ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 грудня 2015 року Справа № 916/2665/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Грейц К.В.,
суддів: Бакуліної С.В. (доповідач), Поляк О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4
на постановуОдеського апеляційного господарського суду від 23.04.2015
у справі№ 916/2665/14
господарського судуОдеської області
за позовомОдеської міської ради
доФізичної особи - підприємця ОСОБА_4
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:1. Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; 2. Управління Держземагентства у м. Одесі Одеської області
провнесення змін до договору оренди землі
в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача: від відповідача: від третіх осіб:не з'явились не з'явились не з'явились
В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду Одеської області від 17.09.2014 у справі № 916/2665/14 (суддя Шаратов Ю.А.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Будішевська Л.О., судді - Бєляновський В.В., Мишкіна М.А.) від 23.04.2015, позов задоволено повністю; внесено зміни до договору оренди землі від 06.07.2004, яким Одеською міською радою передано ФОП ОСОБА_4 земельну ділянку площею 539 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 терміном на 49 років; викладено п.2.3 Договору у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 156 кв.м становить 217 395,36 грн згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.08.2013 №107/М, складеного управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області та земельної ділянки площею 383 кв.м становить 533 733,48 грн згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.08.2013 №106/М, складеного управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області"; викладено п.4.1 Договору у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку, загальною площею 539 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 37 556,44 грн"; стягнуто з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на користь Одеської міської ради витрати на сплату судового збору у розмірі 1 218,00 грн.

В касаційній скарзі позивач просить скасувати ухвалені по справі судові акти, в позові відмовити повністю, посилаючись на порушення норм процесуального права, а саме: ст.ст.526, 629, 651 ЦК України, ст.188 ГК України, ст.ст.2, 4, 14, 21, 23 Закону України "Про оренду землі", ст.96 ЗК України.

Відзиву на касаційну скаргу сторони не надіслали.

Сторони не скористалися наданим процесуальним правом на участь в засіданні суду касаційної інстанції.

Перевіривши правильність застосування апеляційним господарським судом норм процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди землі від 06.07.2004 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору в редакції позивача. Позовні вимоги вмотивовані посиланням на те, що внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди земельної ділянки у зв'язку з затвердженням нової нормативно-грошової оцінки земельної ділянки відповідає, як вимогам чинного законодавства, так і умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки.

Судами встановлено таке.

06.07.2004 на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради від 26.09.2003 №1803-XXIV між Одеською міською радою (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (Орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне володіння, користування строком на 49 років для експлуатації автомобільної майстерні земельну ділянку площею 539 кв.м, у тому числі угіддя: тимчасова забудова - 39 кв.м, під проїздами 117,34 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Одеса, АДРЕСА_1, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору (п.п.1.1, 2.1., 2.2. договору).

Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фуфієвою О.О. та зареєстровано в Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК, про що вчинено запис від 23.07.2004 за №15.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 324 073,75 грн (п.2.3. договору).

Розділом 4 договору оренди землі сторони встановили умови орендної плати, а саме: орендна плата за земельну ділянку площею 539 кв.м вноситься у розмірі 5 691,84 гривень на рік, в тому числі ПДВ.

Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до чинного законодавства (п.п.4.2, 4.3. договору).

28.12.2010 Одеською міською радою прийнято рішення №41-VI "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси", яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси (п.1), введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси з 01.01.2011, крім випадків, визначених у п.3 цього рішення (п.2), введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.2011 (п.3).

20.09.2011 Одеською міською радою прийнято рішення №1268-VI "Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.09.2010 №41-VI "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси", яким п.3 рішення викладений в редакції: "Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011".

20.09.2011 Одеською міською радою прийнято рішення №1267-VI "Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі".

В матеріалах справи містяться копії витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок м. Одеси від 28.08.2013 №107/П та №106/П, які розроблені Управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області та землекористувачем яких є ФОП ОСОБА_4

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №106/М, нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації автомобільної майстерні (кадастровий номер :24:009:0003) площею 383 кв.м становить 533 733,48 грн.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №107/М, нормативна грошова оцінка земельної ділянки для експлуатації автомобільної майстерні (кадастровий номер :24:009:0004) площею 156 кв.м становить 217 395,36 грн.

Департаментом комунальної власності Одеської міської ради відповідно до форми, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України "Деякі питання оренди земель" від 13.12.2006 №1724, було здійснено розрахунок орендної плати за земельну ділянку площею 539 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, за яким вона становить 37 556,44 грн на рік.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради, який є виконавчим органом Одеської міської ради, і здійснює в т.ч. такі функції як оформлення договорів оренди землі після прийняття відповідних рішень міською радою, на підставі вказаного вище розрахунку звертався до ФОП ОСОБА_4 з пропозицією від 03.02.2014 №01-13/678 про внесення змін до договору оренди землі від 06.07.2004 в частині розміру орендної плати. Також, до вказаної пропозиції було надано проект договору про внесення змін до договору оренди землі.

Із змісту пропозиції вбачається, що відповідача було попереджено про необхідність надання відповіді на неї у встановлений законом термін та у разі неотримання такої відповіді про можливість вирішення зазначеного питання у судовому порядку.

Відповідач у листі-відповіді від 19.02.2014 на пропозицію Департаменту комунальної власності Одеської міської ради повідомив про те, що підвищення орендної плати згубно вплине на його бізнес, та попросив надати йому копії технічної документації по нормативній оцінці земельних ділянок, витяг з якої йому надавали, оскільки величини застосування коефіцієнтів викликають у нього сумнів. Таким чином, відповідач фактично не надав згоди на внесення відповідних змін до договору оренди землі від 06.07.2004.

Касаційна інстанція погоджується з висновком судів щодо задоволення позову, з огляду на таке.

За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Разом із тим слід зазначити, що згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Судами попередніх інстанцій установлено, що рішення Одеської міської ради, яким затверджено нормативну грошову оцінку земель міста Одеси, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Касаційна інстанція вважає помилковими доводи касаційної скарги стосовно того, що органом місцевого самоврядування у односторонньому порядку в п'ять разів збільшено орендну плату, оскільки даний спір свідчить, що у зв'язку з відмовою погодити запропоновані позивачем зміни до договору останній і звернувся до суду з даним позовом про вирішення переддоговірного спору.

Пропозиція орендодавця встановити орендну плату в розмірі п'яти відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки є виконанням обов'язку привести істотні умови договору у відповідність до вимог наведеного у цій постанові законодавства, що не суперечить, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України, відповідно до яких розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Орендодавець, запропонувавши встановити для даного виду функціонального використання земель орендну плату в розмірі п'яти відсотків, обґрунтував свою пропозицію тим, що такий відсоток затверджено, з урахуванням рекомендацій спеціально створеної робочої групи, рішенням сесії депутатів ради, яка діє від імені і в інтересах всієї громади міста Одеси, проте відповідач не запропонував та будь-яким чином не обґрунтував, ані нормативно, ані економічно під час розгляду справи у переддоговірному спорі іншого розміру відсотку, заперечуючи позовні вимоги повністю через відсутність на його переконання законних підстав для внесення змін до договору. Наведене є підставою для відхилення доводів касаційної скарги стосовно того, що суд задовольнив позов, встановивши не обґрунтовану орендну плату.

З урахуванням викладеного, твердження заявника про порушення і неправильне застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права не знайшли свого підтвердження та суперечать матеріалам справи, в зв'язку з чим підстав для скасування прийнятих у справі рішень колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, 1118, п.1 ч.1 ст.1119, ст.11111 ГПК України, Вищий господарський суд України ,-

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23.04.2015 у справі № 916/2665/14 залишити без змін.

Головуючий-суддя К.Грейц

Судді С.Бакуліна

О.Поляк