ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" червня 2016 р. Справа № 922/2829/15

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Барбашова С.В., суддя Білецька А.М. , суддя Істоміна О.А.

при секретарі Кохан Ю.В.

за участю представників сторін:

позивача не зявився

відповідача ОСОБА_1 (довіреність № б/н від 24.05.2016)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "БОНС", м. Харків (вх. № 1559 Х/3) на рішення господарського суду Харківської області від 30.06.2015 у справі № 922/2829/15

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "БОНС", м. Харків

про внесення змін до договору оренди землі, -

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада звернулась до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "БОНС" про внесення змін до договору оренди землі від 27.04.2005 №7597/05, який зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 7597/05, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, викладеній у позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 30.06.2015 по справі № 922/2829/15 (суддя Лаврова Л.С.) позовні вимоги задоволено повністю. Внесені зміни до договору оренди землі від 27.04.2005 року, укладеного між Харківською міською радою, м. Харків та Товариством з обмеженою відповідальністю "БОНС" та який зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 7597/05, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 27.04.2005, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "БОНС" та який зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 7597/05

"__" __________________ 20__ р.

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_2 з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ БОНС (Орендар) в особі керівника _________

з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 Про затвердження Порядку з провадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 Про затвердження ОСОБА_3 про прядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові (з відповідними змінами та доповненнями), тішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 5.,9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого 27 квітня 2005 року за № 7597/05 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :08:002:0008.

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 434 від 17.10.2013 становить 4168144 грн. (чотири мільйони сто шістдесят вісім тисяч сто сорок чотири гривні).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 761/14 від 20.11.2013 на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 200070,91 грн. (двісті тисяч сімдесят гривень 91 копійка), або в місяць - 16672,58 грн. (шістнадцять тисяч шістсот сімдесят дві гривні 58 копійок).

" 13. Розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативної грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

е) в інших випадках, передбачених законом.

14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно діючого законодавства.

28. д) в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 13 договору, Орендодавець має право звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в зміненій редакції.

II. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 27 квітня 2005 року за № 7597/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ Харківська міська рада Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7 код 04059243 В особі міського голови _____________Г.А. ОСОБА_2 / підпис/ ОРЕНДАР ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ БОНС 61123, АДРЕСА_1 код 22661073 В особі керівника _____________ _______________ / підпис/ /ПІБ/
Стягнуто з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ БОНС (61123, АДРЕСА_2 код 22661073) на користь Харківської міської ради (, майдан Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) 1218,00 грн. судового збору.

Відповідач з даним рішенням суду не погодився, подав апеляційну скаргу, в якій вважає, що судом першої інстанції при прийнятті рішення було порушено норми матеріального права, просить рішення господарського суду Харківської області від 30.06.2015 по справі № 922/2829/15 скасувати та прийняти нове рішення, яким у позові відмовити. Скаржник також звернувся до суду із клопотанням про відновлення пропущеного строку подання апеляційної скарги.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач посилається на те, що судом першої інстанції були грубо порушені приписи статей 627, 632 та 652 Цивільного кодексу України, оскільки в даному випадку відсутні правові підстави передбачені законодавством та умовами Договору для зобовязання відповідача укласти додаткову угоду до Договору про зміну розміру орендної плати без відповідного волевиявлення ТОВ "БОНС". Відповідач зазначає, що Договором оренди землі не передбачено такої підстави для внесення змін до Договору як зміна нормативної грошової оцінки земель, а також право позивача на внесення змін до Договору оренди землі в частині збільшення розміру орендної плати в односторонньому порядку на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування за відсутності законодавчої зміни ставок земельного податку.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 01.06.2016 клопотання ТОВ "БОНС", м. Харків про відновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження задоволено, апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 14.06.2016 о 10:00 год.

Позивач надав відзив на апеляційну скаргу (вх. № 6072 від 14.06.2016), в якому проти доводів скаржника заперечує, вважає їх необґрунтованими, просить рішення господарського суду Харківської області від 30.06.2015 по справі № 922/2829/15 залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача просить залишити без задоволення. Позивач зазначає, що: внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, у звязку із затвердженням нової нормативної грошової оцінки землі є обовязковим; розмір земельного податку та орендної плати за користування земельними ділянками державної або комунальної власності знаходиться у прямому відношенні із розміром нормативної грошової оцінки земельної ділянки; відповідно до договору оренди землі, укладеного між сторонами у справі, орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до чинного законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невідємною частиною цього договору оренди; позивач має достатньо правових підстав вимагати внесення змін до спірного договору оренди землі в порядку статей 651, 632 Цивільного кодексу України в частині розміру орендної плати з причин зміни розміру нормативної грошової оцінки; нормами чинного законодавства передбачено зміну умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом; оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності є регульованою ціною, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки являється підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору. Вказану правову позицію позивач підкріплює висновками, що викладені у постановах Верховного суду України від 03.12.2013 по справі № 3-34гс13, від 20.11.2012 по справі № 3-53гс12, від 20.08.2013 по справі № 3-19гс13 та від 20.08.2013 по справі № 3-21гс13, а також постановах Вищого господарського суду України від 25.04.2013 по справі № 5009/3430/12, від 13.03.2012 по справі № 60/287-10, від 03.07.2014 по справі № 922/533/14, від 14.07.2014 по справі № 922/1443/14 та від 06.08.2014 по справі № 922/538/14. Позивач наголошує, що обраний ним спосіб захисту цивільних прав та інтересів шляхом визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі та державної реєстрації змін до цього договору є законним, відповідає вимогам статті 188 ГК України, ч. 1 статті 182, статтям 653, 654 Цивільного кодексу України та статтям 3 та 19 Закону України «Про державну реєстрацію права на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому твердження відповідача з цього приводу є безпідставними. Таким чином, позивач підкреслює, що зміни до спірного договору оренди землі підлягають обовязковій державній реєстрації, яка може бути здійснена на підставі рішення суду про внесення змін до договору шляхом визнання додаткової угоди до нього укладеною.

14.06.2016 уповноваженим представником ТОВ «БОНС» - ОСОБА_1 в порядку статті 22 ГПК України заявлено клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, з метою надання йому часу для ознайомлення з матеріалами справи та обґрунтування своєї правової позиції про справі.

У судовому засіданні 14.06.2016 оголошено перерву до 21.06.2016 о 9:30 год. з метою надання представникові відповідача часу для ознайомлення з матеріалами справи та можливості сформувати свою правову позицію по справі.

21.06.2016 уповноваженим представником ТОВ «БОНС» - ОСОБА_1 через канцелярію суду надано клопотання про зупинення провадження у даній справі до вирішення по суті повязаною з нею адміністративною справою № 820/3298/16 за позовом ТОВ "БОНС" до Управління Держземагенства міста Харкова Харківської області про визнання протиправними дій Управління Держземагенства в частині застосування коефіцієнта функціонального призначення 2,5 при здійсненні розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 69-Б та знаходиться у тимчасовому користуванні ТОВ "БОНС" на підставі договору оренди землі від 27.04.2005 № 7597/05.

Згідно пункту 10 Постанови Вищого господарського суду України від 23 березня 2012 року м. Київ № 6 Про судове рішення (із змінами і доповненнями) результати розгляду господарським судом заяв (клопотань) учасників судового процесу повинні зазначатися в мотивувальній, а не в резолютивній частині рішення суду, прийнятого по суті справи, за винятком тих випадків, коли суд вирішує питання про вжиття заходів до забезпечення позову (статті 67, 68 ГПК), відстрочку або розстрочку виконання рішення (стаття 121 ГПК).

Розглянувши у судовому засіданні 21.06.2016 заявлене відповідачем клопотання про зупинення провадження у справі колегія суддів дійшла висновку, що воно не підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Згідно зі статті 79 Господарського процесуального кодексу України господарський суд зупиняє провадження у справі, зокрема, в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом. При цьому пов'язаною з даною справою є така інша справа, у якій інший суд встановлює обставини, що впливають чи можуть вплинути на подання і оцінку доказів у даній справі; в тому числі йдеться про факти, які мають преюдиціальне значення (частини друга четверта статті 35 ГПК України).

Під неможливістю розгляду даної справи слід розуміти неможливість для даного господарського суду самостійно встановити обставини, які встановлюються іншим судом в іншій справі, - у зв'язку з непідвідомчістю або непідсудністю іншої справи даному господарському суду, одночасністю розгляду двох пов'язаних між собою справ різними судами або з інших причин.

Отже, для вирішення питання про зупинення провадження у справі господарський суд у кожному конкретному випадку зобов'язаний з'ясовувати: 1) як пов'язана справа, яка розглядається господарським судом, зі справою, що розглядається іншим судом; 2) чим обумовлюється неможливість розгляду справи.

Неможливість розгляду даної справи до вирішення справи іншим судом полягає в тому, що обставини, які розглядаються іншим судом, не можуть бути встановлені господарським судом самостійно у даній справі. Йдеться про те, що господарський суд не може розглянути певну справу через обмеженість своєї юрисдикції щодо конкретної справи внаслідок: непідвідомчості; обмеженості предметом позову; неможливості розгляду тотожної справи; певної черговості розгляду вимог.

Однак, вищенаведені підстави для зупинення провадження у даній справі відсутні з огляду на те, що розгляд справи № 820/3298/16 не може бути перешкодою для встановлення апеляційним господарським судом відповідно до статті 43 Господарського процесуального кодексу України істотних обставин у справі № 922/2829/15 при її розгляді.

В даному випадку відповідачем не доведена жодним чином та обставина, що без очікування результатів розгляду адміністративної справи неможливо вирішити дану господарську справу про внесення змін до договору оренди землі. При цьому, колегія суддів вважає необхідним зазначити, що наявність судового акту адміністративного суду, який набрав законної сили, може бути підставою для перегляду сторонами та корегування розміру орендної плати за землю, шляхом внесення ними відповідних змін до договору оренди землі, в порядку визначеному чинним законодавством України.

Згідно з частинами 1, 2 статті 101 та пункту 7 частини 2 статті 105 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі. У постанові мають бути зазначені: обставини справи, встановлені апеляційною інстанцією, доводи, за якими апеляційна інстанція відхиляє ті чи інші докази, мотиви застосування законів та інших нормативно-правових актів.

Обговоривши доводи апеляційної скарги та поданих на неї заперечень, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, дослідивши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права при винесенні оскарженого рішення, заслухавши у судовому засіданні 21.06.2016 уповноваженого представника відповідача, який підтримав свою правову позицію у справі, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга відповідача підлягає частковому задоволенню, з огляду на нижченаведене.

Як свідчать матеріали справи, 27.04.2005 між Харківською міською радою, м. Харків (позивач, Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "БОНС", м. Харків (відповідач, Орендар) укладено Договір оренди землі.

Даний Договір зареєстровано 27.04.2005 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 7597/05. (Договір).

Пунктом 1 Договору оренди землі сторони обумовили, що Орендодавець на підставі рішення XXV сесії Харківської міської ради IV скликання від 06.10.2014 року № 153/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, пр. Тракторобудівників, 69-Б.

Відповідно до пунктів 2 та 3 Договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2179 га, у тому числі: під забудовою 0,0448 га, інших угідь 0,1731 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкт нерухомого майна: нежитлова будівля, які належать Орендарю на праві колективної власності, а також інші об'єкти інфраструктури.

Відповідно до пункту 5 вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 3075/04 від 24.12.2004 становить 1 802 888,00 грн.

В пункті 8 Договору оренди землі сторони погодили, що договір укладено строком до 01.10.2054. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

У пункті 9 Договору оренди землі сторони обумовили, що орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області у розмірі (в місяць): 2005 рік 2112,38 грн., 2006 рік 2426,39 грн.; з 2007 року 2854,57 грн.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 договору).

Пунктом 11 договору сторонами визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем (відповідачем) рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Згідно з пунктом 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Згідно пункту 15 Договору земельна ділянка була передана відповідачеві в оренду для експлуатації та обслуговування кафе з магазином продовольчих товарів та літнім майданчиком.

У пункті 16 Договору сторони обумовили цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови.

Актом приймання-передачі земельної ділянки від 27.04.2005, підписаним уповноваженими представниками обох сторін і скріпленим їх печатками, який в силу пункту 43 Договору є його невідємною частиною, підтверджується факт передачі позивачем відповідачу в оренду вищезазначеної земельної ділянки за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 69-Б (том 1 аркуш справи 19).

Відповідно до Рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, пунктом 1.1. якого закріплено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Згідно пункту 2 вказане Рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Крім того, Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" передбачено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Також цим Порядком передбачено внесення змін до договорів оренди землі, у звязку зі збільшенням нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, шляхом укладення додаткових угод згідно із Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, який є додатком до рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 № 960/12.

Пунктом 5 Рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням № 41/08 від 27.02.2008 Харківська міська рада затвердила ОСОБА_3 про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові. ОСОБА_3 розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.

Із матеріалів справи вбачається, що для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі, Департамент земельних відносин Харківської міської ради листом-пропозицією від 13.12.2013 № 4936/0/225-13 (том 1 аркуш справи 32) направив відповідачу на розгляд та погодження по три примірники додаткової угоди до договору оренди землі та розрахунку орендної плати, в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин підписані та скріплені печаткою три примірника додаткової угоди для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

Також, з метою забезпечення здійснення реєстрації додаткової угоди шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу, на підставі положень ст.29 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови Кабінету Міністрів України від 21.11.2012 №1204 "Про затвердження розміру і порядок використання плати за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру", Департаментом земельних відносин Харківської міської ради листом від 13.12.2013 № 4943/0/225-13 "Про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки" (том 1 аркуш справи 33) відповідачу було запропоновано сплатити державне мито за проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень в сумі 51,00 грн., сплатити плату за надання витягу з Державного реєстру прав та внесення змін до Державного реєстру прав в сумі 120,00 грн., надати у 20-денний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин оригінали платіжних доручень щодо сплати зазначених платежів.

Одержання вказаних листів відповідачем підтверджується копією відповідного поштового відправлення, що додано до матеріалів справи (том 1 аркуш справи 34).

Проте, вказані пропозиції позивача залишені ТОВ "БОНС", м. Харків без задоволення. Запропоновані зміни до Договору оренди землі сторонами не внесені. Додаткова угода до договору оренди землі між Харківською міською радою та ТОВ "БОНС", м. Харків укладена не була.

Пунктом 36 Договору сторони передбачили, що зміна умов цього Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору, спір вирішується в судовому порядку.

Аналогічні правила щодо змін умов договору оренди землі за взаємною згодою сторін містить і стаття 30 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Предметом спору у даній справі є вимога Харківської міської ради внести зміни до Договору оренди землі від 27.04.2005 № 7597/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до зазначеного Договору в редакції, наведеній у позовній заяві, на підставі вищезазначених рішень Харківської міської ради.

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог господарський суд Харківської області зазначив, оскільки чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Враховуючи встановлені обставини даної справи, суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Повторно розглянувши справу в межах наданих суду апеляційної інстанції повноважень, здійснивши правовий аналіз всіх матеріалів справи в їх сукупності, колегія суддів погоджується із висновками господарського суду щодо визнання укладеною додаткової угоди до спірного Договору землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зміни розміру орендної плати та зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки при розгляді даної справи господарським судом в цій частині правильно встановлені обставини, що мають значення для її правильного вирішення, надано вірну юридичну оцінку доводам сторін та правильно вирішено спір у зазначеній частині відповідно до закону.

В той же час, колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції про задоволення позовних вимог щодо визнання укладеною додаткової угоди до спірного Договору землі в частині доповнення пункту 5 абзацом другим, у якому зазначено: "При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.", а також доповнення пункту 9 абзацом першим, в якому зазначено: "Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.", оскільки дані положення не передбачені чинним законодавством на час укладення договору оренди земельної ділянки та не відповідають умовам Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 із змінами та доповненнями та ці вимоги позивача не стосуються змін нормативної грошової оцінки землі та зводяться до покладення на відповідача додаткових обов`язків, які не передбачені умовами договору оренди земельної ділянки. За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що ці умови з тексту спірної додаткової угоди слід виключити.

Крім того, запропонована позивачем додаткова угода містить положення щодо зміни до наступних пунктів договору оренди землі: пункту 13 - щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції.

Задовольняючи позов господарський суд першої інстанції не врахував, що вказані зміни до договору оренди землі позивач просить внести за відсутністю нормативного обґрунтування в позовній заяві. Жодних мотивувань щодо внесення змін в пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі позовна заява Харківської міської ради не містить.

При цьому, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає, що позов складається з його підстав та предмету. Під предметом позову розуміється певна матеріальна правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставами позову є зазначені позивачем в позовній заяві обставини, якими він обґрунтовує свої матеріально-правові вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Із наведеного вбачається, що запропоновані позивачем зміни до пунктів 13,14, 28 спірного Договору виходять за межі підстав позову. Будь-яких клопотань про вихід за межі позову та зміни підстав позову в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, позивач суду першої інстанції не заявляв, а тому господарським судом помилково задоволені позовні вимоги про внесення вказаних змін до пунктів 13, 14, 28 Договору оренди землі за відсутності на те правових підстав.

Колегія суддів зауважує, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Втім, в спірному Договорі оренди землі сторони не погодили право на внесення змін до його положень щодо підстав перегляду орендної плати, які запропоновані в додатковій угоді позивачем, сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки та права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції. Чинне законодавства також не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких змін до договору оренди землі.

Зазначені зміни до пунктів 13, 14, 28 спірного договору не передбачені чинним на час його укладення та на даний час типовим договором оренди землі, який відповідно до ч. 2 статті 14 Закону України "Про оренду землі" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220.

Колегією суддів апеляційної інстанції також враховується, що в розділі І редакції додаткової угоди до договору оренди землі позивач зазначив перелік законодавчих та нормативно-правових актів Харківської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини. Однак, суд апеляційної інстанції визначає, що включення таких законів та підзаконних актів в односторонньому порядку до тексту договору не відповідає загальним принципам укладення договорів, оскільки ані Закон України "Про оренду землі", ані інші правові норми не містять вимог щодо таких умов договору, як перелік законодавчих та підзаконних актів, і не визначають їх як обов'язкові. Крім того, сторони договору, не зважаючи на зазначення або не зазначення в ньому певних правових актів, повинні їх і без того беззастережно дотримуватися.

Отже, колегія суддів дійшла висновку, що запропоновані позивачем доповнення до розділу І, пункту 5 абзацом другим, пункту 9 абзацом першим, пункту 28 підпунктом «д)», та зміни до пунктів 13, 14, 28 Договору оренди землі також підлягають виключенню з тексту спірної додаткової угоди.

Аналізуючи встановлені обставини справи, надаючи власну правову кваліфікацію спірних відносин та правову оцінку матеріалів справи, колегія суддів при вирішенні даного спору дійшла висновку, що позовні вимоги Харківської міської ради підлягають частковому задоволенню в частині внесення до договору оренди землі змін, що стосуються розміру нормативної грошової оцінки, розміру орендної плати та відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки (п. 2 додаткової угоди), а в решті позову необхідно відмовити, як в необґрунтованому та безпідставному.

Такі висновки суду апеляційної інстанції обґрунтовуються наступним.

За приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Відповідно до статті 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Частинами 1, 3 статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною 3 статті 6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (частина 1 статті 188 Господарського кодексу України).

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 Цивільного кодексу України).

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно статті 654 Цивільного кодексу України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена, як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" унормовано, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Підставами проведення оцінки земель, виходячи з положень статті 15 Закону України "Про оцінку земель" є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Як вже було зазначено вище, Рішенням Харківської міської ради 03.07.2013 № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, пунктом 1.1. якого затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова, що підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Колегія суддів визначає, що нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів залежить від витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр - В, норми прибутку Нп, норми капіталізації Нк та коефіцієнту який характеризує місцерозташування земельної ділянки Км. (пункт 3.3. Порядку нормативної грошової оцінки земель №18/15/21/11 від 27.01.2006).

В свою чергу, коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального (Км1), зонального (Км2) та локального характеру (Км3).

Перший етап визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки полягає у визначені базової вартості одного квадратного метра населеного пункту, яка визначається за формулою: Цнм = В * Нп / Нк * Км1.

Згідно Рішення позивача від 03.07.2013 № 1209/13 базова вартість 1 кв.м. земель міста Харкова становить суму 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013.

Таким чином, Рішенням позивача від 03.07.2013 № 1209/13 було змінено нормативно грошову оцінку земель міста Харкова.

Окрім того, Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" (пункти 2 та 3) встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно із Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, який є додатком до рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 № 960/12.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Всі вищезазначені Рішення Харківської міської ради є чинними, в установленому порядку не скасовані, а тому в силу законодавчих приписів є обовязковими до виконання на території міста Харкова.

Статтею 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 06.12.2010 у справі №2-1/10068-2008, від 23.05.2011 у справі №7/105-10 (30/234-09), від 04.07.2011 у справі №41/81пд, а також узгоджується з позицією, викладеною у п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин".

Згідно пункту 2.19. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Крім того, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Така правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 20.08.2013 у справі №5009/3430/12.

Виходячи із системного аналізу положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати.

Пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України врегульовано, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, а річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Оскільки нормативно грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати, то зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Всі обставини справи свідчать про наявність у позивача права вимагати від відповідача приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача.

Отже, враховуючи все вищезазначене, порядок внесення змін до договорів оренди землі, у звязку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, є наступним.

Згідно положень пунктів 2.1. та 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі пункту 4 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2007 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до пунктів 3.1 та 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Згідно зі статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

За приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до пункту 1 ОСОБА_3 про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011р. №445/2011, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України, входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

За частиною 6 пункту 4 зазначеного ОСОБА_3 Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надає інші адміністративні послуги відповідно до законодавства.

Забезпечення науково-експертного, аналітичного, інформаційного та методичного проведення землевпорядних, землеоціночних робіт також входить до завдань Державного агентства земельних ресурсів.

Отже, на підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяги з державного земельного кадастру про земельні ділянки, а саме: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 434 від 17.10.2013, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельних ділянок, що надані в оренду відповідачеві за спірним Договором, складає 4168144,00 грн. (том 1 аркуш справи 30).

Колегія суддів зазначає, що оскільки приписи чинного законодавства не надають витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, тому наведені у витязі з технічної документації дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ретельно перевірені судом апеляційної інстанції під час розгляду даної справи, та встановлено правомірність і правильність зазначеної в ньому інформації.

Так, згідно зазначеного Витягу цільове призначення земельної ділянки по пр. Тракторобудівників, 69-Б у місті Харкові для експлуатації та обслуговування кафе з магазином продовольчих товарі та літнім майданчиком; функціональне призначення землі комерційного використання.

Відповідно до пунктів 15 та 16 Договору оренди землі від 27.04.2005 № 7597/05 «Умови використання земельної ділянки» земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування магазином продовольчих товарів та літнім майданчиком. Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що слід розмежовувати поняття цільового використання земельної ділянки визначеного умовами договору, з функціональним використанням земель, тобто з фактичним функціональним використанням земель в межах цільового призначення.

Правомірність даних, що містяться у даному витязі, підтверджується нижченаведеним.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів встановлений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 №388/1226.

Відповідно до пункту 1.3. Порядку нормативної грошової оцінки, нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою (пункт 1.7. Порядку нормативної грошової оцінки).

Як зазначено у пункті 3.2. Порядку нормативної грошової оцінки, нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою, наведеною в пункті 3.3. Порядку. Дана формула передбачає застосування коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо) - Кф.

Пунктом 3.3 даного Порядку визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, і від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту, комерційного використання тощо).

У пункті 3.5. Порядку нормативної грошової оцінки вказано, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (додаток 1, табл.1.1) враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. В додатку 1, табл.1.1 для земель комерційного використання визначено Кф - 2,5.

Вирішуючи спір у даній справі, колегія суддів перевірила дотримання формули, визначеної Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006р. №18/15/21/11, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів, та визначає відповідність застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки.

Відповідно до частини пятої 5 статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Згідно з Порядком нормативної грошової оцінки земель від 27.01.2006 №18/15/21/11 віднесення земель до категорії за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Державного комітету статистики України від 5 листопада 1998 року № 377 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 14 грудня 1998 року за № 788/3228), відповідно до виду діяльності, що зазначена у довідці, яка надається органом державної статистики.

Із матеріалів справи вбачається, що згідно витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань видами діяльності ТОВ «БОНС» (код 22661073) є: Код КВЕД 46.19 Діяльність посередників у торгівлі товарами широкого асортименту; Код КВЕД 46.49 Оптова торгівля іншими товарами господарського призначення; Код КВЕД 96.09 Надання інших індивідуальних послуг, н. в. і. у.; Код КВЕД 56.10 Діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування; Код КВЕД 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (основний), тобто відповідач здійснює діяльність, яка підпадає під опис економічної діяльності на землях, що використовуються в комерційних цілях, наведений у додатку 3 до Інструкції.

Отже, Управління Держземагенства у місті Харкові, визначаючи нормативну грошову оцінку орендованої відповідачем земельної ділянки, яка використовується в комерційних цілях, правильно застосувало значення функціонального коефіцієнта (Кф) - 2,5, що визначене Порядком нормативної грошової оцінки земель для земель комерційного використання.

Таким чином, беручи до уваги витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок № 434 від 17.10.2013, позивач правомірно врахував коефіцієнт функціональності земельної ділянки - 2,5, за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 69-Б, а тому розмір нормативної грошової оцінки землі для земельної ділянки (кадастровий номер :08:002:0008) становить 4 168 144,00 грн. і є документально підтвердженим.

Також, рішенням позивача від 03.07.2013 № 1209/13 були затверджені межі економіко планувальних зон м. Харкова (додаток 1), значення коефіцієнтів економіко планувальних зон м. Харкова та значення коефіцієнтів для зон впливу локальних факторів (Км3).

Відповідно до додатку №1 до рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 пр. Тракторобудівників знаходиться в економіко планувальній зоні за кодом 7531.

Згідно додатку № 2 до рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 коефіцієнт Км2 економіко планувальної зони міста Харкова за кодом 7531 має значення 2,22, що відповідає показнику коефіцієнту Км2 у витязі № 434 від 17.10.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Відповідно до п. 3.10. Порядку № 18/15/21/11 значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу, не меншого, ніж 1:10000, - для міст з чисельністю населення понад 100 тис. чол. та 1:5000 - для інших населених пунктів. Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, наведені в додатку 1, табл. 3.7, при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Як вбачається з витягу № 434 від 17.10.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки значення сукупного коефіцієнту Км3 1,18367, що не перевищує значення 1,5.

Інформація, що міститься у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 434 від 17.10.2013 не спростована відповідачем у встановленому порядку під час розгляду справи по суті.

Відтак, з огляду на припис пункту 3.1. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, вимога про внесення змін до пункту 5 Договору в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки землі є законною та обґрунтованою.

Що стосується правильності прийнятого позивачем для розрахунку розміру орендної плати відсотку від нормативної грошової оцінки у розмірі 4,8 %, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає наступне.

Прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток від нормативної грошової оцінки у розмірі 4,8 %, що запропонований позивачем і зазначений у розрахунку № 761/14 від 20.11.2013, є правильним. Даний розрахунок розміру орендної плати було проведено позивачем вірно та у відповідності до положень розділу 2 ОСОБА_3 про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради №41/08 від 27.02.2008 зі змінами та доповненнями згідно рішення Харківської міської ради №242/08 від 10.09.2008.

Відповідно до пункту 1.1. вказане ОСОБА_3 розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.

У пункті 2.4. ОСОБА_3 про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 року визначено, що річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О=Ц*Б*К1*К2,

де Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього ОСОБА_3;

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього ОСОБА_3.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації і галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

У пункті 2.5. даного ОСОБА_3 визначено, що розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.

Відповідно до пункту 2.6. Порядку визначення розміру орендної плати орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати:

Строк оренди, роки Відсоток від орендної плати

1-10 років 100%

11-15 років 90%

16-20 років 80%

21-25 років 70%

26-50 років 60%

Відповідно до вказаного Рішення Харківської міської ради № 41/08 від 27.02.2008 Управлінням Держземагенства у м. Харкові Харківської області було проведено розрахунок № 761/14 розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013, і встановлено, що коефіцієнт (К1) складних інженерно-геологічних умов є на рівні 1 та приймаючи до уваги те, що термін дії договору оренди встановлено строком до 01.10.2054, тобто є значним, знижено базову ставку, яка становить 70% від базової ставки (8%х60%=4,8%), тобто 4,8% від нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки.

Відповідно до пункту 6.1. ОСОБА_3 про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 № 41/08, із наступними змінами розмір орендної плати, встановлений договорами оренди, у тому числі договорами тимчасового користування на умовах оренди, укладеними до набрання чинності цього ОСОБА_3, підлягає перерахунку.

Відповідно до пункту 6.4. це ОСОБА_3 застосовується при розрахунку розміру орендної плати при укладенні договорів оренди земельних ділянок на підставі рішень міської ради про надання земельних ділянок відповідним юридичним та фізичним особам в оренду:

а) прийнятих після набрання чинності цим ОСОБА_3;

б) прийнятих до набрання чинності цим ОСОБА_3.

Таким чином, оскільки рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, яким затверджено ОСОБА_3 про порядок визначення розміру орендної плати є чинним, докази його скасування та/або визнання недійсним у встановленому законом порядку відсутні, а розрахунок розміру орендної плати здійснюється як до набрання чинності вказаним ОСОБА_3 так і після, тому воно підлягає застосуванню для визначення ставки орендної плати у спірних правовідносинах.

Стаття 33 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Згідно зі статтею 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Пропозиція орендодавця встановити орендну плату в розмірі 4,8 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, є виконанням обов'язку привести істотні умови договору у відповідність до вимог вищенаведених норм чинного законодавства, що не суперечить, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України. Тому в цій частині позов задоволено правомірно. Орендодавець, запропонувавши встановити для даного виду функціонального використання земель орендну плату в розмірі 4,8 відсотків, обґрунтував свою пропозицію тим, що такий відсоток вирахувано відповідно до чинного на момент внесення змін до договору ОСОБА_3, проте відповідач не запропонував та будь-яким чином не обґрунтував та не довів, як суду першої, так і апеляційної інстанції іншого розміру відсотку або іншого розміру орендної плати, заперечуючи позовні вимоги повністю через відсутність на його переконання законних підстав для внесення змін до договору.

Як було зазначено вище, відповідно до статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати та податку за земельні ділянки, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а Рішенням органу місцевого самоврядування було змінено розміри нормативної грошової оцінки земель м. Харкова, у звязку з чим виникли обставини, передбачені пунктом 13 спірного Договору, як підстава для обов'язкового перегляду (зміни) розміру орендної плати, що потребує, в свою чергу, внесення відповідних змін в спірний Договір оренди земельної ділянки.

Виходячи з наведеного є вірним висновок господарського суду про задоволення позовних вимог в частині внесення змін до Договору шляхом визнання укладеною запропонованої позивачем додаткової угоди до Договору оренди землі відносно розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 434 від 17.10.2013, яка становить 4 168 144,00 грн., а також стосовно розміру орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 761/14 від 20.11.2013, яка на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 200 070,91 грн. або в місяць 16 672,58 грн.

Крім того, звертаючись до господарського суду із даним позовом, позивач також просив внести зміни до пункту 2 до Договору оренди землі № 7597/05 від 27.04.2005, доповнивши його наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки :08:002:0008".

Зі змісту умов Договору оренди землі № 7597/05 від 27.04.2005 вбачається, що невід'ємною його частиною є план земельної ділянки.

Позивачем надано до матеріалів справи план земельної ділянки (том 1 аркуш справи 17), в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки площею 0,2179 га: :08:002:0008.

Згідно з вимогами статті 15 Закону України "Про оренду землі" така істотна умова договору оренди землі, як об'єкт оренди, повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Позивачем до матеріалів справи надано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (дата формування 15.11.2013) з додатком, а також витяг № 434 від 07.10.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, в яких зазначено кадастровий номер земельної ділянки за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 69-Б :08:002:0008.

Внесення доповнення в пункт 2 Договору оренди землі щодо кадастрового номеру земельної ділянки узгоджується із вимогами частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі", якою унормовано, що зазначення кадастрового номеру земельної ділянки в договорі оренди є обов`язковим. Крім того, така істотна умова договору оренди землі та внесення такого пункту в договір не змінює прав та обов`язків сторін договору, оскільки не покладає на них будь-яких додаткових обов`язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для відповідності додаткової угоди вимогам законодавства на час її укладення.

Отже, висновок суду першої інстанції про задоволення вимог позивача щодо внесення змін до договору оренди в частині зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки також є обґрунтованим.

Згідно із статтею 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Таким чином, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком господарського суду про задоволення позовних вимог шляхом визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі в частині зазначення кадастрового номеру земельних ділянок, визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Натомість в частині внесення змін до інших запропонованих позивачем пунктів договору оренди землі, які не повязані зі зміною розміру орендної плати, судом апеляційної інстанції відмовляється, оскільки вимоги в цій частині нормативно не обґрунтовані позивачем.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що оскільки сторонами в Договорі оренди передбачена можливість перегляду орендної плати, а орендна плата є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами Договору. При цьому, оскільки згода сторін щодо внесення змін до договору оренди землі не була досягнута і на дату прийняття рішення судом першої інстанції зміни до договору оренди землі сторонами не внесено, тому позов в частині вимог про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки щодо кадастрового номеру земельних ділянок, щодо нормативної грошової їх оцінки та щодо розміру орендної плати цілком законно та обґрунтовано задоволено господарським судом, адже недоотримання коштів орендної плати за користування відповідачем спірною земельною ділянкою є порушенням прав та законних інтересів територіальної громади м. Харкова.

Частиною другою статті 101 Господарського процесуального кодексу України визначено, що апеляційний господарський суд не зв`язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 103 Господарського процесуального кодексу України апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної скарги має право змінити рішення.

Зважаючи на те, що господарський суд Харківської області під час прийняття рішення від 30.06.2015 у даній справі № 922/2829/15 неправильно застосував норми матеріального права та неповно зясував обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, тому ухвалене господарським судом рішення підлягає зміні.

Згідно положень частин першої та шостої статті 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін. Якщо суд апеляційної або касаційної інстанції чи Верховний Суд України, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Пунктом 10 частини другої статті 105 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що у разі скасування або зміни рішення у постанові суду апеляційної інстанції має бути зазначено про новий розподіл судових витрат.

Враховуючи вимоги вказаних процесуальних норм та з огляду на відхилення частини пропозицій кожної із сторін при вирішенні даного спору, колегія суддів вважає за необхідне здійснити новий розподіл судових витрат по справі, розподіливши витрати по сплаті судового збору за подачу позовної заяви та за розгляд апеляційної скарги на обидві сторони.

На підставі викладеного та керуючись статтями 32, 33, 34, 43, 44, 49, 99, 101, 102, пунктом 4 статті 103, пунктами 1, 4 частини першої статті 104, статтями 105, 110 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "БОНС", м. Харків задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 30.06.2015 у справі № 922/2829/15 змінити, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:

«Позовні вимоги задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 27.04.2005, укладеного між Харківською міською радою, м. Харків та Товариством з обмеженою відповідальністю "БОНС" та який зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 7597/05, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 27.04.2005, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "БОНС" та який зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 7597/05

"__" __________________ 20__ р.

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_2 з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ БОНС (Орендар) в особі керівника _________

з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Пункт 2 Договору доповнити наступним реченням:

2. Кадастровий номер земельної ділянки :08:002:0008.

Пункти 5 та 9 Договору оренди землі, зареєстрованого 27.04.2005 № 7597/05, змінити, виклавши в наступній редакції:

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 434 від 17.10.2013 становить 4 168 144 грн. (чотири мільйони сто шістдесят вісім тисяч сто сорок чотири гривні).

9. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 761/14 від 20.11.2013 на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 200 070,91 грн. (двісті тисяч сімдесят гривень 91 копійка), або в місяць 16 672,58 грн. (шістнадцять тисяч шістсот сімдесят дві гривні 58 копійок).

II. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 27 квітня 2005 року за № 7597/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ Харківська міська рада Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7 код 04059243 В особі міського голови _____________Г.А. ОСОБА_2 / підпис/ ОРЕНДАР ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ БОНС 61123, АДРЕСА_1 код 22661073 В особі керівника _____________ _______________ / підпис/ /ПІБ/

В іншій частині позову відмовити.»

Здійснити новий розподіл судових витрат по справі.

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ БОНС (61123, АДРЕСА_2 код 22661073) на користь Харківської міської ради (, майдан Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) 609,00 грн. судового збору за подачу позовної заяви.

Стягнути з Харківської міської ради (, майдан Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) на користь ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ БОНС (61123, АДРЕСА_2 код 22661073) 669,90 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідні накази.

Постанова набирає чинності з дня її проголошення і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом 20-ти днів.

Головуючий суддя Барбашова С.В.

Суддя Білецька А.М.

Суддя Істоміна О.А.