РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31.03.2016Справа №910/884/16

За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Барсук"
До Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1
Прозобов'язання вчинити дії та стягнення 28 500,00 грн.
Суддя Мандриченко О.В.

Представники:

Від позивача:Кожерчук Ю.В., представник за довіреністю № 4 від 12.01.2016 р.
Від відповідача: ОСОБА_3, представник за довіреністю № 233 від 09.02.2016 р.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Барсук" звернулася до суду з позовом, яким просить зобов'язати фізичну особи - підприємця ОСОБА_1 виконати належним чином умови договору оренди № 050915 від 05.09.2015 та стягнути з відповідача 28 500,00 грн. надмірно сплачених грошових коштів.

Провадження у справі за вказаними вимогами порушено ухвалою Господарського суду міста Києва № 910/884/16 від 25.01.2016, яку призначено до розгляду на 09.02.2016.

09.02.2016 та 23.02.2016 у судових засіданнях оголошувалася перерва відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою від 15.03.2016 розгляд справи було відкладено на 29.03.2016 у зв'язку з неявкою представника відповідача та за клопотанням останнього, а також продовжено строк вирішення спору за клопотанням представника позивача.

29.03.2016 у судовому засіданні представник відповідача заявив клопотання про затвердження мирової угоди та припинення провадження у справі, подавши суду її проект.

Оскільки суду було подано лише проект мирової угоди, не узгодженої з іншою стороною спору, вимога відповідача про її затвердження та припинення провадження у справі судом була залишена без розгляду через передчасність її заявлення, у судовому засіданні було оголошено перерву до 31.03.2016.

У судовому засіданні, призначеному на 31.03.2016, судом було з'ясовано, що поданий відповідачем проект мирової угоди позивачем не підписано, у зв'язку з чим розпочався розгляд спору по суті, в ході якого представник позивача заявлені вимоги підтримав та просив позов задовольнити.

Мотивуючи заявлені вимоги, представник позивача вказував на наявність між сторонами орендних правовідносин, у межах яких було досягнуто письмову згоду на проведення орендарем поліпшень орендованих приміщень, на вартість яких орендодавець зобов'язався зменшити упродовж трьох місяців найму орендну плату, проте не дотримався погодженої домовленості, що зумовило необхідність внесення позивачем повної орендної плати без урахування вартості проведених поліпшень.

Оскільки в досудовому порядку досягти згоди з відповідачем не вдалося, позивач звернувся до суду з цим позовом.

Представник відповідача проти позову заперечував з підстав, зазначених у відзиві, посилаючись на те, що договором оренди та письмовою домовленістю про проведення поліпшення/зміни приміщень зменшення орендної плати не було визначено обов'язком орендаря, а закріплене як його право (можливість); позивач не подав відповідачеві розгорнутого кошторису проведених робіт (здійсненого поліпшення), що фактично відбулося на власний розсуд; законодавство не містить визначення терміну "поліпшення"; спірні правовідносини сторін не підпадають під дії приписів ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України та п. 2 ст. 286 Господарського кодексу України, а натомість регулюються ч. 1 ст. 776 Цивільного кодексу України.

Дослідивши матеріали справи, оглянувши оригінали копій документів, що знаходяться у матеріалах справи, заслухавши пояснення представників, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 в якості орендодавця та Товариство з обмеженою відповідальністю "Барсук" в якості орендаря 05.09.2015 року уклали договір оренди № 050915, за умовами якого відповідач зобов'язався надати в платне строкове орендне користування, а орендар - прийняти нежиле приміщення (в літ. "А"), що знаходиться у м. Києві по пров. Кутузова, 3, загальною площею 102,3 кв.м. разом з інженерними мережами, що є невід'ємною частиною приміщення для здійснення підприємницької діяльності - розміщення закладу громадського харчування та сплачувати орендодавцю плату за користування ним.

Приймання-передача приміщення відбувається за відповідним актом (п. 1.2 договору).

Судом встановлено, що така передача відбулася 05.09.2015, що підтверджується приєднаним до позовної заяви двостороннім актом.

Виходячи з п. 1.3 та п. 1.4 договору орендоване приміщення фактично передано відповідачем позивачеві в суборенду, адже його власником у тексті зазначеного правочину вказано Товариство з обмеженою відповідальністю "Свіжі овочі та фрукти", наступними орендарями - фізична особа - підприємець ОСОБА_5, з яким відповідач перебуває в суборендних правовідносинах.

Згідно з п. 2.1 договору від 05.09.2015 він набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Термін оренди становить 12-ть календарних місяців та починає відраховуватись з дня передачі орендодавцем приміщень орендарю за актом приймання-передачі.

Розмір орендної плати за укладеним договором за один календарний місяць становить 47 450,00 грн., що може переглядатися не частинне одного разу на рік за взаємною домовленістю сторін.

Відповідно до п. 4.2.5 договору в редакції додаткової угоди № 1 від 21.09.2015, орендар має право здійснювати будь-які поліпшення/зміни в приміщенні, в тому числі фасадні роботи, що виходять за межі поточного ремонту, тільки при наявності попередньої письмової згоди орендодавця і на умовах, додатково погоджених з ним та згідно з чинним законодавством. При цьому, сторони домовилися, що у разі, якщо поліпшення приміщення зроблено з дозволу орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості здійснених у зв'язку з такими поліпшеннями витрат чи на зарахування вартості в рахунок орендної плати.

У разі, якщо в результаті покращень приміщення, здійснених орендарем за рахунок власних коштів, такі покращення можна відокремити від об'єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, то вони вважаються власністю орендаря, а поліпшення об'єкта оренди, здійсненні орендарем за рахунок власних коштів, що не можуть бути відокремлені без пошкодження орендованого майна, переходять у власність орендодавця без відшкодування орендарю вартості здійснених покращень.

У разі, якщо в результаті поліпшення створена нова річ, то орендар не стає її співвласником, єдиним власником нової речі залишатиметься орендодавець (власник приміщення).

22.09.2015 сторони підписали документ під назвою "Погодження щодо проведення поліпшення/зміни приміщення відповідно договору оренди № 050915 від 5 вересня 2015 року", оформивши його як невід'ємну частину договору, відповідно до якого орендодавець надає згоду на проведення робіт, що спрямовані на поліпшення/зміну приміщення відповідно до договору оренди, а орендар здійснює певний обсяг робіт, а саме: фарбування всередині приміщення, що знаходиться за адресою: місто Київ, пров. Кутузова, 3 (нежиле приміщення (в літ. "А"), фарбування фасадної частини приміщення, інші ремонтні роботи всередині приміщення, озеленення прибудинкової території навколо нього (п. 1).

Сторони дійшли згоди, що підписане ними Погодження є також дозволом на проведення орендарем робіт, що зазначені у його п. 1.

З аналізу названого документу слідує, що за своєю правовою природою він є додатковою угодою до основного договору оренди, яким сторони врегулювали відносини щодо поліпшення орендованого майна, відшкодування витрат, порядок взаємодії, оформлення обумовлених поліпшень майна.

Так, у п. 2 зазначеної угоди від 22.09.2015 закріплено, що після здійснення орендарем узгоджених робіт, орендодавець, на підставі виставленого Орендарем рахунку, переглядає вартість щомісячної орендної (суборендної) плати та зараховує вартість робіт відповідно до виставленого рахунку за роботи у рахунок щомісячної орендної (суборендної) плати. Така оплата зараховується шляхом надання орендодавцем орендарю знижки на період з 06.10.2015 по 06.12.2015 пропорційно до вартості виконаних робіт.

Відповідно до п. 3 угоди від 22.09.2015 після виставлення рахунку сторони підписують акт приймання-передачі робіт на підтвердження того, що роботи виконані належним чином та без зауважень.

Як стверджує позивач, на виконання Погодження Товариство з обмеженою відповідальністю "Барсук" виконало роботи, вказані у п. 1 та виставило відповідачу рахунок на оплату в сумі 28 500,00 грн., а фізична особа - підприємець ОСОБА_1 прийняв такі роботи за актом приймання-передачі від 30.09.2015, чим погодився знизити вартість орендної плати. Проте, у подальшому не виконав таку домовленість та зажадав орендну плату за жовтень і листопад 2015 року в повному обсязі без врахування знижки, чим допустив неналежне виконання прийнятих на себе зобов'язань.

Оскільки позивач, на вимогу відповідача, вніс оренду плату за названий період в повному обсязі без врахування знижки, він просить суд стягнути з відповідача вартість проведених поліпшень.

У ході розгляду справи відповідач, у відзиві на позовну заяві та його уповноважений представник в судових засіданнях, визнали факт здійснення позивачем фарбування переданого у найм приміщення всередині та фарбування його фасаду, проведення інших ремонтних роботів всередині приміщення, а також озеленення прибудинкової території навколо нього.

Також, відповідач не заперечував прийняття описаних робіт та погодження їх вартості в сумі 28 500,00 грн. та визнав факт отримання орендної плати за договором у жовтні та листопаді 2015 року в сумі 47 450,00 грн. за місяць без врахування знижки.

З матеріалів справи судом встановлено, що 30.09.2015 сторони підписали та скріпили печатками акт приймання-передачі робіт до Погодження щодо проведення поліпшення/зміни приміщення відповідно договору оренди № 050915 від 5 вересня 2015 року.

Зазначеним актом позивач передав, а відповідач прийняв роботи з фарбування переданого у найм приміщення всередині та фарбування його фасаду, проведення інших ремонтних роботів всередині приміщення, а також озеленення прибудинкової території навколо нього загальною вартістю 28 500,00 грн.

У п. 3 вказаного акту відповідач підтвердив, що роботи виконані в повному обсязі та відповідають домовленості сторін, які цим самим підтверджують, що не мають претензій одна до одної.

У п.п. 4 та 5 акту від 30.09.2015 було зазначено, що після підписання даного акту вартість орендної (суборендної) плати за жовтень 2015 року становить 33 200,00 грн., за листопад 2015 року - 33 200,00 грн.

Згідно з п. 7 названого акту він вступає в дію з моменту його підписання сторонами та є невід'ємною частиною договору оренди від 05.09.2015 № 050915.

Договір, за яким між позивачем і відповідачем виник спір, є договором оренди, тобто, між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, Глави 30 Господарського кодексу України.

Даний договір є підставою для виникнення у сторін господарських зобов'язань, а саме: майново-господарських зобов'язань згідно зі ст.ст. 173, 174, 175 Господарського кодексу України, ст.ст. 11, 202, 509 Цивільного кодексу України та, виходячи з приписів ст. 629 Цивільного кодексу України є обов'язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 ст. 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управлена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Аналогічні норми містяться в положеннях ст. 759 Цивільного кодексу України.

У ст. 778 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Судом встановлено, що за договором оренди від 05.09.2015 № 050915 орендар та орендодавець домовилися про проведення орендарем поліпшення речі (орендованого приміщення) шляхом фарбування переданого у найм приміщення всередині та фарбування його фасаду, проведення інших ремонтних роботів всередині приміщення, а також озеленення прибудинкової території навколо нього.

Свій дозвіл на такі дії орендодавець надав орендарю, підписавши додаткову угоду до договору, а саме: "Погодження щодо проведення поліпшення/зміни приміщення відповідно договору оренди № 050915 від 5 вересня 2015 року".

Прийнявши за актом від 30.09.2015 описані роботи вартістю 28 500,00 грн., орендодавець визнав їх поліпшеннями/змінами.

У силу особливостей проведення таких робіт, технічних парламентів та порядку виконання, вони належать до поліпшень, які неможливо відокремити від речі взагалі.

Заперечуючи проти позову, відповідач тим самим визнав, що не виконав прийняте на себе зобов'язання із зарахування вартості проведених робіт (поліпшень/змін) в рахунок вартості орендної плати за жовтень та листопад 2015 року по 14 250,00 грн. за кожний місяць, що не відповідає приписам ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України, п. 4.2.5 договору та невід'ємній його частині - "Погодження щодо проведення поліпшення/зміни приміщення відповідно договору оренди № 050915 від 5 вересня 2015 року".

У ст. 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог-відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Отже, суд дійшов до висновку, що відповідач не дотримався прийнятих на себе зобов'язань, оформлених договором оренди від 05.09.2015 № 050915 та невід'ємними частинами до цього договору ("Погодження щодо проведення поліпшення/зміни приміщення відповідно договору оренди № 050915 від 5 вересня 2015 року", акт приймання-передачі робіт за Погодженням), прийняв від позивача оренду плату за жовтень та листопад 2015 року в повній сумі, тобто на 14 250,00 грн. більше за кожен з місяців, порушивши, таким чином, права позивача, у зв'язку з чим позовні вимоги про повернення надмірно сплаченої орендної плати за жовтень та листопад 2015 року є правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

При цьому, від відхиляє відзив відповідача, де він веде мову про своє право, а не обов'язок на зменшення розміру орендної плати, оскільки він прийняв на себе саме зобов'язання, склавши та належним чином оформивши невід'ємні частини до договору оренди від 05.09.2015 № 050915, а відсутність подекуди в тексті договору, Погодження та акті прямої вказівки на обов'язок зменшити орендну плату не є підставою для ухилення від виконання кореспондуючої праву орендаря обов'язкової дії з боку орендодавця. Посилання відповідача на неподання позивачем розгорнутого кошторису не приймається судом як підстава для відмови у позові, адже відповідач прийняв поліпшення та погодив їх вартість в сумі 28 500,00 грн. Також, не заслуговують на увагу суду посилання відповідача на те, що роботи (поліпшення/зміни) були проведені позивачем на власний розсуд, адже це суперечить фактичним обставинами справи.

Зважаючи на викладене, позовні вимоги задовольняються судом шляхом стягнення з відповідача 28 500,00 грн. Вимога "зобов'язати відповідача виконати належним чином умови договору" судом залишається без задоволення, оскільки відновить його порушеного у минулому права.

Згідно зі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на сторін.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (01001, АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків та інших обов'язкових платежів НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Барсук" (01021, м. Київ, вул. Грушевського, 28/2, нежиле приміщення 43, ідентифікаційний код 38103565) 28 500 (двадцять вісім тисяч п'ятсот) грн. надмірно сплаченої орендної плати та 1 378 (одну тисячу триста сімдесят вісім) грн. судового збору. Видати наказ.

3. У задоволенні іншої частини позову відмовити.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

5. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя О.В. Мандриченко
Дата складання рішення 08.04.2016 р.