КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" серпня 2016 р. Справа№ 910/4336/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Пашкіної С.А.

суддів: Кропивної Л.В.

Чорної Л.В.

Від позивача - Кучерявий О.П. (довір. №176 від 26.07.16);

Від відповідача - Іоннікова Ю.В. (довір. від 15.06.16);

Від третьої особи - Сафонов О.Ф. - директор;

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Навчально-спортивна база "Олімпік Сіті"

на рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2016р.

у справі № 910/4336/16(суддя Мудрий С.М.)

за позовом Фонду комунального майна Вишгородського району

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навчально-спортивна база "Олімпік Сіті"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Комунальне підприємство Вишгородської районної ради "Навчально-спортивна база"

про розірвання договору оренди № 20/15 від 06.07.2015 року та повернення об'єкту оренди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.05.16р. у справі №910/4336/16 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди № 20/15 від 06.07.2015 року об'єктів нерухомого майна, які перебувають на балансі КП Вишгородської районної ради "Навчально-спортивна база", що розташоване за адресою: Київська область, м. Вишгород, вул. Спортивна, 1, засвідченого приватним нотаіусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Голуб Л.А. та зареєстрованого в реєстрі за № 787, укладений між Фондом комунального майна Вишгородського району як орендодавцем, товариством з обмеженою відповідальністю "Навчально-спортивна база "Олімпік Сіті", як орендарем, та комунальним підприємством Вишгородської районної ради "Навчально-спортивна база", як балансоутримувачем. Зобов'язано товариство з обмеженою відповідальністю "Навчально-спортивна база "Олімпік Сіті" повернути балансоутримувачу комунальному підприємству Вишгородської районної ради "Навчально-спортивна база" об'єкт оренди - комунальне майно Вишгородської районної ради Київської області, а саме: їдальню (літера Б) площею 371,7 кв.м; медпункт (літера В) площею 97,6 кв.м; гуртожиток (літера Д) площею 129,7 кв.м; літній будинок (літера Є) площею 90,9 кв.м; літній будинок (літера Ж) площею 103,6 кв.м; літній будинок (літера З) площею 100,0 кв.м; приміщення в адміністративному будинку (літера І) площею 10,5 кв.м. Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Навчально-спортивна база "Олімпік Сіті" на користь Фонду комунального майна Вишгородського району судовий збір в розмірі 2 756 грн. 00 коп.

Рішення місцевого господарського суду ґрунтується на тому, що оскільки договором прямо передбачена можливість розірвання договору оренди якщо орендар, зокрема, не вносить орендну плату, а також з урахуванням того, що несплата орендних платежів є істотним порушенням договору оренди та відповідачем здійснено самовільне перепланування та добудову, позовні вимоги про розірвання договору оренди №20/15 від 06.07.2015 року визнаються судом такими, що підлягають задоволенню.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2016р. та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

В апеляційній скарзі відповідач зазначає про те, що заборгованість по сплаті орендної плати, яка була погашена орендарем негайно, виникла з вини позивача, а саме внаслідок ненадання в строк, обумовлений договором оренди, рахунку на оплату.

Скаржник зазначає й про те, що в занедбаному стані орендоване майно передано орендареві за спірним договором, з метою забезпечення дотримання належних умов навчально-тренувального процесу, орендарем здійснено поточний відновлювальний ремонт орендованих приміщень на території спортивної бази за адресою: м. Вишгород, вул. Спортивна, 1 і ніяких добудов, перебудов орендар не здійснював.

В судовому засіданні представником відповідача було заявлено клопотання про зупинення провадження у справі до набрання законної сили рішенням суду у адміністративній справі №826/58/37/16 за позовом ТОВ «Навчально-спортивна база «Олімпік Сіті» до Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві про визнання протиправними дій, визнання протиправними припису та постанови Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області протиправними та скасування цих рішень.

Судова колегія відмовляє в задоволенні зазначеного клопотання у зв'язку з його необґрунтованістю.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи судова колегія встановила.

Між позивачем, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, та КП Вишгородської районної ради "Навчально-спортивна база", як балансоутримувачем, укладено договір оренди № 20/15 від 06.07.2015 року об'єктів нерухомого майна, які перебувають на балансі КП Вишгородської районної ради "Навчально-спортивна база", що розташоване за адресою: Київська область, м. Вишгород, вул. Спортивна, 1, засвідченого приватним нотаіусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Голуб Л.А. та зареєстрованого в реєстрі за № 787, відповідно до п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування без права викупу орендарем та передачі в суборенду нерухоме майно, яке є комунальною власністю Вишгородської районної ради Київської області, а саме: їдальню (літера Б) площею 371,7 кв.м; медпункт (літера В) площею 97,6 кв.м; гуртожиток (літера Д) площею 129,7 кв.м; літній будинок (літера Є) площею 90,9 кв.м; літній будинок (літера Ж) площею 103,6 кв.м; літній будинок (літера З) площею 100,0 кв.м; приміщення в адміністративному будинку (літера І) площею 10,5 кв.м, яке розташоване за адресою: Київська область, м. Вишгород, вул. Спортивна, 1, та перебуває на балансі КП Вишгородської районної ради "Навчально-спортивна база", вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку вартості майна станом на 31.05.2015 року і становить за незалежною оцінкою 2 866 080,00 грн. без ПДВ.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно п. 1.4. договору майно передається в оренду з метою організації спортивно-оздоровчих заходів, забезпечення умов навчально-тренувального процесу та навчально-тренувальних зборів спортсменів, організації змістовного відпочинку і дозвілля сім'ї, дітей та молоді.

Як зазначає позивач, на вказаній території функціонує приватний дитячий садочок, що підтверджується звітом тимчасової контрольної комісії з питань діяльності комунального підприємства Вишгородської районної ради "Навчально-спортивна база", відповідно до якого за результатами виїзду було виявлено, що на вказаній території, функціонує дитячий садочок; медпункт переобладнаний в харчувальний блок-кухню. Також встановлено, що літні будинки Є1 та Ж1, які влаштовано без погодження з Вишгородською райрадою, не прийняті на баланс балансоутримувача. Також виявлено влаштування септику біля їдальні та одночасно виконано реконструкцію їдальні шляхом перебудови існуючих стін та влаштування навісу. Документи на розміщення дитячого садочку відсутні.

Також відповідачем, всупереч п.5.1.3. договору, здійснені зміни в приміщеннях, які позивач не погоджував.

Доводи відповідача в апеляційній скарзі про те, що в занедбаному стані орендоване майно передано орендареві за спірним договором, з метою забезпечення дотримання належних умов навчально-тренувального процесу, орендарем здійснено поточний відновлювальний ремонт орендованих приміщень на території спортивної бази за адресою: м. Вишгород, вул. Спортивна, 1 не приймаються до уваги судовою колегією з огляду на те, що відповідно до п. 5.1.3 договору, орендар має право виключно за письмової згоди орендодавця проводити невідокремлювальні поліпшення чи реконструкцію орендованого майна за власні кошти.

Крім того, пунктом 5.3.6 договору передбачено, що орендар зобов'язується забезпечити збереження майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, утримувати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Господарським судом міста Києва встановлено, що відповідачем виконана реконструкція їдальні шляхом збільшення її габаритних розмірів без отримання документів на право виконання будівельних робіт, що підтверджується актом перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів та правил від 18.02.2016 року, яку проводив Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області, копія якого наявна в матеріалах справи.

Також КП "Вишгородське бюро технічної інвентаризації" листом від 01.02.2016 року за № 67 повідомило, що в результаті проведення технічної інвентаризації встановлено, що до будівлі "Б" прибудовано "б1", навіс "З1", реконструкцію літнього будинку "З" основна площа зменшена на 8,4 кв.м та очисна споруда "ІІ".

Відповідно до п. 5.3.1 договору орендар зобов'язується використовувати орендоване майно за цільовим призначенням у відповідності до п. 1.2. договору.

Як зазначає позивач, відповідачем порушено істотні умови договору провівши самовільно перепланування та незаконну реконструкцію.

Відповідно до ч.1 ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до заяви про доповнення підстав позову від 18.04.2016 року, якою позивач доповнив позовні вимоги, позивач зазначив, що відповідач в порушення умов договору не сплачує орендну плату за січень, лютий та березень 2016 року, тобто понад 3 місяці.

Частинами 1, 3, 5 ст. 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч. 3 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Відповідно до статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" однією із істотних умов договору оренди та основним обов'язком орендаря є сплата орендних платежів з урахуванням індексу інфляції та відновлення орендованого майна та умови його повернення.

Частиною 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначається, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що місячна орендна плата визначається орендодавцем на підставі методики розрахунку та пропорцій розподілу між районним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядку використання плати за оренду майна спільної комунальної власності територіальної громади сіл, селища, міста Вишгородського району, затвердженої рішенням районної ради від 15.11.2012 року № 295-25-IV "Про затвердження порядку передачі в оренду майна, що спільною комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міста Вишгородського району", та становить за базовий місяць оренди - червень 2015 року без ПДВ 36 614,17 грн. нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється балансоутримувачем у порядку, який визначений чинним законодавством України.

Відповідно до п. 3.3. договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається балансоутримувачем шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції відповідно до чинного законодавства України (при дефляції коефіцієнт дорівнює1).

Відповідно до ч.1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Пунктом 3.8. договору передбачено своєчасно і в повному обсязі, до 15 числа наступного за звітним місяця, сплачувати орендну плату до Вишгородського районного бюджету та балансоутримувачу (у платіжних дорученнях, які оформлює орендар, вказується "призначення платежу" за зразком, який надає орендодавець листом при укладенні договору оренди).

Відповідно до п. 3.9. договору орендар перераховує 50 % орендної плати балансоутримувачу за вказаними реквізитами та 50 % орендної плати до Вишгородського районного бюджету за вказаними реквізитами.

Згідно п. 5.3.4 договору орендар за цим договором зобов'язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі, відповідно до розділу 3 цього договору.

Згідно з статтею 526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У відповідності до приписів ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.

Частина 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до п. 7.1. договору договір набирає чинності з 06.07.2015 року та діє до 06.07.2025 року.

Пунктом 7.3. договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну цього договору протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Відповідно до п. 7.6. договору цей договір може бути розірваний з ініціативи орендодавця в судовому порядку у разі несплати орендної плати протягом 2-х місяців.

Листом від 23.03.2016 року позивач направив відповідачеві акт звіряння № 1 за липень 2015 - березень 2016 року та № 2 липень 2015 року - лютий 2016 року.

22.04.2016 року позивач направив відповідачеві претензію № 124 з розрахунком орендної плати на суму 92 301,12 грн.

Відповідно до матеріалів справи в процесі розгляду справи відповідачем здійснено оплату заборгованості, що підтверджується платіжних доручень № 1 від 20.05.2016 року на суму 59 767,48 грн. та № 2 від 20.05.2016 року на суму 72 332,52 грн.

Згідно з статтею 526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 525 ЦК України та ч.7 статті 193 ГК України одностороння відмова від зобов'язання не допускається, крім випадку коли право такої відмови встановлено договором або законом.

Таким чином, на момент подання позовної заяви до суду відповідач, всупереч приписів закону та положень укладеного між сторонами договору, не виконав своїх зобов'язань щодо оплати орендної плати у строки передбачені договором.

Доводи відповідача в апеляційній скарзі про те, що заборгованість по сплаті орендної плати, яка була погашена орендарем негайно, виникла з вини позивача, а саме внаслідок ненадання в строк, обумовлений договором оренди, рахунку на оплату до уваги судовою колегією не приймаються з огляду на наступне.

Частиною 1 ст. 782 ЦК України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Орендна плата згідно ст. 284 Господарського кодексу України є істотною умовою договору оренди.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.

Статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Враховуючи вищезазначене, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що факт істотних порушень з боку відповідача умов договору оренди №20/15 від 06.07.2015 року у зв'язку з його не виконанням є доведеним.

Оскільки договором прямо передбачена можливість розірвання договору оренди якщо орендар, зокрема, не вносить орендну плату, а також з урахуванням того, що несплата орендних платежів є істотним порушенням договору оренди та відповідачем здійснено самовільне перепланування та добудову, позовні вимоги про розірвання договору оренди №20/15 від 06.07.2015 року є обґрунтованими а тому підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Відповідно до п. 7.7. договору повернення майна проводиться по акту приймання - передачі, що підписується сторонами.

Згідно з ч. 3 статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною 5 статті 188 ГК України передбачено, що якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається змінений або розірваний з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ч. 1 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правові наслідки припинення або розірвання договору оренди у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Враховуючи задоволення позовних вимог про розірвання договору, вимога позивача про зобов'язання відповідача повернути балансоутримувачу об'єкт оренди - комунальне майно Вишгородської районної ради Київської області, а саме: їдальню (літера Б) площею 371,7 кв.м; медпункт (літера В) площею 97,6 кв.м; гуртожиток (літера Д) площею 129,7 кв.м; літній будинок (літера Є) площею 90,9 кв.м; літній будинок (літера Ж) площею 103,6 кв.м; літній будинок (літера З) площею 100,0 кв.м; приміщення в адміністративному будинку (літера І) площею 10,5 кв.м, також обґрунтовано задоволено місцевим господарським судом.

Враховуючи викладене, Київський апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2016р. не підлягає скасуванню.

Керуючись ст.ст.101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Навчально-спортивна база "Олімпік Сіті"залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.16р. у справі №910/4336/16 залишити без змін.

3.Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/4336/16.

Головуючий суддя С.А. Пашкіна

Судді Л.В. Кропивна

Л.В. Чорна