КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" травня 2016 р. Справа№ 925/1663/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Тищенко А.І.

Отрюха Б.В.

За участю представників:

від позивача: ОСОБА_2 - за дов.

ОСОБА_3 - за дов.

від відповідача: не з'явився

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4

на рішення Господарського суду Черкаської області від 18.11.2015

у справі №925/1663/15 (суддя Потапенко В.В.)

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4

до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області

про визнання протиправною відмову у поновленні договору оренди землі і визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 (далі, позивач або ФОП ОСОБА_4) звернулась до Господарського суду Черкаської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (далі, відповідач) про визнання протиправною відмови Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області у поновленні договору оренди землі, укладеного 25.07.2005 між Звенигородською районною державною адміністрацією (орендодавець) і Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_4 (орендар), зареєстрованого у Звенигородському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру (ДЗК), про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 вересня 2005 року за №51 та визнання укладеною з 28.09.2015 додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та внесення змін до нього, а саме пункту 2 розділу 2, пункту 5 розділу 2, пункту 8 розділу 3, пункту 12 розділу 4 договору оренди, у редакції, запропонованій позивачем.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач здійснив дії, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», звернувшись до відповідача у встановлений законом строк із листом-повідомленням про намір продовжити дію договору оренди землі на той самий строк з врахуванням поданих орендарем змін до нього, які були викладені у доданому до листа проекті додаткової угоди до договору. Однак, у поновленні договору оренди з урахуванням запропонованих позивачем змін відповідачем було відмовлено. Зазначена відмова, на думку позивача, є незаконною та направлена на усунення позивача від користування орендованою земельною ділянкою, у зв'язку з чим ФОП ОСОБА_4 на підставі частини 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» просила суд визнати таку відмову протиправною та укласти додаткову угоду про поновлення дії договору та внесення змін до нього у запропонованій нею редакції.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 18.11.2015 у справі №925/1663/15 у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.

Приймаючи рішення, місцевий господарський суд з посиланням на норми статті 188 Господарського кодексу України, статті 15, 21 Закону України «Про оренду землі», статті 1, 13, 18 Закону України «Про оцінку земель» вказав, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. Водночас, позивач, пропонуючи внести зміни до пункту 5 договору оренди, посилався на технічну документацію з визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, яка була проведена станом на 01.07.1995, що не відповідає вимогам законодавства. Водночас, позивач просив поновити договір оренди земельної ділянки площею 44 2665 га, у той час, як на підставі договору оренди від 28.09.2005 у користування ФОП ОСОБА_4 було передано земельну ділянку площею 43 9800 га, що свідчить про зміну меж спірної земельної ділянки та у відповідності до частини 10 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає поновлення такого договору у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням, 21.12.2015 Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернулася до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд рішення Господарського суду Черкаської області від 18.11.2015 у справі №925/1663/15 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Відповідно до автоматичного розподілу справ між суддями апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 було передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Шаптала Є.Ю., судді: Куксов В.В. та Скрипка І.М.

У зв'язку із перебуванням судді Куксова В.В. у відпустці розпорядженням Секретаря судової палати Київського апеляційного господарського суду від 22.12.2015 сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі №925/1663/15 колегію суддів у складі: головуючий суддя Шаптала Є.Ю., судді: Гончаров С.А. та Скрипка І.М.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 22.12.2015 апеляційну скаргу повернуто апелянту без розгляду на підставі пункту 2 частини 1 статті 97 Господарського процесуального кодексу України.

21.01.2016 Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 повторно звернулась до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд рішення Господарського суду Черкаської області від 18.11.2015 у справі №925/1663/15 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач посилається на те, що місцевий господарський суд неправильно застосував норми Закону України «Про оцінку земель» та Закону України «Про оренду землі», статтю 188 Господарського кодексу України щодо розгляду змін до договору оренди землі за рішенням суду.

Позивач наголосив, що запропоновані ним зміни до договору оренди землі не порушують права та охоронювані законом інтереси відповідача, приводять чинний договір у відповідність до діючого земельного законодавства та проведеної орендодавцем інвентаризації земель. Після закінчення строку договору оренди землі позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, сплачує орендну плату за землю, заборгованості не має.

Таким чином, за твердженнями скаржника, своїми протиправними діями, зволіканням в укладення додаткової угоди до договору оренди землі відповідач порушив право позивача на поновлення договору оренди землі.

Розпорядженням Секретаря судової палати Київського апеляційного господарського суду від 21.01.2016 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 у справі №925/1663/15 було передано на розгляд головуючому судді Шапталі Є.Ю.

Розпорядженням Секретаря судової палати Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2016 сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі №925/1663/15 колегію суддів у складі: головуючий суддя Шаптала Є.Ю., судді: Куксов В.В. та Скрипка І.М.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2016 (головуючий суддя Шаптала Є.Ю., судді: Куксов В.В. та Скрипка І.М.) апеляційну скаргу було прийнято до провадження та призначено до розгляду на 23.02.2016.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2016 (головуючий суддя Шаптала Є.Ю., судді: Куксов В.В. та Скрипка І.М.) апеляційне провадження у справі №925/1663/15 зупинено до розгляду Вищим господарським судом України касаційної скарги Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на ухвалу Київського апеляційного господарського суду від 22.12.2015 у справі №925/1663/15 про повернення апеляційної скарги та повернення матеріалів справи з касаційної інстанції.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 11.02.2016 у справі №925/1663/15 прийнято відмову Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 від касаційної скарги, касаційну скаргу повернуто скаржнику без розгляду.

23.03.2016 матеріали справи №925/1663/15 надійшли до Київського апеляційного господарського суду.

У зв'язку із перебуванням головуючого судді Шаптали Є.Ю. у відпустці, розпорядженням в.о. керівника апарату Київського апеляційного господарського суду від 23.03.2016 № 09-52/433/16 призначено повторний автоматичний розподіл справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу справ між суддями апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Отрюх Б.В., Тищенко А.І.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.03.2016 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 прийнято до провадження, поновлено апеляційне провадження у справі №925/1663/15, розгляд справи призначено на 19.04.2016.

25.02.2016 представник відповідача подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, у якому просив суд у задоволенні апеляційної скарги позивача відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін; розгляд справи просив здійснювати без участі представника відповідача. У вказаному відзиві відповідач зазначив, що дотримався вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», своєчасно надіславши позивачу лист-заперечення проти поновлення спірного договору. Укладення додаткової угоди в редакції позивача, на думку відповідача, призведе до порушення вимог чинного законодавства, оскільки у запропонованій позивачем угоді змінено розмір спірної земельної ділянки та внесено зміни до розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки без її проведення у передбаченому законом порядку.

Представники сторін у судове засідання, призначене на 19.04.2016, не з'явились.

18.04.2016 від позивача через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду надійшло повідомлення телеграфом про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 19.04.2016 розгляд справи відкладено на 24.05.2016.

24.05.2016 представник позивача подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду клопотання про долучення до матеріалів справи довідки про відсутність заборгованості з податків, зборів, платежів, що контролюються органами доходів і зборів, яка колегією суддів була оглянута до долучена до матеріалів справи.

Представник відповідача у судове засідання, призначене на 24.05.2016, не з'явився.

Враховуючи те, що у матеріалах справи містяться докази належного повідомлення відповідача про дату, час і місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, а саме повідомлення про вручення поштового відправлення, колегія суддів вважає можливим здійснити перевірку рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку за наявними матеріалами справи та без участі представника відповідача.

Представники позивача у судовому засіданні підтримали доводи, викладені у апеляційній скарзі, просили її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати, позов задовольнити.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Як підтверджується матеріалами справи, 28.09.2005 Звенигородська районна державна адміністрація (орендодавець) і приватний підприємець ОСОБА_4 (орендар, позивач) уклали Договір оренди землі (далі, Договір).

Згідно умов Договору, по акту прийому-передачі земельної ділянки від 28 вересня 2005 року позивач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу загальною площею 43,98 га ріллі, яка знаходиться в адміністративних межах Стецівської сільської ради за межами населеного пункту с. Стецівка Звенигородського району Черкаської області для вирощування товарної сільськогосподарської продукції (пункти 2, 15 Договору).

За змістом пункту 8 Договору його укладено на 10 років.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Так, Договір зареєстрований у Звенигородському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 вересня 2005 року за № 51 (далі, Договір).

За таких обставин, строк дії Договору у відповідності до пункту 8 останнього визначений до 28.09.2015.

Як зазначає позивач, маючи намір поновити договір оренди землі, у червні 2015 року ФОП ОСОБА_4 розпочала роботу по формуванню пакету документів, необхідних для поновлення вищевказаного Договору, та 23 червня 2015 року отримала у відділі Держземагентства у Звенигородському районі Черкаської області довідку форми 6-ЗЕМ (том 1, а.с. 23) про те, що згідно проведеної інвентаризації земель під час здійснення землеустрою від 19.11.2013, орендована земельна ділянка занесена до НКС, має кадастровий номер НОМЕР_2, площу 44,2665 га, а не 43,98 га, як вказано у договорі оренди землі, та цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Також, змінилась нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, яка згідно витягу від 01.07.2015 №31-28-0.4-2105/2-15 (том 1, а.с. 24) про нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення за межами населеного пункту станом на 01.01.2015 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 35 029,44 грн. за 1 га ріллі за межами населеного пункту.

26.08.2015 позивач направив відповідачу лист - повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі (том 1, а.с. 20-21). До вказаного листа був доданий пакет документів, а саме: проект додаткової угоди до договору оренди землі в 3-х екземплярах, копія договору оренди землі, копія витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку, копія довідки форми 6-зем від 23.06.2015, копія свідоцтва про державну реєстрацію ФОП, копія довідки про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, копія довідки про відсутність податкового боргу.

Лист-повідомлення від 26.08.2015 з вказаним пакетом документів отриманий відповідачем 26 серпня 2015 року за вхідним № 8186.

29.09.2015 відповідач направив позивачу лист за №3740/0/300-15 про відмову у поновленні Договору оренди землі, посилаючись на наступні підстави:

- орендар просить поновити договір оренди землі площею 44,2665 га, тобто відбулася зміна площі земельної ділянки, а отже і меж. Тому на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» поновлення договору здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди;

- наказом Державного агентства земельних ресурсів України від 15.10.2014 №328 введено в дію рішення колегії Державного агентства земельних ресурсів України від 14.10.2014 №2/1 «Про обов'язкове направлення на розгляд до місцевих рад питань щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності», відповідно до пункту 2.1. якого місцеві ради висловлюють свою позицію стосовно можливості надання земельних ділянок у власність або користування. Листом від 11.09.2015 №58 Стецівська сільська рада вважає за необхідне відмовити у поновленні договору оренди земельної ділянки площею 43,9800 га в адміністративних межах Стецівської сільської ради Звенигородського району.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначив, що вищезазначена відмова відповідача у поновленні договору оренди не відповідає закону та фактичним обставинам справи, у зв'язку з чим має бути визнана протиправною, а додаткова угода укладеною у запропонованій позивачем редакції.

Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, прийшла до висновку щодо обґрунтованості позовних вимог ФОП ОСОБА_4 з огляду на наступне.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини 4 статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Орендодавцем за Договором оренди станом на дату його укладення була Звенигородська районна державна адміністрація.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 10.05.2012 №258 було затверджено Положення про Головне управління Держземагентства в області, яке є територіальним органом Державного агентства земельних ресурсів України та йому підпорядковане.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.01.2013 №40 пункт 4 Положення доповнено новим підпунктом 4.32., згідно з яким Головне управління відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, передає відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або в користування для всіх потреб в межах області.

Таким чином, з 25 січня 2013 року повноваження щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у власність або в користування для всіх потреб в межах області було віднесено до компетенції Головного управління Держземагентства у Черкаській області. При цьому, не вимагалось переукладення (переоформлення) раніше укладених договорів оренди землі.

Отже, з 25.01.2013 орендодавцем по Договору оренди землі стало Головне управління Держземагентства у Черкаській області.

Постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року №5 «Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру» утворені як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) (додаток 1), реорганізовані територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Держгеокадастру за переліком згідно з додатком. Установлено, що територіальні органи Дерземагентства, які реорганізуються, подовжують виконувати свої повноваження до передачі таких повноважень територіальним органам Держгеокадастру.

Наказом комісії з реорганізації Державного агентства земельних ресурсів України від 29 квітня 2015 року №3 Головне управління Держземагентства у Черкаській області реорганізовано шляхом приєднання до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (відповідач).

Згідно з частиною 1 статті 104 Цивільного кодексу України юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов'язки переходять до правонаступників.

У статті 13 Конституції України закріплено, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

З огляду на викладене, враховуючи норми статті 122 Земельного кодексу України відповідач у справі є правонаступником орендодавця - Звенигородської районної державної адміністрації в частині розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів на території Звенигородського району Черкаської області.

Відповідно до положень статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Ця норма є прямою і не передбачає додаткових дій (укладення додаткових угод) для набуття органом влади повноважень щодо розпорядження землями державної власності.

Згідно з частиною 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Дана норма кореспондується із положеннями пункту 38 Договору оренди.

Отже, на дату звернення позивача до відповідача із листом про поновлення дії договору оренди (26.08.2015), Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області являлось уповноваженим органом з питань внесення змін до договору оренди землі та поновлення договору оренди землі на новий строк, а відтак, є належним відповідачем у даній справі.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

За приписами статті 31 Закону України «Про оренду землі» та пункту 35 Договору договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до пункту 8 Договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Отже, після закінчення терміну дії Договору орендар має переважне право поновлення його на новий термін.

Підстави і порядок поновлення договору оренди землі врегульовані нормою статті 33 Закону України «Про оренду землі»

Відповідно до пункту 2.17. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», який набрав чинності з 12.03.2011).

Конструкція норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» містить два випадки поновлення (пролонгації) договору. Зокрема, у частинах 1 - 5 передбачено переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк і процедура реалізації цього права.

Так, частинами 1, 2, 3, 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Зі змісту частини 1 вказаної норми вбачається, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків.

Для застосування частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідним є наявність таких юридичних фактів, як-то: 1) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 2) орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; 3) до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Водночас, згідно частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів, як-то: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Вказана правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14.

Тобто, відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Згідно з частинами 8 та 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

За приписами частини 3 статті 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладання яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом (частина 1 статті 187 Господарського кодексу України).

Господарським судам у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності, необхідно з'ясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору (абз. 3 пункту 2.17. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин»).

Як уже зазначалося вище, орендар відповідно до вимог Договору та Закону України «Про оренду землі» звернувся більше ніж за місяць до закінчення терміну дії Договору до відповідача із листом-повідомленням від 26.08.2015 про поновлення договору оренди землі від 28.09.2005 на той самий строк з врахуванням поданих орендарем змін до нього. Вказані зміни стосувалися кількісної характеристики площі земельної ділянки (пункт 2 Договору) та нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 5 Договору) в бік збільшення, а також внесення змін до пункту 12 Договору щодо недопущення передачі продукції та надання послуг в рахунок орендної плати.

Обґрунтовуючи необхідність внесення до Договору зазначених змін, позивач послався на отримані ним у процесі підготовки пакету документів для поновлення договору оренди у відділі Держземагентства у Звенигородському районі Черкаської області довідку форми 6-зем, згідно якої площа спірної земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 становить 44,2665 га, а не 4398 га, як вказано у Договорі оренди, витяг про нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення за межами населеного пункту, згідно якої нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення за межами населеного пункту станом на 01.01.2015 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 35 029,44 грн. за 1 га ріллі за межами населеного пункту, а також необхідність приведення пункту 12 Договору у відповідність до статті 22 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

З огляду на зміст статті 33 Закону України «Про оренду землі» діюче законодавство не забороняє стороні одночасно з пропозицією про поновлення договору оренди пропонувати і внесення змін до договору.

Відмовляючи позивачу у поновленні Договору оренди, Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області у своєму листі від 29.09.2015 зазначило, зокрема, що орендар просить поновити договір оренди землі площею 44,2665 га, тобто відбулася зміна площі земельної ділянки, а отже і меж. Тому на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» поновлення договору здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Колегія суддів вважає безпідставними посилання відповідача у даному випадку як на підставу для відмови у поновленні договору на норми частини 10 статті 33 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди, з огляду на наступне.

Дійсно, як вбачається зі змісту пунктів 1, 2 Договору в оренду позивачу було передано земельну ділянку загальною площею 43,98 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Натомість, як уже зазначалося вище, згідно довідки відділу Держземагентства у Звенигородському районі Черкаської області про кількісні та якісні характеристики земельної ділянки (згідно форми 6-зем) від 23.06.2015 №31-28-0.3-2042/2-15 згідно проведення інвентаризації земель під час здійснення землеустрою від 19.11.2012 спірна земельна ділянка має площу 44,2665 га та цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» межа земельної ділянки - умовна замкнена ламана лінія, що розмежовує земельні ділянки.

Згідно частини 4 статті 55 Закону України «Про землеустрій» межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) закріплюються межовими знаками встановленого зразка.

Відтак, з огляду на зазначені норми права, зміна площі орендованої земельної ділянки у даному випадку не свідчить про беззаперечну зміну її меж, які закріплюються відповідними межовими знаками.

Як зазначає позивач та не спростовано відповідачем, ФОП ОСОБА_4 користується тією ж земельною ділянкою та у межах, що була передана їй згідно Договору.

Відповідачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження того, що після проведеної інвентаризації межі спірної земельної ділянки змінились, про будь-які зміни меж орендованої земельної ділянки позивач не повідомлявся.

Крім того, колегія суддів зазначає, що різниця у площі земельної ділянки, визначеної Договором (43,98 га), і зазначеної у довідці форми 6-зем (44,2665 га), є незначною, та, як наслідок, могла виникнути за рахунок різних методик визначення площі земельної ділянки на дату укладення Договору і на дату проведення інвентаризації земель.

Відтак, матеріалами справи не підтверджується, що станом на дату закінчення строку дії Договору та звернення позивача до відповідача з листом про його поновлення, відбулась зміна МЕЖ спірної земельної ділянки, а тому посилання відповідача на частину 10 статті 33 Закону України «Про оренду землі» як на підставу для відмови у поновленні договору є безпідставними.

Другою підставою для відмови у поновленні договору оренди відповідач у своєму листі від 29.09.2015 зазначив з посиланням на пункт 2.1. рішення колегії Державного агентства земельних ресурсів України від 14.10.2014 №2/1 «Про обов'язкове направлення на розгляд до місцевих рад питань щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності» (далі, Рішення від 14.10.2014 №2/1), введеним в дію Наказом Державного агентства земельних ресурсів України від 15.10.2014 №328, що листом від 11.09.2015 №58 Стецівська сільська рада повідомила про необхідність відмовити у поновленні договору оренди земельної ділянки площею 43,9800 га в адміністративних межах Стецівської сільської ради Звенигородського району.

З цього приводу колегія суддів зазначає наступне.

Погодження на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки із сільською радою не передбачено законом, зокрема, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до змісту пункту 2.1. Рішення від 14.10.2014 №2/1 органи місцевого самоврядування висловлюють лише свої позиції стосовно можливості надання земельних ділянок у власність або користування.

Тобто, позиція сільської ради щодо поновлення договору оренди земельної ділянки носить лише рекомендаційний характер і не є законодавчою підставою для відмови у поновленні такого договору.

Крім того, у матеріалах справи наявний лист від 07.10.2015, у якому Стецівська сільська рада повідомляє, що не заперечує проти продовження договору оренди землі від 28.09.2005, так як орендована земельна ділянка використовується за цільовим призначенням, обробляється та сплачується вчасно орендна плата.

Відтак, відмова відповідача у поновленні Договору оренди у зв'язку з відсутністю погодження сільської ради також є незаконною.

Звертаючись до відповідача із листом про поновлення дії Договору та проектом додаткової угоди позивачем також пропонувалось внесення змін до пункту 5 Договору у частині зміни нормативно-грошової оцінки землі з 541 152,35 грн. на 1 550 630,71 грн.

Як вбачається із витягу про нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення за межами населеного пункту, отриманого позивачем у відділі Держземагентства у Звенигородському районі Черкаської області, відповідно до технічної документації з визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення на території Звенигородського району, яка проведена станом на 01.07.1995, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки станом на 01.01.2015 з урахуванням коефіцієнтів індексації по Стецівській сільській раді становить 35 029,44 грн. за 1 га ріллі за межами населеного пункту.

Тобто, нормативна грошова оцінка землі, враховуючи уточнену площу спірної земельної ділянки, становить 1 550 630,71 грн. (44,2665 га х 35 029,44 грн.).

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач у відзиві зазначає, що така зміна нормативної грошової оцінки землі суперечить вимогам чинного законодавства, оскільки нормативна грошова оцінка землі у передбаченому законом порядку не проводилась.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, зокрема, зазначив, що позивач, пропонуючи внести зміни до пункту 5 Договору оренди, посилався на технічну документацію з визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, яка була проведена станом на 01.07.1995, що не відповідає вимогам законодавства, оскільки у відповідності до частини 2 статті 18 Закону України «Про оренду землі» нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Колегія суддів вважає необґрунтованими зазначені висновки суду першої інстанції та не приймає до уваги доводи відповідача враховуючи наступне.

Статтею 1 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Частиною 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» визначено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Зокрема, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із статтею 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності і законодавцем встановлено максимальну періодичність її проведення.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення визначено Наказом від 27.01.2006 №18/15/21/11 «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», відповідно до пункту 4 якого, за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Відповідно до пункту 2-1 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМУ від 23.0.3.1995 №213 дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.

Тобто, відомості, які містяться витязі про нормативну грошову оцінку земель, є достовірними.

Згідно частини 1 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Колегія суддів зазначає, що при розгляді документів та матеріалів позивача, відповідач не вимагав від останнього проведення нової нормативної грошової оцінки землі і згідно з приписами частини 1 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» рішення щодо цього не приймав.

У процесі розгляду справи відповідачем не наведено обставин та доказів, які б спростовували нормативну грошову оцінку, визначену відділом Держземагентства у Звенигородському районі Черкаської області станом на 01.01.2015 у розмірі 1 550 630,71 грн., та не вказано, яка саме грошова оцінка має бути застосована.

Крім того, запропонована позивачем редакція пункту 5 Договору оренди земельної ділянки не зумовлює зменшення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а навпаки, передбачає її збільшення.

Посилання відповідача на те, що у відповідності до частини 2 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, не приймаються судом до уваги, оскільки вказана норма не покладає безпосереднього обов'язку щодо проведення нормативної грошової оцінки землі на орендаря, а лише вказує на можливість проведення такої оцінки заінтересованою особою.

Водночас, колегія суддів наголошує, що відмовляючи у поновленні Договору оренди, відповідач у своєму листі не зазначав невідповідність нормативної грошової оцінки вимогам чинного законодавства підставою для відмови у поновленні спірного договору.

Також, позивач заявляв про внесення змін до пункту 12 Договору щодо недопущення передачі продукції та надання послуг в рахунок орендної плати.

Колегія суддів, погоджуючись із доводами позивача, приходить до висновку, що внесення таких змін до Договору є законним та обґрунтованим, оскільки такі зміни спричинені необхідністю приведення пункту 12 Договору у відповідність до норм законодавства, а саме статті 22 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно частини 2 статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець, зокрема, зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Частиною 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку, що всі запропоновані позивачем зміни до договору оренди землі не порушують права і охоронювані законом інтереси відповідача, а лише приводять Договір оренди у відповідність до норм діючого земельного законодавства та проведеної орендодавцем інвентаризації земель. У зв'язку з цим, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню є позовні вимоги ФОП ОСОБА_4 про визнання протиправною відмови відповідача у поновленні Договору оренди.

Водночас, матеріалами справи підтверджується, що позивач продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення Договору оренди, про що свідчить відсутність відповідного акту приймання-передачі земельної ділянки.

Орендарем своєчасно сплачується орендна плата за користування вищевказаною земельною ділянкою, заборгованість відсутня, що підтверджується наданою позивачем довідкою Звенигородської ОДПІ ГУ ДФС у Черкаській області про відсутність заборгованості з податків, зборів, платежів, що контролюються органами доходів і зборів.

Обставин щодо порушення позивачем істотних умов Договору судом під час розгляду справи не виявлено, відповідачем суду не наведено.

Згідно з частиною 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

З огляду на вищевикладене, оскільки позивач у відповідності до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 8 Договору оренди земельної ділянки від 28.09.2005 своєчасно звернувся до відповідача з метою продовження Договору, а відмова відповідача у поновленні договору на той самий строк з урахуванням запропонованих позивачем змін була незаконною, позивач продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і не повернув її відповідачеві, належним чином виконує свої обов'язки як орендаря та істотні умови договору не порушував, а також враховуючи відсутність інших осіб, перед якими орендар має переважне право на поновлення договору, Договір вважається поновленим на той самий строк та з урахуванням змін у редакції позивача.

При цьому, з врахуванням встановленої законодавцем необхідності оформлення такого поновлення договору шляхом обов'язкового укладення додаткової угоди із уповноваженим керівником органу місцевого самоврядування і без прийняття рішення цим органом про поновлення договору оренди землі, а також встановленого судом факту її не укладення у місячний строк, колегія суддів зазначає, що законні права позивача підлягають захистові шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та внесення змін до нього у запропонованій позивачем редакції.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до частини 1 статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції у даній справі підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі. Апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Розподіл господарських витрат здійснено у відповідності до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 49, 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на рішення Господарського суду Черкаської області від 18.11.2015 у справі №925/1663/15 задовольнити.

Рішення Господарського суду Черкаської області від 18.11.2015 у справі №925/1663/15 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Визнати протиправною відмову Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області у поновленні договору оренди землі, укладеного 28 вересня 2005 року між Звенигородською районною державною адміністрацією (орендодавець) і фізичною особою - підприємцем ОСОБА_4 (орендар), зареєстрований у Звенигородському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру (ДЗК), про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 вересня 2005 року за №51.

Визнати укладеною з 28 вересня 2015 року додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та внесення змін до нього у наступній редакції:

«Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області (), адреса: м. Черкаси, вулиця Смілянська, 131, в особі в.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області Мірзоєва Азера Аліаги Огли, який діє на підставі Положення про Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області (далі - орендодавець) з однієї сторони, та фізична особа - підприємець ОСОБА_4, адреса: АДРЕСА_1 (далі - орендар) з іншої сторони уклали цю Додаткову угоду до договору оренди землі, який зареєстрований у Звенигородському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі вчинено запис від 28 вересня 2005 року за № 51, про нижченаведене:

1. Пункт 2 розділу 2. «Об'єкт оренди» договору викласти в такій редакції:

«В оренду передається земельна ділянка загальною площею 44,2665 га, у тому числі 44.2665 га ріллі (кадастровий номер НОМЕР_2), яка є об'єктом оренди земельної ділянки відповідно до договору оренди землі від 28 вересня 2005 року, зареєстрованого у Звенигородському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 вересня 2005 року за №51.».

2. Пункт 5 розділу 2. «Об'єкт оренди» договору викласти в такій редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 1 550 630,71 грн. (один мільйон п'ятсот п'ятдесят тисяч шістсот тридцять гривень 71 коп.).».

3. Пункт 8 розділу 3. «Строк дії договору» викласти в такій редакції:

«Договір поновлено строком на 10 (десять) років та діє до 28 вересня 2025 року. Після закінчення дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.».

4. Пункт 12 розділу 4 «Орендна плата» договору викласти в такій редакції:

«Не допускається передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати».

5. Цю додаткову угоду укладено у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця, другий - у Орендаря, у органі, що здійснив державну реєстрацію даної угоди.».

Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (18000, м. Черкаси, вул. Смілянська, 131; ) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (АДРЕСА_1; ідентифікаційний код НОМЕР_1) 2 436 (дві тисячі чотириста тридцять шість) грн. 00 коп. судового збору за подання позовної заяви та 3 031 (три тисячі тридцять одну) грн. 60 коп. судового збору за подання апеляційної скарги. Видати наказ.

Видачу наказу доручити Господарському суду Черкаської області відповідно до вимог процесуального законодавства.

Матеріали справи №925/1663/15 повернути до Господарського суду Черкаської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді А.І. Тищенко

Б.В. Отрюх