донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

21.07.2015 справа №908/64/15-г

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: суддівПопков Д.О. Марченко О.А., Зубченко І.В.
при секретарі судового засідання Максимовій О.Ю.
за участю представників сторін:
від позивача: не з'явився;
від відповідача: не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю «Інтерторг- Експо», м. Запоріжжя
на рішення господарського суду Запорізької області
від27.04.2015р. (повний текст підписано 07.05.2015р.)
по справі№908/64/15-г (головуючий суддя Корсун В.Л.)
за позовомУправління комунальної власності Енергодарської міської ради Запорізької області, м. Енергодар Запорізької області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерторг- Експо», м. Запоріжжя
про стягнення 89739,33грн. та розірвання договору
В С Т А Н О В И В:

Управління комунальної власності Енергодарської міської ради Запорізької області (Позивач) звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерторг- Експо», м. Запоріжжя (Відповідач) про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 55354,79грн. та розірвання договору оренди №16-08 від 13.01.2009р.

В перебігу розгляду справи Позивач заявою №01-32/0573-01від 07.04.2015р. (а.с.80 т.1) в порядку ст.22 Господарського процесуального кодексу України у зв'язку із усуненням помилки у визначені періоду нарахування заборгованості, збільшив розмір майнових позовних вимог до 89739,33грн.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 27.04.2015р. остаточні позовні вимоги Позивача були задоволені у повному обсязі: стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерторг-Експо», м. Запоріжжя 89739,33грн. заборгованості з орендної плати та розірвано договір оренди № 16-08 від 13.01.2009р.

Рішення місцевого господарського суду вмотивовано неналежним виконанням Відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди, яке полягало у несвоєчасній сплаті Позивачу орендних платежів у період з січня по листопад 2013р. на загальну суму 89739,33грн. При цьому, місцевий суд зазначив про нездійснення зарахування зустрічних вимог за заявами Орендаря через відсутність доказів здійснення приватизації об'єкта оренди чи призначення конкурсу щодо нього та не проведенням незалежної оцінки вартості здійснених поліпшень. Поряд із цим, судом першої інстанції зроблений висновок про відсутність підстав для звільнення Відповідача від орендної плати згідно із ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтерторг-Експо», м. Енергодар Запорізької області, не погодившись з прийнятим рішенням суду, звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 27.04.2015р. по справі №908/64/15-г та прийняти нове про відмову у задоволені позовних вимог у повному обсягу.

Підставою для скасування рішення суду першої інстанції скаржник зазначає неправильне застосування Господарським судом Запорізької області норм матеріального права, а саме ст.ст.601, 762, 773 Цивільного кодексу України, ст.203 Господарського кодексу України, що призвело до безпідставного відхилення господарським судом посилань Відповідача на заяви від 20.02.2014р. та 10.02.2015р. про зарахування вартості витрат на покращення орендованого майна в рахунок орендної плати (а.с.а.с. 91 - 94 т.2) при визначенні суми заборгованості та неправильного висновку відносно наявності підстав для звільнення від сплати орендної плати.

За результатами автоматизованого розподілу справи сформовано колегію суддів у наступному складі: Попков Д.О. (головуючий), Марченко О.А., Зубченко І.В.

Ухвалою Донецького апеляційного господарського суду від 15.06.2015р. порушене апеляційне провадження із призначенням розгляду скарги на 21.07.2015р. о 14.00. год.

Судове засідання апеляційної інстанції здійснювалось за допомогою звукозаписувального технічного засобу у порядку розгляду апеляційної скарги, встановленому ст.ст. 4-4, 81-1, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України.

Належним чином повідомлений (а.с.160 т.2) про судовий розгляд Скаржник свого представника у судове засідання 21.07.2015р. не направив, надіславши до суду заяву від 17.07.2015р. про здійснення розгляду апеляційної скарги без його участі, підтримуючи позицію, викладену в апеляційній скарзі.

Належним чином повідомлений (а.с.159 т.2) про судовий розгляд Позивача свого представника у судове засідання 21.07.2015р. не направив, однак через канцелярію суду надав відзив від 09.07.2015р. №01-32/1203-01, яким проти задоволення скарги заперечив і просив розглянути справи у разі неприбуття представника без його участі.

Зважаючи на достатність наявних у справі документів, у тому числі - наданих на виконання вимог ухвали апеляційного суду від 15.06.2015р., доведення сторонами своєї позиції до відома суду у письмовому вигляді, колегія суддів вважає, що відсутність представників сторін наразі не перешкоджає розгляду справи по суті.

Відповідно до ст.101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали господарської справи, апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції зазначає наступне:

Як було встановлено місцевим судом та вбачається із матеріалів справи 13.01.2009р. між Енергодарською міською радою в особі управління комунальної власності Енергодарської міської ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інтерторг-Експо» (Орендар) було укладено договір оренди № 16-08 (договір - а.с.а.с.12-14 т.1) за умовами якого Орендодавець зобов'язався передати, а Орендар прийняти в строкове платне володіння та користування наступне майно: нежитлове приміщення, загальною площею 687,4 м2, розташоване за адресою: Запорізька область, м. Енергодар, проспект Будівельників, будинок № 22, приміщення № 227. Означений договір посвідчений нотаріусом та зареєстрований у державному реєстрі правочинів.

Пунктом 2.2 договору строк його дії був встановлений 5 (п'ять) років з моменту підписання договору, проте договором про внесення змін та доповнень № 1 від 23.09.2010р. (а.с. 17 т.1) строк дії договору був продовжений на 10 (десять) років - до 13.01.2019р.

Договором про внесення змін та доповнень №2 від 15.08.2011р.(а.с.а.с. 18, 19 т.1) були внесені зміни та доповнення в договір, в тому числі: змінено площу орендованого приміщення з 687,4 кв. м на 365,4 кв. м. та пункт 3.1 договору викладено в наступній редакції: «Орендна плата за оренду комунального майна визначається згідно з Методикою розрахунку плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади міста Енергодара, затвердженої рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007 року № 10, на момент розрахунку складає 52 421 ,60 гривень (п'ятдесят дві тисячі чотириста двадцять одна гривня, 60 копійок) на рік без урахування ПДВ і 6 814,81 (шість тисяч вісімсот чотирнадцять гривень, 81 копійка) без урахування ПДВ за серпень місяць 2011 року. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства України».

Згідно п. 3.2 спірного Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату не пізніше 15-го числа місяця наступного за звітним, шляхом перерахування грошових коштів на рахунок орендодавця.

Крім того, серед обов'язків Орендаря п.5.1 спірного договору оренди передбачає, у тому числі, і такі:

- вчасно і в повному об'ємі вносити Орендодавцю орендну плату шляхом перерахування грошових коштів на його поточний рахунок (до міського бюджету) - пп. г);

- укласти договір страхування на орендоване майно (в розмірі не менше вартості майна, визначеної п. 1.2. - 138682,95грн. за відомостями Державного комунального підприємства «Енергодарське бюро технічної інвентаризації» станом на 07.11.2008р.) на користь Орендодавця. Договором страхування повинно бути передбачено захист від усіх ризиків, які можуть призвести до загибелі чи пошкодження об'єкту оренди. Страхове відшкодування використовується особою, яка його отримала, на відновлення орендованого майна чи погашення в грошовій формі збитків власника приміщення - Енергодарської міської ради - пп.ж);

- у 30-ти денний термін після підписання договору оренди Орендар повинен укласти договір з постачальником комунальних послуг, договір на спільне використання електромереж - пп. к).

Пункт 5.2. спірного договору серед прав Орендаря передбачає і такі:

- з письмового дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості. Для погодження Орендар надає: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення будівельних та інших робіт, пов'язаних з поліпшеннями орендованого майна. Дозвіл на виконання таких робіт оформлюється листом Орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу - пп.а);

- на відшкодування чи зарахування в рахунок орендної плати вартості необхідних витрат на покращення орендованого майна, яке здійснене зі згоди Орендодавця. Вартість виконаних Орендарем без згоди Орендодавця покращень орендованого майна, які неможливо відокремити від нього без пошкодження цього майна, компенсації не підлягає - пп. е).

У пункті 8.3. договору сторони дійшли згоди, що у разі припинення його або розірвання, поліпшення орендованого майна, здійсненні Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власність Орендаря, а невідокремлювальні - власністю Орендодавця. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлювальних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

При цьому, згідно із п.8.7. договору, якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою Орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, витрати компенсуються йому:

- при приватизації об'єкту оренди за рахунок зменшення вартості приміщення, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, на суму коштів, витрачених Орендарем для здійснення невід'ємних поліпшень, якщо це майно визнається Орендарем, який здійснив поліпшення, в строк згідно діючого законодавства;

- при проведенні конкурсу, аукціону - за рахунок коштів, одержаних від продажу приміщення на аукціоні, за конкурсом, якщо орендар не брав в них участь, або брав участь та не став переможцем, протягом 30 днів з моменту письмового звернення Орендаря.

Відповідно до п.8.8. договору у разі, якщо вартість здійснених Орендарем з дозволу Орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна складає 25% і більше його оціночної вартості, Орендар набуває першочергове право викупу такого майна, у разі якщо поліпшення не враховані шляхом зменшення орендної плати.

До обов'язків Орендодавця пп. б) п.6.1. спірного договору відносить не вчинення дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим майном на умовах цього договору.

Факт передання в оренду Відповідачеві нежитлового приміщення, оціночна вартість якого згідно п.1.3. спірного договору становить 195288грн., підтверджується відповідним актом приймання - передачі від 13.01.2009р. (а. с. 15 зворотна сторона, т.1), а статус цього майна як об'єкту комунальної власності підтверджується відповідним свідоцтвом про власності (а.с.40 т.1) та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно (а.с.41 т.1).

Як вбачається з матеріалів справи, в перебігу орендних правовідносин Орендарем за погодженням з Орендодавцем були здійснені невідокремлювальні поліпшення об'єкту оренди - на суму 116668,8грн. (а.с.а.с.31-50 т.2) та на суму 168436,8грн. (а.с.а.с.51-62 т.2) - усього на суму 285105,6грн.

Заявами про зарахування вартості частини витрат на покращення орендованого майна в рахунок орендної плати від 19.07.2012р. на суму 147401,82грн. (а.с.167 т.2) та від 16.02.2013р. на суму 45931,48грн. Орендар намагався в порядку ст.601 Цивільного кодексу України припинити відповідні зобов'язання заліком зустрічних однорідних вимог, проте в межах справи №5009/2047/12 (а.с.а.с.26-28 т.1, а.с.а.с.3-9 т.2) суд, дійшовши висновку про нікчемність таких заяв через можливість компенсації вартості поліпшень виключно у разі припинення або розірвання договору оренди (хоча і встановив факт здійснення Орендарем узгоджених з Орендодавцем невід'ємних поліпшень на суму 285105,6грн.), стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерторг-Експо» на користь Управління комунальної власності Енергодарської міської ради Запорізької області заборгованість за договором оренди №16-08 від 13.01.2009р. в розмірі 193333,3грн., яка утворилась станом на грудень 2012р.

Як вбачається зі змісту складених Орендодавцем рахунків (а.с.а.с.20-22 т.1), додатково до стягнутої в межах справи №5009/2047/12 суми заборгованості, за період з січня по 24.07.2013р. включно було нарахована орендна плата в сумі 55354,79грн., з вимогами про сплату якої Відповідачеві була надіслана (а.с.25 т.1) претензія №01-33/1673-01 від 14.11.2014р. (а.с.23 т.1), незадоволення якої разом із:

- непогашеної заборгованістю, стягнутою в межах справи №5009/2047/12;

- невиконанням обов'язку, встановленого зазначеним вище пп.ж) п.5.1. спірного договору щодо страхування об'єкту оренди;

- здійснення без згоди Орендодавця незаконного перепланування об'єкту оренди, яке Орендодавцем підтверджується наданими документами (а.с.а.с.29-31, 33,34 т.1);

- невиконання обов'язку, встановленого пп. к) п.5.1. спірного договору щодо укладання договорів про надання комунальних послуг з виконавцем (КП «ПКВ»), визначеним рішенням Виконавчого комітету Енергодарської міської ради №167 від 29.05.2013р. (а.с.35 т.1),

зумовило звернення 10.12.2014р. (згідно відмітки на конверті про надсилання позову - а.с.71 т.1) Управління комунальної власності Енергодарської міської ради до місцевого суду з розглядуваним позовом.

Згідно наданих Відповідачем документів, апеляційним судом встановлено, що за постановою Енергодарського міського відділу Головного управління Держтехногенбезпеки у Запорізький області про застосування запобіжних заходів №03 від 26.02.2013р. (а.с.а.с.118,119 т.1) було призупинено експлуатацію магазину за адресою м. Енергодар, пр. Будівельників, 22 шляхом опечатування вхідних дверей та знеструмлення електромережі магазину з 25.03.2013р. Означену постанову було визнано незаконною та скасовано постановою Запорізького окружного адміністративного суду від 20.06.2013р. у справі №808/3185/13-а. Втім, зі змісту акту від 04.06.2013р., складеного співробітниками ВАТ «Запоріжжяобленерго» вбачається, що фактично електропостачання на об'єкті оренди відновлено не було.

За таких обставин Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтерторг-Експо» звернулось (а.с.127 т.1) з заявою від 14.06.2013р. (а.с.а.с.125, 126 т.1) про порушення законодавства про електроенергетику до начальника інспекції державного нагляду за режимами споживання електричної та теплової енергії в Запорізькій області, вимагаючи вжиття заходів, спрямованих на негайне поновлення постачання електричної енергії відносно об'єкту оренди. В свою чергу, зі змісту відповіді від 07.07.2013р. (а.с.67 т.2) на означену заяву вбачається, що станом на 01.07.2013р. між Орендарем та ВАТ «Запоріжжяобленерго» діє договір про постачання електричної енергії №1105 від 06.04.2009р., а договір про спільне використання технологічних електричних мереж між ВАТ «Запоріжжяобленерго» та КП «ПКВ», від електричних мереж якого здійснюється електропостачання нежитлових приміщень Орендаря, відсутній.

Апеляційним судом встановлено, що листом №01-20/1321-01 від 09.07.2013р. (а.с.36 т.1), надісланим 10.07.2013р. (а.с.38 т.1), Орендодавець з мотивів наявності заборгованості з орендної плати за період листопад 2010р., березень 2011- червень 2013р. (а.с.37 т.1) в порядку ст.782 Цивільного кодексу України заявив про відмову від договору оренди і необхідність звільнення орендованого майна із передачею його за актом приймання-передачі 24.07.2013р. Наразі, доказів отримання цього повідомлення Орендарем матеріали справи не містять і останнім заперечується. Однак, зі змісту висновку №4586 від 04.09.2013р. (а.с.132 т.1) за результатами розгляду заяви Орендаря від 30.07.2013р. про відкриття кримінального провадження за фактом протиправного знеструмлення, проникнення та заволодіння чужим майном, створенням перешкод законній господарській діяльності (а.с.а.с.129-131 т.1) вбачається, що комісією Позивача з приймання об'єкту оренди 24.07.2013р. було здійснено вскриття орендованих приміщень, заміна замків і опечатування вхідних дверей. За таких обставин, Орендар заявою №30/07-13 від 30.07.2013р. (а.с.133 т.1) звернувся (а.с.а.с.134, 135 т.1) до Енергодарської міської ради та Орендодавця про звільнення від орендної плати у зв'язку із неможливістю використання орендованого майна, однак результати розгляду такої заяви в матеріалах справи відсутні.

На запит Позивача (а.с.75 т.1) визначеним 29.05.2013р. виконавцем (КП «ПКВ») за комунальними послугами листом від 03.12.2014р. (а.с.76 т.1) було повідомлено про не укладання з Відповідачем договорів на всі види комунальних послуг.

В перебігу розгляду справи Позивач заявою від 07.04.2015р. №01-32/0573-01 (а.с.а.с.80,81 т.2) збільшив розмір позовних вимог в частині стягнення заборгованості з орендної плати на суму 34384,54грн. (до 89739,33грн.), нараховану за період з 25.07.2013р. по листопад 2013р. (а.с.82 т.2).

Поряд із цим, в перебігу орендних правовідносин Відповідач неодноразово звертався до Позивача з заявами про зарахування вартості здійснених ним поліпшень об'єкту оренди в рахунок орендної плати, з приводу яких матеріали справи не містять відомості про оцінку законності в межах інших судових справ:

- від 31.05.2013р. на суму 40846,41грн.(а.с.65 т.2), яка була надіслана Орендодавцю 31.07.2013р. і отримана ним 06.08.2013р. (а.с.66 т.2);

- від 20.05.2014р. на суму 193333,3грн., стягнуту за рішенням суду в межах справи №5009/2047/12 (а.с.63 т.1), яка була надіслана Орендодавцю 20.02.2014р. (а.с.64 т.2) і отримана ним 24.02.2014р. (а.с.64 зворотна сторона т.2);

- від 10.02.2015р. №10-02/1-15 на суму 55354,79грн., заявлену первісно до стягнення Орендодавцем в межах розглядуваної справи, яка була надіслана Орендодавцю 13.02.2015р. (а.с.94 т.2) та отримана ним 03.03.2015р. (а.с.94 зворотна сторона). За результатами розгляду означеної заяви Орендодавець у листі №01-20/0540-01 від 01.04.2015р. (а.с.76 т.2) висловив заперечення, наголошуючи на відсутності зустрічних зобов'язань перед Орендарем, та зазначив про нікчемність такого зарахування.

За результатами розгляду матеріалів справи, які містять відомості про означені вище обставини, місцевий суд задовольнив позовні вимоги Орендодавця у повному обсягу (з урахуванням збільшення стягуваної заборгованості з орендної плати до 89739,33грн.), відхиливши доводи Позивача щодо:

- невиконання ним обов'язків за пп. ж) п.5.1. спірного договору - через невизначеність моменту виконання зобов'язання із страхування майна. Апеляційний суд з цього приводу наголошує, що матеріали справи не містять доказів звернення Орендодавця до Орендаря з вимогами про виконання такого обов'язку;

- здійснення перепланування об'єкту оренди без згоди Орендодавця.

В свою чергу, місцевим судом не було надано правової оцінки такій підставі позову, як невиконання обов'язків, визначених пп.к) п.5.1. спірного договору - щодо укладання договорів про надання комунальних послуг із визначеним рішенням Виконавчого комітету Енергодарської міської ради №167 від 29.05.2013р. виконавцем - КП «Підприємство комунальної власності». Доводи Відповідача про зарахування зустрічних однорідних вимог за заявами від 20.02.2014р. і 10.02.2015р. відхилено з мотивів виникнення у Орендодавця зобов'язань з компенсації поліпшень виключно у разі: припинення договору оренди чи його розірвання; приватизації об'єкту оренди чи проведення конкурсу, аукціону, чого у розглядуваному випадку не мало місця. Суд першої інстанції також не вбачає підстав для застосування ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України через нездійснення Орендарем звернень до суду про усунення відповідних перешкод та відсутність перешкод у користуванні через знеструмлення, яке не було зумовлено діями Орендодавця.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке:

Як правильно визначено місцевим судом, виходячи із змісту прав і обов'язків сторін та предмету спірного договору, правовідносини сторін регламентуються положеннями Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також відповідними приписами Господарського і Цивільного кодексів щодо відносин оренди (найму).

Укладений між сторонами спірний договір оренди є належною у розумінні ст.ст. 11, 509 Цивільного кодексу України та ст.ст. 173-175 Господарського кодексу України підставою для виникнення у його сторін кореспондуючих прав і обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України та ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

При цьому, приписи ч.7 ст. 193 Господарського кодексу України та ст. 525 Цивільного кодексу України встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов'язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами ст. 629 Цивільного кодексу України щодо обов'язковості договору для виконання сторонами.

Зважаючи на визначені Орендодавцем підстави позовних вимог щодо розірвання спірного договору, Позивач наполягає не необхідність розірвання саме з мотивів невиконання Орендарем згадуваних вище обов'язків відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Наразі, враховуючи встановлені за наявними матеріалами обставини справи, апеляційний суд погоджується із відхиленням місцевим судом доводів Позивача щодо нездійснення страхування об'єкту оренди через невизначеність моменту виконання такого обов'язку і відсутність доказів висування вимог з цього приводу в порядку ч.2 ст.530 Цивільного кодексу України; та щодо проведення перепланування об'єкту оренди без погодження із Орендодавцем, що спростовано Відповідачем належними доказами наявності такої згоди.

Натомість висновки місцевого суду щодо можливості розірвання спірного договору через наявність заборгованості з орендної плати апеляційний суд вважає необґрунтованими та зумовленими неправильним застосуванням норм матеріального права.

Так, твердження місцевого суду про можливість проведення зарахування зустрічних однорідних вимог за розглядуваним договором в силу спеціальних приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є помилковими. Дійсно, ст.27 цього Закону встановлює механізм компенсації вартості узгоджених з Орендодавцем невід'ємних поліпшень у разі припинення договору, проте ці норми не містять застережень про неможливість застосування загальних положень Цивільного кодексу України.

Відтак, оскільки як було встановлено судом, невід'ємні поліпшення Орендарем на загальну суму 285105,6грн. були здійснені за погодженням з Орендодавцем у розумінні ч.3 ст.773 Цивільного кодексу України, остільки він цілком управнений в порядку ч.3 ст.778 цього Кодексу на компенсацію своїх витрат, у тому числі - шляхом зарахування їх в рахунок орендної плати. Таким чином, і положення пп.е) п.5.2. спірного договору, і положення діючого законодавства, яке розповсюджується на розглядувані правовідносини, передбачають альтернативний компенсаційний механізм - відшкодування (і такому випадку це має здійснюватися із дотриманням вимог п.п.8.3., 8.7. договору та ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», як про це зазначив місцевий суд) або зарахування в рахунок орендних платежів. При цьому, обсяг цих витрат був визначений сторонами, доказів існування спору з цього приводу за матеріалами справи не вбачається, а отже - підстави для застосування ст.7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», зміст якої не стосується випадків проведення зарахування орендної плати - наразі не вбачається.

В свою чергу, порядок зарахування понесених витрат в рахунок орендних платежів регламентується приписами ст.601 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.203 Господарського кодексу України - тобто може опосередковуватися заявою Орендаря, незалежно від згоди на це Орендодавця, а отже - саме Орендареві належить право вибору способу компенсації понесених ним витрат на здійснення узгоджених невід'ємних поліпшень. Апеляційний суд наголошує, що діюче законодавство не містить застережень у розумінні ст.602 Цивільного кодексу України про неможливість припинення грошових зобов'язань зі здійснення орендних платежів шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог, у тому числі - і відносно орендної плати, яку було стягнуто судовим рішенням, що цілком узгоджується із правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постанові від 09.12.2008р. №3-5281к08.

Інша позиція з приводу можливості проведення зарахування вартістю здійснених поліпшень зобов'язань з орендної плати в межах цього ж самого договору, висловлена судами у справі №5009/2047/12, є оціночним судженням, а не преюдиціальною обставиною у розумінні ст.35 Господарського процесуального кодексу України, а отже - жодною мірою не позбавляє апеляційний суд на самостійну оцінку доводів сторін з цього приводу.

Колегія суддів також вважає за необхідне наголосити, що заява про зарахування зустрічних однорідних вимог опосередковує односторонній правоприпиняючий правочин у розумінні ч.ч.1-3 ст.202 Цивільного кодексу України, на який розповсюджується встановлена ст.204 цього Кодексу презумпція правомірності. В свою чергу, спростування такої презумпції має здійснюватися або чинним судовим рішенням про визнання відповідного правочину недійсним, або прямою вказівкою закону на це (нікчемність).

З урахуванням викладеного та за відсутності доказів компенсації Відповідачеві вартості здійснених ним поліпшень в сумі 285105,6грн. у будь-який інший спосіб Орендар цілком був управнений звернутися до Позивача із заявою від 20.05.2014р. на суму 193333,3грн., стягнуту за рішенням суду в межах справи №5009/2047/12 (а.с.63 т.1), отримання якої (заяви) останнім 24.02.2014р. зумовило припинення відповідного грошового зобов'язання, а відтак - і безпідставність висування доводу про наявність такого боргу на момент подання розглядуваного позову у якості однієї з підстав вимоги про розірвання спірного договору. Доказів визнання недійсним правочину з такого зарахування - чинного судового рішення з цього приводу відносно цієї заяви - до матеріалів справи не надано.

Іншою підставою для розірвання спірного договору Позивач зазначає наявність поточної (стягуваної в межах цієї справи) заборгованості з орендної плати, нарахованої за період з січня по листопад 2013р. у загальному розмірі 89739,33грн.

Між тим, у світлі встановлених судом обставин незаконного та безпідставного:

- опечатування приміщень, його знеструмлення з 25.03.2013р. за постановою Енергодарського міського відділу Головного управління Держтехногенбезпеки у Запорізький області про застосування запобіжних заходів №03 від 26.02.2013р. - адже відповідна постанова була визнана у судовому порядку незаконною та скасованою, хоча доказів відновлення електропостачання і виконання умов для цього - укладання між ВАТ «Запоріжжяобленерго» та КП «ПКВ» договору про спільне використання технологічних електричних мереж - матеріали справи не містять;

- заміни Орендодавцем замків та опечатування приміщення 24.07.2013р. в супереч пп.б) п.6.1. спірного договору - адже за відсутності доказів отримання Орендарем повідомлення №01-20/1321-01 від 09.07.2013р. про відмову від договору у світлі положень ст.782 Цивільного кодексу України договір не припинив свою чинність та залишився належною підставою для здійснення Відповідачем вільного користування майном на момент вжиття Позивачем означених заходів з обмеження такого права,

Орендар з обставин, за які він не відповідає, був позбавлений можливості користуватися об'єктом оренди не тільки за його цільовим призначенням, визначеним п. 1.5. спірного договору, а взагалі - бо не мав до нього доступу.

Вказані факти зумовлюють звільнення Відповідача від орендної плати за проміжок часу в межах розглядуваного періоду формування стягуваної заборгованості - з 25.03.2013р. по листопада 2013р. на підставі ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України, адже доказів відновлення доступу Орендодавця в межах цього періоду матеріали справи не містять. Висновки місцевого суду про відсутність підстав для засування такого звільнення від орендної плати є хибними та зумовлені неправильним застосуванням матеріального права, адже застування положення ч.6 ст.782 Цивільного кодексу України не перебуває у залежності від:

- необхідності подання Орендарем позову до суду про усунення відповідних перешкод в користуванні;

- можливості подання Орендарем позову про відшкодування завданих збитків такими перешкодами з боку осіб, що їх чинили;

- перебування майна Орендаря (не доведеного за матеріалами справи) у приміщенні, яким він не міг користуватися.

Таким чином, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність у Відповідача грошового зобов'язання зі сплати орендної плати за період з 25.03.2013р. по листопад 2013р. у розмірі 67076,15грн., що унеможливлює порушення такого зобов'язання і примушення до його виконання у світлі приписів ч.1 ст.19 Конституції України та ч.ч.1,2 ст.14 Цивільного кодексу України шляхом стягнення цієї суми переглядуваним рішенням.

Поряд із цим грошові зобов'язання Орендаря з орендної плати, нарахованої за період з січня 2013р. до 25.03.2013р. у розмірі 22663,18грн., були припиненні 06.08.2013р. в порядку ст.601, ч.3 ст.778 Цивільного кодексу України - датою отримання Орендодавцем заяви Відповідача про зарахування зустрічних однорідних вимог від 31.05.2013р. на суму 40846,41грн. (із переплатою з боку Орендаря), подання якої залишено поза правової оцінки місцевим судом. Позиція апеляційного суду щодо правомірності здійснення такого зарахування зустрічних однорідних вимог цілком тотожна до викладеної вище оцінки зарахування на суму 193333,3грн.

Відтак, на момент подання позову у Відповідача була відсутня заборгованість перед Позивачем у стягнутому місцевим судом розмірі, що зумовлює як необґрунтованість врахування факту її наявності як підстави для розірвання спірного договору згідно із приписами ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», так і необхідність скасування переглядуваного рішення щодо стягнення з Відповідача 89739,33грн. із прийняттям нового - про відмову у задоволені цієї позовної вимоги.

Апеляційний суд наголошує, що оскільки питання щодо наявності та правових підстав припинення стягуваної в межах цієї справи заборгованості, а також обставини існування та припинення інших грошових зобов'язань, що має значення для розглядуваної справи, було вирішено з урахуванням заяв про залік витрат на поліпшення в рахунок орендної плати від 31.05.2013р. та 20.05.2014р., остільки на момент подання заяви про зарахування від 10.02.2015р. (в перебігу розгляду справи судом першої інстанції) у Позивача вже не було відповідних (розглядуваних) зустрічних вимог з приводу орендної плати для їх припинення у такий спосіб - тобто залік за цією останньою заявою не відбувся.

Таким чином, єдиною підставою для розірвання спірного договору, серед вказаних Позивачем, залишається доводи останнього про невиконання Орендарем обов'язку за пп.к) п.5.1. договору оренди - щодо укладання договорів на надання комунальних послуг із виконавцем, якого було визначено рішенням Виконавчого комітету Енергодарської міської ради №167 від 29.05.2013р.

При цьому, всупереч вимог ст.ст.43, 84 Господарського процесуального кодексу України місцевий суд залишив цей довід Позивача без будь-якої правової оцінки.

З проводу цієї підстави позову позиція апеляційного суду полягає в такому: встановлені судом обставини вказують на наявність укладеного між Орендарем та постачальник електричної енергії відповідного договору на її поставку №1105 від 06.04.2009р. (а.с.67 т.2), в той же час згадуваний пп.к) п.5.1. спірного договору договір про спільне використання технологічних електричних мереж Відповідачем взагалі укладатися не повинен, що унеможливлює порушення цього обов'язку через неможливість його виконання.

В свою чергу, на момент визначення виконавця комунальних послуг, з яким Відповідач мав укласти відповідні договори, Орендар втратив доступ до об'єкту оренди та можливість його використовувати, що, за висновком апеляційної інстанції, унеможливлює твердження, що неукладання відповідних договорів на надання комунальних послуг є істотним порушенням з боку Відповідача у розумінні ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України. Наразі, матеріали справи не містять жодних доказів щодо нездійснення надання комунальних послуг на об'єкт оренди або їх надання поза відповідних договірних відносин - відносно періоду, що передував визначення КП «ПКВ» виконавцем відповідних послуг.

Відтак, апеляційний суд не вбачає підстав для розірвання спірного договору, з огляду на що оскаржуване рішення в цілому підлягає скасуванню на підставі п.п.1, 4 ч.1 ст.104 Господарського процесуального кодексу України із прийняттям нового - про відмову у задоволені позовних вимог.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, що за змістом ст.49 Господарського процесуального кодексу України зумовлює відшкодування Позивачем понесених Відповідачем судових витрат за подання апеляційної скарги.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 99, 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Донецький апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

1.Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерторг- Експо», м. Запоріжжя на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.04.2015р. (повний текст підписано 07.05.2015р.) у справі №908/64/15-г задовольнити у повному обсягу.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від від 27.04.2015р. (повний текст підписано 07.05.2015р.) у справі №908/64/15-г скасувати.

3.Прийняти нове рішення у справі №908/64/15-г, яким відмовити повністю у задоволені позовних вимог Управління комунальної власності Енергодарської міської ради, м. Енергодар Запорізької області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерторг-Експо», м. Запоріжжя про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди №16-08 від 13.01.2009р. в розмірі 89793,33грн. та розірвання договору оренди №16-08 від 13.01.2009р., укладеного між Управлінням комунальної власності Енергодарської міської ради, м. Енергодар Запорізької області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інтерторг-Експо», м. Запоріжжя.

4. Стягнути з Управління комунальної власності Енергодарської міської ради (71502, Запорізька область, м. Енергодар, ідентифікаційний код 26249961) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерторг-Експо» (69063, м. Запоріжжя, пр. Леніна, б.17, ідентифікаційний код 35627638) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 1522,5грн.

5. Доручити Господарському суду Запорізької області видати наказ на примусове виконання цієї постанови, який оформити у відповідності до приписів ст.18 Закону України «Про виконавче провадження».

6. Постанова апеляційної інстанції набирає сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

Головуючий Д.О. Попков

Судді: І.В.Зубченко

О.А. Марченко

Надруковано 5 примірників:

1,2 - сторонами; 3 - у справу; 4 - місцевому господарському суду; 5- ДАГС