КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" квітня 2016 р. Справа№ 910/30087/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Пашкіної С.А.

суддів: Баранця О.М.

Ропій Л.М.

Від позивача - Молотай О.М. ( довір. від 16.04.16);

Від відповідача - Костюк О.М. ( довір. №225-КМТ-870 від 21.03.16);

Від третьої особи 1- Глотова С.О. (довір. №155/1/03-101 від 12.01.16);

Від третьої особи 2 - Костюк О.М. ( довір. №062/02/07-24 від 04.01.16);

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр приватизації та соціальних досліджень "Адаптація"

на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2016р.

у справі № 910/30087/15 (суддя Нечай О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр приватизації та соціальних досліджень "Адаптація"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1.Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства "Київжитлоексплуатація".

2.Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання частки сумісної власності

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.02.2016р. у справі №910/30087/15 у задоволенні позову відмовлено.

Рішення місцевого господарського суду ґрунтується на тому, що позивачем не доведено факту надання йому орендодавцем дозволу на проведення переобладнання, перепланування, ремонту об'єкта оренди, тому позивач не набув право власності на об'єкт оренди у частині витрат на його поліпшення.

Не погоджуючись із вказаним рішення суду позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2016р. та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов повністю.

В апеляційній скарзі позивач зазначає про те, що проведення поліпшень шляхом реконструкції з прибудовою та надбудовою мансардного поверху в будинку №32 літ М по вул. Ярославській, здійснено позивачем за попереднім дозволом КП «Київжитлоспецексплуатація», що підтверджується листом від 13.07.2010р. №155/1/15-2673, призвело до створення нової речі, що збільшило загальну площу орендованих нежитлових приміщень на 28,2 кв.м., а відтак, на думку позивача, виникло право власності на 55/100 частини даного нежитлового приміщення.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третіх осіб судова колегія встановила.

Між Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація», як орендодавцем, яке в подальшому перейменовано на Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства "Київжитлоспецексплуатація" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Центр приватизації та соціальних досліджень "Адаптація", як орендарем, 22.03.2006р. укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 13.05.2013 № 2176 ( договір оренди - 1), відповідно до умов якого сторони домовились внести зміни та доповнення до договору оренди від 13.05.2003 № 2176 та викласти його в новій редакції.

Згідно з п. 1 договору оренди 1, орендодавець на підставі ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до Розпорядження Київської міської державної адміністрації № 347 від 22.02.2002 "Про закріплення нежилих будинків та приміщень комунальної власності територіальної громади м. Києва" (із змінами та доповненнями), протоколу засідання міської комісії по розгляду питань щодо використання нерухомого майна (приміщень, будівель, споруд) комунальної власності територіальної громади м. Києва від 09.07.2002 № 5 пункт 23, договору оренди нерухомого майна від 13.05.2003 № 2176 укладеного з Комунальним підприємством "Оренда" Подільського району м. Києва та акту приймання-передачі основних засобів форми ОЗ-1 від 22.03.2006 № 110 передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення, далі - об'єкт оренди за адресою: вул. Ярославська, будинок 32 літер М для господарських потреб (склад).

21.12.2006р. сторонами укладено договір про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду № 07/2835 (договір оренди - 2), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 21.12.2006 № 525/582 додаток 2 пункт 138 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлове приміщення), далі - об'єкт оренди, за адресою: вулиця Ярославська, буд. 32, літ. М для розміщення складу.

18.02.2010р. сторонами укладено договір про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду № 07/3549 (договір оренди - 3) відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 23.04.2009 № 336/1392 додаток 2 пункт 94 та листа Постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 07.12.2007 № 29/283-1013 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення) (об'єкт оренди), за адресою: вулиця Ярославська, буд. 32, літ. М для розміщення складу.

Згідно з п.2.1 договору оренди-3 об'єктом оренди є нежитлові приміщення, загальною площею 50,60 кв.м., в т.ч. на 1 поверсі - 26,50 кв.м., на мансарді 24,10 кв.м., згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід'ємну частину цього договору.

Відповідно до п. 5.3 договору оренди-3 орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації та проведення необхідного ремонту за письмовим дозволом орендодавця.

Згідно з п. 7.4 договору оренди-3 будівельні роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинним нормативними актами порядку, а при наявності дозволу на ведення будівельних робіт отриманого в установленому порядку.

Пунктом 7.5 договору оренди-3 сторони погодили, що у разі закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванню орендар зобов'язаний здійснити за свій рахунок поточний ремонт орендованого приміщення або сплати орендодавцю його вартість згідно з кошторисом і за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди орендодавцю з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди. В акті приймання-передачі зазначається технічний стан об'єкта оренди на дату повернення на виконанні орендарем роботи по поточному ремонту, а також пошкодження майна, що виникли з його вини.

Пунктом 7.6 договору оренди - 3 визначено, що вартість поліпшень об'єкта оренди, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без шкоди для об'єкта оренди, компенсації не підлягає. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення об'єкта оренди, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди. Поліпшення об'єкта оренди, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами п. 7.3 і 7.4 цього Договору, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об'єкта оренди орендарю.

18.02.2010р. сторонами було підписано акт приймання-передачі об'єкту оренди, загальною площею 50,6 кв.м.

12.07.2013р. між Департаментом комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) позивачем та третьою особою-1 укладено Угоду про внесення змін до договору оренди від 18.02.2010 № 07/3549 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду в будинку № 32 (договір оренди - 4), відповідно до умов якого, підприємство за згодою орендаря передає, а третя особа - 2 приймає на себе права та обов'язки орендодавця по договору оренди від 18.02.2010 № 07/3549.

Згідно з п.2 зазначеної угоди, з метою приведення договору у відповідність до вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторони дійшли згоди викласти Договір в новій редакції та присвоїти йому новий номер, відповідно до реєстру договорів оренди Департаменту комунальної власності м. Києва.

Згідно з п.7.3 договору оренди - 4 орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території.

Згідно з п.7.4 договору оренди-3 дозвіл на виконання таких робіт оформлюється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.

Звертаючись з даним позовом до суду позивач зазначає проте, що протягом десяти років позивач провів відновлення майже зруйнованої споруди трансформаторної підстанції шляхом її реконструкції з прибудовою та надбудовою мансардного поверху в будинку №32 літ. М по вул. Ярославській за власний кошт, у зв'язку з чим площу було збільшено на 28,2 кв. м. Після підписання договору оренди, за рахунок власних коштів позивач провів додаткові поліпшення вищезазначених приміщень на суму 25 000 (двадцять п'ять тисяч) гривень, згідно з Декларацією про готовність об'єкта до експлуатації від 11 грудня 2013 року, яка була затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва.

Крім того, позовні вимоги позивача ґрунтуються на тому, що за роки оренди (понад десять років) позивач відремонтував власним коштом споруду за адресою вул. Ярославська, 32 літ. М, через що її площа збільшилась на 28,2 кв.м., у зв'язку з чим було створено нову річ, а відтак у нього виникло право власності на 55/100 частини даного нежитлового приміщення відповідно до ст. 778 ЦК України. Третьою особою - 2, як вказує позивач, надано дозвіл на реконструкцію з прибудовою та надбудовою мансардного поверху в будинку № 32 літ. М по вул. Ярославській, та з урахуванням здійснення позивачем реконструкції з прибудовою та надбудовою мансардного поверху в будинку № 32 літ. М по вул. Ярославській було створено нову річ.

Предметом позовних вимог, є визнання позивача, на підставі ст.778 Цивільного кодексу України, співвласником вказаних приміщень загальною площею 50,6 кв.м. з часткою власності позивача 28, 2 кв.м., що складає 55/100 від загальної площі споруди за адресою: м. Київ, вул. Ярославська, 32 літ. М.

Згідно з положеннями статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частиною 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до ч. 2 ст. 327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Згідно з ч.8 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Приписами ст.321 Цивільного кодексу України та ч.1 ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що право власності є непорушним, а передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.

Оренда державного та комунального майна є спеціальним різновидом майнового найму і при розгляді таких справ застосовуються в першу чергу норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Частиною 1 ст.1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що цей Закон регулює: організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч.3 ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Статтею 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст.778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Як вбачається з п. 7.3 договору оренди - 3 (аналогічні норми містять всі договори оренди, укладені між сторонами на вказаний об'єкт оренди) орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території.

Згідно з п.7.4 договору оренди-3 дозвіл на виконання таких робіт оформлюється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.

Лист третьої особи - 1 від 13.07.2010 № 155/1/15-2673 не є таким дозволом (погодженням), в розумінні умов договорів, оскільки третьою особою - 1 зазначається лише про необхідність дотримання вимог Правил забудови м. Києва, відповідно до яких дозвіл на проектування та реконструкцію будинків усіх форм власності у м. Києві надається відповідним розпорядження Київської міської державної адміністрації, проект якого готує Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища. Крім того, в зазначеному листі, як то передбачено п.7.3 договору оренди-3, не зазначено орендодавцем про надання дозволу, погодження кошторису витрат та термін виконання робіт тощо.

Отже доводи позивача в апеляційній скарзі про те, що проведення поліпшень шляхом реконструкції з прибудовою та надбудовою мансардного поверху в будинку №32 літ М по вул. Ярославській, здійснено позивачем за попереднім дозволом КП «Київжитлоспецексплуатація», що підтверджується листом від 13.07.2010р. №155/1/15-2673 та призвело до створення нової речі, а відтак, у позивача виникло право власності на 55/100 частини даного нежитлового приміщення, не можуть бути покладені судовою колегією в основу рішення, оскільки, як обґрунтовано зазначено судом першої інстанції, з огляду на положення п.п.7.3, 7.4 договору оренди-3, зазначений лист є лише інформаційним листом, в якому третьою особою-1 зазначається про необхідність дотримання вимог Правил забудови м. Києва, відповідно до яких дозвіл на проектування та реконструкцію будинків усіх форм власності у м. Києві надається відповідним розпорядження Київської міської державної адміністрації, проект якого готує Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища.

Пунктом 7.6 договору оренди-3 визначено, що вартість поліпшень об'єкта оренди, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без шкоди для об'єкта оренди, компенсації не підлягає. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення об'єкта оренди, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди. Поліпшення об'єкта оренди, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами п. 7.3 і 7.4 цього договору, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об'єкта оренди орендарю.

З урахуванням викладеного, оскільки позивачем не доведено суду факту надання йому орендодавцем дозволу на проведення переобладнання, перепланування, ремонту об'єкта оренди, позивач не набув право власності на об'єкт оренди у частині витрат на його поліпшення.

Враховуючи викладене, Київський апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2016р. не підлягає скасуванню.

Керуючись ст.ст.101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр приватизації та соціальних досліджень "Адаптація" залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2016р. у справі №910/30087/15 залишити без змін.

3.Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/30087/15.

Головуючий суддя С.А. Пашкіна

Судді О.М. Баранець

Л.М. Ропій