КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" квітня 2015 р. Справа№ 910/26743/14

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яковлєва М.Л.

суддів: Куксова В.В.

Авдеєва П.В.

секретар судового засідання - Пугачова А.С.,

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 14.04.2015 року по справі № 910/26743/14 (в матеріалах справи)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву та Прокуратури міста Києва на рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року (оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України 21.01.2015 року) по справі № 910/26743/14 (суддя - Сівакова В.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Астеліт"

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по

місту Києву

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Національний інститут стратегічних досліджень

про зобов'язання укласти договір про внесення змін до договору

оренди № 2762 від 22.02.2006

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Астеліт" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до відповідача про зобов'язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву укласти додатковий договір про поновлення строку оренди приміщення площею 10 кв.м. технічного поверху будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 13 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2762 від 22.02.2006 за ставкою 40%.

Рішенням господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року позов задоволено повністю. Зобов'язано Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву укласти з товариством з обмеженою відповідальністю "Астеліт" додатковий договір про поновлення строку оренди приміщення площею 10 кв.м. технічного поверху будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 13 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2762 від 22.02.2006 за ставкою 40%. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Астеліт" 1 218,00 грн. витрат по сплаті судового збору.

Не погоджуючись з рішенням місцевого суду, відповідач, Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву, звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду та просить скасувати рішення та прийняти нове, яким у позові відмовити повністю.

Апеляційну скаргу скаржник мотивує тим, що судом першої інстанції неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи та має місце невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого суду обставинам справи.

Відповідно до автоматичного розподілу справ між суддями апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву по справі № 910/26743/14 передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Яковлєва М.Л., суддів Авдеєва П.В., Куксова В.В.

Ухвалами Київського апеляційного господарського суду від 26.02.2015 року відновлено Регіональному відділенню Фонду державного майна України по місту Києву строк на подання апеляційної скарги та прийнято її до провадження. Розгляд справи призначено на 14.04.2015 року о 10:00.

Також, не погоджуючись з рішенням місцевого суду, прокурор звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати рішення та прийняти нове, яким у позові відмовити повністю.

Апеляційну скаргу скаржник мотивує тим, що судом першої інстанції неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи та має місце невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого суду обставинам справи.

Ухвалами Київського апеляційного господарського суду від 26.02.2015 року відновлено прокурору міста Києва строк на подання апеляційної скарги та прийнято її до провадження. Розгляд апеляційної скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву по справі № 910/26743/14 та розгляд апеляційної скарги Прокуратури міста Києва об'єднано в одне апеляційне провадження. Розгляд справи призначено на 14.04.2015 року о 10:00.

Товариством з обмеженою відповідальністю "Астеліт" на підставі ст. 96 ГПК України надано до суду відзив на апеляційні скарги, в яких останній просить в задоволенні апеляційних скарг відмовити повністю, а рішення залишити без змін.

Представник відповідача був присутнім в судовому засіданні та надавав свої пояснення, якими підтримував доводи, що викладені в його апеляційній скарзі та просив апеляційну скаргу задовольнити, а рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року скасувати та прийняти нове, яким у позові відмовити повністю.

Представник прокуратури був присутнім в судовому засіданні та надавав свої пояснення, якими підтримував доводи, що викладені в його апеляційній скарзі та просив апеляційну скаргу задовольнити, а рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року скасувати та прийняти нове, яким у позові відмовити повністю.

Представники позивача в судовому засіданні надавали свої пояснення та просили рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року залишити без змін, а апеляційні скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву та Прокуратури міста Києва - без задоволення.

Представник третьої особи в судове засідання не з'явився, причини неявки не повідомив, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.

Враховуючи викладене, а також наявність в матеріалах справи всіх необхідних для перегляду рішення доказів, апеляційний суд вважає за можливе здійснити розгляд апеляційної скарги за відсутністю представника третьої особи, проти чого також не заперечують представники сторін, присутні у судовому засіданні.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, виступ прокурора та представників сторін, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційних скарг, проаналізувавши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, а рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року по справі № 910/26743/14 - слід скасувати, виходячи з наступного.

Згідно зі ст. 99 ГПК України, в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі ХІІ ГПК України.

Слід зазначити, що відповідно ст. 101 ГПК України, у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Згідно ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Договір - це категорія цивільного права, яка визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. До зобов'язань, що виникають з договорів, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не випливає із закону або самого договору. Як і будь-який правочин, він є вольовим актом, оскільки виражає спільну волю сторін, що втілюється у договорі. Змістом договору є, власне, ті умови, на яких сторони погоджуються виконувати договір, і вони мають дотримуватися взятих на себе зобов'язань.

Стаття 627 ЦК України та стаття 6 цього Кодексу регламентує, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як вбачається з матеріалів справи, 22.02.2006 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (орендодавець, відповідач) та товариством з обмеженою відповідальністю "Астеліт" (орендар, позивач) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2762 (договір, а.с. 34-38).

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Ч. 6 ст. 283 ГК України визначено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За змістом даних норм Цивільного та Господарського кодексів України договір оренди - реальний, двосторонній та оплатний договір. Договір оренди є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору несе обов'язки на користь іншої сторони.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За умовами ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором визнається домовленість двох чи більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Його зміст складають умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Виникнення прав за договором залежить від покладених ним на сторін обов'язків, які у сукупності і визначають правову природу договору.

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно (далі - майно), площею 10 кв. м., що розміщено за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13, технічний поверх, що перебуває на балансі Інституту проблем національної безпеки (далі - балансоутримувач), вартість якого становить за експертною оцінкою станом на 31.08.2005 року - 48 434,50 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення обладнання орендаря.

За приписами ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк встановлений договором найму.

Пунктом 7.1. договору встановлено, що орендодавець зобов'язаний передати орендарю в оренду майно згідно з цим договором по акту приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим договором.

Відповідно до п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання - передачі майна.

Згідно акту приймання-передачі в оренду нерухомого майна від 22.02.2006 року орендодавець передав, а орендар прийняв в користування нерухоме майно загальною площею 10 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13, технічний поверх (а.с. 40).

У відповідності до приписів ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Пунктом 10.1. договору сторонами встановлено, що договір укладено строком на 11 (одинадцять) місяців, що діє з 22.02.2006 року по 22.01.2007 року.

Додатковим договором № 1 від 23.02.2007 року внесено зміни до договору щодо мети використання орендованого майна - під розміщення базової станції мобільного зв'язку та змінено розмір орендної плати - становить без ПДВ за перший/базовий/місяць розрахунку-січень 2007 року: 1 398,71 грн. (а.с. 41)

Додатковим договором № 2762/02 від 19.06.2009 року внесено зміни до п. 1.1. договору зазначивши вартість майна за оцінкою здійсненою станом на 31.05.2009 року - 48 550,00 грн. та змінено розмір орендної плати - становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку-травень 2009 року: 1 213,75 грн. (а.с. 43-44).

Додатковим договором № 2762/03 від 13.10.2009 року строк дії договору продовжено до 22.10.2011 року включно (а.с. 42).

Додатковими договорами № 2762/04 від 03.02.2011 року та № 2762/05 від 25.05.2011 року внесено зміни до договору та зазначено балансоутримувачем - Національний інститут стратегічних досліджень (а.с. 47).

Додатковим договором № 2762/06 від 18.01.2012 року змінено розмір орендної плати - становить без ПДВ за перший/базовий/ місяць розрахунку-вересень 2011 року: 1 924,78 грн. (а.с. 48).

Додатковим договором № 2762/07 від 19.01.2012 року внесено ряд змін до договору, а також продовжено строк дії договору до 22.10.2012 року включно (а.с. 50).

У зв'язку із закінченням строку дії договору відповідач листом № 30-06/8600 від 21.09.2012 року повідомив позивача про можливість продовження дії договору зі зміною його умов щодо розміру орендної плати та необхідність проведення оцінки майна (а.с. 76-77).

Листом № 4883 від 16.10.2012 року позивач погодився на запропоновані відповідачем умови та надав лист-згоду балансоутримувача на продовження договору оренди та інформацію про об'єкт оренди (а.с. 71).

Стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" однієї з істотних умов договору оренди визначає орендну плату з урахуванням її індексації.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України (п. 2 ст. 19 Закону).

За статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, тобто є вільною, за винятком випадків, визначених законом, у яких ціни (тарифи, ставки тощо) встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 2 зазначеної статті зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частиною 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Згідно п. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Так, пунктом 3.4. договору сторони дійшли згоди, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін в разі зміни Методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів, та в інших випадках передбачених чинним законодавством.

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Згідно з п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995, оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Як вбачається з матеріалів справи, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву було проведено конкурс з відбору суб'єктів оціночної діяльності для здійснення оцінки орендованого позивачем майна, переможцем якого було визначено ТОВ "Джі-Бі-Ем-Фінанс", дату на яку необхідно провести оцінку 31.10.2012 року, але враховуючи клопітку та затяжну процедуру в оформлені матеріалів дату було перенесено на 28.02.2013 року.

Згідно висновку про вартість майна, здійсненого товариством з обмеженою відповідальністю "Джі-Бі-Ем-Фінанс" вбачається, що ринкова вартість об'єкта оцінки - частини приміщення технічного поверху загальною площею 10 кв. м. за адресою: м. Київ, бул. Чоколівський, 13, що підлягають передачі в оренду, станом на 28.02.2013 року з урахуванням ПДВ становить 331 521,60 грн.

Згідно з п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Однак, висновок був затверджений Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву лише 16.12.2013 року та прорецензований останнім 19.12.2013 року.

Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Відповідно до частини 1 пункту 1 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Згідно п. 1 ст. 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Отже, з викладеного вбачається, що орендар має переважне право на продовження або укладення договору оренди на новий строк за умови належного виконання зобов'язань за договором.

Як вбачається з матеіралів справи позивачем на вимогу відповідача здійснено оцінку орендованого майна задля визначення розміру орендної плати.

Відповідачем не заперечується факт належного виконання позивачем умов договору та основних обов'язків орендаря визначених ст. 18 закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 "Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна" (із змінами) встановлено ставку орендної плати за використання нерухомого державного майна за цільовим призначенням для розміщення операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мобільного) зв'язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до Інтернету в розмірі 40%.

Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 Господарського кодексу України.

Так, відповідно до п. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частина 2 ст. 188 Господарського кодексу України встановлює, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Листом № 6908 від 31.01.2014 року позивачем було дотримано порядок, передбачений ст. 188 Господарського кодексу України та надіслано відповідачу пропозицію разом з проектом договору про внесення змін до договору оренди майна, що належить до державної власності № 2762 від 22.02.2006 року (а.с. 78-86).

Відповідно до ч. 3 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Відповідач листом № 30-06/2470 від 11.03.2014 року повідомив позивача про те, що наданий проект договору містить ряд зауважень, які не уможливлюють його підписання, а саме: щодо визначення базового і першого місяця оренди; запропоновані орендні ставки є недійсними і як наслідок сума орендної плати; термін оцінки сплинув 28.02.2014 року.

Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу України визначено що, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно з п. 10.11. договору усі зміни та доповнення до цього договору оформлюються в письмовій формі додатковим договором і вступають в силу після їх підписання сторонами.

Оскільки, зміни до умов договору за взаємною згодою сторін не внесені, позивач звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до відповідача про зобов'язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву укласти додатковий договір про поновлення строку оренди приміщення площею 10 кв.м. технічного поверху будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 13 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2762 від 22.02.2006 року за ставкою 40%.

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що позивачем вчинено необхідні дії задля продовження дії договору та розмір ставки орендної плати визначений Методикою на даний час становить 40%, а тому вимоги позивача щодо зобов'язання відповідача укласти додатковий договір про продовження дії договору № 2762 від 22.02.2006 року за ставкою 40% є обґрунтованими.

Однак, з зазначеним колегія суддів погодитись не може.

За загальним правилом під час укладання господарських договорів діє принцип диспозитивності, який передбачає перш за все свободу волевиявлення сторін щодо укладення договорів. Це випливає з положень ст. 627 Цивільного кодексу України, згідно з якою під поняттям «свобода договору» розуміється, що сторони є вільними: 1) в укладенні договору, 2) у виборі контрагента, 3) у визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Однак виходячи з меж здійснення цивільних прав (ст. 13 ЦКУ) у випадках, передбачених законом, реалізація абсолютного права на свободу волевиявлення щодо укладення господарського договору може бути обмежена іншим суб'єктивним правом - вимагати укладення такого договору.

Відносини, пов'язані зі спонуканням до укладення господарських договорів, належать до категорії тих, які складаються на ранніх стадіях розвитку майнових відносин. Вони є предметом цивільного права, а тому відповідні права суб'єктів підлягають захисту шляхом звернення до суду в порядку, передбаченому для захисту цивільних прав. Слід зазначити, що згідно зі ст. 16 ЦКУ кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Оскільки однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини (ст. 11 ЦКУ), цей спосіб захисту опосередковує позовні вимоги про зобов'язання укласти договір.

Згідно з чч. 3, 6 ст. 179 ГКУ укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він ґрунтований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання, органів державної влади чи органів місцевого самоврядування. Суб'єкти господарювання, які забезпечують споживачів, зазначених у ч. 1 цієї статті, електроенергією, зв'язком, послугами залізничного та інших видів транспорту, зобов'язані укладати договори з усіма споживачами їхньої продукції (послуг).

Згідно зі ст. 187 ГКУ спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону, і в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду, якщо це передбачене угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

На розгляд суду можуть бути передані наступні переддоговірні спори:

- спори з приводу договору за державним замовленням (ст.ст. 183, 187 Господарського кодексу України).

- спори з приводу договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону. Мова йде про укладення публічних договорів (ч. 4 ст. 633 Цивільного кодексу України), договорів із енергопостачання та постачання інших ресурсів згідно з вимогами спеціального законодавства,укладення договорів суб'єктами, що визнані монополістами на певному ринку товарів (робіт, послуг),укладення договорів залізницею (наприклад, ст. 77 Статуту залізниць України), укладення договорів із особами, що одержали таке право за результатами торгів, аукціону, конкурсу, тендеру.

- в інших випадках, прямо встановлених законом. Наприклад, ч. 1 ст. 649 Цивільного кодексу України передбачає, що судом вирішуються розбіжності, які виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування.

- якщо між сторонами спору було укладено попередній договір і одна зі сторін ухиляється від укладення основного договору (ст.ст. 182, 187 Господарського кодексу України).

- якщо між сторонами укладено угоду про передання переддоговірного спору на вирішення суду(ст. 187 Господарського кодексу України).

Під укладенням договору на підставі закону розуміється імперативне застереження про це в законі (що охоплює і підзаконні нормативно-правові акти).

Відсутність такого застереження зумовлює відмову в задоволенні позовних вимог про зобов'язання укласти договір з огляду на порушення ст. 19 Конституції, згідно з якою ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачене законом. Важливо, що така обумовленість у законі має бути виписна в імперативній формі з прямою вказівкою на обов'язок відповідної сторони укласти договір. Відповідно до ст. 179, 187 ГКУ не є достатньою підставою для спонукання до укладення договору загальне посилання в законі на договірну форму регулювання тих чи інших правовідносин.

Відповідно до ст. 10 Господарського процесуального кодексу України на вирішення господарського суду можуть бути подані спори, що виникають при укладенні господарського договору, і не обмежує право такого подання випадками, встановленими законом чи домовленістю сторін. Разом з тим право на звернення до господарського суду обмежено випадками захисту порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів (ст. 1 Господарського процесуального кодексу України). У зв'язку з чим, в усіх інших випадках, не передбачених ст. 187 Господарського кодексу України, позов з приводу укладення господарського договору може бути заявлений до суду за умови належного обґрунтування захисту прав позивача у відповідності зі ст. 1 Господарського процесуального кодексу України.

Як доказову базу сторони можуть подавати до суду відомості щодо проведених переговорів, практики їх господарських правовідносин, протоколи про наміри тощо.

Обов'язковість укладення договорів встановлюють, зокрема, закони «Про оренду державного та комунального майна», «Про житлово-комунальні послуги», «Про теплопостачання» тощо.

Згідно з ч. 8 ст. 9 Закону «Про оренду державного та комунального майна» в разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду.

Крім того, орендарю належить переважне право продовження договору оренди на новий термін. Тому крім вимоги про спонукання до укладення договору оренди майна орендар може заявити вимогу про спонукання орендодавця до продовження дії договору на новий термін.

Як було зазначено вище, у зв'язку із закінченням строку дії договору відповідач листом № 30-06/8600 від 21.09.2012 року повідомив позивача про можливість продовження дії договору зі зміною його умов щодо розміру орендної плати та необхідність проведення оцінки майна (а.с. 76-77).

На підставі вищевикладеного та керуючись ст. 777 Цивільного кодексу України, ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 10.5 договору оренди, РВ ФДМУ по м. Києву - як орендодавець по договору, запропонувало на новий строк встановити наступні умови договору оренди:

забезпечити проведення орендарем незалежної оцінки вказаного державного майна на нову дату 31.10.2012 року, відповідно до вимог Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 року №1440;

укладення додаткового договору про продовження договору оренди на наступний строк зі зміною вартості об'єкта оренди, визначеного згідно з новим звітом, та як наслідок зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди.

Листом № 4883 від 16.10.2012 року позивач погодився на запропоновані регіональним відділенням умови та надав лист-згоду Балансоутримувача на продовження договору оренди та інформацію про об'єкт оренди.

У регіональному відділенні ФДМУ по м. Києву було проведено конкурс з відбору суб'єктів оціночної діяльності, переможцем по даному конкурсу було визначено ТОВ «ДЖІ-БІНМ-ФІНАНС», дату на яку необхідно провести оцінку 31.10.2012 року, але враховуючи клопітку та затяжну процедуру в оформлені матеріалів дату було перенесено на 28.02.2013 року.

Так відповідачем було направлено лист №30-06/3221 від 19.03.2013 року зі зразком договору про внесення змін до договору оренди №2762 від 22.02.2006 року на адресу позивача, про що просив в 3-денний термін розглянути даний лист та повернути до РВ ФДМУ по м. Києву.

Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єкта оренди «Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки».

Після довготривалої переписки між позивачем та відповідачем не досягнуто згоди про зміну орендної ставки. Так в зв'язку з закінченням терміну оцінки орендар звернувся до РВ ФДМУ по м. Києву з проханням зробити новий звіт про незалежну оцінку.

Регіональним відділенням ФДМУ по м. Києву було прорецензовано звіт про незалежну оцінку майна по об'єкту оренди вказаного договору оренди, як такий, що в цілому відповідає вимогам нормативно - правових актів з оцінки майна лише 19.12.2013 року.

Листом № 6908 від 31.01.2014 року орендар надав орендодавцеві проект додаткового договору про внесення змін до основного договору оренди № 2762 від 22.02.2006 року зі змінами в частині вартості майна та як наслідок з розрахунком орендної плати. Вказаний проект додаткової угоди містить ряд зауважень, які унеможливлюють підписання даного додаткового договору, а саме: в частині визначення базового та першого місяців оренди; в розрахунку орендної плати (запропоновані орендні ставки не є дійсними для даного договору та як наслідок - сума орендної плати невірна). Вищевикладене зауваження відповідач зазначив та направив на адресу позивача в листі № 30-06/2470 від 11.03.2014 року.

У зв'язку із вищевикладеним, регіональне відділення направило повторно на адресу ТОВ «Астеліт» пропозицію №30-06/11798 від 23.10.2013 року про припинення договору оренди № 2762 від 22.02.2006 року, регіональним відділенням було зобов'язано ТОВ «Астеліт» повернути, а балансоутримувача - Національного інституту стратегічних досліджень прийняти майно з орендного користування, оформивши належним чином та направивши на адресу РВ ФДМУ по м. Києву підписані акти приймання-передачі (повернення).

Ч. 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлення договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі ст. 29 Закону України «Про оренду держаного та комунального майна» за невиконання зобов'язань за договором оренди сторони несуть відповідність, встановлену законодавчими актами України та договором.

Пунктом 9.1 договору також передбачає відповідальність за невиконання (неналежне виконання) зобов'язань згідно з чинним законодавством України.

Крім того, судом першої інстанції залишено поза увагою те, що орендодавцем двічі направлялись листи про припинення договору оренди, який припинив свою дію в жовтні 2013 року.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо наявності підстав для поновлення строку оренди приміщення, оскільки основний договір припинив свою дію.

Крім того, за умовами ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором визнається домовленість двох чи більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Його зміст складають умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 173 Господарського кодексу України, в силу зобов'язання одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частиною 7 статті 179 ГК України передбачено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

У відповідності до норм статті 180 ГК України встановлено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до приписів ст. ст. 6, 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 181 ГК України, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками.

Як встановлено ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України).

Аналогічні положення містяться і в статті 180 Господарського кодексу України.

Зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, які погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Оскільки, доказів того, що сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору до суду не надано, тому відсутні підстави для зобов'язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву укласти додатковий договір про поновлення строку оренди приміщення площею 10 кв.м. технічного поверху будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 13 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2762 від 22.02.2006 року за ставкою 40%.

За правилами ст. 4-7 ГПК України, судове рішення приймається колегіально за результатами обговорення усіх обставин справи.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень та подати до суду відповідні докази.

Як встановлено ст. 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до п. 2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 23.03.2012 року "Про судове рішення" рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Згідно пункту 2 частини 1 статті 103 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати рішення повністю або частково і прийняти нове рішення.

У відповідності до пунктів 1, 2, 3 частини 1 статті 104 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи.

З огляду на вищенаведене, апеляційний господарський суд вважає, що зазначеним вище обставинам місцевий господарський суд не надав належної оцінки, що призвело до прийняття невірного рішення. Зокрема, рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року прийнято після неповного з'ясування обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими, а також у зв'язку з неправильним застосуванням норм процесуального та матеріального права, і є таким що не відповідає нормам закону.

Таким чином, апеляційні скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву та Прокуратури міста Києва підлягають задоволенню, а оскаржуване рішення суду слід скасувати та прийняти нове, яким у позові відмовити повністю.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, зважаючи на скасування апеляційним господарським судом рішення місцевого господарського суду та задоволення апеляційних скарг, колегія суддів вважає за необхідне провести перерозподіл судових витрат.

З огляду на вищезазначене, керуючись ст. ст. 4-7, 33, 43, 99, 101-103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву на рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року (оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України 21.01.2015 року) по справі № 910/26743/14 задовольнити.

2. Апеляційну скаргу Прокуратури міста Києва на рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року (оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України 21.01.2015 року) по справі № 910/26743/14 задовольнити.

3. Рішення господарського суду міста Києва від 15.01.2015 року у справі № 910/26743/14 скасувати та прийняти нове, яким у позові відмовити повністю.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Астеліт" (м. Київ, вул. Солом'янська, 11-А, ) на користь Державного бюджету України (Отримувач коштів ГУ ДКСУ у м. Києві, код отримувача (код за ЄДРПОУ) 37993783, банк отримувача ГУ ДКСУ у м. Києві, код банку отримувача (МФО) 820019, рахунок отримувача 2001, код класифікації доходів бюджету 22030001) 1218 (одна тисяча двісті вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору за перегляд рішення в апеляційній інстанції.

5. Видачу наказу на виконання постанови доручити господарському суду міста Києва.

6. Матеріали справи № 910/26743/14 повернути до господарського суду міста Києва.

Постанову Київського апеляційного господарського суду може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у порядку, передбаченому ст. 107 ГПК України.

Постанова Київського апеляційного господарського суду за наслідками перегляду відповідно до ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий суддя М.Л. Яковлєв

Судді В.В. Куксов

П.В. Авдеєв