РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.09.2015Справа №910/16406/15
За позовом Заступника прокурора Святошинського району м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь»

про повернення земельних ділянок,

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь»

до Київської міської ради

про визнання договору поновленим.

Суддя Сташків Р.Б.

Представники сторін:

від прокуратури - Чистякова Н.О. (посвідчення);

від позивача - Тхорик С.М. (представник за довіреністю);

від відповідача - Прокопенко Б.О. (представник за довіреністю).

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передано указаний позов про зобов'язання Відповідача повернути Позивачу земельні ділянки за кадастровими номерами №:75:171:0014 та №:75:171:0030, з приведенням їх у придатний для використання стан, у зв'язку з закінченням строку дії укладеного з Відповідачем договору оренди спірних земельних ділянок та невиконанням Відповідачем ані умов договору, ані приписів чинного законодавства щодо повернення їх у придатному для використання стані назад Позивачу, який представляє територіальну громаду міста Києва.

Позивач вимоги заступник прокурора повністю підтримав.

Відповідач вимоги позову не визнав, та звернувся до суду з указаним зустрічним позовом про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 19.12.2006 № 75-6-00314 на той самий строк та на тих самих умовах та про визнання укладеною між сторонами угоди про внесення змін до вказаного договору.

Позивач та прокуратура вимоги зустрічного позову не визнали, з огляду, що Відповідач не звернувся до Позивача у встановлений законом строк та порядку, а також умови Договору (протягом строку його дії) виконував неналежним чином.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та прокуратури, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

На підставі рішення Київської міської ради від 24.11.2005 № 434/2895 за відповідним Договором (далі - Договір) Позивачу було передано в оренду на 5 (п'ять) років земельні ділянки, розташовані по пр. Перемоги, 138, площею 817 кв.м., кадастровий номер :75:171:0030 та площею 3885 кв.м., кадастровий номер :75:171:0014, для будівництва, експлуатації та обслуговування об'єкта громадського харчування. Договір зареєстрований ГУЗР КМДА 19.12.2006 за № 75-6-00314. За умовами п. 6.1 Договору земельні ділянки є переданими в день держреєстрації цього договору.

Орендодавець за Договором зобов'язався, зокрема, завершити забудову земельних ділянок у встановлений проектною документацією строк, але в будь-якому разі не пізніше ніж через 3 роки з держреєстрації Договору, тобто не пізніше 19.12.2009, а також використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення та своєчасно сплачувати обумовлену Договором орендну плату.

Із залученого до матеріалів справи акта від 18.05.2015 № 566/08 вбачається, що посадовою особою Департаменту земельних ресурсів КМДА при обстеженні земельних ділянок встановлено, що земельні ділянки за цільовим призначенням не використовуються, будівництво на земельних ділянках не ведеться, натомість розміщені зелені насадження.

Статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації договору) встановлено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації і лише після держаної реєстрації набирає чинності.

Договір укладено на 5 (п'ять) років, таким чином, строк дії Договору, з урахуванням дати його державної реєстрації, узгоджений сторонами до 19.12.2011.

Після закінчення строку дії договору, орендар за умови належного виконання своїх обов'язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору, у зв'язку з чим повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору (п. 11.7 Договору).

Особливості поновлення договорів оренди землі встановлені Законом України «Про оренду землі». Відповідно до ст. 33 цього Закону у редакції на момент виникнення спірних правовідносин (закінчення строку дії Договору) встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів ст.ст. 319, 626 ЦК України, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 с. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар належно виконує свої обов'язки за договором;

- орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8 та 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:

- орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;

- орендар належно виконує свої обов'язки за договором;

- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди;

- сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Тобто, у будь-якому випадку у разі поновлення договору оренди обов'язковим є укладення відповідної додаткової угоди.

Наведені позиції щодо поновлення дії договору оренди земельної ділянки висловлено Верховним Судом України в постановах від 25.02.2015 та від 15.04.2015 №№ 6-10цс15, 6-219цс14 та 6-55цс15.

Відповідачем належних доказів укладання додаткової угоди щодо поновлення Договору не представлено.

Під час розгляду спору судом встановлено, що Відповідач одночасно вважає Договір поновленим, оскільки Позивач не надсилав листа-повідомлення, як орендодавець, про заперечення у поновленні Договору протягом 1 місяця після закінчення його дії, натомість Відповідач вказує, що продовжує займати спірні земельні ділянки, що не заперечується Позивачем, та на належне виконання умови Договору - відсутність заборгованості по орендній платі, що станом на 11.06.2015 підтверджується листом ДПІ у Святошинському районі ГУ ДФС у м. Києві, наданим Позивачем.

Також Відповідача 20.08.2015, тобто вже під час розгляду справи судом, звернувся до Позивача з проектом Угоди про внесення змін до Договору, де запропонував поновити Договір на 5 років та запропонував викласти пункт 4.2 Договору редакції, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що обґрунтовує змінами в податковому законодавстві та ухваленим КМР рішенням №89/9146 від 28.02.2013 «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень стаття 288 Податкового кодексу України», та у зв'язку з ухиленням Позивача від укладення такої угоди, Відповідач просить про її укладення в судовому порядку.

Разом із цим, для виникнення у орендаря, тобто у Відповідача, переважного права на поновлення Договору у обох встановлених ст. 33 Закону України «Про оренду землі» випадках у першу чергу вимагається умова належного виконання орендарем умов Договору оренди землі.

Із залученої до матеріалів справи довідки податкової інспекції дійсно вбачається відсутність станом на 11.06.2015 у Відповідача заборгованості по оплаті орендної плати за орендовану по Договору земельну ділянку площею 3885 кв.м., а відомості про наявність заборгованості по другій земельній ділянці площею 817 кв.м. Позивачем та прокуратурою до матеріалів надані не були.

Натомість із наданих обома сторонами письмових доказів судом встановлено, що протягом договірного строку (у встановлений проектною документацією строк, але в будь-якому разі не пізніше ніж через 3 роки з держреєстрації Договору, тобто не пізніше 19.12.2009) Відповідач забудову земельних ділянок не завершив, і також не завершив її станом на даний час. Натомість у акті від 18.05.2015 № 566/08 посадовою особою Департаменту земельних ресурсів КМДА при обстеженні земельних ділянок встановлено, що земельні ділянки за цільовим призначенням не використовуються, будівництво на земельних ділянках не ведеться, натомість розміщені зелені насадження.

Отже, має місце неналежне виконання Відповідачем умов Договору - не забудова земельних ділянок як у встановлений Договором строк, так і протягом погодженого сторонами строку дії Договору та станом на даний час. Суд зауважує, що з часу укладення Договору та станом на даний час минуло майже 9 років, проте земельні ділянки за цільовим призначенням використані так і не були - забудова не була здійснена, і обставина не здійснення забудови визнана обома сторонами.

Заперечення Відповідача щодо тривалого отримання ним дозволів та погоджень у сфері будівництва не є відкладальною обставиною у відносинах з Позивачем та не є простроченням Позивача, як кредитора у зобов'язанні. Відхиляючи заперечення Відповідача суд зазначає, що Відповідач, як суб'єкт господарювання, укладаючи Договір зі встановленими у Договорі зобов'язаннями, зокрема, щодо строку здійснення забудови, мав розраховувати та прогнозувати як він планує виконати ці зобов'язання, у тому числі щодо здійснення забудови, для якої необхідним є розроблення проекту, отримання відповідних дозволів та погоджень. Тому недотримання Відповідачем умов Договору у частині зобов'язання здійснити забудову у встановлений Договором строк є власним господарським прорахунком Відповідача та не є залежною від Позивача обставиною, а отже є порушенням умов Договору Відповідачем.

З огляду, що Відповідач неналежним чином виконував умови Договору (не здійснив забудову) він не отримав переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), тому не може посилатися на ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо автоматичного продовження строку дії Договору за відсутності заперечень від орендаря, а також не отримав за ч.ч. 1-3 ст.33 Закону України «Про оренду землі» переважного права на звернення до Позивача з листом-повідомленням з проектом додаткової угоди про продовження строку дії Договору.

Додатково суд зазначає, що Відповідач не звертався до Позивача у встановлений Договором та ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» строк з листом-повідомленням про намір продовжувати договірні відносили та з проектом додаткової угоди про поновлення Договору. А пізніше звернення є порушенням встановлених Договором та Законом умов і процедури укладення такого типу угоди. Тобто, Відповідач неналежним чином виконував умови Договору та встановлений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядок поновлення строку дії Договору Відповідачем дотримано не було - проекту додаткової угоди про поновлення строку дії Договору Відповідач на розгляд Позивачу у встановлений Договором та Законом строк не надав.

З огляду, що Відповідач через неналежне виконання умов Договору не набув переважного права на поновлення строку його дії, не дотримався встановленого Договором та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядку поновлення строку дії Договору, суд відхиляє заперечення Відповідача проти первісного позову та відмовляє у вимогах його зустрічного позову.

Питання внесення Відповідачем у текст його угоди, викладеної в зустрічному позові, відомостей, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, тобто фактичного не тільки поновлення строку дії Договору, а й внесення до нього змін, для вирішення даного спору правових наслідків не має, оскільки з огляду на допущені Відповідачем порушення умов Договору та недотримання встановленого Договором та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядку поновлення строку дії Договору, Позивач не був узагалі зобов'язаний розглядати направлену йому угоду в частині внесення змін у закінчений строком дії та не поновлений Договір.

При цьому, з огляду на приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі», суд зазначає, що саме по собі подальше користування земельною ділянкою та/або внесення орендних платежів не свідчить про автоматичне поновлення договору оренди. Наведені висновки суду в повному обсязі узгоджуються з вищеописаними позиціями Верховного Суду України.

Отже, враховуючи наведене вище, відсутні належні докази поновлення та продовження строку дії Договору, та відсутні правові підстави задовольняти зустрічний позов про визнання Договору поновленим та визнання укладеною угоди про поновлення строку дії Договору та внесення змін до нього.

За приписами ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні положення містяться у п. 11.3 Договору.

Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. Аналогічні положення щодо обов'язку повернути земельну ділянку містяться у п. 11.8 Договору.

За таких обставин, враховуючи положення вказаних вище нормативно-правових актів, приймаючи до уваги, що строк дії Договору закінчився та докази його поновлення до теперішнього часу у матеріалах справи відсутні, суд дійшов висновку, що позов заступника прокурора Святошинського району м. Києва про зобов'язання Відповідача повернути територіальній громаді міста в особі Київської міської ради спірну земельну ділянку є правомірним та таким, що підлягає задоволенню.

Щодо порушення інтересів держави в межах даного спору, що стали підставою для подання даного позову заступником прокурора, то суд погоджується з його доводами, викладеними у позові. З огляду на наведене, а також враховуючи системний аналіз приписів статті 36 Закону України «Про прокуратуру», норм ГПК України та рішення Конституційного Суду України від 08.04.99 N 3-рп/99, суд дійшов висновку про наявність у заступника прокурора права на звернення до господарського суду з даним позовом.

Відповідно до статті 49 ГПК України, судовий збір 2436 грн., від сплати якого заступник прокурора звільнений, стягується з Відповідача у дохід Державного бюджету України. Натомість понесені Відповідачем витрати по сплаті судового збору за звернення до суду з зустрічним позовом відносяться на нього та не відшкодовуються.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 32-34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги первісного позову задовольнити повністю.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Промінь» (м. Київ, вул. Верховинна, 35; ідентифікаційний код 30630920) повернути Київській міській раді (м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) земельну ділянку загальною площею 0,3885 га з кадастровим номером :75:171:0014, нормативною грошовою оцінкою 3310350,33 грн., розташовану по просп. Перемоги, 138, у Святошинському районі м. Києва та привести вказану земельну ділянку у придатний для використання стан.

Видати наказ.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Промінь» (м. Київ, вул. Верховинна, 35; ідентифікаційний код 30630920) повернути Київській міській раді (м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) земельну ділянку загальною площею 0,0817 га з кадастровим номером :75:171:0030, нормативною грошовою оцінкою 696153,47 грн., розташовану по просп. Перемоги, 138, у Святошинському районі м. Києва та привести вказану земельну ділянку у придатний для використання стан.

Видати наказ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь» (м. Київ, вул. Верховинна, 35; ідентифікаційний код 30630920) у дохід Державного бюджету України 2436 (дві тисячі чотириста тридцять шість) грн. судового збору.

Видати наказ.

У задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя Сташків Р.Б.