ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" березня 2016 р. Справа № 925/211/16

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М. з секретарем судового засідання Волна С.В., за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 - за довіреністю;

від відповідача: ОСОБА_2 - за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом фізичної особи-суб"єкта підприємницької діяльності ОСОБА_3 до Городищенської міської ради про визнання частково недійсним та скасування рішення

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про визнання частково недійсним та скасування рішення Городищенської міської ради Черкаської області від 25.02.2016 № 4-14/VII "Про затвердження звіту з експертної грошової оцінки та надання дозволу на викуп земельної ділянки несільськогосподарського призначення по вул. Г.Чорнобиля, 19 м. Городище фізичній особі - підприємцю ОСОБА_3", в частині продажу земельної ділянки за ціною 110 330,00 (сто десять тисяч триста тридцять) гривень, визначивши вартість земельної ділянки за висновком державної експертизи від 04 лютого 2016 року, що складає 63 447 (шістдесят три тисячі чотириста сорок сім ) гривень 10 коп.

Позивач уточнив свої вимоги заявою від 18 березня 2016 року по п. 2 прохальної частини позовної заяви та просить суд визнати частково недійсним та скасувати п. 2 рішення Городищенської міської ради Черкаської області від 25.02.2016 № 4-14/VII в частині визначення продажної ціни земельної ділянки за ціною 110 330,00 грн. В іншій частині рішення Городищенської міської ради позивач просить залишити в силі. Дані уточнення прийнято судом до розгляду ухвалою суду від 18.03.2016 року.

В ході розгляду справи позивач додатково уточнив, що з урахуванням попереднього уточнення до прохальної частини позовної заяви він оскаржує визначення у спірному рішенні відповідача ціни продажу земельної ділянки в розмірі 110 330,00 грн. разом із уточненням по тексту рішення "що в розрахунку за 1 кв.м. складає 85,00 грн. без ПДВ". Дане уточнення формулювання позовної вимоги суд також приймає до розгляду, оскільки воно не суперечить ст. 22 ГПК України.

У судовому засіданні представник позивача свої уточнені вимоги підтримав повністю та просить суд їх задовольнити.

Представник відповідача у вирішенні спору покладається на розсуд суду.

Заслухавши доводи та пояснення представників сторін і дослідивши наявні у справі докази, суд вважає, що позов підлягає до задоволення, виходячи з такого:

У відповідності до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З матеріалів справи вбачається наступне:

За договором купівлі-продажу від 13.05.2008 року позивач стала власником нежитлової будівлі стоматології за адресою Черкаська область, м. Городище, вул. Героїв Чорнобиля, 19 (а.с. 46-48).

Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, 20.05.2008 року за позивачкою зареєстровано право власності на нежитлову будівлю стоматології з прибудовою, ганками, загальною площею 346,4 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу № 782 від 13.05.2008 року (а.с. 54).

06.02.2014 року між сторонами у справі було укладено договір оренди землі на земельну ділянку площею 0,1298 га під нежитловою будівлю стоматології терміном на 5 років ( а.с. 41).

Рішенням від 28.02.2014 року № 33-8/IV (а.с. 39) Городищенська міська рада надала дозвіл позивачці на виготовлення документації з експертної грошової оцінки земельної ділянки по вул. Героїв Чорнобиля, 19 у м. Городище на загальну площу 1298 кв.м., наданої для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури та спорту, для можливості подальшого викупу земельної ділянки.

Згідно звіту, виготовленого у 2015 році, про експертну грошову оцінку земельної ділянки, що знаходиться в оренді позивачки та підлягає викупу ( а.с. 21), оціночна вартість земельної ділянки по вул. Героїв Чорнобиля, 19 у м. Городище загальною площею 1298 кв.м.станом на 01.04.2015 року становить 63 447,00 грн. без ПДВ, у розрахунку 48,88 грн. за 1 кв.м. земельної ділянки.

На звіт надано позитивну рецензію (а.с. 16) з висновком, що вид вартості вибрано обґрунтовано, виконавцем звіту вихідні дані зібрані в повному обсязі, методичні підходи при оцінці застосовані правильно та обґрунтовано. Принципових помилок та інших суттєвих зауважень, звіт не має.

Також 04.02.2016 року ГО Держгеокадастру у Черкаській області затвердив позитивний висновок державної експертизи землевпорядної документації щодо звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, що знаходиться в оренді позивачки та підлягає викупу (а.с. 13).

Позивач в обґрунтування своїх позовних вимог вказує, що спірним рішенням від 25.02.2016 року (а.с. 12) Городищенською міською радою затверджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, що знаходиться в оренді позивачки та підлягає викупу (а.с. 21), оціночна вартість земельної ділянки по вул. Героїв Чорнобиля, 19 у м. Городище загальною площею 1298 кв.м.станом на 01.04.2015 року становить 63 447,00 грн. без ПДВ, у розрахунку 48,88 грн. за 1 кв.м. земельної ділянки.

Однак цим же рішенням у п. 2 земельну ділянку вирішено продати позивачці за ціною 110 330,00 грн. без ПДВ, що в розрахунку за 1 кв.м. складає 85,00 грн.

У завищенні ціни продажу у порівнянні із ціною земельної ділянки, яка визначена експертною грошовою оцінкою, позивач вбачає своє порушене майнове право, оскільки зі спірного рішення ради не випливає належного обгрунтування необхідності завищення ціни продажу у порівнянні із ціною земельної ділянки, яка визначена експертною грошовою оцінкою.

При цьому позивач вказує, що згідно п. 8 ст.128 Земельного Кодексу України ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб'єктами господарювання, які є суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Позивач також не погоджується із принципом визначення сесією ради ціни продажу позивачці земельної ділянки депутатами, які з "голосу" пропонували три варіанти різних цін без будь-якого пояснення їх визначення (розрахунку).

У відповідності до ст. 19 Конституції України, правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У відповідності до ч. 1 ст. 21 Цивільного Кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно ч. 3 ст. 152 Земельного Кодексу України, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

З урахуванням формулювання вказаних норм чинного законодавства, суд погоджується із правомірністю заявленого позову, який позивач ( з урахуванням уточнення в останньому судовому засіданні) просить розглянути у виглядівизнати частково недійсним (незаконним) та скасувати п. 2 рішення Городищенської міської ради.

Заслухавши доводи та пояснення представників обох сторін, суд вважає, що спірне рішення в частині визначення ціни продажу земельної ділянки в розмірі 110 330,00 грн. не відповідає вимогам чинного законодавства, виходячи з такого:

Згідно ч.1 ст. 60 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Частиною 6. ст. 60 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об'єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.

На запитання суду представник відповідача вказав, що станом на час прийняття спірного рішення у Городищенській міській раді не було прийнято нікого положення про порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності, зокрема, земельних ділянок, в якому було б визначено принцип формування ціни продажу земельних ділянок різного призначення та місця їх розташування.

З наданого у справу витягу з протоколу засідання сесії Городищенської міської ради від 25.02.2016 року ( а.с. 60) вбачається, що пропозиції по ціні продажу ділянки на користь позивачки (90, 70 та 85 грн. за 1 кв.м. площі) депутати подавали на власний розсуд, без обґрунтування принципів визначення такої ціни.

Такий спосіб формування ціни продажу земельної ділянки ніяким чином не відповідає вимогам ст. 60 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" якою передбачено, що радою повинні бути визначені доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності. Це говорить про те, що рада у всіх випадках відчуження майна територіальної громади повинна керуватися чіткими правилами продажу та визначення ціни продажу майна.

При цьому суд не ставить під сумнів право міських рад продавати майно за вигідними для нього цінами, оскільки ціна у договорі купівлі-продажу узгоджується за погодженням обох сторін договору. Однак якщо закон з приводу продажу комунального майна прямо вимагає визначення радою доцільності, порядку та умов відчуження об'єктів права комунальної власності, то ці вимоги повинні бути радою виконані і цими (попередньо затвердженими) умовами продажу рада повинна керуватися в кожному випадку продажу майна, в т.ч. і для визначення ціни його продажу. Тим більше це повинно дотримуватися при визначенні ціни продажу вищій, ніж вона затверджена експертною оцінкою.

Кожна особа, яка має намір придбати земельну ділянку у громади міста повинна наперед мати всю інформацію про умови продажу та спосіб формування ціни продажу, яка в свою чергу повинна бути належним чином оприлюднена місцевою радою для загального користування.

При прийняті спірного рішення Городищенська міська рада спиралася на ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", Земельний та Цивільний Кодекси, ЗУ "Про оцінку земель", Постанову КМУ від 11.10.2002 року № 1531 "Про експертну грошову оцінку земель", а також врахувала пропозиції земельної комісії.

Вищеперелічені нормативні акти не містять положень про спосіб визначення договірної ціни продажу земельної ділянки, яка є власністю територіальної громади міста.

З витягу з протоколу засідання комісії з земельних питань та охорони навколишнього природного середовища (а.с. 83) від 22.02.2016 року вбачається, що після тривалого обговорення комісія вирішила затвердити звіт з експертної оцінки, а питання ціни продажу вирішити на сесії, оскільки комісія не може визначитися більшістю голосів з фактичною ціною продажу.

Отже, спірне рішення Городищенської міської ради в частині п. 2 про визначення ціни продажу земельної ділянки на користь позивачки в розмірі 110 330,00 грн., що перевищує експертну оцінку, не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки не спирається на рішення ради про доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності, яке повинно попередньо бути прийнятим радою згідно вимог ч. 6 ст. 60 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні".

Наявність порушеного майнового права у позивачки в даному випадку є безспірним, оскільки оскаржене рішення Городищенської міської ради призводить до невиправданого завищення ціни продажу земельної ділянки, що не відповідає вимогам чинного законодавства.

Як вказано представниками обох сторін, станом на час вирішення спору договір купівлі-продажу земельної ділянки по ціні 110 330,00 грн. між СПД ОСОБА_3 та Городищенською міською радою ще не укладено, а тому немає підстав вважати, що ціна продажу ділянки у розмірі 110 330,00 грн. була погоджена обома сторонами та оскарженню не підлягає, наприклад, з мотивів заборони односторонньої зміни умов договору чи відмови від умов договору.

На вимогу суду відповідачем також були надані інші рішення за період 2014 та 2015 років про продаж земельних ділянок на території Городищенської міської ради ( а.с. 73-82) з яких вбачається, що ділянки продавалися за ціною від 93,01 до 131,00 грн. за 1 кв.м. площі, що строго відповідало експертній оцінці земельних ділянок, а не іншій ціні, як у спірному рішенні стосовно позивачки.

Таким чином, стосовно позивачки у діях Городищенської міської ради має місце нічим не пояснена в спірному рішенні диспропорція в підході до продажу їй земельної ділянки за ціною майже у 2 рази вищою, ніж продаються ділянки на території міської ради іншим особам.

У поясненні від 21.03.2016 року № 191.02/18 (а.с. 72) за підписом міського голови Городищенської міської ради вказано, що експертна грошова оцінка земельних ділянок згідно положень чинного законодавства використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. При цьому згідно положень ЗУ "Про оцінку земель", експертна грошова оцінки є результатом визначення вартості земельної ділянки оцінювачем, а вартість земельної ділянки є еквівалентом цінності земельної ділянки, вираженої у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець. Однак відповідно до ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, а тому за згодою продавця і покупця вона може бути і більшою за визначену експертну оцінку.

Міський голова визнає, що сторонами справи не було досягнуто спільної згоди про продаж земельної ділянки позивачці по ціні 110 330,00 грн., а Городищенська міська рада не приймала окремого рішення, яке регулює принцип розрахунку ціни продажу земельних ділянок на території міської ради. При цьому міський голова вказує, що при прийнятті спірного рішення депутати керувалися тим, що продаж земельної ділянки позивачці повинен бути здійснений за вартістю земельних ділянок комерційного призначення, хоча ділянка позивачки відноситься до земель рекреаційного призначення і на ній заплановано будівництво об'єкту фізичної культури та спорту.

Аналогів продажу саме таких ділянок у Городищенської міської ради не було ні у 2015 році, ні у попередніх роках.

Міський голова також визнає, що у 2014-2015 роках фактів продажу земельних ділянок за ціною вищою, ніж експерта грошова оцінка по Городищенській міській раді, не було. Тобто сесія міської ради у всіх випадках керувалася даними звітів про експертно-грошову оцінку земельних ділянок, крім ситуації із позивачкою.

Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами Держава делегувала органам місцевого самоврядування та органам виконавчої влади розпорядження землями відповідних територіальних громад, землями комунальної чи державної власності, та делегувала їм вирішення у встановленому законом порядку інших питань в галузі земельних відносин.

Згідно вимог ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території. Рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду.

Статтею 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні.

Згідно ч. 3 ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони:

1) на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України;

2) з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано;

3) обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії);

4) безсторонньо (неупереджено);

5) добросовісно;

6) розсудливо;

7) з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи несправедливій дискримінації;

8) пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія);

9) з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення;

10) своєчасно, тобто протягом розумного строку.

Дані принципи оцінки рішення міської ради на його відповідність вимогам чинного законодавства можуть бути застосовані при вирішенні спорів із суб'єктом владних повноважень за правилами будь-якого судочинства, оскільки ці принципи не суперечать Конституції та вимогам чинного законодавства.

За матеріалами справи суд не вбачає, що прийнятті спірного рішення Городищенська міська рада діяла на підставі, у спосіб, що передбачений Конституцією та законами України (бо порушено ч. 6 ст. 60 ЗУ "Про місцеве самоврядування"; обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії); безсторонньо (неупереджено); добросовісно; розсудливо; з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи несправедливій дискримінації; пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія).

На підставі викладеного, правомірність позовних вимог доведена зібраними у справі доказами, а тому позов підлягає до повного задоволення.

На підставі ст. 49 ГПК України, при задоволенні позову судові витрати покладаються на відповідача у справі, з якого на користь позивача слід стягнути 1378,00 грн.

Керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати частково недійсним (незаконним) та скасувати п. 2 рішення Городищенської міської ради Черкаської області від 25.02.2016 № 4-14/VII "Про затвердження звіту з експертної грошової оцінки та надання дозволу на викуп земельної ділянки несільськогосподарського призначення по вул. Г.Чорнобиля, 19 м. Городище фізичній особі - підприємцю ОСОБА_3І." в частині слів про визначення продажу земельної ділянки за ціною 110 330,00 (сто десять тисяч триста тридцять) гривень, що в розрахунку за 1 кв. м. складає 85,00 грн. без ПДВ.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Повне рішення складено 24 березня 2016 року

Суддя Н.М. Спаських