ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 жовтня 2015 року Справа № 922/864/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддіБожок В.С.,
суддівКостенко Т.Ф., Сибіги О.М.
розглянувши матеріали касаційної скаргиДепартаменту земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 25.05.2015 року
у справі господарського суду Харківської області
за позовомПрокурора Комінтернівського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради, м. Харків
доФізичної особи-підприємця ОСОБА_4, м. Харків
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачаДепартаменту земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків
провнесення змін до договору оренди землі
та за зустрічним позовомФізичної особи-підприємця ОСОБА_4, м. Харків
доХарківської міської ради, м. Харків
прозменшення розміру орендної плати

за участю представників

прокуратури: Клюге Л.М., посвідчення ГПУ № 014652 від 17.01.2013 року

позивача: не з'явився,

відповідача: ОСОБА_6,

третьої особи: не з'явився

В С Т А Н О В И В:

Прокурор Комінтернівського району міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до господарського суду Харківської області з позовом (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог) до фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (далі за текстом - ФОП ОСОБА_4.) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департаменту земельних відносин Харківської міської ради про внесення змін до Договору оренди землі від 27.04.2006 року шляхом визнання додаткової угоди про зміну до вказаного Договору оренди землі укладеною у відповідній редакції.

ФОП ОСОБА_4 звернулась до господарського суду Харківської області з зустрічним позовом до Харківської міської ради про зменшення до суми 405, 75 грн. розміру орендної плати, який повинен сплачуватись відповідно до Договору оренди землі від 27.04.2006 року, укладеного між ФОП ОСОБА_4 та Харківською міською радою, зареєстрованого у Харківській філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 27.04.2006 року за № 60.

Рішенням господарського суду Харківської області від 26.03.2015 року залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2015 року у задоволенні первісного за зустрічного позовів відмовлено.

Вищезазначені судові акти мотивовано тим, що позові вимоги за первісним позовом не можна визнати законними та такими, що підтверджується матеріалами справи, оскільки при здійсненні розрахунку нормативно грошової оцінки землі позивачем безпідставно віднесено земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови (п. 1 Договору оренди землі) площею 0,3439 га у м. Харкові, вул. Ковтуна, яку орендує відповідач за первісним позовом, до категорії земель з функціональним використанням "Комерційне використання", а відтак, розрахунок величини нормативно грошової оцінки вказаної земельної ділянки з застосуванням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі - 2.5 є необґрунтованим; крім того, в п. 2 Договору оренди землі не зазначено про те, що спірна земельна ділянка, яку орендує відповідач за первісним позовом, повністю забудована, а в матеріалах справи відсутні докази того, що підземний гараж повністю займає площу земельної ділянки 0,3439 га, при цьому, у витягу № 58 від 08.11.2013 року з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки зазначено, що вся площа 3439 кв.м знаходиться під забудовою; також, не можна погодитися з розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 року № 851/14, оскільки в ньому було зазначено про те, що дана земельна ділянка взагалі відноситься до категорії земель - землі транспорту, та вказано про прийняття для розрахунку розміру орендної плати проценту у розмірі 5,6 від нормативної грошової оцінки, що не підтверджується матеріалами справи; у задоволенні зустрічного позову про зменшення розміру орендної плати також необхідно відмовити у зв'язку з його необгрунтованістю, оскільки жодних обмежень, що земельна ділянка буде використовуватися орендарем не в повному обсязі, в Договорі оренди землі не було передбачено, а з наданого судам позивачем за зустрічним позовом фотозвіту не вбачається того, що надана йому земельна ділянка за Договором оренди використовується ним на 15 %.

Не погоджуючись з судовими актами попередніх інстанцій, Департамент земельних відносин Харківської міської ради звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 26.03.2015 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2015 року за первісним позовом про внесення змін до Договору оренди землі та прийняти нове рішення у справі, яким позов задовольнити у повному обсязі.

ФОП ОСОБА_4 до Вищого господарського суду України було подано процесуальні заперечення на касаційну скаргу, в яких відповідач просить повернути касаційну скаргу Департаменту земельних відносин Харківської міської ради без розгляду.

В судовому засіданні прокурор просив касаційну скаргу задовольнити, рішення господарського суду Харківської області від 26.03.2015 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2015 року за первісним позовом про внесення змін до Договору оренди землі - скасувати та прийняти нове рішення у справі, яким позов задовольнити у повному обсязі, а представник відповідача за первісним позовом проти доводів касаційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення, а судові акти попередніх інстанцій - без змін.

Позивача за первісним позовом та третю особу згідно з приписами ст. 1114 ГПК України було належним чином повідомлено про день, час і місце розгляду касаційної скарги, однак вони не скористались передбаченим законом процесуальним правом на участь в розгляді справи касаційною інстанцією.

Заслухавши пояснення прокурора та представника відповідача за первісним позовом, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, перевіривши повноту встановлення господарськими судами обставин справи та правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 27.04.2006 року на підставі рішення Харківської міської ради від 06.07.2005 року № 121/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" та рішення Харківської міської ради від 23.12.2005 року № 255/05 "Про внесення змін до рішень сесій Харківської міської ради" Харківською міською радою (орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (орендар) було укладено Договір оренди землі, який зареєстрований 27.04.2006 року за № 60 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель, відповідно до умов якого відповідачу було передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Ковтуна.

Відповідно до п. 2 Договору оренди землі в оренду передавалася земельна ділянка загальною площею 0,3439 га.

В п. 5 Договору оренди землі сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою № 300/06 від 31.01.2006 року становить 471 804, 00 грн., на період експлуатації згідно з довідкою № 301/06 від 31.01.2006 року становить 754 887, 00 грн.

Згідно з п. 8 Договору оренди землі його було укладено строком: на період будівництва до 01.07.2007 року, але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації, на період експлуатації до 01.07.2030 року.

В п. 9 Договору оренди землі визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва - 2006 рік: 1 521, 17 грн.; з 2007 року: 2 870, 14 грн.; на період експлуатації - з 01.07.2007 року: 2 705,01 грн.

Відповідно до п. 13 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених Договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п. 36 Договору оренди землі зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору, спір вирішується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року", рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та рішенням № 960/12 від 19.12.2012 року, яким затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, змінювалася базова вартість 1 кв.м земель м. Харкова, запроваджувався порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками та був передбачений порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

Згідно з п. п. 2.1, 2.2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до п. п. 3.1, 3.2 зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору оренди землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було отримано витяг № 58 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3439 кв. м. по вул. Ковтуна у м. Харкові склала 6 963 012, 00 грн.; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 року № 851/14, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 3 439 кв. м. по вул. Ковтуна у м. Харкові складав: в рік - 389 928, 67 грн.; в місяць - 32 494, 06 грн.

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативно грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до Договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідний лист-пропозиція від 19.12.2013 року № 1444/0/30-13 про зміну Договору оренди земельної ділянки та лист - пропозицію від 19.12.2013 року № 1418/0/30-13 про державну реєстрацію Договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до Договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачу сплатити кошти: в розмірі 51, 00 грн. за внесення змін до записів державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120, 00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Листом-пропозицією від 19.12.2013 року № 1444/0/30-13 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було направлено відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до Договору оренди землі та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

Господарськими судами попередніх інстанцій після дослідження змісту витягу № 58 від 08.11.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 3439 кв.м по вул. Ковтуна у м. Харкові було встановлено, що зазначений витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснений з порушенням.

Так, складання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки регулюється Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затвердженим сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11, Законом України "Про оцінку земель", Постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року № 213 "Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

При розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Ковтуна, кадастровий номер :03:008:0002, яку орендує відповідач, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф, в розмірі - 2,5 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 3 439 кв.м, що в свою чергу вплинуло на величину нормативно грошової оцінки та призвело до помилковості та незаконності визначення такої величини нормативно грошової оцінки зазначеної земельної ділянки.

При цьому, у даному витягу було зазначено цільове призначення даної земельної ділянки - для експлуатації підземного гаражу на 48 автомобілів.

Відповідно до п. 3.5 Наказу Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства від 27.01.2006 року № 18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998 року № 377, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 14.12.1998 року за № 788/3228 відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Однак, господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що прокурором та позивачем за первісним позовом на підтвердження правомірності розрахунку нормативної грошової оцінки не було надано судам форму № 6-зем, № 6а-зем, № 6б-зем, 2-зем.

Додатком 1 до Наказу Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства від 27.01.2006 року № 18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" передбачено виключний перелік кодів розділу КВЕД та склад категорій земель віднесених до категорії земель за функціональним використанням до земель "Комерційного використання", для яких встановлено значення коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі - 2.5.

Відповідно до таблиці коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11 до земель "Житлової забудови" застосовується коефіцієнт - 1.

З урахуванням викладеного, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що господарські суди попередніх інстанцій дійшли вірних висновків про те, що при здійсненні розрахунку нормативно грошової оцінки землі позивачем безпідставно віднесено земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови (п. 1 Договору оренди землі) площею 0, 3439 га у м. Харкові, вул. Ковтуна, яку орендує відповідач за первісним позовом, до категорії земель за функціональним використанням "Комерційне використання", а відтак, розрахунок величини нормативно грошової оцінки вказаної земельної ділянки з застосуванням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі - 2.5 є необґрунтованим.

Крім того, судами попередніх інстанцій вірно враховано, що в п. 2 Договору оренди землі не зазначено про те, що спірна земельна ділянка, яку орендує відповідач за первісним позовом, повністю забудована, а в матеріалах справи відсутні докази того, що підземний гараж повністю займає площу земельної ділянки 0, 3439 га. При цьому, у витягу № 58 від 08.11.2013 року з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки зазначено, що вся площа 3 439 кв.м знаходиться під забудовою.

Також, суд касаційної інстанції вважає, що господарськими судами попередніх інстанцій правомірно зауважено, що не можна погодитися з розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якого проведена станом на 01.01.2013 р. № 851/14, оскільки в ньому було зазначено про те, що дана земельна ділянка взагалі відноситься до категорії земель - землі транспорту, та вказано про прийняття для розрахунку розміру орендної плати проценту у розмірі 5,6 від нормативної грошової оцінки, що не підтверджується матеріалами справи.

При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частинами 1, 2 ст. 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

В ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата є однією із істотних умов договору із зазначенням її розміру. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Відповідно до положень ст. 651 Цивільного кодекс України та ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Приписами ч. 2 ст. 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

З огляду на вищевикладене та враховуючи те, що позовні вимоги за первісним позовом щодо зміни нормативної грошової оцінки та орендної плати є недоведеними та такими, що не підтверджуються матеріалами справи, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій про необхідність відмови у задоволенні таких вимог.

Також колегія суддів вищого господарського суду України вважає вірними висновки господарських судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні зустрічного позову про зменшення розміру орендної плати у зв'язку з його необгрунтованістю, оскільки жодних обмежень, що земельна ділянка буде використовуватися орендарем не в повному обсязі, в Договорі оренди землі не було передбачено, а з наданого судам позивачем за зустрічним позовом фотозвіту не вбачається того, що надана йому земельна ділянка за Договором оренди використовується ним на 15 %.

Таким чином, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що під час розгляду справи господарськими судами попередніх інстанцій фактичні обставини справи встановлено на основі повного, всебічного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки судів відповідають цим обставинам і їм надана вірна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права.

Також колегія суддів Вищого господарського суду України вважає за необхідне відзначити, що доводи Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, викладені в касаційній скарзі, про те, що при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки вірно застосовано коефіцієнт 2,5 є необгрунтованими, оскільки для земель житлової та громадської забудови (як за цільовим призначенням, так і за функцією використання) відповідно до Наказу Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства від 27.01.2006 року № 18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" встановлено зовсім інший коефіцієнт функціонального використання (коефіцієнт 1), а тому посилання скаржника на те, що судами попередніх інстанцій не вірно ототожнено землі за основним цільовим призначенням та за функцією використання є неправомірними.

Інші доводи Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, викладені в касаційній скарзі, зводяться до переоцінки наявних у справі доказів, вільного тлумачення правових норм та не спростовують законних та обгрунтованих висновків господарських судів попередніх інстанцій.

При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 1117 ГПК України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Відповідно до п. 1 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.

Касаційна скарга залишається без задоволення, коли суд визнає, що рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів прийняті з дотриманням вимог матеріального та процесуального права, з'ясуванням всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій, які відповідають матеріалам справи та чинному законодавству, у зв'язку з чим підстав для скасування чи зміни оскаржуваних судових актів не вбачається.

Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу залишити без задоволення.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2015 року у справі № 922/864/15 - залишити без змін.

Головуючий суддяВ.С. Божок

СуддіТ.Ф. Костенко

О.М. Сибіга