РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.05.2016Справа №910/5076/16

За позовомФізичної особи-підприємця ОСОБА_1
До Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд»
Простягнення 147 065,88 грн.
Суддя Борисенко І.І.

Представники:

Від позивача - ОСОБА_2, за довіреністю;

Від відповідача - Конончук З.В., за довіреністю.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд» про стягнення авансового внеску в розмірі 147 065,88 грн. за попереднім договором від 25.12.2014.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Мегаполісжитлобуд" в порушення умов Попереднього договору свої зобов'язання не виконало, торговий центр у встановлені договором строки не відкрило, внаслідок чого позивач листами від 28.12.2015, 28.01.2016 звернувся до відповідача з вимогою про повернення сплаченого авансового внеску у розмірі 147 065,88 грн.

Відповідач проти позову заперечив, посилаючись на п. 4.1, 4.2 ст. 4 Попереднього договору, стверджує про те, що з метою укладення нового Попереднього договору він двічі направляв позивачу листи, а саме: №1582 від 22.10.2015 та №14 від 22.01.2016 з пропозицією укладення нового Попереднього договору, проте, позивач вказану пропозицію не прийняв та відмовився від укладення нового Попереднього договору, відтак оскільки позивач відмовився від підписання нового Попереднього договору, він втратив право на повернення Авансу.

Крім того, відповідач зазначає, що, оскільки, позивач не з'явився для підписання нового попереднього договору на повторну вимогу відповідача, згідно з п. 4.6. Попереднього договору авансовий внесок залишається у орендодавця.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти позову, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

23.12.2013 між товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд» (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) було укладено Попередній договір щодо укладання договору оренди, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воробйовою К.В. та зареєстрований в реєстрі за №903 (надалі - Попередній договір), відповідно до п. 2.1. якого сторони домовились протягом 90 днів після настання відкладальної обставини, на умовах, передбачених в цьому договорі, укласти договір оренди.

Згідно з умовами Попереднього договору об'єктом оренди є приміщення площею 37,3 кв.м. в Торговому центрі - багатофункціональному торгівельно-розважальному комплексі з паркінгом, що є складовою частиною проекту «Житлова та громадська забудова з автовокзалом, на території АДРЕСА_1.

Згідно з п. 1.14 Попереднього договору відкладальна обставина - це настання в сукупності всіх наведених нижче обставин (умов): отримання Орендодавцем Акта введення в експлуатацію, Сертифікату, Свідоцтва про право власності, інших документів щодо Торгового центру та/або Приміщення, які можуть бути необхідні для укладення Договору оренди із нотаріальним посвідченням відповідно до законодавства України; завершення Орендарем Робіт Орендаря відповідно до вимог цього Договору та отримання Орендодавцем письмового повідомлення від Орендаря про це; направлення Орендодавцем Орендареві письмового повідомлення про готовність до укладення Договору оренди.

Відповідно до п. 13.1 Попереднього договору впродовж строку, вказаного в Додатку 2 (пункт 11), Орендар зобов'язаний сплатити Орендодавцеві на банківський рахунок, вказаний в цьому Договорі (або письмово повідомлений Орендодавцем) платіж у якості попередньої оплати (авансу) в рахунок сплати Орендної плати (Основної орендної плати, Експлуатаційної Орендної та Маркетингової орендної плати) за Договором оренди, сума якого вказана в Додатку 2 (пункт 10). Орендар зобов'язаний сплатити Авансовий внесок незалежно від виставлення Орендодавцем відповідного рахунку.

Згідно з п. 3 додатку 2 до Попереднього договору орієнтовна дата відкриття Торгового центру - у четвертому кварталі 2014 року.

Відповідно до п. 10 Додатку 2 до Попереднього договору авансовий внесок становить 170 600,84 грн., ПДВ - 34 120,17 грн., всього з урахуванням ПДВ - 204 721,01 грн., але не менше гривневого еквіваленту 20 926,20 доларів США по офіційному курсу НБУ (без ПДВ).

Згідно з п. 11 Додатку 2 до Попереднього договору строк сплати авансового внеску:

- протягом 5 (п'яти) календарних днів з моменту укладення попереднього договору орендар сплачує 122 554,90 грн., ПДВ - 24 510,98 грн., всього з урахуванням ПДВ - 147 065,88 грн., але не менше гривневого еквіваленту 15 032,80 доларів США по офіційному курсу (без ПДВ);

- протягом 5 (п'яти) робочих днів після підписання протоколу допуску орендар сплачує 48 045,94 грн., ПДВ - 9 609,19 грн., всього з урахуванням ПДВ - 57 655,13 грн., але не менше гривневого еквіваленту 5 893,40 доларів США по офіційному курсу (без ПДВ).

Як встановлено судом, Позивач сплатив на рахунок Відповідача авансовий внесок в розмірі 147 065,88 грн. з ПДВ, що підтверджується банківською випискою по рахунку від 10.01.2014.

Таким чином позивач виконав свої зобов'язання щодо сплати авансового внеску.

Надалі, між тими ж сторонами 25 грудня 2014 року було укладено новий Попередній договір щодо укладення договору оренди (надалі - Новий попередній договір), відповідно до п. 2.1. якого сторони домовились протягом 90 днів після настання Відкладальної обставини, на умовах, передбачених в цьому договорі, укласти договір оренди.

Згідно з умовами Нового попереднього договору об'єктом оренди є приміщення площею 37,3 кв.м. в Торговому центрі - багатофункціональному торгівельно-розважальному комплексі з паркінгом, що є складовою частиною проекту «Житлова та громадська забудова з автовокзалом, на території АДРЕСА_1».

Пунктом 1.19 Попереднього договору сторони узгодили, що первинний Попередній договір - це Попередній договір щодо укладання договору оренди, укладений сторонами 23.12.2013, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воробйовою К.В., за реєстровим №903. Цей Попередній договір укладається на виконання положень первинного Попереднього договору. В розумінні первинного Попереднього договору цей Попередній договір є новим Попереднім договором. З підписанням цього Попереднього договору втрачає чинність первинний Попередній договір, якщо інше прямо не випливає із положень первинного Попереднього договору.

Згідно п. 3 додатку 2 до Нового попереднього договору орієнтовна дата відкриття Торгового центру - у березні 2015 року.

Згідно п. 10-1 додатку 2 до Нового попереднього договору сума сплаченого орендарем авансового внеску відповідно до первинного попереднього договору складає 122 554, 90 грн., ПДВ 24510, 98 грн., всього з урахуванням ПДВ 147 065, 88 грн.

У п. 10-2 додатку 2 до Попереднього договору сторони передбачили, що сума, яку орендар зобов'язаний доплатити з метою повного виконання свого обов'язку щодо сплати авансового внеску (сума несплаченого авансового внеску) за цим Попереднім договором, становить 48 045,94 грн., ПДВ 9 609,19 грн., всього з урахуванням ПДВ 57 655,13 грн., але не менше гривневого еквіваленту 5 893,40 доларів США по офіційному курсу НБУ (без ПДВ).

Пункт 11 додатку 2 до Попереднього договору встановлює строк сплати авансового внеску (несплаченої частини) - протягом 5 (п'яти) робочих днів після підписання протоколу допуску.

Згідно з п. 4.4. Нового попереднього договору новий попередній договір укладається лише один раз.

Спір у даній справі виник у зв'язку з тим, що, на думку позивача, Товариство з обмеженою відповідальністю "Мегаполісжитлобуд" в порушення умов Попереднього договору свої зобов'язання не виконало, торговий центр у встановлені договором строки не відкрило, внаслідок чого позивач листом від 28.12.2015 вказав, що зобов'язання встановлене попереднім договором від 25.12.2014 щодо укладення договору оренди припинене та просив повернути сплачений аванс в розмірі 147 065,88 грн. Вказаний лист отриманий відповідачем 11.01.2016.

28.01.2016 позивач повторно звернувся до відповідача з вимогою від 26.01.2016 в якому просив повернути сплачений аванс. Вказаний лист отриманий відповідачем 05.02.2016.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з п. 5 ст. 182 Господарського кодексу України відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Статтею 182 Господарського кодексу України визначено, що за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України).

При цьому, зобов'язання встановлене попереднім договором припиняється якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635 Цивільного кодексу України).

Частиною 4 ст. 182 Господарського кодексу України визначено, що зобов'язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні.

Частиною 2 ст. 635 Цивільного кодексу України встановлено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Частина 1 статті 193 Господарського кодексу України встановлює, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться і до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною 2 статті 193 Господарського кодексу України визначено, що кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Статтями 525, 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з пунктом 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

З урахуванням наведених норм, проаналізувавши зміст Попереднього договору щодо укладення договору оренди від 25.12.2014, господарський суд встановив, що основний договір мав бути укладений між сторонами не пізніше 26.12.2015, оскільки частиною 1 статті 182 Господарського кодексу України передбачено зобов'язання сторін за попереднім договором укласти основний договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

Проте, на момент прийняття рішення у даній справі основний договір оренди між сторонами не укладено жодна із сторін не направила іншій пропозицію про його укладення.

Враховуючи наведене, зобов'язання, встановлені Попереднім договором від 25.12.2014, в силу норм частини 4 ст. 182 Господарського кодексу України та частини 3 статті 635 Цивільного кодексу України, є припиненими з 26.12.2015.

Відповідно до пункту 13.1. Попереднього договору від 25.12.2014, орендар зобов'язаний був сплатити орендодавцеві платіж у якості Попередньої оплати (авансу) в рахунок сплати орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної та маркетингової орендної плати) за договором оренди.

Як зазначалося вище, господарським судом встановлено, що позивачем належним чином виконано зобов'язання зі сплати авансового внеску шляхом перерахування відповідачу грошових коштів у розмірі 147 065,88 грн.

Враховуючи, що зобов'язання щодо укладення основного договору оренди між сторонами припинено з 26.12.2015, то платіж, передбачений пунктом 13.1. Попереднього договору, виконаний позивачем у якості Попередньої оплати (авансу) в рахунок сплати орендної плати за договором оренди, підлягає поверненню орендарю.

Дана обставина узгоджується з умовами пункту 13.5. Попереднього договору від 25.12.2014, яким визначено, що у випадку припинення дії даного договору (розірвання або відмови) з вини Орендодавця, авансовий внесок (його залишок) підлягає поверненню орендарю протягом 30 (тридцяти) календарних днів від дати припинення Попереднього договору з вини орендодавця та отримання від орендаря письмового повідомлення про повернення авансового внеску. У випадку розірвання даного Договору з вини Орендаря, авансовий внесок залишається у Орендодавця.

В ході розгляду даної справи судом встановлено, що основний договір оренди не був укладений з вини відповідача, тому припинення зобов'язання за Попереднім договором відбулося з вини відповідача.

При цьому суд враховує, що відповідно до пункту 1.16 Попереднього договору визначено, що дата відкриття - визначена орендодавцем відповідно до цього попереднього договору дата відкриття торгового центру для громадськості. Дата відкриття встановлюється відповідно до додатку 2 пункт 3. Орендодавець має право змінити дату відкриття та встановити іншу дату як дату відкриття відповідно до положень цього договору. В такому випадку до орендодавця не можуть застосовуватись будь-які штрафні санкції або інші негативні наслідки, якщо інше прямо не передбачено попереднім договором.

Згідно з п. 12.1 Попереднього договору, попередньо визначений строк, протягом якого орендодавець має намір відрити торговий центр для відвідувачів, визначений в додатку 2 (пункт 3). Орендодавець повідомляє орендаря про попередню дату відкриття не менше як за 6 місяців. Дата відкриття повинна наступити не пізніше спливу 6 місяців після закінчення вказаного в додатку 2 періоду, в якому попередньо заплановано дата відкриття торгового центру.

Згідно п. 3 додатку 2 до Нового попереднього договору орієнтовна дата відкриття Торгового центру - у березні 2015 року.

За таких обставин, згідно з п.12.1. Попереднього договору, дата відкриття повинна була наступити не пізніше 01.10.2015.

При цьому господарським судом встановлено, що відкладальною обставиною, передбаченою умовами Попереднього договору, є сукупність обставин, які повністю залежать від відповідача, зокрема: отримання пакету дозвільних та правовстановлюючих документів, необхідних для завершення ним робіт по будівництву торгового центру.

Оскільки станом на дату відкриття торгового центру відкладальна обставина, яка є передумовою, необхідною для відкриття торгового центру та укладання основного договору оренди, не наступила, а її настання залежало від поведінки відповідача, позивач не отримав від відповідача повідомлення про дату укладення договору оренди, у останнього були підстави вважати, що зобов'язання не буде виконане вчасно, тому він скористався правом на повернення авансового внеску.

29.12.2015 позивач повідомив відповідача про порушення зобов'язань відповідача щодо укладення договору оренди та просив повернути сплачений авансовий внесок.

28.01.2016 позивач повторно вимогою від 26.01.2016 просив повернути сплачений авансовий внесок.

Проте на дані звернення відповідач не відповів, авансовий внесок не повернув.

Станом на день розгляду справи в суді відповідач не виконав взяті на себе за Попереднім договором зобов'язання, позивач не отримав від відповідача ані повідомлення про дату відкриття торгового центру, ані про дату укладання основного договору оренди, а відповідно зобов'язання, встановлене Попереднім договором, є припиненим.

Пунктом 13.5 Нового Попереднього договору визначено, що у випадку припинення дії даного договору (розірвання або відмови) з вини орендодавця, авансовий внесок (його залишок) підлягає поверненню орендарю протягом 30 (тридцяти) календарних днів від дати припинення попереднього договору з вини орендодавця та отримання від орендаря письмового повідомлення про повернення авансового внеску.

Відповідно до п. 4.7 Нового Попереднього договору, якщо договір оренди не буде укладено на умовах цього Договору та якщо при цьому протягом 30 календарних днів після отримання орендодавцем повторної письмової вимоги орендаря (направленої після закінчення граничного строку з інтервалом не менше 30 календарних днів), з вини Орендодавця новий попередній договір (або Договір оренди на підставі нового попереднього договору після закінчення граничного строку не буде укладено, орендодавець на вимогу орендаря повертає орендареві авансовий внесок (його залишок) та відшкодовує завдані збитки в розмірі, який не перевищує вартість зроблених орендарем невід'ємних поліпшень в приміщенні, якщо такі були здійснені орендарем внаслідок виконання робіт орендаря. В такому випадку цей Попередній договір (новий попередній договір) вважається припиненим та сторони не зобов'язані укладати договір оренди або новий попередній договір.

Отже, з огляду на положення Попереднього договору та враховуючи, що основний договір не укладено у зв'язку з невиконанням відповідачем покладених на нього Попереднім договором обов'язків, необхідних для укладення основного договору, вимоги позивача про стягнення з відповідача авансового внеску є обґрунтованими та підлягають задоволенню у розмірі 147 065,88 грн.

Заперечення відповідача викладені у відзиві не приймаються судом до уваги.

За змістом п. 4.1 Попереднього договору від 25.12.2014, якщо протягом встановленого законодавством граничного строку для укладення основного договору на підставі попереднього договору (далі - граничний строк) відкладальна обставина не наступить та/або сторони не зможуть укласти договір оренди, на вимогу орендодавця сторони зобов'язуються укласти попередній договір на наступний граничний строк на умовах, які повинні бути аналогічними положенням цього попереднього договору та відображати досягнуті сторонами домовленості (з урахуванням нових положень, пов'язаних із тими змінами фактичних даних та обставин, які будуть існувати на момент укладення такого нового попереднього договору.

Орендодавець має право вимагати укладення нового попереднього договору, а орендар зобов'язаний укласти новий попередній договір на вимогу орендодавця по спливу строку, при якому до встановленої законодавством граничної дати для укладення основного договору залишається менше 60 днів. Сторони не звільняються від обов'язку укласти новий попередній договір по спливу граничного строку.

Відповідач стверджує, що двічі звертався до позивача з пропонуванням укласти новий попередній договір, листом від 22.10.2015 №1582 та листом від 22.01.2016 №14.

Позивач заперечує факт отримання від відповідача будь-яких запрошень на укладення нового попереднього договору.

Відповідач на підтвердження факту надіслання вказаних листів надав суду квитанції з «Експрес пошти». З вказаних доказів неможливо встановити що саме було відправлено отримувачу та за якою адресою.

З квитанції, в якій зазначено про отримання п. ОСОБА_3 28.10.2015 міститься дві адреси отримувача (АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3), при цьому адреса: АДРЕСА_2 у накладній закреслена, а стосовно адреси: АДРЕСА_3, то суду жодним чином не підтверджено, що вказана адреса є вірним місцезнаходженням відповідача або дійсною поштовою адресою відповідача. Також, суду не доведено, що вказаний лист отриманий п. ОСОБА_3 від імені ФОП ОСОБА_1

При цьому, зміст відправлень суду не підтверджено.

Враховуючи умови договору, норми чинного законодавства та те, що належних доказів звернення відповідача до позивача з пропозицією укласти новий Попередній договір у строк, передбачений п. 4.1. Попереднього договору від 25.12.2014, в матеріалах справи не міститься, суд дійшов висновку про те, що він є припиненим з 26.12.2015.

Також, суд не приймає до уваги посилання відповідача на те, що оскільки, позивач не з'явився для підписання нового попереднього договору на повторну вимогу відповідача, згідно з п. 4.6. Попереднього договору, авансовий внесок залишається у орендодавця, з огляду на наступне.

Відповідно до п. 4.6 Попереднього договору від 25.12.2014 якщо орендар не з'явиться для підписання нового попереднього договору на повторну письмову вимогу орендодавця, направлену з інтервалом не менше 5 (п'ять) днів, авансовий внесок залишається у орендодавця та не підлягає поверненню після припинення договору, та при цьому орендар зобов'язаний сплатити на користь орендодавця додатково штрафні санкції, передбачені в цьому попередньому договорі.

Отже, підставою для залишення авансового внеску у орендодавця є неявка орендаря для підписання нового попереднього договору на повторну письмову вимогу орендодавця, направлену з інтервалом не менше 5 (п'ять) днів.

Проте, як вже було встановлено вище, належні докази звернення відповідача до позивача з пропозицією укласти новий Попередній договір, у строк передбачений п. 4.1. Попереднього договору від 25.12.2014, в матеріалах справи не міститься.

Враховуючи те, що основний договір не укладено у зв'язку з невиконанням відповідачем покладених на нього Попереднім договором обов'язків, необхідних для укладення основного договору, суд дійшов висновку про те, що вимоги позивача про стягнення з відповідача авансового внеску є обґрунтованими та підлягають задоволенню у розмірі 147 065,88 грн.

Відповідно до положень ст. 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 43, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісжитлобуд" (01004, м. Київ, вул. Червоноармійська/Басейна, 13-/2, літ. "А"; ідентифікаційний код 34615529) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) основний борг (авансовий внесок) у розмірі 147 065 (сто сорок сім тисяч шістдесят п'ять) грн. 88 коп., судовий збір у розмірі 2 205 (дві тисячі двісті п'ять) грн. 99 коп.

Наказ видати відповідно до ст. 116 ГПК України.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 06.06.2016

Суддя І.І. Борисенко