ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

07 червня 2016 р. Справа № 903/226/16

за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Центральне - Луцьк", м. Луцьк

до відповідача приватного акціонерного товариства "Корпорація "Аверс", м. Луцьк

про усунення перешкод у користуванні майном

Суддя Шум М. С.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 договір від 24.12.2015р.

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність № 151 від 13.07.2015р.

Відповідно до ст. 20 Господарського процесуального кодексу України розяснено право відводу судді. Відводу судді не заявлено. На підставі ст. 22ГПК України розяснено процесуальні права та обовязки сторін.

Суть спору: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Центральне - Луцьк" в позовній заяві просить усунути перешкоди у користуванні допоміжним приміщенням площею 10,00 кв.м., яке розташоване на першому поверсі чотирьохповерхового житлового будинку №12 по пр. Волі у м. Луцьку та є частиною підїзду (парадного №1), шляхом зобовязання Приватного акціонерного товариства "Корпорація "Аверс" звільнити дане приміщення та власними силами і за власний рахунок демонтувати самочинно зведену конструкцію (тамбур), що примикає до фасадної стіни першого поверху зі сторони пр. ОСОБА_2.

Відповідача у відзиві на позовну заяву від 24.05.2016р. з доводами наведеними у позовній заяві не погоджується з наступних підстав:

Законодавець розмежовує поняття допоміжні приміщення як приміщення що передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків та нежитлові приміщення, що є самостійними об'єктами нерухомого майна, які можуть перебувати у власності фізичних, юридичних осіб та у власності органів місцевого самоврядування.

ОСББ "Центральне - Луцьк" не обґрунтував та не надав доказів того, що спірне приміщення має ознаки допоміжного (в якому чи частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку, зокрема інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир, без доступу до якого експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалося воно чи якась з його частин для обслуговування будинку тощо), в розумінні Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду" та рішення Конституційного Суду України N 4-рп/ від 02.03.2004р.

Відповідно до листа Луцької міської ради №Я-100/1-210 від 14.02.2014 року Луцька міська рада спірне приміщення відносить до нежитлових, що в свою чергу виключає безоплатну передачу позивачу цього приміщення.

Крім того згідно акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс житловий будинок, що знаходиться по вул. Волі12 у м. Луцьку був переданий на баланс ОСББ "Центральне - Луцьк" 20.12.2013р., а договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 10,0 кв.м., яке орендувало наше товариство, було розірвано з Луцькою міською радою 01.03.2014р., на момент передачі житлового будинку що знаходиться по вул. Волі 12 у м. Луцьку орендодавцем, а отже власником спірного приміщення була Луцька міська рада.

З огляду на те, що спірне приміщення використовував відповідач на умовах оренди для приймання платежів за користування телебаченням, то виходячи з положення п. 9 ст. 8 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду" дане приміщення не могло бути передане на баланс ОСББ "Центральне - Луцьк".

Питання щодо усунення перешкод у користуванні спірним майном належить до компетенції загальних зборів, загальними зборами ОСББ "Центральне - Луцьк" рішення про розірвання договору на відшкодування витрат на утримання нерухомого майна укладеного між ОСББ "Центральне - Луцьк" та ВАТ „Корпорація „Аверс" не приймалося.

Представник позивача ОСОБА_1 в заяві про додаткові обґрунтування позовних вимог від 07.06.2016р., повідомив, що суть заперечень відповідача зводиться до того, що приміщення, яке ним протиправно зайняте, ніби є так званим «нежитловим приміщенням», а його власником, на момент передачі будинку по пр. Волі 12 на баланс ОСББ, була Луцька міська рада. Таку позицію, відповідач обґрунтовує покликаючись в основному на норми Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (надалі по тексту Закон N417-VIII).

Заперечення відповідача спростовуються наступним:

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону N417-VIII предметом його регулювання є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обовязків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.

Наведена дефініція свідчить, що даний Закон не може бути застосований до правовідносин, які розглядаються в рамках господарської справи №903/226/16, оскільки ні позивач, ні відповідач не є співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого по пр. Волі 12 в м. Луцьку. В конкретній ситуації сторони спору не є тими субєктами, які можуть звертатися до норм Закону N417-VIII, захищаючи свої права.

В рамках існуючої справи позивач ОСББ "Центральне - Луцьк" є юридичною особою, створеною власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (ст. 1 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку»). У статтях 4 і 12 цього ж Закону визначено мету створення ОСББ і спосіб управління багатоквартирним будинком.

У свою чергу, позивач є особою, яка протиправно займає приміщення в будинку.

Відповідно до змісту ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», спірне приміщення (фасадний вхід до підїзду) не належало громаді міста Луцька на праві власності.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про передачу обєктів права державної та комунальної власності» (надалі по тексту Закон N147/98-ВР) визначено, що обєктами передачі з державної у комунальну власність, серед іншого, є нерухоме майно (будівлі, споруди, у тому числі приміщення (після виділення їх в окрему облікову одиницю (інвентарний обєкт) на підставі розподільного балансу), обєкти незавершеного будівництва).

Спірне приміщення не було виділеним в окрему облікову одиницю та, відповідно, не мало окремого інвентарного номера.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону N147/98-ВР житловий будинок по пр-ту Волі, 12 в м. Луцьку міг бути переданий з державної у комунальну власність, а частина цього будинку у вигляді допоміжного приміщення (фасадного входу до підїзду) без виділення в окрему облікову одиницю не могла.

Згідно з 5 і 6 ст. 7 Закону N147/98-ВР передача мала оформлятися актом приймання-передачі. Право власності на обєкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі, а у випадках, передбачених законом, - з дня державної реєстрації такого права.

Відповідач не надав таких документів, хоча ст. 33 ГПК України визначено обовязок кожної сторони довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Окрім того, з метою отримання необхідних доказів для спростування твердження відповідача про те, що на момент передачі житлового будинку, власником спірного приміщення була Луцька міська рада, 25.05.2016 було подано адвокатський запит з проханням повідомити чи перебувало нежитлове(допоміжне) приміщення площею 10,0 м2 за адресою: пр. Волі 12, м. Луцьк, на момент підписання Акту приймання-передачі від 20.12.2013, у власності Луцької міської ради (копія запиту додається).

Листом №1.1-8/3453 від 01.06.2016 Луцька міська рада повідомила, що нежитлове приміщення загальною площею 10,0 м2, що знаходиться за адресою: пр. Волі 12, м. Луцьк, не перебувало у власності територіальної громади м. Луцька в особі Луцької міської ради (копія листа додається).

В цьому ж листі зазначено, що Луцька міська рада не має підстав претендувати на користування зазначеним нежитловим приміщенням.

Спірне приміщення має статус допоміжного приміщення багатоквартирного будинку, що підтверджується наступним:

- у згаданому вище листі Луцької міської ради №1.1-8/3453 від 01.06.2016 зазначено, що приміщення є допоміжним фасадним входом до підїзду;

- у листі ЖЕК №3 №43 від 07.05.1996 приміщення вказане як частина нежилого приміщення наскрізний прохід сходової площадки першого поверху (копія листа додається);

- у матеріалах господарської справи №903/226/16 знаходиться витяг з технічного паспорта багатоквартирного житлового будинку №12 по пр-ті. Волі у м. Луцьку з якого теж вбачається, що це приміщення є частиною парадного входу до підїзду.

З наведеного вбачається, що приміщення формально не може вважатися «ізольованим нежитловим приміщенням» як це інтерпретує сторона відповідача. А фактичне його відокремлення від решти площі парадного (підїзду) не надає йому статусу ізольованого, оскільки таке перегородження відбулося самочинно без виготовлення необхідної проектної документації, без дозволу на реконструкцію та без введення його в експлуатацію. Даний факт підтверджується листом Луцької міської ради №1.1-8/314 від 20.01.2016, який був наданий у відповідь на запит адвоката від 13.01.2016 (копія знаходиться в матеріалах господарської справи №903/226/16).

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд, встановив:

11.09.2011р. між ВАТ «Корпорація «Аверс» та Луцькою міською радою було укладено договір оренди нежитлового приміщення №648, згідно якого відповідачу передано у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 10м. кв., за адресою: пр. Волі 12, м. Луцьк.

20.08.2013р. співвласниками квартир у будинку по пр. Волі, 12 у м. Луцьку було створено ОСББ «Центральне-Луцьк», у звязку з цим, Луцька міська рада, рішенням №46/124 від 30.10.2013 надала згоду на передання даного житлового будинку на баланс обєднання співвласників багатоквартирного будинку, згідно акту приймання-передачі від 20.12.2013р. житловий будинок по пр. Волі 12 передано з балансу ЖКП № 3 на баланс ОСББ «Центральне-Луцьк»:

В Акті приймання-передачі житлового комплексу визначено основні технічні характеристики переданого на баланс ОСББ житлового будинку за адресою: пр. Волі 12, м. Луцьк, з в розділі «Відомості про площу житлового комплексу (його частини)» зазначено складові частини переданого майна та їх площі, зокрема вказано:

- загальна площа допоміжних приміщень 1530,3 м. кв., у тому числі:

- сходові клітини 701,4 м. кв.;

- підвали 1014,9 м. кв.

За технічним планом першого поверху житлового будинку, займане відповідачем приміщення відноситься до сходових клітин парадний вхід до підїзду №1.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення);

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Згідно ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. по справі №1-2/2004 «Щодо офіційного тлумачення положень статей 1, 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій.

Таким чином, власники квартир у житловому будинку №12 по пр. Волі у м. Луцьку є співвласниками зайнятого відповідачем допоміжного приміщення у цьому ж будинку.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обовязків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Позивач - ОСББ «Центральне-Луцьк» звернувся до Луцької міської ради із заявою про розірвання існуючих договорів оренди допоміжних приміщень у вказаному вище будинку, включаючи договір з ВАТ «Корпорація «Аверс».

Листом № Я-100/1-210 від 14.02.2014 Луцька міська рада повідомила, що сторони договору оренди досягли згоди про їх розірвання з 01.03.2014р.

01.03.2014р. між ОСББ «Центральне-Луцьк» і ПрАТ «Корпорація «Аверс» було укладено договір на відшкодування витрат на утримання нерухомого майна, строком на один рік до 01.03.2015р.

Листом № 3 від 28.01.2015 ОСББ «Центральне-Луцьк» повідомило відповідача про те, що з 01.03.2015р. договір про відшкодування витрат на утримання будинку буде припиненим, що свідчить про відсутність наміру продовжувати його дію.

Листом №8 від 23.02.2015 ОСББ «Центральне-Луцьк» повторно повідомило відповідача про припинення вказаного вище договору.

З 01.03.2015р. між ПрАТ «Корпорація «Аверс» та ОСББ «Центральне-Луцьк» відсутні будь-які договори, відповідач без належних правових підстав займає нежитлове приміщення площею 10,00 м. кв., за адресою пр. Волі 12 у м. Луцьку.

24.12.2015р. ОСББ «Центральне-Луцьк» направило відповідачу вимогу №25 про звільнення нежитлового приміщення у строк, що не перевищує 10 днів з моменту одержання вимоги, яке отримане відповідачем 28.12.2015р., однак вимоги про звільнення приміщення відповідач не виконав.

Отже, з 01.03.2015р. між ОСББ «Центральне-Луцьк» та відповідачем відсутні будь-які договори (домовленості) на підставі, яких ПрАТ «Корпорація «Аверс» може експлуатувати допоміжне приміщення.

Згідно ст. 1 Конвенції про захист прав людини та основних свобод, кожна фізична та юридична особа має право володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним.

Згідно ст. 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ч. 1ст. 317 ЦК України власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно ч.1 ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до ч. 1 ст. 134 Господарського кодексу України суб'єкт господарювання, який здійснює господарську діяльність на основі права власності, на свій розсуд, одноосібно або спільно з іншими суб'єктами володіє, користується і розпоряджається належним йому (їм) майном, у тому числі має право надати майно іншим суб'єктам для використання його на праві власності, праві господарського відання чи праві оперативного управління, або на основі інших форм правового режиму майна, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» обєкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів обєднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.

Згідно ч. 7 ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу або у стані, який було обумовлено в договорі.

Таким чином, належним способом захисту прав позивача у користуванні майном (своєю власністю) є покладення на відповідача обовязку усунути перешкоди в користуванні майном та зобовязання їх звільнити.

Окрім того, ПрАТ «Корпорація «Аверс» встановило пластикову (металопластикову) конструкцію зі склопакетами, яка примикає до зовнішньої (фасадної) стіни житлового будинку, утворюючи окреме приміщення.

Дозвіл для ПрАТ «Корпорація «Аверс» на проведення прибудови не надавався.

Відповідно до ч. 3 ст. 42 ЗК України порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Дані питання, відповідно до Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирних будинків» відносяться до виключної компетенції загальних зборів ОСББ.

Рішень з приводу надання відповідачу в користування частини земельної ділянки зборами ОСББ не приймалося.

Отже, відповідач самочинно без проходження необхідних дозвільних процедур влаштував прибудову, яка примикає до стіни будинку за адресою: пр. Волі 12, м. Луцьк.

Згідно ч.ч. 1, 3 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Самочинне будівництво підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво або за її рахунок.

Таким чином, влаштована відповідачем прибудова (конструкція) підлягає до знесення (демонтування) силами відповідача та за його рахунок.

Статтями 15, 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання і інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства та має право звернутися до суду за їх захистом.

Згідно ст. 386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дії, які можуть порушити його право або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Згідно ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи вищевикладене, оскільки відповідач не надав суду жодних доказів належного виконання свого зобов'язання, щодо звільнення приміщення позивача та не спростували заявлених позовних вимог, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню.

Оскільки спір до розгляду суду доведено з вини відповідачів, то витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 49 ГПК України слід віднести на відповідача.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст.ст. 15, 16, 316, 317, 319, 321, 328, 386, 391, 785 Цивільного кодексу України, ст.ст. 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Зобов'язати приватне акціонерне товариство "Корпорація "Аверс", (м. Луцьк, пр. Соборності 28, код 13345692) усунути перешкоди у користуванні допоміжним приміщенням площею 10,00 кв.м., яке розташоване на першому поверсі чотирьохповерхового житлового будинку №12 по пр. Волі у м. Луцьку та є частиною підїзду (парадного №1), шляхом зобовязання Приватного акціонерного товариства "Корпорація "Аверс" звільнити дане приміщення та власними силами і за власний рахунок демонтувати самочинно зведену конструкцію (тамбур), що примикає до фасадної стіни першого поверху зі сторони пр. ОСОБА_1.

3. Стягнути з приватного акціонерного товариства "Корпорація "Аверс", (м. Луцьк, пр. Соборності 28, код 13345692) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Центральне - Луцьк", (м. Луцьк, пр. Волі 12/18 код 38890199) 1378грн. в повернення витрат по сплаті судового збору.

Повний текст рішення

складено 13.06.2016

Суддя М. С. Шум