18 травня 2016 року Справа № 913/469/16
Провадження № 24/913/469/16
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Істрейт", м. Дніпропетровськ
до Луганської міської ради, м. Луганськ
про розірвання договору оренди землі
Суддя господарського суду Луганської області Рябцева О.В.
Секретар судового засідання-помічник судді Гудей Н.Ф.
у засіданні брали участь:
від позивача ОСОБА_1 представник за довіреністю від 08.12.2015 б/н, паспорт серії АН 607325, виданий Індустріальним РВ ДМУ УМВС України в Дніпропетровській області 03.08.2007;
від відповідача представник не прибув.
На обґрунтування заявленої вимоги позивач вказує, що між Луганською міською радою та ТОВ "Істрейт" укладено договір оренди землі від 26.11.2012, який зареєстровано відповідно до вимог чинного законодавства. Предметом оренди є земельна ділянка площею 0,0006 га за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19, яка надана під розміщений ганок до вбудованого нежитлового приміщення № 66. Договір укладено на 49 років. На даний час ТОВ "Істрейт" втратило можливість вільно володіти, користуватись та розпоряджатись вищевказаним обєктом нерухомого майна, у звязку з проведенням на території Луганської області антитерористичної операції. Вказані обставини підтверджуються сертифікатом Дніпропетровської торгово-промислової палати від 20.02.2015 № 397/12-15 про форс-мажорні обставини. Відповідно до наказу ТОВ "Істрейт" від 31.12.2014 № 06 нерухоме майно за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19, приміщення 66 виведено з експлуатації з одночасним припиненням нарахування: амортизації в бухгалтерському і податковому обліку, припинено будь-яку господарську діяльність на цьому майні та розірвано договір оренди цього майна. Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї сторони у випадках, встановлених договором або законом. Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі випадкового знищення чи пошкодження обєктів оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки. Оскільки ТОВ "Істрейт" втратило право вільно володіти, користуватись та розпоряджатись нерухомим майном за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19, це означає, що ТОВ "Істрейт" втратило і можливість використовувати орендовану ним земельну ділянку, на якій розташовано це майно. Відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від не вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У даному випадку обєктивно наявні усі вищезазначені умови для розірвання договору оренди землі.
Відповідач на порушення ухвал суду від 29.03.2016 та 14.04.2016 відзив на позовну заяву і витребувані судом документи не надав, у судові засідання 14.04.2016 та 18.05.2016 не зявився, хоча про дату, час та місце судових засідань був повідомлений відповідно до приписів п.п. 4 п. 6 Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 12.09.2014 № 01-06/1290/14 "Про Закон України "Про здійснення правосуддя та кримінального провадження у звязку з проведенням антитерористичної операції". Інформація про час і місце судових засідань була розміщена на сторінці господарського суду Луганської області (у розділі "Новини та події суду") офіційного веб-порталу "Судова влада Україні" в мережі Інтернет (www.court.gov.ua/sudy/), про що свідчать роздруковані сторінки з мережі Інтернет, на яких розміщено інформацію про час та місце засідання господарського суду в цій справі.
Відповідно до ст. 75 ГПК України якщо відзив на позовну заяву і витребувані господарським судом документи не подано, справу може бути розглянуто за наявними в ній матеріалами. Враховуючи викладене, суд вважає можливим розглянути справу за наявними документами.
Оцінивши надані докази і доводи позивача, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених вимог з огляду на наступне.
Судом встановлено, що рішенням Луганської міської ради від 27.04.2012 № 23/60 припинено Товариству з обмеженою відповідальністю "АТБ-інвест" право оренди земельною ділянкою площею 0,0006 га за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19 та передано вказану земельну ділянку Товариству з обмеженою відповідальністю "Істрейт".
За умовами п. 7 договір укладено на 49 років.
Згідно п. 8 договору річна орендна плата встановлюється у розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, і складає 101 грн. 07 коп. Обчислення розміру річної орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексу інфляції, який враховується при здійсненні індексації, яка провадиться у порядку, визначеному діючим законодавством, а також з урахуванням інших змін нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відбуваються протягом терміну дії договору оренди землі, з урахуванням її цільового призначення (п. 10 договору).
Відповідно до п. 11 договору орендна плата за землю сплачується рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що наступають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
В п. 15 договору сторони обумовили відповідальність за порушення строків погашення узгодженого податкового зобовязання у вигляді пені відповідно до приписів податкового законодавства.
Згідно п. 21 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється в день державної реєстрації договору оренди землі за актом приймання-передачі, який від імені орендодавця підписує орган, уповноважений ним.
У п. 22 договору сторони передбачили, що після припинення дії договору оренди землі, в тому числі шляхом його розірвання, орендар повертає орендодавцю через уповноважений ним орган земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, за актом приймання-передачі, який є документом, що посвідчує факт повернення земельної ділянки.
Підпунктом 31.1 п. 31 договору визначено право орендаря, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. Серед обовязків орендаря визначено, що він зобовязаний використовувати земельну ділянку згідно її цільового призначення та мети використання; сплачувати орендну плату у розмірах та у строки, передбачені договором, з урахуванням її індексації, здійсненої відповідно до договору.
В пункті 36 договору сторони передбачили, що договір може бути розірваний при наявності таких обставин:
- за рішенням суду на вимогу орендаря або орендодавця, або органу, уповноваженого орендодавцем;
- у разі істотного порушення договору іншою стороною;
- у випадках, встановлених законом;
- у випадках, встановлених договором, а саме у разі невиконання або неналежного виконання стороною за договором своїх зобовязань.
За актом приймання-передачі від 17.12.2012 орендар одержав в оренду в натурі земельну ділянку.
01.06.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Істрейт" (позивачем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АТБ-маркет" укладено договір оренди нерухомого майна № 239-2014-Н/и, за яким Товариству з обмеженою відповідальністю "АТБ-маркет" передано в тимчасове оплатне володіння і користування нерухоме майно: вбудоване нежитлове приміщення № 66 з підвалом, прибудовою, входом у підвал, ганком, навісами, загальною площею 792,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19, приміщення 66. Зазначене нерухоме майно передано за актом прийому-передачі від 01.06.2014.
01.10.2014 до договору оренди нерухомого майна укладена додаткова угода, якою на період з 01.10.2014 по 31.12.214 зупинено нарахування і сплату орендної плати, у звязку з настанням форс-мажорних обставин (знаходженням майна в зоні проведення антитерористичної операції і відсутністю доступу до майна представникам орендаря та орендодавця, а 31.12.2014 укладена додаткова угода про дострокове з 01.01.2015 розірвання договору оренди від 01.06.2014 № 239-2014-Н/и за взаємною згодою сторін.
Позивач вказує, що не може володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому обєктом нерухомості, а відтак і використовувати земельну ділянку згідно її цільового призначення внаслідок виникнення форс-мажорних обставин (обставини непереборної сили), що підтверджується Сертифікатом від 20.02.2015 № 397/12-15 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), який виданий Дніпропетровською торгово-промисловою палатою.
Торгово-промислова палата засвідчує, що настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), повязаних з проведенням антитерористичної операції (АТО) на території Луганської та Донецької областей, розпочатої на підставі Указу Президента Україна від 14.04.2014 № 405/2014, яким введено в дію рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13.04.2014 "Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України", з урахуванням Закону України від 02.10.2014 № 1669-VII "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції". Станом на 17 лютого поточного року АТО триває, рішення про її припинення не прийнято, та дату її закінчення встановити неможливо. У проведенні АТО, у встановленому законом порядку, задіяні сили (особовий склад, спеціалісти) і засоби (зброя, транспортні, спеціальні та інші матеріально-технічні засоби) субєктів боротьби з тероризмом та інших субєктів, відповідно до законів України. В ході проведення АТО уповноваженими правоохоронними органами виявляються та розслідуються численні кримінальні правопорушення, які мають ознаки терористичних актів, диверсій, умисних вбивств, захоплень будівель і споруд, незаконного заволодіння транспортними засобами, незаконного позбавлення волі, захоплення заручників, блокування і пошкодження обєктів транспортної системи тощо. Зазначені правопорушення, вчинювані озброєними організованими злочинними угрупуваннями та окремими фізичними особами, створюють загрозу життю і здоровю людей, збереженню їх майна, обмежують свободу пересування територією зазначених областей. Нерухоме майно, що є обєктом оренди за договором оренди нерухомого майна від 01.06.2014 № 239-2014-Н/и, розташоване за адресою: м. Луганськ, квартал Гаєвого, 19, приміщення 66, і знаходиться на території проведення АТО, яка контролюється терористами, а адміністрація ТОВ "Істрейт" знаходиться в м. Дніпропетровську, внаслідок чого представники ТОВ "Істрейт" (органи управління і інші працівники) не мають доступу до вказаного нерухомого майна, а тому не можуть забезпечити господарське використання цього майна за його цільовим призначенням.
Період дії форс-мажорних обставин визначено з 01.10.2014, дату закінчення встановити неможливо, обставини непереборної сили тривають.
Неможливість використання земельної ділянки за цільовим призначенням підтверджується також тим, що наказом керівника ТОВ "Істрейт" від 31.12.2014 № 06 з 01.01.2015 виведено з експлуатації обєкт нерухомості, розташований за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19, приміщення 66, який знаходяться в зоні проведення антитерористичної операції, з одночасним припиненням нарахування амортизації в бухгалтерському і податковому обліку.
Крім того, у звязку з захопленням силовим способом магазинів, що належать позивачу, ТОВ "АТБ-маркет" звернулось з заявами про кримінальне правопорушення на імя начальника ГУ МВС України у Луганській області (27.10.2014) та імя голови Служби безпеки України (13.10.2014 № 133/КП).
При цьому, на підтвердження своїх доводів про виконання свого обовязку по сплаті орендної плати за землю позивач надав податкові декларації з плати за землю за 2014-2015 роки.
Доводи позивача підтверджені податковим органом (надані копії податкових декларацій з плати за землю за 2014-2016 роки і відомості про сплату орендної плати за землю по квітень 2016 року включно).
Статтею 651 ЦК України врегульовано, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобовязання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у звязку з виконанням цього договору.
Зміна договору у звязку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Обставини спору свідчать, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане (дійсно, в 2012 році, коли було укладено договір оренди землі, жодна із сторін не могла передбачити захоплення незаконними збройними формуваннями частини Донецької та Луганської областей, настання терористичної загрози на зазначених територіях, які несуть пряму загрозу життю, здоровю та роблять неможливим та небезпечним здійснення господарської діяльності в зазначених областях.
Зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагались (за весь період, від початку захоплення частини Донецької та Луганської областей незаконними збройними формуваннями та по сьогоднішній день, ні тільки окремо взяті підприємства, але й збройні сили України не можуть зупинити збройну агресію в Луганській та Донецькій областях, не можуть відновити мирне життя та гарантувати захист та верховенство закону).
Виконання договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору (при укладенні договору оренди землі ТОВ "Істрейт" розраховувало на те, що воно буде платити орендну плату за фактичне користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19, приміщення 66, а на справді, ТОВ "Істрейт" продовжує платити орендну плату, але позбавлено можливості користуватись земельною ділянкою, в результаті бойових дій та існування небезпеки в цьому регіоні).
Посилання позивача, в якості нормативного обґрунтування, на положення ст. 32 Закону України "Про оренду землі" не може бути прийнято до уваги, оскільки позивач не надав доказів знищення, чи пошкодження земельної ділянки.
При цьому, суд враховує, що зазначені форс-мажорні обставини мають негативні наслідки для обох сторін договору.
Статтею 607 ЦК України передбачено, що зобовязання припиняється неможливістю його виконання у звязку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає. Події, що відбуваються на сході України, зокрема, на території тимчасово непідконтрольній державній владі, унеможливлюють виконання договору згідно його умов.
За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір за подання позову покладається на сторони в рівних частинах.
У судовому засіданні відповідно до ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 49, 75, 82, 84, 85 ГПК України, суд
1.Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Істрейт" до Луганської міської ради про розірвання договору оренди землі задоволити у повному обсязі.
3.Стягнути з Луганської міської ради, м. Луганськ, вул. Коцюбинського, 14, ідентифікаційний код 26070794 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Істрейт", м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 13, ідентифікаційний код 37213365 судовий збір в сумі 689 грн. 00 коп., видати наказ позивачу після набрання рішенням законної сили.
4.Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
5.Повне рішення складено і підписано - 23.05.2016.
Суддя О.В.Рябцева