ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 червня 2015 року Справа № 925/669/15

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М. з секретарем судового засідання Волна С.В., за участю представників сторін:

від позивача: Житнікова Т.А. - за довіреністю;

від відповідача: Смаглій В.М. - директор;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом Черкаської міської ради до приватного підприємства "Альп-ком" про розірвання договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про розірвання договору оренди землі, укладеного між приватним підприємством "Альп-Ком" та Черкаською міською радою від 04 серпня 2008 року, зареєстрованого в Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України від 12 вересня 2008 року за № 45.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав повністю та просить суд їх задовольнити з підстав систематичної несплати боргу відповідачем по орендній платі.

Відповідач проти задоволення позову заперечив повністю з підстав, що борг по оренді відсутній, позивач не забезпечив йому умов на безперешкодне користування землею, тому взагалі не мав права на нарахування орендної плати і не має права вимагати розірвання договору, про що надав відзив на позов ( а.с. 37-40) .

Заслухавши доводи і пояснення представників сторін та дослідивши наявні у справі документи суд вважає, що в позові слід відмовити повністю, виходячи з такого:

У відповідності до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З матеріалів справи вбачається наступне:

Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу (далі-ЗК) України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Частиною 2 ст. 16 Закону України (далі-ЗУ) «Про оренду землі» визначено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Приписами статті 125 ЗК України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Рішенням четвертої сесії Черкаської міської ради від 29.07.2008 року № 4-653 (а.с. 8) "Про надання приватному підприємству „Альп-ком" земельної ділянки в оренду по вул. Сумгаїтській, 15" було надано відповідачу в оренду на 49 років земельну ділянку площею 24658 кв.м. (без права передачі її в суборенду) під розташування торгового комплексу за рахунок землекористування ГОГ ЧОО Всеукраїнської спілки автомобілістів площею 19 117 кв.м. та земель Черкаської міської ради площею 5541 кв.м., зобов'язано приватне підприємство "Альп-ком" замовити перенесення проекту відведення земельної ділянки в натуру (на місцевість) та укласти договір оренди землі з Черкаською міською радою та здійснити дії, направлені на його державну реєстрацію.

Згідно пункту 6 даного рішення ГОГ ЧОО Всеукраїнській спілці автомобілістів припинено право користування земельною ділянкою площею 19117 кв.м. по вул. Сумгаїтській, 15. При цьому пунктом 7 вказаного рішення було доручено управлінню земельних ресурсів у місті Черкаси Черкаської області та Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України внести відповідні зміни до земельно-облікових документів.

04 серпня 2008 року між Черкаською міською радою (Орендодавець) та приватним підприємством „Альп-ком" (Орендар) було укладено договір оренди землі (далі - Договір) (а.с. 9-11), який 12 вересня 2008 року зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» за 45, у відповідності до якого Орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 29.07.2008 року № 4-653 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Черкаси, по вул. Сумгаїтська, 15 (п. 1 договору).

12 вересня 2008року Черкаська міська рада і приватне підприємство "Альп-Ком" на виконання договору оренди землі від 04.08.2008р. склали акт приймання - передачі земельної ділянки ( а.с. 12).

Відповідно до п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка площею 24658 кв.м. під розташування торгового комплексу.

За функціональним використанням земельна ділянка відноситься:

на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво.

після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу № 731-гр.-2008 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки становить:

на період нормативного терміну будівництва об"єкта - 1 218 105,0 грн. (один мільйон двісті вісімнадцять тисяч сто пять грн.);

земель комерційного використання - 6 090 279,0 грн. (шість мільйонів дев'яносто тисяч двісті сімдесят дев'ять грн.)

Згідно пункту 9 Договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:

на нормативний термін будівництва об'єкту (не більше ніж на 2 роки), але не пізніше вводу об'єкту в експлуатацію, - у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 36 543,0 (тридцять шість тисяч п'ятсот сорок три) грн.;

на землі комерційного використання - у розмірі 7 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 17,29 грн. (сімнадцять гривень двадцять дев'ять копійок за 1 кв.м. )

землі комерційного використання - у розмірі 12 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 29,64 ( двадцять дев'ять гривень шістдесят чотири копійки за 1 кв.м.);

Пунктом 11 Договору передбачено, що орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним.

Відповідно до розрахунку департаменту фінансової політики Черкаської міської ради від 26.11.2014 року № 1726/18-08 (а.с.25) заборгованість відповідача по орендній платі за земельну ділянку по вул. Сумгаїтська, 15, згідно Договору складає 1 318 917,48 грн.

На час укладення договору на право тимчасового користування землею від 13.06.2001р. діяв Земельний кодекс України від 18 грудня 1990р. у редакції Закону України від 13.03.1992 р. №2196-XII. Згідно з ст. 24 цього Кодексу право тимчасового користування землею, в тому числі на умовах оренди, оформляється договором. Форма договору і порядок його реєстрації встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Статтею 3 Закону України "Про оренду землі" у редакції, яка була чинною у 2001р., було встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Стаття 12 Закону України "Про оренду землі" в 2001р. передбачала, що договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" в редакції, яка була чинною на день прийняття Черкаською міською радою рішення від 29.07.2008р. №4-653 "Про надання приватному підприємству "Альп -ком" земельної ділянки в оренду по вул. Сумгаїтській, 15", встановлено , що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Стаття 141 Земельного кодексу України від 25.10.2001р. в 2008р. передбачала, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно з п.1 та п.2 ст. 651 Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Позивач просить розірвати укладений між сторонами договір оренди землі від 04.08.2008 року з підстав систематичної несплати відповідачем орендної плати, заборгованість по якій станом на грудень 2014 року з урахуванням нарахованої пені вже становить 1 318 917,48 грн. (а.с. 25).

За доводами представників обох сторін, станом на час розгляду справи не існує жодного судового рішення про стягнення з відповідача на користь позивача боргу по орендній платі на підставі договору оренди землі від 04.08.2008 року, що було б доказом доведеності існування такого боргу.

Відповідач просить прийняти до уваги довідку ДПІ у м. Черкаси від 07.05.2015 року № 11495/23-01-15-0325 (а.с. 98), якою ДПІ вказує, що нараховані суми орендної плати за землю, які задекларував відповідач як податкове зобов'язання, сплачені ним у повному розмірі за період з 29.05.2012 року по березень 2015 року.

Згідно п. 2.23 постанови Пленуму ВГСУ від 17 травня 2011 року N 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

Таким чином, наявною у справі довідкою ДПІ у м. Черкаси від 07.05.2015 року № 11495/23-01-15-0325 спростовуються доводи позивача про наявність у відповідача заборгованості по орендній платі.

Крім того, відповідач у відзиві на позов (а.с. 37) вказав на таке:

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 09.04.2012 року у справі № 15/5026/2088/2011 було скасовано рішення господарського суду Черкаської області від 28.10.2011 року про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості по орендній платі в сумі 475 989,78 грн. та 16810,83 грн. пені по договору від 04.08.2008 року з відмовою у позові.

В обґрунтування відмови у позові суд апеляційної інстанції послався на встановлений факт про те, що частина земельної ділянки, яку позивач передав в оренду відповідачу у справі площею 19 117 кв.м. була зайнята Черкаською обласною організацією Всеукраїнської спілки автомобілістів та була звільнена від Спілки лише на початку 2012 року, а частина земельної ділянки площею 5541 кв.м. на час вирішення спору у справі № 15/5026/2088/2011 продовжувала перебувати у фактичному користуванні ТОВ "Фаворит". З цих підстав відповідачу, як орендарю, не було забезпечено умов у належному користуванні земельною ділянкою, за що може бути нараховано і стягнуто орендну плату.

Щодо ТОВ "Фаворит" відповідач вказав, що це товариство і надалі продовжує незаконно займати передану в оренду відповідачу частину земельної ділянки під розміщення великовантажних автомобілів.

Також між сторонами вирішувався спір у справі № 925/1756/14 за позовом Черкаської міської ради до відповідача про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.04.2015 року (а.с. 47) орендна плата у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, яка перебувала у чужому незаконному володінні для відповідача встановлюється на період до часу повернення орендарю частин ділянки з чужого незаконного володіння та звільнення її від майна третіх осіб.

При вирішенні вказаних спорів судами було встановлено, що відповідач з незалежних від нього причин не міг протягом певного часу користуватися орендованою ним за договором від 04.08.2008 року земельною ділянкою площею 24 658 кв.м., а частина земельної ділянки площею 5 541 кв.м. взагалі до цього часу не перебуває у користуванні відповідача через самовільне заволодіння нею іншим підприємством ТОВ "Фаворит". За таких обставин підстави для нарахування відповідачу орендної плати за частини земельної ділянки за періоди, коли орендар фактично був позбавлений права безперешкодного користування орендованим майном - відсутні.

Позивач не надав доказів того, що за всі періоди нарахування ним орендної плати (а.с. 25) передана в оренду земельна ділянка по договору від 04.08.2008 року була вільна від сторонніх осіб та була передана відповідачу у безперешкодне користування без обтяжень.

Судовими рішеннями, копії яких знаходяться у справі беззаперечно встановлено і не спростовано позивачем, що всупереч умовам п. 6, 26, 29 укладеного між сторонами договору оренди землі від 04.08.2008 року, позивач не передав відповідачу земельну ділянку у стані, придатному для безперешкодного користування нею, чим порушив свої зобов'язання за договором.

У відповідності до ст. 24 ЗУ "Про оренду землі" орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

За змістом п.9 договору між сторонами, відповідач повинен сплачувати орендну плату саме за оренду земельної ділянки, тобто за безперешкодне і фактичне користування нею.

Натомість, матеріалами справи підтверджується, що відповідач протягом дії договору оренди землі від 04.08.2008 року вимушений був захищати свої права орендаря на користування орендованою земельною ділянкою від претензій третіх осіб і витребовувати орендовану земельну ділянку із чужого незаконного володіння ( справа № 07/5026/1984/2011 а.с. 57), а тому мав право навіть притримувати сплату орендних платежів через прострочення кредитора.

Згідно п. 38 договору оренди землі між сторонами, дія договору припиняється шляхом його розірвання в т.ч. за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Пунктом 42 договору передбачено, що сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що порушення сталося не з її вини.

Згідно положень ст. 614 ЦК України, особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

З цих підстав суд вважає, що позивач не довів винної поведінки відповідача у порушенні умов договору та систематичної несплати ним орендної плати по договору від 04.08.2008 року, позивач сам є порушником умов договору оренди землі і не забезпечив відповідачу безперешкодне користування орендованою земельною ділянкою, а тому в задоволенні позову про розірвання договору оренди землі слід відмовити повністю.

Відповідно до статті 49 ГПК України, при відмові в позові судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Повне рішення складено 19 червня 2015 року.

Суддя Н.М. Спаських