КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" січня 2016 р. Справа№ 910/22083/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Шапрана В.В.

суддів: Андрієнка В.В.

Буравльова С.І.

при секретарі Місюк О.П.

за участю представників:

від позивача - Стовбан Н.І.

від відповідача - Колеснікова І.В.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства Київської міської філії ПАТ «Укртелеком» на рішення Господарського суду м. Києва від 03.11.2015 (суддя Турчин С.О.)

за позовом Комунального підприємства «Ватутінськінвестбуд»

до Публічного акціонерного товариства «Укртелеком»

про виселення з нежилого приміщення,-

ВСТАНОВИВ:

КП «Ватутінськінвестбуд» звернувся до Господарського суду міста Києва із позовом до ПАТ "Укртелеком" про виселення з нежилого приміщення.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 03.11.2015 позов задоволено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 03.11.2015 та постановити нове рішення, яким в задоволені позову відмовити повністю.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 04.12.2015 прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено до розгляду.

В судове засідання з`явилися представники сторін та надали усні пояснення стосовно заявленого позову.

Апеляційний господарський суд, розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні матеріали справи, встановив наступне:

Рішенням № 10 3 сесії 24 скликання Деснянської районної у м. Києві ради від 28.11.2002 КП «Ватутінськінвестбуд» визнано орендодавцем нежитлових будівель споруд та приміщень комунальної власності територіальної громади Деснянського району м. Києва, які враховуються на балансі підприємства.

В період з 01.02.2003 по 01.01.2009 між Комунальним підприємством "Ватутінськінвестбуд" (орендодавець) та Центром електрозв'язку № 4 Київської міської дирекції Відкритого акціонерного товариства "Укртелеком", змінено найменування на Центр телекомунаційних послуг № 3 Київської міської філії Відкритого акціонерного товариства "Укртелеком" (орендар) укладалися та переукладалися (у зв`язку із закінченням строку дії) договір оренди майна комунальної власності (будівель, споруд, приміщень) та надання комунальних послуг, відповідно до умов якого відповідачу передано в оренду нежитлове приміщення (будівлю, споруду), за адресою вул. Радистів, 42 загальною площею 51,00 кв.м. для обладнання.

Відповідно до акту від 04.11.2008, сторони зазначили, що в результаті інвентаризації частина нежитлових приміщень переданих в оренду відповідачу складає 50,10 кв.м.

01.01.2010 між Комунальним підприємством "Ватутінськінвестбуд" (орендодавець, позивач) та Центром телекомунаційних послуг № 3 Київської міської філії Відкритого акціонерного товариства "Укртелеком" (відповідач, орендар) укладено договір № 0146 про передачу майна комунальної власності територіальної громади Деснянського району міста Києва в оренду, умовами якого передбачено, що позивач на підставі розпорядження Деснянської районної у місті Києві державної адміністрації від 31.12.2009 № 1229 передає, а відповідач приймає в оренду нежитлове приміщення (будівлю, споруду), за адресою вул. Радистів, 42 загальною площею 50,10 кв.м. для обладнання.

Відповідно до п. 2.1. договору, об'єктом оренди є: нежитлове приміщення (будівля, споруда), загальною площею 50,10 кв.м., в тому числі: на 1 поверсі - 50,10 кв.м.; устаткування, інвентар та інше майно (за наявності).

Пунктом 4.1.1 договору визначено, що відповідач зобов'язаний прийняти по акту приймання-передачі об'єкт оренди (при умові укладення договору оренди вперше) не пізніше 3-х днів після підписання договору оренди. У разі невиконання даного пункту, договір оренди вважається недійсним.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що за користування об'єктом оренди відповідач сплачує позивачу орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади Деснянського району, затвердженої рішенням № 7 Деснянської райради від 07.12.2006 р., місячний розмір якої згідно з розрахунком орендної плати, що є невід'ємною частиною до даного договору, на дату підписання договору становить 2075, 57 грн.

Згідно із п. 9.1. договору, даний договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 01.01.2010 до 31.12.2010.

Відповідно до п. 9.3. договору, після закінчення строку дії договору оренди орендоване приміщення (будинок) має бути звільненим і передано позивачу за актом. За час фактичного користування об'єктом оренди після припинення дії даного договору до передачі приміщення за актом відповідач зобов'язаний внести плату за користування приміщенням в розмірі орендної плати та комунальних платежів.

01.11.2011 між Комунальним підприємством "Ватутінськінвестбуд" та Центром телекомунаційних послуг № 3 Київської міської філії Відкритого акціонерного товариства "Укртелеком" укладено додаткову угоду № 1-1645-15 до договору № 0146 від 01.01.2010, відповідно до умов якої, сторони домовились внести зміни до п. 9.1 договору, виклавши його в редакції: даний договір діє до 31.03.2012 включно.

Рішенням Київської міської ради від 22.09.2011 №34/6250 затверджено "Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва" та, відповідно до п.п. 5.1,5.2,5.3 цього положення для розрахунку розміру орендної плати необхідно провести оцінку об`єкту оренди.

Позивач, листом № 10-2062 від 23.01.2012 повідомив відповідача 31.03.2012 закінчується термін дії договору № 0146 від 01.01.2010 та що для продовження дії договору оренди з новим орендодавцем необхідно терміново надати наступні документи до ДРДА: заяву про продовження договору оренди нежилого приміщення за погодженням керівника підприємства - балансоутримувача; звіт про оцінку майна.

Відповідач листом від 21.03.2012 № 29-42-2930-2/377 звернувся до голови Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації, в якому, у зв'язку з закінченням терміну дії договору оренди, просив останнього надати дозвіл Комунальному підприємству "Ватутінськінвестбуд" Деснянської районної в м. Києві державної адміністрації на подовження дії договорів № 0146 від 01.01.2010 та №0890 від 01.01.2007 з КМФ ПАТ "Укртелеком" щодо оренди нежитлового приміщення, розташованого в м. Києві по вул. Радистів, 42 загальною площею 50,10 кв.м.

Деснянська районна в м. Києві державна адміністрація листом від 20.04.2012 № 02/02-983 надала відповідь на вказаний лист відповідача, зазначивши, що для продовження терміну дії договорів оренди згідно з рішенням Київської міської ради від 22.09.2011 № 34/6250 "Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва" необхідно надати до орендодавця - Деснянської районної в м. Києві державної адміністрації документи, наведені у додатку до даного договору.

Публічним акціонерним товариством "Укртелеком" було замовлено у Товариства з обмеженою відповідальністю "Консалтингова фірма "Острів", що діє на підставі сертифікату суб'єкта оціночної діяльності ФДМУ № 9830/10 від 29.07.2010 на проведення оцінки за всіма категоріями, висновок про вартість майна, відповідно до якого виконано незалежну оцінку ринкової вартості нежитлових вбудованих приміщень загальною площею 50,1 кв.м. Об'єкт оренди розташований за адресою: Україна, м. Київ, Деснянський р-н, вул. Радистів, буд. № 42, кв. № 3405, літ. "А". На підставі результатів проведеної оцінки: ринкова вартість об'єкта оцінки станом на 31.03.2012, становить 332981, 50 грн., з урахуванням ПДВ (66596, 30 грн.) становить 399981,50 грн.

Розпорядженням Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації № 505 від 20.09.2012 було продовжено строк дії договору орендованого приміщення.

Розпорядженням Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації № 7 від 17.01.2014 "Про продовження строку дії договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади м. Києва, що передані до сфери управління Деснянської районної в м. Києві державної адміністрації" продовжено строк дії договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва, що передані до сфери управління Деснянської районної в м. Києві державної адміністрації, згідно з додатком.

Позивач, звертаючись із даним позовом до суду, мотивує свої вимоги тим, що він направляв відповідачу відповідними листами документи, зокрема проект договору № 0146 "Про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду", проте відповідачем такий договір не був підписаний у встановлений законом строк, а отже він займає нежитлове приміщення без достатніх правових підстав.

Відповідач, заперечуючи проти заявлених вимог та оскаржуючи постановлене судом першої інстанції рішення, зазначає, що ним проект договору був підписаний із протоколом розбіжностей та направлений позивачу, який в свою чергу в установлений законом строк не повернув договір та не повідомив свого рішення щодо протоколу розбіжностей, а отже, відповідно до норм ГК України, договір вважається укладеним на умовах, запропонованих відповідачем, а тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог про виселення його із займаного приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. Господарський суд порушує справи за позовними заявами підприємств та організацій, які звертаються до господарського суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів.

Захист цивільних прав - це передбаченні законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Відповідно до ч.1 ст. 181 ГК України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 статтею 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч.1 ст. 765 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Частина 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з частинами 1, 2, 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Як вбачається із наявних матеріалів справи та підтверджується поясненнями представників сторін, 18.09.2014 позивачем на адресу відповідача направлявся лист від 18.09.2014 №102/46-745, в якому позивач зазначає, що відповідно до протоколу постійної комісії Київради з питань власності № 162 від 22.10.2013 та розпорядження Деснянської районної в м. Києві державної адміністрації № 7 від 17.01.2014, з Публічним акціонерним товариством "Укртелеком" продовжено строк дії договору оренди нежитлового приміщення за адресою: м. Київ, вул. Радистів, 42, на 2 роки 364 днів.

Позивач, на виконання даного розпорядження та протоколів нарад з питання укладення договору на нежитлове приміщення по вул. Радистів, 42 з Публічним акціонерним товариством "Укртелеком" від 18.07.2014 та 31.07.2014, направив відповідачу на розгляд та підписання відповідні документи, зокрема проект договору № 0146 "Про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду".

Відповідач, не погоджуючись з окремими умовами договору, відповідно до п. 4 ст. 181 Господарського кодексу України, супровідним листом № 14-10/1744 від 13.10.2014 направив на адресу позивача три примірники протоколу розбіжностей, підписаний із застереженнями договір оренди у двох примірниках та додаткову угоду про внесення змін до договору у двох примірниках, що підтверджується описом вкладення у цінний лист та фіскальним чеком № 2832 від 13.10.2014.

Позивач листом від 21.10.2014 №102/46-852 направив відділу з питань комунальної власності Деснянської районної у місті Києві державної адміністрації проект договору, протокол розбіжностей та додаткову угоду, які направлені відповідачем.

30.10.2014 позивач направив на адресу відповідача лист від 30.10.2014 №102/46-897, в якому зазначив, що оскільки проект договору повернуто відповідачем з порушенням строків та у зв'язку із тим, що між сторонами не досягнуто істотних умов договору, то договір вважається неукладеним, відповідно до положень ст. 181 ГК України. У зв'язку із зазначеним, позивач повідомив відповідача про звільнення орендованого нежитлового приміщення у триденний термін.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Згідно із п. 9.9. договору № 0146 від 01.01.2010, договір припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації (викупу) об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря) з моменту набуття права власності на орендоване приміщення; банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; несплати орендарем боргу протягом 3 місяців; ліквідації або реорганізації юридичної особи орендаря; в інших випадках передбачених чинним законодавством; невиконання істотних умов договору або його порушення.

Згідно із п. 9.1. договору № 0146 від 01.01.2010, даний договір діє до 31.12.2010.

Додатковою угодою № 1-1645-15 від 01.11.2011 до договору дія договору оренди №0146 від 01.01.2010 встановлена сторонами до 31.03.2012 включно.

Таким чином, договір №0146 від 01.01.2010 припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, з 01.04.2012.

Твердження апелянта про те, що доказом укладення договору оренди на новий строк сторонами є положення ст. 181 ГК України, відповідно до яких, якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, укладання якого є обов`язковим для сторін на підставі закону не надасть у двадцятиденний строк до суду розбіжностей, що залишились неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими, не приймаються до уваги колегією суддів, зважаючи на таке.

Пунктом 2.5. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" роз'яснено, що до договорів найму (оренди) застосовуються положення частини третьої статті 179 та частини першої статті 187 ГК України, за змістом яких спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону, та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду в разі, якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Пунктом 2.6. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" роз'яснено, що відповідно до статті 638 ЦК України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Вичерпного переліку умов, істотних для договорів оренди (найму), ЦК України і ГК України не містять. Однак за змістом статей 759 - 762 ЦК України слід дійти висновку, що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.

Також колегія суддів зазначає, що відносини між орендодавцем та орендарем щодо оренди комунального та державного майна носять специфічний характер та, окрім загальних статей ЦК, ГК України, регулюються також положеннями ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним законом для таких правовідносин та має переважну дію.

Так, зокрема, стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає умови, які є істотними для даних договорів, причому відповідно до статті 12 цього Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Водночас не виключається можливість передачі розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення господарського суду. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з моменту набрання законної сили відповідним рішенням господарського суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні.

Отже, лише за наявності у договорі істотних умов, якщо їх не врегульовано чинним законодавством, договір оренди майна можна вважати укладеним. При цьому умова договору щодо вартості об'єкта оренди державного або комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки об'єктів оренди, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 № 629 (з подальшими змінами та доповненнями).

Згідно з ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

У разі передачі спору на розгляд суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому.

Враховуючи викладене та те, що положенням ст. 12 вказаного Закону України передбачена лише можливість передачі спору на розгляд суду, місцевий суд дійшов обгрунтованого висновку, що у даному випадку застосовуються положення наведеного закону, а не ч. 7 ст. 181 ГК України, у зв'язку із чим, договір оренди приміщення за адресою: м. Київ, вул. Радистів, 42 загальною площею 50, 10 кв.м. між сторонами не укладений.

Крім того, факт не погодження орендодавця із протоколом розбіжностей, запропонований орендарем та як наслідок недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, що обов`язковою умовою для його укладання э лист позивача № 102/46-897 від 30.10.2014, яким останній повідомив відповідача, що оскільки проект договору повернуто відповідачем з порушенням строків та у зв'язку із тим, що між сторонами не досягнуто істотних умов договору, то договір вважається неукладеним, відповідно до положень ст. 181 ГК України. У зв'язку із зазначеним, позивач повідомив відповідача про звільнення орендованого нежитлового приміщення у триденний термін.

Згідно зі статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до вимог статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Отже, за приписами ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України та ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення дії договору оренди, відповідач втрачає статус орендаря і, у нього виникає зобов'язання повернути орендоване приміщення.

Відповідно до п. 9.3. договору, після закінчення строку дії договору оренди орендоване приміщення (будинок) має бути звільненим і передано позивачу за актом.

Посилання апелянта на те, що доказом продовження орендних відносин між сторонами є, зокрема виставляння орендодавцем рахунків орендарю після закінчення строку дії договору та сплати в повному обсязі цих рахунків відповідачем, не приймається до уваги колегією суддів, оскільки, у відповідності до умов договору №0146 від 01.01.2010 на відповідача покладено обов'язок здійснювати сплату оренди після припинення дії даного договору за час фактичного користування об'єктом оренди до передачі приміщення за актом.

Щодо посилання відповідача на проведення 30.09.2015 оцінки приміщення за адресою: м. Київ, вул. Радистів, 42 загальною площею 50, 10 кв.м. з метою укладення договору оренди апеляційна інстанція зазначає, що такі дії не спростовують вище встановлених обставин та не підтверджують факту укладення між сторонами договору оренди.

Згідно зі статтею 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до статті 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 34 Господарського процесуального кодексу України, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи вище встановлені судом обставини справи, оскільки, договір № 0146 від 01.01.2010 припинив свою дію, іншого договору оренди приміщення за адресою: м. Київ, вул. Радистів, 42 загальною площею 50, 10 кв.м. між сторонами не укладено, факт перебування відповідача у спірному приміщенні підтверджений матеріалами справи та відповідачем не заперечується, а доказів повернення відповідачем орендованого майна за актом приймання-передачі станом на час розгляду справи по суті, ані суду першої, ані суду апеляційної інстанції не надано, Господарський суд міста Києва дійшов правомірного висновку про обґрунтованість позовних вимог про виселення ПАТ "Укртелеком" з нежитлового приміщення в будинку № 42 по вул. Радистів та повернення його по акту Комунальному підприємству "Ватутінськінвестбуд", а отже повно, всебічно і об'єктивно з`ясував обставини справи, та виніс рішення у відповідності до норм матеріального і процесуального права, з повним з`ясування обставин, що мають значення для справи, задовольнивши позовні вимоги в повному обсязі, а тому апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства Київської міської філії ПАТ «Укртелеком» не підлягає задоволенню.

Зважаючи на те, що колегією суддів апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства Київської міської філії ПАТ «Укртелеком» залишається без задоволення, судові витрати, відповідно до ст. 49 ГПК України покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 49, 99, 101, 102, п. 1 ч. 1 ст. 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства Київської міської філії ПАТ «Укртелеком» залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 03.11.2015 у справі № 910/22083/15- без змін.

Матеріали справи № 910/22083/15 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя В.В. Шапран

Судді В.В. Андрієнко

С.І. Буравльов