ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 березня 2015 року Справа № 925/64/15

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Потапенко В.В., при секретарі судового засідання Голосінській Н.М.,

за участю представників сторін:

від позивача - Луговський О.С. - за довіреністю;

від відповідача - не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу

за позовом Черкаської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Екоінвест"

про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов, у якому позивач просить розірвати договір оренди землі від 19.11.2004 року, укладений між позивачем та відповідачем, зареєстрований в Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України 22 листопада 2004 року за № 939 ( із змінами від 27 березня 2006 року).

Представник позивача позов підтримав повністю, дотримувався позиції, викладеної в позовній заяві, просить задовольнити позовні вимоги оскільки відповідачем порушені умови договору щодо сплати заборгованості по сплаті орендної плати. За розрахунками Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради заборгованість становить 817 179,67 грн., у зв'язку з чим на підставі ч.1 ст.782 ЦК України просить розірвати договір оренди землі.

Відповідач письмового відзиву суду не направив, представник відповідача у судове засідання не з'явився, не повідомивши про причини. Ухвали, що надсилалися відповідачу за вказаною у позові адресою та за адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, повернулися до суду з відміткою працівника поштового зв'язку на довідці ф. 20 - «за закінченням терміну зберігання», «вибули», «неповна адреса».

Відповідно до п. 3.9.1. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року № 18 „Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" із змінами і доповненнями, внесеними постановою пленуму Вищого господарського суду України від 23 березня 2012 року № 3 особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 64 та статті 87 ГПК.

В разі якщо ухвалу було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації -адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.

Таким чином, відповідач був належним чином повідомлений про час і місце судового засідання.

У судовому засіданні 16.03.2015 оголошена вступна та резолютивна частини рішення суду на підставі статті 85 ГПК України.

Заслухавши доводи та пояснення представника позивача, дослідивши наявні в справі матеріали, суд виходить з наступного:

Рішенням Черкаської міської ради від 05.10.2004 №7-22 «Про надання Товариству з обмеженою відповідальністю "ЕКОІНВЕСТ" земельної ділянки в оренду» надано ТОВ "ЕКОІНВЕСТ" земельну ділянку площею 23 000 кв.м. по вул. Героїв Дніпра, 89 в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування багатоповерхового житлового будинку з вбудовано - прибудованими приміщеннями обслуговування з благоустроєм вулиць та прилеглої території за рахунок земель Черкаської міської ради.

На виконання зазначеного рішення між Черкаською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Екоінвест" було укладено договір оренди землі від 19 листопада 2004 року (далі - «Договір») і підписаний акт передачі земельної ділянки. Договір оренди зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП „Центр ДЗК" при Держкомземі України, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22 листопада 2004 за № 939.

Відповідно до пункту 1.1. Договору орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 05.10.2004 року № 7-22 передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової забудови, яка знаходиться за адресою : м. Черкаси, вул.. Героїв Дніпра, 89.

Згідно пункту 2.1 Договору в оренду (без права передачі її в суборенду) передається земельна ділянка загальною площею 23 000 кв.м. За цільовим використанням земельна ділянка відноситься: на період будівництва - до земель рекреаційного призначення (землі, що зайняті поточним будівництвом), після завершення будівництва - до земель змішаного використання. Після введення об'єкту в експлуатацію вжити заходів щодо передачі частини земельної ділянки, яка буде використовуватись під під'їздами та проходами загального користування, в межах червоних ліній, до земель Черкаської міської ради.

Договір укладено до 05.10.2053 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів - до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3.1 Договору).

Згідно з пунктом 4.1 Договору сторони визначили, що за оренду земельної ділянки орендар сплачує оренду плату у грошовій формі. Розрахунок орендної плати:

- грошова оцінка земельної ділянки 23 000 кв.м. під розташування багатоповерхового житлового будинку з вбудовано - прибудованими приміщеннями обслуговування з благоустроєм вулиць та прилеглої території по вул. Героїв Дніпра, 89 згідно з витягом №704-гр.-2004 від 18.11.2004 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси на час укладання цього договору складає:

- на період будівництва терміном 25 місяців з 05.12.2004 по 05.01.2007 p., згідно довідки ТОВ "ТАМЮК" від 08.10.2004 №; 193, але не пізніше введення в експлуатацію 1 748 000,0 (один мільйон сімсот сорок вісім тисяч) гривень;

- після завершення будівництва - землі житлової забудови площею 6337,60 кв.м.- 963315,0 (дев'ятсот шістдесят три тисячі триста п'ятнадцять) гривень; землі комерційного використання площею 734,72 кв.м - 279201,0 (двісті сімдесят дев'ять тисяч двісті одна) гривня; землі технічної інфраструктури площею 15927,68 кв.м - 1573655,0 (один мільйон п'ятсот сімдесят три тисячі шістсот п'ятдесят п'ять) гривень.

- річна орендна плата за земельну ділянку площею 23000,0 кв.м під розташування багатоповерхового житлового будинку з вбудовано прибудованими приміщеннями обслуговування з благоустроєм вулиць та прилеглої території по вул. Героїв Дніпра, 89 встановлюється :

- на період будівництва терміном 25 місяців з 05.12.2004 по 05.01.2007 року, згідно довідки ТОВ "ТАМЮК" від 08.10.2004 № 193, але не пізніше введення в експлуатацію у розмірі 1%від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 17480,0 (сімнадцять тисяч чотириста вісімдесят) гривень;

- після завершення будівництва - за землі житлової забудови у розмірі 1 % від її грошової оцінки і складає 9633,0 (дев'ять тисяч шістсот тридцять три) гривні; за землі комерційного використання у розмірі 3 % від її грошової оцінки і складає 8376,0 (вісім тисяч триста сімдесят шість) гривень; за землі технічної інфраструктури у розмірі 1 % від її грошової оцінки і складає 15737,0 (п'ятнадцять тисяч сімсот тридцять сім) гривень. Відповідно до пункту 4.2 Договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства. В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору. Згідно пункту 4.3. Договору орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним. Орендар бере на себе обов'язок уточнення зміни розмірів орендної плати та банківських реквізитів через фінансові та податкові органи на місцях.

27 березня 2006 року між Черкаською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Екоінвест", враховуючи рішення Черкаської міської ради від 09.03.2006 №9-169, були укладені зміни до договору оренди землі від 19 листопада 2004 року, які зареєстровані у Черкаській регіональній філії ДП „Центр ДЗК" при Держкомземі України 13 квітня 2006 року за №12.

Відповідно до вказаних змін сторони виклали в новій редакції пункти 1.1, 2.1, 2.4, 4.1, 5.1 договору оренди від 19.11.2004 року за якими Орендодавець на підставі рішень Черкаської міської ради від 05.10.2004 №7-22 та від 09.03.2006 №9-169 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки, що за цільовим призначенням відносяться до земель житлової та громадської будови, які знаходяться за адресою: м. Черкаси, вул. Героїв Дніпра, 89 та вул. Сержанта Жужоми, 11.

В оренду (без права передачі її в суборенду) передається земельна ділянка площею 9290, 48 кв.м. по вул. Сержанта Жужоми, 11 та площею 7072,31 кв.м. по вул. Героїв Дніпра 89. За функціональним використанням земельні ділянки віднести: на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі зайняті поточним будівництвом. Після завершення будівництва: площею 9290,48 кв.м. по вул. Сержанта Жужоми, 11 - до категорії земель комерційного використання; площею 7072,31 кв.м. по вул. Героїв Дніпра, 89 - до категорії земель змішаного використання ( землі житлової забудови та комерційного використання).

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: земельної ділянки площею 7072,31 кв.м. (на період будівництва) 556308 гривень; площею 6337,60 кв.м. (землі житлової забудови) 987031 гривень; площею 734,71 кв.м. (землі комерційного використання) 288969 гривень; земельної ділянки площею 9290,48 кв.м. (на період будівництва) 730789 гривень; площею 9290,48 кв.м. (землі комерційного використання) 3654039 грн.

Річна орендна плата за земельні ділянки площею 9290,48 кв.м. по вул. Сержанта Жужоми, 11 під розміщення та подальшу експлуатацію демонстраційно-торгівельного центру та площею 7072,31 кв.м. по вул. Героїв Дніпра, 89 під розміщення та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями встановлюється :

- на період будівництва до 05.01.2007р., але не пізніше введення в експлуатацію у розмірі 1 відсотка від грошової оцінки земельних ділянок і складає за земельну ділянку по вул.. Сержанта Жужоми, 11 - 7308 (сім тисяч триста вісім) гривень, за земельну ділянку по вул.. Героїв Дніпра, 89 - 5563 (п'ять тисяч п'ятсот шістдесят три) гривні. Разом до сплати на рік - 12871 (дванадцять тисяч вісімсот сімдесят одна) гривня,

- після завершення будівництва за земельну ділянку по вул. Сержанта Жужоми, 11- 109621 (сто дев'ять тисяч шістсот двадцять одна) гривня за земельну ділянку по вул. Героїв Дніпра, 89 - 9970 (дев'ять тисяч дев'ятсот сімдесят) гривень (земельна ділянка житлової забудови); - 8669 (вісім тисяч шістсот шістдесят дев'ять) гривень (земельна ділянка комерційного використання). Разом до сплати на рік - 128260 ( сто двадцять вісім тисяч двісті шістдесят ) гривень.

Земельна ділянка передається в оренду площею 9290,48 кв. м. по вул.. Сержанта Жужми, 11 під розміщення та подальшу експлуатацію демонстраційно-торгівельного центру та площею 7072,31 кв. м. по вул.. Героїв Дніпра,89 під розміщення та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з вбудовано - прибудованими приміщеннями.

19 грудня 2007 року між сторонами Договору були укладені зміни до договору оренди землі від 19 листопада 2004 року, які зареєстровані у Черкаській регіональній філії ДП „Центр ДЗК" при Держкомземі України, 24 вересня 2008 року за №39.

1. В пункті 1.1. договору після слів «вул. Г.Дніпра, 89» додати «та по вул. Жужоми, 11».

2 Пункт 2.1. договору викласти в новій редакції:

«В оренду передаються земельні ділянки: площею 9290,48 кв.м по вул. С.Жужоми, 11 під розміщення та подальшу експлуатацію демонстраційно-торгівельного центру та площею 7072,31 кв.м. по вул. Г.Дніпра, 89 під розміщення та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями. За функціональним використанням земельні ділянки віднести: на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення (землі, що зайняті поточним будівництвом), після завершення будівництва: площею 9290,48 кв.м по вул. С.Жужоми, 11 - до категорії земель комерційного використання; площею 7072,31 кв.м по вул. Г.Дніпра, 89 - до земель змішаного використання (землі житлової забудови і комерційного використання)";

3. Пункт 2.4. договору та пункт 4.1. (до слів «річна орендна плата») викласти в наступній реакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси від 22.03.2006 №272-гр.-2006, становить:

Земельної ділянки площею 9290,48 кв.м по вул. С.Жужоми, 11:

на період будівництва об'єкту - 730789,0 (сімсот тридцять тисяч сімсот вісімдесят дев'ять) грн.

комерційного використання - 3654039,0 (три мільйони шістсот п'ятдесят чотири тисячі тридцять дев'ять) грн.;

Земельної ділянки площею 7072,31 кв.м. по вул. Г.Дніпра, 89:

на період будівництва об'єкту - 556308,0 (п'ятсот п'ятдесят шість тисяч триста вісім) грн.,

земельної ділянки площею 6337,60 кв.м житлової забудови - 997031,0 (дев'ятсот дев'яносто сім тисяч тридцять один) грн..,

земельної ділянки площею 734,71 кв.м комерційного використання - 20228,0 (двадцять тисяч двісті вісім ) грн..

Пункт 4.1. договору після слів «річна орендна плата» викласти в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою площею 9290,48 кв.м по вул. С. Жужми, 11 встановлюється:

на період будівництва об'єкту 96 місяців (з 05.10.2004 по 05.10.2012), згідно довідки ПП «ВКФ»Бурхан» від 26.09.2007 №38, але не пізніше вводу в експлуатацію:

З 05.10.2004 по 04.06.2007 - у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки, що на час підписання цих змін складає 7308,0 (сім тисяч триста вісім) грн.

З 04.06.2007 - в розмірі 2% від нормативної грошової оцінки і на час підписання цих змін складає 14616,0 ( чотирнадцять тисяч шістсот шістнадцять) грн.; після завершення будівництва, але не пізніше вводу об'єкту в експлуатацію, (при комерційному використанні) - у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки, що на час підписання цих змін становить 255783,0 (двісті п'ятдесят п'ять тисяч сімсот вісімдесят гри) грн. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою площею 7072,31 кв.м по вул. Г.Дніпра, 89 встановлюється :

на період будівництва об'єкту 46 місяців (з 05.10.2004 по 05.08.2008), згідно довідки ТОВ «Тамюк» від 13.11.2007 №77, але не пізніше вводу в експлуатацію:

з 05.10.2004 по 04.06.2007 - у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки, що на час підписання цих змін складає 5563,0 (п'ять тисяч п'ятсот шістдесят три) грн.

з 04.06.2007 - в розмірі 2% від нормативної грошової оцінки і на час підписання цих змін складає 11126,00 грн.;

після завершення будівництва , але не пізніше вводу об'єкту в експлуатацію:

за землі житлової забудови - у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки і на час підписання цих змін становить 9970,00 грн.;

землі комерційного використання - у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки, що на час підписання цих змін становить 20228,00 грн..

Після вводу об'єкту в експлуатацію, Орендарю надати до міської ради необхідні дані для визначення середньозваженого коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки для відповідного коригування орендної плати.

4. Пункт 4.2. викласти в новій редакції:

«Обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з врахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору."

5.Орендар відшкодовує Орендодавцю плату за користування земельною ділянкою за період з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 05.10.2004 №7-22 до набуття чинності змін до договору оренди землі в розмірі орендної плати, визначеному цими змінами.

Відповідно розрахунку Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради від 26.11.2014 № 1720/18-08 за підписом заступника директора цього ж Департаменту, заборгованість відповідача по сплаті орендної плати за земельні ділянки по вул. Героїв Дніпра, 89 вул. Сержанта Жужми,11 згідно договору складає 817 179,67 грн.

Частина 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачає можливість зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Стаття 13 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 21 Закону України від 06.10.1998р. №161-ХІУ "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").

Частина 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Статтею 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Пунктом д) статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку орендованої плати.

Частиною 1 статті 782 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користуванню річчю протягом трьох місяців підряд.

Обов'язок орендаря щодо сплати орендних платежів у строки, визначені Договором, закріплено договором оренди землі від 19.11.2004 року (із змінами від 27.03.2006 року та від 19.12.2007 року).

Свої зобов'язання, в частині сплати орендних платежів за землю у встановлені Договором строки, відповідач належним чином не виконав, внаслідок чого у нього перед позивачем утворилася заборгованість у сумі 817 179,67 грн. Згідно вищезгаданої довідки Департаменту фінансової політики відповідач останній раз частково сплачував орендну плату лише в лютому 2014 року.

З огляду на викладені вище обставини та норми чинного законодавства, суд прийшов до висновку, що договір оренди землі від 19 листопада 2004 року на вимогу позивача підлягає розірванню. Достатньою підставою для цього у даному випадку є невиконання Товариством з обмеженою відповідальністю „Екоінвест" передбачених умовами вказаного Договору зобов'язань зі сплати орендної плати за землю, що є істотною умовою договору.

За таких обставин позов Черкаської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю „Екоінвест" про розірвання договору оренди землі підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України з відповідача на користь позивача підлягає до стягнення 1 218 грн. судового збору.

На підставі викладеного, керуючись ст. 49, ст.ст. 82-85 ГПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити повністю.

2.Розірвати договір оренди земельної ділянки від 19 листопада 2004 року, укладений між Черкаською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „Екоінвест", зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП „Центр ДЗК" при Держкомземі України, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22 листопада 2004 за № 939 ( із змінами від 27 березня 2006 року, від 19 грудня 2007 року).

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Екоінвест" (18000,м. Черкаси, бул. Шевченка, 335, ідентифікаційний код 31855630) на користь Черкаської міської ради ( 18000, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, б. 36, ідентифікаційний код 25212542 - 1 218 грн. судового збору.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.

СУДДЯ В.В. Потапенко

Повне судове рішення складено 16 квітня 2015 року

Суддя В.В. Потапенко