ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" липня 2016 р.Справа № 916/4667/15
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Філінюка І.Г.,

суддів: Принцевської Н.М., Богатир К.В.

секретар судового засідання Мельник Ю.М.

за участю:

від ФОП ОСОБА_1 - ОСОБА_2, довіреність № 1282 від 27.04.2016;

ОСОБА_1 - особисто, паспорт серія НОМЕР_1, дата видачі 19.09.2001;

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - Акименко О.В., довіреність № 01-36/22 від 21.01.2016;

ОСОБА_4 - особисто, паспорт серія НОМЕР_2 від 31.07.2002;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1

на рішення господарського суду Одеської області від 04.02.2016

у справі № 916/4667/15

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості 32 134,96 грн.

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області із позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1), з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 01.02.2016, про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 17.06.2013 № 53/98 в новій редакції від 10.07.2008, виселення та стягнення основної заборгованості у розмірі 23 834,02 грн. та пені у розмірі 8 300,94 грн. - пеня.

Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем свого обов'язку зі сплати орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення від 17.06.2003 № 53/98 в новій редакції від 10.07.2008.

Рішенням господарського суду Одеської області від 02.02.2016 позовні вимоги задоволені у повному обсязі.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, ФОП ОСОБА_1 звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 02.02.2016 у справі №916/4667/15 в задоволені позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ФОП ОСОБА_1 в частині розірвання договору оренди та виселення - відмовити.

Зокрема, особа яка подала апеляційну скаргу зазначає, що місцевим господарським судом порушено п. 3 ч. 1 ст. 104 ГПК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України та ст. 26 Закону України «Про оренду державного комунального майна», оскільки з розрахунку заборгованості не вбачається систематичність невнесення орендної плати, а неповне внесення орендної плати не може розглядатися як істотне порушення

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Філінюк І.Г., судді - Принцевська Н.М., Богатир К.В.) від 10.05.2016 апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 прийнято до провадження та призначено до розгляду на 31.05.2016 о 10:30.

В судовому засіданні 31.05.2016 оголошено перерву до 05.07.2016 об 11:30.

В судовому засіданні 05.07.2016 представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надав пояснення та вважає, що оскаржуване рішення винесено на підставі повного з'ясування обставин, які мають значення для справи, без порушень застосування норм матеріального та процесуального права, а вимоги, викладені в апеляційний скарзі є необґрунтованими, та такими, що не підлягають задоволенню.

Представник відповідача у судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, проаналізувавши застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Відповідно до положень ч. 1 та ч. 2 ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 17.06.2003 між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради (правонаступником, якого є позивач) та відповідачем укладено Договір оренди нежитлового приміщення № 53/98 (далі - Договір від 17.06.2003).

Відповідно до Акту приймання-передачі приміщення від 17.06.2003 позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, 1-го поверху, загальною площею 100,9 кв.м.

10.08.2008 між позивачем та відповідачем укладено нову редакцію Договору від 17.06.2003.

Відповідно до пунктів 1.1, 1,3, 2.2, 2.4, 5.3, 7.6 Договору від 17.06.2003 (нова редакція) орендодавець (Позивач) передав, а орендар (Відповідач) прийняв у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху № 505, загальною площею 91,5 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1. Зазначені нежилі приміщення першого поверху № 505 належать Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності на підставі Свідоцтва про право власності на нежилі приміщення першого поверху № 505 (серії НОМЕР_3), виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 14.03.2008 на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 23.12.2004 № 767, право власності на які зареєстровано 08.04.2008 КП «ОМБТІ та РОН» в книзі: 7ог-173 за номером запису 226. Термін дії договору оренди у новій редакції - 5 років, а саме: з 10.07.2008 до 10.07.2013. За орендоване приміщення орендар, зобов'язався сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеному у додатку № 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 3 209,25 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. У разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством. Договір може бути розірваним на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

16.11.2012 між Позивачем та Відповідачем укладено Договір про внесення змін до Нової редакції договору оренди нежитлового приміщення № 53/98, посвідченого 10.07.2008 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 3085, відповідно до якого сторони дійшли згоди внести наступні зміни:

1.1. Пункт 1.3 розділу 1 Договору оренди викласти у наступній редакції:

« 1.3 Термін дії Договору оренди 5 років: з 16.11.2012 до 16.11.2017»

1.2 Пункт 2.2 розділу 2 Договору оренди викласти у наступній редакції:

« 2.2 За орендоване приміщення орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеному у додатку № 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 2 894,19 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.»

1.3 Абзац 5 п. 1.1 розділу 1 викласти в новій редакції:

«Ринкова вартість нежилих приміщень першого поверху № 505, згідно зі звітом про ринкову вартість нежилих приміщень першого поверху № 505, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, що були виконані суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «ЕОС» станом на 30.10.2012, становить 372 984,00 грн. (без урахування ПДВ)».

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 договір, за своєю правовою природою відноситься до договорів найму, різновидом якого є оренда. Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 Цивільного кодексу України).

Статтею 764 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до частини другої статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За приписами статті 193 Господарського кодексу України та статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Частиною першою статті 530 Цивільного кодексу України передбачено, що, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Позивачем за період з 01.11.2014 по 25.01.2015 нарахована орендна плата у розмірі 82 248,65 грн., в тому числі ПДВ, а саме:

4 156,56 грн. - за листопад 2014р.;

4 235,53 грн. - за грудень 2014р.;

4 362,60 грн. - за січень 2015р.;

4 497,84 грн. - за лютий 2015р.;

4 736,22 грн. - за березень 2015р.;

5 247,73 грн. - за квітень 2015р.;

5 982,42 грн. - за травень 2015р.;

6 114,04 грн. - за червень 2015р.;

6 138,49 грн. - за липень 2015р.;

6 077,11 грн. - за серпень 2015р.;

6 028,50 грн. - за вересень 2015р.;

6 167,16 грн. - за жовтень 2015р.;

6 086,99 грн. - за листопад 2015р.;

6 208,73 грн. - за грудень 2015р.;

6 208,73 грн. - за січень 2016р.

Відповідач частково сплатив за орендну плату в розмірі 58 414,63 грн., а саме:

2 870,48 грн. - в грудні 2014р.;

5 100,00 грн. - в січні 2015р.;

144,15 грн. - в січні 2015р.;

4 100,00 грн. - в лютому 2015р.;

2 000,00 грн. - в березні 2015р.;

1 600,00 грн. - в квітні 2015р.;

1 000,00 грн. - в квітні 2015р.;

2 000,00 грн. - в червні 2015р.;

2 000,00 грн. - в липні 2015р.;

1 000,00 грн. - в липні 2015р.;

5 000,00 грн. - в липні 2015р.;

6 100,00 грн. - в серпні 2015р.;

6 100,00 грн. - в вересні 2015р.;

7 400,00 грн. - в жовтні 2015р.;

5 000,00 грн. - в грудні 2015р.;

7 000,00 грн. - в січні 2016р.

Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, сума заборгованості Відповідача з орендної плати становить 23 834,02 грн. (82 248,65 - 58 414,63 = 23 834,02).

В силу частини другої статті 20 Господарського кодексу України, захист прав і законних інтересів суб'єктів господарювання здійснюється, зокрема, шляхом застосування до особи, яка порушила право, штрафних санкцій, а також іншими способами, передбаченими законом.

Статтею 549 Цивільного кодексу України встановлено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Так, відповідно до пункту 5.2 Договору від 17.06.2003 в новій редакції від 10.07.2008 за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день просрочки.

Місцевим господарським судом вірно розраховано розмір пені на суму заборгованості за Договору від 17.06.2003 в новій редакції від 10.08.2014 за несвоєчасне внесення орендної плати за періоди з 16.02.2015 по 25.01.2016 яка становить 8 300,94 грн.

Згідно з ч.3 ст.291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч.2 ст.651 ЦК України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В свою чергу, згідно з ч.3 ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Як роз'яснено в п.5.1 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», у вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач з 01.11.2014 по 25.01.2015 систематично допускав прострочення сплати щомісячних орендних платежів та не в повному обсязі, оскільки в більшому обсязі розмір орендної плата сплачувався поза встановлений договором термін, а в травні 2015 року та листопаді 2015 взагалі орендна плата не була сплачена.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

Колегія суддів вважає, що тривала несплата орендної плати в повному обсязі в період з 01.11.2014 по 25.01.2015 є в розумінні ч.2 ст.651 ЦК України істотним порушенням договору оренди, достатнім для його розірвання, оскільки в даному випадку порушення умов договору носило систематичний характер, а заборгованість накопичувалася протягом тривалого періоду та не була погашена на момент звернення орендодавця з позовом у даній справі.

Крім того, згідно із частиною третьою статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Отже, допущені орендарем порушення умов розділу 2 договору оренди від 17.06.2003 в новій редакції від 10.07.2008 є підставою для дострокового розірвання цього договору в розумінні ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», за змістом якої достатнім для розірвання договору може вважатися і невнесення орендної плати менше трьох місяців підряд або систематичне прострочення орендних платежів. Зазначена правова позиція викладена Вищим господарським судом України в постанові від 20.10.2015 у справі № 916/1298/15-г.

Враховуючи розірвання судом договору оренди від 17.06.2003 в новій редакції від 10.07.2008, позовні вимоги позивача в частині виселення Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 з нежилих приміщень першого поверху № 505, загальною площею 91,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1, також підлягають задоволенню.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог у даній справі.

Колегія апеляційної інстанції, визнає безпідставним посилання скаржника на статтю 782 ЦК України в обґрунтування апеляційної скарги, щодо недоведеності істотного порушення умов договору в частині внесення орендної плати, оскільки, по-перше, вказаною статтею врегульовано порядок та підстави односторонньої (позасудової) відмови орендодавця від договору оренди, а не дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду. По-друге, відповідно до імперативних приписів ч.1 ст.291 ГК України та ч.1 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не допускається одностороння відмова від договору оренди державного майна, до яких відноситься договір оренди від 17.06.2003 в новій редакції від 10.07.2008.

На підставі викладеного, рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2016 у справі № 916/4667/15 є законним та обґрунтованим, оскільки його винесено в результаті повного з'ясування обставин, що мають значення для справи та правильного застосування норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для задоволення апеляційної скарги Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 суд апеляційної інстанції не вбачає.

Керуючись ст.ст. 99,

101, 102, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Одеський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Одеської області від 04.02.2016 у справі № 916/4667/15 - залишити без змін, а апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови підписано 06.07.2016.

Головуючий суддя І.Г. Філінюк

Суддя Н.М. Принцевська

Суддя К.В. Богатир