ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 квітня 2016 року Справа № 916/2853/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого суддіКондратової І.Д. (доповідач),
суддіГончарука П.А.,
суддіСтратієнко Л.В.,
за участі представника позивача Васильченко Г.С.
розглянувши касаційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Водний" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорноморліфт"
на рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2015 року та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 02.02.2016 року
у справі № 916/2853/15 Господарського суду Одеської області
за позовомПриватного акціонерного товариства "Виробниче об'єднання "Стальканат-Сілур"
до1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорноморліфт" 2. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Водний"
проусунення перешкод в користуванні майном та визнання договору оренди недійсним

ВСТАНОВИВ:

У липні 2015 року Приватне акціонерне товариство "Виробниче об'єднання "Стальканат Сілур" (далі - ПАТ "ВО"Стальканат Сілур", позивач) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорноморліфт" (далі - ТОВ "Чорноморліфт", відповідач 1) та Обєднання співвласників багатоквартирного будинку "Водний" (далі - ОСББ "Водний", відповідач 2) про визнання недійсним договору оренди, укладеного між відповідачами у справі та про усунення перешкод у користуванні майном шляхом передачі приміщення ПАТ "ВО"Стальканат Сілур" (з урахуванням заяви про зміну предмету позову).

Позовні вимоги ПАТ "ВО"Стальканат Сілур" мотивовані безпідставним користуванням ТОВ "Чорноморліфт" та ОСББ "Водний" нежитловим приміщенням № 103 по вул. Балківська 31 у м. Одесі, яке належить позивачу на праві приватної власності.

Відповідачі у справі заперечували проти позовних вимог з підстав невідповідності площі спірного приміщення, яка зазначена в технічному паспорті, наданого ПАТ "ВО"Стальканат Сілур" фактичним розмірам спірного приміщення, зазначеним в технічному паспорті, наданого ОСББ "Водний" та відсутності у ПАТ "ВО"Стальканат Сілур" прав на спірне приміщення.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.10.2015 р. у справі № 916/2853/15 (суддя Оборотова О.Ю.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.02.2016 р. (головуючий суддя: Пироговський В.Т., судді: Богатирь К.В., Філінюк І.Г.) позов ПАТ "ВО"Стальканат Сілур" задоволено; визнано договір оренди № 1 від 09.12.2013 р., укладений між ТОВ "Чорноморліфт" та ОСББ "Водний" недійсним; усунено перешкоди в користуванні нежитловим приміщенням № 103 по вул. Балківська 31 у м. Одесі шляхом передачі приміщення ПАТ "ВО"Стальканат Сілур"; судові витрати покладено на ТОВ "Чорноморліфт" та ОСББ "Водний".

У спільній касаційній скарзі ТОВ "Чорноморліфт" та ОСББ "Водний", посилаючись на неповноту встановлення обставин справи при вирішенні спору, порушення і неправильне застосування норм матеріального і процесуального права, а саме ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", ст. 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та ст.ст. 26, 32, 33, 41 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить суд касаційної інстанції скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2015 р. та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 02.02.2016 р. у справі № 916/2853/15 та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Позивач надав відзив на касаційну скаргу, в якому посилаючись на неналежність доказів, наданих позивачем, просив суд касаційної інстанції залишити касаційну скаргу без задоволення, а прийняті у справі судові рішення залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача та пояснення представника позивача, перевіривши згідно ст.ст. 1115, 1117 ГПК України наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, а також правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, суд касаційної інстанції вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

У справі, яка переглядається, господарські суди встановили, що 05.02.2001 р. між Відкритим акціонерним товариством „Стікон" (підрядник за договором) та Відкритим акціонерним товариством „Одесліфт", правонаступником якого є позивач (інвестор за договором), укладено договір № 22 інвестування будівництва житла в м. Одеса № 22 (далі - договір № 22).

Відповідно до п.п. 1.1, 1.2. договору № 22, предметом договору є внесення інвестором для досягнення соціального ефекту інвестицій в будівництво житлових будинків, міських інженерних споруд та комунікацій, розвиток інфраструктури міста та здійснення підрядником будівництва житлових будинків та виконання робіт по розвитку міських інженерних споруд, комунікацій, міської інфраструктури та отримання інвестором у власність нежитлового приміщення загальною площею 41,00 кв.м., розташованого на цокольному поверсі житлового будинку по вул. Балківська, 31 в м. Одеса.

Додатковою угодою від 08.10.2014 р. до договору № 22 внесено зміни до п. 1.2 договору № 22, якими змінено загальну площу нежитлового приміщення, розташованого на цокольному поверсі житлового будинку по вул. Балківська, 31 в м. Одеса до 29,1 кв.м.

09.10.2014 р. між ТОВ "Стікон" та позивачем укладено акт прийому-передачі нежитлового приміщення на цокольному поверсі житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31, відповідно до якого ТОВ "Стікон" передає, а позивач приймає нежитлове приміщення загальною площею 29,1 кв. м., розташоване на цокольному поверсі житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31.

27.02.2015 р. розпорядженням В.о. голови Приморської районної державної адміністрації № 58 присвоєно нежитловому приміщенню загальною площею 29,1 кв. м., яке розташоване в будинку за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31, № 103.

12.05.2015 р. за позивачем зареєстровано право власності на нежитлове приміщення загальною площею 29,1 кв. м., яке розташоване в будинку за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно № 37353732 від 12.05.2015 р.

Під час оформлення права власності на спірне приміщення, позивач дізнався, що приміщення використовується ТОВ "Чорноморліфт".

18.06.2015 р. позивач звернувся з листом до відповідача ТОВ "Чорноморліфт", яким вимагав добровільно звільнити нежитлове приміщення.

14.07.2015 р. позивач отримав лист від ТОВ "Чорноморліфт", в якому зазначено, що користування спірним приміщенням здійснюється відповідачем на підставі договору оренди № 1 від 09.12.2013 р., укладеним між ТОВ "Чорноморліфт" та ОСББ „Водний" з долученням до листа рішення Одеської міської ради № 526 від 26.05.2009 р., яким вирішено передати з балансу Комунального підприємства "ЖКС "Порто-Франківський" за актом приймання-передачі частину житлового будинку, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31 на баланс ОСББ "Водний".

Також, позивачем до матеріалів справи додано технічний паспорт на нежитлове приміщення на цокольному поверсі 9-ти поверхового будинку за адресою: вул. Балківська, 31, загальною площею 29,1 кв.м. від 22.12.2014 р.

ОСББ "Водний", в свою чергу, суду надано до матеріалів справи технічний паспорт на 14-поверховий житловий будинок м. Одеса, вул. Балківська, 31 від 2001 року та технічний паспорт від 13.08.2015 р. на нежитлове приміщення на цокольному поверсі 14-ти поверхового будинку, загальною площею 41,4 кв.м.

Задовольняючи позовні вимоги ПАТ "ВО"Стальканат Сілур", суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, з посиланням на ст. 41 Конституції України, ст.ст. 11, 15, 16, 203, 215, 317, 321, 386, 391, 759, 761 ЦК України, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", дійшов висновку, що ОСББ "Водний" в порушення ст. 761 ЦК України без правових підстав передав в оренду ТОВ "Чорноморліфт" приміщення за адресою м. Одеса, вул. Балківська 31, цокольний поверх, оскільки, на підставі наявних у справі документів саме ПАТ "ВО"Стальканат Сілур" є власником вказаного приміщення, що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію, зареєстрованого відповідно до вимог діючого законодавства.

В частині розбіжностей площ, зазначених у технічних паспортах, , то судом першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, встановлено, що в процесі розгляду справи із пояснень позивача було встановлено про виникнення помилки через перешкоджання сторонніх осіб здійснити вимірювання всіх приміщень.

Вищий господарський суд України не може погодитись з такими висновками судів попередніх інстанцій, виходячи з наступного.

Розпорядженням Центральної районної адміністрації виконавчого комітету Одеської міської ради № 738 від 01.08.2000 р. затверджений робочий проект реконструкції гуртожитку по вул. Балківській, 29/31 замовником якого був Одеський державний морський університет.

09.02.2001 р. актом державної приймальної комісії про прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об'єкту було прийнято до експлуатації чотирнадцятиповерховий житловий будинок з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою вул. Балківська, 31 (далі - акт від 09.02.2001 р.)

Генеральним підрядником з виконання реконструкції визначено Акціонерне товариство "Стікон"; субпідрядною організацією визначено Акціонерне товариство "Одесліфт" (п. 3 акту від 09.02.2001 р.)

Загальна площа чотирнадцятиповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою вул. Балківська, 31 складає 10562,19 кв.м.; загальний об'єм будівництва складає 40576,72 кв.м., у т.ч. 4536,84 кв.м. підземної частини та 2455,19 кв.м. площі вбудовано-прибудових нежитлових приміщень (п. 10 акту від 09.02.2001 р.)

23.03.2001 р. розпорядженням Центральної районної адміністрації виконавчого комітету Одеської міської ради № 263 від 23.03.2001 р. затверджено акт державної приймальної комісії про прийому до експлуатації закінченого будівництвом об'єкту чотирнадцятиповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою вул. Балківська,31, присвоєно зазначеному будинку адресу: вул. Балківська,31 та зазначено ОМБТІ та РОН зареєструвати зазначений будинок в установленому законом порядку та видати технічний паспорт.

Відповідно до технічного паспорту цокольного поверху чотирнадцятиповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою вул. Балківська, 31 від 2001 року загальна площа цокольного поверху складає 1174,2 кв.м., площа спірного приміщення на цокольному поверсі складає 39,10 кв.м. (25,2 кв.м.+10,3 кв.м.+3,6 кв.м.).

26.05.2009 р. рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради № 523 вирішено передати з балансу КП "ЖКС "Порто-Франківський" на баланс ОСББ "Водний" частину жилого будинку, що розташований за адресою вул. Балківська,31.

15.06.2009 р. за актом приймання-передачі КП "ЖКС "Порто-Франківський" передало на баланс ОСББ "Водний" частину жилого будинку, що розташований за адресою вул. Балківська,31 (акт від 15.06.2009 р.).

Відповідно до п.2 акту від 08.10.2009 р. зазначено відомості житлового комплексу серед яких, зокрема, зазначено загальну площу будинку - 8200 кв.м., загальну площу квартир - 6503,26 кв.м. та загальну площу допоміжних приміщень - 780 кв.м.

09.12.2013 р. між ОСББ "Водний" та ТОВ "Чорноморліфт" укладено договір оренди № 1, відповідно до якого ОСББ "Водний" передає, а ТОВ "Чорноморліфт" приймає у платне користування приміщення, що розташоване на цокольному поверсі будівлі за адресою вул. Балківська,31 загальною площею 40,01 кв.м. з метою використання під офіс.

Відповідно до п. 1.1 договір оренди № 1 від 09.12.2013 р. право власності ОСББ "Водний" на зазначене приміщення підтверджується рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради № 523 від 26.05.2009 р.

ОСББ "Водний" обґрунтовує право власності на спірне приміщення рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради № 523 від 26.05.2009 р., якому суди попередніх інстанцій не надали жодної оцінки, всупереч наявності розбіжностей в частині площ спірного приміщення, у зв'язку з чим Вищий господарський суд України вважає висновок судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позовних вимог передчасним.

При вирішенні питання про наявність у ОСББ "Водний" відповідних прав щодо приміщення, яке є предметом спору, слід встановити чи ввійшло спірне приміщення до тієї частини жилого будинку, яка передавалася за актом приймання-передачі КП "ЖКС "Порто-Франківський" на баланс ОСББ "Водний" 15.06.2009 р., враховуючи те, що у вказаному рішенні не зазначено про вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, а також встановити площу спірного приміщення з урахуванням норм наказу Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політки України № 127 від 24.05.2001 р. "Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", оскільки висновок суду першої інстанції про помилку при укладенні додаткової угоди до договору № 22 від 05.02.2011 р. при визначення площі спірного приміщення 41,00 кв.м, а не 29,10 кв.м., здійснений судом на підставі пояснень позивача, є необґрунтованим та не підтверджений доказами, наявними в матеріалах справи.

Щодо посилання скаржників у касаційній скарзі на Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" та на рішення Конституційного Суду України N 4-рп/2004 як на підставу відсутності необхідності підтвердження права власності ОСББ "Водний" на спірне приміщення, Вищий господарський суд України зазначає наступне.

За змістом частини першої статті 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація) - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

За змістом пункту 2 ст. 10 Закону Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно офіційного тлумачення, зазначеного у Рішенні Конституційного Суду України N 4-рп/2004 ( v004p710-04 ) від 02.03.2004 р. у справі за конституційним зверненням ОСОБА_5 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Підставою для звернення позивача до суду стали суперечності сторін з приводу повноважень щодо володіння і користування нежитловим приміщенням цокольного поверху чотирнадцятиповерхового житлового будинку за адресою вул. Балківська, 31.

Знаходження певних приміщень в підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир.

За змістом Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди і при приватизації житлового фонду передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів не втрачають свій статус не допоміжних нежитлових приміщень, незалежно від того, де, у якій частині житлового будинку вони знаходяться.

Згідно ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин (ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна, а не для набуття самостійного права власності на майно співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання.

Відповідно до пункту 9 статті 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, при приватизації житлового фонду передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Аналогічний правовий висновок зазначений у постанові Верховного Суду України від 12.07.2005 р. у справі за позовом Об'єднання власників квартир будинку № 7 по вул. Буніна "Роза".

Судами попередніх інстанцій не встановлено статусу та характеристик даного приміщення, в контексті наявності в нього ознак допоміжного в розумінні Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", а саме чи знаходиться в ньому технічне обладнання будинку, зокрема інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир, без доступу до якого експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалося воно чи якась з його частин для обслуговування будинку тощо.

За таких обставин, оскільки рішення суду першої інстанції постановлено із порушенням норм матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення спору, і ці порушення не були усунуті судовою колегією при розгляді справи в апеляційному порядку, ухвалені у справі рішення та постанова згідно з ст. 11110 ГПК України підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід врахувати наведене та надати належну правову оцінку зазначеним вище обставинам та встановити під час нового розгляду справи власника спірного приміщення, його площу, визначити чи має спірне приміщення ознаки допоміжного в розумінні Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", чи ввійшло спірне приміщення до тієї частини жилого будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31 яку було передано на баланс відповідача 2 за рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 26.05.2009 р. № 526 тощо.

Враховуючи вищевикладене, суду першої інстанції слід урахувати наведене у даній постанові і в залежності від встановленого при новому розгляді справи та вимог чинного законодавства України, прийняти законне та обґрунтоване рішення.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Водний" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорноморліфт" задовольнити.

Скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2015 року та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 02.02.2016 року у справі № 916/2853/15.

Справу № 916/2853/15 передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Головуючий суддя І.Д. Кондратова

Суддя П.А. Гончарук

Суддя Л.В. Стратієнко