КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" червня 2016 р. Справа№ 910/3414/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Тищенко А.І.

Отрюха Б.В.

За участю представників:

від позивача: Роспотнюк В.О. - за дов.

від відповідача: ОСОБА_3 - особисто

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3

на рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2016

у справі №910/3414/16 (суддя Сташків Р.Б.)

за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Золоте сузір'я»

до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3

про стягнення 14 500,00 грн.

ВСТАНОВИВ:

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Золоте сузір'я» (далі, позивач або ОСББ «Золоте сузір'я») звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (далі, відповідач або ФОП ОСОБА_3) про стягнення 14 500,00 грн. заборгованості за Договором оренди приміщення №3012/11 від 30.12.2011.

Позовні вимоги обгрунтовані неналежним виконанням відповідачем взятих на себе зобов'язань за Договором оренди приміщення №3012/11 від 30.12.2011 у частині повної та своєчасної сплати орендної плати.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.04.2016 у справі №910/3414/16 позовні вимоги задоволено частково.

Присуджено до стягнення з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Золоте сузір'я» 13 661 (тринадцять тисяч шістсот шістдесят одну) грн. 29 коп. заборгованості з орендної плати, а також 1 298 (одну тисячу двісті дев'яносто вісім) грн. 29 коп. судового збору.

Рішення суду мотивоване тим, що факт порушення відповідачем своїх договірних зобов`язань в частині своєчасної та повної сплати орендних платежів у розмірі 13 661,29 грн. підтверджений матеріалами справи та не спростований відповідачем.

Не погодившись із прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2016 у справі №910/3414/16 скасувати в частині задоволеної суми та прийняти нове рішення, яким в позовних вимогах ОСББ «Золоте сузір'я» відмовити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції неповністю з'ясовано обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, порушено норми матеріального та процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач зазначає, що передане йому позивачем в оренду приміщення потребувало ремонту, а позивач, укладаючи перший Договір оренди спірного приміщення від 04.08.2005, надав згоду на його ремонт та поліпшення.

ФОП ОСОБА_3 зазначає, що при підписанні 27.01.2016 Акту приймання-передачі приміщення орендодавцю нею було надано позивачу лист №1/01-2016 від 20.01.2016, в якому було зазначено, що всі поліпшення, які було зроблено за період оренди, залишаються орендодавцеві в рахунок оплати заборгованості. Позивач, за твердженнями відповідача, проти такого зарахування не заперечував, а тому, з огляду на положення статті 778 Цивільного кодексу України, орендар вважає, що понесені ним витрати на поліпшення орендованого майна мають бути зараховані позивачем в рахунок плати за користування орендованим майном.

Крім того, відповідач наголосив на тому, що Договір оренди було фактично припинено 31.12.2015, а не 27.01.2016, а тому підстави для стягнення з нього орендної плати за 27 днів орендного користування у січні 2016 року відсутні.

Відповідно до автоматичного розподілу справ між суддями апеляційну скаргу ФОП ОСОБА_3 було передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Отрюх Б.В.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 17.05.2016 апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 09.06.2016.

26.05.2016 представник позивача подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, у якому просив апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

У відзиві позивач наголосив на тому, що правовідносини щодо можливого взаємозаліку виконаних поліпшень виникли із іншого договору оренди (Договору оренди від 04.08.2005), відмінного від того, згідно умов якого позивачем заявлено позовні вимоги. Відповідачем не надано суду доказів наданої позивачем згоди на будь-які поліпшення, які були проведені, що спростовує твердження відповідача про можливість орендаря обладнувати приміщення на власний розсуд.

Представник позивача у судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги відповідача заперечував, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Відповідач у судовому засіданні підтримував доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити, рішення суду у частині задоволення позовних вимог скасувати, у позові відмовити повністю.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, погоджується з висновками суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог позивача та вважає, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.

Частиною 1 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Згідно частини 2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Як вбачається із матеріалів справи, 30.12.2011 між ОСББ «Золоте сузір'я» (орендодавець) та ФОП ОСОБА_3 (орендар) було укладено Договір оренди приміщення №3012/11, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар бере в тимчасове володіння нежитлове приміщення загальною площею 85,5 кв.м. на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 (далі, об'єкт оренди). Стан об'єкта, що орендується, на момент передачі в оренду - задовільний.

Відповідно до пункту 3.1. Договору №3012/11 приймання-передача об'єкта, що орендується, здійснюється двосторонньою комісією, що складається із представників сторін.

Згідно пункту 3.5. Договору №3012/11 при передачі об'єкта, що орендується, складається акт здачі-приймання, який підписується членами двосторонньої комісії.

Об'єкт, що орендується, вважається переданим в оренду з моменту підписання акту здачі-приймання (пункт 3.6. Договору №3012/11).

Термін оренди складає 12 місяців (до 31.12.2012) з моменту прийняття об'єкта, що орендується, за актом здачі-приймання (пункт 4.1. Договору №3012/11).

Так, на підставі укладеного між сторонами Договору №3012/11 від 30.12.2011 в оренду відповідачу за актом приймання-передачі від 30.12.2011 для розміщення салону краси було передано обумовлене Договором нежитлове приміщення у задовільному стані (пункти 1.2.-1.5. Договору, пункт 2 акту від 30.12.2011), строком користування (строк дії Договору) до 31.12.2012.

Додатково до об'єкту оренди за актом від 30.12.2011 було передано на баланс відповідача кабельну мережу та щит обліку електроенергії.

Відповідно до пункту 5.1. Договору №3012/11 розмір орендної плати за весь об'єкт, що орендується, у цілому складає 6 500,00 грн. за місяць з ПДВ.

Орендна плата сплачується в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця наперед не пізніше 20 числа кожного місяця (пункт 5.2. Договору №3012/11).

Платіжні стосунки по договору наступають з 01.01.2012 (пункт 5.3. Договору №3012/11).

Додатком № 1 від 30.12.2011 до Договору сторони погодили порядок на строки оплати комунальних та інших визначених цим додатком супутніх до оренди Приміщення послуг.

За умовами пунктів 4.2., 4.3. Договору №3012/11 якщо жодна сторона в термін 3 місяці до закінчення даного Договору не заявить про намір його розірвати, даний Договір автоматично пролонгується на 1 рік. Термін оренди може бути скорочений лише за згодою сторін.

Отже, умовами Договору №3012/11 передбачена можливість пролонгації строку його дії (строку оренди) за відсутності заперечень, заявлених у встановленому пунктом 4.2. Договору порядку та строки.

Матеріалами справи підтверджується, що Договір №3012/11 був пролонгований на 2013, 2014, 2015 та 2016 роки.

Заперечення відповідача з приводу того, що Договір №3012/11 закінчив свою дію 31.12.2015 є безпідставними, оскільки у матеріалах справи відсутні докази, що сторони (або одна зі сторін) заявляли про свій намір його не пролонговувати у строк та у порядку, які встановлені пунктом 4.2 Договору. Відтак, Договір №3012/11 продовжив свою дію з 01.01.2016 по 31.12.2016.

Водночас, матеріалами справи підтверджується, що 20.11.2014 позивач звертався до відповідача з листом №46 щодо переукладення Договору №3012/11 на інших умовах (збільшення орендної плати, але виключення комунальних витрат). Відповідачем дану оферту прийнято не було, але при цьому зі змісту вказаного листа вбачається, що позивач саме пропонував можливість укладення нового договору на нових умовах (збільшення орендної плати, але виключення комунальних витрат), заперечень щодо пролонгації діючого Договору на викладених у ньому умовах не висловлював.

У подальшому, як вбачається із матеріалів справи, сторони прийшли за взаємною згодою до фактичного припинення дії Договору шляхом повернення приміщення з оренди за актом прийому-передачі орендованого приміщення від 27.01.2016, у якому відповідачем була зроблена примітка, що даний акт про повернення приміщення зі своєї сторони відповідач підписує з урахуванням листа № 1/01-2016 від 20.01.2016.

Кабельну мережу та щит обліку електроенергії відповідач також повернув позивачу за актом від 27.01.2016, але у даному випадку без жодних застережень та приміток у акті.

За змістом пунктів 8.1., 8.5, 8.6. Договору №3012/11 об'єкт, що орендується, вважається фактично переданим орендодавцю з моменту підписання акту здачі-приймання, складеного двосторонньою комісією із представників сторін.

Колегія суддів зазначає, що доказів повернення позивачу орендованого приміщення раніше 27.01.2016 та/або доказів скликання/зібрання комісії з повернення приміщення, як наслідку закінчення строку дії Договору, матеріали справи не містять. Відтак, користування відповідачем орендованим майном припинилось саме 27.01.2016 в результаті підписання сторонами акту прийому-передачі орендованого приміщення від 27.01.2016, а тому посилання відповідача на закінчення строку дії Договору 31.12.2015 судом відхиляються як необгрунтовані.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом; зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Зазначена норма кореспондується з приписами статті 193 Господарського кодексу України.

Згідно частини 2 статті 193 Господарського кодексу України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язань, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до частини 7 статті 193 Господарського кодексу України не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язання, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором найму (оренди), а відповідно до статей 283 Господарського кодексу України та статті 759 Цивільного кодексу України орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до частини 1 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно частини 5 статті 762 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 285 Господарського кодексу України орендар зобов'язаний вносити орендні платежі своєчасно і в повному обсязі.

За приписами частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобов'язання, у відповідності до стаття 610 Цивільного кодексу України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Як уже зазначалося вище, відповідно до пунктів 5.1., 5.2. Договору №3012/11 розмір орендної плати за весь об'єкт, що орендується, у цілому складає 6 500,00 грн. за місяць з ПДВ. Орендна плата сплачується в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця наперед не пізніше 20 числа кожного.

Як зазначає позивач у позовній заяві, заборгованість відповідача з орендної плати, станом на 01.01.2016 складає 8 000,00 грн.

Заборгованість з орендної плати за Договором №3012/11 у розмірі 8 000,00 грн. станом на 01.01.2016 визнана відповідачем шляхом підписання ним Акту звірки розрахунків (том 1, а.с. 15).

Також, матеріали справи не містять доказів сплати відповідачем за орендне користування приміщенням у січні 2016 року, за що позивач просить стягнути 6 500,00 грн.

Як було наведено вище та обгрунтовано судом, Договір №3012/11 було пролонговано на 2016 рік, проте за взаємною згодою сторін фактично орендне користування приміщенням припинено за взаємною згодою сторін 27.01.2016 шляхом повернення приміщення з оренди, а тому, оскільки Договором №3012/11 не передбачено іншого, відповідач зобов'язаний сплатити за орендне користування об'єктом оренди протягом неповного місяця оренди пропорційно дням - за 27 днів січня місяця 2016 року, 5 661,29 грн., а не 6500 грн., як зазначає позивач.

Отже, колегія суддів приходить до висновку, що заборгованість відповідача з орендної плати за Договором №3012/11 станом на 01.01.2016 становить 8 000,00 грн. та за 27 днів орендного користування у січні 2016 року в сумі 5 661,29 грн., разом 13 661,29 грн.

Доводи відповідача з приводу того, що передане йому позивачем в оренду приміщення потребувало ремонту, а позивач, укладаючи перший Договір оренди спірного приміщення від 04.08.2005, надав згоду на його ремонт та поліпшення, а тому всі поліпшення, які було зроблено за період оренди мають бути зараховані в рахунок оплати заборгованості за Договором №3012/11, про що ФОП ОСОБА_3 зазначила при підписанні 27.01.2016 Акту приймання-передачі приміщення орендодавцю у листі №1/01-2016 від 20.01.2016, не приймаються колегією суддів до уваги з огляду на наступне.

Згідно частини 1-3, 5 статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Отже, за змістом статті 778 Цивільного кодексу України обов'язковою умовою здійснення наймачем поліпшень та отримання ним відшкодування вартості поліпшень є згода наймодавця.

Сторонами визнається та матеріалами справи підтверджується (том 1, а.с. 26-33), що між позивачем та відповідачем існували договірні відносини з оренди спірного приміщення ще з 2005 року, а Договір оренди приміщення від 04.08.2005 містив примітку, що хоча стан об'єкту, що орендується, був задовільний (пункт 1,5 Договору від 04.08.2005), проте приміщення потребувало поточного ремонту (пункт 1.6. Договору від 04.08.2005).

Разом з тим, пункт 7.1 Договору від 04.08.2005 покладає обов'язок самостійно та за власний рахунок здійснювати поточний ремонт об'єкта саме на орендаря, зазначеним же пунктом було передбачено, що орендар зобов'язується проводити заміну внутрішнього стану приміщення за згодою орендодавця.

Тобто Договором оренди від 04.08.2005, на якій посилається відповідач, обов'язок проведення поточного ремонту було покладено на відповідача (стаття 776 Цивільного кодексу України), а здійснення будь-яких поліпшень має відбуватися за згодою орендодавця (стаття 778 Цивільного кодексу України).

Водночас, колегія суддів зазначає, що спір у справі №910/3414/16 виник саме під час дії Договору оренди №3012/11 від 30.12.2011, а тому правовідносини сторін щодо користування об'єктом оренди та питання здійснення його ремонту і поліпшень розглядаються згідно Договору №3012/11 від 30.12.2011.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

За змістом пункту 7.1. Договору №3012/11 від 30.12.2011, який кореспондується з частиною 1 статті 776 Цивільного кодексу України (ремонт речі, переданої у найм), на відповідача покладено обов'язок зі здійснення поточного ремонту переданого в оренду приміщення, а також з несення витрат з його експлуатації та утримання у належному стані, з усунення поломок та несправностей комунікацій приміщення тощо, якщо останні виникли з вини орендаря.

При цьому, ані положення умов Договору №3012/11 від 30.12.2011, ані вказаної статті 776 Цивільного кодексу України не мають своїм наслідком зменшення розміру орендної плати у зв'язку зі здійснення відповідачем поточного ремонту Приміщення, та натомість відносять це до прямого договірного обов'язку орендаря.

Договір №3012/11 від 30.12.2011 не містить умови про надання автоматичної згоди на поліпшення об'єкту оренди. Натомість, умови підпункту 8 пункту 7.1 Договору №3012/11 від 30.12.2011, який кореспондується з частиною 1 статті 778 Цивільного кодексу України, прямо вказують, що з підписанням Договору відповідач зобов'язався не здійснювати без письмової згоди орендодавця перебудову, добудову та перепланування об'єкта, що орендується.

Належних та допустимих доказів на підтвердження того, що позивачем було надано відповідачу згоду на поліпшення об'єкту оренди матеріали справи не містять.

З огляду на зазначене, лист відповідача від 20.01.2016 № 1/01-2016, на який останній посилається в акті приймання-передачі від 27.01.2016, що в рахунок заборгованості відповідач залишає поліпшення приміщення, судом як підстава зменшення заборгованості з орендної плати по Договору №3012/11 від 30.12.2011 не приймається, оскільки, як було встановлено, позивач згоди на ці поліпшення приміщення не надавав.

При цьому, у зворотному акті приймання-передачі приміщенні від 27.01.2016 позивач не вказав, що приймає ці поліпшення у рахунок погашення заборгованості, а тому підписання акта відповідачем з застереженням у вигляді листа від 20.01.2016 № 1/01-2016, за відсутності згоди позивача на врахування вартості цих поліпшень, для позивача жодних правових наслідків не несе.

Крім того, позивачем до відзиву на апеляційну скаргу було додано лист ОСББ «Золоте сузір'я» від 08.01.2016 №1-15, отриманий ФОП ОСОБА_3 12.01.2016, у якому позивач у відповідь на лист відповідача №1/12-2015 від 15.12.2015, з яким останній звертався до позивача з проханням розглянути можливість зарахування в рахунок не сплаченої орендної плати у розмірі 13500 грн. і комунальних платежів за 4 квартал 2015 року по Договору №3012/11 від 30.12.2011, вартість здійснених відповідачем поліпшень орендованого приміщення, повідомив, що не погоджується із пропозиціями відповідача щодо заліку витрат на здійснені ФОП ОСОБА_3 поліпшення у рахунок орендних і комунальних платежів.

Отже, факт наявності у відповідача заборгованості перед позивачем з орендної плати за Договором №3012/11 від 30.12.2011 в сумі 13 661,29 грн. належним чином доведений, документально підтверджений та відповідачем не спростований, у зв'язку з чим колегія суддів вважає висновки Господарського суду міста Києва щодо часткового задоволення позовних вимог ОСББ «Золоте сузір'я» обґрунтованими. У частині стягнення з відповідача 838,71 грн. орендної плати за користування приміщенням у період з 28.01.2016 по 31.01.2016 включно судом правомірно відмовлено, оскільки з 28.01.2016 відповідач об'єктом оренди не користувався, а позивачем не доведено наявності у нього правових підстав на стягнення з відповідача орендної плати поза строком користування об'єктом оренди.

Згідно частини 1 статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладене, заперечення скаржника, викладені у апеляційній скарзі, не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не підтверджуються матеріалами справи та не спростовують висновків суду першої інстанції.

Враховуючи зазначене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Керуючись статтями 99, 101, 102, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 на рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2016 у справі №910/3414/16 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2016 у справі №910/3414/16 залишити без змін.

Матеріали справи №910/3414/16 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді А.І. Тищенко

Б.В. Отрюх