ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2016 року Справа № 918/90/15
Вищий господарський суд України у складі колегії:

головуючого:Студенця В.І.,
суддів:Бондар С.В. Палія В.В.
за участю представників сторін позивача - Попенко О.С.; відповідача 1 - не з'явився; відповідача 2 - ОСОБА_5;
розглянувши касаційні скарги Кузнецовської міської ради Рівненської області та ОСОБА_5
на постановуРівненського апеляційного господарського суду
від07.07.2015
у справі№ 918/90/15
за позовомПрокурора міста Кузнецовська
доКузнецовської міської ради Рівненської області та ОСОБА_5
провизнання недійсним в частині рішення Кузнецовської міської ради № 668 від 28.12.2012, № 924 від 27.06.2013 та договору про приватизацію комунального майна шляхом викупу від 26.07.2013

В С Т А Н О В И В:

Прокурор міста Кузнецовська звернувся до Господарського суду Рівненської області в інтересах держави з позовом до Кузнецовської міської ради та Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 (далі - ФОП ОСОБА_5) про визнання недійсним п. 1 рішення Кузнецовської міської ради № 668 від 28.12.2012 "Про затвердження переліку об'єктів нерухомого майна комунальної власності, що підлягають приватизації у 2013 році до Міської програми приватизації нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ на 2011-2015 роки" в частині включення до переліку торгових рядів вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" площею 72, 5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; визнання недійсним рішення Кузнецовської міської ради № 924 від 27.06.2013 "Про встановлення ціни продажу об'єктів комунального майна" в частині встановлення ціни продажу частини приміщень, торгових рядів вбудованих приміщень магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", які відчужуються шляхом викупу ФОП ОСОБА_5, а саме 73 235, 00 грн; визнання недійсним договору про приватизацію комунального майна шляхом викупу (купівля-продаж 496/1000 частин нежитлових приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1"), укладений 26.07.2013 між Кузнецовською міською радою та ФОП ОСОБА_5

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 05.02.2015 порушено провадження у справі № 918/90/15 за позовом Прокурора міста Кузнецовська до Кузнецовської міської ради та ФОП ОСОБА_5 про визнання рішення Кузнецовської міської ради № 668 від 28.12.2012, № 924 від 27.06.2013 та договору про приватизацію комунального майна шляхом викупу № 175 від 26.06.2012 недійсними.

Рішенням Господарського суду Рівненської області (суддя Качур А.М.) від 26.03.2015 в задоволенні позову Прокурора міста Кузнецовська відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: головуючий суддя Гулова А.Г., судді Маціщук А.В., Петухов М.Г.) від 07.07.2015 рішення Господарського суду Рівненської області від 26.03.2015 скасовано, позов прокурора міста Кузнецовська задоволено. Суд визнав недійсним п.1 рішення Кузнецовської міської ради № 668 від 28.12.2012 "Про затвердження переліку об'єктів нерухомого майна комунальної власності, що підлягають приватизації у 2013 році до Міської програми приватизації нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ на 2011-2015 роки" в частині включення до переліку торгових рядів вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" площею 71, 3 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; визнав недійсним рішення Кузнецовської міської ради № 924 від 27.06.2013 "Про встановлення ціни продажу об'єктів комунального майна" в частині встановлення ціни продажу частини приміщень, торгових рядів вбудованих приміщень магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", які відчужуються шляхом викупу ФОП ОСОБА_5, а саме 73 235, 00 грн; визнав недійсним договір про приватизацію комунального майна шляхом викупу (купівля-продаж 496/1000 частин нежитлових приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1"), укладений 26.07.2013 між Кузнецовською міською радою та ФОП ОСОБА_5

Не погоджуючись з постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 07.07.2015, Кузнецовська міська рада подала касаційну скаргу, в якій просить оскаржувану постанову суду скасувати та залишити в силі рішення Господарського суду Рівненської області від 26.03.2015.

Касаційна скарга мотивована тим, що висновки суду апеляційної інстанції не відповідають обставинам справи.

Окрім того, ні Прокурором міста Кузнецовська у позовній заяві, ні судом апеляційної інстанції не було визначено чиї та які законні права та інтереси були порушені у зв'язку з прийняттям оскаржуваних рішень.

ФОП ОСОБА_5 також було подано касаційну скаргу на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 07.07.2015, в якій скаржниця просила її скасувати, як таку, що прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, і залишити в силі рішення місцевого господарського суду.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 07.12.2015 касаційні скарги Кузнецовської міської ради та ФОП ОСОБА_5 прийнято до провадження та призначено до розгляду на 23.12.2015.

На адресу суду 21.12.2015 надійшла заява Кузнецовської міської ради Рівненської області про відмову від касаційної скарги.

Відповідно до ст. 1116 ГПК України особа, що подала касаційну скаргу, має право відмовитися від неї до винесення постанови касаційною інстанцією.

Касаційна інстанція має право не прийняти відмову від скарги з підстав, зазначених у частині шостій статті 22 цього Кодексу.

Господарський суд не приймає відмови від позову, зменшення розміру позовних вимог, визнання позову відповідачем, якщо ці дії суперечать законодавству або порушують чиї-небудь права і охоронювані законом інтереси (ч. 6 ст. 22 ГПК України).

Враховуючи те, що предметом спору в даній справі є рішення Кузнецовської міської ради Рівненської області, договір про приватизацію комунального майна шляхом викупу укладений між Кузнецовською міською радою та ФОП ОСОБА_5, а також те, що міська рада в спірних правовідносинах виступала як орган приватизації комунального майна і обґрунтовує свою відмову з посиланням на порушення радою чинного законодавства в процесі приватизації спірного майна, то колегія суддів вважає, що відмова Кузнецовської міської ради від касаційної скарги порушує права та охоронювані законом інтереси ФОП ОСОБА_5 як покупця комунального майна, а тому не приймає її відмову від касаційної скарги.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 23.12.2015 строк розгляду у справі продовжено на 15 днів, а розгляд касаційних скарг відкладено та призначено до розгляду на 20.01.2016.

Відповідно до розпорядження Секретаря четвертої судової палати Вищого господарського суду України від 19.01.2016 № 05-05/145 для розгляду касаційних скарг Кузнецовської міської ради Рівненської області та ФОП ОСОБА_5 на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 07.07.2015 у справі № 918/90/15, сформовано колегію суддів у такому складі: суддя Студенець В.І. - головуючий (доповідач), судді Бондар С.В., Палій В.В.

Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційних скарг, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування норм матеріального і процесуального права вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню з огляду на таке.

Як встановлено господарськими судами між Кузнецовським міським комунальним підприємством (орендодавець) та ФОП ОСОБА_5 (орендар) 08.08.2007 укладено договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ Рівненської області №175, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування, терміном на 5 (п`ять) років, окреме індивідуально визначене нерухоме майно - частину приміщення магазину №5 "ІНФОРМАЦІЯ_1", загальною площею - 50,4м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і перебуває на балансі Кузнецовського міського комунального підприємства, вартість якого визначена шляхом незалежної оцінки і становить - 40 719, 00грн (п. 1.1 договору).

Згідно з п. 1.2 договору приміщення, що надається в оренду, належить Територіальній громаді міста Кузнецовськ Рівненської області на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 виданого 02.02.2007 на підставі рішення виконавчого комітету Кузнецовської міської ради від 01.02.2007 №36 та зареєстрованого в Кузнецовському міському бюро технічної інвентаризації в книзі - 12к номер реєстраційного запису - 37-137, реєстраційний номер в Єдиному реєстрі прав власності на нерухоме майно - 17705770, та знаходиться в управлінні орендодавця, на правах оперативно-господарського використання.

Відповідно до п.1.3. договору орендар використовує орендовану площу для організації торгівлі непродовольчими товарами.

Даний договір набирає чинності з 28 серпня 2007 року і діє до 27 серпня 2012 року, включно (п.10.1. договору).

Пунктом 1 рішення Кузнецовської міської ради Рівненської області від 25 лютого 2011 року №74 "Про затвердження Міської програми приватизації нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ на 2011-2015 роки" міською радою затверджено Міську програму приватизації нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ на 2011-2015 роки, згідно з додатком.

У загальних положеннях Міської програми приватизації зазначено, об'єктами малої приватизації, є, зокрема, окреме індивідуально визначене майно (будівлі, споруди, та нежилі приміщення) з урахуванням при цьому, що будівлі (споруди, приміщення), які орендують юридичні та фізичні особи, можуть бути включені до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу, продажу на аукціоні, продажу за конкурсом.

Міською програмою приватизації визначено способи малої приватизації, у тому числі приватизація об'єктів здійснюється шляхом викупу. При цьому, ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України (шляхом проведення незалежної оцінки, незалежним експертом).

Включення об'єктів до переліку, які підлягають приватизації шляхом викупу, здійснюється відповідно до Міської програми приватизації, згідно з поданими заявами покупців або з ініціативи органу приватизації. На розгляд міської ради виноситься проект рішення про включення об'єкта приватизації до переліку приватизації.

Міською програмою приватизації передбачено, що продаж об'єктів шляхом викупу застосовується:

до об'єктів, не проданих на аукціоні або за конкурсом;

до включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, а саме:

- зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди;

- зданих в оренду, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого комунального майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Листом від 28.08.2012 №1369 Кузнецовське міське комунальне підприємство (орендодавець) повідомило ФОП ОСОБА_5 (орендаря) про закінчення строку договору 27.08.2012 та необхідність проведення незалежної експертної оцінки орендованого майна для подальшого продовження дії договору оренди майна № 175 від 28.08.2007 й у передбачений п.10.4 договору строк повідомити його про згоду на продовження оренди на наступний термін або звільнити приміщення на підставі пунктів 2.6, 2.7 договору.

У відповіді від 28.08.2012 на вказаний лист ФОП ОСОБА_5 повідомила орендодавця про продовження договору оренди, вказуючи про надання експертної оцінки. Одночасно, просила при оформленні додаткової угоди до договору №175 від 28.08.2007 внести зміни щодо площі.

У свою чергу, орендодавець з листом від 04.09.2012 №1419 надіслав на адресу ФОП ОСОБА_5 на розгляд та підписання проект додаткової угоди №1 від вересня 2012 до договору оренди №175 від 28.08.2007, в додатку №2 до якої зазначив площу об`єкта оренди у розмірі 71,3 кв.м. та його вартість за незалежною оцінкою на 31.07.2012 у сумі 156 800, 00грн.

Представниками сторін вказана додаткова угода підписана, однак, відповідно до норм ст.654 ЦК України нотаріально не посвідчена.

В подальшому, орендар ФОП ОСОБА_5 звернулася до Кузнецовської міської ради із заявою від 28.11.2011 про включення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу орендованого приміщення площею відповідно до технічного паспорту, виданого БТІ - торгові ряди вбудованих приміщень магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", "ІНФОРМАЦІЯ_2" по АДРЕСА_1, договір оренди №175 від 28.08.2007.

До заяви додано, зокрема, копію технічного паспорта нежитлового приміщення, площа якого, як встановлено, складає 71, 3м2.

Пунктом 1 рішення Кузнецовської міської ради Рівненської області від 28 грудня 2012 року №668 "Про затвердження Переліку об'єктів нерухомого майна комунальної власності, що підлягають приватизації у 2013 році до Міської програми приватизації нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовск на 2011-2015 роки" вирішено затвердити Перелік об'єктів нерухомого майна комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу у 2013 році, до Міської програми приватизації нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ на 2011-2015 року, згідно з додатком 1.

Вказане рішення опубліковано 03 січня 2013 року на офіційному веб-сайті Кузнецовської міської ради.

У п.2 додатку 1 до рішення Кузнецовської міської ради від 28 грудня 2012 року №668 зазначено, що частина приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" (нежитлове приміщення вбудоване в багатоквартирний житловий будинок), яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та має площу 71,3 кв.м. включена до переліку об'єктів нерухомого майна комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу у 2013 році.

Пунктом 1 рішення Кузнецовської міської ради Рівненської області від 07 червня 2013 року "Про встановлення ціни продажу об'єктів комунального майна" №924 вирішено встановити ціну продажу об'єктів комунального майна, які відчужуються шляхом викупу, згідно з додатком.

Вказане рішення опубліковано 12 червня 2013 року на офіційному веб-сайті Кузнецовської міської ради.

У додатку до рішення міської ради від 07 червня 2013 року №924 зазначено, що частина приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" (нежитлове приміщення вбудоване в багатоквартирний житловий будинок), яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, площею 71,3 кв.м. орендоване ФОП ОСОБА_5 має ринкову вартість, без ПДВ, 153 600, 00 грн., вартість проведених невід'ємних поліпшень, без ПДВ, 80 365, 00 грн, ціну продажу об'єкта, без ПДВ, - 73 235, 00 грн.

Кузнецовською міською радою (продавець) та ФОП ОСОБА_5 (покупець) 26.07.2013 укладено договір про приватизацію комунального майна шляхом викупу (купівля продаж 496/1000 частин нежитлових приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1"), за умовами якого, продавець на підставі своїх рішень №924 від 07.06.2013 та №948 від 11.07.2013 зобов'язується передати у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти у власність і оплатити відповідно до умов цього договору 496/1000 частини нежитлових приміщень-торгові ряди вбудованих приміщень, магазин ("ІНФОРМАЦІЯ_1"), розташованих за адресою: АДРЕСА_1, а саме приміщення, зазначені у технічному паспорті за №2-1,2-2,2-3,2-4,2-5,2-6.

Загальна площа предмета договору складає 71,3 кв.м. (п.1.2. вказаного договору).

Згідно з п.1.5. договору про приватизацію на підставі договору оренди №175, посвідченого Кузнецовською міською державною нотаріальною конторою 28.08.2007 за реєстром №П-1454, нерухоме майно, яке є предметом цього договору, знаходилось в оренді покупця з 28.08.2007 по час укладення договору про приватизацію. За погодженням з орендодавцем орендар (покупець) протягом строку оренди виконав невід'ємні поліпшення нерухомого майна, вартість проведених покупцем невід'ємних поліпшень, підтверджених незалежним аудиторським висновком по результату перевірки, здійсненої ТОВ "Аудиторська компанія Еліт-Аудит", становить 80 365, 00 грн.

Пунктом 2.1. договору про приватизацію передбачено, що у відповідності до рішення сесії Кузнецовської міської ради від 07.06.2013 за № 924 та за погодженням сторін продаж предмету договору вчиняється за 73 235, 00 грн; покупець провів повний розрахунок з продавцем за предмет договору у безготівковій формі шляхом перерахування на рахунок продавця всієї суми вартості предмета договору, тобто 73 235, 00 грн, що підтверджується платіжною квитанцією за №222 від 24.07.2013. Сторони стверджують, що на час підписання договору вони не мають одна до одної жодних претензій щодо проведених розрахунків за предмет договору.

Згідно з п.3.1. договору про приватизацію право власності на придбані 496/1000 частини нежитлових приміщень - торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" виникає у покупця з моменту державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Реєстрація права власності проводиться в день нотаріального посвідчення цього договору в порядку та на умовах, встановлених чинним законодавством України.

Даний договір підписаний сторонами, скріплений їх печатками, посвідчений державним нотаріусом Кузнецовської міської нотаріальної контори Рівненської області Ріцькою Г.І. та зареєстрований в реєстрі за № 908.

Предметом позову у даній справі є матеріально-правова вимога Прокурора міста Кузнецовська до Кузнецовської міської ради та ФОП ОСОБА_5 про визнання недійсним п. 1 рішення Кузнецовської міської ради № 668 від 28.12.2012 "Про затвердження переліку об'єктів нерухомого майна комунальної власності, що підлягають приватизації у 2013 році до Міської програми приватизації нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ на 2011-2015 роки" в частині включення до переліку торгових рядів вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" площею 72, 5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; визнання недійсним рішення Кузнецовської міської ради № 924 від 27.06.2013 "Про встановлення ціни продажу об'єктів комунального майна" в частині встановлення ціни продажу частини приміщень, торгових рядів вбудованих приміщень магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", які відчужуються шляхом викупу ФОП ОСОБА_5, а саме 73 235, 00 грн; визнання недійсним договору про приватизацію комунального майна шляхом викупу (купівля-продаж 496/1000 частин нежитлових приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1"), укладений 26.07.2013 між Кузнецовською міською радою та ФОП ОСОБА_5

В обґрунтування позовних вимог прокурор міста Кузнецовська посилається на те, що майно реалізовано поза конкурсом, порушено порядок приватизації, а також не проведено належної оцінки майна та невід`ємних поліпшень до нього, що призвело до продажу майна за нижчою ціною та ненадходження значної суми коштів до бюджету, при цьому, порушено, зокрема ст.ст. 203, 215, 640, 654, 777 ЦК України, ст.11 Закону України "Про оренду державного майна", ст.25 Закону України "Про місцеве самоврядування".

Прокурор також вказує про порушення ч.2 ст.19 Конституції України, ст.11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", пунктів 12, 18-19 Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМ України від 10.12.2003 №1891, пунктів 2, 3 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377, зазначаючи, що оцінка ринкової вартості орендованого майна та невід`ємних поліпшень відповідно до вказаних вище норм не здійснювалась, орендарем надано аудиторський висновок ТОВ "Аудиторська компанія Еліт "Аудит" від 03.10.2012, який по своїй суті є лише підтвердженням фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря, оцінка майна не затверджувалася і, як наслідок, рішенням Кузнецовської міської ради №924 від 27.06.2013 встановлено ціну продажу частини приміщень - торгових рядів вбудованих приміщень магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", які відчуджуються шляхом викупу, в сумі 73 235, 00грн, яка визначена як різниця між ринковою вартістю майна, що у встановленому законом порядку не встановлювалась, та вартістю проведених орендарем поліпшень. Також зазначає, що у даних правовідносинах не передбачені правові підстави для застосування процедури продажу об`єкта приватизації шляхом викупу.

Місцевий господарський суд, відмовляючи в задоволенні позовних вимог, виходив із того, що не встановлено обставин, які б свідчили про порушення передбаченого законодавством порядку приватизації або прав покупців; при вчиненні оспорюваного правочину міська рада діяла в межах повноважень, відповідно до вимог чинного законодавства, оскільки визначення способу приватизації об`єкта комунальної власності відповідно до п.30 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування" відноситься до виключної компетенції міської ради.

При цьому, місцевим господарським судом було встановлено, що оспорювані рішення, як зазначено прокурором у позовній заяві, не були оприлюднені у 20-денний термін, як того вимагає ст. 15 Закону України "Про доступ до публічної інформації". Проте, матеріали справи не містять доказів того, що оспорювані рішення Кузнецовської міської ради суперечать актам цивільного законодавства і порушують цивільні права або інтереси позивача, окрім того, вони відповідають вимогам Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а тому в суду відсутні підстави для визнання їх недійсними.

Також місцевий господарський суд дійшов висновку, що покупець ФОП ОСОБА_5 не мала і не могла мати можливості перевіряти правильність рішень міської ради щодо приватизації комунального майна, а самі по собі допущені органами публічної влади порушення щодо порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, повернення приватизованого майна в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця, чого судом не встановлено.

Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого господарського суду та приймаючи нове рішення про задоволення позовних вимог, виходив із того, що Кузнецовська міська рада, розглянувши заяву ФОП ОСОБА_5 від 28.11.2011 про включення в перелік об`єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, орендованого приміщення площею відповідно до технічного паспорта, виданого БТІ - торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1", "ІНФОРМАЦІЯ_2" по АДРЕСА_1, згідно договору оренди №175 від 28.08.2007, прийняла рішення №668 від 28.12.2012 "Про затвердження Переліку об`єктів нерухомого майна комунальної власності, що підлягають приватизації у 2013 році до Міської програми приватизації нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Кузнецовськ на 2011-2015 роки", яким до об`єктів нерухомого майна комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу у 2013 році, включено частину приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" (нежиле приміщення вбудоване в багатоквартирний житловий будинок) за адресою: АДРЕСА_1 площею 71,3кв.м.

Проте, площа орендованого приміщення згідно з договором №175 від 28.08.2007 складала 50, 4 кв.м.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що по закінченню 27.08.2012 строку договору, на підставі ст.764 ЦК України, п.10.4 договору, вказаний договір є поновленим на строк, який був раніше встановлений (5 років) та на тих самих умовах, оскільки підписана сторонами додаткова угода №1 від вересня 2012 року, яка передбачала об`єкт оренди площею 71, 3кв.м., нотаріально не посвідчена, як того вимагає ст.654 ЦК України. Відповідно, вказана додаткова угода №1, в силу ч.1 ст.220 ЦК України, є нікчемною. Відтак, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що в оренді ФОП ОСОБА_5 на дату прийняття 28.12.2012 Кузнецовською міською радою оспореного рішення №668 перебувало нерухоме майно площею лише 50,4 кв.м.

Також судом апеляційної інстанції було встановлено, що на момент прийняття рішення Кузнецовською міською радою від 28.12.2012 №668 у ФОП ОСОБА_5 не було права на викуп об`єкта приватизації, передбаченого законодавчими актами, оскільки вона не була орендарем приватизаційного нерухомого майна площею 71, 3 кв.м. (за договором оренди - 50, 4кв.м.), матеріалами справи не підтверджено, що нею, на той час, було здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25% ринкової вартості майна, відсутнє рішення ради про компенсацію орендарю вартості поліпшень.

Таким чином, суд апеляційної інстанції, встановивши, що при прийнятті рішення №924 від 07.06.2013 Кузнецовською міською радою було порушено п. 67 Методики, оскільки неправомірно визначено ціну продажу об`єкта комунального майна, яке відчужується шляхом викупу, відповідно, порушено ч.2 ст.23 Закону України "Про приватизацію державного майна, ст.ст.7, 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову в частині визнання недійсними оспорюваних рішень.

Як наслідок, суд апеляційної інстанції встановив, що при укладенні Кузнецовською міською радою та ФОП ОСОБА_5 договору про приватизацію комунального майна шляхом викупу (купівля-продаж 496/1000 частин нежитлових приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1") від 26.07.2013 порушено ч.2 ст.9, ч.1 ст.11, п.1 ч.1 ст. 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а тому оспорюваний договір також підлягає визнанню недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно з п. 30 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання, зокрема про прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації.

Відповідно до підпункту 1 ч. 1 ст. 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Згідно з п.10.4. договору оренди № 175 від 28.08.2007 сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на кожний наступний термін на тих самих умовах, які передбачені договором.

Як встановлено господарськими судами Кузнєцовським міським комунальним підприємством та ФОП ОСОБА_5 було підписано додаткову угоду № 1 до договору оренди № 175, за умовами якої сторони, зокрема домовились, що строк оренди складає 15 років і договір діє до 27.08.2022, а в оренду передається нерухоме майно загальною площею не 50, 4 м2, а 71, 3 м2.. дана додаткова угода підлягала обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що оскільки така додаткова угода не була нотаріально посвідчена, то вона є нікчемною в силу закону, а отже, з врахуванням п. 10.4 договору оренди № 175 від 28.08.2007, вказаний договір є поновленим на строк, який був раніше встановлений (5 років) та на тих самих умовах, зокрема щодо площі орендованого майна в розмірі 50, 4 м2.

При цьому, місцевий господарський суд з врахуванням наведених обставин дійшов висновку, що на момент включення частини приміщення магазину № 5 "ІНФОРМАЦІЯ_1" до переліку об'єктів, що підлягають приватизації ляхом викупу та на момент приватизації вказаного комунального майна, воно на законних підставах перебувало в оренді відповідача - ФОП ОСОБА_5, а тому суд вважав, що вона правомірно звернулася до Кузнецовської міської ради із заявою про включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, орендованого нею приміщення. Доказів, що спростовували б зазначені обставини та підтверджували твердження прокурора, щодо відсутності правових підстав для застосування процедури продажу спірного об'єкта приватизації шляхом викупу, суду подано не було.

Судами попередніх інстанцій також було встановлено, що відповідно до п. 2.5 договору оренди № 175 поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, визнаються власністю територіальної громади без компенсування орендареві здійснення таких поліпшень.

Відповідно до п. 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна від 27.02.004 № 377 передбачено, що підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають зокрема аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря.

Місцевим господарським судом встановлено, що ТОВ "Аудиторська компанія Еліт-Аудит" складено аудиторський висновок від 03.10.2012, про наслідки перевірки, щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень частини орендованого нерухомого майна - приміщення магазину №5 "ІНФОРМАЦІЯ_1", що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, за рахунок коштів орендаря - приватного підприємця ОСОБА_5 У висновку зазначено: "За наслідками аудиторської перевірки, щодо фінансування здійсненого невід`ємного поліпшення частини нежитлового приміщення магазину №5 "ІНФОРМАЦІЯ_1", що розташоване за адресою: в АДРЕСА_1 за рахунок власних коштів орендаря - приватного підприємця ОСОБА_5 - на підставі представлених підтверджувальних бухгалтерських документів аудитори вважають за можливе підтвердити, що орендарем було профінансовано втрати на придбання будівельних та оздоблювальних матеріалів, послуг державних установ (пов'язаних з отриманням дозвільних документів та технічних умов щодо проведення реконструкції, перебудови орендованого приміщення) та оплату виконаних робіт сторонніх організацій, пов'язаних з проведенням невід'ємного поліпшення орендованого нерухомого майна на загальну суму 85 575, 00 грн".

Відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна від 10.04.2013 №55-04/13-1, який міститься в матеріалах справи, складеного суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_7, згідно якого, ринкова вартість об'єкта оренди, а саме: частини приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" (нежитлове приміщення, вбудоване в багатоквартирний житловий будинок), яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, площею 71,3кв.м. з поліпшенням без ПДВ складає 153 600, 00 грн.

При цьому, місцевий господарський суд встановив, що проведення робіт з поліпшення орендованого майна здійснювалося за згодою Кузнецовського міського комунального підприємства, що підтверджується дозволом на виконання поліпшень № 918 від 26.06.2011.

Судом апеляційної інстанції зроблено висновок, що зазначені звіт та аудиторський висновок не підтверджують, що поліпшення орендованого майна є невід'ємними, при проведенні оцінки не було здійснено ідентифікацію поліпшень, окрім того, матеріали справи не місять рішення Кузнецовської міської ради про компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди.

З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що на момент прийняття оспорюваного рішення № 668 Кузнецовською міською радою у ФОП ОСОБА_5 не було права на викуп об'єкта приватизації, оскільки вона не була орендарем приватизаційного нерухомого майна площею 71, 3 м2.

Відповідно до ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об'єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об'єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

У п. 17 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891, зазначено, що прийняття, погодження та затвердження оцінки майна державними органами приватизації, органами, уповноваженими управляти державним майном, чи виконавчими органами відповідних органів місцевого самоврядування здійснюється на підставі результатів рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) згідно із Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та національними стандартами.

Статтею 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" передбачено, що рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5 цього Закону.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.

Згідно з п. 18 Методики оцінки майна затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки майна або скріплення печаткою та підписом керівника державного органу приватизації (органу, уповноваженого управляти державним майном), чи виконавчого органу відповідного органу місцевого самоврядування або уповноваженої ним особи висновку про вартість майна.

Так, місцевим господарським судом було встановлено, а судом апеляційної інстанції не надано належної правової оцінки тій обставині, що відповідно до рецензії, наданої Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області, на звіт про оцінку майна-частини приміщень, торгові ряди вбудованих приміщень, магазин "ІНФОРМАЦІЯ_1" загальною площею 71,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1, він є таким, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, які не вплинули на достовірність проведеної оцінки.

Саме на підставі вказаної оцінки та рецензії Кузнецовською міською радою прийнято рішення від 07 червня 2013 року "Про встановлення ціни продажу об'єктів комунального майна" №924, яким міська рада затвердила проведену оцінку та встановила ціну продажу об'єктів комунального майна, які відчужуються шляхом викупу.

Згідно з ч. 3 ст. 15 Закону України "Про доступ до публічної інформації" проекти нормативно-правових актів, рішень органів місцевого самоврядування, розроблені відповідними розпорядниками, оприлюднюються ними не пізніш як за 20 робочих днів до дати їх розгляду з метою прийняття.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що оскаржуване рішення Кузнецовської міської ради від 28.12.2012 № 668 було опубліковане на офіційному веб-сайті Кузнецовської міської ради 03.01.2013, а оскаржуване рішення Кузнецовської міської ради від 07.06.2013 № 924 - 12.06.2013.

Разом з тим, виходячи зі змісту ч. 1 ст. 21 ЦК України підставами для визнання недійсним правового акту індивідуальної дії, виданого зокрема органом місцевого самоврядування, є факт його суперечності актам цивільного законодавства та порушення цивільних прав або інтересів.

З врахуванням викладеного, з огляду на те, що позивачем не доведено, а місцевим господарським судом, яким з достовірністю встановлені фактичні обставини справи шляхом дослідження та оцінки належних і допустимих доказів у конкретній справі, при цьому не встановлено наявності обставин суперечності оскаржуваних рішень Кузнецовської міської ради актам цивільного законодавства та порушення цивільних права та інтересів будь-якого учасника цивільних відносин, то колегія суддів погоджується з його висновком щодо відсутності правових підстав для задоволення позову в цій частині.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У п. 2.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" від 29.05.2013 № 11 зазначено, що правовідносини, пов'язані з визнанням правочинів (господарських договорів) недійсними, регулюються ЦК України, ГК України, Земельним кодексом України, Законами України "Про оренду землі", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", "Про іпотеку", "Про страхування", "Про банки і банківську діяльність", "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності", "Про запобігання корупції" та іншими актами законодавства.

Правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом.

Отже, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

З огляду на викладене, оскільки судами попередніх інстанцій не встановлено наявності фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання оспорюваного правочину недійсним, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для задоволення позову в цій частині.

Відповідно до ч. 1 ст. 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Таким чином, оскільки судом апеляційної не правильно застосовано норми матеріального права до спірних правовідносин, колегія суддів вважає, що оскаржувана постанова підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду - залишенню без змін.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 та Кузнецовської міської ради Рівненської області задовольнити.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 07.07.2015 у справі № 918/90/15 скасувати.

Рішення Господарського суду Рівненської області від 26.03.2015 у справі № 918/90/15 залишити без змін.

Головуючий - суддя Студенець В.І.

Судді: Бондар С.В.

Палій В.В.