донецький апеляційний господарський суд
П о с т а н о в а

Іменем України

16.09.2015 справа № 908/3642/15

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:Скакуна О.А.,
суддів:Колядко Т. М., Бойченко К. І.,
за участю представників сторін
від позивача:не з'явився,
від відповідача:не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргуДепартаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя
на рішення господарського суду Запорізької області
від06.08.2015
у справі№ 908/3642/15 (суддя Давиденко І. В.)
за позовом позивача 1: позивача 2: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, Департаменту освіти і науки, молоді та спорту Запорізької міської ради, м. Запоріжжя,
до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4, м. Запоріжжя,
провнесення змін до договору оренди від 20.12.2006 № 1429
Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (далі - Орендодавець) та Департамент освіти і науки, молоді та спорту Запорізької міської ради (далі - Балансоутримувач) звернулись до господарського суду Запорізької області з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 (далі - ФОП ОСОБА_4, Орендар) про внесення змін до Договору оренди від 20.12.2006 № 1429.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 06.08.2015 у справі № 908/3642/15 у задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Департаменту освіти і науки, молоді та спорту Запорізької міської ради відмовлено.

Департамент комунальної власності та приватизації, не погодившись з прийнятим рішенням, подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Зокрема, в апеляційній скарзі Позивач 1 посилається на те, що суд першої інстанції не надав належної правової оцінки доводам, викладеним у позовній заяві, чим порушив норми матеріального та процесуального права.

Позивач 2 у наданому відзиві повністю підтримує позицію Позивача 1 і просить рішення господарського суду Запорізької області від 06.08.2015 у справі № 908/3642/15 скасувати та прийняти нове, яким задовольнити позов вимоги у повному обсязі.

Відповідач у наданому відзиві вважає рішення господарського суду Запорізької області від 06.08.2015 у справі № 908/3642/15 законним, обґрунтованим і таким, що відповідає вимогам чинного законодавства, тому просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу Позивача 1 - без задоволення.

Представники Позивача 1 і Позивача 2 у судове засідання не з'явились, хоча про час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином, тому судова колегія вважає за можливе розглядати апеляційну скаргу за їх відсутності.

Представник Відповідача у наданому відзиві просить розглядати справу за його відсутності за наявними матеріалами, а тому судова колегія вважає за можливе задовольнити клопотання та розглядати апеляційну скаргу за його відсутності.

Колегія суддів Донецького апеляційного господарського суду відповідно до ст. 101 ГПК України та на підставі встановлених фактичних обставин переглядає матеріали господарської справи та викладені в скарзі доводи щодо застосування судом при розгляді норм як матеріального, так і процесуального права, що мають значення для справи. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний суд, -

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до п. 1 Наказу Управління комунальної власності Запорізької міської ради № 204 від 02.06.2006 передбачено надання в оренду нежитлових приміщень №№ 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, що розташовані на першому поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1 ПП ОСОБА_4 площею згідно з незалежною оцінкою для розміщення спортивного закладу для школярів та студентів строком на 10 років.

На виконання цього наказу між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради і Управлінням освіти і науки Запорізької міської ради з одного боку та приватним підприємцем ОСОБА_4 було укладено Договір оренди нежитлового приміщення від 20.12.2006 № 1429 (далі - Договір), відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху №№ 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19 (літ. А-2) будівлі за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 174, 6 кв. м, які знаходяться на балансі Управління освіти і науки Запорізької міської ради, вартість якого визначена у звіті про оцінку і становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) 90 862, 43 грн. станом на 08.08.2006 (а. с. 13-17).

Згідно з п. 1.2 Договору приміщення використовується Орендарем на правах оренди для розміщення спортивного закладу для школярів і студентів.

У п. 3.1 Договору встановлено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом міністрів України, та рішення Запорізької міської ради від 28.01.2004 № 46 і становить 908, 62 грн. на рік згідно з розрахунком (Додаток 1 до Договору).

Відповідно до п. 3.2 Договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

У п. 3.4 Договору сторони погодили, що орендна плата підлягає обов'язковому перерахунку на вимогу однієї зі сторін у випадку затвердження органом місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про оренду державного і комунального майна» та інших чинних законодавчих актів нових річних ставок орендної плати за використання нерухомого майна комунальної власності м. Запоріжжя з урахуванням передбаченого Договором цільового використання об'єкта оренди.

Пунктом 10.1 Договору визначено, що його укладено строком на 11 місяців.

Згідно з п. 10.2 Договору його умови зберігають силу протягом всього строку його дії та у випадках, коли після його укладання законодавством встановлені правила, що погіршують становище Орендаря. Зокрема, сторони погодили, що збільшення орендної плати не вважається погіршенням становища Орендаря.

За п. 10.3 Договору зміни та доповнення до Договору можуть мати місце за погодженням сторін, оформлюються в письмовій формі і становлять невід'ємну частину Договору.

Відповідно до п. 10.6 Договору у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради, Управлінням освіти і науки Запорізької міської ради і ПП ОСОБА_4 укладено низку додаткових угод до Договору.

Так, Додатковою угодою від 14.03.2007 до Договору (а. с. 21) сторони погодили зміни до п. 10.1 Договору, якими змінили строк його дії з 11 місяців до 2 років 11 місяців.

Додатковою угодою від 30.07.2007 до Договору (а. с. 22) сторони змінили порядок обчислення орендної плати, погодивши, що орендна плата визначається на підставі рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.02.2006 № 63 та Запорізької міської ради від 28.04.2007 № 31 і складає 7 987, 00 грн. на рік згідно з Додатком № 2 до Договору.

Додатковою угодою від 24.11.2009 до Договору (а. с. 24) сторони продовжили строк його дії до 20.11.2011.

Додатковою угодою від 25.01.2010 до Договору (а. с. 25) сторони змінили порядок обчислення орендної плати. За новою редакцією п. 3.3 Договору відповідно до рішення Запорізької міської ради від 23.12.2009 № 44 Орендарю з 23.01.2010 до 30.06.2010 включно надається пільга з орендної плати, а саме: орендні ставки, які затверджені рішенням Запорізької міської ради від 28.04.2007 № 31, застосовуються у розмірі 65% від встановленого обсягу.

Додатковою угодою від 29.04.2011 до Договору (а. с. 27-28) сторони погодили на підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 № 6 «Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну чисельність апарату Запорізької міської ради та її виконавчих органів» та від 06.04.2011 № 20 «Про передачу Департаменту комунальної власності та приватизації окремих повноважень щодо управління об'єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя» змінити Орендодавця у Договорі на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, а Балансоутримувача на Департамент освіти і науки, молоді та спорту Запорізької міської ради. Згідно з п. 2 Додаткової угоди від 29.04.2011 з дати її підписання до зазначених департаментів переходять права, обов'язки та відповідальність первинних сторін Договору.

Додатковою угодою від 23.11.2011 до Договору (а. с. 29) сторони виклали умови Договору в новій редакції:

«У п. 1.2. розділу І «Предмет договору» замість слів «…спортивний заклад для школярів та студентів» читати «…оздоровчий заклад для дітей та молоді».

Пункти 3.1., 3.3. розділу 3 «Орендна плата» викладено у новій редакції:

« 3.1. Орендна плата визначається на підставі рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.02.06. № 63, Запорізької міської ради від 06.04.11. № 47 та Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95 № 786, і складає 10 318,00 грн. на рік згідно з додатком № 3 до Договору.

3.3. Орендна плата перераховується згідно рахунків департаменту освіти і науки, молоді та спорту Запорізької міської ради на розрахунковий рахунок НОМЕР_1 в ГУДК Запорізької області, МФО 813015, щомісяно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним. Місячна орендна плата становить 860,69 грн. х Іінфл. (11) (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції) згідно з додатком № 3 до Договору.

Додаток № 2 до зазначеного договору вважати таким, що втратив чинність.

Договір оренди від 20.12.06. № 1429 нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, вважається продовженим до 20.10.14».

Тобто було змінено призначення використання предмету Договору, порядок обчислення орендної плати і продовжено строк його дії.

07.11.2014 Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради проведена оцінка об`єкта оренди № 77. Згідно з висновком про вартість майна станом на 30.09.2014 ринкова вартість об'єкта оренди складає 258 500, 00 грн. (а. с. 31). Метою оцінки, зі змісту наданого висновку, є визначення ринкової вартості об'єкта з метою продовження договору оренди.

Департаментом комунальної власності та приватизації 11.02.2015 було підготовлено та направлено Орендареві проект Додаткової угоди, в якій запропоновано викласти п.п. 1.2, 3.1, 3.3 Договору в наступній редакції:

« 1.2. Приміщення використовується Орендарем на правах оренди для розміщення спортивного комплексу;

3.1. Орендна плата визначається на підставі рішень Запорізької міської ради від 06.04.2007 № 47 та Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95 № 786, і складає 38 775, 00 грн. на рік та розраховується наступним чином:

Вартість майна станом на 30.09.2014 становить 258 500, 00 грн. (двісті п'ятдесят вісім тисяч п'ятсот гривень 00 коп.).

Річна орендна ставка у розмірі 15% від вартості мйана, згідно з п. 29 Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95. № 786 - «Інше використання нерухомого майна».

Опл. = Вп х Сор % /100 %,

де: Вп - вартість майна визначена експертним шляхом,

Сор - ставка орендної плати, %

Опл. на рік = 258 500, 00 грн. х 15 %/100 % = 38 775, 00 грн.

Опл. за базовий місяць оренди (жовтень 2014 року) = 38 775, 00 грн./12 мес. = 3 231, 25 х І інфл. (10/2014) = 3 231, 25 х 1 ,024 = 3 308, 80 грн.

Орендна плата за жовтень 2014 року становить: 3 308, 80 грн.

Розмір платежу за неповний місяць оренди визначається з поденного розрахунку місячної орендної плати.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається Орендарем самостійно шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

3.3. Орендна плата перераховується Орендарем згідно рахунків департаменту освіти і науки, молоді та спорту Запорізької міської ради на розрахунковий рахунок № НОМЕР_1 в ГУ ДКСУ Запорізької області, МФО 813015, , щомічяно не пізніше 1- числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата за жовтень 2014 року становить: 3 308, 80 грн.».

Додаток № 3 до зазначеного договору визнати таким, що втратив чинність».

ФОП ОСОБА_4 не погодилась із запропонованими умовами Додаткової угоди, про що листом від 26.03.2015 повідомила Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради і Департамент освіти і науки, молоді та спорту Запорізької міської ради (а. с. 36-37).

Вказані обставини стали приводом для звернення Позивачів 1 і 2 до господарського суду.

Вивчивши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія вважає рішення господарського суду Запорізької області законним, обґрунтованим та таким, що відповідає вимогам чинного законодавства, виходячи з наступного.

Згідно з ч. 4 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.11.2011 сторони уклали Додаткову угоду до Договору (а. с. 29), якою змінили умови п.п. 1.2, 3.1, 3.2 Договору: змінено призначення приміщення, переданого в користування, та порядок обчислення і перерахування орендної плати.

Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

При укладенні зазначеної Додаткової угоди сторони були обізнані та не мали заперечень щодо діяльності Орендаря, відсутності у нього ліцензії на право надання послуг у сфері позашкільної освіти.

Отже, враховуючи, що Додаткова угода від 23.11.2011 у судовому порядку не була визнана недійсною та сторони не мали заперечень щодо її змісту, вона є дійсною на підставі принципу презумпції правомірності правочину.

Обґрунтовуючи свої вимоги, Позивачі зазначають, що розрахунок орендної плати здійснюється з урахуванням пільгової річної орендної ставки у розмірі 5%, передбаченої для розміщення оздоровчого закладу для дітей. Оскільки за інформацією, що міститься в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, основним видом діяльності Орендаря є діяльність спортивних клубів, застосування пільгової річної орендної ставки у спірному Договорі, на думку Позивачів, є неправомірним.

Однак, перевіривши матеріали справи, судова колегія в цій частині вимог Позивачів погоджується з висновком суду першої інстанції і вважає, що вони не довели ні суду першої, ані апеляційної інстанції істотного порушення Відповідачем умов Договору, за наявності яких можливо внесення змін до Договору за рішенням суду.

Також, як правильно визначено судом першої інстанції, у цьому випадку вимоги про внесення змін до п.п. 3.1, 3.3 Договору щодо порядку обчислення та перерахування орендної плати є похідними від вимоги про внесення змін до п. 1.2 Договору щодо призначення об'єкта оренди. Оскільки місцевий господарський суд правомірно відмовив у задоволенні вимог про зміну призначення орендованого приміщення, підстави для зміни річної орендної ставки відсутні, з чим погоджується судова колегія апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ч. 5 ст. 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності цим рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

За приписами ч. 2, 3 ст. 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Враховуючи, що ФОП ОСОБА_4 належним чином виконувала умови Договору і вчасно сплачувала орендну плату у встановленому розмірі, судова колегія вважає, що вимоги Позивача щодо перерахунку орендної плати з жовтня 2014 року не підлягають задоволенню на підставі ч. 3 ст. 632 ЦК.

Щодо інших доводів, які викладені в апеляційній скарзі і на думку апелянта є підставою для скасування оскарженого рішення, судова колегія апеляційного суду до уваги їх не приймає, оскільки їм була надана належна правова оцінка судом першої інстанції, а також ці доводи не спростовують висновків суду, викладених в оскарженому рішенні.

Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Запорізької області від 06.08.2015 у справі № 908/3642/15 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Відповідно до статті 49 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 102, 103, 105 ГПК України, Донецький апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, на рішення господарського суду Запорізької області від 06.08.2015 у справі № 908/3642/15 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 06.08.2015 у справі № 908/3642/15 залишити без змін.

Постанову може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого господарського суду України у касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий О. А. Скакун

Судді: Т. М. Колядко

К. І. Бойченко