ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" листопада 2015 р. Справа № 922/2257/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гончар Т. В., суддя Гребенюк Н.В.,

при секретарі Томіній І.В.

за участю прокурора - Горгуль Н.В. - посв. № 036152 від 29.10.2015,

представників сторін:

Департаменту земельних відносин ХМР - не з'явився,

позивача - не з'явився,

відповідача - Кравцова С.М. - дов. б/н від 02.03.2015 р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційні скарги Департаменту земельних відносин Харківської міської ради (вх. № 4723 Х/3) та Прокурора Дзержинського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради (вх. № 4773 Х/3) на рішення господарського суду Харківської області від 21.07.2014 р. у справі № 922/2257/14,

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Технік-центр", м. Харків,

про внесення змін до договору оренди землі від 12.11.2004 року, -

ВСТАНОВИЛА:

У червні 2014 року Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Технік - центр", м. Харків про внесення змін до договору оренди землі від 12.11.2004 року, який зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за №63213/04, шляхом підписання додаткової угоди, у редакції, яка викладена в позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 21.07.2014 року у справі № 922/2257/14 в позові відмовлено повністю.

Прокурор Дзержинського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради з рішенням суду не погодився та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 21.07.2014 року по справі № 922/2257/14. Ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов Харківської міської ради.

Апеляційна скарга мотивована посиланням на порушення та неправильне застосування норм матеріального права, а саме: ст.ст. 632, 651 ЦК України, ст. 289 Податкового кодексу України, ст. 13 Закону України "Про оцінку землі", ст. 188 ГК України, ст. 1 Закону України "Про державний земельний кадастр", а також норми ст.ст. 4-7, 32, 33, 43 ГПК України. При цьому, прокурор не погоджується з висновками суду першої інстанції з приводу неправомірного застосування позивачем коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки 2.5, а також вважає, що суд першої інстанції необґрунтовано послався на пункт 3.5 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, як на підставу необхідності обстеження земельної ділянки та надання позивачем звітності з кількісного обліку земель. Крім того, прокурор зазначає про невірне застосування судом ст. 188 ГК України, посилаючись на те, що недодержання порядку зміни господарських договорів не є підставою для відмови у задоволенні позову.

Департамент земельних відносин Харківської міської ради з рішенням суду не погодився та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 21.07.2014 року по справі №922/2257/14 та прийняти нове рішення, яким позов Харківської міської ради задовольнити в повному обсязі.

Свою позицію Департамент земельних відносин Харківської міської ради зокрема обґрунтовує тим, що, виходячи з положень ст.ст. 288, 289 Податкового кодексу України, розмір орендної плати залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зміна нормативно грошової оцінки земельної ділянки є підставою перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору, оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною.

Відповідач у відзиві на апеляційні скарги просить в їх задоволенні відмовити, вважаючи, що доводи, викладені в апеляційних скаргах, є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Відповідач зокрема зазначає про відсутність правових підстав, які надають можливість внести зміни до договору оренди в частині зміни розміру орендної плати, оскільки право користування відповідача земельною ділянкою було припинено на підставі ст. 7 Закону України "Про оренду землі", ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України і рішення Харківської міської ради від 29.04.2010 № 67/10, внаслідок укладання між ТОВ "Фірма "Технік-Центр" та ТОВ "Компанія "Арт-Інвест" договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого на земельній ділянці за вказаним договором оренди. Крім того, відповідач посилається на те, що позивачем не обґрунтовано суму та розмір орендної плати.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.06.2015 р. у справі № 922/2257/14 (головуючий суддя Горбачова Л.П., суддя Білецька А.М., суддя Істоміна О.А.) апеляційні скарги Прокурора Дзержинського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради та Департаменту земельних відносин Харківської міської ради задоволено. Рішення господарського суду Харківської області від 21.07.2014 року у справі №922/2257/14 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 12.11.2004 року за № 63213/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, зазначеній в резолютивній частині даної постанови. Стягнуто з ТОВ "Фірма "Технік -Центр" на користь Харківської міської ради судовий збір у розмірі 1218,00 грн. за подання позовної заяви та 609 грн. за подання апеляційної скарги.

Постановою Вищого господарського суду України від 22.09.2015 р. у справі № 922/2257/14 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Технік-центр" задоволено частково. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.06.2015 у справі № 922/2257/14 Господарського суду Харківської області скасувати, а справу передано на новий розгляд до Харківського апеляційного господарського суду.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 06.10.2015 об'єднано апеляційні скарги Прокурора Дзержинського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради та Департаменту земельних відносин Харківської міської ради на рішення господарського суду Харківської області від 21.07.2014 року у справі №922/2257/14 в одне апеляційне провадження та призначено до розгляду на 26.10.2015.

Відповідач надав відзив на апеляційні скарги, в якому зазначає про безпідставність позовних вимог. Відповідач вказує на те, що рішенням 43 сесії 5 скликання Харківської міської ради від 29.04.2010 № 67/10 "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель та споруд" було припинено право користування ТОВ "Фірма "Технік-Центр" на спірну земельну ділянку, яку надано в оренду ТОВ "Компанія "Арт-Інвест" до 03.11.2030 року. Таким чином відповідач вважає, що в силу приписів ст. 7 Закону України "Про оренду землі", ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України та практики Верховного Суду України плата за землю повинна перераховуватись виключно власником об'єкта нерухомості, розміщеної на такій земельній ділянці.

У судовому засіданні 26.10.2015 було оголошено перерву до 11.11.2015.

Харківська міська рада надала додаткові пояснення по справі щодо переходу права власності на нерухоме майно. Посилаючись при цьому на положення ч. 5 ст. 116, ст. 124 ЗК України, а також Порядок оформлення договорів оренди у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 № 960/12, позивач зазначає про недотримання відповідачем порядку дострокового розірвання договору оренди землі, ненадання відповідних документів, у тому числі про сплату реєстраційного збору для реєстрації права оренди та припинення цього права, відсутність факту укладання договору оренди з ТОВ "Компанія "Арт-Інвест". Позивач також наголошує, що відповідно до п. 11.2 рішення Харківської міської ради № 67/10 від 29.04.2010 договори землі укладені з ТОВ "Фірма "Технік-Центр" припиняють свою дію з дня державної реєстрації договору оренди землі з новим користувачем ТОВ "Компанія "Арт-Інвест".

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 11.11.2015 розгляд справи відкладено на 23.11.2015.

Відповідач надав додаткові пояснення, в яких підтвердив свою позицію по справі, посилається на те, що договір оренди є припиненим ще з грудня 2009 року внаслідок укладання договору купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна, прийнятої письмової відмови від договору та надання земельної ділянки іншій юридичній особі - ТОВ "Компанія "Арт-Інвест". Також, відповідач вважає недоцільним застосування до спірних правовідносин Порядку оформлення договорів оренди у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 № 960/12.

Дослідивши матеріали справи, повторно розглянувши справу відповідно до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вислухавши пояснення прокурора та представника відповідача, перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та правильність застосування норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційні скарги задоволенню не підлягають , виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали справи, на підставі рішень Харківської міської ради від 28.04.2004 № 54/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" 12.11.2004 між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ фірма "Технік - Центр" (орендар) був укладений договір оренди землі (далі - договір оренди), зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 12.11.2004 за №63213/04, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове (до 01.05.2054 року) платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі громадської забудови,, кадастровий номер :02:003:0002, загальною площею 0,2473 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59.

Згідно п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 488 626,00 грн.

Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивач вказував на необхідність внесення змін до договору оренди у зв'язку із зміною нормативної грошової оцінки земельних ділянок, на підставі якої згідно положення п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України повинен визначатися розмір орендної плати.

В свою чергу, відповідач заперечував щодо задоволення позовних вимог з підстав необґрунтованого застосування орендної ставки 4,8% від нормативної грошової оцінки саме для підприємства відповідача, а також посилаючись на положення ст. 120 ЗК України, зазначив про те, що відповідно до договору купівлі-продажу об'єкт нерухомості розташований на спірній земельній ділянці в теперішній час належить ТОВ "Компанія "Арт-Інвест".

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції послався на порушення позивачем порядку внесення змін до договору оренди з огляду на відсутність у матеріалах справи доказів направлення на адресу відповідача відповідної пропозиції.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.06.2015 р. у справі №922/2257/14 (головуючий суддя Горбачова Л.П., суддя Білецька А.М., суддя Істоміна О.А.) апеляційні скарги Прокурора Дзержинського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради та Департаменту земельних відносин Харківської міської ради задоволено. Рішення господарського суду Харківської області від 21.07.2014 року у справі №922/2257/14 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 12.11.2004 року за №63213/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, зазначеній в резолютивній частині даної постанови.

Постановою Вищого господарського суду України від 22.09.2015 р. у справі № 922/2257/14 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Технік-центр" задоволено частково. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.06.2015 у справі № 922/2257/14 Господарського суду Харківської області скасувати, а справу передано на новий розгляд до Харківського апеляційного господарського суду.

Постанова касаційної інстанції мотивована тим, що судами попередніх інстанції не звернуто уваги на доводи відповідача та не досліджено обставини про зміну фактичного землекористувача орендованою земельною ділянкою, по вул. Клочківській, 59, в м. Харків, у зв'язку із переходом права власності на нежитлове приміщення, розташоване на цій земельній ділянці, до нового власника - ТОВ "Компанія "Арт-Інвест" згідно укладеного між ними договору купівлі-продажу від 24.12.2009, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лубковою О.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 3550.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, виходячи з предмету позовних вимог, заперечень відповідача, фактичних обставин та матеріалів справи, з урахуванням позиції, викладеній в постанові Вищого господарського суду України від 22.09.2015 р. у справі № 922/2257/14, колегія суддів встановила наступне.

Так, предметом даного господарського спору є вимога позивача про внесення змін до договору оренди землі від 12.11.2014, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 12.11.2004 за № 63213/04, шляхом підписання додаткової угоди у редакції, викладеній в позовній заяві. Позов обґрунтований посиланням на норми ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст. 179, 188, 193 ГК України.

Отже, враховуючи предмет і підстави позову, зважаючи на те, що орендна плата за користування земельною ділянкою комунальної власності є регульованою ціною, розмір якої, в силу положень ст.ст. 288, 289 Податкового кодексу України, визначається на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а відтак впровадження Харківською міською радою згідно рішення № 1269/13 від 25.09.2013 нормативної грошової оцінки земель міста Харкова є підставою для приведення положень укладеного між сторонами договору оренди у відповідність з вимогами закону шляхом внесення змін в частині визначення нового розміру орендної плати.

Разом з цим, матеріали справи свідчать про те, що під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідач, посилаючись на положення ст. 120 ЗК України, зазначив про те, що відповідно до договору купівлі-продажу об'єкт нерухомості розташований на спірній земельній ділянці в теперішній час належить ТОВ "Компанія "Арт-Інвест".

Проте, суд першої інстанції не звернув уваги на викладені відповідачем обставини, не надав ніякої правової оцінки доводам відповідача, не з'ясував та не дослідив обставини щодо зміни фактичного землекористувача орендованою земельною ділянкою.

Під час нового розгляду справи, керуючись ст. 43 ГПК України, з метою встановлення всіх фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення даного спору, колегія суддів приймає до уваги надані відповідачем до матеріалів справи документальні докази на підтвердження припинення права користування ТОВ "Фірма "Технік-Центр" на спірну земельну ділянку, яку надано в оренду ТОВ "Компанія "Арт-Інвест".

Так, судом апеляційної інстанції встановлено, що згідно п. 3 договору оренди на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - нежитлова будівля в літ. "А-1", "А1-2", яка належить орендарю на праві колективної власності, а також інші об'єкти інфраструктури.

Відповідач наголошує на припиненні права користування ТОВ фірма "Технік-Центр" земельною ділянкою по вул. Клочківській, 59, в м. Харків, у зв'язку із переходом права власності на нежитлове приміщення, розташоване на цій земельній ділянці, до нового власника - ТОВ "Компанія "Арт-Інвест" згідно укладеного між ними договору купівлі-продажу від 24.12.2009, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лубковою О.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 3550, копія якого знаходиться в матеріалах справи.

Пунктом 40 договору оренди встановлено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Також, відповідно ч.2 ст. 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Як вбачається з матеріалів справи, 29.04.2010 Харківською міською радою прийнято рішення № 67/10 "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель та споруд", згідно якого припинено право користування ТОВ фірма "Технік-Центр" на користування земельними ділянками площею 0,0769 га, по пров. Рогатинському, 9 в м. Харкові; площею 0,0173 га, 0,6972 га, 0.2473 га та 0,0922 га, по вул. Клочківській, 59, в м. Харкові у зв'язку з добровільною відмовою від договорів ТОВ фірма "Технік-Центр". Даним рішенням вони надані в оренду ТОВ "Компанія "Арт-Інвест" до 03.11.2030 року у вигляді однієї земельної ділянки загальною площею 1,1379 га по вул.. Клочківській, 59 в м. Харкові. Цим же рішенням встановлено, що договір оренди припиняє свою дію з дня державної реєстрації договору оренди землі з новим землекористувачем - ТОВ "Компанія "Арт-Інвест".

За таких обставин, з часу укладання договору купівлі-продажу право користування спірною земельною ділянкою перейшло до ТОВ "Компанія "Арт-Інвест", а право користування ТОВ фірма "Технік-Центр" було припинено.

Слід зазначити, Верховний Суд України в своїй постановах від 24.12.2010 р. та 07.07.2015 р. надав правові висновки з приводу застосування ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України в аспекті особи, обтяженої обов'язком перераховувати платежі по платі за землю стосовно земельних ділянок зі спорудами та зазначив, що аналіз зазначених норм права дає підстави вважати, що з моменту набуття права власності на жилий будинок (будівлю або споруду) у набувача виникає право (власності чи користування) на земельну ділянку, на якій знаходиться цей об'єкт, а з ним і обов'язок сплачувати земельний податок чи орендну плату.

Таким чином, в силу приписів перелічених норм закону, плата за землю повинна перераховуватись виключно власником об'єкта нерухомості, розміщеної на такій земельній ділянці.

Заперечуючи проти доводів відповідача, позивач вказує на те, що угоду про дострокове розірвання договору оренди землі, відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, не укладено, відповідних документів, у тому числі, про сплату реєстраційного збору для реєстрації права оренди та припинення цього права не надано, новий договір оренди з ТОВ "Компанія "Арт-Інвест" не укладався. Позивач також наголошує, що відповідно до п. 11.2 рішення Харківської міської ради № 67/10 від 29.04.2010 договори землі укладені з ТОВ "Фірма "Технік-Центр" припиняють свою дію з дня державної реєстрації договору оренди землі з новим користувачем ТОВ "Компанія "Арт-Інвест".

Проте, наведені позивачем доводи колегія суддів відхиляє та зазначає, що з аналізу правових норм ч.2 ст. 120 ЗК, ч. 3 ст. 7, ст. 31 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною і відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, оскільки має місце заміна сторони у зобов'язанні.

Тобто у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти. Подальша "реєстрація земельної ділянки" (ст. 202 ЗК України) та права на земельну ділянку (Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") повинні бути здійсненні з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

Зазначене відповідає правовій позиції, викладеній в постанові Вищого господарського суду України від 22.09.2015 у даній справі.

Отже, виходячи з наведених вище обставин, оскільки право ТОВ "Фірма "Технік-Центр" на користування спірною земельною ділянкою за договором оренди від 12.11.2004 є припиненими ще з грудня 2009 року, внаслідок укладання договору купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна, а спірна земельна ділянка надана іншій юридичній особі - ТОВ "Компанія "Арт-Інвест", тому у відповідача - ТОВ "Фірма "Технік-Центр" відсутній обов'язок з укладання додаткової угоди до договору оренди землі від 12.11.2004, оскільки вважати такий договір діючими неможливо за відсутності у ТОВ "Фірма "Технік-Центр" права щодо користування земельною ділянкою.

Виходячи з викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що доводи, викладені прокурором та позивачем в апеляційних скаргах, не спростовують зазначені обставини, тому відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог, у зв'язку з чим оскаржуване рішення про відмову в задоволенні позовних вимог підлягає залишенню без змін.

Зважаючи на наведене, керуючись статтями 33, 43, 99, 101, п. 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційні скарги Департаменту земельних відносин Харківської міської ради та Прокурора Дзержинського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 21.07.2014 р. у справі № 922/2257/14 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Повний текст постанови складено 30.11.2015р.

Головуючий суддя Слободін М.М.

Суддя Гончар Т. В.

Суддя Гребенюк Н. В.