ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 березня 2016 року Справа № 913/296/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Поляк О.І. (доповідач),
суддів :Бакуліної С.В., Ходаківської І.П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргуСєвєродонецької міської ради
на постановуДонецького апеляційного господарського суду від 06.10.2015
у справі№ 913/296/15 Господарського суду Луганської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Ескулап"
доСєвєродонецької міської ради
провнесення змін до договору оренди землі № 76 від 06.12.2005, державна реєстрація від 21.12.2005 за № 76 та визнання недійсним з моменту укладання додаткової угоди б/н від 25.07.2011 державна реєстрація від 25.07.2011 за № 00254 до договору оренди землі № 76 від 06.12.2005 державна реєстрація від 21.12.2005 за № 76,

за участю представників

від позивача: не з'явились;

від відповідача: не з'явились;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Луганської області від 20.07.2015 у справі № 913/296/15 (суддя Косенко Т.В.), позов ТОВ "Ескулап" до Сєвєродонецької міської ради задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі № 76 від 06.12.2005, державна реєстрація від 21.12.2005 за № 76, який укладений між Сєвєродонецькою міською радою та ТОВ "Ескулап", відносно земельної ділянки (під будівлю магазину), яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, пр. Хіміків, 27, з боку вул. Гоголя, квартал 28-б, виклавши абзац 3 п.13 договору в наступній редакції: "Сторони визнають, що орендар користувався землею з 17.11.2005. Власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площу під таким приміщенням (його частиною) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця". Визнано недійсною додаткову угоду б/н від 25.07.2011, державна реєстрація від 25.07.2011 за № 00254, до договору оренди землі № 76 від 06.12.2005, державна реєстрація від 21.12.2005 за № 76, який укладений між ТОВ "Ескулап" та Сєвєродонецькою міською радою. В решті позову відмовлено.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 06.10.2015 у справі № 913/296/15 (головуючий суддя - Склярук О.І., судді - Дучал Н.М., Кододова О.В.) рішення Господарського суду Луганської області у справі № 913/296/15 від 20.07.2015 скасовано в частині задоволення позовних вимог щодо внесення зміни до договору. В цій частині прийнято нове рішення про відмову у задоволені позовних вимог. Пункт 2 резолютивної частини рішення Господарського суду Луганської області по справі № 913/296/15 від 20.07.2015 після слів "та Сєверодонецькою міською радою" доповнити наступним "з моменту її укладання". В решті рішення по справі залишено без змін.

Не погоджуючись із зазначеними рішенням та постановою в частині задоволення позову про визнання недійсною додаткової угоди від 25.07.2011, Сєвєродонецька міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою в якій просить скасувати постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.10.2015 у справі № 913/296/15 та рішення Господарського суду Луганської області від 20.07.2015 у цій справі в частині задоволення позову про визнання недійсною з моменту укладення додаткової угоди б/н від 25.07.2011, державна реєстрація від 25.07.2011 № 00254 до договору оренди землі від 06.12.2005 № 76 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального права, а саме: ст. 215, ч. 3 ст. 216, ст.ст. 236, 256, 261, 263, 267 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України, ч. 6 ст. 21 Закону України "Про оренду землі".

26.02.2016 до Вищого господарського суду України від позивача надійшов відзив на касаційну скаргу в якому Товариство з обмеженою відповідальністю "Ескулап" просило залишити рішення Господарського суду Луганської області від 20.07.2015 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.10.2015 у справі № 913/296/15 без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Представники позивача та відповідача своїм процесуальним правом на участь у судовому засіданні не скористалися.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, рішенням Сєвєродонецької міської ради № 2485 від 17.11.2005 передано ТОВ "Ескулап" строком на 25 років земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, пр. Хіміків, 27 з боку вул. Гоголя, квартал 28 б.

06.12.2005 між Сєвєродонецькою міською радою (оендодавець) та ТОВ "Ескулап" (орендар) було укладено договір оренди землі № 76 державна реєстрація від 21.12.2005 за № 76, відповідно до п. 1 якого орендодавець на підставі рішення сесії Сєвєродонецької міської ради за № 2485 від 17.11.2005 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку - землі комерційного використання (під будівлю магазину), яка знаходиться за адресою м. Сєвєродонецьк, пр. Хіміків, 27, з боку вул. Гоголя, квартал 28-б.

Згідно з п.п. 2, 5 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0165 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 46 579,50 грн.

Пунктом 8 договору сторони обумовили, що даний договір укладено на 25 років строком по 05.12.2030 включно, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди землі. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем самостійно у грошовій формі та розмірі 1 257,65 грн. на рік.

Згідно з п. 12 договору розмір орендної плати переглядається при зміні індексації грошової оцінки земельної ділянки у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 13 договору сторони визначили, що у разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня на суму боргу у розмірі 120 % річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такого боргу або на день його (його частини) погашення, залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою несплаченою суми за кожний календарний день прострочення у його сплаті. У разі припинення або розірвання договору оренди, або визнання його недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди земельної ділянки не повертається. Сторони визнають, що орендар користувався землею з 17.11.2005. Орендна плата за землю дораховується за фактичний строк користування земельною ділянкою по ставкам цього договору. Орендар зобов'язаний сплатити донараховану орендну плату по строку оплати у місяця, у якому одержав цей договір.

Відповідно до п. 14 договору земельна ділянка передається в оренду під будівлю комплексу.

Рішенням Сєвєродонецької міської ради від 14.08.2007 за № 1924 було затверджено акт Державної приймальної комісії від 13.08.2007 про прийняття в експлуатацію аптеки, реконструйованої з будівлі магазину продовольчих товарів, за адресою: м. Сєвєродонецьк, пр. Хіміків, 27 (квартал 28-б), власником якого є ТОВ "Ескулап" та присвоєно будівлі аптеки поштову адресу: м. Сєвєродонецьк, пр. Хіміків, б. 27-м.

В період з 17.02.2006 по 2009 між сторонами було підписано декілька додаткових угод до договору щодо внесення змін у п.п. 5, 9, 11 договору оренди землі.

25.07.2011 Сєвєродонецькою міською радою та ТОВ "Ескулап" на виконання рішення сесії Севєродонецької міської ради № 431 від 29.03.2011 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка" (керуючись рішенням сесії Сєвєродонцеької міської ради "Про затвердження коефіцієнтів орендної плати за земельні ділянки, які передаються в оренду з земель міської ради" від 28.04.2011 за № 5211, відповідно до довідки про грошову оцінку земельної ділянки від 07.06.2011 за № 5211) було укладено додаткову угоду без номера до договору оренди землі від 06.12.2005 № 76.

Згідно з п. 1 вказаної додаткової угоди п. 5 розділу "Об'єкт оренди" договору від 06.12.2005 змінено на: "Нормативно грошова оцінка земельної ділянки кадастровий № 0:05:052:0023 становить 156 370,50 грн.".

Відповідно до п. 2 додаткової угоди п. 9.11 розділу "Орендна плата" договору від 06.12.2005 змінено на: "Орендна плата вноситься орендарем самостійно у грошовій формі в розмірі з 01.07.2011р. по 31.12.2011р. - 9 382,23 грн., на рік, що складає 6% від нормативної грошової оцінки; з 01.01.2012р. по 31.12.2012р. - 10 945,94 грн. на рік, що складає 7% від нормативної грошової оцінки, з 01.01.2013р. по 31.12.2013р. - 12 509,64 грн., що складає 8% від нормативної грошової оцінки, з 01.01.2014р. по 31.12.2014р. - 14 073,35грн. на рік, що складає 9% від нормативної грошової оцінки, з 01.01.2015р. - 15 637,05грн. на рік, що складає 10% від нормативної грошової оцінки. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі з 01.07.2011р. по 31.12.2011р. - 781,85 грн., з 01.01.2012р. по 31.12.2012р. - 912,16 грн., з 01.01.2013р. по 31.12.2013р. - 1 042,47 грн., з 01.101.2014р. по 31.12.2014р. - 1 172,78 грн., з 01.01.2015р. - 1 303,09 грн. протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Пунктом 3 додаткової угоди було обумовлено, що вона є невід'ємною частиною договору і діє з 01.07.2011.

Господарськими судами також встановлено, що 03.08.2012 постановою Сєвєродонецького міського суду Луганської області у справі № 1227/3807/2012 за позовом ТОВ "ЛІА" ЛТД до Сєвєродонецької міської ради про визнання протиправним та скасування рішення Севєродонецької міської ради № 431 від 29.03.2011 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка" задоволено адміністративний позов та визнано протиправним і скасовано вказане рішення міськради.

Вищевказана постанова була залишена в силі Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 01.04.2014 № К/9991/65360/12.

Підставою для скасування зазначеного рішення та визнання його протиправним стало зокрема, недотримання Сєвєродонецькою міською радою Луганської області вимог закону про захист охоронюваних прав та інтересів всіх землекористувачів міста Сєвєродонецька у сфері публічного-правових відносин на підставі повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Вказане рішення, як суб'єкта владних повноважень, прийнято всупереч приписам ст. 15 Бюджетного кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", п.п. 4.1.9 п. 4.1 ст. 4 Податкового кодексу України, ст. 27 Бюджетного кодексу України, п. 21 Постанови Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213 "Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", п.п. 3.3, 3.8 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого Наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук 27.01.2006 № 18/15/21/11, що зареєстрований в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 за № 388/12262.

21.02.2015 ТОВ "Ескулап" звернулося до Сєверодонецької міської ради з клопотанням від 20.02.2015 щодо внесення змін до договору оренди землі у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки та орендної плати, а саме: п. 5 договору - в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 156 370, 50 грн. на 75 523,97 грн. (з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2014).

Листом від 20.03.2015 № 19-ЦНАП Сєверодонецька міська рада запропонувала ТОВ "Ескулап" звернутися до міської ради з проектом угоди про внесення змін до договору оренди землі № 76 від 06.12.2005, державна реєстрація від 21.12.2005 за № 76.

У зв'язку з залишенням клопотання від 20.02.2015 без задоволення ТОВ "Ескулап" звернулось до Господарського суду Луганської області з позовом до Сєверодонецької міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 06.12.2005 № 76, а саме у п. 13 договору слова: "Орендна плата за землю донараховується за фактичний строк користування земельною ділянкою по ставкам цього договору. Орендар зобов'язаний сплатити донараховану орендну плату по строку оплати у місяці, у якому одержав цей договір" змінити на слова: "Власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площу під таким приміщенням (його частиною)", з дати прийняття цього рішення та визнання недійсною додаткової угоди б/н від 25.07.2011 до договору оренди землі № 76 від 06.12.2005 з моменту укладення.

Частково задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив з того, що можливість внесення змін до договору оренди землі передбачена чинним земельним законодавством та умовами договору оренди. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому, оскільки рішення № 431 від 29.03.2011, яким було затверджено нормативну грошову оцінку земель відповідних населених пунктів, скасовано як протиправне, відтак з моменту прийняття воно, як нелегітимне, не могло породжувати жодних правових наслідків, у тому числі у вигляді внесення змін до договорів оренди в частині встановлення розміру нормативно-грошової оцінки землі, та, відповідно, розміру орендної плати. Крім того, ТОВ "Ескулап" звернулось до місцевого господарського суду в межах встановленого ст. 257 Цивільного кодексу України трирічного строку позовної давності, оскільки її перебіг починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила, а відтак, днем початку перебігу вказаного строку є дата набрання законної сили постановою суду, якою скасовано рішення № 431 від 29.03.2011, що було підставою для укладення спірної додаткової угоди, а саме - 01.04.2014 (дата прийняття Вищим адміністративним судом України).

Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог щодо внесення зміни до договору та приймаючи в цій частині нове про відмову у задоволені позовних вимог, а також доповнюючи пункт 2 резолютивної частини рішення словами "з моменту її укладання", апеляційний господарський суд виходив з того, що зобов'язання за визнаним недійсним договором оренди припиняються на майбутнє, проте недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю та в разі визнання його недійсним судом, є недійсним з моменту його вчинення, а тому додаткова угода підлягає визнанню недійсною з моменту її укладання.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги, що рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів оскаржуються відповідачем лише в частині задоволення позовних вимог щодо визнання недійсною з моменту укладення додаткової угоди від 25.07.2011, вважає, що суди попередніх інстанцій, задовольняючи вказані вимоги, не порушили норм чинного законодавства з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам ч. 1 ст. 15, ст. 21 Закону України "Про оренду землі".

Також за пп. 14.1.147. п. 14.1. ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з п.п. 288.1., 288.4. ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з п. 288.4., пп. 288.5.1., 288.5.2. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України в редакції на дату звернення позивача з позовом до місцевого господарського суду розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" від 02.12.2010 №2756-VI, який набрав чинності з дня набрання чинності Податковим кодексом України, до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" внесені зміни, в силу яких розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Таким чином, з наведених вище положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Також, договором оренди землі мають визначатись форма, умови внесення орендної плати, при цьому строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності повинні встановлюватись відповідно до Податкового кодексу України.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

Частиною 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції, чинній на час укладення спірної угоди) визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Процедура встановлення нормативної грошової оцінки включає ряд стадій, передбачених чинним законодавством України. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення про проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка відповідної технічної документації, погодження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель спеціалізованою установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації (розділ ІІІ Закону України "Про оцінку земель").

Отже, саме затверджена рішенням відповідної ради нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, та підставою внесення відповідних змін в укладеному договорі.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, спірною додатковою угодою позивачу було збільшено розмір орендної плати на підставі рішення Сєверодонецької міської ради № 431 від 29.03.2011. При цьому, 01.04.2014 набрав чинності судовий акт, відповідно до якого вказане рішення міськради скасовано як протиправне.

Таким чином, оскільки рішення № 431 від 29.03.2011 скасовано як протиправне, то з моменту прийняття воно, як нелегітимне, не може породжувати жодних правових наслідків, у тому числі у вигляді внесення змін до договорів оренди в частині встановлення розміру нормативно-грошової оцінки землі, та, відповідно, розміру орендної плати. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України), а в разі визнання його недійсним судом, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу Українни).

За таких обставин, господарські суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку щодо визнання недійсною з моменту укладання додаткової угоди б/н від 25.07.2011 до договору оренди землі № 76 від 06.12.2005.

Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги про те, що спірна додаткова угода має бути припиненою на майбутнє, з огляду на приписи ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України, оскільки зі змісту ст. 236 Цивільного кодексу України вбачається, що припинення прав та обов'язків на майбутнє, можливе лише стосовно тих правочинів, що укладаються під умовою, яка має настати у майбутньому, а норми Господарського кодексу України не регулюють земельні відносини (ч. 1 ст. 4 Господарського кодексу України).

Щодо перебігу строків позовної давності, колегія суддів також погоджується з висновками судів попередніх інстанцій з огляду на приписи ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України та вважає, що про протиправність рішення Сєверодонецької міської ради № 431 від 29.03.2011, на підставі якого було укладено спірну додаткову угоду, позивачу стало відомо лише 01.04.2014, тобто з дати набрання законної сили судовим актом, яким вказане рішення було скасовано. Обставини щодо невідповідності рішення № 431 від 29.03.2011 вимогам податкового та бюджетного законодавства (що в свою чергу зумовили невідповідність спірної угоди вимогам законодавства) були встановлені в ході розгляду вищеназваної адміністративної справи.

Посилання в касаційній скарзі на інформаційні листи Вищого адміністративного суду України від 02.08.2010 № 1172/11/13-10 та від 27.07.2010 № 1145/11/13-10 не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки, як зазначив господарський суд апеляційної інстанції, вищевказані інформаційні листи не розповсюджуються на розгляд справ у господарських судах України та не є обов'язковими для застосування під час розгляду зазначених справ.

За таких обставин колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.10.2015 № 913/296/15 слід залишити без змін, а касаційну скаргу Сєвєродонецької міської ради - без задоволення.

В силу ст. 49 ГПК України судовий збір за розгляд касаційної скарги покладається на скаржника.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Сєвєродонецької міської ради на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.10.2015 № 913/296/15 залишити без задоволення.

Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.10.2015 № 913/296/15 залишити без змін.

Головуючий суддя О.І. Поляк

Судді С.В. Бакуліна

І.П. Ходаківська