ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" липня 2015 р. Справа № 922/3517/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Бородіна Л.І., суддя Лакіза В.В.

при секретарі Катренко І.С.

за участю представників:

позивача - Шалак Я.О. за довіреністю від 19.02.2015 р. №08-11/670/2-15;

відповідача - Катанцева О.Є. на підставі договору про надання правової допомоги від 10.05.2015 р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх. №3452Х/2) на рішення господарського суду Харківської області від 26.05.15 у справі №922/3517/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко", м. Харків

про внесення змін до договору,

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 26.05.2015 р. у справі №922/3517/14 (суддя Пономаренко Т.О.) позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі від 07.02.2001 року, зареєстрованого у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 09.02.2001 р. за № 16/01 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, посвідченого приватним

нотаріусом

Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А.

"07" лютого 2001 року в реєстрі за № 1033,

зареєстрованого "09" лютого 2001 року за № 16/01

у виконавчому комітеті Харківської міської ради

11 грудня 2013 р.

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ВІКО" (Орендар) в особі керівника _________________________________________________ з другого боку домовились про нижченаведене:

I. Доповнити пунктом 1.3. договір оренди земельної ділянки, зареєстрованого "09" лютого 2001 року за № 16/01 словами і викласти у такій редакції:

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :09:041:0001."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. "07" лютого 2001 року в реєстрі за № 1033, зареєстрованого "09" лютого 2001 року за № 16/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ВІКО"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61009, м. Харків, вул. Вокзальна, буд. 46

код 04059243 код 23763309

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А. Кернес _________________ ______________

/підпис/ / підпис/ /ПІБ/"

В решті позову відмовлено.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІКО" (61009, м. Харків, вул. Вокзальна, буд. 46, ) на користь Харківської міської ради 61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, , Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) витрати, понесені на сплату судового збору в розмірі 609,00 грн.

Харківська міська рада не погодилась з зазначеним рішенням місцевого господарського суду, звернулась до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 26.05.2015 р. у справі №922/3517/14 в частині відмови в задоволенні позовних вимог та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі; судові витрати покласти на відповідача.

В обґрунтування своїх вимог заявник посилається на те, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, в зв'язку з чим зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Стосовно віднесення спірної земельної ділянки за функціональним використанням до земель комерційного використання скаржник зазначає, що вид функціонального використання земельної ділянки визначається органами Держагентства, а не підставі рішення міської ради, також він наголошує на тому, про це вказано у витязі Управління Держземагентства у м. Харкові №26 від 17.10.2014 р., який не оскаржено у встановленому порядку, отже, він є чинним, тому відсутні правові підстави для доведення правомірності зазначеного у витязі функціонального використання та коефіцієнта 2,5.

Щодо встановлення розміру орендної плати у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки заявник зазначає, що він встановлюється на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові та у даному конкретному випадку є мінімальною, отже, посилання на її завищення необ'єктивне та необгрунтоване.

Також, Харківська міська рада повідомляє про те, що її актами щодо впровадження нової нормативної грошової оцінки прямо передбачено внесення змін до договорів оренди землі саме у формі додаткової угоди до цього договору.

Скаржник до того ж, зазначає, що висновок місцевого господарського суду про невідповідність загальним принципам укладення договорів включення до розділу 1 редакції додаткової угоди переліку законодавчих та нормативно-правових актів Харківської міської ради є помилковим, оскільки саме на підставі та на виконання вищезазначених актів позивач вносить зміни до договору оренди землі.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 22.06.2015 р. апеляційну скаргу Харківської міської ради прийнято до провадження та призначено до розгляду на 21.07.2015 р.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ "Віко" (вх.№10769 від 17.07.2015 р.) вважає рішення господарського суду Харківської області таким, що прийнято при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права та повному з'ясуванні фактичних обставин справи, тому просить у задоволенні вимог апеляційної скарги відмовити, залишити рішення господарського суду Харківської області від 26.05.2015 р. у справі №922/3517/14 без змін.

Так, відповідач, зокрема, зазначає, що позивач ні у позові, ні у апеляційній скарзі не надає пояснень з приводу зміни функціонального використання земельної ділянки з "Землі промисловості" на "Землі комерційного використання" та використаня при розрахунку орендної плати коефіцієнт функціонального використання 2,5.

Крім того, відповідач повідомляє, що відповідно до п. 29 Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. №960/12, даний Порядок не поширюється на договори оренди та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані до набрання чинності даним Порядком.

Отже, на думку відповідача, визначений Порядок не може бути застосований до правовідносин між сторонами у даній справі.

У судове засідання 21.07.2015 р. прибули представники сторін та надали пояснення у справі.

Представник заявника підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги у повному обсязі, а судові витрати покласти на відповідача.

Представник відповідача проти апеляційної скарги заперечує, просить рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Враховуючи достатність наявних у справі матеріалів для розгляду апеляційної скарги по суті, а також явку представників сторін та надання ними пояснень щодо апеляційної скарги, колегія суддів вважає за можливе розглянути скаргу в даному судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи заявника перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

На підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 12.07.2000 р. №974 "Про надання ТОВ "Віко" у користування земельної ділянки" між Харківською міською радою та ТОВ "Віко" 07.02.2001 р. був укладений договір оренди земельної ділянки (надалі - договір), зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 09.02.2001 р. за №16/01( т. 1 а. с.17-18).

Згідно з пунктами 1.1. та 1.2 договору відповідачу (орендарю) в оренду строком до 31.07.2025 р. надано в платне користування земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Вокзальна, 39-а, загальною площею 0,3197 га, у тому числі: інших угідь 0,3197 га для експлуатації і обслуговування нежитлової будівлі складського призначення.

Пунктом 2.1. договору сторони обумовили, що плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 671,73 грн. до 31.12.2001 р.; 988,41 грн. - з 31.12.2002 р. на зазначений у договорі рахунок міськфінуправління не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.

Пунктом п. 2.2 договору визначено, що орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

Відповідно до абзацу а) пункту 3.1.2. договору орендодавець має право вносити зміни в розділ 2 цього договору щодо розміру і строків внесення плати за землю в разі зміни ставки земельного податку в законодавчому порядку.

Отже, згідно з умовами договору оренди земельної ділянки, підставою для збільшення розміру орендної плати є збільшення ставок земельного податку відповідно до змін у чинному законодавстві, тобто, коли визначена у договорі орендна плата є нижчою за встановлений законом її граничний розмір.

У відповідності до п. 4.1. договору зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації. Невід'ємною частиною цього договору є план земельної ділянки.

До договору позивачем додано, зокрема, план земельної ділянки (кадастровий номер 880941001, площа 0,3197 га) та акт прийому-передачі в оренду вказаної земельної ділянки, підписаним сторонами (т. 1 а. с. 19-20).

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01.01.2014 р.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007" та рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007" та була введена в дію з 01.03.2008 р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." вводиться в дію з 01.01.2014 р. (п. п. 2, 3),

Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. №960/12 затверджено Порядок оформлення договорів землі у місті Харкові.

Відповідно до п. п. 3.1. та 3.2. Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Згідно з пунктом 16.4 зазначеного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема, зміни нормативної грошової оцінки землі.

Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Відповідно до пунктів 2.1., 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. Департамент земельних відносин на підставі пункту 4 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку, виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р., одержано витяг №26 від 17.10.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (т. 1 а. с. 19, 24, 25).

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі від 07.02.2001 р. №16/01 та направлено відповідачу листи - пропозиції №5554/0/225-13 від 17.12.2013 р. про зміну договору оренди земельної ділянки для підписання та скріплення печаткою та №5762/0/225-13 від 18.12.2013 р. про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки (т. 1 а. с. 26, 27).

Разом з листом- пропозицією від 17.12.2013 р. ТОВ "Віко" було направлено примірники додаткової угоди та розрахунок орендної плати в зв'язку зі зміною розміру орендної плати.

З метою забезпечення здійснення реєстрації додаткових угод шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу, на підставі положень ст. 29 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови КМУ від 21.11.2012 р. №1204 "Про затвердження розміру і порядок використання плати за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру", Департаментом земельних відносин у листі - пропозиції від 18.12.2013 р. було запропоновано відповідачеві сплатити кошти в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати у двадцятиденний строк після одержання листа - пропозиції оригінали платіжних документів щодо сплати зазначених платежів.

Вищевказані вимоги виконавчого органу Харківської міської ради відповідачем виконані не були, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради направлено не було.

Наведене стало підставою для звернення у серпні 2014 р. Харківської міської ради до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко", м. Харків, про внесення змін до договору оренди землі від 07.02.2001 р. АВР №371857 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренду землі у редакції позивача, викладеній у позовній заяві.

В обгрунтування позовних вимог Харківська міська рада послалась на норми ст. ст. 13, 144 Конституції України, ст. ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст. ст. 5, 13, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст. ст. 179, 188, 193 Господарського кодексу України.

Рішенням господарського суду Харківської області від 05.11.2014 р. у справі №922/3517/14 позовні вимоги задоволено в повному обсязі; зобов'язано внести зміни до договору оренди землі від 07.02.2001 р., зареєстрованого у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 09.02.2001 р. за №16/01 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.В. "07" лютого 2001 року в реєстрі за № 1033, зареєстрованого "09" лютого 2001 року за № 16/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради

"__" __________________ 20__ р.

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ВІКО" (Орендар) в особі керівника __________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" доповнити пункт 1.2. словами та розділ 1. "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ" пунктами 1.3., 1.4., назви і пункти розділу 2. "ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ", розділу 3. "ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН", розділу 4. "ЗМІНА, ПРИПИНЕННЯ, РОЗІРВАННЯ 1 ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ", розділу 5. "ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ЗА НЕВИКОНАННЯ ДОГОВІРНИХ ЗОБОВ'ЯЗАНЬ", розділу 6. "УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ" та розділу 7. "ОСОБЛИВІ УМОВИ" договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого " 09" лютого 2001 року за № 16/01, змінити і викласти у такій редакції:

"1.2. (редакція по договору). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням. "

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :09:041:0001. "

"1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №26 від 17.10.2013 становить 3661204 грн. (три мільйони шістсот шістдесят одна тисяча двісті чотири гривні). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

" 2. ОРЕНДНА ПЛАТА

2.1 Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 695/14 від 18.11.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 205027,42 грн. (двісті п'ять тисяч двадцять сім гривень сорок дві копійки), або в місяць - 17085,62 грн. (сімнадцять тисяч вісімдесят п'ять гривень шістдесят дві копійки).

2.2 Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.

2.3 Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки визначені чинним законодавством.

2.4. Платіжне доручення або квитанція мають містити в кодовому рядку обов'язкову інформацію про номер державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, за яку справляється плата, та строк, за який здійснюється платіж.

2.5. Розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативної грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

є) в інших випадках, передбачених законом.

2.6. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно діючого законодавства."

"3. ІНШІ ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

3.1. Орендодавець має право вимагати:

а) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно договору оренди;

б) дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

в) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

г) своєчасного внесення орендної плати;

д) в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 2.5. договору, Орендодавець має право звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору укладеною в зміненій редакції.

3.2. Обов'язки Орендодавця:

а) передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

б) при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

в) не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

г) відшкодувати Орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкту оренди, яке проводилося Орендарем за згодою Орендодавця,

д) попередити Орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкту оренди.

3.3. Права Орендаря.

а) самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди земельної ділянки;

б) за письмовою згодою Орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження;

в) отримувати продукцію і доходи;

г) звертатися у відповідні органи щодо витребування орендованої земельної ділянки з будь-якого не законного володіння і користування, усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці громадянами та юридичними особами, в тому числі Орендодавцем;

д) в разі належного виконання своїх обов'язків відповідно до умов договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору після закінчення строку його дії у порядку, визначеному у пункті 1.2. договору;

є) передавати земельну ділянку або її частини в суборенду без зміни цільового призначення за письмовою згодою Орендодавця,

Умови договору суборенди земельної ділянки мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк договору суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки. У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди припиняється, що не потребує складання будь-яких угод з цього приводу.

Договір суборенди підлягає державній реєстрації.

є) Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону).

3.4. Обов'язки Орендаря.

а) приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди земельної ділянки, зареєстрованим в установленому законом порядку;

б) сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановленими цим договором;

в) в разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки в місячний термін звернутися до Орендодавця щодо перерахунку розміру орендної плати;

г) виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди земельної ділянки;

д) дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

е) використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором;

є) дотримуватися екологічної безпеки землекористування і зберігання родючості ґрунтів, не допускати погіршення екологічного стану земельної ділянки в результаті своєї господарської діяльності;

ж) дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства України;

з) дотримуватися санітарних і протипожежних норм, забезпечити зберігання інженерних комунікацій і споруд, що знаходяться на орендованій земельній ділянці та під її поверхнею;

и) при передачі земельної ділянки Орендодавцю до підписання акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані Орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю, при цьому за Орендарем залишається право власності на всі будівлі, які збудовані на ділянці у відповідності до вимог чинного законодавства України;

і) у разі зміни своїх банківських реквізитів, юридичної адреси, назви, організаційно-правової форми тощо, Орендар у 10-денний строк з моменту настання таких змін повинен письмово повідомити про це Орендодавця та орган, який провів державну реєстрацію цього договору;

ї) у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати нотаріально завірену копію договору відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Орендар зобов'язується уточнювати платіжні реквізити отримувача орендної плати перед внесенням платежу;

к) надавати згоду на передачу інформації по платежах за оренду землі органами ДПІ до Департаменту земельних відносин;

л) неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє Орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю у цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором.

3.5. Орендар не має права передавати в заставу або вносити до статутного фонду право оренди земельної ділянки, що є предметом даного Договору."

"4. ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ І ПРИПИНЕННЯ ЙОГО ДІЇ

4.1. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

4.2. Дія договору припиняється у разі:

а) закінчення строку, на який його було укладено;

б) придбання Орендарем земельної ділянки у власність;

в) викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

г) ліквідації юридичної особи-Орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

4.3. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

а) взаємною згодою сторін;

б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

4.4. Перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Перехід прав та обов'язків Орендаря до іншої юридичної особи є підставою для укладання додаткової угоди до цього договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - Орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду, переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з Орендарем."

"5. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ЗА НЕВИКОНАННЯ АБО НЕНАЛЕЖНЕ ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ

5.1. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

5.2. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини."

"6. УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ:

6.1. Після припинення дії договору Орендар за актом приймання-передачі повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду за актом приймання - передачі.

6.2. Орендодавець, у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.

6.3. Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

6.4. Питання щодо можливості компенсації поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем відповідно до письмової згоди з Орендодавцем землі, вирішуються за окремою угодою.

6.5. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором.

Збитками вважаються:

а) фактичні втрати, яких Орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

б) доходи, які Орендар міг би реально отримати в разі належного виконання Орендодавцем умов договору.

6.1. Розмір фактичних витрат Орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних. "

"7. РИЗИК ВИПАДКОВОГО ЗНИЩЕННЯ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ОБ'ЄКТУ ОРЕНДИ ЧИ ЙОГО ЧАСТИНИ

7.1. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди чи його частини несе Орендар. У разі прострочення Орендодавцем або Орендарем установлених договором строків передачі об'єкту оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення./ його передачі."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. "07" лютого 2001 року в реєстрі за № 1033, зареєстрованого "09" лютого 2001 року за № 16/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

_____________Г.А. Кернес

/ підпис/

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ

"Віко", м. Харків

61009, м. Харків, вул. Вокзальна, 46,

код 23763309

В особі керівника

_____________ _______________

/ підпис/ /ПІБ/

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко", м. Харків (61009, м. Харків, вул. Вокзальна, 46, ) на користь Харківської міської ради (, майдан Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) 1218,00 грн. судового збору.

Рішення мотивовано доведеністю наявності у позивача права вимагати від відповідача приведення договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014 р. рішення господарського суду Харківської області від 05.11.2014 р. у справі №922/3517/14 скасовано; прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено; стягнуто з Харківської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко" 609,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

В обгрунтування своїх висновків апеляційний господарський суд послався на те, що при прийнятті оскаржуваного рішення місцевий господарський суд неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, а висновки суду не відповідають обставинам справи. Апеляційний суд виходив із того, що предмет заявленого позову та підстави не співвідносяться, а також з того, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди не відповідають діючим нормам чинного законодавства, а саме щодо вірного розрахунку сум, коефіцієнтів, що підлягають застосуванню, порядку внесення відповідних змін, та обставинам, які склалися між сторонами.

Постановою Вищого господарського суду України від 17.02.2015 р. рішення господарського суду Харківської області від 05.11.2014 р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014 р. у справі №922/3517/14 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Господарський суд касаційної інстанції в обгрунтування своїх висновків послався на те, що висновок апеляційного суду про невідповідність підстав та предмету позову, оскільки позивач просив укласти договір в новій редакції, а не про внесення до нього змін, не відповідає матеріалам справи, оскільки в договорі, в який позивач просить внести зміни, є пункт 1.1., в який він не просить внести зміни, починаючи внесення змін з доповнення пункту 1.2., що засвідчує, що позивач просить саме внести зміни до договору в певні пункти, і суд зобов'язаний перевірити правомірність внесення змін шляхом укладення додаткової угоди по кожному пункту.

Також у постанові ВГСУ йдеться про те, що при цьому, суд не позбавлений права відмовити в певній частині позову по факту недоведеності частини позовних вимог, а суд першої інстанції не перевірив та не обґрунтував правомірність укладення додаткової угоди в редакції позивача по кожному пункту.

Оскаржуваним рішення від 26.05.2015 р. позов задоволено частково - в частині доповнення договору оренди земельної ділянки пунктом 1.3. (кадастровий номер земельної ділянки :09:041:0001), в решті позовних вимог відмовлено.

Місцевий господарський суд в рішенні зазначив про те, що на будь-які порушення умов договору з боку відповідача позивач в підставах позову не посилався, договором оренди землі не передбачено такої підстави для внесення змін до договору як зміна нормативної грошової оцінки земель, також позивачем не доведено, що в даному разі мають місце або зміна умов господарювання, або зміна розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів тощо.

Також господарський суд Харківської області дійшов висновку, що оскільки на цей час відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по вул. Вокзальна, 39-а, м. Харків до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5), а новий договір оренди землі між позивачем та відповідачем не укладено, спірний договір оренди землі діє в тій редакції, яка була узгоджена та підписана сторонами, позивач не мав права визначати у додатковій угоді нормативну грошову оцінку землі на підставі витягу № 26 від 17.10.2013 р., у якому застосоване інше функціональне використання земельної ділянки ніж те, що встановлено в договорі оренди землі.

За таких обставин, господарський суд першої інстанції дійшов всиновку, що позивачем не доведено правомірність внесення змін до договору оренди землі шляхом доповнення його, зокрема, п.1.4 додаткової угоди, яку він просив затвердити, вказавши, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до витягу з технічної документації №26 від 17.10.2013 р., становить 3661204 грн.

Крім того, господарським судом першої інстанції вказано, що спірний договір оренди землі та чинне законодавство не передбачають такої підстави для зміни договору оренди землі як зміна органом місцевого самоврядування порядку визначення розміру орендної плати у разі зміни формули її розрахунку та відповідних коефіцієнтів, отже, суд дійшов висновку про неправомірність застосування позивачем ставки орендної плати у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки землі у запропонованих змінах до договору оренди землі.

Місцевий господарський суд у своєму рішенні також дійшов висновку про незаконність застосування до спірних правовідносин оренди землі рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", зважаючи на відсутність порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди, укладених до 01.01.2013 р.

Решту вимог позивача про внесення змін до договору оренди землі від 07.02.2001 р. №16/01 (зміна пункту 1 (із підпунктами 1.2), пункту 2 (із підпунктами 2.2-2.6), пункту 3 (із підпунктами 3.1-3.5), пункту 4 (із підпунктами 4.1-4.4), пункту 5 (із підпунктами 5.1, 5.2), пункту 6 (із підпунктами 6.1-6.5), пункту 7 (підпункт 7.1) договору шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції позивача місцевий господарський суд також визнав такими, що не підлягають задоволенню, оскільки позивачем не доведено, як саме співвідноситься зміна нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з пунктами додаткової угоди до договору, які позивач просить суд визнати укладеними і чи є зміна нормативно-грошової оцінки підставою для укладення додаткової угоди в новій редакції.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У відповідності до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною 2 статті 30 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Приписами ст. 21 вказаного Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

В розділі 2 договору зазначено, що плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 671,37 грн. - до 31.12.2001 р., а з 01.01.2002 р. - 988,41 грн., на зазначений рахунок міськфінуправління не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.

Пунктом 2.2. та абзацом а) пункту 3.1.2. договору передбачено, що орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору; орендодавець має право вносити зміни в розділ 2 цього договору щодо розміру і строків внесення плати за землю в разі зміни ставки земельного податку в законодавчому порядку.

Отже, сторони в спірному договорі, серед іншого, передбачили можливість внесення до нього змін щодо перегляду розміру орендної плати у разі зміни ставки земельного податку.

Відповідно до п. 289.1. ст. 289 Податкового кодексу України (надалі - ПК Україхни) для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Пункт 274.1 ПК України визначає, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" визначає нормативну грошову оцінку земельних ділянок як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з абз. 3 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У відповідності до ст. 18 вказаного Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Як вже було зазначено, попередня вартість 1 кв. м. землі у місті Харкові була затверджена та введена в дію з 01.03.2008 р. рішеннями Харківської міської ради від 25.12.2007 р. №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та від 27.02.2008 р. №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року".

Враховуючи норми статті 18 Закону України "Про оцінку земель", позивач рішеннями від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова" затвердив нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова та ввів в дію з 01 січня 2014 року нову плату за землю.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно з п. п. 34, 35 ч. 1 с. 26 вказаного Закону до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Статтею 632 ЦК України унормовано, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." є чинними на момент розгляду справи. Доказів їх скасування матеріали справи не містять.

З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати та податку за земельні ділянки, в зв'язку з чим зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки комунальної власності, в свою чергу, є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Така ж правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду України від 03.07.2014 р. №922/533/14 та постановах Верховного суду України від 20.08.2013 р. у справі №5017/781/2012 та від 03.12.2013 р. у справі №5009/3430/12.

З урахуванням вищевказаних обставин справи та норм чинного законодавства, колегія суддів апеляційного господарського суду не погоджується з висновком господарського суду першої інстанції стосовно необґрунтованості позовних вимог Харківської міської ради щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Таким чином, в цій частині позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі від 07.02.2001 р. підлягають задоволенню.

Також обгрунтованою колегія суддів вважає вимогу позивача щодо внесення змін до договору оренди в частині зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки :10:004:0015", оскільки це відповідає приписам ст.15 Закону України "Про оренду землі" в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, згідно з якими така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

При дослідженні витягу №4136/08 від 16.12.2008 р. (том 1 а. с. 187) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 3197 кв. м за адресою: м. Харків, вул. Вокзальна, 39а, судом встановлено, що розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :09:041:0001, яка передана в оренду відповідачу, складено, виходячи з того, що функціональне використання земельної ділянки - землі промисловості, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 1,2 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 3197 кв.м., що, в свою чергу, вплинуло на величину нормативно грошової оцінки

При дослідженні витягу №26 від 17.10.2013 р. (том 1 а. с. 24) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 3197 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Вокзальна, 39а, судом встановлено, що розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :09:041:0001, яка передана в оренду відповідачу, складено, виходячи з того, що функціональне використання земельної ділянки - землі комерційного використання, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 2,5 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 3197 кв.м., що в свою чергу, теж вплинуло на величину нормативно грошової оцінки.

Відповідно до ч. 1 ст.19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно з ч.1 ст. 20 Земельного кодексу України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Як вже зазначалося, спірний договір оренди землі було укладено на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 12.07.2000 р. № 974 "Про надання ТОВ "Віко" у користування земельної ділянки".

За умовами укладеного між сторонами договору відповідачу (орендарю) в оренду строком до 31.07.2025 року надано в платне користування земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Вокзальна, 39-а, загальною площею 0,3197 га, у тому числі: інших угідь 0,3197 га для експлуатації і обслуговування нежитлової будівлі складського призначення.

Місцевий господарський суд дійшов висновку, що оскільки на цей час відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по вул. Вокзальна, 39-а, м. Харків до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5), а новий договір оренди землі між позивачем та відповідачем не укладено, спірний договір оренди землі діє в тій редакції, яка була узгоджена та підписана сторонами, і позивач не мав права визначати у додатковій угоді нормативну грошову оцінку землі на підставі витягу № 26 від 17.10.2013 р., у якому застосоване інше функціональне використання земельної ділянки ніж те, що встановлено в договорі оренди землі.

Колегія суддів не погоджується з доводами суду першої інстанції щодо того, що при розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку позивачем необґрунтовано зазначено функціональне використання земельної ділянки - "землі комерційного призначення" та застосовано коефіцієнт цільового використання 2,5, виходячи з наступного.

Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. №18/15/21/11 закріплені коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) та застосовуються при наданні даних та оформленні витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Вказані у цьому Порядку категорії земель за функцією використання прямо не співпадають з категоріями земель за основним цільовим призначенням, оскільки земельна ділянка з певним цільовим призначенням може бути віднесена до різних земель за функціональним використанням.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998 р. №377, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 14.12.1998 р. за №788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (т. 2 а. с. 7-10) за ТОВ "Віко" зареєстровані наступні види діяльності:

- 36.14.1. виробництво інших видів меблів;

- 36.14.2. виробництво інших видів меблів спеціалізованими підприємствами за індивідуальними замовленнями населення;

- 51.70.0. інші види оптової торгівлі;

- 52.12.0. роздрібна торгівля в неспеціалізованих магазинах без переваги продовольчого асортименту;

- 52.44.1. роздрібна торгівля меблями.

Виходячи з видів діяльності відповідача, його господарська діяльність на зазначеній земельній ділянці повністю співпадає з видами діяльності, передбаченими секціями G та О93, а саме:

G - землі оптової торгівлі (51.70.0 - інші види оптової торгівлі);

О93 - землі підприємств, що здійснюють індивідуальні послуги (36.14.2. -виробництво інших видів меблів спеціалізованими підприємствами за індивідуальними замовленнями населення).

Згідно з додатком 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі (G) віднесені до категорії земель комерційного використання за функцією використання, щодо яких застосовується коефіцієнт функціонального використання 2,5.

Отже, враховуючи викладене та те, що витяг №26 від 17.10.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Вокзальній, 39а не оскаржений, твердження відповідача щодо не віднесення спірної земельної ділянки за функціональним призначенням до земель комерційного використання є безпідставним.

Таким чином, Управлінням Держземагенства було цілком правомірно застосовано коефіцієнт цільового використання 2,5.

Стосовно встановлення розміру орендної плати у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові колегія суддів зазначає наступне.

Рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 р. № 41/08 (т. 2 а. с. 69-74) затверджено Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові (надалі - Положення), відповідно до п. 6.1. якого розмір орендної плати, встановлений договорами оренди, у тому числі договорами тимчасового користування на умовах оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення, підлягає перерахунку.

Згідно з п. 6.4. Положення воно застосовується при розрахунку розміру орендної плати при укладенні договорів оренди земельних ділянок на підставі рішень міської ради про надання земельних ділянок відповідним юридичним та фізичним особам в оренду:

а) прийнятих після набрання чинності цим Положенням;

б) прийнятих до набрання чинності цим Положенням.

Відповідно до пункту 2.4. Положення річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О = Ц * Б * К1 * К2, де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення:

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

Відповідно до пункту 2.5. Положення розмір поточної базової ставки орендної плати становить 0,08, тобто, 8% від нормативної грошової оцінки земель.

В матеріалах справи міститься розрахунок орендної плати №695/14 станом на 18.11.2013 р., складений у відповідності до рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 р. №41/08 зі змінами від 10.09.2008 р. №242/08, згідно з яким розмір орендної плати спірної земельної ділянки становить 8% від нормативної грошової оцінки (т. 1 а. с. 25).

Рішенням Харківської міської ради від 10.09.2008 р. №242/08 "Про внесення змін до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові" визначені землі, для яких встановлено особливий режим розрахунку орендної плати та відсотки від розрахункового розміру орендної плати в залежності від иерміну оренди.

Відповідно до пункту 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати:

Строк оренди, роки Відсоток від орендної плати

1-10 років 100%

11-15 років 90%

16-20 років 80%

21-25 років 70%

26-50 років 60%

Заявник скарги зазначає що оскільки термін оренди за договором з ТОВ "Віко" є значним та підпадає під дію п. 2.6 Порядку, базова ставка знижується та становить 70% від базової ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки. Також він повідомляє, що така ставка є найменшою у даному конкретному випадку.

Таким чином, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що доводи господарського суду першої інстанції стосовно необгрунтування позивачем розміру ставки орендної плати на рік - 5, 6% від нормативної оцінки землі та її завищення безпідставні, тому позов в цій частині підлягає задоволенню.

Разом з цим, господарський суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду стосовно того, що позивач пропонує умови договору, що не пов'язані зі зміною розміру орендної плати за земельну ділянку.

В результаті дослідження додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки колегія суддів дійшла висновку, що позивач у наданій редакції додаткової угоди до договору оренди землі просив суд змінити пункт 1 (із підпунктами 1.2), пункт 2 (із підпунктами 2.2-2.6), пункт 3 (із підпунктами 3.1-3.5), пункт 4 (із підпунктами 4.1-4.4), пункт 5 (із підпунктами 5.1, 5.2), пункт 6 (із підпунктами 6.1-6.5), пункт 7 (підпункт 7.1) договору, виклавши умови додаткової угоди в редакції, яка відрізняється від умов договору оренди, укладеного між сторонами, та є предметом даного судового провадження.

Так, умови додаткової угоди стосуються не тільки змін, пов'язаних зі зміною розміру орендної плати, але й інших умов договору, а саме: абзац 1 пункту 2.1., пункти 2.2., 2.4., 2.5., 2.6. розділу 2 "Орендна плата", що стосуються порядку сплати орендної плати, випадки перегляду розміру орендної плати, відповідальність у разі невнесення орендної плати у визначені законодавством строки; пункти 3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5. розділу 3 "Інші права та обов'язки сторін", пункти 4.1., 4.2., 4.3., 4.4. розділу 4 "Зміна умов договору і припинення його дії", пункти 5.1., 5.2. розділу 5 "Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору", пункти 6.1., 6.2., 6.3., 6.4., 6.5. розділу 6 "Умови повернення земельної ділянки", пункт 7.1. розділу 7 "Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди чи його частини".

При цьому, позовні вимоги у зазначеній частині не містять посилання на будь-які умови договору чи положення ст. ст. 651, 652 ЦК України, що зумовили б виникнення підстав для внесення змін до укладеного договору оренди землі в судовому порядку за ініціативою однієї із сторін.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Вищого господарського суду України від 23.12.2014 р. у справі №922/1430/14 та від 05.03.2015 р. у справі № 922/3720/14.

Отже, позивач, посилаючись на вищевказані норми законів, рішення органу місцевого самоврядування та на витяг про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, визначаючи їх як підставу позову, ставить питання не лише щодо визначення (зміни) розміру орендної плати, а й щодо решти умов договору.

При цьому, ним не доведено, як саме співвідноситься зміна нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з пунктами додаткової угоди до договору, які позивач просив визнати укладеними, і чи є зміна нормативно-грошової оцінки підставою для укладення додаткової угоди в новій редакції.

За приписами ст. ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані довести обставини справи, на які вони посилаються, як на підставу своїх вимог та заперечень, належними та допустимими доказами.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд не забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об'єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та не надав належну правову оцінку всім наявним у матеріалах справи доказам, колегія суддів приходить до висновку апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково, рішення господарського суду Харківської області від 07.10.2014року у справі №922/3720/14 скасувати частково та прийняти нове рішення, яким позов Харківської міської ради задовольнити частково.

Приймаючи до уваги, що вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди землі суд визнані частково обґрунтованими, судові витрати за розгляд позовної заяви та апеляційної скарги відповідно до приписів частини другої статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються пропорційно на позивача та відповідача.

Керуючись ст.ст. 91, 99, 101, 102, п. 2 ч. 1 ст. 103, п.п. 1, 4 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 26.05.2015 р. у справі №922/3517/14 скасувати частково та викласти резолютивну частину в наступній редакції:

"Позов задовльнити частково.

Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 09.02.2001 р. за №16/01 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. "07" лютого 2001 року в реєстрі за №1033, зареєстрованого "09"лютого 2001 року за №16/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради

11 грудня 2013 р.

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ВІКО" (Орендар) в особі керівника _________________________________________________ з другого боку домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" доповнити договір оренди земельної ділянки, зареєстрований "09" лютого 2001 року за №16/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради:

Пунктами 1.3., 1.4 Розділу 1. "Предмет договору" наступного змісту:

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :09:041:0001".

"1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №26 від 17.10.2013 становить 3661204 грн. (три мільйони шістсот шістдесят одна тисяча двісті чотири гривні)".

Абзацом 2 пункту 2.1. розділу 2 "Плата за землю" наступного змісту: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №695/14 від 18.11.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 205027,42 грн. (двісті п'ять тисяч двадцять сім гривень сорок дві копійки), або в місяць - 17085,62 грн. (сімнадцять тисяч вісімдесят п'ять гривень шістдесят дві копійки)".

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. "07" лютого 2001 року в реєстрі за №1033, зареєстрованого "09" лютого 2001 року за №16/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ВІКО"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61009, м. Харків, вул. Вокзальна, буд. 46

код 04059243 код 23763309

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А. Кернес _________________ ______________

/підпис/ / підпис/ /ПІБ/"

В решті позову відмовити".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко", м. Харків (61009, м. Харків, вул. Вокзальна, 46, ) на користь Харківської міської ради (, майдан Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) 913, 50 грн. витрат на сплату судового збору за подання позову та апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 27.07.2015 р.

Головуючий суддя Гетьман Р.А.

Суддя Бородіна Л.І.

Суддя Лакіза В.В.