РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.02.2016Справа №910/30534/15

За позовом Фірми "Т.М.М." - товариства з обмеженою відповідальністю

до Київської міської ради

про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Суддя Нечай О.В.

Представники сторін:

від позивача: Полєжаєва К.О., за довіреністю;

від відповідача: Безносик А.О., за довіреністю.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

На розгляд господарського суду міста Києва були передані позовні вимоги Фірми "Т.М.М." - товариства з обмеженою відповідальністю (далі - позивач) до Київської міської ради (далі - відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 04.12.2015 було порушено провадження у справі № 910/30534/15 та призначено розгляд справи на 27.01.2016.

27.01.2016 через відділ діловодства господарського суду міста Києва представником відповідача було подано відзив на позовну заяву.

У судове засідання 27.01.2016 представник позивача з'явився та подав письмове підтвердження відсутності аналогічного спору. Вимоги ухвали господарського суду міста Києва від 04.12.2015 про порушення провадження у справі № 910/30534/15 позивач виконав.

У судове засідання 27.01.2016 представник відповідача з'явився. Вимоги ухвали господарського суду міста Києва від 04.12.2015 про порушення провадження у справі № 910/30534/15 відповідач виконав.

У судовому засіданні 27.01.2016 представники сторін подали спільне клопотання про продовження строку розгляду справи.

Розглянувши у судовому засіданні 27.01.2016 клопотання представників сторін про продовження строку розгляду справи, враховуючи особливості розгляду справи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення вказаного клопотання.

У судовому засіданні 27.01.2016 судом було оголошено перерву до 10.02.2016.

У судове засідання 10.02.2016 представник позивача з'явився, подав письмові заперечення на відзив відповідача, надав усні пояснення по суті спору, позовні вимоги підтримав.

Представник відповідача у судове засідання 10.02.2016 з'явився, надав усні пояснення по суті спору, проти задоволення позовних вимог заперечував.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

На виконання рішення Київської міської ради від 27.03.2003 № 332-4/492, 12.08.2003 між Київською міською радою (далі - відповідач, орендодавець) та Фірмою "Т.М.М." - товариством з обмеженою відповідальністю (далі - позивач, орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), відповідно до умов якого орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 27.03.2003 за № 332-4/492, передає, а орендар приймає в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 3 236 кв.м. для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту на перетині вулиць Жмеринської та Петра Чаадаєва у Святошинському районі м. Києва в межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід'ємною частиною цього Договору.

Як зазначає позивач, оскільки 14.05.2015 були внесені зміни до ст. 42 Земельного кодексу України, земельна ділянка на перетині вулиць Жмеринської та Петра Чаадаєва у Святошинському районі м. Києва підлягає вилученню з оренди з наступною передачею співвласникам багатоквартирного житлового будинку, збудованого на цій земельній ділянці.

Позивач зазначає, що оскільки станом на дату укладання Договору, жодна із сторін Договору не знала про майбутні зміни в законодавстві України щодо безоплатної передачі земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку у власність або в постійне користування співвласникам цього багатоквартирного будинку в порядку встановленому Кабінетом Міністрів України, інакше Договір укладався би на значно коротший строк, який закінчився б до прийняття таких змін в законодавстві (в тому числі Закону України від 14.05.2015 № 417), внаслідок внесених змін в законодавство України подальше виконання Договору оренди є неможливим, а тому Договір підлягає розірванню.

09.10.2015 позивачем на адресу відповідача було направлено Заяву про розірвання Договору, яка була залишена відповідачем без задоволення, внаслідок чого позивач звернувся з позовом до суду.

Відповідач, заперечуючи проти позову, у своєму відзиві зазначає, що відповідач передбачив надходження відповідної орендної плати до бюджету, що в свою чергу в разі розірвання Договору потягне за собою припинення надходжень цих коштів до бюджету.

Крім того, відповідач у своєму відзиві зазначає, що згідно п. 2.5 Договору плата вноситься орендарем щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового місяця), що свідчить що дія Договору не вичерпується закінченням будівництва, що в свою чергу також вбачається з цільового призначення земельної ділянки, зазначеного в Договорі, яким є будівництво, експлуатація та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту.

Відповідач також зазначає, що укладеним Договором не передбачено можливості його дострокового розірвання в односторонньому порядку.

У своєму відзиві відповідач також вказує на ту обставину, що позивачем невірно обрано спосіб захисту порушеного права, оскільки в чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі Договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи, оскільки повноваження щодо наділення правом на земельну ділянку має виключно власник земельної ділянки, яким є відповідач, а отже навіть набувши у власність нерухоме майно, та отримавши право на земельну ділянку, необхідну для обслуговування цього майна, власник (балансоутримувач) нерухомості зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до міської ради із відповідною заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування або у власність.

14.05.2015 були внесені зміни до ст. 42 Земельного кодексу України, а саме п. 2 статті 42 Земельного кодексу України викладено в наступній редакції:

«Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України».

Відповідно до положень статті 120 Земельного кодексу України та частини 2 статті 377 Цивільного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Відчуження майна передбачає перехід права власності (а не права користування) на це майно шляхом купівлі-продажу, дарування, міни тощо.

Положення вказаних норм не змінюють загального порядку щодо оформлення права користування земельною ділянкою.

Водночас, необхідною передумовою виникнення права спільної сумісної власності на житловий будинок, як окремий об'єкт цивільних правовідносин, є членство в житлово- будівельному кооперативі або об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку.

Право користування земельною ділянкою комунальної власності виникає після прийняття рішення відповідного органу місцевого самоврядування, укладення договору оренди і його державної реєстрації (стаття 124, частина 2 статті 125 Земельного кодексу України).

Статтею 8-1 Закону України "Про оренду землі" встановлена заборона на відчуження права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, а також внесення до статутного фонду чи передача у заставу такого права.

Відповідно до статті 9 Земельного кодексу України Київській міській раді надано повноваження у галузі земельних відносин.

Перелік конкретних повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин визначено у пунктах „а" - „л" статті 9 Земельного кодексу України.

Київській міській раді належить право за пунктом „а" - розпорядження землями територіальної громади м. Києва, за пунктом „б" - передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до Земельного кодексу України, за пунктом „в" - надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до Земельного кодексу України.

На підставі пункту „м" статті 9 Земельного кодексу України, крім перелічених у попередніх пунктах повноважень, Київська міська рада має повноваження вирішувати інші питання у галузі земельних відносин відповідно до Закону.

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а за пунктом 2 статті 22 Закону України „Про столицю України - місто-герой Київ" Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.

Відповідно до статті 59 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно з частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Відповідно до змісту цієї норми закону, право власності або право користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності, виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах, вказаних в цих рішеннях.

Тобто, такі повноваження на території м. Києва є виключною компетенцією Київської міської ради.

Питання відмови від договору оренди має вирішуватись виключно з Київською міською радою, як стороною за договором оренди і законним орендодавцем земель, що належать до комунальної власності міста.

Згідно з пунктом 2.5 Договору плата за землю вноситься Орендарем щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Наведені умови Договору свідчать про те, що його дія не припиняється після закінчення будівництва, так само як і не припиняється обов'язок землекористувача (позивача) сплачувати орендну плату.

Всупереч умовам Договору позивачем зроблено помилковий висновок, що у зв'язку із завершенням будівництва будинку та продажем у ньому квартир іншим особам, враховуючи ст. 42 Земельного кодексу України, мета Договору досягнута.

Норми статті 23 Закону України "Про оренду землі" передбачають, що на вимогу сторони договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх обов'язків за договором.

Відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Статтею 31 вказаного Закону визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

З матеріалів справи вбачається, що Київська міська рада, як сторона Договору, не надавала своєї згоди на його розірвання, тобто не приймала відповідного рішення про припинення права користування земельною ділянкою.

Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання на вимогу однієї із сторін здійснюється за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Позивачем не надано суду доказів неналежного виконання відповідачем своїх зобов'язань, об'єкт оренди не знищено і не пошкоджено.

Згідно з ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою серед іншого є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Проте чинним законодавством не передбачено автоматичного переходу до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи, оскільки повноваження щодо наділення правом на земельну ділянку має виключно власник земельної ділянки, яким в даному випадку є відповідач.

Отже, набувши у власність нерухоме майно, та отримавши право на земельну ділянку, необхідну для обслуговування цього майна, власник (балансоутримувач) такого майна зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до відповідної ради із заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування або у власність (статті 123, 124 Земельного кодексу України).

Таким чином, на сьогоднішній день відсутні правові підстави для розірвання Договору. Внесення змін до законодавства не є тією істотною обставиною, з якою в даному випадку може бути пов'язане розірвання договору оренди.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про те, що заявлені позивачем вимоги про розірвання Договору не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на позивача, оскільки позов не підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 4, 49, 82 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Судовий збір покласти на позивача.

Повне рішення складено 29.02.2016.

Суддя О.В. Нечай