ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.06.2016р. Справа № 914/986/16

ЗЗа позовом:Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів;
до відповідача:Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Львів;
про:стягнення 38963,50 грн. боргу в т.ч. 28956,30 грн. неустойки, виселення з орендованого приміщення
Суддя - Крупник Р.В. Секретар - Папроцька Б.С.
Представники сторін:
від позивача:Процко Р.Б. - представник (довіреність № 2302-вих-19 від 15.02.2016р.);
від відповідача: ОСОБА_3 - представник (довіреність б/н від 07.04.2015р.), ОСОБА_1

Представникам сторін роз'яснено права і обов'язки передбачені ст.ст. 20, 22 ГПК України. Заяв про відвід судді та здійснення технічної фіксації судового засідання не надходило.

СУТЬ СПОРУ:

11.04.2016р. на розгляд господарського суду Львівської області поступила позовна заява Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (надалі - Позивач) до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (надалі - Відповідач) про стягнення 38963,50 грн. боргу в т.ч. 28956,30 грн. неустойки, виселення з орендованого приміщення.

Ухвалою суду від 14.04.2016р. порушено провадження у справі, її розгляд призначено на 05.05.2016р. Ухвалою від 05.05.2016р. суд відклав розгляд справи на 16.05.2016р. В судовому засіданні 16.05.2016р. оголошувалась перерва до 26.05.2016р. Ухвалою суду від 26.05.2016р. прийнято до розгляду заяву Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради про зменшення позовних вимог, розгляд справи відкладено на 06.06.2016р. Ухвалою від 06.06.2016р. суд продовжив строк розгляду справи на 15 днів, її розгляд відклав на 14.06.2016р. Ухвалою від 14.06.2016р. суд витребував у ЛКП «Під Зуброю» вказані в ухвалі документи, розгляд справи відклав на 29.06.2016р.

Представник позивача в судове засідання з'явився, позовні вимоги підтримав, просив позов задоволити повністю. В засіданні зазначив, що 20.08.2015р. між позивачем та відповідачем було укладено Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-9762-15, згідно умов котрого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно загальною площею 5,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Договір було укладено на три місяці з 20.08.2015р. до 20.11.2015р. включно. Як зазначає представник, 18.12.2015р. позивач направив відповідачу лист №2302-вих-2827 від 18.12.2015р., яким повідомив відповідача про припинення договірних відносин за договором оренди у зв'язку із закінченням його терміну дії 20.11.2015р., а також повідомив відповідача про необхідність протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення по акту приймання-передачі. Оскільки, відповідач свого обов'язку щодо повернення орендованого приміщення не виконав, позивач просить суд зобов'язати відповідача звільнити та повернути приміщення, а також стягнути заборгованість із сплати орендної плати та неустойки за несвоєчасне повернення приміщення в розмірі 24942,61 грн., з яких 7746,80 грн. орендна плата, 17195,81 грн. неустойка.

Відповідач та його представник в судове засідання з'явилися, просили суд в задоволенні позову відмовити повністю. Заперечуючи проти позову представник відповідача зазначив, що за умовами договору балансоутримувач орендованого майна - ЛКП «Під Зуброю» зобов'язувався передати орендарю приміщення в належному стані та з відповідними документами, однак фактично до грудня 2015р. керівництво ЛКП «Під Зуброю» вказаних дій не вчинило, зокрема, не передало ключів від приміщення, що унеможливило використання орендарем об'єкта оренди за призначенням. Більше того, представник відповідача стверджує, що в позивача відсутнє право на стягнення з відповідача заборгованості та виселення ФОП ОСОБА_1 з приміщення, оскільки Управління комунальної власності не являється власником орендованого майна, відповідно не мало права передавати таке в користування третім особам.

Розглянувши клопотання відповідача про виклик в судове засідання наряду поліції, який виїжджав на виклик відповідача за адресою АДРЕСА_2, директора ЛКП «Під Зуброю», секретаря голови Сихівської районної адміністрації та витребування в позивача листа №2302 від 18.11.2015р., інформації з приводу звернення позивача до балансоутримувача в порядку п. 3.4. договору, надіслання балансоутримувачем акту приймання-передачі об'єкта оренди, суд прийшов до висновку, що таке задоволенню не підлягає, оскільки відповідачем у клопотанні не наведено жодних обставин, які можуть підтвердити вказані особи та зазначені документи та яке значення матимуть такі пояснення та документи для розгляду даної справи.

Заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

20.08.2015р. між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-9762-15 (надалі - Договір) відповідно до положень Розділу 1 котрого орендодавець відповідно до наказу Управління комунальної власності 11.08.2015р. №49-А передає, а орендар приймає у строкове, платне користування нерухоме майно (надалі - Об'єкт оренди), що знаходиться на балансі ЛКП «Під Зуброю». Об'єктом оренди є приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,5 м2 з індексом приміщення VI, відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР «БІТ та ЕО» 25.09.2014р., інвентарний № 1292.

Відповідно до п. 2.1. Договору, об'єкт оренди орендар буде використовувати для майстерні по ремонту одягу.

Згідно положень, передбачених пунктами 3.1.-3.5. Договору приймання-передачу об'єкта оренди здійснюють орендар та балансоутримувач. Сторони домовилися, що передача об'єкта оренди за актом приймання-передачі проводиться протягом 5 (п'яти) днів від дати підписання цього договору, для чого попередньо балансоутримувач повинен звільнити об'єкт оренди та підготувати його до передачі орендареві. При передачі об'єкта оренди складається акт приймання-передачі, який підписують орендар та балансоутримувач. Акт приймання-передачі об'єкта балансоутримувач зобов'язаний у п'ятиденний термін надіслати орендодавцю. Об'єкт оренди вважається переданим в оренду з часу підписання акту приймання-передачі.

В матеріалах справи наявним є Акт приймання-передачі вих. №611 від 21.08.2015р., з якого слідує, що 21.08.2015р. об'єкт оренди було передано відповідачу балансоутримувачем в задовільному санітарно-технічному стані і придатному для його подальшої експлуатації.

Відповідач в свою чергу стверджує, що він не мав змоги використовувати об'єкт оренди за призначенням, оскільки балансоутримувачем не було передано ключів від приміщення та не підготовлено об'єкт оренди до передачі, зокрема, приміщення використовувалося попереднім орендарем для здійснення господарської діяльності, приміщення потребувало ремонту.

Термін договору оренди визначений на 3 місяці з 20 серпня 2015 року до 20 листопада 2015 року. Перебіг терміну дії Договору оренди та настання обов'язку орендаря щодо внесення орендної плати починається з дати підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором (положення п. 4.1.-4.2., 4.7. Договору).

Так, пунктом 4.12. Договору передбачено, що його чинність припиняється внаслідок, зокрема, закінчення терміну, на який його було укладено, взаємною згодою сторін або за рішенням суду.

За умовами п. 9.1., 9.3., 9.4. Договору, повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії цього Договору або дострокового його припинення чи розірвання. Сторони повинні приступити до передачі об'єкта оренди протягом 5 днів з часу закінчення терміну оренди. Об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) протягом 15 днів з часу настання однієї із подій, вказаних в п. 9.1. цього договору. При передачі об'єкта оренди складається акт здачі-приймання, який підписують орендар та балансоутримувач та у п'ятиденний термін надсилається балансоутримувачем орендодавцю.

Як вбачається з матеріалів справи, 21.12.2015р. Управлінням комунальної власності ДЕП ЛМР направлено на адресу відповідача повідомлення №2302-вих-2827 від 18.12.2015р. про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди, яким зобов'язано орендаря протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення та провести повний розрахунок по орендній платі у зв'язку з закінченням 20.11.2015р. дії договору.

Оскільки свого обов'язку щодо звільнення орендованого приміщення та проведення розрахунку по орендній платі відповідач не виконав, позивач просить виселити відповідача з займаного приміщення та стягнути з останнього 7746,80 грн. заборгованості з орендної плати та 17195,81 грн. неустойки.

Встановивши наведені обставини справи, суд вважає, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 316, ч. 1 ст. 317 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Суб'єктами права власності є Український народ та інші учасники цивільних відносин, визначені статтею 2 цього Кодексу (ч. 1 ст. 318 ЦК України).

Частиною 1, 2 ст. 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно ч. 2 ст. 324, ч.ч. 1, 2 ст. 327 ЦК України, від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України. У комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

За приписами ч. 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Положеннями п. 31 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» передбачено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання, як зокрема, прийняття рішень про передачу іншим органам окремих повноважень щодо управління майном, яке належить до комунальної власності відповідної територіальної громади, визначення меж цих повноважень та умов їх здійснення.

Ухвалою Львівської міської ради від 06.07.2006р. № 94 «Про затвердження структури виконавчих органів Львівської міської ради, загальної чисельності апарату ради та її виконавчих органів, витрат на їх утримання» утворено Управління комунальної власності Львівської міської ради, як структурний підрозділ департаменту економічної політики Львівської міської ради.

У відповідності до Положення про Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, до компетенції управління відносяться такі повноваження, як зокрема, реалізація політики органів місцевого самоврядування Львова у сфері управління майном, що належить до власності територіальної громади міста (комунальної власності міста); здійснення управління майном, що належить до комунальної власності міста, у визначених міською радою та виконавчим комітетом межах; виконання повноважень орендодавця, продавця, органу приватизації майна комунальної власності міста; надання в оренду комунального майна у порядку, встановленому міською радою; здійснення обліку орендних платежів та контролю за їх надходженням; здійснення прийому майна у комунальну власність міста і передачі у власність юридичних та фізичних осіб згідно з рішеннями ради; організація роботи з підготовки проектів рішень виконавчого комітету Львівської міської ради про оформлення та видачу свідоцтв на право власності на об'єкти нерухомого майна.

З наведених законодавчих норм та Положення про Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради слідує, що виконання функцій органу управління майном комунальної власності територіальної громади м. Львова покладається на Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради.

У поданому відзиві на позовну заяву (вх. №23186/16 від 02.06.2016р.) відповідач зазначає, що позивач не є власником об'єкта оренди за Договором, а тому орендна плата не може нараховуватися Управлінням взагалі та відповідно заявляти вимогу про виселення орендаря з приміщення Управління також не вправі.

Враховуючи наведене, суд зазначає, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (положення ст. 328 ЦК України). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України).

Відповідно до ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Статтею 2, ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, котра діяла на момент укладення сторонами Договору) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Так, п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема, право власності на нерухоме майно.

Таким чином, право комунальної власності на нерухоме майно підлягає обов'язковій державній реєстрації, за результатами якої видається відповідне свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

На підтвердження права власності на об'єкт оренди за Договором позивачем долучено Технічний паспорт на нежитлове приміщення по АДРЕСА_1, складений 25.09.2014р., без відмітки про реєстрацію нерухомого майна. Натомість, інших доказів того, що об'єкт оренди належить на праві власності територіальній громаді м. Львова, як зокрема, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, позивачем не надано.

Більше того, як вбачається з матеріалів справи, 22.04.2016р. Львівською міською радою прийнято рішення №320 «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлове приміщення на АДРЕСА_1», яким вирішено звернутися до відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Львівського міського управління юстиції для проведення державної реєстрації права комунальної власності територіальної громади м. Львова в особі Львівської міської ради на нежитлове приміщення першого поверху під індексом VI загальною площею 5,5 кв.м. на АДРЕСА_1, яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Львова, є ізольованим, не належить до житлового фонду, не перебуває у загальному користуванні мешканців будинку та не є допоміжним.

Наведене вище дає суду підстави вважати, що ні станом на момент укладення Договору, ні станом на день розгляду справи, право власності на об'єкт оренди за Договором у встановленому законом порядку територіальною громадою м. Львова зареєстроване не було, а тому господарський суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Частиною 1 ст. 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 761 ЦК України унормовано, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).

У відповідності до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Як зазначив Пленум ВГС України в п. 2.3. Постанови від 29.05.2013р. №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» якщо, вирішуючи господарський спір, суд встановить, що зміст договору, пов'язаного з предметом спору, суперечить законодавству, чинному на момент укладення договору, він, керуючись пунктом 1 частини першої статті 83 ГПК, вправі за власною ініціативою визнати цей договір недійсним повністю або у певній частині із застосуванням за необхідності й наслідків визнання недійсним нікчемного правочину (абзац другий частини п'ятої статті 216 ЦК України).

Реалізація господарським судом цього права здійснюється незалежно від наявності відповідного клопотання сторони (на відміну від припису пункту 2 частини першої тієї ж статті ГПК).

Господарський суд може визнати недійсним повністю чи в певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству, зокрема, у випадку, коли визнання недійсним договору не є предметом позову і позовна вимога не полягає у визнанні договору недійсним, а лише ґрунтується на договорі, який суд може визнати недійсним повністю чи частково в силу зазначеної норми.

Зважаючи на те, що станом на момент укладення Договору, право комунальної власності на об'єкт оренди у встановленому законом порядку не було зареєстровано за територіальною громадою м. Львова, натомість позивач всупереч вимогам ст. 761, ч. 2 ст. 203 ЦК України уклав з відповідачем Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-9762-15 від 20.08.2015р., виступивши при цьому орендодавцем, господарський суд приходить до висновку, що такий договір в силу вказаних положень закону є недійсним, оскільки вчинений позивачем без необхідного обсягу цивільної дієздатності.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що не маючи у власності спірного приміщення, а відтак не будучи наділеним правом користування та розпорядження об'єктом оренди, позивач не міг фактично передати в користування це приміщення відповідачу. Більше того, неможливість користування відповідачем спірним приміщенням доводиться і наявними в матеріалах справи листами від 28.10.2015р. б/н, вх. 193 від 02.11.2015р., від 02.12.2015р. б/н, адресованих ЛКП «Під Зуброю» з яких вбачається, що ФОП ОСОБА_1 неодноразово зверталася до балансоутримувача об'єкта оренди з вимогою надати ключі від приміщення та вжиття заходів щодо передачі об'єкта, зокрема, виселення з приміщення попереднього орендаря, звільнення приміщення від речей попереднього орендаря.

Суд критично оцінює підписаний між сторонами Акт приймання-передачі вих. №611 від 21.08.2015р., як доказ того, що об'єкт оренди було фактично передано відповідачу, оскільки як пояснила остання та вказане вбачається з матеріалів справи, вона вимушена була підписати даний акт, не чекаючи поки її передадуть в користування приміщення, так як відповідно до Типової угоди про сплату штрафних санкцій №8 від 11.08.2015р. (копія угоди знаходиться в матеріалах справи), у випадку не підписання нею у встановлений термін акту, відповідач зобов'язана була сплатити штраф у трикратному розмірі від початкової (базової) орендної плати.

З огляду на викладене, у зв'язку з тим, що підставою заявлених позовних вимог являлося неналежне виконання відповідачем умов Договору (несплата орендної плати та неповернення об'єкта після закінчення договору), який визнано судом недійсним, у задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості за цим Договором та виселення відповідача із займаних приміщень слід відмовити.

Слід зазначити, що правової позиції про відмову в стягненні платежів за договором, яким судом визнано недійсним притримується ВГС України в постановах від 01.03.2016р. у справі №902/921/15, від 05.12.2011р. у справі №40/263-36/298.

Пунктом п. 3.17.3. Постанови Пленуму ВГС України від 26.12.2011 №18 визначено, що визнаючи недійсним повністю чи в певній частині пов'язаний з предметом спору договір (пункт 1 статті 83 ГПК) або виходячи у разі необхідності за межі позовних вимог (пункт 2 тієї ж статті), господарський суд за результатами розгляду справи повинен з урахуванням вимог частин першої-четвертої статті 49 названого Кодексу вирішувати питання про стягнення та розподіл відповідних сум судового збору.

З урахуванням наведеного, судовий збір за подання позовної заяви про стягнення з відповідача боргу та виселення відповідача з приміщення залишається за позивачем, натомість судовий збір в розмірі 1378,00 грн. слід стягнути з позивача в дохід державного бюджету у зв'язку з визнанням недійсним договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-9762-15 від 20.08.2015р., як з особи внаслідок неправильних дій котрої і було укладено даний договір.

Керуючись ст.ст. 2, 4-3, 12, 32, 33, 34, 43, 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Визнати недійсним Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-9762-15 від 20.08.2015р., укладений між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1.

2. В позові відмовити повністю.

3. Стягнути з Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ) в дохід державного бюджету України 1378,00 грн. судового збору.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили відповідно до ст. 116 ГПК України.

5. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 ГПК України та може бути оскаржене до Львівського апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст.ст. 91-93 ГПК України.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Повний текст рішення складено та підписано 04.07.2016 р.

Суддя Крупник Р.В.