ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"17" березня 2016 р.Справа № 924/148/16

Господарський суд Хмельницької області у складі:

суддя Виноградова В.В., розглянувши матеріали справи

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Золота середина", с. Олешин Хмельницького р-ну Хмельницької області

до Житлово-будівельного кооперативу "Місто-сад перший будівельний Б3-Б5", м. Хмельницький

про визнання недійсним договору

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 - за довіреністю від 02.12.2015 р.

від відповідача: ОСОБА_2 - за довіреністю від 24.02.2016 р.

Рішення приймається 17.03.2016 р., оскільки в судовому засіданні 25.02.2016 р., 02.03.2016 р., 10.03.2016 р., 15.03.2016 р. оголошувались перерви.

Відповідно до ст. 85 ГПК України в судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

встановив: товариство з обмеженою відповідальністю "Золота середина" звернулось до суду з позовом до житлово-будівельного кооперативу "Місто-сад перший будівельний Б3-Б5", в якому, посилаючись, зокрема, на положення ст. ст. 203, 215 ЦК України, просить визнати недійсним договір забудови земельної ділянки від 03.07.2014р., укладений між ТОВ "Золота середина" та ЖБК "Місто-сад перший будівельний Б3-Б5", з підстав його невідповідності положенням ч. 3 ст. 238 ЦК України, ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", п. 2 Прикінцевих положень Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", ст. 384, ч. 2 ст. 331 ЦК України, ч. 4, 5 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Аналізуючи умови договору, вважає, що зазначений договір за своїми реальними наслідками спрямований на передачу права користування земельною ділянкою під забудову за плату, фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за рахунок коштів кооперативу та набуття права власності на нерухоме майно асоційованими членами кооперативу.

Стверджує, що зміст укладеного між сторонами договору, зокрема п. 4.1.1, суперечить ч. 3 ст. 238 ЦК України, згідно з якою представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Вважає, що договір не відповідає вимогам ч. 3 ст. 4 Закону України Про інвестиційну діяльність, відповідно до яких інвестування та фінансування будівництва об'єкта з використанням коштів залучених від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути соціального інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Звертає увагу на порушення п. 2 Прикінцевих положень Закону України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, відповідно до якого відносини щодо залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління ними регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечить цьому Закону.

Щодо можливості фінансування будівництва з використанням механізму споживчої кооперації через житлові кооперативи, зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 384 ЦК України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю, а не власністю його членів, які можуть набути право власності на квартири через їх викуп, або в інший незаборонений законом спосіб. А з врахуванням положень ч. 2 ст. 331 ЦК України, ч. 4. 5 ст. 26 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності при використанні такого механізму фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку житловий кооператив повинен отримати право користування земельною ділянкою з метою її забудови, набути права замовника будівництва та ввести збудований об'єкт в експлуатацію, з метою набуття на нього права власності. Однак договором оренди землі від 02.07.2014 р. не передбачено право ТОВ "Золота середина" передавати земельну ділянку в користування третім особам.

Таким чином, відповідачеві земельна ділянка не передавалась, тому відповідач не є користувачем земельної ділянки і не має права на її забудову. Вважає, що на підставі оспорюваного правочину відповідач зайняв будівельний майданчик, не являючись замовником чи підрядником будівництва.

Відповідач у відзиві на позов та повноважний представник відповідача у судовому засіданні вважають позовні вимоги безпідставними та необґрунтованими. Так, у відзиві на позовну заяву (від 25.02.2016 р.), додаткових запереченнях на позовну заяву (від 02.03.2016 р., від 15.03.2016р.) відповідач з приводу твердження позивача про те, що спірний договір за своїми наслідками спрямований на передачу права користування земельною ділянкою під забудову за плату, зазначає, що п. 4.1 договору, в якому визначені обов'язки позивача, не зазначено про передачу прав на земельну ділянку, натомість передбачено обов'язок позивача надати будівельний майданчик для будівництва будинку. Щодо посилання позивача на те, що договір спрямований на фінансування будівництва житлового багатоквартирного будинку за рахунок коштів кооперативу та набуття права власності на нерухоме майно асоційованими членами кооперативу, вважає, що фінансування будівництва з метою отримання нерухомого майна у власність членами, асоційованими членами кооперативу - це не просто статутне завдання кооперативу, а спосіб реалізації фундаментального права людини на будівництво і отримання житла, гарантованого у ст. 47 Конституції України. Також вважає необґрунтованим посилання позивача на недотримання ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" з огляду на те, що відповідач діє на підставі не цього Закону, а Закону України "Про кооперацію" і є неприбутковою організацією. Стверджує, що Закон України "Про інвестиційну діяльність" до цих правовідносин не застосовується, посилаючись при цьому на правовий висновок Верховного суду України, викладений у постанові №6-101цс12 від 21.11.2012 р. Зазначає, що до правовідносин сторін також не може застосовуватися Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", оскільки, враховуючи положення ст. 1 вказаного Закону, сторони не проводять залучення коштів в управління, не є фінансовими установами. Спірний договір, на думку відповідача, також не суперечить положенням ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", про що стверджує позивач. У договорі сторони встановили порядок забудови земельної ділянки, а також взаємні права і обов'язки у цьому процесі, що повністю відповідає ст. 626 ЦК України. Зауважує, що позов не містить жодних тверджень, які права та охоронювані законом інтереси позивача порушені. З огляду на зазначене, просить у позові відмовити.

Вважає хибними висновки позивача про невідповідність умов договору, зокрема, п. 4.1.4 договору положенням ч. 3 ст. 238 ЦК України, оскільки зазначена норма встановлює заборону на укладення правочину, в якому один представник одночасно виступає від імені декількох контрагентів. Вказує, що умови оспорюваного договору лише надають право погодженій відповідачем та позивачем особі вчиняти дії та укладати правочини від імені позивача з метою швидкого та оперативного виконання мети договору - будівництва будинку та не встановлюють того, що правочини від імені позивача та відповідача будуть укладатися (підписуватися) однією і тією самою особою. Зазначає, що жодного договору, в якому від позивача та відповідача виступала одна й та сама особа, не укладалось.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

03.07.2014 р. між товариством з обмеженою відповідальністю "Золота середина" (товариство) та житлово-будівельним кооперативом "Місто-сад перший будівельний Б3-Б5" (кооператив) укладено договір про забудову земельної ділянки (далі - договір), відповідно до якого сторони дійшли згоди, що терміни, які використовуються у договорі, мають таке значення: об'єкт будівництва - відповідно до проектно-кошторисної документації розташована в м. Хмельницькому по вул. Лісогринівецька, 18; проектно-кошторисна документація - сукупність затверджених у передбаченому чинним законодавством порядку необхідних документів та матеріалів для спорудження об'єкта будівництва, а саме проект (стадія П), робоча документація (стадія Р) та кошторис; будівельний майданчик - це територія, на якій споруджується об'єкт будівництва, а також територія, на якій розташовуватимуться тимчасові споруди, а також місце для складання різних будівельних матеріалів, а саме земельна ділянка: площею 1,3 га, кадастровий номер :17:00160028, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка перебуває у товариства на праві оренди згідно рішення Хмельницької міської ради №65 від 30.04.2014 р., договору оренди землі №2/01 від 02.07.2014 р., строком оренди до 30.04.2017 р.; календарний графік будівельних робіт - додаток до даного, в якому зазначено дату початку будівництва, дату завершення проміжних етапів будівництва, дату завершення будівництва об'єкту будівництва, черговість будівництва та зазначено розмір площі товариства (п. 1 договору).

Згідно з п. 2.1 договору предметом даного договору є здійснення будівництва об'єкта за рахунок фінансування членів кооперативу із метою отримання у власність об'єкта будівництва членами кооперативу та товариством у тих обсягах квадратних метрів, що визначені у даному договорі.

Товариство бере участь у будівництві об'єкта для задоволення власних потреб (п. 2.2 договору).

Відповідно до п. 2.3 договору кооператив, на виконання статутних цілей, бере участь у будівництві об'єкта для задоволення потреб членів кооперативу шляхом забезпечення їх нерухомістю.

За умовами п. 2.4 договору товариство зобов'язується забезпечити кооперативу безперешкодний доступ до будівельного майданчика.

Кооператив зобов'язується забезпечити організацію будівельних робіт та фінансування за рахунок коштів членів кооперативу (п. 2.5 договору).

У п. 2.6 договору зазначено, що, підписуючи даний договір, товариство підтверджує, що земельна ділянка, на якій будується об'єкт будівництва, має цільове призначення, яке дозволяє будувати об'єкт будівництва.

Враховуючи, що товариством до укладення цього договору: орендовано згідно рішення Хмельницької міської ради №65 від 30.04.2014 р., договору оренди землі №2/01 від 02.07.2014 р. земельну ділянку: площею 1,3 га, кадастровий номер :17:00160028, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, строк оренди - до 30.04.2017 р.; отримано в приватну власність згідно договору купівлі-продажу від 24.02.2014 р., посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_3 незавершене будівництво об'єкту нерухомого майна ІІ-ої черги - 10-ти поверхового 2-х секційного 102-х квартирного житлового будинку з вбудованими офісно-торговими приміщеннями, яке згідно довідки №115/01-15, виданої Хмельницьким бюро технічної інвентаризації 05.02.2014 р., має відсоток готовності об'єкту - 4%, яке знаходиться на будівельному майданчику; отримано в приватну власність згідно договору купівлі-продажу від 24.02.2014 р., посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_3 незавершене будівництво об'єкту нерухомого майна ІІІ-ої черги - 10-ти поверхового 2-х секційного 102-х квартирного житлового будинку з вбудованими офісно-торговими приміщеннями, яке згідно довідки №114/01-15, виданої Хмельницьким бюро технічної інвентаризації 05.02.2014 р., має відсоток готовності об'єкту - 2%, яке знаходиться на будівельному майданчику (п. 3.1 договору).

У п. 3.2 договору сторони погодили, що після завершення будівництва об'єкту будівництва сторонам належать майнові права на площу в об'єкті будівництва в наступних пропорціях: товариству на праві приватної власності будуть належати 50 кв.м. житлової площі. Місце розташування квартир, їх кількість та площа визначаються сторонами у додатку, вказаному в п. 1.1.4 даного договору; кооперативу (його членам) на праві власності будуть належати решта житлових квартир та нежитлових приміщень. Кооператив має право вільно користуватись, розпоряджатись та передавати будь-які права на належні йому квадратні метри, у тому числі шляхом укладення договорів про сплату пайових внесків та залучення членів до кооперативу, а також шляхом залучення коштів від них на фінансування об'єкту будівництва та з можливістю подальшої реєстрації за членами кооперативу права власності на збудовані в об'єкті будівництва приміщення та/або квартири.

За умовами п. 4.1 договору товариство зобов'язане, зокрема: надати будівельний майданчик для спорудження кооперативом на ньому об'єкту будівництва, що визначений у п. 1.1.1 даного договору (п. 4.1.1 договору); протягом 20 днів з моменту підписання даного договору надати уповноваженій особі кооперативу нотаріально завірені копії документів, що посвідчують речові права товариства на земельні ділянки, на якій споруджуватиметься об'єкт будівництва у 3 примірниках та за наявності, надати нотаріально завірені копії всіх дозвільних документів на вказані земельні ділянки чи заплановане будівництво на вказаній земельній ділянці (п. 4.1.3 договору); надати уповноваженій особі кооперативу нотаріально посвідчену довіреність на право вчинення таких дій: 1) підписання та подання від імені товариства до відповідного територіального органу архітектури заяв про надання містобудівних умов та обмежень, а також із правом отримання інших документів від такого органу від імені Товариства; 2) підписання та подання від імені товариства до відповідного територіального органу земельних ресурсів, та Держземагентства заяв про надання витягів із Державного земельного кадастру та/або чергового кадастрового плану, та із правом їх отримання а також із правом отримання інших документів від такого органу від імені товариства; 3) підписання та подання від імені товариства до відповідних територіальних уповноважених на це органів та/або підприємств заяв про видачу технічних умов, необхідних для здійснення будівництва, та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від таких органів від імені товариства; 4) підписання та подання від імені товариства до відповідних територіальних уповноважених на це органів заяв про отримання дозволів на використання земельної ділянки під будівництво, зняття родючого шару ґрунту, на проведення земляних робіт, на виконання робіт у зоні повітряних ліній електромереж та ліній зв'язку, місцях проходження підземних комунікацій (кабельних газопровідних каналізаційних та інших), що розташовані на будівельному майданчику, на користування електроенергією, газом, паром, водою від діючих джерел відповідно до проекту організації робіт, на геодезичну основу для будівництва і на закріплені на території будівництва пункти і знаки цієї основи, з оглядом їх в натурі та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від таких органів від імені товариства; 5) підписання від імені товариства договорів на проектування, здійснення авторського нагляду та технічного нагляду із особами, які мають право на такі види робіт відповідно до вимог законодавства; 6) затвердження від імені товариства проекту будівництва об'єкту будівництва; 7) підписання та подання від імені товариства до відповідного територіального органу Держархбудінспекції повідомлень та/або декларацій про початок виконання будівельних робіт щодо об'єкта Будівництва чи його окремих черг або секцій, та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від такого органу від імені товариства; 8) підписання та подання від імені товариства до відповідного територіального органу Держархбудінспекції декларацій про готовність об'єкта будівництва до експлуатації, та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від такого органу від імені товариства; 9) підписання та подання від імені товариства заяв про присвоєння адреси об'єкту будівництва та отримання довідок про присвоєння адреси об'єкту будівництва (п. 4.1.4 договору); сприяти кооперативу в оформленні права власності на приміщення за пайовиками кооперативу в об'єкті будівництва шляхом подання до органу, що проводить реєстрацію права власності всіх документів, які необхідні для реєстрації права власності на кожен об'єкт нерухомого майна, який будуватиметься у об'єкті будівництва за пайовиками протягом 15 днів з моменту отримання такого звернення від кооперативу (п. 4.1.5 договору); не укладати будь-які угоди щодо об'єкта будівництва та/або щодо об'єкту незавершеного будівництва, який будуватиметься на вказаній земельній ділянці або щодо майнових прав на нього чи на його частину із іншими особами, окрім, як за згодою кооперативу (п. 4.1.7 договору); не передавати об'єкт будівництва та/або земельні ділянки, на якій будуватиметься об'єкт будівництва та/або об'єкт незавершеного будівництва, який будуватиметься на вказаних земельних ділянках або майнові права на нього чи на його частини у заставу, іпотеку, під арешт або встановлювати щодо них будь-які інші обмеження на користь третіх осіб, окрім, як за згодою кооперативу (п. 4.1.8 договору).

Кооператив, з-поміж іншого, зобов'язаний: здійснювати фінансування всього комплексу організаційних, будівельно-монтажних і пусконалагоджувальних робіт по будівництву об'єкта будівництва (п. 4.2.1 договору); здійснювати придбання всіх необхідних будівельних матеріалів та конструкцій, розробити і узгодити проектно-кошторисну та іншу необхідну для будівництва об'єкта будівництва документацію з урахуванням пропозиції товариства щодо тієї частини площі, яка відповідно до підпунктів 3.1.1 даного договору залишається у власності товариства (п. 4.2.2 договору); прийняти на себе усі функції замовника згідно умов п. 4.1 розділу 4 цього договору при умові виконання товариством обов'язків згідно умов п. 4.1 р. 4 цього договору забезпечити будівництво об'єкту будівництва та прийняття його в експлуатацію (п. 4.2.3 договору); приймати всі пропозиції товариства щодо тієї частини площі, яка відповідно до підпунктів 3.1.1 даного договору залишається у власності товариства за умови внесення відповідних змін до проекту та його затвердження у порядку, визначеному законодавством (п. 4.2.4 договору); не укладати будь-яких угод щодо тієї частини площі, яка відповідно до підпунктів 3.1.1 даного договору та додаткової угоди залишається у власності товариства (п. 4.2.5 договору).

Товариство має право: вимагати належного виконання обов'язків від кооперативу по даному договору; вимагати обміну інформацією та проведення консультацій для обговорення питань будівництва щодо тієї частини площі, яка відповідно до підпункту 3.1.1 даного договору залишається у власності товариства (п. 4.3 договору).

Пунктом 4.4 договору передбачено, що кооператив має право: самостійно укладати будь-які угоди щодо майнових прав на об'єкт нерухомого майна чи квадратні метри, майнові права на які будуть належати кооперативу, зокрема, договори про сплату пайових внесків у кооператив для будівництва житла його членам, щодо тієї частини площі, яка відповідно до підпункту 3.1.2 даного договору переходить у власність кооперативу; самостійно укладати будь-які угоди на виконання всього комплексу організаційних, будівельно-монтажних та пусконалагоджувальних робіт по будівництву об'єкту будівництва від свого імені; отримувати для ознайомлення усі документи від товариства, що є необхідними для будівництва об'єкта будівництва; укладати договори з підрядними організаціями для виконання робіт по будівництву об'єкта будівництва від свого імені; здійснювати контроль як самостійно, так і доручати такі функції третій особі, спеціалісту (експерту) за ходом виконання та якістю будівництва об'єкту будівництва, дотриманням термінів виконання будівництва об'єкту будівництва, відповідністю обсягів та вартості виконуваних робіт проектній документації та вимогам цього договору, відповідністю виконуваних або виконаних робіт будівельним нормам та правилам якістю матеріалів, виробів та конструкцій та їх відповідністю державним стандартам і технічним умовам; самостійно встановлювати вартість одного квадратного метра в об'єкті будівництва та самостійно встановлювати строки будівництва об'єкту будівництва, але в межах строків, передбачених п. 1.1.1 цього договору; надавати будь-які пропозиції щодо тієї частини площі, яка відповідно до підпунктів 3.1.2 даного договору переходить у власність кооперативу. Договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх обов'язків за договором (п. 6.1 договору).

За умовами п. 5.4 договору у випадку переходу права власності (у випадку наявності такого права) або права користування земельною ділянкою, на якій будуватиметься об'єкт будівництва, до кооперативу всі умови даного договору, окрім обов'язків надання будівельного майданчику товариством, зберігають свою юридичну силу.

Згідно з п. 6.3 договору у випадках, не передбачених даним договором, сторони керуються чинним цивільним законодавством. Для повного розуміння правового змісту договору та його однакового тлумачення сторонами слід розуміти вказаний правочин як змішаний.

Відповідно до п. 7.1 договору зміни в цей договір набирають чинності з моменту належного оформлення сторонами відповідної додаткової угоди до цього договору, якщо інше не встановлено у самій додатковій угоді, цьому договорі або чинному Законодавстві України. Додаткові угоди та додатки до цього договору є його невід'ємною частиною і мають юридичну силу в разі, якщо вони викладені в письмовій формі та підписані сторонами.

У матеріали справи надано копію договору оренди землі №2/01 від 02.07.2014 р., за умовами п. 1 якого Хмельницька міська рада (орендодавець) надає, а товариство з обмеженою відповідальністю "Золота середина" (орендар) приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення тридцять сьомої сесії міської ради від 30.04.2014 р. №65 із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницькому по вул. Лісогринівецькій, 18.

За умовами п. п. 2, 3 вищезазначеного договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13000 м.кв. (кадастровий номер :17:001:0028); на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майно - десятиповерхова капітальна житлова будівля, об'єкти незавершеного будівництва площею 1818 м.кв., інші об'єкти інфраструктури - площадки, проїзди, проходи площею 10273 м. кв.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі №2/01 від 02.07.2014 р. договір укладено на 3 роки до 30.04.2017 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Земельна ділянка передається в оренду під незавершене будівництво ІІ-ї та ІІІ-ї черги 10-ти поверхового 2-х секційного 204-х квартирного житлового будинку з вбудованими офісно-торговими приміщеннями (п. 15 договору оренди землі №2/01 від 02.07.2014 р.).

Також у матеріали справи надано копію статуту житлово-будівельного кооперативу "Місто-сад перший будівельний Б3-Б5", затвердженого протоколом установчих зборів засновників (членів) кооперативу№1 від 01.10.2013 р. (далі - статут), згідно з яким кооператив за типом є споживчим, а за напрямом діяльності є житлово-будівельним; кооператив є неприбутковою організацією та не має на меті одержання прибутку (п. п. 1.2, 1.3 статуту).

Відповідно до п. 2.1 статуту метою кооперативу є задоволення житлових, економічних та соціальних потреб його членів (учасників) та асоційованих членів кооперативу на основі поєднання їх особистих та колективних інтересів, трудової участі та майна, поділу між ними ризиків, витрат від діяльності кооперативу, розвитку їх самоорганізації, самоуправління та самоконтролю.

Предметом діяльності кооперативу є забезпечення житлом та/або нежитловими приміщеннями членів (учасників) та асоційованих членів кооперативу і членів їх сімей шляхом сприяння будівництва багатоквартирних житлових будинків, за власні кошти кооперативу, а також для наступної експлуатації та управління цими будинками (п. 2.2 статуту).

У пунктах 2.3.1, 2.3.7 статуту зазначено, що кооператив має право здійснювати такі види діяльності: організація, фінансування та сприяння у будівництві будівель будь-якого призначення (нові роботи, роботи з заміни, реконструкції та відновлення), в тому числі: зведення несучих та огороджуючих конструкцій будівель і споруд, будівництво та монтаж конструкцій-зовнішніх інженерних мереж і систем, монтаж внутрішніх інженерних мереж, систем, приладів і засобів вимірювання, захист конструкцій, устаткування та мереж, пусконалагоджувальні роботи, які необхідні для задоволення споживчих потреб членів (учасників) та асоційованих членів кооперативу; спільна участь у будівництві цивільних та промислових об'єктів для задоволення споживчих потреб членів (учасників) та асоційованих членів кооперативу та без мети отримання прибутку;

Зокрема, кооператив має право укладати договори, пов'язані з будівництвом, експлуатацією і ремонтом жилих будинків, їх добровільним страхуванням та утриманням прибудинкової території відповідно до мети його діяльності для задоволення споживчих потреб членів (учасників) та асоційованих членів кооперативу та без мети отримання прибутку (п. 3.3.4 статуту).

У містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки №176 від 09.10.2014 р., копію яких надано в матеріали справи, замовником будівництва комплексу багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями за адресою: м. Хмельницький, вул. Лісогринівецька, 18, зазначене ТОВ "Золота середина". Документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою: договір оренди землі №2/01 від 02.07.2014 р.; площа земельної ділянки: 1,3 га.

З наданої в матеріали справи копії декларації про готовність об'єкта до експлуатації (зареєстрованої в Управлінні державної архітектурно-будівельної інспекції України в Хмельницькій області 16.02.2015 р. №ХМ7) убачається, що замовником І черги комплексу багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Лісогринівецькій, 18 в м. Хмельницькому є товариство з обмеженою відповідальністю "Золота середина". Зазначена декларація містить інформацію про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою: договір оренди землі №2/01 від 02.07.2014 р., кадастровий номер :17:001:0028, витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 23848224, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 01.

Позивач, посилаючись на положення ст. ст. 203, 215 ЦК України, звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору від 03.07.2014р. з підстав його невідповідності положенням ч. 3 ст. 238 ЦК України, ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", п. 2 Прикінцевих положень Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", ст. 384 ЦК України з урахувуанням ч. 2 ст. 331 ЦК України, ч. 4, 5 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності.

Аналізуючи подані докази, оцінюючи їх у сукупності, суд до уваги бере таке.

Статтею 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

У ст. 627 ЦК України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Так, згідно зі ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Як передбачено ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Презумпція правомірності правочину встановлена ст. 204 ЦК України, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин)

З огляду на положення ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Так, стаття 203 ЦК України визначає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Позивач просить визнати недійсним договір від 03.07.2014р. про забудову земельної ділянки, укладений між позивачем та відповідачем, вважаючи, що останній не відповідає положенням ч. 3 ст. 238 ЦК України, ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", п. 2 Прикінцевих положень Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", ст. 384, ч. 2 ст. 331 ЦК України, ч. 4, 5 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності.

Як убачається з аналізу змісту договору від 03.07.2014р. та зазначено сторонами у п. 6.3 договору, оспорюваний договір є змішаним, що не суперечить положенням чинного законодавства, та містить, зокрема, елементи договору про спільну діяльність.

Відповідно до ст. 1130 ЦК України за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові.

Позивач, як зазначалось вище, просить визнати недійсним договір від 03.07.2014 р., вважаючи, що умови цього договору, а саме п. 4.1 порушують положення ст. 3 ст. 238 ЦК України.

Так, ч. 3 ст. 238 ЦК України встановлено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Стаття 243 ЦК України визначає комерційного представника як особу, яка постійно та самостійно виступає представником підприємців при укладенні ними договорів у сфері підприємницької діяльності. Комерційне представництво одночасно кількох сторін правочину допускається за згодою цих сторін та в інших випадках, встановлених законом. Повноваження комерційного представника можуть бути підтверджені письмовим договором між ним та особою, яку він представляє, або довіреністю. Особливості комерційного представництва в окремих сферах підприємницької діяльності встановлюються законом.

Положеннями ст. 244 ЦК України передбачено, що представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Представництво за довіреністю може ґрунтуватися на акті органу юридичної особи. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Тобто норма ч. 3 ст. 238 ЦК України встановлює заборону укладати правочин, в якому один представник одночасно виступає від імені декількох контрагентів (правова позиція ВСУ, викладена у постанові від 16.05.2011р. у справі №19/87-10).

Так, за умовами п. 4.1.4 спірного договору товариство зобов'язане надати уповноваженій особі кооперативу нотаріально посвідчену довіреність на право вчинення таких дій: 1) підписання та подання від імені товариства до відповідного територіального органу архітектури заяв про надання містобудівних умов та обмежень, а також із правом отримання інших документів від такого органу від імені Товариства; 2) підписання та подання від імені товариства до відповідного територіального органу земельних ресурсів, та Держземагентства заяв про надання витягів із Державного земельного кадастру та/або чергового кадастрового плану, та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від такого органу від імені товариства; 3) підписання та подання від імені товариства до відповідних територіальних уповноважених на це органів та/або підприємств заяв про видачу технічних умов, необхідних для здійснення будівництва, та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від таких органів від імені товариства; 4) підписання та подання від імені товариства до відповідних територіальних уповноважених на це органів заяв про отримання дозволів на використання земельної ділянки під будівництво, зняття родючого шару ґрунту, на проведення земляних робіт, на виконання робіт у зоні повітряних ліній електромереж та ліній зв'язку, місцях проходження підземних комунікацій (кабельних газопровідних каналізаційних та інших), що розташовані на будівельному майданчику, на користування електроенергією, газом, паром, водою від діючих джерел відповідно до проекту організації робіт, на геодезичну основу для будівництва і на закріплені на території будівництва пункти і знаки цієї основи, з оглядом їх в натурі та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від таких органів від імені товариства; 5) підписання від імені товариства договорів на проектування, здійснення авторського нагляду та технічного нагляду із особами, які мають право на такі види робіт відповідно до вимог законодавства; 6) затвердження від імені товариства проекту будівництва об'єкту будівництва; 7) підписання та подання від імені товариства до відповідного територіального органу Держархбудінспекції повідомлень та/або декларацій про початок виконання будівельних робіт щодо об'єкта Будівництва чи його окремих черг або секцій, та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від такого органу від імені товариства; 8) підписання та подання від імені товариства до відповідного територіального органу Держархбудінспекції декларацій про готовність об'єкта будівництва до експлуатації, та із правом їх отримання, а також із правом отримання інших документів від такого органу від імені товариства; 9) підписання та подання від імені товариства заяв про присвоєння адреси об'єкту будівництва та отримання довідок про присвоєння адреси об'єкту будівництва.

Як убачається із зазначеного вище, спірним договором передбачений обов'язок позивача видати уповноваженій особі кооперативу нотаріально посвідчену довіреність на право вчинення дій від імені саме позивача і саме конкретних дій.

Тобто умови оспорюваного правочину не містять положень про вчинення представником кооперативу правочинів від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є.

Позивачем не доведено, що, вчиняючи дії від імені позивача на підставі передбаченої п. 4.1.4 договору довіреності, уповноважена особа відповідача у будь-якому випадку діятиме одночасно й у своїх інтересах (інтересах уповноваженої особи) або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, як це передбачено ч. 3 ст. 238 ЦК України.

Натомість зі змісту договору убачається, що відповідач сприяє позивачу у будівництві (фінансуючи та організовуючи будівництво, в т. ч. подаючи від його імені відповідні заяви, підписуючи договори на проектування, здійснення авторського та технічного нагляду, затверджуючи проекти будівництва об'єкту будівництва), за що отримує плату - відповідну кількість квадратних метрів.

Однією з підстав визнання спірного договору недійсним позивач зазначає порушення ч. 3 ст. 4 Закону України „Про інвестиційну діяльність.

Відповідно до ст. 1 Закону України „Про інвестиційну діяльність інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть бути: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери (крім векселів); рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності); майнові права інтелектуальної власності; сукупність технічних, технологічних, комерційних та інших знань, оформлених у вигляді технічної документації, навиків та виробничого досвіду, необхідних для організації того чи іншого виду виробництва, але не запатентованих ("ноу-хау"); права користування землею, водою, ресурсами, будинками, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права; інші цінності.

Інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій. Інвестиційна діяльність забезпечується шляхом реалізації інвестиційних проектів і проведення операцій з корпоративними правами та іншими видами майнових та інтелектуальних цінностей (ст. 2 Закону України „Про інвестиційну діяльність).

Згідно з ч. 3 ст. 4 Закону України „Про інвестиційну діяльність інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Тобто з аналізу вказаних норм слідує, що інші способи фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва можуть бути визначені іншими законами. Зокрема, до таких законів відноситься Закон України "Про кооперацію", відповідно до ст. ст. 1, 2 якого кооперація - це система кооперативних організацій, створених з метою задоволення економічних, соціальних та інших потреб своїх членів; кооперативна організація кооператив або кооперативне об'єднання; кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування.

Метою кооперації є задоволення економічних, соціальних та інших потреб членів кооперативних організацій на основі поєднання їх особистих та колективних інтересів, поділу між ними ризиків, витрат і доходів, розвитку їх самоорганізації, самоуправління та самоконтролю (ст. 3 Закону України „Про кооперацію).

Відповідно до ст. 6 Закону України „Про кооперацію кооператив є первинною ланкою системи кооперації і створюється внаслідок об'єднання фізичних та/або юридичних осіб на основі членства для спільної господарської та іншої діяльності з метою поліпшення свого економічного стану. Відповідно до завдань та характеру діяльності кооперативи поділяються на такі типи: виробничі, обслуговуючі та споживчі. За напрямами діяльності кооперативи можуть бути сільськогосподарськими, житлово-будівельними, садово-городніми, гаражними, торговельно-закупівельними, транспортними, освітніми, туристичними, медичними тощо.

Для досягнення мети своєї діяльності кооператив набуває та використовує майно, фінансові та інші ресурси. Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом. Володіння, користування та розпорядження майном кооперативу здійснюють органи управління кооперативу відповідно до їх компетенції, визначеної статутом кооперативу (ст. 19 Закону України „Про кооперацію).

Житлово-будівельний кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі об'єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації (наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. №76 „Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. за №927/11207).

Отже, житлово-будівельний кооператив можна віднести до одного з альтернативних способів фінансування будівництва, врегульованих іншим законом, а саме Законом України „Про кооперацію, ЦК України.

Також позивач посилається на порушення п. 2 Прикінцевих положень Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, яким передбачено, що відносини щодо залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління ними регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечать цьому Закону.

Згідно зі ст. 1 вищезазначеного Закону він встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності (ст. 4 Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю).

З цього приводу суд зазначає, що, як убачається з матеріалів справи, кооператив не залучає кошти в управління з метою фінансування будівництва житла, не є управителем в розумінні ст. 4 Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю.

Статутом відповідача встановлено, що кооператив за типом є споживчим, а за напрямом діяльності є житлово-будівельним; кооператив є неприбутковою організацією та не має на меті одержання прибутку (п. п. 1.2, 1.3 статуту).

Відповідно до п. 2.1 статуту метою кооперативу є задоволення житлових, економічних та соціальних потреб його членів (учасників) та асоційованих членів кооперативу на основі поєднання їх особистих та колективних інтересів, трудової участі та майна, поділу між ними ризиків, витрат від діяльності кооперативу, розвитку їх самоорганізації, самоуправління та самоконтролю.

Предметом діяльності кооперативу є забезпечення житлом та/або нежитловими приміщеннями членів (учасників) та асоційованих членів кооперативу і членів їх сімей шляхом сприяння будівництва багатоквартирних житлових будинків, за власні кошти кооперативу, а також для наступної експлуатації та управління цими будинками (п. 2.2 статуту).

У пунктах 2.3.1, 2.3.7 статуту зазначено, що кооператив має право здійснювати такі види діяльності, зокрема: організація, фінансування та сприяння у будівництві будівель будь-якого призначення.

З огляду на зазначене, позивачем не доведено невідповідність умов договору ч. 3 ст. 4 Закону України „Про інвестиційну діяльність, ст. 4 Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю.

З приводу такої підстави визнання спірного договору недійсним як порушення ч. 4, 5 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", з урахуванням ст. 384 ЦК України, ч. 2 ст. 331 ЦК України, оскільки відповідачу земельна ділянка не передавалась, тому останній не має права на її забудову, суд зазначає таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва.

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування (ч. ч. 4, 5 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

З умов договору та матеріалів справи слідує, що замовником будівництва та користувачем земельної ділянки виступає позивач. У матеріалах справи відсутні докази про передання відповідачеві земельної ділянки у користування. Твердження позивача про те, що відповідач неправомірно зайняв будівельний майданчик, не являючись замовником чи підрядником будівництва, спростовується умовами договору, згідно з якими відповідачу передається саме будівельний майданчик, а замовником будівництва виступає позивач. Зазначене відображено, зокрема, і в наданій в матеріали справи декларації про готовність обєкта до експлуатації від 16.02.2015р., в якій зазначено, що забудовником є ТОВ „Золота середина.

Крім того, позивач стверджує про порушення умовами спірного правочину вимог ст. 331 ЦК України, згідно з якими право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі (ч. 1). Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

З цього приводу суд враховує, що ч. 1 ст. 331 передбачена можливість встановлення у договорі умови про набуття у власність нової речі не тією особою, що її виготовила (створила). Сторони спірного договору саме таким чином врегулювали свої відносини, розподіливши у п. 3.2 договору майнові права на площу в об'єкті будівництва кожної зі сторін.

Позивач не довів також і те, що умови оспорюваного договору не відповідають ст. 384 ЦК України, відповідно до якої будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю, у разі викупу квартири член житлово-будівельного кооперативу стає її власником. При цьому враховується, що за умовами договору, зокрема, п. 3.2, кооперативу в майбутньому будуть належати на праві власності частина квартир та нежитлових приміщень.

Враховуючи вищенаведене, позивачем не доведено невідповідність оспорюваного договору вищенаведеним нормам законодавства. Тому зазначені у позові підстави, на які в обґрунтування своєї позиції посилається позивач, не є підставами для визнання недійсним договору від 03.07.2014р.

З огляду на викладене вище, за таких обставин у позові, враховуючи положення ст. 33 ГПК України, в силу яких кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу свої вимог і заперечень, необхідно відмовити.

Керуючись ст. ст. 1, 12, 33, 34, 44, 49, 82, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд-

В И Р І Ш И В:

У позові товариства з обмеженою відповідальністю "Золота середина", с. Олешин Хмельницького району Хмельницької області до Житлово-будівельного кооперативу "Місто-сад перший будівельний Б3-Б5", м. Хмельницький про визнання недійсним договору про забудову земельної ділянки від 03.07.2014р. відмовити.

Повне рішення складено 21.03.2016 р.

Суддя В.В. Виноградова

Віддрук. 4 прим.: 1 - до справи; 2, 3 - позивачу (31312, Хмельницька обл., Хмельницький р-н, с. Олешин, вул. Радісна 32; 29000, АДРЕСА_1); 4 - відповідачу (29000, м. Хмельницький, вул. Володимирська 109)