КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" березня 2016 р. Справа№ 910/31804/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Отрюха Б.В.

Тищенко А.І.

За участю представників:

від позивача: : Зайцева Д.А. - за дов.

від відповідача: Безносик А.О. - за дов.

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2016

у справі №910/31804/15 (суддя Балац С.В.)

за позовом Об'єднаного кооперативу по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр»

до Київської міської ради

про визнання протиправним та скасування рішення

ВСТАНОВИВ:

Об'єднаний кооператив по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» (далі, позивач або ГБК «Центр») звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі, відповідач або КМР) про визнання протиправним та скасування рішення Київської міської ради №1039/1903 від 10.09.2015 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003 №72-6-00087, укладеного між Київською міською радою та Об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр».

Позовні вимоги обґрунтовані невідповідністю оспорюваного рішення нормам закону, відсутністю у Київської міської ради як орендодавця права на одностороннє розірвання договору оренди земельної ділянки, а також тим, що рішенням №1039/1903 від 10.09.2015 Київська міська рада порушила права позивача, як орендаря. Позивач, зокрема, зазначив, що підставою для розірвання договору в судовому порядку є саме використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена в договорі, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.02.2016 у справі №910/31804/15 позовні вимоги задоволено повністю.

Визнано недійсним та скасовано рішення від 10.09.2015 №1039/1903 Київської міської ради ІІІ сесії VІІ скликання «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003 №72-6-00087, укладеного між Київською міською радою та об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр».

Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь об'єднаного кооперативу по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» витрати по сплаті судового збору в сумі 1 218,00 грн.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідачем порушено вимоги чинного законодавства щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, Київська міська рада звернулась до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2016 у справі №910/31804/15 та постановити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення судом першої інстанції прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи.

За твердженнями скаржника позивач не виконав умови Договору оренди, а саме: не розпочав забудову земельної ділянки, як сам же і зазначив у своїй позовній заяві. Відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті свідчить про невиконання позивачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням.

Як зазначає апелянт, чинне земельне законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформлюється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Відповідно до протоколу про автоматизований розподіл справ між суддями апеляційну скаргу Київської міської ради у справі №910/31804/15 передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Отрюх Б.В., Тищенко А.І.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 22.02.2016 апеляційну скаргу прийнято до провадження та розгляд справи призначено на 17.03.2016.

Представник позивача 10.03.2016 подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, у якому просив суд у задоволенні апеляційної скарги КМР відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

У судовому засіданні, призначеному на 17.03.2016, судом було оголошено перерву до 31.03.2016.

Представник позивача у судових засіданнях проти доводів, викладених відповідачем у апеляційній скарзі, заперечував, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Представник відповідача у судових засіданнях підтримував доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати, у позові відмовити повністю.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, погоджується з висновками суду першої інстанції про задоволення позовних вимог та вважає, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.

Як підтверджується матеріалами справи, рішенням Київської міської ради від 02.10.2001 року №41/1475 «Про надання і вилучення земельних ділянок» в редакції рішення Київської міської ради від 11.07.2002 №118/118 Об'єднаному кооперативу по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» передано земельну ділянку загальною площею 0,35 га в довгострокову оренду строком на 15 років для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового гаража з виробничими приміщеннями акціонерної енергопостачальної компанії «Київенерго» в цокольному поверсі на вулиці Льва Толстого, 59 у місті Києві, в тому числі: площею 0,08 га за рахунок земель міської забудови, площею 0,27 га за рахунок земель, вилучених відповідно до цього рішення.

На підставі вищезазначеного рішення Київської міської ради 25.03.2003 між Київською міською радою (орендодавець) та Об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за №360 та зареєстрований головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 03.04.2003 за №72-6-00087 (далі, Договір).

Згідно умов пункту 1.1. Договору орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 02.10.2001 №41/1475 в редакції рішення Київської міської ради від 11.07.2002 №118/118 передає, а орендар приймає в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку, місцем розташування якої є вулиця Льва Толстого, 59 у Голосіївському районі міста Києва, розміром 0,3481 га для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового гаража з виробничими приміщеннями акціонерної енергопостачальної компанії «Київенерго» в цокольному поверсі у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід'ємною частиною договору.

Пунктом 7.2. Договору передбачено, що на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов'язана з цільовим призначенням земельної ділянки.

Згідно з пунктами 13.3 та 13.6 Договору він може бути розірваний за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, в порядку, встановленому законом. У разі невиконання орендарем умов цього Договору та обов'язків, передбачених законодавством України, Договір може бути достроково розірваний.

Доказів визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003 за №72-6-00087, укладеного між Київською міською радою та Об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр», або його окремих положень суду не надано.

Як вбачається із матеріалів справи, 10.09.2015 Київською міською радою прийнято рішення №1039/1903 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003 №72-6-00087, укладеного між Київською міською радою та об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» (далі, рішення КМР №72-6-00087; том 1, а.с. 51), згідно якого, оскільки Об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» не виконано умови договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003 №72-6-00087, а саме, з моменту реєстрації цього договору будівництво не розпочато, чим порушено строки завершення забудови земельної ділянки, а також з метою врегулювання земельних відносин та раціонального використання земельних ресурсів, Київська міська рада вирішила, зокрема:

«1. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 03.04.2003 №72-6-00087, укладений між Київською міською радою та об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» на підставі рішення Київської міської ради від 02.10.2001 №41/1475 «Про надання і вилучення земельних ділянок» в редакції рішення Київської міської ради від 11.07.2002 №118/118 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради» загальною площею 0,3481 для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового гаража з виробничими приміщеннями акціонерної енергопостачальної компанії «Київенерго» в цокольному поверсі на вул. Льва Толстого, 59 у Голосіївському районі міста Києва»;

2. Виконавчому органу Київської міської ради (Київській міській державній адміністрації):

2.1. Здійснити всі необхідні організаційно-правові заходи щодо зняття з реєстрації договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003 №72-6-00087, укладеного між Київською міською радою та об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр»».

Звертаючись до суду із позовом, позивач зазначив, що приймаючи рішення №1039/1903 від 10.09.2015 про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003 відповідачем порушено вимоги чинного законодавства щодо припинення права користування земельною ділянкою, у зв'язку з чим вказане рішення має бути визнане недійсним та скасоване.

Заперечуючи проти задоволення позову, скаржник у апеляційній скарзі наголошує на тому, що позивачем було порушено умови Договору оренди щодо незабудови земельної ділянки, що свідчить про невиконання позивачем умов Договору щодо використання землі за цільовим призначенням та є підставою для його розірвання в односторонньому порядку за рішенням КМР.

Колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про задоволення позовних вимог Об'єднаного кооперативу по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» про визнання недійсним та скасування рішення КМР №1039/1903 від 10.09.2015, а доводи скаржника вважає необґрунтованими, враховуючи наступне.

Згідно з частиною 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 526, 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання по ньому має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Статтею 610 Цивільного кодексу України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (частина 1 статті 611 Цивільного кодексу України).

Згідно з положеннями частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частини 3 статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з частиною 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Частиною 1 статті 25 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Пунктом 8.4. Договору оренди передбачено, зокрема, що орендар зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

Відповідно до пункту 12.2. Договору оренди договір може бути достроково розірваний у разі невиконання орендарем умов цього Договору та обов'язків, передбачених законодавством України.

У пункті 2.20. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» зазначено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Отже, підставою для розірвання договору є саме використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 21.01.2015 у справі №910/16306/13 та від 01.04.2015 у справі №910/1753/14.

У матеріалах справи відсутні будь-які вказівки, попередження позивача з питань використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, або акт перевірки дотримання позивачем вимог земельного законодавства.

Відповідачем під час розгляду справи у суді не було надано суду доказів, які б свідчили, що орендар використовує земельні ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, не своєчасно сплачує орендну плату, здійснює без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам або іншим чином порушує умови договору, що є підставою для дострокового розірвання договору за рішенням суду.

Крім того, колегія суддів наголошує на тому, що умовами Договору оренди взагалі не передбачено можливості дострокового розірвання договору в односторонньому порядку за рішенням КМР.

Також умовами укладеного між сторонами спору Договору оренди земельної ділянки не визначено обов'язку позивача здійснити забудову земельної ділянки у певний строк.

Окрім того, з метою здійснення забудови, отриманої в оренду земельної ділянки, між позивачем, як замовником, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «Побутрембуматеріали», як пайовиком, укладений договір пайової участі у будівництві від 22.04.2004 №05/04, предметом якого є пайовий внесок пайовика на будівництво одинадцятиповерхового гаража за будівельною адресою: місто Київ, Голосіївський район, вулиця Толстого, 59.

Між позивачем, як замовником, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «Побутрембуматеріали», як генпідрядником, укладено договір на будівництво багатоповерхового гаража по вулиці Льва Толстого, 59 у Голосіївському районі міста Києва від 22.04.2004 №06/04.

Також позивачем вирішувалось питання сплати пайового внеску на створення інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, в результаті якого між позивачем та головним управлінням економіки та інвестицій Київської міської державної адміністрації укладено договір від 24.06.2005 №417.

З викладеного вбачається, що позивачем вчинялись необхідні дії для будівництва об'єкту на виконання умов Договору оренди земельної ділянки, що свідчить про її цільове використання.

Окрім того, у своєму рішенні «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003 №72-6-00087, укладеного між Київською міською радою та Об'єднаним кооперативом по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» №1039/1903 від 10.09.2015 відповідач посилається на статтю 416 Цивільного кодексу України, відповідно до якої право користування земельної ділянки для забудови припиняється, зокрема у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. В свою чергу норми даної статті регулюють виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови) і не можуть бути застосовані до Договору оренди земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене, оскільки відповідачем порушено вимоги чинного законодавства щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що рішення Київської міської ради №1039/1903 від 10.09.2015 є незаконним та таким, що підлягає скасуванню.

Згідно з приписами частини 1 статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

З огляду на встановлені обставини справи та умови укладеного Договору оренди, оскільки Рішення Київської міської ради від №1039/1903 від 10.09.2015 прийнято із порушенням норм чинного законодавства і на момент його прийняття Київською міською радою не враховано законних інтересів Об'єднаного кооперативу по будівництву та експлуатації гаражів, стоянок - ГБК «Центр» як законного користувача земельної ділянки площею 0,3481 га на вулиці Льва Толстого,59 у Голосіївському районі міста Києва, що призвело до порушення його права користування земельною ділянкою, суд першої інстанції дійшов правильного висновку щодо наявності підстав для визнання оскаржуваного рішення Київської міської ради недійсним.

Крім того, колегія суддів вважає, що КМР, приймаючи рішення №1039/1903 від 10.09.2015, здійснила непропорційне втручання у право позивача на мирне володіння майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, якою передбачено, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним. Отже, безпідставне розірвання КМР Договору, згідно якого позивач отримав спірну земельну ділянку в оренду, та подальше позбавлення його права користування цим майном є неприпустимим.

Матеріалами справи підтверджується та сторонами не заперечувалось, що спірна земельна ділянка була передана орендарю в строкове платне користування (оренду) згідно підписаного сторонами Договору оренди земельної ділянки від 03.04.2003. Доказів зворотної передачі орендованої земельної ділянки від орендаря орендодавцеві матеріали справи не містять, тобто на час прийняття судового рішення у даній справі земельна ділянка фактично із користування орендаря не вибувала.

Враховуючи вищевикладене, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов'язків сторін, які грунтуються на належних та допустимих доказах.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно частини 1 статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладене, заперечення скаржника, викладені у апеляційній скарзі, не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не підтверджуються матеріалами справи та не спростовують висновків суду першої інстанції.

Враховуючи зазначене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Київської міської ради є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Керуючись статтями 99, 101, 102, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2016 у справі №910/31804/15 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2016 у справі №910/31804/15 залишити без змін.

Матеріали справи №910/31804/15 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді Б.В. Отрюх

А.І. Тищенко