РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.11.2015Справа №910/23098/15
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Український бізнес-центр»

до Київської міської ради

про розірвання договору оренди земельної ділянки

Суддя Борисенко І.І.

Представники:

Від позивача - Овчаренко Ю.Г., директор;

Сполітак Ю.С., представник за довіреністю;

Від відповідача - Дорошенко О.С. представник за довіреністю;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернулося до суду з позовом до відповідача про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладений 16.09.2008р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Український бізнес-центр» та Київською міською радою, посвідчений 16 вересня 2008 року Демяненко Т.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі нотаріуса за №2273 та зареєстрований 30 жовтня 2008 року Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради у книзі записів державної реєстрації договорів за №79-6-00654.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до Договору оренди та на підставі рішень Відповідача від 15 листопада 2007 року за № 1243/4076 та від 17 липня 2008 року за № 45/45, за Актом приймання передачі Позивачу була передана в оренду земельна ділянка площею 4 763 кв. м. для реконструкції з добудовою адміністративно-офісного будинку з приміщеннями та закладами громадського харчування з подальшою його експлуатацією та обслуговуванням за місцем розташування по АДРЕСА_1, проте внаслідок укладення 07.11.2008р. договору між Позивачем та ОСОБА_5 (Покупець) купівлі-продажу частини нерухомого майна, право власності на 49/100 нежилих приміщень (497,40 кв. м.) було відчужено на користь Покупця. У власності Позивача залишилось лише 40/100 будинку. Таким чином, вищезазначена будівля знаходиться у власності кількох співвласників. Факт продажу Позивачем частини будівлі, розташованої на Земельній Ділянці, є підставою для дострокового припинення Договору Оренди шляхом розірвання.

Посилаючись на ст. 13, абз. 8 ч. 1, ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 377 ЦК України позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки в судовому порядку.

Відповідач проти позову заперечив з тих підстав, що за договором про набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, а позивач залишається власником частини нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, позовні вимоги щодо повного припинення правовідношення шляхом розірвання за Договором оренди земельної ділянки від 29.09.2008 №79-6-00654 є необґрунтованими, оскільки позивач просить припинити правовідношення за договором оренди в цілому.

Доповнення до позовної заяви подані позивачем 29.10.2015р. судом не прийняті до розгляду, оскільки вказані доповнення фактично змінюють підстави поданого позову з посиланням на нові обставини справи та норми матеріального права, а справа 13.10.2015р. вже почалась розглядатись судом по суті.

Відповідно до ч. 4 ст. 22 ГПК України до початку розгляду господарським судом справи по суті позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви.

Відповідно до п. 3.12. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011р. №18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» право позивача на зміну предмета або підстави позову може бути реалізоване лише до початку розгляду господарським судом справи по суті та лише у суді першої інстанції шляхом подання до суду відповідної письмової заяви, яка за формою і змістом має узгоджуватися із статтею 54 ГПК з доданням до неї документів, зазначених у статті 57 названого Кодексу. Невідповідність згаданої заяви вимогам цих норм процесуального права є підставою для її повернення з підстав, передбачених частиною першою статті 63 ГПК.

Заяви про зміну предмета або підстави позову, які відповідають вимогам статей 54 і 57 ГПК, проте подані після початку розгляду господарським судом справи по суті, залишаються без розгляду і приєднуються до матеріалів справи, про що суд зазначає в описовій частині рішення, прийнятого по суті спору (або в ухвалі, якою закінчується розгляд справи).

Початок розгляду справи по суті має місце з того моменту, коли господарський суд після завершення підготовки справи до розгляду (стаття 65 ГПК), відкриття судового засідання, роз'яснення (за необхідності) сторонам та іншим учасникам судового процесу їх прав та обов'язків і розгляду інших клопотань і заяв (про відкладення розгляду справи, залучення до участі в ній інших осіб, витребування додаткових доказів тощо) переходить безпосередньо до розгляду позовних вимог, тобто до з'ясування у передбаченому ГПК порядку обставин справи та здійснення їх правової оцінки, про що зазначається в протоколі судового засідання.

У судовому засіданні 13.10.2015р. суд за згодою сторін перейшов до розгляду справи по суті, про що зазначено в протоколі судового засіданні.

У зв'язку з тим, що суд перейшов до розгляду справи по суті 13.10.2015р. подана позивачем заява 29.10.2015р., яка фактично змінює підстави поданого позову, залишається без розгляду і приєднуються до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 03.11.2015р. за клопотанням позивача на підставі ст. 69 ГПК України продовжено строк розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов та заперечення проти нього, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

16.09.2008р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Український бізнес-центр» (надалі - Орендар) та Київською міською радою (надалі - Орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір оренди), посвідчений 16 вересня 2008 року Демяненко Т.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі нотаріуса за №2273 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24 вересня 2008 року за №79-6-00654 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до п. 2.1. Договору об'єктом оренди є земельна ділянка з наступними і характеристиками:

- місце розташування - АДРЕСА_1;

- площа -1544 кв. м;

- цільове призначення - для реконструкції з добудовою адміністративно-офісного будинку з приміщеннями та закладами громадського харчування з подальшими його експлуатацією та обслуговуванням;

- кадастровий номер - НОМЕР_1.

Пунктом 3.1 Договору оренди передбачено, що договір укладено на 10 років.

Судом встановлено, що відповідно до Договору оренди за Актом приймання передачі від 24.09.2008р. Позивачу була передана в оренду земельна ділянка площею 1 544 кв.м. для реконструкції з добудовою адміністративно-офісного будинку з приміщеннями та закладами громадського харчування з подальшою його експлуатацією та обслуговуванням за місцем розташування по АДРЕСА_1.

Підстави розірвання Договору передбачено п. 11.4 вказаного договору, якими є: взаємна згода сторін; рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця.

Відповідно до п. 11.6 Договору оренди розірвання договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття Орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

Згідно з ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

07.11.2008р. між Позивачем та ОСОБА_5 (надалі - Покупець) було укладено Договір купівлі-продажу частини нерухомого майна, посвідчений 07.11.2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М., зареєстрований в реєстрі нотаріуса за №7007.

Відповідно до п. 1.1 вказаного Договору Продавець передає у власність Покупцю нерухоме майно, частину нежилих приміщень (в літ.А), а саме: II поверх: приміщення 1, пл. - 34.9 кв.м., приміщення 2, пл. - 15..1 кв.м,, приміщення 3, пл. - 29.4 кв.м., приміщення 4, пл. - 7.4 кв.м., приміщення 5, пл. - 17.0 кв.м., приміщення 6, пл. - 15.3 кв.м., приміщення 7, пл. - 6.3 , кв.м., приміщення 8, пл. - 27.5 кв.м., приміщення 9, пл, - 8.1. кв.м., приміщення 10, пл. - 1.6 кв.м., приміщення 11, пл. - 1.6 кв.м., приміщення 12, пл. - 5.1 кв.м., приміщення 13, пл. - 12.8 кв.м., приміщення 14, пл. - 23.5 кв.м., приміщення 15, пл. - 20.9 кв.м., І - сходи, пл. - 20.4.кв.м., - всього по II - поверху - 246.9 кв.м. III поверх: приміщення 1, пл. - 82.1 кв.м., приміщення 2, пл. - 26.7 кв.м,, приміщення 3, пл. - 39.9 кв.м., приміщення 4, пл. - 4.3. кв.м., приміщення 5, пл. - 11.0 кв.м., приміщення 6, пл. - 3.4 кв.м., приміщення 7, пл. - 16.4 кв.м,; приміщення 8, пл. - 1.2, кв.м., приміщення 9, пл. - 1.3 кв.м., приміщення 10, пл. - 4.7 кв.м., приміщення 11, пл. - 24.0 кв.м., приміщення 12, пл. - 10.0кв.м., приміщення 13, пл. - 3.9 кв.м., приміщення І, пл. - 21.6 кв.м., - всього по III поверху - 250,5 кв.м. загальною площею 497.40 кв.м., що складає 49/100 (від неж.прим. в буд. 1026.0 кв.м.), які розташовані в місті Києві за адресою: АДРЕСА_1 літ «А», а Покупець зобов'язується прийняти Нежитлові приміщення і сплатити за них обговорену грошову суму.

Отже, за договором купівлі-продажу частини нерухомого майна від 07.11.2008р. Позивачем передано Покупцю 49/100 нежилих приміщень. У власності Позивача залишилось 40/100 будинку.

У зв'язку із тим, що будівля за адресою: АДРЕСА_1, що розташована на земельній ділянці є об'єктом нерухомого майна, що знаходиться у спільній власності кількох співвласників 28.07.2015р. Позивач направив Відповідачеві лист №235 про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки. Вказаний лист отриманий відповідачем 30.07.2015р., про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Відповіді від відповідача на вказаний лист матеріали справи не містять.

Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Перелік повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин визначено у пунктах "а", "л" статті 9 Земельного кодексу України.

Зокрема, їй належить право за пунктом "а" розпорядження землями територіальної громади міста Києва, за пунктом "б" передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до Земельного кодексу України, за пунктом "в" надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до Земельного кодексу України.

На підставі пункту "м" статті 9 Земельного кодексу України, крім перелічених у попередніх пунктах повноважень, Київська міська рада має повноваження вирішувати інші питання у галузі земельних відносин відповідно до Закону.

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а за пунктом 2 статті 22 Закону України "Про столицю України - місто-герой Київ" Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.

Відповідно до статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Статтею 140 Конституції України, ст. 71 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" гарантовано право самостійно реалізовувати територіальними громадами, органами та посадовими особами місцевого самоврядування надані їм повноваження.

Пунктом 7 статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Суд звертає увагу, що згідно із регламентом розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 15.07.2004р. №456/1867, для оформлення права користування земельною ділянкою новому власнику об'єкта нерухомості необхідно звернутися з клопотанням до Київради з земельних питань.

Тому, набувши у власність нерухоме майно, та отримавши право на частину земельної ділянки, необхідну для обслуговування цього майна, покупець нерухомості зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до міської ради із відповідною заявою (ст. ст. 123, 124 ЗК України).

Між тим, в матеріалах справи відсутні докази звернення до міської ради як покупця нерухомості із заявою про надання земельної ділянки під придбаною ним будівлею, так і позивача із відповідною заявою про виготовлення нової землевпорядної документації на земельну ділянку та внесенням відповідних змін до існуючого договору оренди.

Факт передачі частині нерухомого майна іншій особі за договором купівлі-продажу частини нерухомого майна свідчить про припинення права користування ним, проте доказів того, що право власності на частину нерухомого майна перейшло іншій особі суду не надано.

Позивачем не доведено, що він перестав бути власником нерухомого майна розташованого по АДРЕСА_1.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до п. 3.1 Договору, останній укладено на 10 років. Вказаний договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24 вересня 2008 року за №79-6-00654 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Отже, строк дії договору оренди земельної ділянки спливає 24.09.2018р.

Відповідно до ч.ч. 3,4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (положення зазначеної правової норми кореспондується з положенням п. е) ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України).

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п. 11.3. Договору оренди).

Відповідно до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З матеріалів позовної заяви вбачається та не заперечується позивачем, що частка права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр" у об'єкті нерухомого майна; що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 складає 40/100, а у співвласника (гр. ОСОБА_5) - 49/100 відповідно.

Разом з цим, позивач просить припинити правовідношення за договором оренди шляхом його розірвання в цілому.

Враховуючи положення ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", з системного аналізу яких вбачається, що за договором про набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, а також беручи до уваги те, що позивач залишається власником частини нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, позовні вимоги щодо повного припинення правовідношення шляхом розірвання за Договором оренди земельної ділянки від 29.09.2008 №79-6-00654 є необгрунтованими.

Порядок припинення договору оренди землі шляхом його розірвання встановлений статтею 32 Закону України "Про оренду землі".

Згідно зі ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:

- невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору;

- випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки,

- та на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

В силу ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивачем не доведено підстав для розірвання Договору оренди внаслідок його істотного порушення Київською міською радою.

Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Наявність вищевказаних обставин позивачем також не доведена.

Таким чином, як вбачається, із змісту позовної заяви, у якості підстав позову позивач не посилається на обставини, які виходячи із викладених вище норм законодавства України, є підставами розірвання укладеного з відповідачем договору оренди земельної ділянки, зокрема, на порушення умов цього договору відповідачем, на порушення Київською міською радою положень ст. 24 Закону України «Про оренду землі» або на істотну зміну обставин, якими воно керувалось при укладенні договору.

Судом не встановлено ні підстави дострокового розірвання договору, визначені ст. 32 Законом України "Про оренду землі", ані наявності 4 умов, необхідних для розірвання договору у встановленому законом порядку, передбачені ст. 652 ЦК України, а тому підстав для дострокового розірвання договору суд не вбачає

Зазначені вище обставини в сукупності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 03.12.2015

Суддя І.І.Борисенко