ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел. /0552/ 49-31-78, Веб сторінка : ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 серпня 2015 р. Справа № 923/892/15

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д. при секретарі Рубанику О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Голопристанської міської ради Херсонської області, ідентифікаційний код 35550028, вул. 1-го Травня, 14, м. Гола Пристань Херсонської області,

до Приватного акціонерного товариства "ІДС Аква Сервіс", ідентифікаційний код 22424953, вул. Геологів, 12, корпус А, м. Моршин Львівської області,

про зміну умов договору оренди землі,

за участю представників сторін:

від позивача - Гурнак А.В., довіреність № 02-29/253 від 05.05.2015 р.;

від відповідача - Пуделко І.В., довіреність № 15 від 02.06.2015 р.

в с т а н о в и в:

Голопристанська міська рада звернулась до Приватного акціонерного товариства "ІДС Аква Сервіс" з позовною заявою про зміну умов договору оренди землі, а саме, змінити умови пунктів 4, 8, 10 договору оренди землі від 19.12.2007, зареєстрованого у Голопристанському відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 25.12.2007 за № 4АА 72100050 та викласти пункти 4, 8, 10 в наступній редакції:

« 4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 1505512,86 гривень (один мільйон п'ятсот п'ять тисяч п'ятсот дванадцять грн. 86 коп.)»;

« 8. Орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 12 (дванадцять) відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки»;

« 10. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі -15055,13 гривень (п'ятнадцять тисяч п'ятдесят п'ять грн. 13 коп.) до кінця строку, на який було укладено договір оренди землі, з щорічним урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки на розрахунковий рахунок № 0134 в банк ГУ ДКСУ у Херсонській області, код № 37953845, МФО 852010».

Позивач вказує, що рішенням Голопристанської міської ради від 30.05.2013 № 741 «Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками несільськогосподарського призначення на території м. Голої Пристані» (далі Рішення № 741) було затверджено нові ставки орендної плати за користування земельними ділянками несільськогосподарського призначення на території м. Голої Пристані, що були введені в дію для діючих договорів оренди з 01 січня 2014 року. Згідно підпункту 10.1.2.2. пункту 10 Додатку до Рішення «Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд виробничих баз» ставка орендної плати для відповідача змінилася із 3% нормативної грошової оцінки землі на 4 %. У зв'язку з цим, виконавчим комітетом Голопристанської міської ради було внесено пропозицію відповідачу про зміну умов Договору в частині встановлення ставки орендної плати на рівні 4 % нормативної грошової оцінки землі та підписання додаткової угоди. Дану пропозицію Відповідачем було прийнято, підписано та проведено державну реєстрацію додаткової угоди до Договору оренди землі в реєстраційній службі Голопристанського районного управління юстиції Херсонської області 16.01.2014, індексний номер витягу - 16259220.

Однак, як зазначає позивач, в першому кварталі 2015 року державною фінансовою інспекцією в Херсонській області проведено державний фінансовий аудит виконання бюджету м. Гола Пристань за період 2012-2014 роки та 3 місяці 2015 року, за результатами якого складено аудиторський звіт від 20.04.2015 № 17-15/01. У вказаному звіті зазначено, що відповідач в адміністративних межах Голопристанської міської ради орендує земельну ділянку несільськогосподарського призначення під розміщення виробничої бази площею 1,6998 га, орендна плата за яку, як вважає державна фінансова інспекція в Херсонській області, встановлена з порушенням Рішення № 741, а саме в розмірі 4%, в той час, коли мала бути встановлена починаючи з січня 2014 у розмірі 12% як для земельної ділянки, що надана для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами. Твердження державної фінансової інспекції в Херсонській області обґрунтоване інформацією Голопристанського відділення Цюрупинської ОДПІ, що відповідач є платником плати за користування надрами для видобування корисних копалин на підставі отриманого спеціального дозволу на користування надрами в межах конкретних ділянок з метою провадження господарської діяльності з видобування корисних копалин, виданого Державною службою геології та надр України на ділянку «Родовище -«Голопристанське джерело» (свердловина №8-494) для видобування прісних вод від 01.10.2009 за № 3630, що подовжений 17.10.2014 за № 5988 (лист від 08.04.2015 №1809/10/21-20-15-0).

Окрім того, посиланням на постанову КМУ «Про затвердження переліків корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення» від 12.12.1994 №827 (зі змінами) вказується, що підземні води - мінеральні (лікувальні, лікувально-столові, природні столові) віднесено до корисних копалин загальнодержавного значення. Відповідно до статті 5 Кодексу України «Про надра» від 27.07.1994 №132/94-ВР родовища корисних копалин - це нагромадження мінеральних речовин в надрах, на поверхні землі, в джерелах вод та газів, на дні водоймищ, які за кількістю, якістю та умовами залягання є придатними для промислового використання.

В результаті нездійснення своєчасного перегляду розміру орендної ставки бюджет міської ради недоотримав протягом 2014 року та 3 місяців 2015 року додатково 138,1 тис, грн. орендної плати (2014 рік - 110,5 тис, гри., З міс 2015 року - 27,6 тис, грн.)».

Позивач стверджує, що на виконання припису ним листом від 28.04.2015 №02-29/249 внесено пропозицію відповідачеві про зміну умов договору в частині встановлення ставки орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки землі та підписання додаткової угоди. Дану пропозицію відповідачем відхилено, що стало підставою звернення позивача з цим позовом до суду.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві, зазначивши, що встановлення сторонами розміру орендної плати в 4% від нормативної грошової оцінки землі є помилковим, вважає, що розмір орендної плати має бути змінений відповідно до вказівок державної фінансової інспекції в Херсонській області.

Відповідач надав до суду відзив на позов, просить відмовити в його задоволенні повністю, посилаючись на наступні мотиви. Відповідач вважає, що позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими, з огляду на що відсутні правові підстави задоволення цих вимог. Так, відповідач стверджує, що позивач порушує умови перегляду розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, визначені ст. 21 Закону України «Про оренду землі», згідно якої розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Пунктом 12 договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається один раз у два роки. Оскільки останній раз розмір орендної плати переглядався шляхом підписання Додаткової угоди від 09.12.2013 року, якою встановлено з 01.01.2014 року орендну плату у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі, вважає, що наступний перегляд орендної плати має відбутись не раніше, ніж з 01.01.2016 року. Окрім того, відповідач вважає, що позивач порушує порядок застосування ставок орендної плати, визначений нормами ПК України, згідно яких підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а категорії земель згідно ст.ст. 19-20 Земельного кодексу України залежать від їх цільового призначення та визначаються на підставі рішень органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Оскільки відповідно до договору оренди землі (пункт 1 та п. 15) цільовим призначенням землі є землі промисловості для розміщення виробничої бази, а цільове призначення землі не змінено у встановленому порядку, відповідач вважає, що немає підстав відносити відповідача до категорії землекористувачів, діяльність яких пов'язана з користуванням надрами.

Заслухавши представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд констатує наступне.

Між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі від 19.12.2007 року, який зареєстровано у Державному реєстрі земель Голопристанським відділом Херсонської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 25.12.2007 за № 4АА 72100050.

До договору неодноразово вносилися зміни і доповнення, зокрема щодо розміру орендної плати додатковою угодою до договору оренди від 09.12.2013 року пункти 8 та 10 договору викладено в новій редакції, встановлено з 01.01.2014 року орендну плату у розмірі 4% від нормативної оцінки земельної ділянки та визначено порядок сплати.

Пунктом 12 договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається один раз у два роки, зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнта індексації, визначених законодавством.

Позивач вирішив достроково змінити розмір орендної плати шляхом підвищення ставки орендної плати з 4% до 12%, змінити грошову оцінку земельної ділянки та встановити новий порядок сплати збільшеної суми орендної плати.

Отже, між сторонами виникли земельні відносини, які ґрунтуються на договорі оренди землі, регулюються земельним законодавством з питань оренди земель державної та комунальної власності, цивільним та господарським законодавством України, зокрема щодо порядку та умов внесення змін до діючого договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи Рішенням № 741 позивач 30.05.2013 затвердив ставки орендної плати за користування земельними ділянками несільськогосподарського призначення на території м. Голої Пристані.

На виконання вказаного Рішення № 741 додатковою угодою до договору оренди від 09.12.2013 року пункти 8 та 10 договору викладено в новій редакції, встановлено з 01.01.2014 року орендну плату у розмірі 4% від нормативної оцінки земельної ділянки, замість 3%, що передбачалися договором раніше, та визначено порядок сплати.

Відповідно до п. 4 чинної редакції договору встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки - 1 221 260,00грн.

Пунктом 8 договору визначено, що орендна плата з 01.01.2014 року вноситься у грошовій формі у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 10 договору встановлено, що вказана вище орендна плата вноситься на відповідний бюджетний рахунок позивача.

Пунктом 9 договору визначено порядок обчислення розміру орендної плати з урахуванням призначення землі та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Виходячи з імперативного припису пункту 12 договору, новий перегляд розміру орендної плати за цим договором може мати місце лише з 01.01.2016 року.

Як встановлено судом, після введення у дію згідно договору підвищеного до 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 01.01.2014 по час розгляду цього спору в суді 07.08.2015 року у законодавстві України не набирали чинності нові зміни розмірів земельного податку або підвищення цін і тарифів, на підставі яких відповідно до п. 12 договору у сторін виникли би підстави для перегляду розміру орендної плати за спірним договором.

Як вбачається із змісту позовної заяви, позивача спонукало звернутися до відповідача з пропозицією про дострокове внесення змін до договору оренди землі не зміна законодавства чи прийняття власних рішень після останньої зміни орендної плати, а припис державної фінансової інспекції в Херсонській області про нібито неправильне (помилкове) визначення ставки орендної плати для відповідача, як орендаря, діяльність якого пов'язана з користуванням надрами.

За таких обставин суд вважає, що підстави для задоволення позову відсутні з наступних правових підстав.

За приписами статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором про оренду землі.

Об'єктом оренди землі є земельна ділянка, як окремо визначений індивідуальний об'єкт, який відповідно до ст. 79-1 Земельного кодексу України стає об'єктом цивільних прав, що передбачає формування земельної ділянки, визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

За змістом статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою; розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін в договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Водночас за підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (в редакції станом на час укладення спірного договору), орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. При цьому, підпунктами 288.5.1 та 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 зазначеного Кодексу встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі.

Для визначення розміру земельного податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (частина 1 пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України), а центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки, на який індексується нормативна грошова оцінка за станом на 1 січня поточного року за відповідною формулою (пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" у відповідній редакції); за частиною 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка обов'язково проводиться, зокрема, у разі визначення орендної плати за землі державної та комунальної форми власності.

При цьому за частиною 3 статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій"; склад осіб, що можуть бути замовниками та розробниками документації із землеустрою, визначено статтею 26 Закону України "Про землеустрій". Статтею 22 зазначеного Закону передбачено, що підставами здійснення землеустрою можуть бути як рішення органів виконавчої влади або місцевого самоврядування щодо проведення робіт з землеустрою, так і договори, укладені між землевласниками (землекористувачами) та розробниками документації із землеустрою. Земельно-оціночні роботи при здійсненні землеустрою виконуються з метою визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель у порядку, встановленому законом. Оцінка земель проводиться для порівняльного аналізу і прогнозу ефективності використання землі як природного ресурсу та основного засобу виробництва, а також при здійсненні цивільно-правових угод, для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, справляння державного мита та в інших випадках, визначених законом (стаття 38 Закону).

Відповідно до ст.ст. 1, 38 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Земельно-оціночні роботи при здійсненні землеустрою виконуються з метою визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель у порядку, встановленому законом. Оцінка земель проводиться, зокрема для визначення розміру земельного податку, справляння державного мита та в інших випадках, визначених законом.

Відповідно до статей 30, 35 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 188 ГК України також встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Суд зазначає, що відповідно до приписів ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Як вбачається з матеріалів та підтверджено в судовому засіданні, діючим договором між сторонами встановлено умови внесення змін до договору, які є обов'язковими для сторін.

Встановлені сторонами у договорі розмір орендної плати та порядок її обчислення відповідає вимогам законодавства та Рішенню № 741, отже відповідно до приписів договору може бути змінений з 01.01.2016 року, але не достроково, як того вимагає позивач.

Зважаючи на те, що відповідно до договору оренди та Рішення № 741 сторонами були внесені відповідні зміни до договору з урахуванням справедливого балансу між інтересами суспільства та правами відповідача, дії позивача як органу влади були вчинені в межах його компетенції. Оскільки сам позивач при укладенні договору вважав, що обраний ним пункт 10.1.2.2. Додатку до свого Рішення № 741 щодо підвищення розміру орендної плати відповідав інтересам суспільства (громади), умовам договору оренди та призначенню земельної ділянки, то відповідач має на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Умови договору оренди землі, зокрема об'єкт оренди, строк дії договору оренди та орендна плата (із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду) є істотними умовами договору, які мають бути стабільними як важливий елемент підприємницької діяльності відповідача з огляду на зобов'язання, взяті ним на себе у зв'язку з експлуатацією побудованих будівель сплатою податків тощо.

Принцип законних очікувань є наслідком принципу правової визначеності. Він спрямований на те, щоб у випадках, коли особа переконана, що досягне певного результату, якщо буде діяти відповідно до норм правової системи, забезпечити захист цих очікувань. Отже, відповідач має щонайменше «законні сподівання» на стабільність умов договору на визначений договором час. Вказані «законні сподівання» відповідача, наявні у нього цивільні права та інтереси, відповідно до основних засад цивільного законодавства України (пункт 5 ст. 3 ЦК України) підлягать судовому захисту як складові елементи верховенства права.

Суд зазначає, що статтею 204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину. Так, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, чинні умови договору є правомірними, а вимоги позивача про дострокове внесення змін до договору оренди з підстав помилкового визначення його чинного розміру, не підлягають задоволенню.

Відмовляючи у задоволенні позову суд також зазначає, що умови договору, які вимагає достроково змінити позивач, відповідають приписам закону щодо мінімального та максимального розміру плати за землю, тобто є законними. У спірних правовідносинах, як і в будь-яких суспільних відносинах має впроваджуватися принцип правової визначеності.

Окрім того, суд вважає, що позивач не зміг з певністю довести, що думка державної фінансової інспекції в Херсонській області та його позовні вимоги, які ґрунтуються фактично на недійсності умов договору щодо встановлення діючого (4%) розміру орендної плати, відповідають праву позивача та підлягають задоволенню. Так, відповідно до змісту Додатку до Рішення № 741 «Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд виробничих баз» випливає, що об'єктом для визначення ставки орендної плати за користування земельними ділянками є категорії земель та вид їх цільового призначення або вид діяльності землекористувача. Розділ 10 Додатку до Рішення № 741 вказує на такі об'єкти, як «Землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення». В даному розділі міститься пункт 10.1. «Землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення», який має підпункти, зокрема пункт 10.1.1., який передбачає об'єкт права - землі для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користування надрами та пункт 10.1.2.2 - землі для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд виробничих баз. Останній пункт 10.1.2.2 повністю відповідає умовам договору між сторонами стосовно предмету договору (пункти 1, 14, 15 договору) - землі промисловості під розміщення виробничої бази.

Що ж стосується користування відповідачем надрами, то як вбачається з наявних у справі доказів, відповідач є платником відповідних податків і зборів (рентних платежів) за користування надрами для видобування прісних підземних вод, що вноситься ним поряд із сплатою орендної плати за землю.

При цьому суд зауважує, що пункт 10.1.1. Додатку до Рішення № 741, що підтверджено представником позивача в судовому засіданні, не є визначеним у правовому регулюванні, оскільки встановлює занадто загальне визначення суб'єктів плати. Так, вказано, що ставка 12% від нормативної оцінки землі розповсюджується на земельні ділянки, на яких розміщено нерухомі об'єкти підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами. Не визначено які саме користувачі надр віднесено місцевою радою до таких платників: суб'єкти гірничих відносин, які спеціально відводяться для розробки надр чи суб'єкти які мають право користуватися надрами без гірничого відводу; суб'єкти, що використовують корисні копалини загальнодержавного чи місцевого значення; суб'єкти, що використовують корисні копалини за спеціальним дозволом чи без такого дозволу тощо.

Судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

в и р і ш и в:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Повне рішення складено та підписано 10.08.2015р

Суддя П.Д. Пригуза