ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2015 року Справа № 908/3642/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді Грека Б.М.
суддівБондар С.В. (доповідач), Васищака І.М.
розглянувши матеріали касаційної скарги за участю представників : Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від позивачів: не з'явились від відповідача: не з'явились
на рішенняГосподарського суду Запорізької області від 06.08.2015 року
та постановуДонецького апеляційного господарського суду від 16.09.2015 року
у справі№ 908/3642/15
за позовомДепартаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради; Департаменту освіти і науки, молоді та спору Запорізької міської ради
доФізичної особи - підприємця ОСОБА_3
провнесення змін до договору оренди від 20.12.2006 року № 1429

ВСТАНОВИВ:

15.06.2015 року Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (далі позивач 1) та Департамент освіти і науки, молоді та спору Запорізької міської ради (далі позивач 2) звернулися з позовом до суду, до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (далі відповідач) про внесення змін до договору оренди від 20.12.2006 року № 1429 (далі Договір), а саме: позивачі просили суд внести зміни до наступних пунктів Договору та викласти їх в наступній редакції:

"1.2. Приміщення використовується Орендарем на правах оренди для розміщення спортивного комплексу";

" 3.1. Орендна плата визначається на підставі рішень Запорізької міської ради від 06.04.07. № 47, від 26.06.12. № 39 та Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95. № 786, і складає 38 775,00 грн. на рік та розраховується наступним чином:

Вартість майна станом на 30.09.14 становить 258 500,00 грн. (двісті п'ятдесят вісім тисяч п'ятсот гривень 00 коп.).

Річна орендна ставка у розмірі 15 % від вартості майна, згідно з п. 29 Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95. № 786 - "Інше використання нерухомого майна".

Опл. = Вп х Сор % /100 %,

де: Вп - вартість майна визначена експертним шляхом,

Сор - ставка орендної плати, %

Опл. на рік = 258 500, 00 грн. х 15 %/100 % = 38 775,00 грн.

Опл. за базовий місяць оренди (жовтень 2014 року) = 38 775,00 грн. / 12 мес. = 3 231, 25 х І інфл. (10/2014) = 3 231, 25 х 1,024 = 3 308,80 грн.

Орендна плата за жовтень 2014 року становить: 3 308,80 грн.

Розмір платежу за неповний місяць оренди визначається з поденного розрахунку місячної орендної плати.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається Орендарем самостійно шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць".

" 3.3. Орендна плата перераховується Орендарем згідно рахунків Департаменту освіти і науки, молоді та спорту Запорізької міської ради на розрахунковий рахунок в ГУ ДКСУ Запорізької області, МФО 813015, , щомісячно не пізніше 1- числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата за жовтень 2014 року становить: 3308,80 грн.".

Додаток № 3 до зазначеного Договору визнати таким, що втратив чинність (з урахування заяви про уточнення позовних вимог (а.с. 62-63).

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 06.08.2015 року в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 16.09.2016 року апеляційна скарга позивача 1 залишена без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Суди обґрунтовуючи відмову в задоволенні позовних вимог зазначили, що відповідно до ч. 4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна (далі Закон) умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках коли після його укладання законодавством встановлено правила, які погіршують становища орендаря. Згідно з ст. 651 ЦК України зміна та розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ст. 632 ЦК України зміна ціни після укладання договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом. В постанові апеляційної інстанції також зазначено про те, що перевіривши матеріали справи, судова колегія зазначила, що позивачі не довели ані суду першої інстанції, ані апеляційної інстанції істотного порушення відповідачем умов Договору, за наявності яких можливе внесення змін до договору за рішенням суду.

Не погоджуючись з прийнятими у справі рішеннями, позивач 1 звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати прийняті у справі рішення та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі

В своїй касаційній скарзі позивач 1 зазначає, що при прийнятті оскаржуваних рішень судами невірно застосоване діюче законодавство та дана невірна оцінка матеріалам зібраним у справі.

Заслухавши суддю доповідача, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування норм діючого законодавства, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

20.12.2006 року між Управлінням комунальної власності міської ради (правонаступником якого є позивач 1), Управлінням освіти міської ради (правонаступником якого є: позивач 2) (орендодавець) та ФОП ОСОБА_3 (орендар) укладено Договір (а.с.13-17).

Відповідно до п.п. 1.1., 1.2. Договору орендодавець (позивач 2) на підставі наказу Управління комунальної власності міської ради "Про передачу в оренду частини нежитлових приміщень по АДРЕСА_1 відповідачу № 204 від 02.06.06. передає, а відповідач приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху №№ 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19 (літ. А - 2) по АДРЕСА_1 загальною площею 174, 6 кв. м, які знаходяться на балансі Управління освіти і науки Запорізької міської ради, вартість яких визначена у звіті про оцінку і становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) 90862,43 грн. станом на 08.08.2006 року.

Приміщення використовується відповідачем на правах оренди для розміщення спортивного закладу для школярів та студентів.

Пунктами 10.1, 10.3, 10.6. передбачено, що цей Договір укладено строком на 11 місяців (див. узгоджений протокол розбіжностей а.с.20). Моментом обчислення строку договору є день його нотаріального посвідчення та передачі приміщення за Актом приймання-передачі (а.с.19).

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі методики розрахунку орендної плати, затвердженої КМУ (постановою від 04.10.1995 року № 786, далі Методика) та Рішення Запорізької міської ради від 28.01.2004 року № 46 і складає 908,62 грн.

Пунктом 3.4 Договору передбачено, що орендна плата підлягає обов'язковому перерахунку на вимогу однієї із сторін у випадку затвердження органом місцевого самоврядування відповідно до Закону та інших чинних законодавчих актів нових річних ставок орендної плати за використання нерухомого майна комунальної власності міста Запоріжжя з урахуванням передбаченого цим договором цільового використання об'єкту оренди.

Відповідно до абз. 2 пункту 10.2 Договору сторони домовились, що збільшення розміру орендної плати відповідно до п. 3.4 Договору не вважається погіршенням становища орендаря (відповідач).

В період з 10.03.2007 року по 23.11.2011 року сторонами вносились зміни до Договору які оформлялися додатковими угодами і стосувалися змін строку дії Договору, ставок орендної плати, зміни назви позивача 1 та позивача 2.

12.02.2015 року на адресу відповідача позивачем 1 надіслано проект додаткової угоди до договору, якій стосується терміну дії Договору та нової редакції п.п.3.1; 3.3 розділу 3 Договору, які визначають нову ставку орендної плати, що складає 38 775 грн. на рік та розповсюджується на правові відносини, які вникли до її укладання, а саме з 21.10.2014 року. Підставою є п.29 Методики, згідно до якого річна орендна ставка, у даному випадку встановлена у розмірі 15% від вартості майна.

Як вбачається з матеріалів справи, саме в зв'язку з відмовою відповідача від внесення запропонованих йому змін (а.с.36-37), виник даний спір щодо зміни ставки орендної плати.

До матеріалів справи (а.с. 31) залучено копію висновку про вартість орендованого майна за Договором, згідно до якого ринкова вартість складає 258 500 грн. без ПДВ, станом на 30.09.2014 року. Вказаний висновок затверджений позивачем 1 - 07.11.2014 року.

Відповідно до п.2 Методики оцінки об'єктів оренди затвердженою постановою КМУ № 629 від 10.08.1995 року оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Взаємовідносини сторін у даній справі щодо визначення ставки орендної плати регулюються окрім Договору, Законом (який є спеціальним), Методикою та Методикою оцінки об'єктів оренди затвердженою постановою КМУ № 629 від 10.08.1995 року.

Зазначені вище спеціальні нормативні акти, які регулюють порядок визначення орендної ставки за договорами оренди державного та комунального майна фактично не були прийняті судами до уваги при розгляді даної справи.

Судами не враховано, що даний спір стосувався не тільки визначення ставки орендної плати, а ще і визначення у Договорі мети використання орендованого приміщення.

Судами не надано належної оцінки змінам, які запропоновані сторонами (п.1.2 Договору), щодо зміни мети використання об'єкта оренди.

Враховуючим викладене, судова колегія приходить до висновку про те, що касаційна скарга позивача 1 підлягає частковому задоволенню, рішення прийняті у даній справі скасуванню, а справа направленню на новий розгляд.

При новому розгляді справи суду необхідно дати належну оцінку взаємовідносинам сторін з урахуванням приписів зазначених вище спеціальних нормативних актів та часу звернення до суду з даним позовом (позивачі звернулись до суду, як зазначено вище - 15.06.2015 року, висновок щодо оцінки майна, зроблений станом на 30.09.2014 року та затверджений 07.11.2014 року). Суду також необхідно дати належну оцінку змінам, які запропоновані позивачами до п. 1.2 Договору.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 06.08.2015 року та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 16.09.2015 року прийняті у справі № 908/3642/15 скасувати.

3. Справу № 908/3642/15 направити на новий розгляд до Господарського суду Запорізької області в іншому складу суду.

Головуючий Б.М.Грек

Судді С.В.Бондар

І.М.Васищак