ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2016 року Справа № 922/3521/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б.- головуючого
Алєєвої І.В. Рогач Л.І.
за участю представників:
позивача не з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно)
відповідачане з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рожева пальма"
на постановувід 19.10.2015 р. Харківського апеляційного господарського суду
у справі№ 922/3521/14 господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рожева пальма"
провнесення змін до договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

У серпні 2014 року Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рожева пальма" про внесення змін до договору оренди землі від 11.04.2006 №070, шляхом визнання додаткової угоди до вказаного договору оренди землі укладеною у редакції, викладеній в позовній заяві, а саме:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за № 070 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 11 грудня 2013 Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Рожева пальма" (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 5., 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за № 70 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1."

" 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 727 від 30.10.2013 становить 2 908 549 грн. (два мільйони дев'ятсот вісім тисяч п'ятсот сорок дев'ять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

" 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 85/14 від 30.10.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 162878,74 грн. (сто шістдесят дві тисячі вісімсот сімдесят вісім гривень сімдесят чотири копійки), або в місяць - 13753,23 грн. (тринадцять тисяч п'ятсот сімдесят три гривні двадцять три копійки)."

"13. Розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативно грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

е) в інших випадках, передбачених законом."

"14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно діючого законодавства."

"28. д) в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 13 договору, Орендодавець має право звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в зміненій редакції."

"ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

_____________ОСОБА_4/ підпис/

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "РОЖЕВА ПАЛЬМА"

61002, м. Харків, вул. Каразіна, буд.ю 7/9

код 24488590

В особі керівника

_____________ _______________

/підпис/ /ПІБ/"

Позовні вимоги вмотивовані прийняттям міською радою рішення, яким змінено нормативно грошову оцінку землі, що зумовило підвищення розміру орендної плати, приписами статей 13, 144 Конституції України, статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 188, 193, Господарського кодексу України, ухилення відповідача від укладення додаткової угоди.

Відповідач у наданих до суду запереченнях просив суд у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі, посилаючись на те, що відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" та пункту 36 договору, внесення змін до договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір вирішується у судовому порядку. При цьому, статтями 651, 652 Цивільного кодексу України передбачено, що підставами для внесення змін до договору у судовому порядку є істотне порушення договору другою стороною або істотна зміна обставин, що в даному випадку позивачем не доведено. В той час, як зазначав відповідач, ні спірним договором оренди землі, ні законом не передбачено такої підстави для внесення змін до договору оренди землі як зміна нормативної грошової оцінки землі.

Рішенням господарського суду Харківської області від 14.10.2014 р., залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 22.12.2014 р., в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 31.03.2015 р. судові рішення у даній справі були скасовані, з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

За результатами нового розгляду справи рішенням господарського суду Харківської області від 04.08.2015 року (суддя Т.С. Денисюк) в задоволені позовних вимог відмовлено повністю.

Мотивуючи рішення суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем не доведено обставин, з якими закон пов'язує можливість примусового внесення зміни у спірний договір, тобто не доведено ані існування обов'язку відповідача щодо укладення спірної додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі, ані відповідності пропонованої додаткової угоди вимогам Закону.

За таких обставин, у зв'язку з відсутністю передбачених законодавством та умовами договору оренди землі підстав для зобов'язання відповідача укласти додаткову угоду до цього договору про зміну розміру орендної плати без відповідного волевиявлення відповідача, а також зважаючи на відсутність документального обґрунтування розміру земельного податку та застосування відповідної ставки річної орендної плати, відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

За апеляційною скаргою Харківської міської ради Харківський апеляційний господарський суд (судді: Л.М. Здоровко, О.В. Плахов, І.А. Шутенко), рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015 року скасував, прийняв нове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради, м. Харків, задовольнив частково в частині внесення змін до пунктів 2, 5, 9 договору оренди землі від 11.04.2006 року.

Внесено зміни до договору оренди землі від 11.04.2006 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та ТОВ "Рожева пальма" в особі керівника ___________________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 2, 5, 9 договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за №70 змінити, і викласти у такій редакції:

"2. Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №727 від 30.10.2013 становить 2908549грн. (два мільйона дев'ятсот вісім тисяч п'ятсот сорок дев'ять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №85/14 від 30.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 162878,74 грн. (сто шістдесят дві тисячі вісімсот сімдесят вісім гривень, сімдесят чотири копійки), або в місяць - 13573,23 грн. (тринадцять тисяч п'ятсот сімдесят три гривень 23 копійок)."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається в органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

_____________ОСОБА_4

/ підпис/

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "РОЖЕВА ПАЛЬМА"

61002, м. Харків, вул. Каразіна, буд.ю 7/9

код 24488590

В особі керівника

_____________ _______________

/підпис/ /ПІБ/"

В іншій частині рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015 року залишено без змін.

Мотивуючи постанову суд апеляційної інстанції зазначив, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

За вказаних обставин, суд апеляційної інстанції дійшов висновку щодо обґрунтованості позовних вимог в частині внесення змін до пункту 5 та пункту 9 договору оренди землі.

Також, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог в частині внесення змін до пункту 2 договору щодо визначення кадастрового номера земельної ділянки враховуючи, що відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" кадастровий номер земельної ділянки відноситься до істотних умов договору оренди землі. Суд апеляційної інстанції вказував, що внесення вказаних доповнень до пункту 2 договору не впливає на права та обов'язки сторін, оскільки не покладає на них будь-яких додаткових обов'язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для ідентифікації об'єкту оренди та відповідності договору вимогам чинного законодавства.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог щодо внесення змін у пункти 13, 14, 28 договору, суд послався на те, що зазначені зміни не регулюють питання розміру орендної плати, а обов'язковість їх внесення до договору позивачем не обґрунтовано та не доведено.

ТОВ "Рожева пальма" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу в якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.10.2015 року та прийняти нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Заявник касаційної скарги зазначає, що судом апеляційної інстанції порушено приписи статті 20 Господарського кодексу України та статті 16 Цивільного кодексу України, оскільки відсутній такий спосіб захисту порушеного права, як визнання додаткової угоди чи договору укладеним.

Також, на думку скаржника, судом апеляційної інстанції порушено приписи статей 169, 627, 651, 652 Цивільного кодексу України, оскільки спірним договором не передбачено такої підстави для внесення змін до договору, як зміна нормативно - грошової оцінки земель.

Скаржник зазначає, що передумовою для зміни умов договору оренди землі є наявність взаємної згоди сторін.

У відзиві на касаційну скаргу Харківська міська рада просить постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.10.2015 року залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Позивач наголошує на обов'язковості внесення змін до договору оренди землі у зв'язку із затвердженням нової нормативно грошової оцінки.

На думку позивача, законодавець вказує на те, що розмір земельного податку та орендної плати за користування земельними ділянками державної або комунальної власності знаходиться у прямому відношенні від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі зменшився також і розмір земельного податку, а це значить, що відповідно до пункту 13 договору, у позивача є всі підстави вимагати перерахунку та зміни розміру орендної плати та внесення відповідних змін до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 11.04.2006 року між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рожева пальма" було укладено договір оренди землі на підставі рішення XLVI сесії Харківської міської ради IV скликання від 06.03.2006 р. № 51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів".

Відповідно до пункту 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1081 га.

Відповідно до пункту 5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою №1693/06 від 21.03.2006 року становить 204174 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою №1694/06 від 21.03.2006р. становить 1020871 грн.

Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком: на період будівництва до 06.03.2008 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 06.03.2031 року.

Згідно з пунктом 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області.

Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва: 2006 рік - 658,29 гривень; з 2007 року - 1242,06 гривень та на період експлуатації: з 06.03.2008 року - 3658,12 гривень.

Пунктом 13 договору сторони встановили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктом 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Також, судами першої та апеляційної інстанції було встановлено, що рішенням Харківської міської ради 25 сесії 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року (том 2 а.с. 7).

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 року на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 року № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено у пункті 2 та пункті 3, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради №960/12 від 19.12.2012 року затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013р., одержано витяг №727 від 30.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, на підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди, який разом із листами-пропозиціями від 18.12.2013 року №5702/0/225-13 та №5709/0/225-13 направлені на адресу відповідача.

У встановлений термін відповідь на лист-пропозицію Харківської міської ради орендарем направлено не було, додаткову угоду відповідачем підписано не було, що стало підставою для звернення Харківською міською радою до господарського суду Харківської області з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 11.04.2006 в судовому порядку, шляхом визнання укладеної додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції, зазначеній в позовній заяві.

Частково задовольняючи позовні вимоги, господарський суд апеляційної інстанції зазначив, що сторони в договорі передбачили можливість внесення змін до договору, а законодавча зміна граничного розміру орендної плати, яка є регульованою, є підставою для перегляду попередньо встановленого договором розміру орендної плати.

Проте, колегія суддів вважає висновок суду апеляційної інстанції передчасними та такими, що було зроблено без з'ясування всіх обставин справи у їх сукупності, з наступних підстав.

За приписами частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Судова колегія зазначає, що відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендодавцеві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з абзацом другим частини першої статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

За приписами статті 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України). Згідно з положеннями статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Також за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (в редакції на дату звернення ради з позовом до місцевого господарського суду), розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється у договорі.

За змістом статті 1, абзацу п'ятого статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданим їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

За змістом статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наданого в Законі України "Про оцінку земель", вона є незалежним економічним показником, що відображає очікуваний чи фактичний дохід, який можна отримати від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обмежень у відповідний період, у зв'язку з чим зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Судова колегія вважає, що суди першої та апеляційної інстанції під час прийняття оскаржених рішень дійшли обґрунтованого висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Крім того, судова колегія погоджується з висновком суду апеляційної інстанції щодо обґрунтованості позовних вимог в частині внесення змін у пункт 2 договору щодо визначення кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки внесення вказаного доповнення не впливає на права та обов'язки сторін, а є лише необхідним для ідентифікації об'єкту оренди.

Проте, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що за приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до пункту 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 № 445/2011, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

За частиною 6 пункту 4 зазначеного Положення Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надає інші адміністративні послуги відповідно до законодавства.

Разом з тим наведене вище законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, таким чином, за наявності відповідних заперечень сторони про необґрунтованість наведених у цих витягах з технічної документації даних нормативну грошову оцінку земельних ділянок ці дані можуть бути перевірені судами.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів, передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11.

Пунктом 3.3 даного Порядку визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, і від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, зокрема, посилався на невідповідність зазначених у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки коефіцієнтам, які характеризують функціональне використання спірної земельної ділянки орендованої відповідачем, зокрема, коефіцієнт який був застосований при розрахунку орендної плати до спірної земельної ділянки 2,5 (землі комерційного використання) не відповідає коефіцієнту умов її фактичного використання (землі житлової забудови).

За приписами статті 101 Господарського процесуального кодексу України визначено, що у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

В апеляційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

За приписами статті 99 Господарського процесуального кодексу України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі.

Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

За приписами статті 105 Господарського процесуального кодексу України, за наслідками розгляду апеляційної скарги апеляційний господарський суд приймає постанову.

У постанові мають бути зазначені, зокрема, обставини справи, встановлені апеляційною інстанцією, доводи за якими апеляційна інстанція відхиляє ті чи інші докази, мотиви застосування законів та інших нормативно - правових актів та у разі скасування або зміни рішення місцевого господарського суду - доводи, за якими апеляційна інстанція не погодилась з висновками суду першої інстанції.

Проте, скасовуючи рішення суд апеляційної інстанції не спростував встановлених обставин судом першої інстанції, надавши при цьому в порушення приписів частини 2 статті 43 Господарського кодексу України заздалегідь встановленої сили витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, виданим Управлінням Держземагентства у Харківській області, та не перевіривши дотримання визначеної Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11 формули, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів та відповідність застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки.

Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13, окрім затвердження базової вартості одного квадратного метра земель м. Харкова у сумі 291,18 грн., також були затверджені значення коефіцієнтів Км2 економіко - планувальних зон (додаток 1) та значення коефіцієнтів Км3 зон впливу локальних факторів (додаток 3), й якими, зокрема, були встановлені «граничні» та «прийняті» значення вказаних коефіцієнтів.

Однак, залишаючи поза увагою вказане, суд апеляційної інстанції послався лише на витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки без перевірки відповідності застосованих коефіцієнтів граничним значенням.

Враховуючи вказане, судом апеляційної інстанції всупереч вимогам статей 84, 105 Господарського процесуального кодексу України, не було зазначено обставин, що свідчили б про наявність підстав для внесення судом змін у договір оренди земельної ділянки в межах граничних розмірів орендної плати без перевірки визначеного розміру орендної плати на предмет його відповідності, чи навпаки, вимогам діючого законодавства, виходячи з предмету та підстави позову.

Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що з касаційної скарги вбачається, що постанова суду апеляційної інстанції оскаржується лише в частині задоволення позовних вимог, а отже постанова у справі в частині відмови у задоволенні позову щодо внесення змін до пунктів 13, 14, 28 договору не переглядається.

Судове рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків, що суд апеляційної інстанції в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України не розглянув всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; не дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази, невірно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини.

Допущені порушення процесуальних норм унеможливлюють встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для вирішення даного спору. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України, постанову у даній справі слід скасувати в частині задоволення позовних вимог, направивши справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції в цій частині.

Під час нового розгляду справи апеляційному господарському суду слід врахувати вищенаведене та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.10.2015 р. у справі № 922/3521/14 скасувати в частині задоволення позовних вимог, справу в цій частині направити на новий розгляд до Харківського апеляційного господарського суду.

Решту постанови залишити без змін.

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: І. Алєєва

Л. Рогач