ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.02.2016 року Справа № 904/2770/15

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Дарміна М.О. (доповідач)

суддів: Березкіної О.В., Чус О.В.

при секретарі судового засідання: Мацекос І.М.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 адвокат, договір про надання правової допомоги № 07/01 від 23.03.2015р.;

від позивача: ОСОБА_2 представник, довіреність № 525 від 22.06.2015р.;

від відповідача: Іванченко І.С. представник, довіреність № 35 від 08.10.2014 р.;

від третьої особи: Нікулиця Т.В. представник, довіреність №157/1153 від 30.12.2015 р.;

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2015 року по справі № 904/2770/15

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5, м.Дніпропетровськ

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Державне підприємство "Виробниче об"єднання південний машинобудівний завод імені О.М.Макарова", м.Дніпропетровськ

про зарахування вартості ремонту в сумі 155 340, 70 грн. в рахунок орендної плати

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад суті рішення місцевого господарського суду:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2015р. по справі № 904/2770/15 (суддя Ярошенко В.І.) у задоволені позову відмовлено повністю.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що спірні позовні вимоги обґрунтовані проведенням саме капітального ремонту орендованого майна (а не поточного ремонту та не проведення невід»ємних поліпшень орендованого майна), відтак позивач не звертався до відповідача щодо отримання згоди на проведення капітального ремонту інженерних мереж орендованого майна та відповідач не надавав такої згоди, тому компенсація проведеного капітального ремонту орендарю (позивачу) не повертається. В рішенні господарський суд послався на ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", як спеціальний Закон, який регулює спірні правовідносини.

Підстави з яких порушено питання про перегляд рішення:

Не погодившись з вказаним рішенням суду першої інстанції, позивач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, неповне з»ясування обставин, що мають значення для справи, просить рішення суду скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Апелянт зазначає, що всупереч ч. 4 ст.13, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідач передав майно в оренду, яке не могло бути експлуатоване без проведення відповідного капітального ремонту інженерних мереж, оскільки в іншому випадку така експлуатація могла б призвести до пориву систем тепло- та холодного водопостачання і пошкодженню об»єкта оренди в цілому, відповідальність за збереження якого покладена на Позивача (як орендаря). На підтвердження цього суду першої інстанції надавався акт обстеження інженерних комунікацій від 10.12.2014р. та фото внутрішніх інженерних систем та самого приміщення лазні, які засвідчують незадовільний стан орендованого приміщення та неможливість його експлуатації без проведення відповідних ремонтних робіт. Натомість суд дійшов помилкового висновку про задовільний стан орендованого приміщення, пославшись на висновок про технічний стан майна від 09.12.2014р., укладений між позивачем та третьої особою та переплутав поняття капітального ремонту та проведення невід»ємних поліпшень, які дійсно здійснюються лише за погодженням орендодавця, оскільки призводять до збільшення вартості орендованого майна на відміну від ремонту, відповідно до листа Державного комітету України з будівництва та архітектури № 7/7-401 від 30.04.2003р. «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів». Належним доказом реального стану об»єта може бути лише будівельно-технічна експертиза. Таким чином, позивач вважає, що відповідно до ч. 3 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч. 3 ст. 776 ЦК України мав право відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати або вимагати відшкодувати вартість ремонту.

Доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу:

У письмових поясненнях відповідач посилається на п.5.8 Договору оренди та на обов»язок позивача здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна (лазні) і не тягне за собою обов»язок відповідача (як орендодавця) компенсувати вартість поліпшень. Позивач, в порушення п.6.2. Договору та п. 1, 5 ст. 778 ЦК України, без згоди відповідача та письмового дозволу балансоутримувача майна провів капітальний ремонт. Тому, як вважає відповідач, позивач не має права вимагати зарахування вартості ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту. Відповідно до Висновку про технічний стан майна, який є додатком до Договору, від 09.12.2014р. стан об»єкту оренди був задовільний та не потребував ні капітального, ні поточного ремонту, а позивач самовільними діями, по проведенню капітального ремонту, незаконно демонтував вузли обліку теплової енергії та втрутився в роботу цих приборів, у тому числі пошкодив пломби на відповідних приборах, згідно акту від 23.12.2014р.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 22.06.2015р. апеляційна скарга була прийнята та призначена до розгляду у судове засідання на 10.08.2015р. колегією суддів у складі: головуючий суддя Дармін М.О. (доповідач), Березкіна О.В., Величко Н.Л.

Розпорядженням секретаря судової палати Кузнецової І.Л. від 10.08.2015р. змінено склад судової колегії: головуючий суддя Дармін М.О. (доповідач), Величко Н.Л., Чус О.В.

У судовому засіданні, відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України, оголошувалась перерва до 02.09.2015р.

Розпорядженням голови суду Євстигнева О.С. від 01.09.2015р. змінено склад судової колегії: головуючий суддя Дармін М.О. (доповідач), Березкіна О.В., Чус О.В.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.09.2015р. провадження у справі № 904/2770/15 зупинялось до вирішення пов'язаної із нею справи № 904/4848/15.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 21.01.2016р. провадження у справі було поновлено та призначено в судове засідання на 08.02.2016р.

У судовому засіданні 08.02.2016р. оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Обставини справи встановлені апеляційною інстанцією:

18.07.2014 між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 (далі - позивач, орендар) та Регіональним відділенням Фонду держмайна України у Дніпропетровській області (далі - відповідач, орендодавець) за погодженням із Державним підприємством "Виробниче об'єднання південний машинобудівний завод імені О. М. Макарова" (далі - балансоутримувач, третя особа) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності № 12/02-5555-ОД (далі - договір) (т.1 а.с. 9-15).

09.12.2014 на підставі акту приймання-передачі відповідач передав, а позивач прийняв в оренду державне нерухоме майно - вбудовані приміщення, загальною площею 821, 4 кв. м (арк. с. 22).

Відповідно до вимог п. 1.3 договору, 09.12.2014 між позивачем та третьою особою було складено та підписано висновок про технічний стан майна, яке передається в оренду. У даному висновку зазначено, що нежитлові приміщення площею 821, 4 кв. м., що знаходяться за адресою АДРЕСА_1, не потребують ані поточного, ані капітального ремонту (арк. с. 23).

30.10.2014 між сторонами була укладена додаткова угода про внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності № 12/02-5555-ОД від 18.07.2014 (арк. с. 112).

Як вбачається з тексту аркуша 13 висновку про ринкову вартість нежитлових вбудованих приміщень, загальною площею 821,4 кв.м., розташованих в 3-поверховій будівлі ДП «ВО Південний машинобудівний завод ім. А.М. Макарова» за адресою: АДРЕСА_1 , проведений аналіз стану показує, що об'єкт оцінювання знаходиться в задовільному технічному стані, можлива подальша експлуатація об'єкту оцінювання (а.с. 51).

Позивач, посилаючись на договір на виконання підрядних робіт № 01/12 від 01.12.2014, укладений між ФОП ОСОБА_5 та ТОВ "Сантехмонтаж-2011"(арк. с. 24), зазначає, що ним було виконано ремонт інженерних мереж орендованого приміщення на загальну суму 155340, 70 грн., що позивач підтверджує актом виконаних підрядних робіт від 09.01.2015, підписаним між ФОП ОСОБА_5 та ТОВ Сантехмонтаж-2011" (арк. с. 27-29).

16.02.2015 орендар звернувся до орендодавця з листом про врегулювання питань оренди майна та зарахування вартості ремонту орендованого майна в рахунок орендної плати та припинення взаємних зобов'язань за договором оренди майна державної власності № 12/02-5555-ОД від 18.07.2014 на загальну суму 155340, 70 грн. (арк. с. 31)

Розглянувши вищезазначене звернення орендаря, орендодавець направив позивачу лист від 24.02.2015 вих. № 18-08-01281, в якому відмовив у зарахуванні вартості капітального ремонту в рахунок орендної плати (арк. с. 32-33).

Мотиви з яких суд апеляційної інстанції виходив:

Заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті ним рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне:

Відповідно до п. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами ч.ч. 1, 3 ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Частиною 1 статті 776 ЦК України встановлено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 4.3 договору встановлено, що відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.5, 5.8, 6.2 договору.

Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за № 1123/12997 (п. 4.4 договору).

Згідно з п. 5.8 договору орендар зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень та інші документи згідно чинного законодавства. У разі, якщо об'єкт оренди підлягав екологічному аудиту і у звіті про екологічний аудит вказується на певні невідповідності вимогам законодавства і висуваються певні вимоги або надаються рекомендації.

Доказів звернення позивача до орендодавця щодо надання згоди на здійснення поліпшень орендованого майна та отримання згоди останнього, сторонами до суду не надано. Відповідний дозвіл органом, уповноваженим вирішувати зазначене питання, позивачу не надавався.

Орендар має право за згодою орендодавця та письмового дозволу балансоутримувача проводити капітальний ремонт, перебудову, перепланування приміщень, заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, також зміну функціонального призначення орендованого майна (п. 6.2 договору в редакції додаткової угоди від 30.10.2014 до договору).

Позивачем не надано доказів звернення до орендодавця або балансоутримувача щодо отримання дозволу проводити капітальний ремонт, перебудову, перепланування приміщень, заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, також зміну функціонального призначення орендованого майна (п. 6.2 договору в редакції додаткової угоди від 30.10.2014 до договору).

Доводи апеляційної скарги про помилковість висновків місцевого господарського суду стосовно того, що позивачем було проведено капітальний ремонт, а не поточний , отримання дозволу на який за неможливості використання майна за призначенням не передбачено відхиляються колегією суддів з огляду на наступне:

Відповідно до ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

09.12.2014 між позивачем та третьою особою було складено та підписано висновок про технічний стан майна, яке передається в оренду, в якому зазначено, що нежитлові приміщення площею 821, 4 кв. м., що знаходяться за адресою АДРЕСА_1, не потребують ані поточного, ані капітального ремонту (арк. с. 23).

Наданий позивачем акт обстеження інженерних комунікацій від 10.12.2014р. не є допустимим доказом в розумінні статті 34 Господарського процесуального кодексу України, оскільки не містить підписів представника відповідача.

Частиною другою статті 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Умови договору оренди передбачають обов'язок орендаря узгоджувати проведення капітального ремонту з орендодавцем. Відповідно, орендар, у разі отримання відповідної згоди орендодавця, має право на проведення капітального ремонту отриманого в оренду майна.

Як вбачається з пункту 1 протоколу узгодження договірної ціни до договору на виконання підрядних робіт № 01/12 від 01.12.14р. (а.с. 25) сторони своїми підписами посвідчили досягнуту згоду щодо договірної ціни на виконання підрядних робіт з капітального ремонту систем опалення та водопостачання за адресою: АДРЕСА_1.

Умовами укладеного договору компенсація під час оренди капітального ремонту орендованого майна орендарю не повертається.

Згідно з частиною третьою статті 776 ЦК України, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Аналогічні положення закріплені ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який розповсюджується на спірні правовідносини.

Правовідносини, пов'язані з поліпшенням наймачем речі, переданої у найм, врегульовані ст. 778 ЦК України, ст.ст. 23, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом щодо спірних правовідносин, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

В силу ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Частина друга статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою врегульовані правові наслідки припинення або розірвання договору оренди, передбачає, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до частин 1, 3 та 5 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Таким чином місцевий господарський суд дійшов вірного висновку, що позовні вимоги позивача про зарахування вартості капітального ремонту у сумі 155340, 70 грн. в рахунок орендної плати є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Перевіривши, відповідно до статті 101 Господарського процесуального кодексу України, законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду в повному обсязі, колегія суддів не встановила інших підстав для його зміни або скасування, що у відповідності до п.2 ч.1 ст. 103 Господарського процесуального кодексу України є підставою для часткового задоволення апеляційної скарги і зміни рішення місцевого господарського суду.

Інші доводи апелянта є безпідставними і висновків суду першої інстанції вони не спростовують.

Таким чином, оскільки, розглядаючи справу, господарський суд першої інстанції всебічно, повно і об'єктивно з'ясував всі обставини справи, дав їм належну правову оцінку, правильно застосував норми матеріального і процесуального права, рішення суду першої інстанції у відповідності до п.1 ч. 1 ст.103 ГПК України підлягає залишенню без змін, а апеляційної скарги без задоволення.

Розподіл судових витрат у відповідності до статті 49 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів залишає без змін.

Керуючись ст. ст. 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2015 року по справі № 904/2770/15 - залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2015р. по справі № 904/2770/15 - залишити без змін.

Постанова набирає чинності з дня її оголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України через Дніпропетровський апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дати її прийняття.

Повний текст постанови складено 12.02.2016р.

Головуючий суддя М.О. Дармін

Суддя О.В. Березкіна

Суддя О.В.Чус