ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
УХВАЛА

"17" лютого 2016 р.Справа № 922/5136/15

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калантай М.В.

при секретарі судового засідання Заводовою К.В.

розглянувши матеріали справи

за позовом Публічного акціонерного товариства "Златобанк", м. Київ
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Промислові інвестиції", м. Харків за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Агрохімхолдинг", м.Київ
про звернення стягнення на предмет іпотеки
за участю представників:

від позивача: не з`явився

від відповідача: ОСОБА_1 - довіреність від 12.11.2013

від третьої особи: не з'явився

ВСТАНОВИВ:

Публічне акціонерне товариство "Златобанк", м. Київ (далі за текстом - позивач), звернулося до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Промислові інвестиції", м. Харків (далі за текстом - відповідач) про звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: нежитлові приміщення 1-го поверху №№ІІІ, IV, V, VI, VII, VIII, VIIIa, XII, XIII, XIV, XV, XVI в літ."А-5" загальною площею 134,6кв.м., що знаходиться за адресою: м.Харків, провулок Кравцова, будинок №4.

В обґрунтування заявленого позову позивач посилається на неналежне виконання відповідачем взятих на себе зобов'язань за договором іпотеки від 25.12.2013 за реєстровим №1467 та договором про внесення змін до нього від 12.08.2014 за реєстровим №741.

Ухвалою від 29.09.2015 залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Агрохімхолдинг", м.Київ (далі за текстом - третя особа).

Ухвалою господарського суду Харківської області від 03.11.2015 судом було призначено судову експертизу. На розгляд та вирішення експерта поставлено наступне питання: якою є ринкова вартість наступного нерухомого майна: нежитлових приміщень 1-го поверху №№ІІІ, IV, V, VI, VII, VIII, VIIIa, XII, XIII, XIV, XV, XVI в літ. "А-5" загальною площею 134,6кв.м., що знаходиться за адресою: м.Харків, провулок Кравцова, будинок №4?

02 лютого 2016 року на адресу господарського суду Харківської області надійшов висновок судової експертизи №11078 від 25.01.2016, а також матеріали справи №922/5136/15. У зв'язку з цим, провадження у справі поновлено ухвалою від 05.02.2016.

17 лютого 2016 року від позивача надійшло клопотання про розгляд справи за відсутності його представника. В даному клопотанні позивач також повідомив, що висновок судової експертизи № 11078 від 25.01.2016 містить суперечливі висновки про те, що вартість спірного майна за порівняльним підходом складає 2601936,00грн. без ПДВ, а вартість цього ж майна за дохідним підходом складає 1260489,00грн. У зв'язку з цим, позивач вважає обґрунтованим та таким, що повинен бути взятий до уваги господарським судом саме звіт ТОВ «Оціночна фірма «ДЕ ВІЗУ» про вартість спірного нерухомого майна у розмірі 1190947,00грн. з ПДВ.

17 лютого 2016 року від відповідача надійшли заперечення щодо висновку судової оціночної експертизи, клопотання про виклик судового експерта, а також клопотання про призначення повторної експертизи.

В судовому засіданні представник відповідача зазначив, що наполягає на призначенні повторної судової експертизи, оскільки, на його думку, експертом допущено нечіткість та неконкретизованість даних, що викликає сумніви в об'єктивності та достовірності висновку експерта. Також, зазначив, що відповідач готовий оплатити вартість повторної судової експертизи у випадку її призначення судом.

Представник третьої особи в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.

Розглянувши клопотання відповідача про призначення повторної експертизи, а також враховуючи заперечення обох сторін щодо висновків судового експерта, суд вважає за можливе призначити повторну судову експертизу. При цьому, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини 3 статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Суд, призначаючи 03.11.2015 судову експертизу у даній справі, виходив з того, що в матеріалах справи наявні два звіти про оцінку предмета іпотеки, які суттєво відрізняються у визначеному розмірі вартості нерухомого майна, а тому для вирішення питання про вартість предмету іпотеки необхідні спеціальні знання.

Частиною 1 статті 41 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Відповідно до частини 3 статті 41 ГПК України, проведення судової експертизи доручається державним спеціалізованим установам чи безпосередньо особам, які відповідають вимогам, встановленим Законом України "Про судову експертизу".

Згідно частин 1, 4 статті 42 ГПК України висновок судового експерта повинен містити докладний опис проведених досліджень, зроблені в результаті їх висновки і обґрунтовані відповіді на поставлені господарським судом питання. При необхідності господарський суд може призначити повторну судову експертизу і доручити її проведення іншому судовому експерту.

Відповідно до пункту 15.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики призначення судової експертизи" повторною визнається судова експертиза, у проведенні якої експерт досліджує ті ж самі об'єкти і вирішує ті ж самі питання, які досліджувалися і вирішувалися у первинній судовій експертизі. Нові об'єкти на дослідження повторної судової експертизи подаватися не можуть, так само як не можуть ставитися на її вирішення питання, які не розглядалися попередньою експертизою. Повторна судова експертиза призначається з ініціативи суду або за клопотанням учасників процесу, якщо висновок експерта визнано необґрунтованим чи таким, що суперечить іншим матеріалам справи, або коли він викликає сумнів у його правильності, або за наявності істотного порушення норм, які регламентують порядок призначення і проведення експертизи. Повторну судову експертизу слід доручати іншому експерту (експертам).

Відповідачем щодо висновку судової експертизи №11078 від 25.01.2016 зазначено про наступні порушення норм, які регламентують порядок призначення і проведення експертизи.

Зі змісту висновку судової експертизи №11078 від 25.01.2016 вбачається, що в основу оцінювання об'єкта нерухомості експертом було покладено порівняльний підхід (підхід порівняльних продажів).

Відповідно до пункту 19 Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

- вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

- зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

- визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

- узгодження отриманих результатів розрахунку.

Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті № 1.

При цьому, пункт 48 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» зазначає, що для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Проте, у висновку судової експертизи №11078 від 25.01.2016 відсутня ідентифікація конкретних об'єктів порівняння, відсутні посилання на конкретні джерела інформації, з яких можна дізнатися про умови продажу або пропонування подібного нерухомого майна (коли саме відбувався продаж/пропонування - тобто за якої ринкової ситуації, умови оплати тощо).

При визначенні вартості об'єкта підходом порівняльних продажів експерт зазначив лише на найменування вулиць, на яких вони начебто розташовані (вул.Римарська, пер. Театральний, Сумський ринок), що не дозволяє визначити чи дійсно подібні об'єкти порівняння та умови продажу/пропонування з об'єктом оцінювання та актуальною ринковою ситуацією.

За таких обставин неможливо встановити чи дійсно загальна вартість цих приміщень, вказана в таблиці зіставлення продажів, актуальна на сьогоднішній день, адже за відсутності графічних підтверджень або конкретних посилань, неможливо встановити з яких саме джерел, які вказані у висновку (Інформаційно-рекламна газета «Прем'єр» та інтернет-видання www.olx.ua, estate-in-kharkov.com, olx.ua) було взято інформацію.

Із вказаної інформації, яка викладена у висновку судової експертизи, не можливо встановити чи відповідала інформація про подібне майно, критеріям, передбаченим національними стандартами оцінки і неможливо встановити чи проводилось експертом зіставлення оцінюваних об'єктів саме з подібним майном і саме за подібної ринкової ситуації.

Таким чином, в порушення вимог Національного стандарту № 1 і Національного стандарту № 2, у висновку судової експертизи не міститься наступна необхідна інформація:

- конкретні ідентифікуючи ознаки подібного нерухомого майна (точна адреса і номера приміщень), з яким проводилось зіставлення продажів оцінюваного об'єкту шляхом використання підходу порівняльних продажів;

- дата чи часовий проміжок, у якому відбувався продаж чи пропонування подібного нерухомого майна, з яким проводилось зіставлення продажів оцінюваного об'єкту шляхом використання підходу порівняльних продажів;

- конкретні джерела (номер, дата випуску, сторінка друкованого видання або посилання на адресу конкретної сторінки в мережі Інтернет), які були використані для отримання інформації про подібне нерухоме майно, з яким проводилось зіставлення продажів оцінюваного об'єкту шляхом використання підходу порівняльних продажів.

Отже, у висновку судової експертизи наявні недоліки в застосуванні методів і підходів оцінювання та наявні порушення норм, які регламентують порядок проведення експертизи.

Суд погоджується з даними запереченнями відповідача та вважає, що вищевказані недоліки висновку судової експертизи викликають обґрунтовані сумніви у його правильності, що не можуть бути усунені шляхом одержання додаткових пояснень експертів у судовому засіданні.

Враховуючи викладене, суд вважає за можливе задовольнити клопотання відповідача та призначити повторну судову експертизу.

Оскільки повторна судова експертиза призначається за клопотанням відповідача, витрати по її проведенню слід покласти на ТОВ "Промислові інвестиції", з подальшим їх розподілом в порядку, передбаченому статтею 49 Господарського процесуального кодексу України.

У зв'язку із призначенням повторної судової експертизи, суд відмовляє у задоволенні клопотання відповідача про виклик судового експерта.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 41, 79, 86 Господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

Призначити по справі повторну судову оціночно-будівельну експертизу за наявними матеріалами справи, проведення якої доручити іншому експерту Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. засл. проф. ОСОБА_2 (61177 м. Харків, вул. Золочівська, 8-а).

На розгляд та вирішення експерта поставити наступне питання:

- якою є ринкова вартість наступного нерухомого майна: нежитлових приміщень 1-го поверху №№ІІІ, IV, V, VI, VII, VIII, VIIIa, XII, XIII, XIV, XV, XVI в літ. "А-5" загальною площею 134,6кв.м., що знаходиться за адресою: м.Харків, провулок Кравцова, будинок №4.

Попередити експерта про відповідальність, передбачену статтями 384, 385 Кримінального кодексу України за дачу завідомо неправдивого висновку або відмову дати висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обовязків.

Витрати по проведенню судової експертизи покласти на відповідача, Товариство з обмеженою відповідальністю "Промислові інвестиції", м.Харків, з подальшим їх розподілом в порядку, передбаченому статтею 49 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалу суду разом зі справою №922/5136/15 направити Харківському Науково-дослідному інституту судових експертиз ім. Засл. проф. ОСОБА_2 Міністерства юстиції України (61177, м.Харків, вул. Золочівська, 8а).

Провадження у справі 922/5136/15 зупинити .

Суддя ОСОБА_3