ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
УХВАЛА

"29" квітня 2016 р.Справа № 916/516/16

за позовом: Публічного акціонерного товариства "ІМЕКСБАНК" (пр-т Шевченко, 8-а, м. Одеса, 65039)

до відповідача: Публічного акціонерного товариства "Туристично-виробнича фірма "Чорне море" (вул. Рішельєвська, буд. 59, м. Одеса, 65012)

третя особа на стороні відповідача, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "МІДЕЛЬ" (вул. Підлавочна, буд. 17, м. Мукачеве, Закарпатська область, 89600)

про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності

Суддя Бездоля Д.О.

Представники:

від позивача: ОСОБА_1 (довіреність від 11.01.2016р. № 11012016); ОСОБА_2 (довіреність від 04.01.2016р. б/н)

від відповідача: ОСОБА_3 (довіреність від 01.03.2016 р. № 9)

від третьої особи: не зявився

СУТЬ СПОРУ: позивач звернувся до господарського суду з позовом до відповідача про звернення стягнення на предмет іпотеки: нежитлові приміщення третього поверху, загальною площею 579,9 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, будинок 59, приміщення 301, та належать відповідачу на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 28.03.2014, індексний номер 19673009, право власності на які зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна: 01, вартістю 19041600,00 грн. з ПДВ; торгівельно-допоміжну прибудову, загальною площею 3184,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, будинок 59-А, та належить відповідачу на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 28.03.2014, індексний номер 19675744, право власності на які зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна: 01, вартістю 20499100,00 грн. з ПДВ, шляхом визнання за позивачем права власності на ці об'єкти нерухомого майна в рахунок погашення заборгованості третьої особи перед позивачем за кредитним договором від 20.03.2014 № 11/14 у загальному розмірі 311107880,20 грн. з яких: 111595000,00 грн. заборгованість за кредитом; 34860126,58 грн. заборгованість за відсотками за користування кредитом; 70288942,60 грн. заборгованість зі сплати пені; 4373753,82 грн. 3 % річних; 81990057,20 грн. інфляційні витрати.

Ухвалою суду від 09.03.2016 провадження у справі було порушено, позовна заява прийнята до розгляду, розгляд справи призначений на 28.03.2016 о 15 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 28.03.2016 розгляд справи був відкладений на 18.04.2016 о 15 год. 00 хв. у звязку з неподанням учасниками судового процесу витребуваних судом доказів.

Ухвалою суду від 18.04.2016 розгляд справи був відкладений на 27.04.2016 о 16 год. 45 хв. за клопотанням сторін.

У судовому засіданні 27.04.2016 судом була оголошена перерва до 29.04.2016 о 10 год. 00 хв., до 29.04.2016 о 12 год. 45 хв.

18.04.2016 відповідач подав до суду клопотання про призначення у справі судової будівельно-оціночної експертизи, проведення якої просить доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз (65026, м. Одеса, вул. Ланжеронівська, 21), зупинити провадження у справі, а на вирішення судового експерта поставити наступні питання:

- яка ринкова вартість обєкту нерухомості - нежитлових приміщень третього поверху, загальною площею 579,9 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, будинок 59, приміщення 301, згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 28.03.2014, індексний номер 19673009, право власності на які зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна: 01?

- яка ринкова вартість обєкту нерухомості - торгівельно-допоміжної прибудови, загальною площею 3184,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, будинок 59-А, згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 28.03.2014, індексний номер 19675744, право власності на які зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна: 01?

У судовому засіданні 27.-29.04.2016 представник відповідача підтримав власне клопотання про призначення у справі судової експертизи, мотивуючи тим, що лише судовий експерт, попереджений про кримінальну відповідальність, може у даній справі справедливо визначити вартість спірного предмету іпотеки, відповідач не погоджується з вартістю предмету іпотеки, визначеною субєктом оціночної діяльністю за договором з позивачем, оскільки на ринку нерухомості ціни на такі обєкти нерухомості значно вище, вказаних у звіті, що підтверджується відповідними оголошеннями у мережі Інтернет, звіти про оцінку, додані позивачем до позовної заяви, виконані з порушенням ч. 2 ст. 11 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, відповідач не надавав субєкту оціночної діяльності, який виконав звіт про оцінку, згоди на огляд спірного предмету іпотеки, а останній до нього з цього приводу не звертався.

У судовому засіданні 27.-29.04.2016 представник позивача проти задоволення даного клопотання відповідача заперечив, пояснюючи тим, що позивачем дотримані вимоги ч. 3 ст. 37 Закону України „Про іпотеку та подано суду чинний звіт про оцінку спірного предмету іпотеки, виконаний субєктом оціночної діяльністю. Позивач жодним чином не спростував вірність здійсненої субєктом оціночної діяльністю оцінки спірного предмету іпотеки і матеріали справи не містять взаємно суперечливих доказів. Оцінка спірного предмету іпотеки стала можливою в результаті фактичного зовнішнього та внутрішнього огляду представником ПП „ОСОБА_4 Пі Департамент разом з представником позивача цих обєктів, в результаті чого була зроблена фотозйомка, яка долучена до звітів ПП „ОСОБА_4 Пі Департамент.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення присутніх представників учасників судового процесу господарський суд дійшов висновку про наступне.

Спірним у даній справі предметом іпотеки є:

1. нежитлові приміщення третього поверху загальною площею 579,9 кв.м., що знаходяться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59, приміщення 301, м. Одеса, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 01;

2. торговельно-допоміжна прибудова загальною площею 3184,9 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59-А, м. Одеса, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 01.

Згідно з п. 1.4. укладеного між сторонами іпотечного договору від 31.03.2014 № 2138:

- оціночна вартість нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 579,9 кв.м., що знаходяться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59, приміщення 301, м. Одеса, згідно з висновком, складеним 28.03.2014 експертом-оцінювачем ТОВ „АППРАЙЗЕР, становить 8100000,00 грн.;

- оціночна вартість торговельно-допоміжної прибудови загальною площею 3184,9 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59-А, м. Одеса, згідно з висновком, складеним 28.03.2014 експертом-оцінювачем ТОВ „АППРАЙЗЕР, становить 16000000,00 грн.

Таким чином, станом на 28.03.2014 експертом оцінювачем було визначено, що вартість торговельно-допоміжної прибудови загальною площею 3184,9 кв.м. майже у два рази вище вартості нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 579,9 кв.м.

Згідно з звітами про незалежну оцінку, складеними 17.02.106 субєктом оціночної діяльності ПП „ОСОБА_4 Пі Департамент та доданими позивачем до позовної заяви:

- ринкова вартість нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 579,9 кв.м., що знаходяться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59, приміщення 301, м. Одеса, становить 19041600,00 грн. з ПДВ;

- ринкова вартість торговельно-допоміжної прибудови загальною площею 3184,9 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59-А, м. Одеса, становить 20499100,00 грн. з ПДВ.

Таким чином, станом на 16.02.2016 субєктом оціночної діяльності визначено, що вартість торговельно-допоміжної прибудови загальною площею 3184,9 кв.м. більше лише на 1457500,00 грн. від вартості нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 579,9 кв.м. При цьому, представники сторін не подали суду жодного доказу, що з 29.03.2014 відбулось погіршення стану торговельно-допоміжної прибудови загальною площею 3184,9 кв.м. або поліпшення стану нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 579,9 кв.м., яке призвело до такого зрівняння вартості вищевказаних обєктів нерухомого майна.

Далі, згідно з ч. 2 ст. 11 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Відповідно до п. 56 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен, зокрема, містити: висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби - інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

Згідно з звітами про незалежну оцінку, складеними 17.02.2016 субєктом оціночної діяльності ПП „ОСОБА_4 Пі Департамент та доданими позивачем до позовної заяви, у процесі оцінки фахівцями ПП „ОСОБА_4 Пі Департамент було проведено зовнішнє візуальне обстеження обєктів 21.01.2016 та внутрішній огляд приміщень 16.02.2016.

На підтвердження даної обставини позивач також подав суду лист ПП „ОСОБА_4 Пі Департамент (СОД) від 26.04.2016, в якому СОД зазначив, що в результаті зовнішнього та внутрішнього огляду представниками ПП „ОСОБА_4 Пі Департамент та позивача була зроблена фотозйомка, яка долучена до вищевказаних звітів СОД.

Відповідач пояснив суду, що такі методи проведення оцінки проведення огляду спірного предмету іпотеки без повідомлення та участі відповідача свідчать про упередженість СОД та позивача при складанні звітів. У свою чергу, відповідач подав суду довідку від 28.04.2016 № 47, в якій повідомив, що відповідач з 01.01.2016 по 01.03.2016 не надавав доступу жодному представнику будь-якого субєкта оціночної діяльності, в тому числі представнику ПП „ОСОБА_4 Пі Департамент, до власних приміщень за адресою: вул. Рішельєвська, 59, 59-А, м. Одеса; відповідачем проведено опитування осіб, які здійснюють охорону вказаних приміщень, та здійснено перегляд камер відео спостереження, в результаті даних дій підтверджено факт, що з 01.01.2016 по 01.03.2016 жодна особа не здійснювала фото фіксацію приміщень відповідача, які є предметом іпотеки.

Дослідивши звіт про оцінку торговельно-допоміжної прибудови загальною площею 3184,9 кв.м., вартість якої майже зрівнялась з вартістю нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 579,9 кв.м., суд встановив, що згідно з розділом 2.5. звіту „Загальна характеристика обєкта оцінки обєктом оцінки є не житлові приміщення торгівельно-допоміжної прибудови до будівлі готельного комплексу „Чорне море; фактичне використання нерухомості: паркінг багатоповерховий; поверх розташування: 1, 2, 3, 4, мансардний (технічний).

У розділі 2.5. цього звіту міститься фото зовнішнього вигляду оцінюваного обєкту, у розділі 2.7. даного звіту міститься фото фіксація внутрішніх приміщень даного обєкта оцінки паркінга. При порівнянні даних фотоматеріалів суд дійшов висновку, що звіт не містить фотоматеріалів усіх внутрішніх приміщень обєкту нерухомості, зокрема конференц-холу, який чітко видно на фото, розміщеному у розділі 2.5. звіту.

На підставі вищевикладених обставин, господарський суд дійшов висновку про наявність в матеріалах справи доказів, які ставлять під сумнів вірність визначення у поданих суду позивачем звітах ринкової вартості спірного предмету іпотеки.

Зясування даного питання - яка ринкова вартість спірного предмету іпотеки є необхідним для вирішення даного спору та потребує спеціальних знань, а тому клопотання відповідача про призначення у справі судової експертизи підлягає задоволенню судом.

Керуючись ст.ст. 31, 41, 79, 86 ГПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

1. Призначити у справі № 916/516/16 судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (вул. Ланжеронівська, 21, м. Одеса, 65026).

2. З метою проведення судової експертизи надіслати матеріали справи № 916/516/16 до Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

3. На вирішення судового експерта поставити наступні питання:

- яка ринкова вартість нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 579,9 кв. м., що знаходяться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59, приміщення 301, м. Одеса, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 01?;

- яка ринкова вартість торговельно-допоміжної прибудови загальною площею 3184,9 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59-А, м. Одеса, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 01?

4. Витрати по проведенню судової експертизи покласти на Публічне акціонерне товариство "Туристично-виробнича фірма "Чорне море" (вул. Рішельєвська, буд. 59, м. Одеса, 65012, код 02573556) з наступним віднесенням на винну сторону.

5. Зобовязати Публічне акціонерне товариство "Туристично-виробнича фірма "Чорне море" забезпечити повну та своєчасну оплату вартості судової експертизи.

6. Зобовязати Публічне акціонерне товариство "Туристично-виробнича фірма "Чорне море" забезпечити необхідний для проведення судової експертизи доступ судовому(-им) експерту(-ам) у присутності (за бажанням) представника (-ів) позивача до нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 579,9 кв. м., що знаходяться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59, приміщення 301, м. Одеса, та до торговельно-допоміжної прибудови загальною площею 3184,9 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Рішельєвська, будинок 59-А, м. Одеса.

7. Попередити судового(-их) експерта(-ів) про кримінальну відповідальність, передбачену статтями 384, 385 Кримінального кодексу України.

8. Провадження у справі зупинити до закінчення проведення судової експертизи та повернення матеріалів справи до господарського суду Одеської області.

Ухвала підлягає оскарженню.

Суддя Д.О. Бездоля