ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"12" жовтня 2015 р.Справа № 916/3367/15

Позивачі: 1) фізична особа-підприємець ОСОБА_1

2) фізична особа-підприємець ОСОБА_2

до відповідача: Одеської міської ради

про визнання недійсним договору

Суддя Цісельський О.В.

За участю представників:

від позивачів: ОСОБА_3 довіреність

від відповідача ОСОБА_4 довіреність

Відповідно до приписів ст. 77 ГПК України в судовому засіданні оголошувалися перерви.

СУТЬ СПОРУ: Позивачі, фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (ФОП ОСОБА_1) та фізична особа-підприємець ОСОБА_2 (ФОП ОСОБА_2) звернулися до господарського суду Одеської області із позовною заявою до Одеської міської ради, в якій просять суд визнати недійсним договір про резервування (використання) місця розташування обєкту від 21.08.2011р. № 30.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 13.08.2015р. позовну заяву № 3539/15 прийнято до розгляду, порушено провадження по справі та справу призначено до розгляду в судовому засіданні.

Представник позивачів заявлені позовні вимоги підтримує просить суд позов задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача, проти позову заперечує, з підстав, викладених у відзиві на позов (вх. № 23244/15), просить суд у задоволені позову відмовити повністю.

В процесі розгляду справи учасниками процесу були надані додаткові докази, які оглянуті судом та залучені до матеріалів справи.

Відповідно до ст.85 ГПК України в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши в відкритому судовому засіданні матеріали справи, надані учасниками судового процесу докази та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

21.08.2011 року між Одеською міською радою (Власник) з однієї сторони та ФОП ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 (далі - Користувачі) було укладено договір № 30 про резервування (використання) місця розташування об'єкту (далі-Договір).

Відповідно до п. 1.1 Договору Власник надає, а Користувачі приймають у строкове платне користування місце розташування об'єкту за адресою: м. Одеса, вул. С. Ядова, 26.

Згідно з п. 1.2 Договору об'єкт розташований на земельній ділянці загальною площею 1454 м2.

Відповідно до п. 1.3 Договору на земельній ділянці знаходиться вбудовано-прибудоване приміщення магазину-складу, які належать Позивачам на праві спільної часткової власності.

За умовами п.2.1 Договору його дія починається з моменту прийняття рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду і закінчується у момент державної реєстрації Договору оренди земельної ділянки відповідно до законодавства України.

Відповідно до п.2.1. Договору у разі укладання договору з субєктами, яким надано дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду чи технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою до прийняття рішення ОМР № 846-VІ від 08.01.2011р., дія договору починається з його з моменту укладання та реєстрації в Одеському міському УЗР ОМР та закінчується у момент, визначений п.2.1. договору.

Плата за місце розташування об'єкту (плата) вноситься Користувачами виключно у грошовій формі (п.3.1 Договору).

Пунктом 3.2 Договору визначено, що плата за цим Договором нараховується у розмірі 5-ти відсотків від розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 78857,69 грн. на рік.

Згідно із п.4.1. Договору цільове призначення місця розташування обєкту експлуатація та обслуговування вбудовано-прибудованих приміщень магазину-складу.

У 4.2. Договору зазначено, що місце розташування обєкту передається виключно для експлуатації та обслуговування вбудовано-прибудованих приміщень магазину-складу у 3-денний термін з моменту початку дії цього договору, визначеного у п.2.1.,2.2. за актом приймання-передачі.

Договір набирає чинності з моменту, визначеного у п.п. 2.1 або 2.2 Договору, та реєстрації в Одеському міському управлінні земельних ресурсів ОМР (п.10.1 Договору).

23.08.2011 року договір був зареєстрований в Одеському міському управлінні земельних ресурсів Одеської міської ради, про що у книзі реєстрації договорів вчинено запис за №30.

Також, 23.08.2011р. за Актом приймання-передачі, укладеним між ОМР та ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 власник передав, а користувачі прийняли в строкове платне користування місце розташування обєкту, який знаходиться на земельній ділянці площею 1454 м2 за адресою: м. Одеса, вул. С. Ядова, 26.

Відповідно до розрахунку від 05.08.2011р. плати за резервування (використання) місця розташування обєкту за адресою: м. Одеса, вул. С. Ядова, 26 (додаток до договору № 30 від 23.08.2011р.) вбачається, що площа обєкту 1454 м2, нормативна грошова оцінка земельної ділянки із урахуванням коефіцієнту індексації складає - 1577153,80грн., ставка податку на землю (відсотків від нормативної грошової оцінки землі) 1% , відсоток прийнятий для розрахунку плати за резервування від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 5%, розмір земельного податку на рік складає 15771,54 грн., розмір плати за резервування за місце розташування обєкту в рік складає - 78857,69 грн.

20.09.2011 р. ОМР було прийнято рішення №1360- VІ "Про надання дозволу фізичним особам-підприємцям ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, орієнтовною площею 0.1454 га, за адресою: м. Одеса, вул. Сергія Ядова, 26, для експлуатації нежилих вбудовано - прибудованих приміщень магазину-складу".

21.10.2011р. між ОМР та ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір про внесення змін до договору про резервування (використання) місця розташування об'єкту, зареєстрованого у Одеському міському УЗР ОМР під № 30 від 23.08.2011р., відповідно до якого сторони внесли зміни умов договору конкретизувавши час початку та закінчення дії договору, порядок здійснення розрахунків, а саме щодо щомісячної сплати платежів, індексації платежів за резервування та розмір й підстави настання відповідальності згідно умов договору.

Як зазначають позивачі, оспорюваний договір, а саме договір на резервування використання) місця розташування об'єкту №30, укладений між позивачами та відповідачем 21.08.2011 р. є удаваним правочином, який приховує фактичне укладання договору оренди земельної ділянки з порушенням вимог чинного законодавства України, що й стало підставою для звернення позивачів до господарського суду Одеської області з відповідним позовом.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши доводи та заперечення представників сторін, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обовязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обовязки. Підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частина 1 статті 202 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частинами 1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу; якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Розділ III Земельного кодексу України визначає перелік видів прав на землю, до яких відносяться право власності та право користування, набуті в порядку та на встановлених законом умовах.

За змістом Договору ним врегульовано відносини, пов'язань з' платним користуванням Позивачами приватної форми власності земельною ділянкою для розміщення нежитлових споруд, які Земельний кодекс України дозволяє лише на підставі договору оренди.

Так, згідно з ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 2 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

В п. "в" ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України зазначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Враховуючи вищевикладене, те, що приписами Закону України "Про оренду землі", Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України не передбачена можливість підписання договору на резервування (використання) місця розташування об'єкту з метою отримання землі у користування, а також те, що оспорюваний правочин не є договором оренди земельної ділянки як за формою, так і за порядком укладання, вважаємо, що Договір має бути визнаний недійсним.

Відповідно до ч.ч. 1-3, 5 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Виникнення права власності на об'єкт нерухомості тягне за собою необхідність оформлення права користування земельною ділянкою під цим об'єктом. Так, правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомий об'єкт, є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

Відповідно до ст. 182, ч. 2 ст. 331, ст. 657 ЦК України покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно. При цьому, з виникненням прав власності на будівлю чи споруду у особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов'язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України підставою набуття громадянами та юридичними особами права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності є рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результати аукціону.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

За приписами ч. 2 та ч. 6 ст. 123 Земельного кодексу України (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з- клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.

Із правового аналізу, оспорюваного договору, суд дійшов до висновку, що за своєю правовою природою він містить в собі всі суттєві складові, що притаманні договору оренди, метою укладення якого було отримання плати за користування земельною ділянкою (п.п. 3.2, 3.4 Договору), на якій, як і зазначено у п.1.3 знаходяться нежитлові приміщення, належні на праві власності Позивачам.

Пунктом 1 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" визначено, що при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи.

Статтею 235 Цивільного кодексу України встановлено, що удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Згідно з приписами пункту 25 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. За удаваним правочином права та обов'язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Тобто, воля сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочин і який правочин насправді укладений сторонами.

Крім того, Пленум Верховного Суду України в зазначеній постанові також роз'яснив, що встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 Цивільного кодексу України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним. Аналогічні роз'яснення містяться у п. 3.11 Пленуму Вищого господарського суду України постанови від 29.05.2013р. №11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними".

На думку суду, оспорюваний Договір є удаваним, адже його умови цілком співпадають з умовами Типового договору оренди землі, форма якого затверджена постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2014р. №220. Єдина відмінність - замість земельної ділянки спірний договір визначає об'єктом оренди "місце розташування об'єкта2, що натомість не може виступати об'єктом оренди майном, річчю) зокрема та об'єктом цивільних прав взагалі у розумінні ст. 177 Цивільного кодексу України.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст. 93 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно із ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

З урахуванням наведеного суд вважає за доцільне зазначити наступне.

Частиною першою статті 210 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК України тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо).

Згідно із статтями 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації (пункт 8 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06.11.2009р № 9).

Стаття 125 Земельного кодексу України встановлює, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частиною пятою статті 6 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998р. № 161-XIV, в редакції Закону України від 11.02.2010р. № 1878-VI, встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно із ч.3 ст.3, п. 2 ч.1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004р. № 1952-IV, з наступними змінами та доповненнями, права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема, право постійного користування та право оренди земельної ділянки.

Отже, за відсутності державної реєстрації права оренди земельної ділянки, Договір, укладений між позивачами та відповідачем 23.08.2011р. є не вчиненим.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. А відтак у суду не має підстав для задоволення позовних вимог.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Судом не приймаються в якості заперечень доводи відповідача, викладені у запереченнях, оскільки, в силу приписів ч.2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Саме це підтвердив Конституційний Суд України який вважає, що системний аналіз положень Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (частини першої статті 10, статей 16, 17, 18, 25, 26 та інших) свідчить, що органи місцевого самоврядування при вирішенні питань місцевого значення, віднесених Конституцією України та законами України до їхньої компетенції, є суб'єктами владних повноважень, які виконують владні управлінські функції, зокрема нормотворчу, координаційну, дозвільну, реєстраційну, розпорядчу. Як суб'єкти владних повноважень органи місцевого самоврядування вирішують в межах закону питання в галузі земельних відносин.

Також не заслуговують до уваги посилання відповідача на недоведеність відповідачами які конкретно їх права або законні інтереси порушив орган місцевого самоврядування, оскільки саме приписами ст.11 Цивільного кодексу України унормовано, що підставами виникнення цивільних прав і обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. А виходячи з цього у позивачів є гарантоване їм Конституцією та Законами України Кожна право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі ст.43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладене та враховуючи наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку що позовні позивачів не відповідають приписам закону, а тому не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

1. У позові фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 та фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 відмовити повністю.

Рішення господарського суду Одеської області набирає чинності у порядку ст.85 ГПК України.

Повний текс рішення складено 19 жовтня 2015 р.

Суддя О.В. Цісельський