ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"10" березня 2016 р.Справа № 916/2481/13

За позовом: Заступника Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави, в особі Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради

До відповідача: Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС"

про дострокове розірвання договору оренди, повернення майна та стягнення 54110,09 грн.

Суддя Д'яченко Т.Г.

Представники:

Від прокуратури: ОСОБА_1, представник за посвідченням

Від позивача: не зявився

Від відповідача: ОСОБА_2, представник за довіреністю

У судовому засіданні, яке відбулось 09.03.2016р., оголошувалась перерва до 10.03.2016р. о 11:00 в порядку ст. 77 ГПК України.

Суть спору: Заступник Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС", в якій просив суд достроково розірвати договір оренди комунального майна №6 від 24.09.2008р. та додаткову угоду №1 від 01.12.2009р., укладений між управлінням комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради з ПП "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС", повернути у комунальну власність з орендного користування будівлі та споруди річкового причалу №1 по вул. Леона Попова 1, м. Білгород-Дністровський, стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі 41880,52грн., пеню у розмірі 12229,57грн.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.09.2013р. порушено провадження у справі №916/2481/13 та призначено дану справу до розгляду у судовому засіданні.

У судовому засіданні, яке відбулось 18.11.2013р., представником Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" було заявлено клопотання, у якому представник відповідача просив суд зупинити провадження у справі №916/2481/13, у звязку з тим, що в провадженні господарського суду Одеської області перебувала справа №916/2207/13, предметом розгляду якої є внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 24.09.2007р. №6, укладеного між Управлінням комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради та Приватним підприємством "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" з включенням до п. 5.2 положення, відповідно до якого Орендар звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого нерухомий обєкт комунальної власності не міг бути ним використаний через обставини, за які він не відповідає.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.11.2013р. клопотання представника Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" було задоволено та зупинено провадження у справі №916/2481/13 до вирішення пов'язаної з нею господарської справи №916/2207/13.

26.01.2016р. до господарського суду Одеської області надійшло клопотання Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради про поновлення провадження у справі, у якому представник позивача просив суд поновити провадження у справі №916/2481/13, у звязку з усуненням обставин, що раніше зумовили його зупинення. В обґрунтування приведених обставин представником заявника зазначено, що постановою Вищого господарського суду України від 16.12.2015р. розгляд справи №916/2207/13 було завершено.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 08.02.2016р. провадження у справі №916/2207/13 було поновлено, справу призначено до розгляду у судовому засіданні.

02.03.2016р. представником відповідача подано суду клопотання про об'єднання справи №916/2481/13 та справи №916/253/16 в одну справу. Дане клопотання було залишено судом без задоволення з підстав неможливості об'єднання в одне провадження двох різних господарських справ, розгляд яких здійснюється різним складом господарського суду Одеської області.

09.03.2016р. до господарського суду Одеської області надійшла заява Білгород-Дністровської місцевої прокуратури про збільшення розміру позовних вимог, відповідно до якої представник прокуратури просив суд достроково розірвати договір оренди комунального майна №6 від 24.09.2008р. та додаткову угоду №1 від 01.12.2009р., укладені між управлінням комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради та ПП "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС", повернути у комунальну власність з орендного користування будівлі та споруди річкового причалу №1 по вул. Леона Попова 1, м. Білгород-Дністровський, стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі 235020,04грн., пеню у розмірі 12229,57грн. Вказана заява була подана до суду без доказів доплати судового збору за фактичне збільшення розміру заявлених до стягнення вимог, у звязку з чим дана заява була повернута судом без розгляду згідно ухвали суду від 10.03.2016р. на підставі п. 4 ст. 63 ГПК України.

Відповідач проти задоволення позовних вимог у справі заперечує, з підстав, які викладені у відзиві на позовну заяву, який був поданий до суду представником відповідача 23.10.2013р. Зокрема, як зазначалось представником відповідача, спірне орендоване майно не могло бути ним використане за цільовим призначення, оскільки перебувала у непридатному для використання стані, що у розумінні положень ст. 762 ЦК України звільняє орендаря від обовязку сплачувати орендну плату.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників прокуратури та відповідача, а також пояснення представника позивача, який був присутнім у попередніх судових засіданнях, суд встановив.

24 вересня 2008 року між Управлінням комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради (Орендодавець) та Приватним підприємством "Инвестстройсервис" (Орендар) укладено договір оренди комунального майна №6 яким було врегульовано відносини, повязані з передачею орендодавцем орендарю згідно рішення виконавчого комітету Білгород-Дністровської міської ради №1011 від 04.09.2008р. в термінове платне користування наступного нерухомого обєкту комунальної власності: будівлі та споруди річкового причалу № 1, що знаходяться в місті Білгород-Дністровський Одеської області, вулиця Попова Леона, 1"а", що складаються в цілому з зазначених на схематичному плані під літерами: "А" будівлі, загальною площею 23,7 кв. м, "Б" будівлі, загальною площею 62,1 кв. м, "В" щитової, "Г" щитової, "Д" щитової, № 1 воріт, № 2 огорожі, № 3 огорожі, № 4 причалу, № 5 причалу, № 6 причалу, № 7 оглядової вежі, №8 громовідводу, № 9 містку, № 10 оглядової вежі, загальною площею 85,8 кв. м, розташованих на земельній ділянці, яка знаходиться у фактичному користуванні.

У відповідності до п. 2.1 договору обєкт передається Орендарю для використання його в господарській діяльності з метою розміщення оздоровчого комплексу для дітей та молоді. Термін дії договору складає десять років з моменту підписання договору оренди та акту прийму-передачі (п.4.1. договору).

З урахуванням положень п. 3.1 договору прийом-передача обєкта здійснюється на підставі акту прийому-передачі, що підписується представниками сторін.

24.09.2008р. на виконання договору оренди комунального майна №6 від 24 вересня 2008 року орендоване майно було фактично передане у користування Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС". Як вбачається з примітки до акту прийому-передачі, сторонами договору було зазначено, що опис технічного стану обєкта оренди зазначається в звіті про незалежну оцінку. В свою чергу, як вбачається з даних звіту про незалежну оцінку вартості нежитлових будівель та споруд річкового причалу № 1, розташованих за адресою: Одеська область, м. Білгород-Дністровський, вул. Леона Попова, 1а, складеного ТОВ Істок 16.11.2009р., технічний стан будівель, що передані у користування Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" під літерами "А", "Б", "В", "Г", "Д" та набережної (причалів № 5, 6) незадовільний, відповідно, експлуатація елементів будівель можлива лише при умові проведення їх капітального ремонту. Технічний стан набережної (причалу № 4, місток № 9) задовільний, їх елементи в цілому придатні до експлуатації, але потребують ремонту, який буде найдоцільнішим у даний період часу, необхідний середній ремонт.

Відповідно до положень п.5.1. договору, у редакції додаткової угоди №1 від 01.12.2009р. орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунальної власності територіальної громади м. Білгород-Дністровського, затвердженої рішенням Білгород-Дністровської міської ради від 25.06.2009р. №733-V, без ПДВ за базовий місяць оренди грудень 2009р. складає 3392,54 грн. нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

З урахуванням п.5.2. договору орендна плата перераховується на поточний рахунок Орендодавця щомісяця у грошовому еквіваленті не пізніше останнього числа звітного місяця з урахуванням індексу інфляції.

Як вбачається з письмових пояснень представника прокуратури в порушення умов договору Приватним підприємством "Инвестстройсервис" у період з листопада 2012р. по липень 2013р. орендна плата не сплачувалась, у звязку з чим за відповідачем рахувалась заборгованість з орендної плати у сумі 41880,52 грн.

Відповідно д п. 9.1 договору сторонами при укладенні договору було погоджено, що за порушення термінів внесення орендної плати, встановлених п. 5.1 договору, Орендар платить пеню в розмірі 0,5 % від суми заборгованості за кожний день прострочення (враховуючи день сплати).

У звязку з простроченням сплати орендної плати, позивачем здійснено розрахунок пені. Так, відповідно до даних такого розрахунку за відповідачем рахується 12229,57 грн. пені (пеня розрахована за фактичний період прострочення за кожним з періодичних платежів, розрахунок проведено за період, що не перевищує 6 місяців).

Як вбачається з залучених до матеріалів справи копій претензій від 02.11.2012р. №33/3914, від 04.03.2013р. № 33/687, від 11.04.2013р. № 33/1095, від 16.07.2013р. № 33/2108 виконавчий комітет Білгород-Дністровської міської ради неодноразово звертався до Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" з вимогами про погашення наявної заборгованості з орендної плати за договором оренди комунального майна №6 від 24 вересня 2008 року.

Позовні вимоги у справі обґрунтовані неналежним виконанням з боку Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" прийнятих на себе договірних зобовязань та направлені на дострокове розірвання договору оренди комунального майна №6 від 24.09.2008р. та додаткової угоди №1 від 01.12.2009р., повернення у комунальну власність з орендного користування будівель та споруд річкового причалу №1 по вул. Леона Попова 1, м. Білгород-Дністровський, стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі 41880,52 грн., пені у розмірі 12229,57 грн.

В обґрунтування своїх заперечень представником відповідача зверталась увага суду на те, що, спірне орендоване майно не могло бути використане Приватним підприємством "Инвестстройсервис" за цільовим призначення, оскільки перебувало у непридатному для використання стані.

Як було встановлено судом, в межах розгляду господарської справи №916/2207/13 господарським судом Одеської області було розглянуто позовні вимоги Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" до Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради та Білгород-Дністровської міської ради про стягнення вже сплаченої у період з жовтня 2008р. по 07.12.2012р. орендної плати у сумі 250527 грн., а також внесення змін у п. 5.2. договору оренди комунального майна №6 від 24.09.2008р. в частині звільнення орендаря від орендної плати за весь час, протягом якого нерухомий обєкт комунальної власності по договору не міг бути використаний орендарем через обставини, за які він не відповідає.

Рішенням господарського суду Одеської області 09.06.2015р. у задоволенні позовних вимог Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 15.08.2015 р. зазначене рішення суду першої інстанції скасовано частково, позов задоволено частково, стягнуто з Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради на користь Приватного підприємства "Инвестстройсервис" 124723,11 грн. та 2494, 46 грн. судового збору, в решті рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 16.12.2015р. постанову Одеського апеляційного господарського суду від 15.09.2015 в частині задоволення позову скасовано, рішення Господарського суду Одеської області від 09.06.2015р. у справі №916/2207/13 в цій частині залишено в силі з мотивів викладених в постанові касаційної інстанції, в іншій частині постанову залишено без змін.

Як вбачається зі змісту постанови Вищого господарського суду України від 16.12.2015р., підставою для часткового задоволення позову та стягнення збитків суд апеляційної інстанції, серед іншого, зазначив частину 6 статті 762 ЦК України, яка передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Між тим, як зазначається у постанові касаційної інстанції, в даному випадку, Приватне підприємство "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" продовжувало сплачувати орендну плату у період, коли не могло користуватися майном, таким чином, підприємство не скористалося своїм правом на звільнення від плати.

Касаційною інстанцією у своїй постанові також зауважено, що норми ч. 6 статті 762 ЦК України не визначають обов'язку наймодавця (орендодавця) при зазначених обставинах повернути сплачену суму орендної плати.

Як встановлено судом, в ході розгляду справи №916/2207/13 у першій інстанції, судом двічі призначалась судова експертиза з метою встановлення можливості використання будівель та споруд річкового причалу №1, що розташовані за адресою: м. Білгород-Дністровський, вул. Попова Леона, 1а або їх окремих частин за цільовим призначенням - у якості оздоровчого комплексу для дітей і молоді.

Як вбачається з даних висновку судової будівельно-технічної експертизи Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз № 4 від 07.04.2014р. (копія якого була залучена до матеріалів даної справи), будівлі та споруди річкового причалу №1, що розташовані за адресою: м. Білгород-Дністровський, вул. Попова Леона, 1а - не відповідають основним нормативним вимогам та не можуть використовуватись у якості оздоровчого комплексу для дітей та молоді без проведення реконструкції.

В свою чергу, як вбачається з матеріалів висновку Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз №87/15 судової будівельно-технічної експертизи, виконаного станом на 27.04.2015 р. (копії матеріалів висновку були залучені до матеріалів даної справи) при дослідженні будівель та споруд річкового причалу №1, що розташовані за адресою: м.Білгород-Дністровський, вул. Попова Леона, 1а, експертом були зясовані наступні обставини: Нежитлова будівля літ. А: технічний стан - незадовільний. Експлуатація елементів будівлі мож лива лише при умові проведення їх капітального ремонту; Нежитлова будівля літ. Б: технічний стан - ветхий. Експлуатація елементів будівлі можлива лише при умові проведення їх капітального ремонту; Будівлі літ. В, Г, Д: технічний стан будівель літ. В, Г - незадовільний. Експлуатація елементів будівлі можлива лише при умові проведення їх капітального ремонту, технічний стан Будівлі літ. Д аварійний, експлуатація елементів будівлі можлива лише при умові проведення їх капітального ремонту; Причал №4, №5, №6, №9: технічний стан споруди - незадовільний. Експлуатація споруди можлива лише при умові проведення капітального ремонту. За результатами такого дослідження експертом Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз було зроблено висновок про те, що будівлі і споруди річкового причалу №1 знаходяться у незадовільному стані і потребують термінового ремонту, у звязку з чим використання підприємством Инвестстройсервис будівель і споруд, що знаходяться у нього в оренді, із дотриманням їх функціонального призначення надання оздоровчих послуг для дітей та молоді, зважаючи на технічний стан орендованих будівель і споруд, не являється можливим, також джерелом додаткової небезпеки є аварійні будівлі та споруди, наявні на території та не зазначені у свідоцтві про право власності на нерухоме майно та у договорі оренди комунального майна №6 від 24.09.2008р.

Як встановлено судом, Приватне підприємство "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" неодноразово зверталось до Білгород-Дністровської міської ради з листами (листи від 24.04.2013р., 05.06.2013р., від 01.08.2013р., копії а.с. 126-130), у яких повідомлялось про неможливість використання переданого за умовами договору оренди комунального майна №6 від 24 вересня 2008 року майна за його цільовим призначенням та щодо необхідності проведення капітального ремонту переданого в оренду майна, звільнення орендаря від обовязку сплати орендної плати протягом усього періоду неможливості використання майна. Однак, листами у відповідь від 24.04.2013р. та 05.06.2013р. (копії а.с. 150-153) Виконавчим комітетом Білгород-Дністровської міської ради повідомлялось про те, що кошти для проведення капітального ремонту не передбачені у бюджеті територіальної громади м.Білгород-Дністровського та про відсутність підстав для звільнення від сплати орендної плати з посиланням на те, що розмір орендної плати відповідає вартості орендованого майна.

Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників прокуратури та відповідача, а також пояснення представника позивача, який був присутнім у попередніх судових засіданнях, проаналізувавши норми чинного законодавства, дійшов наступних висновків.

Статтею 193 Господарського Кодексу України та статтею 526 Цивільного Кодексу України передбачено, що субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язань не допускається, крім випадків, передбачених законом. (ч.ч.1, 7 ст.193 ГК України).

Відповідно до п. 1 ст. 628 Цивільного Кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно вимог ст. 629 Цивільного Кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Статтею 18 Закону України „Про оренду держаного та комунального майна серед основних обовязків орендаря визначено зобовязання вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Між тим, як це вбачається з положень ч. 1 ст. 767 Цивільного Кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. В свою чергу, згідно положень ч. 6 ст. 762 Цивільного Кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно положень ст. 181 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Положеннями діючого договору оренди комунального майна №6 від 24 вересня 2008 року не передбачається обовязку орендаря проводити капітальний ремонт орендованого майна, отже, проведення капітального ремонту обєкта оренди слід віднести до обовязків Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради як орендодавця, у відповідності до ст. 181 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Між тим, як встановлено судом, передане в оренду відповідачу майно за договором оренди комунального майна №6 від 24 вересня 2008 року, перебувало у незадовільному стані, що вбачалось з даних звіту про незалежну оцінку вартості нежитлових будівель та споруд річкового причалу № 1, розташованих за адресою: Одеська область, м. Білгород-Дністровський, вул. Леона Попова, 1а, складеного ТОВ Істок 16.11.2009р., відомостей, що відображені у матеріалах експертного висновку судової будівельно-технічної експертизи Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз № 4 від 07.04.2014р. та висновку Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз №87/15 судової будівельно-технічної експертизи, виконаного станом на 27.04.2015 р., та не могло бути використане Приватним підприємством "Инвестстройсервис" відповідно до мети договору оренди. Відповідно, обовязку проведення капітального ремонту спірного майна Управлінням комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради не виконано.

Приведені обставини, на думку суду, вказують на те, що у Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС", у тому числі протягом спірного періоду з листопада 2012р. по липень 2013р., були законні підстави скористатись правом, що вбачається зі змісту ч. 6 ст.762 Цивільного Кодексу України, на не здійснення сплати орендної плати.

З огляду на вищевикладене, суд не вбачає правових підстав для стягнення з Приватного підприємства "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" заборгованості з орендної плати за період з листопада 2012р. по липень 2013р. у сумі 41880,52 грн. та пені у розмірі 12229,57грн. (як похідної вимоги від основного зобовязання), та не розцінює невнесення Приватним підприємством "ИНВЕСТСТРОЙСЕРВИС" протягом спірного періоду з листопада 2012р. по липень 2013р. орендної плати як порушення умов договору оренди, що виключає правові підстави для задоволення позовних вимог про дострокове розірвання договору оренди комунального майна №6 від 24.09.2008р. та додаткової угоди №1 від 01.12.2009р. і повернення спірного орендованого майна орендодавцю.

Таким чином, у задоволенні позовних вимог Заступника Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради слід відмовити у повному обсязі.

На підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору на відповідача не покладаються.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 77, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Повний текст рішення складено 14 березня 2016 р.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя Т.Г. Д'яченко