ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

21.05.2015 Справа № 907/325/14

Господарський суд Закарпатської області у складі головуючого судді Ушак І.Г. у відкритому судовому засіданні розглянув справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Центр медичної реабілітації та санаторно-курортного лікування „Закарпаття", м. Київ (далі - товариство «Закарпаття») до Всеукраїнського фізкультурно-спортивного товариства „Колос" АПК України, м. Київ (далі - товариство «Колос», відповідач-1), підприємства об'єднання громадян експлуатаційно-виробничого підприємства „Учбово-спортивна база „Закарпаття" Всеукраїнського фізкультурно-спортивного товариства „Колос" АПК України, м. Берегово (далі - Учбово-спортивна база, відповідач-2), приватного підприємства „Сенк-охорона", м. Ужгород (далі - підприємство охорони, відповідач-3) про звільнення комплексу будівель

та

за зустрічним позовом Всеукраїнського фізкультурно-спортивного товариства „Колос" АПК України, м. Київ до товариства з обмеженою відповідальністю „Центр медичної реабілітації та санаторно-курортного лікування „Закарпаття", м. Київ про стягнення орендної плати (з урахуванням зміни предмету позову)

за участю представників (за первісним позовом):

позивача - Козич Л.Я., представник за довіреністю;

відповідача-1 - Мендусь О.П., голова товариства;

відповідача-2 - Тимчак М.Ю., керівник ;

відповідача-3 - Конч П.І., представник за довіреністю

Позивач за первісним позовом - як правонаступник орендаря за договором оренди комплексу будівель від 7.11.12 - звернувся до суду з вимогами про зобов'язання відповідачів-1, 2, 3 - відповідно власника та орендодавця комплексу, а також створеного ним підприємства, що здійснює господарське відання комплексом будівель та підприємства охорони - звільнити орендоване майно - комплекс будівель розташований по вул. Корятовича, 1 у м. Берегово. Позов мотивований протиправним силовим захопленням 31.03.14 відповідачами орендованого позивачем майна до закінчення строку дії договору оренди, який є чинним, оскільки не розірваний та не скасований у встановленому порядку. Позивач та його представник у ході судового розгляду наполягає на задоволенні позовних вимог, посилаючись на приписи чинного цивільного та господарського законодавства, зокрема, щодо обов'язковості договору, недопустимості односторонньої відмови від договору та права на судовий захист прав орендаря від неправомірних дій щодо цього майна інших осіб, в тому числі, і власника майна.

Відповідач-1 письмовими відзивом, поясненнями та його представники у ході судового розгляду, не заперечуючи фактичних обставин справи щодо того, що комплекс будівель - предмет договору оренди - 31.03.14 передано в господарське відання відповідача-2, заперечують проти позову. Вважають правомірно припиненими із зазначеної дати правовідносини з позивачем за договором оренди, посилаючись, при цьому на рішення вищого органу відповідача-1 - з'їзду (УІІІ позачергового) Всеукраїнського фізкультурно-спортивного товариства „Колос" АПК України - про дострокове розірвання договору оренди з позивачем через невиконання ним умов договору, повідомлення останнього відповідачем-1 листом від 28.03.14 за № 132/02-5 про зазначене рішення з'їзду та про необхідність забезпечити умови для роботи створеної відповідачем-1 комісії з приймання 31.03.14 орендованого комплексу. Оскільки позивач не відреагував на звернення відповідача-1, а директор його відмовився підписати акт прийому-передачі комплексу від 1.04.14, орендоване приміщення, що є власністю відповідача-1, передано останнім 1.04.14 відповідачу-2 у господарське відання.

Відповідач-2 письмовими відзивом, поясненнями та його представники у ході судового розгляду справи заперечують проти позову, вважають правомірним своє користування комплексом, що переданий відповідачеві-2 власником, та посилаються на ті ж обставини у справі, що і відповідач-1.

Відповідач-3 письмовим відзивом, усними поясненнями представника у ході судового розгляду проти позову заперечують, вважають свої дії з охорони комплексу силами працівників підприємства правомірними, оскільки такі були зумовлені зобов'язаннями відповідача-3 як підприємства охорони за договором охорони укладеним 2.04.14 з відповідачем-2 як підприємством відповідача-1 - власника комплексу згідно правовстановлюючих документів. Посилаючись на завершення у травні 2014р. договірних відносин за договором охорони, зняття охорони з комплексу, просить припинити провадження у справі.

У ході судового розгляду справи відповідач-1 - товариство «Колос» - заявив зустрічний позов до товариства «Закарпаття» про розірвання договору оренди з посиланням на рішення з'їзду як вищого органу про дострокове розірвання договору через порушення орендарем умов договору. Посилається на порушення орендарем зобов'язань, зокрема, в частині своєчасної оплати орендної плати на протязі більш ніж три місяці, внаслідок чого виникла заборгованість на суму 423500 грн., передачі орендованого майна в суборенду без погодження з орендодавцем, неефективного використання орендованого майна, що негативно відображається на показниках дохідності предмету оренди та спричиняє погіршення стану орендованого майна.

6.05.15 товариство «Колос» письмовою заявою змінило предмет зустрічного позову та наполягає на стягненні з товариства «Закарпаття» заборгованості на загальну суму 797494,28 грн., що складається із боргу по орендній платі за період з 15.02.14 по 5.05.15 на суму 423500, грн., інфляційних нарахувань, 3 % річних та пені за цей період на суми відповідно 211347,07 грн., 15489,66 грн. 147157,55 грн., вважаючи припиненими договірні відносини, оскільки «…договір оренди фактично не діє з 30 березня 2014р…». На обгрунтування наведеного долучає також до матеріалів справи нотаріально посвідчені заяву-повідомлення товариства «Колос» від 18.04.14 на адресу товариства «Закарпаття» про відмову від договору оренди та про повернення комплексу будівель у зв'язку з «довготривалою», «за останні декілька місяців» несплатою орендної плати та наявністю заборгованості на суму 423500 грн., заяву-претензію від 5.05.15, за змістом якої повідомляє про наявність заборгованості на вищезазначену суму 797494,28 грн., необхідність її сплатити у двотижневий термін з дня надіслання цієї заяви, у разі ж несплати - договір буде розірвано у односторонньому порядку відповідно до п.8.2.2 договору. Представник товариства «Колос» у ході судового розгляду, посилаючись на несплату товариством «Закарпаття» зазначеної суми, вважає договір оренди розірваним з 18.04.14 - з дня надіслання заяви-повідомлення про відмову від договору та наполягає на задоволені зустрічного позову з урахуванням зміни його предмету.

Товариство «Закарпаття» - відповідач за зустрічним позовом - письмовими та усними поясненнями представника у ході судового розгляду заперечує проти заявлених вимог, посилаючись, зокрема, на обставини, що є підставою первісного позову у даній справі. Вважають, що силове захоплення до закінчення строку дії договору оренди орендованого приміщення, передача його Учбово-спортивній базі призвело до повного зупинення господарської діяльності товариства «Закарпаття» та заподіяння йому значної шкоди. Посилаються на те, що одночасно було вчинено протиправне заволодіння майном товариства «Закарпаття», його документацією, в тому числі, документами первинного бухгалтерського обліку та звітності, та іншими діловими документами товариства шляхом відкриття приміщення бухгалтерії, зміни дверних замків та недопущення в подальшому працівників товариства «Закарпаття» до цих приміщень та до їх робочих місць. Заперечує правомірність одностороннього розірвання позивачем за зустрічним позовом договору оренди 31.03.14 через наявність заборгованості по орендній платі, оскільки за умовами договору підставою розірвання його є невнесення орендної плати протягом шести місяців. Таких обставин станом на день захоплення орендованого майна не було як вбачається навіть із даних товариства «Колос», а після захоплення майна і станом на час судового розгляду даної справи товариство «Закарпаття» позбавлене можливості вести господарську діяльність, здійснювати бухгалтерський облік та звітність, а також надати суду документально обґрунтовану інформацію щодо стану розрахунків по орендній платі за договором оренди. Посилаючись на наведені обставини пов'язані з протиправними діями товариства «Колос» щодо орендованого майна, заявляє про притримання на підставі ст. 594 ЦК України орендної плати до усунення порушень прав.

Провадження у даній справі зупинялося судом за клопотанням товариства «Колос» та у зв'язку з його позовом до суду про визнання недійсним договору оренди комплексу будівель, на якому ґрунтуються спірні відносини сторін. Рішенням господарського суду Закарпатської області від 22.07.14 у справі № 907/445/14, яке набрало законної сили після апеляційного перегляду, у позові про визнання недійсним договору оренди було відмовлено. Після завершення розгляду зазначеної справи провадження у даній справі поновлено.

Суд, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, вивчивши матеріали справи, керуючись законом, дійшов висновку про задоволення первісного позову до відповідачів-1, 2 і припинення провадження за вимогами до відповідача-3 та про відмову у зустрічному позові.

При цьому суд виходив з наступного.

Спірні відносини, що є предметом даної справи, виникли щодо комплексу будівель, що складається з будівлі готелю позначеного літерами А, Б, Б', Б2, Б3 - головного корпусу (в тому числі - басейн великий та басейн малий); В - котельні; Г - гаража; Д - будівлі грп; Ж - вбиральні; З - гаража; Й - мийки (естакада); И - теплиці; Л - їдальні, розташованих по вул. Корятовича (раніше - вул. Одеська), 1 у м. Берегово, які є приватною власністю товариства «Колос» (свідоцтво про право власності на нерухоме майно видане Берегівською міською радою 12.10.2012р. на підставі рішення виконавчого комітету Берегівської міської ради від 28.09.2012 за № 422) та предметом оренди за договором укладеним 07.11.12 товариством «Колос» як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю «Рекреаційно-спортивна база «Закарпаття» як орендарем, правонаступником якого є відповідач-1 у даній справі за первісним позовом - товариство «Закарпаття».

За умовами договору оренди з метою, зокрема, організації та проведення фізкультурно-оздоровчих заходів, підтримки розвитку дитячого та дитячо-юнацького спорту, організації рекреаційних, оздоровчих послуг населенню, приведення комплексу будівель у відповідність до технічних стандартів, комплекс будівель було передано в оренду товариству «Закарпаття» на 49 років з оплатою щомісячної орендної плати в розмірі 120000,00 грн. з урахуванням ПДВ (п.п. 1.1, 1.4, 2.1, 4.1).

Сторони визначили умови передачі та повернення орендованого майна, згідно яких орендар вступає у строкове платне користування комплексом будівель з моменту підписання акту-приймання передачі комплексу будівель; комплекс будівель вважається повернутим орендодавцю також з моменту підписання сторонами акту (п.п. 3.1, 3.4).

У разі дострокової передачі орендарем комплексу будівель сторони передбачили здійснення взаєморозрахунків щодо вартості орендованого майна виходячи з експертних його оцінок станом на час передачі оренду та станом на час припинення дії договору з обов'язковим відшкодуванням орендареві його витрат на ремонт (поточний та капітальний), добудову, технічне переоснащення, переобладнання, реконструкцію та інші невід'ємні поліпшення комплексу будівель (п.п. 3.6, 5.2.3).

Орендар має право, зокрема, передавати комплекс будівель або його частини в суборенду з обов'язковим повідомленням орендодавця (п. 5.3.5).

Сторони узгодили, що договір припиняється із закінченням строку його дії або за взаємною згодою сторін (п.п. 8.1, 8.3). На вимогу однієї із сторін договір може бути розірваний у випадках обставин непереборної сили та якщо орендар не вносить орендну плату, передбачену договором протягом шести місяців з дати останнього платежу (п.п. 8.2.1, 8.2.2). В останньому випадку договір є розірваним з моменту одержання орендарем письмового повідомлення орендодавця про розірвання договору.

7.11.12 сторони підписали акт прийому-передачі комплексу будівель за даним договором, яким зафіксували, що орендодавець передав, а орендар прийняв обумовлений договором комплекс будівель із зазначенням про те, що «Візуально встановлено задовільний-незадовільний стан будівель готелю (літ. А), головного корпусу (літ. Б, Б`, Б2, Б3), їдальні (літ. З); ветхий стан ГРП (літ. Д); непридатний (зруйнований) стан убиральні (літ. Ж), мийки(естакадної) (літ. Й), теплиці (літ. И)»

Сторони звернулися до суду з первісним та зустрічним позовами у даній справі, посилаючись відповідно на силове захопленням 31.03.14 відповідачами орендованого позивачем майна до закінчення строку дії договору оренди (первісний позов) та на припинення (розірвання) договірних відносин у порядку, передбаченому договором (зустрічний позов з урахуванням змін його предмету).

У ході судового розгляду встановлено та не заперечуються учасниками процесу, що комплекс будівель з 31.03.14 вибув із фактичного користування товариства «Закарпаття», про що товариством «Колос» складено акт прийому- передачі від 1.04.14, підписаний односторонньо комісією останнього, і з 1.04.14 комплекс перебуває у фактичному користуванні Учбово-спортивної бази - відповідача-2 за первісним позовом, підприємства, створеного товариством «Колос».

Суд, вивчивши документи подані сторонами на обґрунтування їх позицій по суті спору, заслухавши пояснення представників учасників процесу, дійшов висновку про те, що орендоване за договором майно вибуло достроково із користування орендаря всупереч його волі, умов договору та без законних на те підстав, оскільки достроковий прийом орендодавцем майна здійснено одноособово, без участі орендаря, без зазначення вартості орендованого майна станом на час його повернення та без зазначення наявності/відсутності підстав для взаєморозрахунків сторін щодо вартості орендованого майна.

Посилання товариства «Колос» на п. 5 рішення УІІІ позачергового з'їзду Всеукраїнського фізкультурно-спортивного товариства „Колос" АПК України як на підставу дострокового розірвання договору оренди з позивачем через невиконання ним умов договору - судом не приймається з огляду на зміст зазначеного рішення від 26.03.14, пунктом 5 якого передбачено організувати «…позовну та претензійну роботу щодо повернення спортивних та цілісних майнових комплексів, що незаконно відчужені та здані в довгострокову оренду з порушенням чинного законодавства, у власність Центральної ради, обласних, місцевих осередків ВФСТ «Колос» АПК України, а саме: …. цілісний майновий комплекс ПОГ УСБ «Закарпаття в м. Берегове Закарпатської області». Як вбачається з тексту рішення з'їзду, вищий орган відповідача-1, зобов'язуючи останнього здійснити претензійно-позовну роботу спрямовану на повернення, в тому числі, комплексу будівель, що є предметом даного спору, ставив під сумнів правомірність передачі його в оренду, а не порушення орендарем умов договору.

З огляду на наведене рішення вищестоящого органу товариства «Колос», безпідставним та необґрунтованим є повідомлення останнього на адресу товариства «Закарпаття» від 28.03.14 за № 132/02-5 про прийняття з'їздом рішення про дострокове розірвання договору оренди через невиконання орендарем умов договору. Відтак, усі дії товариства «Колос», спрямовані на повернення орендованого майна від товариства «Закарпаття», вчинені в березні-квітні 2014р., в тому числі, створення комісії товариства «Колос» та наділення її повноваженнями здійснити з 31.03.14 прийомку комплексу будівель, складання одностороннього акту приймання-передачі орендованого майна від 1.04.14, фактичне заволодіння орендованим комплексом будівель, недопущення товариства «Закарпаття» до орендованого майна шляхом, зокрема, організації його охорони відповідачем-3 - підприємством охорони, передача його у фактичне користування відповідача-2, з посиланням на вищенаведене рішення з'їзду є такими, що не відповідають цьому рішенню.

Наведені дії товариства «Колос» з припинення договірних відносин з товариством «Закарпаття» суперечать також договору, умовами якого визначено випадки дострокового припинення договірних відносин, в тому числі, в односторонньому порядку.

Єдиною підставою, крім обставин непереборної сили, для дострокового в односторонньому порядку розірвання договору за його умовами є невнесення орендної плати протягом шести місяців з дати останнього платежу. Зазначена підстава наведена товариством «Колос» на обґрунтування вимог за зустрічним позовом. Товариство, звертаючись до суду, вважає розірваними договірні відносини через несплату орендної плати, посилаючись на власне повідомлення від 18.04.14 на адресу товариства «Закарпаття» про відмову від договору оренди та про повернення комплексу будівель у зв'язку з «довготривалою», «за останні декілька місяців» несплатою орендної плати та наявністю заборгованості на суму 423500 грн. Разом з тим, як вбачається з «Акту звіряння» станом на 1.04.15 долученого до матеріалів справи товариством «Колос», така заборгованість не є підставою за змістом договору для його розірвання з огляду на її тривалість, що становить менше шести місяців. Виходячи з наведеного, відсутні підстави вважати розірваним договір оренди за ініціативою товариства «Колос» у зв'язку несплатою орендної плати. Посилання товариства «Колос» на інші обставини як підставу розірвання договору, зокрема, передача орендованого майна в суборенду без погодження з орендодавцем, неефективне використання орендованого майна, що негативно відображається на показниках дохідності предмету оренди та спричиняє погіршення стану орендованого майна, не можуть бути прийняті судом, оскільки такі згідно умов договору не є підставою його розірвання в односторонньому порядку.

Таким чином, у ході судового розгляду встановлено, що товариство «Закарпаття» з укладенням 7.11.12 договору оренди набуло право оренди комплексу будівель строком на 49 років, зазначений договір оренди є чинним, оскільки він не визнаний недійсним, не розірваний у встановленому законом порядку, отже - орендне користування майном товариства «Закарпаття» є правомірним, а дії відповідачів у справі за первісним позовом, спрямовані на перешкоджання товариству користуватися зазначеним майном є порушенням його права орендаря, яке підлягає захисту судом.

При цьому суд, керується приписами цивільного та господарського законодавства, щодо обов'язковості договору для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України), недопущення односторонньої відмови від договору (ст. 651 ЦК України) та права на захист цивільного права, зокрема, речового права на чуже майно у разі його порушення, в тому числі, і від власника майна у спосіб визначений законом - шляхом припинення дії, яка порушує право ( ст.ст. 15, 16, 396 ЦК України).

Отже, виходячи з фактичних обставин справи та зазначених приписів законодавства, позовні вимоги товариства «Закарпаття» до товариства «Колос» та Учбово-спортивної бази про усунення перешкод у користуванні орендованим майном шляхом звільнення орендованого майна підлягають задоволенню судом ; провадження у справі в частині позовних вимог до приватного підприємства охорони «Сенк» належить припинити, оскільки у ході судового розгляду зазначене підприємство припинило надання послуг охорони спірного комплексу будівель за договором від 1.04.14.

Щодо позовних вимог за зустрічним позовом про стягнення заборгованості з орендної плати та нарахованих сум інфляційних, річних, пені з підстав наведених товариством «Колос», то суд дійшов висновку про недоведеність позивачем сум та періодів заборгованості належними та допустимими доказами та встановлену у ході судового розгляду справи неможливість надання відповідачем документально обґрунтованих даних щодо здійснення ним орендної плати через позбавлення його доступу до власної бухгалтерської документації внаслідок неправомірних дій, зокрема, позивача за зустрічним позовом.

За наведеного є наявними підстави вважати, що прострочення відповідача за зустрічним позовом не настало, оскільки зобов'язання щодо сплати орендної плати не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора за змістом ч. 4 ст. 612, ч. 1 ст. 613 ЦК України, який не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку; зобов'язання боржника може бути відстрочене на час прострочення кредитора відповідно до ч. 2 ст. 613 ЦК України.

За таких обставин позовні вимоги за зустрічним позовом про стягнення орендної плати з підстав наведених у позові є передчасними, тому в їх задоволенні, а також у задоволенні вимог щодо стягнення нарахованих сум інфляційних, річних, пені належить відмовити.

Судові витрати за змістом ст.ст. 44- 49 Господарського процесуального кодексу України за розгляд справи судом за первісним позовом належить відшкодувати позивачеві у рівних частинах з відповідачів-1, 2; за зустрічним позовом судові витрати покладаються на позивача.

З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 4-3, 33, 35, 43, 44-49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України,

суд вирішив:

1. Первісний позов до відповідачів-1, 2 - задоволити.

1.1. Зобов'язати Всеукраїнське фізкультурно-спортивного товариство „Колос" АПК України, м. Київ та підприємство об'єднання громадян експлуатаційно-виробничого підприємства „Учбово-спортивна база „Закарпаття" Всеукраїнського фізкультурно-спортивного товариства „Колос" АПК України, м. Берегово - усунути перешкоди у користуванні товариства з обмеженою відповідальністю „Центр медичної реабілітації та санаторно-курортного лікування „Закарпаття", м. Київ орендованим майном - комплексу будівель, що складається з будівлі готелю позначеного літерами А, Б, Б', Б2, Б3 - головного корпусу (в тому числі - басейн великий та басейн малий); В - котельні; Г - гаража; Д - будівлі грп; Ж - вбиральні; З - гаража; Й - мийки (естакада); И - теплиці; Л - їдальні, який розташований по вул. Корятовича, 1 у м. Берегово - шляхом його звільнення.

1.2. Припинити провадження у справі за первісним позовом до відповідача-3 - приватного підприємства „Сенк-охорона", м. Ужгород

1.3. Стягнути на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Центр медичної реабілітації та санаторно-курортного лікування „Закарпаття" (01001 м. Київ, вул. Костьольна, буд. 9, офіс 67, код ЄДРЮОФОП 38322005) з:

- Всеукраїнського фізкультурно-спортивного товариства „Колос" АПК України (02002 м. Київ, вул. Флоренції, буд. 1/11, код ЄДРЮОФОП 01287191) у відшкодування витрат судових витрат - суму 609,00 грн. (шістсот дев'ять грн. 00 коп.)

- підприємства об'єднання громадян експлуатаційно-виробничого підприємства „Учбово-спортивна база „Закарпаття" Всеукраїнського фізкультурно-спортивного товариства „Колос" АПК України (9020 м. Берегово, вул. Корятовича, 1, ЄДРЮОФОП 02647591) у відшкодування витрат судових витрат - суму 609,00 грн. (шістсот дев'ять грн. 00 коп.)

2. У задоволенні зустрічного позову відмовити.

2.1. Судові витрати покласти на позивача за зустрічним позовом.

Дане рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено до Львівського апеляційного господарського суду в порядку передбаченому цим же кодексом. Всутну та резолютивну частині рішення оголошено 21.05.15, повний текст рішення складено 29.05.15.

Суддя Ушак І.Г.