ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.12.2015 року Справа № 904/7089/15

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Джихур О.В. (доповідач)

суддів: Дмитренко Г.К., Чимбар Л.О.

секретар судового засідання: Ситникова М.Ю.

представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 представник, довіреність № 10/3-86 від 16.09.2015р.;

від відповідача: ОСОБА_2, представник, довіреність № б/н від 07.10.2015 р.;

від відповідача: ОСОБА_3 представник, довіреність № б/н від 07.10.2015 р.;

Представник третьої особи в судове засідання не з"явився, про час та місце повідомлений належним чином.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Комунального виробничого житлово ремонтно-експлуатаційного підприємства Жовтневого району, м. Дніпропетровськ

на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06 жовтня 2015 року у справі № 904/7089/15

за позовом Департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ

до Комунального виробничого житлово ремонтно-експлуатаційного підприємства Жовтневого району, м. Дніпропетровськ

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Комунальне підприємство "Спеціалізована ремонтно-будівельна дільниця" Дніпропетровської міської ради, м.Дніпропетровськ

про стягнення заборгованості за договором оренди; розірвати договір; виселити з нежитлового приміщення,-

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 06 жовтня 2015 року (суддя Кеся Н.Б.) позов задоволено частково, розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №334/ДКП/14 від 17.10.2014 року, виселено Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство Жовтневого з нежитлових приміщень загальною площею 48,5м2, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Академіка Чекмарьова, 7, на першому поверсі 4-поверхового будинку, стягнуто з Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Жовтневого району на користь Департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради судовий збір на суму 4 263,00 грн. В частині позовних вимог про стягнення основного боргу з орендної плати в розмірі 2 596,42 грн. та пені у розмірі 424,73 грн. провадження у справі припинено.

Рішення господарського суду мотивовано тим, що невиконання відповідачем грошових зобовязань за договором оренди тривалий час є достатньою підставою для розірвання договору оренди та виселення відповідача з займаного приміщення в силу ч.1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України. Під час судового розгляду відповідач добровільно сплатив суму основного боргу у розмірі 2 596, 42 грн. та пені у розмірі 423, 73 грн., тому в цій частині провадження у справі підлягає припиненню на підставі п.11 ч.1 ст.80 Господарського процесуального кодексу України.

Не погодившись з зазначеним рішенням, відповідач його оскаржує на предмет невідповідності нормам матеріального права та фактичним обставинам справи.

Апелянт посилається на те, що умовами договору оренди №344/ДКП/14 від 17 жовтня 2014 року передбачено лише можливість розірвання договору достроково, обовязковість розірвання умовами договору не передбачено. Посилаючись на ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України апелянт стверджує, що суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (постанова судових палат у цивільних та у господарських справах Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі №6-75цс13).

Проте, господарський суд не зясував істотність порушення договору орендарем і не навів в рішенні в чому ж полягала ця істотність для орендодавця.

На час винесення рішення заборгованість з орендної плати в такж пені були повністю погашені, що підтверджується актом звірки від 07 вересня 2015 року.

Апелянт посилається на те, що аналіз судової практики свідчить про те, що сплачена орендарем заборгованість за договором оренди до винесення рішення по справі не може вважатись істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання.

Апелянт вказує, що ним були виконані умови договору оренди (п.6.5 договору), укладено договір з балансоутримувачем та 03 листопада 2014 року укладено договір добровільного страхування орендованого майна.

Відповідач вважає, що оскільки зобовязання за договором оренди на момент розгляду справи виконані, тому біли відсутні підстави для розірвання договору оренди в судовому засіданні.

Апелянт просить скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06 жовтня 2015 року в частині задоволення вимог стосовно розірвання договору оренди комунального нерухомого майна №344-ДКП/14 від 17 жовтня 2014 року та виселення Комунального виробничого житлово ремонтно-експлуатаційного підприємства Жовтневого району, м. Дніпропетровськ з нежитлових приміщень загальною площею 48,5м2, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Академіка Чекмарьова, 7.

В додаткових поясненнях від 26 листопада 2015 року відповідач зазначає, що у договорі оренди відсутні будь які платіжні реквізити для оплати орендної плати, вважає, що пунктом 3.3 договору визначений лише напрямок перерахування коштів, будь яких додаткових обовязків щодо самостійного нарахування сум орендної плати договором оренди від 17 жовтня 2014 року не визначено. Звертає увагу на те, що позивачем повідомлення про відмову від договору до орендаря не направлялося, орендодавець може вимагати розірвання договору лише у порядку, встановленому ст.188 Господарського кодексу України однак даний порядок дотримано не було.

Позивач доводи апеляційної скарги заперечує, вважає рішення господарського суду законним, просить залишити його без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Ухвалою від 26 жовтня 2015 року апеляційну скаргу Комунального виробничого житлово ремонтно-експлуатаційного підприємства Жовтневого району, м. Дніпропетровськ на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06 жовтня 2015 року у справі №904/7089/15 прийнято до розгляду колегією суддів у складі: головуючий суддя Джихур О.В. (доповідач), судді Виноградник О.М., Лисенко О.М. Розгляд апеляційної скарги призначено на 27 листопада 2015 року на 10:00 год.

07 грудня 2015 року розгляд справи, який був призначений на 27 листопада 2015 року, відкладався до 17 грудня 2015 року, у звязку з лікарняним головуючого судді Джихур О.В. (доповідача) по справі.

Розпорядженням секретаря судової палати ОСОБА_4 від 17 грудня 2015р. змінено склад судової колегії: головуючий суддя Джихур О.В. (доповідач), судді Дмитренко Г.К., Чимбар Л.О.

В судовому засіданні 17 грудня 2015 року оголошено перерву у справі до 22 грудня 2015 року.

В судовому засіданні 22 грудня 2015р. оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши представників позивача та відповідача, судова колегія вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Матеріали справи свідчать, що між Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради (орендодавець) та Комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством Жовтневого району (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №344-ДКП/14 від 17.10.2014р. (далі договір), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.07 №41/11 із змінами та доповненнями передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно нежитлові приміщення - (надалі - об'єкт оренди) загальною площею 80,9 кв.м, розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Академіка Чекмарьова, буд. 7, на першому поверсі 4-поверхового будинку, вартість яких, згідно з незалежною оцінкою становить 417738,0 грн., без ПДВ, що перебуває на балансі Комунального підприємства "Спеціалізована ремонтно-будівельна дільниця", для використання під розміщення комунального підприємства Дніпропетровської міської ради. Використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням забороняється (п.1.1 договору).

Розмір орендної плати відповідно до розрахунку орендної плати, що є невід'ємною частиною цього договору, становить 1074,64 грн. без ПДВ /базова за вересень місяць 2014 рік. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється згідно з чинним законодавством та в повному обсязі спрямовується орендарем на рахунок балансоутримувача. Орендна плата за перший місяць оренди коригується на індекс інфляції, починаючи з жовтня місяця 2014 року. У платіжному дорученні обов'язково зазначити, номер договору оренди, дату укладення та назву орендаря (п.3.2 договору).

Відповідно до п.3.3 договору за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, яку спрямовує:

- 50 % від загальної суми орендної плати у розмірі 537,32 грн. до загального фонду міського бюджету;

- 50 % від загальної суми орендної плати у розмірі 537,32 грн. на рахунок балансоутримувача об'єкта оренди.

Орендна плата сплачується орендарем щомісяця у термін не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, і не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря (п. 3.5 Договору).

Пунктами 5.2, 5,6 та 5.11 Договору передбачено, що орендар зобов'язаний:

своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату за весь час фактичного використання об'єкта оренди до дати підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди, включно;

у місячний термін після укладення цього договору застрахувати об'єкт оренди на користь балансоутримувача об'єкта оренди (вигодонабувач) від таких страхових випадків, як пожежа, затоплення, пошкодження, протиправні дії третіх осіб, пошкодження від стихійних явищ та інших майнових ризиків тощо, і надати копію договору страхування Орендодавцю;

протягом 5 днів з дати укладення цього договору укласти з балансоутримувачем або з відповідними комунальними службами договір на сплату комунальних послуг (газ, електроенергія, тепло, водопостачання та водовідведення, вивезення сміття, телефон) та з балансоутримувачем - договір на сплату експлуатаційних витрат, у тому числі відшкодування витрат по додатку на землю.

Цей догові діє: з 17.10.2014р. до 03.10.2017р. включно.

Додатковою угодою №1 від 16.12.2014р. до договору сторонами внесено зміни до договору щодо площі та розміру орендної плати.

Так, згідно з актом приймання-передачі від 17.10.2014 року нерухоме майно було передано Орендарю в користування (а.с.18).

На момент звернення позивача до суду заборгованість відповідача з орендної плати складала за період з жовтня 2014 року по червень 2015 року 2596,42 грн.

Пунктом 3.2 цього договору передбачено, що за несвоєчасну сплату орендної плати орендар має сплатити пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування від несплаченої суми орендної плати за кожен день прострочення платежу у співвідношенні (п.9.2 договору).

Згідно з розрахунком позивача сума пені складає 423,73 грн., яка нарахована за період з 16.11.14р. по 31.07.2015р.

Позивач вважає, що відповідач неналежним чином виконує договір оренди №344-ДКП/14 від 17 жовтня 2014 року в частині:

- своєчасної сплати орендної плати за користування обєктом оренди;

- не застрахування обєкта оренди на користь балансоутримувача;

-не укладення відповідачем та балансоутримувачем договору на сплату експлуатаційних втрат, відшкодування витрат по сплаті податку на землю, у звязку з чим на підставі п.9.8 договору оренди просить його розірвати, стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати в розмірі 2 596, 42 грн. та пені в розмірі 423, 73 грн., виселити відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 48,5 кв.м., розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Академіка Чекмарьова, 7.

Під час розгляду справи в господарському суді відповідач перерахував позивачу грошові кошти в розмірі 3020, 15 грн., що свідчить про повне погашення заборгованості з орендної плати, в тому числі пені, що підтверджується копіями платіжних документів, які знаходяться в матеріалах справи (а.с.72-73, 75-76).

Згідно платіжних доручень, сплата орендної плати здійснювалась з 05 серпня 2015 року по 27 серпня 2015 року, позовна заява до господарського суду подана позивачем 07 серпня 2015 року. Таким чином на час вирішення спору в господарському суді предмет спору щодо стягнення заборгованості з орендної плати і пені відсутній, у звязку з чим в цій частині господарський суд правомірно припинив провадження у справі на підставі ч.1 п.11 ст.80 Господарского процесуального кодексу України.

Згідно статті 629 Цивільного кодексу України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобовязаний вносити орендну плату своєчасно і у

повному обсязі.

Як зазначено вище, пунктом 3.5 договору оренди від 17 жовтня 2014 року встановлено, що орендна плата сплачується орендарем щомісяця у термін не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.

Згідно п.3.2 договору (в редакції додаткової угоди від 16 грудня 2014 року) розмір базової орендної плати за вересень 2014 року складає 644, 26 грн. без ПДВ (50% від загальної суми орендної плати у розмірі 322, 13 грн. на рахунок балансоутримувача обєкта оренди, 322, 13 грн. до загального фонду міського бюджету). За послідуючі місяці розмір орендної плати визначається на підставі розрахунку орендної плати до договору, який є його невідємною частиною (а.с.21).

Матеріали справи свідчать, що відповідач повинен був сплачувати орендну плату починаючи з 15 листопада 2014 року.

Проте, орендна плата вперше була сплачена 24 березня 2015 року в сумі 841, 94 грн., в той час станом на 15 березня 2015 року заборгованість по орендній платі становила у відповідача 1 228, 56 грн.

Отже, в період після укладення договору відповідачем допущена прострочка сплати орендної плати на строк більше ніж три місяці.

Згідно з частиною 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, які визначені статтею 783 Цивільного кодексу країни договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених статтею 651 Цивільного кодексу України, а саме, в разі істотного порушення договору наймачем та в інших випадках, установлених договором або законом.

Пунктом 11.1 Договору передбачено припинення дії договору у випадку невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває у комунальній власності, встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобовязань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. При цьому, вказаною нормою на відміну від ст.783 Цивільного кодексу України, не визначено вичерпний перелік договірних зобовязань, порушення та невиконання яких тягне за собою розірвання договору оренди комунального майна на вимогу орендодавця.

Таким чином, істотне порушення орендарем умов договору оренди комунального майна, як систематичне, несвоєчасне та не в повному обсязі внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Отже, судова колегія погоджується з висновком господарського суду, що невиконання відповідачем грошових зобовязань за договором оренди щодо місячної сплати орендної плати, на протязі більше як трьох місяців, є достатньою підставою для розірвання договору оренди та виселення відповідач з займаного приміщення в силу ч.1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України.

Позивач в обгрунтування неналежного виконання відповідачем договору оренди посилався на те, що відповідачем не виконано умови договору щодо страхування обєкту оренди та укладення договору на сплату експлуатаційних витрат з балансоутримувачем.

Вказані питання не були предметом дослідження господарського суду.

Згідно ч.1 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Пунктом 5.6 договору оренди передбачено, що орендар зобовязаний у місячний термін після укладення цього договору застрахувати обєкт оренди на користь балансоутримувача обєкта оренди (вигодонабувач) і надати копію договору страхування орендодавцю та балансоутримувачу.

Протягом 5 днів з дати укладення цього договору укласти з балансоутримувачем або з його відповідними комунальними службами договір на страхування сплату комунальних послуг (газ, електроенергія, тепло, водопостачання та водовідведення, вивезення сміття, телефон) та з балансоутримувачем договір на сплату експлуатаційних витрат, у тому числі відшкодування витрат по податку на землю (п.5.11 договору).

Надані відповідачем докази, свідчать, що відповідачем 03 листопада 2014 року укладено договір №01/40/51704 добровільного страхування орендованого майна з Приватним акціонерним товариством "Київський страховий дім". Згідно ст. 983 Цивільного кодексу України договір страхування набирає чинності з моменту внесення страхувальником першого страхового платежу, якщо інше не встановлено договором. Договором страхування також встановлено, що цей договір набуває чинності не раніше 00 год. 00 хв. дати, наступної за датою надходження платежу. Але вказаний договір набув чинності з 22 серпня 2015 року, оскільки страховий платіж було сплачено 21 серпня 2015 року платіжним дорученням №776 (а.с.152).

Таким чином, оскільки договір від 03 листопада 2014 року добровільного страхування орендованого майна (а.с.131) набув чинності 22 серпня 2015 року, після звернення позивача з даним позовом до суду, то відповідачем порушено п.5.6 договору оренди в частині страхування обєкту оренди.

Відповідно до положень ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного а комунального майна" страхування обєкту оренди є однією з істотних умов договору оренди.

Відтак, відповідачем допущено і в цій частині істотне порушення умов договору оренди.

17 жовтня 2014 року між відповідачем та Комунальним підприємством "Спеціалізована ремонтно будівельна дільниця" Дніпропетровської міської ради укладено договір про сплату витрат за обслуговування, експлуатацію та ремонт орендованого нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Академіка Чекмарьова, 7 (а.с.138).

Усі витрати за користування електроенергією оплачуються орендарем самостійно на підставі укладених договорів з електропостачальною організацією (а.с.108 -130).

Надані відповідачем копії платіжних документів свідчать про те, що земельний податок ним сплачувався своєчасно (а.с.77 -107).

Таким чином, умови п.5.11 договору оренди відповідачем виконані.

Підсумовуючи наведене, судова колегія дійшла висновку, що істотне порушення орендарем умов договору оренди як систематичне несвоєчасне внесення орендної плати, несвоєчасне укладення договору страхування орендованого майна є підставою для дострокового розірвання договору №344-ДКП/14 від 17 жовтня 2014 року в судовому порядку.

Оскільки вказаний договір підлягає розірванню, то відсутні підстави для користування відповідачем обєктом оренди, у звязку з чим він підлягає виселенню.

Доводи апелянта до уваги не приймаються виходячи з наступного.

Матеріалами справи доведено істотне порушення відповідачем умов договору №344-ДКП/14 від 17 жовтня 2014 року в частині своєчасної сплати орендної плати, страхування обєкта оренди.

Слід врахувати, що якщо орендоване майно є комунальним, то на спірні відносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з частиною 3 статті 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобовязань.

Сплата відповідачем орендної плати після звернення позивача з позовом до суду не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець повязує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд (п.5.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду від 29 травня 2013 року №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна").

Щодо твердження апелянта, що позивач повинен був в частині розірвання договору дотримуватись порядка, встановленого ст.188 Господарського кодексу України слід зазначити, що з урахуванням ч.2 ст.124 Конституції України та Рішення Конституційного Суду України від 09 липня 2002 року №15-рп/2002 у справі №1-2/2002 приписи статті 188 Господарського кодексу України та статті 11 Господарського процесуального кодексу України не позбавляють сторону договору права на звернення до суду з вимогою про зміну або розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору.

Посилаючись на відсутність платіжних реквізитів сторін у тексті договору відповідач пояснює причини затримки орендної плати, однак жодних доказів на підтвердження його намагання зясувати дану інформацію суду не надав.

З огляду на викладене, рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06 жовтня 2015 року, незважаючи на неповне зясування обставин справи, відповідає діючому законодавству, підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, суд-

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06 жовтня 2015 року у справі № 904/7089/15 залишити без змін.

Апеляційну скаргу Комунального виробничого житлово ремонтно-експлуатаційного підприємства Жовтневого району, м. Дніпропетровськ залишити без задоволення.

Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку у двадцятиденний строк до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя О.В. Джихур

Суддя Г.К. Дмитренко

Суддя Л.О.Чимбар

(Дата підписання постанови в повному обсязі 23.12.2015 р.)