ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"14" червня 2016 р.Справа № 924/417/16

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладюка Ю. В., розглянувши матеріали справи

за позовом виробничо-комерційного приватного підприємства "Явір-Транс", м. Хмельницький

до 1) Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м. Хмельницький

до 2) міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький

до 3) виконавчого комітету Хмельницької міської ради, м. Хмельницький

про визнання договору оренди недійсним та стягнення 368 828, 66 грн. збитків

за участю представників сторін:

від позивача - ОСОБА_1 за довіреністю

від відповідача 1) ОСОБА_2 за довіреністю

від відповідача 2) - ОСОБА_3 за довіреністю

від відповідача 3) - ОСОБА_4 за довіреністю

з перервою в судовому засіданні

встановив:

Позивач у позовній заяві просить суд:

- визнати недійсним договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого майна або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, укладений 09.07.2014 року між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діяло управління комунального майна Хмельницької міської ради, міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та виробничо-комерційним приватним підприємством „Явір транс;

- стягнути з міського комунального підприємства по утриманню не житлових приміщень комунальної власності на користь позивача 368 828, 66 грн. шкоди.

Обгрунтовуючи позов, позивач вказує, що після укладення договору оренди та прийняття приміщення, виявилося, що останнє перебуває у непридатному до експлуатації за цільовим призначенням стані. Постійно, після опадів відбувається залиття першого поверху та підвалу. Даний факт став відомий позивачу лише після підписання акту прийому передачі, оскільки на момент підписання опадів не було.

У звязку з вказаним, позивач неодноразово звертався до відповідачів з проханням створити комісію для вирішення зазначеного питання.

Після обстеження приміщення комісією складено акт про необхідність поточного ремонту даного приміщення. За договором здійснення поточного ремонту приміщення покладається на орендаря. Отже, не почавши використання майна, позивач повинен здійснити ремонт за власний рахунок.

Також, на думку позивача, приміщення потребує не поточного, а капітального ремонту, оскільки немає фізичної можливості використовувати останнє за цільовим призначенням в силу його стану.

Позивач немає можливості зробити ремонт приміщення власними силами, оскільки здійснення поточного ремонту перед початком використання орендованого приміщення за власний рахунок є незаконним, а на здійснення капітального ремонту дозволу не було.

Згідно звіту відокремленого підрозділу у Хмельницькій області всеукраїнської громадської організації „Асоціація експертів будівної галузі орендоване приміщення не може функціонувати як магазин непродовольчих товарів і потребує реконструкції.

Відповідно ж до договору, приміщення передається саме під магазин непродовольчих товарів.

За таких обставин, враховуючи непридатність приміщення для використання за призначенням, спірний договір укладено під впливом помилки, що в силу ст. 229 ЦК є підставою для визнання договору недійсним.

Передані позивачу гроші, у якості орендної плати, як вказує позивач є збитками останнього, оскільки майно фактично не використовувалося.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав, наполягав на його задоволенні.

Представник відповідача управління комунального майна в судовому засіданні та вказаний відповідач у письмовому відзиві просять відмовити в задоволенні позову. Вказують, що переможцем конкурсу на оренду приміщення по вул. Камянецька, 38 став позивач. За протоколом комісії директор товариства позивача з умовами конкурсу згідний, з обєктом оренди ознайомлений, претензій до технічного стану немає.

За актом прийому передачі приміщення передано позивачу. В акті зазначено, що приміщення передається в задовільному стані, претензії по стану приміщення відсутні.

Відповідно договору ремонт обєкта оренди здійснюється за згодою орендодавця, балансоутримувача, однак витрати орендаря не підлягають відшкодуванню.

Таким чином, необхідність переобладнання приміщення під магазин не може бути причиною визнання договору недійсним.

Представник відповідача МКП по утриманню не житлових приміщень КВ в судовому засіданні та вказаний відповідач у письмовому відзиві просять відмовити в задоволенні позову. Зазначають, що позивач, як переможець конкурсу на оренду майна, зазначив з умовами конкурсу ознайомлений, з обєктом оренди ознайомлений, претензій до технічного стану немає. Немає претензій по технічному стані також в акті прийому - передачі.

Спірний договір укладений з дотриманням вимог чинного законодавства та Положення про передачу в оренду обєктів комунальної власності територіальної громади м. Хмельницького. При укладені договору сторони дійшли згоди по всіх його умовах.

Представник відповідача виконком міської ради в судовому засіданні та вказаний відповідач у письмовому відзиві просять відмовити в задоволенні позову. Зазначають таке. Оскільки на момент укладення спірного договору орендоване приміщення перебувало в задовільному стані (що підтверджується заявою позивача, поданою до конкурсної комісії) підстави вважати, що договір укладено під впливом помилки відсутні. Також, вказані позивачем обставини укладення договору не підпадають під ознаки помилки, вказані у розясненнях постанови Пленуму ВГС України від 29 травня 2013 року № 11.

Починаючи з квітня 2015 року позивач оплачував оренду, що підтверджує погодження позивача з умовами укладеного договору.

Доданий позивачем у якості доказу звіт про обстеження приміщення, де зазначено про неможливість його використання за цільовим призначенням не можна приймати до уваги, оскільки там не вказано, що приміщення неможливо використовувати взагалі.

Матеріалами справи встановлено.

9 липня 2014 року між виконкомом Хмельницької міської ради (орендодавець) від імені якого діє УКМ Хмельницької міської ради, ВКПП „Явір Транс (орендар), МКП по утриманню не житлових приміщень КВ (балансоутримувач) укладено договір оренди, яким орендодавець, балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове, платне користування майно - нежитлове приміщення загальною площею 605, 2 кв. м. в тому числі підвал, площею 127, 4 м. кв., розміщене за адресою: м. Хмельницький, вул. Камянецька, 38, розташоване на першому поверсі, девятиповерхового будинку в одноповерховій цегляній прибудові, що перебуває на балансі МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки екпертним шляхом та становить відповідно до звіту про оцінку майна 1 955 416 грн. станом на 31 березня 2014 року.

Майно передається в оренду під магазин по торгівлі непродовольчими товарами строком на два роки і одинадцять місяців з 9 липня 2014 року по 9 червня 2017 року.

Орендар зобовязаний: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов договору (п. 5.1.), сплачувати орендну плату у повному обсязі (п. 5.3.), своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна (п. 5.7.).

Орендар має право за погодженням орендодавця, балансоутримувача, отримувача коштів вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його капітальний ремонт, відповідно до чинного законодавства

Ремонт обєкта оренди з метою пристосування його до власних потреб здійснюється за згодою орендодавця, балансоутримувача, проте витрати орендаря щодо такого ремонту не підлягають відшкодуванню (п. 10.6).

Договір підписаний всіма сторонами та скріплений їх печатками.

6 квітня 2015 року між МКП по утриманню не житлових приміщень КВ та позивачем акт прийому передачі про передачу орендарю приміщення по вул. Камянецька, 38 м. Хмельницький.

До справи додано:

- листи позивача від 23 квітня 2015 року № 23/04/1 від 23.04.2015 року № 23/04/2, від 7 травня 2015 року № 07/05/1, від 26.05.2015 року № 25/05/1 з проханням про створення комісії для визначення технічного стану приміщення;

- лист управління комунального майна від 7 травня 2015 року, адресований позивачу з повідомленням про те, що підстав для створення комісії для визначення технічного стану приміщення немає;

- заява позивача від 24 листопада 2015 року з повідомленням про те, що позивач не може використовувати приміщення згідно з цільовим призначенням, у звязку з незадовільним станом останнього, через що позивач просить надати дозвіл на здійснення невідємних поліпшень в орендованому приміщенні;

- акт обстеження не житлового приміщення у м. Хмельницький, вул. Камянецька, 38, де наведено, що нежитлове приміщення не використовується за призначенням і потребує поточного ремонту. До складу комісії, як зазначено в акті (та містяться підписи) входять: начальник управління комунального майна, директор міського комунального підприємства по утриманню не житлових приміщень комунальної власності, головний економіст міського комунального підприємства по утриманню не житлових приміщень комунальної власності, директор комунального підприємства „Технагляд, заступник начальника житлового відділу управління ЖКГ, заступник начальника управління архітектури та містобудування, головний спеціаліст управління комунального майна, інженер з інвентаризації нерухомого майна, представник балансоутримувача;

- Звіт відокремленого підрозділу у Хмельницькій область Всеукраїнської громадської організації „Асоціація експертів будівельної галузі про технічне обстеження стану конструктивних елементів не житлового приміщення з підвальною частиною (раніше використовувалось під аптеку ХМПА 1), яке розташоване в підвальному і першому поверхах та одноповерховій прибудові девятиповерхового цегляного житлового будинку по вулиці Камянецькій, 38 в м. Хмельницький з метою встановлення можливості використання його під магазин по торгівлі непродовольчими товарами, де зазначено, що дане приміщення не може функціонувати як магазин непродовольчих товарів і потребує проведення реконструкції; експлуатація приміщення як магазину непродовольчих товарів можлива лише при умові здійснення його реконструкції (зміні цільового призначення) під магазин непродовольчих товарів та здачі його в експлуатацію;

- технічний паспорт на приміщення по вул. Камянецька, 38 у м. Хмельницький.

Про проведення оплат позивачем, в якості орендної плати у сумі 368 828, 66 грн. свідчать платіжні доручення: від 17 листопада 2015 року № 748 на суму 5 266, 96 грн., від 10 листопада 2015 року № 704 на суму 50 000 грн., від 5 листопада 2015 року № 682 на суму 10 000 грн., від 14 серпня 2015 року № 441 на суму 28 422, 32 грн., від 16 липня 2015 року № 330 на суму 28 422, 32 грн., від 19 червня 2015 року № 236 на суму 28 422, 32 грн., від 27 травня 2015 року № 155 на суму 28 422, 32 грн., від 12 червня 2014 року № 845 на суму 48 885, 40 грн., від 23 квітня 2015 року № 83 на суму 35 720, 06 грн., від 5 лютого 2016 року № 930 на суму 28 422, 32 грн., від 1 грудня 2015 року № 788 на суму 28 422, 32 грн., від 17 листопада 2015 року № 740 на суму 20 000 грн., від 31 березня 2016 року № 1078 на суму 28 422, 32 грн.

В силу протоколу засідання комісії по проведенню конкурсів щодо визначення орендарів ЦМК, їх структурних підрозділів, нерухомого майна, яке перебуває в комунальній власності територіальної громади м. Хмельницького від 16 червня 2014 року комісія вирішила переможцем конкурсу по оренді не житлового приміщення по вул. Камянецькій, 38 визначити виробничо комерційне приватне ПП „Явір Транс.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши додані докази та давши їм оцінку в сукупності, судом враховується таке.

Як вбачається з доданих матеріалів, 9 липня 2014 року між сторонами укладено договір оренди, за яким позивачу передано в оренду не житлове приміщення у м. Хмельницькому, вул. Камянецька, 38. Приміщення передано під магазин непродовольчих товарів, що випливає з п. 1.1. договору.

Фактично, приміщення передано позивачу по акту прийому передачі 6 квітня 2015 року.

Після прийняття приміщення позивач виявив недоліки його технічного стану протікання води та залиття першого поверху і підвалу. Вказані обставини стали підставою до неодноразових звернень позивача до відповідачів (листи позивача від 23 квітня 2015 року № 23/04/1 від 23.04.2015 року № 23/04/2, від 7 травня 2015 року № 07/05/1, від 26.05.2015 року № 25/05/1, заява від 24 листопада 2015 року) з проханням про створення комісії для визначення технічного стану приміщення, і про надання дозволу на здійснення невідємних поліпшень в орендованому приміщенні.

За результатами звернень позивачу 7 травня 2015 року надано відповідь управління комунального майна про те, що підстав для створення комісії немає. Однак, 3 грудня 2015 року обстеження приміщення відбулося, в результаті якого складено акт обстеження, де зазначено, що приміщення не використовується за призначенням і потребує ремонту. До складу комісії, як зазначено у акті увійшли, в тому числі представники відповідачів МКП по утриманню не житлових приміщень КВ та управління комунального майна.

Пізніше, у 2016 році непридатність приміщення під магазин непродовольчих товарів та необхідність реконструкції підтверджена звітом відокремленого підрозділу у Хмельницькій області Всеукраїнської громадської організації „Асоціація експертів будівельної галузі про технічне обстеження стану конструктивних елементів не житлового приміщення з підвальною частиною (раніше використовувалось під аптеку ХМПА 1), яке розташоване в підвальному і першому поверхах та одноповерховій прибудові девятиповерхового цегляного житлового будинку по вулиці Камянецькій, 38 в м. Хмельницький.

Встановлений факт непридатності приміщення для використання за призначенням викликало необхідність у здійснені ремонту для усунення таких обставин. За договором (п. 5.7.) орендар зобовязаний здійснювати поточний ремонт майна за власний рахунок. Проте, приймаючи до уваги, що відповідно до висновку звіту „Асоціації експертів будівельної галузі експлуатація приміщення як магазину можлива лише при умові здійснення його реконструкції (зміні цільового призначення), позивачу необхідно пристосувати приміщення до власних потреб (обладнати під магазин). Проведення ж ремонту під власні потреби, за п. 10.6 договору потребує згоди балансоутримувача, орендодавця. Матеріали справи не містять доказів отримання такої згоди.

В звязку з цим, орендар, станом на час вирішення справи, позбавлений можливості здійснити необхідний ремонт приміщення, а відтак використовувати його за призначенням.

Відповідно до п. 7.3. договору балансоутримувач зобовязаний контролювати наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду по договору, шляхом обстеження один раз на три місяці майна зі складанням акта обстеження, в якому зазначаються, в тому числі, цільове використання орендованого майна, в тому числі санітарний та технічний стан, здійснення заходів протипожежної охорони.

В силу п. 7.2. орендодавець зобовязаний контролювати наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду по договору.

Передача майна орендарю здійснена 6 квітня 2015 року (акт). Таким чином, здійснення обстеження майна 3 грудня 2015 року (під впливом звернень позивача) є порушенням зі сторони відповідачів умов договору щодо обстеження майна кожних три місяці та контролю щодо технічного стану і цільового використання.

Виявлення факту непридатності приміщення для використання за призначенням на протязі кількох днів після фактичного прийняття майна (акт підписано 6 квітня 2015 року, перші звернення про утворення комісії 23 квітня 2015 року) свідчить про обєктивну необізнаність позивача про дійсний стан майна. Дане підтверджується також подальшими зверненнями до відповідачів з метою усунення обставин непридатності, що свідчить про намір позивача прийняти майно в стані під магазин непродовольчих товарів, як визначено у договорі. Прийняття ж майна, непридатного до цільового використання свідчить про помилку позивача стосовно істотних умов договору відносно прав та обовязків орендаря (не розраховував на реконструкцію) та властивостей і якості речі, які знижують можливість використання за призначенням (розраховував на невідкладне використання).

Відповідно ст. 229 ЦК України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Враховуючи, що договір укладено під впливом помилки, а також вищевказані законодавчі норми, спірний договір потрібно визнати недійсним.

Вищеназвані обставини: неналежне виконання відповідачами вимог договору щодо обстеження приміщення (зволікання з обстеженням); передача непідготовленого приміщення свідчать про необережність в діях відповідачів, що сприяла укладенню договору під впливом помилки.

За ч. 2. ст. 229 ЦК сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки.

За ст. 216 ЦК недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Отже, враховуючи невикористання позивачем обєкту оренди, при наявності необережних дій зі сторони орендодавця, що призвели до недійсності договору, оплачені позивачем орендні платежі є збитками позивача, а тому підлягають відшкодуванню. Сума збитків підтверджена документально.

За таких обставин, позов обґрунтований, підтверджений поданими доказами, а тому підлягає задоволенню.

Судові витрати покладаються на відповідачів в рівній мірі.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого майна або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, укладений 9 липня 2014 року між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діяло управління комунального майна Хмельницької міської ради, міським комунальним підприємством по утриманню не житлових приміщень комунальної власності та виробничо - комерційним приватним підприємством „Явір Транс.

Стягнути з міського комунального підприємства по утриманню не житлових приміщень комунальної власності (м. Хмельницький, вул. Камянецька, 2, код 30579655) на користь виробничо комерційного приватного підприємства „Явір Транс (м. Хмельницький, вул. Пилипчика, 43, код 22773949, р / р 405 в ПАТ „Кредо банк, МФО 325365) 368 828, 66 грн. (триста шістдесят вісім тисяч вісімсот двадцять вісім грн. 66 коп.) збитків та 2 303, 67 (дві тисячі триста три грн. 67 коп.) грн. судового збору.

Стягнути з виконавчого комітету Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Гагаріна, 3, код 04060772) на користь виробничо комерційного приватного підприємства „Явір Транс (м. Хмельницький, вул. Пилипчика, 43, код 22773949, р / р 405 в ПАТ „Кредо банк, МФО 325365) 2 303, 67 (дві тисячі триста три грн. 67 коп.) грн. судового збору.

Стягнути з управління комунального майна Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Камянецька, 2, код 26381695) на користь виробничо комерційного приватного підприємства „Явір Транс (м. Хмельницький, вул. Пилипчика, 43, код 22773949, р / р 405 в ПАТ „Кредо банк, МФО 325365) 2 303, 67 (дві тисячі триста три грн. 67 коп.) грн. судового збору.

Повний текст складено 16 червня 2016 року.

Суддя Ю.В. Гладюк

Вигот. 5 прим. :

1 - до справи,

2 - позивачу

3 - відповідачу

4 - відповідачу

5 - відповідачу