ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2016 року Справа № 910/15520/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Грейц К.В.,
суддів :Бакуліної С.В. (доповідач), Поляк О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скаргиДепартаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
на постановувід 17.11.2015 Київського апеляційного господарського суду
у справі№ 910/15520/15
господарського суду міста Києва
за позовомПриватного акціонерного товариства "Нова лінія"
доКиївської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:Приватне акціонерне товариство "Сільпо-Рітейл"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
пророзірвання договору

в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача: від відповідача: від третіх осіб:Сердюкова Т.М. (довіреність № 224 від 29.12.2015) Самелюк К.О. (довіреність № 225-КМГ-4594 від 25.12.2015) 1. Пшечук Я.В. (довіреність від 29.07.2015) 2. Кобзіна Т.В. (довіреність № 05703-16352 від 10.09.2015)
В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду міста Києва (суддя Турчин С.О.) від 27.08.2015, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Михальська Ю.Б., судді - Тищенко А.І., Отрюх Б.В.) від 17.11.2015, у справі № 910/15520/15 позов задоволено повністю; розірвано договір оренди земельної ділянки від 27.07.2000, площею 0,7436 га (кадастровий номер 90164002), розташованої за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 168, укладений між Київською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Нова лінія", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за №2309, зареєстрований Київським міським управлінням земельних ресурсів 16.08.2000 за №90-6-00009; стягнуто з Київської міської ради на користь Приватного акціонерного товариства "Нова лінія" судовий збір в розмірі 1 218,00 грн.

В касаційній скарзі скаржник просить скасувати ухвалені по справі судові акти та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст.9, 118, 120, 124, 147 Земельного кодексу України, ст.ст.377, 651 ЦК України, ст.ст.1, 13, 31 Закону України "Про оренду землі".

У відзиві на касаційну скаргу Приватне акціонерне товариство "Нова лінія" повністю заперечує викладені в ній доводи.

Заслухавши пояснення по касаційній скарзі представника третьої особи-2, який підтримав викладені в ній доводи, пояснення представника позивача, який висловився на підтримку доводів касаційної скарги, заперечення на касаційну скаргу представників позивача та третьої особи-1, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого господарського суду та в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Приватне акціонерне товариство "Нова лінія" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 27.07.2000. Позовні вимоги мотивовані тим, що між Приватним акціонерним товариством "Нова лінія" та Київською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки для будівництва та експлуатації магазину по продажу будівельних матеріалів строком на 25 років. Позивачем на зазначеній земельній ділянці було побудовано магазин по продажу будівельних матеріалів, та збудовано павільйон №1 виставки-продажу насаджень для садибного господарства. Нерухоме майно, яке знаходиться на спірній земельній ділянці, позивачем було відчужено шляхом купівлі-продажу на користь ПрАТ "Сільпо-Рітейл". На підставі вищезазначених обставин, позивач надав третій особі нотаріально посвідчену заяву, адресовану відповідачу про відмову від права користування земельною ділянкою. Однак, відповідачем не вчинено жодних дій на припинення договору оренди.

Судами встановлено таке.

Пунктом 16 рішення Київської міської ради №155/876 від 08.06.2000 оформлено товариству "Нова Лінія" за умови виконання пункту 16.1. цього рішення, право оренди строком на 25 років на земельну ділянку площею 0,74 га для будівництва та експлуатації магазину по продажу будівельних матеріалів на Харківському шосе, 168 у Харківському районі за рахунок земель, відведених згідно з рішенням Київської міської ради від 03.02.2000 №10/731 пункт 17 "Про надання та вилучення земельних ділянок".

27.07.2000 на підставі Рішення Київської міської ради від 08.06.2000 за №155/876 між Київською міською радою (далі орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Нова лінія" (назву якого було змінено на Приватне акціонерне товариство "Нова лінія") (далі орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі Договір оренди), який зареєстровано Київським міським управлінням земельних ресурсів, про що зроблено запис від 16.08.2000 №90-6-0009 у книзі записів державної реєстрації договорів (т.1 а.с.10-12).

За умовами Договору оренди орендодавець передає, а Орендар приймає у оренду на 25 років земельну ділянку, місце розташування якої Харківське шосе, 168 у Харківському районі м. Києва, розміром 0,7436 га для будівництва та експлуатації магазину по продажу будівельних матеріалів у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані (далі спірна земельна ділянка), що є невід'ємною частиною цього Договору (пункт 1 Договору оренди).

Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцеві орендну плату у грошовій формі, незалежно від результатів своєї діяльності.

Пунктом 13 Договору оренди передбачено, що дія цього Договору припиняється у випадках, зокрема, дострокового розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку: неналежного виконання іншою стороною умов цього договору; випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає використанню земельної ділянки за її цільовим призначенням; з інших підстав, визначених законодавством України.

Договір оренди набуває чинності з дня його державної реєстрації у Київській міській державній адміністрації (пункт 14 Договору).

На спірній земельній ділянці позивачем було побудовано магазин по продажу будівельних матеріалів, прийнятий у експлуатацію на підставі Акта про приймання в експлуатацію будівництвом об'єкта №106 від 08.06.2001.

На підтвердження права власності на зазначений об'єкт нерухомості позивачем було отримано Свідоцтво про право власності, видане Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради від 11.08.2009 №650-В, зареєстроване Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, про що зроблено запис у реєстрову книгу №55П-191 за реєстровим №5183-11 від 27.08.2009, реєстраційний номер 341196020.

Також позивачем на зазначеній земельній ділянці було збудовано павільйон №1 продажу насаджень для садибного господарства площею 172,90 кв.м (літера "Б"), право власності на який підтверджувалося Свідоцтвом про право власності серії CAE № 300261.

08.12.2011 між Приватним акціонерним товариством "Нова лінія" (далі продавець) та Приватним акціонерним товариством "Сільпо Рітейл" (далі покупець) укладено договори купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровані в реєстрі за №11700 та №11706 (далі Договори купівлі-продажу; т.1 а.с.16-43).

Матеріалами справи підтверджується, що 08.12.2011 між покупцем та продавцем були підписані та скріплені печатками акти прийому-передачі нежитлових будівель, відповідно до яких продавець передав покупцю, а покупець прийняв:

- нежитлову будівлю - Торговий комплекс з продажу будівельних та непродовольчих матеріалів (літ.А), загальною площею 4999,60 кв.м, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 168;

- нежитлову будівлю - павільйон №1 виставки-продажу насаджень для садибного господарства, загальною площею 172,90 кв.м, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 168 (Літера Б).

В подальшому у вказані договори купівлі-продажу неодноразово вносилися зміни та доповнення.

Згідно з пунктами 4.1. Договорів купівлі-продажу, право власності на об'єкти, що є предметом Договорів купівлі-продажу, виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього Договору.

Так, відповідно до пункту 2.7. Договорів купівлі-продажу нежитлової будівлі від 08.12.2011, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрованих в реєстрі за №11700, №11706 (в редакції Договорів про внесення змін від 01.07.2014) об'єкт зведено на земельній ділянці площею 0,7436 га, місце розташування якої Харківське шосе, 168 у Дарницькому районі м. Києва, кадастровий номер земельної ділянки: 90164002 (Договір оренди земельної ділянки від 27.07.2000, укладений між Київською міською радою та Закритим акціонерним товариством "Нова лінія", посвідчений Щербаковим В.З., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстр за № 2309). Сторони розуміють, що відповідно до статті 7 Закону України "Про оренду землі", з моменту укладення цього Договору до покупця переходить право оренди на земельну ділянку. При цьому, сторони домовились про те, що продавець буде вносити орендну плату, відповідно до умов Договору оренди земельної ділянки від 27.07.2000 до дати укладення договору оренди на вказану земельну ділянку покупцем, але в будь-якому випадку не довше, ніж до 31.12.2014. У разі не укладення договору оренди на вказану земельну ділянку покупцем до 31.12.2014, сторони домовились визначити подальші умови компенсації.

Крім того, згідно пункту 2.7. Договорів купівлі-продажу нежитлової будівлі від 08.12.2011, в день укладення цих договорів продавець надасть покупцеві засвідчену нотаріусом заяву, якою він відмовляється від оренди вказаної земельної ділянки на користь покупця.

На виконання пункту 2.7. Договорів купівлі-продажу нежитлових будівель ПрАТ "Нова лінія" було надано ПрАТ "Сільпо Рітейл" нотаріально посвідчену заяву від 08.12.2011, адресовану Київській міській раді, в якій позивач повідомив відповідача про добровільну відмову від права користування земельною ділянкою площею 0,7436 га (кадастровий номер 90164002) та просив відповідача розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,7436 га (кадастровий номер 90164002), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований Київським міським управлінням земельних ресурсів 16.08.2000 № 90-6-00009, а також надати в довгострокове платне користування зазначену земельну ділянку у межах, які перенесені в натурі, без зміни цільового призначення Приватному акціонерному товариству "Сільпо Рітейл".

Листом від 28.02.2012 вих. №46 (т.1 а.с.89-90) третя особа-1 звернулась до відповідача з проханням розглянути питання про надання Приватному акціонерному товариству "Сільпо-Рітейл" в оренду земельну ділянку, надавши відповідачу заяву позивача від 08.12.2011 про відмову від права користування земельною ділянкою.

Вказаний лист отриманий відповідачем 01.03.2012, а 05.03.2012 отриманий Головним управлінням земельних ресурсів, проте відповідачем не вчинено дій на припинення Договору оренди земельної ділянки.

Задовольняючи позовні вимоги суди виходили із того, що право користування позивача спірною земельною ділянкою припинилось в силу закону у зв'язку із набуттям третьою особою-1 права власності на розташовані на ній об'єкти нерухомості, з огляду на добровільну відмову позивача від права користування спірною земельною ділянкою та невжиття відповідачем протягом більше ніж трьох років з моменту звернення третьої особи-1 до нього заходів щодо надання спірної земельної ділянки в оренду ПрАТ "Сільпо Рітейл"; законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Проте погодитись із такими висновками не можна з огляду на таке.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.

Положеннями статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 року №1702-VI) унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

Згідно ст.125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст.126 Земельного кодексу України).

Друге речення ч.1 ст.120 Земельного кодексу України у чинній редакції передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст.125 Земельного кодексу України про виникнення права власності з моменту "державної реєстрації права". Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти. Подальша "реєстрація земельної ділянки" (ст.202 Земельного кодексу України) та права на земельну ділянку (Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

Касаційна інстанція вважає, що суди помилково послалися на положення статті 141 Земельного кодексу України у якій: по-перше, йдеться про підстави припинення права користування земельною ділянкою, а не про підстави розірвання договору оренди земельної ділянки; по-друге, норми вищенаведеного законодавства передбачають припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований набутий житловий будинок, будівля або споруда; втретє, положення частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі" мають застосовуватись з урахуванням положень вищенаведеного законодавства щодо припинення договору оренди в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, оскільки в разі припинення договору в повному обсязі неможливим стає перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, ще і тому що в законодавстві йдеться саме про перехід права, а не про його виникнення.

Колегія суддів звертає увагу, що у постанові Верховного Суду України від 20.08.2013 у справі 3-15гс13, застосовані норми права, які діяли станом на момент виникнення правовідносин, а саме станом на 2008 рік, тобто до 01.01.2010, коли набули чинності норми Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 року №1702-VI.

Відповідно до ст.1119 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції повністю або частково і прийняти нове рішення.

Таким чином, враховуючи, що фактичні обставини, які входять до предмета доказування у цій справі, з'ясовані судами першої та апеляційної інстанції з достатньою повнотою, однак вказаним обставинам судами попередніх інстанцій була дана неправильна юридична оцінка, беручи до уваги доводи, викладені в касаційній скарзі, колегія суддів вважає, що оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в позові, оскільки за наведених обставин відсутні законодавчі підстави для розірвання спірного договору оренди землі. Судові витрати покладаються на позивача; з позивача в доход Державного бюджету України підлягає стягненню недоплачена відповідачем та третьою особою-2 сума судового збору 242,40 грн.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, п.2 ч.1 ст.1119, ч.1 ст.11110, ст.11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.11.2015 та рішення Господарського суду міста Києва від 27.08.2015 у справі №910/15520/15 - скасувати.

Прийняти нове рішення.

В позові відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Нова лінія" на користь Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 2 800,80 грн (дві тисячі вісімсот гривень вісімдесят копійок) судових витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної і касаційної скарг.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Нова лінія" на користь Київської міської ради 1 339,80 грн (одну тисячу триста тридцять дев'ять гривень вісімдесят копійок) судових витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Нова лінія" в доход Державного бюджету України 242,40 (двісті сорок дві гривні сорок копійок) судового збору.

Доручити Господарському суду міста Києва видати накази.

Головуючий-суддя К.Грейц

Судді С.Бакуліна

О.Поляк