ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 січня 2016 року Справа № 922/2529/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого: Полянського А.Г.,

суддів: Коробенка Г.П., Мачульського Г.М.,

розглянувши

касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Альтаір-XXI"

на постанову Харківського апеляційного господарського суду від

08.10.2015 року

у справі № 922/2529/15 Господарського суду Харківської області

за позовом Харківської міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю "Альтаір-XXI"

про внесення змін до договору, -

за участю представників сторін:

позивача - не з"явились,

відповідача - Лавринович О.І. дов. від 07.07.2015 р.,

За розпорядженням секретаря другої судової палати від 13.01.2016 розгляд справи у касаційному порядку здійснюється Вищим господарським судом України у складі колегії суддів: головуючий - Полянський А.Г., судді - Коробенко Г.П., Мачульський Г.М.

В С Т А Н О В И В:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 29.07.2015 р. (суддя - Шарко Л.В.) позовні вимоги задоволено частково.

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Мохонько Ю. М. " 02" квітня 2004 року в реєстрі за № 757, зареєстрованого " 07" квітня 2004 року за № 6642/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"__"________20__

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "АЛЬТАІР-ХХІ" (Орендар) в особі керівника ________________________з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України - "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" доповнити пункт 1.2. словами та розділ 1. "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ" пунктами 1.3., 1.4., назви і пункти розділу 2. "ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ", розділу 3. "ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН", розділу 4. "ЗМІНА, ПРИПИНЕННЯ, РОЗІРВАННЯ І ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ", розділу 5. "ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ЗА НЕВИКОНАННЯ ДОГОВІРНИХ ЗОБОВ'ЯЗАНЬ" та розділу 6. "УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ" договору оренди землі, зареєстрованого " 07" квітня 2004 року за № 6642/04 змінити, викласти у новій редакції та доповнити розділом 8. "РИЗИК ВИПАДКОВОГО ЗНИЩЕННЯ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ОБ'ЄКТУ ОРЕНДИ ЧИ ЙОГО ЧАСТИНИ":

" 1.2. (редакція по договору). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням."

" 1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :13:009:0022."

" 1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 180 від 24.09.2013 становить 79561816 грн. (сімдесят дев'ять мільйонів п'ятсот шістдесят одна тисяча вісімсот шістнадцять гривень). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

" 2. ОРЕНДНА ПЛАТА

2.1. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №524/14 від 11.11.2013, з урахуванням Експертного висновку про інженерно-геологічні умови земельної ділянки по вул. Героїв Праці м. Харкова відведеній ТОВ "АЛЬТАІР-ХХІ" від 23.07.2015 №37, складеного ХДІГВ "УкрНДІТІЗ" на рік становить 4,088% від її нормативної грошової оцінки і складає 3 252 487,04 грн. (три мільйони двісті п'ятдесят дві тисячі чотириста вісімдесят сім гривень 04 копійки.), або в місяць 271 040,59грн. (двісті сімдесят одна тисяча сорок гривень 59 копійки).

2.2.Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.

2.3.Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки визначені чинним законодавством.

2.4.Платіжне доручення або квитанція мають містити в кодовому рядку обов'язкову інформацію про номер державної реєстрації договору оренди землі, за яку справляється плата, та строк, за який здійснюється платіж.

2.5.Розмір орендної плати переглядається у разі:

а)зміни умов господарювання, передбачених договором;

б)зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в)зміни нормативної грошової оцінки;

г)внаслідок інфляції - щорічно;

д)погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

є) в інших випадках, передбачених законом.

2.6.У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно діючого законодавства."

" 3. ІНШІ ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

3.1.Орендодавець має право вимагати:

а)використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно договору оренди;

б)дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

в)дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

г)своєчасного внесення орендної плати;

д)в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 2.5. договору, Орендодавець має право звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору укладеною в зміненій редакції.

3.2.Обов'язки Орендодавця:

а)передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

б)при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону

реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

в)не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

г)відшкодувати Орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкту оренди, яке проводилося Орендарем за згодою Орендодавця;

д)попередити Орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкту оренди.

3.3.Права Орендаря:

а) самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

б) за письмовою згодою Орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження;

в) отримувати продукцію і доходи;

г)звертатися у відповідні органи щодо витребування орендованої земельної ділянки з будь-якого не законного володіння і користування, усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці громадянами та юридичними особами, в тому числі Орендодавцем]

д)в разі належного виконання своїх обов'язків відповідно до умов договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору після закінчення строку його дії у порядку, визначеному у пункті 1.2. договору;

є) передавати земельну ділянку або її частини в суборенду без зміни цільового призначення за письмовою згодою Орендодавця.

Умови договору суборенди землі мають бути визначені в межах договору оренди землі і не суперечити йому. Строк договору суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди землі. У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди припиняється, що не потребує складання будь-яких угод з цього приводу.

Договір суборенди підлягає державній реєстрації.

є) Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону).

3.4.Обов'язки Орендаря:

а)приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

б)сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановленими цим договором;

в)в разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки в місячний термін звернутися до Орендодавця щодо перерахунку розміру орендної плати;

г)виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

д)дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

е)використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором;

є) дотримуватися екологічної безпеки землекористування і зберігання родючості грунтів, не допускати погіршення екологічного стану земельної ділянки в результаті своєї господарської діяльності;

ж)дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства України;

з)дотримуватися санітарних і протипожежних норм, забезпечити зберігання інженерних комунікацій і споруд, що знаходяться на орендованій земельній ділянці та під її поверхнею;

и)при передачі земельної ділянки Орендодавцю до підписання акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані Орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю, при цьому за Орендарем залишається право власності на всі будівлі, які збудовані на ділянці у відповідності до вимог чинного законодавства України;

і) у разі зміни своїх банківських реквізитів, юридичної адреси, назви, організаційно - правової форми тощо, Орендар у 10-денний строк з моменту настання таких змін повинен письмово повідомити про це Орендодавця та орган, який провів державну реєстрацію цього договору;

ї) у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди землі державної або комунальної власності надати нотаріально завірену копію договору відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Орендар зобов'язується уточнювати платіжні реквізити отримувача орендної плати перед внесенням платежу;

к) надавати згоду на передачу інформації по платежах за оренду землі органами ДПІ до Департаменту земельних відносин;

л) неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє Орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю у цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором.

3.5. Орендар не має права передавати в заставу або вносити до статутного фонду право оренди земельної ділянки, що є предметом даного Договору."

" 4. ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ І ПРИПИНЕННЯ ЙОГО ДІЇ

4.1.Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

4.2.Дія договору припиняється у разі:

а)закінчення строку, на який його було укладено;

б)придбання Орендарем земельної ділянки у власність;

в)викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

г)ліквідації юридичної особи-Орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

4.3.Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

а)взаємною згодою сторін;

б)рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

4.4.Перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Перехід прав та обов'язків Орендаря до іншої юридичної особи є підставою для укладання додаткової угоди до цього договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - Орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду, переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з Орендарем."

" 5. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ЗА НЕВИКОНАННЯ АБО НЕНАЛЕЖНЕ ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ

5.1.За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

5.2.Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини."

" 6. УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

6.1.Після припинення дії договору Орендар за актом приймання-передачі повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду за актом приймання-передачі.

Орендодавець, у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.

6.2.Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

6.3.Питання щодо можливості компенсації поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем відповідно до письмової згоди з Орендодавцем землі, вирішуються за окремою угодою.

6.4.Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором.

Збитками вважаються:

а)фактичні втрати, яких Орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

б)доходи, які Орендар міг би реально отримати в разі належного виконання Орендодавцем умов договору.

6.5.Розмір фактичних витрат Орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних."

" 8. РИЗИК ВИПАДКОВОГО ЗНИЩЕННЯ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ОБ'ЄКТУ ОРЕНДИ ЧИ ЙОГО ЧАСТИНИ

8.1. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди чи його частини несе Орендар. У разі прострочення Орендодавцем або Орендарем установлених договором строків передачі об'єкту оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Мохонько Ю. М. " 02" квітня 2004 року в реєстрі за № 757, зареєстрованого " 07" квітня 2004 року за № 6642/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "АЛЬТАІР-ХХІ"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61168, м. Харків, вул. Героїв Праці,

код 04059243 буд. 9

код 32564719

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬТАІР-ХХІ" на користь Харківської міської ради 1 218 грн. витрат по сплаті судового збору.

Постановою від 08.10.2015 р. Харківського апеляційного господарського суду (судді - Медуниця О.Є., Ільїн О.В., Россолов В.В.) рішення Господарського суду Харківської області від 29.07.2015 року у справі №922/2529/15 змінено: позов задоволено повністю. Викладено пункти 2.1 додаткової угоди до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Мохонько Ю. М. "02" квітня 2004 року в реєстрі за № 757, зареєстрованого " 07" квітня 2004 року за № 6642/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 524/14 від 11.11.2013 року на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 4455461,70 грн. (чотири мільйона чотириста п'ятдесят п'ять тисяч чотириста шістдесят одна гривня сімдесят копійок), або в місяць - 371 288,48 грн. (триста сімдесят одна тисяча двісті вісімдесят вісім гривень сорок вісім копійок)". В іншій частині рішення залишено без змін.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Альтаїр-XXI" на користь Харківської міської ради 1218 грн. судового збору за подання позовної заяви та 609 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Не погоджуючись з постановою апеляційної інстанції, ТОВ "Альтаір-XXI" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, мотивуючи скаргу порушенням і неправильним застосуванням апеляційним господарським судом норм матеріального та процесуального права та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України прийшла до висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню в повному обсязі, виходячи із наступного.

Згідно положень ч. 2 ст. 1115 ГПК України касаційна інстанція перевіряє юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні або постанові господарських судів.

Як вбачається матеріалів справи, на підставі рішення Харківської міської ради від 19.11.2003 р. № 222/03 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" Харківською міською радою укладено договір оренди землі від 07.04.2004р. № 6642/04 згідно якого ТОВ "АЛЬТАІР-ХХІ" надано в оренду земельну ділянку загальною площею 3,9570га по вул. Героїв Праці строком до 01.12.2028 року для будівництва торговельного комплексу з культурно-розважальними закладами та паркінгом (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту. Будівництво виконати до 01.12.2015 року.

Згідно ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до пункту 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до ст. 18 Закону встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.07р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.08 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008 р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." встановлено (п.2, п.3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." вводиться в дію з 01.01.2014 р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів землі у місті Харкові. Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013р. затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у місті Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р.; одержано витяг № 180 від 24.09.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом із листами-пропозиціями від 12.12.2013р. № 4794/0/225-13 та від 13.12.2013р. № 4888/0/225-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу Відповідача.

Відповідно до Витягу № 180 від 24.12.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який було надано Управлінням Держземагентства у місті Харкові, земельна ділянка загальною площею 3,9570га по вул. Героїв Праці розташована у зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів. Розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки складає 79 561 816 грн.

Положенням про порядок розрахунку розміру орендної плати при укладанні договорів у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 року №41/08 (зі змінами та доповненнями) (далі "Положення") визначено, що до земельних ділянок, які розташовані у зоні залягання ґрунтових вод менше 2 метрів, при розрахунку розміру орендної плати застосовується значення коефіцієнту в розмірі 0,73.

Для встановлення факту розташування земельної ділянки у зоні залягання ґрунтових вод, відповідач листом від 20.07.2015р. №2 654 звернувся в Харківське державне інженерно-геологічне відділення Українського державного головного науково-дослідного та виробничого інституту з інженерно-технічних і екологічних вишукувань "УкрНДІІНТВ" (далі - ХДІГВ "УкрНДІТІЗ"), який є розробником технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. та надав копію договору оренди землі від 07.04.2004 р. № 6642/04 разом з Витягом № 180 від 24.12.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Згідно Експертного висновку про інженерно-геологічні умови земельної ділянки по вул. Героїв Праці м. Харкова відведеній ТОВ "АЛЬТАІР-ХХІ" від 23.07.2015 р. № 37, складеного ХДІГВ "УкрНДІТІЗ", зазначена земельна ділянка розташована у Київському районі міста Харкова по вул. Героїв Праці. В геоморфологічному відношенні приурочена до пойми річки Харків. Рівень техногенного водоносного горизонту зафіксовано на глибинах 1,8-2 метри.

Для розрахунку орендної плати за земельну ділянку по вул. Героїв Праці, відведеній ТОВ "АЛЬТАІР-ХХІ" можливо застосування коефіцієнту К1 складності інженерно-геологічних умов (по рівню підземних вод менше 2,0м.) для ділянки забудови площею 3,9570га.

Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку загальною площею 3,9570га по вул. Героїв Праці № 524/14 від 11.11.2013р., виконаного Департаментом земельних відносин і який став підставою для внесення змін до договору оренди землі від 07.04.2004 р. № 6642/04 і подачі позову до суду, розмір орендної плати визначено без урахування розміщення земельної ділянки у зоні залягання підземних вод на глибині від 1,8-2 метрів. Розмір орендної плати складає 5,6% нарік: 4455461,70грн., в місяць 371288,48грн.

Згідно частини 2 пункту 2.1 Додаткової угоди до договору оренди землі від 07.04.2004 р. № 6642/04, в редакції запропонованої позивачем, розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 524/14 від 11.11.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 4 455 461,70 грн., або в місяць 371 288,48грн.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд дійшов висновку про те, що запропонований позивачем в позовній заяві розмір орендної плати за земельну ділянку площею 3,9570 га по вул. Героїв Праці не відповідає умовам використання земельної ділянки, а саме розміщення її у зоні залягання підземних вод на глибині від 1,8 до 2,0 метрів, що підтверджується Експертним висновком про інженерно-геологічні умови земельної ділянки по вул. Героїв Праці м. Харкова відведеній ТОВ "АЛЬТАІР-ХХІ" від 23.07.2015 р. № 37, складеного ХДІГВ "УкрНДІТІЗ".

Положенням про порядок розрахунку розміру орендної плати при укладанні договорів у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 41/08 (зі змінами та доповненнями) (далі"Положення") встановлена процедура визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

Згідно з Додатком до Положення встановлені значення коефіцієнтів К1 та К2, які застосовуються при розрахунку розміру орендної плати, орендодавцем яких є Харківська міська рада, а саме:

- для земельних ділянок, розташованих в зоні залягання ґрунтових вод встановлено значення К1 в розмірі 0,73.

- для земельних ділянок розміром 1-50 кв.м. значення коефіцієнту К2 встановлено в розмірі 0,95, для земельних ділянок більше 50кв.м. значення коефіцієнту К2 встановлено в розмірі 1,0.

Крім цього, пунктом 2.5 Положення визначений розмір поточної базової ставки орендної плати, на рівні 0,08.

Виходячи із розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку загальною площею 3,9570га по вул. Героїв Праці №524/14 від 11.11.2013р., виконаного Департаментом земельних відносин, для здійснення розрахунку розміру орендної плати відповідачу була застосована базова ставка розміру орендної плати в розмірі 0,08 (8%), помножена на відсоток строку оренди ( 24 роки) - 70%. Ставка розміру орендної плати (Б) була визначена на рівні 5,6% наступним чином: 8% х 70%= 5,6%.

Розмір річної орендної плати було визначено згідно пункту 2.4. Положення наступним чином: 79561816грн. X 5,6% X 1(К1) X 1 (К2) = 4455461,70грн. Розмір орендної плати в місяць складає: 4455461,70грн : 12міс. = 371288,48грн.

Враховуючи розміщення земельної ділянки у зоні залягання підземних вод на глибині від 1,8 до 2,0 метрів, що підтверджується Експертним висновком про інженерно-геологічні умови земельної ділянки по вул. Героїв Праці м. Харкова відведеній ТОВ "АЛЬТАІР-ХХІ" від 23.07.2015р. №37, складеного ХДІГВ "УкрНДІТІЗ", при визначені ставки орендної плати необхідно було застосувати коефіцієнт К1 в розмірі 0,73, як то передбачено пунктом 2.4 Положення з урахуванням додатку до нього. Розмір річної орендної плати згідно пункту 2.4. Положення та додатку до нього повинен складати: 79561816грн. X 5,6% X 0,73(К1) X 1 (К2) = 3252487,04грн. Розмір орендної плати в місяць повинен складати: 3252487,04грн.: 12міс. = 271040,59грн.

За таких обставин, пункт 2.1 запропонованої позивачем додаткової угоди до договору оренди землі від 07.04.2004 р. № 6642/04 на земельну ділянку загальною площею 3,9570 га по вул. Героїв Праці, на думку місцевого господарського суду повинен бути викладений саме в редакції відповідача.

Натомість, апеляційний господарський суд аналізуючи наданий відповідачем експертний висновок Харківського державного інженерно-геологічного відділення Українського державного науково-дослідного та виробничого інституту з інженерно-технічних і екологічних вишукувань "УкрНДІІНТВ" № 37 від 23.07.2015 року, зазначив, що він не є належним доказом відповідно до ст.43 ГПК України та не взято до уваги положення Порядку визначення розміру орендної плати щодо особливостей визначення розміру коефіцієнту складності інженерно-геологічних умов. Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що пункт 2.1 додаткової угоди до договору оренди землі від 07.04.2004 року № 6642/04 необхідно викласти саме в редакції позивача.

Відповідно до приписів ст. ст. 45, 47, 43 ГПК України судові рішення приймаються судом за результатами обговорення усіх обставин справи та за умови здійснення за своїм внутрішнім переконанням оцінки доказів, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

В апеляційній скарзі Харківської міської ради було зазначено, що відповідач не подав до Харківської міської ради експертного висновку щодо наявності на земельній ділянці складних інженерно-геологічних умов (ґрунтових вид), чим позбавив можливості позивача та його виконавчі органи самостійно здійснити зазначений розрахунок орендної плати.

Разом з цим, не визнаючи належним доказом наданий відповідачем експертний висновок Харківського державного інженерно-геологічного відділення Українського державного науково-дослідного та виробничого інституту з інженерно-технічних і екологічних вишукувань "УкрНДІІНТВ" № 37 від 23.07.2015 року, апеляційний господарський суд не звернув увагу на те, що в рішенні місцевого господарського суду було відзначено, що представник відповідача в судовому засіданні 29.07.2015 р. частково заперечував проти заявленого позову, просив суд викласти п. 2.1. договору оренди в редакції відповідача, в іншій частині договір викласти в редакції позивача. Представник позивача в судовому засіданні 29.07.2015 р. не заперечував проти заяви відповідача щодо викладення п. 2.1. договору оренди в редакції відповідача.

Колегія суддів вважає, що в даному випадку місцевий господарський суд правомірно врахував висновок Харківського державного інженерно-геологічного відділення Українського державного науково-дослідного та виробничого інституту з інженерно-технічних і екологічних вишукувань "УкрНДІІНТВ" № 37 від 23.07.2015 року, при розрахунку орендної плати, з чим погоджувався також позивач у відзиві на касаційну скаргу (а.с.169-172 т.2) зазначивши, що подаючи апеляційну скаргу Харківська міська рада не оскаржувала зазначений експертний висновок та розрахунок розміру орендної плати, виконаний відповідачем із застосуванням значення К1 в розмірі 0,73.

За таких обставин, апеляційний господарський суд дійшов помилкових висновків викладених у своїх постанові, натомість суд першої інстанції прийняв законне та обґрунтоване рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Враховуючи викладене обставини та межі перегляду справи в касаційній інстанції (ст. 1117 ГПК України) та положення п. 6 ст. 1119, ч. 1 ст. 11110 ГПК України, колегія суддів дійшла висновку, що постанова апеляційного господарського суду підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду залишенню в силі з мотивів викладених у цій постанові.

В судовому засіданні оголошена вступна та резолютивна частини постанови.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11110, 11111 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Альтаір-XXI" задовольнити.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.10.2015 у справі № 922/2529/15 скасувати, а рішення Господарського суду Харківської

області від 29.07.2015 у справі № 922/2529/15 залишити в силі.

Головуючий суддя А.Г. Полянський

Судді Г.П. Коробенко

Г.М. Мачульський