ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 червня 2016 року Справа № 922/3503/14
Вищий господарський суд України в складі колегії суддів:

головуючого - суддів:Поляк О.І. (доповідач), Бакуліної С.В., Грейц К.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу Харківської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 06.04.2016
у справі № 922/3503/14 Господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Заря"
провнесення змін до договору оренди,

за участю представників

від позивача: не з'явились;

від позивача: не з'явились;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 28.04.2015 у справі № 922/3503/14 (суддя - Светлічний Ю.В.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 06.04.2016 (головуючий суддя - Сіверін В. І., судді: Терещенко О.І., Шепітько І.І.), у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеними рішенням та постановою, Харківська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 28.04.2015 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06.04.2016 у справі № 922/3503/14 і прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Заря" про внесення змін до договору оренди землі задовольнити у повному обсязі.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального права, а саме: ст. 144 Конституції України, ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України, ст. 19 Земельного кодексу України, ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 14 Закону України "Про оренду землі", п.п. 3.2, 3.3, 3.5 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 N 18/15/21/11.

26.05.2016 відповідачем до Вищого господарського суду України було подано відзив на касаційну скаргу у якому Товариство з обмеженою відповідальністю "Заря" просить залишити касаційну скаргу без задоволення.

Представники позивача та відповідача своїм процесуальним правом на участь у судовому засіданні не скористалися.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, 10.06.2005 між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Заря" (орендар) було укладено договір оренди землі № 66122/05, відповідно до п. 1 якого орендодавець на підставі рішення Харківської міської ради від 27.04.2005 № 78/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться в м. Харків, вул. Командарма Корка, 41-А.

Згідно з п. 2 договору в оренду надається земельна ділянка загальною площею 0,2231 га, у тому числі під забудовою 0.0023 га, інших угідь 0,2208 га.

Пунктом 5 договору сторони узгодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки: на період реконструкції згідно з довідкою № 976/05 від 14.05.2005 становить 298 457 грн; на період експлуатації згідно з довідкою № 977/05 від 14.05.2005 становить 1 492 284 грн.

Відповідно до п. 8 договору його було укладено: на період реконструкції до 01.12.2007, на період експлуатації до 01.05.2053.

Згідно з п. 9 договору розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

на період реконструкції: 2005 рік - 635,71 грн; 2006 рік - 935,91 грн; з 2007 року - 1 765,87 грн;

на період експлуатації: 5 994,01 грн.

Пунктом 13 договору сторони обумовили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п. 15 договору земельна ділянка передається в оренду для реконструкції існуючої АЗС з улаштуванням навісу над топливно-роздавальними колонками, мийки і пункту обслуговування автомобілів на 1 пост та подальшої експлуатації.

Відповідно до 16 договору цільове призначення земельної ділянки - землі транспорту.

Пунктом 36 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

29.12.2012 рішенням Харківської міської ради № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, відповідно до пункту 16.4 якого зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

03.07.2013 рішенням Харківської міської ради № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013. Пунктом 1.1 вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у розмірі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає подальшої індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року.

Господарськими судами встановлено, що попередня вартість 1 квадратного метру землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008.

25.09.2013 рішенням Харківської міської ради № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (п.п. 2, 3 рішення). Пунктом 5 вказаного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин було одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку, виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013, а також одержано витяг № 463 від 30.10.2013 з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки.

Як встановлено господарськими судами, розмір орендної плати на рік, що підлягає сплаті Харківській міській раді за користування земельною ділянкою становить: згідно із визначеним у договорі від 10.06.2005 № 66122/05 розміром орендної плати - 71 928,12 грн; згідно з даними розрахунку розміру орендної плати відповідно до нормативної грошової оцінки землі, що введена в дію з 01.01.2014 - 259 235,93 грн. Таким чином, різниця на рік складає 187 307,81 грн.

На підставі вказаних документів Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі від 10.06.2005 № 66122/05, який разом із листами-пропозиціями від 13.12.2013 № 5099/0/225-13 та від 13.12.2013 № 5056/0/225-13 було направлено рекомендованим поштовим відправленням на адресу ТОВ "Заря" та отримано останнім.

Однак, ТОВ "Заря" у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради не надав, додаткову угоду до договору оренди землі від 10.06.2005 № 66122/05 не уклав, у зв'язку з чим Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до ТОВ "Заря" про внесення змін до договору оренди землі від 10.06.2005 № 66122/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 11.12.2013 до вказаного договору оренди в редакції, яка викладена в позовній заяві.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд виходив з того, що рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." не може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі в розумінні ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, оскільки відповідно до п. вказаного рішення укладення додаткової угоди до договору оренди про зміну розміру орендної плати у зв'язку із впровадженням нової грошової оцінки землі у м. Харкові станом на 01.01.2013 здійснюється виключно і лише у відповідності до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, який затверджений рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12. При цьому, згідно з п. 29 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові цей порядок не поширюється на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком. Вказаний порядок набрав чинності 01.01.2013, а договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та відповідачем, зареєстрований у 2005 році, тобто до набрання чинності Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Залишаючи рішення господарського суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову без змін, але з інших підстав, апеляційний господарський суд виходив з того, що сторонами в договорі оренди передбачено можливість зміни розміру орендної плати, а законодавча зміна граничного розміру цієї плати, у зв'язку з затвердженням нової нормативної грошової оцінки землі, є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Однак, сам факт прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, зокрема у рішенні Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013", не є однозначною підставою для задоволення позовних вимог, оскільки застосований при розрахунку нормативної грошової оцінки локальний коефіцієнт, який враховує примикання ділянки до вулиці без твердого покриття в розмірі 0,95091 суперечить даним технічної документації, яка встановлює даний коефіцієнт у розмірі 0,95, а також таблиці 1.7 "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", де визначено максимальне значення даного коефіцієнту в розмірі 0,95. При цьому, земельна ділянка, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Командарма Корка 41-А відноситься до земель транспорту, коефіцієнт функціонального використання (Кф) для якої становить - 1, а не 2,5 як вказано позивачем у витязі з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Таким чином, дані витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 30.10.2013 № 463, на підставі якого позивачем складено проект додаткової угоди про зміну умов договору оренди землі, а саме - встановлення коефіцієнту функціонального використання (Кф) на рівні 2,5 замість 1 та встановлення локального коефіцієнту в розмірі 0,95091 при максимальному розмірі такого коефіцієнту в розмірі 0,95 свідчать про невідповідність умов пунктів 5, 9 додаткової угоди, запропонованої позивачем, умовам чинного законодавства. Крім того, позивачем взагалі не надано жодного обґрунтування позовних вимог в частині зміни інших умов договору.

Однак, колегія суддів вважає висновки судів попередніх інстанцій передчасними, зробленими з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням процесуальних норм, що призвело до неповного з'ясування обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення даного спору по суті.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є, зокрема орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно з п.п. 288.1, 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки; розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Відповідно до п.п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України (в редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Згідно з п. 3.1 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 N 18/15/21/11, в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Відповідно до ст. 20 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Частиною 1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

В якості підстав для відмови в позові господарський суд апеляційної інстанції зазначив невідповідність даних витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 30.10.2013 № 463, на підставі якого позивачем складено проект додаткової угоди про зміну умов договору оренди землі, приписам чинного законодавства, зокрема щодо встановлення коефіцієнту функціонального використання (Кф) на рівні 2,5 замість 1 та встановлення локального коефіцієнту в розмірі 0,95091 при максимальному розмірі такого коефіцієнту в розмірі 0,95.

Як вбачається з вищевказаних приписів чинного законодавства, за результатами проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, яка визначається, зокрема, з урахуванням функціонального використання земель, складається технічна документація. При цьому, вказана технічна документація підлягає затвердженню відповідною сільською, селищною, міською радою.

Однак, господарський суд апеляційної інстанції залишив поза увагою, що саме у технічній документації з нормативної грошової оцінки землі визначаються коефіцієнти, зокрема з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Витяг з технічної документації містить лише дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, зокрема щодо відповідних коефіцієнтів.

При цьому, господарськими судами попередніх інстанцій не встановлено, що рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13, яким було затверджено технічну документацію з нової нормативної грошової оцінки та рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" було визнано незаконними у встановленому законом порядку.

Таким чином, оскільки сам по собі витяг з технічної документації не є правопороджуючим документом, в той час як рішення органу місцевого самоврядування не визнано незаконним, висновок господарського суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для внесення змін до п. 5 договору оренди землі від 10.06.2005 щодо нормативної грошової оцінки землі є передчасним.

Крім того, звертаючись з позовом, Харківська міська рада просила суд, зокрема внести зміни в договір оренди землі від 10.06.2005 щодо ставки орендної плати в розмірі 7,2% від нормативної грошової оцінки.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи, умовами договору оренди землі від 10.06.2005 не визначалося ставки орендної плати у вигляді відсотку від нормативної грошової оцінки.

Колегія суддів зазначає, що з наведених вище положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодексу України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати.

Визначення в договорі орендної плати в межах законодавчо визначених граничних розмірів не суперечить положенням чинного законодавства, а одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах статті 288 Податкового кодексу України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства.

Нормативно грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, але при цьому відсутнє законодавче обґрунтування для автоматичної, одночасної зміни самої ставки орендної плати, визначеної умовами договору з підстави зміни нормативної грошової оцінки землі.

Однак, господарські суди попередніх інстанцій, не знайшовши підстав для внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки землі, не надали правової оцінки змінам умов договору щодо ставки орендної плати у вигляді відсотка від нормативної грошової оцінки землі.

Викладене свідчить про передчасність висновків господарських судів попередніх інстанцій, зроблених з неповним з'ясуванням обставин справи, що мають значення для її правильного вирішення.

Оскільки в силу ст. ст. 111-5, 111-7 ГПК України у суду касаційної інстанції відсутні повноваження самостійно встановлювати обставини справи, так само як і оцінювати докази, колегія суддів зазначає про наявність підстав для скасування оскаржуваних рішення та постанови у даній справі з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції відповідно до ст. 111-9 ГПК України.

При цьому, під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати вищевикладені обставини, які стали підставою для скасування судових актів та передачі справи на новий розгляд, оцінивши наявні в матеріалах справи докази в їх сукупності.

За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційна скарга Харківської міської ради підлягає частковому задоволенню, а постанова Харківського апеляційного господарського суду від 06.04.2016 та рішення Господарського суду Харківської області від 28.04.2015 у справі № 922/3503/14 - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Харківської міської ради на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06.04.2016 у справі № 922/3503/14 задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06.04.2016 у справі № 922/3503/14 та рішення Господарського суду Харківської області від 28.04.2015 скасувати. Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Головуючий суддя О.І. Поляк

Судді С.В. Бакуліна

К.В. Грейц