ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2015 року Справа № 916/3085/13

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя : Корсак В.А.

судді: Данилова М.В., Данилова Т.Б. (доповідач)

розглянувши матеріали касаційної скаргиКрижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області
на постановуОдеського апеляційного господарського суду від 04.06.2015р.
у справі господарського суду№916/3085/13 Одеської області
за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1
до1) Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області 2) ФОП ОСОБА_2
провизнання права користування земельною ділянкою, визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання додаткової угоди до договору недійсною, зобов'язання не перешкоджати у здійснені користування земельною ділянкою та усунення перешкод у користуванні
за зустрічним позовомКрижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області
до ФОП ОСОБА_1
про за участю представників сторін: позивача - відповідача 1- відповідача 2- усунення перешкод у користуванні власністю та зобов'язання укласти договір оренди земельної ділянки не з'явився ОСОБА_3 дов.б/н від 02.03.2015 не з'явився
Розпорядженням №03-05/1258 від 31.08.2015р. змінено склад колегії суддів у справі №916/3085/13, призначеної до розгляду колегією у складі головуючого судді Ходаківської І.П., суддів Данилової Т.Б., Костенко Т.Ф., утворено колегію суддів у складі головуючий суддя Корсак В.А., судді Данилова М.В, Данилова Т.Б.

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2013 року ФОП ОСОБА_1 звернувся до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до відповідачів: Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області та ФОП ОСОБА_2 про

- визнання за фізичною собою-підприємцем ОСОБА_1 право користування земельною ділянкою площею 0,7724 га, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення - для експлуатації об'єктів нерухомого майна, за адресою: Одеська область, Комінтернівский район, село Крижанівка, АДРЕСА_1 на умовах і в обсязі, встановлених договором оренди землі, укладеного 28 лютого 2005 року між Крижанівською сільською радою Комінтернівского району Одеської області та ФОП ОСОБА_2 та зареєстрованого в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 08 від 30 березня 2005 року;

- визнання незаконним та скасувати рішення двадцять восьмої сесії Крижанівської сільської ради Комінтернівского району Одеської області VI скликання № 454 - VI від 12 жовтня 2012 року "Про скасування договору оренди земельної ділянки від 28 лютого 2005 року, наданої в користування СПД ОСОБА_2 для експлуатації об'єктів нерухомого майна, розташованої за адресою: с. Крижанівка АДРЕСА_1;

- визнання недійсною угоду, укладену 3 грудня 2012 року між Крижанівською сільською радою Комінтернівского району Одеської області та ФОП ОСОБА_2, про розірвання договору оренди землі від 28 лютого 2005 року;

- зобов'язання Крижанівську сільську раду Комінтернівского району Одеської області не перешкоджати фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 у користуванні земельною ділянкою площею 0,7724 га, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення - для експлуатації об'єктів нерухомого майна, за адресою: Одеська область, Комінтернівский район, село Крижанівка, АДРЕСА_1;

- усунення фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 перешкоди у користуванні земельною ділянкою площею 0,7724 га, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення - для експлуатації об'єктів нерухомого майна, за адресою: Одеська область, Комінтернівский район, село Крижанівка, АДРЕСА_1, шляхом знесення встановлених на ній Крижанівською сільською радою Комінтернівского району Одеської області споруд та інших об'єктів інфраструктури.

У листопаді 2013 року до господарського суду Одеської області надійшла зустрічна позовна заява Крижанівської сільської ради до ФОП ОСОБА_1 про зобов'язання ФОП ОСОБА_1 зупинити самочинне будівництво за адресою Одеська обл., Комінтернівський р-н., с. Крижанівка, АДРЕСА_1; зобов'язання ФОП ОСОБА_1 укласти договір оренди з Крижанівською сільською радою Комінтернівського району Одеської області на 83/100 частин земельної ділянки (кадастровий НОМЕР_2), що розташована за адресою Одеська обл., Комінтернівський р-н., с. Крижанівка, АДРЕСА_1; зобов'язання ФОП ОСОБА_1 не перешкоджати Крижанівській сільській раді у здійснення права власності будинком культури та земельною ділянкою, що розташовані за адресою Одеська обл., Комінтернівський р-н., с. Крижанівка, АДРЕСА_1.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що на земельній ділянці 0,7724 га по АДРЕСА_1 в с. Крижанівка знаходиться будинок культури, який знаходиться у комунальній власності (17/100) та належить територіальній громаді с. Крижанівка в особі Крижанівської сільської ради. Інші 83/100 частини нерухомого майна - центральної садиби згідно договору дарування нерухомого майна від 07.03.2012 належать ОСОБА_1, який чинить перешкоди у користуванні власністю сільській громаді. ОСОБА_1 не оформлено договір оренди на вказану земельну ділянку згідно п.2 ст. 120 ЗК України. Але на думку сільської ради на теперішній час укласти договір оренди на спірну земельну ділянку на умовах договору оренди від 28.02.2005 з СПД ОСОБА_2 не представляється можливим згідно п.4 ст. 120 ЗК України, оскільки відбувся поділ права власності не нерухоме майно.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.04.2014 по справі було призначено судову будівельно-технічну експертизу, на яку отримано Висновок судової експертизи № 3014 від 09.09.2014.

Рішенням господарського суду Одеської області від 15.10.2015 ( суддя Зайцев Ю.О.) первісний позов задоволено повністю, в задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 04.06.2015 (головуючого судді Величко Т.А., суддів Будішевської Л.О., Таран С.В.) за апеляційною скаргою Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області Рішення господарського суду Одеської області від 15.10.2015 змінено та резолютивна частина викладена в редакції, якою первісний позов задоволено частково, а саме:

- визнано за ФОП ОСОБА_1 право користування земельною ділянкою площею 0,7724 га, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення - для експлуатації об'єктів нерухомого майна, за адресою: Одеська область, Комінтернівский район, село Крижанівка, АДРЕСА_1 на умовах і в обсязі, встановлених договором оренди землі, укладеного 28 лютого 2005 року між Крижанівською сільською радою Комінтернівского району Одеської області та ФОП ОСОБА_2 та зареєстрованого в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 08 від 30 березня 2005 року;

- визнано незаконним та скасовано рішення двадцять восьмої сесії Крижанівської сільської ради Комінтернівского району Одеської області VI скликання № 454-VI від 12 жовтня 2012 року "Про скасування договору оренди земельної ділянки від 28 лютого 2005 року наданої в користування СПД ОСОБА_2 для експлуатації об'єктів нерухомого майна, розташованої за адресою: с. Крижанівка АДРЕСА_1 Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області".

- визнано недійсною угоду, укладену 3 грудня 2012 року між Крижанівською сільською радою Комінтернівского району Одеської області та ФОП ОСОБА_2, про розірвання договору оренди землі від 28 лютого 2005 року.

В решті позову відмовлено.

В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Не погоджуючись із судовими рішеннями, Крижанівська сільська рада Комінтернівского району Одеської області звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилається на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить судові рішення скасувати в повному обсязі та прийняти нове рішення, яким в задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічний позов Крижанівської сільради задовольнити .

Касаційна скарга вмотивована неповним встановленням всіх обставин справи, а саме знаходженням на спірній земельній ділянці будинку культури, який належить територіальній громаді в особі Крижанівської сільради, і для обслуговування якого потрібна частина земельної ділянки, тому новий власник нерухомого майна ФОП ОСОБА_1 не може набути право оренди земельної ділянки на умовах договору оренди попереднього орендаря ФОП ОСОБА_2

Касатор посилається на право попереднього орендаря ФОП ОСОБА_2 відмовитись, та право сільради прийняти відмову від договору оренди земельної ділянки у зв'язку із відчуженням нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, що передбачено ст.141 Земельного кодексу України, ст.31 Закону України "Про оренду землі".

Новий власник нерухомого майна ФОП ОСОБА_1 має право на користування земельною ділянкою, але це право повинно бути переоформлено та зареєстроване у встановленому чинним законодавством порядку, тому зустрічні позовні вимоги Крижанівської сільради про спонукання ФОП ОСОБА_1 укласти договір оренди землі касатор вважає законними.

Позивач ФОП ОСОБА_1 та третя особа ФОП ОСОБА_2 не скористались правами, наданими ст.22 ГПК України, в судові засідання не з'являлись, відзиву на касаційну скаргу не надіслали, що у відповідності із ст.111-2 ГПК України не перешкоджає касаційному перегляду судових рішень.

Крижанівська сільська рада додатково надала Вищому господарському суду копію висновку №5351 спеціаліста експертного земельно-технічного дослідження від 15.09.2015 земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 с. Крижанівка Комінтернівського району Одеської області.

Колегія суддів Вищого господарського суду України наданий Висновок №5351 від 15.09.2015 по суті не розглядає, а приєднує до матеріалів справи, оскільки згідно із ст.111-7 ГПК України касаційна інстанція не має права збирати нові докази та надавати оцінку доказам, які не були предметом розгляду в судах попередніх інстанцій.

Заслухавши присутнього в судовому засіданні представника Крижанівської сільської ради, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні і постанові та доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 83/100 частини нерухомого майна центральної садиби, що знаходиться за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, с. Крижанівка, АДРЕСА_1, належали ФОП ОСОБА_2 на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 28.02.2006р.

23.02.2006 рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області право власності на будинок культури ( літер Д, Д3, Д4), розташований в складі нерухомого майна центральної садиби за адресою Одеська область, Комінтернівський район, с. Крижанівка, АДРЕСА_1 було визнано за ФОП ОСОБА_2

22.11.2010 апеляційним судом Одеської області за результатом розгляду апеляційної скарги прокурора Комінтернівського району Одеської області рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 23.02.2006 про визнання права власності на будинок культури за ФОП ОСОБА_2 було скасовано, провадження у справі закрито.

29.02.2012 виконком Крижанівської сільської ради ухвалив рішення №15, яким оформив право комунальної власності на 17/100 частин об'єкту нерухомого майна центральної садиби, які складаються з будівель літер Д - будинок культури, літер ДЗ - прибудова, літер Д4 - прибудова, загальною площею 786,8 кв.м, розташовані за адресою Одеська область, Комінтернівський район, с. Крижанівка, АДРЕСА_1 за територіальною громадою села Крижанівка в особі Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області та видав свідоцтво від 06.04.2012 про право комунальної власності на зазначене нерухоме майно, яке було 27.04.2012 зареєстроване в Комінтернівському БТІ.

Земельна ділянка, на якій розташоване нерухоме майно - центральна садиба с. Крижанівка, АДРЕСА_1, не приватизована, має загальну площу 0,7724 га та кадастровий номер НОМЕР_1, знаходилася в користуванні на умовах оренди у ФОП ОСОБА_2 на підставі рішення Крижанівської сільської ради №541-IV від 13.10.2004 про передачу ОСОБА_2 в користування зазначеної земельної ділянки для експлуатації об'єктів нерухомого майна та договору оренди, укладеного між Крижанівською сільською радою та СПД ОСОБА_2 28.02.2005р., зареєстрованого в Книзі записів державної реєстрації за №08 від 30.03.2005р.

07.03.2012 між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір дарування частини нерухомого майна, посвідчений нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Одеської області, зареєстрований в реєстрі за №172, відповідно до умов якого позивач набув право власності на 83/100 частин нерухомого майна - центральної садиби, що знаходиться за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, с. Крижанівка, АДРЕСА_1, та складається з майна, вказаного в п.1 договору дарування.

19.07.2012р. ОСОБА_1 звернувся до Крижанівської сільської ради із заявою про надання йому в довгострокову оренду терміном на 49 років земельну ділянку загальною площею 0,7724 га для експлуатації об'єктів нерухомого майна, яка знаходиться в с. Крижанівка, АДРЕСА_1 з посиланням на договір дарування частини нерухомого майна від 07.03.2012, у відповідності із ч.2 ст.120 Земельного кодексу України - на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього земелекористувача, в зв'язку з чим просив укласти з ним договір оренди землі на умовах договору оренди землі від 28.02.2005 із ФОП ОСОБА_2

Також заявник просив Крижанівську сільську раду розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений Крижанівською сільською радою із ФОП ОСОБА_2 з моменту реєстрації договору оренди з ним.

Листом від 30.08.2012 №02-18/1379 Крижанівська сільська рада повідомила, що надати в користування земельну ділянку по АДРЕСА_1, с. Крижанівка можливо буде лише при умові розірвання договору оренди, укладеного між Крижанівською сільською радою та СПД ОСОБА_2, який є дійсним та згідно п.33 даного договору дія його припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін, або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.

Повторно з такою ж заявою ОСОБА_1 звернувся до Крижанівської сільської ради 20.11.2012р.

У відповідь на вказану заяву листом від 27.11.12 №02-18/1723 Крижанівська сільська рада проінформувала ОСОБА_1 про те, що 29.02.2012р. виконком Крижанівської сільської ради ухвалив рішення №15, яким визначив оформити право комунальної власності на 17/100 частин нерухомого майна - центральної садиби, які складаються з літ.Д - будинок культури, літ.ДЗ - прибудова, літ. Д4 - прибудова, загальною площею 786,8 кв.м, по АДРЕСА_1 в с. Крижанівка - за територіальною громадою села Крижанівка в особі Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області та видав свідоцтво про право комунальної власності на це нерухоме майно від 06.04.2012, зареєстроване 27.04.2012 Комінтернівським БТІ. У зв'язку з набуттям сільською радою права власності на 17/100 частин центральної садиби запропоновано ОСОБА_1 звернутися до Комінтернівського БТІ з заявою про виділення 83/100 частин об'єкту нерухомого майна - центральної садиби, яка належить йому, в окрему одиницю для подальшого оформлення земельної ділянки в оренду для обслуговування об'єктів нерухомого майна, які належать йому.

12.10.2012 Крижанівська сільська рада прийняла рішення за №454-VI про скасування договору оренди земельної ділянки від 28.02.2005, наданої в користування ФОП ОСОБА_2 для експлуатації об'єктів нерухомого майна, розташованого в с. Крижанівка, АДРЕСА_1.

03.12.2012р. між Крижанівською сільською радою та СПД ОСОБА_2 укладено Угоду про розірвання договору оренди землі від 28.02.2005, якою в зв'язку з прийняттям рішення №454-VI від 12.10.2012 про скасування договору оренди земельної ділянки від 28.02.2005 прийнято до земель запасу Крижанівської сільської ради земельну ділянку загальною площею 0,7724 га.

Листом від 02.07.2013 №02-18/869 Крижанівська сільська рада повідомила ФОП ОСОБА_1 про необхідність звернення з заявою щодо надання в користування на умовах оренди земельної ділянки, на якій знаходяться об'єкти нерухомого майна, розташовані в с. Крижанівка, АДРЕСА_1.

ФОП ОСОБА_1, який вважав, що він правомірно набув право власності на нерухоме майно - 83/100 центральної садиби та відповідно до п.2 ст. 120 ЗК України має право на землекористування в тому ж обсязі і на тих же умовах, що були у попереднього землекористувача - а саме на умовах договору оренди земельної ділянки від 28.02.2005 з ФОП ОСОБА_2, але це право не визнається Крижанівською сільською радою, прийняті оспорювані рішення і угода про розірвання договору оренди земельної ділянки із ФОП ОСОБА_2 порушують його право як користувача спірної земельної ділянки, з боку сільської Ради чиняться перешкоди в користуванні його земельною ділянкою, що і стало підставою для звернення до господарського суду з позовними вимогами.

Щодо обґрунтування зустрічних позовних вимог, то Крижанівська сільська рада як власник 17/100 частин нерухомого майна центральної садиби по АДРЕСА_1 в с. Крижанівка, зазначала те, що ФОП ОСОБА_1 не оформив договір оренди на земельну ділянку під належним йому на праві власності нерухомим майном - 83/100 центральної садиби по АДРЕСА_1 в с. Крижанівка, та проводить самочинні будівельні роботи на цій земельній ділянці, перешкоджає Крижанівській сільській раді користуватися належним їй будинком культури.

При цьому сільська рада вважала, що укласти договір оренди на земельну ділянку з ФОП ОСОБА_1 на умовах і в обсязі, які були в договорі оренди земельної ділянки від 28.02.2005 із ФОП ОСОБА_2, є неможливим відповідно до п. 4 ст. 120 ЗК України, оскільки право користування земельною ділянкою має бути визначено пропорційно до часток осіб у праві власності будівель або споруд.

Господарський суд, приймаючи рішення про задоволення в повному обсязі позовних вимог ФОП ОСОБА_1 та про відмову в задоволенні зустрічної позовної заяви Крижанівської сільської ради виходив з того, що право користування земельною ділянкою передбачено п.1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, оскільки станом на 07.03.2012р законним користувачем земельної ділянки була ОСОБА_2, то і ОСОБА_1 має право користуватися земельною ділянкою площею 0,7724 га. на умовах і в обсязі, встановлених договором оренди землі від 28.02. 2005 року; угода від 03.12.2012 про розірвання договору оренди землі від 28.02.2005 вчинена з порушеннями вимог ч.4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ст. 525 ЦК України та порушує права позивача як користувача спірною земельною ділянкою, в зв'язку з чим в силу ч.1 ст. 15, ч. 1 ст. 203 ЦК України та ч.1 ст. 207 ГК України підлягає визнанню недійсною; згідно висновку експерта №30/14 від 09.09.2014 судової будівельно-технічної експертизи належні Крижанівської сільської ради 17/100 частин нерухомого майна - не перебувають на земельній ділянці, що знаходиться в користуванні ФОП ОСОБА_1, внаслідок чого перешкоджання останньому з боку сільської ради в користуванні земельної ділянки є протиправним; судом не встановлено обставин, які б свідчили про можливість вирішення спору щодо укладення договору оренди землі між ФОП ОСОБА_1 та Крижанівською сільською радою в судовому порядку, тому зустрічний позов задоволенню не підлягає.

З рішенням суду частково не погодився апеляційний суд, який встановив, що в матеріалах справи нема належних доказів перешкоджання Крижанівською сільською радою ФОП ОСОБА_1 в користуванні нерухомим майном та земельною ділянкою, і в цій частині відмовив в задоволенні позову.

Вирішуючи справу в решті позовних вимог, апеляційний суд виходив з приписів ст. 155 Земельного кодексу України, якою передбачено, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

У застосуванні положень ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, щодо переходу права користування земельною ділянкою внаслідок переходу права на розташованій на ній житловий будинок, будівлю, споруду, слід враховувати, що положення відповідних статей обох кодексів мають один і той же предмет регулювання, а тому підлягають застосуванню в сукупності.

До відносин, пов'язаних з переходом права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, будівля, споруда, до особи, що набула право власності на відповідне нерухоме майно, в тому числі стосовно розміру такої земельної ділянки, застосовується законодавство, що діяло на час переходу права власності на житловий будинок, будівлю, споруду.

У випадку, коли житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, що визначено ч.2 ст. 120 ЗК України.

Також відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, переходить право власності, право користування на земельні ділянки, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Виходячи з наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на земельну ділянку, на яких вона належала відчужувану - права власності або права користування.

Відповідно до п. 2.12 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок (будівлю, споруду), що знаходиться на земельній ділянці, наданій у користування, до набувача переходить право користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача. Отже, якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я в установленому законом порядку, в тому числі, з додержанням вимог ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень" і ст. 125 ЗК України, яка пов'язує виникнення права на земельну ділянку з моментом державної реєстрації відповідного права.

Статтею 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, в тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на інший будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, що також передбачено ст. 31 Закону України "Про оренду землі".

На цих підставах суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що до ФОП ОСОБА_1 перейшло право користування земельною ділянкою площею 0,7724 га, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення - для експлуатації об'єктів нерухомого майна, за адресою: Одеська область, Комінтернівский район, село Крижанівка, АДРЕСА_1 на умовах і в обсязі, встановлених договором оренди землі, укладеного 28 лютого 2005 року між Крижанівською сільською радою Комінтернівского району Одеської області та ФОП ОСОБА_2 та зареєстрованого в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 08 від 30 березня 2005 року.

Суди попередніх інстанцій фактично визнали ФОП ОСОБА_1 правонаступником ФОП ОСОБА_2 за договором оренди земельної ділянки та звільнили ФОП ОСОБА_1 від обов'язку належного оформлення права на орендне користування земельною ділянкою.

Проте, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що у ФОП ОСОБА_1 є право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухоме майно, однак, він як новий власник нерухомості може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я в установленому законом порядку.

Визнаючи право користування земельною ділянкою за ФОП ОСОБА_1 на умовах Договору оренди землі від 28.02.2005 із ФОП ОСОБА_2, поза увагою судів попередніх інстанцій залишилось те, що в пунктах 11 та 16 Договору зазначені різні адреси земельної ділянки, а у пункті 13 Договору констатовано, що експертна грошова оцінка земельної ділянки не здійснювалась, хоча укладанню договору оренди землі обов'язково має передувати нормативна грошова оцінка землі.

Крім того, поза увагою судів попередніх інстанцій залишилось твердження Крижанівської сільської ради, що спірну земельну ділянку площею 0,7724 га було надано ФОП ОСОБА_2 для обслуговування всього нерухомого майна, що знаходилось за адресою АДРЕСА_1 с.Крижанівка, а після виділення будинку культури з прибудовами та визнання на нього права власності за територіальною громадою села Крижанівка в особі Крижанівської сільської ради фактично відбувся поділ земельної ділянки, право користування земельною ділянкою після поділу об'єкта нерухомого майна та заміни його власників набули ФОП ОСОБА_1 та Крижанівська сільська рада пропорційно часткам власності на нерухоме майно, які необхідні для обслуговування належної їм нерухомості.

Щодо позовної вимоги первісного позову про визнання недійсними прийнятого Крижанівською сільською радою Комінтернівського району рішення №454 - VI від 12 жовтня 2012 року та Угоди від 03.12.2012 між Крижанівською сільською радою та ФОП ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі від 28 лютого 2005 року, суди попередніх інстанцій виходили із приписів пунктів „а", „е" ч.1 ст.141 ЗК України, якими визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, в тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, оскільки фактичне користування земельною ділянкою та розміщеними на ній об'єктами нерухомості здійснює їх новий власник, попередній має право добровільно відмовитися від права користування такою земельною ділянкою, оформивши це відповідно до вимог чинного законодавства.

Аналізуючи рішення Крижанівської сільської ради Комінтернівского району №454-VI від 12.10.2012, судами зроблено висновок, що чинним законодавством України не передбачено такої підстави для дострокового розірвання договору оренди землі як скасування договору, і на цій підставі визнали рішення "Про скасування договору оренди земельної ділянки від 28 лютого 2005 року наданої в користування СПД ОСОБА_2 для експлуатації об'єктів нерухомого майна розташованої за адресою: АДРЕСА_1," недійсним.

Проте, судами попередніх інстанцій не враховано, що рішення органів місцевого самоврядування є ненормативними актами індивідуальної дії, які застосовується одноразово і які після реалізації вичерпують свою дію фактом виконання.

Наслідком прийняття рішення Крижанівської сільської ради Комінтернівского району №454-VI від 12.10.2012 стала підписана 03.12.2012 між Крижанівською сільською радою та ФОП ОСОБА_2 угода про розірвання договору оренди землі від 28 лютого 2005 року.

Визнавши недійсною підписану 03.12.2012 між Крижанівською сільською радою та ФОП ОСОБА_2 угоду про добровільне розірвання договору оренди землі, суди попередніх інстанцій зазначили, що угода вчинена з порушенням вимог ч.4 ст. 31 ЗУ "Про оренду землі", ст. 525 ЦК України, порушує право ФОП ОСОБА_1 на переоформлення на своє ім'я спірної земельної ділянки.

При цьому колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що судами не встановлено та в судових рішеннях не зазначено, які саме порушення допущені сторонами Угоди про розірвання договору оренди землі від 28 лютого 2005 року, та чи передбачає чинне законодавство можливість, не розірвавши договір із попереднім орендарем, оформляти договір оренди землі із наступним землекористувачем.

Також суди попередніх інстанцій в обґрунтування свої рішень послались на те, що жодна з заяв ФОП ОСОБА_1 про оформлення оренди земельної ділянки на нього Крижанівською сільською радою не була розглянута в установленому законом порядку (шляхом прийняття відповідного рішення), суди задовольнили вимоги щодо визнання за ФОП ОСОБА_1 права користування земельною ділянкою, визнання незаконним та скасування рішення та угоди про розірвання договору оренди.

Однак, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що бездіяльність сільської ради може бути предметом судового оскарження, а порядок надання земельних ділянок в оренду врегульований ст. 124 Земельного кодексу України та ст.16 Закону України "Про оренду землі", згідно яких укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, і за таких умов суди не можуть підміняти органи місцевого самоврядування.

Таким чином, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що судами попередніх інстанцій неповно встановлені всі обставини справи, які мають суттєве значення, а судові рішення за первісним позовом є передчасними, висновки судів за первісним позовом не відповідають фактично встановленим обставинам, що є підставою для скасування судових рішень за первісним позовом та направлення справи на новий розгляд.

Щодо судових рішень в частині зустрічного позову Крижаніської сільської ради про зобов'язання ФОП ОСОБА_1 укласти договір оренди з Крижанівською сільською радою Комінтернівського району Одеської області на 83/100 частин земельної ділянки (кадастровий НОМЕР_2), що розташована за адресою Одеська обл., Комінтернівський р-н., с. Крижанівка, АДРЕСА_1; зобов'язання ФОП ОСОБА_1 не перешкоджати Крижанівській сільській раді у здійснення права власності будинком культури та земельною ділянкою, то колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується із судовими рішеннями судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні зустрічного позову, але з інших правових підстав.

Відповідно з ч. 1 та 2 ст. 116 ЗК України юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Пунктом 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що до виключної компетенції відповідної Ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні - сесії.

Відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗК України, при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

Суди попередніх інстанцій виходили з того, що за загальним правилом, закріпленим в ч. 4 ст. 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на частину будівлі чи споруди, стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості. Частиною 1 ст. 356 ЦК України передбачено, що власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Проте, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що ч.4 ст.120 ЗК та ч.1 ст.356 ЦК України судами застосовані до спірних правовідносин помилково, оскільки спір не стосується прав власності на частину будівлі, та не стосується прав власності на земельні ділянки.

В матеріалах справи відсутні документи, передбачені ст.124 Земельного кодексу України, які передують укладанню договору оренди, а також проект договору оренди землі.

Відтак, суди попередніх інстанцій правильно відмовили у задоволенні зустрічних позовних вимог, хоча і з інших правових підстав.

Питання щодо порядку користування земельною ділянкою, на якій розташовані об'єкти нерухомості ОСОБА_1 та територіальної громади с. Крижанівка по АДРЕСА_1 (з урахуванням варіантів, викладених у Висновку експерта №30/14 від 09.09.2014р.) не є предметом розгляду даної справи і може бути вирішено в окремому порядку.

Статтею 1117 ГПК України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, оскільки судами попередніх інстанцій неповно встановлені всі обставини справи, які мають суттєве значення, судові рішення за первісним позовом є передчасними, висновки судів за первісним позовом не відповідають фактично встановленим обставинам, що є підставою для скасування судових рішень за первісним позовом та направлення справи на новий розгляд.

Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги викладене, вжити передбачені законом заходи для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи, прав і обов'язків сторін і в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір.

Враховуючи наведене, та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119, 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 04.06.2015р. у справі №916/3085/13 господарського суду Одеської області та Рішення господарського суду Одеської області від 15.10.2014 скасувати в частині первісного позову та в скасованій частині направити на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 04.06.2015р. у справі №916/3085/13 господарського суду Одеської області та Рішення господарського суду Одеської області від 15.10.2014 в частині зустрічного позову залишити без змін.

Головуючий суддя В. Корсак

Судді М. Данилова

Т. Данилова