РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

"28" квітня 2015 р. Справа №902/1358/14

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя Гулова А.Г.

суддя Маціщук А.В. ,

суддя Петухов М.Г.

при секретарі судового засідання Сороці Д.В.

за участю представників сторін:

від ФОП Демка С.В.: Костєлєя К.Л. - представника за довіреністю від 14.10.2014р.

від ФОП Григорук Н.І.: Скальського І.Б. - представника за довіреністю від 13.10.2014р.

від третіх осіб:

- Виконавчого комітету Вінницької міської ради: Петрова А.А. - представника за довіреністю від 05.01.2015р. №13

- Публічного акціонерного товариства "Фідобанк": не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційні скарги фізичних осіб - підприємців Демка Сергія Васильовича та Григорук Наталії Іванівни

на рішення господарського суду Вінницької області від 27.01.15 р.

у справі № 902/1358/14 (суддя Кожухар М.С.)

за позовом фізичної особи - підприємця Демка Сергія Васильовича, с. Агрономічне Вінницького р-ну Вінницької обл.

до фізичної особи - підприємця Григорук Наталії Іванівни, м. Вінниця

за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

- Виконавчого комітету Вінницької міської ради, м. Вінниця

- Публічного акціонерного товариства "Фідобанк", м.Київ

про усунення перешкод у користуванні майном

та за зустрічним позовом фізичної особи - підприємця Григорук Наталії Іванівни, м. Вінниця

до фізичної особи підприємця Демка Сергія Васильовича, с. Агрономічне Вінницького р-ну Вінницької обл.

про визнання поновленим договору суборенди частини нежитлового приміщення на строк, який був встановлений договором - 34 місяці, тобто до 23 липня 2015р.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Вінницької області від 27.01.2014р. у справі №902/1358/14 відмовлено у позові фізичної особи-підприємця Демка Сергія Васильовича до фізичної особи-підприємця Григорук Наталії Іванівни про усунення перешкод у користуванні майном та відмовлено у зустрічному позові фізичної особи - підприємця Григорук Наталії Іванівни до фізичної особи підприємця Демка Сергія Васильовича про визнання поновленим договору суборенди частини нежитлового приміщення на строк, який був встановлений договором: 34 місяці, тобто до 23 липня 2015р.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, фізична особа-підприємець Григорук Наталія Іванівна звернулася до суду з апеляційною скаргою в якій просить оскаржене рішення скасувати у частині відмови у зустрічному позові та прийняти нове рішення у цій частині, яким позов задоволити у повному обсязі.

Мотивуючи апеляційну скаргу, ФОП Григорук Н.І. зазначає, зокрема, наступне:

- висновок місцевого господарського суду, що відсутність письмового договору суборенди, де б орендарем було зазначено ФОП Демка С.В. а суборендарем ФОП Григорук Н.І., свідчить про те, що договір суборенди приміщень/будівель, споруд №1 від 25.11.2009р. припинив свою дію, є помилковим, так як ФОП Григорук Н.І. користувалася та користується приміщеннями підвалу адмінбудівлі по проспекту Космонавтів, 30 у м.Вінниці з 25 листопада 2009р. на підставі договору суборенди №1 від 25.11.2009р., в якому сторони визначили термін дії останнього з 25.11.2009р. по 24.09.2012р. (34 місяці). Впродовж дії вказаного договору суборенди змінювалися орендодавці та орендарі приміщення, однак фактично відносини суборенди з ФОП Григорук Н.І. не змінювалися. Про укладення / переукладення усіх договорів оренди між орендодавцями та новим орендарем ФОП Григорук Н.І. не повідомлялося, про припинення дії договору суборенди №1 від 25.11.2009р. ФОП Григорук Н.І. до відома не ставили.

- термін дії договору суборенди №1 закінчувався 24.09.2012р., однак ні орендодавець, ні орендар у встановленому порядку у місячний строк не повідомляли ФОП Григорук Н.І. про відмову у продовженні строку дії договору, а дії останніх, зокрема, виписки рахунків на оплату орендної плати, прийняття платежів по оренді свідчать про те, що жоден з них не заперечує проти користування ФОП Григорук Н.І., як суборендарем, даним приміщенням.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, фізична особа - підприємець Демко Сергій Васильович також звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржене рішення скасувати у частині відмови у первісному позові та прийняти нове рішення у цій частині, яким позов задоволити у повному обсязі.

Мотивуючи апеляційну скаргу, ФОП Демко С.В. зазначає, зокрема, наступне:

- суд першої інстанції дійшов висновку, що на передачу ФОП Демко С.В. в оренду приміщень загальною площею 551,4 кв.м. строком до 28.02.2017р., на підставі договору від 20.03.2014p., зокрема, згода іпотекодержателя відсутня, а отже цей договір є недійсним, який не породжує будь-яких прав і обов'язків сторін. Відтак, у позивача за первісним позовом право вимагати усунення перешкод у користуванні вищевказаними приміщеннями відсутнє і його позовні вимоги, відповідно, задоволенню не підлягають. Скаржник вважає, що при ухваленні рішення про відмову в задоволенні позову ФОП Демко С.В. місцевим господарським судом допущено невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи; неправильне застосування норм матеріального права, зокрема, 02.07.2012р. Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» та територіальною громадою міста Вінниці в особі Вінницької міської ради від імені якої діє Правобережна адміністрація Вінницької міської ради укладено іпотечний договір №012/6.2.1.4.0/12246/1., тобто, стороною - власником іпотечного майна (іпотекодавцем) у вказаному договорі виступає територіальна громада в особі Вінницької міської ради, відповідно до ст.ст.172, 175, 327 Цивільного кодексу України. Згідно з п.2 договору від 01.08.2012р. про внесення змін та доповнень до іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р. сторони дійшли згоди доповнити розділ 4 договору іпотеки пунктом 4.1.13 наступного змісту «Повідомляти Іпотекодержателя про передачу предмета іпотеки в оренду, найом не пізніше 15 календарних днів після вчинення таких дій» (а.с. 142 т.1). Таким чином, внесенням вказаного доповнення до Іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р., іпотекодержатель надав згоду на передачу предмету іпотеки в оренду і згоден із тим, що іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, в тому числі і передавати весь об'єкт чи його частину в оренду, а також іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором. На виконання вимог вищевказаного іпотечного договору Правобережна адміністрація, що діяла від імені Вінницької міської ради, листом №03-00-019-35880 від 14.09.2012р. повідомила ПАТ «Ерсте Банк» про укладання договору від 14.09.2012р. на оренду частини нежитлових приміщень адміністративної будівлі по просп. Космонавтів, 30, у м.Вінниці із терміном дії договору з 25.09.2012р. по 24.09.2015р. 26.10.2012р. Вінницькою міською радою прийнято рішення №998, зокрема, про ліквідацію Лівобережної та Правобережної адміністрацій. 28.12.2012р. Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» та територіальною громадою міста Вінниці в особі Вінницької міської ради від імені якої діє виконавчий комітет Вінницької міської ради укладено договір про внесення змін та доповнень №2 до іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1, яким внесено зміни та доповнення до іпотечного договору, зокрема, до преамбули іпотечного договору та п.1.2. іпотечного договору, замінивши Правобережну адміністрацію Вінницької міської ради на виконавчий комітет Вінницької міської ради;

- іпотекодавець у іпотечному договорі №012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р. залишився незмінним, іпотекодержатель пунктом 4.1.13 Іпотечного договору № 012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р., встановивши достатність повідомлення про передачу в оренду предмета іпотеки, надав іпотекодавцеві згоду на передачу предмету іпотеки в оренду, а зміна особи, якій іпотекодержатель делегував повноваження діяти від свого імені в межах іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р., не впливає на права і обов'язки сторін іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р.;

- норми ст.9 ЗУ «Про іпотеку» не передбачають конкретної форми надання згоди іпотекодержателя на передачу предмета іпотеки в оренду і так само не ставить вимог до змісту звернення за такою згодою та змісту такої вимоги, крім того вказаною нормою не передбачені правові наслідки наявності чи відсутності повідомлення про передачу предмета іпотеки в оренду чи повідомлень про укладання договорів оренди по предмету іпотеки, так само як відсутнє законодавче визнання договорів оренди нікчемними при відсутності повідомлення іпотекодавця іпотекодержателю про укладання договорів оренди по предмету іпотеки, з урахуванням того, що вказане повідомлення не містить доведення намірів на майбутнє, не потребує отримання будь-якої відповіді, а посвідчує доконаний факт, тому витлумачення місцевим господарським судом норми закону, а саме статті 9 ЗУ «Про іпотеку», у розумінні, що відсутність повідомлення іпотекодавця іпотекодержателю про факт укладання договорів оренди по предмету іпотеки є підставою для визнання такого договору недійсним за його нікчемності, є неправильним.

Представник ФОП Григорук Н.І. у письмовому відзиві від 12.03.2015р. на апеляційну скаргу заперечив проти доводів та вимог апеляційної скарги ФОП Демко С.В., просить залишити останню без задоволення.

ФОП Демко С.В. не скористався правом подачі відзиву на апеляційну скаргу, що у відповідності до ч.2 ст.96 ГПК України, не перешкоджає перегляду рішення місцевого господарського суду.

У судовому засіданні представник ФОП Демка С.В. підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі та заперечив проти вимог апеляційної скарги ФОП Григорук Н.І., просить оскаржене рішення скасувати у частині відмови у первісному позові та прийняти нове рішення у цій частині, яким позов задоволити у повному обсязі, у решті - залишити без змін.

Представник ФОП Григорук Н.І. у судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги та заперечив проти доводів апеляційної скарги ФОП Демка С.В.. Вважає, що оскаржене рішення слід скасувати у частині відмови у зустрічному позові та прийняти нове рішення у цій частині - про задоволення позову.

Представник Виконавчого комітету Вінницької міської ради у письмовому відзиві на апеляційні скарги та у судовому засіданні заперечив проти доводів та вимог апеляційних скарг, просить залишити останні без задоволення, а оскаржене рішення - без змін.

Представник третьої особи - ПУАТ "Фідобанк" - у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, вимоги ухвали суду від 14.04.2015р. виконав.

Враховуючи норми ст.101 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції, та той факт, що неявка в засідання суду представника третьої особи, належним чином та відповідно до законодавства повідомленого про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає перегляду оскарженого судового рішення, колегія суддів розглянула апеляційну скаргу за відсутності представника ПУАТ "Фідобанк".

Заслухавши пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін та третьої особи, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, відповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, судова колегія вважає, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Як убачається з матеріалів справи, 24.11.2009р. Ленінською районною адміністрацією Вінницької міської ради (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Когут Валентиною Василівною (орендар) укладено договір оренди приміщень /будівель, споруд/ № 24-01, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення /будівлю, споруду/, надалі "об'єкт", на підставі рішення виконкому №2654 від 24.11.2009р. за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів, 30 загальною площею 283,0 м.кв., вартістю 805 135,00 грн. (вісімсот п'ять тисяч сто тридцять п'ять) грн. визначеною незалежною (експертною оцінкою), встановленою станом на 31 серпня 2008р. та затвердженою рішенням виконкому міської ради №2462 від 09.10.2008р., яке знаходиться на балансі та обслуговуванні Ленінської районної адміністрації Вінницької міської ради, що розташована за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів, 30.

Згідно з п.1.2 договору №24-01 Характер використання приміщень: для розміщення закладу громадського харчування без продажу підакцизних товарів (цигарок, алкоголю) 283,0 м.кв.

Відповідно до п.1.4. договору №24-01 термін оренди визначається з 24.11.2009р. до 24.09.2012р.

У пункті 1.5. договору №24-01 встановлено, що договір оренди набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Ленінською районною адміністрацією Вінницької міської ради та ФОП Когут В.В. 25.11.2009р. підписано дозвіл №1 на укладання договору суборенди на нежиле приміщення, згідно з яким, ФОП Когут Валентині Василівні (орендар) та ФОП Григорук Наталії Іванівні (суборендар) дозволяється укласти договір суборенди на частину нежитлового приміщення адмінбудівлі по просп. Космонавтів 30, площею 140,0 м.кв. з 25.11.2009р. до 24.09.2012р., яке орендується згідно з договором оренди №24/11 від 24.11.2009р. Характер використання приміщення, наданого в суборенду - розміщення закладу громадського харчування без продажу підакцизних товарів (цигарок, алкоголю). Термін оренди по договору №24/11 від 24.11.2009р. визначений з 24.11,2009 року по 24.09.2012 року.

25.11.2009р. фізичною особою-підприємцем Когут Валентиною Василівною (орендар) та фізичною особою - підприємцем Григорук Наталією Іванівною (суборендар) укладено договір суборенди приміщень /будівель, споруд/ №1, відповідно до якого орендар передає, а суборендар приймає у строкове платне користування приміщення /будівлю, споруду/, надалі "об'єкт", за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів 30, загальною площею 140,0 м.кв., вартістю 398 300,00 грн. (триста дев'яносто вісім тисяч триста) грн. визначеною незалежною (експертною оцінкою), яке знаходиться на балансі та обслуговуванні Ленінської районної адміністрації Вінницької міської ради, що розташована за адресою: м. Вінниця просп. Космонавтів, 30.

У п.1.2. договору суборенди №1 встановлено характер використання приміщень, а саме для розміщення закладу громадського харчування без продажу підакцизних товарів (цигарок, алкоголю) 140,0 м.кв.

Згідно з п.1.4. вказаного договору термін суборенди визначається з 25.11.2009р. до 24.09.2012р.

25.11.2009р. фізичною особою-підприємцем Когут Валентиною Василівною (орендар) та фізичною особою - підприємцем Григорук Наталією Іванівною (суборендар) підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення до договору суборенди №1 від 25.11.2009р.

На підставі рішення Вінницької міської ради №85 від 14.01.2011р. "Про оптимізацію загальної структури виконавчих органів міської ради, апарату міської ради та її виконкому та їх чисельності" з 31.03.2011р. ліквідовано Ленінську районну адміністрацію та з 01.04.2011р. створено, зокрема, Правобережну адміністрацію Вінницької міської ради.

18.04.2011р. Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради (орендодавець) та ФОП Когут В.В. (орендар) укладено угоду про зміни до договору оренди приміщень /будівель, споруд/ №24-01 від 24.11.2009р., у зв'язку із зміною балансоутримувача, згідно з якими: преамбулу договору викладено в новій редакції: "Правобережна адміністрація Вінницької міської ради, в подальшому іменований "орендодавець", в особі голови адміністрації Бондара Ю.Г. який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Положення про Правобережну адміністрацію Вінницької міської ради", " Положення про оренду комунального майна територіальної громади м. Вінниці", рішення виконкому від 14.04.2011р. № 847 з одного боку та фізична особа-підприємець Когут Валентина Василівна, в подальшому іменований "орендар", який діє на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію, з другого боку, уклали цей договір про подане нижче."; у першому абзаці пункту 2.1. розділу II договору словосполучення "Орендна плата, перераховується Ленінській районній адміністрації Вінницької міської ради" замінено словосполученням "Орендна плата з 20.04.2011р. перераховується Правобережній адміністрації Вінницької міської ради".

18.04.2011р. представник установи-балансоутримувача (Правобережна адміністрація Вінницької міської ради) та ФОП Когут В.В. склали акт про зміну балансоутримувача адміністративної будівлі по проспекту Космонавтів 30 до договору оренди №24-01 від 24.11.2009р., де визначили, що на момент фактичної зміни балаисоутримувача, орендар користується частиною приміщення за адресою м.Вінниця, просп. Космонавтів 30, загальною площею 257,9 м.кв. для розміщення закладу громадського харчування.

08.05.2012р. Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради (орендодавець) та ФОП Демко С.В. (орендар) укладено договір оренди приміщень/будівель, споруд/ №1-038, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування приміщення/будівлю, споруду/, надалі "об'єкт", на підставі рішення виконкому № 895 від 12.04.2012р. року за адресою: м. Вінниця просп. Космонавтів,30 загальною площею 180,44 м.кв., вартістю 513351,80 грн. визначеною незалежною (експертною оцінкою) встановленою станом на 31 серпня 2008р. та затвердженою рішенням виконкому міської ради № 2462 від 09.10.2008р., яке знаходиться на балансі та обслуговуванні Правобережної адміністрації Вінницької міської ради, що розташована за адресою: м. Вінниця просп. Космонавтів, 30.

Характер використання приміщень: для розміщення закладу громадського харчування, який не здійснює продаж товарів підакцизної групи (їдальня) 180,44 м.кв. (п. 1.2. Договору № 1-038).

Згідно з п.1.4. договору №1-038 термін оренди визначається з 08.05.2012р. до 08.05.2014р.

До вказаного договору сторонами підписано акт приймання-передачі приміщення від 08.05.2012р.

Правобережна адміністрація Вінницької міської ради звернулася до директора Вінницького РКЦ ПАТ "Ерсте Банк" (правонаступником якого є третя особа у даній справі - ПУАТ "Фідобанк", згідно статуту, зареєстрованого 16.04.2014р.) з листом №03-00-019-22376 від 20.06.2012р., яким повідомила останнього про те, що адмінбудівля по просп. Космонавтів 30 перебуває у наймі (оренді), зокрема, згідно договорів: №1-038 від 08.05.2012р., №24-01 від 24.12.2009р., №24-02 від 01.12.2011р.

25.06.2012р. ПАТ "Ерсте Банк" (кредитор) та Вінницькою міською радою в особі Департаменту фінансів Вінницької міської ради (позичальник) укладено договір про закупівлю послуг (кредитний договір) (невідновлювальна кредитна лінія) №012/6.2.1.4.0/12246.

Згідно з п.п.11.2, 11.2.1 кредитного договору забезпеченням виконання позичальником своїх зобов"язань є іпотека нежитлової будівлі, адмінбудинку, що знаходиться за адресою: м.Вінниця, просп.Космонавтів 30 (власник- територіальна громада м. Вінниці, балансоутримувач - Правобережна адміністрація Вінницької міської ради).

02.07.2012 року ПАТ "Ерсте Банк" (іпотекодержатель) та Територіальною громадою м.Вінниці в особі Вінницької міської ради (іпотекодавець) укладено іпотечний договір №012/6.2.1.4.0/12246/1.

29.06.2012р. Правобережною адміністрацією міської ради (кредитор), ФОП Когут В.В. (боржник-1) та ФОП Демко С.В. (боржник-2) укладено договір на заміну сторони у зобов'язанні по договорам оренди приміщень /будівель, споруд/ №24-01 від 24.11.2009р. та №24-02 від 01.12.2011р., відповідно до якого за згодою кредитора, боржник-1 передає, а боржник-2 бере на себе зобов'язання щодо сплати заборгованості з орендної плати у розмірі 28 510,94 грн., пені у розмірі 7 774,65 грн. (станом на 29.06.2012р.) за договорами оренди приміщень /будівель, споруд/ №24-01 від 24.11.2009р. та №24-02 від 01.12.2011р., укладеним між кредитором та боржником -1.

Згідно з п.2.1. договору про заміну сторони у зобов'язанні боржник-1 зобов'язується протягом двох днів від дня укладення даного договору передати боржнику-2 за згодою кредитора об'єкт оренди, надалі "Об'єкт", загальною площею 361,64 м.кв. за адресою: м.Вінниця, просп. Космонавтів 30.

Відповідно до п.2.2. договору про заміну сторони у зобов'язанні боржник-2 у термін до 10 днів від дати, зазначеної у п.2.1., перераховує на рахунок Правобережної адміністрації Вінницької міської ради р/р 5772, ГУДКУ у Вінницькій області, МФО 802015, ідентифікаційний код 37617974, суму, зазначену у п.1.1, і таким чином виконує зобов'язання боржника-1 перед кредитором.

Згідно з п.2.2. договору про заміну сторони у зобов'язанні кредитор зобов'язується прийняти виконання за розрахунками згідно з договором, зазначеними у п.1.1, а боржник-2 набуває всіх прав та обов'язків за договором оренди приміщень /будівель, споруд/ №24-01 від 24.11.2009р. та №24- 02 від 01.12.2011р., виклавши його та підписавши кредитором та боржником-2 у новій редакції від 29.06.2012р.

29.06.2012р. Правобережною адміністрацією міської ради (орендодавець) та ФОП Демко С.В. (орендар) укладено договір оренди приміщень/будівель, споруд/ №24-01-1, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування приміщення /будівлю, споруду/, надалі "об'єкт", на підставі рішення виконкому №1489 від 21 червня 2012 року та № 2653 від 03.11.2011р., № 2654 від 24.11.2009р. за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів,30, загальною площею 257,9 м.кв. вартістю 733725,50 грн., визначеною незалежною (експертною) оцінкою встановленою станом на 31 серпня 2008р. та затвердженою рішенням виконкому №2462 від 09.10.2008 року, яке знаходиться на балансі та обслуговуванні Правобережної адміністрації Вінницької міської ради, що розташоване за адресою: просп. Космонавтів 30.

Характер використання приміщень: розміщення закладу громадського харчування без продажу підакцизних товарів (їдальня)- 257,9м.кв. (п. 1.2. Договору № 24-01-1).

Згідно з п.1.4. договору № 24-01-1 термін оренди визначається з 29.06.2012р. до 24.09.2012р.

У п.8.3. договору №24-01-1 сторони встановили, що договори оренди №24-02 у редакції від 01.12.2011р. та №24-01 від 24.11.2009р. року втрачають чинність з моменту підписання даного договору.

29.06.2012р. Правобережною адміністрацією міської ради (орендодавець) та ФОП Демко С.В. (орендар) укладено договір оренди приміщень/будівель, споруд/ №24-02-1, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування приміщення /будівлю, споруду/, надалі "об'єкт", на підставі рішення виконкому №1489 від 21 червня 2012 року та № 2653 від 03.11.2011р., № 2654 від 24.11.2009р. за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів,30, загальною площею 103,74 м.кв., вартістю 295140,30 грн., визначеною незалежною (експертною) оцінкою встановленою станом на 31 серпня 2008р. та затвердженою рішенням виконкому №2462 від 09.10.2008 року, яке знаходиться на балансі та обслуговуванні Правобережної адміністрації Вінницької міської ради, що розташоване за адресою: просп.. Космонавтів, 30.

Характер використання приміщень: розміщення закладу громадського харчування без продажу підакцизних товарів (ідальня) - 103,74 м.кв. (п. 1.2. Договору № 24-02-1).

Згідно з п.1.4. договору № 24-02-1 термін оренди визначається з 29.06.2012 р. до 01.12.2013р.

У п.8.3. договору №24-02-1 сторони встановили, що договори оренди №24-02 у редакції від 01.12.2011 та 24-01 від 24.11.2009р. року втрачають чинність з моменту підписання даного договору.

29.06.2012р. ФОП Демко С.В. (орендар) та ФОП Григорук Н.І. (суборендар) та Правобережна адміністрація Вінницької міської ради (орендодавець) склали акти прийому - передачі до договору суборенди приміщень / будівель, споруд/ від 29.06.2012р №1, де зазначено, що на момент переукладання договору суборенди приміщень / будівель, споруд/ від 29.06.2012р №1 суборендар користувався частиною, згідно укладеного договору від 25.11.2009р., приміщення підвалу адміністративної будівлі за адресою: м.Вінниця, просп. Космонавтів 30, загальною площею 140,0 м.кв.; 29.06.2012р. ФОП Демко С.В. (орендар) передав, а ФОП Григорук Н.І. (суборендар) за погодженням орендодавця прийняв у користування частину підвального приміщення адміністративної будівлі за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів,30 загальною площею 131,04 м.кв.

Цієї дати - 29.06.2012р. ФОП Демко С.В. (орендар) та ФОП Григорук Н.І. (суборендар) за погодженням орендодавця підписано акт прийому-передачі до договору суборенди приміщень /будівель, споруд/ від 29.06.2012р. №002, у зв'язку з переукладанням, в якому зазначено, що на момент переукладання договору суборенди приміщень /будівель, споруд/ від 29.06.2012р. №002, суборендар користувався частиною, згідно укладеного договору від 25.11.2009р., приміщення підвалу адміністративної будівлі за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів, 30, загальною площею 140,0 кв.м.

Як зазначалося, 02.07.2012р. Публічним акціонерним товариством "Ерсте Банк" (надалі - іпотекодержатель) та територіальною громадою міста Вінниці в особі Вінницької міської ради від імені якої діє Правобережна адміністрація Вінницької міської ради (надалі - іпотекодавець) укладено іпотечний договір №012/6.2.1.4.0/12246/1, згідно з яким, іпотекодавець у забезпечення виконання зобов'язання, передбаченого договором про закупівлю послуг №012/6.2.1.4.0/12246 (кредитний договір, невідновлювальна кредитна лінія), укладеного між іпотекодержателем та позичальником 25 червня 2012 року, з урахуванням всіх додаткових угод до нього (далі - кредитний договір), передає іпотекодержателю в іпотеку нерухоме майно, зазначене у пункті 1.2 цього договору, що надалі іменується "Предмет іпотеки", а іпотекодержатель приймає його в іпотеку та набуває право одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у повному обсязі переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з п.1.2. іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1 предметом іпотеки є нежитлова будівля, адмінбудинок, позначений на плані літерою "А", що в цілому складається з: підвалу, площею - 955,3 кв.м., І поверху, площею - 964,0 кв.м., II поверху, площею - 1028,8 кв.м., III поверху, площею - 799,3 кв.м., IV поверху, площею - 745,0 кв.м., загальною площею - 4492,4 кв.м., що знаходиться за адресою: Вінницька область, м. Вінниця, проспект Космонавтів, будинок 30 (тридцять) (далі - предмет іпотеки).

Відповідно до п.4.1.4.1. іпотечного договору № 012/6.2.1.4.0/12246/1 іпотекодавець зобов"язується на час дії договору без попередньої письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов'язаннями з боку третіх осіб (зокрема, не передавати його в спільну діяльність, статутний фонд інших юридичних осіб, лізинг, оренду, найом, користування, не передавати в наступну іпотеку, крім наступної іпотеки на користь іпотекодержателя, тощо).

01.08.2012р. сторонами укладено договір про внесення змін та доповнень до іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1, де, зокрема, п. 4.1.4.1. іпотечного договору викладено у наступній редакції: "4.1.4.1. не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов'язаннями з боку третіх осіб (зокрема, не передавати його в спільну діяльність, статутний фонд інших юридичних осіб, лізинг, користування, не передавати в наступну іпотеку, крім наступної іпотеки на користь Іпотекодержателя, тощо)"; доповнено розділ 4 іпотечного договору пунктом 4.1.13.: "Повідомляти іпотекодержателя про передачу предмета іпотеки в оренду, найом не пізніше 15 календарних днів після вчинення таких дій".

14.09.2012р. Правобережною адміністрацією міської ради (орендодавець) та ФОП Демко С.В. (орендар) укладено договір оренди приміщень /будівель,споруд/ №1-042, згідно з яким, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення /будівлю, споруду/, надалі "об'єкт", на підставі рішення виконкому №2190 від 13 вересня 2012р. за адресою: м. Вінниця просп. Космонавтів 30, загальною площею 257,9 м.кв., вартістю 733725,50 грн. визначеною незалежною (експертною оцінкою) встановленою станом на 31 серпня 2008р. та затвердженою рішенням виконкому міської ради № 2462 від 09.10.2008р., яке знаходиться на балансі та обслуговуванні Правобережної адміністрації Вінницької міської ради, що розташоване за адресою: просп. Космонавтів,30.

Характер використання приміщень: для розміщення для розміщення закладу громадського харчування без продажу підакцизних товарів (цигарок, алкоголю) 257,9 м.кв. (п. 1.2. Договору № 1-042).

Згідно з п.1.4. договору №1-042 термін оренди визначається з 25.09.2012р. до 24.08.2015р.

Відповідно до п. 9.1. договору №1-042 сторони підтверджують, що об'єкт оренди за цим договором переданий в іпотеку у забезпечення вимог Публічного акціонерного товариства "Ерсте Банк" (надалі - Банк) відповідно до Договору іпотеки №012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р., укладеного банком та наймодавцем/орендодавцем, посвідченого, приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Дунаєвською С.М., за номером в реєстрі нотаріальних дій за №1379.

До даного договору додано підписаний сторонами акт прийому-передачі від 14.09.2012р., де зазначено, що на момент переукладання договору оренди приміщень /будівель, споруд/ від 14.09.2012р. №1-042 орендар користувався частиною, згідно укладеного договору від 29.06.2012р., приміщення підвалу адміністративної будівлі за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів 30, загальною площею 257,9 м.кв.

Правобережна адміністрація Вінницької міської ради звернулася до директора Вінницького регіонального корпоративного центру ПАТ "Ерсте Банк" з листом №03-00-019-35880 від 14.09.2012р., яким повідомила останнього про укладення з ФОП Демко С.В. договору оренди адміністративної будівлі по просп. Космонавтів 30 на частину приміщення підвалу адмінбудівлі загальною площею 257,9 кв.м., терміном з 25.09.2012р. до 24.09.2015р..

26.10.2012р. Вінницькою міською радою прийнято рішення №998, яким ліквідовано, зокрема, Лівобережну та Правобережну адміністрації.

28.12.2012р. Публічним акціонерним товариством "Ерсте Банк" (далі - іпотекодержатель) та територіальною громадою міста Вінниці в особі Вінницької міської ради від імені якої діє виконавчий комітет Вінницької міської ради (далі - іпотекодавець) укладено договір про внесення змін та доповнень №2 до іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1, яким внесено зміни та доповнення до іпотечного договору, зокрема, до преамбули іпотечного договору та п.1.2. іпотечного договору, замінивши Правобережну адміністрацію Вінницької міської ради на виконавчий комітет Вінницької міської ради.

01.01.2013р. представник балансоутримувача - виконавчого комітету Вінницької міської ради та ФОП Демко С.В. (орендар), за погодженням представника орендодавця - департаменту комунальних ресурсів міської ради склали акт прийому-передачі частини вбудованих підвальних приміщень адміністративної будівлі до договору оренди № 2-012 від 20.06.2013р., відповідно до якого представник балансоутримувача здав, а орендар прийняв частину вбудованих підвальних приміщень площею 551,4 кв.м. /№ 1-№8, № 10-№ 22, № 40-№ 42/ адміністративної будівлі за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів 30.

20.06.2013р. Виконавчим комітетом Вінницької міської ради (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Демко Сергієм Васильовичем (орендар) укладено договір оренди приміщень /будівель, споруд/ №2-042, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування на підставі рішення виконавчого комітету №1414 від 20.06.2013р. частину вбудованих підвальних приміщень /№1-№8, №10-№22, №40- №42/загальною площею 551,4 м.кв. адміністративної будівлі за адресою: просп. Космонавтів 30, надалі "об'єкт", вартістю З 075 130,23 (три мільйони сімдесят п'ят тисяч сто тридцять грн. 23 коп.) визначеною з розрахунку 1м.кв. встановленою незалежною (експертною) оцінкою станом на 07.05.2012р. та затвердженою рішенням виконавчого комітету міської ради від 17.05.2012р. № 1184, який знаходиться на балансі та обслуговуванні виконавчого комітету Вінницької міської ради.

Характер використання приміщень: розміщення закладу громадського харчування, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи (їдальня)- 551,4 м.кв. (п. 1.2. договору №2-042).

Згідно з п.1.4. договору №2-042 термін оренди визначається з 01.01.2013р. до 31.12.2013р.

Відповідно до п.1.5. договору №2-042 останній набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Згідно з п.2.3. договору №2-042 орендна плата нараховується з моменту підписання акта прийому-передачі приміщення /будівлі, споруди/.

У п.8.5. договору №2-042 сторони встановили, що договори оренди №1-038 від 08.05.2012р., №1-042 від 14.09.2012р., №24-01-1 від 29.06.2012р. втрачають чинність з моменту підписання даного договору.

Відповідно до п.9.1. договору №2-042 сторони підтверджують, що об'єкт оренди за цим договором переданий в іпотеку у забезпечені вимог Публічного акціонерного товариства "Ерсте Банк" (місцезнаходження: 03056, м. Київ, вул. Польова, 24 (літ. Д). ідентифікаційний код юридичної особи 34001693, МФО 380009) (надалі - банк) відповідно до договору іпотеки №012/67.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р., укладеного банком та наймодавцем/орендодавцем, посвідченого приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу, Дунаєвською С.М., реєстр нотаріальних дій за №1379, зі змінами до нього, реєстр нотаріальних дій за №3341.

19.12.2013р. виконавчим комітетом Вінницької міської ради (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Демком Сергієм Васильовичем (орендар) укладено договір оренди приміщень /будівель, споруд/ № 2-042, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування на підставі рішення виконавчого комітету міської ради №2894 від 19 грудня 2013р. частину вбудованих підвальних приміщень (№1-№8, №10-№22, №40-№42) загальною площею 551,4м.кв. адміністративної будівлі за адресою: м. Вінниця, просп. Космонавтів, 30, надалі "об'єкт", вартістю 3 075 130,23 (три мільйони сімдесят п'ять тисяч сто тридцять грн. 23коп.) визначеною з розрахунку 1 м.кв. встановленою незалежною (експертною) оцінкою станом на 07 травня 2012р. та затвердженою рішенням виконавчого комітету міської ради №1184 від 17 травня 2012р., який знаходиться на балансі та обслуговувані виконавчого комітету Вінницької міської ради.

Характер використання об'єкта: розміщення закладу громадського харчування, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи (їдальня) - 551,4 м.кв. (п. 1.2. договору від 19.12.2013р.).

Згідно з п.1.4. даного договору строк оренди визначається з 31.12.2013р. до 31.03.2014р.

Відповідно до п.1.5. даного договору останній набирає чинності з моменту підписання його сторонами. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Згідно з п.9.1. даного договору сторони підтверджують, що об'єкт оренди за цим Договором переданий в іпотеку у забезпечені вимог Публічного акціонерного товариства "Ерсте Банк" (місцезнаходження: 03056, м. Київ, вул. Польова, 24 (літ. Д), ідентифікаційний код юридичної особи 34001693, МФО 380009) (надалі - Банк) відповідно до договору іпотеки №012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р., укладеного між Банком та Наймодавцем/Орендодавцем і посвідченого, Дунаєвською С.М. приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу за номером в реєстрі нотаріальних дій за №1379, зі змінами до нього посвідченими, Дунаєвською С.М. за номером в реєстрі нотаріальних дій за №3341 (надалі - Договір іпотеки).

27.02.2014р. між Виконавчим комітетом Вінницької міської ради (орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Демко Сергієм Васильовичем (орендар) укладено зміни до договору оренди приміщень /будівель, споруд/ №2-042 від 19.12.2013р., у зв'язку зі затвердженням висновків суб'єкта оціночної діяльності про вартість об'єкта незалежної оцінки.

20.03.2014р. Виконавчим комітетом Вінницької міської ради (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Демко Сергієм Васильовичем (орендар) укладено договір оренди приміщень /будівель, споруд/ № 2-042, згідно з умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування на підставі рішення виконавчого комітету міської ради №663 від 20 березня 2014р. частини вбудованих підвальних приміщень загальною площею 551,4 м.кв. (№1-№8, №10-№22, №40-№42) адміністративної будівлі за адресою: м.Вінниця, просп. Космонавтів, 30, надалі "об'єкт", вартістю 2656446,00 (два мільйони шістсот п'ятдесят шість тисяч чотириста сорок шість) грн. визначеною незалежною (експертною) оцінкою встановленою станом на 22 січня 2014р. та затвердженою рішенням виконавчого комітету міської ради №511 від 27 лютого 2014 р., яке знаходиться на балансі та обслуговуванні виконавчого комітету Вінницької міської ради, що розташований за адресою: м.Вінниця, вул. Соборна, 59.

Згідно з п.1.2. договору від 20.03.2014р. об`єкт використовується для розміщення закладу громадського харчування, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи (їдальня) - 551,4 м.кв.

Відповідно до п.1.4. договору від 20.03.2014р., строк оренди визначається з 31.03.2014р. до 28.02.2017р.

Згідно з п.1.5. договору від 20.03.2014р. останній набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Відповідно до п.9.1. договору від 20.03.2014р. сторони підтверджують, що об'єкт оренди за цим Договором переданий в іпотеку у забезпеченні вимог Публічного акціонерного товариства "Ерсте Банк" (місцезнаходження: 03056, м. Київ, вул. Польова, 24 (літ. Д), ідентифікаційний код юридичної особи 34001693, МФО 380009) (надалі - Банк) відповідно до договору іпотеки №012/6.2.1.4.0/12246/1 від 02.07.2012р., укладеного між банком та наймодавцем/орендодавцем.

Згідно з п.п. 11.1., 11.2. договору від 20.03.2014р до нього додається акт прийому-передачі від 01 січня 2013р., копія інвентарної справи об'єкта.

13.06.2014р. ФОП Демко С.В. звернувся до ФОП Григорук Н.І. з листом-вимогою №б/н, в якому вимагав у десятиденний термін з дня отримання даного листа звільнити об"єкт комунальної власності територіальної громади м. Вінниці. Даний лист отримано ФОП Григорук Н.І. 21.06.2014р., що підтверджується наявним у матеріалах справи повідомленням про вручення поштового відправлення.

Вказану вимогу ФОП Демко С.В. залишено без задоволення.

З огляду на викладене, 16.09.2014р. ФОП Демко С.В. посилаючись, зокрема, на ст.55 Конституції України, ст.ст.387, 391 ЦК України, ст.28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», звернувся до суду з позовом про усунення ФОП Григорук Н.І. перешкод у користуванні майном.

Крім того, 15.10.2014р. ФОП Григорук Н.І. посилаючись, зокрема, на ст..764, ч.3 ст.774 ЦК України, ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч.4 ст.284 ГК України, звернулася до суду із зустрічним позовом до ФОП Демко С.В. про визнання поновленим договору суборенди частини нежитлового приміщення за адресою: м.Вінниця, просп. Космонавтів 30, площею 140,0 м.кв., на строк, який був раніше встановлений договором - 34 місяці, до 23 липня 2015р.

Разом з тим, 09.12.2014р. представник ФОП Григорук Н.І. звернувся до суду з заявою про уточнення позовних вимог (зустрічного позову), в якій просив суд визнати поновленим договір суборенди приміщень /будівель, споруд/ №1 від 25.11.2009р. на строк, який був встановлений договором - 34 місяці, тобто до 23 липня 2015 року.

Як зазначалося вище, рішенням господарського суду Вінницької області від 27.01.2014р. у справі №902/1358/14 відмовлено у позові фізичної особи-підприємця Демка Сергія Васильовича до фізичної особи-підприємця Григорук Наталії Іванівни про усунення перешкод у користуванні майном та відмовлено у зустрічному позові фізичної особи - підприємця Григорук Наталії Іванівни до фізичної особи-підприємця Демка Сергія Васильовича про визнання поновленим договору суборенди /будівель, споруд/ №1 від 25.11.2009р. на строк, який був встановлений договором - 34 місяці, тобто до 23 липня 2015 року.

Судова колегія погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Відповідно до ст.11 Цивільного кодексу України та ст.174 Господарського кодексу України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (ст.759 ЦК України).

Частиною 1 ст.763 ЦК України встановлено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно зі ст.774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (ст.1 Закону України "Про іпотеку").

Відповідно до ст.9 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу). Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно.

Згідно з ч.3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Частиною 2 статті 215 ЦК України встановлено, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч.1 ст. 216 ЦК України).

Судом встановлено, що згода іпотекодержателя на укладення договору оренди приміщень /будівель, споруд/ №2-042 від 20.03.2014р., на підставі якого заявлено позов Демком С.В., іпотекодавцем не отримувалась.

Наданий суду лист №03-00-019-35880 від 14.09.2012р. надісланий Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради (іпотекодавець на той час) на адресу Вінницького регіонального корпоративного центру ПАТ "Ерсте Банк" (іпотекодержатель), де вказано про укладення Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради з ФОП Демко С.В. договору оренди адміністративної будівлі по просп. Космонавтів 30 на частину приміщення підвалу адмінбудівлі загальною площею 257,9 кв.м., терміном з 25.09.2012р. до 24.09.2015р., як то передбачено п.4.1.13. іпотечного договору №012/6.2.1.4.0/12246/1, оцінюється судом критично, оскільки викладена у ньому інформація стосується безпосередньо договору оренди приміщень /будівель, споруд/ №1-042 від 14.09.2012р., який укладено Правобережною адміністрацією міської ради (орендодавець) та ФОП Демко С.В. (орендар), згідно з яким останньому передається у строкове платне користування приміщення, на підставі рішення виконкому №2190 від 13 вересня 2012р., за адресою: м.Вінниця просп.Космонавтів 30, загальною площею 257,9 м.кв., терміном з 25.09.2012р. по 24.08.2015р.

Однак, з п.8.5. договору оренди № 2-042 від 20.06.2013р. вбачається, договір №1-042 від 14.09.2012р. втратив чинність.

Крім того, за договором оренди від 20.03.2014р. №2-042 передано в оренду нежитлове приміщення площею 551,4м2.

Судова колегія дійшла висновку, що іпотекодавець, уклавши договір оренди приміщень /будівель,споруд/ №2-042 від 20.03.2014р. без попередньої письмової згоди іпотекодержателя порушив норми ст.9 Закону України "Про іпотеку", п.4.1.4, підпункт 4.1.4.1. договору іпотеки від 02.07.2012р. №012/6.2.1.4.0/12246/1, відповідно, на підставі ч.3 ст.12 Закону України "Про іпотеку" вказаний договір оренди є недійсним.

Таким чином, висновок місцевого господарського суду, про недійсність договіру оренди приміщень /будівель, споруд/ №2-042 від 20.03.2014р. є правомірним, а відтак, у ФОП Демко С.В. відсутнє право вимагати усунення перешкод у користуванні об`єктом оренди за цим договором.

Судова колегія вважає безпідставними доводи ФОП Демка С.В., що із внесенням 01.08.2012р. змін до договору іпотеки від 02.07.2012р. №012/6.2.1.4.0/12246/1, якими доповнено розділ 4 договору пунктом 4.1.13, за змістом якого іпотекодавець має повідомити іпотекодержателя про передачу предмета іпотеки в оренду, найм не пізніше 15 календарних днів після вчинення таких дій, тим самим іпотекодержатель надав згоду на передачу предмета іпотеки в оренду і згоден із тим, що іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, в тому числі і передавати весь об'єкт чи його частину в оренду, а також іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором, виходячи з наступного.

Так, за змістом пункту 4.1.4. та підпункту 4.1.4.1 договору іпотеки на час дії договору іпотеки іпотекодавець, зокрема, не вправі без попередньої згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки у лізинг, користування, що узгоджується з нормами ст.9 Закону України "Про іпотеку", а підпункт 4.1.4.1 договору іпотеки зобов`язує іпотекодавця повідомляти іпотекодержателя про уже вчинені дії - передачу предмета іпотеки в оренду.

Таким чином, вказані умови договору іпотеки покладають на іпотекодавця обов`язки: перший- отримати попередню письмову згоду на передачу об`єкта іпотеки в оренду, відповідно, така згода має бути отримана до укладення договору оренди; другий - не пізніше 15 календарних днів після передачі предмета іпотеки в оренду (слід розуміти на підставі укладеного договору оренди) повідомити іпотекодержателя.

Щодо відмови у зустрічному позові ФОП Григорук Н.І. до ФОП Демко С.В. про визнання поновленим договору суборенди приміщень /будівель, споруд/ №1 від 25.11.2009р. на строк, який був встановлений договором - 34 місяці, тобто до 23 липня 2015 року, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно зі ст.774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди (ч.2 ст.22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Як встановлено судом, договір суборенди приміщень /будівель, споруд/ №1 від 25.11.2009р., на якому ґрунтуються зустрічні позовні вимоги, ФОП Когут В.В. та ФОП Григорук Н.І. укладений на підставі договору оренди приміщень /будівель, споруд/ №24-01 від 24.11.2009р..

З пункту 2.3 договору про заміну сторони у зобов`язанні за договорами оренди приміщень /будівель, споруд/ №24-01 від 24.11.2009р. та №24-02 від 01.12.2011р., який укладений 29.06.2012 р. Правобережною адміністрацією міської ради (кредитор), ФОП Когут В.В. (боржник-1) та ФОП Демко С.П. (боржник-2), останній набуває всіх прав і обов`язків за договором оренди приміщень /будівель,споруд/ №24-01 від 24.11.2009р. та №24-02 від 01.12.2011р. з моменту підписання його кредитором та боржником - 2 у новій редакції від 29.06.2012р.

Як зазначалося вище, 29.06.2012р. Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради та ФОП Демко С.В. укладено договір оренди приміщень /будівель, споруд/ №24-02-1 на приміщення загальною площею 103,74 кв.м. та договір оренди приміщень /будівель,споруд/ №24-01-1 на приміщення загальною площею 257,9 кв.м.

У договорах оренди приміщень /будівель, споруд/ №24-02-1 та №24-01-1 від 29.06.2012р. сторони дійшли згоди, що з моменту підписання ними договорів оренди №24-01-1, №24-02-1 від 29.06.2012р., договори оренди №24-01 від 24.11.2009р. та №24-02 у редакції від 01.12.2011р. втрачають чинність.

Судом встановлено, що матеріали справи не містять відповідного договору суборенди, укладеного ФОП Демком С.В., як орендарем, та ФОП Григорук Н.І., як суборендарем.

Проте, у матеріалах справи наявні надані головою ліквідаційної комісії Правобережної адміністрації Вінницької міської ради акти прийому-передачі від 29.06.2012 р. до договору суборенди приміщень /будівель, споруд/ від 29.06.2012р. №1, які підписані представниками орендодавця (Правобережної адміністрації), орендаря (ФОП Демко С.В.), суборендаря (ФОП Григорук Н.І.), у одному з яких зафіксовано, що на час переукладання договору суборенди приміщень (будівель,споруд) від 29.06.2012р. №1 суборендар згідно договору від 25.11.2009р. користувався частиною приміщення підвалу адмінбудівлі по просп. Космонавтів 30 у м. Вінниця, загальною площею 140 кв.м., а з іншого вбачається про передачу орендарем (ФОП Демком С.В.) суборендарю (Григорук Н.І.) частини зазначеного вище підвального приміщення загальною площею 131,04 кв.м.

Разом з тим, ФОП Григорук Н.І. надано суду акт прийому-передачі до договору суборенди приміщень /будівель,споруд/ від 29.06.2012р. №002 у зв`язку з переукладанням, де зазначено, що на момент переукладання договору суборенди приміщень/будівель,споруд/ від 29.06.2012р. №002 суборендар згідно договору від 25.11.2009р. користувався частиною приміщення підвалу адміністративної будівлі за адресою: м.Вінниця, просп. Космонавтів 30, загальною площею 140 кв.м..

Однак, наведені вище документи свідчать лише про існування між ФОП Демко С.В. та ФОП Григорук Н.І. правовідносин на підставі договору суборенди №1 від 25.11.2009р., який укладений на підставі договору оренди від 24.11.2009р. №24-01, який припинив свою дію на підставі п.8.3 договору оренди від 29.06.2012р. №24-01-1,а останній припинив свою дію на підставі договору оренди №2-042 від 20.06.2013р..

З огляду на викладене вище, колегія суддів дійшла висновку, що договір суборенди приміщень /будівель, споруд/ № 1 від 25.11.2009 р. фактично припинив свою дію з моменту припинення дії договору оренди приміщення від 24.11.2009р. №24-01, у межах якого його було укладено, а тому у суду відсутні правові підстави для задоволення вимог ФОП Григорук Н.І.

Крім того, у згаданих вище актах прийому-передачі від 29.06.2012р. містяться посилання на договори суборенди від 29.06.2012р. №1 та №002, які сторонами суду не надано.

Таким чином, доводи апеляційних скарг сторін спростовуються наведеним вище, матеріалами справи та не ґрунтуються на нормах чинного законодавства.

Суд апеляційної інстанції вважає, що під час розгляду справи №902/1358/14 фактичні її обставини встановлені господарським судом першої інстанції на підставі всебічного, повного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки суду відповідають цим обставинам і їм дана належна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, отже підстави для скасування оскарженого рішення відсутні, а тому останнє слід залишити без змін, а апеляційні скарги - без задоволення.

Керуючись ст.ст. 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Рівненський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Вінницької області від 27.01.2015р. у справі №902/1358/14 залишити без змін, а апеляційні скарги фізичних осіб-підприємців Григорук Н.І. та Демка С.В. - без задоволення.

2. Справу №902/ 1358/14 повернути до господарського суду Вінницької області.

Головуючий суддя Гулова А.Г.

Суддя Маціщук А.В.

Суддя Петухов М.Г.