ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 грудня 2015 року Справа № 916/1399/15-г
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Корсака В.А.- головуючого, Данилової М.В. (доповідача), Данилової Т.Б.,
за участю представників:
позивача не з'явився (про час та місце судового засідання повідомлено належним чином)
відповідачаКарпенко В.А. (дов. від 27.04.2015 р. №65/01)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуДепартаменту комунальної власності Одеської міської ради
на постановуОдеського апеляційного господарського суду від 24.09.2015 р.
у справі № 916/1399/15-г господарського суду Одеської області
за позовомДепартаменту комунальної власності Одеської міської ради
доКомунальної установи "Одеський обласний центр української культури"
пророзірвання договору оренди, виселення та стягнення 16829,11 грн.

В С Т А Н О В И В :

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Комунальної установи „Одеський обласний центр української культури" про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №581/ж/б від 21.01.2005 р., виселення з нежилого приміщення підвалу та про стягнення заборгованості по орендній платі у сумі 15 713,81 грн. та пені у сумі 1 115,30 грн.

Рішенням господарського суду Одеської області від 06.08.2015 р. у даній справі (головуючий суддя Рога Н.В., судді Зайцев Ю.О., Щавинська Ю.М.), визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення №581/ж/б від 21.01.2005 р., у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 24.09.2015 р. (головуючий суддя Туренко В.Б., судді Поліщук Л.В., Воронюк О.Л.), рішення господарського суду Одеської області від 06.08.2015 р. в частині визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №581/ж/б від 21.01.2005 р. скасовано, в решті рішення суду залишено без змін.

Не погоджуючись із судовими рішеннями, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить постанову Одеського апеляційного господарського суду від 24.09.2015 р. та рішення господарського суду Одеської області від 06.08.2015 р. скасувати, та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю, посилаючись на неналежне дослідження всіх доказів в їх сукупності та встановлення всіх обставин, необхідних для правильного вирішення спору, що призвело, на думку скаржника, до невідповідності висновків судів обставинам справи та порушення судами норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 25.11.2015 р. касаційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні 09.12.2015 р. представника відповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 21.01.2005 р. між Приморською райадміністрацією м. Одеси (змінено назву на Департамент комунальної власності Одеської міської ради) та КП «Одеський обласний центр української культури» (колишня назва Одеський обласний будинок народної творчості) укладено договір оренди нежитлового приміщення №581/ж/6, згідно умов якого з урахуванням додаткових погоджень від 13.12.2007 р., 03.12.2008 р., 12.01.2010 р., 05.11.2010 р., 30.11.2011 р. в оренду строком до 30.11.2012 р. передано нежитлове підвальне приміщення загальною площею 45,1 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з метою розміщення костюмерної.

Відповідно до п.п. 3.4., 3.5. договору орендодавець зобов'язався передати орендарю в оренду приміщення за актом приймання-передачі, який підписується сторонами; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим приміщенням на умовах цього договору.

За змістом п. 7.12. договору вступ орендаря у користування приміщенням настає одночасно з підписанням відповідного розпорядження про передачу в оренду нежитлового приміщення, договору оренди та акта приймання-передачі вказаного приміщення.

У розділі 8 договору, зазначено до що нього додається: розрахунок орендної плати, акт приймання-передачі, висновок експерта про вартість нежитлового приміщення (будівлі), що передається в оренду.

В матеріалах справи наявний звіт про незалежну оцінку ринкової вартості нежитлового приміщення площею 45,1 кв.м по АДРЕСА_1, виконаний в 2013 р. суб'єктом оціночної діяльності - фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5, в якому встановлено, що на момент обстеження об'єкта підвальне приміщення не функціонувало, після капітального ремонту доступу не було.

20.09.2013 р. між сторонами укладено додатковий договір №6 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 21.01.2005 р. №581/ж/6, а саме продовжено строк дії договору до 20.09.2015 р., внесено зміни до порядку розрахунків щодо строку платежу, розміру орендної ставки, доповнено підпунктом щодо сплати коштів за користування земельною ділянкою.

В матеріалах справи міститься свідоцтво про право власності від 15.01.2009 р. серії НОМЕР_1, згідно якого нежитлові приміщення підвалу №601, площею 45,1 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності.

Свідоцтво видане на підставі рішення виконкому Одеської міської ради від 18.09.2006 р. №453, реєстрація права власності на вказаний об'єкт здійснена 06.02.2009 р., про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №21797051; Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна; Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Разом з тим, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 01.12.2006 р. у справі №2-9825/06 визнано за ОСОБА_6 право власності на підвальне приміщення, площею 50 кв.м, що розташоване в будинку АДРЕСА_1.

Державна реєстрація права власності вказаного об'єкту за ОСОБА_6 проведена 21.12.2006 р.

В подальшому, за договором купівлі-продажу від 22.01.2009 р. №134 підвальне приміщення продано ОСОБА_7, реєстрація переходу права власності здійснена 11.03.2009 р.

За договором купівлі-продажу від 14.05.2010 р. №859 підвальне приміщення продано ОСОБА_8, реєстрація переходу права власності здійснена 11.06.2010 р., що підтверджуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Як встановлено судами, Департамент комунальної власності Одеської міської ради в серпні 2015 року намагався оскаржити рішення Приморського районного суду м. Одеси від 01.12.2006 р., однак ухвалою апеляційного суду Одеської області від 25.08.2015 р. останньому відмовлено у відкриті апеляційного провадження у зв'язку зі спливом присічного строку на його оскарження.

Як вбачається з листа КП «Одеське МБТІ та РОН» від 20.05.2010 р. №4213-12/111 нежитлове приміщення підвалу №601 загальною площею 45,1 кв.м, яке зареєстровано за територіальною громадою Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності від 15.01.2009 р. серії НОМЕР_1 та підвальне приміщення загальною площею 50 кв.м, яке зареєстроване за ОСОБА_7 на підставі договору купівлі-продажу від 22.01.2009 р. №134 (яке в подальшому було реалізовано ОСОБА_8 на підставі договору купівлі-продажу від 14.05.2010 р. №859).

Згідно акту обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 від 29.05.2015 р., затвердженого першим заступником Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 29.05.2015 р. на момент обстеження приміщення було закрито, а провести огляд не було можливим.

За твердженням позивача, оскільки сторонами укладено додатковий договір №6 про внесення змін до договору оренди від 21.01.2005 р. №581/ж/6, то останній, на думку позивача, є діючим до 20.09.2015 р., однак орендар неналежним чином виконував свої зобов'язання щодо сплати орендної плати у період з 01.09.2013 р. по 31.03.2015 р., у зв'язку з чим у нього утворилась заборгованість у сумі 15713,81 грн., на яку відповідно до п. 5.2. договору нараховано пеню у сумі 1115,30 грн. за період з 16.04.2014 р. по 24.03.2015 р., що в свою чергу є істотним порушення умов договору та відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу, ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є підставою для розірвання цього договору і як наслідок, виселення орендаря з нежитлового приміщення підвалу.

Орендодавець 04.02.2015 р. направив орендарю пропозицію за вих. №01-13/739 про розірвання договору оренди та повернення об'єкта оренди у добровільному порядку або сплату заборгованості та пені, проте зазначена пропозиція залишена КУ «Одеський обласний центр української культури» поза увагою, що і стало підставою для звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до місцевого господарського суду з даним позовом.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про виселення, стягнення заборгованості по орендній платі та пені, місцевий господарський суд виходив з того, що об'єкт оренди не був переданий відповідачу, доступ до нього не було забезпечено, акт прийняття-передачі об'єкту нерухомого майна відсутній, а відтак зобов'язання у відповідача як у орендодавця, зокрема, щодо сплати орендної плати не виникло.

Крім того, місцевий господарський суд керуючись ст. 83 Господарського процесуального кодексу України вийшов за межі позовних вимог та вказав, що станом на дату підписання договору оренди від 21.01.2005 р. №581/ж/6 територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради не мала належним чином оформленого права власності на об'єкт оренди, у зв'язку з чим у Приморської райадміністрації м. Одеси не було повноважень на підписання договору оренди на об'єкт, що не був власністю територіальної громади.

Виходячи з вищевикладеного, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди від 21.01.2005 р. з усіма додатками погодженими до нього.

Суд апеляційної інстанції з висновком місцевого господарського суду щодо визнання недійсним договору оренди від 21.01.2005 р. не погодився та зазначив про те, що у відповідача не виникло зобов'язання щодо сплати орендної плати за об'єкт оренди, яким він не користувався, а тому вимога з підстав зазначених у позові є необґрунтованою.

Щодо виселення, стягнення заборгованості по орендній платі та пені, суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого суду.

Натомість, суд касаційної інстанції вважає такі висновки передчасними, у зв'язку з тим, що судами попередніх інстанцій не було вжито заходів для встановлення дійсних обставин справи та правовідносин сторін, які мають суттєве значення для вирішення справи та надання цим обставинам належної правової оцінки.

Стосовно цього, колегія суддів касаційної інстанції зазначає про таке.

До відносин оренди застосовуються положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приписами ст. 283 Господарського кодексу України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі (ст. 286 Господарського кодексу України).

Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 291 Цивільного кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Приписами ст. 782 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно ст. 761 Цивільного кодексу України право передавання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

З огляду на матеріали справи, у 2005 році між Приморською райадміністрацією м. Одеси та КП «Одеський обласний центр української культури» було укладено договір оренди нежитлового приміщення, площею 45, 1 кв.м по АДРЕСА_1.

Суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки вищевказаному договору оренди та не дослідили чи належало спірне нерухоме майно у 2005 році на праві власності Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (якими доказами це підтверджується) та чи мав він повноваження на укладення спірного договору оренди.

Адже, як вбачається з матеріалів справи, у 2006 році на підставі рішення Приморського районного суду було визнано право власності на нежитлового приміщення, площею 50 кв. м по АДРЕСА_1 за ОСОБА_6

В подальшому, а саме у 2009 році право власності на спірне нерухоме майно було зареєстровано за ОСОБА_6, а у 2010 році за ОСОБА_8

В матеріалах справи, також, міститься свідоцтво про право власності від 15.01.2009 р. серії НОМЕР_1, згідно якого нежитлові приміщення підвалу №601, площею 45,1 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 належать територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності.

Таким чином, судам попередніх інстанцій необхідно встановити кому саме та на яких правових підставах наразі належить нерухоме приміщення підвалу, за адресою: АДРЕСА_1 - або Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, або ОСОБА_6, або ОСОБА_7 або ОСОБА_8

Також, судам попередніх інстанцій необхідно достеменно встановити чи є спірне нерухоме приміщення підвалу одним і тим же приміщенням, що було передано в оренду Комунальній установі "Одеський обласний центр української культури".

Крім того, суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки додатковим погодженням від 13.12.2007 р., 03.12.2008 р., 12.01.2010 р., 05.11.2010 р., 30.11.2011 р., якими сторони продовжували строк оренди спірного нежитлового приміщення, а також, додатковому договору №6 від 20.09.2013 р., яким внесено зміни в частині порядку розрахунків орендної плати і продовжено строк дії договору.

Приймаючи рішення у даній справі, суди попередніх інстанцій зауважували на тому, що об'єкт оренди орендарю за актом приймання-передачі передано не було, доступ до об'єкта оренди та використання його з метою, що зазначена у спірному договорі, орендодавцем не забезпечено, а тому у відповідача відсутні зобов'язання щодо укладеного договору.

Натомість, колегія суддів касаційної інстанції зауважує, що судами попередніх інстанцій було залишено поза увагою лист Одеського обласного центру української культури від 10.10.2007 р. №144, в якому зазначалось, що приміщення по АДРЕСА_1 використовується ним вже понад 20 років.

Крім того, суд касаційної інстанції вказує, що відсутність в матеріалах справи документу, а саме акту приймання-передачі нерухомого майна не є підставою для відмови в позові.

З позовної заяви вбачається, що відповідач неналежним чином виконував зобов'язання за укладеним договором оренди у зв'язку з чим виникла заборгованість по орендній платі.

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 526 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Проте, суди попередніх інстанцій не було належним чином з'ясовано чи було фактичне користування нежитловим приміщенням підвалу по АДРЕСА_1 КП «Одеський обласний центр української культури» у період заявлений у позовній заяві.

Судами попередніх інстанцій також не було досліджено, чи сплачувалась КП «Одеський обласний центр української культури» орендна плата за користування орендованим приміщенням у періоди з 2005 - 2015 роки.

З викладеного вбачається, що приймаючи рішення у даній справі, судам попередніх інстанцій необхідно було належним чином дослідити: чи використовувалось відповідачем приміщення у спірний період, чи є заборгованість відповідача перед позивачем за договором оренди нерухомого майна за період вказаний у позовній заяві та чим це підтверджується, а також не досліджено порядок щодо здійснення розрахунків між сторонами.

За таких обставин, у колегії суддів касаційної інстанції відсутні підстави визнати судові рішення попередніх інстанцій такими, що повністю відповідають вимогам законодавства, адже, з'ясування вказаних питань має суттєве значення для правильного вирішення даного спору.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що судами першої та апеляційної інстанцій не з'ясовані в повному обсязі фактичні обставини спірних правовідносин, що має істотне значення для правильного вирішення спору, всупереч вимог ст.47 Господарського процесуального кодексу України, яка визначає, що судові рішення приймаються за результатами обговорення усіх обставин справи; та ст.43 Господарського процесуального кодексу України, що свідчить про передчасність висновків судів попередніх інстанцій щодо заявлених позовних вимог, а також припущення неправильного застосування норм процесуального права при припиненні провадження у вказаній частині позовних вимог та відмови у задоволенні решти позовних вимог, що зумовило прийняття невірного судового рішення.

Таким чином, з наведеного слідує, що приймаючи оскаржувані судові рішення, суди всупереч вимогам ст. 43 Господарського процесуального кодексу України не забезпечили виконання вимог процесуального закону щодо об'єктивності та всебічності з'ясування дійсних обставин справи, оскільки не надали ґрунтовної юридичної оцінки наявним у матеріалах справи доказам, виходячи, зокрема, з принципу їх належності та допустимості, що мало своїм наслідком порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права.

Враховуючи, що в силу статті 1117 Господарського процесуального кодексу України у суду касаційної інстанції відсутнє право встановлювати або вважати доведеними обставини справи, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, так само як і надавати їм власну юридичну оцінку, колегія суддів зазначає, що у розумінні статті 1119 названого Кодексу усі вищевикладені обставини є підставою для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій у даній справі і передачі її на новий розгляд до місцевого господарського суду.

За таких обставин колегія суддів, беручи до уваги доводи, викладені в касаційній скарзі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, під час здійснення якого суду необхідно врахувати вищезазначені обставини, які стали підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, і повністю встановивши фактичні обставини справи, підтверджені належними та допустимими доказами, з наданням їм обґрунтованої юридичної оцінки, вирішити спір з приводу наявності чи відсутності підстав для задоволення позову із застосуванням до спірних правовідносин відповідних норм матеріального права.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 24.09.2015 р. у справі №916/1399/15-г та рішення господарського суду Одеської області від 06.08.2015 р. скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Головуючий суддя В. Корсак

Судді: М. Данилова

Т. Данилова