ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" серпня 2015 р.Справа № 916/875/15-г
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Величко Т.А.,

суддів: Аленіна О.Ю., Богатиря К.В.

(Склад колегії змінено на підставі протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів)

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від прокуратури - Закернична І.П.;

від Одеської міської ради - Моджук І.О.;

від ФОП ОСОБА_3 - ОСОБА_4, ОСОБА_5;

від Департаменту комунальної власності ОМР - Польщіна Т.Л.;

від Управління Держземагенства у м. Одесі Одеської області - не з'явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги

Заступника прокурора Одеської області, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 30.06.2015р.

по справі № 916/875/15-г

за первісним позовом: Заступника прокурора Суворовського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1. Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

2. Управління Держземагенства у м. Одесі Одеської області

про внесення змін до договору оренди землі,

та за зустрічним позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

до Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора Суворовського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, звернувся до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, за участю третьої особи - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 03.02.2010р., зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 12.12.2010р. за №21, яким Одеською міською радою передано ФОП ОСОБА_3 земельну ділянку площею 17 359 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 терміном на 25 років в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати, а саме:

- викласти п.2.3. Договору у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 17 359 кв.м. становить 26 412 065,68 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №121/М від 07.10.2013р., складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області";

- викласти п.4.1. Договору у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку, площею 17 359 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 792 361,97 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі".

Позовні вимоги обґрунтовані введенням в дію нової нормативної грошової оцінки земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати (рішення Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41-VI) та затвердженням нових фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати (рішення Одеської міської ради від 28.12.2010р. №1267-VI)

Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.03.2015р. порушено провадження за вказаним позовом та залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

У відзиві на позовну заяву ФОП ОСОБА_3 вважає позовні вимоги безпідставними, необґрунтованими, незаконними і такими, що не підлягають задоволенню. Позовні вимоги суперечать вичерпним підставам для зміни Договору за рішенням суду, закріпленим ст.ст. 651,652 ЦК України, в свою чергу затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси рішеннями ОМР не відповідає вимогам закону, а вказані в позовній заяві рішення ОМР на даний час є предметом судових розглядів у ВАСУ.

14.04.2015р. до господарського суду надійшов зустрічний позов ФОП ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі від 03.02.201р. шляхом викладення п.5.2. договору в такій редакції:

"п.5.2. Категорія за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови. Згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів №548 від 23.07.2010 року, відповідає коду J 12.08 - Землі транспорту для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій".

Підставою для подання зустрічного позову відповідачем вказана істотна зміна обставин, а саме:

- в момент укладання договору позивач (за зустрічним позовом) виходив з того, що орендна плата не буде змінюватися у зв'язку з наявністю відмін між нормативною грошовою оцінкою земель транспорту для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій й нормативною грошовою оцінкою земель житлової та громадської забудови;

- відмінність між нормативною грошовою оцінкою земель транспорту та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій й нормативною грошовою оцінкою земель житлової та громадської забудови не може бути усунена будь-якими діями позивача;

- врахування при розрахунку орендної плати нормативної грошової оцінки земель житлової та громадської забудови замість нормативної грошової оцінки земель транспорту для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору;

- із суті та змісту договору не випливає, що ризик зміни обставин, які мають місце, несе відповідач.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 17.04.2015р. зустрічна позовна заява ФОП ОСОБА_3 прийнята для спільного розгляду з первісним позовом.

17.04.2015р. від ФОП ОСОБА_3 надійшло клопотання про уточнення позовних вимог зустрічного позову, а саме:

"1. З метою виправлення помилки, відповідно до висновку Державної земелевпорядної експертизи №2465 від 26.09.2006 року по затвердженому рішенням Одеської міської ради №3221-V від 10.07.2008 року проекту відведення земельної ділянки, внести зміни до договору оренди землі від 03.02.2010 року, укладеного між Одеською міською радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3, шляхом викладення п.5.2. договору у наступній редакції:

"п.5.2. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови. Категорія земель до якої належить земельна ділянка згідно діючої Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів №548 від 23.07.2010 року, - Секція J12 (землі транспорту), Підрозділ 12.08 (для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій"

Ухвалою господарського суду Одеської області від 22.04.2015р. залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за первісним позовом - Управління Держземагенства у м. Одесі Одеської області.

18.05.2015р. до господарського суду надійшла заява від Одеської міської ради про застосування строків позовної давності (в порядку п.3 ст. 267 ЦК України).

Як зазначив заявник, зі змісту вимог за зустрічним позовом вбачається, що підставою позову стало затвердження наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010р. №548 нової Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦПЗ), а тому право на зміну цільового призначення земельної ділянки у встановленому законом порядку виникло у позивача за зустрічним позовом ще у 2010 році. Строк позовної давності на звернення до суду з вказаних підстав сплинув ще у 2013р.

У письмових поясненнях від 18.05.2015р. Управління Держземагенства у м. Одесі Одеської області зазначено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, оформлено як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель з врахуванням кількісних та якісних характеристик. В зв'язку з тим, що технічна документація земель м. Одеси розроблялася станом на 01.01.2008р., то у Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки застосовано коефіцієнт індексації за 2008 рік - 1,152, за 2009 рік - 1,059, за 2010 рік - 1,0, за 2011 рік - 1,0, за 2012 рік - 1,0, за 2013 рік - 1,0, який станом на 01.01.2014р. дорівнює: 1,152*1,059*1*1*1*1=1,22. У витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07.10.2013р. №121/М враховано вірно коефіцієнти, які зазначені у витягу, а тому немає підстав для перерахування та надання нового витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, пл. 1,7359 га.

В додаткових поясненнях до позовної заяви заступник прокурора Суворовського району м. Одеси також вважає, що у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07.10.2013р. №121/М вірно враховані коефіцієнти.

Рішенням господарського суду Одеської області від 30.06.2015р. (головуючий суддя Лічман Л.В., судді - Оборотова О.Ю., Д'яченко Т.Г.) у задоволенні первісного позову відмовлено. Зустрічний позов задоволено. Внесено зміни до укладеного між Одеською міською радою та ФОП ОСОБА_3 договору оренди землі від 03.02.2010р. шляхом викладення п.5.2 договору у наступній редакції: „Категорія за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови. Категорія земель, до якої належить земельна ділянка згідно діючої Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів № 548 від 23.07.2010 р., - Секція J 12 (землі транспорту), Підрозділ 12.08 (для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій)". Стягнуто з Одеської міської ради на користь ФОП ОСОБА_3 1218 грн. судового збору.

За висновком суду, орендодавець має право вимагати в судовому порядку внесення змін до договору оренди в частині зміни розміру орендної плати. Однак реалізація цього права на теперішній час унеможливлюється тим, що в Витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 07.10.2013р. №121/М, який відповідно до ст.20 Закону України «Про оцінку земель» має містити дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, не враховано дійсне цільове призначення орендованої землі.

Також суд визнав, що така істотна умова договору як цільове призначення земельної ділянки, яка надається в оренду, мала обов'язково узгоджуватися контрагентами перед укладанням угоди. Надані Висновки Одеського міського управління земельних ресурсів від 07.07.2006 р. № 806-13, державної експертизи землевпорядної документації від 26.09.2006 р. № 2465 та прийняте на їх основі рішення ОМР від 10.07.2008 р. № 3221-V безумовно доводять те, що сторони за Договором визначились з цього приводу, встановивши, що в оренду передається земельна ділянка, яка за своїм цільовим призначенням відноситься до земель автомобільного транспорту, проте помилково досягнуті домовленості в тексті правочину не відобразили. Внесення змін до договору за зустрічним позовом зумовлено не істотною зміною обставин, а помилкою під час укладання угоди, виправлення якої здійснюється судом на підставі ст.30 Закону України „Про оренду землі".

Стосовно строку позовної давності за зустрічним позовом, то за висновком господарського суду, триваючий характер договірних відносин свідчить про можливість зміни орендної угоди в будь-який час незалежно від дати виникнення права на внесення змін до тексту договору.

В апеляційній скарзі заступник прокурора Одеської області просить рішення господарського суду Одеської області від 30.06.2015р. скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову прокурора. У задоволенні зустрічного позову відповідача відмовити, оскільки суд першої інстанції зробив помилковий висновок, який не ґрунтується на правильному розумінні спірних правовідносин. Підстав для неврахування Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, пл. 1,7359 га у суду не було, як і не було підстав для задоволення зустрічного позову.

Судом залишено поза увагою той факт, що земельна ділянка не може одночасно мати різне цільове призначення та належати відповідно до Класифікатора до різних категорій, а саме - секції В (землі житлової та громадської забудови) та секції J ( землі транспорту). Фактично судом взято на себе повноваження органу місцевого самоврядування. Зміна цільового призначення земельних ділянок із зміною коду Класифікації видів цільового призначення земель може бути проведена лише за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок, погодженими та затвердженими в установленому законом порядку.

В апеляційній скарзі Одеська міська рада також просить скасувати рішення господарського суду від 30.06.2015р. та прийняти нове, яким первісний позов задовольнити, у задоволенні зустрічного позову - відмовити у повному обсязі.

Внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди земельної ділянки у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає як вимогам чинного законодавства, так і умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 07.20.2013р. №121/М, розроблений Управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області, на підставі якого мають бути внесені зміни до Договору, не оскаржений ФОП ОСОБА_3, тобто, є чинним та не скасованим.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради в апеляційній скарзі також просить скасувати рішення господарського суду від 30.06.2015р., ухвалити нове рішення, яким задовольнити первісний позов та відмовити в задоволенні зустрічного позову.

Землевпорядною документацією, затвердженою відповідним рішенням Одеської міської ради та безпосередньо умовами договору оренди землі були визначені як категорія земельних ділянок - землі житлової та громадської забудови, так і відповідно її цільове призначення - експлуатація та обслуговування будівель автобази.

Внесення змін до п.5.2 договору оренди землі від 03.02.2010р. щодо категорії земель, до якої належить земельна ділянка, може бути здійснено виключно кадастровим реєстратором на підставі погодженого проекту землеустрою. Зміна цільового призначення земельних ділянок зі зміною коду Класифікації видів цільового призначення земель здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок, погодженими та затвердженими в установленому порядку.

Змінивши умови договору оренди землі від 23.12.2010р. №21 та виклавши п.5.2 Договору в редакції позивача за зустрічним позовом, господарський суд своїм рішенням від 30.06.2015р. фактично перейняв на себе повноваження Одеської міської ради та встановив юридичний факт, що має значення для орендних взаємовідносин.

Відсутні підстави для перерахування та надання нового витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по АДРЕСА_1, пл. 1,7359 га в м. Одесі.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційні скарги задоволенню підлягають, виходячи з такого.

Щодо позовних вимог за первісним позовом заступника прокурора Суворовського району м.Одеси.

Як свідчать матеріали справи, 03.02.2010 р. між Одеською міською радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (орендар) був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV від 06.10.1998р. та рішення Одеської міської ради №3221-V від 10.07.2008р. надає, а орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку, площею 17359 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору, терміном на 25 років, для експлуатації будівель автобази, про що у Державному реєстрі земель 23.12.2010р. вчинено запис №21.

Відповідно до п.2.1. договору, в оренду передається земельна ділянка площею 17359 кв. м., у тому числі по угіддях:

- під забудовою - 2937 кв.м.;

- під спорудами 291 кв.м.;

- під проїздами, проходами та площадками - 14131 кв.м.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7 416 519,58 грн., з урахуванням індексації за 2007-2009 роки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №96/П, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України із земельних ресурсів (п. 2.3 договору).

У розділі 4 договору встановлені умови щодо орендної плати, а саме встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 17359 кв.м. розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 222495,59 грн. на рік, з урахуванням індексації за 2007-2009 роки. (п. 4.1. договору)

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-IV від 15.07.2005р. у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні (п. 4.2. договору).

Пунктом 4.4. договору встановлено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- коригування «Грошової оцінки земель міста Одеси», як затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Земельна ділянка передається в оренду фізичній особі-підприємцю ОСОБА_3, для експлуатації та обслуговування будівель автобази (п.5.1. договору.

Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови (п.5.2. договору).

Також умовами договору (п. 9.4.5.) визначено, що до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеного в п. 1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Відповідно до п. 12.1. договору, зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін, яка підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Згідно п.14.1. договору передбачено, що цей договір набирає чинності після нотаріального посвідчення та його держаної реєстрації, згідно зі ст.18 Закону України «Про оренду землі».

Договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу та зареєстрований в Одеському міському відділі ОРФ ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.12.2010р. за №21.

На підставі укладеного акту прийому-передачі Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду вищезазначену земельну ділянку.

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41-VI затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та введено її в дію з 01.01.2012р. (пункти 1, 2); введено в дію затверджену грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.2012р. Протягом 2011 року при розрахунках річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні застосовувати дані з грошової оцінки земель міста, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 09.12.1999р. №438-ІІІ «Про затвердження проекту «Грошова оцінка земель м. Одеси» (пункт 3); доручено Управлінню економіки і інвестиційної політики та зовнішньоекономічної діяльності Одеської міської ради спільно з Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради підготувати пропозиції щодо застосування фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за землю у термін до 01.07.2011р. та подати їх на розгляд Одеської міської ради (пункт 5) - а.с. 122.

20.09.2011р. Одеською міською радою прийняті рішення:

- №1267-VI, яким затверджено фіксовані відсотки при визначені орендної плати за землі м. Одеси відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 р. №41-VI; введено в дію затверджені фіксовані відсотки орендної плати за землі м. Одеси з 20.09.2011р., доручено Одеському міському управлінню земельних ресурсів Одеської міської ради вжити заходи щодо внесення відповідних змін в договори оренди земельних ділянок; встановлено, що, зокрема, рішення Одеської міської ради від 26.03.2003р. №1061-ХХІY, 31.10.2000р. №1709-ХХШ втрачають чинність з 20.09.2011р.

- №1268-VI, яким внесено зміни до рішення Одеської міської ради від 28.12.2010 р. №41-VI, а саме: п.3 викладено в наступній редакції: «Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011р.»; вважати таким, що втратило чинність рішення Одеської міської ради від 09.12.1999р. №438-III «Про затвердження проекту «Грошова оцінка земель м. Одеси»; доручено Департаменту інформації і зв'язків з громадськістю Одеської міської ради оприлюднити це рішення у встановленому закону порядку.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 07.10.2013р. №121/М нормативна грошова оцінка земельної ділянки, землекористувачем якої являється ФОП ОСОБА_3, площею 17359 кв.м. становить 26412065,68 грн.

19.05.2014 р. за вих. № 01-13/3773 Департамент комунальної власності Одеської міської ради, який уповноважений від імені Одеської міської ради вчиняти дії, пов'язані з підготовкою внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у межах міста Одеси, направив на адресу ФОП ОСОБА_3 пропозицію про внесення змін до договору оренди землі (в порядку ст. 188 ГК України), з додатком проекту додаткового договору та розрахунку орендної плати - в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Не підписання розрахунку орендної плати за земельну ділянку та не надіслання до Департаменту комунальної власності відповіді про результат розгляду пропозиції щодо внесення змін у договір оренди стало підставою звернення прокуратури Суворовського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до суду з даним позовом про внесення змін в договір оренди щодо розміру орендної плати за земельну ділянку.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.

Статтями 626, 628, 629 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі», ст. 93 Земельного кодексу України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У відповідності до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно підпунктів 288.5, 288.5.1., 288.5.2. ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

У відповідності до ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Частиною 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

В матеріалах справи наявний витяг з технічної документації про нормативу грошову оцінку земельної ділянки площею 17359 кв.м., згідно якої вартість цієї землі становить - 26412065,68 грн. Відповідно до розрахунку розміру орендної плати з урахуванням нової грошової оцінки земельної ділянки, розмір орендної плати за земельну ділянку, орендовану відповідачем склав - 792 361,97 грн. на рік (3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 03.12.2013р. по справі № 5009/3430/12, нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Згідно п. 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду спорів, що виникають із земельних відносин» у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України «Про оренду землі». Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.

Матеріали справи не містять доказів скасування та/або визнання недійсними рішень Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41-VI, від 20.09.2011р. №1267-VI та №1268-VI а також витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №121/М від 07.10.2013р.

Пунктом 4.4. договору оренди сторони чітко передбачили, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування «Грошової оцінки земель м.Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем.

Отже, нормами чинного законодавства та умовами спірного договору оренди землі від 03.02.2010р. передбачена можливість зміни розміру орендної плати, а тому судова колегія вбачає підстави для задоволення первісного позову прокурора, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати за цю земельну ділянку.

Щодо позовних вимог за зустрічним позовом ФОП ОСОБА_3

Відповідно до ч.1 та 2 ст. 18 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, визначені в ст. 19 ЗК України.

Відповідно до ч.1 ст. 20 ЗК України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Згідно ч.2 ст. 20 ЗК України, зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Стаття 1 Закону України «Про землеустрій» містить визначення «цільового призначення земельної ділянки», згідно з яким це є її використання за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Рішенням Одеської міської ради від 10.07.2008р. №3221-V затверджено проект земелустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ФОП ОСОБА_3 в оренду земельну ділянку пл. 1,7359 га за адресою: АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування будівель автобази.

Відповідно до п.1.4 Умов відведення земельної ділянки, наданих Одеським міським управлінням земельних ресурсів Держкомзему 11.07.2006р. №362-УВ за результатами розгляду матеріалів відведення земельної ділянки ФОП ОСОБА_3 за адресою: АДРЕСА_1, зазначено, що категорія земель за основним цільовим призначенням і код цільового використання земельної ділянки, що відводиться, мають бути визначені згідно Земельного кодексу України та Українського класифікатора цільового використання землі (УКЦВЗ).

Відповідно до УКЦВЗ від 24.04.1998р, який діяв на час розроблення та затвердження землевпорядної документації ФОП ОСОБА_3 цільове призначення земельної ділянки - експлуатація та обслуговування будівель автобази - відповідало коду цільового використання землі (КЦВЗ) - 1.14.2 (землі автомобільного транспорту). Вказаний код цільового використання входив до до категорії земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови.

Висновком Одеського міського управління земельних ресурсів Держкомзему від 07.07.2006р. №806-В по проекту відведення ФОП ОСОБА_3 передбачено віднесення земельної ділянки до категорії земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови (код УКЦВЗ 1.14.2 - землі автомобільного транспорту).

Висновком державної експертизи землевпорядної документації від 26.09.2006р. №2465 погоджено відведення ФОП ОСОБА_3 земельної ділянки (індексний кадастровий номер :73:010:0095, код УКЦВЗ 1.14.2 - землі автомобільного транспорту) площею 1,7359 га в АДРЕСА_1 у довгострокову оренду, терміном на 25 років, для експлуатації та обслуговування будівель автобази.

На підставі рішення Одеської міської ради від 10.07.2008р. №3221 між Одеською міською радою та ФОП ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі.

Пунктом 5 договору визначено цільове використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування будівель автобази. Відповідно до п.5.2 договору - категорія земельної ділянки за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови.

Жодні із вищевказаних документів, які стали підставою для укладення окремого договору оренди землі (рішення, землевпорядна документація, державна експертиза) не оспорені, не скасовані, є чинними.

Наказом Держкомзему від 23.07.2010р. №548, затверджена Класифікація видів цільового призначення земель, яка діє на даний час. Зміна цільового призначення земельних ділянок із зміною коду Класифікації видів цільового призначення земель здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельної ділянки, погодженими та затвердженими у встановленому порядку.

Зміни до п.5.2 договору оренди землі від 03.02.2010р. щодо категорії земель, до якої належить орендована земельна ділянка, згідно даної Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему №548 від 23.07.2010р. - в редакції, вказаній ФОП ОСОБА_3 в зустрічній позовній заяві, можуть бути внесені виключно кадастровим реєстратором на підставі погодженого проекту землеустрою і не входить до повноважень господарського суду.

Статтями 5,13,15,18,20,23 Закону України «Про оцінку землі» визначено, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, який видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07.10.2013р. №121/М, розрахований у відповідності до чинного законодавства (в т.ч. ПК України, технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №41-VI від 28.12.2010р. та з урахуванням коефіцієнтів індексації) є чинним, ФОП ОСОБА_3 не оспорений у встановленому законом порядку, не визнаний недійсним, не скасований, а тому підстави для його невизнання та надання нового витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по АДРЕСА_1 пл. 1,7359 га - відсутні.

Стаття 30 Закону України «Про оренду землі» визначає можливість зміни умов договору оренди землі за взаємною згодою сторін, а в разі недосягнення згоди - спір вирішується в судовому порядку. Але застосування вказаної норми як підстава для виправлення допущеної «помилки» при укладенні угоди, про що зазначив господарський суд є помилковим, не ґрунтується на правильному розумінні спірних правовідносин, що є підставою для скасування рішення господарського суду і прийняття нового рішення, яким позовні вимоги за первісним позовом підлягають задоволенню, а вимоги за зустрічним позовом - залишеними без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд постановив:

Апеляційні скарги заступника прокурора Одеської області, Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 30.06.2015р. у справі №916/875/15-г - скасувати.

Позовні вимоги заступника прокурора Суворовського району м. Одеси задовольнити.

Внести зміни до договору оренди землі від 03.02.2010р., зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 12.12.2010р. за №21, яким Одеською міською радою передано ФОП ОСОБА_3 земельну ділянку площею 17 359 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 терміном на 25 років в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати, а саме:

- викласти п.2.3. Договору у наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 17 359 кв.м. становить 26 412 065,68 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №121/М від 07.10.2013р., складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області";

- викласти п.4.1. Договору у наступній редакції:

"Орендна плата за земельну ділянку, площею 17 359 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 792 361,97 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі".

В задоволені зустрічного позову ФОП ОСОБА_3 про внесення змін до п.5.2 договору оренди землі від 03.02.2010р. - відмовити.

Стягнути з ФОП ОСОБА_3 на користь Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради по 1218 грн. судового збору за апеляційне провадження.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

Постанова в порядку ст. 105 Господарського Процесуального Кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя Т.А. Величко

Суддя О.Ю. Аленін

Суддя К.В. Богатир