ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2015 р. Справа № 918/1150/15

Суддя Гудзенко Я.О., розглянувши позов Фізичної особи підприємця ОСОБА_1 до Клесівського споживчого товариства про зобов'язання продовжити дію договору оренди нежитлового приміщення

За участю:

Від позивача: ОСОБА_2 (дов. від 12.11.15 № 1275);

Від відповідача: Шевчук І. О. (дов. №7 від 20.01.2015 р.)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (далі - Позивач) звернулася в Господарський суд Рівненської області з позовом до Клесівського споживчого товариства (далі - Відповідач) про зобов'язання продовжити дію договору оренди нежитлового приміщення.

Крім того, 5 жовтня 2015 року Позивачем було подано заяву про забезпечення позову.

Ухвалою від 5 жовтня 2015 року позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження у справі № 918/1150/15, розгляд якої призначено на 12.10.15 р.

12 жовтня 2015 року від Відповідача у справі надійшов відзив з додатковими доказами у справі, в якому Відповідач у задоволенні позову просив відмовити з підстав, викладених у відзиві. Від Позивача надійшли додаткові докази до заяви про забезпечення позову.

Ухвалою від 12 жовтня 2015 року розгляд справи відкладено на 17 листопада 2015 року, вирішення питання про забезпечення позову відкладено до наступного судового засідання.

15 жовтня 2015 року Позивачем подано клопотання про припинення провадження у справі у зв'язку із тим, що пунктом 9.7. укладеного Договору оренди від 26.09.2014 р. №19 сторони погодили, що будь-який спір, що виникає з щодо цього договору, або у зв'язку із ним, підлягає передачі на розгляд та остаточне вирішення до Третейського суду при Рівненській облспоживспілці.

Судом було відмовлено у задоволенні даного клопотання, оскільки відповідно до п. 4.2.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.2011 р. "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у застосуванні приписів статей 80 і 81 ГПК господарським судам слід мати на увазі чи є письмова угода сторін про передачу спору на вирішення третейського суду (пункт 5 частини першої статті 80 ГПК). Таку угоду сторони вправі укласти як до, так і після порушення провадження у справі. В останньому випадку провадження підлягає припиненню з посиланням на зазначену норму ГПК. Якщо ж таку угоду укладено до порушення провадження у справі, то у випадку якщо відповідач з посиланням на згадану угоду, яка є чинною, не визнавалася недійсною і може бути виконана, наполягає на вирішенні спору саме третейським судом, господарський суд має припинити провадження у справі на підставі пункту 5 частини першої статті 80 ГПК.

Однак, судом встановлено, що термін дії Договору оренди від 26.09.2014 р. №19 сплив 26 вересня 2015 року. Враховуючи, що договір втратив чинність, на момент подання позовної заяви до суду - 05.10.2015 р. та розгляду справи по суті у сторін немає укладеної між ними угоди про передачу спору на вирішення третейського суду, а тому підстав для припинення провадження у справі немає.

Ухвалою від 18 листопада 2015 року відмовлено у задоволенні заяви про забезпеченні позову.

В судових засіданнях 17, 18, 24 листопада 2015 року оголошувалася перерва.

23 листопада 2015 року від Позивача надійшли додаткові письмові докази у справі.

В судовому засіданні 27 листопада 2015 року Позивач підтримав заявлені вимоги та наполягав на їх задоволенні. Відповідач проти позову заперечив.

На виконання вимог ст. 81-1 ГПК України складено протоколи судових засідань, які долучено до матеріалів справи.

Відповідно до ст. 82 ГПК України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих позивачем та витребуваних судом.

У судовому засіданні 27.11.2015 р. відповідно до ст. 85 ГПК України судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення Позивача, Відповідача, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, Господарський суд Рівненської області, -

ВСТАНОВИВ:

26 вересня 2014 року між Позивачем та Відповідачем укладено Договір оренди основних засобів №19 (далі - Договір, а. с. 19-21), за яким Позивач передав, а Відповідач прийняв в строкове платне користування магазин "Крамниця" загальною площею 91, 1 кв. м., що знаходиться за адресою с. Ясногірка, вул. Мазепи, 8 (далі - Об'єкт оренди).

Актом приймання-передачі від 26 вересня 2014 року підтверджується факт передачі майна Позивачу (а. с. 111).

Пунктом 3.1. Договору сторони погодили, що Договір діє з 26 вересня 2014 року по 26 вересня 2015 року.

Обгрунтовуючи позов, Позивач зазначає, що 16 вересня 2015 року ним на адресу Відповідача було направлено повідомлення про намір продовжити вищезазначений Договір (а. с. 22), однак, 21 вересня 2015 року за його відсутності було проведено аукціон з визначенням майбутнього орендаря та вартості орендної плати, щодо об'єкту оренди, а саме магазину "Крамниця" загальною площею 91, 1 кв. м., що знаходиться за адресою с. Ясногірка, вул. Мазепи, 8, що підтверджується наявним в матеріалах справи протоколом №5 засідання аукціону комісії Клесівського споживчого товариства по здачі в оренду основних засобів (а. с. 23).

22 вересня 2015 року Позивач звернувся до Відповідача із пропозицією на укладення договору на новий строк (а. с. 30), в якому, посилаючися на ст. 777 ЦК України та ст. 285 ГК України, просив укласти договір оренди нежитлового приміщення, а саме магазину в с. Ясногірка, яке він орендує на новий строк.

Відповідно до п. 3.2. Договору якщо Відповідач користується орендованим майно після закінчення строку Договору, у разі відсутності заперечень Позивача, договір вважається укладеним на невизначений термін і кожна із сторін Договору має право відмовитися від договору у будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за місяць.

Як вбачається з матеріалів справи, листом від 4 вересня 2015 року (а. с. 55) Відповідач звернувся до Позивача із проханням звільнити об'єкт оренди у зв'язку із оголошенням аукціону по здачі приміщення в оренду. В цьому ж листі Відповідач запропонував Позивачу взяти участь в аукціоні.

Як вказав Позивач в судовому засіданні (про що зазначено в протоколі судового засідання), його відповідачем було повідомлено про дату, час та місце проведення аукціону, від участі в аукціоні він відмовився, проте листом від 15 вересня 2015 року Позивач звернувся до Відповідача із повідомленням про намір продовжити Договір оренди (а. с. 22, 56).

Крім того, про повідомлення позивача про участь у аукціоні листом від 04.09.2015 р. свідчить квитанція органу поштового зв'язку від 04.09.2015 року, наявна в матеріалах справи (а.с. 53-54).

Позивач зазначив в судовому засіданні про те, що разом із листом від 15.09.2015 року № 21 надав відповідачу проект договору, в якому не вказав нову запропоновану ним вартість оренди. Відповідач погодився із отриманням такого проекту договору.

Позивач обгрунтував свою позицію тим, що оскільки йому належить переважне право на укладення Договору оренди, прийняття ним участі в акціоні не було обов'язковим. Позивач вважає, що в разі, якщо запропонована ним ціна оренди співпадає з пропозицією нового претендента - учасника конкурсу, договір оренди повинен бути укладений саме з позивачем. однак вказаві про те, що нову ціну оренди він зазначив в іншому проекті договору який передав відповідачу 22.09.2015 року (а.с. 30). Однак, відповідач заперечує отримання проекту договору в якій би позивачем була вказана нова вартість оренди. У вказаному листі після тексту договору зазначено про те, що істотні умови додаються. Суд вважає, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами передання відповідачу, разом з листом від 22.09.2015 року, проекту договору в якому була б вказана нова вартість оренди приміщення. Крім того, такий лист було передано відповідачу вже після проведення аукціону.

Листом від 23 вересня 2015 року (а. с. 59) Відповідач повідомив Позивача про закінчення терміну дії Договору, зазначив про неможливість прийняття пропозиції у зв'язку із тим, що відбувся аукціон, в якому Позивач відмовився брати участь.

На підставі вищевикладеного, Позивач звернувся до суду з вимогами продовжити дію Договору оренди основних засобів №19, посилаючись на наявність в нього переважного права на укладення Договору оренди в новій редакції.

За своєю правовою природою укладений між сторонами Договір є договором найму (оренди), а відтак, між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 30 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та глави 58 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Згідно із ст. 285 ГК україни орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Зазначена стаття передбачає перелік переважних прав наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму. Переважність права реалізується завдяки обов'язку наймодавця перш за все надати таке право наймачеві в разі наявності його бажання.

Однак, суд зазначає, що наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:

а) якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму;

б) якщо наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм;

в) якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, що пропонуються іншим претендентам (мова йдеться про плату за користування майном, розподіл обов'язків між сторонами тощо);

г) якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк.

Таке повідомлення повинно бути зроблено наймачем до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено у розумний строк. В даному випадку оціночна категорія "розумний строк" повинна розумітися як строк, необхідний для обговорення наймодавцем та наймачем всіх умов нового договору найму та підписання необхідних документів.

Умови договору найму на новий строк узгоджуються сторонами та фіксуються у договорі. В разі недосягнення наймачем та наймодавцем згоди щодо плати за користування майном на новий строк або щодо інших умов договору найму на новий строк, переважне право наймача на укладення договору припиняється, і наймодавець вправі передати майно у користування третім особам.

Відповідно до п.4.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.

Зазначені норми встановлюють можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного і беззаперечного продовження договірних правовідносин, як вважає Позивач.

З матеріалів справи не вбачається домовленості чи досягнення згоди сторін щодо умов укладання Договору найму на новий строк і в новій редакції як до так і після проведення ацкціону.

Крім того, у поданому відзиві Відповідач не погоджується із належним виконанням Позивачем своїх обов'язків за договором найму, вказує, що в порушення Відповідачем п. 5.3.4. Договору Позивач без письмового дозволу Відповідача здавав майно в суборенду, в порушення п. 5.4.1. Договору Позивач порушив умови п. 1.4. Договору та не здійснював продаж своїх будівельних матеріалів, не здійснював жодного ремонту відповідно до п. 5.4.3. Договору, відповідно до п. 5.4.11 Договору не застрахував об'єкт оренди.

Відповідно до п. 5.3.4. Договору Позивач має право здавати основні засоби, що орендуються в суборенду виключно з письмового дозволу Відповідача.

Згідно із п. 5.4.1. Договору Позивач зобов'язався використовувати основні засоби, що орендуються, у відповідності з умовами даного Договору.

Відповідно до п. 5.4.3. Договору Позивач зобов'язався, зокрема, здійснювати за власний рахунок капітальний поточний ремонт основних засобів, що орендуються протягом терміну оренди.

Плановий та капітальний ремонт та графіки їх проведення погоджені Відповідачем з Позивачем є невід'ємною частиною договору та підлягають обов'язковому виконанню.

Однак, Відповідачем не було доведено невиконання Позивачем п.п. 5.3.4., 5.4.1. Договору щодо передачі в суборенду об'єкта оренди та невикористання об'єкта оренди не за призначенням.

Крім того, Відповідачем не надано графіків проведення ремонту, а відповідно, й порушення Позивачем умов п. 5.4.3. Договору.

Відповідно до п. 5.4.11. Договору сторонами визначено, що Позивач в тридцятиденний термін з моменту укладення договору зобов'язаний застрахувати на користь Відповідача в Страховій компанії "Укоопгарант" об'єкт, що орендується, на термін оренди щодо всіх зазвичай прийнятих ризиків.

В той же час, відповідно до п. 5.4.12. Договору у випадку невиконання Позивачем п. 5.4.11. Договору, Відповідач має право самостійно застрахувати на свою користь основні засоби, що орендуються щодо всіх зазвичай прийнятих ризиків та вимагати від Позивача відшкодування страхових платежів.

За таких обставин, в разі невиконання Позивачем п. 5.4.11 Відповідач забов'язаний був сам застрахувати зазначене майно, та мав всі достатні підстави вимагати компенсацію страхових платежів.

Разом із тим, Відповідач зазначає про порушення Позивачем строків сплати орендної плати визначених п. 4.2. Договору.

Відповідно до п. 4.2. Договору орендна плата сплачується у безготівковому порядку на розрахунковий рахунок Відповідача не пізніше 5 числа кожного місяця.

Листом від 04.07.2015 року відповідач повідомив позивача про зміну розміру орендної плати з 01.07.2015 року і про необхідність здійснювати її сплату до 5 числа кожного місяця (доданий до пояснень позивача від 23.11.2015 року).

Однак, як зазначає Відповідач, та не заперечує Позивач, останній сплачував орендну плату із порушенням строків оплати, визначених пунктом 4.2. Договору, що підтверджується платіжними дорученнями, які містяться в матеріалах справи (а.с. 60-64) та квитанціями позивача поданими ним 23.11.2015 року, зокрема квитанцією від 17.08.2015 року з якої вбачається прострочення оплати орендних платежів.

Зазначений факт Позивач визнав в судових засіданнях та в своїх письмових поясненнях (а. с. 94).

За таких обставин, твердження Позивача, про наявне в нього переважне право на укладання Договору на новий строк є безпідставним.

На підтвердження зазначених обставин Відповідачем також було надано лист від 6 серпня 2015 року, в якому Відповідач зазначає про існуючу у Позивача заборгованість та просить її погасити, з доданням копії реєстру про надіслання листа позивачу (а. с. 88).

Крім того, суд вважає за доцільне зазначити те, що навіть якби у Позивача було переважне право на укладення Договору на новий строк, зазначене право Позивач у будь-якому випадку Позивач міг реалізовувати на оголошеному Відповідачем аукціоні, і тільки у тому випадку, якщо інші учасники конкурсу запропонували б такі самі, як і він, умови, на яких вони бажали б отримати це майно в оренду.

Отже, вирішуючи обставини даного спору, суд з'ясував відсутність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням несвоєчасних платежів за оренду приміщення з часу укладання договору, що підтверджується поясненнями обох сторін по справі та платіжними дорученнями про сплату орендних платежів, які містяться в матеріалах справи (а.с. 60-64), наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону.

Крім того, судом встановлено, що позивачем не було зазначено в проекті договору, доданого до листа 15.09.2015 року, нової ціни оренди, участі в аукціоні позивач не брав, хоча про дату, час та місце його проведення був повідомлений з чим погодився в судовому засіданні.

При цьому суд враховує, що позивач заявляючи позовну вимогу про зобов'язання заключити договір оренди не додав до позову проекту договору в новій редакції запропонованій відповідачу до подання позову в якому було б вказано нову ціну оренди.

Згідно із ч. 1 ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінений умов щодо предмета, місяця, строків виконання тощо.

Згідно із ст. 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено догвоором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

З матеріалів справи вбачається, що аукціон щодо здачі в оренду основних засобів Клесівсього споживчого товариства, а саме, торгової площі, що знаходиться за адресою с. Ясногірка, вул. Мазепи, 8 проводився Відповідачем у відповідності до наявного в матеріалах справи Примірного положення "Про порядок організації та проведення конкурсу (аукціону) зі здачі в оренду основних засобів кооперативних підприємств та організацій" (далі - Положення, Додаток №1 до постанови правління споживспілки Рівненської області від 28 січня 2015 року №12, а. с. 84-86).

Зазначеним Положенням передбачено, що воно регулює порядок організації та проведення аукціонів зі здачі в оренду основних засобів та об'єктів незавершеного будівництва (далі - основних засобів). Положення розроблене відповідно до Законів України "Про споживчу кооперацію", Положення про правовий режим майна споживчої кооперації, інших законодавчих актів та нормативних актів центральної спілки споживчих товариств та Всеукраїнської центральної спілки споживчих товариств з метою забезпечення раціонального використання, збереження та підвищення дохідності від господарських операцій із здавання кооперативного майна (основних засобів) споживної кооперації області в оренду.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується Позивачем, Відповідач повідомив Позивача листом від 4 вересня 2015 року №204 про проведення аукціону.

Як вбачається є укладеного сторонами Договору, під поняттям "основних засобів" розуміється магазин "Крамниця" загальною площею 91, 1 кв. м., що знаходиться за адресою с. Ясногірка, вул. Мазепи, 8 (далі - Об'єкт оренди).

Як вже було зазначено вище, переважне право реалізовується не автоматично і із беззаперечним продовженням договірних правовідносин, як вважає Позивач, а може бути реалізоване, зокрема, шляхом участі у призначеному Відповідачем аукціоні перед іншими учасниками.

У будь-якому разі, Позивач не був позбавлений можливості на участь у запропонованому Відповідачем аукціоні, маючи чи не маючи для цього переважне право. Позивач був обізнаний про його проведення, а факт реалізації такого права в процесі визначення переможця позивач міг оспорити у визначеному Положенням порядку.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, Відповідач відмовився брати участь у аукціоні.

На момент винесення рішення у справі, результати аукціону не визнано недійсними.

Відповідно до ч.ч. 1, 6 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 789 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно із ч. 4 ст. 291 ГК України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Відповідності до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно із ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Враховуючи викладене вище, заслухавши пояснення сторін по справі, враховуючи докази надані Позивачем на підтвердження заявлених вимог, - вимоги Позивача про зобов'язання відповідача продовжити дію договору оренди нежитлового приміщення з ФОП ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на Позивача.

Керуючись статтями 32, 33, 43, 44, 49, 81-1, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Фізичній особі - підприємцю ОСОБА_1 у задоволенні позову відмовити.

Повний текст рішення підписано 01.12.2015 року.

Суддя Гудзенко Я.О.