номер провадження справи 2/21/16
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.04.2016 Справа № 908/559/16

Суддя Мойсеєнко Т.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Публічного акціонерного товариства "Запорізький хлібозавод №3", м.Вишгород, Київська область,

до відповідача: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.Запоріжжя,

про стягнення 50400,00 грн.

за участю представників сторін:

від позивача - Калниш В.Г., довіреність б/н від 11.01.2016 р.;

від відповідача - ОСОБА_3, довіреність б/н від 16.03.2016 р.;

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Запорізької області звернулося Публічне акціонерне товариство "Запорізький хлібозавод №3" з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про стягнення 45 000,00 грн. реальних збитків та 5 400,00 грн. упущеної вигоди, всього - 50 400,00 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідно до договору оренди нежитлового приміщення № 174х від 15.10.2013 р. та на підставі акту приймання-передачі від 15.10.2013 р. позивачем на користь відповідача було передано в оренду приміщення магазину площею 41,4 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 та торговельне обладнання. Однак, в момент повернення об'єкту оренди були виявлені значні недоліки об'єкта оренди, про що був складений технічний висновок від 15.09.2015 р., тому подальше користування орендованим приміщенням позивач вважає неможливим. У зв'язку з цим позивач поніс витрати на ремонт приміщення магазину, а також збитки у вигляді не отриманого доходу (упущеної вигоди) від неможливості здачі в оренду приміщення.

Відповідач надав відзив на позов, у якому просить відмовити у позові з огляду на недоведеність позовних вимог та невідповідність їх приписам чинного законодавства. Так, відповідач зазначає, що в п. 1.1 акту приймання передачі від 15.10.2013 р. встановлено, що стан приміщення задовільний, проте іншої детальної інформації про стан орендованого приміщення з його складовими не зазначено. Крім того, технічним висновком зафіксовано лише певний стан приміщень на певну дату, але ним не доведено причинно-наслідкового зв'язку між погіршенням стану приміщень через діяльність/бездіяльність відповідача.

Позов заявлено на підставі ст.ст. 22, 773, 776 Цивільного кодексу України.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 29.02.2016 р. прийнято позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі, присвоєно справі номер провадження 2/21/16 та призначено розгляд справи на 22.03.2016 р.

В судовому засіданні 22.03.2016 р. були присутні представники обох сторін, за їх заявою фіксація судового процесу технічними засобами не здійснювалась. На підставі ст. 77 ГПК України суд оголосив перерву у судовому засіданні до 05.04.2016 р.

В судовому засіданні 05.04.2016 р. були присутні представники обох сторін, за їх заявою фіксація судового процесу технічними засобами не здійснювалася.

Представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги.

Представник відповідача проти позовних вимог заперечив, підтримав позицію, викладену у позові.

В судовому засіданні 05.04.2016 р. судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, судом встановлено наступне.

15.10.2013 р. між Публічним акціонерним товариством "Запорізький хлібозавод №3" та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 174х.

Згідно з п. 1.1 договору орендодавець передає в оренду орендарю наступне майно: приміщення магазина загальною площею 41,4 кв. м., в тому числі торговельної 26,5 кв. м., за адресою АДРЕСА_1 і торгове обладнання згідно з актом приймання передачі.

Відповідно до п. 1.3 договору об'єкт оренди використовується орендарем в якості магазина для роздрібної торгівлі продовольчими товарами з переважанням хлібобулочної продукції.

Згідно з п. 3.6 договору сторонами кожний місяць до 10 числа місяця, наступного за звітним підписується акт прийому здачі наданих послуг по оренді.

Пункт 4.1 договору встановив, що на момент передачі орендарю об'єкт оренди відповідає усім санітарним та технічним вимогам та є придатним для його використання за призначенням.

Відповідно до п. 4.2 договору при прийманні об'єкта оренди складається акт приймання-передачі та об'єкт вважається переданим з моменту підписання цього акту. В акті приймання-передачі має бути вказаний технічний стан комунікаційних та інженерних систем, а також наявність приладів комерційного обліку та кількість пломб на них.

Пункт 5.2 договору встановлює, що орендодавець має право контролювати стан об'єкту оренди та його цільове використання, виступати з пропозиціями про внесення змін до договору чи про його розірвання в якості погіршення стану об'єкту оренди, внаслідок неналежного його використання, невиконання умов договору та в інших випадках, передбачених законодавством.

Пункт 6.1.3 договору закріплює обов'язок орендаря самостійно за свій рахунок здійснити поточний ремонт комунальних та інженерних мереж об'єкта оренди, протягом всього строку дії договору, з обов'язковим повідомленням про це орендодавця в письмовому вигляді за 10 днів до початку проведення поточного ремонту.

Відповідно до п. 6.1.4 договору орендар зобов'язаний утримувати об'єкт оренди в повній справності, в порядку передбаченому санітарними, протипожежними правилами та правилами експлуатації встановленого в приміщенні санітарно-технічного інженерного обладнання.

Згідно з п. 6.1.8 договору орендар зобов'язаний після спливу строку дії договору чи його припинення за іншими підставами, здати об'єкт оренди в тому же стані, в якому воно було передано в оренду, з врахуванням нормального зносу.

Пункт 7.1 договору встановлює, що при поверненні об'єкту оренди складається акт приймання-передачі та об'єкт оренди вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання даного акту.

Згідно з п. 7.5 договору при поверненні об'єкта оренди, його технічний стан повинен відповідати технічному стану, в якому передавався в оренду та вказаному в акті передачі.

Відповідно до п. 8.3 договору орендар несе відповідальність за збитки, нанесені орендодавцю тим, що він несвоєчасно повернув об'єкт оренди чи повернув його в неналежному стані, а також компенсує орендодавцю витрати, понесені ним у зв'язку з таким порушенням умов цього договору.

Пункт 2.1 договору встановив, що цей договір діє до 31.12.2014 р.

15.10.2013 р. на підставі акту приймання-передачі нежитлового приміщення та торгівельного обладнання позивачем було передано, а відповідачем прийнято нежитлове приміщення (магазин) загальною площею 41,4 кв. м., в тому числі торгівельної 26,5 кв. м., за адресою АДРЕСА_1, що належить на праві власності позивачу відповідно до договору купівлі-продажу від 30.01.2006 р. та витягу БТІ № 11760461 від 07.09.2006 р.

Пункти 1.1, 1.2 вказаного акту встановили, що стан об'єкта оренди, що передається, - задовільний, недоліки приміщення відсутні.

Додатковою угодою від 14.09.2015 р. до договору оренди сторони розірвали договір оренди нежитлового приміщення № 174х від 15.10.2013 р.

Як пояснив представник позивача у судовому засіданні, вказаний договір оренди був розірваний не у зв'язку з погіршенням приміщення чи виявленням позивачем недоліків його технічного стану, а саме через намір позивача здати приміщення (магазин) в оренду іншій особі за більшу орендну плату.

Пункт 3 додаткової угоди закріпив, що об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем орендодавцю за актом прийому-передачі протягом 1 (одного) дня з моменту підписання цієї додаткової угоди.

Актом прийому-передачі нежитлового приміщення та торгового обладнання від 14.09.2015 р. вказаний об'єкт оренди був повернений орендарем орендодавцю.

У пункті 2 акту прийому-передачі позивачем вказано, що стан приміщення незадовільний, а пункт 3 встановив недоліки приміщення, що підлягають виправленню, зокрема, заміна тротуарної плитки, ремонт фасаду східної сторони приміщення, ремонт (заміна) плитки на ганку, ремонт південної сторони приміщення, ремонт штукатурки головного фасаду, заміна склопакетів (вікно 90 х 1,200; вхідні двері 200 х 180), ремонт ганку (внутрішні роботи), ремонт плитки тамбуру, ремонт стін тамбуру, заміна кришки розподільної коробки, заміна лампи «Філіпс», ремонт стін торговельного залу, ремонт плитки, стін та стелі підсобного приміщення, ремонт кришки колодязя з комунікаціями у підсобному приміщенні, покраска дверей.

Відповідач у п. 4 акту з недоліками не погодився, претензій не визнав, вказав, що всі спірні питання треба вирішувати в судовому порядку.

15.09.2015р. Приватною науково-виробничою фірмою «Стройіндустрія-Л» на замовлення ПАТ «Запорізький хлібозавод № 3» було складено технічний висновок про необхідність проведення ремонту приміщення магазину, розташованого за адресою АДРЕСА_1.

Відповідно до розділу 2 технічного висновку мета обстеження - виявлення дефектів та пошкоджень, що з'явилися в процесі експлуатації, визначення необхідності проведення ремонту приміщення магазина, визначення можливості подальшої нормальної, безпечної експлуатації приміщення магазину, що обстежується.

В технічному висновку вказано, що виходячи із результатів обстеження, для подальшої нормальної безпечної експлуатації приміщення магазина, що обстежується, необхідно проведення поточного ремонту з усуненням локальних пошкоджень без посилення конструкцій та за умови виконання рекомендацій. Розділ 4 технічного висновку містить рекомендації щодо забезпечення нормальної безпечної експлуатації приміщення магазина, що обстежується.

Позивач власними коштами виконав ремонт об'єкту оренди всього на суму 45000,00 грн., що підтверджується довідкою про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за грудень 2015 року від 31.12.2015 р. на суму 45000,00 грн. та платіжними дорученнями №5660 від 17.11.2015 р. на суму 30000,00 грн. та № 6567 від 30.12.2015 р. на суму 15000,00 грн., всього на суму 45000,00 грн.. Зазначені витрати позивач просить стягнути у даному позові, посилаючись на закріплений в договорі обов'язок орендаря робити поточний ремонт та порушення відповідачем такого обов'язку. Також позивач просить суд стягнути з відповідача збитки у вигляді не отриманого доходу від неможливості здачі в оренду приміщення і вказує, що за час з 14.09.2015 р. до 30.12.2015 р. (3 місяці) позивач був позбавлений можливості надання приміщення магазину за адресою АДРЕСА_1 в оренду і просить стягнути грошові кошти у розмірі 5400,00 грн., оскільки протягом останніх трьох місяців оренди відповідачем вказаного приміщення, орендна плата дорівнювала би 1800,00 грн.

Правовідносини сторін є господарськими і такими, що виникли з договору оренди нежитлового приміщення.

Згідно з ч. 1 ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утримуватися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

У відповідності до ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Згідно з ч. 5 ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. В договорі оренди сторони не виключили можливість застосування норм даного закону до орендних правовідносин сторін. Тому на спірні правовідносини в даній справі поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 4 ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Згідно ст. 193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

У акті приймання-передачі нежитлового приміщення та торгівельного обладнання - об'єкта оренди від 15.10.2013 р. встановлено, що стан об'єкта оренди, що передається, - задовільний, недоліки приміщення відсутні. Проте іншої більш детальної інформації про стан орендованого приміщення з його складовими в акті не зазначено та, як встановлено судом, оцінка об'єкта оренди не проводилася. Таким чином, в матеріалах справи відсутні докази, які б вказували на конкретні характеристики стану об'єкта оренди на момент передачі, тому перевірити реальний стан об'єкта на момент передачі неможливо.

З метою з'ясування стану об'єкта оренди суд витребував у позивача правовстановлюючі документи на об'єкт оренди та докази проведення його ремонту.

На підтвердження права власності на об'єкт оренди позивач надав суду договір купівлі-продажу від 30.01.2006 р. та витяг БТІ № 11760461 від 07.09.2006 р. Також позивачем наданий звіт про незалежну оцінку рухомого та нерухомого майна, що належить ВАТ «Запорізький хлібозавод № 3», зокрема і об'єкту за адресою АДРЕСА_1 від 07.11.2008 р. З даних документів вбачається, що об'єкт оренди був придбаний позивачем у власність в 2006 році, а оцінка його проводилась останній раз у 2008 році. З даного звіту про оцінку вбачається, що на момент оцінки в 2008 році об'єкт оренди вже мав дефекти, що виникли в процесі експлуатації. Так, у вказаному звіті (стр.31) зазначені наступні сліди зносу:

- на стінах і стелі, що мають забарвлення водними розчинами, спостерігаються поодинокі заплямування та здуття верхнього шару фарби;

- підлоги подекуди мають істертість в ходових місцях (в туалеті - плями іржі та вапняний наліт);

- окремі незначні ушкодження і подряпини віконних отворів та дверних отворів і полотен;

- сан-електротехнічні роботи також мають окремі пошкодженні унаслідок загальної експлуатації об'єкту.

Крім того, суд зазначає що при огляді оригіналів звітів за 2008рік та 2015рік, наданих представником позивача у судовому засіданні, з'ясовано, що на фотографіях вказаних звітів вбачається однаково часткова відсутність плитки полів (фотографія №10 звіт за 2015р. та фотографія тамбура № 1 звіт оцінки за 2008рік).

Представник позивача повідомив суду, що у позивача відсутні відомості про проведення ремонту об'єкта оренди (магазину) з моменту його придбання у 2006 році. Ремонти орендованого приміщення ним не проводились. До того ж, як пояснив представник позивача, вказаний об'єкт оренди з 2008 року і до передачі його в оренду відповідачу по справі перебував в оренді іншої особи. Викладене дозволяє дійти висновку про те, що об'єкт оренди на момент передачі його в оренду відповідачу в 2013 році мав сліди зносу і також міг потребувати проведення ремонту.

Стаття 33 ГПК України закріплює, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно зі ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивач не довів суду належними та допустимими доказами, що об'єкт оренди на момент його передачі в оренду відповідачу був у стані кращому, ніж на момент його повернення. В матеріалах справи відсутні докази, які б вказували на конкретні характеристики стану об'єкта оренди на момент передачі, тому доводи позивача про те, що об'єкт оренди був повернутий відповідачем в гіршому стані, ніж він передавався позивачем, перевірити неможливо. При цьому суд враховує той факт, що на момент розгляду судом спору позивачем вже проведено ремонтні роботи, про свідчить договір підряду № 88-Х від 10.10.2015р. між позивачем та ТОВ "ТБС І К" та акт виконаних будівельних робіт за грудень 2015р.

Стосовно обов'язку відповідача з проведення ремонту орендованого приміщення суд зазначає наступне.

Основні права та обов'язки орендаря встановлені ст. 285 ГК України, згідно ч. 3 якого орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна, зокрема у випадку псування з вини орендаря.

Згідно приписів ч. 1 ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Згідно з ч. 1 ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Тобто дана норма є диспозитивною і сторонидоговору можуть визначити інший порядок ремонту.

Так пункт 6.1.3 договору закріплює обов'язок орендаря самостійно за свій рахунок здійснити поточний ремонт комунальних та інженерних мереж об'єкта оренди, а не всього об'єкта. При цьому, витрати орендаря на проведення такого ремонту, як узгоджено сторонами у наведеному пункті договору, підлягають відшкодуванню або зарахуванню в рахунок орендних платежів. Тобто сторони в договорі перебачили інші обов'язки, ніж встановлює ч. 1 ст. 776 ЦК України, ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тому дана стаття не може бути правовою підставою для покладення на відповідача обов'язку з відшкодування вартості проведення поточного ремонту всього об'єкту оренди.

Крім того, цивільне законодавство України розрізняє поняття поточного ремонту та погіршення майна.

Лист Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. №7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів» встановлює, що поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

Відповідно до ч. 1 ч. 3 ст. 779 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Відповідно до п. 3 постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. №1440 «Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав» знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

Згідно з Додатком Б «Терміни та визначення» до наказу Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від № 162 від 11.11.2005 р. «Про затвердження Правил експлуатації штучних споруд на вулицях і дорогах населених пунктів» знос споруди - деградація елементів споруди в процесі експлуатації. Полягає в погіршенні початкових проектних показників, таких як несуча здатність, вантажопідйомність та ін.

Із наданого позивачем звіту про оцінку 2015 року вбачається, що метою обстеження було виявлення дефектів та пошкоджень, які з'явилися в процесі експлуатації, всередині приміщення та з зовнішньої сторони будівлі.

Пунктом 4 ст. 285 Господарського кодексу України передбачено, що орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Частиною 1 ст. 785 Цивільного кодексу України встановлено обов'язок наймача у разі припинення договору найму повернути річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або в стані, який було обумовлено в договорі.

Пунктом 6.1.8 договору визначено обов'язок орендаря здати об'єкт оренди в тому ж стані, в якому він був переданий в оренду, з врахуванням нормального зносу.

Враховуючи викладене, позивач повинен довести, що погіршення стану спірного майна на заявлену суму (вартість пошкодження) відбулось внаслідок саме пошкодження (псування) майна орендарем, а не внаслідок нормального фізичного зносу цього майна.

Позивачем не доведено належними та допустимими доказами обставини, які мають значення для справи щодо погіршення стану спірного майна на час його повернення з оренди за актом прийому-передачі від 14.09.2015 р. в порівнянні зі станом, в якому це майно було передано в оренду відповідачу за актом приймання-передачі від 15.10.2013 р. поза рівнем нормального фізичного зносу за досить тривалий термін у 2 роки і один місяць.

Стан майна при передачі в оренду у 2013 році не зазначений сторонами в акті приймання-передачі в оренду та не конкретизувався. При повернені майна в 2015 року в актах сторонами також зазначається загальний опис, без деталізації, і з цих актів неможливо достеменно встановити причини зміни в стані майна, якщо такі і відбулися, чи стались вони внаслідок винних дій, пошкодження майна, знищення чи псування з вини орендаря, чи внаслідок нормального фізичного зносу.

В звіті про незалежну оцінку станом на 2008 рік зазначено, що об'єкт оренди має незначні дефекти, що виникли в процесі експлуатації. В оцінці 2015 року також зазначено, що дефекти виникли в процесі експлуатації, причини їх не зазначені, можливий термін виникнення цих дефектів не зазначено і вина орендаря не встановлена.

Крім того, у звіті 2015 року зазначені такі роботи, які не відносяться до ремонтних робіт, такі як розчищення замощення від сміття та рослин, не допущення заростання замощення рослинами. Також в зазначеному звіті не наведено розрахунку витрат на проведення відновлювальних робіт, ні площі, на яких необхідно провести роботи. Тобто конкретні обсяги робіт, які слід провести, не наведені та витрати на них не розраховані. Тому зазначений звіт не може бути прийнятий судом як належний доказ на підтвердження обґрунтованості та розміру понесених позивачем витрат. З урахуванням зазначеного, надані позивачем акти виконаних будівельних робіт та довідки про їх вартість не можуть підтверджувати витрати на оплату саме того обсягу робіт, який визначений у звіті 2015 року.

Таким чином, позивач не довів, що зазначені погіршення сталися з вини відповідача і не є наслідком нормального зносу об'єкта оренди в процесі експлуатації.

Крім того, суд зазначає, що об'єктом оренди відповідно до договору є саме приміщення, а не будівля в цілому.

Відповідно до абз. 6 п. 2 постанови Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N1442 «Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна" приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

З акту прийому-передачі приміщення та торгового обладнання від 14.09.2015 р., технічного висновку про необхідність проведення ремонту будівлі магазину, розташованого за адресою АДРЕСА_1 та акту № 1 приймання виконаних робіт за грудень 2015 р. від 31.12.2015 р. на суму 45000,00 грн. вбачається, що ремонтні роботи були проведені і на зовнішній частині будівлі. Відповідно до договору оренди нежитлового приміщення на відповідача не покладався обов'язок утримувати і робити поточний ремонт всієї будівлі. Періодичність та строки проведення поточного ремонту в договорі не визначені. При цьому суд зауважує, що обов'язок з проведення ремонту за умовами п. 6.1.3 договору стосується тільки поточного ремонту комунальних та інженерних мереж. Технічний стан комунікаційних та інженерних мереж згідно з п. 4.2 договору мають бути зазначені в акті приймання-передачі. Натомість в акті приймання-передачі об'єкту оренди від 15.10.2013 р. стан цих мереж не охарактеризований. Необхідність в проведенні ремонту комунальних та інженерних мереж під час дії договору оренди позивачем не доведена. Позивач під час оренди об'єкту ніяких претензій з приводу проведення ремонту до відповідача не пред'являв.

Крім того, суд зазначає, що за умовами п. 6.1.3 договору витрати орендаря на проведення поточного ремонту підлягають відшкодуванню та зарахуванню в рахунок орендних платежів. Тобто навіть у випадку проведення ремонту, витрати на його проведення відносились би на рахунок орендодавця. В даному випадку орендодавець фактично намагається покласти на орендаря свої витрати з проведення ремонту всієї будівлі.

За приписами ст. 322 ЦК України тягар утримання майна лежить на власнику майна.

Відповідно до п. 8 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди.

Пунктом 4 ч. 2 ст. 611 Цивільного кодексу України передбачено такий правовий наслідок порушення зобов'язання як відшкодування збитків.

Частини 1, 2 ст. 22 ЦК України встановлюють, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Збитками є:

1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Згідно зі ст. 623 Цивільного кодексу України боржник, який порушив зобов'язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. При цьому, розмір збитків, завданих порушенням зобов'язання, доказується кредитором.

Відповідно до ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Відповідно до ч. 1 ст. 224 Господарського кодексу України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого порушено.

Виходячи з наведених норм, для застосування такої міри відповідальності, як відшкодування збитків, потрібна наявність повного складу цивільного правопорушення, як-то: протиправна поведінка, дія чи бездіяльність особи; шкідливий результат такої поведінки (збитки); причинний зв'язок між протиправною поведінкою та збитками; вина правопорушника.

Відсутність хоча б одного з елементів складу правопорушення виключає відповідальність боржника за невиконання або неналежне виконання зобов'язань у вигляді відшкодування збитків.

Частиною 2 ст. 224 Господарського кодексу України закріплено, що під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Положеннями ч. 1 ст. 225 Господарського кодексу України передбачено, що до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються зокрема вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства.

Таким чином, враховуючи положення ст. 33 Господарського процесуального кодексу України якими передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень, встановлену ст. 614 Цивільного кодексу України презумпцію вини заподіювача шкоди, положення ч. 2 статті 623 Цивільного кодексу України, за якими розмір збитків, завданих порушенням зобов'язання доказується кредитором, позивач повинен довести наявність протиправної поведінки, збитків та причинного зв'язку між протиправною поведінкою і збитками, а відповідач - відсутність своєї вини у заподіянні збитків.

Позивач, посилаючись на умови договору щодо обов'язку відповідача проводити поточний ремонт комунальних та інженерних мереж орендованого приміщення, на акти приймання-передачі від 15.10.2013 р. та від 14.09.2015 р., в яких не деталізований стан об'єкту оренди, на звіти про незалежну оцінку майна за 2008 рік та 2015 рік, які не встановлюють з яких саме причин відбулося погіршення майна та чи відбулося воно з вини орендаря, не довів обов'язку відповідача здійснювати поточний ремонт всієї будівлі, не довів, що об'єкт оренди передавався в кращому стані, ніж він був повернений відповідачем, не довів, що недоліки, що виникли, сталися внаслідок вини відповідача і не охоплюються поняттям «нормальний фізичний знос».

За таких обставин суд відмовляє позивачу у стягненні з відповідача реальних збитків в сумі 45000,00 грн.

Також позивач просить суд стягнути з відповідача збитки у вигляді не отриманого доходу від неможливості здачі в оренду приміщення і вказує, що за час з 14.09.2015 р. до 30.12.2015 р. (3 місяці) позивач був позбавлений можливості надання приміщення магазину за адресою АДРЕСА_1 в оренду і просить стягнути грошові кошти у розмірі 5400,00 грн., оскільки протягом останніх трьох місяців оренди відповідачем вказаного приміщення, орендна плата дорівнювала би 1800,00 грн.

Відповідно до ч. 4 ст. 623 ЦК України при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

В силу приписів ст. ст. 33, 34 ГПК України на позивача покладається обов'язок довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог і заперечень шляхом подання належних та допустимих доказів.

Позивач не довів суду в чому саме допущено порушення відповідачем, не надав суду доказів, що позивач за інших нормальних обставин міг би отримати дохід від спірного об'єкта оренди саме в такій сумі (оферта позивача укласти договір з іншим орендарем, відмові від укладення договору оренди іншим орендарем саме з причин недоліків об'єкту оренди). Слід також відмітити, що орендодавець в силу п. 5.2. договору оренди в період дії цього договору мав право контролювати стан об'єкта оренди та вимагати від орендаря усунення недоліків та розірвання договору у випадку погіршення стану об'єкта оренди. Натомість як встановлено судом вище, позивач під час дії договору оренди ніяких претензій щодо стану орендованого об'єкту не пред'являв відповідачу і розірвав договір з останнім за згодою сторін з інших підстав.

За таких обставин суд відмовляє позивачу у стягненні з відповідача збитків у вигляді упущеної вигоди в сумі 5400,00 грн.

Таким чином, суд залишив позовні вимоги без задоволення.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Суддя Т.В.Мойсеєнко

Повне рішення оформлено і підписано 11.04.2016 р.

і набирає законної сили після закінчення

десятиденного строку з дня його підписання.