ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" серпня 2015 р. Справа № 925/1124/15

Господарський суд Черкаської області в складі:

головуючого - судді Єфіменка В.В.,

з секретарем судового засідання Литвин М.О.,

за участю представників сторін:

від позивача - Стойко А.Ю. за довіреністю;

від відповідача - Грязон Р.М. за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні господарського суду Черкаської області в м. Черкаси справу за позовом Черкаської міської ради, м. Черкаси, до приватного підприємства "Дніпробуд-Центр", м.Черкаси,

про стягнення коштів та розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачем заявлено позов з вимогами:

- стягнути з приватного підприємства "Дніпробуд-Центр" на користь міського бюджету м. Черкаси (рах. № 0002, банк отримувача - ГУДКСУ в Черкаській області, МФО 854018, код ОКПО 38031150, код платежу 180106, призначення платежу - орендна плата за землю з юридичних осіб) заборгованість за договором оренди землі в сумі 314 065 грн. 59 коп. та пеню в сумі 2735 грн. 29 коп.;

- розірвати договір оренди землі, укладений між Черкаською міською радою та ПП "Дніпробуд-Центр", зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 09 січня 2008 р. за № 05;

- стягнути з Відповідача судові витрати за подання позовної вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати за землю та за подання позовної вимоги про розірвання договору оренди землі на такі реквізити: р/р 6317, банк отримувача: ГУДКСУ у Черкаській області, МФО 854018, отримувач: Департамент фінансової політики Черкаської міської ради, код ОКПО 38764629.

16.07.2015 до початку розгляду справи по суті від позивача до суду надійшла заява, в якій позивач змінив предмет позову і просив суд:

- стягнути з приватного підприємства "Дніпробуд-Центр" на користь міського бюджету м. Черкаси (pax. № 0002, банк отримувача - ГУДКСУ в Черкаській області, МФО 854018, код ОКПО 38031150, код платежу 180106, призначення платежу - орендна плата за землю з юридичних осіб) заборгованість за договором оренди землі в сумі 314 065 грн. 59 коп. та пеню в сумі 2735 грн. 29 коп.;

- стягнути з Відповідача судові витрати за подання позовної вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати за землю: р/р 6317, банк отримувача: ГУДКСУ у Черкаській області, МФО 854018, отримувач: Департамент фінансової політики Черкаської міської ради, код ОКПО 38764629.

- повернути Позивачу судовий збір: р/р 6317, банк отримувача: ГУДКСУ у Черкаській області, МФО 854018, отримувач: Департамент фінансової політики Черкаської міської ради, код ОКПО 38764629.

Позивач, зокрема, посилається на те, що відповідач неналежно виконує свої договірні зобов'язання, порушує чинне законодавство та волю власника землі виражену в його рішенні від 20.12.2007 №4-251.

Представник позивача в судовому засіданні зменшені позовні вимоги підтримав повністю, просив суд їх задовольнити.

Відповідач у відзиві на позов та його представник в судовому засіданні заявлених вимог не визнав. Просив суд у позові відмовити мотивуючи зокрема тим, що ПП «Дніпробуд-Центр» належним чином виконувало свої зобов'язання за вказаним договором оренди землі, в тому числі, що стосується сплати орендної плати у розмірі, передбаченому договором. Підтвердженням цього є копії платіжних документів по сплаті за землю за відповідні звітні періоди.

Позивач свою вимогу про стягнення з ПП «Дніпробуд-Центр» 316800,89 грн. обґрунтовує підпунктом 3 абзацу 2 п.9 договору оренди землі.

Згідно з вказаною нормою договору річна орендна плата за користування земельною ділянкою у разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі, в тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

ПП «Дніпробуд-Центр» вважає, що умови для застосування позивачем підвищеного розміру орендної плати за землю (по суті - штрафу), про які йдеться вище, не настали. Підприємство не допустило порушення норм земельного законодавства або умов договору оренди землі.

Відповідач вважає, що в матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази того, що ПП «Дніпробуд-Центр» допустило вказані порушення.

Суд вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи та подані сторонами докази приходить до наступних висновків.

Рішенням Черкаської міської ради (далі - Позивач) від 20.12.2007 № 4-251 приватному підприємству «Дніпробуд-Центр» (далі - Відповідач) надана в оренду на 49 років земельна ділянка площею 12176 кв.м., яка знаходиться у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського, під розташування та подальшу експлуатацію «таун-хаус» (будинків стрічкової забудови каскадного типу) за рахунок земель Черкаської міської ради.

За функціональним використанням земельна ділянка віднесена:

- на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво;

- після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови (а.с.14).

На підставі вищевказаного рішення міської ради між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 09 січня 2008 р. за № 05 (далі -Договір) (а.с.15-20).

Обґрунтовуючи заявлені вимоги позивач посилається на те, що з 01 січня 2015 року у зв'язку зі щорічною індексацією грошової оцінки землі (коефіцієнт індексації - 1,249) розмір орендної плати становив 3918,30 грн. у місяць (3137,15x1,249 = 3918,30).

Таким чином, відповідно до ч. 1 пункту 9 Договору Відповідачу нараховано 218 608, 39 грн. за період з 09.01.2008 по 30.01.2015.

Частиною 3 пункту 9 Договору встановлено, що у разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі, в тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення, або його виявлення (якщо момент вчинення порушення встановити не можливо) і до моменту його усунення.

Станом на дату подання цієї позовної заяви вимоги земельного законодавства щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (землі житлової та громадської забудови), а також умови Договору щодо закінчення будівництва у строк до 21.12.2011 Відповідачем не виконуються.

Це підтверджується Актом від 12.06.2015, складеним посадовими особами Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради, яким засвідчується факт відсутності розпочатого та закінченого у строк до 21.12.2011 будівництва (а.с.25).

Статтею 189 Земельного кодексу України передбачено, що самоврядний контроль за використанням та охороною земель здійснюється сільськими, селищними, міськими, районними та обласними радами.

Станом на 21.12.2011 Відповідач не завершив будівництво об'єкта, під який йому була виділена земельна ділянка.

Статтею 211 Земельного кодексу України (ч.1 пункти «г», «і») до порушень земельного законодавства віднесено такі порушення, як невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, а також самовільне відхилення від проектів землеустрою.

У зв'язку з цим, на думку позивача з дати закінчення встановленого Договором граничного терміну будівництва - 21.12.2011 Відповідач повинен сплачувати орендну плату у розмірі 10 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, як це передбачено частиною З пункту 9 Договору, до моменту усунення вказаного порушення, тобто до моменту введення об'єкта в експлуатацію.

Заперечуючи проти позову відповідач спростовує доводи позивача наступними аргументами.

Згідно з п.9 договору оренди землі річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:

- на період нормативного терміну будівництва з 20.12.2007 по 20.12.2011 у розмірі 2% від її нормативної грошової оцінки;

- після завершення будівництва, але не пізніше 21.12.20011, у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки. Таким чином, граничний термін завершення будівництва, визначений договором оренди землі - 21.12.20011 , ще не настав.

В договорі оренди землі відсутнє визначення поняття «освоєння земельної ділянки». У вказаному договорі також відсутні будь-які строки «освоєння земельної ділянки». ПП «Дніпробуд-Центр» вважає, що освоїло вказану ділянку у відповідності до умов договору оренди землі - земельна ділянка перебуває в належному санітарному та технічному стані, вона не захаращена, на ній відсутнє будь-яке сміття, ділянка постійно прибирається.

Відповідач вважає, що Позивач не навів жодного доказу того, що поняття «будівництво» та «освоєння земельної ділянки» є тотожними поняттями, а тому у Черкаської міської ради виникли підстави для застосування підвищеної ставки орендної плати (штрафу). В матеріалах справи є Акт перевірки стану використання земельної ділянки від 19.06.2015, складений структурним підрозділом Черкаської міської ради. Саме вказаний Акт перевірки, на думку позивача, свідчить про неналежне виконання відповідачем умов договору оренди землі - перевищення термінів освоєння земельної ділянки.

Разом з тим, вказаним Актом перевірки лише встановлений факт відсутності підготовчих, будівельних робіт на земельній ділянці, що є предметом договору оренди землі від 28.12.2007.

Суд при вирішенні спору бере до уваги, що згідно з ст.1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі - Закон) визначено: генеральний план населеного пункту - містобудівна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.

Детальний план території-містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

План зонування території (зонінг) - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Відповідно до ст.16 Закону планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених пунктів, планів зонування територій і детальних планів території, їх оновлення та внесення змін до них.

Згідно з ст.17 Закону генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.

У складі генерального плану населеного пункту може розроблятися план зонування території цього населеного пункту. План зонування території може розроблятися і як окрема містобудівна документація після затвердження генерального плану.

Рішення про розроблення генерального плану приймає відповідна сільська, селищна, міська рада.

Згідно з ст.18 Закону план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

План зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.

За порушення вимог, встановлених планом зонування території, фізичні та юридичні особи несуть відповідальність відповідно до закону.

План зонування території затверджується на пленарних засіданнях сільської", селищної, міської ради протягом 30 днів з дня його подання.

Відповідно до ст.19 Закону детальний план у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території.

Детальний план території визначає, серед іншого: принципи планувально-просторової організації забудови;

- червоні лінії та лінії регулювання забудови;

- містобудівні умови та обмеження (у разі відсутності плану зонування території) або уточнення містобудівних умов та обмежень згідно із планом зонування території.

Детальний план території у межах населеного пункту розглядається і затверджується виконавчим органом сільської, селищної, міської ради протягом 30 днів з дня його подання, а за відсутності затвердженого в установленому цим Законом порядку плану зонування території - відповідною сільською, селищною, міською радою.

Згідно з ст. 26 Закону забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва.

Суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.

Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;

6)реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Відповідно до ст.29 Закону основними складовими вихідних даних є:

- містобудівні умови та обмеження;

- технічні умови;

- завдання на проектування.

Фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва.

Суд приходить до висновку, що для проведення забудови території (як і будь-якого іншого будівництва) необхідно отримати у виконавчому комітеті міської ради містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкту будівництва.

Такі містобудівні умови та обмеження видаються на підставі затверджених міською радою та її виконавчим комітетом генерального плану забудови міста та плану зонування території.

Будь-яке проектування будівництва та проведення самого будівництва без отримання містобудівних умов та обмежень не допускається.

Згідно з листом Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 09.12.2014 №142-73-01-25 проект містобудівної документації «План зонування території міста Черкаси» знаходиться на стадії затвердження.

Аналізуючи вищевикладені обставини суд приходить до висновку, що ПП «Дніпробуд-Центр» у період з 20.12.2007 по 20.12.2011 не могло приступити до будівництва «таун-хаус» - будинків стрічкової забудови каскадного типу у зв'язку з відсутністю затверджених Черкаською міською радою Генерального плану забудови міста Черкаси та «Плану зонування території міста Черкаси».

Перевіряючи доводи відповідача про те, що позивач пропустив встановлений законом строк на застосування такої адміністративно-господарської санкції, суд приходить до таких висновків.

Згідно з ст. 238 Господарського кодексу України (далі-ГК України) за порушення встановлених законодавчими актами правил здійснення господарської діяльності до суб'єктів господарювання можуть бути застосовані уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування адміністративно-господарські санкції, тобто заходи організаційно-правового або майнового характеру, спрямовані на припинення правопорушення суб'єкта господарювання та ліквідацію його наслідків.

Відповідно до ст. 239 ГК України до адміністративно-господарських санкцій належить, зокрема, адміністративно-господарський штраф.

За приписами ст. 241 ГК України адміністративно-господарський штраф - це грошова сума, що сплачується суб'єктом господарювання до відповідного бюджету у разі порушення ним встановлених правил здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 250 ГК України адміністративно-господарські санкції можуть бути застосовані до суб'єкта господарювання протягом шести місяців з дня виявлення порушення, але не пізніш як через один рік з дня порушення цим суб'єктом встановлених законодавчими актами правил здійснення господарської діяльності, крім випадків, передбачених законом.

Суд приходить до висновку, що граничний строк застосування адміністративно-господарського штрафу сплив 20.12.2012 (через один рік після 20.12.2011, тобто із дати, вказаній у п.9 договору оренди від 09.01.2008).

З огляду на вищевикладене, суд приходить до висновку, що заявлені позивачем вимоги не доведені і у позові необхідно відмовити повністю.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду в порядку, визначеному ГПК України після складення повного тексту рішення.

Повне рішення складено 21.08.2015.

Суддя В.В.Єфіменко