донецький апеляційний господарський суд

Постанова

Іменем України

27.08.2015 справа №908/4431/14

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого:ОСОБА_1
суддівОСОБА_2, ОСОБА_3
При секретарі:ОСОБА_4
від позивача:ОСОБА_5 представник за довіреністю №01/698 від 07.10.2014 р.
від відповідача:ОСОБА_6 представник за довіреністю б/н від 06.05.2015 р.
Розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 і КО ЛТД», м. Запоріжжя; 2. Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя
на рішення господарського суду Запорізької області
від22.06.2015 року
у справі№908/4431/14 (суддя Науменко А.О.)
за позовомРегіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 і КО ЛТД», м. Запоріжжя
про укладення договору про зміни №3 до договору оренди державного нерухомого майна
ВСТАНОВИВ:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя звернулося до господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 і КО ЛТД», м. Запоріжжя про укладення договору про зміни №3 до договору оренди державного нерухомого майна та просив звільнити його від сплати судового збору.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 30.10.2014р. клопотання позивача було судом відхилено.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 05.01.2015р. вищевказану ухвалу було залишено без змін.

12.03.2015р. Постановою Вищого господарського суду України ухвалу господарського суду Запорізької області від 30.10.2014р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду скасовано та справу направлено до господарського суду Запорізької області для вирішення питання щодо прийняття до розгляду позивної заяви.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 06.04.2015р. було порушено провадження у справі та призначено до розгляду на 18.05.2015р.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 22.06.2015р. позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя задоволено частково.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 і КО ЛТД», м. Запоріжжя з прийнятим рішенням не згодно, вважає його прийнятим з неправильним застосуванням норм матеріального права України та порушенням норм процесуального права. Тому він звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить Донецький апеляційний господарський суд скасувати рішення господарського суду Запорізької області від 22.06.2015 р. по справі №908/4431/14 в частині укладання договору про зміни №3 до договору оренди державного нерухомого майна. Прийняти нове рішення, яким відмови у задоволенні позову.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя з прийнятим рішенням не згодно, вважає його прийнятим з неправильним застосуванням норм матеріального права України та порушенням норм процесуального права. Тому звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить Донецький апеляційний господарський суд скасувати рішення господарського суду Запорізької області від 22.06.2015р. в частині відмови у задоволенні позову та прийняти нове рішення яким задовольнити позивні вимоги Регіонального відділення ФДМУ по Запорізькій області про зміни №3 до договору оренди нерухомого майна.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 і КО ЛТД», м. Запоріжжя, у судовому засіданні підтримав свої вимоги щодо апеляційної скарги.

Представник Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, у судовому засіданні підтримав свої вимоги щодо апеляційної скарги.

Колегія суддів Донецького апеляційного господарського суду у відповідності до статті 101 Господарського процесуального кодексу України на підставі встановлених фактичних обставин переглядає матеріали господарської справи та викладені в скарзі доводи щодо застосування судом при розгляді справи норм матеріального та процесуального права, що мають значення для справи.

Перевіривши матеріали справи та правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права України, колегія суддів Донецького апеляційного господарського суду вважає, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню, а рішення господарського суду відповідає вимогам чинного законодавства України, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 18.11.1994 р. між Придніпровською залізницею (орендодавець) з одного боку та ТОВ "ОСОБА_6 і Ко ЛТД" (орендар) укладений договір оренди нерухомого майна, що розташовані у вагонному депо ОСОБА_7, строком дії 20 років - до 18.11.2014 р. (п.п.1.1, 1.3, 1.5, 10.1, далі договір оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р.).

Сторонами було укладено додаткову угоду від 27.11.1997 р. до договору оренди державного майна від 18.11.1994 р., згідно з якою орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування: - прибудоване приміщення "Візкового відділення складального цеху" площею 810 кв.м, - колісний цех площею 621,1 кв.м., які розташовані на виробничій площі державного підприємства ПМС 273 Придніпровської залізниці за адресою: м. Запоріжжя, вагонне депо ОСОБА_7 - Ліве. Призначення приміщення - промислова діяльність (п. 1.2).

Вартість вказаних об'єктів визначена експертним шляхом відповідно до актів оцінки вартості (Додаток №1 до дод.угоди) і становить 184790 грн. (п.1.1). Термін дії договору - 50 років: з 15 серпня 1997 р. до 15 серпня 2047 р.(п. п. 1.3, 8.1, 8.2).

Згідно з п. 2.3 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в редакції додаткової угоди від 27.11.97 р. передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в акті оцінки цього майна експертним шляхом та згідно з відповідною Методикою оцінки вартості об'єктів оренди.

У фактичне користування будівля візкової була передана орендодавцю згідно з актом прийому-передачі від 15.08.1997 р., колісний цех згідно з актом прийому-передачі від 23.04.1998 р.

Пунктом 3.1. договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в редакції додаткової угоди від 27.11.97 р., орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом міністрів України № 786 від 04 жовтня 1995 року, і складає 9239,50 грн. на рік та 769,96 грн. на місяць, при умові, що індекс інфляції дорівнює 1 (одиниці) - серпень 1997 року. По прибудованому приміщенню «Візкового відділення складального цеху» орендна плата за рік становитиме 5339,50 грн., а за місяць 444,96 грн. (по розрахункам на серпень 1997 року). По колісному цеху орендна плата за рік становитиме 3900 грн., а за місяць 325 грн. (по розрахункам на серпень 1997 року). Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Таким чином, орендна плата за перший місяць оренди становитиме: - по прибудованому приміщенню «Візкового відділення складального цеху» 444,96 грн.; - по колісному цеху 325 грн. Загальна орендна плата становитиме 769,96 грн. Орендна плата перераховується не пізніше 20 числа наступного місяця.

Ставка орендної плати визначалась на рівні 5 % вартості приміщень згідно розрахунку - Додаток № 2 до додаткової угоди від 27.11.97 р. Термін дії договору визначено пунктом 8.1. зазначеної угоди з 15 серпня 1997р. по 15 серпня 2047р.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 27.12.2011р. у справі №20/5009/6690/11, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 26.03.2012 р., відмовлено у задоволенні позову ДП "Придніпровська залізниця" до ТОВ "ОСОБА_6 і Ко ЛТД", за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області про розірвання договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. Постановою Вищого господарського суду України у справі № 20/5009/6690/11 від 31.05.2012 р. касаційну скаргу Державного підприємства "Придніпровська залізниця" залишеного без задоволення, постанову Донецького апеляційного господарського суду від 26.03.2012 р. залишено без змін.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 19.07.12 р. по справі № 5009/2067/12 за позовом Запорізького транспортного прокурора Запорізької області в інтересах держави - РВ ФДМУ по Запорізькій області до ТОВ «ОСОБА_6 і КО ЛТД», ДП «Придніпровська залізниця» про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в задоволенні позову відмовлено. Рішення не оскаржено.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 08.10.2012 р. по справі №5009/3085/12 були внесені зміни до Договору оренди лише в частині спрямування відсотків орендної плати до державного бюджету та до ДП «Придніпровська залізниця», та змінено орендодавця майна на РВ ФДМУ по Запорізькій області. Рішення не оскаржено.

У подальшому сторони листуванням не погодили умови підписання договору про зміни №3 договору оренди державного нерухомого майна від 18.11.1994 р. № б/н.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області направило на адресу відповідача листа від 30.04.2014 р. № 11-01-02989 та претензію і запропонувало в добровільному порядку укласти Договір про зміни № 3 (повністю нова редакція договору) до договору оренди державного нерухомого майна - вбудованих нежитлових приміщень розміщених за адресою: м. Запоріжжя, вул. Софіївська, 230-Б, від 18.11.1994р. № б/н.

ТОВ "ОСОБА_6 і К ЛТД" повідомило листом від 24.06.2014р. про відмову в підписанні договору.

За своєю правовою природою, правочин по даній справі є договором оренди, тому згідно норм ч. 1 ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утримуватися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Приписами ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Оскільки орендоване майно є державним, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно норм ст. ст. 651, 652 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, відповідно до ст. 632 ЦК України.

Пунктом 3.4 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в редакції додаткової угоди від 27.11.97 р. визначено, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунків, змін централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Умовами договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. передбачено необхідність зміни істотної умови договору - його ціни (орендної плати) у випадку зміни методики її розрахунків.

Таким чином, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, а орендна плата нерухомого майна, що перебуває в державній власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Суд першої інстанції правомірно визнав обґрунтованим вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. лише в частині орендної плати.

В іншій частині відсутні правові підстави для зміни договору в редакції, запропонованій позивачем, тим більше, що така редакція погіршують становище орендаря (змінюється порядок використання амортизаційних відрахувань, збільшується обсяг відповідальності орендаря, покладаються додаткові обов'язки на орендаря, орендодавцю надається збільшений обсяг прав, тощо). Зокрема, безумовно погіршується становище орендаря щодо права власності на здійснені поліпшення орендованого майна, оскільки за діючою редакцією договору всі поліпшення, здійснені за рахунок амортизаційних нарахувань є власністю орендаря. Запропонована ж редакція п. 4.2 договору про зміни № 3 відносить всі поліпшення, здійснені за рахунок амортизаційних нарахувань до власності орендодавця.

Пунктом 9.2 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р., з урахуванням додаткової угоди від 27.11.1997 р., встановлено, що умови договору зберігають силу протягом усього терміну його дії, та у випадках, що погіршують становище орендаря. Аналогічні положення містить ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України.

Під час розгляду у господарському суді Запорізької області справи № 5009/2067/12 за позовом Запорізького транспортного прокурора Запорізької області в інтересах держави - РВ ФДМУ по Запорізькій області до ТОВ «ОСОБА_6 і КО ЛТД», ДП «Придніпровська залізниця» про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. була встановлена відповідність договору оренди від 18.11.1994р., з урахуванням додаткової угоди від 27.11.1997р., приписам законодавства також. Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, згідно ч. 2 ст. 35 ГПК України.

У відповідності до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності, згідно ч. 2 ст. 19 цього Закону. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності. Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Методикою визначено орендні ставки за використання нерухомого державного майна (додаток № 2 до методики). Спірний об'єкт підпадає під пункт 29 - інше використання нерухомого майна. Остання зміна ставки для даного пункту відбулась згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 року № 1846 (ставка збільшилась з 10 до 15). Таким чином, позивач обґрунтовано звернувся до суду про зміну орендної плати за договором.

Дійсно некоректним є посилання РВ ФДМУ по Запорізькій області на зміни Методики згідно Постанови Кабінету міністрів України від 14.09.2011 р. № 961, оскільки п. 29 додатку № 2 до Методики вказаною постановою не змінювався.

Відповідно до п. 12. Методики перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди чи після перегляду розміру орендної плати визначається розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку за такою формулою:

Опл. міс.=Опл ________________ 12х Ід.о. х Ім,де Опл - розмір річної орендної плати, визначений за цією Методикою, гривень; Ід.о. - індекс інфляції за період з дати проведення незалежної або стандартизованої оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати; Ім - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати. Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди.

Колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції, щодо визначеного позивачем порядку зміни ціни.

Приписами ст. 653 ЦК України визначено правові наслідки зміни або розірвання договору. Так, у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України.

Отже, зміна умов договору із зворотною дією в часі можлива лише за наявності згоди сторін. Відповідач заперечує проти зміни орендної плати, починаючи з жовтня 2012 року. Тому, орендна плата має змінюватись з останнього повного місяця, що передує прийняттю судового рішення, за який опубліковано індекс інфляції, для здійснення розрахунку орендної плати з дотриманням Методики. В даному випадку таким місяцем є травень 2015 року через те, що червень ще не закінчився і індекс інфляції не опубліковано.

Під час здійснення розрахунку розміру плати за оренду слід враховувати приписи Методики щодо застосування примітки до додатку №2 до цієї Методики, а саме орендні ставки для орендарів - вітчизняних юридичних і фізичних осіб, що є суб'єктами малого підприємництва, які провадять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів), застосовуються з коефіцієнтом 0,7.

За даною справою, відповідачем доведено факт кваліфікації ТОВ "ОСОБА_6 і Ко ЛТД" в якості суб'єкта малого підприємництва (навіть мікропідприємництва), що підтверджується: фінансовим звітом суб'єкта малого підприємництва за 2014 рік, довідкою № 21 від 20.06.15 р., довідкою № 22 від 20.06.15 р, що не суперечить вимогам ст. 55 ГК України. Отже, річна орендна плата приймається в розмірі 15 % з урахуванням коефіцієнту 0,7 від вартості орендованого майна відповідно до його цільового призначення - інше використання нерухомого майна (промислова діяльність) і тому судом першої інстанції здійснений обґрунтований розрахунок за формулою, яка передбачена Методикою.

Отже, загальний розмір орендної плати за перший після перегляду місяць оренди - травень 2015 року становить: Опл.міс. = Опл.міс.1 + Опл.міс.2 = 8901,21 +6424,37 = 15325,58 грн. З огляду на викладене, орендна плата змінюється, починаючи з травня 2015 року і складає 15325,58 грн.

Доводи відповідача з приводу відсутності проведення незалежної оцінки вартості об'єкта оренди, як підстави для відмови в задоволенні позову, суд відхиляє.

За приписами ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що оцінка об'єкта оренди передує укладанню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Договір оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. є укладеним, діючим і не потребує приведення його положень до норм чинного законодавства. Продовження дії договору, у даному випадку не відбувається, вартість об'єктів оренди договором визначена, змінилась лише методика розрахунку, що є підставою для перегляду орендної плати згідно пункту 3.4 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р.

Колегія суддів погоджується із висновком господарського суду щодо зміни до договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. які набувають чинності з моменту набрання рішенням суду у даній справі законної сили та частковому задоволенню позивних вимог.

Доводи апеляційних скарг, не підтверджені матеріалами справи та не впливають на правомірність прийнятого господарським судом рішення.

Отже, відповідно до статті 47 Господарського процесуального кодексу України, судове рішення прийняте за результатами дослідження усіх обставин справи.

З урахуванням вищевикладеного, судова колегія Донецького апеляційного господарського суду дійшла висновку, що відповідно до вимог статті 43 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду Запорізької області від 22.06.2015 року у справі №908/4431/14 ґрунтується на всебічному, повному та обєктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права України, а доводи апеляційних скарг не спростовують висновку суду.

Пунктом 4.5. пленуму Вищого господарського суду України № 7 від 21.02.2013 р. «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» № 18 від 26.12.2011 р. Визначено, що у випадках коли позивач звільнений від сплати судового збору: якщо позов залишено без задоволення, - судовий збір не стягується; у разі задоволення позову повністю або частково судовий збір стягується з відповідача (повністю або пропорційно задоволеним вимогам) в доход державного бюджету України, якщо відповідач не звільнений від сплати цього збору.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржників.

Керуючись статями 33, 34, 43, 49, 99, 101, 102, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 і КО ЛТД», м. Запоріжжя на рішення господарського суду Запорізької області від 22.06.2015 року у справі №908/4431/14 - залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області на рішення господарського суду Запорізької області від 22.06.2015 року у справі №908/4431/14 - залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 22.06.2015 року у справі №908/4431/14 без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів.

Головуючий Л.Ф. Чернота

Судді Н.В. Ломовцева

ОСОБА_3

Надр.5 прим:

1 у справу;

1 позивачу;

1 відповідачу;

1 ДАГС;

1 ГСЗО