ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" серпня 2015 р. Справа № 914/283/15

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий-суддя Кузь В.Л.

судді Данко Л.С.

ОСОБА_1

При секретарі судового засідання Друзюк М.М.

розглянувши апеляційну скаргу від 06.07.15 Громадської організації Карпати, м. Львів

на рішення Господарського суду Львівської області від 22.06.15

у справі № 914/283/15

за позовом: Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів

до відповідача: Громадської організації Карпати, м. Львів

про стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення

за участі представників :

від позивача ОСОБА_2- представник (довіреність від 12.06.15 № 2302-вих-1362);

від відповідача ОСОБА_3 - представник (довіреність від 10.01.15 б/н);

Автоматизованою системою документообігу суду справу № 914/283/15 розподілено до розгляду в складі колегії - головуючий суддя Кузь В.Л., судді Галушко Н.А., Орищин Г.В.

У звязку з перебуванням судді Галушко Н.А. та судді Орищин Г.В. у відпустці розпорядженням голови суду від 22.07.15 внесено зміни у склад судової колегії по справі № 914/283/15, сформувавши її у наступному складі: головуючий суддя Кузь В.Л. судді Зварич О.В. та Мирутенко О.Л., ухвалою суду від 22.07.15 розгляд апеляційної скарги відкладено на 11.08.15.

У звязку з перебуванням судді Мирутенко О.Л. у відпустці розпорядженням голови суду від 11.08.15 внесено зміни у склад судової колегії по справі № 914/283/15, сформувавши її у наступному складі: головуючий суддя Кузь В.Л., судді Данко Л.С. та Зварич О.В. Такому складу суду представниками сторін відводу не було заявлено.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 22.06.15 у справі № 914/283/15 (суддя Манюк П.Т.) позов задоволено повністю, стягнуто з Громадської організації Карпати (79017, м. Львів, вул. Водогінна, 2, ) на користь Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ) суму в розмірі 86 081,65 грн. з яких: 81 818, 65 грн. заборгованості з орендної плати; 4 263 грн. судового збору. Розірвано договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 17.04.2014 р. № Г-9003-14, укладеного між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ) та Громадською організацією Карпати (79017, м. Львів, вул. Водогінна, 2, ). Виселено Громадську організацію Карпати (79017, м. Львів, вул. Водогінна, 2, ) з нежитлових приміщень 4-го поверху, загальною площею 293, 1 кв.м, що позначені в технічній документації під індексами 13-1, 13-2, 13-3, 13-4, 13-5, 13-6, 13-7, 13-8, 13-9, 13-10, 13-11, 13-12, 13-13, 13-14, 13-15, 13-16, 13-17, 13-18, 13-19, 13-20, 13-21, які розташовані в будівлі під літ. А-5 за адресою: м. Львів, пл. Міцкевича, 6/7.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням місцевого господарського суду, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення Господарського суду Львівської області від 22.06.15 у справі № 914/283/15 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову повністю.

Зокрема, скаржник в апеляційній скарзі зазначає про те, що судом першої інстанції при прийнятті рішення не було прийнято до уваги наступні обставини справи:

- позивачем невірно було протрактовано правовий статус ГО «Карпати», який дає право на сплату орендної плати, відповідно до чинної Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.07, за п. 4.3. якої розмір орендної плати за оренду нерухомого майна молодіжними, дитячими, спортивними громадськими організаціями, дитячо-юнацькими спортивними закладами, установами, організаціями, інвалідами становить 1 грн. за 1 кв. м площі (без ПДВ);

- умовами договору оренди, передбачено, що розрахунок орендної плати здійснюється на підставі зазначеної Методики;

- розмір орендної плати, передбачений в п. 5.1. договору не є кінцевим, оскільки відповідно до п.п. 5.2.,5.3., 5.4. договору щомісячна орендна плата підлягає коригуванню, а тому суд повинен був вимагати від сторін акт звірки взаєморозрахунків за договором та отримати від позивача детальний розрахунок орендної плати помісячно з врахуванням п. 4.3. Методики;

- позивачем на вимогу відповідача не надавалися рахунки або акти приймання-передачі наданих послуг, що унеможливило сплачу відповідачем орендної плати.

Представники сторін у судовому засіданні навели свої доводи та міркування, викладені відповідно в апеляційній скарзі та у відзиві на апеляційну скаргу.

Відповідно до ч. 2 ст. 85 та ч. 1 ст. 99 ГПК України в судовому засіданні 11.08.15 оголошено вступну та резолютивну частини постанови Львівського апеляційного господарського суду.

Перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та правильність застосування ним норм матеріального і процесуального права, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши в судовому засіданні пояснення представників сторін, Львівський апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для скасування чи зміни рішення Господарського суду Львівської області від 22.06.15 у справі № 914/283/15, з огляду на наступне:

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 17.04.14 між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) Г-9003-14 (надалі - договір), відповідно до умов якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення 4-го поверху, загальною площею 293, 1 кв.м., що позначені в технічній документації під індексами 13-1, 13-2, 13-3, 13-4, 13-5, 13-6, 13-7, 13-8, 13-9, 13-10, 13-11, 13-12, 13-13, 13-14, 13-15, 13-16, 13-17, 13-18, 13-19, 13-20, 13-21, які розташовані в будівлі під літ. А-5 за адресою: м. Львів, пл. Міцкевича, 6/7, що знаходяться на балансі ЛКП «Цитадель-Центр».

На виконання умов договору позивачем було передано, а відповідачем прийнято у строкове платне користування нежитлові приміщення 4-го поверху, загальною площею 293, 1 кв.м., що позначені в технічній документації під індексами 13-1, 13-2, 13-3, 13-4, 13-5, 13-6, 13-7, 13-8, 13-9, 13-10, 13-11, 13-12, 13-13, 13-14, 13-15, 13-16, 13-17, 13-18, 13-19, 13-20, 13-21, які розташовані в будівлі під літ. А-5 за адресою: м. Львів, пл. Міцкевича, 6/7, що знаходяться на балансі ЛКП «Цитадель-Центр», що підтверджується актом приймання-передачі об'єкта оренди від 24.04.14.

Згідно п. 4.1 договору термін договору оренди визначений на 5 років, з 17.04.14 до 17.04.19 включно.

Відповідно до п. 5.6 договору відповідач сплачує орендну плату не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць шляхом перерахування коштів на рахунок позивача.

В порушення умов договору згідно доводів позивача відповідач зобов'язань щодо сплати орендної плати за період з 24.04.2014 р. по 30.11.2014 р. не здійснив, внаслідок чого у нього виникла заборгованість в розмірі 81 818,65 грн.

Пунктом 5.8 договору встановлено, що несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Відповідно до п. 7.1.2 договору відповідач зобов'язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Даний договір оренди від 17.04.14 є дійсним в силу презумпції правомірності правочину, оскільки такий договір в судовому порядку недійсним судом не визнавався.

В порушення умов договору оренди відповідач зобов'язань щодо сплати орендної плати за період з 24.04.14 по 30.11.14 не здійснював в повному обсязі, внаслідок чого у нього виникла заборгованість у розмірі 81 818, 65 грн. Відповідач не заперечує факт несплати ним орендної плати за договором оренди протягом зазначеного періоду, як і не заперечує факт користування ним орендованим майном відповідно до договору оренди від 17.04.14.

Таким чином, позивач просить суд стягнути з відповідача на свою користь заборгованість з орендної плати в розмірі 81 818, 65 грн., розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 17.04.14 № Г-9003-14 та виселити відповідача з нежитлових приміщень 4-го поверху, загальною площею 293, 1 кв.м, що позначені в технічній документації під індексами 13-1, 13-2, 13-3, 13-4, 13-5, 13-6, 13-7, 13-8, 13-9, 13-10, 13-11, 13-12, 13-13, 13-14, 13-15, 13-16, 13-17, 13-18, 13-19, 13-20, 13-21, які розташовані в будівлі під літ. А-5 за адресою: м. Львів, пл. Міцкевича, 6/7.

Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з частиною 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до умов договору оренди від 17.04.14 орендар зобовязаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, а саме шляхом перерахування коштів на рахунок орендодавця сплачувати орендну плату за попередній місяць не пізніше 20 числа кожного місяця. При цьому, умовами договору не передбачено обовязку орендодавця надавати орендареві рахунки або акти приймання-передачі наданих послуг з оренди майна, про що зазначає скаржник у наданій апеляційній скарзі.

Як встановлено судом першої інстанції та встановлено під час апеляційного провадження, а також відповідачем не заперечується, ним не вносилася орендна плата за користування орендованим приміщенням протягом 6 місяців поспіль, фактично з моменту надання йому в оренду цього приміщення. Докази про неможливість використання - орендарем орендованого приміщення в матеріалах справи відсутні, натомість факт використання цього приміщення на умовах оренди відповідачем не заперечується.

Таким чином, враховуючи, що відповідачем (орендарем за договором) договірні умови щодо своєчасної та повної сплати орендних платежів не виконувалися, оплата орендної плати за користування орендованим приміщенням взагалі не проводилась, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції щодо правомірності та обґрунтованості позовних вимог в частині стягнення орендної плати в розмірі 81 818,65 грн. з врахування індексу інфляції за період з 24.04.14 по 30.11.14, які підлягають задоволенню.

Відповідно до частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 773 ЦК України якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене ч. 1 ст. 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється насамперед дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно з ч. 3 ст. 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Таким чином, невиконання орендарем такої умови договору оренди комунального майна, як сплата орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю. Такої правової позиції дотримується Верховний Суд України в постанові від 08.05.12 у справі №5021/966/2011.

Крім того, відповідно до п. 5.1. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 законом (частина третя статті 291 ГК України, частина друга статті 651, стаття 783 ЦК України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Як зазначено в постанові пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.13 № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» у вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому, погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд, що було встановлено судом першої інстанції.

Відповідно до п. 6.2.5.3. договору оренди орендодавець має право достроково розірвати цей договір , якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд.

Отже, факт систематичного порушення орендарем такої істотної умови договору оренди комунального майна, як внесення орендної плати, є достатньою підставою для його розірвання в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно зі ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З урахуванням викладеного, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду погоджується з висновками суду першої інстанції про наявність правових підстав для розірвання договору оренди від 17.04.14 та виселення відповідача з спірних орендованих нежитлових приміщень, оскільки матеріалами справи підтверджено, що відповідач в порушення умов договору протягом шести місяців не сплачував орендну плату.

Щодо доводів, викладених в апеляційні скарзі, судова колегія Львівського апеляційного господарського суду зазначає наступне:

Відповідно до ч.1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з частиною 1 ст. 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Частиною 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", встановлено, що істотними умовами договору оренди зокрема є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

Умовами договору оренди, який підписаний між сторонами, чітко передбачено, порядок, строки та розмір орендної плати (п.п. 5.1, 5.6.). Ненадання позивачем відповідачу рахунків, актів наданих послуг, не передбачених умовами договору, не звільняє останнього від виконання ним взятого на себе договірного обовязку щодо своєчасної сплати орендної плати за користування обєктом оренди - нерухомим майном, яке визначено в п. 1.1. договору, оскільки відповідач як сторона договору погодив розмір орендної плати, а саме: 8 481,40 грн. без ПДВ за перший місяць оренди, порядок щодо індексації розміру орендної плати за відповідний місяць, строки сплати орендної плати, а також розрахунковий рахунок позивача, на який повинна вноситись орендна плата.

Щодо розміру орендної плати, відповідач посилається на те, що розмір орендної плати, яка підлягає сплаті повинен визначатися на підставі п. 4.3. Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.07 (далі по тексту - Методика), відповідно до якого розмір орендної плати за оренду нерухомого майна молодіжними, дитячими, спортивними громадськими організаціями, дитячо-юнацькими спортивними закладами, установами, організаціями, інвалідами (при використанні гаражів для спеціальних засобів пересування) становить 1 грн. за 1 кв. м площі (без ПДВ).

Щодо зазначених вище доводів скаржника, суд апеляційної інстанції вказує про наступне:

У пункті 5.1. договору оренди сторони погодили, що розмір орендної плати за обєкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики і складає 8 481,40 грн. без ПДВ за перший місяць оренди (або на момент укладення договору) з врахуванням індексу інфляції.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається коригуванням орендної плати за попередній місяць щодо індексу інфляції за попередній місяць (п. 5.3. договору).

Розмір орендної плати переглядається лише за згодою сторін або за рішенням суду (п. 5.5. договору).

Таким чином, за умовами договору оренди (п. 5.1.) розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається відповідно до чинної на час укладення договору Методики та становить 8 481,40 грн. з врахуванням індексу інфляції. Договір оренди в цій частині є дійсним, в судовому порядку не визнаний недійсним, а тому відповідно до норм чинного законодавства є обовязковим до виконання його сторонами.

Колегія суддів апеляційної інстанції також відзначає, що наведений позивачем розрахунок позовних вимог підставно прийнятий судом першої інстанції як обґрунтований, з урахуванням того, що початкова сума оплати з 24.04.14 коригується на індекс інфляції за попередній місяць. Відповідач свого контррозрахунку розміру орендної плати за користування орендованим майном за спірний період суду не подав.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи, сторонами не вносились зміни до договору оренди від 17.04.14 щодо розміру орендної плати. Доказів протилежного сторонами суду не подано.

Разом з цим, відповідач в апеляційній скарзі не довів в чому саме умова договору оренди, викладена в п. 5.1. договору, не відповідає Методиці щодо визначення розміру орендної плати, враховуючи, що відповідач не відноситься (згідно статуту та даних ЄДРПОУ) до молодіжних, дитячих, спортивних громадських організацій, а є громадською організацією, основним видом діяльності якої є діяльність інших громадських організацій.

Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно з ч. 1 та ч. 2 ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом; ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Враховуючи наведене, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, Львівський апеляційний господарський суд не вбачає підстав для скасування чи зміни рішення суду.

Судовий збір за результатами розгляду апеляційної скарги на рішення Господарського суду Львівської області від 02.06.15 у справі № 914/989/15 слід покласти на скаржника в порядку ст.ст. 49,105 ГПК України.

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 13.07.15 було зобовязано відповідача подати суду докази доплати судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Львівської області від 22.06.15 у справі № 914/283/15. Проте відповідачем вимоги ухвали суду не виконано, а відтак судовий збір за результатами розгляду апеляційної скарги ГО «Карпати» в розмірі 1522,50 грн. (за позовну вимогу майнового та дві позовні вимоги немайнового характеру) підлягає стягненню з відповідача.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу від 06.07.15 Громадської організації Карпати, м. Львів залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 22.06.15 у справі № 914/283/15 залишити без змін.

3. Стягнути з Громадської організації «Карпати» (79017, м. Львів, вул. Водогінна, 2, ) в доход спеціального фонду Державного бюджету України (МФО банку 825014, Банк ГУДКСУ у Львівській області, УДКСУ у Личаківському районі м. Львова, , рахунок 2006) 1 522,50 грн. судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

5. Місцевому господарському суду видати наказ.

6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Повний текст постанови складено 14.08.15.

Головуючий суддя Кузь В.Л.

Суддя Данко Л.С.

Суддя Зварич О.В.