ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" травня 2016 р. Справа № 911/4443/15

У справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Білоцерківський парк культури та відпочинку», м.Біла Церква

до 1. Білоцерківської міської ради, м.Біла Церква

2. Товариства з обмеженою відповідальністю «Трайдент», м.Біла Церква

про визнання недійсним договору купівлі-продажу в частині та витребування земельної ділянки

Суддя А.Ю.Кошик

Представники:

Від позивача: ОСОБА_1

Від відповідача 1: не зявився

Від відповідача 2: не зявився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Білоцерківський парк культури та відпочинку» (далі позивач) до Білоцерківської міської ради (далі відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Трайдент» (далі відповідач 1) про визнання недійсним договору купівлі-продажу в частині та витребування земельної ділянки.

Провадження у справі №911/4443/15 порушено відповідно до ухвали суду від 01.10.2015 року та призначено справу до розгляду на 13.10.2015 року.

Відповідач 1, належним чином повідомлений про час і місце розгляду спору, у судове засідання 13.10.2015 року не зявився та надіслав відзив на позовну заяву, в якому також просить суд розглядати справу без участі представника.

Представник відповідача 2 у судовому засіданні 13.10.2015 року заявив усне клопотання про відкладення розгляду справи. Розгляд справи відкладався до 27.10.2015 року.

В судовому засіданні 27.10.2015 року позивач заявив клопотання про призначення у справі судової земельно-технічної експертизи.

Ухвалою від 27.10.2015 року у справі №911/4443/15 призначено судову земельно-технічну експертизу проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (03680, м. Київ, вул. Смоленська, 6); провадження у справі №911/4443/15 зупинено до закінчення експертних досліджень і отримання господарським судом висновків експертів. Матеріали справи №911/4443/15 скеровано до Київського науково-дослідного інституту судових експертиз для проведення зазначених експертиз.

24.03.2016 року до господарського суду повернулись матеріали справи №911/4443/15 та висновок експертизи №21950/15-41 від 16.03.2016 року.

Таким чином, обставини, що зумовили зупинення провадження відпали тому провадження у справі №911/2981/15 було поновлено ухвалою суду від 04.04.2016 року та призначено розгляд справи на 19.04.2016 року.

Відповідачі, належним чином повідомлені про час і місце розгляду спору, у судове засідання 19.04.2016 року без поважних причин не зявились, про причини неявки суд не повідомили, вимоги ухвали суду не виконали.

18.04.2016 року до господарського суду від позивача у справі надійшли письмові пояснення на виконання вимог ухвали суду. Розгляд справи відкладався на 05.05.2016 року.

У судовому засіданні 05.05.2016 року оголошено перерву до 10.05.2016 року.

В судовому засіданні 10.05.2016 року представник позивача позовні вимог підтримав. Представники відповідачів в судове засідання 10.05.2016 року не зявились, що у відповідності до ст. 75 Господарського процессуального кодексу України не перешкоджає рзгляду справи за наявними в ній матеріалами.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 82 Господарського процесуального кодексу України, рішення прийнято господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами, у нарадчій кімнаті.

Згідно ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, після закінчення розгляду справи у судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані сторонами докази та пояснення, суд встановив:

Як вбачається з викладених у позові обставин, позивач 29.12.2009 року придбав у Товариства з обмеженою відповідальністю «Плато» нежитлову будівлю за адресою: Київська обл, м. Біла Церква, вул. Леся Курбаса, 7А. Відповідне право власності на нерухомість зареєстровано за позивачем 15.01.2010 року Комунальним підприємством Київської обласної ради «Білоцерківське міжміське бюро технічної інвентаризації».

У звязку з чим, позивач стверджує, що до нього в порядку ст.120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України перейшло право власності на земельну ділянку, на якій розташована придбана будівля.

Однак, 27.06.2012 року між Білоцерківською міською радою та ТОВ «Трайдент» було укладено Договір купівлі-продажу № 613 щодо земельної ділянки, в тому числі частини, на якій розташована придбана позивачем нерухомість.

Таким чином, позивач в позові просить визнати недійсним Договір купівлі-продажу № 613 від 27.06.2012 року в частині передання у власність ТОВ «Тридент» земельної ділянки під придбаною позивачем нерухомістю, та просить витребувати відповідну земельну ділянку з чужого незаконного володіння ТОВ «Тридент».

В обгрунтування позовних вимог позивач зазначає, що він автоматично набув право власності на земельну ділянку під придбаними будівлями в момент укладення 29.12.2009 року Договору купівлі-продажу відповідної нерухомості придбав (у Товариства з обмеженою відповідальністю «Плато») на підставі ст.120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, тому спірним Договором купівлі-продажу земельної ділянки, укладеним між відповідачами, порушується передбачене ст. 317 Цивільного кодексу України право власності позивача в частині земельної ділянки під придбаною ним нерухомістю, що з огляду на норми ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання Договору купівлі-продажу землі недійсним в частині земельної ділянки, під належною позивачу нерухомістю та частини, необхідної для обслуговуання такої нерухомості.

Відповідно до абз.2 п.18-1 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16.04.2004 року №7 при вирішенні вимог про визначення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, право власності на які при їх відчуженні перейшло до набувача без визначення в договорі права на земельну ділянку, суд має з'ясовувати, зокрема, чому це питання не було визначено в договорі, можливість укладення між відчужувачем і набувачем додатку до цього договору щодо права набувача на земельну ділянку та чи не свідчить реальна можливість використання всієї земельної ділянки за цільовим призначенням саме про той розмір земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, який існував до їх відчуження.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо.

Оскільки, позивачем в прохальній частині позову не визначено розміру та реквізитів земельної ділянки, за його клопотанням судом призначалась судова земельно-технічна експертиза для встановлення площі земельної ділянки під належною позивачу будівлею та площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування такої будівлі. Також на експертизу були поставлені питання кому і на якому праві належала спірна земельна ділянка в момент придбання позивачем нерухомості та кому належить відповідна земельна ділянка на момент розгляду спору.

За наслідками проведення експертизи у Висновку експертизи №21950/15-41 від 16.03.2016 року встановлено, що для розташування та обслуговування нежитлової будівлі, яка належить на праві власності позивачеві за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леся Курбаса, буд.7, доцільно виділити земельну ділянку мінімальною площею 0,0133 га. Конфігурація та межі цієї ділянки схематично зображені на малюнку 3 в дослідницькій частині висновку. При цьому, експертизою не надано відповіді на питання щодо того, кому і на якому праві належала і на даний час належить спірна земельна ділянка.

Відповідачів в ході розгляду спору проти позову заперечували, посилаючись на відсутність у позивача права власності на спірну земельну ділянку, що виключає підстави його захисту в судовому порядку.

Дослідивши викладені в позові обставини та заперечення відповідачів, суд в ході розгляду спору встановив наступне.

Як визначено ст. 377 Цивільного кодексу України (в редакції на момент придбання позивачем обєктів нерухомості), до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків) (ч. 2 ст. 377).

Також, ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції на момент придбання позивачем обєктів нерухомості), передбачалось, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (ч. 2 ст. 120).

Таким чином, норми ст.120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України (в редакції на момент придбання позивачем обєктів нерухомості) передбачали можливість набуття права власності на земельну ділянку лише в разі, якщо придбана нерухомість розташована на земельній ділянці, яка перебувала у попереднього власника нерухомості саме у власності.

Відповідні норми чітко визначають, що якщо придбана нерухомість розташована на земельній ділянці, яка перебувала у попереднього власника в користуванні, до набувача нерухомості переходить саме право користування відповідною земельної ділянкою.

Крім того, з огляду на зміст ст.120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, відповідні норми регулюють порядок переходу прав на земельну ділянку у звязку з набуття новим власником права власності на розташовану на земельній ділянці нерухомість. При цьому, відповідні норми визначають лише факт та момент переходу прав на земельну ділянку, що є підставою для оформлення відповідного права в установленному чинним законодавством порядку (реалізації шляхом отримання відповідного правовстановчого документу на право власності чи користування (оренди) земельною ділянкою). Правонаступництва за правовстановчими документами на земельну ділянку, наявними у попередніх власників нерухомості, відповідні норми не передбачають.

Таким чином, з огляду на норми ст.120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України та постанови Верховного Суду України, на які позивач посилається в позові, право на земельну ділянку дійсно виникає з моменту набуття права власності на розташовану на такій земельній ділянці нерухомість, однак таке право полягає в наявності підстав для оформлення новим власником нерухомості на себе земельної ділянки в установленному законодавством порядку на праві, яке належало попередньому власнику нерухомості.

Відповідний договір купівлі-продажу нерухомості передбачає набуття права на земельну ділянку новим власником нерухомості і не ототожнюється з правовстановчим документом на землю, тому для реалізації набутого права на землю новий власник нерухомості повинен оформити його в установленному законодаством порядку, з врахуванням всіх особливостей, притаманних такому обєкту права, як земельна ділянка.

Також, необхідно враховувати, що відповідне право на землю у звязку з придбанням нерухомості, виникає лише у правовідносинах між новим та попереднім власником нерухомості (чи особою, яка має останнє посвідчене право на земельну ділянку), а також органом, уповноваженим оформляти та посвідчувати права на землю. У відносинах з третіми особами чи у відносинах, безпосередньо не повязаних з переходом права на земельну ділянку, відповідне право, яке не оформлене, тобто не реалізоване в установленному порядку, не вважається встановленим.

Як вбачається з викладених у позові обставин, позивачем заявлено позов саме як власником земельної ділянки від порушень, повязаних зі здійснення права власності, зокрема, згідно зі ст. 317 Цивільного кодексу України, а саме порушенням спірним Договором купівлі-продажу права власника на розпорядження належним йому майном. Що також підрозуміває порушення ст. 658 Цивільного кодексу України, яка передбачає наявність права продажу речі лише у її власника.

Однак, з огляду на встановлені в ході розгляду спору обставини, позивач безпідставно стверджує, що до нього перейшло саме право власності на розташовану під придбаною ним нерухомістю земельну ділянку.

Крім того, з наданих відповідачами пояснень та доказів вбачається, що рішенням виконавчого комітету Білоцерківської міської ради від 24.12.2002 року № 442 «Про попереднє погодження місця розташування обєкту, надання земельних ділянок в оренду» погоджено матеріали попереднього погодження ТОВ «Трайдент» місце розташування центру молодіжного дозвілля на земельній ділянці загальною площею 0,4400 га за рахунок земель Білоцерківської міської ради по вул. Ярослава Мудрого.

Згідно вказаного рішення виконавчого комітету землевпорядна організація розробила проект землеустрою, який рішенням виконавчого комітету міської ради від 27.02.2004 року № 70 «Про попереднє погодження місця розташування обєкту, надання земельних ділянок в оренду та у власність» затверджено ТОВ «Трайдент» під розміщення центру молодіжного дозвілля на земельній ділянці загальною площею 0,4396 га по вул. Ярослава Мудрого за рахунок земель Білоцерківської міської ради.

На виконання пункту 7 даного рішення, Білоцерківська міська рада уклала з ТОВ «Трайдент» договір оренди землі під розміщення центру молодіжного дозвілля на земельній ділянці загальною площею 0,4396 га по вул. Ярослава Мудрого строком на 5 років, який зареєстрований у Київській регіональній філії № 4 державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» за № 347 від 09.06.2004 року.

ТОВ «Трайдент» 10.04.2009 року подав заяву до міської ради про передачу земельної ділянки в оренду, рішенням міської ради від 18.03.2010 року № 1323 «Про передачу земельних ділянок в оренду» передано земельну ділянку в оренду ТОВ «Трайдент» під розміщення центру молодіжного дозвілля в місті Біла Церква по вулиці Ярослава Мудрого (на місці існуючої споруди літнього кінотеатру міського парку культури та відпочинку), на земельну ділянку загальною площею 0,4396 га, терміном на 5 (пять) років, за рахунок земель населеного пункту м. Біла Церква.

На виконання пункту 4 даного рішення, Білоцерківська міська рада уклала 29.04.2010 року з ТОВ «Трайдент» договір оренди землі за №41 під розміщення центру молодіжного дозвілля на земельній ділянці загальною площею 0,4396 га по вул. Ярослава Мудрого (на місці існуючої споруди літнього кінотеатру міського парку культури та відпочинку) строком на 5 років, який зареєстрований за №83 від 06.09.2010 року.

В подальшому, згідно частини другої статті 128 Земельного кодексу України ТОВ «Трайдент» звернувся до міської ради із заявою про надання дозволу на розроблення звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки, яка знаходиться в користуванні. Рішенням міської ради від 17.12.2012 року №575-25-VI «Про проведення робіт з виготовлення звітів про 2 експертні грошові оцінки земельних ділянок» надано дозвіл на виготовлення звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки ТОВ «Трайдент» під розміщення центру молодіжного дозвілля в місті Біла Церква по вулиці Ярослава Мудрого, 3, на земельну ділянку загальною площею 0,4396 га, за рахунок земель населеного пункту м. Біла Церква.

Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки ТОВ «Трайдент», міською радою прийнято рішення від 21.06.2012 року №626-27-УІ «Про затвердження експертної грошової оцінки та передачі земельної ділянки несільськогосподарського призначення по вулиці Ярослава Мудрого, 3, шляхом продажу у власність ТОВ «Трайдент», затверджено експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,4396 га по вулиці Ярослава Мудрого, 3 в м.Біла Церква - 723 229,92 грн. (Кадастровий номер земельної ділянки :04:019:0099), передано шляхом продажу у власність ТОВ «Трайдент» за рахунок земель населеного пункту м. Біла Церква земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,4396 га, що розташована в місті Біла Церква по вулиці Ярослава Мудрого, 3, під розміщення центру молодіжного дозвілля.

На виконання пункту 4 вказаного рішення Білоцерківська міська рада уклала 28.06.2012 року з ТОВ «Трайдент» Договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення земельної ділянки під розміщення центру молодіжного дозвілля по вул. Ярослава Мудрого, 3 площею 0,4396 га. Згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 28.06.2012 року ТОВ «Трайдент» сплачено 100% від ціни продажу на відповідний рахунок Державної казначейської служби України.

Відповідні обставини свідчать, що спірна земельна ділянка, принаймні з 2004 року належала ТОВ «Трайдент» на праві оренди, в подальшому була передана у приватну власність останньому, що відбувалось на підставі відповідних рішень ради, які не оскаржувались в тому числі позивачем, який стверджує, що набув права на землю з кінця 2009 року.

Крім того, матеріали відведення земельної ділянки ТОВ «Трайдент» в оренду, а в подальшому і відчуження, свідчать, що земельна ділянка перебувала у комунальній власності і вперше перейшла в приватну власність саме за спірним Договором купівлі-продажу на підставі відповідного рішення Білоцерківської міської ради від 21.06.2012 року №626-27-УІ «Про затвердження експертної грошової оцінки та передачі земельної ділянки несільськогосподарського призначення по вулиці Ярослава Мудрого, 3, шляхом продажу у власність ТОВ «Трайдент» , яке позивачем не оскаржено.

Позивач в ході розгляду спору також надав суду пояснення та докази, що відповідно до Угоди про співробітництво від 09.07.1996 року, укладеної між Білоцерківським парком культури та відпочинку (ОСОБА_2) та ТОВ «Роксолана-Рось» (продавець) ОСОБА_2 надав ТОВ «Роксолана-Рось» територію для будівництва Пункту прокату дитячого, культурного, спортивного та туристського інвентаря (п.2.5. Угоди).

Пунктом 3.6. Угоди ТОВ «Роксолана-Рось» зобовязалось побудувати на території парку ОСОБА_2 відповідну нежитлову будівлю.

Позивач стверджує, що ОСОБА_2 був належним орендарем означеної земельної ділянки, що підтверджує актом робочої комісії по прийняттю в експлуатацію закінченої будівництвом нежитлової будівлі від 26.07.1997 року, яка складалась з представників ОСОБА_2 та ТОВ «Роксолана-Рось».

Однак, відповідні докази за відсутності правовстановчих документів на земельну ділянку станом на 1997 рік, не є належними доказами в підтвердження наявності у ОСОБА_2 права користування земельною ділянкою.

Наведені позивачем обставини та докази лише можуть свідчити, за умови встановлення відповідних фактів в установленому законодавством порядку, про наявність права користування земельною ділянкою в момент створення обєктів нерухомості, однак не стосуються питання виникнення права власності на земельну ділянку.

Також, безпідставним є посилання позивача, що оскільки земельна ділянка не оформлялась попередніми власниками будівлі, до позивача напряму перейшло саме належне Білоцерківській міській раді право власності на земельну ділянку.

Зокрема, згідно зі ст. 80 Земельного кодексу України (як в редакції, чинній на момент придбання нерухомості, так і на момент розгляду спору) суб'єктами права власності на землю є:

а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Таким чином, оскільки позивач може бути лише субєктом приватної власності на землю, до нього не могло перейти наявне у Білоцерківської міської ради право комунальної власності на землю.

Крім того, норми Земельного кодексу України передбачають чіткий порядок та підстави набуття права приватної власності на землю громадян та юридичних осіб.

Зокрема, ст. 82 Земельного кодексу України визначено право власності на землю юридичних осіб і передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

Набуття особами у власність земельних ділянок, які перебувають у державній чи комунальній власності чітко регламентовано відповідними ст.ст. 127, 128 Земельного кодексу України, які позивачем не дотримані.

Крім того, як вбачається з обставин справи, на спірну земельну ділянку вперше було набуто право власності саме відповідачем2 у 2012 році. Оскільки, до відповідного моменту земельна ділянка не перебувала у власності, на таку земельну ділянку могло перейти лише право користування (в тому числі в формі оренди), яке не передбачає правомочності щодо розпорядження і виключає можливість порушення прав власника, зокрема, передбачених ст.ст. 317 Цивільного кодексу України, на яку позивач посилається в позові, та ст. 658 Цивільного кодексу України.

Крім того, враховуючи, що за позивачем не обліковувалось ні право власності, ні право користування спірною земельною ділянкою, і така земельна ділянка взагалі не була оформлена, під час її продажуне було необхідност впопередньому вилученні.

Також, з огляду на норми чинного цивільного законодавства, виключається можливість порушення права користування продажем речі. Крім того, право користування передбачає інші відповідні способи його захисту виходячи з обсягу правомочностей, які воно надає (а саме, за виключенням права розпорядження, що притамано лише праву власності та прирівняним до нього правомочностям).

Щодо посилань позивача на неможливість зареєструвати право власності на земельну ділянку у звязку з державною реєстрацією права власності на земельну ділянку за відповідачем2 з порушенням норм чинного законодавства України, суд зазначає, що позивач не звертався за захистом свого права у встановленому порядку, зокрема, щодо встановлення неправомірності надання земельної ділянки в користування і подальшу передачу у власність відповідачу2 шляхом визнання недійсними відповідних рішень ради, як і визнання недійсним рішення ради про продаж відповідачу2 спірної земельної ділянки, на підставі якого було укладено спірний Договір купівлі-продажу.

З огляду на встановлені судом обставини, враховуючи відсутність підстав для набуття позивачем права власності на земельну ділянку під придбаною ним нерухомістю, позовні вимоги, а саме про визнання недійсним Договору купівлі-продажу в частині спірної земельної ділянки та витребування такої земельної ділянки, що підрозумівають порушення саме права власності, яке у позивача відсутнє, в обраний у позові спосіб захисту задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог і заперечень.

За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивачем не доведені та не обґрунтовані, відповідачами спростовані, тому не підлягають задоволенню.

Керуючись ст. ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Київської області, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя А.Ю. Кошик

дата підписання 19.05.2016 р.