ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" квітня 2015 р. Справа № 922/523/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Сіверін В. І., суддя Терещенко О.І. , суддя Пелипенко Н.М.

при секретарі Новіковій Ю.В.

за участю представників сторін:

позивача - Багліков В.С.,

відповідача - Смуригін О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №2197 Х/1-7) на рішення господарського суду Харківської області від 16.03.15 у справі

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до Приватної промислово-торгівельної фірми "ЮСІ", м. Харків

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Приватної промислово-торгівельної фірми "ЮСІ" про внесення змін до договору оренди землі від 01.12.2003 р. № 63110/03 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до названого договору у наведеній позивачем редакції. В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що відповідним рішенням міськради затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, що зумовлює визначення орендної плати у відповідному розмірі.

Рішенням господарського суду Харківської області від 14.08.2014 року по справі № 922/523/14 в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03.11.2014 вищевказане судове рішення залишене без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 25 грудня 2014 року касаційну скаргу Харківської міської ради задоволено частково, рішення Господарського суду Харківської області від 14.08.2014 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 03.11.2014 у справі № 922/523/14 скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рішенням господарського суду Харківської області від 16.03.2015 року (суддя Є.М. Жиляєв) позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі від 01.12.2003 року № 63110/03 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.

Відповідач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить вищенаведене рішення скасувати, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.

В судовому засіданні представник відповідача апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

Представник позивача в судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив залишити її без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

На думку суду обставини справи свідчать про наявність у справі матеріалів достатніх для її розгляду та ухвалення законного і обґрунтованого рішення. Крім того, суд приймає до уваги, що судом сторонам були створені належні умови для надання усіх необхідних доказів (надано достатньо часу для підготовки до судового засідання, ознайомитись із матеріалами справи, зняти з них копії, надати нові докази тощо).

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

28 листопада 2003 року на підставі рішення ХVI сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 24.09.2003 №178/03 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та Приватною промислово-торговельною фірмою "ЮСІ" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку за адресою: м. Харків, пр. Л. Свободи, 30, загальною площею 0,4279 га, в тому числі під забудовою - 0,1435 га, інших угідь - 0,2844 га, згідно з планом земельної ділянки. Договір належним чином зареєстровано.

Вищевказаний договір було зареєстровано 01.12.2003р. за №63110/03 у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4).

Відповідно до пункту 1.2. названого договору земельна ділянка надається в оренду строком до 01.12.2028 для реконструкції та подальшої експлуатації нежитлової будівлі під супермаркет.

Пунктом 2.1. договору сторони погодили, що плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 4482,25 грн., не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.

Згідно з п. 2.2. договору орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

Відповідно до витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №140 від 24.09.2013 року (а.с. 28, т.с. 1) нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 10790140, 00 грн.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013. Згідно з п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (постанова від 03.12.2013 № 5009/3430/12, Про доповнення Інформаційного листа ВГСУ від 15.03.2011 № 01-06/249 "Про постанови ВСУ, прийняті за результатами перегляду судових рішень господарських судів" від 20.05.2014р.).

Згідно із п. 2.19 постанови Пленуму ВГС України від 17.05.2011р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Департамент земельних відносин Харківської міської ради 03.12.2013 на адресу відповідача направив разом з проектом додаткової угоди лист - пропозицію щодо внесення змін до договору оренди у зв'язку зі зміною розміру орендної плати (а.с. 42-44, т.с. 1), але відповідач додаткову угоду не підписав, замість того, просив розглянути можливість продажу вказаної земельної ділянки з розстрочкою платежів на п'ять років (а.с. 37-41, т.с. 1).

Відповідно до пункту 36 вказаного Договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" № 309-VI від 03.06.08р. внесені зміни до частин 4, 5 статті 21 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

- для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим законом.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині. Вказаний закон набрав чинності з моменту опублікування 04.06.2008р.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011р. Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом.

Згідно статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: - для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; - для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Мінімальний розмір річної орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, передбачений Податковим кодексом України, що діє на час вирішення спору, повністю відповідає мінімальному розміру річної орендної плати, який передбачала стаття 21 Закону України "Про оренду землі", в редакції, що діяв до 01.01.2011 р.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у частині 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Оскільки відповідно до частини першої статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного вказаною нормою зазначеного Кодексу.

У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Враховуючи встановлені обставини, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд правомірно вказав про доведеність наявності у позивача права вимагати від відповідача приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача в частині зміни розміру орендної плати на підставі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Щодо решти позовних вимог, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про те, що спірна додаткова угода в іншій частині не відповідає вимогам Закону, оскільки умови, які позивач просить суд змінити, відносяться не тільки до тих, зміна яких допускається пунктом 2.2. відповідного договору оренди землі, а саме пункт 2 "Плата за землю", а й до інших пунктів, зміна яких ні пунктом 2.2., ні іншими пунктами договору або Закону не передбачена.

Відсутні в позовній заяві також обґрунтування позовних вимог щодо доповнення договору п.п. "в" п.2.5., в якому позивач просить доповнити перелік підстав для зміни орендної плати такою підставою як, "зміна нормативної грошової оцінки землі".

Про незаконність цих вимог позивача свідчить те, що в даному разі позивач просить суд врегулювати в договорі відносини, які вже врегульовані нормативними актами, при чому просить зробити це у інший спосіб, ніж це передбачено цими актами. Але це неприпустимо, адже згідно ч.2 ст.6 ЦК України сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, лише ті свої відносини, які не врегульовані цими актами.

У відповідності до ч.4 ст.179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, в т.ч. типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Конкретизувати умови означає визначити ті умови договору, які мають змінюваний характер в залежності від конкретних умов відповідних правовідносин (стосовно договору оренди земельної ділянки, наприклад, це місцезнаходження, цільове призначення, площа та якісні характеристики земель, перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг, наявність обмежень, ставка та розмір орендної плати, строк дії договору тощо).

В даному ж випадку позивач, пропонуючи умови договору, котрих немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений Постановою КМУ від 30.03.2004р. N220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", насправді просить не конкретизувати, а змінити і доповнити умови типового договору, тобто просить врегулювати в договорі відносини, які вже врегульовано в нормативному акті, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, встановленій ч.2 ст. ЦК України та ч.4 ст.179 ГК України.

Так, зокрема, в Типовому договорі оренди землі, затв. ПКМУ від 30.03.2004р. N220, а саме в вичерпному переліку підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні пропоновані позивачем у спірній додатковій угоді умови щодо зміни розміру орендної плати у разі "зміни нормативної грошової оцінки землі" (див. п. 13).

Необхідність зміни решти пунктів договору також нормативно не обґрунтована позивачем, позивач в свою чергу повинен був в межах підстав позову обґрунтувати необхідність внесення змін до пунктів договору, які не стосуються зміни нормативної грошової оцінки землі. Необхідність зміни решти пунктів договору нормативно не обґрунтована позивачем, наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для примушення відповідача погодитись із пропонованими умовами, позивачем не доведена.

Посилання представника позивача на необхідність привести спірний договір у відповідність із типовим договором є юридично неспроможними, оскільки ні Постановою КМУ від 30.03.2004р. N 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", ні жодною іншою нормою права не передбачено обов'язку орендарів приводити у відповідність із вказаним типовим договором договори, які були укладені раніше. Тим більше, що запропонована позивачем у спірній додатковій угоді редакція договору не відповідає змісту типового договору затвердженого Постановою КМУ від 30.03.2004р. N220 "Про затвердження Типового договору оренди землі".

Щодо доводів апеляційної скарги про неврахування позиції Вищого господарського суду України та порушення судом норм процесуального права, слід зазначити, що вони не є вірними, оскільки позиція Вищого господарського суду України повністю врахована місцевим господарським судом.

Так, Вищий господарський суд України від 25.12.2014 року по цій справі вказав, що нормативна грошова оцінка земель не залежить від волевиявлення сторін договору, є основою для визначення розмірів земельного податку та орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду орендної плати.

Щодо посилань на те, що предмет позову визначений позивачем, не співпадає із фактичним предметом позову, оскільки виходячи із резолютивної частини позову мова йде не про внесення змін до договору оренди, а про викладення договору оренди в новій редакції, шляхом зміни нумерації пунктів договору, то судова колегія касаційної інстанції відзначає, що, як вбачається із встановлених судами попередніх інстанцій обставин, позивач обґрунтовував необхідність внесення змін до договору зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в свою чергу є підставою для перегляду орендної плати.

При цьому зміст пункту 2.1 договору оренди земельної ділянки від 28.11.2003 і зміст пункту 2.1 запропонованої позивачем спірної додаткової угоди стосуються саме визначення розміру орендної плати. Тобто в цій частині позову Харківська міська рада мотивувала свої вимоги.

На підставі викладеного, колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що позов Харківської міської ради підлягає частковому задоволенню.

Беручи до уваги всі наведені обставини в їх сукупності, судова колегія дійшла висновку, що під час розгляду справи господарським судом першої інстанції фактичні обставини справи встановлені на основі всебічного, повного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки суду відповідають обставинам справи та їм надана правильна юридична оцінка, прийняте рішення відповідає нормам чинного законодавства та підстав для його скасування не вбачається.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 16.03.2015 року залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її підписання і може бути оскаржена протягом 20 днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 24.04.2015 року.

Головуючий суддя Сіверін В. І.

Суддя Терещенко О.І.

Суддя Пелипенко Н.М.