ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" березня 2016 р. Справа № 909/119/15

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого - судді М.І.Хабіб

суддів О.В. Зварич

ОСОБА_1

при секретарі Карнидал Л.Ю.,

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Європа-Транс ЛТД, вих.№312 від 28.12.2015 (вх.№ 01-05/357/16 від 21.01.2016)

на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 21.12.2015

у справі № 909/119/15

за позовом: Публічного акціонерного товариства Всеукраїнський акціонерний банк в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ОСОБА_2, м. Київ

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Європа-Транс ЛТД, м. Івано-Франківськ

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: ОСОБА_3 банку України, м. Київ

про визнання нікчемним додаткового договору від 15.09.2014 до договору оренди нежитлових приміщень №К-11/13 від 01.11.2013 та визнання нікчемним акту обстеження обєкту оренди від 09.11.2014 до договору оренди нежитлових приміщень №К-11/13 від 01.11.2013

за участю представників:

позивача: ОСОБА_4 (довіреність №522 від 29.10.2015)

відповідача: ОСОБА_5 (довіреність №2 від 22.04.2015)

третьої особи: не зявився (належно повідомлений)

Апеляційну скаргу прийнято до провадження 25.01.2016 колегією суддів у складі: головуючого-судді М.І.Хабіб, суддів О.В. Зварич, Я.О. Юрченка, розгляд справи призначено на 16.02.2016.

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 04.02.2016 задоволено клопотання представника ПАТ Всеукраїнський акціонерний банк ОСОБА_6 та призначено судове засідання в режимі відеоконференції.

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 16.02.2016 розгляд справи відкладено на 15.03.2016.

ВСТАНОВИВ:

У січні 2015 року ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» (далі- ПАТ «ВіЕйБі Банк» звернулось до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до ТОВ «Європа-Транс ЛТД» про визнання нікчемними додаткового договору від 15.09.2014 до договору оренди нежитлових приміщень №К-11/13 від 01.11.2013 та визнання нікчемним акту про обстеження обєкту оренди від 09.11.2014 до договору оренди нежитлових приміщень №К-11/13 від 01.11.2013.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що на підставі постанови правління ОСОБА_3 банку України № 733 від 20.11.2014 «Про віднесення ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» до категорії неплатоспроможних», виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення №123 від 20.11.2014 про запровадження з 21.11.2014 тимчасової адміністрації в ПАТ «ВіЕйБі Банк». Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб №128 від 24.11.2014 уповноваженою особою Фонду на здійснення тимчасової адміністрації в ПАТ «ВіЕйБі Банк» призначено ОСОБА_2 Здійснюючи на підставі ст. 38 ЗУ «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» перевірку укладених банком договорів протягом одного року до дня запровадження тимчасової адміністрації, уповноважена особа встановила, що 01.11.2013 ПАТ «ВіЕйБі Банк» (орендовавець) та ТОВ «Європа-Транс ЛТД» (орендар) уклали договір оренди нежитлових приміщень №К-11/13, за умовами якого орендодавець зобовязується передати в строкове платне користування без права викупу нежитлові приміщення загальною площею 7 131, 43 кв. м, які знаходяться на вул. Перемоги, 20 у м. Києві. 02.01.2014 позивач передав відповідачу в оренду вказаний обєкт оренди, що підтверджується актом приймання-передачі до договору оренди №К-11/13. Відповідно до п.п.4, 5 вказаного акту сторони дійшли згоди, що частина приміщення потребує капітального ремонту, який орендар виконає за власний рахунок, при цьому вартість капітального ремонту орендодавцем не відшкодовується.

15.09.2014 сторони уклали додатковий договір до договору оренди №К-11/13 від 01.11.2013, умовами якого (п.1.6) орендарю надано дозвіл орендодавця на здійснення покращень обєкта, в тому числі, але не виключно, на його капітальний ремонт, переобладнання, реконструкцію, добудову, іншого пристосування для власник потреб. На підставі ст. ст. 627, 778 ЦК України сторони погодились, що покращення обєкта оренди, в результаті яких здійснена реконструкція та/або створено новий обєкт, має наслідком право орендаря на спільну з орендодавцем власність на обєкт. Частка у власності визначається пропорційно сумарній вартості понесених орендарем затрат до балансової вартості обєкту, яка існувала на момент прийняття його в оренду. Для визначення співвідношення часток у обєкті, після проведення його покращень та реконструкції, сторони залучають атестованого(их) субєкта(ів), що уповноваженні проводити технічну інвентаризацію майна та визначати розмір частки кожної сторони. Остаточний розгляд часток, визначених ними за правилами цього пункту, є підставою для реєстрації права часткової власності на обєкт. На розсуд та за рішенням орендаря він може вимагати він орендодавця сплати/відшкодування (компенсації) вартості фактично здійснених покращень та/або реконструкції обєкта (необхідних витрат), або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати. Розмір такої компенсації визначається на підставі та у сумі фактично понесених орендарем витрат. Орендодавець зобовязаний сплатити грошову суму на підставі вимоги орендаря в строки, встановлені останнім або здійснити зарахування таких витрат в рахунок орендної плати. Компенсація може бути здійснена у формі заліку (за заявою орендаря) зустрічного грошового зобовязання, зокрема, по зобовязанню по сплаті орендної плати, згідно з розділом 5 договору.

09.11.2014 сторонами складено акт про обстеження обєкту оренда до договору оренди від 01.11.2013 , в якому вказано, що в період з 20.09.2014 по 09.11.2014 орендарем було здійснено реконструкцію обєкту оренди (його частини) загальною площею 3 937, 1 кв. м на суму 96 535 880 грн. Однак будь-яких документів на підтвердження вартості понесених відповідачем затрат позивачу не надано.

Позивач вважає, що укладення сторонами додаткового договору від 15.09.2014 до договору оренди та акту обстеження обєкта оренди від 09.11.2014 фактично спрямовано на подальше безоплатне та безпідставне здійснення відчуження майна ПАТ «ВіЕйБі Банк» у майбутньому, без встановлення обовязку відповідача щодо вчинення відповідних майнових дій, затвердження на рівні умов договору фактичної відмови позивача від власних майнових вимог за договором оренди, погіршення фінансового стану позивача шляхом незаконного відчуження частини активів неплатоспроможного банк. Посилаючись на п.п.1, 3 ч. 3 ст. 38 ЗУ « Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», вказує, що оспорювані правочини є нікчемними. Крім того, зазначає, що вони укладені всупереч приписам постанови НБУ №531/БТ від 03.10.2014, якою заборонено ПАТ «ВіЕйБі Банк» здійснювати будь-які відчуження будівель та споруд без погодження з НБУ.

Рішенням Господарського суду Івано- Франківської області від 17.04.2015 у справі № 909/119/15, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 30.06.2015, відмовлено у задоволенні позову.

Постановою Вищого господарського суду України від 28.09.2015 у справі №909/119/15 касаційну скаргу ПАТ «ВіЕйБі Банк»,в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію, задоволено частково. Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 17.04.2015 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 30.06.2015 у даній справі скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Скасовуючи рішення судів першої та апеляційної інстанцій, суд касаційної інстанції вказав на неповне дослідження судами всіх обставин справи, зокрема, суди не зясували чи відповідає балансова вартість орендованого майна , за якою передбачено припинення права власності банку та визначення розміру його частки у спільній власності, звичайній ціні на відповідне майно; не дослідили правову природу акту обстеження обєкта оренди з огляду на його зміст та правові наслідки складання у системному зв'язку з положеннями договору оренди та додаткового договору, який не визначає ні склад, ні вартість витрат орендаря на покращення орендованого приміщення, що мають бути компенсовані орендодавцем відповідним чином; безпідставно відхилили доводи позивача щодо невідповідності у додатковому договорі загальної площі орендованого майна сумі площ окремо вказаних нежитлових орендованих приміщень, зазначивши, що дана розбіжність виникла внаслідок помилки. Суди залишили поза увагою перебування об'єкту оренди в іпотеці та не врахували, що правовідносини сторін у справі та спірні положення додаткового договору, зокрема, щодо можливого припинення права власності банку на передане в оренду майно, його капітального ремонту, реконструкції тощо, стосуються прав і обов'язків іпотекодержателя цього майна, якого до участі в даній справі не залучено.

Відтак Вищий господарський суд України вказав на передчасність висновків судів попередніх інстанцій висновків щодо відсутності підстав для визнання додаткового договору та акту обстеження нікчемними відповідно до п.п.1,3 ч. 3 ст. 38 ЗУ «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб».

Господарський суд Івано-Франківської області ухвалою від 24.11.2015 залучив до участі у справі в якості третьої особи ОСОБА_3 банк України - іпотекодержателя майна, яке є обєктом оренди.

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 21.12.2015 у справі №909/119/15 (суддя Деделюк Б.В.) позов задоволено. Визнано нікчемними додатковий договір від 15.09.2014 до договору оренди нежитлових приміщень №К-11/13 від 01.11.2013 та акт обстеження обєкту оренди від 09.11.2014 до договору оренди нежитлових приміщень №К-11/13 від 01.11.2013. Присуджено до стягнення з ТОВ «Європа-Транс ЛТД» 2 436грн судового збору в дохід Державного бюджету України.

Рішення мотивоване ст.ст. 203, 215, 759, 760, 762, 776,778 ЦК України, ст. 38 ЗУ «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб».

При задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що в додатковому договорі сторони погодили можливе припинення в майбутньому права власності банку на переданий ним в оренду обєкт оренди за його балансовою вартістю станом на момент передання в оренду та набуття орендарем частки у спільній власності, пропорційній саме балансовій вартості обєкту та вартості понесених орендарем затрат, розмір яких сторонами не погоджувався. При цьому можливість настання вказаних обставин залежить виключно від волевиявлення орендаря, яке є обовязковим для орендодавця. Суд першої інстанції також врахував невідповідність вказаних у додатковому договорі загальної площі орендованого майна сумі площ окремо вказаних нежитлових орендованих приміщень та дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог.

Відповідач не погодився з прийнятим рішенням суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу, просить рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 21.12.2015 у даній справі скасувати, прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Скаржник вважає, що відсутні підстави для визнання додаткового договору та акту обстеження нікчемними на підставі п.п.1, 3 ч. 3 ст. 38 ЗУ « Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», оскільки позивачем не доведено безоплатності та безпідставності відчуження банком на користь відповідача нерухомого майна. Зазначає, що не зважаючи на здійснену реконструкцію, право власності на даний час оформлене на позивача, а відповідач жодних дій щодо оформлення за собою права спільної власності не вчиняв. Вказує, що згідно з п.1.2 договору оренди в редакції від 15.09.2014 передача обєкту в оренду не тягне за собою передачу орендарю права власності на обєкт. Стверджує, що акт обстеження від 09.11.2014 не є правочином в розумінні ст. 202 ЦК України, адже ним фактично підтверджено виконання зобовязань однією з сторін договору - реконструкції обєкту оренди. Вважає, що позовна вимога про визнання акту недійсним спрямована на встановлення факту і не відповідає способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених ст. 16 ЦК України. Крім того, зазначає, що наявність в письмовій формі договору помилок щодо площі орендованих приміщень не означає, що сторони не досягли згоди щодо обєкта оренди, оскільки відбулась його передача згідно з актом приймання-передачі.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач проти доводів скаржника заперечує, просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення. Зокрема стверджує, що невідповідність загальної площі обєкту оренди (зокрема в п.1.1 договору в редакції від 15.09.2015 вказана площа 7 131, 43 кв. м, однак сукупна площа переданих приміщень становить 8 015,90 кв.м) є свідченням недосягнення сторонами згоди щодо предмету договору оренди. Вказує, що відповідно до п.1.6 договору частка відповідача у власності, має визначатися пропорційно сумарній вартості понесених відповідачем затрат до балансової вартості обєкту, яка існувала на момент прийняття в оренду, а оскільки балансова вартість обєкту оренди на момент укладення договору становила 41 274 971,89 грн, а вартість реконструкцій, проведених відповідачем, становить 96 535 880 грн, то позивач буде змушений у майбутньому здійснити безоплатне відчуження щонайменш 60% обєкту оренди. Також вказує, що акт про обстеження є частиною нікчемного додаткового договору від 15.09.2014 до договору оренди № К-11/13 нежитлових приміщень від 01.11.2013. Крім того, вказує на укладений позивачем та НБУ іпотечний договір №818 від 10.06.2014, за умовами якого обєкт оренди передано в іпотеку НБУ. Відповідно до п. 16 вказаного договору іпотеки іпотекодавець зобовязується не передавати предмет іпотеки в оренду, у спільну власність або безоплатне користування, не здійснювати його відчужування або інше розпорядження предметом іпотеки без письмової згоди іпотекодержатиля. Стверджує, що позивач не отримував від НБУ дозволу ні на проведення перепланування та перебудови предмету іпотеки, ні на внесення змін до договору оренди.

ОСОБА_3 банк України (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача) у відзиві на апеляційну скаргу просить залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Вказує, що в порушення ст. 9 ЗУ «Про іпотеку» та п.п.16.3, 16.7 іпотечного договору, позивач не отримав письмової згоди іпотекодержателя на відчуження частини предмета іпотеки та зміну умов передавання предмету іпотеки в оренду не отримав.

В судовому засіданні представник скаржника підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив Господарського суду Івано-Франківської області від 21.12.2015 у даній справі скасувати, прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечив, надав усні пояснення, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача явки свого представника в судове засідання не забезпечила, хоча про дату, час та місце судового засідання була повідомлена належним чином.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, Львівський апеляційний господарський суд встановив наступне.

01.11.2013 ПАТ "ВіЕйБі Банк" (орендодавець) та ТОВ "Європа-Транс ЛТД" (орендар) уклали договір оренди нежитлових приміщень № К-11/13, за умовами якого банк передає відповідачу в строкове платне користування без права викупу нежитлові приміщення загальною площею 7 131,43 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Перемоги,20, на строк, який починається з 02.01.2014, але не раніше дати підписання акту прийому-передачі об'єкту, та продовжується до 30.11.2016 (том 1, а.с. 15-20).

Обєкт оренди складається з:

-нежитлових приміщень площею 565, 3 кв.м, що розташовані у адміністративно-побутовому корпусі літ. «А»;

- нежитлових приміщень площею 65,83 кв. м, що розташовані у корпусі службових перевезень літ. «Б»;

- нежитлових приміщень площею 74,6 кв.м, що розташовані у нежилій будівлі начальників 2-х автоколон літ. «В»;

- нежитлових при приміщень площею 310,8 кв. м, що розташовані у будівлі допоміжних цехів № 1 літ. «Г»;

- нежитлових приміщень площею 1 190,8 кв. м, що розташовані у будівлі блоку допоміжних цехів № 2 літ. «Е»;

- нежитлових приміщень площею 682, 6 кв. м, що розташовані у будівлі профілакторію поточного ремонту літ. «Ж»;

- нежитлових приміщень площею 41, 6 кв. м, що розташовані у нежилій будівлі-приміщенні начальника 1-ї автоколони в №2 літ. «З»;

- нежитлових приміщень площею 3 924,9 кв. м, що розташовані у виробничому корпусі №2 літ. «Л»;

- нежитлових приміщень площею 246,9 кв. м, що розташовані у будівлі центрального складу запчастин літ. «М»;

- нежитлових приміщень площею 28, 1 кв. м, що розташовані у нежилій будівлі центральній електрощитовій літ. «Н».

Пунктом 1.2 договору сторони передбачили, що цей договір не дає права орендарю на викуп чи іншу форму відчуження об'єкта на свою користь чи на користь третіх осіб

Згідно з пунктом 1.6 договору балансова вартість орендованого обєкта за даними орендодавця складає 41 274 971,89грн.

Капітальний ремонт здійснюється орендарем у міру необхідності. Вартість капітального ремонту орендодавцем не відшкодовується (п.1.7 договору).

Розділом 7 договору оренди передбачені обов'язки орендаря, зокрема, самостійно здійснювати поточний ремонт об'єкта упродовж строку дії договору, до якого відносяться роботи по систематичному і своєчасному запобіганню від передчасного зносу частин будівлі, споруди та інженерного обладнання шляхом проведення профілактичних заходів та усунення дрібних пошкоджень і несправностей та не проводити в орендованому обєкті без письмової згоди орендодавця приховані і відкриті проводки комунікацій, перепланування і переобладнання та підтримувати орендоване майно у справному стані, запобігати його знищенню та пошкодженню.

Якщо поліпшення орендованого об'єкта зроблено за згодою орендодавця, орендар має право на їх вилучення, якщо такі поліпшення можуть бути відокремлені без пошкодження орендованого майна (п. 7.2.6).

Пунктами 8.6., 8.7., 8.8. договору оренди сторони погодили, що об'єкт повинен бути переданий орендодавцеві у тому ж стані, у якому він був переданий в оренду, з урахування нормального зносу. Поліпшення об'єкту, що зроблені орендарем без згоди орендодавця, якщо їх можна відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди, орендар повинен відокремити без завдання шкоди об'єкту та вивезти до моменту, визначеного у п. 8.2 договору. Невідокремлені поліпшення та поліпшення, які неможливо відокремити від об'єкта без завдання останньому шкоди, компенсації орендарю не підлягають.

Відповідно до п. 11.3 договору оренди зміни та доповнення до даного договору вносяться сторонами шляхом укладення окремого додаткового договору до договору, який(і) є його невід'ємними частинами і мають юридичну силу, якщо вони укладені у тій самій формі, що й договір.

Згідно з актом прийому-передачі нежитлових приміщень від 02.01.2014 до договору № К-11/13 орендодавець згідно з договором оренди передав, а орендар прийняв у тимчасове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 7131,43 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Перемоги,20. На момент передачі сторони дійшли згоди, що частина приміщення потребує капітального ремонту, який орендар виконує за власний рахунок; при цьому вартість капітального ремонту орендодавцем не відшкодовується (том 1, а.с. 22).

10.06.2014 ОСОБА_3 України (іпотекодержатель) та ПАТ «ВіЕйБі Банк» (іпотекодавець) уклали договір іпотеки за реєстровим №818, яким забезпечуються вимоги іпотекодержателя, що випливають з кредитного договору №12/09/6 від 04.06.2014, укладеного ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ПАТ «Комерційний банк «Фінансова ініціатива» . Предметом іпотеки є нежитлові приміщення загальною площею 9934,50 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Перемоги,20 (том 2,а.с.97-106).

Відповідно до п. 16 вказаного договору іпотеки іпотекодавець зобовязаний, зокрема, не здійснювати перепланування, перебудову, зміну цільового призначення, будь-які інші дії, що можуть потягнути за собою зміну характеристик предмету іпотеки без відповідного письмового дозволу іпотекодержателя та не передавати предмет в оренду, у спільну власність або у безоплатне користування, не здійснювати його відчуження або інше розпорядження предметом іпотеки без письмової згоди іпотекодержателя.

18.08.2014 ОСОБА_3 України (іпотекодержатель) та ПАТ «ВіЕйБі Банк» (іпотекодавець) уклали договір №1 (за реєстровим № 1012) про внесення змін до іпотечного договору від 10.06.2014 за реєстровим №818, яким доповнили п.1.1 розділу 1 положеннями, що вказаний договір іпотеки забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають з кредитного договору від 13.05.2014 №12/09/5 укладеного ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ПАТ «Комерційний банк «Фінансова ініціатива» та кредитного договору №12/09/6 від 04.06.2014, укладеного тими ж сторонами (том 2, а.с. 107).

15.09.2014 позивач та відповідач уклали додатковий договір до договору оренди № К-11/13 від 01.11.2013 (далі - додатковий договір), відповідно до якого на підставі п. 11.3 договору оренди сторони погодили викласти договір оренди в іншій редакції (том 1, а.с. 23-30).

За умовами додаткового договору( п.1.1) банк передає відповідачу в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 7 131,43 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Перемоги,20, на строк 2 роки та 11 місяців, перебіг якого починається з дати підписання акту приймання передачі обєкта оренди. Обєкт оренди складається з :

- нежитлових приміщень площею 565, 3 кв.м, що розташовані у адміністративно-побутовому корпусі літ. «А»;

- нежитлових приміщень площею 160,2 кв. м, що розташовані у корпусі службових перевезень літ. «Б»;

- нежитлових приміщень площею 74,6 кв.м, що розташовані у нежилій будівлі начальників 2-х автоколон літ. «В»;

- нежитлових при приміщень площею 621,6 кв. м, що розташовані у будівлі допоміжних цехів № 1 літ. «Г»;

- нежитлових приміщень площею 1405,8 кв. м, що розташовані у будівлі блоку допоміжних цехів № 2 літ. «Е»;

- нежитлових приміщень площею 682, 6 кв. м, що розташовані у будівлі профілакторію поточного ремонту літ. «Ж»;

- нежитлових приміщень площею 41, 6 кв. м, що розташовані у нежилій будівлі-приміщенні начальника 1-ї автоколони в №2 літ. «З»;

- нежитлових приміщень площею 3 937,1 кв. м, що розташовані у виробничому корпусі №2 літ. «Л»;

- нежитлових приміщень площею 499,0 кв. м, що розташовані у будівлі центрального складу запчастин літ. «М»;

- нежитлових приміщень площею 28, 1 кв. м, що розташовані у нежилій будівлі центральній електрощитовій літ. «Н».

Відповідно до п. 1.3 договору орендар попереджений орендодавцем, що обєкт оренди перебуває в іпотеці на підставі договору за реєстровим №818 від 10.06.2014 з договором № 1 про внесення змін та доповнень до іпотечного договору за реєстровим №1012 від 18.08.2014

Пунктом 1.6. договору оренди в редакції додаткового договору передбачено, що цим договором орендар отримав дозвіл орендодавця на здійснення покращень обєкту в тому числі, але не виключно: на його капітальний ремонт, переобладнання, реконструкцію, добудову обєкту, іншого пристосування для власних потреб.

Згідно з п. 1.6.1. на підставі ст. 778 ЦК України, ст. 627 ЦК України сторони погодились, що покращення обєкту оренди, в результаті яких здійснена реконструкція та/або створено новий обєкт, має наслідком право орендаря на спільну з орендодавцем власність на обєкт. Частка у власності визначається пропорційно сумарній вартості понесених орендарем затрат до балансової вартості обєкту, яка існувала на момент прийняття його в оренду. Для визначення відсоткового співвідношення часток у обєкті, після проведення його покращень та реконструкції, сторони залучають атестованого(их) субєкта(ів), що уповноважені проводити технічну інвентаризацію майна та визначати розмір частки кожної сторони. Остаточний розгляд часток, визначених ними за правилами цього пункту, є підставою для реєстрації права часткової власності на обєкт.

Відповідно до п. 1.6.2. договору на розсуд та за рішенням орендаря він може вимагати від орендодавця сплати/відшкодування (компенсації) вартості фактично здійснених покращень та/або реконструкцій обєкта (необхідних витрат), або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати. Розмір такої компенсації визначається на підставі та у сумі фактично понесених орендарем витрат. Орендодавець зобовязаний сплатити грошову суму на підставі вимоги орендаря в строки, що встановлені останнім, або здійснити зарахування таких витрат в рахунок орендної плати.

Компенсація, передбачена п. 1.6, може бути здійснена у формі заліку (за заявою Орендаря) зустрічного грошового зобовязання, зокрема, по зобовязанням щодо сплати орендної плати, згідно п. 5 договору (п. 1.6.3. Договору оренди в редакції Додаткового договору).

Орендар має право передавати орендований обєкт або його частину в суборенду (піднайм) третім особам, без письмової згоди орендодавця (п.1.7).

Пунктом 5.5 договору сторони встановили, що відповідно до п. 1.6.2 та п. 5.3 цього договору орендар має право на зарахування в рахунок орендної плати понесених ним витрат на поліпшення/реконструкцію/капітальний ремонт обєкта у розмірі, що не перевищує 90% від розміру орендної плати. При цьому орендар направляє орендодавцю акт про зарахування понесених витрат в рахунок орендної плати, форма якого встановлена в додатку № 1 до цього договору.

Пунктом 7.2.4. договору оренди в редакції додаткового договору передбачено, що орендар згідно з умовами пункту 1.6 цього договору може здійснювати покращення об'єкта оренди.

09.11.2014 сторонами складений та підписаний акт про обстеження об'єкту оренди до договору оренди, згідно з яким сторони провели огляд об'єкта оренди, поліпшень /реконструкції/ капітального ремонту, що був здійснений орендарем та встановили, що орендарем було здійснено реконструкцію об'єкта оренди (його частини) площею 3 937,1 кв. м у період з 20.09.2014 до 09.11.2014 на загальну суму 96 535 880 грн ( т.1, а.с.31).

На підставі постанови правління ОСОБА_3 Банку України № 733 від 20.11.2014 «Про віднесення ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» до категорії неплатоспроможних» рішенням Виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб № 123 від 20.11.2014 розпочато з 21.11.2014 процедуру виведення ПАТ "Всеукраїнський акціонерний банк" з ринку шляхом запровадження в ньому тимчасової адміністрації строком на 3 місяці з 21.11.2014 по 20.02.2015 включно (том 1, а.с. 11-12).

Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб № 128 від 24.11.2014 призначено уповноваженою особою Фонду на здійснення тимчасової адміністрації у ПАТ "Всеукраїнський акціонерний банк" провідного професіонала з питань врегулювання неплатоспроможності банків відділу запровадження процедури тимчасовою адміністрації та ліквідації департаменту врегулювання неплатоспроможності банків ОСОБА_2 (том 1, а.с 13).

Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб №35 від 17.02.2015 продовжено строк тимчасової адміністрації у ПАТ "Всеукраїнський акціонерний банк" та повноваження уповноваженої особи Фонду по 20.03.2015 включно (том 1,а.с.74).

Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб № 63 від 20.03.2015 розпочато процедуру ліквідації ПАТ "Всеукраїнський акціонерний банк" та призначено уповноваженою особою Фонду ОСОБА_2 строком на 1 рік з 20.03.2015 по 19.03.2016 включно (том 2, а.с. 11-12).

На виконання своїх повноважень Уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення тимчасової адміністрації ПАТ "Всеукраїнський акціонерний банк" звернулась до господарського суду з позовом у даній справі про визнання нікчемними додаткового договору від 15.09.2014 та акту обстеження об'єкту оренди від 09.11.2014 до договору оренди.

Дослідивши обставини справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк ( ч.1 ст. 759 Ц К України).

Відповідно до частини 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Положеннями частин 1 та 2 ст. 777 ЦК України передбачено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 778 ЦК України встановлено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Матеріалами справи підтверджено, що 01.11.2013 сторони уклали договір оренди №К-11/13 нежитлових приміщень, за умовами якого банк передає відповідачу в строкове платне користування без права викупу нежитлові приміщення загальною площею 7 131,43 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Перемоги,20. Договором встановлено, що капітальний ремонт обєкта здійснюється орендарем в міру необхідності, його вартість орендодавцем не відшкодовується. В акті приймання-передачі обєкта оренди орендарю від 02.01.2014 сторони дійшли згоди, що частина приміщення потребує капітального ремонту, який орендар виконує за власний рахунок; при цьому вартість капітального ремонту орендодавцем не відшкодовується.

Поряд з тим, матеріалами справи підтверджено, що постановою правління ОСОБА_3 Банку України № 733 від 20.11.2014 ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» (орендодавця за договором оренди) віднесено до категорії неплатоспроможних», з 21.11.2014 розпочато процедуру виведення ПАТ "Всеукраїнський акціонерний банк" з ринку шляхом запровадження в ньому тимчасової адміністрації строком з 24.11.2014 уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб призначено ОСОБА_2

Відповідно до ч.1, 2 ст. 38 Закону N 4452-VI Фонд зобовязаний забезпечити збереження активів та документації банку. Протягом дії тимчасової адміністрації Фонд зобовязаний забезпечити перевірку правочинів (у тому числі договорів), вчинених (укладених) банком протягом одного року до дня запровадження тимчасової адміністрації банку, на предмет виявлення правочинів (у тому числі договорів), що є нікчемними з підстав, визначених частиною третьою цієї статті.

За 2 місяці і 6 днів до дня запровадження тимчасової адміністрації банку, а саме: 15.09.2014 орендодавцем (банком) та орендарем укладено додатковий договір до договору оренди №К-11/13 від 01.11.2013.

Цим договором орендар отримав дозвіл від орендодавця на здійснення покращень обєкту, в тому числі, але не виключно: на його капітальний ремонт, переобладнання, реконструкцію, добудову та іншого пристосування для власних потреб. При цьому, посилаючись на ст. 627 та ст. 778 ЦК України, сторони передбачали право орендаря на спільну з орендодавцем власність на об'єкт оренди не лише в разі створення нового об'єкту, але й у разі здійснення його реконструкції. Водночас сторони передбачили визначення частки у власності пропорційно сумарній вартості понесених орендарем затрат до балансової вартості об'єкту, яка існувала на момент прийняття його в оренду.

Додатковим договором також встановлено право орендаря на власний розсуд за його власним рішенням вимагати від орендодавця (банку) відшкодування (сплати, компенсації) вартості фактично здійснених покращень та/або реконструкцій обєкта, або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати та встановили обовязок орендодавця (банку) сплатити грошову суму на підставі вимоги орендаря в строки, що встановлені останнім, або здійснити зарахування таких витрат в рахунок орендної плати. Договором передбачено, що розмір такої компенсації визначається на підставі та у сумі фактично понесених орендарем витрат. При цьому сторони не погоджували та не затверджували проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт, чи переобладнання, чи реконструкцію, чи добудову або інше пристосування орендованих приміщень , не встановлювали вартості необхідних витрат на ці цілі. Також цим договором надано право орендарю передавати орендований обєкт або його частину в суборенду (піднайм) третім особам, без письмової згоди орендодавця.

Крім того, в додатковому договорі від 15.09.2014 ( п.1.1 ) вказано, що загальна площа обєкту оренди становить 7 131, 43 кв. м, також вказано з яких саме окремих приміщень складається обєкт оренди, назва, позначення та площа кожного окремого приміщення. При здійсненні підрахунку площі окремих нежитлових приміщень, які є обєктом оренди, апеляційним суд встановлено, що їх загальна площа становить 8 015,9 кв. м. Площа окремих нежитлових приміщенні, вказана у додатковому договорі, не відповідає площі, вказаній в договорі оренди, Отже, додатковим договором сторони фактично збільшили площу обєкта оренди без вказівки про її збільшення, при цьому розмір орендної плати не змінили, а залишили в розмірі 306 651,50 грн( з ПДВ) , як за оренду приміщень загальною площею 7131,43грн згідно з договором оренди( пункти 5.1 договору оренди та додаткового договору). В той час як, виходячи із розрахунку вартості оренди -43 грн. за 1 кв.м , про який вказано у цьому ж пункті 5.1 договору оренди та додаткового договору, орендна плата мала становити 344 683,70грн за оренду 8015,9 кв.м( 43 х 8 015,9 кв. м.).

Слід зазначити, що балансова вартість всього обєкта оренди загальною площею 7 131,47 кв.м на момент його передачі в оренду була визначена в договорі оренди в сумі 41 247 971, 89 грн. Така ж балансова вартість обєкта оренди вказана і в додатковому договорі до договору оренди, хоча, як зазначено вище, фактична загальна площа орендованих приміщень згідно з додатковим договором складає 8015,9 кв м.

Названі обставини дають підстави для висновку, що в додатковому договорі балансова вартість обєкта оренди та орендна плата є заниженими.

Актом обстеження об'єкту оренди від 09.11.2014 до договору оренди, сторони встановили факт здійснення орендарем у період з 20.09.2014 до 09.11.2014 реконструкції об'єкта оренди (його частини) площею 3 937,1 кв. м на загальну суму 96 535 880 грн.

Тобто, вартість реконструкції частини обєкта оренди площею 3 937,1 кв. м - 96 535 880 грн, про здійснення якої орендарем вказано в акті обстеження, більш ніж у 2 рази перевищує балансову вартість обєкта оренди площею 7 131,47 кв.м.

При цьому в акті відсутні посилання на будь-які первинні документи (договори підряду, акти виконаних підрядних робіт, декларації про готовність обєкта до експлуатації, платіжні документи тощо), на підставі яких встановлено факт проведення реконструкції обєкта оренди та її вартість.

Відповідно до частини1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно з ч. 3 ст. 38 Закону «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» правочини (у тому числі договори) неплатоспроможного банку є нікчемними з таких підстав:

1) банк безоплатно здійснив відчуження майна, прийняв на себе зобовязання без встановлення обовязку контрагента щодо вчинення відповідних майнових дій, відмовився від власних майнових вимог;

2) банк до дня визнання банку неплатоспроможним взяв на себе зобовязання, внаслідок чого він став неплатоспроможним або виконання його грошових зобовязань перед іншими кредиторами повністю чи частково стало неможливим;

3) банк здійснив відчуження чи передав у користування або придбав (отримав у користування) майно, оплатив результати робіт та/або послуги за цінами, нижчими або вищими від звичайних (якщо оплата на 20 відсотків і більше відрізняється від вартості товарів, послуг, іншого майна, отриманого банком), або зобовязаний здійснити такі дії в майбутньому відповідно до умов договору;

4) банк оплатив кредитору або прийняв майно в рахунок виконання грошових вимог у день, коли сума вимог кредиторів банку перевищувала вартість майна;

5) банк прийняв на себе зобовязання (застава, порука, гарантія, притримання, факторинг тощо) щодо забезпечення виконання грошових вимог у порядку іншому, ніж здійснення кредитних операцій відповідно до Закону України "Про банки і банківську діяльність";

6) банк уклав кредитні договори, умови яких передбачають надання клієнтам переваг (пільг), прямо не встановлених для них законодавством чи внутрішніми документами банку;

7) банк уклав правочини (у тому числі договори), умови яких передбачають платіж чи передачу іншого майна з метою надання окремим кредиторам переваг (пільг), прямо не встановлених для них законодавством чи внутрішніми документами банку;

8) банк уклав правочин (у тому числі договір) з повязаною особою банку, якщо такий правочин не відповідає вимогам законодавства України.

Проаналізувавши умови додаткового договору, колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновком суду першої інстанції, що сторони погодили можливе припинення в майбутньому права власності банку на переданий ним в оренду об'єкт за його балансовою вартістю станом на момент передання в оренду та набуття орендарем частки у спільній власності, пропорційній саме балансовій вартості об'єкту та вартості понесених ним затрат, розмір яких сторонами не погоджувався. При цьому за умовами додаткового договору можливість настання вказаних обставин у майбутньому залежить виключно від волевиявлення орендаря, яке є обов'язковим для орендодавця.

З огляду на зміст акта обстеження обєкту оренди від 09.11.2014, яким встановлено факт здійснення орендарем у період з 20.09.2014 до 09.11.2014 реконструкції об'єкта оренди (його частини) площею 3 937,1 кв. м, встановлено вартість здійсненої реконструкції в сумі 96 535 880 грн, та враховуючи правові наслідки його складання у системному звязку з положеннями додаткового договору до договору оренди, апеляційний суд відхиляє як необґрунтовані доводи скаржника про те, що акт не є правочином в розумінні ст. 202 ЦК України, оскільки на підставі вказаного акту у орендаря виникає право на спільну власність з орендодавцем або на компенсацію витрат за реконструкцію, або на зарахування її вартості в рахунок орендної плати. При чому фактичне здійснення реконструкції, її обсяг ( обєм) та її вартість жодними первинними документами не підтверджено.

На момент укладення додаткового договору до договору оренди орендоване майно перебувало в іпотеці у ОСОБА_3 Банку України на підставі договору іпотеки від 10.06.2014 №818, яким заборонено іпотекодавцеві (ПАТ «ВіЕйБі Банк») без відповідного письмового дозволу іпотекодержателя здійснювати перепланування, перебудову, зміну цільового призначення, будь-які інші дії, що можуть потягнути за собою зміну характеристик предмету іпотеки, заборонено передавати предмет в оренду, у спільну власність або у безоплатне користування, здійснювати його відчуження або інше розпорядження предметом іпотеки без письмової згоди іпотекодержателя.

Згідно з ч1.ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до ч. 2 ст. 586 ЦК України заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором.

На укладення додаткового договору до договору оренди НБУ, як іпотекодержатель майна, що є обєктом оренди, згоди не надавав, його умов не погоджував, що свідчить про порушення позивачем ( орендодавцем) умов договору іпотеки, прав НБУ, та вимог закону .

Частиною 1 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

В силу ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Водночас, у постанові пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року N 9 роз'яснено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред'являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому( п.5 постанови).

На підставі викладеного апеляційний суд вважає , що уклавши за 2 місяці до введення у банку тимчасової адміністрації додатковий договір до договору оренди, та уклавши менш ніж за місяць до введення у банку тимчасової адміністрації акт обстеження обєкта оренди, банк вчинив правочини, які в силу пунктів 1 та 3 частини третьої ст. 38 ЗУ«Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» є нікчемними.

Отже, рішення суду першої інстанції про визнання нікчемними додаткового договору від 15.09.2015 до договору оренди нежитлових приміщень №К-11/13 від 01.11.2013 та акту обстеження обєкту оренди від 09.11.2014 до вказаного договору оренди є законним та обгрунтованим .

Відповідно до ст.32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

В силу вимог ст.ст. 33,34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з ч.2 ст.101 ГПК України апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

На підставі викладеного колегія суддів дійшла висновку, що скаржником не доведено, доказів не подано наявності підстав, передбачених ст. 104 ГПК України, для скасування чи зміни рішення та для задоволення апеляційної скарги.

Судовий збір за розгляд апеляційної скарги покладається на скаржника.

Керуючись ст.ст.43, 49, 91, 99, 101, 103, 105 ГПК України, Львівський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 21.12.2015 у справі №909/119/15 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

2. Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

3. Справу повернути до місцевого господарського суду.

Постанова підписана 18.03.2016.

ОСОБА_7 Хабіб

Суддя О.В. Зварич

Суддя Я.О. Юрченко