КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" квітня 2016 р. Справа№ 910/29778/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Шапрана В.В.

суддів: Руденко М.А.

Дідиченко М.А.

при секретарі Місюк О.П.

за участю представників:

від позивача - Фещенко В.А.

від відповідача - 1 Коломієць В.С.

від відповідача - 2 Глотова С.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Астек-Сервіс» на рішення Господарського суду м. Києва від 13.01.2016 (суддя Підченко Ю.О)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Астек-Сервіс»

до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація)

Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація»

про зобов`язання вчинити дії,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач, ТОВ «Астек-Сервіс»» звернулося до Господарського суду м. Києва з позовом до відповідачів про зобов`язання здійснити перерахунок орендної плати.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.01.2016 в задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій вказує, що рішення суду постановлено при неповному з`ясуванні обставин справи, з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому просить суд скасувати рішення та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи апеляційна скарга передана для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя Шапран В.В., судді: Дідіченко М.А., Руденко М.А.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.02.2016 апелянту поновлено строк на подання апеляційної скарги, прийнято її до провадження та призначено до розгляду на 24.03.2016.

Через відділ документального забезпечення до суду від представника відповідача - 2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено, що рішення суду є обґрунтованим та законним, а тому просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

В судове засідання з`явилися представники сторін та надали пояснення стосовно предмету спору.

Апеляційний господарський суд, розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні матеріали справи, встановив наступне:

03.04.2015 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець), Товариством з обмеженою відповідальністю "Астек-Сервіс" (орендар), та Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" (підприємство) був укладений договір № 1851 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Відповідно до п. 1.1 договору орендадавець на підставі рішення Київської міської ради від 20.11.2014 №390/390 додаток № 9 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: вулиця Юри Гната, будинок №7 літера А для розміщення торгівельного об'єкту з продажу товарів дитячого асортименту.

Об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі КП "Київжитлоспецексплуатація" (п.2.4 Договору).

За користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, затвердженою рішенням Київради від 22.09.2011 №34/6250.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць, опублікованому у поточному місяці (п.3.2 Договору).

Пунктом 3.3 договору сторони визначили, що крім орендної плати орендар сплачує: компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт оренди, яка за грудень 2014 складає: 1015,02 грн. на місяць.

21.04.2015 Київською міською радою було прийнято рішення № 415/1280 "Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади м. Києва".

Відповідно до даного рішення встановлено, що для об'єктів оренди, дата оцінки яких встановлена після 01.09.2014, орендні ставки, визначені Методикою розрахунку орендної плати за майно територіальної громади м. Києва, яке передається в оренду, застосовується у розмірі 50% встановленого обсягу.

Звертаючись із даним позовом до суду, позивач мотивує свої вимоги тим, що відповідач, всупереч прийнятому КМР рішенню, в добровільному порядку не здійснює перерахунку орендної плати товариству, чим порушує права останнього.

Відповідач, заперечуючи проти заявленого позову, обґрунтовує свої заперечення тим, що договір оренди № 1851 був укладений 03.04.2015 на підставі діючого на той час Положення про оренду майна територіальної громади м. Києва, затвердженого рішенням Київради від 22.09.2011 року № 34/3250, а отже норма щодо встановлення орендних ставок у розмірі 50% встановленого обсягу, на думку другого відповідача, у даному випадку не може застосовуватися.

Відповідно до ст. 179 ГК України, майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями.

Згідно зі статтями 11, 509 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків (зобов'язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору (ст. 526 Цивільного Кодексу України), а одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускаються (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч.1 ст. 181 ГК України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст.. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Статтею 283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона(орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Як зазначалось вище, між позивачем та відповідачами був укладений договір оренди нежитлового приміщення, який, відповідно до п. 9.1 є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 03.04.2015 по 01.04.2018.

03.04.2015 між сторонами договору складено та підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до якого орендар прийняв в строкове платне користування згідно з договором приміщення у нежитловому будинку, що перебуває на балансі КП "Київжитлоспецексплуатація", загальною площею 393,4 кв.м. (І поверх - 185,8 кв.м., підвал - 207,6 кв.м.) розташоване за адресою м.Київ, вул. Юри Гната,7 літера А.

Відповідно до ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ч. 1 ст. 286 ГК України).

Положеннями договору, а саме п.3.4, п.3.12, п.9.2 визначено. що орендар має право звернутись до орендодавця з клопотанням щодо відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінились умови, передбачені цим договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди не з вини орендаря; усі зміни та доповнення до цього договору оформлюються в письмовій формі і вступають в силу з моменту підписання їх сторонам.

21.04.2015 Київською міською радою було прийнято рішення № 415/1280 "Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади м. Києва".

Відповідно до положення встановлено, що для об'єктів оренди, дата оцінки яких встановлена після 01.09.2014, орендні ставки, визначені Методикою розрахунку орендної плати за майно територіальної громади м. Києва, яке передається в оренду, застосовується у розмірі 50% встановленого обсягу.

Зважаючи на прийняте Київською міською радою рішення, позивач листами від 27.08.2015 № 51 та від 07.10.2015 № 74 звернувся до відповідача - 2 з прохання здійснення перерахунку нарахованої орендної плати та приведення її до вимог чинного законодавства України.

На вказані листи, відповідач - 2 також відповідно двома листами від 04.09.2015 № 155/1/05-5643 та від 21.10.2015 № 155/1/05-6560 повідомив позивача про те, що орендодавець (відповідач - 1) надав доручення підготувати пакет документів в частині зміни мети призначення орендованих приміщень, відповідно до акту обстеження від 10.07.2015 був складений договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення, який необхідно підписати всім сторонам основного договору, скріпити відповідними печатками та надати орендодавцю.

Проте, вказаних дій позивачем вчинено не було.

Позивач, оскаржуючи постановлене місцевим судом рішення, в апеляційній скарзі зазначає про те, що зважаючи на прийняте Київської міською радою рішення, згоди всіх сторін договору на зміну розміру орендної плати не потрібно, в силу специфіки прийнятого акту та крім того, зниження орендної плати - це є рішення власника комунального майна, що зафіксоване у відповідному документі є обов`язковим для виконання, а отже не потребує підписання жодних змін до основного договору оренди.

В той же час, колегія суддів не погоджується із такою позицією апелянта, зважаючи на наступне.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.

Згідно із положенням ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Умови про предмет у господарському договорі повинні визначати найменування (номенклатуру, асортимент) та кількість продукції (робіт, послуг), а також вимоги до їх якості. Вимоги щодо якості предмета договору визначаються відповідно до обов'язкових для сторін нормативних документів, зазначених у статті 15 цього Кодексу, а у разі їх відсутності - в договірному порядку, з додержанням умов, що забезпечують захист інтересів кінцевих споживачів товарів і послуг.

Ціна у господарському договорі визначається в порядку, встановленому цим Кодексом, іншими законами, актами Кабінету Міністрів України. За згодою сторін у господарському договорі може бути передбачено доплати до встановленої ціни за продукцію (роботи, послуги) вищої якості або виконання робіт у скорочені строки порівняно з нормативними.

З аналізу зазначеної норми права, вбачається, що ціна договору є істотною умовою такого договору, і недосягнення сторонами домовленостей щодо неї тягне за собою недійсність такого договору.

Згідно із ст. 21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.

Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до п. 3.4 договору, розмір орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики розрахунку та порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, відповідних цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

З метою розгляду питання про внесення змін до договору оренди орендар подає орендодавцю заяву, три підписані ним та підприємством-балансоутримувачем примірники додаткового договору про внесення змін до договору оренди та обґрунтування запропонованих змін. Протягом 20 робочих днів орендодавець підписує зміни до договору або відмовляє у внесені запропонованих змін.

Для розгляду питання про внесення змін до істотних умов договору оренди орендар, не пізніше ніж за три місяці до дати закінчення договору, подає орендодавцю заяву та у випадках, визначених законом, звіт про оцінку об'єкта оренди у термін, визначені договором оренди, виписку з ЄДР.

Орендодавець протягом 15 робочих днів з дати отримання документів або з дати затвердження висновку про вартість об'єкта оренди готує і надає Постійній комісії узагальнені пропозиції щодо зміни до істотних умов договору оренди. А вже після цього Постійна комісія розглядає надані пропозиції та за результатами розгляду погоджує або відмовляє у зміні істотних умов договору оренди (п.п. 12.2, 12.4, 12.5 Положення)

Відповідно до п 3.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013 року "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т.ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів статті 632 ЦК України та частини другої статті 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Отже, зважаючи на вище викладені положення чинного законодавства України, питання щодо розміру орендної плати повинно бути обов`язково зафіксоване письмово та викладено у вигляду додаткової угоди до договору чи договору про внесення змін до основного договору оренди.

Крім того, орендоване нежитлове приміщення є об`єктом комунальної власності, а отже має специфічний режим використання та контролю.

Відповідно до ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Позивачем по справі не було надано ані суду першої, ані суду апеляційної інстанції доказів звернення із відповідною пропозицію щодо внесення змін до договору оренди чи укладання додаткової угоди до договору в частині зменшення розміру орендної плати.

До того ж, представник позивач особисто зазначав про те, що ним такі угоди не пропонувалися, з мотивів наявності у них позиції, щодо відсутності обов`язковості укладання такого роду правочинів.

Згідно зі статтею 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до статті 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 34 Господарського процесуального кодексу України, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Зважаючи на те, що позивачем не було належними та допустимими доказами доведено судам обох інстанції в чому саме полягає порушення їх прав зі сторони відповідачів, та чим в майбутньому порушяться їх права та законі інтереси як орендарів, у випадку підписання договору про внесення змін до договору оренди комунального майна в частині розміру орендної плати та враховуючи приписи норм чинного законодавства стосовно оренди комунального майна та порядку внесення змін до подібних правочинів, Господарським судом міста Києва обґрунтовано та законно було відмовлено у задоволені позовних вимог.

Таким чином, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції повно, всебічно і об'єктивно з`ясовано обставини справи, винесено рішення у відповідності до норм матеріального і процесуального права, з повним з`ясування обставин, що мають значення для справи, правомірно відмовлено в задоволені позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Астек-Сервіс», а тому апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Астек-Сервіс» не підлягає задоволенню.

Зважаючи на те, що колегією суддів апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Астек-Сервіс» залишається без задоволення, судові витрати, відповідно до ст. 49 ГПК України покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 99, 101, 102, п. 1 ч. 1 ст. 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Астек-Сервіс» залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 13.01.2016 у справі № 910/29778/15 - без змін.

Матеріали справи № 910/29778/15 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя В.В. Шапран

Судді М.А. Руденко

М.А. Дідиченко