РІШЕННЯ

27 липня 2016 року Справа № 913/635/16

Провадження № 9пд/913/635/16

за позовом керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Марківської районної ради, смт Марківка Луганської області

до 1-го відповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, смт Марківка Луганської області

2-го відповідача Відділу культури Марківської районної державної адміністрації, смт Марківка Луганської області

про визнання договору оренди недійсним

суддя Ворожцов А.Г.

секретар судового засідання Богуславська Є.В.,

у засіданні брали участь:

від заявника - ОСОБА_2, посвідчення № 028256 від 15.08.2014,

від позивача - представник не прибув,

від 1-го відповідача - ОСОБА_1, паспорт ЕН № 794383 виданий 17.11.2010 Марківським РВ УМВС України в Луганській області,

від 2-го відповідача - представник не прибув,

в с т а н о в и в:

суть спору: до суду в інтересах держави в особі Марківської районної ради звернувся керівник Старобільської місцевої прокуратури Луганської області з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 та Відділу культури Марківської районної державної адміністрації про визнання недійсним та припинення виконання на майбутнє договору оренди приміщення від 20.04.2015, укладеного між Відділом культури Марківської районної державної адміністрації та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1

У судове засідання прибув представник прокуратури Харківської області та перший відповідач фізична особа-підприємець ОСОБА_1

Позивач та другий відповідач явки своїх повноважних представників у засідання суду не забезпечили, про час та місце судового розгляду справи судом повідомлялися належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи повідомленнями про вручення поштових відправлень.

Листами від 31.05.2016 за № 93/1-13 та від 17.06.2016 за № 107/1-13 Марківська районна рада підтримала позов та просить розглянути справу без участі її представника.

1-й відповідач, фізична особа-підприємець ОСОБА_1, відзивом на позовну заяву просить відмовити у задоволенні позову, застосувавши строк позовної давності, з наступних підстав.

Оскільки правовідносини щодо оренди спірного приміщення між сторонами виникли у 2012 році, тому, вважає перший відповідач, спірний договір оренди від 2015 року був лише направлений на часткову зміну тих правовідносин, які виникли між сторонами раніше.

Крім того, вважає підприємець, укладення спірного договору не було направлено на встановлення між сторонами нових орендних правовідносин, тому цей договір не є самостійним правочином (договором).

Зважаючи на викладене, підприємець вважає, що до спірних правовідносин оренди слід застосувати строк позовної давності на підставі ст. 257 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, перший відповідач надав до матеріалів справи копію додаткової угоди до договору оренди від 01.10.2012, яка була укладена між 1-м та 2-м відповідачами 14 червня 2016 року.

Цією угодою сторони затвердили нову редакцію договору оренди від 2012 року та встановили розмір орендної плати в розмірі 15% від оціночної вартості майна в сумі 1876 грн. на місяць.

2-й відповідач, Відділ культури Марківської районної державної адміністрації, відзив на позов не надав.

Оскільки неявка в судове засідання представника другого відповідача не перешкоджає розгляду справи по суті, суд вважає за необхідне розглядати справу за його відсутності, за наявними в матеріалах справи документами.

Оцінивши обставини справи, вислухавши доводи прокурора, суд дійшов наступного висновку.

Прокурор звернувся з цим позовом відповідно до повноважень, наданих йому ст. 121 Конституції України, ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" та ст. 2 Господарського процесуального кодексу України.

Прокуратурою було встановлено, що 20 квітня 2015 року відповідачі за цією справою уклали договір оренди приміщення (а.с. 30-31) (далі - договір), що належить до спільної власності територіальних громад Марківського району в особі Марківської районної ради, строком до 31.12.2017 включно.

На виконання цього договору 2-й відповідач (орендодавець) передав, а 1-й відповідач (орендар) прийняв у строкове платне користування частину нежитлового приміщення районного будинку культури, розташованого за адресою: Луганська область, смт Марківка, вул. Леніна, буд. 29, площею 79 кв. м., за актом приймання-передачі від 20.04.2015 (а.с. 32).

Прокурор вважає, що спірний договір був укладений з порушенням Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Як вбачається з матеріалів справи, згідно зі звітом про оцінку вбудованого приміщення, проведеною суб'єктом оціночної діяльності приватним підприємцем на замовлення позивача, Марківської райради (а.с. 41-47), ринкова вартість приміщення на першому поверсі районного будинку культури площею 79 кв. м., яке передане в оренду, становить 150911,00 грн. без ПДВ та вартості земельної ділянки.

Виходячи з цього, розмір річної орендної плати відповідно до постанови Кабінету Міністрів України № 768 від 04.10.1995 має становити 22 636,65 грн.

Натомість орендар сплачує місячну орендну плату в розмірі 500,00 грн., що становить 6000,00 грн. на рік.

Таким чином, внаслідок порушення чинного законодавства під час визначення сторонами спірного договору розміру орендної плати державі в особі позивача спричиняються збитки у вигляді недоплаченої орендної плати в розмірі 16 636,65 грн. на рік.

Крім того, зазначив прокурор, всупереч вимогам ч. 1 ст. 10 та ч. 3 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до яких істотною умовою договору оренди є страхування орендарем орендованого майна, сторони не передбачили у спірному договорі такої істотної умови.

Вирішуючи цей спір, суд виходить з наступного.

Згідно зі ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) істотними умовами договору оренди зокрема є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації, страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Згідно з п. п. 3.1 договору, орендна плата складає 500,00 грн. в місяць та визначена відповідно до розрахунку, який доданий до договору.

Для визначення розміру орендної плати сторони використали загальну балансову вартість приміщення районного будинку культури площею 1498 кв. м, на основі якої розрахували розмір орендної плати за користування будь-якими 79 кв. м вказаного приміщення, що підтверджується інформацією Відділу культур Марківської районної державної адміністрації від 16.02.2016 № 36.

Вказане свідчить, що під час укладення договору оренди частини нежитлового приміщення районного Будинку культури, орендна плата визначена не на основі незалежної оцінки, як цього вимагає закон.

Відповідно до ст. 11 Закону оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Обовязковість проведення оцінки орендованого майна також передбачено ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001.

Частиною 2 статті 19 Закону «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у комунальній власності органами місцевого самоврядування на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Порядок визначення розміру орендної плати за користування комунальним майном закріплено п. 8 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 768 від 04.10.1995, якою встановлено формулу визначення розміру річної орендної плати. Згідно вказаної формули, розмір річної орендної плати дорівнює вартості орендованого майна, яка визначена шляхом проведення незалежної оцінки помноженої на орендну ставку, визначену Додатком до Методики, та поділену на 100.

Таким чином, орендна плата за користування нерухомим майном, яке перебуває в комунальній власності, повинна бути визначена на основі незалежної оцінки.

Однак, орендарем та орендодавцем вказані вимоги законодавства не виконано, в результаті чого невірно визначено розмір орендної плати, що є порушенням істотних умов, визначених законодавством, недотримання яких є підставою для визнання договору недійсним.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Згідно звіту про оцінку вбудованого приміщення, проведеного приватним підприємцем субєктом оціночної діяльності на замовлення Марківської районної ради, право - посвідчене сертифікатом Фонду державного майна України № 689/15 субєкта оціночної діяльності від 17.09.2015, ЄДРПОУ НОМЕР_1, ринкова вартість приміщення на першому поверсі районного Будинку культури, площею 79 кв.м, яке надано в оренду, без врахування ПДВ та вартості земельної ділянки становить 150 911,00 грн.

Враховуючи встановлену вартість обєкту нерухомості, річна орендна плата, відповідно до вимог постанови Кабінету Міністрів України № 768 від 04.10.1995 повинна становити:

150 911, 00 грн. Х 15% (відповідно до відсоткової ставки визначної п. 11 Додатку 2 до Методики) = 22 636,65 грн.

Таким чином, в результаті допущення порушень під час визначення розміру орендної плати, порядок якого визначений постановою Кабінету Міністрів України № 768 від 04.10.1995, державі в особі Марківської районної ради спричиняються збитки у вигляді недоплаченої орендної плати в розмірі 16 636, 65 грн. на рік.

Крім того, відповідно до п.п. 12, 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди чи після перегляду розміру орендної плати визначається розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку за формулою визначеною Методикою. Вказана формула, зокрема, враховує розмір інфляції з моменту проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати, та індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.

Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди.

Однак, сторонами договору вказане положення не враховано, та як наслідок, розмір орендної плати за базовий та перший місяць не визначено та в Договорі не зазначено.

Крім зазначеного, вказане призвело до порушення п. 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, згідно якого розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Протягом строку користування нежитловим приміщення в районному Будинку культури площею 79 кв.м, а саме з 22.04.2015 орендар сплачує орендну плату в розмірі 500,00 грн. на місяць, що підтверджується інформацією Відділу культури Марківської районної державної адміністрації від 25.02.3016 № 43.

Тобто, з моменту укладення договору 20.04.2015 розмір орендної плати не коригувався з урахуванням індексу інфляції. Проте, згідно інформації Міністерства фінансів України розміщеної на офіційному веб-сайті міністерства - http://index.minfin.com.ua/index/infl/?2015, в Україні індекс інфляції у 2015 році склав 143,3%.

Поряд з цим, умовами договору взагалі не передбачено можливості коригування розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції.

В результаті зазначеного, інтересам держави в особі Марківської районної ради завдано шкоди в вигляді недорахованої та недоплаченої орендної плати за користування комунальним майном.

Також, всупереч вимогам ч. 1 ст. 10 та ч. 3 ст. 24 Закону, відповідно до яких істотною умовою договору оренди є страхування орендарем взятого ним в оренду майна, а також орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди, сторони не передбачили в договорі такої істотної умови договору, як страхування орендарем взятого ним в оренду об`єкта.

Допущення зазначених порушень стало можливим, в тому числі, у звязку з недотриманням порядку укладення договору оренди комунального майна передбаченого ст. 9 Закону.

Так, ст. 9 Закону передбачено обовязок орендодавця погодити з уповноваженим управляти відповідним майном органом передачу даного майна в оренду.

Згідно з п. 20 ч. 1 ст. 43 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання щодо управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, що перебувають в управлінні районних рад, вирішуються в установленому законом виключно на пленарних засіданнях районної ради.

Після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном орендодавець, протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Згідно з інформацією Відділу культури Марківської районної державної адміністрації від 18.03.2016 № 57, при передачі в оренду нежитлового приміщення в районному Будинку культури площею 79 кв. м, в засобах масової інформації не розміщувалось оголошення про намір передати вказаний обєкт в оренду.

Також, згідно з інформацією Марківської районної ради, яка є власником районного Будинку культури, на сесіях районної ради не розглядалось питання щодо укладення з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 договору оренди приміщення для розташування в ньому бару, що знаходиться в районному Будинку культури.

Крім того, ч. 1 ст. 215 та ч. 2 ст. 203 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є відсутність у однієї з сторін правочину необхідного обсягу цивільної дієздатності.

Відповідно до ст. 227 Цивільного кодексу України правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним.

Згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконавчим комітетом Марківської селищної ради, на підставі рішення виконавчого комітету Марківської селищної ради від 21.07.2011 № 93, нежитлова будівля, районний Будинок культури, розташований за адресою: вул. Леніна, буд. 29, смт Марківка, Марківського району Луганської області, належить на праві комунальної власності територіальним громадам Марківського району в особі Марківської районної ради (балансоутримувач відділ культури і туризму Марківської районної державної адміністрації).

Згідно ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 статті 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до ст. 327 Цивільного кодексу України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Положенням про оренду майна спільної власності територіальних громад Марківського району, затвердженого рішенням 5 сесії районної ради 23 скликання від 19.01.1999 № 5/6, передбачено, що підприємствам, організаціям та установам спільної власності територіальних громад району, право виступати орендодавцем нерухомого майна, яке знаходиться в їх повному господарському віданні і оперативному управлінні надає районна рада.

Про надання права орендодавця нерухомого майна приймається рішення районної ради.

Марківською районною радою не приймалось рішення про надання Відділу культури Марківської районної державної адміністрації права передавати в оренду районний Будинок культури, чи його окремі приміщення, а також право виступати орендодавцем даного приміщення, що підтверджується відповіддю Марківської районної ради від 22.02.2016 № 35/1-13.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 202 Господарського кодексу України господарське зобов'язання припиняється також у разі його розірвання або визнання недійсним за рішенням суду.

До відносин щодо припинення господарських зобов'язань застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з ст. 83 Господарського процесуального кодексу України господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.

Вказаний договір не відповідає вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Господарського кодексу України, Методиці, у звязку з чим відповідно до ст. ст. 203, 215, 227 Цивільного Кодексу України він підлягає визнанню недійним.

Відповідно до ч. 1 ст. 215, ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є його невідповідність в момент вчинення цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Щодо доводів 1-го відповідача.

Як вбачається зі змісту договору оренди від 01.10.2012, укладеного між 1-м та 2-м відповідачами, він був укладений терміном до 31 грудня 2012 року (п. 9.1).

Пунктом 9.3 договору сторони передбачили його автоматичну пролонгацію за відсутності заяви однієї з сторін про розірвання договору.

20 квітня 2015 року сторони уклали спірний договір щодо того ж самого майна, що й у договорі від 01.10.2012.

Спірний договір є самостійним правочином у розумінні ст. 202 Цивільного кодексу України та самостійним договором у розумінні ст. 626 Цивільного кодексу України, тому доводи 1-го відповідача про те, що укладення спірного договору не було направлено на встановлення між сторонами нових орендних правовідносин, є хибними.

Щодо доводів 1-го відповідача, які стосуються договору оренди від 01.10.2012, суд звертає увагу на те, що відповідно до ч.ч. 2, 4 ст. 604 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється за домовленістю сторін про заміну первісного зобов'язання новим зобов'язанням між тими ж сторонами (новація). Новація припиняє додаткові зобов'язання, пов'язані з первісним зобов'язанням, якщо інше не встановлено договором.

Суд вважає, що з урахуванням вимог закону щодо належності і допустимості доказів, прокурором доведено належними доказами ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, натомість відповідачі не спростували це в належний спосіб та не довели іншого.

За таких обставин позовні вимоги є обґрунтованими, підтвердженими матеріалами справи та її обставинами, а тому підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ч. 2 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору.

В укладенні спірного договору оренди вбачається вина як 1-го відповідача, так і 2-го відповідача, за таких обставин витрати зі сплати судового збору слід покласти на відповідачів в рівних частинах.

Керуючись ст. ст. 22, 33, 34, 44, 49, 75, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним та припинити виконання на майбутнє договір оренди приміщення від 20.04.2015, укладений між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, 92400, АДРЕСА_1, ід. номер НОМЕР_2, та Відділом культури Марківської районної державної адміністрації Луганської області, 92400, Луганська область, смт. Марківка, вул. Центральна (Леніна), буд. 2, код 02227179.

3. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, 92400, АДРЕСА_1, ід. номер НОМЕР_2, на користь Прокуратури Луганської області, 93408, Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Богдана Ліщини, 27, код 02909921, витрати зі сплати судового збору в розмірі 689,00 грн.

4. Стягнути з Відділу культури Марківської районної державної адміністрації, 92400, Луганська область, смт. Марківна, вул. Центральна (Леніна), буд. 2, код 02227179, на користь Прокуратури Луганської області, 93408, Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Богдана Ліщини, 27, код 02909921, витрати зі сплати судового збору в розмірі 689,00 грн.

Видати накази після набрання даним рішенням законної сили.

Відповідно до статті 85 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання, якщо не було подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення підписане - 28.07.2016.

Суддя А.Г. Ворожцов