РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.04.2016Справа №910/1127/16

За позовом Приватного підприємства "Л' Кафа"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет"

третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача -

Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок"

третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорноног Лариса Віталіївна

про визнання недійсним договору

Суддя Турчин С.О.

Представники сторін:

від позивача: Линник Є.В. (довіреність б/н від 15.01.2016)

Самборська М.В. (довіреність б/н від 15.01.2016)

Полянчич В.О. (довіреність б/н від 15.01.2016)

від відповідача: не з'явився

від третьої особи 1: не з'явився

від третьої особи 2: не з'явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне підприємство "Л' Кафа" (позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" (відповідач) про визнання недійсним договору суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, зареєстрований за №818, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" та Приватним підприємством "Л' Кафа" про передачу в суборенду нежилого приміщення підвал та 1 (перший) поверх, загальною площею 599 кв.м. (п'ятсот дев'яносто дев'ять квадратних метрів), відповідно до даних Технічного паспорту БТІ, яке є частиною нежилого будинку, за адресою: місто Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16.

Позовні вимоги мотивовані тим, що договір суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, зареєстрований за № 818, є недійсним у зв'язку із навмисним введенням відповідачем позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення для вчинення оспорюваного правочину, а саме: відповідачем не було надано позивачу інформацію про те, що предмет договору суборенди не введений в експлуатацію в установленому чинним законодавством порядку, у зв'язку із чим, ПП "Л' Кафа" позбавлене можливості використовувати орендоване приміщення за цільовим призначенням.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.01.2016 прийнято позовну заяву до розгляду, порушено провадження по справі № 910/1127/16, залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" та призначено її до розгляду на 16.02.2016.

В судове засідання 16.02.2016 з'явились представники позивача та відповідача.

Представник позивача заявив клопотання про витребування у Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві інформаціі щодо введення в експлуатацію об'єкту нерухомості за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16.

Представник відповідача заявив клопотання про відкладення розгляду справи.

Також, в судовому засіданні 16.02.2016, суд вирішив залучити до участі у справі третю особу 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорноног Ларису Віталіївну.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.02.2016 залучено до участі у справі №910/1127/16 третю особу 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорноног Ларису Віталіївну, відкладено розгляд справи на 10.03.2016, зобов'язано сторін надати докази по справі та зобов'язано Державну архітектурно-будівельну інспекцію у місті Києві надати суду інформацію щодо того, чи введено в експлуатацію об'єкт нерухомості за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик (літера А) будинок 16, в тому числі приміщення підвалу та першого поверху, інформацію щодо: реєстрації документів на реконструкцію приміщення площею 599 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16, в тому числі приміщення підвалу та першого поверху та видачі (отримання) дозволу на таку реконструкцію.

04.03.2016 через відділ діловодства суду від Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві надійшла відповідь на виконання вимог ухвали суду від 16.02.2016.

10.03.2016 через відділ діловодства суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.

У відзиві на позов відповідач позовні вимоги заперечив, посилаючись на те, що укладаючи договір суборенди нерухомого майна від 02.07.2015 не вводив позивача в оману, не приховував жодних обставин та не мав умислу, оскільки:

- при укладенні договору відповідачем були надані позивачу всі необхідні для посвідчення даного договору документи;

- жодних зауважень щодо неправомірності чи незаконності укладання спірного правочину зі сторони нотаріуса не надходило;

- позивач звернувся до відповідача із листом від 02.07.2015 вих. №02-07-15/36 щодо надання згоди на проведення перепланування (реконструкції) приміщення. Проте, незважаючи на ненадання документів вказаних Київською міською радою профспілок у листі від 23.07.2015 вих. №280/07/01 та відсутність погодження із власником будівлі, позивача провів перепланування (реконструкцію) орендованого приміщення, що і є однією з підстав неможливості використання орендованого майна за цільовим призначенням;

- відповідач листами від 13.10.2015, від 13.01.2016 звертався до позивача з вимогами про надання документів, на підставі яких здійснюється перепланування (реконструкція) приміщення, однак відповіді від позивача не отримав;

- позивач не прибув до нотаріуса у визначений відповідачем час для укладення угоди про розірвання договору суборенди;

- посилання позивача на положення ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів не має відношення до правомірності правочину, оскільки, право власності на нерухоме майно зареєстровано;

- позивачем не надано жодних доказів на підтвердження введення відповідачем Приватне підприємство "Л' Кафа" в оману.

10.03.2016 через відділ діловодства суду від третьої особи 1 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

10.03.2016 через відділ діловодства суду від третьої особи 2 надійшли письмові пояснення по справі, в яких приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. позовні вимоги заперечила, посилаючись на наступне:

- право ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" на передачу приміщення в суборенду ПП "Л' Кафа" належить на підставі договору оренди нерухомого майна, посвідченого 30.04.2015 за № 612 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В., що підтверджується самим договором оренди та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 37065309 від 30.04.2015. Вказані документи були надані позивачу у день підписання оспорюваного правочину. Також, під час посвідчення договору суборенди сторонам було надано час для ознайомлення із документами;

- посилання позивача на ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів не має відношення до правомірності укладення даного правочину, оскільки право власності на нерухоме майно зареєстровано за Київською міською радою профспілок;

- позивачем не надано суду жодних доказів та нормативно-правового обґрунтування заборони укладання правочинів щодо нерухомого майна, зокрема договорів оренди (суборенди);

- зі змісту пунктів 3.1., 3.2., 3.4. договору суборенди вбачається, що приміщення, яке передане в оренду потребувало будівельних робіт, а тому позивач і не міг використовувати дане приміщення за цільовим призначенням.

Також, у своїх поясненнях третя особа 2 просить суд здійснювати розгляд справи без її участі.

В судове засідання 10.03.2016 з'явились представники позивача та відповідача, надали суду клопотання про продовження строку вирішення спору у даній справі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.03.2016 продовжено строк вирішення спору у справі № 910/1127/16 на 15 днів та відкладено розгляд даної справи на 24.03.2016.

15.03.2016 через відділ діловодства суду від позивача надійшло клопотання про витребування у Комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" належним чином засвідчені копії матеріалів інвентаризаційної справи та технічного паспорту БТІ на нежилий будинок, що знаходиться у м. Київ, вул. Хрещатик 16, літ. А, а саме: поверховий план першого поверху та підвалу за період з 01.04.2015 по 02.07.2015.

23.03.2016 через відділ діловодства суду від відповідача надійшли письмові пояснення та документи по справі.

У письмових поясненнях, відповідач зазначив, що ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" не проводила жодних робіт по реконструкції приміщення площею 599 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик (літ. А) будинок 16, в тому числі приміщення підвалу та першого поверху, а тому і необхідності в отриманні дозвільних документів не було. На час укладання договору суборенди у відповідача були наявні всі документи, які свідчили про введення об'єкта в експлуатацію та право відповідача укладати такий правочин; жодних зауважень від нотаріуса чи представників позивача не надходило. Також, відповідач вказує, що з Технічного паспорту від 19.12.2014 не вбачається жодних приміток, які б свідчили про не введення об'єкту в експлуатацію.

24.03.2016 через відділ діловодства суду від третьої особи 1 надійшли письмові пояснення на позов, в яких Київська міська рада профспілок вказує, що право ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" на передачу приміщення в суборенду ПП "Л' Кафа" належить на підставі договору оренди нерухомого майна, посвідченого 30.04.2015 за № 612 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В., що підтверджується самим договором оренди та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 37065309 від 30.04.2015.

Також, третя особа 1 зазначила, що документи, які були вказані у листі Київської міської ради профспілок від 23.07.2015 вих. №280/07/01, позивачем надані не були, у зв'язку із чим, дозвіл на перепланування (реконструкцію) приміщення третя особа не надавала та не знала про подальші дії позивача.

На підтвердження факту усунення рекомендацій викладених у акті від 03.03.2014 №184/10 КП "Київжитлоспецексплуатація" третьою особою 1 надано: Технічний висновок про стан несучих конструкцій адміністративного будинку №16 по вулиці Хрещатик у Шевченківському районі м. Києва; Технічний висновок про стан несучих конструкцій адміністративного будинку №16 по вулиці Хрещатик у Шевченківському районі м. Києва після проведення робіт по підсиленню плит перекриття та продовження комплексу ремонтно-відновлювальних робіт; Проект підсилення плит перекриття в адміністративному будинку №16 по вулиці Хрещатик у Шевченківському районі м. Києва.

Також, у своїх поясненнях третя особа 1 просить суд здійснювати розгляд справи без участі представника Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок".

В судове засідання 24.03.2016 з'явились представники позивача та відповідача, надали пояснення по суті спору.

Представники позивача надали суду письмові пояснення на відзив та документи по справі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.03.2016 розгляд справи №910/1127/16 відкладено на 07.04.2016, зобов'язано КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" надати суду належним чином засвідчені копії матеріалів інвентаризаційної справи та викопіювання з технічного паспорту БТІ поверхового плану підвалу та першого поверху нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик 16, літ. А, яке належить на праві приватної власності Київській міській раді профспілок на підставі Свідоцтва про право власності на нежилий будинок (Серія НБ № 010003648 від 08.11.2000), станом на 18.12.2014 з моменту реєстрації права власності - 08.11.2000 та уповноважено представника позивача Самборську М.В. на отримання витребуваних документів.

30.03.2016 через відділ діловодства суду від позивача надійшли копії рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2015, постанови КАГС від 16.12.2015 та постанови ВГСУ від 23.03.2016 у справі 910/4532/15-г.

07.04.2016 через відділ діловодства суду від КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" надійшли матеріали інвентаризаційної справи №76829 щодо підвалу та першого поверху нежитлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик 16, літ. А.

В судове засідання 07.04.2016 з'явились представники позивача, представники відповідача, третьої особи 1, третьої особи 2 не з'явилися.

Представники позивача в судовому засіданні 07.04.2016 надали суду письмові пояснення щодо відомостей, які містяться в матеріалах інвентаризаційної справи №76829, в яких ПП "Л' Кафа" вказано, що згідно із відомостями наявними в матеріалах вказаної інвентаризаційної справи позивачу передавалося в суборенду приміщення, яке не вводилося в експлуатацію в установленому чинним законодавством порядку і право власності на яке, станом на дату отримання свідоцтва про право власності не існувало. Також позивач у поясненнях заперечив щодо наданих відповідачем та третьої особою документів, на які вони посилаються, як на докази виконання рекомендацій, викладених в акті №184/10 від 03.03.2014 обстеження технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій адміністративної будівлі на вул. Хрещатик, 16 складеного будівельною лабораторією Комунального підприємства "Київжитлоексплуатація".

Крім того, представниками позивача надано документи по справі та пояснення, в яких вказано, що про акт №184/10 від 03.03.2014 обстеження технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій адміністративної будівлі на вул. Хрещатик, 16 складеного будівельною лабораторією Комунального підприємства "Київжитлоексплуатація" Приватному підприємству "Л' Кафа" стало відомо тільки у листопаді 2015 року, тобто після укладення договору суборенди.

Представники позивача надали суду пояснення по справі, підтримали заявлені позовні вимоги в повному обсязі, просили суд їх задовольнити.

Враховуючи те, що наявні у матеріалах справи документи достатні для прийняття повного та обґрунтованого судового рішення, в судовому засіданні 07.04.2016 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення, відповідно до ст. 85 ГПК України.

Розглянувши надані документи та матеріали, заслухавши пояснення представників позивача, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

30.04.2015 між Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" (орендодавець, третя особа 1) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" (орендар, відповідач) укладений договір оренди нерухомого майна (надалі - договір оренди), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. та зареєстрований в реєстрі за №612.

Відповідно до п. 1.1. договору оренди, орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове оплатне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення, що знаходяться у підвалі, на 1, частково на 2, 5, 6, 7, 8 поверхах нежилого будинку, загальною площею 2485,5 кв.м. зображені у технічному паспорті БТІ (додаток 1) та зазначені у Специфікації (додаток 2), що розташоване у нежилому будинку (літ. А) по вул. Хрещатик, 16 у м. Києві, який на праві власності зареєстрований за Київською міською радою профспілок на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням з питань майна Київської міської державної адміністрації 08.11.2000, що підтверджується довідкою БТІ НЖ-2014 №7899 від 28.10.2014 (далі - майно).

Згідно із п. 1.2. договору оренди, особливі властивості і недоліки майна на момент укладення цього договору, які відомі орендодавцеві і які можуть бути небезпечні для життя, здоров'я, майна орендаря, або інших осіб, або призвести до пошкодження майна під час користування ним, відомі орендарю.

Пунктом 1.3. договору оренди визначено, що майно належить орендодавцеві - Київській міській раді профспілок на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням з питань майна Київської міської державної адміністрації 08.11.2000 (наказ "Про оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна № 653-В від 06.11.2000), що зареєстровано Київським БТІ від 21.12.2000 в книзі 35-п за реєстровим № 3582-п, що підтверджується довідкою БТІ НЖ-2014 № 7899 від 28.10.2014.

Відповідно до п. 2.2. договору оренди, передача майна здійснюється уповноваженими представниками сторін і оформляється актом прийому-передачі.

14.05.2015 Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" підписано Акт приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до якого, орендодавець передав, а орендар прийняв частину нежитлових приміщень, що знаходяться у підвалі, на 1 та частково на 2 поверхах нежилого будинку загальною площею 1551,0 м.кв., що є частиною нежилого будинку, яке розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літ. А) будинок 16.

Майно передається в оренду з метою використання під офісні приміщення та для розміщення закладів харчування і торгівлі на умовах цього договору, в тому числі, здавання в суборенду на умовах цього договору (п. 1.5. договору оренди).

Термін дії оренди, у відповідності до п. 9.1.1. договору оренди, становить 5 (п'ять) років, що обчислюється з моменту передачі майна орендарю за актом прийому-передачі.

Пунктом 6.2.3. договору оренди передбачено, що орендар має право за погодженням із орендодавцем здавати майно в суборенду на строк, що не перевищує вказаний у п. 9.1. цього договору, надаючи орендодавцеві копії всіх укладених договорів протягом 3 (трьох) днів після їх підписання.

Листом від 01.07.2015 за №47 Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" надало згоду Товариству з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" на укладення договору суборенди із Приватним підприємством "Л' Кафа".

02.07.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" (орендар, відповідач) та Приватним підприємством "Л' Кафа" (суборендар, позивач) укладено договір суборенди нерухомого майна, посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В., зареєстрований в реєстрі за №818 (надалі - договір суборенди).

Відповідно до п. 1.1. договору суборенди, орендар передає, а суборендар приймає у строкове платне користування (суборенду) нежиле приміщення у підвалі та на 1-му (першому) поверсі, загальною площею 599 кв.м., відповідно до даних паспорту БТІ (додаток №1), надалі - приміщення, що є частиною нежилого будинку, яке розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16, на умовах і в порядку передбачених цим договором.

Згідно із п. 1.2. договору суборенди, нерухоме майно, частина якого передається в оренду, належить Київській міській раді профспілок на праві приватної власності на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням з питань майна Київської міської державної адміністрації 08.11.2000 (наказ "Про оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна № 653-В від 06.11.2000), що зареєстровано Київським БТІ від 21.12.2000 в книзі 35-п за реєстровим № 3582-п, що підтверджується довідкою БТІ НЖ-2014 № 7899 від 28.10.2014, витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №37065040 від 30.04.2015 (бланк серії ЕЕВ №163402). Копії зазначених документів орендар надає суборендарю у день підписання цього договору.

У пункті 1.3. договору суборенди вказано, що право орендаря на передачу приміщення в суборенду належить орендарю на підставі договору оренди нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. 30.04.2015 за реєстровим № 612, що підтверджується договором оренди від 30.04.2015 за реєстровим номером №612 та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 37065309 від 30.04.2015 (бланк серії ЕЕВ №163402). Копії зазначених документів орендар надає суборендарю у день підписання цього договору.

Відповідно до п. 1.4.1. договору суборенди, суборендар має право використовувати приміщення для розміщення закладу ресторанного господарства (закладу громадського харчування), а саме: "L'KAFA CAFE" (дозволене використання, цільове призначення).

Пунктами 3.1. - 3.5. договору суборенди передбачено, що позивач здійснює за власний рахунок опоряджувальні роботи в приміщенні.

Згідно із п. 3.4. договору суборенди, опоряджувальні роботи можуть включати: встановлення внутрішніх стін, перегородок, перекриттів, необхідних суборендарю для облаштування бажаного внутрішнього простору; необхідні роботи з інженерними мережами, направлені на пристосування приміщення для ведення господарської діяльності суборендаря; встановлення вітринної частини приміщення; інші роботи по влаштуванню інтер'єру усередині приміщення, включаючи, але не обмежуючись влаштуванням стель, дверей, вікон, отворів, покриття, освітлення, меблів та ін., а також зовнішніх робіт по облаштуванню вхідної групи.

У відповідності до п. 5.2.3 договору суборенди, позивач має право виконувати будівельно-ремонтні роботи з перепланування (реконструкції) приміщення, влаштування тераси після отримання попередньої письмової згоди орендаря.

Передача орендарем приміщення суборендарю для внутрішнього оформлення (опоряджувальну роботи) здійснюється на підставі акту приймання-передачі приміщення для опоряджувальних робіт. Термін проведення опоряджувальних робіт становить 2 (два) місяці. Сторони зобов'язані підписати відповідний акт прийому-передачі приміщення для опоряджувальних робіт не пізніше 3 (трьох) робочих днів з дня підписання цього договору. Передача приміщення за актом прийому-передачі приміщення для опоряджувальних робіт, не є передачею приміщення в суборенду і орендар не буде отримувати будь-якого доходу з суборенди від такої передачі, а суборендар за час проведення опоряджувальних робіт не буде сплачувати орендну плату (п. 3.1., п. 3.3. договору суборенди).

02.07.2015 між сторонами підписано акт приймання-передачі приміщення для опоряджувальних робіт, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв нежитлове приміщення у підвалі та на 1-му (першому) поверсі, загальною площею 599 кв.м., що є частиною нежилого будинку, яке розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16, згідно із пунктом 4 якого сторони погодили, що приміщення підлягає капітальному ремонту.

Як вбачається із матеріалів справи, 02.07.2015 між Приватним підприємством "Л' Кафа" як замовником та Товариством з обмеженою відповідальністю "БУД-ЖИЛ-ПРОМ" як підрядником було укладено договір підряду №02/07/15 з виконання будівельно-монтажних робіт, відповідно до умов якого підрядник взяв на себе зобов'язання виконати комплекс будівельно-монтажних робіт приміщення, загальною площею 599 кв.м., яке знаходиться на першому поверсі (розміщення закладу ресторанного господарства (закладу громадського харчування), а саме "L'KAFA CAFE" по вул. Хрещатик, 16 літ. А у Шевченківському районі м. Києва і здати замовникові готовий об'єкт, а замовник зобов'язується прийняти та оплатити в повному обсязі виконаний комплекс робіт.

02.07.2015 між ПП "Л' Кафа" та ТОВ "БУД-ЖИЛ-ПРОМ" підписано акт прийому-передачі об'єкту для виконання робіт та 02.11.2015 підписано акт приймання виконаних робіт. Оплата виконаних Товариством з обмеженою відповідальністю "БУД-ЖИЛ-ПРОМ" за договором підряду №02/07/15 від 02.07.2015 робіт підтверджується банківською випискою по рахунку №5.

Строк суборенди (користування) за цим договором починається з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі приміщення в суборенду та спливає після закінчення терміну зазначеного у п. 2.2. цього договору. Термін суборенди починає перебіг з моменту передачі приміщення у відповідності до п. 3.10. договору та закінчується 30 квітня 2020 року, а у випадку дострокового припинення цього договору, дата акту приймання-передачі (повернення) приміщення вважається останнім днем оренди. На дату початку суборенди сторони здійснюють передачу приміщення в суборенду, яка здійснюється шляхом підписання сторонами акту приймання-передачі приміщення в суборенду, що є невід'ємною частиною цього договору та підтверджує факт передачі приміщення для його цільового призначення відповідно до п. 1.4. цього договору (п. 2.1., п. 2.2., п. 3.10).

На виконання п. 3.10 договору суборенди, 02.09.2015 між сторонами підписано акт приймання-передачі приміщення в суборенду.

Сплата позивачем відповідачу гарантійних платежів та орендної плати підтверджується банківською випискою по рахунку №5.

В обґрунтування позовних вимог, позивач стверджує, що відповідач приховав суттєві недоліки об'єкту нерухомого майна, що у подальшому спричинило неможливість позивачем здійснювати використання об'єкту нерухомого майна для цілей, визначених умовами договору суборенди. Так, за доводами позивача відповідач не надав позивачу інформацію про те, що предмет договору суборенди не був введений в експлуатацію в установленому чинним законодавством порядку.

При цьому, положення п. 1.2. договору оренди, п. 1.5. договору суборенди та акт №184/10 від 03.03.2014 обстеження технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій адміністративної будівлі на вул. Хрещатик, 16 складеного будівельною лабораторією Комунального підприємства "Київжитлоексплуатація", на думку позивача свідчать про те, що відповідачем було навмисно введено позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення.

Також, на підтвердження введення відповідачем в оману позивача, ПП "Л' Кафа" посилається на те, після завершення опоряджувальних робіт ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" заборонила доступ до приміщення ПП "Л' Кафа" про що було зазначено в акті про недопуск до приміщення від 17.12.2015, складеним представниками позивача. У зв'язку із не допуском 18.12.2015 невідомими людьми представників позивача до орендованого приміщення, позивачем було подано до Шевченківського УП ГУНП України заяву про вчинення кримінального правопорушення.

Дослідивши наявні матеріали справи, оцінюючи надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частина 1 статті 759 ЦК України передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Аналогічні норми містяться в положеннях ст. 283 Господарського кодексу України.

Статтею 774 Цивільного кодексу України, передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Позивачем заявлено вимоги про визнання недійсним, укладеного між позивачем та відповідачем договору від 02.07.2015, зареєстрованого за №818, суборенди нерухомого майна - нежилого приміщення у підвалі та на 1-му (першому) поверсі, загальною площею 599 кв.м., що є частиною нежилого будинку, яке розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Стаття 203 Цивільного кодексу України встановлює загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У відповідності до пункту 2 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

В пункті 2.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" роз'яснено, що вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків.

Таким чином, позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання договору суборенди нерухомого майна від 02.07.2015 недійсним повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними.

Оспорюючи дійсність договору суборенди нерухомого майна від 02.07.2015 зареєстрованого за №818 позивач посилається на те, що відповідачем не було надано позивачу інформацію про те, що предмет договору суборенди не введений в експлуатацію в установленому чинним законодавством порядку у зв'язку із чим, ПП "Л' Кафа" позбавлене можливості використовувати орендоване приміщення за цільовим призначенням, тобто відповідачем було навмисно введено позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення для вчинення оспорюваного правочину, що в силу приписів ст. ст. 215, 230 ЦК України є підставою для визнання договору суборенди недійсним.

Правочин, здійснений під впливом обману, на підставі ст. 230 ЦК може бути визнаний судом недійсним (Узагальнення Верховного Суду України практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008).

Відповідно до ч. 1 ст. 230 Цивільного кодексу України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Частиною 1 статті 229 Цивільного кодексу України визначено, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Згідно із пунктом 20 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.

Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.

У пункті 3.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" роз'яснено, що у вирішенні спорів про визнання правочинів недійсними на підставі статей 230 - 233 ЦК України господарські суди повинні мати на увазі, що відповідні вимоги можуть бути задоволені за умови доведеності позивачем фактів обману, насильства, погрози, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, тяжких обставин і наявності їх безпосереднього зв'язку з волевиявленням другої сторони щодо вчинення правочину.

Під обманом слід розуміти умисне введення в оману представника підприємства, установи, організації або фізичної особи, що вчинила правочин, шляхом: повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності; заперечення наявності обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину; замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину (наприклад, у зв'язку з ненаданням технічної чи іншої документації, в якій описуються властивості речі). При цьому особа, яка діяла під впливом обману, повинна довести не лише факт обману, а й наявність умислу в діях відповідача та істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Суб'єктом введення в оману є сторона правочину, - як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю.

Таким чином, при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман - це результат умисних дій (бездіяльності) однієї із сторін.

Як встановлено судом Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" (третя особа 1) є власником нежитлового будинку площею 3109, яке розташоване за адресою: місто Київ, вул. Хрещатик, будинок 16, літера А, що підтверджується Свідоцтвом про право власності на нежилий будинок (Серія НБ № 010003648 від 08.11.2000),

Зі змісту оспорюваного договору суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В., зареєстрованого в реєстрі за №818, Товариство з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" передало, а Приватне підприємство "Л' Кафа" прийняло у строкове платне користування (суборенду) нежиле приміщення у підвалі та на 1-му (першому) поверсі, загальною площею 599 кв.м., відповідно до даних паспорту БТІ (додаток №1), що є частиною нежилого будинку, яке розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16.

З додатку №1 (плану нежитлової будівлі за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16 з позначенням приміщень, які передавалися позивачу в суборенду), вбачається, що позивачу передано нежитлове приміщення в підвалі на верхньому рівні літери "А" площею 119,5 кв.м. та нежитлове приміщення на першому поверсі літери "А" площею 479,5 кв.м.

У відповідності до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №127 від 24 травня 2001, інвентаризаційна справа формується і ведеться на кожен об'єкт нерухомого майна на весь час його існування та зберігається в органі державної реєстрації прав за місцезнаходженням такого об'єкта. На підставі матеріалів технічної інвентаризації складаються інвентаризаційні справи та технічні паспорти, які скріплюються підписом керівника та печаткою суб'єкта господарювання, а також підписом виконавця робіт із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката та його печаткою.

Дослідивши надані на вимогу суду КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" матеріали інвентаризаційної справи №76829 судом встановлено наступне.

Так, з наявної в матеріалах інвентаризаційної справи плану поверхів будівлі літери А по вулиці Хрещатик будинок 16 - плану підвалу літери А, вбачається, що до 17.03.2000 в підвалі нежитлового приміщення будинку №16 по вул. Хрещатик не існувало верхнього рівня, площею 119,5 кв.м., який було передано в суборенду позивачу.

На зазначеному плані підвалу міститься штамп "Погашено" від 17.03.2000 у зв'язку із поточними змінами.

Після набуття Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" (Свідоцтво про право власності на нежилий будинок Серія НБ №010003648 від 08.11.2000) права власності на будівлю за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16, КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" 17.02.2009 було виготовлено технічний план поверхів та план підвалу літера "А".

Відповідно до вказаного плану, в підвалі нежитлового приміщення будинку №16 по вул. Хрещатик, також не було поділу підвалу на верхній та нижній рівні.

Вказаний план підвалу літера "А" було "Погашено" лише 04.03.2016, про що свідчить відповідний штамп на цьому плані. Тобто, "погашення" плану відбулося після укладення договору суборенди.

Відтак, у плані підвалу літера "А", що існував на час набуття права власності на будівлю за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16 та у плані підвалу, який був виготовлений 17.02.2009, поділ підвалу літера "А" на нижній та верхній рівні було відсутнє.

Отже, верхній рівень підвалу, площею 119,5 кв.м., який було передано в суборенду позивачу станом на час укладення договору суборенди від 02.07.2015, згідно із матеріалів інвентаризаційної справи, фактично не існував.

Також, у відповідності до матеріалів інвентаризаційної справи, план поверху 1 літери "А" було погашено 17.03.2000 та після набуття Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" права власності на будівлю за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16, КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" 17.02.2009 було виготовлено план першого поверху літера "А", який було погашено 04.03.2016.

Проаналізувавши план першого поверху літера "А", які були надані позивачу під час укладення договору суборенди та план, який міститься у матеріалах інвентаризаційної справи, судом встановлено, що станом на час укладення спірного договору (02.07.2015) приміщення першого поверху будівлі за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16 існували в іншій конфігурації, ніж за планом першого поверху, який міститься у додатку №1 до договору суборенди.

Крім того, судом встановлено, що плани, які наразі містяться в матеріалах інвентаризаційної справи відрізняються від планів, що надані позивачу під час укладення договору суборенди.

У відповідності до ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України).

Відповідно до відомостей матеріалів інвентаризаційної справи, об'єкт нерухомості по вул. Хрещатик, 16 в м. Києві введений в експлуатацію у 1987 році, про що свідчить Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту від 28.08.1987.

Свідоцтво Серія НБ № 010003648 про право власності на нежилий будинок площею 3109, яке розташоване за адресою: місто Київ, вул. Хрещатик, будинок 16, літера А, було видане Головним управлінням з питань майна 08.11.2000.

Водночас, внаслідок встановлених вище судом обставин щодо відомостей про плани підвалу та першого поверху, які містяться в матеріалах інвентаризаційної справи та плани, що наявні в додатках спірного договору, судом встановлено, що у період з 2009 року по 2016 рік власником будинку 16 літера А по вулиці Хрещатик було здійснено поділ підвалу на нижній та верхній (перший) рівні (тобто, створено верхній рівень підвалу), а також проведено перебудову першого поверху, яким, зокрема, змінено геометричні розміри першого поверху.

Відповідно до пункту 2 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого Кабінету Міністрів України "Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт" від 13 квітня 2011 №466, під будівельними роботами розуміються роботи з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств, реставрації, капітального ремонту.

Згідно із п. 3 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, надання (отримання, реєстрація), повернення (відмова у видачі) чи анулювання (скасування реєстрації) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, визначеними статтею 7 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

В силу положень статті 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" від 20.05.1999 № 687-XIV, будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

У відповідності до ст. 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038-VI від 17.02.2011, замовник має право виконувати будівельні роботи після:

1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;

2) реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I - III категорій складності;

3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

Згідно ст. 36, ст. 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах, що належать до I - III категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.

Право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

З огляду на вищенаведені норми законодавства, для виконання будівельних робіт у приміщеннях підвалу та першого поверху будинку 16 літера А по вулиці Хрещатик Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" повинне було отримати відповідні дозвільні документи на виконання таких будівельних робіт.

Проте, в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про дотримання Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" вимог містобудівного законодавства під час виконання будівельних робіт з перебудови підвалу та першого поверху будинку 16 літера А по вулиці Хрещатик. Жодної проектної документації, подання повідомлення до Державної архітектурно-будівельної інспекції України чи наявності дозвільної документації на проведення відповідних будівельних робіт, видачу якої здійснюють органи державного архітектурно-будівельного контролю (декларації/дозволу) матеріали справи не містять.

Під час розгляду справи, судом було витребувано у Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві інформацію щодо того, чи введено в експлуатацію об'єкт нерухомості за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик (літера А) будинок 16, в тому числі, приміщення підвалу та першого поверху; та інформацію щодо реєстрації документів на реконструкцію приміщення площею 599 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик (літера А) будинок 16, в тому числі, приміщення підвалу та першого поверху та видачі (отримання) дозволу на таку реконструкцію.

Листом від 29.02.2016 №10126-6/2902/05 Державною архітектурно-будівельною інспекцією у місті Києві повідомлено, що на підставі ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", за результатами розгляду подання прокуратури Шевченківського району міста Києва про усунення порушень вимог містобудівного законодавства від 16.10.2014 №66-10538, та керуючись п. 14 Порядку №466 Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві прийнято наказ від 16.10.2014 №2 "д" "Про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт" згідно із яким було скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт: "Реконструкція нежитлових приміщень (в літ. А) по вул. Хрещатик, 16 в Шевченківському району м. Києва" від 25.07.2014 за №КВ 59.

Будь-яких доказів в підтвердження того, що Державна архітектурно-будівельна інспекція України реєструвала документи на проведення будівельних робіт з перебудови підвалу та першого поверху у будинку 16 (літера А) по вулиці Хрещатик у м. Києві чи реконструкцію таких приміщень під заклади громадського харчування (мета договору суборенди), матеріали справи не містять.

Крім того, під час розгляду справи №910/4532/15 за позовом Київської міської ради до Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок", Товариства з обмеженою відповідальністю "Європолекс", Підприємства "Господарське управління Київської міської ради профспілок", Товариства з обмеженою відповідальністю "Буд-Жил-Пром", треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради, Державна архітектурно-будівельна інспекція України про знесення самочинного будівництва, судами було встановлено, що Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" не отримувало, у відповідності до чинного законодавства, дозволу на виконання будівельних робіт у будинку (літера А) по вул. Хрещатик, 16 в Шевченківському районі м. Києва та на перебудову вказаного будинку.

В силу положень статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13.11.2011, створені об'єкти будівництва внаслідок проведених будівельних робіт підлягають прийняттю в експлуатацію. Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.

Матеріали справи не містять доказів введення в експлуатацію створених об'єктів (перебудованих підвалу та першого поверху), які передані позивачу в суборенду згідно спірного договору.

Також, у листі від 29.02.2016 №10126-6/2902/05 Державна архітектурно-будівельна інспекція у місті Києві зазначила, що об'єкт будівництва із реконструкції нежитлових приміщень (в літ. А) на вул. Хрещатик, 16 Департаментом в експлуатацію не приймався.

Вищевстановлені обставини свідчать, що позивачу передавались в суборенду приміщення (підвал верхній рівень літери "А", поверх І літери "А", зазначені у плані приміщень у додатку №1 до договору суборенди), які згідно із матеріалами інвентаризаційної справи на момент отримання третьою особою Свідоцтва про право власності та на час укладення договору суборенди не існували, дозвільні документи на будівельні роботи по орендованих приміщеннях були відсутні та відповідні приміщення в установленому порядку в експлуатацію не вводилися.

З огляду на наведене, оскільки, у відповідності до ст. 759 ЦК України, ст. 283 ГК України, ст. 774 ЦК України, правовим змістом спірного договору суборенди є саме користування переданим в оренду майном за цільовим призначенням, встановлені судом обставини щодо відсутності дозвільних документів на проведення перебудови підвалу та першого поверху будинку 16 літера А по вулиці Хрещатик, не введення перебудованих приміщень в експлуатацію та надання позивачу під час укладення договору суборенди планів підвалу верхній рівень літери "А" та першого поверху літери "А", які були відсутні в матеріалах інвентаризаційної справи №76829 та фактично не існували, підтверджують доводи позивача про неможливість використовувати орендовані приміщення та свідчить про наявність обставин, що мали істотне значення для правочину, оскільки, здійснення позивачем експлуатації вказаними приміщеннями за наявності встановлених судом обставин є неможливим.

У своїх поясненнях, наданих у судовому засіданні 07.04.2016 представник позивача зазначив, що ПП "Л' Кафа" не здійснював робіт щодо поділу підвалу на верхній та нижній рівні. Відомості про відсутність правовстановлюючих документів на верхній та нижній рівні підвалу відповідачем та третьою особою не були повідомлені позивачу та стали відомі останньому тільки 06.04.2016 з матеріалів КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна".

При цьому, судом встановлено, що відповідно до договору підряду № 02/07/15 з виконання будівельно-монтажних робіт від 02.07.2015 укладеного між позивачем та ТОВ "БУД-ЖИЛ-ПРОМ", останнє взяло на себе зобов'язання виконати комплекс будівельно-монтажних робіт приміщення, загальною площею 599 кв.м., яке знаходиться на першому поверсі (розміщення закладу ресторанного господарства (закладу громадського харчування), а саме "L'KAFA CAFE" по вул. Хрещатик, 16 літ. А у Шевченківському районі м. Києва і здати замовникові готовий об'єкт.

Вказаний договір підряду укладено у відповідності до умов оспорюваного договору суборенди, згідно із якими, позивач має право здійснювати опоряджувальні роботи в приміщенні, а також будівельно-ремонтні роботи з перепланування (реконструкції) приміщення, влаштування тераси.

02.07.2015 між позивачем та відповідачем було підписано акт приймання-передачі приміщення для опоряджувальних робіт, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв нежитлове приміщення у підвалі та на 1-му (першому) поверсі, загальною площею 599 кв.м., що є частиною нежилого будинку, яке розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16.

В пункті 4 вказаного акту якого сторони погодили, що приміщення підлягає капітальному ремонту.

Виконання будівельно-монтажних робіт з перепланування (реконструкції) приміщення загальною площею 599 кв.м., яке знаходиться на першому поверсі (розміщення закладу ресторанного господарства (закладу громадського харчування) підтверджується наявним в матеріалах справи актом приймання виконаних робіт підписаним між позивачем та ТОВ "БУД-ЖИЛ-ПРОМ" 02.07.2015.

Однак, проведення позивачем будівельно-монтажних робіт приміщення не спростовує встановлені судом обставини щодо передання позивачу в суборенду приміщення (підвал верхній рівень літери "А", поверх І літери "А", зазначені у плані приміщень у додатку №1 до договору суборенди), які станом на час отримання третьою особою Свідоцтва про право власності та на час укладення договору суборенди фактично за правовстановлюючими документами на нежитлові приміщення за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16 не існували, а відповідні дозволи на перебудову приміщень в Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" були відсутні, хоча передавалися в суборенду як вже існуючі.

Крім того, відповідні роботи, згідно із приймання виконаних робіт від 02.11.2015, були проведені на першому поверсі. Докази, які б підтверджували здійснення позивачем поділу підвалу на верхній та нижній рівні в матеріалах справи відсутні, а протилежного відповідачем не доведено.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач звернувся до відповідача із листом вих. №02-07-15/36 від 02.07.2015 щодо надання згоди на проведення перепланування (реконструкції) приміщення.

Листом за вих. №10-07/15-1 від 10.07.2015 відповідач повідомив позивача, що з метою надання дозволу на проведення перепланування (реконструкції) приміщення, попередньо необхідно отримати схвалення власника будівлі - Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок", у зв'язку із чим, відповідач звернувся до третьої особи з листом за вих. №16-07/15-2 від 16.07.2015 з проханням надати згоду на проведення робіт по перепланування (реконструкції) приміщення.

Відповідно до листа вих. №10-07/15-1 від 10.07.2015 Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" повідомило, що з метою надання погодження на проведення перепланування орендованого приміщення, позивач має надати наступні документи: Техніко-економічні обґрунтування перепланування приміщення; проект приміщення з урахуванням перепланувань; технічні умови, які пов'язані з проведенням перепланування приміщення; паспорти на матеріали і устаткування, конструкції та комплектуючі вироби; декларацію про початок виконання будівельних робіт (реконструкція частини приміщень нежитлового будинку під заклад громадського харчування). Про зазначену відповідь Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок", відповідач повідомив позивача листом від 24.07.2015 вик. №27/07-15.

За висновками суду, виконання позивачем робіт без погодження із власником будинку 16 (літера А) по вул. Хрещатик - Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" відноситься виключно до питання належного чи неналежного виконання умов договору суборенди, що під час встановлення обставин щодо відповідності договору суборенди положенням законодавства та розгляду спору про визнання такого договору недійсним судом не досліджується. Зазначене узгоджується із роз'ясненнями Вищого господарського суду України, викладеними у п. 2.2. постанови Пленуму ВГСУ №11 від 29.05.2013 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними".

Як зазначалось судом вище, під час встановлення невідповідності спірного правочину положенням ст. 230 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях відповідача.

Судом встановлено, що згідно із п. 1.2. договору оренди, укладеним між Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет", відповідач підтвердив, що на момент укладення договору оренди йому відомі особливі властивості та недоліки майна, і які можуть бути небезпечні для життя, здоров'я, майна ТОВ "Комерційна фірма "Факультет", або інших осіб, або призвести до пошкодження майна під час користування ним.

Отже, відповідач укладаючи договір оренди з Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" підтвердив, що ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" відомі властивості та недоліки орендованих приміщень (нежитлових приміщень, що знаходяться у підвалі, на 1, частково на 2, 5, 6, 7, 8 поверхах нежилого будинку, загальною площею 2485,5 кв.м., розташованих у нежилому будинку (літ. А) по вул. Хрещатик, 16 у м. Києві), в тому числі, які передавались в суборенду позивачу.

У відповідності до п. 1.5.2. договору суборенди, відповідач гарантував позивачу, що на момент укладення договору, нежитлове приміщення (об'єкт суборенди) відповідає необхідним державним стандартам, будівельним та експлуатаційним нормам та вимогам і може бути безперешкодно передано в суборенду.

Тобто, підписавши договір у вищенаведеному пункті договору відповідач підтвердив та гарантував позивачу відповідність орендованих приміщень будівельним і експлуатаційним нормам та вимогам і можливість безперешкодного використання позивачем переданих в оренду приміщень.

Відтак, зі змісту умов договору оренди та спірного договору суборенди випливає, що відповідачу були відомі дійсні відомості щодо переданих в суборенду нежитлових приміщень у підвалі та на 1-му (першому) поверсі, загальною площею 599 кв.м., у будинку 16 (літера А) по вул. Хрещатик у м. Києві, характеристики вказаних приміщень, а також їх недоліки. Зазначене відповідачем в установленому порядку не спростовано.

Суд, зазначає, що надання позивачу, як було встановлено вище, неправдивих планів приміщень (підвалу та першого поверху) свідчить про наявність умислу в діях відповідача.

Крім того, надання позивачу у договорі суборенди права здійснювати опоряджувальні роботи та реконструкцію приміщень, зазначення в акті приймання-передачі приміщення для опоряджувальних робіт від 02.07.2015 про те, що приміщення підлягає капітальному ремонту та листування з приводу проведення перепланування приміщення, також підтверджують те, що ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" було відомо про дійсні обставини з приводу орендованого приміщення, про які відповідач замовчував.

Таким чином, відповідачем було вчинено дії, які свідчать про обман ним позивача при укладенні оспорюваного правочину та вплив на його волевиявлення, тобто умисне введення в оману позивача шляхом замовчування відомостей щодо справжнього технічного стану, характеристик і недоліків переданих в оренду приміщень, відсутності дозволів на проведення перебудови приміщень, не введення їх в експлуатацію та надання планів приміщень, які на момент укладення договору не відповідали дійсним планам, що підтверджено матеріалами інвентаризаційної справи та за відсутності правовстановлюючих документів на перебудовані площі.

Також, в підтвердження своїх доводів про те, що відповідач знав про дійсні недоліки переданих в оренду приміщень позивач посилається на акт №184/10 від 03.03.2014 обстеження технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій адміністративної будівлі на вул. Хрещатик, 16 складеного будівельною лабораторією Комунального підприємства "Київжитлоексплуатація".

Так, в наявному у матеріалах справи акті №184/10 від 03.03.2014 обстеження технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій адміністративної будівлі на вул. Хрещатик, 16, складеного будівельною лабораторією Комунального підприємства "Київжитлоексплуатація", було визначено, що приміщення будівлі за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16 буде придатне для подальшої експлуатації за призначенням після проведення робіт по підсиленню пошкоджених несучих конструкцій та відновлювально-ремонтних робіт приміщення.

Позивач стверджує, що йому стало відомо про вказаний акт тільки після укладення спірного договору суборенди, а саме, у листопаді 2015 року після проведення опоряджувальних робіт.

Відповідачем та третьою особою зазначено, що Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" було усунено рекомендації, викладені в Акті №184/10 від 03.03.2014 обстеження технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій адміністративної будівлі на вул. Хрещатик, 16, в підтвердження чого було надано Технічний висновок про стан несучих конструкцій адміністративної будівлі за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, будинок 16 станом на 10.08.2014, Технічний висновок про стан несучих конструкцій адміністративної будівлі за адресою м. Київ, вул. Хрещатик, будинок 16 станом на 08.09.2014, які виконані експертом з технічного обстеження будівель та споруд ОСОБА_6 та затверджені ТОВ "Аритіль будівничих "МІЛОНЄГ" на замовлення Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" та надано Проект підсилення плит перекриття адміністративного будинку №16 по вул. Хрещатик, виконаний ТОВ "Аритіль будівничих "МІЛОНЄГ", головний інженер проекту ОСОБА_7 Так, у Технічному висновку про стан несучих конструкцій адміністративної будівлі складеного 08.09.2014, експертом зазначено, що аналізуючи стан конструкцій та приміщень в межах проведених обстежень на 05.09.2014, можна вважати проведені роботи виконаними якісно, що забезпечує якісну і безпечну експлуатацію обстежуваних приміщень.

Оцінивши надані відповідачем та третьою особою Технічні висновки про стан несучих конструкцій адміністративної будівлі, суд дійшов висновку, що факт усунення чи не усунення порушень не спростовує встановлених вище обставин щодо виконання Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" будівельних робіт з перебудови підвалу та першого поверху будинку 16 літера А по вулиці Хрещатик з порушенням вимог містобудівного законодавства та відомостей, які містяться в матеріалах інвентаризаційної справи №76829 щодо переданих в суборенду приміщень.

Крім того, суд зазначає, що Технічні висновки про стан несучих конструкцій адміністративної будівлі взагалі не можуть прийматись до уваги в якості доказів по справі, оскільки, вказані документи складено на замовлення Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" (третя особа у справі), а особа, яка проводила дослідження та складала висновок, не попереджувалась про кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивого висновку.

При цьому, ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" було відомо про висновки та характеристики, викладені в акті №184/10 від 03.03.2014 обстеження технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій адміністративної будівлі на вул. Хрещатик, 16, складеного будівельною лабораторією Комунального підприємства "Київжитлоексплуатація" (дані обставини відповідачем не заперечуються), що свідчить про те, що відповідачу було відомо і про недоліки переданого в оренду приміщення та результати обстеження будинку 16 літера А по вулиці Хрещатик, які також позивачу повідомлені не були.

Вищевстановлені судом обставини в сукупності свідчать про наявність обману при укладенні оспорюваного договору та умисне введення відповідачем в оману позивача при вчиненні правочину.

Відповідно до ч. 1 статті 32 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Частиною 1 статті 33 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно із ч. 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Оскільки, наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману належним чином доведений та підтверджений наявними в матеріалах справи доказами, суд дійшов висновку, що оспорюваний договір суборенди нерухомого майна від 02.07.2015 було укладено під впливом обману, що у відповідності до ст. 230 Цивільного кодексу України є підставою для визнання договору, в силу приписів ч. 1 ст. 215 ЦК України, недійсним.

Враховуючи вищенаведене, позовні вимоги Приватного підприємства "Л' Кафа" визнаються судом обґрунтованими, у зв'язку із чим, суд задовольняє позов про визнання недійсним договору суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. та зареєстрований в реєстрі за №818, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" та Приватним підприємством "Л' Кафа" про передачу в суборенду нежилого приміщення у підвалі та 1 (першому) поверсі, загальною площею 599 кв.м. (п'ятсот дев'яносто дев'ять квадратних метрів), відповідно до даних Технічного паспорту БТІ, яке є частиною нежилого будинку, за адресою: місто Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16.

Судовий збір за розгляд позову відповідно до ст. 49 ГПК України покладається на відповідача.

Керуючись ст. ст. 4, 32-34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. та зареєстрований в реєстрі за №818, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, будинок 16 В, літ. А, ) як орендарем та Приватним підприємством "Л' Кафа" (03087, м. Київ, бульвар Чоколівський, будинок 23, ) як суборендарем про передачу в суборенду нежилого приміщення у підвалі та 1 (першому) поверсі, загальною площею 599 кв.м. (п'ятсот дев'яносто дев'ять квадратних метрів), відповідно до даних Технічного паспорту БТІ, яке є частиною нежилого будинку, за адресою: місто Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, будинок 16 В, літ. А, ) на користь Приватного підприємства "Л' Кафа" (03087, м. Київ, бульвар Чоколівський, будинок 23, ) судові витрати у розмірі 1378,00 грн.

Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано 12.04.2016.

Суддя С.О. Турчин