КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" травня 2015 р. Справа№ 910/25386/14

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Хрипуна О.О.

суддів: Тищенко А.І.

Станіка С.Р.

при секретарі судового засідання - Король Я.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "КОФЕ-ТАЙМ"

на рішення господарського суду міста Києва від 02.09.2014

у справі № 910/25386/14 (суддя Ковтун С.А.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КОФЕ-ТАЙМ"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕК-СТАНДАРТ"

про визнання договору розірваним та прийняття майна з оренди

за участю представників:

від позивача: не з'явились,

від відповідача: Галь О.А.

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" про визнання розірваним договору оренди № 01/11-О від 01.08.2011 нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, 5-а, загальною площею 243,1 кв.м., укладеного між ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" та ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" з 15 жовтня 2013, та про зобов'язання ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" прийняти з орендного користування від ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" шляхом підписання акту приймання-передачі від 15.10.2013 нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, 5-а.

Позовні вимоги мотивовані тим, що договір оренди № 01/11-О від 01.08.2011 припинив свою дію з 15.10.2013, про що було повідомлено відповідача листом вих. № 1707/2 від 17.07.2013. Позивач вжив всіх заходів щодо припинення ведення господарської діяльності в об'єкті оренди. За твердженням позивача, станом на 14.10.2014 об'єкт оренди знаходився у відмінному стані, що підтверджується фото- та відео- зйомкою. Однак, відповідачем, в порушення прав позивача, не вчинено жодних дій для прийняття об'єкту оренди із орендного користування, що є порушенням прав позивача.

Рішенням господарського суду міста Києва від 26.01.2015 у справі № 910/25386/14 в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з судовим рішенням, ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду міста Києва скасувати, та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані неповним з'ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків обставинам справи. За твердженням скаржника, відповідач не мав підстав для розірвання договору в односторонньому порядку, відсутні будь-які підстави для відмови відповідача від підписання акта приймання-передачі орендованих приміщень.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 27.03.2015 апеляційну скаргу ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" прийнято до провадження та призначено до розгляду на 23.04.2015.

Розпорядженням керівника апарату суду від 23.04.2015 у зв'язку з перебуванням судді по справі Корсакової Г.В. у відпустці та відповідно до Положення про автоматизовану систему документообігу суду справу № 910/25386/14 передано на повторний автоматизований розподіл для заміни судді, який не є головуючим суддею. Відповідно до повторного автоматизованого розподілу справу № 910/25386/14 передано колегії суддів у складі головуючого судді Хрипуна О.О., суддів: Тищенко А.І., Станіка С.Р.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.04.2015 апеляційну скаргу ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" у справі № 910/25386/14 прийнято до провадження новим складом колегії та призначено до розгляду на 23.04.2015. В судовому засіданні 23.04.2015 було оголошено перерву до 27.05.2015.

В судове засідання 27.05.2015 представники позивача не з'явились, хоч позивач був належним чином повідомлений про дату, час і місце судового розгляду. Від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку із неможливістю з'явитись в дане судове засідання через відрядження. Доказів на підтвердження викладених у клопотанні, обставин заявник не надав.

Беручи до уваги суть спору та матеріали справи, а також встановлені ст. 102 ГПК України строки розгляду апеляційних скарг, колегія суддів визнала за можливе розглянути справу за відсутності представників позивача, відхиливши клопотання про відкладення розгляду справи.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Київський апеляційний господарський суд встановив наступне.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 01.08.2011 між ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" та ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" укладено договір оренди № 01/11-О, на умовах якого ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" передав ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" в строкове платне орендне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, буд. 5-А, загальною площею 243,1 кв.м., а орендар зобов'язався прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення цього договору повернути орендоване майно орендодавцеві в належному стані.

Відповідно до п. 3.16 договору після закінчення строку оренди орендар зобов'язаний буде повернути об'єкт оренди протягом 3-х календарних днів з моменту закінчення строку оренди. При відсутності претензій орендодавця до орендаря згідно з пунктами 1.1 (об'єкт оренди), 1.5 (амортизаційні відрахування), 2.1 (орендна плата), 2.5 (комунальні послуги), 2.10 (щомісячна індексація орендної плати), 3.3-3.6, 3.13, 3.14 (своєчасне внесення платежів та утримання в належному стані об'єкта оренди), 4.2-4.4 (перепланування, переобладнання і будь-які інші зміни об'єкту оренди, а також передача в суборенду), 5.2 (об'єкт оренди повинен використовуватися виключно за цільовим призначенням) договору, орендодавець приймає об'єкт оренди і підписує акт прийому-передачі об'єкту оренди.

Відповідно до п. 5.6 договору всі технічні поліпшення (установка, вентиляції, кондиціонерів, підключення до електро-, водо-, тепломережі, окрім зовнішніх мереж, та ін.) виконуються орендарем самостійно та за власний рахунок. Після закінчення дії договору (після підписання сторонами акту прийому-передачі об'єкту оренди) дані технічні поліпшення залишаються у власності орендодавця і не підлягають відшкодуванню.

01.08.2011 за актом прийому-передачі нежилого приміщення ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" передало, а ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" прийняло в орендне користування нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, 5-А, загальною площею 243,1 кв. м.

Як встановлено місцевим господарським судом, 17.07.2013 позивачем було надіслано відповідачу листа, який фактично містить пропозицію щодо дострокового припинення договору з 15.10.2013.

За загальним правилом, визначеним ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частина 2 ст. 763 ЦК України надає право відмовитись кожній стороні від договору найму нерухомого майна, письмово попередивши про це другу сторону за три місяці, тільки, якщо цей договір укладено на невизначений строк.

Строк оренди за договором № 01/11-О від 01.08.2011 становив 35 місяців, який розпочинався з 01.08.2011 (п. 7.1 договору), тобто сторонами він визначений по 01.07.2014.

Відповідно до п. 7.4 договору орендар може ініціювати припинення дії договору, про що зобов'язаний письмово повідомити орендодавця не менше, ніж за 3 календарних місяці до бажаної дати розірвання, але в будь-якому випадку не раніше, ніж через 6 місяців з дня підписання сторонами акту прийому передачі об'єкту оренди від орендодавця до орендаря. При відсутності претензій орендодавця до орендаря по пунктах 1.1, 1.5, 2.1, 2.5, 2.10, 3.3-3.6, 3.13, 3.14, 4.2-4.4, 5.3, 5.5 договору, припинення дії договору оформляється додатковою угодою та актом прийому-передачі об'єкту оренди, що підписуються обома сторонами.

Отже, виходячи з п. 7.4 договору, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що дострокове розірвання договору за ініціативою орендаря може мати місце виключно за умови прийняття даної пропозиції орендодавцем. Тобто, договором не передбачено можливості його розірвання при наявності одностороннього волевиявлення позивача, оскільки сторони погодили необхідність збігу волі і волевиявлення обох сторін.

Пропозиція позивача від 17.07.2013 щодо розірвання договору з 15.10.2013 не була акцептована відповідачем. Натомість, орендодавець листом № 10 від 10.10.2013 повідомив орендаря про розірвання договору оренди в односторонньому порядку в зв'язку з невиконанням з боку орендаря умов договору оренди, а саме несплатою відповідних рахунків по орендній платі - № СФ-0000015 від 07.06.2013 та № СФ-0000022 від 02.09.2013, несплатою відповідних рахунків по компенсації комунальних послуг - № СФ-0000025 від 02.10.2013 та № СФ-0000026 від 02.10.2013, ненадання переліку та ціни виконаних орендарем невід'ємних поліпшень об'єкту оренди, ненадання відповідної технічної документації на встановлене технологічне обладнання, які згідно п.п. 5.5 та 5.6 договору оренди є невід'ємними поліпшеннями (на систему вентиляції та кондиціювання, внутрішню електромережу, систему освітлення, на пожежну та охорону сигналізацію, тощо).

За встановлених обставин, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для визнання розірваним договору оренди № 01/11-О від 01.08.2011 нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, 5-А, загальною площею 243,1 кв.м., укладеного між ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" та ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" з 15 жовтня 2013 з підстав, викладених у позовній заяві.

Умови договору оренди № 01/11-О від 01.08.2011 (п. 7.3) надавали орендодавцю право в односторонньому порядку достроково розірвати цей договір у разі невнесення протягом більше одного місяця орендарем орендних платежів (орендної плати) та всіх інших платежів у строки, передбачені умовами даного договору, у зв'язку з цим договір вважається розірваним в односторонньому порядку з вини орендаря з врахуванням санкцій; у разі невиконання орендарем вимог п.п. 4.2, 4.3, 4.4, 5.5 цього договору, у зв'язку з цим договір вважається розірваним в односторонньому порядку з вини орендаря з врахуванням санкцій; при використанні об'єкту оренди не за цільовим призначенням, відповідно до п.п. 1.1, 5.2 даного договору, у зв'язку з цим договір вважається розірваним в односторонньому порядку з вини орендаря з врахуванням санкцій.

Пославшись на недоведеність позивачем факту усунення перелічених відповідачем порушень, місцевий господарський суд встановив, що договір є розірваним в односторонньому порядку за вимогою відповідача, тобто, з урахуванням часу для поштового перебігу, з 15.10.2013.

На думку колегії суддів, такий висновок місцевого господарського суду зроблений без врахування положень ст. 33 ГПК України, якою обов'язок доказування обставин покладено на ту сторону, яка посилається на них як на підставу своїх вимог і заперечень. Крім того, дослідження судом підстав для розірвання договору оренди № 01/11-О від 01.08.2011 з ініціативи орендодавця, виходить за межі заявлених вимог.

Як вбачається з пояснень позивача, 14.10.2013 представники сторін спільно оглянули об'єкт оренди, усно засвідчили відмінний стан приміщень, однак представник відповідача відмовився провести 14.10.2013 документальне оформлення процедури повернення об'єкта оренди із орендного користування (підписання складеного позивачем акта приймання-передачі від 14.10.2013 та додаткову угоду про розірвання договору), визначивши додатково дату продовження проведення процедури повернення об'єкта оренди та підписання акта приймання-передачі - 15.10.2013 о 10:00. Водночас, ключі від об'єкта оренди представник відповідача вилучив у працівників позивача 14.10.2013, а 15.10.2013 для прийняття об'єкта оренди не з'явився.

З письмових пояснень працівника позивача офіціанта Ананьева М.О., адресованих позивачу, вбачається, що ключі від приміщення 14.10.2013 були передані представникам орендодавця. Додатковим підтвердженням припинення позивачем ведення господарської діяльності в об'єкті оренди є зняття з реєстрації касових апаратів, припинення дії договору охорони.

На даний момент, за твердженням позивача, в приміщенні господарську діяльність здійснює ФОП Галь Олег Анатолійович та ТОВ "Олімпік-Груп" (фото із "Куточка споживача").

15.10.2013 підписані позивачем акт прийому-передачі нежилого приміщення від 15.10.2013 та додаткова угода від 15.10.2013 про дострокове розірвання договору суборенди на підставі п. 7.4 договору оренди з 15.10.2013 були направлені на адресу відповідача, але залишились без відповіді.

19.11.2013 позивачем заявлено відповідачу претензію з вимогою прийняти із орендного користування об'єкт оренди, в якій позивач наголосив на ухиленні відповідача від виконання цього обов'язку, додавши акти приймання-передачі від 15.10.2013 та додаткову угоду до договору про його розірвання з 15.10.2013 з ініціативи орендаря.

Листом від 03.12.2013 на претензію від 19.11.2013 відповідач відмовився приймати у позивача приміщення, мотивуючи тим, що в актах не вказано невід'ємні поліпшення та елементи оздоблення, що переходять у власність відповідача після розірвання договору та не підлягають відшкодуванню. Крім того, підписанню актів перешкоджає наявна заборгованість позивача за договором оренди.

У відзиві на позов ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" зазначає, що неодноразово звертався до позивача з листами щодо погашення заборгованості та передачі належним чином об'єкта оренди, проте станом на день розгляду справи предмет оренди належним чином у відповідності з умовами договору відповідачу не повернутий, а саме несплатою обов'язкових платежів, не передачею орендодавцю згідно із п.п. 5.5 та 5.6 здійснених невід'ємних поліпшень. При цьому стверджує про розірвання договору оренди з 11.10.2013 за ініціативою відповідача та про неможливість прийняти предмет оренди з підстав, викладених у претензії від 03.12.2013 № 21.

При цьому, відповідач не спростовує доводів позивача про припинення ним користування предметом оренди з 15.10.2013 та про передачу ключів від приміщення представнику орендодавця, зауважень щодо стану повернутих приміщень не висловлює. Орендна плата за жовтень 2013 року орендодавцем розрахована за 14 днів (рахунок фактура № СФ-0000028 від 16.10.2013).

Встановлені обставини, на думку колегії суддів, свідчать, що позивач не користується спірним приміщенням з 15.10.2013, а предмет оренди був повернутий орендодавцю 14.10.2013, що підтверджується конклюдентними діями сторін (передача ключів від приміщення), в належному стані, хоч документально таке повернення не оформлено.

Відповідно до статті 599 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Частиною першою статті 545 ЦК України визначено, що, прийнявши виконання зобов'язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі.

Спір між сторонами у справі, що розглядається, виник з приводу вимоги орендаря прийняти орендодавцем майно, яке є предметом договору оренди № 01/11-О від 01.08.2011, шляхом підписання акта приймання-передачі.

Згідно із ч. 2 ст. 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Цивільне законодавство не містить вимог щодо змісту акту приймання-передачі об'єктів нерухомості. Підписання сторонами акта приймання-передачі орендованого майна у випадку його повернення не може залежати від виконання зобов'язань орендаря зі сплати орендних платежів тощо. Цей акт посвідчує перехід права користування орендованим майном.

При цьому, ст. 795 ЦК України покладає на обох сторін договору оренди обов'язок підписувати акт повернення наймачем предмета договору найму. А відповідач не виконав цей обов'язок.

Таким чином, аналіз вказаної норми свідчить, що особа на підтвердження виконання зобов'язання за договором найму вправі в судовому порядку вимагати прийняття від неї майна, яке було предметом договору, та отримання документа (акта) про таке прийняття як підтвердження виконання нею зобов'язання (постанова ВСУ від 20.03.2012 № 3-19гс12 у справі № 1/5005/5719/2011).

Встановлені обставини свідчать про наявність правових підстав для задоволення вимоги позивач про зобов'язання ТОВ "ДЕК-СТАНДАРТ" прийняти з орендного користування від ТОВ "КОФЕ-ТАЙМ" шляхом підписання акту приймання-передачі від 15.10.2013 нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, 5-а, у зв'язку з чим рішення місцевого господарського суду підлягає частковому скасуванню у зв'язку із невідповідністю висновків обставинам справи.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, витрати по сплаті судового збору покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 33, 49, 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "КОФЕ-ТАЙМ" задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 26.01.2015 у справі № 910/25386/14 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕК-СТАНДАРТ" прийняти з орендного користування від Товариства з обмеженою відповідальністю "КОФЕ-ТАЙМ" шляхом підписання акту приймання-передачі від 15.10.2013 нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, 5-а.

3. Задовольнити позові вимоги в частині зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕК-СТАНДАРТ" прийняти з орендного користування від Товариства з обмеженою відповідальністю "КОФЕ-ТАЙМ" шляхом підписання акту приймання-передачі від 15.10.2013 нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, 5-а.

4. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ДЕК-СТАНДАРТ" прийняти з орендного користування від Товариства з обмеженою відповідальністю "КОФЕ-ТАЙМ" шляхом підписання акту приймання-передачі від 15.10.2013 нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Льва Толстого, 5-а.

5. В іншій частині рішення господарського суду міста Києва від 26.01.2015 у справі № 910/25386/14 залишити без змін.

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕК-СТАНДАРТ" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "КОФЕ-ТАЙМ" 1 827 грн. витрат по сплаті судового збору.

Головуючий суддя О.О. Хрипун

Судді А.І. Тищенко

С.Р. Станік