ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2015 року Справа № 916/4161/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя : Корсак В.А.

судді: Данилова М.В., Данилова Т.Б. (доповідач)

розглянувши матеріали касаційної скарги Одеської міської ради
на постановуОдеського апеляційного господарського суду від 12.02.2015р.
у справі господарського суду№916/4161/14 Одеської області
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Капітал Холдинг"
доОдеської міської ради
третя особа Департамент комунальної власності Одеської міської ради
про за участю представників сторін: позивача - відповідача - третьої особи - визнання недійсним договору Ткач І.М. дов. б/н від 31.12.2014 Чернова Г.А. дов. № 62/исх-гс від 19.02.2015 Смітюх В.В. дов. № 01-36/19 від 20.01.2015
В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2014 року товариство з обмеженою відповідальністю "Капітал Холдинг" звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, про визнання недійсним договору №175 на резервування (використання) місця розташування об'єкту, укладеного 09.04.2013 між ТОВ "Капітал Холдинг" та Одеською міською радою.

Рішенням господарського суду Одеської області від 05.12.2014 (суддя Горячук Н.О.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 12.02.2015 (судді Мишкіна М.А., Будішевська Л.О., Бєляновський В.В.) позовні вимоги задоволено, визнано недійсним договір на резервування (використання) місця розташування об'єкту №175, укладений 09.04.2013 між ТОВ "Капітал Холдинг" та Одеською міською радою.

Не погоджуючись із рішеннями судів попередніх інстанцій, Одеська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

ТОВ "Капітал Холдинг" у відзиві на касаційну скаргу проти доводів касаційної скарги заперечує, просить залишити скаргу без задоволення, судові рішення вважає законними та обґрунтованими.

Заслухавши присутніх в судовому засіданні представників сторін та третьої особи, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права при винесенні рішення і постанови та доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 03.02.2006 після придбання нерухомості, з метою належного виконання права користування земельною ділянкою шляхом отримання її в оренду, ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" звернулося до Одеської міської ради з проханням надати земельну ділянку, на якій знаходяться об'єкти нерухомості, у довгострокову оренду.

Власником нежитлових будівель та споруд згідно Свідоцтва про право власності від 28.04.2010 серії АС №921751 та Витягу про реєстрацію права власності №26176785 від 20.05.2010 є ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ".

Рішенням Одеської міської ради №748-VI від 29.04.2011 було надано дозвіл ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 2,1га за адресою: м. Одеса, вул. Колонічна, 7 для експлуатації та обслуговування складських та офісних будівель.

На замовлення ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" уповноваженою проектною організацією був виготовлений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, який був поданий позивачем міській раді на затвердження.

Останньою процедурою після цього мало бути винесення на сесію Одеської міської ради питання про надання згоди на укладання договору оренди земельної ділянки з ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ", для чого Одеське міське управління земельних ресурсів виготовило проект рішення Одеської міської ради про винесення на сесію Одеської міської ради питання про надання згоди на укладання договору оренди земельної ділянки з ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" та направило його 04.04.2013 на погодження до юридичного департаменту Одеської міської ради.

Проте, одним із зауважень юридичного департаменту була необхідність укладання договору резервування (використання), що було однією з умов щодо винесення на сесію Одеської міської ради питання про укладання договору оренди з ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ", про що свідчить лист юридичного департаменту Одеської міської ради №119-з від 08.04.2013, в якому викладені зауваження до проекту рішення Одеської міської ради "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" в оренду земельної ділянки площею 2,0687га за адресою м. Одеса, вул. Колонічна, 7". Серед переліку зауважень, які є перешкодою для винесення на розгляд сесії питання про укладення договору оренди, вказано відсутність спірного договору та рекомендовано "долучити до матеріалів під проект рішення відомості щодо укладання з ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" договору на резервування (використання) місця розташування…".

09.04.2013р. між ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" (Місцекористувач) та Одеською міською радою (Власник) в особі Одеського міського управління земельних ресурсів укладено договір №175 на резервування (використання) місця розташування об'єкту, відповідно до якого Власник надає, а Місцекористувач приймає у строкове платне користування місце розташування об'єкту, який знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Колонічна, 7, Малиновський ринок. Об'єктом, під який надане місце розташування, є нежитлові будівлі і споруди, які знаходяться на земельній ділянці за зазначеною адресою.

Плата за місце резервування згідно із п.п.3.1-3.2 Договору №175 від 09.04.2013 вноситься Місцекористувачем в грошовій формі.

Плата нараховується у розмірі 5 % від розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 1702705,59грн. на рік, вноситься рівними частками щомісячно, підлягає індексації згідно із щорічною індексацією нормативної грошової оцінки землі (п.3.4 Договору).

Позивач, звертаючись з позовом до суду, зазначав, що з метою укладення договору оренди земельної ділянки він був змушений підписати договір про резервування земельної ділянки, який є удаваним, так як вчинений фактично для приховання договору оренди земельної ділянки для отримання міською радою плати за користування земельною ділянкою до моменту укладення в належній формі і за належною процедурою договору оренди землі, у зв'язку з чим спірний договір є недійсним, оскільки при його укладанні не були додержані вимоги закону, які є обов'язковими для укладання договору оренди земельної ділянки.

Вирішуючи справу по суті, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідно до ст.628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно із ч.ч.1-3, 5 ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст.120 Земельного кодексу та ст.377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Виникнення права власності на об'єкт нерухомості тягне за собою необхідність оформлення права користування земельною ділянкою під цим об'єктом. Так, правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомий об'єкт, є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

З огляду на приписи ст.182, ч.2 ст.331, ст.657 Цивільного кодексу України покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно. При цьому, з виникненням прав власності на будівлю чи споруду у особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов'язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування.

Відповідно до ст.116 Земельного кодексу України підставою набуття громадянами та юридичними особами права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності є рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результати аукціону.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Порядок та підстави набуття права користування земельною ділянкою, зокрема, на умовах оренди, врегульовано ст.ст.122, 123, 124 Земельного кодексу України, які не передбачають обов'язкового укладання орендарем з орендодавцем договору резервування земельної ділянки перш ніж укласти договір оренди землі.

Статтею 235 Цивільного кодексу України встановлено, що удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Згідно із п.25 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. За удаваним правочином права та обов'язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Тобто, воля сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином.

Крім того, Пленум Верховного Суду України в зазначеній постанові також роз'яснив, що встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним. Аналогічної правової позиції дотримується і Пленум Вищого господарського суду України у п.3.11 постанови від 29.05.2013р. №11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними".

Вирішуючи справу по суті, суди попередніх інстанцій керувались приписами статті 93 Земельного кодексу України, якою передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Вимоги до форми та змісту договору оренди землі встановлені в Законі України "Про оренду землі".

У статті 15 Закону України "Про оренду землі" наведено перелік істотних умов договору оренди землі. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Судами попередніх інстанцій з аналізу спірного договору №175 встановлено, що між сторонами насправді був укладений договір, який за своєю суттю є договором оренди земельної ділянки, метою укладення якого було отримання плати за користування земельною ділянкою (п.3.2, 3.4 договору №175), на якій, як погоджено сторонами у п.1.3 договору, знаходяться нежитлові будівлі та споруди, належні на праві власності позивачу.

Також, з аналізу договору №175 від 09.04.2013 судами встановлено, що він не містить всіх істотних та невід'ємних частин договору оренди земельної ділянки, які встановлені ст.15 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, згідно ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а як встановлено судами попередніх інстанцій, відповідного рішення про передачу позивачу в оренду спірної земельної ділянки Одеською міською радою не приймалось.

Відтак, суди дійшли висновку, що метою укладення спірного договору є одержання місцевим бюджетом плати за землю у період, коли триває оформлення документів із землеустрою, а законодавством визначається тільки дві форми плати за землю: орендна плата та земельний податок. Одержання плати за землю у формі плати за місце розташування об'єктів нерухомості чинним законодавством не передбачено.

Згідно із ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Пунктом 1 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" визначено, що при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи.

Зважаючи на встановлені обставини, суди дійшли до висновку, що спірний договір №175 - це удаваний правочин, яким приховано договір оренди земельної ділянки, особливий порядок укладення якого визначено законодавством, і який Одеською міською радою не дотримано, а відтак, наявні підстави для визнання спірного Договору резервування земельної ділянки недійсним.

Посилання Одеської міської ради в касаційній скарзі на обов'язковість до виконання Рішення Одеської міської ради від 19.10.2011 №1396-У1 "Про врегулювання земельних відносин на організацію землеустрою в м. Одесі" було предметом розгляду в судах попередніх інстанцій.

Дійсно, пунктом 2.6 зазначеного рішення міськради визначено, що на стадії підготовки проекту рішення Одеської міської ради про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відділом земельного кадастру готується договір на резервування (використання) місця розташування об'єкту, що укладається між відповідним суб'єктом господарювання та Одеською міською радою в особі начальника Управління.

Проте, судами встановлено, що договір на резервування було укладено не на стадії підготовки проекту рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а на стадії вже розробленого проекту землеустрою, який підлягав затвердженню на сесії Одеської міськради та укладення договору оренди земельної ділянки, що не відповідає приписам Рішення Одеської міської ради від 19.10.2011 №1396-У1 "Про врегулювання земельних відносин на організацію землеустрою в м. Одесі".

Статтею 1117 ГПК України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги Одеської міської ради, оскільки доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів по справі, а судами було повно та всебічно з'ясовано обставини, що мають значення для даної справи, їм надано належну правову оцінку та прийнято рішення і постанову з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що дає підстави залишити їх без змін.

Судові витрати, сплачені касатором до бюджету під час подання касаційної скарги, у зв'язку з відмовою в задоволенні касаційної скарги на підставі ст.49 ГПК України залишаються на касаторі.

Враховуючи наведене, та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 12.02.2015р. у справі №916/4161/14 господарського суду Одеської області залишити без змін.

Головуючий суддя В. Корсак

Судді М. Данилова

Т. Данилова