ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 серпня 2015 року Справа № 910/23040/13
Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі :

головуючого суддіХодаківської І.П.,
суддівКравчука Г.А.,
Полянського А.Г.,
розглянувши
касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Банк Контракт"
на постанову від 14.05.2015 Київського апеляційного господарського суду
у справі№910/23040/13 господарського суду міста Києва
за позовомПублічного акціонерного товариства "Неос Банк"
до треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів:1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп", 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" 1. ОСОБА_5, 2. Публічне акціонерне товариство "Банк Контракт"
провизнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна
За участю представників сторін:

Від позивача - Козленко О.В. (дов. від 27.05.15)

Від відповідача - 1) Воробйова Є.С. (дов. від 02.03.15)

2) Матюшко В.В. (дов. від 13.01.15)

Від 3-х осіб - 2) Брагінський Л.О. (дов. від 05.01.15)

Відповідно до розпорядження Секретаря другої судової палати від 28.07.2015 справа слухається колегією суддів у складі: головуючий - Ходаківська І.П., судді - Кравчук Г.А., Полянський А.Г.

У слуханні справи оголошувалась перерва до 06.08.2015.

ВСТАНОВИЛА:

У листопаді 2013 р. позивач звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 09.03.2011, зареєстрований за № 721, укладений між ТОВ "Акрополіс Реаліті Груп" та ТОВ "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень № 106 в літ. А по АДРЕСА_1.

Справа розглядалась господарськими судами неодноразово.

Останнім рішенням господарського суду міста Києва від 16.02.2015 (суддя Чебикіна С.О., Грєхова О.А., Івченко А.М.) в позові відмовлено.

Постановою колегії суддів Київського апеляційного господарського суду від 14.05.2015 у складі: Куксова В.В., Авдеєва П.В., Яковлева М.Л. рішення господарського суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 09.03.2011, зареєстрований за № 721, укладений між ТОВ "Акрополіс Реаліті Груп" та ТОВ "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень № 106 в літ. А по АДРЕСА_1.

ПАТ "Банк Контракт" у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення господарського суду першої інстанції залишити в силі. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судом апеляційної інстанції норм чинного законодавства, зокрема, ст.ст.9, 23 Закону України "Про іпотеку" Цивільного кодексу України.

ПАТ "Неос Банк" у відзиві просить касаційну скаргу ПАТ "Банк Контракт" відхилити.

Крім того, ПАТ "Неос Банк" надав клопотання про заміну на підставі ст.25 Господарського процесуального кодексу України кредитора в зобов'язанні, а саме заміну ПАТ "Неос Банк" на ТОВ "Кредитні ініціативи". У задоволенні клопотання відмовлено, оскільки в клопотання міститься посилання на договір факторингу №1-06/15-Ф від 30.06.2015, в якому передбачено, що фактору відступаються права грошової вимоги за кредитним договором №002-4/2008 від 22.01.2008, укладеним між клієнтом і ОСОБА_5, який не є відповідачем у даній справі.

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 22.01.2008 між АБ "АвтоЗАЗбанк" (яке в подальшому було реорганізовано у ВАТ "Банк Кіпру", правонаступником якого є ПАТ "Неос Банк") та ОСОБА_5 укладено кредитний договір № 002-4/2008 відповідно до якого Банк відкриває позичальнику кредитну лінію на поточні потреби в сумі 16 000 000,00 грн. строком з 22.01.2008 по 19.01.2018.

10.10.2008 з метою забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором між АБ "АвтоЗАЗбанк" та ОСОБА_5 укладено іпотечний договір, зареєстрований в реєстрі за № 4457, на підставі якого в іпотеку банку передано нерухоме майно, що належало іпотекодавцю - ОСОБА_5: групу приміщень № 103 (в літ. А), а саме: нежилі приміщення загальною площею 270,80 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 23.02.2009 у справі № 2-873/09 позов ОСОБА_5 задоволено частково, в тому числі визнано за ОСОБА_5 право власності на групу приміщень № 103 загальною площею 1,8 кв. м та № 106 загальною площею 269,0 кв.м по АДРЕСА_1 (літера А) як на окремі об'єкти нерухомого майна.

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 03.11.2011 вищевказане рішення Святошинського районного суду м. Києва від 23.02.2009 у справі № 2-873/09 скасоване.

23.02.2011 між ОСОБА_5 та ТОВ "Акрополіс реаліті Груп" укладено договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за номером 495, на підставі якого ОСОБА_5 було відчужено нежитлові приміщення № 106 (в літ. А), що знаходяться в будинку АДРЕСА_1.

09.03.2011 між ТОВ "Акрополіс реаліті Груп" та ТОВ "Еліт Менеджмент Груп" укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В. та зареєстрований в реєстрі за № 721, відповідно до умов якого ТОВ "Акрополіс реаліті Груп" передає у власність, а ТОВ "Еліт Менеджмент Груп" приймає у власність групу приміщень № 106 (в літ. А), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.

Посилаючись на те, що на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу нерухомого майна укладеного між відповідачами було відчужено іпотечне майно без згоди іпотекодержателя (позивача), тобто з порушенням вимог закону, а саме ч.3 ст. 9 та ч.3 ст.12 Закону України "Про іпотеку", позивач звернувся до суду з даним позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 09.03.2011, зареєстрованого за № 721, укладеного між ТОВ "Акрополіс Реаліті Груп" і ТОВ "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень № 106 в літ. А по АДРЕСА_1 .

Відповідно до Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Визначення іпотеки міститься і у ст. 575 Цивільного кодексу України, згідно з якою іпотека - це застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Дійсне зобов'язання повинне ґрунтуватися на чинних правових підставах виникнення цивільних прав та обов'язків, передбачених законом, якими є договір або інший правочин, закон, рішення суду (ст. 11, ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України ), і повинне бути спрямоване на реальне настання юридичних наслідків.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону України "Про іпотеку", іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Безпосередньо цим Законом визначено, що іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору, а, отже, іпотека не може існувати самостійно без зобов'язання.

Відповідно до ч.3 ст. 9 Закону України "Про іпотеку" виключно на підставі згоди іпотекодержателя іпотекодавець має право: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Апеляційним господарським судом встановлено, що третя особа - ОСОБА_5, здійснивши, реконструкцію іпотечного майна, відповідно до якої загальна площа майна, що перебуває в іпотеці зменшилась до 1,8 кв.м.(група приміщень 103) та утворилась нова група приміщень 106, площею 269 кв.м. На нову групу приміщень, третя особа в судовому порядку, набула право власності за рішенням суду та, без згоди Банку, у подальшому реалізувала відповідачу 1, а останній відповідачу 2.

Правочином, згідно ч. 1 ст. 202 ЦК України, є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Стаття 204 ЦК України встановлює, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

В той же час, приписами статті 203 ЦК України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України.

В силу ч. 3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Право власності, відповідно до ст. 328 ЦК України, набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частинами 1, 2 ст. 319 ЦК України власнику надано повноваження щодо володіння, користування, розпорядження своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

З огляду на вищенаведене, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що при укладенні оскаржуваного договору купівлі-продажу від 09.03.2011, зареєстрованого за № 721, між ТОВ "Акрополіс Реаліті Груп" і ТОВ "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень № 106 в літ. А по АДРЕСА_1 відбулось розпорядження майном без наявності на це права, чим порушено права позивача як іпотекодержателя зазначеного майна.

Враховуючи дане, а також наведені вище норми чинного законодавства, колегія суддів вважає, що суд апеляційної інстанції обгрунтовано дійшов висновку про задоволення позову.

Що стосується посилання касатора на те, що на приміщення № 106 по АДРЕСА_1 не було зареєстровано обтяжень на нерухоме майно у момент здійснення купівлі-продажу відповідачами, колегія суддів зазначає наступне.

Дані приміщення є складовою переданих в іпотеку приміщень № 103, площею 270,8кв.м, за зазначеною адресою, що підтверджується матеріалами справи та висновками експертного будівельно-технічного дослідження та технічною документацією на нерухоме майно.

Державна реєстрація іпотеки визначає пріоритет іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог. Згідно із ч. 7 ст. 3 Закону України "Про іпотеку" пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Враховуючи викладене, постанова апеляційної інстанції про задоволення позову відповідає нормам чинного законодавства і має бути залишена без змін.

Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Банк Контракт" залишити без задоволення.

Постанову від 14.05.2015 Київського апеляційного господарського суду у справі №910/23040/13 господарського суду міста Києва залишити без змін.

Головуючий суддя І. Ходаківська

Судді Г.Кравчук

А.Полянський