ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"05" січня 2016 р.Справа № 916/3640/15

За позовом: Заступника прокурора Одеської області в інтересах держави,

в особі Одеської міської ради

До відповідача: Відкритого акціонерного товариства "Південгідроспецбуд"

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Департамент комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди

Суддя Демешин О. А.

Представники:

від прокуратури: ОСОБА_1 - посвідчення

від позивача: ОСОБА_2 - довіреність

від відповідача: не з`явився

від третьої особи: не з`явився

СУТЬ СПОРУ: 31.08.2015 року заступник прокурора Одеської області в інтересах держави, в особі Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Відкритого акціонерного товариства "Південгідроспецбуд" (далі - відповідач) про внесення змін до договору оренди землі від 14.04.2006, зареєстрованого в Одеському міському управлінні Одеської регіональній філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру 31.05.2006 за № 04, за яким Одеською міською радою передано ВАТ „Південгідроспецбуд земельну ділянку площею 34062 кв. м, строком на 49 років:

- викласти пункт 2.3 цього договору в наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 34 062 кв. м становить 39 708 768,73 грн. (тридцять дев'ять мільйонів сімсот вісім тисяч сімсот шістдесят вісім гривень 73 копійки), з урахуванням індексації за 2014 рік - 1,249, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 20.11.2014 № 154/С, складеним управлінням Держземагентства у м. Одесі.

- викласти пункт 4.1 зазначеного договору в наступній редакції: Орендна плата за земельну ділянку площею 34 062 кв. м розрахована в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 1191263,06 грн. (один мільйон сто дев'яносто одну тисячу двісті шістдесят три гривні 06 копійок) на рік (з урахуванням індексації за 2014 рік - 1,249). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

02.09.2015 року, при порушені провадження по справі, суд (суддя Дяченко Т. Г.) залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

21.10.2015 року справу прийняв до провадження суддя Демешин О. А.

Відповідач відзиву на позов не надав, тому справа розглядається за наявними в ній матеріалами, в порядку ст. 75 ГПК України.

В С Т А Н О В И В :

14.04.2006 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Відповідачем (орендар) укладено договір оренди землі (договір), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3 і зареєстрований 31.05.2006 в Одеському міському управлінні Одеської регіональної філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру. Предметом договору є земельна ділянка, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Локомотивна, 38.

Відповідно до пункту 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 34062 кв. м, для експлуатації та обслуговування будівель і споруд виробничо-промислової бази, в тому числі угіддя: під капітальною забудовою - 4 767 кв. м; під проходами та проїздами - 23 340 кв. м; під залізницями 5 955 кв. м.

Згідно з пунктом 2.3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6346431 гривня 84 копійки.

Пункт 4.1 договору передбачає, що орендна плата за земельну ділянку площею 34 062 кв. м розрахована в розмірі 1,5 відсотків від нормативної грошової оцінка цієї земельної ділянки і складає: 95196,48 грн. на рік.

На підставі пункту 4.4. договору орендар не звільняється від орендної плати та сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування „Грошової оцінки земель міста ОСОБА_2, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Одеською міською радою прийнято рішення від 28.12.2010 № 41-VI „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_2, пунктом З якого з 01.01.2012 введено в дію нормативну грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати.

Рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1268-VI „Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.12.2010 р. № 41-VI „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_2 пункт 3 зазначеного рішення викладено в такій редакції: „Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель міста ОСОБА_2 для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011.

Також Одеською міською радою прийнято рішення № 1267-VI від 20.09.2011 „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі, додатком до якого встановлено ставку орендної плати за використання земельних ділянок для промисловості в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 20.11.2014 № 154/С, який складено управлінням Держземагентства у м. Одесі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 34 062 кв. м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Локомотивна, 38, користувачем якої є ВАТ „Південгідроспецбуд, становить 31 792 448,94 грн., з урахуванням індексації за 2014 рік (1,249) -39 708 768,73 грн.

Одеською міською радою прийнято рішення від 19.02.2013 № 3089-VI про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між міською радою та ВАТ „Південгідроспецбуд, у зв'язку з чим департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до ВАТ „Південгідроспецбуд з пропозицією від 05.02.2015 № 01-13/797 про внесення змін до вищезазначеного договору оренди землі в частині нормативної грошової оцінки і розміру орендної плати заземлю.

Також відповідачеві запропоновано в 20-денний строк звернутись до приватного нотаріуса; Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4 для належного оформлення зазначеного договору.

На підставі Положення про департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням міської ради № 2752-VI від 19.02.2013, департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради, який здійснює низку функцій, у тому числі у сфері земельних правовідносин.

Департаментом комунальної власності Одеської міської ради відповідно до форми, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 1724 від 13.12.2006, здійснено розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку площею 34 062 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Локомотивна, 38, за яким вона становить 1 191 263,06 грн.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради надіслав ВАТ „Південгідроспецбуд пропозицію про внесення змін до договору оренди землі, разом із повідомленням про час та місце нотаріального оформлення відповідного договору.

ВАТ „Південгідроспецбуд не надіслало до департаменту комунальної власності Одеської міської ради відповідь за результатами розгляду пропозиції щодо внесення змін до договору оренди землі.

Таким чином, на дату звернення до суду з цим позовом сторонами не підписано відповідний договір.

Відповідно до ст. 144 Конституції України рішення, прийняті органом місцевого самоврядування, є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно п. 34, 35 ст. 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним, Податковим та Цивільними кодексами України, іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

З 01.01.2011 набрав чинності Податковий кодекс України, статтею 288 якого зазначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Відповідно до ст. 1 Закону України „Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 цього ж закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, та не може перевищувати для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині (п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України).

Пунктом 13 типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, встановлено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, та в інших випадках, передбачених законом.

Враховуючи, що ставка земельного податку, згідно з п. 274.1 ст. 274 Податкового кодексу України за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 % від їх нормативної грошової оцінки, затвердження нової нормативної грошової оцінки земель призвело до зміни розміру земельного податку.

Відповідно до ч. з ст. 6 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до змісту статей 759 та 762 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору найму (оренди), і договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Згідно до вимог статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно ст. 632 ЦК України, у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частиною 1 ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування заплату.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, яким є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно з ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

Згідно з ст. 30 Закону України „Про оренду землі зміна умов договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Відповідно до ст. 189 ГК України ціна є істотною умовою договору.

Статтею 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частиною З ст. 653 ЦК України передбачено, що у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Статтями 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України „Про оцінку земель встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Відповідно до п. 2.19 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин у разі прийнятгя уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України „Про оренду землі.

Статтею 30 Закону України „Про оренду землі передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору).

Згідно з п.4.4. укладеного між сторонами Договору Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох Сторін шляхом внесення змін в договір у вигляді додаткової угоди (договору про внесення змін), яка підписання стає невід'ємною частиною цього договору, в наступних випадках, крім іншого: коригування „грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради.

Отже, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата на земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, суд вважає, що внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди земельної ділянки, у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає, як вимогам чинного законодавства, так і умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки.

З огляду на викладене, позов підлягає задоволенню з покладенням на відповідача витрат по сплаті судового збору.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 14.04.2006р., зареєстрованого в Одеському міському управлінні Одеської регіональній філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру 31.05.2006 за № 04, за яким Одеською міською радою (пл. Думська, 1, м. Одеса, 65004, код - 26597691) передано Відкритому акціонерному товариству „Південгідроспецбуд (АДРЕСА_1, 65121, код - 01416530) земельну ділянку площею 34062 кв. м, строком на 49 років:

- викласти пункт 2.3 цього договору в наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 34 062 кв. м становить 39 708 768,73 грн. (тридцять дев'ять мільйонів сімсот вісім тисяч сімсот шістдесят вісім гривень 73 копійки), з урахуванням індексації за 2014 рік - 1,249, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 20.11.2014 № 154/С, складеним управлінням Держземагентства у м. Одесі.

- викласти пункт 4.1 зазначеного договору в наступній редакції: Орендна плата за земельну ділянку площею 34 062 кв. м розрахована в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 1191263,06 грн. (один мільйон сто дев'яносто одну тисячу двісті шістдесят три гривні 06 копійок) на рік (з урахуванням індексації за 2014 рік - 1,249). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

3. Стягнути з Відкритого акціонерного товариства „Південгідроспецбуд (АДРЕСА_1, 65121, код - 01416530) до Державного бюджету України (№ рахунку 3008, Отримувач: УК у м. Одесі, Код отримувача , Банк отримувача: ГУ ДКСУ в Одеській області, МФО: 828011, Код класифікації: 22030001, Код ЄДРПОУ господарського суду Одеської області 03499997): 1218 гривень судового збору.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст..85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя О.А. Демешин