ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 лютого 2016 року Справа № 908/962/14

Вищий господарський суд України у складі колегії: головуючого, судді Грека Б.М., суддів Васищака І.М., Студенця В.І., за участі прокурора відділу Генеральної прокуратури України Б. Безкоровайного, розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 29 вересня 2015 року у справі № 908/962/14 за позовом прокурора Орджонікідзевського району міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, треті особи: міське комунальне підприємство "Основаніє", Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, про зобов'язання повернути нежитлове приміщення та за зустрічним позовом про визнання договору дійсним,

УСТАНОВИВ:
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 7 липня 2015 року за заявою прокурора Орджонікідзевського району міста Запоріжжя відновлено втрачену справу № 908/962/14.

Як убачається з матеріалів справи, прокурор Орджонікідзевського району міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, третя особа - міське комунальне підприємство "Основаніє", про зобов'язання повернути як безпідставно набуте нежитлове приміщення НОМЕР_1 (складається з кімнат №№ 6, 7, 8) цокольного поверху будівлі за адресою: АДРЕСА_1, що знаходиться на балансі міського комунального підприємства "Основаніє", балансовою вартістю 25 732 грн.

Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 подав зустрічний позов про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення від 28 лютого 2005 року № 1229/1 та додаткових угод до нього.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22 травня 2014 року первісний позов задоволено і у задоволенні зустрічного позову відмовлено з мотивів недодержання сторонами вимог закону щодо обов'язкової його нотаріальної форми та державної реєстрації.

Ухвалою Донецького апеляційного господарського суду від 15 вересня 2015 року до участі в справі третьою особою залучено Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 29 вересня 2015 року (судді Д. Попков, О. Стойка, І. Зубченко) рішення в частині задоволених первісних позовних вимог скасовано та прийнято в цій частині нове рішення, яким визнано недійсним пункт 11.1 договору оренди нежитлового приміщення від 28 лютого 2005 року № 1229/1 у частині встановлення строку дії договору пізніше 27 лютого 2006 року та відмовлено в задоволенні первісних позовних вимог у повному обсязі з мотивів невірного обрання прокурором способу захисту порушеного права; у частині зустрічних позовних вимог рішення залишено без змін з тих мотивів, що законодавство не вимагало нотаріального посвідчення договору з урахуванням його строку та неналежності відповідача за зустрічним позовом.

Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради просить постанову скасувати з підстав неправильного застосування апеляційним господарським судом пункту 2 статті 83 і частини 3 статті 101 Господарського процесуального кодексу України та залишити в силі рішення.

Прокурор вимоги касаційні підтримав.

Сторони належним чином були повідомлені про час і місце судового засідання, проте фізична особа-підприємець ОСОБА_2, Запорізька міська рада, міське комунальне підприємство "Основаніє" право на подання відзиву на касаційну скаргу не використали і представники сторін у судове засідання не з'явилися.

Колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Господарськими судами встановлено, що рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28 лютого 2005 року № 62/26 вирішено передати приватному підприємцю ОСОБА_2 в оренду строком на три роки нежитлове приміщення загальною площею 58 м2 у будинку АДРЕСА_1, що обліковується на балансі комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №1". На підставі цього рішення між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №1" (балансоутримувач) і приватним підприємцем ОСОБА_2 (орендар) у простій письмовій формі було укладено договір від 28 лютого 2005 року №1229/1 оренди нежитлового приміщення (далі - договір) для організації клуба дозвілля дітей та юнацтва, розміщення громадської організації учасників бойових дій, створення інформаційного центру соціальної допомоги населенню пункт 1.2 договору); строк дії договору - з 28 лютого 2005 року до 27 лютого 2008 року (пункт 11.1 договору).

Передачу об'єкта оренди сторони оформили актом від 28 лютого 2005 року.

Додатковими угодами від 28 лютого 2005 року, від 30 квітня 2009 року, від 19 лютого і від 6 квітня 2010 року сторони змінювали умови договору щодо розміру площі об'єкта оренди, ставки орендної плати, строку дії договору, порядку сплати орендної плати, підстав припинення договору. Зокрема, пунктом 4 додаткової угоди від 30 квітня 2009 року сторони встановили строк дії договору - з 28 лютого 2005 року по 27 лютого 2013 року.

Прокурор вважає договір нікчемним з підстав недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору і його державної реєстрації та просить повернути майно, яке було об'єктом договору оренди, власнику у порядку статей 1212 і 1213 Цивільного кодексу України.

Натомість відповідач, у порядку частини 2 статті 220 цього Кодексу, подав зустрічний позов про визнання договору дійсним. Зустрічний позов обґрунтований відповідністю його умов чинному законодавству, належним виконанням, поліпшенням майна, ухиленням орендодавця від нотаріального посвідчення договору.

Задовольняючи первісний позов, господарський суд виходив з того, що договір укладено на строк більше одного року і відповідно до правил частини 2 статті 793 і статті 794 Цивільного кодексу України, у редакції, чинній на час укладення договору, підлягав нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Недодержання нотаріальної форми договору спричиняє його нікчемність (частина 1 статті 220 Цивільного кодексу України). Відмова у зустрічному позові мотивована тим, що правило частини 2 статті 220 Цивільного кодексу України не поширюються на правочин, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення такого правочину, відповідно до статей 210 і 640 цього Кодексу, пов'язується з державною реєстрацією, тому він є неукладеним.

Переглядаючи рішення, апеляційний господарський суд встановив, що у 2011 році функції орендодавця були передані власником майна Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради. Свідоцтво про право власності на приміщення, які були об'єктом оренди, виготовлено лише 25 грудня 2012 року. За таких обставин господарський суд дійшов висновків про те, що в силу вимог пунктів 20 і 107 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року № 20/5, відсутність на момент вчинення правочину правовстановлювального документу про належність орендодавцю об'єкта оренди унеможливлювало нотаріальне його посвідчення, а отже передбачені спірним договором орендні правовідносини між сторонами на строк, що перевищує 1 рік без 1 дня, у світлі вимог статей 793 і 794 Цивільного кодексу України (у редакції на дату підписання договору), об'єктивно не могли відбутися, оскільки положення щодо такого періоду орендних правовідносин не спрямовані на реальне настання обумовлених наслідків (первісна юридична неможливість виконання) у розумінні частини 5 статті 203 цього Кодексу та про наявність достатніх підстав для визнання недійсним на підставі пункту 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України пункту 11.1. спірного договору оренди в частині, що встановлюють строк дії договору пізніше 27 лютого 2006 року. При цьому неналежність обраного прокурором і застосованого місцевим судом способу судового захисту до спірних правовідносин унеможливлює правомірність повернення спірного майна, як безпідставно набутого чи утримуваного відповідачем, оскільки наявні в матеріалах справи додаткові угоди від 30 квітня 2009 року № 2, від 19 лютого 2010 року № 3 та від 6 квітня 2010 року № 4 указують на те, що спірний договір оренди неодноразово продовжувався після 27 лютого 2006 року в порядку статті 764 Цивільного кодексу України.

Відмову в задоволенні зустрічного позову апеляційний господарський суд мотивував тим, що законодавство не вимагало нотаріального посвідчення такого договору з урахуванням його строку, який установлений з урахуванням часткової недійсності пункту 11.1. договору, що унеможливлює застосування в даному випадку частини 1 статті 220 Цивільного кодексу України, а також через неналежність відповідача за вимогами зустрічного позову.

Проте з висновком господарського суду апеляційної інстанції щодо вирішення спору в частині вимог первісного позову погодитися не можна.

За правилами частини шостої статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з приписами частини 2 статті 793 та статті 794 Цивільного кодексу України, у редакції, чинній на момент укладення договору, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Пунктом 11.1 договору встановлено, що він укладений строком на три роки.

Отже висновок прокурора щодо обов'язковості нотаріального посвідчення та державної реєстрації спірного договору є правомірним.

Вирішуючи питання нотаріального посвідчення договору, апеляційний господарський суд не звернув уваги на Прикінцеві положення Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", відповідно до пункту 5 яких до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації. За змістом пункту 107 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, у редакції, чинній на момент укладання договору, при посвідченні договору про найм будівель, інших споруд (їх частин), належних юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно в населених пунктах, де органи бюро технічної інвентаризації не підключені до Реєстру прав власності, довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, - довідку відповідного органу місцевого самоврядування і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю майна, що здається в найм.

Окрім того за змістом пункту 20 цієї Інструкції у разі неподання відомостей і/або документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії, нотаріус має встановити строк для їх подання. Невиконання вимоги нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення нотаріальної дії або відмови в її вчиненні.

За відсутності доказів звернення сторін до нотаріуса та/чи ухилення одною із сторін від нотаріального посвідчення договору, висновок апеляційного господарського суду про неможливість дотримати особами встановленої законом форми договору до закінчення строку його дії, так само щодо можливих дій нотаріуса грунтується на припущенні, а отже не відповідає вимогам статей 33 і 43 Госпордарського процесуального кодексу України.

Водночас колегія суддів вважає правомірним висновок апеляційного господарського суду щодо порушеня порядку подання зустрічного позову з огляду на суб'єктний склад учасників судового процесу.

Статтею 220 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним і господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про застосування до спірних правовідносин правових наслідків недійсності правочину.

За правилами статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовується також до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.

Як убачається з матеріалів справи, нежитлове приміщення НОМЕР_1 цокольного поверху будівлі літ. А-5 у будинку АДРЕСА_1 в місті Запоріжжя зареєстровано за територіальною громадою міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.

За обставин користування фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 комунальним майном без достатньої правової підстави господарський суд дійшов правомірного висновку про задоволення первісного позову.

Неправильне застосування господарським судом статті 60 Господарського процесуального кодексу України за вимогою зустрічного позову не призвело до прийняття неправильного рішення по суті заявленої вимоги, у зв'язку з чим не є підставою для скасування прийнятого у справі рішення в цій частині.

Неправильне застосування господарським судом апеляційної інстанції статті 1212 Цивільного кодексу України зумовлює скасування постанови апеляційного господарського суду та залишення в силі рішення місцевого господарського суду.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради задовольнити.

Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 29 вересня 2015 року у справі № 908/962/14 скасувати, рішення Господарського суду Запорізької області від 22 травня 2014 року залишити в силі.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 2 192 грн 40 коп. у рахунок відшкодування витрат, понесених на оплату судового збору за подання касаційної скарги.

Видати наказ.

Доручити видати наказ Господарському суду Запорізької області.

Головуючий, суддя Б. М. Грек
Суддя І. М. Васищак
Суддя В. І. Студенець