ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 серпня 2015 року Справа № 922/5009/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого : Кравчука Г.А.,

суддів: Дроботової Т.Б., Мачульського Г.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 19.05.2015
у справі Господарського суду№ 922/5009/14 Харківської області
за позовомХарківської міської ради
дотовариства з обмеженою відповідальністю "Мед-сервіс"
про за зустрічним позовом до провнесення змін до договору оренди землі товариства з обмеженою відповідальністю "Мед-сервіс" Харківської міської ради розірвання договору

в судовому засіданні взяли участь представники:

позивача:не з'явились;
відповідача:не з'явились;

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2014 року Харківська міська рада (далі - Рада) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою, у якій просила внести зміни до укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Мед-сервіс" (далі - Товариство) договору оренди землі від 28.04.2005 № 6950/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього в редакції, викладеній у позовній заяві (а.с. 9-11).

Позовні вимоги Рада, посилаючись на норми Конституції України, Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Господарського кодексу України (далі - ГК України), Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про оцінку земель" та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" обґрунтувала тим, що договір оренди землі щодо якого виник спір не відповідає вимогам законодавства України в частині розміру орендної плати, Товариство проігнорувало пропозиції внести у договір відповідні зміни, у зв'язку з чим ці зміни мають бути внесені у судовому порядку.

У грудні 2014 року Товариство звернулось до Господарського суду Харківської області із зустрічною позовною заявою, у якій просило розірвати договір оренди землі від 17.03.2004, державна реєстрація від 19.03.2014 № 6633/04, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємельяновою І.Г.

Зустрічні позовні вимоги Товариство, посилаючись на норми ЦК України, ЗК України та Закону України "Про оренду землі" обґрунтовувало тим, що за договором купівлі-продажу від 28.04.2009 Товариство відчужило гр. Токаревій М.П. право власності на нежитлову будівлю загальною площею 194,0 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Академіка Проскури, 3В, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а отже у Товариства відпала необхідність у користуванні цією ділянкою про що було повідомлено Раду. Товариство зверталось до Ради з листами про припинення спірного договору оренди землі, однак останньою вказані вимоги Товариства було залишено без задоволення, у зв'язку з чим спірний договір підлягає розірванню в судовому порядку.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 20.01.2015 (суддя Суслова В.В.) первісний позов задоволено, внесено зміни до договору оренди землі № 6633/14 від 19.03.2014 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору у редакції позивача. У задоволені зустрічного позову відмовлено.

В частині задоволення первісного позову вказане рішення прийнято з мотивів, викладених Радою у позовній заяві. Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову місцевий господарський суд виходив з того, що Товариством при зверненні до Ради з клопотанням про розірвання спірного договору оренди землі не було дотримано Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням Ради від 19.12.2012 № 960/12, зокрема не надано Раді необхідного пакету документів, необхідного для підписання додаткової угоди про розірвання договору оренди землі, що унеможливило таке розірвання.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 19.05.2015 (колегія суддів: Шепітько І.І., Медуниця О.Є., Черленяк М.І.) рішення Господарського суду Харківської області від 20.01.2015 скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовлено. Зустрічний позов задоволено.

Вказану постанову мотивовано тим, що фактичне користування орендованою земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, попередній землекористувач - Товариство добровільно відмовилося від права користування зазначеною земельною ділянкою і законодавством передбачено можливість розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору. При цьому суд апеляційної інстанції виходив з того, що обставини недотримання Товариством Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові жодним чином не впливає на право Товариства звернутись до суду з позовом про розірвання спірного договору оренди землі на підставі положень ст. 31 Закону України "Про оренду землі".

Рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.05.2015 скасувати та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 20.01.2015. Викладені у касаційній скарзі вимоги Рада обґрунтовує посиланням на обставини справи, окремі положення укладеного між сторонами договору оренди землі від 28.04.2005 № 6950/05, приписи ст. ст. 19, 144 Конституції України, ст. ст. 182, 654 ЦК України, ст. ст. 116, 120, 124, 141 ЗК України, п.п. п.п. 14.1.73, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14, п. 269.1 ст. 269, ст. 270, п.п. 271.1.1 п. 271.1 ст. 271, п.п. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288, п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, ст. ст. 7, 31 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 13, 18 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", вимоги Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням Ради від 19.12.2012 № 960/12 та окремі роз'яснення пленуму Вищого господарського суду України.

Товариство не скористалась правом, наданим ст. 1112 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), та відзив на касаційну скаргу Ради до Вищого господарського суду України не надіслало, що не перешкоджає касаційному перегляду судового акту, який оскаржується.

У судовому засіданні 12.08.2015 розгляд справи було відкладено до 19.08.2015.

За розпорядженням секретаря другої судової палати від 18.08.2015 розгляд справи у касаційному порядку здійснюється Вищим господарським судом України у складі колегії суддів: Кравчука Г.А. (головуючого, доповідача), Дроботової Т.Б. та Мачульського Г.М.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Ради не підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- між Радою (орендодавець) та Товариством (орендар) 17.03.2004 укладено договір оренди землі, за яким орендодавець на підставі рішення Ради від 24.09.2003 № 178/03 " Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Ак. Проскури (ріг вул. Продольної), загальною площею 0,0465 га (кадастровий № :11:007:0007) строком до 01.12.2028 року для будівництва та подальшої експлуатації та обслуговування аптеки "Матері та дитини" (далі - Договір). Державну реєстрацію Договору проведено 19.03.2004 за № 6633/04;

- 04.10.2006 між сторонами була укладена Додаткова угода до Договору, якою пункти 2.1, 2.2 та 2.4 Договору змінені, доповнено розділ 2 "Плата за землю" пунктом 2.7 та викладено їх у наступній редакції: " п. 2.1 плата за землю вноситься Орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошові формі на рахунок відділу державного казначейства у Харківській області; п. 2.2 нормативна грошова оцінка земельної ділянки (з 01.01.2006 року) згідно з Довідкою № 2735/06 від 03.05.2006 року становить 75769 грн. Розмір орендної плати в місяць на земельну ділянку становить: з 01.01.2006 року 221,41 грн., з 01.01.2007 року 320,88 грн.; п. 2.4 обчислення розміру орендної плати на землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції; п. 2.7 розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом";

- рішенням Ради від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" було затверджено нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Встановлено, що нова нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014;

- рішенням Ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" передбачено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" вводиться в дію з 01.01.2014, а зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові;

- на підставі вказаних рішень Ради та Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженому рішенням Ради від 29.12.2012 № 960/12, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг № 173 від 30.10.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013. Підготовлено проект додаткової угоди до Договору, який разом із листом-пропозицією від 02.12.2013 № 3678/0/225-13 направлено на адресу Товариства. Одержання вказаного листа останнім підтверджується копією відповідного поштового відправлення, наявного у матеріалах справи, проте направлений на адресу Товариства проект додаткової угоди до Договору останнім підписано не було, що і слугувало підставою для звернення з первісним позовом до суду.

За приписами частини другої ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

01.01.2011 набрав чинності Податковий кодекс України, пп. пп. 288.5.1, 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 якого передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, однак не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки землі.

Частинами першою та другою ст. 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому, зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною і законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, виходячи з положень вищенаведених статей та рішень Ради від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" місцевий господарський суд дійшов висновку щодо обґрунтованості первісного позову та наявності підстав для його задоволення. При цьому у задоволені зустрічного позову було відмовлено з наведених вище мотивів.

Між тим, з таким висновками місцевого господарського суду правомірно та обґрунтовано не погодився господарський суд апеляційної інстанції, оскільки при прийнятті місцевим господарським судом рішення у справі, в порушення вимог матеріального та процесуального законодавства, ним не було враховано наступного.

Звертаючись до суду із зустрічним позовом про розірвання Договору, Товариство наголошувало на тому, що у зв'язку з відчуженням іншій особі нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, воно не використовує цю земельну ділянку, про що повідомляло Раду та клопотало про добровільне припинення Договору шляхом його розірвання.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи було з'ясовано, що:

- на земельній ділянці за адресою: м. Харків, вул. Ак. Проскури (ріг вул. Продольної), загальною площею 0,0465 га (кадастровий № :11:007:0007), яка є об'єктом оренди за Договором, Товариством була побудована аптека. Рішенням виконавчого комітету Київської районної ради від 16.11.2004 № 298 нежитловій будівлі аптеки літ. "А-1", розташованій по вул. Ак. Проскури (ріг вул. Прокольної) було присвоєно поштову адресу - вул. Академіка Проскури, 3в;

- договором купівлі-продажу від 28.04.2009, посвідченим приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Жуковою Ю.В. за реєстровим № 897, Товариство відчужило у власність гр. Токаревій М.П. нежитлову будівлю аптеки загальною площею 194,0 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Академіка Проскури, 3в (далі - Договір купівлі-продажу). Право власності Токаревої М.П. зареєстровано комунальним підприємством "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" 15.05.2009 за № 23387042, внесено відомості про право власності Токаревої М.П. до реєстру речових прав на нерухоме майно 14.10.2014 за № 7369870;

- листом від 20.01.2014 № 4 Товариство зверталось до голови Ради з проханням на підставі частини першої ст. 377, частини третьої ст. 415 ЦК України, частини другої ст. 120 ЗК України, пункту 7 частини першої ст. 31 Закону України "Про оренду землі" та частини третьої ст. 7 Закону України "Про оренду землі" визнати Договір припиненим та повідомити про дату, час оформлення та підписання угоди про розірвання зазначено договору;

- пунктом 4.1 Договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку;

- в позасудовому порядку сторони не дійшли згоди щодо розірвання Договору, у зв'язку з чим Товариством було подано зустрічний позов у даній справі.

За встановлених обставин справи господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованих висновків про те, що фактичне користування орендованою земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник. Попередній землекористувач - Товариство добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою та вчиняв дії щодо припинення Договору шляхом його розірвання, однак у зв'язку з відсутністю згоди між сторонами скористався встановленим чинним законодавством правом на розірвання Договору за рішенням суду.

Відповідно до частини першої ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з частиною першою ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктами "а" та "е" частини першої ст. 141 ЗК України визначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

За приписами частини першої та третьої ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, серед іншого, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Крім того, згідно з частиною другою ст. 120 ЗК України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною першої статті 377 ЦК України також передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Таким чином враховуючи те, що фактичне користування орендованою земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, Товариство добровільно відмовилось від права користування земельною ділянкою, а сторони у справі не дійшли згоди щодо розірвання договору, та з огляду на те, що законодавством та умовами Договору передбачена можливість дострокового розірвання Договору за рішенням суду на вимогу однієї із його сторін, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 06.06.2011 у справі № 11/227 та від 19.06.2012 у справі № 36/368-9/63, а в силу приписів ст. 11128 ГПК України, рішення Верховного Суду України прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

При цьому колегія суддів Вищого господарського суду погоджується з правовою позицією суду апеляційної інстанції про те, що відсутність домовленості між сторонами на розірвання Договору через недотримання Товариством Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові жодним чином не впливає на гарантоване ст. 55 Конституції України право Товариства звернутись до суду з позовом про розірвання спірного Договору в судовому порядку.

Приймаючи до уваги вищевикладене колегія суддів Вищого господарського суду України вважає правомірним та обґрунтованим задоволення судом апеляційної інстанції зустрічного позову Товариства про розірвання Договору. При цьому розірвання Договору у судовому порядку має наслідком його припинення, що в будь-якому випадку виключає можливість внесення до нього змін, а тому, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується також і з відмовою господарського суду апеляційної інстанції у задоволені первісного позову Ради.

Доводи касаційної скарги Ради наведених висновків не спростовують та не впливають на них.

Поряд з цим, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає за необхідне відзначити, що доводи Ради, викладені в касаційній скарзі, зводяться до переоцінки наявних у справі доказів, вільного тлумачення правових норм та не спростовують законних та обґрунтованих висновків господарського суду апеляційної інстанції.

З огляду на усе вищевикладене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що відповідно до вимог ст. 43 ГПК України постанова Харківського апеляційного господарського суду від 19.05.2015 ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги Ради зводяться до переоцінки доказів, не спростовують висновків господарського суду другої інстанції, у зв'язку з чим підстав для її скасування не вбачається.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 та 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення, а постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.05.2015 у справі № 922/5009/14 Господарського суду Харківської області - без змін.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Суддя Т.Б. Дроботова

Суддя Г.М. Мачульський