ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

04.02.16р. Справа № 904/10105/15

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Веста Індастріал", м. Дніпропетро

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Веста Кар Батери", м. Дніпропетровськ

Третя особа -1, яка не заявляє самостійних вимог на боці позивача: Публічне акціонерне товариство "ВТБ Банк", м. Київ

Третя особа -2, яка не заявляє самостійних вимог на боці позивача: Публічне акціонерне товариство "Державний експортно-імпортний банк України", м. Київ

про визнання договору оренди нерухомого майна № 01-ВКБ-14/Н від 15.09.2014р. недійсним

Суддя Назаренко Н.Г.

Секретар судового засідання Гриценко І.О.

Представники:

Від позивача: Лянкевич К.В. представник - дов. № 15/10-08 від 10.08.2015р.

Від відповідача: не з'явився

Від третьої особи-1: Слободяник С.Д. представник -дов. № 102 від 01.02.2016р.

Від третьої особи-2: Квартюк Ю.В., представник -дов. № 010-01/8081 від 26.11.2013р

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Веста Індастріал", за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог на боці позивача: Публічне акціонерне товариство "ВТБ Банк" та третьої особи -2, яка не заявляє самостійних вимог на боці позивача: Публічне акціонерне товариство "Державний експортно-імпортний банк України" звернулось до господарського суду з позовом в якому просить визнати недійсним Договір оренди нерухомого майна № 01-ВКБ-14/Н від 15.09.2014р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Веста Кар Батери".

Позивач підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідач в судове засідання свого представника не направив, надав відзив на позов в якому просить відмовити в задоволенні позову, пояснюючи тим, що єдиною підставою для визнання договору оренди нерухомого майна № 01-ВКБ-14/Н від 15.09.2014р. недійсним Позивач зазначає, що орендоване майно було передане в оренду без згоди іпотекодержателя. При цьому, сам іпотекодержатель, права якого нібито було порушено, не звертається до суду за захистом своїх порушених прав. Крім того, Відповідач зазначив, що з матеріалів справи не вбачається, що було виконано обов'язкові приписи діючого законодавства України, та іпотеку було належним чином зареєстровано, бо внесення заборони на відчуження майна не є реєстрацією іпотеки. Все це, на думку Відповідача, свідчить про те, що на момент укладення договору оренди права іпотекодержателя на спірне нерухоме майно не існували, так як не були належним чином зареєстровані. Також Відповідач зазначив, що на сьогоднішній день сплатив орендодавцю орендну плату за Договором оренд до кінця його дії, а саме до 10.09.2017 р., а, зважаючи на те, що Орендодавець на цей час визнаний банкрутом, стає сумнівним отримання Орендарем сплаченої ним орендної плати за майбутні місяці оренди у разі визнання судом недійсним даного договору.

Третя особа -1 підтримала позовні вимоги в повному обсязі.

Третя особа -2 надав пояснення по справі, в яких зазначила, що іпотекодавець ніколи не звертався до іпотекодержателів з проханням передати предмет іпотеки в оренду, а отже згода на передання іпотекодавцем предмету іпотеки в оренду не надавалась, у зв'язку з чим останнім порушено умови іпотечного договору №151108Z41 від 08.05.2008р.

У судовому засіданні 22.12.2015р. розгляд справи відкладався на 19.01.2016р.

Ухвалами господарського суду Дніпропетровської області від 19.01.2016 р. продовжено строк розгляду справи до 04.02.2016 р., розгляд справи відкладено до 02.02.2016 р.

02.02.2016 р. у судовому засіданні розгляд справи відкладено до 04.02.2016 р.

Клопотання про здійснення технічної фіксації судового процесу сторонами не заявлялось.

У порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні 04.02.2016 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши надані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

07.05.2008 року між Публічним акціонерним товариством «ВТБ Банк», Публічним акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Веста Індастріал» укладено Кредитний договір №8К зі змінами та доповненнями (далі - кредитний договір).

Даний договір був укладений в рамках Консорціумної генеральної кредитної угоди № 150008N2 від 07.05.2008р. (далі - генеральна угода) та договору № 151108Х1 про здійснення консорціумного кредитування від 17.05.2008р., які укладені між Публічним акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» (далі - банк-координатор, третя особа-2), Публічним акціонерним товариством «ВТБ Банк» (далі - банк-учасник, кредитор, іпотекодержатель, третя особа-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Веста Індастріал» (далі - позичальник, боржник, іпотекодавець, орендодавець, позивач).

На забезпечення Кредитного договору № 8К із змінами та доповненнями, 08.05.2008р. між Публічним акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України», Публічним акціонерним товариством «ВТБ Банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Веста Індастріал» укладений іпотечний договір №151108Z41, який посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Чернишовим С.О. та зареєстрований в реєстрі № 927 (далі - Договір іпотеки), за умовами якого боржник передає в іпотеку:

- Другу чергу реконструкцій частини будівель корпусу № 48 об'єкта «Розробка та виробництво новітніх автономних інтегрованих систем енергозбереження з використанням сонячних енергетичних систем, вітроенергоустановок та енергонакопичувачів» (в редакції договору про внесення змін № 151108Z41-5 від 30.12.2011р.).

Опис об'єкта: у літ. Б-1, б2-1: у підвалі поз. 1-10, І, площею 1249,6 кв.м, у цокольному певерсі поз. 51-53, 54а, 55-66, 109-120, ІV, площею 934,3 кв.м, на першому поверсі поз. 27-44, 88-91, 145, 146, 181а, 182, 191-368, 437-439, ІІ-I, ХІІ-ХХІ, ХХV-ХХVІІ, площею 21 539,5 кв.м, на першому антресольному поверсі поз. 27-37, ІІІ, ІV площею 457,7 кв.м, на другому антресольному поверсі поз. 441, 444-482, 511-547, ХХVІІІ-ХХХІІІ, площею 3 938,80 кв.м, на третьому антресольному поверсі поз. 548-609, ХХХІV-ХХХVІІІ, площею 3108,7 кв.м, прибудова літ. Б3-3, площею 1202,6 кв.м, всього загальною площею 32431,2 кв.м, ганки з навісом літ. б1, б2, б3, б4, навісом літ. Б4, Б5, Б6.

Згідно п. 1.5. Іпотечного договору № 151108Z41 від 08.05.2008 предметом іпотеки залишається у володінні у користуванні іпотекодавця.

Відповідно до п. 2.4.1. Іпотечного договору № 151108Z41 від 08.05.2008р. іпотекодавець зобов'язаний вживати заходів для підтримання предмета іпотеки в належному стані, у тому числі, в разі потреби, здійснювати за рахунок власних коштів своєчасне проведення поточного ремонту та відновлення пошкоджень.

У відповідності до п. 2.4.3. Іпотечного договору № 151108Z41 від 08.05.2008р. іпотекодавець зобов'язаний вжити заходів для захисту предмета іпотеки від посягань, вимог та претензій третіх осіб. Не здійснювати дії, які спричиняють зменшення вартості та якості предмета іпотеки. Без письмової згоди іпотекодержателя не здійснювати дій, пов'язаних із зміною права власності на предмет іпотеки або його частину, а також дій, пов'язаних з передачею предмета іпотеки третім особам (п.п. 2.4.4., 2.4.5. Іпотечного договору № 151108Z41 від 08.05.2008р.).

Пунктом 7.3. Іпотечного договору № 151108Z41 від 08.05.2008р. встановлено, що цей договорі набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення і залишається чинним до повного виконання сторонами зобов'язань за цим договором та виконання іпотекодавцем зобов'язань за кредитним договором.

15.09.2014р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Веста Індастріал» (далі - орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Веста Кар Батери» (далі - орендар, відповідач) укладено договір оренди нерухомого майна №01-ВКБ-14/О (далі - Договір оренди).

Цим договором регулюються правовідносини пов'язані із передачею орендодавцем орендареві у строкове користування за плату нерухомого майна (далі - будівля), а саме:

- друга черга реконструкцій частини будівель корпусу № 48 об'єкта «Розробка та виробництво новітніх автономних інтегрованих систем енергозбереження з використанням сонячних енергетичних систем, вітроенергоустановок та енергонакопичувачів» у літ. Б-1, б2-1: у підвалі поз. 1-10, І, площею 1249,6 кв.м, у цокольному певерсі поз. 51-53, 54а, 55-66, 109-120, ІV, площею 934,3 кв.м, на першому поверсі поз. 27-44, 88-91, 145, 146, 181а, 182, 191-368, 437-439, ІІ-I, ХІІ-ХХІ, ХХV-ХХVІІ, площею 21 539,5 кв.м, на першому антресольному поверсі поз. 27-37, ІІІ, ІV площею 457,7 кв.м, на другому антресольному поверсі поз. 441, 444-482, 511-547, ХХVІІІ-ХХХІІІ, площею 3 938,80 кв.м, на третьому антресольному поверсі поз. 548-609, ХХХІV-ХХХVІІІ, площею 3108,7 кв.м, прибудова літ. Б3-3, площею 1202,6 кв.м, всього загальною площею 32431,2 кв.м, ганки з навісом літ. б1, б2, б3, б4, навісом літ. Б4, Б5, Б6 (п. 1.1. Договору оренди).

Відповідно до п. 1.2. Договору оренди будівля, яка є предметом цього договору, належить орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради 11.11.2011р. на підставі рішення виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради від 09.11.2011р. № 1532 та витягу про державну реєстрацію прав, виданого Комунальним підприємством «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської обласної ради від 23.11.2011р., номер витягу 32163244, реєстраційний номер 35132300. Будівля знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Будівельників, 34.

Пунктом 5.2. Договору оренди встановлено, що по факту передачі предмета договору складається Акт прийому-передачі.

У відповідності до п. 7.2. Договору оренди цей договір діє з 15.09.2014р. по 10.09.2017р.

Позивачем та відповідачем 03.11.2014 підписано Акт приймання-передачі нерухомого майна, що передається в оренду ТОВ «Веста Кар Батери» (т. 2 а.с. 169).

На підставі викладеного, вбачається ідентичність предмету Іпотечного договору №151108Z41-5 від 30.12.2011р. та предмету Договору оренди нерухомого майна № 01-ВКБ-14/О від 15.09.2014р.

Отже, на момент укладення оспорюваного договору оренди предмет оренди було обтяжено іпотекою.

Ліквідатор Товариства з обмеженою відповідальністю «Веста Індастріал» обґрунтовує позов порушенням оспорюваним договором оренди норми Закону України «Про іпотеку» та цивільного законодавства на підставі того, що Публічне акціонерне товариство «ВТБ Банк» та Публічне акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України» не надавали згоди іпотекодавцю на передання предмета іпотеки в оренду, що і стало причиною спору.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши представників сторін, суд дійшов до висновку про задоволення спору на підставі наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору у даній справі є недійсність договору оренди нерухомого майна № 01-ВКБ-14/Н від 15.09.2014р., укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Веста Кар Батери" на підставі, зокрема, статей 203, 215 Цивільного кодексу України та з огляду на передачу в оренду нерухомого майна, яке перебуває в іпотеці без відповідної згоди іпотекодержателя, наявність якої передбачена нормами Закону України "Про іпотеку".

Статтею 204 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги до чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Статтею 572 Цивільного кодексу України встановлено, що в зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Згідно до ст. 575 Цивільного кодексу України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Закладом є застава рухомого майна, що передається у володіння заставодержателя або за його наказом - у володіння третій особі.

Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Заставодавець має право користуватися предметом застави відповідно до його призначення, у тому числі здобувати з нього плоди та доходи, якщо інше не встановлено договором і якщо це випливає із суті застави. Заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором. Заставодавець має право заповідати заставлене майно. Правочин, яким обмежується право заставодавця заповідати заставлене майно, є нікчемним. Заставодержатель має право користуватися переданим йому предметом застави лише у випадках, встановлених договором. За договором на заставодержателя може бути покладений обов'язок здобувати з предмета застави плоди та доходи (стаття 586 ЦК України).

За приписами статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель; іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням.

Статтею 9 вказаного Закону передбачено володіння, користування і розпорядження предметом іпотеки та встановлено, що іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу). Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування (абз. 4 частини 3 статті 9 Закону).

Відповідно до частини 3 статті 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Відповідно до підпункту 2.4.5. Іпотечного договору № 151108Z41 від 08.05.2008р. іпотекодавець зобов'язаний без письмової згоди іпотекодержателя не здійснювати дій, пов'язаних із зміною права власності на предмет іпотеки або його частину, а також дій, пов'язаних з передачею предмета іпотеки третім особам.

Однак в супереч зазначеним вимогам Законодавства України та Іпотечного договору позивач не отримав у іпотекодержателя необхідної згоди на передачу предмету договору іпотеки в оренду.

Заперечення відповідача викладені у відзиві на позов щодо відсутності державної реєстрації предмету іпотеки спростовуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна № 44742296 від 29.09.2015р. та не приймаються судом. Оплата відповідачем за договором оренди також не може бути підставою для відмови в задоволенні позову.

За таких обставин господарський суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ч. 2 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору. Таким чином, судовий збір стягується з відповідача.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 49, 82-85,115-116 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити у повному обсязі.

Визнати недійсним Договір оренди нерухомого майна № 01-ВКБ-14/Н від 15.09.2014р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Веста Індастріал» (49005, м. Дніпропетровськ, вул. Будівельників, 34, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Веста Кар Батери" (49005, м. Дніпропетровськ, вул. Будівельників, 34, ).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Веста Кар Батери" (49005, м. Дніпропетровськ, вул. Будівельників, 34, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Веста Індастріал» (49005, м. Дніпропетровськ, вул. Будівельників, 34, ) 1 218,00 грн. (одна тисяча двісті вісімнадцять грн. 00 коп.) витрат на оплату судового збору.

Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Дата підписання рішення, оформленого

відповідно до вимог ст. 84 ГПК України,

- 05.02.2016р.

Суддя Н.Г. Назаренко