ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 березня 2016 року Справа № 915/705/15

за позовом: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 /АДРЕСА_1/

до відповідача: Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради /вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54027/

про стягнення 139918,00 грн.

Суддя Васильєва Л.І.

ПРЕДСТАВНИКИ:

від позивача: Панченко Ф.Б. адвокат

від відповідача: ОСОБА_3 дов. від 21.03.2016р.

Позивач звернувся до господарського суду з позовом до відповідача про стягнення 279375,60 грн. вартості поліпшень орендованого майна.

Ухвалою суду від 30.04.2015 провадження у справі було порушено, позовна заява прийнята до розгляду.

У судовому засіданні 30.03.2016р. позивач зменшив позовні вимоги та просить стягнути з відповідача 139918,00 грн. вартості поліпшень орендованого майна.

Згідно ст. 22 Господарського процесуального кодексу України позивач вправі до прийняття рішення по справі зменшити розмір позовних вимог.

З огляду на вищезазначене, суд задовольнив вказане клопотання, предметом спору є стягнення з відповідача 139918,00 грн. вартості поліпшень орендованого майна.

Свої вимоги позивач обґрунтовує умовами п.6.3. договору оренди від 19 травня 2003 року, на підставі якого з дозволу орендодавця здійснив поліпшення орендованого майна.

П.7.4. вказаного договору оренди передбачено обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна.

В якості правового обґрунтування посилається на положення ст.ст.778, 786 Цивільного кодексу України та на ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідач проти позову заперечує з тих підстав, що згідно ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна не настав, оскільки договір не припинено або розірвано.

Угодою про зміни в договір оренди нерухомого майна(а.с.30) сторони виклали п.10.7 договору від 19.05.2003 в новій редакції, згідно якої вартість здійснених поліпшень орендодавцем не відшкодовується.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи представників сторін у судовому засіданні, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, господарський суд -

встановив:

13 травня 2013 року між позивачем та відповідачем(правонаступником Фонду комунальної власності міської ради) укладено договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна(а.с.24-26), розташованого за адресою м. Миколаїв, вул.. Героїв Сталінграду 4, площею 265,10 кв. м для використання під кафе-бар.

Пунктом 6.3 вказаного договору сторони передбачили, що з дозволу орендодавця орендар має право проводити реконструкцію майна, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Як свідчить розпорядження орендодавця від 11.06.2003 року №151(а.с.31), позивачу надано дозвіл на проведення поліпшень орендованого майна.

Позивач погодив проект поліпшень з Головним управлінням містобудування та архітектури(а.с.32).

Роботи по проведенню поліпшень орендованого майна виконані підрядником, з яким позивач уклав договір(а.с.33-35). Відповідно до наданих первинних документів(а.с.36-88) та аудиторського висновку фірми «Символ-аудит» вартість здійснених робіт по поліпшенню орендованого майна склала 279375,60 грн., які позивач просить відшкодувати.

Як зазначено вище, позивачем сума позову зменшена до 139918,00 грн. з врахуванням експертного висновку(а.с.175-201), яку він просить стягнути з відповідача.

Позовні вимоги підлягають задоволенню з огляду на наступне:

П.3 ст. 23 Закону України встановлено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення розпорядження орендодавця від 11.06.2003 року №151(а.с.31)Вказана норма закону найшла своє відображення в п. 6.3 двосторонньої угоди від 19.05.2003 р.

Про надання дозволу на виконання робіт свідчить розпорядження орендодавця від 11.06.2003 року №151(а.с.31).

Отже, роботи по поліпшенню орендованого майна позивачем виконані у відповідності з чинним законодавством та умовами договору.

Факт виконання позивачем вказаних робіт відповідачем не заперечується.

Приписом статті 778 Цивільного кодексу України встановлено, що :

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

2. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Аналогічні положення містить п.2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Пунктом 7.4. договору оренди від19.05.2003р. сторони передбачили обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених ним невідокремлених поліпшень орендованого майна.

Таким чином, вимоги позивача щодо відшкодування йому зроблених ним невідокремлених поліпшень орендованого майна є правомірними.

Суд відхиляє доводи відповідача, які ґрунтуються на угоді про внесення змін в договір оренди щодо редакції п.10.7(а.с.30), оскільки п. 7.4. договору від 19.05.2003 року залишився без змін, а доповнення до п.10.7 діяло в період з 20.11.2010р. по 20.10.2013р.

Крім того, як вірно вказує позивач, поліпшення здійснені до укладання додаткової угоди, отже її дія не поширюється на правовідносини, що склалися до внесення змін в договір.

Суд також не погоджується з доводами позивача стосовно того, що право позивача на відшкодування вартості здійснених поліпшень орендованого майна не настало(договір не припинений чи не розірваний).

Стаття 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» дійсно встановлює правові наслідки припинення чи розірвання договору оренди, тобто виконання обов'язкових дій як орендодавцем так і орендарем, в тому числі повернення орендованого майна та (за певних обставин) відшкодування вартості поліпшень орендованого майна.

Разом з тим, законодавець в Законі України «Про оренду державного та комунального майна» не ставить відшкодування вартості поліпшень орендованого майна в залежність лише від таких правових наслідків як припинення чи розірвання договору оренди.

Частина 3 ст. 778 Цивільного кодексу України не містить будь-яких застережень щодо строків звернення орендаря(який здійснив поліпшення орендованого майна), чи настання певних обставин(таких як припинення дії договору, його розірвання).

Отже, орендар має право вимагати відшкодування його витрат в будь-який час після здійснення поліпшень.

Помилковим є посилання відповідача на ст. 786 Цивільного кодексу України як на доказ передчасного звернення позивача до суду, оскільки ця норма не стосується порядку відшкодування вартості здійснених орендарем поліпшень орендованого майна, а регулює питання строків позовної давності для звернення до суду щодо відновлення порушеного права, яке витікає з договору оренди.

Ухвалою господарського суду від 7 липня 2015р. було призначено будівельно-технічну експертизу.

На вирішення судового експерта були поставлені наступні питання:

- чи були здійснені позивачем та коли саме поліпшення орендованого на підставі договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна від 19.05.2003 № 5396 нежитлового приміщення площею 252,10 кв. м., розташованого за адресою: пр-т Героїв Сталінграду, 4, м. Миколаїв? Якщо так, то чи є ці поліпшення невід'ємними?;

- на яку суму збільшилась вартість орендованого на підставі договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна від 19.05.2003 № 5396 нежитлового приміщення площею 252,10 кв. м., розташованого за адресою: пр-т Героїв Сталінграду, 4, м. Миколаїв, в результаті здійснення позивачем невід'ємних поліпшень, питання щодо наявності яких поставлено перед експертом у першому питанні?

Відповідно до висновку від 23.12.2015р. №82 експерт підтвердив факт виконання позивачем робіт по поліпшенню орендованого на підставі договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна від 19.05.2003 № 5396 нежитлового приміщення площею 252,10 кв. м., розташованого за адресою: проспект Героїв Сталінграду, 4, м. Миколаїв та той факт, що ці поліпшення є невід'ємними.

Також експертом встановлено,що вартість орендованого на підставі договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна збільшилась на 139918,00 грн.

Будь-яких зауважень щодо висновку експерта сторонами не надавалось.

Як зазначалось вище, позивачем зменшено позовні вимоги, він просить стягнути з відповідача 139918,00 грн. вартості виконаних ним невід'ємних поліпшень орендованого майна, тобто ту вартість, яка підтверджена в результаті проведеного експертного дослідження.

За таких обставин позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Судові витрати в сумі 2098,77 грн. згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України слід покласти на відповідача.

Керуючись ст.ст. 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

Стягнути з Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради /вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54027, / на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 /АДРЕСА_1, код / 139918,00 грн. та судові витрати в сумі 2098,77 грн.

Видати наказ

Рішення у відповідності зі ст.85 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 цього Кодексу.

Сторони, які беруть участь у справі, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення повністю або частково у порядку і строки встановлені ст.93 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено та підписано 04.04.2016р.

Суддя Л.І. Васильєва