КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" травня 2015 р. Справа№ 910/23040/13

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Куксова В.В.

суддів: Авдеєва П.В.

Яковлєва М.Л.

за участю представників:

від позивача: представник - Козленко О.В. - за довіреністю,

від відповідача-1: представник - Воробйова Є.С. - за довіреністю,

від відповідача-2: представник - Матюшко В.В. - за довіреністю,

від третьої особи-1: не з'явився,

від третьої особи-2: представник - Брагінський П.О. - за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Неос Банк"

на рішення Господарського суду міста Києва від 16.02.2015 р.

у справі № 910/23040/13 (головуючий суддя Чебикіна С.О., судді Грєхова О.А., Івченко А.М.)

за позовом Публічного акціонерного товариства "Неос Банк", м. Київ

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп", м. Київ,

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп", м. Київ,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів: 1. ОСОБА_7,

2. Публічне акціонерне товариство "Банк Контракт", м. Київ,

про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2013 р. позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 09.03.2011 р., зареєстрований за № 721, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень АДРЕСА_2.

Справа розглядалась господарськими судами неодноразово.

Останнім рішенням Господарського суду міста Києва від 16.02.2015 р. у справі № 910/23040/13 у позові відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Публічне акціонерне товариство "Неос Банк" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що при прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та неповністю з'ясував обставини справи.

Представник позивача в судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримав у повному обсязі.

Представники відповідачів та третьої особи в судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечували, просили залишити її без задоволення.

Розглянувши справу за правилами розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 22.01.2008 р. між Акціонерним банком "АвтоЗАЗбанк" (яке в подальшому було реорганізовано у Відкрите акціонерне товариство "Банк Кіпру", правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "Неос Банк") та ОСОБА_7 укладено кредитний договір № 002-4/2008, за змістом якого Банк відкриває позичальнику кредитну лінію на поточні потреби в сумі 16 000 000,00 грн. строком з 22.01.2008 р. по 19.01.2018 р.

10.10.2008 р. з метою забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором між Акціонерним банком "АвтоЗАЗбанк" та ОСОБА_7 укладено Іпотечний договір, зареєстрований в реєстрі за № 4457, на підставі якого в іпотеку банку передано нерухоме майно, що належало іпотекодавцю - ОСОБА_7: групу приміщень № 103 (в літ. А), а саме: нежилі приміщення загальною площею 270,80 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 23.02.2009 р. у справі № 2-873/09 позов ОСОБА_7 було задоволено частково, в тому числі визнано за ОСОБА_7 право власності на групу приміщень АДРЕСА_2 (літера А) як на окремі об'єкти нерухомого майна.

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 03.11.2011 року вищевказане рішення Святошинського районного суду м. Києва від 23.02.2009 р. у справі № 2-873/09 було скасоване.

23.02.2011 р. між ОСОБА_7 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп" укладено договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за номером 495, на підставі якого ОСОБА_7 було відчужено нежитлові приміщення АДРЕСА_2.

09.03.2011 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В. та зареєстрований в реєстрі за № 721 (надалі - "Договір"), відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп" передає у власність, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" приймає у власність групу приміщень АДРЕСА_2.

Згідно зі ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. ст. 525-526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання і одностороння зміна умов договору не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом.

Позивач звернувся до господарського суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 09.03.2011 р., що зареєстрований за № 721, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень АДРЕСА_2 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу нерухомого майна укладеного між відповідачами було відчужено іпотечне майно без згоди іпотекодержателя (позивача), тобто з порушенням вимог закону, а саме ч.3 ст. 9 та ч.3 ст.12 Закону України "Про іпотеку".

Відмовляючи у задоволенні позову, господарський суд виходив з того, що належним способом захисту порушеного права особи, яка вважає себе власником оспорюваного майна є звернення до суду саме з віндикаційним позовом до добросовісного набувача. Таким чином, позивачем не вірно обрано спосіб захисту порушеного права.

Заперечуючи проти рішення, позивач наполягає на тому, що судом не перевірено правомірність відчуження іпотечного майна, оскільки в силу закону договір купівлі-продажу є недійсним. Не врахована преюдиційність фактів, викладених в судових рішеннях інших судових інстанцій.

Щодо способу захисту, то позивач вказує на правильність обраного способу з огляду на права іпотекодержателя, а не на витребування майна, право на яке має лише його власник.

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред'явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною1 ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями ч. 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Верховний суд України у листі від 24.11.2008 «Про практику розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначив, що на відміну від норм ч. 1 ст. 216 ЦК норми гл. 29 ЦК є спеціальними. У них закріплено основні способи захисту права власності, що можуть застосовуватися власником майна, зокрема з метою повернення майна в натурі, переданого за недійсним правочином (наприклад, віндикація). Вважаємо, що ст. 330 ЦК чітко розмежовує випадки, в яких належним способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності, від випадків, коли має заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред'являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним. Якщо ж набувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив таке майно іншій особі, потрібно звертатися з віндикаційним позовом.

Якщо після укладення недійсного правочину було укладено ще декілька, то вбачається правильним визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача. Проте в цьому випадку немає перешкод для задоволення лише віндикаційного позову, оскільки право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді. Застосування реституції та повернення майна за недійсним правочином, враховуючи положення ст. 216 ЦК, є можливим тоді, коли предметом спору є правочин за участю власника і першого покупця (набувача).

За таких обставин, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги щодо передчасності висновків господарського суду першої інстанції відносно неправильно обраного позивачем способу захисту.

Відповідно до Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Визначення іпотеки міститься і у ст. 575 ЦК, згідно з якою іпотека - це застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Дійсне зобов'язання повинне ґрунтуватися на чинних правових підставах виникнення цивільних прав та обов'язків, передбачених законом, якими є договір або інший правочин, закон, рішення суду (ст. 11, ч. 2 ст. 509 ЦК), і повинне бути спрямоване на реальне настання юридичних наслідків.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Безпосередньо цим Законом визначено, що іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору, а, отже, іпотека не може існувати самостійно без зобов'язання.

Як зазначено вище, 10.10.2008 р. з метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором № 002-4/2008 від 22.01.2008, укладеним між позивачем та третьою особою, банку передано нерухоме майно, що належало іпотекодавцю - ОСОБА_7: групу приміщень № 103 (в літ. А), загальною площею 270,80 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

Відповідно до ст. 9 Закону України "Про іпотеку" виключно на підставі згоди іпотекодержателя іпотекодавець має право: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Разом з тим, третя особа, здійснивши, реконструкцію іпотечного майна, відповідно до якої загальна площа майна, що перебуває в іпотеці зменшилась до 1,8 кв.м. та утворилась нова група приміщень, площею 269 кв.м. На нову групу приміщень, третя особа в судовому порядку, набула право власності та, без згоди Банку, у подальшому реалізувала відповідачу 1, а останній відповідачу 2.

З рішення Апеляційного суду м. Києва № 22ц/2690/10757/11 від 03.11.2011 вбачається, що до державного реєстру прав та реєстраційної справи були внесені зміни опису(даних) об'єктів нерухомого майна, переданого в іпотеку банку, площі приміщень, були значно зменшені, що унеможливило виконання судових рішень, а саме: звернення стягнення за кредитними договорами на користь Банку з третьої особи.

За таких обставин, рішення Святошинського районного суду м. Києва від 23.02.2009 р. у справі № 2-873/09, відповідно до якого ОСОБА_7 набув право власності на групу приміщень АДРЕСА_2 (літера А) як на окремі об'єкти нерухомого майна було скасовано.

Між тим, ухвалюючи рішення що оскаржується, господарський суд не звернув на це увагу, що призвело до прийняття помилкового рішення, оскільки на приміщення АДРЕСА_2 не було зареєстровано обтяжень на нерухоме майна, у момент здійснення купівлі-продажу відповідачами, проте, дані приміщення є складовою переданих в іпотеку приміщень № 103, площею 270,8кв.м, за зазначеною адресою, що також підтверджується висновками експертного будівельно-технічного дослідження та технічною документацією на нерухоме майно.

Державна реєстрація іпотеки визначає пріоритет іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог. Згідно із ч. 7 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Аналогічна позиція викладена Верховним судом України у Аналізі судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна від 01.02.2015р.

Відповідно до постанови Пленуму Верховного суду України № 6 від 23.03.2012р. «Про судове рішення» рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

Водночас колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про неприйняття поданої позивачем заяви про збільшення позовних вимог, оскільки дана заява містить вимоги одночасно про зміну предмету і підстав позову, що не передбачено ст. 22 ГПК України.

Відповідно до ст.49 ГПК України судові витрати за подання позовної заяви та за подання апеляційної скарги слід покласти на відповідачів.

Керуючись статтями 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Неос Банк" задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 16.02.2015 р. у справі № 910/23040/13 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким позов Публічного акціонерного товариства "Неос Банк" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Акрополіс реаліті Груп", Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна задовольнити повністю.

4. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 09.03.2011 р., зареєстрований за № 721, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" щодо групи нежилих приміщень АДРЕСА_2.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Акрополіс Реаліті Груп" (04116, м. Київ, вул. В. Василевської, 15-1, кв. 19, ідентифікаційний код 36001098) на користь Публічного акціонерного товариства "Неос Банк" (03035, м. Київ, вул. В. Липківського, 45, ідентифікаційний код 19358784) судовий збір у розмірі 573 (п'ятсот сімдесят три) грн. 50 (п'ятдесят) коп. за подання позову та 304 (триста чотири) грн. 50 (п'ятдесят) коп. за подання апеляційної скарги.

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Менеджмент Груп" (04119, м. Київ, вул. Білоруська, 21, ідентифікаційний код 36798955) на користь Публічного акціонерного товариства "Неос Банк" (03035, м. Київ, вул. В. Липківського, 45, ідентифікаційний код 19358784) судовий збір у розмірі 573 (п'ятсот сімдесят три) грн. 50 (п'ятдесят) коп. за подання позову та 304 (триста чотири) грн. 50 (п'ятдесят) коп. за подання апеляційної скарги.

7. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

8. Матеріали справи № 910/23040/13 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова може бути оскаржена впродовж двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя В.В. Куксов

Судді П.В. Авдеєв

М.Л. Яковлєв