КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" квітня 2016 р. Справа№ 910/25508/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Лобаня О.І.

Тищенко А.І.

За участю представників:

від позивача: не з'явився

від відповідача: Телицька В.А. - за дов.

від третьої особи: не з'явився

розглянувши апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Полюс»

на рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2016

у справі №910/25508/15 (суддя Ващенко Т.М.)

за позовом Публічного акціонерного товариства «Полюс»

до 1) Київської міської ради;

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Ріелт-Сервіс»

про розірвання договору та зобов'язання прийняти земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Публічне акціонерне товариство «Полюс» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 30.12.1999, укладеного між Київською міською державною адміністрацією та позивачем, та зобов'язання Київської міської ради прийняти орендовану земельну ділянку.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.09.2015 залучено до участі у справі Товариство з обмеженою відповідальністю «Ріелт-Сервіс» як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог предмет спору, на стороні позивача (далі, третя особа).

Позовні вимоги мотивовані тим, що Договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 30.12.1999, укладений між позивачем та Київською міською державною адміністрацією, має бути розірваний у зв'язку з переходом права власності на розташовані на спірній земельній ділянці об'єкти нерухомості до третьої особи, у зв'язку з чим до набувача перейшло право користування спірною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на норми статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 120, 141 Земельного кодексу України та статей 377, 651 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.02.2016 у справі №910/25508/15 у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, Публічне акціонерне товариство «Полюс» звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2016 у справі №910/25508/15 та постановити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Відповідно до протоколу про автоматичний розподіл справ між суддями апеляційну скаргу Київської міської ради у справі №910/25508/15 передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Лобань О.І., Тищенко А.І.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.02.2016 апеляційну скаргу позивача прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 24.03.2016.

Апеляційна скарга позивача мотивована тим, що рішення місцевого господарського суду прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що оскільки фактичне користування земельною ділянкою та будівлею на ній здійснює її новий власник, попередній землекористувач (позивач) добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, а чинним законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, позовні вимоги ПАТ «Полюс» підлягають задоволенню.

24.03.2016 представником відповідача на підтвердження своєї правової позиції було надано суду судову практику Вищого господарського суду України з аналогічних спорів у справах №910/15520/15, №910/6339/15-г, №910/26025/14, №910/14661/14, які колегією суддів було оглянуто та долучено до матеріалів справи.

У судовому засіданні, призначеному на 24.03.2016, судом було оголошено перерву до 21.04.2016.

Представник позивача 15.04.2016 подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду судову практику Вищого господарського суду України з розгляду аналогічних спорів у справах №916/3288/15, №916/1157/15-г, №911/4102/14, №922/437/15 та копію постанови Верховного Суду України від 20.08.2013 у справі №18/5005/12936/2011, які колегією суддів було долучено до матеріалів справи.

Представник позивача та третьої особи у судове засідання, призначене на 21.04.2016, не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце судового розгляду справи був повідомлений належним чином, що підтверджується розпискою представника у повідомленні про дату судового засідання.

Представник відповідача у судовому засіданні просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню частково, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Як підтверджується матеріалами справи, Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 26.02.1998 № 413 «Про оформлення закритому акціонерному товариству «Полюс» права користування земельними ділянками та надання земельних ділянок для обслуговування та експлуатації будівель у Ватутінському районі» (том 1, а.с. 13-14), у відповідності до п. 1.6. надано ЗАТ «Полюс» право тимчасового довгострокового користування на умовах оренди строком на 25 років земельною ділянкою площею 0,21 га для експлуатації та обслуговування кафе на просп. Володимира Маяковського, 27/І у Ватутінському районі, відведеною згідно рішення виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих від 20.04.1981 № 645 «Про відведення земельної ділянки управлінню капітального будівництва виконкому міськради під будівництво першої черги житлового масиву Троєщина».

30.12.1999 на підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 26.02.1998 №413 між Київською міською державною адміністрацією (орендодавець за договором) та ЗАТ «Полюс» (орендар за договором) було укладено Договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди (далі, Договір; том 1, а.с. 15), відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв в оренду строком на 25 років земельну ділянку площею 2162 кв.м. в тому числі: під громадською забудовою - 2162 кв.м. для обслуговування та експлуатації кафе на просп. Володимира Маяковського, 27/І у Ватутінському районі.

Згідно пункту 4.1. Договору взаємовідносини сторін, не урегульовані цим договором, регламентуються діючим законодавством.

Спори розглядаються у порядку, встановленому діючим законодавством (пункт 4.2. Договору).

26.08.2009 між ЗАТ «Полюс» (продавець) та ТОВ «Ріелт-Сервіс» (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лазарєвою Л.І. за №1883, відповідно до умов якого позивач продав, а покупець купив належне позивачу на праві приватної власності нерухоме майно, яким є нежилі приміщення, що знаходяться за адресою: місто Київ, просп. Володимира Маяковського, 27/1 загальною площею 1007,90 кв.м.

Згідно пункту 2 Договору купівлі-продажу нерухомого майна, документом, що підтверджує право власності на нерухоме майно є договір купівлі-продажу комунального майна, посвідчений Київською державною нотаріальною конторою № 15 від 28.06.1994, зареєстрований в реєстрі за №4у-418, та зареєстрований у Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 02 грудня 1996 року, записаний в реєстровій книзі під реєстровим №202-з.

Публічне акціонерне товариство «Полюс» є правонаступником Закритого акціонерного товариства «Полюс», що підтверджується витягом з протоколу №б/н загальних зборів акціонерів ЗАТ «Полюс» від 17.03.2011 та Статутом ПАТ «Полюс», затвердженого рішенням загальних зборів акціонерів ЗАТ «Полюс» від 17.03.2011, нову редакцію якого зареєстровано 31.03.2011 (том 1, а.с. 23-56).

Як зазначає позивач у позовній заяві, у зв'язку з продажем нерухомого майна, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, у нього відпала необхідність продовжувати користуватися орендованою згідно Договору земельною ділянкою.

Враховуючи зазначене, позивач звернувся до Київської міської ради із листами за вих. №220 від 11.11.2010 (том 1, а.с. 21) та вих. №84/02 від 18.08.2015 (том 1, а.с. 22) про розірвання Договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 30.12.1999, у зв'язку зі зміною власника об'єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці.

Станом на дату звернення позивача із позовом до суду, як стверджує останній, відповідачем не вчинено жодних дій на припинення Договору оренди земельної ділянки, а тому позивач просить суд розірвати Договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди (кадастровий номер :62:003:069) від 30.12.1999, укладеного між Київською міською державною адміністрацією та Закритим акціонерним товариством «Полюс», зареєстрованого у книзі договорів на право тимчасового користування землею 30 грудня 1999 року за №62-5-00045.

Відповідач, заперечуючи проти позову, наголошує на тому, що позивач у справі не навів підстав дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку у відповідності до норм земельного законодавства України.

Як зазначає відповідач, приписи статей 7, 31 Закону України «Про оренду землі» та статті 377 Цивільного кодексу України слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на нерухоме майно, право попереднього власника або користувача землі припиняється, в силу закону, без відповідного оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому, як зазначає скаржник, не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки.

Також, відповідача наголошував на тому, що метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання ним орендної плати у встановленому розмірі протягом всього строку дії договору, а відтак, розірвання спірного договору потягне за собою припинення запланованих надходжень до міського бюджету, що є збитками для територіальної громади міста Києва.

Як на підставу для відмови в задоволенні позову суд першої інстанції послався на те, що ні спірним Договором на право тимчасового користування землею на умовах оренди, ні положеннями законодавства України не передбачено такої підстави для розірвання договору оренди як перехід права оренди земельної ділянки від одного землекористувача до іншого в силу закону, а тому позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають. Оскільки вимоги про зобов'язання відповідача прийняти орендовану земельну ділянку є похідними від вимоги про розірвання Договору, в задоволенні якої суд відмовив, суд дійшов висновку щодо відсутності підстав для задоволення позову в частині зобов'язання Київської міської ради у місячний термін після набрання судовим рішенням законної сили прийняти спірну орендовану земельну ділянку.

Проте, з такими висновками суду першої інстанції колегія суддів не погоджується та вважає позовні вимоги ПАТ «Полюс» у частині розірвання Договору оренди такими, що підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Частиною 1 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до частини 2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Укладений між позивачем та відповідачем Договір за своєю правовою природою є договором оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зі змісту статті 651 Цивільного кодексу України вбачається, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З огляду на зазначене, змінити або розірвати договір у разі відсутності на це згоди сторін можна на вимогу зацікавленої сторони лише у судовому порядку і лише при наявності певних підстав.

Такими підставами є:

1) істотне порушення договору другою стороною;

2) інші випадки, встановлені договором або законом.

Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Пунктами «а», «е» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України в чинній редакції визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (частини 1, 3 статті 31 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти; у випадку, коли жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Крім того, відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Отже, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

Таким чином, оскільки однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договір (у даному випадку договір оренди), з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею наразі здійснює її новий власник, попередній землекористувач - позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору як способу припинення договору оренди землі, колегія суддів приходить до висновку щодо наявності правових підстав для задоволення позову в частині розірвання Договору оренди.

Зазначена правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 19.06.2012 у справі № 36/368-9/63, від 20.08.2013 у справі № 18/5005/12936/2011.

Таким чином, висновки суду першої інстанції з приводу відсутності законодавчо визначених підстав для розірвання Договору є необгрунтованими та спростовуються вищезазначеними обставинами.

Рішення суду, як найважливіший акт правосуддя, покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права.

З огляду на зазначене, посилання скаржників на те, що такий спосіб захисту, як розірвання договору у даному випадку є неналежним, оскільки права позивача у цьому спорі можуть бути захищені шляхом пред'явлення позову про припинення правовідносин за договором, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки орендні правовідносини виникли саме на підставі Договору, припинення права користування земельною ділянкою внаслідок переходу права власності на розташовану на ній будівлю передбачено законом, а такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання в судовому порядку прямо передбачено Законом України «Про оренду землі», а тому припинення правовідносин по ньому без його розірвання не призведе до відновлення порушеного права позивача.

Крім того, Договір оренди не може бути припинений частково в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, тобто фактично в особі орендаря. При цьому, правонаступництво не може відбуватися автоматично.

Посилання відповідача на те, що розірвання Договору оренди потягне за собою припинення запланованих надходжень до міського бюджету, що є збитками для територіальної громади міста Києва, оцінюються судом критично, оскільки матеріалами справи підтверджується, що новий власник вчиняє усі необхідні дії для укладення нового договору оренди землі та готовий сплачувати оренду плату. На підтвердження цього у матеріалах справи міститься, зокрема, клопотання третьої особи до Київської міської ради про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою від 30.11.2010 (том 1, а.с. 97), розроблена новим власником ще у 2011 році та погоджена Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА) технічна документація із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою ТОВ «Ріелт-Сервіс» для експлуатації та обслуговування кафе та аптеки на просп. Володимира Маяковського, 27/1 у Деснянському районі міста Києва (том 1, а.с. 101-102).

З приводу позовних вимог в частині зобов'язання Київської міської ради у місячний термін після набрання судовим рішенням законної сили прийняти орендовану земельну ділянку, колегія суддів, зазначає, що права позивача на момент подачі позову в цій частині не порушені, а заявлені позовні вимоги є передчасними та не підлягають задоволенню, оскільки передача земельної ділянки відбувається після розірвання договору.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно частини 1 статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції у даній справі підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позовних вимог. Апеляційна скарга Публічного акціонерного товариства «Полюс» підлягає частковому задоволенню.

Розподіл господарських витрат здійснено у відповідності до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 49, 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Полюс» на рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2016 у справі №910/25508/15 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2016 у справі №910/25508/15 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Публічного акціонерного товариства «Полюс» задовольнити частково.

Розірвати Договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди (кадастровий номер :62:003:069) від 30.12.1999, укладений між Київською міською державною адміністрацією та Закритим акціонерним товариством «Полюс», зареєстрований у книзі договорів на право тимчасового користування землею 30 грудня 1999 року за № 62-5-00045.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ) на користь Публічного акціонерного товариства «Полюс» (02225, м. Київ, пр-т. Маяковського, 5-В; ) 1 218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн. 00 коп. судового збору за подання позовної заяви та 1 339 (одну тисячу триста тридцять дев'ять) грн. 80 коп. судового збору за подання апеляційної скарги. Видати наказ.

Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва відповідно до вимог процесуального законодавства.

Матеріали справи №910/25508/15 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді О.І. Лобань

А.І. Тищенко