ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2016 року Справа № 906/1431/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого : Кравчука Г.А.,

суддів: Коробенка Г.П., Полянського А.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Спілловер" в особі ліквідатора Бандури Івана Васильовича
на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 25.01.2016
у справі Господарського суду№ 906/1431/15 Житомирської області
за позовомтовариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Спілловер" в особі ліквідатора Бандури Івана Васильовича
до1) публічного акціонерного товариства "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром", 2) товариства з обмеженою відповідальністю "Укрпрофресурс"
провизнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.08.2015 недійсним

в судовому засіданні взяли участь представники:

позивача: Закалюк О.З., дов. від 21.10.2015;
відповідача-1: Гутник В.П., дов. від 05.10.2015; відповідача-2: не зявились;

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Спілловер" в особі ліквідатора Бандури Івана Васильовича (далі - Товариство "Спілловер") звернулось до Господарського суду Житомирської області з позовною заявою, у якій просило визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07.08.2015, укладений між публічним акціонерним товариством "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" (далі - Товариство "Житомирнерудпром") та товариством з обмеженою відповідальністю "Укрпрофресурс" (далі - Товариство "Укрпрофресурс").

Позовні вимоги Товариство "Спілловер", посилаючись на норми Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) обґрунтовувало тим, що між ним та Товариством "Житомирнерудпром" 30.11.2013 було укладено договір купівлі-продажу недострою № 30-11/13 (далі - Договір від 30.11.2013), який не був нотаріально посвідчений, однак виконаний сторонами в повному обсязі, оскільки відбувся як факт передачі об'єктів незавершеного будівництва покупцю відповідно до акту прийому-передачі від 30.11.2013, так і факт повної оплати продавцю, шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог 30.11.2013. Оскільки вказаний договір не був нотаріально посвідчений, право власності на відчужені об'єкти незавершеного будівництва залишались зареєстрованими за Товариством "Житомирнерудпром". В подальшому, між Товариством "Житомирнерудпром" та Товариством "Укрпрофресурс" 07.08.2015 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким Товариство "Житомирнерудпром" повторно відчужило об'єкти незавершеного будівництва, куплені Товариством "Спілловер", що порушує його права як законного покупця і володільця та є підставою для визнання спірного договору недійсним.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 24.11.2015 (суддя Лозинська І.В.) в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 25.01.2016 (колегія суддів: Мельник О.В., Грязнов В.В., Філіпова Т.Л.) рішення Господарського суду Житомирської області від 24.11.2015 залишено без змін.

Судові рішення мотивовано тим, що Договір від 30.11.2013 не був нотаріально посвідчений та є неукладеним, право власності за Товариством "Спілловер", щодо об'єктів незавершеного будівництва не зареєстроване у встановленому порядку. За таких обставин, Товариство "Спілловер" не набуло право власності на нерухоме майно за Договором від 30.11.2013, у зв'язку із чим відсутні підстави для визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.08.2015, укладеного між відповідачами.

Товариство "Спілловер" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 25.01.2016 і рішення Господарського суду Житомирської області від 24.11.2015 та прийняти нове рішення про задоволення позову. Викладені у касаційній скарзі вимоги Товариство "Спілловер" обґрунтовує посиланням на обставини справи, положення ст. ст. 15, 16, 202, 203, 215, 220, 241, 346, 396 ЦК України, ст. 5 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), ст. ст. 74, 78 Закону України "Про акціонерні товариства", а також окремі роз'яснення пленуму Вищого господарського суду України.

Товариство "Житомирнерудпром" скористалось правом, наданим ст. 1112 ГПК України та надіслало до Вищого господарського суду України відзив на касаційну скаргу Товариства "Спілловер", у якому просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін як такі, що прийняті з урахуванням фактичних обставин справи та у відповідності до законодавства України.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Товариства "Спілловер" не підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- 05.06.2015 відбулись загальні збори акціонерів Товариства "Житомирнерудпром", рішення яких оформлені протоколом № 2/15 загальних зборів акціонерів. При розгляді питання № 5 порядку денного (про попереднє схвалення значних правочинів, які будуть вчинятися товариством), загальними зборами акціонерів одноголосно прийнято рішення щодо відчуження на користь третіх осіб належного Товариству "Житомирнерудпром" на праві власності нерухомого майна, а саме об'єктів незавершеного будівництва, що знаходяться за адресою: м. Житомир, вул. Гранітна, 16. Також надано повноваження директору Товариства "Житомирнерудпром" на визначення умов договору купівлі-продажу, підписання договору та вчинення всіх дій щодо переходу права власності на нерухоме майно;

- 07.08.2015 між Товариством "Житомирнерудпром" (продавець) та Товариством "Укрпрофресурс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за з яким продавець передає у власність, а покупець приймає нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, а саме, товарну майстерню літ. Г, загальною площею 359,5 кв. м; виробничу будівлю літ. Д, загальною площею 4 187,3 кв. м; насосну станцію літ. Ж, загальною площею 116,2 кв. м; склад пиломатеріалів літ. П, загальною площею 448 кв. м, ступені будівельної готовності, відповідно, 70 %, 70 %, 37 % та 90 % (далі - Договір від 07.08.2015). Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою О.М. та зареєстрований в реєстрі за № 1241;

- відповідно до п. 7 Договору від 07.08.2015 продаж нерухомого майна вчинено за домовленістю сторін за ціною 300 000,00 грн. які, продавець отримав до його підписання;

- в подальшому, між Товариством "Житомирнерудпром" та Товариством "Укрпрофресурс" 26.10.2015 укладено договір про внесення змін до Договору від 07.08.2015, яким п. 7 викладено в такій редакції: "7. Продаж нерухомого майна за домовленістю сторін становить 300 000,00 грн. Покупець здійснює оплату до 07.02.2016 року шляхом унесення грошових коштів на поточний рахунок продавця. Факт повного розрахунку підтверджується заявою продавця, справжність підпису на якій засвідчується в нотаріальному порядку". Договір про внесення змін посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою О.М. за реєстровим № 1461.

За приписами частини першої та третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Абзацом четвертим пункту 2.1 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" роз'яснено, що вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом (ч. 5 ст. 656 ЦК України).

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи та обставин справи не встановлено невідповідності спірного Договору від 07.08.2015 вимогам ст. 203 ЦК України. Договір від 07.08.2015 за формою (укладений в письмовій формі та нотаріально посвідчений) відповідає вимогам законодавства.

Товариство "Спілловер" вважає, що Договір від 07.08.2015 порушує його права як покупця об'єктів незавершеного будівництва за Договором від 30.11.2013, їх законного володільця, що на його думку є підставою для визнання спірного договору недійсним.

Як було з'ясовано судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи:

- 30.11.2013 між Товариством "Житомирнерудпром" та Товариством "Спілловер" було підписано договір купівлі-продажу недострою № 30-11/13, за умовами якого продавець продає, а покупець приймає та оплачує такі об'єкти незавершеного будівництва по вул. Гранітній у м. Житомирі: товарну майстерню літ. Г, загальною площею 359,5 кв. м, ступінь будівельної готовності 70 %; виробничу будівлю літ. Д, загальною площею 4 187,3 кв. м, ступінь будівельної готовності 70 %; насосну станцію літ. Ж, загальною площею 116,2 кв. м, ступінь будівельної готовності 37 %; складу пиломатеріалів літ. П, загальною площею 448 кв. м, ступені будівельної готовності 90 %. Сторонами складено акт прийому-передачі від 30.11.2013, за яким продавець передає покупцю об'єкти незавершеного будівництва, а покупець приймає їх на умовах Договору від 30.11.2013;

- відповідно до п. 3.1 Договору від 30.11.2013 загальна сума договору складає 5 410 000,00 грн. Покупець зобов'язаний оплатити вартість зазначених об'єктів протягом трьох календарних місяців з моменту підписання акту прийому-передачі об'єктів (п. 3.3 Договору від 30.11.2013);

- 30.12.2013 між Товариством "Спілловер" та Товариством "Житомирнерудпром" було підписано угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог, якою сторони дійшли згоди зарахувати зустрічні однорідні вимоги за взаємними грошовими зобов'язаннями, що виникли на підставі Договору від 30.11.2013 та договору купівлі-продажу № 4/13 від 25.11.2013 у сумі 5 410 000,00 грн.;

- Договір від 30.11.2013 не був нотаріально посвідчений, право власності за Товариством "Спілловер" на об'єкти незавершеного будівництва зареєстровано не було.

Згідно зі статтею 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (ч. 3 ст. 640 ЦК України).

Як вже частково зазначалося вище, в силу вимог статті 657 ЦК України договори купівлі-продажу нерухомого майна укладаються у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Виходячи з наведених положень ЦК України, суди попередніх інстанцій дійшли цілком обґрунтованого висновку про те, що Договір від 30.11.2013 є неукладеним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення, внаслідок чого він не може бути підставою для виникнення прав та обов`язків між Товариством "Спілловер" та Товариством "Житомирнерудпром".

У зв'язку з викладеним слід зазначити, що норми чинного законодавства України наділяють кожну фізичну та юридичну особу правом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів в порядку, встановленому законом.

Враховуючи те, що Товариство "Спілловер" не набувало будь-яких майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва за Договором від 30.11.2013, укладення спірного Договору від 07.08.2015 жодним чином не порушує його прав, а сам Договір від 07.08.2015 відповідає положенням законодавства підстави для визнання його недійсним відсутні. За таких обставин колегія суддів Вищого господарського суду України вважає відмову судів попередніх інстанцій у задоволенні позову правомірною та обґрунтованою.

Доводи касаційної скарги Товариства "Спілловер" наведених висновків не спростовують та не впливають на них.

Посилання скаржника у касаційній скарзі на неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень ч. 2 ст. 220 ЦК України відхиляються колегією суддів Вищого господарського суд України як необґрунтовані, оскільки положення цієї норми права застосовуються у спорах, пов'язаних з визнанням договорів дійсними, та з огляду на предмет спору у даній справі не підлягають застосуванню.

Доводи скаржника про те, що він є законним володільцем об'єктів незавершеного будівництва і до моменту нотаріального посвідчення Договору від 30.11.2013 та державної реєстрації прав на об'єкти незавершеного будівництва Товариство "Житомирнерудпром" обмежене у праві розпоряджатися таким майном були предметом дослідження суду апеляційної інстанції під час перегляду справи в апеляційному порядку, і їм надано належну правову оцінку.

Разом з тим, за висновками судів попередніх інстанцій оскільки об'єкти незавершеного будівництва це специфічна нерухомість, право власності на яку виникає з моменту державної реєстрації цих прав у встановленому законодавством порядку, то правочини, вчинені щодо такого майна, в силу ст. ст. 182, 657 ЦК України підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Колегія суддів Вищого господарського суду України не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що договори купівлі-продажу незавершеного будівництва підлягають обов'язковій державній реєстрації з огляду на наступне.

В силу положень частини першої статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом.

Між тим, ані положеннями ЦК України, ані іншими актами законодавства України не встановлено обов'язкової вимоги щодо державної реєстрації таких договорів.

Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

За приписами частини другої статті 331 ЦК України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, законодавством встановлено обов'язкову державну реєстрацію саме права власності та інших речових прав на нерухомі речі, а не правочинів, за якими такі права набуваються, оскільки зазначена реєстрація не є елементом форми правочину.

Разом з тим, враховуючи те, що вказані помилкові висновки не слугували підставою для відмови в позові та не призвели до прийняття неправильного по суті рішення, колегія суддів касаційної інстанції вважає за можливе залишити оскаржувані судові рішення без змін.

На підставі викладеного, за результатами перегляду справи в касаційному порядку колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Товариства "Спілловер" в особі ліквідатора Бандури Івана Васильовича підлягає залишенню без задоволення, а постанова Рівненського апеляційного господарського суду від 25.01.2016 - без змін.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 та 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Спілловер" в особі ліквідатора Бандури Івана Васильовича залишити без задоволення, а постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 25.01.2016 у справі № 906/1431/15 Господарського суду Житомирської області - без змін.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Суддя Г.П. Коробенко

Суддя А.Г. Полянський