ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2015 року Справа № 922/3560/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Грейц К.В.,
суддів :Бакуліної С.В. (доповідач), Поляк О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скаргиТовариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС"
на постановувід 28.07.2015 Харківського апеляційного господарського суду
у справі№ 922/3560/14
господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС"
провнесення змін до договору

в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача: від відповідача:не з'явились не з'явились
В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду Харківської області (суддя Лаврова Л.С.) від 05.11.2014 у справі № 922/3560/14 позов задоволено повністю; внесено зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 15.05.2006 за №57 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у в такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "15" травня 2006 року за №57 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВОС" (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 5., 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого "01" листопада 2005 року за № 12 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :10:007:0004."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 217 від 08.11.2013р. становить 642029,00 грн. (шістсот сорок дві тисячі двадцять дев'ять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 100/14 від 29.11.2013р. на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 35953,62 грн. (тридцять п'ять тисяч дев'ятсот п'ятдесят три гривні 62 копійок), або в місяць - 2996,14 грн. (дві тисячі дев'ятсот дев'яносто шість гривень 14 копійок)."

"13. Розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативної грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

е) в інших випадках, передбачених законом."

"14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно діючого законодавства."

"28. д) в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 13 договору, Орендодавець має право звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в зміненій редакції."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "15" травня 2006 року за № 57 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області

м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

_______________________

/підпис/ Г.А. Кернес

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВОС"

адреса: 61103, м. Харків, вул. Новопрудна, 9-Б

код 33412612

В особі керівника

_______________________

/ підпис/ /ПІБ/ ";

стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" на користь Харківської міської ради 1 218,00 грн судового збору.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду (головуючий суддя Гетьман Р.А., судді - Лакіза В.В., Пуль О.А.) від 28.07.2015 рішення Господарського суду Харківської області від 05.11.2014 у справі №922/3560/14 скасовано частково та викладено резолютивну частину в наступній редакції: "Позов задовольнити частково. Внести зміни до договору оренди землі від 15.05.2006 р. №57 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "15" травня 2006 року за №57 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

26 лютого 2014 р

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВОС" (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункт 5 договору оренди землі, зареєстрованого "01" листопада 2005 року за № 12 змінити, доповнити пункт 2. словами

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :10:007:0004."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №217 від 08.11.2013 р. становить 642029,00 грн. (шістсот сорок дві тисячі двадцять дев'ять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "15" травня 2006 року за №57 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області

м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

_______________________

/підпис/ Г.А. Кернес

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВОС"

адреса: 61103, м. Харків, вул. Новопрудна, 9-Б

код 33412612

В особі керівника

_______________________

/ підпис/ /ПІБ/

В решті позову відмовити.";

стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" на користь Харківської міської ради 304,50 грн витрат на сплату судового збору за подання позову.

В касаційній скарзі відповідач просить скасувати ухвалені по справі судові акти та припинити провадження по справі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст.627, 632, 652 ЦК України, ст.101 ГПК України.

У відзиві на касаційну скаргу позивач повністю заперечує викладені в ній доводи.

Сторони не скористалися наданим процесуальним правом на участь у засіданні суду касаційної інстанції.

Перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" та просить суд внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 15.05.2006 за № 57 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", в частині розміру орендної плати у зв'язку із прийняттям органом місцевого самоврядування рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки.

Судами встановлено, що на підставі рішення Харківської міської ради від 28.09.2005 №170/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" укладено договір оренди землі, зареєстрований 15.05.2006 за №57 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", відповідно до п.1 якого Харківська міська рада (орендодавець) надає, а ТОВ "ІНВОС" приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Новопрудна (а.с.15-17).

В пункті 5 вказаного договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: на період будівництва згідно з довідкою №209/06 від 30.01.2006 - 69212 грн, на період експлуатації згідно з довідкою №208/06 від 30.01.2006 - 346062 грн.

Згідно з п.8 договору останній укладено строком: на період будівництва - до 01.10.2007 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації); на період експлуатації - до 01.10.2030.

Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва: 2006 рік: 217,43 грн; з 2007 року: 410,24 грн.; на період експлуатації: з 01.10.2007 року:1242,28 грн (п.9 договору).

Згідно з п.13 договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п.36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013. Згідно з п.1.1. вказаного рішення базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова складає 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" установлено (п.2, п.3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. За змістом пункту 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема, зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №217 від 08.11.2013 нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою, кадастровий номер :10:007:0004, складає 642 029,00 грн.

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі від 15.05.2006 №57, який разом з листами-пропозиціями від 19.12.2013 №5851/0/225-13 та від 19.12.2013 № 590/0/225-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача (а. с. 29-31), проте відповідач зазначену угоду не підписав.

Рішення суду першої інстанції про повне задоволення позовних вимог мотивоване доведеністю наявності у позивача права вимагати від відповідача приведення договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог законодавства України шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача. Зокрема, місцевим господарським судом встановлено, що на даний час розмір орендної плати за землю, яку сплачує відповідач за спірним договором, не відповідає положенням п.289.1 ст.289 Податкового кодексу України та рішенням Харківської міської ради, а різниця в розмірі орендної плати на рік, що підлягає сплаті Харківській міській раді за користування зазначеною земельною ділянкою, згідно із визначеним у договорі розміром орендної плати та даними розрахунку розміру орендної плати у відповідності до нормативної грошової оцінки землі, що введена в дію з 01.01.2014, становить 21 046,26 грн. Отже, ухилення орендаря від укладення додаткової угоди до договору оренди землі завдає значних збитків територіальній громаді міста Харкова у вигляді неодержаного доходу за користування земельною ділянкою комунальної власності.

Апеляційним судом рішення суду частково скасовано з огляду на те, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати та податку за земельні ділянки, в зв'язку з чим зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки комунальної власності, в свою чергу, є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. З урахуванням вищевказаних обставин справи та норм чинного законодавства, колегія суддів апеляційного господарського суду погодилась з висновком господарського суду першої інстанції стосовно обґрунтованості позовних вимог Харківської міської ради щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також обґрунтованою колегія суддів вважає позовну вимогу щодо внесення змін до договору оренди в частині зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки :10:007:0004, оскільки це відповідає приписам ст.15 Закону України "Про оренду землі" в редакції змін, внесених Законом №3613-VI, згідно з якими така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки. Колегія суддів не погодилась з висновком місцевого господарського суду щодо задоволення запропонованих позивачем пунктів додаткової угоди №№13, 14 та 28, оскільки як вбачається з тексту позовної заяви та інших матеріалів справи, позивачем не надано мотивування позовних вимог в цій частині з посиланням на відповідні нормативно-правові акти в обґрунтування правомірності даних вимог; присутній в судовому засіданні представник позивача не надав відповіді на запитання колегії суддів щодо правового та фактичного обґрунтування запропонованих змін до п.13, 14, 28 договору - зокрема, стосовно наявності обставин, передбачених ст. ст.651, 652 ЦК України, що зумовлювали б виникнення підстав для внесення змін до укладеного договору оренди землі в судовому порядку за ініціативою однієї із сторін.

Касаційна інстанція відзначає, що в постанові суду є такі висновки.

Поточна базова ставка орендної плати, становить 0,08, тобто, 8% від нормативної грошової оцінки земель. Оскільки термін оренди за спірним договором є значним та підпадає під дію п.2.6 Порядку, базова ставка знижується та становить 70% від базової ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки. Така ставка є найменшою у даному конкретному випадку.

Щодо розміру локальних коефіцієнтів впливу різних факторів на дану земельну ділянку, то згідно з п.6.4. Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо). Оскільки відповідач до господарського суду першої інстанції не надавав експертного висновку про інженерно-геологічні умови земельної ділянки, що розташована по вул. Новопрудна у м. Харкові (такий висновок надано до апеляційного господарського суду в якості додаткових доказів у справі), то, відповідно, дані докази не були досліджені місцевим господарським судом. Разом з тим, в господарському суді апеляційної інстанції представник відповідача не довів обґрунтованості неподання доказів щодо незмінності розміру коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов (К1) до господарського суду першої інстанції.

Касаційна інстанція відзначає, що суд апеляційної інстанції фактично відмовив у задоволенні позовних вимог щодо внесення змін до пункту 9 договору оренди землі в частині розміру орендної плати без будь-якого нормативно-правового обґрунтування та спростування правових висновків місцевого господарського суду і не дав остаточної оцінки в цілому на предмет відповідності положенням чинного законодавства розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 №1003/14 в сумі 35 953,62 грн на рік (а.с.28), що є порушенням положень ст.43 ГПК України і є підставою для направлення справи на новий розгляд до Харківського апеляційного господарського суду.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, 1118, п.3 ч.1 ст.1119, ч.1 ст.11110, ст.11111 ГПК України, Вищий господарський суд України ,-

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 28.07.2015 у справі № 922/3560/14 - скасувати.

Справу № 922/3560/14 направити на новий розгляд до Харківського апеляційного господарського суду.

Головуючий-суддя К.Грейц

Судді С.Бакуліна

О.Поляк