ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 грудня 2015 року Справа № 922/4683/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Корсака В.А.- головуючого, Данилової М.В. (доповідача), Данилової Т.Б.,
за участю представників:
позивача, відповідачане з'явився (про час та місце судового засідання повідомлено належним чином)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуХарківської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 24.09.2015 р.
у справі № 922/4683/14 господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "ФТД"
провнесення змін до договору
В С Т А Н О В И В :

Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "ФТД", в якій просила внести зміни до договору оренди землі від 03.04.2006 р. №35 шляхом визнання додаткової угоди від 26.03.2014 р. укладеною у редакції, яка запропонована позивачем і надана до позовної заяви в якості додатку.

Позовні вимоги вмотивовано прийняттям міською радою рішення, яким змінено нормативно грошову оцінку землі, що зумовило підвищення розміру орендної плати, приписами статей 13, 144 Конституції України, статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 188, 193, Господарського кодексу України, ухилення відповідача від укладення додаткової угоди.

Рішенням господарського суду Харківської області від 25.12.2014 р. у даній справі (суддя Хотенець П.В.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 24.09.2015 р. (головуючий суддя Черленяк М.І., судді Хачатрян В.С., Шепітько І.І.), у задоволенні позову відмовлено.

Судові рішення мотивовані тим, що норми чинного законодавства не містять приписів про обов'язковість змін умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття органом місцевого самоврядування рішення про затвердження нової нормативно грошової оцінки земель.

Не погоджуючись із судовими рішеннями, Харківська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить постанову Харківського апеляційного господарського суду від 24.09.2015 р. та рішення господарського суду Харківської області від 25.12.2014 р. скасувати, та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на неналежне дослідження всіх доказів в їх сукупності та встановлення всіх обставин, необхідних для правильного вирішення спору, що призвело, на думку скаржника, до невідповідності висновків судів обставинам справи та порушення судами норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 02.12.2015 р. касаційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду.

У відзиві на касаційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "ФТД" обґрунтовує свою позицію щодо даної справи та просить оскаржувані судові акти залишити без змін.

Сторони про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином, проте, не скористались правом присутності своїх представників в судовому засіданні касаційної інстанції 16.12.2015 р.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, на підставі рішення Харківської міської ради від 23.12.2005 р. №257/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ФТД" (орендар) 03.04.2006 р. було укладено договір оренди землі, який зареєстрований 03.04.2006 р. за №35 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

Даний договір було підписано повноважними представниками з обох сторін та скріплено печатками.

Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки, орендодавець зобов'язався надати, а орендар, в свою чергу, зобов'язався прийняти в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться: м. Харків, пр. Московський, 199-А.

Згідно п. 2 договору оренди, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7691 га, в тому числі ділянка "Б" площею 0,1316 га (під забудовою 0,3827 га, інших угідь 0,3864 га).

Відповідно до п. 5 вказаного договору оренди нормативна грошова оцінка:

- земельної ділянки 0,6375 га згідно з довідкою №1601/06 від 17.03.2006 р. - 8221000 грн.

- земельної ділянки 0,1316 га згідно з довідкою №1602/06 від 17.03.2006 р. - 1727896 грн.

Згідно з п. 8 договір укладено строком до 01.12.2055 р.

Пунктом 9 договору визначено розмір орендної плати за користування земельною ділянкою та порядок внесення її орендарем на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові.

Так, розмір орендної плати в місяць становить:

- за земельну ділянку 0,6375 га: 2006 рік - 11214,10 грн., з 2007 року - 13193,06 грн.;

- за земельну ділянку площею 0,1316 га: у 2006 році - 3059,82 грн., з 2007 року - 3559,78 грн.

У пункті 13 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

На виконання умов пункту 20 договору сторонами 06.04.2006 року було складено та підписано акт приймання - передачі земельної ділянки.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01.01.2014 р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." вводиться в дію з 01.01.2014 р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Згідно з пунктами 2.1., 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі пункту 4 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

З огляду на матеріали справи, на підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: одержано витяги з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунки розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності станом на 01.01.2013 р.; одержано витяги №706 та №706/1 від 30.10.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за адресою: м. Харків, пр. Московський 199-А.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі від " 03" квітня 2006 р. за №35, який разом із листом-пропозицією від 16.12.2013 р. №5280/0/225-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача, отримання відповідачем вказаних документів підтверджується поштовим відправленням.

В зв'язку з відсутністю можливості укласти додаткову угоду з контрагентом за загальними правилами та вважаючи, що не укладення додаткової угоди порушує права та охоронювані законом інтереси територіальної громади, Харківська міська рада звернулась до господарського суду з даним позовом.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, зауважує про обставини, які не були враховані судами попередніх інстанцій.

Так, відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендодавцеві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з абзацом другим частини першої статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

За приписами статті 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, яки орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України). Згідно з положеннями статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Також за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (в редакції на дату звернення ради з позовом до місцевого господарського суду), розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмірі встановлюється у договорі.

За змістом статті 1, абзацу п'ятого статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданим їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

За змістом статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наданого в Законі України "Про оцінку земель", вона є незалежним економічним показником, що відображає очікуваний чи фактичний дохід, який можна отримати від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обмежень у відповідний період, у зв'язку з чим зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів касаційної інстанції зауважує, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

В свою чергу, колегія суддів касаційної інстанції вказує, що з набранням чинності Податковим Кодексом річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.

Судова колегія вважає за необхідне зазначити і про те, що за приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до пункту 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 № 445/2011, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

За частиною 6 пункту 4 зазначеного Положення Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надає інші адміністративні послуги відповідно до законодавства.

Разом з тим, наведене вище законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, таким чином, за наявності відповідних заперечень сторони про необґрунтованість наведених у цих витягах з технічної документації даних нормативну грошову оцінку земельних ділянок ці дані можуть бути перевірені судами.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів, передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11.

Пунктом 3.3 даного Порядку визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, і від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).

Проте, висновок зроблений судами попередніх інстанцій про неправильне застосування коефіцієнту КФ 2,5 % був зроблений без з'ясування відповідних норм чинного законодавства.

Так, статтею 1 Закону України "Про землеустрій" визначено, що цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до витягів з Державного земельного кадастру від 29.11.2013 р. про земельні ділянки за адресою: м. Харків, пр. Московський, 199-А, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид - використання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування супермаркету та складу.

Проте, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів на підставі яких суди дійшли висновку, що спірна земельна ділянка не відноситься до земель комерційного використання, виходячи з її функціонального використання за спірним договором оренди землі.

Судове рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків, що суд апеляційної інстанції в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України не розглянув всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; не дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази, невірно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини.

Допущені порушення процесуальних норм унеможливлюють встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для вирішення даного спору. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України, постанову у даній справі слід скасувати, направивши справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Під час нового розгляду справи судам попередніх інстанцій слід врахувати вищенаведене та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 24.09.2015 р. у справі № 922/4683/14 та рішення господарського суду Харківської області від 25.12.2014 р. скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Головуючий суддя В. Корсак

Судді: М. Данилова

Т. Данилова