ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" жовтня 2015 р.Справа № 916/1692/15
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів Л.О. Будішевської, С.В. Таран

при секретарі судового засідання: Е.М. Вєлковій

за участю представників сторін:

від прокуратури ОСОБА_1

Представники позивача та відповідача в судове засідання не зявились, про день час та місце апеляційного перегляду повідомлені належним чином

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника прокурора Одеської області

на рішення господарського суду Одеської області від 04.08.2015 року

у справі № 916/2074/15

за позовом прокурора Роздільнянського району Одеської області в інтересах держави в особі Роздільнянської міської ради Одеської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Енергопромімпекс»

про визнання недійсним договору оренди землі та витребування земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

В квітні 2015 року прокурор Роздільнянського району Одеської області в інтересах держави в особі Роздільнянської міської ради Одеської області звернувся до місцевого господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Енергопромімпекс» про:

-визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між позивачем та відповідачем 09.01.2007р., зареєстрованого 18.01.2007р.;

-зобовязання відповідача повернути земельну ділянку загальною площею 0,57 га за адресою: м. Роздільна, вул. Леніна кут вул. Лисенка, вартістю 623694 грн. до земель запасу Роздільнянської міської ради.

Позовні вимоги обґрунтовані укладенням спірного договору оренди землі без проведення та затвердження у передбаченому законом порядку її нормативної грошової оцінки.

Рішенням господарського суду Одеської області від 22.06.2015р. (суддя Никифорчук М.І.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 30.06.2015р., у задоволенні позову відмовлено повністю з мотивів його недоведеності.

Не погодившись з рішенням суду, заступник прокурора Одеської області в липні 2015р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, позов задовольнити, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 03.08.2015р. (головуючий суддя Бєляновський В.В., судді Величко Т.А., Богатир К.В.) апеляційна скарга прийнята до провадження із призначенням до розгляду. Цією ж ухвалою прокурору відновлено пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження.

У звязку із перебуванням головуючого судді Бєляновського В.В. у відпустці та судді-учасника колегії ОСОБА_2 у відрядженні, за розпорядженням в.о. керівника апарату суду від 07.09.2015р. №500, протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.09.2015р. справу №916/1692/15 повторно розподілено на розгляд головуючого судді Туренко В.Б., суддів Величко Т.А., Таран С.В.

У звязку із перебуванням судді-учасника колегії ОСОБА_3 у відпустці, за розпорядженням в.о. керівника апарату суду від 06.10.2015р. №618, протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів від 06.10.2015р. її замінено на суддю Будішевську Л.О.

Відзиви на апеляційну скаргу від сторін не надходили.

Заслухавши прокурора, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, судова колегія зазначає наступне.

Рішенням Роздільнянської міської ради від 05.10.2006р. №60-V затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду строком на 49 років ТОВ «Енергопромімпекс» для будівництва 9-ти поверхового 3-х секційного 100-квартирного житлового будинку за адресою: м. Роздільна, вул. Леніна кут вул. Лисенка, розроблений ТОВ «Вектор»; надано ТОВ «Енергопромімпекс» в довгострокову оренду терміном на 49 років вказану земельну ділянку площею 0,5700 га із земель запасу Роздільнянської міської ради; дозволено ТОВ «Вектор» встановити межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) а.с. 17.

09.01.2007р. на підставі вищезазначеного рішення міської ради між Роздільнянською міською радою (Орендодавець) та ТОВ «Енергопромімпекс» (Орендар) укладено договір оренди землі, згідно умов якого в оренду строком на 49 років передана земельна ділянка загальною площею 0,57 га (землі житлової та громадської забудови), що розташована за адресою: м. Роздільна, вул. Леніна кут вул. Лисенка для розміщення 9-ти поверхового 3-х секційного 100-квартирного житлового будинку з вбудованим дитячим садком.

Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 133448,40 грн.

За умовами п. п. 9, 11 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 2% нормативної грошової оцінки землі, що становить 2668,968 грн. (0,47 грн. за 1 кв.м.) на рік. Оренда плата вноситься щомісячно у розмірі 222,414 грн.

Договір зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП «ЦДЗК» 18.01.2007р. за №01 (а.с. 9-11).

Того ж дня (09.01.2007р.) за актом прийому-передачі обєкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі від 09.01.2007р. Орендар прийняв земельну ділянку (а.с. 12).

Рішенням Роздільнянської міської ради від 31.01.2014р. №1573-VI «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів: м. Роздільна Роздільнянської міської ради Роздільнянського району Одеської області» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів: м. Роздільна Роздільнянської міської ради Роздільнянського району Одеської області; вирішено застосувати цю нормативну грошову оцінку земель населених пунктів з 01.01.2015р.; рішення Роздільнянської міської ради від 25.12.2008р. №732-V «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населеного пункту м. Роздільна, Роздільнянського району Одеської області» вважати таким, що втратило чинність з 01.01.2015р. (а.с. 18).

Згідно листів Головного управління Держземагенства в Одеській області від 01.04.2015р., від 17.04.2015р. нормативна грошова оцінка 1 кв.м. земельної ділянки за адресою: м. Роздільна, вул. Леніна кут вул. Лисенка при застосуванні локальних коефіцієнтів, Кф=0,5 (землі, зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво) та індексації з дати проведення грошової оцінки станом на 01.01.2015р. становить 109,42 грн./кв.м., нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 623694,00 грн. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Роздільнянського району Одеської області вперше була виготовлена у 2008 році (а.с. 20, 22).

Відповідно до листа виконкому Роздільнянської міської ради від 17.04.2015р. №322/7/02-22 вперше було затверджено нормативну грошову оцінку земель населеного пункту м. Роздільна, Роздільнянського району, Одеської області рішенням Роздільнянської міської ради від 25.12.2008р. №732-V (а.с. 19).

Як вбачається з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки станом на 01.01.2015р. складає 623694,00 грн. (а.с. 21).

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд виходив з того, що п. 5 спірного договору визначена нормативна грошова оцінка, а тому твердження прокурора про укладання договору без проведення нормативної грошової оцінки є безпідставним, а відтак процедура передачі земельної ділянки в оренду не порушена.

Судова колегія не погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на слідуюче.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

У відповідності до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Частиною 1 ст. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

За приписами ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За змістом ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Іншим законом України, який регулює питання набуття орендарем права оренди земельної ділянки, є Закон України «Про оцінку земель».

У відповідності до ст.1 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

За умовами ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідно з ч. ч. 1-2 ст. 15 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Статтею 23 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, чинній станом на день укладання спірного договору оренди) технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.

Судовою колегією встановлено, що на момент укладання спірного договору оренди (09.01.2007р.) технічна документація з нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки не проводилась та не затверджувалась у передбаченому законом порядку. Більш того, технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Роздільнянського району Одеської області вперше була виготовлена у 2008 році та затверджена рішенням Роздільнянської міської ради від 25.12.2008р. №732-V, а відтак незрозуміло на підставі чого у п. 5 спірного договору оренди визначена нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки та відповідно й розмір орендної плати, отже договір у цій частині суперечить приписам чинного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, розмір орендної плати за земельну ділянку при укладанні спірного договору оренди встановлений з порушенням вимог чинного законодавства, а право оренди набуте ТОВ «Енергопромімпекс» за договором з порушенням вимог ст. ст. 13, 23 Закону України «Про оцінку земель».

Частина 2 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» окрім відсутності однієї з істотних умов в договорі оренди встановлює таку підставу для визнання його недійсним, як порушення вимог ст. ст. 4-6 цього Закону, а ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що право оренди набувається на підставах та в порядку, передбачених цим та іншими законами.

Оскільки судовою колегією встановлено недодержання в момент укладання договору оренди землі від 09.01.2007р. вимог ст. 13, ч. ч. 2, 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель», спірний договір оренди земельної ділянки підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України.

Крім того, судовою колегією враховано наступне.

Чинність рішення Роздільнянської міської ради від 05.10.2006р. №60-V, яким надано ТОВ «Енергопромімпекс» в оренду спірну земельну ділянку площею 0,5700 га із земель запасу Роздільнянської міської ради не є перешкодою для визнання договору оренди землі від 09.01.2007р. недійсним, оскільки договір оренди оспорюється прокурором не з підстав перевищення Роздільнянської міської ради своїх повноважень з розпорядження земельною ділянкою, а у звязку із недотриманням вимог Закону України «Про оцінку земель», тому для визнання його недійсним не є обовязковим скасування (визнання недійсним) рішення Роздільнянської міської ради від 05.10.2006р. №60-V, виходячи з розяснень, наданих Вищим господарським судом України у п. 2.24 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин».

Відповідно до ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Як вже зазначалося вище, 09.01.2007р. за актом прийому-передачі позивач передав відповідачу земельну ділянку площею 0,57 га, відтак у звязку з визнанням недійсним договору оренди землі від 09.01.2007р., згідно з ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України, спірна земельна ділянка підлягає поверненню відповідачем до земель запасу Роздільнянської міської ради

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 01.04.2015р. у справі №916/2287/14, від 08.04.2015р. у справі №916/2439/14, від 01.07.2015р. у справі №916/2772/14.

Наведене не було враховано судом першої інстанції, що призвело до прийняття неправильного рішення, яке підлягає скасуванню, а позов та апеляційна скарга задоволенню.

Щодо розподілу судових витрат у даній справі, то слід зазначити наступне.

Відповідно до ч. 3 ст. 49 ГПК України судовий збір, від сплати якого позивач у встановленому порядку звільнений, стягується з відповідача в доход бюджету пропорційно розміру задоволених вимог, якщо відповідач не звільнений від сплати судового збору.

Згідно з п. 4.6. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 21.02.2013р. №7 «Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України» із змінами та доповненнями приймаючи рішення зі справи, провадження в якій порушено за заявою прокурора, господарський суд у разі повного або часткового задоволення позову (скарги) стягує судовий збір з відповідача (повністю або пропорційно задоволеним вимогам), якщо він не звільнений від сплати судового збору; у разі ж повної або часткової відмови в позові судовий збір стягується з визначеного прокурором позивача (так само повністю або пропорційно задоволеним вимогам), за винятком випадків, коли останнього звільнено від сплати судового збору, та коли позивачем у справі є сам прокурор. Стягнення відповідних сум судового збору здійснюється в доход державного бюджету України у розмірі, визначеному згідно з частиною першою статті 4 Закону України «Про судовий збір», виходячи з розміру мінімальної заробітної плати, встановленого законом на 1 січня того календарного року, в якому відповідна заява або скарга подавалася до суду.

Прокурором в інтересах Роздільнянської міської ради Одеської області предявлено одну вимогу немайнового характеру (визнання недійсним договору оренди землі) та одну вимогу майнового характеру (витребування земельної ділянки, нормативна грошова оцінка якої становить 623694,00 грн.).

Позов та апеляційна скарга заявлені до набрання чинності 01.09.2015р. Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сплати судового збору», прийнятого Верховною Радою України 22.05.2015р. за №484-VIII, яким змінено порядок обчислення ставок судового збору, а тому в даному випадку ставки судового збору застосовуються у розмірі, передбаченому Законом України «Про судовий збір» від 08.07.2011р. №3674-VI.

Враховуючи вищевикладене, судовий збір за позовом в розмірі 13691,88 грн. (1218+12473,88) та за апеляційний перегляд у розмірі 6845,94 грн. (13691,88:2) підлягає стягненню в доход Державного бюджету України з відповідача.

Керуючись ст. ст. 99, 103-105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу заступника прокурора Одеської області задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 22.06.2015р. у справі №916/1692/15 скасувати, позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі від 09.01.2007р., укладений між Роздільнянською міською радою та ТОВ «Енергопромімпекс», зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП «ЦДЗК» 18.01.2007р. за №01.

Зобовязати ТОВ «Енергопромімпекс» повернути земельну ділянку загальною площею 0,57 га за адресою: м. Роздільна, вул. Леніна кут вул. Лисенка до земель запасу Роздільнянської міської ради.

Стягнути з ТОВ «Енергопромімпекс» на користь Держбюджету України судовий збір за позовом в сумі 13691,88 грн. за платіжними реквізитами місцевого господарського суду та за апеляційний перегляд в сумі 6845,94 грн. за платіжними реквізитами суду апеляційної інстанції. Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови складено 12.10.2015р.

Головуючий суддя В.Б. Туренко

Суддя Л.О. Будішевська

Суддя С.В. Таран