ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.07.2015 р. Справа№ 914/2021/15

За позовом:Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Рентал», м. Львів;
до відповідача:Товариства з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест», м. Львів;
про:виселення з нежитлових приміщень
Суддя - Крупник Р.В. Секретар - Айзенбарт А.І.

Представники сторін:
від позивача:Дудяк Р.А. - представник (довіреність б/н від 02.03.2015р.);
від відповідача: Сікиринський Ю.О. - представник (довіреність б/н від 15.07.2015р.).

Представникам сторін роз'яснено права і обов'язки передбачені ст.ст. 20, 22 ГПК України. Заяв про відвід судді та здійснення технічної фіксації судового засідання не надходило.

СУТЬ СПОРУ:

22.06.2015 року на розгляд господарського суду Львівської області поступила позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Рентал» (надалі - Позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПерКом-Інвест» (надалі - Відповідач) про виселення з нежитлових приміщень.

Ухвалою суду від 24.06.2015 року порушено провадження у справі, її розгляд призначено на 13.07.2015р. В подальшому розгляд справи відкладено на 23.07.2015р.

Представник позивача в судове засідання 23.07.2015р. з'явився, позовні вимоги підтримав, просив суд позов задоволити повністю з підстав, викладених у позовній заяві.

В засіданні зазначив, що позивач являється власником приміщення загальною площею 3562,2 кв.м. у м. Львові по вул. Сахарова, 43. Орендарем вказаних приміщень являється відповідач згідно Договору оперативної оренди від 09.12.2011р., який було укладено із попереднім власником цих приміщень - ПАТ «Банк Перший». Відповідно до ч.1 ст.770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Таким чином, у зв'язку з набуттям права власності на приміщення, до позивача перейшли права та обов'язки орендодавця за Договором оперативної оренди. Відповідно до пунктів 6.1.2 та 6.1.3 Договору оренди орендодавець зобов'язаний при необхідності проводити капітальний ремонт приміщення. Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря за 2 місяці про початок планового капітального ремонту приміщення. Відповідно до пункту 6.3.11 Договору орендар зобов'язаний при проведенні орендодавцем планового капітального ремонту приміщення звільнити приміщення протягом 2 місяців після отримання письмового повідомлення від орендодавця. Як зазначив представник, у зв'язку з обстеженням будівлі керівництвом позивача було прийнято рішення про необхідність проведення капітального ремонту, покращення технічного стану та розширення площі адміністративного корпусу площею 3562,2 кв.м. 27.02.2015р. позивачем на адресу відповідача було надіслано повідомлення про проведення капітального ремонту, яке останній отримав 04.03.2015р. Разом з тим, станом на момент подання позову відповідач умов договору оренди не виконав та не звільнив нежитлове приміщення. А тому позивач просить суд виселити відповідача з вказаного приміщення.

Крім цього, 23.07.2015р. представник позивача подав клопотання в порядку ст. 22 ГПК України про відкликання поданого ним 13.07.2015р. клопотання про витребування інформації щодо наявності договорів суборенди. Враховуючи дане клопотання, суд вважає за недоцільне розглядати та вирішувати клопотання про витребування доказів.

Представник відповідача в судове засідання 23.07.2015р. з'явився, проти позовних вимог заперечив, просив відмовити в їх задоволенні з підстав, зазначених у відзиві на позов.

В засіданні підтвердив, що відповідач, станом на момент розгляду справи, займає спірні приміщення. Водночас зазначив, що за умовами Договору оперативної оренди орендодавець зобов'язаний проводити капітальний ремонт планово та при необхідності. Разом з тим, ні позовна заява, ні повідомлення про ремонт не містять жодного обгрунтування чи мінімального пояснення щодо того в чому полягає і чим викликана така гостротермінова необхідність капітального ремонту; розумного строку (дату початку та закінчення), у який передбачається проведення капітального ремонту приміщення; наявність проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт, договору з підрядною організацією, висновок (акт обстеження) компетентних інстанцій про неможливість подальшої експлуатації (аварійний стан) приміщення; необхідності виселення орендаря у зв'язку з капітальним ремонтом; компенсації орендарю та суборендарям за одностороннє припинення орендарем виконання своїх обов'язків за договором оперативної оренди приміщення та/або тимчасового відселення їх у схожий офіс. Зазначив, що в 2010 році було завершено капітальний ремонт (реконструкцію) нежитлового приміщення по вул. Сахарова, 43 в м. Львові, а тому не має ніякої необхідності в повторному проведенні такого ремонту. Крім цього, представник відповідача наголосив, що позивач не вправі заявляти вимоги про виселення відповідача, оскільки він набув право власності на спірне приміщення за нікчемними договорами, а тому не являється ні правомірним власником цих приміщень, ні їх титульним володільцем.

Також в судовому засіданні 23.07.2015р. представником відповідача заявлено клопотання про зупинення провадження у справі до вступу в законну силу рішень у справах №910/7599/15-г та №910/2951/15-г.

Своє клопотання мотивує тим, що в провадженні господарського суду Львівської області знаходиться справа №910/7599/15-г за позовом ПАТ «БГ Банк» до відповідачів - ТОВ «Альфа Груп Континент», ТОВ «Ріал Рентал», Кривецького І.І. про застосування наслідків нікчемності правочину, а саме - Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою м. Львів, вул. Сахарова, 43, юридичним наслідком якого стало набуття 05.01.2015р. ТОВ «Ріал Рентал» права власності на об'єкт нерухомості.

Крім цього, в провадженні господарського суду м. Києва знаходиться справа №910/2951/15-г за позовом ТОВ «ПерКом-Інвест» до ПАТ «Банк Перший», третя особа ТОВ «Ріал Рентал» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою м. Львів, вул. Сахарова, 43, юридичним наслідком якого стало набуття 05.01.2015р. ТОВ «Ріал Рентал» права власності на вказаний об'єкт нерухомості.

Таким чином за результатами розгляду господарським судом Львівської області справи №910/7599/15-г та господарським судом м. Києва справи №910/2951/15-г, ТОВ «Ріал Рентал» з моменту набуття втратить будь-які права (в т.ч. користування) на нежитлове приміщення за адресою м. Львів, вул. Сахарова, 43, а законний власник - ПАТ «Банк Перший» (тепер ПАТ «БГ Банк») поверне собі втрачене у незаконний спосіб право володіти, користуватися та розпоряджатися вказаним об'єктом нерухомості.

Представник позивача проти клопотання про зупинення провадження у справі заперечив.

Розглянувши вказане клопотання, суд не знаходить підстав для його задоволення з огляду на наступне.

Як зазначено в п. 3.16 Постанови Пленуму ВГСУ №18 від 26.12.2011р. «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» відповідно до частини першої статті 79 ГПК господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом. При цьому пов'язаною з даною справою є така інша справа, у якій інший суд встановлює обставини, що впливають чи можуть вплинути на подання і оцінку доказів у даній справі; в тому числі йдеться про факти, які мають преюдиціальне значення (частини третя і четверта статті 35 ГПК).

Під неможливістю розгляду даної справи слід розуміти неможливість для даного господарського суду самостійно встановити обставини, які встановлюються іншим судом в іншій справі, - у зв'язку з непідвідомчістю або непідсудністю іншої справи даному господарському суду, одночасністю розгляду двох пов'язаних між собою справ різними судами або з інших причин.

Суд зазначає, що представником відповідача не було доведено належними доказами неможливість розгляду даної справи до набрання законної сили рішень у справах №910/7599/15-г та №910/2951/15-г.

Так, в матеріалах справи містяться належним чином завірені копії свідоцтв №32031877 від 05.01.2015р. (99/100 частки) та №32957794 від 31.01.2015р. (1/100 частки) про право власності ТОВ «Ріал Рентал» на нерухоме майно - адміністративний корпус по вул. Сахарова, 43 у м. Львові, площею 3562,2 кв.м., а також витяги з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно №32032258 від 05.01.2015р. та №32958276 від 31.01.2015р. про реєстрацію права власності на вказане приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Згідно ч. 2, 3 ст.3 вказаного Закону держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст.18 вказаного Закону свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно видається, зокрема, юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об'єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками).

Відповідно до ч. 5 ст.28 вказаного Закону інформація про зареєстровані права та їх обтяження, отримана в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав, є офіційною та використовується відповідно до законодавства.

Таким чином при розгляді даної справи в суду не має підстав ставити під сумнів право власності позивача на нерухоме майно по вул. Сахарова, 43 у м. Львові, що підтверджено витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Також суд наголошує на тому, що провадження у справі №910/2951/15-г згідно ухвали господарського суду м. Києва від 27.04.2015р. зупинене до розгляду справи №910/7599/15-г. Натомість провадження у справі №910/7599/15-г згідно ухвали господарського суду Львівської області від 09.06.2015р. зупинено у зв'язку із призначенням судової будівельно-технічної експертизи.

З огляду на викладене, задоволення клопотання про зупинення провадження у даній справі до закінчення розгляду справ, провадження в котрих зупинено має наслідком затягування судового процесу і призводить до порушення вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, учасником якої є Україна, стосовно права кожного на розгляд його справи упродовж розумного строку.

Враховуючи зазначене, суд відмовляє в задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі.

Заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до свідоцтв про право власності на нерухоме майно №32031877 від 05.01.2015р. (99/100 частки) та №32957794 від 31.01.2015р. (1/100 частки) ТОВ «Ріал Рентал» являється власником нерухомого майна - адміністративного корпусу площею 3562,2 кв.м. по вул. Сахарова, 43 у м. Львові. Право власності позивача на вказане майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягами, відповідно, №32032258 від 05.01.2015р. та №32958276 від 31.01.2015р.

Як встановлено судом та вбачається з Протоколу загальних зборів засновників ТОВ «Ріал Рентал» №12/12/14 від 12.12.2014р., позивач набув право власності на нерухоме майно по вул. Сахарова, 43 у м. Львові шляхом внесення до статутного капіталу позивача гр. Кривецьким І.І. 1/100 частин будівлі загальною площею 3562,2 кв.м., яка належала йому на праві власності відповідно до Договору купівлі-продажу частин приміщення від 30.10.2014р. та внесення до статутного капіталу позивача ТОВ «Альфа Груп Континент» 99/100 частин будівлі загальною площею 3562,2 кв.м., яка належала йому на праві власності відповідно до Договору купівлі-продажу частин приміщення від 30.10.2014р.

Судом також встановлено, що 09.12.2011р. між відповідачем та ПАТ «Банк Перший» - попереднім власником нерухомого майна площею 3562,2 кв.м. по вул. Сахарова, 43 у м. Львові (котре належало банку на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого 15.07.2011р.) укладено Договір оперативної оренди №1 від 09.12.2011р. (надалі - Договір) відповідно до умов котрого Банк передав в оренду відповідачу вказане нерухоме майно.

Відповідно до п.2.1 Договору приміщення надається орендарю (відповідачу) для подальшої передачі його в суборенду третім особам.

З акту приймання-передачі від 09.12.2011р. до Договору вбачається, що об'єкт оренди було передано орендарю.

Згідно п.14.2 Договору даний Договір набирає чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін та діє протягом 2 років 11 місяців та 29 днів.

Як встановлено судом, та вказане не заперечується жодною із сторін, після припинення дії Договору 08.12.2014р., строк його дії поновився до 07.12.2017р. у зв'язку з тим, що сторонами Договору в місячний строк не було заявлено заперечень щодо його продовження.

Відповідно до п.16.1 Договору у разі переходу права власності або користування на приміщення до інших осіб цей договір оренди зберігає чинність для нового власника.

З матеріалів справи вбачається, що після набуття позивачем права власності на приміщення площею 3562,2 кв.м. по вул. Сахарова, 43 у м. Львові, він листом №28/01-15 від 28.01.2015р. повідомив відповідача, що являється новим власником цього приміщення.

27.02.2015р. позивач направив на адресу відповідача лист №05/15 від 27.02.2015р. в якому повідомив останнього, що у зв'язку з обстеженням будівлі керівництвом «Ріал Рентал» було прийнято рішення про необхідність проведення капітального ремонту, покращення технічного стану, розширення площі адміністративного корпусу площею 3562,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43.

Також в даному листі позивач попросив відповідача звільнити займане приміщення протягом 2 місяців з дати отримання цього повідомлення, так як цього вимагають положення пункту 6.3.11 Договору.

Факт направлення відповідачу листа №05/15 від 27.02.2015р. підтверджується фіскальним чеком про направлення цінного листа №333 від 27.02.2015р. та описом вкладення у цінний лист. З відповіді Львівської дирекції Українського державного підприємства поштового зв'язку «Укрпошта» №05-22-766 від 29.05.2015р. вбачається, що лист з оголошеною цінністю №333 вручений 04.03.2015р. за довіреністю уповноваженій на отримання пошти ТОВ «ПерКом-Інвест» Добош О.Я.

Як зазначає позивач, враховуючи факт отримання листа №05/15 від 27.02.2015р. відповідач, за умовами Договору зобов'язаний був звільнити приміщення до 04.05.2015р. Разом з тим, вказане приміщення він не звільнив і станом на момент розгляду справи. Докази такого звільнення відсутні в матеріалах справи. Представник відповідача теж не заперечив того факту, що відповідач займає спірне приміщення.

Встановивши наведені обставини справи, суд вважає позовні вимоги про виселення відповідача із займаних приміщень такими, що підлягають до задоволення, з огляду на наступне.

Згідно вимог ч. 2 ст. 11 ЦК України та ст. 174 ГК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Так, нормами статті 759 ЦК України, які кореспондуються з положеннями ст. 283 ГК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 6 ст. 283 ГК України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).

За змістом ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Як встановлено судом, 09.12.2011р. між відповідачем та ПАТ «Банк Перший» укладено Договір оперативної оренди нерухомого майна площею 3562,2 кв.м. по вул. Сахарова, 43 у м. Львові строком на 2 роки 11 місяців та 29 днів. В подальшому дія вказаного Договору поновилася до 07.12.2017р. Оскільки, пункт 16.1 Договору передбачає, що у разі переходу права власності або користування на приміщення до інших осіб цей договір оренди зберігає чинність для нового власника, то враховуючи умови даного пункту та приписи ст. 770 ЦК України, до ТОВ «Ріал Рентал» перейшли права та обов'язки орендодавця за вказаним договором.

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч.1 ст.530 ЦК України).

Відповідно до положень п.6.1.2 та п.6.1.3 Договору орендодавець зобов'язаний при необхідності проводити капітальний ремонт приміщення, а також попередити орендаря за 2 місяці про початок планового капітального ремонту приміщення.

Згідно п.6.3.11 Договору при проведенні орендодавцем планового капітального ремонту приміщення орендар зобов'язаний звільнити приміщення протягом 2 (двох) місяців після отримання письмового повідомлення від орендодавця.

Враховуючи зазначене, а також те, що матеріалами справи підтверджується факт повідомлення позивачем відповідача про проведення планового капітального ремонту, а також факт отримання останнім вказаного повідомлення 04.03.2015р., то відповідач повинен був звільнити приміщення до 04.05.2015р. Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується жодною із сторін, станом на момент винесення рішення в даній справі відповідач орендоване приміщення не звільнив. А тому позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають до задоволення повністю.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач зазначає, що ні позовна заява, ні повідомлення про ремонт не містять жодного обгрунтування чи мінімального пояснення щодо того в чому полягає і чим викликана така гостротермінова необхідність капітального ремонту; розумного строку (дату початку та закінчення), у який передбачається проведення капітального ремонту приміщення; наявність проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт, договору з підрядною організацією, висновок (акт обстеження) компетентних інстанцій про неможливість подальшої експлуатації (аварійний стан) приміщення; необхідності виселення орендаря у зв'язку з капітальним ремонтом; компенсації орендарю та суборендарям за одностороннє припинення орендодавцем виконання своїх обов'язків за договором оперативної оренди приміщення та/або тимчасового відселення їх у схожий офіс.

Разом з тим, суд не бере до уваги наведені доводи відповідача з огляду на наступне.

Так, умовами укладеного Договору з яким пов'язано початок перебігу для орендаря строку для звільнення приміщення, передбачено лише обов'язок орендодавця повідомити про проведення планового ремонту, який він повинен проводити при необхідності. Умовами договору не передбачається обов'язку орендодавця пояснювати причини і надавати орендарю разом із повідомленням докази необхідності проведення такого ремонту, а також надавати проектно-кошторисну документацію для проведення цього ремонту чи вказувати в повідомленні розумний строк (дату початку та закінчення), у який передбачається проведення капітального ремонту приміщення. А тому відповідні покликання відповідача є безпідставними. При цьому, посилання відповідача на положення абз.2 ч.2 ст.776 ЦК України суд вважає недоречним, оскільки згідно цих положень встановлюється обов'язок орендодавця провести капітальний ремонт у розумний строк, а не зазначати розумний строк проведення ремонту в повідомленні.

Також суд зазначає, що позивачу, як власнику майна та особі, якій згідно ст.ст. 317, 319 ЦК України надається право на власний розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном, належить виключне право визначати необхідність у проведенні капітального ремонту приміщення і вказане право не може бути обмежено відповідачем ні згідно умов укладеного Договору, ні згідно положень законодавства.

Не заслуговують на увагу і доводи відповідача, щодо компенсації орендарю та суборендарям за одностороннє припинення орендодавцем виконання своїх обов'язків за договором оперативної оренди приміщення та/або тимчасового відселення їх у схожий офіс, оскільки вказаний обов'язок орендодавця теж не передбачений умовами укладеного Договору.

Відповідно до положень ст.ст. 4-3, 33, 34 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обгрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Господарський суд створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи викладене, позивачем належними доказами доведено обґрунтованість позовних вимог, відповідачем ці доводи не спростовано, а тому позов підлягає до задоволення повністю.

Відповідно до ст.49 ГПК України судовий збір покладається на відповідача.

Беручи до уваги наведене та керуючись ст.ст. 4-3, 12, 33-35, 49, 82-85, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити повністю.

2. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Перком-Інвест» (79044, м. Львів, вул. Сахарова, 43; ) з нежитлового приміщення - адміністративного корпусу загальною площею 3562,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Львів, вул. Сахарова, 43

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Перком-Інвест» (79044, м. Львів, вул. Сахарова, 43; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Рентал» (79026, м. Львів,вул. Сахарова, 43, кім. 501; ) 1218,00 грн. судового збору.

4. Накази видати після набрання рішенням законної сили відповідно до ст. 116 ГПК України.

5. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 ГПК України та може бути оскаржене до Львівського апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст.ст. 91-93 ГПК України.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Повний текст рішення складено та підписано 28.07.2015р.

Суддя Крупник Р.В.