ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2015 року Справа № 923/772/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Добролюбової Т.В.(доповідач),
суддівГоголь Т.Г., Швеця В.О.
розглянувши матеріали касаційних скарг ОСОБА_4 та Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області
на постановуОдеського апеляційного господарського суду від 10.09.15
у справі№923/772/15 Господарського суду Херсонської області
за позовомПриватного підприємця ОСОБА_5
доСкадовської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_4
про визнання недійсним рішення Скадовської міської ради від 24.12.14

Представники від позивача, відповідача, третьої особи у судове засідання не з'явились, проте належно повідомлені про час і місце розгляду сарги.

Приватним підприємцем ОСОБА_5 у травні 2015 року заявлений позов до Скадовської міської ради за участю ОСОБА_4, як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, про визнання недійсним рішення 38 позачергової сесії Скадовської міської ради Херсонської області від 24.12.14 №917 "Про врегулювання земельних відносин". Обґрунтовуючи свої вимоги позивач посилався на те, що спірним рішенням припинено договір оренди земельної ділянки від 20.04.07, укладений між позивачем та відповідачем, надано згоду третій особі на розроблення проекту землеустрою та зобов'язано позивача оформити право оренди земельної ділянки пропорційно 50 відсотковій частці у праві власності на майно, шляхом отримання дозволу на розробку проекту землеустрою. Позивач вважав, що рішення від 24.12.14 №917 прийнято без дотримання вимог чинного законодавства, зокрема щодо припинення договору оренди від 20.04.07, без повідомлення та згоди орендаря та за відсутності підстав для розірвання договору оренди. Також позивач посилався на відсутність підстав для прийняття такого рішення і в порядку статей 31 Закону України "Про оренду землі" та 377 Цивільного кодексу України, оскільки право власності на нерухоме майно (будівлю, споруду) до третьої особи не переходило, будівництво не завершено, об'єкт в експлуатацію не введено. Окрім того, позивач вказував, що рішення Скадовського районного суду від 14.10.14 та ухвала апеляційного суду Херсонської області від 26.11.14 у справі №6-44988св14, які були підставою прийняття оскаржуваного рішення Скадовською міською радою, скасовано ухвалою касаційної інстанції від 18.03.15.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 28.07.15, ухваленим суддею Ситюка В.Г., позов задоволено. Суд визнав, що оскаржуване рішення прийнято Скадовською міською радою без урахування приписів законодавства щодо набуття особою права на земельну ділянку у зв'язку переходом права власності на будівлю, зокрема статті 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 141 Земельного кодексу України, статей 7, 30 Закону України "Про оренду землі", оскільки за договором купівлі-продажу позивачем продано незавершене будівництво, яке є не добудованим та не прийнятим в експлуатацію, без добровільної відмови орендаря від частини земельної ділянки та на підставі рішення Скадовського районного суду Херсонської області від 14.10.14, залишеного в силі ухвалою апеляційного суду Херсонської області від 26.11.14, яке скасовано в касаційному порядку зі скеруванням цивільної справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: Туренко В.Б. - головуючого, суддів: Поліщук Л.В., Мирошниченка М.А., постановою від 10.09.15, перевірене рішення у справі залишив без змін, а апеляційні скарги відповідача та третьої особи - без задоволення.

Скадовська міська рада Скадовського району Херсонської області звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову у даній справі скасувати з прийняттям нового рішення про відмову у позові. Рада вважає, що судами порушені приписи статей 182, 331, 377 Цивільного кодексу України, статей 7, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 120, 141, 152, 155 Земельного кодексу України, за приписами яких, до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду переходить право власності, право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, без зміни її призначення в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача). Ураховуючи, що позивач за договором купівлі-продажу від 08.11.11 продала у власність ОСОБА_4 1/2 частину центру відпочинку та розваг готовністю 53%, до нового власника перейшло право користування земельною ділянкою у відповідній частині, у зв'язку з чим дія договору оренди землі від 20.04.07 припинена. При цьому Міська рада зазначає, що не порушує права позивача, а навпаки оскаржуваним рішенням спонукає до укладання договору у відповідності до частки майна розташованого на спірній земельній ділянці. Саме для визначення цих часток Міська рада надала дозвіл на розробку проектів землеустрою. Також скаргжник, посилаючись на приписи статті 114 Цивільного процесуального кодексу України вважає, що позов не підлягає розгляду в господарському суді, оскільки оскаржуване рішення стосується фізичної особи, яка повинна бути відповідачем у цій справі, а відтак даний спір має розглядатися Скадовським районним судом Херсонської області в порядку цивільного судочинства.

ОСОБА_4 також звернувся до суду з касаційною скаргою у якій просить рішення місцевого господарського суду та постанову апеляційної інстанції скасувати, прийняти нове рішення про відмову у позові. Скаржник, посилаючись на приписи статей 177, 179, 181, 182, 331, 377 Цивільного кодексу України, статті 120, 125 Земельного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі", зазначає про набуття ним права на користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухоме майно придбане у позивача за договором від 08.11.11 та відповідно припинення, у зв'язку з цим права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача. Скаржник зазначає, що покупець нерухомого майна відповідно до норм чинного законодавства, має право вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку під нерухомістю, що і мало місце у спірних правовідносинах. Крім того, скаржник вважає, що у зв'язку з направленням цивільної справи №6-44988св14 на новий розгляд господарські суди в оскаржуваних рішеннях помилково застосували до спірних правовідносин приписи статті 35 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник вважає, що господарському суду Херсонської області слід було зупинити провадження у даній справі до закінчення розгляду цивільної справи по суті. Крім того, скаржник, посилаючись на приписи статті 12 Господарського процесуального кодексу України, вважає, що дана справа не підвідомча господарським судам.

Від Приватного підприємця ОСОБА_5 судом отримано відзиви на касаційні скарги, в яких вона просить оскаржувані рішення та постанову у справі залишити без змін з мотивів, викладених у судових актах, а касаційні скарги залишити без задоволення.

Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь судді Добролюбової Т.В., переглянувши матеріали справи та доводи касаційних скарг, перевіривши правильність застосування судами приписів чинного законодавства, відзначає наступне.

Касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судами норм матеріального і процесуального права. Судами першої та апеляційної інстанцій при розгляді справи установлено, що 20.04.07 між Скадовською міською радою - орендодавцем та Приватним підприємцем ОСОБА_5 - орендарем укладено договір оренди землі, за умовами якого в оренду строком на 5 років передана земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 0,0520 га, яка знаходиться на території Садовської міської ради у місті Скадовськ, на розі АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 для будівництва центру дозвілля. Договір зареєстрований у Скадовському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що в Державному реєстрі земель 07.06.07 зроблено запис за №4АА72800037. Між сторонами укладено додаткову угоду від 14.11.13 до договору оренди землі, якою строк оренди земельної ділянки продовжено до 20.07.17, про що 01.12.13 внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Установлено судами і те, що між ОСОБА_5, як продавцем та ОСОБА_4, як покупцем укладено договір купівлі-продажу від 08.11.11, за умовами якого покупець придбав у власність майно, а саме 1/2 частину центру відпочинку та розваг готовністю 53%, площею забудови 374,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 520 кв.м., що орендується за договором оренди землі від 20.04.07. Того ж дня між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладено договір про співробітництво співвласників в процесі завершення будівництва спільної часткової власності від 08.11.11, за змістом якого, з урахуванням додаткової угоди до цього правочину від 10.06.13, сторони домовилися про співробітництво у завершенні будівництва на стадії повного виконання будівельно-монтажних робіт центру відпочинку та розваг, що є об'єктом договору купівлі-продажу від 08.11.11. Під завершенням будівництва об'єкту, зазначеним у пункті 1.1. договору сторони розуміють добудову будівлі Центру відпочинку та розваг із здійсненням наведеного переліку будівельно-монтажних робіт. Сторони цього договору дійшли згоди про те, що по завершенню будівельно-монтажних робіт відповідно до пункту 1.2. договору про спільну діяльність, кожна із сторін доводить за власний рахунок будівництво до 100% готовності об'єкту здачі його в експлуатацію та оформлення права власності за кожною із сторін в рівних частках по 1/2 частини, відповідно до плану-розділу - додаток №1, який є невід'ємною частиною цього договору. Після завершення будівельно-монтажних робіт, визначених у пункті 1.2. договору та прийняття їх за якістю, сторони зобов'язались переоформити право користування земельною ділянкою під об'єктом будівництва та прилеглої території відповідно до часток у спільній власності за планом-схемою розділу земельної ділянки - додаток №2, який є невід'ємною частиною цього договору. В матеріалах справи міститься витяг про державну реєстрацію прав від 14.11.11 №32032250, згідно з яким за ОСОБА_4 зареєстрована приватна спільна часткова власність (1/2 частина) центру відпочинку та розваг готовністю 53%. Рішенням Скадовського районного суду Херсонської області від 14.10.14 у справі №6-44988св14, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Херсонської області від 26.11.14 позов ОСОБА_4 до ОСОБА_5, третя особа - Інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю в Херсонській області про виділення в натурі частки у спільному майні задоволено, виділено ОСОБА_4 у власність зі складу об'єкта незавершеного будівництва будівлі центру відпочинку та розваг, ступенем готовності 81% приміщення, перелік яких наведено у судових рішеннях. На підставі зазначених судових актів, рішенням Скадовської міської ради від 24.12.14 №917 "Про врегулювання земельних відносин" надано згоду на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду за рахунок земель житлової та громадської забудови міста Скадовська ОСОБА_4 під 1/2 частину центру відпочинку та розваг готовністю 53% у АДРЕСА_1 орієнтованою площею 260,0 кв.м., строком оренди до 01.04.20. Договір оренди землі від 20.04.07 та додаткову угоду до цього договору від 14.11.13 визнані такими, що припинили свою дію, у зв'язку із набуттям права власності на частину недобудованої будівлі на даній орендованій земельній ділянці іншою особою. Рекомендовано фізичній особі - підприємцю ОСОБА_5 оформити право оренди земельної ділянки пропорційно до її частки у праві власності майна шляхом отримання дозволу на розробку проекту землеустрою. Поряд з цим, судами також установлено, що ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18.03.15 рішення Скадовського районного суду Херсонської області від 14.10.14 та ухвалу апеляційного суду Херсонської області від 26.11.14 у справі №6-44988св14 скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції. Згідно з частинами 1, 5 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом. За змістом статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу). У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Статтею 377 Цивільного кодексу України унормовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). За приписами статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини. У відповідності до статті 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Частинами 2, 3 статті 331 Цивільного кодексу України унормовано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Положення частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України слід розуміти у системному зв'язку із положенням статті 182 Цивільного кодексу України щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає винятків. Як правило, всі об'єкти нерухомого майна, зважаючи на свою специфіку, після завершення будівництва підлягають прийняттю до експлуатації та державній реєстрації. Частина 4 статті 182 Цивільного кодексу України передбачає, що порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів визначено постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.11 № 461 та іншими нормативними актами Кабінету Міністрів України та Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. Тобто, як вірно установили суди обох інстанцій, ані вищезазначеними нормами, ані нормою статті 331 Цивільного кодексу України не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення. Статтею 7 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Розглядаючи спори щодо переходу права власності на земельну ділянку внаслідок переходу права власності на житлові будинки, будівлі, споруди, що на них розміщені, суди досліджують умови договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна, наявність у продавця визначених законом документів, що посвідчують право на земельну ділянку, відповідність нерухомого майна, розміщеного на відповідних земельних ділянках, ознакам житлового будинку (будівлі, споруди), здійснення державної реєстрації права власності особи, яка придбала відповідне нерухоме майно, з урахуванням положень статей 331, 376 Цивільного кодексу України, статей 116, 123, 124, 126 Земельного кодексу України. Правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень". У застосуванні положень статей 377 Цивільного кодексу України та 120 Земельного кодексу України щодо переходу права користування земельною ділянкою внаслідок переходу права на розташований на ній житловий будинок, будівлю, споруду господарський суд враховує, що положення відповідних статей обох кодексів мають один і той же предмет регулювання, а тому підлягають застосуванню в сукупності. Судами обох інстанцій установлено, що будівництво центру відпочинку та розваг не завершено, об'єкт в експлуатацію не введено, а відтак згідно з частиною 2 статті 331 Цивільного кодексу України ОСОБА_4 після купівлі 1/2 частини незавершеного будівництва (53% готовності) не набув права власності на будівлю та відповідно й права користування земельною ділянкою на якій вона розміщена, відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, які передбачають перехід права користування земельною ділянкою внаслідок переходу права на розташований на ній житловий будинок, будівлю, споруду. Крім того, суди правомірно визнали, що спірне рішення Скадовської міської ради щодо припинення договору оренди прийнято з порушенням приписів статей 30, 31 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких зміна умов договору та розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається. Також, спірним рішенням Скадовської міської ради припинено право користування земельної ділянки позивача, тоді як строк дії договору оренди не закінчився. Позивач є орендарем та співвласником недобудованого майна, і у разі набуття іншою особою права власності на частину будівлі, споруди право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності, без припинення договору оренди земельної ділянки попереднього землекористувача, шляхом внесення змін до договору оренди у відповідній частині. Таким чином, висновки першої та апеляційної інстанцій про те, що Скадовською міською радою спірне рішення прийнято без урахування приписів статті 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 141 Земельного кодексу України, статей 7, 30 Закону України "Про оренду землі" визнається судом правомірним. Посилання обох скаржників на те, що дана справа не підвідомча господарським судам, а має розглядатись в порядку цивільного судочинства не може бути підставою для скасування постанови апеляційної інстанції, оскільки за приписами статті 21 Господарського процесуального кодексу України сторонами у судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути підприємства та організації, зазначені у статті 1 цього Кодексу. Це правило встановлено лише для сторін в судовому процесі і не стосується третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору. Отже, такими особами можуть бути і громадяни, які не мають статусу суб'єкта підприємницької діяльності. Посилання ОСОБА_4 на помилкове застосування апеляційним господарським судом статті 35 Господарського процесуального кодексу України спростовується текстом самої постанови. Інші доводи, викладені в касаційних скаргах також не знайшли свого підтвердження матеріалами справи, оскільки не спростовують установлених апеляційним судом обставин справи та ґрунтуються на переоцінці доказів, яка за приписами статті 1117 Господарського процесуального кодексу України знаходиться поза межами компетенції суду касаційної інстанції. Відтак, підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції та задоволення касаційних скарг не убачається. Витрати за розгляд касаційних скарг покладаються на скаржників.

Ураховуючи викладене та керуючись статтями 1115, 1117, 1118, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 10.09.15 у справі №923/772/15 залишити без змін.

Касаційну скаргу ОСОБА_4 та касаційну скаргу Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області залишити без задоволення.

Головуючий суддя Т.Добролюбова

Судді Т.Гоголь

В.Швець