ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" червня 2015 р.Справа № 916/1398/15-г

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Князєвої К.Р.

За участю представників сторін:

Від позивача: Полозенко І.І. за довіреністю № 01-36/46 від 30.03.2015р.

Від відповідача: ОСОБА_3 /адвокат/ ордер серії ОД №162011

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 147 503,19 грн., -

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 (далі по тексту ОСОБА_4.) про розірвання договору оренди №10/70 від 03.01.2002р. (з урахуванням змін та доповнень) укладеного між сторонами по справі, виселення відповідача із нежилих приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 196,6 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1, та стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 141983,68 грн. та нарахованої пені в сумі 5519,51 грн. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням ОСОБА_4 прийнятих на себе грошових зобов'язань за вказаним договором оренди щодо своєчасного та в повному обсязі внесення орендних платежів.

Відповідач повністю заперечує проти заявлених Департаментом комунальної власності позовних вимог, наголошуючи на їх безпідставності та необґрунтованості.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи та пояснення учасників судового процесу, суд встановив наступне.

03.01.2002р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, найменування якого було змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради згідно з п. 4.1. рішення Одеської міської ради від 31.01.2011р. № 273-VI „Про затвердження структури виконавчих органів загальної чисельності апарату Одеської міської ради та її виконавчих органів", (Орендодавець) та ОСОБА_4 (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 10/70, у відповідності до п.п. 1.1, 1.2 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу та першого поверху, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 196,6 кв.м. з метою організації громадського харчування. Строк дії договору оренди сторонами встановлено з 03.01.2002р. по 03.01.2003р.

До договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р. сторонами було укладено низку додаткових угод з питань зміни розміру орендної плати, строку дії договору та зміни площі переданого в оренду об'єкта. Так, відповідно до додаткових погоджень №5 від 11.09.2006р. та №6 від 12.01.2007р. до договору оренди були внесені зміни в частині орендованої площі з виключенням підвалу та залишенням першого поверху, загальною площею 136 кв.м., яка в подальшому була уточнена на підставі виготовленого КП „ОМБТІ та РОН" 27.10.2006р. технічного паспорту та складала 141,3 кв.м. Останнє додаткове погодження за 9 було укладено сторонами 03.12.2008р., яким строк дії договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р. було продовжено до 03.12.2011р.

У зв'язку із систематичною несплатою орендних платежів, за результатами розгляду позову заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради рішенням господарського суду Одеської області від 13.08.2012р. по справі №5017/886/2012, залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 12.11.2014р., з ОСОБА_4 було стягнуто заборгованість по орендній платі за період з 01.08.2011р. по 20.07.2012р. у сумі 46 080,39грн.

13.01.2015р. за вих.№01-13/136 позивачем на адресу відповідача було надіслано повідомлення про відмову від договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р. у зв'язку із наявністю заборгованості по орендним платежам за період з 01.08.2012р. по 31.12.2014р. у сумі 130 931,66 грн. Дане повідомлення було отримано відповідачем 16.02.2015р.

Невиконання відповідачем вимог, викладених орендодавцем у повідомленні про відмову від договору, і змусило позивача звернутися до суду з даними позовними вимогами.

У відповідності до ст. 1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ (з наступними змінами та доповненнями; далі по тексту - Закон України „Про оренду державного та комунального майна") цей Закон регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно зі ст. 2 цього Закону Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Положеннями ст. 4, 5, 6 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що об'єктами оренди за цим Законом зокрема нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств. Орендодавцями в розумінні цього Закону є, в тому числі, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Орендарями згідно з цим Законом можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

Враховуючи доводи та заперечення сторін, суд доходить висновку, що першочерговим питанням для правильного та об'єктивного вирішення даного спору є питання чинності договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р. Проаналізувавши дане питання з юридичної точки зору, суд зазначає наступне.

Всі доводи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради базуються на існуванні між сторонами по справі договірних відносин, які виникли на підставі договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р., термін дії якого неодноразово продовжувався, при цьому, з огляду на останній строк дії договору оренди, обумовлений сторонами у додатковій угоді №9 від 03.12.2008р. та визначений до 03.12.2011р., будь-яких обґрунтувань з цього приводу ані умовами договору ані приписами діючого законодавства позивачем не наводиться. В той же час, відповідачем був наданий суду акт обстеження нежитлового приміщення від 06.11.2012р., яким встановлено, що строк дії договору був визначений до 03.12.2011р. та продовжений не був у зв'язку із заборгованістю по орендній платі на момент закінчення строку дії договору. Крім того, даним актом також було встановлено, що на момент обстеження приміщення не використовується, технічний стан об'єкта оренди задовільний.

Проаналізувавши даний документ, складений посадовими особами орендодавця та затверджений в.о. першого заступника директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, суд зазначає, що виходячи із змісту цього акту відповідачем орендоване ним приміщення було повернуто орендодавцю, незважаючи на відсутність складеного акту прийому-передачі, так як обстеження приміщення на предмет його технічного стану неможливо без повернення орендарем ключів та вільного доступу до приміщення, яке здійснюється Департаментом комунальної власності Одеської міської ради тільки у випадку повернення об'єкту оренди.

У відповідності до ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Звертаючись до приписів п.4.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року N 12 „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", суд зазначає, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Керуючись наведеними нормами права, суд оцінює наданий акт обстеження як безумовний доказ відмови орендодавця від пролонгації договірних відносин у зв'язку із систематичною несплатою відповідачем орендних платежів, та, як наслідок припинення між сторонами по справі договірних відносин. Але, враховуючи відсутність між сторонами складеного акту прийому-передачі, суд доходить висновку про припинення договірних відносин між сторонами по справі в момент затвердження акту обстеження, тобто з 06.11.2012р.

При цьому, судом не приймаються до уваги посилання позивача на судові рішення, які були постановлені за результатами розгляду справи №5017/886/2012 за позовом заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості з орендної плати за період з квітня 2011р. по липень 2012р. з огляду на той факт, що акт обстеження орендованого приміщення судом взагалі не досліджувався, а висновки щодо пролонгації договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р. на підставі ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" після підписання останньої додаткової угоди №9 від 03.12.2008р. із визначенням строку договору до 03.12.2011р., тобто після цієї дати, базуються виключно на відсутності заперечень орендодавця. В той же час в межах даної справи суд дійшов до висновку про наявність відмови орендодавця від подальшої пролонгації договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р., тобто після 03.12.2011р. та небажанні останнього продовжувати договірні відносини. Виходячи із акту обстеження станом на момент затвердження цього акту, тобто 06.11.2012р., об'єкт оренди був повернутий орендодавцю, що надає суду підстави вважати договір оренди таким, що припинив свою дію з 06.11.2012р..

При цьому слід зазначити, що в матеріалах справи міститься рішення господарського суду Одеської області від 23.04.2015р., постановлене за результатами розгляду справи №916/879/15-г за позовом ОСОБА_4 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 240 270 грн., яким встановлений факт припинення дії договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р. наприкінці 2012 року. Звертаючись до приписів ч.3 ст.35 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Крім того, в матеріалах справи міститься повідомлення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за №01-13/136 від 13.01.2015р., яке було отримано відповідачем 16.02.2015р., про відмову від договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р. з посиланням на приписи ст.782 Цивільного кодексу України, якими встановлено право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору. З огляду на наявність вимог про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 10/70 від 03.01.2002р. суду взагалі не зрозумило правову позицію позивача з приводу існування договірних відносин між сторонами або їх відсутність взагалі.

Згідно з вимогами ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Враховуючи висновки, до яких дійшов суд в процесі розгляду справи щодо припинення між сторонами по справі договірних відносин, відповідно не підлягають задоволенню позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в частині розірвання договору оренди №10/70 від 03.01.2002р. (з урахуванням змін та доповнень).

Статтею 27 згаданого Закону визначено, що у разі закінчення строку дії договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених в договорі.

Умовами п.4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані. Як вбачається з матеріалів справи акт щодо повернення об'єкта оренди між сторонами не складався. Але, як вже зазначалося по тексту рішення вище, згідно акту обстеження від 06.11.2012р., приміщення було звільнено орендарем та повернуто орендодавцю в належному технічному стані. Враховуючи правову природу таких вимог як виселення, які полягають у неповерненні об'єкта оренди орендарем після припинення договірних відносин, у суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог в частині виселення ОСОБА_4 із нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 196,6 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1. Крім того, суд звертає увагу позивача, що згідно додаткового погодження №5 від 11.09.2006р. приміщення підвалу взагалі не входить до об'єкту оренди та відповідно площа об'єкту була зменшена до 141,6 кв.м.

Розглянувши позовні вимоги в частині стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 141983,68 грн. за період з 01.08.2012р. по 28.02.2015р. суд зазначає наступне.

По-перше: суд при вирішенні даного спору дійшов висновку про припинення між сторонами договірних відносин з 06.11.2012р. Враховуючи, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в частині виселення заявлені взагалі на іншу площу, ніж фактично знаходилася у користуванні відповідача на підставі додаткового погодження №5 від 11.09.2006р. суд доходить висновку про необґрунтованість взагалі розрахунку орендних платежів, що унеможливлює, в тому числі частково, задоволення позову в даної частині вимог.

Позовні вимоги в частині стягнення пені у сумі 5519,51 грн. є похідними від вимог в частині стягнення заборгованості по орендним платежам, у зв'язку з чим, з огляду на висновки, до яких дійшов суд в процесі розгляду даної справи, не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст.2 Закону України „Про судоустрій і статус суддів" суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.

Згідно вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Підсумовуючи всі вищевикладені обставини, суд дійшов висновку, що відповідно до ст.ст.

782, 785 ЦК України, ст.ст. 1, 2, 4 - 6, 18, 19, 25, 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ (з наступними змінами та доповненнями), позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди №10/70 від 03.01.2002р. (з урахуванням змін та доповнень) укладеного між сторонами по справі, виселення відповідача із нежилих приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 196,6 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1, та стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 141983,68 грн. та нарахованої пені в сумі 5519,51 грн. задоволенню не підлягають.

Судові витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, покладаються на позивача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. ст. ст. 32 - 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Відповідно до ст. ст. 91, 93 ГПК України сторони у справі, прокурор, треті особи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили. Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів, а на ухвалу місцевого господарського суду - протягом п'яти днів з дня їх оголошення місцевим господарським судом. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 цього Кодексу.

Повний текст рішення складено 19.06.2015р.

Суддя С.П. Желєзна