номер провадження справи 11/77/14-11/131/14-24/62/15
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2015 Справа № 908/2364/14

м. Запоріжжя

за позовом: Публічного акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк» (49094, м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, буд. 50; адреса для листування: 49027, м. Дніпропетровськ, а/с 1800; ідентифікаційний номер 14360570)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю ЛІГІОН (72311, Запорізька область, м. Мелітополь, пр. Богдана Хмельницького, буд. 70, ідентифікаційний номер 31585172)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача-1: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача-2: Клініка Оксфорд Медікал (69035, м. Запоріжжя, вул. Панфіловців, буд.7, ідентифікаційний номер 34829823)

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення

Суддя Азізбекян Т.А.

Представники сторін:

від позивача: Якушев С.О., довіреність № 2977-О від 14.09.2012р.

від відповідача: Цокало О.І., довіреність серії НАА № 678546 від 18.07.2014р.

від третьої особи-1: не прибули

від третьої особи-2: не прибули

ВСТАНОВЛЕНО:

07.07.2014р. до Господарського суду Запорізької області від Публічного акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк» надійшла позовна заява з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лігіон» про розірвання договору найму (оренди) від 01.09.2005р., укладеного між ТОВ «Лігіон» та ПАТ КБ «Приватбанк».

Ухвалою від 11.03.2015р. матеріали справи № 908/2364/14 згідно протоколу про повторний автоматичний розподіл від 11.03.2015р., прийняті до провадження суддею Азізбекян Т.А. (номер провадження 11/77/14-11/131/14-24/62/15).

Розгляд господарської справи № 908/2364/14 був призначений на 15.04.2015р.

Термін вирішення спору продовжувався в порядку статті 69 Господарського процесуального кодексу України, а розгляд справи неодноразово відкладався згідно із статтею 77 Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні 27.05.2015р. позивач підтримав заявлені позовні вимоги з підстав викладених у позовній заяві.

Відповідач заперечує проти позову.

Треті особи в судові засідання не прибули та не повідомили суд про причини неявки.

Представникам сторін розяснені права та обовязки передбачені положеннями Господарського процесуального кодексу України.

Відводів складу суду не заявлено.

Сторони не наполягали на проведенні звукозапису судового процесу технічними засобами.

В судовому засіданні 27.05.2015р. господарським судом відповідно до вимог статті 85 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну і резолютивну частини рішення.

Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на наступні обставини. 01.09.2005р. між ТОВ «Лігіон» (наймодавець) та ПАТ КБ «Приватбанк» укладений договір найму (оренди), відповідно до якого наймодавець передає наймачеві у тимчасове платне володіння та користування приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 943 кв. м. Приміщення передано наймачеві для розміщення та функціонування відділення банку. У квітні 2012р. Мелітопольське відділення ПАТ КБ «Приватбанк» було переміщено в нове приміщення за адресою: 72319, Запорізька область, м. Мелітополь, пр-т Богдана Хмельницького, буд. 46-б, що належить ПАТ КБ «Приватбанк» на праві власності.12.11.2012р. між сторонами укладена додаткова угода до договору оренди та згідно акту здачі приймання приміщення, ПАТ КБ «Приватбанк» повернув частину орендованого приміщення загальною площею 249,5 кв. м. Надалі, наймач неодноразово надсилав наймодавцю пропозицію розірвати договір найму (оренди) від 01.09.2005р., проте наймодавець повідомив, що дострокове розірвання договору можливе лише після повної сплати орендної плати за договором оренди. Позивач пояснив, що у подальшому наймодавець ухилявся від проведення переговорів щодо повернення орендованого приміщення та розірвання договору, а наймач відповідно до умов договору виконує свої зобовязання та вчасно здійснює оплату орендної плати не зважаючи на те, що фактично орендовані приміщення наймачем не використовуються і у наймача відсутній доступ до вказаних приміщень. За поясненнями позивача, відповідач ТОВ «Лігіон» передав в оренду третім особам приміщення, що вже орендовані ПАТ КБ «Приватбанк», чим порушено право наймача у користуванні і володіння орендованим приміщенням, зокрема, вказане приміщення передано в оренду Медичному центру «Оксфорд Медікал» та іншим наймачам (приватний підприємець ОСОБА_1). Пунктом 6.1 договору найму (оренди) від 01.09.2005р. передбачений обовязок наймодавця надавати можливість наймачу вільно і без будь яких перешкод користуватися переданим у найм приміщенням. Відповідно до пункту 6.2 договору, наймач зобовязаний зберігати приміщення відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, забезпечувати пожежну безпеку приміщення згідно Закону України «Про пожежну безпеку» та інше. Однак, зважаючи на те, що фактично приміщення передано в найм / оренду іншим наймачам і перебуває в їх користуванні, а також враховуючи, що у наймача немає доступу до орендованого приміщення, то ПАТ КБ «Приватбанк» не може забезпечити виконання зобовязань За висновками позивача, наймодавцем порушено умови договору найму (оренди) від 01.09.2005р., можливість користування і володіння орендованим приміщенням у відповідності до умов договору та виконання зобовязань щодо збереження цілісності та відповідного стану орендованого приміщення є неможливим. Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Посилаючись на статті 16, 651, 759 Цивільного кодексу України, 188 Господарського кодексу України просить позовні вимоги задовольнити.

Відповідач заперечує проти заявленого позову з огляду на таке. Відповідно до п. 11.1 термін дії договору найму (оренди) від 01.09.2005р. до 31 грудня 2015.Відповідно до акту прийому передачі до договору найму нежитлового приміщення від 01.09.2005р. приміщення передані наймачу в задовільному технічному стані. Відповідно до додаткової угоди від 12.11.2012р. внесені зміни до договору найму (оренди) від 01.09.2005р. - зменшена орендована площа на 249,5 кв. м. та відповідно зменшена орендна плата. Відповідно до акту здачі приймання приміщення від 12.11.2012р. наймач передав, а наймодавець прийняв приміщення загальною площею 249,5 кв. м. в належному стані, придатному для використання за призначенням, вказаному в пункті 1.4 договору оренди приміщення від 05.09.2005р. В листопаді 2012р. наймач з приміщень які залишилися в оренді вивіз меблі та обладнання, після чого запропонував внести зміни до договору оренди від 01.09.2005р. та зменшити орендовану площу на 301,1 кв. м. та відповідно зменшити розмір орендної плати. При демонтуванні обладнання та меблів наймачем пошкоджені стіни та пілога у орендованих приміщеннях, про що наймач був повідомлений та йому запропоновано провести поточний ремонт. Наймачем на адресу відповідача була направлена 13.03.2014р. претензія № Э.ZP.0.0.0.0/23-403, в якій ПАТ КБ «Приватбанк» вимагав негайно підписати додаткову угоду до договору найму (оренди) про розірвання та акт приймання передачі. Посилаючись на статтю 291 Господарського кодексу України, відповідач вказує, що одностороння відмова від договору оренди не допускається, договір оренди припиняється у разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - викупу (приватизації) обєкта оренди;- ліквідації субєкта господарювання орендаря; - загибелі (знищення) обєкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. ТОВ «Лігіон» має у власності нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 3864,6 кв. м. Це пятиповерховий будинок, більшість приміщень якого передана в оренду. Просить у задоволенні позовних вимог відмовити.

Розглянувши матеріали справи № 908/2364/14, заслухавши пояснення представників сторін, суд -

В С Т А Н О В И В:

01.09.2005р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Лігіон» (наймодавець) та Закритим акціонерним товариством комерційний банк «ПриватБанк» (наймач) укладений договір найму (оренди), який зареєстрований в реєстрі за № 8322.

У відповідності до розділу 1 договору, сторони за договором керуються нормами діючого законодавства України на день підписання договору найму.

Розділом 2 договору передбачено, що наймодавець передає у тимчасове володіння та користування наймачеві нерухоме майно, а саме нежилі приміщення розташовані в пятиповерховому будинку, на першому поверсі 3 (три) приміщення, другому поверсі 31 (тридцять одне) приміщення і напівпідвальному поверху 20 (двадцять) приміщень, яке розташоване за адресою:АДРЕСА_2. Згідно з даними технічного паспорту приміщення, його загальна площа становить 943 кв. м., основна площа 672,6 кв. м., що складає 6/25 часток нежитлової будівлі А-5 цегляної, нежитловою площею 2 843, 1 кв. м., загальною площею 3 864, 6 кв. м.

Нежитлова будівля частина якої передається у найм, належить наймодавцю на підставі договору купівлі продажу, зареєстрованого на Товарно сировинній біржі «Власність» 15.08.2001р. за № 64, зареєстрованого у КП «Мелітопольське міжміське бюро технічної інвентаризації» 23.08.2001р. у реєстровій книзі № 2.

Умовами розділу 3 договору передбачено, що наймодавець зобовязується передати, а наймач зобовязується прийняти приміщення після підписання цього договору за актом прийому передачі. Приміщення вважається переданим в найм з моменту підписання сторонами акту прийому передачі.

Повернення приміщення здійснюється в місячний термін від дати припинення цього договору та оформлюється актом прийому передачі.

Розділом 6 договору встановлені наступні обовязки сторін: - наймодавець зобовязується передати наймачеві у користування приміщення по акту прийому передачі приміщення, надавати можливість наймачу вільно і без будь яких перешкод користуватися переданим в найм приміщенням; - наймач зобовязується - прийняти від наймодавця у користування приміщення по акту прийому передачі приміщення, використовувати приміщення за цільовим призначенням, використовувати та зберігати приміщення відповідно до умов цього договору, запобігати його пошкодженню, проводити поточний ремонт приміщення, повернути наймодавцю приміщення у стані, придатному для використання при розірванні цього договору після поточного ремонту.

Розділом 11 договору передбачено, що договір вступає в дію з моменту його нотаріального посвідчення та його державної реєстрації і діє до 31 грудня 2015р.

Із змісту договору найму (оренди) від 01.09.2005р. слідує, що договір підписаний уповноваженими представниками сторін та скріплений печатками товариств.

По факту передання нежитлового приміщення за договором найму (оренди) від 01.09.2005р. сторонами складений акт прийому передачі про те, що наймач прийняв, а наймодавець передав у строкове, платне володіння та користування нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_2, обєкт найму: нежилі приміщення розташовані в пятиповерховому будинку, на першому поверсі 3 (три) приміщення, на другому поверху 31 (тридцять одне ) приміщення і в напівпідвальному поверсі 20 (двадцять) приміщень Площа обєкту найму становить 943 кв. м. Згідно з даними технічного паспорту нежилої будівлі, її загальна площа становить 3864,6 кв. м.

01.08.2006р. та 09.01.2007р. сторонами укладались додаткові угоди з питання внесення змін до пункту 4.1 договору щодо розміру щомісячної орендної плати.

Також, сторонами за основним договором 12.11.2012р. була укладена додаткова угода про внесення змін до пункту 2.1 договору, який був викладений у наступній редакції: «Наймодавець передає у тимчасове володіння та користування наймачеві нерухоме майно, а саме нежилі приміщення, розташовані в пятиповерховому будинку, на першому поверсі - 4 (чотири ) приміщення, другому поверсі 15 (п'ятнадцять ) приміщень, і напівпідвальному поверсі - 26 (двадцять шість приміщень), яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2. Згідно з даними технічного паспорту приміщення, його загальна площа становить 693,5, основна площа 508,2 кв. м., що складає 9/50 часток нежитлової будівлі А-5 цегляної, нежитлової площею 2843,1 кв. м., загальною площею 3864, 6 кв. м.

12.11.2012р. сторонами складений акт здачі приймання приміщення за яким наймач передав, а наймодавець прийняв згідно договору оренди приміщення від 01.09.2005р., приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 249,5 кв. м.

З матеріалів справи слідує, що 25.06.2013р. позивачем на адресу відповідача направлений лист повідомлення про звільнення приміщень на другому поверсі, а саме №№ 89,94,95,96,100, 109, 110, 111, 112,113,114,115,116, ІХ, які орендовані згідно договору оренди нежитлового приміщення від 01.09.2005р.

У вказаному листі повідомленні зазначено, що на адресу наймодавця направляється 2 екземпляри акта приймання передачі приміщень, підписані зі сторони наймача з пропозицією повноважному представнику ТОВ «Лігіон» прибути на обєкт оренди для прийняття приміщення. Дата та час зустрічі будуть повідомлені додатково.

12.08.2013р. відповідачем на адресу позивача направлений лист № 8 з повідомленням про те, що між сторонами укладений договір оренди від 01.09.2005р. терміном дії до 31.12.2015р., у звязку з чим підписання актів приймання передачі та дострокове розірвання договору можливо після повної оплати оренди за даним договором.

13.03.2014р. позивачем на адресу відповідача направлена письмова претензія з повідомленням, що вже орендовані ПАТ КБ «Приватбанк» приміщення передані третім особам, чим порушено право наймача у користуванні і володінні орендованим приміщенням. Посилаючись на статті 651 Цивільного кодексу України, статтю 188 Господарського кодексу України ПАТ КБ «Приватбанк» вимагає підписати додаткову угоду до договору найму (оренди ) від 01.09.2005р. про розірвання та акт приймання передачі.

В свою чергу відповідач направив на адресу наймача відповідь 01.04.2014р., якою повідомляється, що згідно акту прийому передачі приміщення від 12.11.2012р, складеним між наймодавцем та наймачем повернута частина орендованого приміщення (249,5 кв. м.), а відповідно додатковою угодою зменшена орендована площа на 249,5 кв. м. та відповідно орендна плата. Орендована площе становить 693,5 кв. м.

Оцінивши надані сторонами документальні докази, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Відповідно до положень статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У відповідності до положень статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до положень статті 769 Цивільного кодексу України при укладенні договору найму наймодавець зобовязаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

Статтею 784 Цивільного кодексу України передбачено право наймача вимагати розірвання договору найму, якщо: - наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає вимогам договору та призначенню речі; - наймодавець не виконує свого обовязку щодо проведення капітального ремонту речі.

Згідно із положеннями статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

В позовній заяві позивач як на підставу розірвання договору оренди посилається на те, що фактично орендовані приміщення наймачем не використовуються і у наймача відсутній доступ до вказаних приміщень.

Також, позивач вказує, що не має можливості забезпечити виконання договірних зобовязань, оскільки орендоване приміщення передане третім особам, наймач немає доступу до нього.

З матеріалів справи слідує, що позивачем в односторонньому порядку складались акти обстеження орендованого приміщення, які за висновками позивача свідчать про факт звільнення наймачем всіх орендованих приміщень та використання їх третіми особами (іншими наймачами).

Договір найму (оренди) від 01.09.2005р. передбачає відповідний порядок повернення приміщення, а саме в місячний термін від дати припинення цього договору, але у будь якому разі шляхом оформлення акта приймання передачі.

Дійсно, листом № Э.52.0.0.0/4-1640 позивач повідомив відповідача про звільнення орендованих приміщень та запропонував відповідачу підписати два екземпляри акту приймання передачі приміщень.

Слід зазначити, що повернення обєкту оренди відбувається за процедурою аналогічною, для передачі приміщень в оренду, а саме комісією за участю обох сторін складає двосторонній акт приймання передачі приміщення.

Втім, наймач вказаним листом не визначив точні дату та час проведення повернення приміщення з оренди.

Причиною звільнення орендованих приміщень за договором найму (оренди) позивач вказує придбання приміщення у власність ПАТ КБ «Приватбанк» та зміни місцезнаходження відокремленого підрозділу, а саме: 72319, Запорізька область, м. Мелітополь, пр-т Богдана Хмельницького, буд. 46 Б.

Слід зазначити, що придбання іншого приміщення у власність та зміна місцезнаходження відокремленого підрозділу не є підставою для розірвання договору оренди.

Позивач також вказує, про істотне порушення відповідачем умов договору, а саме передача наймодавцем вже орендованого приміщення третім особам, що є підставою для застосування статті 651 Цивільного кодексу України.

Дійсно, статтею 651 Цивільного кодексу України передбачається можливість розірвання договору за ініціативою однієї із сторін за рішенням суду, у разі істотного порушення договору другою стороною.

Таким чином, позивачем повинен документально довести факт істотного порушення відповідачем договору.

Слід зазначити, що станом на день вирішення спору по суті позивачем не надано жодного документального доказу, який би підтверджував достеменно істотне порушення відповідачем умов договору найму (оренди ) від 01.09.2005р., а надані позивачем листи, довідки не є належними доказами в розумінні статей 33,34 Господарського процесуального кодексу України.

Позивач вказує на те, що у нього відсутній доступ до орендованих приміщень, зазначаючи в той же час, що обєкт оренди був звільнений ним добровільно.

Судом приймається до уваги, що відповідач попередив наймача листом № 3 від 01.04.2014р. про можливе передання в оренду Медичному центру «Оксфорд Медікал» частини орендованого приміщення 180 кв. м. та інформаційним листом № 9 від 28.05.2014р. про знаходження в орендованому приміщенні Медичного центру «Оксфорд Медікал» (площа орендованого приміщення - 180 кв. м.), у звязку з чим звернувся до наймача з пропозицією укласти додаткову угоду про зменшення орендованої площі та зміни суми орендної плати.

Позивач посилається на своєчасну та повну оплату орендної плати за договором найму (оренди), що відповідачем документально не спростовується..

Слід зазначити, що позивач фактично втратив інтерес до обєкту оренди, оскільки став власником іншого приміщення, яке використовується для функціонування відокремленого підрозділу банку.

Проте, позивач повинен або документально довести факт істотного порушення відповідачем умов договору найму (оренди) або звернутися до відповідача з пропозицією скласти двосторонній акт про повернення обєкту оренди, а у випадку не згоди наймодавця підписати акт повернення з оренди приміщень, звернутися до суду про зобовязання відповідача вчинити певні дії.

Проаналізувавши всі обставини справи, суд дійшов висновку, що підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

У позові слід відмовити.

Керуючись ст. ст.49,82 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Суддя Т.А. Азізбекян

Рішення виготовлено у повному обсязі та підписано 15.06.2015р.