ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" червня 2016 р.Справа № 922/1139/16

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавренюк Т.А.

при секретарі судового засідання Вознюк С.В.

розглянувши справу

за позовом Керівника Харківської місцевої прокуратури № 4, м. Харків в інтересах держави в особі Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Стройхаус", м. Харків
про внесення змін до договору
за участю представників сторін:

прокурора - Чирик В.Г., служб.посв. № 036688 від 11.12.2015р.;

позивача - ОСОБА_1, дов. № 08-11/7787/2-15 від 30.12.2015р.;

відповідача - не з'явився

ВСТАНОВИВ:

Керівник Харківської місцевої прокуратури № 4 в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд внести зміни до договору оренди землі від 11.04.2006р., зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 47 шляхом визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі в редакції, викладеній прокурором у позовній заяві.

Прокурор позовні вимоги підтримує, просить позов задовольнити в повному обсязі.

Представник позивача позов прокурора підтримує в повному обсязі, просить суд позовні вимоги задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з'явився, надав суду відзив, в якому проти позову прокурора заперечує, вважає позовні вимоги незаконними та необґрунтованими, посилаючись на те, що позивач, всупереч нормам закону та умовам договору вимагає збільшення орендної ставки. Як зазначив відповідач у відзиві, договір оренди, укладений між позивачем та відповідачем у 2006р., а також норми Податкового кодексу України не встановлюють обов'язків внесення змін до договорів оренди, укладених в минулому. Тому, відповідач вважає одностороннє рішення позивача про зміну % ставки оренди за договором таким, що суперечить договірним умовам та не є обов'язковим для відповідача, не зважаючи на те, що прийняте позивачем як органом місцевого самоврядування. Оскільки в договорі оренди землі від 11.04.2006р. встановлено фіксований розмір орендної плати, відповідач вважає про відсутність підстав для зміни розміру орендної плати орендодавцем в односторонньому порядку. Також відповідач вважає необгрунтованим підвищення % ставки орендної плати, тому просить суд в задоволенні позову відмовити повністю.

Враховуючи те, що судом вжито всі заходи для належного повідомлення відповідача про час та місце розгляду справи, проте відповідач не скористався своїм правом, передбаченим ст.22 Господарського процесуального кодексу України, тому суд вважає за можливе розглядати справу за відсутності представника відповідача за наявними в справі матеріалами, відповідно до ст.75 Господарського процесуального кодексу України.

Зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши пояснення прокурора та представника позивача, суд встановив наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради ХLVI сесії ІV скликання від 06.03.2006р. № 51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів", між Харківською міською радою (позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройхаус" (відповідач) 11.04.2006р. було укладено договір оренди землі (далі - договір), відповідно до умов якого позивач передав відповідачу (орендарю) в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови загальною площею 0,0829га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, пр-т П'ятидесятиріччя ВЛКСМ, ріг вул. Якутської.

11.04.2006р. зазначена земельна ділянка передана відповідачу за актом приймання-передачі земельної ділянки (а.с.24).

Пунктом 5 договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- на період будівництва згідно із довідкою № 1688/06 від 21.03.2006р. - 191 357,00грн.;

- на період експлуатації згідно із довідкою № 1689/06 від 21.03.2006р. - 956 786,00грн.

Орендна плата за земельну ділянку вноситься відповідачем у грошовій формі на рахунок відділу Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва: 2006 рік - 616,97грн., з 2007 року - 1 164,09грн.;

- на період експлуатації: з 06.03.2008р. 3 428,48грн. (п. 9 договору).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п.10 договору).

Відповідно до пункту 13 договору, розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів;

- внаслідок інфляції - щорічно;

- погіршання стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

За умовами п.36 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку.

Згідно із п.14 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України за кожний календарний день прострочення платежу. Пеня нараховується разом із заборгованістю.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.

Згідно із п.1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. застосовується з 01.01.2014р.

Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р.", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008р. № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р." та була введена в дію з 01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (п.2, п.3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012р. № 960/12.

Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 729 від 30.10.2013р., виданого Управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області (а.с.26), нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є предметом спірного договору, складає 1 593 089,00гривень.

На підставі даного витягу Департаментом земельних відносин Харківської міської ради 30.10.2013р. був зроблений розрахунок розміру орендної плати за користування спірною земельною ділянкою (а.с. 35) та 13.12.2013р. рекомендованим поштовим відправленням разом з проектом додаткової угоди до договору оренди землі № 47 від 11.04.20006р. направлено на адресу відповідача.

Відповідач запропоновані позивачем зміни до договору не погодив.

Відповідно до п.36 вказаного договору оренди землі, зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Оскільки між сторонами не було досягнуто згоди щодо зміни умов договору оренди прокурор, посилаючись на норми ст.ст.144, 121 Конституції України, ст.ст.1, 3, 6, 13, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", ст.11 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, звернувся до суду з позовом.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд встановив наступне.

Відповідно до ст.96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно із ч.1 ст.15 Закону "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

За приписами ч.1 ст.632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до вимог ст.144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

До виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад (п.п.34, 35 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування").

Як вже було встановлено судом, умовами п.13 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів.

В свою чергу, розмір земельного податку залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України базою оподаткування земельним податком є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Таким чином, із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінюється, відповідно, і розмір орендної плати за земельну ділянку та можливість зазначених змін сторони погодили п.13 договору.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008р. за № 309-VI внесено зміни до ч.ч.4, 5 ст.21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.

У зв'язку із введенням в дію з 01.01.2011р. Податкового кодексу України Закон України "Про плату за землю" втратив чинність (ч.2 Прикінцевих положень Податкового кодексу України).

Статтею 288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Як вже було встановлено судом, рішенням позивача змінено нормативно грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати.

В матеріалах справи відсутні докази оскарження відповідачем даного рішення органу місцевого самоврядування і скасування його у встановленому законом порядку.

Отже, встановлення статтею 288 Податкового кодексу України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку та зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є предметом спірного договору.

Враховуючи викладене, суд вважає помилковими заперечення відповідача щодо необґрунтованості встановлення Харківською міською радою орендної ставки в розмірі 5,6%, а також те, що умовами договору оренди сторонами не передбачено можливість зміни розміру орендної плати, оскільки саме у п.13 спірного договору сторони передбачили, що розмір орендної плати може змінюватись.

Що стосується порядку внесення змін до договору суд керується наступним.

Згідно з ч.1 ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Частиною 1 ст.651 Цивільного кодексу України також встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених законом.

Аналогічні правила щодо змін умов договору оренди землі за взаємною згодою сторін містить і стаття 30 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, зазначені вище норми права встановлюють правило, згідно якого зміна договору можлива лише у двох випадках: або добровільно за згодою сторін, або примусово судом, однак лише у тому разі, якщо обовязок внести такі зміни прямо передбачений законом.

Також, суд вважає за необхідне повторно зазначити, що умовами п.13 договору сторони погодили, що розмір орендної плати за землю збільшується при зміні розміру земельного податку.

За вказаних обставин суд дійшов висновку, що у звязку із зміною нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки позов в частині внесення змін до договору оренди землі в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за цю земельну ділянку підлягає задоволенню.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 20.11.2012р. у справі № 28/5005/640/2012, яка відповідно до приписів ст.111-28 Господарського процесуального кодексу України є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень та всіх судів України, а суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

Також прокурор просить суд доповнити п.2 договору оренди шляхом зазначення кадастрового номеру земельної ділянки.

Відповідно до Закону України «Про державний земельний кадастр» № 3613-VI від 07.07.2011 ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" була змінена та абз.2 ч.1 ст.15 був викладений у новій редакції, відповідно до якої однією з істотних умов договору оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ч.2 ст.15 Закону України "Про оренду землі").

Судом вбачається, що згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-013 від 16.11.2013р. спірній земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :07:017:0002 (а.с. 27).

Враховуючи викладене та відсутність у спірному договорі оренди землі такої його істотної умови як кадастровий номер земельної ділянки, суд дійшов висновку про можливість задоволення позовних вимог в цій частині та доповнення п. 2 договору зазначенням кадастрового номеру земельної ділянки.

Що стосується позовних вимог в частині внесення інших змін до договору, які не стосуються розміру орендної плати та зазначення її кадастрового номеру, суд дійшов висновку, що вони не підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Статтею 627 Цивільного кодексу України (свобода договору) встановлено, що відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

Суд зазначає, що інші вимоги прокурора частково дублюються укладеними умовами договору та частково зводяться до покладення на відповідача додаткових обовязків, не передбачених умовами договору.

Аналогічна правова позиція викладена Вищим господарським судом у постанові від 01.10.2014р. по справі № 922/1209/14, Харківським апеляційним господарським судом у постанові від 01.12.2014р. по справі № 922/3385/14.

Відповідно до приписів ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За приписами ст.43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Прокурор не довів належними та допустимими доказами правомірність внесення запропонованих ним змін до договору оренди, окрім змін, що стосуються визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначення розміру орендної плати за земельну ділянку та зазначення її кадастрового номеру.

Відповідно до приписів частини другої ст.14 Цивільного кодексу України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї, а відтак суд дійшов висновку, що позов в іншій частині внесення змін до договору оренди задоволенню не підлягає.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується ст.49 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої судовий збір покладається на відповідача в повному обсязі, оскільки спір виник внаслідок його неправильних дій.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.13, 144 Конституції України, ст.ст.12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 179, 187, 284 Господарського кодексу України, ст.ст.6, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст.15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.13, 15, 18 Закону України "Про оцінку землі", ст.2 Закону України "Про плату за землю", ст.73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", керуючись ст.ст. 1, 4, 4-3, 12, 33, 43, 47, 49, 75, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Доповнити п.2 договору оренди землі, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройхаус", зареєстрованого 11.04.2006р. за № 47 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» та викласти його в наступній редакції:

"2. (редакція договору. Кадастровий номер земельної ділянки :07:017:0002».

Внести зміни до п.5 договору оренди землі, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройхаус", зареєстрованого 11.04.2006р. за № 47 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» та викласти його в наступній редакції:

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 729 від 30.10.2013р. становить 1 593 089,00грн. (один мільйон п'ятсот дев'яносто три тисячі вісімдесят дев'ять гривень)».

Внести зміни до п.9 договору оренди землі, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Стройхаус", зареєстрованого 11.04.2006р. за № 47 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» та викласти його в наступній редакції:

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 581/14 від 22.11.2013р. на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 89 212,98грн. (вісімдесят дев'ять тисяч двісті дванадцять гривень 98 копійок), або в місяць 7 434,42грн. (сім тисяч чотириста тридцять чотири гривні 42 копійки)».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Стройхаус", (61022, АДРЕСА_1) на користь прокуратури Харківської області (61050, м. Харків, вул. Б. Хмельницького, 4, код 02910108, банк отримувач: Державна казначейська служба України м. Київ, код 820172, рахунок 7171, код класифікації видатків бюджету - 2800) - 1 378,00грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

В іншій частині позову - відмовити.

Повне рішення складено 24.06.2016 р.

Суддя ОСОБА_2