ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" травня 2016 р. Справа № 922/6265/15

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Камишева Л.М. , суддя Хачатрян В.С.,

при секретарі Пляс Л.Ф.,

за участю представників сторін:

позивача ОСОБА_1, довіреність від 30.12.2015 р. № 08-11/7787/2-15;

відповідача ОСОБА_2, довіреність від 08.02.2016 р. № 19 (не зявився після перерви, оголошеної в судовому засіданні 19.05.2016 р.);

1-ї третьої особи ОСОБА_1, довіреність від 02.02.2016 р. № 700/0/225-16;

2-ї третьої особи ОСОБА_3, довіреність від 23.12.2015 р. № 32-20-14-19694/0/19-15;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну відповідача (вх. № 463Х/1-28) на рішення Господарського суду Харківської області від 28 січня 2016 року у справі № 922/6265/15

за позовом Харківської міської ради, м. Харків;

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

1) Департамент земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків;

2) Головне управління Держгеокадастру у Харківській області, м. Харків;

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Булочка", м. Харків;

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2015 року Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до ТОВ "Булочка" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. загальною площею 0,0442 га за адресою: м. Харків, пр. Орджонікідзе, 45, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_4 в реєстрі за № 6583 та зареєстрованого 17.11.1999 р. за № 199/99 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, в запропонованій позивачем редакції. Позовні вимоги обґрунтовує з посиланням на необхідність приведення вказаного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог діючого законодавства, у звязку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 28.01.2016 р. у справі № 922/6265/15 (суддя Присяжнюк О.О.) в позові відмовлено частково. Внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_4 в реєстрі за № 6583 та зареєстрованого 17.11.1999 р. за № 199/99 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, в наступній редакції:

«

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_4 16.11.1999 року в реєстрі № 6583, зареєстрованого 17.11.1999 року за № 199/99 у виконавчому комітеті Харківської міської ради

"____"_______________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_5 з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Булочка" (Орендар) в особі керівника_________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

1. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 р. № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" доповнити договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 17.11.1999 року за № 199/99, пунктами 1.3, 1.4, змінити пункт 2.1 договору і викласти у такій редакції:

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :03:029:0003."

"1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 121/14 від 25.01.2014 р. становить 726922 грн. (сімсот двадцять шість тисяч дев'ятсот двадцять дві гривні)", а з врахуванням коефіцієнту індексації за 2014 рік складає 907926 (девятсот сім тисяч дев'ятсот двадцять шість гривень).

"2.1. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 152/15 від 03.02.2015 р. на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 50843,83 грн., або в місяць 4236,99 грн.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "Булочка"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61075, м. Харків,

просп. Орджонікідзе, буд. 45

код 04059243 код 24272855

В особі міського голови В особі керівника

__________________Г.А. ОСОБА_5 _______________ _______________

/ підпис/ /підпис/ /ПІБ/

»

Відповідач - ТОВ "Булочка" в апеляційній скарзі (вх. № 463Х/1-28 від 16.02.2016 р.) та додатковому поясненні до апеляційної скарги (вх. № 3998 від 13.04.2016 р.), просить скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі. З посиланням на п. 29 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12, який набрав чинності з 01.01.2013 р., вказує на відсутність підстав для зміни розміру орендної плати за земельну ділянку, у звязку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зазначає про неможливість застосування до спірних правовідносин Порядку впровадження нормативної грошової оцінки землі в м. Харкові станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13, оскільки договір оренди земельної ділянки укладено до прийняття цього порядку. Посилається на недослідження ОСОБА_2 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 25.01.2014 р. № 121/14. Вважає завищеним розмір орендної плати, у звязку з тим, що ОСОБА_2 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 25.01.2014 р. № 121/14 містить завищені локальні коефіцієнти (КмЗ). Не погоджується з визначенням Департаментом земельних відносин Харківської міської ради у ОСОБА_2 від 25.01.2014 р. № 121/14 функціонального використання земельної ділянки (Кф) в розмірі 2,5 на всю площу орендованої земельної ділянки (0,0442 га), оскільки частина земельної ділянки (0,29 га) не використовується в комерційних цілях.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 18.02.2016 р. апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 10.03.2016 р. та ухвалою від 10.03.2016 р., у звязку з ненаданням позивачем відзиву на апеляційну скаргу та відсутністю в судовому засіданні представника позивача, розгляд апеляційної скарги відкладено на 14.04.2016 р.

12.04.2016 р., у звязку з відпусткою судді Івакіної В.О., автоматизованою системою розподілу апеляційних скарг між суддями у справі № 922/6265/15 здійснено автоматичну зміну складу колегії суддів та призначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Камишева Л.М., суддя Хачатрян В.С.

Відповідно до пункту 9-2 Постанови Пленуму Вищого Господарського Суду України від 17.05.2011 р. № 7 Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України (згідно з Постановою Вищого Господарського Суду № 6 від 10.07.2014 р.), у разі зміни складу суду апеляційної інстанції, розгляд ним справи починається заново, а отже, спочатку починається й визначений ст. 102 Господарського процесуального кодексу України строк розгляду апеляційної скарги.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 14.04.2016 р. до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача, залучено: 1) Департамент земельних відносин Харківської міської ради та 2) Головне управління Держгеокадастру у Харківській області, розгляд справи відкладено на 19.05.2016 р.

В судовому засіданні 19.05.2016 р. оголошено перерву до 26.05.2016 р.

Позивач - Харківська міська рада у відзиві на апеляційну скаргу (вх. № 3367 від 28.03.2016 р.) та в додаткових поясненнях (вх. № 5341 від 26.05.2016 р.), а також представник позивача в судових засіданнях не погоджується з доводами відповідача, викладеними в апеляційній скарзі та додаткових поясненнях до апеляційної скарги, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Посилається на те, що спірна земельна ділянка, яку надано в оренду відповідачу для експлуатації та обслуговування будівлі магазину, вся (без виключень) відноситься до земель комерційного використання, землевпорядна документація не передбачає виділення частин земельної ділянки для ведення різних видів економічної діяльності, у звязку з чим висновок відповідача про необхідність застосування змішаного коефіцієнту функціонального використання (Кф), є безпідставним. Зазначає, що відповідно до Порядку визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова, затвердженого рішенням сесії Харківської міської ради від 27.02.2008 р. № 41/08 з наступними змінами, розмір орендної плати за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням відповідного відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тому, враховуючи, що термін оренди земельної ділянки, орендованої ТОВ "Булочка", є значним (понад 23 роки), розмір орендної плати на рік за земельну ділянку згідно з розрахунком № 152/15 від 03.02.2015 р. становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки.

Представник 1-ї третьої особи - Департаменту земельних відносин Харківської міської ради у письмовому поясненні від 19.05.2016 р. за вх. № 5089 та в судових засіданнях з доводами відповідача, викладеними в апеляційній скарзі та додаткових поясненнях по апеляційній скарзі не погоджується, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Посилається на те, що розрахунок значення коефіцієнтів КмЗ (локальні фактори) при наданні витягу з нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок у м. Харкові здійснюється в автоматизованому режимі із застосуванням програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013», який пройшов державну експертизу землевпорядної документації відповідно до вимог Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації».

Представники 2-ї третьої особи - Головного управління Держгеокадастру у Харківській області у письмовому поясненні від 19.05.2016 р. за вх. № 5066 та в судових засіданнях зазначають, що Головне управління Держгеокадастру у Харківській області на час укладання спірного договору оренди земельної ділянки відповідно до діючого на той час законодавства розпорядником землі не було.

Відповідач - ТОВ "Булочка" 26.05.2016 р. за вх. № 5332 через канцелярію суду надав додаткове пояснення по апеляційній скарзі, в якому зазначає, що при формуванні ОСОБА_2 № 121/14 від 25.01.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку було застосовано окремі локальні коефіцієнти КмЗ з перевищенням максимального значення цього коефіцієнту, встановленого Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11. Вищезазначене завищення граничних коефіцієнтів вплинуло на кінцевий результат нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки, що порушило його права та інтереси. Крім того, в додатковому поясненні до апеляційної скарги відповідач просить розглянути справу без участі представника відповідача.

Враховуючи, що відповідач був належним чином повідомлений про час і місце судового засідання, його позиція по справі достатньо повно викладена в апеляційній скарзі та додаткових поясненнях до апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про можливість подальшого розгляду справи без участі представника відповідача.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третіх осіб в судових засіданнях, дослідивши доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 16.11.1999 р. між Виконавчим комітетом Харківської міської ради (орендодавцем) та ТОВ "Булочка" (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_4 в реєстрі за № 6583 та зареєстровано у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 17.11.1999 р. за № 199/99 (т. 1 а.с. 29-31).

За умовами п.п. 1.1, 1.2 договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., орендодавець на підставі рішення Виконавчого комітету Харківської міської ради від 12.05.1999 р. № 544 надає, а орендар приймає в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою: м. Харків, пр. Орджонікідзе, 45, загальною площею 0,0442 га, в тому числі: ріллі - --- га, багаторічних насаджень - ---га, пасовищ - --- га, лісів - --- га, інших угідь - 0,0442 га, згідно з планом земельної ділянки, що додається. Земельна ділянка надається у тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 31.12.2023 р. для експлуатації та обслуговування будівлі магазину.

У відповідності до п. 2.1 вказаного договору оренди земельної ділянки, плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 78,46 грн. на місяць на зазначений в договорі рахунок орендаря не пізніше 15 числа наступного місяця.

В п. 2.2 договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. сторони встановили обовязок щодо збільшення розміру орендної плати за землю у разі зміни розміру земельного податку відповідно до Законів України шляхом укладання додаткової угоди, яка є невід'ємною частиною цього договору.

Додатковою угодою № 1 від 19.05.2000 р. до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., яка є невідємною частиною договору, сторони внесли зміни в п. 2.1 договору та встановили, що орендна плата за землю з 01.04.2000 р. складає 94,15 грн. на місяць (т. 1 а.с. 32).

Додатковою угодою № 2 від 27.02.2001 р. до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р., яка є невідємною частиною договору, сторони змінили п. 2.1 договору, встановивши, що орендна плата за землю з 01.07.2000 р. складає 230,95 грн. на місяць, а з 01.01.2002 р. - 339,60 грн. на місяць (т. 1 а.с. 33).

За приписами ст. 13 Закону України «Про оренду землі» та ст. 288 Податкового кодексу України, основною метою укладання договору оренди земельної ділянки є отримання орендодавцем орендної плати у розмірі, не меншому, ніж встановлено законодавством.

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно зі ст. 21 Закону України Про оренду землі, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно положень ст. 1 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

За приписами ст.ст. 13, ч. 1 ст. 15 та ст. 18 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Подальша зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. (т. 1 а.с 37).

Пунктом 1.1 цього рішення Харківська міська рада затвердила базову вартість 1 кв.м. землі у м. Харкові в сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

У відповідності до п. 2 рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13, це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 р.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові затверджено рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12, який набрав чинності з 01.01.2013 р. (т. 2 а.с. 32-59).

Згідно п. 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті від 19.12.2012 р. № 960/12, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Згідно зі ст. 73 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обовязковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

У звязку зі зміною нормативної грошової оцінки землі 08.06.2015 р. за № 4119/0/225-15 (т. 1 а.с. 26) та 07.09.2015 р. за № 6321/0/225-15 (т. 1 а.с 27-28) Департамент земельних відносин Харківської міської ради скерував на адресу відповідача листи з пропозицією внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. та додав до вказаних листів-пропозицій проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. (т. 1 а.с. 18-21), розрахунок № 152/15 від 03.02.2015 р. розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р. (т. 1 а.с. 23) та копію ОСОБА_2 №121/14 від 25.01.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (т. 1 а.с. 22). Однак вказані листи відповідачем залишені без задоволення, що стало підставою для звернення позивача до Господарського суду Харківської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. загальною площею 0,0442 га за адресою: м. Харків, пр. Орджонікідзе, 45, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_4 в реєстрі за № 6583 та зареєстрованого 17.11.1999 р. за № 199/99 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, в запропонованій позивачем редакції. Позовну заяву Харківської міської ради частково задоволено судом першої інстанції.

Відповідно до ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обовязковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до ч. 2 ст. 648 Цивільного кодексу України, зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно з ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

В п. 2.2 договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. сторони досягли згоди про збільшення орендної плати за землю у випадку зміни розміру земельного податку відповідно до Законів України шляхом укладання додаткової угоди, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

В пункті 4.1 договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. сторони передбачили можливість внесення змін за взаємною згодою сторін та вирішення спору в судовому порядку у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі.

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобовязання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Враховуючи викладене та приймаючи до уваги, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої сторонами в договорі оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р.

Такої правової позиції дотримується Верховний Суд України в Постановах від 20.08.2013 р. у справі № 5009/3430/12 та від 06.12.2010 р. у справі № 2-1/.

Таким чином, висновок суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову щодо внесення змін до договору оренди в частині зміни розміру орендної плати на підставі рішення органу місцевого самоврядування ґрунтується на укладеному між сторонами договорі та вимогах закону.

Порядок визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова встановлено Положенням про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженим рішенням 19 сесії Харківської міської 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 (із наступними змінами).

Відповідно до пункту 2.4 Порядку визначення розміру орендної плати від 27.02.2008 р. № 41/08 із наступними змінами, річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою: О = Ц* Б * К1 * К2, де: Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки; Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення та К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони тощо).

Відповідно до пункту 2.5 Порядку визначення розміру орендної плати від 27.02.2008 р. № 41/08 із наступними змінами, в основу розрахунку базової ставки орендної плати (Б) покладена компенсація відстроченої вигоди, яку має одержати власник (Харківська територіальна громада) за надання земельної ділянки в оренду. Розмір відстроченої вигоди представляє різницю між тими доходами, які б Харківська міська рада отримала сьогодні, продав земельну ділянку (одноразові надходження від первинного продажу ділянки та капіталізовані поточні надходження земельного податку), і тими доходами, які вона мала б від цього продажу по закінченні строку оренди, приведених у часі (продисконтованих).

Базова ставка орендної плати (Б) розраховується за формулою:

Б = Нп * (Нк + Нзп)

Нк

де: Нп - норма прибутку на капітал, інвестований у облаштування території іагальноміські земельні поліпшення (частка одиниці); Нк - норма капіталізації (частка одиниці); Нзп - ставка податку на землю (частка одиниці). Вихідні данні розрахунку поточної базової ставки: Нп=0,06, Нк=0,03 (Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзема, Мінагрополітики, Мінбуда, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. N 18/15/21/11, зареєстрований в Мінюсті від 05.04.2006 р. за N 388/12262, розділ 3, п. 3.3); Нзп=0,01 (Закон України «Про плату за землю» в редакції Закону України № 378/96-ВР від 19.09.96 (із змінами і доповненнями), ст. 7).

В до п. 2.5 Порядку визначення розміру орендної плати від 27.02.2008 р. № 41/08 із наступними змінами визначено розмір поточної базової річної ставки орендної плати (Б), яка становить 0,08 тобто 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та встановлено, що в разі законодавчої зміни вихідних показників, які застосовуються при обчисленні базової ставки орендних платежів (Б), базова ставка орендних платежів (Б) має бути перерахована.

Відповідно до п. 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати від 27.02.2008 № 41/08 із наступними змінами, орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: 1-10 років - 100%; 11-15 років - 90%; 16-20 років - 80%; 21-25 років - 70%; 26-50 років - 60%.

Оскільки термін оренди земельної ділянки за договором оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. є значним (23 роки), вказаний договір підпадає під дію п. 2.6. Порядку визначення розміру орендної плати від 27.02.2008 р. № 41/08, у звязку з чим базова ставка орендних платежів по цьому договору становить 70% від базової ставки, визначеної п. 2.5 Порядку визначення розміру орендної плати від 27.02.2008 р. № 41/08 із наступними змінами, і становить 5,6% (8% * 70% = 5,6%).

Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою від 3% нормативної грошової оцінки.

Зважаючи на викладене, враховуючи, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації за 2014 рік становить 907926, 00 грн., розмір орендної плати відповідача за орендовану ним земельну ділянку становить 5,6% * 907926 = 50843,83 грн. на рік.

За приписами ст. 20 Закону України Про оцінку земель, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до п. 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 р. № 445/2-11, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

Згідно ч. 6 п. 4 зазначеного Положення, Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів, передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. №18/15/21/11.

Пунктом 3 даного Порядку визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, і від коефіцієнту, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км3).

За результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з додатком 2 (п. 4 Порядку).

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є офіційним документом, що виданий компетентним органом державної влади (Управлінням Держземагенства), на підставі якого Харківська міська рада в межах своїх повноважень розраховує розмір орендної плати.

Відповідно п. 2.1 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», являючись власником програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013», здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» та здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до пункту 2.2 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13, Управління Держземагентства у місті Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Згідно п. 2.3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13, Комунальне підприємство «Міський інформаційний центр» є користувачем програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013» за договором з Департаментом земельних відносин, надає доступ до зазначеного програмного комплексу управлінню Держземагентства у м. Харкові Харківської області для надання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, Департаменту земельних відносин для перевірки даних, що містяться у витягах, та виконання інших функцій у межах повноважень та Департаменту самоврядного контролю за використанням та охороною земель для здійснення відповідних контрольних повноважень.

Значення коефіцієнта КмЗ визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу, не меншого, ніж 1:10000 - для міст з чисельністю населення понад цифрових 100 тисяч чолов. та 1:5000 - для інших населених пунктів.

Таким чином, розрахунок значення коефіцієнтів КмЗ (локальні фактори) при наданні витягу з нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок у місті Харкові здійснюється із застосуванням програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013» в автоматизованому режимі, що є використанням ГІС-технологій.

Значення коефіцієнтів КмЗ (локальні фактори) було розраховано розробниками Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. та затверджено рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» і внесено до програмного комплексу.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова пройшла державну експертизу, що підтверджується відповідним позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації. Тому відсутні підстави вважати, що у ОСОБА_2 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 121/14 від 25.01.2014 р. значення КмЗ (локального фактору) у розмірі 1,04113 є не обгрунтованим.

За таких обставин, відсутні підстави вважати, що при формуванні ОСОБА_2 № 121/14 від 25.01.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку було перевищено максимальне значення локальних коефіцієнтів КмЗ, встановленого Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11.

Колегія суддів апеляційної інстанції також не погоджується з посиланням відповідача на те, що у ОСОБА_2 № 121/14 від 25.01.2014 р. має бути враховано, що частина орендованої відповідачем земельної ділянки в розмірі 0,029 га не використовується в комерційних цілях і для цієї частини як до земель житлової забудови відповідно до Порядку визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова від 27.02.2008 р. № 41/08 із змінами має бути застосований коефіцієнт функціонального використання (Кф) у розмірі 1,0, а не 2,5, виходячи з наступного.

Відповідно до п. 3.5. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11 коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. (т. 2 а.с 7-31).

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 № 377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998 р. за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Коефіцієнт функціонального використання (Кф) для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Вказана Інструкція з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем) визначає порядок замовлення заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем) на основі класифікації земель Стандартної статистичної класифікації землекористування ЄЕК, розробленої Статистичною комісією та Європейською економічною комісією ООН, та Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96, затвердженої і введеної в дію наказом Держстандарту України від 22 жовтня 1996 р. N 441.

Додатки до вказаної інструкції здійснюють класифікацію видів економічної діяльності на землях певної категорії видів економічної діяльності, за видами діяльності згідно Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96.

Згідно ст. 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Таким чином віднесення до певного виду функціонального використання здійснюється що до всієї земельної ділянки на який проводиться певний вид економічної діяльності.

Отже, вся орендована відповідачем земельна ділянка відноситься до земель комерційного використання в цілому без виключень, оскільки цю земельну ділянку надано в оренду лише для одного виду економічної діяльності для експлуатації та обслуговування будівлі магазину. Землевпорядна документація не передбачає виділення частин земельної ділянки для ведення різних видів економічної діяльності.

Категорія земель комерційного використання охоплює всі землі, що зайняті об'єктами промисловості, забудовані житловими будинками, дорогами, шахтами, відкритими розробками та будь-якими іншими спорудами, створеними для здійснення різних видів людської діяльності, включаючи території для їх обслуговування. До цієї категорії включаються деякі види відкритих земель (незабудованих земель), які тісно пов'язані з такою діяльністю, наприклад: звалища; землі, відведені під будівництво, зайняті поточним будівництвом.

До земель комерційного використання не включають господарські будівлі й двори, господарські шляхи на сільськогосподарських землях, а також на сільськогосподарських угіддях земель інших категорій (включаються у відповідні графи сільськогосподарських земель).

Невірно ототожнювати забудовані землі у розумінні Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів з земельними ділянками що знаходяться під самою будівлею.

Відповідно до наказу Державного комітету статистики України "Про затвердження форм статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем)" від 05.11.1998 р. N 377, землі розподілені на забудовані землі, ліси та інші лісовкриті площі, сільськогосподарські землі, відкриті заболочені землі та відкриті землі без рослинного покриву або з незначним рослинним покривом, води у тому числі під природо-охоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення, природними водотоками (річками та струмками), штучними водотоками (каналами, колекторами, канавами), озерами, прибережними замкнутими водоймами, лиманами, ставками, штучними водосховищами.

До забудованих земельних ділянок відносяться, зокрема, землі, які використовуються для відпочинку, та інші відкриті землі.

Згідно додатку 2 до розділу 4 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, було затверджено «ОСОБА_2 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки», в якому чітко визначено різницю термінів «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою» та «Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь». Тобто земельні ділянки під забудовою являються земельними ділянками несільськогосподарського призначення і не відносяться до будівель або споруд, оскільки сільськогосподарські угіддя використовуються для виробництва сільськогосподарської продукції із забороною забудови.

Отже Управлінням Держземагенства було вірно зазначено визначено нормативну грошову оцінку усієї земельної ділянки як під забудовою.

Тому твердження відповідача про застосування змішаного коефіцієнту функціонального використання не відповідає нормам матеріального права, оскільки вся земельна ділянка була надана для одного виду економічної діяльності, який згідно наказу Державного комітету статистики України "Про затвердження форм статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем)" від 05.11.1998 р. N 377 та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, відноситься до забудованих земель комерційного використання.

Колегія суддів апеляційної інстанції також погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог в частині доповнення договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. абзацом 2 пункту 1.4 щодо покладення на орендаря обовязку при змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради за свій рахунок виконувати розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки, оскільки позивачем не доведено законних підстав, що передбачають внесення таких умов до договору оренди землі.

Крім того, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення вимог позивача щодо доповнення договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. пунктом 1.3 (відомостей щодо кадастрових номерів земельної ділянки), оскільки відповідно до ст. 15 Закону України Про оренду землі, в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як обєкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Судова колегія також погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. щодо внесення змін в пункти 2.2 - 2.6 та розділи 4, 5, 6, 7, оскільки позивач просить внести вказані зміни до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. без надання обґрунтування щодо правових підстав для внесення змін до цих пунктів договору, які не стосуються зміни нормативної грошової оцінки землі, наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для примушення відповідача погодитись із пропонованими умовами, позивачем не доведена.

Виходячи з викладеного, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про часткове задоволення вимог позивача про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.11.1999 р. загальною площею 0,0442 га за адресою: м. Харків, пр. Орджонікідзе, 45, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_4 в реєстрі за № 6583 та зареєстрованого 17.11.1999 р. за № 199/99 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, в запропонованій позивачем редакції.

Згідно ст. 129 Конституції України, до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести суду ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

На підставі викладеного, колегія суддів апеляційної інстанції прийшла до висновку, що місцевим господарським судом під час прийняття рішення від 28.01.2016 р. у справі № 922/6265/15 повністю досліджено обставини, які мають значення для справи, правильно застосовано норми матеріального та процесуального права та зроблено висновки, які відповідають фактичним обставинам справи, у звязку з чим відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги відповідача та скасування або зміни зазначеного рішення.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 129 Конституції України, ст. 99, 101, п. 1 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 28 січня 2016 року у справі № 922/6265/15 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого Господарського Суду України через Харківський апеляційний господарський суд.

Повний текст постанови складено та підписано 31.05.2016 року.

Головуючий суддя Пелипенко Н.М.

Суддя Камишева Л.М.

Суддя Хачатрян В.С.