ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2015 року Справа № 922/277/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Божок В.С.- головуючого, Гоголь Т.Г., Сибіги О.М.
перевіривши матеріали касаційної скаргиприватного акціонерного товариства "Юнікон"
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.03.2015
у справігосподарського суду Харківської області
за позовомприватного акціонерного товариства "Юнікон"
доХарківської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідачатовариство з обмеженою відповідальністю "Ескаль"
провизнання договору припиненим
в судовому засіданні взяли участь представники:
від позивача:Круль С.О. - дов. №7 від 25.12.2014;
від відповідача:не з'явились;
від третьої особи:не з'явились;

ПОСТАНОВИВ:

Рішенням від 05.02.2015 господарського суду Харківської області (суддя: Прохоров С.А.) відмовлено в задоволенні позовних вимог.

Постановою від 25.03.2015 Харківського апеляційного господарського суду (судді: Слободін М.М. - головуючий, Гончар Т.В., Гребенюк Н.В.) рішення від 05.02.2015 господарського суду Харківської області залишено без змін.

Судові рішення мотивовані тим, що позивач не довів належними та допустимими доказами наявності правових підстав для припинення договору оренди земельної ділянки №214/01 від 11.09.2011.

Не погоджуючись з судовими рішеннями, ПАТ "Юнікон" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою і просить їх скасувати, посилаючись на те, що господарськими судами порушені норми матеріального та процесуального права, зокрема, ст.ст.7, 31 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст.651 Цивільного кодексу України; ст. 188 Господарського кодексу України; ст.33, п.4 ст.83 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник вважає, що відповідно ч.1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Харківська міська рада у відзиві на касаційну скаргу просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову від 23.03.2015 Харківського апеляційного господарського суду залишити без змін.

Інші учасники судового процесу не скористались правом, наданим ст. 1112 Господарського процесуального кодексу України, відзиви на касаційну скаргу до Вищого господарського суду України на момент прийняття постанови у справі не надали.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оспорюваного судового акта, знаходить необхідним у задоволенні касаційної скарги відмовити.

Господарськими судами встановлено, що 07.09.2001 на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради №1089 від 27.06.2001 ПАТ "Юнікон" (орендар) та виконавчий комітет Харківської міської ради (орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у виконавчому комітеті Харківської міської ради 11.09.2001 за №214/01. За умовами договору відповідач надав, а позивач прийняв в тимчасове платне користування земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Довгалівська, 7, загальною площею 2,0680 га, строком до 13.06.2026.

Пунктом 4.2 договору оренди земельної ділянки №214/01 сторони передбачили, що договір оренди землі припиняється у разі закінчення терміну, на який укладено договір; розірвання договору у встановленому порядку; одержання орендарем земельної ділянки у власність в порядку, передбаченому Земельним кодексом України; примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, передбаченому законодавством України; ліквідації юридичної особи орендаря.

За п. 4.5 договору оренди земельної ділянки №214/01 при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної чи фізичної особи, права та обов'язки сторін діють у повному обсязі, згідно цього договору до припинення його дії.

24.04.2012 ПАТ "Юнікон" (продавець) та ТОВ "Ескаль" (покупець) уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким позивач продав, а третя особа придбала нерухоме майно, яке розташоване на земельній ділянці за адресою: м. Харків, вул. Довгалівська, 7 та знаходиться в оренді у позивача на підставі договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :09:022:0002.

Відповідно витягу з Державного реєстру правочинів №11250787 від 24.04.2012 право власності на нежитлову будівлю літ "Т-1" загальною площею 2849,9 кв.м перейшло до ТОВ "Ескаль" та зареєстровано за реєстраційним №25106078 від 01.06.2012.

Предметом позову у даній справі є вимога позивача про визнання договору оренди земельної ділянки №214/01 від 11.09.2001 припиненим у зв'язку з переходом права власності на вказане нерухоме майно до нового власника - ТОВ "Ескаль" за договором купівлі-продажу від 24.04.2012.

Відповідно абз. 8 ч.1 ст.31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Однак, згідно ч.1 ст. 34 цього Закону у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Відповідно ч.ч.1 та 6 ст.120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Пунктом 2.10 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у вирішенні спорів щодо переходу права власності або права користування земельними ділянками внаслідок переходу права власності на житлові будинки, будівлі, споруди, що на них розміщені, судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна, наявність у продавця визначених законом документів, що посвідчують право на земельну ділянку, відповідність нерухомого майна, розміщеного на відповідних земельних ділянках, ознакам житлового будинку (будівлі, споруди), здійснення державної реєстрації права власності особи, яка придбала відповідне нерухоме майно, з урахуванням положень статей 331, 376 Цивільного кодексу України, статей 116, 123, 124, 126 Земельного кодексу України. Правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. При цьому новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до законодавства.

Розділом 3 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.04.2012 сторони передбачили обов'язок сторін щодо переоформлення права користування земельною ділянкою на якій знаходяться нерухоме майно що стало предметом договору. Відповідно якого протягом 10 днів від дати укладення договору купівлі-продажу, продавець повинен звернутися до Харківської міської ради щодо розірвання, а покупець щодо укладення договору оренди землі в межах погоджених сторонами, згідно схеми розмежування меж земельної ділянки яка є додатком до договору.

Однак, як встановлено господарськими судами на час розгляду справи в суді, ПАТ "Юнікон" та ТОВ "Ескаль" свої обов'язки щодо переоформлення права користування земельною ділянкою передбачені договором купівлі-продажу не виконали та не надали належних доказів на підтвердження наміру нового власника оформити спірну земельну ділянку на якій знаходиться придбана ним нерухомість у відповідності до вимог чинного законодавства.

Господарські суди дійшли висновку, що порядок переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду передбачено вказаною вище ст.120 Земельного кодексу України, в якій йдеться про правові наслідки права на земельну ділянку у разі відчуження розташованих на ній будинків на підставі договору, істотною умовою якого в силу положень частини шостої наведеної норми є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти; укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Відповідно ст.377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Як встановлено господарськими судами та не заперечується позивачем він продав лише частину нерухомих приміщень, тому продовжує бути власником іншої частини нерухомого майна розташованого на земельній ділянці та відповідно використовувати її. Земельна ділянка, що є предметом договору оренди містить кадастровий номер і зареєстрована в Державному земельному кадастрі.

Господарські суди дійшли висновку, що надання зазначеної земельної ділянки декільком користувачам можливо лише шляхом її поділу, з присвоєнням кожної із них окремого кадастрового номеру, що здійснюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради, однак дане питання не вирішено в установленому законом порядку. Також укладений між позивачем та відповідачем договір оренди земельної ділянки №214/01 від 07.09.2001 залишився зареєстрованим за позивачем відповідно до чинного законодавства України, а доводи позивача проте, що він перестав бути користувачем земельної ділянки з моменту укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна ним не доведені.

Таким чином господарські суди дійшли обґрунтованого висновку, що у позивача виникло право на припинення договору оренди землі, однак враховуючи наведене для реалізації такого права відповідач мав вчинити відповідні юридично значимі дії, чого, як вбачається із встановлених судами обставин справи, зроблено не було.

Апеляційним господарським судом встановлено, що рішенням Харківської міської ради №960/12 від 19.12.2012 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, яким визначено єдині умови оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, розроблений з метою удосконалення порядку оформлення договорів оренди землі з урахуванням змін чинного законодавства та збільшення надходжень до бюджетів від орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Харкова.

Відповідно п. 23 вказаного Порядку, підставою для припинення договору оренди землі є, зокрема набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

За п. 25 вказаного порядку дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, як за ініціативою орендаря, так і за ініціативою орендодавця, оформлюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди землі згідно із затвердженою формою (додаток №5).

Підпунктами 25.1. та 25.3 порядку передбачено, що в разі, якщо орендар має намір достроково розірвати договір за взаємною згодою сторін, він повинен звернутися із заявою на ім'я міського голови про дострокове розірвання договору оренди землі. До заяви орендар зобов'язаний додати необхідні документи, серед яких зокрема довідка ДПІ щодо відсутності заборгованості за орендну плату (дійсну на дату пред'явлення). Рішення про дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою приймається на відповідній сесії міської ради.

Отже, господарські суди дійшли обґрунтованого висновку, що позивач не довів належними доказами наявності правових підстав для припинення договору оренди земельної ділянки №214/01 від 11.09.2011.

Відповідно ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція на підставі вже встановлених фактичних обставин справи перевіряє рішення місцевого господарського суду чи постанови апеляційного суду виключно на предмет правильності застосування згаданими судами норм матеріального чи процесуального права, тобто в межах юридичної оцінки фактичних обставин справи; касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що господарськими судами дана правильна юридична оцінка обставинам справи, тому судові рішення відповідають чинному законодавству України та обставинам справи і підстав для їх скасування немає.

Керуючись ст. 1115, п.1 ст. 1119, ст.11111, ст. 11113 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ :

В задоволенні касаційної скарги відмовити.

Постанову від 25.03.2015 Харківського апеляційного господарського суду зі справи №922/277/15 залишити без змін.

Головуючий В.С. Божок

Судді Т.Г. Гоголь

О.М. Сибіга