ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 квітня 2016 року Справа № 917/2068/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Коробенка Г.П.,- головуючого (доповідач),
Мачульського Г.М., Сибіги О.М.
розглянувши матеріали касаційної скарги Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 18.02.2016
у справі№917/2068/15 Господарського суду Полтавської області
за позовомУправління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради,
доФізичної особи-підприємця ОСОБА_4
простягнення 125 077,35 грн. та повернення нежитлової будівлі
та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради
про компенсацію витрат на поліпшення орендованого майна в розмірі 459 699,96 грн.
за участю представників за первісним позовом:

позивача: Балка С.О. (представник за дов. від 04.01.2016),

відповідача: ОСОБА_6 (представник за дов. від 16.06.2014 №924)

ВСТАНОВИВ:

Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради звернулось до господарського суду Полтавської області з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4, в якому з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, просить стягнути з відповідача неустойку в розмірі 121953,61 грн., пеню в розмірі 3123,74 грн. та повернути нежитлову будівлю загальною площею 245,5 кв.м. по АДРЕСА_1, мотивуючи позов тим, що відповідач за весь період оренди неодноразово мала заборгованість зі сплати орендної плати понад 3 місяці. Залишок боргу по оренді склав 3674,27 грн., на який Управлінням нарахована пеня на підставі п.10.2 Договору, на суму заборгованості по орендній платі за період з 26.08.2014р. по 25.03.2015р. в розмірі 3123,74 грн. Також, оскільки орендар після закінчення строку договору не повернув орендодавцю орендоване приміщення за актом приймання-передачі в порядку пункту 9.5 договору, а при наявності заперечень орендодавця на продовження дії цього договору продовжував використовувати орендоване приміщення, то він має його повернути і сплатити відповідно до ст. 785 ЦК України неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення в сумі 121953,61 грн. з період 16.04.2015 року (дати закінчення договору) по 01.09.2015 року (дата нарахування).

ФОП ОСОБА_4 звернулась з зустрічною позовною заявою до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради, в якій просила стягнути з відповідача витрати на поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди в сумі 459 699,96 грн..

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 03.12.2015 у справі № 917/2068/15 первісний позов задоволено повністю. В задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено в повному обсязі.

Рішення суду в частині задоволення первісного позову мотивоване обґрунтованістю позовних вимог з посиланням на норми права, а в частині відмови в задоволенні позову - умовами укладеного між сторонами договору оренди, яким не передбачено компенсації здійснених орендарем витрат на покращення об'єкта оренди.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 18.02.2016 рішення Господарського суду Полтавської області від 03.12.2015 у справі №917/2068/15 в частині задоволення первісного позову скасовано та прийнято в цій частині нове рішення, яким в позові відмовлено. В іншій частині рішення суду першої інстанції з даної справи залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції в частині відмови в задоволенні первісного позову мотивована тим, що в даному випадку не є обов'язковим укладення додаткової угоди до договору оренди про продовження договору, з посиланням на положення ст. 764 ЦК України, ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які як зазначено судом апеляційної інстанції не містять застереження щодо їх застосування, якщо інше не передбачено договором, у зв'язку з чим ці норми носять імперативний характер, і з урахуванням абзацу 2 частини 3 статті 6 ЦК України сторони при укладенні договору оренди не можуть відступати від положень цих норм. Також суд апеляційної інстанції посилається на відсутність належних та допустимих доказів повідомлення орендодавцем орендаря про припинення орендних правовідносин протягом місяця після закінчення дії договору.

Не погоджуючись з прийнятою у справі постановою, Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі, мотивуючи касаційну скаргу тим, що постанова суду апеляційної інстанції в частині відмови в задоволенні первісного позову прийнята з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зокрема, як зазначається скаржником:

- суд апеляційної інстанції дійшов до помилкового висновку про відсутність заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди від 16.05.2012 №23 укладеного між сторонами у даній справі;

- судом апеляційної інстанції при винесенні постанови не прийнято до уваги Порядок пролонгації договорів оренди комунального майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Лубни, який затверджений рішенням Лубенської міської ради від 24.11.2011. який встановлює обов'язок укладення додаткової угоди щодо продовження договору оренди;

- суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку щодо сумнівності журналу реєстрації вихідної кореспонденції, оскільки останні були надані в судовому засіданні суду апеляційної інстанції;

- судом апеляційної інстанції не прийнято до уваги судові рішення, якими підтверджується факт того, що спірний договір оренди від 16.05.2012 припинив свою дію 16.04.2015.

У відзиві ФОП ОСОБА_4 просить залишити оскаржувану постанову без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваного судового акту, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити частково, враховуючи наступне.

Як встановлено судом, 16.05.2012 між Управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради (орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (орендар) укладено Договір оренди об'єкту нерухомого комунального майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Лубни №23 (далі - договір), згідно п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду індивідуально визначене нерухоме майно (об'єкт оренди) за адресою: АДРЕСА_1.

Строк дії договору оренди №23 від 16.05.2012 сторони визначили до 16.04.2015 (п. 12.1. договору).

Об'єкт оренди вважається фактично переданим орендодавцю з моменту підписання Акту приймання - передачі (п.9.5. договору).

Статтею 764 ЦК України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За змістом зазначених правових норм, після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, що проти цього не заперечує орендодавець. Такі заперечення мають бути висловлені ним протягом одного місяця після закінчення строку договору. При цьому, сам факт наявності такого заперечення орендодавця, форма якого законодавцем не визначена, та який не пов'язаний з моментом доведення (вручення) такого заперечення орендарю, є достатньою підставою вважати договір оренди припиненим.

Місцевим господарським судом встановлено, що 17.04.2015 о 11 годині комісія Управління здійснила обстеження орендованого приміщення по АДРЕСА_1. Оскільки ФОП ОСОБА_4 була відсутня в орендованому приміщенні, працівнику кафе залишено письмову вимогу для орендаря про негайне звільнення будівлі.

07.05.2015 ФОП ОСОБА_4 повторно надіслана вимога щодо звільнення орендованої будівлі та негайне її повернення ( в матеріалах справи).

22.05.2015 втретє ФОП ОСОБА_4 направлений лист з вимогою щодо звільнення та повернення будівлі по АДРЕСА_1 (в матеріалах справи).

Як засвідчив акт обстеження від 14.05.2015, ФОП ОСОБА_4 вимоги щодо звільнення будівлі не виконані.

Згідно ч. 1 ст. 785 ЦК України наймач зобов'язаний після припинення договору найму повернути річ у тому стані, в якому вона була одержана.

Пунктом 9.3. договору сторони передбачили, що у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні чи припиненні орендар зобов'язаний за Актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди орендодавцеві у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії Договору.

Повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється двосторонньою комісією негайно (на наступний день) з моменту закінчення строку дії Договору чи при його розірванні, чи припиненні, що складається із уповноважених представників Сторін, та оформляється Актом приймання-передачі після проведення повних фінансових розрахунків, з врахуванням сплаченого завдатку. При невиконанні цієї умови Орендар несе матеріальну відповідальність перед Орендодавцем (пункт 9.4. договору).

Господарський суд касаційної інстанції погоджується з правовою позицію місцевого господарського суду щодо припинення дії договору оренди комунального майна №23 від 16.05.2012, оскільки наявне висловлене в межах встановленого законом строку заперечення з боку орендодавця стосовно продовження дії цього договору оренди, що підтверджується належними доказами у справі, та вважає висновок суду 1-ї інстанції з урахуванням положень ст.ст. 33, 43 ГПК України про задоволення позовних вимог в частині зобов'язання повернути Управлінню з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради нежитлову будівлю загальною площею 245,4 кв.м. по АДРЕСА_1 обґрунтованим.

Згідно з ч.2 ст. 785 ЦК України якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

У пункті 10.2.1. договору, сторони передбачили нарахування неустойки в розмірі подвійної плати за користування об'єктом оренди за кожен день прострочення.

Враховуючи викладене, Управлінням нарахована неустойка за користування будівлею за час прострочення за період з 16.04.2015 по 01.12.2015 в розмірі 121953,61 грн., яку суд 1-ї інстанції правомірно стягнув на користь позивача за первісним позовом.

Відповідно до ч.1 ст. 216 ГК України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 549 ЦК України та ч. 1 ст. 230 ГК України неустойкою (штрафними санкціями) визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

За змістом ч.4, 6 ст. 231 ГК України у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов'язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов'язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг). Штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за увесь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.

Місцевим господарським судом встановлено, що станом на 16.04.2015 (на день закінчення строку дії договору оренди) ФОП ОСОБА_4 мала заборгованість по сплаті орендної плати на яку Управлінням нарахована пеня на підставі п.10.2 договору за період з 26.08.2014 по 25.03.2015 в розмірі 3123,74 грн., яку місцевий господарський суд також правомірно стягнув на користь позивача за первісним позовом.

Що ж до зустрічного позову ФОП ОСОБА_4 про стягнення витрат на поліпшення орендованого майна в сумі 459 699,96 грн., то, оскільки рішення господарський судів попередніх інстанцій в цій частині сторонами в касаційному порядку не оскаржується, то і перегляд їх судом касаційної інстанції не здійснюється.

Враховуючи наведене, колегія вважає, що апеляційним господарським судом при вирішенні даного спору в частині первісних позовних вимог були неправильно застосовані норми матеріального права, що є підставою для скасування оскаржуваної постанови про відмову у задоволенні первісного позову із залишенням рішення місцевого господарського суду в цій частині в силі, оскільки воно відповідає чинному законодавству України та обставинам справи. В решті (зустрічний позов) оскаржувана постанова має бути залишена без змін.

Судові витрати відповідно до ст.ст. 49, 111-11 ГПК України підлягають перерозподілу.

Керуючись ст.ст. 49, 111-5, 111-7, 111-8, 111-9 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 18.02.2016 у справі № 917/2068/15 в частині відмови у задоволенні первісного позову скасувати.

Рішення господарського суду Полтавської області від 03.12.2015 у справі №917/2068/15 в цій частині залишити в силі.

В решті постанову Харківського апеляційного господарського суду від 18.02.2016 у справі № 917/2068/15 залишити без змін.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на користь Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради 7 961, 89 грн. судового збору за подачу касаційної скарги.

Головуючий суддя: Г.П. Коробенко

Судді: Г. М. Мачульський

О.М. Сибіга