РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.06.2015Справа №910/6605/15-г

За позовом: дочірнього підприємства "Київське обласне дорожнє управління" Відкритого акціонерного товариства "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України"

до: товариства з обмеженою відповідальністю "Касан"

про: розірвання договору та зобов'язання вчинити дії

Суддя: Шкурдова Л.М.

Представники:

від позивача: Лещенко Н.С. - пред.по дов.

від відповідача: Янушевський О.М. - пред.по дов.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа за позовом дочірнього підприємства "Київське обласне дорожнє управління" Відкритого акціонерного товариства "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України" до товариства з обмеженою відповідальністю "Касан" про розірвання договору та зобов'язання вчинити дії.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 19.03.2015 року порушено провадження у справі №910/6605/15-г.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Шляхово-експлуатаційною дільницею № 639 корпорації Укравтодор (правонаступником якої є ДП "Київське обласне дорожнє управління" Відкритого акціонерного товариства "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України"), як орендодавцем, було передано відповідачу в оренду нежитлові приміщення на підставі Договору № 7-98 від 10.12.98 на оренду нежитлових приміщень. Однак, в порушення п.4.4. Договору, орендар не здійснив страхування орендованих приміщень, та в порушення п.4.5. Договору без дозволу орендодавця та без правовстановлюючих документів встановив збірно-розбірні та капітальні споруди боксів, побудовано літній майданчик, орендоване майно використовується не за цільовим призначенням. В зв'язку з цим, позивач просить суд розірвати договір оренди нежитлових приміщень та зобов'язати відповідача знести самочинно збудовані збірно-розбірні та капітальні споруди боксів.

Відповідач проти позову заперечує, вказуючи, що договір страхування орендованого майна на виконання умов договору оренди укладено, а збірно-розбірні споруди та літній майданчик встановлено за наявності згоди орендодавця та наявності відповідних дозволів на проведення робіт, доказів використання майна не за цільовим призначенням позивач не надав. ТОВ„КАСАН" з 1993р. почав орендувати приміщення, які є предметом орендних відносин, Орендодавець за весь час дії договорів оренди не провів капітального ремонту переданих в оренду приміщень, не здійснив жодного їх поліпшення.

У зв'язку з необхідністю використовувати орендовані приміщення за цільовим призначенням та дотримання норм охорони праці, санітарної та протипожежної безпеки, протягом дії договорів оренди ТОВ «КАСАН» за власний рахунок здійснило капітальний ремонт приміщень, зробило їх придатними для використання, здійснило благоустрій

прилеглої території. Протягом строку оренди ТОВ «КАСАН» з дозволу орендодавця здійснив поліпшення орендованого майна: побудований збірно-розбірний павільйон з легких металевих конструкцій для організації виставок та торгівлі промисловими товарами площею 185 кв.м.; встановлені збірно-розбірні гаражні бокси в кількості 5 штук для використання згідно зі статутною діяльністю; виконані роботи з благоустрою території зеленої зони, що межує з прилеглою територією орендованих приміщень, та розміщений тимчасовий літній майданчик; виконані роботи з капітального ремонту допоміжного приміщення (їдальні) та поновлення складів; побудований цех по ремонту та обслуговуванню автомобілів на прилеглій території.

В судових засіданнях 08.04.15 року, 24.04.15 року, 22.05.2015 року оголошувалися перерви.

У судовому засіданні 02.06.2015 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд, -

ВСТАНОВИВ:

Згідно з договором № 12 від 15.06.93, укладеного між ДРСУ - 91 і ТОВ «Касан» останньому передано в оренду 450 кв.м території і приміщень: із них під офіс - 32 кв.м, під магазин і підсобні приміщення - 32 кв.м, частину гаражів і території - 378 кв.м. по вул.. Харківське шосе, 46 в м.Києві.

28.12.1996 року між Шляхово-експлуатаційною дільницею № 639 (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю «Касан» (орендарем) було укладено договір оренди приміщень та території за №9/96, предметом якого є передача в оренду приміщення та території, розташованої за адресою: м.Київ, Харківське шосе, 46 загальною площею 1500,0 кв м з них: під офіс 55,66 квм., під магазин 37,26 кв м, під підсобні приміщення 17,97 кв м, під приміщення для зберігання транспортних засобі номерних агрегатів, проведення передпродажної підготовки та сервісного обслуговування 96,11 кв м, прилегла територія площею 1293,0 кв м.

Строк дії даного договору з 01.01.97 до 31.12. 2006.

10.12.1998 р. між Шляхово-експлуатаційною дільницею № 639 та товариством з обмеженою відповідальністю «Касан» було укладено договір № 7-98 на оренду нежитлових приміщень, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в користування нежитлові приміщення площею 207 кв.м., що розташовані на території загальною площею 1500 кв.м. і які знаходяться на балансі Шляхово-експлуатаційної дільниці № 639 за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 46 і надаються для використання під офіс, магазин, підсобні приміщення та приміщення для зберігання транспортних засобів, номерних агрегатів, проведення передпродажної підготовки та сервісного обслуговування.

Відповідно до п. 1.1 Договору, а також Плану прилеглої території та нежитлових приміщень, переданих в оренду згідно договору № 7-98 від 10.12.1998 р., що є Додатком до Договору, до даних нежитлових приміщень площею 207 кв.м. належать:

- офіс та продмагазин - площею 110,89 кв.м.

- їдальня - площею 20,5 кв.м.

- майстерня - площею 76,5 кв.м.

Пунктом 7.1 визначено строк дії Договору - з 10.12.1998 р. по 31.12.2001 р.

Відповідно до п. 7.3 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

На підставі даного пункту Договір неодноразово продовжувався і на сьогоднішній день він є чинним., що підтверджується позивачем в позовній заяві.

Відповідно до п. 5.3 Договору реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або припинення договору.

Згідно наказу Міністра транспорту України від 01.08.2001 року №518 Шляхово- експлуатаційна дільниця №639 реорганізована шляхом приєднання до державного підприємства Київське обласне управління по будівництву, ремонту і експлуатації автомобільних доріг (Київський облавтодор).

Наказом ВАТ „ДАК „Автомобільні дороги України'' від 27.04.2004 року №110 та наказом ДП „Київський облавтодор" ВАТ „Державної акціонерної компанії „Автомобільні дороги України" від 18.06.2004 року №3 майно реорганізованого ДП Київське обласне управління по будівництву, ремонту та експлуатації автомобільних доріг (Київський облавтодор) закріплено за філіями ДП „Київський облавтодор" ВАТ „ДАК„Автомобільні дороги України.

Звертаючись з позовом до суду позивач вказує, що в порушення п.4.4. Договору, орендар не здійснив страхування орендованих приміщень, та в порушення п.4.5. Договору без дозволу орендодавця та без правовстановлюючих документів встановив збірно-розбірні та капітальні споруди боксів, побудовано літній майданчик, використовує майно не за цільовим призначенням, що є порушенням істотних умов договору та підставою для його розірвання в судовому порядку.

Відповідно до ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Як встановлено судом вище відповідачу на підставі Договору на оренду нежитлових приміщень № 7-98 від 10.12.1998 р. передані в оренду нежитлові приміщень площею 207 кв.м., а саме офіс та продмагазин - площею 110,89 кв.м., їдальня - площею 20,5 кв.м., майстерня - площею 76,5 кв.м., дія договору оренди була неодноразово пролонгована та станом на час розгляду справи судом договір оренди діє.

У даному випадку, як на підставу розірвання договору, позивач посилається на порушення відповідачем 4.4. Договору, а саме на те, що відповідачем незастраховане орендоване майно, а також на те, що нежитлові приміщення використовуються не за цільовим призначенням, оскільки відповідачем було побудовано додаткові споруди.

Відповідно до «Прикінцевих та перехідних положень» Цивільного кодексу України щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

З огляду на те, що відносини, що виникли на підставі договору оренди, укладеного до набрання чинності ЦК України, станом на час розгляду справи судом тривають, спір у справі щодо розірвання договору розглядається з врахуванням норми Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст.285 ГК України орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

Відповідно до п.4.1. Договору орендар має права та зобов'язується використовувати орендоване приміщення відповідно до його призначення, визначеного статутом підприємства, та умов цього договору.

Пунктом 1.1. Договору оренди передбачено, що орендоване приміщення надається для використання під офіс, магазин, підсобні приміщення та приміщення для зберігання транспортних засобів, номерних агрегатів, проведення передпродажної підготовки та сервісного обслуговування.

Як вбачається з Плану прилеглої території та нежитлових приміщень переданих в оренду згідно договору № 7-98 від 10.12.1998р. за адресою: м.Київ, Харківське шосе, буд.46 на вказаній території розміщено автосалон, офіс та продмагазин, їдальня, СТО, складське приміщення, майстерня, бойлер.

Таким чином, позивачем не доведено використання переданого майна в оренду не за цільовим призначенням та всупереч статуту підприємства та умов договору оренди.

Позивач вказує, що відповідачем без дозволу орендодавця встановлено додаткові споруди до орендованого приміщення.

Пунктом 4.5. Договору орендарю надано право з дозволу орендодавця робити переобладнання та перепланування приміщення у встановленому законом порядку.

Відповідно до ч. 1 ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач листами на протязі всього періоду оренди (1994 - 2001 р.р.) звертався до начальника ДРСУ -91, начальника Шляхово-експлуатаційної дільниці № 639 щодо надання згоди на встановлення збірно-розбірного павільйону для організації торгівлі промисловими товарами на орендованій земельній ділянці по вул.Харківське шосе, 46; щодо надання згоди на встановлення збірно-розбірних гаражних боксів в кількості 5 шт., а також просив надати дозвіл на поновлення зруйнованих приміщень бані та складу для використання під склади та їдальню, побудови цеху по ремонту і обслуговуванню автомобілів на прилеглій території.

Одержавши погодження у вигляді відсутності заперечень, про що міститься резолюція посадової особи на листах, які направлялися орендодавцю, а також дозвіл Київської міської державної адміністрації №1460 від 18.09.97р. на встановлення збірно-розбірного павільйону для організації торгівлі промисловими товарами відповідачем за власний рахунок побудований збірно-розбірний павільйон з легких металевих конструкцій для організації виставок та торгівлі промисловими товарами площею 185 кв.м.; встановлені збірно-розбірні гаражні бокси в кількості 5 штук для використання згідно зі статутною діяльністю; виконані роботи з благоустрою територіїзеленої зони, що межує з прилеглою територією орендованих приміщень, та розміщений тимчасовий літній майданчик; виконані роботи з капітального ремонту допоміжного приміщення (їдальні) та поновлення складів; побудований цех по ремонту та обслуговуванню автомобілів на прилеглій території.

З наданих відповідачем документів вбачається, що орендодавець був обізнаний з проведенням орендарем робіт, направлених як на покращення орендованого майна, так і на виготовлення та встановлення нового. Виходячи зі складу майна відповідача згідно з комісійним обстеженням, проведеним позивачем 23.04.2015, підтверджується як наявність переданого в оренду майна, так і наявність новоствореного, а саме: збірно-розбірний павільой 185 кв м, гаражі - 106,2 кв м: капітальні споруди (матеріал стін та перекриття - збірний залізобетон) в кількості 5 шт гаражних боксів; станція технічного обслуговування - 215 кв м, будівля капітальної забудови зі збірних залізобетонних конструкцій.

Виходячи з функціонального призначення майна , обставин на підтвердження того, що орендарем порушуються умови договору в частині нецільового використання майна, судом не встановлено, а позивачем доказів на підтвердження цього суду не надано.

Відповідно до п.4.4. Договору орендар за власний рахунок страхує орендоване приміщення на користь орендодавця, який бере на себе ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта оренди.

Під час розгляду справи судом встановлено, що між відповідачем та ПАТ «Страхова компанія «Універсальна» 17.06.2014 року укладено договір добровільного страхування майна та відповідальності перед третіми особами №2020/258/000068 від 17.06.2014 року, згідно якого відповідачем застраховано предмет договору оренди.

06.05.2015 року між відповідачем та ПАТ «Страхова компанія «Універсальна» укладено Додатковий договір №1 до договору добровільного страхування майна та відповідальності перед третіми особами №2020/258/000068 від 17.06.2014 року про зміну окремих положень Договору, відповідно до якого вигодонабувачем за договором добровільного страхування вказано філії "Київське ДЕУ ДП "Київський ОБЛДОРУП".

Відповідно до ст.291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Згідно п. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до п.7.4. Договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін.

Відповідно до п.7.5. Договору оренди дія цього договору припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено; загибелі об'єкта оренди; за погодженням сторін; на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі:

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо

обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Посилання позивача на те, що відповідачем не дотримано вимоги п.4.4. Договору щодо необхідності страхування орендованого майна, орендоване приміщення використовується не за цільовим призначенням та в порушення вимог п. 4.5. Договору не отримано згоди орендодавця на проведення перепланування приміщення в зв'язку з чим договір оренди має бути розірвано судом до уваги не береться, оскільки наведені позивачем обставини належними доказами позивачем не підтверджено, а також не є підставами для розірвання договору, що передбачено положеннями Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України та не передбачено умовами самого договору.

Враховуючи викладене, а також те, позивачем не доведено наявність підстав для розірвання договору оренди, позовні вимоги в частині розірвання договору оренди безпідставні та необґрунтовані, а тому задоволенню не підлягають.

В обґрунтування позовних вимог позивач стверджує, що оскільки відповідач без дозволу орендодавця та без правовстановлюючих документів встановив збірно-розбірніі та капітальні споруди боксів, побудував літній майданчик, в зв'язку з чим просить суд зобов'язати відповідача знести самочинно збудовані об'єкти.

Відповідно до ч.1 ст.375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

За змістом ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Як встановлено судом вище, відповідач користується нежитловими приміщеннями на підставі Договору № 7-98 на оренду нежитлових приміщень, підстав для розірвання якого суд не вбачає.

Відповідно до ст.796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Матеріали справи свідчать, що земельна ділянка, на якій розміщено орендовані приміщення використовувалася для досягнення мети найму, а саме для здійснення підприємницької діяльності відповідача.

Відповідно до п.4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Як вбачається з ч.1 ст.126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку підтверджується державним актом.

Позивачем на вимогу суду не надані належні докази на підтвердження того, що він в установленому порядку є власником земельної ділянки, на якій здійснене самочинне будівництво, а отже має право заявляти вимоги про знесення самочинно збудованих споруд.

Враховуючи те, що позивачем не доведено наявність підстав для розірвання договору оренди, не доведено наявність прав власника земельної ділянки щодо заявлення вимоги про знесення самочинно збудованих на ній споруд, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, покладаються судом на позивача (ст. 49 ГПК України).

Керуючись статтею 124 Конституції України, статтями 33, 34, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Суддя Л.М. Шкурдова

Повне рішення складено 09.06.2015.