КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" грудня 2015 р. Справа№ 911/2837/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Куксова В.В.

суддів: Яковлєва М.Л.

Гончарова С.А.

розглянувши апеляційну скаргу Фастівської міської ради Київської області на рішення господарського суду Київської області від 04.09.2015 у справі № 911/2837/15 (суддя Горбасенко П.В.)

за позовом Приватного акціонерного товариства „Сільпо Рітейл"

до Фастівської міської ради Київської області

про визнання поновленим договору оренди землі, зобов'язання укласти договір

за участю представників сторін:

позивача -Терновий О.В. за довіреністю

відповідача-Бандерич В.Ю. за довіреністю

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Київської області від 04.09.2015 у справі №911/2837/15 позов задоволено частково. Визнано поновленим договір оренди землі №15-16-15 від 28.05.2014, укладений між Приватним акціонерним товариством „Сільпо Рітейл" та Фастівською міською радою Київської області на той самий строк і на тих самих умовах. У задоволенні решти позову відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Фастівська міська ради Київської області звернулася до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати пункти 1,2,4 резолютивної частини рішення господарського суду Київської області від 04.09.2015 у справі №911/2837/15 та прийняти нове рішення, яким залишити в силі п. 3 резолютивної частини рішення, в задоволенні інших позовних вимог відмовити, а саме п. 1,2,4.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримав апеляційні вимоги, просить рішення скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Представник позивача в судовому засіданні, проти вимог, викладених в апеляційній скарзі заперечував, просив залишити їх без задоволення, рішення суду - без змін.

Розглянувши справу за правилами розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов наступного висновку.

Як встановлено матеріалами справи, 28.05.2014 між Приватним акціонерним товариством "Сільпо Рітейл" (Орендар) та Фастівською міською радою Київської області (Орендодавець) укладено договір оренди землі № 15-16-15, згідно якого орендодавець, на підставі рішення Фастівської міської ради № 4/38-І.ІІ-VІ від 18.04.2014 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва та обслуговування будівель в м. Фастів, вул. Соборна, 42 ПАТ "Сільпо Рітейл" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться у місті Фастові по вул. Соборній, 42 (кадастровий номер :09:002:0162).

Відповідно до п.п. 2., 3. та 5. договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,1534 га, у тому числі землі, які використовуються для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,1534 га без об'єктів нерухомого майна та інфраструктури, нормативна грошова оцінка якої становить 827 715, 72 грн.

Пунктом 8. договору встановлено, що договір укладено строком на один рік (до 18.04.2015). Після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

24.02.2015 позивач направив відповідачу клопотання № 73, яким просив продовжити дію договору оренди № 15-16-15 від 28.05.2014 терміном на 5 років на тих самих умовах, яке отримано відповідачем 26.02.2015, що підтверджується доданим до позовної заяви поштовим повідомленням, а листом № 110 від 11.03.2015 направлено для розгляду проект договору про внесення змін до договору оренди землі № 15-16-15 від 28.05.2014.

23.04.2015 відбулася чергова сесія Фастівської міської ради, на якій проект рішення "Про поновлення договору оренди земельної ділянки в м. Фастів по вул. Соборній, 42 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі АТ "Сільпо Рітейл" не був підтриманий депутатською більшістю та не набрав необхідної кількості голосів для його прийняття, а тому, на підставі невикористання даної земельної ділянки за цільовим призначенням та неосвоєння її позивачем, Фастівською міською радою буде розглядатися питання про припинення договору оренди земельної ділянки.

Згідно зі ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. ст. 525-526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання і одностороння зміна умов договору не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом.

Позивач звернувся до господарського суду з позовом про поновлення договору оренди, мотивуючи вимоги тим, що за місяць до закінчення строку укладеного сторонами договору оренди, звернувся до відповідача з пропозицією щодо його поновлення, але зі спливом двох місяців, відповідач відмовив в поновленні договору оренди.

Позивач вказує що є добросовісним користувачем земельної ділянки, а тому має переважне право на поновлення договору, вважає, що строк договору оренди припинився не з 18.04.2015 як передбачено договором, а з 11.06.2015 з моменту отримання відповіді про відмову у поновленні строку дії договору.

Частково задовольняючи позовні вимоги, господарський суд виходив з того, що за місяць до закінчення строку дії договору оренди землі № 15-16-15 від 28.05.2014 (18.04.2015) позивач на виконання п. 8. договору звернувся до відповідача з клопотання про продовження строку дії договору на той самий строк і на тих самих умовах та додав проект договору про внесення змін до договору оренди землі № 15-16-15 від 28.05.2014; відповідач в порушення ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в місячний термін звернення позивача не розглянув та не прийняв рішення щодо поновлення чи відмову у поновленні договору; позивач після закінчення строку дії договору продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату за землю, що підтверджується платіжним дорученням № 2906531 від 17.06.2015. Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що порушене право позивача на оренду спірної земельної ділянки, підлягає судовому захисту шляхом задоволення позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди землі, на той самий строк і на тих самих умовах.

Оскільки право позивача на користування земельною ділянкою вже поновлено судом шляхом задоволення вимоги про визнання договору поновленим; суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про зобов'язання уповноваженого керівника Фастівської міської ради Київської області укласти договір про внесення змін щодо поновлення договору оренди.

Заперечуючи проти рішення суду, відповідач вказує на те, що судом не надана оцінка того, що позивачу було відмовлено у поновленні договору оренди, що розглядалось на сесії міськради. Позивачем не здійснено робіт з освоєння земельної ділянки,що надана йому в користування, а тому позивач користується землею в порушення цільового призначення. Суд зробив помилкові висновки про те, що міська рада зволікала з прийняттям рішення, так як Рада діяла послідовно, про що позивача інформовано. Відсутність волевиявлення відповідача на пролонгацію договору оренди, не дає суду підстав для задоволення позову.

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред'явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.

Згідно ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Лише рішення уповноваженого державного виконавчого органу чи органу місцевого самоврядування є підставою набуття фізичними і юридичними особами права користування земельними ділянками, що знаходяться у державній або у комунальній власності. Рішення компетентного органу про надання землі в оренду та відповідний договір оренди земельної ділянки є пов'язаними юридичними фактами.

Разом з тим, відповідно до пункту тридцять четвертого статті 26, пункту другого статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

За змістом ч. ч. 4, 5 ст. 188 ГК України у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Отже, нормами чинного законодавства прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту поновлення договору та передбачена можливість укладення правочинів про зміну договору за рішенням суду (постанова Верховного Суду України від 25.09.2012 у справі N 19/074-11, постанова ВГСУ № 922/1658/13 від 22.10.2013 р., постанова ВГСУ № 36/60 від 02.2.2009).

Згідно з частиною першою статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. В силу частини першої статті 31 цього Закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі" (на момент звернення позивача до відповідача із заявою про поновлення договору) врегульовано, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору (ч.1). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк,встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2).До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі оренда додає проект додаткової угоди (ч.3). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).

Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.

Водночас, нормами ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Як зазначено вище, позивач скористався своїм правом та з лютого 2015 почав листування з відповідачем стосовно поновлення строку дії договору оренди землі, надіслав проект про внесення змін до договору оренди, що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами.

Щодо відсутності волевиявлення відповідача на пролонгацію договору оренди, то колегія суддів вважає дані заперечення необґрунтованими з огляду на наступне.

У цьому випадку відносин підпорядкованості не має, оскільки орган місцевого самоврядування виступає як рівний суб'єкт орендного правовідношення і бажання остатнього припиняти чи продовжувати договірні стосунки з орендарем розкриваються через його мовчазну згоду, що полягає у відсутності заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Встановлення обов'язковості повторного прийняття органом самоврядування рішення про продовження стосунків з орендарем щодо користування об'єктом нерухомості не може вважатись пролонгацією, тому що йдеться про переукладання договору оренди, а не про продовження його дії.

Як встановлено господарським судом, відповідач не надав позивачу письмової відмови щодо продовження строку його дії, не надав заперечень щодо умов, надісланої на його адреси, додаткової угоди до договору оренди, протоколу розбіжностей, тощо, а лише вказав на те, що надісланий проект про внесення змін до договору не знайшов підтримки у більшості депутатських голосів при голосуванні з мотивів не освоєння земельної ділянки.

Проте, як правильно встановлено судом першої інстанції, відповідач в порушення ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в місячний термін звернення позивача не розглянув та не прийняв рішення щодо поновлення чи відмову у поновленні договору; позивач після закінчення строку дії договору продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату за землю, що підтверджується платіжним дорученням № 2906531 від 17.06.2015, питання щодо припинення договору оренди землі № 15-16-15 від 28.05.2014 відповідачем не вирішено.

Аналогічна позиція викладена Верховним судом України у листі від 01.04.2014 "Аналіз практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України" де зазначив, що відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вважають укладеною додаткову угоду до договору оренди землі про поновлення цього договору у разі непідписання її орендодавцем, якщо орендар не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору направив орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди і після спливу строку договору продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець протягом місяця після спливу строку договору не висловив заперечень проти додаткової угоди і пропозицій про зміну договору.

Відповідно до постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі".

Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Доказів нецільового використання землі у матеріалах справи не має.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд не знаходить підстав для задоволення апеляційної скарги , а рішення господарського суду є обґрунтованим і таким, що відповідає чинному законодавству.

Керуючись ст. ст. 99, 101,103,105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фастівської міської ради Київської області залишити без задоволення, рішення господарського суду Київської області від 04.09.2015 у справі № 911/2837/15 без змін.

2. Матеріали справи повернути господарському суду Київської області.

Постанова може бути оскаржена впродовж двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя В.В. Куксов

Судді М.Л. Яковлєв

С.А. Гончаров