ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" липня 2016 р.Справа № 922/1506/16

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Чистякової І.О.

при секретарі судового засідання Сінченко І.В.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Департамент земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Будинок "Салтівський", м. Харків
про внесення змін до договору
за участю представників:

позивача - ОСОБА_1, довіреність №08-11/7783/2-15 від 30.12.2015;

відповідача - не з'явився;

3-ї особи - не з'явилась

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач) звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Будинок "Салтівський" (відповідач) про внесення змін до договору оренди землі від 31.08.2004 року, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 8569/04, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції зазначеній у позовній заяві. Судові витрати позивач просить суд покласти на відповідача.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 16 травня 2016 року було прийнято позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 30 травня 2016 року о 11:00 годині.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 30 травня 2016 року розгляд справи відкладено на 05 липня 2016 р. о 12:00 год.

Цією ж ухвалою суду залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент земельних відносин Харківської міської ради.

Відповідач 22.06.2016 через канцелярію суду надав відзив на позовну заяву (вх. №20726), в якому заперечує проти позову, зокрема посилаючись на те, що чинне законодавство не передбачає зміну розміру орендної плати в залежності від змін нормативно грошової оцінки землі в період дії договору. Крім того, вважає, що позивачем не дотримано приписи ст. 188 Господарського кодексу України щодо досудового звернення до відповідача з пропозицією про внесення змін до договору. Наведені обставини, на думку відповідача є підставою для відмови в задоволенні позову.

Представник позивача 05.07.2016 через канцелярію суду надав додаткові пояснення (вх. №21941), які долучені судом до матеріалів справи.

Представник позивача в судовому засіданні 05.07.2016 підтримав позов та просив суд його задовольнити, з підстав викладених у позовній заяві.

Відповідач в судове засідання не зявився. Проте через канцелярію суду 22 червня 2016 року надав клопотання про відкладення розгляду справи (вх. №20726), у зв'язку з перебуванням представника відповідача у відпустці.

Третя особа в призначене судове засідання не з`явилась, про час, дату та місце розгляду справи повідомлена належним чином.

Позивач у судовому засіданні заперечував проти задоволення клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, вважає його безпідставним та необґрунтованим.

Розглянувши клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, суд вважає його необґрунтованими та таким, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

За статтею 77 Господарського процесуального кодексу України господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні. Такими обставинами, зокрема, є: нез'явлення в судове засідання представників сторін, інших учасників судового процесу, неподання витребуваних доказів.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

У п. 3.9.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26 грудня 2011 року N 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" господарським судам України надані роз'яснення, що у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Згідно з частиною другою статті 4-3 ГПК та статтею 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Якщо подані сторонами та іншими учасниками судового процесу докази є недостатніми, господарський суд може за їх клопотанням чи за власною ініціативою витребувати в порядку підготовки справи до розгляду необхідні для цього письмові і речові докази, інші матеріали (пункти 3, 4, 6, 8 і 11 статті 65 ГПК України), притому не лише від учасників судового процесу, а й від інших підприємств, установ, організацій, державних органів.

При цьому, суд має створити належні умови всім учасникам судового процесу для виконання ними вказаного обовязку по доведенню своєї правової позиції.

Згідно ч. 3 ст. 22 ГПК України сторони зобов'язані добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами, виявляти взаємну повагу до прав і охоронюваних законом інтересів другої сторони, вживати заходів до всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи.

Частиною 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку, який кореспондується з обовязком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення від 07.07.1989 Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії" (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain).

Як вбачається з матеріалів справи сторонам створені належні умови для надання ними доказів та здійснені всі необхідні дії щодо витребування додаткових доказів в порядку підготовки справи до розгляду.

Доводи відповідача про неможливість направити представника в судове засідання жодним чином не мотивовані та не доведені будь-якими доказами.

За таких обставин, суд відхиляє клопотання відповідача про відкладення розгляду справи.

Беручи до уваги вищевикладене та те, що норми ст. 65 Господарського процесуального кодексу України, щодо обов`язку господарського суду витребувати у сторін документи і матеріали, необхідні для вирішення спору, кореспондуються з диспозитивним правом сторін подавати докази, п.4 ч.3 ст. 129 Конституції України визначає одним з принципів судочинства свободу в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, суд вважає, що господарським судом в межах наданих ним повноважень створені належні умови для надання сторонами доказів та здійснені всі необхідні дії щодо витребування додаткових доказів, та вважає, згідно ст.75 Господарського процесуального кодексу України, за можливе розгляд справи за позовної заявою позивача за наявними у справі матеріалами і документами.

Зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, вислухавши пояснення представника позивача, всебічно і повно дослідивши надані до матеріалів справи докази, суд встановив наступне.

31 серпня 2004 року на підставі рішення Харківської міської ради від 25.02.2004 року № 18/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Торгівельний Будинок "Салтівський" (орендар) укладено договір оренди землі, що зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 31 серпня 2004 року за № 8569/04 відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, бул. Академіка Юр'єва, 3.

Відповідно до п.2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0076 га.

В п.5 договору оренди землі сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 1531/04 від 30.06.2004 року на період будівництва становить 17286 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою №1532/04 від 30.06.2004 року становить 86430 грн.

У відповідності до п.8 договору оренди землі його було укладено строком на період будівництва до 01.02.2007 року, на період експлуатації до 01.02.2029 року.

Згідно з п.9 договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові.

Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва 2004 рік - 33,41 грн.; 2005 рік - 44,55 грн.; 2006 рік - 65,59 грн.; з 01.01.2007 року до 01.02.2007 року 123,75 грн.;

- на період експлуатації з 01.02.2007 року - 383,46 грн.

В п.10 договору оренди землі сторони визначили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

В п.13 договору оренди землі сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

П. 15 договору оренди визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельного павільйону "Будиночок Хліба" (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації.

В п. 16 договору оренди встановлено, що цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

У відповідності до п.36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 244 земельну ділянку за функціональним використанням віднесено до земель комерційного використання та застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки 2,5.

Згідно з рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013 року", рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013 року" та рішенням №960/12 від 19 грудня 2012 року, яким затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, змінювалася базова вартість 1 кв. м земель м. Харкова, запроваджувався порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками та був передбачений порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

Згідно з п.2. 1 та п.2. 2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п.4 ст.33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2007 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до п.3.1, п.3.2 зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг №244 від 14.11.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 76 кв. м. , яка знаходиться за адресою: м. Харків, склала 199076 гривень (а.с.27);

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01 січня 2013 року (№1556/14 від 16.01.2014), відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 76 кв. м. по бул. Академіка Юр'єва, 3 у м. Харкові, складав: в рік - 11148,26 гривень; в місяць - 929,02 гривень (а.с. 28).

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідний лист-пропозиція від 04 лютого 2014 року №1370/0/225-14 про зміну договору оренди землі (а.с.36) та лист - пропозиція від 04 лютого 2014 року №1361/0/225-14 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки (а.с.35), яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 гривні за проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень, в розмірі 120,00 гривень за надання витягу з Державного реєстру прав та внесення змін до Державного реєстру прав.

Листом-пропозицією від 04 лютого 2014 року №1370/0/225-14 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради направлено 17.04.2014 відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до договору оренди землі та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу (арк.37).

Проте, вказані вимоги відповідачем були проігноровані, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради не була надана. Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

Як свідчать матеріали справи, відповідач не надав згоди на внесення змін до спірного договору оренди землі.

Таким чином, між сторонами виник спір стосовно внесення змін до вищезазначеного договору оренди землі.

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч. 2, ч.3, ч.4, ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення ч. 2 ст. 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Отже, надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 ГК України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на зміну умов договору.

Аналогічна правова позиція викладена у Постанові Верховного суду України по справі № 3-53гс12 від 20 листопада 2012 року.

Згідно ст. 111-28 Господарського процесуального кодексу України висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 111-16 цього Кодексу, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Враховуючи вищевикладене, суд відхиляє доводи відповідача стосовно обов'язкової передумови на звернення до суду з даним позовом лише за умови надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки. Крім того, суд також зазначає, що чинним законодавством не передбачено обов'язок сторони надсилати відповідну пропозицію про зміну умов договору іншій стороні з описом вкладення, а тому суд вважає, що доводи відповідача стосовно порушення позивачем вимог ст. 188 ГК України є безпідставними.

Стаття 129 Конституції України встановлює, що судді при здійсненні правосуддя незалежні і підкоряються лише закону. Змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості - є однією із основних засад судочинства.

Відповідно до ч.1 ст.43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Отже, надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.2 ст.792 Цивільного кодексу України, ч.8 ст.93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України Про оренду землі, договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди землі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до положень статті 1 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Виходячи з ч.5 статті 5 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно зі статтею 18 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Підставами проведення оцінки земель, виходячи з положень статті 15 Закону України Про оцінку земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 20 Закону України Про оцінку земель дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до статті 73 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обовязковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч.2 ст.648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України - договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обовязками наділені обидві сторони договору.

Статтею 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обовязковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п.36 договору оренди землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (в редакції на дату звернення ради з позовом до місцевого господарського суду), розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється у договорі.

Відповідно до пункту 13 договору оренди землі сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати переглядається зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у звязку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 цього договору як підстава для обовязкового перегляду (зміни) розміру орендної плати.

У п. 2.19. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

При цьому суд зазначає, що рішення Харківської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки землі станом на 01 січня 2013 року є чинними.

Відповідно до тексту спірної додаткової угоди, позивач просить внести зміни до п. 2 до договору оренди землі від 31 серпня 2004 року, доповнивши його наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки :07:003:0022.".

Згідно з приписом статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як обєкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки. В матеріалах справи знаходиться Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 27), в якому зазначений кадастровий номер спірної земельної ділянки, а саме :07:003:0022.

Враховуючи викладене, та те, що внесення доповнення в п.2 договору оренди землі щодо кадастрового номеру земельної ділянки пов`язана з тим, що відповідно до ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" зазначення кадастрового номеру земельної ділянки в договорі оренди є обов`язковим, оскільки є істотною умовою договору оренди землі та внесення такого пункту в договір не змінює прав та обов`язків сторін договору оскільки не покладає на них будь-яких додаткових обов`язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для відповідності додаткової угоди вимогам законодавства на час її укладення, вимога щодо доповнення п. 2 договору оренди землі від 31 серпня 2004 року, визнається судом правомірною та підлягаючою задоволенню.

Рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. було затверджено Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові.

У п.2.4. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. визначено, що річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О=Ц*Б*К1*К2, де Ц нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Б єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення; К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації і галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

У п.2.5., п.2.6. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. визначено, що розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08. Орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: строк оренди, роки: 1-10 років - 100% від орендної плати; строк оренди, роки: 11-15 років - 90% від орендної плати; строк оренди, роки: 16-20 років - 80% від орендної плати; строк оренди, роки: 21-25 років - 70% від орендної плати; строк оренди, роки: 26-50 років - 60% від орендної плати.

Відповідно до вказаного рішення було проведено розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 р. №1556/14 і встановлено, що коефіцієнт (К1) складних інженерно-геологічних умов є на рівні 1 та приймаючи до уваги те, що термін дії договору оренди встановлено строком до 01.02.2029 р., тобто є значним, знижено базову ставку та становить 70% від базової ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки.

Коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов (К1) застосовано при розрахунку на рівні 1, оскільки як свідчать матеріали справи відповідач не надав документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання інших коефіцієнтів.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів регламентовано Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук 27.01.2006 №18/15/21/11 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за №388/12262 (далі "Порядок нормативної грошової оцінки").

Відповідно до п.1.3 Порядку нормативної грошової оцінки, нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою (п.1.7.Порядку нормативної грошової оцінки).

Як зазначено в п.3.2 Порядку нормативної грошової оцінки, нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою, наведеною в п.3.3. Порядку. Дана формула передбачає застосування коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо) - Кф.

В п.3.5. Порядку нормативної грошової оцінки вказано, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (додаток 1, табл.1.1) враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. В додатку 1, табл.1.1 для земель комерційного використання визначено Кф - 2,5.

Суд наголошує, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 був затверджений "Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013". В матеріалах справи є Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №244 від 14.11.2013р. (а.с. 27) складений Головним Управлінням Держземагентсва у м. Харкові Харківської області, до завдань якого входить, зокрема, забезпечення науково-експертного, аналітичного, інформаційного та методичного проведення землевпорядних, землеоціночних робіт.

У зазначеному Витязі було зазначено Кф для земель комерційного використання, що становить 2,5.

Також, відповідно до ч.1 ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до п.1 та п.16 спірного договору, цільове призначення земельної ділянки наданої у користування відповідачу - землі житлової та громадської забудови.

В той же час, відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затвердженого Наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11 для розрахунку розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки встановлені категорії земельних ділянок за функціональним використанням, серед яких є землі комерційного використання, до яких застосовується значення коефіцієнта Кф-2,5.

У зв'язку з цим, при розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки використовується не категорія земель за цільовим призначенням визначена згідно ст. 19 ЗК України, а категорія земель за функцією використання (функціональне використання) як то передбачено вищевказаним Порядком.

Згідно вищенаведеного Порядку коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем) ( zа788-98 ), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377 ( z0788-98 ), зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Таким чином, віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. 6а-зем, 6б-зем, 2-зем). Вказана інструкція визначає порядок заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) на основі класифікації земель Стандартної статистичної класифікації землекористування ЄЕК, розробленої Статистичною комісією та Європейською економічною комісією ООН, та Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96, затвердженої і введеної в дію наказом Держстандарту України від 22 жовтня 1996 р. N 441. Вказана інструкція та додатки до неї визначають яким чином Управління Держземагентства мають заповнювати річну форму державної статистичної звітності N 6-зем "Звіт про наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності" (річна).

Додатки до вказаної інструкції здійснюють класифікацію видів економічної діяльності на землях певної категорії видів економічної діяльності, за видами діяльності згідно Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-2010. Так, відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців відповідач здійснює:

Код КВЕД 46.39 Неспеціалізована оптова торгівля продуктами харчування, напоями та тютюновими виробами;

Код КВЕД 77.39 Надання в оренду інших машин, устатковання та товарів. н. в. і. у. (основний);

Код КВЕД 47.11 Роздрібна торгівля в неспеціалізованих магазинах переважно продуктами харчування, напоями та тютюновими виробами;

Код КВЕД 47.24 Роздрібна торгівля хлібобулочними виробами, борошняними та цукровими кондитерськими виробами в спеціалізованих магазинах;

Код КВЕД 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

Відповідно до Додатку 3 до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) зазначені види економічної діяльності визнаються такими, що здійснюються з використанням землі у комерційних цілях, а тому за функціональним використанням такі землі відносяться до земель комерційного використання.

Згідно ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Таким чином, віднесення до певного виду функціонального використання здійснюється що до всієї земельної ділянки на який проводиться певний вид економічної діяльності.

Відповідно до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) у графі 34 форми 6-зем ураховуються дані про забудовані землі, всього, які складаються із суми відповідних даних граф Інструкції.

Таким чином, при розрахунку розміру орендної плати за спірним договором позивачем було вірно застосовано Кф - 2,5 як для земель комерційного використання, а тому розмір нормативної грошової оцінки землі, який складає 199076 грн. є обґрунтованим.

Враховуючи вищевикладене, вимога про внесення змін до п.9 спірного договору щодо розміру орендної плати є законною, обгрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Також, суд зазначає, що беручи до уваги припис п. 3.1 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., в якому зазначено, що зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі, вимога про внесення змін до п. 5 спірного договору в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки землі є законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

В той же час, суд, вважає за необхідне абзац другий пункту 5, викладений в додатковій угоді до договору оренди землі, в якому зазначено: "При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки", а також абзац перший пункту 9, викладений в додатковій угоді до договору оренди землі, в якому зазначено: "Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки" з тексту спірної додаткової угоди виключити, оскільки дані положення не передбачені чинним законодавством на час укладення договору оренди земельної ділянки та не відповідають умовам Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 р. із змінами та доповненнями та ці вимоги позивача не стосуються змін нормативної грошової оцінки землі та зводяться до покладення на відповідача додаткових обов`язків, які не передбачені умовами договору оренди земельної ділянки.

Щодо п.п.13, 14, 28 додаткової угоди до договору оренди землі суд зазначає наступне.

Так, додаткова угода містить положення щодо зміни до наступних пунктів договору оренди землі: пункту 13 щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції.

Проте, суд зазначає, що вказані зміни до договору оренди землі позивач просить суд внести за відсутністю обґрунтування в позовній заяві. Так в позовній заяві відсутні мотивування щодо внесення змін в пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі.

При цьому суд зазначає, що позов складається з його підстав та предмету. Під предметом позову розуміється певна матеріальна правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставами позову є зазначені позивачем в позовній заяві обставини, якими він обґрунтовує свої матеріально-правові вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Таким чином, зазначені зміни до пунктів 13,14, 28 спірного договору виходять за межі підстав позову.

Господарський суд розглядає справи в межах позову, тобто в межах його підстав та предмету, виходити за які він має право лише у випадку, передбаченому п. 2 ч. 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України - за клопотанням заінтересованої сторони, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів позивача або третіх осіб із самостійними вимогами на предмет спору.

Статтею 22 Господарського процесуального кодексу України передбачено право позивача до початку розгляду господарським судом справи по суті змінити предмет та підставу позову.

Проте, позивач не заявляв клопотання про вихід за межі позову та не змінював підстав позову в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, а тому у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про внесення вказаних змін до пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі.

Крім того, як зазначалось вище, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Натомість в договорі оренди землі сторони не погодили право на внесення змін до його положень щодо підстав сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки та права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Чинне законодавства також не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких змін до договору оренди землі.

Зазначені зміни до пунктів 13, 14, 28 спірного договору не передбачені чинним на час його укладення та на даний час типовим договором оренди землі, який відповідно до ч. 2 статті 14 Закону України "Про оренду землі" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220.

Так, пункт 13 типового договору оренди землі не передбачає такої підстави перегляду орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки землі.

Пунктом 14 типового договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі (відсотків) несплаченої суми за кожний день прострочення.

Також, типовий договір оренди землі не містить положень щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з передбачених договором підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що в розділі І редакції додаткової угоди до договору оренди землі міститься перелік як законодавчих актів, так і нормативно-правових актів Харківської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини. Однак, включення таких законів та підзаконних актів в односторонньому порядку до тексту договору не відповідає загальним принципам укладення договорів, оскільки ані Закон України "Про оренду землі", ані інші правові норми не містять вимог щодо таких умов договору, як перелік законодавчих та підзаконних актів, і не визначають їх як обов'язкові. Крім того, сторони договору, не зважаючи на зазначення або не зазначення в ньому певних правових актів, повинні їх і без того беззастережно дотримуватися.

З огляду на вищевикладене господарський суд прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню в частині щодо внесення до договору оренди землі змін у частині, що стосується розміру орендної плати та відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки (п. 2 додаткової угоди), а в решті позову необхідно відмовити, як в необґрунтованому та безпідставному.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, встановивши сторону, з вини якої справу було доведено до суду, суд керується ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до яких судовий збір покладається на відповідача.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.129, 144 Конституції України, ст.ст. 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.ст.1, 5, 15, 18, 20 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 2, 13, 14, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.93 Земельного кодексу України, ст.ст. 6, 626, 628, 632, 648, 651, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст.1, 4, 12, 22, 32, 33, 34, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 31 серпня 2004 року, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 8569/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого "31" серпня 2004 року за № 8569/04

у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр

державного земельного кадастру при Державному комітеті України

по земельних ресурсах

____ ______________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_2 з одного боку та Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Будинок "Салтівський" (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Пункт 5, абзац 2 пункту 9 договору оренди землі, зареєстрованого "31" серпня 2004 року за № 8569/04 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

Пункт 2 доповнити наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки :07:003:0022.

Пункт 5 викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 244 від 14.11.2013 становить 199076 грн. (сто дев'яносто дев'ять тисяч сімдесят шість гривень).

Абзац 2 пункту 9 викласти в наступній редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №1556/14 від 16.01.2014 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 11148,26 грн. (одинадцять тисяч сто сорок вісім гривень двадцять шість копійок), або в місяць - 929,02 грн. (дев'ятсот двадцятьдев'ять гривень дві копійки).

ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "31" серпня 2004 року за № 8569/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада Товариство з обмеженою відповідальністю

Харківської області "Торгівельний Будинок "Салтівський"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61029, м. Харків, шосе Салтівське, буд. 129

код 04059243 код 31061964

В решті частині позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Будинок "Салтівський" (61029, м. Харків, шосе Салтівське, буд. 129, ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, буд. 7, ) судовий збір у розмірі 1378 (одна тисяча триста сімдесят вісім) грн. 00 коп.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 11.07.2016 р.

Суддя ОСОБА_3