ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" вересня 2015 р. Справа №922/4683/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Черленяк М.І., суддя Хачатрян В.С., суддя Шепітько І.І.,

при секретарі Кузнєцовій І.В.,

за участю представників:

позивача ОСОБА_1, за довіреністю №08-11/1601/2-15 від 09.04.2015 року;

відповідача ОСОБА_2, за довіреністю №Д-15/2015 від 06.01.2015 року;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача Харківської міської ради, м.Харків, (вх.№322Х/1-40) на рішення господарського суду Харківської області від 25.12.2014 року по справі №922/4683/14,

за позовом Харківської міської ради, м.Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФТД», м.Харків,

про внесення змін до договору,-

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2014 року Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФТД», в якій просило суд внести зміни до договору оренди землі від 03.04.2006 року №35 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції, яка запропонована позивачем і надана до позовної заяви в якості додатку.

Рішенням господарського суду Харківської області від 25.12.2014 року по справі №922/4683/14 (суддя Хотенець П.В.) у позові відмовлено повністю.

Позивач з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення місцевим господарським судом при прийнятті рішення норм матеріального та процесуального права, а також на неповне зясування обставин, що мають значення для справи, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 25.12.2014 року та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 21.01.2015 року апеляційну скаргу Харківської міської ради прийнято до провадження та призначено до розгляду.

03.03.2015 року відповідач надав через канцелярію суду відзив на апеляційну скаргу (вх.№3512), в якому проти позиції скаржника заперечує та просить у задоволені апеляційної скарги позивача відмовити, а рішення господарського суду Харківської області від 25.12.2014 року по справі №922/4683/14 залишити без змін.

Відповідач зазначає, що зміна грошової оцінки землі не є істотною зміною обставинні якими позивач та відповідач керувалися при укладенні договору та які відповідно до положень статті 652 Цивільного кодексу України можуть бути підставою для внесення змін до нього, оскільки статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов'язкове проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5-7років, а тому сторони при укладенні договору не виходили з її постійного розміру.

Важливою обставиною є те, що позивач пропонує умови договору, котрих немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004 року №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі», чим фактично просить не конкретизувати, а змінити і доповнити умови типового договору, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, що встановлено, зокрема, у ч.4 ст.179 Господарського кодексу України. При цьому, в тексті спірної додаткової угоди та позовної заяви Департамент земельних відносин та Харківська міська рада посилаються на рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, як на підставу укладення додаткової угоди до договору оренди землі. У той же час п. 29 цього Порядку вказує на неможливість його застосування до договорів оренди землі та додаткових угод, які оформлені до його прийняття.

Як вказує відповідач, станом на даний час не визначеним залишається порядок оформлення та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, які були укладені до 01.01.2013 року, тобто до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові. Зважаючи на відсутність Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди укладених до 01.01.2013 року застосування рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» до спірних правовідносин оренди землі є неможливим та незаконним.

Не погоджується відповідач з позицією позивача, щодо застосуванням у розрахунках розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, що надані відповідачу в оренду коефіцієнту у розмірі 4,8%, оскільки застосування даного коефіцієнту у розрахунку не підтверджується жодними належними доказами. Так, локальні коефіцієнти мають великий вплив на вартість земельної ділянки і можуть занижувати або підвищувати її вартість. При цьому, при оформленні витягу №706 та №706/1 з технічної документації, не зважаючи на його наявність у Технічній документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, безпідставно не застосовано понижуючі локальні коефіцієнти КмЗ, які враховують незабезпеченість земельної ділянки централізованим теплопостачанням та газопостачанням, що вплинуло на кінцевий результат нормативної оцінки земельної ділянки.

В подальшому, ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 18.03.2015 року задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «ФТД» про зупинення провадження у справі до розгляду Харківським окружним адміністративним судом повязаної справи №820/1833/15; провадження у справі №922/4683/14 до вирішення по суті та вступу в законну силу рішення у справі 820/1833/15 зупинено; зобовязати сторони у триденний строк надати Харківському апеляційному господарському суду інформацію та докази щодо вирішення по суті адміністративної справи №820/1833/15 Харківським окружним адміністративним судом та набрання рішенням законної сили.

Ухвалою суду від 17.08.2015 року поновлено провадження у справі №922/4683/14 та призначено її до розгляду.

У судовому засіданні 31.08.2015 року оголошувалась перерва до 24.09.2015 року.

23.09.2015 року представник відповідача надав через канцелярію суду відзив на апеляційну скаргу (вх.№13415), в якому зазначає, що згоден з рішенням господарського суду першої інстанції, вважає його обґрунтованим та законним, прийнятим при об'єктивному та повному досліджені всіх матеріалів справи, без порушення матеріального чи процесуального права, у звязку з чим просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Як вказує відповідач, норми права визначені позивачем не містять прямого припису про обовязковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель. При цьому, відсутні підстави для застосування змін за переліком, зазначеним у п. 13 договору щодо перегляду розміру орендної плати.

У судовому засіданні 24.09.2015 року представник позивача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги в повному обсязі та просив її задовольнити.

Представник відповідача проти позиції скаржника заперечував з підстав викладених у відзиві від 23.09.2015 року.

Розглянувши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзивах на неї доводи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи, на підставі рішення Харківської міської ради від 23.12.2005 року №257/05 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» між Харківською міською радою (орендодавець, позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ФТД» (орендар, відповідач у справі) 03.04.2006 року укладено договір оренди землі, який зареєстрований 03.04.2006 року за №35 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах».

Даний договір було підписано повноважними представниками з обох сторін та скріплено печатками.

Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки, орендодавець (позивач) зобов'язався надати, а орендар (відповідач), в свою чергу, зобов'язався прийняти в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі промисловості, яка знаходиться: місто Харків, пр. Московський, 199-А.

Згідно п. 2 договору оренди, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7691 га, в тому числі ділянка «Б» площею 0,1316 га (під забудовою 0,3827 га, інших угідь 0,3864 га).

Відповідно до п. 5 вказаного договору оренди нормативна грошова оцінка:

- земельної ділянки 0,6375 га згідно з довідкою №1601/06 від 17.03.2006 року 8221000 грн.

- земельної ділянки 0,1316 га згідно з довідкою №1602/06 від 17.03.2006 року 1727896 грн.

Згідно з п. 8 договір укладено строком до 01.12.2055 року.

Пунктом 9 договору визначено розмір орендної плати за користування земельною ділянкою та порядок внесення її орендарем на рахунок відділу державного казначейства у м.Харкові. Так, розмір орендної плати в місяць становить:

- за земельну ділянку 0,6375 га: 2006 рік - 11214,10 грн., з 2007 року - 13193,06 грн.;

- за земельну ділянку площею 0,1316 га: у 2006 році - 3059,82 грн., з 2007 року - 3559,78 грн.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01.01.2014 року.

Попередня вартість 1 квадратного метру землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 року на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 року №335/07 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року», рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року №42/08 «Про затвердження «Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року» та була введена в дію з 01.03.2008 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» вводиться в дію з 01.01.2014 року.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 року №960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» є власником програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року №1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: одержано витяги з державного земельного кадастру про земельні ділянки; виконано розрахунки розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності станом на 01.01.2013 року; одержано витяги №706 від 30.10.2013 року та №706/1 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі від « 03» квітня 2006 року за №35, який разом із листом-пропозицією від 16.12.2013 року №5280/0/225-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача, отримання відповідачем вказаних документів підтверджується поштовим відправленням, яке містяться у матеріалах справи.

Вказані вимоги виконавчого органу Харківської міської ради відповідачем було проігноровано, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради направлено не було, у звязку з чим позивач звернувся до суду з позовною заявою по даній справі.

Суд першої інстанції приймаючи оскаржуване рішення виходив з того, що у зв'язку з відсутністю передбачених законодавством та умовами договору оренди землі підстав для зобов'язання укласти додаткову угоду до договору про зміну розміру орендної плати без відповідного волевиявлення відповідача, а також зважаючи на те, що спірним договором оренди землі чи законом зміна нормативної грошової оцінки землі не передбачена як умова для зміни умов договору, та те, що позивачем не надано до суду належного правового обґрунтування позовних вимог щодо зміни інших умов договору оренди землі, позовні вимоги позивача не підтверджуються матеріалами справи, вони є не обґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду погоджується із таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Відповідно до статті 6 Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Так свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

У відповідності до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Зважаючи на наведені норми, судова колегія робить висновок, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін, або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору за одночасної наявності передбачених у ч. 2 статті 652 Цивільного кодексу України умов.

На будь які порушення умов договору позивач в підставах позову не посилався.

Так, згідно з пунктом 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Отже, договором оренди землі не передбачено такої підстави для внесення змін до договору як зміна нормативної грошової оцінки земель.

Також, позивачем не доведено, що в даному разі мають місце або зміна умов господарювання, або зміна розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів тощо.

Судова колегія зазначає, що норми права, на які посилається позивач у позові (ст.ст.11, 626, 651, 653, 654 Цивільного кодексу України, ст.ст. 15, 179, 188 Господарського кодексу України, ст.ст. 2, 13, 15, 18 Закону України «Про оцінку земель», ст. 30 Закону України «Про оренду землі» та інші) містять правила, котрі регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин пов'язаних із платою за землю. Однак, жодна з норм, вказаних позивачем, не містить прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель.

Так само немає таких приписів про обов'язкову зміну розміру орендної плати і в нормах Податкового кодексу України, на які також посилається позивач. Так, дійсно статтями 288, 289 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки (річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки). Проте, наведене правило стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання.

Стаття 289 Податкового кодексу України, яка передбачає індексацію нормативної грошової оцінки земель також не містить жодного припису, який би давав підстави для висновку про те, що індексація нормативної грошової оцінки автоматично означає необхідність збільшення розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативної оцінки землі. Взагалі, жодною з норм Податкового кодексу не передбачено обов'язку вносити зміни в договір у разі, якщо після його укладення змінився розмір нормативної грошової оцінки.

Такі обставини, з урахуванням конституційних гарантій прав і свобод (ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством (ст.19 Конституції України), унеможливлюють примушення відповідача до укладення додаткової угоди, з умовами якої він не згоден та обов'язковість укладення якої законодавством не передбачена.

Тобто, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки в якості обов'язкової підстави зміни розміру орендної плати в даному випадку є невірним припущенням.

На думку суду апеляційної інстанції, розглядаючи спори з приводу перегляду розміру орендної плати виходячи зі зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок, судами повинно братися до уваги поєднаність в межах розгляду справи як безпосереднього факту зміни нормативної грошової оцінки так і факту визначеності самим договором такої підстави зміни орендної плати.

Аналогічність в баченні такого правового підходу можливо споглядати в судовій практиці Верховного Суду України.

Так Верховний Суд України в постанові від 03.12.2014 року по справі за №3-34гс13 зробив висновок (який в подальшому був відображений Вищим господарським судом України в Інформаційному листі від 20.05.2014 року №01-06/646/2014), що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. В той же час Верховним Судом України було прямо зазначено підставу для даного твердження - визначеність в договорах оренди, зобов'язання орендаря на самостійне щорічне індексування розміру орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.

А отже, Верховний Суд України пов'язує перегляд розміру орендної плати в разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки виключно з існуванням прямої вказівки в договорі на такий перегляд.

Суд першої інстанції з яким погоджується колегія суддів апеляційної інстанції, про неможливість задоволення позовних вимог виходячи з відсутності прямого застереження як в законодавстві так і в договорі оренди від 03 квітня 2006 року №35 на необхідності перегляду розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Крім того, колегія суддів зазначає, що відповідно до п. 5 додаткової угоди, яку просив затвердити позивач, вказано, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,6375 га відповідно до витягу з технічної документації №706/1 від 30.10.2013 року становить 16169550 грн. та земельної ділянки площею 0,1316 га відповідно до витягу з технічної документації №706 від 30.10.2013 року становить 3055818 грн.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» є власником програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року №1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяги з державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- виконано розрахунки розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності станом на 01.01.2013 року;

- одержано витяги №706 та №706/1 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за адресою: м. Харків, пр. Московський 199-А.

При дослідженні витягів №706 та №706/1 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за адресою: м. Харків, пр. Московський 199-А, колегією суддів встановлено, що розрахунки нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка передана в оренду відповідачу, складено виходячи з того, що функціональне виростання земельної ділянки землі комерційного використання, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 2,5, що в свою чергу, вплинуло на величину нормативно грошової оцінки.

Відповідно до статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 Земельного кодексу України.

Згідно із ч.1 ст. 20 Земельного кодексу України, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Як вже зазначалося, спірний договір оренди землі було укладено на підставі рішенням Харківської міської ради від 23.12.2005 року №257/05 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» Харківською міською радою договір оренди землі: від « 03» квітня 2006 року за №35 із терміном дії до 01.12.2055 року. Об'єктом оренди за зазначеним договором є земельна ділянка, що знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Московський 199-А, загальною площею 0,7691 га.

Судова колегія звертає увагу, що безпосередньо в рішенні органу місцевого самоврядування та у спірному договорі визначена категорія переданої в оренду земельної ділянки за функцією її використання. Інших рішень органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по. пр. Московському 199-А до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5) матеріали справи не містять.

У відповідності до положення ч. 1 ст. 144 Конституції України, рішення органів місцевого самоврядування, прийняті в межах визначених законом повноважень, є обов'язковими до виконання на відповідній території.

З огляду на вказане, колегія суддів дійшла висновку, що оскільки на цей час відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по пр. Московський, 199-А до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5), а новий договір оренди землі між позивачем та відповідачем не укладено, спірний договір оренди землі діє в тій редакції, яка була узгоджена та підписана сторонами, позивач не мав права визначати у додатковій угоді нормативну грошову оцінку землі на підставі витягів №706 та №706/1 від 30.10.2013 року, у яких застосоване інше функціональне використання земельної ділянки ніж те, що встановлено в договорі оренди землі.

За таких обставин, колегія суддів наголошує, що застосування управлінням Держкомзему в місті Харкові при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду відповідачу, коефіцієнта функціонального використання 2,5, який встановлений для земельних ділянок комерційного використання, є неправомірним і не відповідає положенням чинного законодавства.

Разом з тим, згідно з пунктом 3.5 Наказу Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, від 27.01.2006 року №18/15/21/11 «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.111998 року №377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998 року за №788/3228 відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

В той же час, судова колегія відзначає факт ненадання позивачем до суду форми №6-зем, № 6а-зем, №6б-зем, №2-зем для підтвердження правомірності розрахунку нормативної грошової оцінки.

Позивачем не доведено правомірність внесення змін до договору оренди землі шляхом доповнення його, зокрема, п. 5 додаткової угоди, яку просив затвердити позивач, вказавши, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягів з технічної документації №706 та №706/1 від 30.10.2013 року становить 16169550 грн. та 3055818 грн.

Крім того, апеляційна інстанція вважає за необхідне надати оцінку вимогам позивача стосовно внесення змін до договору оренди земельної ділянки, а саме встановленню розміру орендної плати у розмірі 4,8% від нормативної грошової оцінки.

Так, в обґрунтування зазначеної позовної вимоги, позивач посилається на «Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові», затвердженого рішенням 19 сесії 5 скликання Харківської міської ради від 27.02.2008 року №41/08.

Відповідно до п.2.4 даного положення, річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

O = Ц*Б*К1*К2, де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, (у гривнях);

Б - єдина для міста Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Відповідно до п.2.5 вказаного Положення, розмір поточної базової ставки орендної плати (Б), визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08, тобто 8%.

Внаслідок того, що термін оренди є значним, базова ставка знижується та становить 60% від базової ставки: 0,08%*60%=4,8%.

Однак, спірний договір оренди було укладено 03.04.2006 року, а тому, на час його укладення, вказане Положення не діяло, а зазначене Положення регулює визначення розміру орендної плати саме при укладенні договорів оренди землі.

Так, нормативно-правові акти поширюють свою дію лише на договори, які були укладені після набрання цими актами законної сили, окрім випадків, коли в них зазначено про необхідність приведення вже укладених договорів у відповідність до цих актів.

Таким чином, внаслідок затвердження органом місцевого самоврядування вже після укладення спірного договору оренди землі, нового порядку визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові, змінилась формула розрахунку річної орендної плати та відповідні коефіцієнти.

Але спірний договір оренди землі та чинне законодавство не передбачають такої підстави для зміни договору оренди землі, як зміна органом місцевого самоврядування порядку визначення розміру орендної плати, у разі зміни формули її розрахунку та відповідних коефіцієнтів.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про неправомірність застосування позивачем ставки орендної плати у розмірі 4,8% від нормативної грошової оцінки землі у запропонованих змінах до договору оренди землі.

Відповідно до п. 3 рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Таким чином, вказане рішення містить у собі імперативне посилання на інший нормативний документ, який визначає яким органом чи установою, в який спосіб, в якій формі та в якому порядку відбувається оформлення додаткової угоди до договору оренди землі, яка пов'язана із зміною розміру орендної плати.

Таким документом відповідно до рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 є Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Зважаючи на імперативний характер, норми п. 3 рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» укладення додаткової угоди до договору оренди про зміну розміру орендної плати у зв'язку із впровадженням нової нормативної грошової оцінки землі у м. Харкові станом на 01.01.2013 року здійснюється виключно і лише у відповідності до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, що затверджений рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 року №960/12, і який діє на сьогодні.

Це підтверджується і тим, що в тексті спірної додаткової угоди та позовної заяви Департамент земельних відносин та Харківська міська рада посилається на рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, як на підставу укладення додаткової угоди до договору оренди землі.

Однак, згідно з п. 29 Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, цей Порядок не поширюється на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком.

Вказаний порядок оформлення договорів оренди набрав чинності з 01.01.2013 року.

У договорі оренди землі від 03.04.2006 року зазначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі між позивачем та відповідачем укладено та зареєстровано 03.04.2006 року, а отже до набрання чинності Порядку затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Таким чином, дія Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12 не поширюється на договір оренди землі від 07.02.2001 року, та не може бути застосований до вказаних правовідносин оренди.

На даний час, актами Харківської міської ради не визначено порядок оформлення та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, які були укладені до 01.01.2013 року, тобто до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Зважаючи на відсутність Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди укладених до 01.01.2013 року, застосування рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» до спірних правовідносин оренди землі є неможливим та незаконним.

Разом з тим колегія суддів зазначає, що відповідно до підпункту 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові зміни до договору оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі в порядку, передбаченому цим підпунктом.

У разі наявності зауважень до додаткової угоди до договору з боку заявника, відхилення ним пропозиції або неотримання відповіді на неї у 20-денний термін з дня її направлення (із врахуванням часу поштового обігу), відділ економічного регулювання управління земельних відносин у цей же термін готує та передає до Юридичного департаменту для вжиття заходів щодо врегулювання спору у судовому порядку наступні документи: копію договору оренди землі; копії документів справи документації із землеустрою (за необхідності); примірник акту обстеження земельної ділянки із відповідними фотоматеріалами; довідку державної податкової інспекції про стан розрахунків з бюджетом за використання земельної ділянки; копію витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; примірник розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку; примірники додаткової угоди до договору оренди землі; витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців відносно особи орендаря; копію супровідного листа про направлення примірників додаткової угоди на адресу орендаря та копії документів, які підтверджують його направлення орендареві; копію довідки (витягу) із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за певним орендарем права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці (за наявності); інші документи, які мають значення для вирішення спору.

Позивач, у свою чергу не надав належних та допустимих доказів у підтвердження виконання ним умов Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, зокрема, щодо оформлення примірнику акту обстеження земельної ділянки із відповідними фотоматеріалами.

Разом з тим, колегією суддів зазначається, що редакція додаткової угоди до договору оренди від 03.04.2006 року містить положення щодо зміни до наступних пунктів договору оренди: пункту 13 - щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції.

У той же час вказані зміни до договору оренди землі від 03.04.2006 року позивач просить суд внести за відсутністю обґрунтування. Так, у позовній заяві та в апеляційній скарзі відсутні мотивування щодо внесення змін в пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі від 03.04.2006 року.

При цьому колегія суддів наголошує, що позов складається з його підстав та предмету.

Під предметом позову розуміється певна матеріальна правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення.

Підставами позову є зазначені позивачем в позовній заяві обставини, якими він обґрунтовує свої матеріально-правові вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Таким чином зазначені зміни до пунктів 13, 14, 28 спірного договору виходять за межі підстав позову.

Колегія суддів наголошує, що господарський суд розглядає справи в межах позову, тобто в межах його підстав та предмету, виходити за які він має право лише у випадку, передбаченому п. 2 ч. 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України - за клопотанням заінтересованої сторони, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів позивача або третіх осіб із самостійними вимогами на предмет спору.

Статтею 22 Господарського процесуального кодексу України передбачено право позивача до початку розгляду господарським судом справи по суті змінити предмет та підставу позову.

Проте позивач не заявляв клопотання про вихід за межі позову та не змінював підстав позову в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, а тому у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про внесення вказаних змін до пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі від 19 квітня 2006 року.

Крім того, як зазначалось вище, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Натомість у договорі оренди землі від 03.04.2006 року сторони не погодили право на внесення змін до його положень щодо підстав перегляду орендної плати, сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки та права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Враховуючи, непередбаченість ані законодавством ані договором від 03.04.2006 року перегляду розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що предмет, заявленого позову та підстави не співвідносяться, а також те, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди не відповідають діючим нормам чинного законодавства, а саме щодо вірного розрахунку сум, коефіцієнтів, що підлягають застосуванню, порядку внесення відповідних змін та обставинам, які склалися між сторонами, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що такі позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Тотожна за своїм правовим змістом позиція викладена Вищим господарським судом України в постанові від 01.04.2015 року по справі №922/1912/14.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв'язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм матеріального та процесуального права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв'язку з чим апеляційна скарга Харківської міської ради не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення господарського суду Харківської області від 25.12.2014 року по справі №922/4683/14 має бути залишене без змін.

Враховуючи, що апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги, витрати апелянта по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги не підлягають відшкодуванню.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 44, 49, 99, 101, п.1 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 25.12.2014 року по справі №922/4683/14 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 29 вересня 2015 року.

Головуючий суддя Черленяк М.І.

Суддя Хачатрян В.С.

Суддя Шепітько І.І.