ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.09.15 Справа№ 914/2174/15

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична консалтингова служба», м. Київ

до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівські області, м. Львів

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Українське державне підприємство поштового звязку «Укрпошта» в особі Львівської дирекції Українського державного підприємства поштового звязку «Укрпошта», м. Львів

про: визнання недійсним договору оренди нерухомого державного майна від 11.03.2013р. №27,

Суддя Король М.Р.

За участю представників:

від позивача: не зявився;

від відповідача: ОСОБА_1. представник (довіреність від 30.04.15р.);

третя особа: ОСОБА_2 представник (довіреність від 16.01.15р.).

В судовому засіданні 17.09.2015 р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть спору:

позов заявлено Товариством з обмеженою відповідальністю «Юридична консалтингова служба» (м.Київ) до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівські області (м.Львів) за участю третьої особи Українського державного підприємства поштового звязку «Укрпошта» в особі Львівської дирекції Українського державного підприємства поштового звязку «Укрпошта» (м.Львів) про визнання недійсним договору оренди нерухомого державного майна від 11.03.2013р. №27.

Ухвалою суду від 09.07.15 року порушено провадження у справі. Розгляд судової справи призначено на 30.07.15р. Вимоги до сторін висвітлено в зазначеній ухвалі, в тому числі визнано обовязковою участь повноважних представників сторін в судовому засіданні.

Позивач участь повноважного представника в судовому засіданні 30.07.2015 року не забезпечив, на адресу суду надіслав електронне повідомлення (вх. №31634), у якому просить суд відкласти розгляд справи.

Представник відповідача в судове засідання зявився, позовні вимоги заперечив, через відділ обліку та документального забезпечення суду подав клопотання (3331/15) про продовження строку розгляду справи.

Від третьої особи через відділ обліку та документального забезпечення суду поступило пояснення по предмету спору (вх. №30883/15 від 27.07.2015р.).

Представник третьої особи в судове засідання зявився, просив суд в задоволенні позову відмовити.

Строк розгляду спору продовжено та розгляд справи відкладено на 17.09.2015 року.

Позивач участь повноважного представника в судовому засіданні 17.09.2015 року не забезпечив, через відділ обліку та документального забезпечення суду подав клопотання про призначення судової будівельно технічної експертизи (вх. №4174/15 від 17.09.2015 року).

Представники відповідача та третьої особи в судове засідання зявилися, позовні вимоги заперечили, проти задоволення клопотання про призначення у справі судової експертизи заперечили.

Суд відхилив клопотання про призначення у справі судової експертизи у звязку з його безпідставністю.

Згідно п.2 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 року № 4 „Про деякі питання практики призначення судової експертизи, судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.

Позивач звернувся до суду з клопотанням про призначення у справі судової будівельно технічної експертизи з метою визначення технічного стану орендованого приміщення.

Разом з тим, в матеріалах справи міститься копія акту приймання передачі обєкта оренди, в якому зазначено, що претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря немає.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників відповідача та третьої особи, повно та обєктивно дослідивши докази в їх сукупності, суд встановив наступне.

11.03.2013 року між Регіональним відділення Фонду державного майна України по Львівській області (орендодавцем згідно договору, відповідачем у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Юридична консалтингова служба» (орендарем згідно договору, позивачем у справі) було укладено договір оренди нерухомого державного майна №27.

Відповідно до п.1.1 договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме державне майно нежитлові приміщення загальною площею 983,83 кв.м., що знаходяться в підвалі, на 1-му, 2-му і 3-му поверхах нежитлової будівлі за адресою: Львівська область, м. Трускавець, вул. Героїв УПА, 11 (реєстровий номер 21560045.1400.АААЖЕЕ484), що перебуває на балансі Львівської дирекції Українського державного підприємства поштового звязку «Укрпошта» (надалі балансоутримувач).

Відповідно до п.1.2. договору майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

Факт передачі приміщення позивачу підтверджений актом прийому-передачі державного нерухомого майна згідно договору від 11.03.2013 року №27.

Відповідно до п.10.1 договору, цей договір укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 11.03.2013 року по 09.03.2016 року включно.

Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. №786 (зі змінами) становить без ПДВ за базовий місяць оренди лютий 2013 р. 23 588,52 грн. Орендна плата за перший (повний) місяць оренди березень 2013 р. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди лютий 2013 р. на індекс інфляції за березень 2013 р. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни її розрахунку, істотної зміни стану обєкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. (п.п. 3.1, 3.3, 3.5 договору).

З підстав неналежного технічного стану приміщень, відсутністю (підключеність) комунікацій, в т.ч. відсутність належного опалення і недостатність системи електропостачання, невідповідністю санітарним вимогам, що на думку позивача зумовлює неможливість використовувати орендоване нерухоме майно за передбаченим у договорі цільовим призначенням, позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди нерухомого державного майна від 11.03.2013р. №27 недійсним. Крім того, позивач стверджує про недійсність п.п. 6.5. та 10.8 договору.

Оцінивши подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають до задоволення, виходячи з наступного.

Правовідносини оренди майна врегульовані, зокрема, нормами Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна», який регулює відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк ( ч.1 ст. 759 ЦК та ч.1 ст. 283 ГК України).

Істотні умови договору оренди державного та комунального майна визначені частиною 1 ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», якими є, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань тощо.

Матеріалами справи підтверджено, що 11.03.2013 позивачем та відповідачем укладений договір оренди нерухомого державного майна № 27, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме державне майно - нежитлові приміщення загальною площею 983,83 м. кв., що знаходяться в підвалі, на 1-му , 2-му і 3-му поверхах нежитлової будівлі за адресою: Львівська область, м. Трускавець, вул. Героїв УПА, 11. У вказаному договорі сторони погодили всі істотні умови договору, визначені законом, встановили, зокрема, що майно передається в оренду з метою розміщення офісу, визначили розмір орендної плати за базовий місяць оренди лютий 2013 - 23588,52 грн, встановили термін дії договору - з 11 березня 2013 року по 9 березня 2016 року включно ( 2 роки 364 дні ).

В силу положень ч.ч. 1,3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч.ч. 1-3, 5 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом ст. 207 ГК України, господарське зобовязання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосубєктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

В акті приймання передачі державного нерухомого майна зазначено, що претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря немає.

Крім того, відомості про стан обєкта оренди містить висновок про вартість майна від 12.02.2013 р., згідно якого обєктом оцінки є нежитлові приміщення (частина підвалу і 1 поверху, приміщення 2 і 3 поверхів) загальною площею 983,83 кв. м в 3 поверховій цегляній адміністративній будівлі відділення поштового звязку Трускавець ЦПЗ №3. Фізичний стан задовільний, комунікації відключені, приміщення не використовуються, потребують ремонту.

З огляду на викладене, орендарю було відомо про технічний стан орендованого приміщення станом на момент укладення договору оренди та підписання акту приймання передачі майна.

Крім того, позивач стверджує про недійсність п.10.8 договору оренди, згідно якого у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невідємне поліпшення власністю держави і компенсації не підлягають.

У відповідності до п. 4.3 договору, відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4.,5.7.,6.2. цього договору.

Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву, матеріали згідно з порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невідємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 року №1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 року за №1123/12997 (та згоду балансоутримувача) (п.4.4. договору).

Пунктом 5.4 договору передбачено, що орендар зобовязується своєчасно за погодженням балансоутримувача здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобовязання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невідємних поліпшень орендованого майна, він зобовязаний надати документи, передбачені пунктом 4.4. договору та згоду балансоутримувача і органу, уповноваженого управляти державним майном на проведення цих невідємних поліпшень (п.5.7. договору).

Відповідно до п.6.2. договору, орендар має право за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

На переконання суду, реалізація права позивача на здійснення поліпшень орендованого майна та компенсації їх вартості можлива з дотриманням умов всіх вищенаведених пунктів договору оренди.

В матеріалах справи відсутні докази звернення позивача із заявою до орендодавця щодо здійснення невідємних поліпшень орендованого державного майна та отримання згоди орендодавця на здійснення таких поліпшень.

Крім того, суд звертає увагу на те, що пунктом 9.3 договору оренди сторони обумовили те, що спори, які виникають за цим договором або в звязку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

З огляду на викладене, у випадку здійснення позивачем невідємних поліпшень орендованих приміщень за наявності згоди орендодавця, спір про компенсацію їх вартості може бути предметом судового розгляду при недосягненні згоди між сторонами.

В звязку з наведеним, суд вважає безпідставним твердження позивача про невідповідність п. 10.8 договору оренди ч.3 ст. 778 ЦК України.

Також, за твердженням позивача, суперечить нормі закону положення п. 6.5 договору оренди про те, що орендар не має права на приватизацію орендованого майна.

Порядок і способи приватизації державного майна передбачені Законом України «Про приватизацію державного майна».

У разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного обєкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання для цілей оренди майна (п.1 ч.1 ст. 182 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

В матеріалах справи відсутні докази прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (нежитлових приміщень загальною площею 983,83 кв.м., що знаходяться в підвалі, на 1-му, 2-му і 3-му поверхах нежитлової будівлі за адресою: Львівська область, м. Трускавець, вул. Героїв УПА, 11). За наведених обставин п. 6.5 договору оренди не суперечить вимогам закону.

Враховуючи викладене, суд вважає вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди нерухомого державного майна безпідставними, необґрунтованими, документально не підтвердженими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Судовий збір покладається на позивача у відповідності до ст. 49 ГПК України.

З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 4, 33, 34, 35, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд -

В И Р І Ш И В:

1. У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Повне рішення складено 22.09.2015 р.

Суддя Король М.Р.