ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

21.06.2016 Справа № 920/589/16
Господарський суд Сумської області у складі судді Левченка П.І. при секретарі судового засідання Чепульській Ю.В. розглянув матеріали справи № 920/589/16

за позовом Приватного підприємства Виробничо-будівельного підприємства «Будвироби», м. Охтирка Сумської області,

до відповідача Охтирської міської ради Сумської області, м. Охтирка Сумської області,

про розірвання договору оренди землі,

за участю представників:

позивача директора ОСОБА_1 за наказом № 1 від 09.01.2007,

відповідача ОСОБА_2 за довіреністю № 01-13/416 від 22.02.2016.

Суть спору: позивач просить суд розірвати договір оренди землі, укладений між сторонами 24.02.2006, зареєстрований у Охтирському міському відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.02.2006 за № 29.

Відповідач подав відзив на позов, в якому проти позову заперечує оскільки вважає, що відсутні підстави для розірвання вищезгаданого договору.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно зясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, обєктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

На підставі рішення Охтирської міської ради 4-го скликання від 22.12.2005 року між сторонами 08.02.2006 року укладено договір оренди землі, зареєстрований у Охтирському міському відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.02.2006 за № 29 (далі - договір).

Згідно пунктів 1, 2 договору, в оренду позивачеві передається земельна ділянка (обєкт оренди), що розташована за адресою: Сумська область, м. Охтирка, пров. Друкарський, 9, загальною площею 0,2750 га для будівництва та обслуговування багатоповерхових будинків.

Згідно пункту 7 договору, договір укладено на двадцять пять років.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги щодо розірвання вищезгаданого договору, позивач у своїй позовній заяві посилається на невиконання ним як орендарем умов оспорюваного договору щодо використання землі за цільовим призначення, зокрема, на відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на обєкті, що підтверджується актом введення будинку в експлуатацію № 353 від 31.12.2008 року.

Позивач вважає, що таким чином було виконано цільове призначення оренди земельної ділянки згідно умов договору, а саме земельна ділянка була використана під будівництво багатоповерхового житлового будинку. Орендар не має можливості в подальшому використовувати земельну ділянку для власних потреб і не має наміру сплачувати орендну плату за земельну ділянку, яка ним не використовується.

А також позивач у своїй позовній заяві зазначає, що він не є власником або балансоутримувачем багатоквартирного житлового будинку, розташованого за адресою: Сумська область, м. Охтирка, пров. Друкарський, 9, договір на обслуговування зазначеного будинку з позивачем не укладався.

10.02.2016 року позивач звернувся до відповідача листом № 101 з пропозицією припинити взаємні зобовязання за договором шляхом його розірвання у звязку з використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням та прийняттям в експлуатацію обєкта будівництва.

Відповідач листом № 01.27/535 від 10.03.2016 року повідомив позивачеві про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі.

Далі у позовній заяві позивач посилається на частину другу статті 651 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Позивач зазначає, що згідно пунктів «а» та «е» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Також позивач посилається на статтю 32 Закону України «Про оренду землі», згідно якої на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Крім того позивач посилається на пункт «а» частини першої статті 143, частину другу статті 158 Земельного кодексу України та частину другу статті 382 Цивільного кодексу України.

Пунктом «а» частини першої статті 143 Земельного кодексу України передбачено, примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно частини другої статті 158 зазначеного Кодексу, виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Враховуючи вищевикладене, позивач просить суд достроково розірвати оспорюваний договір.

Будівництво житлового будинку по пров. Друкарському, 9 в м. Охтирка було завершено позивачем в грудні 2008 року, прийнято в експлуатацію - 25.12.2008 р., що підтверджується актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкта пятиповерхового житлового будинку по пров. Друкарському, 9 в м. Охтирка, затвердженим рішенням виконкому Охтирської міської ради від 31.12.2008 за № 353, у відповідності з Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 року за № 1243.

Доводи позивача викладені у позовній заяві щодо використання ним земельної ділянки, яка є предметом договору оренди землі, після завершення будівництва не за цільовим призначенням є помилковими, оскільки цільовим призначенням земельної ділянки є віднесення, відповідно до вимог Земельного кодексу України, земель до тієї чи іншої категорії, в даному випадку до земель житлової забудови (пункт 14 договору), здійснене на підставі рішення міської ради, в даному випадку під будівництво та обслуговування житлового будинку (пункт 1 договору). Позивачем не наведено обставин які б свідчили про використання ним земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами.

Позивач у даному випадку не довів суду, що за наведених позивачем обставин на його вимогу може бути достроково розірвано договір, оскільки ні договором, ні законом не передбачено дострокове розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору у звязку з прийняттям в експлуатацію обєкта будівництва.

Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до пунктів 33, 34 оспорюваного договору, дія договору припиняється у разі:закінчення строку, на який було його укладено;придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки з мотивів суспільних потреб або примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; в інших випадках передбачених законом; за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлені підстави припинення договору оренди землі, а саме: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Крім того згідно норм Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Також на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

В односторонньому порядку розірвання договору оренди землі можливе лише в тому випадку, якщо це прямо передбачено в договорі оренди землі.

У даному випадку відсутні посилання позивача на невиконання сторонами (стороною) обовязків, на знищення чи пошкодження обєкту оренди, а відтак відсутні підстави для дострокового розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору (у даному разі - орендаря) з посиланням на випадки, встановлені договором.

Закон не передбачає безпідставної та необґрунтованої односторонньої відмови від договірних зобовязань ( від договору).

Дійсно, однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою (пункт «а» частини першої статті 141 Земельного кодексу України), але для припинення права користування земельною ділянкою шляхом дострокового розірвання договору у такому випадку потрібна згода іншої сторони договору (орендодавця) потрібне прийняття іншою стороною такої відмови. Неприйняття власником земельної ділянки (орендодавцем) добровільної відмови землекористувача (орендаря) від права користування земельною ділянкою, тобто односторонньої відмови від зобовязання за договором, не є порушенням прав землекористувача (орендаря за договором). Добровільна відмова від права користування земельною ділянкою не є підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки на вимогу однієї із сторін за рішенням суду, якщо така підстава саме для дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін не встановлена договором або законом.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Позивач отримував від відповідача земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоповерхових будинків, тобто для здійснення підприємницької діяльності.

Згідно статті 42 Господарського кодексу України, підприємництво це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється субєктом господарювання з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Одним із принципів підприємницької діяльності (стаття 44 Господарського кодексу України) є комерційний розрахунок та власний комерційний ризик.

Виходячи з викладеного, позивач, маючи певний комерційний розрахунок та на власний ризик уклав з відповідачем договір оренди землі від 08.02.2006 року терміном на двадцять пять років.

У той же час, укладаючи договір позивач зобовязаний був передбачити власний комерційний ризик, оскільки це є одним із принципів підприємницької діяльності, передбачених законом (статтями 42, 44 Господарського кодексу України), і, користуючись свободою договору (статті 3, 6, 627 Цивільного кодексу України), встановити коротший термін дії договору або встановити однією з умов дострокового розірвання договору визнання закінченого будівництвом обєкту готовим до експлуатації. Оскільки позивач цього не передбачив, то у даному випадку він не має права на односторонню відмову від зобовязання або односторонню зміну його умов (стаття 525 Цивільного кодексу України).

Безпідставним та необґрунтованим є посилання позивача в обґрунтування своїх позовних вимог на частину другу статті 382 Цивільного кодексу України, згідно якої усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав., згідно яких, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, договір оренди припиняється і до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах (без зміни цільового призначення) і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У даному випадку позивач, посилаючись на вищезгадану норму закону, не зазначає у позовній заяві та не надає суду жодного доказу того, що закінчений будівництвом і готовий до експлуатації багатоповерховий житловий будинок по пров. Друкарському, 9 у м. Охтирка набутий у власність якоюсь особою, до якої має перейти право користування орендованою позивачем земельною ділянкою без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для позивача.

Пропозиція ж позивача в адресованому відповідачеві листі від 10.02.2016 року № 101 щодо розірвання договору з посиланням як на підставу для розірвання договору на завершення будівництва житлового будинку є необґрунтованою та неправомірною, оскільки така підстава для розірвання договору оренди землі не передбачена ні договором, ні законом. Безпідставним є посилання позивача на використання ним орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням, оскільки відсутні будь-які докази використання позивачем орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Позивач станом на 17.06.2016 року є власником цокольного поверху площею 280,1 кв.м. в будинку, розташованому за адресою: Сумська область, м. Охтирка, пров. Друкарський, 9, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, наданого суду відповідачем з відзивом на позовну заяву, що зокрема, свідчить про те, що до цього часу не відбувся перехід права власності на будинок № 9 у провулку Друкарському міста Охтирки до іншої особи від позивача, якому згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 17.06.2009 року (а.с. 36-37), виданого Виконавчим комітетом Охтирської міської ради, належало право власності на той час на весь цей будинок загальною площею 2013,5 кв.м., в тому числі житлова площа 791,1 кв.м., площа цокольного поверху 326,2 кв.м.

Оскільки перехід права власності на будинок від позивача до іншої особи не відбувся, то не може йти мова про перехід права користування земельною ділянкою до особи, яка набула право власності на будинок, згідно статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.

За вищевикладених обставин в задоволенні позову позивачеві має бути відмовлено у звязку з його безпідставністю, необґрунтованістю та неправомірністю.

Відповідно до вимог статі 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

На підставі всього вищевикладеного, керуючись статтями 32, 33, 34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено 22.06.2016.

Суддя ОСОБА_3