КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" вересня 2015 р. Справа№ 910/11299/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Куксова В.В.

суддів: Гончарова С.А.

Шаптали Є.Ю.

розглянув апеляційні скарги Київської міської ради,Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на рішення господарського суду міста Києва від 05.06.2015 року № 910/11299/15 (суддя Літвінова М.Є.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центробудсервіс"

до Київської міської ради

третя особа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської

міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про поновлення договору оренди земельної ділянки від 02.03.2007

за участю представників сторін:

позивача-Хапко Ю.В.. за довіреністю

відповідача-Рог О.В. за довіреністю

третя особа-Горбань Н.Г, за довіреністю

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду м. Києва № 910/11299/15 від 05.06.2015р. задоволений позов ТОВ "Центробудсервіс" до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА), поновлено договір оренди земельної ділянки від 02.03.2007, визнано поновленим (продовженим) на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 02.03.2007

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції відповідач та третя особа, звернулися до Київського апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просять його скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Представники відповідача та третьої особи в судовому засіданні підтримали апеляційні вимоги, вважають рішення таким що підлягає скасуванню.

Представник позивача в судовому засіданні проти вимог, викладених в апеляційних скаргах заперечував, просив залишити їх без задоволення, рішення суду без змін.

Розглянувши справу за правилами розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов наступного висновку.

Як встановлено матеріалами справи, рішенням Київської міської ради III сесії V скликання від 21.12.2006 №372/429 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передано ТОВ "Центробудсервіс" у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,26 га для будівництва житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Алішера Навої, 55 у Дніпровському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

02.03.2007 між позивачем та відповідачем укладений договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. зареєстрованого в реєстрі за №125 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів №66-6-00391 від 27.03.2007, за умовами якого, орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 21.12.2006 м№372/429, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає (в строкове платне користування) земельну ділянку за наступними характеристиками: місце розташування: проспект Алішера Навої, 55 у Дніпровському районі, розмір: 2557 кв.м., цільове призначення: для будівництва житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, кадастровий номер: :66:131:0034, строком на 5 років.

01.03.2011 позивач звернувся до відповідача із відповідним листом про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах і на той самий строк із додаванням проекту відповідної додаткової угоди, у відповідь Головне управління земельних ресурсів зазначило про необхідність надання документів відповідного податкового органу, що підтверджує своєчасне внесення орендної плати за дану земельну ділянку.

01.02.2012 позивач звернувся до відповідача з листом №02 в якому просив на виконання вимог Закону України "Про оренду землі", рішення Київської міської ради №944/944 "Про врегулювання питання користування земельними ділянками в м. Києві" від 25.12.2008, просив внести відповідні зміни до договору оренди від 27.03.2007 за №66-6-00391, в частині приведення розмірів орендної плати у відповідність до положень чинного законодавства (зареєстровано 28.02.2012 за №9576).

05.11.2013 позивач звернувся до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди, оскільки строк дії договору оренди закінчився 27.03.2012.

Згідно зі ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. ст. 525-526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання і одностороння зміна умов договору не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом.

Позивач звернувся до господарського суду з позовом про поновлення договору оренди земельної ділянки мотивуючи вимоги тим, що Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд виходив з того, що відповідачем не надано доказів порушення ТОВ "Центробудсервіс" протягом строку дії Договору оренди зобов'язань орендаря. Крім того встановлено, що 01.03.2011 позивач звертався до відповідача з листом б/н, яким просив поновити (продовжити) договір оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, однак, Київська міська рада звернення позивача залишила без належної уваги. Між тим, орендар сплачує орендну плату за спірну земельну ділянку згідно умов Договору і заборгованості по орендній платі не має, про що свідчить наявний в матеріалах справи лист державної податкової інспекції у Дніпровському районі м. Києва Головного управління Міндоходів у м. Києві. Орендодавцем у місячний термін з моменту надходження листа-повідомлення позивача не було розглянуто запропонований орендарем проект додаткової угоди до Договору оренди, заперечень чи пропозицій щодо зміни його істотних умов або ж повідомлень про відмову в поновленні Договору в цілому на новий строк позивачу не направлялось.

Заперечуючи проти рішення, відповідач вказує на те, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» містить дві різні правові конструкції, а підставі для захисту переважного права орендаря, що виникає відповідно до ч. 1 ст. 6 не є тотожними підставам захисту права за ч. 6 ст. 6 Закону «Про оренду землі». Відсутність волевиявлення відповідача на пролонгацію договору оренди, у суду не має підстав для задоволення позову. Крім того, умови договору вказують на те, що орендна плата становить 1,5% від грошової оцінки, проте відповідно до ст. 19 Закону про оренду землі встановлюється, що орендна плата не може бути менш ніж розмір земельного податку

Третя особа в апеляційній скарзі наводить такі самі доводи, а також вказує на отримання судових документів з запізненням, що призвело до порушення прав третьої особи, що передбачені ст. 22 ГПК України.

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред'явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.

Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або в комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. Водночас зобов'язання цього органу в судовому порядку укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності зазначеного рішення є неможливим (крім випадку, передбаченого статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України), оскільки це порушувало б його передбачену Конституцією України виключну компетенцію.

Згідно ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Лише рішення уповноваженого державного виконавчого органу чи органу місцевого самоврядування є підставою набуття фізичними і юридичними особами права користування земельними ділянками, що знаходяться у державній або у комунальній власності. Рішення компетентного органу про надання землі в оренду та відповідний договір оренди земельної ділянки є пов'язаними юридичними фактами.

Разом з тим, відповідно до пункту тридцять четвертого статті 26, пункту другого статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до статті 46 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", сесія ради скликається у міру необхідності, але не менше одного разу на квартал, а з питань відведення земельних ділянок - не рідше ніж один раз на місяць.

Судом першої інстанції зазначено, що відповідачами не спростовано того, що протягом 2011-2014р.р., відбувались пленарні засідання Київської міської ради на яких вирішувались у тому числі й земельні питання, однак питання щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки порядком денним не винесено на розгляд сесії.

Відповідно до ч. 1 ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

За змістом ч. ч. 4, 5 ст. 188 ГК України у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Отже, нормами чинного законодавства прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту поновлення договору та передбачена можливість укладення правочинів про зміну договору за рішенням суду (постанова Верховного Суду України від 25.09.2012 у справі N 19/074-11, постанова ВГСУ № 922/1658/13 від 22.10.2013 р., постанова ВГСУ № 36/60 від 02.2.2009).

За таких обставин заперечення відповідача стосовно перевищення повноважень судом першої інстанції не знайшли свого підтвердження.

При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що заперечення відповідача відносно неприйнятності, на даний час, умов договору в частині визначення розміру плати за землю спростовуються матеріалами справи, а саме листом позивача (а.с.29) в якому останній, в зв'язку зі зміною у законодавстві просив внести відповідні зміни до договору оренди, в частині приведення розмірів орендної плати у відповідність до положень Закону Про оренду землі. Рішення Київської міської ради № 944/944 від 25.12.2008 «Про врегулювання питання користування земельними ділянками в м. Києві».

Відповідно до частини другої статті 759 та частини другої статті 792 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), а відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Частиною шостою статті 93 Земельного кодексу України також передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно вимог ст. 181 ГК України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Закон України "Про оренду землі" містить положення, які не є тотожними відповідним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Згідно з частиною першою статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. В силу частини першої статті 31 цього Закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі" (на момент звернення позивача до відповідача із заявою про поновлення договору) врегульовано, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору (ч.1). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк,встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2).До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі оренда додає проект додаткової угоди (ч.3). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).

Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Верховний суд України у листі від 01.04.2014 "Аналіз практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України" зазначив, що відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вважають укладеною додаткову угоду до договору оренди землі про поновлення цього договору у разі непідписання її орендодавцем, якщо орендар не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору направив орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди і після спливу строку договору продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець протягом місяця після спливу строку договору не висловив заперечень проти додаткової угоди і пропозицій про зміну договору.

Аналогічна позиція викладена у постанові Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин»

Як зазначено вище, позивач скористався своїм правом та 01.03.2011 та 01.02.2012 звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, до якого додано проект додаткової угоди та документи, які підтверджують факт належного виконання ним умов Договору оренди, що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами.

Щодо відсутності волевиявлення відповідача на пролонгацію договору оренди, то колегія суддів вважає дані заперечення необґрунтованими з огляду на наступне.

У цьому випадку відносин підпорядкованості не має, оскільки орган місцевого самоврядування виступає як рівний суб'єкт орендного правовідношення і бажання остатнього припиняти чи продовжувати договірні стосунки з орендарем розкриваються через його мовчазну згоду, що полягає у відсутності заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Встановлення обов'язковості повторного прийняття органом самоврядування рішення про продовження стосунків з орендарем щодо користування об'єктом нерухомості не може вважатись пролонгацією, тому що йдеться про переукладання договору оренди, а не про продовження його дії.

Як встановлено господарським судом, відповідач не надав позивачу письмової відмови щодо продовження строку його дії, не надав заперечень щодо умов, надісланої на його адреси, додаткової угоди до договору оренди, протоколу розбіжностей, тощо.

За цих умов згідно із ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договір оренди вважається продовженим на той самий строк і на тих саме умовах, які передбачалась договором, з мовчазної згоди орендодавця. Відомості про наявність додаткової угоди необхідні для її державної реєстрації, що здійснюється одночасно з внесенням записів до Поземельної книги відповідно до порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 року N 1021 (зі змінами), з часу проведення якої настає момент поновлення договору і виникнення за ним права оренди (ст. 640 ЦК України, ст. 125 ЗК України).

Порушені права землекористувачів підлягають захисту способами, передбаченими статтею 152 Земельного кодексу України, з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Згідно вказаної статті захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку, що передбачено пунктом другим статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Щодо заперечень третьої особи, то колегія судді звертає увагу на те, що місцевий господарський суд порушив провадження у справі 05.05.2015, ухвалу суду сторони отримали 08.05.2015, про що свідчить повідомлення відділення поштового зв'язку, розгляд справи призначено на 18.05.2015р.

За клопотанням відповідача розгляд справи, призначений на 18.05.2015р. було відкладено на 03.06.2015, а у подальшому оголошена перерва до 05.06.2015.

Таким чином, у сторін було достатньо часу для надання суду доказів, заперечень щодо спростування заявлених позовних вимог.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд не знаходить підстав для задоволення апеляційних скарг, а рішення господарського суду є обґрунтованим і таким, що відповідає чинному законодавству.

Керуючись ст. ст. 99, 101 - 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційні скарги Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) залишити без задоволення, рішення господарського суду міста Києва від 05.06.2015 року у справі № 910/11299/15 без змін.

2. Матеріали справи повернути господарському суду м. Києва

Постанова може бути оскаржена впродовж двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя В.В. Куксов

Судді С.А. Гончаров

Є.Ю. Шаптала