ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2015 року Справа № 910/9292/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді Корсака В.А.,
суддівДанилової М.В.(доповідача), Данилової Т.Б.
за участю представників:
позивачаФрідман О.О. (дов. від 18.04.2014 р. № 84) Грабовський І.А. (дов. від 02.03.2015 р. №1)
відповідача третьої особи прокуратуриТхорик С.М. (дов. від 06.03.2015 р. №225-КР-623) Маслянікова В.В. (дов. від 26.11.2014 р. №05703-13242) Томчук М.О. (посв. від 01.08.2012 р. №000606)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006"
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 р.
у справі № 910/9292/14 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006"
до третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за участюКиївської міської ради Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) Прокуратури міста Києва
провизнання договору оренди землі продовженим

В С Т А Н О В И В :

Товариство з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання продовженим та поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки площею 3,02 га, що розташована по вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва, укладений між позивачем та відповідачем, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) 26.09.2008 р., про що зроблено запис №82-6-00521 в книзі записів державної реєстрації договорів; а також визнати укладеною з 26.09.2008 р. додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки площею 3,02 га, яка розташована по вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва, укладеного між позивачем та відповідачем, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) 26.09.2008 р., про що зроблено запис №82-6-00521 в книзі записів державної реєстрації договорів в редакції наведеній в позовній заяві.

Рішенням господарського суду міста Києва від 01.07.14 р. у даній справі (суддя Бондаренко Г.П.), позовні вимоги задоволені в повному обсязі: визнано (продовженим) поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки площею 3,02 га, що розташована по вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" та Київською міською радою, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 26.09.2008, про що зроблено запис № 82-6- 00521 в книзі записів державної реєстрації договорів; визнано укладеною з 26.09.2013 р. Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки площею 3,02 га, що розташована по вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія- 2006" та Київською міською радою, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 26.09.2008 р., про що зроблено запис № 82-6-00521 в книзі записів державної реєстрації договорів в наступній редакції:

"Додаткова угода

про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки

(державна реєстрація від 26 вересня 2008 року № 82-6-00521)

Київська міська рада, іменована в подальшому "орендодавець", з одного бору, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006", іменоване в подальшому "орендар", з другого бору, згідно зі ст.ст. 21, 33 Закону України "Про оренду землі" уклали цю додаткову угоду:

1) Поновити строк дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 26.09.2008 р. № 82-6-00521) на 5 (п'ять) років.

2) Копія цієї додаткової угоди у 5-денний термін від дня державної реєстрації надається орендарем до відповідної державної податкової інспекції міста.

3) Всі інші умови вищевказаного договору, не зачеплені даною угодою, залишаються незмінними.

4) Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 26.09.2008 р. № 82-6- 00521)."

Київський міський голова _________________

Товариство з обмеженою

відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" __________________

Стягнуто на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія- 2006" 2 436, 00 грн. судового збору.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 р. (колегія суддів у складі головуючого судді Гончарова С.А., суддів Самсіна Р.І., Скрипки І.М.), рішення господарського суду міста Києва від 01.07.14 р. скасовано, у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" відмовлено повністю.

Не погоджуючись із прийнятим судовим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" звернулось до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 р. скасувати, а рішення господарського суду міста Києва від 01.07.14 р. залишити в силі, посилаючись на неналежне дослідження всіх доказів в їх сукупності та встановлення всіх обставин, необхідних для правильного вирішення спору, що призвело, на думку скаржника, до невідповідності висновків апеляційного суду обставинам справи та порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 24.02.2015 р. касаційну скаргу у справі № 910/9292/14 прийнято до провадження та призначено до розгляду на 04.03.2015 р.

04.03.2015 р. ухвалою Вищого господарського суду України розгляд касаційної скарги за клопотанням Товариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" відкладено на 25.03.2015 р. та продовжено строк розгляду справи.

25.03.2015 р. розгляд справи відкладено на 01.04.2015 р. про, що сторони були повідомлені під розписку.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні 01.04.2015 р. представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами під час розгляду справи, Рішенням Київської міської ради від 26.06.2007 р. №986/1647 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія - 2006" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціальної інфраструктури, приміщеннями торговельно-розважального і спортивно-оздоровчого призначення, закладами громадського харчування та паркінгом на вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва", затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки позивачу та передано останньому в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку загальною площею 3,02 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово- офісного комплексу з об'єктами соціальної інфраструктури, приміщеннями торговельно-розважального і спортивно-оздоровчого призначення, закладами громадського харчування та паркінгом на вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 13.06.2008 р. у справі № 17/285 за позовом ТОВ "Будальянсіндустрія-2006" до Київської міської ради визнано укладеним, з дня набрання даним рішенням законної сили, договір оренди земельної ділянки площею 3,02 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціальної інфраструктури, приміщеннями торговельно-розважального і спортивно- оздоровчого призначення, закладами громадського харчування та паркінгом на вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва між Товариством з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" та Київською міською радою в редакції, яка була підписана ТОВ "Будальянсіндустрія-2006" та відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" та Типовому договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220, а земельну ділянку такою, що передана, з моменту набрання чинності судовим рішенням на умовах, визначених цим договором.

Судами встановлено, що 26.09.2008 р. Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєстровано вказаний договір оренди земельної ділянки, про що зроблено запис від 26.09.2008 р. № 82-6-00521 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно пункту 3.1 договір укладено строком на 5 (п'ять) років, до 26.09.2013 р.

Відповідно до п. 8.3 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Пункт 11.7. договору визначає умови поновлення договору. Так, після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору, у цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

23.08.2013 р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" звернулось до Київської міської ради з клопотанням про продовження договору оренди земельної ділянки (листом - повідомленням), в якому повідомило відповідача про свій намір продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки розташованої по вул. Анрі Барбюса, 9 в м. Києві.

Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) листом вих. № 05704-21792 від 16.10.2013 р. щодо поновлення договору оренди земельної ділянки (до справи № А-20838) повідомив позивача, що для подальшого вирішення питання про поновлення договору необхідно надати до департаменту наступні матеріали:

-нотаріально посвідчені копії документів щодо правового статусу об'єктів нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці;

-інформацію щодо кількості переданих на зберігання, а також пошкоджених та/або втрачених межових знаків (у разі наявності таких);

-документи, які підтверджують виконання умов договору оренди земельної ділянки, у тому числі: щодо завершення забудови не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; вирішення питання сплати пайової участі; виконання вимог інвестиційного договору від 17.11.2005 р. № 05/11/17- 1д на реалізацію інвестиційного проекту "Будівництво нового комплексу Київського геологорозвідувального технікуму"; доцільно документально підтвердити відсутність заборгованості по орендній платі за відповідну земельну ділянку із внесенням відомостей до міського земельного кадастру.

Крім того, вказаним листом Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006", що відповідно до постанови Прокуратури міста Києва про визнання речовими доказами, приєднання їх до кримінальної справи та про накладення арешту від 22.10.2012 р., на дану земельну ділянку накладено арешт та заборонено вчиняти будь-які дії з даною земельною ділянкою.

Як вбачається з матеріалів справи, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" полягають у визнанні продовженим, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки площею 3,02 га, яка розташована по вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва, укладений між позивачем та відповідачем, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) 26.09.2008 року, про що зроблено запис №82-6-00521 в книзі записів державної реєстрації договорів; а також визнання укладеною додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки площею 3,02 га, яка розташована по вул. Анрі Барбюса, 9 у Печерському районі м. Києва, укладену між позивачем та відповідачем, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) 26.09.2008 року., про що зроблено запис №82-6-00521 в книзі записів державної реєстрації договорів в редакції наведеній в позовній заяві.

В обґрунтування заявлених позовних вимог Товариство з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" посилається на те, що оскільки позивач у визначений законом строк повідомив орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а відповідач не заперечував у строк, визначений Законом, проти поновлення договору, то у відповідності до частини 6 статті 33 договір оренди земельної ділянки вважається поновленим на тих же умовах та на той же строк, які були передбачені договором.

Неприйняття Київською міською радою рішення з питання продовження строку дії договору оренди земельної ділянки, за твердженням Товариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006", створює перешкоди йому у реалізації прав орендаря земельної ділянки та унеможливлює виконання умов інвестиційного договору від 17.11.2005 р. № 05/11/17-Ід на реалізацію інвестиційного проекту "Будівництво нового комплексу Київського геологорозвідувального технікуму".

Так, задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", на підставі яких дійшов висновку, що договір оренди земельної ділянки від 26.09.2008 р. №82-6-00521 вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Крім того, місцевий суд вказав, що відповідно до приписів закону обов'язковим є укладення між сторонами додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Натомість суд апеляційної інстанції дійшов протилежного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції апеляційний суд зазначив, що за змістом положень Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" обов'язковою передумовою поновлення договору оренди землі є відповідне рішення Київської міської ради, прийняте з додержанням порядку, передбаченого законодавством для укладення договорів оренди землі.

Також, суд апеляційної інстанції вказав, що відповідно до пункту 8.4. Договору оренди земельної ділянки від 26.09.2008 р. №82-6-00521 передбачено, що орендар зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

Так, будівництво житло-офісного комплексу з об'єктами соціальної інфраструктури, приміщеннями торгівельно-розважального і спортивно-оздоровчого призначення, закладами громадського харчування та паркінгом повинно було бути завершено не пізніше 2011 р.

Однак, на час розгляду справи, будівництво на вказаній земельній ділянці не розпочато, що свідчить про порушення виконання умов договору оренди земельної ділянки від 26.09.2008 р. № 82-6-00521 Товариством з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006".

З огляду на викладене, колегія суддів касаційної інстанції зазначає наступне.

Так, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, де законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, ст. 764 Цивільного кодексу України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше , що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Земельного кодексу України фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Виходячи із приписів ст.ст. 319, 626 Цивільного кодексу України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, які передбачені ст. 15 цього закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Як встановлено у постанові Вищого господарського суду України у справі №910/4293/13 на час прийняття Київською міською радою рішення від 26.06.2007 р. №986/1647 про надання в оренду ТОВ "Будальянсіндустрія-2006" земельної ділянки площею 3,02 га, частина земельної ділянки площею 3,0 га не була вільною та знаходилась у постійному користуванні Київського геологорозвідувального технікуму, відповідне право якого на цю земельну ділянку припинено не було.

Також, у вказаній постанові зазначено, що Київською міською радою при прийнятті оспорюваного рішення про надання в оренду ТОВ "Будальянсіндустрія-2006" частини земельної ділянки площею 3,0 га, яка не була вільною від забудови та знаходилась у постійному користуванні Київського геологорозвідувального технікуму, були порушені норми ст. 116, 142 Земельного кодексу України.

В силу положень ст. 35 Господарського процесуального кодексу України, дані факти мають преюдиціальне значення для вирішення даного господарського спору.

Разом з тим, колегія суддів касаційної інстанції зауважує на тому, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" з 2009 р. не приступило до фактичного користування даною земельною ділянкою.

Акт приймання-передачі спірної земельної ділянки за адресою м. Київ, вул. Анрі Барбюса, 9 сторонами підписано не було.

У відповідності до ч. 5 ст. 116 Земельного кодексу України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Таким чином, неможливо продовжити договір оренди земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Анрі Барбюса, 9 у зв'язку з тим, що у спірної земельної ділянки є інший користувач, що передбачено вищезазначеними нормами законодавства.

Стосовно доводів Товариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" колегія суддів касаційної інстанції зазначає, що вони не знайшли свого підтвердження матеріалами справи.

Відповідно до приписів 1117 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів Вищого господарського суду України наголошує, що помилкове застосування апеляційним господарським судом ст. 33 закону України "Про оренду землі", не унеможливило встановлення інших фактичних обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору, тобто не призвело до прийняття неправильної по суті постанови.

Таким чином, викладені у касаційній скарзі доводи не спростовують висновку суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, пов'язані з переоцінкою доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції і не є такими, що тягнуть за собою скасування оскаржуваного рішення.

За таких обставин касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будальянсіндустрія-2006" залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 р. у справі № 910/9292/14 господарського суду міста Києва залишити без змін.

Головуючий суддя В. Корсак

Судді: М. Данилова

Т. Данилова