ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" вересня 2015 р.Справа № 922/3534/14

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Суслової В.В.

при секретарі судового засідання Помпі К.І.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків 3-я особа - Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області
до Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз", м. Харків
про внесення змін до договору
за участю представників сторін:

позивача - Щолокова Н.О., довіреність № 08-11/1601/2-15 від 09.04.2015 року;

відповідача - Готов В.В., довіреність № 04 від 02.03.2015 року;

третьої особи - не з'явився;

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач) звернулася до господарського суду Харківської області із позовною заявою до Приватного акціонерного товариства «Харківській будівельний союз» про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі від 11.10.2007 року № 73 шляхом визнання укладеним договору про зміну вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній у позовній заяві. В обґрунтування позовних вимог посилається на 13, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст. 179, 188, 193, ГК України.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 15.10.14 року, ухваленим суддею Шатерніковим М.І., у позові відмовлено повністю.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 18.12.14 року у складі колегії суддів: Істоміної О.А. - головуючого, Білецької А.М., Гребенюк Н.В., рішення Господарського суду Харківської області скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено; внесено зміни до договору оренди землі від 11.10.2007 № 73 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним в редакції позивача.

Постановою Вищого господарського суду України від 03.03.15 року скасовано рішення Господарського суду Харківської області від 15.10.14 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 18.12.14 року у справі №922/3534/14, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області, з тих підстав, що суд апеляційної інстанції не врахував того, що частина змін, які позивач просив внести у договір, безпосередньо не стосувалися зміни нормативної грошової оцінки землі та не навів норм права, які дозволяли вносити такі зміни в договір у судовому порядку на вимогу однієї із сторін.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.05.15 року у справі №922/3534/14, клопотання відповідача про призначення у справі земельно-технічної експертизи задоволено; призначено у справі № 922/3534/14 земельно-технічну експертизу; проведення земельно-технічної експертизи доручено Київському науково- дослідному інституту судових експертиз (м. Київ, вул. Смоленська, 6.).

Харківським апеляційним господарським судом у складі колегії суддів: Сіверіна В.І. - головуючого, Терещенка О.І., Ільїна О.В., постановою від 16.06.15 року ухвалу Господарського суду Харківської області скасовано; справу передано на розгляд до Господарського суду Харківської області. Господарський суд апеляційної інстанції виходив з того, що зупинення провадження у даній справі пов'язано з проведенням експертизи, метою якої є не роз'яснення питань, що виникли при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, а встановлення нових обставин, які не входять до предмету доказування. Крім того, вирішення питання правомірності проведення такого розрахунку розміру орендної плати не потребує спеціальних знань та може бути здійснено судом самостійно, оскільки порядок проведення такого розрахунку прямо передбачений Положенням про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі у місті Харкові

Постановою Вищого господарського суду України від 13.08.2015 року відмовлено у задоволенні апеляційної скарги відповідача, та залишено без змін Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 16.06.2015 у справі № 922/3534/14. Вищий господарський суд України вказує на те, що вирішення питання правомірності розрахунку розміру орендної плати не потребує спеціальних знань та може бути здійснено судом самостійно, з урахуванням Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельних сервітуту при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженим рішенням Харківської міської ради від 27.08.2008 № 41/08. Крім того вказано про необхідність врахування постанови Харківського апеляційного адміністративного суду від 26.01.2015 у справі № 820/17147/14 у якій відмовлено у задоволенні позову щодо скасування витягу управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області за № 894 від 24.09.2013 року що знаходиться за адресою м. Харків, вул. Малом'ясницька, 2.

У судовому засіданні 09 вересня 2015 року був присутній представник позивача, який повністю підтримує позов та просить суд його задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечує проти задоволення позову та надав клопотання за вх. № 35958 про долучення до матеріалів справи додаткових документів. Крім того, представником відповідача було надано доповнення до відзиву на позов за вх. № 36009. Надані документи долучені судом до матеріалів справи.

Представник третьої особи у судове засідання не з'явився, про причину неявки суд не повідомив.

Враховуючи те, що норми ст.65 Господарського процесуального кодексу України щодо обов'язку господарського суду витребувати у сторін документи і матеріали, необхідні для вирішення спору, кореспондуються з диспозитивним правом сторін подавати докази, а п.4 ч. 3 ст.129 Конституції України визначає одним з принципів судочинства свободу в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, суд вважає, що в межах наданих йому повноважень створені належні умови для надання сторонами доказів та здійснені всі необхідні дії щодо витребування додаткових доказів, а тому вважає за можливе розглядати справу за наявними в ній і додатково поданими на вимогу суду матеріалами і документами.

Отже, суд, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких грунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та сторін, встановив наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради скликання від 06.03.2006 року № 61/06 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою (позивачем) та Приватним акціонерним товариством "Харківський будівельний союз" (відповідачем) було укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємельяновою І.Г. 27.08.2007 року в реєстрі за № 1826. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 11.10.2007 року за № 73 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

В пункті 1 договору оренди землі сторони погодили, що в строкове платне користування передається земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Харків, вул. Малом'ясницька, 2.

Відповідно пункту 2 договору оренди землі загальна площа земельної ділянки становить 0,1789 га, в тому числі під забудовою 0,0485 га, інших угідь 0,1304 га.

Пунктом 8 договору оренди землі сторони погодили, що його укладено строком до 01.03.2031 року.

Відповідно до п. 5 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2207127,00 гривень.

Пунктом 9 договору оренди землі передбачено, що розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку згідно з довідкою № 346/07 від 26.02.2007 року становить 7541,02 гривень.

Відповідно до довідки № 346/07 від 26.02.2007 року, що знаходиться у матеріалах справи та застосовувалася при укладанні договору оренди землі, функціональне використання земельної ділянки землі комерційного використання.

Відповідно до пункту 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 41/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Всі вищевказані рішення Харківської міської ради є діючими, в судовому чи адміністративному порядку не скасовані, приписи прокурора на дані рішення не вносилися.

Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Згідно з ч. 1 ст. 11 ГПК України підприємство чи організація, які вважають за необхідне змінити чи розірвати договір, надсилають пропозиції про це другій стороні за договором.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 року; одержано витяг № 894 від 24.09.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на виконання рішення позивача від 19.12.2012 року № 960/12 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача разом з листом-пропозицією від 10.12.2013 року № 4620/0/225-13 проект додаткової угоди до договору оренди землі № 73 від 11.10.2007 року, але відповідач додаткову угоду не підписав та листом від 30.04.2014 року за вих. № 28 повідомив про свою відмову від укладення цієї додаткової угоди.

Також, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на виконання рішення позивача від 19.12.2012 року № 960/12 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача лист - пропозицію від 10.12.2013 р. № 4636/0/225-13 про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу, та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Відповідно до пункту 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди спір розв'язується у судовому порядку.

Стаття 129 Конституції України встановлює, що судді при здійсненні правосуддя незалежні і підкоряються лише закону. Змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості - є однією із основних засад судочинства.

Відповідно до ч. 1 ст.43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Отже, надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд дійшов висновку про часткову відмову у позові, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.2 ст.792 Цивільного кодексу України, ч.8 ст.93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно- правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю-це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди землі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Виходячи з ч.5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно зі статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Підставами проведення оцінки земель, виходячи з положень статті 15 Закону України "Про оцінку земель" є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч.2 ст.648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки

Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України - договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч. 3 ст.6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п.36 договору оренди землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Відповідно до пункту 13 договору оренди землі сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати переглядається зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у частині 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Оскільки відповідно до частини першої статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного вказаною нормою зазначеного Кодексу.

У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно пункту 3.1 та 3.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі, а зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою.

Таким чином, нормами чинного законодавства передбачено зміну умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, Оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Представник відповідача не згоден із застосуванням у розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності коефіцієнту у розмірі 5,6%, оскільки вважає, що вказаний розрахунок не підтверджується матеріалами справи та вказує на застосування коефіцієнту 0,7 та віднесення вказаної земельної ділянки за функцією використання "землі освіти".

Вказані посилання представника відповідача спростовуються наступним.

Вказане твердження відповідача не відповідає обставинам справи та спростовується наявними у справі доказами, зокрема розрахунком орендної плати від 18.11.2014 № 667/14, який здійснено у відповідності до Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затверджене рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 р. № 41/08, із наступними змінами.

Відповідно до п. 1.1. вказану Положення розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.

Відповідно до пункту 2.6 Порядок визначення розміру орендної плати, Орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: Строк оренди, роки Відсоток від орендної плати:

Строк оренди, роки Відсоток від орендної плати

1-10 років 100%

11-15 років 90%

16-20 років 80%

21-25 років 70%

26-50 років 60%

Отже, реалізовуючи виключні повноваження в земельних правовідносинах, Харківська міська рада прийняла рішення від 27.02.2008 р. № 41/08, яким визначено базовою річною ставкою орендної 0,08 тобто 8% від нормативної грошової оцінки земель.

Оскільки термін оренди за договором позивача є значним, та підпадає під дію п.2.6. Порядку визначення розміру орендної плати, йому базова ставка знижується та становить 70% від базової ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки.

Відповідно до пункту 6.1. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 р. № 41/08, із наступними змінами розмір орендної плати, встановлений договорами оренди, у тому числі договорами тимчасового користування на умовах оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення, підлягає перерахунку.

Відповідно до пункту 6.4. це Положення застосовується при розрахунку розміру орендної плати при укладенні договорів оренди земельних ділянок на підставі рішень міської ради про надання земельних ділянок відповідним юридичним та фізичним особам в оренду:

а) прийнятих після набрання чинності цим Положенням;

б) прийнятих до набрання чинності цим Положенням.

Таким чином, оскільки рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, яким затверджено Положення про порядок визначення розміру орендної плати є чинним, докази його скасування та/або визнання недійсним у встановленому законом порядку відсутні, а розрахунок розміру орендної плати здійснюється після набрання чинності вказаним Положенням, тому воно підлягає застосування для визначення ставки орендної плати у спірних правовідносинах.

Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч. 1 ст.20 ЗК України).

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 року № 377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 року за №788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Статтею 1 Закону України «Про землеустрій» визначено, що цільове призначення земельної ділянки це - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Згідно із статтею 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови (стаття 39 Земельного кодексу України).

Тобто, використання власником частини земельної ділянки наданої для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, для розміщення об'єкту торгівлі та обслуговування адміністративних будівель, буде здійснюватися в межах категорії земель «житлової та громадської забудови».

У свою чергу, наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 за № 1011/18306, затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель, яка визначає поділ земель на окремі види цільового призначення, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів, відповідно до якої, секція В «землі житлової та громадської забудови» визначає поділ земель цієї категорії за видами цільового призначення.

Так, одним із видів цільового призначення земельної ділянки в межах категорії «земель житлової та громадської забудови» є «землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних, закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об'єктів загального користування)».

Проте, частиною п'ятою статті 20 Земельного кодексу України встановлено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Згідно витягу Управління Держземагенства у м.Харкові № 894 від 24.09.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель земельна ділянка по вул. Малом'ясницька, 2 у м. Харкові за функціональним використанням належить до земель комерційного використання із застосуванням коефіцієнту за функціональне використання земельної ділянки (Кф) - 2,5, а за цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі.

Відповідно до СТ.СТ.13Л8 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів, що належать до державної або комунальної власності, для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд.

Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджений спільним наказом Держкомзему, Міністерства аграрної політики, Міністерства будівництва, архітектури та ЖКГ України, Української академії аграрних наук, Державного комітету України по водному господарству, Державного комітету лісового господарства №18/15/21/11 від 27.01.2006 року, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 року за №388/12262 (далі по тексту - Порядок №18/15/21/11).

Пунктом 3.1 зазначеного Порядку встановлено, що в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах. Нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою 8 (п.3.2 Порядку № 18/15/21/11).

Нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою : Цн = (В х Нп) / Нк х Кф х Км, де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6 %); Нк - норма капіталізації (3 %); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (п.3.3. Порядку № 18/15/21/11).

Пунктом 3.5. Порядку №18/15/21/11 визначено, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Крім того суд, вказує на постанову Харківського окружного адміністративного суду від 27.11.14 у справі № 820/17147/14 за позовом Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" до Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області за участю третьої особи Харківської міської ради про визнання дій протиправними, скасування рішення та зобов'язання вчинити певні дії, якою позов задоволено частково; визнано неправомірним Розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер :02:005:0027, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Малом'ясницька, 2, здійснений Управлінням Держземагенства у м. Харкові Харківської області; визнано протиправним та скасовано Витяг Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області за № 894 від 24.09.13 року щодо здійснення оцінки вказаної земельної ділянки; зобов'язано Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області провести перерахунок нормативної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки, що знаходиться у користуванні Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" із застосуванням коефіцієнту функціонального використання (Кф) у розмірі 0,7, із застосуванням локальних коефіцієнтів КмЗ, а саме: зони вулиць без твердого покриття - в межах 0,9 - 0,95; санітарно-захисні зони - в межах 0,8 - 0,96; зони напруження електромагнітного поля - в межах 0,9 - 0,95; скасовано постановою Харківського апеляційного адміністративного суду від 26.01.15 у справі № 820/17147/14 та прийнято нову постанову, якою в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 цього договору як підстава для обов'язкового перегляду (зміни) розміру орендної плати.

Згідно із п. 2.19. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

При цьому суд зазначає, що рішення Харківської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки землі станом на 01 січня 2013 року є чинними.

Зважаючи на наведене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати через зміну грошової оцінки землі, а саме до пунктів 5 та 9 договору, які запропоновані в доданій до позовної заяви додатковій угоді є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Також, суд вважає такими, що підлягають задоволенню вимоги щодо внесення до пункту 2 договору відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-УІ, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Щодо п.п.13, 14, 28 додаткової угоди до договору оренди землі суд зазначає наступне.

Так, додаткова угода містить положення щодо зміни до наступних пунктів договору оренди землі: пункту 13 - щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції.

Проте, суд зазначає, що вказані зміни до договору оренди землі позивач просить суд внести за відсутністю обґрунтування в позовній заяві. Так в позовній заяві відсутні мотивування щодо внесення змін в пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі.

При цьому суд зазначає, що позов складається з його підстав та предмету.

Під предметом позову розуміється певна матеріальна правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставами позову є зазначені позивачем в позовній заяві обставини, якими він обґрунтовує свої матеріально-правові вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Таким чином, зазначені зміни до пунктів 13,14, 28 спірного договору виходять за межі підстав позову.

Господарський суд розглядає справи в межах позову, тобто в межах його підстав та предмету, виходити за які він має право лише у випадку, передбаченому п. 2 ч. 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України - за клопотанням заінтересованої сторони, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів позивача або третіх осіб із самостійними вимогами на предмет спору. Статтею 22 Господарського процесуального кодексу України передбачено право позивача до початку розгляду господарським судом справи по суті змінити предмет та підставу позову.

Проте, позивач не заявляв клопотання про вихід за межі позову та не змінював підстав позову в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, а тому у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про внесення вказаних змін до пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі.

Крім того, як зазначалось вище, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Натомість в договорі оренди землі сторони не погодили право на внесення змін до його положень щодо підстав перегляду орендної плати, сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки та права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Чинне законодавства також не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких змін до договору оренди землі.

Зазначені зміни до пунктів 13, 14, 28 спірного договору не передбачені чинним на час його укладення та на даний час типовим договором оренди землі, який відповідно до ч. 2 статті 14 Закону України "Про оренду землі" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220.

Так, пункт 13 типового договору оренди землі не передбачає такої підстави перегляду орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки землі.

Пунктом 14 типового договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі (відсотків) несплаченої суми за кожний день прострочення.

Також, типовий договір оренди землі не містить положень щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з передбачених договором підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що в розділі І редакції додаткової угоди до договору оренди землі міститься перелік як законодавчих актів, так і нормативно-правових актів Харківської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини. Однак, включення таких законів та підзаконних актів в односторонньому порядку до тексту договору не відповідає загальним принципам укладення договорів, оскільки ані ЗУ "Про оренду землі", ані інші правові норми не містять вимог щодо таких умов договору, як перелік законодавчих та підзаконних актів, і не визначають їх як обов'язкові. Крім того, сторони договору, не зважаючи на зазначення або не зазначення в ньому певних правових актів, повинні їх і без того беззастережно дотримуватися.

З огляду на викладене, суд прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню в частині щодо внесення до договору оренди землі змін у частині що стосується розміру орендної плати (п.п.5, 9 додаткової угоди) та відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки (п.п.2 додаткової угоди), а в решті позову необхідно відмовити, як в необгрунтованому та безпідставному.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, встановивши сторону, з вини якої справу було доведено до суду, суд керується ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до яких судовий збір покладається на відповідача.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 129, 144 Конституції України, ст.ст. 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.ст 1, 5,15, 18, 20 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 2,13, 14, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.93 Земельного кодексу України, ст.ст. 6, 626, 628, 632, 648, 651, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст 1, 4, 12, 22,32, 33, 34, 4З, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 11.10.2007 року № 73 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємельяновою І.Г. « 27» серпня 2007 року в реєстрі за № 1826, зареєстрованого « 11» жовтня 2007 року за № 73 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах»

____ 20 року

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ХАРКІВСЬКИЙ БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ» (найменування якого було змінено з ЗАКРИТОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ХАРКІВСЬКИЙ БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ» відповідно до вимог Закону України «Про акціонерні товариства») (Орендар) в особі керівника _______ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 «Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові» (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 «Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові» пункти 5., 9., договору оренди землі, зареєстрованого « 11» жовтня 2007 року за № 73 змінити, доповнити пункт 2. словами і викласти у такій редакції:

" 2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0027."

" 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 894 від 24.09.2013 року становить 4489102 грн. (чотири мільйони чотириста вісімдесят дев'ять тисяч сто дві гривні).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.»

« 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 667/14 від 18.11.2013 року на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 251389,71 грн. (двісті п'ятдесят одна тисяча триста вісімдесят дев'ять гривень сімдесят одна копійка), або в місяць - 20949,14 грн. (двадцять тисяч дев'ятсот сорок дев'ять гривень чотирнадцять копійок).»

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємельяновою І.Г. « 27» серпня 2007 року в реєстрі за № 1826, зареєстрованого «11» жовтня 2007 року за № 73 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру три Державному комітеті України по земельних ресурсах» і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО

Харківської області «ХАРКІВСЬКИЙ БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ»

м. Харків, м-н Конституції. 7 (найменування якого було змінено з

код 04059243 ЗАКРИТОГО АКЦІОНЕРНОГО

ТОВАРИСТВА "ХАРКІВСЬКИЙ

БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ"

відповідно до вимог Закону України

«Про акціонерні товариства

61058, м. Харків, майдан Свободи, буд. 8

код 33203929

В особі міського голови В особі керівника

_________Г.А. Кернес / підпис/ /ПІБ/

Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" (61058, м. Харків, майдан Свободи, 8, код 33203929) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, код 04059243) витрати по сплаті судового збору в розмірі 1218,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

В решті позову відмовити.

Повне рішення складено 11.09.2015 р.

Суддя В.В. Суслова

справа № 922/3534/14