номер провадження справи 10/155/15
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.12.2015 Справа № 908/5710/15

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Корт Інвест, м. Запоріжжя

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення обєкта приватизації до державної власності

Суддя Т.Г. Алейникова

За участю представників сторін:

від позивача ОСОБА_1Ю, на підставі довіреності № 01/673 від 17.09.2015 р.;

від відповідача ОСОБА_2, на підставі довіреності б/н від 05.01.2015 р.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення

РВ ФДМУ по Запорізькій області звернувся до господарського суду Запорізької області із позовом до ТОВ Корт Інвест" про розірвання договору купівлі-продажу та повернення обєкта приватизації до державної власності.

Відповідно до Положення про автоматизовану систему документообігу суду, затвердженого рішенням Ради суддів України № 30 від 26.11.2010р., протоколом автоматичного розподілу справи між суддями від 16.11.2015 р., справу 908/5710/15 передано на розгляд судді Алейниковій Т.Г.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 18.11.2015 р. позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі № 10/155/15, справу до розгляду в засіданні господарського суду призначено на 14.12.2015 р. об 09 годин 45 хвилин.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав, зазначених у позовній заяві та просить суд розірвати договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні від 02.08.2005р. № 989, укладений між ТОВ "Корт Інвест" та РВ ФДМУ по Запорізькій області, та повернути до державної власності об'єкт незавершеного будівництва, розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Луначарського, 15-в.

За умовами спірного договору ТОВ "Корт Інвест було передано у власність обєкт незавершеного будівництва - завод силікатної цегли, який розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Луначарського,15 в.

Підпунктом 5.2.1 договору відповідач зобовязався завершити будівництво протягом трьох років без збереження первісного призначення обєкта.

Згідно п. 5.2.1. договору в редакції договору про зміни № 989/1223-7 від 26.06.2012р., одним з обовязків Покупця є завершення будівництва та введення обєкта в експлуатацію без збереження первісного призначення обєкта в термін до 31.05.2015.

Згідно договору про зміни № 989/1223-8 від 17.10.2014р. відповідач повинен був завершити оформити дозвіл на виконання будівельних робіт в термін до 30 квітня 2015 року.

Оскільки ТОВ Корт Інвест не виконало в строк зобов'язання, обумовлені в п. 5.2.1 договору, на підставі п.п. 7.3 договору він підлягає розірванню в установленому законодавством порядку.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечив з підстав, зазначених у відзиві від 11.12.2015 р. вих. № 5.

Зокрема зазначив, що згідно п. 1.2 договору, право власності на об'єкт приватизації виникло у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.

Позивач передав відповідачу обєкт у право власності шляхом укладання договору та підписання акту приймання-передачі майна, а відповідач прийняв об'єкт та сплатив за нього ціну відповідно до умов, що визначені у договорі, а саме 247 474,00 грн. Розірвання договору спричинить порушення права власності відповідача на об'єкт.

Також відповідач посилається на ст. 8 Закону України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва", що діяла на момент приватизації об'єкт незавершеного будівництва - заводу силікатної цегли, згідно якої позивач при приватизації об'єкта незавершеного будівництва не вчинив дії щодо оформлення належним чином документів на земельну ділянку під обєктом незавершеного будівництва, що в подальшому позбавило відповідача виконати умови договору, так як проведення будівництва на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, є самочинним будівництвом (ст. 376 ЦК України), як правило не породжує право власності на ці об'єкти, а відповідний орган державної влади має право вимагати знесення будівлі та приведення земельної ділянки у первісний стан.

Крім того, відповідачем було здійснено всіх, залежних від нього дій, направлених на виконання умов договору. Так, ТОВ «Корт-Інвест» неодноразово зверталось до виконавчого комітету Запорізької міської ради з листами про надання в користування земельної ділянки під обєктом будівництва, однак питання з земельною ділянкою під обєктом по теперішній час не вирішено з незалежних від відповідача підстав ( лист № 1/7 від 17.07.2012р.). Останній раз відповідач листом № 4 від 04.08.2015 року звернувся до міського голови м. Запоріжжя з проханням надати в оренду земельну ділянку по вул. Луначарського, 15в площею 1,88 га для розташування спортивно-оздоровчого комплексу. Відповідь по теперішній час відповідачем не отримано. Крім того, листом № 2/10 від 19.10.2015 року відповідач, для оформлення договору оренди земельної ділянки по вул. Луначарського, 15в надав на прохання управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради необхідний пакет документів.

ТОВ «Корт Інвест» 18.09.2014 р. добровільно сплачено штраф за порушення термінів оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на обєкти приватизації.

Згідно до п. 1 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання будівельних робіт на обєктах, що належать до I - III категорій складності, підключення обєкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт (раніше дозвіл на початок виконання будівельних робіт).

Заповнення та подача декларації покладається на замовника. Одним з пунктів декларації, форма якої затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011р. за № 466, є інформація про земельну ділянку, що використовується для будівництва з посиланням на державний акт, свідоцтва про право власності на землю (дата, серія, номер), договір оренди.

Згідно з п. 8 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про початок виконання будівельних робіт, та виконання будівельних робіт без зареєстрованої декларації.

В звязку з чисельними змінами законодавства, а саме до норм Земельного кодексу України, що встановлюють та регулюють порядок надання земельних ділянок, постійно змінюються перелік та вимоги до документів, необхідних для подання клопотання на отримання дозволу користування земельною ділянкою. Підготовка документів потребує значного часу. Земельним кодексом та іншими законодавчими актами України, чітко не врегульовано специфіку виділенні земельної ділянки під обєкти незавершеного будівництва, у в звязку з чим, під час оформлення документів зявляються питання, вирішення яких потребує значного часу як з боку відповідача, так і з боку органів виконавчої влади.

Вкотре, у звязку зі змінами законодавства, для отримання правовстановлюючих документів ТОВ «Корт Інвест» звернулось до спеціалізованої організації з проведення інвентаризації обєкту для подальшого отримання технічного паспорту, який буде відповідати діючим вимогам. Штрафні санкції, передбачені Договором за несвоєчасне виконання пункту 5.2.4 Договору, сплачені.

28.05.2015 р. ТОВ «Корт Інвест» листом за реєстр № 2/05 звернулося до Запорізької міської ради з проханням надати згоду на внесення змін до договору купівлі-продажу незавершеного будівництва та продовжити строк оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на обєкті приватизації до 30.04.2017 р.

Крім того, ТОВ «Корт Інвест» звернулося до екологічної інспекції Запорізької області з проханням провести перевірку виконання вимог екологічної безпеки та охорони навколишнього природного середовища на обєкті. За результатами перевірки складено акт.

Інші пункти договору купівлі-продажу обєкта незавершеного будівництва № 989 від 02 серпня 2005р., виконанні ТОВ «Корт Інвест» у повному обсязі.

За заявою сторін розгляд справи здійснювався без застосування засобів технічної фіксації судового процесу.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

02.08.2005р. між РВ ФДМУ по Запорізькій області (Продавець) та ГОВ "Корі Інвест'" (Покупець) укладений договір № 989 купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні.

Відповідно до п.1.1 Договору. Продавець зобовязується передати у власність Покупцю державне майно - обєкт незавершеного будівництва заводу силікатної цегли, яке розташовано за адресою: м. Запоріжжя, вул. Луначарського, 15-в (далі обєкт приватизації), а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації і сплатній за нього ціну відповідно до умов, що визначені у цьому Договорі.

Право власності на об'єкт приватизації виникає у Покупця з моменту підписання акта приймання-передачі (п. 1.2 Договору).

Ринкова вартість об'єкта приватизації, яка затверджена наказом регіонального відділення від 30.05.05 № 243 Про затвердження вартості об'єкта незавершеного будівництва - заводу силікатної цегли становить:

Ринкова вартість об'єкта приватизації 187 480, 00 гри. без урахування ІІДВ: Нарахований на ринкову вартість об'єкта приватизації податок на додану вартість в розмірі 20 % в сумі 37 496,00 грн.;

Ринкова вартість обєкта приватизації 224 976,00 грн. з урахуванням ПДВ (п. 1.3. Договору).

Зазначений у цьому договорі об'єкт приватизації продано за 247 474,00 грн. в т.ч. ПДВ 41 245, 67 грн. (п.1.5 Договору).

Відповідно до п.3.1 Договору, передача об'єкта приватизації Продавцем і прийняття обєкта приватизації Покупцем здійснюється у 5-денний термін після повної сплати за обєкт приватизації і посвідчується актом приймання-передачі. який підписується сторонами.

Покупець зобов'язаний виконувати слідуючи умови продажу:

Завершити будівництво протягом трьох років без збереження первісного призначення обєкта (п.п.5.2.1 Договору).

Забезпечити виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища після переходу права власності, під час добудови та подальшого введення обєкта приватизації в експлуатацію (п.п.5.2.3 Договору).

Протягом одного року з момента перехода права власності до покупця оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на обєкти приватизації (згідно чинного законодавства) (п.п.5.2.4 Договору).

Згідно п.6.1 Договору, Продавець зобов'язаний: передати обєкт приватизації в установлений в Договорі термін; повідомляти Покупця у разі несвоєчасного внесення платежів за об'єкт приватизації:

здійснювати контроль за виконанням умов цього Договору купівлі-продажу до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію.

За невиконання в строк зобов'язань, обумовлених в пунктах 5.2.1., 5.2.2. та 5.2.3. Договір підлягає розірванню в установленому законодавством порядку (п.7.3 Договору).

Договір посвідчений нотаріально 03.08.2005р. приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округ у Запорізької області ОСОБА_3

Договором про зміни № 989/1223-7 від 26.06.2012р. до договору купівлі-продажу обєкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні від 02.08.2005 № 989 пункт 5.2.1 Договору викладені в наступній редакції:

5.2.1. Завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію без збереження первісного призначення об'єкта в термін до 31 травня дві тисячі пятнадцятого року.

Договором про внесення змін № 989/1242-8 до договору купівлі-продажу обєкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні від 02.08.2005 № 989 пункт 5.2.4. Договору викладено у наступній редакції:

5.2.4. Оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації (згідно з чинним законодавством) в термін до 30 квітня дві тисячі пятнадцятого року.

Оцінивши представлені докази, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити повністю з наступних підстав.

Частиною 3 статті 202 ГК України встановлено, що до відносин щодо припинення господарських зобовязань застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

У відповідності до ч. I ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Приписи аналогічного змісту містить ч. 1 ст. 188 ГК України, якою встановлено, що зміна та розрізання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 1 ГПК України, підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

У випадках, передбачених законодавчими актами України, до господарського суду мають право також звертатися державні та інші органи, фізичні особи, що не є суб'єктами підприємницької діяльності.

Згідно з ч. 2 ст. 21 ГПК України позивачами є підприємства та організації, що подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу.

В силу ст.2 Закону України від 07.07.2010р. N 2453-VI "Про судоустрій і статус суддів, суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших нрав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.

Відповідно до ч.І ст.7 Закону України Про судоустрій і статус суддів України", кожному гарантується захист його прав, свобод та законних інтересів незалежним і безстороннім судом, утвореним відповідно до закону.

Заявляючи вимоги про розірвання договору, позивач мав би обґрунтувати факт істотного порушення відповідачем договору, що призвело до завдання шкоди, внаслідок чого друга сторона (РВ ФДМУ по Запорізькій області) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ч. 1 ст. 612 ЦК України).

Разом з тим, відповідно до ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:

1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;

2) зміна умов зобов'язання;

3) сплата неустойки;

4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

При цьому, відповідно ст. 614 ЦК України, ст. 218 ГК України, така відповідальність за порушення господарського зобов'язання настає за умови наявності вини в особи, яка його порушила, якщо ця особа не доведе, що вжила всіх належних від неї заходів для належного виконання зобов'язання та недопущення господарського правопорушення.

Суд приходить до висновку про недоведеність факту істотного порушення договору відповідачем, а також наявності шкоди, внаслідок якої РВ ФДМУ по Запорізькій області значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору № 989 від 02.08.2005р.

Натомість відповідачем в достатній мірі обгрунтовано вчинення всіх необхідних заходів щодо своєчасного виконання умов договору.

Відповідач здійснює заходи щодо початку будівництва обєкту, зокрема, для початку будівельних робіт отримано рішення Запорізької міськради від 25.01.2006р. №53 "Про надання дозволу на підготовку матеріалів погодження місць розташування об'єктів, та згоди на розробку проектів відведення земельних ділянок у місті Запоріжжі", ліцензійною організацією виконані матеріали погодження місця розташування об'єкта та узгодження із службами міста, узгоджені головним архітектором м. Запоріжжя ОСОБА_4 архітектурне рішення ескізного проекту розташування спортивно-оздоровчого комплексу по вул. Луначарського для оформлення питання землекористування (протокол № 367/8 від 04.09.2008р.).

Згідно ст.1 Закону України від 14.09.2000р. N 1953-ІІІ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, цей Закон визначає особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності.

Статтею 8 цього Закону , в редакції, що діяла до 13.01.2012 року, було визначено, що відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства.

У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкі незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

Таким чином, законодавець, саме на органи, які проводять приватизацію обєктів незавершеного будівництва, покладав обов'язок вирішити питання та оформити відповідні документи, повязані з відведенням земельної ділянки під об єкт незавершеного будівництва, який пропонується до продажу.

Розірвання договору № 989 від 02.08.2005р. купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні є правовим наслідком за порушення відповідачем своїх зобовязань за договором.

Частиною 1 статті 613 ЦК України встановлено, що кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового оборогу, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку.

В даному випадку позивач (РВ ФДМУ по Запорізькій області) при приватизації обєкта незавершеного будівництва не вчинив дії, які були встановлені ст. 8 Закону України від 14.09.2000р. N 1953-111 "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що в подальшому позбавило ТОВ "Корт Інвест (відповідача) виконати умови договору, так як проведення будівництва на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, є самочинним будівництвом (ст. 376 ЦК України), як правило не породжує право власності на ці об'єкти, а відповідний орган державної влади має право вимагати знесенню будівлі та приведення земельної ділянки у первісний стан.

Стаття 614 ЦК України встановлює, що особа яка порушила зобов'язання несе відповідальність за наявність її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Крім того, розірвання договору № 989 купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні з наведених у позові підстав, суперечить громадським інтересам та може завдати сторонам шкоду, яка істотно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, що підпадає під дію ч. 4 ст .652 ЦК України.

Також позовні вимоги суперечать приписам ч. 2 ст. 651 ЦК України, оскільки порушення умов договору щодо строку закінчення будівництва не є істотним у розумінні даної статті, так як шкода РВ ФДМУ по Запорізькій області (позивачу) цим не завдана і позивач не позбавляється того, на що б він міг розраховувати при укладанні цього договору.

Таким чином, усі істотні умови договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва відповідачем виконано. Згідно статті 5 Порядку здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 N 372, зняття з контролю кожного конкретного договору здійснюється у разі повного виконання його умов (незалежно від термінів їх виконання, визначених договором).

Враховуючи той факт, що істотні умови договору виконано, а недотримання відповідачем з незалежних від нього причин пункту 5.2.1. договору щодо термінів завершення будівництва та введення об'єкту в експлуатацію без збереження первісного призначення об'єкта не спричинило і не могло спричинити неможливість досягнення мети договору та призвести до інших наслідків, які суттєво вплинуть на інтереси РВ ФДМУ по Запорізькій області, договір підлягав зняттю з контролю Фонду.

За спірним договором РВ ФДМУ по Запорізькій області розраховував передати відповідачу обєкт незавершеного будівництва та отримати за цей обєкт гроші на аукціоні за ринковою вартістю 247 474,00 грн.

Об'єкт переданий відповідачу, гроші у повному обсязі за об'єкт сплачені, що не заперечується позивачем. Отже, позивач не позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.

Статтею 54 ГПК України встановлено, що подана до господарського суду позовна заява повинна містити зміст позовних вимог та обставини, якими позивач їх обґрунтовує, тобто предмет та підстави позову.

Розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивачем в позовній заяві не зазначено і в судовому засіданні не доведено, що РВ ФДМУ по Запорізькій області позбавлений (причому позбавлений значною мірою) того, на що він розраховував при укладенні спірного договору. Позивачем не доведено, що такі порушення, про які йдеться у позовній заяві, можуть спричинити неможливість досягнення мети договору та призвести до інших наслідків, які суттєво вплинуть на інтереси РВ ФДМУ по Запорізькій області.

Не надано позивачем жодних доказів про те, що РВ ФДМУ по Запорізькій області (позивачу) в даному випадку спричинено шкоду (її вид, розмір тощо).

Згідно п.6 ч.1 ст. 3 ЦК України, одними із загальних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність .

Таким чином, суд вважає, що правові підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

Керуючись ст. 44, 49, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволені позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя до Товариства з обмеженою відповідальністю Корт Інвест, м. Запоріжжя про розірвання договору купівлі-продажу та повернення обєкта приватизації до державної власності відмовити повністю.

Суддя Т.Г. Алейникова

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сит після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено відповідно до вимог ст.82-85 ГПК України 24.12.2015 р.