ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2015 року Справа № 922/117/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б.- головуючого
Гоголь Т.Г. Рогач Л.І.
за участю представників:
позивачане з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно)
відповідачаКравченко В.П. - довіреність від 02.07.2015 року
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5
на постановувід 03.06.2015 р. Харківського апеляційного господарського суду
у справі№ 922/117/15 господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5
провнесення змін до договору оренди землі,.

В С Т А Н О В И В :

У січні 2015 року Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 про внесення змін до договору оренди землі від 09.03.2005 №6930/05, шляхом визнання додаткової угоди до вказаного договору оренди землі укладеною у редакції, викладеній у позовній заяві, а саме:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "09" березня 2005 року за № 6930/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"____" ________________2015

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ ОСОБА_5 (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 5., 9.,13.,14. договору оренди землі, зареєстрованого " 09" березня 2005 року за № 6930/05 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2."

" 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 371 від 30.10.2013 становить 5 484 960 грн. (п'ять мільйонів чотириста вісімдесят чотири тисячі дев'ятсот шістдесят гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

" 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 768/14 від 20.11.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 307157,76 грн. (триста сім тисяч сто п'ятдесят сім гривень сімдесят шість копійок), або в місяць - 25596,48 грн. (двадцять п'ять тисяч п'ятсот дев'яносто шість гривень сорок вісім копійок)."

"13. Розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативно грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

е) в інших випадках, передбачених законом."

"14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно діючого законодавства."

"28. д) в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 13 договору, Орендодавець має право звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в зміненій редакції."

"ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "09" березня 2005 року за №6930/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

_____________Г.А. Кернес

/ підпис/

ОРЕНДАР

ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ

ОСОБА_5

АДРЕСА_1

код НОМЕР_1

В особі фізичної особи-підприємця

_____________ _______________

/підпис/ /ПІБ/"

Позовні вимоги вмотивовано прийняттям міською радою рішення, яким змінено нормативно грошову оцінку землі, що зумовило підвищення розміру орендної плати, приписами статей 13, 144 Конституції України, статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 188, 193, Господарського кодексу України, ухилення відповідача від укладення додаткової угоди.

Відповідач у наданих до суду запереченнях просив суд у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі, посилаючись на те, що при здійсненні розрахунку нормативно грошової оцінки земель безпідставно було віднесено земельну ділянку, яка перебуває в оренді у відповідача, до категорії земель за функціональним використанням, як "Землі комерційного використання".

Таким чином, надані до суду витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розрахунок розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 01 січня 2013 року, є необґрунтованими та помилковими.

Крім того, відповідач зазначав, що умови укладеного договору та чинне законодавство України не містять викладеної позивачем у позові підстави для внесення змін до договору.

Також, на думку відповідача є безпідставним застосування у розрахунках розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності коефіцієнту у розмірі 5,6 %, оскільки застосування даного коефіцієнту у розрахунку не підтверджується відповідними доказами.

Крім того, відповідач зазначав, що дія Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19 грудня 2012 року №960/12 не поширюється на договір оренди земельної ділянки укладений між позивачем та відповідачем та не може бути застосований до вказаних правовідносин оренди, оскільки вказаний порядок набрав чинності лише з 01 січня 2013 року, а договір оренди земельної ділянки укладено 09.03.2005 року.

У додаткових запереченнях на позов відповідач зазначав, що згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 року №548, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 року за №1011/18306, такий вид цільового використання земель промисловості, як комерційне використання, не передбачений. Таким чином, розрахунок орендної плати, який здійснений виходячи із цільового призначення земельної ділянки, який не визначений чинним законодавством України, не відповідає вимогам статей 19, 20 Земельного кодексу України та класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 року №548 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 року за №1011/18306.

Рішенням господарського суду Харківської області від 05.03.2015 р. (суддя О.О. Присяжнюк) позов задоволено частково.

Внесено зміни до договору оренди землі від 09.03.2005 р. за № 6930/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі, в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого « 09» березня 2005 року за № 6930/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах»

«____» ________________2015

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ ОСОБА_5 (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 «Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові» (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 «Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові» пункти 5, 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого « 09» березня 2005 року за № 6930/05 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

« 2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2.»

« 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 371 від 30.10.2013 становить 5 484 960 грн. (п'ять мільйонів чотириста вісімдесят чотири тисячі дев'ятсот шістдесят гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.»

« 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 768/14 від 20.11.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 307 157,76 грн. (триста сім тисяч сто п'ятдесят сім гривень сімдесят шість копійок), або в місяць - 25 596,48 грн. (двадцять п'ять тисяч п'ятсот дев'яносто шість гривень сорок вісім копійок).»

Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого « 09» березня 2005 року за №6930/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

_____________Г.А. Кернес

/ підпис/

ОРЕНДАР

ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ

ОСОБА_5

АДРЕСА_1

код НОМЕР_1

В особі фізичної особи-підприємця

_____________ _______________

/підпис/ /ПІБ/"

Задовольняючи позовні вимоги в частині внесення змін до пунктів 2, 5, 9 договору оренди землі від 09.03.2005 року за № 6930/05, які стосуються кадастрового номеру земельної ділянки, розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за земельну ділянку, суди попередніх інстанцій виходили з того, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору

Мотивуючи рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог про внесення змін до пунктів 13, 14 та 28 д) договору оренди землі від 09.03.2005 року за № 6930/05 суд першої інстанції виходив із того, що ці пункти безпосередньо не стосуються зміни розміру орендної плати за договором у зв'язку зі зміною розміру нормативної оцінки землі, що відбулася, а позивачем не надано доказів того, що необхідність внесення запропонованих змін в ці пункти визначена законодавством.

За апеляційною скаргою Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 Харківський апеляційний господарський суд (судді: Л.П. Горбачова, А.М. Білецька, О.А. Істоміна), переглянувши рішення господарського суду Харківської області від 05.03.2015 р. в апеляційному порядку, постановою від 03.06.2015 р. залишив його без змін з тих же підстав.

Фізична особа - підприємець ОСОБА_5 подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу в якій просить постанову Харківського апеляційного господарського суду від 03 червня 2015 року та рішення господарського суду Харківської області від 05.03.2015 року в частині задоволення позову скасувати і прийняти нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог повністю, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, приписів пункту 3 частини 1 статті 3, статті 6, статей 627, 629, 641, 651, 638, 642, 651, 652 Цивільного кодексу України, статей 181, 188 Господарського кодексу України, статей 32, 34, 43, 84 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник зазначає, що положення рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25 вересня 2013 року №1269 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативно грошової оцінки земель міста Харкова на 01.01.2013 року" не можуть вважатися підставою для внесення змін до договору оренди землі, який є предметом спору в розумінні частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України.

Крім того, скаржник звертає увагу суду на те, що договір оренди земельної ділянки між позивачем та відповідачем зареєстровано 09.03.2005 року, а отже до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, а тому вказаний порядок не поширюється на договір оренди зареєстрований 09.03.2005 року та не може бути застосований до вказаних правовідносин.

Також, заявник касаційної скарги зазначає, що при розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яку орендує відповідач, було застосовано невірний коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки 2,5 "Комерційне використання".

У додаткових поясненнях до касаційної скарги скаржник зазначає, що підставою для зміни розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №371 від 30.10.2013 року, яка становить 5 484 960,00 грн. Однак, постановою Харківського окружного адміністративного суду від 26.10.2015 року у справі №820/10191/15 зазначений вище витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №371 від 30.10.2013 року визнано протиправним та скасовано. Таким чином, на думку скаржника, відсутні підстави для зміни умов договору оренди землі в частині нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, розрахунок якої здійснений на підставі скасованого витягу.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні представника відповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, на підставі рішення ХХVІІ сесії Харківської міської ради ІV скликання від 24.11.2004 № 191/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" 09.03.2005 між Харківською міською радою (орендодавець) та відповідачем (орендар) було укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) 09.03.2005 за № 6930/05 (том 1 а.с.13-16, 19).

Відповідно до пункту 1 даного договору орендодавець на підставі рішення ХХVІІ сесії Харківської міської ради ІV скликання від 24.11.2004 № 191/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться м. Харків, вул. Матросова, 8-а.

Пунктом 2 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4000 га, у тому числі: інших угідь 0,4000 га.

Пунктом 5 договору встановлено, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою №100/05 від 20.01.2005 року становить 420402,00 грн.;

- на період експлуатації згідно з довідкою №101/05 від 20.01.2005 року становить 2102010,00 грн.

Згідно з пунктами 8, 9 договір укладено строком на період будівництва до 01.12.2006 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові №0002, банк УДК у Харківській обл., м. Харкова, МФО 851011 , код платежу 13050500;01.

- на період будівництва: 2005 р. - 895,46 грн.; 2006 р. - 1318,31 грн.;

- на період експлуатації: 2006 р. - 5197,22 грн.; з 2007 р. - 7532,20 грн.;

У пункті 13 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

На виконання умов пункту 20 договору сторонами 09.03.2005 року було складено та підписано акт приймання - передачі земельної ділянки (том 1 а.с.18).

Також, судами першої та апеляційної інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що рішенням Харківської міської ради 25 сесії 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року (том 1 а.с.33-35).

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (пункти 2, 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Згідно з пунктами 2.1., 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі пункту 4 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Пунктами 3.1, 3.2. вказаного Порядку визначено, що зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Відповідно до витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.11.2013 №НВ-013, з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №371 від 30.10.2013 року, місце розташування якої: АДРЕСА_2, кадастровий номер НОМЕР_2, функціональне використання - землі комерційного використання (том 1 а.с.24, 27).

З матеріалів справи вбачається та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, що Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача лист-пропозицію від 13.12.2013 №1231/0/30-13 "Про зміну договору оренди земельної ділянки" з доданим проектом додаткової угоди до договору оренди землі від 09.03.2005 за № 6930/05 та розрахунком орендної плати з вимогою підписані та скріплені печаткою три примірника додаткової угоди до договору оренди землі від 09.03.2005 за № 6930/05 та три примірника розрахунку орендної плати повернути у 20-денний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин для подальшої їх передачі до Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку (том 1 а.с. 28, 29).

Проте, додаткову угоду відповідачем підписано не було, що стало підставою для звернення Харківською міською радою до господарського суду Харківської області з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 09.03.2005 в судовому порядку, шляхом визнання укладеної додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції, зазначеній у позовній заяві.

Частково задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій зазначили, що сторони в договорі передбачили можливість внесення змін до договору, а законодавча зміна граничного розміру орендної плати, яка є регульованою, є підставою для перегляду попередньо встановленого договором розміру орендної плати.

Проте, колегія суддів вважає висновки судів першої та апеляційної інстанції передчасними та такими, що були зроблені без з'ясування всіх обставин справи у їх сукупності, з наступних підстав.

За приписами частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Судова колегія зазначає, що відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендодавцеві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з абзацом другим частини першої статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

За приписами статті 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, яки орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України). Згідно з положеннями статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Також за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (в редакції на дату звернення ради з позовом до місцевого господарського суду), розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється у договорі.

За змістом статті 1, абзацу п'ятого статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданим їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

За змістом статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наданого в Законі України "Про оцінку земель", вона є незалежним економічним показником, що відображає очікуваний чи фактичний дохід, який можна отримати від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обмежень у відповідний період, у зв'язку з чим зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Судова колегія вважає, що суди першої та апеляційної інстанції під час прийняття оскаржених рішень дійшли обґрунтованого висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Разом з тим, з наведених вище положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодексу України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати.

Визначення в договорі орендної плати в межах законодавчо визначених граничних розмірів не суперечить положенням чинного законодавства, а одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах статті 288 Податкового кодексу України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства, як про це помилково зазначили суди попередніх інстанцій.

При цьому, пославшись на рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 "Про Порядок оформлення договір оренди землі у місті Харкові", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативно грошової оцінки земель міста Харкова на 01.01.2013 року", господарські суди попередніх інстанцій не привели змісту відповідних пунктів та не мотивували владних повноважень органу місцевого самоврядування щодо односторонньої зміни ставки орендної плати в укладеному договорі та в межах існуючих правовідносин за діючим договором оренди до 5,6% виходячи з наявного в матеріалах справи розрахунку орендної плати.

Як вже було зазначено вище, нормативно грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, але при цьому відсутнє законодавче обґрунтування для автоматичної, одночасної зміни самої ставки орендної плати, визначеної умовами договору з підстави зміни нормативної грошової оцінки землі.

Разом з тим, суди не врахували, що договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього поза наведених законодавством підстав: зацікавлена сторона може просити суд про внесення змін до договору згідно з рішенням суду лише у випадках, передбачених законом та договором.

Господарські суди не врахували вказане вище, а відтак, всупереч вимогам статей 84, 105 Господарського процесуального кодексу України, не навели у судових рішеннях обставин, що свідчили б про наявність визначених законом чи договором підстав для внесення судом змін у договір оренди земельної ділянки в межах граничних розмірів орендної плати без перевірки визначеного у договорі розміру орендної плати на предмет його відповідності, чи навпаки, вимогам діючого законодавства, виходячи з предмету та підстави позову.

Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що за приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до пункту 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 № 445/2011, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

За частиною 6 пункту 4 зазначеного Положення Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надає інші адміністративні послуги відповідно до законодавства.

Разом з тим наведене вище законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, таким чином, за наявності відповідних заперечень сторони про необґрунтованість наведених у цих витягах з технічної документації даних нормативну грошову оцінку земельних ділянок ці дані можуть бути перевірені судами.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів, передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11.

Пунктом 3.3 даного Порядку визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, і від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).

Заперечуючи позовні вимоги, відповідач вказував на невідповідність зазначеного у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки орендованої відповідачем.

Проте, а ні суд першої інстанції, а ні суд апеляційної інстанції не розглянули вказані доводи, надавши в порушення приписів частини 2 статті 43 Господарського кодексу України заздалегідь встановленої сили витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, виданим Управлінням Держземагентства у Харківській області, та не перевіривши дотримання визначеної Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11 формули, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів та відповідність застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки.

Судове рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого та постанові апеляційного господарських судів, колегія суддів дійшла висновків, що господарські суди в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України не розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; не дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази, невірно застосували норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини.

Допущені порушення процесуальних норм унеможливлюють встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для вирішення даного спору. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України, постанову та рішення у даній справі в частині задоволення позовних вимог слід скасувати, направивши справу на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Під час нового розгляду справи господарським судам слід врахувати вищенаведене та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 03.06.2015 р. у справі № 922/117/15 та рішення господарського суду Харківської області від 05.03.2015 р. скасувати в частині задоволення позовних вимог, і в цій частині справу направити на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Решту рішення господарського суду Харківської області від 05.03.2015 р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 03.06.2015 р. залишити без змін.

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: Т. Гоголь

Л. Рогач