ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 листопада 2015 року Справа № 922/2127/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого: Полянського А.Г.,

суддів: Кравчука Г.А., Мачульського Г.М.,

розглянувши

касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю

"Гермес-Партнер"

на постанову Харківського апеляційного господарського

суду від 29.07.2015 року

у справі № 922/2127/15 Господарського суду

Харківської області

за позовом Харківської міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю

"Гермес-Партнер"

про внесення змін до договору оренди землі, -

за участю представників сторін:

позивача - не з"явились,

відповідача - не з"явились,

В С Т А Н О В И В:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 03.06.2015 року (суддя - Чистякова І.О.) позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі від 22 червня 2005 року, зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 22 червня 2005 року за № 88101/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції: ДОДАТКОВА УГОДА до договору оренди землі, зареєстрованого "22" червня 2005 року за № 88101/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" "____" ______________20 Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Гермес - Партнер" (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене: І. Пункт 5, абзац 2 пункту 9 договору оренди землі, зареєстрованого "22" червня 2005 року за № 88101/05 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції: Пункт 2 доповнити наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки :09:029:0002." Пункт 5 викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 70 від 14.11.2013 становить 1187692 грн. (один мільйон сто вісімдесят сім тисяч шістсот дев'яносто дві гривні)." Абзац 2 пункту 9 викласти в наступній редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №1158/14 від 09.12.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 66510,75 грн. (шістдесят шість тисяч п'ятсот десять гривень 75 копійок), або в місяць - 5542,56 грн. (п'ять тисяч сорок дві гривні 56 копійок)." ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "22" червня 2005 року за № 88101/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору. ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР: Харківська міська рада Товариство з обмеженою відповідальністю Харківської області "Гермес - Партнер" м. Харків, м-н Конституції, 7 61009, м. Харків, вул. Достоєвського, буд.18 код 04059243 код 31796607. В решті частині позову відмовити. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Гермес - Партнер" на користь державного бюджету України судовий збір у розмірі 1 218 грн. 00 коп.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 29.07.2015 р. (судді - Черленяк М.І., Ільїн О.В., Хачатрян В.С.) рішення Харківської області від 03.06.2015 року залишено без змін.

Не погоджуючиcь з рішенням місцевого господарського суду та постановою апеляційного господарського суду, ТОВ "Гермес-Партнер" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, мотивуючи скаргу доводами про порушення судами норм матеріального та процесуального права.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України прийшла до висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи із наступного.

Відповідно до п. 1 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити постанову апеляційного господарського суду без змін, а скаргу без задоволення.

Касаційна скарга залишається без задоволення, коли суд визнає, що постанова апеляційного господарського суду прийнята з дотриманням вимог матеріального та процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення Харківської міської ради від 24.11.2004 року № 191/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (орендодавець, позивач у справі) та ТОВ "Гермес-Партнер" (орендар, відповідач у справі) укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 22.06.2005 року за № 88101/05, відповідно до умов якого, відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Достоєвського, 18.

Згідно п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,1162 га.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 613/05 від 17.03.2005 року на період будівництва становить 109 457 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою № 614/05 від 17.03.2005 року становить 547 285 грн. (п. 5 договору).

Згідно п. 8 договір оренди землі укладено строком: на період будівництва до 01.10.2006 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.10.2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 9 договору оренди землі, орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмірі орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва: 2005 рік - 239,71 грн., 2006 рік - 352,91 грн.; на період експлуатації: 2006 рік - 1353,16 грн., з 2007 року - 1961,10 грн.

За змістом пункту 10 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Згідно пункту 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 15 договору оренди визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва зливної колії до складів паливно-мастильних матеріалів (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для експлуатації.

У п. 16 договору оренди встановлено, що цільове призначення земельної ділянки - землі транспорту.

Відповідно довідки № 614/05 від 17.03.2005 року про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки за функціональним використанням земельної ділянки її віднесено до земель комерційного використання та застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки 2,5. У довідці № 614/05 від 17.03.2005 р. про розмір орендної плати за користування земельною ділянкою також зазначено, що за функціональним використанням земельної ділянки її віднесено до земель комерційного використання та застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки 2,5.

У листі управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області від 19.05.2015 року № 2280/0/2-15 повідомлено, що площа по вул. Достоєвського, 18 (кадастровий номер :09:029:0002), яка знаходиться у користуванні ТОВ "Гермес-Партнер" на підставі договору оренди землі № 88101/05 від 22.06.2005 року для будівництва (до 01.06.2006 року) зливної колії до складів паливно-мастильних матеріалів та подальшої експлуатації, включена до державної статистичної звітності з кількісного обліку земель по формі 6-зем станом на 01.01.2015 року та належить до земель комерційного та іншого використання.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року. Затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01.01.2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 року № 960/12, і згідно з пунктом 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

Харківська міська рада рішенням № 41/08 від 27.02.2008 року затвердила Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові.

Згідно з п. 2 ст. 20, п. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 року, № 1158/14, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 1162 кв.м. по вул. Достоєвського, 18 у м. Харкові, складав: в рік - 66 510,75 грн.; в місяць - 5 542,56 грн.; одержано витяг №70 від 14.11.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1162 кв.м., яка знаходиться за адресою: м. Харків, склала 1 187 692 грн.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідний лист-пропозиція від 27.01.2014 року № 859/0/225-14 про зміну договору оренди землі та лист - пропозиція від 27.01.2014 року № 941/0/225-14 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 гривні за внесення змін до записів державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 гривень за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

На лист-пропозицію до Харківської міської ради не була надана відповідь, додаткова угода до договору оренди землі між сторонами не підписана.

У зв'язку з цим, Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 22.06.2015 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції, зазначеній у позовній заяві.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 цього Кодексу).

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Як визначено статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

З 01.01.2011 набрав чинності Податковий кодекс України, відповідно до ст.288 якого підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

У відповідності зі ст. 287 Податкового кодексу України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Згідно ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, а також не може перевищувати для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки (ст.ст.288.5-288.5.2 Податкового кодексу України).

Ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

На підставі п. 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у тому числі в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" визначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

За приписами статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Апеляційним господарським судом обґрунтовано зазначено, що такий висновок узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Вищого господарського суду України від 23.12.2014 року у справі № 922/1430/14 та постановах Верховного суду України від 20.08.2013 року у справі № 5017/781/2012 та від 03.12.2013 року у справі № 5009/3430/12.

Позивачем у пункті 9 додаткової угоди, викладеної у позовній заяви, зазначено, що розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 1158/14 від 09.12.2013 року на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 66 510,75 грн., або в місяць - 5 542,56 грн.

Рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 року № 41/08 затверджено Порядок визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова.

Згідно з п. 2.5. Порядку розмір поточної базової ставки орендної плати становить 0,08.

П. 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: Строк оренди (роки) - відсоток від орендної плати: 1-10 років - 100%; 1-15 років - 90%; 16-20 років 80%; 21-25 років - 70%; 26-50 років - 60%.

Відповідно до вказаного рішення сесії Харківської міської ради базовою річною ставкою орендної плати визначено 0,08 тобто, 8% від нормативної грошової оцінки земель.

Судами було відзначено, що термін оренди за договором позивача є значним, та підпадає під дію пункту 2.6. Порядку визначення розміру орендної плати, базова ставка знижується та становить 70% від базової ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів регламентовано Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук 27.01.2006 року №18/15/21/11 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 року за №388/12262 ("Порядок нормативної грошової оцінки").

В п.3.5. Порядку нормативної грошової оцінки вказано, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (додаток 1, табл.1.1) враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. В додатку 1, табл.1.1 для земель комерційного використання визначено Кф - 2,5.

Як вже зазначалося, рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13 був затверджений "Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013". В матеріалах справи є Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №70 від 14.11.2013 року складений Головним Управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області, до завдань якого входить, зокрема, забезпечення науково-експертного, аналітичного, інформаційного та методичного проведення землевпорядних, землеоціночних робіт.

У зазначеному витязі було зазначено Кф для земель комерційного використання, що становить 2,5.

Апеляційним господарським судом було обґрунтовано відхилено посилання скаржника щодо невідповідності витягу, оскільки, достовірність та відповідність вимогам закону інформації, яка викладена у витязі не є предметом розгляду по даній справі і не належить до компетенції господарського суду.

Беручи до уваги витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 70 від 14.11.2013 року, суд вказав що розмір орендної плати було розраховано вірно, виходячи з відсотку від нормативної грошової оцінки - 5,6%, а тому розмір нормативної грошової оцінки землі, який складає 1 187 692 грн. є обґрунтованим.

Отже, позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати через зміну грошової оцінки землі є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Перевіривши у відповідності до ч. 2 ст. 1115 ГПК України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів вважає, що суд в порядку ст. ст. 43, 47, 43, 99, 101 ГПК України всебічно, повно і об'єктивно розглянув в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності, дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог і заперечень докази; належним чином проаналізував відносини сторін та дійшов обґрунтованих висновків.

За таких обставин, висновки суду апеляційної інстанції відповідають встановленим обставинам справи, доводи касаційної скарги їх не спростовують, а тому підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового рішення у справі не вбачається.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, п. 1 ст. 1119, 11111 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Гермес-Партнер" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 03.06.2015 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 29.07.2015 у справі № 922/2127/15 залишити без змін.

Головуючий суддя Полянський А.Г.

Судді Кравчук Г.А.

Мачульський Г.М.