ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" червня 2015 р.Справа № 916/5106/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Величко Т.А.,

суддів: Бєляновського В.В., Поліщук Л.В.

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від прокуратури - Закернична І.П.;

від позивача - Асташенкова О.І.;

від відповідача - Овчинніков О.О., Сон К.Е.;

від третьої особи - Польщіна Т.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Приватного підприємства „Бальга"

на рішення господарського суду Одеської області від 27.04.2015р.

по справі №916/5106/14

за позовом Заступника прокурора Суворовського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до відповідача: Приватного підприємства „Бальга"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора Суворовського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, звернувся до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Приватного підприємства „Бальга" про внесення змін до договору оренди землі від 22.05.2007р., зареєстрованого в Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.07.2007р. за №99, яким Одеською міською радою передано Приватному підприємству „Бальга" земельну ділянку площею 1629 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморського козацтва, 77 терміном на 25 років, а саме:

-викласти п.2.3. Договору у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі та благоустрою прилеглої території, площею 1629 кв.м. становить 3 024417,69 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №112/С від 28.10.2013р., складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області";

-викласти п.4.1. Договору у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі та благоустрою прилеглої території, площею 1629 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул Чорноморського козацтва, 77, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та становить 90 732,53 грн. на рік".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не надав згоди на приведення п. 2.3 і п. 4.1 спірного договору у відповідність до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 року № 1268-VI, яким введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель м. Одеси та рішення Одеської міської ради № 1267-VI „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі", витягом з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 28.10.2013р. №112/С, розрахунком орендної плати.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 17.02.2015р. залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

У відзиві на позовну заяву відповідач проти позову заперечує, та зазначає, що

в договорі відсутнє посилання на обов'язковість перегляду розміру орендної плати в зв'язку зі змінами розміру самої орендної плати законодавством або зі змінами у Податковому кодексі України.

Рішенням господарського суду Одеської області від 27.04.2015р. (суддя Оборотова О.Ю.) позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 22.05.2007р., зареєстрованого у Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.07.2007р. за №99, яким Одеською міською радою передано приватному підприємству „Бальга" земельну ділянку площею 1629 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул Чорноморського козацтва, 77 терміном на 25 років, викладено п.2.3. даного Договору у наступній редакції: „"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі та благоустрою прилеглої території, площею 1629 кв.м. становить 3 024417,69 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №112/С від 28.10.2013р., складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області"; викладено п.4.1. Договору у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі та благоустрою прилеглої території, площею 1629 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул Чорноморського козацтва, 77, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та становить 90 732,53 грн. на рік". Стягнуто з Приватного підприємства "Бальга" на користь державного бюджету України витрати по сплаті судового збору на суму 1218 грн.

Судове рішення мотивоване наявністю правових підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині встановлення нового розміру орендної плати з урахуванням нової нормативно грошової оцінки.

Нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

В апеляційній скарзі, не погоджуючись з висновками суду, ПП "Бальга" просить рішення господарського суду Одеської області від 27.04.2015р. по справі №916/5106/14 скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Доводи скаржника ґрунтуються на тому, що вказане рішення господарського суду є необґрунтованим, винесеним з неправильним застосуванням норм матеріального права та з невідповідністю висновків, викладених в ньому, обставинам справи.

Скаржник зазначає, що суд першої інстанції не врахував доводів ПП «Бальга» та надав перевагу доказам, наданим позивачем і без врахування всіх інших доказів, наявних в матеріалах справи, обґрунтував ними рішення.

Також скаржник зазначає, що на момент підписання договору розмір орендної плати за землю відповідно до діючого законодавства складав 1 відсоток від грошової оцінки. Зміни до Податкового кодексу України були внесені лише 01.01.2015р. та виходячи з положень основного закону України не можуть бути застосовані до діючих договорів, якщо інше не передбачено у самому договорі. На думку скаржника, у ПП «Бальга» відсутні належні правові підстави для підписання додаткової угоди до договору оренди.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом, 22.05.2007 р. між Одеською міською радою (орендодавець) та ПП "Бальга" (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради №1039-V від 26.01.2007р. надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 1629 кв.м, що знаходиться у м. Одеса, Cуворовському районі, вул. Чорноморського козацтва, 77, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору, терміном на 25 років, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі та благоустрою прилеглої території, про що у Державному реєстрі земель 27.07.2007р. вчинено запис №99.

Відповідно до п.2.1. договору, в оренду передається земельна ділянка площею 1629 кв. м., у тому числі по угіддях:

- під капітальною забудовою - 162,47 кв.м.;

- під спорудами 58,34 кв.м.;

- під проїздами, проходами та площадками - 202,93 кв.м.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 272385,09 грн. (п. 2.3 договору).

У розділі 4 договору встановлені умови щодо орендної плати, а саме встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 1629 кв.м. розрахована у розмірі 6 відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 16343,10 грн. на рік. (п. 4.1. договору)

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-IV від 15.07.2005р. у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні (п. 4.2. договору).

Пунктом 4.4. договору встановлено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків:

-зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

-коригування «Грошової оцінки земель міста Одеси», як затверджується рішеннями Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Також умовами договору (п. 9.4.6.) визначено, що до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеного в п. 1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Відповідно до п. 12.1. договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Згідно п.14.1. договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його держаної реєстрації.

Договір нотаріально посвідчений та зареєстрований у Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК 27.07.2007р. за №99.

На підставі укладеного акту прийому-передачі Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду вищезазначену земельну ділянку.

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41-VI затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та введено її в дію з 01.01.2012р. (пункти 1, 2); введено в дію затверджену грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.2012р. Протягом 2011 року при розрахунках річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні застосовувати дані з грошової оцінки земель міста, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 09.12.1999р. №438-ІІІ «Про затвердження проекту «Грошова оцінка земель м. Одеси» (пункт 3); доручено Управлінню економіки і інвестиційної політики та зовнішньоекономічної діяльності Одеської міської ради спільно з Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради підготувати пропозиції щодо застосування фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за землю у термін до 01.07.2011р. та подати їх на розгляд Одеської міської ради (пункт 5) - а.с. 122.

20.09.2011р. Одеською міською радою прийняті рішення:

- №1267-VI, яким затверджено фіксовані відсотки при визначені орендної плати за землі м. Одеси відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 р. №41-VI; введено в дію затверджені фіксовані відсотки орендної плати за землі м. Одеси з 20.09.2011р., доручено Одеському міському управлінню земельних ресурсів Одеської міської ради вжити заходи щодо внесення відповідних змін в договори оренди земельних ділянок; встановлено, що, зокрема, рішення Одеської міської ради від 26.03.2003р. №1061-ХХІY, 31.10.2000р. №1709-ХХШ втрачають чинність з 20.09.2011р.

- №1268-VI, яким внесено зміни до рішення Одеської міської ради від 28.12.2010 р. №41-VI, а саме: п.3 викладено в наступній редакції: «Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011р.»; вважати таким, що втратило чинність рішення Одеської міської ради від 09.12.1999р. №438-III «Про затвердження проекту «Грошова оцінка земель м. Одеси»; доручено Департаменту інформації і зв'язків з громадськістю Одеської міської ради оприлюднити це рішення у встановленому закону порядку.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 28.10.2013р. №112/С нормативна грошова оцінка земельної ділянки, землекористувачем якої являється ПП «Бальга», площею 1629 кв.м. становить 3024417,69 грн.

27.03.2014 р. за вих. № 01-13/2570 Департамент комунальної власності Одеської міської ради, який уповноважений від імені Одеської міської ради вчиняти дії, пов'язані з підготовкою внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у межах міста Одеси, направив на адресу ПП "Бальга" пропозицію про внесення змін до договору оренди землі (в порядку ст. 188 ГК України), з додатком проекту додаткового договору та розрахунку орендної плати - в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Не підписання розрахунку орендної плати за земельну ділянку та не надіслання до Департаменту комунальної власності відповіді про результат розгляду пропозиції щодо внесення змін у договір оренди стало підставою звернення прокуратури Суворовського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до суду з даним позовом про внесення змін в договір оренди щодо розміру орендної плати за земельну ділянку.

Судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції щодо задоволення позову прокурора з огляду на наступне.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.

Статтями 626, 628, 629 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі», ст. 93 Земельного кодексу України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У відповідності до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно підпунктів 288.5, 288.5.1., 288.5.2. ст. 288 Податкового кодексу України (в редакції чинній на день звернення прокурора з позовом) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

У відповідності до ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Частиною 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

В матеріалах справи наявний витяг з технічної документації про нормативу грошову оцінку земельної ділянки площею 1629 кв.м., згідно якої вартість цієї землі становить - 3024417,69 грн. Відповідно до розрахунку розміру орендної плати з урахуванням нової грошової оцінки земельної ділянки, розмір орендної плати за земельну ділянку, орендовану відповідачем склав - 90732,53 грн. на рік (3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 03.12.2013р. по справі № 5009/3430/12, нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Згідно п. 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду спорів, що виникають із земельних відносин» у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України «Про оренду землі». Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.

Матеріали справи не містять доказів скасування та/або визнання недійсними рішень Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41-VI, від 20.09.2011р. №1267-VI та №1268-VI.

Посилання скаржника на те, що в договорі оренди землі відсутнє посилання на обов'язковість перегляду розміру орендної плати в зв'язку із змінами розміру самої орендної плати законодавством або зі змінами у Податковому кодексі України не приймаються до уваги колегії суддів, з огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 ст.627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Так, п.4.4. договору оренди сторони чітко передбачили, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування «Грошової оцінки земель м.Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем.

Отже, нормами чинного законодавства та умовами спірного договору оренди землі від 22.05.2007р. передбачена можливість зміни розміру орендної плати, а тому судова колегія вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції щодо задоволення позову прокурора, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати за цю земельну ділянку.

Інші доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують вищенаведене, а відтак судова колегія не вбачає підстав для її задоволення.

За таких обставин, підстави передбачені ст. 104 ГПК України для зміни чи скасування рішення господарського суду - відсутні.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд постановив:

Апеляційну скаргу ПП "Бальга" залишити без задоволення, рішення господарського суду Одеської області від 27.04.2015р. по справі №916/5106/14 - без змін.

Постанова в порядку ст. 105 Господарського Процесуального Кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя Т.А. Величко

Суддя В.В. Бєляновський

Суддя Л.В. Поліщук