ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" липня 2015 р. Справа № 922/306/15

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Івакіна В.О., суддя Бондаренко В.П., суддя Пелипенко Н.М.

при секретарі Пляс Л.Ф.

за участю представників:

позивача - Воронова Ю.В. (дов. №08-11/4637/2-14 від 24.12.2014 р.)

відповідача - ОСОБА_2 (дов. №1594 від 02.07.2015 р.), після перерви - ОСОБА_3 (дов. №1594 від 02.07.2015 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №2693Х/1-8) на рішення господарського суду Харківської області від 30 березня 2015 року у справі

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4, м. Харків

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовом, в якому просив внести зміни до договору оренди землі від 15.10.2004 р. (зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за НОМЕР_1) шляхом підписання додаткової угоди у наданій редакції.

Рішенням господарського суду Харківської області від 30.03.2015 р. у справі №922/306/15 (суддя Буракова А.М.) позов задоволено повністю.

Відповідач з рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій зазначає, що рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зокрема, зазначає, що ані положеннями діючих нормативно-правових актів, ані укладеним договором не передбачена можливість Харківської міської ради, як орендодавця, вносити зміни до договору оренди землі в односторонньому порядку. Просить рішення господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Харківська міська рада проти задоволення апеляційної скарги заперечує, вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, прийнятим у відповідності до вимог чинного законодавства. Зокрема, зазначає, що оскільки термін оренди за договором є значним та підпадає під дію п. 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати, базова ставка знижується та становить 70% від базової ставки, тобто 5,6 % від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення господарського суду залишити в силі.

ФОП ОСОБА_4 заявив клопотання про відкладення розгляду справи (вх. №10064 від 01.07.2015 р.) для надання сторонам можливості врегулювати наявні розбіжності у договірному порядку. В обґрунтування клопотання заявник надав копію звернення до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 30.06.2015 р. з проханням скласти новий розрахунок орендної плати з використанням діючого функціонального призначення - "землі водного фонду для культурно-оздоровчих цілей", з метою подальшого регулювання питання щодо розміру орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 15.10.2004 р.

Крім того, відповідач надав до суду клопотання про призначення експертизи (вх. №10065 від 01.07.2015 р.), в якому просить призначити у справі судову будівельно-технічну експертизу з метою з'ясування питання рівня залягання ґрунтових вод в межах земельної ділянки по АДРЕСА_1 у м. Харкові, що є предметом договору оренди земельної ділянки від 15.10.2004 р..

Також відповідач просить надати йому можливість для ознайомлення матеріали справи №922/306/15 (вх. №10066 від 01.07.2015 р.).

Колегія суддів, розглянувши клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи дійшла висновку про відмову у його задоволенні, в зв'язку з безпідставністю та необґрунтованістю.

З метою надання сторонам часу врегулювати наявні розбіжності у договірному порядку та для надання відповідачу можливості ознайомитись з матеріалами справи, колегією суддів в судовому засіданні 02.07.2015 р. оголошено перерву до 09 год. 30 хв. 16.07.2015 р.

Після перерви представник відповідача в судовому засіданні апеляційні вимоги підтримує в повному обсязі, зокрема, посилаючись на приписи Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі в м. Харкові, якими для земель, що використовуються для діяльності у сфері спорту, фізичної культури та оздоровлення встановлена фіксована ставка річної орендної плати в розмірі 3 %.

Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує з підстав, викладених у відзиві.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вислухавши у судовому засіданні пояснення уповноважених представників сторін, перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи, правильність застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи, на підставі рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 р. за №54/04 "Про припинення та надання у користування юридичним та фізичним особам земельних ділянок" між Харківською міською радою (орендодавець) та СПДФО ОСОБА_4 (орендар) 15.10.2004 р. укладений договір оренди землі, зареєстрований за НОМЕР_1, відповідно до умов якого відповідачу в оренду надано земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі водного фонду, загальною площею 0,1644 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, АДРЕСА_1 (а. с. 15-19).

Пунктом 5 договору сторонами визначено, що нормативна грошова оцінка згідно з довідкою №1483/04 від 01.07.2004 р. становить 574 333,00 грн.

В п. 8 договору сторони погодили строк дії договору до 01.05.2025 р.

Розмір орендної плати визначений сторонами у п. 9 договору та складає: у 2004 році - 884,47 грн., у 2005 році - 1 116,12 грн., у 2006 році - 1 453,06 грн., з 2007 року - 2 105,89 грн.

Згідно з п. 13 договору оренди землі, розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

У відповідності до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. за №1209/13, затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно з п. 1.1. рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. за №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 р." встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." вводиться в дію з 01.01.2014 р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 рік, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. за № 960/12.

Відповідно до п. 16.4 Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с. 28);

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р. (а.с. 29);

- одержано витяг №291 від 30.10.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 30).

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №291 від 30.10.2013 р. нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1644 кв. м. складає 4 203 955,00 грн.

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом із листами-пропозиціями №1209/0/30-13 від 13.12.2013 р. та №1233/0/30-13 від 13.12.2013 р. рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача (а.с. 31, 32).

З метою забезпечення здійснення реєстрації додаткових угод шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу, на підставі положень ст. 29 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови КМУ від 21.11.2012р. №1204 "Про затвердження розміру і порядок використання плати за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру", Департаментом земельних відносин було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Відповідач додаткову угоду не підписав, що стало підставою для звернення Харківської міської ради до господарського суду Харківської області з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 15.10.2004 р. шляхом підписання додаткової угоди в наданій редакції:

Задовольняючи позовні вимоги повністю суд першої інстанції дійшов висновку про їх обґрунтованість та підтвердженість матеріалами справи.

Колегія суддів не погоджується з висновком місцевого господарського суду з наступних підстав.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" - нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до абз. 5 ст. 5 Законом України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

У відповідності до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Статтею 15 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Частиною 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Як стверджує позивач в апеляційній скарзі, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку конкретної земельної ділянки є офіційним документом, що видається територіальним органом Держземагенства з урахуванням даних статистичної звітності з кількісного обліку земель на підставі якого здійснюється розрахунок розміру орендної плати.

Тобто, як вважає позивач, витяг з технічної документації, наданий до матеріалів справи, де зазначений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є предметом дослідження за даною справою, є документом, дані якого не підлягають доведенню.

Суд не погоджується з такими твердженнями, оскільки кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили (ст. 33, 43 ГПК України). Отже, дані витягу з технічної документації не мають для суду заздалегідь встановленої сили та підлягають дослідженню у судовому процесі. Обов'язком позивача є доведення правомірності та обґрунтованості розрахунків, наведених у витягах з технічної документації.

Таким чином, позивач вправі вимагати від відповідача приведення договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін щодо збільшення розміру орендної плати за земельну ділянку лише у випадку доведеності правомірності обґрунтованості розрахунків, наведених у витягу з технічної документації, як підстави для розрахунку збільшеного розміру орендної плати.

Відповідач, не оспорюючи право позивача на внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі у зв'язку із зміною нормативно грошової оцінки землі, заперечує проти розрахунку розміру орендної плати, визначеного у запропонованій до укладення додатковій угоді та застосування до розрахунку відсотку від нормативно грошової оцінки землі у розмірі 5,6%.

В запереченнях проти позову, наданих суду першої інстанції, та в апеляційній скарзі відповідач зауважує на тому, що для розрахунку орендної плати з урахуванням виду використання земельної ділянки ставка річної орендної плати мала складати 3%, а не 5,6 % від грошової оцінки землі, визначеної позивачем у розрахунку розміру орендної плати в редакції додаткової угоди.

Колегія суддів вважає обґрунтованими доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, виходячи з наступного.

Рішенням 25-ої сесії Харківської міської ради 5-го скликання від 10.09.2008 р. за № 242/08 "Про внесення змін до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 року № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" встановлено: для земель, що використовуються для діяльності у сфері спорту, фізичної культури та оздоровлення встановлюється фіксована ставка річної орендної плати в розмірі 3%.

Відповідно до п. 15 договору спірна земельна ділянка передана в оренду для культурно-оздоровчих цілей.

Згідно витягу від 14.11.2013 р. з Державного земельного кадастру про земельну ділянку вид використання спірної земельної ділянки - для культурно-оздоровчих цілей.

Проте, згідно розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, наданому позивачем, ставка річної орендної плати становить 5,6 % від розмірі нормативної грошової оцінки.

Таким чином, має місце невідповідність змісту розрахунку положенням рішення №242/08 від 10.09.2008 р., в матеріалах справи відсутні докази доведення позивачем правомірності та обґрунтованості розрахунків, наведених у витягах з технічної документації.

Вищевказане свідчить про неправомірність нарахування позивачем суми орендної плати.

Крім того, колегія суддів вважає, що наведена у позові додаткова угода містить положення щодо зміни інших пунктів договору оренди землі від 15.10.2004р., які не стосуються розміру орендної плати.

При цьому, в позовній заяві жодних нормативно обґрунтованих пояснень та доказів, з яких підстав зазначені в додатковій угоді зміни мають бути внесені до спірного договору, позивач не наводить, просить суд внести їх без зазначення у підставах позову обставин, якими обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Вказані обставини, з урахуванням законодавчої заборони на односторонню зміну умов договору (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України) свідчать про безпідставність позовних вимог в цій частині.

Відповідно до вимог статті 32 Господарського процесуального кодексу України: доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про безпідставність та необґрунтованість Харківською міською радою позовних вимог щодо внесення змін до договору оренди землі від 15.10.2004 р. за НОМЕР_1, в зв'язку з чим позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів дійшла висновку, що при прийнятті рішення 30.03.2015 р. у справі №922/306/15 господарський суд Харківської області задовольнивши позов, неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи та прийняв рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, в зв'язку з чим рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, а апеляційна скарга відповідача задоволенню.

Керуючись статтями 22, 99, 101, 102, п. 2 статті 103, п. п. 1, 4 ч.1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 30.03.2015 р. у справі №922/306/15, скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити.

Повна постанова складена 20.07.2015 р.

Головуючий суддя Івакіна В.О.

Суддя Бондаренко В.П.

Суддя Пелипенко Н.М.