РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.02.2016Справа №910/31932/15

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто"
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто"; 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Іновейшн Груп"
про визнання договору недійсним
Суддя Підченко Ю.О.
Представники сторін:
від позивача:Бєлашко О.О. - представник за довіреністю;
від першого відповідача:Заєць Ж.Ю. - представник за довіреністю;
від другого відповідача:Коструба А.В. - представник за довіреністю.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ :

Товариство з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до:

- Товариства з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16.10.2015 року, який укладено між Товариством з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Іновейшн Груп" щодо об'єкту: нежитлова будівля (літ. Т), загальна площа 2 823, 8 кв. м., яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, 22;

- до Товариства з обмеженою відповідальністю "Іновейшн Груп" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16.10.2015 року, який укладено між Товариством з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Іновейшн Груп" щодо об'єкту: нежитлова будівля (літ. Т), загальна площа 2 823, 8 кв. м., яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, 22.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на підставі п. 17.6 Договору оренди нерухомого майна № 05/12-2014 від 05.12.2014 року, позивач, як орендар, при відчуженні орендодавцем об'єкту оренди має пріоритетне право на його придбання. Проте Товариству з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" від Товариства з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" пропозицій щодо використання права першочергового придбання нежитлового приміщення не надходило, також не надходило жодної інформації про продаж спірного приміщення.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 22.12.2015 року було порушено провадження у справі № 910/31932/15, розгляд справи призначено на 05.02.2016 року.

Безпосередньо у судовому засіданні представником позивача заявлено клопотання згідно вимог ст.ст. 66, 67 ГПК України про застосування заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на нежитлове приміщення (літ. Т), загальною площею 2 823, 8 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколи Закревського, 22, та належить на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Іновейшн Груп".

Клопотання обґрунтовано тим, що позивачу з мережі Інтернет стало відомо, що другий відповідач вчиняє дії з метою продажу спірного приміщення.

Суд встановив, що заяву про забезпечення позову буде розглянуто під час судового процесу з урахуванням ст.ст. 66-67 ГПК України.

Представник першого відповідача у судовому засіданні 05.02.2016 року надав письмове заперечення проти позову, у якому зазначив, що оскільки позивач не є стороною оспорюваного договору купівлі-продажу, то він є неналежним позивачем для звернення до суду з позовом про визнання недійсним вказаного вище договору.

Представник другого відповідача безпосередньо у судовому засіданні подав копію договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16.10.2015 року з метою долучення до матеріалів справи.

Представники першого та другого відповідача проти вжиття заходів до забезпечення позову заперечили.

З метою усунення суперечностей у доводах та доказах сторін, у судовому засіданні було оголошено перерву до 17.02.2016 року.

У судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволенні клопотання про вжиття заходів до забезпечення позову.

Перший та другий відповідачі проти позову заперечили, надали усні пояснення по суті спору.

Відповідно до вимог ст. 66, 67 ГПК України господарський суд за заявою сторони, прокурора, або з власної ініціативи має право вжити заходів до забезпечення позову у вигляді накладання арешту на майно, що належить відповідачу.

Згідно з абз. 3 п. 1 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 16 "Про деякі питання практики застосування заходів до забезпечення позову" у вирішенні питання про забезпечення позову господарський суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв'язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення господарського суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв'язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не є учасниками даного судового процесу.

Абзацом 3 п. 3 даної постанови пленуму адекватність заходу до забезпечення позову, що застосовується господарським судом, визначається його відповідністю вимогам, на забезпечення яких він вживається. Оцінка такої відповідності здійснюється господарським судом, зокрема, з урахуванням співвідношення прав (інтересу), про захист яких просить заявник, з вартістю майна, на яке вимагається накладення арешту, або майнових наслідків заборони відповідачеві вчиняти певні дії.

Забезпечення позову допускається на будь-якій стадії провадження у справі, якщо невжиття таких заходів може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення господарського суду. Тягар доказування покладається на особу, яка подала заяву про забезпечення позову. Доказування повинно здійснюватись за загальними правилами відповідно до ст. 33 ГПК України.

Позивачем не достатньо обґрунтовано те, що невжиття заходів до забезпечення позову, може вплинути на виконання рішення Господарського суду м. Києва у разі задоволення позовних вимог. Саме лише посилання на потенційну можливість ухилення другого відповідача від виконання судового рішення без наведення відповідного обґрунтування не є підставою для задоволення відповідної заяви.

За таких обставин у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" щодо забезпечення позову шляхом накладення арешту на майно Товариства з обмеженою відповідальністю "Іновейшн Груп" слід відмовити.

Суд дійшов висновку, що наданих доказів достатньо для вирішення спору по суті.

Оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судових засіданнях складались протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача, першого та другого відповідачів, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

16.10.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" (далі - продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Іновейшн Груп" (далі - покупець), укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі згідно умов якого продавець передає оплатно у власність покупця, а покупець приймає у власність нежитлову будівлю (літ. Т) загальною площею 2 823, 8 кв.м., яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, 22, та сплачує за неї обговорену грошову суму в порядку та на умовах, визначених в договорі.

Відчужувана житлова будівля належить продавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Реєстраційною службою Головного управління юстиції у місті Києві 28.02.2013 року, індексний номер 845382 (п. 1.2. договору).

Пунктом 1.3. передбачено, що продаж нежитлової будівлі здійснюється без будь-яких погроз, примусу чи насильства, як фізичного так і морального, і продавець гарантує, що нежитлова будівля, яка є предметом договору, на момент його укладення нікому іншому не продана, не подарована, як внесок до статутного фонду (капіталу) юридичних осіб не передана, не відчужена іншим способом, в спорі і під забороною (арештом), під заставою, в тому числі податковою, не перебуває, відносно неї не укладено будь-яких договорів щодо користування з іншими особами, як юридична адреса вона не використовується, прихованих недоліків, а також прав щодо неї у третіх осіб (у тому числі за договором найму (оренди), як в межах, так і за межами України немає.

Згідно п. 2.1., 2.2. договору, відповідно до довідки № 01-15/10-2015/01 про балансову вартість нежитлової будівлі виданою Товариством з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" 15.10.2015 року, залишкова балансова вартість предмета цього договору станом на 15.10.2015 року становить 12 350 000, 00 грн. Продаж нежитлової будівлі за домовленістю сторін вчиняється за 12 350 000, 00 грн. в тому числі ПДВ 2 058 333, 33 грн.

На думку позивача, вказаний вище договір повинен бути визнаний судом недійсним, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" не мало право відчужувати нежитлове приміщення розташоване за адресою: м. Київ, вул. Закревського, 22 з наступних підстав.

05.12.2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" (Далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" (Орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна № 05/12-2014, відповідно до умов якого орендодавець зобов'язується передати орендарю у тимчасове платне користування та володіння нежитлове приміщення (Далі - об'єкт оренди), розташоване за адресою: м. Київ, вул. Закревського, 22 на умовах, визначених даним договором.

За користування об'єктом оренди, визначеним п. 1.1. цього договору, орендар щомісячно сплачує орендодавцю орендну плату, яка складається з плати за користування об'єктом оренди (п. 3.1. договору).

Протягом 90 календарних днів з моменту укладення договору орендодавець передає об'єкт оренди орендарю за Актом приймання-передачі об'єкта оренди (п. 2. 1 договору).

Згідно п. 2.7. договору, передача об'єкту оренди орендарю, повернення об'єкту оренди орендарем за цим договором здійснюється виключно на підставі Актів приймання-передачі об'єкту оренди, підписаних уповноваженими представниками сторін та скріплених печатками сторін.

Об'єкт оренди вважається переданим орендарю з дати підписання сторонами Акту приймання-передачі об'єкту оренди.

Відповідно до пункту 17.6. договору оренди встановлено, що при відчуженні орендодавцем об'єкту оренди орендар, за інших рівних умов буде мати пріоритетне право на його придбання.

Однак, як зазначає позивач у позовній заяві, пропозицій від першого відповідача щодо використання Товариством з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" першочергового права придбання нежитлового приміщення не надходило. Більш того, перший відповідач не повідомив і про продаж спірного приміщення.

Частина 2 статті 777 Цивільного кодексу України встановлює, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

При цьому, суд враховує наступне. Рішенням Конституційного Суду №31-рп/2009 від 10.12.2009 р. у справі №1-46/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України було офіційно розтлумачено положення закону про переважне право наймача на придбання майна.

Так, у зазначеному рішенні Конституційний Суд України вказує, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява №8793/79" від 21.02.1986 р. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Конституційний Суд України виходить з того, що держава при управлінні належним їй майном повноважна допускати цивільно-правові обтяження такого майна з метою залучення коштів до суспільних фондів (наприклад, передавати майно в заставу для отримання кредитів, в оренду для одержання орендних платежів тощо) або утримуватися від цього. Проте, встановлюючи відповідні обтяження, вона має враховувати, що у майбутньому право відчуження відповідного майна може бути обмежене цими обтяженнями.

Конституційний Суд України вважає, що положення частини другої статті 777 Цивільного кодексу України щодо переважного права наймача на придбання майна у разі його продажу не порушує майнових прав власників (абз. 4 п. 3.5 рішення Конституційного Суду України).

Однак, після дослідження матеріалів по справі, пояснень сторін, рішень Господарського суду м. Києва по справам № 910/14829/15 та 910/24293/15, на які у позовній заяві посилається ТОВ "Європа-Авто", суд дійшов висновку, що у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16.10.2015 року необхідно відмовити з огляду на наступне.

У провадженні Господарського суду міста Києва знаходилась справа № 910/14829/15 (суддя Сівакова В.В.) за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" про стягнення 870 000, 00 грн., з яких 650 000, 00 грн. авансового платежу та 220 000, 00 грн. штрафу.

Рішенням Господарського суду по вказаній справі від 09.07.2015 року (залишено без змін Постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.11.2015 року) позовні вимоги задоволено. Крім того, у рішенні визначено, що 18.05.2015 року ТОВ "Європа-Авто" на адресу ТОВ "Базіс-Авто" було надіслано лист № 67 від 18.05.2015 року, в якому з огляду на невиконання відповідачем зобов'язань щодо передачі об'єкту оренди, повідомив про розірвання договору № 5/12-2014 з 18.06.2015 року. Таким чином, суд дійшов висновку, що договір оренди нерухомого майна № 5/12-2014 є розірваним з 18.06.2015 року.

Натомість, представник позивача у судовому засіданні посилався на рішення Господарського суду міста Києва від 19.11.2015 року по справі № 910/24293/15 як на доказ того, що договір оренди нерухомого майна № 5/12-2014 діє до 05.11.2017 року.

Відповідно до положень статті 35 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Доводи позивача про те, що рішенням від 19.11.2015 року по справі № 910/24293/15 встановлено дію договору оренди до 05.11.2017 року судом до уваги не приймаються, оскільки не є обставинами в розумінні ст. 35 ГПК України та не являються належним доказом у справі.

Статтею 653 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі розірвання договору зобов'язання припиняється з моменту досягнення домовленості про розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов'язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна було укладено16.10.2015 року, а отже вже після того, як договір оренди № 05/12-2014 від 05.12.2014 визнано розірваним. Таким чином, позивач не має жодних прав на нежитлове приміщення розташоване за адресою: м. Київ, вул. Закревського, 22, оскільки зобов'язання за договором оренди припинено. Стаття 33 ГПК України зобов'язує сторін довести ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідно до вимог статті 34 ГПК України визначає, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Втім ніякі докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили і оцінюються судом в розумінні вимог статті 43 ГПК України за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Оскільки позивачем не спростовано факт розірвання договору оренди № 02/12-2014, суд дійшов висновку, що у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" про визнання договору купівлі-продажу недійсним відносно першого та другого відповідачів слід відмовити. Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. ст.ст. 33-35, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Базіс-Авто" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16.10.2015 року відмовити.

2. У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Європа-Авто" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Іновейшн Груп" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16.10.2015 року відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено: 22.02.2016 р.

Суддя Ю.О.Підченко