КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" березня 2016 р. Справа№ 910/31151/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Дикунської С.Я.

суддів: Коршун Н.М.

Алданової С.О.

при секретарі Драчук Р.А.

за участю представників:

від позивача Циганок А.Ю. - дов. № 3529 від 14.12.2015 року

Пономаренко О.А. - дов. № 3530 від 14.12.2015 року

Москаленко В.В. - дов. № 3465 від 08.12.2015 року

від відповідача Манзер С.А. - директор

Сандуляк П.І. - дов. № б/н від 14.01.2016 року

від третьої особи Палій Є.В. - дов. № 104-99 від 11.01.2016 року

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Управління освіти Оболонської районної в місті Києві

державної адміністрації

на рішення господарського суду міста Києва

від 25.01.2016 року (суддя Спичак О.М.)

у справі № 910/31151/15

за позовом Управління освіти Оболонської районної в місті Києві

державної адміністрації

до Товариства з обмеженою відповідальністю

«Колегіум «Олімп»

(далі - ТОВ «Колегіум «Олімп»)

третя особа Оболонська районна в місті Києві державна адміністрація

про розірвання договору та зобов'язання звільнити

приміщення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду міста Києва від 25.01.2015 року у справі № 910/31151/15 в задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись із згаданим рішенням, позивач оскаржив його в апеляційному порядку, просив скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. В обґрунтування своїх вимог зазначив, що оскаржене рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, при неповному з'ясуванні всіх обстави, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, адже судом першої інстанції не надано правової оцінки поданим позивачем доказам тощо.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 29.02.2016 року апеляційну скаргу управління освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації на рішення господарського суду міста Києва від 25.01.2016 року у справі № 910/31151/15 прийнято до провадження колегію суддів у складі: головуючий суддя Дикунська С.Я., судді: Алданова С.О., Коршун Н.М., розгляд справи призначено на 15.03.2016 року.

15.03.2016 року по справі оголошено перерву до 29.03.2016 року.

В судове засідання з'явилися представники обох сторін та третьої особи, представники позивача (апелянта) доводи скарги підтримали, просили її задовольнити, оскаржене рішення за наведених в ній підстав скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Представники відповідача доводи скарги заперечили, просили не брати їх до уваги, зазначали, що надали належні та допустимі докази на спростування доводів позивача про відсутність у відповідача ліцензії на здійснення освітньої діяльності та невиконання обов'язку із страхування орендованого майна, звернули увагу суду на те, що позивачем не подано належних доказів на підтвердження нецільового використання відповідачем орендованого приміщення, а відтак просили рішення місцевого суду як законне та обґрунтоване залишити без змін.

Представник третьої особи доводи скарги підтримав, просив її задовольнити, оскаржене рішення за наведених у скарзі підстав скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Відповідно до ст. 99 ГПК України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі ХІІ ГПК України. Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

На підставі ст. 101 ГПК України в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду в повному обсязі. В апеляційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши долучені до матеріалів справи письмові докази, виходячи з вимог чинного законодавства, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що скарга підлягає задоволенню.

Так, управління освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації звернулося до господарського суду міста Києва з позовом про 1) розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 16732 від 23.10.2013 року, укладеного між Оболонською районною в м. Києві державною адміністрацією, управлінням освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації та ТОВ «Колегіум «Олімп» ( далі Договір ); 2) зобов'язання відповідача звільнити нежиле приміщення в ДНЗ № 602 площею 421,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Зої Гайдай, 1-А та повернути його за актом приймання - передачі управлінню освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації та Оболонській районній в місті Києві державній адміністрації тощо.

Суд першої інстанції, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази в сукупності із встановленими судом фактичними обставинами, вважав позовні вимоги недоведеними, необґрунтованими, відтак відмовив в їх задоволенні.

Так, відмовляючи в задоволенні позову місцевий суд посилався на те, що відповідачем надано належні та допустимі докази в розумінні ст.ст. 33,34 ГПК України на спростування доводів позивача про відсутність у нього ліцензії на здійснення навчання та виховання дітей дошкільного віку, а також невиконання обов'язку зі страхування орендованого майна, а тому вимоги позивача вважав безпідставними та необґрунтованими. Одночасно суд встановив, що умовами Договору не передбачено обов'язку відповідача надавати позивачу висновок державної санітарно-епідеміологічної експертизи, оскільки а ні умовами договору, а ні положеннями чинного законодавства позивача, як балансоутримувача об'єкта оренди, не наділено повноваженнями щодо перевірки дотримання відповідачем у своїй діяльності в ході використання орендованого ним приміщення санітарно-гігієчних норм. Крім цього, за відсутності в матеріалах справи належних та допустимих доказів на підтвердження нецільового використання відповідачем орендованого приміщення, невиконання ним своїх зобов'язань за Договором, місцевий суд дійшов висновку, що в задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі тощо.

Апеляційний господарський суд не погоджується з такими висновками суду першої інстанції.

Так, зобов'язанням на підставі ст. 509 ЦК України є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, зокрема з договорів та правочинів.

Положеннями ст.ст. 525, 526, 527 ЦК України, ст. 193 ГК України передбачено, що зобов'язання мають виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Порушенням зобов'язання на підставі ст. 610 ЦК України є його невиконання або виконання з порушенням визначених змістом зобов'язання умов (неналежне виконання).

Відповідно до приписів ст.ст. 174, 181 ГК України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать. Господарський договір за загальним правилом викладається в формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальних вимог до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Так, як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 23.10.2013 року Київською міською радою прийнято рішення № 258/9746 «Про передачу в оренду нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва єдиним претендентам на право оренди», п.1 якого вирішено передати в оренду нежитлові приміщення комунальної власності територіальної громади міста Києва єдиним претендентам на право оренди згідно додатку,зокрема, на підставі п. 3 ТОВ «Колегіум «Олімп» передано нежиле приміщення площею 421,9 кв.м. в ДНЗ № 602 за адресою: м. Київ, вул. Зої Гайдай, 1-А, одночасно Оболонській районній в місті Києві державній адміністрації доручено укласти в установленому порядку договори оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва згідно з пунктом 1 цього рішення.

23.10.2013 року між Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією, як орендодавцем, ТОВ «Колегіум «Олімп», як орендарем, а також Управлінням освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, як балансоуримувачем, укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 16732 (далі - Договір), за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 23.10.2013 № 258/9746 передав, а орендар прийняв в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - об'єкт оренди), яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Зої Гайдай, 1-А, для розміщення дошкільного навчального закладу (п. 1.1 Договору). Строк дії договору узгоджено сторонами з 23.10.2013 до 20.10.2016 (п. 9.1 Договору).

23.10.2013 року між балансоутримувачем (позивачем) та відповідачем (орендарем) складено та їх представниками підписано акт прийому - передачі нежитлового приміщення загальною площею 421,9 кв.м за адресою: м.Київ, вул. Зої Гайдай, 1-А.

Умовами Договору сторони визначили, що об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 421,9 кв.м.(п. 2.1 Договору), об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі Управління освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації (п. 2.4 Договору), за користування об'єктом оренди орендар повинен сплачувати орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, затвердженої рішенням Київради від 22.09.2011 № 34/6250, на дату підписання Договору, згідно розрахунку орендної плати та графіка, що є невід'ємною частиною Договору, без ПДВ становить 6.84 грн. за 1 м. орендованої площі й в цілому складає 2 885,50 грн. (п. 3.1 Договору), розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць, опублікований у поточному місяці (п. 3.2 Договору).

Відповідно до п. 4.3 Договору орендар зобов'язаний забезпечити належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання об'єкта оренди, його обладнання, інвентарю та запобігати його пошкодженню і псуванню, п. 4.6 Договору встановлено обов'язок орендара забезпечити безперешкодний доступ до об'єкта оренди представників орендодавця, балансоутримувача та структурного підрозділу виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), що здійснює управління майном, а також надавати за першою вимогою інформацію щодо об'єкта оренди для перевірки дотримання орендарем умов Договору.

Оскільки дошкільний навчальний заклад № 602 згідно Розпорядження Оболонської районної в м.Києві держадміністрації від 25.02.2011 року № 96 закріплений на праві оперативного управління за управлінням освіти цієї адміністрації, останнє на підставі п.п.4, 5.2.1 Положення про управління освіти Оболонської районної в м.Києві держадміністрації від 27.12.2010 року № 18 К та умов Договору контролює дотримання навчальними закладами усіх типів і форм власності законодавства в сфері освіти, державних вимог щодо змісту, рівня і обсягу освітніх послуг відповідно до рівня та профілю навчання.

З огляду на наведене та приписи Закону України «Про дошкільну освіту», позивач вправі вимагати, а відповідач зобов»язаний для розміщення юридичної особи, яка претендує на оренду приміщення комунальної власності, в дошкільному навчальному закладі, мати та на відповідну вимогу надавати ліцензію.

Як встановлено матеріалами справи, в супереч наведеному відповідач вимог позивача згідно запиту не виконав, ліцензії не надав, а подав ії лише суду в якості додатку до відзиву на позовну заяву.

Крім цього, згідно п. 4.11 Договору, орендар зобов'язаний протягом місяця, починаючи з дати укладення договору, застрахувати об'єкт оренди на користь орендодавця на весь строк дії договору оренди від вогневих ризиків, ризиків стихійних явищ та інших майнових ризиків на суму не менше, ніж експертна вартість об'єкта оренди. Орендар зобов'язаний надати орендодавцю та балансоутримувачу копію договору страхування та копії платіжних доручень про сплату страхових платежів.

Як встановлено матеріалами справи (а.с. 64-68), відповідачем було застраховано приміщення за договором добровільного страхування майна №1064545 від 04.03.2015 року, на підтвердження цього надано суду копію договору та платіжного доручення про сплату страхового платежу № 345 від 04.03.2015 року, однак в матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази на підтвердження того, що майно було застраховано протягом місяця з дати укладення договору, як передбачено договором, адже Договір укладено 23.10.2013 року. Більше того, Договір діє до 20.10.2016 року, а відповідачем не надано доказів на підтвердження того факту, що орендоване майно було застраховане на весь строк дії Договору.

Крім цього, згаданих документів не надано ні в добровільному порядку, ні на вимогу позивача, а лише суду після подачі та прийняття даного позову на розгляд господарського суду. В матеріалах справи немає, зокрема, підтверджень виконання відповідачем запиту Управління освіти Оболонської в місті Києві державної адміністрації № 3088 від 30.10.2015 року. Натомість, як вище згадувалось, ці документи 12.01.2016 року додано до відзиву на позовну заяву, а в судовому засіданні повідомлено, що згадані документи листом надсилались заступнику голови Оболонської районної в місті Києві держаної адміністрації Блохову С. № 163 від 24.09.2015 року. Проте долучений до відзиву на позовну заяву лист від 32.11.2-15 року № 202 - відповідь на звернення позивача щодо виконання відповідачем умов Договору стосується лише з'ясування останнім підстав та нормативного обгрунтування факту витребування позивачем цих документів й жодним чином не підтверджує виконання відповідачем запиту позивача щодо виконання умов Договору тощо.

Орендодавець та балансоутримувач на підставі п. 5.1 Договору мають право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов договору, в процесі якої може бути здійснена фото або відео фіксація стану та умов використання об'єкта оренди тощо.

Виходячи наведеного, відповідач за умовами Договору зобов»язаний забезпечувати безперешкодний доступ представників орендодавця, балансоутримувача та структурного підрозділу виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) до об'єкту оренди. Проте всупереч наведеному, відповідач не допустив уповноважених представників до проведення перевірки, що підтверджується актом обстеження приміщення від 29.10.2015 року, складеним за участі представників балансоутримувача та навчального закладу, актом обстеження приміщення від 19.01.2016 року, складеним представниками балансоутримувача, а також доповідною запискою охоронця ТОВ «Колегіум «Олімп» про те, що він не допустив представника управління освіти Оболонської в місті Києві державної адміністрації для проведення обстеження приміщення (а.с.23, 181 та 105 відповідно). Незалежно від зауважень відповідача щодо процедури складання цих документів, ним жодним чином не спростовано правдивості відображених у них відомостей.

Як встановлено господарським судом, сторонами не встановлено чіткого алгоритму проведення балансоутримувачем перевірок щодо використання орендарем об'єкта оренди, як й прав балансоутримувача чи орендодавця самостійно проводити такі перевірки без участі/запрошення/повідомлення орендаря, однак, висновки суду першої інстанції про те, що вищезгадані акти, розписка не заслуговують на увагу як неналежні та недопустимі докази в розумінні ст.ст. 33, 34 ГПК України, є помилковими за вищенаведених обставин.

Відповідно до п. 8.1 Договору орендар не має права передавати свої зобов'язання за договором та об'єкт оренди повністю або частково в користування іншій особі без письмової згоди орендодавця.

За умовами п. 8.3 Договору сторонами узгоджено, що об'єкт оренди повинен використовуватись орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п. 1.1 договору, а саме: для розміщення дошкільного навчального закладу.

Проте, як видно з матеріалів справи й було підтверджено в судовому засіданні батьками дітей, що відвідують ДНЗ № 602 та особисто його директором, відповідач в орендованому приміщення дозволяє проводити заняття з йоги, що свідчить про нецільове використання орендарем об'єкту оренди та може свідчити про невиконання відповідачем умов Договору щодо передачі об'єкту оренди повністю або частково в користування іншій особі без письмової згоди орендодавця.

У відповідності до п. 9.5 Договору, його може бути розірвано за погодженням сторін, а згідно п.9.6 - на вимогу однієї із сторін достроково за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (ч. 3 ст. 26) визначено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до пункту 4.15 договору, орендар після припинення дії договору оренди зобов'язаний протягом 30 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству тощо.

Враховуючи вищенаведені положення, апеляційний господарський суд вважає, що місцевий суд припустився помилки відмовивши в задоволенні позову, адже вимогами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, враховуючи істотні порушення відповідачем умов договору, колегія суддів рахує, що договір підлягає розірванню, відтак орендар повинен передати майно по акту приймання - передачі балансоутримувачу тощо.

За таких обставин, апеляційний господарський суд не погоджується із висновками місцевого суду про відмову в задоволенні позову, оскаржене рішення як незаконне підлягає скасуванню з прийняттям нового - про задоволення позову в повному обсязі. Тому доводи апелянта по суті апеляційної скарги заслуговують на увагу та підлягають задоволенню повністю.

З огляду на задоволення апеляційної скарги витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги належить покласти на відповідача на підставі ст. 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 99, 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу управління освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації задовольнити, рішення господарського суду міста Києва від 25.01.2016 року у справі № 910/31151/15 скасувати та прийняти нове рішення:

Позов управління освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колегіум «Олімп» про розірвання договору та зобов'язання звільнити приміщення задовольнити.

Розірвати Договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 16732 від 23.10.2013 року, укладений між Оболонською районною в м. Києві державною адміністрацією, управлінням освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації та ТОВ «Колегіум «Олімп».

Зобов'язати Товариства з обмеженою відповідальністю «Колегіум «Олімп» звільнити орендоване приміщення, яке знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Зої Гайдай, будинок 1-а.

Зобов'язати Товариства з обмеженою відповідальністю «Колегіум «Олімп» передати майно по акту приймання-передачі управлінню освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Колегіум «Олімп» (04201, місто Київ, вулиця Полярна, будинок 13-А, ідентифікаційний код 33635570) на користь управління освіти Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації (04211, місто Київ, вулиця Лайоша Гавро, будинок 11-А, ідентифікаційний код 37445442) 2 756 (дві тисячі сімсот п'ятдесят шість) грн. 00 коп. витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви та 3 031 (три тисячі тридцять одна) грн. 60 коп. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Видачу наказу доручити господарському суду міста Києва.

Матеріали справи № 910/31151/15 повернути за належністю до господарського суду міста Києва.

Постанову може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий суддя С.Я. Дикунська

Судді Н.М. Коршун

С.О. Алданова