ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" липня 2015 р.Справа № 916/640/15-г
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді:Величко Т.А.,

суддів:Бєляновського В.В., Таран С.В.

(Склад колегії сформовано на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями)

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від позивача - Найда Д.І.;

від відповідача - Конова Л.М.;

від третьої особи - не з'явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Авангардівської селищної ради Овідіопольського району Одеської області

на рішення господарського суду Одеської області від 25.05.2015р.

по справі №916/640/15-г

за позовом: Авангардівської селищної ради Овідіопольського району Одеської області

до Приватного підприємства "Тепличне"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Відділу Держземагенства в Овідіопольському районі Одеської області

про припинення договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Авангардівська селищна рада Овідіопольського району Одеської області звернулася до господарського суду Одеської області з позовною вимогою до Приватного підприємства „Тепличне"; третя особа: Відділ Держземагенства в Овідіопольському районі Одеської області припинити договір оренди землі, укладений між Авангардівською селищною радою та ПП „Тепличне" 18.06.2004р. з додатковою угодою від 18.01.2007р. про передачу в довгострокову оренду (строком на 49 років) земельної ділянки загальною площею 52,238га, розташовану за адресою: смт. Авангард, вул. Теплична, 1, шляхом його розірвання.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що користування відповідачем земельними ділянками, на підставі договору оренди від 18.06.2004р. з додатковою угодою від 18.01.2007р. не відповідає вимогам закону та не може вважатися правомірним.

На даний час відсутній такий об'єкт як земельна ділянка пл.. 52,238 га по вул.. Теплична, 1 смт. Авангард. Судовими рішеннями по справі №916/117/14 встановлено, що земельна ділянка пл.. 52,238 га складається із чотирьох земельних ділянок з кадастровими номерами :02:001:0179 площею 0,9135га; № :02:001:0437 площею 49,4030га; №:02:001:0180 площею 1,3528га; №:02:001:0181 площею 0,5643га.

Утворення чотирьох окремих земельних ділянок із земельної ділянки, наданої в оренду ПП „Тепличне" єдиним масивом із земель сільськогосподарського призначення площею 52,238га, без згоди і відома Авангардівської селищної ради є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. І ця істотна зміна обставин має ознаки приховування від обліку та перекручення даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок, що відповідно до п. є ч. 1 ст. 211 ЗК України визначено як порушення земельного законодавства.

Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на ст. 79-1 ЗК України, ч. 2 ст. 15, 16 ЗУ „Про оренду землі", ч. 2 ст. 652 ЦК України.

В запереченнях на позовну заяву ПП „Тепличне" вважає, що позов не підлягає задоволенню. Оспорюваний договір був укладений Авангардівською селищною радою в межах наданих їй законом повноважень, питання припинення дії договору також є виключною компетенцією Авангардівської селищної ради і має вирішуватися на сесії селищної ради. Позивачем в позовній заяві не зазначено жодних підстав для дострокового розірвання договору оренди землі, визначених ст. 24 та 25 ЗУ „Про оренду землі". Позбавлення ПП „Тепличне" права користування земельною ділянкою, на якій розташовані належні йому на праві власності об'єкти нерухомості, є неприпустимими. Також не існує жодної із зазначених умов, передбачених ч. 2 ст. 652 ЦК України.

В письмових поясненнях по суті заявлених вимог Відділ ДЗА в Овідіопольському районі підтвердив, що спірна земельна ділянка сільськогосподарського призначення складається із чотирьох земельних ділянок, яким присвоєно кадастрові номери.

Рішенням господарського суду Одеської області від 25.05.2015р. (головуюча суддя - Погребна К.Ф., судді Гут С.Ф., Панченко О.Л.) у задоволенні позовних вимог Авангардівської селищної ради до ПП „Тепличне" про припинення договору оренди землі шляхом його розірвання - відмовлено.

Судове рішення мотивоване недоведеністю наявності підстав для дострокового розірвання договору оренди землі (істотна зміна обставин в розумінні ч. 2 ст. 652 ЦК України).

Станом на 15.07.2004р. Закон України „Про оренду землі" не містив заборон чи застереження щодо надання в оренду декількох земельних ділянок шляхом укладення одного договору оренди.

В апеляційній скарзі, не погоджуючись з висновками суду, Авангардівська селищна рада просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 25.05.2015р. у справі №916/640/15-г, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Помилково встановлені судом обставини щодо існування чотирьох окремих ділянок на момент реєстрації Договору оренди спростовуються реєстрацією Одеською регіональною філією ДП „ЦДЗК" додаткової угоди від 18.01.2007р. до договору оренди землі від 18.06.2004р., відповідно якій предметом договору є єдина земельна ділянка площею 52,238га.

Розглядаючи спір про розірвання договору оренди земельної ділянки у зв'язку з істотною зміною обставин, господарський суд безпідставно не застосував ч. 1 ст. 15 ЗУ „Про оренду землі", яка визначає розмір земельної ділянки як невід'ємну складову такої істотної умови договору оренди землі як об'єкт оренди; не зважив на приписи с. 2 ст. 16 ЗУ „Про оренду землі", ст. ст. 116, 123, 124, 125 ЗК України. Крім того, чотири окремі земельні ділянки, які сформувалися шляхом поділу раніше сформованої земельної ділянки, можуть бути предметом договору оренди виключно за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

Колегія суддів, перевіривши наявні в матеріалах справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засідання представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом, 18.06.2004р. Авангардівська селищна рада прийняла рішення „Про передачу в довгострокову оренду земельної ділянки ПП „Тепличне", за яким (п.1) надано ПП „Тепличне" в довгострокову оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 53,246га (під господарськими будівлями та дворами) із земель, які знаходилися в постійному користуванні КСП „Тепличне", для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Авангардівської селищної ради; (п.2) встановлено орендну плату в сумі 532,46грн. за рік із розрахунку 10грн. за 1га; (п.3, 4) зобов'язано ПП „Тепличне" укласти договір оренди земельної ділянки із Авангардівською селищною радою, виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96, 103 ЗК України, земельну ділянку використовувати тільки за цільовим призначенням.

18.06.2004р. між Авангардівською селищною радою (орендодавець) та ПП „Тепличне" (орендар) був укладений Типовий договір оренди, зареєстрований в Книзі записів державної реєстрації Авангардівської селищної ради 15.07.2004р. за №55.

Відповідно до п.1 договору в оренду передано земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Авангардівської селищної ради, вул.. Теплична, 1 загальною площею 53,246га, в тому числі, землю під будівлями і господарськими дворами.

Згідно з п.3 - на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна (згідно технічного паспорта на виробничі та невиробничі будівлі від 30.04.2004р., виданого РБТІ Овідіопольського району).

Відповідно до п. 5 нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проводилася.

Також умовами договору передбачено, що:

- орендна плата вноситься за 1 рік до 01.01 наступного року (п. 11);

- розмір орендної плати переглядається 1 раз у 10 років (п.13) у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмирів земельного податку, підвищення цін, тарифів, в тому числі унаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Цільове призначення об'єкта оренди - товарне сільгоспвиробництво (п.16).

Передача земельної ділянки в оренду здійснена без розроблення проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є зміна користувача - орендаря і цільового призначення.

Права і обов'язки сторін визначені п. 28-31 - відповідно до ЗУ „Про оренду землі"

Відповідно до п. 38 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Також п.39 договору встановлено, що розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається, але умовами розірвання договору в односторонньому порядку є порушення чинного земельного законодавства.

18.01.2007р. між сторонами була укладена Додаткова угода про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 18.06.2006р., а саме:

- п.2 договору викладено в такій редакції : „В оренду передається земельна ділянка площею 52,238га, в тому числі землі під будівлями і господарськими дворами - 52,238";

- п.9 договору викладено в такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 51грн. на рік за 1га орендованої площі, тобто, 2664,14грн. за рік за всю ділянку";

- п.11 договору викладено в такій редакції: „Орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця до місцевого бюджету Авангардівської селищної ради";

- п.13 договору викладено в такій редакції: „Розмір орендної плати переглядається один раз в три роки в порядку, встановленому законом".

Додаткова угода зареєстрована 26.06.2007р. за №45 26.06.2007р.

Підставою для підписання додаткової угоди було рішення Авангардівської селищної ради №234 - IV від 12.01.2007р. „Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №55 від 15.07.2004р. між ПП „Тепличне" і Авангардівською селищною радою та про укладення з ПП „Тепличне" додаткової угоди до договору оренди".

В пункті 2 вказаного рішення вказано про зменшення площі орендованої земельної ділянки на 1,0080га та коригування розміру та строків сплати орендної плати.

Акт приймання-передачі об'єкта оренди - земельної ділянки пл.. 52,238га - складено і підписано сторонами 26.06.2007р.

Рішенням Авангардівської селищної ради №277-V від 06.10.2011р. була затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель смт. Авангард Авангардівської селищної ради Овідіопольського району Одеської області на загальні площі 1057 га, з ХІ економіко-планувальними зонами, що становить ,7грн., середня (базова) вартість 1кв.м. забудованих земель - 251,04 грн. (п.1); з 01.07.2012р. нормативно грошову оцінку взято за основу для прийняття ставок оподаткування за земельні ділянки в межах населеного пункту відповідно до економічно-планувального зонування.

Рішенням Авангардівської селищної ради №356-V від 26.01.2012р. затверджено Проект землеустрою щодо розмежування земель державної та комунальної власності в межах смт. Авангард на території Авангардівської селищної ради загальною площею 1057га, з них: 292,4132 га - землі комунальної власності; 86,1178га - землі державної власності (п. 2 рішення).

У зв'язку із затвердженням в 2011р. нормативно-грошової оцінки земель смт. Авангард селищною радою 05.04.2013р. прийнято рішення №667, яким переглянуто розмір орендної плати за користування ПП „Тепличне" земельною ділянкою пл.. 52,238га на підставі договору оренди від 18.06.2004р., встановлено новий розмір орендної плати в сумі 3363,73грн. на місяць та прийнято рішення про внесення відповідних змін до договору оренди землі шляхом підписання додаткової угоди, що з боку ПП „Тепличне" було залишено без задоволення і стало підставою для звернення селищної ради до господарського суду з відповідним позовом.

Рішенням господарського суду Одеської області від 28.03.2011р. у справі №916/117/14, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 05.06.2014р. - в задоволенні позову про внесення змін до договору оренди землі від 18.06.2004р. - відмовлено.

Як зазначено у вказаних судових рішеннях, орендована ПП „Тепличне" земельна ділянка загальною площею 52,238га складається із чотирьох земельних ділянок з різними кадастровими номерами, які мають різні технічні характеристики, на них видані витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку, але при цьому, відсутній доказ, на якому ґрунтується розрахунок орендної плати, визначений Авангардівською селищною радою, згідно якого передбачена зміна в пю9 договору оренди землі від 18.06.2004р., наявні розбіжності в документації щодо загальної площі земельної ділянки, що і стало підставою для відмови в позові.

Між тим, Авангардівська селищна рада вважає, що вказаними судовими рішеннями були встановлені наступні обставини:

- орендована земельна ділянка загальною площею 52,238га складається із чотирьох земельних ділянок: кадастровий номер :02:001:0179 площею 0,9135га; кадастровий номер :02:001:0434 площею 49,4030га; кадастровий номер :02:001:0180 площею 1,3578га; кадастровий номер :02:001:0181 площею 0,5643га;

- земельна ділянка загальною площею 52,238га не має кадастрового номеру, а тому не є єдиною земельною ділянкою, визначення нормативної грошової оцінки чотирьох окремих земельних ділянок загальною площею 52,238га повинно проводитися окремо одна від одної, повинно мати чотири оцінки та відповідно чотири витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки цих земельних ділянок, у відповідність до яких і обраховуються орендні платежі.

Відтак, у договорі оренди землі від 18.06.2004р. зазначено неіснуючий об'єкт оренди, тобто, відсутня одна із істотних умов договору, передбачених п.1 ст. 15 ЗУ „Про оренду землі".

Жодного рішення про передачу в оренду ПП „Тепличне" чотирьох земельних ділянок із вказаними кадастровими номерами - селищною радою не приймалося, а отже, користування відповідачем зазначеними земельними ділянками на підставі договору оренди землі від 18.06.2004рю та додаткової угоди до нього від 18.01.2007р. - не відповідає вимогам закону та не може вважатися правомірним.

Утворення чотирьох окремих земельних ділянок із земельної ділянки, наданої в оренду ПП „Тепличне" єдиним масивом із земель сільськогосподарського призначення загальною площею 52,238га без згоди і відома Авангардівської селищної ради є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, є порушенням співвідношення майнових інтересів сторін і позбавлення позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, полягає у зменшенні цінності отримуваного позивачем за договором оренди, коли виконання більше не має цінності для орендодавця при отриманні виконання.

За поясненнями Авангардівської селищної ради, зазначена істотна зміна обставин має ознаки приховування від обліку та перекручення даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок, що відповідно до ч.1 ст. 211 ЗК України визначено як порушення земельного законодавства, а із урахуванням положень ч.2 ст. 652 ЦК України є підставою для припинення договору оренди землі від 18.06.2004р. з додатковою угодою від 18.01.2007р. шляхом його розірвання в судовому порядку, що і стало підставою для звернення до господарського суду із вказаним позовом.

Господарський суд, приймаючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, не погодившись з доводами позивача, послався на недоведеність позивачем підстав для дострокового розірвання договору оренди землі в зв'язку з істотною зміною обставин (ч. 2 ст. 652 ЦК України).

Посилання позивача на те, що йому стало відомо про наявність чотирьох кадастрових номерів земельних ділянок лише під час розгляду справи №916/117/14 про внесення змін до договору оренди землі в частині збільшення розміру орендної плати і це є істотною обставиною, яка впливає на існуючі правовідносини і на яку не розрахував позивач при укладенні договору оренди землі, не взято судом до уваги, як безпідставне.

Як вбачається із записів реєстрації договору оренди №55 від 15.07.2004р. та додаткової угоди №45 від 26.06.2007р. земельна ділянка, яка передана в довгострокову оренду ПП „Тепличне" загальною площею 53,246га на момент реєстрації договору складається з чотирьох окремих ділянок з кадастровими номерами, Визначення того, що земельна ділянка площею 52,238 га складається із чотирьох окремих ділянок, на кожну з яких видано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не є істотною зміною обставин в розумінні ч. 2 ст. 652 ЦК України, як і не є також такою обставиною зміна розміру орендної плати за договором оренди землі у зв'язку з приведенням його умов у відповідність до вимог чинного законодавства. Закон України „Про оренду землі" (в редакції на момент укладення спірного договору 15.07.2004р.) не містив заборони чи застереження щодо надання в оренду декількох земельних ділянок шляхом укладення договору оренди.

Інші підстави, передбачені ЗУ „Про оренди землі" та умовами договору оренди землі для дострокового розірвання договору оренди, позивачем не наведено.

З обґрунтованістю висновків суду погодитися можна.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

За приписами п.2 ст.20 ГК України кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Порядок захисту прав суб'єктів господарювання та споживачів визначається ЦК України, ГК України, іншими законами.

За приписами ст. 1 і 2 ГПК України звертаючись з позовом до господарських судів, підприємства, установи, організації реалізують надане їм право захищати в судовому порядку свої порушені або оспорюванні права та охоронювані законом інтереси у спосіб, передбачений, зокрема, ст. 16 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст.93 ЗК України та ст. 1 ЗУ „Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - засноване на договорі строкове володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ч.1 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

При цьому, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, з підстав, встановлених ч. 4 цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, звертаючись з позовом про дострокове розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, позивачеві належало з допомогою належних та допустимих доказів довести наявність усіх чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України.

Втім, як вірно зазначено господарським судом, визначення того, що передана в оренду земельна ділянка загальною площею 52,238га складається із чотирьох земельних ділянок, а також зміна розміру орендної плати за договором від 15.06.2004р. у зв'язку із приведенням його умов у відповідність до вимог чинного законодавства шляхом визначення іншого, більшого, розміру орендної плати за землю, не є істотною зміною обставин у розумінні ч.2 ст. 652 ЦК України.

Умовами договору оренди (п.13) обумовлена можливість настання таких обставин, як зміна розміру орендної плати, що свідчить про відсутність одночасно чотирьох умов, передбачених нормою ч.2 ст. 652 ЦК України, як обов'язкової підстави для її застосування.

Відповідно до ст. 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Статтею 729 ЦК України встановлено, що відносини оренди земельної ділянки регулюються законом, а саме - ЗУ „Про оренду землі", де в ст. 31, 32 зазначено, що договір оренди землі на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому договором, в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. ст. 24, 25 цього закону та умовами договору, в разі випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Місцевим господарським судом при розгляді спору не встановлена наявність одночасно чотирьох умов, визначених ст. 652 ЦК України. Позивачем будь яких доказів на обґрунтування своїх вимог в частині розірвання договору у випадку істотної зміни обставин не надано, наявність усіх чотирьох умов, передбачених ст. 652 ЦК України, не доведена.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду про відмову в задоволенні позову в зв'язку з відсутністю правових підстав.

Додатково колегія суддів звертає увагу на таке.

Приписами ст. 123 ЗК України врегульовано, що єдиною підставою отримання земельної ділянки державної або комунальної власності в оренду є рішення органу державної влади або місцевого самоврядування.

Підставами для укладення договору оренди земельної ділянки №55 від 15.07.2004р. між ПП „Тепличне" та Авангардівською селищною радою та додаткової угоди до нього від 18.01.2007р. були рішення Авангардівської селищної ради №361-ХХ від 18.06.2004р., №234- ІV від 22.01.2007р.

Як зазначено в листі Відділу ДЗА в Овідіопольському районі від 01.07.2014 №18-1520-0.12-2177/2-14 кадастрові номери на земельні ділянки, які входять до складу переданої в оренду ПП „Тепличне" земельні ділянки площею 52,238 га, були присвоєні відповідно до Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему №174 від 02.07.2002р., на підставі технічної документації із землеустрою щодо передачі в довгострокову оренду на 49 років земельні ділянки ПП „Тепличне" для ведення сільськогосподарського виробництва на території Авангардівської селищної ради.

На підставі викладеного колегія суддів дійшла висновку, що справа розглянута господарським судом відповідно встановленим обставинам справи, з правильним застосуванням до них норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини. Підстави для скасування оскаржуваного рішення господарського суду відсутні. Доводи скаржника про те, що господарський суд неправильно застосував ст. 652 ЦК України, не зважив на ст. 116, 123, 124, 125 ЗК України колегія суддів відхиляє як такі, що спростовуються викладеним вище.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд постановив:

Апеляційну скаргу Авангардівської селищної ради Овідіопольського району Одеської області - залишити без задоволення, рішення господарського суду Одеської області від 25.05.2015 року у справі №916/640/15-г - залишити без змін.

Постанова в порядку ст.105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя Т.А. Величко

Суддя В.В. Бєляновський

Суддя С.В. Таран