ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" жовтня 2015 р.Справа № 916/1548/15-г
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Будішевської Л.О.,

Суддів: Мишкіної М.А., Таран С.В.,

при секретарі судового засідання Шитря О.М.

за участю представників сторін:

від ТОВ «РЕНЕСАНС-92» - Беседков О.Г. - за довіреністю,

від Приморської райадміністрації ОМР - Маркіна С.І. - за довіреністю,

від ЖУФ «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 - Беседков О.Г. - за довіреністю,

від Одеської міської ради - Ходаковська О.Ю. - за довіреністю,

від ВК Одеської міської ради - Ходаковська О.Ю. - за довіреністю,

від КП «ЖКС «Порто-Франківський» - не з'явився,

від ОСББ «Реставратор 21» - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «РЕНЕСАНС-92», Житлового управління фірми «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 та Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Реставратор 21»

на рішення господарського суду Одеської області від 23 червня 2015 року

у справі № 916/1548/15-г

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РЕНЕСАНС-92»

до відповідача Приморської районної адміністрації Одеської міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

1. Житлового управління фірми «РЕНЕСАНС» ЛТД-92;

2. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Реставратор 21»

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

1. Одеської міської ради;

2. Виконавчого комітету Одеської міської ради;

3. КП «ЖКС «Порто-Франківський»

про визнання дійсним договору

встановив:

У квітні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю «РЕНЕСАНС-92» (далі-ТОВ «РЕНЕСАНС-92», позивач) звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до Приморської районної адміністрації Одеської міської ради (далі-Приморська рай адміністрація ОМР, відповідач) з позовом про визнання дійсним договору на управління жилим та нежилим фондом від 11.03.2004р., що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси, укладеного між Приморською районною адміністрацією виконавчого комітету Одеської міської ради та малим підприємством фірмою «Ренесанс-92 ЛТД», правонаступником якого в частині прав та обов'язків за договором є ТОВ «РЕНЕСАНС-92».

Ухвалою господарського суду Одеської області від 08.05.2015р. було залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Одеську міську раду, Виконавчий комітет Одеської міської ради та КП «ЖКС «Порто-Франківський».

Рішенням господарського суду Одеської області від 23 червня 2015 року (суддя Никифорчук М.І.) у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.

Рішення суду першої інстанції мотивоване наступним.

Як вбачається із змісту договору на управління жилим та нежилим фондом від 11.03.2004р., сторони обумовили, що цей договір підлягав як нотаріальному посвідченню, так і державній реєстрації (п.8.1).

Вказаний договір не містить даних про його нотаріальне посвідчення.

Тобто, сторони договору не додержали вимоги закону про його нотаріальне посвідчення, а, відтак, вказаний договір є нікчемним.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, ТОВ «РЕНЕСАНС-92» звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Як зазначає скаржник в апеляційній скарзі, при укладенні спірного договору від 11.03.2004р. сторони керувалися чинним законодавством України, а також рішенням Одеської міської ради від 07.07.1994р. №922 «Про передачу функцій управління експлуатацією та утримання жилого фонду ЖЕУ-32 Центрального району Управління житлово-комунального господарства» та розпорядженням Одеського міського голови №93-01р від 16.02.2000р. «Про передачу жилих будинків, що знаходяться в управлінні ЖУ «Ренесанс-ЛТД» на баланс ЖЕО Центрального району».

На протязі дії спірного договору було проведено реорганізацію малого підприємства фірми «Ренесанс-92 ЛТД» та створено ТОВ «РЕНЕСАНС-92» шляхом правонаступництва в частині майнових прав та зобов'язань, у тому числі корпоративних прав на Дочірнє підприємство «Житлове управління фірми «Ренесанс» ЛТД-92 переданих МПФ «Ренесанс-92 ЛТД» (у вигляді ТОВ) ТОВ «Ренесанс-92» згідно розподільчого балансу, а також прав та обов'язків, що стосуються договору на управління жилим та нежилим фондом, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси від 11.03.2004р.

При цьому, як далі зазначає позивач, згідно з п.7.6. договору від 11.03.2004р. реорганізація районної адміністрації чи Фірми (МПФ «Ренесанс-92 ЛТД») не може бути підставою для зміни умов цього договору чи припинення його дії. В такому випадку права та обов'язки переходять до правонаступників.

Пунктом 7.1. строк дії договору встановлено з 01.01.2004р. до 01.01.2014р. та вступає в силу з дати її підписання обома сторонами.

Відповідач з моменту укладення договору від 11.03.2004р. визнавав його дію, передав іншій стороні в момент підписання договору в управління жилий та нежилий фонд, але ухилився від його нотаріального посвідчення, хоча відповідно до законодавства відповідач як виконавчий орган мав здійснити нотаріальне посвідчення договору, на підставі якого ним виконана майнова операція з передачі майна, що перебуває в комунальній власності.

Вимога щодо державної реєстрації договору, з чим був пов'язаний момент укладення такого договору, на що вказує суд в своєму рішенні, суперечить зокрема, принципу вільного волевиявлення учасників цивільних відносин, закріпленого Цивільним кодексом України (ч.1 ст.1). Норми, що встановлювали вимогу про державну реєстрацію договору були виключені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010р., який набув чинності 16.03.2010р.

Як далі зазначає скаржник, суд першої інстанції помилкового відмовив у задоволенні клопотання позивача про залучення до участі у справі Житлового управління фірми «Ренесанс» ЛТД-92 (Дочірнє підприємство), оскільки строк дії договору на утримання та експлуатацію жилого та нежилого фонду, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси від 14.08.2010р. залежить від строку дії договору від 11.03.2004р.

07.09.2015р. до Одеського апеляційного господарського суду від Житлового управління фірми «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 надійшла апеляційна скарга на рішення господарського суду Одеської області від 23.06.2015р.

Як вбачається із змісту апеляційної скарги Житлового управління фірми «РЕНЕСАНС» ЛТД-92, 14.08.2010р. ТОВ «РЕНЕСАНС-92», як управитель майна, уклав з Житловим управлінням фірмою «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 (дочірнє підприємство) договір на утримання та експлуатацію жилого та нежилого фонду, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Згідно з п.7.1 вказаного договору останній в будь-якому випадку діє не більше строку дії договору на управління жилим та нежилим фондом, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси від 11.03.2004р., укладеного між Приморською районною адміністрацією виконавчого комітету Одеської міської ради та малим підприємством фірмою «РЕНЕСАНС-92 ЛТД».

На думку скаржника, господарський суд, відмовляючи в задоволенні позовних вимог ТОВ «РЕНЕСАНС-92» прийняв рішення, яке стосується прав та обов'язків особи, яка не була залучена до участі у справі, а саме - Житлового управління фірми «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 (Дочірнє підприємство), а відповідно до п.3 ч.3 ст.104 Господарського процесуального кодексу України порушення норм процесуального права є в будь-якому випадку підставою для скасування рішення місцевого господарського суду.

Також, в апеляційній скарзі Житлове управління фірма «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 (Дочірнє підприємство) просило апеляційний господарський суд залучити його до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 08.09.2015р. прийнято апеляційну скаргу Житлового управління фірми «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 до спільного розгляду разом із апеляційною скаргою ТОВ «РЕНЕСАНС-92» на 15.09.2015р. о 10:30 год.

Ухвалою апеляційного господарського суду від 15.09.2015р. було залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Житлове управління фірму «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 та відкладено розгляд апеляційної скарги.

29.09.2015р. до Одеського апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Реставратор 21» на рішення господарського суду Одеської області від 23.06.2015р., в якій останнє просить суд його скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ «РЕНЕСАНС-92» задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Реставратор 21» відповідно до п.п.1.1., 2.2. Статуту створене з метою належного утримання багатоквартирного будинку №21 на вул. Садова в м. Одеса та його прибудинкової території.

Обслуговування будинку №21 на вул. Садова в м. Одеса та його прибудинкової території здійснюється Житловим управлінням фірмою «РЕНЕСАНС» ЛТД-92, яке є дочірнім підприємством ТОВ «РЕНЕСАНС-92», відповідно до затверджених тарифів. З листа Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 26.08.2015р. №01-11/2/382 стало відомо, що з 15.07.2015р. без відома ОСББ «Реставратор 21» виконавцем послуг з утримання будинку №21 за вказаною вище адресою та його прибудинкової території визначено КП «ЖКС «Порто-Франківський».

На думку представника ОСББ «Реставратор 21», оскаржене рішення прийняте з порушенням норм процесуального права, оскільки це рішення стосується прав і обов'язків

ОСББ «Реставратор 21», яке не було залучено до участі у справі, що, в свою чергу, є безумовною підставою для його скасування.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 02.10.2015р. апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Реставратор 21» прийнято до провадження і призначено її для спільного розгляду з апеляційними скаргами товариства з обмеженою відповідальністю «РЕНЕСАНС-92» та Житлового управління фірми «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 на 06 жовтня 2015 року о 14:00 год.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 06.10.2015р. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Реставратор 21».

В засіданні суду представники товариства з обмеженою відповідальністю «РЕНЕСАНС-92» та Житлового управління фірми «РЕНЕСАНС» ЛТД-92 підтримали доводи апеляційних скарг, наполягали на їх задоволенні, вважаючи рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим.

Представники Приморської районної адміністрації, Одеської міської ради та виконавчого комітету Одеської міської ради заперечували проти доводів, викладених скаржниками в апеляційних скаргах з огляду на їх безпідставність, просили суд залишити їх без задоволення, а рішення місцевого суду без змін як таке, що прийняте при повному з'ясуванні усіх обставин справи.

Комунальне підприємство «ЖКС «Порто-Франківський» не скористалося своїм правом надання відзивів на апеляційні скарги та не забезпечив явку свого представника в засідання суду апеляційної інстанції, хоча про час та місце розгляду справи повідомлене належним чином, про що свідчить поштове повідомлення, яке міститься в матеріалах справи.

Скаржник - ОСББ «Реставратор 21» в судове засідання не з'явився та не сповістив суд про причини неявки свого представника.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційних скарг, заслухавши представників позивача, відповідача та третіх осіб, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції не вбачає підстав для задоволення апеляційних скарг, виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 11.03.2004р. між Приморською районною адміністрацією виконавчого комітету Одеської міської ради та малим підприємством фірмою «Ренесанс-92 ЛТД» (правонаступником якого є ТОВ «Ренесанс-92 ЛТД» згідно п.1.1 Статуту та розподільчого балансу від 12.08.2010р.) було укладено договір на управління жилим та нежилим фондом, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси, предметом якого є управління, експлуатація жилим та нежилим фондом (дома, будівлі, споруди, приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси та розташований у Приморському районі м. Одеси у межах вулиць, згідно переліку - дислокації домів (Майно) (Додаток №1) та характеристикою споруд (Додаток №2), які є невід'ємною частиною цього договору.

Пунктами 2.2.2, 2.4, 2.4.1, 2.4.2, 2.4.3, 2.4.5 договору сторони погодили, що майно вважається переданим з моменту підписання договору. Фірма зобов'язалась прийняти від Райадміністрації Майно, управляти та здійснювати експлуатацію Майна, забезпечуючи ефективне управління, експлуатацію, використання, відновлення та збереження Майна на високому рівні та за якістю не нижче результатів за час проведення експерименту 1994-2000р., забезпечувати ремонт та утримання жилого фонду у відповідності з технічними нормами експлуатації жилого фонду, планом капітального ремонту УЖКГ, нормативами місцевих органів влади, і поточний ремонт в обсягах дохідної статті кошторису. Забезпечувати поточний ремонт жилого та нежилого фонду згідно кошторису, як власними силами, так й підрядними організаціями, за рахунок коштів, які надходять на рахунок від квартирної, орендної плати, ВЕВ та інших платежів.

Відповідно до п.п.3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договору сторони узгодили, що за виконання його умов Фірма щомісячно отримує менеджерську винагороду у розмірі 3 відсотків від валового доходу, який буде отримано від експлуатації жилого та нежилого фонду. Відрахування отримані від передачі в оренду комунального майна належать Фірмі за винятком коштів, які підлягають відрахуванню до місцевого бюджету, визначених відповідно до вимог чинного законодавства. Кошти, які отримані від оренди комунального майна третіми особами, залишаються у розпорядженні Фірми та використовуються на виконання функцій, передбачених цим договором, на реконструкцію, розвиток основних фондів та соціальні потреби колективу. Всі інші доходи отримані від управління Майном належать Фірмі.

Сторони визначили, що вказаний договір укладено на 10 років та він діє з 01.01.2004р. до 01.01.2014р. або до настання обставин, зазначених в п.7.2 договору, в тому числі відмови Райадміністрації від договору.

Реорганізація Райадміністрації чи Фірми не може бути підставою для зміни умов чи припинення його дії. В такому випадку права та обов'язки переходять до правонаступників.

Договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Договір вважається продовженим, на той самий строк та тих самих умовах, якщо ні одна зі сторін не оголосила та не довела до відома іншої сторони про закінчення строку дії цього договору за місяць до його закінчення.

Це узгоджується з нормами ч.2 ст.1031 Цивільного кодексу України, яка передбачала в редакції до 16.03.2010р. нотаріальне посвідчення і державну реєстрацію договору управління нерухомим майном.

Оскільки вказаний договір не був ані нотаріально посвідчений та не відбулась його державна реєстрація, то він в силу ч. 1 ст. 220 ЦК України є нікчемним.

Відповідно д п.13 постави Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

З п.13 пункту вказаного Пленуму випливає, що норма частини 2 статті 220 ЦК України до даного Договору не застосовується, оскільки момент вчинення такого правочину відповідно до статей 210 та 640 ЦК (в редакції, що діяла на момент його укладення) пов'язувався з його державною реєстрацією.

Крім того, матеріали справи не містять доказів того, що відповідач ухилився від нотаріального посвідчення спірного договору.

Згідно вимог ст.ст.32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи апеляційних скарг необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам законів, що регулюють спірні правовідносини.

За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України,

апеляційний господарський суд

постановив:

Рішення господарського суду Одеської області від 23 червня 2015 року у справі №916/1548/15-г залишити без змін, а апеляційні скарги без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено та підписано 12.10.2015р.

Головуючий суддя: Будішевська Л.О.

Судді: Мишкіна М.А.

Таран С.В.