КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" березня 2016 р. Справа№ 910/16318/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коротун О.М.

суддів: Гаврилюка О.М.

Суліма В.В.

при секретарі судового засідання - Куценко К.Л.;

за участю представників сторін:

від позивача: Семененко Л.М. - представник за довіреністю № 155/1/03-65 від 06.01.2016,

від відповідача: Сабов В.М. - керівник згідно з виписки з ЄДРПОУ; паспорт, серія СО № 996898, виданий Дарницьким РУ ГУ МВС України в місті Києві 22.07.2002,

від третьої особи: Коломієць В.С. - представник за довіреністю № 062/01/10-3 від 04.01.2016,

розглянувши апеляційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" на рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2015 у справі № 910/16318/15 (суддя: Борисенко І.І.)

за позовом Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-сервісне підприємство "Вербена"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про виселення та повернення нежитлового приміщення,

ВСТАНОВИВ:

Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація" (надалі - позивач) звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-сервісне підприємство "Вербена" (надалі - відповідач) про виселення відповідача з нежилого приміщення площею 367,90 кв.м. в будинку №22/10 літ. А по вул. Стальського Сулеймана та про повернення та передання вказаного нежилого приміщення позивачу.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.10.2015 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Не погодившись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2015 у даній справі та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що між позивачем та відповідачем відсутні договірні правовідносини, наявність яких є обов'язковою умовою для користування спірним нежилим приміщенням, а враховуючи відсутність договірних відносин відповідач підлягає негайному виселенню з приміщення, яке перебувало у нього в користуванні згідно договору № 655 від 28.03.1997. Окрім того, зазначив, що судом першої інстанції було порушено норми процесуального права, а саме: ч.1 ст. 43 ГПК України, зокрема, суд не встановив при розгляді даної справи всіх обставин справи, а також не дослідив наявних у справі доказів.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 14.12.2015 апеляційну скаргу позивача на рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2015 у справі № 910/16318/15 було прийнято до провадження.

Справа розглядалась різними складами суду.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 16.02.2016 розгляд справи було призначено на 03.03.2016.

В судовому засіданні 03.03.2016 представник позивача апеляційну скаргу підтримала, просила її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати з прийняттям нового, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Оригінали документів на вимогу суду не надала, зокрема угоду про сплату за фактичне використання нежитлового приміщення від 01.10.2007. Пояснила, що вона в неї відсутня, оскільки позивач не був стороною угоди від 01.10.2007.

Відповідач в судовому засіданні 03.03.2016 проти апеляційної скарги заперечував, просив залишити в силі рішення місцевого господарського суду. Зазначив, що в матеріали справи надавав копію угоди про сплату за фактичне використання нежитлового приміщення від 01.10.2007.

Представник третьої особи апеляційну скаргу підтримала, просила її задовольнити, рішення суду першої інстанції - скасувати з прийняттям нового, яким позовні вимоги задовольнити.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи апеляційної скарги, заперечення на неї, заслухавши пояснення представників учасників апеляційного провадження, оглянувши надані оригінали, Київський апеляційний господарський суд встановив наступне.

Як вірно було встановлено судом першої інстанції, та вбачається з матеріалів справи, 28.03.1997 між Акціонерним товариством закритого типу «ВЕРБЕНА» (правонаступником якого є відповідач, надалі - АТЗТ «Вербена») та Державним комунальним підприємством по експлуатації та ремонту житлового фонду було укладено договір оренди нежилого приміщення № 655 (надалі - договір оренди). Відповідно до умов договору оренди АТЗТ «ВЕРБЕНА» було надано в оренду нежиле приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Стальського 22/10, загальною площею 367, 90 кв.м.

Пунктом 4.11 договору оренди було встановлено строк дії договору з 28.03.1997 до 26.02.2007.

Після закінчення дії договору оренди, як вбачається з матеріалів справи та не спростовується сторонами, орендар продовжував користуватись спірними приміщенням. При цьому, протягом місяця орендодавець письмово не заперечував проти продовження фактичного користування відповідачем спірним приміщенням.

Через зміни в законодавстві, зокрема в Законі України «Про акціонерні товариства» організаційно-правова форма АТЗТ «Вербена» була змінена на Приватне акціонерне товариство «Вербена» (правонаступником якого є відповідач).

13.08.2007 (майже через шість місяців після закінчення дії договору оренди) Комунальне підприємство Дніпровського району м. Києва «Фінансово-розрахунковий центр «Дніпровський» (яке рішенням № 129 від 25.06.2007 було визначено єдиним орендодавцем спірного майна) листом № 59 повідомило АТЗТ «ВЕРБЕНА» про необхідність підписання додаткової угоди до діючого договору оренди (в частині зміни орендодавця), також зазначило, що для підписання додаткової угоди необхідно надати завірені копії вказаних у листі документів. Комунальним підприємством також було роз'яснено, що підписання додаткової угоди має відбутись до 01.09.2007.

Таким чином, Комунальне підприємство Дніпровського району м. Києва «Фінансово-розрахунковий центр «Дніпровський», як єдиний орендодавець спірного приміщення, листом № 59 від 13.08.2007 своїми діями фактично визнало, що договір оренди № 655 від 28.03.1997 після закінчення строку на який його було укладено, залишився діючим, що підтверджується формулюванням «необхідність підписання додаткової угоди до діючого договору оренди» в листі № 59, копія якого знаходиться в матеріалах справи (а.с. 61).

01.10.2007 між Комунальним підприємством Дніпровського району м. Києва «Фінансово-розрахунковий центр «Дніпровський» та АТЗТ «ВЕРБЕНА» було укладено угоду про сплату за фактичне використання нежитлового приміщення, умовами якої сторони погодили порядок та строки оплати орендної плати до моменту отримання дозволу на продовження або переукладання договору оренди нежитлового приміщення.

Позивач в апеляційній скарзі зазначає, що факт припинення дії договору № 655 встановлений саме цією угодою від 01.10.2007 про сплату про фактичне використання нежитлового приміщення.

Однак, з таким твердженням суд апеляційної інстанції не погоджується, оскільки положеннями даної угоди сторони фактично дійшли згоди щодо подальшого користування відповідачем спірним приміщенням та вирішення питання про розмір та порядок сплати орендної плати за фактичне користування. Пунктом 7 даної угоди було встановлено, що угода набирає чинності з моменту підписання та діє до отримання однією із сторін дозволу на продовження або переукладання договору оренди нежитлового приміщення. При цьому, даною угодою сторони не встановили терміну отримання дозволу, а тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що угода є діючою до моменту його отримання, або до прийняття орендарем рішення про припинення користування.

А тому посилання позивача, що саме угодою від 01.10.2007 було припинено дію договору оренди (з урахуванням акту про фактичне використання нежилих приміщень № 22/10 на вул. Стальського від 30.09.2011) судом апеляційної інстанції не приймаються через безпідставність. Так, зазначення в акті № 22/10 встановленої орендної плати строком до надання розпорядчих документів, але не більше трьох місяців, і не отримання протягом вказаного строку розпорядчих документів не приймаються судом апеляційної інстанції як підстава для задоволення позову з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 04.08.2011 Комунальним підприємством Дніпровського району м. Києва «Фінансово-розрахунковий центр «Дніпровський» в присутності директора ПрАТ «Вербена» Сабова В.М. було складено акт обстеження нежилого приміщення, в якому міститься інформація про користування ПрАТ «Вербена» нежилим приміщенням згідно договору оренди № 655. Зазначено, що таке використання відповідає умовам договору оренди (а.с. 64).

На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації виконавчого органу Київської міської ради від 10.12.2010 №1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві» (зі змінами та доповненнями) нежилий будинок №22/10 на вул. Стальського загальною площею 367,90 кв.м., що відноситься до комунальної власності територіальної громади Дніпровського району у м. Києві та перебував на балансі Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва, закріплений за позивачем на праві повного господарського відання та переданий на баланс підприємства за актом приймання-передачі форми ОЗ-1 від 30.09.2011.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та не заперечується сторонами, на момент передачі на баланс підприємства, нежиле приміщення загальною площею 367, 90 кв.м. фактично перебувало у користуванні ПрАТ «ВЕРБЕНА» на підставі договору оренди № 655 від 28.03.1997, укладеного з попереднім орендодавцем, а саме Державним комунальним підприємством по експлуатації та ремонту житлового фонду, строком дії до 26.02.2007.

Таким чином, на підставі наявних в матеріалах справи доказів, суд апеляційної інстанції встановив, що з моменту закінчення строку дії договору оренди № 655 (27.02.2007) і до передачі на баланс позивача спірного нежилого приміщення, попередній орендодавець не повідомляв орендаря про намір розірвати договір оренди № 655 від 28.03.1997 та не звертався з вимогою звільнити орендоване приміщення.

14.10.2011 позивач повідомив ПрАТ «ВЕРБЕНА» про передачу орендованого відповідачем нежилого приміщення на баланс позивача на праві повного господарського відання. При цьому позивачем було запропоновано відповідачу або звільнити займане нежитлове приміщення та передати по акту приймання-передачі, або звернутись до Київської міської ради, отримати розпорядчі документи з дозволом на його оренду, виготовити експертну оцінку, після чого ПрАТ «ВЕРБЕНА» матиме правові підстави для укладання договору оренди. При цьому, як вбачається зі змісту даного листа, позивач не заперечував проти продовження фактичного користування спірним приміщенням та не зазначав імперативних вимог щодо виселення орендаря із займаного приміщення.

З матеріалів справи також вбачається, 23.04.2012 ПрАТ «ВЕРБЕНА» звернулося до відповідача з листом № 32/4, в якому просило підписати додатковий договір до договору оренди № 655 від 28.03.1997. Жодної відповіді від позивача на адресу відповідача не надійшло.

Судом першої інстанції було встановлено, що позивач звертався до відповідача з претензіями № 155/1/11-2237 від 24.04.2013, № 155/1/11-4447 від 10.09.2013, № 155/1/03-1310 від 02.04.2014, в яких вимагав негайного звільнення відповідачем спірного нежилого приміщення через відсутність укладеного договору оренди, при цьому позивачем не було зазначено, чи є припиненим або розірваним договір оренди № 655.

Разом з цим, в цей час між відповідачем та Департаментом комунальної власності міста Києва (надалі - третя особа) вирішувалось питання про продовження дії договору оренди № 655 від 28.03.1997.

Як встановлено судом апеляційної інстанції, 28.04.2013 відповідач звернувся до позивача та третьої особи з листом № 04/17, в якому просив надати дозвіл-доручення на підписання додаткової угоди до діючого договору оренди № 655 від 28.03.1997 у зв'язку зі зміною орендодавця.

Листом-відповіддю № 062/7/9-5162 від 24.05.2013 третя особа повідомила відповідача про необхідність подання визначеного законодавством переліку документів для продовження діючого договору оренди.

05.10.2013 відповідач звернувся до третьої особи з листом № 10/07 та доданим до нього переліком документів, необхідних для підписання додаткової угоди до договору оренди № 655 від 28.03.1997.

Листом-відповіддю № 062/7/9-11862 від 16.12.2013 третя особа повідомила, що поданий відповідачем пакет документів не є повним, а тому здійснення організаційно-правових заходів можливе лише після надходження повного пакету документів.

02.04.2014 листом № 26/03 відповідачем на адресу третьої особи було вдруге надіслано документи для підписання додаткової угоди до договору № 655.

Листом-відповіддю № 062/7/13-3209 від 25.04.2014 третьою особою було повторно повідомлено про подання неповного пакету документів для укладення додаткової угоди, при цьому перелік документів для підписання такої угоди було розширено.

08.05.2014 листом № 05/46 відповідач надав втретє документи для здійснення організаційно-правових заходів щодо продовження дії договору оренди № 655 від 28.03.1997.

04.06.2014 третя особа повідомила позивача та відповідача про погодження 20.05.2014 на засіданні постійної комісії з питань власності питання щодо продовження відповідачеві строку дії договору оренди нежитлових приміщень загальною площею 328,50 кв.м. на вул. Стальського 22/10, літ. А, строком на 2 роки 364 дні. До листа також було додано витяг з протоколу № 174 засідання постійної комісії Київради з питань власності від 20.05.2014, в якому зазначається, що позивачеві дозволено продовжити дію договору оренди, а також зазначено строк, на який було дозволено продовжити дію договору оренди та розмір орендної плати за користування нежилим приміщенням.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується учасниками апеляційного провадження, на момент звернення позивача з позовною заявою до Господарського суді міста Києва питання про продовження дії договору оренди № 655 є невирішеним.

Позивач в апеляційній скарзі зазначав, зокрема, що позовні вимоги про виселення та повернення відповідачем спірного нежилого приміщення ґрунтуються на тому, що між позивачем та відповідачем відсутні договірні відносини щодо користування нежилим приміщенням площею 367, 90 кв.м. в будинку №22/10 літ. А на вул. Стальського Сулеймана, а тому користування відповідачем таким приміщенням є протиправним.

Суд апеляційної інстанції не приймає такі доводи позивача та вважає їх передчасними.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу закріплено статтею 16 вказаного Кодексу.

Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмету і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову є факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.

Так, з матеріалів справи вбачається, що позивач в позовній заяві у даній справі заявив вимогу про виселення відповідача із спірного приміщення з підстав того, що укладений у 1997 році договір оренди № 655 припинив свою дію в 2007 році, після закінчення строку дії договору оренди відповідач продовжує користуватись спірним приміщенням без укладеного договору оренди, а претензійна вимога № 155/1/03-1310 від 02.04.2014 про виселення відповідачем виконана не була.

А тому, саме невиконання цієї вимоги (зазначеної в претензії № 155/1/03-1310 від 02.04.2014) після закінчення дії договору оренди № 655 від 28.03.1997 і стало підставою позову про виселення відповідача зі спірного приміщення.

Як вбачається з матеріалів справи, зокрема протоколу судового засідання (а.с. 86) 23.07.2015 розпочався розгляд справи № 910/16318/15 по суті, підставою позову в якій, як зазначалось раніше, було невиконання претензії про виселення № 155/1/03-1310 від 02.04.2014 після закінчення дії договору оренди № 655 від 28.03.1997.

Однак, заявлена позовна вимога не підлягає задоволенню, оскільки після направлення відповідачеві претензії про виселення № 155/1/03-1310 від 02.04.2014 позивачем та третьою особою (яка в даному випадку має виступати орендодавцем спірного приміщення) вчинялися дії, що свідчать про наявність наміру на продовження дії договору оренди спірного приміщення з відповідачем, про що свідчить лист третьої особи (а.с. 70-71) та витяг з протоколу № 174 засідання постійної комісії Київради з питань власності від 20.05.2014 (що відбулося після направлення претензії), яким було надано відповідачу дозвіл на продовження дії договору оренди спірного приміщення (а.с. 66-67). Більше того, 01.07.2014 позивачем було вручено відповідачеві проект договору оренди спірного приміщення, що свідчить не лише про відсутність заперечень зі сторони позивача, а й про активне сприяння укладенню договору оренди (а.с 90).

А тому, суд апеляційної інстанції вважає, що позовна вимога про виселення відповідача із орендованого приміщення, підставою якої є невиконання претензії № 155/1/03-1310 від 02.04.2014 та закінчення терміну договору оренди, є передчасною та не підлягає задоволенню.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи, після того як розгляд справи розпочався по суті позивач фактично заявляє про нову обставину (в якості підстави позовної вимоги про виселення із нежилого приміщення). А саме - непідписання проекту договору оренди, що був отриманий відповідачем 01.07.2014 (обставини чого не належать до предмету доведення у даній справі з урахуванням підстав заявленого позову).

Відповідно до ст. 22 ГПК позивач вправі до прийняття рішення по справі збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу, в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог. До початку розгляду господарським судом справи по суті позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви.

Так, в матеріалах справи відсутня заява про зміну підстави позову, до початку розгляду справи по суті. А тому, суд апеляційної інстанції не приймає нову підставу позовної заяви, що полягає у непідписанні проекту договору оренди, оскільки дана обставина не заявлялась як підстава позову в порядку ст. 22 ГПК України у даній справі.

При цьому, суд зазначає, що зазначена позивачем нова підстава позову (непідписання отриманого відповідачем проекту договору оренди) може бути підставою звернення з новим позовом у загальному порядку.

Викладене є підставою для відмови в позові із заявлених підстав у даній позовній заяві.

Крім того суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідно до ст. 5 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», а також відповідно до п. 5 Рішення Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва» (надалі - положення про оренду майна) орендодавцями майна територіальної громади міста Києва можуть виступати: Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації); районні в місті Києві державні адміністрації; комунальні підприємства, установи та організації територіальної громади міста Києва; структурні підрозділи виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації); виконавчий орган Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація).

Як вбачається з матеріалів даної справи, зокрема, витягом з протоколу № 174 засідання постійної комісії Київради з питань власності від 20.05.2014 (а.с. 66-67), орендодавцем спірного приміщення має виступати саме Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Відповідно до положення про оренду майна, саме орендодавця уповноважено виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання, а також вжиття необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендарем орендної плати.

Судом апеляційної інстанції було встановлено, що доказів визнання недійсним договору оренди № 655 від 28.03.1997, його окремих частин або угоди про сплату за фактичне використання нежитлового приміщення від 01.10.2007, сторонами надано не було. Також відсутні докази того, що договір оренди є припиненим або розірваним у встановленому законом порядку. А тому відсутні правові підстави для виселення відповідача із спірного нежилого приміщення.

При цьому, матеріалами справи підтверджується, що позивач є балансоутримувачем спірного приміщення, а тому позовні вимоги про виселення відповідача без попереднього розірвання або припинення договору оренди спірного приміщення за ініціативи орендодавця є передчасним в цій частині та такими, що не підлягають задоволенню.

У відповідності зі ст. 193 Господарського кодексу України та ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.

Згідно зі ст.764 ЦК України у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічне положення міститься і в ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку не мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього (п.4.1 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна") (Аналогічна позиція зазначена а постанові Вищого господарського суду України від 09.06.2015 року у справі № 922/5566/14).

Отже, вищевикладене є окремою підставою для відмови в позові, що правомірно встановлено судом першої інстанції.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

Статтею 34 ГПК України встановлено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Обов'язок доказування та подання доказів відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Таким чином, на підставі належних та допустимих доказів поданих учасниками апеляційного провадження, суд апеляційної інстанції вважає, що позовні вимоги є передчасними, а тому апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Отже, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час перегляду рішення судом апеляційної інстанції, апелянт не подав жодних належних та допустимих доказів на підтвердження власних доводів, які могли би бути прийняті та дослідженні судом апеляційної інстанції в розумінні ст.ст. 33, 34, 36, 43, 101 ГПК України.

Судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта в порядку ст. 49 ГПК України.

Керуючись статтями 32-34, 36, 43, 49, 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2015 у справі № 910/16318/15 - без змін.

2. Матеріали справи № 910/16318/15 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена до касаційного суду протягом двадцяти днів у встановленому законом порядку.

Повний текст постанови складено 10.03.2016.

Головуючий суддя О.М. Коротун

Судді О.М. Гаврилюк

В.В. Сулім