РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 квітня 2016 року Справа № 903/1216/15

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Бучинська Г.Б., суддя Василишин А.Р. , суддя Філіпова Т.Л.

при секретарі судового засідання Дроздюк О.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 представник за довіреністю, довіреність б/н від 06.08.2015 р.

від відповідача: ОСОБА_2 представник за довіреністю, довіреність б/н від 10.12.2010 р.

розглянувши апеляційну скаргу позивача на рішення господарського суду Волинської області від 02.02.16 р. у справі № 903/1216/15 (суддя І.О. Якушева)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС" м.Хмельницький

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко холдинг"

про розірвання договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010р.

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «Агас» (надалі - позивач) звернулось в господарський суд Волинської області з позовною заявою (а.с. 3-4) до ТОВ «Пакко Холдинг» (надалі відповідач), в якій просить розірвати Договір оренди від 23.09.10 р.

Рішенням господарського суду Волинської області від 02.02.16 р. (а.с. 192-195) в позові відмовлено.

В обґрунтування свого рішення суд першої інстанції вказав, що Договором оренди, укладеним між сторонами у справі, не передбачено необхідність отримання згоди орендодавця у випадку передачі орендарем частини орендованого приміщення в суборенду.

Суд першої інстанції прийшов до висновку, що позивачем не доведено належними доказами, що стан орендованого приміщення погіршився, внаслідок дій відповідача та створення наймачем загрози пошкодження в результаті недбалої поведінки.

Не погоджуючись із винесеним рішенням суду першої інстанції, позивач звернувся з апеляційною скаргою (а.с. 200-203) до Рівненського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення господарського суду Волинської області від 02.02.16 року у даній справі скасувати та прийняти нове, яким позов задоволити.

Апеляційну скаргу позивач обґрунтовує тим, що незалежно від того, що наймач передав в суборенду лише частину орендованого приміщення за відсутності попередньої згоди наймодавця, положення п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України підлягають застосуванню та є підставою для розірвання договору оренди.

Скаржник стверджує, що п.п. 1.2.1 Договору оренди та п.п. 2.2 ОСОБА_3 передачі- приймання об'єктів оренди від 01.10.10р. слідує, що на момент передачі стан об'єкта оренди був задовільний. Вважає, що дії відповідача, а саме його недбала поведінка створю загрозу пошкодження об'єкта оренди, що було доведено позивачем під час розгляду справи судом першої інстанції.

Обгрунтовуючи свої вимоги, апелянт посилається на порушення господарським судом Волинської області норм матеріального та процесуального права.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу, заперечив вимоги апеляційної скарги, оскільки вважає, що посилання скаржника, викладені в апеляційній скарзі, є безпідставними та необґрунтованими.

Зокрема, зазначив, що відповідач використовує об'єкт оренди відповідно до його призначення мети оренди, а тому твердження позивача про користування об'єктом оренди всупереч договору або призначенню речі є безпідставним. Відповідач вважає, що позивач зловживає своїм правом орендодавця на звернення до суду, і такі дії позивача суперечать інтересам та правам відповідача та є однією з підстав для відмови у позові.

Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України, апеляційний суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Заслухавши пояснення представників позивача, відповідача, розглянувши матеріали та обставини справи, апеляційну скаргу, відзиви на апеляційну скаргу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при винесенні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржуване рішення залишити без змін, виходячи з наступного.

Як встановлено судом першої інстанцій та вбачається з матеріалів справи 23.09.2010 року між ТОВ Агас (орендодавець) і ТОВ Пакко Холдинг (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (надалі договір, а.с. 9-12).

Згідно з п. 1.1 Договору, орендодавець зобов'язався передати у зворотне, строкове, платне водіння та користування, нерухоме майно, а саме: два нежитлові приміщення, надалі - об'єкти оренди, а орендар зобов'язався прийняти дане майно та своєчасно сплачувати орендодавцеві орендну плату.

У п.п.1.2.1. п. 1.2 Договору наведено характеристику обєктів оренди: перший обєкт оренди - нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, загальною площею 833,7 кв.м та належить на підставі договору про поділ в натурі нерухомого майна, що є спільною частковою власністю, посвідченого ОСОБА_4, приватним нотаріусом Хмельницького міською нотаріального округу 22.07.2009 року за р. №3858, зареєстровано в Державному реєстрі правочинів 22.07.2009 року за р.№ 3542052; другий обєкт оренди - нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, загальною площею 76,8 кв.м. та належить на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого ОСОБА_4, приватним нотаріусом Хмельницького міською нотаріального округу 26.09.2007 року за р.№ 7143, зареєстровано в Державному реєстрі правочинів 26.09.2007 року за р.№ 2375685.

З умов Договору вбачається, що стан обєктів на момент передання в оренду задовільний.

Обєкти оренди надаються орендарю для використання як підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка повязана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів) (п.2.1).

Як передбачено п.5.1 Договору строк оренди починає свій перебіг з 1 жовтня 2010 року та закінчується 06 березня 2017 року.

Згідно з п.п.6.1.1 п.6.1 договору орендодавець має право один раз в місяць здійснювати перевірку порядку використання орендарем обєктів оренди в присутності уповноваженого представника орендаря.

Підпунктом 7.1.4 п.7.1 договору визначено, що орендар має право здавати обєкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов Договору, 01.10.2010 року позивач передав, а відповідач прийняв нежитлове приміщення, загальною площею 833,7 кв.м.та об'єкт загальною площею 76,8 кв.м., за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В (а.с. 13).

21.04.2013р. між ТзОВ Пакко Холдинг (орендар) і ФОП ОСОБА_5 (суборендар) укладено договір суборенди нерухомого майна №210413-01/3n.

Згідно з п.1.1 Договору суборенди, орендар передає, а суборендар приймає в тимчасове володіння і користування частину нежитлового приміщення 1 кв.м., що знаходиться в будівлі за адресою: м.Хмельницький, вул..Курчатова, 1-в.

Крім того, 01.06.2014р. між ТзОВ Пакко Холдинг (орендар) і ФОП ОСОБА_6 (суборендар) укладено договір суборенди нерухомого майна №010614-09/3n, згідно з п.1.1. якого орендар передає, а суборендар приймає в тимчасове володіння і користування частину нежитлового приміщення 2 кв.м., що знаходиться в будівлі за адресою: м.Хмельницький, вул..Курчатова, 1-в.

01.03.2015р. між ТзОВ Пакко Холдинг (орендар) і ФОП ОСОБА_3 (суборендар) укладено договір суборенди нерухомого майна №010315-03/3n, згідно з п.1.1. якого орендар передає, а суборендар приймає в тимчасове володіння і користування частину нежитлового приміщення 3,7 кв.м., що знаходиться в будівлі за адресою: м.Хмельницький, вул..Курчатова, 1-в.

25.07.2015р. між ТзОВ Пакко Холдинг (орендар) і ТзОВ Платьожка (суборендар) укладено договір суборенди нерухомого майна №250715-01/3n, п.1.1 якого передбачено, що орендар передає, а суборендар приймає в тимчасове володіння і користування частину нежитлового приміщення 1 кв.м., що знаходиться в будівлі за адресою: м.Хмельницький, вул..Курчатова, 1-в.

01.11.2015р. між ТзОВ Пакко Холдинг (орендар) і ТзОВ Сітібокс (суборендар) укладено договір суборенди нерухомого майна №011115-12/3n, відповідно до якого орендар передає, а суборендар приймає в тимчасове володіння і користування частини нежитлового приміщення загальною площею 67 кв.м., що знаходиться в будівлі за адресою: м.Хмельницький, вул..Курчатова, 1-в (п. 1.1), розміщення платіжних терміналів.

З матеріалів справи вбачається, що 05.11.2015 року позивачем проведено перевірку стану обєкта оренди, про що складено акт перевірки (а.с. 14-17).

Під час перевірки встановлено, що при вході в торговий зал знаходяться: три бокси поповнення ІВОХ, ІВОХ, Банк 24; пункт продажу карток X CITY, пункт прийому оголошень газети Є, м. Хмельницький; торгова точка з продажу мобільних телефонів і аксесуарів; кіоск з продажу ЗМІ, журналів, канцтоварів; пункт продажу парфумерії на розлив; пункт продажу кави і чаю; пункт продажу компютерної техніки.

Згідно з актом перевірки в ході огляду торгового залу і підсобних приміщень виявлено пошкодження плитки на підлозі, тріщини на стелі і стінах в підсобних приміщеннях, відсутність стільових плит типу Армстронг, а також сліди від їх підтоплення, відставання плитки від стіни, незадовільний стан санвузлів, протікання води; капітальний ремонт не проводився; в коридорі на виході до рампи проведено роботи по заміні керамічної плитки на підлозі та проводяться роботи по заміні обладнання санвузлів.

Предметом розгляду по даній справі є розірвання договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010р.. При цьому, позовні вимоги, позивач обґрунтовує недбалою поведінкою відповідача, яка створює загрозу пошкодження об'єкта оренди та неналежним виконанням відповідачем умов договору, а саме: ТзОВ Агас передав обєкт оренди в користування іншим особам в суборенду.

Аналізуючи встановлені обставини справи, Рівненський апеляційний господарський суд вважає за необхідне враховувати наступні положення чинного законодавства України.

Відповідно до норм ст.283 ГК України, ст.759 ЦК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що не втрачає в процесі використання своєї споживчої якості.

Відповідно до ч.3 ст.291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст.188 цього Кодексу.

У відповідності із ч.1 ст.774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Звертаючись з вимогою про розірвання договору оренди з підстави створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки орендаря, орендодавець повинен доводити реальність загрози пошкодження обєкту оренди, а також причинний звязок між недбалою поведінкою орендаря та створенням такої загрози.

При цьому повинні враховуватися норми частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотність порушення договору є загальною підставою, яка може бути встановлена лише шляхом оцінки істотності у порушенні договору. У разі існування загальної підстави у вигляді істотності порушення договору субєктом оцінки, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України, має бути лише суд. Істотність порушення договору визначається за обєктивними ознаками та обставинами, що вказують на значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору. Якщо ж спеціальним законом або договором сторін не визначено інше, порушення договору, що не є істотним, не може бути підставою для розірвання договору у судовому порядку.

Отже, з аналізу наведених норм законодавства слідує, що для розірвання договору за рішенням суду має значення наявність істотного порушення цього договору, для підтвердження якого необхідно довести, що внаслідок такого порушення другій стороні договору було завдано шкоду та внаслідок цієї шкоди ця сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Апеляційний суд не бере до уваги доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі про те, що внаслідок недбалої поведінки орендаря відбулось погіршення стану обєктів оренди, що підтверджується актом перевірки порядку використання орендарем обєктів оренди, виходячи з наступного.

Згідно з пп.7.2.3 Договору, орендар зобовязаний утримувати обєкти оренди у належному стані, берегти орендоване майно, запобігаючи його псуванню або пошкодженню. Відповідно до пп.7.2.4. договору на орендаря покладено обовязок здійснювати за власний рахунок поточний ремонт обєктів, що орендуються.

За умовами п.6.1.1 Договору сторони погодили, що орендодавець має право один раз в місяць здійснювати перевірку порядку використання орендарем обєктів оренди в присутності уповноваженого представника орендаря.

Враховуючи умови п. 6.1.1 Договору, 05.11.2015 р. позивачем здійснено перевірку об'єкту оренди. За результатом такої перевірки, сторони склали акт перевірки порядку використання орендарем обєктів оренди, де зазначено, що в ході огляду торгового залу і підсобних приміщень виявлено пошкодження плитки на підлозі, тріщини на стелі і стінах в підсобних приміщеннях, відсутність стільових плит типу Армстронг, а також сліди від їх підтоплення, відставання плитки від стіни, незадовільний стан санвузлів, протікання води; капітальний ремонт не проводився; в коридорі на виході до рампи проведено роботи по заміні керамічної плитки на підлозі та проводяться роботи по заміні обладнання санвузлів.

Колегія суддів звертає увагу, що описаний стан приміщень має загальний характер (зокрема, пошкодження плитки, тріщини на стелі і стінах, відсутність стільових плит, відставання плитки, тощо) і не дозволяє дійти висновку про наявність та ступінь пошкоджень.

Разом з тим, актом передачі-приймання від 01.10.2010 р. сторони засвідчили, що стан обєктів оренди на момент передачі - задовільний. При цьому детальна інформація про стан приміщень відсутня, що не дозволяє суду апеляційної інстанції виконати порівняльний аналіз стану обєкта оренди, та відповідно - дійти висновку про факт погіршення або пошкодження обєкту протягом періоду оренди внаслідок дій відповідача.

Водночас з матеріалів справи вбачається, що відповідач на виконання пп.7.2.3 договору здійснював протягом 2015 р. ремонтні роботи, що підтверджується актом приймання виконаних будівельних робіт №38/М за квітень 2015 р.

Враховуючи наведене, колегія суду приходить до висновку, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами те, що внаслідок дій відповідача стан орендованого об'єкта значно погіршився та те, що існує реальна загроза пошкодження об'єкту оренди.

Водночас, колегія суддів не бере до уваги доводи позивача про те, що відповідачем порушено умови п. 7.1.4 Договору, що є підставою для розірвання Договору оренди, виходячи з наступного.

Як передбачено п.п.7.1.4. п.7.1. договору орендар має право здавати обєкт оренди в суборенду лише після отримання письмової згоди на це орендодавця.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Нормами ст.288 ГК України та ст.774 ЦК України визначено, що орендар має право передати окремі обєкти оренди в суборенду, якщо інше не встановлено договором або законом.

Обєктами оренди згідно з п.п.1.2.1. п.1.2. договору є нежитлові приміщення, які розташовані по вул. Курчатова, 1-в в м Хмельницькому, площею 833,7 кв.м. і 76,8 кв.м.

Згідно з копіями договорів суборенди, в суборенду передано 1 кв.м.; 2 кв.м.; 3,7 кв.м.; 1 кв.м.; 67 кв. м. виключно для встановлення платіжних терміналів (договір від 01.11.15 р. , а.с. 131), тобто відповідач передав суборендарям в тимчасове володіння і користування частини нежитлових приміщень, що знаходяться в будівлях, за адресами, зазначеними в додатку № 1 до цього договору.

Отже, відповідач передав в суборенду лише частину орендованих площ обєкту оренди.

На площах, переданих відповідачу в користування, розташовується супермаркет ВОПАК, в якому ТзОВ Пакко Холдинг здійснює торговельну діяльність, що відповідає тій меті, для якої нежитлові приміщення передавались відповідачу в оренду.

Пунктом 7.1.4 Договору оренди передбачено, що письмова згода орендодавця необхідна при здачі в суборенду обєкта оренди, що відповідно до п.1.2. договору становить нежитлові приміщення загальною площею 833,7 кв.м. та 76,8 кв.м. по вул.. Курчатова, 1/в у м. Хмельницький.

Аналіз вищенаведених норм законодавства та умов договору дозволяє дійти висновку про те, що згода орендодавця потрібна лише у випадку, коли орендарем в піднайм (суборенду) передається обєкт оренди в цілому, а не його частина.

В даному випадку умовами договору оренди не передбачено необхідність згоди орендодавця на передачу в суборенду іншій особі частини обєкту оренди.

За наведених обставин колегія суддів не вбачає правових підстав для розірвання договору оренди згідно п.2 ч.1 ст.783 ЦК України.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до ч.1 ст.773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. В такому разі, керуючись нормами статті 627 ЦК України, орендар вправі укласти договір суборенди частини орендованого приміщення із самостійно обраним контрагентом, визначаючи на власний розсуд всі його умови, які, при цьому, не повинні унеможливлювати виконання самим орендарем своїх обовязків за договором оренди.

Умовами п.2.1 Договору оренди визначено, що об'єкт оренди надається орендарю для використання в якості підприємства торгівлі (супермаркет продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка повязана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркет продовольчих і непродовольчих товарів).

Враховуючи вказане, апеляційний суд приходить до висновку, що договори суборенди укладені з метою, повязаною з діяльністю підприємства торгівлі, розміщеного в орендованому приміщенні, та сприяє збільшенню послуг споживачів і не порушує прав інших осіб, в тому числі й орендодавця.

А відтак, не вбачається порушень відповідачем умов договору оренди внаслідок укладання договорів суборенди.

Верховний Суд України за аналогічних обставин, коли для покращення своєї діяльності та з урахуванням інтересів споживачів відповідач передав частину приміщення у суборенду для розміщення платіжного терміналу, зазначив у постанові від 29.05.2007 р. у справі № 34/166-06(6/114), що позивач всупереч інтересам споживачів та відповідача, подаючи до суду позов про розірвання укладеного сторонами договору оренди, зловживає своїм правом орендодавця.

Таким чином, колегія суддів вважає посилання скаржника, викладені в апеляційній скарзі, безпідставними, документально необґрунтованими, такими, що належним чином досліджені судом першої інстанції при розгляді спору. Відтак, скаржник, в порушення вимог ст.ст. 33, 34 ГПК України, не довів тих обставин, на які він посилався як на підставу для задоволення позовних вимог.

Судова колегія вважає, що суд першої інстанції повно зясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи не спростовують висновків суду.

Судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на позивача згідно ст. 49 ГПК.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Рівненський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС" на рішення господарського суду Волинської області від 02.02.16 р. у справі № 903/1216/15 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Волинської області від 02.02.16 р. у справі № 903/1216/15 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

Справу №903/1216/15 повернути господарському суду Волинської області.

Головуючий суддя Бучинська Г.Б.

Суддя Василишин А.Р.

Суддя Філіпова Т.Л.