ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 травня 2016 року Справа № 910/21712/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

головуючого Овечкіна В.Е.,
суддівКорнілової Ж.О., Чернова Є.В.,
за участю представників:
позивача-не з'явились,
відповідача третіх осіб-не з'явились, -не з'явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 03.02.2016
у справі№910/21712/15
за позовом КП "Київський метрополітен"
до (треті особифізичної особи-підприємця ОСОБА_4 - 1.Департамент комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради; 2.Київська міська рада)
про виселення з нежитлового приміщення та зобов'язання демонтувати тимчасові конструкції
ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду м.Києва від 04.11.2015 (суддя Карабань Я.А.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 03.02.2016 (судді: Тарасенко К.В., Іоннікова І.А., Тищенко О.В.), позов задоволено повністю. Виселено фізичну особу-підприємця ОСОБА_4 з орендованого нерухомого майна, а саме з частини вестибюлю №2 (переходу) станції метро "Позняки", згідно з викопіюванням зі Схем тимчасового розташування, яке знаходиться за адресою: станція метро "Позняки" (вестибюль №2), загальною площею 15,3кв.м., та зобов'язано відповідача демонтувати тимчасові огороджувальні конструкції (кіоск) загальною площею 15,3кв.м. за вказаною вище адресою.

Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові в повному обсязі, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме ст.764 ЦК України та ст.ст.5,17,26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Зокрема, скаржник вважає договір оренди від 15.10.2011 продовженим на термін до 10.10.2017р., оскільки лист КП "Київський метрополітен" від 17.10.2014 №20 не є доказом волевиявлення уповноваженої особи з розпорядження об'єктом оренди (комунальним майном) шляхом висловлення заперечень проти продовження дії договору оренди від 15.10.2011, а від належного орендодавця (Департаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради) відмови від пролонгації цього договору орендар не отримував.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, рішенням Київської міської ради від 28.12.2010 №517/5329 "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду" надано дозволи на продовження договорів оренди підприємствам (установам), за якими на праві господарського відання (оперативного управління) закріплено майно територіальної громади міста Києва згідно з додатком 1 (п.1 вказаного рішення). Виходячи з п.2 даного рішення, доручено підприємствам (установам), за якими на праві господарського відання (оперативного управління) закріплено майно територіальної громади міста Києва, яким надано дозвіл на переукладення договорів оренди, визначених в додатках до цього рішення, укласти договори оренди в установленому порядку.

У додатку 1 до рішення Київської міської ради від 28.12.2010 №517/5329 визначено перелік юридичних та фізичних осіб, з якими підприємствам та установам надано дозволи на продовження договорів оренди нежитлових приміщень, будинків та споруд, що належать до комунальної власності територіальної громади м. Києва. Відповідно до вказаного додатку КП "Київський метрополітен" надано дозвіл на укладення договору оренди (частина переходу станції метро "Позняки", площею 15,30кв.м.) з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4, зі строком дії договору оренди - 2 роки 364 дні.

Між КП "Київський метрополітен", як орендодавцем, та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4, як орендарем, укладено договір від 15.10.2011 №213-У/Ор/-11 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, з протоколом розбіжностей та додатковою угодою від 15.10.2011 №1 (надалі - договір).

Відповідно до умов договору орендодавець на підставі передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (частину переходу, визначену відповідно до проектної документації, розробленої ДП "ПІ УКРМЕТРОТУНЕЛЬПРОЕКТ", тимчасовими огороджуючими конструкціями (кіосками) орендаря) (далі - об'єкт оренди), за адресою: станція метро "Позняки" (вестибюль № 2), для торгівлі непродовольчими товарами.

Згідно з п.2.1 договору об'єктом оренди є частина переходу визначена відповідно до проектної документації, розробленої ДП "ПІ УКРМЕТРОТУНЕЛЬПРОЕКТ", тимчасовими огороджуючими конструкціями (кіосками) орендаря), загальною площею 15,3кв.м., згідно з викопіюванням зі Схем тимчасового розташування МАФ, що складає невід'ємну частину договору.

У відповідності до п. 2.4 договору об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі КП "Київський метрополітен".

Пунктом 9.2 договору сторони погодили, що цей договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 15.10.2011р. до 13.10.2014р. (2 роки 364 дні).

Згідно з п.4.14 договору орендар після припинення дії договору оренди та у разі відмови у продовженні договору оренди зобов'язаний протягом 30 (тридцяти) календарних днів передати майно по акту приймання-передачі орендодавцеві. У разі невиконання п.4.14 в силу вступає рішення Київради. При цьому оплата по договору нараховується орендодавцем та сплачується орендарем до дати фактичного повернення об'єкта оренди та підписання акту прийому-передачі.

Як вбачається з п.5.4 договору, орендар після закінчення строку дії договору має переважне право, за інших рівних умов, на продовження дії договору за умови належного виконання своїх обов'язків за договором. Дозвіл на продовження строку оренди надає Київська міська рада.

У пункті 7.5 договору сторонами передбачено, що у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди орендодавцеві у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди. В акті приймання-передачі зазначається технічний стан об'єкта оренди на дату повернення.

Згідно з п.8.5.6 договору у разі припинення його дії орендар звільняє орендовану частину приміщення переходу станції метро "Позняки" (вестибюль № 2) в термін, визначений п.4.14 договору, від своїх огороджуючих конструкцій. При невиконанні орендарем зазначених в цьому пункті договору умов, орендодавець самостійно на свій розсуд розпоряджається огороджуючими конструкціями (кіосками).

Після закінчення строку дії договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київради (п.9.3 договору).

Як встановлено судом першої інстанції, за актом приймання-передачі майна в оренду від 01.11.2011, який є невід'ємною частиною договору, позивачем передано, а відповідачем прийнято об'єкт оренди.

В подальшому, позивачем надіслано відповідачу лист від 17.10.2014 №20, яким повідомлено про те, що строк дії договору закінчився 13 жовтня 2014 року та продовжуватися не новий строк не буде. Також вказаним листом повідомлено відповідача про те, що згідно з висновком Служби воєнізованої охорони КП "Київський метрополітен" розміщення МАФу (кіоску) відповідача в орендованому приміщенні не відповідає вимогам, встановленим п.2.19 Правил пожежної безпеки в метрополітенах, затверджених наказом Міністерства інфраструктури України від 20.06.2012 №335, що, у свою чергу, створює загрозу життю та здоров'ю людей, які користуються метрополітеном, про що відповідач вже був повідомлений.

Враховуючи наведене, позивач, посилаючись на умови п.п.4.14,7.5 договору оренди вимагав від відповідача звільнити об'єкт оренди та повернути його орендодавцю за актом приймання-передачі у термін до 12 листопада 2014 року.

У матеріалах справи міститься засвідчена копія поштового повідомлення про вручення особисто відповідачеві поштового відправлення позивача, а його оригінал оглянуто у судовому засіданні. З наведеного повідомлення вбачається, що відповідачем отримано лист позивача 27.10.2014р.

Однак, відповідач вимоги позивача щодо звільнення об'єкту оренди не виконав.

Згідно з ч.2 ст.291 ГК України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частиною 1 ст.785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до ч.1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

З наведеного вбачається, що у зв'язку з закінченням строку дії договору оренди та наявністю заперечень орендодавця щодо продовження орендних відносин, відповідач на підставі п.п.4.14,7.5,8.5.6 договору був зобов'язаний звільнити об'єкт оренди від своїх огороджувальних конструкцій та передати цей об'єкт позивачу у термін до 12.11.2014р. включно за відповідним актом, однак, зазначений обов'язок відповідачем не виконано.

Матеріали справи не містять доказів продовження строку дії договору оренди.

Отже, позов є обґрунтованим та підлягає задоволенню в повному обсязі, оскільки факт порушення відповідачем умов договору оренди, пов'язаних зі звільненням об'єкта оренди від огороджувальних конструкцій та передання вказаного об'єкта позивачу за відповідним актом, належним чином доведено та відповідачем не спростовано.

Касаційна інстанція погоджується з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Згідно зі ст.764 ЦК України у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього (п.4.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна").

Судами достеменно встановлено та скаржником не спростовано той факт, що наявним у справі листом-повідомленням від 17.10.2014 №20 позивач, як орендодавець, у встановлений законом місячний строк сповістив орендаря про те, що строк договору оренди №213-У(Ор)-11 закінчився 13.10.2014р. та не буде продовжуватися на новий термін з посиланням на недопустимість порушення Правил пожежної безпеки в метрополітенах, затверджених наказом Міністерства інфраструктури України від 20.06.2012 №335, та створення реальної загрози життю та здоров'ю людей, у зв'язку з чим, наполягав до 12.11.2014р. звільнити займане приміщення шляхом здачі його за актом приймання-передачі (а.с.32-33 том 1). Факт отримання вказаного листа відповідач також не спростував.

Цей лист за своїм змістом є достатнім та належним доказом на підтвердження своєчасної відмови орендодавця від пролонгації договору оренди, оскільки містить мотивовані заперечення орендодавця, що, в свою чергу, вказує на припинення договору оренди 13.10.2014р.

Наведеним спростовуються недоречні посилання скаржника в обґрунтування своїх заперечень на те, що договір оренди не припинився з причин його пролонгації, обумовленої відсутністю надсилання третьою особою-1 на адресу відповідача повідомлень про припинення договору та відмову від його продовження.

Таким чином, суди попередніх інстанцій, встановивши відсутність автоматичної пролонгації договору оренди, правильно застосували положення ст.ст.764,785 ЦК України, ч.4 ст.284 ГК України та ч.2 ст.17, ч.1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", виходячи з системного аналізу змісту яких автоматична пролонгація договору оренди (продовження його дії на той самий строк та на тих самих умовах) відбувається в позасудовому порядку та має місце в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору оренди, а у випадку наявності відповідної заяви орендодавця договір оренди припиняється та орендоване майно підлягає поверненню орендодавцю.

Оскільки відповідно до ст.ст.2,3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою користування комунальним майном є договір оренди, а договір оренди припинився, то у відповідача відсутні підстави для подальшого перебування у займаних приміщеннях, які мають бути ним звільнені.

Колегія враховує, що касаційна скарга не містить істотних заперечень щодо встановлених судом фактичних обставин своєчасної відмови орендодавця від пролонгації договору оренди.

Судами попередніх інстанцій також враховано, що пунктом 9.3 договору оренди продовження дії договору поставлено у залежність від дозволу Київради у вигляді відповідного рішення. Проте, сторонами не надано рішення Київради, яким би надавався дозвіл власника на пролонгацію договору оренди комунального майна.

Водночас, апеляційний суд правильно зазначив, що на лист відповідача від 04.09.2014 №105, з яким останній звернувся до третьої особи-1 з проханням продовжити строк дії договору, остання листом від 26.09.2014 №062/07/20-8185 надала відповідь про необхідність виконання відповідачем вимог ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п.12.5 чинного на той час Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 22.09.2011 №34/6250.

Касаційна інстанція враховує, що згідно імперативних вимог ч.2 ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Разом з тим, зі змісту п.2.2 договору оренди від 15.10.2011 вбачається, що оцінка об'єкта оренди проводилася станом на 31.03.2011р., тобто більш трьох років тому від моменту закінчення строку дії договору (13.10.2014р.), однак, доказів проведення нової оцінки матеріали справи не містять та заявником не надано.

Колегія суддів не може прийняти до уваги передчасні посилання скаржника на те, що лист КП "Київський метрополітен" від 17.10.2014 №20 не є доказом волевиявлення уповноваженої особи з розпорядження об'єктом оренди (комунальним майном) шляхом висловлення заперечень проти продовження дії договору оренди від 15.10.2011, а від належного орендодавця, яким, на думку, відповідача, є Департамент комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради, відмови від пролонгації цього договору орендар не отримував, оскільки порушені з цього приводу питання зводяться виключно до оцінки договору оренди як укладеного неналежним орендодавцем з порушенням приписів ст.5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Проте, відповідно до ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

З матеріалів справи не вбачається оспорювання та визнання недійсним договору оренди від 15.10.2011 у встановленому порядку з підстав його укладення неналежним орендодавцем.

Крім того, касаційна інстанція враховує те, що згідно з ч.3 ст.136 ГК України щодо захисту права господарського відання застосовуються положення закону, встановлені для захисту права власності, недоречними визнаються твердження заявника про недоведеність права позивача на звернення до суду в інтересах законного орендодавця.

Відтак, подавши позов про виселення відповідача із займаного нерухомого комунального майна, КП "Київський метрополітен" з метою захисту власних прав та інтересів правомірно звернулося до господарського суду як особа, що згідно з п.5.2 Статуту володіє орендованим майном на праві повного господарського відання (а.с.14 том 1).

Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування постанови.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115,1117-11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.02.2016 у справі №910/21712/15 залишити без змін, а касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 - без задоволення.

Головуючий, суддя В.Овечкін

Судді: Ж.Корнілова

Є.Чернов