ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2016 року Справа № 906/1524/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Козир Т.П. - головуючого, Гольцової Л.А., Мележик Н.І.,

за участю представників: позивача - Закалюка І.В. дов. б/н від 21 жовтня 2015 року та відповідача - Гутника дов. б/н від 5 жовтня 2015 року,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві касаційну скаргу ТОВ з іноземними інвестиціями "Спілловер" на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 27 січня 2016 року у справі Господарського суду Житомирської області за позовом ТОВ з іноземними інвестиціями "Спілловер" до ПАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром", третя особа - ТОВ "Укрпрофресурс", про визнання договору дійсним,

УСТАНОВИВ:

У жовтні 2015 року ТОВ з іноземними інвестиціями "Спілловер" (далі - позивач) звернулось до ПАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" (далі - відповідач), третя особа - ТОВ "Укрпрофресурс", з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул.Гранітна, буд. 16.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що після укладення договору відповідач ухилявся від його нотаріального посвідчення, що унеможливлює оформлення права власності позивача на вказане нерухоме майно та, на підставі ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, є підставою для визнання договору дійсним у судовому порядку.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 7 грудня 2015 року в позові відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 27 січня 2016 року апеляційну скаргу ТОВ з іноземними інвестиціями "Спілловер" залишено без задоволення, рішення Господарського суду Житомирської області від 7 грудня 2015 року залишено без змін.

У касаційній скарзі ТОВ з іноземними інвестиціями "Спілловер" просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 7 грудня 2015 року та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 27 січня 2016 року, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм ст. ст. 219, 220 Цивільного кодексу України.

Вважає, що висновок судів про необхідність пред'явлення позивачем до відповідача письмових вимог щодо виконання договору порушує вимоги ч. 1 ст. 5 Господарського процесуального кодексу України.

Вказує на неправильне застосування судами норм ч. 1 ст. 241 Цивільного кодексу України, ст. ст. 74, 78 Закону України "Про акціонерні товариства", оскільки, на його думку, факт подальшого схвалення правочину спростовує висновки постанови щодо недійсності правочину у зв'язку з відсутністю повноваженьщодо його укладення у керівника відповідача.

Вважає, що до державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте, покупець є законним володільцем та має право на захист свого майна на підставі ч. 1 ст. 346, ст. 396 Цивільного кодексу України.

Представник третьої особи у судове засідання не з'явився.

Враховуючи, що про час та місце розгляду касаційної скарги третя особа повідомлена належним чином, суд вважає за можливе розглянути справу за її відсутності.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги та вивчивши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що відповідно до Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 20157801 станом на 9 вересня 2008 року за ВАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" зареєстроване право власності на об'єкти незавершеного будівництва, розташовані по вул. Гранітна, буд. 16, у м. Житомирі. Підставою виникнення права власності на вказане майно зазначено договір оренди земельної ділянки від 3 грудня 2004 року, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я., та рішення постійно діючого третейського суду при юридичній корпорації "Принцип" від 5 серпня 2008 року ПВ-11-22/08 про визнання за ВАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" права власності на об'єкти незавершеного будівництва, що знаходяться за адресою: м. Житомир, вул. Гранітна, 16, та зобов'язання КП "Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації" Житомирської обласної ради зареєструвати право власності на вказане майно за товариством.

10 липня 2012 року загальними зборами акціонерів ВАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" прийнято рішення про зміну найменування товариства з ВАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" на Публічне акціонерне товариство "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" у відповідності до Закону України "Про акціонерні товариства".

Згідно п. 1.1 статуту товариства, затвердженого загальними зборами акціонерів (протокол № 2 від 4 листопада 2013 року), ПАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" належать всі права та обов'язки, все рухоме та нерухоме майно, які належали ВАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром".

Судами встановлено, що постановою Господарського суду міста Києва від 17 березня 2015 року у справі № 910/22487/14 ТОВ з іноземними інвестиціями "Спіллловер" (позивач) визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, ліквідатором призначено арбітражного керуючого Бандуру І.В.

Ліквідатором проведено інвентаризацію майна боржника, за результатами якої встановлено, що 30 листопада 2013 року між ПАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" (продавець) та ТОВ з іноземними інвестиціями "Спіллловер" (покупець) укладено договір № 30-11/13 купівлі-продажу недострою, відповідно до умов якого продавець продає покупцю об'єкти незавершеного будівництва, розташовані за адресою: м. Житомир, вул.Гранітна, 16, а саме: товарну майстерню літ. Г, загальною площею 359,5 кв.м.; виробничу будівлю літ. Д, загальною площею 4187,3 кв.м.; насосну станцію літ. Ж, загальною площею 116,2 кв.м.; склад пиломатеріалів літ. ІІ, загальною площею 448 кв.м., зі ступенями будівельної готовності об'єктів, відповідно, 70%; 70%, 37% та 90%, а покупець приймає та оплачує їх вартість на умовах, визначених в п. п. 3.1 - 3.4 договору.

Пунктом 2.3 договору передбачено, що товар вважається переданим та переходить у власність покупця з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі об'єктів.

Згідно п. 3.3 договору покупець зобов'язаний оплатити вартість об'єктів протягом трьох календарних місяців з моменту підписання акту прийому-передачі об'єктів. У випадку виникнення взаємної грошової заборгованості, в тому числі за різними договорами, сторони можуть провести залік заборгованості відповідно до чинного цивільного законодавства.

На виконання умов договору, 30 листопада 2013 року сторонами підписано акт прийому-передачі об'єктів незавершеного будівництва.

2 грудня 2013 року між позивачем та відповідачем підписано договір про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого сторони зобов'язалися в строк до 31 січня 2014 року вчинити дії з нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу недострою № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року з метою здійснення подальшої реєстрації об'єктів нерухомого майна за покупцем.

30 грудня 2013 року сторони уклали угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог на суму 5410000 гривень 00 коп., що виникли у них у зв'язку з непогашенням позивачем перед відповідачем грошового зобов'язання в сумі 5410000 гривень 00 коп., яке виникло за договором купівлі-продажу недострою № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року, та у зв'язку з непогашенням відповідачем перед позивачем суми боргу в розмірі 5410855 гривень 38 коп., що виник на підставі договору купівлі-продажу № 4/13 від 25 листопада 2013 року.

Обгрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ з іноземними інвестиціями "Спілловер" посилається на те, що з інформаційної довідки, отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 42177336 від 12 серпня 2015 року, стало відомо про те, що нерухоме майно (незавершене будівництво), що є предметом договору купівлі-продажу недострою № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року, перейшло у власність ТОВ "Укрпрофресурс" на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого 7 серпня 2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою О.М.

Однак, позивач вважає себе законним володільцем вказаних об'єктів незавершеного будівництва з 30 листопада 2013 року та зазначає про відсутність у відповідача права розпоряджатися майном, яке є предметом зобов'язання, виконаного продавцем за договором про відчуження майна.

Предметом даного спору є визнання дійсним договору купівлі-продажу недострою № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року.

Незавершене будівництво, згідно наказу Фонду державного майна України № 461 від 15 березня 2006 року "Про затвердження Класифікатора державного майна", - це об'єкти, які розпочаті будівництвом і не прийняті в експлуатацію, враховуючи законсервовані об'єкти.

Тобто, у розумінні наведеної норми та ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України, незавершене будівництво - це специфічний об'єкт нерухомого майна, оскільки до завершення будівництва особа вважається лише власником матеріалів та обладнання, які використовувалися в процесі будівництва.

Основна процедура переходу об'єкта незавершеного будівництва у приватну власність полягає у його приватизації, яка здійснюється згідно Закону України від 14 вересня 2000 року "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", або шляхом проведення державної реєстрації згідно постанови Кабінету Міністрів України № 703 від 22 червня 2011 року "Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно", чинної на момент укладення спірного договору, та чинної на час розгляду справи судами постанови Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року "Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Державна реєстрація права на незавершене будівництво здійснюється в порядку, встановленому для реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлене вперше.

Для реєстрації права власності на незавершений об'єкт будівництва обов'язковою є наявність державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Після проведення державної реєстрації прав власності на об'єкт незавершеного будівництва особі-власнику видається витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, після чого можна вчиняти щодо нього подальші операції, зокрема, продаж такого об'єкта.

Відповідно до ч. 1 ст. 639 Цивільного кодексу України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

За приписами ст. 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення згідно ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України.

Згідно ч. 1 ст. 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

У той же час, згідно ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Приписами ст. 182 Цивільного кодексу України унормовано, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Оскільки об'єкти незавершеного будівництва є специфічним нерухомим майном, право власності на це майно виникає з моменту державної реєстрації у встановленому законом порядку; правочини, вчинені щодо такого майна, в силу ст. ст. 182, 657 Цивільного кодексу України, підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У вирішенні спорів, пов'язаних з визнанням правочинів, які підлягали нотаріальному посвідченню, дійсними (статті 219, 220 Цивільного кодексу України) необхідно з'ясовувати наступні обставини: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню, з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення, а також, чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений. Правочини можуть визнаватися дійсними виключно з підстав, визначених частиною другою статті 219 і частиною другою статті 220 Цивільного кодексу України. Вимоги про визнання дійсними правочинів з інших підстав задоволенню не підлягають з огляду на невідповідність таких вимог установленим законом способам захисту прав та законних інтересів (частина друга статті 16 Цивільного кодексу України, частина друга статті 20 Господарського суду України).

Судами попередніх інстанцій повністю перевірені доводи сторін, всі надані ними докази та юридично мотивовано відхилено посилання позивача на те, що відповідач ухилявся від нотаріального посвідчення договору № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року купівлі-продажу недострою з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до п. 3.4 договору про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року сторони зобов'язані в строк до 31 січня 2014 року вчинити дії з нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу недострою № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року з метою здійснення подальшої реєстрації об'єктів незавершеного будівництва покупцем. У випадку невиконання зобов'язання про нотаріальне посвідчення зі сторони продавця такі дії вважаються ухиленням продавця в розумінні ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України.

Однак, судами встановлено, що письмові вимоги щодо виконання договору від 2 грудня 2013 року про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу до відповідача не пред'являлись.

Крім того, вказаним договором визначено обов'язок відповідача підготувати пакет документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу недострою № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року, до 20 січня 2014 року, проте, вже 30 грудня 2013 року сторонами укладається угода про зарахування зустрічних однорідних вимог, за якою вони домовилися про погашення обсягу взаємних боргів на суму 5410000 гривень 00 коп. та відповідні зобов'язання були включені до податкової звітності.

Вказані обставини, за висновками судів попередніх інстанцій, що відповідають вимогам закону, не можуть бути визнані такими, що свідчать про вчинення сторонами або будь-якою із сторін договору купівлі-продажу дій, направлених на нотаріальне посвідчення договору та, відповідно, і про ухилення від здійснення нотаріального посвідчення спірного правочину іншою стороною.

З огляду на наведене, не можуть бути прийняті до уваги посилання заявника касаційної скарги на порушення судами попередніх інстанцій ч. 1 ст. 5 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вказана норма встановлює можливість вжиття сторонами заходів з досудового врегулювання спору, а висновки судів мотивовані відсутністю обставин, які б свідчили про вжиття сторонами дій з нотаріального посвідчення спірного договору.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач не надав суду інших належних та допустимих доказів щодо ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірної угоди.

Разом з тим, до моменту нотаріального посвідчення договору та подальшої державної реєстрації права власності на нерухоме майно договір купівлі-продажу нерухомого майна вважається неукладеним.

Крім того, судами встановлено, що з копії балансу відповідача станом на 31 грудня 2012 року вбачається, що вартість проданих за умовами договору купівлі-продажу недострою № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року об'єктів незавершеного будівництва перевищує 25 % вартості активів за даними останньої річної фінансової звітності товариства, що передувала року укладення договору, а у відповідності до пп. 8.25.22 п. 8.25 статуту ПАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" прийняття рішення про вчинення значного правочину, якщо ринкова вартість майна, робіт або послуг, що є предметом такого правочину, перевищує 25 % вартості активів за даними останньої річної фінансової звітності товариства, належить до виключної компетенції загальних зборів акціонерів ПАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром", що свідчить про те, що директор відповідача мав право укладати спірний правочин лише за згодою вищого органу управління товариством.

Разом з цим, встановлено, що на час укладення спірного договору купівлі-продажу рішення загальних зборів акціонерів товариства про вчинення значного правочину було відсутнє, що свідчить про вчинення вказаного правочину з перевищенням наданих директору повноважень, тобто, відсутності достатнього волевиявлення ПАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром" на укладення цього договору щодо продажу об'єктів нерухомого майна.

Судами попередніх інстанцій відхилено посилання позивача на відображення відповідачем грошового зобов'язання, визначеного договором купівлі-продажу недострою № 30-11/13 від 30 листопада 2013 року, у податковій накладній № 10 від 30 листопада 2013 року, що свідчить про обізнаність посадових осіб відповідача про існування спірного договору, оскільки включення бухгалтером товариства, навіть за підписом директора, зобов'язання у податкову звітність не є доказом наступного схвалення правочину загальними зборами акціонерів.

При цьому суди дійшли висновку про те, що подання звітності до податкових органів не можна вважати діями, що підтверджують виконання умов договору купівлі-продажу.

Крім того, судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що при укладенні угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог від 30 грудня 2013 року сторонами порушено вимоги ч. 5 ст. 90 Цивільного кодексу України, оскільки преамбулі та умовах угоди зазначено колишнє найменування відповідача, а по факту - найменування іншої юридичної особи, відмінної від відповідача; угоду засвідчено старою печаткою відповідача (ВАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром"), яка мала бути знищена у зв'язку зі зміною назви відповідача на ПАТ "Виробниче об'єднання "Житомирнерудпром", що є порушенням порядку ведення господарської діяльності товариства, та ставить під сумнів юридичну спроможність та реальність вказаної угоди.

Враховуючи викладене, доводи заявника касаційної скарги про порушення судами попередніх інстанцій норм ч. 1 ст. 241 Цивільного кодексу України, ст. ст. 74, 78 Закону України "Про акціонерні товариства" не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду та не спростовують юридичні висновки, покладені в основу прийнятих у справі судових рішень.

З огляду на наведене, повно перевіривши усі доводи сторін, встановивши усі істотні обставини справи, надавши їм належну правову оцінку та вірно застосувавши норми ст. ст. 182, 209, ч. 1 ст. 210, ч. 2 ст. 331, ч. 3 ст. 640, ст. 657 Цивільного кодексу України, що регулюють спірні правовідносини, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли юридично правильного висновку про відсутність передбачених ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України підстав для визнання договору дійсним у судовому порядку.

За таких обставин рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів законні та обгрунтовані, а тому зміні чи скасуванню не підлягають.

Керуючись ст. ст. 111-5, 111-7 - 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 27 січня 2016 року - без зміни.

Головуючий Т. Козир

Судді Л. Гольцова

Н. Мележик