номер провадження справи 30/113/15
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.08.2015 Справа № 908/3464/15

за позовом: Комунального підприємства "Центр досугу "Промінь" Енергодарської міської ради (71502, м. Енергод Запорізької області, вул. Набережна, буд. 15, а/с №1)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Елар Плюс" (69063, м. Запоріжжя, пр. Леніна, буд. 17; адреса для листування: 71503, м. Енергодар Запорізької області, а/с 383)

про розірвання договору оренди,

Суддя Кагітіна Л.П.

За участю представників сторін та учасників процесу:

від позивача: - Костюченко Н.О., довіреність №5 від 29.09.2014 р.;

від відповідача: Константинов В.В., довіреність б/н від 02.07.2015 р.;

Комунальне підприємство "Центр досугу "Промінь" Енергодарської міської ради звернулося до господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Елар Плюс" про розірвання договору оренди.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на приписи ст.ст. 530, 651, 759, 762, 782 ЦК України, ст.ст. 193, 291, ГК України, ст.ст. 10, 18, 19, 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та умови укладеного між сторонами Договору. Вказує, що протягом всього періоду дії договору оренди відповідачем порушувалися зобов'язання по оплаті орендної плати: за періоди з лютого 2012 р. по липень 2013 р. оплата здійснювалася несвоєчасно та частинами, за період з січня 2013 р. по травень 2013 р. орендна плата не вносилася зовсім, у зв'язку з чим заборгованість відповідача за договором оренди № б/н від 22.12.2011 р. станом на 12.05.2015 р. складає 25640,53 грн. Відзначає, що на неодноразові претензії та попередження вимоги виконані не були. Вважає, що з урахуванням особливостей регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, визначених Законом України «Про оренду державного та комунального майна», істотне порушення орендарем умов договору оренди комунального майна щодо внесення орендної плати є достатньою підставою для його розірвання у судовому порядку. При цьому посилається на висновки, викладені у постанові Вищого господарського суду України у справі № 5021/966/11 від 08.05.2012 р. та у справі № 916/2807/13 від 15.07.2014 р.

Ухвалою господарського суду від 02.06.2015 р. порушено провадження у справі №908/3464/15, присвоєно справі номер провадження 30/113/15, розгляд якої призначено на 21.07.2015 р. У сторін витребувані документи, які необхідні для всебічного та об'єктивного розгляду і вирішення справи по суті.

Ухвалою від 21.07.2015 р. на підставі ст. 69 ГПК України строк розгляду справи продовжено на п'ятнадцять днів за клопотанням відповідача, розгляд справи відкладено до 05.08.2015 р.

До початку судового засідання від позивача надійшли витребувані судом документи.

Відповідач у відзиві на позов проти заявлених позовних вимог заперечив. Вважає, що зважаючи на наведені позивачем в обґрунтування своїх позовних вимог норми права та практику господарського судочинства в даному випадку підлягає з'ясуванню, на що саме розраховував позивач при укладенні договору, чи отримав він очікуване, а якщо не отримав, то чи мало місце саме істотне порушення відповідачем договору та чи завдана позивачу шкода внаслідок цих порушень. Як вказує відповідач, уклавши спірний договір оренди від 22.12.2011 року Орендодавець розраховував в першу чергу не на одержання орендної плати, а на здійснення капітального ремонту в приміщенні. Зазначає, що внаслідок проведеного обстеження, результати якого викладені в Акті обстеження від 27.12.2011р., Орендодавець надав Орендареві згоду на поліпшення орендованого майна та погодив відповідну проектно-кошторисну документацію. Згідно затвердженого Орендодавцем Дефектного акту та проектно-кошторисної документації (додаються), сума передбачуваних поліпшень складала 163640,40 грн. Запланований капітальний ремонт був фактично проведений, що підтверджується Актом прийому-передачі виконаних робіт та Довідкою про їх вартість. Після завершення робіт Орендодавцем було проведено повторне обстеження приміщення, внаслідок чого складено Акт обстеження від 01.02.2012 р., яким підтверджено факт відповідності наявних невід'ємних поліпшень орендованого майна наданим підтверджувальним документам про напрями та обсяг витрат на їх здійснення на суму 163640,40 грн. За доводами відповідача, з його боку, як Орендарем було створено для Орендодавця певні матеріальні блага на значну суму, яка більше ніж в шість разів перевищує зустрічну заборгованість по орендній платі, що аж ніяк не свідчить про істотну шкоду для Орендодавця та про позбавлення його значною мірою того, на що він розраховував. Посилаючись на норми ч. 3 ст. 773 ЦК України, умови укладеного між сторонами Договору та висновки, викладені у постанові Вищого господарського суду України від 20.02.2013 р. у справі № 5009/2045/12, відповідач вважає, що одночасно з отриманням Орендодавцем очікуваних невід'ємних поліпшень, він, як Орендар, отримав право на відшкодування витрат на ці поліпшення або їх зарахування в рахунок орендної плати. За доводами відповідача, за наведених обставин та зважаючи на направлення позивачу листа з заявою про зарахування вартості частини витрат на покращення орендованого майна в рахунок орендної плати та припинення взаємних зобов'язань на суму 25640,53 грн., підстави для розірвання договору відсутні.

За письмовим клопотанням представників сторін фіксація судового процесу технічними засобами не здійснювалася.

Представник позивача у судовому засіданні в повному обсязі підтримав доводи, викладені у позовній заяві. Наголошує, що на звернення відповідача про зарахування зустрічних однорідних вимог позивачем направлено на його адресу про відхилення цієї заяви. В наданих суду додаткових письмових пояснення позивач, посилаючись на пункти 8.3, 8.7 та 8.8 договору оренди, вказує, що відповідачем не надано документів, які свідчили б, що проведені Орендарем поліпшення орендованого майна складають 25% і більше його оціночної вартості. Зазначає, що з наданих відповідачем Актів обстеження, проектно-кошторисної документації та Актів виконаних робіт, без наявності спеціальних знань, неможливо зробити висновок про те, чи були виконані роботи капітальним ремонтом, чи будівельними роботами орендованого приміщення, або вони були роботами, які поліпшували вартість орендованого майна та були проведені у відповідності з п. 5.2 та п. 8.6 договору оренди та відповідають обсягам та видам робіт, які визначені в проектно-кошторисній документації. Також відзначає відсутність документів, передбачених п. 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, таких, як документів проведення незалежної оцінки та письмово дозволу на виконання робіт.

Представник відповідача у судовому засіданні проти заявлених позовних вимог заперечив з підстав, викладених у відзиві на позов.

В судовому засіданні 05.08.2015 р. справу розглянуто, прийнято і оголошено на підставі ст. 85 ГПК України вступну і резолютивну частини судового рішення.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

22.12.2011 р. між Територіальною громадою міста Енергодар, в особі Енергодарської міської ради Запорізької області в особі Комунального підприємства "Центр досугу "Промінь" Енергодарської міської ради (надалі - Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Елар Плюс" (надалі - Орендар) було укладено договір оренди (надалі - Договір), який зареєстрований в реєстрі за № 4551, відповідно до предмету якого на підставі протоколу засідання конкурсної комісії виконавчого комітету Енергодарської міської ради від 01.06.2011 р. № 04-11, затвердженого головою Енергодарської міської ради, відповідно до Наказу Управління комунальної власності Енергодарської міської ради від 18.10.2011 р. № 60, Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасове володіння та користування наступне майно: нежитлове приміщення, загальною площею 294,8 кв. м., розташоване за адресою: Запорізька область, місто Енергодар, проспект Енергетиків, будинок 14, поверх 1, приміщення № 159, яке належить Територіальній громаді міста Енергодар в особі Енергодарської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно б/н, виданого виконавчим комітетом Енергодарської міської ради від 26.10.2011 р. (п. 1.1 Договору).

Договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Енергодарського міського нотаріального округу Запорізької області - Сірою І.Є. , та внесений до реєстру за № 4551.

Нежитлове приміщення № 159, розташоване за адресою: Запорізька область, місто Енергодар, проспект Енергетиків, будинок 14, знаходиться на балансі Комунального підприємства "Центр досугу "Промінь" Енергодарської міської ради згідно Розпорядження Енергодарського міського голови № 249-р від 26.08.2011 р. "Про передачу нежитлового приміщення (надалі об'єкт оренди). Згідно з Витягом із реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Державним комунальним підприємством "Енергодарське бюро технічної інвентаризації" Енергодарської міської ради 07.11.2011 р. за № 31932848, загальна вартість нерухомого майна, що передається в оренду становить 419 115, 60 грн. (п. 1.2 Договору).

Пунктом 1.4 Договору визначено, що передача орендованого майна орендодавцем і передача його орендарем оформлюється відповідним актом , який підписується сторонами.

Розділом 2 Договору узгоджено, що договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, строк дії цього договору становить 10 років з моменту його нотаріального посвідчення, а також в разі якщо після його укладення законодавством встановлені правила, які погіршують стан орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.

Пунктом 2.6 Договору передбачено, що Орендодавець має право відмовитись від договору оренди та вимагати повернення майна, якщо Орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд; в цьому разі договір буде розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

Згідно з п. 3.1 Договору, орендна плата за оренду комунального майна визначається згідно з Методикою розрахунку плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади міста Енергодар, затвердженої рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007 р. № 10 , на момент розрахунку складає 32 638,50 грн. на рік без урахування ПДВ і 2711,72 грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції за перший місяць оренди. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства України.

За визначенням п. 3.2 Договору, Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату не пізніше 15-го числа місяця наступного за звітним шляхом перерахування грошових коштів на рахунок комунального підприємства "Центр досугу "Промінь" Енергодарської міської ради (орендодавця) № 4282 у ПАТ Укрсоцбанк, МФО 300023, . У разі недостатності суми проведеного платежу для виконання у повному обсязі зобов'язання по орендній платі і оплаті нарахованої пені ця сума направляється в першу чергу на оплату пені; у другу чергу сплачується основна сума боргу.

22.12.2011 р. між сторонами складений акт приймання-передачі нежитлового приміщення в оренду, яке знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Енергодар, проспект Енергетиків, будинок 14, приміщення 159, площа приміщення - 294,8 кв. м. , стан об'єкта - добрий.

Підпунктом «а» пункту 5.2. Договору сторони передбачили, що Орендар має право з письмового дозволу Орендодавця вносити зміни у склад і стан орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, яке обумовлює підвищення його вартості. Для погодження Орендар надає: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення будівельних та інших робіт, пов'язаних з поліпшенням орендованого майна. Дозвіл на виконання таких робіт оформлюється листом Орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу.

За визначенням підпункту «є» п. 5.2 Договору, Орендар має право на відшкодування чи зарахування в рахунок орендної плати вартості необхідних витрат на покращення орендованого майна, яке здійснене зі згоди орендодавця. Вартість виконаних орендарем без згоди орендодавця покращень орендованого майна, які неможливо відокремити від нього без пошкодження цього майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до п. 8.3. Договору, у разі припинення або розірвання договору. поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

Пунктом 8.6 Договору визначено, що будівельні роботи на об'єкті оренди виконуються на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої в установленому чинним законодавством порядку та при наявності дозволу на виконання будівельних робіт, отриманого від Орендодавця.

Згідно з п. 8.7 Договору, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, витрати компенсуються йому:

- при приватизації об'єкту за рахунок зменшення вартості приміщення, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, на суму коштів, витрачених орендарем для здійснення невід'ємних поліпшень, якщо це майно визнається Орендарем, який здійснив ці поліпшення, в строки, згідно діючого законодавства;

- при проведенні конкурсу, аукціону - за рахунок коштів, одержаних від продажу приміщень на аукціоні, за конкурсом, якщо Орендар не брав в них участь, або брав участь та не став переможцем протягом 30 днів з моменту письмовою звернення Орендаря.

Відповідно до п. 8.8 Договору, у разі, якщо вартість здійснених орендарем з дозволу орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна складає 25 % і більше його оціночної вартості, орендар набуває першочерговою права викупу такого майна, у разі якщо поліпшення не враховані шляхом зменшення орендної плати.

Посилаючись на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань щодо внесення орендної плати та наявність заборгованості по оренді за період з січня 2013 р. по травень 2013 р., яка станом на 12.05.2015 р. складає 25640,53 грн., позивач вважає, що таке істотне порушення орендарем умов договору оренди є достатньою підставою для його розірвання у судовому порядку.

Позовні вимоги про розірвання договору оренди від 22.12.2011 р., укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Елар Плюс", є предметом судового розгляду у даній справі.

Дослідивши та проаналізувавши матеріали та фактичні обставини справи, оцінивши надані письмові докази у їх сукупності, вислухавши представників сторін, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Згідно з ч.ч. 2, 3 ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини… Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. Аналогічні положення містить ст. 174 Господарського кодексу України (далі - ГК України), згідно з якою господарські зобов'язання між суб'єктами господарювання виникають, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 Цивільного кодексу України закріплено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Оскільки орендоване майно є комунальним, то на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з частиною третьою статті 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю). (Аналогічна правова позиція викладена у постанові ВСУ від 08.05.2012р. у справі №5011/966/2011).

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно із ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Аналогічні норми містить ст. 283 ГК України.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 193 Господарського кодексу України до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Сторони погодили, що згідно розділом 2 Договору, договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, строк дії цього договору становить 10 років з моменту його нотаріального посвідчення, а також в разі якщо після його укладення законодавством встановлені правила, які погіршують стан орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.

Згідно з п. 2.4 Договору, договір оренди припиняється у разі: ліквідації Орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди; ліквідації Орендодавця; приватизації об'єкта оренди (за участю Орендаря); банкрутства Орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

Пунктом 2.6 Договору сторони передбачили, що Орендодавець має право відмовитись від договору оренди та вимагати повернення майна, якщо Орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд; в цьому разі договір буде розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач, посилаючись на приписи ч. 3 ст. 291 ГК України та ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, вказує, що істотне порушення відповідачем зобов'язань щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.

Із змісту наведених норм випливає, що за відсутності згоди (домовленості) сторін про розірвання договору він може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду лише за наявності усіх підстав, передбачених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Із змісту цієї норми слідує, що визначення істотності порушення є оціночним поняттям, яке повинно вирішуватися з урахуванням усіх обставин конкретної справи.

Відповідно до ст. 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Так, судом встановлено, що за рішенням господарського суду Запорізької області від 14.05.2014 р. у справі № 908/893/14 з ТОВ «Елар Плюс» на користь КП «Центр досугу «Промінь» Енергодарської міської ради стягнуто 25640,53 грн. заборгованості з орендної плати за період лютого 2012 р. по травень 2013 р.

Разом з тим, як вбачається із матеріалів справи, за час орендних правовідносин Орендарем за погодженням з Орендодавцем були здійснені невідокремлювальні поліпшення об'єкту оренди - на суму 163 640,40 грн.

27.12.2011 р. між сторонами було складено Акт обстеження приміщення № 159 по договору оренди № б/н від 22.12.2011 р. За змістом зазначеного Акту, обстеження проводилося на предмет доцільності проведення обсягу запланованих ремонтних, будівельних та інших робіт, визначення переліку передбачуваних поліпшень та їх погодження з Орендодавцем. Також, в Акті зазначено, що для погодження Орендарем надано Орендодавцю необхідну проектно-кошторисну документацію, в т.ч. Дефектний акт від 27.12.2011 р., Локальний кошторис на будівельні роботи № 3.1.1, згідно з якими сума передбачуваних поліпшень складала 163640,40 грн.

Актом приймання виконаних робіт за січень 2012 р. та Довідкою про їх вартість, копії яких долучено до матеріалів справи, підтверджується, що капітальний ремонт приміщення фактично був проведений, роботи прийнято без зауважень.

Також, після завершення робіт Орендодавцем було проведено повторне обстеження приміщення, внаслідок чого складено Акт обстеження від 01.02.2012 р., яким підтверджено факт відповідності наявних невід'ємних поліпшень орендованого майна наданим підтверджувальним документам про напрями та обсяг витрат на їх здійснення на суму 163640,40 грн.

Таким чином, наведені обставини свідчать, що з дозволу позивача, оформленого актами обстеження від 27.12.2011 р. та від 01.02.2015 р., відповідачем здійснено невід'ємні поліпшення орендованого майна, загальна вартість яких складає 163640,40 грн.

Доводи позивача щодо відсутності дозволу на виконання таких робіт, оформленого листом Орендодавця, судом відхиляються, оскільки вказаними Атами фактично надано дозвіл на виконання робіт та узгоджено їх обсяг та вартість.

Відповідач на адресу позивача направив заяву від 03.07.2015 р.. про зарахування частини вартості витрат на покращення орендованого майна в рахунок орендної плати та припинення взаємних зобов'язань за договором оренди майна № б/н від 22.12.2011 р. на суму 25640,53 грн.

Позивач у своєму листі вих.№ 985 від 20.07.2015р. фактично заперечив проти такого зарахування, пославшись на відсутність у нього зобов'язання сплатити відповідачу витрати на поліпшення орендованого майна та вказав, що при вирішенні даного питання необхідно керуватися п.8.7 договору, яким передбачено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, витрати компенсуються йому:

- при приватизації об'єкту оренди за рахунок зменшення вартості приміщення, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, на суму коштів, витрачених орендарем для здійснення невід'ємних поліпшень, якщо це майно визнається орендарем, який здійснив ці поліпшення, в строки згідно діючого законодавства;

- при проведенні конкурсу, аукціону - за рахунок коштів, одержаних від продажу приміщень на аукціоні, за конкурсом, якщо орендар не брав в них участь, або брав участь та не став переможцем, протягом 30 днів з моменту письмового звернення орендаря.

Однак, суд вважає можливим здійснення зарахування в рахунок заборгованості з орендної плати у розмірі 25640,53 грн. частини понесених відповідач витрат на поліпшення орендованого майна з огляду на таке.

Відповідно до ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Частиною 3 ст.778 ЦК України передбачено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

У підпункті е) пункту 5.2. договору сторони визначили, що відповідач має право на відшкодування чи зарахування в рахунок орендної плати вартості необхідних витрат на покращення орендованого майна, яке здійснене зі згоди позивача.

Отже, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, то наймач отримує право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати за користування річчю. При цьому вибір способу відшкодування, з огляду на умови пп.е) п.5.2. договору оренди, здійснюється відповідачем.

Статтею 202 ГК України передбачено, що господарське зобов'язання припиняється, між іншим, зарахуванням зустрічної однорідної вимоги.

До відносин щодо припинення господарських зобов'язань застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до ст. 601 ЦК України, зобов'язання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних вимог, строк виконання яких настав, а також вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги. Зарахування зустрічних вимог може здійснюватися за заявою однієї із сторін.

За змістом наведеної норми згоди іншої сторони у зобов'язанні із зарахуванням вимог не вимагається.

Отже, наявність заперечень однієї сторони не перешкоджає проведенню зарахування зустрічних однорідних вимог за заявою іншої сторони.

Доводи позивача про те, що порядок відшкодування позивачем зроблених відповідачем поліпшень орендованого майна має здійснюватися за умовами п.8.7 договору є помилковими, оскільки вказаним пунктом визначено порядок компенсації відповідачу поліпшень на випадок приватизації ним об'єкту оренду або у разі продажу цього об'єкту шляхом проведення конкурсу, аукціону, що не відміняє право відповідача на зарахування в рахунок орендної плати частини понесених ним витрат на поліпшення орендованого майна.

Також помилковими є твердження позивача про можливість проведення зарахування зустрічних однорідних вимог за розглядуваним договором в силу спеціальних приписів Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Дійсно, ст.27 цього Закону встановлює механізм компенсації вартості узгоджених з Орендодавцем невід'ємних поліпшень у разі припинення договору, проте ці норми не містять застережень про неможливість застосування загальних положень Цивільного кодексу України.

Матеріалами справи доведено, що відповідач скористався наданим йому правом на таке зарахування і листом від 03.07.2015 р. повідомив позивача про припинення зобов'язання зі сплати 25640,53 грн. боргу з орендної плати шляхом його зарахування зустрічною вимогою про відшкодування частини вартості витрат на покращення орендованого майна, у зв'язку з чим зобов'язання відповідача зі сплати вказаного боргу є припиненим.

Відтак, оскільки як було встановлено судом, невід'ємні поліпшення Орендарем на загальну суму 163640,40 грн. були здійснені за погодженням з Орендодавцем у розумінні ч.3 ст.773 Цивільного кодексу України, оскільки він цілком управнений в порядку ч.3 ст.778 цього Кодексу на компенсацію своїх витрат, у тому числі - шляхом зарахування їх в рахунок орендної плати. Таким чином, і положення пп.е) п.5.2. спірного договору, і положення діючого законодавства, яке розповсюджується на данні правовідносини, передбачають альтернативний компенсаційний механізм - відшкодування (і такому випадку це має здійснюватися із дотриманням вимог п.п.8.3., 8.7. договору та ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна) або зарахування в рахунок орендних платежів. При цьому, обсяг цих витрат був визначений сторонами, доказів існування спору з цього приводу за матеріалами справи не вбачається, а отже - підстави для застосування ст.7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", зміст якої не стосується випадків проведення зарахування орендної плати - наразі не вбачається.

В свою чергу, порядок зарахування понесених витрат в рахунок орендних платежів регламентується приписами ст.601 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.203 Господарського кодексу України - тобто може опосередковуватися заявою Орендаря, незалежно від згоди на це Орендодавця, а отже - саме Орендареві належить право вибору способу компенсації понесених ним витрат на здійснення узгоджених невід'ємних поліпшень. При цьому суд наголошує, що діюче законодавство не містить застережень у розумінні ст.602 Цивільного кодексу України про неможливість припинення грошових зобов'язань зі здійснення орендних платежів шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог, у тому числі - і відносно орендної плати, яку було стягнуто судовим рішенням, що цілком узгоджується із правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постанові від 09.12.2008р. №3-5281к08.

Суд також вважає за необхідним зазначити, що заява про зарахування зустрічних однорідних вимог опосередковує односторонній правоприпиняючий правочин у розумінні ч.ч.1-3 ст.202 Цивільного кодексу України, на який розповсюджується встановлена ст.204 цього Кодексу презумпція правомірності. В свою чергу, спростування такої презумпції має здійснюватися або чинним судовим рішенням про визнання відповідного правочину недійсним, або прямою вказівкою закону на це (нікчемність).

З урахуванням викладеного та за відсутності доказів компенсації відповідачеві вартості здійснених ним поліпшень в сумі 163640,40 грн. у будь-який інший спосіб Орендар цілком був управнений звернутися до позивача із заявою від 03.07.2015 р. на суму 25640,53грн., стягнуту за рішенням суду в межах справи №908/893/14, отримання якої (заяви) останнім 09.07.2015 р. зумовило припинення відповідного грошового зобов'язання, а відтак - і безпідставність висування доводу про наявність такого боргу в якості підстави вимоги про розірвання спірного договору. Доказів визнання недійсним правочину з такого зарахування - чинного судового рішення з цього приводу відносно цієї заяви - до матеріалів справи не надано.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренду № б/н від 22.12.2011 р., оскільки здійснене зарахування частини вартості поліпшень орендованого майна, зроблених відповідачем за згодою позивача, в рахунок орендної плати за період з лютого 2012 р. по травень 2013 р. свідчить про відсутність порушення відповідачем свого зобов'язання щодо внесення орендної плати, а тому така підстава для розірвання договору оренди як несплата орендних платежів, відпала. Зазначені висновки узгоджується із правовою позицією Вищого господарського суду України та Верховного Суду України, викладеною в постановах від 05.07.2011 р. у справі № 21/140, від 20.02.2013 р. у справі № 5009/2045/12, від 09.12.2008 р. у справі №3-5281к08.

Відповідно до ст.33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В даному випадку, за наведених у позовній заяві підстав, а також з огляду на надані сторонами докази, позовні вимоги не є обґрунтованими і задоволенню не підлягають.

Отже, суд у задоволенні позову відмовляє повністю.

Відповідно до приписів ст. 49 ГПК витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 45, 22, 33, 34, 44, 49, ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог Комунального підприємства "Центр досугу "Промінь" Енергодарської міської ради (м. Енергодар Запорізької області) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Елар Плюс" (м. Запоріжжя) відмовити повністю.

Суддя Л.П. Кагітіна

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання. Рішення оформлене у повному обсязі та підписане згідно із вимогами ст. 84 ГПК України 07.08.2015 р.