ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 липня 2016 року Справа № 910/20974/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б.- головуючого
Алєєвої І.В. Рогач Л.І.
за участю представників:
позивачаМаксимова Ю.І. - довіреність від 19.05.2016 року
відповідачаДорошенко О.С. - довіреність від 13.06.2016 року
третьої особиТрохлюк А.М. - довіреність від 04.08.2015 року
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову24.05.2016 Київського апеляційного господарського суду
у справі№ 910/20974/15 господарського суду м. Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "ТОП НІВО"
до Київської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачаДепартамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
пропоновлення договору

В С Т А Н О В И В :

У серпні 2015 р. ТОВ "ТОП НІВО" звернулось до господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання договору оренди земельної ділянки від 12.03.2008 р. поновленим (продовженим) на той самий строк і на тих самих умовах на підставі приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в письмових поясненнях на позовну заяву просив відмовити у задоволенні позову з підстав викладених у поясненнях.

У відзиві на позовну заяву Київська міська рада просила у задоволенні позову відмовити посилаючись на те, що позивачем не було дотримано вимог, які викладені у статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо повідомлення орендодавця про укладення договору оренди землі на новий строк.

20.10.2015 р. до відділу діловодства Господарського суду міста Києва від позивача надійшла заява про зміну предмету позову, відповідно до якої позивач просив суд визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 12.03.2008 р., вважаючи укладеною угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки у редакції, запропонованій позивачем та викладеній у заяві.

Київська міська рада в наданих до суду першої інстанції письмових поясненнях заперечувала про задоволення заяви про зміну предмету позову посилаючись на приписи статті 22 Господарського процесуального кодексу України та зазначаючи про те, що розгляд справи вже розпочато.

Суд першої інстанції зазначивши, що розгляд справи № 910/20974/15 по суті розпочато 15.10.2015 в судовому засіданні за участі представників позивача, відповідача та третьої особи, що вбачається з протоколу судового засідання від 15.10.2015, дійшов висновку про залишення без розгляду заяви позивача про зміну предмету позову, як таку, що була подана після початку розгляду справи по суті про що зазначив в судовому рішенні.

Рішенням господарського суду м. Києва від 03.11.2015 р. (судді: Н.Б. Плотницька) в позові відмовлено повністю з підстав того, що позивачем порушено строк направлення листа з клопотанням щодо продовження строку договору, оскільки такий лист щодо поновлення мав бути направлений на адресу відповідача не пізніше, ніж за місяць до закінчення дії договору оренди.

За апеляційною скаргою ТОВ "ТОП НІВО" Київський апеляційний господарський суд (судді: М.Л. Яковлєв, С.Г. Рудченко, О.І. Лобань) переглянувши рішення господарського суду м. Києва від 03.11.2015 р. в апеляційному порядку, постановою від 24.05.2016 року, вказане рішення скасував та прийняв нове рішення, яким задовольнив позовні вимоги.

Визнав поновленим (продовженим) на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 12.03.2008, який укладений між Товариства з обмеженою відповідальністю "ТОП НІВО" (03151, м.Київ, пр. Повітрофлотський, 54, ) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141), який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 12.03.2008р. за №72-6-00494 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Суд апеляційної інстанції встановивши факт належного виконання орендарем умов договору оренди; повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; продовження використання позивачем земельної ділянки після закінчення строку дії договору; судова колегія дійшла висновку про наявність на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" у позивача права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Київська міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 24.05.2016 року та залишити в силі рішення господарського суду міста Києва від 03.11.2015 року, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, зокрема, статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників позивача, відповідача та третьої особи, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, рішенням Київської міської ради від 12.07.2007 №1097/1758 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "ТОП НІВО" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом на Севастопольській площі у Солом'янському районі м. Києва", було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки позивачу та передано останньому у короткострокову оренду на 5 років земельні ділянки загальною площею 0,67 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом на Севастопольській площі у Солом'янському районі м. Києва, у тому числі:

- ділянку № 1 площею 0,39 га, зокрема площею 0,27 га - за рахунок частини земель, відведених відповідно до пункту 37 рішення Київської міської ради від 24.04.2003 № 411/571 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" та право користування якими посвідчено договором оренди земельної ділянки від 11.05.2004 № 72-6-00158; площею 0,12 га - за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування;

- ділянку № 2 площею 0,15 га, зокрема площею 0,02 га - за рахунок частини земель, відведених відповідно до п.37 рішення Київської міської ради від 24.,04.2003 №411/571 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" та право користування якими посвідчено договором оренди земельної ділянки від 11.05.2004 № 72-6-00158; площею 0,13 га - за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

- ділянку № 3 площею 0,13 га - за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.12.2007 року у справі №7/525 визнано укладеним, з дня набрання даним рішенням законної сили, договір оренди земельних ділянок загальною площею 0,67 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торгівельно-офісного комплексу з підземним паркінгом на Севастопольській площі у Солом'янському районі м. Києва між ТОВ "ТОП НІВО" та Київською міською радою в редакції, яка була підписана ТОВ "ТОП НІВО" та відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" та Типовому договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, а земельні ділянки такими, що передані, з моменту набрання чинності судовим рішенням на умовах, визначених цим договором, а також зобов'язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати договір оренди земельних ділянок з усіма додатками, що є його невід'ємними частинами, між орендодавцем - Київською міською радою та орендарем - ТОВ "ТОП НІВО", у встановленому порядку.

На виконання вказаного рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2007 р. №7/525 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було здійснено реєстрацію договору оренди, про що зроблено запис від 12.03.2008 за № 72-6-00494 у книзі записів державної реєстрації договорів

Згідно із пунктом 3.1 вказаного договору оренди земельної ділянки, останній укладено на 5 (п'ять) років.

Отже, строк дії договору земельної ділянки закінчився 13.03.2013 р.

Пунктом 11.7 вказаного договору оренди визначено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено судом апеляційної інстанції, 11.03.2013 р. позивач звернувся до відповідача з листом №11/1, який було отримано останнім 13.03.2013 р., про надання дозволу на виготовлення технічної документації для подовження договору оренди земельної ділянки. В подальшому, 03.09.2013 р. позивачем було подано клопотання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки №72-6-00494 від 12.03.2008 р. та подано проект угоди про поновлення договору.

Проте, відповідач вказане звернення позивача залишив без належної уваги, що стало підставою для звернення з даним позовом до суду.

Спеціальним законом, що регулює суспільні відносини на Україні з питання оренди землі, є Закон України "Про оренду землі".

За приписами статті 33 Закон України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на момент закінчення строку дії договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2 - 5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, стаття 33 Закону України "Про оренду землі", у тому числі частина 1 регламентує переважне орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а частина 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 року у справі №3-312гс16.

Тобто, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Як встановлено судом апеляційної інстанції, позивач, після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки продовжує належним чином користуватися орендованою земельною ділянкою та виконує обов'язки землекористувача за договором оренди землі, в тому числі сплачувати орендну плату. Дана обставина підтверджується довідкою ДПІ у Солом'янському районі Головного управління ДФС у м.Києві №25601/10/26-58-15-05-05 від 30.09.2015р. та від 25.02.2016р. №2446/10/26-58-12-03-11.

Крім того, 05.10.2015р. між позивачем та Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської ради (Київської міської державної адміністрації) був укладений договір №139 пайової участі у створені соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, предметом якого є сплата позивачем пайової участі на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва у зв'язку з будівництвом автозаправного комплексу з об'єктами соціально-побутового призначенням та автостоянки.

Згідно із пунктами 1.3 та 3.9 зазначеного договору розмір пайового внеску становить 798,7613 тис. грн. Підтвердженням виконання позивача зобов'язань за цим договором є надання Департаментом довідки про сплату пайового внеску.

Відповідно до довідки №08-9248 від 22.10.2015р. позивач перерахував пайовий внесок у сумі 798,7613 тис. грн. на бюджетний рахунок бюджету розвитку спеціального фонду міського бюджету.

Крім цього, судом апеляційної інстанції було встановлено, що ані в місячний строк після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, ані станом на день подачі позову відповідач не направляв позивачу заперечення чи пропозиції щодо зміни його істотних умов або ж повідомлення про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки, хоча після закінчення строку договору.

В той же час, Державною архітектурно-будівельною інспекцією України було видано дозвіл на виконання будівельних робіт від 06.03.2013р. №ІУ 11 для будівництва автозаправного комплексу з об'єктами соціально-побутового призначення. Державною реєстраційною службою України було зареєстровано за позивачем право власності на автозаправний комплекс з об'єктами соціально-побутового призначення, про що видано Свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

Крім того, в матеріалах справи міститься висновок науково-правової експертизи при Інституті держави і права НАН України щодо відповідності чинному законодавству України зміни виду використання земельної ділянки її орендарем №126/124-е від 11.12.2015р., відповідно до якого позивач, який є орендарем земельної ділянки за договором оренди від 12.03.2008р., укладений між позивачем та відповідачем, має право самостійно, тобто без погодження з відповідачем (орендодавцем) змінити вид використання наданої йому в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням «для будівництва автозаправного комплексу», оскільки зазначені види використання земельної ділянки охоплюються цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», та відносяться до підкатегорій земель громадської забудови, що входить у категорію земель житлової та громадської забудови.

Приймаючи до уваги вищевикладене та встановлені обставини справи щодо належного виконання орендарем умов договору оренди; повідомлення про намір реалізувати право на поновлення договору оренди; не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору; продовження використання позивачем земельної ділянки після закінчення строку дії договору; судова колегія вважає вірними висновки суду апеляційної інстанції щодо наявності у позивача на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" права на поновлення договору оренди землі на той самий строк та на тих самих умовах.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Проте, огрунтовано задовольняючи позовні вимоги позивача у вигляді поновлення договору оренди земельної ділянки на той самий строк та на тих самих умовах на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що під зміною предмету позову розуміється зміна певної матеріально - правової вимоги позивача до відповідача.

Але у даному випадку зміст заяви позивача про зміну предмету позову від 20.10.2015 року фактично зводиться до уточнення редакції позовної вимоги про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах з урахуванням змісту наданого проекту додаткової угоди, як цього вимагають приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі", без зміни правової вимоги позивача до відповідача.

Проте, зміст наданого позивачем проекту додаткової угоди, судами розглянутий не був.

У зв'язку з чим постанова у даній справі підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

За приписами процесуального законодавства рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, постанова у справі підлягає скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 1115, 11110, 1111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 24.05.2016 у справі №910/20974/15 господарського суду м. Києва скасувати, справу направити на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: І. Алєєва

Л. Рогач