РІШЕННЯ

19 квітня 2016 року Справа № 913/448/16

Провадження №18пд/913/448/16

За позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Істрейт», м. Дніпропетровськ

до відповідача ОСОБА_1 міської ради, м. Луганськ

про розірвання договору оренди землі

Суддя Корнієнко В.В.

Секретар судового засідання-помічник судді Шапошникова О.М.

У засіданні брали участь:

від позивача: ОСОБА_2, довіреність від 08.12.2015,

від відповідача: не прибув.

Суть спору: позивачем заявлено вимогу до відповідача про розірвання договору оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_1 міського нотаріального округу ОСОБА_3 26.11.2012 за реєстровим номером 1129, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Луганськ Луганської області, про що у книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі м. Луганська вчинено запис від 17.12.2012 за № 01820.

Письмовими поясненнями від 06.04.2016 позивач пояснив, що при укладанні договору оренди земельної ділянки в 2012 році товариство з обмеженою відповідальністю «Істрейт» розраховувало на те, що буде користуватись спірною земельною ділянкою, відповідно до її цільового призначення та мети використання для функціонування магазину. Проте, в силу обставин непереборної сили (форс-мажорних обставин), які склалися на території м. Луганськ, позивач позбавлений можливості користуватись нерухомим майном та земельною ділянкою за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого,19, в результаті захоплення міста ОСОБА_1 незаконними збройними формуваннями, бойових дій на цій території, існування небезпеки для життя та здоровя людей. Знаходження обєкта оренди та відповідача на тимчасово непідконтрольній владі України території в районі проведення антитерористичної операції ускладнює можливість врегулювання сторонами договору спірних правовідносин та унеможливлює здійснення субєктом господарювання підприємницької діяльності. Позивач пояснив, що він продовжує виконувати умови договору та сплачувати орендну плату за спірну земельну ділянку, хоча фактично нею не користується та не має доходу від земельної ділянки (з огляду на відсутність доступу до неї).

Відповідач витребувані матеріали суду не подав, його представник в судове засідання не прибув.

У відповідності до даних, розміщених в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, станом на 28.03.2016, місцезнаходженням відповідача є: 91000, м. Луганськ, вул. Коцюбинського, 14.

За інформацією Українського державного підприємства поштового звязку Укрпошта від 05.02.2016, розміщеній на офіційному сайті підприємства в мережі Інтернет (http://ukrposhta.ua/robota-ukrposhti-v-doneckij-ta-luganskij-oblastyax), у звязку з проведенням АТО пересилання пошти у місто ОСОБА_1 не здійснюється.

З метою повідомлення відповідача про час та місце розгляду справи, з урахуванням розяснень викладених у пункті 6 Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 12.09.2014 № 01-06/1290/14 Про Закон України Про здійснення правосуддя та кримінального провадження у зв'язку з проведенням антитерористичної операції, господарським судом розміщувались повідомлення з відповідною інформацією на сторінці господарського суду Луганської області (у розділі Новини та події суду) офіційного веб-порталу Судова влада в Україні в мережі Інтернет (www.court.gov.ua/sudy/).

Яких-небудь засобів зв'язку з відповідачем господарським судом не встановлено.

Справа розглядається за наявними в ній матеріалами на підставі ст. 75 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши представника позивача, суд

В С Т А Н О В И В:

Рішенням ОСОБА_1 міської ради від 27.04.2012 № 23/60 товариству з обмеженою відповідальністю «Істрейт» була надана в оренду строком на 49 років земельна ділянка площею 0,0044 га (кадастровий номер :01:027:0060) під розміщену прибудову з навісом до вбудованого нежитлового приміщення № 66, яка знаходиться за адресою: м. Луганськ, квартал Гаєвого, 19.

На підставі вказаного рішення між ОСОБА_1 міською радою і товариством з обмеженою відповідальністю «Істрейт» було укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_1 міського нотаріального округу ОСОБА_3 26.11.2012 за реєстровим № 1129, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Луганськ Луганської області, про що у книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі м. Луганськ вчинено запис від 17.12.2012 за № 01820.

Згідно п. 7 договору оренди землі строк його дії складає 49 років, правочин посвідчений нотаріусом та зареєстрований у встановленому законодавством порядку.

Згідно п. 8 договору річна орендна плата встановлена в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, складає 741,18 грн.

В пункті 36 договору сторони передбачили, що договір може бути розірвано при наявності таких обставин:

- за згодою сторін;

- за рішенням суду на вимогу орендаря, орендодавця, або органу уповноваженого орендодавцем: у разі істотного порушення умов договору іншою стороною; у випадках, встановлених законом; а також у випадках, встановлених договором, а саме у разі невиконання або неналежного виконання стороною за договором своїх зобовязань.

17.12.2012 ОСОБА_1 міська рада, як орендодавець, з однієї сторони, та товариство з обмеженою відповідальністю Істрейт, як орендар, з другої сторони, склали акт приймання-передачі земельної ділянки, відповідно до якого, земельна ділянка площею 0,0044 га, яка розташована за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19 передана орендарю на умовах і строки визначені договором оренди землі.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що не може володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому обєктом нерухомості, а відтак і використовувати земельну ділянку згідно її цільового призначення внаслідок виникнення форс-мажорних обставин (обставини непереборної сили), що підтверджується Сертифікатом № 3334 від 20.02.2015 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), який виданий Дніпропетровською торгово-промисловою палатою (а.с. 25).

Дніпропетровська торгово-промислова палата засвідчила настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), повязаних з проведенням антитерористичної операції (АТО) на території ОСОБА_1 та Донецької областей, розпочатої на підставі Указу Президента Україна від 14.04.2014 № 405/2014, яким введено в дію рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13.04.2014 "Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України", з урахуванням Закону України від 02.10.2014 № 1669-VII "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції". Станом на 17 лютого поточного року АТО триває, рішення про її припинення не прийнято, та дату її закінчення встановити неможливо. У проведенні АТО, у встановленому законом порядку, задіяні сили (особовий склад, спеціалісти) і засоби (зброя, транспортні, спеціальні та інші матеріально-технічні засоби) субєктів боротьби з тероризмом та інших субєктів, відповідно до законів України. В ході проведення АТО уповноваженими правоохоронними органами виявляються та розслідуються численні кримінальні правопорушення, які мають ознаки терористичних актів, диверсій, умисних вбивств, захоплень будівель і споруд, незаконного заволодіння транспортними засобами, незаконного позбавлення волі, захоплення заручників, блокування і пошкодження обєктів транспортної системи тощо. Зазначені правопорушення, вчинювані озброєними організованими злочинними угрупуваннями та окремими фізичними особами, створюють загрозу життю і здоровю людей, збереженню їх майна, обмежують свободу пересування територією зазначених областей.

Нерухоме майно, що розташоване за адресою: м. Луганськ, квартал Гаєвого, 19 приміщення 66, знаходиться на території проведення АТО, яка контролюється терористами, а адміністрація позивача знаходиться в м. Дніпропетровську, внаслідок чого представники ТОВ «Істрейт» (органи управління і інші працівники) не мають доступу до вказаного нерухомого майна, а тому не можуть забезпечити господарське використання цього майна за його цільовим призначенням.

Період дії форс-мажорних обставин визначено з 01.10.2014, дату закінчення встановити неможливо, обставини непереборної сили тривають.

Неможливість використання земельної ділянки за цільовим призначенням підтверджується також тим, що наказом керівника ТОВ «Істрейт» від 31.12.2014 № 06 були виведені з експлуатації з одночасним припиненням нарахування амортизації в бухгалтерському і податковому обліку обєкти нерухомості вирішено розірвати договір оренди нерухомого майна який був укладений з ТОВ «Істрейт» за адресою м. Луганськ, квартал Гаєвого, 19, приміщення 66, оскільки цей обєкт знаходиться на території проведення антитерористичної операції, та фактично захоплені воєнізованими силами ДНР та ЛНР (а.с. 44).

Крім того, матеріали справи свідчать про те, що у звязку з захопленням силовим способом магазинів, що належать позивачу, ТОВ «Істрейт», яке є орендарем нерухомого майна розташованого на земельній ділянці, шо є предметом судового спору, звернулось з заявами про кримінальне правопорушення на імя начальника ГУ МВС України у Луганській області (27.10.2014) та імя голови Служби безпеки України (звернення від 13.10.2014 № 133/кп) а також довідка Сєвєродонецького міського відділу ГУ МВС України в ОСОБА_1.

При цьому, згідно доводів позивача, ним сплачувалась орендна плата за землю, що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями, остання сплата здійснена за квітень 2015 року.

Позивач вважає, що договір оренди землі від 26.11.2012 підлягає розірванню в судовому порядку.

Відсутність факту надіслання відповідачу пропозиції про розірвання договору оренди землі не є перешкодою для розгляду справи по суті, оскільки такі дії є виключно правом, а не обов'язком позивача (правова позиція за постановою Верховного Суду України у справі № 28/5005/640/2012 від 20.11.2012).

Оцінивши обставини справи, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими, а позов таким, що підлягає повному задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Як свідчить матеріали справи, головною підставою, на яку посилається позивач, є той факт, що в силу форс-мажорних обставин він позбавлений можливості здійснювати право власності на своє майно, зокрема, вбудоване нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19 приміщення 66.

Вказані обставини підтверджуються сертифікатом Дніпропетровської торгово-промислової палати від 20.02.2015 № 3334 про форс-мажорні обставини. Відповідно до наказу директора ТОВ «Істрейт» від 31.12.2014 № 06 нерухоме майно за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19 приміщення 66, виведено з експлуатації та списано з балансу підприємства.

Відповідно до положень п. 36 договору оренди землі договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендаря, орендодавця, або органу уповноваженого орендодавцем, а також у випадках, встановлених законом. Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі випадкового знищення чи пошкодження обєктів оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Оскільки ТОВ «Істрейт» обмежене у праві власності, втратило право вільно користуватися та розпоряджатися нерухомим майном, це означає, що позивач втратив і можливість використовувати орендовану ним земельну ділянку за цільовим призначенням, на якій розташовано це майно. Зазначені фактичні обставини стали підставами для позову про розірвання договору оренди землі в судовому порядку на вимогу ТОВ «Істрейт».

Щодо нормативно-правового обґрунтування позову, то позивач посилається на ст. 652 ЦК України, якою передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобовязання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

За твердженнями позивача обставини непереборної сили, що виникли на території Луганської області щодо орендованої земельної ділянки, в тому числі розповсюдження злочинності, окупація зазначених територій незаконними збройними угрупуваннями, бойові дії, позбавлення громадян України та підприємництва захисту є істотною зміною обставин, які сторони договору оренди не могли передбачити та, якщо б знали про їх настання до моменту укладання договору оренди землі, то не укладали б зазначений договір оренди.

Вирішуючи спір, суд погоджується з цими доводами позивача та виходить з того, що обставини непереборної сили, які існують на території Луганської області, свідчать про наявність у сукупності всіх чотирьох умов для застосування цієї норми, передбачених законодавцем.

Обставини спору свідчать, що в момент укладення договору (26.11.2012) сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, жодна із сторін не могла передбачити захоплення незаконними збройними формуваннями частини території Донецької та Луганської областей, настання терористичної загрози на зазначених територіях, які несуть пряму загрозу життю, здоровю та роблять неможливим та небезпечним здійснення господарської діяльності в зазначених областях, припинення доступу до обєкту оренди, неможливість здійснювати ним користування для реалізації тих цілей, на виконання яких і укладався договір оренди землі, прийняття нормативно-правових актів, які обмежують діяльність державних органів за місцезнаходженням обєкту оренди.

Зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагались, оскільки зупинення збройної агресії, необхідне для відновлення мирного життя, обєктивно не залежить від дій субєктів господарювання.

Виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору, що полягає у наступному.

Отже, зазначені обставини обєктивно призвели до обмеження можливості здійснення позивачем господарської діяльності за його цільовим призначенням, можливості отримання прибутку від користування земельної ділянкою та передачі в оренду за плату обєктів нерухомого майна, які на ній знаходяться, на що обґрунтовано позивач розраховував, укладаючи спірний договір оренди землі в 2012 році.

Враховуючи зазначене, суд зважає на доводи позивача, що при укладенні договору оренди земельної ділянки ТОВ «Істрейт» розраховувало на те, що воно буде платити орендну плату за фактичне користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Луганськ, кв. Гаєвого, 19 приміщення 66 та буде мати можливість отримувати прибуток від надання в оренду третім особам нерухомого майна, що на ній знаходиться, однак, на сьогоднішній день позивач продовжує належним чином виконувати зобовязання орендаря, платити орендну плату, що підтверджено документально, але позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою.

Із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (договором оренди землі від 26.11.2012 не передбачено обовязок орендаря платити за те, чим він не може користуватися).

За таких обставин суд погоджується з доводами позивача та вважає, що витрати у вигляді сплати орендної плати за землю, які на сьогоднішній день несе позивач як орендар земельної ділянки, яка в результаті зміни обставин (захоплення Луганської області незаконними збройними формуваннями) не може ним використовуватись за цільовим призначенням відповідно до умов договору та чинного законодавства (ст. 762 ЦК України) є необґрунтованими.

При цьому, суд враховує, що зазначені форс-мажорні обставини мають обєктивно негативні наслідки для обох сторін договору. Знаходження обєкту оренди на тимчасово непідконтрольній владі України території, в районі проведення АТО на сході країни, ускладнює можливість врегулювання сторонами спірних відносин та унеможливлює здійснення субєктом господарювання підприємницької діяльності в звичайному режимі. В цій ситуації сторони не мають можливості самостійно усунути причини, внаслідок яких склалися обставини, що унеможливлюють подальше користування орендованою земельною ділянкою.

За умовами п. 36 договору сторони передбачили, що договір може бути розірвано за згодою сторін; за рішенням суду на вимогу орендаря, орендодавця, або органу уповноваженого орендодавцем: у разі істотного порушення умов договору іншою стороною; у випадках, встановлених законом; а також у випадках, встановлених договором, а саме у разі невиконання або неналежного виконання стороною за договором своїх зобовязань.

У відповідності до матеріалів справи Дніпропетровська торгово-промислова палата засвідчила настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), повязаних з проведенням АТО на території ОСОБА_1 та Донецької областей, розпочатої на підставі Указу Президента Україна від 14.04.2014 № 405/2014. Нерухоме майно, що розташоване в м. Луганську, знаходиться на території проведення АТО, яка контролюється терористами, а адміністрація ТОВ «Істрейт» знаходиться в м. Дніпропетровську, внаслідок чого органи управління товариства і інші працівники не мають доступу до вказаного нерухомого майна, а тому не можуть забезпечити господарське використання останнього за цільовим призначенням.

Період дії форс-мажорних обставин визначено з 01.10.2014, дату закінчення встановити неможливо, обставини непереборної сили тривають.

За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню та договір оренди землі від 26.11.2012, укладений між ОСОБА_1 міською радою та ТОВ «Істрейт» (запис про реєстрацію від 17.12.2012 за № 01820) підлягає розірванню за рішенням суду на підставі ч. 2 ст. 652 ЦК України.

У відповідності до ст. 653 ЦК України, яка регулює правові наслідки зміни або розірвання договору, якщо договір розривається у судовому порядку, зобовязання припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Відповідно до ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за подання позову покладається на сторони в рівних частинах.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 75, 82, 84, 85 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди землі, який укладений між ОСОБА_1 міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Істрейт», посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_1 міського нотаріального округу ОСОБА_3 26.11.2012 за реєстровим номером 1129, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Луганськ Луганської області, про що у книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі м. Луганська вчинено запис від 17.12.2012 за № 01820.

3. Стягнути з ОСОБА_1 міської ради, м. Луганськ, вул. Коцюбинського, буд. 14, ідентифікаційний код 26070794 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Істрейт», м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, буд. 13, ідентифікаційний код 37213365 судовий збір в сумі 689 грн.; наказ видати.

19 квітня 2016 р. було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення. Повне рішення складено 25 квітня 2016 р. і може бути оскаржене протягом 10 днів з цієї дати.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя В.В. Корнієнко