ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2015 року Справа № 913/204/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Полянського А.Г. - головуючого,
Коробенка Г.П. (доповідач), Кравчука Г.А.,
розглянувши матеріали касаційної скарги Сєвєродонецької міської ради
на постановуДонецького апеляційного господарського суду від 16.09.2015
у справі№913/204/15 Господарського суду Луганської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Ескулап"
доСєвєродонецької міської ради
провнесення змін до договору оренди землі від 04.06.2009, державна реєстрація від 25.07.2011, за №00255, до договору оренди землі від 04.06.2009, державна реєстрація від 23.07.2009 за №52
за участю представників сторін:

позивача: не з'явився,

відповідача: Сутковий А.М. (представник за дов. від 11.08.2014 №б/н)

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "Ескулап" звернулося до господарського суду Луганської області з позовом до Сєвєродонецької міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 04.06.2009, державна реєстрація від 23.07.2009 за №52, а саме у п.13 договору, де слова: "Орендна плата за земельну ділянку під вбудованим приміщенням донараховується за фактичний строк користування земельною ділянкою та становить: з 24.03.2009 щомісячно - 432 грн 56 коп., протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Орендар зобов'язаний сплатити донараховану орендну плату по строку оплати у місяці, у якому одержав цей договір" змінити на слова: "Власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площу під таким приміщенням (його частиною)", з дати прийняття цього рішення, та визнання недійсною додаткової угоди б/н від 25.07.2011, державна реєстрація від 25.07.2011 за №00255, до договору оренди землі від 04.06.2009, державна реєстрація від 23.07.2009 за №52.

Рішенням господарського суду Луганської області від 20.07.2015 у справі №913/204/15, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 16.09.2015, позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі від 04.06.2009, державна реєстрація від 23.07.2009 за №52, який укладений між Сєвєродонецькою міською радою та ТОВ "Ескулап", відносно земельних ділянок (під окремий вхід та прибудову з рампою до приміщення аптеки), які знаходяться за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Леніна, буд.43, квартал 24, виклавши абзац 3 п.13 договору в наступній редакції: "Власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площу під таким приміщенням (його частиною) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця". Визнано недійсною додаткову угоду б/н від 25.07.2011, державна реєстрація від 25.07.2011 за №00255, до договору оренди землі від 04.06.2009, державна реєстрація від 23.07.2009 за №52, який укладений між ТОВ "Ескулап" та Сєвєродонецькою міською радою. В решті позову відмовлено.

Не погоджуючись з судовими рішеннями, Сєвєродонецька міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати та відмовити у задоволенні позовних вимог, мотивуючи касаційну скаргу доводами про неправильне застосування судами норм матеріального права.

У відзиві ТОВ "Ескулап" просить у задоволенні скарги відмовити, а оскаржувані судові акти залишити без змін.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваних судових актів, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити частково, враховуючи наступне.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, рішенням Сєвєродонецької міської ради №3051 від 24.03.2009 вирішено передати ТОВ "Ескулап" терміном на 25 років земельні ділянки, які знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Леніна, будинок 43, квартал 24.

04.06.2009 між Сєвєродонецькою міською радою та ТОВ "Ескулап" було укладено договір оренди землі, державна реєстрація від 23.07.2009 №52, відповідно до п.1 якого орендодавець на підставі рішення сесії Сєвєродонецької міської ради за №3051 від 24.03.2009 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки - землі комерційного використання (під окремий вхід та прибудову з рампою до приміщення аптеки), які знаходяться за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Леніна, буд.43, квартал 24.

В п.2 договору сторони визначили, що в оренду передаються земельні ділянки кадастровий №:05:019:0065, площею 0,0023 га, в т.ч.: під спорудами - 0,0014 га, під проїздами, проходами та площадками - 0,0009 га; кадастровий №:05:019:0067, площею 0,0011 га, в т.ч. під спорудами - 0,0011 га.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить, 2008 рік: кадастровий №:05:019:0065 - 6908 грн. 97 коп., кадастровий №:05:019:0067 - 3304 грн. 29 коп., 2009 рік: кадастровий №:05:019:0065 - 7959 грн. 15 коп., кадастровий №:05:019:0067 - 3806 грн. 55 коп. (п.5 договору).

Згідно п.8 договору він укладений на 25 років строком по 23.03.2034 включно. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем самостійно у грошовій формі та розмірі, 2008 рік: кадастровий №:05:019:0065 - 690 грн. 90 коп., що складає 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий №:05:019:0067 - 330 грн. 43 коп., що складає 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, 2009 рік: кадастровий №:05:019:0065 - 795 грн. 92 коп., що складає 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий №:05:019:0067 - 380 грн. 66 коп., що складає 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розмірів земельного податку, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законодавством (п.12 договору).

Відповідно до п.13 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня на суму боргу у розмірі 120% річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такого боргу або на день його (його частини) погашення, залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою несплаченої суми за кожний календарний день прострочення у його сплаті. За цим договором строк нарахування пені та позовної давності щодо неї встановлюються та складають три роки. У разі припинення або розірвання договору оренди, або визнання його недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди земельної ділянки не повертається. Сторони визнають, що: - орендар користувався земельними ділянками під окремий вхід та прибудову з рампою до приміщення аптеки з 12.10.2008; - орендар користувався земельною ділянкою, на якій розташовано вбудоване приміщення площею 0,0150 га за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Леніна, 43, квартал 24 (згідно розрахунку частки площі земельної ділянки під вбудованим приміщенням). Орендна плата за земельну ділянку під вбудованим приміщенням донараховується за фактичний строк користування земельною ділянкою та становить: з 24.03.2009 щомісячно - 432 грн 56 коп. протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Орендар зобов'язаний сплатити донараховану орендну плату по строку оплати у місяці, у якому одержав цей договір.

Згідно п.14 договору земельна ділянка передається в оренду: під окремий вхід та прибудову з рампою до приміщення аптеки.

В подальшому 25.07.2011 між сторонами була укладена додаткова угода.

В цій угоді зазначено, що вона укладена на виконання рішення сесії Сєвєродонецької міської ради №431 від 29.03.2011 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка" та керуючись рішенням сесії Сєвєродонецької міської ради "Про затвердження коефіцієнтів орендної плати за земельні ділянки, які передаються в оренду з земель міської ради" від 28.04.2011 за №516, відповідно довідки про грошову оцінку земельної ділянки від 07.06.2011 за №5205, №5206, №5207.

Згідно з п.1 вказаної додаткової угоди п.5 розділу "Об'єкт оренди" змінено на "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий №:05:019:0067 становить 11044 грн. 55 коп., кадастровий №:05:019:0065 - 23093 грн. 15 коп.".

Пункти 9, 11, 13 договору оренди землі також притерпіли змін та були викладені в додатковій угоді в новій редакції.

Задовольняючи позов, господарський суд попередніх інстанцій в частині вимоги позивача про внесення змін до договору оренди землі від 04.06.2009, а саме у п.13 договору, посилаючись на ст. 30 Закону України "Про оренду землі", ст.287 ПК України, ст. 651, 653 ЦК України, обгрунтував висновок тим, що в запропонованій позивачем редакції абзацу 3 п.13 договору оренди землі від 04.06.2009 відсутнє посилання на строк сплати плати за землю власником нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку, тобто ТОВ "Ескулап", а в частині позовних вимог про визнання недійсною додаткової угоди б/н від 25.07.2011, до договору оренди землі від 04.06.2009 тим, що рішення №431 від 29.03.2011, на підставі якого укладено зазначену додаткову угоду, було скасовано постановою суду в адміністративній справі, що набрала чинності 01.04.2014.

При цьому судом зазначається, що рішення №431 від 29.03.2011 було скасовано як протиправне, відтак з моменту прийняття воно, як нелегітимне, не може породжувати жодних правових наслідків, у тому числі - у вигляді внесення змін до договорів оренди в частині встановлення розміру нормативно-грошової оцінки землі, та, відповідно, розміру орендної плати.

Однак з таким висновком суду першої та апеляційної інстанції колегія суддів не погоджується враховуючи наступне.

Як установлено судами при розгляді справи, на виконання рішення сесії міської ради від 29.03.2011 №431 сторони уклали спірну додаткову угоду до договору оренди землі. Отже, рішення ради було повністю реалізовано внаслідок чого вичерпало свою дію.

Відповідно до ч. 7 ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Серед способів захисту прав на землю приписи ст. 152 Земельного кодексу України визначають і такий, як визнання угоди недійсною.

Таким чином, при розгляді питання про недійсність господарських договорів про оренду землі необхідно керуватись нормами ГК України, які стосуються особливостей правового регулювання господарських договорів, відповідними нормами ЦК України та ЗК України.

Так за змістом ст. 210 ЗК України угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 статті 203 Цивільного кодексу України.

Крім того, згідно з ч. 1 ст. 207 ГК України судом може бути визнане недійсним повністю або частково господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності).

Згідно ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Способами захисту прав при цьому є двостороння реституція або, у разі її неможливості, - відшкодування вартості того, що одержано (частина 1), відшкодування заподіяних збитків та моральної шкоди (частина 2).

Згідно ч. 1 ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким з моменту його вчинення.

Разом із тим ч. 3 ст. 207 ГК України передбачено, що господарське зобов'язання, визнане судом недійсним, також вважається недійсним з моменту його виникнення. Якщо ж за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним з моменту його виникнення і припиняється на майбутнє, а не з моменту укладення.

Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку. При цьому господарським судам необхідно мати на увазі, що відповідно до частини другої статті 4 ГПК господарський суд повинен відмовити у визнанні правочину недійсним, коли ці вимоги ґрунтуються на акті державного чи іншого органу, що не відповідає законодавству. У розгляді позовів про визнання недійсними правочинів, при вчиненні яких було застосовано нормативно-правові акти державних та інших органів, у подальшому скасовані (визнані нечинними або недійсними) згідно з судовими рішеннями, що набрали законної сили, господарським судам необхідно виходити з того, що сам лише факт такого скасування (визнання нечинним або недійсним) не може вважатися достатньою підставою для задоволення відповідних позовів без належного дослідження господарським судом обставин, пов'язаних з моментом вчинення правочину та з його можливою зміною сторонами з метою приведення у відповідність із законодавством.

Тобто судам необхідно оцінити самі умови спірного договору.

Отже, до предмету доказування входить відповідність додаткової угоди від 25.07.11 вимогам законодавства на момент її вчинення.

Відповідно до ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно до абз. 2 ч. 1 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає, зокрема, приписам ч. 1 ст. 15, ст. 21 ЗУ "Про оренду землі".

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" від 02.12.10 №2756-VI, який набрав чинності з дня набрання чинності Податковим кодексом України, до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" внесені зміни, в силу яких розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

Згідно ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років; ч. 1, 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

У відповідності до положень ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Згідно ч. 1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Наведене судом обох інстанцій залишено поза увагою.

Враховуючи, що судами не встановлено усю сукупність обставин, які мають значення для справи, не з'ясовано дійсні правовідносини сторін та не застосовано законодавство, яке регулює спірні правовідносини, всі ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 1115, 1117, 1118, 1119, 11110, 11111, 11112, Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 16.09.2015 та рішення господарського суду Луганської області від 20.07.2015 у справі №913/204/15 скасувати.

Справу направити до господарського суду Луганської області на новий розгляд.

Головуючий суддя: А.Г. Полянський

Судді: Г.П. Коробенко

Г.А. Кравчук