ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 квітня 2015 року Справа № 922/3498/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Божок В.С.- головуючого, Костенко Т.Ф., Сибіги О.М.
перевіривши матеріали касаційної скаргиХарківської міської ради
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.12.2014
у справігосподарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
дотовариства з обмеженою відповідальністю "Альянс Девелопмент Україна"
провнесення змін до договору оренди землі
в судовому засіданні взяли участь представники:
від позивача:не з'явились;
від відповідача:Бєлєвцова О.С. - дов. б/н від 05.09.2014;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням від 06.10.2014 господарського суду Харківської області (суддя Смірнова О.В.) позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі №5 від 04.05.2006 шляхом визнання укладеної додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції позивача. Стягнено з відповідача на користь позивача 1218, 00 грн. судового збору.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідно ст.ст. 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, ст. 288 Податкового кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України позивач правомірно вимагає від орендаря приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства, оскільки законодавча зміна граничного розміру орендної плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого договором.

Постановою від 22.12.2014 Харківського апеляційного господарського суду (судді: Слободін М.М. - головуючий, Гончар Т.В., Гребенюк Н.В.) рішення від 06.10.2014 господарського суду Харківської області скасовано, в задоволені позову відмовлено.

Постанова мотивована тим, що норми чинного законодавства не містять приписів про обов'язковість змін умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття органом місцевого самоврядування рішення про затвердження нової нормативно грошової оцінки земель.

Не погоджуючись з постановою Харківського апеляційного господарського суду Харківська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою і просить її скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на те, що апеляційним судом порушенні норми матеріального права, зокрема, ст. 144 Конституції України, ст.ст. 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, ст.188 Господарського кодексу України, ст.ст. 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 274, 289 Податкового кодексу України. Скаржник вказує, що нормами чинного законодавства передбачено зміну умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом та вважає, що оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а оренда за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Інші учасники судового процесу не скористались правом, наданим ст. 1112 Господарського процесуального кодексу України, відзиви на касаційну скаргу до Вищого господарського суду України на момент прийняття постанови у справі не надали.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оспорюваного судового акта, знаходить необхідним задовольнити касаційну скаргу.

Господарськими судами встановлено, що 04.05.2006 на підставі рішення Харківської міської ради №121/05 від 06.07.2005 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" Харківська міська рада (орендодавець) та ТОВ "Альянс Девелопмент Україна" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,4290 га за адресою: м. Харків, Салтівське шосе, 67а для реконструкції нежитлових приміщень з прибудовами та надбудовами під офісні та допоміжні приміщення (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для її подальшої експлуатації. Договір зареєстрований 04.05.2006 за №85 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

Пунктом 5 договору оренди земельної ділянки сторони обумовили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно довідки №335/06 від 02.02.2006: на період реконструкції - становить 860435 грн.; на період експлуатації - становить 4302177 грн.

Пунктом 36 договору сторони обумовили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки землі станом на 01.01.2013, пунктом 1.1. якого затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова в сумі 291,18 грн.

Згідно п.2 вказане рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення у встановленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Рішенням Харківської міської ради №1269/13 від 25.09.2013 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" передбачено внесення змін до договорів оренди землі у зв'язку зі збільшенням нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013, шляхом укладення додаткових угод.

Пунктом 5 вказаного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням на адресу відповідача направлено проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, разом із листами-пропозиціями №5057/0225-13 від 13.12.2013 та №5166/0225-13 від 16.12.2013, що підтверджується поштовим повідомленням, однак відповідач додаткову угоду не підписав.

Як встановлено господарськими судами предметом спору в даній справі є вимога Харківської міської ради внести зміни до договору оренди землі від 04.05.2006 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору в редакції, наведеній у позовній заяві, у зв'язку зі зміною нормативно-грошової оцінки земель м.Харкова.

Відповідно ст.ст. 651 та 652 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

За ст. 654 Цивільного кодексу України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Відповідно ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами ст.ст. 126 та 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

За ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата, є однією із істотних умов договору із зазначенням її розміру. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За приписами статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011 Закон України "Про плату за землю" втратив чинність згідно частини 2 Прикінцевих положень Кодексу.

Частиною 1 пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України та частиною 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" у відповідній редакції).

Отже, базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ Податкового кодексу.

Відповідно абз. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно ст.18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Відповідно ч.1 ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" Харківська міська рада, як суб'єкт владних повноважень, реалізує останні шляхом прийняття рішень.

Також рада може виступати, як учасник цивільно-правових та господарських правовідносин шляхом укладання різного виду угод.

Пунктом "а" ч.1 ст. 12 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад.

Частиною 1 ст. 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Частиною 1 ст. 144 Конституції України визначено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Також ч. 1 ст.73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Пункт 34 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачає, що питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельних ділянок) вирішується виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.

Із зазначених норм законодавства України випливає, що питання оренди земельних ділянок вирішуються сільською, селищною, міською радою на пленарних засіданнях шляхом прийняття відповідних рішень.

Враховуючи викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що ініціювання внесення змін до договорів оренди землі в частині зміни розміру орендної плати належить до компетенції сільської, селищної, міської ради і має здійснюватись шляхом прийняття відповідних рішень.

Як встановлено господарським судом та підтверджується матеріалами справи, сторони в договорі оренди земельної ділянки передбачили можливість внесення змін до договору, а оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати визначена підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Вказані вище рішення Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" та №1269/13 від 25.09.2013 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" є чинними та у встановленому законом порядку не скасовані.

Також, абз.1 та 3 п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися зі зміною розміру орендної плати, а є лише її передумовою. Не внесення сторонами договору оренди землі змін до його умов в частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов'язку їх виконання, оскільки відповідно до положень статті 11 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Господарський суд дослідив умови запропонованої до укладення позивачем додаткової угоди та розмір орендної плати та визнав їх такими, що відповідають вимогам законодавства. Господарський суд дійшов висновку, що позивачем доведено наявність у нього права вимагати від орендаря приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача та відповідача.

Відповідно ст.ст. 1115, 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція на підставі вже встановлених фактичних обставин справи перевіряє рішення місцевого господарського суду чи постанови апеляційного суду виключно на предмет правильності застосування згаданими судами норм матеріального чи процесуального права, тобто в межах юридичної оцінки фактичних обставин справи; касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що господарським судом Харківської області дана правильна юридична оцінка обставинам справи, тому рішення суду відповідає чинному законодавству України та обставинам справи і підстав для його скасування немає.

Відповідно ч.ч. 1 та 4 ст.49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Стороні, на користь якої відбулося рішення, господарський суд відшкодовує мито за рахунок другої сторони і в тому разі, коли друга сторона звільнена від сплати судового збору.

Керуючись ст. 1115, п.6 ст. 1119, ст.11111, ст. 11113 Господарського процесуального кодексу України, ст.7 Закону України "Про судовий збір", Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу задовольнити.

Постанову від 22.12.2014 Харківського апеляційного господарського суду зі справи №922/3498/14 скасувати.

Рішення від 06.10.2014 господарського суду Харківської області зі справи №922/3498/14 залишити без змін.

Стягнути з ТОВ "Альянс Девелопмент Україна" на користь Харківської міської ради 852 (вісімсот п'ятдесят дві) грн. 60 коп. судового збору за перегляд справи у касаційному порядку.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідні накази з урахуванням ст.122 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий В.С. Божок

Судді Т.Ф. Костенко

О. М. Сибіга