ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" жовтня 2015 р. Справа №914/2021/15

Львівський апеляційний господарський суд, в складі колегії:

головуючого-судді: Якімець Г.Г.,

суддів: Бойко С.М., Бонк Т.Б.,

при секретарі судового засідання Кришталь М.Б.,

за участю представників:

від позивача - Марушко Н.В.

від відповідача (скаржника) - Сікиринський Ю.О.

від третьої особи (скаржника) - Коломоєць М.І.

розглянувши апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест», вих.№04/08/2015-1 від 04.08.2015 року та Публічного акціонерного товариства «БГ БАНК», вих.№15-1915 від 03.08.2015 року

на рішення Господарського суду Львівської області від 23.07.2015 року (підписане 28.07.2015 року), суддя Крупник Р.В.

у справі №914/2021/15

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Рентал», м. Львів

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест», м. Львів

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Публічне акціонерне товариство «БГ БАНК», м. Київ

про виселення з нежитлових приміщень

в с т а н о в и в :

Рішенням Господарського суду Львівської області від 23.07.2015 року по справі №914/2021/15 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Рентал» задоволено повністю. Суд вирішив виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест» з нежитлового приміщення - адміністративного корпусу загальною площею 3562,2 кв. м, яке розташоване за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43.

Суд у рішенні, посилаючись на п.п.6.1.2, 6.1.3 та 6.3.11 договору оперативної оренди №1 від 09.12.2011 року, беручи до уваги факт повідомлення позивачем відповідача про проведення планового капітального ремонту, з огляду на те, що відповідач не звільнив орендоване приміщення, дійшов висновку про підставність та обґрунтованість позовних вимог та вирішив виселити відповідача з орендованого приміщення.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест» та Публічне акціонерне товариство «БГ БАНК» подали апеляційні скарги, в яких просять скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 23.07.2015 року по справі №914/2021/15 та прийняти нове рішення про відмову в позові.

Зокрема, ТзОВ «ПерКом-Інвест» у своїй апеляційній скарзі зазначає, що вимога позивача є безпідставною, оскільки, останній не є власником спірного приміщення, а правочини за якими вказане приміщення вибуло з власності ПАТ «БГ Банк» та перейшло до позивача є нікчемними в силу ч.3 ст.38 ЗУ «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб». Крім того, на думку скаржника, позивач так і не довів наявності невідкладної потреби у капітальному ремонті орендованого приміщення. Разом з тим, вказує, що позивачем не визначено строк, протягом якого слід провести капітальний ремонт приміщення, відтак, задовольнивши позов, суд першої інстанції фактично позбавив відповідача права користування орендованим приміщенням, незважаючи на те, що договір оперативної оренди №1 від 09.12.2011 року є чинним.

ПАТ «БГ Банк» у своїй апеляційній скарзі зазначає, що останній є дійсним власником об'єкта нерухомого майна - нежитлового приміщення у м. Львові по вул. Сахарова, 43, яке орендує відповідач, відтак, вважає вимогу позивача, який не є власником приміщення, про виселення з такого приміщення відповідача безпідставною та не підтвердженою належними доказами.

За клопотанням ПАТ «БГ Банк» фіксація судового засідання здійснюється за допомогою звукозаписувальної техніки.

Представники скаржників в судовому засіданні вимоги своїх апеляційних скарг підтримали, просили задовольнити в повному обсязі: скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 23.07.2015 року по справі №914/2021/15 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Представник позивача в судовому засіданні проти вимог апеляційних скарг заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, з підстав, наведених у відзивах на апеляційні скарги (б/н від 04.09.2015 року). Зокрема, вказував, що договором оренди не передбачено обов'язку орендодавця доказувати необхідність проведення капітального ремонту та визначати конкретний строк, протягом якого такий ремонт повинен бути проведений, натомість орендодавець зобов'язаний лише повідомити орендаря про проведення планового капітального ремонту, що й було зроблено позивачем, відтак, вважає свою вимогу обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню. Разом з тим, представник позивача надав суду договір підряду №21-09/15 від 21 вересня 2015 року укладений з підрядником - ТзОВ «Стелком» на виконання підрядних робіт, а саме: реконструкцію адмінкорпусу будівлі, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43. Також представник позивача надав суду локальний кошторис №2-1-1 на реконструкцію адмінкорпусу на вул. Сахарова, 43. Крім того, 16.10.2015 року представник позивача подав суду додаткові пояснення (б/н від 16.10.2015 року), в яких зазначив, що на час розгляду справи свідоцтва про його право власності на спірне приміщення не скасовані та є чинними, відтак, вважає безпідставними посилання скаржників на ту обставину, що позивач не є власником наданого відповідачу в оренду приміщення, крім того, наголошує, що нікчемність договорів купівлі-продажу встановлюється господарським судом у іншій справі, відтак, не може братись до уваги судом у даній справі як безумовно встановлений факт.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, розглянувши доводи апеляційних скарг та дослідивши наявні докази по справі, вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, виходячи з наступного:

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, 09 грудня 2011 року між Публічним акціонерним товариством «Банк Перший» (правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «БГ Банк»), (в тексті договору - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест» (в тексті договору - орендар) укладено договір оперативної оренди №1, відповідно до умов якого, а саме: п.1.1, орендодавець зобов'язався передати, а орендар - прийняти в строкове оплатне користування об'єкт оренди - нежитлове приміщення адміністративного корпусу, площею 3562,2 кв. м, що знаходиться у м. Львові по вул. Сахарова, 43.

Актом приймання-передачі від 09.12.2011 року до Договору нежитлове приміщення, що є об'єктом оренди передано орендарю.

Згідно з п.1.3 Договору оренди приміщення, що надається в оренду, належить орендодавцю на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого 15.07.2011 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петрушком Р.С. та зареєстрованим за №613.

Відповідно до протоколу загальних зборів засновників ТзОВ «Ріал Рентал» №12/12/14 від 12.12.2014 року вказане товариство (позивач у справі) набуло право власності на нерухоме майно по вул. Сахарова, 43 у м. Львові, шляхом внесення до статутного капіталу позивача гр. Кривецьким І.І. 1/100 частин будівлі загальною площею 3562,2 кв. м, яка належала йому на праві власності відповідно до договору купівлі-продажу частин приміщення від 30.10.2014 року та внесення до статутного капіталу позивача ТзОВ «Альфа Груп Континент» 99/100 частин будівлі загальною площею 3562,2 кв. м, яка належала йому на праві власності відповідно до договору купівлі-продажу частин приміщення від 30.10.2014 року.

Право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Рентал» на нерухоме майно - адміністративний корпус площею 3562,2 кв. м по вул. Сахарова, 43 у м. Львові посвідчується свідоцтвами про право власності №32031877 від 05.01.2015 року (99/100 частки) та №32957794 від 31.01.2015 року (1/100 частки).

Право власності позивача на зазначене нерухоме майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується відповідними витягами (№32032258 від 05.01.2015 року та №32958276 від 31.01.2015 року).

Згідно з п.16.1 Договору оренди у разі переходу права власності або користування на приміщення до інших осіб цей договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Листом за вих.№28/01-15 від 28.01.2015 року позивач повідомив відповідача про те, що є новим власником орендованого приміщення по вул. Сахарова, 43 у м. Львові.

Відповідно до п.14.2 Договору оренди останній набирає чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін та діє протягом 2 років 11 місяців та 29 днів.

Судом встановлено, що після припинення дії Договору оренди - 08.12.2014 року, строк його дії поновився до 07.12.2017 року у зв'язку з тим, що сторонами договору в місячний строк не було заявлено заперечень щодо його продовження. Поновлення та чинність Договору оренди сторонами не заперечується.

У пунктах 6.1.2 та п.6.1.3 Договору оренди орендодавець зобов'язаний при необхідності проводити капітальний ремонт приміщення та попередити орендаря за 2 місяці про початок планового капітального ремонту приміщення.

Поряд з тим, у п.6.3.11 Договору оренди сторони погодили, що при проведенні орендодавцем планового капітального ремонту приміщення орендар зобов'язаний звільнити останнє протягом 2 (двох) місяців після отримання письмового повідомлення від орендодавця.

27 лютого 2015 року позивач надіслав на адресу відповідача лист за вих.№05/15, в якому повідомив останнього, що у зв'язку з обстеженням будівлі керівництвом ТзОВ «Ріал Рентал» прийнято рішення про необхідність проведення капітального ремонту, покращення технічного стану, розширення площі адміністративного корпусу, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43. Крім того, у зазначеному листі містилась вимога щодо звільнення відповідачем орендованого приміщення протягом двох місяців з дати отримання даного листа, у відповідності до положень п.6.3.11 Договору оренди.

Надіслання зазначеного листа відповідачу підтверджується фіскальним чеком №333 від 27.02.2015 року та описом вкладення у цінний лист, отримання вказаного листа 04.03.2015 року відповідачем підтверджується листом Львівської дирекції Українського державного підприємства поштового зв'язку «Укрпошта» (вих.№05-22-766 від 29.05.2015 року).

Враховуючи, що ТзОВ «ПерКом-Інвест» орендоване приміщення так і не звільнило, орендодавець - ТзОВ «Ріал Рентал» звернувся до господарського суду з даним позовом про виселення орендаря - ТзОВ «ПерКом-Інвест» з орендованого приміщення, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43.

Статтею 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.

Відповідно до ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, а у відповідності до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч.1 ст.283 ГК України).

Згідно з ч.6 ст.283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ст.770 ЦК України).

Разом з тим, згідно з п.16.1 Договору оренди у разі переходу права власності або користування на приміщення до інших осіб цей договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Частиною 1 ст.763 ЦК України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором, а у відповідності до ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Враховуючи наведені вище положення законодавства та умови укладеного між сторонами договору оренди, колегія суддів встановила, що договір оренди є чинним, а строк його дії поновився до 07.12.2017 року, у зв'язку з відсутністю заперечень сторін щодо його продовження.

Як зазначалось вище, пунктами 6.1.2 та 6.1.3 договору оренди сторони погодили, що орендодавець зобов'язаний при необхідності проводити капітальний ремонт приміщення та попередити орендаря за 2 місяці про початок планового капітального ремонту приміщення, в той час, пунктом 6.3.11 Договору оренди передбачено обов'язок орендаря протягом 2 (двох) місяців після отримання письмового повідомлення від орендодавця, звільнити орендоване приміщення при проведенні орендодавцем планового капітального ремонту останнього.

Суд першої інстанції, посилався на ст.526, ч.1 ст.530, ст.629 ЦК України та наведені вище пункти укладеного між сторонами договору оренди, дійшов висновку про задоволення позовних вимог.

Однак, колегія суддів з таким висновком місцевого господарського суду не погоджується, з огляду на наступне:

Звертаючись до суду з позовом про виселення орендаря - ТзОВ «ПерКом-Інвест» з орендованого приміщення, позивач не надав суду жодних доказів, які б свідчили про необхідність проведення капітального ремонту, його плановість, докази погодження проведення запланованих робіт, наявності проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт, позивачем не визначено строку проведення капітального ремонту, а відтак і періоду, на який орендар повинен звільнити орендоване приміщення.

Вказані обставини судом першої інстанції не досліджувались з посиланням на ст.ст. 317, 319 ЦК України, за якими передбачено право власника на власний розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном, а також виключне право визначати необхідність у проведенні капітального ремонту приміщення і вказане право не може бути обмежено відповідачем ні згідно умов укладеного Договору, ні згідно положень законодавства.

Проте, задоволення судом позовної вимоги щодо виселення орендаря з орендованого приміщення порушує права орендаря на користування орендованим приміщенням та суперечить правовій природі договору оренди.

Аналізуючи пункт 6.3.11 договору оперативної оренди приміщення №1 від 09.12.2011 року, колегія суддів зазначає, що вказаним пунктом передбачено обов'язок орендаря звільнити приміщення при проведенні планового капітального ремонту приміщення на строк проведення такого ремонту.

Відповідно до ч.2 ст.776 ЦК України капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений в розумний строк.

Всупереч наведеному, як вбачається з резолютивної частини оскаржуваного рішення, місцевий господарський суд вирішив виселити ТзОВ «ПерКом-Інвест» з нежитлового приміщення - адміністративного корпусу загальною площею 3562,2 кв. м, що розташоване за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43 без зазначення будь-якого терміну, на який слід виселити позивача чи вказівки на закінчення проведення капітального ремонту, тим самим фактично позбавив орендаря права оренди зазначеного приміщення після проведення капітального ремонту.

Більше того, як зазначено вище, судом не досліджувалось питання щодо необхідності капітального ремонту орендованого приміщення та доказів про намір позивача щодо проведення такого, не зважаючи на те, що як на підставу для виселення відповідача з орендованого приміщення, позивач посилається саме на необхідність проведення капітального ремонту.

В матеріалах справи відсутні та позивачем суду не надано будь-які докази щодо наміру орендодавця провести капітальний ремонт чи які б свідчили про підготовку до проведення такого.

На вимогу апеляційного господарського суду надати такі докази в судовому засіданні 16.09.2015 року, позивач 28.09.2015 року надав суду договір підряду №21-09/15 від 21 вересня 2015 року укладений з підрядником - ТзОВ «Стелком» на виконання підрядних робіт, а саме: реконструкцію адмінкорпусу будівлі, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43, а також локальний кошторис №2-1-1 від 21 вересня 2015 року на реконструкцію адмінкорпусу на вул. Сахарова, 43.

Колегія суддів зазначені докази до уваги не бере, оскільки вказаний договір підряду та локальний кошторис складено лише 21.09.2015 року, тобто вже на момент перегляду рішення першої інстанції в апеляційному порядку, на момент звернення до суду з позовною заявою та на момент винесення оскаржуваного рішення, вказані документи не існували.

Крім того, як вбачається з поданої копії договору підряду №21-09/15 від 21 вересня 2015 року підрядник - ТзОВ «Стелком» зобов'язався на виконання підрядних робіт, а саме: реконструкцію адмінкорпусу будівлі, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43.

Капітальний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшенням експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

В судових засіданнях представник позивача вказував на намір орендодавця щодо реконструкції будівлі, а саме: збільшення площі приміщення, шляхом улаштування над його верхнім поверхом одного або декількох додаткових поверхів (надбудова), що не пов'язано з проведенням капітального ремонту орендованого приміщення. Дозволів на зведення такої надбудови на вимогу суду позивач не надав.

Разом з тим, слід зазначити, що в орендованому будинку орендарем добудовано один поверх і проведено капітальний ремонт приміщення, що закінчився у 2010 році, який проводився понад пів року без виселення з приміщення орендарів, не перериваючи їх діяльності.

Враховуючи все наведене вище, колегія суддів вважає, що вимога позивача як орендодавця про виселення з орендованого приміщення відповідача як орендаря є безпідставною та не обґрунтованою.

Статтею 32 ГПК України передбачено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно із ст.33 ГПК України кожна з сторін повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Позивачем такі обставини не доведено.

Статтею 103 ГПК України передбачено, що апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати рішення повністю або частково і прийняти нове рішення.

Зважаючи на викладене, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційних скарг та скасування рішення суду першої інстанції.

При цьому, колегія суддів зазначає, що доводи скаржників про скасування рішення місцевого господарського суду на тій підставі, що позивач не є власником приміщення, з якого він просить суд виселити відповідача, колегія суддів до уваги не бере, оскільки право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Рентал» на нерухоме майно - адміністративний корпус площею 3562,2 кв. м по вул. Сахарова, 43 у м. Львові підтверджується свідоцтвами про право власності №32031877 від 05.01.2015 року (99/100 частки) та №32957794 від 31.01.2015 року (1/100 частки), а нікчемність договорів купівлі-продажу від 30.10.2014 року не є безумовним фактом, оскільки з даного приводу між сторонами існує спір в господарському суді Львівської області, з огляду на що, на момент подання позовної заяви та на даний момент, позивачем доведено належними та допустимими доказами, що він є власником нерухомого майна - адміністративного корпусу площею 3562,2 кв. м по вул. Сахарова, 43 у м. Львові. Крім того, в даній справі не вирішується спір про право власності зазначеного нежитлового приміщення, предметом позову в даній справі є вимога позивача про виселення відповідача з приміщення, яким останній користується на підставі договору оперативної оренди №1 від 09.12.2011 року.

Крім того, керуючись ст.49 ГПК України, у зв'язку з скасуванням рішення суду першої інстанції, з позивача слід стягнути на користь відповідача 609 грн. - у відшкодування витрат по сплаті судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги. Судовий збір в розмірі 1218 грн. за подання позову - слід залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст.101, 102, 103, 104, 105 ГПК України, суд,

постановив:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест» та Публічного акціонерного товариства «БГ БАНК» задовольнити.

Рішення Господарського суду Львівської області від 23.07.2015 року по справі №914/2021/15 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Рентал» (79026, м. Львів, вул. Сахарова, 43, кім.501, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест» (79044, м. Львів, вул. Сахарова, 43, кім.501, ) 609 грн. - у відшкодування витрат по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги.

На виконання постанови місцевому господарському суду видати наказ.

Матеріали справи №914/2021/15 повернути до Господарського суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повну постанову складено 23.10.2015 року

Головуючий-суддя Якімець Г.Г.

Судді Бойко С.М.

Бонк Т.Б.