КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" квітня 2015 р. Справа№ 925/8/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Суліма В.В.

суддів: Авдеєва П.В.

Яковлєва М.Л.

за участю представників сторін

від позивача: не з'явився;

від відповідача: Полішкевич М.В. - представник за дов. б/н від 24.04.2015 року,

розглянувши апеляційні скарги Черкаської міської ради, Приватного підприємства "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант"

на рішення Господарського суду Черкаської області від 26.02.2015 року

у справі №925/8/15 (суддя: Скиба Г.М.)

за позовом Черкаської міської ради

до Приватного підприємства "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант"

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Черкаська міська рада (далі - позивач) звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до Приватного підприємства "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант" (далі - відповідач ) про внесення змін до договору оренди землі в частині ставок орендної плати з мотивів внесення змін до земельного та податкового законодавства.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 26.02.2015 року у справі №925/8/15 позовні вимоги задоволено повністю. Внесено з моменту набрання рішенням суду законної сили зміни до договору оренди землі від 13.02.2006 року, що укладений між Черкаською міською радою, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36, та приватним підприємством "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант", м. Черкаси, вул. Чехова, 33, виклавши п. 2.4 договору в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2014р. № 01-09/57 становить:

- 1 284 402, 90 (один мільйон двісті вісімдесят чотири тисячі чотириста дві) грн. 90 коп. - землі, зайняті поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію;

- 2 568 805, 80 (два мільйони п'ятсот шістдесят вісім тисяч вісімсот п'ять) грн. 80 коп. - землі житлової забудови".

- пункт 4.1 договору викласти в наступній редакції:

"За оренду земельної ділянки "Орендар" сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою в житловому районі "Перемога" між будинками по вул. Смілянській, 126 по вул. 30-річчя Перемоги, 8 встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить:

- 38 532,00 грн. (тридцять вісім тисяч п'ятсот тридцять дві) грн. - на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію;

- 77 064,00 грн. (сімдесят сім тисяч шістдесят чотири) грн. - землі житлової забудови.

В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди, Орендар сплачує Орендодавцю штраф за кожен день з моменту вчинення порушення або його виявлення (якщо момент вчинення встановити неможливо) і до моменту його усунення. Штраф сплачується із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік".

Не погодившись з прийнятим рішенням, Приватне підприємство "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати частково рішення Господарського суду Черкаської області від 23.02.2015 року у справі №925/8/15, а саме:

- пункт 2.4 договору викласти в наступній редакції: «нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2014 року №01-09/57 становить: 1284402,90 (один мільйони двісті вісімдесят чотири тисяч чотириста дві) грн 90 коп. - землі, зайняті поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлатацію»;

- пункт 4.1 договору викласти в наступній редакції: «за оренду земельної ділянки «Орендар» сплачує орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 по вул. 30- річчя Перемоги, 8 встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 38532,00 грн. (тридцять вісім тисяч п'ятсот тридцять дві) грн. - на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію.

- виключити ч. 2 пункту 4.1. договору (В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди, орендар сплачує орендодавцю штраф за кожен день з моменту порушення або його виявлення (якщо момент вчинення встановити не можливо) і до моменту його усунення. Штраф сплачується із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік.).

Апеляційна скарга мотивована тим, що Господарський суд Черкаської області неповно з'ясував обставини справи, визнав обставини встановленими, які є недоведеними і мають значення для справи, неправильно застосував норми матеріального та процесуального права.

Так, скаржник, зокрема, зазначав,що суд першої інстанції необґрунтовано дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині застосування штрафних санкцій саме в розмірі 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки в рік.

Ухвалою Київського апеляційного Господарського суду від 18.03.2015 року апеляційну скаргу Черкаської міської ради була прийнята до провадження.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Черкаська міська рада звернулась до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить змінити рішення Господарського суду Черкаської області від 23.02.2015 року у справі №925/8/15, а саме:

- пункт 2.4 договору викласти в наступній редакції: «нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2014 року №01-09/57 становить: 2568805,80 (два мільйони п'ятсот шістдесят вісім тисяч вісімсот п'ять) грн.. 80 коп. - землі житлової забудови.»;

- пункт 4.1 договору викласти в наступній редакції: «за оренду земельної ділянки «Орендар» сплачує орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 по вул. 30- річчя Перемоги, 8 встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 77064,00 грн. (сімдесят сім тисяч шістдесят чотири) грн. - землі житлової забудови. В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди, орендар сплачує орендодавцю штраф за кожен день з моменту порушення або його виявлення (якщо момент вчинення встановити не можливо) і до моменту його усунення. Штраф сплачується із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік

Апеляційна скарга мотивована тим, що Господарський суд Черкаської області неповно з'ясував обставини справи, визнав обставини встановленими, які є недоведеними і мають значення для справи, неправильно застосував норми матеріального та процесуального права.

Ухвалою Київського апеляційного Господарського суду від 10.04.2015 року апеляційну скаргу Черкаської міської ради була прийнята до провадження.

Представник позивача у судове засідання 28.04.2015 року не з'явився. Про час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлявся належним чином, що підтверджується поштовим повідомленням №12906335.

Крім того, 28.04.2015 року від представника позивача через відділ діловодства Київського апеляційного господарського суду надійшло клопотання про розгляд даної справи без участі представника Черкаської міської ради, яке було задоволено судом.

Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарського суду Черкаської області від 26.02.2015 року підлягає залишенню без змін, а апеляційні скарги Черкаської міської ради, Приватного підприємства "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант" - без задоволення, з наступних підстав.

Згідно ст. 99 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами наданими суду першої інстанції.

Як правильно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, рішенням Черкаської міської ради від 31.01.2006 року №9-86 приватному підприємству "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант" надана в оренду земельна ділянка загальною площею 8630 кв. м. в житловому районі "Перемога" між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30- річчя Перемоги, 8 на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку за рахунок земель Черкаської міської ради.

За основним цільовим призначенням земельна ділянка відноситься до земель житлової та громадської забудови.

За функціональним використанням земельна ділянка віднесена:

- на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі зайняті поточним будівництвом);

- після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови.

13.02.2006 року між сторонами було укладено договір оренди цієї земельної ділянки, який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 18.02.2006 року за №81.

Відповідно до п. 2.4 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- земель, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію - 519699,00 грн.;

- земель житлової забудови - 1039311,00 грн.

Пунктом 4.1 Договору встановлено, що:

- грошова оцінка земельної ділянки під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку в житловому районі "Перемога" між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30-річчя Перемоги, 8 згідно з витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси від 07.02.2006р. №121 - гр.-2006 на час укладання цього договору становить:

- на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію - 519699,00 грн. ( п'ятсот дев'ятнадцять тисяч шістсот дев'яносто дев'ять) грн.;

- земель комерційного використання -1039311,00 грн. (один мільйон тридцять дев'ять тисяч триста одинадцять) грн.;

- річна орендна плата за земельну ділянку під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку в житлову районі "Перемога" між будинками по вул. Смілянській, 126 по вул. 30-річчя Перемоги, 8 встановлюється у розмірі:

- 1% (одного) відсотку від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 5197,00 грн. (п'ять тисяч сто дев'яносто сім) грн. - за землі, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу в експлуатацію;

- 1% (одного) відсотку від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 10393.00 грн. (десять тисяч триста дев'ятсот три) грн. - за землі житлової забудови.

У відповідності до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до Закону України "Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні" внесено зміни до Податкового кодексу України.

Відповідно до п. 288.5., 288.5.1. Податкового кодексу України встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки ділянки. Отже, розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін, а законом лише встановлено верхню та нижню границі, в межах яких сторони мають право визначити розмір орендної плати.

Рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 року №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси" змінені показники грошової оцінки земель в м. Черкаси, зокрема базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки земель м. Черкаси була встановлена в розмірі 127,48 грн., тоді як попередній розмір становив 39,32 грн./1 м.кв. Рішення набуло чинності з 17.05.2011 року з прийняттям ухвали Київським апеляційним адміністративним судом від 17.05.2011 року у справі №2-а-791/11/2316.

Згідно з п. 4.2 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється у зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства. В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього Договору.

Відповідно до витягу від 17.03.2014 року №01-09/57 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач, становить 2568805,80 грн, то розрахунок вказаної суми виходячи із трьох відсотків від грошової оцінки землі наступний: 2 568 805,80 х 3% = 77 064,00 грн. (землі житлової забудови).

Тоді як, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію становить 1284402,90 грн, то розрахунок вказаної суми виходячи із трьох відсотків від грошової оцінки землі наступний: 1284402,90 х 3% = 38532,00 грн.

При цьому, Київський апеляційний господарський суд не приймає як належне твердження позивача щодо встановлення та стягнення орендної плати лише в сумі 77064,00 грн, як передчасне (будівництво не завершене) та таке, що не відповідає нормам права.

Частиною 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

- розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років;

- розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Приписами ст. 23 вказаного Закону встановлено, що технічна документація з грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Сторони договору від 13.02.2006 року у п. 4.2 погодили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства.

В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Законом України "Про оцінку земель" передбачено періодичне здійснення нормативно-грошової оцінки земель. Така оцінка була здійснена у встановленому законом порядку, що підтверджується рішенням Черкаської міської ради 13.05.2010 року №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси" та із технічної документації про нормативну грошову оцінку орендованої Відповідачем земельної ділянки, що є предметом договору.

Так, позовні вимоги мотивовані тим, що сторони у договорі від 13.02.2006 року погодили порядок здійснення розрахунку орендної плати з врахуванням індексів інфляції та змін нормативної грошової оцінки протягом дії договору, тому, починаючи з 17.05.2011 року - дати введення в дію рішення Черкаської міської ради 13.05.2010 року №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси" суму орендної плати за землю відповідач має визначати виходячи із нової нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки згідно з новим витягом технічної документації про її нормативну грошову оцінку.

Частиною 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Відповідно до частини першої статті 79 цього ж Закону, акти ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, останній може бути змінений за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Згідно ст. 654 Цивільного кодексу України зміна умов договору вчиняється в тій самій формі, що й договір.

Згідно правових позицій, викладених у постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" визначено, що ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.

Згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Орендодавцем виступає Черкаська міська рада на підставі положень Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Використання землі в Україні є платним та врегульоване положеннями Конституції України, Земельним кодексом України, Закону України "Про оренду землі", Податковим кодексом України в частині внесення оплати за користування землею тощо.

Відповідно до статті 12 Земельного кодексу України, повноваження щодо розпорядження землями в межах населеного пункту здійснюють відповідні сільські, селищні і міські ради. Статтею 83 визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю.

Тобто, як правильно встановлено судом першої інстанції, позивач в межах своїх повноважень звернувся до суду з вимогою внесення змін в договір оренди земельної ділянки від 13.02.2006 року, який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 18.02.2006 року за № 81.

Згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, тому вимоги позивача належить задовольнити.

Правовідносини тривають у часі, договір оренди землі не припинений, не розірваний, не визнаний судом недійсним, орендна плата за використання землі є джерелом наповнення бюджету, тому порушене право позивача підлягає захисту.

Крім того, Київський апеляційний господарський суд не приймає як належне твердження скаржника, що суд першої інстанції необґрунтовано дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині застосування штрафних санкцій саме в розмірі 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки в рік, так як скаржником не обґрунтовано неправомірності встановлення такого розміру та виду відповідальності.

Посилання Черкаської міської ради на незастосування судом першої інстанції Рішення Черкаської міської ради від 13.05.2014 року №5-657 «Про оплату землі», яким затверджено порядок розмірів річної орендної плати заземлю в місті Черкаси, відповідно до якого в разі надання земельної ділянки для розміщення нових (або реконструкції існуючих) об'єктів рухомого або/та нерухомого майна, земельна ділянка на нормативний термін будівництва, але не більше ніж на три роки, відноситься до категорії земель, зайнятих поточним будівництвом, суд вважає необґрунтованими, так як згадані акти не передбачають поширення їх дії у відповідних частинах на договори, що вже укладені на момент їх прийняття.

Відповідно до ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

З огляду на викладене, Київський апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог в повністю.

Таким чином, колегія суддів вважає, що місцевим господарським судом повно і всебічно з'ясовані всі обставини справи та надано їм належну правову оцінку.

На підставі наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що прийняте господарським судом рішення відповідає ст. ст. 43, 85 Господарського процесуального кодексу України, вимогам щодо законності та обґрунтованості, підстав для скасування чи зміни рішення, в тому числі, з мотивів, наведених в апеляційній скарзі не вбачається.

За таких обставин, рішення Господарського суду Черкаської області від 26.02.2015 року у справі №925/8/15 підлягає залишенню без змін, а апеляційні скарги Черкаської міської ради, Приватного підприємства "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант" - задоволенню не підлягають.

Судовий збір за розгляд апеляційної скарги у зв'язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 49, 99, 101, 103 -105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційні скарги Черкаської міської ради, Приватного підприємства "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант" залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 26.02.2015 року у справі №925/8/15 - залишити без змін.

3. Матеріали справи №925/8/15 повернути до Господарського суду Черкаської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя В.В. Сулім

Судді П.В. Авдеєв

М.Л. Яковлєв