ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2016 року Справа № 910/31368/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Фролової Г.М. (доповідача)
суддівХодаківської І.П., Яценко О.В.
за участю представників:
позивачаМихайлюк Я.Б., дов. від 07.12.15
відповідачаРог О.В., дов. від 12.04.16 Самелюк К.О., дов. від 28.03.16 (у судовому засіданні 23.06.16)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 19.04.16
у справі№910/31368/15 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь"
доКиївської міської ради
провизнання недійсними рішення та пунктів договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю „Молодіжний житловий комплекс „Оболонь" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання недійсним абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 року, укладеної між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „Молодіжний житловий комплекс „Оболонь", посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за №326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 року, номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік". Позов мотивовано, зокрема, тим, що спірний пункт договору оренди (у редакції угоди про поновлення договору) суперечить положенням чинного законодавства, зокрема, ч. 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а відтак є недійсним з огляду на приписи статей 203, 215, 217, 236 Цивільного кодексу України.

Рішенням господарського суду міста Києва від 04.02.2016 у справі №910/31368/15 (суддя Мандриченко О.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.04.2016 (судді: Гаврилюк О.М. - головуючий, Сулім В.В., Гончаров С.А.) позов задоволено повністю. Визнано недійсним абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 року, укладеної між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „Молодіжний житловий комплекс „Оболонь", посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за №326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 року, номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік". Вирішено питання про розподіл судових витрат. Судові рішення мотивовані, зокрема, тим, що Законом України „Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" від 25.12.2008 року № 800-VI, що набрав чинності 14.01.2009 року, внесено зміни до Закону України „Про планування і забудову територій" від 20.04.2000 року № 1699-III, в тому числі доповнено ч. 8 ст. 27-1 вказаного закону. Зазначеними змінами передбачено, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема, житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі (внеску) замовника, встановленої цією статтею.

Не погоджуючись з судовими рішеннями, Київська міська рада звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову у справі скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити, мотивуючи касаційну скаргу доводами про порушення судами норм матеріального та процесуального права. Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, скаржник вказує на неповне з'ясування судами попередніх інстанцій обставин справи, що, на думку заявника, призвело до помилкового висновку про задоволення позовних вимог. Зокрема, заявник зазначає, що судами помилково не було застосовано наслідки спливу позовної давності; Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" не передбачає надання зворотної дії в часі відносно юридичних осіб, при цьому положення вказаного закону передбачають необхідність приведення у відповідність до вимог закону саме договорів про пайову участь, а не договорів оренди землі.

Позивач надав відзив на касаційну скаргу та просить рішення та постанову у справі залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

У судовому засіданні 23.06.2016 оголошувалась перерва на 30.06.2016 відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Заслухавши доповідь судді Фролової Г.М., пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, перевіривши матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм чинного законодавства та доводи касаційної скарги, колегія суддів відзначає наступне.

Відповідно до частини 1 статті 1117 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом судового розгляду у даній справі є вимога Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" про визнання недійсним абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили, зокрема, з того, що на момент укладання угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 року чинне законодавство містило заборону органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

У відповідності з частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Підставою недійсності правочину згідно статті 215 Цивільного кодексу України є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 Кодексу).

Вирішуючи спори про визнання договорів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання їх недійсними та настання відповідних наслідків, а саме відповідність змісту договору вимогам закону, моральним засадам суспільства, правоздатність сторін договору, у чому конкретно полягає неправомірність та інші обставини, що є істотними для правильного вирішення спору. При цьому зміст правочину складають як права та обов'язки, про набуття, зміну чи припинення яких сторони домовились, так і сторони правочину; для недійсності правочину за суперечністю його змісту Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства слід встановити, що законодавство забороняє відповідну поведінку учасників правочину та настання обумовлених цим наслідків.

Як вбачається з матеріалів справи та установлено судами попередніх інстанцій, відповідно до пункту 2 рішення Київської міської ради "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" від 10.07.2003 №638-1/798 вирішено затвердити проект відведення земельної ділянки Закритому акціонерному товариству "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вулиць Боженка та Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва. Передати Закритому акціонерному товариству "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", за умови виконання пункту 2.1 цього рішення, в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку загальною площею 0,45 га для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вулиць Боженка та Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва, в тому числі: площею 0,19 га - за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови; площею 0,26 га - за рахунок земель міської забудови. Підпунктом 2.1.5 цього рішення позивача зобов'язано передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Судами установлено, що 01.10.2003 між Закритим акціонерним товариством "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (орендар, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь") та Київською міською радою (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець, на підставі рішення Київради від 10.07.2003 №638-1/798, передає, а орендар приймає у короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку, місце розташування якої на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва, розміром 0,4517 га, кадастровий номер :79:035:0015, для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід'ємною частиною цього договору. Відповідно до абз. 9 п. 7.2. договору орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік". Угодою до договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 №79-6-00148 (про поновлення), зареєстрованою Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03.11.2006 №79-6-00445, поновлено на 5 років дію договору оренди земельної ділянки.

Також установлено, що рішенням Київської міської ради від 02.04.2015 року №369/1234 "Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" договору оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва" відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" та враховуючи лист-звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" від 30.06.2011 №187, Київська міська рада вирішила поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року №79-6-00148 (з урахуванням угоди від 03.11.2006 року № 79-6-00445) площею 0,4517 га (кадастровий номер :79:035:0015), укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва на підставі пункту 2 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 №638-1/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".

На підставі зазначеного рішення, між сторонами було укладено угоду від 06.10.2015 про поновлення договору оренди земельної ділянки. Відповідно до абз. 13 п.п. 8.4. п. 8 договору оренди земельної ділянки, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015, орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Судами попередніх інстанцій установлено, що позивач звертався до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з листом від 14.09.2015 року щодо приведення у відповідність до чинного законодавства положень проекту Угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки шляхом видалення спірного абзацу. Однак, як установлено, листом від 05.10.2015 Департаментом було повідомлено позивача про те, що зміни запропоновані останнім до проекту договору про поновлення договору оренди не можуть бути враховані.

Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" від 25.12.2008 №800-VI було змінено ст. 271 Закону України "Про планування і забудову територій" (який був чинний на момент укладання договору оренди земельної ділянки), частину 8 ст. 271 було викладено у наступній редакції: "Органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі (внеску) замовника, встановленої цією статтею".

Відповідно до частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності 12.03.2011 року, органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

Крім того, згідно з пунктом 7 Прикінцевих положень цього Закону, якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Таким чином, як зазначено судами попередніх інстанцій, станом на день укладання угоди від 06.10.2015 про поновлення договору оренди земельної ділянки, абзац 13 п.п. 8.4. п. 8 договору щодо зобов'язання орендаря передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) суперечив приписам Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Водночас, з матеріалів справи вбачається, що правовідносини між сторонами у даній справі виникли у зв'язку з укладанням договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003, що був укладений відповідно до рішення Київської міської ради "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" від 10.07.2003 №638-1/798, яким, зокрема, зобов'язано позивача передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

При цьому умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Однак, встановивши, що рішенням Київської міської ради від 02.04.2015 року №369/1234 договір оренди було поновлено відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" та враховуючи лист-звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" від 30.06.2011 №187, суди попередніх інстанцій вказаним обставинам належної правової оцінки не надали. Водночас, у даному випадку, для правильного вирішення даного спору судові необхідно встановити усі обставини, що входять до предмета доведення такого позову, з'ясувати дійсні правовідносини, які склались між сторонами, та виходячи з установленого, застосувати ті норми права, якими вони регулюються.

Серед іншого, не ураховано судами і те, що приписи пункту 7 розділу V Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачають необхідність приведення у відповідність до вимог цього Закону саме договору про пайову участь, а не договору оренди земельної ділянки.

При цьому доводи та заперечення відповідача також залишились судами поза увагою, чим порушено приписи статей 42, 43 Господарського процесуального кодексу України. Зокрема, судами попередніх інстанцій не було надано оцінки доводам відповідача, викладеним у відзиві на позову заяву, щодо застосування наслідків спливу позовної давності.

За таких обставин, доводи касаційної скарги частково підтверджені матеріалами справи. Наведене свідчить про те, що поза увагою судів залишилися питання, з якими пов'язане законне вирішення спору по суті. За приписами статті 84 Господарського процесуального кодексу України рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі. Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні того, чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин тощо. Судові рішення у справі наведеним вимогам не відповідають. Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, судові рішення у справі підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до господарського суду міста Києва. При новому розгляді справи судові необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від встановлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 1115, 1117 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 19.04.16 у справі №910/31368/15 господарського суду міста Києва та рішення господарського суду міста Києва від 04.02.2016 у даній справі скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Головуючий Г.Фролова

Судді І.Ходаківська

О.Яценко