ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" березня 2016 р.Справа № 916/1698/15
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді: Бєляновського В.В.,

Суддів: Величко Т.А.

ОСОБА_1

секретарі - Альошиній Г.М.

за участю представників:

Від прокурора: Галактіонова О.А.

Від позивача: ОСОБА_2

Від відповідача: ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Стандарт»

на рішення господарського суду Одеської області

від 21 січня 2016 року

у справі № 916/1698/15

за позовом: заступника прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Стандарт»

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2015 року заступник прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Стандарт» про внесення змін до договору оренди землі від 20.03.2004р., укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Стандарт», зареєстрованого у книзі записів Державної реєстрації договорів оренди землі 05.04.2004р. за № 63, в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, а саме: шляхом викладення пункту 1.4 договору у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4 000 кв.м. становить 7 627 160 грн. згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 28.10.2013р. № 456/к, складеного управлінням Держземагенства м. Одеси; пункту п. 2.2. договору у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку площею 4 000 кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 381 358 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі".

Позовні вимоги обґрунтовувалися обставинами зміни розміру річної орендної плати за землю та необхідністю приведення договору у відповідність з вимогами чинного законодавства. При цьому, заступник прокурора посилався на приписи ст. 651 ЦК України, ст. 188 ГК України, ст.ст. 1, 21 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку земель», ст. ст. 274, 288 Податкового кодексу України.

Відзив на позовну заяву від відповідача не надходив.

Рішенням господарського суду Одеської області від 21 січня 2016 року (головуючий суддя Цісельський О.В., судді Волков Р.В., Малярчук І.А.) позов задоволено з мотивів обґрунтованості позовних вимог. Внесено зміни до договору оренди землі від 20.03.2004р., зареєстрованого в Одеському міському відділені ОРФ ДП "Центр ДЗК" про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.04.2004р. за №63, яким Одеською міською радою передано товариства з обмеженою відповідальністю "Стандарт" терміном на 50 років у строкове, платне користування передано земельну ділянку загальною площею 4 000 грн.

- викладено п.1.4. Договору у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4 000 кв.м. становить 7 627 160,00 грн. згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 28.10.2013р. №456/к, складеного управлінням Держземагенства м. Одеси;

- викладено п.2.2. Договору у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку площею 4 000 кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 381 358,00 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі".

Рішення мотивовано встановленими по справі обставинами, на підставі яких господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для внесення змін до спірного договору у звязку із зміною розміру річної орендної плати за землю та необхідністю приведення договору у відповідність до вимог чинного законодавства.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням ТОВ «Стандарт» звернулося до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати, у позові заступника прокурора відмовити. Апеляційна скарга обґрунтована порушенням норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. ст. 42, 44, 67, 188 ГК України, ст. ст. 627, 652 ЦК України, ст. 54 ГПК України.

Відзив на апеляційну скаргу від позивача не надходив.

01.03.2016 року представник ТОВ «Стандарт» звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з клопотанням про зупинення апеляційного провадження у даній справі до набрання законної сили рішенням Одеського окружного адміністративного суду у справі за адміністративним позовом ТОВ «Стандарт» до Управління Держземагенства у м. Одесі про визнання протиправними дій, визнання незаконним та скасування витягу з технічної документації.

Вказане клопотання визнано судом необґрунтованим та відхилено з огляду на те, що предмет розгляду Одеським окружним адміністративним судом адміністративної справи № 815/387/16 за позовом ТОВ «Стандарт» до Управління Держземагенства у м. Одесі про визнання протиправними дій, визнання незаконним та скасування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, не входить до предмета доказування у даній справі. Отже, розгляд справи, що перебуває у провадженні Одеського окружного адміністративного суду, не перешкоджає розгляду даної справи в апеляційному порядку.

Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення прокурора та представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 20.03.2004 року між Одеською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Стандарт» (орендар) було укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, зареєстрований у книзі записів Державної реєстрації договорів оренди землі 05.04.2004р. за № 63, за умовами якого орендодавець, на підставі рішення Одеської міської ради № 1835-ХХІV від 26.07.2003р. за актом приймання передачі передав, а орендар прийняв в оренду строком на 50 років земельну ділянку загальною площею 4000 кв.м, що знаходиться у місті Одесі, Київський район, Люстдорфська дорога № 55, кадастровий № :04:017:0005, за рахунок земель міста, не переданих у власність та не наданих у користування (землі житлової та громадської забудови) та згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору, для будівництва, експлуатації та обслуговування станції технічного обслуговування автомобілів (в тому числі для будівництва, терміном на 3 роки).

Згідно з п. 1.4. договору грошова оцінка земельної ділянки на момент нотаріального посвідчення договору складає 581 920 грн.

Відповідно до п. п. 2.1, 2.2. договору за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві орендну плату. Орендна плата, з врахуванням ПДВ, вноситься орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарного місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця, у розмірі:

- за земельну ділянку площею 400 кв.м.;

на період будівництва: 1,45 * 400 * 1,2 = 6 960,00 (шість тисяч дев'ятсот шістдесят) гривень на рік, у тому числі ПДВ 1 160,00 (одна тисяча сто шістдесят) гривень;

на період експлуатації: 9,46 * 4 000 * 45 408,00 (сорок п'ять тисяч чотириста вісім) гривень на рік, у тому числі ПДВ 7 568,00 (сім тисяч п'ятсот шістдесят вісім) гривень.

Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 року, №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".

Пунктом 2.5. договору визначено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів господарської діяльності. Умови цього Договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і є невід'ємними частинами цього Договору.

Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку.

Пунктом 6.10 договору визначено, що відносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України, іншими актами законодавства України, рішеннями Одеської міської ради.

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. № 41-VI Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_2 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_2 (п.1), введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста ОСОБА_2 з 01.01.2011, крім випадків визначних у п.3 цього рішення (п.2); введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста ОСОБА_2 для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.2012 (п.3).

Рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011р. № 1268-VІ Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.12.2010р. № 41-VІ Про затвердження технічної документації з нормативно грошової оцінки земель міста ОСОБА_2, п. 3 рішення викладено в наступній редакції: Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель міста ОСОБА_2 для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011 року.

20.09.2011 року Одеською міською радою прийнято рішення № 1267-IV Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі, яким затверджено фіксовані відсотки при визначенні орендної плати за землі міста ОСОБА_2 відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. № 41-VI; введено в дію затверджені пунктом 1 цього рішення фіксовані відсотки орендної плати за землі міста ОСОБА_2 з 20.09.2011р.; доручено Одеському міському управлінню земельних ресурсів Одеської міської ради вжити заходи щодо внесення відповідних змін в договори оренди земельних ділянок.

Вказані рішення міської ради були опубліковані на офіційному сайті Одеської міської ради www.omr.gov.ua: 06.01.2011 (http://omr.gov.ua/ru/acts/council/31958), 06.10.2011 (http://omr.gov.ua/ru/acts/council/36955) та в друкованому засобі масової інформації Одеської міської ради газеті «Одесский вестник» від 13.01.2011р. № 5, від 06.10.2011р. № 166, від 08.10.2011р. № 167, що підтверджується листом Департаменту інформації та звязків з громадськістю від 23.02.2015р. № 01-16/139 і копіями аркушів вказаної газети, наявними в справі.

Як вбачається з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 28.10.2013р. № 456/К, наданого Управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4000 кв.м., що знаходиться у м. Одеса, Люстдорфська дорога № 55, користувачем якої є ТОВ «Стандарт» становить 7 627 160 грн.

Згідно з проведеним Департаментом комунальної власності Одеської міської ради розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування станції технічного обслуговування автомобілів станом на 10.09.2014 року, нормативна грошова оцінка орендованої ТОВ «Стандарт» земельної ділянки станом на 28.10.2013р. становить 7 627 160 грн., розмір орендної плати на рік становить 381 358 грн.

Листом від 25.09.2014 року № 01-13/7332 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив відповідача про зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка перебуває в оренді відповідача, та направив для підпису два примірники проекту додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Стандарт», зареєстрованого 05.04.2004р. за № 63, разом з обчисленим розрахунком орендної плати, з пропозицією в термін до 20.10.2014 року підписати вищевказані документи та повернути їх до Департаменту. Доказом направлення відповідачеві зазначеного листа є реєстр поштових відправлень від 26.09.2014р., засвідчений відбитком печатки відділення поштового звязку з відповідною поштовою квитанцією.

Проте, відповідач залишив цю пропозицію без задоволення.

Посилаючись на те, що сторони не досягли згоди щодо внесення змін до спірного договору оренди землі, заступник прокурора Київського району м. Одеси звернувся до господарського суду з даним позовом.

Статтею 14 Конституції України закріплено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Відповідно до ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з п. п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

За приписами ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що істотною умовою договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 року "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору).

Відповідно ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Законом України № 2756-VI від 02.12.10р. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України", що набрав чинності з 01.01.11р., змінено, зокрема, ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі": слова "до Закону України "Про плату за землю" замінено словами "до Податкового кодексу України", частини четверту, п'яту і сьому виключено.

Отже, з дня набрання чинності Податковим кодексом України виникли підстави для перегляду розміру орендної плати за землю, що є підставою для внесення відповідних змін для договору оренди землі, оскільки Податковий кодекс України передбачив інший, ніж у договорі, розмір орендної плати.

Згідно з пунктами 288.1., 288.3, 288.4 ст. 288 (орендна плата) ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Підпунктами 288.5.1 та 288.5.2 пункту 288.5 ст. 288 ПК України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в т.ч. може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої ст. 15, ст. 21 Закону України «Про оренду землі».

Отже, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється у договорі, і встановлені ст. 288 Податкового кодексу України граничні розміри річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати, у звязку з чим доводи скаржника про порушення місцевим судом приписів ст. 627 ЦК України щодо свободи договору не приймаються до уваги.

Статтею 18 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що на момент звернення заступника прокурора Київського району міста Одеси до суду з позовом про внесення змін у спірний договір оренди щодо розміру орендної плати за земельну ділянку між сторонами не було підписано відповідних змін до договору оренди, що свідчить про наявність між сторонами відповідного спору. Більш того, змін у договір оренди щодо розміру орендної плати за земельну ділянку не було внесено сторонами і під час розгляду даної справи.

Також судом установлено, що положеннями пункту 2.5 договору оренди від 12.03.2003р. передбачена можливість збільшення розміру орендної плати у випадку збільшення відповідно до Законів України розміру земельного податку, але відповідних змін до пункту 2.2 договору з метою приведення його у відповідність до вимог Податкового кодексу України сторонами договору не здійснено, факту надання відповідачем згоди на внесення змін до договору не встановлено.

Чинним рішенням Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011р. Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі відповідачу встановлено річну орендну плату у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, цільове використання якої для експлуатації та обслуговування станції технічного обслуговування автомобілів.

З огляду на те, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, враховуючи, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, що сторонами у договорі оренди землі від 12.03.2004р. передбачена можливість перегляду орендної плати, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди землі у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам чинного законодавства та обґрунтовано задовольнив позов.

Безпідставними є доводи скаржника про те, що розмір орендної плати у спірному договорі був встановлений до набрання законної сили Податковим кодексом України, який не має зворотної сили і не може розповсюджуватись на договори оренди землі, укладені до набрання ним законної сили, з огляду на наступне.

Як на момент укладання спірного договору оренди земельної ділянки, так і на момент виникнення спору, обов'язковим елементом визначення розміру орендних платежів є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка у відповідності до положень статті 18 Закону України "Про оцінку земель", проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися як зміна розміру орендної плати, а є лише її передумовою.

Не внесення сторонами договору оренди землі змін до його умов в частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов'язку їх виконання, оскільки відповідно до положень ст. 11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. В той же час, зміна нормативної грошової оцінки землі проведена у межах правових норм, що діяли на момент укладення договорів оренди землі, і не може оцінюватися як зміна правових норм, що регулюють відносини з орендної плати землі, а тому розповсюджуються як на відносини, що склалися, так і на відносини, що виникають у майбутньому.

Мінімальний розмір річної орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, передбачений Податковим кодексом України, і не суперечить статті 21 Закону України "Про оренду землі", в редакції, що діяла до 01.01.2011 року.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає інші доводи викладені скаржником в апеляційній скарзі необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги.

Враховуючи все вищевикладене та вимоги чинного законодавства в їх сукупності, колегія суддів не вбачає підстав для скасування правильного рішення місцевого суду.

При цьому колегія суддів зазначає, що допущена місцевим судом у резолютивній частині оскаржуваного рішення описка в частині визначення загальної площі земельної ділянки 4 000,00 грн., замість правильного 4 000 кв.м., може бути виправлена судом в порядку передбаченому ст. 89 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 99, 101-105 ГПК України, Одеський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 21 січня 2016 року у справі № 916/1698/15 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Стандарт - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя: Бєляновський В.В.

Судді: Величко Т.А.

ОСОБА_1