ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 квітня 2015 року Справа № 922/3869/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Коробенка Г.П. - головуючого (доповідач),
Прокопанич Г.К., Шаргала В.І.
розглянувши матеріали касаційної скарги Харківської міської ради, м. Харків
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 11.02.2015
у справігосподарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради, м. Харків
дофізичної особи-підприємця ОСОБА_4, м. Харків
провнесення змін до договору
за участю представників сторін:

позивача: не з'явився,

відповідача: ОСОБА_5 (представник за дов. від 15.04.2015 №692)

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулась з позовною заявою до ФОП ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди землі від 19.01.2006 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, викладеній у позовній заяві, з посиланням на положення ст. 13, 144 Конституції України, ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст. 179, 188, 193 ГК України.

Рішенням господарського суду Харківської області від 03.11.2014 у справі № 922/3869/14, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 11.02.2015, в позові відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятими рішенням та постановою, Харківська міська рада звернулась з касаційною скаргою до Вищого господарського суду України, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити, мотивуючи скаргу тим, що постанова суду апеляційної інстанції прийнята з порушенням норм матеріального та процесуального права зокрема положень ст. 286, 288, 289 Податкового кодексу України, ст. 632, 651, 652, 653 ЦК України, ст. 188 ГК України, ст. 30 Закону України "Про оренду землі"; ч.2 ст. 20, ст. 23 Закону України "Про оцінку землі"; п.2.2., 4 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом від 27.01.2006 № 18/15/21/11; п. 21 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМУ від 23.03.1995 №213; без врахування практики Верховного Суду України наведених у постанові від 20.11.2012 по справі №28/5005/640/2012 та без належного врахування змісту п. 2.2., 4 спірного договору. Зокрема як зазначається скаржником нормами чинного законодавства передбачена можливість внесення змін до договору оренди землі у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, також така можливість передбачена у судовому порядку у разі виникнення спору.

У відзиві з доповненням ФОП ОСОБА_4 просить оскаржувані судові рішення залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваних судових актів, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити частково, враховуючи наступне.

Як встановлено господарським судом, на підставі рішення від 27.04.2005 № 78/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" Харківською міською радою укладено наступний договір оренди землі (далі за текстом Договір).

Судом також встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Пунктами 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку встановлено, що зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Відповідно п. 5 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013", де вказано, що Департаменту земельних відносин попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Відмовляючи в задоволені позову, господарський суд 1-ї та 2-ї інстанції виходив з того, що:

- оскільки згідно п.5 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" передбачено, що Департамент земельних відносин повинен попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства, а договір оренди землі, зареєстрований 19.01.2006 за №10 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" то на нього не поширюється вимоги передбачені зазначеним рішенням;

- позивачем порушено п. 16.4. Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, а саме не надано доказів, зокрема затвердження додаткової угоди до спірного договору оренди землі директором Юридичного департаменту; Юридичному департаменту не були надані всі необхідні документи, а саме: довідку державної податкової інспекції про стан розрахунків з бюджетом за використання земельної ділянки, копію довідки (витягу) із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за певним орендарем права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці;

- позивачем не доведено суду, що він встановив ставку в 5,6% від нормативної грошової оцінки відповідно до Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельній сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням сесії Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08;

- відповідачем (орендарем) не надано згоди на внесення змін до договору оренди землі; позивачем та наявними матеріалами справи не доводиться, що зміна умов договору встановлена законом, з посиланням на норми права;

- спірним договором оренди землі чи законом зміна нормативної грошової оцінки землі не передбачена як підстава для внесення змін до договору;

- такого способу захисту як визнання укладеною додаткової угоди чи договору ні ст. 20 ГК України ні ст. 16 ЦК України не передбачено;

- посилання позивача на п.289.1 ст. 289 Податкового кодексу України є безпідставним з огляду на положення п.288.5 Податкового кодексу України, оскільки внаслідок неодноразових індексацій орендна плата відповідача сьогодні складає 880,75 грн. на місяць, а не 702,28 грн. на місяць відповідно до п. 9. договору оренди землі від 19.01.2006 і річна сума платежу на сьогодні складає 10 569 грн., а відтак - права позивача не порушені.

За приписами ст. 84 ГПК України рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі. Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Судові акти у справі наведеним вимогам не відповідають.

Як вбачається з тексту оскаржуваних судових актів, господарським судом встановлено, що на підставі рішення від 27.04.2005 № 78/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" Харківською міською радою укладено наступний договір оренди землі (далі за текстом Договір), однак при цьому далі за текстом оскаржуваних рішення та постанови дата прийняття, сторони, умови такого договору та їх аналіз судом не зазначені.

Крім цього, при вирішенні спору господарський суд попередніх інстанцій посилався на рішення Харківської міської ради:

- від 27.02.2008 № 41/08 стосовно порядку розрахунку орендної плати;

- від 25.12.2007 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року";

- від 27.02.2008 № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року";

- від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", які в матеріалах справи відсутні та судами не досліджувались.

Звідси посилання суду попередніх інстанцій на п. 288.5. Податкового кодексу України, де визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, та Витяг № 346 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 08.11.2013, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки по АДРЕСА_1 складає 276227 грн., та висновки суду про те, що річна сума платежу за договором оренди не може бути меншою 0,03Ч276227 = 8286,81 грн., однак в дійсності становить 10569,00 грн., що свідчить про відсутність порушення прав позивача, колегія вважає передчасними, оскільки судом не досліджено наявний у справі розрахунок №1133/14 від 09.12.2014, яким позивач обґрунтував необхідність внесення змін до пункту 9 договору щодо розміру орендної плати за земельну ділянку у розмірі 5,6 % від її нормативної грошової оцінки.

При цьому судом першої та апеляційної інстанції не з'ясоване питання стосовно того, чи може вказаний розрахунок підтверджувати встановлення уповноваженим органом розміру орендної плати, підстави здійснення такого розрахунку та правильність розрахунку саме такого розміру орендної плати за відсутності в матеріалах справи та недослідженого судом рішення Харківської міської ради № 41/08 від 27.02.2008 про затвердження Порядку визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі в м. Харкові і самого Порядку, посилання на який міститься у вказаному розрахунку орендної плати № 1133/14 від 01.01.2013.

Поза увагою суду попередніх інстанцій залишилось і те, що згідно позовних вимог в договір оренди додатковою угодою вносяться зміни в частині доповнення пункту 2 словами: "кадастровий номер земельної ділянки - НОМЕР_1", що узгоджується з вимогами ст. 15 Закону України "Про оренду землі", яка визначає серед істотних умов договору оренди землі об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

За таких обставин колегія вважає, що судом першої та апеляційної інстанції не досліджено в повному обсязі матеріали та обставини справи, що мають суттєве значення для розгляду спору. Порушення господарським судом обох інстанцій вимог ст. 43 ГПК України щодо оцінки доказів на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності є підставою для скасування постановлених по справі судових актів із передачею справи на новий розгляд.

При новому розгляді справи місцевому господарському суду слід взяти до уваги наведене, а також врахувати наступне.

У пункті 13 договору оренди землі від 19.01.2006 сторонами передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Відповідно до пункту 36 вказаного договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

За приписами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ч.1 ст. 628 вказаного Кодексу зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 651, 652 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 2 Закону України "Про плату за землю" (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим законом. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011 Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом, згідно зі статтею 288 якого, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 % нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду - 12% нормативної грошової оцінки.

Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ Податкового кодексу, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок (ст.271 цього Кодексу).

Згідно підпункту 14.1.125 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XIII Податкового кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Правові засади проведення оцінки земель в Україні визначено Законом України "Про оцінку земель", відповідно до абзацу п'ятого статті 5 якого нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, зацікавлені у проведенні оцінки земельних ділянок (ст. 6 Закону).

Відповідно до ст. 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (частина 2 вказаної норми).

Відповідно до ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується рішенням відповідної сільської, селищної і міської ради.

Згідно з п. 34, 35 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Статтею 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" та ст. 144 Конституції України встановлена обов'язковість виконання актів місцевого самоврядування на відповідній території.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Отже, нормами чинного законодавства та умовами укладеного між сторонами договору встановлена можливість внесення змін до договору, а оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Вказана правова позиція викладена Верховним Судом України, зокрема, у постановах від 04.07.2011 № 41/81пд, від 30.05.2011 № 17/299-10, від 23.05.2011 № 7/105-10 (30/234-09), від 20.11.2012 № 28/5005/640/2012, від 20.08.2013 № 5017/781-2012, від 20.08.2013 та від 03.12.2013 № 5009/3430/12.

Враховуючи наведене та керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 11.02.2015 та рішення господарського суду Харківської області від 03.11.2014 у справі №922/3869/14 скасувати.

Справу направити до господарського суду Харківської області на новий розгляд.

Головуючий суддя: Г.П. Коробенко

Судді: Г.К. Прокопанич

В.І. Шаргало