номер провадження справи 10/105/15
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.06.2015 Справа № 908/3468/15

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

За позовом Приватного підприємства «Друг», м. Запоріжжя

до відповідача: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: міське комунальне підприємство «Основаніє», м. Запоріжжя

про внесення змін до договору оренди

Представники сторін

від позивача: Зайковська К.Ю. довіреність б/н від 12.06.2015 р.

від відповідача: Медвідь С.Д., довіреність № 176/01/01-110 від 15.12.2014 р.

від третьої особи: не з'явився.

До господарського суду Запорізької області звернулось Приватне підприємство «Друг» з позовною заявою до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - міське комунальне підприємство «Основаніє» про зобов'язання відповідача - Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради внести зміни до договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року, шляхом підписання додаткової угоди, якою встановити розмір орендної ставки 3% від оціночної вартості об'єкту, у відповідності до Постанови Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 та Додаткової угоди від 01.04.2015 року до договору оренди № 166/11 від 04.12.2014.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від04.06.2015 р. Позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження у справі №908/3468/15, присвоєно справі номер провадження 10/105/15 з призначенням судового засідання на 15.06.2015 р.

До початку розгляду справи по суті, від позивача надійшли уточнення до позовної заяви, відповідно до яких, він просить зобов'язати Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради внести зміни до п.3.1 договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року, у додаток № 1 до договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року та викласти у наступній редакції «п. 3.1 «Орендна плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 № 47, Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 і складає 14467, 56 грн. на рік, що становить 3% від оціночної вартості об'єкту».

Розгляд справи переносився для уточнення всіх обставин справи та аналізу матеріалів справи.

Представник позивача в судовому засіданні 22.06.2015 року позовні вимоги підтримав, просив уточнені позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Зазначив, що 04.12.2014 року, між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в якості Орендодавця, (надалі-відповідач), міським комунальним підприємством «Основаніє» в якості Балансоутримувача (надалі - третя особа), та приватним підприємством «Друг» в якості Орендаря (надалі - позивач), було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 166/11 (надалі - Договір). За умовами даного договору, позивач прийняв в строкове платне користування об'єкт комунальної власності нерухоме майно - нежитлову одноповерхову будівлю літ. А-1, загальною площею 245.50 кв.м. по вул. Комсомольській, 7 в м. Запоріжжя. Даний об'єкт перебуває на балансі МКП «Основаніє».

Згідно п. 1.2 Договору, майно використовується Орендарем на правах оренди для розміщення готелю для тварин.Оскільки договір оренди передбачає оплатність, за умовами п.п. 3.1, 3.2. Договору, орендна плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 року № 47, Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786. За базовий місяць оренди майна (жовтень 2014 року), орендна плата складає 5548.97 грн., а далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Розмір орендної плати був розрахований сторонами на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 та у відповідності до цільового використання приміщення за ставкою 13% від оціночної вартості об'єкта оренди.

Згідно умов п. 3.6 Договору, Сторони домовилися, що орендна плата підлягає обов'язковому перегляду на вимогу однієї із сторін у випадку затвердження органом місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та інших чинних нормативно-правових актів нових річних ставок орендної плати за використання нерухомого майна комунальної власності м. Запоріжжя, з урахуванням передбаченого цим Договором цільового використання об'єкта оренди.

Також за умовами даного Договору, позивач зобов'язався використовувати орендоване комунальне майно виключно за його цільовим призначенням, визначеним у п. 1.2. та умовами цього Договору (за п. 5.1 Договору).

Додатковою угодою від 01.04.2015 року до договору оренди від 04.12.2014 № 166/11 нежитлового приміщення по вул. Комсомольській, 7, було змінено п. 1.2. Договору та викладено в новій редакції. За якою, майно використовується Орендарем на правах оренди для надання ритуальних послуг. Отже, змінилося цільове використання орендованого приміщення. А це значить, що і інші суттєві умови даного Договору, повинні були бути приведені у відповідність до зміни цільового при значення, як суттєвої умови договору. Інші ж умови Договору залишилися незмінними.

У зв'язку із тим, що ставка орендної плати для використання орендованого приміщення за цільовим призначенням - ритуальні послуги, у відповідності до рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 року № 47 та Постанови КМУ від 04.10.1995 року № 786, становить 3% від оціночної вартості, а не 13%, як при використанні об'єкту нерухомості для розміщення готелю для тварин, позивач звернувся до відповідача з листом від 12.05.2015 року № 21, у якому просив змінити процентну ставку оренди у Договорі з 13% на 3%. При цьому, нова сума орендної плати мала складати 14467,56 грн. за рік.

Проте, листом - відповіддю від 14.05.2015 року № 1943/01/01-07/3235, відповідач відмовив позивачу у зміні процентної ставки орендної плати та у внесенні змін до Договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року. Відмова відповідача була мотивована тим, що п.6.2 Положення про порядок проведення конкурсів на право оренди об'єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, затвердженого рішенням Запорізької міської ради від 05.10.2011 року № 81 (далі - Положення), зазначає, що зобов'язання переможця конкурсу стосовно орендної ставки залишаються без змін протягом строку дії Договору.

На думку позивача, така відмова є незаконною. А зобов'язання не змінювати орендну ставку протягом дії Договору не відповідає законодавству України, а тому є нікчемним, що не потребує визнання п. 6.2 Положення недійсним у судовому порядку, а також не включає в себе положення, при якому можуть змінитися суттєві умови договору. Тому, вважаємо, що при вирішенні даного спору, має застосовуватися нормативно-правовий акт, що має вищу юридичну силу, ніж Положення, а саме: Закон України «Про оренду державного та комунального майна», Цивільний кодекс та Господарський кодекс України.

Крім цього, відмова відповідача є такою, що суперечить приписам чинного законодавства та порушує права позивача, у зв'язку із тим, що він змушений сплачувати надмірно високу ставку оренди, використовуючи приміщення за іншим цільовим призначенням.

Положенням про порядок проведення конкурсів на право оренди об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, затвердженим рішенням міської ради від 05.10.2011р.регулюється саме порядок проведення конкурсу, а не зобов'язання Орендаря не змінювати процентну ставку по оренді протягом строку дії договору. До того ж, цей пункт жодним чином не відповідає умовам чинного законодавства, що регулюють правовідносини оренди комунального майна, а тому, є по суті, нікчемним.

Відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (ст. 19) орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

На підставі цього, позивач звернувся до відповідача з вимогою змінити умови договору та встановити ставку не 13%, а 3%, тим самим, привести весь договір у відповідності до вимог чинного законодавства. Оскільки на теперішній час, договір оренди № 166/11 від 04.12.2014 року є таким, що не відповідає законодавству України через встановлення для позивача недіючої процентної ставки за оренду. Проте, відповідач відмовився змінити процентну ставку, чим порушує права позивача як орендаря, та умови законодавства взагалі, так як у відповідності до Методики розрахунку, затвердженої Постановою КМУ від 4 жовтня 1995 р. № 786, ставка оренди має складати 3% від оціночної вартості об'єкту комунальної власності. З цих підстав, позивач просив задовольнити позов та зобов'язати Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради внести зміни до п.3.1 договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року, у додаток № 1 до договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року та викласти у наступній редакції «п. 3.1 «Орендна плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 № 47, Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 і складає 14467, 56 грн. на рік, що становить 3% від оціночної вартості об'єкту».

Представник відповідача в судове засідання з'явився, надав письмовий відзив на позовну заяву. Проти задоволення позову заперечував, позовні вимоги ПП «Друг» не визнає їх в повному обсязі та просить суд відмовити в їх задоволенні з огляду на наступне.

Відповідач надав згоду на зміну мети використання об'єкту оренди лише за тієї умови, що інші положення договору оренди,в тому числі щодо розміру орендної ставки залишаються без змін. Проте це зазначено в пункті 2 додаткової угоди від 01.04.2015. Однак, незважаючи на це, після зміни мети використання об'єкту оренди, позивач звернувся до відповідача з пропозицією щодо зміни розміру орендної плати в частині її зменшення.

Враховуючи те, що зміна розміру орендної плати в частині її зменшення суперечить майновим інтересам територіальної громади м. Запоріжжя, оскільки це призведе до значного зменшення доходів місцевого бюджету від використання цього об'єкту оренди, та те, що відповідач не зобов'язаний погоджуватися на такий перегляд умов договору, позивачеві було відмовлено у внесенні відповідних змін до договору оренди.

У своїх запереченнях, відповідач посилався на ч.2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». На думку відповідача, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати лише через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Єдиним випадком, як зазначив представник відповідача, який передбачено договором оренди та дає одній із сторін право вимагати обов'язкового перегляду розміру орендної плати, є затвердження Запорізькою міською радою нових річних ставок орендної плати (п. 3.6 договору оренди). Однак, після укладення договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року, Запорізькою міською радою не затверджувалися нові річні розміри орендних ставок. Отже, не настала подія, з якою пов'язується виникнення права вимагати обов'язкового перегляду розміру орендної плати.

Від третьої особи надійшло письмове клопотання про розгляд справи без його участі.

За письмовим клопотанням представників сторін розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів фіксації судового процесу.

У засіданні суду 22.06.2015 р., на підставі ст. 85 ГПК України, судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

04.12.2014 року, між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в якості Орендодавця, міським комунальним підприємством «Основаніє» в якості Балансоутримувача, та приватним підприємством «Друг» в якості Орендаря, було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 166/11.

За умовами даного договору, позивач прийняв в строкове платне користування об'єкт комунальної власності нерухоме майно - нежитлову одноповерхову будівлю літ.

А-1, загальною площею 245.50 кв.м. по вул. Комсомольській, 7 в м. Запоріжжя. Даний об'єкт перебуває на балансі МКП «Основаніє».

Згідно п. 1.2 Договору, майно використовується Орендарем на правах оренди для розміщення готелю для тварин.

Оскільки договір оренди передбачає оплатність, за умовами п.п. 3.1, 3.2. Договору, орендна плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 року № 47, Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786. За базовий місяць оренди майна (жовтень 2014 року), орендна плата складає 5548.97 грн., а далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Розмір орендної плати був розрахований сторонами на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 та у відповідності до цільового використання приміщення за ставкою 13% від оціночної вартості об'єкта оренди.

Згідно умов п. 3.6 Договору, Сторони домовилися, що орендна плата підлягає обов'язковому перегляду на вимогу однієї із сторін у випадку затвердження органом місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та інших чинних нормативно-правових актів нових річних ставок орендної плати за використання нерухомого майна комунальної власності м. Запоріжжя, з урахуванням передбаченого цим Договором цільового використання об'єкта оренди.

Також за умовами даного Договору, позивач зобов'язався використовувати орендоване комунальне майно виключно за його цільовим призначенням, визначеним у п. 1.2. та умовами цього Договору (за п. 5.1 Договору).

Додатковою угодою від 01.04.2015 року до договору оренди від 04.12.2014 № 166/11 нежитлового приміщення по вул. Комсомольській, 7, було змінено п. 1.2. Договору та викладено в новій редакції. За якою, майно використовується Орендарем на правах оренди для надання ритуальних послуг. Отже, змінилося цільове використання орендованого приміщення. А це значить, що і інші суттєві умови даного Договору, повинні були бути приведені у відповідність до зміни цільового при значення, як суттєвої умови договору. Інші ж умови Договору залишилися незмінними.

У зв'язку із тим, що ставка орендної плати для використання орендованого приміщення за цільовим призначенням - ритуальні послуги, у відповідності до рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 року № 47 та Постанови КМУ від 04.10.1995 року № 786, становить 3% від оціночної вартості, а не 13%, як при використанні об'єкту нерухомості для розміщення готелю для тварин, позивач звернувся до відповідача з листом від 12.05.2015 року № 21, у якому просив змінити процентну ставку оренди у Договорі з 13% на 3%. При цьому, нова сума орендної плати мала складати 14467,56 грн. за рік.

Проте, листом - відповіддю від 14.05.2015 року № 1943/01/01-07/3235, відповідач відмовив позивачу у зміні процентної ставки орендної плати та у внесенні змін до Договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року. Відмова відповідача була мотивована тим, що п.6.2 Положення про порядок проведення конкурсів на право оренди об'єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, затвердженого рішенням Запорізької міської ради від 05.10.2011 року № 81 (далі - Положення), зазначає, що зобов'язання переможця конкурсу стосовно орендної ставки залишаються без змін протягом строку дії Договору.

Однак, така відмова є незаконною. А зобов'язання не змінювати орендну ставку протягом дії Договору не відповідає законодавству України. При вирішенні даного спору, мало застосовуватися нормативно-правовий акт, що має вищу юридичну силу, ніж Положення, а саме: Закон України «Про оренду державного та комунального майна», Цивільний кодекс та Господарський кодекс України.

Крім цього, відмова відповідача є такою, що суперечить приписам чинного законодавства та порушує права позивача, у зв'язку із тим, що він змушений сплачувати надмірно високу ставку оренди, використовуючи приміщення за іншим цільовим призначенням.

Згідно з ч. 6 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" порядок проведення конкурсу об'єктів, що перебувають у комунальній власності, встановлюється органами місцевого самоврядування, у власності яких знаходиться зазначене майно. В даному випадку цей порядок визначено Положенням про порядок проведення конкурсів на право оренди об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, затвердженим рішенням міської ради від 05.10.2011р.

Отже, дане Положення регулює саме порядок проведення конкурсу, а не зобов'язання Орендаря не змінювати процентну ставку по оренді протягом строку дії договору. До того ж, цей пункт жодним чином не відповідає умовам чинного законодавства, що регулюють правовідносини оренди комунального майна, а тому, є по суті, нікчемним.

Відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (ст. 19) орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Статтею 21 вищеназваного Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї

зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Зміна цільового призначення приміщення є істотною умовою, відповідно до якої встановлюються і річні орендні ставки, у відповідності до Методики. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно з ч.1 ст. 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

У відповідності до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є, зокрема об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата з урахуванням її індексації віднесена до істотних умов договору оренди.

Приписами ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" закріплено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Таким чином, розмір орендної плати є однією з умов договору оренди, зміна якої має відбуватись у встановленому чинним законодавством порядку та формі.

За приписами статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

В даному випадку, суд вважає обґрунтованими позовні вимоги позивача, а тому такими, що мають бути задоволені у повному обсязі.

Заперечення відповідача суд до уваги не приймає як необґрунтовані .

Відповідно до ст. 49 ГПК України, судовий збір покладається на позивача згідно його усного клопотання.

Керуючисьст.ст. 22, 33, 44, 49, 82-85 Господарськогопроцесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов Приватного підприємства «Друг» задовольнити

Зобов'язати Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради внести зміни до п.3.1 договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року, у додаток № 1 до договору оренди № 166/11 від 04.12.2014 року та викласти у наступній редакції «п. 3.1 «Орендна плата визначається на підставі рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 № 47, Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 і складає 14467, 56 грн. на рік, що становить 3% від оціночної вартості об'єкту».

Суддя Т.Г. Алейникова

Рішення оформлене та підписане 23.06.2015 р.