ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" травня 2015 р.Справа № 922/1452/15

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Яризька В.О.

при секретарі судового засідання Сінченко І.В.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,
до товариства з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична Компанія "Здоров'я", м. Харків,
про внесення змін до договору оренди землі
за участю представників:

позивача - Бречка С.М. (дов.),

відповідача - Плесюк Н.О. (дов.),

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, ТОВ "Фармацевтична Компанія "Здоров'я", м. Харків,, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 17.08.2008р., зареєстрованого 19.09.2007р. за № 19, у запропонованій редакції.

В слуханні справи оголошувались перерви до 16.04.2015р. об 11:30 год., 12.05.2015р. об 11:00 год., 26.05.2015р. об 11:30 год.

Представник позивача підтримує заявлені позовні вимоги, вказує на те, що на теперішній час між позивачем та відповідачем не підписано та не укладено додаткової угоди до договору оренди землі від 17.08.2008р., зареєстрованого 19.09.2007р. за № 19, щодо зміни розміру орендної плати.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що пунктом 16 рішення 36 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про надання земельних ділянок для будівництва об'єктів" від 24.12.2014р. № 1738/14 (зі змінами, внесеними рішенням 39 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про внесення змін до рішень Харківської міської ради з містобудівних питань" від 25.02.2015р. № 1852/15) ТОВ "Фармацевтична компанія "Здоров'я" надано в оренду земельну ділянку із земель територіальної громади м. Харкова площею 3,3090 га (кадастровий номер 63101366:03:012:0016) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення зі зміною виду : цільового використання земельної ділянки для реконструкції адміністративних, виробничих та складських будівель і споруд без зміни функціонального призначення об'єкту по вул. Шевченка. 22 до 31.12.2024р. (але не пізніше прийняття об'єкта до експлуатації). Також зобов'язано ТОВ "Фармацевтична компанія "Здоров'я" звернутися до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 19.09.2007р. № 19 в частині зміни виду цільового використання земельної ділянки.

Відповідач вказує, що управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області наданий витяг № 2286/14 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 25.12.2014р. № 6094/08, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 63101366:03:012:0016) по вул. Шевченка, 22 у м. Харкові становить 10 800 576 гри. та належить до земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво.

На підставі зазначеного витягу Департаментом земельних відносин Харківської міської ради здійснений розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, відповідно до якого грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 63101366:03:012:0016) з урахуванням коефіцієнту індексації за 2014р. становить 13 489 919грн., а розмір орендної плати в рік становить 404 697,58 грн.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради відповідно до умов Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012р. № 960/12, було підготовлено три примірника додаткової угоди до договору оренди землі (кадастровий номер 63101366:03:012:0016), які були підписані та скріплені печаткою з боку орендаря, а саме Генеральним директором ТОВ "Фармацевтична компанія "Здоров'я" та повернуті до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, при цьому підписаний примірник договору з боку Харківської міської ради на адресу товариства повернутий не був.

Вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

На підставі рішення 11 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 21.02.2007 року № 21/07 "Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою (орендодавець, позивач) та ТОВ "Фармацевтична компанія "Здоров'я" (орендар, відповідач) укладений договір оренди землі від 17.08.2007р., реєстраційний номер 19 від 19.09.2007р.

Відповідно до п. 1, 2 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 3,3090 га, яка знаходиться за адресою : м. Харків, вул. Шевченка, 22.

Згідно п. 8 Договору цей договір укладений строком до 01.02.2032р.

Відповідно до п. 9 Договору орендна плата складає 40172,03 грн. в місяць.

Пунктом 10 Договору сторони погодили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, а пунктом 11 передбачили, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем рівними частками щомісячно упродовж 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Пунктом 13 Договору сторони домовились, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 36 вказаного Договору сторони передбачили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р., і відповідно до пункту 1.1 цього рішення затверджено базову вартість 1 кв.м земель міста Харкова у сумі 291,18 грн. Пунктом 2 цього рішення визначено, що вказане рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. застосовується з 01.01.2014р.

Пунктами 2 та 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013р." встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. вводиться в дію з 01.01.2014р. Зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12, згідно з пунктом 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

У зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі Департаментом земельних відносин ХМР був складений лист на адресу відповідача № 4944/0/225-13 від 13.12.2013р. з пропозицією внести зміни до договору оренди земельної ділянки.

До матеріалів справи також доданий текст додаткової угоди, що позивач пропонував укласти відповідачу, який датований 26.03.2014р.

Позивачем надані пояснення про те, що листи-пропозиції були зареєстровані одразу після, того як їх підписав директор Департаменту земельних відносин Харківської міської ради Баронін Б.І., а додаткова угода була зареєстрована після підписання її Харківським міським головою Кернесом Г.А., однак направлені дані документи були одночасно відповідачу в квітні 2014р.

Суд зазначає, що лист-пропозиція, витяг про нормативну грошову оцінку землі та текст додаткової угоди були отримані відповідачем 03.04.2014р.

Відповідачем не був підписаний наданий позивачем проект додаткової угоди до договору оренди землі від 17.08.2007р., зареєстрованого 19.09.2007р. за № 19.

23.12.2014р. відповідач звернувся до Харківської міської ради з питання зміни цільового призначення земельної ділянки, що була надана йму в оренду за спірним договором, зокрема згідно договору від 17.08.2008р. земельна ділянка надана в оренду для експлуатації та обслуговування адміністративних, виробничих, складських будівель і споруд, а відповідач просив змінити цільове призначення землі для реконструкції адміністративних, виробничих, складських будівель і споруд без зміни функціонального призначення об'єкту по вул. Шевченка, 22.

Пунктом 16 рішення 36 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про надання земельних ділянок для будівництва об'єктів" від 24.12.2014р. № 1738/14 (зі змінами, внесеними рішенням 39 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про внесення змін до рішень Харківської міської ради з містобудівних питань" від 25.02.2015р. № 1852/15) ТОВ "Фармацевтична компанія "Здоров'я" надано в оренду земельну ділянку із земель територіальної громади м. Харкова площею 3,3090 га (кадастровий номер 63101366:03:012:0016) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення зі зміною виду : цільового використання земельної ділянки для реконструкції адміністративних, виробничих та складських будівель і споруд без зміни функціонального призначення об'єкту по вул. Шевченка. 22 до 31.12.2024р. (але не пізніше прийняття об'єкта до експлуатації). Також зобов'язано ТОВ "Фармацевтична компанія "Здоров'я" звернутися до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 19.09.2007р. № 19 в частині зміни виду цільового використання земельної ділянки.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради відповідно до умов Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012р. № 960/12, було підготовлено три примірника додаткової угоди до договору оренди землі (кадастровий номер 63101366:03:012:0016), згідно з якою розмір орендної плати на рік складає 404697,58 грн.

Всі три примірники зазначеної додаткової угоди були підписані та скріплені печаткою з боку орендаря, а саме генеральним директором ТОВ "Фармацевтична компанія "Здоров'я". Відповідач вказує, що підписані з його боку додаткові угоди до договору оренди землі були повернуті до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, однак доказів повернення суду не надано, при цьому відповідач вказує, що підписаний примірник додаткової угоди з боку Харківської міської ради на адресу товариства повернутий не був.

Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

До матеріалів справи не надано доказів реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, зареєстрованого 19.09.2007р. за № 19, щодо зміни цільового призначення земельної ділянки та зміни розміру орендної плати.

Таким чином на теперішній час додаткові угоди до договору оренди землі, зареєстрованого 19.09.2007р. за № 19, щодо зміни цільового призначення земельної ділянки та зміни розміру орендної плати не укладались.

Як убачається з матеріалів справи, предметом судового розгляду є вимога Харківської міської ради про внесення змін до укладеного сторонами договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній в позовній заяві, з підстав зміни розміру орендної плати на підставі чинного законодавства через прийняття органом місцевого самоврядування відповідного рішення.

За приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 628 вказаного Кодексу зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами статей 126, 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Як визначено статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата

За приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За приписами статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Суд зазначає, що сторони в договорі оренди земельної ділянки передбачили можливість внесення змін до договору, а оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати визначена підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, суд дійшов висновку про необхідність визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 17.08.2008р., зареєстрованого 19.09.2007р. за № 19, шляхом внесення змін в пункти 2, 5, 9 (в редакції запропонованій позивачем) та визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в цій частині.

Суд звертає увагу на те, що визнання укладеною додаткової угоди в редакції, що запропонована позивачем, не порушує прав відповідача стосовно зміни цільового призначення землі та визначення іншого розміру орендної плати, оскільки додаткова угода щодо такої зміни буде підписана та зареєстрована пізніше, після чого вона набуде чинності.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про задоволення позову щодо внесення змін до договору оренди в частині зміни розміру орендної плати на підставі рішення органу місцевого самоврядування, оскільки це ґрунтується на укладеному між сторонами договорі та вимогах закону.

Суд зазначає про безпідставність та необґрунтованість Харківською міською радою позовних вимог щодо внесення змін в інші пункти договору оренди землі, оскільки вони не стосуються розміру орендної плати, ніяк не обґрунтовані у змісті позову, в зв'язку з чим позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

Відповідно до положень ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача повністю, оскільки спір виник внаслідок його неправильних дій.

Керуючись ст. ст. 1, 12, 22, 32-34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 17.08.2007р., реєстраційний № 19 від 19.09.2007р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого 19 вересня 2007 року № 19 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та товариство з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична Компанія "Здоров'я" (Орендар) в особі керівника з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 5., 9., договору оренди землі, зареєстрованого 19 вересня 2007 року за № 19 змінити, доповнити пункт 2. словами і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :03:012:0016).

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 886 від 24.09.2013 року становить 25921713 грн. (двадцять п'ять мільйонів дев'ятсот двадцять одна тисяча сімсот тринадцять тисяч гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 75/14 від 03.10.2013 на рік становить 3 % від її нормативної грошової оцінки і складає 777651,39 грн. (сімсот сімдесят сім тисяч шістсот п'ятдесят одна гривня 39 копійок), або в місяць - 64804,28 грн. (шістдесят чотири тисячі вісімсот чотири гривні 28 копійок)."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "19" вересня 2007 року № 19 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області

м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови _____/ підпис/_______ Г.А. Кернес

ОРЕНДАР

Товариство з обмеженою відповідальністю

"Фармацевтична компанія "Здоров'я",

код 31437750

адреса: 61013, м. Харків, вул. Шевченка, 22

В особі керівника

_____________________ / підпис/ ________________________/ПІБ/"

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія "Здоров'я" (код 31437750, адреса: 61013, м. Харків, вул. Шевченка, 22) на користь Харківської міської ради (, адреса : м. Харків, м-н Конституції, 7, реєстраційний рахунок 2986, банк ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО 851011) витрати по сплаті судового збору в сумі 1218,00 грн.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Повне рішення складено 02.06.2015 р.

Суддя В.О. Яризько