ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

02 лютого 2016 р. Справа № 903/1217/15

за позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "Агас"

до відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко-Холдинг"

про розірвання договору оренди

ПРЕДСТАВНИКИ:

від позивача: ОСОБА_1, дов. б/н від 06.08.2015 року

від відповідача: ОСОБА_2, дов. б/н від 10.12.2010 року

Права та обовязки учасникам судового процесу розяснені відповідно до ст. ст. 20, 22 ГПК України.

Відводу складу суду не заявлено.

Клопотання про фіксацію судового процесу технічними засобами не поступало.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть: Позивач ТзОВ "Агас" звернувся з позовом, в якому просить розірвати договір оренди нерухомого майна, укладений 23.09.2010 року за №3912 з ТзОВ "Пакко Холдинг".

При обґрунтуванні заявленої вимоги посилається на умови договору оренди, відповідно до п.1.1 якого позивач передав у зворотне, строкове, платне користування, нерухоме майно, а саме: два нежитлові приміщення за адресою м.Хмельницький, вул.Гастелло,6/1 загальною площею 875 кв.м. та вул.Довженко, 12, м.Хмельницький, загальною площею 987 кв.м. Передача приміщення проведена по акту передачі-приймання від 01.10.2010 року.

Згідно п.1.2.1 договору та п.п.2.2 акту передачі-приймання на момент передачі стан обєктів оренди задовільний. По п.6.1.1 договору Орендодавець має право здійснювати перевірку порядку використання обєктів оренди.

При перевірці за участю представника відповідача виявлено, що приміщення підвалу за адресою вул.Гастелло 6/1 знаходиться в антисанітарному стані, встановлено значні пошкодження сантехнічних труб та пристроїв, тощо, про що складено відповідні акти.

В результаті перевірки також виявлено передачу відповідачем частини орендованого приміщення в суборенду, про що укладено відповідні договори.

Згідно п.7.1.4 договору орендар має право здавати обєкти оренди у суборенду після отримання попередньої письмової згоди на це Орендодавця.

Статтею 738 ЦК України передбачено підстави, за наявності яких наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, в тому числі коли наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Оскільки, ТзОВ "Пакко Холдинг" в порушення вимог цивільного законодавства та умов договору оренди без дозволу ТзОВ "Агас" передав обєкти оренди у користування іншим особам, а також своєю недбалою поведінкою спричинив пошкодження обєкта оренди, розташованого за адресою м.Хмельницький, вул.Гастелло,6/1, вважає, що відповідач по справі користується обєктами оренди всупереч положень договору оренди, у звязку з чим наявні підстави для розірвання договору за п.2.3, ч.1 ст.783 ЦК України.

Відповідач в поясненні від 18.12.2015 року №3898 позовні вимоги заперечує, вказуючи, що за умовами договору підставами для дострокового припинення договору є: письмова згода (домовленість) сторін, що оформлена додатковою угодою (п.5.2., п. 12.6.); прострочення Орендарем сплати орендної плати протягом трьох місяців підряд (п.п. 6.1.2.). Розділом 11 договору сторони встановили порядок вирішення спорів, згідно якого у випадку виникнення суперечностей, що стосується виконання умов даного договору, сторони намагаються врегулювати дані суперечності шляхом переговорів і лише у випадку неможливості вирішення суперечностей шляхом переговорів, вони вирішуються у судовому порядку.

Відповідно до п. 2.1. договору обєкти оренди надаються орендарю для використання в якості підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка пов'язана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).

Тому вважає, що позивач подаючи позов порушив порядок дострокового розірвання договору, який встановлено чинним законодавством та самим договором.

ТОВ "ПАККО Холдинг" використовує обєкти оренди відповідно до їх призначення та умов договору - мети оренди, а тому твердження позивача про користування об'єктами оренди всупереч договору або призначенню є безпідставним.

Позивач немає права вимагати розірвання договору оренди з підстави, передбаченої п.2 ч. 1 ст. 783 ЦКУ, оскільки Орендар за умовами договору зобовязаний отримати згоду лише на передачу всього обєкту оренди в суборенду (площі обєктів оренди - 875,7м.кв. та 987м.кв.), а для передачі частини (малої) обєкта оренди в суборенду (площі обєктів суборенди - 17.3 м.кв. та 3 м.кв.) згоди Орендодавця за умовами договору не потрібно.

01.10.2010 року сторони підписали акт передачі-приймання, в п.2.3. якого було зазначено, що стан обєктів на момент передання в оренду - задовільний.

Таким чином, при передачі в оренду та складанні акту, сторони не конкретизували детальну характеристику обєктів оренди, які передаються, а лише зазначили його загальний стан задовільний.

Тому твердження позивача про те, що "стан приміщення погіршився внаслідок дій останнього" є безпідставним, оскільки ТОВ "Агас" не доведено який був детальний стан приміщення на момент його передачі в оренду (з додаванням відповідних документальних підтверджень, фотографій, відео, тощо).

А в актах перевірки порядку використання ТОВ "ПАККО Холдинг" обєктів оренди від 05.11.2015 року, складених представниками Орендодавця, також зазначено, що стан приміщень "задовільний".

Вважає, що звертаючись до суду з вимогою про розірвання договору найму з підстав створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки наймача, позивач мав довести в чому конкретно полягає (виражається) така недбала поведінка, реальність загрози пошкодження обєкту оренди та причинний звязок між недбалою поведінкою наймача та створенням такої загрози, що не доведено позивачем.

В п.п. 7.2.3., п.п. 7.2.4. п. 7.2. договору передбачено обовязки Орендаря утримувати обєкт оренди в належному стані, берегти орендоване майно, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, здійснювати за власний рахунок поточний ремонт обєкту оренди.

При цьому договором чітко не передбачено, які саме дії (утримання від дій) повинен вчинити Орендар на виконання таких обовязків, яка повинна бути періодичність ремонту, які суми повинен витратити Орендар на проведення ремонту обєкту оренди.

Вказує, що Орендар утримував обєкти оренди в належному стані, запобігав його пошкодженню і псуванню, постійно здійснював за власний рахунок його поточний ремонт.

Так в квітні та вересні 2015 році ТОВ "ПАККО Холдинг" здійснив ремонт на обєкті оренди за адресою м. Хмельницький, вул. Гастелло, 6/1 на загальну суму 299 972,40 грн., що підтверджується актом № 35/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року та актом № 97/М приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2015 року.

По обєкту оренди за адресою м. Хмельницький, вул. Довженка, 12, ТОВ "ПАККО Холдинг" в квітні 2015 року здійснило ремонт на загальну суму 1 119 815,20 грн., що підтверджується актом № 37/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року.

Згідно довідки товариства від 15.12.2015 року, всього за період з 2012 року по 2015 рік ТОВ "ПАККО Холдинг" здійснив ремонт на обєктах оренди на загальну суму 516 381,95 грн.

Зазначає, що на даний момент обєкт оренди перебуває у стані, не гіршому, ніж він був переданий в оренду, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди згідно п. 3 ч.1 ст. 783 ЦК України.

Щодо акту перевірки від 05.11.2015р., фото та відеозапису перевірки наданих позивачем, пояснив, що дані докази не є належними та допустимими, отримані з порушенням чинного законодавства і не доводять обставин, на які посилається позивач, як на підставу своїх вимог та заперечень. Оскільки перевірка обєкту оренди була проведена з метою здійснення Орендодавцем свого права, передбаченого п.6.1.1. договору.

В поясненні від 13.01.2013 року позивач вважає безпідставним та необґрунтованим посилання відповідача на положення договору оренди нерухомого майна від 23.08.2010 року, яким передбачено підстави відмови від договору оренди і вказує, що в даному випадку застосуванню підлягає спеціальна норма закону, а саме положення ст.783 ЦК України.

Відповідачем 18.01.2016 року подано заперечення на письмові пояснення позивача від 13.01.2016 року в якому просить в задоволенні позову повністю відмовити. Як судову практику до заперечення долучає Постанову Верховного суду України від 29.05.2007 року.

В судовому засіданні 02.02.2016 року представником позивача подано додаткові пояснення, згідно яких вимога про розірвання договору підтримана та долучено Постанову Верховного суду України від 19.06.2007 року.

З матеріалів справи, пояснень представників сторін вбачається, що 23.09.2010 року між ТзОВ «Агас» (Орендодавець) та ТзОВ «Пакко Холдинг» (Орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, посвідчений нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_3 (а.с.8-11)

Згідно п.1.1 договору Орендодавець зобовязується передати у зворотнє, строкове, платне володіння та користування, нерухоме майна, а саме: два нежитлові приміщення, надалі обєкти оренди, а Орендар зобовязується прийняти дане майно та своєчасно сплачувати Орендодавцеві орендну плату.

Характеристику обєктів оренди надано в п.п.1.2.1 та 1.2.2 договору.

А саме, згідно п.п.1.2.1 перший обєкт оренди становить нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м.Хмельницький , вул.Гастело, 6/1, загальною площею 875,7 кв.м. та належить на підставі договору про поділ в натурі нерухомого майна, посвідченого 20.11.2009 року ОСОБА_4, приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу за р.№5852.

По п.п.1.2.2 другий обєкт оренди становить нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м.Хмельницький, вул.Довженка,12, загальною площею 987,0 кв.м. та належить ТОВ «Агас» на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно .

В п.п.1.2.3 зазначено, що стан обєктів на момент передання в оренду задовільний.

В п.п.1.2.4 зазначено, що відповідно до довідки, виданої Хмельницьким БТІ від 22.09.2010 року за №661/01-15, приміщення по вул.Гастелло,6/1, площею 875,7 кв.м. вбудовано в багатоповерховому житловому будинку.

В п.п.1.2.5 відповідно до довідки, виданої Хмельницьким БТІ від 22.09.2010 року за №662/01-15, приміщення по вул.Довженка, 12, площею 987,0 вбудовано в багатоповерховому житловому будинку.

По п.3.1 передання-приймання обєктів оренди здійснюється на підставі відповідного Акту двосторонньою комісією, яка складається з представників сторін.

По акту передачі-приймання від 01.10.2010 року Орендодавець передав Орендарю:

-нежитлове приміщення площею 875,0 кв.м., що зазначено у ОСОБА_2 з реєстру прав власності на нерухоме майно №261719124 від 15.07.2010 року, виданого Хмельницьким БТІ. Адреса обєкта оренди: м.Хмельницький, вул.Гастелло, 6/1. Загальна площа обєкта оренди: 875,0 кв.м., з них: площа першого поверху 418,8 кв.м., площа підвалу - 456,3 кв.м.

-нежитлове приміщення, а саме магазин з продажу продовольчих товарів з влаштованими вітражами, що зазначено у ОСОБА_2 з реєстру прав власності на нерухоме майно №26719219 від 15.07.2010 року, виданого Хмельницьким БТІ. Адреса обєкта оренди: м.Хмельницький, вул.Довженко, 12. Загальна площа обєкта оренди: 987,0 кв.м.

Згідно п.5.1 договору, строк оренди починає свій перебіг з 1 жовтня 2010 року та закінчується 23 вересня 2017 року. Орендар має переважне право на продовження даного договору. В цьому разі Орендар повідомляє Орендодавця про свій намір продовжити строк оренди обєктів не пізніше, ніж за чотири тижні до закінчення строку оренди. Орендодавець протягом двотижневого терміну з дня повідомлення зобовязаний надати письмову відповідь.

По п.5.2 строк оренди може бути скорочений, а договір припинений достроково лише за письмовою згодою сторін, що оформляється додатковою угодою.

В пункті 6.1.2 обумовлено, що Орендодавець має право достроково відмовитись від договору оренди, у випадку прострочення Орендарем сплати орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Згідно п.7.1.4 Орендар має право здавати обєкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це Орендодавця. Здавати обєкт оренди в суборенду товариству з обмеженою відповідальністю фірма «Дуглас ЛТД» без погодження Орендодавцем.

Позивач (Орендодавець) звернувся з позовом про дострокове розірвання договору оренди з таких підстав:

-погіршення стану обєктів оренди, що підтверджено актами перевірки та звітом про оцінку, проведеним підприємством «Декро Експерт»;

-здачі частини орендованих приміщень в суборенду без згоди Орендодавця.

При цьому посилається на умови договору оренди, а саме пп.6.1.1, 7.1.4, 7.2.3, 7.2.4, п.9.1 норми ч.3 статті 291 ГК України та ст.738, 774 ч.1 ЦК України.

Так, в підпункті 6.1.1 договору вказано, що Орендодавець має право один раз в місяць здійснювати перевірку порядку використання Орендарем обєктів оренди в присутності уповноваженого представника Орендаря;

Згідно пп.7.2.3 Орендар зобовязаний утримувати обєкти оренди у належному стані; берегти орендоване майно запобігаючи його псуванню або пошкодженню, а згідно пп.7.2.4 на Орендаря покладено обовязок здійснювати за власний рахунок поточний ремонт обєктів, що орендуються.

В акті передачі-приймання від 01.10.2010 року (п.2.3) зазначено, що стан обєктів оренди на момент передачі задовільний.

В актах перевірки порядку використання Орендарем обєктів оренди від 05.11.2015 року зазначено, що приміщення першого поверху по вул.Гастелло,6/1 в задовільному стані, приміщення підвалу в антисанітарному стані (наявні значні пошкодження сантехнічних труб та пристроїв, стіни покриті цвіллю, пошкодження несучих стін, відшарування та відпадання штукатурки), відсутня вентиляція та світло, значна частина підлоги залита брудом та водою. Також зазначено, що капітальний та поточний ремонти не проводились.

Зазначений технічний стан підвального приміщення підтверджено і у звіті про оцінку №01/05/2015, яка проводилась підприємством «Декро Експерт».

Твердження позивача щодо не проведення капітального та поточного ремонтів спростовується матеріалами відповідача долученими до пояснення від 18.12.2015 року, згідно яких ремонт приміщення по вул.Гастелло, 6/1 здійснено на суму 331 127,21 грн., по вул.Довженка, 12 на суму 185 254,74 грн., всього на 516 381,95 грн.

Пунктом 9.1 договору визначено, що у випадку порушення умов договору, сторона несе відповідальність, визначену договором та чинним законодавством.

Однак за умовами договору не передбачено дострокового розірвання договору оренди з підстав погіршення технічного стану орендованих приміщень, а надані позивачем акти перевірки складено без врахування п.13.4 договору, яким зокрема передбачено, що кожна із сторін зобовязана один раз в рік в строк з 1 по 31 січня складати та направляти іншій стороні перелік у кількості трьох осіб, які будуть вважатися згідно з п.6.1.1 договору уповноваженими представниками сторін. Крім того, з акту приймання-передачі від 01.10.2010 року вбачається, що обєкти оренди були передані в задовільному стані.

За даних обставин відсутні підстави для розірвання договору оренди по п.3 ч.1 ст.783 ЦК України.

Другою підставою для розірвання договору позивач вказує порушення відповідачем пп.7.1.4 договору, згідно з яким Орендар має право здавати обєкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це Орендодавця.

При правовому обґрунтуванні посилається на положення ч.3 ст.291 ГК України, в якій зокрема зазначено, що договір оренди може бути достроково розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому статею 188 цього кодексу.

Стаття 288 Господарського кодексу України, яка трансформується зі ст.774 ЦК України встановлює, що орендар має право передати окремі обєкти оренди в суборенду, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно п.2 ч.1 ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

З матеріалів доданих відповідачем до пояснення від 18.12.2015 року №3898 вбачається, що відповідачем було передано в суборенду лише частину орендованого обєкта оренди за адресою м.Хмельницький, вул.Гастелло, 6/1.

Як свідчать матеріали справи, відповідачем передано в суборенду, зокрема Приватбанку (2 кв.м.) для встановлення банкоматів (договір №010913-09/3п від 01.09.2013 року), фізичній особі-підприємцю ОСОБА_5, для встановлення кавомату (договір №0310130-01/Зп від 03.10.2013 року). ТзОВ «Сітібокс» (2 кв.м.) для розміщення платіжного терміналу (договір 011115-12/Зп від 01.11.2015 року), ТзОВ «Платежка» (2 кв.м.) для розміщення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів у нацвалюті (дов.250715-01/Зп від 25.07.2015 року), ФОП ОСОБА_6 (3 кв.м.) для торгівлі газетами, журналами, канцтоварами (договір 011114-03/3п від 01.11.2014 року), ФОП ОСОБА_7 (5.3 кв.м.) для торгівлі ювелірними виробами (договір №010415-04/3п від 01.04.2015 року), ФОП ОСОБА_8 (3 кв.м.) для торгівлі парфумерією (договір №200114-01/Зп від 20.01.2014 року).

А як слідує з умов договору (пп.7.1.4, п.7.1) письмова згода Орендодавця необхідна лише при здачі в суборенду обєктів оренди, згідно визначення даного в п.1.2 договору обєкти оренди це нежитлові приміщення загальною площею 875,7 кв.м по вул.Гастелло, 6/1 та загальною площею 987 кв.м. по вул.Довженка, 12 в м.Хмельницький.

Тобто, за умовами договору оренди не передбачено обовязкової письмової згоди Орендодавця на здачу Орендарем в суборенду частини орендованих обєктів оренди.

За даних обставин відсутні правові підстави для розірвання договору оренди згідно п.2 ч.1 ст.783 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Згідно п.2.1 обєкти оренди надаються Орендарю для використання в якості підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка повязана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).

Дослідивши надані відповідачем договори суборенди, суд дійшов висновку, що зазначені укладені з метою повязаною з діяльністю підприємств торгівлі розміщених в орендованих приміщеннях та сприяють збільшенню послуг споживачів і не порушують прав інших осіб, зокрема і орендодавця.

Зазначена правова позиція викладена в Постанові Верховного суду України від 29.05.2007 року.

Щодо посилання позивача на судову практику викладену в Постанові Верховного суду України від 19.07.2007 року у справі №3/454, то як слідує з судових актів по даній справі, сторонами в договорі оренди було передбачено обовязковість письмової згоди Орендодавця на передачу в суборенду, як орендованого майна так і його частини. Водночас зазначена умова відсутня в договорі оренди нерухомого майна від 23.09.2010 року.

Відповідно до ст.ст.32,33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. За загальним правилом обовязок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини.

Однак, суд вважає, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами порушення відповідачем умов договору оренди майна від 23.09.2010 року, що є підставою для його дострокового розірвання за ст.783 ЦК України, а тому відмовляє в задоволенні позову.

На підставі викладеного, керуючись ст.288 Господарського кодексу України, ст.ст. 773,774,783 Цивільного кодексу України, ст.ст. 32, 33, 34, 35, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

вирішив:

1.В позові відмовити.

Повний текст рішення складено

04.02.2016

Суддя С. В. Костюк