Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "21" червня 2016 р. Справа № 906/288/16

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Гребеннікової Н.П.

за участю представників сторін:

від позивача: прокурор Вихристюк О.Л. посв. №003867 від 13.09.2012р.

від відповідача-1: не прибув

від відповідача-2: не прибув

Розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Керівника Коростишівської місцевої прокуратури Житомирської області в інтересах держави (м. Коростишів)

до 1. ОСОБА_1 селищної ради Радомишльського р-ну Житомирської області (смт. Біла Криниця Радомишльського району)

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Явір" (м. Київ)

про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна №6 від 01.04.2014р., зобов'язати повернути майно (з урахуванням поданої заяви №06-37/4056 вих.16 від 06.06.2016р. про зміну правових підстав позову).

Прокурором пред'явлено позов до відповідачів ОСОБА_1 селищної ради Радомишльського р-ну Житомирської області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Явір" (м. Київ) про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна №6 від 01.04.2014р., зобов'язати повернути майно.

В обґрунтування підстав заявленого позову прокурор посилається на такі підстави недійсності оспорюваного договору:

- нездійснена оцінка майна, що передане в оренду (порушення ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1993р. №629);

- нездійснене обов'язкове страхування майна, що передане в оренду ( ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна");

- нездійснене нотаріальне посвідчення договору оренди ( порушення ст. ст. 793, 794 ЦК України.

Одночасно прокурор просить зобов'язати ТОВ "Компанія "Явір" повернути ОСОБА_1 селищній раді Радомишльського р-ну Житомирської області недобудоване складське приміщення (фундамент) загальною площею 144 кв.м., яке розташоване за адресою: вул. Леніна, смт. Біла Криниця, Радомишльського р-ну, Житомирської обл.

Ухвалою від 11.05.2016р. господарський суд порушив провадження у справі, ухвалою від 23.05.16р. відклав розгляд справи.

До початку розгляду справи по суті прокурор подав заяву №06-37/4056 вих.16 від 06.06.2016р. про зміну правових підстав позову .

Ухвалою від 06.06.2016р. господарський суд заяву про зміну правових підстав позову прийняв до розгляду по суті.

У заяві №06-37/4056 вих.16 від 06.06.2016р. про зміну правових підстав позову прокурор доводить, що предметом оспорюваного договору є недобудоване складське приміщення, яке не може бути об'єктом оренди за визначенням ( ст. 331 ЦК України).

До початку розгляду справи по суті відповідачі правом на подання зустрічного позову не скористались.

В засіданні суду 21.06.2016р. прокурор просить позов задовольнити.На виконання вимог ухвали суду від 06.06.16р. надала додаткові докази по суті спору.

Відповідач -1 ОСОБА_1 селищна рада Радомишльського р-ну Житомирської області відзиву на позов не подавала, однак листами від 25.05.2016р. та 15.06.2016р. просила суд розглядати справу без участі уповноваженого представника (а.с. 48, 67).

Відповідач-2 Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Явір" (м. Київ) відзиву на позов не подав; до господарського суду повернулися ухвали суду від 11.05.2016р. та 06.06.2016р., надіслані останньому на юридичну адресу ( 01021, м. Київ, вул. Інститутська, 16, офіс 1/2) з відміткою органу зв'язку про причини невручення "за закінченням терміну зберігання" (а. с. 45-47, 69-71).

Згідно п. 3.9.1., 3.9.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" передбачено, що особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 64 та статті 87 ГПК. У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Оскільки у відповідності до ч. 3 ст. 4-3 ГПК України, господарський суд створив сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, відповідно до ст. 75 ГПК України, справу розглянуто за наявними в ній матеріалами, в судовому засіданні 21.06.16 р. судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду про часткове задоволення позову.

Господарський суд, заслухавши пояснення прокурора, розглянувши матеріали справи

ВСТАНОВИВ:

28 березня 2014р. Виконавчий комітет ОСОБА_1 селищної ради прийняв рішення №162 від 28.03.2014р. "Про надання в оренду ТОВ "Компанія "Явір" недобудованого складського приміщення", яким вирішив надати ТОВ "Компанія "Явір" в оренду недобудоване складське приміщення для здіснення підприємницької діяльності в смт. Біла Криниця по вул. Леніна, з 01.04.2014р., а також доручив селищному голові ОСОБА_2 від імені селищної ради укласти договір оренди на право користування недобудованим складським приміщенням (а.с. 18).

01 квітня 2014р. між ОСОБА_1 селищною радою Радомишльського р-ну Житомирської області в особі селищного голови ОСОБА_2 (як орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія "Явір" (як орендар) було підписано Договір оренди нерухомого майна №6 (нежилих будівель, споруд, приміщень), що належить до спільної власності територіальної громад сіл, селищ, міста району, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме комунальне майно, яке перебуває на балансі ОСОБА_1 селищної ради, а саме: недобудоване складське приміщення (фундамент) загальною площею 144 кв.м., яке розташоване за адресою: смт. Біла Криниця, Радомишльського р-ну, Житомирської обл., вул. Леніна (надалі за текстом Договір оренди №6).

Згідно п. 1.2. Договору оренди №6 вартість недобудованого складського приміщення (фундаменту) становить 15000, 00 грн., згідно акту оцінки ОСОБА_1 сільської ради.

Майно передається орендарю з метою ведення підприємницької діяльності.

Умови передачі та повернення орендованого майна визначено у розділі 2 Договору оренди №6.

У п. 3.1. Договору оренди №6 сторони домовились, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста, району і становить без урахування ПДВ 2250 грн. 00 коп. на рік, розмір місячної орендної плати складає 188, 00 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції.

Згідно п. 4.6. Договору оренди №6 після укладення цього Договору орендар має право застрахувати орендоване майно не менше ніж на його вартість за звітом про оцінку на користь орендодавця, в порядку, визначеному законодавством.

Строк на який було укладено Договір оренди №6, згідно п. 9.1., 5 (п'ять) років, що діє з "01" квітня 2014р. до "01" квітня 2019р. включно (а.с. 19-22).

01.04.2014р. за актом приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади ОСОБА_1 селищної ради та знаходиться на балансі ОСОБА_1 селищної ради було передано ОСОБА_1 селищною радою Товариству з обмеженою відповідальністю "Компанія "Явір" в термінове платне користування недобудоване складське приміщення (фундамент), розташоване за адресою: 12213 смт. Біла Криниця, вул. Леніна, Радомишльського р-ну, Житомирської обл. (а.с. 24).

Вважаючи спірний Договір оренди №6 таким, що укладений з порушенням вимог ст. с. 10, 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1993р. №629, ст. ст. 331, 793, 794 ЦК України, прокурор звернувся з даним позовом до суду в інтересах держави.

Окрім того, прокурор просить застосувати ст. 216 ЦК України та зобов'язати ТОВ "Компанія "Явір" повернути ОСОБА_1 селищній раді Радомишльського р-ну Житомирської області недобудоване складське приміщення (фундамент) загальною площею 144 кв.м., яке розташоване за адресою: вул. Леніна, смт. Біла Криниця, Радомишльського р-ну, Житомирської обл.

Відповідачі як сторони Договору оренди №6 письмових заперечень по суті позову не подали.

Дослідивши матеріали справи, всебічно, повно і об'єктивно розглянувши всі обставини справи, господарський суд прийшов до висновку про часткове задоволення позовних вимог прокурора, з огляду на наступне.

З огляду на правила статей 2, 15, 16 та ч. 3 ст. 215 ЦК України, ст. 207 ГК України, а також статей 1, 2, 29 ГПК України, оспорювати правочин може заінтересована особа, зокрема, прокурор в інтересах держави ( постанова ВСУ від 17.02.16р. у цивільній справі № 6-2407цс15 , № в реєстрі 57102489, п. 2.10 Постанови ВГСУ від 29.05.2013 № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" ( далі - Постанова ВГСУ № 11).

У частині 1 статті 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 статті 203 цього Кодексу.

Кожна із цих вимог є самостійною підставою недійсності правочину ( постанова ВСУ від 16.09.2015р. у цивільній справі 6-101цс15, № в реєстрі 51751899).

За цим позовом, недійсність Договору оренди №6 в цілому прокурор пов'язує з порушенням вимог чинного законодавства в момент його укладення.

Таким чином, підставою визнання спірного договору недійсним є виключно частина перша статті 203 ЦК України.

Так, за змістом частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно ч. 2 ст. 327 ЦК України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Предметами права власності може бути лише майно, яке складається з речей (стаття 179 ЦК України), сукупності речей та майнових прав (стаття 190 ЦК України) ( постанова ВСУ від 05.11.2014 р. у цивільній справі 6-135цс14, № в реєстрі судових рішень 41849915).

До речей як складової поняття майна, відповідно до положень ч.1 статті 181 ЦК України, належать нерухомі речі (земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення).

Відповідно до ч.1 статті 184 ЦК України річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Речі, визначені індивідуальними ознаками, є незамінними.

У ч. 1 статті 182 ЦК України встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з ч. 4. статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Відповідно до ч.1 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Відповідно до статті 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Таким чином, предметом найму завжди є річ, в тому, числі, складна річ, як єдине ціле та на яку наймодавець має право власності, зареєстроване у встановленому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно правила ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Згідно ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку (постанові ВСУ від 27.05.2015р. №6-159цс15).

За спірним Договором оренди №6 об'єктом оренди є недобудоване складське приміщення (фундамент) загальною площею 144 кв.м.

Отже, об'єкт оренди є об'єктом незавершеного будівництва.

В свою чергу, об'єкт незавершеного будівництва - об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства ( стаття 1 Закону України від 05.06.2003 № 898-IV "Про іпотеку".

Відповідно, обєкту незавершеного будівництва притаманні загальні ознаки нерухомого майна: по-перше, тісний звязок із земельною ділянкою; по-друге, неможливість переміщення обєкта без його знецінення та зміни призначення; по-третє, державна реєстрація.

Тобто обєкт будівництва починає бути обєктом незавершеного будівництва ще з моменту закладення фундаменту, адже саме завдяки йому зведений в майбутньому обєкт будівництва буде визнаватися нерухомістю. Тому зведений фундамент не можна розглядати як сукупність будівельних матеріалів, оскільки вони були перероблені в новий обєкт будівництва та відповідно не можуть бути повернуті до свого первісного стану.

У той же час, поряд із загальними ознаками обєкта незавершеного будівництва, йому притаманні й спеціальні ознаки, що дозволяють виділити його з-поміж інших будівельних обєктів.

По-перше, дотримання порядку створення будівництво обєкта проводиться на правомірно зайнятій земельній ділянці на підставі затвердженої належним чином проектно-дозвільної документації, з обовязковим дотриманням будівельних норм та правил.

По-друге, неможливість експлуатації обєкта основна ознака обєкта незавершеного будівництва, яка визначає його правову природу та безпосередньо впливає на його правовий режим. Адже кожний обєкт нерухомого майна має своє призначення, метою якого є задоволення різних суспільно-корисних, побутових, житлових чи виробничих потреб. Саме відсутність будівельної готовності обєкта незавершеного будівництва призводить не лише до неможливості бути введеним в експлуатацію, а й до неможливості бути використаним за призначенням відповідно до мети, з якою він будується.

Вищенаведеним доводиться, що недобудоване складське приміщення (фундамент) загальною площею 144 кв.м. не може бути об'єктом оренди , оскільки його використання є неможливим .

Тоді як всі статті глави 58 Цивільного кодексу України, що регулюють відносини найму (оренди), в тому числі і комунальної форми власності, передбачають можливість користування предметом найму (оренди). Більше того, частина 6 статті 762 ЦК України звільняє наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

За наведених обставин предмет Договору оренди №6 не відповідає вимогам ст. ст. 181, 182, 760 та 793 ЦК України, а оскільки договір оренди не може існувати без цієї істотної умови , Договір оренди №6 визначається недійсним в цілому , а правило ст. 217 ЦК України не застосовується.

Згідно зі ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

Отже, наслідками нікчемності правочину є повернення сторін у первісний стан, який мав місце до вчинення недійсного правочину шляхом повернення кожною із сторін у натурі всього, що вона одержала на виконання цього правочину, і вказані наслідки не може бути змінено за домовленістю сторін.

З урахуванням вищенаведеного, відповідач-1 ОСОБА_1 селищна рада Радомишльського р-ну Житомирської області, як орендодавець, не мала права власності на нежитлове приміщення недобудоване складське приміщення (фундамент) загальною площею 144 кв.м.

Тому, в силу вимог ч. 1 ст. 759, ч. 1 ст. 760 та ст. 761 ЦК України не мав права передавати за спірним Договором оренди №6 нежитлове приміщення недобудоване складське приміщення (фундамент) загальною площею 144 кв.м., що знаходиться за адресою: смт. біла Криниця, Радомишльського р-ну, Житомирської області, вул. Леніна.

Вищевикладене дає підстави суду визнати недійсним Договору оренди №6 на підставі ч.1 статті 203 ЦК України.

У частині 1 статті 236 ЦК України визначено, що правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (укладення).

Оскільки недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю ( ч.1 ст. 216 ЦК України), обов'язок орендаря повернути майно орендодавцю виникає в силу закону ( ч.2 цієї статті).

З урахуванням встановлених судом обставин спору, правовий наслідок недійсності Договору оренди №6 зумовлює обов'язок орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія" Явір" (м. Київ) повернути майно орендодавцю відповідачу-1.

За змістом п. 4 ч.1 та абз. 2 ч. 2 ст. 84 ГПК України резолютивна частина рішення повинна містити найменування майна, що підлягає передачі, місце його знаходження, а також, за необхідності, вказівку на строк виконання дій з передачі майна.

Вимоги до резолютивної частині рішення суду за вимогами про вчинення певних дій викладені також у п. 9.10 Постанові ВГСУ від 23.03.2012 № 6 "Про судове рішення", у якому також наголошується на необхідності визначення строку їх виконання та/або про видачу наказу про примусове виконання рішення.

Резолютивну частину рішення суду буде викладено з врахуванням вище викладеного.

Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Прокурор довів суду обґрунтованість заявлених позовних вимог до відповідачів. Оскільки при вирішенні спору суд застосовував лише ті норми законодавства, що регулюють спірні відносини , посилання прокурора на ст. с. 10, 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1993р. №629 не змінює наслідків вирішення спору.

Стосовно розподілу судового збору.

Прокурором заявлено дві позовні вимоги немайнового характеру, кожна з яких оплачується судовим збором за ставкою однієї мінімальної заробітної плати у розмірі грн., що становить загалом 2756, 00 грн. (п. 2.11. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 21 лютого 2013 року "Про деякі питання практики застосування розділу VІ Господарського процесуального кодексу України).

Судовий збір за двома позовними вимогами покладається на відповідача у рівних частинах по 1378, 00 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 4-3, 4-7, 33,43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати недійсним Договір оренди нерухомого майна №6 від 01.04.2014р., укладений ОСОБА_1 селищною радою Радомишльського району Житомирської області (12213, Житомирська область, Радомишльський район, смт. Біла Криниця, вул. Леніна, буд. 63, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія " Явір" ( 01021, м. Київ, вул. Інститутська, буд. 16, офіс 1/2, ) .

3. Товариству з обмеженою відповідальністю "Компанія " Явір" ( 01021, м. Київ, вул. Інститутська, буд. 16, офіс 1/2, ) повернути ОСОБА_1 селищній раді Радомишльського району Житомирської області (12213, Житомирська область, Радомишльський район, смт. Біла Криниця, вул. Леніна, буд. 63, ) за актом приймання-передачі у 10-ти денний строк з дня вступу рішення суду в законну силу недобудоване складське приміщення ( фундамент) загальною площею 144 кв. м, яке розташоване за адресою : вул. Леніна, смт. Біла Криниця Радомишльського району Житомирської області .

Видати наказ.

4. Стягнути з ОСОБА_1 селищної ради Радомишльського району Житомирської області (12213, Житомирська область, Радомишльський район, смт. Біла Криниця, вул. Леніна, буд. 63, ) на користь прокуратури Житомирської області ( 10008, м. Житомир, вул. 1-го Травня , буд. 11 , ) судовий збір в розмірі 1378,00 грн.

Видати наказ.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія " Явір"( 01021, м. Київ, вул. Інститутська, буд. 16, офіс 1/2, ) на користь прокуратури Житомирської області (10008, м. Житомир, вул. 1-го Травня , буд. 11, ) судовий збір в розмірі 1378,00 грн.

Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 01 липня 2016року

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати:

1- у справу

2- прокурору Коростиші. місцев. прок-ри (рек. з повід.)

3- відповідачу-1 ОСОБА_1 селищній раді Радом. р-ну Житом. обл. (рек. з повід.)

4- відповідачу-2 ТОВ "Компанія"Явір" (м. Київ) рек. з повід.

5- прок. Житом. обл. (у книзі нарочним)