ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

"09" вересня 2015 р. Справа № 911/4333/14

за позовом Управління комунальної власності Броварської міської ради Київської області, м. Бровари,

до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест», м. Бровари,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: 1) виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області, м. Бровари,

2) Міського культурного центру, м. Бровари,

про розірвання договору

Суддя О.В. Конюх

представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1, уповноважена, довіреність від 15.01.2015р. №36/06;

від відповідача: не зявився;

від третіх осіб: не зявився;

СУТЬ СПОРУ:

позивач - Управління комунальної власності Броварської міської ради Київської області в жовтні 2014р. звернувся до господарського суду Київської області з позовом до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест», м. Бровари, в якому просив розірвати договір від 16.11.2012р. №16/11/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду, укладений між Міським культурним центром та товариством з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест».

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на неналежне виконання відповідачем взятих на себе зобовязань за договором від 16.11.2012р. №16/11/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду щодо страхування обєкту оренди, що є істотним порушенням умов договору. Крім того, позивач посилався на порушення відповідачем рішення виконкому Броварської міської ради №41 від 06.09.2012р. «Про встановлення режиму роботи» та рішення Броварської міської ради від 09.09.2004р. № 524-24-24 «Про затвердження правил з дотримання тиші в м. Бровари», яке призводить до великої кількості скарг мешканців на відповідача.

Відповідач у запереченнях на позов просив суд в позові відмовити. Заперечення мотивовані тим, що рішення виконкому Броварської міської ради №41 від 06.09.2012р. «Про встановлення режиму роботи» не було опубліковано на офіційному сайті Броварської міської ради, не було доведено до відома відповідача в будь-який інший спосіб, а відтак згідно ст. 57 Конституції України не є чинним. Відповідач у відповідності до закону та умов договору належним чином виконує всі обов'язки орендаря, сплачує орендну плату, об'єкт оренди застрахував, позивач взагалі не повідомляв відповідача про свій намір розірвати договір оренди, не вживав передбачених договором та законом заходів, обов'язкових для здійснення процедури такого розірвання, а відтак - відсутні законні підстави для дострокового розірвання договору оренди.

Виконавчий комітет Броварської міської ради у письмових поясненнях від 10.11.2014р. № 2-15/4285 підтримав позов та просив суд його задовольнити.

Рішенням господарського суду Київської області від 09.12.2014р., залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.02.2015р., в позові Управлінню комунальної власності Броварської міської ради Київської області було відмовлено повністю.

Постановою Вищого господарського суду України від 07.07.2015р. рішення господарського суду Київської області від 09.12.2014р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.02.2015р. скасовано та передано справу №911/4333/14 на новий розгляд до господарського суду Київської області в іншому складі суду.

За результатами автоматизованого розподілу для розгляду даної справи було визначено суддю О.В. Конюх, відповідно ухвалою господарського суду Київської області від 22.07.2015р. справу №911/4333/14 прийнято до провадження та призначено розгляд справи в засіданні господарського суду на 09.09.2015р.

09.09.2015р. позивачем подано до господарського суду Київської області письмові пояснення від 08.09.2015р. №815/02 щодо правових підстав для розірвання спірного договору від 16.11.2012р. №16/11/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду. Додатково до підстав позову, викладених в позовній заяві, позивач посилається також на систематичне порушення відповідачем зобовязань із сплати орендної плати. Оскільки орендна плата згідно закону є істотною умовою договору оренди, відповідно несплата орендної плати є істотним порушенням умов договору оренди, що є підставою для розірвання договору в судовому порядку.

Відповідно до пункту 3.12 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011р. №18 «Про деякі питання практики застосування господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні в ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права.

В судове засідання 09.09.2015р. зявився повноважний представник позивача. Представники відповідача та третіх осіб в судове засідання 09.09.2015р. не зявились та про причини незявлення суд належним чином не повідомили, хоча про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлялись належним чином, про що свідчать залучені до матеріалів справи рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень.

Відповідач та треті особи додаткових пояснень по суті позову та доказів на їх підтвердження суду не подали.

Відповідно до розяснень та рекомендацій Вищого господарського суду України, викладених, зокрема, у підпункті 3.9.1 пункту 3.9 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011р. №18, особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час та місце розгляду справи у разі виконання судом вимог частини першої ст. 64, ст. 87 ГПК України.

Згідно підпункту 3.9.2. пункту 3.9. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011р. №18 «Про деякі питання практики застосування господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» у випадку незявлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Враховуючи обмежений ст. 69 ГПК України строк розгляду справи, те, що всі особи, які беруть участь у справі, належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду, те, що матеріалів справи достатньо для вирішення спору по суті, відповідно до права суду, наданого його ст. 75 ГПК України, справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

Розглянувши позов Управління комунальної власності Броварської міської ради Київської області, м. Бровари (далі по тексту Управління комунальної власності), до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест», м. Бровари (далі по тексту ТОВ «Дека-Інвест»), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: 1) виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області, м. Бровари, 2) Міського культурного центру, м. Бровари, вислухавши пояснення представника позивача, всебічно та повно вивчивши зібрані у справі докази, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема з правочинів.

Майново-господарські зобов'язання між суб'єктами господарювання виникають на підставі договорів (стаття 179 ГК України) й сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору (стаття 627 ЦК України).

Підставою виникнення взаємних цивільних прав та обов'язків сторін у справі є укладений 16.11.2012р. між Міський культурний центр (орендодавець) та ТОВ «Дека-Інвест» (орендар) договір №16/11/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду, згідно якого орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Броварської міської ради від 09.10.2012р. №446 передає, а орендар приймає в оренду лівосторонній майданчик на першому поверсі вхідної групи будівлі Міського культурного центру, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Бровари (далі за текстом обєкт оренди), який знаходиться за адресою: м. Бровари, бульвар Незалежності, буд. 4, загальною площею 97,22 кв.м. та майданчик для обслуговування відвідувачів бару. Відповідно до умов Договору оренди:

- вартість обєкта оренди згідно із висновком про вартість майна станом на 30.09.2012р. становить (без ПДВ) 77 400,00 грн. (пункт 1.2. Договору оренди);

- обєкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Бровари і знаходиться на балансі Міського культурного центру (пункт 1.5. Договору оренди);

- орендар вступає у строкове платне користування обєктом оренди у термін, зазначений в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки не раніше дати державної реєстрації та нотаріального посвідчення договору) акта приймання-передачі обєкта оренди (пункт 2.1. Договору оренди);

- за користування обєктом оренди орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Бровари, затвердженої рішенням Броварської міської ради від 29.12.2011р. №458-17-06, становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку жовтень 2012р. 1 612,50 грн. Орендна плата за перший місяць оренди листопад 2012р. (без ПДВ) визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за листопад 2012р. (пункт 3.1. Договору оренди);

- орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15-го числа наступного місяця (пункт 3.6. Договору оренди);

- орендар зобовязаний своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності (пункт 4.5. Договору оренди);

- орендар зобовязаний протягом місяця, починаючи з дати укладання договору, застрахувати обєкт оренди на користь орендодавця на весь строк дії Договору оренди на суму не менше, ніж експертна вартість обєкта оренди. Орендар зобовязаний надати орендодавцю копію договору страхування (страхового полісу) та копії платіжних доручень про сплату страхових платежів (пункт 4.13. Договору оренди);

- при несплаті орендарем орендної плати протягом 3 місяців з дня закінчення строку платежу, орендодавець має право відмовитись від договору та вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря (пункт 5.2. Договору оренди);

- при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду (пункт 6.6. Договору оренди);

- цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 16.11.2012р. по 15.10.2015р. (пункт 9.1. Договору оренди);

- на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобовязань та з підстав, передбачених законодавчими актами України (пункт 9.6. Договору оренди).

01.04.2013р. між Управлінням комунальної власності (орендодавець) та ТОВ «Дека-Інвест» (орендар) укладено додаткову угоду №1/1-зс до Договору оренди, згідно якої сторони домовились, що з 01.04.2013р. на підставі рішення виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області від 12.03.2013р. №103 «Про визначення орендодавця обєктів комунальної власності територіальної громади м. Бровари» внести зміни до Договору оренди, зокрема, в частині назви орендодавця та замість Міський культурний центр викласти: Управління комунальної власності Броварської міської ради.

Таким чином, відповідно до Додаткової угоди від 01.04.2013р. №1/1-зс до Договору оренди, зобовязаними сторонами за Договором оренди є орендодавець Управління комунальної власності (позивач) та орендар - ТОВ «Дека-Інвест» (відповідач).

Відповідно до частини 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Згідно приписів статей 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відносини сторін за правовою природою є договором найму (оренди). Згідно частини 1 ст. 759, частини 1 ст. 761, частини 1 ст. 762 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі, або особа, якій належать майнові права. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відносини сторін даного Договору оренди регулюються також Законом України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним законом з питань оренди державного майна та, відповідно до частин першої та другої ст. 1, регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно до частини 1 ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Як вбачається з матеріалів справи, Актом приймання-передачі майданчика від 16.11.2012р. орендодавець передав орендарю, а орендар прийняв обумовлені Договором оренди майданчик на першому поверсі вхідної групи будівлі Міського культурного центру, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Бровари, який знаходиться за адресою: м. Бровари, бульвар Незалежності, буд. 4, загальною площею 97,22 кв.м. та майданчик для обслуговування відвідувачів бару.

Відповідно до частини 2 ст. 771 ЦК України договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Згідно пункту 4.13 Договору оренди сторони погодили, що орендар зобовязаний протягом місяця, починаючи з дати укладання договору, застрахувати обєкт оренди на користь орендодавця на весь строк дії Договору оренди на суму не менше, ніж експерта вартість обєкта оренди. Орендар зобовязаний надати орендодавцю копію договору страхування (страхового полісу) та копії платіжних доручень про сплату страхових платежів.

За таких обставин, договір оренди визначив зобовязання орендаря застрахувати обєкт оренди не пізніше 17.11.2012р. (місяць з дня укладення договору оренди) на користь орендодавця.

Договір №11/1146956/1009/14 добровільного страхування майна субєктів господарської діяльності перед третіми особами «Майно-Класика» та Договір №11/1146958/1009/14 добровільного страхування майна субєктів господарської діяльності перед третіми особами «Майно-Класика» (надалі за текстом Договори страхування) всупереч умовам договору оренди були укладені між приватним акціонерним товариством «Страхова компанія «Провідна» (страховик) та ТОВ «Дека-Інвест» (страхувальник) лише 11.07.2014р. При цьому орендарем не було дотримано вимоги Договору оренди щодо страхування обєкту оренди на користь орендодавця, оскільки в поданих відповідачем договорах страхування відсутнє зазначення вигодонабувача. Крім того, не було дотримано вимоги Договору оренди щодо страхування обєкту оренди на весь строк дії Договору оренди (згідно пункту 9.1 Договору оренди з 16.11.2012р. по 15.10.2015р.).

За умовами Договорів страхування страховик бере на себе зобовязання у разі настання страхового випадку здійснити виплату страхового відшкодування у порядку і на умовах визначених договором, а страхувальник бере на себе зобовязання сплатити страховий платіж у визначений цим договором строк та виконувати інші умови цього договору (пункт 5.2. Договорів страхування). Строк дії Договорів страхування: з 12.07.2014р. по 11.07.2015р. (пункт 3.4. Договорів страхування).

Крім того, укладення між сторонами Договору оренди було спрямоване на отримання відповідачем права на користування приміщенням, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Бровари, який знаходиться за адресою: м. Бровари, бульвар Незалежності, буд. 4, загальною площею 97,22 кв.м. та майданчиком для обслуговування відвідувачів бару, що знаходяться на балансі Міського культурного центру, що в свою чергу породжує обов'язок відповідача сплачувати плату за користування орендованим майном.

Частиною 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено обовязок орендаря вносити орендну плату своєчасно та в повному обсязі. Відповідно до частин 1, 3 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності, строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Розділом 3 Договору оренди сторони передбачили розмір, строки та порядок оплати відповідачем (орендарем) орендної плати. Так, згідно пунктів 3.1 та 3.6 Договору оренди за користування обєктом оренди орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Бровари, затвердженої рішенням Броварської міської ради від 29.12.2011р. №458-17-06, становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку жовтень 2012р. 1 612,50 грн. Орендна плата за перший місяць оренди листопад 2012р. (без ПДВ) визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за листопад 2012р. Орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15-го числа наступного місяця.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач орендну плату сплачує не у встановлений договором строк та не в повному обсязі. Як свідчать додані до матеріалів справи виписки по рахунках та роздруківка картки рахунку 361 по контрагенту ТОВ «Дека-Інвест», відповідач з березня 2015 року взагалі припинив виплату орендної плати, тобто у відповідача існує заборгованість по орендній платі більше ніж 3 місяці.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Згідно з частиною 2 ст. 614 ЦК України відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання. Відповідач доказів сплати орендної плати за вказаний період в більшому розмірі, ніж визнає позивач, не надав, доводи позивача не спростував.

Стаття 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в тому числі редакція Закону від 02.10.2012р., чинна на дату укладення договору оренди) визначає орендну плату з урахуванням її індексації та страхування орендарем взятого ним в оренду майна істотними умовами договору оренди.

Таким чином, господарський суд приходить до висновку, що неналежне виконання (з порушенням умов, визначених змістом Договору оренди) обовязку щодо страхування обєкту оренди а також невиконання обовязку із сплати орендної плати є істотним порушенням умов спірного Договору оренди.

Згідно з частиною 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до частини 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

При цьому повинні враховуватися приписи частини 2 ст. 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1 ст. 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір, якщо вбачається істотне порушення умов договору. При цьому вказана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень ГК України та ЦК України.

Таким чином, порушення орендарем (наймачем) таких істотних умов Договору оренди державного (комунального) майна, як сплата орендної плати та страхування орендарем взятого ним в оренду майна, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного Договору оренди в судовому порядку.

Аналогічна правова позиція викладена також у постанові Вищого господарського суду України від 29.05.2008р. по справі №17/221-07-8669.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає вимогу Управління комунальної власності Броварської міської ради про розірвання спірного договору ореди обґрунтованою та законною, задовольняє позов повністю та приймає рішення про розірвання Договору №16/11/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду, укладеного 16.11.2012р. між Міським культурним центром та товариством з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест».

Відповідно до рекомендацій Вищого господарського суду України, викладених у постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 21.02.2013р. №7 «Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України»,у випадках скасування рішення господарського суду і передачі справи на новий розгляд розподіл судового збору у справі, в тому числі й сплаченого за подання апеляційної та/або касаційної скарги, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Оскільки спір виник в результаті неправомірних дій відповідача, що призвело до необхідності позивача звертатися за судовим захистом, суд, у відповідності до частини другої статті 49 ГПК України, витрати по сплаті судового збору в сумі 2679,60 грн. (1218,00 грн. за немайнову вимогу при розгляді справи першою інстанцією + 609,00 грн. за подання апеляційної скарги + 852,60 грн. за подання касаційної скарги) покладає на відповідача в повному обсязі.

Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 2, 12, 32-34, 49, 69, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Управління комунальної власності Броварської міської ради Київської області до товариства з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест» задовольнити повністю.

2. Розірвати договір №16/11/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду, укладений 16.11.2012р. між Міським культурним центром та товариством з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест».

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Дека-Інвест» (07400, АДРЕСА_1, ) на користь Управління комунальної власності Броварської міської ради (07400, Київська обл., м. Бровари, вул. Шевченка, буд. 2, ) 2679,60 грн. (дві тисячі шістсот сімдесят девять гривень шістдесят копійок) судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом десяти днів з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 ГПК України.

Повний текст рішення підписано 18.09.2015р.

Суддя О.В. Конюх