ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 липня 2015 року Справа № 24/138-08

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Карабаня В.Я. -головуючого,
Ємельянова А.С.,
Ковтонюк Л.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційних
скаргоб'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець"
напостанову Харківського апеляційного господарського суду від 09.02.2015
у справігосподарського суду Харківської області №24/138-08
за позовомфізичної особи-підприємця ОСОБА_4
дофізичної особи-підприємця ОСОБА_5
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні
відповідача1.об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець", 2.Харківська міська рада, 3.фізична особа-підприємець ОСОБА_6, 4.реєстраційна служба Харківського міського управління юстиції, 5.департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації, 6.Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Харківській області
провизнання права власності

за участі представників сторін:

від позивача - не з'явилися,

від відповідача - не з'явилися,

від ОСББ "Червоний банківець" - Болотіна В.С.,

від ФОП ОСОБА_6 - ОСОБА_8,

від інших сторін - не з'явилися.

У С Т А Н О В И В:

03.08.2004 Управлінням державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців Харківської міської ради було зареєстровано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець", що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію юридичної особи.

Відповідно до статуту Об'єднання створено власниками квартир та приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 з метою забезпечення прав його членів та дотримання ними обов'язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна - житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

30.05.2005 Розпорядженням Управління комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Виконавчого комітету Харківської міської ради №636 житловий будинок по АДРЕСА_2 загальною площею 6 084,00 кв. м. було передано згідно акту від 24.03.2005 приймання-передачі житлового комплексу з балансу комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства №1 Київського району м. Харкова та комунального житлово-експлуатаційного підприємства №2 Київського району м. Харкова на баланс ОСББ "Червоний банківець".

21.07.2008р. фізична особа - підприємець ОСОБА_4 звернулася до господарського суду Харківської області з позовом про визнання за нею права власності на нежитлові приміщення цокольного поверху житлового будинку по АДРЕСА_1 та виселити з цих приміщень фізичну особу - підприємця ОСОБА_5, яким вони самовільно зайняті. Позов мотивовано посиланням на ст.344 Цивільного кодексу України, а також тим, що спірні приміщення позивач займала з вересня 1995 року, які у червні 2007 року надала у користування відповідачу без будь-якого документального оформлення. Відповідач відмовився на вимогу позивача добровільно звільнити зазначені приміщення, що обумовило звернення останньої з позовом до суду.

28.07.2008 рішенням господарського суду Харківської області позов задоволено, визнано за позивачем право власності на магазин непродовольчих товарів з офісними приміщеннями (приміщення цокольного поверху №№9-13 літ. "А-5" площею 128,0 кв. м.) та салон краси (приміщення цокольного поверху №№14-27, 58-64 літ. "А-5" площею 207,6 кв. м.) та приміщення першого поверху №IVа літ. "А-5" площею 8,5 кв. м.) загальною площею 344,1 кв. м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, виселено фізичну особу-підприємця ОСОБА_5 з цих приміщень.

13.11.2013 постановою Харківського апеляційного господарського суду рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

27.01.2014 постановою Вищого господарського суду України вказані судові рішення скасовані, справу направлено до суду першої інстанції для нового розгляду.

13.10.2014 рішенням господарського суду Харківської області (суддя Аюпова Р.М.) позов задоволено, визнано за фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 право власності на магазин непродовольчих товарів з офісними приміщеннями (приміщення цокольного поверху №№ 9 - 13 літ "А-5" площею 128,0кв.м.) та салон краси (приміщення цокольного поверху №№ 14-27, 58 - 64 літ."А-5" площею 207,6 кв. м.) та приміщення першого поверху № IVа літ "А-5" площею 8,5 кв. м.) загальною площею 344,1 кв. м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 літ "А-5". Виселено фізичну особу-підприємця ОСОБА_5 з магазину непродовольчих товарів з офісними приміщеннями та салону краси, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 літ. "А-5".

Рішення мотивоване тим, що спірні приміщення належать до житлового комплексу, водночас не відносяться до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, вони не використовувались для обслуговування будинку, отже не є допоміжними в розумінні чинного законодавства, що не спростовано ОСББ "Червоний банківець", сторонами не доведено, що протягом спірних правовідносин Об'єднання чи інші особи використовували чи мали потребу у використанні спірних приміщень з метою обслуговування будинку, а враховуючи те, що позивач станом на час розгляду справи судом, тобто у 2014 році, свій позов підтримує, строк добросовісного володіння нежитловими приміщеннями відповідає положенням ст.344 ЦК України, відтак це зумовлює можливість застосування до спірних правовідносин наведених норм права.

09.02.2015 постановою Харківського апеляційного господарського суду (судді Горбачова Л.П., Барбашова С.В., Істоміна О.А.) рішення місцевого господарського суду скасовано, прийнято нове рішення про відмову в позові.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду, апеляційна інстанція погодившись з тим, що спірні приміщення не є допоміжними, а є нежитловими, зазначила, що ФОП ОСОБА_6 набула право власності на ці приміщення за відплатним договором купівлі-продажу від 19.10.2009, укладеного на виконання рішення Київського районного суду м. Харкова від 22.09.2009 у справі №2-5393/09/14, провела у відповідності до чинного законодавства реконструкцію вказаних приміщень та зареєструвала право власності як на новостворену річ внаслідок значності проведених поліпшень, отримавши свідоцтво про право власності №4180790 від 30.05.2013. Відтак неможливо визнати право власності на спірні приміщення за ФОП ОСОБА_4, оскільки на час розгляду справи це право відповідним чином зареєстроване та належить іншій особі.

Не погоджуючись з ухваленою постановою суду апеляційної інстанції, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець" звернулися до Вищого господарського суду України з касаційними скаргами про її скасування та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову. Викладені у касаційних скаргах вимоги Об'єднання обґрунтовує тим, що при ухваленні оскаржуваної постанови, господарським судом апеляційної інстанції було неповно установлено фактичні обставини справи, внаслідок чого мотиви, які суд апеляційної інстанції поклав в основу своєї постанови не відповідають фактичним обставинам справи, що унеможливлює подальший захист прав та законних інтересів заявника. Зазначали, що спірні приміщення є майном власників квартир будинку АДРЕСА_1, набуття ФОП ОСОБА_6 права власності на це майно за договором купівлі-продажу з ФОП ОСОБА_4 є безпідставним, оскільки остання не вправі була передавати в іпотеку та відчужувати вказані приміщення. Тому майно вибуло з володіння власників квартир поза їх волею, що виключає висновок суду апеляційної інстанції про володіння спірними приміщеннями ФОП ОСОБА_4 та правомірність набуття права власності ФОП ОСОБА_6

Проаналізувавши касаційну скаргу на предмет її обґрунтованості у сукупності з іншими матеріалами справи, колегія судів приходить до висновку про часткове задоволення вимог скарги та скасування постанови та рішення з направленням справи для нового розгляду, виходячи з наступного.

Як убачається з матеріалів справи та установлено судами попередніх інстанцій, на виконання розпорядження Управління комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Виконавчого комітету Харківської міської ради від 30.05.2005 №636 у відповідності до акту приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс від 24.03.2005, підписаного комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством №1 Київського району м. Харкова, комунальним житлово-експлуатаційним підприємством №2 Київського району м. Харкова та об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець", останньому було передано на баланс житловий будинок загальною площею 6 084 кв. м., із яких 3 201,4 кв. м. - житлова площа, 2 882,6 кв. м. нежитлова площа (включаючи 1 058,4 кв. м. - підвали, 1 702,3 - горища).

У відповідності до ст.19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (у редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку і не підлягає відчуженню, загальне майно - у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Відповідно до цього Закону співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством.

Вищезазначеним положенням Закону відповідають положення п.3.1. Статуту Об'єднання, згідно з яким майно об'єднання складається з неподільного та загального майна: неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування житлового будинку та приміщень у яких воно розташовано; неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку; неподільне майно не підлягає відчуженню.

Відповідно до п.2 ч.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку.

За рішенням Конституційного Суду України у справі № 4-рп/2004 від 02.03.2004р. допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру.

Згідно з ч.2 ст.382 Цивільного кодексу України (у редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Проте у рішенні господарського суду Харківської області від 13.10.2014, яким позов було задоволено з підстав, передбачених ст.344 ЦК України, та у постанові Харківського апеляційного господарського суду від 09.02.2015, якою зазначене рішення скасовано і у задоволенні позовних вимог відмовлено з тих підстав, що спірні нежитлові приміщення зареєстровані в установленому порядку за новим власником - фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6, положення зазначених актів цивільного законодавства не ураховано, що призвело до неправильного встановлення фактичних обставин справи та неправильного застосування як норм матеріального так і процесуального права.

За таких обставин, аналізуючи положення статуту Об'єднання, рішення Конституційного Суду України, актів цивільного законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що майно, яке в установленому законом порядку було передано на баланс ОСББ "Червоний Банківець" загальною площею 6 084 кв. м. (за винятком вилучених 121,9 кв. м.), з яких 3 201,4 кв. м. житлова площа квартир, а решта переданої по акту площі у відповідності до ст.19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" є спільним майном власників квартир і складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, загальне майно - у спільній частковій власності. Відповідно до цього закону співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатись ними в межах, установлених зазначеним законом та цивільним законодавством.

У відповідності до положень ст.369 Цивільного кодексу України, яка регулює питання здійснення права спільної сумісної власності, відчуження допоміжного нежилого приміщення, що знаходиться у багатоквартирному будинку, повинно бути здійснено лише за умови згоди всіх співвласників такого приміщення. А право спільної часткової власності у відповідності до положень ст.358 Цивільного кодексу України здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Задовольняючи позов на підставі ст.344 ЦК України, господарський суд Харківської області, ухваливши 13.10.2014 рішення про визнання за позивачем права власності на спірні приміщення за набувальною давністю, не звернув уваги на вимоги пункту 8 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, відповідно до яких правила ст.344 Цивільного кодексу України про набувальну давність поширюються також на випадки, коли володіння майном почалося за три роки до набрання чинності цим Кодексом. Відтак перебіг строку володіння за давністю спірними приміщеннями згідно з чинним законодавством розпочався з 01.01.2001 року, тобто набувальна давність могла застосовуватись лише після 01.01.2011 року.

Втім, станом на час звернення у 2008 році до суду з позовом, у позивача на підставі ст.344 ЦК України право власності виникнути не могло, оскільки не сплинуло десять років відкритого, добросовісного володіння чужим майном, тому відповідний позов був заявлений передчасно.

Одночасно, місцевий господарський суд не надав належної правової оцінки доводам ОСББ "Червоний банківець" про те, що ні позивач, ні відповідач нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 ніколи не займали, натомість спірне майно з 28.05.1997 перебувало у господарському віданні ВЖРЕП №1 Київського району м. Харкова, а у 2005 році було передано на баланс Об'єднання.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що відмовляючи ФОП ОСОБА_4 у задоволенні позову про визнання права власності на спірні приміщення, суд апеляційної інстанції послався на ті обставини, що вказані приміщення на час розгляду справи належать на праві власності третій особі - ФОП ОСОБА_6, яка є добросовісним набувачем спірного майна, у 2013 році провела його реконструкцію, та згідно ч.2 ст.331 ЦК України набула на нього права власності як на новостворену річ і в наслідок значності проведених поліпшень, нерухоме майно не може бути витребувано у неї.

Разом з тим, судом апеляційної інстанції не враховано приписи ст.228, п.3 ч.1 ст.388, ч.3, 4 ст.390 Цивільного кодексу України.

Підприємець ОСОБА_6 набула право власності на нерухоме майно на підставі відплатного договору, укладеного між нею в якості покупця та позивачем у справі в якості продавця. Зазначений договір було укладено на виконання рішення Київського районного суду м. Харкова від 22.09.2009 відповідно до ст.38 Закону України "Про іпотеку", що виключає набуття права власності за відплатним договором у порядку виконання судових рішень, оскільки продаж майна здійснювався не державною виконавчою службою, не з прилюдних торгів, не у порядку Закону України "Про виконавче провадження".

Між тим, апеляційним судом не досліджувалось питання щодо правомірності передачі ФОП ОСОБА_4 спірних приміщень в іпотеку та їх відчуження, виходячи з положень ст.228 Цивільного кодексу України, з урахуванням того, що рішення від 28.07.2008 господарського суду Харківської області та постанова від 13.11.2013 Харківського апеляційного господарського суду, якими визнано за позивачем право власності на спірні приміщення та виселено відповідача з цих приміщень, скасовані постановою від 27.01.2014 Вищого господарського суду України.

Оскільки передбачені процесуальним законом (ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України) межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи для нового розгляду, під час якого господарському суду необхідно всебічно і повно з'ясувати та перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду та вирішення спору по суті, встановити дійсні права та обов'язки сторін, і в залежності від установленого правильно застосувати норми матеріального та процесуального права, якими урегульовано спірні правовідносини, та ухвалити законне й обґрунтоване рішення.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 -11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційні скарги об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець" задоволити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 09.02.2015 та рішення господарського суду Харківської області від 13.10.2014 скасувати, а справу №24/138-08 направити для нового розгляду до суду першої інстанції.

Головуючий суддя В.Я. Карабань

Суддя А.С. Ємельянов

Суддя Л.В. Ковтонюк