РІШЕННЯ

17.12.2015Справа №910/28745/15

Господарський суд міста Києва у складі судді Курдельчука І.Д., за участі секретаря судового засідання Нечай О.Н., розглянув у відкритому судовому засіданні

справу № 910/28745/15

за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Херсон,

до приватного підприємства «Кондитерський магазин», м. Київ,

про стягнення 668 035 грн.,

за участю представників:

позивача - ОСОБА_2 (довіреність від 09.11.2015 № б/н);

відповідача - Мочинський А.Р. (довіреність від 10.11.2015 № б/н).

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з приватного підприємства «Кондитерський магазин» (далі - Підприємство) вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення, здійснених за рахунок позивача, за договором оренди нерухомого майна від 07.09.2012 № 1 (далі - Договір), у сумі 668 035 грн.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.11.2015 порушено провадження у справі у справі № 910/28745/15 та призначено судовий розгляд на 17.12.2015.

17.12.2015 позивач подав суду письмові пояснення та документи для долучення до матеріалів справи на виконання вимог ухвали суду про порушення провадження у справі.

17.12.2015 відповідач подав суду відзив на позовну заяву, в якому заперечив проти задоволення позовних вимог, посилаючись, зокрема, на таке: Підприємство не погоджувало ті поліпшення, вартість яких просить стягнути ФОП ОСОБА_1; пунктом 8.4 Договору сторони узгодили те, що вартість поліпшень, які неможливо виокремити без пошкодження приміщення не відшкодовуються; кошторис наданий позивачем відповідач не погоджував.

Представник позивача у судовому засіданні 17.12.2015 надав пояснення по суті спору, позовні вимоги підтримав повністю.

Представник відповідача надав пояснення по суті спору, проти задоволення позовних вимог заперечував повністю.

Господарський суд визнав наявні в матеріалах справи документи достатніми для вирішення спору та відповідно до статті 75 ГПК України розглянув справу за наявними в ній матеріалами.

У судовому засіданні 17.12.2015 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення, відповідно до статті 85 ГПК України.

Судом, у відповідності до вимог статті 811 ГПК України, складався протокол судового засідання, який долучено до матеріалів справи.

Розглянувши подані сторонами документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

07.12.2012 Підприємством (орендодавець) і ФОП ОСОБА_1 (орендар) укладено Договір, за умовами якого:

- орендодавець передає, а орендар приймає в рівних частках у строкове платне користування нерухоме майно (далі - майно), нежилі приміщення кафе загальною площею 143,7 кв.м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1. Майно передається в оренду з метою здійснення господарської діяльності (пункт 1.1 Договору);

- власником нерухомого майна є Підприємство, якому вони належать на підставі договору купівлі-продажу від 18.01.2006 №1101 нежилих приміщень, посвідченого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 10.02.2006, та зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна в реєстровій книзі № 19п-80 за реєстровим № 1022-п (пункт 1.2 Договору);

- орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами Договору та акта приймання-передачі майна (пункт 2.1 Договору);

- передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно (пункт 2.2 Договору);

- на період проведення ремонту об'єкта оренди погодженого з орендодавцем орендар звільняється від внесення орендної плати строком на 1 (один) місяць з моменту підписання акту прийому-передачі об'єкту оренди. При цьому орендар не звільняється від сплати комунальних платежів. Перелік ремонтних робіт погоджується з орендодавцем (пункт 3.5 Договору);

- орендар зобов'язаний за свій рахунок протягом дії Договору, до передачі орендованого приміщення орендодавцю за актом, проводити необхідний поточний ремонт об'єкта оренди, проводити технічне обслуговування та санітарне утримання приміщення та інженерних мереж (пункт 4.3 Договору);

- орендар має право: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов Договору; обладнати та оформити приміщення, що орендується, а також проводити за власний рахунок роботи із переоснащення майна, ремонтні та дизайнерські роботи за умови письмової згоди орендодавця; позначити своє місцезнаходження у приміщенні, що орендується, шляхом розміщення відповідних вивісок, вказівних табличок, логотипу, рекламних стендів за власний рахунок після письмового погодження з орендодавцем (пункти 5.1-5.3 Договору);

- у випадку якщо Договір буде розірвано з ініціативи орендодавця, він повинен сплатити компенсацію за поліпшення орендованого майна, зробленого орендарем за власні кошти. Розмір буде визначено шляхом переговорів (пункт 6.3 Договору);

- у випадку якщо Договір буде розірвано з причин, на які орендодавець не може вплинути, плата за поліпшення орендованого майна виплачуватись не буде (пункт 6.4 Договору);

- у разі припинення або розірвання Договору: поліпшення орендованого майна, зроблених орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря; вартість поліпшень орендованого майна, зробленого орендарем, як за згодою так і без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна компенсації не підлягає, ці поліпшення визнаються власністю орендодавця (пункт 8.4 Договору);

- орендар не має права без дозволу орендодавця переобладнувати об'єкт оренди, тощо. Роботи з переобладнання та відновлення об'єкта оренди можуть проводитись тільки з дозволу орендодавця. Витрати, понесені орендарем, при цьому компенсації не підлягають (пункт 8.9 Договору);

- Договір оренди нежитлового приміщення укладається на строк 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців. Договір вважається автоматично пролонгованим, якщо жодна із сторін не попередила за 2 (два) місяці до закінчення строку дії Договору про його розірвання (пункт 11.1 Договору);

- Договір припиняє дію або розривається достроково в разі: банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; несплати орендарем боргу протягом одного місяця; ліквідації або реорганізації юридичної особи орендаря; і в інших випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 11.2 Договору).

Договір підписано уповноваженими особами, а саме, від позивача - генеральним директором Юрченко Людмилою Василівною, яка діяла на підставі статуту, та від відповідача - ФОП ОСОБА_1, та скріплено печаткою відповідача.

Договір у встановленому порядку не оспорено, не визнано недійсним.

Таким чином, Договір є дійсним, укладеним належним чином та є обов'язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Отже, укладений учасниками процесу Договір за своєю правовою природою є договором з оренди майна.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За приписами статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

07.09.2015 сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до Договору, в якій сторони погодили такі ремонтні, дизайнерські роботи та використання рекламних заходів: розбирається підвісна стеля та демонтуються електроприлади з неї; демонтується барна стійка; замінюються вхідні двері на дерев'яні; будуються додаткові 2 (два) санвузли; стіни та стеля декоруються деревиною; встановлюється нове освітлення; монтується приточно-витяжна вентиляція; монтується нова барна стійка (місце розташування погоджено); заміна труб та батарей опалення; ремонтні роботи фасадних вікон; декорується фасадна група деревиною; заміна дверей внутрішнього двору та побудова накриття; встановлення рекламних засобів на фасадній групі; обладнання літнього майданчика.

07.10.2012 відповідач передав, а позивач прийняв об'єкт оренди за договором, що підтверджується актом приймання-передачі.

Позивач зазначає, що ним були здійснені ремонтні роботи, в результаті яких, було поліпшено орендоване приміщення на суму 668 035 грн.

В підтвердження понесення вказаних витрат ФОП ОСОБА_1 подала: акт приймання виконаних будівельних робіт за листопад 2012 року № 11/09 від 16.11.2012 на суму 668 035 грн.; локальний кошторис № 2-1-1.

06.07.2015 відповідач надіслав позивачу лист-повідомлення, в якому зазначив таке: у зв'язку із закінченням строку дії Договору, повідомляю про необхідність укладення нового договору та обговорення нових умов оренди; Договір автоматично пролонговуватися не буде.

У свою чергу, позивач надсилав відповідачу листи про готовність продовження оренди приміщення (від 29.07.2015) та з пропозиціями щодо розміру нової орендної плати (від 31.08.2015).

Разом з тим, 07.09.2015 Підприємство надіслало ФОП ОСОБА_1 лист, в якому вказало таке: Договір закінчився з 07.09.2015; новий договір укладатися не буде; відповідач наполягає на звільненні орендованого приміщення за актом прийому-передачі до 17.09.2015.

Позивач вважає, що поліпшення майна, які неможливо відділити, мають бути відшкодовані відповідачем.

Так, 16.09.2015 позивач надіслав відповідну вимогу відповідачу, в якій просив у семиденний термін з моменту її отримання відшкодувати вартість витрат здійснених під час ремонтних та дизайнерських робіт у сумі 668 035 грн.

24.02.2015 Підприємство надіслало ФОП ОСОБА_1 лист, в якому вказало про те, що всі майнові питання відшкодування поліпшень, що зробив орендар, врегульовані Договором, тому вимога про відшкодування витрат не підлягає задоволенню як безпідставна і як така, що суперечить Договору.

Позивач обґрунтовує позовні вимоги таким:

- на момент укладення Договору майно було у занедбаному стані;

- відповідач листом від 07.09.2015 повідомив орендаря про свою відмову від продовження Договору та його розірвання в порядку пункту 11.1 Договору;

- у випадку розірвання Договору з ініціативи орендодавця поліпшення мають бути відшкодовані орендарю в порядку пункту 6.3 Договору та статті 778 ЦК України.

Відповідно до частин першої - третьої статті 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Судом встановлено, що відповідачем було погоджено перелік ремонтних та дизайнерських робіт.

Доводи відповідача про те, що позивачем не узгоджувалася вартість є безпідставними, оскільки Договір не містить такої умови як погодження вартості робіт.

Так, сторонами у Договорі визначено лише умова про надання дозволу на здійснення ремонтних робіт орендарем.

Разом з тим, сторонами умовами Договору було чітко визначено порядок відшкодування поліпшень, здійснених орендарем.

Відповідно до пункту 8.4 Договору у разі припинення або розірвання Договору: поліпшення орендованого майна, зроблених орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря; вартість поліпшень орендованого майна, зробленого орендарем, як за згодою так і без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна компенсації не підлягає, ці поліпшення визнаються власністю орендодавця.

У свою чергу, у пункті 6.3 Договору сторони визначили те, що у випадку якщо Договір буде розірвано з ініціативи орендодавця, він повинен сплатити компенсацію за поліпшення орендованого майна, зробленого орендарем за власні кошти.

Суд не погоджується з доводами позивача, які стосуються того, що Договір було розірвано з ініціативи відповідача, з огляду на таке.

Строк дії Договору закінчився 07.09.2015, оскільки відповідач в порядку статті 11.1 Договору за два місяці повідомив позивача про те, що Договір не буде пролонговано (лист від 06.07.2015).

Таким чином, Договір не було розірвано з ініціативи орендодавця, а тому підстав для застосування пункту 6.3 Договору немає.

Отже, поліпшення здійснені позивачем не підлягають відшкодуванню відповідно до пункту 8.4 Договору.

Саме на позивачеві лежить тягар доказування тих обставин, на які він посилається, заявляючи позовні вимоги.

Відповідно до частини першої статті 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів; поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі. В необхідних випадках на вимогу судді пояснення представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі, мають бути викладені письмово (частина друга статті 32 ГПК України).

Відповідно до пункту 2.3 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» якщо стороною (або іншим учасником судового процесу) у вирішенні спору не подано суду в обґрунтування її вимог або заперечень належні і допустимі докази, в тому числі на вимогу суду, або якщо в разі неможливості самостійно надати докази нею не подавалося клопотання про витребування їх судом (частина перша статті 38 ГПК України), то розгляд справи господарським судом може здійснюватися виключно за наявними у справі доказами, і в такому разі у суду вищої інстанції відсутні підстави для скасування судового рішення з мотивів неповного з'ясування місцевим господарським судом обставин справи; крім того, неподання позивачем витребуваних господарським судом матеріалів, необхідних для вирішення спору, тягне за собою правові наслідки у вигляді залишення позову без розгляду на підставі пункту 5 частини першої статті 81 ГПК України.

Позивач не надав суду доказів (у розумінні статті 32 ГПК України), які б підтверджували наявність підстав для стягнення з відповідача грошових коштів.

З огляду на наведене у позові слід відмовити.

За приписами статті 49 ГПК України судові витрати зі справи покладаються на позивача.

Керуючись статтями 43, 49, 75, 82 - 85 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Відповідно до частини п'ятої статті 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення може бути оскаржено протягом десяти днів з дня підписання повного рішення шляхом подачі апеляційної скарги до місцевого господарського суду.

Відповідно до статті 87 ГПК України повне рішення та ухвали надсилаються сторонам, прокурору, третім особам, які брали участь в судовому процесі, але не були присутні у судовому засіданні, рекомендованим листом з повідомленням про вручення не пізніше трьох днів з дня їх прийняття або за їх зверненням вручаються їм під розписку безпосередньо у суді.

Повне рішення складено 22.12.2015.

Суддя І.Д. Курдельчук