ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2015 року Справа № 908/4431/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддів:Є.Борденюк Д. Кривди, С. Могил,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційні скаргиТовариства з обмеженою відповідальністю "Дузенко і Ко ЛТД" та Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області
на постановувід 27.08.2015
Донецького апеляційного господарського суду
у справі№ 908/4431/14
за позовомРегіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Дузенко і Ко ЛТД"
проукладення договору про зміну №3 до договору оренди державного нерухомого
у судове засідання прибув представник
відповідачаДузенко Т.П. (дов. від 06.05.2015),
заслухавши суддю-доповідача - Є. Борденюк, пояснення представника відповідача та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області звернулось до господарського суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дузенко і Ко ЛТД" про укладення договору про зміни №3 до договору оренди державного нерухомого майна у наведеній позивачем редакції.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.06.2015 (А. Науменко), залишеним без зміни постановою Донецького апеляційного господарського суду від 27.08.2015 (колегія суддів: Л. Чернота, Н. Ломовцева, О. Радіонова), позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області задоволений частково, а саме внесені зміни до договору згідно з якими: орендна плата за договором без ПДВ за перший після перегляду місяць розрахунку (травень 2015 року) становить 15325,58 грн; розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць; орендна плата перераховується не пізніше 20 числа наступного місяця в такому порядку: 70% орендної плати до Державного бюджету, 30% орендної плати до Державного підприємства "Придніпровська залізниця".

У іншій частині у задоволені позову відмовлено.

Судові рішення мотивовані наступним.

18.11.1994 між Придніпровською залізницею (орендодавець) та ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД" (орендар) укладений договір оренди нерухомого майна, що розташоване у вагонному депо Запоріжжя Ліве, строком дії 20 років - до 18.11.2014 (п.п.1.1, 1.3, 1.5, 10.1 Договору).

27.11.1997 сторонами укладена додаткова угода від 27.11.1997 до Договору, згідно з якою Договір викладений у новій редакції. Зокрема, відповідно до положень такої редакції орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування: - прибудоване приміщення "Візкового відділення складального цеху" площею 810 кв.м, - колісний цех площею 621,1 кв.м., які розташовані на виробничій площі державного підприємства ПМС 273 Придніпровської залізниці за адресою: м. Запоріжжя, вагонне депо Запоріжжя - Ліве. Призначення приміщення - промислова діяльність (п. 1.2 Договору).

Вартість вказаних об'єктів визначена експертним шляхом відповідно до актів оцінки вартості (Додаток №1 до додаткової угоди) і становить 184790 грн (п.1.1). Термін дії договору - 50 років: з 15.08.1997 до 15.08.2047 (п. п. 1.3, 8.1, 8.2).

Згідно з п. 2.3 Договору передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в акті оцінки цього майна експертним шляхом та згідно з відповідною Методикою оцінки вартості об'єктів оренди.

У фактичне користування об'єкт оренди переданий орендодавцю згідно з актом прийому-передачі від 15.08.1997, колісний цех згідно з актом прийому-передачі від 23.04.1998.

Пунктом 3.1 Договору визначено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом міністрів України № 786 від 04.10.1995 (далі - Методика), і складає 9239,50 грн на рік та 769,96 грн на місяць, при умові, що індекс інфляції дорівнює 1 (одиниці) - серпень 1997 року. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Ставка орендної плати визначалась на рівні 5 % вартості приміщень згідно з розрахунком - Додатком № 2 до додаткової угоди від 27.11.1997.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 27.12.2011 у справі №20/5009/6690/11, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 26.03.2012 та постановою Вищого господарського суду України від 31.05.2012, відмовлено у задоволенні позову ДП "Придніпровська залізниця" до ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД", за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, про розірвання договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 19.07.2012 у справі № 5009/2067/12 за позовом Запорізького транспортного прокурора Запорізької області в інтересах держави - РВ ФДМУ по Запорізькій області до ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД", ДП "Придніпровська залізниця" про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 у задоволенні позову відмовлено. Рішення не оскаржене.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 08.10.2012 у справі №5009/3085/12 внесені зміни до Договору лише в частині спрямування відсотків орендної плати до державного бюджету та до ДП "Придніпровська залізниця", та змінено орендодавця майна на РВ ФДМУ по Запорізькій області. Рішення не оскаржене.

У подальшому сторони листуванням не погодили умови підписання договору про зміни №3 договору оренди державного нерухомого майна від 18.11.1994.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області направило на адресу відповідача лист від 30.04.2014 № 11-01-02989 та претензію і запропонувало в добровільному порядку укласти Договір про зміни № 3 (повністю нова редакція договору) до Договору.

ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД" повідомило листом від 24.06.2014 про відмову від підписання договору про зміни, що і стало підставою для звернення із позовом у даній справі.

Встановивши наведені обставини, суди попередніх інстанцій зазначили наступне.

Застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, відповідно до ст. 632 ЦК України.

Пунктом 3.4 Договору визначено, що розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунків, змін централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Умовами Договору передбачено необхідність зміни істотної умови договору - його ціни (орендної плати) у випадку зміни методики її розрахунків.

Таким чином, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, а орендна плата нерухомого майна, що перебуває в державній власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

У відповідності до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

Методикою визначено орендні ставки за використання нерухомого державного майна (додаток № 2 до методики). Спірний об'єкт підпадає під пункт 29 - інше використання нерухомого майна. Остання зміна ставки для даного пункту відбулась згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 № 1846 (ставка збільшилась з 10 до 15). Таким чином, позивач обґрунтовано звернувся до суду про зміну орендної плати за договором.

Некоректним є посилання РВ ФДМУ по Запорізькій області на зміни Методики згідно з постановою Кабінету міністрів України від 14.09.2011 № 961, оскільки п. 29 додатку № 2 до Методики вказаною постановою не змінювався.

Враховуючи вказане, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про необхідність зміни розміру орендної плати за Договором.

При цьому, за здійсненим судами розрахунком орендної плати, розмір останньої складає 15325,58 грн. Зазначений розрахунок здійснений враховуючи вартість майна, визначену експертною оцінкою 1997 року, ставку 15 % та передбачений Методикою для суб'єктів малого підприємництва коефіцієнт 0,7 (із встановленням відповідного статусу відповідача).

Разом з тим, судами попередніх інстанцій вирішено внести зміни до Договору в частині розміру орендної плати з травня 2015 року, з посиланням на ч.3 ст. 651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Водночас, щодо необхідності проведення незалежної оцінки орендованого майна судами зазначено, що за приписами ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що оцінка об'єкта оренди передує укладанню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди здійснена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди. Договір є укладеним, діючим і не потребує приведення його положень до норм чинного законодавства. Продовження дії договору, у даному випадку не відбувається, вартість об'єктів оренди договором визначена, змінилась лише методика розрахунку, що є підставою для перегляду орендної плати згідно з пунктом 3.4 Договору.

Щодо інших умов запропонованого позивачем проекту змін до Договору, то судами зазначено наступне.

У іншій частині відсутні правові підстави для зміни договору в редакції, запропонованій позивачем, тим більше, що така редакція погіршує становище орендаря (змінюється порядок використання амортизаційних відрахувань, збільшується обсяг відповідальності орендаря, покладаються додаткові обов'язки на орендаря, орендодавцю надається збільшений обсяг прав, тощо). Зокрема, безумовно погіршується становище орендаря щодо права власності на здійснені поліпшення орендованого майна, оскільки за діючою редакцією договору всі поліпшення, здійснені за рахунок амортизаційних нарахувань є власністю орендаря. Запропонована ж редакція п. 4.2 договору про зміни № 3 відносить всі поліпшення, здійснені за рахунок амортизаційних нарахувань до власності орендодавця.

Пунктом 9.2 Договору встановлено, що умови договору зберігають силу протягом усього терміну його дії, та у випадках, що погіршують становище орендаря.

Під час розгляду у Господарському суді Запорізької області справи № 5009/2067/12 про визнання недійсним Договору встановлена відповідність Договору приписам законодавства.

З посиланням на вказане вище, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про необхідність задоволення позовних вимог частково.

Звертаючись до суду з касаційними скаргами, позивач та відповідач посилаються на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм права, позивач просить скасувати рішення та постанову в частині відмови у задоволенні позовних вимог, а відповідач просить скасувати оскаржені судові рішення в частині задоволення позовних вимог.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають до задоволення частково з огляду на наступне.

Предметом заявленого Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області позову є внесення змін до Договору шляхом викладення Договору у новій редакції. Однак, чинним законодавством не передбачене викладення договору у новій редакції за відсутності згоди на те сторін договору.

Судами попередніх інстанцій прийняте рішення про зміну істотної умови Договору - орендної плати, шляхом розрахунку її річної ставки у розмірі 15 % від експертної оцінки вартості орендованого майна, здійсненої у 1997 році.

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновком судів попередніх інстанцій щодо необхідності приведення умов Договору у відповідність до норм чинного законодавства у частині визначення орендної плати, однак колегія суддів Вищого господарського суду України не погоджується зі здійсненим судами розрахунком орендної плати (за результатами якого встановлена оренда плата за приміщення, загальною площею 1 431,1 кв.м., у розмірі 15 325,58 грн) з огляду на таке.

Станом на момент викладення Договору у новій редакції 27.11.1997 (Додаткова угода) орендна плата за майно державної власності визначалась відповідно до Методики, у чинній на той момент редакції. Зокрема, відповідно до пункту 8 Методики у відповідній редакції, розмір річної орендної плати визначався шляхом множення вартості майна, визначеної експертним шляхом на 5 % (за відсутності зональних коефіцієнтів та орендної ставки). З матеріалів справи вбачається здійснення експертної оцінки вартості майна: прибудованого приміщення "Візкового відділення складального цеху" - 106 790,00 грн (висновок від 15.08.1997) та "Колісного цеху" - 78 000,00 грн (висновок від 24.10.1997).

Однак, у подальшому постановою Кабінету Міністрів України від 27.12 2006 № 1846 внесені зміни до Методики, зокрема до пункту 8, якими визначено, що річна ставка орендної плати розраховуються шляхом множення вартості майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, на орендну ставку, визначену у додатку № 2 (для іншого використання нерухомого майна - 15 %).

Водночас, відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року, у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Пунктом 3.4 Договору визначено, що розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунків. Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, у випадках, встановлених законодавчими актами України.

Отже, як законом так і Договором передбачена зміна розміру орендної плати шляхом приведення її у відповідність до вимог законодавства.

При цьому, враховуючи вказане вище, законодавством встановлений не лише інший відсоток орендної ставки, а й змінений порядок оцінки вартості орендованого майна, а саме встановлений обов'язок здійснити ринкову оцінку вартості такого майна.

Судами попередніх інстанцій не надана належна правова оцінка правомірності позовної вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області про зміну орендної плати шляхом зміни лише відсотку орендної ставки (без здійснення належної оцінки вартості майна), а також правовим наслідками невідповідності визначеного Договором розміру орендної плати вимогам законодавства, зокрема, щодо визначення орендної плати на підставі ринкової оцінки орендованого майна.

Крім того, зазначаючи про неможливість зміни умов договору до набрання законної сили судовим рішенням за відсутності згоди сторін (ч.3 ст. 651 Цивільного кодексу України), суди попередніх інстанцій не врахували положення ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України (спеціальної норми), відповідно до якого якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Разом з тим, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що посилання судів попередніх інстанцій на те, що у відповідності до діючої редакції договору всі поліпшення, здійсненні за рахунок амортизаційних нарахувань, є власністю орендаря, не відповідає матеріалам справи.

Так, абзацом 2 пункту 4.1 діючої редакції договору встановлено, що поліпшення орендованого майна, здійснене за рахунок амортизаційних відрахувань є власністю орендодавця. Поліпшення орендованого майна, здійснене за рахунок орендаря, а також амортизаційні відрахування на них, є власністю орендаря.

Тобто, судами помилково отожнені поняття "амортизаційних відрахувань на орендоване майно" та "амортизаційних відрахувань на поліпшення майна, що здійсненні за рахунок орендаря".

Щодо внесення змін до інших умов Договору, то зі змісту позовної заяви та пояснень позивача не вбачається правового обґрунтування необхідності зміни кожної із таких умов договору.

При цьому, у оскаржених судових рішеннях у частині відмови у задоволені позову про внесення змін до таких умов договору не наведені мотиви відмови у задоволені позову щодо кожної запропонованої позивачем умови, натомість наведений загальний висновок про те, що відповідні умови погіршують становище орендаря. Такий загальний висновок не може вважатись належним правовим обґрунтуванням рішення про відмову у позові.

Враховуючи вказане вище, оскаржені судові рішення слід скасувати як в частині задоволення позовних вимог так і в частині відмови у задоволенні позовних вимог, а справу слід направити до місцевого господарського суду на новий розгляд під час якого суду необхідно врахувати вказівки Вищого господарського суду України відповідно до статті 11112 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Дузенко і Ко ЛТД" та Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 22.06.2015 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27.08.2015 у справі № 908/4431/14 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до Господарського суду Запорізької області.

Судді: Є. Борденюк

Д. Кривда

С. Могил