ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" серпня 2015 р.Справа № 922/3406/15

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Денисюк Т.С.

при секретарі судового засідання Сіліній М.Г.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Прохолода", м. Харків
про внесення змін до договору оренди оренди землі
за участю :

Представник позивача - не з"явився;

Представник відповідача - ОСОБА_1 довіреність №3/с віл 03.07.2015 року;

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Харківська міська рада звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Прохолода" про внесення змін до Договору оренди землі, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції, яка викладена у позовній заяві. Також позивач просить суд стягнути з відповідача витрати по сплаті судового збору в розмірі 1218,00 грн..

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначає, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року, рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та рішенням №960/12, яким затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, змінюється базова вартість 1 кв.м. земель м. Харкова та запроваджується новий порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 11.06.2015 року за вищевказаним позовом було порушено провадження у справі № 922/3406/15 та призначено її до розгляду у відкритому судовому засіданні.

10 серпня 2015 року відповідач надав до суду заяву (вх.№31907) про продовження строку розгляду справи на 15 днів поза межами 2-х місячного строку вирішення спорів встановленого ст. 69 ГПК України у зв"язку із необхідністю надання додаткових документів в обгрунтування своєї правової позиції.

Представник позивача проти задоволення вказаної заяви не заперечував.

Ухвалою суду від 10.08.2015 року вказану заяву відповідача було задоволено, продовжено строк розгляду справи №922/3406/15 на 15 днів, розгляд справи було відкладено на 18 серпня 2015 року.

Позивач в судове засідання свого представника не направив. В попередньому судовому засіданні представник Харківської міської ради підтримував позовні вимоги в повному обсязі та просив їх задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні та у відзиві на позов (вх.№26823 від 03.07.2015 року) проти позовних вимог заперечував, просив суд в позові відмовити посилаючись на той факт, що 05 травня 2006 року нежитлова будівля літ. «А» заг. площею 62,3 кв.м., розташована по вул. Саржинській, 286 у місті Харкові, була продана відповідачем за договором купівлі-продажу від 05.05.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_2 за р.н. 2386 та передана покупцю за актом передачі-приймання від 05.05.2006 року. Згідно відмітки на копії договору, право власності зареєстровано за покупцем в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 06 травня 2006 року.

Таким чином, з 06 травня 2006 року відповідачу не належить нежитлова будівля літ. «А» заг. площею 62,3 кв.м., розташована по вул. Саржинській, 286 у місті Харкові. Також Відповідач не мав і не має на цей час жодних прав, похідних від права власності, на цю будівлю (права оренди, безоплатного користування чи інших). Це майно не обтяжене зобов'язаннями відповідача. Доступу до будівлі відповідач не має, жодним чином її не експлуатує; також жодним чином не використовує та не експлуатує земельну ділянку, раніше виділену у 2005 році за оспорюваним договором. Про ці обставини Позивача було проінформовано неодноразово, зокрема, листом-заявою № 01/05 від 04.05.2007 року про зміну власника будівлі із пропозицією переоформити земельну ділянку у відповідності до чинного законодавства.

Відповідач також вказує на те, що він здійснив юридично значущі дії, необхідні для припинення дії оспорюваного договору, а саме: 28.05.2015 року подав до Департаменту земельних відносин Позивача заяву про обстеження земельної ділянки у зв 'язку із розірванням договору оренди, сплатив 53 грн. за надання відомостей із Державного земельного кадастру і отримав витяг від 15.06.2015 року.

Таким чином, по суті позовних вимог Відповідач зазначає, що правові підстави до укладання змін (додаткової угоди), в тому числі у судовому порядку, до договору оренди землі від 11 травня 2005 року № 6394/05 на момент пред'явлення позову відсутні, з причини відсутності мети договору і юридичного інтересу до встановлення (зміни) правовідносин між сторонами, та істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні оспорюваного договору. Предмет договору (в розумінні змісту правовідносин) відсутній.

Враховуючи те, що норми ст. 65 Господарського процесуального кодексу України, щодо обов`язку господарського суду витребувати у сторін документи і матеріали, необхідні для вирішення спору, кореспондуються з диспозитивним правом сторін подавати докази, п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України визначає одним з принципів судочинства свободу в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, суд вважає, що господарським судом в межах наданих ним повноважень створені належні умови для надання сторонами доказів та здійснені всі необхідні дії щодо витребування додаткових доказів, та вважає за можливе розглядати справу за наявними у справі і додатково поданими на вимогу суду матеріалами і документами.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, вивчивши матеріали справи, всебічно та повно дослідивши надані сторонами докази в їх сукупності, суд встановив наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради від 24.11.2004 року № 198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою (орендодавець) та відповідачем (орендар) було укладено Договір оренди землі, зареєстрований 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (надалі - Договір), відповідно до умов якого позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, вул. Саржинська, 28 б.

Пунктом 2 даного Договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,00,0091 га, в тому числі: під забудовою 0,0066 га, інших угідь 0,0025 га.

Договір укладено строком строком до 01.12.2029 року (п.8 Договору).

Факт передачі в оренду земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Саржинська, 28 б, загальною площею 0,0091 га підтверджується Актом приймання -передачі земельної ділянки від 11 травня 2005 року, підписаним уповноваженими представниками сторін і скріпленим їх печатками (а.с. 22).

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

Згідно з п.1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01.01.2014 року

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Пунктом 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, який є додатком до рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 року №960/12, що набирає чинності з 01.01.2013 року, визначено, що зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі в порядку, передбаченим цим підпунктом.

Згідно з п.2. 1 та п.2. 2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п.4 ст.33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2007 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до п.3.1, п.3.2 зазначено Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01 січня 2013 року, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 91 кв. м. по вул. Саржинська, 28 Б у м. Харкові, складав: в рік - 13 760,60 грн.; в місяць - 1 146,72 грн. (а.с. 28);

- одержано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №203 від 14.11.2013 року, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 91 кв. м. , яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Саржинська, 28 Б склала 245725,00 гривень (а.с.29).

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідний лист-пропозицію від 04 лютого 2014 року №1369/0/225-14 про зміну договору оренди землі (а.с.30) та лист - пропозицію від 04 лютого 2014 року №1360/0/225-14 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди землі (а.с.31), яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 гривні за внесення змін до записів державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 гривень за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Листом-пропозицією від 04 лютого 2014 року №1369/0/225-14 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради направлено відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до договору оренди землі та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

Проте, вказані вимоги відповідачем були проігноровані, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради не була надана. Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

Відповідно до п. 36 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

На підставі викладеного, позивач просить суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. В обґрунтування позовних вимог посилається на норми ст. ст. 13, 144 Конституції України, ст. ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст. ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст. ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України та ст. ст. 179, 188, 193 Господарського кодексу України.

Стаття 129 Конституції України встановлює, що судді при здійсненні правосуддя незалежні і підкоряються лише закону. Змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості - є однією із основних засад судочинства.

Відповідно до ч.1 ст.43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи та спірним правовідносинам сторін, суд виходить з наступного.

Відповідно до ч.2 ст.792 Цивільного кодексу України, ч.8 ст.93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди землі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Виходячи з ч.5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно зі статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Підставами проведення оцінки земель, виходячи з положень статті 15 Закону України "Про оцінку земель" є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч.2 ст.648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України - договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п.36 договору оренди землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Відповідно до пункту 13 договору оренди землі сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати переглядається зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 цього договору як підстава для обов'язкового перегляду (зміни) розміру орендної плати.

Згідно з п. 2.19. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

При цьому суд зазначає, що рішення Харківської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки землі станом на 01 січня 2013 року є чинними.

Відповідно до тексту спірної додаткової угоди, позивач просить внести зміни до п. 2 до Договору оренди землі, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", доповнивши його наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки :07:032:0501."

Згідно з приписом статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки. В матеріалах справи знаходиться ОСОБА_1 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 29) в якому зазначений кадастровий номер спірної земельної ділянки, а саме: :07:032:0501.

Враховуючи викладене, та те, що внесення доповнення в п.2 договору оренди землі щодо кадастрового номеру земельної ділянки пов`язана з тим, що відповідно до ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" зазначення кадастрового номеру земельної ділянки в договорі оренди є обов`язковим, оскільки є істотною умовою договору оренди землі та внесення такого пункту в договір не змінює прав та обов`язків сторін договору оскільки не покладає на них будь-яких додаткових обов`язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для відповідності додаткової угоди вимогам законодавства на час її укладення, вимога щодо доповнення п. 2 Договору оренди землі, визнається судом правомірною та підлягаючою задоволенню.

Рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. було затверджено Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові.

У п.2.4. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. визначено, що річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О=Ц*Б*К1*К2, де Ц нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Б єдина для м.Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення; К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації і галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

У п.2.5., п.2.6. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. визначено, що розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08. Орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: строк оренди, роки: 1-10 років - 100% від орендної плати; строк оренди, роки: 11-15 років - 90% від орендної плати; строк оренди, роки: 16-20 років - 80% від орендної плати; строк оренди, роки: 21-25 років - 70% від орендної плати; строк оренди, роки: 26-50 років - 60% від орендної плати.

Відповідно до вказаного рішення Управлінням Держземагенства у м. Харкові Харківської області було проведено розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 р. №1158/14 і встановлено, що коефіцієнт (К1) складних інженерно-геологічних умов є на рівні 1 та приймаючи до уваги те, що термін дії договору оренди встановлено строком до 01.10.2029 р., тобто є значним, знижено базову ставку та становить 70% від базової ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів регламентовано Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук 27.01.2006 №18/15/21/11 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за №388/12262 (далі - "Порядок нормативної грошової оцінки").

Відповідно до п.1.3 Порядку нормативної грошової оцінки, нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою (п.1.7.Порядку нормативної грошової оцінки).

Як зазначено в п.3.2 Порядку нормативної грошової оцінки, нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою, наведеною в п.3.3. Порядку. Дана формула передбачає застосування коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо) - Кф.

В п.3.5. Порядку нормативної грошової оцінки вказано, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (додаток 1, табл.1.1) враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. В додатку 1, табл.1.1 для земель комерційного використання визначено Кф - 2,5.

Суд наголошує, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 був затверджений "Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013". В матеріалах справи є ОСОБА_1 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №203 від 14.11.2013 року (а.с. 29) складений Головним Управлінням Держземагентсва у м. Харкові Харківської області, до завдань якого входить, зокрема, забезпечення науково-експертного, аналітичного, інформаційного та методичного проведення землевпорядних, землеоціночних робіт.

У зазначеному ОСОБА_1 було зазначено Кф для земель комерційного використання, що становить 2,5.

Суд, зазначає, що вказаний витяг відповідачем в передбаченому законом порядку не оскаржено.

Таким чином, беручи до уваги ОСОБА_1 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №203 від 14.11.2013 року, суд дійшов висновку, що позивачем вірно визначено коефіцієнт функціональності земельної ділянки - 2,5, за адресою : м. Харків, вул. Саржинська, 28 Б, а тому розмір нормативної грошової оцінки землі, який складає 245 725,00 грн. є обґрунтованим.

Отже, беручи до уваги припис п. 3.1 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., в якому зазначено, що зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі, вимога про внесення змін до п. 5 спірного договору в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки землі є законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

В той же час, суд, вважає за необхідне абзац другий пункту 5, викладений в додатковій угоді до договору оренди землі, в якому зазначено: "При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки", а також абзац перший пункту 9, викладений в додатковій угоді до договору оренди землі, в якому зазначено: "Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки" з тексту спірної додаткової угоди виключити, оскільки дані положення не передбачені чинним законодавством на час укладення договору оренди земельної ділянки та не відповідають умовам Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 року із змінами та доповненнями та ці вимоги позивача не стосуються змін нормативної грошової оцінки землі та зводяться до покладення на відповідача додаткових обов`язків, які не передбачені умовами договору оренди земельної ділянки.

При цьому суд відхиляє твердження відповідача щодо відсутності правових підстав для укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 11 травня 2005 року № 6394/05, з причини відсутності мети договору і юридичного інтересу до встановлення (зміни) правовідносин між сторонами, як такі, що суперечать чинному законодавству і матеріалам справи, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з ч. ч. 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно зі ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Таким чином, згідно вищевказаних приписів законодавства, у випадку, якщо право власності на нерухоме майно, що розташовано на орендованій земельній ділянці, переходить від орендаря до іншої особи, договір оренди з попереднім власником нерухомого майна припиняється.

Підстави та порядок припинення дії договору оренди землі передбачено розділом VI Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові (надалі - Порядок), який є додатком до рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 р. № 960/12.

Так, згідно з п.п. 7) п. 23 Порядку договір оренди землі припиняється, зокрема в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

Відповідно до п. 24 Порядку дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за:

а) взаємною згодою сторін;

б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом;

в) у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об'єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності".

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

У разі припинення або розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку.

В пункті 25 вказаного Порядку встановлено, що дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, як за ініціативою орендаря, так і за ініціативою орендодавця, оформлюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди землі згідно із затвердженою формою (Додаток №5).

Отже, належним доказом припинення договору оренди землі шляхом його дострокового розірвання є або рішення суду, або рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди землі згідно із затвердженою формою (Додаток №5). Надані відповідачем заяви від 06.07.2015 року та від 07.08.2015 року (а.с. 66, 82) не є належними доказами припинення дії спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки сам по собі факт подання орендарем заяви про відмову від договору оренди землі не призводить до автоматичного припинення дії цього договору.

Враховуючи відсутність рішення Харківської міської ради про розірвання спірного договору оренди землі та/або відсутність рішення суду з цього приводу, суд дійшов до висновку про те, що відповідачем не було дотримано встановленого порядку припинення дії спірного договору.

За таких обставин правовідносини сторін по справі за договором оренди земельної ділянки не можна вважати припиненими.

Крім того, відповідно до п.4.5. спірного договору при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної та фізичної особи, а також при реорганізації юридичної особи - орендаря, права і обов'язки сторін діють у повному обсязі згідно цього договору до припинення його дії.

Згідно зі ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Пунктом 6.1. договору передбачено, що земельна ділянка повертається орендодавцю на протязі місяця по акту прийому-передачі після припинення дії цього договору.

Таким чином, як чинним законодавством, так і спірним договором оренди земельної ділянки передбачено, що у разі припинення договору оренди землі орендар повинен повернути земельну ділянку та сплатити орендну плату до моменту фактичного повернення ділянки, що оформлюється відповідним актом приймання-передачі, а орендодавець, відповідно, має право прийняти земельну ділянку та отримати плату, нараховану до моменту фактичного повернення.

Проте, доказів передачі відповідачем позивачеві спірної земельної ділянки (акту приймання-передачі) відповідач до матеріалів справи не надав.

З огляду вище викладені обставини, приписи закону, умови договору і той факт, що спірний договір оренди землі не припинено і не визнано судом недійсним, суд вважає, що зобов'язання сторін за даним договором є діючими і тому можуть бути змінені в порядку, передбаченому законом.

Щодо п.п.13, 14, 28 додаткової угоди до договору оренди землі суд зазначає наступне.

Так, додаткова угода містить положення щодо зміни до наступних пунктів договору оренди землі: пункту 13 - щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції.

Проте, суд зазначає, що вказані зміни до договору оренди землі позивач просить суд внести за відсутністю обґрунтування в позовній заяві. Так в позовній заяві відсутні мотивування щодо внесення змін в пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі.

При цьому суд зазначає, що позов складається з його підстав та предмету. Під предметом позову розуміється певна матеріальна правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставами позову є зазначені позивачем в позовній заяві обставини, якими він обґрунтовує свої матеріально-правові вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Таким чином, зазначені зміни до пунктів 13,14, 28 спірного договору виходять за межі підстав позову.

Господарський суд розглядає справи в межах позову, тобто в межах його підстав та предмету, виходити за які він має право лише у випадку, передбаченому п. 2 ч. 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України - за клопотанням заінтересованої сторони, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів позивача або третіх осіб із самостійними вимогами на предмет спору.

Статтею 22 Господарського процесуального кодексу України передбачено право позивача до початку розгляду господарським судом справи по суті змінити предмет та підставу позову.

Проте, позивач не заявляв клопотання про вихід за межі позову та не змінював підстав позову в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, а тому у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про внесення вказаних змін до пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі.

Крім того, як зазначалось вище, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Натомість в договорі оренди землі сторони не погодили право на внесення змін до його положень щодо підстав перегляду орендної плати, сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки та права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Чинне законодавства також не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких змін до договору оренди землі.

Зазначені зміни до пунктів 13, 14, 28 спірного договору не передбачені чинним на час його укладення та на даний час типовим договором оренди землі, який відповідно до ч. 2 статті 14 Закону України "Про оренду землі" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220.

Так, пункт 13 типового договору оренди землі не передбачає такої підстави перегляду орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки землі.

Пунктом 14 типового договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі (відсотків) несплаченої суми за кожний день прострочення.

Також, типовий договір оренди землі не містить положень щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з передбачених договором підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що в розділі І редакції додаткової угоди до договору оренди землі міститься перелік як законодавчих актів, так і нормативно-правових актів Харківської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини. Однак, включення таких законів та підзаконних актів в односторонньому порядку до тексту договору не відповідає загальним принципам укладення договорів, оскільки ані Закон України "Про оренду землі", ані інші правові норми не містять вимог щодо таких умов договору, як перелік законодавчих та підзаконних актів, і не визначають їх як обов'язкові. Крім того, сторони договору, не зважаючи на зазначення або не зазначення в ньому певних правових актів, повинні їх і без того беззастережно дотримуватися.

З огляду на вищевикладене господарський суд прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню в частині щодо внесення до договору оренди землі змін у частині, що стосується розміру орендної плати та відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки (п. 2 додаткової угоди), а в решті позову необхідно відмовити, як в необґрунтованому та безпідставному.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, встановивши сторону, з вини якої справу було доведено до суду, суд керується ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до яких судовий збір покладається на відповідача.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.129, 144 Конституції України, ст.ст. 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.ст.1, 5, 15, 18, 20 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 2, 7, 13, 14, 15, 21, 30, 31, 34 Закону України "Про оренду землі", ст.93, 120 Земельного кодексу України, ст.ст. 6, 377, 626, 628, 632, 648, 651, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст.1, 4, 12, 22, 32, 33, 34, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до Договору оренди землі, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом

Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_3

"22" березня 2005 року в реєстрі за № 1-836,

зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр

державного земельного кадастру при Державному комітеті України

по земельних ресурсах"

"____" ______________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Прохолода" (Орендар) в особі керівника ____________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Пункт 5, абзац 2 пункту 9 Договору оренди землі, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

Пункт 2 доповнити наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки :07:032:0501."

Пункт 5 викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 203 від 14.11.2013 становить 245725 грн. (двісті сорок п"ять тисяч сімсот двадцять п"ять гривень)."

Абзац 2 пункту 9 викласти в наступній редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №1628/14 від 23.01.2014 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 13760,60 грн. (тринадцять тисяч сімсот шістдесят гривень шістдесят копійок), або в місяць - 1146,72 грн. (одна тисяча сто сорок шість гривень сімдесят дві копійки)."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_3 "22" березня 2005 року в реєстрі за № 1-836, зареєстрованого 11 травня 2005 року за №6394/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада Товариство з обмеженою відповідальністю

Харківської області "Прохолода"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61051, м. Харків, вул. Клочківська, буд. 298

код 04059243 код 25610952

В решті позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Прохолода" (61051, м. Харків, вул. Клочківська, буд. 298, ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, ) судовий збір у розмірі 1218 (одна тисяча двісті вісімнадцять) грн. 00 коп.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 21.08.2015 р.

Суддя ОСОБА_5