ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2015 року Справа № 914/3659/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддіКондратової І.Д. (доповідач),
суддіБондаря С.В.,
суддіВовка І.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Хорс" ЛТД
на рішення Господарського суду Львівської області від 24.12.2014 року та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 27.04.2015 року
у справі№ 914/3659/14 Господарського суду Львівської області
за позовомУправління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю фірма "Хорс" ЛТД
прозобов'язання повернути об'єкт оренди (виселення) та стягнення 147268,43 грн,
ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2014 року Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (надалі - Управління комунальної власності, позивач) звернулося до суду з позовом (з урахуванням заяви про уточнення позовних) до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Хорс" ЛТД (надалі - ТОВ "Хорс ЛТД", відповідач) про стягнення з відповідача 147268,43 грн заборгованості та виселення його з нерухомого майна, що знаходиться на вул. А.Тесленка, 4 у м. Львів.

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач належним чином не виконує взяті на себе зобов'язання за договором оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-6108-8 від 07.04.2008 року, укладеного між сторонами, щодо оплати за користування об'єктом оренди, має заборгованість зі сплати орендних платежів за період з 01.10.2012 року по 01.08.2014 року і після закінчення строку дії договору оренди не повертає орендоване майно у порядку, встановленому цим договором.

ТОВ "Хорс ЛТД" в суді першої інстанції проти позову заперечувало, посилаючись на те, що договір є поновленим відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України), оскільки позивач не повідомляв про припинення договору протягом місяця після закінчення терміну дії договору оренди, а також посилаючись на рішення Господарського суду Львівської області від 19.02.2013 року у справі № 914/8/13, яким з відповідача стягнуто заборгованість по сплаті орендної плати за договором за період з 01.04.2011 року по 09.10.2012 року. Відповідач вважає, що цим рішенням встановлено, що договір оренди продовжив свою дію на тих самих умовах, і цей факт відповідно до ч. 3 ст. 35 ГПК України не доказується при розгляді цієї справи.

Крім того, відповідач просив застосувати строк позовної давності до вимог про виселення та відмовити у позові відповідно ст.ст. 257, 267 ЦК України.

В суді апеляційної інстанції в додаткових поясненнях по справі відповідач, заперечуючи проти задоволення позову, додатково зазначив про нікчемність договору оренди відповідно до ст. 220 ЦК України, оскільки сторонами недодержані вимоги ст.ст. 793, 794 цього Кодексу про нотаріальне посвідчення договору оренди, укладеного строком на три роки. Відповідач також зазначив, що підстави для стягнення заявленої суми заборгованості відсутні, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендні правовідносини, що ґрунтувалися на даному договорі, припинилися 06.04.2011 року. Крім того, відповідач повідомив суду апеляційної інстанції, що 29.10.2008 року між сторонами у справі був укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень загальною площею 176,7 м.кв. за адресою: м. Львів, вул. Тесленка,4 (а.с.140-141 т. 1), і 26.02.2015 року за актом-приймання передачі № 2183 нежитлові приміщення були передані покупцю (ТОВ "Хорс" ЛТД) у власність (а.с. 142 т. 1), тобто договір припинився у зв'язку з приватизацією об'єкта оренди орендарем.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 24.12.2014 року у справі № 914/3659/14 (суддя Яворський Б.І.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 27.04.2015 року (судді: Зварич О.В. (доповідач), Гриців В.М., Хабіб М.І.), припинено провадження у справі щодо стягнення 1808,76 грн. Стягнуто з ТОВ "Хорс ЛТД" на користь Управління комунальної власності 145459,67 грн заборгованості та 2909,19 грн сплаченого судового збору. Відмовлено у задоволенні решти позовних вимог.

ТОВ "Хорс ЛТД", не погоджуючись з прийнятими судовими рішеннями, в своїй касаційній скарзі просить їх скасувати з підстав порушення норм матеріального й процесуального права (ст.ст. 220, 236, 251, 252, 764, 784, 793, 794 ЦК України, ч. 2 ст. 17, ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ч. 4 ст. 284, ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України (надалі - ГК України), ст. 4, п. 4 ч. 1 ст. 84 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України)) та передати справу на новий розгляд.

Заявник касаційної скарги вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку щодо автоматичної пролонгації договору оренди, оскільки неправильно визначили строк оренди, не розмежували поняття строк та термін, не застосували Положення про оренду територіальної громади міста Львова, затверджених ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 року, та не врахували відсутність намірів у орендодавця та орендаря продовжувати орендні відносини у зв'язку з приватизацією об'єкта оренди. Крім того, ТОВ "Хорс ЛТД" вказує, що суди безпідставно не перевірили додержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договору оренди укладеного на строк на 3 роки.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши згідно ч. 2 ст. 1115, ч. 1 ст. 1117 ГПК України наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, а також правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Вищий господарський суд України дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з таких підстав.

У справі, яка переглядається, суди попередніх інстанцій встановили, що 07.04.2008 року між сторонами у справі було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-6108-8 (надалі - договір), за умовами якого орендодавець (позивач) передав, а орендар (відповідач) прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - приміщення загальною площею 176,7 м2, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Тесленка, 4 (об'єкт оренди), та перебуває на балансі ЛКП "Замарстинів-400" (балансоутримувач) та зобов'язувався сплачувати орендну плату за попередній місяць не пізніше 20 числа місяця у встановленому нормативними документами власника майна порядку.

Розмір орендної плати за об'єкт оренди складає 3515,56 грн. без ПДВ за перший місяць оренди. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України (п. 5.1 договору).

У п. 3.3 договору сторони погодили, що у зв'язку з фактичним використанням орендарем об'єкта оренди за попереднім договором оренди від 29.12.2006 року № Ш-4986-68, об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання даного договору.

За погодженням сторін термін договору оренди визначений на 2 роки 364 дні з 07.04.2008 року до 06.04.2011 року включно (п. 4.1 договору). При цьому, сторони дійшли згоди, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (п. 4.3 договору).

У позовній заяві позивач стверджував, що листом від 21.04.2011 року N 2302-вих-1393 (а.с. 8 т. 1) повідомив ТОВ "Хорс ЛТД" про припинення дії договору оренди і необхідність повернення об'єкту оренди. Відповідач заперечував отримання такого повідомлення. Позивач докази направлення цього листа відповідачу в суді першої інстанції не надав, тому факт своєчасного повідомлення про припинення договору оренди листом від 21.04.2011 року N 2302-вих-1393 суд визнав недоведеним. Суд апеляційної інстанції додаткові докази (фіскальний чек від 22.04.2014 року (а.с. 114 т. 1) та список № 415 рекомендованих листів (а.с. 115-118 т. 1)) подані позивачем на підтвердження обставин надсилання відповідачу повідомлення про припинення дії договору оренди не прийняв, оскільки позивач не довів, що неможливість їх подання до суду першої інстанції було зумовлено поважними причинами, що не залежали від нього.

Суди встановили, що 06.05.2014 року (фіскальний чек від 06.05.2014 року (а.с. 46 т. 1) та реєстр рекомендованих листів (а.с. 47 т. 1)) позивач листом від 05.05.2014 року N 2302-вих-1390 надіслав відповідачу повідомлення про припинення договору оренди та необхідність повернення протягом 15 днів балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання-передачі.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову в частині стягнення заборгованості з орендної плати за період з 10.10.2012 року по 31.08.2014 року у сумі 145459,67 грн на підставі ст. 526 ЦК України, ст.ст. 283, 286 ГК України місцевий господарський суд, з висновком якого погодився і суд апеляційної інстанції, виходив з обґрунтованості та правомірності цих вимог з огляду на доведеність факту невиконання відповідачем свого обов'язку щодо сплати орендної плати за користування об'єктом оренди за цей період. У частині позовних вимог про стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати за 9 днів жовтня 2012 року (за період з 01.10.2012 року по 09.10.2012 року) в сумі 1808,76 грн суд припинив провадження у справі відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 80 ГПК України, оскільки є рішення Господарського суду Львівської області від 19.02.2013 року у справі № 914/8/13, яким було стягнуто з ТОВ "Хорс ЛТД" на користь Управління комунальної власності 112729,62 грн заборгованості з орендної плати за період з 01.04.2011 року по 09.10.2012 року.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про виселення відповідача з нерухомого майна, що знаходиться на вул. А.Тесленка, 4 у м. Львів, суд першої інстанції, з висновками якого також погодився апеляційний суд, виходив з того, що позивач протягом місяця після закінчення терміну дії договору оренди не повідомляв відповідача про припинення договору, а тому відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Лист позивача від 21.04.2011 року N 2302-вих-1393 з повідомленням про припинення договору суд відхилив, оскільки відповідач заперечував отримання цього листа, а позивач не надав докази його направлення. Інший лист позивача від 05.05.2014 року N 2302-вих-1390 з повідомленням про припинення договору суд також не прийняв, оскільки він був надісланий 06.05.2014 року, тобто після спливу одного місяця з моменту закінчення строку дії договору. Суд дійшов висновку, що днем закінчення місячного строку, протягом якого орендодавець мав заявити про своє бажання припинити відносини оренди, є 05.05.2014 року, оскільки вперше договір був поновлений на строк з 06.04.2011 року до 05.04.2014 року.

Вищий господарський суд України вважає, що висновки судів в частині стягнення заборгованості з орендної плати за період з 10.10.2012 року по 31.08.2014 року у сумі 145459,67 грн є законними, обґрунтованими, відповідають нормам матеріального і процесуального права, фактичним обставинам та наявним матеріалам справи.

Доводи касаційної скарги про те, що всупереч вимог ч. 2 ст. 793, ст. 794 ЦК України (в редакції, яка була чинною на момент укладення договору) договір оренди нотаріально не посвідчений та не пройшов державну реєстрацію, а тому є нікчемним і не створює юридичних наслідків, Вищий господарський суд України відхиляє, оскільки суди встановили і це підтверджується матеріалами справи, що у договорі сторони визначили, що строк оренди становить 2 роки 364 дні (з 07.04.2008 року до 06.04.2011 року включно), тобто договір укладений на строк менше трьох років, тому підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації не було. Твердження ТОВ "Хорс ЛТД" про те, що встановлення у договорі дату початку та закінчення строку (з 07.04.2008 року до 06.04.2011 року включно) свідчить про укладеність договору терміном на 3 роки, суперечить ч. 1 ст. 254 ЦК України, відповідно до якої строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

Водночас викладені у касаційній скарзі доводи щодо автоматичної пролонгації договору оренди та неправильного визначення судами моменту початку та закінчення строку слід визнати слушними з таких підстав.

Відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК України, абз. 1 ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частиною 4 ст. 284 ГК України, ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, яка була чинною на момент такого договору) передбачено, що строк (термін) договору оренди визначаються за погодженням сторін.

Як вже зазначалось, у договорі сторони визначили, що строк оренди становить 2 роки 364 дні (з 07.04.2008 року до 06.04.2011 року включно).

Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься в ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суди встановили, що позивач в суді першої інстанції не довів належними та допустимими доказами факт повідомлення відповідача про припинення договору протягом одного місяця після 06.04.2011 року, тому дійшли правильного висновку, що в такому випадку договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто на 2 роки 364 дні. Разом з тим, Вищий господарський суд України зауважує, що суди неправильно визначили момент початку та закінчення нового строку (з 06.04.2011 року до 05.04.2014 року), оскільки безпідставно не врахували, що договір був укладений до 06.04.2011 року включно, тобто днем закінчення строку є 06.04.2011 року, а тому згідно із ст. 253 ЦК України перебіг нового строку починається з 07.04.2011 року - з наступного дня після відповідної календарної дати. Відповідно, у зв'язку з відсутністю заяви орендодавця договір слід вважати продовжений на строк з 07.04.2011 року до 06.04.2014 року включно, а не як помилково зазначили суди "з 06.04.2011 року до 05.04.2014 року".

Місячний строк повідомлення орендодавцем орендаря про наявність у нього заперечень щодо поновлення договору, встановлений в ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно із ч. 3 ст. 254 ЦК України спливає у відповідне число місяця. При цьому, перебіг цього строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок, тобто з наступного дня після закінчення строку оренди (ст. 253 ЦК України).

За таких обставин, оскільки договір оренди був продовжений до 06.04.2014 року включно, і суди встановили, що 06.05.2014 року позивач листом від 05.05.2014 року N 2302-вих-1390 надіслав відповідачу повідомлення про припинення договору оренди та необхідність повернення протягом 15 днів балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання-передачі, Вищий господарський суд України визнає помилковими висновки судів про несвоєчасність заявлення орендодавцем свого наміру не продовжувати орендні відносини. Висновки судів про автоматичну пролонгацію договору і після 05.04.2014 року суперечать ст. 253, ч. 3 ст. 254 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Частиною 1 ст. 785 ЦК України визначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. У розд. 9 договору сторони погодили, що повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання. Сторони повинні приступити до передачі об'єкта оренди протягом 5 днів з моменту закінчення терміну оренди. Об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) протягом 15 днів з моменту настання однієї із подій, вказаних в п. 9.1 цього договору. При передачі об'єкта оренди складається акт здачі-приймання, який підписується сторонами. Об'єкт оренди вважається переданим орендодавцю з моменту підписання акта здачі-приймання. У разі припинення або розірвання договору орендар повинен повернути орендодавцеві об'єкт оренди у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану об'єкта оренди з вини орендаря.

Отже, протягом 15 днів після закінчення строку дії договору орендар зобов'язаний був звільнити приміщення та повернути орендодавцю орендне майно, тому позивач законно та обґрунтовано заявив у жовтні 2014 року вимоги про виселення відповідача з цього приміщення. Висновки судів про протилежне суперечать ч. 1 ст. 785 ЦК України та ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Разом з тим, зважаючи на те, що 29.10.2008 року між сторонами у справі був укладений договір купівлі-продажу (а.с. 140-141 т. 1) нежитлових приміщень загальною площею 176,7 м.кв. за адресою: м. Львів, вул. Тесленка, 4, на виконання якого 26.02.2015 року за актом-приймання передачі № 2183 нежитлові приміщення були передані ТОВ "Хорс" ЛТД (а.с. 142 т. 1), і з цього дня (26.02.2015 року) відповідно до п. 1.3 договору купівлі-продажу та ст. 334 ЦК України до відповідача перейшло права власності на об'єкт оренди, отже, з 26.02.2015 року вже відсутні правові підстави для примусового виселення відповідача із спірного приміщення, Вищий господарський суд України, виходячи з засад справедливості, добросовісності, розумності як складових конституційного принципу верховенства права, а також беручи до уваги те, що не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення з одних лише формальних міркувань, дійшов висновку, що судові рішення про відмову у задоволенні позову в частині вимог про виселення відповідача з орендного приміщення слід залишити без змін.

Доводи заявника касаційної скарги про відсутність у нього обов'язку сплачувати орендну плату у зв'язку з закінченням строку оренди, на який його було укладено, суд касаційної інстанції відхиляє, оскільки матеріалами справи підтверджується фактичне користування орендним майном після закінчення цього строку, а відповідно до ст. 762 ЦК України, ст. 286 ГК України та ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар повинен сплачувати плату за весь час користування майном щомісячно, якщо інші періоди сплати не встановлені договором, і відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України він звільняється від такої плати лише, якщо тимчасово позбавляється можливості користуватися орендним майном через обставини, за які він не відповідає. Посилання ТОВ "Хорс" на постанову 11.01.2012 року у справі № 12/75-2167-33/75-4/180, як на практику застосування норм матеріального права у подібних правовідносинах, є безпідставними, оскільки ця постанова була Верховним Судом України, який у постанові від 20.10.2012 року зазначив про помилковість висновку суду касаційної інстанції у справі № 12/75-2167-33/75-4/180 про безпідставність позовних вимог у частині стягнення заборгованості по орендній платі після закінчення або дострокового припинення терміну дії оренди, заважаючи на положення ст. 629 та ч. 2 ст. 795 ЦК України.

Укладання сторонами 29.10.2008 року договору купівлі-продажу орендних приміщень також не є підставою для звільнення орендаря від цього обов'язку, оскільки відповідно до п.п. 1.3, 1.6 цього договору право продажу на об'єкт переходить з моменту повної сплати повної вартості об'єкта продажу в сумі 1008804,00 грн, про що свідчить акт прийому-передачі, який підписаний сторонами. Такий акт підписаний сторонами був підписаний лише 26.02.2015 року, тому підстави для звільнення відповідача від обов'язку сплатити орендну плату за заявлений період відсутні.

З урахуванням викладеного, касаційна скарга залишається без задоволення, а ухвалені у справі судові рішення - без змін.

Судові витрати відповідно до ст. 49 ГПК України покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 49, 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Хорс" ЛТД залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Львівської області від 24.12.2014 року та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 27.04.2015 року у справі № 914/3659/14 - без змін.

Головуючий суддя Кондратова І.Д.
Суддя Бондар С.В.
СуддяВовк І.В.