ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 червня 2015 року Справа № 914/1951/13

Вищий господарський суд України у складі: суддя Селіваненко В.П. - головуючий, судді Палій В.В. (доповідач) і Харченко В.М.

розглянув касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів,

на рішення господарського суду Львівської області від 18.11.2014

та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.02.2015

зі справи № 914/1951/13

за позовом прокурора Галицького району м. Львова (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (далі - Управління), м. Львів,

до дочірнього підприємства "Албіс Компані" товариства з обмеженою відповідальністю "Діаніум Трейдінг Ко Лімітед" (далі - Підприємство), м. Львів,

про стягнення 123 084,50 грн. та зобов'язання вчинити дії,

за зустрічним позовом Підприємства

до Управління

про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна.

Судове засідання проведено за участю представників:

прокурора - Онуфрієнко М.В. (посв. від 30.01.2015 № 031806)

Управління - Рубель С.П. предст. (дов. від 30.03.2015)

Підприємства - Парамонов С.О. предст. (дов. від 02.01.2015)

За результатами розгляду касаційної скарги Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Прокурор звернувся до суду в інтересах держави в особі Управління з позовом до Підприємства про стягнення 165 185,30 грн. неустойки за невиконання Підприємством обов'язку з повернення об'єкта оренди за договором оренди від 22.10.2008 № Г-6709-8 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень); спонукання Підприємства звільнити та повернути орендоване майно - нежитлові приміщення загальною площею 184,8 кв.м (приміщення першого поверху та підвалу), які розташовані за адресою: вул. Коперніка, 5 у м. Львові.

Справа розглядалася судами неодноразово.

У новому розгляді до початку розгляду справи по суті Підприємство звернулося до суду із зустрічним позовом до Управління про визнання недійсним з моменту укладення договору оренди від 22.10.2008 № Г-6709-8 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Ухвалою господарського суду Львівської області від 17.12.2013 у справі № 914/1951/13 зустрічну позовну заяву прийнято для спільного розгляду з первісним позовом.

Згідно із заявою від 22.01.2014 Управлінням зменшено позовні вимоги за первісним позовом, а саме Управління просило стягнути з Підприємства 123 084,50 грн. неустойки за користування об'єктом оренди (підвалом) за час прострочення виконання обов'язку з його повернення, зобов'язати Підприємство звільнити та повернути нежитлові приміщення загальною площею 137,7 кв. м (підвал), які розташовані за адресою: вул. Коперника, 5 у м. Львові.

У новому розгляді справи рішенням господарського суду Львівської області від 18.11.2014 у справі № 914/1951/13 (суддя Король М.Р.), яке залишено без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 18.02.2015 (судді Данко Л.С.- головуючий, Галушко Н.А., Давид Л.Л.), у задоволенні первісного позову відмовлено повністю; зустрічний позов задоволено; визнано недійсним договір оренди від 22.10.2008 № Г-6709-8 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Судові рішення попередніх інстанцій зі справи з посиланням на приписи статей 203, 2015, 759, 761, 785 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України), статей 207, 291 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 5, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269 - ХІІ (далі - Закон № 2269), статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 № 2866-ІІІ (далі - Закон № 2866), статті 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.1992 № 2482 - ХІІ (далі -Закон № 2482) мотивовано тим, що самочинна прибудова (приміщення першого поверху) не належить до комунальної власності; підвал як допоміжне приміщення належить на праві спільної власності мешканцям будинку, не має окремого входу та не може бути самостійним об'єктом оренди, у зв'язку з чим Управління не мало повноважень щодо передачі даних приміщень в оренду, що стало підставою для визнання договору оренди від 22.10.2008 № Г-6709-8 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) недійсним. Щодо первісного позову суди зазначили, що наслідки, які передбачені статтею 785 ЦК України щодо стягнення неустойки за невиконання обов'язку з повернення об'єкта оренди, у зв'язку з припиненням договору оренди до спірних правовідносин застосуванню не підлягають (у зв'язку з визнанням спірного договору недійсним).

Управління, посилаючись на порушення попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права, просить суд касаційної інстанції рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення первісного позову і відмову у задоволенні зустрічного позову.

У відзиві на касаційну скаргу Підприємство просило залишити судові акти попередніх інстанцій без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Учасників судового процесу у відповідності до статті 1114 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) належним чином повідомлено про час і місце розгляду скарги.

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм процесуального та матеріального права, заслухавши пояснення прокурора та представників сторін, Вищий господарський суд України дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги з урахуванням такого.

Місцевим та апеляційним господарськими судами у справі, зокрема, встановлено, що:

- 22.10.2008 Управлінням як орендодавцем та Підприємством як орендарем укладено договір № Г-6709-8 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) (далі - Договір), відповідно до умов якого орендодавець на підставі наказу управління комунальної власності від 07.07.2008 № 533-О, договору оренди від 28.03.2006 № Г-4213-6 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно загальною площею 184,8 кв.м, що перебуває на балансі ЛКП "Цитадель Центр" як балансоутримувача, а саме: приміщення підвалу, загальною площею 137,7 кв.м та приміщення першого поверху загальною площею 47,1 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. М. Коперника, 5;

- згідно з пунктом 4.1 Договору термін оренди визначений на 2 роки та 364 дні - з 22 жовтня 2008 до 21 жовтня 2011;

- відповідно до пункту 9.1 Договору повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання;

- у відповідності до пункту 13.1 Договору після закінчення строку дії договору його переоформлення буде здійснюватися в порядку, передбаченому статтею 17 Закону № 2269;

- Управління направило на адресу Підприємства повідомлення від 31.10.2011 № 2302-вих-4510 про припинення договірних відносин, у зв'язку із закінченням терміну дії Договору. У цьому повідомленні зазначено про необхідність протягом 15 днів повернути об'єкт оренди балансоутримувачеві згідно з актом приймання-передачі та погасити наявну заборгованість зі сплати орендної плати за користування приміщеннями;

- згідно з актом від 26.06.2013 № 796-НП/13 проведення перевірки приміщення, який складений комісією, створеною Управлінням, встановлено, що приміщення першого поверху (об'єкт оренди за Договором) за адресою вул. Коперника, 5 у м. Львові демонтовано, а приміщення підвалу (об'єкт оренди за Договором) засипано землею, у зв'язку з чим відсутній доступ до нього;

- орендовані приміщення першого поверху площею 47,1 кв.м - це самочинна прибудова до будинку по вул. Коперника, 5 у м. Львові, яка розібрана Підприємством на виконання рішення виконавчого комітету Львівської міської ради від 25.05.2007 № 303 після отримання дозволу на ведення будівельних робіт з відновлення пасажу "Міколяша", про що Підприємством складено акт від 27.10.2011 про знесення самочинної прибудови;

- знесена самочинна прибудова (приміщення першого поверху за Договором загальною площею 47,1 кв.м) не належало до комунальної власності;

- приміщення підвалу площею 137,7 кв.м є допоміжними приміщеннями, належать на праві спільної власності мешканцям даного житлового будинку, не мають окремого входу і не можуть бути самостійним об'єктом оренди.

Причиною виникнення спору за первісним позовом у даній справі стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для стягнення з Підприємства неустойки за користування об'єктом оренди (підвалом) за час прострочення виконання обов'язку з його повернення та спонукання Підприємства до його повернення Управлінню.

Причиною виникнення спору за зустрічним позовом у даній справі стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для визнання Договору недійсним.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно з приписами статті 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Згідно з приписами частин першої та другої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з приписами статті 5 Закону № 2269 орендодавцями є, зокрема органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що орендовані приміщення першого поверху площею 47,1 кв.м - це самочинна прибудова до будинку по вул. Коперника, 5 у м. Львові, доказів наявності права комунальної власності на самочинну прибудову сторонами спору надано не було (згідно з інформацією з інвентарної справи на будинок № 5 по вул. Коперника у м. Львові із поточними змінами від 20.03.2000 документів на прибудову в Бюро технічної інвентаризації не пред'явлено). За наведених обставин суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що Управління не могло виступати орендодавцем щодо даного приміщення (самочинної прибудови), у зв'язку з чим правомірно визнали недійсним Договір у частині, яка стосується оренди даного приміщення (згідно з Договором - приміщення першого поверху загальною площею 47,1 кв.м).

Визнаючи недійсним Договір оренди в цілому, суди попередніх інстанцій виходили з того, що приміщення підвалу площею 137,7 кв.м є допоміжними приміщеннями, належать на праві спільної власності мешканцям даного будинку, не мають окремого входу і не можуть бути самостійним об'єктом оренди.

Разом з тим під час розгляду справи Управління послідовно стверджувало, що приміщення підвалу мають інший вхід з вулиці Коперника (окрім того, який було засипано землею), відносяться до нежилих приміщень, є комунальною власністю і можуть бути об'єктом цивільно-правових відносин.

Згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи від 28.10.2014 № 522, який прийнято судами попередніх інстанцій як належний доказ у справі, частина приміщень підвалу 89,3 кв.м розташована під житловим будинком, а частина площею 48,4 кв.м під нежитловою спорудою; на час проведення дослідження підвал не має окремого входу. При цьому безпосереднє дослідження приміщень підвалу експертом не здійснювалося (на предмет знаходження у ньому майна та обладнання, що безпосередньо пов'язане з функціонуванням цього житлового будинку).

У той же час згідно з проектом організації розбирання самочинно прибудованої одноповерхової нежитлової будівлі, який складений у 2011 році (арк. справи 41-50 том І), з приміщення самочинної прибудови існує вхід в підвальні приміщення загальною площею 137,7 кв.м., які розташовані під сусідніми будинками.

Як унормовано у статті 380 ЦК України, житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

У відповідності до приписів статті 382 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Відповідно до статті 1 Закону № 2866:

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення);

нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин;

загальне майно - це частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо);

неподільне майно - це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

У відповідності до приписів статті 1 Закону № 2482 приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і та ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

За наведених обставин з метою правильного вирішення спору як в частині визнання недійсним Договору щодо оренди приміщення підвалу площею 137,7 кв.м, так і в частині стягнення неустойки за користування об'єктом оренди (підвалом) за час прострочення виконання обов'язку з його повернення і спонукання Підприємства до його повернення, судам належало:

- достеменно встановити правовий статус приміщення підвалу в цілому, як частини приміщення, що знаходиться під житловим будинком, так і тієї частини, яка знаходиться під нежитловою спорудою (чи відносяться вони до нежилих приміщень або до допоміжних приміщень), чи мають такі приміщення інший вхід (у тому числі з вулиці Коперника), хто саме уповноважений на розпорядження даними приміщеннями;

- з'ясувати (у тому числі, за необхідності, шляхом призначення судової експертизи або шляхом здійснення дослідження доказів у місці їх знаходження), чи знаходяться у приміщеннях підвалу майно та обладнання, що безпосередньо пов'язане з функціонуванням цього житлового будинку;

- у залежності від встановленого перевірити правильність розрахунку неустойки (з урахуванням об'єкта оренди - підвалу), яка нарахована до стягнення Управлінням.

Не встановивши, таким чином, обставин, які являють собою істотні складові предмета доказування в даній справі, попередні судові інстанції припустилися неправильного застосування вимог частини першої статті 47 ГПК України щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи та частини першої статті 43 названого Кодексу стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, що відповідно до частини першої статті 11110 ГПК України є підставою для скасування судових рішень зі справи в частині зустрічного позову про визнання недійсним Договору щодо оренди приміщення підвалу площею 137,7 кв.м, та в частині первісного позову про стягнення з Підприємства неустойки за користування об'єктом оренди (підвалом) за час прострочення виконання обов'язку з його повернення і спонукання Підприємства до його повернення.

При цьому в новому розгляді справи судам належить врахувати таке.

Згідно з приписами статті 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, викупу (приватизації) об'єкту оренди, ліквідації суб'єкта господарювання (орендаря), загибелі (знищення) об'єкта оренди.

ГК України не встановлює правових наслідків припинення договору оренди, а відсилає до норм ЦК України, що регулюють відносини найму.

Згідно з приписами частини другої статті 26 Закону України № 2269 договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Загибель (знищення) об'єкта оренди, тобто, припинення його існування, безпосередньо пов'язується із об'єктивними причинами (пожежа, землетрус, інше стихійне лихо, прийняття компетентним органом рішення про знесення об'єкта оренди, тощо), які не залежать від волі (умисних дій, бездіяльності) орендаря (який несе відповідальність за збереження орендованого майна) та які унеможливлюють відновлення об'єкта оренди.

Отже, загибель предмета оренди означає припинення його існування взагалі, а неможливість використання майна з певних підстав (як-то: засипання входу у приміщення землею, що унеможливлює вхід до нього протягом певного часу) не є правовою підставою вважати договір оренди припиненим з посиланням на знищення об'єкта оренди, а обов'язок з його повернення орендодавцю - відсутнім.

Згідно зі статтею 785 ЦК України у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний негайно повернути орендодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який обумовлений договором.

Якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення речі, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Отже, у зв'язку з припиненням договору оренди з підстав закінчення строку дії договору, на який його було укладено, у орендаря виникає обов'язок негайно повернути майно з оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі майна з орендодавцем. Наслідком порушення виконання цього обов'язку є застосування до орендаря самостійної майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин у вигляді сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за весь час прострочення.

Касаційна інстанція згідно з частиною другою статті 1117 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Касаційна інстанція використовує процесуальні права суду першої інстанції виключно для перевірки юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення у рішенні або постанові господарського суду (частина друга статті 1115 ГПК України).

З огляду на наведене справа в частині вирішення спору за зустрічним позовом про визнання недійсним Договору щодо оренди приміщення підвалу площею 137,7 кв.м, та за первісним позовом про стягнення з Підприємства неустойки за користування об'єктом оренди (підвалом) за час прострочення виконання обов'язку з його повернення і спонукання Підприємства до його повернення має бути передана на новий розгляд до суду першої інстанції, під час якого необхідно встановити обставини, зазначені в цій постанові, дати їм та доводам сторін належну правову оцінку і вирішити спір у переданій на новий розгляд частині відповідно до вимог закону.

Керуючись статтями 1117, 1119 - 11112 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Львівської області від 18.11.2014 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.02.2015 зі справи № 914/1951/13 скасувати в частині вирішення спору за зустрічним позовом про визнання недійсним договору оренди від 22.10.2008 № Г-6709-8 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) щодо оренди нежитлових приміщень загальною площею 137,7 кв. м (підвалу), які розташовані за адресою: вул. Коперника, 5 у м. Львові, та за первісним позовом про стягнення з дочірнього підприємства "Албіс Компані" товариства з обмеженою відповідальністю "Діаніум Трейдінг Ко Лімітед" 123 084,50 грн. неустойки за користування об'єктом оренди (підвалом) за час прострочення виконання обов'язку з його повернення і спонукання дочірнього підприємства "Албіс Компані" товариства з обмеженою відповідальністю "Діаніум Трейдінг Ко Лімітед" до звільнення та повернення нежитлових приміщень загальною площею 137,7 кв. м (підвалу), які розташовані за адресою: вул. Коперника, 5 у м. Львові.

Справу у відповідній частині передати на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

3. У решті рішення господарського суду Львівської області від 18.11.2014 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.02.2015 зі справи № 914/1951/13 залишити без змін.

Суддя В. Селіваненко

Суддя В. Палій

Суддя В. Харченко