ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" лютого 2016 р.Справа № 915/693/15
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Гладишевої Т.Я.

суддів: Колоколова С.І., Разюк Г.П.

при секретарі судового засідання Будному О.В.

за участю представників сторін у судовому засіданні від 10.02.2016 р.:

від позивача: Цехоцький І.А., за довіреністю;

від відповідача: Корнєва А.Ю., за довіреністю;

від третіх осіб: Корнєва А.Ю. (від Миколаївської міської ради), Лемле Н.В. (від Благодійного фонду "Центр волонтерів");

від прокуратури: Бескровна І.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Благодійного фонду "Центр волонтерів"

на рішення господарського суду Миколаївської області від 08.09.2015 р.

по справі № 915/693/15

за позовом: Миколаївської міської молодіжної громадської організації "Миколаївський молодіжний центр"

до відповідача: Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Миколаївської міської ради, Благодійного фонду "Центр волонтерів"

за участю Заступника прокурора Миколаївської області

про зобов'язання укласти договір

(сторони та суть спору зазначені відповідно до рішення суду),

У судовому засіданні 10.02.2016 р. згідно ст. 85 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2015 року Миколаївська міська молодіжна громадська організація "Миколаївський молодіжний центр" (МММГО "Миколаївський молодіжний центр", Центр, позивач) звернулась до господарського суду Миколаївської області з позовом до Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (Управління, відповідач) про зобов'язання останнього виконати протягом двох місяців з дня набрання рішенням суду законної сили на користь Миколаївської міської молодіжної громадської організації "Миколаївський молодіжний центр" дії по проведенню незалежної оцінки та затвердження оцінки комунального майна: нежитлової будівлі по вул. М. Морській, 1 в м. Миколаєві, яка складається з нежитлової будівлі загальною площею 159,9 кв.м., огорож та споруд з метою визначення його вартості для наступної приватизації; - зобов'язання Управління протягом одного місяця з дня проведення оцінки комунального майна укласти договір купівлі-продажу (приватизації) зазначеного майна, а саме: нежитлової будівлі по вул. М. Морській, 1 в м. Миколаєві, яка складається з нежитлової будівлі загальною площею 159,9 кв.м., огорож та споруд з Миколаївською міською молодіжною громадською організацією "Миколаївський молодіжний центр".

Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивач зазначив, що за договором оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності, від 14.12.2012 р. (з наступними змінами та доповненнями) МММГО "Миколаївський молодіжний центр" орендує у Миколаївської міської ради нежитлову будівлю загальною площею 159,9 кв.м., літ. А, огорожі та споруди за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1, що є комунальною власністю територіальної громади м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради. Рішенням названої ради від 12.12.2013 р. № 36/11 до переліку об'єктів групи "А" комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, що підлягають приватизації шляхом викупу, були включені орендовані позивачем нежитлові приміщення, однак, як вважає позивач, відповідач як міський орган приватизації в порушення вимог Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" ухиляється від проведення інвентаризації та оцінки об'єкта малої приватизації, у зв'язку з чим Центром була замовлена та проведена незалежна оцінка ринкової вартості вищезазначеного нерухомого майна. Так, згідно зі Звітом про незалежну оцінку вказаного нерухомого майна ринкова вартість об'єкту оцінки склала 393000,00 грн., тому позивач звернувся до відповідача з позовом про зобов'язання укласти відповідний договір.

Ухвалою суду від 27.04.2015 р. порушено провадження у справі та прийнято позовну заяву до розгляду; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Миколаївську міську раду.

У той же день, 27.04.2015 р. (вх. №7380/15), до місцевого господарського суду надійшла заява позивача в порядку ст. 22 ГПК України про відмову від позовної вимоги щодо зобов'язання відповідача виконати протягом двох місяців з дня набрання рішенням суду законної сили на користь МММГО "Миколаївський молодіжний центр" дії по проведенню незалежної оцінки та затвердження оцінки комунального майна: нежитлової будівлі по вул. М. Морській, 1 в м. Миколаєві, яка складається з нежитлової будівлі загальною площею 159,9 кв.м., огорож та споруд з метою визначення його вартості для наступної приватизації, з огляду на що місцевий господарський суд визнав вказану вимогу позивача не поданою на розгляд суду (відкликаною).

24.06.2015 р. (вх.№11653/15 та вх.№11713/15) до господарського суду першої інстанції надійшла заява Центру про зміну предмету позову, яка подана позивачем до початку розгляду справи по суті та прийнята судом до розгляду. У даній заяві МММГО "Миколаївський молодіжний центр" просила суд визнати укладеним договір купівлі-продажу (приватизації) нежитлової будівлі по вул. М. Морській, 1 в м. Миколаєві, загальною площею 159,9 кв.м. (літ.А), огорожі та споруди (літ.І, №1,2,3,6) між Управлінням та Центром в редакції позивача.

01.07.2015 р. на підставі повідомлення про вступ прокурора у справу (вх.№12158/15) з метою захисту інтересів держави в особі Управління у справу вступив Заступник прокурора Миколаївської області.

Ухвалою місцевого господарського суду від 07.07.2015 р. було призначено по справі судову будівельно-технічну експертизу з визначення ринкової вартості об'єкту нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 159,9 кв.м., літ. А, огорож та споруд за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1.

08.09.2015 р. до господарського суду першої інстанції надійшло клопотання позивача про вихід за межі позовних вимог відповідно до ст. 83 ГПК України, врахувавши висновок судового експерта № 83 від 28.08.2015 р.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 08.09.2015 р. по справі № 915/693/15 (суддя Бездоля Ю.С.) позов Миколаївської міської молодіжної громадської організації "Миколаївський молодіжний центр" задоволено частково: визнано укладеним договір купівлі-продажу (приватизації) нежитлової будівлі по вул. М. Морській, 1 в м. Миколаєві, загальною площею 159,9 кв.м. (літ.А), огорожі та споруди (літ. І, №1,2,3,6) між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради та Миколаївською міською молодіжною громадською організацією "Миколаївський молодіжний центр" в наступній редакції:

ДОГОВІР

купівлі-продажу об'єкта комунальної власності (групи А),

що підлягає приватизації шляхом викупу

м. Миколаїв

Ми, що нижче підписалися, Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 22440076), що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20, в особі начальника управління Болотнього Віталія Володимировича, який діє на підставі Положення про управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради № 5/3 від 21.04.2011 (далі - Продавець), з одного боку, та Миколаївська міська молодіжна організація "Миколаївський молодіжний центр" (ідентифікаційний код юридичної особи 34889772), що знаходиться за адресою: 54058, м. Миколаїв, вул. Лазурна, 2-б, кв. 69, в особі голови Фалько Ірини Павлівни (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) та діє на підставі Статуту, зареєстрованого виконавчим комітетом Миколаївської міської ради 26.01.2007 за № 182 (далі - Покупець), з другого боку (в подальшому разом іменуються "Сторони", а кожна окремо - "Сторона"), уклали цей договір (далі - Договір) про таке.

1. МЕТА ТА ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Продавець зобов'язується передати у власність Покупцю об'єкт комунальної власності (групи А), що належить Продавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно (серія САВ № 916424), видане виконавчим комітетом Миколаївської міської ради 06.11.2007, та складається з нежитлової будівлі площею 159,9 кв. м. (літ. А), огорожі та споруди (літ. І, №1,2,3,6), які розташовані за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1, а Покупець зобов'язується прийняти Об'єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в Договорі умови.

1.2. Ціна продажу Об'єкта приватизації встановлена на підставі Висновку судового експерта №83 від 28.08.2015р. та становить 393992,00 (триста дев'яносто три тисячі дев'ятсот дев'яносто дві) грн. (без урахування ПДВ).

1.3. Сума ПДВ Об'єкта приватизації визначається відповідно до норм діючого законодавства та становить 78798,40 грн. (сімдесят вісім тисяч сімсот дев'яносто вісім гривень 40 копійок).

1.4. Вказаний у цьому Договорі Об'єкт приватизації з урахуванням ПДВ продано за 472790,40 грн. (чотириста сімдесят дві тисячі сімсот дев'яносто тисяч гривень 40 копійок), у тому числі ПДВ становить 78798,40 грн. (сімдесят вісім тисяч сімсот дев'яносто вісім гривень 40 копійок).

2. ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ ЗА ПРИДБАНИЙ ОБ'ЄКТ ПРИВАТИЗАЦІЇ

2.1. Покупець зобов'язаний внести 393992,00 (триста дев'яносто три тисячі дев'ятсот дев'яносто дві) грн. за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 днів з моменту набрання чинності рішенням суду. ПДВ у розмірі 78798,40 грн. (сімдесят вісім тисяч сімсот дев'яносто вісім гривень 40 копійок) сплачуються протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту набрання чинності рішенням суду.

2.2. Розрахунки за придбаний об'єкт приватизації здійснюються Покупцем шляхом безготівкового перерахування всієї суми зі свого рахунку на рахунок Продавця.

3. ПЕРЕДАЧА ОБ'ЄКТА ПРИВАТИЗАЦІЇ. ПРАВО ВЛАСНОСТІ

3.1. Передача об'єкта приватизації Покупцю здійснюється Продавцем у триденний строк після сплати Покупцем у повному обсязі ціни продажу об'єкта приватизації.

3.2. Передача об'єкта приватизації Продавцем і прийняття його Покупцем засвідчуються актом передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками.

3.3. Право володіння, користування і розпорядження об'єктом приватизації переходить до Покупця після державної реєстрації в установленому законом порядку права власності на придбаний об'єкт приватизації, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу об'єкта приватизації.

4. ОБОВ`ЯЗКИ ТА ПРАВА СТОРІН

4.1. Кожна Сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї Договором, сприяти іншій Стороні у виконанні її обов'язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов'язків.

4.2. Сторона, яка порушила взяті відповідно до Договору зобов'язання, повинна усунути ці порушення.

4.3. Продавець має право вимагати, а Покупець зобов'язаний надавати інформацію та документи, необхідні для перевірки стану виконання Покупцем зобов'язань, визначених Договором, відповідно до чинного законодавства України.

4.4. Продавець має право залучати органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування (за їх згодою) до здійснення контролю за виконанням умов Договору.

5. ОБОВ'ЯЗКИ ПОКУПЦЯ

5.1. Покупець зобов'язаний у встановлений Договором строк сплатити ціну продажу Об'єкта приватизації.

5.2. В установлений Договором строк прийняти Об'єкт приватизації за актом передачі.

5.3. Здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, яке входить до складу Об'єкта приватизації.

5.4. Обов'язки Покупця, передбачені Договором, зберігають свою дію для осіб, які придбають Об'єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов'язань.

5.5. У разі подальшого відчуження приватизованого об'єкта новий власник Об'єкта приватизації зобов'язаний у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на об'єкт приватизації подати державному органу приватизації копії документів, що підтверджують його право власності.

5.6. Договори про подальше відчуження Об'єкта приватизації, обтяженого зобов'язаннями, що визначені у Договорі, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законодавством, - державній реєстрації.

5.7. Відсутність погодження державним органом приватизації подальшого відчуження об'єкта приватизації є підставою для визнання правочинів щодо такого відчуження недійсними.

6. ОБОВ'ЯЗКИ ПРОДАВЦЯ

6.1. Продавець зобов'язаний:

- передати Покупцю Об'єкт приватизації за актом передачі у встановлений Договором строк;

- здійснювати контроль за виконанням зобов'язань та умов Договору.

7. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ПОКУПЦЯ

7.1. У разі несплати коштів згідно з п. 2.1. Договору Покупець сплачує на користь Продавця неустойку в розмірі 20 відсотків ціни продажу об'єкта приватизації. У разі несплати коштів згідно з Договором разом з неустойкою протягом наступних 30 днів Договір підлягає розірванню.

7.2. Сплата штрафних санкцій не звільняє Покупця від виконання договірних зобов'язань у період дії умов Договору.

7.3. У разі якщо Покупець в установлений цим Договором строк не прийняв Об'єкт приватизації, Продавець може порушувати питання про розірвання цього Договору і вимагати відшкодування збитків.

7.4. У разі невиконання Покупцем зобов'язань за Договором Продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об'єкта приватизації за актом приймання-передавання у комунальну власність.

8. РИЗИК ВИПАДКОВОЇ ЗАГИБЕЛІ ОБ'ЄКТА ПРИВАТИЗАЦІЇ

8.1. Ризик випадкової загибелі або випадкового псування Об'єкта приватизації та збереження довгострокових межових знаків несе Покупець з моменту переходу до нього права власності на Об'єкт приватизації.

9. ФОРС-МАЖОРНІ ОБСТАВИНИ

(обставини непереборної сили)

9.1. Сторона звільняється від визначеної цим Договором та (або) чинним в Україні законодавством відповідальності за порушення Договору, якщо Сторона доведе, що таке порушення сталося внаслідок дії форс-мажорних обставин, визначених у цьому Договорі, та за умови, що настання таких обставин засвідчено у визначеному цим Договором порядку.

9.2. Під форс-мажорними обставинами у цьому Договорі розуміється непереборна сила.

9.3 Під непереборною силою у цьому Договорі розуміються будь-які надзвичайні події зовнішнього щодо Сторін характеру, які виникають без вини Сторін, поза їх волею або всупереч волі чи бажанню Сторін і які не можна за умови вжиття звичайних для цього заходів передбачити та не можна при всій турботливості та обачності відвернути (уникнути), включаючи стихійні явища природного характеру (землетруси, повені, урагани, руйнування в результаті блискавки), лиха біологічного, техногенного та антропогенного походження (вибухи, пожежі, вихід з ладу машин й обладнання, масові епідемії, епізоотії, епіфітотії), обставини суспільного життя (війна, воєнні дії, блокади, громадські хвилювання, прояви тероризму, масові страйки), які унеможливлюють виконання Сторонами цього Договору або тимчасово прямо перешкоджають такому виконанню.

9.4. Сторона, що має намір послатися на форс-мажорні обставини, зобов'язана протягом 3-х днів з моменту їх виникнення письмово повідомити іншу Сторону про наявність форс-мажорних обставин, їх вплив на виконання цього Договору та надати документ, що підтверджує факт форс-мажорних обставин, виданий Торгово-промисловою палатою України. Якщо можливість письмово повідомити іншу Сторону про наявність форс-мажорних обставин відсутня, Сторона, що має намір послатися на форс-мажорні обставини, зобов'язана вжити всіх можливих заходів для повідомлення іншої Сторони іншим можливим способом.

9.5. Неповідомлення або несвоєчасне повідомлення однієї зі Сторін про неможливість виконання прийнятих за даним Договором зобов'язань внаслідок дії форс-мажорних обставин позбавляє Сторону права посилатися на будь-яку вищевказану обставину як на підставу, що звільняє від відповідальності за невиконання зобов'язань.

9.6. У випадку якщо форс-мажорні обставини продовжуються більш ніж 6 (шість) місяців, кожна зі Сторін вправі відмовитися від подальшого виконання своїх зобов'язань за цим Договором шляхом ініціювання питання щодо його розірвання. У цьому випадку жодна зі Сторін не має права вимагати компенсації можливих збитків від іншої Сторони.

10. ВИРІШЕННЯ СПОРІВ

10.1. Усі спори, що виникають під час виконання умов Договору або у зв'язку з тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів. Якщо Сторони не досягли домовленості, спір передається на розгляд судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством України.

11. ЗМІНИ УМОВ ДОГОВОРУ ТА ЙОГО РОЗІРВАННЯ

11.1. Умови Договору мають однакову зобов'язальну силу для Сторін і можуть бути змінені лише за взаємною згодою відповідно до чинного законодавства України.

11.2. Усі зміни та доповнення до Договору оформлюються додатковими договорами у формі передбаченій діючим законодавством України

11.3. У разі невиконання однією зі Сторін умов Договору він може бути розірваний на вимогу іншої Сторони за рішенням суду.

12. ВИТРАТИ

12.1. Усі витрати, пов'язані з укладенням та виконанням Договору, бере на себе Покупець.

13. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ

13.1. Договір набирає чинності з моменту набрання судовим рішенням законної сили.

13.2. Цей Договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу.

14. ПЛАТІЖНІ ТА ПОШТОВІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН

"ПРОДАВЕЦЬ" "ПОКУПЕЦЬ"

Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської ради м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20 р/р 2222 в ГУДКУ у Миколаївській обл. МФО 826013 _____________________ В.В. Болотній М.П. Миколаївська міська молодіжна організація "Миколаївський молодіжний центр" 54058, м. Миколаїв, вул. Лазурна, 2-б, кв. 69 Ідент№ 34889772 р/р 8180 в Миколаївському РУ Приватбанку МФО 826610 ________________________ І.П. Фалько М.П.

Вказане судове рішення мотивовано доведеністю та підставністю заявлених позивачем вимог про визнання укладеним вищезгаданого договору купівлі-продажу (приватизації) нежитлової будівлі, однак господарським судом Миколаївської області частково задоволено позовні вимоги через наявність певних недоліків у викладеній позивачем редакції договору (з урахуванням редакції вказаного договору, викладеній позивачем у вищезгаданій заяві про зміну предмету позову).

Не погодившись з рішенням господарського суду Миколаївської області від 08.09.2015 р., Благодійний фонд "Центр волонтерів" (далі також - БФ "Центр волонтерів", Фонд, скаржник) звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою та додатковими поясненнями до неї, в яких зазначає, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом порушено норми матеріального та процесуального права; неповно досліджено та не доведено обставини, що мають значення для справи; висновки суду не відповідають обставинам справи. В обґрунтування свого права на оскарження вказаного судового рішення у даній справі Фонд зазначив, що він є одним із користувачів вищезгаданого об'єкта нерухомості, тому незаконна, на думку скаржника, передача нерухомого майна у власність позивача є порушенням прав та інтересів Фонду. Мотивуючи необхідність скасувати оскаржуване рішення та відмовити у задоволенні позову, Фонд вказав на відсутність правових підстав для здійснення позивачем викупу нерухомого майна, що належить територіальній громаді м. Миколаєва, з огляду на те, що вартість проведених МММГО "Миколаївський молодіжний центр" поліпшень вказаного вище об'єкта нерухомості становить лише 10 %, а не 25 %, як встановлено місцевим господарським судом і як це вимагають приписи Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (мала приватизація)», що підтверджується висновками проведених Науково-дослідним експерно-криміналістичним центром в рамках досудового розслідування № 0000057 (ч. 1 ст. 15, ч. 2 ст. 233 КК України - замах на незаконну приватизацію комунального майна по вул. Морській, 1 в м. Миколаєві) експертиз № 433 від 26.03.2015 р. та № 382 від 04.04.2014 р. Крім того, скаржник зазначив, що звернувся до Центрального РВ ММУ УМВС України в Миколаївській області щодо фальсифікації документів про виконання робіт по поліпшенню приміщення, розташованого за вищевказаною адресою, та за даним фактом розпочато кримінальне провадження № 20002457, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 358 КК України.

У відзивах на апеляційну скаргу Управління та прокуратура Миколаївської області просили задовольнити апеляційну скаргу, скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову МММГО "Миколаївський молодіжний центр".

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечував проти доводів апеляційної скарги та просив оскаржуване рішення залишити, без змін, а скаргу - без задоволення.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 16.12.2015 р. до участі у даній справі залучено Благодійний фонд "Центр волонтерів" в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

У засіданнях суду апеляційної інстанції учасники провадження підтримали свої правові позиції щодо оскаржуваного рішення суду.

Перевіривши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги, надавши оцінку всім обставинам справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення учасників процесу, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.

Місцевим господарським судом правильно встановлено та підтверджено в процесі апеляційного розгляду справи, що у відповідності до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САВ № 916424 від 06.11.2007 р. територіальна громада міста Миколаєва в особі Миколаївської міської ради є власником нежитлової будівлі за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1; форма власності: комунальна; частка: 1/1; опис об'єкта: складається з нежитлової будівлі загальною площею 159,9 кв.м., літ. А, огорож та споруд; підстава - рішення облвиконкому від 09.03.1992 р. № 62.

З Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 16544672 від 06.11.2007 р. вбачається, що право власності територіальної громади міста Миколаєва в особі Миколаївської міської ради на підставі вищевказаного Свідоцтва про право власності зареєстроване 06.11.2007 р.

Згідно Технічного паспорту на нежитловий будинок за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1, виготовленого станом на 01.11.2007 р., власник - територіальна громада м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради; відсоток зносу становить 41; інвентаризаційна вартість майна складає 92954 грн.

14.12.2012 р. між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (орендодавець) та Миколаївською міською молодіжною громадською організацією «Миколаївський молодіжний центр» (орендар) укладений договір оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності (далі також - Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення (будівлю, споруду) площею 50 кв.м., розміщене за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, на 1 поверсі 1 будинку, вартість якого визначена згідно з висновками експерта і становить 65000 грн. під офіс та нежитлове приміщення (будівлю, споруду) площею 109,90 кв.м., розміщене за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, на 1 поверсі 1 будинку, вартість якого визначена згідно з висновками експерта і становить 142900 грн. під офіс.

Отже, станом на час укладення Договору загальна вартість орендованого майна - 207900 грн. - визначена згідно з висновками експерта.

Пунктами 6.3, 6.6 Договору передбачено права орендаря вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості, відповідно до Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Миколаєва, а також приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством.

Цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 14.12.2012 р. до 14.11.2015 р. включно (п. 10.1 Договору).

Договором від 09.04.2013 р. про внесення змін до договору оренди № 7357 від 14.12.2012 р. пункт 1 Договору викладено в наступній редакції: «Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення за адресою: вул. М. Морська, 1 площею 89 кв.м. для використання під бібліотеку, вул. М. Морська, 1 площею 70,9 кв.м. для використання під офіс, що знаходиться на балансі ТОВ «ЖЕК «Забота».

Договором від 28.01.2014 р. про внесення змін до договору оренди № 7357 від 14.12.2012 р. пункт 1.1 Договору викладено в наступній редакції: «Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - групу господарчих об'єктів міської комунальної власності за адресою: вул. М. Морська, 1: - одноповерхова будівля площею 159,9 кв.м.; - огорожа (№1-3,6); - споруда (І), що знаходиться на балансі ТОВ «ЖЕК «Забота», для використання під бібліотеку - 89 кв.м., під офіс - 70,9 кв.м».

Матеріали справи свідчать про те, що після укладення Договору сторонами не вносились зміни до Договору в частині визначення вартості орендованого майна.

Листом від 12.07.2013 р. №1644/10.01-10 відповідач надав позивачу дозвіл на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна.

У подальшому Центром здійснено поліпшення орендованого майна на суму 60000 грн., що підтверджується Аудиторським висновком (Звітом) щодо достовірності витрат на поліпшення орендованого позивачем приміщення, складеним 19.11.2013 р. Аудиторською фірмою «Символ-Аудит», поясненнями позивача та не спростовано відповідачем.

У зв'язку із здійсненням поліпшень орендованого майна на суму 60000 грн., тобто в розмірі не менш як 25 відсотків вартості майна, за яким воно було передано в оренду, МММГО "Миколаївський молодіжний центр" з метою отримання права викупу орендованого майна 19.11.2013 р. звернулась до вищеназваної міської ради із заявою про розгляд питання щодо приватизації орендованого приміщення.

За результатами розгляду заяви позивача рішенням Миколаївської міської ради від 12.12.2013 р. № 36/11 «Про внесення доповнень до переліку об'єктів групи «А» комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, що підлягають приватизації, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 31.05.2012 р. № 17/11» внесено доповнення до переліку об'єктів групи «А» комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, що підлягають приватизації, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 31.05.2012 р. № 17/11 «Про затвердження Програми приватизації майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, на 2012-2014 роки» та включено до переліку таких об'єктів нежитлові приміщення за адресою: вул. Мала Морська, 1; тип приміщення: 1 поверх; покупцем визначено Миколаївську міську молодіжну громадську організацію «Миколаївський молодіжний центр».

Згідно п. 1.4 Положення про Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 21.04.2011 р. № 5/3, відповідач - Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради є міським органом приватизації.

Як вбачається з матеріалів справи, після прийняття рішення Миколаївської міської ради від 12.12.2013 р. № 36/11 «Про внесення доповнень до переліку об'єктів групи «А» комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, що підлягають приватизації, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 31.05.2012 р. № 17/11» та включення орендованого позивачем майна до вказаного переліку відповідачем як міським органом приватизації не було в повному обсязі підготовлено об'єкт приватизації до продажу шляхом викупу.

Листом від 23.03.2015 р. Центр звернувся до Управління з пропозицією укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення по вул. М. Морська, 1 в м. Миколаєві, однак листом від 31.03.2015 р. № 546/10.01-07/15 відповідачем відмовлено в укладенні договору купівлі-продажу орендованого позивачем об'єкту з посиланням на необхідність корегування об'єкту приватизації з нежитлового приміщення на нежитловий об'єкт.

Відповідно до Технічного паспорту на нежитловий будинок за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1, виготовленого станом на 11.06.2015 р., власник - територіальна громада м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради; експлікація: нежитловий будинок (літ. А-1) площею 159,9 кв.м., споруди (літ. І), огорожі (№ 1,2,3,6); відсоток зносу становить 33; інвентаризаційна вартість майна складає 261580 грн.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №39707410 станом на 25.06.2015 р. в реєстрі зареєстроване право власності територіальної громади в особі Миколаївської міської ради на нежитлову будівлю літ. А, огорожі та споруди за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1; загальна площа 159,9 кв.м.; форма власності: комунальна.

Як вбачається з Висновку про вартість об'єкту оцінки - нежитлового будинку за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1, зробленим на замовлення позивача Приватним підприємством «Консалтингова фірма «СНЕЙЛ», знос дорівнює 26 %, при цьому ринкова вартість об'єкту оцінки дорівнює 393000 грн.

Однак, оскільки у вказаному звіті чітко не зазначено мета проведення оцінки вказаного майна, ухвалою місцевого господарського суду від 07.07.2015 р. було призначено по справі судову будівельно-технічну експертизу з визначення ринкової вартості об'єкту нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 159,9 кв.м., літ. А, огорож та споруд за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1.

Відповідно до Висновку експерта № 83 від 28.08.2015 р. ринкова (оціночна) вартість одноповерхового нежитлового будинку загальною площею 159,9 кв.м., з площею забудови 220,4 кв.м., що на плані технічного паспорту КП ММБТІ зазначений літ А-1, а також огорож №№1,2,3,6 та споруди І, що розташовані на земельній ділянці площею - 525 кв.м., належить територіальній громаді м. Миколаєва і розташований за адресою: м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 1 станом на 28.08.2015 р. становить (без ПДВ): 393992 грн., або 18482 доларів США за курсом НБУ на дату оцінки 21,317065 за 1 долар США.

Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Згідно ч. 3 ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Загальний порядок укладання господарських договорів передбачений ст. 181 ГК України, згідно з якою, зокрема: господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами; проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін.

Відповідно до ч. 3 ст. 184 ГК України укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.

Статтею 655 ЦК України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст. 638 ЦК України).

За приписами ч. 3 ст. 180 ГК України при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Як передбачено статтею 187 ГК України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Згідно зі ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу.

Відповідно до ч. 1 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей, зокрема: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна; продаж нежитлових приміщень, будівель та споруд, які згідно із законодавством можуть бути об'єктами приватизації, незалежно від підпорядкування здійснюється державними органами приватизації відповідно до законодавства з питань приватизації.

За вимогами ст. 8 названого Закону (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об'єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об'єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об'єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; готують та публікують інформацію про об'єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації; проводять у разі необхідності реорганізацію або ліквідацію державного підприємства; замовляють у разі потреби проведення екологічного аудиту; замовляють проведення робіт із землеустрою. Для забезпечення виконання зазначених функцій органи приватизації можуть залучати відповідні організації та спеціалістів у порядку і на умовах, що встановлюються Фондом державного майна України. Покупець, який у встановленому порядку подав заяву про приватизацію підприємства, може за власний рахунок замовити проведення аудиторської перевірки фінансового стану вказаного підприємства. Строк підготовки об'єкта малої приватизації до продажу, крім об'єктів, набуття права власності на які пов'язане з переходом права на земельну ділянку державної власності, не повинен перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про включення його до відповідного переліку об'єктів, що підлягають приватизації.

Статтею 9 цього Закону (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об'єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об'єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

За результатами приватизації об'єкта малої приватизації шляхом викупу між органом приватизації та покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу (ст. 23 даного Закону).

Наказом Фонду державного майна України від 27.06.2012 р. № 3046 затверджено Примірний договір купівлі-продажу об'єкта державної власності (груп А, Д, Ж), що підлягає продажу шляхом викупу, в тому числі разом із земельною ділянкою державної власності, на якій він розташований (додаток 2).

Проаналізувавши наявні матеріали справи, встановивши, що між сторонами фактично наявний спір щодо укладення договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації, господарський суд дійшов висновку про доведеність та підставність заявлених позивачем позовних вимог про визнання укладеним договору купівлі-продажу (приватизації) нежитлової будівлі по вул. М. Морській, 1 в м. Миколаєві, загальною площею 159,9 кв.м. (літ.А), огорожі та споруди (літ. І, №1,2,3,6) між Управлінням та Центром, між тим, з урахуванням заяви позивача про зміну предмету позову, позовні вимоги задовольнив частково, оскільки, на думку суду, вказані позивачем відомості щодо адреси проживання керівника Центру не слід включати до договору; судом при визнанні укладеним Договору враховано вартість об'єкта малої приватизації, визначеної за результатами судової експертизи, з огляду на клопотання позивача про вихід за межі позовних вимог відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 83 ГПК України;

Крім того, суд зауважив таке: - у викладеній позивачем редакції договору (п. 5.3) ним визначено обов'язок покупця (позивача) здійснити державну реєстрацію нерухомого майна, яке входить до складу Об'єкта приватизації, тоді як на даний час прийнятий та діє Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким передбачено, що державою в якості офіційного визнання і підтвердження фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, здійснюється державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (державна реєстрація прав); - у викладеній позивачем редакції договору (п. 12.1) ним визначено державну реєстрацію договору купівлі-продажу, тоді як на даний час чинним законодавством державної реєстрації договору купівлі-продажу не передбачено, а здійснюється державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (державна реєстрація прав); - у викладеній позивачем редакції договору в реквізитах Продавця разом із кодом ЄДРПОУ Продавця також зазначено код ЄДРПОУ іншої юридичною особи, що у судовому засіданні 08.07.2015 р. на запитання суду визначено представником позивача в якості технічної описки.

Відтак, місцевий господарський суд, задовольнивши вищезгадане клопотання позивача про вихід за межі позовних вимог відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 83 ГПК України, дійшов вірного висновку про часткове задоволення позовних вимог Миколаївської міської молодіжної громадської організації «Миколаївський молодіжний центр», визнавши Договір укладеним та привівши Договір у відповідність до вимог чинного законодавства.

Що стосується тверджень скаржника про порушення його права на подальше користування вищевказаним об'єктом нерухомості, то судова колегія зауважує, що скаржником не надано належних та допустимих доказів наявності законних підстав для користування нежитловою будівлею, розташованою за адресою: вул. М.Морська,1 в м. Миколаєві. Так, згідно листа Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради від 11.12.2015 р. № 2036/10.01-07/15, дозвіл на використання зазначеної будівлі цим фондом не надавався, договір оренди не укладався; факт державної реєстрації БФ "Центр волонтерів" за вказаною адресою не є таким доказом, оскільки відповідно до ч. 3 ст. 8 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців» (в редакції, чинній на час державної реєстрації даного Фонду), відповідальність за відповідність установчих документів законодавству несуть засновники (учасники) юридичної особи.

Доводи скаржника про те, що судом не досліджено факт здійснення позивачем невідокремлених поліпшень, які давали право на викуп вказаної вище нежитлової будівлі, не приймаються до уваги колегією суддів, з огляду на наступне. По-перше, право на викуп даної будівлі було визначено вищезгаданим рішенням Миколаївської міської ради від 12.12.2013 р. № 36/11, яке є чинним, оскільки докази протилежного в матеріалах справи відсутні, а отже, - обов'язковим до виконання. По-друге, згідно ч. 4 ст. 35 ГПК України вирок суду в кримінальному провадженні або постанова суду у справі про адміністративне правопорушення, які набрали законної сили, є обов'язковими для господарського суду, що розглядає справу про правові наслідки дій чи бездіяльності особи, щодо якої ухвалений вирок або постанова суду, лише в питаннях, чи мало місце діяння та чи вчинене воно цією особою. Як вбачається з листа Центрального відділу поліції ГУ Національної поліції в Миколаївській області від 15.12.2015 р. № 481/50/8, досудове розслідування по кримінальним провадженням № 0002457 та № 0000057 триває, відтак, експертизи, на які посилається Фонд, не є допустимими доказами здійснення позивачем поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі менш як 25 % ринкової вартості майна.

Інші доводи скаржника, Управління та прокуратури також не спростовують вищенаведених висновків господарського суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог Миколаївської міської молодіжної громадської організації «Миколаївський молодіжний центр».

Приймаючи до уваги вищевикладене, підстави для зміни чи скасування оскаржуваного рішення відсутні.

Керуючись ст. ст. 99, 101 - 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія, -

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарського суду Миколаївської області від 08.09.2015 р. у справі № 915/693/15 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Повний текст постанови складено 15.02.2016 р.

Головуючий суддя: Т.Я. Гладишева

Суддя: С.І. Колоколов

Суддя: Г.П. Разюк