РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.09.2015Справа №910/3460/14
За позовом Заступника прокурора міста Києва

до 1) Київської міської ради;

2) товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Веста-І»;

3) товариства з обмеженою відповідальністю «Кафі Кафікаф»;

про визнання незаконними та скасування рішень, визнання недійсними договорів.

Головуючий суддя - Сташків Р.Б.,

судді: Мандриченко О.В.,

Балац С.В.

Представники сторін:

від прокуратури - Одуденко А.В.;

від відповідача-1 - не з'явився;

від відповідача-2 - не з'явився;

від відповідача-3 - Єрмоленко Є.В.

СУТЬ СПОРУ:

На новий розгляд до Господарського суду міста Києва передані вимоги Заступника прокурора міста Києва (далі - заступник прокурора, Позивач) у справі № 910/3460/14 до Київської міської ради (далі - Відповідач-1, КМР), товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Веста-І» (далі - Відповідач-2, ТОВ «Компанія «Веста-І»), товариства з обмеженою відповідальністю «Кафі Кафікаф» (далі - Відповідач-3, ТОВ «Кафі Кафікаф»), де Заступник прокурора міста Києва просить суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення КМР від 06.12.2007 № 1403/4236 «Про передачу ТОВ «Компанія «Веста-І» земельної ділянки для будівництва офісно-житлового комплексу з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземною автостоянкою у пров. Киянівському, 12-а у Шевченківському районі м. Києва»;

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 19.02.2008, укладений між КМР та ТОВ «Компанія «Веста-І», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Мисан В.І., зареєстрований в реєстрі за № 796, зареєстрований ГУЗР КМДА, про що зроблено запис від 26.02.2008 № 91-6-00754 у книзі записів державної реєстрації договорів;

- визнати незаконним та скасувати рішення КМР від 22.05.2013 № 500/9557 «Про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки у пров. Киянівському, 12-а у Шевченківському районі м. Києва від 26.02.2008 р. № 91-6-00754»;

- визнати недійсним договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 15.07.2013, укладений між КМР, ТОВ «Компанія «Веста-І» та ТОВ «Кафі Кафікаф», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Мисан В.І., зареєстрований у реєстрі за № 318, зареєстрований Департаментом ЗР КМДА 15.07.2013 за № МЗК-1-0009.

Позовні вимоги мотивовані невідповідністю вказаних рішень КМР та укладених між Відповідачами договорів вимогам законодавства, оскільки було відведено земельну ділянку, яка частково належить до земель зон охорони пам'яток, а частиною до земель історико-культурного призначення, на яких дозволяється будівництво лише особливо важливих споруд за індивідуальними проектами.

Відповідачі 1 та 2 нових пояснень під час нового розгляду не подали. Відповідач-3 проти задоволення позову заперечує, та під час нового розгляду справи подав додаткові пояснення по справі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників, які приймали участь у судових засіданнях, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

06.12.2007 рішенням КМР № 1403/4236 «Про передачу ТОВ «Компанія «Веста-І» земельної ділянки для будівництва офісно-житлового комплексу з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземною автостоянкою у пров. Киянівському, 12-а у Шевченківському районі м. Києва» був затверджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Компанія «Веста-І» для будівництва офісно-житлового комплексу з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземною автостоянкою у пров. Киянівському, 12-а Шевченківського району м. Києва та передано вказану земельну ділянку площею 0,8743 га ТОВ «Компанія «Веста-І» у короткострокову оренду строком на 5 років. На виконання вказаного рішення, 19.02.2008 між КМР та ТОВ «Компанія «Веста-І» був укладений відповідний договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у встановленому законодавством порядку.

21.12.2012 ТОВ «Компанія «Веста-І» та ТОВ «Кафі Кафікаф» уклали договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 21.12.2012, відповідно до умов якого Відповідач-2 продав, а Відповідач-3 отримав у власність майновий комплекс, який розташований на земельній ділянці у пров. Киянівському, 12-а Шевченківського району (кадастровий номер :91:157:0065), поштова адреса: м. Київ, площа Львівська, 4а

18.04.2013 ТОВ «Компанія «Веста-І» звернулось до КМР з листом № 18/04-01 про поновлення договору оренди земельної ділянки та заміни орендаря з огляду на наступне.

Рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 500/9557 «Про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки у пров. Киянівському, 12-а у Шевченківському районі міста Києва від 26.02.08 № 91-6-00754» договір оренди поновлено строком на 10 років

Окрім того було прийнято рішення про внесення змін до договору оренди та зміну сторони договору - ТОВ «Компанія «Веста-І» на сторону - ТОВ «Кафі Кафікаф».

На виконання вказаного рішення, 10.07.2013 між КМР, ТОВ «Компанія «Веста-І» та ТОВ «Кафі Кафікаф» був укладений договір про поновлення на 10 років договору оренди земельної ділянки, укладеного між орендодавцем (КМР) та первісним орендарем (ТОВ «Компанія «Веста-І2), і внесено зміни до договору оренди земельної ділянки.

Судом встановлено, що спірна земельна ділянка у пров. Киянівському, 12-а, у Шевченківському районі міста Києва у своїй частині розташовується в центральному історичному ареалі міста, в архітектурній охоронній зоні, археологічній охоронній зоні; на території державного історико-архітектурного заповідника «Стародавній Київ» (постанова Ради Міністрів УРСР від 18.05.1987 № 183, рішення КМДА від 17.05.02 № 979); на території пам'ятки ландшафту, історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра» (наказ Міністерства культури і туризму України від 03.02.2010 № 58/0/16-10 у редакції наказу Міністерства культури і туризму України від 16.06.2010 № 453/0/16-10); на території пам'ятки археології «Культурний шар Копирева кінця ХІ-ХІІІ ст.» (рішення виконавчого органу Київської міськради народних депутатів від 17.11.1987 №1112, рішення виконавчого комітету Київської міськради народних депутатів від 27.01.1970 № 159) та у межах охоронної зони об'єкта всесвітньої спадщини «Київ; Собор Святої Софії та прилеглі монастирські будівлі, Києво-Печерська Лавра» (наказ Міністерства культури України від 05.07.2011 № 511/0/16-11).

Тобто, спірна земельна ділянка частково належить до земель історико-культурного призначення національного та місцевого значення.

Поняття та склад земель історико-культурного призначення визначають положення статті 53 ЗК України та статті 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Згідно з приписами ч. 1 ст. 150 ЗК України, землі історико-культурного призначення відносяться до особливо цінних земель. Порядок їх використання визначається ЗК України, Законом України «Про охорону культурної спадщини», постановами КМУ та органів місцевої влади і самоврядування.

Виходячи з принципу використання земельних ділянок за цільовим призначенням, визначеного статтею 96 ЗК України, на землях історико-культурного призначення забороняється діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню.

Чинним законодавством встановлений дозвільний порядок використання земель історико-культурного призначення.

Згідно з приписами ч. 2 ст. 54 ЗК України навколо історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, музеїв просто неба, меморіальних музеїв-садиб, пам'яток культурної спадщини, їх комплексів (ансамблів) встановлюються зони охорони пам'яток із забороною діяльності, що шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання таких земель.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» зони охорони пам'ятки - це встановлювані навколо пам'ятки охоронна зона, зона регулювання забудови, зона охоронюваного ландшафту, зона охорони археологічного культурного шару, в межах яких діє спеціальний режим їх використання.

Землі зон охорони пам'яток не належать до земель історико-культурного призначення.

Відповідно до п. 2.1 додатку № 2 до рішення виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів від 16.07.1979 № 920 «Про уточнення меж історико-культурних заповідників і зон охорони пам'яток історії та культури в м. Києві» охорона ансамблів і комплексів пам'яток історії та культури, оголошених згідно з чинним законодавством архітектурними та археологічними заповідниками, здійснюється на підставі окремого про кожний з них положення з обов'язковими умовами: на території заповідників забороняється будь-яке будівництво, не пов'язане з прокладкою інженерних мереж, необхідних для заповідників, впорядкуванням території і реставрацією пам'яток історії та культури.

Підпунктом 5.1 пункту 5 додатку № 2 до розпорядження КМДА від 17.05.2002 № 979 «Про внесення змін та доповнень до рішення виконкому Київської міської ради народних депутатів від 16.07.79 № 920 «Про уточнення меж історико-культурних заповідників і зон охорони пам'яток історії та культури в м. Києві» передбачено, що охорона ансамблів і комплексів пам'яток історії та культури, визначених згідно з законодавством заповідниками (історико-культурними, архітектурно-історичними, історико-архітектурними, архітектурними та археологічними, історико-меморіальними тощо) здійснюється згідно з чинним законодавством з такими обов'язковими умовами: на території історико-культурних заповідників забороняється будь-яке будівництво, не пов'язане з прокладкою інженерних мереж, необхідних для заповідників, впорядкуванням території, відтворенням і реставрацією пам'яток історії та культури.

Залежно від характеру історичного середовища на історико-культурні заповідники і зони охорони пам'яток історії та культури на території м. Києва поширюється принцип реставрації, реабілітації та режим регенерації з обмеженим перетворенням історичного середовища (пункт 3 додатку № 2 до розпорядження Київської міської державної адміністрації від 17.05.02 № 979). Пунктом 9 додатку №2 до названого розпорядження КМДА встановлено, що в архітектурних охоронних зонах зберігається стара планувальна структура та історична забудова. Дозволяється будівництво лише особливо важливих споруд з індивідуальними проектами, що регламентуються за висотою з урахуванням архітектурної та масштабної ув'язки з існуючою забудови і загальним силуетом міста.

Аналізуючи наведені приписи законодавства убачається, що на території історико-культурних заповідників забороняється будь-яке будівництво, не пов'язане з прокладкою інженерних мереж, необхідних для заповідників, впорядкуванням території, відтворенням і реставрацією пам'яток історії та культури, та дозволяється будівництво лише особливо важливих споруд за індивідуальними проектами.

Натомість, офісно-житловий комплекс із приміщеннями соціально громадського призначення та підземною автостоянкою, для будівництва якого було виділено спірну земельну ділянку, не відноситься до особливо важливих споруд.

При цьому наявність розробленої та погодженої документації з землеустрою, на яку посилається Відповідач-3 не спростовує визначених законом обмежень забудови земельних ділянок на території історико-культурних заповідників, охоронної зони.

З огляду на що, відведення земельної ділянки для цієї мети є порушенням приписів статей 53, 54 ЗК України і ст. 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Крім того, Конституцією України та ст. 19 Закону України «Про міжнародні договори України» передбачено, що чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Указом Президії Верховної Ради Української РСР від 04.10.88 № 6673-XI ратифіковано «Конвенцію про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини» підписану 16.11.1972. Відповідно до ст. 4 Конвенції ЮНЕСКО про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини кожна держава - сторона цієї Конвенції визнає, що зобов'язання забезпечувати виявлення, охорону, збереження, популяризацію й передачу майбутнім поколінням культур і природної спадщини, що зазначена у статтях 1 і 2, яка перебуває на її території, покладається насамперед на неї. З цією метою вона прагне діяти як власними зусиллями, максимально використовуючи наявні ресурси, так і, за необхідності, використовувати міжнародну допомогу і співробітництво, якими вона може користуватися, зокрема, у фінансовому, художньому, науковому й технічному відношеннях.

Таким чином, положеннями Конвенції про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини, чітко врегульовано та закріплено зобов`язання в першу чергу держави забезпечувати охорону культурної і природної спадщини. Україна як держава, яка внесла пам'ятку до Списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, згідно з пункту 172 Настанов, що регулюють виконання Конвенції про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини ЮНЕСКО, добровільно взяла на себе зобов'язання з інформування Комітету всесвітньої спадщини через Секретаріат ЮНЕСКО про наміри розпочати або дозволити в зоні, що охороняється Конвенцією, значні роботи з відновлення чи нового будівництва, які могли б вплинути на цінність об'єкта всесвітньої спадщини.

Судом було порушено питання про наявність чи відсутність доказів вжиття заходів щодо інформування Секретаріату ЮНЕСКО про заплановане Відповідачем-3 будівництво на спірній земельній ділянці на етапі відведення цієї земельної ділянки, але таких доказів сторони суду не надали.

За приписами ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.

До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У даному випадку, як убачається із матеріалів справи, на підставі Договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 21.12.2012 ТОВ «Кафі Кафікаф» (Відповідач-3) отримав у власність майновий комплекс, який розташований на спірній земельній ділянці у пров. Киянівському, 12-А, Шевченківського району (кадастровий номер :91:157:0065) та має поштову адресу - м. Київ, площа Львівська, 4-а.

Щодо питання, що спірна земельна ділянка частково належить до земель історико-культурного призначення національного та місцевого значення, а частина її перебуває в межах охоронної зони, то суд вказує, що визначення розміру земельної ділянки, необхідної Відповідачу-3, як власнику, для обслуговування об'єкту цієї нерухомості та встановлення решти її розміру (на якій майновий комплекс не розташований та яка не відноситься до його обслуговування), не є предметом даного судового спору.

Протиправність відведення та використання спірної земельної ділянки «для будівництва офісно-житлового комплексу з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземною автостоянкою» полягає в тому, що вона передавалася як один нероздільний об'єкт з однією дозвільною документацією та проектом землеустрою на всю ділянку в цілому, тоді як частина її, що мотивовано вище судом, знаходиться на території історико-культурних заповідників, тому використовуватись для будівництва офісно-житлового комплексу із приміщеннями соціально громадського призначення та підземною автостоянкою, для будівництва якого було виділено спірну земельну ділянку - не може, оскільки предмет забудови не відноситься до особливо важливих споруд.

Тобто, незалежно від того, чи знаходяться на спірній земельній ділянці споруди (власність Відповідача-3), протиправним є саме відведення під будівництво земельної ділянки, частина якої знаходиться на території історико-культурних заповідників, не з метою будівництва відноситься до особливо важливих споруд, навіть якщо особа, якій цю земельну ділянку відвели, не збирається здійснювати там заплановане будівництво, оскільки саме відведення такої земельної ділянки (на території історико-культурних заповідників) з цільовим призначенням «під офісно-житлове будівництво з паркомісцями» є протиправним згідно наведених вище норм законодавства.

Відповідач-3, як власник нерухомого майна, має право вимагати оформлення в установленому законом порядку права користування земельної ділянкою, в необхідному для обслуговування нерухомого майна розмірі, однак таке право вимоги не є предметом даного судового спору, тому правова оцінка йому не надається. У межах даного судового спору Заступником прокурора міста Києва також не заявлено вимоги про звільнення та повернення земельної ділянки, натомість заявлено вимоги про скасування рішень та договорів оренди, з прийняттям яких порушено режим використання земельної ділянки, до складу якої як до одного цілого входить ділянка земель історико-культурного призначення національного та місцевого значення.

Отже, судом встановлено невідповідність оспорюваних рішень КМР та договорів оренди вимогам законодавства, яке діяло на момент їх вчинення, що детально описано вище в рішенні судом, та зокрема, оскільки офісно-житловий комплекс не відноситься до особливо важливих споруд, то рішення Київської міської ради № 1403/4236 від 06.12.2007 та № 500/9557 від 22.05.2013 прийняті з порушенням ст.ст. 53, 54 ЗК України та ст. 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини», а оскільки право оренди спірної земельної ділянки виникло на підставі вказаних рішень КМР, щодо яких судом встановлено їх незаконність, суд дійшов висновку про те, що Договір оренди земельної ділянки від 19.02.2008 та Договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 10.07.2013 порушують вимоги ст. 6 Закону України «Про оренду землі», у зв'язку з чим підлягають визнанню недійсними.

Отже, вимоги позову Заступника прокурора міста Києва є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. І також з огляду на наведене, та враховуючи системний аналіз приписів статті 36 Закону України «Про прокуратуру», норм ГПК України та рішення Конституційного Суду України від 08.04.99 N 3-рп/99, суд дійшов висновку про наявність у заступника прокурора права на звернення до господарського суду з даним позовом.

Відповідно до статті 49 ГПК України, судовий збір (4872 грн.), від сплати якого заступник прокурора у встановленому законом порядку звільнений, стягується з Відповідачів у рівних частинах у дохід Державного бюджету України.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 32-34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 06.12.2007 №1403/4236 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Компанія «Веста-І» земельної ділянки для будівництва офісно-житлового комплексу з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземною автостоянкою у пров. Киянівському, 12-а у Шевченківському районі м. Києва».

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 19.02.2008, укладений між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Веста-І», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І., зареєстрований в реєстрі за № 796, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 26.02.2008 № 91-6-00754 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 22.05.2013 № 500/9557 «Про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки у пров. Киянівському, 12-а у Шевченківському районі м. Києва від 26.02.2008 № 91-6-00754».

Визнати недійсним договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 15.07.2013, укладений між Київською міською радою, товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Веста-І» та товариством з обмеженою відповідальністю «Кафі Кафікаф», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І., зареєстрований у реєстрі за № 318, зареєстрований Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 15.07.2013 за № МЗК-1-0009.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, будинок 36, код 22883141) в дохід Державного бюджету України 1624 (одну тисячу шістсот двадцять чотири) грн. судового збору.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Веста-І» (04053, м. Київ, площа Львівська, будинок 4-А, код 33194684) в дохід Державного бюджету України 1624 (одну тисячу шістсот двадцять чотири) грн. судового збору.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Кафі Кафікаф» (04053, м. Київ, вул. Артема, будинок 14-А, код 36177677) в дохід Державного бюджету України 1624 (одну тисячу шістсот двадцять чотири) грн. судового збору.

Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 24.09.2015

Головуючий суддя Р.Б. Сташків

Судді О.В. Мандриченко

С.В. Балац