ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел. /0552/ 49-31-78, Веб сторінка : ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 травня 2015 р. Справа № 923/315/15

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д. при секретарі Рубанику О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Прокурора м. Херсона, вул. Тираспільська, 5-а, м. Херсон,

до Херсонської міської ради, ідентифікаційний код 26347681, пр-т Ушакова, 37, м.Херсон,

3-тя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Фізична особа-підприємець ОСОБА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, АДРЕСА_1,

про визнання незаконним та скасування пункту рішення,

за участю старший прокурор відділу прокуратури Херсонської області Кущ В.Г., посвідчення № 016126 від 10.04.2013 р.

від відповідача - Верещака О.М., довіреність № 9-37-9/21 від 12.01.2015 р.;

від третьої особи - адвокат Шкута О.О., ордер серії ХС № 001067 від 16.03.2015 р.

в с т а н о в и в:

Прокурор м. Херсона (позивач) звернувся до Херсонської міської ради (відповідач) з позовною заявою про визнання незаконним та скасування пункту 3 рішення Херсонської міської ради № 1663 від 26 грудня 2014 року, яким внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 12.05.2008, реєстраційний № 00, укладеного між Херсонською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (третя особа) в частині цільового використання земельної ділянки "...під розміщення сезонного літнього майданчика біля власного кафе "ІНФОРМАЦІЯ_1", яке змінене на використання земельної ділянки "під кафе".

Розгляд справи 19.03.2015 та 07.04.2015 у зв'язку неподанням сторонами та витребуванням судом додаткових доказів і пояснень, клопотанням учасників провадження відкладався, а строк розгляду справи продовжено на 15 днів. Окрім того, в судовому засіданні 05.05.2015 оголошувалася перерва до 08.05.2015.

Відповідно до позовної заяви, яка підтримана прокурором в судовому засіданні, прокурор стверджує, що Херсонською міською радою за договором оренди земельної ділянки від 12.05.2008 надано в оренду третій особі земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_2, цільове призначення якої відноситься до земель громадської забудови, визначено її використання орендарем - для розміщення сезонного літнього майданчику, заборонено забудову цієї земельної ділянки. Втім, прийнявши оспорене рішення Херсонська міська рада фактично дозволила орендареві забудову земельної ділянки об'єктом ресторанного господарства - кафе, яке може бути лише об'єктом капітального будівництва. В той же час, як стверджує прокурор, розміщення об'єктів нерухомості та проведення будівництва на земельній ділянці не передбачено генеральним планом міста та чинним законодавством, отже забороняється.

Відповідач надав відзив на позов, вважає, що позовна заява прокурора не підлягає задоволенню з мотивів, що Державними будівельними нормами «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» №360-92** допускається існування будівель громадського харчування на землях рекреаційного призначення, отже, вважає, що рада не порушила законодавства при прийнятті оспореного рішення про внесення змін до договору оренди щодо зміни цільового використання земельної ділянки.

Представник третьої особи надав письмові заперечення проти позову, які підтримав в судовому засіданні, пояснивши суду, що до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Погодився з твердженням прокурора, що використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, але зазначив, що окрім генерального плану слід керуватися положеннями іншої містобудівної документації, планом земельно-господарського устрою, з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм (ст. 39 ЗК України). З огляду на вказану норму, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які згідно земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, отримання погоджень органів виконавчої влади, тощо). Звернути увагу суду, що згідно плану зонування території м. Херсона, земельна ділянка яка є предметом оспорюваного рішення Херсонської міської ради відноситься до категорії земель Р-2. Рекреаційні зони активного відпочинку. Виходячи з того, що у цих зонах встановлюються такі види використання як, зокрема: їдальні, кафе, заклади харчування, торгівлі та сервісного обслуговування; кінотеатри, концертні майданчики; розважальні комплекси (ігротеки, танцмайданчики, дискотеки), представник третьої особи вважає, що використання орендованої земельної ділянки «під кафе» не суперечить містобудівній документації. Отже, на його думку, до спірних правовідносин не можуть застосовуватися правові наслідки порушення порядку зміни цільового призначення земель, передбачені ст. 21 Земельного кодексу України.

Заслухавши представників прокурора-позивача, відповідачів та третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд констатує наступне.

Судом встановлено, що на пленарному засіданні XХХIХ сесії VІ скликання Херсонська міська рада прийняла рішення від 26.12.2014 № 1663 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок із громадянами, фізичними особами-підприємцями та внесення змін до договорів оренди земельних ділянок» (а.с. 9). Пунктом 3 вказаного рішення встановлено наступне: « 3. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в Книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 12.05.2008 за №00, в частині цільового використання земельної ділянки, а саме: читати: «під кафе», на підставі свідоцтва про право власності на кафе, та продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеного Херсонською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер - НОМЕР_1), площею 0,0171 га, по АДРЕСА_2, під кафе, строком на 15 (п'ятнадцять) років.»

Як вбачається з договору оренди земельної ділянки від 25.03.2008 року, для внесення до якого передбачаються зазначені у рішенні від 26.12.2014 № 1663 зміни (а.с. 12 зворотній бік - а.с. 16 ), цей договір укладено на 6 місяців (пункт 8), умови використання визначено під розміщення сезонного літнього майданчика біля власного кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» (пункт 15), цільове використання - землі житлової та громадської забудови (пункт 16), умови збереження стану об'єкта - заборона самовільної забудови земельної ділянки, використання земельної ділянки всупереч умовам цього договору (пункт 17). Орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до мети, визначеної пунктом 15 цього договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі (пункт 31).

Додатковою угодою до цього договору від 12.11.2012 строк оренди змінено, визначено новий строк оренди - до 26.09.2017 (а.с. 12).

Орендована земельна ділянка площею 0,0171 га передана орендареві за актом від 12.05.2008 під сезонний літній майданчик, цій земельній ділянці присвоєно кадастровий номер НОМЕР_2 (а.с. 16).

Як зазначено у листі Управління Держземагенства у м. Херсоні від 07.04.2015 (а.с. 49), в користуванні ФОП ОСОБА_2 знаходяться земельні ділянки за кадастровими номерами НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5, НОМЕР_2 відповідно до електронної кадастрової карти, що містить національна кадастрова система по АДРЕСА_2. Землевпорядна документація, щодо відведення земельних ділянок за кадастровими номерами НОМЕР_4, НОМЕР_2 в Управлінні відсутня.

Ці обставини підтверджуються також іншими матеріалами справи.

Відповідно до змісту пункту 3 оспореного рішення зміна цільового використання земельної ділянки «під кафе» здійснена на підставі свідоцтва про право власності на кафе фізичної особи-підприємця ОСОБА_2.

З наявних у справі копії заяви ФОП ОСОБА_2 на ім'я Херсонського міського голови від 13.11.2014 та додатків до неї (а.с. 33-44) вбачається, що земельна ділянка площею 0,0171 га за № НОМЕР_2 є забудованою (Технічний паспорт Херсонського БТІ, а.с. 34), на ній розміщена прибудова літ «а» до кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» літ «А», власником якого є третя особа ОСОБА_2 Будівля кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1», що позначена літ «А», знаходиться на суміжній земельній ділянці НОМЕР_4.

Отже, земельна ділянка, що була надана "...під розміщення сезонного літнього майданчика біля власного кафе "ІНФОРМАЦІЯ_1", забудована орендарем і зайнята ним власне під розбудову кафе "ІНФОРМАЦІЯ_1". Зазначена забудова орендованої земельної ділянки суперечить умовам використання земельної ділянки, визначеним договором оренди земельної ділянки від 12.05.2008, реєстраційний №00, укладеного між Херсонською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2

Таким чином, суд зазначає, що метою прийняття Херсонською міською радою рішення від 26.12.2014 № 1663 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок із громадянами, фізичними особами-підприємцями та внесення змін до договорів оренди земельних ділянок» є зміна умов використання земельної ділянки - для забудови замість використання її під розміщення сезонного літнього майданчика. Фактично місцева рада своїм рішенням легалізувала будівництво на орендованій земельній ділянці, яке здійснене без відповідного дозволу та документації, а також продовжила строки оренди землі та користування збудованим на ній об'єктом нерухомого майна кафе "ІНФОРМАЦІЯ_1" літ «а».

Таким чином, між Херсонською міською радою та ФОП ОСОБА_2 виникли цивільно-правові відносини з оренди землі та щодо внесення змін до умов діючого договору оренди земельної ділянки, які є приватно-правовими і регулюються нормами цивільного, господарського та земельного законодавства.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У відповідності до ст. 38, 39 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Відповідно до викопіювання з генерального плану м. Херсона та з плану зонування території міста Херсона (а.с. 47-48) орендована земельна ділянка знаходиться на території зелених насаджень рекреаційної зони активного відпочинку.

Відповідно до ст.ст. 50, 51, 52 Земельного кодексу України землі рекреаційного призначення визначаються як землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів. До земель рекреаційного призначення належать земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів. Землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Порядок використання земель рекреаційного призначення визначається законом.

Згідно ст. 20 Земельного кодексу України врегульовано порядок встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок. Так, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу. Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Приписами ст. 21 Земельного кодексу України визначено, що порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст. 50 Закону України «Про землеустрій» проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання) або зміни цільового призначення земельної ділянки. Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються та затверджуються в порядку, встановленому Земельним кодексом України. Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок включають: завдання на розроблення проекту землеустрою; пояснювальну записку; копію клопотання (заяви) про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі формування та/або зміни цільового призначення земельної ділянки за рахунок земель державної чи комунальної власності); рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у випадках, передбачених законом); копії правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці (за наявності таких об'єктів); перелік обмежень у використанні земельних ділянок; матеріали погодження проекту землеустрою тощо.

Згідно приписів ст.ст. 24, 25 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування до встановлення нового функціонального призначення територій. Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства. У разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється. Зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється.

Режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, встановлюється у генеральних планах населених пунктів, планах зонування та детальних планах територій. Режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, обов'язковий для врахування під час розроблення землевпорядної документації.

Відповідно до приписів ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва. Суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів. Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради вживає заходів щодо організації комплексної забудови територій відповідно до вимог цього Закону. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;

6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Як вбачається з досліджених судом матеріалів та з пояснень прокурора, відповідача і третьої особи, третя особа ОСОБА_2 не звертався до відповідача з вимогою про реалізацію та не набув права на забудову земельної ділянки, а звернувся до відповідача після здійснення забудови земельної ділянки. В той же час, пункт 3 рішення Херсонської міської ради від 26.12.2014 № 1663 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок із громадянами, фізичними особами-підприємцями та внесення змін до договорів оренди земельних ділянок» є фактично рішенням органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки під забудову без виконання землекористувачем зазначених приписів ст. 26 Закону.

У такому випадку відповідач мав діяти відповідно до вимог ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо правового режиму самочинно збудованих об'єктів.

Отже, правових підстав для прийняття пункту 3 рішення Херсонської міської ради від 26.12.2014 № 1663 не існувало.

Наявна містобудівна документація, зокрема генеральний план м. Херсона, як основний вид містобудівної документації відповідно до ст.ст. 16, 17 Закону України «Про основи містобудування» є основою для: вирішення питань раціонального використання територій; підготовки вихідних даних для розробки землевпорядної документації; вирішення питань щодо розташування та проектування нового будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування та упорядкування територій; вирішення питань щодо вилучення (викупу), передачі (надання) земельних ділянок у власність чи користування громадян та юридичних осіб.

Суд зазначає, що приналежність (віднесення) земельної ділянки до певної категорії земель, зокрема, належність спірної ділянки до земель житлової та громадської забудови не є єдиною підставою для здійснення на ній будівництва об'єктів нерухомого майна. Наявна на час прийняття відповідачем рішення режим забудови для цієї земельної ділянки не був визначений для містобудівних потреб, не встановлений у генеральному плані міста, плани зонування на час прийняття оспореного рішення місцевою радою не затверджувався, отже, існуюча землевпорядна документація не містила такого призначення земельної ділянки площею 0,0171 га за НОМЕР_2 на території парку ім. Ленінського комсомолу по АДРЕСА_2 як для капітальної забудови.

Відповідно до ст. 102 Земельного кодексу України визначено підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Так, право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб (для забудови), відповідно до Цивільного кодексу України.

Землекористувач, відповідно до ст. 415 ЦК України має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

Херсонська міська рада не вирішувала питання та не укладала з третьою особою відповідного договору суперфіцію.

З цих підстав суд не приймає заперечень відповідача, оскільки неправомірність дій відповідача полягає не у порушенні Херсонською міською радою Державних будівельних норм «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» №360-92, якими допускається існування будівель громадського харчування на відповідних землях, а порушено умови і встановлений Законом порядок забудови конкретної земельної ділянки території міста (легалізації самочинного будівництва), що здійснено шляхом прийняття рішення про внесення змін до договору оренди землі про право забудови земельної ділянки.

За таких фактичних обставин та правових підстав позов прокурора є обґрунтованим, а оспорюваний пункт 3 рішення Херсонської міської ради від 26.12.2014 № 1663 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок із громадянами, фізичними особами-підприємцями та внесення змін до договорів оренди земельних ділянок» в частині зміни у договорі оренди цільового використання земельної ділянки «під кафе» не відповідає приписам законодавства, отже має бути визнане незаконним та скасованим.

Судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати незаконним та скасувати пункт 3 рішення Херсонської міської ради від 26.12.2014 року № 1663 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок із громадянами, фізичними особами-підприємцями та внесення змін до договорів оренди земельних ділянок» в частині зміни цільового використання земельної ділянки «під кафе».

3. Стягнути з Херсонської міської ради, ідентифікаційний код 26347681, пр-т Ушакова, 37, м. Херсон, в доход спеціального фонду Державного бюджету на р/р № 3002 в ГУДКСУ у Херсонській області, МФО 852010, , одержувач УДКСУ у місті Херсоні, судові витрати в сумі 1218,00 грн. (одна тисяча двісті вісімнадцять гривень 00 копійок), призначення платежу - судовий збір, код 03500045.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено і підписано 13.05.2015 р.

Суддя П.Д. Пригуза