ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
"06" квітня 2016 р. Справа № 922/3503/14
Рішенням господарського суду Харківської області від 28.04.2015 року у задоволенні позову відмовлено (т.1 а.с.141-144).

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 06 квітня 2016 року апеляційну скаргу позивача залишено без задоволення, рішення господарського суду Харківської області від 28.04.2015 року залишено без змін (т.3 а.с. 82-89).

У постанові зазначено, що земельна ділянка, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Командарма Корка 41-А. загальною площею 0,2231 га; кадастровий номер :13:021:0501 відноситься до земель транспорту, коефіцієнт функціонального використання (Кф) для якої становить 1, а не 2,5 як вказано позивачем у витязі з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Як зазначено експертом, йому не ставилося питання і не вдалося встановити фактичне використання земельної ділянки. Тому у висновку містяться суперечності. Експерт зазначає, що земельна ділянка відноситься до земель транспорту, але у зв'язку з тим, що фактичне використання не встановлювалося, він у розрахунку все одно застосовує коефіцієнт Кф на рівні 2,5, як для земель комерційного використання. Дані витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 30.10.2013 року №463, на підставі якого позивачем складено проект додаткової угоди про зміну умов договору оренди землі, а саме встановлення коефіцієнту функціонального використання (Кф) на рівні 2,5 замість 1 та встановлення локального коефіцієнту в розмірі 0,95091 при максимальному розмірі такого коефіцієнту в розмірі 0,95 згідно також таблиці 1.7 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, свідчить про невідповідність умов пунктів 5, 9 додаткової угоди умовам чинного законодавства та підзаконним нормативним актам. Щодо інших пунктів додаткової угоди, наданої позивачем, останнім взагалі не надано жодного обґрунтування позовних вимог в частині зміни умов договору.

Вважаю висновки суду щодо відмови у внесенні змін до п.2, п.5, п. 9 Договору оренди № 66122/05 від 10.06.2005 року не вмотивованими з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 10.06.2005 року між Харківською міською радою (Орендодавець) та ТОВ «Зоря» (Орендар) укладено Договір оренди землі № 66122/05 (т.1 а.с.15-17).

Відповідно до п.1 Договору Орендодавець на підставі рішення Харківської міської ради №78/05 від 27.04.2005 року "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Командарма Корка, 41-А.

Згідно з п.2 Договору в оренду передається загальною площею 0,2231 га, у тому числі: під забудовою 0,0023 га, інших угідь 0,2208 га.

У п.5 Договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період реконструкції згідно з довідкою № 976/05 від 14.05.2005 року становить 298457 грн., на період експлуатації згідно з довідкою № 977/05 від 14.05.2005 року становить 1492284 грн.

Згідно з п.8 Договору, його укладено строком: на період реконструкції до 01.12.2007 року, на період експлуатації до 01.05.2053 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за ЗО днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.9 Договору орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківський області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем находження земельної ділянки. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період реконструкції: 2005 рік - 635,71 грн., 2006 рік - 935,91 грн., з 2007 рок - 1765,87 грн.; на період експлуатації: 5994,01 грн.

У п.13 Договору зазначено, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п.16 Договору цільове призначення земельної ділянки - землі транспорту.

Відповідно до п.36 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 року затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року та базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн.

Відповідно до п. 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого Рішенням Харківської міської ради № 960/12 від 29.12.2012 року зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

У відповідності до вищевказаного положення Департаментом земельних відносин Харківської міської ради одержано Витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку (т.1 а.с.27); виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р. № 301/14 (т.1 а.с.30); одержано витяг №463 від 30.10.2013 р. з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки (т.1 а.с.29).

На підставі вказаних документів Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено проект Додаткової угоди до договору оренди землі від 10.06.2005 року №66122/05 (т.1 а.с.28), який разом із Листами - пропозиціями від 13.12.2013 року № 5099/0/225-13 та від 13.12.2013 року № 5056/0/225-13 (т.1а.с.31,32) рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача та отримано останнім (т.1 а.с.36).

З матеріалів справи вбачається, що 20.01.2014 року Департамент земельних відносин Харківської міської ради отримав від відповідача відповідь на пропозицію, в якій зазначив, що пропозиція не підлягає задоволенню (т.1 а.с.33).

Додаткова угода до договору оренди землі від 10.06.2005 року №66122/05 сторонами не укладена, що стало підставою для звернення Харківської міської ради до господарського суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі, шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 11.12.2013 року до вказаного договору оренди в редакції, яка викладена в позовній заяві.

Надаючи правову кваліфікацію обставинам справи, вважаю за необхідне зазначити наступне.

За змістом ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч.1,2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як визначено ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК).

Згідно з положеннями статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ цього Кодексу; для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Базою оподаткування відповідно до статті 271 ПК України є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ ПК.

За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 57 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону).

Враховуючи наведені норми чинного законодавства, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПК.

Згідно з п.п. 34, 35 ч.1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території. Якщо такі рішення пройшли певний порядок їх оприлюднення і набрали законної сили, вони приймаються судом як належні та допустимі докази.

Як вже зазначалось, Рішенням Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 року затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Вказане Рішення Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 року, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, оприлюднено в засобах масової інформації, є чинним у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обовязковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території та приймається судом як належний та допустимий доказ.

Враховуючи викладене, вважаю, що нормами законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. При цьому, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати, зокрема внаслідок зміни у встановленому порядку нормативної грошової оцінки землі, є підставою для внесення відповідних змін до спірного договору оренди землі.

З урахуванням приписів ст.15 Закону України Про оренду землі така істотна умова договору оренди землі як обєкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру земельної ділянки.

Вказаної позиції дотримується Верховний суд України у постановах по справі № 922/538/14 від 02.03.2016 року та № 922/3871/15 від 07.10.2015 року.

З огляду на викладене, вважаю обґрунтованими позовні вимоги Харківської міської ради щодо доповнення п. 2 Договору словами « 2. Кадастровий номер земельної ділянки :13:021:0501».

Також підлягають задоволенню позовні вимоги в частині внесення змін до п.5 Договору « 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 463 від 30.10.2013 року становить 3600499 грн.»

Посилання у постанові на те, що відповідно до експертного висновку земельна ділянка відноситься до земель транспорту, а тому дані витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 30.10.2013 року №463, на підставі якого позивачем складено проект Додаткової угоди про зміну умов договору оренди землі, а саме встановлення коефіцієнту функціонального використання (Кф) на рівні 2,5 замість 1 та встановлення локального коефіцієнту в розмірі 0,95091 при максимальному розмірі такого коефіцієнту в розмірі 0,95 свідчить про невідповідність умов пунктів 5, 9 додаткової угоди умовам чинного законодавства, вважаю необґрунтованим з наступних підстав.

Позивач є органом місцевого самоврядування, який здійснює управління у сфері оцінки земель, в силу положень статті 6 Закону України «Про оцінку земель» та державне регулювання у сфері оцінки земель, яке в силу положень ст. 25 цього ж Закону полягає в забезпеченні обєктивності та законності проведення оцінки земель, отже спір з ним, повязаний з оцінкою земель, має вирішуватись в суді адміністративної юрисдикції.

Висновок експерта № 8571 від 11.03.2016 року (т.3 а.с.2-52) можливо може бути підставою для звернення з відповідним позовом до адміністративного суду щодо встановлення обєктивності та законності проведення оцінки землі.

Вважаю за необхідне зазначити, що Рішення Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 року, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, оприлюднено в засобах масової інформації, є чинним, у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, у звязку з чим відповідно до положень ст. 144 Конституції України є обовязковим для виконання та приймається судом як належний та допустимий доказ.

Також слід зазначити, що до предмету доказування в даній справі не входить доведення відповідності діючим нормам чинного законодавства Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянку, затвердженого Рішення Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 року.

Пропозиція орендодавця у п.9 встановити орендну плату в розмірі 7,2 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (259235,93 грн.) є виконанням обовязку привести істотні умови Договору у відповідність до вимог чинного законодавства, що узгоджується з приписами п.п. 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України.

На підставі наведеного, вважаю, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого від 10.06.2005 року № 66122/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки,

зареєстрованого 10 червня 2005 року за № 66122/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, ________ 20 _ року

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_1 з одного боку та Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАРЯ» (Орендар) в особі керівника з другого боку, домовились про нижченаведене:

1. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 5, 9 договору оренди землі, зареєстрованого 10 червня 2005 року за № 66122/05 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :13:021:0501

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 463 від 30.10.2013 становить 3600499,00 грн (три мільона шістсот тисяч чотириста девяносто девять гривень).

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 301/14 від 30.10.2013 на рік становить 7,2 % від її нормативної грошової оцінки і складає 259235,93 грн. (двісті пятдесят девять тисяч двісті тридцять пять гривень 93 копійки), або в місяць 21602,99 грн (двадцять одна тисячя шістсот дві гривні 99 копійок).

II. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 10 червня 2005 року за № 66122/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

В решті позовних вимог відмовити.

Суддя Шепітько І.І.