ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 листопада 2015 року Справа № 910/27023/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б. - головуючого,
Гоголь Т.Г., Рогач Л.І.,
розглянувши матеріали касаційних скаргКиївської міської ради та Громадської організації "Київське товариство "Лемківщина" імені Богдана-Ігоря Антоновича"
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 03.08.2015
у справі№ 910/27023/14 Господарського суду міста Києва
за позовомПриватного підприємства "Будівельна компанія "Сомпекс"
до треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачаКиївської міської ради - ОСОБА_4; - ОСОБА_5; - Громадська організація "Київське товариство "Лемківщина" імені Богдана-Ігоря Антоновича"
провизнання нечинним та скасування рішення
за участю представників:
позивачаСердюк В.І.-директор; Журавель Р.О. - предст. дов від 02.12.2014
відповідача третіх осіб Козак А.Л. - предст. дов від 04.11.2015 - не з'явився (про час та місце судового засідання повідомлений належно) - ОСОБА_5 - ОСОБА_9 голова правління

ВСТАНОВИВ:

Приватне підприємство "Будівельна компанія "Сомпекс" звернулось до господарського суду із позовом до Київської міської ради про визнання нечинним та скасування рішення Київської міської ради від 13.11.2014 № 382/382 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок, укладених між Київською міською радою та Приватним підприємством "Будівельна компанія "Сомпекс" від 21.04.2008 № 91-6-00767, 91-6-00768, 91-6-00769, 91-6-00770 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 670/1331", посилаючись на відсутність передбачених умовами договору підстав для розірвання договору в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця, приписи статей 1, 13, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 93, 143 Земельного кодексу України, в силу яких договір оренди земельної ділянки припиняється з підстав, визначених законодавством, а змінюється відповідно до порядку та підстав, передбачених умовами договору, та статті 626, 651 Цивільного кодексу України; одностороння відмова від договору оренди чи його розірвання суперечить чинному законодавству та порушує права позивача.

Київська міська рада заперечила позов, посилаючись на невиконання позивачем умов договору (несплату орендної плати, невиконання позивачем умов договору щодо цільового призначення земельної ділянки), як на обумовлену договором підставу для його одностороннього розірвання за ініціативою орендодавця - Ради.

Треті особи ОСОБА_5 та ОСОБА_4 заявили про вступ у справу з огляду на те, що надані їм земельні ділянки передані в оренду позивачу.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.05.2015 (судді: Підченко Ю.Ю., Любченко М.О., Ломака В.С.) позов задоволено повністю; визнано нечинним та скасовано рішення Київської міської ради від 13.11.2014 № 382/382 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок, укладених між Київською міською радою та Приватним підприємством "Будівельна компанія "Сомпекс" від 21.04.2008 № 91-6-00767, 91-6-00768, 91-6-00769, 91-6-00770 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 670/1331"; з Київської міської ради стягнуто на користь позивача 1218 грн. судових витрат.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 03.08.2015 (судді: Федорчук Р.В. - головуючий, Майданевич А.Г., Лобань О.І.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін з мотивів його законності та обґрунтованості.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, Київська міська рада та Громадська організація "Київське товариство "Лемківщина" імені Богдана-Ігоря Антоновича" подали до Вищого господарського суду України касаційні скарги, в яких просять скасувати постанову і рішення у даній справі та прийняти нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні позовних вимог. Касаційні скарги вмотивовано доводами про порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, оскільки ними не було повно та всебічно встановлено істотні обставини справи відповідно до положень статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 526, 626, 651 Цивільного кодексу України; суди не звернули увагу на допущені позивачем порушення, які відповідно до умов укладеного договору є підставою для його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, в тому числі, незалежно від критерію істотності допущеного порушення.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, представників позивача, відповідача та третіх осіб, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судовому рішенні, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати чи вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або перевіряти докази.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, рішенням Київської міської ради № 670/1331 "Про передачу Приватному підприємству "Будівельна компанія "Сомпекс" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами на АДРЕСА_1" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок Приватному підприємству "Будівельна компанія "Сомпекс" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами на АДРЕСА_1; передано позивачу, за умови виконання пункту 8 цього рішення, у довгострокову оренду на 15 років земельні ділянки загальною площею 4,20 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами на АДРЕСА_1, у тому числі: ділянку НОМЕР_1 площею 2,69 га - за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови; ділянку НОМЕР_2 площею 0,31 га - за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування; ділянку НОМЕР_3 загальною площею 0,21 га - за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування; ділянку НОМЕР_4 площею 0,99 га - за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

Пунктом 8.1 вказаного рішення зобов'язано позивача виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України.

На підставі вказаного рішення, 21.04.2008 Київською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством "Будівельна компанія "Сомпекс" (орендар) укладено Договори оренди земельних ділянок (надалі - "Договори"), які 21.04.2008 зареєстровані Головним управлінням земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів за № 91-6-00767, № 910-6-00769, № 91-6-00770 та № 91-6-00768. За змістом пункту 3.1 Договорів їх укладено на 15 років.

Відповідно до пункту 1.1 Договорів орендодавець на підставі рішення Київської міської ради № 670/1331 від 24.05.2007 за актом приймання-передачі передає, а відповідач приймає в оренду (строкове платне користування) земельні ділянки, визначені договорами. За пунктом 2.1 Договорів об'єктами оренди є земельні ділянки за такими характеристиками: - місце розташування - АДРЕСА_1; - розміри - 26904 кв.м., 2100 кв.м., 9925 кв.м. та 3116 кв.м.; - цільове призначення - будівництво, експлуатація та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами; - кадастрові номери - :91:107:0022, :91:077:0047, :91:077:0037 та :91:077:0038.

Пунктом 8.4. Договорів встановлено обов'язки орендаря земельної ділянки, зокрема, відповідно до цього пункту договору орендар зобов'язувався завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, своєчасно вносити орендну плату.

Відповідно до пунктів 11.4 - 11.6 Договорів договори можуть бути розірвані за рішенням суду, в порядку, встановленому законом, в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 Договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам. Договори можуть бути достроково розірвані у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 договорів. Розірвання договорів не потребує укладення додаткових угод. Договори вважаються розірваними з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

Згідно з пунктом 5.1 Договорів на земельних ділянках не дозволяється діяльність, не пов'язана з цільовим призначенням земельних ділянок.

Суди також встановили, що згідно із наявними в матеріалах справи актами приймання-передачі земельних ділянок від 21.04.2008 позивач прийняв у своє володіння та користування вказані земельні ділянки.

13.11.2014 Київською міською радою прийнято рішення № 382/382 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок № 91-6-00767, № 910-6-00769, № 91-6-00770 та № 91-6-00768 від 21.04.2008, укладених між Київською міською радою та Приватним підприємством "Будівельна компанія "Сомпекс" на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 670/1331", яким вирішила розірвати Договори оренди земельних ділянок від 21.04.2008 № 91-6- 00767, № 91-6-00768, № 91-6-00769, № 91-6-00770 (загальною площею 4,20 га), укладені Київською міською радою та Приватним підприємством "Будівельна компанія "Сомпекс" на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 670/1331 "Про передачу Приватному підприємству "Будівельна компанія "Сомпекс" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами на АДРЕСА_1".

Вважаючи, що вказане рішення прийнято без належних обґрунтувань незаконно і відповідно з порушенням прав позивача, як орендаря, Приватне підприємство "Будівельна компанія "Сомпекс" звернулось до господарського суду.

Задовольняючи позовні вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради № 382/382 від 13.11.2014, господарські суди попередніх інстанцій вказали, що Київською міською радою порушено вимоги норм чинного законодавства, а саме положень частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, статей 24 та 25,частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі", статті 143 Земельного кодексу України, відповідно до яких підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, також суди дійшли висновку, що підстави для розірвання договорів оренди земельних ділянок в частині невиконання позивачем умов договорів щодо завершення забудови земельної ділянки в установлені строки не доведено належним чином відповідачем.

Судова колегія не може погодитьсь з такими висновками з огляду на наступне.

Статтею 393 Цивільного кодексу України передбачено право власника в судовому порядку визнавати незаконним та скасовувати правові акти органу місцевого самоврядування, які не відповідають законові та порушують права власника; відповідно до статті 396 Цивільного кодексу України в порядку положень глави 29 цього Кодексу захищаються також права особи, що має речове право на чуже майно, в тому числі і від власника майна. Вказана норма кореспондує також статті 21 Цивільного кодексу України, за якою суд визнає незаконним та скасовує правові акти індивідуальної дії та нормативно-правові акти, видані, зокрема, органом місцевого самоврядування, якщо вони суперечать актам цивільного законодавства та порушують цивільні права або інтереси.

Положення наведених статей стосуються виданих органами місцевого самоврядування правових актів, тобто, актів, що встановлюють юридичні права та обов'язки особи, при цьому підставами для їх скасування є суперечність чинному законодавству та порушення цивільних прав та інтересів особи через прийняття таких актів.

За статтею 19 Конституції України органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України. За статтею 13 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією, здійснюють від імені Українського народу права власника щодо об'єктів права власності Українського народу, в тому числі щодо землі, яка знаходиться в межах території України.

Відповідно до статей 140, 143 та 144 Конституції України місцеве самоврядування є правом територіальної громади самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України, що здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування; територіальні громади безпосередньо або через утворені ними органи управляють майном, що є в територіальній власності, вирішують інші питання, віднесені законом до їх компетенції; вирішуючи питання місцевого значення, органи місцевого самоврядування в межах визначених законом повноважень приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Статтею 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Відтак, з аналізу наведених правових норм вбачається, що реалізуючи надані Конституцією та законодавством України повноваження у галузі земельних відносин, Київська міська рада зобов'язана діяти виключно в межах наданих їй повноважень та в інтересах її територіальної громади, дотримуючись приписів законодавства України у своїй діяльності.

Водночас, виходячи зі змісту статті 93 Земельного кодексу України, статей 762, 792 Цивільного кодексу України, статей 13 та 21 Закону України "Про оренду землі" правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства; в силу статей 177, 181, 373, 374 Цивільного кодексу України земельна ділянка (як індивідуалізований об'єкт, що має ознаки у вигляді кадастрового номеру, площі, меж) є об'єктом права власності територіальної громади, а правомочності щодо володіння та користування орендованою земельною ділянкою, як і правомочність розпорядження, є складовими права власності територіальної громади щодо земельної ділянки.

Відповідно до частини 2 статті 2 Цивільного кодексу України територіальні громади є учасниками цивільних відносин, діючи у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин, набуваючи та здійснюючи цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом (статті 169 та 172 Цивільного кодексу України).

Цивільні права та обов'язки виникають (змінюються та припиняються) із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема, із договорів та інших правочинів, що являють собою дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків; цивільні права та обов'язки можуть виникати (змінюватися, припинятися) безпосередньо з актів органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

За приписами статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.

За загальним правилом, встановленим частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором; разом з тим, за частиною 3 наведеної статті у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За приписами статті 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, наведене вище правове регулювання не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

При цьому суди встановили, що, приймаючи спірне рішення, Київська міська рада керувалась саме статтею 32 Закону України "Про оренду землі" та пунктами 8.4 та 11.4 договорів оренди земельних ділянок від 21.04.2008, вказавши, що позивач не виконував умови договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки у встановлені строки, натомість, вказані обставини не дослідили.

В порушення приписів статті 33 та 34 Господарського процесуального кодексу України суди поклали на відповідача обов'язок доведення обставин щодо використання орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням, не врахувавши, що відповідач не покликався при прийнятті спірного рішення на підстави примусового припинення права користування земельною ділянкою, визначені статтею 143 Земельного кодексу України; разом з тим, суди не врахували, що за правилами розподілу обов'язку доказування саме позивач повинен довести належними та допустимими доказами виконання ним умов договору, в тому числі й щодо дотримання строків забудови.

Таким чином., посилаючись на відсутність порушень статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі", статті 143 Земельного кодексу України, суди залишили поза увагою положення укладеного договору, який встановлює самостійні підстави для його одностороннього розірвання та порядок такого розірвання, не дослідили наявність чи відсутність таких підстав відповідно до наявних матеріалів справи.

Наведена у судових рішеннях правова позиція Верховного Суду України не стосується випадків одностороннього розірвання договору з підстав порушення орендарем визначених договором обов'язків щодо строків завершення забудови земельної ділянки.

Відповідно до частини першої статті 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 111 5 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного та рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарські суди не розглянули в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; неповно встановили усі обставини, які мають значення для правильного вирішення спору у даній справі, внаслідок чого неможливо дійти достовірних висновків щодо обґрунтованості заявлених позовних вимог.

Під час нового розгляду справи господарським судам слід врахувати вищенаведене та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 3 частини 1 статті 1119, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Київської міської ради та Громадської організації "Київське товариство "Лемківщина"імені Богдана-Ігоря Антоновича" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.08.2015 у справі № 910/27023/14 Господарського суду міста Києва та рішення Господарського суду міста Києва від 14.05.2015 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Головуючий Т. Дроботова

Судді Т Гоголь

Л. Рогач