ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" листопада 2015 р. Справа № 925/1466/15

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Скиби Г.М., за участю секретаря судового засідання Кенкеч О.С., розглянув у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду справу за позовом ОСОБА_1 міської ради, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36

до товариства з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-будівельний центр «Ренесанс», м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, буд. 7, оф. 6

про внесення змін до договору оренди землі,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2 за довіреністю;

від відповідача: ОСОБА_3 за довіреністю.

В розгляді справи оголошувалась перерва з 29.10.2015р. до 09:00 год. 03.11.2015р.

ОСОБА_1 міська рада звернулась в господарський суд Черкаської області з позовом до ТОВ «Архітектурно-будівельний центр «Ренесанс» з вимогою внесення змін в договір оренди землі в частині нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки та розміру річної орендної плати відповідача у звязку зі зміною податкового та земельного законодавства.

Просить внести з моменту набрання рішенням суду законної сили - зміни до пункту 2.4 договору оренди землі, укладеного 13.01.2006р. між ОСОБА_1 міською радою, м. Черкаси, вул. Б.Вишневецького, 36,

та товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-будівельний центр «Ренесанс», м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, буд. 7, оф. 6,

(договір зареєстровано у ОСОБА_1 регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 31.01.2006р. за №38), виклавши його в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Управління Держземагентства у ОСОБА_1 районі від 03.06.2014р. №01-09/3762 становить

8383065,96 грн. землі житлової забудови».

Пункт 4.1 договору викласти в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Сержанта Жужоми встановлюється у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 251492 грн. землі житлової забудови».

Представник позивача вимоги підтримує та просить їх задовольнити. Надано витяг з ЄДР на відповідача, копію рішення ради про надання в оренду відповідачу спірної земельної ділянки.

Представник Відповідача вимоги заперечує та вказує на відсутність підстав для внесення змін до договору, оскільки будівництво не завершено, будинки не експлуатуються. Заперечує проведену грошову оцінку ділянки. Просить в позові відмовити.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників, судом встановлені такі взаємовідносини сторін та обставини.

13.01.2006р. між ОСОБА_1 міською радою (Орендодавцем Позивач по справі), в особі міського голови ОСОБА_4, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельного Кодексу України та рішення міської ради від 22.12.2005р. №8-860, та товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-будівельний центр «Ренесанс» (Орендарем Відповідач у справі), який діє на підставі Статуту, в особі директора ОСОБА_5, було укладено договір оренди землі, який зареєстровано у ОСОБА_1 регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 31.01.2006 за №38 (Далі Договір), за умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку житлової забудови, яка знаходиться по вул. Сержанта Жужоми у м. Черкаси.

Відповідно до п. 3.1 Договору договір укладено до 22.12.2054р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 38626 кв.м. для розміщення житлових багатоповерхових будинків.

Згідно з п. 2.4 Договору нормативна грошова оцінка землі становить:

- на період нормативного терміну будівництва 3083514 грн.;

- землі житлової забудови 6166641 грн.

Відповідно до п. 4.1 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі: із 22.12.2005р. по 22.11.2010р. - в розмірі:

- за земельну ділянку поточного будівництва, але не пізніше введення обєкта в експлуатацію 30835 грн. в рік;

- землі житлової забудови - 61666 грн. в рік.

Основний Договір не містить посилань на доповнення чи додаткові угоди до договору.

Земельну ділянку передано в користування відповідачу під будівництво житлових багатоквартирних будинків. Спору в цій частині немає.

Таким чином, на даний час згідно з умовами Договору для Орендаря встановлено орендну плату у розмірі 1% від нормативної грошової оцінки земель за землі житлової забудови, що суперечить вимогам чинного законодавства про плату за землю, завдає шкоди інтересам держави, адже не сприяє наповненню бюджету та є підставою для звернення позивача до суду з позовною заявою для захисту інтересів територіальної громади стосовно отримання справедливої плати за користування земельною ділянкою.

Сторонами не заявлено клопотань про витребування додаткових доказів від сторін.

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності та за внутрішнім переконанням, враховуючи пояснення учасників, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають до задоволення.

Згідно положень Пленуму ВГСУ від 23.03.2012р. №6 «Про судове рішення» при прийнятті рішення суд має врахувати майнові інтереси сторін, не надаючи переваги одному учаснику над іншим. Рішення має ґрунтуватися на повній та всебічній оцінці доказів у конкретній справі.

Сторони у справі є субєктами господарювання та самостійними юридичними особами, що підтверджено витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Суд враховує, що позивач є органом місцевого самоврядування та уповноважений державою на розпорядження земельними ділянками комунальної власності. Діяльність позивача регламентована положеннями Конституції України, ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», ЗК України та ПК України в частині справляння плати за землю.

Місце проведення господарської діяльності сторін відповідає місцю їх реєстрації згідно даних ЄДРПОУ положення ст. 93 ЦК України.

Між сторонами наявні договірні відносини з оплатного користування земельною ділянкою житлової та громадської забудови загальною площею 38626 кв.м. (без права передачі в суборенду) під розташування багатоповерхових житлових будинків по вул. Сержанта Жужоми у м. Черкаси, що виникли з письмового двостороннього строкового консенсуального оплатного договору (а.с. 18-20).

Орендодавцем земельної ділянки виступає ОСОБА_1 міська рада на підставі положень ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені громади міста у спірних правовідносинах (2013р.)

Використання землі в Україні є платним та врегульоване положеннями Конституції України, Земельним кодексом України, ЗУ «Про оренду землі», Податковим кодексом України в частині внесення плати за користування землею тощо.

Земельна ділянка підставно передана в користування відповідачу ОСОБА_1 міською радою, оскільки на момент укладення договору відповідно до статті 12 Земельного кодексу України, повноваження щодо розпорядження землями в межах населеного пункту здійснювали відповідні місцеві ради. Ст.ст. 80, 83 визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, міст є комунальною власністю.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

Відповідно до ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Відповідно до Закону України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27.03.2014р. №1166-VII внесено зміни до пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України та встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Враховуючи викладене, розмір річної орендної плати за земельну ділянку, надану в оренду, не може бути меншим 3 відсотків від нормативно-грошової оцінки землі, а спірний Договір в цій частині є таким, що суперечить чинному законодавству. Істотні умови (розмір плати за використання землі) підлягають перегляду та зміні у звязку зі зміною земельного законодавства.

Згідно із ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 4.5 Договору розмір орендної плати переглядається у разі зміни розмірів земельного податку, зміни орендної плати та в інших випадках.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» та п. 12.1 Договору (а.с. 19 зворот) передбачено, що зміна умов договору оренди можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди та інші спори вирішуються у судовому порядку.

Рішенням Конституційного суду України від 09.07.2002р. №15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Отже, надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 ГК України щодо обов'язкового надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки не позбавляє його права звернутися до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на зміну умов договору у звязку зі змінами в законодавстві.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

Листом від 01.10.2014р. позивачем направлено орендарю ТОВ «Ренесанс» зміни до договору оренди земельної ділянки в частині розміру орендної плати (а.с. 23). Відповідач на пропозицію не відреагував.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується у судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (постанова Верховного Суду України вія 20.11.2012р. №3-53гс12 та п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011р. №6).

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, яким сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Спірний договір оренди землі, що укладений 13.01.2006р. між ОСОБА_1 міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-будівельний центр «Ренесанс», який зареєстровано у ОСОБА_1 регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 31.01.2006 за №38 є чинним та не розірваний сторонами внаслідок змін у земельному законодавстві. Суд виходить з презумпції правомірності правочину відповідно до положень ст. 204 ЦК України.

Частиною 3 ст. 653 ЦК України передбачено, що у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ч. 3 ст. 173 ГК України сторони можуть за взаємною згодою конкретизувати або розширити зміст господарського зобов'язання в процесі його виконання.

За таких обставин, встановивши підстави для зміни розміру орендної плати у договорі через його невідповідність встановленому законом розміру, орендодавець та власник землі ОСОБА_1 міська рада - вправі вимагати від орендаря приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін у даний договір.

Позивач самостійно визначив та усвідомлює, що згідно правових позицій, викладених у постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» визначено, що ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.

Суд враховує, що правовідносини тривають у часі, договір оренди землі не припинений, не розірваний, не визнаний судом недійсним, орендна плата за використання землі є джерелом наповнення бюджету, тому порушене право позивача підлягає захисту.

Суд не приймає до уваги заперечення відповідача стосовно неправильного визначення оцінки земельної ділянки та встановлення розміру орендної плати, оскільки відповідач не надав своїх розрахунків чи витягів з технічної документації стосовно нормативної оцінки землі. Натомість, згідно п. 4.3. договору оренди землі орендар бере на себе обовязок уточнення зміни розмірів орендної плати через фінансові та податкові органи на місцях.

Суд вважає за необхідне внести - з моменту набрання рішенням суду законної сили - зміни до пунктів 2.4 та 4.1 договору оренди землі, укладеного 13.01.2006р. між ОСОБА_1 міською радою, м. Черкаси, вул. Б.Вишневецького, 36,

та товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-будівельний центр «Ренесанс», м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, буд. 7, оф. 6,

(договір зареєстровано у ОСОБА_1 регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 31.01.2006 за №38), виклавши його в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Управління Держземагентства у ОСОБА_1 районі від 03.06.2014р. №01-09/3762 становить

8383065,96 грн. землі житлової забудови».

Пункт 4.1 договору викласти в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Сержанта Жужоми встановлюється у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 251492 грн. землі житлової забудови».

Відповідно до ст.ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Обовязок доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого субєктивного права.

Суд враховує, що позивач підставно звернувся до господарського суду Черкаської області, та використав належний спосіб захисту порушеного права.

Згідно ст. 49 ГПК України судові витрати належить покласти на відповідача та стягнути на користь позивача 1 218,00 грн. судового збору за немайновою вимогою.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Внести - з моменту набрання рішенням суду законної сили - зміни до пункту 2.4 договору оренди землі, укладеного 13.01.2006р. між ОСОБА_1 міською радою, м. Черкаси, вул. Б.Вишневецького, 36,

та товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-будівельний центр «Ренесанс», м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, буд. 7, оф. 6,

(договір зареєстровано у ОСОБА_1 регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 31.01.2006р. за №38), виклавши його в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Управління Держземагентства у ОСОБА_1 районі від 03.06.2014р. №01-09/3762 становить

8383065,96 грн. землі житлової забудови».

Пункт 4.1 договору викласти в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Сержанта Жужоми встановлюється у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 251492 грн. землі житлової забудови».

Стягнути з відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-будівельний центр «Ренесанс», м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, буд. 7, оф. 6, , номер рахунку в банку невідомий

на користь позивача - ОСОБА_1 міської ради, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36, , номер рахунку в банку невідомий

1 218,00 грн. судового збору за немайновою вимогою.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду є невідємною частиною договору оренди землі, укладеного 13.01.2006р., який зареєстрований у ОСОБА_1 регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 31.01.2006р. за №38.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня прийняття рішення. Сторони у справі протягом цього строку мають право подати апеляційну скаргу до апеляційного суду на вказане рішення через Господарський суд Черкаської області.

Повне рішення складено 12.11.2015р.

Суддя Г.М. Скиба