ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 травня 2016 року Справа № 913/746/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Поляк О.І. (доповідач),
суддів:Бакуліної С.В., Грейц К.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргуСєвєродонецької міської ради
на постановуДонецького апеляційного господарського суду від 14.12.2015
у справі№ 913/746/15 Господарського суду Луганської області
за позовомТовариство з обмеженою відповідальністю Компанія "Оріяна"
доСєвєродонецької міської ради
пропро визнання недійсною додаткової угоди б/н від 07.02.2012, державна реєстрація від 14.03.2012 за № 00737, до договору оренди землі від 17.11.2005, державна реєстрація від 21.11.2005 за № 26,

за участю представників

від позивача: Забашта О.О;

від відповідача: не з'явились;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Луганської області від 04.11.2015 у справі № 913/746/15 (суддя - Драгнєвіч О.В.), залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 14.12.2015 (головуючий суддя - Будко Н.В., судді - Дучал Н.М., М'ясищев А.М.), позов Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія Оріяна до Сєвєродонецької міської ради задоволено повністю. Визнано недійсною додаткову угоду від 07.02.2012, державна реєстрація від 14.03.2012 за № 00737, до договору оренди землі № 26 від 17.11.2005, державна реєстрація від 21.11.2005 за № 26, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Компанія Оріяна та Сєвєродонецькою міською радою.

Не погоджуючись із зазначеною постановою, Сєвєродонецька міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Луганської області від 04.11.2015 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 14.12.2015 у справі № 913/746/15 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального права, а саме: ст. 215, ч. 3 ст. 216, ст. 236 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України, ч. 6 ст. 21 Закону України "Про оренду землі".

17.05.2016 до Вищого господарського суду України від позивача надійшов відзив на касаційну скаргу в якому Товариство з обмеженою відповідальністю Компанія "Оріяна" просило залишити рішення першої інстанції та постанову апеляційної інстанції без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

У призначене судове засідання з'явився представник позивача. Відповідач своїм процесуальним правом на участь у судовому засіданні не скористався.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 17.11.2005 між Сєвєродонецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ Компанія "Оріяна" (орендар) було укладено договір оренди землі № 26, державна реєстрація від 21.11.2005 за № 26, відповідно до п. 1 якого орендодавець, на підставі рішення сесії Сєвєродонецької міської ради № 2403 від 18.10.2005, надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку - землі промисловості (під адміністративний будинок), яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, МЖК "Мрія", 2, квартал 36.

Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1044 га, у тому числі: під капітальною будівлею - 0,0508 га, під спорудами - 0,0040 га, під проїздами, проходами та площадками - 0,0270 га, під зеленими насадженнями - 0,0226 га.

Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 101 810,88 грн.

Пунктом 8 договору сторони узгодили, що даний договір укладено на 25 років строком по 16.11.2030 включно, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п.п. 9, 11 договору орендна плата вноситься орендарем самостійно у грошовій формі та розмірі 1 119,92 грн на рік. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі 93,33 грн.

Пунктом 12 договору сторони обумовили, що розмір орендної плати переглядається при зміні індексації грошової оцінки земельної ділянки у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п. 14 договору земельна ділянка передається в оренду під адміністративний будинок.

Відповідно до п. 35 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Вищевказана земельна ділянка розміром 0,1044 га, яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, МЖК "Мрія", 2, квартал 36 була передана ТОВ Компанія "Оріяна", що підтверджується актом передачі-прийняття від 21.11.2005, підписаним сторонами без зауважень.

В подальшому між сторонами було укладено декілька додаткових угод, якими вносилися зміни у зазначений договір оренди землі стосовно підвищення розмірів орендної плати та нормативної грошової оцінки.

Так, 14.04.2008 між сторонами було укладено додаткову угоду № 2 до договору оренди землі № 26 від 17.11.2005, відповідно до пункту 1 якої п. 5 розділу "Об'єкт оренди" договору від 17.11.2005 змінено на: "нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 108 335,88 грн". Згідно з пунктом 2 вказаної додаткової угоди п.п. 9, 11 розділу "Орендна плата" договору від 17.11.2005 змінено на: "орендна плата вноситься "орендарем" самостійно у грошовій формі в розмірі: 5 416,79 грн на рік, що складає 5,00 % від нормативної грошової оцінки. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі 451,40 грн протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця".

19.05.2009 між сторонами було укладено додаткову угоду № 3 до договору оренди землі № 26 від 17.11.2005 відповідно до пункту 1 якої п. 5 розділу "Об'єкт оренди" договору від 17.11.2005 змінено на: "нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 124 799,76 грн. Згідно з пунктом 2 зазначеної додаткової угоди п.п. 9, 11 розділу "Орендна плата" договору від 17.11.2005 змінено на: "орендна плата вноситься "орендарем" самостійно у грошовій формі в розмірі: 6 239,99 грн на рік, що складає 5,00 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі 520,00 грн протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця".

07.02.2011 на виконання рішення сесії Сєвєродонецької міської ради № 431 від 29.03.2011 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка" (керуючись рішенням сесії Сєвєродонецької міської ради "Про затвердження коефіцієнтів орендної плати за земельні ділянки, які передаються в оренду з земель міської ради" від 28.04.2011 за № 516, відповідно довідки про грошову оцінку земельної ділянки від 25.05.2011 за № 4748) сторонами було укладено додаткову угоду б/н (державна реєстрація від 14.03.2012 за № 00737), відповідно до пункту 1 якої п. 5 розділу "Об'єкт оренди" договору від 17.11.2005 змінено на: "нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий № :05:034:0004 становить: 336 418,56 грн". Згідно з пунктом 2 зазначеної додаткової угоди п.п. 9, 11 розділу "Орендна плата" договору від 17.11.2005 змінено на: "орендна плата вноситься "орендарем" самостійно у грошовій формі в розмірі з 01.07.2011 по 31.12.2011 - 11 774,65 грн на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки; з 01.01.2012 по 31.12.2012 - 15 138,84 грн на рік, що складає 4,5% від нормативної грошової оцінки; з 01.01.2013 по 31.12.2013 - 16 820,93 грн на рік, що складає 5% від нормативної грошової оцінки; з 01.01.2014 по 31.12.2014 - 18 503,02 грн на рік, що складає 5,5% від нормативної грошової оцінки; з 01.01.2015 - 20 185,11 грн на рік, що складає 6% від нормативної грошової оцінки. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі з 01.07.2011 по 31.12.2011 - 981,22 грн, з 01.01.2012 по 31.12 2012 - 1 261,57 грн, з 01.01.2013 по 31.12.2013 - 1 401,74 грн, з 01.01.2014 по 31.12.2014 - 1 541,92 грн, з 01.01.2015 - 1 682,09 грн протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця". Відповідно до пункту 3 даної додаткової угоди вона є невід'ємною частиною договору і діє з 01.07.2011.

Господарськими судами також встановлено, що постановою Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 03.08.2012 за позовом ТОВ ВКФ "ЛІА" ЛТД до Сєвєродонецької міської ради про визнання протиправним та скасування рішення, позовні вимоги задоволено, рішення Сєвєродонецької міської ради № 431 від 29.03.2011 визнано протиправним та скасоване.

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 01.04.2014 постанову Сєвєродонецького суду Луганської області від 03.08.2012 залишено в силі.

У зв'язку зі скасуванням рішення Сєвєродонецької міської ради № 431 від 29.03.2011, яким було затверджено нормативну грошову оцінку землі, і на підставі якого сторонами було укладено додаткову угоду від 07.02.2011, ТОВ Компанія "Оріяна" звернулось до Господарського суду Луганської області з позовом до Сєвєродонецької міської ради про визнання недійсною додаткової угоди від 07.02.2011 до договору оренди землі від 17.11.2005 № 26.

Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що оскільки рішення Сєвєродонецької міської ради № 431 від 29.03.2011 скасовано як протиправне, відтак з моменту прийняття воно, як нелегітимне, не може породжувати жодних правових наслідків, у тому числі у вигляді внесення змін до договорів оренди в частині встановлення розміру нормативно-грошової оцінки землі та, відповідно, розміру орендної плати. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю, а в разі визнання його недійсним судом, є недійсним з моменту його вчинення.

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову, з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам ч. 1 ст. 15, ст. 21 Закону України "Про оренду землі".

Також за пп. 14.1.147. п. 14.1. ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з п.п. 288.1., 288.4. ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з п. 288.4., пп. 288.5.1., 288.5.2. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України в редакції на дату звернення позивача з позовом до місцевого господарського суду розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" від 02.12.2010 №2756-VI, який набрав чинності з дня набрання чинності Податковим кодексом України, до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" внесені зміни, в силу яких розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Таким чином, з наведених вище положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Також, договором оренди землі мають визначатись форма, умови внесення орендної плати, при цьому строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності повинні встановлюватись відповідно до Податкового кодексу України.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

Частиною 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції, чинній на час укладення спірної угоди) визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Процедура встановлення нормативної грошової оцінки включає ряд стадій, передбачених чинним законодавством України. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення про проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка відповідної технічної документації, погодження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель спеціалізованою установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації (розділ ІІІ Закону України "Про оцінку земель").

Отже, саме затверджена рішенням відповідної ради нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, та підставою внесення відповідних змін в укладеному договорі.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, спірною додатковою угодою позивачу було збільшено розмір орендної плати на підставі рішення Сєверодонецької міської ради № 431 від 29.03.2011. При цьому, 01.04.2014 набрав чинності судовий акт, відповідно до якого вказане рішення міської ради скасовано як протиправне.

Таким чином, оскільки рішення № 431 від 29.03.2011 скасовано як протиправне, то з моменту прийняття воно, як нелегітимне, не може породжувати жодних правових наслідків, у тому числі у вигляді внесення змін до договорів оренди в частині встановлення розміру нормативно-грошової оцінки землі, та, відповідно, розміру орендної плати. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України), а в разі визнання його недійсним судом, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу Українни).

За таких обставин, господарські суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку щодо визнання недійсною додаткової угоди від 07.02.2012, державна реєстрація від 14.03.2012 за № 00737, до договору оренди землі № 26 від 17.11.2005.

Що стосується посилань скаржника в обґрунтування своїх заперечень на правові позиції, викладені в постановах Вищого господарського суду України від 05.11.2015 у справі № 913/28/15, від 02.12.2015 у справі № 913/204/15 слід зазначити, що вони є передчасними, оскільки згідно із зазначеними постановами остаточного вирішення спору не відбулось, а тому останні не приймаються колегією суддів до уваги при розгляді даної справи.

Посилання в касаційній скарзі на інформаційні листи Вищого адміністративного суду України від 02.08.2010 № 1172/11/13-10 та від 27.07.2010 № 1145/11/13-10 колегією суддів оцінюються критично, оскільки вони носять інформаційний характер та не є обов'язковими.

За таких обставин колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що постанову Донецького апеляційного господарського суду від 14.12.2015 № 913/746/15 слід залишити без змін, а касаційну скаргу Сєвєродонецької міської ради - без задоволення.

В силу ст. 49 ГПК України судовий збір за розгляд касаційної скарги покладається на скаржника.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Сєвєродонецької міської ради на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 14.12.2015 № 913/746/15 залишити без задоволення.

Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 14.12.2015 № 913/746/15 залишити без змін.

Головуючий суддя О.І. Поляк

Судді С.В. Бакуліна

К.В. Грейц