номер провадження справи 18/178/15
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.02.2016 справа № 908/6154/15

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9)

до відповідача ОСОБА_1 комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр Леніна, 206)

про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна

Суддя Носівець В.В.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_2, довіреність № б/н від 15.12.2015 р., посвідчення адвоката № 805 від 29.07.2010 р.;

від відповідача: ОСОБА_3, довіреність № 127/01/01-10 від 01.12.2015 р., паспорт серії СА № 692535 від 26.03.1998 р.;

СУТНІСТЬ СПОРУ:

До господарського суду Запорізької області 18.12.2015 р. звернулося товариство з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» з позовною заявою до ОСОБА_1 комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна.

Ухвалою суду від 22.12.2015 року порушено провадження у справі № 908/6154/15, присвоєно справі номер провадження 18/178/15, судове засідання призначене на 10 лютого 2016 року, в судовому засіданні оголошувалась перерва до 18.02.2016 р. Розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів фіксації судового процесу; за наявними у справі документальними доказами; закінчений 18.02.2016 р., оголошенням вступної та резолютивної частини рішення.

Представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав, що викладені у позові, просив позов задовольнити; на вимогу суду 18.02.2016 р. надав додаткові документи в обґрунтування своєї правової позиції та спростування аргументів відповідача. Підставою заявленого позову є невизнання відповідачем за позивачем права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, яке виникло внаслідок здійсненої ТОВ «Орбіта-Сервіс» реконструкції орендованих приміщень, що порушує законні інтереси ТОВ «Орбіта-Сервіс». Не визнання такого права за позивачем відбулося в результаті відмови відповідача у визнані витрат, понесених позивачем на поліпшення орендованого майна, з підстав відсутності дозволу на здійснення реконструкції та погодження документації на проведення такої реконструкції, яка оформлена актом визначення витрат орендаря від 21.12.2012 р.

Представник відповідача підтримав заперечення, що викладені у відзиві № б/н/02-02 від 03.02.2016 р.; надав заяву № б/н/01/01-07 від 18.12.2016 р., відповідно до яких позов не визнає в повному обсязі з посиланням на не порушення права позивача на отримання відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна, так як договір оренди не припинено і перебіг позовної давності щодо позовних вимог орендаря не почався. У відзиві відповідач посилався на невідповідність позовних вимог способам захисту порушеного права, а також нормам ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та ст. 778 ЦК України, так як рішенням господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 р. у справі № 908/3971/14 встановлено, що створена нова річ в результаті зробленої реконструкції орендованого майна за договором оренди № 1 від 01.09.2001 р. та визнано право власності позивача на це майно. Тобто наймач (позивач у справі) став співвласником орендованого майна і частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення орендованого майна. Відповідно до Акту визначення витрат орендаря ТОВ «Орбіта-Сервіс» на поліпшення орендованого майна нежитлових приміщень площею 705,9 кв.м., по вул. Лермонтова, 9 від 21.12.2012 р. відсутня письмова згода орендодавця КП «Палац культури «Орбіта» на проведення капітального ремонту нежитлових приміщень по вул. Лермонтова, 9; реконструкція не завершена протягом року з моменту прийняття рішення виконавчого комітету міської ради від 22.06.2006 р. № 257/31 «Про проектування та реконструкцію ТОВ «Орбіта-Сервіс» орендованих приміщень по вулиці Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу». Проектно-кошторисна документація на реконструкцію приміщень по вул. Лермонтова, 9 не узгоджена з орендодавцем (відповідачем). Також комісією відхилені витрати на загальну суму 172829,17 грн., повязані з благоустроєм території, оскільки прилегла територія не є обєктом оренди № 1 від 01.09.2001 р. З урахуванням викладеного, відповідач просив в позові відмовити.

Заслухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» (орендар, позивач у справі) та комунальне підприємство «Палац культури «Орбіта» (орендодавець), 01.09.2001 р. уклали договір № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (надалі договір).

Згідно пункту 1.1. договору орендодавець на підставі Наказу управління комунальної власності Запорізької міської ради від 07.05.2001 р. № 96 передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину підвалу та приміщення палацу культури, загальною площею 733,5 кв.м., розташованих за адресою: м. Запоріжжя, вул. вул. Лермонтова, 9, вартість якого визначена експертним шляхом ТОВ «Центр оцінки майна, бізнесу та інвестицій» станом на 31 березня 2001 р. і становить 291538,00 грн.

Вступ орендаря у користування обєктом оренди настає одночасно з підписанням сторонами договору та Акту прийому-передачі вказаного обєкту (п. 2.1 договору).

На виконання зазначеного пункту договору сторонами підписаний Акт прийому-передачі обєкта оренди від 01.09.2001 р.

Пунктами 5.4 5.5 договору встановлено, що орендар зобовязаний виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) обєкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця. Для отримання згоди на проведення поліпшень надати орендодавцю: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, проектно-кошторисну документацію та інші документи.

Відповідно до п. 10.1 договору він діє з 01 вересня 2001 р. до 01 вересня 2011 р., строком на 10 (десять) років.

Пунктом 10.6 договору встановлено що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміни договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Сторони у судовому засіданні підтвердили, що жодних заяв/листів/звернень протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди жодна із сторін не направляла іншій стороні, отже договір оренди є продовженим до 01.09.2021 року.

Додатковою угодою від 29.04.2011 року до договору оренди змінено орендодавця на департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (відповідач у справі).

Листом № 405 від 16.03.2006 р. Управління комунальної власності Запорізької міської ради надало згоду ТОВ «Орбіта-Сервіс» на реконструкцію орендованих приміщень, та зведення прибудови до входу в палац культури «Орбіта» по вул. Лермонтова, 9.

Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 року, на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001 року, ТОВ «Орбіта-Сервіс» надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вулиці Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.

Позивачем розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами, зокрема з КП «Управління капітального будівництва, Запорізької філії ДП «НДІ проектреконструкція», КП «Водоканал», ВАТ «Запоріжжяобленерго», ВАТ «Запоріжгаз», Санстанцією у м. Запоріжжя та іншими службами.

Позивач листом № 67/2 від 30.10.2006 р. звернувся до орендодавця з проханням погодити проектно-кошторисну документацію «Реконструкція частини орендованих приміщень , та прибудови до входу в палац культури «Орбіта» по вул. Лермонтова, 9.

Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством - ПП «Добробут-Плюс» (ліцензія серія АВ № 050815 від 17.03.2006 р.) на підставі договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006 року.

Перед початком виконання будівельних робіт за вищезазначеним договором Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт № 603 від 27.09.2016 року (арк.с. 25) в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006 року, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за № 330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту.

Після завершення будівництва позивачем здійснено введення об'єкта до експлуатації шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Декларація про готовність об'єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 року за № ЗП 9 (арк.с 27).

Окрім рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 року, яким дозволено ТОВ «Орбіта-Сервіс» проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ «Орбіта-Сервіс» такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу «Палац культури «Орбіта» вих. № 71 від 02.08.2006 року (арк.с. 19), яке отримано позивачем в порядку пункту 5.4 договору оренди, яким передбачено, що орендар зобов'язується виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об'єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця.

Також листом від 10.04.2007 року вих. № 53 (арк.с. 20) КП «Палац Культури» підтвердив правову можливість розміщення культурно-торгово-розважального комплексу по вул. Лермонтова, 9.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 35 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Рішенням господарського суду Запорізької області у справі № 908/3971/14 від 23.10.2014 р., яке набрало законної сили, позов ТОВ «Орбіта-Сервіс» про визнання права власності на прибудову, збудовану ТОВ «Орбіта-Сервіс» на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 та отриманих дозволів на реконструкцію орендованих приміщень під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу задоволено, визнано право власності на побудовану ТОВ «Орбіта-Сервіс» прибудову літ. А -3 за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Лермонтова, 9. Судом при вирішенні спору у справі № 908/3971/14 встановлено, що «згідно пункту 14 Декларації від 11.07.2012 р. товариством з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» було реконструйовано 839,9 кв.м. приміщень, в тому числі була побудована зокрема і прибудова площею 134 кв.м., яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. Пунктом 15 Декларації від 11.07.2012 р. зазначено, що на об'єкті виконано всі передбачені проектною документацією згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи. Обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку. Заходи з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, охорони навколишнього природного середовища і антисейсмічні заходи, передбачені проектом, проведені в повному обсязі. Також, у вказаному 15 пункті Декларації від 11.07.2012 р., зазначено: «Вважати закінченим будівництвом об'єкт готовим до експлуатації».

Таким чином, судом у справі № 908/3971/14 проаналізовані договірні відносини за договором № 1 оренди нежитлових приміщень від 01.09.2001 року, а також оцінені представлені дозволи на проведення ТОВ «Орбіта-Сервіс», в рамках цього договору, реконструкції орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу. За наслідками чого, судом, із зазначенням про отримання позивачем всіх необхідних погоджень на здійснення такої реконструкції та прибудови, задоволено позов.

Доводи відповідача, що визнання за позивачем права власності на прибудову свідчить, що позивач став співвласником орендованого майна і частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення орендованого майна є хибними, оскільки згідно наданого технічного паспорту на будівлю по вулиці Лермонтова, 9 у місті Запоріжжя, виготовленого станом на 21.02.2014 р., літ. А4-3 не проходив реєстрацію права власності; власником літ. А-3, № 3 є Запорізька міська рада; власником літ. А1 приміщення № І є ОСОБА_4 Рішенням суду у справі № 908/3971/14 за позивачем визнано право власності на прибудову літ. А4-3 та жодним чином не вирішено про право сумісної власності на орендоване позивачем приміщення, де ним, одночасно із зведенням прибудови, здійснювалася реконструкція орендованого майна за отриманими дозволами в порядку, передбаченому умовами договору оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

При припиненні дії договору, закінчення терміну його дії, відмови від його продовження або банкрутства орендаря, орендар повертає орендодавцю обєкт оренди у стані, не гіршому, ніж на час передачі в оренду з урахуванням фізичного зносу. Поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, визнаються власністю орендаря. Якщо орендар за власний рахунок, за умови погодження з орендарем провів поліпшення обєкту оренди, які неможливо відокремити без нанесення його шкоди, орендодавець повинен компенсувати орендарю понесені витрати (п. 10.5 договору).

Тобто, як законом, так і договором, визначено час, обставини і умови, коли саме вступають у дію правила щодо визначення правового статусу виконаних наймачем поліпшень (можливість/неможливість відокремлення, визначення вартості, сплата компенсації, зарахування вартості в рахунок орендної плати тощо).

Позивач, здійснивши реконструкцію орендованого майна, звернувся до відповідача для визначення своїх витрат на поліпшення орендованого майна нежитлових приміщень площею 705,9 кв.м. по вулиці Лермонтова, 9 у місті Запоріжжя.

Актом визначення витрат орендаря, що складений відповідачем 21.12.2012 р., позивачу повністю відмовлено у визнані витрат на поліпшення орендованого майна через надання не в повному обсязі погоджувальних документів, наявність в наданих документах недоліків та невідповідностей, а також вказано на неможливість включення до витрат орендаря вартості робіт по благоустрою території, оскільки прилегла територія на є обєктом оренди за умовами договору № 1 від 01.09.2001 р.

З урахуванням встановленого у справі № 908/3971/14, наданих доказів позивачем, вбачається, що відповідач неправомірно не визнав за позивачем витрат, понесених на поліпшення орендованого майна, оскільки позивач отримав всі необхідні погодження та дозволи на проведення реконструкції орендованих приміщень, тому має право, однак після припинення дії договору оренди (через закінчення його терміну, розірвання, відмову, банкрутство), на отримання компенсації вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 від 01.09.2001 року, які виникли внаслідок проведеної позивачем реконструкції орендованих приміщень.

Оцінивши надані докази, суд дійшов висновку, що вимоги про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна не підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Цивільні права та обовязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обовязки.

Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового оборогу, вимог розумності та справедливості.

Частиною 3 статті 778 ЦК України встановлено, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» врегульовані правові наслідки припинення або розірвання договору оренди.

Тобто, позивач передчасно та помилково звернувся до суду із вимогами про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, оскільки при настанні умов, визначених законодавством та п. 10.5 договору, у позивача виникне право на отримання компенсації, в разі порушення якого позивач отримає і право вимагати примусової виплати такої компенсації. Отже, відповідне право позивача на час вирішення спору не є порушеним, а визнання судом за позивачем лише самого права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна не веде до захисту його інтересів.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Суд дійшов висновку про необґрунтованість та недоведеність заявлених позовних вимог.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 22, 33, 35, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

Відповідно до ч. 5 ст. 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення оформлено і підписано, згідно із вимогами ст. 84 ГПК України, 24 лютого 2016 р.

Суддя В.В. Носівець