ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

"19" січня 2016 р. Справа № 903/1217/15

за позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "Агас"

до відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко-Холдинг"

про розірвання договору оренди

ПРЕДСТАВНИКИ:

від позивача:н/з;

від відповідача: ОСОБА_1, дов. б/н від 10.12.2010 року, ОСОБА_2 дов. від 30.10.2014 року.

Права та обовязки учасникам судового процесу розяснені відповідно до ст. ст. 20, 22 ГПК України.

Відводу складу суду не заявлено.

Клопотання про фіксацію судового процесу технічними засобами не поступало.

В судовому засіданні 13.01.2016 року оголошено перерву до 19.01.2016 року 11:30 год.

Суть: Позивач ТзОВ "Агас" звернувся з позовом в якому просить розірвати договір оренди нерухомого майна укладений 23.09.2010 року за №3912 з ТзОВ "Пакко Холдинг".

При обґрунтуванні заявленої вимоги посилається на умови договору оренди, відповідно до п.1.1 якого позивач передав у зворотне, строкове, платне користування, нерухоме майно, а саме: два нежитлові приміщення за адресою м.Хвельницький, вул.Гастелло,6/1 загальною площею 875 кв.м. та вул.Довженко, 12, м.Хмельницький, загальною площею 987 кв.м. Передача приміщення проведена по акту від 01.10.2010 року.

Згідно п.1.2.1 договору та п.п.2.2 акту передачі-приймання на момент передачі стан обєкта оренди задовільний. По п.6.1.1 договору Орендодавець має право здійснювати перевірку порядку використання обєктів оренди.

При перевірці за участю представника відповідача виявлено, що приміщення підвалу за адресою вул.Гастелло 6/1 знаходиться в антисанітарному стані, встановлено значні пошкодження сантехнічних труб та пристроїв, тощо, про що складено відповідні акти.

В результаті перевірки також виявлено передачу відповідачем частини орендованого приміщення в суборенду, про що укладено відповідні договори.

Згідно п.7.1.4 договору орендар має право здавати обєкти оренди у суборенду після отримання попередньої письмової згоди на це Орендодавця.

Статтею 738 ЦК України передбачено підстави, за наявності яких наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, в тому числі коли наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Оскільки, ТзОВ "Пакко Холдинг" в порушення вимог цивільного законодавства та умов договору оренди без дозволу ТзОВ "Агас" передав обєкти оренди у користування іншим особам, а також своєю недбалою поведінкою спричинив пошкодження обєкта оренди, розташованого за адресою м. Хвельницький, вул. Гастелло,6/1, вважає, що відповідач по справі користується обєктами оренди всупереч положень договору оренди, у звязку з чим наявні підстави для розірвання договору.

Представник відповідача в судовому засіданні та у поясненні від 18.12.2015 року № 3898 позовні вимоги заперечує, вказуючи, що за умовами договору підставами для дострокового припинення договору є: письмова згода (домовленість) сторін, що оформлена додатковою угодою (п.5.2., п. 12.6.); прострочення Орендарем сплати орендної плати протягом трьох місяців підряд (п.п. 6.1.2.). Розділом 11 договору сторони встановили порядок вирішення спорів, згідно якого у випадку виникнення суперечностей, що стосується виконання умов даного договору, сторони намагаються врегулювати дані суперечності шляхом переговорів і лише у випадку неможливості вирішення суперечностей шляхом переговорів, вони вирішуються у судовому порядку.

Відповідно до п. 2.1. договору обєкти оренди надаються орендарю для використання в якості підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка пов'язана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).

Тому вважає, що позивачем порушено порядок дострокового розірвання договору, який встановлено чинним законодавством та самим договором.

ТОВ "ПАККО Холдинг" використовує обєкти оренди відповідно до їх призначення та умов договору - мети оренди, а тому твердження позивача про користування об'єктами оренди всупереч договору або призначенню є безпідставним.

Позивач немає права вимагати розірвання договору оренди з підстави, передбаченої п.2 ч. 1 ст. 783 ЦКУ, оскільки Орендар зобовязаний отримати згоду лише на передачу всього обєкту оренди в суборенду (площі обєктів - 875,7м.кв. та 987м.кв.), а для передачі частини (малої) обєкта оренди в суборенду (площі обєктів - 17.3 м.кв. та 3 м.кв.) згоди Орендодавця за умовами договору не потрібно.

01.10.2010 року сторони підписали акт передачі-приймання, в п.2.3. якого було зазначено, що стан обєктів на момент передання в оренду - задовільний.

Таким чином, при передачі в оренду та складанні акту сторони не конкретизували детальну характеристику обєктів оренди, які передаються, а лише зазначили його загальний стан - задовільний (не відмінний, не добрий, а задовільний).

Тому твердження позивача про те, що "стан приміщення погіршився внаслідок дій останнього" є безпідставним, оскільки ТОВ "Агас" не доведено який був детальний стан приміщення на момент його передачі в оренду (з додаванням відповідних документальних підтверджень, фотографій, відео тощо).

Окрім того, в актах перевірки порядку використання ТОВ "ПАККО Холдинг" обєктів оренди від 05.11.2015 року, складених представниками Орендодавця, зазначено, що стан приміщень "задовільний".

До того ж, звертаючись до суду з вимогою про розірвання договору найму з підстав створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки наймача, позивач мав довести в чому конкретно полягає (виражається) така недбала поведінка, реальність загрози пошкодження обєкту оренди та причинний звязок між недбалою поведінкою наймача та створенням такої загрози, що не було зроблено.

В п.п. 7.2.3., п.п. 7.2.4. п. 7.2. договору передбачено обовязки Орендаря утримувати обєкт оренди в належному стані, берегти орендоване майно, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, здійснювати за власний рахунок поточний ремонт обєкту оренди.

При цьому договором чітко не передбачено які саме дії (утримання від дій) повинен вчинити Орендар на виконання таких обовязків, яка повинна бути періодичність ремонту, які суми повинен витратити Орендар на проведення ремонту обєкту оренди.

Вказує, що Орендар утримував обєкти оренди в належному стані, запобігав його пошкодженню і псуванню, постійно здійснював за власний рахунок його поточний ремонт.

Так в квітні та вересні 2015 році ТОВ "ПАККО Холдинг" здійснив ремонт на обєкті оренди за адресою м. Хмельницький, вул. Гастело, 6/1 на загальну суму 299 972,40 грн., що підтверджується актом № 35/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року та актом № 97/М приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2015 року.

По обєкту оренди за адресою м. Хмельницький, вул. Довженка, 12 ТОВ "ПАККО Холдинг" в квітні 2015 року здійснив ремонт на загальну суму 1 119 815,20 грн., що підтверджується актом № 37/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року.

Згідно довідки товариства від 15.12.2015 року, всього за період з 2012 року по 2015 рік ТОВ "ПАККО Холдинг" здійснив ремонт на обєктах оренди на загальну суму 516 381,95 грн.

На даний момент обєкт оренди перебуває у стані, не гіршому, ніж він був переданий в оренду, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди згідно п. 3 ч.1 ст. 783 ЦК України.

Щодо акту перевірки від 05.11.2015р., фото та відеозапису перевірки наданих позивачем, пояснив, що дані докази не є належними та допустимими, отримані з порушенням чинного законодавства і не доводять обставин, на які посилається позивач як на підставу своїх вимог та заперечень. Оскільки перевірка обєкту оренди була проведена з метою здійснення Орендодавцем свого права, передбаченого п.6.1.1. договору.

13.01.2016 року від позивача на адресу суду надійшли письмові пояснення, в яких вважає безпідставними та необґрунтованими посилання відповідача на положення договору оренди нерухомого майна від 23.08.2010 року, яким передбачено підстави для відмови від договору оренди і вважає, що застосуванню підлягає спеціальна норма закону, а саме положення ст.783 ЦК України.

В судовому засіданні було оголошено перерву до 19.01.2016 року до 11:30 год. для надання відповідачу можливості ознайомитись з поясненням позивача та доданими до нього документами.

Згідно клопотання від 18.01.2016 року позивач підтримує позовні вимоги в повному обсязі та просить їх задоволити, судове засідання провести за відсутності його представника.

Представником відповідача 18.01.2016 року подано заперечення на письмові пояснення ТзОВ «Агас» від 13.01.2016 року в якому просить в задоволенні позову повністю відмовити. До заперечення долучає Постанову Верховного суду України від 29.05.2007 року.

В судовому засіданні зясовано, що заперечення відповідачем не було надіслано позивачу, а тому з метою об'єктивного розгляду спору та ознайомлення позивача з даним запереченням та матеріалами доданими до нього, суд відкладає розгляд справи.

Представником відповідача подано заяву про розгляд спору у більш тривалий строк.

Керуючись ст.38,69,77 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

УХВАЛИВ:

1. Продовжити строк розгляду спору до 03.02.2016 року та відкласти розгляд справи на 02.02.2016 року на 11:30 год.

2.Відповідачу надіслати на адресу позивача заперечення від 16.01.2016 року з додатками, докази про що надати суду.

3.Позивачу надати пояснення з врахуванням заперечення відповідача від 16.01.2016 року.

Суддя С. В. Костюк