ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 червня 2016 року Справа № 922/351/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Фролової Г.М. (доповідача)
суддівРогач Л.І., Яценко О.В.
за участю представників:
позивачане з'явились (про час та місце судового засідання повідомлені належним чином)
відповідачаОСОБА_4, дов. від 03.04.15
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуХарківської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 12.05.15
у справі№922/351/15 господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доСуб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_5
провнесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 14.06.2016, у зв'язку з відпусткою судді Данилової Т.Б., для розгляду касаційної скарги у справі №922/351/15 господарського суду Харківської області визначено колегію суддів у складі: Фролова Г.М. - головуючий, Рогач Л.І., Яценко О.В.

Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області з позовом до Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_5 про внесення змін до договору оренди землі від 26.10.2004 №66197/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, що наведена в позовній заяві. Обґрунтовуючи свої вимоги позивач посилався на рішення Харківської міської ради від 03.07.13 №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.13 року", рішення Харківської міської ради від 25.09.13 №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.13" та рішення №960/12 "Про затвердження порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові", затвердження базової вартості 1 кв.м земель м. Харкова; а також на те, що позивачем направлялися на адресу відповідача листи з проханням внести зміни до договору оренди шляхом підписання додаткової угоди, однак останнім такі вимоги залишені без задоволення. При цьому, позивач посилався на приписи статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункт 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 188, 193 Господарського кодексу України.

Рішенням господарського суду Харківської області від 09.02.15 у справі №922/351/15 (суддя Пономаренко Т.О.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 12.05.15 (судді: Сіверін В.І. - головуючий, Терещенко О.І., Тихий П.В.) в позові відмовлено повністю. Судові рішення мотивовані, зокрема, тим, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди не відповідають діючим нормам чинного законодавства України, а саме щодо вірного розрахунку сум, коефіцієнтів, що підлягають застосуванню, порядку внесення відповідних змін та обставинам, які склалися між сторонами; позивачем не дотримано вимог Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. № 960/12, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.", рішення 26 сесії Харківської міської ради від 25.09.201З р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013".

Не погоджуючись з судовими рішеннями, Харківська міська рада звернулася до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову у справі скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити, мотивуючи касаційну скаргу доводами про порушення судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, статті 144 Конституції України, статті 179 Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про оренду землі", Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 N 18/15/21/11.

Відзив на касаційну скаргу не надано.

Заслухавши доповідь судді Фролової Г.М., пояснення представника відповідача, присутнього у судовому засіданні, перевіривши матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм чинного законодавства та доводи касаційної скарги, колегія суддів відзначає наступне.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, 26.10.2004 на підставі рішення Харківської міської ради від 28.04.2004р. № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (орендодавцем) та Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_5 (орендарем) було укладено договір оренди землі, що зареєстрований у Харківській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 26 жовтня 2004 року за № 66197/04, відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі рекреаційного призначення, землі водного фонду, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Пунктом 2 договору оренди землі визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2183 га (в тому числі інших угідь 0,2183 га). У відповідності до пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки: на період будівництва згідно з довідкою № 1699/04 від 13.07.2004 року становить 229 252,00 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою № 1700/04 від 13.07.2004 року становить 229 252,00 грн. Відповідно до пункту 9 договору орендна плата на земельну ділянку вноситься орендарем (відповідачем) щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у м. Харкові. Розмір орендної плати в місяць на земельну ділянку становить: на період будівництва: 2004 рік: 376,55 грн., 2005 рік: 502,06 грн. на період експлуатації: 2005 рік: 425,26 грн., 2006 рік: 553,64 грн., з 2007 року: 802,38 грн. Пунктом 13 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б ) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, д) інших випадках, передбачених законом.

Також установлено, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.13 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.13, і відповідно до пункту 1.1 цього рішення затверджено базову вартість 1 кв.м земель міста Харкова у сумі 291,18 грн. Пунктом 2 цього рішення визначено, що вказане рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.13 застосовується з 01.01.14.

Пунктами 2 та 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.13 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.13" встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.13 вводиться в дію з 01.01.14. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно з пунктом 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 29.12.12 № 960/12, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі.

Також установлено, що Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: одержано витяги з Державного земельного кадастру про земельні ділянки; виконано розрахунок №735/14, розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 року, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 2 183 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 складає: в рік - 134 283,30 грн.; в місяць - 11 190,28 грн.; одержано витяг №297 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2183 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 склала 2 397 916 грн.

Як убачається з матеріалів справи, предметом судового розгляду є вимога Харківської міської ради до Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_5 про внесення змін до договору оренди землі від 26.10.2004 №66197/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, що наведена в позовній заяві.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарські суди попередніх інстанцій виходили, зокрема, з того, що рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." не може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі в розумінні ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, оскільки відповідно до вказаного рішення укладення додаткової угоди до договору оренди про зміну розміру орендної плати у зв'язку із впровадженням нової грошової оцінки землі у м. Харкові станом на 01.01.2013 здійснюється виключно і лише у відповідності до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, який затверджений рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 № 960/12. При цьому, згідно з п. 29 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові цей порядок не поширюється на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком. Крім того, дані витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на підставі якого позивачем складено проект додаткової угоди про зміну умов договору оренди землі, а саме - встановлення коефіцієнту функціонального використання (Кф) на рівні 2,5 свідчить про невідповідність умов пункту 5 додаткової угоди, запропонованої позивачем, умовам чинного законодавства. Також позивачем взагалі не надано жодного обґрунтування позовних вимог в частині зміни інших умов договору.

Втім, такі висновки судів попередніх інстанцій визнаються колегією суддів передчасними, з огляду на наступне.

Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 вказаного Кодексу зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 цього Кодексу).

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Статтею 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Статтею 13 цього Закону унормовано, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Згідно з пунктом 3.1 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 N 18/15/21/11, в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з частиною 1 статті 23 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

З вищевказаних приписів чинного законодавства вбачається, що за результатами проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, яка визначається, зокрема, з урахуванням функціонального використання земель, складається технічна документація. При цьому, вказана технічна документація підлягає затвердженню відповідною сільською, селищною, міською радою.

Однак, судами залишено поза увагою, що саме у технічній документації з нормативної грошової оцінки землі визначаються коефіцієнти, зокрема з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Витяг з технічної документації містить лише дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, зокрема щодо відповідних коефіцієнтів.

При цьому, господарськими судами попередніх інстанцій не встановлено, що рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13, яким було затверджено технічну документацію з нової нормативної грошової оцінки та рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" було визнано незаконними у встановленому законом порядку.

Відтак, доводи касаційної скарги частково підтвердженні матеріалами справи. Відповідно до приписів статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні чи постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх. Разом з цим, до повноважень касаційної інстанції віднесено скерування справи на новий розгляд за результатами розгляду касаційної скарги. Порушення судами процесуальних норм, та не з'ясування обставин від яких залежить законність рішення у спорі є підставою для скасування переглянутих судових актів та скерування справи для нового розгляду.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 1115, 1117 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.05.15 у справі №922/351/15 господарського суду Харківської області та рішення господарського суду Харківської області від 09.02.2015 у даній справі скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Головуючий Г.Фролова

Судді Л.Рогач

О.Яценко