ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" серпня 2015 р. Справа № 917/824/15

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Черленяк М.І., суддя Ільїн О.В. , суддя Хачатрян В.С.

при секретарі Довбиш А.Ю.

за участю представників:

позивача не зявився,

відповідача ОСОБА_1 (довіреність б/н, від 01.07.2015 року),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх.№3716 П/1-12) на рішення господарського суду Полтавської області від 11 червня 2015 року у справі № 917/824/15,

за позовом Фізичної особи підприємця ОСОБА_2, м. Лубни, Полтавська обл.,

до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради Полтавської області, м. Лубни, Полтавська обл.,

про визнання недійсним п. 5.2. договору оренди обєкту нерухомого комунального майна, визнання недійсним розрахунку орендної плати за нежиле приміщення, встановлення розміру орендної плати, стягнення наднормативно сплаченої суми орендної плати,

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2015 року ФОП ОСОБА_2 звернулася до господарського суду Полтавської області з позовом до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради Полтавської області, в якому просила визнати недійсним п. 5.2. договору оренди об'єкту нерухомого комунального майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Лубни № 23 від 16.05.2012 р., укладеного між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 та Управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7676,28 грн замість 5775,36 грн; визнати недійсним розрахунки орендної плати за нежиле приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Лубни, вул. Інституцька, 4 (додаток до договору оренди) в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7676,28 грн замість 5775,36 грн; встановити розмір орендної плати за перший місяць оренди в п. 5.2. договору у розмірі 5775,36 грн; та стягнути наднормативно сплачену суму орендної плати за період з 16.05.2012 р. по 01.04.2015 р. у розмірі 85240,26 грн.

Рішенням господарського суду Полтавської області від 11 червня 2015 року у справі № 917/824/15 (суддя Сірош Д.М.) у позові відмовлено повністю.

Позивач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилається на порушення місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права. Просить рішення господарського суду Полтавської області від 11 червня 2015 року у справі № 917/824/15 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Позивач надіслав телеграму (вх. 11938, від 17.08.2015 року), в якій просить відкласти розгляд справи за № 917/824/15, на іншу дату у звязку зі станом здоровя ОСОБА_2

Відповідно до пункту 3.9.2 ч. 3 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 р. № 18 Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції, господарський суд, з урахуванням обставин конкретної справи, може відхилити доводи учасника судового процесу - підприємства, установи, організації, іншої юридичної особи, державного чи іншого органу щодо відкладення розгляду справи, у зв'язку з відсутністю його представника (з причин, пов'язаних з відпусткою, хворобою, службовим відрядженням, участю в іншому судовому засіданні і т. п.).

Враховуючи, що судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи, явку представників сторін у дане судове засідання не визнано обовязковою, позицію позивача достатньо повно викладено в апеляційній скарзі, у звязку з чим колегія суддів вважає за можливе розглянути справу без участі представника позивача за наявними у ній матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення присутнього у судовому засіданні представника відповідача а також дослідивши доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 16 травня 2012 року між Управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради (надалі - орендодавець) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (надалі - орендар) укладено договір оренди № 23 об'єкту нерухомого комунального майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Лубни (а.с. 9-12).

Згідно з п. 1.1. даного договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду індивідуально визначене нерухоме майно за адресою: Полтавська область, м. Лубни, вул. Інститутська, 4.

Відповідно до акту прийому - передачі нежитлової будівлі від 16 травня 2012 року, розташованої за адресою: м. Лубни, вул. Інститутська, 4, орендодавець передав орендарю, обумовлену договором нежитлову будівлю площею 245,4 кв.м (а.с. 13).

Пунктом 3.1. договору передбачено, що об'єкт оренди надається під кафе та під склад.

Відповідно до п. 5.1. орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Лубенською міською радою (надалі Методика), та викладається у окремому додатку, що є невідємною частиною договору.

Розмір місячної орендної плати відповідно до п. 5.2. договору становить 7676,28 грн без урахування ПДВ.

На підставі п. 5.3. договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається орендодавцем з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць, і відображається в рахунку, вказаному орендодавцем.

Пунктом 5.4. договору передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу орендодавця у разі внесення змін до Методики розрахунків орендної плати, яка затверджується Лубенською міською радою, зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Наднормативна сума орендної плати відповідно до п. 5.7. договору підлягає заліку в рахунок наступних платежів або поверненню орендарю в разі розірвання чи припинення договору.

Відповідно до п. 12.1. договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 16 квітня 2015 року.

Відповідно до ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна до передачі майна в оренду суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_3 проведена оцінка об'єкта оренди, про що складено Звіт про оцінку майна нежитлової будівлі від 02.04.2012 р. (а.с. 26-27).

При проведені оцінки майна оцінювач провів огляд об'єкту оцінки як того вимагає національний стандарт № 1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав, затверджений Постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440. Оцінювачем складена характеристика об'єкта оцінки в якій зазначено, що нежилі приміщення загальною площею 245,4 кв.м. використовується наступним чином: 128,4 кв.м в якості приміщення громадського харчування (кафе), 57,6 кв.м в якості підсобних та виробничо - складських приміщень, 59,4 кв.м не використовувалася і знаходилася в стадії ремонту.

Згідно звіту про оцінку майна від 02.04.2012 р. вартість орендованої нежитлової будівлі становить 317250,00 грн.

Даний звіт затверджено начальником Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради.

Згідно технічного паспорта на громадський будинок від 25.01.2011 р., в розділі експлікація зазначено, що приміщення площею 59.4 кв.м призначено під склад.

Колегія суддів вважає обґрунтованим рішення суду першої інстанції, щодо висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що при укладенні договору оренди № 23 від 16.05.2012 р. нежилої будівлі площею 245,4 кв.м. по вул. Інститутській, 4 в м. Лубни Управлінням невірно застосовані коефіцієнти орендних ставок, передбачені Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна м. Лубни, яка затверджена рішенням Лубенської міської ради від 14.10.2011 р, як наслідок неправомірно збільшено розмір орендної плати.

Крім того, як стверджує позивач, до площі 57,6 кв.м, яка використовується ним для виробничої діяльності, не застосований коефіцієнт 0,7 передбачений Методикою, що застосовується до вітчизняних юридичних і фізичних осіб, що є суб'єктами малого підприємства, які провадять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів).

Також, позивач вважав, що ним здійснена переплата орендної плати та просив стягнути її в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна оцінка об'єкту оренди передує укладенню договору оренди.

На виконання вимог Закону, Управлінням залучений оцінювач з метою здійснення звіту про оцінку майна.

Відповідно до Звіту про оцінку майна, ринкова вартість об'єкту оренди станом на 02.04.2012 р. становила 317250,00 грн. (а.с. 26-27).

Як вбачається зі Звіту про оцінку майна (перша сторінка) обєкт оцінки нежилі приміщення (загальна площа 254,4 кв.м.), розташовані на першому поверсі одноповерхової цегляної будівлі, розташованої в центральній частині міста Лубен. На момент огляду частина (128,4 кв.м.) використовувалася в якості приміщень громадського харчування (кафе), частина (57,6 кв.м.) в якості підсобних та виробничо-складських приміщень, а частина (59,4 кв.м.) не використовувалася знаходилася в стадії ремонту.

У матеріалах справи відсутні будь-які заперечення та зауваження позивача в частині визначення площ та функціонального призначення приміщень, зазначених у Звіті про оцінку майна.

Відповідно до пункту 3.10. ДБН В.2.2-25:2009 кафе - заклад ресторанного господарства із широким асортиментом страв нескладного готування, кондитерських виробів і напоїв, в якому застосовують самообслуговування або обслуговування офіціантами.

Кафе - це комплекс приміщень різних за функціональним призначенням, які взаємопов'язані між собою технологічним процесом з метою надання послуг громадського харчування.

Рішенням Лубенської міської ради від 14.10.2011 р. затверджена Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна м. Лубни, додатком № 1 (а.с. 16-17), якої є орендні ставки за використання нерухомого комунального майна (у відсотках до вартості нерухомого майна).

Врахувавши звіт про оцінку від 02.04.2012 р. та фактичне функціональне призначення орендованих площ, Управлінням (відповідачем) визначено, що під кафе використовується 186,0 кв.м., куди увійшли приміщення, що призначені для приймання їжі споживачами, здійснення торгівельної діяльності, виробничі та підсобні приміщення, оскільки існування кафе не можливе без процесу приготування їжі, приміщень, які оснащені технологічним, холодильним та іншим обладнанням, приміщень, у яких розміщені його устаткування, інвентар та інструменти.

Тому колегія суддів вважає помилковим твердження позивача щодо неправомірного застосування коефіцієнту орендної ставки 35 згідно Методики до підсобних виробничо-складських приміщень площею 57,6 кв.м.

Крім того, позивач зазначає, що площа 57,6 кв.м. використовується ним для виробничої діяльності, проте якої саме не зазначає. Доказів заняття виробничою діяльністю не повязаною з наданням послуг громадського харчування суду не надано.

Зокрема, як свідчить ОСОБА_3 з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, позивач здійснює наступні види діяльності: 47.19 інші види роздрібної торгівлі в неспеціалізованих магазинах, 56.10 діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування, 68.20 надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (а.с. 8).

Таким чином, підприємницька діяльність позивача не пов'язана з виробництвом.

Отже і відсутні підстави для застосування до зазначеної площі (57,6 кв.м) коефіцієнту орендної ставки 0,7.

Враховуючи викладене та те, що кафе - це комплекс приміщень різних за функціональним призначенням, які взаємопов'язані між собою технологічним процесом з метою надання послуг громадського харчування, суд дійшов висновку, що в площу 186,0 м.кв. (128,4 + 57,6) увійшли не лише приміщення, що призначені для приймання їжі, здійснення торгівельної діяльності, а й виробничі та підсобні приміщення, необхідні для надання послуг саме харчування.

Крім того, підстав вважати, що зазначене приміщення площею 57,6 м.кв. використовується позивачем під склад, також не вбачається та відповідно відсутні підстави для застосування коефіцієнту орендної ставки 10, відповідно до Методики.

До того ж, позивач у позовній заяві наполягав, що приміщення площею 57,6 м.кв. використовується ним для виробничої діяльності (стор. 2), в той час як в розрахунку застосовує орендну ставку для складів - 10.

Як зазначає позивач у позовній заяві (стор. 2) згідно технічного паспорта на громадський будинок від 25.01.2011 р., у розділі експлікація зазначено, що приміщення площею 59,4 кв.м. призначено під склад.

Тобто, позивач, погоджується, що інше приміщення площею 59,4 кв.м використовується ним під склад, а не приміщення площею 57,6 кв. м.

Таким чином, колегія суддів вважає, що відповідачем правильно при розрахунку орендної плати застосовані коефіцієнти орендних ставок, відповідно до фактичного цільового використання орендованих площ (186 м.кв. - під кафе за орендною ставкою 35 та 59,4 кв. м - під склад за орендною ставкою 10).

Також, слід зазначити, що договір оренди № 23 від 16.05.2012 р. підписано позивачем без зауважень щодо застосованих коефіцієнтів орендних ставок.

Відповідно до ч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, договір може бути визнаний недійсною лише з підстав, передбачених законом.

Згідно з вимогами ст. 207 ГК України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач не довів наявність передбачених законом підстав для визнання недійсним пункту 5.2. договору оренди.

Вимога позивача про визнання недійсним розрахунку орендної плати за нежиле приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Лубни, вул. Інституцька, 4 (додаток до договору оренди) в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7676,28 грн. замість 5775,36 грн. також не підлягає задоволенню, виходячи з наступного:

Частиною другою статі 20 ГК України як спосіб захисту прав суб'єктів господарювання передбачено визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб'єктів господарювання або споживачів.

При цьому під актом розуміється юридична форма рішень державного чи іншого органу, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямовані на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обовязковий характер для субєктів цих відносин, тобто акти ненормативного характеру породжують певні права та обовязки субєкта (або визначеного кола субєктів), якому вони адресовані.

Отже, господарські суди розглядають на загальних підставах справи у спорах про визнання недійсними актів, прийнятих іншими органами, у тому числі актів господарських товариств, які відповідно до закону чи установчих документів мають обовязковий характер для учасників правовідносин, що виникають чи припиняються з прийняттям такого акта.

Оскаржуваний розрахунок орендної плати не є актом державного чи іншого органу, який має обовязковий характер для субєктів суспільних відносин.

В порядку ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України визнанню недійсними підлягають лише акти органів державної влади, органів місцевого самоврядування, акти інших суб'єктів

Таким чином, обраний позивачем спосіб порушеного права (про визнання недійсним розрахунку орендної плати за нежиле приміщення в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7676,28 грн замість 5775,36 грн) не відповідає матеріально-правовим способам захисту, встановленим ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України.

Позивач не навів інших положень закону, якому відповідає визначений ним спосіб захисту порушеного права. Зазначений спосіб захисту також не передбачений договором оренди № 23 від 16.05.2012 р.

Вимога позивача про встановлення розміру орендної плати за перший місяць оренди в п. 5.2. договору у розмірі 5775,36 грн. також, не відповідає матеріально-правовим способам захисту, встановленим ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України.

Порушене право підлягає захисту шляхом зміни умов договору за рішенням суду, а не шляхом встановлення розміру орендної плати.

Проте, слід зазначити, що відповідно до приписів статті 632 ЦК України та частини другої статті 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

У п. 5.2. договору сторонами погоджено, що розмір місячної орендної плати за перший місяць оренди становить 7676,28 грн. без урахування ПДВ.

Як розяснено у п. 2.4. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року № 11 Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними у процесі вирішення спору сторони можуть самі усунути у встановленому порядку порушення, які тягнуть за собою визнання правочину недійсним, зокрема, шляхом: вчинення нового правочину; погодження правочину з відповідним державним органом, якщо це необхідно було для даного правочину, а таке погодження не було раніше здійснено тощо. Сторони також не позбавлені права вчинити правочин про внесення змін до правочину з метою приведення його у відповідність із законом (крім зміни ціни в договорі після його виконання, оскільки згідно з частиною третьою статті 632 ЦК України така зміна не допускається).

Позивач погодив та схвалив усі умови оскаржуваного договору оренди, виконував зобовязання щодо спати орендних платежів.

За розрахунком, наданим відповідачем позивач сплатив протягом строку дії договору 332109,52 грн (а.с. 40).

Договір оренди припинив свою дію 16.04.2015 р.

Вимога про стягнення наднормативно сплаченої суми орендної плати за період з 16.05.2012 р. по 01.04.2015 р. у розмірі 85240,26 грн. не підлягає задоволенню, оскільки вона є похідною від основної вимоги про визнання недійсним п. 5.2. договору оренди об'єкту нерухомого комунального майна в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7676,28 грн. замість 5775,36 грн.

Отже, розрахунок орендної плати відповідач здійснив правильно із застосуванням відповідних коефіцієнтів, визначених Методикою, тому переплата по орендній платі в сумі 85240,26 грн. у позивача відсутня.

Натомість, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга позивача є необґрунтованою, безпідставною і підлягає залишенню без задоволення, оскільки позивач не довів ті обставини, на які він посилався в апеляційній скарзі, як на підставу для скасування рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів, з урахуванням зазначеного дійшла висновку, що суд першої інстанції прийняв оскаржуване рішення, обґрунтовано, з урахуванням матеріалів справи, тому рішення господарського суду Полтавської області від 11.06.2015 року у справі № 917/824/15 підлягає залишенню без змін.

Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, ст. 105, Господарського процесуального кодексу України судова колегія Харківського апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Полтавської області від 11.06.2015 року у справі № 917/824/15 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 18.08.2015 року.

Головуючий суддя Черленяк М.І.

Суддя Ільїн О.В.

Суддя Хачатрян В.С.