ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" жовтня 2015 р. Справа № 922/3521/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Здоровко Л.М., суддя

Плахов О.В., суддя Шутенко І.А.,

при секретарі Міракові Г.А.,

за участю представників:

позивача - Романенко Т.М. за довіреністю від 24.12.2014р. №08-11/4688/2-14,

відповідача - Шевченко Є.О. за довіреністю від 13.03.2015р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради, м. Харків, (вх. 4369 Х/2), на рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі № 922/3521/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до відповідача ТОВ "Рожева пальма" м. Харків,

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. (суддя Денисюк Т.С.) у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що позивачем не доведено обставин, з яким закон пов'язує можливість примусового внесення зміни у спірний договір, тобто не доведено ані існування обов'язку відповідача щодо укладення спірної додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі, ані відповідності пропонованої додаткової угоди вимогам закону.

Харківська міської ради з рішенням суду першої інстанції не погодилась, звернулась до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі №922/3521/14, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовну заяву Харківської міської ради у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги заявник посилається на те, що нормами чинного законодавства передбачено зміну умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, оскільки укладений договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульована ціна, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

У судовому засіданні 19.10.2015р. представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити, рішення місцевого господарського суду - скасувати.

Представник відповідача заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив рішення місцевого господарського суду залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

11.04.2006р. між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рожева пальма» укладено договір оренди землі на підставі рішення XLVI сесії Харківської міської ради IV скликання від 06.03.2006 р. № 51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів".

Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1018 га.

Відповідно до пункту 5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою №1693/06 від 21.03.2006р. становить 204174 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою №1694/06 від 21.03.2006р. становить 1020871 грн.

Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком: на період будівництва до 06.03.2008р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 06.03.2031р.

Згідно з п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області.

Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва:

2006 рік - 658,29 гривень;

з 2007 року - 1242,06 грн.

- на період експлуатації:

з 06.03.2008 року - 3658,12 гривень.

Пунктом 13 договору сторони встановили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. (т. 2, а.с. 7).

Пунктом 1.1. цього рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. застосовується з 01 січня 2014р.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008р. № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено у п.2 та п.3, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (т. 1, а.с. 35-36).

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради №960/12 від 19.12.2012 року затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013р. (т. 1, а.с. 22); одержано витяг №727 від 30.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди, який разом із листами-пропозиціями від 18.12.2013 року №5702/0/225-13 та №5709/0/225-13 направлені на адресу відповідача (т.1, а.с. 26-27).

З метою забезпечення здійснення реєстрації додаткових угод шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу позивачем відповідачу було запропоновано сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

У встановлений термін відповідь на лист-пропозицію Харківської міської ради орендарем направлено не було.

Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

У відповідності до договору та норм чинного законодавства Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом про внесення змін до укладеного договору оренди землі.

Рішенням господарського суду Харківської області від 14.10.2014р. в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 22.12.2014р. апеляційну скаргу Харківської міської ради залишено без задоволення, рішення господарського суду Харківської області від 14.10.2014р. залишено його без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 31.03.2015р. постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.12.2014р. та рішення господарського суду Харківської області від 14.10.2014р. скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Рішенням господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Розглянувши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи, заслухавши представників сторін, перевіривши наявні у справі матеріали на предмет їх юридичної оцінки судом першої інстанції, проаналізувавши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом частин 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008р. за №309-VI внесено зміни до ч. ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.

У зв'язку із введенням в дію з 01.01.2011р. Податкового кодексу України, Закон України "Про плату за землю" втратив чинність (ч. 2 Прикінцевих положень Податкового кодексу України).

Статтею 288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно з ч.1 ст.73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., п.1.1 якого визначено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн. Пунктом 2 вказаного рішення міської ради встановлено, що воно вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. застосовується з 01.01.2014р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, пунктом 16.4 якого встановлено, що зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду також у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі.

Вказані вище рішення Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013р. "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" та №1269/13 від 25.09.2013р. "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" є чинними та у встановленому законом порядку не скасовані.

Також, абз.1 та 3 п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

З вищенаведеного вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельну ділянку комунальної власності є регульованою ціною, тому встановлення статтею 288 Податкового кодексу України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

У відповідності до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Згідно з ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України також встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За вказаних обставин, колегія суддів вважає, що обґрунтовані позовні вимоги в частині внесення змін до п.5 та п. 9 договору оренди землі.

Також, колегія суддів вважає обґрунтованими позовні вимоги в частині внесення змін до п.2 договору щодо визначення кадастрового номера земельної ділянки враховуючи, що відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" кадастровий номер земельної ділянки відноситься до істотних умов договору оренди землі. При цьому, колегія суддів враховує, що зазначений кадастровий номер був зафіксований у плані земельної ділянки, що відповідно до п. 43 договору є його невід'ємною частиною. Окрім того, внесення вказаних доповнень до пункту 2 договору не впливає на права та обов'язки сторін, оскільки не покладає на них будь-яких додаткових обов'язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для ідентифікації об'єкту оренди та відповідності договору вимогам чинного законодавства.

Проте, колегія суддів вважає неправомірними вимоги позивача щодо внесення змін у п.13, 14, 28 договору.

Враховуючи те, що зазначені зміни не регулюють питання розміру орендної плати, а обов'язковість їх внесення до договору позивачем не обґрунтовано та не доведено, колегія суддів вважає, що позовні вимоги в цій частині не підлягають задоволенню.

Відповідно до положень ст. ст. 49, 105 Господарського процесуального кодексу України підлягають новому розподілу судові витрати.

На підставі викладеного колегія суддів вважає, що апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню частково, а рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню, з прийняттям нового рішення, яким позовні вимоги задовольнити частково.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 102, п.2 ч.1 ст.103, ст.105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА

Апеляційну скаргу Харківської міської ради, м. Харків, задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі № 922/3521/14 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради, м. Харків, задовольнити частково в частині внесення змін до п. 2, 5, 9 договору оренди землі від 11.04.2006р..

Внести зміни до договору оренди землі від 11.04.2006р. шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВ "Рожева пальма" в особі керівника ___________________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 2, 5, 9 договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за №70 змінити, і викласти у такій редакції:

"2. Кадастровий номер земельної ділянки :14:006:0057."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №727 від 30.10.2013 становить 2908549грн. (два мільйона дев'ятсот вісім тисяч п'ятсот сорок дев'ять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №85/14 від 30.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 162878,74 грн. (сто шістдесят дві тисячі вісімсот сімдесят вісім гривень, сімдесят чотири копійки), або в місяць - 13573,23 грн. (тринадцять тисяч п'ятсот сімдесят три гривень 23 копійок)."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "11" квітня 2006 року за №70 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається в органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада Товариство з обмеженою

Харківської області відповідальністю

«Рожева пальма»

м. Харків, м-н Конституції, 7 61022, м. Харків,

вул. Каразіна, б. 7/9

код 04059243 код 24488590

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А. Кернес _____________________ПІБ

/підпис/ /підпис/

В іншій частині рішення господарського суду Харківської області від 04.08.2015р. у справі № 922/3521/14 залишити без змін.

Постанова апеляційного господарського суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Повний текст постанови складений 22.10.2015р.

Головуючий суддя Л.М. Здоровко

Суддя О.В. Плахов

Суддя І.А. Шутенко