ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

16.05.16р. Справа № 904/1882/16

За позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

до Державного вищого навчального закладу "Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана", м. Київ, в особі структурного підрозділу Криворізького коледжу економіки та управління Державного вищого навчального закладу "Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана", м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Регіонального відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області, м. Дніпропетровськ

про усунення перешкод у здійсненні користування орендованим індивідуально визначеним нерухомим майном

Суддя Воронько В.Д.

Представники:

від позивача: представник ОСОБА_3, довіреність № 374 від 01.04.2016;

від відповідача: юрисконсульт Бордунова І.О., довіреність № 12-0830 від 28.12.2015;

від КНЕУ ім. В. Гетьмана: юрисконсульт Бордунова І.О., довіреність № 01/13-1750 від 08.12.2015;

від 3-ї особи: не з'явився.

СУТЬ СПОРУ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі - позивач) звернувся до господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою до Державного вищого навчального закладу "Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана" в особі структурного підрозділу Криворізького коледжу економіки та управління Державного вищого навчального закладу "Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана" (далі - відповідач), у якій заявив вимоги про усунення позивачу перешкоди у здійсненні користування нежитловими вбудованими приміщеннями площею 144.26 кв.м. (реєстр. Номери: бокс № 1-02070884.7 ТДФСМД151, бокс № 2-02070884.7 ТДФСМД152, бокс № 3-02070884.7 ТДФСМД153, бокс № 4-02070884.7 ТДФСМД154) та відкритою площадкою (замощення) площею 404,0 кв.м., розміщеними за адресою; АДРЕСА_1 та належними позивачу на праві оренди згідно договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-5864-ОД від 01.12.2015, шляхом зобов'язання відповідача здійснити підключення вказаних вище приміщень та відкритої площадки до загальної електромережі об'єкта нерухомості - комплексу будівель площею 18 466,3 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Ухвалою суду від 24.03.2016 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Регіональне відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Центральна, буд. 6, ідентифікаційний код 13467337).

Відповідач 07.04.2016 надав відзив на позовну заяву, у якому проти позову заперечив та просить відмовити в його задоволенні через безпідставність.

Відповідачем 15.04.2016 подано клопотання залучити до участі у справі в якості 3-ї особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача або відповідача ПАТ "ДТЕК Дніпрообленерго", яке здійснює йому поставку електричної енергії. Ухвалою суду від 21.04.2016 відхилено це клопотання, оскільки вбачається, що будь-яке рішення у даній справі не вплине на права та обов'язки ПАТ "ДТЕК Дніпрообленерго", яке не має договірних відносин з позивачем.

Позивач 19.04.2016 подав заяву, в якій просить розглядати позовні вимоги в редакції, яка зазначена в позовній заяві, та доповнив їх словами "а також подачу до них електричної енергії з цієї електромережі".

Розглянувши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

01.12.2015 між позивачем та Регіональним відділенням Фонду держмайна України у Дніпропетровській області (орендодавець) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності № 12/02-5864-ОД.

Згідно з п.1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно: нежитлові вбудовані приміщення площею 144,26 кв. м. (реєстрові номери: бокс № 1- 02070884 ТДФСМД151, бокс № 2 - 02070884 ТДФСМД152, бокс № 3 - 02070884 ТДФСМД153, бокс № 4 - 02070884 ТДФСМД154) та відкриту площадку (замощення) площею 404, 00 кв. м., розміщене за адресою: АДРЕСА_1, що перебувають на балансі Криворізького коледжу економіки та управління Державного вищого навчального закладу "Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана", м. Кривий Ріг Дніпропетровської області.

Відповідно до п. 1.3 договору оренди стан майна на момент укладення договору визначається за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря, який додається до договору.

Згідно з актом приймання-передачі від 01.12.2015, підписаним між орендодавцем та позивачем, погодженим балансоутримувачем, орендоване майно отримане позивачем без застережень щодо його стану або/чи наявних недоліків. У висновку від 01.12.2015 про технічний стан майна, яке передається в оренду, зазначено про відсутність дефектів об'єкта оренди.

Пунктом 5.11 договору оренди передбачено, що орендар зобов'язаний здійснювати витрати на утримання орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього договору оренди укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, в тому числі на компенсацію плати податку на землю. Або самостійно укласти договори на постачання комунальних послуг.

Листом від 11.01.2016 орендар звернувся до відповідача з вимогою надати проект договору на відшкодування витрат на утримання орендованого майна та роз'яснити причини припинення електропостачання орендованих електроустановок.

Відповідач 27.01.2016 надав відповідь про те, що позивач, маючи намір орендувати майно, мав можливість заздалегідь вирішити питання електрозабезпечення орендованого майна, погодити обсяги споживання електроенергії, укласти договір на постачання електроенергії та вчинити інші дії. Коледж є бюджетною установою, обмежений лімітом на використання електроенергії, тому не має фінансової та технічної можливості підключити об'єкти оренди до електричних мереж.

27.01.2016 між сторонами даного спору підписано договір № 12/1 на відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна.

Питання щодо електрозабезпечення орендованого майна в договорі не вирішувалось, орендарем при підписанні зазначено, що договір підписаний з протоколом розбіжностей.

В подальшому сторони не дійшли згоди у питанні щодо порядку електрозабезпечення орендованого майна, тому позивач 22.03.2016 звернувся до господарського суду з цим позовом.

В обгрунтування позову позивач вказує, що частиною 4 ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено обов'язок орендодавця передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна. Предмет оренди, який йому було передано за вказаним вище договором оренди, вважається окремою електроустановкою, про що роз'яснено у листі НКРЕУ від 26.01.2004 № 05-39-11/274. А відтак, система електрозабезпечення об'єкта оренди є його невід'ємною складовою, без наявності якої об'єкт нерухомості не може вважатись укомплектованим.

Орендодавець, регіональне відділення Фонду держмайна України у Дніпропетровській області, діючи у відповідності із зазначеною нормою права, передав в оренду повністю укомплектовані орендовані об'єкти, в тому числі з наявним електрозабезпеченням.

Намагання врегулювати спірне питання щодо включення витрат на електропостачання орендованих об'єктів до договору на відшкодування витрат балансоутримувача та відновлення електропостачання, не знайшли підтримки з боку балансоутримувача орендованого майна, який листом № 03-0168 від 01.03.2016 підтвердив відсутність наміру забезпечити можливість для електрозабезпечеппя орендованих приміщень шляхом їх підключення до наявної електромережі балансоутримувача за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Ватутіна. 37-А. Разом з тим, балансоутримувач пропонує йому укласти самостійний договір з енергопостачальною організацією у відповідності з п. 5.11 договору оренди.

Припинивши електропостачання орендованих об'єктів, відповідач створив перешкоди у користуванні ними, адже, використання орендованого майна для ремонту автомобілів та розміщення автостоянки не видається можливим без електричної енергії.

Оскільки п. 5.11 договору оренди № 12/02-5864-ОД від 01.12.2015 передбачає право орендаря на свій розсуд обирати спосіб виконання ним зобов'язання з оплати експлуатаційних витрат, який на думку орендаря є менш обтяжливим і витратним, то посилання відповідача у листі № 03-0168 від 01.03.2016 на можливість укладення самостійного договору з енергопостачальною організацією не може сприйматись як спосіб усунення перешкод у здійсненні користування орендованим майном. Адже, укладенню такого договору передує оплата виготовлення технічних умов, розмір якої є доволі значним. За умови можливості обрання орендарем менш витратного способу електрозабезпечення орендованих приміщень, з поміж визначених п. 5.11 договору оренди, наполягання орендаря на використанні альтернативного механізму відшкодування витрат балансоутримувача є обов'язковим для нього.

За попереднім договором оренди № 12/02-5278 ОД 2013 р. цього ж індивідуально визначеного майна, який укладався з іншим орендарем ФОП ОСОБА_5 у 2013 році, орендовані електроустановки були забезпеченні електричною енергією, а витрати на її споживання за договором про відшкодування витрат балансоутримувача компенсувались йому орендарем.

Належним способом захисту порушених прав позивача є вимога про усунення вказаних вище перешкод шляхом зобов'язання відповідача приєднати орендоване індивідуально визначене нерухоме майно до загальної електромережі об'єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Ватутіна. 37-А.

Вирішення спору щодо приєднання до цієї електромережі орендованих приміщень дозволить вирішити спір між балансоутримувачем та орендарем про перелік витрат (в тому числі на поставку електроенергії), що мають бути включені до договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання нерухомого майна, який у відповідності з п. 5.11 договору оренди від 01 грудня 2015 року № 12/02-5864-ОД підлягає укладенню між орендарем та балансоутримувачем державного майна.

Відповідач у відзиві на позовну заяву вказав, що відповідно до п. 1.3 договору оренди стан майна на момент укладення договору визначається за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря, який додається до договору.

За актом приймання-передачі від 01.12.2015, укладеним між орендодавцем та позивачем, погодженим балансоутримувачем, орендоване майно отримане позивачем без жодних застережень щодо його стану або/чи наявних недоліків, відсутності будь-яких невід'ємних складових об'єкта оренди. Крім того, висновок про технічний стан майна, яке передається, від 01.12.2015 підтверджує відсутність дефектів об'єкта оренди, передачу повністю укомплектованого майна.

Згідно із ч.3 ст.767 ЦК України наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Позивач не спростував, що акт приймання-передачі орендованого державного майна від 01.12.2015 року не містить жодних зауважень чи застережень орендаря щодо незадовільного, аварійного технічного (експлуатаційного) стану об'єкта оренди, зокрема, щодо електрозабезпечення в орендованих приміщеннях.

Таким чином, оскільки відповідач підписав акт приймання-передачі орендованого державного майна без застережень, то він погодився з тим, що об'єкт оренди, який передавався йому за цим актом, був повністю укомплектований, відповідає вимогам закону і умовам договору оренди та задовольняє його потреби, незважаючи на відструмлення електрообладнання об'єкта оренди.

Відповідно до п. 5.11 договору оренди сторонами досягнуто згоди, що орендар зобов'язаний здійснювати витрати на утримання орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього договору оренди укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, в тому числі на компенсацію плати податку на землю. Або самостійно укласти договори на постачання комунальних послуг.

Жодних застережень щодо обов'язків балансоутримувача виступити ініціатором або/чи надати проект вищевказаного договору угодою не передбачено. Тому, дотримуючись вимог ст. 627 Цивільного кодексу України, ст. 179 Господарського кодексу України, беручи до уваги альтернативний спосіб договірних стосунків щодо оплати витрат та отримання послуг на утримання орендованого майна, коледж не міг та не зобов'язаний ініціювати укладення договорів. Більш того, позивач не використовував об'єкт оренди по незалежним від коледжу обставин, тому навчальний заклад не міг безпідставно виставляти рахунки щодо витрат чи спонукати до укладення договору про відшкодування витрат.

Лише 11.01.2016 орендар звернувся до навчального закладу стосовно надання проекту договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна. В установлений законом термін позивачу були надані проекти вказаної угоди, де не були передбачені послуги із електрозабезпечення з посиланнями на об'єктивні причини, що в свою чергу не позбавило можливості позивача укласти договір на отримання послуг з електрозабезпечення безпосередньо з електрозабезпечувальним підприємством з використанням окремого лічильника на обумовлені сторонами ліміти отриманої послуги .

Враховуючи обставини справи, надані матеріали, суд приходить до наступного.

Пунктом 1.3 укладеного 01.12.2015 між позивачем та 3-ю особою договору оренди нерухомого майна передбачено, що стан майна на момент укладення договору визначається за узгодженим висновком балансоутримувача та орендаря, який додається до договору.

07.04.2016 Регіональне відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області надало до суду письмові пояснення по справі, у яких зазначено, що до нього листом від 30.12.2015 звернувся ФОП ОСОБА_1 з проханням забезпечити постачання електроенергії до орендованого ним майна, оскільки балансоутримувач майна припинив постачання електроенергії шляхом перерізання дроту, що унеможливлює використання об'єкта оренди за призначенням. До пояснень доданий погоджений орендарем та баласоутримувачем висновок від 01.12.2015 про технічний стан майна, яке передається в оренду, в якому вказано, що майно не потребує капітального та поточного ремонту, стіни, перегородки, покриття, покрівля, підлога, отвори, інше не мають дефектів. Інформація стосовно електрозабезпечення приміщень у висновку відсутня. Також до пояснень додана складена балансоутримувачем довідка з характеристикою конструктивних елементів будівлі, якій зазначено про відсутність у будівлі сходів, опалення, електроосвітлення, водопроводу, каналізації, вентиляції.

Розділом 5 договору визначено ряд обов'язків орендаря, в тому числі в пункті 5.11 передбачено, що він має здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього договору укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, у тому числі на компенсацію плати податку на землю. Або самостійно укласти договори на постачання комунальних послуг. Зі змісту цього пункту слідує, що ініціатива щодо укладення договору на відшкодування витрат покладена саме на орендаря, оскільки балансоутримувач не є стороною договору оренди, а у разі неукладення договору з балансоутримувачем він має вирішити питання про оплату витрат на утримання майна самостійно шляхом укладення ним договорів з постачальниками комунальних послуг.

Відповідно до п. 1.11 Правил користування електричною енергією у разі передачі електроустановки або її частини в оренду та обумовлення договором оренди передачі орендареві відповідних повноважень щодо врегулювання договірних відносин з електропередавальною організацією та/або постачальником електричної енергії щодо електрозабезпечення орендованої електроустановки або її частини між орендарем та суб'єктами електроенергетики мають бути укладені відповідні договори згідно з вимогами цих Правил.

Пунктом 6.6 Правил користування електричною енергією передбачено, що споживачі, які користуються об'єктами (електроустановками) на підставі договорів оренди, здійснюють повну попередню оплату прогнозованого обсягу споживання електричної енергії на розрахунковий період.

Початок та тривалість розрахункового та/або планового періоду для розрахунку плати за спожиту електричну енергію, форма та порядок оплати, терміни здійснення планових платежів та остаточного розрахунку зазначаються у договорі між постачальником електричної енергії та споживачем. Таким чином Правилами передбачено, що орендар має укласти договір з електропостачальною організацією на отримання послуг з електропостачання та здійснювати їх оплату.

Посилання позивача на наявність попереднього договору оренди приміщення з ФОП ОСОБА_5 та договору від 03.06.2013 на відшкодування ним витрат на утримання орендованого майна, у якому було передбачено і відшкодування витрат на електропостачання, судом не може бути прийнято до уваги, оскільки факт підписання балансоутримувачем договору від 03.06.2013 з ФОП ОСОБА_5 не тягне за собою обов'язкового наслідку у вигляді підписання такого договору з ФОП ОСОБА_1

В договорі оренди майна від 01.12.2015 не передбачено беззаперечного обов'язку відповідача здійснити комплекс заходів для здійснення електрозабезпечення орендованого позивачем нерухомого майна.

Позивач не надав доказів на підтвердження своїх доводів стосовно того, що орендовані ним приміщення були відключені відповідачем вже після підписання договору оренди. Відповідач також заперечує вчинення ним дій по відключенню електропостачання до орендованих позивачем приміщень.

Навпаки, матеріали справи свідчать, що на час передачі майна в оренду електропостачання до будівлі не здійснювалось. Так, до справи надано договір від 19.01.2015 між ПАТ "ДТЕК Дніпрообленерго" та відповідачем на постачання електричної енергії для забезпечення потреб електроустановок відповідача. Додатком 11 до цього договору визначено перелік об'єктів споживача, на які здійснювалась подача електроенергії. Серед цих об'єктів вказано навчальний корпус, лабораторний корпус, 2 гуртожитки. Бокси, які є предметом договору оренди з ФОП ОСОБА_1, у цьому додатку не перелічені. Даний договір діяв на час укладення договору оренди нерухомого майна з позивачем.

Листом від 06.04.2016 на адресу відповідача ПАТ "ДТЕК Дніпрообленерго" повідомило, що за наявною у нього інформацією об'єкт за адресою: АДРЕСА_1, що наданий в оренду ФОП ОСОБА_1, не електрифікований та не приєднаний до електричних мереж.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Підписавши договір оренди з 3-ю особою, позивач погодився з тим, що він має виступити ініціатором укладення з балансоутримувачем договору на відшкодування витрат на утримання майна, або укласти договори на отримання комунальних послуг з їх постачальниками. Відповідач не є стороною договору оренди і не брав на себе ніяких зобов'язань. Перед укладенням договору оренди відповідач надав довідку про відсутність у приміщенні електроосвітлення. Відмовляючись від здійснення заходів по підключенню орендованих позивачем приміщень до електромережі, відповідач зазначає про відсутність у цих приміщеннях окремого лічильника електроенергії, що утруднить її облік, обмеженість у затвердженому кошторисі фінансування на витрати з утримання приміщень, у тому числі на електрозабезпечення, що заслуговує на увагу суду.

В той же час питання може бути вирішене позивачем, який може звернутись до електропостачальної організації та укласти договір на забезпечення орендованих ним приміщень електричною енергією, але не здійснив цього, посилаючись на те, що такий спосіб є для нього більш затратним, що на думку суду, є недостатнім доводом на підтвердження заявлених позовних вимог.

Згідно із ч. 3 ст.767 ЦК України наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Акт приймання-передачі орендованого державного майна від 01.12.2015 не містить жодних зауважень чи застережень орендаря щодо незадовільного, аварійного технічного (експлуатаційного) стану об'єкта оренди, зокрема, щодо електрозабезпечення в орендованих приміщеннях.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Суд вважає, що позивач не довів того, що відповідач своїми діями чи бездіяльністю порушив його права, тому позов слід визнати безпідставним та необгрунтованим і в його задоволенні відмовити.

Згідно з ст. 49 ГПУ України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 1, 33, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

В судовому засіданні відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Рішення суду може бути оскаржене протягом десяти днів з дня підписання рішення шляхом подання апеляційної скарги до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Дніпропетровської області.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано - 20.05.2016.

Суддя В.Д. Воронько