ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"23" лютого 2016 р.Справа № 916/4859/15

Господарський суд Одеської області у складі:

судді Петренко Н.Д.

при секретарі Мурачашвілі Х.М.

розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 916/4859/15

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про розірвання договору та виселення

За участю представників сторін:

від позивача: Добров Р.М., довіреність №01-36-20 від 20.01.2015р.

від відповідача: ОСОБА_3, за ордером серія ЛД № 041912 від 30.12.2015р.

СУТЬ СПОРУ: позивачем у справі заявлені вимоги про розірвання Договору оренди № 107/100 від 26.09.2014р., укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1; виселення ОСОБА_1 з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 9,4 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Відповідач проти заявлених позовних вимог заперечує з підстав, викладених у запереченнях на позов.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

26 вересня 2014р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) був укладений Договір № 107/100 оренди нежилого приміщення (нова редакція), згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення 1-го поверху, загальною площею 9,4 (дев'ять та чотири десятих) кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1. Строк дії договору оренди - до 26.08.2017 р.

Відповідно до п. 2.2. Договору за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 343 грн. 02 коп. (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно п. 4.2. абз. "в" Орендар зобов'язаний окремо сплачувати за власні кошти фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами.

Відповідно до п.4.2. абз. "м" Орендар зобов'язаний окремо сплачувати за власні кошти витрати за користування земельною ділянкою для чого у місячний термін з дати укладення договору оренди, звернутися до управління Держкомзему у м. Одесі з клопотанням про визначення нормативно-грошової оцінки землі, та у 5-ти денний термін з дня отримання відповідної довідки надати податкову декларацію з плати за землю (земельний податок) до Державної податкової інспекції.

Згідно ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: - об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); - термін, на який укладається договір оренди; - орендна плата з урахуванням її індексації; - порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; - відновлення орендованого майна та умови його повернення; - виконання зобов'язань; - забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; - порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; - відповідальність сторін; - страхування орендарем взятого ним в оренду майна; - обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно п. 4.3. при проведенні Орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у приміщеннях будинку, де знаходиться об'єкт оренди.

Згідно п. 4.4. Договору капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження Орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

Відповідно до п. 5.5. Договору за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2. абз. "а", "г", "е", "м", "л", п. 4.3, п. 4.8, п. 4.9, п. 4.13 цього Договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання Договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Згідно ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); - банкрутства орендаря; - загибелі об'єкта оренди; - ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Відповідно до ч. 2 ст. 771 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Згідно ч. 2 ст. 773 Цивільного кодексу України якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: - наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Згідно ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивач зазначає, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради при укладанні договору оренди нежитлового приміщення з відповідачем діяв в інтересах територіальної громади м. Одеси, розраховував на повне та своєчасне виконання взятих на себе зобов'язань.

Крім того, позивач зазначає, що Актом обстеження від 31.07.2015р. встановлено, що без згоди позивача та відповідних дозвільних документів служб міста, орендарем в приміщенні об'єкту оренди зі сторони віконного отвору збудована металева перегородка з металевими дверима.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що не отримував жодних пропозицій від позивача, щодо розірвання Договору. На думку відповідача, відсутні факти порушення відповідачем умов Договору, наслідком якого є розірвання зазначеного договору у судовому порядку. Щодо зобов'язань відповідача застрахувати об'єкт оренди, в якості підстав для розірвання Договору, то позивачем взагалі відсутні позивні вимоги з цього приводу. У позові не зазначено, який саме пункт Договору порушений відповідачем, а наведені лише статті Законів.

Відповідач зазначає, що на теперішній час він уклав договір добровільного страхування взятого ним в оренду майна, а саме - нежитлового приміщення 9,4 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Десантний бульвар, 1.

Крім того, відповідач зазначає, що в позові зазначено, що відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкода другої сторони значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Але позивачем не зазначено, які саме істотні порушення Договору та яка шкода заподіяна позивачу.

Відповідно до п.4.2. абз. "м" Орендар зобов'язаний окремо сплачувати за власні кошти витрати за користування земельною ділянкою для чого у місячний термін з дати укладення договору оренди, звернутися до управління Держкомзему у м. Одесі з клопотанням про визначення нормативно-грошової оцінки землі, та у 5-ти денний термін з дня отримання відповідної довідки надати податкову декларацію з плати за землю (земельний податок) до Державної податкової інспекції.

З цим відповідач не погоджується, оскільки орендоване нежитлове приміщення знаходиться на першому поверсі багатоквартирного будинку. Згідно діючого законодавства орендар будівлі, споруди або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку не є платником податку на землю. Статтею 797 Цивільного кодексу України передбачено, плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди ( їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою. Таким чином, під час укладання договору оренди будівлі, споруди (їх частини), нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку чи укладанні додаткової угоди за домовленістю сторін до складу орендної плати може бути віднесено плату за користування земельною ділянкою. З такою пропозицією позивач не звертався до відповідача. Орендна плата відповідачем сплачується належним чином.

Крім того, відповідач зазначає, що п. 4.3. ним не порушено, він дійсно з фасадної сторони орендуємого приміщення 9,4 кв.м. (за його межами) встановив тимчасову не фундаментальну каркасну металеву конструкцію. Зазначена конструкція встановлена з метою охоронних функцій. В даному випадку, відповідач вважає це не поліпшення речі, а елементарні заходи безпеки. В самому приміщенні ніяких металевих перегородок не розташовано, відповідачем не проводився капітальний ремонт, переобладнання, реставрація або реконструкція орендуємого приміщення.

Відповідач зазначає, що в акті обстеження нежитлового приміщення від 31.07.2015р. зазначено: "со стороны оконного проема возведена перегородка из металлоконструкций с металлической дверью". Тобто, сама металоконструкція не знаходиться в приміщенні, як це зазначає позивач.

Крім того, відповідач зазначає, що зазначені обставини не є підставою для розірвання договору, а відповідно до п. 4.3 відповідач несе матеріальну відповідальність перед орендодавцем. Жодних матеріальних претензій від орендодавця не надходило, тому що вони відсутні.

Згідно п.7.4 Договору суперечки, що виникають між сторонами у ході виконання умов договору оренди, вирішуються згодою сторін. Якщо згоди не досягнуто, справа передається на розгляд до господарського суду Одеської області.

Відповідач зазначає, що всупереч вимогам договору позивач жодних претензій до відповідача не пред'являв.

Відповідач також зазначає, що він майже 18 років орендує приміщення. Справно оплачує орендну плату, підтримує приміщення у належному стані, суттєвих порушень умов договору не допускав. За весь період з боку орендодавця до орендаря ніяких претензій не виникало.

Розглянув матеріали справи суд доходить до такого висновку:

Згідно ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Частиною 2 зазначеної статті встановлено, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ним, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 629 цього ж Кодексу встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи, 26 вересня 2014р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) був укладений Договір № 107/100 оренди нежилого приміщення (нова редакція), згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення 1-го поверху, загальною площею 9,4 (дев'ять та чотири десятих) кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до п. 2.2. Договору за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 343 грн. 02 коп. (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно п. 4.2. абз. "в" Орендар зобов'язаний окремо сплачувати за власні кошти фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами.

Відповідно до п.4.2. абз. "м" Орендар зобов'язаний окремо сплачувати за власні кошти витрати за користування земельною ділянкою для чого у місячний термін з дати укладення договору оренди, звернутися до управління Держкомзему у м. Одесі з клопотанням про визначення нормативно-грошової оцінки землі, та у 5-ти денний термін з дня отримання відповідної довідки надати податкову декларацію з плати за землю (земельний податок) до державної податкової інспекції.

Відповідно п. 4.3. при проведенні Орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у приміщеннях будинку, де знаходиться об'єкт оренди.

Згідно п. 4.4. Договору капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження Орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

Відповідно до п. 5.5. Договору за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2. абз. "а", "г", "е", "м", "л", п. 4.3, п. 4.8, п. 4.9, п. 4.13 цього Договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання Договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду за вимогою однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

З матеріалів справи вбачається, що зазначена в акті обстеження нежитлового приміщення від 31.07.2015р. металева перегородка не є капітальним ремонтом і не є підставою для розірвання договору, а лише матеріальну відповідальність.

На думку суду, суттєві моменти для розірвання договору та виселення ФОП ОСОБА_1 з нежитлового приміщення - відсутні.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

За таких обставин, позовна заява Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 29 лютого 2016 р.

Суддя Н.Д. Петренко