ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

04.01.2016 Справа № 907/1167/15

За позовом Ужгородської міської ради, м. Ужгород (позивач 1)

та Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради, м. Ужгород (позивач 2)

До відповідача ОСОБА_1 акціонерного товариства "Укрнафта", м. Київ

Про внесення змін до пунктів 5, 9, 10, 11 договору оренди земельної ділянки №1573 від 28.12.2012 р. укладеного між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та публічним акціонерним товариством "Укрнафта",

Головуючий Суддя О. С. Йосипчук

За участю представників сторін:

Від позивача1 не зявився

Від позивача2 не зявився

Від відповідача ОСОБА_2, представник по дов. від 27.01.2015р. № 10-91/д

СУТЬ СПОРУ: Ужгородською міською радою, м. Ужгород (позивач 1) та Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради, м. Ужгород (позивач 2) заявлено позов до публічного акціонерного товариства "Укрнафта", м. Київ про внесення змін до пунктів 5, 9, 10, 11 договору оренди земельної ділянки №1573 від 28.12.2012р., укладеного між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та публічним акціонерним товариством "Укрнафта".

Позовні вимоги обґрунтовують тим, що між сторонами зазначеного договору оренди землі не досягнуто взаємної згоди щодо зміни умов договору оренди землі, які стосуються перегляду розміру орендної плати за користування даною земельною ділянкою, у звязку із зміною в сторону збільшення нормативно-грошової оцінки земель населеного пункту м. Ужгород, внаслідок чого у відповідності до умов п. 33 згаданого договору оренди землі такий спір розглядається в судовому порядку.

В обґрунтування позовних вимог також зазначають, що у звязку з прийняттям Ужгородською міською радою у відповідності до ст. 18 Закону України „Про оцінку земель та ст. 59 Закону України „Про місцеве самоврядування рішення від 14.07.2014р. №1398 „Про затвердження технічної документації по нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту міста Ужгорода Ужгородської міської ради, яке набрало чинності 01.01.2015р., міською радою затверджено нову технічну документацію із нормативної грошової оцінки земель населеного пункту м. Ужгород, згідно з якою та у відповідності до даних, отриманих з управління Держземагенства в Ужгородському районі, станом на 21.01.2015р. грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки за вказаним вище договором оренди землі становить 1 453 589,88 грн.

Крім того, посилаються також на те, що на підставі рішення сесії Ужгородської міської ради №1651 від 19.02.2015р., яким затверджено порядок встановлення ставок орендної плати у м. Ужгороді за земельні ділянки, що перебувають у розпорядженні Ужгородської міської ради, встановлено ставку орендної плати від нормативно-грошової оцінки для орендарів земельних ділянок, наданих в оренду для розміщення і обслуговування автозаправних станцій, у розмірі 7 %.

З огляду на наведені обставини вважають, що у звязку із зміною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка передана в оренду відповідачу на підставі вказаного вище договору оренди землі, та встановленням ставки орендної плати у розмірі 7 % від нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, розмір орендної плати, яку відповідач ПАТ "Укрнафта", м. Київ повинен сплачувати до місцевого бюджету, повинен становити 101 751,29 грн. в рік та сплачуватись згідно з п. 11 договору, щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 8479,27 грн.

Відповідач проти позову заперечив з мотивів, викладених у письмовому відзиві на позов б/н, а також у додаткових поясненнях б/н, що містяться в матеріалах справи.

Зокрема, зазначає, що згідно з договором оренди землі №1573 від 28.12.2012р. та додатковою угодою до нього № 1 від 18.06.2014р. публічному акціонерному товариству "Укрнафта" передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1860 га для обслуговування автозаправної станції строком до 11.04.2019р. Відповідно до умов цього договору та додаткової угоди до нього між сторонами договору досягнуто згоди щодо всіх істотних умов цього договору. Зокрема, сторони погодили розмір орендної плати на рівні 31 959,33 грн. на рік (п. 9 договору) та визначили, що орендна плата вноситься щомісячно в розмірі 2 663,28 грн. (п. 10 договору), а також зафіксовано розмір нормативно-грошової оцінки землі, яка становить 266 327,71 грн. (п. 5 договору), тому вважає, що встановлений цим договором оренди землі розмір орендної плати цілком відповідає вимогам чинного законодавства, а отже його збільшення на підставі рішень Ужгородської міської ради від 14.07.2014р. №1398 та від 19.02.2015р. №1651 є безпідставним та незаконним.

Посилається також на те, що позивачі безпідставно вважають за можливе застосувати ставку орендної плати у розмірі 7 % від нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки на підставі п. 2.4 рішення Ужгородської міської ради від 19.02.2015р. №1651, оскільки згідно з цим пунктом рішення міської ради наведено таблицю розмірів річної орендної плати в залежності від категорії земель та видів цільового призначення, у відповідності до якої для земель громадської забудови, зокрема для земельних ділянок з цільовим призначенням „для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, до якої згідно з даними Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 23.11.2015р., відноситься й згадана вище земельна ділянка, встановлено ставку орендної плати на рівні 3 % і аж ніяк не 7 %, яку мають намір застосувати позивачі.

На цій підставі вважає, що застосування ставки орендної плати на рівні 7 % від нормативно-грошової оцінки згаданої земельної ділянки, є взагалі неможливим та безпідставним.

Поряд з цим в обґрунтування своїх заперечень на позов зазначає також, що застосування ставок орендної плати у відповідності та на підставі рішення Ужгородської міської ради від 19.02.2015р. №1651 є незаконним, оскільки зазначене рішення міської ради не набуло чинності, з огляду на те, що не було належним чином офіційно оприлюднено у друкованих засобах масової інформації у порядку, передбаченому чинним законодавством та доказів такого оприлюднення зазначеного рішення міської ради позивачі не надали.

Вивчивши та дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представника відповідача, суд ВСТАНОВИВ :

На підставі договору оренди землі №1573 від 28.12.2012р. та додатковою угодою до нього № 1 від 18.06.2014р. між публічним акціонерним товариством "Укрнафта", як орендарем та Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради, як дркндодавцем, що діяв на підставі Положення, затвердженого Рішенням Ужгородської міської ради №441 від 24.02.2012р. виникли правовідносини оренди землі, згідно з якими відповідачу було передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1860 га для обслуговування автозаправної станції строком до 11.04.2019р. Факт передачі земельної ділянки у оренду підтверджено Актом приймання-передачі земельної ділянки від 28.12.2012р.

Відповідно до умов цього ж договору та додаткової угоди до нього між контрагентами досягнуто згоди щодо всіх істотних умов цього договору, у тому числі було погоджено розмір орендної плати на рівні 31 959,33 грн. на рік (п. 9 договору) із визначенням порядку сплати: - щомісячно в розмірі 2 663,28 грн. (п. 10 договору).

У відповідності до ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У відповідності до ст.13 ЗУ Про оренду землі договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 6 ст.14 ЗУ Про орену землі встановлено, що договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, які знаходяться у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (ч.1 ст. 14 ЗУ Про оренду землі).

Мотивуючи своїм правом на зміну вартості земельної ділянки, та оскільки це питання не було вирішено безпосередньо сторонами договору, позивачі (один з яких є власник землі, а інший особа, уповноважена власником володіли та користуватись земельними активами міста) намагаються у судовому порядку внести зміни до установленої договором вартості орендованої відповідачем земельної ділянки (п.5 Договору оренди землі) і, відповідно змінити (у сторону збільшення) розмір орендної плати (п.9 Договору оренди землі), встановлених договором оренди землі №1573 від 28.12.2012р. та додатковою угодою до нього № 1 від 18.06.2014р.

Аргументуючи свої позовні вимоги, та обґрунтовуючи висновки про вартість земельної ділянки і розмір орендної плати, позивач посилається на затвердження, відповідно до ст.59 Закону України «Про місцеве самоврядування», нову технічну документацію із нормативної грошової оцінки земель населеного пункту м.Ужгород (Рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2014р. №1398) та на Рішення Ужгородської міської ради №1651 від 19.02.2015р., яким затверджено порядок встановлення ставок орендної плати у м.Ужгороді.

Таким чином, зміна позивачами вартості орендованої земельної ділянки та розміру орендної плати у спірній ситуації є наслідком прийняття позивачем1 наведених вище рішень.

Водночас, за змістом статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента, визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, з чого вбачається, що юридичне закріплення свободи договору не є беззастережним. Тому, оскільки правочин є дією, спрямованою на набуття, зміну або припинення прав і обовязків учасників правочину, то зміна умов юридичної взаємодії контрагентів також визначають зміст правочину і складають як права та обовязки, щодо яких відбувається відповідне волевиявлення, так і склад осіб, зазначених в якості учасників правочину.

Щоб зясувати, чи узгоджується волевиявлення орендодавця у спірній ситуації із приписами Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, судом піддано дослідженню умови укладеного правочину, склад учасників правочину та перевірено, з урахуванням підстав поданого позову, чи відповідають взаємні права та обовязки, набуті в результаті правочину, визначеним законодавчо для відповідних правовідносин та чи надає у цих правовідносинах законодавець можливість відступу від усталеного правового регулювання.

Відповідно до статті 93 Земельного кодексу України відповідач набуває права використовувати земельну ділянку та обовязку сплачувати орендну плату не з прийняття рішення компетентним органом про передачу її в оренду, а з договору оренди землі.

За приписами статті 2 Закону України Про оренду землі, відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором про оренду землі.

Обєктом оренди землі є земельна ділянка, як окремо визначений індивідуальний обєкт. За змістом статті 21 Закону України Про оренду землі орендна плата це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою; розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін в договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Водночас за підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (в редакції станом на час укладення спірного договору), орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обовязковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. За змістом пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу орендна плата встановлюється в договорі оренди з урахуванням мінімальних та граничних обмежень її розміру, наведених у зазначеному пункті.

Для визначення розміру земельного податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (частина 1 пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України), а центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки, на який індексується нормативна грошова оцінка за станом на 1 січня поточного року за відповідною формулою (пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України Про оцінку земель у відповідній редакції); за частиною 1 статті 13 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка обовязково проводиться, зокрема, у разі визначення орендної плати за землі державної та комунальної форми власності.

При цьому за частиною 3 статті 18 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України Про землеустрій; склад осіб, що можуть бути замовниками та розробниками документації із землеустрою, визначено статтею 26 Закону України Про землеустрій. Статтею 22 зазначеного Закону передбачено, що підставами здійснення землеустрою можуть бути як рішення органів виконавчої влади або місцевого самоврядування щодо проведення робіт з землеустрою, так і договори, укладені між землевласниками (землекористувачами) та розробниками документації із землеустрою. Земельно-оціночні роботи при здійсненні землеустрою виконуються з метою визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель у порядку, встановленому законом. Оцінка земель проводиться для порівняльного аналізу і прогнозу ефективності використання землі як природного ресурсу та основного засобу виробництва, а також при здійсненні цивільно-правових угод, для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, справляння державного мита та в інших випадках, визначених законом (стаття 38 Закону).

З наведених вище положень вбачається, що обовязок зі сплати орендної плати є нормативно регульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням з порушенням умов та порядку, передбачених чинним законодавством; дотримання порядку визначення орендної плати відповідно до проведеної нормативної грошової оцінки є чинником економічного регулювання земельних відносин, визначення економічно обґрунтованих надходжень до місцевих бюджетів та можливості подальшої індексації відповідних надходжень, виконання вимог статті 627 Цивільного кодексу України щодо справедливості укладеного договору шляхом забезпечення застосування рівного підходу при визначенні орендної плати незалежно від особи учасника правовідносин; порушення цього порядку суперечить частині 1 статті 13 Закону України Про оцінку земель, частині 1 пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України.

У відповідності до 271.2. ПК України, рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно ч.1 ст.23 Закону України «Про оцінку земель», технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. При цьому, рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Водночас, наполягаючи на обґрунтованості позовних вимог, позивачами не було дотримано формальних умов внесення змін до договору оренди землі та не додано витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1, затвердженого власником землі у встановленого чинним законодавством порядку.

Затверджений органом місцевого самоврядування витяг із нормативної грошової оцінки земельної ділянки є юридичним явищем, який є одночасно як підставою для змін установлених договором вартості орендованої землі та розміру орендної плати за цю землю, так і предметом судового дослідження у цій справі, оскільки показники (бонітування, коефіцієнти, індексація тощо) не приймаються судом за преюдицію, а досліджуються на достовірність.

Далі, на вимогу суду надати суду докази набрання чинності нової технічної документації із нормативної грошової оцінки земель населеного пункту м.Ужгород (Рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2014р. №1398) та Рішення Ужгородської міської ради №1651 від 19.02.2015р., яким затверджено порядок встановлення ставок орендної плати у м.Ужгороді, позивачем 1надано скіншот у доказ розміщення на веб-сайті Ужгородської міської ради проекту рішення про порядок встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки документа, який на момент такого оприлюднення ще не було узаконено у формі акту органу місцевого самоврядування, та скріншот Рішення 27 сесії 6 скликання Ужгородської міської ради №1651 від 19.02.2015р., без зазначення дати розміщення цього акту у мережі інтернет. Зважаючи на те, що подані відповідачем докази оприлюднення не охоплюються порядком оприлюднення актів, визначених ст.59 Закону України «Про місцеве самоврядування», ст.12 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності», ст.1 та ст.22 Закону України «Про порядок висвітлення діяльності органів державної влади на органів місцевого самоврядування» а тому не можуть вважатись спроможним доказом набрання законної сили згаданих вище актів позивача1.

Поряд з цим, зважаючи на те, що правовою підставою мотивованої зміни умов договору оренди землі є виключно зміна вартості земельної ділянки, здійснена в установленому законом порядку та строк, доказ про що відсутній серед матеріалів справи, подальше дослідження дій позивача, на предмет дотримання ним вимог ст.188 ГК України, ст. 627 ЦК України, ст.21 Закону України «Про оренду землі» та ст.ст.271, 271.1, 289, 289.1 ПК України.

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобовязані діяти лише на підставах, в межах повноважень та у спосіб, що передбачений Конституцією України та Законами України (ст.19 Конституції України). Саме тому, акти (у тому числі і нормативні) залишаються поза увагою суду при вирішенні спору по суті (ст.57 Конституції України та ст.4 ГПК України).

Дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового (в тому числі договірного) врегулювання, що виключає невизначеність у правовідносинах сторін, безпосередньо належить до інтересів держави першочергово.

Звертаючись із позовом, позивачі у спірній ситуації порушили причино-наслідковий звязок, який закладено в основу цивільно-правових відносин і цим самим порушили унормований порядок внесення змін до правочинів.

З наведених вище міркувань позов задоволенню не підлягає.

Судові витрати суд покладає на позивачів, відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. ст. 33, 34, 44 49, ст. ст. 82 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено та підписано 11. 01.2016р.

Суддя Йосипчук О.С.