ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" травня 2016 р.Справа № 916/4442/15

Господарський суд Одеської області у складі:

головуючого судді В.С. Петрова

суддів Т.Г. Дяченко

ОСОБА_1

при секретарі Г.С. Граматик

за участю представників:

від позивача ОСОБА_2,

від відповідача ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Приватного підприємства „Ізуїль-Україна до Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном та за зустрічним позовом Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради до Приватного підприємства „Ізуїль-Україна про розірвання договору оренди нежилого приміщення та виселення з нежилого приміщення, -

ВСТАНОВИВ:

Приватне підприємство „Ізуїль-Україна звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном - нежитловою будівлею загальною площею 151,3 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, біля штольні № 4 між траверсами 14 та 15а, шляхом зобовязання відповідача розглянути та вирішити питання щодо здійснення капітального ремонту вказаної нежитлової будівлі, що передана позивачу у користування на підставі договору оренди від 27 квітня 2010 р., посилаючись на наступне.

27.04.2010 р. ПП „Ізуїль-Україна та Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради уклали договір оренди № 101-ор нежилого приміщення, згідно з яким Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради, у відповідності до розпорядження Одеського міського голови від 27.04.2010 р. № 914-01р., передало у строкове платне користування (оренду) приватному підприємству „Ізуїль-Україна нежитлову будівлю біля штольні № 4, загальною площею 151,3 кв. м, розташоване за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, біля штольні № 4, між траверсами 14 та 15а, терміном на 10 років.

Як вказує позивач, факт передачі зазначеного приміщення в оренду підтверджується актом приймання-передачі майна за договором оренди від 27.04.2010 р.

Пунктом 4.1 договору оренди передбачено, що зазначені приміщення передаються ПП „Ізуїль-Україна (орендарю) для використання під розміщення цеху-лабораторії для проведення дослідницьких робіт з вирощування мідій.

Відповідно до п. 4.2 договору на протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов'язаний забезпечувати збереження об'єкта оренди, проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню, утримувати об'єкт оренди у чистоті і технічно справному стані (п. 4.2 договору).

При цьому п. 4.4 договору встановлює, що капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

Позивач зазначає, що у зв'язку із тим, що під час користування орендованим приміщенням виникла необхідність проведення капітального ремонту будівлі, оскільки приходять в непридатність несучі конструкції, а в деяких місцях протікає дах, позивач звернувся до відповідача для отримання дозволу-погодження на проведення капітального ремонту приміщення (дозволити проведення будівельних робіт та погодити замовлення проекту капітального ремонту будівлі), що підтверджується копією листа від 18.05.2015 р. за вих. 18/1. Проте, як вказує позивач, жодної відповіді не було надано.

З огляду на вказані обставини позивач вважає, що відповідач перешкоджає ПП „Ізуїль-Україна у здійсненні ним своїх прав щодо користування орендованим приміщенням та здійснення позивачем своєї господарської діяльності.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 03.11.2015 р. позовну заяву ПП „Ізуїль-Україна прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 916/4442/15, при цьому розгляд справи призначено в засіданні суду.

Відповідач у письмових пояснення по справі (а.с. 47-49) вважає позовні вимоги безпідставними та просить суд відмовити у задоволенні позову, виходячи з наступного.

Так, 27.04.2010 р. між Управлінням інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради та ПП „Ізуїль-Україна було укладено договір оренди нежилого приміщення № 101-ор, відповідно до умов якого орендаря - ПП „Ізуїль-Україна було зобовязано як найменше забезпечити збереження обєкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний та поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню та псуванню (п.п. „а п. 4.2 договору); утримувати обєкт у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території наданого в оренду приміщення (п.п. „б п. 4.2 договору); за свій рахунок проводити протипожежні заходи, нести матеріальну відповідальність за збитки, спричинені пожежею, якщо вона виникла з вини орендаря (п.п. „г п. 4.2 договору); застрахувати обєкт оренди на користь орендодавця на весь термін дії договору оренди, на повну вартість обєкта оренди, та надати управлінню ІЗТМ та РУ ОМР копію відповідних документів, які засвідчують виконання даного зобовязання (п.п. „е п. 4.2 договору). Також п. 4.4 договору передбачено, що проведення капітального ремонту, реконструкція, технічне переобладнання обєкта оренди, проводиться лише з дозволу управління ІЗТМ та РУ ОМР. Між тим, за ствердженнями відповідача, за період з 27.04.2010р.-28.12.2015р. ПП „Ізуїль-Україна не було виконано жодного з перелічених зобовязань, що призвело до край негативних наслідків. Як вказує відповідач, 18.05.2015 р. співробітниками управління ІЗТМ та РУ ОМР була проведена перевірка обєкта оренди на предмет виконання ПП „Ізуїль-Україна своїх обовязків, передбачених договором оренди нежилого приміщення від 27.04.2010 р., під час якої був констатований факт, що санітарний стан самого обєкта оренди та прилеглої до нього території геть незадовільний, а технічний стан нежилого приміщення є аварійним, що сталося лише з тих підстав, що ПП „Ізуїль-Україна на протязі 5 років жодного разу не було проведено ні поточного ремонту обєкту, ні надано проектної документації про проведення капітального ремонту, навіть не надано листа до управління ІЗТМ та РУ ОМР щодо наміру його проведення. Слідом за цим на адресу управління надійшов від ПП „Ізуїль-Україна лист про надання дозволу на проведення капітального ремонту. Проте, як зазначає відповідач, по-перше, в період проведення курортного сезону будь-які будівельні роботи проводити заборонено, а, по-друге, управлінням ІЗТМ та РУ ОМР вивчалися обставини, які б могли дати остаточну відповідь щодо доцільності існування договору оренди нежилого приміщення від 27.04.2015 р. У звязку з цим 15.09.2015 р. Управлінням було надано ПП „Ізуїль-Україна відповідь щодо можливості проведення капітального ремонту, а 25.09.2015 р. було надано повторну відповідь вже з посиланням на те, що в управління є наміри про розірвання договору оренди на підставі того, що орендар не виконав жодного зобовязання за даним договором. Зазначені обставини та перелічені факти спростовують посилання ПП „Ізуїль-Україна на те, що Управління ІЗТМ та РУ ОМР перешкоджає позивачу у здійсненні своїх прав щодо користування орендований майном та здійснення господарської діяльності. Крім того, відповідача зазначає, що Управлінням ІЗТМ та РУ ОМР було замовлено проведення технічного обстеження стану конструкцій двоповерхової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, пляж „Дельфін - це обєкт оренди за вказаним раніше договором. Даний технічний звіт був замовлений не приватному підприємству, а Державному підприємству - державний науково-дослідницький та проектно-вишукувальний інститут „НІІпроектреконструкція, який входить до складу державний підприємств які підпорядковані Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. Відповідно до офіційних виводів експертів загальний знос обєкта оренди становить - 68%. Дана оцінка означає, що статус будівлі ветхій (раніше згідно норм - аварійне), а конструкція кровлі та покриття має неприродний технічний стан та є пряма загроза обрушенню. Також встановлено, що основною причиною такого стану приміщення є несвоєчасне (у даному випадку жодного за період експлуатації) проведення поточного ремонту.

Також з вищенаведених підстав 13.01.2016 р. Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради подало до господарського суду Одеської області зустрічну позовну заяву до Приватного підприємства „Ізуїль-Україна про розірвання укладеного між сторонами договору оренди нежилого приміщення від 27.04.2010 р. № 101-ор та виселення відповідача з нежилого приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, пляж „Дельфін (а.с. 71-73).

Ухвалою господарського суду Одеської області від 14.01.2016 р. по справі № 916/4442/15 зустрічну позовну заяву Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради прийнято до спільного розгляду з первісним позовом.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.01.2016 р. справу № 916/4442/15 призначено до колегіального розгляду у складі трьох суддів.

На підставі розпорядження керівника апарату суду від 19.01.2016 р. було здійснено автоматичний розподіл справи щодо визначення складу колегії суддів для розгляду справи № 916/4442/15, внаслідок чого було визначено наступний склад колегії: головуючий суддя - Петров В.С., судді Дяченко Т.Г. та Літвінов С.В.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 19.01.2016 р. справу № 916/4442/15 прийнято до провадження колегією суддів господарського суду Одеської області у складі: головуючого судді Петрова В.С., суддів Дяченко Т.Г. і ОСОБА_4 та розгляд справи призначено в засіданні суду на 02.02.2016 р.

У звязку з перебуванням члена колегії судді Літвінова С.В. на тривалому лікарняному з 01.02.2016 р., згідно розпорядження в.о. керівника апарату суду від 23.02.2016 р. було здійснено повторний автоматичний розподіл справи № 916/4442/15 з огляду на необхідність внесення змін до складу колегії суддів. За результатами повторного автоматичного розподілу справи № 916/4442/15 було визначено наступний склад колегії суддів для розгляду справи: головуючий суддя - Петров В.С., судді Дяченко Т.Г. і ОСОБА_1

Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.02.2016 р. справу № 916/4442/15 прийнято до провадження колегією суддів господарського суду Одеської області у складі: головуючого судді Петрова В.С., суддів Дяченко Т.Г. і ОСОБА_1 та розгляд справи призначено в засіданні суду.

Відповідач під час розгляду справи підтримав зустрічні позовні вимоги, про що зазначено у письмових поясненнях по справі (а.с. 161-164).

Позивач зустрічні позовні вимоги не визнає та вважає їх необґрунтованими з підстав, зазначених у відзиві на зустрічну позовну заяву (а.с. 152-154) та письмових поясненнях (а.с. 196-197). Зокрема, позивач вказує, що ПП „Ізуїль-Україна своєчасно і в повному обсязі сплачувало орендну плату за використання обєкту оренди та заборгованості у підприємства немає. Також підприємство не вчиняло дій, які б загрожували пошкодження обєкту оренди. Навпаки у відповідності з п. 4.4. договору ПП „Ізуїль-Україна 18.05.2015 р. звернулось до Управління ІЗТМ та РУ ОМР з листом про надання дозволу-погодження на проведення капітального ремонту, але протягом тривалого часу вказане Управління не надавало жодної відповіді щодо погодження капітального ремонту. Крім того, стосовно наданого відповідачем акту перевірки від 22 травня 2015 року ПП „Ізуїль-Україна категорично заперечує факт проведення співробітниками Управління ІЗТМ та РУ ОМР перевірки. В частині порушень, які зазначено в акті, позивач вказує, що умовами договору оренди не передбачено переобладнання приміщення, а розведення мідій не вимагає масштабних витрат, мідії, які відкладуть личинки, та харчування їм приносить море. Посилання відповідача на доведення приміщення до аварійного стану позивач вважає безпідставними. Щодо посилань відповідача на невиконання п.п. „г п. 4.2 договору щодо невстановлення протипожежного обладнання, то позивач вказує, що підпункт „г зобов'язує орендаря проводити протипожежні заходи, але мова не йде про встановлення обладнання. Стосовно того, що об'єкт оренди не застраховано, позивач посилається на те, що жодної претензії з квітня 2010 року з цього приводу до ПП „Ізуїль-України не надходило. Також позивач вказує, що ствердження відповідача про використання приміщення для проживання невідомих осіб є нагаданим, непідтвердженим. Крім того, безпідставним є посилання відповідача на порушення п. 4.9 договору, оскільки цим пунктом передбачено без згоди орендодавця не передавати приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими правочинами, укладати відносно цього приміщення будь-які цивільно-правові правочини, в тому числі попередні договори та передавати будь-яким чином право оренди іншим особам.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

27 квітня 2010 р. між Управлінням інженерного захисту території міст та розвитку узбережжя Одеської міської ради (орендодавець) та Приватним підприємством „Ізуїль-Україна (орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення № 101-ор , відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування не житлову будівлю біля штольні № 4, загальною площею 151,3 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, біля штольні № 4, між траверсами 14 та 15а. Термін дії договору з 27 квітня 2010 року до 31 квітня 2020 року (п. 1.3 договору).

Відповідно до п. 2.2 договору за орендоване приміщення орендар зобовязується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписаного договору оренди, місяць 447,54 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Згідно з п. 2.3 договору, до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.

Як передбачено п. 2.4 договору, орендар зобовязаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п. 4.1 договору вказані у п. 1.1 приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для використання під розміщення цеху-лабораторії для проведення дослідницьких робіт з вирощування мідій.

Згідно п. 4.2 договору на протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов'язаний:

а) забезпечувати збереження обєкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню;

б) утримувати обєкт оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території;

в) окремо сплачувати за власні кошти фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами;

г) за свій рахунок проводити протипожежні заходи, нести матеріальну відповідальність за збитки, спричинені пожежею, що виникла в обєкті оренди з вини орендаря;

д) виконувати розпорядження і накази місцевих органів влади, що відносяться до здійснення протипожежних заходів, сплачувати витрати на прибирання і очистку прилеглої території, забрудненої його виробничою діяльністю (торгівля овочами, будівельне сміття, харчові відходи і т.п.); своєчасно та доброякісно забезпечувати здійснення заходів з очищення прилеглої території та тротуарів від снігу;

е) застрахувати обєкт оренди на користь орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість обєкта оренди, визначеної у п. 1.1. цього договору, та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного зобовязання, протягом 20 днів з часу укладання цього договору;

з) своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання обєкта оренди;

к) ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованих приміщень несе орендар з часу укладання цього договору.

За умовами п. 4.3 договору при проведенні орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у приміщеннях будинку, де знаходиться обєкт оренди.

В п. 4.4 договору передбачено, що капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання обєкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, орендар зобовязаний замовити за власний рахунок в КП „ОМБТІ та РОН технічний паспорт на ці приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю.

Згідно з п. 4.11 договору орендар зобовязується щоквартально здійснювати перевірку розрахунків з орендної плати з орендодавцем не пізніше 20 числа наступного місяця звітного кварталу. Результати перевірки оформлюються актом, що підписується обома сторонами.

В п. 5.1 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання обовязків за цим договором винна сторона відшкодовує іншій стороні завдані збитки відповідно до чинного законодавства. Відшкодування збитків не звільняє винну сторону від виконання умов договору.

Як вбачається з матеріалів справи, 27 квітня 2010 року відповідною комісією у складі представника Управлінням інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради (орендодавець) та представника ПП „Ізуїль-Україна (орендар) був складений акт приймання-передачі (а.с. 23), відповідно до якого позивачу було фактично передано в термінове платне користування нежитлову будівлю біля штольні № 4, загальною площею 151,3 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, біля штольні № 4, між траверсами 14 та 15а, характеристика якої наведена в технічному паспорті, виданому КП „ОМБТІ та РОН 27.04.2010 р.

Як стверджує позивач, у зв'язку з тим, що під час користування орендованим приміщенням виникла необхідність проведення капітального ремонту будівлі, оскільки приходять в непридатність несучі конструкції, а в деяких місцях протікає дах, позивач звернувся до відповідача для отримання дозволу-погодження на проведення капітального ремонту приміщення (дозволити проведення будівельних робіт та погодити замовлення проекту капітального ремонту будівлі), що підтверджується копією листа від 18.05.2015 р. за вих. 18/1. Проте, як вказує позивач, жодної відповіді з боку відповідача не надано, що стало підставою для звернення д осуду із заявленим позовом.

Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частина 1 статті 202 ЦК України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначає, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ч. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Так, з матеріалів справи вбачається, що на вищезазначений лист позивача від 18.05.2015 р. за вих. 18/1 відповідачем було надано відповідь листом від 15.09.2015 р. № 09-972 про можливість проведення капітального ремонту орендованого за договором від 27.04.2010 р. № 101-ор приміщення виключно після розробки проектної документації, яка в обовязковому порядку має бути затверджена відповідачем. При цьому відповідач наголосив на тому, що в період курортного сезону проведення будь-яких будівельних робіт в прибережній зоні є недопустимим.

Також у вересні 2015 року відповідач направив позивачу лист від 25.09.2015 р. № 09-993, в якому зазначив, що 18.05.2015 р. співробітниками управління ІЗТМ та РУ ОМР була проведена перевірка обєкта оренди на предмет виконання ПП „Ізуїль-Україна своїх обовязків, передбачених договором оренди нежилого приміщення від 27.04.2010 р., під час якої був констатований факт, що санітарний стан самого обєкта оренди та прилеглої до нього території геть незадовільний а технічний стан нежилого приміщення є аварійним. У вказаному листі відповідач зо звернув увагу позивача на необхідність розроблення проектної документації для проведення капітального ремонту та її погодження з балансоутримувачем.

Разом з тим, виходячи зі змісту п. 4.4 договору, капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання обєкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

Відповідно до абзац четвертого частини третьої статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Зазначене правило кореспондується з вимогами частини першої статті 778 ЦК України в частині надання дозволу наймодавця на поліпшення найнятого майна.

Виходячи з зазначеного суд зазначає, що обов'язковою передумовою проведення будівельних робіт та капітального ремонту, є надання відповідачу (орендодавцю) кошторису ремонтних робіт для розгляду та погодження, що позивачем (орендарем) не доведено і з матеріалів справи не вбачається.

Так, сама по собі обставина повідомлення орендодавця про здійснення ремонту не доводить надання орендодавцю кошторису ремонтних робіт для розгляду та погодження, що є необхідною передумовою для проведення капітального ремонту. При цьому в матеріалах справи відсутні докази вручення відповідачу відповідної проектно-кошторисної документації з боку позивача (орендаря) для її погодження та затвердження. При цьому на вимогу суду згідно ухвали від 03.11.2015 р. щодо надання проектно-кошторисної документації стосовно ремонту орендованої будівлі позивачем було надано дефектний акт (а.с. 119) та локальний кошторис на будівельні роботи (а.с. 120-126), які позивачем розроблено тільки 15.01.2016 р., тобто вже після подачі позову про усунення порушень.

В свою чергу за відсутності доказів виконання позивачем умов договору, тобто надання відповідачу для погодження проектно-кошторисної документації на проведення капітального ремонту орендованої будівлі, суд вважає безпідставними доводи позивача про те, що відповідач перешкоджав ПП „Ізуїль-Україна у здійсненні ним своїх прав щодо користування орендованим приміщенням та здійснення позивачем своєї господарської діяльності. За таких обставин суд не вбачає підстав для зобовязання відповідача розглянути та вирішити питання щодо здійснення капітального ремонту вказаної нежитлової будівлі, що передана позивачу у користування на підставі договору оренди від 27 квітня 2010 р., тим більш, що на вказане питання відповідач надав відповіді в листах від 15.09.2015 р. № 09-972 та від 25.09.2015 р. № 09-993.

Відтак, суд доходить до висновку про необґрунтованість вимог ПП „Ізуїль-Україна у заявленому позові.

Щодо зустрічних вимог Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради про розірвання спірного договору оренди нежилого приміщення та виселення з вказаного нежилого приміщення суд зазначає наступне.

Як вказує відповідач, 18.05.2015 р. співробітниками управління ІЗТМ та РУ ОМР була проведена перевірка обєкта оренди на предмет виконання ПП „Ізуїль-Україна своїх обовязків, передбачених договором оренди нежилого приміщення від 27.04.2010 р., під час якої був констатований факт, що санітарний стан самого обєкта оренди та прилеглої до нього території геть незадовільний, а технічний стан нежилого приміщення є аварійний, що сталося лише з тих підстав, що ПП „Ізуїль-Україна на протязі 5 років жодного разу не було проведено ні поточного ремонту обєкту, ні надано проектної документації про проведення капітального ремонту. З огляду на вказане, відповідач стверджує про порушення позивачем умов договору оренди, у звязку з чим наполягає на його розірванні.

У відповідності зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Так, відповідно до ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно статті 188 Господарського кодексу України розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, які визначені статтею 783 ЦК України, договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених статтею 651 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом.

Також ч. 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 3. ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

При цьому, вказаною нормою, на відміну від ст. 783 ЦК України, не визначено вичерпний перелік договірних зобов'язань, порушення та невиконання яких тягне за собою розірвання договору оренди комунального майна на вимогу орендодавця.

Згідно п. 7.6 договору оренди договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

В п. 5.3 договору встановлено, що орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

Наразі за умовами п. 5.5 договору за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2 абз. „а, „г, „е, „м, „л, п. 4.3, п. 4.8, п. 4.9, п. 4.11 договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Виходячи з вищевикладеного, підставою для дострокового розірвання спірного договору оренди за рішенням суду на вимогу відповідача як орендодавця є істотне порушення відповідачем умов договору оренди, а саме за невиконання або неналежне виконання орендарем визначених в договорі обов'язків.

Так, підставою для розірвання спірного договору оренди нежилого приміщення відповідач у своїх поясненнях (а.с. 161-164) визначає той факт, що орендарем не виконано вимоги в пункті 4.2 договору, а саме: підпунктів „а (забезпечення збереження обєкта оренди, своєчасне проведення за власний рахунок поточного ремонту, запобігання пошкодженню і псуванню), „б (утримання обєкту оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечення санітарного, екологічно чистого стану, прибирання та упорядкування прилеглої території), „г (проведення за свій рахунок протипожежних заходів), „е (страхування обєкту оренди на користь орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість обєкта оренди, визначеної у п. 1.1. цього договору, протягом 20 днів з дати укладення договору оренди), а також вимоги п. 4.1 договору щодо цільового використання обєкту оренди. Наявність вказаних порушень зафіксовано в складеному відповідачем акті перевірки від 22.05.2015 р. (а.с. 182-183).

За приписами ч. 2 ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором (ст. 181 Закону).

Зазначене правило кореспондується з вимогами частини першої статті 776 ЦК України, за якою поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Так, Управлінням ІЗТМ та РУ ОМР було замовлено проведення ДП Державним науково-дослідницьким та проектно-вишукувальним інститутом „НДІпроектреконструкція, який входить до складу державний підприємств, що підпорядковані Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, технічного обстеження стану конструкцій двоповерхової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, пляж „Дельфін. За результатами проведеного обстеження був складений технічний висновок (а.с. 84-101), відповідно до якого загальний знос обєкта оренди становить 68%, що свідчить про його технічний стан ветхій, при цьому конструкція кровлі та покриття має неприродний технічний стан, що загрожує його обваленню. За висновками обстеження основною причиною такого стану приміщення є несвоєчасне проведення поточного ремонту по заміні матеріалів кровлі. Наразі слід зазначити, що фотофіксація будівлі, яка міститься в матеріалах вказаного технічного висновку, цілком підтверджує стан будівлі, яку також було оглянуто судом під час проведення огляду речового доказу у місці знаходження, що зафіксовано в протоколі огляду речового доказу від 14.01.2016 р. Доказів на спростування вказаних фактів щодо стану орендованої будівлі позивач не надав.

До того ж надані позивачем до суду копії договору будівельного підряду від 12.04.2012 р., укладеного з СПД ОСОБА_5, попереднього кошторису і відомості витратних матеріалів з актом приймання-передачі виконаних робіт у 2012 році, а також копії видаткових касових ордерів, не спростовують факт відсутності на теперішній час поточного ремонту, а також факт неналежного утримання позивачем орендованої будівлі у технічно справному стані, як це передбачено пп. „а, „б п. 4.2 договору.

Відтак, суд погоджується з доводами відповідача, що належного ремонту орендованого приміщення позивачем не було здійснено, адже належні докази протилежного позивач не надав.

В ч. 1 ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна зазначено, що за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

Поряд з цим в ч. 1, 2 ст. 773 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Умови щодо цільового використання обєкту оренди розміщення цеху-лабораторії для проведення позивачем дослідницьких робіт з вирощування мідій встановлено в п. 4.1 договору. Однак, слід зазначити, що в матеріалах справи відсутні докази здійснення позивачем в орендованому приміщенні дослідницьких робіт з вирощування мідій. Наразі під час проведення судом огляду речового доказі по справі, зокрема, орендованого позивачем приміщення, наявність в ньому цеху-лабораторії для проведення позивачем дослідницьких робіт з вирощування мідій не вбачалась. Ті обставини, що невикористання орендованого приміщення за цільовим призначенням зафіксовано відповідачем в акті перевірки від 22 травня 2015 року, який складено відповідачем в односторонньому порядку, не свідчать про необґрунтованість доводів відповідача, адже позивач не був позбавлений права навести свої докази в обґрунтування своїх заперечень. До того ж умови п. 4.11 договору щодо порядку оформлення акту перевірки у вигляді його підписання двома сторонами, на необхідність дотримання якого позивач вказує у своїх поясненнях, стосується саме акту звірки розрахунків з орендної плати, а не перевірки стану обєкта оренди.

Також судом зясовано відсутність укладеного договору страхування орендованого майна. ОСОБА_5 того, сам позивач підтверджує той факт, що обєкт оренди не було застраховано останнім. Між тим доводи позивача про непредявлення відповідачем претензій стосовно страхування обєкту оренди на протязі всього строку оренди не звільняють позивача від належного виконання умов договору, з якими позивач погодився під час його укладання, а також не свідчать про відсутність порушень умов договору.

До того ж позивачем не надано й доказів на вжиття ним протипожежних заходів в орендованій будівлі. Посилання позивача не те, що в договорі не зазначено про встановлення саме обладнання, судом до уваги не приймаються з огляду на їх необґрунтованість. Адже у цьому випадку позивач мав довести зі свого боку саме факт виконання ним прийнятого на себе обвязку щодо вжиття протипожежних заходів.

Відповідно до абз. 11, 12 ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" страхування орендарем взятого ним в оренду державного чи, як в даному випадку, комунального майна, та забезпечення пожежної безпеки орендованого майна відноситься до істотних умов договору оренди.

Отже, враховуючи вищенаведені обставини, які свідчать про порушення позивачем як орендарем істотних умов спірного договору оренди, суд вважає цілком обґрунтованими зустрічні вимоги відповідача про розірвання спірного договору оренди нежилого приміщення № 101-ор від 27.04.2010 р., укладеного між сторонами.

В свою чергу у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються (ст. 653 ЦК України).

Приписами ч. 1 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна передбачено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря, він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України зазначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно п. 4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний у 15-ти денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) обєкта оренди.

Так, оскільки укладений між позивачем та відповідачем договір оренди розірвано судом, та відсутні правові підстави для використовування позивачем спірного нежилого приміщення, яке ним орендується за вказаним договором, суд вважає цілком обґрунтованими зустрічні вимоги відповідача щодо виселення позивача з орендованого ним нежилого приміщення загальною площею 151,3 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, біля штольні № 4, між траверсами 14 та 15а.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Вказані положення ЦК кореспондуються з положеннями ст. 20 ГК України.

Оцінюючи наявні в матеріалах справи докази в сукупності, суд вважає, що зустрічні позовні Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради про розірвання договору оренди нежилого приміщення та виселення відповідача з нежилого приміщення цілком обґрунтовані, відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, тому підлягають задоволенню у повному обсязі.

У звязку з тим, що рішення суду за зустрічним позовом відбулось на користь відповідача, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені відповідачем при подачі зустрічного позову, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні позову Приватного підприємства „Ізуїль-Україна до Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном відмовити.

2. Зустрічний позов Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради до Приватного підприємства „Ізуїль-Україна про розірвання договору оренди нежилого приміщення та виселення з нежилого приміщення задовольнити.

3. Розірвати договір оренди нежилого приміщення, укладений 27.04.2010 р. між Управлінням інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради та Приватним підприємством „Ізуїль-Україна.

4. Виселити Приватне підприємство „Ізуїль-Україна (65078, м. Одеса, вул. В. Терешкової, буд. 21; ) з нежилого приміщення площею 151,3 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, узбережжя Чорного моря, біля штольні № 4, між траверсами 14 та 15а.

5. СТЯГНУТИ з Приватного підприємства „Ізуїль-Україна (65078, м. Одеса, вул. В. Терешкової, буд. 21; ) на користь Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради (65007, м. Одеса, вул. Б. Хмельницького, 18; ) витрати по сплаті судового збору в розмірі 1378/одна тисяча триста сімдесят вісім/грн. 00 коп.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано 16 травня 2016 р.

Головуючий суддя В.С. Петров

Суддя Т.Г. Дяченко

Суддя І.А. Малярчук