ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" травня 2016 р. Справа № 922/3521/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Тарасова І. В. , суддя Фоміна В. О.

при секретарі Курченко В.А.

за участю представників:

позивача - ОСОБА_1 (дов. №08-11/7779/2-15 від 30.12.2015р.)

відповідача - ОСОБА_2 (дов. від 10.05.2016р)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх. № 719 Х/2) на рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі №922/3521/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до відповідача ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю "Рожева пальма", м. Харків,

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2014 року Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю "Рожева пальма" про внесення змін до договору оренди землі від 11.04.2006 №070, шляхом визнання додаткової угоди до вказаного договору оренди землі укладеною у редакції, викладеній в позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. (суддя Денисюк Т.С.) в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Харківська міська рада з рішенням суду першої інстанції не погодилась, звернулась до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі №922/3521/14, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовну заяву Харківської міської ради у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач посилається на те, що нормами чинного законодавства передбачено зміну умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, оскільки укладений договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 19.10.2015р. апеляційну скаргу Харківської міської ради задоволено частково. Рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі № 922/3521/14 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради задоволено частково в частині внесення змін до п. 2, 5, 9 договору оренди землі від 11.04.2006р. Внесено зміни до договору оренди землі від 11.04.2006р. шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та ТОВ "Рожева пальма" в особі керівника ___________________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 2, 5, 9 договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 змінити і викласти у такій редакції:

2. Кадастровий номер земельної ділянки :14:006:0057.

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №727 від 30.10.2013 становить 2908549грн. (два мільйона девятсот вісім тисяч пятсот сорок девять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №85/14 від 30.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 162878,74 грн. (сто шістдесят дві тисячі вісімсот сімдесят вісім гривень, сімдесят чотири копійки), або в місяць 13573,23 грн. (тринадцять тисяч пятсот сімдесят три гривень 23 копійок).

ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається в органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ОСОБА_3 з обмеженою

Харківської області відповідальністю

Рожева пальма

м. Харків, м-н Конституції, 7 61022, м. Харків,

вул. Каразіна, б. 7/9

код 04059243 код 24488590

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А. ОСОБА_4 _____________________ПІБ

/підпис/ /підпис/

В іншій частині рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі № 922/3521/14 залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 01.02.2016 р. постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.10.2015р. у справі №922/3521/14 скасовано в частині задоволення позовних вимог, справу в цій частині направлено на новий розгляд до Харківського апеляційного господарського суду. Решту постанови залишено без змін.

Вищий господарський суд України, скасовуючи постанову Харківського апеляційного господарського суду в частині задоволення позовних вимог та направляючи справу на новий розгляд до Харківського апеляційного господарського суду зазначив про обґрунтованість висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Крім того, касаційний суд погодився з висновком суду апеляційної інстанції щодо обґрунтованості позовних вимог в частині внесення змін у пункт 2 договору щодо визначення кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки внесення вказаного доповнення не впливає на права та обов'язки сторін, а є лише необхідним для ідентифікації об'єкту оренди.

Проте, Вищий господарський суд України зауважив, що судом апеляційної інстанції не було зазначено обставин, що свідчили б про наявність підстав для внесення судом змін у договір оренди земельної ділянки в межах граничних розмірів орендної плати без перевірки визначеного розміру орендної плати на предмет його відповідності, чи навпаки, вимогам діючого законодавства, виходячи з предмету та підстав позову.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду (колегія суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Фоміна В.О., суддя Шевель О.В.) від 14.03.2016р. прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено її розгляд на 05.04.2016р.

У відповідності до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 04.04.2016р. у звязку з хворобою судді Фоміної В.О. для розгляду даної справи визначено склад колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Шевель О.В., суддя Білоусова Я.О.

Пунктом 3 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" від 23.03.2012р. №6 встановлено, що в разі необхідності заміни судді в процесі розгляду справи або додаткового введення судді (суддів) до складу суду розгляд справи з огляду на встановлений пунктом 3 частини четвертої статті 47 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" принцип незмінності судді слід починати спочатку. При цьому заново розпочинається й перебіг передбачених статтею 69 ГПК строків вирішення спору, а його подальше продовження новим (зміненим) складом суду здійснюється у випадках і в порядку, передбачених частиною третьою цієї статті.

Враховуючи викладене, колегія суддів у новому складі розпочала розгляд апеляційної скарги з початку.

01.04.2016р. від позивача надійшли пояснення по справі з урахуванням висновків Вищого господарського суду України, викладених в постанові від 01.02.2016р. у даній справі (вх.№3499), в яких він просив прийняти рішення, яким задовольнити позов Харківської міської ради до ТОВ "Рожева пальма" та внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 11.04.2006 року за №70 в частині внесення змін до п. 2,5,9 договору у такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та ТОВ "Рожева пальма" в особі керівника ___________________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 2, 5, 9 договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 змінити і викласти у такій редакції:

2. Кадастровий номер земельної ділянки :14:006:0057.

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №727 від 30.10.2013 становить 2908549грн. (два мільйона девятсот вісім тисяч пятсот сорок девять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №85/14 від 30.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 162878,74 грн. (сто шістдесят дві тисячі вісімсот сімдесят вісім гривень, сімдесят чотири копійки), або в місяць 13573,23 грн. (тринадцять тисяч пятсот сімдесят три гривень 23 копійок).

ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається в органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ОСОБА_3 з обмеженою

Харківської області відповідальністю

Рожева пальма

м. Харків, м-н Конституції, 7 61022, м. Харків,

вул. Каразіна, б. 7/9

код 04059243 код 24488590

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А. ОСОБА_4 _____________________ПІБ

/підпис/ /підпис/

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 05.04.2016р. відкладено розгляд справи на 12.05.2016р., запропоновано позивачу не пізніше ніж за три дні до судового засідання надати суду:

1) витяг (довідку) з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки станом на час укладення договору оренди землі від 11.04.2006р.;

2) розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку, яка була встановлена в договорі оренди землі від 11.04.2006р.;

3) письмові пояснення щодо визначення наведених у ОСОБА_5 №727 від 30.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки показників та коефіцієнтів, зокрема:

- цільового призначення земельної ділянки;

- функціонального використання земельної ділянки;

- коефіцієнтів, які характеризують місцерозташування земельної ділянки (Км):

а) Км1 регіонального коефіцієнту;

б) Км2 зонального коефіцієнту;

в) Км3 локального коефіцієнту.

11.05.2016р. від позивача надійшли пояснення по справі (вх.№4781).

У відповідності до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 11.05.2016р. у звязку з відпусткою судді Білоусової Я.О. для розгляду даної справи визначено склад колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Шевель О.В., суддя Тарасова І.В. Враховуючи викладене, колегія суддів у новому складі розпочала розгляд апеляційної скарги з початку.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 12.05.2016р. відкладено розгляд справи на 31.05.2016р., запропоновано позивачу не пізніше ніж за три дні до судового засідання надати суду письмові пояснення щодо:

- виду використання земельної ділянки (для будівництва чи експлуатації обєкту оренди), який врахований позивачем при розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку у додатковій угоді до договору оренди землі від 11.04.2006р., що просить визнати укладеною позивач;

- віднесення спірної земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Людвіга Свободи (в районі будинку №48) до меж економіко планувальної зони м. Харкова за кодом 6365 із застосуванням коефіцієнту Км2 2,57;

- обґрунтування підстав включення абз. 2 п. 5 до додаткової угоди до договору оренди землі від 11.04.2006р., що просить визнати укладеною позивач.

26.05.2016р. від позивача надійшли додаткові пояснення по справі (вх.№5383).

У відповідності до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 30.05.2016р. у звязку з відпусткою судді Шевель О.В. для розгляду даної справи визначено склад колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Тарасова І.В., суддя Фоміна В.О.

У судовому засіданні представник позивача уточнила вимоги апеляційної скарги та просила рішення в частині відмови у внесенні змін до п. 2, 5, 9 до договору оренди землі, зареєстрованого 11.04.2006р. за №70 скасувати та задовольнити позовні вимоги в цій частині. Також, представник позивача надала клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових матеріалів (вх.№5520).

Представник відповідача проти вимог апеляційної скарги заперечував та просив рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі №922/3521/14 залишити без змін.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи, заслухавши представників сторін, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.04.2006 року на підставі рішення XLVI сесії Харківської міської ради IV скликання від 06.03.2006 р. № 51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації обєктів" між Харківською міською радою та ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю "Рожева пальма" укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, загального користування , яка знаходиться м. Харків, пр. Людвіга Свободи (в районі будинку №48).

ОСОБА_5 пункту 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1081 га.

Відповідно до пункту 5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою №1693/06 від 21.03.2006 року становить 204174 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою №1694/06 від 21.03.2006р. становить 1020871 грн.

Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком: на період будівництва до 06.03.2008 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 06.03.2031 року.

ОСОБА_5 з пунктом 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва:2006р. 658,29 грн., з 2007р. 1242,06 грн.; на період експлуатації: з 06.03.2008р.- 3658,12 грн.

Пунктом 13 договору сторони встановили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 14 договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки НБУ за кожний календарний день прострочення платежу. Пеня нараховується разом з заборгованістю.

ОСОБА_5 з пунктом 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради 25 сесії 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Попередня вартість 1 квадратного метру землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007" та була введена в дію з 01.03.2008.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради №960/12 від 19.12.2012 року затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013р., одержано витяг №727 від 30.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Листом пропозицією від 18.12.2013р. №5709/0/225-13 Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив ТОВ «Рожева Пальма» три примірника додаткової угоди до договору оренди землі від 11.04.2006р. та три примірника розрахунку орендної плати в звязку зі зміною розміру орендної плати, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк після одержання пропозиції до Департаменту земельних відносин для подальшої їх передачі до Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції

Також, з метою забезпечення здійснення реєстрації додаткових угод шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу позивачем відповідачу було запропоновано сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради (лист №5702/0/225-13 від 18.12.2013р.)

У встановлений термін відповідь на лист-пропозицію Харківської міської ради орендарем направлено не було, що і стало підставою для звернення позивача з даним позовом.

В свою чергу відповідач зазначає, що зміна нормативної грошової оцінки землі не є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору та які відповідно до положень ст. 652 Цивільного кодексу України можуть бути підставою для внесення змін до нього, оскільки ст. 13 Закону України «Про оцінку землі» передбачено обовязкове проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років, а тому сторони при укладенні договору не виходили з її постійного розміру.

Як зазначив відповідач, ні спірним договором оренди землі, ні законом не передбачено такої підстави для внесення змін до договору оренди землі як зміна нормативної грошової оцінки землі. На думку відповідача, позивач не обґрунтував визначення у витягу №727 від 30.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки показників коефіцієнтів, на підставі яких обчислюється орендна плата.

Суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення, дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Проте, колегія суддів не може у повному обсязі погодитись з таким висновком місцевого господарського суду, враховуючи наступне.

Так, предметом спору у даній справі є вимога Харківської міської ради про внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди на підставі вищезазначених рішень Харківської міської ради.

Відповідно до ст.30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.

ОСОБА_5 з частинами першою, другою ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої ст.632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до ст.21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до п. 289.1 ст.289 Податкового кодексу України і частини першої ст.13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому пунктами 34, 35 частини першої ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради віднесено вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Положеннями ст.144 Конституції України та ст.73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014р.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам розяснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Колегія суддів зазначає, що рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, а, відтак воно є обовязковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Зазначена правова позиція викладена у в постановах Верховного Суду України від 07.10.2015р. у справі №922/3871/14 та від 02.03.2016р. у справі №922/538/14.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

За приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, в даному випадку - Державним агентством земельних ресурсів України (Держземагентство України).

Разом з тим, наведене законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, таким чином, за наявності відповідних заперечень сторони про необґрунтованість наведених у цих витягах з технічної документації даних нормативну грошову оцінку земельних ділянок ці дані можуть бути перевірені судом.

Відповідно до п. 2.1 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, що є додатком до рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» від 25.09.2013 № 1269/13 Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» є власником програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013», здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі. Управління Держземагентства у м. Харкові надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством. Комунальне підприємство «Міський інформаційний центр» є користувачем програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013» за договором з Департаментом земельних відносин, надає доступ до зазначеного програмного комплексу управлінню Держземагентства у м. Харкові Харківської області для надання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки (п. п. 2.2, 2.3). Таким чином, Управління є користувачем програмного комплексу, здійснює розрахунки нормативної грошової оцінки земельних ділянок у м. Харкові в автоматизованому режимі, крім коефіцієнту функціонального використання.

ОСОБА_5 витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.10.2013р., цільове призначення земельної ділянки по пр-ту Л. Свободи (в районі будинку 48) - землі житлової та громадської забудови для будівництва торгівельно-офісного центру та подальшої експлуатації обєкту.

Відповідно до п. 15 договору оренди земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельно-офісного центру (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації) та подальшої експлуатації обєкту.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п. 16 договору).

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що слід розмежовувати поняття цільового використання земельної ділянки визначеного умовами договору, з функціональним використанням земель, тобто з фактичним функціональним використанням земель в межах цільового призначення.

Так, механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів встановлений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 №388/1226.

Пунктом 3.3 даного Порядку № 18/15/21/11 визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).

Відповідно до п.3.5 Порядку № 18/15/21/11 коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (далі - Кф), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Додатком 1 до Порядку № 18/15/21/11 встановлені значення коефіцієнтів, які застосовуються при розрахунку нормативної грошової оцінки земельних ділянок та які характеризують функціональне використання земельної ділянки, серед яких, зокрема, землі комерційного використання Кф 2,5.

Зазначені в цьому додатку категорії земель за функцією використання прямо не співпадають з категоріями земель за основним цільовим призначенням.

Так, у відповідності до вказаного додатку №1 категорії земель за функцією використання розмежовують, зокрема, землі житлової забудови та землі комерційного використання. До земель житлової забудови застосовують значення коефіцієнту Кф 1,0 та відносять такі землі: індивідуального житлового будівництва і господарських будівель, малоповерхової і багатоповерхової не садибної забудови, сільськогосподарського призначення під господарськими будівлями і спорудами.

До земель комерційного використання застосовують значення коефіцієнту Кф 2,5 та відносять такі категорії земель: землі торгівлі транспортними засобами та їх ремонту використання, землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі, землі роздрібної торгівлі побутовими товарами і їх ремонт, землі готелів та ресторанів, землі підприємств фінансового посередництва, землі підприємств страхування, землі підприємств, що здійснюють допоміжну діяльність у сфері фінансів та страхування, землі підприємств, що здійснюють операції з нерухомістю, здавання під найм та послуги юридичним особам, землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері інформатизації, землі підприємств, що здійснюють послуги, які надаються переважно юридичним особам, землі підприємств, що здійснюють індивідуальні послуги, землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері відпочинку та розваг (азартні ігри та ігри на гроші тощо).

Відповідно до ч.5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

ОСОБА_5 з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців відповідача ТОВ «Рожева Пальма» займається наступними видами діяльності: комплексне обслуговування обєктів, діяльність фітнес центрів, діяльність із забезпечення фізичного комфорту, діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування, обслуговування напоями, надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого майна.

На підставі даних органів статистики про основний вид економічної діяльності юридичної особи, визначений на підставі даних державних статистичних спостережень відповідно до статистичної методології за підсумками діяльності за рік, основним видом діяльності ТОВ «Рожева Пальма» є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (код КВЕД 68.20) (т.1 а.с.37-39).

Таким чином, виходячи із видів економічної діяльності відповідача земельна ділянка, яка знаходиться у користуванні ТОВ «Рожева Пальма» відноситься до земель комерційного використання.

Відповідно до витягу №727 від 30.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданого управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області, функціональне використання землі землі комерційного використання.

З огляду на наведене, при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Харків, пр. Людвіга Свободи (в районі будинку №48), правомірно було застосоване значення Кф 2,5.

Крім того, відповідно до п. 3.3 Порядку № 18/15/21/11 нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів залежить також від витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр - В, норми прибутку Нп, норми капіталізації Нк та коефіцієнту який характеризує місцерозташування земельної ділянки Км.

В свою чергу, коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального (Км1), зонального (Км2) та локального характеру (Км3).

Перший етап визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки полягає у визначені базової вартості одного квадратного метра населеного пункту, яка визначається за формулою: Цнм = В * Нп / Нк * Км1

Рішенням Харківської міської ради 25 сесії 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, у тому числі базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Також, вказаним рішенням були затверджені межі економіко планувальних зон м. Харкова (додаток 1), значення коефіцієнтів економіко планувальних зон м. Харкова та значення коефіцієнтів для зон впливу локальних факторів (Км3).

Відповідно до додатку №1 до рішення Харківської міської ради про «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» вул. Ахсарова, пр. Людвіга Свободи, лісопарк знаходиться в економіко планувальній зоні за кодом 6365.

Крім того, позивачем надано довідку Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області та копію схеми з Програмного комплексу графічного відображення земельної ділянки площею 0,1081 га по пр. Людвіга Свободи (в р- ні будинку №48) кадастровий номер :14:006:0057, яка свідчить що вказана земельна ділянка знаходиться в економіко планувальній зоні 6365.

ОСОБА_5 додатку №2 до рішення Харківської міської ради про «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» коефіцієнт Км2 економіко планувальної зони міста Харкова за кодом 6365 має значення 2,57, що відповідає показнику коефіцієнту Км2 у витязі №727 від 30.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Відповідно до п. 3.10 Порядку № 18/15/21/11 значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу, не меншого, ніж 1:10000, - для міст з чисельністю населення понад 100 тис. чол. та 1:5000 - для інших населених пунктів. Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, наведені в додатку 1, табл. 3.7, при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Як вбачається з витягу №727 від 30.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки значення сукупного коефіцієнту Км3 1,43819, що не перевищує значення 1,5.

Внесення змін у пункт 2 договору щодо визначення кадастрового номеру земельної ділянки, визнано судом касаційної інстанції обґрунтованим, оскільки внесення вказаного доповнення не впливає на права та обов'язки сторін, а є лише необхідним для ідентифікації об'єкту оренди.

Крім того, з урахуванням приписів ст.15 Закону України Про оренду землі така істотна умова договору оренди землі як обєкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру земельної ділянки.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про обґрунтованість позовних вимог Харківської міської ради щодо визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки :14:006:0057 з метою приведення розміру орендної плати у відповідність з вимогами діючого законодавства

Пропозиція орендодавця встановити орендну плату в розмірі 5,6 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, є виконанням обовязку привести істотні умови договору у відповідність до вимог наведеного у цій постанові законодавства, що не суперечить, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України, відповідно до яких розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Так, порядок визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова встановлено Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові затверджений рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008р. №41/08, із наступними змінами.

Вказаним порядком встановлено розмір поточної базової ставки 0,08 (8%)

Відповідно до п. 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: 21-25 років - 70% (8%*70% = 5,6%). Враховуючи викладене пропозиція орендодавця встановити орендну плату в розмірі 5,6 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки є обґрунтованою.

Стосовно доповнення пункту 5 договір оренди землі від 11.04.2006р. абзацом 2 в редакції додаткової угоди до договору, колегія суддів зазначає, наступне.

З метою приведення у відповідність договірних відносин в сфері землекористування до вимог Податкового кодексу України, Харківська міська рада своїм рішенням від 19.12.2012. № 960/12 «Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові» затвердила Типовий договір оренди землі.

Додаткова угода до спірного договору на момент її укладення повинна відповідати вимогам діючого законодавства, в тому числі і щодо її форми.

Доповнення пункту 5 абзацом 2 в редакції додаткової угоди відповідає типовому договору оренди землі, затвердженому Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові

Крім того, зазначена редакція пункту 5 договору оренди землі повністю відповідає вимогам Податкового кодексу України та іншим законодавчим актам.

Відповідно до п. 286.2. ст. 286 Податкового кодексу платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Таким чином, діюче податкове законодавство передбачає надання державній податковій службі оновленої інформації про змінену нормативну грошову оцінку саме орендарем.

Виходячи зі змісту ст. ст. 34, 43, 82 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює обставини справи у відповідності до свого внутрішнього переконання, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності та приймає рішення за результатами оцінки всіх доказів, які були визнані судом як належні та допустимі

На підставі викладеного, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, часткового скасування рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі №922/3521/14 з прийняттям в цій частині нового рішення.

Керуючись статтями 85, 91, 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі №922/3521/14 скасувати в частині відмови у внесенні змін до п. 2, 5, 9 до договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006р. за №70.

Прийняти в цій частині нове рішення.

Внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006р. за №70, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та ТОВ "Рожева пальма" (орендар) в особі керівника ___________________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 5, 9 договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :14:006:0057.

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №727 від 30.10.2013 становить 2908549грн. (два мільйона девятсот вісім тисяч пятсот сорок девять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №85/14 від 30.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 162878,74 грн. (сто шістдесят дві тисячі вісімсот сімдесят вісім гривень, сімдесят чотири копійки), або в місяць 13573,23 грн. (тринадцять тисяч пятсот сімдесят три гривень 23 копійок).

ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 11 квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається в органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ОСОБА_3 з обмеженою

Харківської області відповідальністю

Рожева пальма

м. Харків, м-н Конституції, 7 61022, м. Харків,

вул. Каразіна, б. 7/9

код 04059243 код 24488590

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А. ОСОБА_4 _____________________ПІБ

/підпис/ /підпис/. »

Повний текст постанови складено 02.06.16р.

Головуючий суддя Крестьянінов О.О.

Суддя Тарасова І. В.

Суддя Фоміна В. О.