РІШЕННЯ

20 серпня 2015 року Справа № 913/241/15

Провадження № 16пн/913/241/15

за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гвардійський 71-Ж", м. Сєвєродонецьк Луганської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "А.О. "Мрія-Інвест", м. Сєвєродонецьк Луганської області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Сєвєродонецька міська рада Луганської області, м. Сєвєродонецьк Луганської області

про спонукання вчинити певні дії

суддя Ворожцов А.Г.,

секретар судового засідання Антонова І.В.,

у засіданні брали участь:

від позивача - Зельський С.Л., довіреність № 2 від 30.12.2014,

від відповідача - представник не прибув,

від 3-ої особи - представник не прибув,

в с т а н о в и в:

суть спору: позивач звернувся з позовом, у якому просить зобов'язати відповідача передати на баланс позивача багатоквартирний будинок, розташований за адресою; м. Сєвєродонецьк, пр-т Гвардійський, 71-ж, разом із планом та рішенням про відведення земельної ділянки під забудову (в оригіналах), технічним паспортом на житловий будинок (в оригіналі), проектно-кошторисною документацією зі схемами влаштування внутрішньо будинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо (в оригіналах), актами державної комісії по приймання житлового будинку в експлуатацію (в оригіналах), свідоцтвом про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (в оригіналі), архітектурно-технічним паспортом об'єкта архітектури (в оригіналі), актом готовності об'єкта до експлуатації (в оригіналі), паспортами котельного господарства та котловими книгами (в оригіналі) та підписаний акт прийняття-передачі у формі та порядку, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 11.10. 2002 року № 1521.

Відповідач, ТОВ "А.О. "Мрія-Інвест", відзивом на позовну заяву від 30.07.2015 № 10/3007-2 просить позов залишити без задоволення.

Доводи відповідача зводяться до такого.

Після введення спірного будинку в експлуатацію відповідач передав всі квартири інвесторам (мешканцям будинку), які оформили за собою право власності на квартири.

Однак, стверджує відповідач, він не здійснював та не здійснює оперативне управління, утримання і використання житловим комплексом, не приймав та не має на балансі спірний будинок.

Крім того, управління житловим комплексом до створення ОСББ (позивача) здійснювало ОСББ «Оріана».

Третя особа, Сєвєродонецька міськрада, з позовною вимогою погодилась та вважає її законною та обґрунтованою, оскільки відповідач є балансоутримувачем багатоквартирного будинку, з яким був укладений договір оренди землі під цим будинком з міською радою.

Оцінивши обставини справи, вислухавши доводи учасників судового процесу, суд дійшов наступного висновку.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон про ОСББ).

Зокрема, відповідно до ст. 4 Закону об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як організація для здійснення функцій, визначених законом. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

За змістом ст. 11 Закону, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до цього Закону, інших нормативно-правових актів та статуту об'єднання. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. При цьому, передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього.

Постановою Кабінету Міністрів України "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 11.10.2002 № 1521 (надалі Постанова КМУ) відповідно до ст.ст. 6, 11, 17, 21 Закону про ОСББ затверджено Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку; Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс; Порядок проведення розрахунків з членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання; Порядок створення спеціальних фондів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Вказаною Постановою КМУ визначено, що Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс (надалі - Порядок) регулює процедуру передачі житлового комплексу на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі об'єднання), а також житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає провадження такої діяльності, з балансу колишнього балансоутримувача.

Відповідно до п. 2 Порядку загальні збори об'єднання вирішують питання про прийняття житлового комплексу на баланс об'єднання, залишення житлового комплексу або його частини на балансі попереднього балансоутримувача (за умови укладення з ним відповідного договору), передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору.

Пунктами 3, 4, 5, 7 зазначеного Порядку передбачено, що для приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс утворюється відповідна комісія. У разі прийняття рішення про передачу житлового комплексу на баланс об'єднання утворюється комісія у складі представників попереднього балансоутримувача та об'єднання. Комісію очолює представник приймаючої сторони. Комісія визначає технічний стан житлового комплексу або його частини відповідно до вимог законодавства та складає акт приймання-передачі згідно з додатком до цього Порядку. Передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об'єднання. Датою передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс є дата підписання акта приймання-передачі.

Пунктом 2.2 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України № 13 від 02.02.2009 визначено, що при передачі об'єкта в управління попередній балансоутримувач чи особа, що здійснювала управління будинком, надає замовнику, а замовник передає особі, що буде здійснювати управління будинком, оригінали або належним чином завірені копії документів (у разі зберігання оригіналів документів у місцевих архівах): щодо технічного стану об'єкта, у тому числі: план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при КМУ від 09.04.1998 № 56, за реєстр. в Мінюсті України 23.06.1998 за № 393/2833; паспорт об'єкта та земельної ділянки; проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на кожний будинок та споруду об'єкта; акт технічного стану об'єкта на момент приймання-передачі; схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізованого опалення тощо; виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення); паспорти котельного господарства, котлові книги; паспорти ліфтового господарства; кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту; акти технічного огляду; журнали заявок мешканців об'єкта; протоколи виміру опору ізоляції електромереж; протоколи огляду системи вентиляції; щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством звітності за об'єктом; обліку мешканців об'єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об'єкта, які у ньому не мешкають; правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об'єкта; планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об'єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об'єкта.

При цьому, відповідно до п. 2.3 Правил у разі відсутності документів, передбачених цим пунктом, відмітка про це робиться у акті приймання-передачі об'єкта. Відсутні документи виготовляються чи відновлюються за рахунок попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, протягом одного місяця з моменту складення акта приймання-передачі об'єкта та передаються ним особі, що буде здійснювати управління будинком, з оформленням додатка до акта приймання-передачі.

Таким чином, зі змісту вищевказаних норм права вбачається, що вирішення питання щодо передачі на баланс житлового комплексу, з відповідною документацією, залежить виключно від прийнятого зборами об'єднання ОСББ рішення і таке право кореспондується з обов'язком балансоутримувача у двомісячний строк після надходження відповідного звернення від об'єднання передати йому житловий комплекс та відповідну технічну документацію.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду України у справі № 5023/1171/ від 27.04.2012 та в постановах Вищого господарського суду України від 17.06.2009 у справі № 36/413, від 14.06.2011 у справі № 07/46-71 та від 10.05.2012 у справі № 2/297.

Як вбачається з матеріалів справи, 21 грудня 2010 року виконавчим комітетом Сєвєродонецької міської ради було прийняте рішення № 2013 (а.с. 10 - 12) Про погодження акту готовності об'єкта до експлуатації - чотириповерховий будинок з офісними приміщеннями, збудований за адресою: м. Сєвєродонецьк, пр.-т Гвардійський, мікрорайон № 80 (будівельний № 6), яким погоджено акт готовності об'єкта до експлуатації - вказаного об'єкта (а.с. 45 - 46), який на час розгляду цієї справи має юридичну адресу: м. Сєвєродонецьк, пр.-т Гвардійський, 71-ж.

25 грудня 2013 року Реєстраційною службою Сєвєродонецького міського управління юстиції був зареєстрований Статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гвардійський 71-Ж" (а.с. 9).

25 січня 2014 року загальними зборами членів ОСББ було прийняте рішення (протокол № 2) про прийняття на баланс спірного будинку (а.с. 13 - 14), а 13 березня 2014 року позивач звернувся до відповідача із заявою щодо передачі житлового будинку на баланс ОСББ (а.с. 15 - 16).

Відповідач, ТОВ "А.О. "Мрія-Інвест", є замовником та генеральним підрядником з будівництва спірного об'єкту.

Після завершення будівництва спірного будинку та затвердження акту готовності об'єкта до експлуатації, відповідач за актом (актами) передав кожному інвестору (фізичним та юридичним особам) квартиру (квартири), тобто вчинив дії як балансоутримувач новозбудованого будинку.

На підставі цих актів кожен інвестор отримав в органі місцевого самоврядування свідоцтво про право власності на нерухоме майно (квартиру) та зареєстрував його в установленому порядку.

Відповідно до п.п. 2, 5 Порядку передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо).

Позивач у березні 2014 року звернувся до відповідача із заявою щодо передачі житлового будинку на баланс ОСББ, однак ця заява залишена відповідачем без розгляду та відповіді.

Суд не погоджується з доводами відповідача (відзив на позовну заяву - а.с. 94), про те, що управління житловим комплексом до створення ОСББ позивача здійснювало ОСББ "Оріана", тому відповідач не в змозі передати на баланс позивача спірний будинок, цей будинок не знаходиться на балансі відповідача, оскільки це суперечить нормам чинного законодавства та фактичним обставинам, які встановлені судом в ході розгляду справи.

Крім того, матеріали справи містять лист 3-ї особи, Сєвєродонецької міськради, від 06.03.2015 за № 514, згідно з яким у ОСББ "Оріана" технічна документація на спірний житловий будинок відсутня.

Суд також враховує доводи 3-ї особи, викладені у заяві про надання письмових пояснень, згідно з якими відповідач на підставі укладених договорів за відповідними актами приймання-передачі передав у власність кожному інвестору квартиру багатоквартирного будинку, здійснював дії щодо введення багатоквартирного будинку до експлуатації, вів бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність щодо цього будинку, забезпечив виготовлення технічної та іншої документації на будинок, а також документа, на підставі якого спірний будинок було прийнято до експлуатації.

Враховуючи це, відповідач є балансоутримувачем багатоквартирного будинку, з яким був укладений договір оренди землі під цим будинком з міською радою.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що вимога позивача про зобов'язання відповідача передати на баланс позивача багатоквартирний будинок, розташований за адресою; м. Сєвєродонецьк, пр.-т Гвардійський, 71-ж, разом із планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) є законною, обґрунтованою та підлягає задоволенню, з віднесенням на відповідача витрат зі сплати судового збору згідно зі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 22, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити.

2. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "А.О. "Мрія-Інвест", 93400, Луганська область, м. Сєвєродонецьк, кв-л МЖК "Мрія", буд. 2, код 21774527, передати на баланс позивача, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гвардійський 71-Ж", 93412, Луганська область, м. Сєвєродонецьк, пр-т Гвардійський, 71-ж, код 39039344, багатоквартирний будинок, розташований за адресою; м. Сєвєродонецьк, пр-т Гвардійський, 71-ж, разом із планом та рішенням про відведення земельної ділянки під забудову (в оригіналах), технічним паспортом на житловий будинок (в оригіналі), проектно-кошторисною документацією зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо (в оригіналах), актами державної комісії по приймання житлового будинку в експлуатацію (в оригіналах), свідоцтвом про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (в оригіналі), архітектурно-технічним паспортом об'єкта архітектури (в оригіналі), актом готовності об'єкта до експлуатації (в оригіналі), паспортами котельного господарства та котловими книгами (в оригіналі) та підписаний акт прийняття-передачі у формі та порядку, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року № 1521.

3. Стягнути з відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю "А.О. "Мрія-Інвест", 93400, Луганська область, м. Сєвєродонецьк, кв-л МЖК "Мрія", буд. 2, код 21774527, на користь позивача, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гвардійський 71-Ж", 93412, Луганська область, м. Сєвєродонецьк, пр-т Гвардійський, 71-ж, код 39039344, витрати зі сплати судового збору у розмірі 1218,00 грн., видати наказ позивачу після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення підписане - 21.08.2015.

Суддя А. Г. Ворожцов