ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2015 року Справа № 5011-74/15309-2012
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддів:Є.Борденюк І.Вовка, С. Могил
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Елеватортрейд"
на постановувід 16.04.2015
Київського апеляційного господарського суду
у справі№ 5011-74/15309-2012
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Елеватортрейд"
доДочірнього підприємства з іноземною інвестицією "Сантрейд"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору -
Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрлюкс-Буд"
пророзірвання договору та повернення майна,
у судове засідання прибули представники:
позивачаБак В.І. (дов. від 06.04.2015 № 05/Legal),
відповідачаВареник В.В. (дов. від 10.03.2015 №10-2015_Legal),
третьої особиСпірідовнов В.В. (дов. від 16.03.2015), Круковський О.Б. (директор),
заслухавши суддю-доповідача - Є. Борденюк, пояснення представників сторін та третьої особи та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Елеватортрейд" звернулось до господарського суду з позовом до Дочірнього підприємства з іноземною інвестицією "Сантрейд" про розірвання договору купівлі-продажу майнового комплексу та зобов'язання повернути відповідний майновий комплекс.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.11.2012 частково задоволена заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Елеватортрейд" про вжиття запобіжних заходів: накладений арешт на майновий комплекс, що є предметом договору купівлі-продажу про розірвання якого звернувся з позовом позивач.

27.11.2012 до Господарського суду міста Києва із заявою про залучення до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог звернулось TOB "Укрлюкс-Буд". Зазначена заява мотивована належністю на праві приватної власності TOB "Укрлюкс-Буд" майнового комплексу, що є предметом договору купівлі-продажу про розірвання якого звернувся з позовом позивач.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.11.2012 залучено до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрлюкс-Буд".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.04.2013 (колегія суддів: О. Чинчин, М. Любченко, А. Привалов), залишеним без зміни постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.04.2015 (колегія суддів: А. Тищенко, Ю. Михальська, Б. Отрюх), у задоволені позову відмовлено.

Судові рішення мотивовані наступним.

Між Товариством з обмеженою відповідальністю "Елеватортрейд" (продавець) та Дочірнім підприємством з іноземною інвестицією "Сантрейд" (покупець) укладений Договір купівлі-продажу майнового комплексу від 28.05.2012 (далі - Договір), пунктом 1.1 якого визначено, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Елеватортрейд" передає, а Дочірнє підприємство з іноземною інвестицією "Сантрейд" приймає у власність, на умовах та за ціною, визначених Договором комплекс будівель та споруд, що знаходиться в селищі міського типу Тростянець Вінницької області по вулиці 1-го Травня, будинок 26, загальною площею 12 883,9 кв.м. (далі - Майновий комплекс).

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач посилається на пункт 1.5 Договору, згідно з яким, у зв'язку з тим, що покупець не належить до осіб, які у відповідності до частини 1 статті 82 Земельного кодексу можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності, то, згідно з частиною 5 статті 120 Земельного кодексу, до покупця переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований Майновий комплекс на умовах оренди. Таким чином, укладаючи Договір, позивач розраховував, що відповідач виконає свої зобов'язання щодо укладення договору оренди земельної ділянки і позивач буде отримувати орендну плату, тобто дохід. Неукладення договору оренди відповідної земельної ділянки, за твердженням позивача, є істотним порушенням відповідачем умов Договору та підставою для його розірвання.

Однак, у даному Договорі не міститься зобов'язання покупця щодо укладення з продавцем Договору оренди земельних ділянок. Також, в зазначеному Договорі не наведені умови орендних правовідносин.

Крім того, предметом Договору є саме передача ТОВ "Елеватортрейд" та прийняття ДП з іноземною інвестицією "Сантрейд" у власність на умовах та за ціною, визначених Договором, комплексу будівель та споруд.

З огляду на вказане, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що позивачем не наведено та не обґрунтовано істотних порушень з боку відповідача умов Договору, а тому, враховуючи зазначене, суди вирішили у задоволенні вимог про розірвання Договору відмовити.

У задоволенні вимоги про повернення Майнового комплексу судами попередніх інстанцій відмовлено з огляду на те, що відповідна вимога є похідною від вимоги про розірвання Договору, яка визнана судами необґрунтованою з наведених вище мотивів.

Водночас, окремо, судами попередніх інстанцій зазначено про таке.

31.10.2012 між ТОВ "Укрлюкс-Буд" (кредитор) та ВАТ "Тростянецьке XI11Г (боржник) укладений договір № 31-10/12-1 про припинення зобов'язання переданням відступного, відповідно до якого в рахунок часткового погашення зобов'язання за простим векселем номінальною вартістю 1 350 000,00 грн, емітованого боржником 16.07.2012, боржник передає, а кредитор приймає, в якості відступного, цілісний майновий комплекс в цілому, що знаходиться за адресою: Вінницька область, Тростянецький район, смт. Тростянець, вул. 1 Травня, 26.

Також, 31.10.2012 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрлюкс-Буд" та ВАТ "Тростянецьке XПП" підписаний Акт прийняття-передачі цілісного майнового комплексу в цілому, що знаходиться за адресою: Вінницька область, Тростянецький район, смт. Тростянець, вул. 1 Травня, 26.

Відповідно до Витягу про державну реєстрацію прав, виданого Комунальним підприємством "Тульчинське міжрайонне бюро технічної інвентаризації", право власності на комплекс будівель та споруд за адресою Вінницька область, Тростянецький район, смт. Тростянець, вул. 1 Травня, 26 зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрлюкс-Буд".

Мотивуючи рішення наведеним вище, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився апеляційний господарський суд, у задоволенні позовних вимог відмовив у повному обсязі.

Разом з тим, у процесі розгляду справи у суді апеляційної інстанції, ТОВ "Укрлюкс-Буд" заявлене клопотання про скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.11.2012, з приводу якого судом апеляційної інстанції у постанові зазначено, що скасування заходів забезпечення позову є передчасним і задоволенню не підлягає, оскільки постанова апеляційної інстанції не є остаточною у вирішенні даного спору.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, позивач посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій при ухвалені оскаржуваних судових рішень норм права, просить рішення і постанову скасувати, а справу передати на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення з огляду на наступне.

19.06.2003 у процесі примусової реалізації майна боржника - ВАТ "Тростянецьке хлібоприймальне підприємство" між ним (продавець), ТОВ "ТК РегВін-Інвест" (покупець) та ВАТ "Банк Універсальний" (заставодержатель) укладений договір купівлі-продажу заставного майна, згідно з яким майно ВАТ "Тростянецьке хлібоприймальне підприємство", яке перебувало у заставі відповідно до договорів застави від 28.05.2002, зокрема і Майновий комплекс, реалізоване ТОВ "ТК РегВін-Інвест", яке в подальшому зареєструвало право власності на таке майно.

Постановою Вінницького окружного адміністративного суду від 03.08.2007 у справі № 2-а-1283/07, залишеною без зміни ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 28.08.2008, задоволений позов ВАТ "Тростянецьке хлібоприймальне підприємство" до КП "Тульчинське МБТІ" та ВДВС Тростянецького РУЮ про визнання протиправними дій державного виконавця при примусовій реалізації майна ВАТ "Тростянецьке XПП" шляхом укладення договору купівлі-продажу від 19.03.2003 і про визнання протиправними рішень державного реєстратора КП "Тульчинське МБТІ" при реєстрації права власності на Майновий комплекс за ТОВ "ТК РегВін-Інвест".

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 04.11.2008 постанова Вінницького окружного адміністративного суду від 03.08.2007 та ухвала Київського апеляційного адміністративного суду від 28.08.2008 скасовані, провадження у справі припинене.

11.04.2012 ВАТ "Тростянецьке хлібоприймальне підприємство" звернулось до Вищого адміністративного суду України з заявою про перегляд за нововиявленими обставинами ухвали Вищого адміністративного суду України від 04.11.2008.

23.10.2012 постановою Вищого адміністративного суду України (за результатом розгляду заяви про перегляд судового рішення за нововиявленими обставинами) скасована ухвала Вищого адміністративного суду України від 04.11.2008, а постанова Вінницького окружного адміністративного суду від 03.08.2007 та ухвала Київського апеляційного господарського суду від 28.08.2008 залишені в силі.

Надалі, ВАТ "Тростянецьке хлібоприймальне підприємство" зареєструвало право власності на Майновий комплекс та, в подальшому, відчужило його ТОВ "Укрлюкс-Буд" згідно з договором № 31-10/12-1 про припинення зобов'язання переданням відступного від 31.10.2012. ТОВ "Укрлюкс-Буд" зареєструвало право власності на Майновий комплекс.

09.04.2013 постановою Верховного Суду України скасована постанова

Вищого адміністративного суду України від 23.10.2012, що прийнята за результатами розгляду заяви про перегляд за нововиявленими обставинами ухвали Вищого адміністративного суду України 04.11.2008, а справа направлена на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 05.06.2014 заява ВАТ "Тростянецьке хлібоприймальне підприємство" про перегляд ухвали Вищого адміністративного суду України від 04.11.2008 за нововиявленими обставинами залишена без задоволення.

Тобто, оскарження в судах адміністративного судочинства дій державного виконавця при примусовій реалізації майна ВАТ "Тростянецьке хлібоприймальне підприємство" шляхом укладення договору купівлі-продажу від 19.06.2003 є обставиною заперечення правомочностей продавця та покупця у спорі, що розглядається.

Відповідно до положень статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Водночас, положеннями ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України та ч. З ст. З Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Тобто, правомочності власника з розпорядження, володіння та користування нерухомим майном виникають з моменту державної реєстрації права власності.

Право користування земельною ділянкою на умовах оренди (ч.5 ст. 120 Земельного кодексу України), якому кореспондує обов'язок оплачувати орендні платежі, виникає у покупця одночасно з виникненням права власності на нерухоме майно, оскільки відсутність можливості здійснювати право власності на нерухоме майно виключає можливість користування земельною ділянкою на якій таке майно розташоване.

Враховуюче вказане, судам попередніх інстанцій слід було надати правову оцінку моменту виникнення у покупця права користування земельною ділянкою та, відповідно, кореспондуючого йому обов'язку щодо оплати за користування відповідною земельною ділянкою на умовах оренди.

Водночас, відмовляючи у задоволенні позовних вимог про розірвання договору купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна з підстав ухилення покупця від сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт нерухомого майна, суди попередніх інстанцій послалися на те, що договір купівлі-продажу не містить зобов'язання покупця щодо укладення з продавцем договору оренди земельної ділянки.

Така позиція судів є помилковою.

Відповідно до ч. 5 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

Тобто, право користування покупцем земельною ділянкою на умовах оренди є вимогою закону.

Право користування покупцем земельною ділянкою на умовах оренди відтворене також у пункті 5.1 Договору.

Ухвалюючи судові рішення у справі про розірвання договору та повернення майна, судами попередніх інстанцій не надана правова оцінка зазначеним вище обставинам.

Виходячи з наведеного, оскаржені судові рішення ухвалені при неповному з'ясуванні обставин справи, що призвело до передчасного висновку про відмову у позові.

А тому, рішення та постанову слід скасувати, а справу направити на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Елеватортрейд" задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 10.04.2013 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.04.2015 у справі № 5011-74/15309-2012 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Судді: Є. Борденюк

І. Вовк

С. Могил