ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2015 року Справа № 910/3091/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя : Корсак В.А.

судді: Данилова М.В., Данилова Т.Б. (доповідач)

розглянувши матеріали касаційної скарги заступника прокурора міста Києва
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 04.02.2015р.
у справі №910/3091/14
господарського судуміста Києва
за позовомКиївської прокуратури з нагляду за додержанням законів у природоохоронній сфері в інтересах держави в особі Київської міської ради
до товариства з обмеженою відповідальністю "Галеон"
третя особаДепартамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про за участю прокуратури - представників сторін: позивача - відповідача - третьої особи - звільнення та повернення земельної ділянки прокурор відділу Генеральної прокуратури України Томчук М.О. посв. № 000606 Баранов М.С. дов.№ 225-КР-757 від 17.03.2015 Михайлюк Я.Б. дов. № 6 від 09.12.2014 Апалько О.С. дов. № 05703-13247 від 26.11.2014.
В С Т А Н О В И В :

У лютому 2014 року Київська прокуратура з нагляду за додержанням законів у природоохоронній сфері в інтересах держави в особі Київської міської ради звернулась до господарського суду міста Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Галеон" про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Галеон", який зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів 03.08.2007р. за №66-6-00406 та зобов'язання ТОВ "Галеон" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 8715 кв.м, кадастровий номер :66:099:0042, вартістю 30992717,41грн., що розташована по Броварському проспекту у Дніпровському районі міста Києва.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 07.04.2014р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Рішенням господарського суду м. Києва від 20.10.2014 (судді Васильченко Т.В., Ломака В.С., Любченко М.О.) позовні вимоги задоволено, розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Галеон", який зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів 03.08.2007р. за №66-6-00406 та зобов'язано ТОВ "Галеон" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 8715 кв.м, кадастровий номер :66:099:0042, вартістю 30992717,41грн., що розташована на Броварському проспекті у Дніпровському районі міста Києва.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 04.02.2015р. (судді Майданевич А.Г., Лобань О.І., Федорчук Р.В.) за апеляційною скаргою ТОВ "Галеон" рішення господарського суду міста Києва від 20.10.2014 скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, заступник прокурора міста Києва звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального і процесуального права, просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 04.02.2015р., а рішення господарського суду міста Києва від 20.10.2014р. залишити в силі.

Заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні представників сторін, третьої особи та думку прокурора відділу Генеральної прокуратури України, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні і постанові та доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, рішенням господарського суду міста Києва від 28.04.2007 у справі №30/170 визнано право ТОВ "Галеон" на оренду земельної ділянки на Броварському проспекті у Дніпровському районі м. Києва згідно з проектом відведення та висновками, які містяться в ньому, що погоджений в порядку, встановленому законодавством, та вирішено вважати укладеним договір оренди земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування оздоровчо-спортивного комплексу з підприємством громадського харчування та закладами громадського призначення на Броварському проспекті у Дніпровському районі м. Києва між ТОВ "Галеон" та Київською міською радою, в редакції, яка підписана ТОВ "Галеон" та відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі", Типовому договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. №220, а земельну ділянку визнано такою, що передана в оренду, з моменту набрання чинності судовим рішенням, на умовах, визначених договором.

Договір оренди земельної ділянки зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис 03.08.2007р. за №66-6-00406 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно із п.п.1.1, 1.2 договору Київська міська рада (орендодавець) передає, а ТОВ "Галеон" (орендар) приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку кадастровий номер :66:099:0042 за адресою просп. Броварський у Дніпровському районі м. Києва, площею 8715 кв.м для будівництва, експлуатації та обслуговування оздоровчо-спортивного комплексу з підприємством громадського харчування та закладами громадського призначення.

Відповідно до п.3.1 договір укладено на 10 (десять) років.

За умовами п.8.1 договору орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором.

Пунктом 8.4 договору передбачено, що орендар зобов'язаний приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором та після підписання цього договору і акту приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього договору.

Згідно із п.12.2 договору у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов'язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

Київською прокуратурою з нагляду за додержанням законів у природоохоронній сфері під час проведення перевірки встановлено, що ТОВ "Галеон" впродовж 2008-2014 років будівництво не здійснив, проектно-дозвільну документацію не розробив, що і стало підставою для звернення до господарського суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.

За таких підстав суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги прокуратури є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Однак, з таким висновком суду першої інстанції не погодився суд апеляційної інстанції, який в порядку ст. 101 ГПК України в повному обсязі повторно розглянув справу за наявними документами.

Згідно із ч.1 ст.24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Також, апеляційний суд виходив з того, що у п.2.20 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" зазначено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до п."а" ч.1 ст.143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі".

Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією.

Окрім того, підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Пунктом 2.22 вказаної постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 передбачено, що якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання.

Отже, однією із підстав для розірвання договору земельної ділянки в разі порушення строків закінчення будівництва, передбачених договором оренди земельної ділянки, є завдана шкода органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця.

Однак, апеляційним судом встановлено, що позивачем не доведено, в чому саме полягає шкода, завдана безпосередньо Київській міській раді, чим саме порушення строків будівництва порушує чи обмежує права Київської міської ради.

Також апеляційним судом встановлено, що після державної реєстрації спірного договору відповідачем вчинялись дії на його виконання.

Так, відповідач на виконання вимог законодавства замовив розробку містобудівного обґрунтування будівництва об'єкту. Після розробки містобудівного обґрунтування відповідач у 2008 році звертався до Головного управління містобудування та архітектури у місті Києві за погодженням містобудівного обґрунтування такого будівництва, що було початковим етапом будівельних робіт, передбачених вимогами законодавства. На засіданнях секції містобудування та архітектури архітектурно-містобудівної ради від 14.02.2008р. та від 06.03.2008р. відповідачу було рекомендовано доопрацювати містобудівне обґрунтування.

В другій половині 2008 року розпочалась економічна криза в Україні, тому відповідач зазначає, що причиною не забудови земельної ділянки стало існування кризових явищ у фінансовій сфері, обставини підтверджені Законом України від 21.10.2008р. "Про першочергові заходи щодо запобігання негативним наслідкам фінансової кризи та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" та Законом України від 25.12.2008р. "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва".

Зазначені обставини, які знаходились поза впливом ТОВ "Галеон", зумовили невиконання ним умов п.8.4 договору оренди земельної ділянки щодо завершення забудови земельної ділянки не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору. З огляду на вищенаведене, апеляційний суд дійшов до висновку, що більше трьох років існували обставини непереборної сили, а тому в силу ст.614 ЦК України відповідач не винуватий в порушенні п.8.4 договору оренди земельної ділянки.

Однак, незважаючи на кризові явища в країні, відповідач продовжував своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за землю, що також підтверджує належне виконання відповідачем умов спірного договору.

Також, апеляційним судом встановлено, що починаючи з 2013 року роботи по будівництву об'єкта були відновлені, про що свідчить укладення 08.05.2013р. договору між ТОВ "Галеон" та ФОП Друккер Д.В. про пайову у розмірі 100% участі у будівництві оздоровчого-спортивного комплексу з підприємством громадського харчування та закладами громадського призначення.

Відповідачем замовлено робочий проект будівництва, 25.12.2013р. укладено договір про виконання проектних робіт, а саме виконання розділів ГП, АР, КЖ, КМ, ВК робочого проекту по будівництву оздоровчого-спортивного комплексу; отримано декларацію на початок підготовчих робіт 28.05.2014р., яка зареєстрована в Інспекції архітектурно-будівельного контролю міста Києва.

Крім того, відповідачем вчинялись дії щодо виключення в судовому порядку земельної ділянки із території зелених насаджень, та 13.01.2014 між ТОВ "Галеон" та ТОВ "Фонд цивільного будівництва" укладено договір на виконання проектно-вишукувальних робіт.

Отже, враховуючи те, що відповідач приступив до використання земельної ділянки шляхом замовлення робочого проекту будівництва та укладення договору виконання проектних та проектно-вишукувальних робіт, отримав декларацію про початок підготовчих робіт та вчинив дії щодо виключення земельної ділянки із території зелених насаджень в судовому порядку та виходячи з того, що спірний договір оренди укладено на 10 років і строк його дії не закінчився, суд апеляційної інстанції дійшов до висновку, що спірна земельна ділянка використовується за цільовим призначенням.

З огляду на викладене, апеляційний суд не знайшов підстав для застосування до спірних правовідносин вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку, оскільки ТОВ "Галеон" використовувало та використовує спірну земельну ділянку за цільовим призначенням, здійснює комплекс дій з метою забудови земельної ділянки, сплачує податки бюджету, сплачує вчасно і у повному обсязі орендну плату та діями ТОВ "Галеон" шкода орендодавцю не заподіяна.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 911/2845/13.

Окрім того, ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтями 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання по ньому має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельною ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до статей 24 та 25 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Статті 24 та 25 Закону України "Про оренду землі" не передбачають як підставу для дострокового розірвання договору оренди землі незавершення забудови земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією.

Статтею 143 ЗК України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Таким чином, аналіз наведених норм діючого законодавства та умов Договору свідчить, що підставою розірвання договору може бути використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена Договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

Така ж правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 21.01.2015р. по справі №910/16306/13, прийнятої за цілком аналогічних обставин, та у постанові Верховного Суду України від 01.04.2015 у справі № 910/1753/14, які у відповідності із приписами ст.111-28 ГПК України є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень та для всіх судів України.

Статтею 1117 ГПК України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги заступника прокурора міста Києва, оскільки доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів по справі, а судом апеляційної інстанції було повно та всебічно з'ясовано обставини, що мають значення для даної справи, їм надано належну правову оцінку та прийнято постанову з дотриманням норм матеріального та процесуального права у відповідності із правовими позиціями Верховного Суду України , що дає підстави залишити її без змін.

Судові витрати, сплачені касатором до бюджету під час подання касаційної скарги, у зв'язку з відмовою в задоволенні касаційної скарги на підставі ст.49 ГПК України залишаються на касаторі.

Враховуючи наведене, та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу заступника прокурора міста Києва залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 04.02.2015р. у справі №910/3091/14 господарського суду міста Києва залишити без змін.

Головуючий суддя В. Корсак

Судді М. Данилова

Т. Данилова