ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 квітня 2016 року Справа № 914/1998/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дунаєвської Н.Г. - головуючого,

Кочерової Н.О.,

Мележик Н.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві касаційну скаргу Приватного підприємства "Фірма "Істком" на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 01 грудня 2015 року у справі № 914/1998/15 Господарського суду Львівської області за позовом Приватного підприємства "Фірма "Істком", м. Львів, до Державного підприємства "Львівський науково-дослідний радіотехнічний інститут", м. Львів, про визнання незаконними дій щодо розірвання договору оренди приміщення від 09.08.2002, та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору - Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4, м. Львів, до відповідачів: 1) Приватного підприємства "Фірма "Істком", м. Львів; 2) Державного підприємства "Львівський науково-дослідний радіотехнічний інститут", м. Львів, про визнання недійсним (нікчемним) доповнення № 1 від 08.02.2011 до договору оренди приміщення від 09.08.2002 та виселення ПП "Фірма "Істком" із приміщення,

за участю представників сторін:

позивача - не з'явились;

відповідача - не з'явились;

третя особа з самостійними вимогами на предмет спору - ОСОБА_5 (дов. б/н від 10.07.15),

в с т а н о в и в:

У червні 2015 року позивач ПП "Фірма "Істком" пред'явив у господарському суді позов до відповідача ДП "Львівський науково-дослідний радіотехнічний інститут" про визнання незаконними дій щодо розірвання договору оренди приміщення від 09.08.02.

Вказував, що 09.08.02 між ДП "Львівський науково-дослідний радіотехнічний інститут" (орендодавцем) та ПП "Фірма "Істком" (орендарем) був укладений договір оренди приміщення, згідно якого орендодавець зобов'язався передати йому в строкове платне користування строком на 10 років нежитлове приміщення прибудови корпусу АДРЕСА_1 з метою розміщення бару, а орендар - сплачувати орендну плату на умовах та в строки, що визначені договором.

Зазначав, що 08.02.11 до вказаного договору оренди були внесені зміни шляхом підписання та скріплення печатками сторін доповнення № 1 до договору оренди приміщення від 09.08.02, згідно яких строк дії даного договору був продовжений до 15.09.22.

Також вказував, що 02.12.14 листом № 910/4-344 та 20.05.15 листом № 910/4-197 орендодавець повідомив ПП "Фірма "Істком" про розірвання договору оренди від 09.08.02 в зв'язку з реалізацією предмета оренди на прилюдних торгах та зазначив про те, що новим власником приміщення є фізична особа-підприємець ОСОБА_4.

Посилаючись на ту обставину, що а ні діючим законодавством, а ні договором оренди від 09.08.02 не передбачено розірвання договору оренди у зв'язку із зміною власника предмета оренди, позивач просив визнати незаконними дії ДП "Львівський науково-дослідний радіотехнічний інститут" щодо розірвання договору оренди приміщення від 09.08.02.

У серпні 2015 року третя особа з самостійними вимогами на предмет спору ФОП ОСОБА_4 звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом про визнання недійсним (нікчемним) доповнення № 1 від 08.02.11 до договору оренди приміщення від 09.08.02 та виселення ПП "Фірма "Істком" із приміщення.

Посилаючись на безпідставне користування ПП "Фірма "Істком" приміщенням прибудови корпусу АДРЕСА_1 та належить ФОП ОСОБА_4 на праві приватної власності, третя особа з самостійними вимогами на предмет спору просила визнати недійсним доповнення № 1 від 08.02.11 до договору оренди приміщення від 09.08.02 та виселити ПП "Фірма "Істком" із вказаного приміщення.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 25 серпня 2015 року (суддя Пазичев В.М.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 01 грудня 2015 року (колегія суддів у складі: Давид Л.Л. - головуючий, Галушко Н.А., Юрченко Я.О.), в позові ПП "Фірма "Істком" відмовлено, позов ФОП ОСОБА_4 задоволено частково.

Вирішено виселити ПП "Фірма "Істком" із приміщення прибудови корпусу АДРЕСА_1.

В іншій частині позову ФОП ОСОБА_4 відмовлено.

Рішення в частині відмови в задоволенні вимог ПП "Фірма "Істком" мотивовані посиланнями на те, що доповнення № 1 від 08.02.11 до договору оренди приміщення від 09.08.02 не відповідає ст.ст. 793, 794 ЦК України та ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та не створює для його сторін жодних правових наслідків, а також на обрання позивачем не передбаченого ст. 20 ГК України та ст. 16 ЦК України способу захисту своїх прав.

Судові акти в часині задоволення вимог ФОП ОСОБА_4 про виселення орендаря із займаного ним приміщення, обґрунтовані припиненням дії договору оренди 15.09.12 та відсутністю правових підстав для його перебування у вказаному приміщенні після закінчення строку дії договору оренди.

Рішення в частині відмови в задоволенні вимог ФОП ОСОБА_4 про визнання недійсним доповнення № 1 від 08.02.11 до договору оренди приміщення від 09.08.02, мотивовані тим, що дане доповнення не є вчиненим правочином, тому не може бути визнане недійсним.

У касаційній скарзі ПП "Фірма "Істком", посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 11, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 77 ГПК України, просить скасувати постановлені у справі судові рішення в частині часткового задоволення позовних вимог ФОП ОСОБА_4 та постановити нове рішення про відмову в задоволенні вимог ФОП ОСОБА_4 про виселення ПП "Фірма "Істком" із орендованого ним приміщення.

Розглянувши матеріали справи і доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права у вирішенні даного спору, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, з таких підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 09.08.02 між ДП "Львівський науково-дослідний радіотехнічний інститут" (орендодавцем) та ПП "Фірма "Істком" (орендарем) був укладений договір оренди приміщення, згідно якого орендодавець зобов'язався передати орендарю в строкове платне користування строком на 10 років нежитлове приміщення прибудови корпусу АДРЕСА_1 з метою розміщення бару, а орендар - сплачувати орендну плату на умовах та в строки, що визначені договором.

08.02.11 до вказаного договору оренди були внесені зміни шляхом підписання та скріплення печатками сторін доповнення № 1 до договору оренди приміщення від 09.08.02, згідно яких строк дії даного договору був продовжений до 15.09.22.

02.12.14 листом № 910/4-344 та 20.05.15 листом № 910/4-197 орендодавець повідомив ПП "Фірма "Істком" про розірвання договору оренди від 09.08.02 в зв'язку з реалізацією предмета оренди на прилюдних торгах та зазначив про те, що новим власником приміщення є фізична особа-підприємець ОСОБА_4.

12.12.14 листом № 18 ПП "Фірма "Істком" повідомив ДП "Львівський науково-дослідний радіотехнічний інститут" про незаконність такого одностороннього розірвання договору і ненадання своєї згоди на таке розірвання.

Приписами ч. 2 ст. 793 ЦК України встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ч. 1 ст. 794 ЦК України).

В пункті 2.9 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 12 від 29.05.13 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" роз'яснено, що немає підстав для нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який неодноразово пролонговувався на підставі ст. 764 ЦК України чи ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", за умови якщо строк дії такого договору менший трьох років. При цьому, якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного менше ніж на три роки, його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним, у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України відповідав вимогам ч. 2 ст. 793 та ст. 794 ЦК України.

В силу ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

Судами встановлено, що договір оренди приміщення від 09.08.02 діяв до 15.09.12. Доповнення № 1 від 08.02.11 до договору оренди приміщення нотаріально не посвідчене та не пройшло державну реєстрацію, як того вимагають приписи ст.ст. 793, 794 ЦК України, а відтак є нікчемним.

Крім того, відповідно до ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку оренди державного майна.

Якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш ніж як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта майна (ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Судами встановлено, що оцінка предмета оренди проводилась в 2002 році перед укладенням договору оренди від 09.08.02. При укладенні доповнення № 1 від 08.02.11 до договору оренди, оцінка предмета оренди не проводилась, що є порушенням ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Таким чином, судами встановлено, що доповнення № 1 від 08.02.11 до договору оренди приміщення від 09.08.02 не відповідає ст.ст. 793, 794 ЦК України та ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та не створює для його сторін жодних правових наслідків.

Відмовляючи в позові ПП "Фірма "Істком", суди попередніх інстанцій правильно виходили з того, що положеннями ст. 20 ГК України та ст. 16 ЦК України не передбачено такого способу захисту прав як визнання незаконними дій орендодавця щодо розірвання договору оренди приміщення.

Згідно свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 19.09.14, зареєстрованого в реєстрі за № 4080, ФОП ОСОБА_4 набув право власності на приміщення їдальні-бару площею 1 008, кв.м., що включає частину прибудови корпусу АДРЕСА_1, яке було предметом оренди за договором оренди приміщення від 09.08.02. Державна реєстрація права власності ФОП ОСОБА_4 на вищевказане нерухоме майно проведена 19.09.14, номер запису про право власності 7058464, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № НОМЕР_1 від 19.09.14.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановленому Законом.

Встановивши, що строк дії договору оренди приміщення від 09.08.02 закінчився 15.09.12, а ПП "Фірма "Істком" продовжує користуватися предметом оренди, чим порушує право власності нового власника приміщення ФОП ОСОБА_4, суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про задоволення вимог ФОП ОСОБА_4 в частині виселення ПП "Фірма "Істком" із приміщення прибудови корпусу АДРЕСА_1.

Пунктом 8 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.09 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" роз'яснено, що підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено, у зв'язку із чим необхідно правильно визначити момент вчинення правочину (ст.ст. 205-210, 640 ЦК України). Не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину необхідна його передача тощо). Згідно із ст.ст. 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

З огляду на викладене, відмовляючи в задоволенні вимог третьої особи з самостійними вимогами на предмет спору ФОП ОСОБА_4 про визнання недійсним доповнення № 1 від 08.02.11 до договору оренди приміщення від 09.08.02, суди попередніх інстанцій правильно виходили з того, що дане доповнення не є вчиненим правочином, тому не може бути визнане недійсним.

Враховуючи викладене, судами попередніх інстанцій на підставі встановлених фактичних обставин, з'ясовано дійсні права і обов'язки сторін та правильно застосовано матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини.

Доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з оскаржуваними судовими актами в частині виселення ПП "Фірма "Істком" із займаного ним приміщення та ніяким чином не спростовують висновків судів попередніх інстанцій щодо відсутності правових підстав для його перебування в приміщенні прибудови корпусу АДРЕСА_1 після 15.09.12.

Суд дав оцінку наявним у справі доказам за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, що відповідає вимогам ст. 43 ГПК України, переоцінка доказів, відповідно до ст. 1117 ГПК України, не входить до меж перегляду справи в суді касаційної інстанції.

Постанова апеляційного господарського суду прийнята з дотриманням норм матеріального та процесуального законодавства, доводи касаційної скарги правильності викладених у ній висновків не спростовують, в зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту колегія суддів не вбачає.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства "Фірма "Істком" залишити без задоволення.

2. Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 01 грудня 2015 року у справі № 914/1998/15 залишити без змін.

Головуючий суддя: Н.Г. Дунаєвська

Судді: Н.О. Кочерова

Н.І. Мележик