ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2015 року Справа № 922/4580/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддіСибіги О.М.,
суддівВолковицької Н.О., Грейц К.В.
розглянувши матеріали касаційної скаргиХарківської міської ради, м. Харків
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 25.02.2015 року
у справі господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради, м. Харків
доТовариства з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційної фірми "Камтехсервіс", м. Харків
провнесення змін до договору

за участю представників

позивача: не з'явився,

відповідача: не з'явився

В С Т А Н О В И В:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційної фірми "Камтехсервіс" (далі за текстом - ТОВ "ВКФ "Камтехсервіс") про внесення змін до Договору оренди землі від 04.05.2006 року, який зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 58, шляхом підписання додаткової угоди до Договору у відповідній редакції.

Рішенням господарського суду Харківської області від 03.12.2014 року залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.02.2015 року в задоволенні позову відмовлено.

Вищезазначені судові акти мотивовано тим, що оскільки фактичне користування земельною ділянкою та розташованої на ній будівлею здійснює її новий власник, а відповідач не використовує вказану земельну ділянку, то Договір оренди землі від 04.05.2006 року, який укладений між позивачем та відповідачем, було припинено у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, а тому підстави для внесення змін до Договору оренди землі від 04.05.2006 року - відсутні.

Не погоджуючись з судовими актами попередніх інстанцій, Харківська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.02.2015 року та рішення господарського суду Харківської області від 03.12.2014 року в повному обсязі.

ТОВ "ВКФ "Камтехсервіс" до Вищого господарського суду України було подано відзив на касаційну скаргу, в якому відповідач проти доводів касаційної скарги заперечує та просить залишити її без задоволення, а судові акти попередніх інстанцій - без змін.

Розпорядженням від 20.04.2015 року № 03-05/649 сформовано наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Сибіга О.М., судді - Волковицька Н.О. та Грейц К.В.

Сторін згідно з приписами ст. 1114 ГПК України було належним чином повідомлено про день, час і місце розгляду касаційної скарги, однак вони не скористались передбаченим законом процесуальним правом на участь в розгляді справи касаційною інстанцією.

Приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, перевіривши повноту встановлення господарськими судами обставин справи та правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а судові акти господарських судів попередніх інстанцій - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду з огляду на наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 04.05.2006 року Харківською міською радою (орендодавцем) та ТОВ ВКФ "Камтехсервіс" (орендарем) було укладено Договір оренди землі (далі за текстом - Договір), який зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" та в державному реєстрі земель зроблено відповідний запис за № 58.

Відповідно до п. 1 даного Договору Харківська міська рада на підставі рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання від 23.12.2005 року № 257/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" надала, а ТОВ ВКФ "Камтехсервіс" прийняло в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Північна, 4.

Згідно з п. п. 2, 3 цього Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3300 га, в тому числі: ріллі - га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовища - га, лісів - га, під забудовою 0,0284 га, інших угідь 0,3016 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - нежитлова будівля літ. "В- 1", яка належить орендареві на праві колективної власності: нежитлова будівля літ "Г-1", яка належить Панченко Т.Ю. на праві приватної власності, інших об'єктів інфраструктури немає.

Актом приймання-передачі земельної ділянки від 04.05.2006 року підтверджується, що Харківська міська рада передала, а ТОВ "ВКФ "Камтехсервіс" прийняло у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Північна, 4, строком до 01.12.2030 року, загальною площею 0,3300 га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель (мийка, прохідна).

Вищевказаний Договір укладено строком до 01.12.2030 року (п. 8 Договору).

В п. п. 9, 11 Договору визначено розмір орендної плати, порядок її обчислення та внесення.

Згідно з п. 13 Договору розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Як вбачається з матеріалів справи, Харківська міська рада в обґрунтування своїх позовних вимог посилалась саме на п. 13 Договору та на рішення Харківської міської ради "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" від 25.09.2013 року № 1269/13, яким встановлено, що плата за землю визначається на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" та вводиться в дію з 01.01.2014 року, а зміни до договору оренди, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що Харківською міською радою було направлено на адресу ТОВ ВКФ "Камтехсервіс" проект додаткової угоди до Договору оренди землі від 04.05.2006 року, проте орендар чергу ухилився від укладання вказаної додаткової угоди до Договору, що стало підставою для звернення позивача з даним позовом до суду.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог господарські суди попередніх інстанцій виходили з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

В п. п. "а", "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно зі ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у тому числі у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Пунктом 37 Договору передбачено, що Договір припиняється і в інших випадках, передбачених законом.

Під час розгляду справи судами встановлено, що на підставі Договору купівлі-продажу нежитлової будівлі та нежитлових приміщень від 09.04.2009 року № 1134 нежитлову будівлю, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Свистуна (вул. Північна (назва не чинна)), 4 та яка належала ТОВ ВКФ "Камтехсервіс" на праві власності було передано у власність ТОВ "Камтехсервіс".

Даний Договір згідно Витягу з державного реєстру правочинів № 7179946 від 09.04.2009 року посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Десятніченко І.В., відчужувач - ТОВ ВКФ "Камтехсервіс", набувач - ТОВ "Камтехсервіс".

Відповідно до Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 22530480 від 21.04.2009 року право власності на зазначену нежитлову будівлю зареєстровано за ТОВ "Камтехсервіс".

Згідно з ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України у випадку, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 ст. 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

В п. 40 Договору визначено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання Договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Матеріали справи свідчать, що ТОВ ВКФ "Камтехсервіс" листом від 16.06.2014 року було повідомлено Харківську міську раду про зміну власника на нежитлові будівлі, що розташовані на земельній ділянці за адресою: м. Харків, вул. Північна (Свистуна), 4. Також, вказаним листом ТОВ ВКФ "Камтехсервіс" звернулось до Харківської міської ради з проханням про припинення дії Договору оренди землі від 04.05.2006 року.

З урахуванням вищезазначеного, господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновків про те, що у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити, оскільки фактичне користування земельною ділянкою та розташованої на ній будівлею здійснює її новий власник, а відповідач не використовує вказану земельну ділянку; відтак Договір оренди землі від 04.05.2006 року, який укладений сторонами, було припинено у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, а тому підстави для внесення змін до Договору оренди землі від 04.05.2006 року - відсутні.

Разом з тим, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, вважає, що такі висновки господарських судів є передчасними та зроблені без належного з'ясування всіх обставин у справі з огляду на наступне.

Відповідно до п. п. а), в) ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад та надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією із істотних умов договору оренди є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

В п. 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України встановлено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Виходячи з положень пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата, поряд із земельним податком, є формою плати за землю, яка, в силу положень п. п. 9.1.10 п. 9.1 ст. 9 Податкового кодексу України, віднесена до загальнодержавних податків.

При цьому, вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, а також затвердження конкретних ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України віднесено п. 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції сільської, селищної, міської рад, яка реалізується шляхом прийняття відповідних рішень на пленарних засіданнях ради.

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативно грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 15 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування грунтів, економічної оцінки земель та нормативно грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Харківської міської ради "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" від 25.09.2013 року № 1269/13 затверджено технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

В той же час, ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Таким чином, діючим законодавством України, у т. ч. ст. 188 Господарського кодексу України, передбачено, що сторона за договором може звернутися до іншої сторони або до суду з вимогою щодо внесення змін до діючого договору, за умови, якщо сторони не дійшли згоди про внесення відповідних змін у договірному порядку.

Відтак, колегія суддів Вищого господарського суду України відзначає, що розглядаючи спори з приводу перегляду розміру орендної плати виходячи зі зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок, судами повинно братися до уваги поєднаність в межах розгляду справи як безпосереднього факту зміни нормативної грошової оцінки, так і факту визначеності самим договором такої підстави зміни орендної плати.

Крім того, відмовляючи у задоволенні позовних вимог суди також вказали, що Договір оренди землі від 04.05.2006 року, який укладено сторонами, було припинено у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на житловий будинок.

Разом з тим, колегія суддів Вищого господарського суду України зауважує, що під час розгляду справи господарські суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки тим обставинам, що станом на час розгляду справи в судах Договір оренди землі від 04.05.2006 року, укладений саме з ТОВ ВКФ "Камтехсервіс" строком до 01.12.2030 року, є дійсним та ніким не оспореним, а відтак, право оренди на ТОВ "Камтехсервіс" переоформлено не було.

До того ж, судами попередніх інстанцій не було з'ясовано чи вчинено відповідачем всі необхідні дії для припинення вказаного Договору оренди і чи подано для цього всі необхідні документи, оскільки автоматичного переходу права користування земельною ділянкою до нового власника нерухомого майна (будівлі) чинним законодавством не передбачено.

Однак, зазначені обставини не були враховані судами першої та апеляційної інстанцій при винесенні оскаржуваних судових актів, у зв'язку з чим суди прийшли до передчасних висновків у справі.

Неповне дослідження фактичних обставин справи та неналежне з'ясування дійсних прав та обов'язків сторін унеможливлює правильне застосування матеріального закону, що регулює спірні правовідносини.

Таким чином, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що всупереч покладеному на суди обов'язку щодо повного та всебічного з'ясування дійсних обставин справи, суди на вищенаведене уваги не звернули, а тому судові акти попередніх інстанцій не можна визнати законними та обґрунтованими.

Передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішеннях судів чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Відтак, у касаційної інстанції відсутні процесуальні повноваження щодо переоцінки доказів та фактичних обставин справи, встановлених під час розгляду справи господарськими судами попередніх інстанцій.

Згідно з ч. 1 ст. 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 1119 ГПК України Вищий господарський суд України за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для правильного вирішення справи.

При новому розгляді справи судам необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати обставини справи, дійсні права та обов'язки сторін, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і, в залежності від встановленого, вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

За таких обставин, касаційна скарга Харківської міської ради на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.02.2015 року підлягає частковому задоволенню, а судові акти попередніх інстанцій - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Харківської області від 03.12.2014 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.02.2015 року у справі № 922/4580/14 - скасувати.

3. Справу № 922/4580/14 направити на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Головуючий суддяО.М. Сибіга

СуддіН.О. Волковицька

К.В. Грейц