ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.01.2016 року Справа № 904/6098/15

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Сизько І.А. (доповідач),

суддів: Кузнецової І.Л., Широбокової Л.П.,

при секретарі судового засідання: Мацекос І.М.,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність №51 від 11.01.2016р.;

представники відповідача та третьої особи в судове засідання не зявились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 25.08.2015р. по справі №904/6098/15

за позовом Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область

до товариства з обмеженою відповідальністю ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ, м.Кривий Ріг, Дніпропетровська область

третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: комунальне підприємство ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область

про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

В липні 2015 року Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ (далі ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ) про розірвання договору оренди нежилого приміщення №9/48 від 07.11.2012р., укладеного між Управлінням комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради та ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ; зобовязання ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ повернути нежиле приміщення загальною площею 49, 4 м? на 3 поверсі нежилої будівлі, розташоване за адресою: вул. 22 Партзїзду, 41, Управлінню комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради шляхом укладання акта прийому-передачі з комунальним підприємством ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА; стягнення з ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ на рахунок Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради витрат по сплаті судового збору.

Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 14.07.2015р. по справі №904/6098/15 залучено до участі у справі третю особу без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - комунальне підприємство ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА (далі КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА).

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 25.08.2015р. по справі №904/6098/15 (суддя Манько Г.В.) позов задоволено частково: розірвано договір оренди нежилого приміщення №9/48 від 07.11.2012р., укладений між Управлінням комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради та ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ; стягнуто з ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ на користь Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області судовий збір у розмірі 1 218, 00 грн. В решті позову відмовлено.

Задовольняючи частково позов господарський суд виходив з того, що відповідач своєчасно та в повному обсязі не сплачував орендну плату, що є порушенням розділу 6 договору оренди обєктів нерухомості комунальної власності міста №9/48 від 07.11.2012р.

В частині відмови в позові щодо зобовязання ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ повернути нежиле приміщення господарський суд зазначив, що у відповідача виникає обовязок щодо повернення обєкта оренди виключно після набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Не погодившись з рішенням суду, Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 25.08.2015р. по справі №904/6098/15 в частині відмови в зобовязанні ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ повернути нежиле приміщення та прийняти в цій частині нове рішення, яким зобовязати ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ повернути нежиле приміщення загальною площею 49, 4 м? на 3 поверсі нежилої будівлі, розташоване за адресою: вул. 22 Партзїзду, 41, Управлінню комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради шляхом укладання акта прийому-передачі з КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА.

В апеляційній скарзі скаржник посилається на те, що задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди суд першої інстанції не врахував, що вимога позивача про зобовязання повернути обєкт оренди є взаємоповязаною та невідємною при вирішенні спірного питання в судовому порядку; судом порушено право позивача користуватися та розпоряджатися приміщенням згідно наданими законом повноваженнями; за позовні вимоги про зобовязання повернути обєкт оренди позивачем сплачено судовий збір, який не повернуто, чим спричинено збитки міському бюджету, оскільки бюджетом чітко передбачена кількість коштів, зарезервованих у спеціальному фонді для оплати судових витрат; судом першої інстанції не взято до уваги можливі ризики щодо вчасного та добровільного повернення відповідачем спірного приміщення, та як наслідок можливого повторного звернення позивача до суду з позовом про витребування обєкта оренди з безпідставного користування, за подання якого необхідно знову сплачувати судовий збір, що суттєво вплине на економічні інтереси міського бюджету.

ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ та КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА відзив на апеляційну скаргу не надано.

В судові засідання 12.11.2015р., 01.12.2015р. та 12.01.2016р. представники відповідача та третьої особи не зявились, про час та місце судових засідань були повідомлені належним чином (а.с.62, 63, 70 - 72, 85, 86).

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

07.11.2012р. між Управлінням комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради (орендодавець) та ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ (орендар) укладений договір оренди обєктів нерухомості комунальної власності міста №9/48, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно (обєкт оренди), нежиле приміщення загальною площею 51 м? на 3 поверсі нежилої будівлі, розташований за адресою: вул. 22 Партзїзду, 41, для використання під розміщення офісу, балансоутримувачем якого є Управління комунальної власності міста виконкому міськради (п.1.1 договору).

В розділі 2 договору передбачено, що договір оренди вважається укладеним з моменту його підписання сторонами; вступ орендаря у стокове платне користування обєктом оренди настає одночасно з підписанням акта приймання-передавання, який треба оформити в 5-ти денний термін з КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА; у разі припинення або розірвання договору орендар повертає обєкт оренди орендодавцю в 5-ти денний термін.

В п. 4.1 договору сторони погодили, що орендар сплачує орендодавцю щомісячно орендну плату в розмірі 18% від незалежної вартості обєкту оренди, що становить 953, 96 грн. без ПДВ за місяць, не пізніше 20 числа наступного місяця після сплачуваного на розрахунковий рахунок КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА з подальшим перерахуванням 70% коштів до міського бюджету.

Розділом 6 договору визначено, що орендар зобовязаний своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату, визначену цим договором; у разі припинення або розірвання договору у 5-ти денний термін повернути за актом приймання-передавання обєкт оренди в належному не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу.

Договір діє з 07.11.2012р. по 06.10.2015р. включно (п. 10.1 договору).

29.05.2013р. та 15.01.2014р. сторонами до договору оренди обєктів нерухомості комунальної власності міста №9/48 укладено додаткові угоди №1 та №2 про внесення змін до договору щодо загальної площі приміщення, розміру орендної плати та сплати податку на землю.

Наказом Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради від 01.04.2009р. №4 обслуговуючим комунальним підприємством комунального майна, яке перебуває на балансовому обліку управлінь комунальної власності міста та житлово-комунального господарства виконкому міськради, визначено КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА.

За актом прийому-передачі від 07.11.2012р. КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА передало, а ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ в особі директора ОСОБА_2 прийняло у строкове платне користування нерухоме майно, нежиле приміщення загальною площею 51 м? на 3 поверсі нежилої будівлі, розташоване за адресою: вул. 22 Партзїзду, 41, для використання під розміщення офісу.

Таким чином, позивач виконав умови договору.

Відповідач своєчасно та в повному обсязі не сплачував орендну плату, що підтверджується розрахунком заборгованості по орендній платі КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА.

Заборгованість відповідача по орендній платі з листопада 2014р. по лютий 2015р. станом на 07.04.2015р. складає 4 341, 06 грн.

Докази оплати заборгованості в матеріалах справи відсутні, сторонами суду не надані.

Оскільки в порушення п. 4.1 договору орендар сплачував орендну плату несвоєчасно та не в повному обсязі, позивач звернувся до господарського суду з даним позовом.

Відповідно ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Статтями 525, 526 Цивільного кодексу України встановлено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом; зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст. 530 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ч. 1 та ч. 4 ст. 286 Господарського кодексу України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності; строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно ч. 3 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Приписами ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У зв'язку з порушенням умов договору щодо сплати орендної плати на адресу орендаря позивачем 19.05.2015р. було направлено лист від 18.05.2015р. №1777 про намір достроково розірвати договір оренди з вимогою про повернення орендованого майна за актом приймання-передачі.

Відповіді на вказаний лист орендодавцем не одержано.

Умовами п. 10.4 договору встановлено, що договір може бути розірвано на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у випадку невиконання сторонами своїх зобовязань за договором.

Відповідно ч. 3 ст. 26 Закону України Про оренду державного та комунального майна на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

В п. 5.1 постанови пленуму Вищого господарського суду України Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна від 29.05.2013р. №12 зазначено, що вирішуючи питання щодо дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем (наймачем) платежів, господарським судам слід враховувати, що законом (ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України, ч. 2 ст. 651, ст. 783 Цивільного кодексу України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а ст. 782 Цивільного кодексу України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

З огляду на викладене, господарський суд дійшов вірного висновку про розірвання спірного договору оренди.

Відповідно ч. 1 ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

В п. 2.4 договору сторони визначили, що обєкт оренди вважається повернутим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання з КП ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА.

В п. 17 інформаційного листа Вищого господарського суду України від 13.08.2008р. №01-8/482 Про деякі питання застосування норм Господарського процесуального кодексу України, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів у першому півріччі 2008 року розяснено, що відповідно до ч. 1 ст. 58 Господарського процесуального кодексу України в одній позовній заяві може бути об'єднано кілька вимог, зв'язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами. З урахуванням наведеного припису позовні вимоги про повернення орендованого майна одночасно із позовною вимогою про дострокове розірвання договору оренди можуть бути об'єднані в одній позовній заяві. Та обставина, що розірвання договору оренди і є підставою для повернення орендованого майна, такому об'єднанню не перешкоджає. Наведене підтверджується й положенням ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України, якою встановлено обов'язок наймача у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ (предмет оренди). Закон не вимагає від наймодавця (орендодавця) спочатку пред'явити наймачеві (орендареві) вимогу про розірвання договору найму, і лише після її задоволення - вимогу про повернення орендованого майна.

Відповідно ст. 795 Цивільного кодексу України, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Частиною першою ст. 785 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Отже, орендодавець вправі в судовому порядку вимагати повернення орендодавцем майна, яке було предметом договору, та документального оформлення такого повернення згідно з ч. 1 ст. 545, ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України.

З моменту підписання акта приймання-передачі починається перебіг строку оренди, узгодженого сторонами в договорі.

Також відповідним актом приймання-передачі має бути посвідчене і повернення обєкта оренди. Разом з об'єктом оренди орендар повертає орендодавцеві всі документи та інші речі (обладнання, устаткування, меблі тощо), які передавалися йому.

Аналіз законодавства та змісту умов договору оренди свідчать про те, що лише підписання сторонами акта приймання-передачі є підтвердженням того, що орендар прийняв приміщення в фактичне користування у стані, що повністю його задовольняє на момент передачі.

Таким чином, позовні вимоги про зобовязання ТОВ ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ повернути нежиле приміщення шляхом укладання акта прийому-передачі підлягають задоволенню.

З огляду на викладене, рішення господарського суду слід скасувати в частині відмови в позові та в частині суми судового збору, що підлягає стягненню.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 102, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область задовольнити.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 25.08.2015р. по справі №904/6098/15 скасувати в частині відмови в позові та в частині суми судового збору, що підлягає стягненню, в звязку з чим резолютивну частину рішення суду викласти в наступній редакції:

Позовні вимоги задовольнити.

Розірвати договір оренди нежилого приміщення №9/48 від 07.11.2012р., укладений між Управлінням комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область та товариством з обмеженою відповідальністю ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ, м.Кривий Ріг, Дніпропетровська область.

Зобовязати товариство з обмеженою відповідальністю ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область повернути Управлінню комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області нежиле приміщення загальною площею 49, 4 м? на 3 поверсі нежилої будівлі, розташоване за адресою: м. Кривий Ріг, вул. 22 Партзїзду, 41, шляхом укладання акта прийому-передачі з комунальним підприємством ПАРКОВКА ТА РЕКЛАМА, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область на користь Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області 2 436, 00 грн. витрат по сплаті судового збору.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю ПРОМРЕМОНТІНВЕСТ, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область на користь Управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області 2 679, 60 грн. витрат по сплаті судового збору за апеляційною скаргою.

Виконання постанови доручити господарському суду Дніпропетровської області.

Припинити стягнення за наказом господарського суду Дніпропетровської області від 11.09.2015р. про примусове виконання рішення господарського суду Дніпропетровської області від 25.08.2015р. по справі №904/6098/15.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України через апеляційний господарський суд.

Головуючий суддя І.А. Сизько

Суддя І.Л. Кузнецова

Суддя Л.П. Широбокова

(Повний текст постанови складений 15.01.2016р.)