РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.11.2015Справа №908/4455/15

За позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради
До Приватного акціонерного товариства "Запоріжзв'язоксервіс" Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Міське комунальне підприємство "Основаніє"
Про внесення змін до договору
Суддя Борисенко І.І.

Представники сторін:

Від позивача - не з'явився;

Від відповідача - Леушин А.М.,представник за довіреністю;

Від третьої особи - не з'явився.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До господарського суду Запорізької області звернувся з позовом Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до приватного акціонерного товариства "Запоріжзв'язоксервіс" про внесення змін до договору, а саме: пункти 3.1 та п. 3.2 договору оренди від 05.08.2004 №151/11 викласти в новій редакції:

" 3.1. Орендна плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 №47 та постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 і складає 25 006,00 грн. на рік".

« 3.2. За базовий місяць оренди майна (серпень 2014) орендна плата складає 2 129,67 грн. (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції).

Розмір орендної плати становить: Ор=(Вп*Сор*1інф.*1м)/100*12, де:

Вп - вартість орендованого приміщення, визначена експертним шляхом (станом на 30.05.2014) становить 62 515,00 грн.;

Сор - орендна ставка, яка встановлюється:

40% - розміщення пункту прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги;

І інф - індекс інфляції з дати проведення незалежної оцінки об'єкта оренди до базового місяця розрахунку орендної плати - 1,022;

Ім - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати;

Ор - орендна плата розраховується згідно з рішенням сесії Запорізької міської ради №47 від 06.04.2011р. таким чином: Ор=(62 515,00 грн.*40%*1,022):100%:12=2 129,67 грн.". Таким чином, розмір орендної плати за оренду орендованого приміщення за серпень 2014 року дорівнює 2 129,67 грн.

Позовні вимоги мотивовані тим, що при укладанні договору оренди нежитлового приміщення було невірно застосовано процентну ставку для визначення орендної плати, в зв'язку з чим, виникла необхідність для внесення змін у договір оренди від 05.08.2014р. №151/11 щодо розміру орендної плати.

Господарський суд Запорізької області своєю ухвалою від 01.09.2015 надіслав справу №908/4455/15 за територіальною підсудністю до господарського суду міста Києва, оскільки місцезнаходженням відповідача є: 01033, м. Київ. вул. Жилянська, 72-А.

Ухвалою від 14.09.2015 справа №908/4455/15 прийнята до провадження суддею Борисенко І.І.

Відповідач проти позову заперечив повністю. Не заперечуючи свого статусу як фінансової установи, відповідач посилається на те, що орендовані нежитлові приміщення комунальної власності, загальною площею 41,85 кв.м. є місцями загального користування, а тому їх використання не пов'язано з розміщенням фінансової установи, а є іншим використанням, у зв'язку з чим ставка у розмірі 40% не підлягає застосуванню.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, заслухавши пояснення представника відповідача, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення проти позову, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

05.08.2014р. між департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (орендодавець), міським комунальним підприємством «Основаніє» (балансоутримувач) та приватним акціонерним товариством «Запоріжзв'язоксервіс» (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №151/11 (надалі - Договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець, балансоутримувач передав, а орендар прийняв в строкове платне користування об'єкт комунальної власності нерухоме майно - частину нежитлового приміщення І цокольного поверху (літ. А-5), загальною площею 41,85 кв.м. в житловому будинку №7 по вул. Ситова в місті Запоріжжі, у складі: кімнати №13 площею 32,3 кв.м., Ѕ тамбуру №1 площею 0,85 кв.м., Ѕ коридору №2 площею 7,4 кв. м., 1/2 вмивальнику №4 площею 0,65 кв.м. та 1/2 туалету № 5 площею 0,65 кв.м., яке перебуває на балансі міського комунального підприємства «Основаніє», вартістю 62515,00 грн. станом на 30.05.2014р. згідно звіту про незалежну оцінку.

Відповідно до п. 1.2 Договору майно, що використовується Орендарем на правах оренди для розміщення пункту прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги.

Відповідно до акта прийому-передачі від 05.08.2014р. орендар прийняв об'єкт оренди за Договором.

Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців з 05.08.2014р. до 05.07.2017р. (п. 11.1 Договору оренди).

Згідно з п. 3.1 Договору оренди, оренда плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011р. №47, Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 і складає 9377,25 грн. на рік згідно з розрахунком (додаток №1 до Договору). За базовий місяць оренди майна (червень 2014 року) орендна плата складає 781,44 грн. х Іінф. (VІ/2014) = 789,25 грн. (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції) (п. 3.2 Договору)

Відповідно до п. 3.3 Договору орендна плата за кожний наступний місяць розраховується Орендарем самостійно і визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Позивач у позовній заяві посилається на те, що в результаті планової перевірки фінансово-господарської діяльності департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, проведеної державною фінансовою інспекцією в Запорізькій області на початку 2015 року, було виявлено, що договір оренди був укладений із застосуванням невірного розміру річної орендної ставки. Так, замість орендної ставки у розмірі 40%, яка спеціально передбачена для розміщення фінансових установ, була застосована ставка у розмірі 15%, яка передбачена для іншого використання нерухомого майна. До вказаного порушення призвело те, що під час укладання договору оренди, сторони не врахували спеціальний статус відповідача, який передбачений положеннями ст. 1 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг». Зазначеною, нормою передбачено, що фінансова установа це юридична особа, яка відповідно до закону надає одну чи декілька фінансових послуг, а також інші послуги (операції), пов'язані з наданням фінансових послуг, у випадках, прямо визначених законом, та внесена до відповідного реєстру в установленому законом порядку. До фінансових установ залежать банки, кредитні спілки, ломбарди, лізингові компанії, дочірні товариства, страхові компанії, установи накопичувального пенсійного забезпечення, інвестиційні фонди і компанії та інші юридичні особи, виключним видом діяльності яких є надання фінансових послуг, а у випадках, прямо визначених законом, - інші послуги (операції), пов'язані з наданням фінансових послуг.

Про те, що відповідач є фінансовою установою свідчить інформація із Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. Так, в розділі про види діяльності вказано, що підприємство займається іншими фінансовими послугами, крім страхування та пенсійного забезпечення.

Таким чином, на думку позивача, договір оренди нежитлового приміщення від 05.08.2014р. був укладений з порушенням п. 3 додатку 2 Методики розрахунку розміру орендної плати та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, п. 1 рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011р. №47 та п. п. 3.1, 3.6 договору оренди. Позивач вказує, що це призвело до завдання місцевому бюджету збитків у розмірі недоотриманої орендної плати (упущена вигода) за період з серпня 2014 року.

З метою усунення вищевказаного порушення, департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради було підготовлено проект відповідної додаткової угоди і направлено Відповідачу листом №1892/01/01-07 від 12.05.2015р., де при розрахунку розміру орендної плати за серпень 2014 пропонується застосувати розмір орендної ставки у розмірі 40% від вартості комунального майна, але Відповідач підписав додаткову угоду до договору оренди від 05.08.2014 з протоколом врегулювання розбіжностей до додаткової угоди від 17.04.2015 до договору оренди № 151/11 від 05.08.2014р.

Таким чином, відповідач повідомив позивача про те, що не згодний зі ставкою орендної плати у розмірі 40% від вартості комунального майна.

Відносини щодо оренди державного майна регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини 1 статті 2 вказаного Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статей 10, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" однією з істотних умов договору оренди є, зокрема, орендна плата (з урахуванням її індексації), яка встановлюється згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №786, від 04.10.1995. Для об'єктів, що перебувають у державній власності така Методика визначається Кабінетом Міністрів України.

Правила щодо зміни розмірів орендної плати встановлені статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Так, постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу.

06.04.2011р. рішенням Запорізької міської ради №47 затверджено і введено в дію річні ставки орендної плати за використання нерухомого майна права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя. Згідно з п. 1 рішення при оренді нерухомого майна права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя застосовуються ставки орендної плати, які затверджуються Кабінетом Міністрів України для об'єктів права держаної власності.

Вказане свідчить про визначення органом місцевого самоврядування застосування відсоткової ставки за оренду комунального майна відповідно до Методики.

Відповідно до п. 3 Методики розмір орендної ставки за розміщення фінансових установ встановлено на рівні 40 %.

Згідно з п. 29 Методики розмір орендної ставки за інше використання нерухомого майна встановлено на рівні 15 %.

Судом встановлено, що відповідач орендує кімнату №13 площею 32,3 кв.м., Ѕ тамбуру №1 площею 0,85 кв.м., Ѕ коридору №2 площею 7,4 кв. м., 1/2 вмивальнику №4 площею 0,65 кв.м. та 1/2 туалету № 5 площею 0,65 кв.м.

Відтак, площа, яка на даний час орендується відповідачем, є місцями загального користування. Суду не доведено, що відповідач розміщує на вказаній території фінансові установи. У договорі, орендна ставка визначена у розмірі 15% від вартості орендованого майна - інше використання нерухомого майна.

При цьому, судом взято до уваги, що згідно з п. 1.2 Договору оренди нерухомого майна по вул. Ситова, 7, відповідач орендує приміщення на першому поверсі під пункт прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги, тобто обслуговування фізичних осіб та фізичних осіб підприємців з прийому платежів.

Методикою чітко не передбачено розмір орендної ставки за розміщення таких пунктів. У зв'язку з цим, у взаємовідносинах щодо оренди комунального майна за вказаним договором необхідно застосовувати 15 % ставку, як за інше використання нерухомого майна.

Окрім іншого, згідно з Постановою Кабінету Міністрів України, від 04.10.1995, №786 "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу" розмірами орендних ставок є такий вид ставки, як за розміщення суб'єктів господарювання, що надають послуги, пов'язані з переказом грошей в розмірі 15 % від вартості приміщення.

При розміщенні пунктів де надаються послуги з переказу грошей застосовується ставка згідно п. 11 Постанови №786 в розмірі 15%.

Пропонуючи змінити розмір орендної плати за період з серпня 2014 року, позивач керувався положеннями ч. 3 ст. 631 ЦК України, ч. 5 ст. 188 ГК України.

Частиною 5 статті 188 ГК України передбачено, що у випадку зміни або розірвання договору судовим рішенням, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Застосування позивачем положень ч. 3 ст. 631 ЦК України до взаємовідносин сторін у рамках Договору щодо підвищення розміру орендної плати, визнається судом необґрунтованим

Відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Таким чином, ч. 3 ст. 631 ЦК України передбачено право сторін за договором встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Договір не містить погодження сторін щодо умов між ними, які виникли до укладення договору.

Як було зазначено раніше, відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.

Пунктом 5 Рішення Запорізької міської ради №47 від 06.04.11 «Про затвердження і введення в дію річних ставок орендної плати за використання нерухомого майна права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя» доручено Департаменту та комунальним підприємствам, які є орендодавцями комунального майна, здійснити заходи щодо перерахунку за згодою сторін розміру орендної плати за чинними договорами оренди з метою приведення орендних ставок у відповідність до норм цього рішення.

Пунктом 6 вказаного рішення Запорізької міської ради № 47 від 06.04.11 встановлено, що момент зміни розміру орендної плати за чинними договорами оренди збігається з датою укладання відповідних додаткових угод до договорів.

Додаткова угода до Договору щодо підвищення розміру орендної плати, яка була надіслана позивачем на адресу відповідача датується 17.04.2015р. Вказаною додатковою угодою змінюється розмір орендної плати з серпня 2014р. Зазначена додаткова угода не містить в собі посилань на згоду сторін щодо її укладення, що суперечить ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 5 рішення Запорізької міської ради № 47 від 06.04.11.

Крім того, додаткова угода суперечить вимогам п. 6 рішення Запорізької міської ради № 47 від 06.04.11 в частині того, що моментом зміни розміру орендної плати за чинними договорами оренди збігається з датою укладання відповідних додаткових угод до договорів.

За таких обставин підстав для застосування орендної ставки в розмірі 40% від вартості орендованого майна не можна застосувати до взаємовідносин сторін за Договором №151/11 оренди нежитлового приміщення від 05.08.2014p., оскільки відповідач не розміщує на вказаній території жодних фінансових установ, а у вказаних приміщеннях розташовані пункти обслуговування з прийому платежів за житлово-комунальні послуги та інші послуги та місця загального користування, які до Методики відносяться до п. 29 Додатку № 2 Методики - інше використання нерухомого майна.

Суми, які підлягають сплаті за витрати, пов'язані з розглядом справи, при відмові в позові покладаються на позивача (частина 5 статті 49 ГПК України).

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 03.12.2015

Суддя І.І. Борисенко