ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2016 року Справа № 915/693/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Коробенка Г.П.- головуючого (доповідач),
Мачульського Г.М., Сибіги О.М.,
розглянувши матеріали касаційної скарги Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради
на постановуОдеського апеляційного господарського суду від 10.02.2016
у справі№915/693/15 Господарського суду Миколаївської області
за позовомМиколаївської міської молодіжної громадської організації "Миколаївський молодіжний центр"
доУправління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Миколаївської міської ради, Благодійного фонду "Центр волонтерів"
за участюЗаступника прокурора Миколаївської області
прозобов'язання укласти договір

за участю представників:

позивача: Цехоцький І.А. (представник за дов. від 25.04.2016 б/н),

відповідача: не з'явився,

третьої особи: не з'явився,

прокуратури: Савицька О.В. (прокурор ГПУ)

ВСТАНОВИВ:

Миколаївська міська молодіжна громадська організація "Миколаївський молодіжний центр" (далі - МММГО "Миколаївський молодіжний центр") звернулась до Господарського суду Миколаївської області з уточненим позовом до Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати укладеним договір купівлі-продажу (приватизації) нежитлової будівлі по вул. М. Морській, 1 в м. Миколаєві,

загальною площею 159,9 кв.м. (літ.А), огорожі та споруди (літ.І, №1,2,3,6) між Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради та МММГО "Миколаївський молодіжний центр" в редакції позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за договором оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності, від 14.12.2012 (з наступними змінами та доповненнями) МММГО "Миколаївський молодіжний центр" орендує у Миколаївської міської ради нежитлову будівлю загальною площею 159,9 кв.м., літ. А, огорожі та споруди за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1, що є комунальною власністю територіальної громади м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, та яке рішенням названої ради від 12.12.2013 № 36/11 включено до переліку об'єктів групи "А" комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, що підлягають приватизації шляхом викупу, однак відповідач, як міський орган приватизації, в порушення вимог Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" ухиляється від проведення інвентаризації та оцінки об'єкта малої приватизації, у зв'язку з чим позивачем була замовлена та проведена незалежна оцінка ринкової вартості вищезазначеного нерухомого майна та ініційовано звернення з позовом про зобов'язання укласти договір купівлі-продажу.

Ухвалою суду від 27.04.2015 та від 07.07.2015 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Миколаївську міську раду та Благодійний фонд "Центр волонтерів".

01.07.2015 на підставі повідомлення про вступ прокурора у справу (вх.№12158/15) з метою захисту інтересів держави в особі Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради у справу вступив Заступник прокурора Миколаївської області.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 08.09.2015 р. по справі № 915/693/15, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 10.02.2016, позов задоволено частково: визнано укладеним договір купівлі-продажу (приватизації) нежитлової будівлі по вул. М. Морській, 1 в м. Миколаєві, загальною площею 159,9 кв.м. (літ.А), огорожі та споруди (літ. І, №1,2,3,6) між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради та Миколаївською міською молодіжною громадською організацією "Миколаївський молодіжний центр" в редакції позивача з урахуванням уточнень останнього.

Судові рішення мотивовані обгрунтованістю позовних вимог, з урахуванням редакції вказаного договору викладеній позивачем у заяві про зміну предмету позову та заяві про вихід за межі позовних вимог відповідно до ст. 83 ГПК України і з огляду на результати судової експертизи № 83 від 28.08.2015 щодо вартості предмету приватизації.

Не погоджуючись з прийнятими у справі рішенням та постановою, Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить оскаржувані судові рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити, мотивуючи касаційну скаргу доводами про порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377, 638 ЦК України, ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст.ст. 4-3, 27, 31, 32, 34, 41, 42, 43, 84 ГПК України.

Зокрема як зазначає скаржник:

- текст договору купівлі-продажу, визнання якого укладеним є предметом спору у даній справі, не містить такої істотної умови договору купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна, як розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на будівлю або споруду;

- судом першої та апеляційної інстанції порушені зазначені норми процесуального права щодо допустимості доказів: визначена вартість продажу (викупу) на підставі висновку експерта, який не мав права проводити судову експертизу за таким видом експертної спеціальності як "визначення оціночної вартості будівельних об'єктів та споруд";

- докази, які суд поклав в основу оскаржуваного рішення, містять недостовірну інформацію щодо вартості проведених позивачем поліпшень, з посиланням на порушені кримінальні провадження.

У відзиві МММГО "Миколаївський молодіжний центр" просить оскаржувані судові акти залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваних судових актів, знаходить необхідним в задоволенні касаційної скарги відмовити, враховуючи наступне.

Згідно ч. 3 ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 3 ст. 184 ГК України укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст. 638 ЦК України).

Згідно ч. 3 ст. 180 ГК України при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Згідно зі ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу.

Відповідно до ч. 1 ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей, зокрема: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна; продаж нежитлових приміщень, будівель та споруд, які згідно із законодавством можуть бути об'єктами приватизації, незалежно від підпорядкування здійснюється державними органами приватизації відповідно до законодавства з питань приватизації.

За вимогами ст. 8, 9 названого Закону з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об'єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об'єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об'єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; готують та публікують інформацію про об'єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації; проводять у разі необхідності реорганізацію або ліквідацію державного підприємства; замовляють у разі потреби проведення екологічного аудиту; замовляють проведення робіт із землеустрою. Для забезпечення виконання зазначених функцій органи приватизації можуть залучати відповідні організації та спеціалістів у порядку і на умовах, що встановлюються Фондом державного майна України. Покупець, який у встановленому порядку подав заяву про приватизацію підприємства, може за власний рахунок замовити проведення аудиторської перевірки фінансового стану вказаного підприємства. Строк підготовки об'єкта малої приватизації до продажу, крім об'єктів, набуття права власності на які пов'язане з переходом права на земельну ділянку державної власності, не повинен перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про включення його до відповідного переліку об'єктів, що підлягають приватизації.

За рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об'єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об'єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

Як вбачається з матеріалів справи, 14.12.2012 між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (орендодавець) та МММГО громадською організацією "Миколаївський молодіжний центр" (орендар) укладений договір оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності (далі - Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення (будівлю, споруду) площею 50 кв.м., розміщене за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, на 1 поверсі 1 будинку, вартість якого визначена згідно з висновками експерта і становить 65000 грн. під офіс та нежитлове приміщення (будівлю, споруду) площею 109,90 кв.м., розміщене за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, на 1 поверсі 1 будинку, вартість якого визначена згідно з висновками експерта і становить 142900 грн. під офіс.

Пунктами 6.3, 6.6 Договору передбачено права орендаря вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості, відповідно до Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Миколаєва, а також приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством.

Цей Договір було укладено строком на 2 роки 11 місяців, та діяв з 14.12.2012 до 14.11.2015 включно (п. 10.1 Договору).

Договором від 09.04.2013 про внесення змін до Договору оренди № 7357 від 14.12.2012 пункт 1 Договору викладено в наступній редакції: "Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення за адресою: вул. М. Морська, 1 площею 89 кв.м. для використання під бібліотеку, вул. М. Морська, 1 площею 70,9 кв.м. для використання під офіс, що знаходиться на балансі ТОВ "ЖЕК "Забота".

Договором від 28.01.2014 про внесення змін до договору оренди № 7357 від 14.12.2012 пункт 1.1 Договору викладено в наступній редакції: "Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - групу господарчих об'єктів міської комунальної власності за адресою: вул. М. Морська, 1: - одноповерхова будівля площею 159,9 кв.м.; - огорожа (№1-3,6); - споруда (І), що знаходиться на балансі ТОВ "ЖЕК "Забота", для використання під бібліотеку - 89 кв.м., під офіс - 70,9 кв.м".

Листом від 12.07.2013 №1644/10.01-10 відповідач надав позивачу дозвіл на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна.

У подальшому МММГО "Миколаївський молодіжний центр" здійснено поліпшення орендованого майна на суму 60000 грн., що підтверджується Аудиторським висновком (Звітом) щодо достовірності витрат на поліпшення орендованого позивачем приміщення, складеним 19.11.2013 Аудиторською фірмою "Символ-Аудит", поясненнями позивача та не спростовано відповідачем.

Судом встановлено, що у зв'язку із здійсненням поліпшень орендованого майна на суму 60000 грн., тобто в розмірі не менш як 25 відсотків вартості майна, за яким воно було передано в оренду, МММГО "Миколаївський молодіжний центр" з метою отримання права викупу орендованого майна 19.11.2013 звернулась до вищеназваної міської ради із заявою про розгляд питання щодо приватизації орендованого приміщення.

За результатами розгляду заяви позивача рішенням Миколаївської міської ради від 12.12.2013 № 36/11 внесено доповнення до переліку об'єктів групи "А" комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, що підлягають приватизації, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 31.05.2012 № 17/11 "Про затвердження Програми приватизації майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, на 2012-2014 роки" та включено до переліку таких об'єктів нежитлові приміщення за адресою: вул. Мала Морська, 1; тип приміщення: 1 поверх; покупцем визначено МММГО "Миколаївський молодіжний центр".

Після прийняття рішення Миколаївської міської ради від 12.12.2013 №36/11 "Про внесення доповнень до переліку об'єктів групи "А" комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, що підлягають приватизації, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 31.05.2012 № 17/11" та включення орендованого позивачем майна до вказаного переліку відповідачем як міським органом приватизації не було в повному обсязі підготовлено об'єкт приватизації до продажу шляхом викупу.

Листом від 23.03.2015 позивач звернувся до Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради з пропозицією укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення по вул. М. Морська, 1 в м. Миколаєві, на який останній відповів відмовою з посиланням на необхідність корегування об'єкту приватизації з нежитлового приміщення на нежитловий об'єкт, що спонукало позивача на звернення до суду з даним позовом.

Відповідно ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Договір включає: назву підприємства, його адресу; відомості про продавця та покупця; остаточну ціну продажу об'єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу; взаємні зобов'язання продавця і покупця; номери їх розрахункових рахунків; назви і адреси банківських установ; умови внесення платежів.

Судом встановлено, що надана позивачем редакція договору містить всі передбачені законом істотні умови, його положення повністю відповідають чинному законодавству, умовам приватизації та програмі приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва на 2012 - 2014 р. р., яка затверджена рішенням Ради N 17/11 від 31.05.2012р.

Відповідно до Висновку експерта № 83 від 28.08.2015, виготовленого на виконання ухвали місцевого господарського суду від 07.07.2015, ринкова (оціночна) вартість одноповерхового нежитлового будинку загальною площею 159,9 кв.м., з площею забудови 220,4 кв.м., що на плані технічного паспорту КП ММБТІ зазначений літ А-1, а також огорож №№1,2,3,6 та споруди І, що розташовані на земельній ділянці площею - 525 кв.м., належить територіальній громаді м. Миколаєва і розташований за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1 станом на 28.08.2015 становить (без ПДВ): 393992 грн., або 18482 доларів США за курсом НБУ на дату оцінки 21,317065 за 1 долар США.

Експертне дослідження проведено кваліфікованим експертом, належним чином мотивовано, відповідає наявним матеріалам справи та не спростовано сторонами, а тому суд попередніх інстанцій обґрунтовано використав зазначений висновок як належний доказ.

З огляду на викладене, колегія вважає, що господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення та постанови встановлено всі фактичні обставини справи, з'ясовано дійсні права і обов'язки сторін, правильно застосовано матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, з урахуванням чого господарський суд попередніх інстанцій дійшов правомірного висновку про доведеність позовних вимог та визнання укладеним договору купівлі-продажу (приватизації) спірного майна з урахуванням вказаних позивачем відомостей щодо адреси проживання керівника Центру, які не підлягають включенню до договору, та з урахування вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", якому має відповідати п. 5.3 договору щодо обов'язку покупця (позивача) здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Наведене спростовує доводи касаційної скарги щодо порушення місцевим та апеляційним господарським судом норм матеріального права та процесуального, які по суті зводяться до оспорювання висновку суду стосовно доведеності обставин справи та намагань заявника скарги надати перевагу його доказам над іншими, що суперечить вимогам статті 1117 ГПК України, а тому не можуть впливати на правильність та законність оскаржуваних судових актів, підстави для скасування яких відсутні.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

В задоволенні касаційної скарги відмовити.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 10.02.2016 у справі №915/693/15 залишити без змін.

Головуючий суддя: Г.П. Коробенко

Судді: Г.М. Мачульський

О.М. Сибіга