КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" квітня 2016 р. Справа№ 908/4455/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Жук Г.А.

суддів: Сухового В.Г.

Мальченко А.О.

секретар судового засідання Яценко І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року

у справі № 908/4455/15 (суддя - Борисенко І.І.)

за позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради

до Приватного акціонерного товариства «Запоріжзв'язоксервіс»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Міське комунальне підприємство «Основаніє»

про внесення змін до договору

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явились

від відповідача: Леушин А.М., довіреність б/н від 24.12.2015 року

від третьої особи: не з'явились

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (позивач у справі) звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до Приватного акціонерного товариства «Запоріжзв'язоксервіс» (відповідач у справі) про внесення змін до договору, а саме просив: пункти 3.1 та п. 3.2 договору оренди від 05.08.2004 №151/11 викласти в новій редакції: «3.1. Орендна плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 №47 та постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 і складає 25 006,00 грн. на рік»; «п.3.2. За базовий місяць оренди майна (серпень 2014) орендна плата складає 2 129,67 грн. (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції). Розмір орендної плати становить: Ор=(Вп*Сор*1інф.*1м)/100*12, де: Вп - вартість орендованого приміщення, визначена експертним шляхом (станом на 30.05.2014) становить 62 515,00 грн.; Сор - орендна ставка, яка встановлюється: 40% - розміщення пункту прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги; І інф - індекс інфляції з дати проведення незалежної оцінки об'єкта оренди до базового місяця розрахунку орендної плати - 1,022; Ім - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати; Ор - орендна плата розраховується згідно з рішенням сесії Запорізької міської ради №47 від 06.04.2011р. таким чином: Ор=(62 515,00 грн.*40%*1,022):100%:12=2 129,67 грн.» Таким чином, розмір орендної плати за оренду орендованого приміщення за серпень 2014 року дорівнює 2 129,67 грн.» (а.с. 3-7).

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що при укладенні договору оренди нежитлового приміщення №151/11 від 05.08.2014 року та визначені розміру орендної плати сторонами було невірно встановлено місячний розмір орендної плати, оскільки застосовано ставку на рівні 15%, замість встановлених Методикою розрахунку 40% орендної плати за розміщення фінансових установ, що, на думку позивача, відповідно до ст. 188 ГК України, ст. 651 ЦК України та приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є підставою для внесення змін до договору.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 01.09.2015 року справу №908/4455/15 направлено за встановленою територіальною підсудністю до Господарського суду міста Києва, оскільки місцезнаходження відповідача є: 01033, м. Київ, Жилянська, 72-А (а.с. 92).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року у задоволенні позову відмовлено повністю (а.с. 132-137).

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами розміщення відповідачем в орендованому за договором №151/11 від 05.08.2014 року приміщенні фінансової установи. Також, судом враховано, що згідно Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, за розміщення суб'єктів господарювання, що надають послуги, пов'язані з переказом грошей ставка орендної плати встановлена у розмірі 15%, що відповідає ставці, яка визначена сторонами в укладеному договорів оренди.

Не погодившись з прийнятим рішенням, позивач, Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, подав апеляційну скаргу № 14/02-02 від 19.01.2016 року, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В апеляційній скарзі позивач посилається на те, що місцевим господарським судом було неповно досліджено обставини справи, надано їм невірну правову оцінку, невірно застосовано норми матеріального права, що відповідно є підставою для прийняття нового рішення у справі.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21.03.2016 року Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради поновлено пропущений строк на подання апеляційної скарги, апеляційну скаргу прийнято до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя -Жук Г.А., судді - Мальченко А.О., Суховий В.Г. та призначено розгляд справи на 06.04.2016 року.

Від відповідача у справі 28.03.2016 року до Київського апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу позивача, в якому Приватне акціонерне товариство «Запоріжзв'язоксервіс» зазначає про правомірність висновків місцевого господарського суду, про відповідність їх дійсним обставинам справи, а тому вважає рішення Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року законним та обґрунтованим, а апеляційну скаргу позивача такою, що не підлягає задоволенню.

У зв'язку з неявкою у судове засідання 06.04.2016 року представників апелянта та третьої особи, ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 06.04.2016 року розгляд справи було відкладено на 21.04.2016 року.

У судовому засіданні 21.04.2016 року відповідача заперечив проти задоволення вимог апеляційної скарги, просив рішення Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року залишити без змін з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

У судове засідання 21.04.2016 року представники апелянта та третьої особи повторно не з'явились, про причини неявки суд не повідомили, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином у відповідності до приписів ст. 98, 64 ГПК України, що підтверджується наявними в матеріалах справи повідомленнями про вручення поштових відправлень №630 та №613.

Відповідно до ч. 1-2 ст. 77 ГПК України, господарський суд відкладає розгляд справи в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні, зокрема, такими обставинами є нез'явлення в засідання представників сторін. Тобто, можливість розгляду справи за відсутності будь-кого із учасників процесу, якщо присутні учасники не заперечують, вирішується суддею.

Беручи до уваги належне повідомлення позивача та третьої особи про розгляд апеляційної скарги, відсутність заяв та клопотань про відкладення розгляду справи, закінчення встановлених ст. 102 ГПК України строків розгляду апеляційної скарги, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника апелянта та третьої особи за наявними в ній матеріалами, так як їх нез'явлення не перешкоджає вирішенню спору.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі перегляду справи, апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково наданими доказами, якщо заявник обґрунтував неможливість їх надання суду в першій інстанції з причин, що не залежали від нього, повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення або ухвали місцевого суду у повному обсязі.

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду, розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши присутніх представників сторін, дослідивши представлені докази в їх сукупності, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права встановила наступне.

05.08.2014 року між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (орендодавець за договором, позивач у справі), Міським комунальним підприємством «Основаніє» (балансоутримувач за договором, третя особа у справі) та Приватним акціонерним товариством «Запоріжзв'язоксервіс» (орендар за договором, відповідач у справі) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №151/11 (а.с. 14-17), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець, балансоутримувач передав, а орендар прийняв в строкове платне користування об'єкт комунальної власності нерухоме майно - частину нежитлового приміщення І цокольного поверху (літ. А-5), загальною площею 41,85 кв.м. в житловому будинку №7 по вул. Ситова в місті Запоріжжі, у складі: кімнати №13 площею 32,3 кв.м., ? тамбуру №1 площею 0,85 кв.м., ? коридору №2 площею 7,4 кв. м., 1/2 вмивальнику №4 площею 0,65 кв.м. та 1/2 туалету № 5 площею 0,65 кв.м., яке перебуває на балансі Міського комунального підприємства «Основаніє», вартістю 62515,00 грн. станом на 30.05.2014р. згідно звіту про незалежну оцінку.

Відповідно до п. 1.2 договору майно, що використовується орендарем на правах оренди для розміщення пункту прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги.

Відповідно до акта прийому-передачі від 05.08.2014 року орендар прийняв об'єкт оренди за договором в користування (а.с. 18).

Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців з 05.08.2014 року до 05.07.2017 року (п. 11.1 договору оренди).

Згідно з п. 3.1 договору оренди, оренда плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011р. №47, Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 і складає 9377,25 грн. на рік згідно з розрахунком (додаток №1 до Договору). За базовий місяць оренди майна (червень 2014 року) орендна плата складає 781,44 грн. х Іінф. (VІ/2014) = 789,25 грн. (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції) (п. 3.2 Договору)

Відповідно до п. 3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць розраховується орендарем самостійно і визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Позивач у позовній заяві посилається на те, що в результаті планової перевірки фінансово-господарської діяльності Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, проведеної державною фінансовою інспекцією в Запорізькій області на початку 2015 року, було виявлено, що договір оренди був укладений із застосуванням невірного розміру річної орендної ставки. Так, замість орендної ставки у розмірі 40%, яка спеціально передбачена для розміщення фінансових установ, була застосована ставка у розмірі 15%, яка передбачена для іншого використання нерухомого майна. До вказаного порушення призвело те, що під час укладання договору оренди, сторони не врахували спеціальний статус відповідача, який передбачений положеннями ст. 1 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» та підтверджується витягом із Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Таким чином, на думку позивача, договір оренди нежитлового приміщення від 05.08.2014 року був укладений з порушенням п. 3 додатку 2 Методики розрахунку розміру орендної плати та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, п. 1 рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011р. №47 та п. п. 3.1, 3.6 договору оренди.

З метою усунення вищевказаного порушення, Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради було підготовлено проект відповідної додаткової угоди і направлено відповідачу листом №1892/01/01-07 від 12.05.2015р. (а.с. 19-21), де при розрахунку розміру орендної плати за серпень 2014 пропонується застосувати розмір орендної ставки у розмірі 40% від вартості комунального майна.

Відповідач підписав додаткову угоду до договору оренди від 05.08.2014 з протоколом врегулювання розбіжностей до додаткової угоди від 17.04.2015 до договору оренди № 151/11 від 05.08.2014р (а.с. 20), в якому вказав, що погоджується на визначення розміру орендної плати за базовий місяць - травень 2015 року у розмірі 2 083,83 грн (а не серпень 2014 року) та щодо внесення таких змін лише з 01.06.2015 року.

Враховуючи, що сторонами не досягнуто згоди щодо зазначених пунктів договору, позивач звернувся з даним позовом до суду та просить внести зміни до договору оренди №151/11 від 05.08.2014 року, а саме: пункти 3.1 та п. 3.2 договору оренди від 05.08.2014 №151/11 викласти в новій редакції: «3.1. Орендна плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 №47 та постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 і складає 25 006,00 грн. на рік»; «п.3.2. За базовий місяць оренди майна (серпень 2014) орендна плата складає 2 129,67 грн. (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції). Розмір орендної плати становить: Ор=(Вп*Сор*1інф.*1м)/100*12, де: Вп - вартість орендованого приміщення, визначена експертним шляхом (станом на 30.05.2014) становить 62 515,00 грн.; Сор - орендна ставка, яка встановлюється: 40% - розміщення пункту прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги; І інф - індекс інфляції з дати проведення незалежної оцінки об'єкта оренди до базового місяця розрахунку орендної плати - 1,022; Ім - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати; Ор - орендна плата розраховується згідно з рішенням сесії Запорізької міської ради №47 від 06.04.2011р. таким чином: Ор=(62 515,00 грн.*40%*1,022):100%:12=2 129,67 грн.» Таким чином, розмір орендної плати за оренду орендованого приміщення за серпень 2014 року дорівнює 2 129,67 грн.».

Відносини щодо оренди державного та комунального майна регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до частини 1 статті 2 вказаного Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статей 10, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» однією з істотних умов договору оренди є, зокрема, орендна плата (з урахуванням її індексації), яка встановлюється згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №786, від 04.10.1995. Для об'єктів, що перебувають у державній власності така Методика визначається Кабінетом Міністрів України.

Так, постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу.

06.04.2011р. рішенням Запорізької міської ради №47 затверджено і введено в дію річні ставки орендної плати за використання нерухомого майна права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя. Згідно з п. 1 рішення при оренді нерухомого майна права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя застосовуються ставки орендної плати, які затверджуються Кабінетом Міністрів України для об'єктів права держаної власності.

Вказане свідчить про визначення органом місцевого самоврядування застосування відсоткової ставки за оренду комунального майна відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995.

Відповідно до п. 3 Методики розмір орендної ставки за розміщення фінансових установ встановлено на рівні 40 %.

Згідно з п. 29 Методики розмір орендної ставки за інше використання нерухомого майна встановлено на рівні 15 %.

Місцевим господарським судом вірно встановлено, що відповідач орендує кімнату №13 площею 32,3 кв.м., ? тамбуру №1 площею 0,85 кв.м., ? коридору №2 площею 7,4 кв. м., 1/2 вмивальнику №4 площею 0,65 кв.м. та 1/2 туалету № 5 площею 0,65 кв.м.

Відтак, площа, яка орендується Приватним акціонерним товариством «Запоріжзв'язоксервіс», є місцями загального користування. Позивачем ні у суді першої інстанції, ні під час апеляційного перегляду рішення не надано доказів того, що відповідач розміщує на вказаній території фінансову установу. При цьому, судом взято до уваги, що згідно з п. 1.2 договору оренди нерухомого майна по вул. Ситова, 7, відповідач орендує приміщення на першому поверсі під пункт прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги, тобто обслуговування фізичних осіб та фізичних осіб підприємців з прийому платежів.

Методикою чітко не передбачено розмір орендної ставки за розміщення таких пунктів. Однак, згідно з п. 11 Методики розмірами орендних ставок є такий вид ставки, як за розміщення пунктів, де надаються послуги з переказу грошей в розмірі 15 % від вартості приміщення.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком Господарського суду міста Києва, що відсутні підстави для застосування орендної ставки в розмірі 40% від вартості орендованого майна до взаємовідносин сторін за Договором №151/11 оренди нежитлового приміщення від 05.08.2014p., оскільки відповідач не розміщує на вказаній території жодних фінансових установ, а у вказаних приміщеннях розташовані пункти обслуговування з прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги та місця загального користування, які до Методики відносяться до п. 29 Додатку № 2 Методики - інше використання нерухомого майна.

Окрім того, колегія суддів звертає увагу, що відповідно до частини 3 статті 762 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Правила щодо зміни розмірів орендної плати встановлені статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно з якою розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Умовами договору сторони передбачили можливість перегляду розміру орендної плати, зокрема п. 3.6. договору визначено, що орендна плата підлягає обов'язковому перегляду на вимогу однієї із сторін у випадку затвердження органом місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та інших чинних нормативно-правових актів нових річних ставок орендної плати за використання нерухомого майна комунальної власності м. Запоріжжя з урахуванням передбаченого цим договором цільового використання об'єкта оренди.

У підпункті 3.2 пункту 3 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 N 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» зазначено, що спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т. ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів статті 632 ЦК України та частини другої статті 21 Закону «Про оренду державного та комунального майна», згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

Таким чином, відповідно до приписів ст. 632, 762 ЦК України, ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та умов п. 3.6. договору оренди обов'язковою підставою для перегляду орендної плати і внесення змін до договору є істотна зміна стану об'єкта оренди, затвердження нових річних ставок орендної плати чи внесення змін до методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України, однак будь-яких із зазначених змін після підписання сторонами договору 05.08.2014 року не відбулось, сторонами погоджений розмір орендної плати, який визначений згідно п. 3.1. договору, на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 року №47 та Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №796, що також свідчить про безпідставність вимоги позивача про внесення змін до орендної плати.

Окрім того, місцевим господарським судом правомірно вказано, що пропонуючи змінити розмір орендної плати за період з серпня 2014 року, позивач не врахував приписи ч. 5 ст. 188 ГК України.

Так, частиною 5 статті 188 ГК України передбачено, що у випадку зміни або розірвання договору судовим рішенням, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як було зазначено раніше, відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.

Пунктом 5 Рішення Запорізької міської ради №47 від 06.04.11 «Про затвердження і введення в дію річних ставок орендної плати за використання нерухомого майна права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя» доручено Департаменту та комунальним підприємствам, які є орендодавцями комунального майна, здійснити заходи щодо перерахунку за згодою сторін розміру орендної плати за чинними договорами оренди з метою приведення орендних ставок у відповідність до норм цього рішення.

Пунктом 6 вказаного рішення Запорізької міської ради № 47 від 06.04.11 встановлено, що момент зміни розміру орендної плати за чинними договорами оренди збігається з датою укладання відповідних додаткових угод до договорів.

Додаткова угода до договору щодо підвищення розміру орендної плати, яка була надіслана позивачем на адресу відповідача датується 17.04.2015р., однак вказаною додатковою угодою позивач пропонує змінити розмір орендної плати, починаючи з серпня 2014р. Зазначена додаткова угода не містить в собі посилань на згоду сторін щодо її укладення, що суперечить ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 5 рішення Запорізької міської ради № 47 від 06.04.11.

Крім того, додаткова угода суперечить вимогам п. 6 рішення Запорізької міської ради № 47 від 06.04.11 в частині того, що момент зміни розміру орендної плати за чинними договорами оренди збігається з датою укладання відповідних додаткових угод до договорів.

З огляду на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність визначених чинним законодавством підстав для внесення змін до договору оренди від 05.08.2004 №151/11 та відповідно відсутність підстав для задоволення позову.

За таких обставин, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом належним чином досліджено обставини справи та надано цим обставинам відповідну правову оцінку, рішення Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року у справі №908/4455/15 відповідає фактичним обставинам справи, не суперечить чинному законодавству України, а відтак передбачених законом підстав для скасування оскаржуваного рішення немає.

Враховуючи вимоги ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за перегляд рішення в апеляційній інстанції покладається на апелянта (позивача у справі).

Керуючись ст. 33, 34, 49, 99, 101, п. 1 ч. 1 ст. 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року у справі №908/4455/15 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року у справі №908/4455/15 залишити без змін.

3. Справу №908/4455/15 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст. ст. 107-111 ГПК України.

Головуючий суддя Г.А. Жук

Судді В.Г. Суховий

А.О. Мальченко