Господарський суд Чернігівської області
========================================================================================================================================================================
РІШЕННЯ

"15"липня 2015 р. Справа № 927/798/15

За позовом: приватного підприємства фірма «САНТА-ОДА», вул. Івана

Франка, 1, смт. Козелець, Чернігівська область.

Відповідач: Козелецька Районна рада, смт. Козелець, вул. Комсомольська,

27

3-і особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача фізична особа-підприємець Васик Олег Андрійович,

вул. Рокосовського, 70, кв. 71, м. Чернігів

Сорока Галина Степанівна, смт. Козелець, вул. Миру, 13

Про: визнання недійсними актів щодо призначення та

проведення конкурсу на право оренди

Суддя Михайлюк С.І.

Представники: позивача - Тіток Д.О., відповідача - Грищенко В.М., третьої особи1 - Васик О.А., третьої особи2- не з'явився

Заявлений позов про визнання недійсними розпоряджень Козелецької районної ради № 16 від 16.03.2015р. про створення комісії по проведенню конкурсу по наданню майна в оренду, № 19 від 02.04.2015р. про затвердження списку осіб, допущених до участі у конкурсі по наданню майна в оренду, № 22 від 07.04.2015р. про визнання переможця конкурсу по наданню майна в оренду.

Позовні вимоги мотивовані тим, що орендар на підставі договорів оренди, в тому числі № 4 від 29.02.2012р., починаючи з 2008року по сьогодні орендує цілісний майновий комплекс колишнього кінотеатру «Ювілейний», за період оренди підтримував орендоване майно в технічно справному, естетично привабливому та належному санітарному стані, виконував поточний ремонт приміщень, інженерних мереж, встановив три кондиціонери в залі кінотеатру, за останні п'ять років зробив капітальний ремонт даху, замінені вікна та двері, зроблене індивідуальне опалення. Розпорядженням Козелецької районної ради від 16.03.2015р. № 16 створюється комісія по проведенню конкурсу по наданню в оренду нежитлової будівлі кінотеатру «Ювілейний» в смт. Козелець по вул. І.Франка,1 та нежитлових будівель гаражів в смт. Козелець по вул. Урицького. Позивачеві відмовлено в участі в конкурсі через порушення п. 13.3. положення про порядок проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району, затвердженого рішенням четвертої сесії районної ради шостого скликання 22.07.2011р. зі змінами (надалі положення), згідно з п. 5 якого конкурс оголошується за ініціативою орендодавця за умови відсутності заяви від особи, яка від особи, яка відповідно до законодавства має право на отримання відповідного комунального майна в оренду поза конкурсом. Протягом місяця після закінчення строку чинності договору не отримав заяви про припинення або зміну його умов, продовжив користування орендованим майном, вважаючи договір продовженим на той самий строк і на тих умовах, які були передбачені, сплачуючи відповідну орендну плату, обов'язкові платежі.

Позивач вважає, що Козелецька районна рада грубо порушила його законні права та інтереси, оскільки укладений між сторонами договір оренди цілісного майнового комплексу кінотеатру «Ювілейний» № 4 від 29.02.2012р. продовжує свою дію, так як в передбачений законодавством та договором місячний термін відповідач своїх заперечень на продовження дії договору позивачу не надав, акт прийому-передачі повернення об'єкта з оренди між сторонами не укладено, позивачем використовується орендоване майно, а відповідач, незважаючи на це, всупереч п. 5 положення, порушуючи норми законодавства, фактично не повернувши майно з оренди, призначає та проводить конкурс по наданню майна в оренду. На думку позивача, дії відповідача щодо призначення та проведення конкурсу по наданню майна в оренду є неправомірними, а акти відповідача мають бути визнані недійсними.

Відповідач надав заперечення.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач, зокрема зазначає, що позивач систематично порушував умову договору щодо оплати, його було повідомлено про те, що договір оренди з 03.10.2014р. вважається припиненим в односторонньому порядку відповідно до п. 8.12. договору. Позивач продовжував користуватися орендованим майном і ухилявся повернути його раді. У грудні 2014р. позивача повідомлено, що договір оренди не буде продовжено на новий термін. В останній день закінчення договору районною радою запропоновано відповідачеві підписати акт прийому-передачі орендованого майна, але останній відмовився. Відповідача повідомляли у березні поточного року про те, що районна рада не буде продовжувати договір оренди. Оскільки відповідач не виконував належним чином свої обов'язки за договором оренди, то і переважного права не має. Відповідач вважає, що були всі підстави для проведення конкурсу на право оренди відповідно до положення. Стосовно відмови позивачеві в участі в конкурсі позивач вказує на порушення відповідачем п. 13.3. положення (пропозиція щодо розміру орендної плати внесена не в день проведення конкурсу, а разом з пропозиціями щодо використання майна та іншими необхідними документами), заборгованість по орендній платі.

Ухвала із зазначенням часу та місця розгляду справи, направлена третій особі Сороці Г.С., повернулася до суду без вручення адресатові у зв'язку із закінченням терміну зберігання.

У судовому засіданні оголошувалася перерва.

Дослідивши матеріали, суд

в с т а н о в и в:

Відповідно до ч. 2 ст. 35 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Рішенням господарського суду Чернігівської області від 10.12.2014р. у справі № 927/1618/14 за первісним позовом прокурора Козелецького району в інтересах держави в особі Козелецької районної ради до приватного підприємства фірма «Санта-Ода» про стягнення 84517,36грн. та за зустрічним позовом приватного підприємства фірма «Санта-Ода» до Козелецької районної ради про визнання частково недійсним договору оренди нерухомого майна встановлено, що 29.02.2012р. між сторонами укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ,міста Козелецького району № 4 (надалі договір). Відповідно до розділу 1 договору орендодавець (Козелецька районна рада) передав, а орендар (приватне підприємство «Санта-Ода» прийняв в строкове платне користування цілісний майновий комплекс будівель та споруд кінотеатру «Ювілейний», що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селища міста Козелецького району у складі:

- будівля кінотеатру «Ювілейний» по вул. І. Франка, 1 загальною площею 1085,1кв.м., ринковою вартістю 557166грн.;

- будівля гаражу літер А по вул. Урицького, 2 загальною площею 127,4кв.м. ринковою вартістю 28219грн. та будівля гаражу літер Б загальною площею 39,2кв.м. ринковою вартістю 11178 грн. Майно передається в оренду з метою проведення торгівельної діяльності.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.03.2015р. рішення господарського суду Чернігівської області від 10.12.2014р. у справі № 927/1618/14 залишене без змін.

Відповідно до п. 2.1. орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі май на, який є невід'ємною частиною цього договору. Такий акт сторонами підписаний 29.02.2012р.

Згідно з п. 10.1. договір діє з 29.02.2012р. по 25.02.2015р. включно.

Пунктом 10.7. договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Відповідач звернувся до засновника приватного підприємства фірма «Санта-Ода» Гаврилка О.Г. листом від 02.10.2014р. за № 04-22/367, в якому зазначив про припинення договору оренди з 03.10.2014р. у зв'язку із заборгованістю по орендній платі станом на 01.10.2014р. в сумі 84517,36грн.

Лист підписаний заступником голови районної ради Чемерисом М.М.

Згідно з ст. 134 Регламенту роботи Козелецької районної ради, затвердженого рішенням другої сесії шостого скликання від 05.01.2011р., заступник голови районної ради здійснює повноваження голови районної ради у разі його відсутності або неможливості виконання ним своїх обов'язків з інших причин.

Відповідно до розпорядження Козелецької районної ради від 01.09.2014р. № 61 голова райради Круглик Р.І. відбув у відпустку з 08.09.2014р. по 07.10.2014р.

Згідно з спеціальним витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців керівником та засновником орендаря є Гаврилко О.Г. Тому звернення, адресоване засновнику підприємства, суд розцінює як звернення саме до підприємства.

У листі орендодавець послався на пункти 8.1.2, 10.4., 10.9. договору.

За п. 8.1.2. орендодавець має право відмовитися від цього договору і вимагати повернення орендованого майна у разі несплати орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд або допущення заборгованості з орендної плати у сумі, що перевищує сумарний розмір орендної плати за останні три місяці.

Пунктом 10.4. передбачено, що договір може бути розірвано орендодавцем в односторонньому порядку за наявності підстав, передбачених цим договором, а також за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством України.

Згідно з п. 10.9. чинність договору припиняється, зокрема достроково за ініціативою орендодавця за наявності підстав, визначених договором або за взаємною згодою сторін, або за рішенням господарського суду.

Проте, відмова від договору оренди та розірвання договору оренди не є тотожними поняттями.

Питання відмови наймодавця від договору найму регулює стаття 782 ЦК України, відповідно до якої наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

У листі не вказано обставин, передбачених законодавством, з настанням яких пов'язується право відмови від договору.

Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодженню речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Тому лише наявність заборгованості з орендної плати не може бути підставою для відмови від договору найму чи вимоги про його розірвання.

Відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частиною 1 статті 785 ЦК України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Частиною 4 статті 284 ГК України, частинами 1, 2 статті 17 Закону України передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, на яких цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує жодна із сторін договору. Такий висновок зроблений Верховним Судом України у Постанові від 18.08.2009р. № 2/385 у справі за позовом ТОВ «Агротехніка» та РВ ФДМУ по місту Києву.

Постановою Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. № 12 «Про деякі питання застосування практики законодавства про оренду (найм) майна надані роз'яснення, згідно з якими, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється (азац 2 п. 4.1.).

Листом від 11.12.2014р. № 04-22/522 орендодавець повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати термін дії договору оренди № 4 від 29.02.2012р. після його закінчення, тобто з 26.02.2015р., у зв'язку з несвоєчасною сплатою орендної плати.

Однак цей лист складений до закінчення терміну дії договору. Його зміст свідчить, що зобов'язання сторін за договором не припинилися з 03.10.2014р., так само як і лист від 03.03.2015р. № 04-22/86, претензія від03.03.2015р. № 04-22/85.

25.02.2015р. Козелецькою районною радою складений акт про відмову від підпису акта приймання-передачі засновником ПП фірма «Санта-Ода» Гаврилком О.Г. Проте, 25.02.2015р. у орендаря не було підстав передавати майно, оскільки договір оренди діє по 25.02.2015р. включно (п. 10.1.).

У листі орендарю від 03.03.2015р. за № 04-22/86 орендодавець зазначив про те, що листом від 11.12.2014р. № 04-22/522 повідомлялося, що Козелецька районна рада не має наміру продовжувати термін дії договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району № 4 від 29.02.2012р. після його закінчення, тобто з 26.02.2015р., з ПП фірма «Санта-Ода», у зв'язку з порушенням істотних умов договору оренду (несплата заборгованості по орендній платі в сумі 109552,6грн.).

У претензії від 03.03.2015р. № 04-22/85 орендодавець, посилаючись на закінчення терміну дії договору оренди, вказував, що згідно з п. 3.12. договору орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Орендодавець просив терміново погасити прострочену заборгованість та повернути орендоване майно за актом приймання-передачі до 13.03.2015р. У судовому засіданні представник позивача підтвердив одержання претензії.

Лист та претензія від 03.03.2015р. вказують на те, в межах місячного строку після закінчення договору оренди (25.02.2015р. останній день оренди) орендодавець висловив заперечення стосовно продовження дії договору. При цьому слід зазначити, що законодавством не визначено форми заяви про припинення договору оренди.

Згідно з п. 10.9 договору його чинність припиняється, зокрема у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Отже договір оренди нерухомого майна № 4, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району від 29.02.2012р. припинився, починаючи з 26.02.2015р.

Безпідставним є посилання позивача на сплату орендної плати, обов'язкових платежів, підтримання об'єкту оренди в належному стані як на обставини, які вказують на продовження договору оренди, оскільки відповідно до п. 3.12. договору № 4 у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно; закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, включаючи санкції, до районного бюджету та орендодавцю.

Відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Безпідставним є посилання позивачем і на цю норму, оскільки відсутність акта приймання-передачі є наслідком невиконання позивачем умов пунктів 2.3., 2.4. договору оренди № 4.

Зокрема, відповідно до п. 2.3. у разі припинення цього договору майно повертається орендарем орендодавцю у порядку, встановленому при передачі майна орендарю. Обов'язок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору.

Тобто, з припиненням договору орендар мав повернути майно за актом приймання-передачі ним же складеним орендодавцеві.

У розумінні ч. 2 ст. 795 ЦК України оформлення акту про повернення майна наймодавцеві є завершальним моментом існування прав і зобов'язань учасників договору. Невиконання позивачем зобов'язання по поверненню майна після припинення дії договору може бути підставою для притягнення його до відповідальності, тобто тягне для нього негативні наслідки, а не переваги.

Слід зазначити, що у листі від 06.05.2015р. № 46 на адресу голови районної ради позивач зазначив, що на даний час договір оренди не продовжено, що також вказує про відсутність пролонгації договору.

Права володіння, користування та розпорядження своїм майном належать власникові (ст. 317 ЦК України).

Згідно з ч. 6 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, порядок проведення конкурсу визначається органами місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 5 положення про порядок проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району, затвердженого рішенням четвертої сесії районної ради (шостого скликання) 22.07.2011р. (надалі положення), конкурс оголошується за результатами вивчення попиту на оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району в порядку, передбаченому чинним законодавством, та у разі наявності двох двої і більше заяв від фізичних або юридичних осіб, за умови відсутності заяви від особи, яка відповідно до законодавства має право на отримання відповідного комунального майна в оренду поза конкурсом.

Частиною 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. Згідно з ч. 1 статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Тобто переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк належить орендареві, який належним чином виконував обов'язки за договором.

Матеріалами справи підтверджується проведення ремонту орендарем орендованого майна.

Однак рішенням господарського суду Чернігівської області від 10.12.2014р. у справі № 927/1618/14 встановлена заборгованість орендаря за договором від 29.02.2102р. № 4, сума заборгованості у розмірі 84517,36грн., стягнута цим же рішенням. Наказ на примусове виконання рішення виданий 29.01.2015р. Доказів сплати заборгованості до матеріалів справи не надано.

Таким чином у суду відсутні підстави для твердження про належне виконання орендарем своїх обов'язків за договором.

Пунктом 3. положення передбачено, що конкурс на право оренди об'єкта проводить конкурсна комісія, утворена орендодавцем. Комісія може бути утворена як для визначення орендаря одного конкретного об'єкта, так і для визначення орендарів групи об'єктів.

Розпорядженням Козелецької районної ради від 16.03.2015р. № 16 створена комісія по проведенню конкурсу по наданню майна в оренду.

Розпорядженням Козелецької районної ради від 02.04.2015р. № 19 затверджений список осіб, допущених до участі у конкурсі по наданню в оренду нежитлової будівлі кінотеатру, що розташована за адресою: Чернігігвська область, смт. Козелець, вул. Франка, 1 та нежитлових будівель гаражів, що розташовані за адресою: Чернігівська область, смт. Козелець, вул. Урицького, 2-а, у складі: фізична особа-підприємець Васик О.А., фізична особа Сорока Г.С.

З протоколу № 2 засідання комісії по проведенню конкурсу по наданню майна в оренду від 02.04.2015р. вбачається, що позивачеві відмовлено в участі в конкурсі у зв'язку з порушенням ним п. 13.3. положення (пропозиція щодо розміру орендної плати внесена не в день проведення конкурсу, а разом з пропозиціями щодо використання майна та іншими необхідними документами заявника). На цьому засіданні комісія вирішила відкрите засідання комісії по проведенню конкурсу по наданню майна в оренду провести 07.04.2015р.

Відповідно до п. 1.3. положення пропозиції щодо розміру орендної плати вносяться в день проведення конкурсу. Пунктом 25 положення передбачено, що на дату проведення конкурсу комісія проводить відкрите засідання за участю учасників конкурсу (їх уповноважених осіб). На цьому засіданні уповноважені особи учасників конкурсу подають свої конкурсні пропозиції щодо розміру орендної плати за перший місяць оренди в запечатаних непрозорих конвертах.

У судовому засіданні представник позивача підтвердив, що пропозиція щодо розміру орендної плати внесена не в день проведення конкурсу, а раніше.

Розпорядженням Козелецької районної ради від 07.04.2015р. № 22 визначено переможцем конкурсу по наданню в оренду нежитлової будівлі кінотеатру в смт. Козелець по вул. І.Франка, 1 та нежитлових будівель гаражів в смт. Козелець по вул. Урицького, 2-а фізичну особу-підприємця Васика Олега Андрійовича.

За таких обставин суд дійшов висновку, що відповідачем права позивача не порушені, із заявлених підстав у позовних вимог слід відмовити.

Враховуючи викладене, а також ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

в и р і ш и в:

У позовних вимогах відмовити повністю.

Повне рішення виготовлене 16.07.2015р.

Суддя С.І. Михайлюк

.