РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.07.2015Справа №910/13357/15

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Демос-90»

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Лабораторія інформаційних систем та технологій»

2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Олітан»

про визнання договору недійсним

Суддя Якименко М.М.

Представники сторін:

від позивача: Спасибко А.В. - довіреність від 06.05.2015 року;

від відповідача-1: Нікітченко В.В. - довіреність від 23.06.2015 року;

від відповідача-2: Пореско М.В. - довіреність від 12.05.2015 року;

Обставини справи :

Товариство з обмеженою відповідальністю «Демос-90» звернулося до господарського суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лабораторія інформаційних систем та технологій» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Олітан» про визнання договору недійсним.

Позовні вимоги мотивовані тим, що на думку позивача договір купівлі-продажу незавершеного будівництва об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу, що складає 11% балансової вартості від 06.05.2015 року зареєстрованого в реєстрі за №365 та посвідченого приватним нотаріусом І.О. Щур є недійсним, у зв'язку з тим що єдиним власником майна переданого за вищевказаним договором є позивач, а не відповідач-1.

З цих підстав, позивач просив задовольнити позов: 1) Визнавши недійсним договір купівлі-продажу незавершеного будівництва об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу, що складає 11% балансової вартості, що знаходиться в м. Києві по вул. Жилянській, 26, від 06 травня 2015 р. укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Лабораторія інформаційних систем та технологій»" та Товариством з обмеженою відповідальністю «Олітан», який посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Щуром О. І. та зареєстровано в реєстрі за №365; 2) Скасувавши в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис 9585126 про реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олітан» на об'єкт нерухомого майна: незавершене будівництво об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу, що складає 11% балансової вартості, що знаходиться в м. Києві по вул. Жилянській, 26.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 28.05.2015 року порушено провадження по справі та призначено розгляд справи на 24.06.2015 року.

В судовому засіданні 24.06.2015 року представник відповідача-1 подав відзив на позовну заяву, судом відкладено розгляд справи на 07.07.2015 року в зв'язку з нез'явленням представника відповідача-2.

06.07.2015 року через канцелярію суду від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 07.07.2015 року відкладено розгляд справи на 21.07.2015 року.

В судовому засіданні 21.07.2015 року оголошено перерву до 22.07.2015 року.

В судовому засіданні 22.07.2015 року представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, представники відповідачів позовні вимоги не визнали.

Відповідно до статті 85 ГПК України в судовому засіданні 22.07.2015 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані матеріали справи в їх сукупності та заслухавши пояснення представників позивача та відповідачів, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

06.05.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Лабораторія інформаційних систем та технологій» (далі по тексту - ТОВ «ЛІСТ», продавець, відповідач-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Олітан» (далі по тексту - ТОВ «Олітан», покупець, відповідач-2) укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництва об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу, що складає 11% балансової вартості, який посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Щуром О. І. та зареєстрований в реєстрі за №365 (далі по тексту - Договір купівлі-продажу, спірний договір).

Пунктом 1.1. Договору купівлі-продажу передбачено, що за цим Договором Продавець в особі представника продавця передає у власність (продає), а Покупець в особі представника покупця приймає незавершене будівництво об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу, що складає 11% (одинадцять) балансової вартості (далі за тестом Нерухоме майно, спірне майно), в будинку №26 (двадцять шість), по вул. Жилянська у м. Києві і оплачує його вартість за ціною та у порядку, що передбачені цим Договором. Об'єкт розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :79:011:0002.

Згідно з п. 1.2. Договору купівлі продажу, документ який підтверджує право власності Продавця на відчужуване Нерухоме майно є: Договір оренди земельної ділянки за №79-6-00711, зареєстрований Головним Управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 06 серпня 2009 року та Дозвіл на виконання будівельних робіт №1678-Гл/С, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві від 14 жовтня 2009 року .

Відповідно до п. 1.3. Договору купівлі-продажу, право приватної власності продавця на нерухоме майно зареєстровано державним реєстратором прав на нерухоме майно Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Щуром О. І., згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 06 травня 2015 року Індексний номер витягу 37198878. Реєстраційний номер майна: 00. Номер запису про право власності 9585003.

Пунктом 1.4. Договору купівлі-продажу встановлено, що згідно технічного паспорту на офісно-житловий комплекс виданого ТОВ «ЮИК ЮРПРОЕКТ» від 16 липня 2014 року відчужується Незавершене будівництво об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу, що складає 11% (одинадцять) відсотків від балансової вартості загальною площею - 1311,9 кв. м.

Відповідно до п. 2.1. Договору купівлі-продажу, за домовленістю Сторін продаж нерухомого майна вчиняється за 7 941 365 (сім мільйонів дев'ятсот сорок одну тисячу дев'ятсот шістдесят п'ять) гривень 00 копійок. Зазначена ціна відповідає волевиявленню сторін цього правочину, є остаточною і змінам після його укладення не підлягає.

Пунктом 2.3. Договору купівлі-продажу встановлено, що покупець зобов'язується провести розрахунок за Незавершене будівництво об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу з Продавцем за визначеною в договорі ціною до 06 травня 2016 року.

Право власності на нерухоме майно у Покупця виникає з моменту підписання цього Договору Сторонами та його нотаріального посвідчення, та Державної реєстрації права власності на зазначене Нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка здійснюється одночасно з нотаріальним посвідченням цього Договору (п. 3.1. Договору купівлі-продажу передбачено).

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги позивач зазначив, що 05.05.2015 року право власності на спірне майно було зареєстровано за позивачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується довідкою із ЄРРП на нерухоме майно №37156430 від 06.05.2015 року. Вказану реєстрацію було здійснено приватним нотаріусом Обухівського міського нотаріального округу Київської області Щуром О.І. У зв'язку з чим позивач вважає, що на момент укладення спірного договору, він був єдиним власником спірного майна.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Таким чином для визнання правочину недійсним потрібна наявність підстав передбачених ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України.

Відповідно до п. 2.6. Постанови Пленуму Вищого Господарського Суду України від 29 травня 2013 року № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким з моменту його вчинення (частина перша статті 236 ЦК України). У зв'язку з наведеним господарським судам необхідно встановлювати, чи є оспорюваний правочин вчиненим та з якого моменту (статті 205 - 210, 640 ЦК України, частини друга - п'ята, сьома статті 180 ГК України тощо).Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.

Вищезгаданим приватним нотаріусом реєстрація права власності на спірний об'єкт за позивачем була скасована як така, що внесена помилково. Помилка нотаріуса полягала в тому, що нотаріусом під час здійснення реєстраційних дій не були враховані наступні обставини:

- Рішення Коростенського міськрайонного суду Житомирської області від 21.11.2014 року у справі № 279/8318/14ц як правовстановлюючий документ на момент реєстрації втратило законну силу через оскарження рішення в апеляційному порядку;

- Відповідно до вимог пункту 2 Додатку до Порядку взаємодії системи органів державної реєстрації прав та державних реєстраторів прав на нерухоме майно органів державної реєстрації прав під час проведення державної реєстрації права власності та/або речових прав на нерухоме майно, що виникають, крім іншого, на підставі рішення суду (затверджений Наказом Міністерства юстиції України від « 02» квітня 2013 року №607/5 «Про заходи щодо взаємодії органів державної реєстрації прав та їх посадових осіб А державна реєстрація речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду проводиться державними реєстраторами прав на нерухоме майно Укрдержреєстру відповідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 201З року № 868.

Відповідні відомості про реєстрацію права власності на спірне майно за ТОВ «Демос-90» були вилучені із Державного реєстру речових прав та нерухоме майно. Таким чином, на момент укладення спірного договору власником спірного майна був ТОВ «ЛІСТ»

23.05.2007 р. між ТОВ «Демос-90» та TOB «ЛІСТ» укладено договір № 1/05/07 комісії на будівництво офісно-житлового комплексу по вул. Жилянській, 26 у Голосіївському районі м. Києва (далі по тексту - Договір комісії).

Відповідно до п.1.1. Договору комісії, ТОВ «Демос-90» (комісіонер за договором) зобов'язався укласти від свого імені та за рахунок ТОВ «ЛІСТ» (комітент за договором) договір генерального підряду на будівництво офісно-житлового комплексу та передати все отримане за цим договором комітентові.

04.04.2013 року між ТОВ «Демос-90» та TOB «ЛІСТ» до договору комісії укладено додаткову угоду, в п. 1 якої визначено, що у зв'язку з невиконанням ТОВ «Демос-90» (комісіонером) своїх зобов'язань за договором комісії, а саме п. 2.2.3. договору щодо оплати робіт за Договором генерального підряду в обсязі кошторисної вартості будівництва, сторони вирішили достроково припинити дію договору комісії на будівництво офісно-житлового комплексу по вул. Жилянській, 26 у Голосіївському районі м. Києва (далі по тексту - Додаткова угода).

Пунктом 2 вищевказаної додаткової угоди сторони встановили наступні наслідки припинення дії Договору комісії, а саме:

- у зв'язку з порушенням ТОВ «Демос-90» своїх зобов'язань за договором, TOB «ЛІСТ» не сплачує ТОВ «Демос-90» передбачену п. 2.1.3 Договору комісії винагороду в розмірі 2,4 % від кошторисної вартості будівництва;

- ТОВ «ЛІСТ» відповідно до п.2.1.2 Договору комісії зобов'язаний відшкодувати 7 930 896,78 грн. після закінчення будівництва та введення офісно-житлового комплексу по вул. Жилянській, 26 в м. Києві в експлуатацію. Сума відшкодування вартості незавершеного будівництвом офісно-житлового комплексу по вул. Жилянській, 26 в м. Києві повинна бути підтверджена незалежним аудитором та Експертним висновком незалежної експертизи станом на 1.09.2013 року;

- єдиним власником об'єкта будівництва (офісно-житлового комплексу по вул. Жилянській, 26 у Голосіївському районі м. Києва) та результату будівельних робіт є ТОВ «ЛІСТ». ТОВ «Демос-90» з приводу цього не має до нього будь-яких претензій.

Додатковою угодою №2 від 27.11.2013 року до Договору комісії сторони визначили, що сума, яка підлягає відшкодуванню Комісіонеру, становить 6 706 189,85 грн. При цьому, сума відшкодування має бути виплачена протягом 30 календарних днів з моменту введення Комплексу в експлуатацію. Спірний об'єкт будівництва наразі в експлуатацію не введено, тому момент сплати названої вище суми не настав.

Факт обізнаності ТОВ «Демос-90» з умовами Договору комісії та додаткових угод до нього також підтверджується протоколом №3 засновників ТОВ Демос-90» від 14.05.2013 року, яким директора товариства Лобаса С.В. уповноважили укласти додаткові угоди до Договору комісії (копії зазначених документів містяться в матеріалах справи).

Таким чином, взаємною домовленістю між ТОВ «ЛІСТ» та ТОВ «Демос-90» умовами укладеного між ними Договору комісії, а також складеними в подальшому Актом від 04.04.2013 року приймання-передачі наданих послуг до договору комісії та додатковими угодами до договору комісії, було зафіксовано, що власником об'єкта незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Жилянська, буд. 26, є відповідач-1 (ТОВ «ЛІСТ»).

Суд зазначає, що вищезазначені обставини вже встановлені господарським судом міста Києва в межах розгляду справи № 910/10225/14 за позовом ТОВ «Демос-90» до ТОВ «ЛІСТ» про стягнення коштів (текст рішення від 24.06.2014 р. додасться).

Відповідно до ст. 35 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Відтак, факт існування зазначених вище обставин не підлягає повторному доказуванню.

Враховуючи наведене, саме ТОВ «ЛІСТ» на момент укладення спірного договору було єдиним власником спірного об'єкту незавершеного будівництва.

Позивач також зазначає, що ТОВ «ЛІСТ» під час укладення спірного договору не надало нотаріусу достатніх доказів наявності у відповідача-1 права власності на предмет купівлі-продажу, однак суд не може погодитися з зазначеним твердженням з огляду на наступне.

Згідно п. 83 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжет затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 р. № 868 для проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва заявник також подає:

- документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку;

- документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;

- технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва.

Як вбачається із матеріалів справи, що не спростовано позивачем, відповідач-1 надав нотаріусу необхідні документи на підтвердження права власності на спірне майно.

З врахуванням вищевикладеного суд дійшов до висновку, що при укладанні (06.05.2015 року) договору купівлі-продажу незавершеного будівництва об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу, що складає 11% балансової вартості, який посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Щуром О. І. та зареєстрований в реєстрі за №365, єдиним власником спірного майна був ТОВ «ЛІСТ», доказів неправомірного володіння спірним майном суду не надано, а тому в суду відсутні правові підстави для визнання вищевказаного договору недійсним.

Позовні вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису №9585126 про реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олітан» на об'єкт нерухомого майна: незавершене будівництво об'єкта нерухомого майна, офісно-житлового комплексу, що складає 11% балансової вартості, що знаходиться в м. Києві по вул. Жилянській, 26, також не підлягають задоволенню так як вони є похідними від вимог про визнання договору недійсним.

Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Обов'язок доказування та подання доказів відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він звернувся до господарського суду з позовними вимогами.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов до висновку що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження свої позовних вимог, а тому позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 49 ГПК України судові витрати покладаються судом на позивача.

Враховуючи вищевикладене та керуючись ст. 32, 33, 49, 82 - 85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя Якименко М.М.

Дата складання (підписання) повного тексту рішення: 27.07.2014 року.