ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" жовтня 2015 р. Справа № 925/1467/15

За позовом Черкаської міської ради

до приватного підприємства "Спецбудроб"

про внесення змін до договору

Суддя Дорошенко М.В.

Секретар судового засідання Хелис Н.М.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 за довіреністю від 10.04.2015 № 1077-01-21;

від відповідача: не зявився

Черкаська міська рада звернувся до господарського суду Черкаської області з позовом до приватного підприємства "Спецбудроб" про внесення до укладеного між Черкаською міською радою та приватним підприємством "Спецбудроб" договору оренди землі від 28.12.2007, зареєстрованого 10.01.2008 у Черкаській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомзему України за № 23, таких змін:

Пункт 2 договору викласти в наступній редакції:

"В оренду передається земельна ділянка площею 0,8375 га, (кадастровий номер - :06:011:0026) під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з підземним паркінгом. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься:

- на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво;

- після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови".

Пункт 5 договору викласти в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.11.2014 №01-09/8600 становить за землі житлової забудови 1922062,50 (один мільйон девяносто двадцять дві тисячі шістдесят дві) грн. 50 коп.".

Пункт 9 договору викласти в наступній редакції:

"Річна орендна плата встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 72020,00 (сімдесят дві тисячі двадцять ) грн. - землі житлової забудови.

В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди, орендар сплачує орендодавцю штраф за кожен день з моменту вчинення порушення або його виявлення (якщо момент вчинення встановити неможливо) і до моменту його усунення. Штраф сплачується із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік".

В обґрунтування позову позивач вказав на необхідність приведення умов договору оренди землі від 28.12.2007 в частині передбачених ним нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, розміру орендної плати і її суми у відповідність з вимогами рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси та чинного законодавства.

Ухвалою від 03.09.2015 господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву Черкаської міської ради до розгляду, порушив провадження у даній справі і призначив її розгляд у судовому засіданні на 9 годину 22.09.2015 у приміщенні господарського суду Черкаської області.

Ухвалою від 22.09.2015 господарський суд Черкаської області відклав розгляд справи на 09 годину 15.10.2015 у приміщенні господарського суду Черкаської області.

У засіданні суду, яке відбулося 15.10.2015, представник позивача позов підтримав з викладених у ньому підстав.

Відповідачу за вказаною у позові та у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців адресою його місцезнаходження господарський суд Черкаської області надіслав рекомендованими листами з повідомленнями про вручення вказані вище ухвали від 03.09.2015 і від 22.09.2015, що відповідно до ч. 1 ст. 64 Господарського процесуального кодексу України є підставою вважати, що ці ухвали були вручені боржнику належним чином і відповідно, що він був належним чином повідомлений про дату, час і місце судових засідань.

Представник відповідача у судове засідання не зявилися і про причини незявлення господарський суд не повідомив.

Відзив на позов до господарського суду не надійшов.

Незявлення представника відповідача у судове засідання не перешкоджає вирішенню спору за наявними у справі матеріалами.

Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення учасників судового процесу, господарський суд Черкаської області

ВСТАНОВИВ:

20 грудня 2007 року Черкаська міська рада прийняла рішення № 4-252 "Про надання приватному підприємству "Спецбудроб" земельної ділянки в оренду по вул. Бидгощській, 38/1".

Цим рішенням Черкаська міська рада вирішила: затвердити проект відведення земельної ділянки приватному підприємству "Спецбудроб" по вул. Бидгощській, 38/1; надати цьому підприємству земельну ділянку площею 8375 кв. м. по вул. Бидгощській, 38/1 в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з підземним паркінгом за рахунок земель Черкаської міської ради; віднести вказану земельну ділянку за основним цільовим призначенням до земель житлової та громадської забудови, за функціональним використанням на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, а після завершення будівництва до категорії земель житлової забудови.

28 грудня 2007 року Черкаська міська рада як орендодавець і приватне підприємство "Спецбудроб" як орендар уклали між собою договір оренди землі (далі договір від 28.12.2007), згідно з яким орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007 №4-252 надав орендарю, а останній прийняв в строкове платне користування строком на 49 років земельну ділянку по вул. Бидгощській, 38/1 площею 8375 кв. м. під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з підземним паркінгом.

Пункти 2, 5 і 9 договору від 28.12.2007 сторони виклали в такій редакції:

Пункт 2: "В оренду передається земельна ділянка площею 8375 кв. м. під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з підземним паркінгом. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься:

- на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво;

- після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови".

Пункт 5: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.12.2007 №1137-гр.-2007 становить:

на період нормативного терміну будівництва до 20.10.2014, але не пізніше вводу обєкту в експлуатацію згідно з довідкою ПП "Архітектурна студія "Майстер-клас" встановить 376959 грн. (триста сімдесят шість тисяч девятсот вісімнадцять грн.);

за землі житлової забудови 753918 грн. (сімсот пятдесят три тисячі девятсот пятдесят девять грн.).

Пункт 9 "За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі:

на період будівництва з 20.12.2007 по 20.10.2014 згідно з довідкою ПП "Архітектурна студія "Майстер-клас" - 2% від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 7539 грн. (сім тисяч пятсот тридцять девять грн.);

землі житлової забудови у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 7539 грн. (сім тисяч пятсот тридцять девять грн.).

У разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі, в тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 12% від нормативної грошової оцінки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення, або його виявлення (якщо момент вчинення порушення встановити не можливо) і до моменту його усунення".

На час укладення договору від 28.12.2007 не був визначений кадастровий номер земельної ділянки, що передавалася в оренду, і сторони керувалися чинними на той час нормативно-правовими актами, що регулюють правовідносини, повязані з орендою землі, та нормативною грошовою оцінкою землі у м. Черкаси.

Рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси була затверджена нова базова вартість одного квадратного метра землі у м. Черкаси в розмірі 127,48 грн., у звязку з чим нормативна грошова оцінка орендованої за договором від 28.12.2007 земельної ділянки по вул. Бидгощській, 38/1 у м. Черкаси площею 8375 кв. м. (або 0,8375 га) з 17.05.2011 склала 2400656,06 грн. що підтверджується довідкою управління Держземагенства у м. Черкаси та Черкаському районі Черкаської області від 21.11.2014 № 01-09/8600.

Згідно з рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 №5-657 Про плату за оренду землі розмір орендної плати за користування відповідачем орендованою за договором від 28.12.2007 земельною ділянкою з 13.09.2011 становить 3% від її нормативної грошової оцінки, що у грошовому виразі становить 72020,00 грн. за рік.

Пункт 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України передбачає, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1 не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки;

288.5.2 не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки".

288.5.3 може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Статтею 30 Закону України Про оренду землі встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення ч. 2 ст. 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Отже, надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на зміну умов договору.

Сторони в досудовому порядку згоди на внесення запропонованих позивачем у позові змін до договору 28.12.2007 не досягли, у звязку з чим й виник даний спір.

Згідно з частиною 1 статті 15 Закону Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом частин 1, 2 статті 21 Закону України Про оренду землі орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Як уже зазначалося вище згідно з п. 288.5.1 ст. 288 Податкового кодексу що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Частиною 2 ст. 18 Закону України Про оцінку земель встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України Про оцінку земель дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ст. 23 Закону України Про оцінку земель технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до вимог статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Таким чином, наразі згідно з приведеними вище нормами чинного законодавства кадастровий номер земельної ділянки як і розмір орендної плати є істотними умовами договору оренди землі. Розмір орендної плати за договором оренди землі має відповідати встановленим Податковим кодексом України граничним розмірам орендної плати за землю і разом з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки є основою для визначення конкретної суми орендної плати за землю. Відтак зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки на підставі Закону України Про оцінку земель та зміна нормативно встановлених граничних розмірів орендної плати за землю є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.

Запропоновані позивачем зміни до договору від 28.12.2007 щодо викладення у новій редакції його пункту 2 стосовно кадастрового номеру орендованої земельної ділянки, пункту 5 стосовно нормативної грошової оцінки земельної ділянки та пункту 9 стосовно розміру орендної плати і її суми є обґрунтованими і відповідають вимогам чинного законодавства, тому їх слід внести до договору від 28.12.2007.

Штраф, вказаний позивачем у другому абзаці запропонованої ним редакції пункту 9 договору від 28.12.2007, за використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не передбачений ні чинним законодавством ні типовим договором оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 із змінами і доповненнями.

Позивач не привів у позові жодного обґрунтування щодо необхідності внесення змін до договору від 28.12.2007в частині встановлення цього штрафу, тому господарський суд не вбачає підстав для задоволення позову у цій частині вимог.

За таких обставин позов підлягає задоволенню лише в частині внесення змін до договору від 28.12.2007 шляхом викладення у запропонованій позивачем редакції його пунктів 2, 3 і частково пункту 9 стосовно розміру орендної плати і її суми.

За подання Черкаською міською радою позову її департамент архітектури, містобудування та інспектування за платіжним дорученням від 24.07.2015 №1049 сплатив 1218 грн. судового збору.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради пропорційно розміру задоволених позовних вимог підлягає відшкодуванню за рахунок відповідача 913 грн. 50 коп. витрат на сплату судового збору.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Черкаської області

ВИРІШИВ:

Позов Черкаської міської ради до приватного підприємства "Спецбудроб" про внесення змін до договору задовольнити частково.

Внести до укладеного між Черкаською міською радою та приватним підприємством "Спецбудроб" договору оренди землі від 28.12.2007, зареєстрованого 10.01.2008 у Черкаській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомзему України за № 23, такі зміни:

Пункт 2 договору викласти в наступній редакції:

"В оренду передається земельна ділянка площею 0,8375 га, (кадастровий номер - :06:011:0026) під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з підземним паркінгом. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься:

- на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво;

- після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови".

Пункт 5 договору викласти в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.11.2014 №01-09/8600 становить за землі житлової забудови 1922062,50 (один мільйон девяносто двадцять дві тисячі шістдесят дві) грн. 50 коп.".

Пункт 9 договору викласти в наступній редакції:

"Річна орендна плата встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 72020,00 (сімдесят дві тисячі двадцять ) грн. - землі житлової забудови".

Стягнути з приватного підприємства "Спецбудроб" (провулок Богуна, 5А, м. Черкаси, 18000, ідентифікаційний код 35220485) на користь департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради (вул. Б. Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000, ідентифікаційний код 38715770) - 913 грн. 50 коп. витрат на сплату судового збору.

Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені розділом ХІІ Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено і підписано 19.10.2015.

СУДДЯ М.В. Дорошенко