ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2015 року Справа № 925/577/15

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Потапенко В.В., при секретарі судового засідання Голосінській Н.М., за участю представників сторін:

від позивача - Кучерявий Д.В. - за довіреністю,

від відповідача 1 - Юрченко Т.Л. - за довіреністю,

від відповідача 2 -- Школьна І.П. - за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси справу

за позовом Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк"

до Приватного підприємства "Бізнес - Гранд",

Товариства з обмеженою відповідальністю "СтройCфера"

Про визнання недійсним договору оренди,-

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 03.10.2008 №3-10/08Г, який укладено між Приватним підприємством «Бізнес - Гранд» та Товариством з обмеженою відповідальністю «СтройCфера».

Позовні вимоги мотивовані тим, що між Приватним підприємством "Бізнес - Гранд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "СтройCфера" укладено договір оренди від 03.10.2008 року № 3-10/08Г, предметом якого є цілісний майновий комплекс, що складається з нежитлових будівель та споруд з обладнанням та устаткуванням за адресою : м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1. Вказане нерухоме майно є предметом іпотечного договору № ІД895/09.2-085 що укладений 14.11.2007 року між позивачем та першим відповідачем - ПП "Бізнес - Гранд". Договір оренди від 03.10.2008 року № 3-10/08Г був укладений між іпотекодавцем - ПП "Бізнес - Гранд" та ТОВ "СтройCфера" без відповідної згоди на такі дії з боку іпотекодержателя - ПАТ "Укрсоцбанк", тому має бути визнаний судом недійсним.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити.

Відповідач 1 у письмовому відзиві на позов проти позову заперечив, обґрунтовуючи свої доводи наступним. Між позивачем та відповідачем-1 був укладений Іпотечний договір № ІД 895/09.2-085 від 14.11.2007р., за яким в якості забезпечення виконання зобов'язань ПП «Бізнес-Гранд» за Генеральним договором № 895/09.2-085 від 13.11.2007р. та додатковими угодами до нього №1 від 13.11.2007р., та №2 від 13.11.2007р. було передане нерухоме майно, а саме торгівельний комплекс площею 5024,3 кв.м. (літ.А-2), трансформаторна (літ.Б), дахова котельна (літ.В) площею 51.7 м.кв за адресою м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1 заставною вартістю 39581435,00 грн. Позивач надав кредит відповідачу-1 на фінансування придбання обладнання, оплати послуг та інші витрати, пов'язані з реконструкцією та добудовою торгівельного центру за адресою м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1. Відповідач-1 здійснював реконструкцію торгівельного комплексу з добудовою. 28 серпня 2008 року був підписаний «Акт робочої комісії про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом будівлі, споруди, приміщення», за яким комісією була прийнята в експлуатацію споруда за адресою м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1. 18 вересня 2008 року Державною приймальною комісією був прийнятий об'єкт будівництва - реконструкція торгівельного комплексу з добудовою за вказаною адресою. З метою ефективної експлуатації об'єкту нерухомості та добросовісного виконання умов Генерального договору № 895/09.2-085 від 13.11.2007 року керівництвом підприємства ПП «Бізнес-Гранд» було прийнято рішення про передачу об'єкту нерухомого майна в оренду і листом від 19 вересня 2008 року відповідач 1 повідомив позивача про свої наміри укласти договір оренди з ТОВ «СтройСфера» та просив надати дозвіл на вчинення вказаних дій. Відповідно до рішення Черкаської міської ради від 30 вересня 2008 року № 1457 КП «Черкаське обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації» оформило Свідоцтво про право власності від 01.10.2008 року на ПП «Бізнес-Гранд» на торгівельний комплекс літ. А-2, А'-2; дахова котельна літ.В, огорожу 1-3, замощення І, II . Відповідач 1 листом № 837 від 03.10.2008 року повідомив позивача про збільшення розміру об'єкту іпотеки (з 5024,3 м.кв. до 9145,2 м.кв.) та необхідність внесення змін до Іпотечного договору № ІД 895/09.2-085 від 14.11.2007р. і повідомив про укладання з відповідачем 2 договору оренди від 03.10.2008р. № 3-10/08Г. Не отримавши письмового дозволу від позивача та розуміючи можливі правові наслідки укладання договору оренди, відповідач 1 ухилявся від його нотаріального посвідчення на протязі певного проміжку часу. Жодної відповіді від позивача ні щодо готовності банку внести зміни до Іпотечного договору № ІД 895/09.2-085 від 14.11.2007 року, ні щодо його відношення до укладеного договору оренди на адресу відповідача 1 не надходило. Відповідач 1 знову листом № 956 від 10 листопада 2008 року звернувся до банку з проханням про термінову необхідність внесення змін до Іпотечного договору № ІД 895/09.2-085 від 14.11.2007 року в частині предмету іпотеки і лише 28 листопада 2008 року була укладена Угода про внесення змін до Іпотечного договору № ІД 895/09.2-085 від 14.11.2007 року, якою внесені зміни в п.1.1 та 1.2. Позивач робив огляд та інвентаризацію об'єкта іпотеки за адресою м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1 власними силами, внаслідок цього була визначена нова вартість предмету іпотеки у розмірі 66 37 154,99 грн. На момент проведення оцінки майна позивач володів інформацією про експлуатацію об'єкту іпотеки ТОВ «СтройСфера». Протягом січня-лютого 2009 року відповідач 2 звертався до відповідача 1 з листами про необхідність нотаріального посвідчення договору оренди нерухомого майна від 03.10.2008 року № 3-10/08Г і 09 жовтня 2009 року звернувся до Господарського суду Черкаської області з позовом про визнання вказаного договору дійсним. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.11.2009 р. у справі № 05/2837 було прийняте рішення про визнання дійсним договору оренди № 3-10/08Г від 03.10.2008 р. цілісного майнового комплексу, що складається з нежитлових будівель та споруд з обладнанням та устаткуванням, розташованого по вул. Гагаріна, 55/1 у м. Черкаси. Протягом 2009-2012 років позивач здійснював періодичні перевірки наявності, стану та умов зберігання предмету застави. Тобто, Позивач, будучи повідомлений про укладання спірного договору, як іпотекодержатель не вважав порушеними свої права та законні інтереси укладенням договору оренди № 3-10/08Г від 03.10.2008 р., а відтак не вбачав і порушень вимог Закону України «Про іпотеку».

Відповідач 1 подав заяву про застосування строків позовної давності в межах даного судового спору. Заява обґрунтована тим, що позивачу був відомий факт укладення спірного договору, оскільки відповідач 1 неодноразово своїми листами повідомляв банк про його укладення. Крім того, позивач здійснював періодичні перевірки наявності, стану та умов зберігання предмету застави.

Представник відповідача 1 проти позову заперечила з підстав, викладених у письмовому відзиві на позов та просила застосувати строки позовної давності в межах даного спору.

Відповідач 2 у письмовому відзиві на позов проти позову також заперечив з насутпних обставин. Листом від 04.08.2008 року відповідач 2 звернувся до відповідача 1 з пропозицією надати ТОВ «СтройСфера» в управління нерухоме майно, яке перебувало на стадії прийняття в експлуатацію будівлі, що знаходиться за адресою м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1 шляхом укладення договору оренди. 03.10.2008 року між відповідачем 1 та відповідачем 2 був укладений договір оренди № 3-10/08Г без нотаріального посвідчення. Відповідач 1 мотивував відсутність процедури нотаріального посвідчення тими обставинами, що укладання договору оренди перебуває на погодженні з позивачем. 04 жовтня 2008 р. за актом приймання-передачі до Договору оренди № 3-10/08Г від 03.10.2008 року відповідачем 1 було передано відповідачу 2 нежитлові приміщення за адресою и Черкаси, вул. Гагаріна. 55/1, а саме торгівельний комплекс (А-2, А,-2) з огорожею (1-3) та замощенням( І., II), дахова котельня (В), трансформаторна підстанція (Г) та зафіксовано обладнання, яке знаходиться в приміщенні. Відповідно до п.4 Акту приймання-передачі зафіксовані недоліки, а саме недоліки даху, освітлення та асфальтного прокриття. З метою безперебійної та ефективної експлуатації об'єкту нерухомості відповідач 2 з квітня по липень 2009 року, за погодженням з орендодавцем, провів будівельні роботи, а саме: здійснив перекриття асфальтового покриття на суму 6 366 519.99 грн., реконструкцію покрівлі на суму 8 896 159,96 грн. Загальна сума поліпшень становила 1544480,35 грн. Вказані ремонтні роботи є невід'ємними від будівлі і покращують її експлуатаційні якості. Відповідно до інформації, яку надав відновідач 1, іпотечні договори, за якими було передано об'єкт нерухомості в іпотеку, містили застереження про те, що іпотека поширюється на всі поліпшення та перероблення предмету іпотеки, що можуть бути здійснені Іпотекодавцем або третіми особами (орендарями тощо) після укладання Договору. Позовна заява містить інформацію, що 10.11.2011 р. постановою Київського апеляційного господарського суду у справі № 02/5026/1266/2011 було звернено стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором від 14.11.2007р. № ІД 895/09.2-085 та визнано за ПАТ «Укрсоцбанк» право власності на торгівельний комплекс площею 9145,2 м.кв (літера інвентарної справи А-1, А'-2), дахова котельня (літера інвентарної справи В), огорожа (№1-3), замощення (І, II) та трансформаторна підстанція (літера інвентарної справи Г), що знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1. Отже, всі поліпшення, проведені відповідачем 2, були передані разом з об'єктом іпотеки позивачу у власність згідно судового рішення, яке вступило в законну силу. Відповідач 2 жодним чином не оскаржує права позивача на отримані ним поліпшення в розмірі 15 344 480,35 грн. Відповідно до ч. 1 ст. 23 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» відповідач 2 скористався своїм правом на звернення до господарського суду із вимогами до відповідача 1, які виникли до дня порушення провадження у справі про банкрутство. На даний момент відповідач 2 у справі № 925/1874/13 доводить свої боргові вимоги у розмірі 13 933 821,84, грн. до відповідача 1 (1 410 658,51 грн. було проведено заліком взаємної заборгованості в рахунок орендних платежів). Вважаємо, що фактично проведені будівельні роботи, що призвели до покращення предмету іпотеки та боргові вимоги з боку ТОВ «СтройСфера» до ПП «Бізнес-Грнад» є не пов'язаними між собою та жодним чином не порушують права ПАТ «Укрсоцбанк» у справі про банкрутство №925/1874/13. Відповідач 2 заперечує проти вимог банку щодо визнання недійсним договору оренди №3-10/08Г від 03.10.2008 року, оскільки рішенням господарського суду Черкаської області у справі № 05/2837 визнано дійсним Договір оренди №3-10/08Г від 03.10.2008 р. цілісного майнового комплексу, що складається з нежитлових будівель та споруд з обладнанням та устаткуванням, розташованого по вулиці Гагаріна, 55/1 у м. Черкаси. Рішення вступило в законну силу і не було оскаржене. Відповідач 1 повідомив відповідача 2 при укладанні спірного договору про те, що нерухоме майно, передане в оренду, є предметом іпотеки і про необхідність періодично надавати представникам банку дозвіл на огляд, фотографування тощо об'єкту. Протягом 2008-2014 років представники ПАТ «Укрсоцбанк» безперешкодно з боку відповідача 2 здійснювали огляд предмету іпотеки по вулиці Гагаріна, 55/1 у м. Черкаси, робили огляд та оцінку предмету іпотеки. Так, в червні 2010 р. оціночна компанія ТОВ «ДТЗ Консалтінг» за замовленням позивача робила оцінку нерухомого майна торгівельного центру «Гранд на Митниці», про що складалися відповідні звіти. Отже, позивач володів інформацією про експлуатацію торгівельного комплексу.

Відповідач 2 подав заяву про застосування строків позовної давності в межах даного судового спору. Заява обґрунтована тим, що відповідач 1 повідомив відповідача 2 при укладанні спірного договору про те, що нерухоме майно, передане в оренду, є предметом іпотеки і про необхідність періодично надавати представникам банку дозвіл на огляд, фотографування тощо об'єкту. Протягом 2008-2014 років представники ПАТ «Укрсоцбанк» безперешкодно з боку відповідача 2 здійснювали огляд предмету іпотеки по вулиці Гагаріна, 55/1 у м. Черкаси, робили огляд та оцінку предмету іпотеки. У червні 2010 року оціночна компанія ТОВ «ДТЗ Консалтінг» за замовленням позивача робила оцінку нерухомого майна торгівельного центру «Гранд на Митниці», про що складалися відповідні звіти. Позивач володів інформацією про експлуатацію торгівельного комплексу за адресою: м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1 відповідачем 2 згідно договору оренди № 3-10/08Г від 03.10.2008 року та не оскаржував дії відповідача 1 та відповідача 2 в передбаченому законом порядку та строки, в зв'язку з тим, що не вважав порушеними свої права. Оскільки, ппротягом 2008 - 2011 років позивачу був відомий факт укладення спірного договору, відповідач 2 просить суд застосувати в межах даного судового спору строки позовної давності.

Представник відповідача 2 проти позову заперечила з підстав, викладених у письмовому відзиві на позов та наполягає на застосуванні строків позовної давності.

У судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи заслухавши пояснення представників сторін, судом встановлено наступне:

14 листопада 2007 року між Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» (далі -Іпотекодержатель) та Приватним підприємством «Бізнес-Гранд» (далі - Іпотекодавець) було укладено Іпотечний договір №ІД 895/09.2-085, посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Веліковою Н.А. за реєстровим номером №7630, за умовами якого Банку у якості забезпечення виконання зобов'язань за Генеральним договором №895/09.2-085 (зі змінами та доповненнями), укладеним між ПАТ «Укрсоцбанк» та ПП «Бізнес-Гранд», передано наступне нерухоме майно - торговий комплекс, трансформаторна, дахова котельня, що знаходяться за адресою - м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1 (далі - Предмет іпотеки).

Згідно з п. 1.15 Іпотечного договору №ІД895/09.2-085 іпотека за цим Договором поширюється на всі поліпшення та/або переобладнання предмета іпотеки, що можуть бути здійснені Іпотекодавцем або третіми особами (орендарями тощо) після укладення цього Договору.

Відповідно до п. 2.1.4 Іпотекодавець зобов'язаний без письмової згоди Іпотекодержателя, що оформляється додатковою угодою до цього договору, не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

03 жовтня 2008 року між Приватним підприємством «Бізнес-Гранд» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СтройСфера» (орендар) було укладено Договір оренди №3-10/08Г, предметом якого є цілісний майновий комплекс, що складається з нежитлових будівель та споруд з обладнанням та устаткуванням за адресою: м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1 (надалі - Об'єкт оренди).

У відповідності до п. 4.1 Договору оренди №3-10/08Г об'єкт оренди був переданий орендарю за Актом приймання-передачі від 04.10.2008 року.

Позивач стверджує, що договір оренди №3-10/08Г, предметом якого є нерухоме майно, що є предметом Іпотечного договору №ІД 895/09.2-085, був укладений між Іпотекодавцем - ПП «Бізнес-Гранд» та ТОВ «СтройСфера», без відповідної згоди на такі дії з боку Іпотекодержателя - ПАТ «Укрсоцбанк». Цей правочин за імперативними приписами ст. 12 Закону України «Про іпотеку», є недійсним в силу закону (нікчемним).

10 листопада 2011 року постановою Київського апеляційного господарського суду у справі №02/5026/1266/2011, було звернено стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором від 14.11.2007 №ІД 895/09.2-085 та визнано за ПАТ «Укрсоцбанк» право власності на торгівельний комплекс площею 9145,2 кв. м. (літера інвентарної справи А-2, А'-2), дахова котельня (літера інвентарної справи В), огорожа (№ 1-3), замощення (І, II), та трансформаторна підстанція (літера інвентарної справи Г), що знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул. Гагаріна 55/1.

Вказана постанова Київського апеляційного господарського суду була залишено без змін постановою Вищого господарського суду України від 10 травня 2011 року у справі №02/5026/1266/2011.

11 квітня 2013 року право власності на вищезазначене нерухоме майно було зареєстровано за ПАТ Укрсоцбанк» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно з п. 7.3 договору оренди №3-10/08Г у разі зміни власника Об'єкта оренди до нового власника переходять права та обов'язки Орендодавця за цим Договором.

Листами від 27.10.2014 №72 та від 23.01.2015 №10/1 ТОВ «СтройСфера» повідомило ПАТ «Укрсоцбанк» про необхідність компенсації витрат по комунальним платежам за період з червня 2013 року по вересень 2014 року у розмірі 3 525 878,06 грн. та за період з жовтня 2014 року по грудень 2014 року у розмірі 4 646 900,13 грн., понесених ТОВ «СтройСфера» в зв'язку із утриманням об'єкту нерухомості за адресою м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1, що належить ПАТ «Укрсоцбанк» на праві власності.

Позивач зазначає, що оскільки ТОВ «Стройсфера» вимагає від ПАТ «Укрсоцбанк» компенсації за витрати по комунальним платежам, які понесені ТОВ «СтройСфера» в зв'язку із утриманням на підставі договору оренди №3-10/08Г об'єкту нерухомості за адресою м. Черкаси, вул. Гагаріна, 55/1, який належить ПАТ «Укрсоцбанк», то такі дії свідчать про невизнання ТОВ «СтройСфера» факту недійсності вказаного правочину, що надає підстави для ПАТ «Укрсоцбанк» для звернення за судовим захистом шляхом визнання недійсним нікчемного правочину.

Як вже вище вказувалося, відповідно до п. 2.1.4 іпотечного договору Іпотекодавець зобов'язаний без письмової згоди Іпотекодержателя, що оформляється додатковою угодою до цього договору, не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

При відсутності згоди позивача відповідачі по справі уклали 03 жовтня 2008 року договір оренди №3-10/08Г, предметом якого є нерухоме майно, що є предметом Іпотечного договору №ІД 895/09.2-085.

Приписами статті 526 ЦК України передбачено, що зобов»язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов»язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2 статті 586 ЦК України заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ч. 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в оренду.

Частиною третьою статті 12 Закону України «Про іпотеку» визначено, що правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Беручи до уваги викладене, суд приходить до висновку, що право позивача укладанням відповідачами спірного договору порушено, оскільки без згоди позивача відповідач 1 передав предмет іпотеки в оренду відповідачу 2.

Відповідачі подали до суду заяви про сплив позовної давності.

Відповідно до вимог ч. 1 статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Згідно пункту 2.2. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року №10 «Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів» За змістом частини першої статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.

Позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але за приписом частини п'ятої статті 267 ЦК України позивач вправі отримати судовий захист у разі визнання поважними причин пропуску позовної давності.

Відповідач 1 надав суду лист від 03 жовтня 2008 року за №837/1 за підписом генерального директора ПП «Бізнес-Гранд», адресований керуючому ЧОФ АКБСР «Укрсоцбанк», в якому зазначено, що позивачу разом із вказаним листом була надана копія договору оренди №3-10/08Г від 03.10.2008 року. На даному листі стоїть штамп, на якому вказано, що вхідний №67/764 від 03.10.2008 року. Відповідачем 1 суду були надані й інші листи з листування із позивачем, на яких стоїть аналогічний штамп реєстрації вхідної кореспонденції.

Позивач звернувся до суду з даним позовом 31.03.2015 року.

Позивач на вимогу суду не надав журнал реєстрації вхідної кореспонденції за жовтень 2008 року у зв»язку з його фактичним знищенням. Інших доказів, які б підтверджували факт неотримання позивачем вказаного листа, також суду не було надано.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивач не надав суду доказів для визнання поважними причин пропуску позовної давності.

Таким чином, судом встановлено, що право позивача порушено, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву відповідачами у справі. За таких обставин, у задоволенні позову необхідно відмовити у зв»язку зі спливом позовної давності.

На підставі ст. 49 ГПК України понесені у даній справі судові витрати повністю покладаються на позивача та йому не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.

СУДДЯ В.В. Потапенко

Повне судове рішення складено 04 червня 2015 року.

Суддя В.В. Потапенко