номер провадження справи 8/179/15
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.10.2015 Справа № 908/4549/15

За позовом Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206)

до відповідача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю «Конкордія-500» (79056, м. Львів, вул. Пластова, 1)

про внесення змін в п. 5. та п. 11 договору оренди землі, зареєстрованого 29.12.2012 р. за № 00794

Суддя І. А. Попова

Представники:

Позивача ОСОБА_2, дов. № 01/02-17/02186 від 23.07.2014 р.

ОСОБА_3, дов. № 01/02-17/00319 від 31.01.2015 р.

Відповідача ОСОБА_4, дов. № 3-08/15-2 від 03.08.2015 р.

Заявлено позовні вимоги про внесення змін в п. 5. та п. 11 договору оренди землі, зареєстрованого 29.12.2012 р. за 00794.

В судовому засіданні, відкритому 08.09.2015 р., оголошувалася перерва до 21.10.2015р. Строк вирішення спору продовжувався відповідно до ст. 69 ГПК України. Вступну та резолютивну частини рішення оголошено в засіданні 21.10.2015 р.

Позивач підтримав вимоги з підстав, викладених у позові. В обґрунтування вимог зазначає, що сторонами по справі в грудні 2012 р. укладено договір оренди землі, за умовами якого позивачем надано, а відповідачем прийнято в оренду земельну ділянку площею 0,4400 га за адресою м.Запоріжжя, вул. Зачиняєва, 15, для розташування автозаправної станції, кафе-магазину та благоустрою. Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3623136 грн. в цінах 2012 року. Відповідно до п. 11 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 144925 грн. 44 коп., що складає чотирикратний розмір земельного податку за календарний рік в цінах 2012 р. 26 червня 2012 р. Запорізькою міською радою прийнято рішення № 37 «Про внесення змін до рішення міської ради від 27.07.2011 р. № 16 Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжя, за яким розмір орендної плати за всі земельні ділянки у м. Запоріжжя, крім пунктів, наведених у додатку, використовується з коефіцієнтом 3. При розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки, надані для розташування автозаправних станцій, газових автозаправних станцій, використовується коефіцієнт 6. У разі передачі земельних ділянок в оренду для розміщення кількох видів обєктів, зазначених в даному рішенні, без визначення площ земельних ділянок для кожного обєкту, розмір коефіцієнта для розрахунку орендної плати встановлюється як середньоарифметичне від коефіцієнтів, що зазначені в рішенні № 37. Тобто, для розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку, надану згідно договору оренди землі, використовується коефіцієнт 4,5. Відповідно до ОСОБА_5 з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :04:012:0008, виданого Головним управлінням Державного земельного агентства у Запорізькій області, нормативна грошова оцінка складає 4525312 грн. Таким чином, позивач вважає, що у відповідності до умов, визначених п. 12 договору, необхідним є внесення змін до договору, оскільки змінилася нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а також орендодавцем прийнято рішення, яким встановлено коефіцієнт, відповідно до якого визначається розмір орендної плати. Відповідачем не надано відповіді на пропозицію Запорізької міської ради щодо внесення відповідних змін до договору оренди. На підставі ст. 142, 144 Конституції України, ст. 10, 26, 59, 60 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, ст.ст. 21, 30 Закону України Про оренду землі, ст. 18, 20, 23 Закону України Про оцінку землі, ст.ст. 14, 271, 288 Податкового кодексу України, ст. 632, 651, 652 ЦК України позивач просить внести зміни в п. 5 та п. 11 договору оренди землі, зареєстрованого 29.12.2012 р., виклавши їх у такій редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 4525312 грн. в цінах 2015 року», « 11. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 203639 грн. 04 коп., що складає 4,5% від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2015 р.».

Відповідач заявлені позовні вимоги не визнав. У відзиві на позов вказує, що в договорі оренди земельної ділянки, а також в будь-якому нормативно-правовому акті відсутні положення про односторонню, автоматичну зміну розміру орендної плати, а тільки за взаємною згодою сторін. Суд не має повноважень сторони договору і не може підміняти волю сторони своєю, а тому не може замість сторін обирати, який саме розмір орендної плати встановити в договорі. Відповідач вважає, що норми законодавства та положення договору оренди земельної ділянки дають підстави стверджувати про неможливість односторонньої зміни плати з боку орендодавця. Це можливо лише за взаємною згодою з орендарем. Також відповідач зазначає, що рішення від 26.06.2012 р. № 37 «Про внесення змін до рішення міської ради від 27.07.2011 р. № 16 «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м.Запоріжжя» прийнято до укладення договору і навіть до прийняття рішення про його укладення. При укладенні договору сторони досягли згоди по всім істотним умовам договору і позивач особисто за власної волі встановив відповідний розмір орендної плати. Посилання на рішення від 26.06.2012 р. № 37 для зміни умов договору, укладеного після такого рішення, відповідач вважає недоцільним.

Заслухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, суд встановив, що в грудні 2012 р. Запорізькою міською радою (позивач по справі, орендодавець) та ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю «Конкордія-500» (відповідач по даній справі, орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець відповідно до рішення Запорізької міської ради №96/90 від 28.11.2012 р. надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування автозаправної станції, кафе-магазину та благоустрою в м. Запоріжжя по вул. Зачиняєва, 15. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4400 га, кадастровий номер земельної ділянки :04:012:0008 (п. 2 договору). Договір укладено до 28.11.2022 року (п. 10 договору). Вказаний договір зареєстровано в Управлінні Держкомзему у м.Запоріжжя, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 р. № 00794. Пунктом 5 договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3623136 грн. в цінах 2012 року.

Відповідно до п. 11 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 144925 грн. 44 коп., що складає чотирикратний розмір земельного податку за календарний рік в цінах 2012 р.

03 березня 2008 р. Запорізькою міською радою прийнято рішення № 79 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», виконану Українським ДНДІПМ «Дніпромісто», затверджено базову вартість 1 кв.м. землі у розмірі 190,18 грн. із врахуванням індексації нормативної грошової оцінки станом на 01.01.2008 р.

26 червня 2012 р. Запорізькою міською радою прийнято рішення № 37 «Про внесення змін до рішення міської ради від 27.07.2011 р. № 16 «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м.Запоріжжя», яким внесено зміни до вказаного рішення шляхом викладення в новій редакції додатка до рішення. Відповідно до додатку, затвердженого рішенням № 37 від 26.06.2012 р. для визначення розміру орендної плати за всі земельні ділянки (крім пунктів 2-11) розповсюджується коефіцієнт « 3». При розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки, надані для розташування автозаправних станцій, газових автозаправних станцій, використовується коефіцієнт 6. У разі передачі земельних ділянок в оренду для розміщення кількох видів обєктів, зазначених в даному рішенні, без визначення площ земельних ділянок для кожного обєкту, розмір коефіцієнта для розрахунку орендної плати встановлюється як середньоарифметичне від коефіцієнтів, що зазначені в рішенні № 37.

Пунктом 2 вказаного рішення міської ради № 37 від 26.06.2012 р. зобовязано орендарів земельних ділянок, у яких розмір орендної плати, встановлений в договорі оренди землі, не відповідає даному рішенню або розрахований без урахування рішення міської ради від 03.03.2008 р. № 79 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», укласти додаткові угоди про збільшення орендної плати.

Запорізькою міською радою направлено на адресу ТОВ «Конкордія-500» лист № 01/02-32/00722 від 13.03.2015 р. з пропозицією про внесення змін до договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 29.12.2012 р., а саме до пункту 11 договору щодо встановлення орендної плати в розмірі 203639 грн. 04 коп., що складає 4,5% від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2015 року. Відповіді на пропозицію внесення змін до договору оренди земельної ділянки відповідачем надано не було.

ОСОБА_5 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України "Про оренду землі").

Податковим кодексом України визначено, що плата за землю зараховується до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю (ст. 290 ПК України); розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; (ст. 288 ПК України). Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки (ст. 274 ПК України).

Відповідно до ст. 201 Земельного кодексу України грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Правові засади проведення оцінки земель, в тому числі грошової, визначає Закон України «Про оцінку земель». Законом встановлено, що нормативна грошова оцінка використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Статтею 15 Закону визначено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Статтею 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Відповідно до ст. 59 вказаного Закону рада в межах повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень, які згідно до ст. 144 Конституції України є обовязковими до виконання на відповідній території та оприлюднюються у встановленому законом порядку.

Посилання відповідача на те, що рішення Запорізької міської ради № 37 від 26.06.2012р., яке офіційно оприлюднене 24.07.2012р., не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, суд знаходить безпідставними та зазначає, що п. 5 вказаного рішення передбачено, що дане рішення набирає чинності з 01.01.2013 р.

При цьому, судом відхилено клопотання відповідача про витребування оригіналів доказів набрання чинності рішень Запорізької міської ради, про які йдеться. По-перше, суд розцінює дане клопотання як намагання затягнути розгляд справи, по-друге, факт оприлюднення у встановленому законом порядку та набрання чинності рішень Запорізької міської ради з регулювання земельних питань у м. Запоріжжя є відомим та загальнодоступним.

Як вбачається, в договорі оренди, зареєстрованому 29.12.2012 р. передбачено випадки, за наявності яких розмір орендної плати підлягає перегляду. Пунктом 14 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку; підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати; затвердження нової нормативної грошової оцінки землі; в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, суд вважає, що законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Відповідної правової позиції дотримується і Верховний Суд України в своїй постанові від 06.12.2010 року у справі № 2-1/10068-2008.

Позивач вважає, що з метою приведення договірних відносин з відповідачем у відповідність до вимог діючого законодавства необхідно внести зміни до п. 5 договору щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та п. 11 договору в частині розрахунку розміру орендної плати, яким встановити, що орендна плата вноситься в розмірі 203639 грн. 04 коп., що складає 4,5% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах на 2015 рік. ОСОБА_5 з технічної документації, складеного 20.02.2015 р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер :04:012:0008), переданої в оренду за договором, зареєстрованим 29.12.2012 за № 00794 р., складає 4525312 грн.

Відповідно до ст. 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу. ОСОБА_5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

У разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Відповідно до ч. 2 ст.188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду (ч. 3 ст. 188 Господарського кодексу України). Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Матеріалами справи підтверджено факт направлення позивачем листа на адресу відповідача з пропозицією про внесення змін до пунктів 5 та 11 спірного договору оренди та не надання відповідачем відповіді щодо зазначеної пропозиції.

Відповідно до частини першої статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного цією статтею ГК України.

При цьому згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Таким чином, оскільки судом встановлено, що рішення № 37 від 26.06.2012 р. «Про внесення змін до рішення міської ради від 27.07.2011 р. № 16 «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м.Запоріжжя» та рішення № 79 від 03.03.2008 р. «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» прийняті уповноваженим органом, договір оренди містить умови, за наявності яких розмір орендної плати підлягає перегляду, вимоги про внесення змін в п. 5 та п. 11 договору оренди землі, зареєстрованого 29.12.2012 р., підлягають задоволенню.

Заперечення відповідача спростовано вищевикладеним.

Позовні вимоги задовольняються.

Судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, ст. 188 ГК України, ст.ст. 274, 288 Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, керуючись ст.ст. 49, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Внести зміни в пункт 5 та пункт 11 договору оренди землі, укладеного Запорізькою міською радою та ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю «Конкордія-500» та зареєстрованого 29.12.2012 р. за № 00794, виклавши їх в наступній редакції:

Пункт 5: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 4525312 (чотири мільйони пятсот двадцять пять тисяч триста дванадцять) грн. в цінах 2015 року»;

Пункт 11: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 203639 (двісті три тисячі шістсот тридцять девять) грн. 04 коп., що складає 4,5% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2015 р.».

Стягнути з ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю «Конкордія-500» (79056, м. Львів, вул. Пластова, 1, ) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206, ) 1218 (одна тисяча двісті вісімнадцять) грн. судового збору. Видати наказ.

Повне рішення складено 27 жовтня 2015 року.

Суддя І.А. Попова