КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" грудня 2015 р. Справа№ 925/1124/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Куксова В.В.

суддів: Гончарова С.А.

Яковлєва М.Л.

розглянувши апеляційну скаргу Черкаської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 19.08.2015 у справі № 925/1124/15 (суддя - Єфіменко В.В.)

з позовом Черкаської міської ради

до Приватного підприємства "Дніпробуд-Центр"

про розірвання договору оренди землі, стягнення грошових

коштів

за участю представників сторін:

позивача -Стойко А.Ю. за довіреністю

відповідача -Цинда Л.Г. за довіреністю

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.08.2015 у позові відмовлено повністю.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Черкаська міська рада звернулася до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 19.08.2015 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

В судовому засіданні представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги, вважає рішення суду таким, що підлягає скасуванню.

В судовому засіданні, представник відповідача проти вимог, викладених в апеляційній скарзі заперечував, вважає їх необґрунтованими, просить рішення господарського суду залишити без змін.

Розглянувши справу за правилами розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов наступного висновку.

Як встановлено матеріалами справи, Рішенням Черкаської міської ради (позивач) від 20.12.2007 № 4-251 приватному підприємству "Дніпробуд-Центр" (відповідач) надана в оренду на 49 років земельна ділянка площею 12176 кв.м., яка знаходиться у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського, під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) за рахунок земель Черкаської міської ради.

На підставі рішення Черкаської міської ради, сторонами у справі укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 09.01.2008 р. за № 05.

Згідно зі ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. ст. 525-526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання і одностороння зміна умов договору не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом.

Позивач звернувся до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки, обґрунтовуючи тим, що в зв'язку зі зміною грошової оцінки землі, змінився щомісячний розмір орендної плати тому відповідачу нараховано 218 608,39грн. за період з 09.01.2008 по 30.011.2015. Крім того, відповідно до акта обстеження, складеного посадовими особами Департаменту архітектури, відповідач досі не приступив до її освоєння.

В порушення умов договору оренди землі, позивач нарахував відповідачеві 3% грошової оцінки землі за період з 2008-2011р.р. в сумі 88 985,80грн. та 10% грошової оцінки за період з 2011-2015р.р., а всього 521 060,71грн.

Як зазначає позивач, відповідачем сплачено лише 207 603,92грн., сума заборгованості складає 314 065,59грн. на яку, відповідно до земельного законодавства нараховується пеня в розмірі 2 735,29грн. Дані порушення є підставою для розірвання договору оренди.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарський суд виходив з того, що для проведення забудови території (як і будь-якого іншого будівництва) необхідно отримати у виконавчому комітеті міської ради містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкту будівництва. З листа Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 09.12.2014 №142-73-01-25 проект містобудівної документації "План зонування території міста Черкаси" знаходиться на стадії затвердження. Таким чином, ПП "Дніпробуд-Центр" у період з 20.12.2007 по 20.12.2011 не могло приступити до будівництва "таун-хаус" - будинків стрічкової забудови каскадного типу у зв'язку з відсутністю затверджених Черкаською міською радою Генерального плану забудови міста Черкаси та "Плану зонування території міста Черкаси".

Щодо застосування адміністративно-господарських санкцій, то господарський суд, посилаючись на приписи ст. 239, ст. 241 ГК України вказав, що граничний строк застосування адміністративно-господарського штрафу сплив 20.12.2012 (через один рік після 20.12.2011, тобто із дати, вказаній у п.9 договору оренди від 09.01.2008), а тому суд приходить до висновку, що заявлені позивачем вимоги не доведені і у позові необхідно відмовити повністю.

Заперечуючи проти рішення суду, позивач вказує на те, що відповідно до рішення Черкаської міськради № 5-656 від 13.05.2010 «Про затвердження показників грошової оцінки земель у м. Черкаси», базова вартість одного квадратного метра встановлена в розмірі 127,48грн., тоді як попередній 39,32грн. В зв'язку з щорічною індексацією грошової оцінки землі розмір орендної плати становить 3 918,30грн. у місяць, несплата відповідачем орендних платежів в повному розмірі призводить до неотримання міським бюджетом коштів та є істотною умовою договору оренди. Факт відсутності розпочатого та закінченого до 21.12.2011 будівництва підтверджується матеріалами справи, тому висновки місцевого суду є помилковими з огляду і на те, що генеральний план міста, затверджений 29.12.2011.

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред'явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з положеннями частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельною ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до статей 24 та 25 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Статтею 143 ЗК України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Таким чином, із наведених норм діючого законодавства та умов договору оренди випливає, що підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, яка встановлена договором, а не той факт, що, на думку позивача, земельна ділянка не використовується орендарем у певний період часу.

З листа Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 09.12.2014 №142-73-01-25 проект містобудівної документації "План зонування території міста Черкаси" знаходиться на стадії затвердження.

Як правильно встановлено судом першої інстанції, відповідач не міг приступити до будівництва «таун-хаус» - будинків стрічкової забудови каскадного типу у період з 20.12.2007 по 20.12.2011 , в зв'язку з відсутністю затверджених Черкаською міською радою Генерального плану забудови міста Черкаси та "Плану зонування території міста Черкаси".

Таким чином, посилання на нецільове використання земельної ділянки не знайшло свого підтвердження.

Крім того, колегія суддів критично оцінює акт перевірки стану земельної ділянки, складеному спеціалістами департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 19.06.2015, оскільки зазначений акт не вказує на повноваження осіб, що підписались, на проведення перевірки, акт складений в односторонньому порядку без залучення представника відповідача.

Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою; розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін в договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України.

Частиною 1 п. 289.1 ст. 289 ПК України і ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" у відповідній редакції).

Крім того, за змістом ст. 93 Земельного кодексу України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обов'язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі.

Матеріали справи не містять доказів того, що рішення Черкаської міськради № 5-656 від 13.05.2010 «Про затвердження показників грошової оцінки земель у м. Черкаси» доведено до відома орендарів земельних ділянок, шляхом опублікування у ЗМІ, чи направлення відповідного листа про зміну грошової оцінки земельної ділянки орендарю. Направлення на адресу відповідача, для підписання, додаткової угоди до договору в частині зміни розміру орендних платежів.

Матеріали справи містять докази сплати відповідачем орендної плати за земельну ділянку відповідно до умов договору.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що зміни до договору оренди земельної ділянки, підписані сторонами та скріплені печатками 01.10.2014.

Відповідно до зазначених змін, сторони привели умови договору оренди у відповідність до грошової оцінки земель у м. Черкаси.

Тому вимоги про стягнення коштів за попередні періоди за новою ставкою є необґрунтованими, отже і похідні вимоги про стягнення пені за неналежне виконання умов договору оренди земельної ділянки в частині несплати орендних платежів такж не підлягають задоволенню.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд не знаходить підстав для задоволення апеляційної скарги , а рішення господарського суду є обґрунтованим і таким, що відповідає чинному законодавству.

Керуючись ст. ст. 99, 101,103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Черкаської міської ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду Черкаської області від 19.08.2015 у справі № 925/1124/15 - без змін.

2. Матеріали справи повернути господарському суду Черкаської області.

Постанова може бути оскаржена впродовж двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя В.В. Куксов

Судді С.А. Гончаров

М.Л. Яковлєв