КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" липня 2016 р. Справа№ 911/148/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Зеленіна В.О.

суддів: Ткаченка Б.О.

Зубець Л.П.

при секретарі Волуйко Т.В.

представники сторін:

позивача: ОСОБА_2 за довіреністю; ОСОБА_3 за довіреністю;

відповідача: ОСОБА_4 за довіреністю; ОСОБА_5 за довіреністю;

третьої особи 1: Шейко Ю.М. за довіреністю;

третьої особи 2: не з'явився;

розглянувши апеляційну скаргу Комунального підприємства "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради

на рішення Господарського суду Київської області від 11.04.2016

у справі № 911/148/16 (головуючий суддя Антонова В.М..)

за позовом Комунального підприємства "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради

до Приватного підприємства "Квартал-Славутич"

за участю третьої особи -1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Виконавчий комітет Славутицької міської ради

за участю третьої особи -2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгово-роздрібна компанія "Євротек"

про визнання договору оренди недійсним

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Київської області від 11.04.2016 у справі № 911/148/16 відмовлено у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №531 від 30.08.2013 та зобов'язання повернути орендоване майно.

Не погодившись із вказаним рішенням Комунальне підприємство "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти постанову, якою визнати недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №531 від 30.08.2013 та зобов'язання повернути орендоване майно.

Скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції прийнято з порушеннями норм матеріального і процесуального права, оскільки при передачі майна в оренду повинен був проводитись конкурс, також внаслідок не проведення у встановленому законодавством порядку належної оцінки спірного приміщення сторонами не було досягнуто всіх істотних умов договору, а саме розміру орендної плати, крім того відповідач передав майно в суборенду, а суборендар в подальшому також його передав у суборенду, без погодження із позивачем.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 20.05.2016 апеляційну скаргу прийнято до провадження. Розгляд справи призначено на 04.07.2016.

29.06.2016 відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, у якому заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін.

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 04.07.2016 р., у зв'язку із перебуванням судді Синиці О.Ф. на лікарняному, сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі № 911/148/16 колегію суддів у складі головуючого судді: Зеленіна В.О., суддів: Зубець Л.П., Ткаченка Б.О.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 04.07.2016 колегією суддів у зазначеному складі прийнято справу до провадження

Представник третьої особи 2 у судове засідання не з'явився, не повідомивши про причини. Неявка представника третьої особи 2 не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті.

Відповідно до ст.77 ГПК України у судовому засіданні оголошувалась перерва з 04 по 11 липня 2016.

Представники позивача (апелянта) у судовому засіданні підтримали апеляційну скаргу, просили її задовольнити з підстав, зазначених у скарзі.

Представники відповідача заперечили проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві, також вказали, що орендна плата індексується, сплачується вчасно і заборгованість відсутня.

Представник третьої особи 1 підтримав апеляційну скаргу позивача.

Заслухавши пояснення представників сторін і третьої особи 1, дослідивши наявні в справі матеріали, розглянувши апеляційну скаргу, Київським апеляційним господарським судом встановлено наступне.

Як вірно встановлено судом першої інстанції 18.07.2013 у газеті "Теледень Славутич" №29 (766) було опубліковано реєстр об'єктів комунального майна, які можуть бути передані в оренду, серед яких, зокрема, було приміщення магазину "Арбат", який знаходиться за адресою м. Славутич, Московський квартал, б. 8.

Після публікації на адресу Комунального підприємства "Фонд комунального майна" (далі скорочено ТОВ "ФКМ"), правонаступником якого є позивач - Комунальне підприємство "Агентство регіонального розвитку" Славутицької міської ради, надійшло дві заяви про оренду комунального майна - приміщення магазину "Арбат", що знаходиться за адресою м. Славутич, Московський квартал, б. 8, а саме 29.07.2013 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-роздрібна компанія "Євротек" та 30.07.2013 від Приватного підприємства "Агенство консалтингу" (правонаступником якого є відповідач - ПП "Квартал-Славутич").

В подальшому ТОВ "ТРК "Євротек", відповідно до заяви №00210-08/13-ТРК/ЧН від 02.08.2013, відмовилось від своєї заяви про надання в оренду вищезазначеного комунального майна.

07.08.2013 КП "ФКМ" звернулось із запитом №371 від 07.08.2013 до ТОВ "ТРК "Євротек", згідно якого повідомило, що ним було прийнято інформацію про анулювання заяви щодо оренди комунального майна та просило направити її також офіційним листом.

28.08.2013 ТОВ "ТРК "Євротек" повторно направило на адресу КП "ФКМ" лист №00215-08/13-ТРК/ЧН, яким повідомило про анулювання своєї заяви щодо наміру оренди комунального майна, яка прийнята та зареєстрована КП "ФКМ" 28.08.2013 за №289.

30.08.2013 між Комунальним підприємством "Фонд комунального майна" (орендодавець) та Приватним підприємством "Агенство консалтингу" укладено договір №531 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно, а саме будівлю магазину "Арбат", її інженерні мережі та комунікації, що є його невідємною частиною (майно), знаходиться за адресою Київська обл., м. Славутич, Московський квартал, 8 і перебуває на балансі орендодавця.

Відповідно до п. 1.4, 1.5 договору балансова вартість орендованого майна, станом на 01.08.2013 становить 234 958,67 грн. Вартість орендованого майна згідно звіту про експертну оцінку, станом на 31.07.2013 становить 1 057 001,00 грн.

Згідно п. 3.2 договору орендна плата по договору визначається на підставі "Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади міста Славутича", та за перший (базовий) місяць оренди - вересень 2013 року (без урахування індексу інфляції за серпень 2013р.) становить: 15 855,02 грн, крім того ПДВ - 3 171,00 грн. Всього з ПДВ - 19 026,02 грн.

Розмір орендної плати за перший місяць фіксується в договорі. За кожен наступний місяць оренди розмір орендної плати визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що публікується в поточному місяці.

Відповідно до п. 7.1 договору договір вступає в силу з 01.09.2013 і діє до 30.08.2016.

Згідно акту прийому-передачі від 01.09.2013 орендодавець передав, а орендар прийняв з 01.09.2013 будівлю магазину "Арбат", загальною площею 589,50 м2, розміщену за адресою: Київська обл., м. Славутич, Московський увартал, 8, що знаходиться на балансі КП "ФКМ". Акт підписаний і скріплений печатками обох сторін договору.

25.10.2013 між КП "ФКМ" та ПП "Квартал-Славутич", у зв'язку з переіменуванням ПП "Агенство консалтингу" на ПП "Квартал-Славутич", укладено додаткову угоду №1 до договору №531 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 30.08.2013, згідно якої сторони внесли зміни в преамбулу та в розділ "Юридичні адреси, банківські реквізити та підписи сторін" договору, змінивши при цьому назву та юридичну адресу орендаря.

Рішенням Славутцкьої міської ради №1384-44-VI від 14.03.2014 "Про зміну назви комунального підприємства "Фонд комунального майна" та затвердження статуту комунального підприємства в новій редакції" змінено назву комунальне підприємство "Фонд комунального майна" на комунальне підприємство "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради та затверджено статут Комунального підприємства "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради.

25.03.2014 між КП "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради та ПП "Квартал-Славутич", відповідно до вказаного рішення Славутицької міської ради, укладено додаткову угоду №3 до договору №531 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 30.08.2013, згідно якої сторони внесли зміни в преамбулу та в розділ "Юридичні адреси, банківські реквізити та підписи сторін" договору, змінивши при цьому назву орендодавця.

Звертаючись до суду із позовною заявою позивач просить визнати вищевказаний договір оренди недійсним, оскільки, на думку позивача, при його укладанні не було дотримано вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Положення "Про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади міста Славутич", затвердженого рішенням Славутицької міської ради від 15.12.2004 №550-41-IV.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції дійшов висновку про їх безпідставність та необгрунтованість.

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду погоджується із вказаним висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Судом першої інстанції вірно встановлено, що укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна.

До спірних правовідносин сторін підлягають застосуванню положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідні розділи Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Так, відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 763 ЦК України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ч.3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, правопопередник позивача на виконання умов договору передав правопопереднику відповідача приміщення магазину "Арбат", який знаходиться за адресою м. Славутич, Московський квартал, б. 8.

Статтею 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами ) вимог, які встановленні частиною першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Також, вказаною статтею встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Згідно зі ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Пунктом 2.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" роз'яснено судам, що вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені ст.203 ЦК України, відповідно до ч.1 якої, зокрема, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Так, згідно з п. 1 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Відповідно до абз. 1-3 п. 4 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавець протягом п'яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника. Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна. Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до п. 3.1-3.4 Положення "Про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади міста Славутич" передача в оренду майна комунальної власності здійснюється виключно на конкурсних засадах (крім майна, що передається в оренду підприємствам, які мають пільги згідно з діючим законодавством).

Передумовою для передачі майна комунальної власності в оренду є письмове звернення на адресу орендодавця комунального майна від юридичних або фізичних осіб.

Якщо протягом 10 робочих днів з моменту опублікування в засобах масової інформації реєстру комунального майна, яке може бути передано в оренду, на адресу орендодавця надійшло одне письмове звернення з проханням про передачу об'єкту майна комунальної власності в оренду, орендодавець має право самостійно визначити орендатора та заключити з ним договір.

Якщо протягом 10 робочих днів з моменту опублікування в засобах масової інформації реєстру комунального майна, яке може бути передано в оренду, на адресу орендодавця даного майна надійшло два і більше письмових звернень про передачу майна в оренду, орендодавець даного майна передає копії отриманих звернень до Відділу комунальної власності для проведення конкурсу на право оренди даного майна.

В цьому випадку рішення про передачу об'єктів комунального майна в оренду належить до компетенції Відділу комунальної власності та орендної комісії, а орендодавець цього майна укладає договір оренди на підставі письмового зобов'язання Відділу комунальної власності.

Орендодавець комунального майна реєструє отримані від юридичних або фізичних осіб звернення, та на протязі 12 робочих днів з моменту їх реєстрації дає письмову відповідь на адресу заявника. Письмова відповідь повинна містити: або мотивовану відмову від передачі в оренду комунального майна; або згоду на передачу цього майна в оренду з переліком необхідних документів, які необхідно надати для укладання договору оренди з конкретним орендодавцем комунального майна; або інформацію про передачу звернення до Відділу з питань комунальної власності з метою оголошення конкурсу на право оренди комунального майна.

Однією із підстав позовних вимог позивач зазначив, що у зв'язку з тим, що надійшло дві заявки щодо оренди спірного майна, а саме від ТОВ "ТРК "Євротек" та ПП "Агенство консалтингу" необхідно було відповідно до ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оголосити конкурс на право оренди, однак, на думку позивача, в порушення зазначеної норми, без оголошення конкурсної процедури, між КП "ФКМ" та ПП "Агенство консалтингу" було укладено спірний договір оренди.

Проте, зазначені доводи позивача обґрунтовано відхилені судом першої інстанції, оскільки матеріалами справи підтверджується, що на адресу орендодавця дійсно надійшло дві заявки щодо оренди об'єкту комунальної власності, однак, один із заявників, а саме ТОВ "ТРК "Євротек", відкликав подану ним 29.07.2013 заявку. Вказані обставини також підтверджуються письмовими поясненнями ТОВ "ТРК "Євротек", які надані суду першої інстанції та листуванням, зокрема, листом ТОВ "ТРК "Євротек" №00210-08/13-ТРК/ЧН від 02.08.2013 та №00215-08/13-ТРК/ЧН від 28.08.2013, листом КП "ФКМ" №371 від 07.08.2013 щодо прийняття інформації про відмову від заявки на оренду комунального майна та прохання направити таку відмову офіційним листом.

Отже, є правомірним висновок суду першої інстанції про те, що намір орендувати комунальне майно, а саме будівлю магазину "Арбат", загальною площею 589,50 кв.м, що знаходиться за адресою Київська обл., м. Славутич, Московський квартал, буд. 8 та яка знаходилась на балансі КП "ФКМ", мав лише один заявник, а саме ПП "Агенство консалтингу", з яким відповідно до вимог чинного законодавства, без проведення конкурсу, і було укладено договір №531 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 30.08.2013.

Також позивач в обґрунтування заявлених позовних вимог вказував на те, що при укладанні спірного договору не було дотримано вимог щодо проведення оцінки комунального майна, яка відповідно ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" має передувати укладенню договору.

Вказані доводи позивача також вірно відхилені судом першої інстанції, оскільки матеріалами справи, зокрема Звітом про оцінку майна, об'єктом оцінки якого є будівля магазину "Арбат", загальною площею 589,5 кв.м, що знаходиться за адресою Київська обл., м. Славутич, Московський квартал, буд. 8, складеного 31.07.2013, визначено, що величина вартості, отримана в результаті оцінки, становить 1 057 001,00 грн. При цьому, спірний договір укладено 30.08.2013, тобто з плином 1 місяця після проведення оцінки.

Відповідно до п. 1.5 договору сторони визначили, що вартість орендованого майна згідно звіту про експертну оцінку, станом на 31.07.2013, становить 1 057 001,00 грн.

Згідно з ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Отже, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що сторонами було дотримано вимоги ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а оцінку комунального проведено проведено до укладання договору оренди.

При цьому є хибними доводи позивача про те, що зазначений звіт було затверджено рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради №396 лише 04.09.2013, тобто після укладання договору оренди, що свідчить про недотримання вимог Закону, оскільки стаття 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вимагає проведення оцінки майна, а не затвердження її рішенням ради.

Також вказане рішення про затвердження звіту з оцінки майна є чинним на дату укладання договору та пред'явлення позову до господарського суду, отже затвердження зазначеного звіту не вплинуло на істотні умови спірного договору оренди.

Враховуючи викладене, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що сторонами було дотримано вимоги законодавства в частині проведення оцінки майна, що має передувати укладенню договору, і відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України та ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторони досягли домовленості з усіх істотних умов договору, визначених ст. 10 Закону та підписали його.

Отже, вимога позивача про визнання недійсним договору №531 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 30.08.2013 є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню, а позовна вимога повернути орендоване майно, яка є похідною вимогою від вимоги про визнання договору недійсними, також не підлягає задоволенню.

Щодо посилань позивача на укладення відповідачем договору суборенди, то зазначені обставини також не є підставою для визнання договору недійсним.

Відповідно до ч. 1 статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 34 ГПК України встановлено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно статті 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на викладене, суд першої інстанції дав належну оцінку обставинам справи і прийшов до обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Таким чином, наведене вище та докази, які містяться в матеріалах справи, спростовують доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі.

За таких обставин висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, а тому рішення господарського суду Київської області від 11.04.2016 у справі № 911/148/16 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, прийнято без порушення норм матеріального та процесуального права і підстав для його скасування не вбачається.

Керуючись ст. ст. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Агенство регіонального розвитку" Славутицької міської ради залишити без задоволення, а рішення господарського суду Київської області від 11.04.2016 у справі № 911/148/16 - без змін.

2. Матеріали справи № 911/148/16 повернути до господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя В.О. Зеленін

Судді Б.О. Ткаченко

Л.П. Зубець