ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

23 червня 2015 р. Справа № 902/1011/14

Господарський суд Вінницької області у складі судді Маслія І.В., при секретарі судового засідання Васлишеній Н.О.

За участю представників сторін:

позивача: Гвалтюк С. К. - керівник

відповідача: Бойко А. М. - за дорученням

Розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом:Виробничого сільськогосподарського кооперативу "Родина" (с. Семенки, Немирівський р-н, Вінницька обл., 22881)

до:Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області (вул. Келецька, 63, м. Вінниця, 21027)

про визнання договорів оренди поновленими

ВСТАНОВИВ :

До господарського суду Вінницької області звернувся ВСК "Родина" (далі-позивач) з позовом до Головного управління Держземагентства у Вінницькій області (далі-відповідач), про поновлення договорів оренди землі від 28 грудня 2007 року.

Рішенням господарського суду Вінницької області від 04.09.2014 року, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 24.11.2014 року, у позові відмовлено.

Однак, постановою Вищого господарського суду України від 25.02.2015 року рішення місцевого суду та постанову апеляційного суду скасовано, а справу передано на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

На підставі розпорядження керівника апарату суду, відповідно до автоматизованого розподілу, справу для розгляду передано судді Матвійчуку В.В.

Ухвалою суду від 12.03.2015 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду.

У зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Матвійчака В.В., за результатами повторного автоматизованого розподілу, розпорядженням керівника апарату суду від 13.05.2015 року справу для розгляду передано судді Маслію І.В.

Ухвалою суду від 15.05.2015 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 09.06 2015 року.

Ухвалою суду від 09.06.2015 року замінено позивача його правонаступником, яким виступило Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області, з підстав наведених у вказаній ухвалі, та розгляд справи відкладено на 23.06.2015 року.

У визначений час в судове засідання з'явилися представники сторін.

Дослідивши матеріали справи судом встановлено таке.

Розпорядженням Немирівської РДА Вінницької області від 16.02.2007р № 72 надано в оренду ВСК "Родина" 24,4 га земель, в тому числі 7,8 га сіножатей, 11,5 га пасовищ та 5,1 га земель під господарськими будівлями і дворами із земель запасу, які розташовані на території Семенської сільської ради, терміном на 5 років для сільськогосподарського використання.

На підставі вказаного розпорядження, 28.12.2007 року між Немирівською РДА (Орендодавець) та ВСК "Родина" (Орендар) укладено договори оренди землі, відповідно до яких Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які знаходяться на території Семенської сільської ради Немирівського району Вінницької області.

Згідно з п.п. 2,8,15 зазначених договорів, в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 5,1 га земель під господарськими будівлями і дворами, 7,8 га сіножатей та 11,5 га пасовищ із земель запасу, які розташовані на території Семенської сільської ради, для сільськогосподарського використання. Договір укладено строком на 5 (п'ять) років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не проводилась (п. 4 Договорів).

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення (п. 18 Договорів).

Пунктами 9-14 Договорів сторони визначили орендну плату, зокрема форму, розмір, порядок внесення, обчислення, строки внесення, тощо.

Передача земельної ділянки в оренду Орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (п. 20 Договорів).

Відповідно до п. 36 Договорів, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Дані договори зареєстровано у Вінницькій регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено записи від 27.03.2008 р. № 04 та № 05.

Земельні ділянки передано у користування позивача за актами приймання-передачі (а.с. 20,33).

Пунктом 8 Договорів сторони погодили, що Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

8 січня 2013 року позивач звернувся із заявами до Немирівської РДА про поновлення вищевказаних договорів оренди земельних ділянок.

23.01.2013 р. Немирівською РДА надано відповідь про те, що у зв'язку зі змінами у законодавстві України Немирівська РДА не має повноважень розпоряджатися землями сільськогосподарського призначення.

У подальшому позивач з цього питання звертався до Головного управління Держземагенства у Вінницькій області.

25.03.2013 р. Відділом Держземагенства у Немирівському районі за дорученням Головного управління Держземагенства у Вінницькій області листами-повідомленнями № 01-21/448 в та № 01-21/448 г повідомлено позивача про відмову у поновленні договорів, у зв'язку з пропущенням позивачем строку на звернення з заявою про поновлення договорів.

На звернення позивача від 19.04.2013 р. з цього ж питання ГУ Держземагентства у Вінницькій області листами № 03-55/3001 від 22.05.2013р., № 03-61/8000 від 23.10.2013 р. роз'яснило, що для прийняття рішення про поновлення договорів оренди землі заявнику слід додати до проектів додаткових угод витяги з нормативної грошової оцінки земель та витяги з Державного земельного кадастру.

30.01.2014 р. ГУ Держземагентства у Вінницькій області у листі № 27-2-0.3-771/2-14 зазначило про відмову у задоволенні заяви позивача про поновлення договорів оренди, у зв'язку з невиконанням вимог викладених у листах Головного управління № 03-55/3001 від 22.05.2013р та № 03-61/8000 від 23.10.2013р.

Не поновлення договорів оренди стало підставою для звернення до суду з відповідним позовом.

В судовому засіданні представник позивача заявлений позов підтримав та, посилаючись на письмові пояснення, просив суд його задовольнити у повному обсязі, зокрема посилаючись на таке:

- за час користування земельними ділянками ВСК "Родина" самостійно використовував ці ділянки за призначенням, дотримуючись умов договорів та законодавства України, вчасно і в повному об'ємі сплачував податки державі та орендну плату;

- звернувся із клопотаннями (заявами) до Немирівської РДА про поновлення договорів оренди вищевказаних земельних ділянок вчасно, оскільки договір закінчувався 27.03.2013 року, а звернення до Головного управління Держземагенства було з порушенням термінів у зв'язку з тим, що позивач не володів інформацією про зміну розпорядника землі;

- орендар і до цього часу сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою;

- вказує також на інші обставини які, на його думку, вказують на виконання умов договору та є підставою для задоволення позову.

Представник відповідача позов не визнав та, посилаючись на письмові пояснення, просив суд у позові відмовити зокрема з таких підстав:

- позивач звернувся до райдержадміністрації 08.01.2013 року, тобто з порушенням умов договорів, відповідно до п. 8 яких, орендар, який має намір пролонгувати договір повинен не пізніше ніж за 90 днів до його закінчення повідомити письмово орендодавця про намір продовжити договір;

- 25.03.2013 р. Відділом Держземагенства у Немирівському районі за дорученням Головного управління Держземагенства у Вінницькій області листами-повідомленнями № 01-21/448 в та № 01-21/448 г повідомлено позивача про відмову у поновленні договорів, у зв'язку з пропущенням позивачем строку на звернення з заявою про поновлення договорів;

- на звернення позивача від 19.04.2013 р. з цього ж питання ГУ Держземагентства у Вінницькій області листами № 03-55/3001 від 22.05.2013р., № 03-61/8000 від 23.10.2013 р. роз'яснило, що для прийняття рішення про поновлення договорів оренди землі заявнику слід додати до проектів додаткових угод витяги з нормативної грошової оцінки земель та витяги з Державного земельного кадастру.

- 30.01.2014 р. ГУ Держземагентства у Вінницькій області у листі № 27-2-0.3-771/2-14 зазначило про відмову у задоволенні заяви позивача про поновлення договорів оренди, у зв'язку з невиконанням вимог викладених у листах Головного управління № 03-55/3001 від 22.05.2013р та № 03-61/8000 від 23.10.2013р.

Таким чином, представник відповідача вважає, що відсутні підстави для задоволення позову, у зв'язку з цим просить суд у позові відмовити.

Заслухавши представників сторін, повно, всебічно і об'єктивно дослідивши в сукупності надані у справі докази та надавши їм юридичну оцінку, суд прийшов до висновку, що позов задоволенню не підлягає виходячи з такого.

З аналізу ст.ст. 119, 122 ЗК України, ст. 16 Закону України «Про оренду землі» (в редакціях, що діяли на час укладання правочинів) земельні ділянки державної власності передаються в оренду на підставі рішення органу виконавчої влади.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 31 Закону, договір припиняється, зокрема у разі закінчення строку на який його укладено.

За приписами ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", (в редакції від 05.09.2012 року), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Сторонами за договорами визначено, що орендар, який має намір пролонгувати договір повинен не пізніше ніж за 90 днів до його закінчення повідомити письмово орендодавця про намір продовжити договір (п. 8 Договорів)

Таким чином сторони у договорі відступили від положень Закону та самостійно врегулювали свої відносини.

Вирішуючи питання щодо відповідності даної умови договору вимогам Закону суд дійшов таких висновків.

Стаття 11 ЦК України вказує, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.

Як зазначено в ст.174 ГК України, господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, із господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Так, з аналізу зазначених вище норм ЦК України встановлено, що сторони у договорі мають право врегулювати ті відносини, які не визначені у положеннях актів цивільного законодавства, а також відступати від положень, що визначені цими актами, і самостійно врегулювати свої відносини, крім випадків, коли в актах законодавства міститься пряма заборона відступів від передбачених ними положень або якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їхнього змісту чи суті відносин між сторонами.

Виявом свободи договору є право осіб укладати договори, які передбачені законом, так і договори, які хоч законом не передбачені, але йому не суперечать (п.1 ч.2 ст.11, ч.1 ст.6 ЦК України).

Таким чином суд констатує, що частина правочину ( п. 8 Договору), яка встановлює порядок продовження (пролонгації) дії договору оренди землі відповідає діючому законодавству та йому не суперечить.

Згідно зі ст.526 ЦК України, ст.193 ГК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу вимог ст.629 ЦК України договір є обов'язковим до виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 Цивільного кодексу України, ч.7 ст.193 Господарського кодексу України).

Щодо вчасного звернення про поновлення договору оренди землі.

Договори оренди укладено 28.12.2007 року, строком на 5 років (а.с. 12, 26).

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Такої позиції притримується Верховний суд України у справі № 6-162ц13.

Більш того, Верховний Суд України у справі № 6-219цс14 дійшов такого висновку, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти:

- орендар належно виконує свої обов'язки за договором;

- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

Оскільки Договори оренди землі укладено 28.12.2007 року строком на 5 років, то строк їх дії закінчився 28.12.2012 року, а не 27.03.08 р. (день його державної реєстрації), як зазначають сторони.

Отже, для пролонгації договору орендар повинен був звернутися до Немирівської РДА (оскільки протягом усього часу дії договору розпорядником земель державної власності були районні державні адміністрації) з заявою про намір продовжити договори оренди не пізніше 28.09.2012 року, у терміни визначені Договором.

Разом з тим, у матеріалах справи відсутні докази своєчасного звернення позивача до розпорядника землі із заявою про намір продовжити термін дії договору.

Приймаючи рішення про відмову у позові суд виходить зокрема з такого:

- орендар звернувся з заявою про поновлення договорів оренди землі поза встановлені п. 8 Договору терміни;

- орендар до заяви від 08.01.13 р. не долучив проекти додаткових угод, оскільки у заяві відсутні відмітки про це (а.с. 45), що також підтверджується листом ГУ Держземагенства у Вінницькій області від 23.10.2013 р. (а.с. 51)

- Відділ Держземагенства (як розпорядник землі з 01.01.2013 р.) направив на адресу орендаря Лист - заперечення про поновлення договору оренди (а.с. 55);

- Доводи позивача про те, що він сплачує орендну плату і на даний час, не можуть бути підставою для пролонгації договору оренди, оскільки орендар зобов'язаний сплачувати за фактичне користування землею протягом усього часу користування, до повернення земельної ділянки власнику.

Більш того, суд звертає увагу на те, що законодавство не визначає автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише встановлює переважне право добросовісного орендаря на поновлення договору, причому таке право може бути реалізоване перед іншими претендентами на земельну ділянку за інших рівних з ними умов. На цьому наголошено зокрема у постанові Вищого господарського суду України від 29.07.2014 р. у справі № 911/1408/13.

За таких обставин суд приходить до висновку, що орендар (позивач) втратив переважне право на поновлення договорів оренди на новий строк, а відтак позов про визнання Договорів оренди землі поновленими на новий строк задоволенні не підлягають.

Згідно ст. 49 ГПК України витрати, пов'язані із сплатою судового збору, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 4-2 - 4-4, 32 - 34, 43, 49, 82, 84, 85, 115, ГПК України, суд

ВИРІШИВ :

У позові відмовити повністю.

Повний текст рішення суду оформлено і підписано відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 26 червня 2015 р.

Суддя Маслій І.В.

віддрук. прим.:

1 - до справи