номер провадження справи 8/111/15
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.06.2015 Справа № 908/2976/15

За позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206)

до відповідача Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (69067, АДРЕСА_1)

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Міське комунальне підприємство "Основаніє" (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 29-а)

про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення № 106/4 від 20.02.2003 р., а саме: в пункт 3.2 договору

Суддя І. А. Попова

Представники:

Позивача - Медвідь С.Д., дов. № 176/01/01-10 від 15.12.2014 р.

Відповідача - не з'явився

Третьої особи - не з'явився

Заявлено позовні вимоги про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення № 106/4 від 20.02.2003 р., в саме: в пункт 3.2 договору.

Розгляд справи, призначений на 11.06.2015 р., відкладався до 30.06.2015 р. в зв'язку з неявкою відповідача. Вступну та резолютивну частини рішення оголошено в судовому засіданні 30.06.2015 р.

Позивач підтримує позовні вимоги з підстав, викладених у позові. В обґрунтування вимог зазначено: 20.02.2003 р. Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), КП»ВРЕЖО № 4№ (балансоутримувач) та ФОП ОСОБА_2 (орендар) укладено договір № 106/4 оренди нежитлового приміщення У відповідності до п. 1.1 договору оренди відповідачу передано в строкове платне користування нежитлове приміщення підвального поверху по АДРЕСА_2, літ. А-3 в м.Запоріжжя загальною площею 56,1 кв.м. Додатковою угодою від 01.03.2012 р. строк дії договору продовжено до 31.12.2016 р. Пунктом 3.6 договору передбачено, що розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України. На момент продовження строку дії договору оренди в дію вступили зміни до абзацу 2 п. 13 додатку № 2 до Методики розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу, яка затв. Постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786, через що орендна ставка змінилася з 12% на 15%. На виконання положень ст. 21 Закону України «Про державне та комунальне майно» та у зв'язку із продовженням строку дії договору відповідачу надіслано проект додаткової угоди від 27.10.2014 р. до договору оренди №10/64 нежитлового приміщення від 20.02.2003 р. і листи № 5110/01/01-07 від 30.10.2014р., № 4362/01/01-07 від 02.02.2015 р. для перерахунку розміру орендної плати за новою орендною ставкою. Відповідь на надану пропозицію від відповідача не надходила. Відповідач відмовився вносити до договору зміни, спрямовані на усунення вищевказаного порушення, позивач змушений вимагати внесення відповідних змін до договору оренди № 106/4 від 20.02.2003 р. в судовому порядку. З посиланням на приписи ст.. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 188 ГК України, ст. ст. 631, 632, 648 ЦК України позивач просить внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення № 106/4 від 20.02.2003 р. в розмел ІІІ «Орендна плата», п. 3.2 виклавши його в наступній редакції:

« 3.2. На підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 та рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 р. № 47 розмір орендної плати розраховується по наступній формулі:

Ор=Вп х Сор х І інф. = І м,

100% х 12

де, Вп - вартість орендованого приміщення, визначена шляхом незалежної оцінки, станом на 29.02.2012 р., становить 68824 грн.;

І інф. - індекс інфляції з дати проведення експертної оцінки об'єкту оренди до дати укладення додаткової угоди;

Сор - орендна ставка - 15% (розміщення підсобних приміщень магазину будівельних матеріалів);

Ім. - індекс інфляції з дати перерахунку орендної плати- 1,003 за березень 2012р.

Ор = 68824 х 15% х 1,003= 862,88 грн. за березень 2012 р.

100% х 12

Таким чином, розмір орендної плати за березень 2012 р. дорівнює 862,88 грн. (вісімсот шістдесят дві грн.. 88 коп.)

Розмір платежу за неповний місяць оренди визначається з поденного розрахунку місячної орендної плати».

Відповідач заявлені позовні вимоги не спростував, представник відповідача в судове засідання за викликом двічі з'явився, правом надати відзив на позов не скористався. Згідно п. 3.9.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.2011 р. «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої ст. 64 та ст. 87 ГПК України. За змістом зазначеної статті 64 ГПК України, зокрема, в разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом. Згідно Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців ФО-П ОСОБА_2, зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3. Ухвала суду від 30.04.2015 р. про порушення провадження по даній справі, яка направлялася на адресу відповідача, повернута органом зв'язку з посиланням «за закінченням строку зберігання», тому з урахуванням обставин справи вважається належним виконанням господарським судом обов'язку щодо повідомлення учасників судового процесу щодо вчинення судом певних процесуальних дій. У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору. Оскільки всі учасники судового процесу були належним чином повідомлені про час та місце розгляду, суд дійшов висновку про можливість розгляду позовної заяви по суті в судовому засіданні 30.06.2015 року за відсутності представника відповідача.

Третя особа - МКП «Основаніє» - свого представника в судове засідання не направила, про причини неявки суд не сповістила, пояснень по суті спору не надала.

Згідно ст. 75 ГПК України справу розглянуто за наявними матеріалами, які суд визнав достатніми для вирішення спору по суті.

Заслухавши представника позивача, дослідивши наявні матеріали, суд встановив:

20 лютого 2003 р. Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 4» (балансоутримувач) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_5 (орендар, позивач по справі) укладено договір № 106/4 оренди нежитлового приміщення, за умовами якого орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 20.01.2003 р. № 17/36 передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 56,1 кв.м. за адресою: м.Запоріжжя, АДРЕСА_2, що значиться на балансі КП «ВРЕЖО № 4», строком до 20.02.2008 р. До договору сторонами неодноразово вносилися зміни шляхом укладання додаткових угод від 27.08.2007 р., від 16.04.2009 р., від 01.02.20010 р., від 27.04.2010 р., 01.06.2011 р., 01.03.2012 р., 12.05.2014 р. Додатковою угодою від 01.03.2012 р. строк дії договору продовжено на п'ять років до 31.12.2016 р. Тобто, на даний час договір оренди нерухомого майна, щодо внесення змін до якого заявлено позовні вимоги, є чинним, орендар користується отриманим за цим договором майном.

На підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 р. № 6 «Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну чисельність апарату Запорізької міської ради», від 06.04.2011 р. № 20 «Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об'єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя» додатковою угодою від 01.06.2011 р. змінено сторону договору, а саме «орендодавця» з Управління житлового господарства Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Згідно рішення Запорізької міської ради від 25.07.2012 р. № 6 «Про затвердження передавальних актів та визначення розміру статутного капіталу Міського комунального підприємства «Основаніє» Міське комунальне підприємство «Основаніє» є повним правонаступником комунального підприємства «ВРЕЖО № 4». Додатковою угодою від 12.05.2014 р. змінено сторону договору, а саме «балансоутримувача» з КП «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 4» на Міське комунальне підприємство «Основаніє».

Позивач відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 3.6 договору просить внести в договір зміни, які стосуються визначення розміру орендної плати. За умовами п. 3.6 договору оренди, на який посилається позивач, розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Правовідносини щодо орендного користування комунальним майном регулюються приписами Господарського та Цивільного кодексів України та іншими нормативно-правовими актами. Спеціальним законом, який регулює організаційні та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, є Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно ст.. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Відповідно до приписів ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендодавцеві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Згідно ст.ст. 10, 18, 19 названого Закону орендна плата є істотною умовою договору , яка вноситься орендарем своєчасно, в повному обсязі та незалежно від результатів господарської діяльності орендаря.

Згідно з частиною 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до загального правила, встановленого ч. 1 ст. 188 ГК України та ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

В обґрунтування вимог про зміну умов договору позивачем зазначено про наявність підстав, встановлених п. 3.6 договору № 106/4 та Законом, а саме - зміна Методики розрахунку орендної плати.

20 вересня 2011 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України № 961 від 14.09.2011 "Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" та від 04.10.1995 № 786 "Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна" . У зв'язку з названою обставиною, орендодавцем (позивачем по справі), в порядку ст. 188 Господарського кодексу України, листом № 5110/01/01-07 від 31.10.2014 року на адресу орендаря надіслано проект угоди про внесення змін до договору № 106/4 оренди нежитлового приміщення для підписання. Відповідач відповідаі не надав, додаткову угоду не підписав.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За приписами ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата є однією із істотних умов договору.

Згідно з частинами 1, 2 ст. 19 цього Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Пунктом 3 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Отже, з огляду на приписи вищезазначених норм підставою для зміни умов договорів оренди є не тільки істотна зміна стану об'єкта оренди, а й зміна Методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Пунктом 3.6 договору № 106/4 сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін в разі зміни Методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Як зазначалося, Постановою Кабінету Міністрів України № 961 від 14.09.2011 року, яка набрала чинності 20.09.2011 року внесено зміни до постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року № 786 "Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна" .

Додатком 2 до названої Методики встановлено ставку орендної плати за використання нерухомого державного майна за цільовим призначенням «Інше використання нерухомого майна» в розмірі 15%.

З урахуванням норм наведеного законодавства та встановлених обставин справи, суд дійшов висновку про те, що зміна орендних ставок, обумовлена зміною законодавства, яке їх визначає, є підставою для зміни умов договору в частині орендної плати, тому орендодавець правомірно звернувся до орендаря з пропозицією про внесення відповідних змін до договору. Крім того, можливість таких змін передбачена умовами договору. З огляду на викладене, вимоги в частині внесення змін в договір оренди № 106/4 від 20.02.2003 р. щодо зміни орендної ставки з 12% та 15% задовольняються.

При цьому суд зазначає, що відповідно до ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Аналіз наведених норм законодавства свідчить, що внесення змін щодо істотних умов в частині розміру орендної плати на період, що минув, не передбачено. Тому в задоволенні вимог щодо застосування в формулі для розрахунку орендної плати в якості індексу інфляції з дати перерахунку орендної плати - 1,003 за березень 2012 р. відмовляється.

Разом з тим, суд зазначає, що застосування у формулі розрахунку розміру орендної плати як базового місяця березень 2012 р. є необґрунтованим та помилковим. Пунктом 12 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу визначено, що перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди чи після перегляду розміру орендної плати визначається розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку за відповідною формулою, складовою якої є, зокрема, індекс інфляції за період з дати проведення незалежної або стандартизованої оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати. Згідно п. 4 вказаної Методики базовим місяцем є останній місяць, за який визначено індекс інфляції. Таким чином, базовим місяцем для обрахування орендної плати буде травень 2015 р., тобто останній місяць, за який визначено індекс інфляції на момент винесення рішення по даний справі.

Доводи третьої особи та позивача про застосування орендної ставки в розмірі 15% починаючи з березня 2012 р. є хибними, оскільки відповідно до ст.. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. В двосторонньому договорі правами та обов'язками наділені обидві сторони. Позивач, як сторона спірного договору, мав право на ініціювання внесення відповідних змін в договір оренди комунального майна за умови настання певних підстав та не був позбавлений можливості на своєчасне внесення відповідних змін за згодою сторін чи в судовому порядку.

Позовні вимоги задовольняються частково.

Судові витрати відносяться на сторін порівну.

На підставі викладеного, ст.. 651 ЦК України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", керуючись ст.ст. 49, 75, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Внести зміни в пункт 3.2 договору № 106/4 оренди нежитлового приміщення, укладеного 20.02.2003 р. Департаментом комунальної власності та приватизації та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2, а саме: в формулі розрахунку орендної плати орендна ставка підлягає застосуванню в розмірі 15%, за базовий місяць розрахунку орендної плати приймається травень 2015 року.

Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (69067, АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки фізичної особи - платника податків НОМЕР_1) на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206, ) 609 (шістсот дев'ять) грн. судового збору. Видати наказ.

В іншій частині позову відмовити.

Повне рішення складено 09 липня 2015 року.

Суддя Попова І.А.