РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.06.2015Справа №910/14661/14

За позовом Публічного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд»

До Київської міської ради

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради

(Київської міської державної адміністрації)

Про розірвання договору оренди земельної ділянки

Суддя Сівакова В.В.

Представники сторін:

від позивача Верицький Є.В. - по дов. № 00136/0/14-14 від 25.12.2014

від відповідача Безносик А.О. - по дов. № 225-КР-1027 від 02.04.2015

від третьої особи не з'явився

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Публічного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.12.2011, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 05.01.2012 за № 63-6-00643 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Рішенням Господарського суду міста Києва № 910/14661/14 від 01.10.2014 в позові відмовлено повністю.

Постановою Київського апеляційного господарського суду № 910/14661/14 від 17.12.2014 рішення Господарського суду міста Києва № 910/14661/14 від 01.10.2014 залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України № 910/14661/14 від 12.05.2015 рішення Господарського суду міста Києва від 01.10.2014 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.12.2014 у справі № 910/14661/14 скасовано, справу передано до Господарського суду міста Києва на новий розгляд.

Матеріали справи № 910/14661/14 були отримані Господарським судом міста Києва 20.05.2015 та згідно автоматизованої системи документообігу суду передані на новий розгляд судді Сіваковій В.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва № 910/14661/14 від 22.05.2015 розгляд справи було призначено на 04.06.2015.

Позивач в судовому засіданні 04.06.2015 позовні вимоги підтримав повністю.

Відповідач в судовому засіданні 04.06.2015 проти задоволення позовних вимог заперечував повністю, з підстав викладених у поясненнях поданих до відділу діловодства суду 04.06.2015.

Третя особа в судове засідання 04.06.2015 не звилась, письмові пояснення з приводу позовних вимог не подала.

В судовому засіданні 04.06.2015, відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

16.12.2011 між Київською міською радою (орендодавець) та Публічним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів від 05.01.2012 за № 63-6-00643 (далі - договір).

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 06.10.2011 № 331/6547 «Про передачу акціонерному товариству холдинговій компанії «Київміськбуд» земельних ділянок для будівництва житлових будинків та об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва» за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (об'єкт оренди), визначену цим договором.

Згідно з п. 2.1. договору об'єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва;

- розмір - 70 кв. м.;

- цільове призначення - для будівництва житлових будинків та об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб;

- кадастровий номер - :90:146:0129.

Відповідно до п. 3.1. договору договір укладено на 5 років.

Згідно з п. 6.1. договору передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об'єкта оренди в день державної реєстрації цього договору.

На підставі акту приймання-передачі земельної ділянки від 05.01.2012 орендодавець передав, а орендар прийняв об'єкт оренди.

21.12.2012 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві видано сертифікат серії КВ № 9, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта - «Будівництво житлових будинків та об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва (ІV черга будівництва) (житловий будинок № 4-В на вул. Урлівській, 36-А)» проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації. Сертифікат видано на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 18.12.2012.

Відповідно до акту приймання-передачі від 31.07.2013 житловий будинок по вул. Урлівській, 36-А передано на баланс ТОВ «Перший Український експертний центр».

У зв'язку з завершенням будівництва та передачею будинку на баланс експлуатуючій організації 24.12.2013 позивач звернувся до відповідача з пропозицією про дострокове розірвання спірного договору оренди земельної ділянки для подальшого переоформлення земельної ділянки на балансоутримувача об'єкта нерухомості для його обслуговування та експлуатації.

У листі від 16.01.2014 № 057022-389 Департамент земельних ресурсів на звернення позивача відповів, що балансоутримувач або власник об'єкта будівництва для оформлення права користування земельною ділянкою відповідно до ст. 123 Земельного кодексу України та ст. 5 розділу 2 Тимчасового порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради № 63/9120 від 28.02.2013 має звернутися до Київської міської ради з клопотанням про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування або у власність, а ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» відповідно до вищезазначеного порядку надає зацікавленій особі (балансоутримувач або власник об'єкта будівництва), яка має намір одержати земельну ділянку у користування, письмову згоду на припинення права користування земельною ділянкою.

Спір виник внаслідок того, що позивач вважає, що спірний договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню, у зв'язку із закінченням будівництва на земельній ділянці, яку він орендує, оскільки житловий будинок по вул. Урлівській, 36-А у Дарницькому районі м. Києва було передано на баланс експлуатуючій організації ТОВ «Перший український експертний центр», а право власності на будинок перейшло до мешканців будинку як і право користування на земельну ділянку. Позивач вважає, що має право на припинення договору оренди земельної ділянки на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду землі».

Оцінюючи подані позивачем докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Перелік повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин визначено у пунктах «а», «л» статті 9 Земельного кодексу України.

Зокрема, їй належить право за пунктом «а» розпорядження землями територіальної громади міста Києва, за пунктом «б» передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до Земельного кодексу України, за пунктом «в» надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до Земельного кодексу України.

На підставі пункту «м» статті 9 Земельного кодексу України, крім перелічених у попередніх пунктах повноважень, Київська міська рада має повноваження вирішувати інші питання у галузі земельних відносин відповідно до Закону.

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а за пунктом 2 статті 22 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.

Відповідно до статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

З урахуванням викладеного та положень ст. 116 Земельного кодексу України право власності або право користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності виникає лише за наявності рішення Київської міської ради.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 Цивільного кодексу України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 Господарського кодексу України.

В силу приписів ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це іншій стороні за договором.

За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Підстави розірвання договору передбачено в п. 11.4., якими є: взаємна згода сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця.

Відповідно до п. 11.6. договору розірвання цього договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Позивачем не надано суду належних доказів на підтвердження порушення відповідачем умов спірного договору, а також не наведено, яку з норм ст.ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» було порушено відповідачем.

Згідно з п. 8.4. договору орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом 10 днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо орендар має право припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей договір розривається за згодою сторін, або до цього договору вносяться відповідні зміни з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, що відчужені.

Відповідно до п. 11.3. договору сторони погодили, що цей договір припиняється в разі набуття права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованих іншою особою земельної ділянки. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб'єкт (орендар за цим договором або новий власник об'єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим договором та несе відповідальність з зобов'язаннями передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку.

У відповідності до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою серед іншого є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Статтею 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

В чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи, оскільки повноваження щодо наділення правом на земельну ділянку має виключно власник земельної ділянки, яким в даному випадку є відповідач.

Отже, навіть набувши у власність нерухоме майно, та отримавши право на земельну ділянку, необхідну для обслуговування цього майна, власник (балансоутримувач) нерухомості зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до міської ради із відповідною заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування або у власність (ст. ст. 123, 124 Земельного кодексу України).

Разом з цим, згідно з п. 4.15. договору у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, що належало орендарю та розташоване на земельній ділянці, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату до оформлення правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку новим власником даного нерухомого майна.

Таким чином, для того щоб Київська міська рада надала згоду на розірвання договору, у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду на підставі ст. 120 Земельного кодексу України, необхідним є набуття цією особою права на земельну ділянку у встановленому порядку.

Суд не приймає до уваги посилання позивача на акт приймання-передачі від 31.07.2013, оскільки введення житлового будинку в експлуатацію та передача його на баланс експлуатуючій організації не свідчить про набуття права власності на житловий будинок іншою особою та не є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 382 Цивільного кодексу України, квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Отже, власникам квартир належать на праві сумісної власності певні елементи будинку, що забезпечують його функціонування. Водночас жодним чином не доведено, що власникам квартир належить на праві спільної сумісної власності будинок в цілому, оскільки вони є лише власниками окремо ізольованих приміщень.

Крім того, відповідно до ст. 384 Цивільного кодексу України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю, а згідно зі ст. 385 Цивільного кодексу України, власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).

Таким чином, особою, до якої може перейти право власності на житловий багатоквартирний будинок може бути відповідний житлово-будівельний кооператив або об'єднання співвласників.

Будь-якого доказу про те, що право власності на завершений будівництвом будинок перейшло у власність житлово-будівельного кооперативу або об'єднання співвласників позивачем не надано, а отже посилання позивача на ч. 2 ст. 382 та ст. 120 Земельного кодексу України, як на підставу для розірвання договору оренди є безпідставними.

Відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно зі ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Всупереч зазначеним нормам матеріали справи не містять жодного доказу реєстрації права власності за новим власником будинку.

Отже, позивачем не доведено існування обставин, з якими чинне законодавство пов'язує можливість припинення договору оренди землі.

Окрім цього, слід відзначити, що відповідно до договору земельна ділянка передана позивачу не тільки для будівництва житлових будинків, а й для будівництва об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб.

Крім того, ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

При цьому, судом також взято до уваги посилання позивача, що спірний договір оренди земельної ділянки у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва від 05.01.2012 за № 63-6-00643 було укладено строком на п'ять років, тобто до 05.01.2017, таким чином, орендодавцем - Київською міською радою передбачено відповідні надходження орендної плати до міського бюджету, розірвання договору оренди потягне за собою припинення запланованих надходжень, а відтак нанесе збитки бюджету міста.

З огляду на викладене, відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.12.2011, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів від 05.01.2012 за № 63-6-00643.

Відповідно до ст. 1 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Обов'язок доказування та подання доказів відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він звернувся з позовними вимогами про розірвання договору оренди земельної ділянки.

З урахуванням викладеного суд приходить до висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають повністю.

Витрати по сплаті судового збору, відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Враховуючи наведене та керуючись ст. 49, ст.ст. 82-85 ГПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити повністю.

Повне рішення складено 11.06.2015.

Суддя В.В.Сівакова