ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"17" квітня 2015 р. Справа № 926/1910/14

За позовом фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 м.Чернівці

До Департаменту економіки Чернівецької міської ради м.Чернівці

Про зобов'язання продовжити строк дії договору оренди нежитлового приміщення

Суддя С.М. Гушилик
За участю представників:
Від позивача: ОСОБА_2 - представник (дов. від 02.12.2014р.)
Від відповідача: Іванович Л.Є. - нач. відділу прав. забезпеч. (дов. від 02.06.2014р.), Білик В.В. - заст.нач. відділу оренди (дов. від 01.12.2014р.)

СУТЬ СПОРУ Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 м.Чернівці 23.12.2014 року звернулася з позовом до Департаменту економіки Чернівецької міської ради м.Чернівці про зобов'язання продовжити строк дії договору оренди нежитлового приміщення.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 03.12.1999 року між виконавчим комітетом Чернівецької міської ради (Орендодавець) та фізичною особою ОСОБА_1 (Орендар) було укладено договір оренди нежилих приміщень № 3/20 від 03.12.1999 року, згідно з яким відповідач передав позивачу в оренду нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, площею 200 кв.м., з метою використання його під кафе. Термін дії договору сторони погодили до 03.12.2014 року. 13.11.2014 року Орендарем (позивачем) на адресу Орендодавця (відповідача) було направлено заяву про продовження строку дії договору оренди приміщення на 10 років. Своїм листом від 21.11.2014 року Орендодавець повідомив, що договір припиняє свою дію 04.12.2014 року у зв'язку із закінченням строку його дії.

У відповідності до вимог ч.3 ст.17 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

У зв'язку з тим, що Орендодавцем неправомірно та безпідставно відмовлено Орендарю в продовжені строку дії договору оренди нежитлового приміщення, останній просить задовольнити його позовні вимоги та зобов'язати департамент економіки Чернівецької міської ради продовжити строк дії договору оренди нежитлового приміщення № 3/20 від 03.12.1999р. на строк до 30.12.2024 року.

Ухвалою суду від 24.12.2014 року (суддя Миронюк С.О.) порушено провадження у справі та призначено судове засідання на 20.01.2015 року.

Відповідач проти позовних вимог заперечує посилаючись на те, що за три місяці до закінчення терміну дії договору оренди орендар був проінформований про намір орендодавця використовувати приміщення для власних потреб, а саме: 02.09.2014 року позивач отримала лист № 01/01-171-1270 від 29.08.2014р. від департаменту економіки міської ради, яким відповідач проінформував позивача, що договір оренди на новий термін продовженим не буде.

29.12.2014 року департамент економіки надіслав позивачу лист, в якому зазначив, що договір припинив свою дію з 04.12.2014р., а приміщення підлягають поверненню власнику, проте позивач орендоване приміщення не повернув.

Частиною 1 статті 69 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що спір має бути вирішено господарським судом у строк не більше двох місяців від дня одержання позовної заяви. Позовна заява надійшла до суду 23.12.2014 року, а відтак строк розгляду справи спливає 23.02.2015 року. У разі заміни судді розгляд справи розпочинається заново. Згідно розпорядження від 03.02.2015 року щодо призначення повторного автоматичного розподілу справ у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Миронюка С.О. справу передано судді Гушилик С.М., а відтак строк розгляду справи спливає 03.04.2015 року.

Ухвалою суду від 03.02.2015 року розгляд справи було відкладено на 18.02.2015 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 18.02.2015 року оголошено перерву до 05.03.2015 року.

Ухвалою суду від 05.03.2015 року за усним клопотанням сторін розгляд справи відкладено на 30.03.2015 року. Цією ж ухвалою було відмовлено в клопотанні позивача про зупинення провадження у справі.

Ухвалою суду від 30.03.2015 року розгляд справи було відкладено на 03.04.2015 року за клопотанням представника позивача.

Ухвалою суду від 03.04.2015 року задоволено клопотання позивача про продовження строку розгляду справи на 15 днів, а розгляд справи відкладено на 17.04.2015 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 17.04.2015 року представник позивача підтримав свої позовні вимоги в повному обсязі, в свою чергу представники відповідача підтримали свої заперечення, викладені у письмовому відзиві на позов.

Заслухавши представників сторін, розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна вимога, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд -

ВСТАНОВИВ:

04.11.1999 року рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради № 758/22 було передано в орендне користування приватному підприємцю ОСОБА_1 частину приміщення кінотеатру ім.І.Миколайчука по АДРЕСА_1, загальною площею 200 кв.м., під кафе при умові виконання ремонту та реставрації фасаду, покрівлі фойє кінотеатру та облаштування мозаїчною плиткою прилеглої території до 01.05.2000р. терміном на п'ять років з послідуючим пролангуванням договору користування до п'ятнадцяти років в разі відсутності порушень умов договору і додаткової угоди.

На виконання рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради № 758/22 між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 та виконавчим комітетом Чернівецької міської ради в особі директора Департаменту економіки Чернівецької міської ради укладено договір оренди №3/20 від 03.12.1999 року (далі - Договір) нежилих приміщень. За умовами цього договору орендодавець (відповідач у справі) передає, а орендар(позивач) приймає в орендне користування: нежитлові приміщення, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 200 кв.м., під кафе, та є комунальною власністю територіальної громади м.Чернівці.

На виконання умов цього договору відповідачем передано, а позивачем прийнято зазначене вище нерухоме майно в користування, про що сторонами складено акт прийому-передачі в орендне користування нежитлового приміщення від 04.12.1999 року.

Пунктом 1.2 Договору сторони погодили, що приміщення надається в оренду терміном на п'ять років з 03.12.1999р. по 03.12.2004р. з послідуючим пролонгуванням до п'ятнадцяти років.

Розмір орендної плати сторони визначали у п.6.1 Договору,

Згідно з пунктом 6.1 Договору, розмір орендної плати встановлюється сторонами згідно з додатком №2, який є невід'ємною частиною Договору та становив 462,09 грн. Орендна плата проводиться щомісячно авансовими платежами до 15 числа поточно місяця з послідуючим коригуванням місячної оплати на індекс інфляції за попередній місяць до 15 числа наступного місяця.

22.01.2002 року рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради № 42/2 приватному підприємцю ОСОБА_1 було продано право довгостровокої оренди терміном на п'ятнадцять років частину приміщення кінотеатру ім.І.Миколайчука по АДРЕСА_1, загальною площею 200 кв.м., під кафе по ціні 59883 грн. та надано дозвіл підприємцю здійснити невід'ємні поліпшення приміщення кінотеатру ім.І.Миколайчука та облаштування прилеглої до нього території згідно з кошторисом і в межах суми 101600 грн. (в рахунок вартості права на довгострокову оренду в сумі 59883 грн. та в рахунок зменшення орендних платежів в сумі 41717 грн. цим же рішенням зобов'язано департамент економіки Чернівецької міської ради укласти з приватним підприємцем ОСОБА_1 додаткову угоду до договору оренди від 03.12.1999р. № 3/20.

На виконання рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради № 4/42 від 22.01.2002 року між сторонами у справі укладено додаткову угоду № 2 від 01.03.2003 року до договору оренди нерухомого майна № 3/20 від 03.12.1999 року, якою сторони погодили, що строк оренди до 03.12.2014 року.

Таким чином, термін дії Договору закінчився 04.12.2014 року.

27.06.2014 року управління культури Чернівецької міської ради звернулося до департаменту економіки з Листом № 05/01-30/155 в якому посилався на те, що зважаючи на думку учасників громадського обговорення подальшої долі кінотеатру ім.І.Миколайчука по АДРЕСА_1, яке відбулося 17.06.2014р., управління культури, як балансоутримувач будівлі кінотеатру, залишається на позиції використання його під культурно мистецький центр ім.І.Миколайчука, а відтак вважає за недоцільне продовження договору оренди №с 3/20 від 03.12.1999р.

Листом від 29.08.2014 року № 02/01-17/1270 Департамент економіки Чернівецької міської ради повідомив орендаря - підприємця ОСОБА_1 про те, що договір оренди № 3/20 від 03.12.1999 року закінчує свою дію 03.12.2014 року та на новий термін продовжений не буде. Зазначений лист був отриманий особисто Козьмою, про що свідчить підпис на повідомленні про вручення поштового відправлення.

10.09.2014 року виконавчим комітетом Чернівецької міської ради прийнято рішення № 448/15, яким слід вважати припиненим з 04.12.2014 року договір довгострокової оренди нежитлових приміщень від 03.12.1999р. № 3/20, укладений з підприємцем ОСОБА_1 у зв'язку із завершенням строку його дії.

25.09.2014 року № 01/02-05-1165 виконавчий комітет Чернівецької міської ради звернувся до підприємця ОСОБА_1 з листом, яким довів до останнього своє рішення № 448/15 від 10.09.2014р. та просив у 15 денний термін з дня закінчення дії договору (з 04.12.2014р.) передати орендодавцю орендоване приміщення на АДРЕСА_1, включаючи і зроблені поліпшення.

13.11.2014 року приватний підприємець ОСОБА_1 звернулась до Чернівецької міської ради з заявою в якій просила продовжити термін дії договору на десять років.

21.11.2014 року департамент економіки Чернівецької міської ради вкотре проінформувало підприємця ОСОБА_1, що договір оренди № 3/20 від 03.12.1999р. на новий термін продовжено не буде, а тому у зв'язку із закінченням договору оренди просило у 15 денний термін з дня закінчення дії договору (з 04.12.2014р.) передати орендодавцю орендоване приміщення на АДРЕСА_1, включаючи і зроблені поліпшення. Факт отримання зазначеного листа позивачем не заперечується, що підтверджено посиланням позивача в своїй позовній заяві.

29.12.2014 року департамент економіки Чернівецької міської ради звернулося до підприємця ОСОБА_1 з листом № 02/01-17/1906, в якому повідомляло про закінчення дії договору оренди № 3/20 від 03.12.1999р. та просило звільнити займане приміщення по АДРЕСА_1, та передати їх орендодавцю. Зазначений лист був отриманий особисто Козьмою, про що свідчить підпис на повідомленні про вручення поштового відправлення.

При ухваленні рішення суд керувався таким.

Між сторонами у справі виникли взаємні права та обов'язки на підставі укладеного договору в силу статті 11 Цивільного кодексу України. Відносини, які виникли між сторонами, регулюються нормами Цивільного кодексу України, Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Згідно зі ст.319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. В силу приписів ст.321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Реалізація таких основоположних норм стосовно здійснення права власності закріплена і в ст.761 Цивільного кодексу України. Так, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму. Передача майна у найм є проявом повноваження з розпорядження ним, а тому необхідною передумовою укладення договору найму є наявність у наймодавця права розпорядження таким майном.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» обласні та районні ради є органами місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст, у межах повноважень, визначених Конституцією України, цим та іншими законами, а також повноважень, переданих їм сільськими, селищними, міськими радами.

Статтею 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що до відання виконавчих органів міських рад відносяться власні (самоврядні) повноваження в сфері вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків споруд, що належать до комунальної власності.

Прийняття рішень про передачу іншим органам окремих повноважень щодо управління майном, яке належить до комунальної власності відповідної територіальної громади, визначення меж цих повноважень та умов їх здійснення є виключною компетенцією міської ради (п.31 ч.1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Із змісту ст.29 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що до повноважень виконавчих органів міських рад віднесено управління, в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.

До виконавчих органів міської ради входять утворені нею виконавчий комітет, відділи, управління та інші виконавчі органи (ст.11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Згідно з п. 20 ч. 1 ст. 43, ч.4 - 5 ст. 60 «Про місцеве самоврядування в Україні виключно на пленарних засіданнях районної, обласної ради вирішуються питання вирішення в установленому законом порядку питань щодо управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, що перебувають в управлінні районних і обласних рад; призначення і звільнення їх керівників. Районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до статті 5 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» орендодавцями є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Рішенням Чернівецької міської ради № 1358 від 25.09.2014р. Чернівецькою міською радою затверджено Положення про департамент економіки міської ради, де визначено, що функцію по здійсненню повноважень орендодавця комунального майна та нежилих приміщень здійснює зазначений виконавчий орган.

Таким чином, департамент економіки є виконавчим органом міської ради, уповноваженим нею на управління комунальним майном, в частині функцій орендодавця комунального майна.

Рішенням Чернівецької міської ради №364 від 29.12.2011 року «Про внесення змін до Положення про оренду майна, що належать до комунальної власності територіальної громади м.Чернівці, затвердженого рішенням № 47 сесії міської ради V скликання від 29.11.2011р. № 1180» внесено зміни до Положення про оренду майна, що належать до комунальної власності територіальної громади м.Чернівці. Рішенням Чернівецької міської ради № 1049 від 29.12.2013 року «Про внесення змін до Положення про оренду майна, що належать до комунальної власності територіальної громади м.Чернівці, затвердженого рішенням № 18 сесії міської ради VІ скликання від 29.12.2011р. № 364, та в рішенні 18 сесії міської ради VІ скликання від 29.12.2011р. № 364» внесено зміни до Положення про оренду майна, що належать до комунальної власності територіальної громади м.Чернівці (надалі - Положення про оренду).

Згідно з п. 1.4 Положення про оренду передбачено, що орендодавцем від імені територіальної громади м.Чернівці щодо оренди майна (рухомого та нерухомого), що належить до комунальної власності територіальної громади м.Чернівці, є департамент економіки Чернівецької міської ради.

Пункт 1.5.2 Положення про оренду визначає, що виконавчий комітет міської ради це орендодавець щодо оренди майна визначеного пунктом 1.3 цього Положення (цілісні майнові комплекси), та виконавчий орган міської ради, який погоджує передачу майна і оренду та інші питання оренди, визначені Положенням, на підставі прийнятого ним рішення.

Пункт 1.5.13 Положення про оренду вказує на те, що рішення виконавчого комітету міської ради це акт, який є підставою для укладення між орендодавцем (департаментом міської ради) та орендарем договору оренди, а також підставою для вчинення інших дій, визначених цим Положенням.

Пункт 6.13 Положення про оренду вказує на те, що договір оренди припиняється в разі - закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч.2 ст.17 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналогічне за своєю суттю положення передбачено і в Договорі. Так, пунктом 7.5 Договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення його строку, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Пунктом 7.8 Договору передбачено, що у дія договору оренди припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Оскільки спірне майно (нежилі приміщення, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1), належить на праві власності територіальній громаді м.Чернівці, департамент економіки, який є органом наділеним повноваженнями орендодавця, у відповідності до вимог ст.17 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» повідомив орендаря про закінчення дії договору та про те, що договір не буде укладений на інший термін.

Як вбачається з матеріалів справи, Чернівецькою міською радою прийнято рішення №448/15 від 10.09.2014 року, яким доручено департаменту економіки вжити заходів до припинення договірних відносин, які виникли на підставі договору №3/20 від 03.12.1999 року.

Таким чином, зазначені рішення органу місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади та приймає від її імені рішення (в тому числі про оренду об'єктів комунальної власності), свідчать про відсутність у наймодавця наміру в подальшому передавати майно в найм позивачу.

З огляду на зазначені обставини, враховуючи ч.2 ст.17 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та пункт 7.8 Договору, суд дійшов висновку про припинення дії Договору у зв'язку з закінчення строку, на який його укладено.

Аналогічної позиції дотримується і Пленум Вищого господарського суду України в пункті 4.1 постанови «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна». Так, зі змісту статей 759, 763, 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо продовження договору на новий строк, то такий договір припиняється із спливом його дії.

Разом з тим, предметом спору у цій справі є визнання переважного права оренди нерухомого майна та зобов'язання відповідача продовжити строк дії договору оренди нежитлового приміщення.

Відповідно до п.6.18 Положення про оренду, після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк та на нових умовах за погодженням сторін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб орендодавця або інших підстав, визначених законодавством. Пунктом 6.18.2 Положення про оренду, у разі, якщо орендодавець має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше, ніж за три місяця до закінчення терміну договору.

Відповідно до ч.3 ст.17 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно з ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Проте право переважної оренди може мати місце у тому випадку, коли орендодавець має намір і надалі надавати в оренду відповідне майно. У той же час матеріали справи містять лист власника майна про те, що він не має наміру здавати приміщення в оренду, який отриманий особисто орендарем 02.09.2014 року, тобто за три місяці до закінчення договору оренди.

Згідно із ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідно до абзацу 2 ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивачем не надано доказів того, що власник майна здійснював дії з метою подальшого передання в оренду такого майна.

Згідно із ст.43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Беручи до уваги наведене вище, враховуючи встановлені судом факти та зміст позовних вимог, суд вважає, що позовні вимоги про зобов'язання продовжити строк дії договору оренди є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Доводи позивача не можуть слугувати підставою для задоволення позову. Тому у позові слід відмовити.

Судові витрати залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст.49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено 20.04.2015 року

Суддя С.М.Гушилик