ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" вересня 2015 р. Справа № 911/3175/15

Господарський суд Київської області у складі судді Бабкіної В.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за первісним позовом Публічного акціонерного товариства Комерційний банк Надра

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про стягнення 209553,94 грн.

за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

до Публічного акціонерного товариства Комерційний банк Надра

про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним

секретар судового засідання: Мамчур А.О.

за участю представників:

від позивача (за первісним позовом): ОСОБА_2 (довіреність № 13-11-16797 від 26.06.2015 р.),

від відповідача (за первісним позовом): ОСОБА_3 (довіреність № 44 від 18.08.2015 р.)

Обставини справи:

Публічне акціонерне товариство Комерційний банк Надра (далі банк, позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом) звернулось до господарського суду Київської області з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом) про стягнення 209533,94 грн.

В обґрунтування своїх вимог позивач за первісним позовом посилався на укладення з ФОП ОСОБА_1 договору оренди нежитлового приміщення від 22.08.2012 р., згідно з яким остання зобовязувалась належним чином сплачувати орендні платежі. У звязку з порушенням орендарем взятих на себе зобовязань за договором банк просить суд стягнути з ФОП ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати в розмірі 155832,86 грн. та заборгованість з оплати комунальних послуг в розмірі 53721,08 грн., а також судові витрати покласти на відповідача.

До початку розгляду даної справи по суті до господарського суду Київської області 19.08.2015 р. було подано зустрічну позовну заяву Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 б/н від 19.08.2015 р. до Публічного акціонерного товариства Комерційний банк Надра про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним, яку ухвалою суду від 20.08.2015 р. було прийнято до спільного розгляду з первісним позовом.

За змістом зустрічного позову підприємець вважає укладений з банком договір оренди нежитлового приміщення від 22.08.2012 р. недійсним з огляду на те, що орендодавцем в користування орендареві було передано не нежитлове приміщення, про яке йшлося у договорі, а квартиру на першому поверсі житлового будинку, що, на думку зустрічного позивача, суперечить приписам Житлового кодексу України.

03.09.2015 р. до господарського суду Київської області від позивача за первісним позовом було подано клопотання б/н, б/д про долучення до матеріалів справи документів на виконання п. 3 ухвали суду від 20.08.2015 р., письмових пояснень стосовно виставлення орендодавцем рахунків щодо компенсації орендарем вартості комунальних послуг з додатками, а також відзиву на зустрічний позов.

За змістом відзиву на зустрічний позов банк зазначає, що торгівельна діяльність орендаря, для цілей якої банком було передано в оренду спірне приміщення, не носить промислового характеру, а тому посилання позивача за зустрічним позовом на порушення вимог Житлового кодексу є безпідставним. На думку відповідача за зустрічним позовом, за змістом приписів чинного законодавства власник квартири обмежений лише щодо можливості використовувати житлове приміщення для промислового виробництва. При цьому, в законодавстві відсутні норми щодо обмеження у переведенні в нежилі приміщення приватних приміщень житлового фонду для непромислового виробництва.

Також банк наголошував, що згідно з п. 2 рішення виконкому Вишгородської міської ради від 02.04.2003 р. № 162 останнім було прийнято рішення про виведення квартири АДРЕСА_1 з житлового фонду.

14.09.2015 р. позивачем за зустрічним позовом до господарського суду були подані заперечення на відзив зустрічного відповідача б/н від 14.09.2015 р., за змістом яких підприємець наголошувала на тому, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

На переконання ФОП ОСОБА_1, документальним підтвердженням того, що обєкт нерухомості переведений з житлового у нежитловий фонд, є реєстрація права власності на нежитлове приміщення. Проте, таких документів орендодавцем не надано, що додатково підтверджує факт недійсності договору.

22.09.2015 р. на виконання вимог ухвали господарського суду позивачем за первісним позовом надано до матеріалів справи витребувану судом копію правовстановлюючого документа на обєкт оренди, а саме договір купівлі-продажу від 29.12.2002 р.

Представник позивача за первісним позовом у судовому засіданні 23.09.2015 р. первісний позов підтримував, проти зустрічного позову заперечував.

Представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) у судовому засіданні 23.09.2015 р. проти задоволення первісного позову заперечував та просив задовольнити зустрічний позов.

У судовому засіданні 23.09.2015 р. було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд

встановив:

22 серпня 2012 року між ПАТ «КБ «Надра» (орендодавець) та ФОП ОСОБА_1І (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення.

Згідно з п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування на строк, визначений у даному договорі, на умовах оренди, без права викупу, нежитлове приміщення загальною площею 57,1 кв.м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2.

Відповідно до п.1.2 договору орендоване майно належить орендодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 29.12.2002 р.

Пунктом 2.1 договору визначено мету і порядок здійснення оренди, а саме - приміщення передається в оренду та буде використовуватися для торгівельної діяльності продовольчими товарами.

Згідно з п. 4.1 договору строк оренди складає два роки й одинадцять місяців з дати приймання приміщення за актом приймання-передачі.

Згідно з п. 5.1 договору на дату підписання даного договору орендна плата за перший календарний місяць оренди становить 5700,00 грн., крім того ПДВ - 1141,00 грн., всього з ПДВ - 6852,00 грн., а за умовами п. 5.2 договору за наступні місяці та до закінчення строку дії орендна плата підлягає зміні з урахуванням офіційно встановленого індексу інфляції.

Відповідно до п. 5.4 договору, починаючи з другого місяця оренди, орендна плата перераховується в безготівковому порядку на поточний рахунок орендодавця на підставі рахунку, отриманого від орендодавця, та акту приймання-передачі послуг оренди не пізніше 10 числа кожного місяця за поточний місяць.

Згідно з п. 5.7 договору оплата комунальних послуг, а саме холодне і гаряче водопостачання і водовідведення, електроенергія, центральне опалення, утримання будинку і прибудинкової території, охорона приміщення, інше при необхідності, не входить до розрахунку орендної плати та компенсується орендарем пропорційно займаній площі згідно встановлених тарифів на такі послуги, що підтверджуються оплаченими орендодавцем рахунками протягом 10 робочих днів після отримання від орендодавця рахунку.

Як свідчать матеріали справи, відповідач за первісним позовом здійснювала користування переданим в оренду приміщенням та здійснювала часткову оплату орендної плати.

У звязку з виникненням у орендаря заборгованості за вказаним договором перед орендодавцем, останній і звернувся до суду з первісним позовом.

Натомість відповідач подав до суду зустрічний позов про визнання договору оренди недійсним, посилаючись на те, що банк не мав права передавати в оренду нежиле приміщення, в той час як обєктом оренди є квартира, яка і на даний час не переведена до нежитлового фонду.

Дослідивши наявні у матеріалах справи докази та позиції сторін, оцінивши їх в сукупності, суд дійшов висновку щодо наявності підстав для задоволення зустрічних позовних вимог у даній справі з огляду на таке.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав і обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частин першої, п'ятої статті 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою, шостою статті 203 ЦК України.

Відповідно до п. 2.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 р. «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними», вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

В силу ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Об'єктом оренди можуть бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з приписами ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ч. 1 ст. 760 ЦК України).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 ЦК України).

Виходячи з системного аналізу зазначених норм, об'єктом оренди може бути будь-яке майно, що має індивідуальні ознаки, в т. ч. нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно, орендодавцем якого має бути його власник або особа, уповноважена на укладення договору оренди.

Як зазначалося вище, відповідно до умов договору оренди б/н від 22.12.2012 р. орендодавець передає орендареві у тимчасове користування нежитлове приміщення, для здійснення ФОП ОСОБА_1 підприємницької діяльності згідно цільового призначення відповідно до умов договору.

Згідно з актом приймання-передачі б/н від 22.12.2012 р. орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, загальною площею 57,1 кв.м.

Як слідує з п.1.2 договору, орендоване майно належить орендодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 29.12.2002 р.

До матеріалів справи позивачем за первісним позовом надано копію укладеного між ПП «Вудінвест» (продавець) та ВАТ комерційним банком «Надра» (покупець) договору купівлі-продажу від 29.12.2002 р. квартири загальною площею 57,1 кв.м, розташованої за адресою: АДРЕСА_4.

З огляду на викладене суд дійшов висновку, що банком до матеріалів справи не надано належних та допустимих доказів того, що він відповідно до ст. 761 ЦК України є власником обєкта оренди нежитлового приміщення, у звязку з чим позивач за первісним позовом не мав права укладати оспорюваний договір оренди, а тому, відповідно до приписів ст.ст. 203, 215 ЦК України, даний договір підлягає визнанню недійсним як вчинений особою, що не має необхідного обсягу цивільної дієздатності, та як такий, що суперечить вимогам ст. 761 ЦК України.

Окрім того, згідно зі статтею 4 чинного на даний час Житлового кодексу Української РСР, жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території Української РСР, утворюють житловий фонд. Житловий фонд включає: жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд); жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд); жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів); жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд); квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення). До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям. Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік до цих будинків застосовуються правила, встановлені для громадського житлового фонду. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Таким чином, передача в оренду квартири у житловому будинку для цілей провадження торгівельної діяльності, яка фактично відбулася за оспорюваним підприємцем договором, суперечить приписам статті 4 ЖК України.

Стосовно посилання банку на те, що спірний обєкт оренди є нежитловим приміщенням з огляду на виведення даної квартири з житлового фонду, слід зазначити наступне.

До матеріалів справи банком надано копію рішення виконавчого комітету Вишгородської міської ради від 02.04.2003 р. № 162 «Про внесення змін до рішення виконавчого комітету від 29.08.2002 р. за № 422 «Про надання дозволу на перепланування квартири АДРЕСА_5», згідно з п. 1 якого виконавчий комітет вирішив внести змін до рішення виконавчого комітету міської ради від 29.08.2002 р. за № 422 «Про надання дозволу на перепланування квартири АДРЕСА_5», а саме: замість слів «приватному підприємству Вудінвест» записати «відкритому акціонерному товариству, комерційному банку «Надра».

У п. 2 рішення зазначено: « 2. Вивести квартиру № 57 по пр.-ту ОСОБА_4 у м. Вишгороді із житлового фонду».

Статтею 7 ЖК УРСР унормовано виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень. Так, періодично, у строки, встановлювані Радою Міністрів Української РСР, провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду. Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів. Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів. Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Радою Міністрів Української РСР.

Поряд з цим, статтею 8 ЖК УРСР передбачено переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

Позивачем за первісним позовом до матеріалів справи не надано доказів прийняття рішення про переведення квартири № 57 у нежиле приміщення, в той час як «виведення» квартири з житлового фонду приписами ЖК України не визначено.

Поряд з цим, слід зазначити, що переведення житлового фонду в нежитловий, передбачене частиною першою ст. 8 Житлового кодексу УРСР, повинно здійснюватись при дотриманні вимог Закону України «Про основи містобудування» та Правил користування приміщеннями жилих будинків та прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08.10.92 р.

Так, згідно з п.п. 18, 19 Правил користування приміщеннями жилих будинків та прибудинковими територіями, власники квартир, наймачі та орендарі зобов'язані використовувати приміщення житлових будинків за призначенням, забезпечувати збереження жилих і підсобних приміщень квартир та технічного обладнання будинків, дотримувати правил пожежної безпеки. Переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами.

Приписами статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ст. 43 ГПК України).

З урахуванням всього вищенаведеного, суд дійшов висновку щодо визнання договору б/н від 22.08.2012 р. недійсним, у звязку з чим зустрічні позовні вимоги ФОП ОСОБА_1 підлягають задоволенню.

Згідно з приписами ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Відтак, підстави для задоволення первісного позову про стягнення з відповідача за первісним позовом коштів на підставі правочину, визнаного судом недійсним, є відсутніми.

Стосовно розподілу судових витрат у даній справі слід зазначити таке.

Відповідно до приписів ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до п. 4.5 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України» № 7 від 21.02.2013 р., у випадках, коли позивач звільнений від сплати судового збору, якщо позов залишено без задоволення, судовий збір не стягується.

Водночас, згідно з приписами ч. 4 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України стороні, на користь якої відбулося рішення, господарський суд відшкодовує судовий збір за рахунок другої сторони і в тому разі, коли друга сторона звільнена від сплати судового збору, у звязку з чим витрати зі сплати судового збору за подання зустрічного позову покладаються на відповідача за зустрічним позовом.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. У задоволенні первісного позову відмовити повністю.

2. Зустрічний позов задовольнити повністю.

3. Визнати недійсним укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» (04053, м. Київ, вул. Артема, 15, код 20025456) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (07300, АДРЕСА_6, ідент. номер НОМЕР_1) договір б/н від 22.08.2012 р. оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_7.

4. Стягнути з Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Надра» (04053, м. Київ, вул. Артема, 15, код 20025456) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (07300, АДРЕСА_6, ідент. номер НОМЕР_1) 1218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн. 00 коп. судового збору.

Повне рішення підписане 28.09.2015 р.

Суддя В.М. Бабкіна