КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" червня 2015 р. Справа№ 910/2478/15-г

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Куксова В.В.

суддів: Авдеєва П.В.

Федорчука Р.В.

розглянувши апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лютеранська-10А" на рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2015 р. у справі № 910/2478/15-г (суддя Отрош І.М.)

за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

"Лютеранська-10А"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Парк Сервіс-7"

про зобов'язання вчинити дії,

за участю представників сторін:

-позивача: Ковальчук Я.Г., голова правління

-відповідача: Кулик П.О., за довіреністю

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду м. Києва № 910/2478/15г від 16.03.2015 відмовлено Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Лютеранська-10А" у задоволенні позову до Товариства з обмеженою відповідальністю "Парк Сервіс-7" про зобов'язання передати частину житлового комплексу з балансу на баланс разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією.

Не погоджуючись з рішенням позивач звернувся з апеляційною скаргою, посилаючись на порушення норм процесуального та матеріального права, просить його скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав вимоги, викладені в апеляційній скарзі.

В судовому засіданні, представник відповідача проти вимог, викладених в апеляційній скарзі заперечував, вважає їх необґрунтованими, а рішення є таким що не підлягає скасуванню.

Розглянувши справу за правилами розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов наступного висновку.

Як встановлено матеріалами справи, рішенням Київської міської Ради від 20.06.2002 № 43/43 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" вирішено затвердити проект відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Ремакс Груп" для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом на вул. Лютеранській, 10 у Печерському районі м. Києва; передати Товариству з обмеженою відповідальністю "Ремакс Груп" в короткострокову оренду на 2 роки земельну ділянку площею 0,38 га для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом на вул. Лютеранській, 10 у Печерському районі м. Києва, в тому числі: площею 0,06 га - за рахунок земель, вилучених з користування Акціонерної енергопостачальної організації "Київенерго", та 0,32 га - за рахунок земель міської забудови .

02.08.2002 між Київською міською Радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ремакс Груп" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської Ради від 20.06.2002 № 43/43 передає, а орендар приймає в оренду на 2 роки земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Лютеранська, 10 у Печерському районі м. Києва, розміром 0,3814 га для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом .

Актом про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, зареєстрованим 23.06.2005 Управлінням Держархбудконтролю м. Києва за № 145, складеним представниками Товариством з обмеженою відповідальністю "Ремакс Груп", Товариством з обмеженою відповідальністю "Альтекс-Україна" та Спільним підприємством "Основа-Солсиф", житловий будинок з вбудованими приміщеннями по вул. Лютеранська, 10 у Печерському районі м. Києва, відповідно до Положення про порядок приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів у м. Києві, на підставі позитивних висновків органів державного контролю і нагляду в будівництві та архітектурі про надання дозволу на експлуатацію об'єкта, прийнятий в експлуатацію.

Розпорядженням Печерської районної у місті Києві державної адміністрації № 851 від 21.07.2005 житловому будинку , збудованому на вулиці Лютеранській, присвоєно поштову адресу: вул. Лютеранська, 10-А.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.07.2014 у справі № 910/8660/14 за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лютеранська-10А" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лютеранське" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Альтекс-Сервіс" про визнання недійсним акту та прийняття на баланс житлового комплексу позовні вимоги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лютеранська-10А" задоволені частково, зокрема, визнано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лютеранська-10А" балансоутримувачем усього житлового комплексу, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Лютеранська, буд. 10 А, та зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Лютеранське" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Альтекс-Сервіс" передати на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лютеранська-10А" весь житловий комплекс, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Лютеранська, буд.10 А.

Згідно зі ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. ст. 525-526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання і одностороння зміна умов договору не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом.

14.08.2014 позивач звернувся до відповідача з листом, в якому просив з метою приймання-передачі частини житлового комплексу - вбудованих приміщень, підземного паркінгу (гаражних боксів) на баланс ОСББ "Лютеранська-10А" визначити уповноважених представників ТОВ "Парк Сервіс-7" для підписання акту приймання-передачі вказаного об'єкту на 15.08.2014.

20.08.2014 відповідач листом вих. № 105 повідомив позивача про те, що рішенням Господарського суду міста Києва від 28.07.2014 зобов'язано передати позивачу на баланс лише ті приміщення, які перебувають на балансі ТОВ "Лютеранське", в той час як підземний паркінг знаходиться на балансі ТОВ "Парк Сервіс-7", а тому підстави для передачі підземного паркінгу відсутні.

За таких обставин, позивач був змушений звернутись до господарського суду з позовом про зобов'язання відповідача вчинити дії з передачи нерухомого майна та технічної документації на нього з балансу ТОВ «Паркінг Сервіс-7» на баланс ОСББ.

Відмовляючи у задоволенні позову, господарський суд виходив з того, що пунктом 1 Договору оренди земельної ділянки від 02.08.2002, укладеного між Київською міською Радою та ТОВ "Ремакс Груп" передбачено цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду - для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом. Однак, з акту приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту, зареєстрованого Управлінням Держархбудконтролю м. Києва від 23.06.2005 за № 145 вбачається, що прийнятим в експлуатацію є житловий будинок з вбудованими приміщеннями, при цьому, у п. 6 вказаного акту (архітектурно-планувальна та конструктивна характеристика об'єкту) зазначено, що об'єктом є будинок 13 поверховий, двохсекійний на 38 квартир, зовнішні стіни - цегляні з утеплювачем, внутрішні стіни та перегородки - цегляні, конструктивна схема - безрігельна каркасно-монолітна, основа - пальові фундаменти з монолітним ростверком. Тобто, будь-які відомості про наявність факту існування побудованого паркінгу відсутні. Крім того, підземний паркінг побудований на одній земельній ділянці (кадастровий номер 76032070), а житловий будинок - на іншій (кадастровий номер 76032023).

Заперечуючи проти рішення суду, позивач наполягає на тому, що набуття права на будівлю або споруду розміщену на земельній ділянці передбачає набуття права користування на земельну ділянку на якій розміщений об'єкт нерухомості; технічний звіт про встановлення меж землекористування не має наслідку вироблення державного акту, що робіть висновок суду необґрунтованим; в підземному паркінгу знаходиться майно власників ОСББ ( гаражі, автомобілі, мережі, необхідні для обслуговування будівлі, тощо).

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред'явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.

Частиною 2 статті 382 ЦК встановлено, що власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

В силу статті 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" основна діяльність об'єднання співвласників багатоквартирного будинку полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном, належне утримання будинку та прибудинкової території, тощо.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, загальне майно -у спільній частковій власності. Відповідно до цього Закону співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством.

Згідно з приписами ст. 11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Законом визначено, що житловий комплекс - це єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс (ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р. за N 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" затверджено Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс (далі - Порядок), який регулює процедуру передачі житлового комплексу на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, а також житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, з балансу колишнього балансоутримувача.

Відповідно до чинного на час прийняття в експлуатацію першого та другого комплексів Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. N 1243 ( чинного на момент побудови та передачі об'єктів в експлуатацію), прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Рішенням Київської міської ради № 310/1287 від 27.04.2001 "Про надання і вилучення земельних ділянок" затверджено проект земельної ділянки та надано, на підставі договору оренди від 25.05.2001 (АВО № 019452) ТОВ "Ремакс Груп" в оренду строком на 2 роки земельну ділянку площею 0,38 га для будівництва підземного паркінгу під спортивним майданчиком школи № 117 на вул. Лютеранській, 10 у Старокиївському районі за рахунок земель міської забудови.

Актом про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 12.12.2003, складеним за участі представників ТОВ "Ремакс Груп", зареєстрованим в Управлінні Держархбудконтролю за № 408 від 12.12.2003, підземний паркінг на 148 автомобільних боксів, загальною площею 6237,2 кв.м., по вул. Лютеранська, 10 у Старокиївському районі м. Києва, відповідно до Положення про порядок приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів у м. Києві, на підставі позитивних висновків органів державного контролю і нагляду в будівництві та архітектурі про надання дозволу на експлуатацію об'єкта, прийнятий в експлуатацію ТОВ "Ремакс Груп".

Зокрема, з даного акту вбачається, що зверх паркінгу розташований спортивний майданчик школи гімназії № 117.

На підставі рішення учасників ТОВ «Ремакс Груп» № 213/1 від 29.05.2003, договору № 12/05 від 29.05.2003 паркінг передан на обслуговування та експлуатацію ДП АТХК «Київміськбуд».

Рішенням № 20/02 від 20.02.2004 ТОВ "Ремакс Груп" вирішено передати безоплатно "Гаражному підприємству № 2 "АТ ХК "Київміськбуд" на баланс для зарахування в основні фонди підземний паркінг по вул. Лютеранській, 10 у Печерському районі м. Києва. Факт передачі підтверджується Актом прийому-передачі підземного паркінгу від 27.02.2004 р.

Рішенням "Про передачу підземного паркінгу по вул. Лютеранська, 10-А на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю "Парк Сервіс-7" для експлуатації та обслуговування" № 21/1 від 21.05.2007 вирішено на підставі рішення загальних зборів власників гаражних боксів у підземному паркінгу передати вказаний підземний паркінг на баланс Товариству з обмеженою відповідальністю "Парк Сервіс-7" для експлуатації та обслуговування.

Актом прийому-передачі підземного паркінгу по вул. Лютеранська, 10-А у Печерському районі м. Києва від 18.06.2007, який складено уповноваженими представниками Товариства з обмеженою відповідальністю "Парк Сервіс-7" та "Гаражного підприємства № 2 "АТ ХК "Київміськбуд", передано вказаний підземний паркінг на баланс Товариству з обмеженою відповідальністю "Парк Сервіс-7" для експлуатації та обслуговування.

Відповідно до технічного звіту КП «Київський міський центр земельного кадастру та приватизації землі» земельна ділянка, на якій розташований паркінг має кадастровий номер 8 000 000 000:76:032:0070.

З акту приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту, зареєстрованого Управлінням Держархбудконтролю м. Києва від 23.06.2005 за № 145 вбачається, що прийнятим в експлуатацію є житловий будинок з вбудованими приміщеннями. Об'єктом є будинок 13 поверховий, двохсекійний на 38 квартир, зовнішні стіни - цегляні з утеплювачем, внутрішні стіни та перегородки - цегляні, конструктивна схема - безрігельна каркасно-монолітна, основа - пальові фундаменти з монолітним ростверком. Відомості щодо паркінгу акт приймання в експлуатацію не містить.

Відповідно до плану земельної ділянки, яка передана в оренду для будівництва житлового комплексу та кадастрового плану, земельна ділянка на який розташована будівля з прибудинковою територією для обслуговування майнового житлового комплексу має кадастровий номер 76:032:023.

Отже, акти державних приймальних комісій про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів паркінгу та житлового комплексу будинку по вул. вул. Лютеранська, міста Києва свідчать про створення окремих об'єктів нового будівництва та їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Те, що об'єкти по вул. вул. Лютеранська, 10-А є окремими підтверджується висновком на проект будівництва та листом ГУ земресурсів ( а.с. 250-255 т.1)

Згідно зі статтею 202 Земельного кодексу України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок" внесені зміни до статті 132 Земельного кодексу України та статті 56 Закону України "Про землеустрій". Згідно із зазначеними змінами угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити кадастровий номер земельної ділянки, а технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, при поділі чи об'єднанні земельних ділянок повинна включати плани земельних ділянок, які об'єднуються в одну земельну ділянку, або частини земельної ділянки, яка виділяється в окрему земельну ділянку та матеріали польових геодезичних робіт.

Пунктом 2 наказу Держкомзему від 22.06.2009 N 326 "Про деякі питання реалізації положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також поділу та об'єднання земельних ділянок" встановлено, що кадастровий номер, у разі його відсутності, присвоюється земельній ділянці до проставлення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, після відновлення її меж у натурі (на місцевості) та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за відповідною затвердженою технічною документацією (відповідно до вимог пункту "а" статті 184 Земельного кодексу України) та внесення відомостей про земельну ділянку до автоматизованої системи державного земельного кадастру.

Отже, позивачем не доведено що земельні ділянки з різними кадастровими номерами є однією об'єднаною ділянкою з помилково визначеними кадастровими номерами.

Крім того, слід звернути увагу на те, що до набрання чинності Закону України "Про Державний земельний кадастр", відповідно до постанови КМУ від 24.02. 2003 р. N 200 «Про затвердження типових положень про територіальні органи земельних ресурсів» на ГУ земельних ресурсів були покладені функції в тому числі організація та ведення державного земельного кадастру відповідно до законодавства. Таким чином заперечення позивача про те, що технічний звіт про встановлення меж землекористування не має наслідку вироблення державного акту є помилковими.

Щодо зауважень представника позивача про те, що у паркінгу знаходиться майно власників ОСББ та інженерні мережі, то колегія суддів звертає увагу на те, що позивач не надав доказів того, що має перепони у доступі до інженерних мереж, необхідних для обслуговування та експлуатації житлового комплексу, вимоги щодо встановлення сервітуту не заявлялись.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд не знаходить підстав для задоволення апеляційної скарги, а рішення господарського суду є обґрунтованим і таким, що відповідає чинному законодавству.

Керуючись ст. ст. 99, 101 - 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу ОСББ «Лютеранська-10А» залишити без задоволення, рішення господарського суду м. Києва № 910/2478/15-г від 16.03.2015 -без змін.

2. Матеріали справи повернути господарському суду м. Києва .

Головуючий суддя В.В. Куксов

Судді П.В. Авдеєв

Р.В. Федорчук