РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" червня 2016 р. Справа № 903/1217/15

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя Гулова А.Г.

суддя Маціщук А.В. ,

суддя Петухов М.Г.

при секретарі Вох В.С.

за участю представників сторін:

позивача: ОСОБА_1 - представника за довіреністю б/н від 06.08.2015р.

відповідача: ОСОБА_2 - представника за довіреністю б/н від 10.12.2010р..

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС"

на рішення господарського суду Волинської області від 02.02.16 р.

у справі № 903/1217/15 (суддя Костюк С.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС" м.Хмельницький

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг", м.Луцьк

про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Волинської області від 02 лютого 2016 року в позові Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС" до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" про розірвання договору оренди відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою, вважає його незаконним та необґрунтованим, прийнятим з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, таким, що підлягає скасуванню.

З посиланням на ст.ст. 179, 187, 774, 783 ЦК України, п. 7.1.4 договору вважає, що умовами договору оренди визначено розмір об'єкта оренди загалом та віднесено до такого кожен квадратний метр приміщення як окремо, так і загальною площею, вказаною у договорі, а тому безпідставними та необґрунтованими є висновки суду про те, що об'єктом оренди, в розумінні пп.7.1.4. п. 7.1. договору оренди, передання якого орендарем в суборенду можливе лише за наявності попередньої письмової згоди орендодавця, є лише нежитлові приміщення загальною площею 875 м.кв. та загальною площею 987 кв.м. вцілому.

З огляду на зазначене, на думку скаржника, незалежно від того, що наймач передав в суборенду лише частину орендованого приміщення за відсутності попередньої згоди наймодавця, положення пункту 2 частини 1 статті 783 ЦК України підлягають застосуванню та є підставою для розірвання договору оренди.

Разом з тим, ще однією підставою для розірвання договору оренди позивач вказує на незадовільний стан об'єкта оренди.

Зазначає, що передача-приймання сторонами об'єктів оренди підтверджується відповідним актом від 01.10.2010р.

Зі змісту п.п. 1.2.1 договору оренди та п.п.2.2. акта передачі-приймання об'єктів оренди від 01.10.2010р. слідує, що на момент передання стан об'єкта оренди був задовільний.

Під час розгляду справи судом першої інстанції було досліджено звіт про оцінку №01/05/2015 визначення вартості майна, складений ТОВ Українсько-німецьке підприємство ДЕКРА ЕКСПЕРТ 10 травня 2015 року. Зі змісту вказаного звіту слідує, що станом на день перевірки технічний стан підвалу орендованого об'єкта, розташованого за адресою: вул. Гастелло,6/1, м. Хмельницький, є незадовільним та потребує капітального ремонту .

Вказане вище також підтверджується актом перевірки порядку використання ТОВ ПАККО Холдинг від 05 листопада 2015 року, який є належним та допустимим доказом по справі.

Так, на думку позивача, в порушення вимог статей 43, 82, 84 ГПК України та роз'яснень, які містяться в пункті 4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 23.03.2012р. Про судове рішення, суд першої інстанції, відхиляючи доводи позивача - незадовільний стан частини об'єкта оренди, та спростовуючи подані стороною докази - звіт про оцінку №01/05/2015, складений 10 травня 2015 року, не навів у мотивувальній частині рішення правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог статті 4-2 ГПК щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Крім того, скаржник не погоджується із посиланням суду першої інстанції на постанову ВСУ від 29.05.2007р. у зв'язку із тим, що предметом у даній справі є розірвання договору оперативного лізингу, а не оренди нерухомого майна.

Просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задоволити в повному обсязі.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ "ПАККО Холдинг" наводить свої міркування на спростування доводів скаржника та вказує на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції.

Серед іншого, з посиланням на ст.291 ГК України, ст. ст. 774, 783 ЦК України вказує, що відповідач передав в суборенду лише частину об'єкта оренди, який розташований за адресою м.Хмельницький, вул. Довженка, 12, загальною площею 17.3 м.кв., та передав в суборенду лише частину об'єкта оренди, який розташований за адресою м. Хмельницький, вул.. Гастелло, 6/1, загальною площею 3 м.кв. Згадані частини об'єктів оренди було передано в суборенду для розміщення банкоматів, платіжних терміналів, кавоматів, для торгівлі газетами, журналами, канцтоварами, ювелірними виробами, парфумерією.

З огляду на наведені норми та умови договору, відповідач вважає, що згода орендодавця потрібна лише у тому випадку, коли орендарем в піднайм (суборенду) передається річ (об'єкти оренди) вцілому, а не її (їх) частина.

Наведеного правового висновку дійшов і Вищий господарський суд України в постанові від 24.12.2008р. у справі № 16/87-08-2562, зазначивши, що наймач зобов'язаний отримати згоду наймодавця лише на передачу всього орендованого приміщення, а не його частини в користування іншій особі.

Договором оренди, укладеним сторонами у справі, не передбачено необхідність отримання згоди орендодавця у випадку передачі орендарем частини орендованого приміщення в суборенду.

В зв'язку з цим, зазначає відповідач, безпідставним є твердження ТОВ Агас про те, що незалежно від того, що наймач передав в суборенду лише частину орендованого приміщення за відсутності попередньої згоди наймодавця, положення пункту 2 частини 1 статті 783 ЦК України підлягають застосуванню та є підставою для розірвання договору оренди.

Відповідно до норм ст. 795 ЦКУ та розділу 3 договору передача об'єкта в оренду здійснюється на підставі акта передачі - приймання, який підписується представниками сторін.

01.10.2010р. сторони підписали відповідний акт, в п.2.3. якого було зазначено, що стан об'єктів на момент передання в оренду - задовільний.

Таким чином, при передачі в оренду та складанні акту сторони не конкретизували детальну характеристику об'єктів оренди, які передаються, а лише зазначили їх загальний стан - задовільний (не відмінний, не добрий, а задовільний). У зв'язку із відсутністю детальної інформації про стан об'єктів оренди на момент передачі в оренду відсутня можливість виконати порівняльний аналіз стану об'єктів, та, відповідно, дійти висновку про факт погіршення або пошкодження об'єктів оренди протягом періоду оренди внаслідок дій відповідача.

Тому, вказує відповідач, твердження позивача про те, що стан приміщення погіршився внаслідок його дій є безпідставним, оскільки ТОВ Агас не довів який був детальний стан приміщення на момент його передачі в оренду (з додаванням відповідних документальних підтверджень).

До того ж, звертаючись до суду з вимогою про розірвання договору найму з підстав створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки наймача (п.3 ч.1 ст. 783 ЦКУ), наймодавець має довести: в чому конкретно полягає (виражається) така недбала поведінка; реальність загрози пошкодження об'єкту оренди; причинний зв'язок між недбалою поведінкою наймача та створенням такої загрози. Цього позивачем не було зроблено, всупереч вимогам ст. 33 ГПК України.

При цьому, зазначає відповідач, договором чітко не передбачено які саме дії (утримання від дій) повинен вчинити орендар на виконання таких обов'язків, яка повинна бути періодичність ремонту, які суми повинен витратити орендар на проведення ремонту об'єктів оренди.

В свою чергу, орендар утримував об'єкти оренди в належному стані, запобігав їх пошкодженню і псуванню, здійснював за власний рахунок поточний ремонт. Так, лише в квітні та вересні 2015 році ТОВ ПАККО Холдинг здійснило ремонт на об'єкті оренди за адресою м.Хмельницький, вул.. Гастелло, 6/1 на загальну суму 299972,40 гривень, що підтверджується актом № 35/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року та актом № 97/М приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2015 року. На об'єкті оренди за адресою м.Хмельницький, вул.. Довженка, 12 ТОВ ПАККО Холдинг лише в квітні 2015 року здійснило ремонт на загальну суму 119815,20 гривень, що підтверджується актом № 37/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року.

Згідно з довідкою від 15.12.2015р., підготовленою товариством, всього за період з 2012р. по 2015р. ТОВ ПАККО Холдинг здійснило ремонт на об'єктах оренди на загальну суму 516381,95 гривень.

На даний момент об'єкти оренди перебувають у стані не гіршому, ніж вони були передані в оренду, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди згідно з п. 3 ч.1 ст. 783 ЦК України.

Відповідач зауважує, що звіт про оцінку № 01/05/2015 визначення вартості майна, складений ТОВ УНП ДЕКРА -Експерт 10.05.2015р., не може бути належним і допустимим доказом в рамках даної справи щодо стану об'єкта оренди, його погіршення внаслідок дій відповідача, оскільки метою згаданого звіту було визначення вартості оренди нежитлових приміщень за адресою м. Хмельницький, вул.. Гастелло, 6/1 для розрахунку орендної плати і визначення поточного рівня орендної плати на схожі об'єкти оренди, а не встановлення їх стану. До того, ж звіт не містить детального опису стану об'єкта оренди, не здійснює порівняння стану об'єкта на момент передачі в оренду і на поточний момент з наведенням документального підтвердження.

Разом з тим, з посиланням на ст. 773 ЦК України та п. 2.1. договору зазначає, що ТОВ ПАККО Холдинг використовує об'єкти оренди відповідно до їх призначення та умов договору - мети оренди, а тому твердження позивача про користування /об'єктами оренди всупереч договору або призначенню речі є безпідставним.

Невелику частину орендованого майна (20,3 м.кв.) було передано ТОВ ПАККО Холдинг в суборенду для покращення своєї діяльності та з урахуванням інтересів споживачів (забезпечення позивачів додатковими послугами), оскільки на площах, переданих в суборенду, розміщено банкомат, платіжні термінали, кавомат, здійснюється торгівля газетами, журналами, канцтоварами, ювелірними виробами, парфумерією, не завдаючи при цьому шкоди орендодавцю, не порушуючи його прав.

Звертає увагу, що 11 квітня 2016 року Рівненським апеляційним господарським судом прийнято постанову по справі № 903/1216/15, яким апеляційну скаргу ТОВ Агас залишено без задоволення.

Сторонами по справах № 903/1266/15 і № 903/1216/15 є ТОВ Агас (позивач) та ТОВ ПАККО Холдинг (відповідач), як і по справі № 903/1217/15.

Предметом розгляду по справах № 903/1266/15 і № 903/1216/15 було розірвання договору оренди між сторонами, як і по справі № 903/1217/15.

В справах № 903/1266/15 і № 903/1216/15 встановлювалися обставини і давалася оцінка обставинам, ідентичним обставинам справи № 903/1217/15, і суд дійшов висновку про безпідставність вимог позивача про розірвання договорів оренди.

Просить апеляційну скаргу ТОВ Агас залишити без задоволення, а рішення господарського суду Волинської області від 02.02.2016р. по справі № 903/1217/15 - без змін.

Крім того, на виконання вимог ухвали суду від 24.05.2016р. сторони подали пояснення щодо укладених ТОВ "ПАККО Холдинг" договорів суборенди частини нежитлових приміщень за адресою м.Хмельницький, вул.Гастелло,6/1 загальною площею 875 кв.м. та вул.Довженко, 12, м.Хмельницький, загальною площею 987 кв.м., переданих в користування відповідачу на підставі укладеного ТОВ "АГАС" та ТОВ "ПАККО Холдинг" договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010 року за №3912, із зазначенням дати, номера договорів, призначення (мета суборенди), площі (кв.м.), адреси приміщення, яке передається в суборенду.

Так, ТОВ "АГАС" зазначає, що судом першої інстанції було встановлено, що відповідачем передано в суборенду, зокрема:

ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» за договором № 010913-09/Зп суборенди нерухомого майна від 01.09.2013р., мета суборенди - встановлення банкомату, площа - 2 м.кв.

ФОП ОСОБА_3 за договором № 031013-01/Зп суборенди нерухомого майна від 03.10.2013р., мета суборенди встановлення кавомату.

ТОВ «Сітібокс» за договором № 011115-12/3п суборенди нерухомого майна від 01.11.2015р., мета суборенди - розміщення платіжного терміналу, площа - 2 м.кв.

ТОВ «Платежка» за договором №250715-01/Зп суборенди нерухомого майна від 25.07.2015р., мета суборенди - встановлення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів у національній валюті, площа - 2 м.кв.

ФОП ОСОБА_4 за договором № 011114-03/Зп суборенди нерухомого майна від 01.11.2014р., мета суборенди-торгівля газетами, журналами, канцтоварами, площа - 3 м.кв.

ФОП ОСОБА_5 за договором № 010415-04/Зп суборенди нерухомого майна від 01.04.2015р., мета суборенди торгівля ювелірними виробами, площа - 5.3 м.кв.

ФОП ОСОБА_6 за договором № 200114-01/3п суборенди нерухомого майна від 20.01.2014р., мета суборенди - торгівля розливними парфумами, площа - 3 м.кв.

ТОВ "ПАККО Холдинг" зазначає, що передав в суборенду лише частину об'єкта оренди, який розташований за адресою м. Хмельницький, вул.. Довженка, 12, загальною площею 16.3м.кв. та передав в суборенду лише частину об'єкта оренди, який розташований за адресою м.Хмельницький, вул. Гастелло, 6/1, загальною площею 3 м.кв. згідно наступних укладених договорів суборенди:

1.Договір № 011115-12/3п суборенди нерухомого майна від 01.11.2015р., мета суборенди- розміщення платіжного терміналу, площа - 2 м.кв., адреса - м. Хмельницький, вул. Довженка, 12; Суборендар - ТОВ «Сітібокс»;

2.Договір № 200114-01/3п суборенди нерухомого майна від 20.01.2014р., мета суборенди- торгівля розливними парфумами, площа - 3 м.кв., адреса - м. Хмельницький, вул.Довженка, 12; Суборенда - ФОП ОСОБА_6

3.Договір № 011114-03/Зп суборенди нерухомого майна від 01.11.2014р., мета суборенди-торгівля газетами, журналами, канцтоварами, площа - 3 м.кв., адреса - м.Хмельницький, вул.. Довженка, 12; Суборендар - ФОП ОСОБА_4;

4.Договір № 010415-04/Зп суборенди нерухомого майна від 01.04.2015р., мета суборенди торгівля ювелірними виробами, площа - 5.3 м.кв., адреса м. Хмельницький, вул.Довженка, 12; Суборендар - ФОП ОСОБА_5

5.Договір № 031013-01/Зп суборенди нерухомого майна від 03.10.2013р., мета суборенди встановлення кавомату, площа - 1 м.кв., адреса - м. Хмельницький, вул.. Довженка, 12; Суборендар - ФОП ОСОБА_3;

6.Договір № 010913-09/Зп суборенди нерухомого майна від 01.09.2013р., мета суборенди - встановлення банкомату, площа - 2 м.кв. (м. Хмельницький, вул.. Довженка, 12) та 2 м.кв. (Хмельницький, вул.. Гастелло, 6/1); Суборендар - ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК»;

7.Договір № 250715-01/Зп суборенди нерухомого майна від 25.07.2015р., мета суборенди -встановлення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів у національній валюті, площа - 1 м.кв., адреса - м. Хмельницький, вул.Гастелло, 6/1; Суборендар - ТОВ «Платьожка».

Представник позивача у судовому засіданні підтримала доводи, викладені в апеляційній скарзі, та надала пояснення в обґрунтування своєї правової позиції. Просить скасувати рішення господарського суду Волинської області від 02.02.16р. у справі №903/1217/15 та прийняти нове рішення - про задоволення позову в повному обсязі.

Представник відповідача заперечив проти доводів, викладених у апеляційній скарзі, та надав пояснення в обґрунтування своєї позиції. Вважає рішення господарського суду законним, а тому просить залишити його без змін.

Враховуючи норми ст.101 ГПК України про межі перегляду справи в апеляційній інстанції, ст. 102 ГПК України про строки розгляду апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, відповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як убачається з матеріалів справи, 23.09.2010 року ТзОВ «АГАС» (орендодавець) та ТзОВ «ПАККО Холдинг» (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, посвідчений нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_7 (т.1 а.с.8-11)

Згідно з п.1.1 договору орендодавець зобовязується передати у зворотнє, строкове, платне володіння та користування нерухоме майно, а саме: два нежитлові приміщення, надалі обєкти оренди, а орендар зобовязується прийняти дане майно та своєчасно сплачувати орендодавцеві орендну плату.

Характеристику обєктів оренди надано в п.п.1.2.1 та 1.2.2 договору.

А саме, згідно з п.п.1.2.1 договору перший обєкт оренди становить нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м.Хмельницький, вул.Гастелло, 6/1, загальною площею 875,7 кв.м. та належить на підставі договору про поділ в натурі нерухомого майна, посвідченого 20.11.2009 року ОСОБА_8, приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу за р.№5852.

Відповідно до п.п.1.2.2 договору другий обєкт оренди становить нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м.Хмельницький, вул.Довженка,12, загальною площею 987,0 кв.м. та належить ТОВ «Агас» на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно .

У п.п.1.2.3 договору зазначено, що стан обєктів на момент передання в оренду задовільний.

У п.п.1.2.4,1.2.5 договору вказано, що відповідно до довідок, виданих Хмельницьким БТІ від 22.09.2010року за №№661/01-15, 662/01-15, приміщення по вул.Гастелло,6/1, площею 875,7 кв.м. та по вул.Довженка, 12, площею 987,0 кв.м. вбудовано в багатоповерхових житлових будинках.

Згідно з п.2.1 договору об'єкти оренди надаються орендарю для використання в якості підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка повязана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).

Відповідно до п.3.1 договору передання-приймання обєктів оренди здійснюється на підставі відповідного акту двосторонньою комісією, яка складається з представників сторін.

Згідно з п.5.1 договору строк оренди починає свій перебіг з 1 жовтня 2010 року та закінчується 23 вересня 2017 року. Орендар має переважне право на продовження даного договору. В цьому разі орендар повідомляє орендодавця про свій намір продовжити строк оренди обєктів не пізніше, ніж за чотири тижні до закінчення строку оренди. Орендодавець протягом двотижневого терміну з дня повідомлення зобовязаний надати письмову відповідь.

У п.5.2 договору зазначено, що строк оренди може бути скорочений, а договір припинений достроково лише за письмовою згодою сторін, що оформляється додатковою угодою.

Пунктом 6.1.2 договору обумовлено, що орендодавець має право достроково відмовитись від договору оренди у випадку прострочення орендарем сплати орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Згідно з п.7.1.4 договору орендар має право здавати обєкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця. Здавати обєкт оренди в суборенду товариству з обмеженою відповідальністю фірма «Дуглас ЛТД» без погодження орендодавцем.

01.10.2010 року за актом передачі-приймання (т.1 а.с. 12) орендодавець передав орендарю нежитлове приміщення площею 875,0 кв.м., що зазначено у ОСОБА_2 з реєстру прав власності на нерухоме майно №261719124 від 15.07.2010 року, виданого Хмельницьким БТІ. Адреса обєкта оренди: м.Хмельницький, вул.Гастелло, 6/1. Загальна площа обєкта оренди: 875,0 кв.м., з них: площа першого поверху 418,8 кв.м., площа підвалу - 456,3 кв.м. та нежитлове приміщення. Об'єкт оренди належить ТОВ "Агас" на підставі договору про поділ нерухомого майна, поствідченого 20.11.2009р. ОСОБА_8. приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу за р.№5852.

У п. 2.2. акту приймання - передачі зазначено, що нежитлове приміщення, а саме магазин з продажу продовольчих товарів з влаштованими вітражами, що зазначено у ОСОБА_2 з реєстру прав власності на нерухоме майно №26719219 від 15.07.2010р., виданого Хмельницьким БТІ. Адреса об'єкта оренди: м.Хмельницький, вул. Довженко, 12. Загальна площа обєкта оренди: 987,0 кв.м. Балансова вартість об'єкта оренди становить 577122,02 грн. Об'єкт оренди належить ТОВ "Агас" на підставі Свідоцтва про право власності серія ЯЯЯ№842938 від 01.06.2006р., виданого Управлінням житлово - комунального господарства.

Стан об'єктів на момент передання в оренду - задовільний. (п.2.3. акту)

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що відповідачем було передано в суборенду за договорами: від 01.09.2013р. №010913-09/3п для розміщення ПАТ КБ "Приватбанк" банкоматів 2кв.м. (вул. Довженка, 12) та 2 кв.м. (вул. Гастелло,6/1); від 03.10.2013р. №0310130-014/3п ФОП ОСОБА_3 для розміщення кавомату 1 кв.м. (вул. Довженка, 12); від 01.11.2015р. №011115-12/3п ТзОВ "Сітібокс" для розміщення платіжного терміналу 2 кв.м. (вул. Довженка,12); від 25.07.2015р. №250715-01/3п ТзОВ "Платьожка" 1 кв.м. для розміщення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів у нацвалюті (вул. Гастелло,6/1); від 01.11.2014р. №011114-03/3п ФОП ОСОБА_9 3 кв.м. для торгівлі газетами та журналами, канцтоварами (вул. Довженка, 12); від 01.04.2015р. № 010415-04 ФОП ОСОБА_5ПА. 5,3 кв. м. для торгівлі ювелірними виробами (вул. Довженка, 12); від 20.01.2014р. №20011401/3п ФОП ОСОБА_6 3 кв.м. для торгівлі парфумами (вул. Довженка, 12); від 01.06.2015р. №01061594/3п ФОП ОСОБА_10 2 кв.м. для надання послуг доступу до інтернету (вул. Довженка, 12).

За наведених обставин, позивач, керуючись ч.1 ст. 774, ст.ст. 776, 783 ЦК України, ч.3 ст. 291 ГК України, пп.6.1.1, 7.2.3, 7.2.4, 9.1 договору оренди, звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди, обґрунтовуючи як позовну заяву, так і апеляційну скаргу, зазначає такі підстави розірвання договору оренди, як погіршення стану обєктів оренди, що підтверджено актами перевірки та звітом про оцінку, проведеним підприємством «Декро Експерт», та здачі частини орендованих приміщень в суборенду без згоди орендодавця.

Рішенням господарського суду Волинської області від 02 лютого 2016 року, як зазначалося, в позові Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС" до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" про розірвання договору оренди відмовлено.

Мотивуючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що умовами договору не передбачено дострокового розірвання договору оренди з підстав погіршення технічного стану орендованих приміщень, а надані позивачем акти перевірки складено без врахування п.13.4 договору та договори суборенди укладені лише на частину орендованих приміщень, з метою, повязаною з діяльністю підприємств торгівлі, розміщених в орендованих приміщеннях, та сприяють збільшенню послуг споживачів і не порушують прав інших осіб, зокрема і орендодавця.

Колегія суддів не погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову у позові, з огляду на таке.

Щодо першої підстави посилається на умови договору оренди, а саме пп.6.1.1, 7.2.3, 7.2.4, 9.1, норми ч.3 статті 291 ГК України та ст. 783 ЦК України.

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Так, звертаючись з вимогою про розірвання договору оренди з підстави створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки орендаря, орендодавець повинен доводити реальність загрози пошкодження обєкта оренди, а також причинний звязок між недбалою поведінкою орендаря та створенням такої загрози.

При цьому, повинні враховуватися норми частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотність порушення договору є загальною підставою, яка може бути встановлена лише шляхом оцінки «істотності» у порушенні договору. У разі існування загальної підстави у вигляді «істотності порушення договору» субєктом оцінки, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України, має бути лише суд. Істотність порушення договору визначається за обєктивними ознаками та обставинами, що вказують на значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору. Якщо ж спеціальним законом або договором сторін не визначено інше, порушення договору, що не є істотним, не може бути підставою для розірвання договору у судовому порядку.

Отже, для розірвання договору за рішенням суду має значення наявність істотного порушення цього договору, для підтвердження якого необхідно довести, що внаслідок такого порушення другій стороні договору було завдано шкоду та внаслідок цієї шкоди ця сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивач як позовній заяві, так і в апеляційній скарзі зазначає, що погіршення технічного стану орендованих приміщень підтверджується Звітом про оцінку №01/05/2015 визначення вартості майна, складений ТОВ «Українсько-німецьке підприємство «ДЕКРА ЕКСПЕРТ» 10 травня 2015 року. Зі змісту вказаного звіту вбачається, що станом на день перевірки технічний стан підвалу орендованого об'єкта, розташованого за адресою: вул.Гастелло, 6/1, м. Хмельницький, є незадовільним та потребує капітального ремонту та актом перевірки порядку використання ТОВ «ПАККО Холдинг» від 05 листопада 2015 року.

Згідно з пп.7.2.3 орендар зобовязаний утримувати обєкти оренди у належному стані; берегти орендоване майно запобігаючи його псуванню або пошкодженню, а згідно з пп.7.2.4 на орендаря покладено обовязок здійснювати за власний рахунок поточний ремонт обєктів, що орендуються.

Так, в підпункті 6.1.1 договору вказано, що орендодавець має право один раз в місяць здійснювати перевірку порядку використання орендарем обєктів оренди в присутності уповноваженого представника орендаря.

В актах перевірки порядку використання орендарем обєктів оренди від 05.11.2015 року зазначено, що приміщення першого поверху по вул.Гастелло,6/1 в задовільному стані, приміщення підвалу в антисанітарному стані (наявні значні пошкодження сантехнічних труб та пристроїв, стіни покриті цвіллю, пошкодження несучих стін, відшарування та відпадання штукатурки), відсутня вентиляція та світло, значна частина підлоги залита брудом та водою. Також зазначено, що капітальний та поточний ремонти не проводились.

Зазначений технічний стан підвального приміщення підтверджено і у звіті про оцінку №01/05/2015, яка проводилась підприємством «Декра Експерт».

Колегія суддів звертає увагу, що описаний стан приміщень має загальний характер (зокрема, "наявні значні пошкодження сантехнічних труб та пристроїв", "стіни покриті цвіллю", "пошкодження несучих стін", "відшарування та відпадання штукатурки", "каналізаційна труба має тріщини та пропускає воду", "значна частина підлоги залита брудом та водою", "наявні тріщини на стінах", тощо) і не дозволяє дійти висновку про наявність та ступінь пошкоджень.

Також, у акті відсутнє посилання на будь-які додатки, тоді як додані позивачем фотоматеріали не містять відомостей про час і місце їх виконання, не підписані як додаток до акту перевірки представниками сторін. Отже, колегія суддів, керуючись ст.ст.34, 36 ГПК України, не бере до уваги надані позивачем фотоматеріали як докази, які мають значення у спорі.

Колегія суддів погоджується із твердження відповідача про те, що звіт про оцінку №01/05/2015 визначення вартості майна, складений ТОВ «УНП «ДЕКРА -Експерт» 10.05.2015р., не є належним і допустимим доказом стану об'єкта оренди, його погіршення внаслідок дій відповідача, оскільки метою даного звіту було визначення вартості оренди нежитлових приміщень за адресою м. Хмельницький, вул. Гастелло, 6/1 для розрахунку орендної плати і визначення поточного рівня орендної плати на схожі об'єкти оренди, а не встановлення їх стану. Також, звіт не містить детального опису стану об'єкта оренди, не здійснює порівняння стану об'єкта на момент передачі в оренду і на поточний момент з наведенням документального підтвердження.

Разом з тим, в акті передачі-приймання від 01.10.2010 року (п.2.3) зазначено, що стан обєктів оренди на момент передачі задовільний. При цьому, докладна інформація про стан приміщень, зокрема, підвалу, каналізаційних труб, підлоги першого поверху тощо відсутня, що не дозволяє суду виконати порівняльний аналіз стану обєкта оренди, та, відповідно, дійти висновку про факт погіршення/пошкодження обєкта протягом періоду оренди внаслідок дій відповідача.

Твердження позивача щодо непроведення капітального та поточного ремонтів спростовується матеріалами справи, а саме довідкою від 15.12.2015р. про проведені ремонтні роботи на об'єктах оренди за адресою вул. Гастелло, 6/1 та вул. Довженка, 12, ремонт яких здійснено, відповідно, на суму 331127,21 грн. та на суму 185254,74 грн., всього - на суму 516 381,95грн.(т.1 а.с.85).

Крім того, відповідач протягом квітня - вересня 2015 року здійснив ремонт на об'єкті оренди за адресою м. Хмельницький, вул. Гастелло, 6/1 на загальну суму 299972,40 гривень, що підтверджується актом № 35/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року та актом № 97/М приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2015 року та на об'єкті оренди за адресою м. Хмельницький, вул.. Довженка, 12 лише в квітні 2015 року здійснило ремонт на загальну суму 119815,20 гривень, що підтверджується актом № 37/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року(т.1 а.с.86-99).

Оцінюючи наведені обставини в їх сукупності за ст.ст.33-34, 43 ГПК України, колегія суддів не вбачає підстав для розірвання договору за пп..3 ч.1 ст.783 ЦК України.

Проте, щодо другої підстави, на яку вказує позивач - порушення відповідачем ст. 774 ЦК України та пп.7.1.4 договору, згідно з яким орендар має право здавати обєкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця , колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Нормами ст.288 ГК України та ст.774 ЦК України визначено, що орендар має право передати окремі обєкти оренди в суборенду, якщо інше не встановлено договором або законом.

Так, як зазначалося вище, відповідачем було передано в суборенду згідно договорів: від 01.09.2013р. №010913-09/3п для розміщення ПАТ КБ "Приватбанк" банкоматів 2кв.м. (вул. Довженка, 12) та 2 кв.м. (вул. Гастелло,6/1); від 03.10.2013р. №0310130-014/3п ФОП ОСОБА_3 для розміщення кавомату 1 кв.м. (вул. Довженка, 12); від 01.11.2015р. №011115-12/3п ТзОВ "Сітібокс" для розміщення платіжного терміналу 2 кв.м. (вул. Довженка,12); від 25.07.2015р. №250715-01/3п ТзОВ "Платьожка" 1 кв.м. для розміщення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів у нацвалюті (вул. Гастелло,6/1); від 01.11.2014р. №011114-03/3п ФОП ОСОБА_9 3 кв.м. для торгівлі газетами та журналами, канцтоварами (вул. Довженка, 12); від 01.04.2015р. № 010415-04 ФОП ОСОБА_5ПА. 5,3 кв. м. для торгівлі ювелірними виробами (вул. Довженка, 12); від 20.01.2014р. №20011401/3п ФОП ОСОБА_6 3 кв.м. для торгівлі парфумами (вул. Довженка, 12); від 01.06.2015р. №01061594/3п ФОП ОСОБА_10 2 кв.м. для надання послуг доступу до інтернету (вул. Довженка, 12).

Таким чином, в орендованих відповідачем згідно з договором оренди нерухомого майна від 23.09.2010р. у м. Хмельницькому по вул. Гастелло, 6/1 площею 875,7 кв.м. та по вул. Довженка, 12 площею 987,0 кв.м. передано в суборенду відповідно, 3 кв.м. та 18,3 кв.м.

Як передбачено умовами договору, за умовами договору орендар має право здавати об'єкт оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця, однак має право здавати об'єкт оренди у суборенду товариству з обмеженою відповідальністю - фірмі "Дуглас-ЛТД".

Стаття 783 ЦК України не містить обмеження у застосуванні пункту 2 частини першої зазначеної статті лише передачею речі (об'єкта оренди) у користування третій особі вцілому. Частина об'єкта оренди є його складовою частиною, відповідно, розглядається як річ. У зв'язку з наведеним, висновок суду першої інстанції про те, що згода наймодавця необхідна лише у випадку, коли в піднайм (суборенду) передається об'єкт оренди вцілому, а не його частина, є помилковим .

У відповідності до норм статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п'ятою цієї статті, суд може зобов'язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.

Згідно з п.2.1 об'єкти оренди надаються орендарю для використання в якості підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка повязана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).

Так, колегія суддів зазначає, з матеріалів справи убачається, що відповідачем було передано в суборенду частину орендованих приміщень для торгівлі газетами та журналами, канцтоварами (3 кв.м.); торгівлі ювелірними виробами (5,3 кв. м.); торгівлі парфумами (3 кв.м.); для надання послуг доступу до інтернету (2 кв.м.), а тому приходить до висновку, що останні не є супутніми та пов'язаними з діяльністю позивача.

Слід зазначити, суд першої інстанції вказаного не врахував, пославшись на постанову Верховного суду України від 29.05.2007р. у справі №34/166-06(6/114), з якої вбачається, що 1 кв.м. орендованого приміщення було передано в суборенду для розміщення платіжного терміналу.

За наведених обставин колегія суддів зазначає про наявність правових підстав для розірвання договору оренди згідно з п.2 ч.1 ст.783 ЦК України.

З огляду на вказане, судова колегія зазначає, що висновок суду першої інстанції про відмову у позові є помилковим, оскільки не узгоджуються з нормами чинного законодавства та обставинами справи.

Відповідно до п.п.3, 4 ч.1 ст.104 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи; порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що рішення господарського суду Волинської області від 02.02.2016р. у справі №903/1217/15 слід скасувати та позов задоволити.

Згідно зі ст.49 ГПК України судовий збір за подання позовної заяви, касаційної та апеляційної скарг підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Рівненський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС" , м.Хмельницький задовольнити.

2. Рішення господарського суду Волинської області від 02.02.2016р. у справі №903/1217/15 скасувати.

Прийняти нове рішення. Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди нерухомого майна №3912, укладений 23.09.2010р. ТзОВ "АГАС" та ТзОВ "ПАККО Холдинг", м.Луцьк.

3. Стягнути з ТзОВ "ПАККО Холдинг" (43005, м. Луцьк, вул. Клима Савура, 21А, ) на користь ТзОВ "АГАС" (29000, м. Хмельницький, вул. Герцена, 10, ) 1218 грн. 00 коп. витрат зі сплати судового збору за подання позову та 2717грн. 80 коп. витрат зі сплати судового збору за подання касаційної та апеляційної скарг.

4. Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити господарському суду Волинської області.

5. Справу №903/1217/15 повернути до господарського суду Волинської області.

Головуючий суддя Гулова А.Г.

Суддя Маціщук А.В.

Суддя Петухов М.Г.