ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

21.03.2016 Справа № 920/1/16

Господарський суд Сумської області, у складі головуючого судді Зайцевої І.В., суддів Костенко Л.А., Резніченко О.Ю. при секретарі судового засідання Пономаренко Т.М., розглянувши матеріали справи № 920/1/16

за позовом: Селянського (фермерського) господарства ВІКТОРІЯ, Сумська область, Білопільський район, с. Сергіївка,

до відповідача: Головного управління Держгеокадастру в Сумській області,

м. Суми,

про поновлення договору оренди

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 (довіреність № б/н від 11.01.2016),

ОСОБА_2

від відповідача: ОСОБА_3 (довіреність № 22-18-0.11-77/2-16 від 04.01.2016),

Суть спору: позивач просить суд визнати поновленим на 7 (сім) років договір оренди землі, укладений між Білопільською районною державною адміністрацією та селянським (фермерським) господарством ВІКТОРІЯ, шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди від 01.10.2010, зареєстрованого у Державному реєстрі земель від 10.11.2010 за № 80, а також судові витрати, повязані з розглядом справи.

27.01.2016 представник відповідача подав до суду відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечує, посилаючись на те що, позиція позивача є недоведеною та такою, що суперечить чинному законодавству, у звязку з чим просять суд відмовити позивачу у задоволенні позову.

15.02.2016 представник відповідача подав до суду клопотання про долучення до матеріалів справи копію наказу Головного управління Держземагенства у Сумській області від 05.03.2015 № 18-678/16-15-СГ.

26.02.2016 представник позивача в обґрунтування своєї позиції по справі подав додаткові письмові пояснення.

29.02.2016 позивач подав до суду клопотання про продовження строку розгляду справи.

Ухвалою господарського суду Сумської області від 29.02.2016 задоволено клопотання позивача про продовження строку розгляду спору та продовжено його на 15 днів до 21.03.2016.

29.02.2016 представник відповідача подав до суду клопотання про розгляд справи колегіально.

Ухвалою господарського суду Сумської області від 29.02.2016 задоволено клопотання відповідача від 29.02.2016 про призначення колегіального розгляду справи та призначено розгляд справи № 920/1/16 колегіально у складі трьох суддів.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав заявлені позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні.

Відповідач проти позову заперечував і вважав, що позивач пропустив строк для поновлення договору оренди землі, про що викладено ним у відзиві на позовну заяву. Разом з тим, в судовому засіданні 21.03.2016 представник додаткових пояснень на вимогу суду не подав і заявив що покладається на розсуд суду при вирішенні даного спору. Крім того, він зазначив, що відповідно до листа Міністерства аграрної політики та продовольства України від 03.04.2013 № 37-13-5-13/6651 розмір орендної плати на рівні 4% від нормативної грошової оцінки земель є цілком прийнятним для оренди сільськогосподарських угідь державної власності. Вищезазначеним листом розяснено, що при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою (ст. 19 Закону України «Про оренду землі»). Основна (польова) сівозміна відповідно до науково обґрунтованих схем чергування культур складає, як правило, 7 років. Таким чином, для оренди сільськогосподарських угідь державної власності доцільно встановлювати термін оренди 7 років.

Враховуючи достатність часу, наданого позивачу та відповідачу для підготовки до судового засідання та подання витребуваних судом документів, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, закріплені п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, ст. 43 та ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, сторонам створені усі належні умови для надання доказів у справі та є підстави для розгляду справи за наявними у ній матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та оцінивши надані докази, суд встановив.

01.10.2010 року між селянським (фермерським) господарством «ВІКТОРІЯ» (орендар) та Білопільською районною державною адміністрацією в Сумській області (орендодавець) було укладено договір оренди земель державної власності сільськогосподарського призначення, зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії ДЗК, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 10.11.2010 року за № 80 (далі - договір оренди).

Відповідно до п. 1.1. договору, орендодавець Білопільська районна державна адміністрація в Сумській області надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Куянівської сільської ради.

За актом прийому-передачі земельної ділянки від 01.10.2010 року орендодавець передав, а орендар прийняв у користування земельну ділянку - кадастровий № :01:001:0552 - площею -31,7347 га - розташована на території Куянівської сільської ради Білопільського району, Сумської області.

Відповідно до п. 8 договору, договір укладено на 3 роки з 01.10.2010 по 30.09.2013. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір продовжити його дію.

За весь час користування вищезазначеною земельною ділянкою (з 2010 року), СФГ «ВІКТОРІЯ» належним чином виконувало та продовжує виконувати умови вказаного договору оренди. Користування земельною ділянкою здійснюється виключно за цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, своєчасно та в повному обсязі проводиться сплата орендної плати, податків та інших обов'язкових платежів.

08.05.2013 Головне управління Держземагенства у Сумській області надіслало СФГ «ВІКТОРІЯ» лист № 1485/02-10 про поновлення договору оренди. В якому запропоновано звернутися до ГУ Держземагентства в Сумській області з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди.

01.08.2013 Головне управління Держземагенства у Сумській області надіслало СФГ «ВІКТОРІЯ» лист № 3473/02-10 з пропозицією збільшити розмір орендної плати по договору оренди до 4% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки та збільшити строк оренди земельної ділянки на 7 років.

27 серпня 2013 року СФГ «ВІКТОРІЯ» на виконання листа Головного управління Держземагенства в Сумській області від 08.05.2013 № 1485/02-10 та листа від 01.08.2013 № 3473/02-10, п. 8 договору, направило до Головного управління Держземагенства в Сумській області клопотання, яким повідомило відповідача про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди та згоду на зміну істотних умов договору запропонованих орендодавцем, в частині збільшення розміру орендної плати до 4% та строку оренди на 7 років по вищевказаному договору оренди та додало до даного листа проект додаткової угоди.

17.09.2013 Головне управління Держземагенства в Сумській області надіслало до СФГ «ВІКТОРІЯ» лист № 4886/13-06 від 17.09.2013 з пропозицією повторно звернутися до Головного управління Держземагенства в Сумській області та надати нормативно-грошову оцінку земельної ділянки.

На виконання листа Головного управління Держземагенства в Сумській області від 17.09.2013 СФГ «ВІКТОРІЯ» замовило виготовлення технічної документації з нормативно-грошової оцінки вказаної земельної ділянки.

05 грудня 2013 року рішенням Білопільської районної ради, тридцять другої сесії шостого скликання, була затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки вищезазначеної земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на землях державної власності (запас). Вказане рішення сесії ради надано ГУ Держземагентства в Сумській області.

27 грудня 2013 року Головне управління Держземагентства в Сумській області надіслало до СФГ «ВІКТОРІЯ» лист № 27-18-0.7-8473/2-13 від 27.12.2013 р., про надання додаткових документів для поновлення вказаного договору оренди.

30 січня 2014 СФГ «ВІКТОРІЯ» повторно звернулась до Головного управління Держземагенства в Сумській області з листом повідомлення про поновлення договору оренди до якого було додано проект додаткової угоди з врахуванням змін всіх істотних умов запропонованих відповідачем.

08.04.2014 СФГ «ВІКТОРІЯ» отримала лист від Головного управління Держземагенства в Сумській області № 27-18-0.7-2870/2-14, яким повідомлено про відмову в укладенні додаткової угоди до вказаного договору в звязку з порушенням строку для звернення встановленого Земельним кодексом України.

Суд вважає, що відповідач неправомірно відмовив позивачу в поновлені договору оренди земельної ділянки, укладеного 01.10.2010 (державна реєстрація від 10.11.2010 року за № 80) виходячи з наступного.

Закон України «Про оренду землі» є спеціальним Законом, який застосовується до правовідносин оренди землі.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них а також договором оренди землі.

Частиною 1 статті 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Законом України «Про оренду землі» у редакції Закону України від 17.02.2011 р. N 3038-VІ встановлено, що: відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2); по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 ст. 33); орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33); до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33); при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33); орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33); у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6 ст. 33); додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (ч. 8 ст. 33); спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку (ст. 35).

Приписи ст. 13 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Згідно з ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Частиною 4 статті 4 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 10.05.2012 року № 258, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 30.05.2012 року за № 852/21164, затверджено Положення про Головне управління Держземагентства в області, яке є територіальним органом Державного агентства земельних ресурсів України та йому підпорядковане.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.01.2013 року № 40 доповнено пункт 4 Положення новим підпунктом 4.32, згідно з яким Головне управління відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, передає відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або в користування для всіх потреб в межах області.

Відповідно до наказу Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру № 6 від 03.03.2015 «Про затвердження положень про територіальні органи Днржгеокадастру у Сумській області» повноваження Головного управління Держземагенства покладено на Головне управління Держгеокадастру у Сумській області в тому числі з питань розпорядження земельними ділянками державної форми власності.

На час звернення позивача до відповідача з листом про поновлення договору оренди землі, управління (надання у власність та користування) земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності здійснювало Головне управління Держземагенства в Сумській області.

Наказом Державного агентства земельних ресурсів України «Про деякі питання реалізації повноважень з питань передачі земель сільськогосподарського призначення державної власності для всіх потреб» від 28 лютого 2013 року № 72 (далі - Наказ), визначено рекомендований механізм порядку реалізації головними управліннями Держземагентства в областях, містах Києві та Севастополі повноважень з поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності та/або внесення змін до них.

Так, відповідно до розділу 3 додатку 2 Наказу при надходженні до територіального органу від орендаря листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності з проектом додаткової угоди відповідному територіальному органу рекомендується безпосередньо, в момент надходження, здійснювати реєстрацію такого листа-повідомлення.

Після реєстрації листа-повідомлення відповідному територіальному органу рекомендується у строк, що не перевищує двадцяти днів, перевірити дотримання орендарем вимог земельного законодавства України та виконання істотних умов договору: дотримання строку дії договору оренди; наявність нормативної грошової оцінки земельної ділянки; повнота та вчасність сплати орендної плати; використання земельної ділянки за цільовим призначенням; збереження стану об'єкта оренди; інших істотних умов договору (стаття 15 та частина п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Рекомендується вивчити основний договір і проект додаткової угоди на наявність істотних умов договору оренди земельної ділянки: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та площа земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру (не менше 3 % від нормативної грошової оцінки), індексації, форм платежу (виключно грошова), строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (стаття 15 та частина п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Для отримання додаткової інформації, необхідної для перевірки вимог, зазначених у пункті 3.3 цих Методичних рекомендацій, а також здійснення державної реєстрації права держави на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності відповідно до вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року N 1141, територіальні органи можуть звертатися до відповідних управлінь (відділів) Держземагентства у районах (містах), міжрайонних, міжміських, міськрайонних управлінь (відділах) Держземагентства.

У разі дотримання усіх вимог, зазначених у пунктах 3.2 та 3.3 цих Методичних рекомендацій, відповідному територіальному органу у строк, що не перевищує десяти днів, рекомендується готувати за допомогою програмного забезпечення проект наказу про поновлення договору оренди земельної ділянки, проект додаткової угоди, а також формуляр для аналітичного опрацювання матеріалів.

Територіальному органу у строк, що не перевищує п'яти днів після підписання та реєстрації наказу з урахуванням вимог пунктів 1.3. - 1.11 цих Методичних рекомендацій, а також підписання додаткової угоди, рекомендується направити орендарю лист, до якого додати належним чином завірену копію наказу та додаткову угоду, у разі якщо протягом зазначених п'яти днів фізична чи юридична особа не звернулася безпосередньо.

При недотриманні однієї із вимог, зазначених у пунктах 3.2 та 3.3 цих Методичних рекомендацій, відповідному територіальному органу у строк, що не перевищує десяти днів, рекомендується готувати за допомогою програмного забезпечення проект наказу про поновлення договору оренди земельної ділянки, проект додаткової угоди, а також формуляр для аналітичного опрацювання матеріалів.

При дотриманні вимог, зазначених у пунктах 3.2 та 3.3 цих Методичних рекомендацій, але за необхідності внесення змін до істотних умов договору (зміна розміру орендної плати, зміна строку дії договору, умови використання земельної ділянки, яке передається в оренду, тощо), відповідному територіальному органу у строк, що не перевищує п'яти днів, рекомендується узгодити з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, рекомендується підготувати за допомогою програмного забезпечення проект наказу про поновлення договору оренди земельної ділянки, проект додаткової угоди, а також формуляр для аналітичного опрацювання матеріалів.

У разі якщо орендар не погоджується із запропонованими змінами до істотних умов договору - рекомендується інформувати заявника про відмову у наданні відповідного дозволу із зазначенням конкретних причин відмови.

В порушення даних вимог Закону орендодавець - ГУ Держгеокадаструв Сумській області отримавши проекти додаткової угоди фактично не узгоджував та не мав наміру узгоджувати істотні умови договору оренди при цьому безпідставно відмовив в поновленні договору оренди, посилаючись на пропущення орендарем строку звернення з відповідною пропозицією, хоча останній звернувся своєчасно відповідно до вимог договору оренди землі.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів, як: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Вказана правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 р. у справі № 6-219цс14.

Тобто, відповідно до частини 6 вказаної норми у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Факт належного виконання договору оренди підтверджується довідкою виконавчого комітету Куянівської сільської ради № 927 від 25 листопада 2015 року про те, що СФГ «ВІКТОРІЯ» не має заборгованості по сплаті орендної плати перед сільською радою за користування вищевказаною земельною ділянкою.

З викладеного вище вбачається, що позивачем вимоги зазначеної норми були дотримані. Законодавчих підстав для відмови в його переважному праві у відповідача не було, оскільки, як свідчать матеріали справи, він звернувся до відповідача з листом про намір продовжити дію договору ще 27 серпня 2013 року, в той час як договір дійсний до 30.09.2013 року, тобто більш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору. З листів відповідача вбачається, що ним не вчинялись дії по узгодженню умов договору, як контрагента позивача, а заперечувалось переважне право на земельну ділянку.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача є правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір в розмірі 1218 грн. покладається на відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 32-34, 43, 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати поновленим на 7 (сім) років договір оренди землі, укладений між Білопільською районною державною адміністрацією (41800, Сумська область, м. Білопілля, вул Старопутивльська, 35 і.к. 04058120) та Селянським (фермерським) господарством ВІКТОРІЯ (41853, Сумська область, Білопільський район, с. Сергіївна, вул Черняхівського, 46, і.к. 21128046), шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди від 01.10.2010, зареєстрованого у Державному реєстрі земель від 10.11.2010 за № 80.

3. Стягнути з Головного управління Держгеокадастру в Сумській області (40021, м. Суми, вул. Петропавлівська, 108 і.к. 39765885) на користь Селянського (фермерського) господарства ВІКТОРІЯ (41853, Сумська область, Білопільський район, с. Сергіївна, вул. Черняхівського, 46, і.к. 21128046) 1 218 грн. 00 коп. судового збору.

4. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено та підписано 23.03.2016 р.

Головуючий суддя І.В.Зайцева

Суддя Л.А. Костенко

Суддя О.Ю. Резніченко