ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
УХВАЛА

"08" червня 2016 р.Справа № 922/538/14

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Аріт К.В.

при секретарі судового засідання Горбачовій О.В.

розглянувши матеріали справи

за позовом Харківської міської ради, м.Харків 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент земельних відносин ХМР, м.Харків
до Приватного підприємства "Терем", м.Харків
про внесення змін до договору
за участю представників:

позивача - ОСОБА_1 (дов.№08-11/7812/2-15 від 30.12.2015 року);

відповідача - ОСОБА_2 (дов.№ б/н від 01.04.2016 року);

3-ї особи - ОСОБА_1 (дов.№151/0/225-16 від 13.01.2016 року).

ВСТАНОВИВ:

В провадженні господарського суду Харківської області знаходиться справа №922/538/14.

Справа розглядалась неодноразово.

Рішенням господарського суду Харківської області від 04.11.2014 року (суддя Жельне С.Ч.) відмовлено в задоволені позовних вимог.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 17.12.2014 року рішення господарського суду Харківської області від 04.11.2014 року залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 11.03.2015 року постанову Харківського апеляційного господарського суду по справі №922/538/14 залишено без змін.

Постановою Верховного суду України від 02.03.2016 р. по справі №922/538/14 скасовано наступні постанови: Вищого господарського суду України від 17.12.2014 року, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.12.2014 року та рішення господарського суду Харківської області від 04.11.2014 року, справу №922/538/14 передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Справа повернулась до Господарського суду Харківської області.

13.04.2016 р. справу №922/538/14 було передано до розгляду судді Аріт К.В., на підставі довідки про автоматичний розподіл справ між суддями.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 15.04.2016 р. було прийнято справу №922/538/14 до розгляду та призначено до розгляду у судовому засіданні на 11.05.2016 р.

06.05.2016р. представник відповідача надав до суду клопотання про відкладення розгляду справи (вх.№14871).

11.05.2016 р. позивач надав до суду уточнену позовну заяву (вх.№15170), в якій зазначає про помилку в прохальній частині позовної заяви, а саме, в сумі орендної плати, та просить суд внести зміни до договору оренди землі від 11.10.2005 р. №69166/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в зазначеній в цій заяві редакції.

Судом були досліджені та долучені до матеріалів справи надані документи.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 11.05.2016 р. було відкладено розгляд справи на 31.05.2016 р. та прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову.

В судових засіданнях від 31.05.2016 р., від 06.06.16р. були оголошені перерви до 06.06.16р. до 12:40, до 08.06.16р. до 10:30 відповідно.

31.05.2016 р. відповідач надав відзив на уточнену позовну заяву (вх.№17920), в якому проти позову заперечував.

31.05.2016 р. відповідач надав клопотання про призначення експертизи (вх.№17922), в якому просить суд призначити судову земельно-технічну експертизу розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянку витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №160 від 24.09.2013 р.

31.05.2016 р. відповідач надав клопотання про долучення документів (вх.№17921).

06.06.2016 р. позивач надав заперечення проти призначення експертизи (вх.№18633) та додаткові пояснення (вх.№18634).

08.06.2016 р. позивач надав заяву про долучення документів.

Судом були досліджені та долучені до матеріалів справи надані документи.

У судовому засіданні 08.06.2016 р. відповідач клопотання про призначення експертизи та зупинення провадження у справі підтримав та просив його задовольнити.

У судовому засіданні 08.06.2016 р. позивач та 3-я особа заперечували проти клопотання про призначення експертизи та зупинення провадження у справі.

Суд, дослідивши матеріали справи, дійшов висновку про задоволення клопотання відповідача про призначення експертизи та зупинення провадження у справі, виходячи з наступного.

Відповідно до ст.41 Господарського процесуального кодексу України, для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Відповідно до ст.1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза -це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні органів дізнання, досудового та судового слідства.

Господарський суд при вирішенні кожної справи повинен повно та всебічно з'ясувати обставини справи, дослідити усі докази, що стосуються предмету доказування у справі.

Вирішуючи питання про необхідність призначення експертизи, суд виходив з того, чи мають значення для справи обставини, встановлення яких можна здійснити судовою експертизою, та чи може сторона іншими засобами доказування підтвердити ці обставини. З огляду на те, що обставини, на які посилається позивач в обґрунтування своїх вимог, мають значення для правильного вирішення справи, та не можуть бути підтверджені іншими засобами доказування, а саме, необхідність розрахунку реальної заборгованості відповідача за спірним договором, суд приходить до висновку про необхідність призначення у даній справі судової експертизи.

Відповідачем запропоновано перелік питань, які вони вважає за необхідне поставити на вирішення експертизи.

Позовні вимоги позивач обґрунтовує новою нормативно - грошовою оцінкою землі, на підтвердження чого надає витяг з технічної документації нормативно-грошової оцінки № 160 від 24.09.2013 року.

Дана справа неодноразово розглядалася судами, та відповідно до Постанови ВСУ від 02 березня 2016 року, зазначено, що водночас при вирішенні справи судами першої та апеляційної інстанції не досліджено обґрунтованості та правильності розрахунку розміру орендної плати, не надано юридичної оцінки відповідним доказам, а також іншим умовам додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Нормативно грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати. Перевірка розміру орендної плати зводиться до обґрунтованості визначення розміру нормативної грошової оцінки та ставки орендної плати.

Відповідач зазначає, що витяг з нормативної грошової оцінки, яким позивач обґрунтовує запропонований розмір орендної плати не відповідає обєктивній дійсності та складений з порушенням вимог закону; неправильно визначено економіко-планувальну зону, практично всі локальні коефіцієнти, не застосовано інші важливі понижуючи коефіцієнти; неправильно визначено коефіцієнт КФ на рівні 2,5.

У витягу № 160 від 24.09.2013 року було використано в наступному розмірі локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки у межах економіко-планувальної зони, а саме:

- зони пішохідної допустимості до громадських центрів 1,2;

- зони пішохідної доступності швидкісного транспорту 1,15. Це максимальні показники локальних коефіцієнтів. При тому, що земельна ділянка розташована у деякому віддаленні від громадських центрів, не на центральних вулицях міста, біля земельної ділянки не має жодної зупинки маршрутного транспорту. Показники коефіцієнтів Історико-культурних факторів також потребують обґрунтування;

- зони забруднення атмосферного повітря 0,97096. Зони припустимого рівня шуму 0,99307. Вважаємо, що дані показники встановлено невірно. Тому що рівень забруднення та припустимого рівня шуму значно вищі;

- інші зони 1,00 .

Сукупний коефіцієнт КМЗ 1,1268.

Причому, не застосовано важливий інший локальний коефіцієнт, а саме, незабезпечення централізованим теплопостачанням.

При грошовій оцінці земельної ділянки в кожному конкретному випадку слід враховувати наявність розвідної мережі, можливості підключення до неї. Основним джерелом інформації при встановленні дії кожного з даної групи факторів є черговий план інженерних мереж разом із крупно-масштабною топографічною зйомкою (масштаб 1:1000, 1:500). У разі відсутності таких матеріалів використовуються дані генеральних планів населених пунктів, детальні плани та інші види містобудівної документації, а також натурні обстеження.

Отже, для визначення розміру локальних коефіцієнтів необхідні спеціальні знання та особлива інформаційна база, якою відповідач не володіє.

Визначення коефіцієнта функціонального використання залежить від віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням.

Витяг складено 24.09.2013 року без обстеження земельної ділянки, без надання відповідачу (орендарю) можливості надати свої пояснення та докази використання земельної ділянки. Акт обстеження, якщо таке обстеження дійсно проводилося, було складено вже після складання витягу, і не спеціалістом Управління Держземагенства у м.Харкові. А це принципове значення. Бо практично вся земельна ділянка за виключенням невеликої частини під забудовою площею є повністю відкритою та незабудованою, та ніякого ресторану і навіть літнього кафе станом на 24.09.2013 року (дата витягу) та 25.01.2014 року (дата обстеження) не було. Земельна ділянка площею 1280 кв. м. не містить капітальних споруд за виключенням частини площею 228 кв. м. Всі ці фактори безпосередньо впливають на розмір нормативної грошової оцінки і не були враховані при складанні витягу Управління Держземагенства у м.Харкові Харківської області № 160 від 24.09.2013 року.

Відповідно до витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку станом на 18.10.2013 року зазначена категорія землі землі житлової та громадської забудови, а у виді використання літній майданчик, кафе з павільйоном. А у витягу Управління Держземагенства у м.Харкові Харківської області № 160 про таку категорію нічого не значиться.

Крім того, відповідач просить врахувати, що з моменту подання акту про нормативно-грошову оцінку виникли підстави для зменшення прибутковості підприємства.

Переважним фактором у визначенні нормативної грошової оцінки є коефіцієнт функціонального використання, який позивач вважає, має бути встановлено для даної ділянки у розмірі 2,5 відсотка, як для землі комерційного використання.

Відповідно до п.3.5. «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» (Документ z0388-06) віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням проводилося згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) ( za788-98 ), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377 ( z0788-98 ), зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228.

Відповідно до Наказу Державної служби статистики України від 19.08.2015 року № 190, зареєстрованому в Міністерстві юстиції України 08 вересня 2015 року за №1084/27529 Наказ Державного комітету статистики України від 05 листопада 1998 року № 377 Про затвердження форм державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) втратив чинність.

Натомість, частиною першою статті 19 Земельного кодексу України встановлений вичерпний перелік категорій земель України за цільовим призначенням. Наказом Держкомзему України від 23.07.2010 року № 548 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель», зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 року за № 1011/18306, визначено класифікацію видів цільового призначення земель в межах категорій, встановлених статтею 19 Земельного кодексу України.

Відповідно до плану земельної ділянки, який є невідємним додатком спірного договору оренди та витягу з Державного земельного кадастру від 18.10.2013 року відповідачу була передана спірна земельна ділянка категорії земель житлової та громадської забудови, до яких застосовується коефіцієнт Кф у розмірі 1.

Те що ці землі належать до земель житлової та громадської забудови підтверджується і фото таблицями, які відображають фактичну ситуацію використання даної земельної ділянки.

Крім того, на час розгляду справи, поруч з земельною ділянкою ведеться будівництво. Над територією земельної ділянки звисає будівельний кран. У зв'язку з чим, відповідач зазначає, що фактично використовувати земельну ділянку для літнього кафе не можливо, бо відвідувачем не те, що не комфортно, а й небезпечно. Вулиця - тобто коефіцієнт пішохідної доступності - закрита.

Така ж саме позиція, тобто коли увага суду у спорі про внесення змін до договору оренди зосередилася на обґрунтованості доказами функціонального використання конкретної земельної ділянки також підтверджується Постановою ВГСУ від 05.11.2014 р. по справі № 923/431/14. Треба зазначити, що в цьому разі також йдеться про землі житлової і громадської забудови (коефіцієнт Кф=1, замість 2,5). Так, в справі № 923/431/14 зазначено, що позивач не довів належними доказами належність спірної земельної ділянки до земель звязку або земель комунікації, і передав відповідачеві земельну ділянку саме із земель житлової та громадської забудови.

Правові засади грошової оцінки земельних ділянок здійснюються відповідно до положень Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель», інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

В силу статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів. норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій». За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (статті 20, 21, 23 Закону України «Про оцінку земель»).

Розділом 3 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом № 18/15/21/11 від 27.01.2006 р. Держкомзему, Міністерства аграрної політики, Міністерства будівництва, архітектури та ЖКГ України, Української академії аграрних наук, Державного комітету України по водному господарству, Державному комітету лісового господарства, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за №388/12262, закріплена нормативно грошова оцінка земель населених пунктів.

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Враховуючи вищевикладене, при визначенні нормативної грошової оцінки землі, перш за все, необхідно виходити із доходу, який ця земля дає або може дати.

Таким чином, необхідні спеціальні знання, щоб встановити чи узгоджуються відомості у витягу №160 від 24.09.2013 року з даними у витягу з Держаного земельного кадастру про земельну ділянку від Витягу державного земельного кадастру від 18.10.2013 року.

Позивач зазначає, що коефіцієнт Кф у розмірі 2,5 було застосовано правомірно, а відповідач навпаки.

Відповідно до таблиці коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) Порядку нормативної грошової оцінки земель Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006р. №18/15/21/11 до земель житлової та громадської забудови застосовується коефіцієнт 1. А для земель категорії відкритих та незабудованих застосовується коефіцієнт 0.1.

Спірна земельна ділянка не забудована, під забудовою знаходиться ділянка тільки площею 238 кв. м., а у витягу взагалі зазначено, що вся площа 1280 кв. м. знаходиться під забудовою, а позивач для всій цій площі застосовує найвищий коефіцієнт Кф 1.

Спірна земельна ділянка в своїй більшості не забудована, тому відповідач вважає, що має застосовуватися для цієї частини коефіцієнт Кф 0,1.

Позивач зазначає, що земельна ділянка використовується в комерційних цілях як ресторан, а відповідач вважає, що це не вірно, кафе за своїм призначенням та змістом послуг не є рестораном, тим більше кафе, що не базується на капітальних спорудах та має сезонний характер функціонування.

Відповідач зазначає, що позивачем були порушені вимоги п.п.1.1., 2.1., 2.2., 3.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року та п.16.4. Порядку оформлення договорів оренди землі у м.Харкові від 19.12.2012 року №960/12, а тому запропонована позивачем нормативна грошова оцінка не може братися до уваги.

Відповідно до ст.41 Господарського процесуального кодексу України, остаточне коло питань, що ставляться на вирішення експертизи, встановлюється судом, що розглядає справу.

Визначаючи питання для експерта, суд бере до уваги орієнтовний перелік питань, що ставляться на вирішення судової земельно-технічної експертизи.

Відповідно до п.3.2 Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки матеріалів та призначення судових експертиз, затверджених Наказом Міністерства юстиції України від 8 жовтня 1998 р. N 53/5, до експертної установи надаються: постанова (ухвала) про призначення експертизи, об'єкти, зразки для порівняльного дослідження та, у разі потреби, - матеріали справи (протоколи оглядів з додатками, протоколи вилучення речових доказів тощо).

Зважаючи на те, що відповідно до ч.3 ст.41 Господарського процесуального кодексу України, проведення судової експертизи має бути доручено компетентним організаціям чи безпосередньо спеціалістам, які володіють необхідними для цього знаннями, проведення судової земельно-технічної експертизи ТОВ «Незалежний інститут судових експертиз», яке відповідно до реєстру, є атестованим судовим експертом.

Відповідно до ч.2 ст.79 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд має право зупинити провадження у справі за клопотанням сторони, прокурора, який бере участь в судовому засіданні, або за своєю ініціативою, у випадку призначення судом судової експертизи.

Пунктом 3.16 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №18 від 26 грудня 2011 року "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" зазначено, що статтею 79 Господарського процесуального кодексу встановлено вичерпний перелік підстав зупинення провадження у справі. Зупинення провадження у справі з інших підстав є неправомірним.

Враховуючи викладене вище, провадження по справі слід зупинити до надання експертом висновку.

Крім того, суд зазначає, що сплату робіт по виконанню судової економічної експертизи доручити відповідачу, та за результатами розгляду справи покласти на сторони, відповідно до вимог ст.49 Господарського процесуального кодексу України.

Отже, розглянувши заявлене відповідачем клопотання про призначення експертизи по справі, суд вважає за необхідне задовольнити його, призначити по справі судову земельно-технічну експертизу, у зв'язку з чим, зупинити провадження у даній справі, в порядку п.1 ч.2 ст.79 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст.1, 2, 7 Закону України Про судову експертизу, ст.22, 33, 41, 69, п.1 ч.2 ст.79, ст.86 Господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

Клопотання відповідача про призначення у справі судової експертизи задовольнити.

Призначити у справі №922/538/14 судову земельно-технічну експертизу розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 160 від 24.09.2013 року.

Проведення судової земельно-технічної експертизи доручити судовим експертам Незалежного інституту судових експертиз, місцезнаходження: 04205, м.Київ, вул.Маршала Тимошенка, 21, корп. 3, оф. 7.

Сплату витрат, пов'язаних зі здійсненням судової земельно-технічної експертизи, до остаточного розгляду справи покласти на відповідача - Приватне підприємство "Терем" (код 31940914, 61060, м. Харків, пр.50-річчя СРСР, б.155-А).

Попередити експертів про кримінальну відповідальність за статями 384, 385 Кримінального кодексу України.

На вирішення судовим експертам поставити наступні питання:

1. Чи відповідає витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 160 від 24.09.2013 року вимогам земельного законодавства та іншим нормативним документом з питань землеустрою та землекористування? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?

2. Чи правильно визначена економіко-планувальна зона у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 160 від 24.09.2013р.;

3. Чи правильно визначені локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки у межах економіко-планувальної зони у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 160 від 24.09.2013 р.;

4. Які локальні коефіцієнти та в якому розмірі мають бути застосовані для визначення нормативної грошової оцінки, земельної ділянки, що розташована за адресою: м.Харків, вул.Квітки - Основ'яненко, 12, загальною площею 0,1280 га, кадастровий номер :01:002:0013;

5. Чи правильно визначений коефіцієнт Км2 у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 160 від 24.09.2013 р.;

6. Чи правильно визначений коефіцієнт Кф у витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки № 160 від 24.09.2013 року.

7. Чи змінилася прибутковість земельної ділянки, що розташована за адресою: м.Харків, вул.Квітки - Основ'яненко, 12, загальною площею 0,1280 га, кадастровий номер :01:002:0013? Якщо так, то яким чином і на які коефіцієнти це впливає?

8. Який розмір орендної плати має бути встановлений на сьогоднішній день для земельної ділянки, що розташована за адресою: м.Харків, вул.Квітки - Основ'яненко, 12, загальною площею 0,1280 га, кадастровий номер :01:002:0013?

До експертної установи для проведення експертизи направити примірник даної ухвали та матеріали справи №922/538/14.

Провадження у справі 922/538/14 зупинити до отримання висновку експепртизи.

Суддя ОСОБА_3