РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.02.2016Справа №910/28532/15

За позовомПриватного підприємства «Алькор Люкс»
доКиївської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні
відповідачаКиївського комунального об'єднання зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень міста Києва «Київзеленбуд»
провизнання недійсним та скасування рішення
Суддя Босий В.П.

Представники сторін:

від позивача:Мицик О.Ю.
від відповідача:Безносик А.О.
від третьої особи:не з'явився

Обставини справи:

Приватне підприємство «Алькор Люкс» (надалі - «Підприємство») звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання недійсним та скасування рішення.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що внаслідок прийняття відповідачем неправомірного рішення №746/1610 від 16.07.2015 р. «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та приватним підприємством «Алькор Люкс» від 08.11.2010 №62-6-00562 на підставі рішення Київської міської ради від 26.02.2010 №386/3824, та надання статусу скверу земельній ділянці на просп. Маяковського, 4 у Деснянському районі м. Києва», було порушене право позивача на користування вказаною земельною ділянкою, у зв'язку з чим позивач просить визнати спірне рішення Київської міської ради недійсним та скасувати його, а також визнати за позивачем право володіння та користування спірною земельною ділянкою.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 10.11.2015 р. порушено провадження у справі та призначено її до розгляду на 07.12.2015 р.

Представником відповідача в судовому засіданні 07.12.2015 р. надано відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував, оскільки оспорюване рішення було прийняте у зв'язку з порушенням відповідачем умов договору в частині здійснення забудови.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 07.12.2015 р. залучено Київське комунальне об'єднання зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень міста Києва «Київзеленбуд» до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача та відкладено розгляд справи.

В судовому засіданні 01.02.2016 р. судом оголошувалась перерва на 08.02.2016 р.

Представник позивача в судове засідання з'явилася, надала додаткові докази та пояснення стосовно суті спору, позовні вимоги підтримала.

В судове засідання представник відповідача з'явилася, надала пояснення по справі, проти задоволення позовних вимог заперечувала з огляду на викладені у відзиві на позовну заяву обставини.

Представник третьої особи в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, а його пояснення по суті спору були заслухані судом в попередньому судовому засіданні.

В судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судових засіданнях складалися протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд м. Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради № 391/448 від 21.12.2006 р. затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «Соцінвестбуд» та передано останньому для будівництва, експлуатації та обслуговування торгівельно-офісного комплексу на пр. Володимира Маяковського, 4 у Деснянському районі міста Києва в оренду земельну ділянку площею 0, 38 га на 5 років за рахунок міських земель не наданих у власність чи користування.

18.07.2007 р. між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Соцінвестбуд» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого Київська міська рада зобов'язалась передати, а відповідач - прийняти в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку площею 3 825 кв.м. на пр. Володимира Маяковського, 4 у Деснянському районі міста Києва на 5 років.

18.07.2007 р. договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстровано в реєстрі за реєстровим № 420.

26.07.2007 р. договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів за № 62-6-00414.

Рішенням Київської міської ради № 386/3824 від 26.02.2010 р. внесено зміни до договору від 26.07.2007 р. № 62-6-00414 оренди земельної ділянки на пр. Володимира Маяковського, 4 у Деснянському районі міста Києва, а саме: сторону по договору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Соцінвестбуд» замінено на сторону - Приватне підприємство «Алькор Люкс» у зв'язку із заміною сторін у зобов'язанні, а також внесено зміни до договору в частині строку оренди та встановлено, що договір укладено на 10 років.

11.10.2010 р. між Київською міською радою та Приватним підприємством «Алькор Люкс» укладено договір про внесення змін до договору від 26.07.2007 р. № 62-6-00414 оренди земельної ділянки шляхом викладення договору оренди в певній редакції та визначено, що орендарем земельної ділянки на пр. Володимира Маяковського, 4 у Деснянському районі міста Києва є Приватне підприємство «Алькор Люкс»; термін оренди встановлено 10 років.

11.10.2010 р. договір про внесення змін до договору від 26.07.2007 р. № 62-6-00414 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстровано в реєстрі за реєстровим № 814.

08.11.2010 р. договір про внесення змін до договору від 26.07.2007 р. № 62-6-00414 зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів за № 62-6-00562.

16.07.2015 р. Київською міською радою було прийнято рішення №746/1610 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та приватним підприємством «Алькор Люкс» від 08.11.2010 №62-6-00562 на підставі рішення Київської міської ради від 26.02.2010 №386/3824, та надання статусу скверу земельній ділянці на просп. Маяковського, 4 у Деснянському районі м. Києва» (надалі - «Рішення»).

Вказаним Рішенням вирішено розірвати договір оренди земельної ділянки від 08.11.2010 р. №62-6-00562, укладений між Підприємством та Київською міською радою, визнано таким, що втратило чинність рішення Київської міської ради №381/448 від 21.12.2006 р., надано статус скверу земельній ділянці на просп. Маяковського, 4 у Деснянському районі м. Києва.

Спір у справі виник у зв'язку із тим, що, на думку позивача, прийняте Рішення порушує його права та законні інтереси як законного користувача земельної ділянки.

Як вбачається із матеріалів справи, Договір оренди в редакції договору про внесення змін відповідно до приписів ст. 125 Земельного кодексу України та ст. 18 Закону України «Про оренду в землі» набув чинності з дати його державної реєстрації (08.11.2010 р.) та був укладений на 10 років.

За змістом п. 8.4 договору оренди в редакції договору про внесення змін від 11.10.2010 р. орендар зобов'язаний, в тому числі, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, та після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації; своєчасно вносити оренду плату.

Пунктом 11.4 вказаного договору визначено, що договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;

- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

У зв'язку з тим, що Підприємством не виконано умов п. 8.4 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки, а також беручи до уваги те, що мешканці прилеглих житлових будинків категорично виступають проти забудови земельної ділянки, Київською міською радою було прийнято Рішення про розірвання договору оренди.

Як на підставу для визнання недійсним та скасування Рішення позивач вказує на те, що порушення строків здійснення забудови відбулося не з його вини.

Статтею 19 Конституції України унормовано, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов'язковий характер для суб'єктів цих відносин.

Залежно від компетенції органу, який прийняв такий документ, і характеру та обсягу відносин, що врегульовано ним, акти поділяються на нормативні і такі, що не мають нормативного характеру, тобто індивідуальні.

Статтею 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Отже, підставами для визнання недійсним акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Згідно з приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно - правовими актами та договором оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Виходячи зі змісту статті 93 Земельного кодексу України, статей 762, 792 Цивільного кодексу України, статей 13 та 21 Закону України «Про оренду землі» правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства; в силу статей 177, 181, 373, 374 Цивільного кодексу України земельна ділянка (як індивідуалізований об'єкт, що має ознаки у вигляді кадастрового номеру, площі, меж) є об'єктом права власності територіальної громади, а правомочності щодо володіння та користування орендованою земельною ділянкою, як і правомочність розпорядження, є складовими права власності територіальної громади щодо земельної ділянки.

Відповідно до частини 2 статті 2 Цивільного кодексу України територіальні громади є учасниками цивільних відносин, діючи у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин, набуваючи та здійснюючи цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом (статті 169 та 172 Цивільного кодексу України).

Цивільні права та обов'язки виникають (змінюються та припиняються) із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема, із договорів та інших правочинів, що являють собою дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків; цивільні права та обов'язки можуть виникати (змінюватися, припинятися) безпосередньо з актів органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

За приписами статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.

За загальним правилом, встановленим частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором; разом з тим, за частиною 3 наведеної статті у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За приписами статті 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, наведене вище правове регулювання не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Аналогічні висновки містяться у постанові Вищого господарського суду України від 10.11.2015 р. у справі №910/27023/14.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором. З огляду на що, обрання правового способу врегулювання спору є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, а право на односторонню відмову від договору є позасудовою процедурою, яка не потребує погодження іншою стороною договору.

За умовами пункту 11.4 договору оренди однією з підстав для розірвання орендодавцем договору в односторонньому порядку є порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору.

Так, за змістом п. 8.4 договору оренди в редакції договору про внесення змін від 11.10.2010 р. орендар зобов'язаний, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації.

Як встановлено судом, 08.11.2010 р. договір про внесення змін до договору від 26.07.2007 р. № 62-6-00414 зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів за № 62-6-00562.

Таким чином, згідно умов п. 8.4 вказаного договору, Підприємство зобов'язалося завершити забудову земельної ділянки на просп. Маяковського, 4 у Деснянському районі м. Києва у строк до 08.11.2013 р.

Матеріалами справи підтверджується, що 11.10.2012 р. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києва було зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва торговельно-офісного комплексу по пр. Маяковського, 4 в Деснянському районі м. Києва.

Постановою прокуратури Деснянського району м. Києва №27 від 18.02.2013 р. призначено перевірку в порядку нагляду за додержанням і застосуванням законів у Підприємстві з питань дотримання земельного і містобудівного законодавства.

Позивач вказує, що з огляду на проведення вказаної перевірки та розслідування кримінального провадження позивач був змушений призупинити виконання дій по підготовці та проведенню будівельних робіт на спірній земельній ділянці.

Тільки в серпні 2013 року генеральним підрядником за договором №163/04-2012 від 30.08.2012 р. було розпочато а земельній ділянці виконання будівельних робіт (в тому числі, встановлено огорожу, завезено будівельний матеріал та техніку, виконано влаштування свай).

Вказані обставини, на думку позивача, свідчать про відсутність його вини у незавершенні забудови земельної спірної ділянки у встановлений п. 8.4 договору строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

В той же час суд відзначає, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами в розумінні приписів ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України неможливості виконати умови п. 8.4 договору оренди в частині своєчасного завершення забудови з огляду на таке.

По-перше, відповідні договори на здійснення будівництва були укладені лише в серпні 2012 року, а декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва торговельно-офісного комплексу по пр. Маяковського, 4 в Деснянському районі м. Києва було зареєстровано позивачем 11.10.2012 р., тобто майже через 2 роки після реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки.

При цьому, позивач був обізнаний з умовами договору оренди в частині існування у нього обов'язку закінчити забудову земельної ділянки не пізніше, ніж через 3 роки після державної реєстрації договору оренди, і відповідні наслідки не закінчення такої забудови у вигляді можливості орендодавця в односторонньому порядку відмовитися від договору.

По-друге, твердження позивача про необхідність призупинення будівельної діяльності внаслідок проведення перевірки прокуратурою Деснянського району м. Києва питань дотримання Підприємством земельного і містобудівного законодавства визнаються судом необґрунтованими, оскільки в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження факту встановлення у визначеному чинним законодавством України порядку заборони позивачу та/або іншим особам на проведення будівельних робіт на спірній земельній ділянці.

Більш того, за умовами договору генерального підряду №163/04-2012 від 30.08.2012 р. виконання підрядних робіт було покладено не на Підприємство (яке виступало замовником за інвестиційним договором від 28.08.2012 р.), а на Приватне акціонерне товариство «Агробудмеханізація», яке розпочало здійснення будівельних робіт на спірній земельній ділянці лише в серпні 2013 року.

По-третє, звернення прокурора Деснянського району м. Києва 08.08.2013 р. до господарського суду міста Києва з позовом про визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради №386/3824 від 26.02.2010 р. на думку суду жодним чином не перешкоджало здійсненню позивачем своїх обов'язків за договором оренди в частині завершення забудови, оскільки в межах такої судової справи не були вжиті заходи до забезпечення позову шляхом заборони Підприємству та/або будь-яким іншим особам вчиняти дії по будівництву на спірній земельній ділянці.

Посилання позивача на масові заворушення та хуліганські дії з боку мешканців прилеглих житлових будинків не можуть бути підставою для звільнення його від відповідальності за невиконання умов п. 8.4 договору оренди, оскільки як було встановлено судом позивач мав закінчити забудову земельної ділянки до 08.11.2013 р., а вказані дії мали місце на спірній земельній ділянці тільки в серпні 2013 року, тобто наприкінці трирічного строку здійснення забудови.

До того ж, на підставі положень п. 11.1 договору оренди Підприємство не позбавлене було права в установленому порядку звернутися до відповідача як орендодавця з пропозицією продовжити строки здійснення забудови спірної земельної ділянки, доказів здійснення чого позивачем суду не надано.

Суд також враховує, що як станом на 08.11.2013 р. (закінчення трирічного строку забудови), так і станом на момент прийняття Київською міською радою оспорюваного у даній справі Рішення (16.07.2015 р.), забудова спірного об'єкту нерухомого майна позивачем не здійснена, і належних доказів на підтвердження неможливості завершення таких робіт позивачем до суду не надано.

Наведена позивачем у судових рішеннях правова позиція Верховного Суду України ( від 01.04.2015 р. та від 23.12.2015 р.) не стосується випадків одностороннього розірвання договору з підстав порушення орендарем визначених договором обов'язків щодо строків завершення забудови земельної ділянки.

Твердження позивача про відсутність повноважень у Київської міської ради визнавати таким, що втратило чинність рішення Київської міської ради №381/448 від 21.12.2006 р. спростовується позицію Конституційного Суду України, викладеною у рішенні від 16.04.2009 р. у справі №1-9/2009.

Зокрема, вказаним рішення встановлено, що за органами місцевого самоврядування законодавцем закріплюється право на зміну та скасування власних рішень. Таке право випливає із конституційного повноваження органів місцевого самоврядування самостійно вирішувати питання місцевого значення шляхом прийняття рішень, що є обов'язковими до виконання на відповідній території, оскільки вони є суб'єктами правотворчості, яка передбачає право формування приписів, їх зміну, доповнення чи скасування.

Згідно з приписами частини 1 статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов'язковий характер для суб'єктів цих відносин. Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, а також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Посилання позивача на неправомірність прийняття відповідачем рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки та надання їй статусу скверу не може в даному випадку бути підставою для визнання його недійсним, оскільки з припиненням дії договору оренди позивач втратив право користування спірною земельною ділянкою, а відтак подальша зміна цільового призначення такої земельної ділянки жодним чином не порушує прав та законних інтересів Підприємства, на захист яких подано даний позов.

З огляду на викладене, суд не вбачає підстав для визнання недійсним та скасування Рішення Київської міської ради з викладених позові Підприємства обставин.

Крім того, оскільки судом відмовлено в задоволенні позовних вимог Підприємства про визнання недійсним та скасування Рішення, підстави для задоволення позовних вимог в частині визнання за позивачем права володіння та користування спірною земельною ділянкою у суду відсутні.

Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовних вимог Приватного підприємства «Алькор Люкс» відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 12.02.2016 р.

Суддя В.П. Босий