ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" травня 2016 р. Справа № 911/522/16

Розглянувши матеріали справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ДЕКА-ІНВЕСТ»

до Управління комунальної власності Броварської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області

про стягнення 759292,40 грн.

Суддя Т.П. Карпечкін

В засіданні приймали участь:

від позивача: ОСОБА_1 (довіреність б/н від 27.04.2016 року);

від відповідача: ОСОБА_2 (довіреність № 30/03 від 15.01.2016 року);

від третьої особи: не зявився.

обставини справи:

В провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ДЕКА-ІНВЕСТ» до Управління комунальної власності Броварської міської ради за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області про стягнення 759 292,40 грн.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 17.02.2016 року порушено провадження у справі № 911/522/16 та призначено справу до розгляду на 14.03.2016 року.

14.03.2016 року через канцелярію суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, яким останній проти позову заперечує та просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

14.03.2016 року представником третьої особи через канцелярію суду подано письмове пояснення у справі, яким останній проти позову заперечує та просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог в повному обсязі. Розгляд справи відкладався до 11.04.2016 року.

В судове засідання, яке відбулось 11.04.2016 року, представник третьої особи не зявився, позивач вимоги ухвали Господарського суду Київської області від 14.03.2016 року не виконав, у звязку з чим розгляд справи відкладався до 18.04.2016 року.

В судове засідання, яке відбулось 18.04.2016 року, представник третьої особи не зявився, позивач вимоги ухвали Господарського суду Київської області від 14.03.2016 року не виконав, третя особа про причини неявки в судове засідання суд не повідомила. Розгляд справи відкладався до 27.04.2016 року.

В судове засідання, яке відбулось 27.04.2016 року представник третьої особи не зявився, позивач вимоги ухвали Господарського суду Київської області від 14.03.2016 року не виконав, третя особа про причини неявки в судове засідання суд не повідомила. Розгляд справи відкладався до 11.05.2016 року.

В судовому засіданні 11.05.2016 року позивач підтримав позовні вимоги, відповідач проти позову заперечував, представник третьої особи не зявився.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 82 Господарського процесуального кодексу України, рішення прийнято господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами, у нарадчій кімнаті.

Згідно ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, після закінчення розгляду справи у судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши надані докази, господарський суд

встановив:

Як вбачається з викладених у позові обставин, позивач зазначає, що 01.10.2012 року між ТОВ «Дека-Інвест» та Управлінням комунальної власності Броварської міської ради Київської області був укладений Типовий договір № 01/10/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду, а саме: малого фойє МКЦ «Прометей», розташованого за адресою: м. Бровари, бульвар Незалежності, 4 (далі Договір 2012 року).

Позивач зазначає, що рішенням Господарського суду Київської області від 27.11.2014 року у справі № 911/3887/14 розірвано вищенаведений Договір оренди комунального майна від 01.10.2012 року № 01/10/12.

У звязку з припиненням Договору оренди комунального майна від 01.10.2012 року № 01/10/12 позивач керуючись ст. 778 Цивільного кодексу України та посилаючись на п.п. 11.5, 11.6 Договору № 09/11 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна територіальної громади м. Бровари, звернувся до суду з даним позовом про відшкодування вартості невідокремлюваних поліпшень, зроблених позивачем під час користування майном.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідно до ст.778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ч.1). Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення (ч.2). Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю (ч.3).

Також, позивач в обґрунтування позовних вимог зазначає, що п. 11.5. Договору № 09/11 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна територіальної громади м. Бровари передбачено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця. Згідно з п.11.6 Договору № 09/11 питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішуються при погоджені власником або його виконавчим органом проектно-кошторисної документації на ремонт орендованого приміщення.

Позивач зазначає, що рішенням Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області від 08.12.2009 року за № 609 ТОВ «Дека-Інвест» надані містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок. Відповідно до ОСОБА_1 з протоколу № 16 засідання інвестиційної ради м. Бровари від 20.11.2009 року позивачу було надано дозвіл на проведення реконструкції частини нежитлових приміщень будівлі, що надані в оренду, а саме: МКЦ «Прометей» під бар по бульв. Незалежності, 4 в м. Бровари.

Також, позивач зазначає, що звертався до Броварської міської ради з проханням відшкодувати вартість невідокремлюваних поліпшень, на що листом від 08.07.2015 року за № 2-6/2645 виконавчий комітет Броварської міської ради Київської області повідомив, що відповідно до Договору оренди комунального майна територіальної громади міста Бровари від 01.10.2012 року № 01/01/12 ТОВ «Дека-Інвест», як орендарю комунального майна, було надано згоду за рахунок власних коштів здійснити поліпшення нежитлового приміщення площею 119,1 кв.м по бульвару Незалежності, буд. 4.

У звязку з чим, позивач стверджує, що відповідачем у вищенаведеному листі підтверджено факт надання згоди на здійснення поліпшень орендованого нежитлового приміщення.

Однак, як стверджує позивач, намагаючись ухилитись від прийнятих на себе зобов'язань, відповідач вказаним вище листом за підписом виконуючого обов'язки міського голови - заступника міського голови ОСОБА_3 зазначив, що за результатами засідання робочої групи по вивченню ситуації, яка склалась у зв'язку із діяльністю кафе-бару «Мюзік-Холл» від 03.07.2015 року та відповідно до Положення про порядок передачі в оренду комунального майна територіальної громади міста Бровари, заявнику необхідно підтвердити обсяги виконаних робіт висновком фахівців відділу капітального будівництва Броварської міської ради та провести державну експертизу кошторисної документації з реконструкції зазначеного вище об'єкту. Після надання відповідних документів до управління комунальної власності разом з позитивним висновком та з вказанням суми, питання компенсації невід'ємних поліпшень нежитлового приміщення по бульв. Незалежності, 4, площею 119,1 кв.м. буде розглянуто.

Позивач вважає вищенаведену відповідь відповідача необґрунтованою і такою, що свідчить про безпідставну відмову від виконання умов Договору оренди та порушення передбаченого ст. 778 Цивільного кодексу України права позивача на відшкодування здійснених ним за згодою наймодавця невідокремлюваних поліпшень орендованого майна.

З метою визначення вартості здійснених поліпшень позивач надав суду ОСОБА_4 експертного будівельно-технічного дослідження № 1382 від 15.09.2015 року, проведеного Київською незалежною судово-експертною установою, за яким вартість проведених невід'ємних поліпшень при виконанні ремонтно-будівельних робіт по Реконструкції з розширенням малого фойє МКЦ «Прометей» по бульв. Незалежності, 4 в м. Бровари Київської області під бар безалкогольних напоїв становить 759292,40 грн., які і заявлені в позові до відшкодування.

Відповідач та третя особа в ході розгляду спору проти позову заперечували, зазначали про відсутність підстав для стягнення наведеної в позові вартості поліпшень орендованого майна, оскільки такі поліпшення були здійснені без погодження з орендодавцем їх переліку, вартості, проектної документації та отримання в установленому порядку дозволу на проведення будівельно-ремонтних робіт.

Враховуючи викладені в позові обставини та надані сторонами докази та пояснення, судом встановлено, що на підставі рішення виконавчого комітету Броварської міської ради від 11.09.2012 року № 412 продовжено термін дії Договору оренди комунального майна територіальної громади м. Бровари № 09/11 від 09.11.2009 року (строк дії по 30.09.2012 року), укладеного між ТОВ «Дека-Інвест» та балансоутримувачем - Міським культурним центром, об'єктом оренди якого є нежитлове приміщення, що розташоване по бул. Незалежності, 4, в м. Бровари, площею 119,1 кв.м.

Дію відповідного Договору № 09/11 від 09.11.2009 року (далі Договір 2009 року) було продовжено шляхом укладення 01.10.2012 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест» та Міським культурним центром Договору оренди № 01/10/12 про передачу майна територіальної громади м. Бровари в оренду (Договір 2012 року), об'єктом оренди за яким було нежитлове приміщення, що розташоване по бул. Незалежності, 4, в м. Бровари, площею 119,1 кв.м, з метою використання - для розміщення бару з реалізацією безалкогольних напоїв, орендар використовував зазначене комунальне майно для розміщення кафе-бару «Мюзік-Холл».

На підставі рішення виконавчого комітету Броварської міської ради від 12.03.2013 року № 103 «Про визначення Орендодавця обєктів комунальної власності територіальної громади м. Бровари» 01.04.2013 року укладено додаткову угоду № 1/1-зс, про зміну сторони Договору оренди № 01/10/12 від 01.10.2012 року, згідно з п. 1.1 якої, Орендодавцем зазначено Управління комунальної власності Броварської міської ради.

Судом встановлено, що відносини оренди між позивачем та відповідачем були припинені внаслідок розірвання Договору оренди в судовому порядку (про що свідчить постанова Вищого господарського суду України від 06.07.2015 року у справі № 911/3887/14).

Також, рішенням Господарського суду Київської області від 01.10.2015 року у справі № 911/3949/15 за позовом заступника Броварського міжрайонного прокурора в інтересах держави в особі управління комунальної власності Броварської міської ради та Міського культурного центру до ТОВ «Дека-Інвест» про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 34320,00 грн., позовні вимоги задоволено повністю. Рішенням Господарського суду Київської області від 29.10.2015 року у справі № 911/4597/15 за позовом Управління комунальної власності Броварської міської ради до ТОВ «Дека-Інвест» про виселення з нежитлового приміщення, позовні вимоги задоволено повністю.

Таким чином, з огляду на наявні у справі докази, позивач був орендарем майна - нежитлового приміщення, що розташоване по бул. Незалежності, 4, в м. Бровари, площею 119,1 кв.м, на підставі Договору оренди № 09/11 від 09.11.2009 року (строк дії по 30.09.2012 року), за яким наймодавцем був Міський культурний центр, та за Договором оренди № 01/10/12 від 01.10.2012 року, за яким до 01.04.2013 року орендодавцем був Міський культурний центр, а з 01.04.2013 року орендодавцем було Управління комунальної власності Броварської міської ради.

Як вбачається з викладених у позові обставин та наданих позивачем доказів, про здійснення позивачем невідокремлюваних поліпшень орендованого майна свідчить зареєстрована ним 16.07.2011 року Декларація про готовність обєкта до експлуатації.

При цьому, дослідивши наданий позивачем ОСОБА_4 експертизи № 1382 від 15.09.2015 року, яким позивач також обґрунтовує факт та вартість здійснених невідокремлюваних поліпшень, судом встановлено, що з такого ОСОБА_4 не можливо достовірно встановити періоди виконання робіт, в той же час, наведені у ОСОБА_4 документи датовані переважно 2009-2010 роками.

Таким чином, враховуючи викладені у ОСОБА_4 обставини та Декларацію про готовність обєкта до експлуатації датовану 16.07.2011 року, можна дійти висновку, що поліпшення здійснювались позивачем до 16.07.2011 року, тобто в період дії Договору оренди № 09/11 від 09.11.2009 року (строк дії по 30.09.2012 року).

З огляду на умови Договору оренди 2009 року, під час дії якого здійснювалась реконструкція орендованого майна, п. 5.7 Договору оренди 2009 року передбачалось, що у разі подання заяви на погодження Орендодавцем здійснення невідємних поліпшень орендованого майна, Орендар зобовязаний надати проектно-кошторисну документацію на здійснення невідємних поліпшень, аналогічним чином проводиться і капітальний ремонт майна.

Пунктом 11.6 Договору оренди 2009 року визначено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, визначаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення власністю Орендодавця.

Згідно з п. 11.6 Договору оренди 2009 року питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті невідокремлюваних поліпшень вирішується при погодженні власником або уповноваженим органом проектно-кошторисної документації на ремонт орендованого приміщення чи його переобладнання. В разі відсутності вказаного погодження, невідокремлювані поліпшення визначаються власністю Орендодавця без здійснення компенсації.

Щодо посилань позивача на надання Орендодавцем згоди на проведення позивачем поліпшень орендованого майна, судом встановлено, що в підтвердження відповідного факту позивач посилається на ОСОБА_3 з протоколу № 16 засідання інвестиційної ради м. Бровари від 20.11.2009 року, яким за твердженням позивача, було надано дозвіл на проведення реконструкції частини нежитлових приміщень будівлі, що надані в оренду, а саме: МКЦ «Прометей» під бар по бульв. Незалежності, 4, та рішення виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області від 08.12.2009 року за № 609, яким ТОВ «Дека-Інвест» надані містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок.

Дослідивши надані позивачем докази, судом встановлено, що ОСОБА_3 з протоколу № 16 засідання інвестиційної ради м. Бровари від 20.11.2009 року не містить погодження уповноваженої особи Міського культурного центру, який виступав Орендодавцем за Договором оренди 2009 року, крім того, зі змісту відповідного ОСОБА_3 з протоколу вбачається прийняття рішення про можливість проведення реконструкції, однак саме про надання дозволу не зазначено. Крім того, відсутні відомості про надання позивачем та розгляд на відповідному засіданні комісії проектно-кошторисної документації на ремонт орендованого приміщення чи його переобладнання.

Таким чином, відповідний ОСОБА_3 з протоколу № 16 засідання інвестиційної ради м. Бровари від 20.11.2009 року не свідчить про надання наймодавцем позивачу дозволу на проведення реконструкції орендованого майна.

Рішенням Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області від 08.12.2009 року за № 609 ТОВ «Дека-Інвест» надані містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок. Як вбачається зі змісту наведеного рішення, таке рішення не свідчить про надання наймодавцем позивачу дозволу на реконструкцію, відповідне рішення є частиною розроблення проектної документації на реконструкцію і передбачає розроблення та затвердження в установленому порядку проектно-кошторисної документації, також в рішенні зазначено, що без одержання дозволу на будівництво, такі містобудівні умови не дають права на початок будівельних робіт.

В ході розгляду спору суд витребовував у позивача, зокрема, докази звернення до відповідача за погодженням здійснення поліпшень та оригінал (для огляду) та копію (для залучення до матеріалів справи) доказів розробки, погодження та затвердження проектно-кошторисної документації у встановленому порядку.

Однак, позивач не виконав відповідні вимоги суду, витребувані докази не надано без поважних причин. Крім того, за відсутності наведених доказів, вкладені у ОСОБА_4 експертизи № 1382 від 15.09.2015 року обставини є непідтвердженими та не обгрунтованими.

В той же час, згідно наявного в матеріалах справи ОСОБА_4 експерта про вартість майна обєкта оренди, здійсненого ПП «Сант-2000» у 2012 року (ймовірно до переукладення Договору оренди), вартість невідємних поліпшень встановлена в сумі 190560 грн., про що зазначено і в переукладеному Договорі оренди 2012 року.

Частиною 1 ст. 778 Цивільного кодексу України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Однак, позивачем не надано доказів отримання згоди на поліпшення орендованого майна саме від наймодавця Міського культурного центру, а на поліпшення здійснені в період дії Договору оренди 20102 року, ще й виконавчого комітету броварської міської ради.

Частиною 3 ст. 778 Цивільного кодексу України визначено,що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Згідно з ч. 5 ст. 778 Цивільного кодексу України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно з абз. 2, 3 ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Таким чином, враховуючи, що позивач не дотримався встановленого Договором оренди 2009 року порядку отримання дозволу Орендодавця (Міського культурного центру) на здійснення невідокремлюваних поліпшень (реконструкцію), не надав доказів звернення до Орендодавця (Міського культурного центру) за отриманням дозволу на реконструкцію разом за затвердженою проектно-кошторисною документацією, не надав доказів погодження власником або уповноваженим органом проектно-кошторисної документації на ремонт орендованого приміщення чи його переобладнання, з огляду на п. 11.6 Договору 2009 року здійснені в ході реконструкції (згідно Декларація про готовність обєкта до експлуатації від 16.07.2011 року) невідокремлювані поліпшення не підлягають компенсації Орендарю.

Таким чином, за відсутності згоди Орендодавця (Міського культурного центру) у встановленому Договором 2009 року порядку, здійснені позивачем поліпшення орендованого майна (в ході реконструкції) навіть в разі встановлення факту таких поліпшень та їх вартості, не підлягають відшкодуванню.

Також, як вбачається з наданого позивачем ОСОБА_4 експертизи № 1382 від 15.09.2015 року, експертом при визначенні вартості невідокремлюваних поліпшень враховано здійснені після оформлення Декларації про готовність обєкта до експлуатації від 16.07.2011 року (вартість робіт по реконструкції визначена в сумі 282302 грн.) роботи, а саме по улаштуванню систем відео нагляду, охоронної та протипожежної сигналізації (вартість 67417,20 грн.), роботи по улаштуванню водопостачання, каналізації та системи вентиляції в барі (на суму 69572,40 грн.), роботи по улаштуванню літнього майданчику (на суму 340000,80 грн.). Всього експертизою встановлено витрати в сумі 759292,40 грн., з яких 476990,40 грн. не повязані з реконструкцією орендованого майна, а здійснені пізніше, фактично під час дії Договору оренди 2012 року.

Умовами Договору оренди 2012 року, під час дії якого позивачем також проводились ремонтно-будівельні роботи на орендованому обєкті, і після закінчення якого заявлено вимогу про відшкодування загальної вартості поліпшень, передбачено, зокрема, за п.7.2 Орендар зобовязаний протягом дії Договору до передачі об'єкта оренди Орендодавцю по акту приймання-передачі за свій рахунок проводити необхідний поточний ремонт обєкта оренди (фасад будинку, покрівлі, орендованих приміщень, місць спільного користування, системи опалення, водопостачання та водовідведення).

Відповідно до п.п. 7.4-7.6 Договору оренди 2012 року будівельні роботи на обєкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативним актами порядку, та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

У разі закінчення строку Договору або при розірванні Орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди Орендодавцю у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених Орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Вартість поліпшень обєкта оренди, проведених орендарем без письмової згоди Орендодавця та виконавчого комітету Броварської міської ради, які не можна відокремити без шкоди для обєкта оренди, компенсації не підлягає.

Поліпшення обєкта оренди, виконані Орендарем за власні кошти згідно з вимогами п. 7.2. Договору, які неможливо відокремити від обєкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади м. Бровари за винятком випадків відчуження обєкта оренди.

Однак, позивач не надав доказів передачі наймодавцю (ні Міському культурному центру, ні управлінню комунальної власності Броварської міської ради) та власнику орендованого майна проектної документації, яка містила б перелік та вартість поліпшень, які позивач мав намір здійснити, відповідно питання щодо погодження дій позивача не вирішувалось в установленому чинним законодавством та умовами Договорів порядку.

Наймодавець не погоджував здійснення позивачем наведених у ОСОБА_4 робіт та їх фактичної вартості, крім того, частина здійснених робіт полягає в підтриманні приміщення та його експлуатації, що передбачено відповідним п. 7.2 Договору оренди 2012 року і не відноситься до поліпшень, які підлягають відшкодуванню.

Таким чином з огляду на ст. 778 Цивільного кодексу України та ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» позовні вимоги задоволенню не підлягають у звязку з відсутністю отриманої в установленому порядку згоди наймодавця на проведення поліпшень та погодження їх вартості та обсягу.

Оскільки, за відсутності отриманої наймачем в установленому порядку згоди наймодавця на здійснення поліпшень, навіть за їх наявності, виключається можливість їх відшкодування, у звязку з чим, позов задоволенню не підлягає, питання достовірності вартості та виду поліпшень, які підлягають відшкодуванню не впливає на результат вирішення спору.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог і заперечень.

Проаналізувавши вищезазначені норми чинного законодавства України, повно та всебічно розглянувши матеріали справи господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивачем не обґрунтовані та не доведені, відповідачем спростовані, тому не підлягають задоволенню.

Керуючись ст. ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Київської області, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено: 23.05.2016 р.

Суддя Т.П. Карпечкін