ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" травня 2015 р.Справа № 922/3517/14

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Пономаренко Т.О.

при секретарі судового засідання Коваленко М.Ю.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко", м. Харків
про внесення змін до договору
за участю представників сторін:

представник позивача - Шалак Я.О., довіреність №08-11/670/2-15 від 13.02.2015р.;

відповідач - директор Лавро Л.В. (особисто);

представник відповідача - Катамцев О.Є., посвідчення № 791.

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко", в якій просить суд внести зміни до договору оренди землі від 09.02.2001 року №16/01 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.11.2014р. у справі №922/3517/14 позовні вимоги задоволено в повному обсязі; зобов'язано внести зміни до договору оренди землі від 07.02.2001 року, зареєстрованого у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 09.02.2001 року за №16/01 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014р. рішення Господарського суду Харківської області від 05.11.2014р. у справі №922/3517/14 скасовано; прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено; стягнуто з Харківської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко" 609,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Постановою Вищого господарського суду України від 17 лютого 2015 року касаційну скаргу Харківської міської ради задоволено частково, рішення Господарського суду Харківської області від 05.11.2014 та Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014 у справі №922/3517/14 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

12.03.2015р. автоматизованою системою документообігу господарського суду Харківської області справу призначено для розгляду судді Пономаренко Т.О.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 16.03.2015 року справу №922/3517/14 призначено до розгляду у судовому засіданні на 02.04.2015 року о 10:30 год.

Ухвалою господарського суду від 21.04.2015р. за клопотанням представника відповідача, строк розгляду спору продовжено на 15 календарних днів (до 27.05.2015р.), відповідно до ч. 3. ст.69 Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні 19 травня 2015 р. оголошувалась перерва до 26 травня 2015 р. до 11:00.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав заявлені позовні вимоги та просив позов задовольнити. Також представник позивача надав клопотання (вх. №21336), в якому просить суд долучити до матеріалів справи додаткові документи. Надані документи судом досліджено та долучено до матеріалів справи.

Присутній у судовому засіданні відповідач проти позову заперечував та просив у задоволенні позову відмовити. Також відповідач надав клопотання (вх. №21335), в якому просить суд долучити до матеріалів справи додаткові документи. Надані документи судом досліджено та долучено до матеріалів справи.

Присутні у судовому засіданні представники сторін пояснили, що ними надані всі необхідні для розгляду справи письмові докази та вважають за можливе розглянути справу по суті в даному судовому засіданні.

Враховуючи те, що норми ст. 65 Господарського процесуального кодексу України щодо обов`язку господарського суду витребувати у сторін документи і матеріали, що необхідні для вирішення спору, кореспондуються з диспозитивним правом сторін подавати докази, а п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України визначає одним з принципів судочинства свободу в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, суд вважає, що господарським судом в межах наданих ним повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів та здійснені всі необхідні дії щодо витребування додаткових доказів, та вважає за можливе розглянути справу за наявними у ній та додатково поданими на вимогу суду матеріалами та документами.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, вислухавши присутніх представників сторін, всебічно і повно дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

На підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 12.07.2000 року № 974 "Про надання ТОВ "Віко" у користування земельної ділянки" між Харківською міською радою та вказаним підприємством 07.02.2001 року був укладений договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір), зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 09.02.2001 року за № 16/01.

За умовами укладеного між сторонами Договору відповідачу (орендарю) в оренду строком до 31.07.2025 року надано в платне користування земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Вокзальна, 39-а, загальною площею 0,3197 га, у тому числі: інших угідь 0,3197 га для експлуатації і обслуговування нежитлової будівлі складського призначення.

Пунктом 2.1. Договору сторони обумовили, що плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 671,73 грн. до 31.12.2001 року; 988,41 грн. з 31.12.2002 року на зазначений у договорі рахунок міськфінуправління не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.

За п. 2.2 Договору орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

Отже згідно умов договору оренди земельної ділянки підставою для збільшення розміру орендної плати є збільшення ставок земельного податку відповідно змін у чинному законодавстві, тобто коли визначена у договорі орендна плата є нижчою за встановлений законом її граничний розмір.

У відповідності до п. 4.1. Договору зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди, спір вирішується в судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року

Згідно п. 1.1. вказаного Рішення, затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 Рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 року № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 року;

- одержано витяг № 26 від 17.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі від 07.02.2001 року № 16/01 разом із листами листами-пропозиціями № 5554/0/225-13 від 17.12.2013 року та № 5762/0/225-13 від 18.12.2013 року.

З метою забезпечення здійснення реєстрації додаткових угод шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу, на підставі положень ст. 29 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови КМУ від 21.11.2012 року № 1204 "Про затвердження розміру і порядок використання плати за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру", Департаментом земельних відносин було запропоновано Відповідачеві сплатити кошти:

- в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Між тим, вказані вимоги виконавчого органу Харківської міської ради відповідачем виконані не були, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради направлено не було.

З урахуванням наведених обставин позивач, посилаючись на норми на 13, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 5, 13, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст. 179, 188, 193 ГК України, звернувся до суду із даним позовом, в якому просив суд прийняти рішення, яким внести зміни до договору оренди землі від 09.02.2001 року №16/01, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній у позовній заяві.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Відповідно до статті 6 Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Так, свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

У відповідності до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Пунктом 2.1. Договору сторони обумовили, що плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 671,73 грн. до 31.12.2001 року; 988,41 грн. з 31.12.2002 року на зазначений у договорі рахунок міськфінуправління не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.

У відповідності до п. 4.1. Договору зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди, спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Зважаючи на наведені норми, суд робить висновок, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін, або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору за одночасної наявності передбачених у ч. 2 статті 652 Цивільного кодексу України умов.

На будь які порушення умов договору позивач в підставах позову не посилався.

Так, згідно з пунктом 2.2 Договору орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

Отже, договором оренди землі не передбачено такої підстави для внесення змін до договору як зміна нормативної грошової оцінки земель.

Також, позивачем не доведено, що в даному разі мають місце або зміна умов господарювання, або зміна розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів тощо.

Суд зазначає, що норми права, на які посилається позивач у позові (ст.ст.11, 626, 651, 653, 654 ЦК України, ст.ст. 15, 179, 188 ГК України, ст.ст. 2, 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", ст. 30 Закону України "Про оренду землі" та інші) містять правила, котрі регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин пов'язаних із платою за землю. Однак, жодна з норм, вказаних позивачем, не містить прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель.

Так само немає таких приписів про обов'язкову зміну розміру орендної плати і в нормах Податкового кодексу України, на які також посилається позивач. Так, дійсно статтями 288, 289 ПК України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки (річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки). Проте, наведене правило стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання.

Стаття 289 ПК України, яка передбачає індексацію нормативної грошової оцінки земель також не містить жодного припису, який би давав підстави для висновку про те, що індексація нормативної грошової оцінки автоматично означає необхідність збільшення розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативної оцінки землі. Взагалі, жодною з норм Податкового кодексу не передбачено обов'язку вносити зміни в договір у разі, якщо після його укладення змінився розмір нормативної грошової оцінки.

Такі обставини, з урахуванням конституційних гарантій прав і свобод (ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством (ст.19 Конституції України), унеможливлюють примушення відповідача до укладення додаткової угоди, з умовами якої він не згоден та обов'язковість укладення якої законодавством не передбачена.

Таким чином, суд наголошує на неприпустимості розгляду факту зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки в якості обов'язкової підстави зміни розміру орендної плати.

Так, Верховний Суд України в постанові від 03.12.2014 року по справі за № 3-34гс13 зробив висновок (який в подальшому був відображен Вищим господарським судом України в Інформаційному листі від 20.05.2014 року №01-06/646/2014), що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. В той же час Верховним Судом України було прямо зазначено підставу для даного твердження - визначеність в договорах оренди, зобов'язання орендаря на самостійне щорічне індексування розміру орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.

А отже, Верховний Суд України пов'язує перегляд розміру орендної плати в разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки виключно з існуванням прямої вказівки в договорі на такий перегляд.

Відповідно до пункту 3.1.2. спірного Договору орендодавець має право вносити зміни в розділ 2 цього договору щодо розміру і строків внесення плати за землю в разі зміни ставки земельного податку в законодавчому порядку.

Отже згідно умов договору оренди земельної ділянки підставою для збільшення розміру орендної плати є збільшення ставок земельного податку відповідно змін у чинному законодавстві, тобто коли визначена у договорі орендна плата є нижчою за встановлений законом її граничний розмір.

Слід звернути увагу, що під час розгляду справи позивачем не надано документально підтверджених даних про розмір земельного податку, який існував на час укладення договору, що призводить до неможливості порівняти первісний і сучасний розмір земельного податку, що не дає суду підстав зробити висновок про зростання розміру земельного податку.

Так, відповідно до п.1 4 додаткової угоди, яку просив затвердити позивач, вказано, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №26 від 17.10.2013 становить 3 661 204 гривень.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік, (том 1 а. с. 38) затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 року;

- одержано витяг №26 від 17.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

При дослідженні витягу №26 від 17.10.2013 року (том 1 а.с. 24) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 3197 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Вокзальна, 39а, судом встановлено, що розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :09:041:0001, яка передана в оренду відповідачу, складено виходячи з того, що функціональне виростання земельної ділянки - землі комерційного використання, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 2,5 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 3197 кв.м., що в свою чергу, вплинуло на величину нормативно грошової оцінки.

Також в матеріалах міститься витяг №4136/08 від 16.12.2008 року (том 1 а.с. 187) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 3197 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Вокзальна, 39а, судом встановлено, що розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :09:041:0001, яка передана в оренду відповідачу, складено виходячи з того, що функціональне виростання земельної ділянки - землі промисловості, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 1,2 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 3197 кв.м., що в свою чергу, вплинуло на величину нормативно грошової оцінки.

Відповідно до статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 Земельного кодексу України.

Згідно із ч.1 ст. 20 Земельного кодексу України, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Як вже зазначалося, спірний договір оренди землі було укладено на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 12.07.2000 року № 974 "Про надання ТОВ "Віко" у користування земельної ділянки"

За умовами укладеного між сторонами Договору відповідачу (орендарю) в оренду строком до 31.07.2025 року надано в платне користування земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Вокзальна, 39-а, загальною площею 0,3197 га, у тому числі: інших угідь 0,3197 га для експлуатації і обслуговування нежитлової будівлі складського призначення.

З огляду на вказане, суд дійшов висновку, що оскільки на цей час відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по вул. Вокзальна, 39-а, м. Харків до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5), а новий договір оренди землі між позивачем та відповідачем не укладено, спірний договір оренди землі діє в тій редакції, яка була узгоджена та підписана сторонами, позивач не мав права визначати у додатковій угоді нормативну грошову оцінку землі на підставі витягу № 26 від 17.10.2013 року, у яких застосоване інше функціональне використання земельної ділянки ніж те, що встановлено в договорі оренди землі.

У відповідності до положень Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року за №18/15/21/11 та зареєстрованим в Мін'юсті України 05.04.2006 року за №388/12262, затверджені величини коефіцієнта функціонального використання для земель різних категорій, зокрема, для промисловості застосовується коефіцієнт - 1,2.

За таких обставин, позивачем не доведено правомірність внесення змін до договору оренди землі шляхом доповнення його, зокрема, п.1.4 додаткової угоди, яку просив затвердити позивач, вказавши, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №26 від 17.10.2013 року становить 3 661 204 грн.

Позивач також просив суд змінити пункт 2.1. Договору шляхом встановлення розміру орендну плату у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки.

В обґрунтування зазначеної позовної вимоги, позивач посилається на "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові", затвердженого рішенням 19 сесії 5 скликання Харківської міської ради від 27.02.2008 року №41/08.

Встановлення ставки орендної плати від нормативної грошової оцінки землі є істотною зміною умов договору. Разом з тим, підставами для встановлення саме такої ставки позивач вказує на істотну зміну об'єктивних обставин, котрі не залежать від волі сторін договору (що було б допустимо в разі зміни умов договору в порядку ст.652 ЦК України), а рішення однієї зі сторін договору - позивача Харківської міської ради, котра в односторонньому порядку затвердила ставки орендної плати у місті Харкові, вже після укладення спірного Договору оренди землі, в якому сторони взагалі не погодили розмір ставки орендної плати.

Відповідно до п.2.4 даного положення, річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

O = Ц*Б*К1*К2, де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, (у гривнях);

Б - єдина для міста Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Відповідно до п.2.5 вказаного Положення, розмір поточної базової ставки орендної плати (Б), визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.

Внаслідок того, що термін оренди є значним, позивач застосовує знижку, у вигляді 70% від базової ставки для визначення ставки орендної плати безпосередньо для даного терміну оренди, а саме 8%*70%/100%= 5,6%.

Однак, спірний договір оренди було укладено 07.02.2001 року, а тому, на час його укладення, вказане Положення не діяло, а зазначене Положення регулює визначення розміру орендної плати саме при укладенні договорів оренди землі.

Так, нормативно-правові акти поширюють свою дію лише на договори, які були укладені після набрання цими актами законної сили, окрім випадків, коли в них зазначено про необхідність приведення вже укладених договорів у відповідність до цих актів.

Таким чином, внаслідок затвердження органом місцевого самоврядування вже після укладення спірного договору оренди землі, нового порядку визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові, змінилась формула розрахунку річної орендної плати та відповідні коефіцієнти.

Але спірний договір оренди землі та чинне законодавство не передбачають такої підстави для зміни договору оренди землі, як зміна органом місцевого самоврядування порядку визначення розміру орендної плати, у разі зміни формули її розрахунку та відповідних коефіцієнтів.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про неправомірність застосування позивачем ставки орендної плати у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки землі у запропонованих змінах до договору оренди землі.

Відповідно до п. 3 рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Таким чином, вказане рішення містить у собі імперативне посилання на інший нормативний документ, який визначає яким органом чи установою, в який спосіб, в якій формі та в якому порядку відбувається оформлення додаткової угоди до договору оренди землі, яка пов'язана із зміною розміру орендної плати.

Таким документом відповідно до рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 є Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Зважаючи на імперативний характер, норми п. 3 рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" укладення додаткової угоди до договору оренди про зміну розміру орендної плати у зв'язку із впровадженням нової нормативної грошової оцінки землі у м. Харкові станом на 01.01.2013 року здійснюється виключно і лише у відповідності до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, що затверджений рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 року №960/12, і який діє на сьогодні.

Це підтверджується і тим, що в тексті спірної додаткової угоди та позовної заяви Департамент земельних відносин та Харківська міська рада посилається на рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, як на підставу укладення додаткової угоди до договору оренди землі.

Однак, згідно з п. 29 Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, цей Порядок не поширюється на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком.

Вказаний порядок оформлення договорів оренди набрав чинності з 01.01.2013 року.

В договорі оренди землі від 07.01.2001 року зазначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі між позивачем та відповідачем укладено 07.02.2001 року та зареєстровано 09.02.2001 року, а отже до набрання чинності Порядку затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Таким чином, дія Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12 не поширюється на договір оренди землі від 07.02.2001 року, та не може бути застосований до вказаних правовідносин оренди.

На даний час, актами Харківської міської ради не визначено порядок оформлення та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, які були укладені до 01.01.2013 року, тобто до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Зважаючи на відсутність Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди укладених до 01.01.2013 року, застосування рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" до спірних правовідносин оренди землі є неможливим та незаконним.

Решта вимог позивача про внесення змін до договору оренди землі від 07.02.2001 р. № 16/01 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції позивача також не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Позивач, у наданій редакції додаткової угоди до договору оренди землі, просить суд змінити пункт 1 (із підпунктами 1.2), пункт 2 (із підпунктами 2.2-2.6), пункт 3 (із підпунктами 3.1-3.5), пункт 4 (із підпунктами 4.1-4.4), пункт 5 (із підпунктами 5.1, 5.2), пункт 6 (із підпунктами6.1-6.5), пункт 7 (підпункт 7.1) договору, виклавши умови додаткової угоди в редакції яка відрізняється від умов договору оренди, який укладено між сторонами, та є предметом даного судового провадження.

Як зазначено в рішенні суду, законом передбачено можливість внесення змін до договору за згодою сторін, яке що інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено за рішенням суду у випадках, встановлених договором або законом.

Позивач, посилаючись на вищевказані норми законів, рішення органу місцевого самоврядування та на витяг про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, визначаючи їх як підставу позову, ставить питання не лише щодо визначення (зміни) розміру орендної плати, а й щодо решти умов договору. При цьому позивачем не доведено, як саме співвідноситься зміна нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з пунктами додаткової угоди до договору, які позивач просить суд визнати укладеними і чи є її зміна нормативно-грошової оціни підставою для укладення додаткової угоди в новій редакції.

Відповідно до приписів частини другої статті 14 Цивільного кодексу України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

З огляду на зазначене, позов у вказаних частинах задоволенню не підлягає.

Суд вважає такими, що підлягають задоволенню вимоги щодо доповнення договору пунктом 1.3 договору відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що в розділі І редакції додаткової угоди до договору оренди землі міститься перелік як законодавчих актів, так і нормативно-правових актів Харківської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини. Однак, включення таких законів та підзаконних актів в односторонньому порядку до тексту договору не відповідає загальним принципам укладення договорів, оскільки ані Закон України "Про оренду землі", ані інші правові норми не містять вимог щодо таких умов договору, як перелік законодавчих та підзаконних актів, і не визначають їх як обов'язкові. Крім того, сторони договору, не зважаючи на зазначення або не зазначення в ньому певних правових актів, повинні їх і без того беззастережно дотримуватися.

З огляду на вищевикладене господарський суд прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню в частині щодо внесення до договору оренди землі змін у частині відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки (п. 1.3 додаткової угоди), а в решті позову необхідно відмовити, як в необґрунтованому та безпідставному.

Суд зазначає, що згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України та ч. 5 ст. 188 ГК України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до яких судовий збір покладається на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 1, 4, 4-2, 4-3, 12, 22, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 09 лютого 2001 року за №16/01 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, посвідченого приватним

нотаріусом

Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А.

"07" лютого 2001 року в реєстрі за № 1033,

зареєстрованого "09" лютого 2001 року за № 16/01

у виконавчому комітеті Харківської міської ради

11 грудня 2013р.

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ВІКО" (Орендар) в особі керівника _________________________________________________ з другого боку домовились про нижченаведене:

I. Доповнити пунктом 1.3. договір оренди земельної ділянки, зареєстрованого "09" лютого 2001 року за № 16/01 словами і викласти у такій редакції:

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :09:041:0001."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. "07" лютого 2001 року в реєстрі за № 1033, зареєстрованого "09" лютого 2001 року за № 16/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ВІКО"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61009, м. Харків, вул. Вокзальна, буд. 46

код 04059243 код 23763309

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А. Кернес _________________ ______________

/підпис/ / підпис/ /ПІБ/"

В решті позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІКО" (61009, м. Харків, вул. Вокзальна, буд. 46, ) на користь Харківської міської ради 61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, , Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) витрати понесені на сплату судового збору в розмірі 609 (шістсот дев'ть) грн. 00 коп.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 02.06.2015 р.

Суддя Т.О. Пономаренко

справа № 922/3517/14