ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел. /0552/ 49-31-78
Веб сторінка : ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 червня 2016 р. Справа № 923/387/16

Господарський суд Херсонської області у складі судді Гридасова Ю.В. при секретарі Зуденко Є.С., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Керівника Новокаховської місцевої прокуратури Херсонської області в інтересах держави в особі виконавчого комітету Новокаховської міської ради, м. Нова Каховка Херсонської області,

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Нова Каховка Херсонської області,

про стягнення 52 823 грн. 45 коп, розірвати договір оренди та зобов'язання повернути майно,

за участю прокурора - Петренко Л.В., посвідчення № 030355 від 17.11.14р.;

представників:

позивача - не прибув;

відповідача - ОСОБА_2, представник, дов. від 30.11.15р.

Керівник Новокаховської місцевої прокуратури Херсонської області, в інтересах держави в особі виконавчого комітету Новокаховської міської ради, звернувся до господарського суду Херсонської області з позовною заявою у якій просить:

стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 заборгованість за оренду комунального майна, що належить до міської комунальної власності, на користь виконавчого комітету Новокаховської міської ради в сумі 52823,45 грн. за договором № 272-к від 18.05.2009;

розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності № 272-к, укладений 18.05.2009 між Виконавчим комітетом Новокаховської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1;

зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 повернути об'єкт оренди за договором оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності № 272-к від 18.05.2009, а саме: нежитлового приміщення підвалу загальною площею 177,3 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Нова Каховка, Херсонська область, вул. П.Комуни, буд. 11, вартістю 213700 гривень виконавчому комітету Новокаховської міської ради за актом приймання - передачі.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на положення ст. ст. 10, 19, 29 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 193, 286 ГК України, ст. ст. 11, 509, 525, 526, 530, 610, 629, 759, 762 ЦК України.

Прокурор в ході судового засідання підтримав вимоги, викладені у позовній заяві.

Позивач, повідомлений про час, дату і місце проведення засідання господарського суду належним чином, відповідно до ст. 64 Господарського процесуального кодексу України, не скористався своїм правом на участь у вирішенні спору, надіславши клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з участю представника в іншому судовому засіданні. Вказане клопотання залишене судом без задоволення у зв'язку з неподанням позивачем доказів на підтвердження викладених у клопотанні обставин.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечував проти позовних вимог у зв'язку з тим, що, на думку відповідача, позивач має заборгованість перед відповідачем з відшкодування вартості здійснених за рахунок орендаря невід'ємних поліпшень оренованого комунального майна, а також подав зустрічну позовну заяву, яка повернута без розгляду судом відповідною ухвалою від 07.06.16 у зв'язку зі зверненням з вказаною заявою, в порушення вимог ст. 22 ГПК України, після початку розгляду судом справи по суті. Відзив на позовну заяву до дня засідання суду відповідач не представив.

Відповідно до положень ст. 75 ГПК України справа розглядається за наявними у ній матеріалами.

У судовому засіданні 07.06.16 оголошено вступну та резолютивну частини рішення по справі.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, що прибули в судове засідання, дослідивши наявні матеріали справи, господарський суд

в с т а н о в и в :

Між виконкомом Новокаховської міської ради Херсонської області і Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 укладено договір № 272-к від 18.05.2009 про оренду нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності (надалі за текстом рішення Договір) за яким Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування майно комунальної власності територіальної громади м. Нова Каховка - нежиле приміщення підвалу загальною площею 184,5 м2, що розташоване за адресою: м. Нова Каховка, вул. П.Комуни, буд. 11.

За додатковою угодою № 2 від 31.12.2009 площу приміщення було зменшено на 7,2 м2. Таким чином, площа орендованого приміщення становить - 177,3 м2.

Відповідно до додаткової угоди № 3 від 22.03.2012 подовжено термін дії договору оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності № 272-к від 18.05.2012 на два роки до 22.03.2014.

У додатковій угоді № 4 від 19.03.2014 до цього ж договору дію договору продовжено строком на 2 роки 11 місяців тобто до 19.02.2017.

Таким чином, договір оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності № 272-к від 18.05.2009 на теперішній час є чинним.

За даними незалежної оцінки вартість майна, що зазначена у договорі становить 138513 гривень, без урахування ПДВ.

Між виконавчим комітетом Новокаховської міської ради та фізичною особою-підприємцем 08.08.2014 укладено додаткову угоду № 5 до договору, у зв'язку з проведенням незалежної експертної оцінки відповідно до якої вартість об'єкта оренди становить 213700 гривень, без урахування ПДВ. У зв'язку з чим, розмір орендної плати становить 2671,25 грн.

Відповідно до умов п. 3.2. Договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

З огляду на умови п. 3.2. Договору сума орендної плати змінювалася, що підтверджується довідками про стан заборгованості за 2013, 2014, 2015, 2016 роки.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших правових актів, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України, ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України укладений між сторонами договір оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності № 272-к від 18.05.2009 є обов'язковим для виконання обома сторонами сторони мають дотримуватися взятих на себе зобов'язань за договором під загрозою застосування до них цивільно-правових санкцій за їх невиконання чи неналежне виконання.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (оренди).

Відповідно до ч. 1 та ч. 4 ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідач, відповідно до умов п. 3.3 Договору зобов'язався перераховувати орендну плату орендодавцю щомісячно до 20 числа місяця наступного за звітнім.

Відповідно до п. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

В порушення умов договору Орендарем - фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 орендні платежі вносилися несвоєчасно та не в повному обсязі, договірні зобов'язання не виконані, у зв'язку із чим утворилася заборгованість перед орендодавцем - Виконавчим комітетом Новокаховської міської ради.

Станом на 01.03.2016 заборгованість по орендній платі становить 52823,45 грн. та підтверджується довідками виконавчого комітету Новокаховської міської ради щодо стану розрахунків фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 згідно з договором оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності, № 272-к від 18.05.2009, станом на 01.01.2013, 02.01.2014, 01.01.2015, 01.03.2016 за оренду нежилого приміщення підвалу загальною площею 177,3 кв. м., розташованого за адресою: м. Нова Каховка, вул. П.Комуни, буд. 11.

Виконавчим комітетом Новокаховської міської ради розглянуто лист фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 вих. № 2 від 09.01.2015 щодо розстрочення погашення заборгованості за оренду комунального майна, яка станом на 01.01.2015 становила 14487,97 грн.

За результатами розгляду листа складено графік погашення заборгованості у сумі 14487,97 грн. протягом 2015 року за оренду нежилого приміщення, розташованого по вул. П. Комуни, буд. 11, про що свідчить лист виконавчого комітету Новокаховської міської ради № 28/238 від 27.01.2015.

Проте, фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 не виконуються обов'язки за Договором щодо сплати орендної плати в сумі 52823,45 грн., не витримується графік погашення заборгованості, а також не виконано вимоги щодо обов'язкового страхування орендованого майна. Зазначене підтверджується також листом виконавчого комітету до прокуратури № 28/706 від 29.02.2016.

Крім того, відповідно до розрахунку позивача за договором оренди № 272-к з 01.11.2015 по 01.03.2016 нарахована орендна плата в сумі 20527,73грн., з яких не сплачено жодної гривні.

За приписом ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов'язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Відповідно до п. 9.4 договору № 272-к від 18.05.2009 за ініціативою однієї із сторін договір може бути розірвано рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством. За п. 9.6 чинність договору припиняється достроково без згоди сторін у разі несплати орендної плати або невиконання орендованого майна протягом 3-х місяців - в місячний термін з дня повідомлення Орендаря Орендодавцем про звільнення приміщення.

На виконання п. 9.6 орендодавцем - виконавчим комітетом Новокаховської міської ради направлялися листи орендарю - фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 за №28-1313 від 21.04.2015, за №28/1991 від 12.06.2015, за №28/4131 від 16.11.2015, щодо дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з систематичною несплатою орендної плати, стягнення заборгованості у судовому порядку.

Таким чином, у зв'язку з невиконанням фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 обов'язку із сплати орендної плати за використання орендованого майна, що є істотною умовою договору, за договором оренди №272-к від 18.05.2009, утворено заборгованість на загальну суму 52823,45 грн.

З урахуванням того, що орендар більш ніж три місяці поспіль не сплачував орендну плату орендодавцю за договором №272-к від 18.05.2009, Договір підлягає розірванню.

Відповідно до умов п. 4.6. Договору у разі припинення або розірвання Договору Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду…

Відповідно до умов п. 2.3. Договору майно вважається поверненим Орендарю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

З огляду на вказані обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, а заперечення відповідача проти позову не приймаються судом до уваги за наступних обставин.

Посилання відповідача на те, що різниця в сумі нарахованої орендної платті орендодавцем відрізняється від суми орендних платежів, які мали б бути нараховані у відповідності до умов Договору на 20339,31 грн в сторону зменшення, а заборгованість орендаря з орендної плати становить не 52 823 грн. 45 коп. як про це зазначено в позові прокурора, а 32484,14 грн., не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки при цьому відповідачем не вреховано існування додаткової угоди № 5 до Договору, якою змінено розмір орендної плати за згодою сторін.

За умовами п. 4.4. Договору Орендар зобов'язався своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна.

Відповідно до умов п. 5.2. Договору Орендар має право з дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію та технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

А також приватизувати (викупити) орендоване майно в порядку, передбаченому законодавством україни (п. 5.3. Договору).

Наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 N 1523, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18 жовтня 2006 р. за N 1123/12997, затверджено "Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна" (надалі за текстом рішення Порядок).

25.11.2009 року відповідач звернулась до Новокаховського міського голови із заявою, у якій просила надати дозвіл на проектування та реконструкцію орендованого об'єкту за власні кошти з подальшою компенсацією витрат при викупі приміщення за адресою м. Нова Каховка, вул. П. Комуни, 11.

Розпорядженням Новокаховського міського голови № 450-р від 30.11.2009 р. ФОП ОСОБА_1 дозволено проведення ремонтних робіт в нежитловому орендованому приміщенні, що розташоване за адресою: м. Нова Каховка, вул. П. Комуни, буд. 11, за власні кошти.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним Законом, що регулює спірні правовідносини, Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Абзац другий частини другої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом N 1905-IV (1905-15) від 29.06.2004\

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Умовами п. 6.3. Договору, в редакції додаткової угоди від 15.12.2009 р. № 1, відшкодування Орендарю вартості зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди Орендодавця на такі поліпшення в межах суми збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень, передбачена лише у разі приватизації.

Відповідно, у позивача відсутнє інше грошове зобов'язання перед відповідачем, крім відшкодування вартості поліпшень у разі приватизації.

Відповідно, ж до умов п. 9.5. Договору у разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а не відокремлювані поліпшення власністю Орендодавця.

Відповідно до п. 5.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 12 від 29.05.2013 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» з урахуванням положень статті 291 ГК України, частини другої статті 651, 783 ЦК України передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Посилання відповідача на те, що по закінченню ремонтно-відновлювальних робіт (липень 2011 р.) ФОП ОСОБА_1 листами № 11 від 18.12.2015 р., № 8 від 14.03.2016 р. № 10 від 15.03.2016 р. (більше ніж через три роки) зверталась до Орендодавця, в яких просила: провести авансове зарахування виниклої заборгованості з орендної плати шляхом взаємозаліку з проведених невідокремлюваних поліпшень та в подальшому застосувати щомісячне часткове зарахування орендної плати в рахунок набутих Орендодавцем невідокремлюваних поліпшень, не спростовують факту несплати орендної плати на протязі більше ніж трьох місяців підряд (листопад, грудень 2015 р., січень, лютий 2016 р.).

Крім того, зарахування зустрічних вимог не допускається у разі спливу позовної давності, відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 602 ЦК України, а відповідно до представлених відповідачем письмових доказів невід'ємні поліпшення орендованого комунального майна здійснені за умовами п. 2 договору підряду від 01.03.2010 р. в період з 01.03.10 по 07.2011 р. (останній акт приймання виконаних будівельних робіт за лютий-червень 2011 року).

Посилання відповідача на неможливість користування об'єктом оренди в період проведення ремонтних робіт через обставини, за які Орендар не відповідає, та відсутність у відповідача обов'язку щодо сплати орендної плати за цей період, і необхідність зараховання сплачених коштів в рахунок наступних платежів, не приймаються судом до уваги, оскільки зазначені дії постребують внесення змін до Договору оренди за згодою сторін, або відповідним рішенням суду.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі зазначених вище норм матеріального права, керуючись ст. ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України,

в и р і ш и в :

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності № 272-к, укладений 18.05.2009 між Виконавчим комітетом Новокаховської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1.

3. Зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1, адреса 74900, АДРЕСА_1) повернути Виконавчому комітету Новокаховської міської ради (ідентифікаційний код 04059964, адреса 74900, Херсонська область, місто Нова Каховка, пр-т Дніпровськаий, 23) об'єкт оренди за договором оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності №272-к від 18.05.2009, а саме: нежитлове приміщення підвалу загальною площею 177,3 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Нова Каховка, Херсонська область, вул. П. Комуни, буд. 11, вартістю 213700 гривень, за актом приймання - передачі.

4. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1, адреса 74900, АДРЕСА_1) на користь виконавчого комітету Новокаховської міської ради (ідентифікаційний код 04059964, адреса 74900, Херсонська область, місто Нова Каховка, пр-т Дніпровськаий, 23) 52823грн.45коп. основного боргу за оренду комунального майна, що належить до міської комунальної власності за договором № 272-к від 18.05.2009.

5. Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1, адреса 74900, АДРЕСА_1) на користь прокуратури Херсонської області (адреса - місто Херсон, вул. Петренко, 33, код ЄДРПОУ - 04851120) судовий збір у сумі 4134грн.00коп. на рахунок № 2291, , Державна казначейська служба України, МФО 820172, призначення платежу повернення судового збору відповідно до рішення суду.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

(Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом).

Повне рішення складено 10 червня 2016 р.

Суддя Ю.В. Гридасов