ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

16.04.2015 Справа № 920/404/15

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Будпартнер-інвест», м. Ромни, Сумська область,

до відповідача: Роменської міської ради, м. Ромни, Сумська область,

про внесення змін до договору оренди землі щодо звільнення від орендної плати

СУДДЯ КОВАЛЕНКО О.В.

Представники:

Від позивача: Журенко Я.А.;

Від відповідача: не з'явився;

При секретарі судового засідання Саленко Н.М.

Суть спору: позивач просить суд внести зміни до договору оренди землі від 20.08.2013 р., укладеного між ТОВ «Будпартнер-інвест» і Роменською міською радою, та звільнити позивача від сплати орендної плати за користування земельною ділянкою для будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. Пролетарської солідарності 14-В м. Ромни, кадастровий номер :05:011:0163) з моменту набрання рішенням суду законної сили на весь час, протягом якого земельна ділянка не може бути використана ним через обставини, за які він не відповідає, до скасування заборони проводити будівельні роботи на земельній ділянці.

Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, подав суду додаткові пояснення в обґрунтування своїх вимог.

Відповідач в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, тому відповідно до вимог ст. 75 ГПК України справа розглядається за наявними в ній матеріалами. В письмових запереченнях №03-24/823 від 27.03.2015 р. просить суд відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що оренда є відплатним зобов'язанням. Крім того, в клопотанні від 14.04.2015 року просить суд здійснювати розгляд справи за відсутності його представника.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, суд встановив:

20.08.2013 року між ТОВ «Будпартнер-інвест» (далі - Орендар) та Роменською міською радою Сумської області (далі - Орендодавець) за результатами земельного аукціону було укладено договір оренди землі для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Ромни, вул. Пролетарської солідарності, 14-В, площею 0,2002 га, кадастровий № :05:011:0163 строком на 5 років до 20.08.2018 року (далі-Договір).

Договір зареєстровано 21.08.2013 відділом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Роменського міськрайонного управління юстиції, індексний номер витягу 8298349.

Відповідно до п.1 Предмет договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

В оренду передається вільна від забудови земельна ділянка загальною площею 0,2002 га.

Недоліків, які б могли перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням не виявлено.

Особливості об'єкта оренди - земельна ділянка знаходиться в зоні житлової та громадської забудови, яку планується здійснити у відповідності до генерального плану забудови міста.

Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Категорія земель, згідно з Земельним кодексом України - землі житлової та громадської забудови.

Пунктом 10 Договору передбачено, що земельна ділянка надається в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №5 від 28.07.2013, що видані відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Роменської міської ради, цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. На відведеній земельній ділянці планувалося будівництво багатоквартирного житлового будинку.

Договір укладено терміном на п'ять років.

Факт передачі в оренду земельної ділянки підтверджується підписаним між сторонами актом приймання-передачі від 21 серпня 2013 року.

Пунктом 6 Договору передбачено розмір річної орендної плати відповідно до протоколу №1/2008 про хід земельного аукціону, який складає 13530,32 грн. з урахуванням індексу інфляції без ПДВ.

Згідно п.7 Договору орендна плата вноситься щомісячно в розмірі 1/12 частини річної орендної плати, що складає 1127,53 грн., з урахуванням індексу інфляції без ПДВ на рахунок місцевого бюджету не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця.

Відповідно до п. 29 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Позивач мотивує свої вимоги тим, що 19.11.2013 року відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Роменської міські ради видано ТОВ «Будпартнер-інвест» містобудівні умови та обмеження забудови земельні ділянки на будівництво 7-ми поверхового 28-квартирного житлового будинку вул. Пролетарські солідарності, 14-В.

У жовтні 2013 року Науково-дослідним інститутом залізобетонних конструкцій виконані обстеження будинків 12-А та 14-А по вул. Пролетарської солідарності, м. Ромни поряд з новим будівництвом та надані висновки про стан будинків та безпечність нового будівництва поряд.

Ухвалою Роменського міськрайонного суду Сумської області від 15.04.2014 року відкрито провадження у справі № 585/1266/14-ц за позовною заявою Аксьонова В.В., Тимошенко Ю.П., Сова Л.В., Хотеловської Є.М., Лазарєва Б.В. до Роменської міської ради Сумської області, ТОВ «Будпартнер - інвест», ПП «РомЗемПроект» про визнання незаконним та скасування п.п. 3, 3.1 рішення 28 сесії Роменської міської ради шостого скликання від 19.10.2012 року, визнання недійсним протоколу № 1/2008 про хід земельного аукціону від 20.08.2013 року та договору оренди землі від 20.08.2013 року.

Ухвалою Апеляційного суду Сумської області від 06.05.2014 року по справі № 585/1266/14-ц заяву Сови Л.В. про забезпечення позову задоволено: заборонено ТОВ «Будпартнер - інвест» проводити будівельні роботи на земельній ділянці площею 0,2002 га, кадастровий номер :05:011:0163, розташованій за адресою вул. Пролетарської солідарності,14-В в м. Ромни. Дана ухвала касаційному оскарженню не підлягає.

Цивільна справа № 585/1266/14-ц розглядається судом першої інстанції Роменським міськрайонним судом з 15 квітня 2014 року і по теперішній час.

Прокуратурою м. Ромни на підставі колективної заяви громадян на посадові особи виконавчого комітету Роменської міської ради по підробленню завдання виконання робіт по розробці проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки - 28.10.2014 року порушено кримінальне провадження №0000028, попередня правова кваліфікація ч.1 ст. 366 КК України. Розслідування триває.

Ухвалою Роменського міськрайонного суду від 16.12.2014 року провадження у справі № 585/1266/14-ц зупинено до вирішення справи за матеріалами кримінального провадження № 0000028 від 28.10.2014 року.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельної ділянки. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

На підтвердження оплати орендної плати за землю в період з 2013 року по 2015 рік в загальній сумі 19 885 грн. 18 коп. позивач подав копії платіжних доручень № 330 від 18.09.2013 року, №370 від 21.10.2013 року, № 388 від 13.11.2013 року, № 416 від 10.12.2013 року, № 444 від 16.01.2014 року, № 476 від 24.02.2014 року, № 494 від 20.03.2014 року, № 516 від 23.04.2014 року, № 536 від 26.05.2014 року, № 553 від 26.06.2014 року, № 568 від 15.07.2014 року, №588 від 28.08.2014 року, №608 від 29.09.2014 року, № 634 від 22.10.2014 року, № 652 від 19.11.2014 року, № 685 від 17.12.2014 року, № 698 від 23.01.2015 року, № 714 від 27.02.2015 року, які містяться в матеріалах справи разом з податковими деклараціями з плати за землю від 30.08.2013 року, від 11.02.2014 року та від 26.02.2015 року.

Орендарем у спірний період було сплачено грошові кошти орендодавцеві за майно, яке позивач всупереч умов договору не використовував та не мав можливості використовувати за призначенням через обставини, за які він не відповідає.

26.01.2015 року ТОВ «Будпартнер-інвест» звернувся з заявою до орендодавця з проханням звільнити його від сплати орендної плати за договором оренди землі від 20.08.2013 року на підставі ч.6 ст.762 ЦК України до вирішення судової справи та скасування заходів забезпечення позову.

У своїй відповіді від 23.02.2015 року орендодавець пояснив, що оренда землі є саме відплатним зобов'язанням і повернення орендної плати та звільнення від неї є неможливим.

Позивач зазначає, що через винесену заборону ТОВ «Будпартнер-інвест» позбавлений права будувати, орендована земельна ділянка має не обумовлені договором оренди землі недоліки, які перешкоджають її використанню за функціональним призначенням - будівництво багатоквартирного житлового будинку.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст.1 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є орендна плата (ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно із ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, нормами законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом (з підстав, передбачених ст. 652 Цивільного кодексу України).

Позивач, як на підставу для внесення змін до спірного договору оренди землі, посилається на те, що використанню земельної ділянки для будівництва (за призначенням) перешкоджають заходи забезпечення позову - заборона проводити будівельні роботи, накладена ухвалою Апеляційного суду Сумської області 06.05.2014 року у справі №585/1266/14-ц. Таким чином, наявні одночасно всі обставини передбачені ст. 652 ЦК України як умови, з яким закон пов'язує можливість внесення змін до вказаного договору в судовому порядку.

Відповідач заперечує проти позову з посилання на те, що згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до п. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання на лежним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 762 ЦК України на орендаря покладено обов'язок щомісячно сплачувати орендну плату.

До того ж, Договором оренди не передбачено звільнення орендаря від внесення орендної плати за землю в повному обсязі, якщо орендована земельна ділянка має не обумовлені договором оренди землі недоліки, які перешкоджають її використання за призначенням.

Згідно з ст. 36 Закону України "Про оренду землі", у разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором. Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків; відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця.

Судом встановлено, що існуюча заборона на будівництво не є недоліком земельної ділянки, який перешкоджає її використання за функціональним призначенням.

Згідно статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона має довести ті обставини, на які вона посилається в обґрунтування своїх доводів і заперечень, а відповідно до ч. 2 ст. 34 ГПК України обставини справи, які за законодавством мають підтверджуватися певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи викладене, суд дійшов до висновку, що позивачем не подано доказів на підтвердження порушення його прав або законних інтересів з боку відповідача, не доведена наявність одночасно всіх передбачених ст. 652 ЦК України умов, з якими закон пов'язує можливість внесення змін до вказаного договору в судовому порядку, у зв'язку з чим позовні вимоги визнаються судом безпідставними, необґрунтованими і такими, що задоволенню не підлягають.

При цьому, слід врахувати, що у зв'язку з застосуванням заходів забезпечення позову у травні 2014 року Апеляційним судом Сумської області, шляхом накладання заборони на проведення будівельних робіт, позивач не може використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням у відповідності до підписаного договору оренди землі.

Частиною 6 ст. 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

За таких обставин, позивач має право не сплачувати орендну плату в період дії заборони на будівництво, оскільки ці обставини фактично не залежать від позивача.

Тобто, нормами законодавства передбачено право на звільнення від плати за оренду землі за весь час дії заборони на будівництво і не змінювати умови Договору.

Відповідно до Закону України «Про судовий збір» та ст.ст. 44, 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позову відмовити.

Повний текст рішення підписано 21.04.2015 року.

Суддя О.В. Коваленко