ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

10 липня 2015 р. Справа № 902/714/15

Господарський суд Вінницької області у складі судді Матвійчука Василя Васильовича розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Виробничо-комерційного підприємства Товариства з обмеженою

відповідальністю фірми «Сова» ЛТД

(21000, м. Вінниця, вул. Стахурського, 6, кв. 98)

до: Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці

(21007, м. Вінниця, вул. Червоноармійська, 87)

про стягнення 226 158,82 грн.

при секретарі судового засідання Солоненко Т.В.

за участю представників сторін :

позивача: Васкевич Р.І. керівник;

відповідача: Томчук М.А. за довіреністю б/н. від 12.01.2015 року;

СУТЬ СПОРУ:

Виробничо-комерційне підприємство Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «Сова» ЛТД звернулося до господарського суду Вінницької області з позовом про стягнення з Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці 226 158,82 грн..

Позовні вимоги мотивовано тим, що 29.10.2010 року між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці та Виробничо-комерційним підприємством товариством з обмеженою відповідальністю фірмою «Сова» ЛТД укладено договір оренди № 4/2010 предметом якого є нерухоме військове майно-нежитлові підвальні приміщення площею 101,0 кв.м. в будівлі № 1 військового містечка № 25, що знаходиться на балансі Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниця, розташоване за адресою: м. Вінниця, площа Перемоги, 1. За умовами вказаного договору визначені обов'язки орендодавця в частині відшкодування орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна, за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення.

У 2010 та 2013 роках СПД Даніеле О.А. за рахунок ВКП ТОВ фірма «Сова» ЛТД здійснено невідокремлені поліпшення орендованих приміщень на суму 220 658,82 грн. Також у 2010 році СПД Городецький виконав роботи по виготовленню та встановленню метало-пластикових виробів на суму 5500,00 грн., доказом чого є кошториси, акти виконаних робіт та квитанції про оплату з відповідним письмовим погодженням начальника КЕВ м. Вінниця.

Посилаючись на положення ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 778, 877, 879 Цивільного кодексу України, позивач просить стягнути з відповідача 226 158,82 грн. вартості невідокремлених поліпшень.

Ухвалою суду від 25.05.2015 року за вказаним позовом порушено провадження у справі № 902/714/15 та призначено її до розгляду на 16.06.2015 року.

Ухвалою суду від 16.06.2015 року розгляд справи відкладено на 09.07.2015 року з підстав відсутності в матеріалах справи доказів необхідних для вирішення спору в даній справі та зважаючи на клопотання представників сторін.

09.07.2015 року до суду надійшов відзив на позовну заяву б/н. від 08.07.2015 року, в якому відповідач заперечує проти позову, посилаючись на наступне.

Пунктом 5.7. договору визначено, що орендар зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендовано майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця, щодо компенсації вартості поліпшень.

Відповідно до п. 10.8 договору, у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем за дозволом орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна Орендодавцем не компенсуються і є державною власністю.

Посилаючись на положення статей 6, 627, 628 Цивільного кодексу України та ст. 180 Господарського кодексу України відповідач вважає, що позивачу було відомо про відсутність обов'язку у КЕВ м. Вінниця по відшкодуванню здійснених ним невід'ємних поліпшень.

За таких обставин відповідач вказує на відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог та стягнення з КЕВ м. Вінниця коштів за здійсненні позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна.

При розгляді справи 09.07.2015 року судом оголошено перерву до 10.07.2015 року у зв'язку з невиконанням сторонами вимог суду в частині надання доказів та з метою витребування з архіву господарського суду Вінницької області матеріалів справи № 902/915/14.

09.07.2015 року, після судового засідання, представником позивача подано до суду клопотання про призначення експертної оцінки вартості невід'ємних поліпшень, що здійснені позивачем в орендованих приміщеннях за адресою: м. Вінниця, площа Перемоги, 1.

Розглянувши дане клопотання, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про відсутність підстав для його задоволення з тих підстав, що за приписами ст. 41 Господарського процесуального кодексу України, в межах господарської справи, у разі потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, господарським судом може бути призначена судова експертиза. Призначення експертної оцінки процесуальним Законом не передбачено, і не входить до компетенції господарського суду.

10.07.2015 року від відповідача надійшли додаткові письмові пояснення від 10.07.2015 року, в яких останній зазначає, що пунктом 4.4 договору оренди визначено, що для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшення Орендар подає заяву і матеріали, згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 р. №1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 р. за № 1123/12997.

Відповідно до п. 2 вказаного наказу ФДМ України процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи:

- подання заяви і пакета документів орендарем;

- розгляд заяви і документації орендаря;

- прийняття відповідного рішення.

Крім того згідно п.3 для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву та такий пакет документів:

- опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;

- інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;

- приписи органів пожежного нагляду, охорони праці;

- довідку балансоутримувача про вартість об'єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;

- завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди.

- звіт про результати експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід'ємних поліпшень.

Процедура отримання дозволу на здійснення невід'ємних поліпшень, позивачем дотримана не була, жоден із перелічених вище документів не був пред'явлений балансоутримувачу, а саме КЕВ м. Вінниця.

Представником позивача в судовому засіданні 10.07.2015 року подано письмові пояснення в яких зазначено наступне.

В позовні заяві йдеться про те, що КЕВ м. Вінниця створює позивачу перешкоди у користуванні орендованим приміщенням, шляхом відключення приміщення від електропостачання. Жодного попередження чи будь-якого іншого документа, який свідчив би про відключення від мереж електропостачання позивачу надано не було. Даний факт підтверджується рішенням господарського суду Вінницької області у справі № 902/543/15 за позовом КЕВ м. Вінниця до ВКП ТОВ «Сова-ЛТД» про стягнення з ВКП ТОВ «Сова-ЛТД» боргу по відшкодуванню витрат, пов'язаних із використанням майна. Зокрема було стягнуто борг по сплаті спожитого електропостачання. Згідно розрахунку, який був поданий КЕВ м. Вінниця у даній справі, вбачається що з травня 2014 року позивачу було припинено нарахування коштів за електроенергію, так як електроенергія була відімкнена. Даний факт також не заперечувався представником КЕВ м. Вінниця.

З приводу пункту 10.8 в редакції договору оренди №4/2010 від 29.10.2010 р., який був наданий представником КЕВ м. Вінниця, позивач зазначає наступне.

Пункт 10.8 договору, який визначає, що вартість проведених орендарем за дозволом орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна орендодавцем не компенсуються і є державною власністю - є недійсним, так як суперечить статті 27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та ст.778 ЦК України.

Позивач вважає, що КЕВ м. Вінниця умисно надав позивачу примірник договору в якому пункт 10.8 договору викладений у редакції, яка відповідає вимогам ст. 778 ЦК України та ст. 27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Якби у примірнику позивача договору було зазначено, що вартість невід'ємних поліпшень, зроблених навіть з дозволу орендодавця не відшкодовується, вочевидь позивач би не здійснював ремонт такої вартості, та не вкладав такі значні кошти в приміщення. Своїми діями позивач фактично значно збільшив балансову вартість даного майна і вважає, що КЕВ м. Вінниця у відповідності, до ст. 778 ЦК України та ст. 27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», зобов'язаний відшкодувати йому витрати на поліпшення орендованого приміщення.

Одночасно позивач зазначає, що чинним законодавством про оренду не визначено конкретної форми надання згоди орендодавця на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна. За загальним правилом, належними доказами письмової згоди орендодавця на проведення поліпшень орендованого майна можуть бути відповідний лист орендодавця, додаткова угода до договору оренди або ж безпосереднє оформлення такої згоди в самому договорі оренди тощо.

Позивачем надано листи з проханням дозволити здійснювати різні види ремонтних робіт, і дані листи були погодженні як начальником КЕВ м. Вінниця так і начальником 60 Будинку офіцерів ЗСУ. Посилання відповідача на недотримання позивачем Порядку, визначеного наказом ФДМ України від 03.10.2006 року № 1523 не може слугувати підставою для відмови в задоволенні позовних вимог виходячи з того, що недотримання Порядку не спростовує фактів погодження відповідачем та начальником 60 Будинку офіцерів листів, кошторисної документації, виконання на підставі погодженого кошторису ремонтних робіт внаслідок, яких виникли невід'ємні поліпшення орендованого майна на спірну суму і таким чином не впливає на обов'язок КЕВ м. Вінниця, щодо компенсації поліпшень.

Розглянувши подані документи і матеріали, дослідивши матеріали господарської справи № 902/915/14, заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

29.10.2010 року між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці (відповідач, за договором Орендодавець) та Виробничо-комерційним підприємством Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою «Сова» ЛТД (позивач, за договором Орендар) укладено договір № 4/2010 оренди нерухомого військового майна, розташованого у Вінницькому гарнізоні за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги, 1, військове містечко № 25, буд. № 1. (надалі - Договір).

Дослідивши наявні у справі оригінали примірників вказаного Договору та матеріали справи № 902/915/14, суд дійшов висновку, що між сторонами укладено Договір (зокрема п. 10.8) в редакції наданій позивачем з позовною заявою та відповідачем з поясненнями, та що міститься в матеріалах справи № 902/915/14. При цьому, звертаючись з позовом до суду у справі № 902/915/14 про визнання Договору оренди № 4/2010 від 29.10.2010р. продовженим, ВКП ТОВ фірма «Сова» ЛТД надавав копію Договору в редакції, що подана позивачем із позовом у справі № 902/714/15, і зазначений Договір в такій редакції був предметом дослідження у справі № 902/915/14.

А тому, доводи позивача щодо недійсності п. 10.8. Договору судом відхиляються, як безпідставні.

Відповідно до п. 1.1. Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлові підвальні приміщення площею 101,0 кв.м. в будівлі № 1 в/м № 25 (далі - Майно), що знаходиться на балансі квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниця, розташоване за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги, №1, вартість якого визначена на 30.04.2010 року за незалежною оцінкою та становить згідно акту оцінки 231694,00 грн.

Відповідно до п. 1.2. Договору, склад орендованого Майна згідно з актом інвентаризації (додаток №1).

Назване в п.1.1 нерухоме Майно Орендодавець передає Орендарю для використання під розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи (п. 1.3. Договору).

Відповідно до п. 2.1. Договору, Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, вказаний у Договорі, але не раніше дати підписання Сторонами цього Договору (у разі оренди нерухомого майна на строк 3 (три) роки і більше - не раніше дати державної реєстрації Договору) та акта приймання-передачі Майна.

Обов'язок щодо складання акта приймання-передачі покладається на Орендодавця (п. 2.4. Договору).

Розділом 3 Договору сторони погодили порядок, розмір та строки сплати орендної плати.

Відповідно до п. 4.4. Договору для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання Орендарю згоди Орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 року № 1523 та затвердженим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 року за № 1123/12997.

Розділом 5 Договору визначено обов'язки Орендаря, де з поміж іншого визначено обов'язок своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. (п. 5.7. Договору).

Відповідно до п.п. 5.10., 5.11, 5.15. Договору, Орендар зобов'язується: в разі припинення або розірвання Договору повернути Орендодавцеві орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати Орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини Орендаря; здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого Майна в тому числі фактичні комунальні платежі. Протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору встановити прилади обліку тепло-, енерго-, водопостачання, заключити прямі договори з постачальними організаціями або укласти з Балансоутримувачем орендованого Майна договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю; щомісячно компенсувати Орендодавцю кошти в розмірі частини податку на землю пропорційно площі, яку займає здане в оренду нерухому майно, а також прилегла до будівлі чи споруди земельна ділянка площею 0,001 га, на яку Орендарю відповідно до чинного законодавства надається право на користування для досягнення мети оренди.

Відповідно до п. 10.8 Договору, у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість проведених орендарем за дозволом орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна Орендодавцем не компенсуються і є державною власністю.

Цей Договір укладено строком на 2 місяці, що діє з 29.10.2010р. (п. 10.1. Договору).

В разі відсутності заяви Орендаря про припинення чи укладення Договору оренди на новий строк за місяць до закінчення строку оренди, дія Договору оренди припиняється після закінчення строку, на який його було укладено (п. 10.4. Договору).

Чинність цього Договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого Майна; достроково за взаємною згодою Сторін або за рішенням суду; банкрутства Орендаря; ліквідації юридичної особи, яка була Орендарем або Орендодавцем; у разі смерті Орендаря (якщо Орендарем є фізична особа); викупу (приватизації) об'єкта оренди (п. 10.7. Договору).

31.12.2010р. сторони уклали Додатковий договір № 1 до Договору оренди № 4/2010 від 29.10.2010р., яким п. 10.1. Договору викладено в такій редакції: « 10.1. Даний договір діє з моменту підписання до 30 грудня 2012р.».

Стаття 11 Цивільного кодексу України вказує, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, передбачає договори та інші право чини.

Приписами статей 3, 6, 203, 626, 627 Цивільного кодексу України визначені загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору та сформовані загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до частини першої статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Як зазначено в ст. 174 Господарського кодексу України, господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, із господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

За змістом статей 6, 627 Цивільного кодексу України свобода договору полягає в праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів та погодженні умов договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В силу ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 2 статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», визначено, що у разі, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Згідно з частиною 3 вказаної норми, орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Тобто, положення Закону не обмежують права орендарів, а містять спеціальні приписи щодо порядку відшкодування вартості поліпшень державного та комунального майна.

Положеннями ч. 3 ст. 773, ч. 1 ст. 778 Цивільного кодексу України передбачено, що обов'язковою передумовою зміни (поліпшення) речі, переданої в найм, є наявність на це згоди наймодавця, і лише наявність такої згоди надає право наймачеві на відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення речі (ч. 3 ст. 778 ЦК України).

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження методики оцінки майна" від 10.12.2003 № 1891, невід'ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Пунктом 4.4 Договору визначено, що для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшення Орендар подає заяву і матеріали, згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 р. №1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 р. за № 1123/12997.

На підтвердження погодження з відповідачем проведення невід'ємних поліпшень позивач надає листи адресовані начальнику Будинку офіцерів ВПС України Маринову Г.Г. в яких йдеться про проведення капітального ремонту приміщенні позивачем. (а.с. 16-22).

Водночас, наведені листи не є доказами дотримання процедури отримання дозволу на здійснення невід'ємних поліпшень.

При цьому суд погоджується з доводами відповідача щодо порушення дотримання процедури погодження на вчинення невід'ємних поліпшень.

Крім того суд також зважає, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, як вказано в листах позивача, не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна.

Таким чином, суд вважає, що позивачем не доведено, що поліпшення, вказані в позові, здійснені за згодою відповідача, і такі поліпшення є невід'ємними поліпшеннями.

Окрім того, посилаючись на укладення та виконання договору підряду від 02.11.2010 року з СПД Даніеле Ольгою Анатоліївною (а.с. 23, 24) та договору № 15/08 від 18.11.2008 року з СПД Гродецьким Сергієм Григоровичем (а.с. 31, 32), позивач в позовній заяві не наводить у якій спосіб, якого майна та на яку суму було здійснено невід'ємні поліпшення. Так, зі змісту договору підряду б/н. від 02.11.2010 року вбачається, що предметом даного договору є капітальний ремонт приміщень кафе "Стара фортеця". При цьому, Кошторис (а.с. 26-28) доданий позивачем до даного договору свідчить, що його складено на проведення будівельних робіт в кафе-барі "Стара фортеця", а Перелік матеріалів (а.с. 29) складено на проведення робіт по реконструкції кафе-бару "Стара фортеця".

Щодо договору № 15/08 від 18.11.2008 року, то з його змісту неможливо визначити об'єкт обумовлених договором робіт.

За таких обставин, суд дійшов висновку, позивачем не доведено, що ним було здійснені невід'ємні поліпшення орендованого майна за адресою: м. Вінниця, площа Перемоги, 1 військове містечко № 25 , буд. № 1, на суму 226 158,82 грн..

Також суд наголошує, що за умовами п. 10.8 Договору вартість проведених орендарем за дозволом орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна Орендодавцем не компенсуються і є державною власністю.

Як визначає ст.32 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення спору.

Відповідно до ст.ст. 34, 43 Господарського процесуального кодексу України докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення для господарського суду не є обов'язковим.

За змістом статті 33 Господарського процесуального кодексу України, обов'язок доказування та подання доказів розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги і заперечення.

Зважаючи на наведене вище, в його сукупності та виходячи з принципів законності, розумності і справедливості, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, а тому в позові з підстав у ньому викладених слід відмовити з розподілом судових витрат за правилами ст. 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст.43, 32, 33, 34, 43, 49, 82, 84, 85, 115 Господарського процесуального кодексу України, -

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Повне рішення складено 15 липня 2015 р.

Суддя Матвійчук В.В.

віддрук. прим.:

1 - до справи