ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

26.05.15 Справа № 904/2770/15

За позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Дніпродзержинськ, Дніпропетровська область

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Державне підприємство "Виробниче об'єднання південний машинобудівний завод імені О. М. Макарова", м. Дніпропетровськ

про зарахування вартості ремонту в сумі 155340, 70 грн. в рахунок орендної плати

Суддя Ярошенко В.І.

Представники:

від позивача: Муха С.С. - адвокат, договір № 07/01 від 23.03.15

від відповідача: Іванченко І.С. - представник за дов. № 35 від 08.10.14

від третьої особи: Войнов В.В. - представник за дов. № 157/119 від 30.12.14

вільний слухач: ОСОБА_6 - паспорт НОМЕР_1 виданий 13.05.1999 міським в/м Дніпровського РВ Дніпродзержинського МУ УМВС України в Дніпропетровській області

СУТЬ СПОРУ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Дніпропетровській області про зарахування 155340, 70 грн. вартості проведеного ремонту в рахунок орендної плати.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що орендодавець передав йому об'єкт оренди відповідно до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна, що належить до державної власності № 12/02-5555-ОД від 18.07.14 (далі - договір) у незадовільному стані. Позивач за власний рахунок виконав ремонтні роботи. На підставі викладеного, позивач просить зарахувати вартість ремонтних робіт у розмірі 155340, 70 грн. в рахунок орендної плати.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2015 порушено провадження у справі та її розгляд призначено на 12.05.2015.

12.05.2015 відповідач надав відзив на позовну заяву, в якому просить в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі, посилаючись на те, що позивач прийняв об'єкт оренди у стані, який не потребував ремонту, а згідно з п. 6.2 договору орендар має право за згодою орендодавця та письмового дозволу балансоутримувача проводити капітальний ремонт, перебудову, перепланування приміщень, заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, а також зміну функціонального призначення орендованого майна. Заяви від ФОП ОСОБА_1 щодо отримання дозволу на капітальний, поточний ремонт чи узгодження поліпшень орендованого майна до відповідача не надходило. Відповідач наголошує, що за вищевказаних обставин до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення ч. 3 ст. 776 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 181 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які надають право наймачу відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту, у разі якщо цього не зробив наймодавець, оскільки обов'язок з проведення капітальних і поточних ремонтів повністю покладено на орендаря.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив, що рішення господарського суду може вплинути на права та обов'язки Державного підприємства "Виробниче об'єднання південний машинобудівний завод імені О. М. Макарова", який є балансоутримувачем спірного приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора. Якщо господарський суд при прийнятті позовної заяви, вчиненні дій по підготовці справи до розгляду або під час розгляду справи встановить, що рішення господарського суду може вплинути на права і обов'язки осіб, що не є стороною у справі, господарський суд залучає таких осіб до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору.

Ухвалою суду від 12.05.2015 залучено до участі у справі Державне підприємство "Виробниче об'єднання південний машинобудівний завод імені О. М. Макарова" у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача та розгляд справи відкладено на 26.05.2015.

26.05.2015 через канцелярію Господарського суду Дніпропетровської області від позивача надійшли додаткові пояснення.

26.05.2015 від відповідача надійшло клопотання по залучення документів до матеріалів справи.

Представник позивача підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог.

Представник третьої особи надав усні пояснення та заперечив проти задоволення позову.

У судовому засіданні 26.05.2015 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, всебічно та повно з'ясувавши фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення її по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

18.07.2014 між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (далі - позивач, орендар) та Регіональним відділенням Фонду держмайна України у Дніпропетровській області (далі - відповідач, орендодавець) за погодженням із Державним підприємством "Виробниче об'єднання південний машинобудівний завод імені О. М. Макарова" (далі - балансоутримувач, третя особа) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності № 12/02-5555-ОД (далі - договір).

Відповідно до розділу 1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові вбудовані приміщення, реєстраційний номер РМЙЙМК 1418 (далі - майно) загальною площею - 821, 4 кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває на балансі Державного підприємства «Виробниче об'єднання Південний машинобудівний завод ім. О.М. Макарова» (далі - третя особа, балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку на 13 лютого 2014 року і становить за незалежною оцінкою 5119181 грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення лазні загального користування на площі 461, 5 кв.м, сауни на площі 165 кв.м, масажного кабінету на площі 24, 7 кв.м, перукарні на площі 16, 7 кв.м, та іншого використання, пов'язаного і забезпеченням функціонування означених об'єктів господарської діяльності на площі 153, 5 кв.м.

Використання орендованого державного майна не за призначенням забороняється.

Стан майна на момент укладення договору визначається за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря, який додається до договору.

Згідно з п. 2.1, 2.2 договору орендар вступає у строкове платне користування державним майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акта приймання-передачі майна.

Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно.

Власником орендованого майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Цей договір укладено строком на 1 рік, що діє з 09 грудня 2014 року по 08 грудня 2015 року (п. 10.1 договору).

30.10.2014 між сторонами була укладена додаткова угода про внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності № 12/02-5555-ОД від 18.07.2014 (арк. с. 112).

09.12.2014 на підставі акту приймання-передачі відповідач передав, а позивач прийняв в оренду державне нерухоме майно - вбудовані приміщення, загальною площею 821, 4 кв. м (арк. с. 22).

Відповідно до вимог п. 1.3 договору, 09.12.2014 між позивачем та третьою особою було складено та підписано висновок про технічний стан майна, яке передається в оренду. У даному висновку зазначено, що нежитлові приміщення площею 821, 4 кв. м., що знаходяться за адресою АДРЕСА_1, не потребують ані поточного, ані капітального ремонту (арк. с. 23).

Позивач, посилаючись на договір на виконання підрядних робіт № 01/12 від 01.12.2014, укладений між ФОП ОСОБА_1 та ТОВ "Сантехмонтаж-2011"(арк. с. 24-), зазначає, що ним було виконано ремонт інженерних мереж орендованого приміщення на загальну суму 155340, 70 грн., що позивач підтверджує актом виконаних підрядних робіт від 09.01.2015, підписаним між ФОП ОСОБА_1 та ТОВ Сантехмонтаж-2011" (арк. с. 27-29).

16.02.2015 орендар звернувся до орендодавця з листом про врегулювання питань оренди майна та зарахування вартості ремонту орендованого майна в рахунок орендної плати та припинення взаємних зобов'язань за договором оренди майна державної власності № 12/02-5555-ОД від 18.07.2014 на загальну суму 155340, 70 грн. (арк. с. 31)

Розглянувши вищезазначене звернення орендаря, орендодавець направив позивачу лист від 24.02.2015 вих. № 18-08-01281, в якому відмовив у зарахуванні вартості капітального ремонту в рахунок орендної плати (арк. с. 32-33).

За вищевикладених обставин, позивач звернувся до суду із вимогою про зобов'язання відповідача зарахувати вартість в рахунок орендної плати понесених витрат у сумі 155340, 70 грн., на підставі ч. 3 ст. 776 ЦК України та ч. 3 ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Господарський, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, не вбачає підстав для задоволення позову з нижченаведених підстав.

Відповідно до п. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами ч.ч. 1, 3 ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Частиною 1 статті 776 ЦК України встановлено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 4.3 договору встановлено, що відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.5, 5.8, 6.2 договору.

Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за № 1123/12997 (п. 4.4 договору).

Відповідно до п. 5.5 договору орендар зобов'язується забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, утримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки. Забезпечити постійний доступ працівників орендодавця та бапансоутримувача до орендованих приміщень для необхідного огляду та контролю за його використанням та виконанням умов договору.

Згідно з п. 5.8 договору орендар зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень та інші документи згідно чинного законодавства. У разі, якщо об'єкт оренди підлягав екологічному аудиту і у звіті про екологічний аудит вказується на певні невідповідності вимогам законодавства і висуваються певні вимоги або надаються рекомендації.

Орендар має право за згодою орендодавця та письмового дозволу балансоутримувача проводити капітальний ремонт, перебудову, перепланування приміщень, заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, також зміну функціонального призначення орендованого майна (п. 6.2 договору в редакції додаткової угоди від 30.10.2014 до договору).

Частиною другою статті 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Умови договору оренди передбачають обов'язок орендаря узгоджувати проведення капітального ремонту з орендодавцем. Відповідно, орендар, у разі отримання відповідної згоди орендодавця, має право на проведення капітального ремонту отриманого в оренду майна.

Однак, за умовами укладеного договору компенсація під час оренди капітального ремонту орендованого майна орендарю не повертається.

Згідно з частиною третьою статті 776 ЦК України, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Аналогічні положення закріплені ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який розповсюджується на спірні правовідносини.

Правовідносини, пов'язані з поліпшенням наймачем речі, переданої у найм, врегульовані ст. 778 ЦК України, ст.ст. 23, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом щодо спірних правовідносин, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

В силу ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Частина друга статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою врегульовані правові наслідки припинення або розірвання договору оренди, передбачає, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до частин 1, 3 та 5 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Отже, з наведених положень вбачається, що законодавство розрізняє поняття поточний ремонт, капітальний ремонт та проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна, передбачає різні правові наслідки вчинення відповідних дій.

Заявлені позивачем вимоги обґрунтовані проведенням капітального ремонту орендованого майна. Як на правові підстави позову позивач посилається на ч. 3 ст. 776 ЦК України.

Одним із визначальних при вирішенні питання про зарахування вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна в рахунок плати за користування річчю є отримання орендарем згоди орендодавця на здійснення саме невід'ємних поліпшень.

Відповідно до ч. 2 ст. 326 Цивільного кодексу України від імені та в інтересах держави Україна право власності здійснюють відповідно органи державної влади.

Згідно частини другої ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Між тим, доказів звернення позивача до орендодавця щодо надання згоди на проведення капітального ремонту орендованого майна та отримання згоди останнього, сторонами до суду не надано. Відповідний дозвіл органом, уповноваженим вирішувати зазначене питання, позивачу не надавався.

Крім того, відповідно до п. 1.3 договору, стан майна на момент укладення договору визначається за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря, який додається до договору.

Як вже зазначалося вище, 09.12.2014 між позивачем та третьою особою було складено та підписано висновок про технічний стан майна, яке передається в оренду, в якому зазначено, що нежитлові приміщення площею 821, 4 кв. м., що знаходяться за адресою АДРЕСА_1, не потребують ані поточного, ані капітального ремонту (арк. с. 23).

Відповідно до ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи викладене, позовні вимоги позивача про зарахування вартості ремонту у сумі 155340, 70 грн. в рахунок орендної плати є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. 22, 44, 49, 82-85, 115-117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

У задоволені позову відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання і може бути оскарженим протягом цього строку до Дніпропетровського апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 02.06.2015

Суддя В.І. Ярошенко