ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2016 року Справа № 925/1124/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Добролюбової Т.В.(доповідач),
суддівГоголь Т.Г., Швеця В.О.,
розглянувши матеріали касаційної скарги Черкаської міської ради
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 03.12.15
у справі №925/1124/15 Господарського суду Черкаської області
за позовомЧеркаської міської ради
доПриватного підприємства «Дніпробуд-Центр»
пророзірвання договору оренди землі, стягнення грошових коштів

У судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: Стойко А.Ю. - за дов. від 31.12.15;

від відповідача: Цинда Л.Г. - за дов. від 02.12.15.

Черкаською міською радою у липні 2015 року заявлений позов, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, про стягнення з Приватного підприємства «Дніпробуд-Центр» на користь міського бюджету міста Черкаси заборгованості з орендної плати у розмірі 314 065,59 грн та 2 735,29 грн пені. Обґрунтовуючи свої вимоги Міська рада посилалась на те, що відповідачем порушені умови договору оренди землі від 28.12.07, зареєстрованого у державному реєстрі 09.01.08 за №05, у частині закінчення будівництва у строк до 21.12.11, що підтверджується актом Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 12.06.15. Позивач вказував, що у зв'язку з зазначеним, відповідач порушив умови частини 3 пункту 9 договору оренди, укладеного між сторонами на підставі рішення Ради від 20.12.07 №4-251. Крім того, позивач зазначав, що орендна плата на виконання рішення Ради не була приведена у відповідність до вимог земельного законодавства, яким установлена плата за землю у розмірі не менше 3% грошової оцінки земель. Відтак, позивач нарахував відповідачу 521 060,71 грн, з яких 88 985, 80 грн за період з 09.01.08 до 21.12.11 за ставкою у 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та 432 074, 91 грн за період з 22.12.11 до 30.04.15 за ставкою у 10% - керуючись пунктом 9 договору оренди. Заявляючи до стягнення суму заборгованості та нараховану на неї суму пені, Міська рада виходила з того, що відповідачем сплачено 207 603,92 грн із нарахованих 521 060,71 грн та 608,80 грн суми відшкодування за період користування земельною ділянкою з 20.12.07 до 08.01.08, тобто від дати прийняття рішення про передачу ділянки у користування до дати реєстрації договору оренди, що також підлягала сплаті відповідачем. При цьому Рада посилалась на приписи статті 21 Закону України «Про оренду землі», статей 96, 206, 211 Земельного кодексу України, статей 129, 288 Податкового Кодексу, статей 526, 629 Цивільного кодексу України, статей 34, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.08.15, ухваленим суддею Єфіменко В.В., у позові відмовлено. Суд першої інстанції виходив з того, що для проведення забудови території необхідно отримати у виконавчому комітеті міської ради містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкту будівництва. Оскільки з листа Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 09.12.14 №142-73-01-25 убачається, що проект містобудівної документації "План зонування території міста Черкаси" знаходився на стадії затвердження, суд визнав, що відповідач у період з 20.12.07 до 20.12.11 не міг приступити до будівництва у зв'язку з відсутністю затверджених Радою Генерального плану забудови міста Черкаси та зазначеного Плану. При цьому суд керувався статтями 189, 211 Земельного кодексу України, статтями 1, 16-19, 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Щодо вимог про стягнення пені, господарський суд, посилаючись на приписи статей 239, 241 Господарського кодексу України вказав, що граничний строк застосування адміністративно-господарського санкцій сплив 20.12.12, тобто через один рік після 20.12.11 - дати, вказаній у пункті 9 спірного договору оренди.

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: Куксова В.В. - головуючого, Гончарова С.А., Яковлєва М.Л., постановою від 03.12.15, перевірене рішення у справі залишив без змін, а апеляційну скаргу позивача - без задоволення. Суд підтримав висновок першої інстанції про те, що відповідач не міг приступити до будівництва "таун-хаус" - будинків стрічкової забудови каскадного типу у період з 20.12.07 до 20.12.11. Також суд визнав, що позивачем не доведено обізнаність орендаря зі зміною грошової оцінки земельної ділянки. Відтак суд відмовив і у задоволені вимоги про стягнення пені, як похідної від вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати. Апеляційна інстанція керувалась статтею 143 Земельного кодексу України, статтями 15, 21, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», статтею 289 Податкового кодексу України, статтею 13 Закону України «Про оцінку землі».

Черкаська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить рішення та постанову у справі скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову. Обґрунтовуючи свої вимоги Рада вказує, що відповідачем не завершено будівництво у строк, передбачений договором, а отже порушено приписи статті 211 Земельного кодексу України. Рада зазначає, що Генеральний план міста Черкаси було затверджено рішенням Ради від 29.12.11 №3-505, отже виконання умов договору у строк до 21.12.11 за приписами статті 629 Цивільного кодексу України не залежало від затвердження Генерального плану. Скаржник вважає, що в порушення приписів статті 35 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку про необізнаність відповідача зі зміною грошової оцінки земель, оскільки рішення Ради від 13.05.10 №5-656 та №5-657 неодноразово оскаржувались у господарських судах. Відтак позивач вважає, що суди дійшли помилкового висновку про відмову у стягненні заборгованості з орендної плати, яку недоотримав місцевий бюджет.

Від Приватного підприємства «Дніпробуд-Центр» отримано відзив на касаційну скаргу, у якому Підприємство просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення та постанову у даній справі залишити без змін з мотивів викладених в оскаржуваних судових рішеннях. Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь судді Добролюбової Т.В., пояснення присутнього у судовому засіданні представника скаржника та заперечення на касаційну скаргу представника відповідача, перевіривши доводи касаційної скарги і правильність застосування судами приписів чинного законодавства відзначає таке.

Судами при розгляді справи установлено, що рішенням Черкаської міської ради від 20.12.07 №4-251 надана приватному підприємству "Дніпробуд-Центр" в оренду на 49 років земельна ділянка площею 12176 кв.м., яка знаходиться у місті Черкаси біля перехрестя вулиці Лісова Просіка та вулиці Можайського, під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" - будинків стрічкової забудови каскадного типу, за рахунок земель Черкаської міської ради. На підставі вищевказаного рішення Міської ради між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі від 28.12.07, який зареєстровано у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 09.01.08 за №05. Пунктом 2 договору сторони визначили, що за функціональним використанням земельна ділянка віднесена: на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво; після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови. Поряд з цим, актом від 12.06.15, складеним посадовими особами Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради, засвідчено факт відсутності розпочатого та закінченого у строк до 21.12.11 будівництва. Обґрунтовуючи заявлені вимоги позивач посилався на те, що частиною 3 пункту 9 договору сторонами погоджено, що у разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі, у тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення, або його виявлення, якщо момент вчинення порушення встановити не можливо, і до моменту його усунення. Крім того з 01.01.15 у зв'язку зі щорічною індексацією грошової оцінки землі за коефіцієнтом індексації 1,249, розмір орендної плати становив 3 918,30 грн на місяць. Оскільки вимоги щодо приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог земельного законодавства, а також умови договору щодо закінчення будівництва у строк до 21.12.11 відповідачем не виконані, останній на думку позивача повинен сплатити орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, як це передбачено частиною 3 пункту 9 договору, до моменту усунення вказаного порушення, тобто до моменту введення об'єкта в експлуатацію. Відтак Черкаська міська рада нарахувала відповідачеві 3% грошової оцінки землі за період з 09.01.08 до 21.12.11 в сумі 88 985,80 грн та 10% грошової оцінки за період з 22.12.11 до 30.04.15. Оскільки відповідачем сплачено 207 603,92 грн, предметом даного позову Міська рада визначила суму заборгованості з орендної плати перед міським бюджетом у розмірі 314 065,59 грн на яку позивачем також нарахована пеня у розмірі 2 735,29 грн. Стаття 129 Конституції України відносить до основних засад судочинства змагальність сторін. Частині 1 статті 33 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. За приписами статті 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд, у визначеному законом порядку, встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. До обставин, на яких сторони обґрунтовують свої вимоги та заперечення, відносять обставини, які становлять предмет доказування у справі. Отже, предметом доказування є сукупність обставин, що їх необхідно установити для правильного вирішення спору. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суди обох інстанцій виходили з того, що для проведення забудови, обумовленої умовами договору оренди, відповідачу необхідно було отримати у виконавчому комітеті міської ради містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкту будівництва. Оскільки, з листа Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 09.12.14 №142-73-01-25 убачається, що проект містобудівної документації "План зонування території міста Черкаси" знаходиться на стадії затвердження, суди обох інстанцій дійшли висновку, що Приватне підприємство "Дніпробуд-Центр" у період з 20.12.07 до 20.12.11 не могло приступити до будівництва у зв'язку з відсутністю затверджених Черкаською міською радою Генерального плану забудови міста Черкаси та "Плану зонування території міста Черкаси". Апеляційна інстанція виходила і з того, що матеріали справи не містять доказів того, що рішення Черкаської міськради від 13.05.10 № 5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель у м. Черкаси" доведено до відома орендарів земельних ділянок, шляхом опублікування у ЗМІ, чи направлення відповідного листа про зміну грошової оцінки земельної ділянки орендарю. Крім того, сторонами внесені зміни від 01.10.14 до договору оренди земельної ділянки, якими умови договору оренди приведені у відповідність до грошової оцінки земель у м. Черкаси. Проте такі висновки судів попередніх інстанцій визнаються судом передчасними. За приписами статті 1 Законом України "Про оренду землі" орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Поняття договору оренди землі визначено статтею 13 цього ж Закону, за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" (у редакції на час звернення з позовом) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Правові засади проведення оцінки земель в Україні визначено Законом України "Про оцінку земель", з абзацу п'ятого статті 5 цього Закону (у редакції на час звернення з позовом) убачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Відповідно до статей 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років. Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад. Статтею 73 вказаного Закону встановлена обов'язковість актів і законних вимог органів та посадових осіб місцевого самоврядування та передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання усіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Отже, до компетенції міської ради відноситься регулювання земельних відносин і рішення ради є обов'язковими до виконання. Висновок апеляційної інстанції про необізнаність відповідача зі зміною нормативної грошової оцінки орендованої землі визнається судом помилковим, оскільки за приписами статті 15 Закону України "Про доступ до публічної інформації" розпорядники інформації зобов'язані оприлюднювати, зокрема нормативно-правові акти, акти індивідуальної дії (крім внутрішньоорганізаційних), прийняті розпорядником, проекти рішень, що підлягають обговоренню, інформацію про нормативно-правові засади діяльності. Стаття 5 названого Закону унормовує забезпечення доступу до інформації шляхом: 1) систематичного та оперативного оприлюднення інформації: в офіційних друкованих виданнях; на офіційних веб-сайтах в мережі Інтернет; на єдиному державному веб-порталі відкритих даних; на інформаційних стендах; будь-яким іншим способом; 2) надання інформації за запитами на інформацію. Оскільки інформація про рішення Черкаської міськради від 13.05.10 №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель у м. Черкаси", як акта індивідуальної дії є загальновідомою, висновок суду про необізнаність відповідача про зміну нормативної грошової оцінки землі визнається судом необґрунтованим. Поряд з цим суд не звернув уваги на пункти 11 та 13 договору оренди землі, якими передбачено зокрема обов'язок орендаря з уточнення змін орендної плати та умови договору щодо перегляду орендної плати у випадку зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством без внесення змін та доповнень до договору. Посилання апеляційного господарського суду на зміни до договору оренди земельної ділянки внесені сторонами від 01.10.14 не відповідають вимогам статті 125 Земельного кодексу України (у редакції чинній на час звернення з позовом), оскільки судом не установлено чи відбулася державна реєстрація відповідних змін до договору, позаяк саме з цього моменту вони набувають чинності. Поряд з цим перевіряючи законність та обґрунтованість прийнятого місцевим господарським судом рішення, суд приходить до висновку, що воно також не відповідає вимогам статті 84 Господарського процесуального кодексу України. Так судом взагалі не перевірявся розрахунок заборгованості з орендної плати наданий Черкаською міською радою, ані періоди її нарахування, ані межі позовної давності заявлених вимог. Не досліджувалось судом питання внесення змін до договору оренди у частині відповідності орендної плати вимогам законодавства. Не взято до уваги судами обох інстанцій і те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. Відповідно до частин 1, 2 статті 632 Цивільного Кодексу України у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Справляння плати за землю, в тому числі й орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу ХIII Податкового кодексу України. Встановлення статтею 288 названого Кодексу граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати. Згідно зі статтею 289 цього ж Кодексу для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки. Отже, з набранням чинності Податкового кодексу України річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати, незалежно від того чи співпадає її розмір із визначеним у договорі. Наведені приписи не були ураховані судами обох інстанцій. Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами чинного законодавства. Проте, постанова і рішення у справі цим вимогам не відповідають, оскільки прийняті при неповному з'ясуванні усіх обставин справи. Таким чином, доводи касаційної скарги частково підтвердженні матеріалами справи. Враховуючи передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції, які не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, судові рішення у справі підлягають скасуванню з направленням матеріалів справи на новий розгляд до суду першої інстанції для установлення обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення даного спору. При новому розгляді справи суду необхідно встановити усі фактичні обставини справи, що входять до предмета доведення при вирішенні даного спору, врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від з'ясованого установити наявність чи відсутність обставин, з якими законодавство пов'язує законне вирішення даної категорії спору.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 1115, 1117, 1118, 1119, 11110, 11111, 11112, Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.12.15 у справі №925/1124/15 та рішення Господарського суду Черкаської області від 19.08.15 скасувати.

Матеріали справи скерувати до Господарського суду Черкаської області для нового розгляду.

Касаційну скаргу Черкаської міської ради задовольнити частково.

Головуючий суддя Т.Добролюбова

Судді Т.Гоголь

В.Швець