ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" червня 2015 р. Справа № 922/2120/15

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Могилєвкін Ю.О., суддя Пушай В.І., суддя Потапенко В.І.

при секретарі Крупа О.О.

за участю представників сторін:

позивача - Дребот І.А.

відповідача - Борисов Д.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх.№2895 Х/3) на рішення господарського суду Харківської області від 23.04.15 у справі № 922/2120/15

за позовом Приватне підприємство "Аоста", смт.М.Данилівка

до Публічного акціонерного товариства "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ", м.Київ

про розірвання договору оренди, усунення перешкод у користуваннінежитловими приміщеннями та зобов"язаня передати нежитлові приміщення

ВСТАНОВИЛА:

В квітні 2015 році Приватне підприємство "АОСТА" звернулось до господарського суду Харківської області з позовною заявою про розірвання договору оренди приміщень, посвідченого 05 серпня 2013 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д.В. за реєстровим № 3266; усунення перешкоди в користуванні власником - Приватним підприємством "АОСТА" нежитловими приміщеннями шляхом виселення Публічного акціонерного товариства "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" з вбудованих нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 190 кв.м., а саме: перший поверх - № 48 - 15,3 кв.м., № 49 - 19,8 кв.м., № 50 - 15,7 кв.м., № 51 - 22,6 кв.м., № 65 - 40,2 кв.м., № 65а - 13,8 кв.м., № 65б - 28,3 кв.м., № Iа - 2.1 кв.м., № IV (частково) - 32.2 кв.м. за адресою: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд 39 (літ. А-5); зобов*язання Публічне акціонерне товариство "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" передати вбудовані нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 190 кв.м., а саме: перший поверх - № 48 - 15,3 кв.м., № 49 - 19,8 кв.м., № 50 - 15,7 кв.м., № 51 - 22,6 кв.м., № 65 - 40,2 кв.м., № 65а - 13,8 кв.м., № 65б - 28,3 кв.м., № Iа - 2.1 кв.м., № IV (частково) - 32.2 кв.м. за адресою: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд 39 (літ. А-5) за актом прийому-передачі Приватному підприємству "АОСТА".

Рішенням господарського суду Харківського суду від 23.04.2015 року по справі №922/2120/15 ( суддя Хотенець П.В.) позов задоволено повністю; розірвано договір оренди приміщень, посвідченого 05 серпня 2013 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д.В. за реєстровим № 3266; усунуто перешкоди в користуванні власником - Приватним підприємством "АОСТА" нежитловими приміщеннями шляхом виселення Публічного акціонерного товариства "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" з вбудованих нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 190 кв.м., а саме: перший поверх - № 48 - 15,3 кв.м., № 49 - 19,8 кв.м., № 50 - 15,7 кв.м., № 51 - 22,6 кв.м., № 65 - 40,2 кв.м., № 65а - 13,8 кв.м., № 65б - 28,3 кв.м., № Iа - 2.1 кв.м., № IV (частково) - 32.2 кв.м. за адресою: 61002, м.Харків, вул.Сумська, буд 39 (літ. А-5); зобов'язано Публічне акціонерне товариство "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" передати вказані вбудовані нежитлові приміщення за актом прийому-передачі Приватному підприємству "АОСТА". Стягнуто з Публічного акціонерного товариства "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" на користь Приватного підприємства "АОСТА" 3654,00 грн. судового збору.

Відповідач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права та неповне з'ясування обставин справи при його прийнятті, просить скасувати рішення господарського суду повністю та прийняти нове рішення у справі, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

У апеляційній скарзі зазначив, що оплата орендної плати проводиться на підставі рахунку, який надається орендодавцем, рахунки позивачем не надавались, доказів права прийняття зобов'язань належним кредитором та надання боржнику доказів переходу до нового кредитору прав у зобов'язання не надано, в приміщенні відключалась електроенергія.

Позивач вважає рішення суду законним та обґрунтованим, прийнятим відповідно до норм чинного законодавства, надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

У відзиві зазначив, що відповідач неодноразово повідомлявся про зміну власника приміщення, на вимогу позивача відповідач не надав копії договору оренди, тому його посилання на відсутність рахунків на оплату є безпідставною, відповідач зобов'язаний був проводити оплату орендної плати.

Розпорядженням секретаря третьої судової палати від 02.06.15 року, у зв'язку з хворобою судді Плужника О.В. для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Могилєвкін Ю.О., суддя Пушай В.І., суддя Потапенко В.І.

Судова колегія, повторно розглянувши справу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення встановила, що 05 серпня 2013 року Публічне акціонерне товариство "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" (відповідач) відповідно до договору оренди приміщень, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д.В. за реєстровим № 3266 прийняв у строкове платне користування вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 190,0 кв.м., розташовані за адресою: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд.39 (Лі. А-5): перший поверх №48 - 15,3кв.м.; №49 - 19,8 кв.м.; №50 - 15,7 кв.м.; № 51 - 22,6 кв.м.; №65 - 40,2 кв.м.; 65а -13,8 кв.м.; 65б - 28,3 кв.м.; Іа - 2,1 кв.м.; ІV (частково) - 32,2 кв.м.

У п. 5.1 договору оренди зазначено, що строк оренди встановлено з 05 серпня 2013 року до 05 серпня 2018 року включно.

Пунктом 7.2.2. договору оренди передбачено, що орендар зобов'язаний вчасно й у повному обсязі сплачувати орендні платежі.

У п. 10.5 договору оренди зазначено, що орендар, як сторона договору, погоджується, що у випадку, якщо орендодавець прийме рішення про відчуження приміщення, права орендаря згідно цього договору продовжують діяти відносно нового власника на весь термін дії цього договору, про що орендодавець зобов'язується повідомити такого нового власника до моменту відчуження приміщення.

Згідно частини 1 статті 759 та частини 1 статті 762 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 793 та частини 1 статті 794 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

17 жовтня 2014 року Приватне підприємство "АОСТА" (позивач) на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салімовською М.М. за реєстровим № 1761, придбав у власність нежитлові приміщення першого поверху № 48-51, 65, 65а, 65б, Іа, ІVч. загальною площею 190,0 кв. м, що розташовані в будівлі Літ. "А" за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 39. Право власності позивача на вказані приміщення зареєстровано 17 жовтня 2014 року, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Відповідно до частини 1 статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права і обов'язки наймодавця.

Суд першої інстанції правомірно встановив, що позивач листом за вихідним № 05-11/2014 від 05 листопада 2014 року повідомив відповідача, що став власником орендованих приміщень, запропонував переукласти договір оренди та попросив відповідача надати копію договору оренди.

ПАТ "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" листом за вихідним № 03/2285 від 07 листопада 2014 року відмовився надавати копію договору оренди посилаючись на конфіденційність його умов.

Суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що сторони вели переписку щодо врегулювання договірних відносин, однак жодних дій не вчинили, а 02 березня 2015 року позивач листом за вихідним № 22/03-15 повідомив відповідача що відмовляється від договору оренди, вимагає звільнити та повернути приміщення, вказане повідомлення отримано відповідачем.

Станом на 01 квітня 2015 року позивач від ПАТ "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" не отримував грошових коштів в якості оплати за оренду вбудованих нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 190 кв.м., а саме: перший поверх - № 48 - 15,3 кв.м., № 49 - 19,8 кв.м., № 50 - 15,7 кв.м., № 51 - 22,6 кв.м., № 65 - 40,2, кв.м., № 65а - 13,8 кв.м., № 65б - 28,3 кв.м., № Іа - 2,1 кв.м, № ІV (частково) - 32,2 кв.м., за адресою: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд. 39, (літ. А-5). Доказів оплати відповідач не надав.

Положеннями статті 526 та частини 1 статті 527 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.

Суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок, що за умовами укладеного між сторонами договору (пункти 4.1., 7.1., 7.2.2. договору) саме на відповідача покладено обов'язок внесення орендної плати за користування приміщенням в розмірі, у строки на та умовах, визначених договором.

Обов'язковість внесення орендної плати за користування приміщенням саме відповідачем, як наймачем, вбачається із з вищезазначених положень Цивільного кодексу України - статтей 759, 762, 526 та 527.

Отже, обов'язковість сплати орендної плати відповідачем відповідно до умов договору встановлена як умовами укладеного між сторонами договору, так і вимогами Цивільного кодексу України.

Суд першої інстанції правомірно не взяв до уваги посилання відповідача на відсутність рахунків, оскільки такі рахунки не змінюють умов укладеного між сторонами договору, а також не звільняють відповідача від сплати орендної плати відповідно до умов договору.

Суд першої інстанції з огляду на норму статті 770 Цивільного кодексу України відповідно до якої у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права і обов'язки наймодавця та пункт 10.5 договору оренди від 05 серпня 2013 року, відповідно до якого орендар, як сторона за договором, погоджується, що у випадку, якщо орендодавець приймає рішення про відчуження приміщення, права орендаря згідно цього договору продовжують діяти відносно нового власника на весь термін дії цього договору, про що орендодавець зобов'язується повідомити такого нового власника до моменту відчуження приміщення, зробив обґрунтований висновок, що позивач набув права та обов'язки орендодавця з дати реєстрації права власності на приміщення - 17 жовтня 2014 року.

Відповідно до частини 1 статті 759, частини 5 статті 762 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Норми статті 525 Цивільного кодексу України передбачають, що одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом не допускається.

Згідно статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст.ст.610,611 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання); у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Суд першої інстанції правомірно встановив, що відповідачем не виконано обов'язок щодо проведення оплати за приміщення, що знаходяться у нього в оренді.

Згідно частини 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить оренду плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Згідно частини 2 статті 9 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Відповідно до частини 1 статті 4 Господарського кодексу України не є предметом регулювання цього Кодексу, зокрема, майнові та особисті немайнові відносини, що регулюються Цивільним кодексом України. При цьому, відповідно до частини 2 статті 4 Господарського кодексу України особливості регулювання майнових відносин суб'єктів господарювання визначаються цим Кодексом.

Спеціальні норми Господарського кодексу України, які встановлюють особливості регулювання майнових відносин суб'єктів господарювання, підлягають переважному застосуванню перед тими нормами Цивільного кодексу України, які містять відповідне загальне регулювання. Винятком є випадки, коли норми ГК України не містять особливостей регулювання майнових відносин суб'єктів господарювання, а встановлюють загальні правила, які не узгоджуються із відповідними правилами Цивільного кодексу України. Тоді слід застосовувати правила, встановлені Цивільного кодексу України.

Згідно з імперативними приписами частини 1 статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. При цьому, вказана стаття не містить жодних нормативних чи договірних застережень щодо можливості надання одній із сторін договору оренди права на таку односторонню відмову ("якщо інше не передбачено законом чи договором") тощо.

Вказана імперативна норма цілком узгоджується з положенням частини 3 статті 651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Отже, на відміну від імперативної норми частини 1 статті 291 Господарського кодексу України, яка категорично забороняє односторонню відмову від договору оренди з боку орендодавця або орендаря, стаття 782 Цивільного кодексу України все ж таки надає орендодавцю право на таку відмову за наявності певних умов, як-то, невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 Цивільного кодексу України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Суд першої інстанції обгрунтовано встановив, що сторонами договору не досягнуто згоди про його розірвання, відповідачем не сплачено орендну плату, орендодавець не бажає продовжувати господарські правовідносини з орендарем. Отже, існують всі підстави для розірвання договору у спеціальний спосіб передбачений статтею 782 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частиною 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа N 1-2/2002 про досудове врегулювання спорів) право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Тому норми статті 188 Господарського кодексу України та статті 11 Господарського процесуального кодексу України не позбавляють сторону договору права на безпосереднє звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору.

Відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтями 387, 391 Цивільного кодексу України передбачено право власника витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним; власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Суд першої інстанції правомірно зазначив, що згідно статті 55 Конституції України, статтей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, суд першої інстанції обґрунтовано розірвав договір оренди приміщень, посвідченого 05 серпня 2013 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д.В. за реєстровим № 3266 та усунув перешкоди в користуванні власником - Приватним підприємством "АОСТА" нежитловими приміщеннями шляхом виселення Публічного акціонерного товариства "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" з вбудованих нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 190 кв.м. та зобов'язав Публічне акціонерне товариство "ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ" передати вказані вбудовані нежитлові приміщення за актом прийому-передачі Приватному підприємству "АОСТА".

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, що відповідачем не виконано.

Таким чином, висновки викладені в рішенні господарського суду, відповідають нормам матеріального та процесуального права та фактичним обставинам справи, а мотиви відповідача не можуть бути підставою для його скасування, керуючись статтями 6, 8, 124, 129 Конституції України, статтями 319, 391, 459, 525, 526, 611, 625, 626, 651, 762, 783, 785 Цивільного кодексу України, статтями 173, 216, 230, 291, 343 Господарського кодексу України, ст.ст. 101-105 ГПК України колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 23.04.2015 р. по справі №922/2120/15 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до касаційної інстанції: Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 08.06.15

Головуючий суддя Могилєвкін Ю.О.

Суддя Пушай В.І.

Суддя Потапенко В.І.