ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" лютого 2016 р.Справа № 916/3883/15
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

головуючого судді: Воронюка О.Л.

суддів: Лашина В.В., Мирошниченко М.А.

при секретарі Станковій І.М.

За участю:

Від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - ОСОБА_1, довіреність № 01-36/17, дата видачі : 21.01.16;

Представник Православної Релігійної громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції в судове засідання не з'явився, про день, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 01.12.2015р.

по справі № 916/3883/15

За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Православної Релігійної громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 7 895,96 грн.

Встановила:

17.09.2015 до господарського суду Одеської області із позовною заявою звернувся Департамент комунальної власності Одеської міської ради в якій просить - розірвати договір оренди нежитлового цокольного приміщення №15/31 від 22.09.2014 року, що укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Православною Релігійною громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції; виселити Православну Релігійну громаду Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції з нежитлового цокольного приміщення, загальною площею 50,1 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 2-б строком до 22.08.2017 року на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;стягнути з Православної Релігійної громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції заборгованість в сумі 6 664,49 грн., пеню в сумі 1 231,47 грн.

21.09.2015 ухвалою господарського суду Одеської області прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі.

01.12.2015 ухвалою господарського суду Одеської області припинено провадження у справі в частині стягнення суми основного боргу у розмірі 6 664.49грн. та суми пені в розмірі 1 231,47 у звязку із сплатою відповідачем цих сум.

01.12.2015 рішенням господарського суду Одеської області у задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відмовлено в повному обсязі.

В обґрунтуванні свого рішення господарський суд Одеської області послався на сплату відповідачем заборгованості з орендних платежів станом та надання доказів виконання умов п.4.2. договору на час вирішення даного спору, а отже, і відсутність істотних порушень у розумінні ст.651 Цивільного кодексу України.

Не погоджуючись із рішенням господарського суду Одеської області від 01.12.2015 до Одеського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою звернувся Департамент комунальної власності Одеської міської ради в якій просив скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

В обґрунтуванні своїх вимог скаржник зазначив про те що господарським судом при прийнятті оскаржуваного судового рішення порушено норми матеріального та процесуального права.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення представника скаржника в засіданні, дійшла до висновку, що апеляційна скарга задоволенню підлягає, виходячи з такого.

Правовідносини з оренди державного та комунального майна, врегульовуються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", гл. 58 Цивільного кодексу України та відповідними положеннями Господарського кодексу України.

Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Як вбачається із матеріалів справи, 22 вересня 2014р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та Православною Релігійною громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції (Орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення №15/31, згідно умов п.1.1. якого, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові цокольні приміщення, загальною площею 50,1 (п'ятдесят цілих та одна десята) кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 2-б.

Характеристика об'єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП "ОМБТІ та РОН" "15" лютого 2013 року. Ринкова оцінка об'єкта оренди становить 120 516 (сто двадцять тисяч п'ятсот шістнадцять) гривень 00 копійок (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об'єкта оренди складений ФОП ОСОБА_2 сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №14418/13 виданий "28" лютого 2013р. Фондом державного майна України.

Відповідно до п.1.3. Договору термін дії Договору оренди:

з "22" вересня 2014р. з двадцять другого вересня дві тисячі чотирнадцятого року,

до "22" серпня 2017р. до двадцять другого серпня дві тисячі сімнадцятого року.

Пунктом 2.2. Договору встановлено, що за орендоване приміщення Орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 338 (триста тридцять вісім) гривень 34 копійки (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є обов'язковою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

У відповідності до п.2.4. Договору Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця.

За приписами п.4.2. Договору на протязі дії цього Договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов'язаний:

а) забезпечувати збереження об'єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню;

б) утримувати об'єкт оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території;

в) окремо сплачувати за власні кошти фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами;

г) за свій рахунок проводити протипожежні заходи, нести матеріальну відповідальність за збитки, спричинені пожежею, що виникла в об'єкті оренди з вини Орендаря;

д) виконувати розпорядження та накази місцевих органів влади, що відносяться до здійснення протипожежних заходів, сплачувати витрати на прибирання і очистку прилеглої території, забрудненої його виробничою діяльністю і торгівля овочами, будівельне сміття, харчові відходи і т.п.); своєчасно та доброякісно забезпечувати здійснення заходів з очищення прилеглої території та тротуарів від снігу;

є) застрахувати об'єкт оренди на користь Орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість об'єкта оренди, визначеної у п.1.1. цього договору, та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного зобов'язання, протягом 20 днів з часу укладання цього договору;

з) своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання об'єкта оренди;

к) ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованих приміщень несе Орендар з часу укладання цього Договору;

л) укласти з Балансоутримувачем об'єкта оренди договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 30 днів з моменту укладання цього Договору;

м) окремо сплачувати за власні кошти плату за користування земельною ділянкою, для чого у місячний термін з дати підписання договору оренди звернутися до управління Держкомзему у м. Одесі (м. Одеса, вул. Космонавтів, 36) з клопотанням про визначення нормативно-грошової оцінки землі та у 5-ти денний термін з дня отримання відповідної довідки надати податкову декларацію з плати за землю (земельний податок) до державної податкової Інспекції за місцезнаходженням земельної ділянки.

Зі змісту п.п.5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5. Договору вбачається, що за невиконання або неналежне виконання обов'язків за цим Договором винна сторона відшкодовує іншій стороні завдані збитки відповідно до чинного законодавства.

Відшкодування збитків не звільняє винну сторону від виконання умов договору.

За несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

Нарахування пені за прострочку виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок повинен був бути виконаний.

У разі невнесення Орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, Орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об'єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору оренди, Договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.

Крім того, відповідно до Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» у вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

При порушенні правил експлуатації і утримання орендованих приміщень, а також невиконання чи неналежного виконання обов'язків за договором, Орендар сплачує Орендодавцю штраф у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів прибутків громадян за кожне окреме порушення, з усуненням наслідків невиконання чи неналежного виконання обов'язків за договором і у строки, встановлені Орендодавцем.

За невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п.4,1., п.4.2. абз. "а", "г", "е", "м", "л", п.4.3, п.4.8, п.4.9, п.4.13. цього Договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч. 2 ст.651 ЦК України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Водночас, орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється дія спеціального закону, а саме ЗУ Про оренду державного та комунального майна, згідно з ч. 3 ст. 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобовязань. При цьому,вказаною нормою, на відміну від ст.. 783 ЦК України, не визначено вичерпний перелік договірних зобовязань, порушення яких тягне за собою розірвання договору оренди державного майна.

Таким чином, при вирішенні відповідних спорів господарський суд повинен встановити, протягом яких конкретних місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково.

Отже, з врахуванням особливостей регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, визначених ЗУ Про оренду державного та комунального майна, факт систематичного порушення орендарем такої істотної умови договору оренди комунального майна, як внесення орендної плати, є достатньою підставою для його розірвання в судовому порядку.

Статтею 530 ЦК України передбачено, що у разі, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як вбачається із матеріалів справи, а саме із розрахунку заборгованості від 16.09.2015 заборгованість Відповідача перед позивачем становить 6664,49грн. у період з 22.09.2014 по 16.09.2015.

Крім того відповідачу нарахована пеня станом на 16.09.2015 у сумі 1231,47 грн.

Отже, відповідач систематично не сплачував орендну плату належним чином.

Колегія суддів вважає, що тривала систематична недоплата, а іноді і несплата орендної плати в повному обсязі є в розумінні ч.2 ст. 651 ЦК України істотним порушенням договору оренди, достатнім для його розірвання, оскільки в даному випадку порушення умов договору носило систематичний характер, заборгованість накопичувалася протягом тривалого часу, і була погашена після звернення орендодавця з позовом у даній справі.

Отже, систематичне неналежне виконання відповідачем умов договору щодо внесення орендної плати у строки і розмірах, обумовлених умовами договору, є наслідком позбавлення позивача того, що він розраховував при укладені договору оренди, а саме ефективне надходження коштів до бюджета міста (в т.ч. і за рахунок орендної плати, отриманої за вказаним договором.

Таке порушення відповідачем умов договору є істотним, і є підставою для розірвання договору оренди №15/31 від 22.09.2014р.

Таким чином, матеріали справи підтверджують факт систематичного порушення орендарем такої істотної умови договору оренди комунального майна, як внесення орендної плати, що в розумінні ч. 2 ст. 651, ч. 1 ст. 785 ЦК України та ч. 3 ст. 26 ЗУ Про оренду державного та комунального майна є достатньою правовою підставою для розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити таке.

За приписами п.4.2. Договору на протязі дії цього Договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов'язаний:

є) застрахувати об'єкт оренди на користь Орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість об'єкта оренди, визначеної у п.1.1. цього договору, та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного зобов'язання, протягом 20 днів з часу укладання цього договору;

л) укласти з Балансоутримувачем об'єкта оренди договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 30 днів з моменту укладання цього Договору;

м) окремо сплачувати за власні кошти плату за користування земельною ділянкою, для чого у місячний термін з дати підписання договору оренди звернутися до управління Держкомзему у м. Одесі (м. Одеса, вул. Космонавтів, 36) з клопотанням про визначення нормативно-грошової оцінки землі та у 5-ти денний термін з дня отримання відповідної довідки надати податкову декларацію з плати за землю (земельний податок) до державної податкової Інспекції за місцезнаходженням земельної ділянки.

В матеріалах справи наявний лист Управління держземагентства в м. Одесі Одеської області №744 від 29.12.2014р., яким останнє повідомило про розмір нормативно-грошової оцінки земельної ділянки; договір утримання домів, будов та прибудинкових територій №8/364 від 01.12.2014р., укладений між КП "Житлово-комунальний сервіс "Порто-Франківський" та Православною Релігійною громадою Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції.

Проте судовою колегією встановлено, що відповідач звернувся до Управління держземагентства в м. Одесі Одеської області щодо визначенні нормативно грошової оцінки земельної ділянки лише 08.12.2014 тобто після спливу одного місяця.

Договір утримання домів, будов та прибудинкових територій №8/364 між КП "Житлово-комунальний сервіс "Порто-Франківський" та Православною Релігійною громадою Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції. укладений 01.12.2014р. тоді як мав бути укладений протягом тридцяти днів з моменту підписання договору оренди.

Крім того, відповідно п 4.2. Договору оренди серед іншого на відповідача покладено обов'язок застрахувати об'єкт оренди на користь Орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість об'єкта оренди, визначеної у п.1.1. цього договору, та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного зобов'язання, протягом 20 днів з часу укладання цього договору.

Проте, відповідачем у встановленому порядку об'єкт не застраховано.

Колегія суддів вважає помилковим посилання господарського суду Одеської області у своєму рішенні на постанову Вищого господарського суду від 14.08.2014 та постанову Верховного суду України від 21.01.2015 по справі № 910/16306/13 оскільки Верховним судом України розглядалося питання застосування ст. 23 Закону України «Про оренду землі» та ст. 651 ЦК України в контексті його застосування.

Проте у справі № 916/3883/15 розглядалося питання про розірвання договору відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна України».

З аналізу тексту постанови Верховного Суду України вбачається, що суд не надавав правового висновку щодо застосування ст. 651 ЦК України.

Вищенаведене свідчить про неповне зясування судом першої інстанції фактичних обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору, що призвело до неправильного застосування до спірних правовідносин норм матеріального права, та відповідно до ст. 104 ГПК України є підставою для скасування рішення суду.

Колегія суддів вважає, що господарський суд дійшов помилкових висновків, які не відповідають фактичним обставинам справи, допустився неправильного застосування норм матеріального права, що є підставою для скасування рішення господарського суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог та прийняття нового рішення, яким ці вимоги задовольняються.

Керуючись ст.ст. 85, 99, 101- 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

Постановила:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 01.12.2015р. по справі № 916/3883/15 скасувати.

Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити.

Розірвати договір оренди нежилого приміщення №15/31 від 22.09.2014р. укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ) та Православною Релігійною громадою Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції (65026, АДРЕСА_1 ).

Виселити Православну Релігійну громаду Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції (65026, АДРЕСА_1 ) з нежитлового цокольного приміщення, загальною площею 50,1 (п'ятдесят цілих та одна десята) кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 2-б.

Стягнути з Православної Релігійної громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції (65026, АДРЕСА_1 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ) 5115,60грн. судового збору за розгляд справи у суді першої та апеляційної інстанціях.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

ПоГоловуючий суддя О.Л. Ворон

Головуючий суддя О.Л. Воронюк

Суддя В.В. Лашин

Суддя М.А. Мирошниченко

ОСОБА_3