ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 квітня 2016 року Справа № 902/714/15

Вищий господарський суд України у складі: суддя Селіваненко В.П. - головуючий (доповідач), судді Грек Б.М. і Палій В.В.

розглянувши касаційну скаргу квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці, м. Вінниця (далі - Відділ),

на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 26.01.2016

зі справи № 902/714/15

за позовом виробничо-комерційного підприємства товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Сова" ЛТД, м. Вінниця (далі - Підприємство),

до Відділу

про стягнення 226 158, 82 грн. вартості невід'ємних поліпшень приміщення.

Судове засідання проведено за участю представників сторін:

позивача - Васкевича Р.І.,

відповідача - Томчук М.А.

За результатами розгляду касаційної скарги Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Вінницької області від 10.07.2015 (суддя Матвійчук В.В.) у позові відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 26.01.2016 (колегія суддів у складі: Грязнов В.В. - головуючий, Розізнана І.В., Мельник О.В.): частково задоволено апеляційну скаргу Підприємства; згадане рішення місцевого господарського суду скасовано в частині відмови у стягненні 216 422 грн.; у цій частині прийнято нове рішення, яким позов задоволено; з Відділу стягнуто на користь Підприємства 216 422 грн. вартості погоджених невід'ємних поліпшень орендованого майна та 4 328,68 грн. витрат зі сплати судового збору; в решті рішення місцевого господарського суду залишено без змін; з Відділу стягнуто на користь Підприємства 5 144,83 грн. витрат на проведення судової експертизи і 2 164,35 грн. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

У касаційній скарзі до Вищого господарського суду України Відділ просить: скасувати оскаржувану постанову апеляційної інстанції з даної справи; прийняти нове рішення, яким у задоволенні апеляційної скарги відмовити та залишити без змін рішення суду першої інстанції; стягнути з Підприємства на користь Відділу "понесені судові витрати". Скаргу з посиланням на приписи Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Господарського кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 (далі - Порядок), мотивовано неправильним застосуванням апеляційною інстанцією норм матеріального права.

У відзиві на касаційну скаргу Підприємство заперечує проти доводів скаржника, зазначаючи про відсутність підстав для скасування оскаржуваного судового рішення, і просить останнє залишити без змін, а в задоволенні скарги відмовити.

Перевіривши повноту встановлення попередніми судовими інстанціями обставин справи та правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, Вищий господарський суд України дійшов висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Суд першої інстанції у розгляді справи виходив з таких обставин та висновків.

29.10.2010 Відділом (орендодавець) і Підприємством (орендарем) укладено договір № 4/2010 оренди нерухомого військового майна, розташованого у Вінницькому гарнізоні за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги, 1, військове містечко № 25, буд. 1 (далі - Майно).

Згідно з цим договором (далі - Договір):

- орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування Майно, що знаходиться на балансі Відділу і вартість якого визначена на 30.04.2010 за незалежною оцінкою й становить згідно з актом оцінки 231 694 грн. (пункт 1);

- склад орендованого Майна - згідно з актом інвентаризації (додаток №1) (пункт 1.2);

- Майно орендодавець передає орендарю для використання під розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи (пункт 1.3);

- орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, вказаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк 3 роки і більше - не раніше дати державної реєстрації Договору) та акта приймання-передачі Майна (пункт 2.1);

- обов'язок щодо складання акта приймання-передачі покладається на орендодавця (пункт 2.4);

сторони погодили порядок, розмір та строки сплати орендної плати (розділ 3);

- для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком (пункт 4.4);

- визначено обов'язки орендаря (розділ 5), у тому числі обов'язок своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна (пункт 5.7);

- орендар зобов'язався: в разі припинення або розірвання Договору повернути орендодавцеві орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) Майна з вини орендаря; здійснювати витрати, пов'язані з утриманням Майна, в тому числі фактичні комунальні платежі; протягом 15 робочих днів після підписання цього договору встановити прилади обліку тепло-, енерго-, водопостачання, "заключити" прямі договори з постачальними організаціями або укласти з балансоутримувачем Майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання Майна та надання комунальних послуг орендарю; щомісячно компенсувати орендодавцю кошти в розмірі частини податку на землю пропорційно площі, яку займає здане в оренду нерухому майно, а також прилегла до будівлі чи споруди земельна ділянка площею 0,001 га, на яку орендарю відповідно до чинного законодавства надається право на користування для досягнення мети оренди (пункти 5.10, 5.11, 5.15);

- у разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем за дозволом орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна орендодавцем не компенсується і є державною власністю (пункт 10.8);

- Договір укладений на 2 місяці і діє з 29.10.2010 (пункт 10.1);

- у разі відсутності заяви орендаря про припинення чи укладення договору оренди на новий строк за місяць до закінчення строку оренди дія Договору припиняється після закінчення строку, на який його було укладено (пункт 10.4);

- чинність цього договору припиняється, зокрема, внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі Майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; викупу (приватизації) об'єкта оренди (пункт 10.7).

31.12.2010 сторони уклали додатковий договір № 1 до Договору, яким виклали пункт 10.1 останнього в такій редакції: "Даний договір діє з моменту підписання до 30 грудня 2012р."

На підтвердження погодження з Відділом проведення невід'ємних поліпшень Підприємством подано листи, адресовані начальнику Будинку офіцерів ВПС України Маринову Г.Г., в яких ідеться про проведення капітального ремонту приміщення Підприємством. Водночас ці листи не є доказами дотримання процедури отримання дозволу на здійснення невід'ємних поліпшень. Крім того, розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. Компенсації підлягає тільки збільшена у результаті таких поліпшень вартість орендованого майна.

Підприємством не доведено, що поліпшення, вказані у позовній заяві, здійснені за згодою Відділу і що такі поліпшення є невід'ємними.

Крім того, Підприємство, посилаючись на укладення та виконання договору підряду від 02.11.2010 з СПД ОСОБА_2 та договору від 18.11.2008 № 15/08 з СПД ОСОБА_1., не зазначає, в який спосіб, щодо якого майна та на яку суму було здійснено невід'ємні поліпшення. Так, з договору підряду б/н від 02.11.2010 вбачається, що його предметом є капітальний ремонт приміщень кафе "Стара фортеця"; при цьому кошторис, доданий Підприємством до згаданого договору, свідчить, що його (кошторис) складено на проведення будівельних робіт у кафе-барі "Стара фортеця", а перелік матеріалів складено на проведення робіт з реконструкції кафе-бару "Стара фортеця". Що ж до договору від 18.11.2008 № 15/08, то з його змісту неможливо визначити об'єкт робіт.

Відтак Підприємством не доведено, що ним було здійснені невід'ємні поліпшення орендованого майна за згаданою адресою на суму 226 158,82 грн.

Судом апеляційної інстанції додатково з'ясовано та зазначено таке.

Протягом 2008-2012 років Підприємство орендувало у Відділу нежитлове підвальне приміщення площею 101 кв.м у будівлі № 1 військового містечка № 25 за зазначеною адресою.

Договір підписаний начальником Відділу, директором Підприємства та погоджений з начальником 60 Будинку офіцерів.

29.10.2010 на виконання умов Договору Відділ передав, а Товариство прийняло об'єкт оренди, про що сторонами складено акт приймання-передачі нерухомого майна.

Маючи намір здійснити низку поліпшень в орендованому приміщенні, Товариство зверталося до начальника Будинку офіцерів ВПС України Маринова Г.Г. з листами, в яких просило погодити проведення капітального ремонту. На кожному з цих листів наявні підписи і резолюції начальника Відділу: "Не заперечую" та відтиски печатки 60 Будинку офіцерів про отримання таких листів. У матеріалах справи є також копія адресованого Підприємству листа начальника управління з виховної та соціально-психологічної роботи Командування ПС ЗС України від 29.10.2010 з проханням здійснити ремонт орендованих Підприємством приміщень та надати будівельні матеріали для ремонту Будинку офіцерів та виконати будівельні роботи.

Підприємство укладало з СПД ОСОБА_2 договір підряду від 02.11.2010 на капітальний ремонт приміщень, з приводу яких виник спір; на виконання цього договору виконавець здійснив та передав, а замовник прийняв роботи на загальну суму 220 658,82 грн. Крім того, СПД ОСОБА_1. на замовлення Підприємства виконано роботи з виготовлення і встановлення металопластикових виробів на суму 5 500 грн.

Ухвалою від 15.09.2015 апеляційний господарський суд призначив судову будівельно-технічну експертизу. Згідно з висновком цієї експертизи, проведеним Вінницьким відділенням КНДІСЕ: загальна вартість невід'ємних поліпшень, погоджених Підприємством з Відділом, які були здійснені в орендованих приміщеннях, становить 216 422 грн.; водночас роботи із встановлення сигналізації на загальну суму 4 236,82 грн. та роботи із встановлення дверей, вікон, виготовлення та встановлення ролет на суму 5 500 грн. не були погоджені з орендодавцем.

Згідно з Договором він укладений у п'яти примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу (пункт 10.14). Відділ наполягає на застосуванні положень пункту 10.8 свого примірника цього Договору, в якому не передбачено обов'язку з відшкодування вартості погоджених невід'ємних поліпшень.

Матеріали справи містять 4 копії примірників Договору, в яких редакції пункту 10.8 цього договору відрізняються.

Так, у належному Відділові примірнику Договору цей пункт викладено в такій редакції: "У разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем за дозволом орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна Орендодавцем не компенсуються і є державною власністю".

Проте в примірниках Договору, належних Підприємству та регіональному відділенню Фонду державного майна України по Вінницькій області (далі - регіональне відділення ФДМУ) даний пункт має іншу редакцію: "У разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем без дозволу орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна Орендодавцем не компенсуються і є державною власністю".

Оскільки визначальною для компенсації витрат орендаря є попередня згода орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, апеляційний господарський суд не взяв до уваги редакцію пункту 10.8 примірника Договору, належного Відділу, як таку, що суперечить вимогам чинного законодавства, застосував умови даного пункту, вміщені в примірниках Підприємства і регіонального відділення ФДМУ, що не передбачають компенсації витрат лише в разі здійснення невід'ємних поліпшень без дозволу орендодавця.

Як встановлено судовим експертом, у ході виконання згаданих підрядних робіт здійснено демонтаж і заміну всіх наявних покриттів і оздоблень підлоги, облицювальної плитки, стін, стель, електропроводки, електроживлення, освітлювальної техніки, вентиляції, водопроводу, каналізації, сантехніки, вікон, дверей, збудовано кухню, встановлено електроплити, змонтовано автономне опалення, обладнання бару, залу, реконструйовано ґанок, сходи.

Внаслідок проведених Підприємством ремонтних робіт в орендованих приміщеннях суттєво змінився технічний стан та споживчі якості останніх: з функціонально непридатних до експлуатації нежитлових приміщень вони приведені орендарем у функціонально готовий до експлуатації стан, внаслідок чого стало можливим провадження в них господарської діяльності і функціонування закладу громадського харчування (кафе "Стара фортеця").

Підприємство здійснило невід'ємні поліпшення орендованого майна на суму 216 422 грн.; водночас поліпшення на суму 9 736,82 грн. не погоджувалися з орендарем.

Посилання Відділу на відсутність дозволу на проведення ремонтних робіт через недотримання форми і процедури погодження не спростовують факту здійснення Підприємством невід'ємних поліпшень Майна за погодженням з Відділом.

Законодавство не містить імперативних вимог щодо погодження сторонами кошторису (із зазначенням конкретних видів робіт, матеріалів та їх вартості) як доказу існування письмової згоди орендарем на вчинення орендодавцем поліпшень орендованого майна.

Причиною спору зі справи стало питання про наявність або відсутність підстав для стягнення суми вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна.

Відповідно до статті 778 ЦК України:

- наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця;

- якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю;

- якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно з приписами частини другої статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна":

- якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди;

- вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до названого Закону наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 затверджено Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна.

Із з'ясованих попередніми судовими інстанціями обставин вбачається, що Майно є державною власністю.

Відтак названі судові інстанції у вирішенні даного спору зобов'язані були з огляду на підстави і предмет позову перевірити додержання вимог Порядку. Проте цей нормативно-правовий акт ними взагалі не був застосований до спірних правовідносин, а тому не встановлено й обставин, що пов'язані з таким додержанням і мають значення для правильного вирішення спору зі справи (зокрема, з точки зору наявності чи відсутності згоди орендодавця на здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна). Водночас поза увагою обох судових інстанцій залишилося те, що відповідно до ними ж з'ясованих умов Договору (пункт 4.4) для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком, а суд апеляційної інстанції у призначенні судової експертизи не врахував, що питання про наявність або про відсутність відповідної згоди орендодавця - це питання права (юридичне питання), яке не потребує від суду спеціальних знань у галузі науки, техніки, будівництва тощо, і тому воно мало вирішуватися самим судом, а не експертом.

Не з'ясувавши відповідних обставин, попередні судові інстанції припустилися неправильного застосування вимог частини першої статті 47 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи та частини першої статті 43 названого Кодексу стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду господарським судом в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Відтак у Вищого господарського суду України відсутні й підстави для висновку про правильність застосування названими судовими інстанціями норм матеріального права, у тому числі ЦК України і Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Касаційна ж інстанція згідно з частиною другою статті 1117 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Таким чином, прийняті по суті справи судові рішення відповідно до пункту 3 статті 1119 і частини другої статті 11110 ГПК України підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції. У такому розгляді суду необхідно врахувати викладене, встановити обставини, зазначені в цій постанові, дати їм та доводам сторін належну правову оцінку і вирішити спір відповідно до вимог закону. За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат у справі.

Керуючись статтями 1117 - 11112 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Вінницької області від 10.07.2015 та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 26.01.2016 зі справи № 902/714/15 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до господарського суду Вінницької області.

Суддя В. Селіваненко

Суддя Б. Грек

Суддя В. Палій