КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" червня 2015 р. Справа№ 910/3174/15-г

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Суліма В.В.

суддів: Гончарова С.А.

Гаврилюка О.М.

за участю представників сторін

від позивача: Симончук О.М. - представник за дов. б/н від 02.01.2014 року;

від відповідача: Докієн Д.Б. - представник за дов. №006-ТРК-173 від 15.06.2015 року,

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна"

на рішення Господарського суду м. Києва від 27.04.2015 року

у справі № 910/3174/15-г (суддя: Трофименко Т.Ю.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна"

до Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг"

про розірвання договору та повернення гарантійного внеску в розмірі 88 820,05 грн.

та за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна"

про стягнення 1 293,947,10 грн.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг" (далі - відповідач) про розірвання договору № А 74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладеного 01.10.2013 року між ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" та ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" - з 19.12.2014 року та визначити наслідки розірвання договору № А74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладений 01.10.2013 року у вигляді обов'язку ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" повернути ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" суму Гарантійного внеску в сумі 88 820,05 грн.

27.02.2015 року через відділ діловодства Господарського суду міста Києва від представника відповідача надійшла зустрічна позовна заява, відповідно до якої Приватне акціонерне товариство "Лекс Холдинг" просить Товариство з обмеженою відповідальністю "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" заборгованість за Договором оренди № А74-1/К-1 від 01.10.2013 року з оплати Орендної плати в сумі 228 495,95 грн, заборгованості з оплати Експлуатаційних витрат в сумі 26491,55 грн, заборгованості з оплати витрат на популяризацію в сумі 5 077,68 грн, заборгованість з оплати Комунальних послуг в сумі 3 865,94 грн, а всього разом - 263 931,12 грн; штраф в розмірі 896 363,14 грн за порушення строків оплати обов'язкових платежів за Договором оренди № А74-1/К-1 від 01.10.2013 року та суму Гарантійного платежу в розмірі 133 652,84 грн.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.03.2015 року прийнято зустрічну позовну заяву до спільного розгляду з первісним позовом.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.04.2015 року у справі № 910/3174/15-г в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" відмовлено повністю. Позов Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг" задоволено повністю. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" на користь Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг" 263 931,12 грн - заборгованості по орендних платежах, 896363,14 грн - штрафу, 133652,84 грн - гарантійного платежу та 25 878,94 грн судового збору.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна» звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення у даній справі та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що Господарський суд міста Києва неповно з'ясував обставини справи, визнав обставини встановленими, які є недоведеними і мають значення для справи, неправильно застосував норми процесуального та матеріального права, зокрема ст. 652 Цивільного кодексу України.

Так, скаржник зазначав, що неодноразово звертався до відповідача з листами (зокрема листом від 03.12.2014 року та листом від 18.12.2014 року) про відмову від виконання обов'язків за договором, проте відповідачем не було направлено жодної відповіді на них.

Крім того, скаржник вказав, що він звільнений від сплати орендної плати на підставі ч.6. ст.762 Цивільного кодексу України.

Також, скаржник посилався на припинення договору скасувальною умовою відповідно до п. 40.3 договору.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 10.06.2015 року апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" було прийнято до провадження.

Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2015 року підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" - без задоволення, з наступних підстав.

Згідно ст. 99 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами наданими суду першої інстанції.

Як правильно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 01.10.2013 року між Приватним акціонерним товариством "Лекс Холдинг" (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" (далі - орендар) було укладено договір оренди № А74-/К-1 (далі - договір) предметом якого відповідно до умов договору є зобов'язання орендодавця передати орендарю в тимчасове платне користування (далі - оренда) приміщення (далі -приміщення), яке знаходиться в будівлі торгово-розважального центру, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Лугова, 12 (далі - торговий центр), а орендар зобов'язується прийняти, оплатити користування і повернути приміщення орендодавцю на умовах, визначених цим договором.

Орендарю не передається в оренду земельна ділянка, на якій знаходиться Приміщення і земельна ділянка, яка прилягає до Приміщення, оскільки Орендодавець не має права передавати вказані земельні ділянки у користування третім особам.

Відповідно до п. 7.1., цей договір набуває чинності з моменту йог укладення і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань.

Згідно з п. 7.2. договору, орендодавець зобов'язується передати, а орендар - прийняти приміщення у користування не пізніше 31 (тридцять першого) календарного дня з дати видачі орендодавцем дозволу на проведення опоряджувальних робіт у приміщенні (далі - дата початку), що підтверджується шляхом підписання сторонами Акту прийому-передачі приміщення. Строк договору становить 1090 (одна тисяча дев'яносто) календарних днів та починає обчислюватися з дати підписання сторонами Акту прийому-передачі приміщення (далі - строк договору).

Відповідно до п. 7.3. договору, з моменту укладення цього договору все попереднє листування, документи, договори про наміри і переговори між сторонами по питаннях, що стосуються умов цього договору, втрачають силу.

Згідно ст. 8 договору, зміна строку договору за ініціативою орендаря здійснюється виключно за згодою орендодавця на підставі додаткової угоди до договору. Строк договору не може бути зменшений за ініціативою орендодавця за виключенням випадків прямо передбачених цим договором.

Після закінчення строку договору, а також після розірвання, припинення, визнання недійсним договору, будь-яке користування приміщенням орендарем є неправомірним.

Розділом третім договору сторони погоди платежі відповідно до умов даного договору, згідно з яким:

Орендар зобов'язаний здійснювати оплату користування приміщенням в розмірах і в строки, визначені у цьому договорі (далі - орендна плата).

Розмір орендної плати складає суму у гривнях, еквівалентну 90 (дев'яноста) доларам США за 1 (один)-кв.м. на місяць, крім того податок на додану вартість у розмірі, встановленому чинним законодавством України (далі - ПДВ).

Якщо інше не передбачена договором, орендна плата сплачується орендарем щомісячно, авансом, не пізніше 25-го числа місяця, який передує оплачуваному місяцю.

У разі необхідності визначення розміру орендної плати за певну частину місяця або за певну кількість днів, розмір орендної плати за один місяць може бути розділений на кількість днів у відповідному місяці і помножений на кількість днів за яку здійснюється оплата.

Згідно п. 41.2. ст. 41 договору, нарахування орендної плати починається з дня дати початку і закінчується в день підписання Акту повернення приміщення відповідно.

Протягом 5 (п'яти) календарних днів з дати початку орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві орендну плату за перший місяць строку договору.

Відповідно до п. п. 10.1, 10.2. договору, орендар зобов'язаний щомісячно відшкодовувати орендодавцеві вартість комунальних послуг, які споживаються в приміщенні, таких як опалення, кондиціювання, електроенергія, водопостачання та вивезення сміття (далі - "комунальні послуги").

Вартість Комунальних послуг, спожитих у приміщенні, розраховується згідно показань лічильників, встановлених в приміщенні, або згідно розрахунків, проведених орендодавцем на пропорційній основі, в залежності від технічних характеристик обладнання, механізмів та/або систем орендаря, які споживають відповідну комунальну послугу (якщо не існує можливості встановити окремий лічильник), з використанням відповідних тарифів оплати, встановлених відповідними органами місцевого самоврядування. Вартість послуг, що підлягає компенсації орендарем, нараховується та сплачується з урахуванням ПДВ.

Згідно з п. п. 11.1, 11.2., 11.3 договору, числа місяця, який передує оплачуваному місяцю, сплачувати орендодавцю вартість витрат на експлуатацію Торгового центру та утримання площ загального користування Торгового центру (далі - експлуатаційні витрати).

Обов'язок орендаря по сплаті експлуатаційних витрат виникає з моменту видачі орендарем дозволу, відповідно до ст. 3 договору, або з дати початку, якщо опоряджувальні роботи орендарем не проводяться.

Ставка експлуатаційних витрат за договором складає суму у гривнях, еквівалентну 12 (дванадцяти) доларам США за 1 (один) кв.м. на місяць, крім того ПДВ.

Статтею 12 договору, сторони погодили витрати на популяризацію, відповідно до якої:

Орендар зобов'язаний, щомісячно, авансом, не пізніше 25-го числа місяця, який передує оплачуваному місяцю, сплачувати орендодавцю вартість витрат на просування та популяризацію Торгового центру (далі - витрати на популяризацію).

Обов'язок орендаря по сплаті витрат на популяризацію виникає з дати початку.

Ставка витрат на популяризацію за договором складає суму у гривнях, еквівалентну 2 (двом) доларам США за 1 (один) кв.м. на місяць, крім того ПДВ.

Так, сторони погодилися, що орендодавець не зобов'язаний надавати орендарю будь-які розрахунки щодо витрат на популяризацію.

Відповідно до п. 13.1. договору, орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві Гарантійний платіж або надати Банківську гарантію (далі разом - гарантія) в наступному порядку: 50 (п'ятдесят) % суми гарантії - протягом 10 (десяти) календарних днів з дати укладення цього договору; 50 (п'ятдесят) % суми гарантії - протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дати укладення цього договору.

Під Гарантійним платежем слід розуміти платіж по забезпеченню виконання зобов'язань орендаря за цим договором, який сплачується орендодавцеві в розмірі орендної плати, експлуатаційних витрат та витрат на популяризацію за два місяці строку договору, і повертається орендарю на умовах, визначених цим договором (п. 13.2.).

Під Банківською гарантією слід розуміти безвідкличну та безумовну гарантію, одержану за власний рахунок орендарем по забезпеченню виконання зобов'язань орендаря за цим договором, яка може бути безпосередньо виконана і видається від імені орендаря банком, погодженим з орендодавцем (далі - банк), та за формою, викладеною у додатку Г до цього договору, в розмірі орендної плати, експлуатаційних витрат та витрат на популяризацію за два місяці строку договору, і повертається орендарю на умовах, визначених спірним договором (п. 13.3.).

Відповідно до п. 13.6. договору орендодавець має право у будь-який час протягом строку цього договору, без направлення попереднього повідомлення орендарю, стягнути за гарантією будь-яку суму, яка належить до сплати та не була сплачена орендарем, включно із сумою збитків та потенційних вимог, яку він зобов'язаний сплатити. Орендар зобов'язаний поповнити гарантію / збільшити суму за гарантією до суми, вказаної у п. п. 13.2. та 13.3. вище, протягом 3 (трьох) робочих днів після одержання відповідної вимоги від орендодавця.

Статтею 16 даного договору сторони погодили порядок оплати платежів, відповідно до умов якої:

- орендар сплачує орендодавцеві орендну плату, гарантійний платіж, відшкодовує витрати на комунальні послуги, експлуатаційні витрати, витрати на популяризацію та інші платежі, передбачені цим договором, крім банківської гарантії (далі - платежі), у формі безготівкових розрахунків шляхом перерахування відповідних сум грошових коштів на поточний рахунок орендодавця. Усі платежі нараховуються та сплачуються з урахуванням ПДВ.

- всі платежі здійснюються в національній валюті України - гривні та розраховуються відповідно до міжбанківського курсу гривні до долара США, визначеного відповідно до даних попиту ("Азк") міжбанківського валютного ринку на момент його закриття, за попередній робочий день де дня виставлення рахунку, а в разі відсутності рахунку - на 15 число місяця, що передує оплачуваному місяцю. Для визначення міжбанківського курсу гривні до долара США, про який йдеться у цьому пункті договору, використовуються дані, розміщенні на Веб-порталі інформаційної системи "УкрДілінг".

-з обов'язання по здійсненню платежів будуть виконаними належним чином в момент, коли суми грошових коштів, що відповідають повному розміру платежу, будуть зараховані на кореспондентський рахунок банку орендодавця. Зобов'язання по наданню банківської гарантії будуть виконаними належним чином в момент, коли орендодавець отримає її від банку в порядку п. 13.3 ст. 13 договору.

Відповідно до ст. 40 договору він може бути розірваний або припинений, зокрема:

40.1 Цей договір може бути розірваний або припинений відповідно до договору або відповідно до чинного законодавства України.

40.2. У разі розірвання, припинення, визнання недійсним договору, не припиняються і залишаються в силі ті умови і положення договору, які стосуються наслідків його розірвання, припинення, сплати заборгованостей, сум неустойки і збитків.

40.3. Цей договір укладений під скасувальною умовою, а саме, - він достроково припиняє свою дію у разі непогашення орендарем заборгованості перед орендодавцем по оплаті орендної плати, внесенню і поповненню гарантії, по сплаті експлуатаційних витрат, витрат на популяризацію, відшкодуванню вартості Комунальних послуг, інших платежів передбачених цим договором, впродовж більше 30 (тридцяти) днів з моменту виникнення такої заборгованості.

40.4. Цей договір вважається таким, що припинив свою дію в день набуття чинності скасувальною умовою.

40.5. Орендодавець мас право припинити дію цього договору письмово попередивши про це орендаря не менш ніж за 30 (тридцять) календарних днів. В такому випадку, цей договір вважається розірваним на 31 (тридцять перший) календарний день від дня відправки орендодавцем рекомендованого листа з повідомленням про вручення про дострокове розірвання цього договору, зокрема у випадках:

- орендар не виконує будь-які свої платіжні зобов'язання згідно з умовами та положеннями цього договору, включаючи (але не обмежуючись) сплату орендної плати, внесення і поповнення гарантії, сплату експлуатаційних витрат, витрат на популяризацію, відшкодування вартості комунальних послуг, інших платежів передбачених цим договором, якщо відповідне невиконання триває 5 (п'ять) календарних днів, після направлення письмового повідомлення про це орендарю, та протягом вищезазначеного періоду орендар не виправив відповідного порушення;

- орендар безпідставно ухиляється від підписання Акту прийому-передачі приміщення, або не підписує Акт прийому-передачі приміщення протягом більше ніж 10 (десять) днів з дати початку;

- орендар використовує без згоди орендодавця приміщення або його частину для інших цілей, які не співпадають з торговим профілем, передбаченим в додатку В до цього договору, не використовує чи звільнив приміщення;

- орендар передає, віддає у суборенду чи відступає право користування приміщенням чи відступає цей договір третій особі без письмового дозволу орендодавця;

- орендар завдає шкоди конструкції приміщення та/або площам загального користування;

- орендар не виконує зобов'язань щодо страхування чи правил протипожежної безпеки;

- орендар не виконує істотні зобов'язання, які виникають для нього як орендаря в результаті укладення цього договору та передбачені чинним законодавством України;

- орендар, на власний розсуд орендодавця, демонструє невідповідне чи неприйнятне ставлення до орендодавця або інших орендарів торгівельного центру, яке завдає шкоди репутації торгівельного центру;

- орендар не дотримується годин роботи торгівельного центру;

- щодо орендаря призначено управляючого майном чи ліквідатора (санатора) або проти орендаря подано заяву про банкрутство і судовий орган ухвалив рішення про відкриття провадження у справі про банкрутство чи реорганізації або іншого провадження, передбаченого чинним законодавством України, або Орендаря визнано банкрутом (далі разом - "Випадок невиконання зобов'язань"),

40.6. Орендар відмовляється від права на одержання будь-якої компенсації внаслідок припинення строку договору через випадок невиконання зобов'язань.

40.7. У разі настання випадку невиконання зобов'язань з боку орендаря, орендодавець має право припинити дію цього договору, направивши орендарю відповідне повідомлення про припинення дії договору, і дія цього договору припиняється автоматично після одержання орендарем зазначеного повідомлення.

40.8. У разі припинення дії цього договору відповідно до п. 40.5. орендар звільняє приміщення та повертає його орендодавцю відповідно до положень ст. 41 цього договору.

40.9. Орендар має право розірвати цей договір, якщо орендодавець постійно (3 (три) або більше разів) порушує свої істотні зобов'язання, що виникають за договором, та якщо таке невиконання триває понад 30 (тридцять) календарних днів після отримання орендодавцем відповідного повідомлення орендаря у письмовій формі, та протягом вищезазначеного періоду орендодавець не виправив відповідного порушення.

40.10. Якщо інше не передбачено цим договором, припинення дії останнього здійснюється на підставі додаткової угоди до цього договору.

40.11. З дня закінчення строку договору, розірвання, припинення, визнання недійсним договору, орендар втрачає право на користування приміщенням, включаючи проведення будь-якої підприємницької діяльності в приміщенні.

Первісні позовні вимоги були мотивовані тим, що протягом періоду оренди відбулися значні зміни, які мали вплив на економіку України в цілому та на роботу орендаря зокрема. Виходячи з міжбанківського курсу долару США, сума орендної плати перевищила 1 500 грн. за 1 кв.м. Також, розмір індексу інфляції за 2014 рік склав 124,9%. Таким чином, враховуючи розмір індексації орендної плати у відповідності з умовами статті 15 договору оренди, загальний розмір витрат на оренду приміщень позивачем станом на кінець 2014 року зріс на понад 50%.

Крім того, дохід позивача від здійснення діяльності щодо оренди приміщень для магазину " Marc&Andre " в торгівельному центрі "Караван" не покривав витрат на його оренду, включаючи передбачені договором оренди витрати на комунальні платежі, рекламні та інші заходи, витрати на оплату праці робітників

09.12.2014 року відповідач здійснив відключення постачання електричної енергії до приміщень позивача, що в свою чергу взагалі унеможливило використання орендованих приміщень для здійснення господарської діяльності з метою отримання прибутку.

У зв'язку з суттєвою зміною обставин, про які орендар не міг знати на момент укладення договору оренди, і на які об'єктивно не може впливати, 13.11.2014 року на адресу відповідача було направлено повідомлення про необхідність приведення умов договору оренди у відповідність з обставинами, які фактично склалися.

Позивач вказує на те, що на вказану пропозицію відповідач не відреагував, не надав ані підтвердження, ані заперечення щодо суттєвої зміни обставин та внесення змін у договір оренди у зв'язку з цим на адресу відповідача було направлено повідомлення про розірвання договору оренди з 18.12.2014 року та повідомлення про повернення приміщення, в якому зазначено про необхідність забезпечення орендодавцем присутності представника для прийняття приміщення.

Проте, таке твердження скаржника не відповідає дійсності та спростовується матеріалами справи.

Так, в листі від 03.12.2014 року позивач, всупереч умовам договору та чинного законодавства України, повідомив відповідача про односторонню відмову від виконання обов'язків за договором, а не повідомлення з пропозицією про розірвання договору.

У відповідь на вказаний лист, відповідач направив на адресу позивача лист за Вих.№006-ТРК-760 від 09.12.2014 року, в якому повідомив позивача про недопустимість односторонньої відмови від зобов'язання або односторонньої зміни його умов (копії Листа за Вих.№006-ТРК-760 від 09.12.2014 року, фіскального чеку про його направлення на адресу TOB «МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА» та опису вкладення у цінний лист містяться в матеріалах справи - додатки 4, 5, 6 до відзиву на позовну заяву за Вих.№006-ТРК-051 від 10.03.2015 року). Крім того, в Листі за Вих.№006-ТРК-760 від 09.12.2014 року, відповідач наполягав на тому, що положення договору мають виконуватися зі сторони позивача належним чином, відповідно до умов договору та положень чинного законодавства України.

26.12. 2014 року відповідач надіслав позивачу свою відповідь на лист позивача від 18.12.2014 року, а саме лист за Вих.№006-ТРК-773 від 26.12.2014 року (наявні в матеріалах справи). Так в листі за Вих.№006-ТРК-773 від 26.12.2014 року, відповідач в черговий раз звертав увагу позивача на те, що договір є чинним, умови договору є обов'язковим для виконання сторонами, підстави для розірвання договору відсутні, а відтак положення договору мають виконуватися зі сторони позивача належним чином, відповідно до умов договору та положень чинного законодавства України. Також, позивачу наголошувалось, що чинним законодавством України передбачений чіткий порядок зміни та розірвання господарських договорів.

Як зазначено позивачем в позовній заяві, під час дії договору оренди ним було сплачено на користь відповідача гарантійний внесок в сумі 133 652,84 грн, а також виконані опоряджувальні роботи на суму 110 362,20 грн.

Відповідно до пункту 13.6. договору оренди орендодавець має право стягнути за рахунок гарантії будь-яку суму, яка підлягає сплаті.

Оскільки фактичне користування приміщенням припинено орендарем через обставини, які не підконтрольні орендарю, з 09.12.2014 року, відповідно за рахунок гарантійної суми відповідач може отримати з позивача орендну плату за період з 01.12.2014 року по 09.12.2014 року в сумі 32 256,80 грн.

Крім того, сплаті від позивача підлягають за листопад 2014 року витрати на кондиціювання 1 424,33 грн, витрати на електропостачання 2 268,00 грн, а також за грудень 2014 року за період з 01 по 09 грудня експлуатаційні витрати за 9 днів: 4 300,90 грн, за послуги популяризації за 9 днів: 716,82 грн, витрати на електропостачання за 9 днів 2 011,81 грн, послуги за вивезення сміття за 9 днів 24,31 грн, витрати на кондиціонування 1 829,82 грн., що разом складає 12 575,99 грн.

26.12.2014 року позивач направив відповідачу претензію, в якій вимагав повернути суму гарантійного внеску в повному обсязі.

За таких обставин позивач просив визначити наслідки розірвання Договору №А74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладений 01.10.2013 року між ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" та ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" у вигляді обов'язку ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" повернути ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" суму Гарантійного внеску в сумі 88 820,05 грн.

Відповідно до ст. 173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до п. 1 ст. 75 Господарського кодексу України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 2 ст. 193 Господарського кодексу України, кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 610 Цивільного кодексу України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству (ч. 4 ст.179 Господарського кодексу України, ч. 3 ст. 203 Цивільного кодексу України).

Частиною 1 ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди, що кореспондується з положеннями ч.ч. 2, 3 ст. 180 Господарського кодексу України.

Частина третя ст. 180 Господарського кодексу України передбачає, що при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строку дії договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ч. 2 ст. 638 Цивільного кодексу України).

Згідно з частинами 1 та 2 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до п. 5.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», - «зміна економічної ситуації та коливання курсу іноземної валюти стосовно національної валюти України є комерційним ризиком сторін договору. а тому ці обставини не можуть вважатися підставами для зміни або розірвання договору оренди (найму) або для невиконання зобов'язань за ним. Саме лише зростання курсу гривні до іноземних валют також не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (найму), оскільки у сторін договору є можливість передбачити в момент його укладення можливі коливання курсу гривні до іноземних валют, виходячи з динаміки зміни курсів валют з моменту введення в обіг національної валюти України (гривні) та її девальвації. З урахуванням положень частини другої статті 652 Цивільного кодексу України можливість розірвання договору оренди (найму) пов'язується не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті цієї статті ЦК України при істотній зміні обставин».

В даному випадку підстави для розірвання договору, передбачені ч.2. ст. 652 Цивільного кодексу України, відсутні.

Також, відповідно до 4.1. ст.625 Цивільного кодексу України: «боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання».

З огляду на викладене, Київський апеляційний господарський суд не приймає як належне посилання скаржника щодо неправомірного незастосування судом першої інстанції норм ст. 625 Цивільного кодексу України.

Таким чином, виходячи з вищенаведених обставин на наведених норм матеріального права, сторони даного спору уклали договір на засадах вільного волевиявлення та погодили усі суттєві умови які ставляться до правочину, тобто погодили предмет договору, ціну та його строк, а тому відповідно до вимог ст. ст. 629, 638 Цивільного кодексу України, приписів ст. ст. 180, 181 Господарського кодексу України він вважається укладеним.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При цьому, Київський апеляційний господарський суд не приймає як належне посилання скаржника на припинення договору скасувальною умовою відповідно до п. 40.3 договору, з огляду на наступне.

Відповідно до ч.2 ст. 212 Цивільного кодексу України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити припинення прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (скасувальна обставина).

Згідно ч. 4 ст. 212 Цивільного кодексу України якщо настанню обставини недобросовісно сприяла сторона, якій не вигідно, обставина вважається такою, що не настала.

Таким чином, оскільки настанню скасувальної умови в порядку п. 40.3. договору своїми діями (бездіяльністю) недобросовісно сприяв відповідач за зустрічним позовом, скасувальна умова відповідно до положень ч.4 ст. 212 Цивільного кодексу України вважається такою, що не настала

Разом з тим, Київський апеляційний господарський суд відзначає, що під поняттям «обставини», яке вживається у нормі, передбаченій ст. 212 Цивільного кодексу України, розуміють події або правомірні дії третіх осіб (не сторін договору). Несплата платежу, передбаченого умовами договору, прямо пов'язана із волею однієї із сторін договору і не є обставиною, настання якої не залежить від волі орендаря - сторони за договором.

Відтак, вказана норма до спірних правовідносин застосована бути не може (аналогічна позиція міститься в постанові ВГСУ від 22.01.2008 року по справі №20-11/209, постанові ВГСУ від 10.07.2012 року по справі № 24/5005/11877/2011, тощо).

З врахуванням викладеного, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, про відмову в задоволенні позовних вимог в частині розірвання договору №А74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладений 01.10.2013 року між ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" та ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" з 19.12.2014 року.

Крім того, Київський апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови в задоволенні позовних вимог в частині визначення наслідків розірвання договору №А74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладений 01.10.2013 року між ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" та ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" у вигляді обов'язку ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" повернути ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" суму гарантійного внеску в сумі 88 820,05 грн, з огляду на наступне.

Відповідно до п.13.1. договору: "Орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві гарантійний платіж або надати банківську гарантію (далі разом - "Гарантія") в наступному порядку:

1) 50 (п'ятдесят) % суми гарантії - протягом 10 (десяти) календарних днів з дати укладення цього договору;

2) 50 (п'ятдесят) % суми гарантії - протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дати укладення цього договору".

В силу п. 13.2. договору: "під гарантійним платежем слід розуміти платіж по забезпеченню виконання зобов'язань орендаря за цим договором, який сплачується орендодавцеві в розмірі орендної плати, експлуатаційних витрат та витрат на популяризацію за два місяці строку договору...".

В силу п.13.9. договору: "у випадку дострокового розірвання договору за ініціативою орендаря або за ініціативою орендодавця у випадках, прямо вказаних в цьому договорі, гарантія не повертається орендарю, а залишається у орендодавця у якості неустойки за дострокове розірвання договору".

Крім того, згідно п. 13.6. договору: "дрендодавець має право у будь-який час протягом строку цього договору, без направлення попереднього повідомлення орендарю, стягнути за гарантією будь-яку суму, яка належить до сплати та не була сплачена орендарем, включно із сумою збитків та потенційних вимог, яку він зобов'язаний сплатити. Орендар зобов'язаний поповнити гарантію / збільшити суму за гарантією до суми, вказаної у п. п. 13.2. та 13.3. вище, протягом 3 (трьох) робочих днів після одержання відповідної вимоги від Орендодавця".

Як вбачається з матеріалів справи та правильно встановлено судом першої інстанції, 31.12.2014 року відповідач направив на адресу позивача вимогу за Вих.№006-ТРК-776 від 31.12.2014 року щодо довнесення (поповнення) гарантійного платежу. У Вимозі за Вих.№006-ТРК-776 Відповідач повідомив позивача про стягнення 23.12.2014 року з суми гарантійного платежу простроченої заборгованості за договором, що виникла в зв'язку з порушенням відповідачем строків оплати обов'язкових платежів за договором, а саме:

- 111 106,38 грн заборгованості з оплати орендної плати за грудень 2014 року;

- 12 574,20 грн) заборгованості з оплати експлуатаційних витрат за грудень 2014 року;

- 1 288,64 грн заборгованості з оплати витрат на популяризацію за грудень 2013 року;

- 2 469,04 грн заборгованості з оплати витрат на популяризацію за грудень 2014 року;

- 2 240,00 грн заборгованості з оплати комунальних послуг за листопад 2014 року.

Всього разом: 129 678,26 грн.

Також, у вимозі за Вих.№006-ТРК-776, відповідно до п.13.6. договору, відповідач вимагав від позивача поповнити суму гарантійного платежу на вказану суму заборгованості.

19.01.2015 року відповідач направив на адресу позивача повідомлення за Вих.№006-ТРК-010 від 19.01.2015 року про порушення зобов'язань за договором оренди №А74-1/К-1 від 01.10.2013 року, в якому повідомив позивача про чергове порушення умов договору та вимагав негайно погасити прострочену заборгованість з оплати орендної плати, експлуатаційних витрат, витрат на популяризацію та комунальних послуг в сумі:

- 113 647,97 грн розмір орендної плати за січень 2015 року;

- 15 153,06 грн розмір експлуатаційних витрат за січень 2015 року;

- 2525,51 грн розмір витрат на популяризацію за січень 2015 року;

- 3865,94 грн вартість комунальних послуг за грудень 2014 року.

Всього разом: 135 192,48 грн.

Позивач на вказане повідомлення за Вих.№006-ТРК-010 відповіді не надав.

Відповідач в свою чергу, 23.01.2015 року стягнув з залишків суми гарантійного платежу грошові кошти в розмірі 3 974,58 грн в рахунок часткового погашення простроченої заборгованості з оплати Експлуатаційних витрат за січень 2015 року.

В зв'язку із цим, позивачу 28.01.2015 року була направлена вимога за Вих.№006-ТРК-019 від 27.01.2015 року щодо довнесення (поповнення) гарантійного платежу на суму 133 652,84 грн. Тобто на суму стягнутого в рахунок погашення простроченої заборгованості за договором гарантійного платежу. Крім того, у вимозі за Вих.№006-ТРК-019 відповідач вимагав негайно погасити прострочену заборгованість з оплати обов'язкових платежів за Договором за грудень 2014 року - січень 2015 року, що не покрита Гарантійним платежем в розмірі 131 217,90 грн.

Проте, вимога за Вих.№006-ТРК-019 була залишена позивачем без задоволення.

Тобто, підстав для повернення гарантійного платежу позивачу немає.

По зустрічному позову.

Зустрічні позовні вимоги були мотивовані тим, що позивач, як орендодавець, свої зобов'язання за договором виконав належним чином. Зазначене приміщення, загальною площею 65,36 кв. м., передане орендодавцем орендареві згідно Акту прийому-передачі приміщення до договору від 01.12. 2013 року.

Проте, в порушення умов договору, відповідач свої зобов'язання належним чином не виконав з оплати орендних платежів, в результаті чого в нього наявна прострочена заборгованість з:

- оплати обов'язкових платежів за договором, а саме заборгованість з оплати орендної плати: 228 495,95 грн в тому числі: 113 647,97 грн - заборгованість з оплати орендної плати за січень 2015 року; 14 847,98 грн - заборгованість з оплати орендної плати за лютий 2015 року;

- з оплати експлуатаційних витрат в розмірі 26491,55 грн, в тому числі: 11178,48 грн - заборгованість з оплати експлуатаційних витрат за січень 2015 року (після відрахування з суми гарантійного платежу 3 974,58 гривень в рахунок часткового погашення простроченої заборгованості з оплати експлуатаційних витрат за січень 2015 року); 15 313,07 грн заборгованість з оплати експлуатаційних витрат за лютий 2015 року;

- заборгованість з оплати витрат на популяризацію: 5077,68 грн, в тому числі: 2525,51 грн заборгованість з оплати витрат на популяризацію за січень 2015 року; 2 552,17 грн заборгованість з оплати витрат на популяризацію за лютий 2015 року;

- заборгованість з оплати комунальних послуг: 3 865,94 грн - заборгованість з оплати комунальних послуг за грудень 2014 року.

Загальний розмір простроченої заборгованості відповідача з оплати обов'язкових платежів за спірним договором становить 263 931,12 грн.

За таких обставин позивач просив стягнути з відповідача заборгованість з оплати орендної плати в сумі 228 495,95 грн., заборгованості з оплати експлуатаційних витрат в сумі 26 491,55 грн, заборгованості з оплати витрат на популяризацію в сумі 5077,68 грн, заборгованість з оплати комунальних послуг в сумі 3 865,94 грн, а всього разом - 263 931,12 грн.

Згідно із ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Статтею 283 Господарського кодексу України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст.ст. 11, 626 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч.ч. 1, 5 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно із ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

В силу ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог, відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, та відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір, є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 610, 611 Цивільного кодексу України, порушення зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Згідно зі ст. 173 Господарського кодексу України один суб'єкт господарського зобов'язання повинен вчинити певну дію на користь іншого суб'єкта, а інший суб'єкт має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання мають виконуватися належним чином, одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.

Відповідно до ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи та правильно встановлено судом першої інстанції, відповідачем були порушені договірні зобов'язання в частині оплати обов'язкових платежів за договором, а саме з оплати орендної плати: за січень 2015 року та лютий 2015 року; з оплати експлуатаційних витрат в за січень 2015 року (після відрахування з суми гарантійного платежу 3 974,58 гривень в рахунок часткового погашення простроченої заборгованості з оплати Експлуатаційних витрат за січень 2015 року) та лютий 2015 року; з оплати витрат на популяризацію за січень 2015 року та лютий 2015 року та з оплати комунальних послуг за грудень 2014 року, що призвело до виникнення заборгованості в загальному розмірі на 263931,12 грн.

При цьому, Київський апеляційний господарський суд не приймає як належне посилання скаржника на звільнення його від сплати орендної плати на підставі ч.6. ст.762 Цивільного кодексу України, з огляду на наступне.

Відповідно до ч.6. ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Тобто, підставою для звільнення від сплати орендної плати можуть бути обставини, які не залежать від орендаря. Якщо ж майно не могло бути використане через обставини, які прямо залежать від волі орендаря (за які він відповідає), чи то навіть орендар сам створив обставини, що зумовили неможливість використання ним орендованого приміщення, в такому випадку підстави для звільнення від плати за користування майном відсутні.

Так, в силу ст. 31 договору сторони погодили, що: «у випадках і в порядку, передбаченому цим Договором, Орендодавець має право застосовувати до орендаря наступні оперативно-господарські санкції:

- обмеження доступу в приміщення;

- відключення систем забезпечення в приміщенні».

Відповідно п.33.1. договору, підставою застосування оперативно-господарської санкції у вигляді відключення систем забезпечення є, зокрема, «прострочення орендарем виконання зобов'язань, по сплаті орендної плати, внесенню і поповненню гарантії, по сплаті експлуатаційних витрат, витрат на популяризацію, відшкодуванню витрат на комунальні послуги, сплаті інших платежів передбачених цим договором впродовж більш ніж 5 (п 'ять) робочих днів».

Нормами статті 235 Господарського кодексу України передбачено, що за порушення господарських зобов'язань до суб'єктів господарювання та інших учасників господарських відносин можуть застосовуватися оперативно-господарські санкції - заходи оперативного впливу на правопорушника з метою припинення або попередження повторення порушень зобов'язання, що використовуються самими сторонами зобов'язання в односторонньому порядку. До суб'єкта, який порушив господарське зобов'язання, можуть бути застосовані лише ті оперативно-господарські санкції, застосування яких передбачено договором.

Згідно ч.1 ст. 236 Господарського кодексу України встановлено види господарсько-оперативних санкцій, в числі яких, зокрема, передбачена одностороння відмова від виконання свого зобов'язання управленою стороною, із звільненням її від відповідальності за це - у разі порушення зобов'язання другою стороною.

За приписами ч. 2 ст. 236 Господарського кодексу України перелік оперативно-господарських санкцій, встановлений у частині першій цієї статті, не є вичерпним. Сторони можуть передбачити у договорі також інші оперативно-господарські санкції.

Відповідно до ч. 1 ст. 237 Господарського кодексу України, підставою для застосування оперативно-господарських санкцій є факт порушення господарського зобов'язання другою стороною. Оперативно-господарські санкції застосовуються стороною, яка потерпіла від правопорушення, у позасудовому порядку та без попереднього пред'явлення претензії порушнику зобов'язання.

Згідно ч. 2 ст. 237 Господарського кодексу України порядок застосування сторонами конкретних оперативно-господарських санкцій визначається договором. У разі незгоди з застосуванням оперативно-господарської санкції заінтересована сторона може звернутися до суду з заявою про скасування такої санкції та відшкодування збитків, завданих її застосуванням.

Відповідно до ч. 3. ст. 237 Господарського кодексу України, оперативно-господарські санкції можуть застосовуватися одночасно з відшкодуванням збитків та стягненням штрафних санкцій.

Згідно ч. 3. ст. 193 Господарського кодексу України: «застосування господарських санкцій до суб'єкта, який порушив зобов'язання, не звільняє цього суб'єкта від обов'язку виконати зобов'язання в натурі».

Тобто, зазначені апелянтом обставини не можуть бути підставою для звільнення останнього від плати орендної плати та інших платежів, передбачених договором, оскільки підставою для застосування відповідної санкції є порушення орендарем зобов'язань за договором та відповідна обставина залежить від орендаря та є такою, за яку він відповідає, тобто у випадку сплати орендних платежів належним чином позивач мав би можливість користуватися об'єктом оренди. В даному випадку неможливість використання майна є передбаченим договором наслідком невнесення орендарем плати за договором у встановлених порядку та розмірі.

З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку щодо задоволення позовних вимог в частині стягнення заборгованості по орендних платежах в сумі 263 931,12 грн.

Крім того, Київський апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення зустрічних позовних вимог в частині стягнення з відповідача штрафу в розмірі 896 363,14 грн за порушення строків оплати обов'язкових платежів за договором оренди № А74-1/К-1 від 01.10.2013 року, з огляду на наступне.

Відповідно до п. 28.2. договору, у разі прострочення орендарем виконання зобов'язань по сплаті орендної плати, внесенню і поповненню гарантії, по сплаті експлуатаційних витрат, витрат на популяризацію, відшкодуванню витрат на комунальні послуги, сплаті інших платежів, передбачених цим договором, більш ніж на п'ять робочих днів, орендар зобов'язаний у кожному такому випадку сплатити орендодавцеві штраф у розмірі п'ятдесяти відсотків орендної плати за перший місяць строку договору.

Відповідно до ст.ст. 546, 549 Цивільного кодексу України виконання зобов'язання може забезпечуватися, в тому числі неустойкою. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.

Згідно з ч.1 ст. 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

Так, для всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності суд повинен перевірити обґрунтованість і правильність здійсненого позивачем нарахування штрафних санкцій, річних тощо, і в разі, якщо їх обчислення помилкове - зобов'язати позивача здійснити перерахунок відповідно до закону чи договору або зробити це самостійно (аналогічна правова позиція викладена в ч. 1 п. 18 інформаційного листа Вищого господарського суду України від 11.04.2005 року № 01-8/344 „Про деякі питання практики застосування норм Господарського процесуального кодексу України, порушені в доповідних записках про роботу господарських судів у 2004 році").

Враховуючи вищевикладене, Київський апеляційний господарський суд, перевірив правильність обчислення позивачем штрафу, погоджується з висновком суду першої інстанції щодо стягнення з відповідача штрафу в сумі 896 363,14 грн.

При цьому, Київський апеляційний господарський суд відзначає, що скаржник в розумінні ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України доказів складного матеріального стану не надав, виключності його випадку не довів, клопотання про зменшення штрафних санкцій не подавав.

Крім того, у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди № А74-1/К-1 від 01.10.2013р., позивач просив стягнути Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" суму гарантійного платежу в розмірі 133 652,84 грн.

Відповідно до п. 13.1. договору, орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві гарантійний платіж або надати банківську гарантію (далі разом - "Гарантія") в наступному порядку:

- 50 (п'ятдесят) % суми гарантії - протягом 10 (десяти) календарних днів з дати укладення цього Договору;

- 50 (п'ятдесят) % суми гарантії - протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дати укладення цього Договору.

Згідно з п. 13.2. договору, під гарантійним платежем слід розуміти платіж по забезпеченню виконання зобов'язань орендаря за цим договором, який сплачується орендодавцеві в розмірі орендної сплати, експлуатаційних витрат та витрат на популяризацію за два місяці строку договору, і повертається орендарю на умовах, визначених цим договором.

Як вбачається з матеріалів справи, що на виконання умов договору, відповідачем на користь позивача був сплачений гарантійний платіж в сумі 133 652,84 грн.

Відповідно до п. 7.2. договору: "строк Договору становить 1090 календарних днів та починає обчислюватися з дати підписання сторонами Акту прийому-передачі приміщення. датою підписання Акту прийому-передачі приміщення є 01.12.2013 року.

Пунктом 13.9. договору визначено, що у випадку дострокового розірвання договору за ініціативою орендаря або за ініціативою орендодавця у випадках, прямо вказаних в цьому договорі, гарантія не повертається орендарю, а залишається у орендодавця у якості неустойки за дострокове розірвання договору".

Згідно п. 13.6. договору, орендодавець має право у будь-який час протягом строку цього договору, без направлення попереднього повідомлення орендарю, стягнути за гарантією будь-яку суму, яка належить до сплати та не була сплачена орендарем, включно із сумою збитків та потенційних вимог, яку він зобов'язаний сплатити. орендар зобов'язаний поповнити гарантію / збільшити суму за гарантією до суми, вказаної у п. п. 13.2. та 13.3. вище, протягом 3 (трьох) робочих днів після одержання відповідної вимоги від орендодавця".

Як вбачається з матеріалів справи та правильно встановлено судом першої інстанції, 31.12.2014 року позивач направив на адресу відповідача вимогу за Вих.№006-ТРК-776 від 31.12.2014 року щодо довнесення (поповнення) гарантійного платежу. У вимозі за Вих.№006-ТРК-776 позивач повідомив відповідача про стягнення 23.12.2014 року з суми гарантійного платежу простроченої заборгованості за договором, що виникла в зв'язку з порушенням відповідачем строків оплати обов'язкових платежів за договором, всього разом на суму 129 678,26 грн.

У Вимозі за Вих.№006-ТРК-776, відповідно до п.13.6. договору, позивач вимагав від відповідача довнести (поповнити) суму гарантійного платежу на вказану суму заборгованості. Проте вимога за Вих.№006-ТРК-776 була залишена відповідачем без задоволення.

19.01.2015 року позивач направив на адресу відповідача Повідомлення за Вих.№006-ТРК-010 від 19.01.2015 року про порушення зобов'язань за договором оренди №А74-1/К-1 від 01.10.2013 року, в якому повідомив відповідача про чергове порушення умов договору та вимагав негайно погасити прострочену заборгованість з оплати орендної плати, експлуатаційних витрат, витрат на популяризацію та комунальних послуг всього на суму 135192,48 грн.

Вказане повідомлення за Вих.№006-ТРК-010 було залишене відповідачем без виконання.

Як наслідок, 23 січня 2015 року позивач стягнув з залишків суми гарантійного платежу грошові кошти в розмірі 3974,58 грн. в рахунок часткового погашення простроченої заборгованості з оплати експлуатаційних витрат за січень 2015 року.

В зв'язку із цим, відповідачу, 28.01.2015 року було направлена вимога за Вих.№006-ТРК-019 від 27.01.2015 року щодо довнесення (поповнення) гарантійного платежу на суму 133 652,84 грн. Тобто на суму стягнутого в рахунок погашення простроченої заборгованості за договором гарантійного платежу. Крім того, у Вимозі за Вих.№006-ТРК-019 позивач вимагав негайно погасити прострочену заборгованість з оплати обов'язкових платежів за договором за грудень 2014 року - січень 2015 року, що не покрита гарантійним платежем в розмірі 131 217,90 грн.

Проте, вимога за Вих.№006-ТРК-019 була залишена відповідачем без задоволення.

04 лютого 2015 року відповідачу була направлена вимога за Вих.№006-ТРК-020 від 03.02.2015 року про сплату заборгованості за договором оренди №А74-1/К-1 від 01.10.2013 року. Відповідно до вимоги за Вих.№006-ТРК-020, позивач вимагав від відповідача негайно погасити прострочену заборгованість з оплати обов'язкових платежів за договором в розмірі 263 931,12 грн, сплатити штраф в розмірі 896 363,14 грн за порушення строків оплати обов'язкових платежів за договором та довнести (поповнити) суму гарантійного платежу на суму 133 652,84 грн.

Проте, вказана Вимога за Вих. №006-ТРК-020 задоволена так і не була.

З огляду на викладене, Київський апеляційний господарський суд відхиляє доводи скаржника щодо вищевикладеного.

За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог в частині стягнення з відповідача у зв'язку з неналежним виконанням ним умов договору оренди № А74-1/К-1 від 01.10.2013 року суму гарантійного платежу в розмірі 133652,84 грн.

Отже, Київський апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови в задоволенні первісних позовних вимог та повне задоволення зустрічного позову.

Таким чином, колегія суддів вважає, що місцевим господарським судом повно і всебічно з'ясовані всі обставини справи та надано їм належну правову оцінку.

На підставі наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що прийняте господарським судом рішення відповідає ст. ст. 43, 85 Господарського процесуального кодексу України, вимогам щодо законності та обґрунтованості, підстав для скасування чи зміни рішення, в тому числі, з мотивів, наведених в апеляційній скарзі не вбачається.

За таких обставин, рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2015 року у справі №910/3174/15-г підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" - задоволенню не підлягає.

Судовий збір за розгляд апеляційної скарги у зв'язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 49, 99, 101, 103 -105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2015 року у справі №910/3174/15-г - залишити без змін.

3. Матеріали справи №910/3174/15-г повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя В.В. Сулім

Судді С.А. Гончаров

О.М. Гаврилюк