ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"07" червня 2016 р.Справа № 924/350/15
Господарський суд Хмельницької області у складі:

судді Димбовського В.В., розглянувши матеріали справи

за позовом прокурора Віньковецького району в інтересах держави в особі Віньковецької селищної ради, смт. Віньківці

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, смт. Віньківці

про стягнення 11856,00 грн. збитків за безпідставне (без правовстановлюючих документів та без укладення договору оренди) використання земельної ділянки по вул. Володимирська, 1а в смт. Віньківці

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_2 - за довіреністю №198 від 20.04.2016р.

від відповідача: ОСОБА_3 - за договором про надання правової допомоги від 12.03.2015р.

від прокураури: ОСОБА_4 - за службовим посвідченням від 12.01.2015р.

Рішення (вступна та резолютивна частини) проголошено 07.06.2016р., оскільки у судовому засіданні 26.05.2016р. оголошувалась перерва.

Суть спору: прокуратура звернулась в інтересах позивача з позовом до суду про стягнення 11856,00 грн. збитків за безпідставне (без правовстановлюючих документів та без укладення договору оренди) використання земельної ділянки по вул. Володимирська, 1а в смт. Віньківці.

Повноважний представник позивача у судовому засіданні та позивач у письмових поясненнях позовні вимоги підтримав та наполягає на їх задоволенні. В обгрунтування позовних вимог посилається на те, що комісія з визначення розміру збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам, при районній державній адміністрації, під час розрахунку збитків прийняла до уваги договір купівлі - продажу від 27.09.2012р., відповідно до якого ОСОБА_1 являється власником приміщення колишнього підприємства „Агрохім в смт. Віньківці, по вул. Володимирській, 1А. Комісією взято до уваги той фактор, що у ОСОБА_1 правовстановлюючі документи, що посвідчують право користування даною земельною ділянкою відсутні, що призводить до недоодержання доходів в бюджет селищної ради у звязку із тимчасовим невикористанням земельної ділянки власником, яким є Віньковецька селищна рада. Договір оренди із попереднім орендарем комісією до уваги не брався, оскільки договір оренди з ОСОБА_1 укладений не був. Відзначає, що розрахунок було проведено виходячи із 3% від нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, беручи до уваги те, що Віньковецька селищна рада могла отримувати мінімальний дохід в розмірі 3952,60 грн. щомісячно (3% від нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки) за умови надання в оренду вказаної земельної ділянки іншій особі, навіть беручи до уваги мінімальну орендну плату.

З огляду на викладене, робить висновок, що в результаті неправомірного зайняття та використання земельної ділянки ФОП ОСОБА_1 без правовстановлюючих документів, яке виразилось у розміщенні на земельній ділянці техніки, встановлення власної охорони та використання її для обслуговування цілісного комплексу колишнього „Агрохім, Віньковецька селищна рада не змогла реалізувати своє право як власника земельної ділянки і заподіяні збитки слід визначити, у цьому випадку, як доходи, які особа могла б реально одержати за звичних обставин.

Також, позивач зазначає, що у даному випадку мова йде про те, що ОСОБА_1 не мав і, в подальшому, не має бажання виконувати обовязки, які мали б бути покладені на нього договором оренди землі, відповідно до якого до нього мало перейти право оренди вказаної земельної ділянки, а фактично бездіяльність ОСОБА_1 спрямована на заподіяння шкоди Віньковецькій селищній раді у вигляді упущеної вигоди.

Прокурор у судовому засіданні та письмових поясненнях підтримує позовні вимоги та звертає увагу на те, що 22.09.2013р. 22 сесією Віньковецької селищної ради прийнято рішення №3-22/2013 „Про надання дозволу на розробку проекту відводу із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі, яким ОСОБА_1 надано дозвіл на розробку проекту відводу із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі. При цьому, вказаною особою зазначене рішення не оскаржувалось та досі не оформлено правовстановлюючі документи на земельну ділянку, яку він використовує для обслуговування обєкта нерухомості, що перебуває у його власності. Стверджує, що внаслідок таких дій відповідача бюджет ради не отримує кошти та відповідно до норм чинного законодавства не може передати спірну земельну ділянку іншій особі. Віньковецька селищна рада неодноразово повідомляла ОСОБА_1 про необхідність оформлення правовстановлюючих документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою, проте, відповідачем вказані повідомлення залишились проігнорованими.

Крім того, прокурор робить висновок про те, що виходячи зі змісту пояснень представника відповідача, останній не погоджується з істотними умовами договору оренди, який був укладений з попереднім власником, зокрема щодо площі земельної ділянки та розміру орендної плати, що свідчить про те, що просто заміна сторони у зобовязанні неможлива. Посилається на постанову Вищого господарського суду України від 23.03.2016р., в якій зазначено, що до особи, якій перейшло право власності на будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на будівлю, споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташована така будівля або споруда. Отже, право попереднього власника припиняється автоматично.

Враховуючи викладене, вважає, що наявність факту укладення нового договору у звязку з набуттям права власності на обєкт нерухомості визначено нормами чинного законодавства.

Звертає увагу на те, що пунктом 4 договору оренди земельної ділянки №20 від 12.09.2012р. нормативно-грошова оцінка не передбачена, хоча мала б бути передбачена. Розрахунок збитків, що підлягає стягненню базується на нормативно-грошовій оцінці з урахуванням даних ДПІ щодо мінімального розміру орендної плати.

Повноважний представник відповідача проти позову заперечує, посилаючись на те, що Віньковецькою селищною радою не вжиті заходи щодо одержання доходів у вигляді орендної плати, а також заходи, спрямовані на уникнення збитків. Стверджує, що власник земельної ділянки (Віньковецька селищна рада) не зверталася з пропозицією до землекористувача про укладення договору оренди земельної ділянки, а в разі ухилення останнього - з позовом про спонукання до укладення договору оренди. Натомість, дії власника земельної ділянки були спрямовані на затягування процедури отримання дозволів та розроблення документації із землеустрою, які передують укладенню договору оренди землі.

У свою чергу, стверджує, що комісією з визначення розміру збитків, заподіяних власниками землі та землекористувачами при Віньковецькій районній державній адміністрації, при визначенні збитків не було перевірено чи сплачував, відповідно до Податкового кодексу України, ОСОБА_1 земельний податок, який входить в оренду плату.

Також необґрунтованим, на думку відповідача, є визначення комісією завданих збитків саме у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки, землекористувач на спірну земельну ділянку може набути права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) - при цьому, мінімального розміру плати за таке право законодавством не визначено.

Крім того, відповідач звертає увагу на те, що відповідно до різних довідок про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, її вартість є різною, при цьому не вказано, яким чином вона визначена.

Розглянувши подані документи і матеріали, зясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи по суті, суд встановив:

27.09.2012р. між товариством з обмеженою відповідальністю „КОМПАНІЯ „ДМС (продавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу комплексу, загальною площею 3262,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Хмельницька область, Віньковецький район, смт. Віньківці, вулиця Володимирська (Мельникайте), будинок 1а (один літера „а).

У договорі купівлі-продажу зазначено, що комплекс знаходиться на неприватизованій земельній ділянці загальною площею 3,2300 га, кадастровий номер :01:005:0839.

Договір посвідчено приватним нотаріусом та зареєстровано в реєстрі за №2697.

Земельна ділянка загальною площею 3,2300 га, по вул. Володимирській, 1а, смт. Віньківці, кадастровий номер :01:005:0839, на час відчуження обєкту нерухомості перебувала в оренді товариства з обмеженою відповідальністю „КОМПАНІЯ „ДМС на підставі договору оренди №20 від 12.09.2012р., укладеного між Віньковецькою селищною радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю „КОМПАНІЯ „ДМС (орендар).

13.11.2012р. між Віньковецькою селищною радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю „КОМПАНІЯ „ДМС (орендар) укладено додаткову угоду до договору оренди №20, якою розірвано вказаний договір за згодою сторін, про що складено акт прийому-передачі земельної ділянки.

20.02.2013р. Віньковецька селищна рада звернулася до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 з вимогою зявитись 26.02.2013р. в приміщення Віньковецької селищної ради для оформлення права оренди земельної ділянки. Направлення зазначеної вимоги підтверджується записом в журналі реєстрації вихідної документації Віньковецької селищної ради за 20.02.2013р.

01.08.2013р. фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернувся із заявою до Віньковецької селищної ради з проханням надати дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою для укладення договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: смт. Віньківці, вул. Володимирська, 1а.

25.09.2013р. 22-ою сесією Віньковецької селищної ради прийнято рішення №3-22/2013 „Про надання дозволу на розробку проекту відводу із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для передачі в оренду, яким надано дозвіл ОСОБА_1 на розробку проекту відводу із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для передачі в оренду площею 3,2256 га в смт. Віньківці, вул. Володимирська, 1а для підприємницької діяльності (обслуговування комплексу будівель).

Віньковецька селищна рада неодноразово повідомляла ОСОБА_1 про необхідність оформлення правовстановлюючих документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою вул. Володимирській, 1а, в смт. Віньківці та сплати оренди, а саме: вимога від 20.02.2013р., лист від 07.02.2014р., 27.06.2014р., що підтверджується записами в журналі реєстрації вихідної документації Віньковецької селищної ради.

25.09.2014р. комісією у складі селищного голови, заступника голови райдержадміністрації, завідуючого відділом архітектури та містобудування райдержадміністрації, начальника районного відділу Держземагенства, за результатами вивчення матеріалів справи використання земельної ділянки ОСОБА_1, проведено обстеження земельної ділянки, на якій розташована нерухомість належна ОСОБА_1 За результатами обстеження складено акт, у якому зафіксовано, що територія колишнього підприємства „Агрохім обнесена бетонним парканом та охороняється, земельна ділянка використовується для обслуговування нежитлових приміщень як цілісний майновий комплекс.

В листі Відділу Держземагенства у Віньковецькому районі від 03.03.2015р. повідомлено, що згідно розробленої технічної документації з нормативної грошової оцінки смт. Віньківці Віньковецького району Хмельницької області, вартість земельної ділянки за адресою смт. Віньківці, вул. Володимирська, 1а, площею 3,23 га (забудовані землі), станом на 01.01.2015р. з коефіцієнтом індексації 3,997 становить 1974717,38 грн. (один мільйон девятсот сімдесят чотири тисячі сімсот сімнадцять гривень 38 копійок).

Комісією з визначення розміру збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам при Віньковецькій районній державній адміністрації 22.01.2015р. визначено розмір збитків, завданих ОСОБА_1 використанням земельної ділянки по вул. Володимирській, 1а, в смт. Віньківці, без документів, що посвідчують право оренди, територіальній громаді міста в особі Віньковецької селищної ради в сумі 23715,60 грн. (протокол №5 від 22.01.2015р., акт визначення розміру збитків та розрахунок завданих збитків).

Розмір збитків визначений комісією відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №284 від 19.04.1993р.

Відповідно п. 5 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою КМУ від 19.04.1993 № 284, збитки відшкодовуються власниками землі і землекористувачами, у тому числі орендарями, підприємствами, установами, організаціями та громадянами, що їх заподіяли, за рахунок власних коштів не пізніше одного місяця після затвердження актів комісій.

Розпорядженням голови Віньковецької районної державної адміністрації №118/2015-р від 23.04.2015р. затверджено акт визначення розміру збитків від 22.01.2015р.

Аналізуючи надані по справі докази, оцінюючи їх в сукупності, судом до уваги приймається наступне.

Згідно зі ст. 13 Конституції України, земля є обєктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Стаття 116 Земельного кодексу України встановлює, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

У свою чергу, ст. 1166 Цивільного кодексу України визначено, що майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала. Особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини.

Предметом дослідження у даному спорі є встановлення наявності чи відсутності підстав для стягнення з відповідача збитків (неодержаних доходів, упущеної вигоди), повязаних з використанням земельної ділянки без правових підстав, за відсутності оформленого належним чином права користування земельною ділянкою, що є порушенням ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України.

Статтею 120 Земельного кодексу України визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці обєкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці обєкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України „Про оренду землі, до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Таким чином, вбачається те, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. При цьому, ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобовязанні.

Судом приймається до уваги те, що згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформляється відповідно до Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 126 Земельного кодексу України).

У свою чергу, друге речення ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у чинній редакції передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст. 125 Земельного кодексу України про виникнення права власності з моменту „державної реєстрації права. Тобто, в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній обєкти. Подальша „реєстрація земельної ділянки (ст. 202 Земельного кодексу України) та права на земельну ділянку (Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень) повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

Прокурор у позові посилається на те, що відповідач права користування земельною ділянкою не набув. Таким чином, у даному випадку мають перевагу спеціальні норми, що регулюють випадки набуття права власності на землю чи права користування нею внаслідок придбання споруди, розміщеної на земельній ділянці, за наведених обставин, - стаття 120 Земельного кодексу України та стаття 377 Цивільного кодексу України (щодо відносин, які виникли починаючи з 01.01.2010р.).

Вищенаведене узгоджується з висновками, викладеними у постанові Верховного Суду України від 24.12.2010р. у справі за позовом акціонерного товариства закритого типу „Консул до Державної податкової інспекції у Подільському районі м. Києва про визнання недійсними податкових повідомлень-рішень та у постанові Верховного Суду України від 11.02.2015р. за позовом ОСББ „Злагода-В до Тернопільської міської ради, виконавчого комітету Тернопільської міської ради, товариства з обмеженою відповідальністю „Компанія Добробуд про визнання права користування земельною ділянкою та визнання договору оренди земельної ділянки і додаткових угод до нього недійсними.

Крім того, колегія суддів Вищого господарського суду України по даній справі також встановила ту обставину, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без „оформлення припинення права будь-якими актами та документами.

Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони в зобовязанні.

Звідси, у разі несплати новим власником комплексу по вул. Володимирська, 1а у смт. Віньківці, яким є відповідач у справі, за фактичне користування спірною земельною ділянкою, на якій цей комплекс розташований, розмір збитків у вигляді упущеної вигоди, зокрема у розмірі неодержаної плати за оренду земельної ділянки, не може бути меншим, аніж встановлений для попереднього користувача цієї земельної ділянки розмір орендної плати за договором оренди.

За таких обставин, беручи до уваги наведені вище положення законодавства, та зміст позову, з огляду на те, що внаслідок укладення між товариством з обмеженою відповідальністю „Компанія „ДМС (продавцем) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (покупцем) 27.09.2012р. договору купівлі-продажу комплексу, з цього моменту відбувся перехід, у звязку із зміною субєктного складу правовідношення оренди, від товариства з обмеженою відповідальністю „Компанія „ДМС до відповідача права оренди за договором оренди землі №20 від 12.09.2012р., а також враховуючи при цьому правові позиції, наведені у постановах Верховного Суду України, в даному випадку відсутні підстави для задоволення позову про стягнення збитків за безпідставне (без правовстановлюючих документів та без укладення договору оренди) використання земельної ділянки по вул. Володимирська, 1а в смт. Віньківці.

Відповідно до ст. 35 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Постановою Вищого господарського суду України по справі №924/1630/14 від 24.05.2016р. встановлено обставини щодо укладення Віньковецькою селищною радою (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю „Компанія „ДМС (орендарем) договору від 13.11.2012р. про розірвання договору оренди земельної ділянки №20 від 12.09.2012р. Зокрема, судом встановлено, що право користування земельною ділянкою перейшло до відповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 раніше 27.09.2012 за приписами ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України на підставі договору купівлі-продажу майнового комплексу, укладеного між ним та попереднім власником „Компанією „ДМС, виходячи з того, що право користування земельною ділянкою попереднім користувачем припинилось з набуттям цього права фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 як власника майнового комплексу будівель і споруд.

Отже, вищезазначеною постановою ВГСУ встановлено те, що укладений Віньковецькою селищною радою (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю „Компанія „ДМС (орендарем) 13.11.2012р. договір є нікчемним як такий, що порушує публічний порядок, оскільки спрямований на позбавлення відповідача права користування земельною ділянкою, яке захищається нарівні із правом власності (ст. 396, Глава 29 ЦК України).

Також, під час винесення вищевказаної постанови, Вищим господарським судом України встановлено, що відсутність державної реєстрації права оренди за позивачем відповідно до ст. 17 Закону України „Про оренду землі не є підставою для висновку про припинення у 2012 році договору №20 від 12.09.2012р. або його нікчемність з 05.04.2015р. (дата набрання чинності Законом від 12.02.2015 №191-VIII), через те, що відповідно до цієї норми обєкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом, а в даному випадку до правонаступника колишнього орендаря, за зареєстрованим договором, як тоді вимагало законодавство, перейшло право оренди в дійсному чинному договорі на підставі ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ч. 3 ст. 7 Закону України „Про оренду землі.

Якщо вважати, що договір оренди у спірних правовідносинах припиняється станом на момент відчуження власником нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці, що є обєктом договору оренди, або може бути розірваний за договором колишнього орендаря з орендодавцем (з урахуванням його одноособового волевиявлення, оформленого рішенням ради), то нелогічною і непослідовною буде унормована у законі позиція законодавця, який передбачив припинення договору в частині прав колишнього орендаря та встановив право оренди покупця нерухомого майна, за умови наявності у договорі купівлі-продажу такої істотної умови договору як кадастровий номер земельної ділянки, яке переходить на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Припинення договору фактично нівелює юридичну підставу набуття права, якою, в даному випадку, є договір, і порушить принцип юридичної визначеності, про що йдеться в численній практиці Європейського суду з прав людини, зокрема, у рішенні Європейського суду з прав людини у справі „Рисовський проти України від 20.10.2011р. (заява №29979/04), відповідно до якого дія, яка фактично анулювала юридичну підставу, на якій виникло первісне право заявника на землю, становить втручання в зазначене право.

З врахуванням викладеного, позовні вимоги необгрунтовані та в позові слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд-

В И Р І Ш И В:

У позові прокурора Віньковецького району в інтересах держави в особі Віньковецької селищної ради, смт. Віньківці до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, смт. Віньківці про стягнення 11856,00 грн. збитків за безпідставне (без правовстановлюючих документів та без укладення договору оренди) використання земельної ділянки по вул. Володимирська, 1а в смт. Віньківці, відмовити.

Повне рішення складено 09 червня 2016 року.

Суддя В.В. Димбовський

Віддруковано 5 примірників: 1 - до справи, 2 - позивачу, 3 - відповідачу, 4 - прокуратурі області,5 - прокуратурі Віньковецького району (смт. Віньківці, вул. Л. Українки, 3).