донецький апеляційний господарський суд

П о с т а н о в а

Іменем України

16.09.2015 справа № 908/3464/15

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:ОСОБА_1,
суддів:ОСОБА_2, ОСОБА_3,
за участю представників сторін
від позивача:ОСОБА_4 за довіреністю № 5 від 29.09.2014,
від відповідача:не зявився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства «Центр досугу «Промінь» Енергодарської міської ради, м. Енергодар Запорізької області,
на рішення господарського судуЗапорізької області
від05.08.2015
у справі№ 908/3464/15 (суддя Кагітіна Л. П.)
за позовомКомунального підприємства «Центр досугу «Промінь» Енергодарської міської ради, м. Енергодар Запорізької області,
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Елар Плюс», м. Запоріжжя,
пророзірвання договору оренди
Комунальне підприємство «Центр досугу «Промінь» Енергодарської міської ради (далі КП «ЦД «Промінь», ОСОБА_5) звернулось до господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Елар Плюс» (далі ТОВ «Елар Плюс», Орендар) про розірвання договору оренди.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 05.08.2015 у справі № 908/3464/15 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Позивач, не погодившись з рішенням суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати і прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити. Зокрема, апелянт посилається на те, що місцевий господарський суд невірно застосував норми як матеріального, так і процесуального права, а висновки, викладені в оскаржуваному рішенні, не відповідають фактичним обставинам справи. В апеляційній скарзі наведені й інші доводи, які на думку апелянта є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Представник Позивача у судовому засіданні підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі та просить рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Представник Відповідача у судове засідання не зявився, хоча про час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, тому судова колегія вважає за можливе розглядати апеляційну скаргу за його відсутності, з чим погодився представник Позивача.

Колегія суддів Донецького апеляційного господарського суду відповідно до ст. 101 ГПК України та на підставі встановлених фактичних обставин переглядає матеріали господарської справи та викладені в скарзі доводи щодо застосування судом при розгляді норм як матеріального, так і процесуального права, що мають значення для справи.

Апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний суд,

В С Т А Н О В И В :

Між Енергодарською міською радою в особі КП «ЦД «Промінь» та ТОВ «Елар Плюс» 22.12.2011 було укладено Договір оренди (далі Договір), який зареєстровано в реєстрі за № 4551, за яким на підставі протоколу засідання конкурсної комісії виконавчого комітету Енергодарської міської ради від 01.06.2011 № 04-11, затвердженого головою Енергодарської міської ради відповідно до Наказу Управління комунальної власності Енергодарської міської ради від 18.10.2011 № 60, ОСОБА_5 передає, а Орендар приймає в тимчасове володіння та користування нежитлове приміщення загальною площею 294, 8 кв. м, розташоване за адресою: Запорізька область, м. Енергодар, пр. Енергетиків, 14, поверх 1, приміщення № 159, яке належить Територіальній громаді міста Енергодар в особі Енергодарської міської ради на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно б/н, виданого виконавчим комітетом Енергодарської міської ради від 26.10.2011 (а. с. 12-18).

Договір посвідчений приватним нотаріусом Енергодарського міського нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_6, та внесений до реєстру за № 4551.

Згідно з розпорядженням Енергодарського міського голови № 249-р від 26.08.2011 «Про передачу нежитлового приміщення» нежитлове приміщення, яке становить предмет Договору, перебуває на балансі КП «ЦД «Промінь». Відповідно до Витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно від 07.11.2011 № 31932848, виданого Комунальним підприємством «Енергодарське бюро технічної інвентаризації» Енергодарської міської ради, загальна вартість нерухомого майна складає 419 115, 60 грн.

Пунктом 1.4 Договору визначено, що передача орендованого майна Орендодавцем і приймання його Орендарем оформлюється відповідним актом, який підписується сторонами.

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2 Договору він набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації та діє протягом 10 років. Умови договору зберігають свою силу протягом всього строку його дії, а також у разі, якщо після його укладення законодавством встановлені правила, які погіршують стан Орендаря, а в частині зобовязань Орендаря щодо орендної плати до виконання зобовязань.

Як встановлено п. 2.6 Договору, ОСОБА_5 має право відмовитись від Договору та вимагати повернення майна, якщо Орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців поспіль; у цьому разі Договір буде розірвано з моменту отримання Орендарем повідомлення ОСОБА_5 про відмову від Договору.

З п. 3.1 Договору вбачається, що орендна плата визначається згідно з Методикою розрахунку плати за оренду майна, що перебуває в комунальній власності територіальної громади міста Енергодар, затвердженої рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007 № 10, і на момент розрахунку складає 32 638, 50 грн. на рік без урахування ПДВ і 2 711, 72 грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції за перший місяць оренди. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства України.

Підпунктом «а» пункту 5.2. Договору сторони передбачили, що Орендар має право з письмового дозволу ОСОБА_5 вносити зміни у склад і стан орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, яке обумовлює підвищення його вартості. Для погодження Орендар надає: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення будівельних та інших робіт, пов'язаних з поліпшенням орендованого майна. Дозвіл на виконання таких робіт оформлюється листом ОСОБА_5, в якому зазначається про надання дозволу.

Згідно з підпунктом «е» п. 5.2 Договору, Орендар має право на відшкодування чи зарахування в рахунок орендної плати вартості необхідних витрат на покращення орендованого майна, яке здійснене зі згоди ОСОБА_5. Вартість виконаних Орендарем без згоди ОСОБА_5 покращень орендованого майна, які неможливо відокремити від нього без пошкодження цього майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до п. 8.3. Договору у разі припинення або розірвання Договору. поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення власністю ОСОБА_5. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов Договору та чинного законодавства.

При цьому, як визначено п. 8.6 Договору, будівельні роботи на обєкті оренди виконуються на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої в установленому чинним законодавством порядку та за наявності дозволу на виконання таких робіт, отриманого від ОСОБА_5.

Згідно з п. 8.7 Договору, якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, витрати компенсуються йому при приватизації обєкта за рахунок зменшення вартості приміщення, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, на суму коштів, витрачених Орендарем для здійснення невід'ємних поліпшень, якщо це майно визнається Орендарем, який здійснив ці поліпшення, в строки, передбачені чинним законодавством; при проведенні конкурсу, аукціону за рахунок коштів, одержаних від продажу приміщень на аукціоні, за конкурсом, якщо Орендар не брав у них участь, або брав участь та не став переможцем протягом 30 днів з моменту письмового звернення Орендаря.

Відповідно до п. 8.8 Договору, якщо вартість здійснених Орендарем з дозволу орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна складає 25% і більше його оціночної вартості, Орендар набуває першочергового права викупу такого майна у разі, якщо поліпшення не враховані шляхом зменшення орендної плати.

За актом приймання-передачі від 22.12.2011 нежитлове приміщення було передано у користування ТОВ «Елар Плюс» (а. с. 21).

Як вбачається з матеріалів справи, у звязку з пропозицією Орендаря провести ремонт обєкта оренди 27.12.2011 сторони склали ОСОБА_5 обстеження приміщення № 159 на предмет доцільності проведення обсягу запланованих ремонтних, будівельних та інших робіт, визначення переліку передбачуваних поліпшень та їх погодження з Орендодавцем (а. с. 139).

За п. 4 зазначеного ОСОБА_5 надає дозвіл Орендареві на проведення поліпшень орендованого майна у визначеному обсязі витрат на суму 163 640, 40 грн.

У звязку із завершенням ремонту нежитлового приміщення, переданого за Договором, сторони здійснили його повторне обстеження на предмет відповідності підтверджувальних документів наявним невідємним поліпшенням, про що складено ОСОБА_5 № 2 про обстеження приміщення № 159 від 01.02.2012 (а. с. 140). Встановлено, що здійснені поліпшення відповідають напрямам та обсягам витрат, передбачених у затвердженому Орендодавцем Дефектному акті (а. с. 151-152) та погодженій проектно-кошторисній документації.

06.12.2012 Орендодавцем була надіслана претензія щодо стягнення з ТОВ «Елар Плюс» заборгованості за користування обєктом оренди на суму 24 844, 48 грн. (а. с. 36).

КП «ЦД «Промінь», посилаючись на неналежне виконання Відповідачем свого обовязку щодо внесення орендної плати та наявність заборгованості за період з січня по травень 2013 року у розмірі 25 640, 53 грн., вважає це істотним порушенням Орендарем умов Договору оренди, а тому наявні достатні підстави для його розірвання у судовому порядку.

Відповідачем КП «ЦД «Промінь» 03.07.2015 була надіслана заява про зарахування вартості частини витрат на покращення орендованого майна в рахунок орендної плати за Договором оренди майна від 22.12.2011 та припинення взаємних зобовязань на суму 25 640, 53 грн., в якій Орендар зазначає, що за погодженням з Орендодавцем ТОВ «Елар Плюс» були здійснені поліпшення обєкта оренди на суму 163 640, 40 грн. (а. с. 119)

Зазначена заява була відхилена КП «ЦД «Промінь» через відсутність доказів зміни вартості майна, переданого за Договором, про що Відповідач повідомлений листом № 985 від 20.07.2015 (а. с. 121-131). ОСОБА_5, посилаючись на п. 8.7 Договору, вважає, що Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, тому витрати компенсуються йому при приватизації обєкта оренди за рахунок зменшення вартості приміщення, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, на суму коштів, витрачених орендарем для здійснення невідємних поліпшень, якщо це майно визнається Орендарем, який здійснив ці поліпшення, в строки згідно діючого законодавства, або при проведенні конкурсу, аукціону за рахунок коштів, одержаних від продажу приміщень на аукціоні, за конкурсом, якщо Орендар не брав в них участь, або брав участь та не став переможцем, протягом 30 днів з моменту письмового звернення Орендаря.

Вивчивши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія вважає, що рішення господарського суду є законним, обґрунтованим і таким, що відповідає вимогам чинного законодавства, виходячи з такого.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Згідно з ч. 3 ст. 778 ЦК України якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Отже, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, то наймач отримує право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати за користування річчю. При цьому вибір способу відшкодування, з огляду на умови пп. е) п. 5.2. Договору, здійснюється Відповідачем.

Статтею 202 ГК України передбачено, що господарське зобовязання припиняється, серед іншого, зарахування зустрічної однорідної вимоги.

Згідно з ч. 3 ст. 203 ГК України господарське зобовязання припиняється зарахуванням зустрічної однорідної вимоги, строк якої настав. Для зарахування достатньо заяви однієї сторони. Аналогічні приписи містить ст. 601 ЦК України.

При цьому наявність заперечень однієї зі сторін не перешкоджає проведенню зарахування зустрічних вимог за заявою іншої сторони.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному обсязі.

Проте, через порушення Орендарем свого обовязку зі сплати орендної плати за Договором Позивач просить у судовому порядку розірвати Договір оренди на підставі ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», за приписами якої на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань. Закон не виключає можливість здійснення Відповідачем зарахування зустрічних однорідних вимог і протягом судового розгляду.

Однак, посилання КП «ЦД «Промінь» на те, що порядок відшкодування Позивачем зроблених Відповідачем поліпшень орендованого майна має здійснюватися за умовами п. 8.7 Договору є невірним, оскільки зазначеним пунктом визначено порядок компенсації відповідачу поліпшень на випадок приватизації ним обєкта оренду або у разі продажу цього обєкта шляхом проведення конкурсу, аукціону, що не позбавляє Відповідача права на зарахування в рахунок орендної плати частини понесених ним витрат на поліпшення орендованого майна.

Крім того, ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка встановлює механізм компенсації вартості узгоджених з Орендодавцем невідємних поліпшень у разі припинення договору, не містить застережень про неможливість застосування загальних положень ЦК України.

З огляду на розяснення Верховного суду України, викладене у п. 31 Інформаційного листа № 01-8/211 від 07.04.2008 «Про деякі питання практики застосування норм Цивільного та Господарського кодексів України», на яке посилається Позивач, сторона може вимагати примусового виконання зобовязання в натурі у випадку нікчемності заяви другої сторони про зарахування зустрічних вимог. Нікчемність такої заяви, зокрема, полягає у невідповідності її положенням ст.ст. 203, 602 ЦК України.

Враховуючи наявність умов, передбачених ст. 601 ЦК України, і відсутність умов, передбачених ст. 602 ЦК України, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що судом першої інстанції правомірно про можливість зараховані зустрічні однорідні вимоги в рахунок погашення орендної плати в розмірі 25 640, 53 грн..

Отже, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновками суду першої інстанції, викладеними в оскаржуваному рішенні, і вважає, що суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог

Щодо інших доводів, які викладені в апеляційній скарзі і на думку апелянта є підставою для скасування оскарженого рішення, то судова колегія до уваги їх не приймає, оскільки вони не впливають на правильність прийнятого рішення, а також судом першої інстанції їм надана належна правова оцінка, з чим погоджується колегія суддів апеляційної інстанції.

Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Запорізької області від 05.08.2015 у справі № 908/3464/15 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга без задоволення.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 102, 103, 105 ГПК України, Донецький апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Комунального підприємства «Центр досугу «Промінь» Енергодарської міської ради, м. Енергодар Запорізької області, на рішення господарського суду Запорізької області від 05.08.2015 у справі № 908/3464/15 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 05.08.2015 у справі № 908/3464/15 залишити без змін.

Постанову може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого господарського суду України у касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий О. А. Скакун

Судді: Т. М. Колядко

ОСОБА_3