ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2015 року Справа № 910/6339/15-г
Вищий господарський суд України в складі колегії суддів:

головуючого - суддів:Бакуліної С.В., Поляк О.І. (доповідач), Ходаківської І.П.
розглянувши у відкритому судовому засіданні
матеріали касаційної скарги Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 14.09.2015
у справі № 910/6339/15-г Господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Господарник"
доКиївської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
пророзірвання договору оренди земельної ділянки,

за участю представників

від позивача: Єсипенко О.В. дов. від 03.08.15 б/н;

від відповідача: Власенко І.І. дов. №225-КР-3540 від 28.09.15;

від третьої особи на стороні позивача: не з'явились;

від третьої особи на стороні відповідача: Кохан А.С. дов. № 05703-10370 від 11.06.15;

В С Т А Н О В И В:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.05.2015 у справі № 910/6339/15-г (суддя - Зеленіна Н.І.) у задоволенні позову ТОВ "Господарник" до Київської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.09.2015 у справі № 910/6339/15-г (головуючий суддя - Гаврилюк О.М., судді - Зубець Л.П., Мартюк А.І.) рішення господарського суду міста Києва від 15.05.2015 у справі № 910/6339/15-г скасовано повністю. Прийнято нове рішення у справі, яким позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 11.10.2011, посвідчений Дем'яненко Т.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстраційним номером № 1361, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Господарник".

Не погоджуючись із зазначеною постановою, Київська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ТОВ "Господарник" до Київської міської ради, третя особа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору оренди землі.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 377 Цивільного кодексу України, ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 43 Господарського процесуального кодексу України.

Також не погоджуючись із постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.09.2015 у справі № 910/6339/15-г, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Вищого господарського суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати вищевказану постанову, а рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2015 у справі № 910/6339/15-г залишити в силі.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме: ст.ст. 9, 118, 124 Земельного кодексу України.

18.11.2015 позивачем до Вищого господарського суду України було подано відзив, у якому останній просить касаційні скарги Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) залишити без задоволення, а постанову Київського апеляційного господарського суду від 14.09.2015 у справі № 910/6339/15-г - без змін.

Розпорядженням секретаря другої судової палати Вищого господарського суду України від 23.11.2015 № 03-05/2129 у зв'язку з перебуванням у відпустці судді Грейц К.В., для розгляду касаційних скарг у справі № 910/6339/15-г Господарського суду міста Києва, сформовано колегію суддів у наступному складі: головуючий - Бакуліна С.В., судді - Поляк О.І. (доповідач), Ходаківська І.П.

У судове засідання з'явилися представники позивача, відповідача та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача. Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача своїм процесуальним правом на участь у призначеному судовому засіданні не скористався.

Розглянувши матеріали касаційних скарг, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційні скарги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 11.10.2011 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Господарник" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 18.12.2008 за № 879/879 та від 23.06.2011 за № 302/5689, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Згідно з п. 2.1 договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Бориспільська, 9 у Дарницькому районі міста Києва, розмір - 5 061 кв.м, цільове призначення - для реконструкції, експлуатації та обслуговування офісно-торговельного центру, кадастровий номер - :63:275:0002.

Відповідно до п. 3.1 договору його укладено на 5 років.

Пунктом 4.14 договору сторони погодили, що у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, що належало орендарю та розташоване на земельній ділянці, орендар зобов'язується сплачувати оренду плату до оформлення правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку новим власником даного нерухомого майна.

Згідно з п. 11.3 договору даний договір припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на об'єкт нерухомості, що розташовані на орендованій Земельній ділянці іншою особою. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб'єкт (орендар за цим договором або власник нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів, встановлених цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку.

Вищевказаний договір оренди земельної ділянки від 11.10.2011 було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М., про що зроблено запис в реєстрі № 1361, та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20.10.2011 за № 63-6-00632 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Господарськими судами також встановлено, що 12.08.2014 між ТОВ "Господарник" (продавець) та ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу відповідно до п. 1.1 якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нежитловнй будинок, офісно-торговельний центр (літера "А") загальною площею 4 996,4 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Бориспільська, 9 (нерухоме майно) та зобов'язується сплатити продавцю грошову суму, що обумовлена цим договором. Продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нерухоме майно разом з усіма інженерними та комунікаційними мережами, які є невід'ємною частиною нерухомого майна та/або забезпечують його нормальну експлуатацію відповідно до цільового призначення. Характеристика нерухомого майна наводиться у технічному паспорті, виготовленому 20.12.2011 Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна. Детальні характеристики, складові та стан нерухомого майна, що продається згідно договору зазначені в додатку № 1 до договору. Разом із нерухомим майном до покупця переходить право на використання наданих продавцю відповідними підприємствами та організаціями лімітів на споживання електроенергії, комунальних та експлуатаційних послуг в повному обсязі, необхідних для нормальної експлуатації нерухомого майна.

Згідно з п. 1.3 договору нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 5 061 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 9, кадастровий номер :63:275:0002, яка використовувалася продавцем на підставі договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 № 1361, укладеного з Київською міською радою (земельна ділянка). Право користування вказаною земельною ділянкою переходить до покупця після набуття ним права власності на нерухоме майно, яке є предметом цього договору, відповідно до ст. 120 Земельного Кодексу України, а також ст. 7 Закону України "Про оренду землі".

09.02.2015 ТОВ "Господарник" зверталося з листом № 15-09/02 до Київського міського голови про розірвання договору оренди земельної ділянки, проте листом Департаменту земельних ресурсів ВО КМР (КМДА) від 12.03.2015 № йому було відмовлено в розірванні договору оренди до оформлення новим власником нерухомості нового договору оренди.

У зв'язку з викладеним, Товариство з обмеженою відповідальністю "Господарник" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011, посвідченого Дем'яненко Т.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстраційним номером № 1361, укладеного між ТОВ "Господарник" та Київською міською радою.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.03.2015 у справі № 910/6339/15-г залучено до участі у справі Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив з того, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права у вигляді вимоги розірвати спірний договір не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки відповідно до умов вказаного договору (п. 11.3 спірного договору) він припиняється в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою. Таким чином, судом не може бути розірвано припинений договір, за яким правовідносини між сторонами фактично припинились в силу умов договору та вимог закону.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 07.07.2015 у справі № 910/6339/15-г залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Публічне акціонерне товариство "Раффайзен Банк Аваль".

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду повністю та приймаючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний господарський суд виходив з того, що правовідносини між сторонами у справі як орендодавця і орендаря припинилися в силу положень законів (ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі"), проте тривають в силу положень договору оренди та мають такий характер, що позивач сплачує за користування земельною ділянкою третьою особою, не отримуючи за це нічого взамін. При цьому, спірний договір оренди підлягає розірванню в частині дії зобов'язань по сплаті орендної плати, оскільки після передачі об'єктів нерухомості позивач значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні вказаного договору (отримання права користування земельною ділянкою), а новим власником нерухомості та орендодавцем не вчиняються дій на виникнення та оформлення між ними орендних правовідносин.

Колегія суддів вважає, що вказані висновки суду апеляційної інстанції не відповідають приписам ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України, виходячи з наступного.

Статтею 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З аналізу наведених правових норм вбачається, що при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною і відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, оскільки має місце заміна сторони у зобов'язанні. Тобто у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти.

Таким чином, господарський суд апеляційної інстанцій дійшов помилкового висновку про необхідність розірвання спірного договору оренди, оскільки в силу вищевказаних імперативних норм договір оренди земельної ділянки від 11.10.2011 у зв'язку з набуттям ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" права власності на нерухоме майно, розташоване на ній, припинився для орендаря - ТОВ "Господарник" як правопопередника, однак є діючим та обов'язковим для орендаря правонаступника - ПАТ "Райффайзен Банк Аваль".

Мотивуючи необхідність розірвання спірного договору, господарський суд апеляційної інстанції послався на тривале порушення прав позивача щодо безпідставного втрачання останнім власних коштів, однак не врахував, що розірвання договору у будь-якому разі не відновить порушене право позивача, а навпаки позбавить останнього права на відшкодування втрачених ним коштів за рахунок сторони, що збагатилась.

Викладене свідчить, що повторно розглядаючи дану справу, суд апеляційної інстанції, виходячи з встановлених місцевим господарським судом обставин справи, припустився неправильного застосування норм матеріального права, що мало своїм наслідком неправильне вирішення ним спору по суті.

З урахуванням зазначеного вище, висновки місцевого господарського суду про те, що спірний договір оренди є припиненим в силу його умов та приписів закону також не відповідають вимогам чинного законодавства.

Однак, у розумінні п. 12 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 7 "Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України" (із змінами і доповненнями) не підлягає скасуванню судове рішення, якщо буде з'ясовано, що його резолютивна частина є правильною, хоча б відповідні висновки місцевого господарського суду й не були належним чином обґрунтовані у мотивувальній частині рішення.

За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційні скарги Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підлягають задоволенню, а постанова Київського апеляційного господарського суду від 14.09.2015 у справі № 910/6339/15-г - скасуванню, з залишенням в силі рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2015 у даній справі.

В силу ст. 49 ГПК України судовий збір за розгляд касаційної скарги покладається на позивача.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на постанову Київського апеляційного господарського суду від 14.09.2015 у справі № 910/6339/15-г задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 14.09.2015 у справі № 910/6339/15-г скасувати. Рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2015 у справі № 910/6339/15-г залишити без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Господарник" на користь Київської міської ради 1461,60 грн. витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Господарник" на користь Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 1461,60 грн. витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

Видачу наказів на виконання даної постанови доручити місцевому господарському суду.

Головуючий суддя С.В. Бакуліна

Судді О.І. Поляк

І.П. Ходаківська