ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

09.06.2015 Справа № 907/308/15

Розглянувши матеріали справи

За позовом прокурора міста Ужгорода в інтересах держави в особі Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради, м. Ужгород

До відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Будінвест-груп", м. Ужгород

Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.03.11року

Суддя Журавчак Л.С.

За участі представників сторін

від позивача - Зінич А.Б., предст. за дов. від 05.01.15 №24-12/3;

від відповідача - Опіярі В.В., директор;

Яроша Р.І.- ст. прокурора відділу прокуратури Закарпатської області

СУТЬ СПОРУ: внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.03.11року

Присутні в судовому засіданні прокурор та позивач позовні вимоги підтримали та наполягають на задоволенні позову. Просять суд змінити пункти 2.3, 4.1 і 4.2 Договору оренди земельної ділянки від 23 березня 2011 року та викласти їх у такій редакції: пункт 2.3 "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 08.04.2015, становить 4195089,08 грн", пункт 4.1: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 125852,67 грн. на рік", пункт 4.2 " Орендна плата вноситься щомісячно до 10 числа поточного місяця в розмірі 10487,72 грн.". Стверджують, що оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Відповідач у відзиві з вимогами позивача не погодився, вважає їх необґрунтованими та недоведеними. Зокрема, вказує на ст. 651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зазначає, що ст. 23 Закону України „Про оренду землі" не містить права орендодавця змінювати розмір орендної плати в односторонньому порядку, як і не містять такого права умови укладеного між сторонами у спорі договору. Окрім того, ні законодавством, ні договором не передбачено таку підставу для внесення змін до договору оренди землі як зміна нормативно-грошової оцінки чи зміна розміру відсотку від нормативно-грошової оцінки, який застосовується для обчислення орендної плати. Вважає, що посилання позивача на п. 288.5 Податкового кодексу України як на підставу законодавчої зміни розміру орендної плати суперечить Закону, оскільки така норма вступила в силу з прийняттям Закону України „Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні" і зворотної сили в часі не має, а тому не може застосовуватися до даного договору. Вказує також на пункт 288.4 Податкового кодексу України, де зазначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі між орендодавцем та орендарем. Наголосив, що твердження позивача про те, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною за рішенням органу місцевого самоврядування суперечить положенням ст. 28 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" , оскільки така плата не є тарифом на послуги і її зміна до повноважень виконавчих органів рад не належить.

Позивач у поясненнях від 19.05.15 №24.01-12/829 не погодився з запереченнями відповідача. Пояснив, що розмір орендної плати, як і податку на землю, не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря, а обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель. Виходячи зі змісту ст. 289.1 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка землі. Така оцінка є основою для розрахунку оплати за оренду земельних ділянок, розміру земельного податку, державного мита під час укладення договору дарування землі, прийняття у спадщину тощо, проводять її на землях всіх категорій та форм власності за рішенням органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування. Зазначив, що відповідно до умов укладеного між сторонами у спорі договору, у разі збільшення відповідно до законів України розмірів земельного податку (ст. 269.1 Податкового кодексу України визначає землекористувачів платниками податку) орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, що оформляється при досягненні домовленості сторін додатковою угодою, яка є невід"ємною частиною цього договору.

Прокурор у письмових поясненнях по справі від 20.05.15 №64-1924вих15 додатково пояснив наступне. Станом на момент укладення договору оренди питання орендних відносин щодо земельних ділянок комунальної та державної власності в частині визначення розміру плати за них регулювались Законом України „Про плату за землю". У зв"язку з введенням в дію Податкового кодексу України згаданий закон втратив чинність, а питання сплати податку та орендної плати за землю з 1 січня 2011 року регулюються виключно прийнятим Кодексом. Відповідно до пп. 14.1.147 ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Відповідно до ст. 288.5 згаданого Кодексу розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не можу бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. У зв"язку з прийняттям Ужгородською міською радою рішення від 14.07.2014 №1398 „Про затвердження технічної документації по нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту міста Ужгорода Ужгородської міської ради" виникла необхідність у приведенні договору оренди в частині встановлення нової ставки орендної плати у відповідність з чинним законодавством.

ВСТАНОВИВ:

23.03.2011 року між управлінням майном міста Ужгородської міської ради (правонаступником якого є Департамент міського господарства Ужгородської міської ради) - орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю "Будінвест-груп" - орендарем укладено договір оренди землі, відповідно до якого передано в строкове платне користування земельну ділянку під придбаними будівлями та спорудами виробничої бази та для їх обслуговування, яка знаходиться в м. Ужгород, по вул. Успенського, 11 під кадастровим номером :65:002:0070, загальною площею 21542 кв. м з нормативною грошовою оцінкою ділянки 1081408,40 грн. Договір зареєстровано в відділі Держкомзему у місті Ужгород Закарпатської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.04.2011 року за № 00006.

Пунктами 4.1, 4.2 договору визначено, що орендна плата становить 32442,25 грн. в рік. та вноситься щомісячно до 10 числа поточного місяця в розмірі 2703,52 грн.

Сторонами погоджено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку (п. 11.1).

Відповідно до п. 4.4 договору у разі збільшення відповідно до законів України розмірів земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, що оформляється при досягненні домовленості сторін додатковою угодою, яка є невід"ємною частиною до цього договору.

Рішенням Ужгородської міської ради від 14.07.2014 року № 1398 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгорода по базовій вартості 1 м. кв забудованої території в розрізі економіко - планувальних зон та грошової оцінки сільськогосподарських угідь населеного пункту.

Листом від 17.12.2014 року № 24-12/1838 Департамент міського господарства Ужгородської міської ради звернувся до відповідача з вимогою у строк до 31.01.2015 року з"явитись до департаменту з витягом про нормативну грошову оцінку орендованої ним ділянки для перегляду розміру орендної плати.

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 34-709-0.4-3567/2-15 від 08.04.2015 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є об'єктом спірного договору оренди, складає 4195089,08 грн.

З огляду на визначений у п. 4.1 розмір 3% від нормативної грошової оцінки об'єкту оренди, розмір орендної плати, на встановленні якого наполягають прокурор і позивач, повинен становити 125852,67 грн. в рік та сплачуватися щомісячно до 10 числа поточного місяця в розмірі 10487,72 грн.

В зв"язку з наведеним прокурором заявлено позов в інтересах держави в особі Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю "Будінвест-Груп" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки стосовно розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки та розміру орендної плати за неї.

Заслухавши уповноважених представників сторін та прокурора, вивчивши та оцінивши зібрані у справі докази, суд прийшов до висновку про задоволення позову з таких підстав.

За приписами статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Положеннями ст. 632 цього ж Кодексу передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Положеннями ст. ст. 126, 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Статтями 15, 21 Закону України "Про оренду землі" закріплено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата; орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 року внесені зміни до ч. ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим законом.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині. Вказаний закон набрав чинності з моменту опублікування 04.06.2008 року.

01.11.2011 року, у зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно Податковим кодексом України.

Приписами пункту 288.5.1. статті 288 Податкового кодексу України внормовано, що розмір орендної плати за земельну ділянку встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, водночас, згідно з п. 288.5.2. цього ж Кодексу така сума не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ Податкового кодексу, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

Правові засади проведення оцінки земель в Україні визначено Законом України "Про оцінку земель", відповідно до абзацу п'ятого статті 5 якого нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, зацікавлені у проведенні оцінки земельних ділянок (стаття 6 Закону).

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 18 цього Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років. За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ст. 20 Закону).

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду встановленого умовами договору розміру орендної плати.

Разом з тим, слід зазначити, що п. 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" передбачено, що оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.

З врахуванням наведеного вимога про внесення змін до пунктів 2.3, 4.1 та 4.2 договору оренди земельної ділянки від 23.03.11, зареєстрованого в відділі Держкомзему у місті Ужгород Закарпатської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.04.2011 року за № 00006, та викладення їх у запропонованій редакції підлягає задоволенню.

Заперечення відповідача спростовуються наведеним, а також правовою позицією Верховного суду України, викладеною в постанові від 03.12.13 у справі №5009/3430/12 (нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати).

Судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1218 грн. у відповідності до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.

На підставі наведеного, керуючись ст. 288 Податкового кодексу України, ст. ст. 126, 206 Земельного кодексу України, ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 23.03.11року, укладеного між управлінням майном міста Ужгородської міської ради (правонаступник - Департамент міського господарства Ужгородської міської ради, 88000 Закарпатська обл., м. Ужгород, пл. Поштова, 3, ) та товариством з обмеженою відповідальністю " Будінвест-груп " (88000 Закарпатська обл., м. Ужгород, вул. Кавказька, 25, ), виклавши пункти 2.3, 4.1 та 4.2 у такій редакції:

пункт 2.3 "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 08.04.2015 становить 4195089,08 грн",

пункт 4.1: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 125852,67 грн. на рік",

пункт 4.2 " Орендна плата вноситься щомісячно до 10 числа поточного місяця в розмірі 10487,72 грн."

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Будінвест-груп" (88000 Закарпатська обл., м. Ужгород, вул. Кавказька, 25, ) суму 1218 грн. (одна тисяча двісті вісімнадцять гривень) судового збору ( № рахунку 3002, отримувач УДКСУ у м. Ужгороді Закарпатської області 38015610, банк отримувача ГУДКСУ у Закарпатській області МФО 812016, код бюджетної класифікації 22030001, призначення платежу: "Судовий збір").

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене до Львівського апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 15.06.2015р.

Суддя Журавчак Л.С.