РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.02.2016Справа №910/32205/15

За позовом фірми «Т.М.М.» - товариство з обмеженою відповідальністю

до Київської міської ради

про розірвання договору оренди земельної ділянки

Суддя Шкурдова Л.М.

Представники сторін:

від позивача: Случак О.О. - представник за довіреністю

від відповідача: Безносик А.О. - представник за довіреністю

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа за позовом фірми «Т.М.М.» - товариство з обмеженою відповідальністю до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки від 12.08.2003 року для будівництва житлового будинку . Позивач вказує, що ним було збудовано та введено в експлуатацію житловий будинок. Позивач вказує, що до ст.42 Земельного кодексу України були внесені зміни та відповідно до цієї статті земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Позивач вказує, що у відповідності до вказаної статті земельна ділянки, яка є предметом договору оренди має бути передана співвласникам багатоквартирного будинку, а відтак на підставі ст.652 ЦК України, у зв'язку з істотною зміною обставин договір оренди земельної ділянки від 12.08.2003 року має бути розірваний.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував, вказуючи, що договором оренди не передбачено можливість його розірвання в односторонньому порядку, а також вказує, що закондавством не передбачено автоматичного переходу права на земельну ділянку та власник нерухомості зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку.

Ухвалою суду від 23.12.2016 року порушено провадження у справі.

У судовому засіданні 02.02.2016 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд, -

ВСТАНОВИВ:

На виконання рішення Київської міської ради від 27.03.2003 № 332-4/492 12.08.2003 між Київською міською радою та Фірмою "Т.М.М." товариство з обмеженою відповідальністю укладено договори оренди земельних ділянок:

- на перетині вулиць Жмеринської та Петра Чаадаева у Святошинському районі м. Києва площею 3236 кв.м. для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту строком на 25 років, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.12.2003 за № 75-6- 00093 у книзі записів державної реєстрації договорів;

- на перетині вулиць Якуба Коласа та Петра Чаадаева у Святошинському районі м. Києва площею 4192 кв.м. для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту строком на 25 років, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.12.2003 за № 75-6- 00092 у книзі записів державної реєстрації договорів

Цільове призначення земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту.

14.05.2015 року були внесені зміни до ст.42 Земельного кодексу України та статтю 42 Земельного кодексу України викладено в наступній редакції: земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до положень статті 120 Земельного кодексу України та частини 2 статті 377 Цивільного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Відчуження майна передбачає перехід права власності (а не права користування) на це майно шляхом купівлі-продажу, дарування, міни тощо.

Положення вказаних норм не змінюють загального порядку щодо оформлення права користування земельною ділянкою.

Водночас, необхідною передумовою виникнення права спільної сумісної власності на житловий будинок, як окремий об'єкт цивільних правовідносин, є членство в житлово- будівельному кооперативі або об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку.

Право користування земельною ділянкою комунальної власності виникає після прийняття рішення відповідного органу місцевого самоврядування, укладення договору оренди і його державної реєстрації (стаття 124, частина 2 статті 125 Земельного кодексу України).

Статтею 8 і Закону України «Про оренду землі» встановлена заборона на відчуження права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, а також внесення до статутного фонду чи передача у заставу такого права.

Відповідно до статті 9 Земельного кодексу України Київській міській раді надано повноваження у галузі земельних відносин.

Перелік конкретних повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин визначено у пунктах „а" - „л" статті 9 Земельного кодексу України.

Київської міської ради належить право за пунктом „а" - розпорядження землями територіальної громади м. Києва, за пунктом „б" - передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до Земельного кодексу України, за пунктом „в" - надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до Земельного кодексу України.

На підставі пункту „м" статті 9 Земельного кодексу України, крім перелічених у попередніх пунктах повноважень, Київська міська рада має повноваження вирішувати інші питання у галузі земельних відносин відповідно до Закону.

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а за пунктом 2 статті 22 Закону України „Про столицю України - місто-герой Київ" Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.

Відповідно до статті 59 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно з частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Відповідно до змісту цієї норми закону право власності або право користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах, вказаних в цих рішеннях.

Тобто, такі повноваження на території м. Києва є виключною компетенцією Київської міської ради.

Питання відмови від договору оренди має вирішуватись виключно з Київською міською радою, як стороною за договором оренди і законним орендодавцем земель, що належать до комунальної власності міста.

Згідно пункту 2.5. Договору оренди земельної ділянки визначена плата за землю, що вноситься Орендарем щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Це свідчить про те, що дія Договору не вичерпується терміном будівництва нерухомого об'єкта на земельній ділянці. Наведені умови договору свідчать про те, що дія даного договору не припиняється після закінчення будівництва, так само як і не припиняється обов'язок землекористувача (позивача) сплачувати орендну плату.

Всупереч положень договору оренди позивачем зроблено помилковий висновок, що у зв'язку із завершенням будівництва будинку та враховуючи ст. 42 Земельного кодексу України мета спірного договору досягнута.

Норми статті 23 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що на вимогу сторони договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх обов'язків за договором.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Статтею 31 даного Закону визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Як вбачається з матеріалів справи, Київська міська рада, як сторона за спірним Договором, не надавала своєї згоди на його розірвання, тобто не приймала відповідного рішення про припинення права користування земельною ділянкою.

Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання на вимогу однієї із сторін здійснюється за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Позивачем не доведено те, що відповідачем неналежним чином виконуються обов'язки орендодавця, об'єкт оренди не знищено і не пошкоджено.

Згідно з ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Укладеним сторонами у справі договором оренди земельної ділянки не передбачено можливості дострокового розірвання в односторонньому порядку (зокрема, за ініціативою одного з орендарів) вказаного договору оренди у випадку переходу права власності на розташоване на орендованій земельній ділянці нерухоме майно.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою серед іншого є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

В чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи, оскільки повноваження щодо наділення правом на земельну ділянку має виключно власник земельної ділянки, яким в даному випадку є відповідач.

Отже, набувши у власність нерухоме майно, та отримавши право на земельну ділянку, необхідну для обслуговування цього майна, власник (балансоутримувач) нерухомості зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до міської ради із відповідною заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування або у власність (ст. ст. 123, 124 Земельного кодексу України.

Доказів на підтвердження того, що створене в збудованому багатоквартирному будинку об'єднання співвласників звернулося до позивача чи відповідача з проханням передати йому у користування (власність) земельну ділянку матеріали справи не містять. З пояснень позивача слідує, що він після завершення будівництва здійснює управління цим будинком.

Таким чином, на сьогоднішній день відсутні правові підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки. Внесення змін до законодавства не є тією істотною обставиною, з якою в даному випадку може бути пов'язане розірвання договору оренди.

Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Суд приходить до висновку, що позивач не довів наявності підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, в зв'язку з чим позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, покладаються судом на позивача (ст. 49 ГПК України).

Керуючись статтею 124 Конституції України, статтями 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено 04.02.2016.

Суддя Л.М. Шкурдова