ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"16" квітня 2015 р.Справа № 916/440/15-г

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Резон Плюс"

до відповідача Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Суддя Гут С.Ф.

В судовому засіданні приймали участь:

Від позивача: Гайдачук В.С., довіреність від 03.01.2015р.;

Від відповідача: Чернова Г.А., довіреність №62/вих-гс від 19.02.2015р.;

Від третьої особи: Смітюх В.В., довіреність №01-36/51 від 03.04.2015р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю "Резон Плюс", звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до відповідача Одеської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, загальною площею 1001кв.м, розташованої за адресою: м.Одеса, вул. Водопровідна, буд. 13/5, посвідчений 22.09.2006р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Папським А.Е. під №615, зареєстрований 20.03.2007р. Одеською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру» під №39, виклавши пункти 2.1.; 3.1.; 5.1.; 2.3.; 4.1.; 4.2. Договору у наступній редакції:

« 2.1. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1001кв.м, для розміщення адміністративних (офісних) приміщень, у тому числі по угіддям:

- під капітальною одно поверх. буд. -116 (сто шістнадцять)кв.м;

- під спорудами - 79 (сімдесят дев'ять)кв.м;

- під проїздами, проходами та площадками 552(п'ятсот п'ятдесят два)кв.м;

- під зеленими насадженнями - 254 (двісті п'ятдесят чотири)кв.м.»;

« 3.1. Договір укладено терміном на 25 (двадцять п'ять) років для розміщення адміністративних (офісних) приміщень»;

« 5.1. Земельна ділянка передається в оренду ТОВ «РЕЗОН ПЛЮС», для розміщення адміністративних (офісних) приміщень»;

« 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 2547514 (два мільйони п'ятсот сорок сім тисяч п'ятсот чотирнадцять) гривень 97 копійок, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2013р. №89/П, складеного Управлінням, Держземагенства у м. Одесі Одеської області»;

« 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 1001кв.м розрахована розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 76425,45грн.

Орендна плата вноситься Орендарем з моменту підписання цього договору у грошовій безготівковій формі»;

« 4.2. Розмір орендної плати встановлюється згідно рішення Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-УІ „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м.Одесі".

Ухвалою господарського суду Одеської області від 04.02.15р. порушено провадження у справі №916/440/15-г, та залучено до участі у справі у якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

24.02.2015р. від позивача надійшло клопотання (вх.ГСОО№5004/15 від 24.02.2015р.), відповідно до якого просить суд залучити до матеріалів справи докази по справі.

Судом клопотання розглянуто та задоволено, та залучено до матеріалів справи надані докази по справі.

26.03.2015р. від позивача надійшло клопотання (вх.ГСОО№7930/15 від 26.03.2015р.), відповідно до якого просить суд залучити до матеріалів справи копію листа №7 від 26.03.2015р.

Судом клопотання розглянуто та задоволено, та залучено до матеріалів справи копію листа №7 від 26.03.2015р.

За клопотанням представника Одеської міської ради, ухвалою господарського суду Одеської області від 26.03.2015р. строк вирішення спору по справі було продовжено до 18.04.2015р., в порядку ст. 69 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідач проти позову заперечує, поряд з цим письмового відзиву на позов не надав.

Третя особа Департамент комунальної власності Одеської міської ради проти позову заперечує, поряд з цим письмовий пояснень по справі не надав.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив.

22.09.2006р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Резон Плюс" (Орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради №177-V від 27.06.2006р. надав за рахунок земель міста, а Орендар прийняв у строкове платне володіння, користування земельну ділянку, загальною площею 1001кв.м, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 13/5, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.

Договір оренди було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е., про що до Державного реєстру правочинів внесено відповідний запис від 22.09.2006р. №615 та зареєстровано у встановленому законом порядку Одеською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель внесено відповідний запис від 20.03.2007р. №39.

Відповідно до п. 3.1. договору, договір укладено терміном на 25 років для обслуговування адміністративного та складського приміщень.

Пунктом 2.3. договору встановлено, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить: 509240,03 грн., згідно витягу №144/П від 14.04.2006р. з „Грошової оцінки земель міста Одеси", складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.

Пунктом 5.2. договору встановлено, що категорія земель за основним цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до п.5.1. договору, земельна ділянка передається в оренду ТОВ "Резон Плюс" для обслуговування адміністративного та складського приміщень.

Згідно п. 4.2. договору, розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради №4247-ІУ від 15.07.2005р. у відповідності до протоколу узгодження ставки та розміру орендної плати, та може збільшуватися Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні.

Пунктом 4.1. договору передбачено, що орендна плата за земельну ділянку площею 1001кв.м розрахована у розмірі 8% від нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає : 40739,20грн. Орендна плата вноситься Орендарем з моменту підписання цього договору у грошовій безготівковій формі.

Пунктом 4.4. договору встановлено, що Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів цього господарської діяльності. Умови договору щодо розміру орендної плати можуть змінюватись за згодою обох сторін, шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору.

Пунктом 2.2. договору встановлено, що на земельній ділянці розташовано нерухоме майно, яке належить ТОВ "Резон Плюс" на підставі договору купівлі-продажу від 28.08.2003р., зареєстрованого у КП «ОМБТІ та РОН» в книзі під №27неж., на сторінці 149, за реєстровим №2645 від 13.10.2003р. Інженерне забезпечення об'єкту - від існуючих міських мереж.

Здійснюючи своє право власності, Позивач прийняв рішення про необхідність зміни профілю використання об'єкту нерухомості, що перебуває у його приватній власності, а саме рішення про подальше використання вказаного об'єкта нерухомості для розміщення адміністративних (офісних) приміщень.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Резон Плюс", будучи добросовісним орендарем земельної ділянки, з метою приведення орендних земельних правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем, у відповідність до фактичних обставин користування, звернувся до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, як до спеціалізованого виконавчого органу місцевого самоврядування на який Одеською міською радою покладено функцію контролю за виконанням договорів оренди земель міста.

За результатами розгляду вказаного звернення, 08.01.2014р. спеціалістами Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, за участю представника депутатської комісії Одеської міської ради із земельних правовідносин, було здійснено обстеження земельної ділянки, переданої в користування Позивачу за Договором оренди.

При обстеженні земельної ділянки було встановлено, що об'єкт нерухомості, розташований орендованій земельній ділянці використовується під розміщення офісних приміщень, про по було складений відповідний акт від 09.01.2014р.

В подальшому, позивач звернувся до відповідача з листом-пропозицією від 07.03.2014р. вих.№24 в якому просив розглянути можливість внесення відповідних змін до Договору оренди в частині зміни цільового використання земельної ділянки, як того вимагають приписи чинного законодавства.

Зазначений лист залишений без відповіді.

В обґрунтування позову позивач зазначає про те, що, законно змінивши профіль використання належного йому на праві власності нерухомого майна, вчиняв дії з яких вбачається намагання внести зміни до відповідного договору оренди земельної ділянки, однак, з незалежних від нього обставин так і не отримав відповіді з цього приводу, через що є змушеним передати спір стосовно внесення змін до Договору оренди на розгляд суду, як це встановлено приписами ст. 651 Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей встановлених ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 30 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, в обґрунтування позову зазначає про те, що з аналізу тексту договору оренди вбачається, що орендовані земельні ділянки належать за категорією основного цільового призначення до «земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення» та до виду використання «для розміщення адміністративних та складських приміщень».

Так вид використання земельної ділянки прямо пов'язаний з тою діяльністю, яку проводить на цій ділянці власник об'єкту нерухомості - орендар земельної ділянки (користувач).

Таким чином, в разі зміни діяльності, що проводиться орендарем на орендованій земельній ділянці, підлягає зміні й вид використання орендованої земельної ділянки, що зазначено сторонами у договорі оренди.

Позивач, законно вирішив використовувати цей об'єкт не для «розміщення адміністративних та складських приміщень», а для «розміщення адміністративних (офісних) приміщень», що призводить до необхідності внесення змін до Договору оренди в частині виду використання земельної ділянки встановленого у пп. 2.1., 3.1., 5.1. Договору оренди, а саме заміни виду використання земель з «розміщення адміністративних та складських приміщень» на «розміщення адміністративних (офісних) приміщень».

Так, рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-УІ «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» було затверджено фіксовані розміри відсоткових ставок орендної плати, які мають застосовуватись з 20.09.2011р. при укладанні та зміні договорів оренди земель комунальної власності м. Одеси.

Пунктом 7 Переліку фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі, що є додатком до зазначеного рішення Одеської міської ради, було встановлено, що до земельних ділянок, видом використання яких є розташування адміністративних, офісних приміщень, має застосовуватись фіксований розмір відсоткової ставки орендної плати - 3 % від нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2013р. №89/П, нормативна грошова оцінка орендованої ділянки станом на 01.01.2013р. складає 2547514,97грн.

Вищевикладене зумовило звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Резон Плюс" до суду з даною позовною заявою до відповідача Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до частини першої статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого це право здійснюють органи державної влади і органи місцевого самоврядування в межах, визначених чинним законодавством України.

Відповідно до вимог ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Статтею 23 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Згідно ст.181 Господарського кодексу України, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Відповідно до ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ст.16 ЦК України).

Відповідно до ст.19 Конституції України ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 ЦК України). Отже, уклавши договір сторони за цим договором домовилися щодо його умов.

Відповідно до ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Тобто договір - це домовленість, що свідчить про волевиявлення сторін та узгодження їхніх дій. Він є інститутом добровільного виконання зобов'язань для отримання результату, задля якого його укладено, і якого намагаються досягти сторони шляхом вчинення певних дій.

За таких обставин, між сторонами за Договором виникли правовідносини щодо користування зазначеною у Договорі земельною ділянкою, які, у першу чергу, регулюються умовами Договору, нормами земельного законодавства, а також загальними нормами матеріального права.

За приписами ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно ст. 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 цього Кодексу.

Як вбачається з матеріалів справи, 22.09.2006р. між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Резон Плюс" було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради №177-V від 27.06.2006р. надав за рахунок земель міста, а Орендар прийняв у строкове платне володіння, користування земельну ділянку, загальною площею 1001кв.м, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 13/5, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору, про що до Державного реєстру правочинів внесено відповідний запис від 22.09.2006р. №615 та зареєстровано у встановленому законом порядку Одеською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель внесено відповідний запис від 20.03.2007р. №39.

Згідно із ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Таким чином, з врахуванням того, що договір оренди землі від 22.09.2006р., було укладено між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Резон Плюс" на підставі рішення Одеської міської ради №177-V від 27.06.2006р., яке є чинним та не скасованим, то суд доходить до висновку про відсутність правових підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ст. 43 ГПК України).

Враховуючи вищезазначені обставини справи та зазначені приписи норм матеріального права, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Резон Плюс", не є обґрунтованими, не підтверджені наявними у справі матеріалами та не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

1.У позові відмовити.

Рішення господарського суду Одеської області набирає чинності у порядку ст.85 ГПК України.

Повний текст рішення складено 21.04.2015р.

Суддя С.Ф. Гут