ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 липня 2016 року Справа № 922/6265/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б.- головуючого
Алєєвої І.В. Рогач Л.І.
за участю представників:
позивачане з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно)
відповідачівне з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно)
третіх осібне з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Булочка"
на постановувід 26.05.2016 р. Харківської апеляційного господарського суду
у справі№ 922/6265/15 господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Булочка"
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача- Департамент земельних відносин Харківської міської ради; - Головне управління Держгеокадастру у Харківській області
провнесення змін до договору оренди земельної ділянки

В С Т А Н О В И В :

У грудні 2015 року Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Булочка" про внесення змін до договору оренди землі від 17.11.1999 №199/99, шляхом визнання додаткової угоди до вказаного договору оренди землі укладеною у редакції, викладеній у позовній заяві.

Позовні вимоги вмотивовано прийняттям міською радою рішення, яким змінено нормативно грошову оцінку землі, що зумовило підвищення розміру орендної плати, приписами статей 13, 144 Конституції України, статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 188, 193, Господарського кодексу України, ухилення відповідача від укладення додаткової угоди.

Відповідач у наданих до суду запереченнях просив суд у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі, посилаючись на те, що з новою ставкою орендної плати погодитись не можливо, оскільки позивач в порівнянні збільшує її у десть разів. При сплаті нової ставки орендної плати за землю в розмірі 4236,99 грн. відповідач буде вимушений повністю припинити свою підприємницьку діяльність, оскільки такий розмір орендної ставки буде перевищувати в окремі місяці щомісячний прибуток товариства.

В доповненні на заперечення відповідач, вказував на відсутність підстав для зміни розміру орендної плати за земельну ділянку, у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зазначав про неможливість застосування до спірних правовідносин Порядку впровадження нормативної грошової оцінки землі в м. Харкові станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13, оскільки договір оренди земельної ділянки укладено до прийняття цього порядку.

Також відповідач посилався на не дослідження Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 25.01.2014 р. № 121/14. Вважав завищеним розмір орендної плати, у зв'язку з тим, що Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 25.01.2014 р. № 121/14 містить завищені локальні коефіцієнти (КмЗ). Не погоджувався з визначенням Департаментом земельних відносин Харківської міської ради у Витягу від 25.01.2014 р. № 121/14 функціонального використання земельної ділянки (Кф) в розмірі 2,5 на всю площу орендованої земельної ділянки (0,0442 га), оскільки частина земельної ділянки (0,29 га) не використовується в комерційних цілях.

Рішенням господарського суду Харківської області від 28.01.2016 р. (суддя О.О. Присяжнюк) позов задоволено частково, внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. в реєстрі за № 6583 та зареєстрованого 17.11.1999 р. за № 199/99 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. 16.11.1999 року в реєстрі № 6583, зареєстрованого 17.11.1999 року за № 199/99 у виконавчому комітеті Харківської міської ради

"____"_______________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Булочка" (Орендар) в особі керівника_________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

1. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 р. № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" доповнити договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 17.11.1999 року за № 199/99, пунктами 1.3, 1.4, змінити пункт 2.1 договору і викласти у такій редакції:

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :03:029:0003."

"1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 121/14 від 25.01.2014 р. становить 726922 грн. (сімсот двадцять шість тисяч дев'ятсот двадцять дві гривні)", а з врахуванням коефіцієнту індексації за 2014 рік складає 907926 (дев'ятсот сім тисяч дев'ятсот двадцять шість гривень).

"2.1. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 152/15 від 03.02.2015 р. на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 50843,83 грн., або в місяць - 4236,99 грн.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "Булочка"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61075, м. Харків,

код04059243 просп. Орджонікідзе, буд. 45

код 04059243 код 24272855

В особі міського голови В особі керівника

__________________Г.А. Кернес _______________ _______________

/ підпис/ /підпис/ /ПІБ/

Задовольняючи позовні вимоги в частині внесення змін до пунктів 1.3, 1.4, 2.1, договору оренди землі від 16.11.1999 року за № 199/99, які стосуються кадастрового номеру земельної ділянки, розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за земельну ділянку, суд першої інстанції виходив з того, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Мотивуючи рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог про внесення змін до інших пунктів договору оренди землі від 16.11.1999 року за № 199/99 суд першої інстанції виходив із того, що ці пункти безпосередньо не стосуються зміни розміру орендної плати за договором у зв'язку зі зміною розміру нормативної оцінки землі, що відбулася, а позивачем не надано доказів того, що необхідність внесення запропонованих змін в ці пункти визначена законодавством.

За апеляційною скаргою ТОВ "Булочка" Харківський апеляційний господарський суд (судді: Н.М. Пелипенко, Л.М. Камишева, В.С. Хачатрян), переглянувши рішення господарського суду Харківської області від 28.01.2016 р. в апеляційному порядку, постановою від 26.05.2016 р. залишив його без змін з тих же підстав.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 14.04.2016 р. до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача, було залучено: Департамент земельних відносин Харківської міської ради та Головне управління Держгеокадастру у Харківській області.

ТОВ "Булочка" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу в якій просить постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26 травня 2016 року та рішення господарського суду Харківської області від 28 січня 2016 року скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, приписів статей 651, 652 Цивільного кодексу України, статей 181, 188 Господарського кодексу України, статей 32, 34, 43, 84 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник вважає завищеним розмір орендної плати, у зв'язку з тим, що Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 25.01.2014 р. № 121/14 містить завищені локальні коефіцієнти (КмЗ).

Заявник касаційної скарги не погоджується з визначенням Департаментом земельних відносин Харківської міської ради у Витягу від 25.01.2014 р. № 121/14 функціонального використання земельної ділянки (Кф) в розмірі 2,5 на всю площу орендованої земельної ділянки (0,0442 га), оскільки частина земельної ділянки (0,29 га) не використовується в комерційних цілях.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 16.11.1999 року між Виконавчим комітетом Харківської міської ради (орендодавцем) та ТОВ "Булочка" (орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. в реєстрі за № 6583 та зареєстровано у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 17.11.1999 р. за № 199/99 (том 1 а.с. 29-31).

За умовами пунктів 1.1, 1.2 договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., орендодавець на підставі рішення Виконавчого комітету Харківської міської ради від 12.05.1999 р. № 544 надає, а орендар приймає в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою: м. Харків, пр. Орджонікідзе, 45, загальною площею 0,0442 га, в тому числі: ріллі - --- га, багаторічних насаджень - ---га, пасовищ - --- га, лісів - --- га, інших угідь - 0,0442 га, згідно з планом земельної ділянки, що додається. Земельна ділянка надається у тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 31.12.2023 р. для експлуатації та обслуговування будівлі магазину.

У відповідності до пункту 2.1 вказаного договору оренди земельної ділянки, плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 78,46 грн. на місяць на зазначений в договорі рахунок орендаря не пізніше 15 числа наступного місяця.

В пункті 2.2 договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. сторони встановили обов'язок щодо збільшення розміру орендної плати за землю у разі зміни розміру земельного податку відповідно до Законів України шляхом укладання додаткової угоди, яка є невід'ємною частиною цього договору.

В подальшому, додатковою угодою № 1 від 19.05.2000 р. до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., яка є невід'ємною частиною договору, сторони внесли зміни в пункт 2.1 договору та встановили, що орендна плата за землю з 01.04.2000 р. складає 94,15 грн. на місяць (т. 1 а.с. 32).

Додатковою угодою № 2 від 27.02.2001 р. до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., яка є невід'ємною частиною договору, сторони змінили пункт 2.1 договору, встановивши, що орендна плата за землю з 01.07.2000 р. складає 230,95 грн. на місяць, а з 01.01.2002 р. - 339,60 грн. на місяць (том 1 а.с. 33).

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13 було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. (том 1 а.с 37).

Пунктом 1.1 цього рішення Харківська міська рада затвердила базову вартість 1 кв.м. землі у м. Харкові в сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

У відповідності до пункту 2 рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13, це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 р." Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові затверджено рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12, який набрав чинності з 01.01.2013 р. (том 2 а.с. 32-59).

Згідно п. 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті від 19.12.2012 р. № 960/12, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

У зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки Департаментом земельних відносин було здійснено розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 01.01.2013 року № 152/15, та встановлена ставка річної орендної плати (процент від нормативної грошової оцінки) у розмірі 5,6. Так, розмір орендної плати в рік становить 50 843,83 грн., а розмір орендної плати в місяць - 4236,99 грн.

Відповідно до витягу № 121/14 від 25.01.2014 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 726922 грн.

У зв'язку з наведеними вище обставинами, 08.06.2015 року за № 4119/0/225-15 (том 1 а.с. 26) та 07.09.2015 року за № 6321/0/225-15 (том 1 а.с 27-28) Департамент земельних відносин Харківської міської ради скерував на адресу відповідача листи з пропозицією внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. та додав до вказаних листів-пропозицій проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., розрахунок № 152/15 від 03.02.2015 р. розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р. та копію Витягу №121/14 від 25.01.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Однак вказані листи відповідачем залишені без задоволення, що стало підставою для звернення позивача до господарського суду Харківської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. загальною площею 0,0442 га за адресою: м. Харків, пр. Орджонікідзе, 45, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. в реєстрі за № 6583 та зареєстрованого 17.11.1999 р. за № 199/99 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, в запропонованій позивачем редакції.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що за приписами статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Частиною першою статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша, друга статті 21 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що згідно з пунктом 2.2. договору оренди землі від 16.11.1999 року орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди .

Судами попередніх інстанцій установлено, що рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, а, відтак воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

З врахуванням зазначеного вище, правомірним є висновок судів про необхідність внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі стосовно розміру орендної плати та вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі, як то передбачено Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, з метою приведення розміру орендної плати у відповідність з вимогами діючого законодавства.

Отже, задоволення позову в частині внесення змін до пунктів 1.3., 1.4 та 2.1 спірного договору оренди землі щодо розміру орендної плати у зв'язку із зміною нормативної грошової оцінки землі, є обґрунтованим (постанова Верховного Суду України від 18.05.2016 року у справі №6-325ц16).

Також достатньо вмотивовано, судами відмовлено в позові в частині внесення змін до решти запропонованих позивачем пунктів договору, оскільки необхідність зміни зазначених пунктів договору, які не пов'язані зі зміною розміру орендної плати, нормативно не обґрунтована позивачем, а наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для примушення відповідача погодитись із запропонованими умовами, позивачем не доведена.

Враховуючи викладене, висновки судів першої та апеляційної інстанції про часткове задоволення позовних вимог, колегія суддів вважає законними та обґрунтованими.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази. У касаційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Враховуючи викладене, судова колегія вважає прийняті у справі рішення та постанову такими, що відповідають нормам матеріального та процесуального права, підстав для їх зміни чи скасування не вбачається.

Доводи заявника викладені ним у касаційній скарзі, колегія вважає непереконливими та такими, що не відповідають приписам чинного законодавства, спростовуються матеріалами та встановленими обставинами справи.

Керуючись пунктом 1 статті 1119, статтями 1115, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26.05.2016 р. у справі № 922/6265/15 та рішення господарського суду Харківської області від 28.01.2016 року залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: І. Алєєва

Л. Рогач