ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2015 року Справа № 925/2126/14

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Грачова В.М., при секретарі Лавріненку С.І., за участю прокурора прокуратури міста Черкаси Лисика М.А. (посвідчення № 025524), представників сторін: позивача - Житнікової Т.А. за довіреністю, відповідача - Гончарової Л.К., Полішкевича М.В. за довіреностями, у відкритому судовому засіданні, в приміщенні суду в м. Черкаси, розглянувши справу за позовом прокурора міста Черкаси в інтересах держави в особі Черкаської міської ради до приватного підприємства «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант» про розірвання договору оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку,

ВСТАНОВИВ:

19.11.2014 року прокурор міста Черкаси звернувся до господарського суду з позовом в інтересах держави в особі позивача - Черкаської міської ради до приватного підприємства "Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант» (далі - відповідач), у якому просив суд:

- розірвати договір оренди землі від 13.02.2006, укладений між позивачем та відповідачем, зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» від 18.02.2006 за № 81, нормативна грошова оцінка якої складає 2 568 805,80 грн.;

- зобов'язати відповідача повернути позивачу земельну ділянку, площею 8630 кв.м., що знаходиться у м. Черкаси в житловому районі «Перемога», між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул.30-річчя Перемоги, 8, вартістю 2568805,80 грн.

Позов мотивовано систематичним порушенням відповідачем умов договору щодо сплати орендної плати.

Ухвалою суду від 11.12.2014 року зупинено провадження у справі № 925/2126/14 до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 925/1725/14.

Ухвалою суду від 24.02.2015 року провадження у справі було поновлено у зв'язку із прийняттям рішення у справі № 925/1725/14.

Прокурор в судовому засіданні позов з підстав, викладених у позовній заяві, підтримав і просив задовольнити повністю.

Позивач в особі міського голови 29.05.2015 року подав заяву про відмову від позову (а.с. 132) з мотивів повного добровільного виконання відповідачем умов договору щодо сплати орендної плати на день прийняття рішення у справі, зазначене звернення до суду ґрунтується на рішенні Черкаської міської ради від 17.03.2015 року № 2-1083 (а.с. 68).

Відповідач в особі свого представника подав письмовий відзив на позовну заяву (а.с. 32-33), в якому проти позову заперечував з мотивів його передчасності, суперечності інтересам громади міста та неадекватності обраного прокурором способу захисту її інтересів.

В засіданні суду представник позивача підтримав заяву про відмову від позову і просив суд на цій підставі провадження у справі припинити, представник відповідача підтримав заяву позивача про припинення провадження у справі, позов прокурора не визнав і просив суд в його задоволенні прокурору відмовити з підстав, викладених у письмовому відзиві, та додатково пояснив, що заборгованість з орендної плати за землю, як єдина підстава розірвання договору оренди землі, на даний час відповідачем добровільно сплачена повністю, намір на припинення відносин за спірним договором у відповідача відсутній.

Відповідно до ч. 6 ст. 29 ГПК України, відмова позивача від позову, поданого прокурором в інтересах держави, не позбавляє прокурора права підтримувати позов і вимагати вирішення спору по суті. Оскільки прокурор в засіданні суду підтримав позов, суд розглянув спір по суті.

Заслухавши пояснення прокурора, представників сторін, дослідивши наявні у справі письмові докази та оцінивши їх у сукупності, суд в задоволенні позову відмовляє повністю з наступних підстав.

Рішенням дев'ятої сесії Черкаської міської ради від 31.01.2006 року № 9-86 «Про надання приватному підприємству «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант» земельної ділянки в оренду в житловому районі «Перемога» між будинками по вул.Смілянській, 126 та по вул.30-річчя Перемоги, 8» (а.с. 9):

затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватному підприємству «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант» в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30-річчя Перемоги, 8;

надано приватному підприємству «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант» земельну ділянкою площею 8630 кв.м. в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30-річчя Перемоги, 8 в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку за рахунок земель Черкаської міської ради. За основним цільовим призначенням земельну ділянку віднесено до земель житлової та громадської забудови. За функціональним використанням земельну ділянку віднесено: на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, що зайняті поточним будівництвом); після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови.

13.02.2006 року між позивачем - Черкаською міською радою, як орендодавцем, та відповідачем - приватним підприємством «Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант», як орендарем, на підставі рішення Черкаської міської ради від 31.01.2006 року № 9-86, було укладено договір оренди землі, за умовами якого позивач зобов'язався надати, а відповідач прийняти в строкове платне користування земельну ділянку площею 8630 кв.м. в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30-річчя Перемоги, 8 під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку, строк дії договору до 31.01.2055 року. Договір зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 18.02.2006 року за № 81 (далі - Договір) (а.с. 10-13).

Відповідно до п. 2.4 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- земель, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію - 519699,00 грн.;

- земель житлової забудови - 1039311,00 грн.

Пунктом 4.1 Договору встановлено, що:

- грошова оцінка земельної ділянки під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30-річчя Перемоги, 8, згідно з витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси від 07.02.2006р. №121 - гр.-2006, на час укладання цього договору становить:

- на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію - 519699,00 грн. ( п'ятсот дев'ятнадцять тисяч шістсот дев'яносто дев'ять) грн.;

- земель комерційного використання -1039311,00 грн. (один мільйон тридцять дев'ять тисяч триста одинадцять) грн.;

- річна орендна плата за земельну ділянку під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку в житлову районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 по вул. 30-річчя Перемоги, 8 встановлюється у розмірі:

- 1% (одного) відсотку від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 5197,00 грн. - за землі, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу в експлуатацію;

- 1% (одного) відсотку від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 10393.00 грн. - за землі житлової забудови.

Згідно з п. 4.2 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється у зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства. В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього Договору.

Відповідно до п. 12.1 Договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Пунктом 12.3 Договору сторони погодили, що його діє припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

По акту приймання-передачі земельної ділянки від 13.02.2006 року позивач передав, а відповідач прийняв земельну ділянку, яка є об'єктом оренди по договору (а.с. 16).

23.09.2014 року ДПІ у м. Черкасах направила прокурору, на його запит, лист, у якому вказала, що заборгованість ПП «ІБК «Будгарант» перед бюджетом по орендній платі за землю становить 844833,17 грн. (а.с. 21).

27.10.2014 року департамент фінансової політики Черкаської міської ради направив прокурору, на його запит, лист за вих. № 12950-01-21 (а.с. 18-19), у якому повідомив, що станом на 01.10.2014 року заборгованість відповідача за договором оренди складає 81693,02 грн., має місце систематична несплата орендної плати підприємством за попередні роки, яка стягувалась судовими рішеннями. На підставі рішення Черкаської міської ради від 28.12.2005 року № 8-962 з підприємством також укладено договір оренди землі від 18.02.2006 року № 80, об'єктом оренди якого є земельна ділянка площею 34607 кв. м. на перехресті вул. Козацької та вул. Героїв Дніпра. За оперативними даними департаменту заборгованість підприємства зі сплати орендної плати за цю земельну ділянку станом на 01.10.2014 року становить 376199,17 грн.

Постановою Черкаського окружного адміністративного суду від 20.12.2011 року у справі № 2а/2370/8310/2011 за позовом ДПІ у м. Черкаси стягнуто з відповідача на користь бюджету 137698,94 грн. податкового боргу, фінансових санкцій та пені, що виникла в результаті несплати задекларованих сум податкових зобов'язань по орендій платі за земельні ділянки державної і комунальної власності за 2009-2010 рок. (а.с. 111-114)

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 15.05.2012 року у справі № 15/5026/73/2012 скасовано рішення господарського суду Черкаської області від 14.03.2012 року, яким було відмовлено в задоволенні позову, позов департаменту бюджетної політики Черкаської міської ради задоволено повністю, стягнуто з відповідача до бюджету 18782,28 грн. заборгованості з оплати за користування земельною ділянкою згідно договору оренди землі від 13.02.2006 року (а.с. 116-118),

Постановою Вищого господарського суду України від 16.04.2015 року у справі № 925/1725/14 (а.с. 124-128) скасовано постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.02.2015 року (а.с. 69-72) та залишено без змін рішення господарського суду Черкаської області від 21.11.2014 року, у вказаній справі, яким стягувалась заборгованість за договором із врахуванням зміни розміру орендної плати у зв'язку із закінченням нормативного терміну будівництва.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 26.02.2015 року у справі № 925/8/15 (а.с. 56-60), яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 28.04.2015 року (а.с. 119-123), внесено з моменту набрання рішенням суду законної сили до Договору оренди землі від 13.02.2006 року в пункт 2.4 (щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки) та пункт 4.1 (щодо розміру річної орендної плати).

Із розрахунку департаменту фінансової політики Черкаської міської ради від 27.10.2014 року № 1490/18-08 вбачається, що заборгованість відповідача по орендній платі за землю по спірному договору оренди землі від 18.02.2006 року № 81(дата і номер державної реєстрації договору) за період з грудня 2011 року по серпень 2014 року становить 81693,02 грн., у т.ч. 2133,68 грн. пені. Сума нарахування складає 92048,82 грн., відшкодування 19619,52 грн., сплачено 32109 грн., (з грудня 2012 нараховувалось по 2140,67 грн. щомісяця, з квітня 2014 року - по 6422,01 грн.) (а.с. 22).

Із листа департаменту фінансової політики Черкаської міської ради від 22.05.2015 року слідує, що за оперативними даними департаменту станом на 20.05.2015 року заборгованість відповідача за спірним договором становить 121,1 тис.грн. (а.с.110)

Рішенням Черкаської міської ради від 17.03.2015 року № 2-1083 вирішено у разі сплати орендарем заборгованості з орендної плати за землю в повному обсязі станом на день розгляду відповідної судової справи - міському голові м. Черкаси Одаричу С.О. звернутися до суду із заявою про відмову від позову (а.с. 68).

Згідно з витанціями від 26.05.2015 року, платіжним дорученням від 27.05.2015 року відповідачем сплачено заборгованість з орендної плати за землю по спірному договору на загальну суму 121171, 07 грн. повністю (а.с.107-108), відсутність заборгованості підтверджується заявою міського голови Одарича С.О. від 28.05.2015 року про відмову від позову (а.с. 132).

Спірна вимога прокурора ґрунтується на правах і зобов'язаннях, які виникли між сторонами із договору оренди землі від 26.04.2005 року. Договір зареєстрований у встановленому порядку, чинний, підлягає виконанню на умовах, визначених у ньому з урахуванням змін, внесених до нього за рішенням господарського суду Черкаської області від 26.02.2015 року у справі № 925/8/15.

За своїм правовим змістом укладений договір є договором найму (оренди) земельної ділянки та відповідає вимогам ст. 792 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України, у відповідності до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно з ст. 11 ч.ч. 1, 2 п. 1 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом, що регулює суспільні відносини в Україні з питання оренди землі, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Законом України «Про оренду землі» встановлено, що:

орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (ч.ч. 1, 2 ст. 21);

орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін (ч. 2 ст. 23);

договір оренди землі припиняється також в інших, крім визначених частиною 1 цієї статті, випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч.ч. 2, 3 ст. 31);

на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. (ч. 1 ст. 32);

спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку (ст. 35).

Відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно з абз. 1 ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною 1 ст. 782 ЦК України визначено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Таким чином, обґрунтовуючи позов, прокурор визначив підставою розірвання договору систематичну несплату відповідачем орендної плати, тобто систематичне порушення істотної умови договору.

Проте, з аналізу наведених норм матеріального права та встановлених обставин справи слідує, що відповідач сплачував орендну плату за землю відповідно до умов договору, однак без врахування зміни розміру орендної плати у зв'язку із закінченням нормативного терміну будівництва. Щодо правильності нарахування та сплати орендної плати між сторонами було декілька судових спорів, на час прийняття рішення заборгованість зі сплати відсутня, зміни до договору в частині визначення розміру орендної плати внесені за рішенням суду з 28.04.2015 року (дата набрання законної сили рішенням суду у справі № 925/8/15).

Відповідно до ст.ст. 33, 34, 43 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, обставини справи повинні підтверджуватись лише належними і допустимими доказами, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Судом, відповідно до ст. 22 ГПК України, було запропоновано сторонам подати докази в обґрунтування позову і заперечень проти нього, брати участь в засіданнях суду, вони своїми правами скористались на свій розсуд, подали всі наявні у них докази і на їх підставі судом прийнято рішення у справі.

З огляду на викладені вище обставини справи та з врахуванням наведених приписів законодавства, господарський суд прийшов до висновку, що подія систематичної несплати відповідачем орендної плати, як підстава заявленого позову про розірвання договору, відсутня, порушення прав позивача, в інтересах якого прокурором заявлено позов, суд не вбачає, тому, приймаючи до уваги заяву позивача про відмову від позову, надає перевагу запереченням відповідача, а в задоволенні позову з зазначених в ньому підстав відмовляє.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, судовий збір, від сплати якого прокурор звільнений, не стягується.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд Черкаської області протягом десяти днів з дня його підписання.

Повний текст рішення складено і підписано 12.06.2015 року.

Суддя В.М. Грачов