ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" квітня 2016 р.Справа № 922/5060/14

Господарський суд Харківської області у складі:

головуючий суддя Погорелова О.В.

судді: Добреля Н.С. , Ємельянова О.О.

при секретарі судового засідання Шевляковій К.М.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент земельних відносин, м. Харків та Управління Держемагентства у м. Харкові Харківської області, м. Харків
до ФОП ОСОБА_3, с. Бабаї
про внесення змін до договору оренди землі
за участю представників сторін:

позивача - Максимовський С.О.

відповідача - ОСОБА_4

треті особи - не з'явились,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2014 року Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до ФОП ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі від 15.09.2005 року за №88134/05, шляхом визнання додаткової угоди до вказаного договору оренди землі укладеною, у редакції, що викладена у прохальній частині позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані прийняттям Харківською міською радою рішення, яким змінено нормативно грошову оцінку землі, що зумовило підвищення розміру орендної плати, приписами статей 13, 144 Конституції України, статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 188, 193, Господарського кодексу України, ухилення відповідача від укладення додаткової угоди.

Рішенням господарського суду Харківської області від 15.07.2015 року вказаний позов було задоволено частково, внесено зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 15.09.2005 року за №88134/05 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "15" вересня 2005 року за №88134/05 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"____" ______________20 року

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ФІЗИЧНА ОСОБА ПІДПРИЄМЕЦЬ ОСОБА_3 (Орендар) в особі керівника ______________з другого боку, домовились про нижченаведене

І. Абзац 1 пункту 5, абзац 2 пункту 9 договору оренди землі, зареєстрованого "15" вересня 2005 року за № 88134/05 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору): Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2".

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 551 від 17.10.2013 становить 1793684 грн. (один мільйон сімсот дев'яносто три тисячі шістсот вісімдесят чотири гривні).

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 786/14 від 20.11.2013 на рік становить 8,4 % від її нормативної грошової оцінки і складає 150669,46 грн. (сто п'ятдесят тисяч шістсот шістдесят дев'ять гривень сорок шість копійок), або в місяць - 12555,79 грн. (дванадцять тисяч п'ятсот п'ятдесят поять гривень сімдесят дев'ять копійок)".

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ФІЗИЧНА ОСОБА -ПІДПРИЄМЕЦЬ

Харківської області ОСОБА_3

м. Харків, м-н. Конституції, 7 62403, АДРЕСА_1,

В особі міського голови код НОМЕР_1

_______________Г.А. Кернес В особі керівника фізичної особи-підприємця

/підпис/ _________________ ОСОБА_3

/підпис/

В решті позову було відмовлено.

За апеляційною скаргою ФОП ОСОБА_3 Харківський апеляційний господарський суд, переглянувши рішення господарського суду Харківської області від 15.07.2015 року в апеляційному порядку, постановою від 18.11.2015 року залишив його без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 09.02.2016 року постанову Харківського апеляційного господарського суду від 18.11.2015 року у справі № 922/5060/14 та рішення господарського суду Харківської області від 15.07.2015 року у частині задоволення позовних вимог скасовано та в цій частині справу направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.03.2016 року справу передано для розгляду судді Погореловій О.В.

Згідно Протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів для розгляду справи №922/5060/14 визначена колегія суддів у складі: головуючий суддя - Погорелова О.В., судді - Добреля Н.С., Ємельянова О.О.

Ухвалою суду від 21.03.2016 року вказана справа була призначена до розгляду на 06.04.2016 року о 12:00 год.

Ухвалою суду від 06.04.2016 року до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача було залучено Управління Держгеокадастру м. Харкова Харківської області та зобов'язано останнє надати суду довідку з державної статистичної звітності про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами угіддями (за даними форми 6-зем) щодо земельної ділянки площею 0,0980 га, кадастровий номер НОМЕР_2, що розташована по АДРЕСА_2 та письмові пояснення по суті спору. Розгляд справи був відкладений до 20.04.2016 року до 12:00 год.

Крім того, 01.04.2016 року відповідач подав до суду клопотання, в якому просить суд призначити по справі судову земельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експертам Незалежного інституту судових експертиз (м. Київ, вул. Маршала Тимошенка, 21, корп.3, офіс 7) та поставити на вирішення експертів наступні питання:

- який коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов, коефіцієнт розміру земельної ділянки та ставка річної орендної плати (відсоток від нормативної грошової оцінки) повинні бути застосовані при обчисленні нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,0980 га за кадастровим номером НОМЕР_2, наданої в оренду згідно з договором оренди землі від 15.09.2005 року за № 88134/05, у разі існування незадовільного стану проїзної частини дороги до орендованої земельної ділянки?

- чи відповідає цільове призначення земельної ділянки площею 0,0980 га за кадастровим номером НОМЕР_2, вказане у витягу технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за № 551 від 16.10.2013 року п. 16 договору оренди землі від 15.09.2005 року за №88134/05?

- чи вірно визначена у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за № 551 від 16.10.2013 року економіко-планувальна зона земельної ділянки площею 0,0980 га за кадастровим номером НОМЕР_2, наданої в оренду згідно договору оренди землі від 15.09.2005 року за № 88134/05?

- чи вірно визначені у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за № 551 від 16.10.2013 року, локальні коефіцієнти на місцезнаходженні земельної ділянки площею 0,0980 га, кадастровий номер НОМЕР_2, у межах економіко-планувальної зони?

- чи вірно застосовані коефіцієнти Км2, Км3 та Кф у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за №551 від 16.10.2013 року?

- чи вірно здійснено розрахунок розміру орендної плати земельної ділянки площею 0,0980 га за кадастровим номером НОМЕР_2, наданої в оренду згідно договору оренди землі від 15.09.2005 року за № 88134/05?

- яким є розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,0980 га за кадастровим номером НОМЕР_2, наданої в оренду згідно договору оренди землі від 15.09.2005 року за №88134/05?

Надане клопотання досліджене судом та долучено до матеріалів справи.

20.04.2016 року позивачем суду було подане клопотання, в якому він просить суд долучити до матеріалів справи заперечення на клопотання відповідача про призначення судової експертизи та оригінал опису вкладення у цінний лист та оригінал квитанції відділення поштового зв'язку. Надані документи досліджені судом та долучені до матеріалів справи.

20.04.2016 року до суду від третьої особи - Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області надійшов відзив на позовну заяву, в якому Управління вказує на те, що підтримує позовні вимоги у повному обсязі та просить суд їх задовольнити. На виконання ухвали суду від 06.04.2016 року надає довідку із державної статистичної звітності за формою 6-зем від 13.04.2016 року. Наданий відзив та додані до нього документи досліджені судом та долучені до матеріалів справи.

В судовому засіданні оголошувалась перерва з 20.04.2016 року до 27.04.2016 року до 10:20 год.

25.04.2016 року до суду від третьої особи - Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області, до суду надійшли письмові пояснення по справі. Разом з письмовими поясненнями представник третьої особи надав суду довідку з державної статистичної звітності за формою 6-зем від 21.04.2016 року та додаток 3 до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затверджена наказом Держкомстату України від 05.11.1998 року за № 77. Надані пояснення та додані до них документи досліджені судом та долучені до матеріалів справи.

У судовому засіданні 27.04.2016 року представник відповідача наполягав на задоволенні клопотання про призначення судової земельно-технічної експертизи та просив суд його задовольнити.

Присутній у судовому засіданні 27.04.2016 року представник позивача проти задоволення клопотання відповідача заперечував та просив суд відмовити в його задоволенні.

Суд, дослідивши матеріали справи, вислухавши представників сторін, дійшов висновку про відхилення клопотання відповідача про призначення судової земельно-технічної експертизи, з огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 ст. 41 ГПК України, для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Відповідно до ч. 5 ст. 42 ГПК України висновок судового експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими статтею 43 цього Кодексу.

При цьому, суд зауважує, що висновок експерта є рівноцінним з іншими видами доказів і не має заздалегідь установленої сили. Отже, призначаючи експертизу по справі, суд повинен виходити з того, що висновок експертизи має бути спроможним надати інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументом у процесі встановлення об'єктивної істини і не може бути замінений іншими засобами доказування.

Як роз'яснено у Постанові Пленуму Вищого господарського суду України № 4 від 23.02.2012 року "Про деякі питання практики призначення судової експертизи", відповідно до статті 1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду. Водночас і згідно з частиною першою статті 41 ГПК експертиза призначається для з'ясування питань, що потребують спеціальних знань. Із сукупності наведених норм матеріального і процесуального права вбачається, що неприпустимо ставити перед судовими експертами правові питання, вирішення яких чинним законодавством віднесено до компетенції суду, зокрема, про відповідність окремих нормативних актів вимогам закону, про правову оцінку дій сторін тощо.

Згідно з пунктом 6.1 розділу ІІ Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 року № 53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 26.12.2012 року № 1950/5), основними завданнями земельно-технічної експертизи є: визначення фактичного землекористування земельними ділянками, а саме фізичних характеристик земельних ділянок (конфігурації, площі, промірів тощо); визначення відповідності фактичного розташування будівель, споруд та інших об'єктів відносно меж земельних ділянок їх розташуванню у відповідній технічній документації; визначення відповідності фактичного землекористування в частині порушення меж та накладання земельних ділянок відповідно до правовстановлювальних документів та документації із землеустрою на ці земельні ділянки; визначення можливості розподілу (порядку користування) земельними ділянками, розробка варіантів їх розподілу (порядку користування); визначення можливих варіантів підходу та проїзду до земельних ділянок, встановлення земельного сервітуту.

З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що поставлені відповідачем перед експертом питання безпосередньо стосуються встановлення фактичних обставин справи, які можуть бути встановлені судом за результатами оцінки доказів по справі та мають вирішуватися судом самостійно в ході розгляду справи, оскільки саме до повноважень господарського суду, при розгляді справи, належить з'ясування законності того чи іншого нормативного акту, в даному випадку витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, та чи підлягає він до застосування у спірних правовідносинах.

Як роз'яснено у п. 10 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 23.03.2012 року "Про судове рішення", результати розгляду господарським судом заяв (клопотань) учасників судового процесу повинні зазначатися в мотивувальній, а не в резолютивній частині рішення суду, прийнятого по суті справи, за винятком тих випадків, коли суд вирішує питання про вжиття заходів до забезпечення позову (статті 67, 68 ГПК), відстрочку або розстрочку виконання рішення (стаття 121 ГПК).

У судовому засіданні 27.04.2016 року представник позивача підтримав позов у повному обсязі та просив суд його задовольнити.

Присутній у судовому засіданні представник відповідача проти позову заперечував та просив суд відмовити в його задоволенні.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, врахувавши вказівки Вищого господарського суду України, викладені у постанові від 09.02.2016 року по справі №922/5060/14, заслухавши представників сторін, суд встановив наступне.

Отже, як встановлено судом та підтверджено доданими до матеріалів справи доказами, на підставі рішення ХХХV сесії Харківської міської ради ІV скликання від 27.04.2005 року № 78/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено договір оренди землі від 15.09.2005 року, за умовами п.1.1. якого позивач надає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2

Даний договір зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 15.09.2005 року за №88134/05.

Пунктом 2 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянки загальною площею 0,098 га.

Пунктом 5 договору встановлено, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою №1739/05 від 07.07.2005 року становить 163338 грн.;

- не період експлуатації згідно з довідкою №1740/05 від 07.07.2005 року становить 816688 грн.

Згідно з пунктами 8, 9 договір укладено строком на період будівництва до 01 вересня 2007 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01 травня 2030 року.

Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові .

Факт прийняття відповідачем в оренду вищевказаної земельної ділянки підтверджується Актом приймання-передачі земельної ділянки від 15 вересня 2005 року.

Розмір орендної плати в місяць на земельну ділянку становить:

- на період будівництва: 2005 року - 347,91 грн.; 2006 року - 512,20 грн.; 2007 року - 966, 42 грн.;

- на період експлуатації з 01.09.2007 року - 3280, 36 грн.

У пункті 13 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Факт прийняття відповідачем в оренду вищевказаної земельної ділянки підтверджується актом приймання - передачі земельної ділянки від 15 вересня 2005 року.

Відповідно до ст. 111-12 ГПК України, вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Судом були враховані вказівки Вищого господарського суду України, викладені у постанові від 09.02.2016 року по справі №922/5060/14 та під час нового розгляду справи судом була досліджена відповідність зазначених у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання спірної земельної ділянки орендованої відповідачем, застосованим коефіцієнтам; витребувані та досліджені довідка з державної статистичної звітності за формою 6-зем від 21.04.2016 року та додаток 3 до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затверджена наказом Держкомстату України від 05.11.1998 року за № 77.

За приписами частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендодавцеві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з абзацом другим частини першої статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

За приписами статті 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України). Згідно з положеннями статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Також за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (в редакції на дату звернення ради з позовом до місцевого господарського суду), розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Отже, виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється у договорі.

За змістом статті 1, абзацу п'ятого статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються, відповідно до закону, питання регулювання земельних відносин.

Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданим їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

За змістом статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наданого в Законі України "Про оцінку земель", вона є незалежним економічним показником, що відображає очікуваний чи фактичний дохід, який можна отримати від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обмежень у відповідний період, у зв'язку з чим зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Порядок визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова встановлено Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженим рішенням сесії Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 41/08, із наступними змінами.

Вказане рішення сесії Харківської міської ради не оскаржено, не скасовано та є діючим.

Відповідно до пункту 2.4. Порядку визначення розміру орендної плати річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою, де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

Відповідно до вказаного рішення сесії Харківської міської ради базова річна ставка орендної плати становить 0,08 тобто 8% від нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з пунктом 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати, строк оренди - 1-10 років - 100%; 11-15 років - 90%; 16-20 років - 80%; строк оренди 21-25 років - 70% та строк оренди 26-50 років - 60%.

Таким чином, щодо земельної ділянки, наданої відповідачу, застосовується зменшена базова ставка орендної плати у зв'язку із терміном оренди. Так, земельна ділянка відповідно до п. 8 спірного договору оренди надавалася відповідачу у користування строком на 24 роки. Оскільки термін оренди за договором позивача є значним та підпадає під дію п. 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати, тому базова ставка знижується та становить 70% від базової ставки, тобто 8%х70%=5,6% від нормативної грошової оцінки.

Відповідно до пункту 6.1. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 року № 41/08, із наступними змінами, розмір орендної плати, встановлений договорами оренди, у тому числі договорами тимчасового користування на умовах оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення, підлягає перерахунку.

Відповідно до пункту 6.4. це Положення застосовується при розрахунку розміру орендної плати при укладенні договорів оренди земельних ділянок на підставі рішень міської ради про надання земельних ділянок відповідним юридичним та фізичним особам в оренду:

а) прийнятих після набрання чинності цим Положенням;

б) прийнятих до набрання чинності цим Положенням.

Таким чином, оскільки спірний договір оренди землі був укладений у 2005 році, тобто до набрання чинності вищезазначеного Положення, то розмір орендної плати за цим договором підлягає перерахунку відповідно до тих ставок, які визначаються відповідно до цього Положення.

Не внесення сторонами договору оренди землі змін до його умов в частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов'язку їх виконання, оскільки відповідно до положень статті 11 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади або місцевого самоврядування.

Таким чином, ставки орендної плати за землю, встановлені "Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові", затверджений рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 41/08 підлягають обов'язковому застосуванню при перерахунку розміру орендної плати за спірним договором оренди землі.

Відповідно до п. 1.7. "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затвердженого спільним наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук 27.01.2006 року № 18/15/21/11, нормативно грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Отже, діяльність щодо перевірки правильності нормативної грошової оцінки земельної ділянки та перевірки правильності визначення розрахунку орендної плати, яка базується на основі такої нормативної грошової оцінки, потребує ліцензування та спеціальних знань.

Згідно ст. 1 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" державна експертиза землевпорядної документації (далі - державна експертиза) - це діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, а також підготовка обґрунтованих висновків для прийняття рішень щодо об'єктів експертизи.

Згідно п. 22 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 року № 445 Держземагентство бере участь у погодженні документації із землеустрою, організовує та проводить в установленому законодавством порядку державну експертизу проектів землеустрою, документації з оцінки земель, а також матеріалів і документації державного земельного кадастру та надає за результатами її проведення відповідні висновки.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 35 цього Закону результатом проведення державної експертизи є висновок державної експертизи.

Статтею 15 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Рішенням Харківської міської ради 25 сесії 6 скликання від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Висновком державної експертизи землевпорядної документації від 07.06.2013 року № 405-13, технічну документацію з нормативно грошової оцінки було повернуто на доопрацювання, і відповідно штампу Держземагентства України, недоліки що стали підставою для повернення були враховані та усунуті.

Таким чином технічна документація з нормативно грошової оцінки земель м. Харкова пройшла державну експертизу, про що було зроблено відповідний позитивний висновок.

Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 року" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Згідно з пунктами 2.1, 2.2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13 Департамент земельних відносин, на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року № 1209/13 "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно чинного законодавства.

Пунктами 3.1, 3.2 вказаного Порядку визначено, що зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Комунальне підприємство "Міський інформаційний центр" є користувачем програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" за договором з Департаментом земельних відносин, надає доступ до зазначеного програмного комплексу управлінню Держземагентства у м. Харкові Харківської області для надання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, Департаменту земельних відносин для перевірки даних, що містяться у витягах, та виконання інших функцій у межах повноважень та Департаменту самоврядного контролю за використанням та охороною земель для здійснення відповідних контрольних повноважень (пункт 2.3 рішення).

Відповідно до пункту 3.10. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Мінбудархітектури та УААН від 27.01.2006 року № 18/15/21/11 і зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 року за №388/1226, вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою Цн=ЦнзхКфхКм3.

Значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС - технологій та електронних цифрових карт масштабу, не меншого, ніж 1:10000 - для міст з чисельністю населення понад цифрових 100 тисяч чоловік та 1:5000 для інших населених пунктів. Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, наведені в додатку 1, таблиця 1.7, при чому добуток по факторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Таким чином, розрахунок значення коефіцієнтів Км3 (локальні фактори) при наданні витягу з нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок у місті Харкові здійснюється із застосуванням програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" в автоматизованому режимі, що є використанням ГІС-технологій. А тому Управління Держземагентства не впливає на значення зазначеного коефіцієнту.

Значення коефіцієнтів Км3 (локальні фактори) було розраховано розробниками Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року та затверджено вищевказаним рішенням Харківської міської ради і внесено до програмного комплексу.

Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затвердженого Наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11 для розрахунку розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки встановлені категорії земельних ділянок за функціональним використанням, серед яких є землі комерційного використання, до яких застосовується значення коефіцієнта Кф - 2,5.

Отже, при розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки використовується не категорія земель за цільовим призначенням, визначена згідно ст. 19 Земельного кодексу України, а категорія земель за функцією використання (функціональне використання) як то передбачено вищевказаним Порядком.

Згідно вищенаведеного Порядку коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998 року № 377, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 14.12.1998 за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Вказана Інструкція визначає порядок заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) на основі класифікації земель Стандартної статистичної класифікації землекористування ЄЕК, розробленої Статистичною комісією та Європейською економічною комісією ООН, та Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96, затвердженої і введеної в дію наказом Держстандарту України від 22 жовтня 1996 року № 441. Вказана Інструкція та додатки до неї визначають яким чином Управління Держземагентства мають заповнювати річну форму державної статистичної звітності N 6-зем "Звіт про наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності" (річна).

Таким чином, вид функціонального використання земельної ділянки визначається на підставі довідки із статистичної звітності з кількісного обліку земель (6-зем) органами Держземагентства, а не на підставі рішення міської ради.

Додатки до вказаної Інструкції здійснюють класифікацію видів економічної діяльності на землях певної категорії видів економічної діяльності, за видами діяльності згідно Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-2010.

Так, відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців види діяльності відповідача:

- 68.20 надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна;

- 77.12 - надання в оренду вантажних автомобілів.

Відповідно до Додатку 3 до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) всі вищенаведені види економічної діяльності визнаються такими, що здійснюються з використанням землі у комерційних цілях, а тому за функціональним використанням такі землі відносяться до земель комерційного використання.

Згідно ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Таким чином, віднесення до певного виду функціонального використання здійснюється що до всієї земельної ділянки на який проводиться певний вид економічної діяльності.

Відповідно до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) у графі 34 форми 6-зем ураховуються дані про забудовані землі, всього, які складаються із суми відповідних даних граф Інструкції.

Отже, з урахування вищевказаного, суд дійшов висновку, що при розрахунку розміру орендної плати за спірним договором було вірно застосовано Кф - 2,5 як для земель комерційного використання.

Витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 20.11.2013 року № 786/14 є офіційним документом, виданим компетентним органом державної влади, а саме управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області, оформленого за формулою та передбаченими вимогами згідно з додатком 2 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Мінбудархітектури та УААН від 27.01.2006 року № 18/15/21/11, на підставі якого Харківською міською радою в межах повноважень розраховано розмір орендної плати.

Дані документи у частині визначення категорії функціонального використання і застосування відповідних коефіцієнтів базуються на інформації, що міститься у довідці №6-зем, а отже вони є належними та допустимими доказами у справі.

Як вбачається з матеріалів справи, Департамент земельних відносин Харківської міської ради надіслав відповідачеві лист-пропозицію від 12 грудня 2013 року №1195/0/30-13 про зміну договору оренди землі разом з проектом додаткової угоди до договору оренди землі та розрахунком орендної плати, а також надіслав лист пропозицію від 12 грудня 2013 року №1183/0/30-13 про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Втім, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію Харківської міської ради орендарем направлено не було, додаткову угоду відповідачем підписано не було, що й стало підставою для звернення Харківською міською радою до господарського суду Харківської області з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 15.09.2005 року в судовому порядку, шляхом визнання укладеної додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції, зазначеній у позовній заяві.

Згідно зі ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Отже, враховуючи викладене та наведені законодавчі приписи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є правомірними, обґрунтованими, не спростованими відповідачем та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по оплаті судового збору покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. 144 Конституції України, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 96 Земельного кодексу України, ст. 14, 377, 632, 651 Цивільного кодексу України, ст. 288 Податкового кодексу України, ст. ст. 15, 21, 30, 31, 34 Закону України "Про оренду землі", ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування", ст. ст. 1, 4, 4-3, 22, 12, 32-34, 38, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 15.09.2005 року за №88134/05 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "15" вересня 2005 року за №88134/05 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"____" ______________20 року

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ФІЗИЧНА ОСОБА _ПІДПРИЄМЕЦЬ ОСОБА_3 (Орендар) в особі керівника ______________з другого боку, домовились про нижченаведене

І. Абзац 1 пункту 5, абзац 2 пункту 9 договору оренди землі, зареєстрованого "15" вересня 2005 року за № 88134/05 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору): Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2".

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 551 від 17.10.2013 становить 1793684 грн. (один мільйон сімсот дев'яносто три тисячі шістсот вісімдесят чотири гривні).

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 786/14 від 20.11.2013 на рік становить 8,4 % від її нормативної грошової оцінки і складає 150669,46 грн. (сто п'ятдесят тисяч шістсот шістдесят дев'ять гривень сорок шість копійок), або в місяць - 12555,79 грн. (дванадцять тисяч п'ятсот п'ятдесят поять гривень сімдесят дев'ять копійок)".

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ФІЗИЧНА ОСОБА -ПІДПРИЄМЕЦЬ

Харківської області ОСОБА_3

м. Харків, м-н. Конституції, 7 62403, АДРЕСА_1

В особі міського голови код НОМЕР_1

_______________Г.А. Кернес В особі керівника фізичної особи-підприємця

/підпис/ _________________ ОСОБА_3

/підпис/

Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_3 62459, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, ) 1 218,00 грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного господарського суду через господарський суд Харківської області протягом десяти днів з дня підписання повного рішення, відповідно до статті 93 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 29.04.2016 р.

Головуючий суддя Суддя Суддя О.В. Погорелова Н.С. Добреля О.О. Ємельянова