ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 липня 2016 року Справа № 914/596/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого - суддіГрека Б.М., - (доповідача у справі),
суддів :Бондар С.В., Васищака І.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуНовокалинівської міської ради Самбірського району Львівської області
на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 24.05.16
у справі№914/596/16
господарського судуЛьвівської області
за позовомНовокалинівської міської ради Самбірського району Львівської області
доФізичної особи - підприємця ОСОБА_4
проусунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням та стягнення збитків
за участю представників від:
позивачане з'явилися, були належно повідомлені,
відповідачане з'явилися, були належно повідомлені,

В С Т А Н О В И В :

Новокалинівською міською радою подано позов до фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями №5,6,7, загальною площею 43,1 м2 по АДРЕСА_1 та стягнення 8 000,00 грн. збитків.

Рішенням господарського суду Львівської області від 20.04.16 по справі №914/596/16 (суддя Березняк Н.Є.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 24.05.16 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Давид Л.Л., суддів Гриців В.М., Михалюк О.В.), у задоволенні позову відмовлено з посиланням на діцсність договору оренди, зважаючи на його пролонгованість сторонами, а тому усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями та стягнення збитків, понесених через чинення таких перешкод задоволенню не підлягає.

Не погоджуючись із судовими актами, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою про їх скасування та прийняття нового рішення, яким позов задовольнити. Свої доводи скаржник обґрунтовує неправильним застосуванням вимог ст.17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", ст.284 ГК України та ст.764 ЦК України, наслідком чого стало незастосування вимоги ст.27 ЗУ " Про оренду державного та комунального майна" та ст.785 ЦК України.

Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, 20.01.11 між Новокалинівською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №1 (а.с.16), п.1.1. якого визначена передача у строкове платне користування приміщення площею 43,1 м2 у АДРЕСА_1, приміщення (5,6,7). Договір діє з моменту підписання і до 31.12.15 (п.6.1 - обр. а.с.16).

Матеріали справи містять претензію-попередження про розірвання договору оренди приміщення від 30.07.15 №02/09-396/1, яка надіслана на адресу відповідача рекомендованим листом (а.с.12), а 11.11.15 вручене під розписку ще одне повідомлення про припинення договору та вивільнення орендованих приміщень (а.с.15), на підтвердження чого наявна поштова квитанція та лист ЦПЗ №3 м. Дрогобич від 16.02.16 про вручення рекомендованого листа Відповідачу 08.08.15 (а.с.13-14).

За умов не звільнення і не повернення орендованих приміщень, позивач винаймав додаткові приміщення для розміщення відділів міської ради, чим, на думку скаржника, йому завдано збитки на суму 8 000,00 грн., які просив стягнути з ФО-П ОСОБА_4 і усунути перешкоди у користуванні майном, шляхом виселення відповідачки з нежитлових приміщень, загальною площею 43,1 м2 у АДРЕСА_1, з приміщень - 5,6,7, що і стало предметом розгляду даної справи.

Суди обох інстанцій дійшли висновку про відсутність обґрунтованих підстав для задоволення позову, оскільки повідомлення орендаря про припинення договірних стосунків, копії яких наявні у матеріалах справи, не можуть вважатися належними доказами, оскільки копія претензії свідчить про розірвання договору оренди, а не припинення його дії, датована 30.07.15, ще задовго до закінчення терміну дії договору. А квитанція про направлення рекомендованої кореспонденції не містить опису вкладення і не може бути належним доказом направлення відповідачу саме даної претензії. Не є також належним доказом повідомлення орендаря про припинення дії договору оренди попередження, подане позивачем,оскільки воно не містить жодних даних про особу, яка поставила підпис про ознайомлення з ним.

Суди дійшли висновку про чинність договору оренди і відповідну пролонгацію, бо належних документів на підтвердження факту його припинення чи заперечень орендодавця до ФО-П ОСОБА_4 не надходило. Відповідачка продовжувала користуватися орендованим майном, на підтвердження чого, нею надані суду рахунки на оплату за оренду нерухомого майна згідно договору оренди та лист, підписаний міським головою Новокалинівської міської ради від 17.03.16 №02/15-303/1 про сплату орендної плати з врахуванням щомісячного індексу інфляції (а.с.49). Матеріали справи містять квитанції про сплату орендної плати за весь період оренди (а.с.48,50, 51-66). З тих же підстав судами відмовлено у задоволені позовних вимог про стягнення 8 000,00 грн. При цьому, на думку судів попередніх інстанцій, укладання договору оренди нежитлового приміщення скаржником з Новокалинівським ВУЖКГ 31.12.15 строком на 2 місяці, не свідчить про понесення збитків з підстав чинення перешкоди ФО-П ОСОБА_4, щодо користування нежитловими приміщеннями загальною площею 43,1 м2 у АДРЕСА_1, (приміщень - 5,6,7).

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає висновки суду попередніх інстанцій передчасними, зважаючи на наступне.

Договір оренди нерухомого майна від 20.01.11 №1 за своєю правовою природою є договором майнового найму (оренди) і підпадає під правове регулювання норм ст.ст.759-786 ЦК України.

Приписами ст.777 ЦК України передбачене переважне право на укладення договору найму на новий строк, а також врегульоване питання повідомлення та строків такого повідомлення про це наймодавця. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.

Зазначені положення кореспондуються зі ст.17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", якою визначено термін дії договорів оренди. При цьому визначено, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом 1-го місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Істотне значення у вирішенні питання про припинення договору оренди, має зміст заяви-вимоги про небажання продовжувати ці правовідносини, шляхом їх припинення та факт отримання цього наміру іншою стороною.

На підтвердження своєї волі про небажання продовжувати договір оренди, від 20.01.11 №1, позивач подав наступні документи: поштову квитанцію від 30.07.15 №279/43829 про направлення листа від 30.07.15 №02/09-396/1; лист ЦПЗ м. Дрогобич від 16.02.16 №3 про вручення відповідачу 08.08.15 рекомендованого листа за №829 від 30.07.15; поштову квитанцію від 12.01.16 №51260 про направлення листа від 11.02.16 №02/15-10/1, яким крім повторного попередження про припинення дії договору оренди у зв'язку із закінченням строку його дії було ще раз направлено листи від 30.07.15 №02/09-396/1 та від 11.11.15 №02/09-547/1.

Проте, судами взагалі не надано оцінки листу орендодавця від 12.01.16 №51260, який було направлено орендарю у межах місячного строку після закінчення строку дії договору оренди і яким повторно направлено відповідачу вищезазначені листи від 30.07.15 №02/09-396/1 та від 11.11.15 №02/09-547/1 про припинення орендних правовідносин у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди і небажанням його продовжувати на новий строк, у зв'язку із чим достеменно не встановлено факту вчасного реального волевиявлення позивачем про намір припинити договірні відносини і офіційного повідомлення про цей намір другої сторони.

А отже передчасним є висновок судів про відсутність у матеріалах справи і не доведеним позивачем належними та допустимими доказами свого вчасного волевиявлення про припинення орендно-договірних правовідносин і фактажу про цей намір, отриманий іншою стороною.

Крім того, у силу ст.ст.793, 794 ЦК України, із змінами, внесеними відповідно до закону від 20.12.06 №501-V, у редакції закону від 11.02.10 №1878-VI, яка діяла на момент вчинення договору оренди від 20.01.11 №1, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на 3 роки, підлягає нотаріальному посвідченню і підлягає державній реєстрації.

Зі змісту ч.3 ст.640 ЦК України випливає, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а у разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Отже, договір оренди нерухомого майна від 20.01.11 №1, строк дії якого визначався більше ніж на 3 роки, підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, яка полягала у внесенні запису нотаріусом до реєстру про вчинення певної нотаріальної дії, відповідно до п.п.5, 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого Постановою КМУ від 26.05.04 №671, який діяв на момент укладення договору оренди. Однак, у порушення зазначених вимог, зазначений договір не був ані нотаріально посвідчений, ані зареєстрований, відповідно до вимог законодавства.

Частиною 1 ст.220 ЦК України імперативно визначено, що недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору призводить до його нікчемності.

Статтями 2, 3 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", правовою підставою користування комунальним майном є договір оренди.

Однак, зазначений договір оренди, відповідно до вимог ст.ст.793, 794 ЦК України, належним чином оформлений не був. Відповідної правової оцінки обставинам укладання договору оренди і його нікчемності, зважаючи на вимоги норм вищевказаного законодавства, судами взагалі не проводилася, а отже висновки, покладені в основу оскаржуваних судових рішень, є передчасними і як такі, що не ґрунтуються на повному та всебічному дослідженні обставин справи й відповідних доказів у ній.

За таких обставин Вищий господарський суд позбавлений можливості ухвалити рішення по суті спору, так як не всі обставини справи є з'ясованими, а відтак, спір стосується не правозастосування, а встановлення обставин справи, що не відноситься до компетенції Вищого господарського суду України. Тому ухвалені у справі судові акти підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до місцевого господарського суду.

При новому розгляді, суду слід з'ясувати наведені у цій постанові обставини справи, дослідити наявні у справі докази, дати їм, та доводам сторін належну правову оцінку та ухвалити законне та обґрунтоване рішення. Під час нового розгляду справи суду слід врахувати, що рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального закону і всебічно перевіривши обставини, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, а обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, підтвердженими у судовому засіданні.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Новокалинівської міської ради Самбірського району Львівської області задовольнити частково.

Рішення господарського суду Львівської області від 20.04.16 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 24.05.16 по справі №914/596/16 скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

Головуючий - суддя Б. М. Грек

Судді С. В. Бондар

І. М. Васищак