КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" вересня 2015 р. Справа№ 910/6339/15-г

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Гаврилюка О.М.

суддів: Зубець Л.П.

Мартюк А.І.

за участю секретаря судового засідання Кучаковського Ю.С.

за участю представників

від ТОВ „Господарник": Єсипенко О.В. - дов. від 26.01.2015 року б/н

від КМР: Безносик А.О. - дов. від 13.07.2015 року № 22-КР-2582

від ПАТ „Раффайзен Банк Аваль": не з'явилися

від Департаменту земресурсів ВО КМР (КМДА): Горбань Н.Г. - дов. від 15.06.2015 року № 05703-605

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Господарник" на рішення господарського суду міста Києва від 15.05.2015 року

у справі № 910/6339/15-г (суддя Зеленіна Н.І.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Господарник" (м. Київ)

до Київської міської ради (м. Київ)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Публічне акціонерне товариство „Раффайзен Банк Аваль" (м. Київ)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (м. Київ)

про розірвання договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду міста Києва звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю „Господарник" з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року, посвідченого Дем'яненко Т.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстраційним номером № 1361, укладеного між сторонами по справі.

Ухвалою від 31.03.2015 року господарський суд міста Києва залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Рішенням від 15.05.2015 року господарський суд міста Києва у задоволенні позову відмовив.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням місцевого господарського суду ТОВ „Господарник" звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 15.05.2015 року № 910/6339/15-г в повному обсязі.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 22.06.2015 року апеляційна скарга ТОВ „Господарник" була прийнята до провадження та призначено розгляд справи № 910/6339/15-г у судовому засіданні за участю представників сторін та третьої особи.

Розпорядженнями секретаря судової палати Київського апеляційного господарського суду від 07.07.2015 року та заступника голови Київського апеляційного господарського суду від 27.08.2015 року склад судової колегії змінювався.

Ухвалою від 07.07.2015 року Київський апеляційний господарський суд залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Публічне акціонерне товариство „Раффайзен Банк Аваль".

В судове засідання 14.09.2015 року повноважні представники ПАТ „Раффайзен Банк Аваль" не з'явилися та про причини неявки своїх представників суд не повідомили, хоча про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином. Після обговорення судова колегія дійшла висновку, що неявка повноважних представників ПАТ „Раффайзен Банк Аваль" не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті.

В судовому засіданні 14.09.2015 року представник ТОВ „Господарник" підтримала вимоги апеляційної скарги. Представники КМР та Департаменту земресурсів ВО КМР (КМДА) проти вимог апеляційної скарги заперечували, проте правом, наданим ст. 96 ГПК України, не скористалися та відзиву на апеляційну скаргу не подали.

Дослідивши докази, що є у справі, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, перевіривши застосування норм матеріального та процесуального права судом першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги судова колегія апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення господарського суду міста Києва має бути скасовано повністю та прийнято нове рішення, яким позов задоволено повністю, виходячи з наступного.

11.10.2011 року Київська міська рада (орендодавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю „Господарник" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 18.12.2008 року за № 879/879 та від 23.06.2011 року за № 302/5689, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим. договором.

Відповідно до п. 2.1 договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Бориспільська, 9 у Дарницькому районі міста Києва, розмір - 5 061 кв.м, цільове призначення - для реконструкції, експлуатації та обслуговування офісно-торговельного центру, кадастровий номер - :63:275:0002.

Згідно п. 3.1 договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року договір укладено на 5 років.

Договір оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М., про що зроблено запис в реєстрі № 1361, та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20.10.2011 року за № 63-6-00632 у книзі записів державної реєстрації договорів.

12.08.2014 року Товариство з обмеженою відповідальністю „Господарник" (продавець) та Публічне акціонерне товариство „Райффайзен Банк Аваль" (покупець) уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нежитловнй будинок, офісно-торговельний центр (літера „А") загальною площею 4 996,4 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Бориспільська, 9 (дев'ять) (далі - нерухоме майно) та зобов'язується сплатити продавцю грошову суму, що обумовлена цим договором. Продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нерухоме майно разом з усіма інженерними ти комунікаційними мережами, які є невід'ємною частиною нерухомого майна та/або забезпечують його нормальну експлуатацію відповідно до цільового призначення. Характеристика нерухомого майна наводиться у технічному паспорті, виготовленому 20.12.2011 року, Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна. Детальні характеристики, складові та стан нерухомого майна, що продасться згідно Договору, зазначені в додатку № 1 до договору. Разом із нерухомим майном до покупця переходить право на використання наданих продавцю відповідними підприємствами та організаціями лімітів на споживання електроенергії, комунальних та експлуатаційних послуг в повному обсязі, необхідних для нормальної експлуатації нерухомого майна.

Відповідно до п. 1.3 договору купівлі-продажу від 12.08.2014 року нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 5 061 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 9, кадастровий номер :63:275:0002, яка використовувалася продавцем на підставі договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року № 1361, укладеного з Київською міською радою (далі за текстом - земельна ділянка). Право користування вказаною земельною ділянкою переходить до покупця після набуття ним права власності на нерухоме майно, яке є предметом цього договору, відповідно до ст. 120 Земельного Кодексу України, а також ст. 7 Закону України „Про оренду землі".

Відповідно до приписів ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України „Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Ч. 3 ст. 7 Закону України „Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Абз. 8 ч. 1 ст. 31 Закону України „Про оренду землі" визначає, що однією з підстав припинення договору оренди земельної ділянки є набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Також ст. 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з приписами ст. 31 Закону України „Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є однією з підстав припинення користування земельною ділянкою.

При цьому, п. 11.3 договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року прямо встановлено, що договір припиняється в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що розташовані на орендованій Земельній ділянці іншою особою. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб'єкт (орендар за цим договором або власник нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів, встановлених цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку.

Тобто сторони у справі, керуючись принципом свободи договору, визначеним в ст. 627 ЦК України, за взаємною згодою врегулювали правовідносини між собою щодо визначення особи, яка буде сплачувати орендні платежі, на період оформлення нових документів, особою до якої перейде право власності на нерухоме майно на орендованій земельній ділянці.

Проте в порушення п. 11.3 договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року позивач не включив до договору купівлі-продажу від 12.08.2014 року умови про визначення суб'єкта (орендаря за договором оренди земельної ділянки або власника нерухомості), який мав би сплачує орендну плату за земельну ділянку.

Однак п. 4.14 договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року було визначено, що у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, що належало орендарю, орендар зобов'язується сплачувати оренду плату до оформлення правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку новим власником нерухомого майна.

Таким чином відповідно до положень ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 31 Закону України „Про оренду землі" договір оренди земельної ділянки є припиненим, а відповідно до п. 4.14 договору оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року ТОВ „Господарник" мало сплачувати орендну плату до оформлення правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку новим власником нерухомого майна.

ТОВ „Господарник" зверталося з листом від 09.02.2015 року № 15-09/02 до Київського міського голови про розірвання договору оренди земельної ділянки, проте листом Департаменту земресурсів ВО КМР (КМДА) від 12.03.2015 року № йому було відмовлено в розірванні договору оренди до оформлення новим власником нерухомості нового договору оренди.

Колегія суддів апеляційного господарського дійшла висновку, що правовідносини між сторонами по справі як орендодавця і орендаря припинилися в силу положень законів (ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 31 Закону України „Про оренду землі"), проте тривають в силу положень договору оренди та мають такий характер, що позивач сплачує за користування земельною ділянкою третьою особою, не отримуючи за це нічого взамін.

У відповідності до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Ст. 32 Закону України „Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Так ч. 1 ст. 32 Закону України „Про оренду землі" визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Оскільки ТОВ „Госопдарник" після передачі права власності на нерухомість вже позбавлений таких прав орендаря земельної ділянки як самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи, але згідно договору оренди зобов'язаний сплачувати за користування земельною ділянкою іншою особою, то колегія суддів приходить до висновку про можливість розірвання між ним та Київською міською радою договору оренди земельної ділянки в частині дії зобов'язань по сплаті орендної плати, оскільки після передачі об'єктів нерухомості позивач значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору (отримання права користування земельною ділянкою), а новим власником нерухомості та орендодавцем не вчиняються дій на виникнення та оформлення між ними орендних правовідносин.

За таких обставин колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду міста Києва від 15.05.2015 року по справі № 910/6339/15-г підлягає скасуванню повністю.

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду переглянула спір в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України і вважає, що позов та апеляційна скарга ТОВ „Господарник" підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Господарник" на рішення господарського суду міста Києва від 15.05.2015 року по справі № 910/6339/15-г задовольнити.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 15.05.2015 року по справі № 910/6339/15-г скасувати повністю.

3. Прийняти нове рішення по справі, яким позов задовольнити повністю. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 11.10.2011 року, посвідчений Дем'яненко Т.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстраційним номером № 1361, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „Господарник".

4. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Господарник" (02090, м. Київ, вул. В. Сосюри, буд. 6, літ. А, кім. 103, ідентифікаційний код 30971302) 1 218 (одна тисяча двісті вісімнадцять) грн.. судового збору за розгляд позовної заяви та 609 (шістсот дев'ять) грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

5. Видачу виконавчих документів доручити господарському суду міста Києва.

6. Матеріали справи № 910/6339/15-г повернути до господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя О.М. Гаврилюк

Судді Л.П. Зубець

А.І. Мартюк