номер провадження справи 11/36/16
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.06.2016 Справа № 908/1090/16

м. Запоріжжя

Господарський суд Запорізької області у складі:

головуючий суддя Гончаренко С.А.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом: Селянське (фермерське) господарство «Жовтневе» (вул. Леніна, буд.74, с. Басань, Пологівський район, Запорізька область, 70643, ),

до відповідача: Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області (вул. Українська, буд. 50, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69095, ),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Чернігівська районна державна адміністрація Запорізької області (вул. Леніна, буд. 401, смт.Чернігівка, Чернігівський район, Запорізька область, 71200, ),

у присутності представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 дов. №27/2 від 02.01.2016;

від відповідача: ОСОБА_2 дов. №8 від 04.01.2016;

від третьої особи: не зявився;

про: визнання договору оренди землі поновленим (пролонгованим), -

В С Т А Н О В И В :

До господарського суду надійшла позовна заява селянського (фермерського) господарства «Жовтневе» до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання договору оренди землі №70 від 09.12.2008, укладеним між Чернігівською районною державною адміністрацією Запорізької області та сельськогосподарським (фермерським) господарством «Жовтневе» поновленим (пролонгованим) до 08.12.2018 га мовах, які передбачені цим договором.

22.04.2016 порушено провадження по справі і справа призначена до розгляду. З ціллю надання витребуваних матеріалів розгляд справи відкладався.

Позивач наполягає на позовних вимогах, посилаючись, зокрема, на наступне:

На підставі розпорядження голови Чернігівської районної державної адміністрації № 465 від 03.12.2008 між Чернігівською районною державною адміністрацією Запорізької області та Фермерським господарством «Жовтневе» укладено договір оренди землі № 70 від 09.12.2008р. Земельна ділянка розміром 52 га передана Орендарю в користування за актом прийому-передачі від 09.12.2008.

В пункті 2 розпорядження голови районної державної адміністрації № 465 від 03.12 2008 визначено строк передачі ділянки в оренду - 10 років.

Проте в пункті 8 договору оренди від 09.12.2008р. зазначено, що договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Перебіг терміну дії договору почався з моменту підписання договору та акту прийому-передачі земельної ділянки. Таким чином пятирічний строк договору оренди від 09.12.2008 закінчився 08.12.2013 На сьогоднішній день орендар продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено:

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Протягом одного місяця після закінчення строку договору, тобто до 08.01.2014, орендар не отримав від орендодавця листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, продовжує користуватися земельною ділянкою на умовах договору оренди та сплачувати орендну плату. За таких обставин договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Поновлення (пролонгація) договору оренди, право на яке вже виникло в силу закону (ч.б ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»), потребує документального оформлення шляхом підписання сторонами додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Земельна ділянка, яка є предметом договору оренди від 09.12.2008 відноситься до земель державної власності. З врахуванням змін, внесених до ст. 4 ЗУ «Про оренду землі» законом від 06.09.2012 з 01.01.2013 орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Таким органом виконавчої влади відносно земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній власності та розташовані у Запорізькій області з 01.01.2013 було Головне управління Держземагентства у Запорізькій області.

Враховуючи розпорядження голови Чернігівської райдержадміністрації про передачу земельної ділянки в оренду терміном на 10 років та положення ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», орендарем було направлено на адресу орендодавця - Головного управління Держземагентства у Запорізькій області - заяву про поновлення договору оренди землі за вих. № 196 від 18.08.2014 та три примірники додаткової угоди від 18.08.2014 до договору оренди землі №70 від 09.12.2008 про поновлення договору оренди до 08.12. 2018.

У заяві орендар просив в місячний термін розглянути додаткову угоду, підписати, скріпити її печаткою та всі три примірники повернути Орендарю для здійснення державної реєстрації права оренди у встановленому порядку.

ОСОБА_3 Держземагентства № 27-8-04-8748/2-14 від 23.09.2014 позивачу у зазначеній заяві відмовлено.

Направлені позивачем три примірники додаткової угоди орендодавець не підписав та позивачу не повернув. Таким чином Орендодавець не визнає, що відповідно до закону договір є поновленим на той же строк та на тих же умовах, що передбачені договором.

Відповідач проти позову заперечує, зокрема, з наступних підстав:

09.12.2008 між Чернігівською районною державною адміністрацією та селянським (фермерським) господарством «Жовтневе» (далі по тексту - С(Ф)Г «Жовтневе») укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Токмацькому районному відділі Запорізької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 19.08.2009 за № 70.

Предметом вищевказаного договору оренди землі є надання в строкове платне користування земельної ділянки сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Новоказанкуватської сільської ради.

Розділ «Строк дії договору» (п. 8) містить інформацію, що вищевказаний договір укладено на 5 років.

Крім того, у вказаному розділі обумовлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж на 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію.

Приймаючи до уваги вищенаведене, зазначений договір оренди набрав чинності 19.08.2009 (з дати державної реєстрації відповідно до ч.2, 3 ст.125 Зумельного кодексу України), дата закінчення строку договору оренди - 19.08.2014.

З урахуванням вимог п. 8 Договору оренди землі та ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», граничною датою звернення позивача з вимогою поновити договір оренди є 19.07.2014.

29.07.2014 С(Ф)Г «Жовтневе» звернулося до Головного управління з листом- повідомленням б/н (вх. № 27-6686/0/1-14 від 29.07.2014) про поновлення договору оренди землі.

Згідно проекту додаткової угоди доданої до вказаного листа - повідомлення, С(Ф)Г «Жовтневе» запропонувало поновити термін дії договору строком на 7 років, при цьому основний договір оренди був укладений на 5 років.

Листом від 08.08.2014 №27-8-0/4-6862/2-14 Головне управління повідомило С(Ф)Г «Жовтневе» про відмову в продовженні дії договору на новий строк та втрату переважного права на поновлення договору з наступних причин:

- недосягнення домовленості щодо зміни істотних умов договору в частині продовження його строку на 7 років;

- пропуск строку звернення з листом-повідомленням про переважне право на укладення договору оренди землі.

26.08.2015, після закінчення строку дії договору, посилаючись на п.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», С(Ф)Г «Жовтневе» повторно звернулося до Головного управління із заявою від 18.08.2014 №196 (вх. № 27-8131/0/1-14 від 26.08.2014) про поновлення договору оренди землі на 5 років.

Листом від 23.09.2014 № 27-8-0.4-8748/2-14 Головне управління повідомило С(Ф)Г «Жовтневе» про втрату переважного права на укладення договору оренди землі у зв'язку недотримання ним норм ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та умов вказаного договору в частині зобов'язання орендаря повідомити, не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та роз'яснило про необхідність повернення орендодавцеві земельної ділянки на умовах, визначених договором.

Крім того, на думку Головне управління, суб'єкти господарювання, які мають намір поновити договір оренди, вважають, що у держави в особі Головного управління є лише обов'язки і зовсім відсутні права, зокрема, такі як розпоряджатися земельними ділянками на власний розсуд (ст. 78 ЗКУ), реалізовувати можливість передавати в оренду земельні ділянки за результатами проведення земельних торгів (ст. 124 ЗКУ).

Так, продаж права оренди окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах) (ст. 134 ЗКУ) надає змогу збільшити фінансові надходження від орендної плати, оскільки, як зазначено в згаданій нормі, ключовою засадою під час торгів є конкуренція. І від того, на скільки вищу ціну запропонує один учасник торгів від іншого, залежатиме розмір орендної плати.

Так, для порівняння, відповідач зазначає, що в додатковій угоді до оскаржуваного основного договору орендар передбачив орендну плату у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки.

При цьому, за результатами проведених земельних торгів, вказана орендна плата могла бути вдвічі або, навіть, втричі більшою.

Вивчивши матеріали справи і вислухавши пояснення представників сторін, встановив наступні обставини:

Частиною четвертою ст. 124 Земельного Кодексу (ЗК) України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша ст. 627 ЦК України).

За змістом частини другої ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства -ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною другою статті 16 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Частиною четвертою статті 4 цього Закону (в редакції, що діяла на момент укладення договору) було передбачено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, ОСОБА_1 Міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

Розпорядженням голови Чернігівської районної державної адміністрації Запорізької області від 03.12.2008 №465 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду фермерському господарству «Жовтневе» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, вирішено передати в оренду ФГ «Жовтневе» строком на 10 років земельну ділянку загальною площею 52,00га ріллі в контурі №395, а також затверджені умови договору оренди.

На виконання цього розпорядження 09.12.2008 між Чернігівської райдержадміністрацією (орендодавець) та ФГ «Жовтневе» (орендар) укладений договір оренди №70 вказаної земельної ділянки.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено на 5 років, а також передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особамина укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Між тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 764 ЦК України також передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Законом №5245-VІ від 06.09.2012 були внесені зміни в частину четверту статті 4 Закону України «Про оренду землі», згідно якої орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

З вказаного часу орендодавцем земельних ділянок державної власності, що розташовані в Запорізькій області, виступає Головне управління Держземагентства у Запорізькій області (відповідач по справі).

В даному випадку строк дії договору оренди закінчився 09.12.2013.

Позивач (орендар) після закінчення строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою, протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення від ГУ Держземагентства у Запорізькій області (орендодавець) про заперечення позивачу у поновленні договору оренди землі не надсилалось.

З огляду на вказане, в силу приписів частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», укладений 09.12.2008 між Чернігівської райдержадміністрацією (орендодавець) та ФГ «Жовтневе» (орендар) договір оренди №70 вважається поновленим на той самий строк 5 років (до 09.12.2018) і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Вимоги позивача законні, обґрунтовані і підтверджуються зібраними в справі доказами.

Заперечення відповідача не приймаються до уваги у звязку з викладеним.

Крім того, доводи відповідача щодо визначення строку укладання договору оренди земельної ділянки як дату його державної реєстрації, є помилковими.

Відповідно до ч.1 ст.19 Закону України «Про оренду землі», строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Згідно ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», яка діяла на час укладання спірного договору оренди, істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди, тощо.

Як вказувалось раніше, пунктом 8 договору передбачено, що він укладений строком на 5 років.

А згідно п.43 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Виходячи зі змісту ст.640 ЦК України та ст.18 Закону України «Про оренду землі», доводи, що строк дії укладеного між сторонами по справі договору оренди землі починається з дати його державної реєстрації є помилковим, так як державна реєстрація договору вказує на його чинність і не може змінювати день його укладання, тобто строк дії договору.

Крім того, незважаючи на те, що державна реєстрація договору оренди здійснена пізніше, сторони згідно вимог ст. 651 ЦК України не внесли зміни до договору щодо строку його дії.

Судові витрати віднести на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального Кодексу України, -

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити.

Вважати поновленим договір оренди землі №70 від 09.12.2008, укладений між Чернігівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) і Фермерським господарством «Жовтневе» (орендар), на той самий строк 5 років (до 09.12.2018) і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (вул.Українська, буд. 50, м.Запоріжжя, Запорізька область, 69095, ) на користь Селянського (фермерського) господарства «Жовтневе» (вул.Леніна, буд. 74, с.Басань, Пологівський район, Запорізька область, 70643, ) 1378 (одна тисяча триста сімдесят вісім) грн.. 00коп. судового збору. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

В судовому засіданні 13.06.2016 оголошена вступна і резолютивна частини рішення. Рішення в повному обсязі складено і підписане 16.06.2016.

Суддя С.А. Гончаренко