Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "22" липня 2015 р. Справа № 906/1010/15

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Гансецького В.П.

за участю представників сторін:

від позивача: Лакійчук С.В. - сільський голова (рішення сесії сільради від 12.11.10р.)

від відповідача: не з'явився

прокурор: Кузьменко Н.О., посв. № 033617 від 26.05.15р.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі справу

за позовом Прокурора Ємільчинського району в інтересах держави в особі Великоцвілянської сільської ради (с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Цвіт-2012" (с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області)

про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 3 від 01.07.13р. та зобов'язання повернути орендоване майно за актом прийому-передачі

Прокурор звернувся з позовом в інтересах держави про визнання недійсним укладеного між Великоцвілянською сільською радою та ТОВ "Агро-Цвіт-2012" договору оренди нерухомого майна № 3 від 01.07.13р. та зобов'язання орендаря повернути орендодавцю нежитлове приміщення (амбулаторію) площею 137,2 кв.м., яке знаходиться за адресою вул.Давида Колобчука 18-а в с.Велика Цвіля шляхом підписання акту прийому - передачі.

Прокурор та представник позивача в судовому засіданні позов підтримали у повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві. Зокрема, зазначили, що оспорюваний договір оренди нерухомого майна № 3 від 01.07.13р. укладено всупереч вимог чинного законодавства, оскільки під час його укладення не було дотримано вимог статтей 793, 794 ЦК України та не дотримано вимог щодо нотаріального посвідчення договору і державної реєстрації права користування, а також не була здійснена оцінка майна, що передається в оренду згідно Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. № 629.

Відповідач відзиву на позов не подав, свого представника в судове засідання не направив, про причини неявки суд не повідомив, хоча про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.20).

Відповідно до ст.75 ГПК України, справа розглядалась за наявними в ній матеріалами.

Заслухавши прокурора та представника позивача, дослідивши матеріали справи, господарський суд,-

ВСТАНОВИВ:

Як видно з матеріалів справи, рішенням Великоцвілянської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області від 18.06.13р. № 159 вирішено надати в оренду ТОВ "Агро-Цвіт-2012" приміщення лікарської амбулаторії з 01.07.13р. терміном на 3 роки, без права викупу орендарем (а.с.11). Також згідно даного рішення уповноважено головного бухгалтера сільської ради Борбенчук Л.С. укласти договір оренди на приміщення лікарської амбулаторії терміном дії з 01.07.13р. по 01.07.16р.

01.07.13р. між Великоцвілянською сільською радою (позивачем/орендодавцем) та ТОВ "Агро-Цвіт-2012" (відповідачем/орендарем) укладено типовий договір оренди нерухомого майна № 3, згідно умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежиле приміщення, (лікарську амбулаторію), розміщену за адресою: вул.Давида Колобчука 18-а в с.Велика Цвіля Ємільчинського району, що знаходиться на балансі сільської ради, вартість якого визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 20261,68 грн. без ПДВ, площею 137,2 кв.м. (пп.1.1 договору)(а.с.12-14).

Згідно пп.2.1 даного договору, вступ орендаря у користування приміщенням настає одночасно з підписанням сторонами даного договору та акта приймання-передачі вказаного приміщення.

01.07.13р. між сторонами також було підписано акт приймання-передачі зазначеного нерухомого майна (а.с.15).

Згідно пп.3.2 договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ району, затвердженої рішенням Великоцвілянської сільської ради і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку 253,27 грн. (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Відповідно до пп.8.1 договору, даний договір діє з 01.07.13р. по 01.07.16р.

Прокурор в обґрунтування позовних вимог зазначив, що оспорюваний договір оренди нерухомого майна № 3 від 01.07.13р. укладено всупереч вимог чинного законодавства - під час його укладення не дотримано вимог статтей 793, 794 ЦК України, не дотримано вимог щодо нотаріального посвідчення договору і державної реєстрації права користування, не дотримано вимог ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також не здійснена оцінка майна, що передається в оренду згідно Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. № 629.

Господарський суд вважає позовні вимоги обґрунтованими, виходячи з наступного.

Згідно ч.2 ст.19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною 1 ст.6 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.1997р. № 280/97-ВР визначено, що первинним суб'єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень є територіальна громада села, селища, міста.

Відповідно до ч.1 ст.10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до ч.5 ст.60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до абз.2 ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або суті правовідносин сторін.

Згідно ч.6 ст.283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Сферу орендних відносин, предметом яких є найм (оренда) будівлі або іншої капітальної споруди, врегульовано параграфом 4 глави 58 Цивільного кодексу України.

Згідно пп.2.8 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.13р. № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", у вирішенні спорів щодо визнання дійсним або недійсним договору оренди необхідно враховувати вимоги статей 220, 640, 759, 760, 794 ЦК України, статей 7 - 10, 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакціях, чинних на момент виникнення спірних правовідносин).

При цьому зазначено, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни до ЦК України, внесені Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів". Цим Законом, зокрема, у новій редакції викладено частину третю статті 640 і статтю 794 ЦК України, за змістом яких відповідно договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а державній реєстрації підлягає право користування нерухомим майном, яке виникло на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Преамбулою Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що цей Закон, зокрема, регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Відповідно до ч.2 ст.793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно зі ст.794 ЦК України, право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

З оспорюваного договору оренди видно, що він укладений в простій письмовій формі та всупереч вимог ч.2 ст.793, 794 ЦК України нотаріально не посвідчений.

Згідно ч.1 ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Згідно ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до преамбули Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.01р. № 2658-III, цей Закон визначає правові засади здійснення оцінки майна, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів.

Згідно ч.2 ст.7 даного Закону, проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду.

Згідно загальних положень Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. № 629 (далі - Методика), відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду.

Відповідно до п.2 вказаної Методики, оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

Згідно п.19 Методики, у разі оренди нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка.

Відповідно до п.3 Методики, поняття "незалежна оцінка" вживається у значенні, наведеному у Законі України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Згідно ст.3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", незалежною оцінкою майна вважається оцінка, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.

Матеріали справи свідчать, що на момент укладення оспорюваного договору оренди, незалежна оцінка об'єкта оренди з метою визначення вартості спірного майна для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати не проводилася, що, зокрема, підтверджується розрахунком орендної плати до договору оренди, який здійснено на підставі балансової вартості приміщення (а.с.14 - на звороті).

Таким чином, не проведення оцінки майна призвело до невірного визначення розміру орендної плати, в результаті чого було порушено ч.1 ст.10, ч.2 ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п.8 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786.

Отже, оспорюваний договір оренди було укладено без здійснення оцінки майна, що передається в оренду, всупереч передбачених законодавством необхідних вимог при укладенні даного договору - ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. № 629.

Відповідно до ч.7 ст.179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Згідно ч.1 ст.207 Господарського кодексу України, господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Підпунктом 2.6 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" від 29.05.13р. №11 передбачено, що за змістом частини третьої статті 207 ГК України господарське зобов'язання, визнане судом недійсним, також вважається недійсним з моменту його виникнення.

У силу припису частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 названого Кодексу, саме на момент вчинення правочину.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно пп.2.5.2 постанови пленуму Вищого господарського суду "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" від 29.05.13р. № 11 визначено, що необхідно з урахуванням приписів статті 215 ЦК України та статті 207 ГК України розмежовувати види недійсності правочинів, а саме: нікчемні правочини, недійсність яких встановлена законом (наприклад, частина перша статті 220, частина друга статті 228 ЦК України, частина друга статті 207 ГК України, стаття 13 Закону України "Про створення вільної економічної зони "Крим" та особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України"), і оспорювані, які можуть бути визнані недійсними лише в судовому порядку за позовом однієї з сторін, іншої заінтересованої особи, прокурора (зокрема, частина перша статті 227, частина перша статті 229, частина перша статті 230, частина перша статті 232 ЦК України, частина перша статті 207 ГК України).

За змістом частини другої статті 215 ЦК України нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду. Однак це не виключає можливості подання та задоволення позову про визнання нікчемного правочину (господарського договору) недійсним.

Отже, спори про визнання нікчемних правочинів недійсними підлягають вирішенню господарськими судами у загальному порядку. З'ясувавши, що оспорюваний правочин є нікчемним, господарський суд зазначає в резолютивній частині рішення про його недійсність або, за відсутності підстав для такого визнання, відмовляє в задоволенні позову.

Підпунктом 2.9 цієї ж постанови пленуму Вищого господарського суду України визначено, що на підставі статті 215 ЦК України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

За таких обставин, укладення оспорюваного договору оренди без проведення оцінки майна та з визначенням істотних умов, які суперечать вищевказаним вимогам чинного законодавства, що регулює відносини в сфері оренди державного та комунального майна, а також не дотримання під час укладення сторонами даного договору вимог щодо обов'язового нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації права користування, свідчить про те, що оспорюваний договір оренди нерухомого майна № 3 від 01.07.13р. не відповідає вимогам чинного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину...

Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою (ч.5 ст.216 ЦК України).

Крім того, прокурор заявив позовну вимогу про зобов'язання відповідача повернути орендодавцю - Великоцвілянській сільській раді нежитлове приміщення (амбулаторію) площею 137,2 кв.м., яке знаходиться за адресою вул.Давида Колобчука 18-а в с.Велика Цвіля шляхом підписання акту прийому - передачі.

Враховуючи, що договір оренди нерухомого майна № 3 від 01.07.13р. суд визнає недійсним, відповідач зобов'язується судом повернути орендодавцю - Великоцвілянській сільській раді нежитлове приміщення (амбулаторію) площею 137,2 кв.м., яке знаходиться за адресою вул.Давида Колобчука 18-а в с.Велика Цвіля шляхом підписання акту прийому - передачі.

Відповідач позов не оспорив, своїм правом на участь в судовому розгляді справи не скористався.

Згідно ст.49 ГПК України, сплата судового збору з двох позовних вимог немайнового характеру покладається порівну на позивача та відповідача, оскільки обидві сторони винні в укладенні недійсного правочину.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна № 3 від 01.07.13р., укладений між Великоцвілянською сільською радою (с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Цвіт-2012" (с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області) щодо нежитлового приміщення (лікарської амбулаторії), яке знаходиться за адресою: с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області, вул.Давида Колобчука 18-а.

3. Товариству з обмеженою відповідальністю "Агро-Цвіт-2012" (11235, с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області, вул.Шевченка 6, ідентифікаційний код 37823845) протягом двох робочих днів, з дня набрання даним рішенням суду законної сили, повернути Великоцвілянській сільській раді (с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області) нежитлове приміщення (лікарську амбулаторію), яке знаходиться за адресою: с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області, вул.Давида Колобчука 18-а шляхом підписання акта прийому - передачі.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Цвіт-2012", 11235, с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області, вул.Шевченка 6, ідентифікаційний код 37823845:

- в доход державного бюджету України (№ доходного рахунку щодо сплати судового збору 3002, МФО 811039, Банк одержувача ГУДКСУ у Житомирській області, одержувач УДКСУ у м.Житомирі (м.Житомир), 22030001, код ЄДРПОУ суду 03499916, код одержувача 38035726, призначення платежу - судовий збір, код 03499916 - 1218,00 грн. судового збору.

5. Стягнути з Великоцвілянської сільської ради, 11235, с.Велика Цвіля Ємільчинського району Житомирської області, вул.Шевченка 6, ідентифікаційний код 04347692:

- в доход державного бюджету України (№ доходного рахунку щодо сплати судового збору 3002, МФО 811039, Банк одержувача ГУДКСУ у Житомирській області, одержувач УДКСУ у м.Житомирі (м.Житомир), 22030001, код ЄДРПОУ суду 03499916, код одержувача 38035726, призначення платежу - судовий збір, код 03499916 - 1218,00 грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 23.07.15

Суддя Гансецький В.П.

Друк: 3 прим.:

1 - у справу,

2 - відповідачу (рек. з повід. про вруч.),

3 - прокуратурі.