ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" березня 2015 р.Справа № 922/221/15

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Ольшанченка В.І.

при секретарі судового засідання

розглянувши справу

за позовом Публічного акціонерного товариства "Всеукраїнський банк розвитку" (м. Київ)
до Приватного підприємства "Зірка - 2004" (м. Харків) , Приватного підприємства "АОСТА" (Харківська обл., смт. Мала Данилівка) , 3-я особа , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів - Реєстраційна служба Харківського міського управління юстиції (м. Харків)
про визнання недійсним договору,
за участю представників:

позивача - не з'явився,

відповідача (ПП "Зірка - 2004") - Білик Н.В. (довіреність від 21.01.2015 р.),

відповідача (ПП "АОСТА") - не з'явився,

3-ої особи - головний спеціаліст сектору представництва інтересів органів державної реєстрації прав та правової роботи реєстраційної служби Головного управління юстиції у Харківській області Тарасової С. В. (довіреність від 05.01.2015 р.),

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до господарського суду з позовною заявою, в якій просить:

1) визнати недійсним договір купівлі-продажу від 17.10.2014 р., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салімовською М.М. та зареєстрований в реєстрі за №1758, що укладений між ПП "Зірка-2004" та ПП "АОСТА" в частині відчуженні вбудованих нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 190 кв.м., а саме: перший поверх - №48-15,3 кв.м., №49-19,8 кв.м., №50-15,7 кв.м., №51-22,6 кв.м., №65-40,2 кв.м., №65а-13,8 кв.м., №65б-28,3 кв.м., №Іа-2,1 кв.м., №IV (частково) - 32,2 кв.м.. за адресою: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд. 39 (літ.А-5) та повернути сторони договору у первісний стан;

2) зобов'язати Реєстраційну службу Харківського міського управління юстиції провести державну реєстрацію припинення права власності на нерухоме майно Приватного підприємства "АОСТА" (), а саме - вбудованих нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 190 кв.м., а саме: перший поверх - №48-15,3 кв.м., №49-19,8 кв.м., №50-15,7 кв.м., №51-22,6 кв.м., №65-40,2 кв.м., №65а-13,8 кв.м., №65б-28,3 кв.м., №Іа-2,1 кв.м., №IV (частково) - 32,2 кв.м. за адресою: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд. 39 (літ.А-5);

3) зобов'язати Реєстраційну службу Харківського міського управління юстиції провести державну реєстрацію виникнення права власності на нерухоме майно, а саме - вбудованих нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 190 кв.м., а саме: перший поверх - №48-15,3 кв.м., №49-19,8 кв.м., №50-15,7 кв.м., №51-22,6 кв.м., №65-40,2 кв.м., №65а-13,8 кв.м., №65б-28,3 кв.м., №Іа-2,1 кв.м., №IV (частково) - 32,2 кв.м. за адресою: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд. 39 (літ.А-5) за Приватним підприємством "Зірка-2004" ().

Свої позовні вимоги обґрунтовує порушення правочином приписів закону, тобто норм Цивільного і Господарського кодексів, та порушення правочином права орендаря на переважне придбання нерухомості, посилаючись при цьому на статті 203, 215, 626, 628, 629, 759, 760, 777 ЦК України та ст. 54 Закону України «Про нотаріат».

Відповідач (ПП "Зірка-2004") у відзиві на позовну заяву проти позову заперечує, посилаючись на те, що у ст. 777 ЦК України не визначається порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу, тому такий порядок може бути встановлений сторонами у договорі, за умовами договору оренди від 05.08.2013 р., укладеного між позивачем та відповідачем (ПП "Зірка-2004") хоча передбачене переважне право орендаря, але не визначено порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу. Також, у відзиві, відповідач вказує, що він надав нотаріусу для вчинення правочину всі необхідні документи та нотаріус повинен їх перевірити, заперечень щодо неможливості укласти угоди з боку приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу до ПП "Зірка-2004" не надходило.

Позивач надав правове обґрунтування позовних вимог та копії документів на підтвердження повноважень особи, що видала довіреність представнику позивача.

Позивач надав клопотання, в якому просить перенести судове засідання на іншу дату, у зв'язку з відрядженням його представника.

Розглянувши надане клопотання, суд вважає за необхідне відхилити його як необґрунтоване та не підтверджене документально. Крім того, відкласти розгляд справи суд не має фактичної можливості, оскільки закінчився строк вирішення спору, встановлений ст. 69 ГПК України, а позивач не просить його продовжити.

Відповідач (ПП "АОСТА") надав клопотання про відкладення розгляду справи, у зв'язку з необхідністю документального та нормативного обґрунтування заперечень проти позову та подання доказів, а також неможливістю уповноваженого представника бути присутнім у судовому засіданні.

Розглянувши це клопотання, суд вважає за необхідне відхилити його, як необґрунтоване та не підтверджене документально. Крім того, відкласти розгляд справи суд не має фактичної можливості, оскільки закінчився строк вирішення спору, встановлений ст. 69 ГПК України, а відповідач (ПП "АОСТА") не просить його продовжити.

Третя особа у запереченнях на позовну заяву просить відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог в частині вимог, звернутих до реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції.

Відповідач (ПП "АОСТА") відзив на позов та витребувані документи суду не надав.

Справа розглядається за наявними в ній документами, відповідно до ст. 75 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представників відповідача (ПП "Зірка-2004") та третьої особи, суд встановив наступне.

05.08.2013 р. між позивачем та ПП "Зірка-2004" був укладений договір оренди приміщень, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д.В. та зареєстрований в реєстрі за №3266, (надалі - договір оренди), за яким орендодавець (ПП "Зірка-2004") передає, а орендар (позивач) приймає в строкове платне користування вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 190,0 кв.м., розташовані за адресою: 61002, м. Харків, вул. Сумська, буд. 39 (Літ. А- 5): перший поверх - №48 - 15,3 кв.м., №49 - 19,8 кв.м., №50 - 15,7 кв.м., №51 - 22,6 кв.м., №65 - 40,2 кв.м., №65а - 13,8 кв.м., №65б - 28,3 кв.м., №Іа - 2,1 кв.м., №IV (частково) - 32,2 кв.м., згідно технічного паспорту №80431, виготовленого КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» станом на 30.01.2013 р. для розміщення відділення ПАТ «ВБР».

Згідно з п. 5.1 договору оренди строк оренди встановлено з 05.08.2013 р. до 05.08.2018 р. включно.

05.08.2013 р. між сторонами договору оренди був підписаний акт прийому-передачі майна за договором оренди приміщення без зауважень.

05.08.2013 р. договір оренди був внесений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, що підтверджується копією витягу за індексним номером 7557589.

У п. 10.4 договору оренди сторони домовились, що орендар не відмовляється від свого переважного права, передбаченого чинним законодавством України, стосовно придбання приміщення у разі продажу орендодавцем об'єкту оренди третім особам за ціною орендодавця.

Відповідно до п. 10.5 договору оренди орендар, як сторона договору, погоджується, що у випадку, якщо орендодавець прийме рішення про відчуження приміщення, права орендаря згідно цього договору продовжують діяти відносно нового власника на весь термін дії цього договору, про що орендодавець зобов'язується повідомити такого нового власника до моменту відчуження приміщення.

17.10.2014 р. між відповідачами ПП "Зірка-2004" та ПП "АОСТА" був укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салімовською М.М. та зареєстрований в реєстрі за № 1758 (надалі - договір купівлі-продажу), за яким продавець (ПП "Зірка-2004") передає у власність покупця, а покупець (ПП "АОСТА") набуває у власність нежитлові приміщення підвалу № І-ІІІ, VIII-XVII, XVI-a, XVI-б площею 297,5 кв.м., цокольного поверху № 1-3, 7-25 27, 24а, 24б, І, площею 488,0 кв.м., 1-го поверху №36, 38, 39, 39а, 39б, 40, 42, 46, 47, 43, 44, 44а, 44б, 45, 48-54, 58, 58а, 58б, 59, 59а, 59б, 60, 60а, 61-63, 63а, 64, 64а, 65, 65а, 65б, І, Іа, ІІ, IV-VII, IX-XIV площею 944,2 кв.м. в літ. "А-5" загальною площею 1729,7 кв.м., що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 39.

У п. 1.4 договору купівлі-продажу продавець свідчить, що згадане в договорі майно на момент укладання цього договору не продане, не подароване, не відчужене іншим способом, завдатків за майно від інших осіб не отримано, договори управління щодо нього не укладалися, жодних прав на нього (в тому числі - права користування) у третіх осіб не має. Внаслідок відчуження вищевказаного майна не буде порушене прав та законних інтересів інших осіб.

Згідно з п. 4.1 зазначеного договору купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати за даним договором вищевказані нежитлові приміщення, вільні від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб.

17.10.2014 р. сторонами договору купівлі-продажу був підписаний акт приймання-передачі нежитлових приміщень за договором купівлі-продажу без зауважень.

17.10.2014 р. договір купівлі-продажу був внесений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салімовською М.М. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджується копією витягу за індексним номером 28279982.

Як зазначає позивач, серед приміщень, що придбані на підставі наведеного договору купівлі-продажу, є і орендовані ПАТ "ВБР" приміщення першого поверху загальною площею 190,0 кв.м., а саме: приміщення №48 - 15,3 кв.м., №49 - 19,8 кв.м., №50 - 15,7 кв.м., №51 - 22,6 кв.м., №65 - 40,2 кв.м., №65а - 13,8 кв.м., №65б - 28,3 кв.м., №Іа - 2,1 кв.м., №IV (частково) - 32,2 кв.м.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Дана стаття надає наймачеві переважне право придбати річ, що є об'єктом найму в разі її продажу наймодавцем. Порядок реалізації цього права наймачем законом не визначений. Наймодавець, який бажає продати річ, що передана в найм, зобов'язаний перш за все повідомити наймача про свій намір та про умови продажу. І лише в разі відмови наймача купити річ на запропонованих умовах наймодавець вправі запропонувати річ іншим особам. Але якщо немає бажаючих купити річ на умовах, запропонованих наймодавцем, і він погодиться продати її на умовах, які задовольняють наймача, останній знову має переважне право на купівлю речі.

Згідно з п. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексові, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

Крім того, згідно з ч. 1 ст. 207 ГК судом може бути визнане недійсним повністю або частково господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинене з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладене учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності).

Як зазначено у п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 р. №3, зі змінами, внесеними постановами від 25 грудня 1992 р. №13 та від 25 травня 1998 р. №15 "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними", угода може бути визнана недійсною лише на підставах і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.

Посилання позивача на норми статей 626, 628, 629, 659, 759, 760, 777 ЦК України та статей 283, 284, 289 ГК України, як на підставу для визнання спірного договору недійсним є помилковим, оскільки жодна з правових норм, на які він посилається, не містить такого правового наслідку, як визнання угоди недійсною, а вони є загальними нормами, що визначають поняття права власності, його зміст та здійснення права власності, підстави його набуття та можливість пред'явлення позову власником про визнання права власності, якщо це право оспорюється, а також встановлюють вимогу щодо обов'язковості договору. Відповідно до ст. 659 ЦК України продавець зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). Однак зазначена норма, у разі невиконання цієї вимоги, наділяє правом саме покупця вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, а не визнання його недійсним за позовом ПАТ «ВБР». Що ж стосується посилання на норми статей 759, 760, 777 ЦК України та статей 283, 284, 289 ГК, то вони визначають поняття договору найму, оренди майна (статті 759 ЦК України і 283 ГК), предмет договору найму й умови договору оренди (статті 760 ЦК України і 284 ГК), а також переважні права наймача і викуп (приватизацію) об'єкта оренди (статті 777 ЦК України, 289 ГК), які також не передбачають таких правових наслідків, як визнання угоди недійсною, а порядок їх захисту здійснюється шляхом звернення з позовом про перевід прав наймача чи покупця у разі укладання договорів найму чи купівлі-продажу з третіми особами без дотримання зазначених вимог закону. Крім того, позивачу слід було врахувати, що відповідно до вимог ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять як права, так і обов'язки наймодавця.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 09.10.2007 р. по справі №20-12/070.

За таких обставин, суд вважає позовні вимоги до відповідачів ПП "Зірка-2004" та ПП "АОСТА" необґрунтованими, недоведеними та не підлягаючими задоволенню в повному обсязі, оскільки позивачем невірно вибраний спосіб захисту, який не захищає переважне право орендаря.

В позовних вимогах до Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції також суд вважає за необхідне відмовити, оскільки Реєстраційна служба Харківського міського управління юстиції є третьою особою, а до третьої особи неможна заявляти позовні вимоги.

Суд не стягує з позивача судовий збір на користь Державного бюджету України, оскільки позивач згідно з п. 22 ч. 1 ст. 5 Закону України «Про судовий збір» звільнений від його сплати.

Керуючись ст.ст. 283, 284, 289 ГК України, ст.ст. 203, 215, 626, 628, 629, 659, 759, 760, 777 ЦК України, ст.ст. 33-35, 43, 49, 75, 82-85 ГПК України,

ВИРІШИВ:

В позові до Приватного підприємства "Зірка-2004" відмовити повністю.

В позові до Приватного підприємства "АОСТА" відмовити повністю.

В позові до Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції відмовити повністю.

Повне рішення складено 16.03.2015 р.

Суддя В.І. Ольшанченко