ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2015 рокуСправа № 921/102/15-г/7
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Ходаківської І.П.
суддівФролової Г.М. (доповідача), Яценко О.В.
за участю представників:
позивача не з'явились (про час та місце судового засідання повідомлені належним чином)
відповідачане з'явились (про час та місце судового засідання повідомлені належним чином)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуТернопільської міської ради
на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 01.09.15
у справі№921/102/15-г/7 господарського суду Тернопільської області
за позовомФізичної особи - підприємця ОСОБА_4
доТернопільської міської ради
провизнання договору оренди поновленим та зобов'язання укласти додаткову угоду до договору
ВСТАНОВИВ:

Розпорядженням Секретаря другої судової палати від 02.12.2015 для розгляду касаційної скарги у справі №921/102/15-г/7 господарського суду Тернопільської області сформовано колегію суддів у наступному складі: головуючий - Ходаківська І.П., судді - Фролова Г.М. (доповідач), Яценко О.В.

Фізична особа - підприємець ОСОБА_4 звернулась до господарського суду Тернопільської області з позовом до Тернопільської міської ради про визнання договору оренди землі від 31.07.2009, укладеного між Тернопільською міською радою та підприємцем таким, що є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах та про зобов'язання керівника Тернопільської міської ради, як органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі, в місячний строк укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 31.07.2009 року на тих самих умовах та на той самий строк. Позовні вимоги мотивовано тим, що позивач, як орендар, який належним чином виконував умови договору оренди землі від 31.07.2009 та має переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, 31.03.2014 звернулася до Тернопільської міської ради у відділ "Єдиний дозвільний центр" з відповідною заявою, однак відповіді за результатами розгляду вказаної заяви не отримала та обґрунтовано приписами статей 210, 640, 777, 792 Цивільного кодексу України, статей 93, 96, 124-126, 152 Земельного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 08.06.2015 у справі №921/102/15-г/7 (судді: Стадник М.С. - головуючий, Бурда Н.М., Шумський І.П.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 01.09.2015 (судді: Юрченко Я.О. - головуючий, Давид Л.Л., Данко Л.С.) позовні вимоги задоволено частково. Визнано договір оренди земельної ділянки від 31.07.2009, укладений Тернопільською міською радою та Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_4 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. В решті позову відмовлено. Стягнуто з Тернопільської міської ради в доход Державного бюджету України 1218 грн. судового збору.

Судові рішення мотивовані, зокрема, тим, що відповідач не направляв позивачу заперечення проти поновлення спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, а той факт, що орендар не направив міській раді проекту договору про поновлення договору оренду не є безумовною підставою для того, щоб вважати підтвердженим факт відсутності у орендаря права на поновлення договору згідно Закону. Крім того, судами взято до уваги, що позивач продовжує користуватись земельною ділянкою за її цільовим призначенням після закінчення строку дії договору оренди землі, в установленому порядку та розмірі сплачує орендну плату.

Не погоджуючись з судовими рішеннями, Тернопільська міська рада звернулася до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову у справі скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, мотивуючи касаційну скаргу доводами про порушення судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 93 Земельного кодексу України, статті 792 Цивільного кодексу України. Крім того, заявник зазначає, що нормами закону прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення.

Позивач надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить рішення та постанову суду залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Заслухавши доповідь судді Фролової Г.М., перевіривши матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм чинного законодавства та доводи касаційної скарги, колегія суддів відзначає наступне.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, рішенням Тернопільської міської ради № 5/26/81 від 30.04.2009 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0250 га для будівництва та обслуговування зупинки громадського транспорту "АДРЕСА_1" з об'єктом торгівельно-побутового призначення за адресою АДРЕСА_1, Суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_4" вирішено затвердити проект землеустрою щодо виділення земельної ділянки площею 0,0250 га, в тому числі - за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,0114 га, за рахунок земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення площею 0,0136 га для будівництва та обслуговування зупинки громадського транспорту "АДРЕСА_1" з об'єктом торгівельно-побутового призначення за адресою АДРЕСА_1, Суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_4.

Пунктами 2, 3 рішення вирішено вилучити з користування управління житлово-комунального господарства та екології міської ради земельну ділянку площею 0,0136 га за адресою АДРЕСА_1 та з користування комунального житлово-експлуатаційного підприємства "Житловик" земельну ділянку площею 0,0114 га враховуючи письмову згоду землекористувачів.

Вирішено надати в оренду терміном на п'ять років Суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_4 земельну ділянку площею 0,0250 га для будівництва та обслуговування зупинки громадського транспорту "АДРЕСА_1" з об'єктом торгівельно-побутового призначення за адресою АДРЕСА_1.

31.07.2009 Тернопільською міською радою (орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_4 (орендар) укладено договір оренди землі (далі - договір), за умовами пункту 1 якого орендодавець, на підставі рішення міської ради від 30.04.2009 № 5/26/81 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, знаходиться у АДРЕСА_1.

Об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 250,00 кв.м., в тому числі 250,00 кв.м. - землі змішаного використання (пункт 2 договору).

Пунктами 9, 10, 11, 13 договору передбачено, що орендна плата вноситься у грошовій формі і сплачується із розрахунку 4,05 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік в розмірі - 173,78 грн щомісячно з урахуванням індексації, та вноситься орендарем щомісячно протягом 30-ти календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на рахунок місцевого бюджету, при цьому сторони погодили умови за якими розмір орендної плати може переглядатися.

Відповідно до пункту 8 договору, останній укладено терміном на 5 років з 30.04.2009 по 30.04.2014. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Невід'ємними частинами договору згідно пункту 43 є: розрахунок розміру орендної плати; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або акт відновлення меж; акт приймання-передачі об'єкта оренди; виписка з рішення міської ради; нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

Судами встановлено, що згідно акта приймання-передачі земельної ділянки від 19.11.2009 Суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_4 передано земельну ділянку площею 250,00 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 визначеної для будівництва та обслуговування зупинки громадського транспорту "АДРЕСА_1" з об'єктом торгівельно-побутового призначення.

Судами також встановлено, що об'єкт будівництва збудований та зданий в експлуатацію 02.08.2011.

Крім того судами встановлено, що 02.02.2014 між сторонами була укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 31.07.2009, якою внесено зміни в пункт 5 договору щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка станом на 01.01.2014 становить 93347,60 грн., та до пункту 9 щодо порядку внесення орендної плати та її розміру. Невід'ємними частинами додаткової угоди є графічні матеріали нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання договору від 31.07.2009 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах та відмовляючи в задоволені позову в частині зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди попередні судові інстанції виходили з наступного.

31.03.2014 орендар за місяць до спливу строку дії спірного договору оренди землі звернувся, до голови міської ради через відділ Тернопільської міської ради "Єдиний дозвільний центр" з заявою форми № 6 для фізичних осіб про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,025 га для обслуговування зупинки громадського транспорту з об'єктом торгівельно-побутового призначення за адресою АДРЕСА_1.

Судами зазначено, що із тексту вказаної заяви випливає, що Суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_4 звернулася до міської ради щодо земельної ділянки яка перебувала у її користуванні на правах оренди у межах строків передбачених Законом, а саме за місяць до закінчення договору оренди.

Текст заяви від 31.03.2014 свідчить, що орендар просить надати дозвіл на виготовлення технічної документації на ту ж саму земельну ділянку площею 250 кв.м., за тією ж адресою АДРЕСА_1 та для обслуговування тих самих об'єктів: зупинки громадського транспорту "АДРЕСА_1" з об'єктом торгівельно-побутового призначення.

При цьому суди відзначили, що на момент укладення договору оренди між сторонами, умовами договору та чинним, на той час, законодавством не передбачалось автоматичного поновлення договорів оренди землі державної та комунальної власності в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначалось переважне право добросовісного орендаря на поновлення договору. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін було можливе лише за наявності відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

На момент виникнення у орендаря переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки - 30.04.2014, діяла норма статті 33 Закону "Про оренду землі" (в редакції Закону від 17.02.2011), а тому спірні взаємовідносини між сторонами оцінені судами відповідно до даної норми Закону.

Виходячи з вищезазначеного, попередні судові інстанції дійшли висновку, що дана заява свідчить про волевиявлення орендаря продовжити договір оренди щодо тої самої земельної ділянки, про що додатково свідчать долучені до неї документи, а саме договір оренди, план земельної ділянки з описом меж та визначеним кадастровим номером, а тому для продовження договору оренди законодавством не передбачено надання міською радою дозволу на виготовлення технічної документації. Такий дозвіл, як один із етапів одержання земельної ділянки в оренду, передбачений згідно частиною 10 статті 33 Закону "Про оренду землі" (в редакції Закону від 17.11.2011) у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки яка перебуває в користуванні, оскільки саме у такому випадку Закон передбачає здійснення поновлення договору оренди землі у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. Однак, матеріалами справи не підтверджено ні зміни межі земельної ділянки, ні зміни її цільового призначення.

Крім того як зазначено судами, Тернопільська міська рада не направляла на адресу суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 в межах місячного строку після закінчення договору оренди заперечення проти поновлення спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені враховуючи, що такий обов'язок покладено Законом і на орендодавця. Той факт, що орендар не направив міській раді проекту договору про поновлення договору оренду не є безумовною підставою для того, щоб вважати підтвердженим факт відсутності у орендаря права на поновлення договору згідно Закону. При цьому, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою за її цільовим призначенням після закінчення строку дії договору оренди землі, в установленому порядку та розмірі сплачує орендну плату.

Втім, зазначені висновки господарських судів попередніх інстанцій визнаються колегією суддів передчасними, з огляду на наступне.

Предметом позову у даній справі є вимога про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі від 31.07.2009 та зобов'язання укласти додаткову угоду до договору.

Згідно з статтею 13 Конституції України від імені українського народу права власника, зокрема, на землю здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Згідно статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Порядок, умови і правові конструкції поновлення договору оренди землі унормовані у статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Згідно з частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Відповідно до частин 2, 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Згідно з частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Згідно з частинами 8, 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, нормами законодавства України, які є чинними під час виникнення спірних правовідносин та на момент розгляду справи судом першої інстанції, прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення.

При цьому, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено певний порядок надсилання та погодження проекту додаткової угоди, перевірку його на відповідність вимогам закону, узгодження з орендарем (за необхідності) істотних умови договору та залежно від наявності або відсутності заперечень до такого проекту - прийняття відповідного рішення. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено не тільки "відсутність" заперечень орендодавця, а й необхідність укладення додаткової угоди між орендодавцем та орендарем. При цьому, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Як було зазначено вище, попередні судові інстанції заяву Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 від 31.03.2014 про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) оцінили саме як заяву про продовження договору оренди земельної ділянки від 31.07.2009.

Однак, при цьому, попередні судові інстанції не надали належної оцінки листу Виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 07.04.2014 № 903/08 у якому, зокрема, зазначено, що звернення Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 від 31.03.2014 розглянуто та підготовлено проект рішення міської ради "Про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,0250 га за адресою АДРЕСА_1 ФОП ОСОБА_4" на відповідні погодження та розгляд сесії міської ради у встановленому законодавством порядку.

Також не надано оцінки протоколу 48 сесії Тернопільської міської ради шостого скликання від 12.06.2014, з якого вбачається, що рішення про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,0250га за адресою АДРЕСА_1 фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4 не прийнято, та рішенню 53 сесії Тернопільської міської ради шостого скликання від 28.11.2014, щодо прийняяття рішення про відмову ФОП ОСОБА_4 в наданні дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,0250 га для обслуговування зупинки громадського транспорту "АДРЕСА_1" з об'єктом торгівельно-побутового призначення.

Не надавши оцінки вказаному листу та рішенням Тернопільської міської ради в сукупності з листом Управління торгівлі, побуту та захисту прав споживачів Тернопільської міської ради від 15.05.2014 № 218/10.1, виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 21.05.2014 № 1450/06, від 20.06 без зазначення року № 1732/08 (т. 1 а.с. 83), від 16.12.2014 № 3860/06, попередні судові інстанції дійшли передчасного висновку про ненадання відповідачем відповіді на заяву позивача від 31.03.2014.

Тобто, з урахуванням викладеного колегія суддів звертає увагу, що попередні судові інстанції повинні дослідити, чи звертався позивач до відповідача саме із заявою про поновлення договору та укладення додаткової угоди, чи подавав текст додаткової угоди, чи оскаржував позивач відмову відповідача в поновленні договору оренди землі. Адже, предметом спору є не встановлення наявності чи відсутності переважного права позивача на поновлення договору, а встановлення факту наявності підстав для оренди спірної земельної ділянки позивачем.

Крім того, слід відзначити, що задовольняючи позовні вимоги в частині визнання договору оренди земельної ділянки від 31.07.2009 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, попередні судові інстанції не звернули належної уваги на те, що між сторонами було укладено додаткову угоду від 02.02.2014, якою внесено зміни до договору від 31.07.2009 та пункти 5, 9 викладено у новій редакції, а саме: "5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2014 93347,60 гривень", "9. Орендна плата з 01.01.2014 вноситься орендарем у грошовій формі в трикратному розмірі земельного податку за рік, в розмірі 233,37 грн щомісячно, з врахуванням коефіцієнтів, встановлених відповідними нормативно-грошовими актами".

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Однак, при прийнятті рішення та постанови судами попередніх інстанцій по суті спору наведеним правовим положенням юридичного аналізу в контексті спірних правовідносин надано не було, що свідчить про порушення норм процесуального права.

Наведене свідчить про те, що поза увагою судів залишилися питання, з якими пов'язане законне вирішення спору по суті.

Відтак, доводи касаційної скарги частково підтвердженні матеріалами справи. Відповідно до приписів статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні чи постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх. Разом з цим, до повноважень касаційної інстанції віднесено скерування справи на новий розгляд за результатами розгляду касаційної скарги. Порушення судами норм матеріального та процесуального права, та не з'ясування обставин від яких залежить законність рішення у спорі є підставою для скасування переглянутих судових актів та скерування справи для нового розгляду.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Тернопільської міської ради задовольнити частково.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 01.09.2015 у справі №921/102/15-г/7 господарського суду Тернопільської області та рішення господарського суду Тернопільської області від 08.06.2015 у даній справі скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду Тернопільської області.

Головуючий І. Ходаківська

Судді Г.Фролова

О.Яценко