ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 квітня 2016 року Справа № 921/605/15-г/5

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддіДанилової М.В.
суддівДанилової Т.Б., Яценко О.В.
за участю представників:
позивача, відповідачівне з'явились (про час та місце судового засідання повідомлено належним чином)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуПочаївської міської ради Кременецького району Тернопільської області
на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 16.02.2016
у справі №921/605/15-г/5 Господарського суду Тернопільської області
за позовомПочаївського споживчого товариства
до1. Почаївської міської ради Кременецького району Тернопільської області; 2. Виконавчого комітету Почаївської міської ради Кременецького району Тернопільської області
провизнання недійсним рішення виконавчого комітету

В С Т А Н О В И В :

Почаївське споживче товариство звернулося в господарський суд Тернопільської області із позовом до Почаївської міської ради Кременецького району Тернопільської області про визнання недійсним рішення виконавчого комітету Почаївської міської ради №119 від 16.12.2014 р. "Про оголошення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальної громади м. Почаїв".

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що рішенням виконавчого комітету Почаївської міської ради від 16.12.2014 р. №119 "Про оголошення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальної громади м. Почаїв" щодо частини нежитлового приміщення загальною площею 421,1 кв.м за адресою АДРЕСА_1, порушуються його права як орендаря.

Тому, посилаючись на ст.ст. 317, 327, 777 Цивільного кодексу України, ст.ст.29, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" позивач зазначає, що вищезазначене рішення виконавчого комітету Почаївської міської ради є незаконним, а тому просить визнати його недійсним.

До того ж, звертає увагу на те, що Почаївська міська рада не приймала рішення про проведення конкурсу на право оренди спірного майна, не затверджувала склад конкурсної комісії та не давала оголошення в газеті "Діалог" про умови та дату проведення конкурсу.

Ухвалою від 13.08.2015 р. господарський суд Тернопільської області залучив до участі у справі в якості другого відповідача - Виконавчий комітет Почаївської міської ради Кременецького району Тернопільської області.

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 03.12.2015 р. (колегія у складі суддів: головуючий суддя Боровець Я.Я., судді Півторака М.Є., Андрусик Н.О.), позовні вимоги задоволено повністю; визнано недійсним рішення виконавчого комітету Почаївської міської ради від 16.12.2014 р. № 119 "Про оголошення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальної громади м. Почаїв". Стягнуто судовий збір.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 16.02.2016 р. (колегія у складі суддів: головуючий суддя Галушко Н.А., судді Кузь В.Л., Орищин Г.В.), рішення господарського суду Тернопільської області від 03.12.2015 р. залишено без змін.

Приймаючи рішення, суди попередніх інстанцій виходили з того, що рішення виконавчого комітету Почаївської міської ради від 16.12.2014 р. №119 "Про оголошення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальної громади м. Почаїв" прийнято з порушенням умов визначених ч. 6 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 1.4 Порядку проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальної громади м. Почаєва, затвердженого рішенням 26 сесії 6 скликання Почаївської міської ради від 26.06.2013 р. №1161, а також законних прав та інтересів Почаївського споживчого товариства.

Не погоджуючись із прийнятими судовими рішеннями, Почаївська міська рада Кременецького району Тернопільської області звернулася до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити, посилаючись на неналежне дослідження всіх доказів в їх сукупності та встановлення всіх обставин, необхідних для правильного вирішення спору, що призвело, на думку скаржника, до невідповідності висновків судів обставинам справи та порушення судами норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 01.04.2016 р. касаційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду.

У запереченнях на касаційну скаргу Почаївське споживче товариство висловлює свою правову позицію щодо прийнятих судових рішень, та просить залишити їх без змін.

Сторони про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином, проте, не скористались правом присутності своїх представників в судовому засіданні касаційної інстанції 13.04.2016 р.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, право власності територіальної громади м. Почаїв в особі Почаївської міської ради на вбудоване нежитлове приміщення в 5-ти поверховому житловому будинку за адресою АДРЕСА_1, заг. площею 742,8 м.кв. підтверджується Свідоцтвом про право власності №35937097 від 04.04.2015 р., витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень №35937210 від 04.04.2015 р.

30.11.2004 р. між Почаївською міською радою (наймодавець) та Почаївським споживчим товариством (наймач) укладено договір найму (оренди).

За умовами цього договору, до Почаївського споживчого товариства переходить 25/100 частин 5-ти поверхового житлового будинку з вбудованим нежитловим приміщенням по АДРЕСА_1, вартістю 72912 грн., загальною площею 399,9 кв.м., розташованого на першому поверсі.

Відповідно до п. 2.2 договору найму (оренди) сторони передбачили, що якщо наймач продовжує користуватися предметом цього договору після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечення наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше застановлений договором найму.

З огляду на матеріали справи, договір найму (оренди) укладений між сторонами строком на 5 років.

В подальшому, 11.04.2012 р. Почаївською міською радою було прийнято рішення №626 "Про продовження оренди нежитлового приміщення маркету "ТЕКО" в АДРЕСА_1", яким строк дії договору найму (оренди) нежитлового приміщення від 30.11.2004 р. продовжено до 31.12.2014 р.

18.05.2012 р. між Почаївською міською радою (наймодавець) та Почаївським споживчим товариством (наймач) укладено договір про внесення змін до договору найму (оренди), яким було змінено строк дії договору до 31.12.2014 р.

Рішенням виконавчого комітету Почаївської міської ради №119 від 16.12.2014 р. "Про оголошення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальної громади м. Почаїв" оголошено конкурс на право оренди майна комунальної власності територіальної громади м. Почаїв по одному об'єкту: частина будівлі площею 421,1 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Доручено конкурсній комісії по проведенні конкурсів на право укладення договорів оренди провести відповідний конкурс, але з умовою щодо забезпечення працівників попереднього орендаря працевлаштуванням. Інформацію щодо проведення конкурсу опубліковано у районній газеті "Діалог" №51 (8278) від 19.12.2014 р. із зазначенням дати проведення конкурсу: 16.01.2015 р.

Згідно протоколу №7 засідання конкурсної (орендної) комісії Почаївської міської ради по проведенню конкурсів на право укладення договорів оренди та відчуження комунального майна територіальної громади м. Почаїв від 10.02.2015 р. за результатами проведення конкурсу (розгляду конкурсних пропозицій учасників та проведення аукціону) вирішено оголосити переможця конкурсу по здачі в оренду частини будівлі площею 421,1 м.кв., розташованої за адресою: АДРЕСА_1, Фізичну особу-підприємця ОСОБА_4 з орендною платою в розмірі 83000,00 грн. в місяць та даний протокол надано орендодавцю (Почаївській міській раді) для затвердження результатів конкурсу.

Рішенням виконавчого комітету Почаївської міської ради №22 від 18.02.2015 р. вирішено визнати переможцем конкурсу на право укладення договорів оренди комунального майна територіальної громади м. Почаїв - частини будівлі площею 421,1 м.кв. за адресою: АДРЕСА_1, Фізичну особу-підприємця ОСОБА_4 та надано останньому в оренду зазначене вище нерухоме майно з орендною платою 83000,00 грн. за базовий місяць.

Результати проведення конкурсу опубліковані в газеті "Діалог" №8 (8287) від 20.02.2015 р.

Звертаючись до суду з позовом Почаївське споживче товариство не погоджуючись з вищевказаним рішення виконавчого комітету Почаївської міської ради №119 від 16.12.2014 р. "Про оголошення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальної громади м. Почаїв" просило визнати його недійсним.

Колегія суддів касаційної інстанції перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, зазначає наступне.

За приписами процесуального законодавства, рішення господарського суду повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленою господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого:чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору,і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Обґрунтованим є рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності та підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами чинного законодавства.

Так, при вирішені даного спору судами попередніх інстанцій не було враховано таке.

Частиною 3 ст. 760 Цивільного кодексу України передбачено, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

До таких окремих видів майна, про які йдеться в зазначеній нормі, належить комунальне майно, яке є предметом укладеного між сторонами договору найму (оренди).

Таким чином, враховуючи статус цього майна, правові відносини між сторонами регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", в преамбулі якого зазначено, що цей Закон покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам.

Як вже зазначалося вище, Почаївському споживчому товариству було передано на підставі договору найму (оренди) 25/100 частин 5-ти поверхового житлового будинку з вбудованим нежитловим приміщенням по АДРЕСА_1, загальною площею 399,9 кв.м., розташованого на першому поверсі, строком до 31.12.2014 р.

16.09.2014 р. Почаївська міська рада звернулась до Почаївського споживчого товариства з листом №160, в якому зазначала про закінчення договору найму (оренди) 31.12.2014 р., а після закінчення строку дії такого договору - вважати його розірваним.

Також, в своєму листі Почаївська міська рада запропонувала укласти новий договір найму, але вже згідно вимог чинного законодавства України.

Листом від 22.09.2014 р. №423 Почаївська міська рада, вдруге, проінформувала Почаївське споживче товариство про те, що 31.12.2014 р. закінчується строк дії договору найму (оренди). Щодо правил та порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади м. Почаїв буде проінформовано додатково.

27.10.2014 р. Почаївське споживче товариство звернулось до Почаївської міської ради з листом про продовження дії договору найму (оренди) строком до 3-х років.

Листом від 31.10.2014 р. Почаївська міська рада повідомила Почаївське споживче товариство про те, що відповідно до ст. 11 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди, а якщо на момент продовження дії договору оренди комунального майна остання була проведена більш як три роки тому - для продовження договору оренди комунального майна на новий строк провадиться нова оцінка об'єкта оренди комунального майна.

З вищевказаного листа вбачається, що лист Почаївського споживчого товариства від 27.10.2014 р. №42 буде розглянуто міської радою по суті лише після проведення нової оцінки об'єкта оренди комунального майна.

Згідно ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до п.п.2,6,15 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою КМ України від 10.08.1995 р. №629, оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу проводиться у такій послідовності: укладення договору про проведення незалежної оцінки майна; проведення незалежної оцінки основних засобів, довгострокових біологічних активів, інших необоротних матеріальних активів, нематеріальних активів, оборотних матеріальних засобів (запасів) відповідно до положень (національних стандартів) оцінки майна; рецензування звіту про оцінку майна; відображення результатів незалежної оцінки в бухгалтерському обліку підприємства (у разі проведення оцінки з метою укладення договору оренди - з подальшим складенням передавального балансу); проведення стандартизованої оцінки цілісного майнового комплексу на підставі даних передавального балансу з урахуванням аудиторського висновку і складення акта встановленого зразка; рецензування і затвердження акта оцінки цілісного майнового комплексу. Оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу здійснюється у 45-денний строк з дня затвердження протоколу про результати інвентаризації та завершується складанням акта встановленого зразка.

Таким чином, законодавцем встановлено умову обов'язкового проведення переоцінки об'єкта оренди як підстави для поновлення договору оренди державного та комунального майна.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Зі змісту зазначених правових норм випливає, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення строку дії договору мала місце заява орендодавця про припинення договору, то такий договір припиняється.

З огляду на матеріали справи, Почаївська міська рада, неодноразово, зверталась до Почаївського споживчого товариства інформуючи про закінчення договору найму (оренди) та пропонуючи укласти такий договір на новий строк, але вже згідно вимог чинного законодавства України.

Разом з тим, судами попередніх інстанцій не було належним чином досліджено, чи зверталось Почаївське споживче товариство до Почаївської міської ради для реалізації свого переважного права для поновлення договору найму (оренди) на новий строк, як того вимагають вимоги чинного законодавства, а саме після проведення оцінки об'єкта оренди.

Крім того, ні суд першої, ні суд апеляційної інстанції не звернули увагу на наступні обставини.

Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначає засади організації та діяльності правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Згідно з ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавець може оголосити про передачу майна в оренду в порядку, встановленому цим Законом.

Частиною 6 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вказано, що порядок проведення конкурсу визначається органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Відповідно до п.п.2 п. 1.4 Порядку організації та проведення конкурсу на право оренди майна територіальної громади м. Почаєва, об'єкти оренди - нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), що є власністю територіальної громади м. Почаєва і не перебувають у користуванні інших осіб.

Разом з тим, ні суд першої, ні суд апеляційної інстанції належним чином не досліджувались лист Почаївської міської ради до Почаївського споживчого товариства від 23.12.2014 р., в якому зазначено, що договір найму (оренди) закінчується 31.12.2014 р., а тому після закінчення такого строку необхідною умовою є повернення у двохтижневий термін орендованого майна по акту прийому-передачі; та листам від 02.01.2015 р. №1 та від 20.01.2015 р. №27, в яких Почаївська міська рада просила Почаївське споживче товариство повернути орендоване у нього приміщення.

Також, суди попередніх інстанцій не з'ясовували питання чи перебувало спірне нерухоме майно у користуванні Почаївського споживчого товариства на момент проведення конкурсу на право оренди майна територіальної громади м. Почаєва, адже дослідження вищевказаних обставин справи має суттєве значення для вирішення даного спору.

Колегія суддів касаційної інстанції зауважує і на тому, що при прийнятті рішення у даній справі, судам необхідно належним чином дослідити рішення у наступних справах: № 601/2857/14-а, № 921/605/15-г/5, № 921/141/15-г/7, № 921/307/13-г/4, №921/212/15-г/5, на які зауважувала Почаївська міська рада.

Крім того, суд касаційної інстанції вважає за необхідне вказати про те, що конкурс на право оренди майна спільної власності територіальної громади м. Почаїв, а саме частини будівлі площею 421,1 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 вже проведено, та визначено переможця - Фізичну особу-підприємця ОСОБА_4, якому надано в оренду зазначене вище нерухоме майно з орендною платою 83000,00 грн. за базовий місяць.

Враховуючи вищевикладене, господарськими судами при розгляді справи не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про неповне з'ясування всіх обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення господарського спору у даній справі.

Враховуючи, що в силу статті 1117 Господарського процесуального кодексу України у суду касаційної інстанції відсутнє право встановлювати або вважати доведеними обставини справи, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, так само як і надавати їм власну юридичну оцінку, колегія суддів зазначає, що у розумінні статті 1119 названого Кодексу усі вищевикладені обставини є підставою для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій у даній справі і передачі її на новий розгляд до місцевого господарського суду.

За таких обставин колегія суддів, беручи до уваги доводи, викладені в касаційній скарзі Почаївської міської ради Кременецького району Тернопільської області, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої та апеляційної інстанцій - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, під час здійснення якого суду необхідно врахувати вищезазначені обставини, які стали підставою для скасування оскаржуваних судових актів, і повністю встановивши фактичні обставини справи, підтверджені належними та допустимими доказами, з наданням їм обґрунтованої юридичної оцінки із застосуванням до спірних правовідносин відповідних норм матеріального права.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Почаївської міської ради Кременецького району Тернопільської області задовольнити частково.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 16.02.2016 р. та рішення господарського суду Тернопільської області від 03.12.2015 р. у справі №921/605/15-г/5 скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Тернопільської області.

Головуючий суддя М. Данилова

Судді: Т. Данилова

О. Яценко