ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2016 року Справа № 906/1079/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого судді:Владимиренко С.В. - доповідач,
суддів:Дунаєвської Н.Г.,
Мележик Н.І.
розглянув касаційну скаргу Державної іпотечної установи
на постановуРівненського апеляційного господарського суду від 01.12.2015р.
та рішеннягосподарського суду Житомирської області від 15.09.2015р.
у справі№906/1079/15 господарського суду Житомирської області
за позовомВиконавчого комітету Коростенської міської ради
до відповідачів:1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" 2. Державної іпотечної установи
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -1: 1. Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Промекономбанк" 2. Державної реєстраційної служби Коростенського міськрайонного управління юстиції Житомирської області
провизнання недійсним договору іпотеки майнових прав на нерухоме майно №29/3.1-З
за участю представників:

позивача: Камінська Т.А., дов. від 19.01.2016р. №02-17/117;

відповідача 1: Воронченко К.М., дов. від 20.01.2016р.;

відповідача 2: Калінін І.М., дов. від 24.07.2015р. №5603/15-1;

третьої особи 1: не з'явились;

третьої особи 2: не заявились.

ВСТАНОВИВ:

Виконавчий комітет Коростенської міської ради звернувся до господарського суду Житомирської області з позовом про визнання недійсним договору іпотеки майнових прав на нерухоме майно №29/3.1-З укладеного 17.09.2013р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" (надалі в тексті постанови - ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой", відповідач-1) та Державною іпотечною установою (відповідач-2).

Рішенням господарського суду Житомирської області від 15.09.2015р. у справі №906/1079/15 (суддя Тимошенко О.М.), залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 01.12.2015р. (колегією суддів у складі головуючого судді Гулової А.Г., суддів: Маціщук А.В., Петухов М.Г.) позов задоволено. Визнано недійсним договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно №29/3.1-З, укладений 17.09.2013р. між Державною іпотечною установою та ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой", посвідчений Гамаль І.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу. Вирішено питання про розподіл судових витрат та накладено арешт на нерухоме майно - об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Коростень, вул.Маяковського, 111-А, яке належить ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" до погашення суми заборгованості за кредитним договором №29/3 від 17.09.2013р., укладеним між Публічним акціонерним товариством "Комерційний банк "Промекономбанк" та Державною іпотечною установою.

Не погоджуючись з вищезазначеними рішенням та постановою, Державна іпотечна установа звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій зазначаючи про порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, просить постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 01.12.2015р. та рішення господарського суду Житомирської області від 15.09.2015р. скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позову.

У відзиві на касаційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" просило відмовити у задоволенні вимог, викладених у касаційній скарзі Державної іпотечної установи та залишити в силі оскаржувані судові акти.

Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу та відзив на неї, заслухавши пояснення представників сторін, суддю-доповідача, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів касаційної інстанції дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Коростенської міської ради №21 від 17.06.2010р. Виконавчому комітету Коростенської міської ради надано дозвіл на укладення договору дольової участі будівництва житла з ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" на недобудований шестидесятиквартирний будинок по вулиці Маяковського у м. Коростень. Право власності на будинок переходить до цього товариства після виконання усіх умов договору, окрім квартир, які залишаються за територіальною громадою міста Коростеня відповідно до договору дольової участі будівництва житла.

На виконання даного рішення 22.06.2010 р. Виконавчим комітетом Коростенської міської ради (сторона-1) та ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" (сторона-2) укладено договір №23 дольової участі в будівництві, згідно з п.1.1. якого, сторони на основі об'єднання своїх зусиль, зобов`язуються разом діяти для досягнення спільної мети: добудови і введення в експлуатацію незавершеного будівництва багатоквартирного (шістдесятиквартирного) житлового будинку по вулиці Маяковського в місті Коростень ("Об'єкту") .

У п.1.2 договору сторони погодили, що запланований термін завершення будівництва об'єкта - 01.10.2013 р. Відповідно до п.3.1 договору Виконавчий комітет Коростенської міської ради зобов`язується: - передати стороні-2 всю наявну проектно-кошторисну документацію, технічні умови та документацію на земельну ділянку, що відведена під будівництво; - передати на баланс стороні-2 об`єкт незавершеного будівництва; - при необхідності приймати участь спільно зі стороною-2 в отриманні дозволів, необхідних для здійснення будівельних робіт; - при необхідності приймати участь у введенні в експлуатацію будинку, оформляти відповідні документи.

Водночас, як встановлено судами у п.3.2 договору передбачено, що сторона-2 зобов'язується: - у випадку відсутності у сторони-1 проектно-кошторисної документації, технічних умов, сторона-2 замовляє та проводить всі необхідні дії для отримання даної документації; - сторона-2 зобов'язана розпочати підготовчу роботу до будівництва "Об'єкту" в строк не пізніше 01 серпня 2010 року; - своїми та залученими підрядними силами, власними і залученими трудовими ресурсами, які володіють професійними вміннями, кваліфікацією, діловою репутацією та діловими зв'язками, на основі діючої в неї ліцензії, дозвільних документів, з використанням власних механізмів, обладнання, закінчити будівництво "Об'єкту" згідно з проектом та вимогами ДБН; - забезпечувати фінансування добудови житлового будинку; - отримати всі необхідні для незавершеного будівництва житлового будинку документи та відповідні дозволи на початок будівельних робіт; - провести фінансування всіх необхідних робіт, пов'язаних з можливим перепроектуванням проектно-кошторисної документації, згідно діючих будівельних робіт; - після підписання даного договору та отримання відповідного дозволу на будівництво, приступити до виконання робіт; - закінчити будівництво до 01.10.2012 р. Ввести будинок в експлуатацію, у відповідності з вимогами діючого законодавства України;

У п.4.1 договору сторони погодили, що після завершення будівництва та введення його в експлуатацію право власності на об'єкти, що входять до складу житлового будинку розподіляються наступним чином:

- сторона-1 стає власником частини будинку, що складається з житлових приміщень (квартир) в будинку, а саме - з трьох однокімнатних та двох двокімнатних квартир загальною площею 190 квадратних метрів (п.4.1.1. договору);

- сторона-2 стає власником будинку, що складається з усіх приміщень, окрім тих, що вказані у п.4.1.1. (п.4.1.2 договору).

Відповідно до п.4.3 договору після оформлення права власності сторін на їх долі відповідно до умов даного договору, право спільної дольової участі, що випливає із даного договору, припиняється і кожна із сторін розпоряджається своєю часткою у створеному сторонами об'єкті на свій розсуд.

Відповідно до акту приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва від 22.06.2010 р., який є невід`ємною частиною договору дольової участі у будівництві №23 від 22.06.2010р., на виконання умов останнього, на період ведення робіт, пов`язаних з добудовою і введенням в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва, позивач передав, а відповідач-1 прийняв на баланс об'єкт незавершеного будівництва.

Як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи, 17.09.2013р. між ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" (іпотекодавець) та Державною іпотечною установою (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно №29/3.1-З, посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль Іриною Миколаївною та зареєстрований в реєстрі за №2579 (надалі в тексті постанови - договір іпотеки).

Відповідно до п.1.3. вказаного договору іпотека за цим договором є засобом забезпечення повернення боржником (іпотекодавцем) іпотекодержателю фінансового кредиту, наданого боржнику за кредитним договором №29/3 від 17.09.2013р., укладеного Державною іпотечною установою (відповідач-2/кредитор) та ПАТ "Комерційний банк "Промекономбанк".

Згідно з розділом 1 договору іпотеки предметом іпотеки є: - об'єкт незавершеного будівництва, об'єкт житлової нерухомості, що знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Коростень, вул. Маяковського, будинок 111-А, загальною площею 1009,2 кв. м., що належить відповідачу-1 на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності індексний номер 7772099, виданого 09.08.2013 р. реєстратором Литвинюк В.В. реєстраційної служби Коростенського міськрайонного управління юстиції Житомирської області (п.1.1.); - майно, що стане власністю відповідача-1 у майбутньому, а саме шістдесят квартир, загальною площею 3340,34 кв.м., розташовані в об'єкті незавершеного будівництва житлового призначення, будівництво якого не завершено за адресою: Житомирська область, місто Коростень, вул. Маяковського, будинок 111-А (п.1.2.). У цьому ж пункті міститься інформація про номери квартир, номери під'їздів, загальну та житлові площі та вартість усіх 60 квартир.

Предметом спору у даній справі є вимоги Виконавчого комітету Коростенської міської ради про визнання зазначеного договору іпотеки недійсним з посиланням на договір дольової участі №23 від 22.06.2010р., ч.3 ст.215, ч.3 ст.331, ст.ст. 575, 578 Цивільного кодексу України та ст.ст. 5, 6 Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ч. 1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1-3, 5 та 6 ст.203 цього Кодексу.

З аналізу норм чинного в Україні законодавства вбачається, що згідно зі статтями 4, 10 та 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу України, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України). Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Зазначеної позиції дотримується Верховний суд України у постанові Пленуму "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06.11.2009р. №9.

Згідно з ч.ч.2,3 ст.5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Тобто, з аналізу зазначених положень вбачається, що предметом іпотеки може виступати як нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, так і майнові права на нерухоме майно, які можуть бути відчужені іпотекодавцем, і на які може бути звернене стягнення. Аналогічної правової позиції дотримується і Верховний суд України у постановах від 16.03.2010 р. у справі № 3/131 та від 29.11.2010 р. у справі № 4/178-19-5317.

Положеннями ч.ч.2, 3 ст.6 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що майно, яке знаходиться у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Іпотекодавець зобов'язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків.

Як вже зазначалось вище, судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідно до рішення Коростенської міської ради №21 від 17.06.2010р., умов договору №23 дольової участі в будівництві від 22.06.2010р., об`єкт незавершеного будівництва - багатоквартирний житловий будинок, що знаходиться у м. Коростень по вул. Маяковського, 111-А, переданий позивачем на баланс відповідача-1, який після виконання умов вказаного договору № 23, тобто після завершення будівництва, належатиме позивачу та ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" на праві спільної часткової власності, згідно з розподілом часток, здійсненим відповідно до розділу 4 договору № 23. При цьому, колегія суддів касаційної інстанції погоджується з обґрунтованим висновком апеляційного господарського суду, здійсненими на підставі аналізу визначених сторонами умов договору дольової участі у будівництві, з урахуванням положень ч.1 ст.578 Цивільного кодексу України, якою визначено, що майно, яке є у спільній власності, може бути передане в заставу лише за згодою усіх співвласників. Разом з тим, колегія суддів касаційної інстанції вважає за необхідне відзначити, що в силу частини другої статті 6 Закону України "Про іпотеку" згода співвласників має бути нотаріально посвідченою. У разі якщо майно, що перебуває у спільній власності, передано в заставу (іпотеку) без згоди всіх співвласників, то відповідний договір може бути визнаний господарським судом недійсним за позовом будь-кого із співвласників майна, права та охоронювані законом інтереси якого порушено, про що також зазначено і в роз'ясненнях викладених у Постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 24.11.2014р. №11.

Враховуючи вищенаведені норми матеріального права, а також обставини вірно встановлені судами попередніх інстанцій у відповідності до вимог ст.43 Господарського процесуального кодексу України, що позивач згоди на передачу ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва не надавав, докази щодо виділення ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Інтертрансстрой" своєї частки незавершеного будівництва в натурі та реєстрації права власності на неї, як на окремий об'єкт нерухомості у матеріалах справи відсутні, а також враховуючи, що судами встановлено, що іпотекодавець не мав права на набуття у майбутньому у власність всього об'єкта, а саме 60 квартир загальною площею 3340,34 м2 вартістю 11023122 грн., розташованих у об'єкті незавершеного будівництва житлового призначення, оскільки позивач у справі мав право на набуття в майбутньому у власність 5 квартир (трьох однокімнатних та двох двокімнатних) загальною площею не меншою 190 м2, колегія суддів касаційної інстанції погоджується з обгрунтованими висновками судів першої та апеляційної інстанції про наявність порушення прав та інтересів позивача під час укладення іпотечного договору без його згоди на вчинення даного правочину, як співвласника спірного об'єкту, з огляду на що обгрунованим є висновок судів про визнання іпотечного договору недійсним на підставі ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України. Натомість, помилковими та такими, що не можуть бути прийняті до уваги колегією суддів касаційної інстанції, є посилання заявника касаційної скарги на ст.629 Цивільного кодексу України в якості обґрунтування відсутності порушень прав позивача як співвласника об'єкту незавершеного будівництва, оскільки зазначені доводи не грунтуються на зазначених вище нормах права та спростовуються здійсненими судами висновками.

Разом з тим, колегія суддів касаційної інстанції відзначає, що решта доводів Державної іпотечної установи щодо неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права ґрунтуються на неправильному розумінні та тлумаченні відповідачем-2 положень матеріального права, що також унеможливлює прийняття таких доводів судом касаційної інстанції в якості підстави для зміни або скасування постанови апеляційного господарського суду.

Відповідно до ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, оскільки це суперечить меті касаційного перегляду справи, що полягає у перевірці правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Зважаючи на вищенаведені обставини, а також з огляду на те, що постанова та рішення судів попередніх інстанцій в іншій частині не оскаржуються, Вищий господарський суд України не знайшов законних підстав для повного або часткового задоволення вимог касаційної скарги, а тому постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

На підставі зазначеного вище і керуючись ст.ст. 1115,1117,1119,11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Державної іпотечної установи залишити без задоволення.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 01.12.2015р. у справі №906/1079/15 залишити без змін.

Головуючий суддя: С.В. Владимиренко

Судді: Н.Г. Дунаєвська

Н.І. Мележик