ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 грудня 2015 року Справа № 916/1398/15-г

Вищий господарський суд України у складі колегії: головуючого, судді Грека Б.М., суддів Васищака І.М., Студенця В.І., за участі представників сторін ОСОБА_1 (дов. від 30.03.2015), ОСОБА_2 (дов. від 24.11.2015), розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 17 червня 2015 року та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 28 липня 2015 року у справі № 916/1398/15-г за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 147 503 грн 19 коп,

УСТАНОВИВ:
У квітні 2015 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди від 3 січня 2002 року № 10/70 (з урахуванням змін та доповнень до позовної заяви), виселення з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 196,6 м2, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 та стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 141 983 грн 68 коп. і пені в сумі 5 519 грн 51 коп. з підстав неналежного виконання зобов'язань.

Відповідач позов не визнав.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 17 червня 2015 року (суддя С. Желєзна), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 28 липня 2015 року, у позові відмовлено з мотивів безпідставності вимог.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить рішення та постанову скасувати з підстав неправильного застосування господарськими судами статей 509, 629, 651, 762, 785 Цивільного кодексу України, статей 10, 17, 18, 19, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 33 Господарського процесуального кодексу України та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 проти доводів касаційної скарги заперечує і в її задоволенні просить відмовити.

З 25 листопада до 16 грудня 2015 року в судовому засіданні оголошувалася перерва.

Колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Господарськими судами встановлено, що 3 січня 2002 року між представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець, після зміни назви - Департамент комунальної власності Одеської міської ради) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (орендар) укладено договір № 10/70 оренди нежитлового приміщення (далі - договір), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу та першого поверху, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 196, 6 м2 з метою організації громадського харчування. Строк дії договору оренди - з 3 січня 2002 по 3 січня 2003 року.

У подальшому сторони уклали додаткові угоди до договору, якими змінили розмір орендної плати, строк дії договору, площу переданого в оренду об'єкта: відповідно до додаткових погоджень від 11 вересня 2006 року № 5 та від 12 січня 2007 року № 6 з об'єкту оренди були вилучені підвальні приміщення і площа орендованих приміщень складала 136 м2, яка в подальшому була уточнена при виготовлені технічного паспорту приміщень - 141, 3 м2; додатковим погодженням від 3 грудня 2008 року № 9 строк договору продовжено до 3 грудня 2011 року.

З підстав неналежного виконання зобов'язання в частині внесення орендних платежів за період з 1 вересня 2011 року по 20 липня 2012 року, за результатами розгляду позову прокурора в інтересах держави в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради рішенням господарського суду Одеської області від 13 серпня 2012 року у справі №5 017/886/2012, яке набрало законної сили, з фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 стягнуто 46 080 грн 39 коп.

Актом обстеження нежитлового приміщення від 6 листопада 2012 року (далі - акт обстеження), складеного посадовими особами орендодавця, засвідчено, що строк договору погоджений до 3 грудня 2011 року і продовжений не був через борги по орендній платі; на момент обстеження приміщення не використовувалося.

Позивач 13 січня 2015 року надіслав повідомлення, яке отримано відповідачем 16 лютого ц.р., про відмову від договору і вимагав повернути об'єкт оренди, погасити борг у розмірі 130 931 грн 66 коп. за період користування майном з 1 серпня 2012 року по 31 грудня 2014 року.

Невиконання відповідачем цих вимог й спричинило спір.

Відмовляючи в задоволенні позову, господарські суди виходили з того, що договірні відносини між сторонами припинені 6 листопада 2012 року і, незважаючи на відсутність складеного сторонами акта прийому-передачі, об'єкт оренди повернутий орендодавцю, що підтверджується актом обстеження, так як обстеження приміщення на предмет його технічного стану неможливо без повернення орендарем ключів та вільного доступу до приміщення персоналу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; позовні вимоги в частині виселення заявлені на іншу площу, ніж фактично знаходилася у користуванні відповідача на підставі додаткового погодження від 11 вересня 2006 року № 5, тому розрахунок орендних платежів є необґрунтованим; вимога позову в частині стягнення пені є похідною від стягнення суми боргу, а тому задоволенню не підлягає.

Колегія суддів вважає, що таких висновків господарські суди дійшли без урахування всіх обставин справи та вимог закону.

Майно, яке є предметом договору оренди належить до об'єктів комунальної власності і правовідносини, пов'язанні з його орендою, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон). За правилами частини 2 статті 17 Закону у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

В матеріалах справи відсутні докази надсилання сторонами протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору (3 грудня 2011 року) заяв про припинення дії договору.

Водночас господарські суди не звернули увагу на те, що акт обстеження лише фіксує технічний стан об'єкта оренди і на адресу відповідача не направлявся.

Позивач стверджує, що відповідач використовує об'єкт оренди під кафе громадського харчування, вхід до якого у години роботи був вільний, у тому числі на дату складення акта.

Згідно з приписами статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. За змістом частини 3 статті 18 Закону орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату своєчасно та в повному обсязі, а згідно зі статтею 19 Закону орендар вносить орендну плату за договором незалежно від наслідків господарської діяльності.

У порядку статті 782 Цивільного кодексу України, позивач надіслав відповідачу повідомлення про відмову від договору та запропонував погасити борг по орендній платі та пеню, а також повернути об'єкт оренди за актом приймання - передачі.

За змістом пункту 4.7. договору після закінчення строку дії чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом.

Пунктом 4.10 договору сторони погодили, що у випадку припинення дії договору у зв'язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує орендну плату по день підписання акта приймання-передачі приміщення.

На зазначені обставини справи господарські суди уваги не звернули.

За змістом частини другою статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Усупереч вимогам статті 43 Господарського процесуального кодексу України місцевим і апеляційним господарськими судами не надано належної оцінки всім доказам в їх сукупності і колегія суддів дійшла висновку про неповне встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання їм належної юридичної оцінки, у зв'язку з чим рішення та постанови в даній справі підлягають скасуванню, а справа передачі на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Одеської області від 17 червня 2015 року та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 28 липня 2015 року у справі № 916/1398/15-г скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Головуючий, суддя Б. М. Грек
Суддя І. М. Васищак
Суддя В. І. Студенець