номер провадження справи 34/93/15
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.06.2015 Справа № 908/4431/14

Господарський суд Запорізької області у складі судді Науменка А.О., при секретарі Яровенко Г.В.

За участю представників: від позивача - Бондаренко Д.А., довіреність № 01/863 від 04.12.2014 р.; від відповідача - Дузенко Т.П., довіреність від 06.05.15 р.

Розглянув в судовому засіданні матеріали справи № 908/4431/14,

за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області (69001, м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 50, скорочено РВФДМУ по Запорізькій області);

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Дузенко і Ко ЛТД" (69082, м. Запоріжжя, Залізничний дім, 101-А, скорочено ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД");

про укладення договору про зміни № 3 до договору оренди державного нерухомого майна.

Сутність спору:

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області заявлено позовні вимоги до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дузенко і Ко ЛТД" про укладення договору про зміни № 3 до договору оренди державного нерухомого майна - вбудованих нежитлових приміщень розміщених за адресою:м. Запоріжжя, вул. Софіївська, 230-Б, від 18.11.1994 р. № б/н.

Крім того, позивач просив звільнити його від сплати судового збору, обґрунтовуючи це тим, що Регіональне відділення ФДМУ по Запорізькій області є бюджетною установою, яка фінансується суто за рахунок Державного бюджету і має право використовувати кошти лише за цільовим призначенням. На теперішній час Регіональному відділенню ФДМУ по Запорізькій області не виділено фінансування на оплату судового збору. У зв'язку з цим, у позивача відсутні кошторисні призначення, які можуть бути направлені на сплату судового збору у встановленому Законом України "Про судовий збір" розмірі.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 30.10.2014 р. клопотання позивача про звільнення його від сплати судового збору судом відхилено, позовна заява та додані до неї документи повернуті Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Запорізькій області без розгляду на підставі п. 4 ст. 63 ГПК України.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 05.01.2015 р. ухвалу господарського суду Запорізької області від 30.10.2014 р. у справі № 908/4431/14 залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 12.03.2015 р. ухвалу господарського суду Запорізької області від 30.10.2014 р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.01.2015 р. скасовано та справу направлено до господарського суду Запорізької області для вирішення питання щодо прийняття до розгляду позовної заяви.

06.04.2015 р. матеріали справи № 908/4431/14 повернулись до господарського суду Запорізької області.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 06.04.2015 р., Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області звільнено від сплати судового збору, позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі № 908/4431/14, присвоєно номер провадження 34/93/15, справу до розгляду в засіданні господарського суду призначено на 18.05.2015 р.

18.05.2015 р. в судовому засіданні оголошено перерву до 29.05.2015 р.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 29.05.15 р. продовжено строк вирішення спору до 23.06.15 р., розгляд справи відкладено до 10.06.15 р. В судовому засіданні 10.06.15 р. оголошено перерву до 18.06.15 р., потім до 22.06.15 р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що за змістом статей 10,19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» однією з істотних умов договору оренди є, зокрема, орендна плата (з урахуванням її індексації), яка встановлюється згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Для об'єктів, що перебувають у державній власності така Методика визначається Кабінетом Міністрів України. Після укладення договору оренди № б/н від 18.11.1994р., додаткової угоди № б/н від 27.11.1997р., змінились істотні умови передбачені ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме - розрахунок орендної плати у зв'язку зі зміною орендної ставки. Листом від 28.02.2014 р. № 11-13-01379, орендодавець, діючи з метою приведення договору оренди від 18.11.1994 р. № б/н у відповідність з чинним законодавством, направив орендарю для підписання Договір про зміни № 3 до договору оренди державного нерухомого майна від 18.11.1994р. № б/н. Листом від 21.03.2014 р. орендар відмовився від підписання Договору про зміни № 3 до договору оренди державного нерухомого майна, від 18.11.1994 р. № б/н, мотивуючи відмову тим, що застосування нової орендної ставки (15%) неможливе без проведення нової незалежної оцінки майна. РВФДМУ по Запорізькій області вважає, що відмова відповідача від підписання договору про зміни № 3 до договору оренди державного нерухомого майна від 18.11.1994 р. № б/н є такою, що суперечить діючому законодавству. Пунктом 3.4. Додаткової угоди № б/н від 27.11.1997р. також визначено, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї з сторін, у разі зміни методики її розрахунків, змін централізованих цін та тарифів та в інших випадках передбачених законодавством України. Правила щодо зміни розмірів орендної плати встановлені статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно з якою розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. положення Договору про зміни № 3, щодо використання амортизаційних відрахувань і відновлення орендованого майна в силу Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є істотними умовами договору оренди, а отримання згоди на здійснення поліпшень орендарем, умовами Порядку надання орендодавцем згоди орендареві державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затверджене наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 р. № 1523. Посилання ТОВ "Дузенко і К° ЛТД" на збільшення відповідальності останнього при підписанні Договору про зміни №3 до договору оренди державного нерухомого майна -вбудованих нежитлових приміщень розміщених за адресою: м. Запоріжжя, вул. Софіївська, 230-Б, від 18.11.1994р. № б/н, є також безпідставними, оскільки відповідальність орендаря в даному випадку не збільшилась. Тим більше умови, в тому числі, щодо амортизаційних відрахувань та відповідальності орендаря встановлені Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та Типовим договором оренди державного майна. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на ст.ст. 2, 10, 11, 19, 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. ст. 188, 284, 286, 287 ГК України.

Представник позивача підтримав подану позовну заяву, просив її задовольнити.

ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД", відповідач по справі, у поданому суду відзиві на позов та додаткових поясненнях зазначає наступне. Згідно ч. 4 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Аналогічні положення містяться в ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України. Отже, вказані вище норми Договору оренди гарантують збереження умов Договору оренди впродовж всього строку його дії, навіть у випадку, коли законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. Натомість, запропоновані Регіональним відділенням ФДМУ по Запорізькій області зміни до Договору, викладені у проекті Додаткової угоди до Договору оренди, передбачають збільшення для ТОВ «Дузенко і КО ЛТД» орендних платежів порівняно із існуючими, а отже погіршують становище Орендаря. Окрім того, в пункті 8 розділу 11 Договору про зміни №3 від 11.02.2014р. зазначено про те, що цей Договір про зміни набирає чинності з моменту набрання чинності рішенням господарського суду Запорізької області від 08.10.2012р. по справі №5009/3085/12. Проте, така умова не є прийнятною для орендаря, оскільки істотним чином порушує його права. Згідно ч. 3 ст. 632 Цивільного кодексу України, зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. До того ж, рішенням господарського суду Запорізької області від 08.10.2012р. по справі №5009/3085/12 були внесені зміни до Договору оренди лише в частині спрямування відсотків орендної плати до державного бюджету та до ДП «Придніпровська залізниця», та змінено орендодавця майна на РВ ФДМУ по Запорізькій області. Будь-яких інших змін, у т.ч. з питання підвищення розміру орендної плати, вищевказаним рішенням суду до Договору оренди не вносилось. Згідно наданого РВ ФДМУ по Запорізькій області договору про зміни № 3 вбачається, що розрахунок орендної плати здійснювався на підставі незалежної оцінки ринкової вартості об'єкту оренди складеного станом на 14.08.1997 р. На даний момент зазначена незалежна оцінка вже втратила свою чинність, а тому не може бути використана при розрахунку розміру орендної плати. Запропоновані РВ ФДМУ по Запорізькій області зміни фактично встановлюють додаткові зобов'язання орендаря з доплати різниці, що взагалі суперечить законодавству, оскільки орендна плата є ціною договору оренди у розумінні ст. 189 Господарського кодексу України, положення розглядуваного проекту в частині зміни орендної плати відносно оплаченого за наявними умовами договору період, за який пропонується внести зміни, не відповідають вимогам ч. 3 ст. 632 Цивільного кодексу України, адже щодо цього періоду договір оренди є виконаним. у відповідності до п. 3.4. Додаткової угоди від 27.11.1997 р. до Договору оренди державного майна від 18.11.1994р. розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї з Сторін у разі зміни методики її розрахунків, змін централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України. Тобто, наведений вище пункт Додаткової угоди передбачає можливість перегляду виключно розміру орендної плати. Натомість, як вбачається зі змісту Договору про зміни № 3 до Договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994р. № б/н РВ ФДМУ по Запорізькій області фактично пропонує укласти Договір оренди нерухомого майна від 18.11.1994р. № б/н у новій редакції. РВ ФДМУ по Запорізькій області жодного нормативного обґрунтування щодо необхідності внесення вказаних змін до Договору оренди не надає, як і не надає нормативного обґрунтування щодо можливості внесення вказаних змін до Договору. Пунктом 9.2 Договору оренди від 18.11.1994р., з урахуванням додаткової угоди від 27.11.1997р., встановлено, що умови договору зберігають силу протягом усього періоду його дії, та у випадках, що погіршують становище орендаря. Більш того, необхідність внесення змін до Договору оренди від 18.11.1994р., з урахуванням додаткової угоди від 27.11.1997р., на даний момент відсутня, оскільки вказаний договір у повній мірі відповідає приписам чинного законодавства. Вказана обставина була встановлена під час розгляду у господарському суді Запорізької області справи № 5009/2067/12 за позовом Запорізького транспортного прокурору Запорізької області в інтересах держави - РВ ФДМУ по Запорізькій області до ТОВ «Дузенко і КО ЛТД», ДП «Придніпровська залізниця» про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. Під час здійснення розрахунку розміру плати за оренду (додаток №1 до договору про зміни №3) позивачем істотним чином порушені вимоги «Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна», затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.95р., оскільки всупереч примітки до додатку №2 до цієї Методики не був застосований коефіцієнт 0,7, який має бути застосований відносно вітчизняних юридичних осіб, що є суб'єктами малого підприємництва, які провадять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах. При укладанні Додаткової угоди від 27.11.1997 р. до Договору оренди державного майна від 18.11.1994 р. було повністю враховано всі пункти Типового договору № 1774 від 23.08.2000 р. зі змінами від 05.03.2013 р. № 276 та сам Договір доповнено узгодженими додатковими пунктами між орендодавцем та орендарем, що повністю відповідало та відповідає на теперішній час приписам чинного законодавства, про що сказано і Вищим Господарським судом України у Постанові про розгляд справи № 20/5009/6690/11 щодо розірвання Договору оренди від 18.11.1994р. та Додаткової угоди до нього від 27.11.1997р., а також у рішенні Господарського суду Запорізької області № 5009/2067/12 про визнання недійсним Договору оренди та повернення майна.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримала відзив на позов, просила в його задоволенні відмовити.

За клопотанням представників сторін, розгляд справи здійснювався без застосування засобів фіксації судового процесу.

У відповідності до ст. 85 ГПК України в судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

18.11.1994 р. між Придніпровською залізницею (орендодавець) з одного боку та ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД" (орендар) укладений договір оренди нерухомого майна, що розташовані у вагонному депо Запоріжжя Ліве, строком дії 20 років - до 18.11.2014 р. (п.п.1.1, 1.3, 1.5, 10.1, далі договір оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р.).

27.11.1997 р. сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди державного майна від 18.11.1994 р., згідно з якою орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування: - прибудоване приміщення "Візкового відділення складального цеху" площею 810 кв.м, - колісний цех площею 621,1 кв.м., які розташовані на виробничій площі державного підприємства ПМС 273 Придніпровської залізниці за адресою: м. Запоріжжя, вагонне депо Запоріжжя - Ліве.

Вартість вказаних об'єктів визначена експертним шляхом відповідно до актів оцінки вартості (Додаток №1 до дод.угоди) і становить 184790 грн. (п.1.1). Термін дії договору - 50 років: з 15 серпня 1997 р. до 15 серпня 2047 р.(п. п. 1.3, 8.1, 8.2).

Відповідно до п. 1.2 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. призначення приміщення - промислова діяльність.

Згідно з п. 2.3 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в редакції додаткової угоди від 27.11.97 р. передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в Акті оцінки цього майна експертним шляхом та згідно з відповідною Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629 на момент його передачі в оренду з урахуванням фактичного зносу.

У фактичне користування будівля візкової була передана орендодавцю згідно з актом прийому-передачі від 15.08.1997 р., колісний цех згідно з актом прийому-передачі від 23.04.1998 р.

Відповідно до п. 3.1. договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в редакції додаткової угоди від 27.11.97 р., орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом міністрів України № 786 від 04 жовтня 1995 року, і складає 9239,50 грн. на рік та 769,96 грн. на місяць, при умові, що індекс інфляції дорівнює 1 (одиниці) - серпень 1997 року. По прибудованому приміщенню «Візкового відділення складального цеху» орендна плата за рік становитиме 5339,50 грн., а за місяць 444,96 грн. (по розрахункам на серпень 1997 року). По колісному цеху орендна плата за рік становитиме 3900 грн., а за місяць 325 грн. (по розрахункам на серпень 1997 року). Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Таким чином, орендна плата за перший місяць оренди становитиме: - по прибудованому приміщенню «Візкового відділення складального цеху» 444,96 грн.; - по колісному цеху 325 грн. Загальна орендна плата становитиме 769,96 грн. Орендна лепта перераховується не пізніше 20 числа наступного місяця.

Отже ставка орендної плати визначалась на рівні 5 % вартості приміщень згідно розрахунку - Додаток № 2 до додаткової угоди від 27.11.97 р.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 27.12.2011 р. у № 20/5009/6690/11, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 26.03.2012 р., відмовлено у задоволенні позову ДП "Придніпровська залізниця" до ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД", за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області про розірвання договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. Постановою Вищого господарського суду України у справі № 20/5009/6690/11 від 31.05.2012 р. касаційну скаргу Державного підприємства "Придніпровська залізниця" залишеного без задоволення, постанову Донецького апеляційного господарського суду від 26.03.2012 р. залишено без змін.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 19.07.12 р. по справі № 5009/2067/12 за позовом Запорізького транспортного прокурора Запорізької області в інтересах держави - РВ ФДМУ по Запорізькій області до ТОВ «Дузенко і КО ЛТД», ДП «Придніпровська залізниця» про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в задоволенні позову відмовлено. Рішення не оскаржено.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 08.10.2012 р. по справі №5009/3085/12 були внесені зміни до Договору оренди лише в частині спрямування відсотків орендної плати до державного бюджету та до ДП «Придніпровська залізниця», та змінено орендодавця майна на РВ ФДМУ по Запорізькій області. Рішення не оскаржено.

Листом від 28.02.2014 р № 11-13-01379, орендодавець направив орендарю для підписання Договір про зміни № 3 до договору оренди державного нерухомого майна від 18.11.1994 р. № б/н.

Листом від 21.03.2014 р. орендар відмовився від підписання Договору про зміни № 3 до договору оренди державного нерухомого майна від 18.11.1994 р. № б/н.

Листом від 30.04.2014 р. № 11-01-02989 РВ ФДМУ по Запорізькій області надіслало претензію ТОВ "Дузенко і К° ЛТД" і запропонувало в добровільному порядку укласти Договір про зміни № 3 (повністю нова редакція договору) до договору оренди державного нерухомого майна - вбудованих нежитлових приміщень розміщених за адресою: м. Запоріжжя, вул. Софіївська, 230-Б, від 18.11.1994р. № б/н.

Листом від 24.06.2014р. ТОВ "Дузенко і К ЛТД" відмовило у підписання Договору про зміни №3 до договору оренди державного нерухомого майна - вбудованих нежитлових приміщень розміщених за адресою: м. Запоріжжя, вул. Софіївська, 230-Б, від 18.11.1994р. № б/н.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, заслухавши представників учасників процесу, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Правовідносини сторін є господарськими.

Згідно з ч. 1 ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утримуватися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

За своєю правовою природою, правочин по даній справі є договором оренди.

У відповідності до ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Оскільки орендоване майно є державним, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. ст. 651, 652 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 ЦК України, передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Пунктом 3.4 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в редакції додаткової угоди від 27.11.97 р. визначено, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунків, змін централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Таким чином, умовами договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. передбачено необхідність зміни істотної умови договору - його ціни (орендної плати) у випадку зміни методики її розрахунків.

Відтак, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, а орендна плата нерухомого майна, що перебуває в державній власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 06.12.2010 р. у справі № 2-1/10068-2008.

Отже, суд визнає обґрунтованим вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. лише в частині орендної плати.

Можливості переукладення договору із зміною всіх його (або більшості) умов договором оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. не передбачено. Позивачем не наведено і норми закону, яка б надавала підстави орендодавцеві переукладати договір повністю в новій редакції.

Таким чином, в іншій частині відсутні правові підстави для зміни договору в редакції, запропонованій позивачем, тим більше, що така редакція погіршують становище орендаря (змінюється порядок використання амортизаційних відрахувань, збільшується обсяг відповідальності орендаря, покладаються додаткові обов'язки на орендаря, орендодавцю надається збільшений обсяг прав, тощо). Зокрема, безумовно погіршується становище орендаря щодо права власності на здійснені поліпшення орендованого майна, оскільки за діючою редакцією договору всі поліпшення, здійснені за рахунок амортизаційних нарахувань є власністю орендаря. Запропонована ж редакція п. 4.2 договору про зміни № 3 відносить всі поліпшення, здійснені за рахунок амортизаційних нарахувань до власності орендодавця.

Пунктом 9.2 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р., з урахуванням додаткової угоди від 27.11.1997 р., встановлено, що умови договору зберігають силу протягом усього терміну його дії, та у випадках, що погіршують становище орендаря. Аналогічні положення містить ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України.

Відповідність договору оренди від 18.11.1994 р., з урахуванням додаткової угоди від 27.11.1997 р. приписам законодавства також була встановлена під час розгляду у господарському суді Запорізької області справи № 5009/2067/12 за позовом Запорізького транспортного прокурора Запорізької області в інтересах держави - РВ ФДМУ по Запорізькій області до ТОВ «Дузенко і КО ЛТД», ДП «Придніпровська залізниця» про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р.

Згідно ч. 2 ст. 35 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

У відповідності до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно ч. 2 ст. 19 цього Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності. Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Розрахунок і порядок використання плати за оренду державного майна визначений Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 (далі -Методика).

Методикою визначено орендні ставки за використання нерухомого державного майна (додаток № 2 до методики).

Спірний об'єкт підпадає під пункт 29 - інше використання нерухомого майна.

Остання зміна ставки для даного пункту відбулась згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 року № 1846 (ставка збільшилась з 10 до 15).

Таким чином, підстава для зміни орендної плати на момент подання даного позову була наявна.

Посилання РВ ФДМУ по Запорізькій області на зміни Методики згідно Постанови Кабінету міністрів України від 14.09.2011 р. № 961 є дійсно некоректним, оскільки п. 29 додатку № 2 до Методики вказаною постановою не змінювався.

Згідно п. 12. Методики перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди чи після перегляду розміру орендної плати визначається розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку за такою формулою:

Опл. міс.=Опл ________________ 12х Ід.о. х Ім,
де Опл - розмір річної орендної плати, визначений за цією Методикою, гривень; Ід.о. - індекс інфляції за період з дати проведення незалежної або стандартизованої оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати; Ім - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати. Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди.

В позовній заяві (прохальна частина - додаток № 1), яка підписана начальником РВФДМУ по Запорізькій області станом на 27.10.14 р. Матвієнко П.Д., міститься розрахунок, який відповідно є підписаним у складі позовної заяви, розміру плати за оренду державного нерухомого майна. Першим після перегляду місяцем оренди визначено - жовтень 2012 року, орендна плата становить - 12436,34 грн. Аналогічна умова викладена п. 3.1 договору про зміни № 3, який просить укласти позивач.

Але, суд не може погодитись з таким порядком зміни ціни.

Статтею 653 визначено правові наслідки зміни або розірвання договору. Так, у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Таким чином, зміна умов договору із зворотною дією в часі можлива лише за наявності згоди сторін. Відповідач заперечує проти зміни орендної плати, починаючи з жовтня 2012 року.

Отже, орендна плата має змінюватись з останнього повного місяця, що передує прийняттю судового рішення, за який опубліковано індекс інфляції, для здійснення розрахунку орендної плати з дотриманням Методики.

В даному випадку таким місяцем є травень 2015 року через те, що червень ще не закінчився і індекс інфляції не опубліковано.

Крім того, під час здійснення розрахунку розміру плати за оренду слід враховувати приписи Методики щодо застосування примітки до додатку №2 до цієї Методики -

орендні ставки для орендарів - вітчизняних юридичних і фізичних осіб, що є суб'єктами малого підприємництва, які провадять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів), застосовуються з коефіцієнтом 0,7.

Згідно ч. 3 ст. 55 ГК України суб'єкти господарювання залежно від кількості працюючих та доходів від будь-якої діяльності за рік можуть належати до суб'єктів малого підприємництва, у тому числі до суб'єктів мікропідприємництва, середнього або великого підприємництва.

Суб'єктами мікропідприємництва є:

фізичні особи, зареєстровані в установленому законом порядку як фізичні особи - підприємці, у яких середня кількість працівників за звітний період (календарний рік) не перевищує 10 осіб та річний дохід від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 2 мільйонам євро, визначену за середньорічним курсом Національного банку України;

юридичні особи - суб'єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, у яких середня кількість працівників за звітний період (календарний рік) не перевищує 10 осіб та річний дохід від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 2 мільйонам євро, визначену за середньорічним курсом Національного банку України.

Суб'єктами малого підприємництва є:

фізичні особи, зареєстровані в установленому законом порядку як фізичні особи - підприємці, у яких середня кількість працівників за звітний період (календарний рік) не перевищує 50 осіб та річний дохід від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 10 мільйонам євро, визначену за середньорічним курсом Національного банку України;

юридичні особи - суб'єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, у яких середня кількість працівників за звітний період (календарний рік) не перевищує 50 осіб та річний дохід від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 10 мільйонам євро, визначену за середньорічним курсом Національного банку України.

Суб'єктами великого підприємництва є юридичні особи - суб'єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, у яких середня кількість працівників за звітний період (календарний рік) перевищує 250 осіб та річний дохід від будь-якої діяльності перевищує суму, еквівалентну 50 мільйонам євро, визначену за середньорічним курсом Національного банку України.

Інші суб'єкти господарювання належать до суб'єктів середнього підприємництва.

Відповідачем доведено факт кваліфікації ТОВ "Дузенко і Ко ЛТД" в якості суб'єкта малого підприємництва (навіть мікропідприємництва), що підтверджується: фінансовим звітом суб'єкта малого підприємництва за 2014 рік, довідкою № 21 від 20.06.15 р., довідкою № 22 від 20.06.15 р.

Отже, згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", річна орендна плата приймається в розмірі 15 % з урахуванням коефіцієнту 0,7 від вартості орендованого майна відповідно до його цільового призначення - інше використання нерухомого майна (промислова діяльність) і розраховується по приведеній формулі:

Опл.р.1 = Вп х Сор %, грн. х 0,7= 106790,0 х 15% х 0,7= 11212,95 грн. (візкове відділення складального цеху)

Опл.р.2 = Вп х Сор %, грн. х 0,7 = 78000,0 х 15% х 0,7= 8190,00 грн. (колісний цех)

де: Вп - вартість орендованого Майна (без ПДВ), відображена у висновках експерта про вартість об'єктів;

Сор - орендна ставка, встановлена згідно додатка № 2 до постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786.

Розмір плати за перший після перегляду місяць оренди травень 2015 визначається по формулі:

Опл.міс.1 =-Опл.р.1 х Ід.о.1 = 11212,95 x 9,526 = 8901,21 грн.

12 12

де: Опл - розмір річної орендної плати, визначений за цією Методикою, гривень;

Ід.о.1 - індекси інфляції за період з дати проведення експертної оцінки 14.08.1997 р. до першого після перегляду місяця оренди - травня 2015 року;

Опл.міс.2 =-Опл.р.2 х Ід.о.2 = 8190 x 9,413 = 6424,37 грн.

12 12

де: Ід.о.2 - індекси інфляції за період з дати проведення експертної оцінки 01.10.1997 до першого після перегляду місяця оренди - травня 2015 року;

Загальний розмір орендної плати за перший після перегляду місяць оренди - травень 2015 року становить: Опл.міс. = Опл.міс.1 + Опл.міс.2 = 8901,21 +6424,37 = 15325,58 гривень.

Таким чином, розмір плати за перший після перегляду місяць оренди - травень 2015 року, становить без ПДВ 15325,58 грн. (п'ятнадцять тисяч триста двадцять п'ять гривень 58 коп.).

З огляду на викладене, орендна плата змінюється, починаючи з травня 2015 року і складає 15325,58 грн.

Доводи відповідача з приводу відсутності проведення незалежної оцінки вартості об'єкта оренди, як підстави для відмови в задоволенні позову, суд відхиляє.

Статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що оцінка об'єкта оренди передує укладанню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Як вірно вказує сам позивач, договір оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р., термін дії якого встановлено до 15.08.2047 р. є укладеним, діючим і не потребує приведення його положень до норм чинного законодавства. Продовження дії договору не відбувається, вартість об'єктів оренди договором визначена, змінилась лише методика розрахунку, що є підставою для перегляду орендної плати згідно пункту 3.4 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р.

Посилання відповідача на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 18.01.12 р. № 9/229пд/2011 суд теж відхиляє, оскільки обставини справи, викладені у вказаному судовому рішенні є відмінними від обставин даної справи. У цій справі пунктом 3.4 договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в редакції додаткової угоди від 27.11.97 р. сторони диспозитивно погодили, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунків, змін централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України, що є окремою підставою для внесення змін до договору. Розрахунок орендної плати, запропонований РВФДМУ по Запорізькій області, як додаток до листа від 02.08.13 р. № 11-13-05526, був підписаний 30.07.13 р. першим заступником РВФДМУ по Запорізькій області Спірною О.Д., цей же розрахунок було підписано у складі позовної заяви. З огляду на те, що суд не погодився з розміром орендної плати, ним самостійно розраховано вірний розмір плати за оренду у відповідності до Методики.

Підсумовуючи вказане, суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог.

Зміни до договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. набувають чинності з моменту набрання рішенням суду у даній справі законної сили.

Згідно п. 4.5. пленуму Вищого господарського суду України № 7 від 21.02.2013 р. «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» № 18 від 26.12.2011 р. у випадках коли позивач звільнений від сплати судового збору: якщо позов залишено без задоволення, - судовий збір не стягується; у разі задоволення позову повністю або частково судовий збір стягується з відповідача (повністю або пропорційно задоволеним вимогам) в доход державного бюджету України, якщо відповідач не звільнений від сплати цього збору.

Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України судові витрати покладаються на сторін порівну.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Укласти договір про зміни № 3 до договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р. в наступній редакції:

«ДОГОВІР ПРО ЗМІНИ № 3

до Договору оренди нерухомого майна від 18.11.1994 р., що

належить до державної власності, та перебуває на балансі державного підприємства "Придніпровська залізниця"

м. Запоріжжя "____"_________

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, ідентифікаційний , місцезнаходження якого: 69001, м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 50 (надалі - Орендодавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Дузенко і К° ЛТД", ідентифікаційний , місцезнаходження якого: 69068, м. Запоріжжя, Залізничний будинок, 101-А, (надалі - Орендар), з іншого боку, прийшли до згоди: п. 3.1 договору оренди державного нерухомого майна від 18.11.1994 р. змінити та викласти в наступній редакції: «п.3.1 Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за держане майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 р. № 786, і становить без ПДВ за перший після перегляду місяць розрахунку - травень 2015 року, 15325 (п'ятнадцять тисяч триста двадцять п'ять) грн. 58 коп. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата перераховується не пізніше 20 числа наступного місяця в такому порядку: 70% орендної плати до Державного бюджету; 30% орендної плати до Державного підприємства «Придніпровська залізниця».».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Дузенко і Ко ЛТД" (69082, м. Запоріжжя, Залізничний дім, 101-А, ідентифікаціний код юридичної особи: 13630033) в доход Державного бюджету України (одержувач: УДКСУ у м. Запоріжжя (Орджонікідзевський район), банк одержувача: УДКСУ у м. Запоріжжя (Орджонікідзевський район), р/р 3007, МФО 813015, ідентифікаційний код юридичної особи: 38025409, код бюджетної класифікації 22030001, символ звітності 206) 609 (шістсот дев'ять) грн. судового збору.

В іншій частині позову відмовити.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 30.06.2015 р.

Суддя А.О. Науменко