ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 листопада 2015 року Справа № 914/670/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючогоПолянського А.Г.
суддівКравчука Г.А.,
Мачульського Г.М. (доповідач),
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Кіносвіт"
на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду
від14.09.2015
у справі№914/670/15
Господарського суду Львівської області
за позовомЛьвівської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Кіносвіт"
треті особи1. ОСОБА_4 2. Виконавчий комітет Львівської міської ради
за участюпрокуратури Львівської області
пророзірвання договору оренди земельної ділянки

за участю

- позивача:Цімко П.О. (довіреність від 07.10.2014)
- третьої особи-1:ОСОБА_4
- прокуратури:Савицька О.В. (посвідчення № 015589 від 13.03.2013),

В С Т А Н О В И В:

Звернувшись у суд з даним позовом, Львівська міська рада (далі - позивач) просила розірвати договір оренди земельної ділянки від 30.03.2006, укладений між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кіносвіт" (далі - відповідач), зареєстрований у Львівській міській раді за №Г-252 у книзі записів реєстрації Договорів оренди зелі Г-1, та зобов'язати відповідача повернути позивачу земельну ділянку у м. Львові на пр. Т.Шевченка, 3- пл. Галицька, 15 загальною площею 0,1040 га, кадастровий номер №:06:004:0023.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач використовує земельну ділянку не за призначенням і самовільно розпочав будівельні роботи.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 15.04.2015 (суддя Березяк Н.Є.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 14.09.2015 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Зварич О.В., судді Марко Р.І., Юрченко Я.О.), позов задоволено повністю.

У касаційній скарзі відповідач просить скасувати вказані вище судові рішення і прийняти нове, яким в позові відмовити, посилаючись на порушення судами норм матеріального і процесуального права.

Позивач звернувся із письмовим клопотанням про перенесення розгляду касаційної скарги на іншу дату у зв'язку з перебуванням його представника на лікарняному, однак клопотання не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Відповідно до приписів статті 28 Господарського процесуального кодексу України справи юридичних осіб в господарському суді ведуть їх органи, що діють у межах повноважень, наданих їм законодавством та установчими документами, через свого представника, а представниками, згідно цієї норми, є як керівники, так і інші особи, повноваження яких підтверджуються довіреністю від імені підприємства.

Статтею 80 Цивільного кодексу України визначено, що юридичною особою є організація, створена і зареєстрована у встановленому законом порядку, яка наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю, може бути позивачем та відповідачем у суді.

Із наданих на підтвердження клопотання матеріалів не вбачається, що позивач, як юридична особа, припиняв свою діяльність у зв'язку із наведеними у клопотанні обставинами.

Згідно ж приписів статті 77 Господарського процесуального кодексу України відкладення розгляду касаційної скарги здійснюється лише у разі, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні, а оскільки таких обставин не вбачається, з урахуванням наведеного та тієї обставини, що ухвалою Вищого господарського суду України від 05.11.2015 учасники процесу попереджались що неявка їх уповноважених представників не перешкоджає розгляду касаційної скарги, враховуючи процесуальну заборону на вчинення у суді касаційної інстанції процесуальних дій, пов'язаних із встановленням обставин справи та їх доказуванням, що визначено статтею 1115 наведеного кодексу, в задоволенні клопотання належить відмовити.

Переглянувши у касаційному порядку оскаржені судові рішення, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, виходить з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 30.03.2006 між позивачем як орендодавцем та відповідачем як орендарем укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування на 10 років до 16 березня 2016 року земельну ділянку кадастровий №:06:004:0023, загальною площею 0,1040 га, у тому числі під забудовою - 0,0683 га, інші - 0,0357 га, яка знаходиться у м. Львові на пр. Т.Шевченка,3 - пл. Галицькій, 15 для обслуговування існуючих споруд (а.с.13-14, т.1).

В пункті 3 договору зазначено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - кам'яні нежитлові будівлі.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 339175,20 грн. (п.5 договору).

Згідно п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 6104,80грн. в рік.

Земельна ділянка передається в оренду для обслуговування існуючих споруд. Цільове призначення земельної ділянки - землі громадської та житлової забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням - землі громадського призначення (п.15, 16 договору).

Пунктом 17 договору заборонено самовільну забудову земельної ділянки.

Згідно п. 26, 27 договору на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) - згідно висновку УАМ про наявність містобудівельних обмежень щодо користування земельною ділянкою від 14.02.2006 № 2-898/20 та обмежень ЛМУЗР щодо режиму використання земельної ділянки від 10.02.2006 №40/245-01-15. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень).

Права та обов'язки сторін визначені пунктами 28-31 договору. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди (п.28 договору).

В пункті 30 договору вказано, що орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п.36 договору).

У відповідності до п. 38 дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (п. 41 договору).

Згідно п. 43 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі від 30.03.2006 підписаний та скріплений печатками сторін, зареєстрований в Львівському міському відділі Львівської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03.04.2006 №04:06:438:00753 кн.04-1.

За актом приймання-передачі об'єкта оренди б/н і дати, підписаного і скріпленого печатками сторін, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне володіння і користування вказану земельну ділянку (а.с.117 т.2).

Також судами встановлено, що згідно рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради №567 від 07.04.2006 "Про проектування та реконструкцію ТзОВ "Кіносвіт" нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т.Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр" дозволено відповідачу проектування реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т.Шевченка, 3 і пл.Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр (а.с.81 т.1).

15.05.2007 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Львівської міської ради видала відповідачу дозвіл №209/07 на роботи з реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т.Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр (розбирання будівлі) (а.с.57 т.1).

04.05.2007 Галицька районна адміністрація виконкому Львівської міської ради народних депутатів надала відповідачу дозвіл №89 на виконання робіт із розібрання споруди кінотеатру і подальшої реконструкції нежитлових приміщень на пр. Шевченка,3 - пл. Галицькій, 15, з визначенням терміну виконання робіт: початок « 04 червня 2007р.», кінець « 04 серпня 2007р.» (а.с.82 т.1).

03.11.2011 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області надала відповідачу дозвіл № ЛВ4 на виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків № 3 на пр. Т.Шевченка та № 15 пл. Галицькій у м. Львові та їх розширення під торгівельно-розважальний центр (а.с.53-54 т.1).

11 січня 2013 року відбулись громадські слухання, оформлені протоколом громадських слухань щодо реконструкції нежитлових приміщень на пр. Т.Шевченка, 3 і пл. Галицька, 15 під торговельно-розважальний центр, затвердженим Львівським міським головою, на яких прийнято резолюцію про те, що, оскільки спірне будівництво ведеться всупереч вимогам чинного законодавства, всупереч волі територіальної громади міста Львова, слід визнати дане будівництво таким, яке є неможливим, заборонити ведення даного будівництва (а.с.114-116 т.2).

19.09.2014 Держінспекцією сільського господарства у Львівській області проведено перевірку законності використання відповідачем земельної ділянки у м.Львові на пр. Шевченка - пл. Галицькій,15 за результатами якої Держінспекцією сільського господарства у Львівській області винесено припис №503 від 19.09.2014 та встановлено, що відповідач в особі директора ОСОБА_8 самовільно зайнято земельну ділянку загальною площею 0,0163 га із земель житлової та громадської забудови шляхом встановлення металевої огорожі та долучення до земельної ділянки, яка перебуває в оренді згідно договору оренди землі від 30.03.2006 та надана для обслуговування існуючих будівель у м. Львові на пр. Шевченка - пл. Галицькій,15, чим порушено ст.ст.125, 126 Земельного кодексу України. Приписано в 30-ти денний термін усунути порушення вимог земельного законодавства. Звільнити самовільно зайняту земельну ділянку загальною площею 0,0163 га (а.с.16 т.1).

08.10.2014 Державною інспекцією сільського господарства у Львівській області на підставі протоколу № 00089 від 07.10.2014 винесено постанову №177 про накладення адміністративного стягнення на директора відповідача гр. ОСОБА_8 у вигляді штрафу в розмірі 765,00 грн. за вчинення адміністративного правопорушення (порушення вимог ст.ст.125, 126 ЗК України) (а.с.17 т.1).

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд своє рішення мотивував тим, що відповідач використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, здійснюючи на ній будівельні роботи без погодження орендодавця - Львівської міської ради.

Залишаючи без змін це рішення суду, апеляційна інстанція погодилась із такими висновками, вказавши також, що відповідач порушує умови договору оренди земельної ділянки, у зв'язку із чим договір оренди підлягає розірванню.

Між тим, судові рішення прийнято при неповному з'ясуванні усіх обставин справи виходячи із наступного.

Як встановлено судами обох інстанцій за умовами укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки цільове призначення її - землі громадської та житлової забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням - землі громадського призначення (п.15, 16 договору).

Відповідно до приписів статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Судами встановлено, що рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради №567 від 07.04.2006 "Про проектування та реконструкцію ТзОВ "Кіносвіт" нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т.Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр" дозволено відповідачу проектування реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т.Шевченка, 3 і пл.Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр (а.с.81, т.1).

Згідно із статтею 39 Земельного кодексу України у редакції, чинній на час прийняття виконкомом цього рішення, використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

В подальшому цю статтю викладено у наступній редакції: використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Отже, враховуючи наведені норми права встановлене судами цільове призначення земельної ділянки - землі громадської та житлової забудови, дозволяє використовувати отриману в оренду землю для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування, за умови дотримання генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Встановивши, що керівник відповідача був притягнутий Державною інспекцією сільського господарства у Львівській області до адміністративної відповідальності за порушення вимог земельного законодавства, та враховуючи умови пункту 30 договору оренди землі, згідно якого орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження, суди обох інстанцій не дослідили, чи суперечить наведена діяльність відповідача вказаним приписам статті 39 Земельного кодексу України, а відповідно і наведеним умовам договору оренди.

Таким чином висновки судів у цій частині є передчасними.

Крім того, частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно із положеннями частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельною ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до приписів статті 376 Цивільного кодексу України будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Норма частини першої статті 376 цього кодексу застосовується й до випадків самочинної реконструкції об'єкта нерухомості, у результаті якої він набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо) (розділ 3.4 Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 05.09.2003 №146).

Згідно п. 3.4.1 цих Методичних рекомендацій до самовільного відноситься будівництво будинків та господарських будівель, реконструкція та капітальний ремонт, прибудови, надбудови, здійснені без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю. Всі об'єкти нерухомого майна, які зведені після одержання акта прийомки, незалежно від того, значились вони до одержання акта прийомки в проектній документації чи ні, вважаються самовільними (п. 3.4.1).

Судом апеляційної інстанції встановлено, що крім зазначеного рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради №567 від 07.04.2006, яким дозволено відповідачу проектування реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т.Шевченка, 3 і пл.Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр, 15.05.2007 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Львівської міської ради видала відповідачу дозвіл № 209/07 на роботи з реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т.Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр (розбирання будівлі) (а.с.57 т.1), 04.05.2007 Галицька районна адміністрація виконкому Львівської міської ради народних депутатів надала відповідачу дозвіл №89 на виконання робіт із розібрання споруди кінотеатру і подальшої реконструкції нежитлових приміщень на пр. Шевченка,3 - пл. Галицькій, 15, з визначенням терміну виконання робіт: початок « 04 червня 2007р.», кінець « 04 серпня 2007р.» (а.с.82 т.1), а 03.11.2011 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області надала відповідачу дозвіл № ЛВ4 на виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків № 3 на пр. Т.Шевченка та № 15 пл. Галицькій у м. Львові та їх розширення під торгівельно-розважальний центр (а.с.53-54 т.1).

Поняття реконструкції об'єкта нерухомості міститься в пункті 3 Державних будівельних норм України В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт, затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 22 липня 2009 року №295, відповідно до якого реконструкція - це така перебудова будинку, наслідком якої є зміна кількості приміщень, їх площі, геометричних розмірів та функціонального призначення, заміна окремих конструкцій.

Таким чином реконструкція передбачає зміну кількості приміщень, їх площі, геометричних розмірів.

Як встановлено судами, за умовами пункту 30 договору оренди орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Разом з тим, дійшовши до висновку про те, що відповідач у порушення умов договору без письмової згоди орендодавця зводить на орендованій земельній ділянці будівлі і споруди, суд апеляційної інстанції не встановив та не обґрунтував у своєму рішення ту обставину, що має місце нове будівництво, а не реконструкція.

Також, суду належить перевірити чи можлива за умовами договору реконструкція приміщень без письмової згоди орендодавця у разі, якщо цей суд дійде висновку, що мала місце реконструкція, а не нове будівництво.

Таким чином судами обох інстанцій неповно з'ясовано обставини справи щодо дійсних прав і обов'язків сторін.

Відповідно до частини першої статті 47 Господарського процесуального кодексу України судове рішення приймається суддею за результатами обговорення усіх обставин справи. Частина перша статті 43 названого Кодексу містить вимоги щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності. Відповідно до вимог ст.84 ч.1 п.3 цього кодексу обставини справи, встановлені місцевим господарським судом, вказуються в мотивувальній частині рішення суду, а встановлені судом апеляційної інстанції, згідно ст.105 ч.2 п.7 вказаного кодексу, в постанові.

Як роз'яснив Пленум Вищого господарського суду України у своїй постанові від 24.10.2011р. №11 "Про деякі питання практики застосування розділу XII1 Господарського процесуального кодексу України" недодержання судами цих норм процесуального права, якщо воно унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного розгляду справи, є підставою для скасування судового рішення з передачею справи на новий розгляд до відповідного суду (п.11).

Оскільки суди обох інстанцій припустились порушень вказаних норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, а з'ясування цих обставин справи пов'язане із дослідженням та оцінкою доказів, за наслідками скасування судових рішень справу належить направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 п.3, 11110 ч.1, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України,

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіносвіт" задовольнити частково.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 14.09.2015 та рішення Господарського суду Львівської області від 15.04.2015 у справі №914/670/15 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Головуючий суддя А.Г. Полянський

Судді Г.А. Кравчук

Г.М. Мачульський