ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел. /0552/ 49-31-78
Веб сторінка : ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 вересня 2015 р. Справа № 923/1303/15

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д. при секретарі Рубанику О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Прокурора міста Херсона в інтересах держави в особі Херсонської міської ради, ідентифікаційний код 26347681, просп. Ушакова, 37, м. Херсон,

до Публічного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Будмеханізація", ідентифікаційний код 21274492 , Миколаївське шосе, 5 км., оф.1, м. Херсон,

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

за участю: старшого прокурора відділу прокуратури Херсонської області Кущ В.Г., посвідчення № 016126 від 10.04.2013 р.;

представників сторін:

від позивача: Тонкошкуров В.Г., довіреність № 9-609-9/21 від 10.08.2015 р.;

від відповідача: Нартовська Ю.В, довіреність № 108/1 від 24.04.2015 р.;

в с т а н о в и в:

Прокурор міста Херсона в інтересах держави в особі Херсонської міської ради, далі - позивач, звернувся до Публічного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Будмеханізація", далі - відповідач, з вимогою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем та відповідачем від 09.04.2009 року земельної ділянки кадастровий номер :19:002:0045, договір зареєстровано у Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», запис у книзі 4АА001970 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено 25.09.2009 р. за № 69, виклавши пункт 9 договору в наступній редакції -

"9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі: у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, площею 0,4077 га та у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, площею 0,2845 га."

У судовому засіданні прокурор та представник позивача підтримали позовні вимоги, просять суд внести зміни до договору оренди землі.

Представник відповідача надав до суду письмовий відзив з доданими до нього матеріалами, яким просить відмовити позивачеві у задоволенні позову, мотивуючи свої заперечення наступними доводами. Представник відповідача в судовому засіданні підтримала заперечення, зазначивши, що земельна ділянка надана відповідачеві для несільськогосподарського призначення під будівництво багатоповерхового житлового будинку. Оскільки будинок вже збудований та окремі секції його здані в експлуатацію і заселені власниками квартир, відповідач вважає, що він не зобов'язаний платити орендну плату за земельні ділянки, що знаходяться під секціями будинку, зданими в експлуатацію. Відповідач вважає, що договір у запропонованій позивачем редакції невигідний відповідачеві, а тому відповідач має намір в подальшому його розірвати.

Як встановлено судом та підтверджено представником відповідача на час звернення прокурора з цим позовом, а також на час розгляду справи відповідач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та прибудинковою територією, право власності на збудовані частини житлового будинку не відчужував, у тому числі не передавав його співвласникам багатоквартирного будинку.

Заслухавши прокурора та представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд констатує наступне.

Між позивачем та відповідачем 09.04.2009 року укладено договір оренди земельної ділянки (а.с. 9), договір зареєстровано у Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», запис у книзі 4АА001970 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено 25.09.2009 р. за № 69.

Отже, між сторонами виникли земельні відносини, які ґрунтуються на договорі оренди землі, регулюються земельним законодавством з питань оренди земель державної та комунальної власності, цивільним та господарським законодавством України, зокрема щодо внесення змін до діючого договору оренди.

Сторонами під час існування зазначених відносин вносилися зміни до договору, зокрема 22.04.2014 року (а.с. 16) внесено відомості про зміну найменування орендаря, кадастровий номер земельної ділянки :19:002:0045 тощо.

Цим договором сторони розділили земельну ділянку на дві категорії за призначенням та встановили різний розмір орендної плати за них. Так, відповідно до спірного п. 9 договору встановлено, що з 01.01.2014 орендна плата вноситься у грошовій формі, у розмірі 0,2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за частину площі у розмірі 0,4077 га та у розмірі 12% за площу 0,2845 га. Також передбачено, що після надання до міської ради документів, що підтверджують право власності на завершений будівництвом об'єкт, внести зміни щодо розміру ставки орендної плати шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Пунктом 10 договору встановлено, що обчислення орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Згідно п. 11 договору орендна плата сплачується на бюджетний рахунок міської ради.

Пунктом 13 договору передбачається, що розмір орендної плати переглядається у разі змін умов господарювання, передбачених договором та у разі зміни розмірів земельного податку тощо. У цьому разі орендар зобов'язаний протягом 30 днів з моменту внесення відповідних змін до чинного законодавства звернутися до орендодавця для їх виконання вимог закону.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно листа від 08.01.2015 року (а.с. 17, 30) та доказів вручення його відповідачеві, позивач звертався до відповідача з пропозицією про внесення відповідних змін до договору оренди землі у зв'язку із змінами у податковому законодавстві, встановивши плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До листа додавалася додаткова угода про внесення змін до договору.

В той же час, відповідач відповідних заходів для внесення змін до договору не вжив, а листом від 27.05.2015 (а.с. 19) у відповідь на повторне звернення позивача (а.с. 18) відхилив пропозицію з тих підстав, що ним планується до кінця 2015 року введення усього будинку в експлуатацію.

Суд вважає, що поведінка відповідача у спірних відносинах є неправомірною з наступних підстав.

Відносини стосовно внесення змін до договору оренди земель комунальної власності врегульовано законом.

Так, відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Суд зазначає, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, що визначено також приписами пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України (ПК).

При цьому, підпунктами 288.5.1 та 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 зазначеного Кодексу встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Тобто, законом визначено мінімальний розмір річної орендної плати, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі.

У відповідності з положеннями ст. 11 ЦК України визначено підстави виникнення цивільних прав та обов'язків, які виникають, зокрема, з договорів та інших правочинів, а також безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений Законом - тобто, пунктом 288.5 статті 288 ПК.

Проаналізувавши наведені норми матеріального права, суд приходить до висновку, що з набранням чинності ПК річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. Тобто, цивільний обов'язок орендаря земельної ділянки платити не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки виник з акту цивільного законодавства і не залежить від волі сторін договору оренди, які зобов'язані привести зміст договору до вимог приписів Закону.

Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 Податкового кодексу платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.

Згідно підпунктів 271.1.1 та 271.1.2 пункту 271.1 ст. 271 ПК визначено, що базою оподаткування є або нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом або площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Як вбачається з пункту 5. договору оренди землі, нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що є об'єктом оренди було визначено в сумі 1 118 965,60 грн.

Це означає, що база розрахунку орендної плати для цього договору оренди земельної ділянки була визначена, отже в подальшому підлягає розрахунку відповідно до приписів підпункту 271.1.1 пункту 271.1 ст. 271 ПК, з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Відповідно до чинного п. 9 договору за частину земельної у розмірі 0,4077 га землі комунальної власності, що передана в оренду, встановлено орендну плату виходячи з 0,2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що не відповідає вимогам закону, а тому суд погоджується з думкою прокурора та позивача щодо необхідності зміни змісту п. 9 договору, встановивши у договорі мінімальний розмір орендної плати за частину земельної ділянки у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно зі ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Суд зазначає, що договір оренди земельної ділянки від 09.04.2009 року, що укладений між позивачем та відповідачем, є господарським договором, умови зміни або розірвання якого визначено законом, отже мають бути дотриманими.

Так, відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи та підтверджено в судовому засіданні прокурором та позивачем надано докази надсилання відповідачеві листа-пропозиції з додатковою угодою щодо внесення спірних змін до договору оренди. Непідписання додаткової угоди відповідачем з підстав недоцільності його зміни є безпідставною, свідчить про ухиляння останнього від його підписання.

За змістом частин 4, 5 ст. 188 ГК України сторони передають на вирішення суду спір, якщо вони не досягли згоди щодо зміни договору. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Позовні вимоги прокурора ґрунтуються на існуючих між сторонами договірних відносинах, позов містить вимоги, що є обов'язковими для обох сторін договору та відповідають вимогам законодавства, отже підлягають задоволенню.

Згідно з п. п. 2.18, 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" вирішення спорів про внесення змін до договору пов'язане із застосуванням положення частини першої статті 626 ЦК України, відповідно до якої договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього. Отже, зацікавлена сторона у випадках, передбачених законом, може просити суд про внесення зміни до договору згідно з рішенням суду. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Суд зазначає, що відповідно до приписів ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Суд відхиляє заперечення відповідача, оскільки факт введення житлових будинків в експлуатацію на орендованій земельній ділянці та перспектива в майбутньому завершити будівництво житлового будинку не змінює правового статусу відповідача як орендаря земельної ділянки, а також як власника збудованих житлових будинків та не звільняє його від сплати орендної плати за договором оренди землі комунальної власності. За таких обставин землекористувачем та зобов'язаною особою за договором оренди є відповідач.

Позов прокурора є правомірним, обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

Судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 25, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди від 09.04.2009 року земельної ділянки кадастровий номер :19:002:0045, укладеного між Херсонською міською радою, ідентифікаційний код 26347681, просп. Ушакова, 37, м. Херсон, та Публічного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Будмеханізація", ідентифікаційний код 21274492, Миколаївське шосе, 5 км., оф. 1, м. Херсон, який зареєстровано у Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», запис у книзі 4АА001970 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено 25.09.2009 р. за № 69, виклавши пункт 9 договору в наступній редакції -

"9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, у тому числі: за частину земельної ділянки площею 0,4077 га у розмірі 3 %; за частину земельної ділянки площею 0,2845 га - у розмірі 12 %".

3. Стягнути з Публічного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Будмеханізація", ідентифікаційний код 21274492 , Миколаївське шосе, 5 км., оф.1, м. Херсон, в доход спеціального фонду Державного бюджету на р/р № 3002 в ГУДКСУ у Херсонській області, МФО 852010, , одержувач УДКСУ у місті Херсоні, судові витрати в сумі 1218,00 грн. (одна тисяча двісті вісімнадцять гривень 00 копійок), призначення платежу - судовий збір, код 03500045.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено та підписано 16.09.2015 р.

Суддя П.Д. Пригуза