ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" липня 2016 р. Справа № 926/191/16

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

Головуючого судді Дубник О.П.

суддів Матущака О.І.

ОСОБА_1

при секретарі Фака С.П.

розглянув апеляційну скаргу Малого приватного підприємства Атлас, м.Чернівці №92 від 04.05.2016 року (вх. № 01-05/2229/16 від 10.05.2016 р.)

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 22.04.2016 р.

у справі № 926/191/16 (суддя Паскарь А.Д.)

за позовом: Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Кармелюка, 116, м.Чернівці

до відповідача-1: Чернівецької міської ради, м.Чернівці

до відповідача-2: Малого приватного підприємства фірма Атлас, м.Чернівці

про визнання недійсним договору оренди землі від 03.10.2002 р. № 225 та визнання частково недійсним рішення 34 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 28.03.2013 року №805 щодо його поновлення,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2 представник (довіреність в матеріалах справи);

від відповідача-1: не з`явився (належно повідомлений);

від відповідача-2: ОСОБА_3 представник (довіреність в матеріалах справи);

Судом розяснено права та обовязки, передбачені ст.ст. 20, 22 Господарського процесуального кодексу України (надалі ГПК України).

Відводів складу суду в порядку ст.20 ГПК України не заявлялось. Заяв про технічну фіксацію судового процесу від учасників судового процесу не надходило, у звязку з чим хід судового засідання фіксується у протоколі.

Причини відкладення розгляду справи викладені в ухвалі Львівського апеляційного господарського суду від 08.06.2016р.

Відповідач-1 належним чином повідомлений про розгляд справи і заявив клопотання про розгляд справи без участі його представника.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 22.04.2016 р. (суддя Паскарь А.Д.) позов Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Кармелюка, 116 задоволено та визнано недійсним та скасовано пункт 1 рішення 34 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 28.03.2013 № 805 в частині поновлення малому приватному підприємству фірмі Атлас договору оренди землі від 03.10.2002 № 225; визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 03.10.2002 № 225 в редакції змін, внесених додатковим договором до договору оренди землі від 12.07.2013 №6/225. Стягнуто з Чернівецької міської ради на користь позивача 1378,00 грн. судового збору. Стягнуто з Малого приватного підприємства фірми Атлас в доход Державного бюджету України 1378,00 грн. судового збору.

Судове рішення у справі мотивоване ст. 377 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України), ст. 120 Земельного кодексу України (надалі ЗК України), ст. 7, 31 Закону України Про оренду землі від 06.10.1998р. №161-XIV (зі змінами) (далі Закон №161-XIV), і зроблено висновок, що приймаючи рішення 34 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 28.03.2013 року № 805 у частині поновлення основного договору відповідачу-2, відповідач-1 порушив права співвласників житлового будинку, які не є стороною зазначеного договору, від імені яких на підставі ст. 385 ЦК України, ст. 42 ЗК України та Закону України Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку 29.11.2001 року № 2866-III (зі змінами) (далі Закон №2866-III) діє позивач, який в даному випадку виконує свої обовязки щодо припинення дій, які утруднюють та перешкоджають реалізації прав співвласників на користування спільним майном.

Оскільки додатковий договір № 6/225 до основного договору (договір оренди землі від 03.10.2002 р. № 225) укладений відповідачами на підставі прийнятого відповідачем-1 оспорюваного незаконного рішення, то й він не відповідає наведеним вимогам Цивільного та Земельного кодексів України, Закону №161-XIV, у звязку з чим основний договір в редакції змін, внесених додатковим договором 6/225 підлягає визнанню недійсними.

Мале приватне підприємство фірма Атлас не погоджується з ухваленим рішенням суду і вважає його необґрунтованим та незаконним, прийнятим з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права, а також невідповідністю висновків суду обставинам справи. Відповідач-2 обгрунтовує свою апеляційну скаргу тим, що судом першої інстанції не взято до уваги, що при передачі позивачу частини житлового комплексу по вул. Кармелюка, 116 у м. Чернівці згідно акту приймання-передачі відповідачем-2 було передано копію договору оренди землі №225 від 03.10.2002 р. з додатками, а тому позивачу було відомо, що договір оренди землі був поновлений терміном до 05.03.2013р. Крім того, позивач з моменту державної реєстрації та отримання частини житлового будинку не звертався до відповідача-1 щодо оформлення частини земельної ділянки для обслуговування житлового будинку або про усунення порушення його прав. Вказує на помилковість застосування судом ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст. 7, 31 Закону №161-XIV, оскільки згідно акту приймання-передачі було передано лише частину житлового комплексу, а приміщення першого та підвального поверху житлового будинку залишились у власності відповідча-2. Зазначає, що обєднання співвласників багатоквартирного будинку не належить до підприємств зазначених в ч. 1 ст. 42 ЗК України. Просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 22.04.2016 р. у справі №926/191/16, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

У відзиві на апеляційну скаргу Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Кармелюка, 116, зокрема, вважає доводи апелянта безпідставні, оскільки з моменту створення та реєстрації позивач не отримував від відповідача-2 жодних належним чином посвідчених копій договору оренди землі № 225 від 03.10.2002 року та додатків до нього та неодноразово звертався до відповідача-2 з метою врегулювання земельних відносин.

Чернівецька міська рада у відзиві на апеляційну скаргу вважає рішення Господарського суду Чернівецької області від 22.04.2016 р. законним та обґрунтованим.

Колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду, керуючись нормами ст. 101 ГПК України щодо меж перегляду справи в апеляційній інстанції, вважає, що є можливим прийняти за наслідками розгляду апеляційної скарги постанову в даному судовому засіданні.

Вивчивши матеріали справи в сукупності з апеляційною скаргою та відзивами на неї, оцінивши зібрані по справі докази, та дослідивши фактичні обставини у справі, колегія суддів прийшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, при цьому, судова колегія Львівського апеляційного господарського суду встановила наступні обставини та керувалася такими мотивами.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом, рішенням 4 сесії Чернівецької міської ради XXIV скликання від 29.08.2002 р. № 65 Малому приватному підприємству фірмі Атлас надано дозвіл на складання проекту відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку по вул. Кармелюка Устима, 116, м. Чернівці площею 0,3861 га (надалі земельна ділянка).

Згідно вищевказаного рішення, 03 жовтня 2002 року між Чернівецькою міською радою та Малим приватним підприємством фірмою Атлас, укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :36:001:0000, який зареєстровано в реєстрі Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради за № 225 (надалі основний договір), згідно плану зовнішніх меж землекористування, терміном до 30.08.2006 року за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку (п.п. 1.1, 1.2 основного договору).

Відповідно до акту прийому-передачі ділянки на місцевості від 03 жовтня 2002 року передано Малому приватному підприємству фірмі Атлас в оренду земельну ділянку.

Відповідачами внесено зміни до основного договору в частині розміру орендної плати відповідно до угоди № 225/1 від 27.01.2004 року.

Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 22.11.2005 року №897/20 затверджено акт державної приймальної комісії від 26.10.2005 року щодо прийняття в експлуатацію сорокавосьмиквартирного житлового будинку по вул. Кармелюка, 116 у м. Чернівці загальною площею 3315,90 кв. м. (п. 1.3 рішення).

Відповідно до п. 11 додатку 1 до рішення 11 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 29.12.2006 року № 202 відповідачеві-2 продовжено термін оренди земельної ділянки до 01.12.2009 року за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщеннями.

На підставі рішення 11 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 29.12.2006 року № 202 між відповідачами укладено додатковий договір від 20.07.2007 року № 2, згідно якого приведено у відповідність положення основного договору до зазначеного рішення.

Також, додатковими договорами від 15.02.2008 року № 3 та від 30.01.2009 року №4/225 внесено зміни до основного договору в частині розміру орендної плати.

22 грудня 2009 року відповідачі уклали додатковий договір № 5/225, яким поновили основний договір терміном до 05.03.2013 року для будівництва та обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщенням.

09 серпня 2011 року на підставі акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс відповідач-2 передав на баланс позивача частину житлового комплексу по вул. Кармелюка, 116 у м. Чернівці, що не включає торгівельно-офісні приміщення першого поверху площею 1010,60 кв. м; підвал та приміщення загальною площею 979,90 кв. м; комори №№ 59, 60, 61, 62, 63, 64, які є власністю Малого приватного підприємства фірми Атлас.

Рішенням 34 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 28.03.2013 року №805 (надалі - рішення від 28.03.2013 року № 805) вирішено затвердити список землекористувачів, яким поновлюються договори оренди землі. Відповідно до додатку 1 до даного рішення, поновлено укладений з відповідачем-2 основний договір строком на 5 років для обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщеннями (пункт 4 додатку 1 рішення від 28.03.2013 року № 805).

Рішенням 37 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 27.06.2013 року №900 внесено зміни до пункту 4 додатка 1 рішення від 28.03.2013 року № 805 в частині поновлення відповідачу-2 основного договору шляхом заміни слів: для обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщеннями на слова для обслуговування багатоквартирного житлового будинку, у звязку із допущеною помилкою, підстава: витяг з рішення виконавчого комітету міської ради від 22.11.2005 №897/20 (пункт 20.2 рішення).

На підставі рішення від 28.03.2013 року № 805 та рішення 37 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 27.06.2013 року №900 відповідачі 12 липня 2013 року уклали додатковий договір № 6/225 (надалі - додатковий договір № 6/225), яким вирішили пункт 1.2 основного договору доповнити реченням: договір оренди землі поновлюється з 05.03.2013 року до 28.03.2018 року для обслуговування житлового будинку.

Згідно ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковим до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні від 21.05.1997р. №280/97-ВР (зі змінами) (далі Закон №280/97-ВР) виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішується відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Згідно ст. 19 Конституції України органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону №280/97-ВР сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч.5 ст. 16 Закону №280/97-ВР).

Частиною 3 ст. 24 Закону №280/97-ВР передбачено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України.

Згідно частини 1 статті 59 Закону №280/97-ВР рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території (ч.1 ст. 73 Закону №280/97-ВР).

Як передбачено частиною 10 статті 59 Закону №280/97-ВР, акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Згідно ч. 1 та 2 ст. 116 ЗК України громадяни, юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної та комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом шляхом передачі земельних ділянок у власність чи оренду.

Право користування земельною ділянкою для провадження підприємницької та іншої діяльності виникає у громадян (підприємців) та юридичних осіб на правах її оренди відповідно до ст. 93 ЗК України після укладення договору оренди земельної ділянки в порядку, передбаченому Законом про оренду.

Порядок передачі земельних ділянок в оренду під забудову здійснюється на підставі рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування відповідно до ст. 124 ЗК України та в порядку, встановленому ст. 123 ЗК України.

Відповідно до ст. 7 Закону №161-XIV, ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України (в редакції Закону України від 05.11.2009 № 1702-VI Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю), у випадку набуття особою або особами (ч. 2 ст. 382 ЦК України) права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, до нього (них) переходить право користування на земельну ділянку, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача, а право користування земельною ділянкою, на якій розташовано ці обєкти у попереднього землекористувача з такого моменту припиняється.

Таким чином, правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомість є підставою для переходу відповідного права на землю, а тому згода попереднього землекористувача на вилучення земельної ділянки в даному випадку законом не передбачена.

30 грудня 2005 року установчими зборами власників квартир та нежилих приміщень було прийнято рішення, яке оформлене протоколом № 1, про створення обєднання співвласників багатоквартирного будинку № 116 по вул. Кармелюка Устима в м. Чернівці. 11 січня 2006 року проведено державну реєстрацію позивача в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб підприємців.

Згідно ст. 1 Закону №2866-III об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону №2866-III основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Згідно ст. 1 Закону №2866-III встановлено, що прибудинкова територія це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч. 1 ст. 42 ЗК України (із змінами, внесеними згідно із Законом України від 22.12.2011 р. N 4215-VI), земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (ч. 3 ст. 42 ЗК України).

Враховуючи вищевказане, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що, приймаючи рішення від 28.03.2013 року № 805 у частині поновлення основного договору Чернівецька міська рада порушила вимоги ст.ст. 7, 31 Закону №161-XIV, ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України та права співвласників житлового будинку, які не є стороною зазначеного договору, від імені яких, на підставі ст. 385 ЦК України, ст. 42 ЗК України та Закону №2866-III, діє позивач.

Щодо вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди землі від 03.10.2002 р. № 225 суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-XIV (зі змінами) (далі Закон №1211-IV) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Стаття 2 цього ж Закону зазначає, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частина 1 ст. 215 ЦК України встановлює, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ч.2 ст 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до п. 2.9 постанови пленуму Вищого господарського суду України зі змінами від 29.05.13р №11 Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними на підставі статті 215 ЦК України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Враховуючи, що додатковий договір № 6/225 до основного договору укладений відповідачами на підставі прийнятого відповідачем-1 оспорюваного незаконного рішення, то й він не відповідає наведеним вимогам Цивільного та Земельного кодексів України, Закону №161-XIV, у звязку з чим договір оренди земельної ділянки від 03.10.2002 № 225 в редакції змін, внесених додатковим договором до договору оренди землі від 12.07.2013 №6/225 підставно визнаний недійсним.

Доводи, викладені скаржником у апеляційній скарзі, спростовуються вищенаведеними аналізом матеріалів справи та нормами матеріального права.

Усе викладене дає підстави для залишення без задоволення апеляційної скарги, у звязку із чим згідно із ст. 49 ГПК України на апелянта покладаються судові витрати.

Керуючись ст. ст. 103, 105 ГПК України, ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Чернівецької області від 22.04.2016 р. у цій справі без змін.

2. Судові витрати покласти на Мале приватне підприємство Атлас.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно з Розділом ХІІ-І Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови підписано 07.07.2016р.

Головуючий суддя Дубник О.П.

Суддя Матущак О.І.

Суддя Юрченко Я.О.