ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" листопада 2015 р. Справа № 911/4483/15

Господарський суд Київської області у складі судді Лилака Т.Д., розглянувши справу

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Сквираплемрибгосп», Київська обл., с. Великополовецьке

до 1) приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна», Київська обл., с. Великополовецьке

2) Сквирської районної державної адміністрації, Київська обл., м. Сквира

про визнання договору недійсним,

за участю представників:

позивача ОСОБА_1, довіреність №б/н від 10.09.2015 року;

відповідача 1 ОСОБА_2, довіреність №б/н від 20.10.2015 року;

відповідача 2 ОСОБА_3, довіреність №06-44/631 від 02.04.2015 року;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У жовтні 2015 року позивач звернувся до господарського суду Київської області з позовною заявою до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі від 28.08.2015 року укладеного між Сквирською районною державною адміністрацією Київської області та приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна», що зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок в Великополовецькій сільській раді від 22.09.2015 року за №2644, посилаючись, зокрема, на приписи статей 203, 215, 777 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Ухвалою господарського суду Київської області від 05.10.2015 року порушено провадження у справі та призначено справу до розгляду на 22.10.2015 року.

Через канцелярію суду 22.10.2015 року відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечував, та просив суд відмовити в задоволені позову.

Ухвалою господарського суду Київської області від 22.10.2015 року розгляд справи відкладено на 05.11.2015 року.

У судовому засіданні 05.11.2015 року було оголошено перерву на 12.11.2015 року.

Через канцелярію суду 12.11.2015 року відповідач подав письмові пояснення до відзиву на позовну заяву, та просив суд відмовити в задоволені позову.

Ухвалою господарського суду Київської області від 12.11.2015 року розгляд справи відкладено на 26.11.2015 року.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно зясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, обєктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

16.09.2014 року між Сквирською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сквираплемрибгосп» (орендар), було укладено договір оренди землі (далі договір), що зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок в Великополовецькій сільській раді від 19.09.2014 року за №2634, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення (не витребувані земельні частки (паї)) у кількості 28 шт. загальною площею 94,10 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Великополовецької сільської ради.

Відповідно до п. 6. договору, договір укладено терміном на 1 (один) рік, з дати закінчення дії попереднього договору, з 27.11.2014 року, незалежно від дати державної реєстрації договору.

Згідно до п. 16 договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі.

На виконання умов договору відповідач-2 передав земельні ділянки ТОВ «Сквираплемрибгосп» загальною площею 94,10 га, що підтверджується актом приймання-передачі орендованої земельної ділянки від 16.09.2015 року.

Відповідно до п. 32. договору, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Таким чином строк дії договору закінчується 27.11.2015 року.

Судом встановлено, що 28.08.2015 року між Сквирською районною державною адміністрацією Київської області (орендодавець) та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями Технофарм-Україна (орендар), було укладено договір оренди землі (далі договір), що зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок у Великополовецькій сільській раді від 22.09.2015 року за №2644, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення (не витребувані земельні частки (паї)) у кількості 27 шт. загальною площею 91,10 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Великополовецької сільської ради ще до того часу як ТОВ «Сквираплемрибгосп» могло скористатися правом переважного права на продовження строку дії договору оренди від 16.09.2014 року, строк якого закінчується 27.11.2015 року.

Відповідно до п. 6. договору, Договір укладено терміном на 7 (сім) років. Договір набирає чинності з 27.11.2015 року, тобто з дня закінчення договору оренди з попереднім користувачем.

Згідно до п. 16. договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі.

На виконання умов договору відповідач-2 передав відповідачеві-1 земельні ділянки, загальною площею 91,10 га, що підтверджується актом приймання-передачі орендованої земельної ділянки від 28.08.2015 року, копія якого міститься в матеріалах справи.

Позивач просить визнати договір оренди землі від 28.08.2015 року недійсним, та посилається на те, що вказаний договір укладений з порушенням норм ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Позивач стверджує, що 04.08.2015 року звернувся до голови Сквирської райдержадміністрації з листом №58 від 04.08.2015 року, в якому було зазначено, що позивач має намір продовжити дію договору оренди землі від 16.09.2014 року.

Згідно з ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими субєктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Згідно зі ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обовязок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обовязкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Така ж позиція викладена у п. 4.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна».

Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають зясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон повязує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також зясовувати, чи належним чином орендар виконував зобовязання за договором.

Судом також мають досліджуватися обставини, повязані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Враховуючи наведене, суд відзначає, що наймач має переважне право на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору, проте, наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:

а) якщо він належно виконував свої обовязки за договором найму. Тобто переважне перед іншими особами право на продовження відносин найму має тільки той наймач, який своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно у належному стані, не допускаючи його погіршення, та сумлінно виконував інші обовязки наймача, передбачені договором найму та законом;

б) якщо наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм;

в) якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, що пропонуються іншим претендентам (йдеться про плату за користування майном, розподіл обовязків між сторонами тощо);

г) якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення повинно бути зроблено наймачем до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено у розумний строк. В даному випадку оціночна категорія «розумний строк» повинна розумітися як строк, необхідний для обговорення наймодавцем та наймачем всіх умов нового договору найму та підписання необхідних документів.

Частинами 1-3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що по закінченню строку, на який укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Пунктом 2.17. постанови Пленуму ВГС України від 17.05.2011 за №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» розяснено, що у вирішенні спорів, повязаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», який набрав чинності з 12.03.2011) та зясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору.

В даному випадку позивач належно виконував свої обовязки за договором найму, наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм, наймач повідомив наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк, до того спірний договір не має розбіжностей в орендній платі, що становить 5% від загальної вартості ділянки.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно ч. 1 ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобовязанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку.

Частиною 1 ст. 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для дійсності правочину, зокрема: особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно зі ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Вищого господарського суду України № 16/191 від 12.04.2010 року.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013 року, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон повязує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

За таких обставин, враховуючи, що позивачем за заявленими вимогами та їх правовими підставами доведено наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання правочинів недійсними, суд прийшов до висновку, що вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди землі від 28.08.2015 року укладеного між Сквирською районною державною адміністрацією Київської області та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Згідно з ч.1 статті 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Судовий збір, сплачений позивачем у розмірі 1 218,00 грн. відповідно до положень статті 49 ГПК України підлягає стягненню з відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Визнати недійсним договір оренди землі від 28 серпня 2015 року укладений між Сквирською районною державною адміністрацією Київської області (орендодавець) та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями Технофарм-Україна (орендар), було укладено договір оренди землі (далі договір), що зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок в Великополовецькій сільській раді від 22.09.2015 року за №2644, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення (не витребувані земельні частки (паї)) у кількості 27 шт. загальною площею 91,10 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Великополовецької сільської ради.

Стягнути солідарно з Приватного підприємства з іноземними інвестиціями Технофарм-Україна (09030, Київська обл., Сквирський р-н, с. Великополовецьке, вул. Новоселиця, 2-а, код 31949739) та Сквирської районної державної адміністрації (09000, Київська обл., м. Сквира, вул. Богачевського, 28, код 24208857) на користь товариства з обмеженою відповідальністю Сквираплемрибгосп (09030, Київська обл., Сквирський р-н, с. Великополовецьке, вул Жовтнева, 174, код 25295152) 1 218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн. 00 коп. судового збору.

Після вступу рішення в законну силу видати наказ.

Рішення набирає законної сили відповідно до вимог ст. 85 ГПК України.

Повне рішення складено 01.12.2015 р.

Суддя Т.Д. Лилак