ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.07.2016 року Справа № 909/85/14

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії

суддів: головуючого судді Величко Н.Л. (доповідач)

суддів: Орєшкіна Е.В.., Чус О.В.

секретар судвого засіданя: Погорєлова Ю.А.

Зміна складу колегії відбулася на підставі протоколу автоматичної заміни складу колегії суддів від 04.07.2016 року.

Представники сторін:

від позивача: Хамус А.Г., довіреність №б/н від 01.03.2016 р., представник;

від відповідача-1: Данильченко О.О., довіреність №653-О від 17.02.2014 р., представник;

Інші учасники судового процесу у судове засідання не з'явились, про час та місце судового розгляду справи повідомлені належним чином

розглянувши матеріали апеляційної скарги Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 25.04.2016 року у справі № 909/85/14

За позовом Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу", м. Коломия Івано-Франківської області

до відповідача-1: Публічного акціонерного товариства Комерційний банк "Приватбанк",

м. Дніпропетровськ

відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг",

м. Дніпропетровськ

третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Приватний нотаріус Верба Віталій Миколайович, м Дніпропетровськ

третя особа - 1, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_6, с. Саджавка Надвірнянського району Івано-Франківської області

третя особа - 2, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_7, м. Коломия Івано-Франківської області

третя особа - 3, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_8, м. Коломия Івано-Франківської області

третя особа - 4, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_9, м. Коломия Івано-Франківської області

третьої особи - 5, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_10, м. Коломия Івано-Франківської області

про визнання договору купівлі-продажу недійсним

ВСТАНОВИВ:

1. Стислий виклад суті рішення місцевого господарського суду.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 25.04.2016 року у справі № 909/85/14 (суддя Крижний О.М.) в задоволенні позову - відмовлено у повному обсязі.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що порушення порядку визначення ціни продажу предмета іпотеки не може бути підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним,оскільки відповідно до ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» у даному випадку іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем та іншими особами у вигляді відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

2. Підстави, з яких порушено питання про перегляд рішення.

Не погодившись з зазначеним рішенням господарського суду, приватний вищий навчальний заклад "Коломийський коледж права і бізнесу", звернувся до Дніпропетровського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.

Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідачем-1 на виконання ухвали господарського суду Івано-Франківської області від 18.06.2013 року у справі №5010/143/2012-8/9, за якою змінений порядок виконання рішення господарського суду Івано-Франківської області від 23.02.2012 року у справі № 5010/143/2012-8/9, укладений договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 29.11.2013 року за яким спірне майно передане у власність відповідача-2.

Також скаржник посилається на неправомірність укладення наведеного договору купівлі-продажу у зв'язку з невідповідністю останнього положенням закону, а саме: неправомірне встановлення відповідачем-1 ринкової ціни спірного майна, яка не була погоджена із позивачем; невірне визначення площі спірного майна у розмірі 2380,9 кв. м, а не 2189,4 кв. м, яка становила дійсний розмір площі належного позивачу майна та була визначена в ухвалі господарського суду Івано-Франківської області від 18.06.2013 року у справі №5010/143/2012-8/9; протиправне укладення договору купівлі-продажу в частині здіснення продажу спірного майна, яке належить третім особам на підставі договорів дарування.

Представник скаржника підтримав доводи викладені в апеляційній скарзі.

3. Доводи викладені у відзиві на апеляційну скаргу.

Треті особи ОСОБА_11, ОСОБА_6 ОСОБА_8, ОСОБА_7, ОСОБА_10 підтримали доводи апеляційної скарги позивача та просили її задовольнити зазначивши, що повідомлень від позивача про намір здійснити відчуження їх частки майна їм не надходило. Наявне у справі повідомлення від 29.08.2013р. відповідача-1 про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки стосувалася лише частки площею 2189,4 кв.м. і не стосувалося набутої ними у власність частки майна. Просили розглянути справу без їх участі.

Відповідач-1 заперечив проти апеляційної скарги та зазначив,що в період часу з 10.12.2007р. по 21.11.2008р. позивачем було здійснено відчуження переданого в іпотеку майна 5 особам шляхом дарування. Відповідно до ст.23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна. Таким чином, прийнявши у дар 77/1000 частини нежитлових приміщень нові власники майна прийняли всі права і обов'язки відповідно до договору іпотеки від 28.09.2007р.

Визначений договором спосіб задоволення вимог кредитора не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені Законом «Про іпотеку» засоби звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п. 29 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотеко держателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом,в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає право іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотеко держателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця в т.ч. отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно на предмет іпотеки.

29.11.2013 року між відповідачем-1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу предмету іпотеки відповідно до вимог ст.36,38 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки від 28.09.2007р.

Позивач в своїй позовній заяві не зазначив передбачених законом підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним. Просить рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

У судовому засіданні 04.07.2016р. оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

4. Дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський встановив, наступні обставини:

15.08.2007 року між Територіальною громадою сіл і селищ району в особі Коломийської районної ради Івано-Франківської області (продавець) та Приватним вищим навчальним закладом "Коломийський коледж права і бізнесу" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу за умовами п. 1.1. якого продавець зобов'язаний передати у власність 80/100 часток нежитлового приміщення, загальною площею 2 380,9 кв. м, а саме: приміщення І поверху загальною площею 162,1 кв. м; приміщення ІІ поверху загальною площею 716,1 кв. м; приміщення ІІІ поверху загальною площею 752,6 кв. м; приміщення ІV поверху загальною площею 750,1 кв. м.

14.09.2007 року між Приватним вищим навчальним закладом "Коломийський коледж права і бізнесу" (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дюран" (сторона-2), ОСОБА_12 (сторона-3), ОСОБА_13 (сторона-4), Товариством з обмеженою відповідальністю "Мальви" (сторона-5) та Територіальною громадою сіл і селищ району в особі Коломийської районної ради Івано-Франківської області (сторона-6) був укладений договір про виділ нерухомого майна в натурі за умовами п. 1 якого сторони розподілили нежитлову будівлю під номером АДРЕСА_1, і яке є об'єктом спільної часткової власності.

Згідно п. 2. договору про виділ нерухомого майна в натурі майно, що є предметом цього договору, належить сторонам на праві спільної часткової власності таким чином:

- Приватному вищому навчальному закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" - 80/100 (вісімдесят сотих) часток не житлової будівлі загальною площею 2 380,9 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Маркеловою І.М., приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу 15.08.2007 року, по р.№ Д-701 і зареєстрованого в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно в Коломийському міжрайонному бюро технічної інвентаризації 04.09.2007 року за номером запису 458 в книзі 2 нф, реєстраційний номер 6455832, (Витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно № 15809992 від 04.09.2007 року);

- Товариству з обмеженою відповідальністю "Дюран" - 2/100 (дві сотих) часток нежитлової будівлі загальною площею 65,5 кв. м;

- ОСОБА_12 - 15/100 (п'ятнадцяти сотих) часток нежитлової будівлі загальною площею 465,81 кв. м;

- ОСОБА_13 - 18/1000 (вісімнадцять тисячних) часток нежитлової будівлі загальною площею 55,69 кв. м;

- Товариству з обмеженою відповідальністю "Мальви" - 2/1000 (дві тисячних) часток нежитлової будівлі загальною площею 64,29 кв. м;

- Територіальній громаді сіл і селищ району в особі Коломийської районної ради Івано-Франківської області - 1/100 (одна сота) часток нежитлової будівлі.

Загальна вартість майна, що є предметом цього договору і виділяється (80/100 часток) згідно витягу з реєстру права власності на нерухоме майно, виданого 13.09.2007 року Обласним комунальним підприємством "Коломийське міжрайонне бюро технічної інвентаризації" (номер витягу 15920950), реєстраційний номер 6455832, становить 1 380 521,97 грн. Загальна площа нежилого приміщення становить 2 976,5 кв. м, площа 80/100 часток не житлової будівлі, яка виділяється становить 2 380,9 кв. м (п. 3 договору про виділ нерухомого майна в натурі майно).

Відповідно до п. 5 договору про виділ нерухомого майна в натурі майно за домовленістю сторін договору та відповідно до висновку щодо технічної можливості виділу частки об'єкта нерухомого майна в натурі від 29.08.2007 року № 1867 (додаток до витягу № 6455832 від 13.09.2007 року), виданого Коломийським міжрайонним бюро технічної інвентаризації, 80/100 (вісімдесят сотих) часток не житлової будівлі, що належить Приватному вищому навчальному закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" може бути виділене таким чином: у власність Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу": приміщення І поверху загальною площею 162,1 кв. м; приміщення ІІ поверху загальною площею 716,1 кв. м; приміщення ІІІ поверху загальною площею 752,6 кв. м; приміщення ІV поверху загальною площею 750,1 кв. м.

Загальна площа частки нежитлової будівлі, яка відходить Приватному вищому навчальному закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" становить - 2 380,9 кв. м.

Пунктом 6 про виділ нерухомого майна в натурі передбачено, що у зв'язку з укладенням цього договору в Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" припиняється право спільної часткової власності на 80/100 часток не житлової будівлі, що є предметом цього договору, а за Товариством з обмеженою відповідальністю "Дюран", ОСОБА_12, ОСОБА_13, Товариством з обмеженою відповідальністю "Мальви" та Територіальною громадою сіл і селищ району в особі Коломийської районної ради Івано-Франківської області залишається право спільної часткової власності.

28.09.2007 року між Приватним вищим навчальним закладом "Коломийський коледж права і бізнесу" (іпотекодавець) та Публічним акціонерним товариством Комерційний банк "ПриватБанк" (іпотекодержатель) був укладений договір іпотеки за умовами п. 1. якого предметом цього договору є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, зазначеного в п. 7 цього договору, в забезпечення виконання зобов'язань Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" (позичальник) перед іпотекодержателем, в силу чого іпотекодержатель має право в разі невиконання позичальником зобов'язань, забезпечених іпотекою, та (або) невиконання іпотекодавцем зобов'язань за цим договором, одержати задоволення за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами позичальника та (або) іпотекодавця.

Відповідно до п. 30 договору іпотеки термін дії договору - до повного виконання позичальником та іпотекодержателем зобов'язань за кредитним договором та всіма додатковими угодами до нього.

Пунктом 7 договору іпотеки передбачено, що в забезпечення виконання позичальником зобов'язань, за кредитним договором та іпотекодавцем зобов'язань за цим договором іпотекодавець надав в іпотеку належне йому на праві власності, що підтверджується Договором про виділ нерухомого майна в натурі, посвідченого Маркеловою І.М. приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу 14.09.2007 року по р. № Д-799, зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 14.09.2007 року на підставі Витягу про реєстрацію права власності на нежитлові приміщення (номер витягу 15933419), виданого Коломийським міжрайонним бюро технічної інвентаризації 14.09.2007 року, реєстраційний номер 20288201, наступне нерухоме майно (далі - предмет іпотеки): нежитлові приміщення, побудовані з цегли, загальною площею 2 380,9 кв. м. Предмет іпотеки зареєстрований у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об'єкт права власності. Нерухоме майно, зазначене в цьому пункті, передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, а саме: приміщення І поверху площею 162,1 кв. м, приміщення ІІ поверху площею 716,1 кв. м, приміщення ІІІ поверху площею 752,6 кв. м, приміщення ІV поверху площею 750,1 кв. м. Предмет іпотеки знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Цільове призначення предмету іпотеки: нежитлові приміщення.

Сторони визначили, що вартість предмету іпотеки складає 5 001 324,00 грн. (п. 12 договору іпотеки).

Відповідно до п. 16 договору іпотеки з моменту набрання чинності цього договору, іпотекодавець має право відчужувати, передавати в оренду, лізинг, у спільну діяльність, у безоплатне користування іншим особам предмет іпотеки, або іншим чином розпоряджатися ним тільки за письмовою згодою іпотекодержателя. Наступні передачі в іпотеку нерухомого майна, вказаного в п. 7 цього договору, в період дії цього договору та всіх додаткових угод до нього забороняються.

За умовами п.п. 18.8.1-18.8.2. п. 18 договору іпотеки , іпотекодержатель має право з метою задоволення своїх вимог звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання термінів виконання позичальником якого-небудь із зобов'язань, передбачених кредитним договором, вони не будуть виконані. У випадку порушення іпотекодавцем зобов'язань за цим договором, іпотекодержатель має право вимагати від іпотекодавця дострокового виконання всіх зобов'язань за кредитним договором, а в разі невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно п.п. 24-25 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п. 18.6., 18.8.1., 18.8.2., 18.8.3., 18.9. цього договору, відповідно до розділу V Закону України "Про іпотеку" на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателем, що містяться в цьому договорі.

В разі продажу предмету іпотеки на публічних торгах іпотекодержатель відповідно до Закону "Про оподаткування прибутку підприємств" здійснює реалізацію предмета іпотеки у порядку, передбаченому Постановою Кабінету Міністрів № 1448 від 22.12.1997 року, якщо інше не передбачене законодавством, на день реалізації предмету іпотеки.

При зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку сторони погодились, що початкова ціна предмету іпотеки встановлюється в розмірі 50% від загальної вартості предмету іпотеки, яка зазначена в п. 12 цього договору. Іпотекодержатель має право реалізувати предмет іпотеки за ціною вище ніж зазначена в цьому пункті. Реалізація предмету іпотеки здійснюється відповідно до умов цього договору та чинного законодавства України.

Пунктом 29 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержатель може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом:

- переходу до іпотекодержатель права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов'язаний зобов'язаний письмово повідомити іпотекодавця, при чому відправлення іпотекодавця зазначеного у цьому пункті повідомлення є свідченням про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержатель з моменту відправлення такого повідомлення. Якщо звернення стягнення здійснюється цим способом задоволення вимог, цей пункт договору з повідомленням іпотекодавця є підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Цим пунктом даного договору іпотекодавець надає іпотекодержатель право до звернення стягнення на предмет іпотеки здійснити для цього всі необхідні дії від імені іпотекодавця, в тому числі отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно на предмет іпотеки;

- або продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України "Про іпотеку" для чого іпотекодавець надає іпотекодержатель право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержатель, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, в тому числі отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно на предмет іпотеки.

10.12.2007 року між приватним вищим навчальним закладом "Коломийський коледж права і бізнесу" (даруватель) та ОСОБА_10 (обдарована) був укладений договір дарування 17/1000 часток нежитлових приміщень, за умовами п. 1. якого даруватель подарував, а обдарована прийняла у дар 17/1000 часток нежитлових приміщень, площею 40,9 кв. м, які знаходяться по АДРЕСА_1

Обдарована набуває права власності на зазначену нерухомість з часу прийняття дарунку (п. 6. договору дарування 17/1000 часток нежитлових приміщень).

08.08.2008 року між Приватним вищим навчальним закладом "Коломийський коледж права і бізнесу" (даруватель) та ОСОБА_8 (обдарована) був укладений договір дарування 6/1000 часток нежитлових приміщень, за умовами п. 1. якого даруватель подарував, а обдарована прийняла у дар 6/1000 часток нежитлових приміщень, площею 14,12 кв. м, які знаходяться по АДРЕСА_1

Обдарована набуває права власності на зазначену нерухомість з часу прийняття дарунку (п. 6. договору дарування 6/1000 часток нежитлових приміщень).

23.07.2008 року між приватним вищим навчальним закладом "Коломийський коледж права і бізнесу" (даруватель) та ОСОБА_17 (обдарована) був укладений договір дарування 19/1000 часток нежитлових приміщень, за умовами п. 1. якого даруватель подарував, а обдарована прийняла у дар 19/1000 часток нежитлових приміщень, площею 45,74 кв. м, які знаходяться по АДРЕСА_1

Обдарована набуває права власності на зазначену нерухомість з часу прийняття дарунку (п. 6. договору дарування 19/1000 часток нежитлових приміщень).

21.11.2009 року між приватним вищим навчальним закладом "Коломийський коледж права і бізнесу" (даруватель) та ОСОБА_18 (обдарований) був укладений договір дарування 12/1000 часток нежитлових приміщень, за умовами п. 1. якого даруватель подарував, а обдарований прийняв у дар 12/1000 часток нежитлових приміщень, площею 28,7 кв. м, які знаходяться по АДРЕСА_1

Обдарований набуває права власності на зазначену нерухомість з часу прийняття дарунку (п. 6. договору дарування 12/1000 часток нежитлових приміщень).

28.08.2008 року між приватним вищим навчальним закладом "Коломийський коледж права і бізнесу" (даруватель) та ОСОБА_6 (обдарована) був укладений договір дарування 17/1000 часток нежитлових приміщень, за умовами п. 1. якого даруватель подарував, а обдарована прийняла у дар 17/1000 часток нежитлових приміщень, площею 40,01 кв. м, які знаходяться по АДРЕСА_1

Обдарована набуває права власності на зазначену нерухомість з часу прийняття дарунку (п. 6. договору дарування 17/1000 часток нежитлових приміщень).

09.11.2011 року між ОСОБА_18 (дарувальник) та ОСОБА_7 (обдаровувана) був укладений договір дарування 13/1000 часток нежитлових приміщень, за умовами п. 1. якого дарувальник передає у власність обдаровуваній безоплатно належні дарувальнику 13/1000 часток нежитлових приміщень, площею 31,4 кв. м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1,

Право власності на відчужувані 13/1000 часток нежитлових приміщень у обдаровуваної виникає з моменту прийняття дарунку (п. 6.1. договору дарування 13/1000 часток нежитлових приміщень).

17.12.2012 року між ОСОБА_17 (продавець) та ОСОБА_19 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу 19/1000 нежитлових приміщень, за умовами п. 1. якого продавець зобов'язується передати у власність покупцю, а покупець зобов'язується прийняти 19/1000 часток нежитлових приміщень площею 44,14 кв. м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1,

Право власності на об'єкт продажу, який є предметом цього договору, виникає у покупця з моменту державної реєстрації (п. 5.1. договору купівлі-продажу 19/1000 нежитлових приміщень).

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 23.02.2012 року у справі № 5010/143/2012-8/9 за позовом Публічного акціонерного товариства Комерційний банк "Приват Банк" до Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" про погашення заборгованості за кредитним договором № LOS-КC- 017 від 27.09.07 в розмірі 298 374,76 доларів США, що в еквіваленті до національної валюти становить 2 383 954,66 грн. та звернення стягнення на предмет іпотеки - нежитлові приміщення (цегла), загальною площею 2380,90 кв. м., а саме приміщення 1 поверху площею 162,10 кв. м., приміщення 2 поверху площею 716,10 кв. м., приміщення 3 поверху 752,6 кв. м., приміщення 4 поверху площею 750,1 кв. м., що розташовані в будівлі за адресою: АДРЕСА_1, шляхом продажу вказаного предмету іпотеки Публічним акціонерним товариством Комерційний банк "Приватбанк" з укладенням від імені Відповідача договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності та зняттям з реєстраційного обліку в ОКП "Коломийське міжрайонне бюро технічної інвентаризації" предмету іпотеки, а також надання Публічному акціонерному товариству Комерційний банк "Приватбанк" всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу, позов Публічного акціонерного товариства Комерційний банк "Приват Банк" задоволено, а саме звернено стягнення на предмет іпотеки - нежитлові приміщення (цегла), загальною площею 2191,34 кв. м., що становить 912/1000, а саме приміщення 1 поверху площею 143,9 кв., приміщення 2 поверху площею 544,74 кв. м., приміщення 3 поверху 752,6 кв.м., приміщення 4 поверху 750,1 кв. м., що розташовані в будівлі за адресою АДРЕСА_1, шляхом продажу вказаного предмету іпотеки Публічним акціонерним товариством Комерційний банк "Приватбанк" (49094, м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, 50 ) з укладенням від імені Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності та зняттям з реєстраційного обліку в ОКП "Коломийське міжрайонне бюро технічної інвентаризації" предмету іпотеки, а також наданням Публічному акціонерному товариству Комерційний банк "Приватбанк" всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № LOS-KC-017 від 27.09.07 в розмірі 298 374,76 доларів США, що в еквіваленті до національної валюти становить 2 383 954 грн. 66 коп.

Ухвалою господарського суду Івано-Франківської області від 18.06.2013 року змінений порядок виконання рішення господарського суду Івано-Франківської області від 23.02.2012 року у справі № 5010/143/2012-8/9, а саме звернено стягнення на предмет іпотеки - нежитлові приміщенні (цегла), загальною площею 2189,4 кв. м., що становить 923/1000, що розташовані в будівлі за адресою: АДРЕСА_1, шляхом продажу вказаного предмету іпотеки Публічним акціонерним товариством Комерційний банк "Приватбанк" (49094, м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, 50, ) з укладенням від імені Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем в тому числі за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору купівлі продажу (продавця або покупця), з наданням права реєстрації об'єкта нерухомості в державному реєстрі речових прав в державній реєстраційній службі Коломийського міськрайонного управління юстиції від імені Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу", отриманням витягу із державного реєстру речових прав та наданням всіх необхідних повноважень необхідних для здійснення реалізації предмету іпотеки в органах БТІ, та всіх інших підприємствах, установах та організаціях від імені Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу", в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № LOS-КC- 017 від 27.09.07 в розмірі 298 374,76 доларів США, що в еквіваленті до національної валюти становить 2 383 954,66 грн.

29.11.2013 року між публічним акціонерним товариством Комерційний банк "Приватбанк" (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (далі - Договір купівлі-продажу) за умовами п. 1. якого продавець зобов'язується передати нежитлове приміщення, адреса якого визначена п. 2. даного договору, а саме: АДРЕСА_1, загальною площею: 2380,9 кв. м, та має наступні характеристики: приміщення І поверху площею 162,1 кв. м, приміщення ІІ поверху площею 716,1 кв. м, приміщення ІІІ поверху площею 752,6 кв. м, приміщення ІV поверху площею 750,1 кв. м - у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти приміщення і сплатити за нього обумовлену грошову суму.

Нежитлове приміщення належить продавцеві на підставі договору купівлі-продажу посвідченого приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. за р.№ Д-701, право власності зареєстровано у Комунальному підприємстві "Коломийське міжрайонне бюро технічної інвентаризації" 14.09.2007 року за реєстровим № 20288201 (п. 2. договору купівлі-продажу).

Згідно п. 3. договору купівлі-продажу ринкова вартість нерухомого майна складає 3 213564,00 грн. (згідно звіту про оцінку ринкової вартості майна виданого ТОВ "Буковина експерт" 31.01.2013 року, (сертифікат виданий ФДМУ № 10034/10 від 13.10.2010 року).

Крім того, матеріали справи містять висновок ТОВ "Ека-захід", виконаний на замовлення ПВНЗ "Коломийський коледж права та бізнесу" 19.02.2013 року, відповідно до якого ринкова вартість частини не житлової будівлі (загальною площею 2 190,7 кв.м.), що належить ПВНЗ "Коломийський коледж права та бізнесу" та знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (без врахування ПДВ) становить 9730130 грн.

Згідно висновку судової експертизи, яка проводилась Львівським науково-дослідним інститутом судових експертиз встановлено, що ринкова вартість всіх нежитлових приміщень (цегла) будівлі по АДРЕСА_1 станом на 29.11.2013 року становила 13 188 733,20 грн. , а ринкова вартість частини нежитлових приміщень (цегла) будівлі по АДРЕСА_1, що належала приватному вищому навчальному закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" станом на 29.11.2013 року складала 12 059 099,00 грн. Загальна ринкова вартість частин нежитлових приміщень (цегла) будівлі по АДРЕСА_1, що належали іншим співвласникам цієї будівлі станом на 29.11.2013 року становила 1129634,00 грн. Загальна ринкова вартість всіх нежитлових приміщень (цегла) будівлі по АДРЕСА_1, станом на дату проведення судової будівельно- технічної експертизи, складає: 21839531,37 грн., в тому числі: перший поверх: 1 398 006,73 грн.; другий поверх: 7 452 067,93 грн.; третій поверх: 6 518 237,80 грн.; четвертий поверх: 6 471 218,91 грн.

5. Мотиви, з яких виходила апеляційна інстанція при винесенні постанови.

Заявляючи апеляційну скаргу позивач вважав,що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини справи, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи.

Перевіривши доводи апеляційної скарги та повноту встановлення фактичних обставин справи судом першої інстанції відповідно до ст.101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія вважає ці доводи скаржника є необґрунтованими виходячи з наступного.

Будь-яких доказів ,що судом невірно встановлені фактичні обставини справи, або недосліджені докази наявні в матеріалах справи скаржником не надано. Зміст апеляційної скарги зводиться до переоцінки встановлених судом фактичних обставин.

Позивач підставами недійсності правочину визначив наступні обставини:

за оспорюваним договором купівлі-продажу ринкова ціна спірного майна визначена без згоди позивача, що є порушенням порядку реалізації майна, встановленого ухвалою суду;

площа спірного майна не відповідає дійсній площі частки майна, яка належить позивачу;

відповідачем-1 за даним договором продані відповідачу-2 частки майна, які належать третім особам 1-5 без згоди останніх.

Згідно ч. 1-3, 5 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України);

- особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч. 2 ст. 203 ЦК України);

- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 3 ст. 203 ЦК України);

- правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч. 5 ст. 203 ЦК України).

Статтею 215 Цивільного кодексу України передбачені підстави недійсності право чину, а саме:

- підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215 ЦК України);

- недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин) (ч. 2 ст. 215 ЦК України);

- якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Судом першої інстанції вірно встановлено ,що спірне майно було набуте позивачем на підставі договору про виділ нерухомого майна в натурі від 14.09.2007р. загальною площею 2 380,9 кв. м у приватну власність. 28.09.2007 року позивач уклав із відповідачем-1 договір іпотеки ,предметом якого є забезпечення виконання зобов'язання позивачем перед відповідачем-1за кредитним договором належним позивачу майном площею 2 380,9 кв. м. У наступному, спірне майно, яке вже було обтяжене іпотекою, було частково подаровано позивачем третім особам 1-5 на підставі договорів дарування за згодою іпотекодержателя (а.с.27-31).

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про іпотеку" іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо

Предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.

Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до частин 1-2 ст. 23 Закону України "Про іпотеку" у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

У зв'язку з неналежним виконанням позивачем зобов'язань за кредитним договором , відповідач-1 набув право звернення стягнення на майно за договором іпотеки у судовому та позасудовому порядку на нежитлові приміщення будівлі по АДРЕСА_1, разом з усіма його приналежностями, а саме: приміщення І поверху площею 162,1 кв. м, приміщення ІІ поверху площею 716,1 кв. м, приміщення ІІІ поверху площею 752,6 кв. м, приміщення ІV поверху площею 750,1 кв. , що належали приватному вищому навчальному закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" .

Відчуження позивачем частини приміщень будівлі третім особам 1-5, шляхом дарування, не має своїм правовим наслідком припинення у цій частині іпотеки, оскільки в силу ст.23 Закону « Про іпотеку» іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Дійсно рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 23.02.2012 року у справі № 5010/143/2012-8/9 за позовом Публічного акціонерного товариства Комерційний банк "Приват Банк" до Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" про погашення заборгованості за кредитним договором № LOS-КC- 017 від 27.09.07 в розмірі 298 374,76 доларів США, що в еквіваленті до національної валюти становить 2 383 954,66 грн. та звернення стягнення на предмет іпотеки - нежитлові приміщення (цегла), загальною площею 2380,90 кв. м., з урахуванням порядку виконання рішення відповідно до ухвали від 18.06.2013 у цій справі, позов задоволено частково. Звернено стягнення на предмет іпотеки - нежитлові приміщення (цегла), загальною площею 2189,4 кв. м., що становить 923/1000, що розташовані в будівлі за адресою АДРЕСА_1, шляхом продажу вказаного предмету іпотеки Публічним акціонерним товариством Комерційний банк "Приватбанк" (49094, м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, 50 ) з укладенням від імені Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем. Укладення від імені відповідача (позивача у даній справі) договорів купівлі-продажу з іншими особами-покупцями за ринковою ціною,визначеною за взаємною згодою позивача (відповідача-1 у даній справі) та відповідача (позивача у даній справі) та особою покупцем. У разі недосягнення такої згоди,купівля-продаж здійснюється за ціною,визначеною незалежною експертною оцінкою.

Таким чином, відповідач -1згідно вищезазначеного рішення, набув право від імені власника майна - іпотекодавця продати належне йому майно третій особі загальною площею 2189,4 кв. м., яке належало позивачу на момент розгляду справи , однак зазначене не позбавляє іпотекодержателя права реалізувати , відповідно до договору іпотеки, всі нежитлові приміщення будівлі по АДРЕСА_1, разом з усіма його приналежностями, а саме: приміщення І поверху площею 162,1 кв. м, приміщення ІІ поверху площею 716,1 кв. м, приміщення ІІІ поверху площею 752,6 кв. м, приміщення ІV поверху площею 750,1 кв.,у тому числі і ті, що перейшли у власність третім особам.

Згідно п.п. 24-25 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п. 18.6., 18.8.1., 18.8.2., 18.8.3., 18.9. цього договору, відповідно до розділу V Закону України "Про іпотеку" на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателем, що містяться в цьому договорі.

Пунктом 29 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки або продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України "Про іпотеку" для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателем, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, в тому числі отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно на предмет іпотеки.

Відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач-1 надсилав позивачу повідомлення про намір укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки площею 2189,4 кв. м. Однак, у вказаному повідомленні не ставилося питання щодо погодження сторонами ціни, а лише зазначено про те, що предмет іпотеки буде реалізовуватися за ціною, визначеною незалежною оцінкою. І розмір такої ціни також не вказано.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Згідно п. 3. договору купівлі-продажу ринкова вартість нерухомого майна складає 3 213564,00 грн. (згідно звіту про оцінку ринкової вартості майна виданого ТОВ "Буковина експерт" 31.01.2013 року, (сертифікат виданий ФДМУ № 10034/10 від 13.10.2010 року)

Відповідно висновку судової експертизи, яка проводилась Львівським науково-дослідним інститутом судових експертиз встановлено, що ринкова вартість всіх нежитлових приміщень (цегла) будівлі по АДРЕСА_1 станом на 29.11.2013 року становила 13 188 733,20 грн. , а ринкова вартість частини нежитлових приміщень (цегла) будівлі по АДРЕСА_1, що належала приватному вищому навчальному закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" станом на 29.11.2013 року складала 12 059 099,00 грн. Загальна ринкова вартість частин нежитлових приміщень (цегла) будівлі по АДРЕСА_1, що належали іншим співвласникам цієї будівлі станом на 29.11.2013 року становила 1129634,00 грн. Загальна ринкова вартість всіх нежитлових приміщень (цегла) будівлі по АДРЕСА_1, станом на дату проведення судової будівельно- технічної експертизи, складає: 21839531,37 грн., в тому числі: перший поверх: 1 398 006,73 грн.; другий поверх: 7 452 067,93 грн.; третій поверх: 6 518 237,80 грн.; четвертий поверх: 6 471 218,91 грн.

Враховуючи встановлені обставини суд першої інстанції дійшов правильного висновку,що відповідачем-1 порушено встановлений судом порядок визначення та погодження ціни продажу предмету іпотеки. Можливість визначення ціни предмета іпотеки на підставі звіту незалежного оцінювання можлива лише у випадку недосягнення згоди між сторонами, про що зазначено у судовому рішенні та допустив продаж об'єкту за ціною, що є значно нижча за ринкову.

Правовим наслідком невиконання відповідачем-1встановленного порядку визначення та погодження ціни іпотечного майна, ч. 6 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" встановлена відповідальність іпотекодержателя у вигляді відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Тобто ст. 38 Закону України "Про іпотеку" передбачений спеціальний спосіб захисту права іпотекодавця у випадку продажу предмету іпотеки за заниженою ціною, тому судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції,що посилання позивача на продаж предмету іпотеки за заниженою ціною, не може бути підставою для визнання договору недійсним.

Матеріали справи містять документи з суперечливими даними стосовно площ майна, що належить позивачеві та третім особам після їх відчуження та перепланування. Також матеріалами справи підтверджується наявність помилок при первинній інвентаризації (лист Обласного комунального підприємства "Коломийське міжрайонне бюро технічної інвентаризації" (а.с. 24)). На що звертав увагу і судовий експерт у своєму висновку.

Досліджуючи порушення прав саме позивача, суд першої інстанції з посиланням на ст.1 Господарського процесуального кодексу України правомірно зазначив,що матеріали справи містять належні та допустимі докази про належність позивачеві нерухомого майна площею 2189,4 кв.м. станом на дату укладення оспорюваного правочину, реалізація відповідачем майна що належить третім особам не порушує прав та законних інтересів саме позивача у справі.

Враховуючи викладене, підстави для скасування рішення господарського суду,які передбачені ст.104 Господарського процесуального кодексу України,відсутні.

Керуючись ст.ст. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного вищого навчального закладу "Коломийський коледж права і бізнесу" - залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 25.04.2016 року у справі № 909/85/14 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя Н.Л. Величко

Суддя Е.В. Орєшкіна

Суддя О.В. Чус