ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" травня 2015 р.Справа № 916/2692/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Величко Т.А.,

суддів: Лашина В.В., Таран С.В.

(Склад колегії суддів змінено згідно із протоколом про автоматичний розподіл справ між суддями (повторний розподіл) від 13.05.2015р.)

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від позивача - Асташенкова О.І.;

від відповідача - Кірічек С.В.;

від третьої особи - Польщіна Т.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М"

на рішення господарського суду Одеської області від 04.09.2014р.

по справі № 916/2692/14

за позовом: Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Одеська міська рада звернулася до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М" про внесення змін до договору оренди землі від 30.01.2008р., зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.12.2008р. за №95, яким Одеською міською радою передано товариству з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М" земельну ділянку загальною площею 765 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, Олексіївська площа, 11/1 терміном на 10 років.

- викласти п.2.3. даного Договору у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 765 кв. м. становить 1 365 502,05 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.07.2012р. №330/М, складеного управлінням Держкомзему у м. Одесі Одеської області";

- викласти п.4.1. Договору у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку загальною площею 765 кв. м., що розташована за адресою: м. Одеса, Олексіївська площа, 11/1 розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 68 275,10 грн.".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не надав згоди на приведення п. 2.3 і п. 4.1 спірного договору у відповідність до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 року № 1268-VI, яким введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель м. Одеси та рішення Одеської міської ради № 1267-VI „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі", ст. 280 Податкового кодексу України, яким визначено граничні розміри річної орендної плати за земельну ділянку.

Рішенням господарського суду Одеської області від 04.09.2014р. (суддя Цісельський О.В.) позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 30.01.2008р., укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М", зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.11.2005р. за №65, яким Одеською міською радою передано товариству з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М" земельну ділянку загальною площею 765 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, Олексіївська площа, 11/1 терміном на 10 років, викладено п.2.3. даного Договору у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 765 м2 становить 1 365 502,05 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.07.2012р. №330/М, складеного управлінням Держкомзему у м. Одесі Одеської області"; викладено п.4.1. Договору у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку загальною площею 765 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, Олексіївська площа, 11/1 розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 68 275,10 грн.". Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М" на користь Одеської міської ради 1218 грн. - витрат по сплаті судового збору.

Судове рішення мотивоване наявністю обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно ч. 2 ст. 652 ЦК України. У позові позивачем було зазначено, що обставиною, яка стала винятковою для внесення змін в умови договору, є рішення Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-VI, яким затверджено фіксовані відсотки при визначені орендної плати за землі міста Одеси відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41- VI, що наводяться у додатку цього рішення. Тому суд проаналізувавши норми чинного законодавства, яким регулюються орендні правовідносини сторін, затвердження нових фіксованих відсотків при визначені орендної плати відповідача визнав істотною обставиною, що тягне за собою необхідність зміни розрахунку орендної плати за договором оренди землі від 30.01.2008р. та вважає за доцільне внести зміни до договору оренди земельної ділянки, виклавши його п.п. 2.3, 4.1 в запропонованій позивачем редакції.

В апеляційній скарзі, не погоджуючись з висновками суду Товариство з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М" просить скасувати рішення господарського суду від 04.09.2014 року, та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог Одеської міської ради - відмовити.

Доводи скаржника ґрунтуються на тому, що господарським судом не було здійснено всіх необхідних заходів щодо всебічного, об'єктивного, повного розгляду справи та не надано можливості відповідачу скористатись своїми правами щодо захисту законних прав та інтересів підприємства, що призвело до винесення неправомірного рішення.

Відповідно до відомостей з ЄДР підприємств України станом на подання апеляційної скарги ТОВ "ТРАНССЕРВІС-М" знаходиться за адресою: 65028, м. Одеса, площа Олексіївська, 11/1, яка також зазначена в Договорі про оренду земельної ділянки №95 від 30.01.08 р., але всупереч цьому на адресу відповідача не надходило жодних поштових повідомлень з господарського суду про розгляд справи, відповідачем не було підписано жодного повідомлення про вручення поштової кореспонденції та про розгляд справи, що на думку скаржника, свідчить про відсутність законних підстав ухвалення відповідного рішення судом першої інстанції без участі представників відповідача та зазначення в рішенні суду про належне повідомлення відповідача про судові засідання.

Скаржник зазначає, що при таких обставинах, суд першої інстанції порушив права відповідача передбачені ст. 22 ГПК України та не сприяв у здійсненні позивачем своїх прав, внаслідок чого рішення суду першої інстанції ухвалене з порушенням норм процесуального права.

Також скаржник посилається на ст. 188 ГК України, згідно якої зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Але всупереч приписам ст. 188 ГК України, судом не було з'ясовано та досліджено те, що позивач жодного разу не повідомляв відповідача про наміри зміни умов Договору та не направляв на його адресу жодних письмових пропозицій щодо внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №95 від 30.01.08 р., що на думку скаржника свідчить про невірне дослідження доказів, які надавались позивачем на розгляд суду першої інстанції.

До теперішнього часу Одеською міською радою фактично, в порушення приписів господарського та цивільного законодавства, не зроблено відповідачу пропозицію змінити спірні пункти договору оренди земельної ділянки.

Скаржник зазначає, що судом першої інстанції в своєму рішенні не встановлено та не зазначено про надання позивачем будь-яких письмових доказів, які б могли підтвердити наявність письмової угоди між позивачем та відповідачем по справі що зміни умов договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом, 30.01.2008р. між Одеською міською радою та ТОВ "ТРАНССЕРВІС-М" був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 765 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Олексіївська площа, 11/1.

Відповідно до п.2.1 договору, в оренду передається земельна ділянка площею 765 кв. м., у тому числі по угіддях:

- під капітальною забудовою - 262 кв.м.

- під проходами, проїздами, площадками - 503 кв.м.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 277373 грн. 70 коп., без урахування індексації за 2007 рік, згідно з витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку від 01.11.2006 року №455/М, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.(п. 2.3 договору).

Договір укладено терміном на 10 років для експлуатації та обслуговування адміністративно-складського будинку. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

П. 4.1 договору сторони встановили, що орендна плата за земельну ділянку площею 765 кв.м. розрахована у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 22189,90 грн. - на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

П. 4.4 договору сторони домовились, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

П.5.1. договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ "ТРАНССЕРВІС-М" для експлуатації та обслуговування адміністративно-складського будинку.

Також умовами договору (п. 9.4.6) визначено, що до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеного в п. 1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Відповідно до п. 12.1 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

28.12.2010р. Одеською міською радою прийнято рішення № 41-VІ „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси" і введення її в дію з 01.01.2011 року.

20.09.2011р. за № 1267-VI Одеською міською радою прийнято рішення „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі".

Також 20.09.2011 року міська Рада прийняла рішення за № 1268-VI „Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.09.2010р. № 41 VI „Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси", відповідно до якого, затверджена нова нормативна грошова оцінка земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати введена в дію з 20.09.2011 року.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.07.2012р. №330/М нормативна грошова оцінка земельної ділянки, землекористувачем якої являється ТОВ "ТРАНССЕРВІС-М" , площею 765 кв. м. під забудовою становить 1 365 502,05 грн.

26.03.2014 р. за вих. № 01-13/2505 Департамент комунальної власності направив на адресу ТОВ "ТРАНССЕРВІС-М" пропозицію про внесення змін до договору оренди землі (в порядку ст. 188 ГК України), з додатком проекту додаткового договору та розрахунку орендної плати - в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Оскільки ТОВ "ТРАНССЕРВІС-М" розрахунок орендної плати за земельну ділянку не підписав та не надіслав до Департаменту комунальної власності відповіді про результат розгляду пропозиції щодо внесення змін у договір оренди, Одеська міська рада звернулася до господарського суду з відповідним позовом.

Господарський суд, приймаючи рішення про задоволення позовних вимог, обґрунтовано дійшов висновку про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині встановлення нового розміру орендної плати з урахуванням нової нормативної грошової оцінки. Недотримання вимог ч. 2 ст. 188 ГК України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки за наявності спору - відсутності згоди на зміну умов договору - не позбавляє заінтересовану особу права звернутися до суду із відповідним позовом.

З обґрунтованістю висновків суду погодитися можна.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що укладений між позивачем та відповідачем спірний договір оренди земельної ділянки передбачає можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Крім того, недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 ГК України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну договору, у разі виникнення такої необхідності, не позбавляє прокурора права звернутися за захистом порушеного права шляхом внесення прямого позову до відповідача про зміну договору.

Ст. 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Рішенням Конституційного суду України від 09.07.2002 року №15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення ч. 2 ст. 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Отже, надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки не позбавляє його права звернутись до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на зміну умов договору.

Відповідно до приписів статей 651, 652 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 цього ж Кодексу передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Сторони у договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ст. 6 ЦК України).

Орендна плата за землю визначена у частині 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Оскільки відповідно до частини першої статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного вказаною нормою зазначеного Кодексу. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Згідно статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: - для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; - для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Мінімальний розмір річної орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, передбачений Податковим кодексом України, що діє на час вирішення спору, повністю відповідає мінімальному розміру річної орендної плати, який передбачала стаття 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяв до 01.01.2011 р.).

Судом першої інстанції встановлено, що нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і, оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Враховуючи викладене та встановлені судом першої інстанції обставини справи, колегія суддів вважає правомірним висновок місцевого господарського суду щодо наявності підстав для зміни розміру орендної плати у договорі.

Як на час договору оренди (30.01.2008р.), так і час виникнення спору (липень 2014р.) обов'язковим елементом визначення розміру орендних платежів є нормативно грошова оцінка земельних ділянок (ст. 5 ЗУ „Про оренду землі"), яка у відповідності до положень ст. 18 цього закону, проводиться не рідше ніж на 5-10 років. Нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки не може ототожнюватися як зміна розміру орендної плати, а є лише її передумовою.

Нормативно грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

За таких обставин, висновок господарського суду про наявність підстав для задоволення позовних вимог є таким, що ґрунтується на матеріалах справи і чинному законодавстві.

Суд першої інстанції, в порядку ст. 43 ГПК України, врахував наведене, всебічно, повно й об'єктивно розглянув у судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані докази та, керуючись законом, дійшов вірного висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі та прийняв рішення, яке відповідає положенням ст. 84 ГПК України.

Доводи скаржника висновків господарського суду не спростовують, а зводяться до тлумачення норм права на свою користь.

За таких обставин, підстави передбачені ст. 104 ГПК України для зміни чи скасування рішення господарського суду - відсутні.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРАНССЕРВІС-М" залишити без задоволення, рішення господарського суду Одеської області від 04.09.2014р. по справі №916/2692/14 - без змін.

Постанова в порядку ст. 105 Господарського Процесуального Кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст складено та підписано 21.05.2015 року.

Головуючий суддя Т.А. Величко

Суддя В.В. Лашин

Суддя С.В. Таран