ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" вересня 2015 р.Справа № 916/1399/15-г
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів Л.В. Поліщук, О.Л. Воронюка

при секретарі судового засідання: О.В. Кубік

за участю представників сторін:

від позивача - І.І. Брушньовська

від відповідача - В.А. Карпенко

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 06.08.2015 року

у справі № 916/1399/15-г

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Комунальної установи «Одеський обласний центр української культури»

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 16829,11 грн.

ВСТАНОВИВ:

В квітні 2015 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до місцевого господарського суду з позовом до Комунальної установи «Одеський обласний центр української культури» про:

-розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 21.01.2005р. №581/ж/6, укладеного між Приморською райадміністрацією м. Одеси та відповідачем;

-виселення відповідача з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 45,1 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 2 на користь позивача;

-стягнення заборгованості по орендній платі у сумі 15713,81 грн. та пені у сумі 1115,30 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем умов спірного договору оренди, що полягає в систематичній несплаті орендної плати, у зв'язку з чим у останнього утворилась заборгованість та пеня і є підставою для розірвання спірного договору.

Відповідач у відзиві на позов зазначив про його необґрунтованість.

Рішенням господарського суду Одеської області від 06.08.2015р. (головуючий суддя Рога Н.В., судді Зайцев Ю.О., Щавинська Ю.М.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 10.08.2015р., визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення від 21.01.2005р. №581/ж/6, у задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погодившись з рішенням суду, позивач 20.08.2015р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, позов задовольнити, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.

Одночасно скаржником заявлено клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку на подання апеляційної скарги, яке ухвалою суду апеляційної інстанції від 28.08.2015р. задоволено, скаргу прийнято до провадження із призначенням до розгляду.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначив про безпідставність доводів скаржника, просив рішення суду залишити без змін.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, судова колегія зазначає наступне.

21.01.2005р. між Приморською райадміністрацією м. Одеси (в подальшому змінено назву Орендодавця на Департамент комунальної власності Одеської міської ради) та КП «Одеський обласний центр української культури» (колишня назва Орендаря - Одеський обласний будинок народної творчості) укладено договір оренди нежитлового приміщення №581/ж/6, згідно умов якого з урахуванням додаткових погоджень від 13.12.2007р., 03.12.2008р., 12.01.2010р., 05.11.2010р., 30.11.2011р. в оренду строком до 30.11.2012р. передано нежитлове підвальне приміщення загальною площею 45,1 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 2 з метою розміщення костюмерної (а.с. 10-17).

Відповідно до п.п. 3.4., 3.5. договору Орендодавець зобов'язався передати Орендарю в оренду приміщення за актом приймання-передачі, який підписується сторонами; не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим приміщенням на умовах цього договору.

За змістом п. 7.12. договору вступ Орендаря у користування приміщенням настає одночасно з підписанням відповідного розпорядження про передачу в оренду нежитлового приміщення, договору оренди та акта приймання-передачі вказаного приміщення.

У розділі 8 договору, зазначено до що нього додається: розрахунок орендної плати, акт приймання-передачі, висновок експерта про вартість нежитлового приміщення (будівлі), що передається в оренду.

В матеріалах справи наявний звіт про незалежну оцінку ринкової вартості нежитлового приміщення площею 45,1 кв.м. по вул. Троїцька, 2 в м. Одесі, виконаний в 2013р. суб'єктом оціночної діяльності - фізичною особою-підприємцем Війтенко Т., в якому встановлено, що на момент обстеження об'єкта підвальне приміщення не функціонувало, після капітального ремонту доступу не було (а.с. 49-63).

Акт приймання-передачі орендованого об'єкту та розрахунок орендної плати в матеріалах справи відсутні.

20.09.2013р. між сторонами укладено додатковий договір №6 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 21.01.2005р. №581/ж/6, а саме продовжено строк дії договору до 20.09.2015р., внесено зміни до порядку розрахунків щодо строку платежу, розміру орендної ставки, доповнено підпунктом щодо сплати коштів за користування земельною ділянкою (а.с. 18).

В матеріалах справи міститься свідоцтво про право власності від 15.01.2009р. серії САС №635252, згідно якого нежитлові приміщення підвалу №601, площею 45,1 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 2 в цілому дійсно належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності. Свідоцтво видане на підставі рішення виконкому Одеської міської ради від 18.09.2006р. №453, реєстрація права власності на вказаний об'єкт здійснена 06.02.2009р., про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №21797051; Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна; Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (а.с. 95-96, 105, 145 зворотній бік, 146).

Разом з тим, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 01.12.2006р. у справі №2-9825/06 визнано за Єременко С.Л. право власності на підвальне приміщення, площею 50 кв.м., що розташоване в будинку 2 по вул. Троїцькій в місті Одесі (а.с. 40-41). Державна реєстрація права власності означеного об'єкту за Єременко С.Л. проведена 21.12.2006р. В подальшому, за договором купівлі-продажу від 22.01.2009р. №134 підвальне приміщення продано Серватку Ю.Т., реєстрація переходу права власності здійснена 11.03.2009р. За договором купівлі-продажу від 14.05.2010р. №859 підвальне приміщення продано Жугановій М.М., реєстрація переходу права власності здійснена 11.06.2010р., що підтверджуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (а.с. 142).

Як встановлено судовою колегією Департамент комунальної власності Одеської міської ради в серпні 2015р. намагався оскаржити рішення Приморського районного суду м. Одеси від 01.12.2006р., однак ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 25.08.2015р. останньому відмовлено у відкриті апеляційного провадження у зв'язку зі спливом присічного строку на його оскарження (а.с. 198-199).

Як вбачається з листа КП «Одеське МБТІ та РОН» від 20.05.2010р. №4213-12/111 нежитлове приміщення підвалу №601 загальною площею 45,1 кв.м., яке зареєстровано за територіальною громадою Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності від 15.01.2009р. серії САС №635252 та підвальне приміщення загальною площею 50 кв.м., яке зареєстроване за Серватко Ю.Т. на підставі договору купівлі-продажу від 22.01.2009р. №134 (яке в подальшому було реалізовано Жугановій М.М. на підставі договору купівлі-продажу від 14.05.2010р. №859) є одним і тим же об'єктом нерухомості (а.с. 70).

В матеріалах справи міститься численне листування між позивачем та відповідачем щодо неможливості використання Орендарем об'єкту оренди за договором оренди від 21.01.2005р., у зв'язку із знаходженням там інших осіб та прохання повернення орендованого майна із усуненням перешкод у користуванні ним, депутатське звернення до Прокуратури м. Одеси, тощо (а.с. 42-47, 64-68, 71-72).

Згідно акту обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Троїцька, 2 від 29.05.2015р., затвердженого першим заступником Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 29.05.2015р. на момент обстеження приміщення було закрито. Провести огляд не було можливим (а.с. 102).

За твердженням позивача, оскільки сторонами укладено додатковий договір №6 про внесення змін до договору оренди від 21.01.2005р. №581/ж/6, то останній, на думку позивача, є діючим до 20.09.2015р., однак Орендар не належним чином виконував свої зобов'язання щодо сплати орендної плати у період з 01.09.2013р. по 31.03.2015р., у зв'язку з чим у нього утворилась заборгованість у сумі 15713,81 грн., на яку відповідно до п. 5.2. договору нараховано пеню у сумі 1115,30 грн. за період з 16.04.2014р. по 24.03.2015р., що в свою чергу є істотним порушення умов договору та відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу, ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є підставою для розірвання цього договору і як наслідок, виселення Орендаря з нежитлового приміщення підвалу. Орендодавець 04.02.2015р. направив Орендарю пропозицію за вих. №01-13/739 про розірвання договору оренди та повернення об'єкта оренди у добровільному порядку або сплату заборгованості та пені (а.с. 20), проте зазначена пропозиція залишена КУ «Одеський обласний центр української культури» поза увагою, що і стало підставою для звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до місцевого господарського суду з даним позовом.

Відповідач заперечуючи проти позову зазначив, що в порушення ст. 795 Цивільного кодексу України, ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», умов п. 3.4 договору оренди від 21.01.2005р. №581/ж/6 Орендодавець об'єкт оренди Орендарю за актом приймання-передачі не передав. Своїм листом від 10.10.2007р. за №144 повідомив Орендодавця - Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про неможливість користування об'єктом оренди, у зв'язку з відсутністю доступу до нього, а також про наявність рішення Приморського районного суду м. Одеси від 21.12.2006р. у справі 2-9825/06. Протягом багатьох років КУ «Одеський обласний центр української культури» неодноразово повідомляла Орендодавця про неможливість доступу до об'єкта оренди та безпідставність нарахування орендної плати. Позивач листом від 17.04.2013р. за №01-13/2463 запропонував відповідачу з метою продовження строку дії договорів оренди, у тому числі і по приміщенню по вул. Троїцька, 2, надати експертну оцінку на зазначене приміщення. Цей лист, з урахуванням попереднього листування, відповідач розцінив як декларування усунення перешкод у вільному доступі до приміщення, у зв'язку з чим 20.09.2013р. між сторонами укладено додатковий договір №6 до договору оренди від 21.01.2005р. №581/ж/6, проте акт приймання-передачі об'єкта оренди не було підписано. За таких обставин, на думку відповідача, Орендодавець не виконав належним чином свої зобов'язання щодо передачі об'єкта оренди Орендарю, а відтак відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України він не повинен був сплачувати орендну плату, тому не має підстав і для стягнення заборгованості та пені за несвоєчасну її сплату. Крім того, відповідач зазначив, що лише власник майна має право на розпорядження цим майном, а враховуючи, що з 2006р. спірне приміщення належить на праві власності іншій особі, починаючи з цього часу ані Представництво, ані Департамент не мали права на розпорядження цим майном.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про розірвання спірного договору оренди, виселення, стягнення заборгованості по орендній платі та пені, місцевий господарський суд виходив з того, що об'єкт оренди не був переданий, доступ до нього не було забезпечено, акт прийняття-передачі об'єкту нерухомого майна відсутній, а відтак зобов'язання у відповідача як у Орендодавця, зокрема, щодо сплати орендної плати не виникло. Крім того, станом на дату підписання договору оренди від 21.01.2005р. №581/ж/6 територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради не мала належним чином оформленого права власності на об'єкт оренди, у зв'язку з чим у Приморської райадміністрації м. Одеси не було повноважень на підписання договору оренди на об'єкт, що не був власністю територіальної громади, у зв'язку з чим суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для визнання недійсним спірного договору оренди та відмову у задоволенні позову про його розірвання, виселення та стягнення заборгованості по орендній платі.

Судова колегія не погоджується з висновком місцевого господарського суду в частині визнання спірного договору оренди недійсним, з огляду на слідуюче.

На весь житловий та нежитловий фонд територіальної громади м. Одеси перейшло право власності на підставі:

-постанови Кабінету Міністрів України від 05.11.1991р. №331 «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)»;

-рішення Одеської обласної ради народних депутатів УРСР від 25.11.1991р. №226-XXІ «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області».

Таким чином, саме з 25.11.1991р. територіальна громада м. Одеси набула права власності, зокрема на нежитлове підвальне приміщення по вул. Троїцькій, 2 в м. Одесі, а відтак Приморська райадміністрація станом на 21.01.2005р. мала повноваження щодо укладення з відповідачем договору оренди означеного об'єкту.

Отже, місцевий господарський суд дійшов до неправильного висновку, що права власності у територіальній громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, зокрема на спірний об'єкт, виникло у останній з моменту його належного оформлення, тобто з моменту отримання свідоцтва про право власності (15.01.2009р.). Свідоцтво про право власності є лише підтвердженням наявного права та не є актом у розумінні ст. 16 Цивільного кодексу. Крім того, свідоцтво про право власності від 15.01.2009р. серії САС №635252 та рішення виконкому Одеської міської ради від 18.09.2006р. №453 на підставі якого було видано свідоцтво є чинними.

З урахуванням викладеного, судове рішення в частині визнання недійсним договору оренди від 21.01.2005р. №581/ж/6 підлягає скасуванню.

Щодо заявлених позовних вимог, судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у т.ч. із договорів.

Спірний договір за своєю правовою природою відноситься до договорів найму, різновидом якого є оренда.

Об'єктом оренди за спірним договором є комунальне майно, а тому до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який в свою чергу є спеціальним законом у сфері використання державного та комунального майна на умовах оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 Цивільного кодексу України, встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Зобов'язання в свою чергу, згідно вимогам ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Частинами 1, 2 ст. 193 Господарського кодексу України, передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

У відповідності до ст. 759 Цивільного кодексу України у договорі найму є дві сторони: наймодавець, який передає майно та орендар, який приймає майно у користування за плату на певний строк.

За приписами ч. 1 ст. 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

За змістом ч. ч. 1, 3, 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди. Орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна.

Як встановлено судом першої інстанції, об'єкт оренди Орендарю за актом приймання-передачі передано не було, доступ Орендаря до об'єкта оренди та використання його з метою, що зазначена у спірному договорі, Орендодавцем не забезпечено, про що свідчить листування між Орендарем та Орендодавцем і не оспорюється сторонами, а також відсутність складеного останніми акту приймання-передачі об'єкта оренди.

Частиною 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Таким чином, у відповідача не виникло зобов'язання щодо сплати орендної плати за об'єкт оренди, яким відповідач не користувався, у зв'язку з чим позовна вимога про розірвання договору оренди саме з підстави зазначеної у позові - систематична несплата відповідачем орендної плати є необґрунтованою.

Позовні вимоги про виселення відповідача з підвального приміщення, стягнення заборгованості по орендній платі та пені як похідні від позовної вимоги про розірвання договору оренди також є безпідставними, а відтак судова колегія вважає висновок суду першої інстанції щодо відмови в задоволенні позовних вимог цілком правомірним та обґрунтованим, а тому рішення суду в цій частині слід залишити без змін.

Доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують вищенаведеного, а відтак колегія суддів не вбачає підстав для її задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 103-105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Відмовити Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у задоволенні апеляційної скарги.

Рішення господарського суду Одеської області від 06.08.2015р. у справі №916/1399/15-г в частині визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №581/ж/6 від 21.01.2005р., укладеного між Приморською райадміністрацією м. Одеси та Комунальним підприємством «Одеський обласний центр української культури» скасувати, в решті рішення суду залишити без змін.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови складено 28.09.2015р.

Головуючий суддя В.Б. Туренко

Суддя Л.В. Поліщук

Суддя О.Л. Воронюк