ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" березня 2016 р.Справа № 916/4193/15
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів Л.В. Поліщук, С.В. Таран

при секретарі судового засідання: А.В. Земляк

за участю представників сторін:

від позивача- ОСОБА_1

Представник відповідача в судове засідання не зявився, про день, час та місце апеляційного перегляду повідомлений належним чином

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «Консуела»

на рішення господарського суду Одеської області від 20.01.2016 року

у справі № 916/4193/15

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Приватного підприємства «Консуела»

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 16718,23 грн.

ВСТАНОВИВ:

В жовтні 2015 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до місцевого господарського суду з позовом до Приватного підприємства «Консуела» про:

-розірвання договору оренди від 25.04.2001р. №108/82, укладеного між позивачем та відповідачем;

-виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 86,8 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, пров. Миколи Плигуна, 4 на користь позивача;

-стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі 13175,77 грн. та пені в сумі 3542,46 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем умов спірного договору оренди, що полягає в систематичній несплаті орендної плати, у звязку з чим у відповідача утворилась заборгованість, на яку нараховано пеню. Така несплата є підставою для розірвання спірного договору оренди і як наслідок виселення відповідача з орендованого приміщення.

У відзиві на позов, відповідач зазначив про його необґрунтованість.

Рішенням господарського суду Одеської області від 20.01.2016р. (суддя Желєзна С.П.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 25.01.2016р., позов задоволено частково, стягнута з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати в сумі 13175,77 грн. та пеня в розмірі 3542,46 грн., судовий збір в сумі 1218,00 грн., у задоволенні решти позову відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, відповідач 04.02.2016р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, у позові відмовити повністю, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 15.02.2016р. скаргу прийнято до провадження із призначенням до розгляду.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач просив залишити її без задоволення, а рішення суду без змін.

Заслухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, судова колегія зазначає наступне.

25.04.2001р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та ПП «Консуела» (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №108/82, згідно умов якого з урахуванням додаткового погодження до нього від 20.01.2012р. №9, в оренду з метою розміщення кафе-їдальні передано приміщення першого поверху загальною площею 68,7 кв.м., що розташовано за адресою: м. Одеса, пров. Плигуна, 4. Строк дії договору до 20.12.2014р. (а.с. 10-11, 13).

Того ж дня (25.04.2001р.) вказане приміщення прийнято Орендарем за актом прийому-передачі нежитлового приміщення. На момент передачі встановлено, що технічний стан приміщення незадовільний, потребує капітального ремонту та перебудови під приміщення їдальні (а.с. 12).

03.02.2015р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та ПП «Консуела» (Орендар) укладено додатковий договір №10 до договору оренди від 25.04.2001р. №108/82 про викладення договору оренди №108/82 в новій редакції та продовження терміну його дії (а.с. 14).

За змістом п. 1.1. договору оренди від 25.04.2001р. № 108/82 (в редакції договору від 03.02.2015р.) Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 86,8 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, пров. Миколи Плигуна, 4. Строк дії договору до 03.01.2018р.

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2, 2.4 договору оренди від 25.04.2001р. № 108/82 (в редакції договору від 03.02.2015р.) орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна2, Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786 зі змінами та доповненнями. За орендовані приміщення Орендар зобовязався сплачувати орендну плату, що становить 2601,50 грн. за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. Орендар зобовязався вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

За приписами п. 3.3., 3.6. договору оренди від 25.04.2001р. № 108/82 (в редакції договору від 03.02.2015р.) Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обовязків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі. Орендодавець не відповідає за зобовязаннями Орендаря.

Пунктом п. 5.2 договору оренди від 25.04.2001р. №108/82 (в редакції договору від 03.02.2015р.) встановлено, що за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочку виконання обовязку припиняється через один рік з дня, коли обовязок повинен був бути виконаний (а.с. 15-16).

В матеріалах справи наявна претензія Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 21.08.2015р. №01-1315662 на адресу ПП «Консуела» про сплату заборгованості з орендної плати за договором оренди від 25.04.2001р. № 108/82 (а.с. 19), яка залишилась поза увагою підприємства, що і стало підставою для звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з даним позовом.

В обґрунтування позовних вимог, позивач зазначив про факт допущення відповідачем істотного порушення прийнятих на себе за спірним договором оренди зобовязань у вигляді систематичного невнесення орендної плати, внаслідок чого позивач значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні цього договору.

За твердженням відповідача в спірному договорі відсутній механізм нарахування інфляції на ставку орендної плати. Під час участі в судовому засіданні в суді першій інстанції відповідач зазначив, що внаслідок скрутного фінансового становища ПП «Консуела» не має можливості у повній мірі виконувати прийняті на себе зобовязання за спірним договором, розмір яких щомісяця коригується на індекс інфляції. Відповідач щомісячно вносить орендні платежі на користь позивача по мірі фінансової спроможності.

Задовольняючи позовні вимоги в частині стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі 13175,77 грн. та пені в сумі 3542,46 грн. за спірним договором оренди, місцевий господарський суд виходив з того, що станом на момент вирішення даного спору, за відповідачем рахується прострочена заборгованість з орендної плати в сумі 13175,77 грн., на яку нараховано пеню у розмірі 3542,46 грн., розрахунок яких перевірено судом першої інстанції.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про розірвання спірного договору оренди та виселення відповідача з нежитлового приміщення - обєкту оренди за спірним договором, місцевий господарський суд послався на те, що обставини, із настанням яких умови спірного договору оренди наділяють позивача як орендодавця правом вимагати його розірвання, матеріалами справи не підтверджені, позивачем їх наявність не доведена, а відтак підстави для розірвання спірного договору оренди згідно ст. 782 ЦК України та/або ч. 2 ст. 651 ЦК України відсутні і як наслідок відсутні підстави для виселення позивача з обєкту оренди.

Звертаючись з апеляційною скаргою, відповідач зазначив про неналежність та недопустимість таких доказів як розрахунок заборгованості та пені, зроблений позивачем та доданий до позовної заяви, оскільки, вказані розрахунки це аркуш з надрукованими на ньому таблицями розрахунків, невідомо ким виконаними та на підставі чого. На аркуші відсутнє найменування органу, який видав розрахунок, підпис посадової особи, її посада, печатки та штампи, які дозволили б ідентифікувати, зокрема, «розрахунок заборгованості». У розрахунках не зазначено на підставі чого вони виконувались і що вони обчислюють, який нормативний акт покладено в основу арифметичних дій. Відсутні посилання на договір, а відтак на думку відповідача, вказані письмові докази не мають жодного відношення до даної справи і посилання на них позивача є безпідставними.

Судова колегія погоджується з висновками місцевого господарського суду, з огляду на слідуюче.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у т.ч. із договорів.

Спірний договір за своєю правовою природою відноситься до договорів найму, різновидом якого є оренда.

Обєктом оренди за спірним договором є комунальне майно, а тому до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який в свою чергу є спеціальним законом у сфері використання державного та комунального майна на умовах оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 Цивільного кодексу України, встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Зобовязання в свою чергу, згідно вимогам ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається.

За приписами ч.ч. 1, 2 ст. 193 Господарського кодексу України субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобовязання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Частинами 1, 2 ст. 762 Цивільного кодексу України, встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

У відповідності до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

За умовами ч. 3 ст. 18, ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

В силу ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За умовами ст. ст. 610, 612 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Як вбачається зі здійсненого позивачем розрахунку заборгованості відповідача з орендної плати за спірним договором оренди, останній за користування орендованим майном протягом періоду з жовтня 2014р. по вересень 2015р. щомісячно, але несвоєчасно та не в повному обсязі сплачував орендну плату, у звязку з чим у відповідача станом на день подання позову (13.10.2015р.) існує прострочена заборгованість з орендної плати в сумі 13175,77 грн. (а.с. 18).

Відповідно до ч. 1 ст. 549, п. 3 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки - грошової суми, яку боржник повинен сплатити кредиторові у рази порушення ним зобов'язання.

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 549 Цивільного кодексу України України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожний день прострочення виконання.

За приписами ст. ст. 1, 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» із змінами та доповненнями платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений ст. 1 вказаного Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Частиною 4 ст. 231 Господарського кодексу України розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов'язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов'язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

При здійсненні нарахування пені слід мати на увазі приписи ч. 6 ст. 232 Господарського кодексу України, згідно з якими нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Пунктом 3.3 договору оренди від 25.04.2001р. № 108/82 встановлено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується Орендодавцем за весь період заборгованості, з урахуванням пені в розмірі, передбаченому діючим законодавством.

За змістом п. 5.2 договору оренди від 25.04.2001р. № 108/82 (в редакції договору від 03.02.2015р.) за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочку виконання обовязку припиняється через один рік з дня, коли обовязок повинен був бути виконаний.

Як вбачається зі здійсненого позивачем розрахунку штрафної санкції, останнім нараховано відповідачу пеню у розмірі 3542,46 грн. (а.с. 18 зворотній бік).

З урахуванням наведених приписів чинного законодавства та умов спірного договору оренди, судова колегія, перевіривши розрахунки здійснені позивачем, погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог в частині стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі 13175,77 грн. та пені в сумі 3542,46 грн. за спірним договором оренди.

Щодо позовних вимог в частині розірвання договору оренди від 25.04.2001р. №108/82 та виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 86,8 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, пров. Миколи Плигуна, 4 на користь позивача, судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За умовами п. 5.5 договору оренди від 25.04.2001р. № 108/82 (в редакції договору від 03.02.2015р.) за невиконання або неналежне виконання Орендарем обовязків, передбачених п. 4.1, п. 4.2 абз. «а», «г», «е», «л», «м», п. 4.3, п. 4.8, п. 4.13 цього договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Перелічені пункти договору містять наступний зміст зобовязань Орендаря:

-п. 4.1 вказані у п. 1.1 цього договору приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для використання під розміщення кафе (без здійснення продажу товарів підакцизної групи);

-п. 4.2 протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобовязаний: а) забезпечувати збереження обєкту оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню; г) за свій рахунок проводити протипожежні заходи, нести матеріальну відповідальність за збитки, спричинені пожежею, що виникла в обєкті з вини Орендаря; е) застрахувати обєкт оренди на користь Орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість обєкта оренди, визначену у п. 1.1 цього договору та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного зобовязання, протягом 20 днів з моменту укладання цього договору; л) укласти з Балансоутримувачем обєкта оренди договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщень і при будинкової території та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обовязку, протягом 30 днів з моменту укладення цього договору; м) окремо сплачувати за власні кошти плату за користування земельною ділянкою, для чого у місячний термін з дня підписання договору оренди, звернутись до управління Держкомзему у м. Одесі (м. Одеса, вул. Космонавтів, 36) з клопотанням про визначення нормативно-грошової оцінки землі та у 5-ти денний термін з дня отримання відповідної довідки надати податкову декларацію з плати за землю (земельний податок) до державної податкової інспекції за місцезнаходженням земельної ділянки.

-п. 4.3 при проведення Орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у приміщеннях будинку, де знаходиться обєкт оренди

-п. 4.8 Орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням Орендодавця.

-п. 4.13 якщо будинок, в якому знаходиться обєкт оренди, є памятником архітектури і містобудування місцевого значення, Орендар зобовязується у 30-денний термін з моменту укладання зазначеного договору оренди укласти охоронний договір з уповноваженим органом Управлінням з питань охорони обєктів культурної спадщини Одеської міської ради, та у той ж е термін надати відповідний договір Орендодавцю.

При цьому, згідно з п. 5.3 договору оренди № 108/82 від 25.04.2001р. (в редакції договору від 03.02.2015р.) у разі невнесення Орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, Орендодавець має право відмовитись від договору і вимагати повернення обєкта оренди.

За змістом ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Таким чином, висновок суду першої інстанції стосовного того, що обставини, із настанням яких умови договору оренди від 25.04.2001р. № 108/82 (в редакції договору від 03.02.2015р.) наділяють позивача як орендодавця правом вимагати розірвання даного договору, матеріалами справи не підтверджені, а позивачем їх наявність не доведена є цілком правомірним та обґрунтованим.

Також вірним є висновок суду про те, що не підлягає застосуванню у даному випадку ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, оскільки у спірних правовідносинах відповідач вживав заходи, направлені на виконання спірного грошового зобовязання, систематично сплачував платежі в рахунок погашення заборгованості із оренди, проте їх розмір, зазвичай, був меншим за необхідний щомісячний платіж, який, до того ж, збільшувався кожного звітного періоду через його щомісячну індексацію на індекс інфляції. Співвідношення існуючої для позивача шкоди із очікуванням того, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради очікував при укладенні договору своєчасного та в повному обсязі надходження плати за використання обєкту комунальної власності, не дозволяє вважати про істотність порушення відповідачем власних зобовязань за спірним договором оренди, у звязку з чим вимога про розірвання спірного договору оренди не підлягає задоволенню, а відтак не підлягає задоволенню й вимога про виселення відповідача з обєкту оренди за спірним договором оренди як похідна вимога від первісної.

Доводи скаржника, стосовного того, що позивачем не доведено належним чином наявності заборгованості відповідача перед позивачем за спірним договором оренди не приймаються до уваги колегією суддів, оскільки доказів спростування заборгованості відповідача за договором оренди від 25.04.2001р. №108/82 станом на день подання позову (платіжні доручення, квитанції про сплату орендної плати, тощо) останнім не надано. Також безпідставними є посилання скаржника на відсутність в спірному договору оренди механізму нарахування інфляції на ставку орендної плати, так як для нарахування орендної плати з урахуванням індексу інфляції не потрібно укладати будь-які додаткові угоди, оскільки індекс інфляції друкується щомісячно Мінстатом України.

З урахуванням викладеного, судова колегія не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 20.01.2016р. у справі №916/4193/15 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови складено 04.03.2016р.

Головуючий суддя В.Б. Туренко

Суддя Л.В. Поліщук

Суддя С.В. Таран