ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 лютого 2016 року Справа № 903/752/15
Вищий господарський суду України в складі колегії

суддів:Грейц К.В. - головуючого (доповідача), Бакуліної С.В., Поляк О.І.,
розглянувши матеріали касаційної скарги Луцької міської ради
на постановувід 01.12.2015
Рівненського апеляційного господарського суду
у справі Господарського суду Волинської області № 903/752/15
за позовомПриватного підприємства "Науково-виробниче підприємство "Луцький інститут розвитку людини"
до Луцької міської ради
провизнання поновленим договору оренди землі від 26.08.2009,
за участю представників: позивача - не з'явились
відповідача -Юрченко Н.М.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Волинської області від 12.08.2015 у справі №903/752/15 (суддя Слупко В.Л.) відмовлено в задоволенні позовних вимог Приватного підприємства "Науково-виробниче підприємство "Луцький інститут розвитку людини" (далі-позивач) до Луцької міської ради (далі-відповідач) про визнання поновленим договору оренди землі від 26.08.2009.

Рівненський апеляційний господарський суд, здійснюючи апеляційний перегляд в зв'язку зі скаргою позивача, постановою від 01.12.2015 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Олексюк Г.Є., судді: Гудак А.В., Філіпова Т.Л.) рішення місцевого господарського суду у справі скасував, прийнявши нове рішення про задоволення позову. Визнав поновленим договір оренди землі від 26.08.2009 на той же 5-річний термін і на тих самих умовах, виклавши додаткову угоду до договору в редакції, зазначеній в резолютивній частині постанови.

Відповідач з постановою суду апеляційної інстанції не згоден, в поданій касаційній скарзі просить її скасувати, натомість рішення місцевого господарського суду залишити в силі, посилаючись на порушення апеляційним господарським судом норм матеріального права, а саме: ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 526, 610, 611 Цивільного кодексу України.

Зокрема, скаржник вважає, що оскільки позивачем як орендарем не було дотримано визначеної нормою ст. 33 Закону України "Про оренду землі" процедури, необхідної для поновлення договору оренди землі, а орендодавець заперечив проти продовження договірних правовідносин, у суду апеляційної інстанції були відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

Представник позивача не скористався своїм процесуальним правом на надання відзиву на касаційну скаргу та на участь в судовому засіданні касаційної інстанції, про дату і час якого був належним чином повідомлений ухвалою Вищого господарського суду України від 12.02.2016, натомість позивачем через канцелярію суду подане клопотання від 23.02.2016 про відкладення розгляду справи, втім, оскільки викладені в клопотанні причини не підтверджені жодними доказами, а також, враховуючи, що ухвалою Вищого господарського суду України від 12.02.2016 явка сторін в судове засідання не визнавалась обов'язковою і представники сторін були попередженні, що їх неявка не перешкоджає розгляду касаційної скарги, клопотання про відкладення розгляду скарги відхиляється.

Заслухавши пояснення присутнього у відкритому судовому засіданні представника скаржника, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що 26.08.2009 між Луцькою міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством "Науково-виробниче підприємство "Луцький інститут розвитку людини" (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у Волинській районній філії ДП "Центр ДЗК" за №4, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться: м. Луцьк на вул. Гордіюк, 24а, кадастровий номер 330210037 (п.1 договору); в оренду передається земельна ділянка загальною площею 12992 м2 (п.2 договору); договір укладено строком на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 договору); земельна ділянка передається в оренду для будівництва гуртожитку з спорт ядром (п.14 договору); орендар, зокрема, має право при належному виконанні обов'язків відповідно до умов договору, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (п.29 договору).

На виконання умов договору орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку, що підтверджується підписаним та скріпленим печатками сторін актом прийому-передачі від 26.08.2009.

У зв'язку з закінченням 25.08.2014 строку дії договору, Приватне підприємство "Науково - виробниче підприємство "Луцький інститут розвитку людини" заявою від 05.06.2014 повідомило Луцьку міську раду про намір продовжити термін дії договору оренди землі на 10 років.

В свою чергу, Луцька міська рада своїм листом від 07.07.2014 №1.1-17/3493 повідомила, що для розгляду питання поновлення договору оренди землі, укладеного між Луцькою міською радою та Приватним підприємством "Науково-виробниче підприємство "Луцький інститут розвитку людини", зареєстрованого у Державному реєстрі земель від 26.08.2009 за №47, останньому необхідно надати в дозвільний центр Луцької міської ради перелік документів, вказаних у цьому листі.

18.08.2014 позивачем на підставі ст. 7 Закону України "Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності" подано відповідну заяву Луцькому міському голові про видання рішення про поновлення дії договору оренди земельної ділянки для будівництва гуртожитку з спорт ядром.

Листом від 24.09.2014 №1.1-17/5162, надісланим позивачеві 24.09.2014, Луцька міська рада заперечила проти поновлення договору оренди землі у зв'язку з тим, що земельна ділянка, визначена умовами договору від 26.08.2009, орендарем за цільовим призначенням не використовується, дозвільні документи на будівництво на момент закінчення строку дії договору останнім не отримано, натомість на земельній ділянці встановлені індивідуальні гаражі, правовстановлюючих документів на які орендарем не надано.

Між тим, Управління земельних ресурсів Луцької міської ради листом №29-4/1036 від 17.11.2014 повідомляло позивача, що його заяву від 03.11.2014 №4502/6.2-5 розглянуто комісією з питань земельних відносин та земельного кадастру та підготовлений проект рішення Луцької міської ради "Про поновлення договору оренди землі Приватного підприємства "Науково - виробниче підприємство "Луцький інститут розвитку людини" для будівництва гуртожитку з спорт ядром на вул. Гордіюк, 24а", який включений до переліку питань, що пропонуються для почергового розгляду на засіданні сесії Луцької міської ради.

Як вбачається з витягу з протоколу пленарного засідання 68 сесії Луцької міської ради VI скликання (пункт 27), Луцькою міською радою слухалось питання про поновлення договору оренди землі від 26.08.2009, проте рішення не було прийнято.

Надалі, 09.02.2015 позивач звернувся з листом до Луцької міської ради, в якому зазначив, що вважає строк дії договору оренди від 26.08.2009 продовженим з мовчазної згоди орендодавця, у зв'язку з чим просив поновити дію вказаного договору на тих же умовах і на той же 5 річний строк, підписавши додаткову угоду.

Втім, рада листом від 05.03.2015 №1.1-17/1248 нагадала, що вже заперечувала проти продовження договору листом від 24.06.2014, в зв'язку з чим земельну ділянку необхідно повернути за атом приймання-передачі.

Зазначені обставини стали підставою пред'явлення Приватним підприємством "Науково-виробниче підприємство "Луцький інститут розвитку людини" позову до Луцької міськради (з урахуванням уточнення його вимог від 10.08.2015) про визнання поновленим договору оренди землі від 26.08.2009 на той же 5-річний термін і на тих самих умовах, вимоги якого обґрунтовані нормою ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Вирішуючи спір у справі, місцевий господарський суд, встановивши наявність заперечень орендодавця проти поновлення договору оренди землі на новий строк, про що останній повідомив орендаря листом від 24.09.2014, вказавши також, що зміст листа останнього від 05.06.2014 не підтверджує надсилання раді проекту додаткової угоди, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову. При цьому, з аналізу змісту позовної заяви, місцевий господарський суд зробив висновок про обґрунтування позивачем заявленого позову приписами ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Апеляційний господарський суд з висновками суду першої інстанції не погодився та, задовольняючи позовні вимоги, зазначив, що в тексті заявленого позову орендар обґрунтовує наявність підстав для поновлення договору за правилами ч. ч. 1 - 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", тобто для реалізації ним переважного права на поновлення договору внаслідок дотримання законодавчо визначеної процедури для продовження орендних правовідносин, у зв'язку з чим, вказавши також, що: 1) позивач заперечує факт отримання від ради листа від 24.09.2014 із запереченнями проти поновлення договору оренди, а в матеріалах справи докази отримання цього листа позивачем відсутні; 2) факт не зазначення позивачем в додатку до листа від 05.06.2014 про намір продовжити термін дії договору оренди землі на 10 років про надсилання раді проекту відповідної додаткової угоди, не є доказом її ненадання разом із вказаним листом, адже Луцькою міською радою це не спростовано; 3) позивач продовжував користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та належно виконував інші його умови, відтак суд апеляційної інстанції дійшов висновку про підставність заявленого позову.

Втім, висновки апеляційного господарського суду про задоволення позову колегія суддів вважає необґрунтованими, враховуючи таке.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Таким чином, стаття 33 вказаного закону фактично об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі.

У першому випадку орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення. В цьому разі нормою покладено на орендаря обов'язок повідомити про такий свій намір орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додати лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з обов'язковим доданням проекту додаткової угоди, а на орендодавцеві лежить обов'язок у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Таким чином, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, незмінними будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Інші ж умови можуть змінюватися.

У другому випадку поновлення договору відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. У цьому випадку передбачено обов'язкове укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яке здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

Вирішуючи спір у справі, господарські суди попередніх інстанцій дійшли прямо протилежних висновків щодо як підставності позову, так і дотримання позивачем процедури, необхідної для поновлення договору, а саме надсилання відповідачеві додаткової угоди про поновлення договору разом з листом від 05.06.2014.

Так, місцевий господарський суд зазначив, що зі змісту вказаного листа, яким позивач просить продовжити строк оренди на 10 років, не вбачається надсилання відповідачеві проекту додаткової угоди. Крім того, відповідач висловив свої заперечення проти продовження договору з-за неналежного виконання умов договору позивачем, відтак підстави для задоволення позову за нормою ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відсутні.

В свою чергу, суд апеляційної інстанції вказав, що не зазначення позивачем в якості додатку до листа від 05.06.2014 проекту додаткової угоди не свідчить про її фактичне не надсилання, адже при витребуванні у позивача необхідних документів для поновлення договору оренди Луцька міська рада у своєму листі від 07.07.2014 №1.1-17/3493 не вказала про відсутність такої додаткової угоди, отже, за висновком суду апеляційної інстанції, переважне право позивача на поновлення договору оренди підлягає захистові на підставі ч. ч. 1 - 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з укладенням додаткової угоди до договору.

Колегія суддів касаційної інстанції не погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про наявність підстав для задоволення позову за правилами ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки переважне право орендаря на укладення договору на новий строк (адже позивач листом від 05.06.2014 заявив про свій намір продовжити строк договору оренди на 10, а не на 5 років) може бути реалізоване перед іншими особами, за умови надсилання орендодавцю проекту відповідної додаткової угоди, який підлягає перевірці ним на відповідність вимогам закону і узгодженню шляхом прийняття рішення про поновлення договору та подальшого укладення про це додаткової угоди до договору. Недотримання такої процедури, зокрема внаслідок не надсилання орендарем проекту додаткової угоди, а тим більше наявність заперечень орендодавця щодо поновлення договору через неналежне виконання орендарем умов договору, унеможливлює висновок про підставність позову і ухвалення судом рішення про визнання договору поновленим, а додаткової угоди до нього укладеною.

При цьому, враховуючи, що лист позивача від 05.06.2014 засвідчує намір орендаря продовжити строк дії договору на 10 років, тоді як у проекті додаткової угоди, який, за твердженням позивача, додавався ним до вказаного листа, пропонується поновити договір на 5 років, висновки суду апеляційної інстанції про надсилання вказаного проекту додаткової угоди разом з листом від 05.06.2014 є суперечливими.

Що стосується поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", то для вказаного поновлення договору необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди без рішення ради.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, листом від 24.09.2014, тобто в місячний термін після закінчення договору, Луцька міська рада заперечила проти поновлення договору оренди землі у зв'язку з тим, що земельна ділянка, визначена умовами договору від 26.08.2009, орендарем не використовується, дозвільні документи на будівництво на момент закінчення строку дії договору останнім не отримано, а на земельній ділянці встановлені індивідуальні гаражі, правовстановлюючих документів на які орендарем не надано. Вказаний лист направлений позивачеві 24.09.2014, що підтверджується реєстром відправленої поштової кореспонденції за вересень 2014 року.

Враховуючи, що приписи зазначеної вище норми пов'язують автоматичне поновлення договору з фактом відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди, який, в свою чергу, має підтверджуватись або фактом відсутності відповідного листа (рішення), або фактом його не надсилання (а не посиланням на неотримання), колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову.

З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що під час розгляду справи фактичні її обставини встановлені господарським судом першої інстанції на підставі всебічного, повного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки суду відповідають цим обставинам і їм дана належна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим у суду апеляційної інстанції були відсутні підстави для скасування рішення місцевого господарського суду.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Луцької міської ради задовольнити.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 01.12.2015 у справі Господарського суду Волинської області № 903/752/15 скасувати.

Рішення Господарського суду Волинської області від 12.08.2015 у цій справі залишити в силі.

Стягнути з Приватного підприємства "Науково-виробниче підприємство "Луцький інститут розвитку людини" на користь Луцької міської ради 1461(одну тисячу чотириста шістдесят одну)грн. 60коп. витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

Відповідний наказ доручити видати Господарському суду Волинської області.

Головуючий суддя К.В. Грейц

Судді С.В. Бакуліна

О.І. Поляк