ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Кіровоградської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 травня 2016 рокуСправа № 912/813/16
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Балика В.М., розглянув у відкритому судовому засіданні матеріали справи № 912/813/16

за позовом Комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест"

про примусове виселення

за участі представників сторін:

від позивача ОСОБА_1, довіреність від 14.01.2014 № 13;

від відповідача участі не брали.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини прийнятого рішення.

Комунальне підприємство по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради звернулось до господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Преображенська, 2, м. Кіровоград на І та ІІ поверхах, загальною площею 410,59 кв.м, кімнати згідно технічного паспорту №№ 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 55.

Позовні вимоги мотивовано невиконанням відповідачем умов договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності області від 14.10.2010 № 180 в частині повернення об'єкта оренди після припинення дії договору.

Ухвалою від 04.03.2016 вказану позовну заяву прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 912/813/16.

Позивачем 04.04.2016 подано до господарського суду заяву про виправлення описки, за змістом якої у зв'язку з допущенням описки у прохальній частині позовної заяви в частині площі нежитлового приміщення, просить суд вважати правильною наступну редакцію прохальної частини позовної заяви: "Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Преображенська, 2, в м. Кіровоград на І та ІІ поверхах, загальною площею 456,49 кв.м, кімнати згідно технічного паспорту № 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 55".

ОСОБА_2 уточнення приймається господарським судом і розгляд справи здійснюється з його урахуванням.

Відповідачем 06.04.2016 подано до господарського суду відзив на позовну заяву від 06.04.2016 № 03, за змістом якого відповідач вказує, що вимоги про примусове виселення відповідача з приміщення площею 410,59 кв.м не узгоджуються з наданими позивачем даними про розмір переданої в користування площі приміщень 456,49 кв.м.

Окрім того, відповідач зазначає, що вимоги про примусове виселення з кімнат, які за даними технічного паспорту мають №№ 35-45, 55, не ґрунтуються на умовах договору оренди, який не конкретизує місцезнаходження та нумерацію приміщень.

Водночас, відповідач стверджує про невідповідність позовної вимоги позивача про виселення відповідача з орендованого приміщення способам захисту права орендодавця, передбачених договором оренди.

У додаткових поясненнях, поданих суду 28.04.2016 відповідач наголосив, що Товариство з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" наразі не займає орендоване приміщення на підставі договору оренди від 14.10.2010 № 180, оскільки відповідач звільнив їх згідно наказу від 25.12.2015 № 25/12 та акта від 31.12.2015.

У судовому засіданні 28.04.2016 оголошено перерву до 09:30 04.05.2016.

Після оголошеної перерви представник позивача у судовому засіданні 04.05.2016 позовні вимоги підтримав повністю.

Представник відповідача у судовому засіданні 04.05.2016 участі не приймав.

Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.

ОСОБА_3 результатами дослідження у судовому засіданні наявних у справі матеріалів та наданих представником позивача пояснень, господарський суд не вбачає підстав для подальшого відкладення розгляду справи та вважає за можливе розглянути справу у даному судовому засіданні.

Окрім того, суд враховує сплив визначеного статтею 69 Господарського процесуального кодексу України строку розгляду спору та відсутність клопотань сторін щодо його продовження.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, господарський суд встановив такі обставини справи.

Між Комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області від 14.10.2010 № 180 (надалі за текстом Договір оренди).

ОСОБА_3 умовами Договору оренди (п. 1.1) Орендодавець на підставі протоколу конкурсної комісії від 25 травня 2010 року № 2 передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно (надалі Майно) загальною площею 410,59 кв.м, розміщене на земельній ділянці площею 287,41 кв.м, за адресою: місто Кіровоград, вул. Преображенська, 2, на ІІ поверсі.

У відповідності до п. 2.1 Договору оренди Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору (у разі оренди нерухомого майна на строк, не менший ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акта приймання-передачі Майна.

Договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу ОСОБА_4 14.10.2010, зареєстрований в реєстрі за № 1595.

ОСОБА_3 приймання-передачі (а.с. 11) Орендодавцем передано, а Орендарем прийнято в оренду строком до 31 грудня 2015 року приміщення, розташоване за адресою: вул. Преображенська, 2, загальною площею 410,59 кв.м. ОСОБА_2 є додатком до Договору оренди та невід'ємною його частиною.

Додатковою угодою від 31.12.2013 (а.с. 15) сторонами погоджено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно загальною площею 456,49 кв.м, розміщене на земельній ділянці площею 319,54 кв.м, за адресою: м. Кіровоград, вул. Преображенська, 2 на ІІ поверсі, вартість якого визначена на підставі балансу і становить балансову (залишкову) вартість у сумі 145784,59 грн (вартість майна згідно звіту про оцінку 1599776,0 грн). Майно передається в оренду з метою розміщення торгового дому та виставкового центру.

Разом з підписанням Договору та Додаткових угод до нього сторонами затверджувався розрахунок орендної плати та комунальних послуг.

ОСОБА_3 умовами пункту 10.1 Договору сторони визначили, що Договір укладено з 1 червня 2010 року до 31 грудня 2015 року.

Згідно з п. 10.5 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця про обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди, на продовження або зміну Договору, даний Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором, крім розміру орендної плати, відрахування комунальних платежів та земельного податку. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною Договору.

Листом від 04.01.2016 № 3, направленим на адресу Орендаря 12.01.2016 (а.с. 16, 16 зворот) Комунальне підприємство по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради сповістило Товариство з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" про закінчення 31 грудня 2015 року терміну дії Договору оренди, а відтак про його припинення на підставі п. 10.7 Договору.

Одночасно позивач вказував на необхідність повернення відповідачем орендованого нерухомого майна згідно Договору за актом приймання-передачі.

У відповідності до п. 5.8 Договору у разі припинення або розірвання Договору Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві орендоване майно у належному стані, не гірше ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини Орендаря.

Пунктом 10.7 Договору сторонами визначено, що чинність Договору припиняється, зокрема внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Претензією від 11.02.2016 № 50 КП по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради просило ТОВ "СтройІнвест" погасити існуючу заборгованість згідно Договору у сумі 83840,11 грн та повернути орендоване згідно Договору нерухоме майно за актом приймання-передачі (а.с. 17).

Відмова відповідача повернути орендоване майно стала підставою для звернення позивача з даним позовом до суду.

При розгляді спору господарським судом враховується таке.

Відповідно до статті 283 Господарського кодексу України (надалі ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. В силу частини 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Аналогічне визначення договору оренди міститься і в статті 759 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України).

ОСОБА_3 своєю правовою природою укладений між сторонами Договір є договором оренди.

Відповідно до статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Як зазначено у Договорі, укладеному між сторонами, строк договору оренди починається з 01.06.2010, передання в оренду майна оформлено відповідним актом, строк оренди до 31 грудня 2015 року.

Згідно статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 291 ГК України передбачено, що договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.

Відповідно до частини 4 статті 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У статті 764 ЦК України зазначено, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Виходячи із системного аналізу змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, автоматична пролонгація договору оренди (продовження його дії на той самий строк та на тих самих умовах) відбувається в позасудовому порядку та має місце в разі відсутності заяв однієї із сторін договору про припинення договору оренди. Після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

У пункті 5.8 Договору сторони передбачили, що у разі припинення або розірвання Договору Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві орендоване Майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини Орендаря.

Як вбачається з матеріалів справи, що не заперечується відповідачем, листом від 04.01.2016 Орендодавець (позивач у справі) повідомив Орендаря про закінчення строку дії договору оренди 31.12.2015, про відсутність наміру продовжувати договір оренди та необхідність повернення орендованого майна Орендодавцю.

ОСОБА_2 лист був направлений орендарю належною особою (Орендодавцем) та в межах місячного терміну, встановленого частиною 4 статті 284 ГК України та статті 764 ЦК України, а тому цей лист є достатнім та належним доказом своєчасної відмови орендодавця від пролонгації Договору.

Із змісту претензії від 11.02.2016 № 50 вбачається, що позивач повторно підтвердив свого наміру на пролонгацію Договору та вимагав повернути орендоване нерухоме майно актом приймання-передачі.

Таким чином у встановлений законодавством спосіб позивач своєчасно повідомив відповідача про припинення терміну дії договору оренди та просив Орендаря звільнити займане приміщення та повернути його за актом приймання-передачі.

Оскільки відповідно до ст.ст. 759, 793 ЦК України, ст. 283 ГК України правовою підставою користування майном є договір оренди, орендодавець у встановлений законодавством спосіб і термін заперечив щодо пролонгації укладеного 14.10.2010 Договору, а відповідач доказів укладення договору оренди на новий строк на орендоване приміщення не надав, відтак договір оренди від 14.10.2010 № 180 припинив свою дію, в зв'язку з чим у відповідача відсутні підстави для перебування в орендованому приміщенні.

При розгляді заперечень відповідача щодо позовних вимог в частині того, що обрана позивачем позовна вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення не відповідає встановленим способам захисту прав та суперечить умовам Договору господарський суд враховує таке.

Стаття 16 Цивільного кодексу України, стаття 20 Господарського кодексу України визначають способи захисту цивільних прав та інтересів, серед яких, зокрема, передбачено: припинення дії, яка порушує право; примусове виконання обов'язку в натурі, присудження до виконання обов'язку в натурі, і якщо колишній орендар не звільняє орендовані приміщення після закінчення строку дії договору оренди, то позовна вимога про його виселення як примусове виконання обов'язку в натурі відповідає приписам статті 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, ніж встановлений договором або законом.

Водночас суд погоджується із запереченнями відповідача в частині, що вимоги позивача про примусове виселення відповідача з кімнат, які за даними технічного паспорту мають №№ 35-45, 55, не ґрунтуються на умовах Договору.

Так, згідно з п. 1.1 Договору в оренду Орендодавець передав, а Орендар прийняв нерухоме майно загальною площею 410,59 кв.м, яке розташовано за адресою: м. Кіровоград, вул. Преображенська, 2, на ІІ поверсі.

Актом приймання-передачі підтверджено передачу в оренду строком до 31 грудня 2015 року приміщення площею 410,59 кв.м.

Жодних посилань на відповідні номери кімнат згідно технічного паспорту будівлі умови Договору та Акт приймання-передачі не містять.

При цьому, сторонами вносились зміни до Договору 18.01.2012, 01.04.2013 та 31.12.2013 шляхом укладення відповідних угод, які поряд з цим також не конкретизували нумерацію приміщень, які передавались в оренду.

Позивач у позовній заяві просить виселити відповідача з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Преображенська, 2, м. Кіровоград, на І та ІІ поверхах, кімнати №№ 35-45, 55.

Разом з тим, позивачем не доведено належними доказами передання відповідачеві та отримання ним саме цих кімнат орендованого приміщення. Окрім того, Договором та додатковими угодами до нього сторонами погоджено передання відповідачеві у користування приміщення лише на ІІ поверсі будівлі по вул. Преображенська, 2 у м. Кіровограді. Жодних угод чи відповідного акта приймання-передачі про передання відповідачеві приміщення на І поверсі на вказаною адресою позивачем суду не подано.

На запит відповідача від 01.04.2016 № 01 (а.с. 32) щодо розміру та розташування загальної та корисної площі орендованого майна позивачем надано відповідь від 04.04.2016 № 119 (а.с. 33), за змістом якої вказано лише загальну площу нерухомого майна, що перебувало в оренді ТОВ "СтройІнвест" згідно Договору 456,49 кв.м, з них 345,30 кв.м корисна площа та 111,19 кв.м площа місць загального користування, що визначається відповідно до коефіцієнту.

До вказаного листа позивачем додано копію схеми розташування нерухомого майна, яка фактично є викопіюванням з поповерхового плану будівлі (а.с. 34-35).

ОСОБА_2 схема не може бути розцінена господарським судом належним доказом у розумінні статті 33 Господарського процесуального кодексу України передання відповідачеві конкретних кімнат орендованого приміщення, оскільки жодних посилань на дану схему чи план приміщення, або ж на його технічний паспорт умови Договору та додаткових угод до нього не містять.

Протилежного позивачем суду не доведено.

Водночас судом відхиляються доводи відповідача щодо того, що Товариство з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" наразі не займає орендоване приміщення на підставі договору оренди від 14.10.2010 № 180, оскільки відповідач звільнив їх згідно наказу від 25.12.2015 № 25/12 та акта від 31.12.2015.

Так, зі змісту вказаного наказу та акта (а.с. 58, 59) убачається, що відповідачем прийнято рішення звільнити до 31.12.2015 орендовані приміщення згідно договору оренди від 14.10.2014 № 180, такі приміщення звільнено від службової документації та майна товариства. Майно, статус якого відповідальним особам невідомий залишено в приміщеннях до окремого розпорядження керівництва.

Поряд з цим, вказані докази не можуть підтверджувати факт повернення відповідачем позивачеві орендованого нерухомого майна, оскільки містять посилання на інший договір оренди від 14.10.2014, тоді як предметом розгляду у даній справі є договір оренди від 14.10.2010.

Відповідно до частини 2 статті 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Судом враховується, що Цивільний кодекс України не містить чітких вимог щодо змісту акта приймання-передачі об'єкта нерухомості. Однак, за загальним правилом, акт приймання-передачі приміщення має посвідчувати повернення предмету найму наймачем з описом об'єкта нерухомості, його місцезнаходження, описання його стану з урахуванням нормального зносу. Разом з об'єктом нерухомості наймач повертає наймодавцеві всі документи та інші речі (обладнання, устаткування, меблі тощо), які передавалися йому.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно з ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи викладені вимоги, суд дійшов висновку про те, що належним доказом повернення орендодавцеві майна з оренди є підписаний представниками сторін акт приймання-передачі.

Відповідач такого доказу не надав, як і не надав належних і допустимих доказів того, що з метою подальшого користування орендованим майном ним були вчинені всі залежні від нього дії щодо виконання вимог чинного законодавства для продовження орендних правовідносин.

ОСОБА_3 таких обставин позовні вимоги про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Преображенська, 2, в м. Кіровоград на І та ІІ поверхах, загальною площею 456,49 кв.м, кімнати згідно технічного паспорту № 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 55 підлягають задоволенню в частині, які підтверджені матеріалами справи та доведені позивачем.

Так, суд дійшов висновку щодо обґрунтованості позовних вимог про виселення відповідача з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Преображенська, 2, м. Кіровоград, на ІІ поверсі загальною площею 456,49 кв.м.

В іншій частині позовних вимог суд відмовляє.

ОСОБА_3 правилами статті 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 22, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" (25006, м. Кіровоград, просп. Винниченка, 1, ідентифікаційний код 32172104) з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Преображенська, 2, м. Кіровоград, на ІІ поверсі загальною площею 456,49 кв.м.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" (25006, м. Кіровоград, просп. Винниченка, 1, ідентифікаційний код 32172104) на користь Комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (25022, м. Кіровоград, ОСОБА_5 Майдану, буд. 1, кім.1, ідентифікаційний код 04013867) 1378,00 грн судового збору.

Накази видати після набрання рішенням законної сили та направити стягувачу.

В решті позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення може бути оскаржено до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Кіровоградської області протягом десяти днів з дня його підписання.

Повне рішення складено 06.05.2016.

Суддя В.М. Балик