РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.02.2016Справа №910/31368/15

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс

"Оболонь";

до Київської міської ради;

про визнання недійсними рішення та пунктів договору оренди.

Представники:

Від позивача: Михайлюк Я. Б., представник, довіреність № б/н від 07.12.2015 р.;

Від відповідача: Дорошенко О. С., представник, довіреність № 225-КР-4408 від 07.12.2015 р.;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ :

Позивач у поданій до господарського суду позовній заяві просить суд визнати недійсним абзац 13 підпункту 8.4. пункту 8. договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06 жовтня 2015 р., укладеної між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 жовтня 2015 року, номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: «передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 «Про бюджет міста Києва на 2003 рік».

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.12.2015 року порушено провадження у справі № 910/31368/15, розгляд справи призначено на 21.01.2016 р.

У судових засіданнях 21.01.2016 р. та 26.01.2016 р. у справі оголошувалась перерва відповідно до ч. 3 ст. 77 ГПК України.

У судовому засіданні 04.02.2016 р. представник позивача позовні вимоги підтримав, просив позов задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні та у своєму письмовому відзиві проти позовних вимог заперечував, у задоволенні позову просив відмовити посилаючись, зокрема, на те, що Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності 12.03.2011., не передбачено надання зворотної сили в часі нормам відносно юридичних осіб та не передбачено можливості визнання недійсним договору (пунктів договору), з підстав його невідповідності законодавчому акту, що був прийнятий вже після укладення договору.

Розглянувши документи і матеріали, додані до позовної заяви, заслухавши пояснення представника позивача та представника відповідача, всебічно і повно з'ясувавши всі обставини справи, оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору, господарський суд-

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до п. 2 Рішення Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» 10 липня 2003 року №638- 1/798 вирішено затвердити проект відведення земельної ділянки закритому акціонерному товариству "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вулиць Боженка та Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва. Передати закритому акціонерному товариству "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", за умови виконання п. 2.1 цього рішення, в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку загальною площею 0,45 га для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вулиць Боженка та Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва, в тому числі:

- площею 0,19 га - за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови;

- площею 0,26 га - за рахунок земель міської забудови.

Відповідно до пп. 2.1.5. Рішення Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» 10 липня 2003 року №638- 1/798 позивача зобов'язано передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

На підставі зазначеного рішення між ТОВ «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» та Київською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 8 000 000 000:79:035:0015 від 31.10.2003 р., посвідчений приватним нотаріусом КМНО Щербаковим В.З., зареєстровано в реєстрі за № 961 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 13.10.2003 року за № 79-6-00148 у книзі державної реєстрації договорів.

Відповідно до абз. 9 п. 7.2. договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року за № 79-6-00148 орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Угодою до договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року № 79-6-00148 (про поновлення), зареєстрованою Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03.11.2006 року за № 79-6-00445, поновлено на 5 років дію договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року № 79-6-00148.

Відповідно до п. 1 Рішення Київської міської ради від 02.04.2015 року № 369/1234 «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" договору оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва» вирішено поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки від 13.10.2003 N 79-6-00148 (з урахуванням угоди від 03.11.2006 N 79-6-00445) площею 0,4517 га (кадастровий номер :79:035:0015), укладений між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва на підставі пункту 2 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 №638-1/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".

На підставі зазначеного рішення Київської міської ради було укладено угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 року, посвідчену приватним нотаріусом КМНО Кравченко Н. П., зареєстровану в реєстрі за № 326, зареєстровану в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 року, номер запису 11490551.

Відповідно до абз. 13 пп. 8.4. п. 8 договору оренди земельної ділянки в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

З матеріалів справи вбачається, що позивач звертався до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з листом від 14.09.2015 року № 251 щодо приведення у відповідність до чинного законодавства положень проекту Угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки. Листом від 05.10.2015 № 05707-17700 Департаментом було повідомлено позивача про те, що зміни запропоновані останнім до проекту договору про поновлення договору оренди не можуть бути враховані.

Позивач в обґрунтування своїх позовних вимог зазначає, що абз. 13 пп. 8.4. п. 8. договору оренди земельної ділянки в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р. є таким, що не відповідає чинному законодавству, а саме Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності 12.03.2011 року.

Відтак, Законом України від 25.12.2008 "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", що набрав чинності 14 січня 2009 року, внесено зміни до Закону України "Про планування і забудову територій", в тому числі доповнено частину 8 ст. 27-1 вказаного закону. Зазначеними змінами передбачено, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь- яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема, житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі (внеску) замовника, встановленої цією статтею.

Пунктом 7 ст. 40 Закону України від 17.02.2011 року №3038-УІ "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності 12.03.2011 р., була закріплена заборона вимагати органами місцевого самоврядування від замовників будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

Також пунктом 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено, якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Таким чином, Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" в імперативному порядку було зобов`язано відповідача привести у відповідність з вищевказаним Законом рішення Рішення Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» 10 липня 2003 року №638- 1/798.

Станом на день розгляду справи, відповідач рішення Київської міської ради у відповідність із вищевказаним законом не привів, чим порушив цивільні права та інтереси позивача.

Відповідно до ч. 1 ст. 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно з ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.

Суд звертає увагу на необхідність дотримання органами місцевого самоврядування та їх виконавчими органами законодавчих норм, встановлених нормами пункту 7 розділу V Прикінцеві положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", згідно з якими:

по-перше - договори про пайову участь, які укладені до набрання чинності норм зазначеним Законом і не виконані замовниками у повному обсязі на поточний момент, у разі встановлення в таких договорах інших обсягів сплати коштів пайової участі, ніж визначено цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності";

по-друге - будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, які на поточний момент не виконані у повному обсязі замовниками будівництва, підлягають приведенню у відповідність із Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Отже, органи місцевого самоврядування за зверненням замовника будівництва (факт не звернення замовника будівництва щодо перегляду зазначених вище умов, встановлених отриманими рішеннями або умов укладених на підставі цих рішень договорів, може розглядатись як добровільна згода замовника будівництва на виконання таких рішень) зобов'язані з дотриманням строків розгляду таких звернень внести відповідні корективи у прийняті рішення та/або укладені договори, виходячи з норм Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". Аналогічна правова позиція викладена у листі Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 22.07.2011 N 23-11/6294/0/6-11.

Судом не приймається до уваги твердження відповідача про те, що в Законі прямо не вказано, що відповідні рішення органів місцевого самоврядування, прийняті до набрання чинності цим Законом, є обов'язковими для приведення у відповідність, оскільки абзацом 2 п. 7 прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" чітко передбачено, що будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього закону, прийняті до набрання чинності цим законом, підлягають приведенню у відповідність із цим законом, а саме внесення відповідних корективів у прийняті рішення та/або укладені договори, виходячи з норм вказаного Закону, в тому числі і припинення зобов'язань, а згідно з ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи, при цьому ч. 2 ст. 5 ЦК України встановлено, що акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Згідно ст. ст. 4, 10 та 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом.

Відповідно до п. п. 1, 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Згідно із ст. 217 Цивільного кодексу України: «Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини».

Відповідно до ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України: «Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин)».

Відповідно до п. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідачем не виконано покладених на нього функцій та не внесено відповідних корективів у прийняте рішення та укладений договір, виходячи з норм вказаного Закону, що виключає інший спосіб захисту порушених прав позивача, окрім судового.

З врахуванням вищенаведеного, дослідивши умови спірного абзацу 13 підпункту 8.4. пункту 8 договору на відповідність їх вимогам чинного законодавства, суд встановив наявність матеріально-правових підстав для внесення змін до договору способом виключення з нього абзацу 13 підпункту 8.4. пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06 жовтня 2015 р.

Аналогічної правової позиції дотримується Вищий господарський суд України у своїй постанові від 11.02.2013 р. по справі № 5011-38/629-2012.

За таких обставин, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" є правомірними та підлягають задоволенню у повному обсязі.

Судові витрати, згідно зі ст. 49 ГПК України покладаються на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним абзац 13 підпункту 8.4. пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 року в редакції Угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06 жовтня 2015 р., укладеної між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 жовтня 2015 року, номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: «передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 «Про бюджет міста Києва на 2003 рік».

3. Стягнути з Київської міської ради (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, код. ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (04210, м. Київ, просп. Героїв Сталінграда, 12-к, ) 1 218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору. Видати наказ.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

5. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

СуддяО. В. Мандриченко
Дата складання рішення 10.02.2016 р.