ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.06.2015 р. Справа №917/824/15

За позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_1

до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради Полтавської області, вул. Я. Мудрого, 33, м. Лубни, Полтавська область, 37500

про визнати недійсним п. 5.2 договору оренди об'єкту нерухомого комунального майна; визнання недійсним розрахунку орендної плати за нежиле приміщення; встановлення розміру орендної плати; стягнення наднормативно сплаченої суми орендної плати

Суддя Сірош Д.М.

Представники:

від позивача: не з'явився

від відповідача: не з'явився

Суть спору: Розглядається позов про визнання недійсним п. 5.2 договору оренди об'єкту нерухомого комунального майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Лубни НОМЕР_1 від 16.05.2012 р., укладеного між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7 676,28 грн замість 5 775,36 грн;

про визнання недійсним розрахунку орендної плати за нежиле приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (додаток до договору оренди) в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7 676,28 грн замість 5 775,36 грн;

про встановлення розміру орендної плати за перший місяць оренди в п. 5.2 договору у розмірі 5 775,36 грн;

про стягнення наднормативно сплаченої суми орендної плати за період з 16.05.2012 р. по 01.04.2015 р. у розмірі 85 240,26 грн.

Відповідач у відзиві проти позову заперечує, посилаючись на те, що позивач погодив та схвалив усі умови оскаржуваного договору, виконував взяті на себе зобов'язання протягом строку його дії, заперечень щодо нарахування орендної плати до Орендодавця не надходило.

Також, відповідач зазначає, що ним правомірно застосований коефіцієнт орендної ставки 35 відповідно до Методики.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив:

16 травня 2012 року між управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради (надалі Орендодавець) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (надалі Орендар) укладено договір оренди НОМЕР_1 об'єкту нерухомого комунального майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Лубни (а.с. 9-12).

Згідно з п. 1.1 даного договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду індивідуально визначене нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_2.

Відповідно до акту прийому - передачі нежитлової будівлі від 16 травня 2012 року, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, Орендодавець передав Орендарю, обумовлену договором нежитлову будівлю площею 245,4 кв.м (а.с. 13).

Пунктом 3.1 договору передбачено, що Об'єкт оренди надається під кафе та під склад.

Відповідно до п. 5.1 Орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Лубенською міською радою (надалі Методика), та викладається у окремому додатку, що є невід'ємною частиною договору.

Розмір місячної орендної плати відповідно до п. 5.2 договору становить 7 676,28 грн без урахування ПДВ.

На підставі п. 5.3 договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається орендодавцем з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць, і відображається в рахунку, вказаному орендодавцем.

Пунктом 5.4 договору передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу Орендодавця у разі внесення змін до Методики розрахунків орендної плати, яка затверджується Лубенською міською радою, зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Наднормативна сума орендної плати відповідно до п. 5.7 договору підлягає заліку в рахунок наступних платежів або поверненню орендарю в разі розірвання чи припинення договору.

Відповідно до п. 12.1 договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 16 квітня 2015 року.

Відповідно до ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна до передачі майна в оренду суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 проведена оцінка об'єкта оренди, про що складено Звіт про оцінку майна нежитлової будівлі від 02.04.2012 р. (а.с. 26-27).

При проведені оцінки майна оцінювач провів огляд об'єкту оцінки як того вимагає національний стандарт № 1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав, затверджений Постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440. Оцінювачем складена коротка характеристика об'єкта оцінки в якій зазначено, що нежилі приміщення загальною площею 245,4 кв.м. використовується наступним чином:

128,4 кв.м в якості приміщення громадського харчування (кафе),

57,6 кв.м в якості підсобних та виробничо - складських приміщень,

59,4 кв.м не використовувалася і знаходилася в стадії ремонту.

Згідно звіту про оцінку майна від 02.04.2012 р. вартість орендованої нежитлової будівлі становить 317 250 грн.

Даний звіт затверджено начальником управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради.

Згідно технічного паспорта на громадський будинок від 25.01.2011 р., в розділі експлікація зазначено, що приміщення площею 59.4 кв.м призначено під склад.

Позивач стверджує, що спірний договір в частині визначення розміру орендної плати частини орендованих приміщень порушує права ФО-П ОСОБА_1, оскільки розрахунок орендної плати за частину нежилих приміщень, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 (додаток № 2 до договору оренди), здійснено з порушенням вимог Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна м. Лубни, яка затверджена рішенням Лубенської міської ради від 14.10.2011 р., відповідно загальна сума місячної орендної плати, яка складає 7 676, 28 грн (п.5.2 договору) є незаконною.

В обґрунтування позову позивач зазначає, що по-перше, відповідно до орендної ставки за використання нерухомого комунального майна (додаток № 1 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна міста Лубни) орендна ставка для кафе становить 35, а для складів -10.

Однак, при проведенні розрахунку орендної плати до площі 128,4 кв.м, яку займає кафе, на думку позивача, неправомірно включено площу підсобних і виробничо-складських приміщень у розмірі 57,6 кв.м.

Таким чином, позивач вважає, що при нарахуванні орендної плати на площу виробничо-складських приміщень (57,6 кв.м) неправильно застосовано коефіцієнт орендної ставки 35 замість коефіцієнту 10. Тобто, орендна плата на частину приміщень площею 57,6 кв.м неправомірно збільшена.

По-друге, в обґрунтування позову позивач зазначає, що відповідно до Методики для приміщень, які використовуються для виробничої діяльності застосовується коефіцієнт 0,7, але, до площі 57,6 кв.м, яка використовується для виробничої діяльності, відповідач не застосував коефіцієнт 0,7.

Згідно розрахунку, здійсненого позивачем, загальна сума місячної орендної плати на дату укладення договору повинна складати 5 775,36 грн, а не 7 676,28 грн, як зазначено в п. 5.2 договору, різниця складає 1 900,92 грн

Таким чином, як стверджує позивач, розрахунок орендної плати за частину приміщень зроблено з порушенням Методики, а розмір місячної орендної плати за перший місяць оренди, викладений в п. 5.2 договору, є неправильним.

Також, позивач зазначає, що за час користування нежитловим приміщенням ним перераховано відповідачу 332 108,05 грн орендної плати, замість 246 867,79 грн.

Таким чином, позивач вважає, що за період з 16.05.2012 р. по 01.04.2015 р. ним надмірно сплачена сума орендної плати в розмірі 85 240,26 грн (332 108,05 246 867,79) та просить суд її повернути.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази, суд дійшов висновку відмовити в задоволенні позовних вимог позові, виходячи з наступного:

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що при укладенні договору оренди НОМЕР_1 від 16.05.2012 р. нежилої будівлі площею 245,4 кв.м. по АДРЕСА_2 Управлінням невірно застосовані коефіцієнти орендних ставок, передбачені Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна м. Лубни, яка затверджена рішенням Лубенської міської ради від 14.10.2011 р, як наслідок неправомірно збільшено розмір орендної плати.

Крім того, як стверджує позивач, до площі 57,6 кв.м, яка використовується ним для виробничої діяльності, не застосований коефіцієнт 0,7, передбачений Методикою, що застосовується до вітчизняних юридичних і фізичних осіб, що є суб'єктами малого підприємства, які провадять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів).

Також, позивач вважає, що ним здійснена переплата орендної плати та просить стягнути її в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна оцінка об'єкту оренди передує укладенню договору оренди.

На виконання вимог Закону, Управлінням залучений оцінювач з метою здійснення звіту про оцінку майна.

Відповідно до Звіту про оцінку майна, ринкова вартість об'єкту оренди станом на 02.04.2012 р. становила 317 250,00 грн (а.с. 26-27).

Як вбачається зі Звіту про оцінку майна (перша сторінка) обєкт оцінки нежилі приміщення (загальна площа 254,4 кв.м.), розташовані на першому поверсі одноповерхової цегляної будівлі, розташованої в центральній частині міста Лубен. На момент огляду частина (128,4 кв.м.) використовувалася в якості приміщень громадського харчування (кафе), частина (57,6 кв.м.) в якості підсобних та виробничо-складських приміщень, а частина (59,4 кв.м.) не використовувалася знаходилася в стадії ремонту.

У матеріалах справи відсутні будь-які заперечення та зауваження позивача в частині визначення площ та функціонального призначення приміщень, зазначених у Звіті про оцінку майна.

Відповідно до пункту 3.10. ДБН В.2.2-25:2009 кафе - заклад ресторанного господарства із широким асортиментом страв нескладного готування, кондитерських виробів і напоїв, в якому застосовують самообслуговування або обслуговування офіціантами.

Кафе - це комплекс приміщень різних за функціональним призначенням, які взаємопов'язані між собою технологічним процесом з метою надання послуг громадського харчування.

Рішенням Лубенської міської ради від 14.10.2011 р. затверджена Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна м. Лубни, додатком № 1 (а.с. 16-17), якої є орендні ставки за використання нерухомого комунального майна (у відсотках до вартості нерухомого майна).

Врахувавши звіт про оцінку від 02.04.2012 р. та фактичне функціональне призначення орендованих площ, Управлінням (відповідачем) визначено, що під кафе використовується 186,0 кв.м., куди увійшли приміщення, що призначені для приймання їжі споживачами, здійснення торгівельної діяльності, виробничі та підсобні приміщення, оскільки існування кафе не можливе без процесу приготування їжі, приміщень, які оснащені технологічним, холодильним та іншим обладнанням, приміщень, у яких розміщені його устаткування, інвентар та інструменти.

Тому суд вважає помилковим твердження позивача щодо неправомірного застосування коефіцієнту орендної ставки 35 згідно Методики до підсобних виробничо-складських приміщень площею 57,6 кв.м.

Крім того, у позовній заяві (сторінка 2) позивач зазначає, що площа 57,6 кв.м. використовується ним для виробничої діяльності, проте якої саме не зазначає. Доказів заняття виробничою діяльністю не повязаною з наданням послуг громадського харчування суду не надано.

Зокрема, як свідчить Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, позивач здійснює наступні види діяльності: 47.19 інші види роздрібної торгівлі в неспеціалізованих магазинах, 56.10 діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування, 68.20 надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (а.с. 8).

Таким чином, підприємницька діяльність позивача не пов'язана з виробництвом.

Отже і відсутні підстави для застосування до зазначеної площі (57,6 кв.м) коефіцієнту орендної ставки 0,7.

Як вбачається з п. 3.1 договору оренди НОМЕР_1 від 16.05.2012 р. сторони погодили, що обєкт оренди надається під кафе та під склад.

Обєктом оренди є нежила будівля загальною площею 245,4 м.кв. (п. 2.1).

Відповідно до звіту про оцінку майна, який позивачем не оскаржений, в якості приміщень громадського харчування (кафе) використовується 128,4 кв.м., площа в розмірі 57,6 кв.м. використовується в якості підсобних та виробничо - складських приміщень.

Враховуючи викладене та те, що Кафе - це комплекс приміщень різних за функціональним призначенням, які взаємопов'язані між собою технологічним процесом з метою надання послуг громадського харчування, суд дійшов висновку, що в площу 186,0 м.кв. (128,4 + 57,6) увійшли не лише приміщення, що призначені для приймання їжі, здійснення торгівельної діяльності, а й виробничі та підсобні приміщення, необхідні для надання послуг саме харчування.

Крім того, підстав вважати, що зазначене приміщення площею 57,6 м.кв. використовується позивачем під склад, також не вбачається та відповідно відсутні підстави для застосування коефіцієнту орендної ставки 10, відповідно до Методики.

До того ж, позивач у позовній заяві наполягає, що приміщення площею 57,6 м.кв. використовується ним для виробничої діяльності (стор. 2), в той час як в розрахунку застосовує орендну ставку для складів - 10.

Як зазначає позивач у позовній заяві (стор. 2) згідно технічного паспорта на громадський будинок від 25.01.2011 р., у розділі експлікація зазначено, що приміщення площею 59,4 кв.м. призначено під склад.

Тобто, позивач, погоджується, що інше приміщення площею 59,4 кв.м використовується ним під склад, а не приміщення площею 57,6 кв. м.

Таким чином, суд вважає, що відповідачем правильно при розрахунку орендної плати застосовані коефіцієнти орендних ставок, відповідно до фактичного цільового використання орендованих площ (186 м.кв. - під кафе за орендною ставкою 35, 59,4 кв. м - під склад за орендною ставкою 10).

Також, слід зазначити, що договір оренди НОМЕР_1 від 16.05.2012 р. підписано позивачем без зауважень щодо застосованих коефіцієнтів орендних ставок.

Зауваження до експертної оцінки обєкту оренди з боку позивача в матеріалах справи також, відсутні.

Доказів скасування або визнання недійсним в судовому порядку Рішення Лубенської міської ради від 14.10.2011 р., яким затверджена Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна м. Лубни позивачем не надано.

Загальні підстави недійсності правочину встановлені ст. 215 ЦК України.

Так, згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, договір може бути визнаний недійсною лише з підстав, передбачених законом.

Згідно з вимогами ст. 207 ГК України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач не довів наявність передбачених законом підстав для визнання недійсним пункту 5.2. договору оренди.

Вимога позивача про визнання недійсним розрахунку орендної плати за нежиле приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (додаток до договору оренди) в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7 676,28 грн замість 5 775,36 грн також не підлягає задоволенню, виходячи з наступного:

Частиною першою статі 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Способи захисту цивільних прав та інтересів судом встановлені статтею 16 зазначеного кодексу, а саме: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Зазначеною нормою також передбачено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Господарським судом з'ясовано, що позивач звернувся з вимогою про визнання недійсним розрахунку орендної плати.

Частиною другою статі 20 ГК України як спосіб захисту прав суб'єктів господарювання передбачено визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб'єктів господарювання або споживачів.

При цьому під актом розуміється юридична форма рішень державного чи іншого органу, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямовані на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обовязковий характер для субєктів цих відносин, тобто акти ненормативного характеру породжують певні права та обовязки субєкта (або визначеного кола субєктів), якому вони адресовані.

Отже, господарські суди розглядають на загальних підставах справи у спорах про визнання недійсними актів, прийнятих іншими органами, у тому числі актів господарських товариств, які відповідно до закону чи установчих документів мають обовязковий характер для учасників правовідносин, що виникають чи припиняються з прийняттям такого акта.

Оскаржуваний розрахунок орендної плати не є актом державного чи іншого органу, який має обовязковий характер для субєктів суспільних відносин.

В порядку ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України визнанню недійсними підлягають лише акти органів державної влади, органів місцевого самоврядування, акти інших суб'єктів

Таким чином, обраний позивачем спосіб порушеного права (про визнання недійсним розрахунку орендної плати за нежиле приміщення в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7 676,28 грн замість 5 775,36 грн) не відповідає матеріально-правовим способам захисту, встановленим ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України.

Позивач не навів інших положень закону, якому відповідає визначений ним спосіб захисту порушеного права. Зазначений спосіб захисту також не передбачений договором оренди НОМЕР_1 від 16.05.2012 р.

Вимога позивача про встановлення розміру орендної плати за перший місяць оренди в п. 5.2 договору у розмірі 5 775,36 грн також, не відповідає матеріально-правовим способам захисту, встановленим ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України.

Порушене право підлягає захисту шляхом зміни умов договору за рішенням суду, а не шляхом «встановлення розміру орендної плати».

Проте, слід зазначити, що відповідно до приписів статті 632 ЦК України та частини другої статті 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

У п. 5.2 договору сторонами погоджено, що розмір місячної орендної плати за перший місяць оренди становить 7 676,28 грн без урахування ПДВ.

Як розяснено у п. 2.4. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29травня 2013 року № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» у процесі вирішення спору сторони можуть самі усунути у встановленому порядку порушення, які тягнуть за собою визнання правочину недійсним, зокрема, шляхом: вчинення нового правочину; погодження правочину з відповідним державним органом, якщо це необхідно було для даного правочину, а таке погодження не було раніше здійснено тощо. Сторони також не позбавлені права вчинити правочин про внесення змін до правочину з метою приведення його у відповідність із законом (крім зміни ціни в договорі після його виконання, оскільки згідно з частиною третьою статті 632 ЦК України така зміна не допускається).

Як досліджено судом, позивач погодив та схвалив усі умови оскаржуваного договору оренди, виконував зобовязання щодо спати орендних платежів.

Зокрема, як зазначає позивач, всього за час оренди (2012 -2015 роки) ним сплачено 332 108,05 грн орендної плати (а.с. 19).

За розрахунком, наданим відповідачем позивач сплатив протягом строку дії договору 332 109,52 грн (а.с. 40).

Договір оренди припинив свою дію 16.04.2015 р.

Вимога про стягнення наднормативно сплаченої суми орендної плати за період з 16.05.2012 р. по 01.04.2015 р. у розмірі 85 240,26 грн не підлягає задоволенню, оскільки вона є похідною від основної вимоги про визнання недійсним п. 5.2 договору оренди об'єкту нерухомого комунального майна в частині встановлення місячної орендної плати за перший місяць оренди в розмірі 7 676,28 грн замість 5 775,36 грн.

Отже, розрахунок орендної плати відповідач здійснив правильно із застосуванням відповідних коефіцієнтів, визначених Методикою, тому переплата по орендній платі в сумі 85 240,26 грн у позивача відсутня.

На підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку про відмову в позові у повному обсязі.

Судові витрати у відповідності до вимог ст. 49 ГПК України покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 32-34, 43 - 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Суддя Сірош Д.М.