ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

18 липня 2016 р. Справа № 918/413/16

за позовом Товариства з додатковою відповідальністю "Фабрика "Рівненчанка"

до відповідача ОСОБА_1 служби безпеки України в Рівненській області

третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Рівненська обласна державна адміністрація

треті особи на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, Товариство з обмеженою відповідальністю "Гефест Капітал", ОСОБА_11, ОСОБА_12, Обслуговуючий кооператив Житлово будівельний кооператив Комфортний дім, ОСОБА_13

про розірвання договору суборенди землі

Суддя Андрійчук О.В.

Представники учасників судового процесу:

від позивача: ОСОБА_14 дов. від 01.06.2016 року

від відповідача: ОСОБА_15, дов. від 29.06.2016 року

від третьої особи на стороні відповідача: ОСОБА_16, дов. від 10.05.2016 року

треті особи на стороні позивача:ОСОБА_14, дов. від 13.07.2016 року, від 14.07.2016 року, від 15.07.2016 року, від 18.07.2016 року

Статті 20, 22, 91, 93 ГПК України сторонам роз'яснені.

Відводи з підстав, передбачених ст. 20 ГПК України, відсутні.

Протокол судового засідання складено відповідно до ст. 811 ГПК України.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У червні 2016 року Товариство з додатковою відповідальністю "Фабрика "Рівненчанка" звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовом до ОСОБА_1 служби безпеки України в Рівненській області про розірвання договору суборенди землі.

Позовні вимоги мотивовані тим, що:

08.08.2014 року між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) укладено договір суборенди землі строком на 10 років для розміщення і експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств, яка знаходиться в межах м. Рівного.

Позивачем на вказаній земельній ділянці здійснено будівництво об'єктів нерухомого майна, введення їх в експлуатацію, подальша реалізація та реєстрація права власності на них за третіми особами, що підтверджується долученими до позовної заяви свідоцтвами про право власності, договорами купівлі-продажу та витягами про право власності на нерухоме майно.

Зважаючи на викладене, позивач вважає, що договір суборенди землі припинив свою дію з переходом права власності на нерухоме майно до третіх осіб, а відтак просить суд розірвати вказаний договір.

У матеріально-правове обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на ст.ст. 93, 120, 125, 126, 141 ЗК України, ст.ст. 5, 7, 13 Закону України "Про оренду землі", ст. 188 ГК України.

Ухвалою від 06.06.2016 року порушено провадження, справу призначено до розгляду на 21.06.2016 року та в порядку ст. 27 ГПК України в якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено Рівненську обласну державну адміністрацію.

17.06.2016 року через службу діловодства господарського суду від відповідача надійшов відзив, в якому останній просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог, оскільки відповідач за договором суборенди отримує суборенду плату, за рахунок якої сплачує орендну плату.

Ухвалою суду від 21.06.2016 року розгляд справи відкладено на 04.07.2016 року.

Ухвалою суду від 04.07.2016 року розгляд справи відкладено на 18.07.2016 року, в якості третіх осіб на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, залучено ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, Товариство з обмеженою відповідальністю "Гефест Капітал", ОСОБА_11, ОСОБА_12, Обслуговуючий кооператив Житлово будівельний кооператив Комфортний дім, ОСОБА_13.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши копії документів на їх відповідність оригіналам, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

16.07.2014 року між третьою особою на стороні відповідача (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено договір оренди землі (договір оренди), за п. 1. якого орендодавець на підставі розпорядження голови обласної державної адміністрації від 16.07.2014 року № 304 "Про надання земельної ділянки в оренду" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер :01:042:0650, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств, з правом передачі в суборенду відповідно до вимог чинного законодавства, яка знаходиться в межах м. Рівного.

Укладенню договору оренди (за документами, долученими позивачем до матеріалів справи) передував висновок ОСОБА_1 містобудування та архітектури № 01-11/1001 від 02.07.2014 року про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду строком на 10 років (з правом передачі в суборенду) та висновок ОСОБА_1 Держземагентства у м. Рівному № 01-278 від 02.07.2014 року про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Договір оренди 24.07.2014 року пройшов державну реєстрацію, що стверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.08.21014 року.

Згідно з п.п. 2, 3 договору оренди в оренду передається земельна ділянка державної власності загальною площею 0,9998 га. На земельній ділянці об'єкти нерухомого майна відсутні.

Договір оренди укладено строком на 10 років (п. 8 договору оренди).

08.08.2014 року між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) укладено договір суборенди землі (договір), предметом якого є передача у строкове (палатне користування (передача в суборенду) земельної ділянки, кадастровий номер :01:042:0650, яка знаходиться в оренді згідно з договором оренди землі від 16.07.2014 року, який зареєстрований за № 6448421 від 24.07.2014 року, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств, яка знаходиться в межах м. Рівного (п. 1.1. договору).

Зазначений договір 11.08.2014 року зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, про що свідчить витяг від 11.08.2014 року.

08.08.2014 року між сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки в суборенду.

За п.п. 2, 3 договору в суборенду передається земельна ділянка державної власності загальною площею 0,9998 га. На земельній ділянці об'єкти нерухомого майна відсутні.

Відповідно до п. 8 договору вказаний договір укладено на 10 років (не більше строку дії договору оренди землі від 16.07.2014 року).

У силу вимог ч.ч. 1-6 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Судом з матеріалів справи встановлено, що позивач здійснив забудову земельної ділянки, переданої йому в суборенду, про що надано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, видані ОСОБА_1 містобудування та архітектури 20.08.2014 року за № 01-14/124, декларацію про початок виконання будівельних робіт, декларацію про готовність об'єкта до експлуатації (крім об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури), декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності.

У подальшому позивач відчужив частини незавершеного будівництва, житлових будинків за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу від 11.11.2014 року, укладеними з ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу квартир від 16.01.2016 року, 18.03.2016 року, 22.04.2016 року, 26.05.2016 року, укладеними з ОСОБА_8, ОСОБА_7, ОСОБА_10, ОСОБА_9 відповідно.

Крім того, право власності на квартири, побудовані на земельній ділянці, переданій в суборенду позивачу, належить самому позивачу, ОСОБА_17, ОСОБА_6, Товариству з обмеженою відповідальністю "Гефес Капітал", ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13 згідно зі свідоцтвами про право власності на нерухоме майно.

На підтвердження державної реєстрації права власності позивачем до матеріалів справи долучено витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

09.02.2015 року позивач звернувся до відповідача із листом № 5 від 09.02.2016 року, в якому у зв'язку із завершенням будівництва, його реалізацією, присвоєнням поштових адрес просив останнього звернутися до третьої особи на стороні відповідача з проханням припинити договір оренди (як наслідок суборенди) та внести зміни в розпорядження про поділ земельної ділянки для обслуговування об'єктів нерухомого майна їх власниками.

06.04.2016 року відповідач листом № 14/2297 відповів, що третя особа на стороні відповідача відмовила у розірванні договору оренди, оскільки відсутні передбачені законом документи.

25.04.2016 року позивач звернувся до третьої особи на стороні відповідача з листом № 14, в якому запропонував припинити договір оренди, як наслідок суборенди, та внести зміни в розпорядження про поділ земельної ділянки для обслуговування об'єктів нерухомого майна їх власниками.

13.05.2016 року третя особа на стороні відповідача своїм листом № вих-2985/0/01-31/16 зазначила, що відсутні правові підстави, визначені чинним законодавством, для розірвання договору оренди землі.

19.06.2015 року наказом ОСОБА_1 містобудування та архітектури № 175 "Про присвоєння адрес" житловим будинкам, збудованим на земельній ділянці, що передана в суборенду позивачу, присвоєно поштові адреси: вул. Неофіта Кибалюка,4, Неофіта Кибалюка,6, Неофіта Кибалюка, 10.

Судом з фактичних обставин справи встановлено, що між позивачем та відповідачем склалися правовідносини з суборенди земельної ділянки, що регулюються за правилами, встановленими для договір оренди.

Згідно з ч.ч. 1, 6, 9 ст. ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з ч.ч. 1, 2, 6 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених ст. 121 ЗК України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Положеннями ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", зокрема унормовано, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі").

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається.

Аналогічна правова позиція щодо застосування наведених норм матеріального права викладена у постановах Вищого господарського суду України від 09.07.2015 року у справі № 910/23058/14 та від 19.01.2016 року у справі № 910/15520/15.

Крім того, як зазначив Верховного Суду України у своїх постановах від 24.12.2010 року у справі № 21-54а10, від 24.12.2010 року у справі № 21-59а10, відповідно до положень ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України з моменту набуття права власності на жилий будинок (будівлю або споруду) у набувача виникає право (власності чи користування) на земельну ділянку, на якій розміщений цей об'єкт, а з ним - і обов'язок сплачувати земельний податок чи орендну плату).

Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані, оскільки закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Згідно з цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Крім того, такий підхід, на думку суду, покликаний також захистити право власності осіб, яким належать об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці іншої особи, гарантоване, зокрема ст. 41 Конституції України, ст. 317 ЦК України. Йдеться про вимоги ч. 6 ст. 120 ЗК України про те, що у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, оскільки без отримання земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера власник об'єкта нерухомого майна буде позбавлений можливості реалізувати одну із правомочностей власника - право розпорядження таким нерухомим майном.

У той же час, за змістом ст. 377 ЦК України , ст.ст. 120, 123, 124 ЗК України, ст. 16 Закону України "Про оренду землі" з виникненням права власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку у користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення у строки, встановлені законом, зобов'язаний відповідний повноважний орган державної влади або місцевого самоврядування (постанови Верховного Суду України від 06.12.2010 року у справі № 3-51гс10, від 12.09.2011 року у справі № 3-68гс11, від 12.09.2011 року у справі № 3-69гс11, від 12.09.2011 року у справі № 3-70гс11, від 14.11.2011 року у справі № 3-119гс11).

Таким чином, у зв'язку з переходом права власності на об'єкти нерухомого майна від позивача до третіх осіб на стороні позивача, а також з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою здійснюють нові власники, право оренди відповідача та суборенди позивача на земельну ділянку, на якій розташовані об'єкти нерухомості, належні третім особам на стороні позивача, припинилося.

У свою чергу, як вбачається з позовної заяви, позивач просить суд розірвати договір суборенди.

Підстави для розірвання договору оренди викладені у п. 35 договору суборенди, ст.ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 651, 652 ЦК України.

Зокрема, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Також договір оренди може бути розірвано у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, та у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, тощо.

Тобто, підстави для розірвання договору суборенди, викладені у позовній заяві, мотивовані положеннями законодавства, які регламентують підстави припинення права користування земельною ділянкою, перехід права користування земельною ділянкою тощо, тоді як підстави, пов'язані з розірванням договору, позивачем не наведені.

Таким чином, підстави позову ґрунтуються на нормах права, які є загальними щодо даного предмету спору і не регулюють розірвання договору в зв'язку з набуттям іншими особами права власності на об'єкти нерухомого майна, які знаходиться на спірній земельній ділянці.

Оскільки ні договором суборенди, ні положеннями законодавства України не передбачено такої підстави для розірвання договору суборенди як перехід права власності на об'єкти нерухомого майна до третіх осіб, то позовні вимоги позивача про розірвання договору суборенди задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 33, 43, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 ГПК України. Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 ГПК України.

Повне рішення складено 18.07.2016 року.

Суддя Андрійчук О.В.