ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2016 р. Справа № 902/714/15

Господарський суд Вінницької області в складі

головуючого судді Грабика В.В.,

при секретарі судового засідання Вознюк К.В.,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 І директор ВКП ТОВ-фірма «Сова» ЛТД;

від відповідача: ОСОБА_2 - за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Виробничо-комерційного підприємства Товариства з обмеженою

відповідальністю фірми СОВА"ЛТД ( в подальшому ВКП ТОВ фірма «СОВА"ЛТД)

до: Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці (в подальшому КЕВ м. Вінниці)

про стягнення 226 158,82 грн.,-

ВСТАНОВИВ:

21.05.2015р. ВКП ТОВ фірма "СОВА" ЛТД звернулось до господарського суду Вінницької області з позовом до КЕВ м. Вінниці про стягнення 226 158,82грн..

Позов обґрунтований наступним. 29.10.2010р. між КЕВ м. Вінниці (орендодавець) та ВКП ТОВ фірма СОВА" ЛТД укладено договір оренди №4/2010 нежитлових підвальних приміщень площею 101,0кв.м. будівлі №1 військового містечка №25, що знаходиться на балансі КЕВ м. Вінниці, розташованого за адресою: м. Вінниця, площа Перемоги,1. Відповідно до умов вказаного договору визначені обов'язки орендодавця в частині відшкодування орендарю вартості зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення. У 2010 та 2013 роках СПД ОСОБА_3 за рахунок ТОВ фірма СОВА ЛТД здійснено невідокремлені поліпшення орендованих приміщень на суму 220 658,82 грн.. Також у 2010 році СПД ОСОБА_4 виконав роботи по виготовленню та встановленню метало-пластикових виробів на суму 5500,00 грн., доказом чого є кошториси, акти виконаних робіт та квитанції про оплату з відповідним письмовим погодженням начальника КЕВ м. Вінниця. Посилаючись на положення ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна, ст.ст. 778, 877, 879 Цивільного кодексу України, позивач просить стягнути з відповідача 226 158,82 грн. вартості невідокремлених поліпшень. Зазначені обставини й стали підставою звернення з позовом до суду.

09.07.2015р. та 10.07.2015р. від КЕВ м. Вінниці надійшли пояснення в яких зазначається про те, що у відповідача відсутні дозволи на проведення позивачем ремонту нежитлових приміщень, які були предметом договору оренди №4/2010 від 29.10.2010р..Процедура отримання позивачем дозволу на здійснення невідємних поліпшень, передбачена Порядком, затвердженим Наказом ВДМУ від 03.10.2006р. №1523 згоди, позивачем дотримана не була (т.1 а. с. 60, 157-158).

Рішенням господарського суду Вінницької області від 10.07.2015р. в позові відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Виробничо-комерційного підприємства Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СОВА ЛТД на рішення господарського суду Вінницької області від 10.07. 2015р. у справі №902/714/15 задоволено частково. Рішення суду першої інстанції скасовано в частині відмови у стягненні 216 422 грн. Прийнято в цій частині нове рішення, яким позов задоволено. Стягнуто з Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці на користь Виробничо-комерційного підприємства Товариства з обмеженою відповідальністю-фірми СОВА ЛТД 216 422 грн. вартості погоджених невідємних поліпшень орендованого майна та 4 328 грн. 68 коп. витрат зі сплати судового збору. В решті рішення суду першої інстанції залишено без змін. Стягнуто з Квартирно-експлуатаційного відділу м.Вінниці на користь Виробничо-комермерційного підприємства Товариства з обмеженою відповідальністю-фірми СОВА ЛТД 5 144 грн. 83 коп. витрат за проведення судової експертизи та 2 164 грн. 35 коп. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Постановою Вищого господарського суду України від 12.04.2016р. касаційну скаргу КЕВ м. Вінниці задоволено частково. Рішення господарського суду Вінницької області від 10.07.2015р. та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 26.01.2016 зі справи №902/714/15 скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду Вінницької області (т.2 а.с.135-142).

Як зазначив Вищий господарський суд в постанові, наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 затверджено Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна. Із з'ясованих попередніми судовими інстанціями обставин вбачається, що майно є державною власністю. Відтак названі судові інстанції у вирішенні даного спору зобов'язані були з огляду на підстави і предмет позову перевірити додержання вимог Порядку. Проте цей нормативно-правовий акт ними взагалі не був застосований до спірних правовідносин, а тому не встановлено й обставин, що пов'язані з таким додержанням і мають значення для правильного вирішення спору зі справи (зокрема, з точки зору наявності чи відсутності згоди орендодавця на здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна). Водночас поза увагою обох судових інстанцій залишилося те, що відповідно до ними ж з'ясованих умов Договору (пункт 4.4) для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком, а суд апеляційної інстанції у призначенні судової експертизи не врахував, що питання про наявність або про відсутність відповідної згоди орендодавця це питання права (юридичне питання), яке не потребує від суду спеціальних знань у галузі науки, техніки, будівництва тощо, і тому воно мало вирішуватися самим судом, а не експертом. Не з'ясувавши відповідних обставин, попередні судові інстанції припустилися неправильного застосування вимог частини першої статті 47 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи та частини першої статті 43 названого Кодексу стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду господарським судом в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності. Відтак у Вищого господарського суду України відсутні й підстави для висновку про правильність застосування названими судовими інстанціями норм матеріального права, у тому числі ЦК України і Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Ухвалою суду від 25.04.2016р. справу прийнято до свого провадження суддею Грабиком В.В. та призначено до розгляду в засіданні на 25.05.2016р..

20.05.2016р. від відповідача надійшли письмові пояснення, в яких, окрім іншого, зазначено, що процедура отримання дозволу на здійснення невід'ємних поліпшень, позивачем дотримана не була, жоден із документів не був предявлений ні КЕВ м. Вінниці, ні відділенню ФДМ України. З урахуванням наведеного у позивача відсутні правові підстави для компенсації вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна, так як останній здійснив їх без дозволу орендодавця (т.2 а.с.149-150).

25.05.2016р. від позивача надійшли пояснення наступного змісту. Ремонтні роботи виконувались за період з 03.11.10 по 28.12.10 зг. Договору ст. 44,45 м.с.. у т.ч. приховані роботи виконувались з 06.11.10 по 20.11.10./ акти вик. робіт ст.. 37,39,40,41 м.с./. Усі необхідні для отримання дозволу документи були надані орендарю 10.10.08 про що свідчать зареєстровані і підписані погодження ст.29-35,46-55 м.с. саме ті документи, що залишили у себе як офіційний дозвіл на проведення робіт. Окрім цього в м.с. ст. 36 міститься лист зі штабу Збройних сил України з проханням здійснити ці поліпшення. Коли здійснювали ремонт, то не очікували, що зі зміною керівництва орендодавця буде відмовлено у продовженні терміну дії договору, адже на момент здійснення поліпшень пішов двадцятий рік, як ми орендуємо ці приміщення.. Щодо розбіжностей у примірниках договору вони викладені у поясненні ст. 151,152 м.с.. При поданні позовної заяви помилково додали до неї ксерокопію договору, що належить КЕВ м. Вінниця, тому що гадки не мали про те, що він від нашого і від того, що в Фонді державного майна відрізняється. А у нас ксерокопія цього договору з матеріалів справи 902/915/14 де ми просили визнати договір оренди продовженим на підставі п.10.4 цього договору на який ми, власне всю увагу й звертали. В задоволенні позову нам було відмовлено. Про те, що п.10.8 має різну редакцію ми вже дізнались після отримання відзиву на позовну заяву (т.2 а.с.151).

В судовому засіданні 25.05.2016р. представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав та за обставин, вказаних у позові, а також надав для огляду оригінал договору оренди.

Представник відповідача позов не визнав, з підстав та за обставин, вказаних в позові, а також зазначив, що ОСОБА_5 на час звернення позивача з листами до начальника Будинку офіцерів займав посаду начальника КЕВ м. Вінниці .

В судовому засіданні сторони підтвердили, що в Рівненському апеляційному господарському суді оглядався примірник договору оренди ФДМУ, який був ідентичний за змістом договору оренди наданому ТОВ фірма СОВА ЛТД.

При розгляді справи судом встановлені наступні обставини й відповідні їм правовідносини.

29.10.2010р. між КЕВ м. Вінниці та ТОВ фірма "СОВА" ЛТД було укладено договір №4/2010 оренди нерухомого військового майна, розташованого у Вінницькому гарнізоні за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги, 1, військове містечко № 25, буд.№1. Договором передбачено наступне: орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно нежитлові підвальні приміщення площею 101,0 м2 в будівлі №1 в/м №25 (надалі в тексті майно), що перебуває на балансі КЕВ м. Вінниця і розташоване за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги, №1, вартість якого визначена на 30.04.2010р. за незалежною оцінкою та становить згідно акту оцінки 231 694 грн. (п.1.1.); склад орендованого майна згідно з актом інвентаризації (додаток №1) (п.1.2.); нерухоме майно орендодавець передає орендареві для використання під кафе, де здійснюється продаж товарів підакцизної групи (п.1.3.); орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць (червень 2010 року) на рівні 2865,00грн. за результатами конкурсу (домовленості) з врахуванням моніторингу орендної плати на аналогічних об"єктах оренди, але не нижче орендної плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4жовтня 1995 року №786 (зі змінами) (далі - ОСОБА_2) , яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (червень 2010р.) 2858,68грн. (додаток №5). Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування базової орендної плати на індекси інфляції за період з базового до першого місяця оренди (п.3.1.); відновлення орендованого майна здійснюється відповідно до пунктів 5.4, 5.7, 6.3 цього Договору (п.4.3); для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невідємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006р. №1523 та затвердженим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006р. за №1123/12997 (п.4.4.); орендар зобовязується, окрім іншого, своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобовязання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невідємних поліпшень орендованого майна, він зобовязаний надати документи, передбачені п.4.4 Договору (п.5.7.); у разі припинення або розірвання Договору повернути орендодавцеві орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря (п.5.10.); орендар має право за письмовою згодою орендодавця, наданою з дозволу Міністра оборони України або уповноваженої ним особи, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна (п.6.3.); цей договір укладено строком на 2 місяці, що діє з 29 жовтня 2010р. (п.10.1.); у разі відсутності заяви орендаря про припинення чи укладення Договору оренди на новий строк за місяць до закінчення строку оренди, дія Договору оренди припиняється після закінчення строку, на який його було укладено. Чинність цього Договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено (п.10.4.); чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем; у разі смерті орендаря (якщо орендарем є фізична особа); викупу (приватизації) обєкта оренди.(п.10.7 Договору); у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід"ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем без дозволу орендодавця невід"ємних поліпшень орендованого майна орендодавцем не компенсуються і є державною власністю (п.10.8.); договір укладено у пяти примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу: - один екземпляр договору зберігається у орендодавця; - другий - у орендаря; - третій - у Головному квартирно-експлуатаційному відділі Збройних Сил України; - четвертий - у Західному територіальному КЕУ; - п"ятий - в регіональному відділенні Фонду державного майна України по Вінницькій області (п.10.13.). Договір оренди підписано начальником КЕВ м. Вінниці, директором ТОВ фірма "СОВА" ЛТД та погоджено начальником 60 Будинку офіцерів, скріплено відтисками печаток сторін.(т.1 а. с. 78-86 - відповідає оригіналу , наданому позивачем в судовому засіданні 25.05.2016р. ).

Така ж редакція п.10.8 міститься в екземплярі договору оренди ФДМУ по Вінницькій області , оригінал якого був витребуваний та оглянутий Рівненським апеляційним господарським судом, а належним чином посвідчена світлокопія долучена до матеріалів справи, що підтверджується змістом протоколу судового засідання (т.1 а.с. 203-211, 212).

У п.10.8 екземпляру договору оренди №4/2016 від 29.10.2010р., наданому суду КЕВ м. Вінниці зазначено наступне: у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід"ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем за дозволом орендодавця невід"ємних поліпшень орендованого майна орендодавцем не компенсуються і є державною власністю (т.1 а.с.62-70). На виконання умов договору КЕВ м. Вінниці передало, а ТОВ фірма "СОВА" ЛТД прийняло нежитлове підвальне приміщення за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги, №1, військове містечко №25, буд. інв. №1, площею 101,0 кв.м., 1940/51 року побудови, вартістю станом на 30.04.2010р. 231 694 грн. (згідно додатку №3), що стверджується актом приймання-передачі нерухомого військового майна від 29.10.2010р. (т.1 а.с.71)

Додатковим договором №1 від 31.12.2010р.,сторони окрім іншого, виклали в наступній редакції п.10.1 договору: даний договір діє з моменту підписання до 30 грудня 2012р.. Додатковий договір підписаний начальником КЕВ м. Вінниці та директором ВКП ТОВ фірма "СОВА" ЛТД та скріплена їх печатками (т.1 а.с.72).

Факт закінчення строку дії договору 30.12.2012р. також встановлений у рішенні господарського суду Вінницької області від 22.10.2014р. у справі №902/915/14, а тому відповідно до положень ст.35 ГПК доведенню у даній справі не підлягає.

З метою здійснення ряду поліпшень в орендованому приміщенні ТОВ фірма "СОВА" ЛТД 09.10.2008 зверталось до начальника Будинку офіцерів ВПС України підполковника ОСОБА_6 з листами про погодження заміни віконних блоків, демонтаж недіючого вентиляційного короба, переміщення зливної труби з санвузла через приміщення електрощитової і бойлерної, розміщення туалету при вході в кафе праворуч на сходовій клітинці, заміну підлогового покриття на кахельну плитку, реконструкцію ганку при вході в кафе, проведення капітального ремонту орендованих напівпідвальних приміщень (кафе-бар Стара фортеця і погодження реконструкції даних приміщень.

На кожному з листів, адресованих начальнику БО ВПС України підполковнику ОСОБА_6 містяться відтиски вхідного штампу 60 Будинку офіцерів та резолюції ОСОБА_6 , адресовані начальнику КЕВ м. Вінниці, Не заперечую. Також на листах містяться резолюції начальника КЕВ м. Вінниці ОСОБА_5 Не заперечую , а на листі про погодження реконструкції: Не заперечую, за умови вимог чинного законодавства за власні кошти (т.1 а. с. 16-22).

Листом №74 від 30.03.2009р. начальник управління з виховної та соціально-психологічної роботи Командування Повітряних Сил Збройних Сил України звертається до приватного підприємця ОСОБА_1 з проханням надання допомоги у проведенні ремонту двох приміщень фойє будинку офіцерів (ліворуч, праворуч від центрального фойє) для чого виконати облаштування підвісної стелі Армстронг - 30 м.кв.; шпатлювання та фарбування стін 44 м.кв.; облицювання підлоги кахельною плиткою 30 м. кв.. Також в листі міститься прохання здійснити ремонт орендованих ним приміщень (т.1 а. с. 44).

02.11.2010р. між ТОВ фірма "СОВА" ЛТД (замовник) та СПД ОСОБА_7 (підрядник) було укладено договір підряду на капітальний ремонт приміщень кафе "Стара фортеця" за рахунок замовника. До договору долучені кошторис на виконання будівельних робіт в кафе-барі Стара фортеця та перелік матеріалів необхідних для виконання робіт по реконструкції кафе-бара Стара Фортеця , які погодженні з КЕВ м. Вінниці шляхом резолюції начальника КЕВ ОСОБА_5 Не заперечую (т.1 а.с.23-24, а.с.25-29).

18.11.2008р. між СПД ОСОБА_4 та ТОВ Сова був укладений договір на проведення монтажних робіт по встановленню дверей , вікон, виготовленню та встановлення ролет на загальну суму 5500грн. (т. 1 а.с. 31-32).

12.08.2013р. між ВКП ТОВ фірма «Сова» ЛТД та СПД ОСОБА_7 було складено кошторис на встановлення системи сигналізації та відео спостереження в приміщенні кафе-бару Стара Фортеця на загальну суму 4 236, 82 грн. (т. 1 а. с. 30) .

На виконання умов договору підряду виконавець СПД ОСОБА_7 виконав, а замовник ВКП ТОВ Сова ЛТД прийняв роботи по ремонту приміщення кафе-бару "Стара Фортеця" згідно кошторисів суму 216 422,00грн. та встановлення системи сигналізації та відео спостереження на суму 4 236,82грн., що стверджується актами виконаних робіт №5 від 28.12.2010р. та №18 від 19.08.2013р. (т.1 а.с. 33-34).

Згідно квитанцій до прибуткових касових ордерів №3 від 28.01.2011р., №1 від 01.01.2011, №17 від 03.11.2010р., №21 від 20.08.2013р. СПД ОСОБА_7 прийнято від ВКП ТОВ «Сова» ЛТД відповідно : 70 977 грн. оплати за актом виконаних робіт від 28.12.2010р.; 70 000 грн. оплати за актом виконаних робіт від 28.12.2010р.; 75 444грн. оплати вартості матеріалів згідно договору від 02.11.2010р.; 4 236,82грн. (т.1 а.с.35-36)

Згідно квитанцій до прибуткових касових ордерів №17 від 03.11.2010р. та №1 від 04.01.2011р. СПД ОСОБА_4 прийняв від ТОВ «Сова» ЛТД відповідно : 5000 грн. за 4 пластикових вікна та 5500грн. за монтажні роботи по встановленню дверей , вікон, виготовлення та встановлення ролет (т.1 а.с.36).

Ухвалою Рівненського апеляційного господарського суду від 15.09.2015р. у справі за клопотанням позивача призначено будівельно-технічну експертизу на вирішення якої поставлено наступне запитання: яка вартість погоджених з орендодавцем - Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці невідємних поліпшень, які були здійснені в орендованих приміщеннях, що розташовані за адресою : м. Вінниця, пл.. Перемоги №1 , військове містечко №25, буд.1 (т.1 а.с.213-214).

Згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи №1839/1840/15-21 від 18.12.2015р., проведеного Вінницьким відділенням Київського науково-дослідного інституту судових експертиз вартість погоджених ВКП ТОВ фірма "Сова " ЛТД м. Вінниця з орендодавцем - Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці невід"ємних поліпшень, які були здійснені в орендованих приміщеннях, що розташовані за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги №1, військове містечко №25, буд.1, згідно наданих на експертизу документів може складати 216 422 грн..

У висновку зазначено, що виконання робіт на встановлення системи сигналізації та відео спостереження в приміщенні кафе-бару "Стара фортеця" на суму 4236,82грн., монтажні роботи по встановленню дверей, вікон, виготовленню та встановленню ролет на суму 5500,00грн. не затверджені (не погоджені) підписами з орендодавцем КЕВ м. Вінниці. (т.2, а. с. 71-77).

Разом з тим, висновок експерта в частині наявності (відсутності) погодження на виконання робіт по здійсненню поліпшень приміщень, орендованих ВКП ТОВ "Сова", судом до уваги не приймається, оскільки вирішення цього питання виходить за межі компетенції експерта і є прерогативою суду.

Згідно квитанції №1589 від 25.11.2015р. ВКП ТОВ фірма "Сова" ЛТД сплачено КНДІСЕ МЮУ за проведення експертизи №1839/1840/15-21 5 376 грн..

Предметом даного спору є відшкодування вартості невідємних поліпшень орендованого приміщення.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Договір є підставою виникнення цивільних прав та обовязків.

Заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши в сукупності докази, які містяться в матеріалах справи, суд дійшов до переконання в тому, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, до 30.12.2012р. стосовно нежитлового підвального приміщення площею 101,0 м2 в будівлі №1 військове містечко №25 за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги, 1 між сторонами існували відносини оренди (найму), оскільки такі відповідають визначенню, передбаченому ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Аналогічні положення містять ч.ч. 1, 6 ст.283 ГК України..

Заперечуючи проти позову відповідач посилається на недотримання позивачем процедури погодження на здійснення невідємних поліпшень і наполягає на застосуванні положень п.10.8 належного йому примірника Договору, яким не передбачено обовязку відшкодовувати вартість погоджені невідємних поліпшень.

Матеріали справи містять копії примірників договору, в яких редакції п.10.8 відрізняються.

Так, у належному КЕВ м. Вінниці примірнику договору п.10.8 Договору викладено в наступній редакції: У разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невідємне поліпшення власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем за дозволом орендодавця невідємних поліпшень орендованого майна Орендодавцем не компенсуються і є державною власністю (т.1, а.с. 15, 69).

Проте, у примірниках, належних ТОВ фірма "СОВА" ЛТД (оригінал якого оглянуто в судовому засіданні) та Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Вінницькій області пункт 10.8 Договору має іншу редакцію: У разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невідємне поліпшення власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем без дозволу орендодавця невідємних поліпшень орендованого майна Орендодавцем не компенсуються і є державною власністю (т.1 а.с. 85, 210).

Оскільки, невідємні поліпшення орендованого майна, відповідно до постанови Кабінету міністрів України Про затвердження методики оцінки майна від 10.12.2003р. №1891 це здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Відповідно до ст.778 ЦК України встановлено право наймача поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Крім того, компенсаційний принцип, аналогічний до положень ст.778 ЦК встановлено статтею 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна (надалі в тексті Закон). Так, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобовязаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.( ч.2 ст.27 Закону).

Основна відмінність капітального ремонту та поліпшення орендованого майна полягає в тому, що капітальний ремонт це комплекс ремонтно-будівельних робіт, без проведення якого приміщення неможливо використовувати за призначенням. В свою чергу, поліпшення орендованого майна передбачає не просто здійснення відновлення належного стану обєкта (як при ремонті), а наявність витрат у звязку з модернізацією, модифікацією, дообладнанням цього обєкта, що зумовлює збільшення майбутніх вигод, які отримуються від використання такого майна. Тобто, при ремонті відбувається відновлення стану обєкту оренди, його корисних властивостей, а при поліпшенні зміна майна.

З урахуванням наведеного, визначальною для компенсації витрат орендаря є попередня згода орендодавця на здійснення невідємних поліпшень, тому суд не приймає до уваги редакцію п.10.8 примірнику договору, належного КЕВ м. Вінниці, як таку, що суперечить вимогам чинного законодавства і тому вирішуючи даний спір застосовує умови даного пункту, які містяться в примірниках позивача і Регіонального відділення Фонду державного майна України по Вінницькій області і передбачають компенсацію витрат лише у разі здійснення невідємних поліпшень з дозволу орендодавця.

Відповідно до ч.3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно з ч. 2 ст. 27 Закону України " Про оренду державного та комунального майна" якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Вказана норма кореспондується зі ст. 778 Цивільного кодексу України, частиною 3 якої визначено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Наказом Фонду державного майна від 03.10.2006 № 1523 затверджено Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна ( в подальшому Порядок).

Порядком,в редакції чинній на час досліджуваних правовідносин, окрім іншого, передбачено наступне: 1. Цей Порядок розроблений з метою визначення процедури надання орендарю згоди орендодавця (державного органу приватизації) державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна. 2. Процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення. 3. Для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву та такий пакет документів: 1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; 2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; 3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці; 4) довідку балансоутримувача про вартість об'єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; у разі здійснення поліпшень за рахунок амортизаційних відрахувань на орендоване державне майно чи коштів, отриманих від відчуження орендованого майна, орендар подає також: 5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди. 7. Згода на здійснення поліпшень надається у формі листа орендодавця орендарю, у якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна. 8. Після отримання згоди орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю. 9. Після здійснення дозволених орендарю невід'ємних поліпшень орендар надає інформацію орендодавцю про завершення виконання робіт з поданням копій, підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.

Суд зазначає, що згідно з ч.ч.1, 2 ст.877 ЦК України підрядник зобов'язаний здійснювати будівництво та пов'язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації, що визначає обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт та до кошторису, що визначає ціну робіт. Підрядник зобов'язаний виконати усі роботи, визначені у проектній документації та в кошторисі (проектно-кошторисній документації), якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Договором будівельного підряду мають бути визначені склад і зміст проектно-кошторисної документації, а також має бути визначено, яка із сторін і в який строк зобов'язана надати відповідну документацію.

Таким чином, кошторис є основним документом при проведенні будівельних чи ремонтних робіт, який встановлює вартість будівництва, а тому його погодження свідчить про обізнаність відповідача про перелік робіт, їх зміст та характер, а також вартість матеріалів та робіт тощо.

Як вбачаться з матеріалів справи з метою приведення орендованого приміщення у придатний для використання стан, останнім 02.11.2010р. укладено з СПД ОСОБА_7 договір підряду на капітальний ремонт приміщень Стара фортеця . На виконання зазначеного договору підряду СПД ОСОБА_7 виконала і передала, а позивач прийняв і оплатив роботи на загальну суму 220 658 грн. 82 коп.(т.1, а. с. 30, 33-36). Також позивач в обґрунтування суми позову посилається на договір №15/08 від 18.11.2008р. з СПД ОСОБА_4 на встановлення дверей, вікон виготовлення та встановлення ролет на суму 5500грн. .

З висновку експерта від 18.12.2015р. №1839/1840/15-21 слідує, що в ході виконання підрядних робіт здійснено демонтаж і заміну всіх наявних покриттів і оздоблень підлоги, облицювальної плитки, стін, стель, електропроводки, електроживлення, освітлювальної техніки, вентиляції, водопроводу, каналізації, сантехніки, вікон, дверей, збудовано кухню, встановлено електроплити, змонтовано автономне опалення, обладнання бару, залу, реконструйовано ґанок, сходи, тощо.

Матеріалами справи підтверджується, що внаслідок проведених позивачем ремонтних робіт в орендованих приміщеннях суттєво змінився їх технічний стан та споживчі якості із функціонально непридатних до експлуатації нежитлових приміщень останні приведені орендарем у функціонально готовий до експлуатації стан. Таким чином, результатом проведених позивачем ремонтних робіт стало поліпшення орендованого майна, внаслідок чого стало можливим провадження у ньому господарської діяльності і функціонування закладу громадського харчування кафе Стара фортеця.

Дійсно умовами договору оренди №4/2010 від 29.10.2010р. передбачено, що: для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невідємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006р. №1523 та затвердженим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006р. за №1123/12997 (п.4.4.); орендар має право за письмовою згодою орендодавця, наданою з дозволу Міністра оборони України або уповноваженої ним особи, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна (п.6.3.); у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід"ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем без дозволу орендодавця невід"ємних поліпшень орендованого майна орендодавцем не компенсуються і є державною власністю (п.10.8.).

Зі змісту зазначених вище норм матеріального права та пунктів договору оренди вбачається, що орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна за умови їх здійснення за дозволом орендодавця.

Зазначеним вище Порядком передбачена процедура та форма надання згоди орендарю на здійснення поліпшень орендованого майна.

Як вбачається із досліджених судом документів, які надані суду позивачем в оригіналах, орендарем не була в повній мірі дотримана процедура звернення за отриманням згоди на проведення поліпшень орендованого майна, передбачена Порядком.

Разом з тим, з урахуванням змісту Порядку та п.4.4., п.6.3 договору оренди саме на орендодавця покладено контроль за дотриманням процедури надання згоди на проведення поліпшень орендованого майна, а орендар ВКП ТОВ Сова ЛТД не мав правових підстав на перевірку відповідності чинному законодавству отримання орендодавцем повноважень на надання згоди та дотримання форми цієї згоди.

Незважаючи на часткове відхилення орендарем від процедури отримання згоди, орендодавець таку згоду надав у спосіб вчинення резолюцій на листах-проханнях ВКП ТОВ фірма Сова ЛТД від 10.10.2008р. (т.1 а.с.16-22) , кошторисі на виконання будівельних робіт та переліку матеріалів, необхідних для проведення робіт з поліпшення орендованого обєкту (т.1 а. с. 25-29) , на загальну суму 216 422 грн. який по своїй суті не суперечить формі, вказаній в п. 7 Порядку.

При цьому суд зазначає, що відсутність у КЕВ м. Вінниці доказів надання згоди на проведення відповідних поліпшень, не є визначальною, оскільки такі документи надані суду позивачем.

Зазначене вище, в сукупності із підтвердженою судовим експертом вартістю невідємних поліпшень , які були проведені в орендованих приміщеннях за адресою м. Вінниця, пл.. Перемоги №1, військове містечко №25, буд. 1 в розмірі 216 422 грн., свідчить, що ремонтні роботи на вказану суму були здійснені позивачем на виконання досягнутих з орендодавцем домовленостей та за його погодженням.

З урахуванням наведеного позов підлягає частковому задоволенню в сумі 216 422,00грн.. В сумі 9 736,82 грн. (226 158,82 - 216 422 = 9 736,82) слід відмовити через відсутність погодження з орендодавцем робіт із встановлення дверей, вікон, виготовлення та встановлення ролет, встановлення системи сигналізації та відео спостереження.

Заперечення відповідача проти позову з посиланням на недотримання орендарем Порядку , на переконання суду не може слугувати підставою для відмови в задоволенні частини позовних вимог виходячи з наступних міркувань.

Часткове недотримання Порядку орендарем на думку суду не спростовує фактів погодження відповідачем кошторисної документації, виконання на підставі погодженого кошторису ремонтних робіт та використання матеріалів , вказаних в погодженому переліку, внаслідок яких виникли невід'ємні поліпшення орендованого майна на встановлену експертним шляхом суму 216 422 грн. і таким чином не впливає на обов'язок відповідача щодо компенсації проведених поліпшень.

Виходячи із диспозитивних приписів ч.3 ст.778 ЦК України та ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також умов п.п. 4.4, 6.3, 10.8 договору оренди №4/2010 від 29.10.2010 р., обов'язок орендодавця відшкодувати вартість невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності фактичної згоди орендодавця на їх проведення, не поставлено у залежність від того чи дотримано при цьому вказаний вище Порядок.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, з правової позиції, викладеної в п.4.4 постанови пленуму Вищого господарського суду України №7 від 21.02.2013р. витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог в таких сумах: 4 328,44грн. - витрати зі сплати судового збору, 5 144, 55 грн. - витрати за проведення судової експертизи та 2 164, 23грн. витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Враховуючи наведене, керуючись ст. 4-2 - 4-5, 33-34, 43, 49, 69, 82-85, 115 ГПК України,-

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити частково.

2.Стягнути з Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці (вул.Червоноармійська, 87, м.Вінниця, 21007, ) на користь Виробничо-комерційного підприємства Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СОВА» ЛТД (вул. ОСОБА_8 (Стахурського) АДРЕСА_1, м. Вінниця, 21000, код ЄДРЮОФОП 20080544) 216 422,00 грн., витрати на проведення судової експертизи в сумі 5 144,55 грн. та витрати по сплаті судового збору в загальній сумі 6492,67грн..

3. Відмовити в задоволенні позову в частині стягнення 9 736,82 грн.

4. Видати наказ після набрання рішеням законної сили.

Повне рішення складено 30 травня 2016 р.

Суддя Грабик В.В.

віддрук. прим.:1 - до справи;