ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" вересня 2015 р. Справа № 925/1133/15

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Пащенко А.Д., при секретарі судового засідання Ковбі І.М.,

представник позивача: Воронов В.І. - директор,

представник відповідача: Кошовий Л.О. - голова правління,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні господарського суду Черкаської області справу

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Тром"

до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Орджонікідзе, 96/2"

про визнання недійсним рішення установчих зборів власників будинку по вул. Орджонікідзе, 96/2, оформлене протоколом № 1 від 10.09.2014,

ВСТАНОВИВ:

Позивачем подано до господарського суду Черкаської області позовну заяву про визнання недійсним рішення установчих зборів власників будинку по вул. Орджонікідзе, 96/2, оформлене протоколом № 1 від 10.09.2014. В обґрунтування позову позивач вказав на те, що документи, на підставі яких проводилась державна реєстрація ОСББ "Орджонікідзе 96/2", не відповідають вимогам чинного законодавства України та порушують його права, в установчих зборах приймали участь мешканці гуртожитку, які не є власниками квартир. У цьому гуртожитку не могло бути створене ОСББ, оскільки гуртожиток знаходиться у приватній власності позивача і відповідно до ч. 4 ст. 1 ЗУ "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитку" вказаний закон на цей гуртожиток не поширюється. У Доповненні до позовної заяви від 04.09.2015 позивач вказав, що в номері запису 10783025 поданого відповідачем Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31.08.2015 власником гуртожитку вказується позивач - ТОВ "Тром", а щодо прав відповідача, то у ньому вказано на речове право відповідача тільки на свою долю нерухомого майна у загальній власності позивача. Щодо порушень, встановлених під час оформлення спірного протоколу установчих зборів відповідача, позивач звернув увагу на те, що деякі мешканці не мали права голосувати, оскільки угоди придбання кімнат у гуртожитку не були зареєстровані в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно, частка житлового чи нежитлового приміщення загальної площі вирахувана для присутніх на зборах не вірно, належні мешканцям площі безпідставно збільшені.

У відзиві на позовну заяву відповідач повністю заперечив проти позову з тих підстав, що будинок по вул. Орджонікідзе, 96/2 знаходиться у спільній приватній власності власників жилих (кімнати) та нежилих приміщень гуртожитку, що підтверджується наявністю законно оформлених договорів купівлі-продажу та дарування, тому на цей гуртожиток поширюються положення ЗУ "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитку" і мешканці гуртожитку можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку відповідно до Закону, тим більше, що ОСББ у гуртожитку може створюватися власниками не лише жилих приміщень, а й нежилих; положення ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" не вимагають проведення змін статусу гуртожитку на багатоквартирний будинок та проведення ремонтних робіт, як необхідну умову створення ОСББ, про що стверджує позивач.

У судовому засіданні 19 серпня та 02 вересня 2015 року оголошено перерву відповідно до 02 вересня та 07 вересня 2015 року.

У судовому засіданні:

представник позивача повністю підтримав позов з підстав, викладених у ньому та у доповненні до позовної заяви, просив задовольнити позов та визнати недійсним рішення установчих зборів власників будинку по вул. Орджонікідзе, 96/2, оформлене протоколом № 1 від 10.09.2014, оскільки вказане рішення суперечить закону, гуртожиток знаходиться у приватній власності позивача, тому відповідно до ст. 1 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" вказаний закон не поширюється на гуртожиток по вул. Орджонікідзе, 96/2, отже мешканці гуртожитку не мали права створювати ОСББ; у протокол занесені неправильні дані, не всі вказані у ньому мешканці є власниками кімнат, площа кімнат вказана невірно, не враховано площу, яка належить позивачу, тому фактично мешканцям належить лише 36% від загальної площі гуртожитку; позивачу належить 6 кімнат у гуртожитку, однак було надіслано лише одне повідомлення про установчі збори і лише за 6 днів, тоді як закон вимагає надіслання повідомлення на кожну квартиру і не пізніше, ніж за 14 днів до дня проведення зборів;

представник відповідача, повністю заперечуючи проти позову, посилався на доводи і міркування, викладені у відзиві на позовну заяву, просив відмовити позивачу в позові та пояснив, що ОСББ створене відповідно до ЗУ "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", який поширюється на цей гуртожиток, оскільки він знаходиться у спільній частковій власності, всі кімнати знаходяться у власності його мешканців і їх право власності зареєстроване у встановленому порядку, на підтвердження чого він надав витяг із Державного реєстру; отже мешканці гуртожитку мали права створити ОСББ; ініціативній групі не було відомо, чи належить якась кімната ТОВ "Тром", повідомлення про установчі збори було надіслано позивачу в установлений в законі строк; можливо у протоколі вказані якісь помилкові дані, але це не має суттєвого значення, на збори всі учасники принесли документи на підтвердження права власності, так як і вимагає Закон, на підставі їх документів було зроблено висновок про їх участь у зборах і відповідно учасників внесено у список, тобто кількість власників була визначена, власники проголосували і на підставі цього було прийнято відповідне рішення, яке оскаржує позивач, вважав, що підстав для визнання недійсним даного рішення установчих зборів будинку по вул. Орджонікідзе, 96/2 немає, якщо у позивача є грошові претензії до мешканців гуртожитку, то він повинен вирішувати їх конкретно із кожним з мешканців, а ОСББ не може відповідати за їх борги.

У судовому засіданні 07.09.2015 оголошена вступна та резолютивна частини рішення суду відповідно до статті 85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення та доводи представників сторін у судовому засіданні, суд встановив таке.

Позивачем оспорюється законність рішення установчих зборів власників будинку по вул. Орджонікідзе, 96/2, оформленого протоколом № 1 від 10.09.2014.

Відповідно до порядку денного установчих зборів від 10 вересня 2014 року учасниками установчих зборів було вирішено:

1. Створити об'єднання співвласників багатоквартирного будинку на вул. Орджонікідзе, 96/2

2. Затвердити статут ОСББ "Орджонікідзе, 96/2".

3. Обрати Кошового Л.О. головою правління ОСББ "Орджонікідзе, 96/2".

4. Обрати Правління ОСББ "Орджонікідзе, 96/2" у складі трьох осіб.

5. Обрати ревізора ОСББ "Орджонікідзе, 96/2".

Додатком до протоколу є Список голосування - Список членів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку м. Черкаси, вул. Орджонікідзе, 96/2. 16 вересня 2014 року проведено державну реєстрацію Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ОСББ "Орджонікідзе, 96/2" (номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців № 1 015122) та зареєстровано Статут вказаного ОСББ.

Позивач стверджує, що в установчих зборах приймали участь мешканці гуртожитку, які не є власниками квартир, та в цьому гуртожитку не мали права створювати ОСББ, оскільки гуртожиток знаходиться у приватній власності ТОВ "Тром" на підставі договору купівлі - продажу приміщень гуртожитку від 04 травня 2007 року, укладеного позивачем та ТОВ "Фонд захисту житла та його реконструкції". За умовами вказаного договору купівлі-продажу позивач придбав у власність гуртожиток, розташований в м. Черкаси по вул. Орджонікідзе 96/2, під літ. А-ІІ. заг. площею 1783,3 кв. м. Відповідно до Витягів про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 10.05.2007 за ТОВ "Тром" зареєстроване право власності на гуртожиток по вул. Орджонікідзе, 96/2, ІІ поверх заг. площею 842,9 кв. м. та І поверх заг. площею 940,4 кв.м. (разом з підвалами та сходовими клітинами).

В подальшому ТОВ "Тром", як власник гуртожитку, продав мешканцям гуртожитку кімнати, про що сторонами укладені договори купівлі - продажу, частину з яких було продано чи подаровано іншим особам (копії договорів купівлі-продажу та дарування додані представником відповідача до відзиву на позовну заяву). У поданому відповідачем Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31.08.2015 вказані зареєстровані в різні дати протягом 2013-2014 років фізичні особи - власники житлових та нежитлових приміщень у гуртожитку по вул. Орджонікідзе, 96/2.

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності, суд приходить до такого.

Відповідно до частини 4 статті 1 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", далі - Закон, дія цього Закону не поширюється на гуртожитки, що знаходяться у приватній власності, крім гуртожитків, що було включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Із наявних у справі матеріалів вбачається, що ТОВ "Тром" придбало гуртожиток по вул. Орджонікідзе, 96/2 у власність на підставі договору купівлі - продажу приміщень гуртожитку від 04 травня 2007 року та 10.05.2007 відповідно до закону за позивачем було зареєстроване право приватної власності на гуртожиток ІІ поверх заг. площею 842,9 кв. м. та І поверх заг. площею 940,4 кв.м. (разом з підвалами та сходовими клітинами). Однак в подальшому позивачем було відчужено фізичним особам кімнати та нежитлові приміщення та за фізичними особами зареєстроване право приватної власності на придбані ними кімнати та нежитлові приміщення.

Таким чином, станом на 10 вересня 2014 року , тобто на день проведення установчих зборів ОСББ "Орджонікідзе, 96/2", кімнати та нежитлові приміщення у вказаному будинку належали позивачу та фізичним особам на праві спільної часткової власності, що відповідає припису статті 356 Цивільного кодексу України. З огляду на викладене, помилковими є доводи позивача про те, що вказаний гуртожиток належить позивачу на праві приватної власності. Отже, на правовідносини щодо гуртожитку по вул. Орджонікідзе, 96/2 поширюються положення Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків".

Статтею 7 вказаного вище Закону передбачено, що власники житлових та нежитлових приміщень у гуртожитку можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку відповідно до закону.

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Названий Закон визначає об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) як юридичну особу, створену власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Порядок створення об'єднання, а також скликання і проведення установчих зборів об'єднання встановлений в статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

На підставі статті 58 Конституції України до правовідносин сторін повинна бути застосована норма статті 6 вказаного Закону у редакції, яка була чинна станом на 10 вересня 2014 року (на день прийняття спірного рішення установчих зборів ОСББ).

Відповідно до положень статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (у редакції, яка була чинною на вказану дату проведення зборів), об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень. Для створення об'єднання скликаються установчі збори. Скликання установчих зборів здійснюється власником будинку або ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень.

Повідомлення про проведення установчих зборів направляється власником будинку або ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному власнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення обираються зручними для більшості можливих учасників зборів. Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх власників або їх уповноважених осіб.

У голосуванні беруть участь власники (їх уповноважені особи), які присутні на установчих зборах. Кожний власник на установчих зборах має один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності. Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу. Установчі збори правомочні, якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників. У разі відсутності кворуму ініціатор призначає нову дату, місце і час проведення установчих зборів. Новопризначені установчі збори можуть бути скликані не раніш як через 14 діб з дня зборів, що не відбулися.

Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут.

Відповідач не надав суду доказів того, що на час проведення установчих зборів 10 вересня 2014 року організатори зборів керувалися належним списком власників кімнат та нежитлових приміщень у гуртожитку по вул. Орджонікідзе, 96/2 та перевіряли за ним явку осіб. Представник відповідача у судовому засіданні не спростував доводи позивача про невідповідність даних, вказаних у списку, що є додатком до протоколу установчих зборів від 10.09.2015, фактичним даним щодо зареєстрованих власників приміщень у цьому гуртожитку станом на 10.09.2014. Представник не заперечив наявність помилок у вказаних в цьому списку даних щодо нумерації кімнат, їх площі, власників та частки у загальній площі гуртожитку. Судом встановлено і відповідачем не спростовано, що в установчих зборах ОСББ "Орджонікідзе, 96/2" дійсно приймали участь мешканці гуртожитку, які не були власниками кімнат, зокрема, Руденко А.М., право власності якого на той момент не було зареєстроване в установленому законом порядку.

Представник відповідача не спростував також доводів позивача про те, що частки кожного із власників завищені, оскільки розраховані відповідно до площі конкретного поверху (І-го чи ІІ-го), а не всього гуртожитку, як на це вказує закон. При цьому суд звертає увагу на помилковість доводів представника позивача щодо необхідності включення до розрахунку всієї площі гуртожитку і площі технічного поверху, оскільки така площа не вказана у договорі купівлі-продажу від 04.05.2007 та у Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 10.05.2007.

Установчі збори власників будинку по ОСББ "Орджонікідзе, 96/2" від 10 вересня 2014 року проведені з наступним порядком денним:

1. Створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

2. Затвердження статуту ОСББ.

3. Обрання Голови та членів Правління ОСББ і ревізора ОСББ.

4. Обрання уповноваженого представника установчих зборів на здійснення дій пов'язаних із реєстрацією ОСББ.

На установчих зборах 10 вересня 2014 року вирішено:

1. Створити об'єднання співвласників багатоквартирного будинку на вул. Орджонікідзе, 96/2.

2. Затвердити статут ОСББ "Орджонікідзе, 96/2".

3. Обрати Кошового Л.О. головою правління ОСББ "Орджонікідзе, 96/2".

4. Обрати Правління ОСББ "Орджонікідзе, 96/2" у складі трьох осіб.

5. Обрати ревізора ОСББ "Орджонікідзе, 96/2".

Згідно частини 13 статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" в редакції на час проведення установчих зборів установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут. Тобто, Закон чітко визначає повноваження установчих зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, отже, інші питання навіть не повинні бути включені у повістку денну установчих зборів.

Натомість, в пунктах 3, 4, 5 Порядку денного установчих зборів 10.09.2014 включені питання про обрання голови та членів правління, ревізора ОСББ, що не може вирішуватися на установчих зборах.

За приписом частини 14 статті 6 названого Закону об'єднання вважається утвореним з дня його державної реєстрації. У день проведення установчих зборів було прийнято рішення про створення ОСББ, однак воно не було зареєстроване, тому в силу Закону ще не вважалося утвореним. Однак на цих установчих зборах, в порушення припису статті 6 Закону, були розглянуті питання та прийняті рішення, які відповідно до припису статті 10 ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" могли прийматися лише членами зареєстрованого (тобто, створеного) об'єднання.

Таким чином, установчі збори не є аналогом загальних зборів об'єднання, оскільки ці збори проводяться власниками житлових та нежитлових приміщень у будинку із різним статусом: спочатку ці особи діють як власники на підставі волевиявлення про створення об'єднання (в установчих зборах), а потім як учасники створеного об'єднання на підставі його Статуту (у загальних зборах членів об'єднання). Установчі та загальні збори об'єднання ні в якому разі не можуть замінювати один одного.

З наведеного вище вбачається, що при створенні Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Орджонікідзе, 96/2" було порушено вимоги статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" про процедуру проведення установчих зборів та порушено компетенцію установчих зборів об'єднання.

З огляду на викладене, вимога позивача про визнання недійсним рішення установчих зборів власників будинку по вул. Орджонікідзе, 96/2, оформленого протоколом № 1 від 10.09.2014, підлягає задоволенню. При цьому суд зазначає, що питання розрахунків при вирішенні даного спору судом не можуть братися до уваги.

На підставі статті 49 ГПК України з відповідача підлягають відшкодуванню позивачу понесені останнім витрати на сплату судового збору в сумі 1 218 грн.

Керуючись статтями 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним рішення установчих зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Орджонікідзе, 96/2", оформлене протоколом № 1 від 10 вересня 2014 року.

Стягнути з об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Орджонікідзе, 96/2" (м. Черкаси, вул. Орджонікідзе, 96/2, ідентифікаційний код 39396570) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Тром" (м. Черкаси, вул. Ільїна, 462, ідентифікаційний код 34608857) - 1218 грн. на відшкодування витрат на сплату судового збору.

Повне рішення складено 14.09.2015 (перший робочий день після вихідних).

Суддя А.Д. Пащенко