ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" червня 2015 р. Справа № 922/238/15

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Могилєвкін Ю.О., суддя Пушай В.І., суддя Барбашова С.В.

при секретарі Крупа О.О.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1

відповідача - Ворона Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну відповідача (вх. № 2491 Х/3) на рішення господарського суду Харківської області від 24.03.15 р. у справі № 922/238/15

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, м. Харків

до Харківської міської ради

про розірвання договору оренди землі від 16.07.2004 р.

ВСТАНОВИЛА:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_3, м. Харків звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою, в якій просла розірвати договір оренди землі від 16.07.2004 р. укладений між Харківської міською радою та ФОП ОСОБА_3 та стягнути з відповідача на користь позивача витрати зі сплати судового збору у розмірі 1218,00 грн.

Рішенням господарського суду Харківської області від 24.03.2015 р. у справі № 922/238/15 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди землі, укладений 16.07.2004 року між Харківською міською радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3, м. Харків, зареєстрований 16.07.2004 р. НОМЕР_1 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах". Стягнуто з Харківської міської ради на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, м. Харків судовий збір у розмірі 1218,00 грн.

Рішення мотивоване з посиланням на законність та обґрунтованість заявлених позивачем позовних вимог, з тих підстав, що законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, та ін.

Відповідач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 24.03.2015 р., з мотивів та підстав, зазначених в апеляційній скарзі.

Зокрема, в обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає про те, що відповідно до порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12 передбачено, що дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, як за ініціативою орендаря, так і за ініціативою орендодавця, оформлюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди згідно із затвердженою формою, та ін.

Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України, апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Судова колегія, повторно розглянувши справу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення встановила наступне:

Як свідчать матеріали справи, 16.07.2004 року між Харківською міською радою (орендодавцем) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3, м. Харків (орендарем) укладений договір оренди землі (далі - договір), зареєстрований 16.07.2004 р. НОМЕР_1 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах".

Відповідно до п. 1.1 договору, орендодавець на підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 р. № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Харків, АДРЕСА_1.

Пунктом 2-3 договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5992 га, у тому числі: під забудовою 0,1596 га, інших угідь 0,4396 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, які належать орендареві на праві приватної власності - нежитлові будівлі літ. „Б-1". літ. ,,В-1 ", літ. „Г-1 ", а також інші об'єкти інфраструктури.

Відповідно до п. 15 -16 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Пунктами 9 - 12 договору, передбачені порядок, строки та розмір сплати орендних платежів.

Згідно з п. 8. договору, договір укладено строком: на період будівництва - до 01.04.2006 р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.04.2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 38. договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 40 договору передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Позивач зазначає, що 22.10.2013 р. за Товариством з обмеженою відповідальністю "САВА-21" зареєстровано право власності на об'єкти нерухомого майна, розташовані на орендованій позивачем земельній ділянці, про що свідчить копія свідоцтва про право власності та копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23.10.2013 р.

05.12.2014 р. позивач звернувся до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради із заявою про розірвання договору оренди.

Проте, як зазначає позивач після одержання вищезазначеної заяви від 05.12.2014 р. відповіді від відповідача не отримав.

Зазначені обставини стали підставою звернення позивача до суду з позовною заявою у цій справі.

З матеріалів справи також вбачається, що господарський суд приймаючи оскаржуване рішення крім іншого виходив з того, що законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, та ін.

Відповідно до вимог ст. ст. 32, 34 ГПК України, доказами у справі є будь -які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі статтею 43 цього ж кодексу, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України, визначає договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Згідно зі ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В статті 13 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) закріплено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до приписів ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Колегія суддів зазначає, що в ст. 651 Цивільного кодексу України застосовані поняття "розірвання договору за взаємною згодою сторін" та "розірвання договору за рішенням суду", які не є тотожними та регулюються різними нормами законодавства.

Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить розірвати договір за рішенням суду.

Посилання заявника апеляційної скарги на порядок визначений, Харківською міською радою щодо розірвання договорів оренди землі за взаємною згодою сторін є безпідставним, оскільки він не може застосовуватись при розірванні договору оренди за рішенням суду.

У випадку розірвання договору за рішенням суду жодний законодавчий акт не передбачає можливості розірвання договору лише за умов надання документів, передбачених п. 25 рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12.

Рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" є внутрішнім документом, що визначає в такий спосіб новий порядок оформлення та розірвання договорів оренди землі за взаємною згодою сторін.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з пунктами "а", "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Як свідчать матеріали справи та зазначено вище, 05.12.2014 р. позивач звернувся до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради із заявою про розірвання договору оренди.

Проте, як зазначає позивач після одержання вищезазначеної заяви від 05.12.2014 р. відповіді від відповідача не отримав.

При цьому, до матеріалів справи відповідачем наданий лист Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 30.12.2014 р. № Ш-7-1587/0/223-1402-06, в якому позивачу повідомлено, що його лист від 05.12.2014 р. розглянуто та для оформлення угоди про розірвання договору оренди необхідно надати додаткові документи, перелік яких запропонований в листі.

Разом з тим, як вірно зазначено судом першої інстанції та свідчать матеріали справи відповідачем не надано доказів направлення цього листа позивачу або відмітки про отримання.

Згідно з п. 38 договору сторонами передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти, до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно з п. 40 спірного договору оренди землі, перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору оренди та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Таким чином, враховуючи положення зазначених норм матеріального права та умови спірного договору оренди, підставою для припинення права користування земельною ділянкою попереднього землекористувача є перехід права власності на житловий будинок, споруду, будівлю до іншої особи.

У пункті 2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень". Таке оформлення здійснюється з урахуванням законодавчих приписів, зазначених в абзацах другому - п'ятому підпункту 2.12 пункту 2 цієї постанови, і положень постанови Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 р. N 439 "Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку".

Пунктом 2.20 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Договір оренди землі, зареєстрований 16.07.2004 р. НОМЕР_1 у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру, є припиненим, а право користування земельною ділянкою, як вірно зазначив суд першої інстанції перейшло до іншої особи - ТОВ "САВА-21".

Враховуючи викладене, судова колегія погоджується з висновками господарського суду про задоволення позову.

На підставі вищевикладеного, рішення господарського суду Харківської області від 24.03.15 р. у справі № 922/238/15 прийнято з урахуванням фактичних обставин справи та чинного законодавства.

Таким чином, висновки, викладені в рішенні господарського суду відповідають вимогам законодавства та фактичним обставинам справи, а мотиви заявника скарги, з яких вони оспорюються не можуть бути підставою для його скасування.

Керуючись ст. ст. 101, 102, п. 1 ст. 103, ст. ст. 105 ГПК України, судова колегія -

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарського суду Харківської області від 24.03.15 р. у справі № 922/238/15 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до касаційної інстанції Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови підписано 08.06.2015 р.

Головуючий суддя Могилєвкін Ю.О.

Суддя Пушай В.І.

Суддя Барбашова С.В.