ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" вересня 2015 р.Справа № 916/1686/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів Л.В. Поліщук, О.Л. Воронюка

при секретарі судового засідання: О.В. Кубік

за участю представників сторін:

від прокуратури - І.П. Закернична

від позивача - Ю.Ю. Желєзко

від відповідача - В.О. Сметанка

від третьої особи - не з'явився, про день, час та місце апеляційного перегляду повідомлений належним чином

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «БАРГУЗИН»

на рішення господарського суду Одеської області від 21.07.2015 року

у справі № 916/1686/14

за позовом заступника Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Сергіївської селищної ради

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «БАРГУЗИН»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Відділу Держземагенства у м. Білгород-Дністровському Одеської області

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

В травні 2014 року заступник Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Сергіївської селищної ради звернувся до місцевого господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між позивачем та відповідачем 26.12.2005р. та зареєстрованого 18.01.2006р. за №04.06.506.00011, а саме:

-викладення п. 5 договору у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 9253810,00 грн.»;

-викладення п. 8 договору у наступній редакції: «Орендна плата вноситься у розмірі 370152,40 грн. за рік».

Позовні вимоги обґрунтовані приведення умов спірного договору оренди у відповідність до вимог чинного законодавства.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.05.2014р. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Відділ Держземагенства у м. Білгород-Дністровському Одеської області.

Відповідач у відзиві на позов зазначив про його необґрунтованість та у клопотанні просив зупинити провадження у справі до вирішення Білгород-Дністровським міськрайонним судом Одеської області адміністративної справи №495/3992/14-а за позовом ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» до Сергіївської селищної ради про визнання протиправним та скасування рішення Сергіївської селищної ради від 29.03.2014р. №394.

Ухвалою суду першої інстанції від 17.06.2014р. зупинено провадження у справі до розгляду Білгород-Дністровським міськрайонним судом Одеської області справи №495/3992/14-а по суті.

Ухвалою місцевого господарського суду від 06.07.2015р. провадження у справі поновлено із призначенням до розгляду.

Рішенням господарського суду Одеської області від 21.07.2015р. (суддя Гут С.Ф.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 27.07.2015р., позов задоволено повністю з мотивів його доведеності, стягнуто з відповідача в доход Державного бюджету України витрати по сплаті судового збору у сумі 1218,00 грн.

Не погодившись з рішенням суду, відповідач 14.08.2015р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, у позові відмовити, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.

Одночасно скаржником заявлено клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку на подання апеляційної скарги, яке ухвалою суду апеляційної інстанції від 28.08.2015р. задоволено, скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду.

Відзиви на апеляційну скаргу від прокурора та позивача не надходили.

Заслухавши прокурора, представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, судова колегія зазначає наступне.

26.12.2005р. між Сергіївською селищною радою (Орендодавець) та ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» (Орендар) укладено договір оренди, згідно умов якого в оренду терміном на 25 років передана земельна ділянка загальною площею 3,1 га, яка знаходиться за адресою: Одеська область, смт. Сергіївка міста Білгород-Дністровського, вул. Гагаріна, 23 для будівництва та експлуатації водно-спортивного реабілітаційного центру «Олимп».

Відповідно до п.п. 5, 8, 9, 11 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 1 кв.м. становить 39,13 грн. Орендна плата вноситься Орендарем щомісяця у сумі 1263,57 грн. без урахування ПДВ. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджується документами, в інших випадках, передбачених законодавством України.

За змістом п. 40 договору останній набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір нотаріально посвідчений 26.12.2005р. та зареєстрований за №4073, державна реєстрація здійснена 18.01.2006р. за №04.06.506.00011 (а.с. 20-24).

Як вбачається з акту встановлення меж в натурі від 21.12.2005р., земельна ділянка загальною площею 3,1 га складається з земель кемпінгів, будинків для відпочинку або для проведення відпусток (0,398 га) та земель, відведених під будівництво (2,702 га), будівництво на яких не розпочато (а.с. 25-26).

Рішенням Сергіївської селищної ради від 25.12.2009р. №623 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт. Сергіївка в м. Білгород-Дністровський Одеської області та введено в дію з 01.01.2010р. (а.с. 30).

Рішенням Сергіївської селищної ради від 29.03.2013р. №394 затверджено коефіцієнти економіко-функціонального використання земельних ділянко «Ко», розташованих на території смт. Сергіївка, що знаходяться в орендному користуванні громадян, фізичних осіб-підприємців, юридичних осіб та введено їх в дію з 01.04.2013р. (а.с. 27-29).

Постановою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 16.02.2015р. у справі №495/3992/14-а, залишеною без змін ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 28.04.2015р. у задоволенні позову ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» до Сергіївської селищної ради про визнання протиправним та скасування рішення Сергіївської селищної ради від 29.03.2014р. №394 відмовлено (а.с. 73).

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.01.2014р. №01-09/101 нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки площею 31000 кв.м. складає 9253810,00 грн. (а.с. 32).

В матеріалах справи наявний розрахунок орендної плати ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН», згідно якого орендна плата на рік з коефіцієнтом 4 становить 370152,40 грн. (30846,03 грн. в місяць) - а.с. 31.

За наведених обставин, Білгород-Дністровський міжрайонний прокурор Одеської області за проханням Сергіївської селищної ради від 17.04.2014р. №01-16/227 звернувся до місцевого господарського суду з даним позовом.

За твердженням прокурора, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, встановлена в договорі оренди землі від 26.12.2005р. не відповідає діючий нормативній грошовій оцінці земель смт. Сергіївка, що в свою чергу є підставою для внесення в означений договір відповідних змін в частині розміру грошової оцінки орендованої земельної ділянки та розміру орендної плати.

За переконанням відповідача, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.01.2014р. не відповідає дійсності, зроблен безпідставно, без виїзду на місце розташування земельної ділянки та використання будь-яких документів щодо підтвердження її забудови (у витязі зазначена площа забудови - 3,1 га, тоді як згідно акту встановлення в натурі меж земельної ділянки під забудовою - 0,398 га, незабудована - 2,702 га). Також відповідач зазначив, про неможливість використання нової грошової оцінки земельної ділянки до раніше підписаних договорів оренди без згоди на те сторін за цим договором. Перегляд орендної плати може бути зроблений тільки при наявності волевиявлення та досягнення домовленості щодо внесення змін в договір, тобто на думку відповідача, розмір орендної плати не може бути підвищений автоматично при зростанні нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Задовольняючі позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, яка в свою чергу є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Звертаючись з апеляційною скаргою, ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» додало до неї наступні документи:

-рішення Сергіївської селищної ради від 03.04.2015р. №655 «Про затвердження ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» технічної документації з інвентаризації земельної ділянки, розташованої за адресою: Сергіївка, вул. Гагаріна, 23», яким затверджено ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» нову технічну інвентаризацію земельної ділянки, розташованої за адресою: Сергіївка, вул. Гагаріна, 23, що використовується для будівництва та експлуатації водно-спортивного реабілітаційного центру «Олимп», загальною площею 3,1003 га, в тому числі: відкриті землі без рослинного покрову або з незначним рослинним покровом - 2,6971 га; забудовані землі всього - 0,4032 га, у тому числі під проїздами, проходами та площадками - 0,2835 га, під капітальною трьох і більше поверховою - 0,1197 га; рекомендовано відділу Держземагенства у місті Білгород-Дністровскькому Одеської області врахувати матеріали інвентаризації земельної ділянки, при розрахунку нормативної грошової оцінки означеної земельної ділянки (а.с. 124).

-витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку, розрахований відповідно до рішення Сергіївської селищної ради від 03.04.2015р. №655, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 31003 кв.м. складає 3515420,65 грн. (а.с. 125).

В судовому засіданні 24.09.2015р. представником позивача також надані належним чином завірені копії цих документів (а.с. 132, 134).

Судовою колегією з'ясовано, що на підставі рішення Сергіївської селищної ради від 03.04.2015р. №655, між позивачем та відповідачем 21.08.2015р. укладено додаткову угоду до договору оренди від 26.12.2005р., згідно якої нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки складає 3515420,65 грн., а розмір орендної плати за рік 140616,83 грн. (3515420,65х4%). Додаткова угода на даний час передана для посвідчення нотаріусом та подальшої державної реєстрації.

При з'ясуванні питання щодо ненадання рішення Сергіївської селищної ради від 03.04.2015р. №655 та нового витягу з технічної документації до суду першої інстанції, сторони зазначили, що у своїх клопотаннях просили місцевий господарський суд відкласти розгляд справи на більш пізнішу дату, у зв'язку із відрядженням директора товариства та представника селищної ради, проте суд першої інстанції відхилив вказані клопотання та прийняв рішення по суті з урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у витягу від 22.01.2014р. (а.с. 81, 85).

Судова колегія не вбачає порушень судом першої інстанції норм процесуального права, оскільки останній відповідно до ст. 69 ГПК України обмежений 2х місячним строком розгляду спору, який на момент звернення сторін з клопотаннями про відкладення розгляду справи спливав, а клопотань про продовження строку розгляду справи на 15 днів сторонами заявлено не було, у зв'язку з чим суд першої інстанції повинен був прийняти рішення за наявними в матеріалах справи документами.

Щодо норм матеріального права судова колегія зазначає слідуюче.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у т.ч. із договорів.

Статтями 626, 628, 629 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно з ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі», ст. 93 Земельного кодексу України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У відповідності до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».

За змістом ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно з підпунктами 288.5, 288.5.1., 288.5.2. ст. 288 Податкового кодексу України (в редакції чинній на день звернення прокурора з позовом) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За умовами ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

За змістом ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 03.12.2013р. зі справи №5009/3430/12 нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Згідно з п. 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду спорів, що виникають із земельних відносин» у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України «Про оренду землі». Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.

Оскільки рішення Сергіївської селищної ради №655 «Про затвердження ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» технічної документації з інвентаризації земельної ділянки, розташованої за адресою: Сергіївка, вул. Гагаріна, 23» прийнято 03.04.2015р., тобто до прийняття оскарженого рішення суду (21.07.2015р.), то судова колегія приймає до уваги витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку, зроблений саме на підставі цього рішення в якості доказу відповідно до ст. ст. 33, 34 ГПК України, оскільки вказане рішення стосується саме земельної ділянки орендованої ТОВ «Яхт-клуб «БАРГУЗИН». Крім того, доказів скасування та/або визнання недійсним рішення Сергіївської селищної ради від 03.04.2015р. №655 матеріали справи не містять.

За умовами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Отже, нормами чинного законодавства та умовами договору оренди землі від 26.12.2005р. передбачена можливість зміни розміру орендної плати, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати за цю земельну ділянку.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку, розробленого на підставі рішення Сергіївської селищної ради від 03.04.2015р. №655 нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки складає 3515420,65 грн., а розмір орендної плати за рік з урахуванням коефіцієнту 4% становить 140616,83 грн., відтак рішення суду в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати підлягає зміні, а позов частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору.

Судова колегія, вважає за доцільне стягнути в доход Державного бюджету України судовий збір за позовом пропорційно з обох сторін (по 609,00 грн. з кожного) та відшкодувати відповідачу половину суми, сплаченої за апеляційний перегляд за рахунок позивача (609:2=304,50 грн.), оскільки останні при наявності рішення Сергіївської селищної ради від 03.04.2015р. №655 до прийняття оскарженого рішення суду (21.07.2015р.) не надали його до суду першої інстанції, що в свою чергу унеможливило врахувати його при прийнятті рішення по суті.

Керуючись ст. ст. 99, 103-105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» задовольнити частково.

Рішення господарського суду Одеської області від 21.07.2015р. у справі №916/1686/14 змінити.

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди від 26.12.2005р., укладеного між Сергіївською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» земельної ділянки площею 3,1 га, розташованої в смт. Сергіївка, міста Білгород-Дністровського, вул. Гагаріна, 23, строком на 25 років для будівництва та експлуатації водно-спортивного реабілітаційного центру «Олимп», зареєстрованого у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди 18.01.2006р. за №04.06.506.00011.

Викласти п. 5 договору в наступній редакції: «Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки складає 3515420,65 грн. (три мільйона п'ятсот п'ятнадцять тисяч чотириста двадцять гривень шістдесят п'ять копійок).»

Викласти п. 8 договору в наступній редакції: «Орендна плата вноситься у розмірі 140616,83 грн. (сто сорок тисяч шістсот шістнадцять гривень вісімдесят три копійки)».

Стягнути на користь Державного бюджету України судовий збір за позовом з:

-Товариства з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» в сумі 609,00 грн.;

-Сергіївської селищної ради в сумі 609,00 грн. за платіжними реквізитами місцевого господарського суду.

Стягнути з Сергіївської селищної ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Яхт-клуб «БАРГУЗИН» судовий збір за апеляційний перегляд в сумі 304,50 грн.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови складено 28.09.2015р.

Головуючий суддя В.Б. Туренко

Суддя Л.В. Поліщук

Суддя О.Л. Воронюк