ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
УХВАЛА

"01" липня 2015 р.Справа № 924/1212/14

Господарський суд Хмельницької області у складі: судді Олійника Ю.П., розглянувши матеріали

за позовом Прокурора м. Кам'янець-Подільського в інтересах держави

до Кам'янець-Подільської міської ради м. Кам'янець-Подільський

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_1

в частині про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.07.2014р.

Представники сторін :

Від прокуратури - Приступа В.І. за посв. від 2.02.15,

Від першого відповідача- Медєкєсцев О.І. за дов. від 23.09.14,

Від другого відповідача- не приймав участі

Прокурор у позовній заяві, письмових поясненнях та його представник у судовому засіданні просять, крім іншого, визнати недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.07.2014р., посилаючись на те, що зміст спірного договору від 08.07.2014р. та порядок його укладення не відповідають вимогам закону. Звертається увага, що 21.02.2014р. рішенням Кам'янець-Подільської міської ради "Про внесення доповнень до рішення 53 сесії міської ради від 10.12.2013р. №4/53" доповнено перелік об'єктів, що пропонуються для приватизації у 2014 році і внесено до нього нежитлове приміщення по АДРЕСА_2, загальною площею 237,1 кв.м. та способом приватизації визначено викуп. Разом з тим, на момент прийняття рішення №4/58 від 21.02.2014р. щодо включення приміщення загальною площею 237,1 кв.м., яке знаходиться по АДРЕСА_2, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, зазначене приміщення не було предметом продажу на аукціоні або за конкурсом, спірне майно не перебувало в користуванні орендаря та невід'ємні поліпшення у ньому не здійснювались. Тому спірне рішення міської ради не відповідає вимогам Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

У позовній заяві зазначають, що 24.02.2014р. між Департаментом економіки та розвитку інфраструктури міста та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди приміщення комунальної власності за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 237,1 кв.м. Відповідно до звіту про оцінку майна від 20.02.2014р. та п. 1.2. Договору оренди від 24.02.2014р. ринкова вартість приміщення становить 299334,00 грн. 13.03.2014р. рішенням виконавчого комітету Кам'янець-Подільської міської ради надано дозвіл для ОСОБА_1 на проведення ремонтних робіт у орендованому нею приміщенні. 05.06.2014р. виконавчим комітетом Кам'янець-Подільської міської ради прийнято рішення про надання нежитловому приміщенню площею 237,1 кв.м. по АДРЕСА_2 адреси - АДРЕСА_2. За звітом про оцінку майна, здійсненого для цілей приватизації, затвердженого рішенням виконавчого комітету міської ради від 03.07.2014р., станом на 31.05.2014р. вартість невід'ємних поліпшень, проведених орендарем в приміщенні по АДРЕСА_2, становить 69956,00 грн., тобто лише 23% від ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду. Тому просять врахувати , що відсоток поліпшень, здійснених ФОП ОСОБА_1 у орендованому нею приміщенні по АДРЕСА_2, не відповідає вимогам статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", оскільки вартість невід'ємних поліпшень повинна становити не менш як 25% ринкової вартості майна. Відповідно порушення порядку приватизації є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкта приватизації.

Прокурором також звертається увага, що згідно з ч.2 с. 2 Закону України "Про приватизацію державного майна" приватизація здійснюється на основі принципів законності, забезпечення конкурентності продажу майна та інших принципів. Згідно з ч.1 ст.18-2 цього закону у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке не можливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна. Відповідно приватизація майна здійснюється на конкурентних засадах, першочерговими способами якої є аукціон чи конкурс, а викуп, як спосіб приватизації застосовується лише у виключних випадках. Разом з тим, на момент прийняття Кам'янець - Подільською міською радою рішення №4/58 від 21.02.14р. щодо включення приміщення загальною площею 237,1 кв. м., до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, зазначене приміщення не було предметом продажу на аукціоні або за конкурсом, а також у вказаному приміщенні будь - хто не здійснював невід'ємних поліпшень, які б надавали право на його викуп.

Перший відповідач у запереченнях, письмових поясненнях та його представник у судовому засіданні проти позову заперечують, посилаючись на те, що п. 30 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що місцева рада як орган місцевого самоврядування має право самостійно, на власний розсуд, без жодних додаткових умов своїм рішенням обирати спосіб приватизації об'єкта права комунальної власності, а вже застосування його, тобто безпосередньо здійснювати відчуження - у випадках наявних на те правових підстав. Вважає, що відсутні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.07.2014р., оскільки вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна за адресою АДРЕСА_2 загальною площею 237,1 кв.м., які здійснені орендарем - ОСОБА_1 становить 78601,00 грн. (без ПДВ) або 26,25% , що підтверджується рішеннями виконавчого комітету Кам'янець-Подільської міської ради №532 від 08.05.2014р. та №1098 від 10.10.2014р. Крім того, в своїх запереченнях посилається на Закон України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини" 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2,4,7 та 11 до Конвенції №475/97-ВР від 17.07.1997 року, яким ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Перший протокол та протоколи №2,4,7 та 11 до Конвенції, зазначаючи, що наявність порушень з боку публічної влади при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.

У письмових поясненнях від 1.07.2015р. звертається увага, що єдиною підставою визнання недійсним договору купівлі-продажу позивач вказує недостатній об'єм виконаних відповідачем-2 невід'ємних поліпшень, що не давало права застосовувати викуп та, відповідно, укладати договір купівлі-продажу. При цьому обґрунтування позивача не містять жодного посилання на встановлені законодавством підстави визнання правочину недійсним. Так, рішенням виконавчого комітету Кам'янець-Подільської міської ради від 03.07.2014 р. №778 було затверджено звіт від 31.05.2014 р. про оцінку нерухомого майна, ринкова вартість об'єкта оцінки (без ПДВ) складає - 297413,00 грн., в тому числі ринкова вартість об'єкта оцінки, яка належить територіальній громаді складає - 227457,00 грн., що складає 76/100 частки або 76%, ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, які здійсненні орендарем складає - 69 956,00 грн., що складає - 24/100 часки або 24%. 10 жовтня 2014 року за зверненням ФОП ОСОБА_1 було прийняте рішення виконавчого комітету Кам'янець-Подільської міської ради № 1098 від 10.10.2014 року, яким внесено зміни до пункту 3 рішення виконавчого комітету Кам'янець-Подільської міської ради від 08.05.2014 року № 532 «Про затвердження акта № 6 від 30.04.2014 року засідання постійної робочої комісії з надання дозволів на виконання ремонтних робіт та визначення фактичних витрат виконаних робіт», а саме п.З викладено в наступній редакції: затвердити орендарю ОСОБА_1 витрати за виконанні ремонтно-будівельні роботи, як невід'ємні поліпшення, в орендованому приміщенні комунальної власності за адресою АДРЕСА_2 загальною площею 237,1 м2 на суму 78601,00 грн. та відшкодувати їх орендарю при приватизації. За приписами пункту 58 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. №1440 доопрацювання оцінки майна може здійснюватись, в тому числі на вимогу замовника оцінки, коли істотних змін в умовах функціонування та фізичного стану об'єкта оцінки не відбулось. На підставі рішення виконавчого комітету Кам'янець-Подільської міської ради № 1098 від 10.10.2014 року, Кам'янець-Подільською міською радою було направлено лист до ПП «Аспект» щодо виконання доопрацювання оцінки майна - нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 в місті Кам'янець-Подільському, керуючись внесеними змінами до рішення Кам'янець-Подільською міською радою від 08.05.2014 року №532 в частині затвердженої суми вартості виконаних ремонтно-будівельних робіт як невід'ємних поліпшень в розмірі 78 601 грн. Вказане звернення було також мотивоване допущеною відповідачем-1 помилкою при наданні вихідних даних для проведення оцінки майна. За результатами розгляду вказаного листа приватним підприємством «Аспект» було виконано актуалізований звіт про оцінку майна, який визначив ринкову вартість невід'ємних поліпшень в сумі 78 601,00 грн., що складає 26% частки орендаря.

Звертається увага, що 6.11.2014р. прийняте рішення Кам'янець-Подільською міською радою № 1202 «Про затвердження актуалізованого звіту про оцінку майна комунальної власності нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_2», яким було затверджено актуалізований звіт про оцінку майна комунальної власності нежитлового приміщення загальною площею 237,01 кв.м., розташованого на першому поверсі дев'ятиповерхового будинку, за адресою АДРЕСА_2, а саме загальну ринкову вартість об'єкта оцінки станом на 31 травня 2014 року (без ПДВ) складає 297413,00 грн., в тому числі ринкову вартість об'єкта оцінки, яка належить територіальній громаді міста складає - 218 812,00 грн. та ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, які здійсненні орендарем складає 78 610,00 грн. - 26%. Жодне із вказаних рішень виконавчого комітету оскаржено не було.

Окремо звертають увагу суду на те, що за оскаржуваним договором настали реальні правові наслідки, які ним передбачені, всі вимоги цивільного законодавства щодо укладення правочинів дотримані. Фактично до міського бюджету надійшли обумовлені спірним договором кошти, Відповідачем-2 набуто право власності на спірне приміщення. Викладене свідчить про відсутність порушень при укладенні спірного договору купівлі-продажу та підстав для визнання його недійсним.

Першим відповідачем звертається увага на ст.9 Конституції України, Закон України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Перший протокол та протоколи № 2. 4. 7 та 11 до Конвенції»№475/97-ВР від 17 липня 1997 року. У зв'язку з обов'язком держави виконувати рішення Європейського суду з прав людини у справах проти України, необхідністю усунення причин порушення Україною Конвенції і протоколів до неї, з впровадженням в українське судочинство та адміністративну практику європейських стандартів прав людини, зі створенням передумов для зменшення числа заяв до Європейського суду з прав людини проти України, законодавцем прийнято Закон України „Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини". Статтею 17 цього Закону встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права. При цьому згідно із статтею 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Пунктом 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Федоренко проти України» від 30 червня 2006 року визначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути «існуючим майном» або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності. Виходячи зі змісту пунктів 32 - 35 рішення Європейського суду з прав людини «Стретч проти Сполученого Королівства» від 24 червня 2003 року, майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно аб,о майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. У рішенні Європейський суд з прав людини зазначив: «наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». У цій справі Європейський суд дійшов висновку, що оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції». Верховний Суд України у постанові від 14 березня 2007 року застосовував рішення Європейського суду з прав людини «Стретч проти Сполученого Королівства» та зазначив, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені в наслідок винної, протиправної поведінки самого покупця. Першим відповідачем звертається увага суду, що відповідач-2 жодним чином не приймала та не могла приймати участь в процесі підготовки проектів рішень щодо викупу спірного майна та в процесі власне прийняття таких рішень. Процедура прийняття рішень міської ради та її виконавчого комітету чітко прописана у відповідних регламентах та унеможливлює участь зацікавлених осіб в їх прийнятті. На переконання відповідача-1, наслідком визнання спірного договору недійсним стане зобов'язання відшкодувати відповідачу-2 не тільки вартість приміщення, обумовлену в спірному договорі, а і понесені ним витрати на здійснення ремонтно-будівельних робіт. В такому випадку міському бюджету буде завдано більшої шкоди, що свідчить про відсутність суспільного інтересу у визнанні спірного договору недійсним та перевагу права людини в розумінні наведеної вище практики Європейського суду з прав людини.

Другий відповідач, повідомлений належним чином про розгляд справи (повідомлення від 23.06.15) , представника для участі у судовому засіданні не направив.

Другий відповідач у раніше поданому запереченні проти позову заперечує, зазначаючи про наявність у неї всіх правових підстав для викупу даного приміщення, оскільки згідно з ч. 2 ст. 327 ЦК України управління майном, що є у комунальній власності, здійснює безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування. Згідно з п. 30 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить також прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна, ст. ст. 7, 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено способи та порядок приватизації. Тому Кам'янець-Подільська міська рада, приймаючи рішення про приватизацію шляхом викупу частини нежитлового приміщення, була наділена правом самостійно, на власний розсуд, обирати той чи інший спосіб приватизації майна, зокрема шляхом викупу. Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.07.2014р. відповідає вимогам, додержання яких є необхідним для дійсності правочину згідно ст. 203 ЦК України. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна становить 78601,00 грн. (без ПДВ) або 26,25%, що відповідає вимогам статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Для всебічно з'ясування обставин справи у зв'язку із необхідністю витребування додаткових доказів, суд вважає за необхідне розгляд справи відкласти на іншу дату

Керуючись ст.77, 86 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

Розгляд справи відкласти на 14:20 "19" серпня 2015 р.

Судове засідання відбудеться у приміщенні господарського суду Хмельницької області за адресою м. Хмельницький, Майдан Незалежності,1, к. 326.

Прокуратурі та відповідачам повторно надати суду : письмові пояснення щодо відповідності спірного договору вимогам, що визначені чинним законодавством, письмові пояснення щодо підстав включення спірного приміщення до переліку об'єктів, що пропонуються до приватизації шляхом викупу, щодо обставин, пов'язаних із зверненням відповідача-2 та подання нею документів щодо приватизації вказаних приміщень, участі відповідача-2 при прийнятті рішень міської ради в процесі викупу спірного майна, наслідки укладання оспорюваного договору для територіальної громади м. Кам'янець-Подільського та наслідки визнання його недійсним для сторін вказаного правочину, а також докази на підтвердження зазначеного, копію рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003р. „Стретч проти Сполученого Королівства".

Суддя Ю.П. Олійник

Віддрук. 3 прим.:

1 - до справи,

2 - прокурору (АДРЕСА_3) реком ,

3 - відповідачу ФОП ОСОБА_1( АДРЕСА_1) реком. з повідомленням.