ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2015 року Справа № 916/1298/15-г
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Овечкіна В.Е.,
суддівЧернова Є.В., Цвігун В.Л.,
за участю представників:
позивача - Реу К.П.,
відповідача - не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ДП Міністерства оборони України "Одеський завод будівельних матеріалів"
на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 07.07.2015
у справі№916/1298/15-г
за позовомДП Міністерства оборони України "Одеський завод будівельних матеріалів"
домалого приватного підприємства "Валентин"
пророзірвання договору оренди та зобов'язання повернути майно
В С Т А Н О В И В :

Рішенням господарського суду Одеської області від 04.06.2015 (суддя Власова С.Г.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 07.07.2015 (судді: Таран С.В., Будішевська Л.О., Мишкіна М.А.), в позові відмовлено у зв'язку з необґрунтованістю позовних вимог.

ДП Міністерства оборони України "Одеський завод будівельних матеріалів" (далі - ДП МОУ "Одеський завод будівельних матеріалів") в поданій касаційній скарзі просить скасувати рішення та постанову, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, а саме ст.ст.285,287 ГК України, ст.ст.269,270,286,287 Податкового кодексу, ст.ст.5,18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст.ст.22,35 ГПК України. Зокрема, скаржник вважає, що судами попередніх інстанцій не надано належної правової оцінки обставинам порушення відповідачем своїх зобов'язань щодо укладення договору про відшкодування витрат балансоутримувача за надання комунальних послуг та відшкодування земельного податку, щодо своєчасної сплати орендних платежів, а також щодо відсутності переукладення договору оренди з РВ ФДМУ по Одеській області, що є істотними порушеннями договору оренди від 02.04.2002.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутнього у засіданні представника позивача, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані рішення та постанова - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Одеської області з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про відмову в позові, апеляційний господарський суд виходив з того, що:

02.04.2002р. між ДП МОУ "Одеський завод будівельних матеріалів" (орендодавець) та МПП "Валентин" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - договір оренди від 02.04.2002), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно, а саме: приміщення колишнього гіпсолітового цеху, площею 1296 кв.м, розміщене за адресою: м.Одеса, вул.Хімічна, 35, що знаходиться на балансі позивача, вартість якого визначена згідно з незалежною оцінкою від 18.03.2002 і становить 284602 грн. Майно передається в оренду з метою виробництва товарів народного споживання.

25.04.2002р. договір оренди від 02.04.2002 погоджений заступником начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області.

Відповідно до пунктів 3.1, 3.2, 3.3 договору оренди від 02.04.2002 орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць оренди - березень 2002р. - 1897,35 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується до державного бюджету та орендодавцеві у співвідношенні 30 % та 70 % щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Пунктами 5.2, 5.7, 5.8 договору оренди від 02.04.2002 передбачено обов'язок орендаря своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату; у разі припинення або розірвання договору повернути орендодавцеві або підприємству, вказаному орендодавцем, орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормативного фізичного зносу та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря; укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача щодо надання комунальних послуг орендарю.

Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору (п.8.2 договору оренди від 02.04.2002).

За умовами пунктів 10.3, 10.4 договору оренди від 02.04.2002 зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною; за ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Цей договір укладено строком на 10 років та діє з 02.04.2002р. до 02.04.2012р. включно (п.10.1 договору оренди від 02.04.2002).

Згідно з пунктом 10.6 договору оренди від 02.04.2002 в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

На дату закінчення строку договору оренди від 02.04.2002 і протягом місяця після закінчення цього строку жодна із сторін договору не заперечувала проти продовження його дії.

Відповідно до ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно з ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відтак, відповідно до вимог ст.764 ЦК України та ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди від 02.04.2002 вважається продовженим на той самий термін та на тих же умовах.

01.06.2012р. сторони уклали додаткову угоду до договору оренди від 02.04.2002, пунктом 1 якої внесено зміни до п.3.1 договору та встановлено орендну плату без урахування ПДВ із розрахунку 9429,45 грн. на місяць.

Позивач направив відповідачу претензію від 14.01.2015 №5 з вимогою укласти договір про відшкодування витрат балансоутримувача за надання комунальних послуг та відшкодування земельного податку. До вказаної претензії заводом було додано підписаний ним екземпляр названого вище договору.

Листом №03 від 02.03.2015 відповідач повідомив позивача про те, що він ніякою мірою не відмовляється від підписання договору про відшкодування витрат балансоутримувача за надання комунальних послуг орендарю та відшкодування земельного податку, згоден в повній мірі відшкодовувати платежі починаючи з 01.01.2015р. та гарантує відповідну оплату, проте, просить роз'яснити, чому нарахування компенсацій починається з 2011 року, а не з моменту укладення договору (з 01.01.2015 року) та чому площа, яку він займає, завищена шляхом обліку площі за договорами зберігання, які не мають ніякого відношення до укладеного договору оренди.

Посилаючись на те, що протиправна бездіяльність відповідача значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні (продовженні) договору від 02.04.2002, останній звернувся до господарського суду позовом про розірвання договору оренди від 02.04.2002 та зобов'язання повернути майно.

Згідно зі ст.782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Однак, наявні в матеріалах справи копії платіжних документів свідчать про оплату МПП "Валентин" орендних платежів за період з серпня 2011р. по квітень 2015р. Відсутність будь-якої заборгованості щодо орендної плати не спростовує орендодавець. Отже, передбачена ст.782 ЦК України правова підстава для відмови орендодавця від договору оренди в даному випадку відсутня.

Разом з тим, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно наявних в матеріалах справи платіжних доручень, відповідач дійсно часто здійснював орендні платежі після 12 числа місяця, наступного за звітним, проте такі прострочення орендаря були незначними, тому суди дійшли висновку про те, що таке порушення договору не є істотним в розумінні положень ст.651 ЦК України.

Крім того, зважаючи на листування, що здійснювалося сторонами у 2015 році з приводу укладення договору про відшкодування витрат балансоутримувача щодо надання комунальних послуг орендарю, апеляційний суд дійшов висновку, що відповідне листування свідчить про те, що відповідач не ухиляється від укладення цього договору, а намагається узгодити з орендодавцем істотні умови договору про відшкодування витрат балансоутримувача.

Разом з цим, наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями, банківськими виписками по рахунку позивача також підтверджується відшкодування МПП "Валентин" витрат за користування електроенергією та за водокористування. Докази наявності у відповідача перед позивачем заборгованості по орендній платі чи комунальним послугам в матеріалах справи відсутні, жодним учасником судового процесу не надано, спір між сторонами з цього приводу відсутній.

Колегія суддів не приймає до уваги передчасні посилання заявника на обов'язок відповідача переукласти договір оренди з РВ ФДМУ по Одеській області як належним орендодавцем, передбаченим ст.287 ГК України та ст.5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", недотримання спеціальної процедури при підписанні договору оренди та неузгодження його умов з Фондом державного майна України, оскільки порушені з цього приводу питання по суті зводяться до оспорювання договору оренди від 02.04.2002 на предмет його відповідності вимогам законодавства про оренду, що може бути лише предметом іншого спору за позовом балансоутримувача або іншої заінтересованої особи. Адже, положенням ст.204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину.

Вказані доводи скаржника свідчать помилкове ототожнення правових інститутів недійсності договору та розірвання договору, а в пункті 2.2 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 №11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" роз'яснено, що за загальним правилом невиконання чи неналежне виконання правочину не тягне за собою правових наслідків у вигляді визнання правочину недійсним. У такому разі заінтересована сторона має право вимагати розірвання договору або застосування інших передбачених законом наслідків, а не визнання правочину недійсним.

Водночас, касаційна інстанція враховує, що відповідно до ст.797 ЦК України плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Оскільки відшкодування орендарем земельного податку орендодавцю не визначено істотною умовою договору оренди державного нерухомого майна як спеціальним законом (Законом України "Про оренду державного та комунального майна"), так і договором оренди від 02.04.2002, то з урахуванням положень ст.797 ЦК України презюмується факт справляння з орендаря плати за користування землею в якості складової частини орендної плати за будівлю.

Крім того, судом першої інстанції достеменно встановлено відсутність у матеріалах справи доказів (правовстановлюючих документів), які підтверджують права позивача на користування земельною ділянкою, на якій розташоване орендоване приміщення, тому необґрунтованими визнаються посилання скаржника на обов'язок відповідача відшкодувати орендодавцю понесені останнім витрати по сплаті земельного податку.

Проте, колегія не може погодитися з передчасними висновками судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на таке.

Згідно з ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Дійсно, пунктом 5.8 договору оренди від 02.04.2002 передбачено обов'язок орендаря укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат щодо надання комунальних послуг орендарю.

Однак, договором оренди не визначено конкретний термін виконання орендарем відповідного обов'язку.

Відповідно до ч.2 ст.530 ЦК України якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Всупереч вимог ст.ст.43,84,101,105 ГПК України судами попередніх інстанцій не надано належної правової оцінки тим обставинам, що претензія позивача від 14.01.2015 (з доданим проектом договору про відшкодування витрат щодо надання комунальних послуг від 01.01.2015), яке є вимогою в розумінні ч.2 ст.530 ЦК України, залишена орендарем без задоволення, що, з врахуванням приписів ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", не виключає невиконання орендарем передбаченого п.5.8 договору оренди від 02.04.2002 обов'язку укласти з балансоутримувачем відповідний договір як підставу для дострокового розірвання договору оренди від 02.04.2002. При цьому, проект договору від 01.01.2015 не містить умов щодо необхідності компенсації орендарем позивачу витрат по сплаті комунальних послуг за попередні роки (2011-2014рр.), як про це безпідставно зазначив відповідач у листі №03 від 02.03.2015 в обґрунтування зволікання з підписанням договору про відшкодування витрат балансоутримувача щодо надання комунальних послуг.

Колегія визнає безпредметним посилання суду апеляційної інстанції на статтю 782 ЦК України в обґрунтування своїх висновків щодо недоведеності істотного порушення умов договору в частині внесення орендної плати, оскільки, по-перше, вказаною статтею врегульовано порядок та підстави односторонньої (позасудової) відмови орендодавця від договору оренди, а не дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду. По-друге, відповідно до імперативних приписів ч.1 ст.291 ГК України та ч.1 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не допускається одностороння відмова від договору оренди державного майна, до яких відноситься договір оренди від 02.04.2002.

В свою чергу, згідно з ч.3 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Як роз'яснено в п.5.1 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", у вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково.

Однак, суди попередніх інстанцій, встановивши часті випадки допущення орендарем прострочення сплати щомісячних орендних платежів, передчасно вказали на незначний характер таких порушень, не дослідивши належним чином того, чи були такі прострочення регулярними (систематичними) та досить тривалими в часовому вимірі, в якому розмірі орендна плата сплачувалась у встановлений договором термін, а в якому - поза його межами (в більшому чи меншому обсязі), що має важливе значення для встановлення істотності порушення договору як підстави його розірвання згідно з ч.2 ст.651 ЦК України та ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Також суди достеменно не з'ясували того, чи є допущені орендарем порушення умов п.п.3.3,5.2,5.8 договору оренди державного майна від 02.04.2002 в їх сукупності підставами для дострокового розірвання цього договору в розумінні ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", за змістом якої достатнім для розірвання договору може вважатися і невнесення орендної плати менше трьох місяців підряд або систематичне прострочення орендних платежів.

Отже, наведене вище вимагає від суду касаційної інстанції встановлювати фактичні обставини справи, зокрема, щодо наявності порушень відповідачем зобов'язань за договором оренди від 02.04.2002, їх істотності, що безумовно виходить за межі перегляду справи в порядку касації (ч.2 ст.1117 ГПК України) та є підставою для скасування рішення і постанови з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції у зв'язку з неповним встановленням та з'ясуванням судами обставин справи, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Зважаючи на те, що вищезгадані порушення норм матеріального права (ст.ст.530,651 ЦК України, ч.ч.1,3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") та процесуального права (ст.ст.43,84,101,105 ГПК України), які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, допущені судами першої та апеляційної інстанцій, колегія з урахуванням вимог п.3 ст.1119 ГПК України вбачає правові підстави для часткового задоволення скарги шляхом скасування рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115,1117-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ДП Міністерства оборони України "Одеський завод будівельних матеріалів" задовольнити частково.

Рішення господарського суду Одеської області від 04.06.2015 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 07.07.2015 у справі №916/1298/15-г скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Головуючий, суддяВ.Овечкін
Судді:Є.Чернов
В.Цвігун