ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 травня 2015 року Справа № 910/14661/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б.- головуючого
Алєєвої І.В., Рогач Л.І.
за участю представників:
позивачаЄфімова Т.В. довіреність від 25.12.2014
відповідачаРог О.В. довіреність від 09.04.2015
третьої особиМасімова Е.Е. довіреність від 26.11.2014
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд"
на постановувід 17.12.2014 р. Київського апеляційного господарського суду
у справі№ 910/14661/14 господарського суду м. Києва
за позовомПублічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд"
до Київської міської ради
третя особаДепартамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
пророзірвання договору оренди земельної ділянки

Ухвалою Вищого господарського суду України від 30.03.2015 р. у складі колегії суддів: Дроботової Т.Б. - головуючого, суддів: Волковицької Н.О., Рогач Л.І., касаційна скарга прийнята до розгляду.

Розпорядженням Секретаря другої судової палати Вищого господарського суду України № 03-05/736 від 12.05.2015 р. у зв'язку з перебуванням у відрядженні судді Волковицької Н.О., розгляд касаційної скарги здійснювався у складі колегії суддів головуючий - Дроботова Т.Б., судді: Алєєва І.В., Рогач Л.І., затвердженому рішенням зборів суддів Вищого господарського суду України від 16.04.2015 №2, про що повідомлено присутніх у судовому засіданні представників сторін. Відводів складу суду не заявлено.

В С Т А Н О В И В :

У липні 2014 р. ПАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради, третя особа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.12.2011 р.

Позовні вимоги з посиланням на приписи статей 2, 19, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 42, 120, 142 Земельного кодексу України, частину 2 статті 382, статтю 651 Цивільного кодексу України та статтю 188 Господарського кодексу України обґрунтовані тим, що 16.12.2011 року між сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва, за умовами якого цільове призначення земельної ділянки - для будівництва житлових будинків та об'єктів соціально - побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб. У зв'язку з завершенням будівництва житлового будинку та передачею будинку на баланс експлуатуючій організації, позивач, як добросовісний орендар земельної ділянки має право на припинення (розірвання) договору оренди землі.

В поясненнях наданих до суду 25.09.2014 року Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) просив суд в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі посилаючись на те, що договір оренди може бути достроково припинений в разі оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку балансоутримувачем, а Київська міська рада жодних рішень щодо передачі у постійне користування або у власність земельної ділянки, що передана по договору оренди не приймала.

У відзиві на позовну заяву Київська міська рада просила відмовити у задоволенні позовних вимог, вказуючи на відсутність будь-яких правових підстав для розірвання чи припинення Договору.

Рішенням господарського суду міста Києва від 01.10.2014 р. (суддя Ю.М. Смирнова) у позові відмовлено повністю.

Приймаючи рішення, суд дійшов висновку, що питання про дострокове розірвання договору в даному випадку може бути вирішено позитивно лише за умови оформлення балансоутримувачем або новим власником об'єкта будівництва права користування земельною ділянкою відповідно до статті 123 Земельного кодексу України та статті 5 розділу Тимчасового порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №63/9120. Зазначене повністю узгоджується із положеннями пункту 11.3 спірного договору. Доказів оформлення новим власником або експлуатуючою організацію правовстановлюючих документів на земельну ділянку, передану за спірним договором, суду надано не було.

За апеляційною скаргою ПАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" Київський апеляційний господарський суд (судді: Р.Ф. Федорчук, О.І. Лобань, А.Г. Майданевич), переглянувши рішення господарського суду міста Києва від 01.10.2014 р. в апеляційному порядку, постановою від 17.12.2014 р. залишив його без змін з тих же підстав.

ПАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить судові рішення у справі скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судами норм матеріального та процесуального права.

Заявник у касаційній скарзі, посилається на те, що цільове призначення отриманої в оренду земельної ділянки було будівництво житлових будинків з підземними гаражами та об'єктами соціально - побутової сфери.

Відповідно до статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та експлуатації відповідного об'єкта має право на припинення дії договору оренди землі.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, у зв'язку з завершенням будівництва житлового будинку та передачею будинку на баланс експлуатуючій організації, позивач, як добросовісний орендар земельної ділянки має право на припинення (розірвання) договору оренди землі.

Заявник вважає, що у мотивувальній частині рішення та постанови судами першої та апеляційної інстанції, в порушення приписів статей 33, 43 Господарського процесуального кодексу України, не наведено правове обґрунтування і не встановлені фактичні обставини, з огляду на вказані доводи та докази позивача.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників позивача, відповідача та третьої особи, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 16 грудня 2011 року між Київською міською радою (орендодавець) та ПАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" (орендар), на підставі рішення Київської міської ради від 06.10.2011 № 331/6547 "Про передачу акціонерному товариству холдинговій компанії "Київміськбуд" земельних ділянок для будівництва житлових будинків та об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва" був укладений Договір оренди земельної ділянки (зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 05.01.2012 за № 63-6-00643 у книзі записів державної реєстрації договорів).

Об'єктом оренди за спірним договором є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - у другому мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва; розмір - 70 кв.м; цільове призначення - для будівництва житлових будинків та об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб; кадастровий номер - :90:146:0129 (далі - Земельна ділянка).

Згідно з пунктом 3.1 Договору строк дії - 5 років.

Судами першої та апеляційної інстанції також було встановлено, що 21 грудня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві видано сертифікат серії КВ № 9, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта (житловий будинок № 4-В на вул. Урлівській, 36-А) проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації. Сертифікат видано на підставі Акта готовності об'єкта до експлуатації від 18.12.2012 (а.с. 44).

Відповідно до акта приймання-передачі від 31.07.2013 житловий будинок по вул. Урлівській, 36-А передано на баланс ТОВ "Перший Український експертний центр" (а.с.45-47).

У зв'язку із завершенням будівництва та передачею будинку на баланс експлуатуючій організації, позивач листом від 24.12.2013 № 07568/0/2-13 звернувся до відповідача з пропозицією про дострокове розірвання спірного договору оренди та подальшого переоформлення Земельної ділянки на балансоутримувача (а.с. 42).

На вказане звернення позивача Департамент земельних ресурсів відповів листом від 16.01.2014 № 057022-389, в якому вказав на необхідність дотримання вимог, встановлених статтею 123 Земельного кодексу України та статтею 5 розділу 2 Тимчасового порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 № 63/9120 (а.с.43).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що умовами спірного договору не передбачено підстави для розірвання договору у зв'язку з завершенням будівництва та прийняттям об'єкта в експлуатацію, а застосування приписів статті 19 Закону України "Про оренду землі" щодо припинення дії договору, на думку суду, можливе лише за умови оформлення балансоутримувачем або новим власником об'єкта будівництва права користування земельною ділянкою відповідно до статті 123 Земельного кодексу України та статті 5 розділу Тимчасового порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №63/9120.

Проте, такий висновок судова колегія вважає передчасним та таким, що був зроблений без встановлення необхідних обставин справи та норм діючого законодавства, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої та апеляційної інстанції, предметом спору у даній справі є вимога ПАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.12.2011 року на підставі приписів статей 19, 31, 32 Закону України "Про оренду землі" та статті 651 Цивільного кодексу України, у зв'язку з завершенням будівництва та прийняттям об'єкта в експлуатацію.

За приписами частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

За приписами частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналіз наведених норм законодавства свідчить про те, що припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, оформленим у відповідній формі зі сторони органу місцевого самоврядування, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування.

Як встановлено судами під час розгляду справи, позивач скористався своїм правом на припинення дії договору на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі", звернувшись до Київської міської ради листом від 24.12.2013 року про дострокове розірвання договору у зв'язку з завершенням будівництва багатоквартирного житлового будинку та прийняттям його в експлуатацію (а.с. 42).

Проте, здійснюючи судовий розгляд справи суди першої та апеляційної інстанції на вказані приписи законодавства, з урахуванням наявних доказів у справі, уваги не звернули, та не встановили відповідні обставини стосовно правової природи предмету спірного договору та об'єкту будівництва необхідні для правильного вирішення спору, виходячи з предмету та підстави позову.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу, на помилкове застосування до спірних правовідносин приписів статті 123 Земельного кодексу України та статі 5 розділу 2 Тимчасового порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 № 63/9120, при прийнятті рішень судами першої та апеляційної інстанції, оскільки вони стосуються порядку надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування, що не є предметом спору у даній справі.

Згідно зі статтею 32 вказаного Кодексу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що господарськими судами першої та апеляційної інстанції при розгляді справи та прийнятті судових рішень не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про не з'ясування судом всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

За приписами процесуального законодавства рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 1115, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.12.2014 у справі №910/14661/14 та рішення господарського суду м. Києва від 01.10.2014 скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду м. Києва.

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: І.Алєєва

Л. Рогач