ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" липня 2015 р. Справа № 914/282/15

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

Головуючого - судді Скрипчук О.С.

Суддів Дубник О.П.

Матущака О.І.

При секретарі судового засідання Лагутіні В.Б.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» б/н від 22.04.2015 року

на рішення Господарського суду Львівської області від 06.04.2015 року

у справі № 914/282/15

за позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Мистецьке об'єднання «Дзиґа», м. Львів

про стягнення 8 018,44 грн. заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди, виселення.

за участю представників:

від позивача: Рубель С.П. - довіреність № 2302-вих-844 від 30.03.2015 року;

від відповідача: не з'явився;

ВСТАНОВИВ:

Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради звернулось до Господарського суду Львівської області із позовом до ТзОВ «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» про стягнення 8018,44 грн. заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди, виселення.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 06.04.2015 року у справі № 914/282/15 (суддя Крупник Р.В.) позов Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради задоволено. Суд виніс рішення, яким:

- стягнув з ТзОВ «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» на користь Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради 8018,44 грн. заборгованості;

- розірвав договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-5436-7 від 10.08.2007р., укладений між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТзОВ «Мистецьке об'єднання «Дзиґа»;

- виселив ТзОВ «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» з нежитлового приміщення, загальною площею 11,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Л. Українки, 35, позначеного індексом І відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» від 28.11.2006р., інвентарний №78.

Не погоджуючись з даним рішення ТзОВ «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» подало апеляційну скаргу б/н від 22.04.2015 року, в якій просить рішення Господарського суду Львівської області від 06.04.2015 року скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції при прийнятті рішення порушено норм матеріального і процесуального права. А саме скаржник стверджує, що фактично об'єктом оренди не користувався та оскільки він не міг використовував об'єкт оренди за цільовим призначенням, відповідно наявними є правові підстави для звільнення його від сплати орендної плати згідно ч.6 ст.762 ЦК України.

Позивачем було подано відзив на апеляційну скаргу б/н від 16.06.2015 року, в якому просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Відповідач явку уповноваженого представника у судове засідання не забезпечив, незважаючи на те, що про час та місце розгляду справи був належним чином повідомлений.

Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 10.08.2007р. між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та ТзОВ «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-5463-7 (надалі - договір). Згідно умов договору орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності від 27.07.2007р. №20-А передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно (далі - об'єкт оренди), що знаходиться на балансі ЛКП «Старий Львів».

Об'єктом оренди є приміщення, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Л. Українки, 35 загальною площею 11,2 кв.м.

Відповідно до п.2.1 договору об'єкт оренди буде використовуватися орендарем для складу інвентаря, декорацій, експозиційного обладнання для обслуговування галереї.

Згідно п.3.1 та п.3.4 договору приймання-передача об'єкта оренди здійснюється орендарем та орендодавцем в особі балансоутримувача і оформлюється актом приймання-передачі. Об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання акту здачі-приймання.

З матеріалів справи вбачається, що об'єкт оренди було прийнято відповідачем, що підтверджується Актом приймання-передачі приміщень №23 від 10.08.2007р.

За змістом пунктів 4.1 та 4.3 договору, термін оренди визначається з 10.08.2007 року до 08.08.2010р. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Судом встановлено, що договір оренди пролонговувався на той самий термін і на тих самих умовах, оскільки не було заяви жодної із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом місяця після закінчення терміну дії договору. Станом на момент розгляду справи судом вказаний договір є чинним.

Надсилання відповідачем до орендодавця та балансоутримувача листів від 26.03.2012 року № 2-7581 та від 24.04.2012 року № 013 щодо припинення дії договору не є належними доказами того, що договір оренди припинив свою дії. Адже, сторони у договорі передбачили, що заява про припинення дії договору оренди повинна подаватись протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, а якщо в цей термін сторони не подали зазначеної заяви останній вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до п.7.2 договору відповідач зобов'язався своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Розмір орендної плати за об'єкт оренди визначається відповідно до чинної, на момент укладення даного договору, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007р. і складає 144,18 грн. без ПДВ за перший місяць оренди з врахуванням індексу інфляції (п.5.1 Договору).

Відповідно до п.5.2 договору орендна плата сплачується орендарем не пізніше 20 числа місяця у встановленому нормативними документами власника орендованого майна порядку.

Позивач стверджує, що відповідач за період з 01.10.2012р. по 30.11.2014р. не оплатив орендну плату згідно договору на суму 8018,44 грн. Відповідач не заперечує факту неоплати орендної плати, але вважає, що зазначені кошти не підлягають до стягнення на підставі ч.6 ст.762 ЦК України, оскільки відповідач не мав можливості використовувати орендоване приміщення за цільовим призначенням.

Як встановлено судом, в листопаді 2007 року відповідач звертався до позивача з проханням допомоги щодо усунення перешкод в користуванні орендованим приміщенням гаражу за адресою м. Львів, вул. Л. Українки, 35.

З матеріалів справи вбачається, що працівниками Управління комунальної власності спільно з представником ЛКП «Старий Львів» було проведено обстеження гаражу, який є об'єктом оренди, результати якого зафіксовано в Акті від 13.12.2007р. В даному акті встановлено, що користувачем нежитлових приміщень будинку за цією ж адресою без будь-яких на це правових підстав загороджено металевою сіткою в'їзд до гаражу та зачинено приміщення гаражу на власний замок.

В листі №2-16012/2302 від 21.12.2007р. позивач запропонував відповідачу звернутися з відповідним позовом про усунення перешкод в користуванні належним майном до суду в якості орендаря, якому надано право на підставі Договору оренди №Г-5463-7 від 10.08.2007р. та акту приймання-передачі від 10.08.2007р. користуватися та володіти об'єктом оренди нерухомого майна. Відповідач не представив до суду доказів про звернення із позовом про усунення перешкод в користуванні майном.

При винесенні постанови колегія суддів виходила з наступного.

Так, нормами статті 759 ЦК України, які кореспондуються з положеннями ст. 283 ГК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з приписами ч.3 ст. 18 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Аналогічний обов'язок відповідача закріплений в п.7.2 Договору.

Судом встановлено, що позивач при зверненні до суду першої інстанції просить стягнути заборгованість з орендної плати за період з 01.10.2012р. по 30.11.2014р. в сумі 8018,44 грн. Відповідач не заперечує факт не внесення за цей період орендної плати.

Судом апеляційної інстанції здійснено перерахунок розрахунку позовних вимог щодо стягнення заборгованості по орендній платі та встановлено, що відповідач зобов'язаний був сплати орендну плату за період з 01.10.2012р. по 30.11.2014р. в сумі 8228,40 грн. Враховуючи те, що в зазначений період відповідач частково оплатив орендну плата на суму 1724,9 грн., то заборгованість останнього становить - 6503,50 грн., яка підлягає до задоволення.

Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що позивач в розрахунку позовних вимог зазначив заборгованість відповідача в сумі 1514,97 грн., яка виникла ще до 01.10.2012 року.

Враховуючи, те що заборгованість відповідача в сумі 1514,97 грн. виникла не в період з 01.10.2012р. по 30.11.2014р. (який зазначено позивачем, як предмет позову), то в позові в цій частині слід відмовити.

Твердження відповідача, що позивачем фактично не було передано йому об'єкт оренди і він не міг використовувати його за цільовим призначенням є необґрунтованими, з огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 ст.765 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором (ч.1 ст.795 ЦК України).

Згідно ч.1 ст.767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

За приписами ст. 766 ЦК України якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Також відповідно до ст.784 ЦК України наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі.

Крім цього, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч.6 ст.762 ЦК України).

Разом з тим, суд наголошує на тому, що обов'язку наймодавця передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню кореспондує зустрічний обов'язок наймача, передбачений ч.3 ст.767 ЦК України, у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

З акту приймання-передачі приміщень №23 від 10.08.2007р. вбачається, що відповідач підписав вказаний акт. При цьому будь-яких зауважень щодо характеристики чи технічного стану приміщення, яке йому передавалося в нього не було.

Таким чином, підписавши вказаний Акт без застережень, відповідач погодився з тим, що приміщення, яке передавалося відповідає умовам договору оренди та його цільовому призначенню. А тому, за змістом ст. 767 ЦК України після підписання Акту приймання-передачі, позивач відповідає за всі обставини, за яких майно не може бути використане за цільовим призначенням.

З матеріалів справи вбачається, що орендоване приміщення було передане відповідачу 10.08.2007 року, проте вперше про перешкоди в користуванні цим приміщенням відповідач звернувся до позивача лише через три місяці, що є свідченням того, що обставини, за яких майно не може використовуватись виникли після передачі цього майна.

Судом встановлено, що відповідач, як титульний володілець приміщення, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Л. Українки, 35 не вчиняв жодних дій щодо усунення вказаних перешкод, зокрема, не звертався до суду з відповідною вимогою до особи, яка ці перешкоди чинила. Крім того, відповідачем в деякі періоди сплачувалася орендна плата за користування відповідним приміщенням.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів прийшла до висновку права відповідача, як орендаря, не були порушені і підстави для застосування положень ч.6 ст.762 ЦК України - відсутні.

Згідно ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Як зазначив Верховний суд України в постанові №3-26гс12 від 08.05.2012р. можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору у позасудовому порядку, передбачена ст. 782 ЦК, є правом, а не обов'язком наймодавця. Право наймодавця на відмову від договору найму, встановлене ч. 1 ст. 782 ЦК, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, відповідно до якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця. Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Згідно ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань. При цьому вказана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень ГК України та ЦК України.

Істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Відповідно до п.11.1 та 11.2 договору останній розірванню в односторонньому порядку не підлягає. Даний договір може бути припинений за згодою сторін, рішенням суду, господарського суду або з інших підстав передбачених чинним законодавством України.

Судом встановлено, що відповідач неналежним чином виконував взяті зобов'язання на себе згідно договору щодо сплати орендної плати за період з 01.10.2012 р. по 30.11.2014 р. Вказане порушення договору є істотним, а тому вимога позивача про розірвання договору оренди є правомірною.

Згідно з частиною 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Враховуючи вищенаведене, судом першої інстанції обґрунтовано задоволено позовні вимоги позивача щодо виселення ТзОВ «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» з нежитлового приміщення, загальною площею 11,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Л. Українки, 35.

Твердження апелянта про те, що позивач станом на момент укладення договору оренди не був власником спірного приміщення не підтверджуються матеріалами справи.

Таким чином колегія суддів пришла до висновку, що рішення Господарського суду Львівської області від 06.04.2015 року слід скасувати в частині задоволення позовних вимог щодо стягнення заборгованості в сумі 1514,94 грн. Прийняти в цій частині нове рішення, яким в позові відмовити. В решті рішення залишити без змін.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101, 103- 105, Господарського процесуального кодексу України, -

Львівський апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Апеляційну скаргу задоволити частково.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 06.04.2015 року скасувати в частині задоволення позовних вимог щодо стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 1514,94 грн. Прийняти в цій частині нове рішення, яким в позові відмовити. В решті рішення залишити без змін: стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» (79058, м. Львів, вул. Могильницького, 28/33; ) на користь Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ) 6503,50 грн. заборгованості; розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-5436-7 від 10.08.2007р., укладений між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мистецьке об'єднання «Дзиґа»; виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» (79058, м. Львів, вул. Могильницького, 28/33; ) з нежитлового приміщення, загальною площею 11,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Л. Українки, 35, позначеного індексом І відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» від 28.11.2006р., інвентарний №78.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» (79058, м. Львів, вул. Могильницького, 28/33; ) на користь Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ) 3 914,82 грн. судового збору.

4. Стягнути з Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Мистецьке об'єднання «Дзиґа» (79058, м. Львів, вул. Могильницького, 28/33; ) 172,59 грн. судового збору за перегляд рішення в апеляційному порядку.

5. Доручити Господарському суду Львівської області видати накази.

6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

7. Справу направити в Господарський суд Львівської області.

Повний текст постанови складено та підписано 10.07.2015 року

Головуючий - суддя Скрипчук О.С.

Судді Дубник О.П.

Матущак О.І.