РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.09.2015Справа №910/16768/15

За позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "Консультаційне бюро НТТ"

до: товариства з обмеженою відповідальністю "Епіцентр К"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Київської міської ради

про: розірвання договору та зобов'язання вчинити дії

Суддя: Шкурдова Л.М.

Представники:

Від позивача: Галай Г.С. - представник за довіреністю;

Від відповідача: Бацуца О.М., довіреність № 555-1/Д від 06.08.15, Песиголовець Я.О.- за довіреність 01.08.15

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста розглядається справа за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Консультаційне бюро НТТ" до товариства з обмеженою відповідальністю "Епіцентр К" про розірвання договору та зобов'язання вчинити дії.

Позивач звернувся з позовом до суду про розірвання договору суборенди частини земельної ділянки від 24.12.2009 року, укладений між ТОВ "Консультаційне бюро НТТ" та ТОВ "Епіцентр К", в зв'язку з нецільовим використанням суборендарем земельної ділянки площею 28110 кв.м., розташованої на перетині проспекту Петра Григоренка та вул.Гмирі у Дарницькому районі м.Києва та повернення земельної ділянки.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 01.07.2015 року порушено провадження у справі №910/16768/15.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що ним на орендованій земельній ділянці здійснене будівництво торговельного комплексу, що повністю відповідає умовам договору про цільове використання земельної ділянки.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 21.07.2015 року залучено до участі у справі в процесуальному статусі третьої особи , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Київську міську раду та відкладено розгляд справи на 21.08.15р.

В судовому засіданні 21.08.2015р. оголошувалася перерва до 02.09.2015р.

В судовому засіданні 02.09.2015р. оголошувалася перерва до 23.09.2015р.

У судовому засіданні 23.09.2015 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київради від 19.07.05 № 872/3447 ТОВ "Консультаційне бюро НТТ" передано в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 15,14 га для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об'єктами готельного, офісного, торговельного та розважального призначення за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення Київської міської ради від 29.04.2004 N 238-1/1448 "Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею", право користування якою посвідчено договором оренди земельної ділянки від 11.01.2005 N 63-6-00190, частину земельної ділянки площею 4,86 га, відведеної відповідно до рішення Київської міської ради від 29.04.2004 N 238-1/1448 "Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», право користування якою посвідчено договором оренди земельної ділянки від 11.01.2005 №63-6-00190, та зарахувати її до земель запасу житлової та громадської забудови.

12 жовтня 2005 р. між Київською міською радою та ТОВ «Консультаційне бюро НТТ» був укладений Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого Київська міська рада передала, а позивач прийняв в оренду, строком на 25 років земельну ділянку (кадастровий номер - :90:290:0002), площею 151 394 кв. м., розташовану на перетині проспекту Петра Григоренка та вул. Бориса Гмирі у Дарницькому районі м. Києва, з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об'єктами готельного, торговельного та розважального призначення.

24 грудня 2009 року між ТОВ «Консультаційне бюро НТТ» (орендар) та ТОВ «Епіцентр К» (суборендар) було укладено договір суборенди частини земельної ділянки площею 28 110 кв. м.

Згідно з пунктом 1.1., 2.1. Договору суборенди частини земельної ділянки позивач передав відповідачу в суборенду земельну ділянку, площею 28110 кв.м, що входить до складу земельної ділянки Позивача (кадастровий номер - :90:290:0002), площею 151 394 кв. м., цільове призначення земельної ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об'єктами готельного, офісного, торговельного та розважального призначення.

Звертаючись з позовом до суду позивач вказує, що під час натурного обстеження земельної ділянки позивачем та забудовником - ТОВ «Будеволюція» було виявлено факт нецільового використання Відповідачем наданої йому у користування земельної ділянки. Так, земельна ділянка використовується ним для влаштування складів будівельних матеріалів та побутової техніки, а також для влаштування стоянки автотранспорту (паркувального майданчику) поруч із розташованим на земельній ділянці відповідача торговельним комплексом з продажу таких матеріалів та техніки. Також, позивач вказує, що умовами спірного договору передбачено обов'язок відповідача розпочати освоєння (тобто здійснення забудови) земельної ділянки протягом трьох років з моменту підписання та державної реєстрації договору суборенди та використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, проте відповідачем не розпочато освоєння спірної земельної ділянки. За таких підстав, позивач звернувся з позовом до суду про розірвання договору суборенди земельної ділянки від 24.12.2009 року та повернення позивачу земельну ділянку.

Дослідивши обставини справи та заслухавши пояснення представників сторін суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з огляду на наступне.

За змістом частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельною ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до статей 24 та 25 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Статтею 143 Земельного кодексу України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Підставою для розірвання договору оренди землі в судовому порядку може бути належним чином доведений факт використання орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням, який передбачає дію - використання земельної ділянки для інших, ніж передбачено договором, цілей.

Факт невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням має бути підтверджений відповідними доказами (наприклад актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією), які свідчать, зокрема, що будівельні роботи на об'єкті не проводяться.

Відповідно до статей 19 та 20 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, зокрема і на землі житлової та громадської забудови.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Статтями 38 та 39 Земельного кодексу України встановлено, що до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Статтею 95 Земельного кодексу України визначено, що землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, зокрема, мають право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Відповідно до статей 24 та 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва.

Суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Як встановлено судом, 24 грудня 2009 року між ТОВ «Консультаційне бюро НТТ» (орендар) та ТОВ «Епіцентр К» (суборендар) було укладено договір суборенди частини земельної ділянки площею 28 110 кв. м.

Передана у суборенду земельна ділянка є частиною та входить до складу земельної ділянки площею 151 394 кв. м. з кадастровим номером :90:290:0002, розташованої на перетині просп. Петра Григоренка та вул. Бориса Гмирі у Дарницькому районі міста Києва, яка має цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об'єктами готельного, офісного, торговельного та розважального призначення.

В матеріалах справи міститься Акт обстеження земельної ділянки №364/02 від 31.08.2015р., що знаходиться за адресою: на перетині просп. Петра Григоренка та вул. Бориса Гмирі у Дарницькому районі м. Києва, код ділянки: 8 000 000 000:90:290:0002.

Вказане обстеження проведене посадовою особою Департаменту земельних ресурсів відповідно до Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель м. Києва, затвердженого рішенням сесії Київської міської ради від 25.09.2003р. №16/890, ст. ст. 187, 189 Земельного кодексу України головним спеціалістом Ваньчуком Я.Б. на підставі листа Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради від 20.08.2015 № 08/230-1970.

Як зазначено у вказаному акті, обстеженням встановлено, що на земельній ділянці, яка перебуває в суборенді, розміщена будівля торговельного центру „Епіцентр" (акт готовності об'єкта до експлуатації від 16.09.2011), складовані будівельні матеріали та функціонує гостьова автостоянка. Решта земельної ділянки не забудована. Межові знаки земельної ділянки, на час проведення обстеження не розшукані. На час проведення обстеження використання земельної ділянки під розміщення вказаного торговельного центру відповідає цільовому призначенню визначеного договором оренди земельної ділянки від 11.01.2005 № 63-6-00190 (для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об'єктами готельного, офісного, торговельного та розважального призначення).

Таким чином, за результатами обстеження земельної ділянки уповноваженими особами було встановлено відповідність спірної земельної ділянки її цільовому призначенню.

Позивач підтверджує факт використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням актом обстеження земельної ділянки від 25 травня 2015 року.

Однак, вказаний акт не береться судом до уваги оскільки, не є належним та допустимим доказом, який встановлює факт нецільового використання земельної ділянки відповідачем згідно спірного договору суборенди, внаслідок того, що акт складений не компетентним на це органом; акт складений без залучення та повідомлення відповідача - користувача спірної земельної ділянки; акт складений особами, які не є фахівцями із землевпорядної справи та геодезії, оскільки до акту не були додані підтверджуючі відповідну кваліфікацію документи.

Сторони договору суборенди погодили, що ТОВ «Епіцентр К» зобов'язано розпочати освоєння земельної ділянки протягом трьох років з моменту підписання та державної реєстрації договору та завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через десять років з моменту державної реєстрації договору (абзац 2 пункту 8.4 договору суборенди).

18 лютого 2011 року ТОВ «Епіцентр К» отримано дозвіл № 2358-Др, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві, на виконання будівельних робіт із реконструкції з розширенням торговельного комплексу з продажу будівельних матеріалів та побутової техніки на перетині просп. Петра Григоренка та вул. Бориса Гмирі у Дарницькому районі міста Києва. Під час надання дозволу державним органом розглядалося та враховано питання цільового призначення земельної ділянки.

Отримання дозволу на виконання будівельних робіт та виконання самих будівельних робіт здійснювалося на підставі розробленої і затвердженої у встановленому законодавством порядку проектної документації, висновку Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 15.03.2010 № 21-192 щодо відповідності намірів забудови земельної ділянки Правилам забудови м. Києва, містобудівної документації та Генерального плану міста та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804.

Виконанню будівельних робіт передувало отримання Містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки від 16.03.2010 № 009-59, виданих Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, згідно з якими вони надані на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку від 24.12.2009 №10-8-00136 (земельна ділянка, що перебувала у власності ТОВ «Епіцентр К») та договору суборенди частини земельної ділянки від 25.12.2009 № 63-6-00569 (земельна ділянка, що передана ТОВ «Епіцентр К» в суборенду), у т.ч. з врахуванням питання цільового призначення земельних ділянок.

Також, виконання будівельних робіт здійснювалося з урахуванням вимог технічних умов до інженерного забезпечення об'єкта будівництва, одержаних у встановленому законодавством порядку.

Внаслідок виконання будівельних робіт на переданій у суборенду земельній ділянці побудовано та введено в експлуатацію частину об'єкту торгівельного призначення, що повністю відповідає цільовому призначенню переданої у суборенду земельної ділянки.

30 вересня 2011 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві виданий сертифікат серії КВ № 2, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Службою містобудівного кадастру Департаменту містобудування та архітектури Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо земельної ділянки на перетині просп. Григоренка та вул. Б.Гмирі Дарницького району надано Витяг щодо чинних містобудівних регламентів та інших умов провадження містобудівної діяльності, містобудівних умов та обмежень щодо певної території, а також наявних вимог та обмежень щодо використання земельних ділянок і розташованих на них об'єктів нерухомості, в т.ч. викопіювання із містобудівної документації (офіційні відомості).

На підставі вказаного витягу, містобудівна характеристика земельної ділянки відповідно до детального плану території району Осокорки, затвердженого рішенням Київради від 27.11.2009 № 695/2764, територія за функціональним призначенням належить до території громадських будівель і споруд, частково до багатоповерхової житлової забудови.

У Витязі перелічені дозволені види використання території відповідно функціонального призначення, а саме, зокрема: розташування адміністративних, наукових, ділових, фінансових, супутніх до них елементів транспортної інфраструктури (стоянок, паркингів); розташування магазинів, торгівельних центрів, ринків тощо.

У витязі визначено можливі для розташування на земельній ділянці будівлі відповідно до Державного класифікатора «Будівлі та споруди» ДК 018-2000 до яких відносяться також і Будівлі торгівельні 1230.

Пунктом 26 статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» встановлено, що торговельне приміщення - це майновий комплекс, який займає окрему споруду (офісне приміщення) або який розміщено у спеціально призначеній та обладнаній для торгівлі споруді, де суб'єкт господарювання здійснює діяльність з реалізації товару.

Таким чином, ТОВ «Епіцентр К» вчасно розпочало освоєння земельної ділянки, а також здійснило будівництво на ній та введення в експлуатацію об'єкта торгівельного призначення, що повністю відповідає умовам договору суборенди та вимогам законодавства, у тому числі в частині цільового призначення (використання) земельної ділянки площею 151 394 кв. м. з кадастровим номером :90:290:0002, частина якої передана у суборенду відповідачу.

Твердження позивача, щодо не освоєння та нібито нецільового використання земельної ділянки відповідачем не обґрунтовані позивачем належними доказами, а відтак не беруться судом до уваги.

Таким чином, враховуючи те, що актом обстеження земельної ділянки від 31.08.2015р. №364/02, складеним Департаментом земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради, встановлено відповідність використання спірної земельної ділянки її цільовому призначенню, враховуючи те, що позивачем не доведено сам факт нецільового використання земельної ділянки згідно умов договору суборенди, посилання позивача на те, що відповідачем не здійснювалось освоєння земельної ділянки, не підтверджено матеріалами справи, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовної заяви.

Виходячи з вищенаведеного та керуючись ст.ст.4, 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити повністю.

Суддя Шкурдова Л.М.

Повне рішення складено: 24.09.2015р.