ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" лютого 2016 р. Справа № 925/1992/15

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М. з секретарем судового засідання Буднік А.М., за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 - за довіреністю;

від відповідача: ОСОБА_2 - за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом Черкаської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальність "Черкасикнига" про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Черкаська міська рада звернулася до господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальність "Черкасикнига" про внесення змін до договору оренди землі від 09.11.2004, укладеного між сторонами, в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки землі, річної орендної плати та встановлення штрафу за використання земельної ділянки із порушенням земельного законодавства.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав повністю та просить суд їх задовольнити. Одночасно позивач виправив описку в частині зазначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка складає 3 480 677,14 грн. замість помилково вказаних 2 786 771,13 грн. у запропонованих змінах до п. 2.4. договору. Виправлення описки не впливає ні на предмет ні на підстави позову, в тому дане уточнення суд приймає до розгляду.

Представник відповідача визнала позовні вимоги лише в частині внесення змін до договору про зміни розміру нормативної грошової оцінки землі та річної орендної плати і заперечила проти позовних вимог в частині внесення змін до договору щодо встановлення штрафу за кожен день прострочення та його розміру, оскільки чинним законодавством України не передбачено обов'язкового нарахування таких штрафних санкцій.

Заслухавши доводи та пояснення представників сторін і дослідивши наявні у справі докази, суд вважає, що позов підлягає лише до часткового задоволення, виходячи з наступного:

У відповідності до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З матеріалів справи вбачається наступне:

23.07.2002 Черкаська міська рада прийняла рішення № 3-15 "Про надання земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "Черкасикнига" (а.с. 9). Цим рішенням Черкаська міська рада надала товариству з обмеженою відповідальністю "Черкасикнига" в оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 6 223 кв.м земель комерційного використання під існуючу книжкову базу по вул. Академіка Корольова, 38 за рахунок земель Черкаської міської ради.

Згідно п. 3 вищевказаного Рішення на земельній ділянці площею 632 кв.м. товариству з обмеженою відповідальністю "Черкасикнига" передписано дозволяти виробничо-комерційній приватній фірмі "МАЖАР-2" проїзд, прохід до доріг загального користування.

06.11.2003 Черкаська міська рада прийняла рішення № 5-125 "Про надання приватному підприємству "МАЖАР-2" земельної ділянки в оренду (а.с. 10). Цим рішенням Черкаська міська рада надала приватному підприємству "МАЖАР-2" земельну ділянку площею 152 кв.м. по вул. Корольова, 38 в оренду на 49 років під реконструкцію фасаду з прибудовою виставочного павільйону за рахунок земель комерційного використання товариства з обмеженою відповідальністю "Черкасикнига".

09.11.2004 між сторонами по справі було укладено договір оренди землі (а.с. 15, далі - Договір), за умовами якого Черкаська міська рада (позивач по справі, Орендодавець) на підставі рішення третьої сесії від 23.07.2002 № 3-15 та рішення п'ятої сесії Черкаської міської ради від 06.11.2003 № 5-125 передає, а товариство з обмеженою відповідальністю "Черкасикнига" (відповідач по справі, Орендар) приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель комерційного використання, яка знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул. А.Корольова, 38 (п. 1.1. Договору)

Згідно п. 2.2. Договору на земельній ділянці знаходяться такі об'єкти нерухомого майна та інфраструктури: існуюча книжкова база.

Згідно п. 2.4. Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 932 081,00 гривень (153,53 грн. за 1 кв. м.).

Згідно п. 3.1. Договору Договір укладено до 23.07.2051 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно до п. 4.1. Договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Площа земельної ділянки для нарахування орендної плати складає 6 071,0 кв.м.

Розрахунок орендної плати:

- грошова оцінка земельної ділянки під існуючу книжкову базу по вул. Корольова, 38 згідно з витягом № 598 - гр. - 2004 від 29.09.2004 року з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси на час укладання цього договору складає: 932 081,0 (дев'ятсот тридцять дві тисячі вісімдесят одна гривня).

- річна орендна плата земельної ділянки під існуючу книжкову базу по вул. Корольова, 38 встановлюється: у розмірі 1% від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 9 321,0 (дев'ять тисяч триста двадцять одна) гривня.

Згідно п. 4.2 Договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства. В таких випадках розмір щорічної орендної плати змінюється без внесення змін та доповнень до цього договору.

Згідно по. 4.5. Договору умови цього договору про розмір орендної плати можуть переглядатися також у випадках і з моменту:

- зміни цільового призначення та (або) функціонального використання земельної ділянки або її частини;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря;

- невиконання Орендодавцем обов'язків щодо повідомлення Орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, якщо це спричинило перешкоди у користуванні орендованою земельною ділянкою;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України;

В таких випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.

В обґрунтування позову позивач вказав на необхідність приведення умов укладеного сторонами договору оренди землі від 09.11.2004 в частині приведення у відповідність передбачених ним нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, розміру орендної плати і її суми, з вимогами рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси та з урахуванням змін до чинного законодавства.

Рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси" була затверджена нова базова вартість одного квадратного метра землі у м. Черкаси в розмірі 127,48 грн., у звязку з чим нормативна грошова оцінка орендованої за договором від 09.11.2004 земельної ділянки по вул. А. Корольова, 38 у м. Черкаси площею 6 071 кв.м. у 2014 році становила 2 786 771,13 грн., що підтверджується довідкою управління Держземагенства у м. Черкаси та Черкаському районі Черкаської області від 21.11.2014 № 01-09/8600 (а.с. 37).

Пункт 288.5 ст. 288 чинного Податкового кодексу України передбачає, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1 не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки;

288.5.2 не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки".

288.5.3 може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Згідно п. 289 Податкового Кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.

З цих підстав суд вважає обґрунтованими вимоги позивача вказати у договорі оренди між сторонами нормативну грошову оцінку земельної ділянки, якою користується відповідач, з урахуванням індексації її вартості за коефіцієнтом 2014 року, виходячи з такого розрахунку:

2 786 771,13 грн. (згідно довідки Держземагенства а.с. 37) х 1,249 (довідка по індексах а.с. 45) = 3 480 677,14 грн.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення ч. 2 ст. 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Обрання певного засобу правового захисту відноситься до компетенції позивача у справі.

Отже, надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на зміну умов договору.

На пропозицію позивача від 08.07.2015 № 1933-01-25 (а.с. 22) про внесення змін до договору відповідач не відреагував, з чого і виник спір.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Як уже зазначалося вище згідно з п. 288.5.1 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

З цих підстав пріоритет повинен надаватися вимогам закону (Податковому кодексу України) в питанні визначення розміру орендної плати, навіть якщо договір між сторонами по іншому врегульовує питання розміру орендної плати за користування земельною ділянкою та внесення до договору змін в цій частині.

Пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Частиною 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до вимог статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Згідно з п.п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Відтак розмір орендної плати за користування відповідачем орендованою за договором від 09.11.2004 земельною ділянкою не може бути меншим 3 відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки, що у грошовому виразі становить 104 420,00 грн. на рік (3 480 677,14 грн. х 3% ).

Таким чином, згідно з приведеними вище нормами чинного законодавства розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди землі. Розмір орендної плати за договором оренди землі має відповідати встановленим Податковим кодексом України граничним розмірам орендної плати за землю і разом з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки є основою для визначення конкретної суми орендної плати за землю. Відтак зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки на підставі Закону України "Про оцінку земель" та зміна нормативно встановлених граничних розмірів орендної плати за землю є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.

Запропоновані позивачем зміни до договору від 09.11.2004 щодо викладення у новій редакції його пунктів про нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір річної орендної плати є обґрунтованими і відповідають вимогам чинного законодавства, тому їх слід внести до договору оренди від 09.11.2004.

В частині решти позовних вимог суд встановив таке:

Штраф, який пропонується позивачем до внесення у останній абзац до п. 4.1. договору від 09.11.2004, за використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки --- не передбачений ні чинним законодавством ні типовим договором оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 із змінами і доповненнями.

У відповідності до ст. 238 Господарського кодексу України, за порушення встановлених законодавчими актами правил здійснення господарської діяльності до суб'єктів господарювання можуть бути застосовані уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування адміністративно-господарські санкції, тобто заходи організаційно-правового або майнового характеру, спрямовані на припинення правопорушення суб'єкта господарювання та ліквідацію його наслідків.

Види адміністративно-господарських санкцій, умови та порядок їх застосування визначаються цим Кодексом, іншими законодавчими актами. Адміністративно-господарські санкції можуть бути встановлені виключно законами.

У відповідності до ст. 239 Господарського кодексу України органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень та у порядку, встановленому законом, можуть застосовувати до суб'єктів господарювання такі адміністративно-господарські санкції:

вилучення прибутку (доходу);

адміністративно-господарський штраф;

стягнення зборів (обов'язкових платежів);

застосування антидемпінгових заходів;

припинення експортно-імпортних операцій;

застосування індивідуального режиму ліцензування на умовах та в порядку, визначених законом;

зупинення дії ліцензії (патенту) на здійснення суб'єктом господарювання певних видів господарської діяльності;

анулювання ліцензії (патенту) на здійснення суб'єктом господарювання окремих видів господарської діяльності;

обмеження або зупинення діяльності суб'єкта господарювання;

ліквідація суб'єкта господарювання;

інші адміністративно-господарські санкції, встановлені цим Кодексом та іншими законами.

При цьому ст. 241 Господарського кодексу України визначено, що адміністративно-господарський штраф - це грошова сума, що сплачується суб'єктом господарювання до відповідного бюджету у разі порушення ним встановлених правил здійснення господарської діяльності. Перелік порушень, за які з суб'єкта господарювання стягується штраф, розмір і порядок його стягнення визначаються законами, що регулюють податкові та інші відносини, в яких допущено правопорушення. Адміністративно-господарський штраф може застосовуватися у визначених законом випадках одночасно з іншими адміністративно-господарськими санкціями, передбаченими статтею 239 цього Кодексу.

Рішення позивача від 13.05.2010 року № 5-657 (а.с. 13) не містить умов про встановлення штрафу за порушення земельного законодавства. Даним рішенням було затверджено місцевий Порядок встановлення розмірів річної орендної плати за землю в м. Черкаси. Пункт 1.13 Порядку встановлює відповідальність для користувачів земельною ділянкою у виді штрафу в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки за користування землею з порушенням договору чи вимог чинного законодавства (а.с. 14, зворот) без посилання на нормативний акт, яким встановлено такий штраф.

У відповідності до ч. 1,2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України господарський суд вирішує господарські спори на підставі Конституції України, цього Кодексу, інших законодавчих актів України, міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України. Господарський суд не застосовує акти державних та інших органів, якщо ці акти не відповідають законодавству України.

Позивач у позовній заяві та на вимогу суду не вказав вимоги чинного законодавства про накладення штрафу у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за порушення правил її використання та про необхідність внесення змін до договору від 09.11.2004 в частині встановлення такого штрафу.

Положення Закону України "Про оренду землі" та норми чинного Податкового Кодексу України не містять норми про встановлення такого штрафу та за визначене позивачем порушення.

Крім того, за умовами ст. 549 Цивільного кодексу України, штраф (на відміну від пені), розраховується одноразово, а не за кожний день прострочення чи з моменту вчинення порушення і до моменту його усунення, як пропонує позивач.

З цієї підстави навіть формулювання умови договору про встановлення штрафу та його розрахунок за порушення умов використання земельної ділянки позивачем зроблено помилково та всупереч положенням чинного законодавства.

Враховуючи викладене, суд не вбачає підстав для задоволення позову у частині вимоги про встановлення штрафу за порушення порядку користування земельною ділянкою при внесенні змін до договору.

За таких обставин позов підлягає задоволенню лише щодо внесення запропонованих позивачем змін до п.п. 2.4, 4.1 договору від 09.11.2004 в частині зміни по розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та річної орендної плати.

Зміни до договору набувають чинності з моменту набрання рішенням суду законної сили (ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України).

За подання Черкаською міською радою позову її департамент архітектури, містобудування та інспектування за платіжним дорученням від 26.10.2015 № 1198 сплатив 1 218,00 грн. судового збору.

У відповідності до п. 4.1. постанови Пленуму ВГСУ від 21 лютого 2013 № 7 "Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України" судам роз'яснено, що судовий збір у справах зі спорів, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, покладається на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття обґрунтованих пропозицій другої сторони. Якщо розбіжності між сторонами вирішено частково на користь однієї із сторін і частково на користь другої сторони, то витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, розподіляються між обома сторонами з урахуванням кількості та змісту прийнятих господарським судом пропозицій кожної із сторін (зокрема, у залежності від кількості пунктів спірного договору, прийнятих судом у редакції позивача і відповідача).

З цих підстав, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України та з урахуванням того, що за результатами вирішення спору позовні вимоги задоволено по двох із трьох запропонованих до зміни позицій договірних умов, то суд вважає, що департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради підлягає відшкодуванню за рахунок відповідача лише 2/3 від суми сплаченого судового збору, а саме - 812,00 грн.

Керуючись ст.ст. 49, 82-84 ГПК України, суд --

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести до укладеного між Черкаською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Черкасикнига" договору оренди землі від 09.11.2004, зареєстрованого у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України 01.12.2004 за № 947, такі зміни:

Пункт 2.4. розділу 2 викласти у наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.11.2014 № 01-09/8600 становить 3 480 677,14 грн. (три мільйони чотириста вісімдесят тисяч шістсот сімдесят сім гривень 14 коп.) - землі комерційного використання"

Пункт 4.1. розділу 4 доповнити абзацом такого змісту:

"Річна орендна плата встановлюється в розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 104 420,00 грн. (сто чотири тисячі чотириста двадцять гривень 00 коп.) - землі комерційного використання".

У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Черкасикнига" (ідентифікаційний код 02471212, м. Черкаси, вул. Академіка Корольова, 38) на користь департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради (вул. Б. Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000, ідентифікаційний код 38715770) - 812,00 грн. витрат на сплату судового збору.

Наказ видати.

Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Повне рішення складено 01 березня 2016 року

Cуддя Н.М. Спаських