ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

21.10.2015 Справа № 920/641/15
Господарський суд Сумської області у складі суддів: головуючий судя ОСОБА_1, судді В.В. Яковенко, О.Ю.Сопяненко, розглянувши матеріали справи № 920/641/15

за позовом: фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Суми

до відповідача: Комунального підприємства Міськводоканал Сумської міської

ради, м. Суми

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Управління майна комунальної власності Сумської міської ради

про стягнення 81 550 грн. 00 коп.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_2 особисто

ОСОБА_3 адвокат, угода №10/3 від 06.10.2014

від відповідача: ОСОБА_4, довіреність № 8 від 05.01.2015

від третьої особи: ОСОБА_5, довіреність № 23.01-27/39 від 01.12.2014

За участю секретаря судового засідання Завалій Г.В.

У судовому засіданні 30.09.2015 оголошувалась перерва до 21.10.2015 до 11 год. 00 хвил.

Суть спору: позивач у позовній заяві просить суд стягнути з відповідача сплачену позивачем орендну плату у розмірі 2 550 грн. та вартість витрат позивача, повязаних з капітальним ремонтом орендованого приміщення у розмірі 79 000 грн., а всього 81 550 грн. 00 коп. Крім того, позивач просить суд покласти на відповідача витрати, повязані з розглядом даної справи, в тому числі, витрати на правову допомогу у сумі 1000 грн. 00 коп.

У заперечення №22/6128 від 22.06.2015 відповідач просив суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

12.06.2015 позивачем була подана заява про зміну предмету та підстав позову.

Господарський суд ухвалою від 15.09.2015 відмовив позивачу у прийнятті заяви про зміну предмету та підстав позову, посилаючись на те, що статтею 22 Господарського процесуального кодексу України не передбачено одночасну зміну підстав та предмету позову.

15.10.2015 від третьої особи до суду надійшли письмові обгрунтування своєї позиції по справі, відповідно до яких Управління майна комунальної власності Сумської міської ради вважає, що позов задоволенню не підлягає.

У судовому засіданні представник позивача просив суд визнати недійсним договір оренди від 05.11.2012, укладений між позивачем та відповідачем та відшкодувати витрати на будування та ремонт орендованого приміщення.

Дана вимога не прийнята судом до розгляду, оскільки не стосується попередніх позовних вимог, а є зміною підстав позову, які подаються до суду шляхом письмової заяви до розгляду господарським судом справи по суті.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечував щодо задоволення позовних вимог, посилаючись на те, що спірний договір оренди був укладеним за погодженням сторін, а поліпшення орендованого приміщення, які відбулися за допомогою позивача, не можливо відокремити від основного приміщення, яке є власністю територіальної громади, а тому не підлягають компенсації, про що передбачено у п.3.1 Договору.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін та особисто позивача, дослідивши наявні докази, які мають суттєве значення для вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

05.11.2012 між позивачем фізичної особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендарем) та відповідачем Комунальним підприємством «Міськводоканал» (орендодавцем) був укладений Договір нерухомого комунального майна, за умовами якого оредодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування (в оренду) на умовах, визначених цим Договором, нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 142а, площею 24 кв. м.

Відповідно до п. 3.1 Договору орендар вступає в строкове платне користування обєктом оренди з моменту підписання акту приймання-передачі обєкту оренди, що є додатком № 3 до цього Договору.

Відповідно до п.4.1 Договору орендна плата за обєкт оренди розраховується на підставі чинної Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Суми та пропорції її розподілу, затвердженої відповідним рішенням Сумської міської ради. Розрахунок орендної плати є Додатком № 4 до цього Договору.

Нарахування орендної плати починається з дня підписання акту приймання-передачі обєкта оренди (п.4.2. Договору).

Орендна плата щомісячно нараховується орендарю в термін не пізніше 15 числа місяця, наступного за за звітним, з урахуванням ПДВ.

В обгрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що він отримав від відповідача в оренду приміщення в напівзруйнованому та бездоглядному вигляді, вартість якого становила лише 3800,00 грн., у зв'язку з чим у позивача виникла необхідність за свій рахунок зробити капітальний ремонт даного нежитлового приміщення при умові, що в подальщому воно буде передане орендарю у власність шляхом викупу останнього. У звязку з тим, що після закінчення терміну дії договору оренди відповідач відмовився продовжувати його строк, позивач звернувся до суду з вимогами про відшкодування витрат на капітальний ремонт предмета оренди та повернення орендної плати.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач вступив у строкове платне користування майном, яке є предметом Договору оренди від 05.11.2012, що підтверджується актом прийому-передачі від 01.04.2014, підписаним представниками обох сторін.

Даний факт спростовує твердження позивача про те, що йому не було відомо про стан нежитлового приміщення, переданого в оренду по Договору від 05.11.2012.

Строк дій договору встановлено з 05.11.2012 по 4.11.2013 (п.10.1 Договру).

Відповідно до п. 10.7 Договору, договір припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

У разі припинення дії договру орендар зобовязаний в триденний термін повернути орендодавцеві обєкт оренди у стані, не гіршому, ніж він був одержаний, чи в інший термін, визначений за згодою сторін, оформленої у письмовій формі. Обєкт вважається поверненим орендарю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі (п.п. 3.2, 3.3 Договору).

Організаційні відносини, повязані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Так, відповідно до ст. 27 вищезазначеного Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Матеріали справи свідчать про те, що відповідач листом від 10.11.2014 № 22/9554 повідомив позивача про те, що відповідно до п. 10.7 Договору, строк його дії закінчився 04.11.2014 і договір на новий термін продовжуватися не буде.

Отже, припинення договору оренди, укладеного між сторонами від 05.11.2012 відбулось у відповідності до умов договору, а обєкт оренди повернуто оренадрю шляхом підписання стронами акту приймання-передачі нежитлового приміщення № 1 від 07.11.2014.

Пунктами п.10.5 та п.10.6 Договору передбачено, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення обєкта, які неможливо відокремити від обєктиа оренди інакше як із завданням йому шкоди, то у разі припинення цього договру поліпшення залишаються у власності територіальної громади міста Суми і компенсації не підлягають. Вартість поліпшеень обєкта оренди, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можуть бути відокремлені від нього інакше як із завданням йому шкоди, компенсації не підлягає. Ці поліпшення є власністю територіальної громади міста Суми.

Крім того, у п 6.2.8 даного данного Договору визначено, що орендар зобовязаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний ремонт обєкта оренди. Ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень обєкта оренди і не тягне за собою зобовязання орендодавця щодо комненсації вартості поліпшень У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невідємних поліпшень обєкта оренди, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невідємних поліпшень.

Частиною 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» унормовано, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

За умовами договору оренди орендодавцем є Комунальне підприємство «Міськводоканал» Сумської міської ради, який згоди на поліпшення обєкта оренди не давав.

Посилання позивача на лист від 15.11.2012 як на доказ отримання від відповідача дозволу на реконструкцію та капітальний ремонт орендованого приміщення, не може бути прийнятим до уваги, оскільки, з огляду на зазначений лист, на якому відсутні будь-які ознаки реєстрації отримувачем, не можливо встановити факт самого надходження даного документу до КП «Міськводоканал». Крім того, зі змісту даного листа вбачається, що позивач просить надати дозвіл на реконструкцію та капітальний ремонт господарського приміщення, переданого в оренду по іншому договору, а саме, від 01.11.2012. А напис на листі про погодження здійснено невстановленою особою.

Отже, твердження позивача про отримання від відповідача дозволу на проведення капітального ремонту орендованого приміщення по договору від 05.11.2012 спростовується.

Разом з тим, спростовуються і доводи позивача про виникнення у нього права на відшкодування витрат на капітальний ремонт внаслідок отримання дозволу на поліпшення орендованого майна від Управління майна комунальної власності Сумської міської ради - органу, що надав згоду (дозвіл) на укладення самого Договору оренди від 05.11.2012. У позовній заяві позивач зазначає, що виконав усі умови, необхідні для проведення початку реконструкції: виготовив проектно-кошторисну документацію на проведення робіт, повязаних із поліпшенням орендованого майна, узгодив їх з Управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради тощо та в рамках цієї проектно-кошторисної документації, за свій рахунок здійснив капітальний ремонт предмета оренди. Проте, позивач змовчує про факт надання Управління майна комунальної власності Сумської міської ради згоди на поліпшення орендованого майна за Договором оренди від 05.11.2012 за умови, що покращення обєкта оренди, які не можливо відокремити від обєкта оренди не інакше як із завданням йому шкоди, у разі припинення договору оренди залишається у власності орендодавця, крім викупу обєкта орендарем.

З матеріалів справи вбачається, зокрема, з локального кошторису № 2-1-1, позивачем було здійснено покращення обєкта оренди, які не можливо відокремити від самого обєкта інакше як із завданням йому шкоди.

Таким чином, враховуючи умови надання позивачу дозволу Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради на здійснення поліпшення обєкта оренди та, беручи до уваги те, що поліпшення обєкта оренди здійснені орендарем - фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 є такими, які не можливо відокремити від обєкта оренди інакше як із завданням йому шкоди, тому такі поліпшення залишаються у власності територіальної громади м. Суми і компенсації не підлягають згідно з умовами Договору та норм чинного законодавства України.

Посилання позивача на ст. 181 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок також є безпідставним, оскільки позивач цитує зміст даної статті не повністю, виключивши: якщо інше не встановлено договором.

В той час, як Договором, зокрема п.6.2.8, 10.5 передбачено здійснення орендарем капітального ремонту за власний рахунок, який не підлягає компенсації.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що вимоги позивача про стягнення з відповідача вартості витрат, повязаних з капітальним ремонтом орендованого приміщення в розмірі 79000 грн. є неправомірними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Суд також вважає, що позивач не обґрунтував належним чином позовні вимоги, не довів обставин, покладених в основу позову про стягнення з відповідача сплачену позивачем орендну плату у розмірі 2250,00 грн., оскільки саме посилання позивача про отримання в оренду приміщення у непридатному для використання стані та неможливість користуватись даним приміщенням за призначенням, законодавчо не підкріплено.

Цивільним кодексом України унормовано, що сторони є вільними в укладанні договорів, а договір, є обовязковим для виконання сторонами зокрема, виконання орендодавцем обовязку зі сплати оренди.

Враховуючи зазначене, позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача 2250,00 грн. сплачених за оренду по договору є неправомірними, не обгрутованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати у даній справі покладаються на позивача.

Крім того, у відповідності до ч. 5 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України на позивача покладаються витрати на послуги адвоката.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складене 26.10.2015.

ГОЛОВУЮЧИЙ СУДДЯ Ю.О. Зражевський

СУДДІ В.В. Яковенко

ОСОБА_6