ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" червня 2016 р. Справа № 922/550/16

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Тихий П.В., суддя Гетьман Р.А.

при секретарі Довбиш А.Ю.

за участю представників сторін:

позивача за первісним позовом ОСОБА_1 (довіреність №08-11/7818/2-15 від 30.12.2015 року),

відповідача за первісним позовом не зявився,

третя особа не зявилась,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Харківської міської ради (вх. №1296 Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 13.04.16 року у справі № 922/550/16

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до Приватного акціонерного товариства "Будівельний торговий будинок", м. Харків,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1", м. Харків,

про внесення змін до договору,

та за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства "Будівельний торговий будинок", м. Харків,

до Харківської міської ради, м. Харків,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача за зустрічним позовом - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1", м. Харків,

про розірвання договору оренди,

ВСТАНОВИЛА:

Позивач - Харківська міська рада звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Будівельний торговий будинок", відповідача, про внесення змін до договору оренди землі від 18.10.2004 р. за реєстраційним №75129/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції, викладеній в позовній заяві.

Відповідач подав зустрічний позов до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі від 18.10.2004 р., який зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 18.10.2004 р. за №75129/04.

Рішенням господарського суду Харківської області від 13.04.2016 року у справі №922/550/16 (суддя Макаренко О.В.) у первісному позові відмовлено повністю.

Зустрічний позов задоволено повністю.

Розірвано договір оренди землі від 18.10.2004 р., зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 18.10.2004 р. за №75129/04, укладений між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Будівельний торговий будинок".

Харківська міська рада не погодилася з рішенням місцевого господарського суду, подала до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просить скасувати це рішення та прийняти нове рішення, яким первісний позов задовольнити та відмовити в задоволенні зустрічного позову.

Відповідач за первісним позовом надав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, зокрема, що у звязку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а ПрАТ "Будівельний торговий будинок" добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, законодавством та умовами договору передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення зустрічного позову та відмову в задоволенні первісного позову. Просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу Харківської міської ради без задоволення.

В судове засідання 14.06.2016 року відповідач за первісним позовом не зявився, належним чином повідомлений про час та місце судового засідання, про що свідчить підпис його представника, який був присутній в судовому засіданні 31.05.2016 року, на повідомленні про відкладення розгляду справи. Крім того, суд направляв відповідачу за зустрічним позовом поштою ухвалу від 31.05.2016 року про відкладення розгляду справи.

Третя особа в судове засідання 14.06.2016 року не зявилась, хоча належним чином повідомлялась про дату, час та місце його проведення, про що свідчить штамп на зворотньому боці ухвали, якою було призначено розгляд апеляційної скарги в даному судовому засіданні про відправлення її копій сторонам і є доказом належного повідомлення учасників спору про дату, час та місце судового засідання відповідно до пунктів 3.5.2., 3.5.11 Інструкції з діловодства в господарських судах України та відповідно до пункту 3.9.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року №18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції".

Враховуючи, що відповідач за первісним позовом та третя особа належним чином повідомлені про час та місце судового засідання, колегія суддів вважає можливим розглядати справу за їх відсутності за наявними в ній матеріалами, відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представника позивача за первісним позовом перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

18.10.2004 року між Харківською міською радою (орендодавець) та ПАТ "Будівельний торговий будинок" (орендарем) укладено договір оренди землі (далі-договір) (а.с.17 т.1).

Згідно з п.1 договору, орендодавець на підставі рішення 21 cесії Харківської міської ради 24 скликання від 28.04.2014 р. № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Дружби Народів (будівельний №36).

В п.8 договору визначено, що договір укладено строком: на будівництво до 01.12.2006 р. (але не пізніше прийняття об'єкту в експлуатацію), на експлуатацію до 01.12.2029 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п.9 договору, орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі та становить:

-на період будівництва: 2004 рік 2119,46 грн.; 2005 рік 2825,95 грн.; 2006 рік 4160,42 грн.;

-на період експлуатації: 73,71 грн.

В п.13 договору визначені підстави перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового будинку та для експлуатації цього об'єкту.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п.16 договору).

В п.38 договору передбачено випадки припинення дії договору шляхом його розірвання.

Пунктом 40 договору передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Позивач, Харківська міська рада, звертаючись до суду із первісним позовом, зазначає, що рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" було затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року вводиться в дію з 01 січня 2014 року, а зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Позивач за первісним позовом вказує, що на виконання вказаного рішення, ним направлено ПАТ "Будівельний торговий будинок" лист-пропозицію № 7275/0/225-15 від 12.10.2015 року з трьома примірниками додаткової угоди до договору оренди землі та трьома примірниками розрахунку орендної плати, у звязку із зміною її розміру, для підписання (а.с.34 т.1).

Як зазначає позивач за первісним позовом, відповідач не надав відповідь на лист-пропозицію у встановлений термін, що стало підставою для звернення до суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 18.10.2004 року, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору у редакції позивача.

Відповідач за первісним позовом проти задоволення позову заперечував та під час розгляду справи в суді першої інстанції зазначив про наступні обставини.

Рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 30.12.2008 р. №877 затверджено Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію житлового будинку по вул. Дружби Народів, 36 (будівельний) із загальною площею квартир - 8425, кв.м. (а.с. 45-52 т.1).

Рішенням виконавчого комітету Московської районної в місті Харкові раді від 10.02.2009 р. № 42 закінченому будівництвом об'єкту - житловому будинку АТ Будівельний Торговий будинок" по вул. Дружби Народів (будівельний 36) присвоєно поштову адресу - "Дружби Народів, 228 "Б" (а.с. 59 т.1).

Відповідно до «Акту приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс», 05.05.2009 р. ПАТ "Будівельний торговий будинок" передало житловий будинок за адресою: м.Харків, Московський район, вул.Дружби Народів, 228 "Б" на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1" (а.с. 53 т.1).

Як зазначає відповідач за первісним позовом, 21.04.2009 р. ним направлено Харківській міській раді лист № 76 з проханням переоформити договір оренди земельної ділянки від 18.11.2004 р. по вул. Дружби Народів, площею 0,7874, що одержана ним в оренду для будівництва та експлуатації житлового будинку, на створене та зареєстроване Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1" (а.с.61 т.1).

Відповідач за первісним позовом, листом №50 від 17.03.2014 р. повідомив Харківську міську раду про те, що у звязку з передачею 05.05.2009 року житлового будинку на баланс ОСББ «БТБ-1», договірні зобовязання по договору оренди землі від 18.10.2004 року між сторонами відсутні (а.с.62 т.1).

Таким чином, як свідчать матеріали справи та зазначає у відзиві на первісний позов відповідач, ПАТ "Будівельний торговий будинок" неодноразово звертався до Харківської міської ради з приводу переоформлення земельної ділянки на фактичного землекористувача ОСББ «БТБ-1», у звязку з тим, що побудований обєкт належить на праві власності іншим фізичним особам.

В свою чергу, Харківська міська рада, листом від 15.04.2015 р. №3651/0/225-14 повідомила ПАТ "Будівельний торговий будинок" про те, що дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін оформлюється відповідно до ст. 25 Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 р. № 960/12, а саме угодою про розірвання договору оренди землі на підставі відповідного рішення сесії Харківської міської ради та пакету документів, який необхідно надати орендарю (а.с. 28 т.1).

ПАТ "Будівельний торговий будинок", в свою чергу, звернувся до суду із зустрічним позовом про розірвання договору оренди землі від 18.10.2004 року, обґрунтовуючи його тим, що відповідно до положень ст. ст. 42, 93, 120, 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 1, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 377, 651 ЦК України та п.40 договору оренди, у разі переходу права власності на обєкт нерухомого майна, до набувача цього майна переходять ті права на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу.

Як зазначає позивач за зустрічним позовом, збудований ним на спірній земельній ділянці житловий будинок передано на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1" (третьої особи у даній справі), у звязку з чим, наявні підстави для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.

Харківська міська рада проти задоволення зустрічного позову заперечувала та у відзиві зазначила, що ПАТ "Будівельний торговий будинок" не було дотримано встановленого порядку дострокового розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, який передбачено Порядком оформлення договорів оренди землі у м.Харкові. На думку Харківської міської ради, враховуючи, що угоду про розірвання договору оренди землі між сторонами не було укладено, відповідно договір оренди землі від 18.10.2004 року на цей час є діючим, а тому зміна нормативної-грошової оцінки землі у м.Харкові, граничного мінімального розміру орендної плати та коефіцієнтів індексації є підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення змін до діючого договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди.

Колегія суддів враховує наступне

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Стаття 7 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Відповідно до ч.1 статті 31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі, між іншим, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч.3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, зокрема, на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктами "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, між іншим, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Крім того, згідно з ч. 2 ст. 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 1 ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

В п.38 укладеного сторонами договору визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін ... з підстав, визначених законом.

Пунктом 40 договору передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Таким чином, виходячи з вищенаведених норм законодавства, а також умов укладеного сторонами договору (п.40), у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 06.06.2011 р. у справі №11/227, від 19.06.2012 р. у справі №36/368-9/63, від 20.08.2013 р. у справі №18/5005/12936/2011.

З матеріалів справи вбачається, що 18.10.2004 року між ПАТ "Будівельний торговий будинок" та Харківською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки в м. Харків, по вул. Дружби Народів (будівельний №36) для будівництва житлового будинку та експлуатації цього обєкту.

30.12.2008 року відбулось прийняття в експлуатацію житлового будинку за адресою: м.Харків, Московський район, вул.Дружби Народів, 228 "Б", про що свідчить акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкта, затверджений рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради за №877 (а.с.67 т.1).

Рішенням виконавчого комітету Московської районної в місті Харкові раді від 10.02.2009 р. № 42 житловому будинку по вул. Дружби Народів (будівельний 36) присвоєно поштову адресу - "Дружби Народів, 228 "Б" (а.с. 59 т.1).

До матеріалів справи надано витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, згідно якого Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку «БТБ-1» зареєстровано, як юридичну особу, у даному державному реєстрі з березня 2009 року( т.1,а.с.177- 181).

05.07.2009 року ПАТ "Будівельний торговий будинок" на підставі акту прийому-передачі житлового комплексу, передав на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1" житловий будинок по вул.Дружби Народів, 228 "Б" в м.Харкові (а.с.75 т.1).

Про вказані обставини, а також необхідність переоформлення договору оренди земельної ділянки на створене та зареєстроване Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1", відповідач за первісним позовом повідомляв Харківську міську раду листами №76 від 21.04.2009 року та №50 від 17.03.2014 року.

Таким чином, враховуючи набуття права власності співвласниками багатоквартирного житлового будинку на будівлю за адресою: м. Харків, вул. Дружби Народів, 228 «Б», фактичне управління земельною ділянкою здійснює Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1", на баланс якого житловий будинок був переданий за актом від 05.07.2009 року.

Враховуючи положення ч.1 статті 31 ЗУ «Про оренду землі»,а також те, що ПАТ "Будівельний торговий будинок" добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, що була надана йому за договором оренди від 18.10.2004 року для забудови, і на ній зведена будівля, право власності на яку мають інші особи, а також приймаючи до уваги, що законодавством України та умовами договору оренди (п.38) передбачена можливість його дострокового розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, колегія суддів дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення зустрічного позову та розірвання договору оренди землі від 18.10.2004 року.

З огляду на те, що житловий будинок, що розташований на орендованій земельній ділянці передано на баланс ОСББ «БТБ-1» та судовою колегією встановлено наявність підстав для розірвання договору оренди землі від 18.10.2004 року, первісні позовні вимоги щодо внесення змін у вказаний договір оренди є безпідставними та не підлягають задоволенню.

В апеляційній скарзі Харківська міська рада зазначає, що дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін оформлюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди землі, відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у м.Харкові. При цьому, як далі вказує апелянт, угода про розірвання договору оренди землі від 18.10.2004 року між сторонами не укладена, у звязку з чим перехід земельної ділянки у постійне користування ОСББ «БТБ-1» не відбувся, а отже наявні правові підстави для внесення змін в діючий договір оренди.

Колегія суддів зазначає, що чинним законодавством України передбачено, що з переходом права власності на будівлю до іншої особи, до неї ж переходить право користування земельною ділянкою.

При цьому, у якості підстав припинення договору оренди землі законодавець встановив саме набуття права на будівлю, яка знаходиться на цій земельній ділянці, іншою особою.

Колегія суддів зазначає, що можливість дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін за рішенням суду передбачено ст.651 ЦК України, ст.ст.31, 32 ЗУ "Про оренду землі", а також п.38 договору оренди землі від 18.10.2016 року.

Зазначене свідчить, що позивач за зустрічним позовом має право на розірвання договору в судовому порядку з вищенаведених підстав навіть і у випадку, коли інша сторона за договором заперечує проти цього, оскільки законодавець прямо встановив і визначив момент переходу права на користування землею у випадку переходу права власності на будівлю.

При цьому, судова колегія приймає до уваги, що ПАТ "Будівельний торговий будинок" повідомляв Харківську міську раду про необхідність переоформлення договору оренди земельної ділянки на створене та зареєстроване Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1" в листах №76 від 21.04.2009 року та №50 від 17.03.2014 року.

Враховуюче наведене, доводи апелянта про те, дострокове розірвання договору оренди землі можливе лише за взаємною згодою сторін шляхом укладання угоди, на підставі відповідного рішення Харківської міської ради, як це передбачено п. 25 Порядку оформлення договорів оренди землі у м.Харкові, є безпідставними та необґрунтованими, оскільки позивач за зустрічним позовом не позбавлений права на розірвання договору оренди в судовому порядку, за наявності визначених законодавством підстав.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків господарського суду Харківської області.

Приймаючи до уваги всі наведені обставини в їх сукупності, судова колегія дійшла висновку, що під час розгляду справи господарським судом першої інстанції фактичні обставини справи встановлені на основі всебічного, повного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки суду відповідають обставинам справи та їм надана правильна юридична оцінка, прийняте рішення відповідає нормам чинного законодавства та підстав для його скасування не вбачається.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 99, 101, п.1 ст.103, 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 13.04.2016 року у справі №922/550/16 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її підписання і може бути оскаржена протягом 20 днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови підписано 17.06.2016 року.

Головуючий суддя Медуниця О.Є.

Суддя Тихий П.В.

Суддя Гетьман Р.А.