ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2016 року Справа № 922/3534/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Добролюбової Т.В. (доповідач),
суддівГоголь Т.Г., Дроботової Т.Б.
розглянувши матеріали касаційної скарги Харківської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 03.12.15
у справі№922/3534/14 Господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доПриватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачаУправління Держгеокадастру у місті Харкові Харківської області
провнесення змін до договору
Ухвалою Вищого господарського суду України від 09.02.16 розгляд скарги призначено на 25.02.16. У судовому засіданні 25.02.16 продовжено строк розгляду касаційної скарги та оголошено перерву до 17.03.16.

У судовому засіданні взяв участь представник від відповідача - Гоготов В.В. - за дов. від 17.09.15.

Представники від позивача та третьої особи у судове засідання не з'явились, проте належно повідомлені про час і місце розгляду скарги.

Харківською міською радою у серпні 2014 року заявлений позов до Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" про внесення зміни до договору оренди землі від 11.10.07 № 73 шляхом визнання договору про зміну до вказаного правочину укладеним у редакції, викладеній у позовній заяві. Свій позов Харківська міська рада мотивувала тим, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору. Позов обґрунтований приписами статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 15, 23 Закону України "Про оцінку земель", статті 289 Податкового кодексу України, статей 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 632 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 15.10.14, ухваленим суддею Шатерніковим М.І., у позові відмовлено повністю.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 18.12.14 ухваленою у складі колегії суддів: Істоміної О.А. - головуючого, Білецької А.М., Гребенюк Н.В., перевірене рішення скасовано та прийнято нове, яким позов задоволено.

Постановою Вищого господарського суду України від 03.03.15, ухваленою у складі колегії суддів: Дроботової Т.Б. - головуючого, Волковицької Н.О., Рогач Л.І, рішення і постанову у даній справі скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області, з тих підстав, що судом апеляційної інстанції не враховано, що частина змін, які позивач просив внести у договір, не стосувалися зміни нормативної грошової оцінки землі.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 16.04.15, винесеною суддею Сусловою В.В., залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління Держземагенства у місті Харкові Харківської області, правонаступником якого є Управління Держгеокадастру у місті Харкові Харківської області.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.05.15, у справі призначено земельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Харківським апеляційним господарським судом у складі колегії суддів: Сіверіна В.І. - головуючого, Терещенка О.І., Ільїна О.В., постановою від 16.06.15 перевірену ухвалу Господарського суду Харківської області скасував, справу передав на розгляд до суду першої інстанції.

Вищий господарський суд України постановою від 13.08.15, ухваленою у складі колегії суддів: Добролюбової Т.В. - головуючого, Гоголь Т.Г., Дроботової Т.Б., перевірену постанову апеляційної інстанції залишив без змін, а касаційну скаргу відповідача - без задоволення.

Здійснивши розгляд справи по суті спору Господарський суд Харківської області рішенням від 09.09.15, ухваленим суддею Сусловою В.В., позов задовольнив у частині внесення змін до пунктів 2, 5 та 9 договору оренди. Суд виходив з того, що оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 цього ж договору, що є підставою для обов'язкового перегляду та зміни розміру орендної плати. У частині внесення змін у пункти 13, 14, 28 судом відмовлено за необґрунтованістю вимог. Суд керувався приписами статей 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", статей 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 632, 648, 651 Цивільного кодексу України.

Харківський апеляційний господарський суд, постановою від 03.12.15, ухваленою у складі колегії суддів: Шепітько І.І. - головуючий, Медуниця О.Є., Россолов В.В., перевірене рішення у справі скасував, прийнявши нове рішення про відмову у позові. Господарський суд апеляційної інстанції виходив з того, що Міська рада заявила даний позов про доповнення договору оренди новими пунктами в іншій редакції, що не відповідає діючому законодавству та умовам чинного договору. Крім того суд визнав, що оскільки спірна земельна ділянка не відноситься до категорії земель комерційного використання, позивач визначив у додатковій угоді нормативну грошову оцінку землі Кф - 2,5 без достатніх на те правових підстав. Також суд установив, що відповідно до пункту 29 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки землі в місті Харкові до спірних правовідносин вказаний Порядок застосовуватись не повинен. Суд керувався приписами 203, 627, 632, 651, 651, 654 Цивільного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" .

Харківська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою та додатковими поясненнями до скарги, у якій просить постанову апеляційної інстанції скасувати, залишивши в силі рішення місцевого господарського суду. Скаржник зазначає, що відмовляючи у позові апеляційний суд не звернув уваги на те, що частиною 1 статті 19 Земельного кодексу України передбачено вичерпний перелік категорій земель України за основним цільовим призначенням. Тому категорія землі комерційного використання - це вид функціонального використання земельної ділянки, а не її категорія, яка визнається саме органами Держземагенства, а не на підставі рішення міської ради. Вважає скаржник помилковими висновки суду про неможливість застосування до спірних правовідносин Порядку впровадження нормативної грошової оцінки землі в місті Харкові, оскільки внесення змін до договорів передбачені у Розділі 3, а не 5 - "Порядок припинення договорів оренди землі", до якого віднесено пункт 29 Порядку. Додатково у поясненнях, отриманих судом 25.02.16 Рада зазначає, що постановою Вищого адміністративного суду України від 28.01.16 у справі №800/5651/15 визнано, що земельна ділянка, яка знаходиться у користуванні Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" відноситься саме до земель комерційного використання, тому при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки повинно бути застосовано значення Кф у розмірі 2.5.

Від Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" отримано відзив на касаційну скаргу, у якому Товариство просить постанову залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Від Управління Держземагенства у місті Харкові Харківської області відзив на касаційну скаргу судом не отримано.

Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь судді Добролюбової Т.В. та заперечення на касаційну скаргу присутнього у судовому засіданні представника відповідача, переглянувши матеріали справи та доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судом апеляційної інстанції приписів чинного законодавства відзначає наступне.

Розглядаючи даний спір суди попередніх інстанцій установили, що на підставі рішення Харківської міської ради від 06.03.06 №61/06 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою, як Орендодавцем, та Приватним акціонерним товариством "Харківський будівельний союз", як Орендарем, укладено Договір оренди землі, зареєстрований 11.10.07 за №73 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах". Відповідно до пункту 1 Договору Орендодавець на підставі рішення XLVI сесії Харківської міської ради IV скликання від 06.03.06 передає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у місті Харків, вулиця Малом'ясницька, 2. Згідно з пунктом 2 Договору оренди землі загальна площа земельної ділянки становить 0,1789 га, в тому числі під забудовою 0,0485 га, інших угідь 0,1304 га. Пунктом 8 Договору оренди землі сторони погодили, що його укладено строком до 01.03.31. Відповідно до пункту 5 Договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 207 127,00 грн. Пунктом 9 Договору сторони погодили, що розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку згідно з довідкою від 26.02.07 №346/07 становить 7 541,02 грн. Відповідно до пункту 13 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом. Згідно з пунктом 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди спір урегульовується у судовому порядку. Також при розгляді спору судами установлено, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.13 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.13. Згідно з пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у розмірі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.13 та підлягає в подальшому індексації у порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення передбачено, що воно вводиться в дію після оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.13 застосовується з 01.01.14. Попередня вартість 1 квадратного метра землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.07 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.07 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.07", рішень Харківської міської ради від 27.02.08 №41/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.07" та була введена в дію з 01.03.08. Поряд з цим, рішенням Харківської міської ради від 25.09.13 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.13" передбачено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.13" вводиться в дію з 01.01.14. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення зобов'язано Департамент земельних відносин Харківської міської ради попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства. Рішенням Харківської міської ради від 19.12.12 №960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі. Згідно із пунктами 2.1., 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.13, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.13 №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі пункту 4 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.13", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.13 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.13", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі. Управління Держземагентства у місті Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством. Відповідно до пунктів 3.1., 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у місті Харкові. Судами також установлено, що на підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.13; одержано витяг від 24.09.13 №894 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Судами установлено і те, що Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на виконання рішення позивача від 19.12.12 № 960/12 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача разом з листом-пропозицією від 10.12.13 №4620/0/225-13 проект додаткової угоди до договору оренди землі від 11.10.07 № 73, але відповідач додаткову угоду не підписав та листом від 30.04.14 за вих. №28 повідомив про свою відмову від укладення цієї додаткової угоди. Також, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на виконання рішення позивача від 19.12.12 № 960/12 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача лист - пропозицію від 10.12.13 № 4636/0/225-13 про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 грн за надання інформації з Реєстру у формі витягу, та надати оригінали платіжних документів до міської ради. Відмовляючи у задоволенні позову про внесення зміни до договору оренди землі від 11.10.07 № 73 шляхом визнання договору про зміну до вказаного правочину укладеним, апеляційний господарський суд виходив з того, що в спірній додатковій угоді наведено зміни до договору за відсутності підстав, встановлених договором чи законом. Проте такі висновки апеляційної інстанції визнаються помилковими. За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до частин першої, другої статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Як визначено частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель"). Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Разом із тим слід зазначити, що згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин. Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території. Як вірно установлено судом першої інстанції, рішення Харківської міської ради, яким затверджено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Таким чином, нормами законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. При цьому, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати, зокрема внаслідок зміни у встановленому порядку нормативної грошової оцінки землі, є підставою для внесення відповідних змін до спірного договору оренди землі. Крім того, з урахуванням приписів статті 15 Закону України "Про оренду землі" така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру земельної ділянки. Отже, пропозиція орендодавця привести істотні умови договору у відповідність до вимог наведеного у цій постанові законодавства та встановити орендну плату в розмірі 5.6 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, відповідає законодавству, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України, відповідно до яких розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Тому в цій частині позов задоволено правомірно. Оскільки, суд апеляційної інстанції викладеного не урахував, висновок апеляційного суду про скасування рішення у справі та відмову у позові у цій частині визнається помилковим. Виходячи з того, що суд першої інстанції, на підставі належних і допустимих доказів, установив усі обставини справи, які входять до предмета доказування при вирішенні даної категорії спору, висновок суду про наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки :02:005:0027 визнається судом правомірним. Відтак доводи касаційної скарги знайшли своє підтвердження матеріалами справи. За приписам статей 1119, 11110 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема залишити в силі рішення першої інстанції, при цьому, підставами для скасування постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права. З огляду на викладене, постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення у справі. Водночас, за приписами статті 11111 Господарського процесуального кодексу України у разі коли за наслідками розгляду касаційної скарги суд касаційної інстанції приймає постанову про скасування судового рішення, у постанові зазначається про розподіл судових витрат. Отже, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 1461,60 грн судового збору за розгляд касаційної скарги.

Ураховуючи викладене та керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 03.12.15 у справі №922/3534/14 скасувати.

Рішення Господарського суду Харківської області від 09.09.15 залишити в силі.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" (61058, місто Харків, майдан Свободи, 8, ) на користь Харківської міської ради (61003, місто Харків, майдан Конституції, 7, ) 1461 (тисячу чотириста шістдесят одну) гривню 60 копійок судового збору за розгляд касаційної скарги.

Видачу наказу доручити Господарському суду Харківської області.

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Головуючий суддя: Т. Добролюбова

Судді: Т. Гоголь

Т.Дроботова