ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" червня 2015 р.Справа № 916/440/15-г
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого Пироговського В.Т.

Суддів : Філінюка І.Г.

ОСОБА_1

при секретарі Мельник Ю.М.

за участю учасників процесу:

від Товариства з обмеженою відповідальністю Резон Плюс - ОСОБА_2, ОСОБА_3

від Одеської міської ради - ОСОБА_4,

від ОСОБА_5 комунальної власності Одеської міської ради - ОСОБА_6

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю Резон Плюс

на рішення господарського суду Одеської області від 16.04.2015 р.

у справі №916/440/15-г

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Резон Плюс

до Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_5 комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИЛА:

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 06.05.2015р. прийнято до провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Резон Плюс (далі ТОВ Резон Плюс) на рішення господарського суду Одеської області від 16.04.2015 р. та призначено її до розгляду на 27.05.2015 р.

Ухвалою суду від 27.05.2015р., у звязку із складністю спору та необхідністю з'ясування певних обставин справи, а саме щодо передачі в оренду земельної ділянки ТОВ Резон Плюс, розгляд справи відкладено на 24.06.2015р., зобов'язано Одеську міську раду надати до суду належним чином завірену копію рішення від 27.01.2007р. №177- щодо передачі земельної ділянки.

Відповідно до ст.85 ГПК України в засіданні суду 24.06.2015р. оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Згідно ст.44 ГПК України здійснювалась фіксація судового процесу технічними засобами.

У лютому 2015р. ТОВ Резон Плюс звернулось до господарського суду Одеської області з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.09.2006р., укладеного з Одеської міською радою, а саме викласти пункти 2.1.; 3.1.; 5.1.; 2.3.; 4.1.; 4.2. договору у наступній редакції:

« 2.1. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1001кв.м, для розміщення адміністративних (офісних) приміщень, у тому числі по угіддям:

- під капітальною одно поверх. буд. -116 (сто шістнадцять)кв.м;

- під спорудами - 79 (сімдесят дев'ять)кв.м;

- під проїздами, проходами та площадками 552(п'ятсот п'ятдесят два)кв.м;

- під зеленими насадженнями - 254 (двісті п'ятдесят чотири)кв.м.»;

« 3.1. Договір укладено терміном на 25 (двадцять п'ять) років для розміщення адміністративних (офісних) приміщень»;

« 5.1. Земельна ділянка передається в оренду ТОВ «РЕЗОН ПЛЮС», для розміщення адміністративних (офісних) приміщень»;

« 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 2547514 (два мільйони п'ятсот сорок сім тисяч п'ятсот чотирнадцять) гривень 97 копійок, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2013р. №89/П, складеного Управлінням, Держземагенства у м. Одесі Одеської області»;

« 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 1001кв.м розрахована розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 76425,45грн.

Орендна плата вноситься Орендарем з моменту підписання цього договору у грошовій безготівковій формі»;

« 4.2. Розмір орендної плати встановлюється згідно рішення Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-УІ „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м.Одесі".

Посилаючись на приписи ст..ст.319, 321, 651 ЦК України, ст.188 ГК України, ст..30 Закону України «Про оренду землі», ТОВ "Резон Плюс" зазначає, що відповідно до п.5.1. договору оренди, земельна ділянка передана для обслуговування адміністративного та складського приміщень. Проте, товариство як власник обєкту нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, прийняло рішення про необхідність зміни профілю використання нежитлового приміщення, а саме для розміщення адміністративних (офісних) приміщень, та звернулось до Одеської міської ради з пропозицією щодо внесення змін до договору від 22.09.2006р. в частині цільового використання земельної ділянки. Однак, відповіді від орендодавця не отримав, що зумовило звернення з відповідними вимогами до господарського суду, в порядку ст..651 ЦК України, ст.188 ГК України, ст..30 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, в обґрунтування позову товариство зазначає, що з аналізу тексту договору оренди вбачається, що орендовані земельні ділянки належать за категорією основного цільового призначення до «земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення» та до виду використання «для розміщення адміністративних та складських приміщень». Так, вид використання земельної ділянки прямо пов'язаний з діяльністю, яку проводить на цій ділянці власник об'єкту нерухомості - орендар земельної ділянки (користувач), а тому в разі зміни діяльності, що проводиться орендарем на орендованій земельній ділянці, підлягає зміні й вид використання орендованої земельної ділянки, що зазначено сторонами у договорі оренди.

Товариство вважає, що ним законно вирішено використовувати об'єкт нерухомості, розташований на орендованій земельній ділянці, не для «розміщення адміністративних та складських приміщень», а для «розміщення адміністративних (офісних) приміщень», що призводить до необхідності внесення змін до договору оренди в частині виду використання земельної ділянки встановленого у пп. 2.1., 3.1., 5.1. договору, а саме заміни виду використання земель з «розміщення адміністративних та складських приміщень» на «розміщення адміністративних (офісних) приміщень». ТОВ «Резон плюс» вважає, що, відповідно, підлягає зміні й розмір відсоткової ставки орендної плати, оскільки ставка безпосередньо повязана з видом використання земельної ділянки.

Так, рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-VІ «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» затверджено фіксовані розміри відсоткових ставок орендної плати, які мають застосовуватись з 20.09.2011р. при укладанні та зміні договорів оренди земель комунальної власності м. Одеси. Пунктом 7 Переліку фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі, що є додатком до зазначеного рішення Одеської міської ради, встановлено, що до земельних ділянок, видом використання яких є розташування адміністративних, офісних приміщень, має застосовуватись фіксований розмір відсоткової ставки орендної плати - 3 % від нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки.

Відповідно до ОСОБА_2 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2013р. №89/П, нормативна грошова оцінка орендованої ділянки станом на 01.01.2013р. складає 2547514,97грн. Тому, розмір орендної плати має бути змінено та встановлено у сумі 76 425,45грн.

Рішенням господарського суду Одеської області від 16.04.2015р. (суддя Гут С.Ф.) в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що оскільки договір оренди землі від 22.09.2006р. укладено Одеською міською радою та ТОВ "Резон Плюс" на підставі рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №177-V, яке є чинним та не скасованим, то правові підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки відсутні.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням, ТОВ "Резон Плюс" звернулось до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на невідповідність висновків суду встановленим обставинами справи, а також порушення норм матеріального права.

В обґрунтування своїх вимог, особа, що подала апеляційну скаргу, наполягає на тому, що зміна цільового використання належного ТОВ "Резон Плюс" на праві власності нерухомого майна є за своєю суттю реалізацією права власності через право володіння та правом користування відповідним обєктом, яка не може бути обмежена. При цьому, повязаність виду використання земельної ділянки та діяльності, яку провадить на орендованій земельній ділянці Орендар, є логічною та такою, що випливає зі змісту спірних правовідносин та умов договору оренди від 22.09.2006р. Суд першої інстанції дослідив зазначені обставини та зробив висновок щодо законності зміни профілю використання нерухомого майна, однак безпідставно відмовив у внесенні змін до договору оренди, незважаючи на те, що використання обєкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці прямо повязане з використанням самої земельної ділянки.

Крім того, в апеляційній скарзі зазначено, що господарський суд не врахував рішення Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м.Одесі», яким імперативно встановлено відсоткові ставки, що мають встановлюватись при укладенні договорів оренди землі у м.Одесі, а також доручено спеціалізованому органу місцевого самоврядування, на який покладено також і контроль за виконанням договорів оренди землі, а саме Управління земельних ресурсів Одеської міської ради (правонаступник ОСОБА_5 комунальної власності Одеської міської ради) вжити заходів з внесення змін до вже укладених договорів. Посадовими особами ОСОБА_5 проведено обстеження земельної ділянки, що орендується ТОВ "Резон Плюс" та складено відповідний акт огляд від 09.01.2014р., в якому зазначено, що вказана земельна ділянка використовується виключно під розміщення офісу. Згідно Переліку фіксованих відсотків, що встановлений вищенаведеним рішенням Одеської міської ради, ставка орендної плати за земельні ділянки, на яких розташовано офіси складає 3%. Отже, необґрунтованою є відмова суду у внесенні змін до договору оренди від 22.09.2006р., як того вимагає підзаконний нормативно-правовий акт.

Товариство також вважає, що рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №177-V, на підставі якого укладений спірний договір оренди, є по своїй суті волевиявленням територіальної громади міста Одеси на укладення договору оренди земельної ділянки, однак після укладення такого договору рішення вичерпує свою силу його виконанням, отже посилання місцевого господарського суду на вказане рішення є помилковим.

В судових засіданнях апеляційної інстанції представники відповідача та третьої особи - ОСОБА_5 комунальної власності Одеської міської ради проти доводів апеляційної скарги заперечили, вважали їх необґрунтованими та такими, що суперечать фактичним обставинам, просили оскаржене рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Заслухавши пояснення представників учасників процесу, розглянувши матеріали справи, оцінивши наявні докази, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, повноту та об'єктивність дослідження обставин справи, колегія суддів зазначає.

Відповідно до приписів ст.101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006р. №177-V, серед іншого затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,1001га, за адресою: м.Одеса, вул..Водопровідна 13/5; надано ТОВ Резон Плюс за рахунок земель міста (землі іншої комерційної діяльності) вказану земельну ділянку у довгострокову оренду терміном на 25 років, для обслуговування адміністративного та складського приміщень, затверджено оренду плату за зазначену земельну ділянку.

Відповідний договір оренди землі укладений Одеською міською радою (Орендодавець) та ТОВ Резон Плюс (Орендар) 22.09.2006р. (а.с.37-40).

Згідно з п.п.2.1, 5.1 договору обєктом оренди є земельна ділянка загальною площею 1001кв.м, для обслуговування адміністративного та складського приміщень, у тому числі по угіддям:-під капітальною одно поверх. буд. -116 кв.м; -під спорудами - 79кв.м;- під проїздами, проходами та площадками 552кв.м;-під зеленими насадженнями - 254 кв.м.». Договір укладено терміном на 25 років (п.3.1 договору).

На земельній ділянці розташовано нерухоме майно, яке належить ТОВ "Резон Плюс" на підставі договору купівлі-продажу від 28.08.2003р., зареєстрованого у КП «ОМБТІ та РОН» в книзі під №27неж., на сторінці 149, за реєстровим №2645 від 13.10.2003р. Інженерне забезпечення об'єкту - від існуючих міських мереж (п.2.2 договору).

Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить: 509240,03 грн., згідно витягу №144/П від 14.04.2006р. з „Грошової оцінки земель міста Одеси", складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах (п. 2.3 договору). Орендна плата за земельну ділянку розрахована у розмірі 8% від її нормативно-грошової оцінки та складає : 40739,20грн. Орендна плата вноситься Орендарем з моменту підписання цього договору у грошовій безготівковій формі (п.4.1). Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради №4247-ІУ від 15.07.2005р. у відповідності до протоколу узгодження ставки та розміру орендної плати, та може збільшуватися Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні (п.4.2). Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування «Грошової оцінки земель міста Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем (п.4.4).

Згідно із п.8.1 договору, відповідно до ст.ст.99, 111 Земельного кодексу України на дану земельну ділянку поширюються обмеження, зокрема, щодо заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво обєктів без погодженої у встановленому порядку проектної документації та розробки проекту відведення.

Орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку, відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п.5.1 договору (п.9.4.3).

Зміна умов договору здійснюється у письмовій (нотаріальній) формі за взаємною згодою сторін (п.12.1).

Актом від 28.07.2006р., складеним уповноваженими представниками субєкта господарювання, власника (користувача) земельної ділянки та заступника начальника Одеського міського управління земельних ресурсів Держкомзему України визначено межі земельної ділянки в натурі (а.с.43). При цьому, у зазначеному акті вказано, земельна ділянка площею 0,1001га, розташована за адресою :м.Одеса, Приморський р-н, вул..Водопровідна 13/5 може бути використана ТОВ «Резон Плюс» тільки за цільовим призначенням, і обмеження щодо заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво обєктів без погодженої у встановленому порядку проектної документації та розробки проекту відведення діє на всю площу земельної ділянки.

В подальшому, 08.01.2014р. спеціалістами ОСОБА_5 комунальної власності Одеської міської ради, за участю представника депутатської комісії Одеської міської ради із земельних правовідносин, здійснено обстеження земельної ділянки, переданої в користування позивачу за вказаним договором оренди від 22.09.2006р. та встановлено, що об'єкт нерухомості, розташований орендованій земельній ділянці (одноповерхова капітальна будівля орієнтовною площею 116 кв.м.) використовується під розміщення офісних приміщень, про що складено відповідний акт від 09.01.2014р. (а.с.15).

ТОВ «Резон Плюс» звернулось до Одеської міської ради з листом від 07.03.2014р. вих.№24, в якому просило розглянути можливість внесення відповідних змін до договору оренди в частині зміни цільового використання, а саме замість слів «для експлуатації та обслуговування адміністративного та складського приміщень» читати «для експлуатації та обслуговування офісних приміщень» (а.с.16).

Неотримання відповіді на зазначений лист стало підставою для звернення ТОВ «Резон Плюс» до господарського суду із позовом про внесення змін до договору оренди від 22.09.2006р. в частині зміни цільового призначення земельної ділянки та відповідно, розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати, у задоволенні якого відмовлено з підстав, вказаних в описовій частині вказаної постанови.

Проаналізувавши заявлені товариством вимог, судова колегія вважає їх необґрунтованими з огляду на таке.

Зі змісту позовної заяви,а також пояснень представників ТОВ «Резон Плюс» в судових засіданнях апеляційної інстанції вбачається, що фактично спір у цій справі стосується зміни цільового призначення орендованої товариством земельної ділянки.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно із ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

У відповідності до ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, зокрема: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

За приписами ст. 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Згідно цієї ж статті документація із землеустрою - затверджені у встановленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо.

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності проводиться, відповідно до ч.2 ст.20 Земельного кодексу Украхни, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

Тобто, чинним законодавством України встановлений певний порядок зміни цільового призначення земельних ділянок, який у даному випадку не дотриманий, а саме відсутні докази внесення змін до рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №177-V в частині визначення нового призначення земельної ділянки, що надана в користування товариству, або скасування його та прийняття іншого із зазначенням відповідних відомостей. За таких обставин , до зміни цільового призначення земельної ділянки у встановленому законодавством порядку, внесення змін до договору оренди в цій частині є неможливим.

Посилання ТОВ «Резон Плюс» на те, що рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №177-V, яким встановлено, що спірна земельна ділянка надається товариству саме для обслуговування адміністративного та складського приміщень фактично «вичерпало свою дію» судовою колегією не приймається до уваги з огляду на приписи ч. 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування", якою передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Стосовно тверджень позивача про те, що прийняття ним, як власником обєкту нерухомості, розташованого на орендованій ТОВ «Резон Плюс» земельній ділянці, функціонального призначення вказаного майна, зумовлює і зміну цільового призначення земельної ділянки, судова колегія відзначає, що згідно п.4.4 договору оренди від 22.09.2006р. зміни функціонального призначення будівлі або її частини є підставою для зміни умов договору в частині розміру орендної плати орендодавцем (а не орендарем). Договір від 22.09.2006р. не містить застережень стосовно того, що у такому випадку змінюється цільове призначення земельної ділянки.

Щодо посилань ТОВ «Резон Плюс» на рішення Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м.Одесі», яким встановлені відсоткові ставки, що мають встановлюватись при укладенні договорів оренди землі у м.Одесі, судова колегія враховує, що тим же пунктом договору оренди (п.4.4) передбачено, що коригування «Грошової оцінки земель міста Одеси» є також підставою для зміни умов договору в частині розміру орендної плати за ініціативою саме орендодавця, а не орендаря.

За таких обставин, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для задоволення позову.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення прийнято з дотриманням норм матеріального та процесуального права та дослідженням всіх обставин справи, у звязку з чим мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставами для його зміни чи скасування.

Керуючись ст.ст. 85, 99, 101-105 ГПК України судова колегія,

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарського суду Одеської області від 16.04.2015р. зі справи №916/440/15-г залишити без змін, апеляційну скаргу ТОВ Резон Плюс без задоволення.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Повний текст постанови складено 30.06.2015р.

Головуючий суддя Пироговський В.Т.

Судді Лавриненко Л.В.

ОСОБА_7