РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.06.2015Справа №910/23041/13

За позовом: публічного акціонерного товариства "Неос Банк"

до: 1. товариства з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп"

2. товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп"

за участю третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Балабан Іван Костянтинович

за участю третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: публічне акціонерне товариство банк "Контракт"

про: визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна

Суддя: Шкурдова Л.М.

Представники:

Від позивача: Козленко О.В. - пред.по дов.

Від відповідача 1: Воробйова Є.С. - пред.по дов.

Від відповідача 2: Матюшко В.В. - пред.по дов.

Від третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: не з'явився

Від третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Брагінський П.О. - пред.по дов.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Публічне акціонерне товариство "Банк Кіпру" (змінено найменування на ПАТ "Неос Банк") звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень №724 від 09.03.2011 р.

Рішенням господарського суду міста Києва від 20.01.2014 р. у даній справі (суддя Бойко Р.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.12.2014 р. позовні вимоги задоволено повністю: визнано недійсним договір купівлі-продажу групи нежилих приміщень від 23.02.2011 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В., зареєстрований в реєстрі за № 498, укладений між Балабаном Іваном Костянтиновичем та товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп"; визнано недійсним договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 09.03.2011 р., зареєстрований за № 724, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень № 107 в літ. А по вул.Желябова, 10-а у м. Києві. Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" на користь публічного акціонерного товариства "Банк Кіпру" судовий збір у розмірі 573,50 грн. Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" на користь публічного акціонерного товариства "Банк Кіпру" судовий збір у розмірі 573,50 грн.

Постановою Вищого господарського суду України від 25.03.2015 року касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" задоволено частково, постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.12.2014 р. у справі № 910/23041/13 та рішення господарського суду міста Києва від 20.01.2014 р. скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Розпорядженням керівника апарату господарського суду міста Києва від 03.04.2015р. №04-23/325, призначено проведення повторного автоматичного розподілу справи №910/23041/13, за результатом проведення якого справу передано для подальшого розгляду судді Шкурдовій Л.М.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 07.04.15 року суддею Шкурдовою Л.М. справу №910/23041/13 прийнято до свого провадження, залучено у якості третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів публічне акціонерне товариство Банк "Контракт".

Спір у справі виник у зв'язку з наявністю, за твердженням позивача, підстав для визнання Договору купівлі-продажу від 09.03.2011 р. недійсним, оскільки за вказаним договором було реалізоване майно, яке знаходиться в іпотеці банку, та відповідно без його дозволу не могло бути відчужене.

Відповідачі проти позову заперечують,посилаючись на те, що об'єктом купівлі- продажу було новостворене майно, яке не було предметом обтяження.

Банк «Контракт» проти позову заперечує, посилаючись на те, що спірне майно знаходиться у нього в іпотеці, на його думку передане йому майно є новоствореним, а отже не є предметом обтяження за договором іпотеки з позивачем, позивачем не вірно обраний спосіб захисту, оскільки у разі перепродажу обтяженого майна недійсним треба визнавати тільки перший договір та ставити вимогу про витребування майна з чужого володіння.

В судовому засіданні 22.05.15 року судом оголошувалася перерва.

В судовому засіданні 02.06.15р. було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд, -

ВСТАНОВИВ:

22.01.2008 р. між Акціонерним банком "АвтоЗАЗбанк" (яке в подальшому було реорганізовано у відкрите акціонерне товариство "Банк Кіпру", правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "Банк Кіпру") та Балабаном Іваном Костянтиновичем було укладено кредитний договір № 002-4/2008, за змістом якого Банк відкриває позичальнику кредитну лінію на поточні потреби в сумі 16 000 000,00 грн. строком з 22.01.2008 р. по 19.01.2018 р.

10.10.2008 р. з метою забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором між Акціонерним банком "АвтоЗАЗбанк" та Балабаном Іваном Костянтиновичем укладено Іпотечний договір на підставі якого в іпотеку Банку передано нерухоме майно, що належало іпотекодавцю - Балабану І.К.: групу приміщень № 97 (в літ. А), а саме: нежилі приміщення загальною площею 250,5 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Желябова, 10А.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 23.02.2009 р. у справі № 2-873/09 позов Балабана І.К. було задоволено частково, в тому числі визнано за Балабаном І.К. право власності на групу приміщень № 97 загальною площею 1,5 кв. м та № 107 загальною площею 249,0 кв.м по вул. Желябовій, 10-а (літера А) як на окремі об'єкти нерухомого майна.

23.02.2011 р. між Балабаном Іваном Костянтиновичем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп" укладено договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за номером 495, на підставі якого Балабаном І.К. було відчужено нежитлові приміщення № 107 (в літ. А), що знаходяться в будинку № 10-а по вул. Желябова в місті Києві.

09.03.2011 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В. та зареєстрований в реєстрі за № 721 (надалі - "Договір"), відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп" передає у власність, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" приймає у власність групу приміщень № 107 (в літ. А), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Желябова, 10-А.

Згідно зі ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. ст. 525-526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання і одностороння зміна умов договору не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом.

Позивач звернувся до господарського суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 09.03.2011 р., що зареєстрований за № 721, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень № 107 в літ. А по вул. Желябова, 10-а у м. Києві .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між відповідачами, було відчужено іпотечне майно без згоди іпотекодержателя (позивача), тобто з порушенням вимог закону, а саме ч.3 ст. 9 та ч.3 ст.12 Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною1 ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями ч. 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Відповідно до Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Визначення іпотеки міститься і у ст. 575 ЦК, згідно з якою іпотека - це застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Дійсне зобов'язання повинне ґрунтуватися на чинних правових підставах виникнення цивільних прав та обов'язків, передбачених законом, якими є договір або інший правочин, закон, рішення суду (ст. 11, ч. 2 ст. 509 ЦК), і повинне бути спрямоване на реальне настання юридичних наслідків.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону України "Про іпотеку", іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Безпосередньо цим Законом визначено, що іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору, а, отже, іпотека не може існувати самостійно без зобов'язання.

Як зазначено вище, 10.10.2008 р. з метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором № 002-4/2008 від 22.01.2008, укладеним між позивачем та третьою особою, банку передано нерухоме майно, що належало іпотекодавцю - Балабану І.К.: групу приміщень № 97 (в літ. А), загальною площею 250,5 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Желябова, 10А.

Відповідно до ст. 9 Закону України "Про іпотеку" виключно на підставі згоди іпотекодержателя іпотекодавець має право: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Як підтверджується матеріалами справи без згоди банку Балабан І.К. розпочав реконструкцію іпотечного майна. Після закінчення будівельних робіт звернувся до Святошинського районного суду м. Києва з позовом про визнання за ним права власності на майно.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 23.02.2009 року у справі № 2-873/09 визнано за Балабаном І.К. право власності на групи нежилих приміщень: № 97 загальною площею 1,5 кв.м; № 107 загальною площею 249,0 кв.м по вул. Желябова, буд. 10-а (літ. А) у м. Києві, як на окремі об'єкти нерухомого майна.

23.02.2011р. Балабан І.К. і ТОВ «Акропопліс Реаліті Груп» уклали договір купівлі- продажу групи нежилих приміщень № 107 в літ. А, що знаходяться в буд. 10-а по вул. Желябова у м. Києві заг.пл. 249,0 кв.м.

09.03.2011р. ТОВ «Акропопліс Реаліті Груп» і ТОВ «Еліт менеджмент Груп» уклали договір купівлі-продажу групи нежилих приміщень № 107 в літ. А, що знаходяться в буд. 10-а по вул. Желябова у м. Києві заг.пл. 249 кв.м.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва у справі № 2-873/09 було скасоване рішенням апеляційного суду м. Києва від 03.11.2011р., внаслідок скасування якого була припинена правова підстава виділення групи нежилих приміщень №107 з групи нежилих приміщень №97 та відповідно припинена правова підстава визнання за Балабаном І.К. права власності на групу нежилих приміщень №97 (з новими техніко- економічними показниками) та групи нежилих приміщень №107.

Як зазначено у рішенні Апеляційного суду м. Києва від 03.11.2011 року у справі №22ц/2690/10757/11 , між Балабаном І.К. і ПАТ «Неос Банк» було укладено договір іпотеки, яким було обтяжено групу нежилих приміщень по вул. Желябова, буд. 10-а у м. Києві, яка є предметом розгляду даної справи. Балабан І.К. порушив умови іпотечного договору, не отримавши письмової згоди Банку на відчуження предмету іпотеки (п. 2.1.7 Іпотечного договору) і не надавши Банку відомості про зміни, що відбулися з предметом іпотеки (п.2.1.4 Іпотечного договору) здійснив відчуження іпотечного майна за вказаними договорами купівлі-продажу.

Згідно із ч.3 ст. 35 ГПК України, обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Згідно висновку №2-24/02 від 24.02.2014 року за результатами проведення експертно-будівельно-технічного дослідження, проведеного експертом ТОВ «Український центр судових експертиз» Лісниченко С.В.. якому присвоєно кваліфікацію судового експерта з правом проведення будівельно-технічних експертиз (свідоцтво Міністерства юстиції України №965 від 24.02.2009 року, безстрокове) перепланування, в результаті якого відбулось створення майна за новою нумерацією, відбулось без створення додаткових площ шляхом встановлення Балабаном І.К. перегородки в приміщенні, а саме:

Площа групи приміщень №97 об'єкта за адресою: м. Київ, вул. Желябова, 10-а, зменшилась з 250,5 кв. м. (станом на 28.08.2008 року) до 1,5 кв. м. (станом на 31.01.2011 року) в зв 'язку з:

- розподілом групи приміщень №97 площею 250,5 кв. м на дві групи приміщень: №97 площею 1,5 кв. м та №107 площею 249,0 кв. м шляхом влаштування перегородок на площі приміщення №1 групи приміщень №97.

Відповідно нумерація групи приміщень №97 об'єкта за адресою: м. Київ, вул. Желябова, 10-а зазнала змін у зв 'язку з:

-розподілом групи приміщень №97 площею 250,5 кв. м на дві групи приміщень: №97 площею 1,5 кв. м та №107 площею 249,0 кв.м шляхом влаштування перегородок на площі приміщення №1 групи приміщень №97.

Згідно висновку експерта є неможливим виділ з технічної точки зору з групи приміщень №97 загальною площею 250,5 кв.м. - групи приміщень №97 загальною площею 1,5 кв.м та групи приміщень №107 загальною площею 249,0 кв.м ( приміщення площею 1,5 кв. м відгорожене перегородкою в самому кутку із загальної площі.).

Договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 23.02.2011р., укладений між Балабан І.К. та ТОВ «Акрополіс Реаліті Груп», щодо групи нежилих приміщень №107 за адресою м. Київ, вул. Желябова, 10а, рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 10.12.2013р. по справі №761/18824/13-ц. визнано недійсним.

Відповідно до змісту ст.ст. 9, 12, 23 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 203, 215, 586, 592 ЦК України іпотекодержатель, ПАТ «Неос Банк», вправі самостійно обирати один, або одразу декілька способів захисту прав, чи то пред'явлення позову про визнання недійсними договорів відчуження іпотечного майна, чи пред'явлення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Аналогічна правова позиція щодо захисту прав іпотекодержателя шляхом визнання договору відчуження недійсним викладена у постанові Верховного Суду України від 06.06.2012р. № 6-64цс12, висновки якої в силу ст.360-7 ЦПЦ України є обов'язковими для всіх судів України.

Посилання сторін на невірно обраний позивачем спосіб захисту, а саме визнання недійсним договору купівлі-продажу,замість заявлення віндикаційного позову, є безпідставним, оскільки зі змісту ст.. 16 ЦК України випливає, що порушене право має бути захищене тим способом захисту, який є найбільш доцільним в кожному конкретному випадку, а отже, враховуючи здійснені іпотекодавцем дії, які призвели до документального знищення предмета обтяження, укладення спірного договору купівлі- продажу предмета обтяження за іншими технічними характеристиками, - вимога про визнання недійсним даного договору купівлі- продажу є обґрунтованою.

Враховуючи положення ч. 3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку", згідно з якими правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним, визнання рішенням Шевченківського районного суду міста Києва недійсним договору купівлі-продажу від 23.02.2011 року, укладеного безпосередньо самим іпотекодавцем, встановлені в ході розгляду даної справи обставини щодо відчуження за обома договорами одного і того ж майна, яке фактично знаходиться в іпотеці банку, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

З огляду на положення ч.1 ст.49 ГПК України оскільки за результатами нового розгляду справи позовні вимоги задоволено, розподіл судових витрат понесених відповідачем 1 не здійснюється.

Відповідно до ч.1 ст. 49 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 09.03.2011 р., зареєстрований за № 721, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" (04116, м. Київ, вул. В. Василевської, 15-1, кв. 19, ідентифікаційний код 36001098) і Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" (04119, м. Київ, вул. Білоруська, 21, ідентифікаційний код 36798955) щодо групи нежилих приміщень № 106 в літ. А по вул. Желябова, 10-а у м. Києві.

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" (04116, м. Київ, вул. В. Василевської, 15-1, кв. 19, ідентифікаційний код 36001098) на користь публічного акціонерного товариства "Неос Банк" (03035, м. Київ, вул. В. Липківського, 45, ідентифікаційний код 19358784) судовий збір у розмірі 573 (п'ятсот сімдесят три) грн. 50 (п'ятдесят) коп. за подання позову.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" (04119, м. Київ, вул. Білоруська, 21, ідентифікаційний код 36798955) на користь публічного акціонерного товариства "Неос Банк" (03035, м. Київ, вул. В. Липківського, 45, ідентифікаційний код 19358784) судовий збір у розмірі 573 (п'ятсот сімдесят три) грн. 50 (п'ятдесят) коп. за подання позову.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя Шкурдова Л.М.

Повний текст рішення складено: 08.06.2015 року