ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" квітня 2015 р.Справа № 916/2286/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Лавриненко Л.В.

суддів: Пироговського В.Т., Філінюка І.Г.

при секретарі судового засідання - Бондар М.Ю.

розглянувши матеріали апеляційної скарги заступника прокурора Одеської області

на рішення Господарського суду Одеської області від 21.10.2014 р.

у справі № 916/2286/14

за позовом прокурора Татарбунарського району Одеської області в інтересах держави в особі Головного Управління Держземагенства в Одеській області

до Товариства з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область, Татарбунарський район, с. Білолісся

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Татарбунарської районної ради

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки

за участю:

прокурора: Шивцова С.А.

представників сторін:

від Товариства з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область, Татарбунарський район: Панченко Ю.О. - за довір.

Інші представники сторін в судове засідання не з'явились, про день, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином.

ВСТАНОВИВ:

В червні 2014 р. прокурор Татарбунарського району Одеської області звернувся в інтересах держави в особі Головного управління Держземагентства в Одеській області до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область, з урахуванням уточнення позовних вимог від 20.06.2014 р. про:

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, розташованої на території Білоліської сільської ради, загальною площею 40,0 га, який укладено між Товариством з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область та Головним управлінням Держземагентства в Одеській області 27.01.2014 р. на підставі наказу Головного управління Держземагенства від 27.01.2014 р. № ОД/:01:001/00000264.

- зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область повернути земельну ділянку, розташовану на території Білоліської сільської ради, загальною площею 40,0 га до земель державної власності в особі Головного управління Держземагентства в Одеській області.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.10.2014 р. у задоволенні позову відмовлено повністю.

Наведене судове рішення обґрунтовано положеннями тим, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, не входить до вичерпного переліку істотних умов договору оренди землі, встановленого ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", а тому невизначеність нормативної грошової оцінки земельної ділянки у спірному договорі не породжує юридичних наслідків та не тягне за собою його недійсність.

Крім того, місцевим господарським судом зазначено, що, а ні приписи Закону України "Про оренду землі", а ні положення Податкового кодексу України не встановлюють конкретний розмір орендної плати, зокрема, й у процентному співвідношенні до нормативної грошової оцінки, а ці норми лише фіксують його граничні межі, залишаючи питання його визначення на розсуд сторін.

Визначення сторонами в договорі оренди землі від 27.01.2014 р. №25 розміру орендної плати на підставі розміру земельного податку, з використанням нормативної грошової оцінки одного гектара ріллі по Одеський області, відповідає нормам пункту 276.6 статті 276, підпункту 271.1.2 статті 271, пункту 278.1 статті 278 Податкового кодексу України, а відтак у суду відсутні підстави для визнання спірного договору від 27.01.14 р. № 25.

Також, судом першої інстанції в рішенні від 21.10.2014 р. зазначено, що наказ Головного управління Держземагентства в Одеській області від 27.01.2014 р № ОД/:01:001/00000264, яким затверджено поданий Товариством з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область проект землеустрою та передано останньому земельну ділянку площею 40,0 га в оренду, а також яким визначено розмір орендної плати до та після проведення нормативної грошової оцінки землі, не скасовано та не визнано недійсним у встановленому законом порядку, що свідчить також про відсутність підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 27.01.2014 р. №25.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду від 21.10.2014 р., перший заступник прокурора Одеської області звернувся з апеляційною скаргою до Одеського апеляційного господарського суду, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування заявлених вимог, перший заступник прокурора Одеської області зазначив, що місцевим господарським судом при ухвалені оскарженого рішення не були враховані положення ст. ст. 13, 20, 21, 23 Закону України "Про оцінку земель" та ст. 21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких розмір орендної плати земельних ділянок державної та комунальної власності розраховується виходячи із нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка затверджується рішенням відповідної районної ради, у зв'язку з чим, суд першої інстанції дійшов до хибного висновку, зазначивши про те, що відсутність затвердженої документації з нормативної грошової оцінки земель не є істотною умовою договору оренди землі, що стало підставою для відмови в задоволенні позову.

Крім того, скаржник в апеляційній скарзі зазначив, що позовні вимоги прокурора обґрунтовані визнанням недійсним договору оренди землі не у зв'язку з порушенням Закону України "Про оренду землі" та відсутністю істотних умов договору, а з огляду на порушення вимог Закону України "Про оцінку земель", який також є спеціальним законом, що має застосовуватись до спірних відносин.

Ще одним доводом апеляційної скарги є те, що у зв'язку з не проведенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендну плату занижено більш ніж у 5 разів, що є порушенням прав держави.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 15.01.2015 р. рішення Господарського суду Одеської області від 21.10.2014 р. скасовано, позов прокурора Татарбунарського району Одеської області задоволено у повному обсязі.

Додатковою постановою Одеського апеляційного господарського суду від 26.01.2015 р. здійснено розподіл судових витрат.

Не погодившись з постановами суду апеляційної інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою.

Постановою Вищого господарського суду України від 04.03.2015 р. постанова Одеського апеляційного господарського суду від 15.01.2015 р. та додаткова постанова Одеського апеляційного господарського суду від 26.01.2015 р. скасовані, справу направлено на розгляд суду апеляційної інстанції.

Постанова касаційної інстанції обґрунтована тим, що всупереч вимогам процесуального законодавства вступна та резолютивна частини постанови Одеського апеляційного господарського суду від 15.01.2015 р. не підписані повним складом суду, що є безумовною підставою для скасування судових актів у розумінні ст. 111 - 10 ГПК України.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 26.03.2015 р. прийнята до провадження та призначена до розгляду апеляційна скарга заступника прокурора Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 21.10.2014 р. по справі № 916/2286/14.

Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Апеляційна скарга розглянута в межах процесуального строку, визначеного ст. 102 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, наказом Головного управління Держземагентства в Одеській області від 27.08.2013 р. № ОД/:01:001/00000046 надано дозвіл Товариству з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в довгострокову оренду строком на 49 років для розміщення та експлуатації сонячної електростанції орієнтовною площею 40,0га за рахунок земель сільськогосподарського призначення, які не надані у власність чи користування на території Білоліської сільської ради Татарбунарського району Одеської області (за межами населеного пункту).

Приватним підприємством "Бюро проектування та експертизи" на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область у 2013 р. виготовлений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в довгострокову оренду строком на 49 років Товариству з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область для розміщення та експлуатації сонячної електростанції за адресою: Білоліська сільська рада (за межами населеного пункту), Татарбунарський район, Одеська область.

27.01.2014 р. Головним управлінням Держземагентства в Одеській області видано наказ №ОД/:01:001/00000264.

Пунктом 1 наведеного наказу, затверджено проект землеустрою щодо відведення Товариству з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область земельної ділянки у довгострокову оренду строком на 49 років Товариству з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область для розміщення та експлуатації сонячної електростанції за адресою: Білоліська сільська рада (за межами населеного пункту) Татарбунарський район, Одеська область.

Пунктом 2 цього наказу, надано Товариству з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область в довгострокову оренду строком на 49 років земельну ділянку площею 40,0000 га із земель сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :01:001:1012 для розміщення та експлуатації сонячної електростанції (землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення) на території Білоліської сільської ради Татарбунарського району Одеської області (за межами населеного пункту).

У пункті 3 наказу, зазначено, що до проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки встановлено орендну плату у розмірі 12 земельних податків за 1 рік.

Частиною 3.1 пункту 3 наказу, вирішено також, після проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та затвердження її у встановленому законодавством порядку, встановити річну орендну плату у розмірі 3% від визначеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі.

27.01.2014 р. між Головним управлінням Держземагентства в Одеській області та Товариством з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область укладено договір оренди землі № 25.

Згідно п.1.1. договору оренди, Орендодавець на підставі наказу Головного управління Держземагентства в Одеській області від 27.01.2014р. №ОД/:01:001/00000264 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації сонячної електростанції, розташовану на території Білоліської сільської ради Татарбунарського району Одеської області (за межами населених пунктів).

Відповідно до п.2.1 договору оренди, в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення для розміщення та експлуатації сонячної електростанції загальною площею 40,0000 га (сорок гектарів) у тому числі: пасовища - 40,0000 га.

Пунктом 2.2 договору оренди визначено кадастровий номер земельної ділянки: :01:001:1012; категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв'язку енергетики, оборони та іншого призначення.

Код використання згідно з класифікатором видів цільового призначення земель (КВЦПЗ):14.01 - для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об'єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проведена (п.2.4 договору оренди).

Відповідно до п.п.3.1, 3.2 договору оренди, він укладений строком на 49 років, право оренди земельної ділянки виникає у орендаря з моменту його державної реєстрації відповідно до закону (право оренди зареєстроване 20.02.2014р. згідно даних Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 20.02.2014р.).

Пунктом 4.1 договору оренди встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Білоліської сільської ради в УДКСУ у Татарбунарському районі Одеської області у розмірі 12 земельних податків, а саме 112541,28 грн. за 1 рік, що складає 9378,44 грн. за один місяць. Після проведення та введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від визначеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до п.9.4.7 договору оренди, орендар зобов'язаний протягом 1 (одного) року з дня державної реєстрації права оренди здійснити всі передбачені законодавством заходи, спрямовані на виготовлення та затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до приписів ст. 15 наведеного закону істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Частиною 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ч.1 ст. 2 цього Закону відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Іншим законом України, який регулює питання набуття орендарем права оренди земельної ділянки, є Закон України "Про оцінку земель".

Згідно зі ст.1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до ч.1 ст.13 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції, чинній станом на день укладання договору оренди №25) нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

- визначення розміру земельного податку;

- визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

- визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

- визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

- розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель;

- відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів, що належать до державної або комунальної власності, для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом (ч.ч.1-2 ст.15 ЗУ "Про оцінку земель").

Частинами 2-3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Матеріали справи свідчать, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки площею 40,0 га, яка була надана в оренду відповідачу, не проводилась, оскільки технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки в порушення вимог ст.13 Закону України "Про оцінку земель" не розроблялась на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область.

В порушення вимог ч.3 ст.23 Закону України "Про оцінку земель" Товариству з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область не видавався Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Разом з тим, в матеріалах справи наявний договір від 02.07.2014 р. №1043 на виконання землевпорядних (землеоціночних) робіт, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область та Державним підприємством "Одеський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою", предметом якого є складання технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 40,0 га для розміщення та експлуатації сонячної електростанції на території Білоліської сільської ради Татарбунарського району Одеської області на підставі клопотання Замовника, що також свідчить про не проведення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки станом на день укладення договору оренди землі.

Відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно зі ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, розмір орендної плати за землю при укладанні спірного договору встановлений з порушенням вимог чинного законодавства, а право оренди набуте Товариством з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область за договором, який укладено з порушенням вимог ст.ст.13, 23 Закону України "Про оцінку земель".

Аналогічної правова позиція викладена Верховним судом України в постанові від 01.04.2015 р. по справі № 916/2287/14.

Частина 2 статті 15 Закону України "Про оренду землі", окрім відсутності однієї з істотних умов в договорі оренди, встановлює таку підставу для визнання його недійсним, як порушення вимог ст.ст.4-6 цього Закону, а ч.1 ст.6 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що право оренди набувається на підставах та в порядку, передбачених цим та іншими законами.

Таким чином, право оренди набуто Товариством з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область з порушенням порядку, встановленого ст. 13, ч. 2 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель".

Чинність наказу Головного управління Держземагентства в Одеській області від 27.01.2014 р. №ОД/:01:001/00000264, відповідно до якого спірна земельна ділянка передана в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область, не є перешкодою для визнання договору від 27.01.2014 р. № 25 недійсним, оскільки договір оренди земельної ділянки оскаржується прокурором не з підстав перевищення Головним управлянням Держземагентства в Одеській області своїх повноважень з розпорядження землями державної власності, а у зв'язку із недотриманням вимог Закону України "Про оцінку земель", тому для визнання його недійсним не є обов'язковим скасування (визнання недійсним) наказу від 27.01.2014 р. №ОД/:01:001/00000264.

Відповідно до ч.1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Як свідчать матеріали справи, 20.02.2014 р. позивач передав Товариству з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" Одеська область земельну ділянку площею 40,0 га на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки, який є невід'ємною частиною спірного договору від 27.01.2014 р.

В результаті визнання недійсним договору оренди землі від 27.01.2014р. №25 та за приписами ч.1 ст. 216 Цивільного кодексу України спірна земельна ділянка підлягає поверненню власнику.

Враховуючи викладене, оскаржуване рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню, як таке, що прийнято з порушенням норм чинного законодавства.

Керуючись ст. ст. 85, 91, 93, 95, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 21 жовтня 2014 року у справі №916/2286/14 скасувати.

Позов прокурора Татарбунарського району Одеської області задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :01:001:1012), розташованої на території Білоліської сільської ради, площею 40,0000 га від 27 січня 2014 р. № 25.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю „РЕД ИНВЕСТ" повернути земельну ділянку, площею 40,0000 га, розташовану на території Білоліської сільської ради, (кадастровий номер :01:001:1012) до земель державної власності в особі Головного управління Держземагентства в Одеській області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено та підписано 17.04.2015 р.

Головуючий суддя : Л.В. Лавриненко

Судді: В.Т. Пироговський

І.Г. Філінюк