РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.04.2016Справа №910/2780/16
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Обіо"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполіс-груп"

про розірвання договору та витребування майна

Суддя Отрош І.М.

Представники сторін:

від позивача: Гордієнко М.М. - представник за довіреністю № 6 від 12.02.2016;

від відповідача: Шморгун Р.М. - представник за довіреністю №1 від 25.03.2016

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

19.02.2016 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Обіо" з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполіс-груп" про розірвання договору та витребування майна з незаконного володіння.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем, за наслідками укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, зареєстрованого за №10779, не сплачено позивачу повної вартості приміщень, що є предметом такого договору, в строк до 31.12.2015 (так як сплачено лише 35000,00 грн.), як це встановлено п.п. 2.1., 2.4. договору, з огляду на що позивач вважає, що відповідачем істотно порушено умови договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, зареєстрованого за №10779, у зв'язку з чим просить суд відповідно до ст.ст. 611, 651 Цивільного кодексу України розірвати даний договір. Окрім того, у зв'язку з фактичним зайняттям відповідачем приміщень, що є об'єктами наведеного договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою), позивач відповідно до ст. 387 Цивільного кодексу України просить суд витребувати з незаконного володіння відповідача нежилі приміщення №№1, 2, 3, 4, 5, 6 групи приміщень №1058-офіс, що розташовані в Києві по вул. Михайла Майорова 7 літ. А, загальною площею 155,00 кв.м.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 22.02.2016 порушено провадження у справі № 910/2780/16 та справу призначено до розгляду на 11.03.2016.

Представник відповідача у судове засідання 11.03.2016 не з'явився, вимоги ухвали суду не виконав, клопотань про відкладення розгляду справи не подавав, про час та місце проведення судового засідання був повідомлений належним чином.

У судове засідання 11.03.2016 з'явився представник позивача, подав документи на виконання вимог ухвали суду, а також заявив усне клопотання про відкладення розгляду справи для подання додаткових доказів у справі.

Враховуючи задоволення клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи, неявку представника відповідача у судове засідання та необхідність подання доказів справі, суд відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України відклав розгляд справи на 25.03.2016, про що виніс відповідну ухвалу.

25.03.2016 відділом діловодства суду отримано від відповідача клопотання про фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу. Дане клопотання судом задоволено.

25.03.2016 відділом діловодства суду отримано від відповідача клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з необхідністю ознайомлення з матеріалами справи та у зв'язку з тим, що довіреність на представника відповідача була видана лише 25.03.2016.

Розглянувши дане клопотання, суд зазначає, що нормами чинного законодавства України не обмежено коло осіб, які можуть представляти особу в судовому процесі, тому з огляду на завчасне повідомлення учасників про дату, час і місце судового засідання та надання можливості у разі подання відповідного клопотання ознайомитись з матеріалами справи, одержання прав представництва особи у день судового засідання не є належним поясненням необхідності відкладення розгляду справи, тим більше, що відповідач не обґрунтував та не додав на підтвердження, чим викликана неможливість інших представників відповідача (представників за довіреністю, керівника) ознайомитись з матеріалами справи до судового засідання.

Суд зазначає, що відповідно до ст. 22 ГПК України, сторони зобов'язані добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами, виявляти взаємну повагу до прав і охоронюваних законом інтересів другої сторони, вживати заходів до всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи.

За таких обставин, в задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи судом відмовлено.

У судовому засіданні 25.03.2016 оголошено перерву до 01.04.2016.

31.03.2016 відділом діловодства суду отримано від позивача додаткові пояснення, відповідно до яких позивач зазначає, що відповідач сплатив на користь позивача не 35000,00 грн., як зазначено в позові, а 67000,00 грн.

Водночас, суд не розцінює посилання позивача на іншу суму оплати за спірним договором купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, як підставу позову та зміну її в наступному.

Так, згідно з п. 3.12. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» від 26 грудня 2011 року № 18 під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Так, підставами позову є безпосередні обставини, якими позивач обґрунтовує позовні вимоги, тобто суть порушених прав, а саме істотне порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012 у зв'язку з неналежним виконанням обов'язку щодо сплати вартості (несвоєчасно та не у повному обсязі) приміщень, що є предметом договору, в строк до 31.12.2015. Водночас предмет позову - вимога до суду, яка полягає у застосуванні обраного позивачем способу захисту порушених (оспорюваних, невизнаних) прав чи охоронюваних законом інтересів.

Таким чином, посилання позивача на іншу суму сплачених відповідачем коштів не спростовує тверджень позивача, якими обґрунтовані вимоги, щодо неповної оплати ціни договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012 та, відповідно, істотного порушення його умов, у зв'язку з чим суд здійснює розгляд справи з урахуванням викладеного в додаткових поясненнях позивача, поданих 31.03.2016, що не змінюють підстави позову.

01.04.2016 відділом діловодства суду отримано від відповідача відзив на позов із викладеними запереченнями проти заявлених вимог з підстав відсутності в розпорядженні відповідача банківських виписок із доказами оплати вартості приміщення за умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, зареєстрованого за №10779, а для їх відновлення установами банку необхідний додатковий час, а тому, враховуючи, що позивач відмовляється провести звірку взаєморозрахунків за спірним договором, відповідач вважає, що підстави для задоволення позову відсутні. Окрім того, відповідач зазначає, що пункт 3.1.2. спірного договору суперечить пунктам 3.2.2. та 4.1. договору. З огляду на вищенаведене, відповідач просить суд відмовити в задоволенні позову.

Також 01.04.2016 відділом діловодства суду отримано від відповідача клопотання про призначення експертизи, що обґрунтоване поданням відповідачем до суду в підтвердження перерахування на користь позивача банківських виписок на суму більше 500000,00 грн., у зв'язку з чим відповідач просить суд призначити у справі судову бухгалтерську експертизу, на вирішення якої поставити такі питання: чи підтверджується документально та нормативно на підставі наданих у справі доказів наявність простроченої заборгованості, що виникла на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, зареєстрованого за №10779? Якщо так, то в якому розмірі?; чи відповідають первинні документи вимогам, встановленим ч. 2 ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»?; в якому розмірі відповідач здійснив оплату позивачу відповідно до умов договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, зареєстрованого за №10779?; чи існує в сторін заборгованість одна перед одною, якщо так, в кого саме та в якому розмірі?.

У судове засідання 01.04.2016 з'явились представники позивача та відповідача. Представник позивача підтримав позов та заперечував проти клопотання про призначення судової експертизи. Відповідач заперечив проти позову з підстав, викладених у відзиві, а також підтримав клопотання про призначення експертизи.

Розглянувши у даному судовому засіданні клопотання відповідача про призначення експертизи, подане 01.04.2016, суд відмовляє в його задоволенні з тих підстав, що відповідачем, не доведено обставин необхідності застосування в порядку ст. 41 Господарського процесуального кодексу України спеціальних знань з метою встановлення обставин існування заборгованості за спірним договором. За таких обставин, в задоволенні клопотання про призначення експертизи судом відмовлено.

У судовому засіданні 01.04.2016 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

07.12.2012 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Обіо» (продавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполіс- груп» (покупець, відповідач) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в реєстрі за №10779 (далі - Договір).

Відповідно до пункту 1.1. Договору продавець продає, а покупець купує нежилі приміщення з №1 (один) по №6 (шість), групи приміщень № 1058-офіс, що розташовані в місті Києві по вулиці Михайла Майорова 7 (сім) (літера А), загальною площею 155, 00 кв. м. (далі по тексту - Приміщення), і сплачує за нього ціну визначену Договором.

Відповідно до пункту 1.2. Договору, нежиле приміщення, зареєстроване Комунальним підприємством "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" за реєстраційним № 37612786 від 13 вересня 2012 року, номер запису: 11101-П в книзі: д.40п- 33, належить продавцю на праві приватної власності на підставі Свідоцтва про право власності Серії САЕ №539720 від 11 липня 2012 року, виданого на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 11 липня 2012 року № 545-В Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація).

Згідно з пунктом 2.1. Договору ціна продажу Приміщень становить 1860000,00 грн., в т. ч. ПДВ 20% - 250 000. 00 грн.

Сторони домовились, що протягом всього строку дії договору ціна продажу є еквівалентною 227383,86 дол. США. Ціна продажу в національній валюті України може збільшитись, виходячи з перерахунку ціни продажу, зазначеної в даному пункті, як еквівалент доларів США в національну валюту, але ні в якому разі не може бути менше, ніж ціна продажу в гривні, що зазначена сторонами в п. 2.1. Договору (п. 2.2. Договору).

Відповідно до пункту 2.4. Договору розрахунок між Сторонами здійснюється з відстроченням платежу. Вартість нежилого приміщення, що вказана в пункті 2.1. Договору повинна бути виплачена покупцем продавцю в повному обсязі в термін не пізніше 31 грудня 2015 року. За домовленістю сторін сплата продавцю грошових коштів, визначених в пункті 2.1. Договору, здійснюється покупцем частинами в такому порядку:

2.4.1. Початковий платіж здійснюється у термін до 31 січня 2013 року та має складати грошову суму в гривнях еквіваленту 12224, 94 доларів США, визначену за Міжбанківським курсом встановленому на дату укладання Попереднього Договору, та становить в гривні 100 000, 00 грн.;

2.4.2. Другий та всі наступні поточні платежі здійснюються покупцем не рідше одного разу в 3 календарних місяці (починаючи з грудня 2012 року), але в будь-якому разі не пізніше ніж в двадцятих числах кожного третього місяця зазначеного покупцем платежу за кожні з трьох місяців не має бути меншою від грошової суми в гривнях, що відповідає еквіваленту 18337, 41 доларів США, з розрахунку встановленого Міжбанківського курсу продажу на дату здійснення платежу.

2.4.3. Останній платіж здійснюється покупцем до 31.12.2015 року в гривнях, що відповідає еквіваленту 13447,44 доларів США, з розрахунку встановленого Міжбанківського курсу продажу на дату здійснення платежу.

Покупець має право сплачувати третій на кожен наступний платіж як однією сумою так і декількома платежами протягом відповідного кварталу на власний розсуд, з обов'язковим дотриманням умов п. 2.5 даного договору.

Відповідно до пункту 2.6. Договору для визначення суми поточного або дострокового платежу Покупець звертається до Продавця з проханням виставити відповідний рахунок- фактуру на оплату поточного чи дострокового платежу. В день виставлення рахунку-фактури сторони одночасно підписують акт погодження суми поточного (дострокового) платежу за цим Договором. Виставлений продавцем рахунок-фактура діє протягом, 3 календарних днів, в разі не сплати по ньому покупець повинен повторно звернутись до продавця для отримання нового рахунку-фактури та підписання нового Акту погодження суми поточного (дострокового) платежу. Якщо на дату здійснення поточного (дострокового) платежу Міжбанківський курс продажу буде нижчим від курсу зазначеного в п.2.3 цього договору, то сторони домовились використовувати для розрахунку розміру поточного (дострокового) платежу Міжбанківський курс продажу визначений в п.2.3 цього договору.

Згідно з пунктом 2.7. Договору в разі, якщо після здійснення покупцем оплати ціни продажу в повному обсязі за Договором ціна продажу визначена сторонами в п.2.1. Договору збільшиться, сторони повинні у продовж 10 (десяти) календарних днів укласти Додатковий договір до даного Договору (далі Додатковий договір), в якому зазначити остаточну ціну продажу та сплати в рівних частинах обов'язкові платежі до бюджету. Після оплати ціни продажу в повному обсязі та укладання сторонами зазначеного Додаткового договору (в разі потреби його укладання) продавець надає покупцю довідку про сплату 100% вартості ціни продажу за даним Договором.

Пунктом 3.2.1. Договору встановлений обов'язок відповідача здійснити оплату Приміщення в строки та в порядку, встановлені цим Договором.

Згідно зі ст. 4.1. Договору право власності на приміщення переходить від продавця до покупця, в порядку ст. 334 Цивільного кодексу України, з моменту здійснення покупцем оплати ціни продажу в повному обсязі, а також державної реєстрації цього договору у відповідності до вимог чинного законодавства України. Право власності на приміщення повинно бути зареєстровано у відповідному уповноваженому органі відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України. Реєстрація права власності покупця на приміщення, набутого відповідно до договору, в організації, яка здійснює державну реєстрацію відповідно до норм діючого в Україні законодавства, здійснюється покупцем за власний рахунок.

Як встановлено п. 5.3. Договору, передача приміщення продавцем покупцеві здійснюється після здійснення покупцем оплати ціни продажу в повному обсязі та посвідчується актом прийому-передачі приміщення, який є невід'ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі приміщення не підлягає нотаріальному посвідченню. Акт прийому-передачі приміщення укладається сторонами не більше ніж через 7 календарних днів з дати зарахування на поточний рахунок продавця ціни продажу в повному обсязі.

Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації відповідно до вимог ст. 657 Цивільного кодексу України (яка здійснюється покупцем після повної оплати ціни продажу за умовами даного договору).

Дослідивши зміст укладеного між позивачем та відповідачем договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, суд дійшов висновку, що даний правочин за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу нерухомого майна з відкладальною обставиною, яким передбачено розстрочення платежу та збереження права власності за продавцем до моменту повної оплати.

Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 Цивільного кодексу України).

При цьому, за змістом ст. 212 Цивільного кодексу України, особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

Згідно зі ст. 697 Цивільного кодексу України, договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару.

Судом встановлено, що відповідно до свідоцтва про право власності від 11.07.2012 САЕ№539720, виданого Головним управлінням комунальної власності м. Києва Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), позивач є власником нежилих приміщень з №1 по №6 (групи приміщень №1058) офіс загальною площею 155,00 кв.м., які розташовані в м. Києві по вул. Михайла Майорова, 7 літера А. Свідоцтво видане на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва від 11.07.2012 №545-В (копія свідоцтва долучена позивачем до позову та документів, поданих 25.03.2016).

Судом встановлено, що відповідно до витягу Комунального підприємства Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна про державну реєстрацію прав №35490623 від 13.09.2012, копія якого долучена позивачем до документів, поданих 25.03.2016, за Товариством з обмеженою відповідальністю «Обіо» зареєстровано право власності на об'єкт: нежилі приміщення з №1 по №6 (групи приміщень №1058) офіс загальною площею 155,00 кв.м., які розташовані в м. Києві по вул. Михайла Майорова, 7 літера А (реєстраційний номер 37612786, номер запису 11101-П в книзі д.40 п-33); підстава виникнення права власності свідоцтво про право власності САЕ№539720/ 11.07.2012/ Головне управління комунальної власності м. Києва/ наказ від 11.07.2012 №545-В; форма власності - приватна.

Судом встановлено, що 26.01.2015 відповідачем було сплачено на користь позивача 5000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 07.12.2012; 23.05.2014 відповідачем було сплачено на користь позивача 5000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 07.12.2012; 17.06.2014 відповідачем було сплачено на користь позивача 10000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 07.12.2012; 16.07.2014 відповідачем було сплачено на користь позивача 15000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 07.12.2012 (копії виписок долучені позивачем до позову).

Судом встановлено, що 09.08.2013 відповідачем було сплачено на користь позивача 30000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 26.02.2013; 20.02.2014 відповідачем було сплачено на користь позивача 2000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 26.02.2013 (копії виписок долучені позивачем до документів, поданих 25.03.2016).

Судом встановлено, що відповідно до акту комісійного обстеження нежилих приміщень другого поверху першої секції житлового будинку, розташованого за адресою м. Київ, вул. Майорова, 7 від 05.02.2016, комісією у складі головного інженера ТОВ «Управ-Дом» Зугравого С.О., помічника головного інженера ОСОБА_5, чергового сантехніка ТОВ «Управ-Дом» ОСОБА_6, у нежилих приміщеннях №1056 та 1058 фактичний огляд здійснити виявилось не можливо, оскільки представник користувача - ТОВ «Мегаполіс-груп» не відчинив двері в жодному з приміщень. При цьому, комісією було встановлено факт наявності у приміщенні №1056 фізичних осіб, через вікна з вулиці було видно світло в середині приміщення та помічено рух (копія акту долучена позивачем до позовної заяви).

Судом встановлено, що листом приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука Сергія Павловича №161/01-16 від 23.03.2016 повідомлено, що оригінали свідоцтва про право власності САЕ№539720 від 11.07.2012, виданого на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва від 11.07.2012 №545-В (нежилі приміщення з №1 по №6 (групи приміщень №1058) - офіс) та витягу Комунального підприємства Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна про державну реєстрацію прав №35490623 від 13.09.2012 знаходяться в архіві нотаріуса Ковальчука С.П., сформованого у зв'язку з укладенням договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012. При цьому, жодних дій щодо перереєстрації права власності на ТОВ «Мегаполіс-груп», як покупця за умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, нотаріусом не проводилось, оскільки за умовами договору та діючого у 2012 році законодавства право власності повинно було перейти до покупця після повної сплати ним обумовленої вартості приміщення, підписання акту приймання-передачі та відповідної державної реєстрації права власності у КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» (оригінал листа долучено позивачем до документів, поданих 25.03.2016).

Судом встановлено, що відповідно до інформаційної довідки Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна НЖ-2016 №662 від 09.03.2016, копія якої долучена позивачем до документів, поданих 25.03.2016, згідно з даними Бюро, нежилі приміщення з №1 по №6 (групи приміщень №1058) офіс загальною площею 155,00 кв.м., які розташовані в м. Києві по вул. Михайла Майорова, 7 літера А на праві власності зареєстровані за Товариством з обмеженою відповідальністю «Обіо» на підставі свідоцтва про право власності, виданого 11.07.2012 Головним управлінням комунальної власності м. Києва (наказ №545-В від 11.07.2012) та внесено до Реєстру прав власності на нерухоме майно.

В обґрунтування позовних вимог, позивач вказує на те, що за наслідками укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, зареєстрованого за №10779, відповідачем не сплачено позивачу повної вартості приміщення, що є об'єктами такого договору, в строк до 31.12.2015 (так як сплачено лише 67000,00 грн.), як це встановлено п.п. 2.1., 2.4. договору, з огляду на що позивач вважає, що відповідачем істотно порушено умови договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, зареєстрованого за №10779, у зв'язку з чим позивач просить суд відповідно до ст.ст. 611, 651 Цивільного кодексу України розірвати даний договір.

Окрім того, у зв'язку з фактичним зайняттям відповідачем приміщень, що є об'єктами наведеного договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою), що, на думку позивача, підтверджується актом комісійного обстеження нежилих приміщень другого поверху першої секції житлового будинку, розташованого за адресою м. Київ, вул. Майорова, 7 від 05.02.2016, позивач просить суд витребувати з незаконного володіння відповідача нежилі приміщення №№1, 2, 3, 4, 5, 6 групи приміщень №1058-офіс, що розташовані в Києві по вул. Михайла Майорова 7 літ. А, загальною площею 155,00 кв.м.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:

1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;

2) зміна умов зобов'язання;

3) сплата неустойки;

4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Як передбачено ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так, позивач просить суд розірвати договір купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в реєстрі за №10779, у зв'язку з тим, що відповідачем істотно порушено умови такого договору, оскільки сплачено вартість об'єктів такого договору лише частково, в сумі 67000,00 грн., в той час як умовами наведеного договору передбачено сплату вартості приміщень в розмірі, еквівалентному 227383,86 дол. США.

Відповідно до ст. 691 Цивільного кодексу України, покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Як встановлено судом, згідно з п. 2.1. договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, ціна продажу приміщень (нежилі приміщення з №1 (один) по №6 (шість), групи приміщень № 1058-офіс, що розташоване в місті Києві по вулиці Михайла Майорова 7 (сім) (літера А), загальною площею 155, 00 кв. м.) становить 1860000, 00 грн.

Як встановлено судом, сторони домовились, що протягом всього строку дії договору ціна продажу є еквівалентною 227383,86 дол. США. Ціна продажу в національній валюті України може збільшитись, виходячи з перерахунку ціни продажу, зазначеної в даному пункті, як еквівалент доларів США в національну валюту, але ні в якому разі не може бути менше, ніж ціна продажу в гривні, що зазначена сторонами в п. 2.1. Договору (п. 2.2. договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012).

Як встановлено судом, умовами п. 2.4. наведеного вище договору, вартість нежилого приміщення, що вказана в пункті 2.1. Договору повинна, бути виплачена покупцем продавцю в повному обсязі в термін не пізніше 31 грудня 2015 року. За домовленістю мторін сплата продавцю грошових коштів, визначених в пункті 2.1. Договору, здійснюється покупцем частинами в такому порядку: початковий платіж здійснюється у термін до 31 січня 2013 року та має складати грошову суму в гривнях еквіваленту 12224, 94 доларів США, визначену за Міжбанківським курсом встановленому на дату укладання Попереднього Договору, та становить в гривні 100 000, 00 грн. (п. 2.4.1.); другий та всі наступні поточні платежі здійснюються покупцем не рідше одного разу в 3 (три) календарних місяці (починаючи з грудня 2012 року), але в будь-якому разі не пізніше ніж в двадцятих числах кожного третього місяця зазначеного покупцем платежу за кожні з трьох місяців не має бути меншою від грошової суми в гривнях, що відповідає еквіваленту 18337, 41 доларів США, з розрахунку встановленого Міжбанківського курсу продажу на дату здійснення платежу (п. 2.4.2.); останній платіж здійснюється покупцем до 31.12.2015 року в гривнях, що відповідає еквіваленту 13447,44 доларів США, з розрахунку встановленого Міжбанківського курсу продажу на дату здійснення платежу (п. 2.4.3.).

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Зазначене також кореспондується з нормами ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України.

Стаття 629 Цивільного кодексу України передбачає, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

З огляду на вищенаведене,оскільки положеннями п. 2.4. договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №1077, передбачено, що вартість нежилого приміщення, що вказана в пункті 2.1. договору, повинна бути виплачена покупцем продавцю в повному обсязі в термін не пізніше 31.12.2015, суд дійшов висновку, що термін виконання відповідачем зобов'язання з оплати вартості приміщення за даним договором станом на момент звернення позивачем до суду з даним позовом є таким, що настав.

В той же час, як встановлено судом, 26.01.2015 відповідачем було сплачено на користь позивача 5000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 07.12.2012; 23.05.2014 відповідачем було сплачено на користь позивача 5000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 07.12.2012; 17.06.2014 відповідачем було сплачено на користь позивача 10000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 07.12.2012; 16.07.2014 відповідачем було сплачено на користь позивача 15000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 07.12.2012 (копії виписок долучені позивачем до позову). За таких обставин, загальна сума сплачених відповідачем на користь позивача коштів саме за договором від 07.12.2012 (спірний договір) складає 35000,00 грн.

Разом з тим, як встановлено судом, 09.08.2013 відповідачем було сплачено на користь позивача 30000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 26.02.2013; 20.02.2014 відповідачем було сплачено на користь позивача 2000,00 грн. з призначенням платежу: платіж згідно з договором від 26.02.2013 (копії виписок долучені позивачем до документів, поданих 25.03.2016).

Позивач з цього приводу в додаткових поясненнях, поданих 31.03.2016, зазначав, що будь-яких договорів від 26.02.2013 між сторонами не укладалось, у зв'язку з чим, з огляду на помилкове призначення платежу, вказане відповідачем, вважає за необхідне зарахувати суму коштів у розмірі 32000,00 грн. (платежі відповідача за 09.08.2013 та 20.02.2014) в рахунок сплати вартості нерухомого майна за договором купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованим в реєстрі за №1077.

За таких обставин, оскільки відповідачем також не надано суду доказів існування договору, укладеного саме 26.02.2013, суд приймає до уваги викладені позивачем обставини щодо зарахування зазначених 32000,00 грн. в рахунок сплати вартості приміщень, що є об'єктами договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779.

При цьому, долучені відповідачем до заяви, поданої 25.03.2016, виписки по рахунку відповідача судом не приймаються в якості доказів сплати вартості приміщень за спірним договором від 07.12.2012, зареєстрованим за №10779, оскільки з даних виписок вбачається, що в призначеннях платежу відповідачем зазначено договір від 31.07.2012 або договір від 05.10.2012, в той час, як датою укладення спірного договору купівлі-продажу є 07.12.2012.

Більше того, позивачем до додаткових пояснень, поданих 31.03.2016 долучено копію попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 31.07.2012 та договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 05.10.2012.

Щодо листа відповідача №1-05/03 від 05.03.2015, адресованого позивачу, копія якого долучена відповідачем до заяви, поданої 25.03.2016, у якому зазначено, що у призначенні платежів за 10.04.2013, 18.02.2014, 20.02.2014, 23.05.2014, 17.06.2014, 16.07.2014, 26.01.2015, 27.02.2015 було помилково вказано дату договору від 05.10.2012, у зв'язку з чим відповідач просить вважати призначення цих платежів помилковим та зарахувати дані суми в рахунок оплати по договору від 07.12.2012, суд зазначає, що відповідачем не надано доказів направлення даного листа позивачеві.

Окрім того, як зазначено вище, позивачем до додаткових пояснень, поданих 31.03.2016 долучено, в тому числі, копію договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 05.10.2012. Таким чином, відповідачем не доведено, що вказані платежі, перераховані за договором від 05.10.2012, були перераховані помилково та мають бути зараховані позивачем в рахунок оплати по спірному договору від 07.12.2012, з огляду на чітке призначення платежу та наявності такого договору від 05.10.2012 між сторонами як підстави виникнення зобов'язань між ними.

Відповідно до п. 33.2 ст. 33 Закону України «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» платник несе відповідальність за відповідність інформації, зазначеної ним в документі на переказ, суті операції, щодо якої здійснюється цей переказ.

В свою чергу, долучена відповідачем до заяви, поданої 01.04.2016, виписка по рахунку із відомостями щодо перерахування 200000,03 грн. також не приймається судом в якості доказу оплати вартості приміщень за спірним договором, оскільки датою операції у виписці зазначено 11.10.2012, а призначенням платежу вказано: початковий платіж за №1056 Нежитлове приміщення Офіс загальною площею 125,3 кв.м. згідно з рахунком №26 від 08.10.2012, в той час, як площа спірних приміщень становить 155,00 кв.м., а сам договір, як підстава виникнення у сторін прав та обов'язків, в тому числі обов'язку відповідача з оплати вартості приміщень, було укладено сторонами 07.12.2012, тобто пізніше дати виставлення рахунку - 08.10.2012, що вказано у призначенні платежу, та дати, коли, як зазначає відповідач, було сплачено 200000,03 грн. на користь позивача - 11.10.2012.

Крім того, позивачем до додаткових пояснень, поданих 31.03.2016 долучено копію попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 31.07.2012, предметом якого є нежитлове приміщення №1056.

Так само судом не приймається в якості доказів оплати вартості предмету спірного договору надана відповідачем 01.04.2016 виписка по рахунку відповідача за 31.07.2012 щодо оплати на користь позивача 200000,00 грн., оскільки датою операції у виписці зазначено 31.07.2012, а призначенням платежу вказано: оплата за матеріали згідно з рахунком №13 від 30.07.2012, в той час, як сам договір, як підстава виникнення у сторін прав та обов'язків, в тому числі обов'язку відповідача з оплати вартості приміщень, було укладено сторонами 07.12.2012, тобто пізніше дати виставлення рахунку - 30.07.2012, що вказано у призначенні платежу, та дати, коли, як зазначає відповідач, було сплачено 200000,00 грн. на користь позивача - 31.07.2012.

Твердження відповідача про необхідність додаткового часу для відновлення банківських виписок про сплату вартості нерухомого майна - об'єкту купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, які були знищені у зв'язку з пожежею у приміщенні відповідача, судом не приймаються, оскільки відповідачеві було надано достатньо часу для того, щоб звернутись до установи банку з проханням надати відомості по операціях на користь позивача (зокрема, про сплату коштів за спірним договором).

Викладені у відзиві доводи відповідача про суперечність умов договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, а саме пункту 3.1.2. та пунктів 3.2.2. та 4.1., не обґрунтовані, та, з огляду на приписи ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, в будь-якому разі не можуть спростовувати заявлених у позові підстав (невиконання відповідачем обов'язку щодо сплати вартості об'єкту договору).

За таких обставин, суд дійшов висновку, що розмір сплаченої відповідачем вартості приміщень за умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, становить 67000,00 грн. (за відсутності доказів сплати відповідачем вартості нерухомого майна саме за спірним договором в більшому розмірі).

В той же час, як встановлено судом, сторони домовились, що протягом всього строку дії договору ціна продажу є еквівалентною 227383,86 дол. США. Ціна продажу в національній валюті України може збільшитись, виходячи з перерахунку ціни продажу, зазначеної в даному пункті, як еквівалент доларів США в національну валюту, але ні в якому разі не може бути менше, ніж ціна продажу в гривні, що зазначена сторонами в п. 2.1. Договору - 1860000,00 грн. (п. 2.2. договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779).

За таких обставин, з огляду на наявність у справі доказів сплати відповідачем вартості об'єкту договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, в розмірі 67000,00 грн., а ціна продажу такого об'єкту за умовами даного договору відповідно до п.п. 2.1., 2.2. є еквівалентною 227383,86 дол. США, але в будь-якому випадкові не меншою 1860000,00 грн., суд дійшов висновку, що відповідачем було порушено умови даного договору у вигляді невиконання обов'язку з оплати вартості об'єкту договору купівлі-продажу, термін виконання якого є таким, що настав.

Як встановлено судом, договір купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в реєстрі за №10779, за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу та збереженням права власності за продавцем до моменту повної оплати.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 695 Цивільного кодексу України договором про продаж товару в кредит може бути передбачено оплату товару з розстроченням платежу. Істотними умовами договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів. Якщо покупець не здійснив у встановлений договором строк чергового платежу за проданий з розстроченням платежу і переданий йому товар, продавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення проданого товару.

За змістом ч. 2 ст. 697 Цивільного кодексу України, якщо покупець прострочив оплату товару, продавець має право вимагати від нього повернення товару.

Таким чином, продавець відповідно до ч. 2 ст. 695 та ч. 2 ст. 697 Цивільного кодексу України має право на односторонню відмову від договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012. При цьому, вказані норми передбачають фактичне передання товару в момент укладення договору купівлі-продажу. Так, у випадку продажу товару у кредит (з розстроченням платежу), товар передається покупцю, до якого переходить право власності на товар, однак з моменту передання такого товару у продавця виникає право застави на такий товар (ч. 6 ст. 694 Цивільного кодексу України) та відповідно до ч. 2 ст. 695 Цивільного кодексу України у випадку неоплати вартості товару в строк, передбачений договором, продавець має право відмовитись від договору та вимагати повернення товару.

Так само, положеннями ст. 697 Цивільного кодексу України передбачено передачу товару в момент укладення договору за умови збереження права власності за продавцем до настання певної умови, зокрема, оплати.

Однак, з огляду на специфіку об'єктів нерухомості, що є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, зареєстрованого в реєстрі за №10779, умовами такого договору передбачено, що передача об'єктів покупцю та перехід права власності на них відбувається після повної оплати їх вартості.

Водночас, наявність спеціальних норм, які регулюють правовідносини між сторонами, зокрема що передбачають право на односторонню відмову від договору купівлі-продажу за наявності певних підстав, не обмежує право продавця на звернення до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу на загальних підставах, передбачених ст. 651 Цивільного кодексу, зокрема, з підстав істотного порушення покупцем умов договору.

Як передбачено ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так, оскільки позивач, як продавець за договором купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованим в реєстрі за №10779, станом на 31.12.2015 очікував отримати від відповідача повну оплату вартості об'єкта такого договору у розмірі, еквівалентному 227383,86 дол. США, але в будь-якому випадку не менше 1860000,00 грн., як це передбачено п.п. 2.1., 2.2., 2.4. спірного договору, однак станом на 31.12.2015 та навіть на момент звернення до суду з позовом та розгляду справи отримав від відповідача лише 67000,00 грн. (за відсутності доказів на підтвердження сплати коштів позивачу у більшому розмірі саме за спірним договором від 07.12.2012), суд дійшов висновку, що позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме отримання в термін по 31.12.2015 в своє розпорядження значно більшої суми коштів за продаж нерухомого майна (суми повної оплати).

За таких обставин, з огляду на приписи ст. 651 Цивільного кодексу України, суд вважає, що вимоги про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Обіо» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполіс-груп», є обґрунтованими, у зв'язку з чим позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Обіо» в цій частині підлягають задоволенню.

Крім того, позивач на підставі ст. 387 Цивільного кодексу України просить суд витребувати з незаконного володіння відповідача нежилі приміщення №№1, 2, 3, 4, 5, 6 групи приміщень №1058-офіс, що розташовані в Києві по вул. Михайла Майорова 7 літ. А, загальною площею 155,00 кв.м. у зв'язку з фактичним зайняттям відповідачем приміщень, що є об'єктами договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012.

Як встановлено судом, відповідно до акту комісійного обстеження нежилих приміщень другого поверху першої секції житлового будинку, розташованого за адресою м. Київ, вул. Майорова, 7 від 05.02.2016, комісією у складі головного інженера ТОВ «Управ-Дом» Зугравого С.О., помічника головного інженера ОСОБА_5, чергового сантехніка ТОВ «Управ-Дом» ОСОБА_6, встановлено, що у нежилих приміщеннях №1056 та 1058 фактичний огляд здійснити виявилось не можливо, оскільки представник користувача - ТОВ «Мегаполіс-груп» не відчинив двері в жодному з приміщень. При цьому, комісією було встановлено факт наявності у приміщенні №1056 фізичних осіб, через вікна з вулиці було видно світло в середині приміщення та помічено рух (копія акту долучена позивачем до позовної заяви).

Як встановлено судом, згідно з п. 4.1. договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012 право власності на приміщення переходить від продавця до покупця, в порядку ст. 334 Цивільного кодексу України, з моменту здійснення покупцем оплати ціни продажу в повному обсязі, а також державної реєстрації цього договору у відповідності до вимог чинного законодавства України. Право власності на приміщення повинно бути зареєстровано у відповідному уповноваженому органі відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України. Реєстрація права власності покупця на приміщення, набутого відповідно до договору, в організації, яка здійснює державну реєстрацію відповідно до норм діючого в Україні законодавства, здійснюється покупцем за власний рахунок.

Як встановлено п. 5.3. договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, передача приміщення продавцем покупцеві здійснюється після здійснення покупцем оплати ціни продажу в повному обсязі та посвідчується актом прийому-передачі приміщення, який є невід'ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі приміщення не підлягає нотаріальному посвідченню. Акт прийому-передачі приміщення укладається сторонами не більше ніж через 7 календарних днів з дати зарахування на поточний рахунок продавця ціни продажу в повному обсязі.

За таких обставин, перехід права власності на нерухоме майно умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012 обумовлено обставинами здійснення повної оплати вартості такого нерухомого майна відповідачем, а передання самого нерухомого майна відповідачеві, як власнику (за умови повної оплати вартості об'єкта), відбувається за актом прийому-передачі приміщення.

При цьому, на основі сукупного аналізу наявних у справі доказів, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані фактичним незаконним зайняттям відповідачем спірного об'єкта. Натомість спору щодо позбавлення позивача титулу власника спірного майна, зокрема, внаслідок незаконної реєстрації права власності на це майно на користь відповідача, між сторонами немає.

Як встановлено судом, позивач є власником нерухомого майна (нежилі приміщення з №1 по №6 (групи приміщень №1058) офіс загальною площею 155,00 кв.м., які розташовані в м. Києві по вул. Михайла Майорова, 7 літера А) відповідно до свідоцтва про право власності САЕ№539720 від 11.07.2012. Право власності позивача на зазначене майно зареєстроване Комунальним підприємством Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що підтверджується витягом про державну реєстрацію прав №35490623 від 13.09.2012.

Так, як встановлено судом, листом приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука Сергія Павловича №161/01-16 від 23.03.2016 повідомлено, що оригінали свідоцтва про право власності САЕ№539720 від 11.07.2012, виданого на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва від 11.07.2012 №545-В (нежилі приміщення з №1 по №6 (групи приміщень №1058) - офіс) та витягу Комунального підприємства Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна про державну реєстрацію прав №35490623 від 13.09.2012 знаходяться в архіві нотаріуса Ковальчука С.П., сформованого у зв'язку з укладенням договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012. При цьому, жодних дій щодо перереєстрації права власності на ТОВ «Мегаполіс-груп», як покупця за умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, нотаріусом не проводилось, оскільки за умовами договору та діючого у 2012 році законодавства право власності повинно було перейти до покупця після повної сплати ним обумовленої вартості приміщення, підписання акту приймання-передачі та відповідної державної реєстрації права власності у КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» (оригінал листа долучено позивачем до документів, поданих 25.03.2016).

Більше того, як встановлено судом, відповідно до інформаційної довідки Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна НЖ-2016 №662 від 09.03.2016, копія якої долучена позивачем до документів, поданих 25.03.2016, згідно з даними Бюро, нежилі приміщення з №1 по №6 (групи приміщень №1058) офіс загальною площею 155,00 кв.м., які розташовані в м. Києві по вул. Михайла Майорова, 7 літера А на праві власності зареєстровані за Товариством з обмеженою відповідальністю «Обіо» на підставі свідоцтва про право власності, виданого 11.07.2012 Головним управлінням комунальної власності м. Києва (наказ №545-В від 11.07.2012) та внесено до Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 387 Цивільного кодексу України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно зі ст. 388 Цивільного кодексу України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Суд зазначає, що зазначений засіб захисту права власності (віндикаційний позов) застосовується в тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти й користуватися належною йому річчю, тобто коли річ незаконно вибуває з його володіння, у зв'язку з чим віндикаційний позов за своєю правовою природою є позовом неволодіючого власника до володіючого невласника.

Однак, з огляду на особливий порядок переходу права власності на об'єкт нерухомого майна відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та специфіку об'єкта нерухомого майна, незаконне вибуття останнього з володіння власника, з урахуванням правомочностей власника майна, передбачених ст. 317 Цивільного кодексу України, фактично можливе лише за наслідками державної реєстрації права власності на нерухоме майно, тобто титульне володіння іншою особою нерухомим майном (володіння де-юре, з відповідним документальним підтвердженням).

Так, володіння річчю, як фізичне панування над нею, щодо нерухомого майна є юридичною фікцією та можливе лише шляхом здійснення державної реєстрації прав на таку річ.

В той же час, позивач обґрунтовує порушення своїх прав незаконним використанням відповідачем спірних приміщень, тобто здійснення відповідачем користування майном, що в силу приписів ст. 317 Цивільного кодексу України є одним з елементів змісту права власності, в той час, як власником таких приміщень відповідач не є.

Суд зазначає, що доказів передання відповідачеві спірного нерухомого майна за актом приймання-передачі, як це передбачено п. 5.3. договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, не надано.

Згідно зі статтею 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Способами захисту цивільних прав та інтересів, відповідно до ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Дана норма кореспондується з положеннями статті 20 Господарського кодексу України, якими визначено, що держава забезпечує захист прав та законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів у спосіб та порядок, що визначається цим кодексом та іншими законами України. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб'єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб'єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов'язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем як зацікавленою особою способу захисту, суд звертає увагу на визначення можливої ефективності такого способу з точки зору ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Так, у п. 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань. Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги ст. 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов'язань за ст. 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути "ефективним" як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Афанасьєв проти України" від 5 квітня 2005 року (заява № 38722/02).

Іншими словами, у кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Отже, належно обраним способом захисту, з урахуванням норм Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є такий спосіб захисту, який є ефективним, тобто забезпечує реальний захист прав та інтересів.

Так, суд зазначає, що обраний позивачем спосіб захисту щодо витребування спірного майна з незаконного володіння відповідача на підставі ст. 387 Цивільного кодексу України може бути ефективним виключно за умови необхідності поновлення титульних прав позивача, як власника нерухомого майна, тобто необхідності внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно права власності, оскільки, з урахуванням специфіки статичності (фізичної непорушності) об'єкту нерухомого майна, витребувати останнє (реально/в натурі) з фактичного незаконного користування іншої особи не є можливим, на відміну від рухомих речей, а отже, з огляду на встановлені обставини, що власником спірного майна є позивач, вимога про витребування майна з незаконного володіння не забезпечить дійсного припинення протиправного користування об'єктом нерухомості іншою особою (в даному випадку відповідачем).

В той же час, відповідно до ст. 391 Цивільного кодексу України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Суд зазначає, що негаторний позов (ст. 391 Цивільного кодексу України) - це позов про захист права власності від порушень, не пов'язаних із позбавленням володіння.

За таких обставин, з огляду на те, що, будь-яких доказів формальної зміни титулу володільця об'єкту договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, як-от внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сторонами суду не надано, суд дійшов висновку, що ефективним у даному випадку є спосіб захисту, передбачений ст. 391 Цивільного кодексу України.

Так, Товариство з обмеженою відповідальністю «Обіо» як титульний власник об'єкта нерухомого майна за договором купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, вправі вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання таким майном відповідачем, який, за твердженням позивача, незаконно (у зв'язку з відсутністю правової підстави) користується нерухомим майном, в тому числі шляхом виселення із займаних приміщень.

При цьому, незважаючи на наявність між сторонами зобов'язальних правовідносин за договором купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, застосування такого способу захисту як усунення перешкод у користуванні майном за обставин доведення факту незаконного утримання нерухомого майна відповідачем (за відсутності доказів передачі майна позивачем на виконання умов договору) - є обґрунтованим.

З огляду на вищенаведене, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено порушення своїх прав для застосування віндикаційного способу захисту (387 Цивільного кодексу України), так само як не доведено ефективність обраного способу захисту в розумінні ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, з огляду на особливості правової природи об'єкта нерухомого майна, у зв'язку з чим позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Обіо» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполіс-груп» про витребування з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполіс-груп» нежилих приміщення №№1, 2, 3, 4, 5, 6 групи приміщень №1058-офіс, що розташовані в Києві по вул. Михайла Майорова 7 літ. А, загальною площею 155,00 кв.м., не підлягають задоволенню.

Згідно з ч. 1 статті 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ч. 1 статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Положеннями статті 34 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог, з огляду на часткове задоволення позову.

Крім того, суд зазначає, що згідно з п. 1 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про судовий збір», сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила, за ухвалою суду у разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Згідно з пунктом 2 частиною 2 статті 4 Закону України "Про судовий збір" за подання до господарського суду позовної заяви майнового характеру ставка судового збору встановлюється в розмірі 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру мінімальної заробітної плати та не більше 150 розмірів мінімальної заробітної плати; за подання позовної заяви немайнового характеру судовий збір встановлюється у розмірі 1 мінімальної заробітної плати.

Згідно зі статтею 8 Закону України "Про Державний бюджет України на 2016 рік" з 1 січня 2016 року мінімальна заробітна плата у місячному розмірі становить 1378 гривень.

Позивачем було заявлено вимогу немайнового характеру (про розірвання договору) та вимогу майнового характеру (про витребування майна з незаконного володіння відповідача).

Так, статтею 55 Господарського процесуального кодексу України передбачено визначення ціни позову у позовах про стягнення грошей і про витребування майна. Відповідні позовні заяви мають майновий характер, і розмір ставок судового збору за їх подання визначається за приписом підпункту 1 пункту 2 частини другої статті 4 Закону України "Про судовий збір" (п. 2.2. постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України» від 21 лютого 2013 року № 7).

За таких обставин, беручи до уваги, що вимога про витребування майна, яке є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладальною умовою) від 07.12.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованого в реєстрі за №10779, є вимогою майнового характеру, а вартість такого майна (нежилі приміщення з №1 по №6 (групи приміщень №1058) офіс загальною площею 155,00 кв.м., які розташовані в м. Києві по вул. Михайла Майорова, 7 літера А) за умовами п. 2.1. даного договору становить 1860000,00 грн., судовий збір за подання позову щодо цієї вимоги становить 27900,00 грн.

Крім цього, з огляду на заявлення також вимоги про розірвання зазначеного договору, яка за своїм змістом є вимогою немайнового характеру, судовий збір за подання позову щодо цієї вимоги становить 1378,00 грн.

Отже загальна сума судового збору, що підлягала сплаті за подання даного позову, становить 29278,00 грн.

Разом з тим, позивачем було сплачено судовий збір за подання даної позовної заяви у розмірі 54893,25 грн., що підтверджується платіжним дорученням №120 від 18.02.2016.

За таких обставин, з огляду на встановлені судом обставини щодо внесення позивачем судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом, у випадку подання позивачем відповідного клопотання про повернення суми сплаченого ним при поданні даного позову судового збору у розмірі 25615,25 грн., вказана сума судового збору підлягає поверненню позивачу.

На підставі викладеного, керуючись 43, 49, 82, 82-1, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Розірвати договір купівлі-продажу нерухомого майна (з відкладувальною умовою) від 07.12.2012, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Обіо» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполіс-груп», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в реєстрі за №10779.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполіс-груп» (04201, м. Київ, вул. Михайла Майорова, 7, офіс 1; ідентифікаційний код: 37195435) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Обіо» (10025, м. Житомир, вул. Промислова, 6; ідентифікаційний код: 32828660) суму судового збору у розмірі 1378 (одна тисяча триста сімдесят вісім) грн. 00 коп.

4. В іншій частині позову відмовити.

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до частини 5 статті 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду шляхом подання, протягом 10 днів з дня складання повного рішення, апеляційної скарги через Господарський суд міста Києва.

Повне рішення складено: 06.04.2016

Суддя І.М. Отрош