ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2015 Справа №917/666/15

Господарський суд Полтавської області

в складі головуючого судді Кульбако М.М.,

за участю представників:

від прокуратури: ОСОБА_1, ОСОБА_2

від позивача: ОСОБА_3

від відповідача: ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом заступника прокурора Полтавської області,

вул. 1100-річчя Полтави, 7, м.Полтава, 36000

в інтересах держави в особі Полтавської міської ради,

вул. Жовтнева, 36, м.Полтава, 36000

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітед",

АДРЕСА_1, 36000

про розірвання договору суперфіцію від 27.10.2009 р., припинення права користування

земельною ділянкою площею 3 567 кв.м. кадастровий номер :16:007:0032, зобов'язання повернути територіальній громаді в особі Полтавської міської ради земельну ділянку площею 3 567 кв.м., кадастровий номер :16:007:0032, -

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора Полтавської області в інтересах держави в особі Полтавської міської ради звернувся до господарського суду Полтавської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітед" про розірвання договору суперфіцію від 27.10.2009, припинення права користування земельною ділянкою площею 3567 кв.м. кадастровий номер :16:007:0032, зобов'язання повернути територіальній громаді в особі Полтавської міської ради земельну ділянку площею 3 567 кв.м., кадастровий номер :16:007:0032, посилаючись на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань з використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно укладеного 27.10.2009 між Полтавською міською радою та ТОВ "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітед" договору суперфіцію.

В обґрунтування позовних вимог прокурор у судовому засіданні посилається на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за укладеним 27.10.2009 між Полтавською міською радою та ТОВ "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітед" договором суперфіцію, зокрема невикористання відповідачем земельної ділянки для забудови понад п'ять років, що є підставою для припинення права користування та розірвання договору суперфіцію.

Представник позивача в судовому засіданні проти позову прокурора заперечує, вважає його необґрунтованим, пояснює, що відповідач належним чином виконує умови договору суперфіцію.

Відповідач у відзиві на позовну заяву б/н від 12.05.2015 та його представник у судовому засіданні проти позову заперечує, посилаючись на відсутність належних доказів та переконливих підстав для розірвання договору суперфіцію. Крім того, вказує, що відповідач належним чином вносить всі податки і платежі, передбачені договором.

Дослідивши матеріали справи та надані докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив, що Прокуратурою Полтавської області з метою виконання функції представництва інтересів громадянина або держави в суді вивчено стан додержання вимог земельного та містобудівного законодавства при використанні Товариством з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" земельної ділянки мікрорайону "Левада-2" у місті Полтаві.

Установлено, що рішенням Полтавської міської ради від 19.06.2008 "Про погодження розташування об'ктів житлово-громадського призначення на території мікрорайону "Левада-2" погоджено розташування об'єктів житлово-громадського призначення на земельних ділянках орієнтовною площею 17,4 га на вільних міських землях мікрорайону Левада-2 з подальшим наданням права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій). Дозволено Товариству з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" розробити детальний план території та виготовити проект відведення земельної ділянки для будівництва об'єктів житлово-громадського призначення в мікрорайоні "Левада-2".

Рішеннями Полтавської міської ради від 26.12.2008 та від 11.06.2009 "Про надання земельних ділянок, оформлення та продовження права користування земельними ділянками" надано Товариству з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" в користування для забудови (суперфіцій) земельну ділянку строком на 25 років за адресою мікрорайон "Левада-2" м. Полтава площею 3567 кв. м. для будівництва об'єктів житлово-громадського призначення в мікрорайоні "Левада-2".

На виконання вищезазначених рішень між Полтавською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" укладено договір суперфіцію від 27.10.2009, який зареєстрований у Полтавській міській раді 27.10.2009 під номером №15-с.

Згідно умовам договору, Полтавська міська рада (суперфіціар) надає, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" (суперфіціарій) приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 3567 кв. м. з кадастровим номером :16:007:0032 за адресою: м. Полтава, мікрорайон "Левада-2" для будівництва об'єктів житлово-громадського призначення.

Умови використання вказаної земельної ділянки визначені розділом 1 даного договору суперфіцію від 27.10.2009.

Згідно п. 1.2 договору, метою надання в користування земельної ділянки є здійснення Суперфіціарієм будівництва та подальшої експлуатації об'єктів нерухомості, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування, згідно затвердженого проекту будівництва, з дотриманням цільового призначення наданої в користування земельної ділянки.

Пунктом 1.6 договору визначено, що об'єктом правовідносин між сторонами по даному договору є право Суперфіціарія користуватися земельною ділянкою Полтавської міської ради в якості будівельного майданчика.

Об'єктом договору є право Суперфіціарія користуватися земельною ділянкою Полтавської міської ради для забудови (п. 2.1).

Відповідно до п. 2.2 договору суперфіцію в користування Суперфіціарію надається земельна ділянка площею 3567 кв. м. кадастровий номер :16:007:0032 згідно з планом (схемою) земельної ділянки, що є невід'ємною частиною цього договору.

Пунктом 1.3 договору визначено, що право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає у Суперфіціарія на підставі даного договору.

Пунктом 6.1 договору визначено, що передача земельної ділянки в користування для забудови здійснюється після реєстрації даного договору Полтавською міською радою та підписання акта приймання-передачі.

Встановлено, що Полтавська міська рада передала Товариству з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" вищевказану земельну ділянку площею 3567 кв. м. під забудову на підставі акту приймання - передачі земельної ділянки від 27.10.2009 вартістю 491 247,24 грн.

Пунктом 3.2 договору визначено, що Суперфіціарій приступає до користування земельною ділянкою по даному договору з моменту реєстрації даного договору згідно п.п. 9.5 та 14.1 даного договору.

Пунктом 9.5 договору визначено набування сторонами прав, обов'язків та відповідальності по даному договору з моменту реєстрації даного договору Полтавською міською радою.

Пункт 14.1 договору вказує, що даний договір набирає чинності після підписання сторонами та його реєстрації.

Як вже встановлено, даний договір суперфіцію зареєстрований у Полтавській міській раді 29.10.2009, про що у книзі реєстрації договорів суперфіцію вчинено запис № 15-с.

Пунктом 3.4 договору визначено, що право користування земельною ділянкою припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом п'яти років підряд.

Позивач стверджує, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" з 27.10.2009, тобто з моменту підписання вказаного договору суперфіцію, підписання акту приймання-передачі та реєстрації договору Полтавською міською радою і по даний час не використовується земельна ділянка мікрорайону "Левада-2" в м. Полтава для будівництва об'єктів житлово-громадського призначення.

Згідно довідки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Полтавській області від 13.02.2015 за №1016/1-15/404 відповідачем не розпочато будівельних робіт об'ктів житлово-громадського призначення та не введено об'єкт будівництва в експлуатацію на вказаній земельній ділянці у місті Полтава.

Відтак, статтею 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється шляхом реєстрації поданої декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката, залежно від категорії складності об'єктів. Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Водночас відповідно до вищевказаної інформації Інспекції державного архітектурно - будівельного контролю у Полтавській області від 13.02.2015 у Інспекції відсутні звернення відповідача за отриманням документів дозвільного характеру на будівництво об'єктів житлово-громадського призначення.

Частиною 1 ст. 102-1 Земельного кодексу України визначено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Відповідно до статті 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

При цьому, згідно ч. 3 ст. 102-1 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного капіталу, передано у заставу.

Пунктом 12.2 договору суперфіцію від 27.10.2009 укладеного між Полтавською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид» передбачено припинення дії договору у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом п'яти років підряд.

Пунктом 12.3 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження земельної ділянки, наданої для забудови, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається (п. 12.4).

Згідно з ч. 1 статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України, ч. 7 статті 193 Господарського кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Згідно ч. 2 статті 193 Господарського кодексу України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Відповідно до статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Частиною 6 ст. 102-1 Земельного кодексу України також визначено, що право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

У відповідності до пунктів 1.3, 3.2, 6.1, 9.5, 14.1 договору суперфіцію від 27.10.2009 укладеного між Полтавською міською радою (суперфіціар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" (суперфіціарій), останній набув право користування земельною ділянкою площею 3567 кв. м. Полтавської міської ради в якості будівельного майданчика ще з 27.10.2009.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України "Про охорону земель" власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов'язані дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України.

Позивач зазначає, що викладене свідчить про неналежне виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Цемахінвестбуд Трейдинг Лімітид" умов договору суперфіцію від 27.10.2009 та невикористання земельної ділянки площею 3567 кв. м. з кадастровим номером :16:007:0032 на території мікрорайону "Левада-2" у місті Полтаві за цільовим призначенням протягом більш ніж п'яти років підряд, тому право користування земельною ділянкою підлягає припиненню, а земельна ділянка поверненню територіальній громаді в особі Полтавської міської ради.

Відповідач у відзиві на позовну заяву б/н від 12.05.2015 та його представник у судовому засіданні проти позову заперечує, посилаючись на відсутність належних доказів та переконливих підстав для розірвання договору суперфіцію.

На думку відповідача, поданню даного позову повинно було передувати прийняття прокуратурою постанови про проведення перевірки в порядку нагляду.

Відповідно до вимог ст. ст. 19-21 Закону "Про прокуратуру" і аналогічним нормам Положення про порядок проведення органами прокуратури перевірок при здійсненні нагляду за додержанням і застосуванням законів, затвердженого наказом Генеральної прокуратури України №111 від 12.11.2012, для здійснення перевірки прокурор приймає постанову, в якій зазначає підстави, що свідчать про можливі порушення законності та обґрунтовує необхідність вчинення дій, передбачених пунктами 3, 4 та 5 частини 1 статті 20 Закону.

Однак, в даному випадку постанова про проведення перевірки у порядку нагляду за додержанням і застосуванням законів прокуратурою не приймалась. Прокуратурою, як зазначено в позовній заяві, вивчено стан додержання вимог законодавства.

Відповідач стверджує, що про дату і місце проведення перевірки на місцевості відповідачу не повідомлялось.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог виходячи з наступного:

Згідно з ч. ч. 1, 2 статті 4-3 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Сторонами договору суперфіцію від 27.10.2009 є Полтавська міська рада (суперфіціар) та відповідач (суперфіціарій).

Розділом 12 договору суперфіцію від 27.10.2009 встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Це стосується будь-яких положень договору, в т.ч. і продовження строків тих чи інших дій сторін в межах 25-ти річного строку договору.

Пунктом 12.3 вказаного договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Отже, контроль за виконанням суперфіціарієм умов договору суперфіцію покладено на суперфіціара.

Полтавська міська рада не ініціювала розірвання договору і взагалі не зверталась до прокуратури з приводу цього договору, тобто підстав, що інтереси держави, в особі міської ради порушені, немає.

В судовому засіданні 27.05.2016 представник позивача проти позову прокурора заперечує, вважає його необґрунтованим, пояснює, що відповідач належним чином виконує умови договору суперфіцію.

Таким чином, прокуратура не надала доказів і суттєвого обґрунтування того, що дострокове припинення права користування відповідає інтересам держави і, зокрема Полтавської міськради.

Пунктом 3.4. договору суперфіцію передбачено припинення права користування земельною ділянкою у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом п'яти років підряд.

Але при цьому слід зазначити, що Закони України "Про основи містобудування" і "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачають певні стадії проходження проекту, до затвердження яких будівельні роботи не повинні розпочинатись.

Так, відповідно до статті 21 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" заборонено затверджувати містобудівну документацію без проведення громадських слухань.

Громадські слухання по проекту будівництва мікрорайону "Левада-2" були проведені і затверджені рішенням Полтавського міськвиконкому №46 від 20.03.2012.

Після чого на затвердження подається Детальний план території, яка буде забудовуватись. Такий план був затверджений 18.05.2012 сесією Полтавської міськради.

Потім відбуваються інші етапи технічно-проектних робіт, які не можна реалізовувати ні до укладення договору суперфіцію, ні до початку безпосереднього будівництва, кожний з них потребує певного часу на розробку і затвердження. І тільки узгодив одне можна приступати до наступного. Наприклад, декларацію про виконання робіт не зареєструють, поки не будуть надані містобудівні умови та обмеження.

Наданий прокуратурою лист Інспекції ДАБК від 16.02.2015, що виконання будівельних робіт не зафіксоване, неможливо сприймати належним і допустимим доказом порушення умов договору в розумінні р. V ГПК України, так само як і фотографії, що не мають ідентифікаційних "прив'язок" до спірної ділянки.

Відповідачем надано документальне підтвердження прокладання на ділянці дренажної системи, тобто здійснення будівельних робіт, які не мають чіткої візуалізації, але вони зроблені, тому що без них використання ділянки неможливо. Оскільки ділянка знаходиться в зоні заболоченості та підтоплення ґрунтовими і паводковими водами, що слідує з висновку Управління з питань містобудування та архітектури Полтавської міськради від 11.09.2008 до Проекту землеустрою (ст. 39-40), планом забудови території визнано за необхідне створення на цій ділянці (точніше, всередині ділянки) гідротехнічного вузла по відведенню підземних вод.

Як вбачається з вищезазначених рішень міськради, проектної документації, матеріалів погодження та ін., проект забудови мікрорайону "Левада-2" планується здійснювати в комплексі, тобто задіються і проектуються всі ділянки разом, а не окремо-згідно договорам суперфіцію.

Тому, незалежно від однакової мети призначення ділянок, більш конкретне їх використання в межах цільового призначення сформоване Детальним планом території. З цього плану слідує, що на спірній ділянці, яка з огляду на весь проект, є досить невеликою, взагалі не планується зведення будівель. Ця земля буде використана для гідротехнічних цілей, для прокладення дороги, для розташування автостоянки.

Крім цього, як слідує з рішень міськради, Детального плану забудови, декларації про початок підготовчих робіт, житлово-громадська забудова мікрорайону "Левада-2" повинна проводитись в єдиному комплексі і при спільному використанні земельних ділянок не тільки відповідача, а й іншого підприємства - ТОВ "Сіті Кепітал Девелопмент". Земельні ділянки, надані відповідачу і вказаному підприємству межують між собою і виключення з цього процесу будь-якої з ділянок означатиме скасування всіх попередніх рішень органів місцевого управління по цьому проекту.

Необхідно також прийняти до уваги, що відповідач належним чином вносить всі податки і платежі, передбачені договором суперфіцію, тобто ні державі, ні міськраді збитки не спричиняються.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

На підставі викладеного, суд доходить висновку, що прокуратурою не доведено належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами наявності всіх необхідних підстав для дострокового розірвання договору суперфіцію. Вимоги про припинення права користування земельною ділянкою площею 3 567 кв.м. кадастровий номер :16:007:0032, зобов'язання повернути територіальній громаді в особі Полтавської міської ради земельну ділянку площею 3 567 кв.м., кадастровий номер :16:007:0032 є похідними від вимоги про дострокове розірвання договору суперфіцію, а тому позов задоволенню не підлягає.

Згідно статті 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на прокуратуру.

Керуючись статтями 33, 34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Рішення може бути оскаржено до Харківського апеляційного господарського суду через господарський суд Полтавської області на протязі 10 днів.

Суддя Кульбако М.М.