ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" травня 2015 р. Справа № 922/864/15

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя Россолов В.В., суддя Тихий П.В.,

при секретарі Деппа-Крівіч А.О.,

за участю прокурора - Горгуль Н.В. - посв. № 016182від 12.04.2013р.,

та представників сторін:

позивача - не з'явився,

третьої особи - не з'явився,

відповідача - ОСОБА_1 - дов. від 20.07.2013р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Заступника прокурора Харківської області (вх. №2476 Х/1-9) на рішення господарського суду Харківської області від 26.03.2015 р. у справі № 922/864/15,

за позовом Прокурора Комінтернівського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради, м. Харків,

третя особа на стороні позивача, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Департамент земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків,

до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м. Харків,

про внесення змін до договору оренди землі,

за зустрічним позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м. Харків,

до Харківської міської ради, м. Харків,

про зменшення розміру орендної плати, -

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 26.03.2015 р. (суддя Доленчук Д.О.) в задоволенні первісного позову відмовлено повністю. В задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.

Заступник прокурора Харківської області з рішенням суду першої інстанції не погодився та подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 26.03.2015р. та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги прокурора Комінтернівського району м. Харкова у повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм чинного законодавства.

Позивач, Харківська міська рада, та третя особа, Департамент земельних відносин Харківської міської ради, відзивів на апеляційну скаргу не надали, в судове засідання не з'явились та про причини неявки Харківський апеляційний господарський суд не сповістили, хоча належним чином були повідомлені про час та місце судового засідання, що підтверджується повідомленнями про вручення поштового відправлення від 21.04.2015р., які містяться в матеріалах справи.

Відповідач, ФОП ОСОБА_2, у відзиві на апеляційну скаргу просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. Вважає, що доводи, викладені в апеляційній скарзі, є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції законним та таким, що прийняте у відповідності з нормами чинного законодавства.

Враховуючи те, що судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, вжито заходи для належного повідомлення сторін про час та місце розгляду справи, проте позивач та третя особа не скористалися своїми правами, передбаченими статтею 22 ГПК України та виходячи з того, що явка сторін не визнавалася обов'язковою судом апеляційної інстанції, а участь в засіданні суду (як і інші права, передбачені статтею 22 ГПК України) є правом, а не обов'язком сторін, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу без участі вищевказаних осіб за наявними у ній матеріалами у відповідності до статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені доводи в апеляційній скарзі та у відзиві на неї, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 ГПК України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 27.04.2006 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 06.07.2005 р. № 121/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" та рішення Харківської міської ради від 23.12.2005 р. № 255/05 "Про внесення змін до рішень сесій Харківської міської ради" між Харківською міською радою (орендодавцем) та СПДФО ОСОБА_2 (орендарем) був укладений договір оренди землі, який був зареєстрований "27" квітня 2006 року за № 60 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель, відповідно до умов якого відповідачу було передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до п. 2 договору оренди землі, в оренду передавалася земельна ділянка загальною площею 0,3439 га.

Пунктом 5 договору оренди землі сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою № 300/06 від 31.01.2006 року становить 471804,00 грн., на період експлуатації згідно з довідкою № 301/06 від 31.01.2006 р. становить 754 887,00 грн.

Згідно з п. 8 договору оренди землі його було укладено строком: на період будівництва до 01.07.2007 р., але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації, на період експлуатації до 01.07.2030 р.

В п. 9 договору оренди землі визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва - 2006 рік: 1521,17 грн.; з 2007 року: 2 870,14 грн.; на період експлуатації - з 01.07.2007 року: 2 705,01 грн.

У відповідності до п. 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року", рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та рішенням № 960/12 від 19.12.2012 р., яким затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, змінювалася базова вартість 1 кв.м земель м. Харкова, запроваджувався порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками та був передбачений порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

Згідно з п. 2. 1 та п. 2. 2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

У відповідності до п. 3.1, п. 3.2 зазначено Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг № 58 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3439 кв. м. по АДРЕСА_1 склала 6 963 012, 00 грн.; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 р., № 851/14, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 3439 кв. м. по АДРЕСА_1 складав: в рік - 389 928,67 грн.; в місяць - 32 494,06 грн.

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідний лист-пропозиція від 19.12.2013 р. № 1444/0/30-13 про зміну договору оренди земельної ділянки та лист - пропозиція від 19.12.2013 р. № 1418/0/30-13 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Листом - пропозицією від 19.12.2013 р. № 1444/0/30-13 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було направлено відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до договору оренди землі та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

Дослідженням змісту витягу № 58 від 08.11.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 3439 кв.м по АДРЕСА_1, судом першої інстанції було встановлено, що зазначений витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснений з порушенням.

Так, складання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки регулюється Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затвердженим сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово - комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. №18/15/21/11, Законом України "Про оцінку земель", Постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. №213 " Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

При розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки загальною площею 2940 кв.м за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1, яку орендує відповідач, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф, в розмірі - 2,5 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 3439 кв.м, що в свою чергу вплинуло на величину нормативно грошової оцінки та призвело до помилковості та незаконності визначення такої величини нормативно грошової оцінки зазначеної земельної ділянки.

При цьому, у даному витягу було зазначено цільове призначення даної земельної ділянки - для експлуатації підземного гаражу на 48 автомобілів.

Відповідно до п. 3.5 Наказу Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998р. № 377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998р. за N788/3228 відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Як правильно зроблено висновок судом першої інстанції, прокурором та позивачем за первісним позовом на підтвердження правомірності розрахунку нормативної грошової оцінки не було надано до суду форму №6-зем, № 6а-зем, №6б-зем, 2-зем.

Додатком 1 Наказу Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, від 27.01.2006р. № 18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", встановлено виключний перелік кодів розділу КВЕД та склад категорій земель віднесених до категорії земель за функціональним використанням до земель "Комерційного використання", для яких встановлено значення коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф, в розмірі - 2.5.

Відповідно до таблиці коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затвердженим сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006р. №18/15/21/11 до земель "Житлової забудови" застосовується коефіцієнт - 1.

Отже, при здійсненні розрахунку нормативно грошової оцінки землі безпідставно віднесено земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови (п.1 договору оренди землі) площею 0,3439 га у АДРЕСА_1, яку орендує відповідач за первісним позовом, до категорії земель за функціональним використанням "Комерційне використання". А відтак, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що розрахунок величини нормативно грошової оцінки земельної ділянки у АДРЕСА_1 з застосуванням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки Кф, в розмірі - 2.5, є необґрунтованим.

Враховуючи викладене, необґрунтованими є доводи відповідача в апеляційній скарзі про те, що при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки вірно застосовано коефіцієнт 2,5. Також, відповідач не врахував, що для земель житлової та громадської забудови (як за цільовим призначенням, так і за функцією використання) відповідно до Наказу Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, від 27.01.2006р. № 18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" встановлено зовсім інший коефіцієнт функціонального використання (коефіцієнт 1), тому посилання апелянта на те, що судом першої інстанції не вірно ототожнено землі за основним цільовим призначенням та за функцією використання, є неправомірними.

Крім того, суд першої інстанції правомірно звернув увагу на те, що у п.2 договору оренди землі не зазначено про те, що спірна земельна ділянка, яку орендує відповідач за первісним позовом, повністю забудована, а в матеріалах справи відсутні докази того, що підземний гараж повністю займає площу земельної ділянки 0,3439 га. При цьому, у витягу № 58 від 08.11.2013 р. з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки зазначено, що вся площа 3439 кв.м знаходиться під забудовою.

Також, суд першої інстанції правильно взяв до уваги, що не можна погодитися з розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якого проведена станом на 01.01.2013 р. № 851/14, оскільки в ньому було зазначено про те, що дана земельна ділянка взагалі відноситься до категорії земель - землі транспорту, та в ньому був зазначено про прийняття для розрахунку розміру орендної плати проценту у розмірі 5,6 від нормативної грошової оцінки, що не підтверджується матеріалами справи.

Відповідно ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно з ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України та ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

В ч. 2 ст. 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У відповідності до ст. 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно зі ст. 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" міські ради правомочні розглядати та вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законам до їх відання.

З огляду на вищевикладене та враховуючи те, що позовні вимоги за первісним позовом щодо зміни нормативної грошової оцінки та орендної плати не підтверджуються матеріалами справи, суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку, що позовні вимоги за первісним позовом є такими, що не підлягають задоволенню.

Що стосується зустрічного позову про зменшення розміру орендної плати, то судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про його незадоволення, оскільки жодних обмежень, що земельна ділянка буде використовуватися орендарем не в повному обсязі, в договорі оренди землі не було передбачено, а з наданого до суду позивачем за зустрічним позовом фотозвіту не вбачається того, що надана йому земельна ділянка за договором оренди використовується ним на 15%.

На підставі викладеного, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про те, що ані первісні, ані зустрічні позовні вимоги не підлягають задоволенню, а доводи апеляційної скарги не спростовують правомірності винесеного рішення та не знайшли підтвердження в матеріалах справи.

Судова колегія Харківського апеляційного господарського суду вважає, що оскаржуване рішення господарського суду першої інстанції прийняте при повному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, у відповідності до норм чинного матеріального та процесуального права, викладені в рішенні висновки відповідають обставинам справи, а тому рішення господарського суду Харківської області від 26.03.2015 р. у справі № 922/864/15 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 102, п. 1 ст. 103, ст. 105 ГПК України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

У задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Рішення господарського суду Харківської області від 26.03.2015 р. у справі № 922/864/15 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 27.05.2015р.

Головуючий суддя Бондаренко В.П.

Суддя Россолов В.В.

Суддя Тихий П.В.