ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" жовтня 2015 р. Справа № 922/3406/15

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Шепітько І.І., суддя Медуниця О.Є., суддя Россолов В.В.

при секретарі Довбиш А.Ю.

за участю представників:

позивача не зявився

відповідача ОСОБА_1 за дорученням від 03.07.2015 року

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. № 4441 Х/1-32) на рішення господарського суду Харківської області від 18 серпня 2015 року у справі

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Прохолода", м. Харків

про внесення змін до договору оренди оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до ТОВ "Прохолода" про внесення змін до Договору оренди землі, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції, яка викладена у позовній заяві. Також позивач просить суд стягнути з відповідача витрати по сплаті судового збору в розмірі 1218,00 грн. (а.с.4-12).

Рішенням господарського суду Харківської області від 18 серпня 2015 року (суддя Денисюк Т.С.) позов задоволено частково. Внесено зміни до Договору оренди землі, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом

Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2

"22" березня 2005 року в реєстрі за № 1-836,

зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр

державного земельного кадастру при Державному комітеті України

по земельних ресурсах"

"____" ______________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_3 з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Прохолода" (Орендар) в особі керівника ____________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Пункт 5, абзац 2 пункту 9 Договору оренди землі, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

Пункт 2 доповнити наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки :07:032:0501."

Пункт 5 викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 203 від 14.11.2013 становить 245725 грн. (двісті сорок п"ять тисяч сімсот двадцять п"ять гривень)."

Абзац 2 пункту 9 викласти в наступній редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №1628/14 від 23.01.2014 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 13760,60 грн. (тринадцять тисяч сімсот шістдесят гривень шістдесят копійок), або в місяць - 1146,72 грн. (одна тисяча сто сорок шість гривень сімдесят дві копійки)."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 "22" березня 2005 року в реєстрі за № 1-836, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада Товариство з обмеженою відповідальністю

Харківської області "Прохолода"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61051, м. Харків, вул. Клочківська, буд. 298

код 04059243 код 25610952

В решті позову відмовлено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Прохолода" на користь Харківської міської ради судовий збір у розмірі 1218,00 грн. (а.с.102-114).

Відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 18 серпня 2015 року скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Вказує на те, що 05 травня 2006 року нежитлова будівля літ. А заг. площею 62,3 кв.м., розташована по вул. Саржинській, 286 у місті Харкові, була продана відповідачем за договором купівлі-продажу від 05.05.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_4 за р.н. 2386 та передана покупцю за актом передачі-приймання від 05.05.2006 року. він здійснив юридично значущі дії, необхідні для припинення дії оспорюваного договору, а саме: 28.05.2015 року подав до Департаменту земельних відносин Позивача заяву про обстеження земельної ділянки у зв 'язку із розірванням договору оренди, сплатив 53 грн. за надання відомостей із Державного земельного кадастру і отримав витяг від 15.06.2015 року. Таким чином, по суті позовних вимог Відповідач зазначає, що правові підстави до укладання змін (додаткової угоди), в тому числі у судовому порядку, до договору оренди землі від 11 травня 2005 року № 6394/05 на момент пред'явлення позову відсутні, з причини відсутності мети договору і юридичного інтересу до встановлення (зміни) правовідносин між сторонами, та істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні оспорюваного договору. Предмет договору (в розумінні змісту правовідносин) відсутній (а.с.120-123).

Позивач у судове засідання не зявився, у відзиві на апеляційну скаргу вказує на те, що оскаржене рішення прийняте при повному та всебічному зясуванні обставин справи, воно є обґрунтованим і відповідає як фактичним обставинам, так і вимогам чинного законодавства, просить рішення господарського суду Харківської області від 18 серпня 2015 року залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення. Вказує на те, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року, а Рішенням №960/12 затверджено ОСОБА_5 оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, якими змінено базову вартість 1 кв.м. земель м. Харкова та запроваджується новий порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками. Відповідачем не надано доказів, в підтвердження наміру нового власника оформити спірну земельну ділянку у відповідності до вимог чинного законодавства та вказаного ОСОБА_5, що позбавляє Харківську міську раду розглянути питання про припинення права користування (оренди) ТОВ «Прохолода» та надання (передачу) у користування (власність) новому власнику ТОВ „Маркет Експерт 2004" земельну ділянку за вказаною адресою.

Приймаючи до уваги належне повідомлення позивача про час та місце проведення судового засідання, колегія суддів вважає можливим розглядати апеляційну скаргу у справі відповідно до ст.75 ГПК України без участі представника позивача за наявними в матеріалах справи документами.

Розглянувши наявні матеріали справи, перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин та докази на їх підтвердження, юридичну оцінку, правильність застосування господарським судом Харківської області норм матеріального та процесуального права та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 ГПК України, заслухавши пояснення представника відповідача, колегія суддів встановила наступне.

З позовної заяви вбачається, що в обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року. Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13 затверджено "ОСОБА_5 впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013", яким встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 рік. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства. Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача направлено відповідний лист-пропозицію від 04 лютого 2014 року №1369/0/225-14 про зміну договору оренди землі та лист - пропозицію від 04 лютого 2014 року №1360/0/225-14 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди землі. Листом-пропозицією від 04 лютого 2014 року №1369/0/225-14 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради направлено відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до договору оренди землі та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку. Проте, вказані вимоги відповідачем були проігноровані, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради не надана. Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано (а.с.4-12).

Задовольняючі позовні вимоги господарський суд зазначив, що згідно з ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п.36 договору оренди землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Отже, зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін. Відповідно до пункту 13 договору оренди землі сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати переглядається зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та в інших випадках, передбачених законом. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 цього договору як підстава для обов'язкового перегляду (зміни) розміру орендної плати (а.с.102-114).

Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Прохолода" (орендар) укладено Договір оренди землі, зареєстрований 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (а.с. 17-19).

Відповідно до п.1 Договору Орендодавець на підставі рішення Харківської міської ради від 24.11.2004 року № 198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, вул. Саржинська, 28 б.

Пунктом 2 даного Договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,00,0091 га, в тому числі: під забудовою 0,0066 га, інших угідь 0,0025 га.

Відповідно до п.8 Договору, його укладено строком до 01.12.2029 року.

Факт передачі в оренду земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Саржинська, 28 б, загальною площею 0,0091 га підтверджується Актом приймання -передачі земельної ділянки від 11 травня 2005 року, підписаним уповноваженими представниками сторін, підписи яких, скріплені печатками (а.с. 22).

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що предметом позову у даній справі є внесення змін до Договору оренди землі, а, отже, до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Конституції України, Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" та інших законодавчих актів, які регулюють спірні правовідносини.

Відповідно ст.ст. 626, 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін зокрема у випадках встановлених Договором або Законом.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що наведені норми чинного законодавства передбачають, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. При цьому, суд задовольняє такий позов лише за наявності відповідного законодавчого припису, за відсутності правової підстави для зміни умов договору, сторона по договору не може бути примушена до продовження договірних відносин на інших умовах.

З системного аналізу діючого законодавства колегія суддів дійшла висновку, що зміна Договору можлива лише у двох випадках: добровільно за згодою сторін, або примусово у судовому порядку, якщо обовязок внести зміни прямо передбачений Законом або Договором.

З матеріалів справи вбачається, що 05 травня 2006 року між ТОВ «Прохолода» (продавець) та ТОВ «МаркетЕксперт 2004» (Покупець) укладено Договір купівлі-продажу (а.с.52).

Відповідно до п.1 договору Продавець передає у власність Покупця, а Покупець приймає в порядку та на умовах, визначених у цьому Договорі, нежитлову будівлю літ.»А-1» загальною площею 62,3 кв.м., що розташована за адресою: м.харків, вул..Саржинська, № 28-Б.

З Акту приймання-передачі до Договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 05.05.2006 року вбачається, що ТОВ «Прохолода» в порядку та на умовах, визначених договором передало, а ТОВ «МаркетЕксперт 2004» прийняло нежитлову будівлю літ.»А-1» загальною площею 62,3 кв.м., що розташована за адресою: м.харків, вул..Саржинська, № 28-Б (а.с.53).

З Листа-заяви № 01/05 від 04.05.2007 року вбачається, що відповідач просив позивача у звязку із зміною власника будівлі переоформити земельну ділянку у відповідності до чинного законодавства на нового власника (а.с.54).

Також 06.07.2015 року відповідач звертався до Харківського міського голови з заявою про припинення права користування спірною земельною ділянкою у звязку з продажем будівлі (а.с.66).

У судовому засіданні представник відповідача пояснив, що доступу до будівлі відповідач не має, жодним чином її не експлуатує та не використовує земельну ділянку.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з ч. ч. 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно зі ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Наведені норми чинного законодавства свідчать про те, що у випадку переходу права власності на нерухоме майно, що розташоване на орендованій земельній ділянці до іншого власника, договір оренди з попереднім власником нерухомого майна припиняється.

На підставі наведеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для укладання Додаткової угоди до Договору оренди землі від 11 травня 2005 року № 6394/05 з колишнім власником нерухомого майна, в тому числі у судовому порядку, оскільки вказаний Договір припинив свою дію відповідно до Закону у звязку з набуттям права власності на житловий будинок, що розташований на орендованій земельній ділянці, іншою особою, про що відповідач ОСОБА_6 від 04.05.2007 року та 06.07.2015 року повідомляв позивача (а.с.54,66).

Колегія суддів ставиться критично до посилань суду першої інстанції на недотримання відповідачем ОСОБА_5 припинення дії договору оренди землі, передбаченого розділом VI ОСОБА_5 оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, оскільки відповідно до п. 29 ОСОБА_5, він не поширюється на Договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком».

Так, вказаний ОСОБА_5 набув чинності з 01.01.2013 року, проте, спірний Договір укладено у 2005 році, у звязку з чим відсутні підстави застосування положень ОСОБА_5, всупереч імперативним приписам чинного Законодавства щодо припинення договору.

Крім того, під час розгляду справи у суді апеляційної інстанції, відповідачем надано Рішення Харківської міської ради позивача № 1997/15 від 23.09.2015 року, з якого вбачається, що ТОВ «Прохолода» припинено право користування земельною ділянкою (кадастровий номер :07:032:0501) площею 0,0091 га по вул. Саржинській, 28-Б (а.с. 146,147).

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Приймаючи до уваги, що позивачем не надано ні суду першої інстанції, ні суду апеляційної інстанції належних доказів в підтвердження позовних вимог, у звязку з чим колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги не обґрунтовані, не підтверджені матеріалами справи та не підлягають задоволенню.

Враховуючи вищенаведені обставини та норми чинного законодавства, колегія суддів дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача, скасування рішення господарського суду Харківської області від 18 серпня 2015 року з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову у звязку з порушенням норм матеріального права та недоведеністю позивачем обставин справи.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, п. 2 ст. 103, п.п. 3, 4 ст. 104, ст.105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 18 серпня 2015 року у справі № 922/3406/14 скасувати та прийняти нове рішення.

В задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, м. Конституції, 7, , р/р 2986 ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО 851011) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Прохолода" (61051, м. Харків, вул. Клочківська, буд. 298, ) судовий збір за подачу апеляційної скарги у розмірі 609,00 грн.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили

Повна постанова складена 16.10.2015 року.

Головуючий суддя Шепітько І.І.

Суддя Медуниця О.Є.

Суддя Россолов В.В.