ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" вересня 2015 р.Справа № 916/1954/15
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів Л.В. Поліщук, В.В. Лашина

при секретарі судового засідання: Е.М. Вєлковій

за участю представників сторін:

від прокуратури - І.П. Закернична

від позивача - Н.О. Попова

від відповідача - ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4

на рішення господарського суду Одеської області від 21.07.2015 року

у справі №916/1954/15

за позовом Ізмаїльського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Ізмаїльської міської ради

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

В травні 2015 року Ізмаїльський міжрайонний прокурор Одеської області в інтересах держави в особі Ізмаїльської міської ради звернувся до місцевого господарського суду з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди землі, площею 0,3287 га, за адресою: АДРЕСА_1 укладеного 26.09.2008р. між позивачем та відповідачем та зареєстрованого 28.09.2009р. за №27 в частині розміру орендної плати, а саме:

-викладення п. 2.2. договору у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 2442372,00 грн.»;

-викладення п. 4.5. договору у наступній редакції: «Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування «Орендарем» суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл» (а.с. 3-9, 52-53).

Позовні вимоги обґрунтовані приведенням умов спірного договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства.

Ізмаїльська міська рада у своїх поясненнях підтримала позовні вимоги прокурора (а.с. 66-67).

Рішенням господарського суду Одеської області від 21.07.2015р. (головуючий суддя Гут С.Ф.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 27.07.2015р., позов задоволено повністю, стягнуто з відповідача до Державного бюджету України 1218,00 грн. судового збору (а.с. 72-78).

Не погодившись з рішенням суду, відповідач 10.08.2015р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, у позові відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права (а.с. 94-96).

Одночасно скаржником заявлено клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку на подання апеляційної скарги, яке ухвалою суду апеляційної інстанції від 21.08.2015р. задоволено, скаргу прийнято до провадження із призначенням до розгляду (а.с. 85-86, 97).

У відзиві на апеляційну скаргу, прокурор зазначив про її безпідставність, просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення (а.с. 110-112).

Відзив на апеляційну скаргу від позивача не надходив.

17.09.2015р. в судовому засіданні апеляційної інстанції представником відповідача заявлено клопотання про зупинення провадження у справі до набрання чинності рішення господарського суду Одеської області від 10.09.2015р. у справі №916/3288/15, яким позов ФОП ОСОБА_4 до Ізмаїльської міської ради про розірвання договору оренди землі, площею 0,3287 га, за адресою: АДРЕСА_1 укладеного 26.09.2008р. між позивачем та відповідачем та зареєстрованого 28.09.2009р. задоволено (а.с. 114).

Вказане клопотання розглянуто судовою колегією та відхилено з огляду на слідуюче.

Зупинення провадження у справі - це тимчасове й повне припинення всіх процесуальних дій у справі, що викликане настанням зазначених у законі причин, що перешкоджають подальшому руху процесу, і щодо яких невідомо, коли вони можуть бути усунені.

Згідно з ч. 1 ст. 79 ГПК України, господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом.

Пов'язаність справ полягає у тому, що рішення іншого суду, який розглядає справу, встановлює обставини, що впливають на збирання та оцінку доказів у даній справі, зокрема, факти, що мають преюдиційне значення. Ці обставини повинні бути такими, що мають значення для даної справи. Неможливість розгляду даної справи іншим судом полягає у тому, що обставини, які розглядаються іншим судом, не можуть бути встановлені господарським судом самостійно у даній справі. Йдеться про те, що господарський суд не може розглянути певну справу через обмеженість своєї юрисдикції щодо конкретної справи внаслідок: непідвідомчості; обмеженості предметом позову; неможливості розгляду тотожної справи; певної черговості розгляду вимог.

У відповідності до п. 3.16. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011р. №18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» статтею 79 ГПК встановлено вичерпний перелік підстав зупинення провадження у справі. Зупинення провадження у справі з інших підстав є неправомірним. Зокрема, відповідно до частини першої статті 79 ГПК господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом. При цьому пов'язаною з даною справою є така інша справа, у якій інший суд встановлює обставини, що впливають чи можуть вплинути на подання і оцінку доказів у даній справі; в тому числі йдеться про факти, які мають преюдиціальне значення (частини третя і четверта статті 35 ГПК). Під неможливістю розгляду даної справи слід розуміти неможливість для даного господарського суду самостійно встановити обставини, які встановлюються іншим судом в іншій справі, - у зв'язку з непідвідомчістю або непідсудністю іншої справи даному господарському суду, одночасністю розгляду двох пов'язаних між собою справ різними судами або з інших причин. Іншим судом, про який йдеться у частині першій статті 79 ГПК, є будь-який орган, що входить до складу судової системи України згідно з статтею 3 та частиною другою статті 17 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»; іншим судом може вважатися й інший склад суду (одноособовий чи колегіальний) в тому ж самому судовому органі, в якому працює суддя (судді), що вирішує (вирішують) питання про зупинення провадження у справі.

Прийняття місцевим господарським судом рішення від 10.09.2015р. у справі №916/3288/15 щодо розірвання договору оренди землі, внесення змін до якого є предметом спору у даній справі не є підставою для зупинення провадження у справі у розумінні вищенаведених приписів законодавства. Більш того, що оскаржене рішення суду у справі №916/1954/15 прийнято раніше (21.07.2015р.), ніж ФОП ОСОБА_4 звернувся із позовом про розірвання договору оренди (07.08.2015р.).

Заслухавши прокурора, представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, судова колегія зазначає наступне.

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 22.06.2007р. №746-V затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в довгострокову оренду терміном на 25 років суб'єкту підприємницької діяльності - фізичній особі ОСОБА_4 для будівництва дільниці по виробництву пінополістеролу по вул. Некрасова, 3-а; надано СПД ФО ОСОБА_4 в довгострокову оренду терміном на 25 років земельну ділянку площею 0,3287 га забудованих земель (землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення) із земель запасу для будівництва дільниці по виробництву пінополістеролу по вул. Некрасова, 3-а; встановлено на частину земельної ділянки сервітут - право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій (в зв'язку з проходженням по земельній ділянці ЛЕП та газопроводу); встановлено орендну плату в розмірі 1,55% від грошової оцінки землі в рік з щорічним збільшенням на 0,05% (а.с. 15).

26.09.2008р. на підставі зазначеного рішення між Ізмаїльською міською радою (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (Орендар) укладено договір оренди землі, згідно умов якого в оренду строком на 25 років передана земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 0,3287 га, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Ізмаїл, вул. Некрасова, 3-а для будівництва дільниці пінополістеролу.

Відповідно до п.п. 2.2., 2.3., 2.5. договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент підписання цього договору складає 231599 грн. На частину земельної ділянки площею 0,0172 га встановлено земельний сервітут. На земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна.

Пунктами 4.1., 4.2., 4.4., 4.5, 4.7., 4.8. договору встановлено, що орендна плата за передану в оренду земельну ділянку встановлюється виходячи з оплати за рік. За користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю оренду плату в розмірі - 3,6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік із щорічним збільшенням на 0,05%. Орендна плата вноситься щомісяця Орендарем не пізніше 20 числа кожного місяця наступного за звітним. Всі розрахунки за договором здійснюється в грошовій (безготівковій) формі шляхом перерахування Орендарем суми орендної плати на рахунок, визначений у цьому договорі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції, який офіційно обнародується у засобах масової інформації. Орендар сплачує орендну плату, зазначену в цьому договорі, з моменту набрання договором чинності, згідно з п. 15.2. договору.

За змістом п.п. 4.9., 4.10. договору умови останнього щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох Сторін шляхом внесення змін в договір у вигляді додаткової угоди (договору про внесення змін), яка після підписання стає невід'ємною частиною цього договору, в наступних випадках: зміни умов господарювання для Орендаря, зміни розміру земельного податку, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, в інших випадках, прямо передбачених законом. Зміна розміру орендної плати в односторонньому порядку відповідно до діючого законодавства не дозволяється. За несвоєчасне внесення орендної плати, передбаченої цим договором, Орендар сплачує Орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми прострочених платежів за кожен день прострочки.

Згідно з п.п. 5.3., 5.4. договору зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива тільки на підставі відповідного рішення Ізмаїльської міської ради у встановленому законом порядку на підставі розробленого проекту землеустрою відведення земельної ділянки. Умови збереження стану земельної ділянки: використання ділянки у відповідності до проекту забудови дотримання вимог чинного законодавства, державних будівельних та інших норм і правил.

Відповідно до п. 9.1.2. договору Орендодавець має право вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати згідно з умовами цього договору.

За умовами п. 9.2. договору Орендодавець зобов'язаний попередити Орендаря про права третіх осіб на земельну ділянку.

Пунктом 12.1. договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом 20 днів з дати їх подання до розгляду іншій стороні. Зміни та доповнення до договору оформлюються у тій самій формі, в якій оформлено цей договір.

Договір зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 28.09.2008р. за №27 (а.с. 21-23).

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 06.06.2012р. №2141-VI «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Ізмаїл» затверджено нормативну грошову оцінку земель міста Їзмаїл Одеської області, яку введено в дію з 01.01.2013р. (а.с. 24).

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 3287 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер НОМЕР_1), нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки становить 2442372,48 грн. (а.с. 16).

Як вбачається з матеріалів справи, 26.05.2014р. та 23.03.2015р. виконком Ізмаїльської міської ради звертався до ФОП ОСОБА_4 із пропозиціями щодо укладення угоди про внесенням змін до договору оренди землі від 26.09.2008р. в частині збільшення розміру орендної плати, у зв'язку із затвердженням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,3287 га, проте зазначені пропозиції залишені ФОП ОСОБА_4 поза увагою (а.с. 17-18, 25-26).

Разом з тим, в матеріалах справи наявні наступні документи:

-розпорядження Ізмаїльської міської ради від 14.04.2015р. №154р про привласнення новозбудованому об'єкту нерухомості по вул. Некрасова, 3-а самостійний юридичний адресний номер - вул. Некрасова, 3-б (а.с. 115);

-свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 29.05.2015р. серії СТА 949017, згідно якого за ОСОБА_5 зареєстровано 29/30 частки, а за ОСОБА_4 1/30 частки нерухомого майна - автомийки з кафе, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 42);

-нотаріально посвідчений договір дарування від 16.06.2015р., зареєстрований за №1852, за умовами якого ОСОБА_4 (Дарувальник) подарував ОСОБА_6 (Обдарований) 1/30 частки нерухомого майна - автомийки з кафе по АДРЕСА_2, що розташована на земельній ділянці площею 0,3287 га (кадастровий номер: НОМЕР_1), державна реєстрація права власності здійснена, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.06.2015р. №39123086 (а.с. 43-46);

-заява ОСОБА_4 на ім'я міського голови від 17.06.2015р. щодо припинення договору оренди землі від 26.09.2008р., у зв'язку із відчуженням об'єкту нерухомості, що розташований на орендованій земельній ділянці площею 0,3287 га (кадастровий номер: НОМЕР_1) та відповідь виконкому Ізмаїльської міської ради від 19.06.2015р. про розгляд міськрадою питання стосовно припинення договору оренди землі від 26.09.2008р. після надходження від нових землекористувачів заяв щодо оформлення права користування земельною ділянкою (а.с. 47, 56);

-листи виконкому Ізмаїльської міської ради від 19.06.2015р. на ім'я ОСОБА_5 та ОСОБА_6 про необхідність оформлення права користування земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти нерухомості, що належать останнім на праві приватної спільної часткової власності (а.с. 57-58).

За твердженням прокурора, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, встановлена в договорі оренди землі від 26.09.2008р. не відповідає діючий нормативній грошовій оцінці земель міста Ізмаїл станом на 01.01.2014р., що в свою чергу є підставою для внесення в означений договір відповідних змін в частині розміру грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Факт набуття іншими особами права власності на нежитлові будівлі, що розташовані на орендованій ФОП ОСОБА_4 земельній ділянці та наявність законодавчої підстави для припинення спірного договору оренди (ч. 2 ст. 120, п. «є» ст. 141 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України) не свідчать про автоматичне розірвання цього договору, а є лише підставою для його припинення у спосіб передбачений ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі» шляхом дострокового його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору. Крім того, до прийняття міською радою відповідного рішення, сплата за користування земельною ділянкою здійснюється новими власниками шляхом їх самостійної сплати або відшкодування ОСОБА_4 витрат по орендній платі.

Ізмаїльська міська рада зазначила, що укладення договору оренди земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування, для припинення права користування та розірвання договору оренди земельної ділянки необхідне прийняття відповідного рішення та укладення договору про розірвання договору оренди земельної ділянки. Припинення договору оренди земельної ділянки передбачає процедуру, визначену законодавством: прийняття рішення сторонами про припинення договору; підписання додаткової угоди про припинення договору чи в певних випадках настання юридичного факту; реєстрація припинення договору у ДЗК передбачає підготовку відповідної землевпорядної документації, підготовку та перевірку обмінних файлів, заповнення реєстраційних карток, здійснення самої реєстрації); підписання акту прийому-передачі земельної ділянки від орендаря до орендодавця. Тому тільки при наявності підстав та проходження вищезазначеної процедури договір оренди може бути припиненим. Рішення щодо припинення договору оренди землі від 26.09.2008р. Ізмаїльською міською радою не приймалося, нові власники за укладанням договору оренди землі не зверталися, рішення суду на момент звернення прокурора з даним позовом (12.05.2015р.) щодо розірвання договору землі від 26.09.2008р. відсутнє, а тому, на думку позивача вказаний договір на сьогоднішній день є дійсним.

Задовольняючі позовні вимоги повністю, суд першої інстанції виходив з того, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, яка в свою чергу є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Звертаючись з апеляційною скаргою, ФОП ОСОБА_4 зазначив, що він щомісяця вносив орендну плату за договором оренди землі від 26.09.2008р., заборгованості по сплаті орендної плати не мав; на даний момент ФОП ОСОБА_4 не є фактичним землекористувачем земельної ділянки площею 0,3287 га, у зв'язку із відчуженням ОСОБА_6 права власності на об'єкт нерухомості, який розташований на орендованій земельній ділянці. Прокурором в позовній заяві не вказано про існування усіх чотирьох умов, встановлених ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України. Місцевим господарським судом в порушення вимог ст. ст. 212-215 Цивільного процесуального кодексу України не перевірено правомірність прийняття Ізмаїльською міською радою рішення від 06.06.2012р. №2141-VI «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Ізмаїл», не з'ясовано на підставі яких документів прийнято це рішення, не встановлено отримання відповідачем пропозицій позивача щодо збільшення орендної плати, не перевірено чи мало місце перешкоди з боку позивача щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у т.ч. із договорів.

Статтями 626, 628, 629 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно з ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі», ст. 93 Земельного кодексу України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У відповідності до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».

За змістом ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно з підпунктами 288.5, 288.5.1., 288.5.2. ст. 288 Податкового кодексу України (в редакції чинній на день звернення прокурора з позовом) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За умовами ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

За змістом ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 03.12.2013р. зі справи №5009/3430/12 нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Згідно з п. 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду спорів, що виникають із земельних відносин» у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України «Про оренду землі». Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.

Матеріали справи не містять доказів скасування та/або визнання недійсним рішення Рішенням Ізмаїльської міської ради від 06.06.2012р. №2141-VI «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Ізмаїл».

Доводи скаржника щодо відсутності в матеріалах справи доказів отримання останнім пропозицій щодо внесення змін до спірного договору оренди землі не приймаються до уваги колегії суддів, оскільки як зазначено в постанові пленуму Вищого господарського суду України надсилання відповідачу пропозиції стосовно внесення змін до договору є його правом, а не обов'язком та останній не позбавлений правом звернутися до суду з відповідним позовом. Крім того, в матеріалах справи наявне рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, а саме пропозиції виконкому Ізмаїльської міської ради від 23.03.2015р. №01/13-472 особисто ФОП ОСОБА_4 - 25.03.2015р. (а.с. 26).

За умовами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Отже, нормами чинного законодавства та умовами договору оренди землі від 26.09.2008р. передбачена можливість зміни розміру орендної плати, а тому судова колегія вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції щодо задоволення позову прокурора, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати за цю земельну ділянку.

Щодо доводів скаржника стосовного того, що він на даний час не є фактичним користувачем земельної ділянки площею 0,3287 га (кадастровий номер: НОМЕР_1) за договором оренди землі від 26.09.2008р., у зв'язку із відчуженням третій особі об'єкту нерухомості, що розташований на цій земельній ділянці судова колегія зазначає слідуюче.

Стаття 377 Цивільного кодексу України, як і частина 2 ст. 120 Земельного кодексу України регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від відчужувача майна до набувача.

Аналіз положень зазначених норм дає підстави для висновку, що вони диспозитивно унормовують перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником і не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, оскільки, таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця.

Тобто, Законом не передбачено автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди від відчужувача майна, оскільки, виникнення такого права у набувача можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким у даному випадку є Ізмаїльська міська рада.

Відповідно до абз. 2 п. 2.10 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до законодавства.

За приписами п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.

Згідно з п. «в» ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Частиною 1 ст. 116 Земельного кодексу України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

За умовами ч. 2 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

У відповідності до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування, унормований статтею 123 Земельного Кодексу України, яка не містить імперативного обов'язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладання договору оренди землі з особою, яка придбала право власності на об'єкти нерухомості, які на цій землі розташовані, поза межами встановленої у кодексі процедури.

При вирішенні спору в апеляційній інстанції встановлено, що питання стосовно оформлення договору оренди земельної ділянки площею 0,3287 га з ОСОБА_5 та ОСОБА_6 не розглядалося, позитивне рішення з приводу цього питання органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку не приймалося.

За приписами ч. 1 ст. 598 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» (в редакції Закону від 05.11.2009р. №1702-17) договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

За змістом абз. 8 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (в редакції Закону від 05.11.2009р. №1702-17) набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці є підставою для припинення договору оренди землі.

Разом з тим, укладаючи 26.09.2008р. договір оренди землі, сторони в розділі 12 визначили конкретний перелік підстав зміни умов цього правочину та припинення його дії, однак, такої підстави для припинення дії договору оренди, як відчуження об'єкту нерухомості, що розташований на орендованій земельній ділянці, сторонами не передбачено. Доказів переоформлення Ізмаїльською міською радою договору оренди землі з новими власниками об'єкту нерухомості не має, а відтак, не можливо вважати, що обов'язок ФОП ОСОБА_4 щодо належного виконання умов договору оренди землі від 26.09.2008р., зокрема стосовно сплати орендної плати за новою нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки припинився.

Отже, не дивлячись на те, що законодавець передбачив таку підставу для припинення договору оренди землі як набуття права власності на будівлю, що розташована на орендованій земельній ділянці, іншою особою, сторони як договору оренди землі, так і договору дарування, керуючись принципом свободи договору, закріпленим нормами ст. ст. 6, 627 Цивільного кодексу України (сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд) не домовились про автоматичне припинення зобов'язань за договором оренди землі, саме з моменту набуття права власності на будівлю іншою особою, а тим більш автоматичного виникнення у цієї особи правовідносин за договором оренди землі.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду від 24.03.2015р. у справі №916/2517/14.

З такою позицією погодився відповідач, про що свідчить рішення господарського суду Одеської області від 10.09.2015р. у справі №916/3288/15, яким спірний договір розірвано за позовом ФОП ОСОБА_4, заявленим 07.08.2015р. після прийняття рішення по справі №916/1954/15.

Крім того, свідоцтво про право власності на новозбудований об'єкт - автомийку з кафе видано ОСОБА_5 та ОСОБА_4 29.05.2015р., договір дарування між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 укладено 16.06.2015р., тобто вже після звернення прокурора з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 26.09.2008р. (12.05.2015р.).

Враховуючи вищевикладене, судова колегія не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 21.07.2015р. у справі №916/1954/15 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови складено 22.09.2015р.

Головуючий суддя В.Б. Туренко

Суддя Л.В. Поліщук

Суддя В.В. Лашин