РІШЕННЯ

"15" липня 2016 р.Справа № 921/259/16-г/14
Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Руденка О.В. розглянув справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК" СІТІ ЦЕНТР", вул. Шевченка, 19, м.Чортків, Тернопільська область, 48500

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, вул. Танцорова, 11, м. Тернопіль, Тернопільська область, 46008

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Чортківська районна рада, вул. Шевченка, 23, м.Чортків, Тернопільська область, 48500

про внесення змін до договору купівлі-продажу.

за участю представників сторін:

позивача: Турчин - ОСОБА_1 - адвокат;

відповідача: ОСОБА_2 - представник.

Учасникам судового процесу роз'яснено їх процесуальні права та обов'язки згідно ст.ст. 20,22, 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

За ініціативи суду здійснювалась технічна фіксація (звукозапис) судового процесу.

Суть справи:

Товариство з обмеженою відповідальністю "ТРК" СІТІ ЦЕНТР" звернулось до господарського суду із позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області про внесення змін до договору купівлі-продажу.

Ухвалою суду від 04.05.16 р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, залучено Чортківську районну раду.

Під час судового розгляду справи, представники позивача підтримали позовні вимоги в повному обсязі та вказали на наявність обставин, які з точки зору цивільного та законодавства з питань приватизації є безумовною підставою для внесення змін та доповнень до спірного правочину.

Натомість, уповноважені представники відповідача в судових засіданнях проти позову заперечили, посилаючись на правомірність дій органу приватизації у спірних правовідносинах та відсутність законодавчих підстав для укладення договору у запропонованій позивачем редакції.

Районна рада письмово, та у судових засіданнях через своїх представників усно, повідомила, що запропоновані господарським товариством зміни до договору купівлі-продажу комунального майна відповідають інтересам територіальної громади Чортківського р-ну, з огляду на що в повному обсязі підтримуються органом місцевого самоврядування.

В судових засіданнях неодноразово оголошувались перерви та розгляд справи відкладався з підстав, викладених у формулярах (протоколах) судового засідання та відповідних ухвалах.

Строк вирішення спору продовжувався згідно ст.69 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи судом встановлено наступне.

30.03.2007р., враховуючи пропозиції президії районної ради, постійної комісії районної ради з питань духовності, освіти, культури, свободи слова та інформації, а також робочої групи по підготовці на розгляд сесії районної ради питання "Про подальше використання будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир", керуючись Законами України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію), Чортківська районна рада прийнявши рішення за №150 "Про подальше використання будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир", вирішивши включити в перелік обєктів спільної власності територіальних громад району, які підлягають приватизації у 2007 році будівлю недіючого кінотеатру "Мир" разом з майном, що розміщена у м. Чорткові по вул. Шевченка,19 та делегувала регіональному відділенню Фонду державного майна України по Тернопільській області повноваження з приватизації вказаного обєкта.

04.04.2007р. орган місцевого самоврядування, рішенням №175 "Про спосіб приватизації та умови продажу будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир" визначив спосіб приватизації будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир" продаж на аукціоні та встановив умови продажу.

08.10.2007 р. між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області як продавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ваврик і Компанія" ЛТД, правонаступником якого є позивач по справі, як покупцем було укладено договір купівлі продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна будівлі недіючого кінотеатру "Мир" разом з майном, що знаходиться за адресою вул. Шевченка,19, м. Чортків Тернопільської області та перебуває на балансі Чортківського районного комунального підприємства "Кіномережа" ( далі Договір).

29.04.2011 року учасниками договірних відносин, на виконання рішення господарського суду Тернопільської області від 10.03.11р. по справі №18/18/5022-174/2011 були внесені зміни до пунктів 5.2.4 та 5.2.5 даного Договору.

24 березня 2016 року Чортківська районна рада, своїм рішенням №103 внесла зміни до свого ж рішення №175 від 04.05.2007 року "Про спосіб приватизації та умови продажу будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир".

Вказаний правовий акт індивідуальної дії органу місцевого самоврядування слугував підставою для звернення господарюючого суб'єкта до Фонду державного майна по Тернопільській області з пропозицію про внесення змін до пунктів 5.2.3 5.2.4 Договору та виключення із нього п.п. 5.2.5 5.2.8.

Листом від 12.04.2016 року №18-12-01444 орган приватизації відмовив позивачу у внесенні змін до договору купівлі-продажу комунального майна, посилаючись на наявність судового спору між контрагентами у справі № 921/56/15-г/5.

Недосягнення згоди між учасниками договірних відносин слугувало підставою для звернення Покупця із позовом до суду про внесення змін до Договору від 08.10.2007 р. у судовому порядку.

Оцінивши зібрані у справі докази, заслухавши доводи, міркування та заперечення представників сторін та третьої особи, суд дійшов висновку про те , що позов слід задовольнити частково, з наступних міркувань.

При вирішенні спору по суті, судом застосовуються як положення спеціального законодавства у сфері приватизації державного (комунального ) майна, так і приписи Цивільного та Господарського кодексів України, що регламентують порядок та підстави для внесення змін до правочинів.

За чинною на час вирішення даного спору редакцією Договору, Покупець поряд із іншими, взяв на себе наступні зобов'язання :

- п.5.2.3: постійне збереження профільної діяльності кінотеатру "МИР" демонстрування фільмів, у тому числі національно-патріотичного спрямування;

- п.5.2.4: провести реконструкцію будівлі та переоснащення кінотеатру на новітні технології кінопоказу фільмів за погодженням із районною радою та іншими службами у встановленому законодавством порядку до 14 жовтня 2014 року;

-п.5.2.5: ввести в дію кінотеатр до 14 жовтня 2014 року;

-п.5.2.6: для рентабельності закладу на залишкових площах здійснювати бізнес соціально-культурного спрямування;

- п.5.2.7: безкоштовно надавати органам влади району залу кінотеатру для проведення культурно-масових, в тому числі оформлення сцени для виступу художніх колективів;

- п.5.2.8: не проводити подальший перепродаж будівлі або приміщення кінотеатру без дозволу районної ради.

Натомість, позивач пропонує п.5.25-5.2.8 із правочину виключити, а п.5.2.3-5.2.4 Договору викласти у наступній редакції:

- п.5.2.3: постійне збереження профільної діяльності кінотеатру "МИР" демонстрування фільмів у кінозалі площею 46,7 кв. м. на 42 місця;

- п.5.2.4: проведення реконструкції будівлі кінотеатру за погодженням з відповідними службами у встановленому законодавством порядку із збереженням розміру периметру цієї будівлі.

Варто зазначити, що пропоновані ТОВ "ТРК СІТІ ЦЕНТР" зміни є аналогічними тим, що визначила Чортківська районна рада у рішенні №103 від 16.03.16 року.

Вирішуючи даний спір по суті суд враховує, що згідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" законодавець обумовив, що внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється відповідно до законодавства.

При цьому зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань та зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі - продажу.

Згідно до положень частин першої та четвертої статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповідачі в установлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

В свою чергу, ст. 651 Цивільного кодексу України обумовлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Крім цього, згідно зі ст. 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Варто зазначити, що у спірних правовідносинах орган приватизації за договором купівлі-продажу відчужив майно, що належало територіальній громаді Чортківського району, на підставі делегованих йому районною радою повноважень. Як наслідок, ряд обумовлених договором дій Покупець мав виконати на користь третьої особи, породжуючи тим самим у останньої певні права щодо господарського товариства. У такому разі, виконання зобов'язань може вимагати як особа, що уклала договір (орган приватизації) так і Чортківська районна рада, на користь якої обумовлено виконання.

У спірних правовідносинах, Чортківська районна рада від ряду прав щодо господарського товариства, які виникли на підставі Договору, рішенням від 16.03.2016 року, відмовилась.

Мотиви, якими орган місцевого самоврядування керувався при цьому, наведені ним у письмових поясненнях, які надані у судовому засіданні де, зокрема, зазначено що:

- за виручені кошти від продажу кінотеатру "МИР" проведено реконструкцію районного комунального будинку культури, який вміщає 346 глядацьких місць. Окрім того, в кожному населеному пункті є клубні заклади, де оформляються сцени для виступів художніх колективів. Крім цього, у адміністративному будинку районної ради є два зали, реконструкція одного із них проведена після укладення спірного Договору. Таким чином, на час розгляду даного спору, у органів місцевого самоврядування відсутні потреби, у залі кінотеатру "МИР" для проведення культурно-масових, в тому числі оформлення сцени для виступу художніх колективів;

- з моменту укладення Договору купівлі-продажу власником спірного майна став позивач по справі, який реалізовуючи закріплені законодавством правомочності, що із цього випливають, вправі самостійно визначати, яким чином використовувати залишкові площі будівлі після проведення у ній реконструкції;

- за статтею 319 ЦК України, власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Таким чином, за умови збереження умов використання придбаного за Договором майна, його відчуження не може завдати шкоди інтересам територіальних громад району, а відтак і необхідності для надання власнику органом місцевого самоврядування згоди для перепродажу об'єкта приватизації, немає;

- після реконструкції Чортківського районного комунального будинку культури ім.К. Рубчакової, який за пунктами 2.10 - 2.11 Статуту, що затверджений рішенням Чортківської районної ради від 23.04.2013 року №304, сприяє відродженню національної кінематографії, здійснює пропагування кращих зразків вітчизняного та світового кіно, на території громади не є нагальною потреба у існуванні аналогічного за діяльністю, спрямуванням та місткістю глядацього залу, закладу.

Наведені доводи органу місцевого самоврядування підтверджуються поданими ним належними доказами, а відтак приймаються судом.

Крім того, суд враховує відомості, що містяться у пояснювальній записці до проекту реконструкції недіючого кінотеатру "МИР" та пояснення, надані з даного приводу головним архітектором проекту у листі від 08.07.16 р. № 8/07.

Із вище наведених документів слідує, що проектом реконструкції спірної будівлі, обумовлено облаштування кінотеатру на 42 посадочних місця. Загальна площа глядацького залу 46,7 м. кв. визначена, відповідно до вимог ДБН В.2.2-16-2005 "Культурно-видовищні та дозвіллєві заклади" по нормативному забезпеченню 42 глядачів комфортними умовами для перегляду кінофільмів. Таким чином, запропоновані ТОВ "ТРК СІТІ ЦЕНТР " зміни до Договору в цій частині ґрунтуються на даних проекту реконструкції недіючого кінотеатру "МИР".

Щодо пропозиції ТОВ "ТРК СІТІ ЦЕНТР" виключити п.5.2.5 Договору суд зазначає наступне.

Контрагентами договірних відносин, поряд із строком проведення реконструкції придбаного об'єкта нерухомості визначили і термін введення в дію кінотеатру. Обидві ці події за домовленістю сторін мали б відбутись у один день.

Водночас, законодавство України не містить такого правового поняття як "введення в дію". З наведеного суд погоджується з доводами позивача про те, що п.5.2.5 Договору є юридично неспроможний. Як наслідок, за його невиконання неможливо застосувати будь-які санкції. Натомість, Постанова КМ України від 13.04.11р. №461 містить таке визначення як " дата прийняття в експлуатацію обєкта". За даними проектної документації, реконструкція недіючого кінотеатру "МИР" відноситься до ІV рівня складності. В свою чергу, відповідно до наведеного вище нормативно-правового акту, кінцевою стадією документального оформлення реконструкції та відправною точкою для експлуатації будівлі, є сертифікат, що видає Державна архітектурно-будівельна інспекція, який свідчить про відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації і всім вимогам законодавства у сфері будівництва. Таким чином суд констатує, що дата завершення реконструкції в силу закону є датою прийняття в експлуатацію об'єкта, та не може регулюватись учасниками договірних відносин на власний розсуд.

Підсумовуючи наведе, суд констатує, що запропоновані господарюючим суб'єктом зміни до підпунктів 5.2.3, 5.2.5-5.2.8 Договору, на час його укладення сторони передбачити не могли, як не могли їх усунути при всій турботливості та обачності. Натомість нова редакція окремих положень спірної угоди, збалансує майнові інтереси як позивача так і третьої особи, сприятиме виконанню взятих сторонами на себе зобов'язань та досягненню ними того, на що вони розраховували при укладенні Договору. Суд зважає також на те, що вказані зміни відповідають інтересам територіальної громади Чортківського району та приписам законодавства, яке регламентує спірні правовідносини та не завдають жодної шкоди органу приватизації.

Водночас суд переконаний, що розірвання договору через недотримання позивачем приписів підпунктів 5.2.3, 5.2.5-5.2.8 Договору, суперечитиме суспільним інтересам та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Враховуючи викладене, суд задовольняє позов господарського товариства в цій частині, як підставний, обґрунтований та у встановленому порядку доведений зібраними у справі належними та допустимими доказами.

Водночас суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог в частині внесення змін до п. 5.2.4 Договору.

У чинній на час виникнення спору редакції даного підпункту, учасники договірних відносин домовились про проведення реконструкції будівлі та переоснащення кінотеатру на новітні технології кінопоказу фільмів за погодженням із районною радою та іншими службами у встановленому законодавством порядку до 14 жовтня 2014 року.

Натомість позивачем запропоновано внести зміни до укладеного правочину, виклавши пункт 5.2.4 наступним чином: "Проведення реконструкції будівлі кінотеатру за погодженням з відповідними службами у встановленому законодавством порядку із збереженням розміру периметру цієї будівлі".

Посилання господарського товариства на те, що запропонована редакція унеможливить зловживання зі сторони позивача чи підрядників (виконавців будівельних робіт), спрямовані на відхилення від проектної документації чи самовільне збільшення площ реконструйованого об'єкта, суд не приймає до уваги, адже рішення суду може ґрунтуватись лише на фактичних обставинах, а не на припущеннях про протиправну поведінку тих чи інших осіб у майбутньому. Більше того, законодавець у відповідних правових нормах встановив правила поведінки учасників будівельного підряду як і визначив відповідальність у разі їх недотримання.

Обумовлені нормативно-правими актами і загальні вимоги щодо термінів виконання зобов'язань за договорами купівлі-продажу об'єктів приватизації.

Так, пункт 5.2.4 міститься у розділі 5 Договору, який реглемантує обов'язки Покупця. В свою чергу, у статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено , що строк виконання зобовязань, визначених у договорі купівлі-продажу не повинен перевищувати пяти років.

З точки зору ст.ст. 251-252 ЦК України, строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

Правовий аналіз наведених законодавчих приписів дає суду підстави для висновку, що визначення строку виконання зобов'язань законодавець відніс до компетенції контрагентів договірних відносин. Останні вправі були на власний розсуд в межах 5-ти років визначити строк виконання зобов'язань Покупцем. І в будь-якому разі, чи то при укладенні договору за згодою сторін, чи при внесенні змін до договору за рішенням суду, зацікавлена особа повинна визначити строк за правилами, що викладені у статті 251-252 ЦК України.

Більше того, строк виконання зобов'язань передбаченого п.5.2.4 Договору, вже встановлювався рішенням суду від 10.03.2011 р. по справі № 18/18/5022-174/2011 (копія у справі). до 14.10.2014 р. В подальшому позивач неодноразово звертався до органу приватизації із клопотаннями про продовження даного строку, спочатку до 14.10.16 року, а в подальшому до 14.10.2017 року. Натомість, при зверненні до суду з даного приводу, строку виконання зобов'язань щодо проведення реконструкції, всупереч Закону України "Про приватизацію державного майна", господарським товариством не визначено.

Не міститься жодних відомостей з даного приводу і у рішенні Чортківської районної ради від 24.03.2016 року №103, з огляду на що останнє в цій частині суд оцінює за правилами ст.4 ГПК України.

З наведеного та враховуючи, що визначення предмету та підстав позову є виключними повноваженнями позивача по справі, у які суд втручатись не вправі, за відсутності строків виконання зобов'язань та з огляду на наведене вище, запропонована господарюючим суб'єктом редакція п.5.2.4 Договору у судовому порядку укладена бути не може. При цьому суд зважає і на відсутність умов для цього, що встановлені ст.ст. 651-652 ЦК України.

Як наслідок, у цій частині позовних вимог, господарський суд товариству з обмеженою відповідальністю "ТРК СІТІ" відмовляє.

Згідно ст.ст.44,49 ГПК України, сплачений позивачем судовий збір відшкодовується йому за рахунок відповідача пропорційно до задоволених вимог.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 1, 2, 4, 12, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85, 115 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до договору купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна групи А, проданого на аукціоні - будівлі недіючого кінотеатру "Мир" з майном, що знаходиться за адресою вул.Шевченка,19 м. Чортків Тернопільської області від 08.10.2007 року, виклавши його п.5.2.3 у наступній редакції: "5.2.3. Постійне збереження профільної діяльності кінотеатру "МИР" демонстрування фільмів у кінозалі площею 46,7 кв. м. на 42 місця" та виключивши із даного договору п.п. 5.2.5, п.п. 5.2.6, п.п.5.2.7 та п.п. 5.2.8.

3. В решті позову відмовити.

4. Стягнути із Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області (, вул. Танцорова,11, м. Тернопіль, Тернопільська область, 46008) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК СІТІ" (, вул. Шевченка, 19, м.Чортків, Тернопільська область, 48500) - 689 (шістсот вісімдесят дев'ять) грн. 00 коп. в повернення судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, а прокурор апеляційне подання протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення через місцевий господарський суд.

Повний текст рішення складено 28.07.2016 р.

Суддя О.В. Руденко