ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" березня 2015 р. Справа № 908/2976/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Могилєвкін Ю.О., суддя Пушай В.І. , суддя Плужник О.В.

при секретарі Крупа О.О.

за участю представників сторін:

1-го позивача - не з'явився

2-го позивача - Цимбал А.В

відповідача - не з'явився

розглянувши апеляційну скаргу відповідача (вх.№1268З/3) та апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Міського комунального підприємства "Основаніє", м.Запоріжжя, (вх.№1611 З/3) на рішення господарського суду Запорізької області від 19.01.2015 року у справі №908/2976/14

за позовом: 1) Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя,

2) Міського комунального підприємства "Основаніє", м. Запоріжжя,

до ФОП ОСОБА_2, м. Запоріжжя,

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 28 453 грн.

ВСТАНОВИЛА:

В серпні 2014р. до господарського суду Запорізької області з позовною заявою звернулись Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Міське комунальне підприємство "Основаніє" до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (з урахуванням заяв про збільшення розміру позовних вимог) про стягнення заборгованості з листопада 2011р. по жовтень 2014р за оренду нежитлового приміщення, яка становить - 28453,12 грн.; розірвання договору НОМЕР_1 оренди нежитлового приміщення від 04.12.2012р.; звільнення нежитлового приміщення площею 116,60 кв.м. в житлову будинку по АДРЕСА_1 шляхом виселення ФОП ОСОБА_2 із зазначеного приміщення та стягнення з відповідача суми судового збору.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 19.01.2015 по справі №908/2976/14 (колегія суддів у складі: головуючий суддя: Топчій О.А.; суддя:Давиденко І.В., суддя:Сушко Л.М.) позовні вимоги задоволено частково; в частині стягнення 28453 (двадцять вісім тисяч чотириста п'ятдесят три) грн. 12 коп. заборгованості з орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 від 04.12.2002р. позов залишено без розгляду; розірвано договір оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 від 04.12.2012р. Звільнено нежитлове приміщення площею 116,60 кв.м. в житловому будинку по АДРЕСА_1, на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та міського комунального підприємства "ОСНОВАНІЄ" шляхом виселення фізичної особи підприємця ОСОБА_2 із зазначеного приміщення; стягнуто з фізичної особи підприємця ОСОБА_2 на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 2436 грн. 00 коп., з посиланням на порушення умов договору в частині оплати оредної плати.

Відповідач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права та неповне з'ясування обставин справи при його прийнятті, просить скасувати рішення господарського суду повністю та прийняти нове рішення у справі, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

В апеляційній скарзі зазначив, що суд безпідставно прийшов до висновку, що договір є діючим, оскільки строк дії договору закінчився 04.12.2013р. та нарахування орендної плати з 04.12.2013р. вважає безпідставним.

Позивачі надали відзив на апеляційну скаргу, в якому просили рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що договір підлягає розірванню у зв'язку з невиконанням відповідачем умов договору оренди щодо сплати орендної плати станом на 01.08.2014р. утворилась заборгованість починаючи з листопада 2011р. оскільки договір оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 від 04.12.2002р. укладений строком на 5 років, та додатковими угодами строк дії продовжено до 22.04.2014р.

Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, та Міське комунальне підприємство "Основаніє" з рішенням господарського суду першої інстанції частково не погодилися, звернулися до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неповного з'ясування обставин справи при його прийнятті, просять скасувати рішення господарського суду в частині залишення без розгляду стягнення заборгованості з орендної плати та прийняти нове рішення у справі.

В апеляційній скарзі зазначили, що колегія суддів першої інстанції повинна була розглянути справу за наявними в ній доказами, в тому числі самостійно перерахувати суму заборгованості з орендної плати на 18%.

Представник 1-го позивача відповідача в судове засідання не з'явився, хоча були належним чином повідомлений про час і місце проведення судового засідання.

Відповідач в судове засідання не з'явився, однак заявив клопотання про розгляд справи без його участі, зазначивши, що свої вимоги, заявлені в апеляційній скарзі, підтримує в повному обсязі.

Судова колегія повторно розглянувши справу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду встановила, що 04.12.2002р. між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), КП "ВРЕЖО № 13" (балансоутримувач) (правонаступником всіх прав та обов'язків якого є МКП "ОСНОВАНІЄ") та ПП ОСОБА_2 (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 від 04.12.2002р. за умовами якого орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 05.11.2002р. за № 336/38 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 116, 60 кв.м. за адресою АДРЕСА_1, що значиться на балансі КП "ВРЕЖО № 13".

Пунктом 1.1. договору встановлено, що дане нежитлове приміщення вбудоване в підвал 3 поверхового будинку відповідно до плану з інвентарної справи, доданого до експертної оцінки виконаної ТОВ "Біржа Слов'янська".

У п.2.1 договору передбачено, що вступ орендаря у користування нежитловим приміщенням настає одночасно з підписанням договору по акту прийому-передачі вказаного нежитлового приміщення, підписаного з балансоутримувачем.

04.12.2002р. сторонами даного договору підписано акт прийому-передачі приміщення розташованого за адресою: АДРЕСА_1, площею 116, 60 кв.м. (т. 1 а.с. 64).

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

На підставі рішення Запорізької міської ради від 18.02.2011 р. № 6 «Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну чисельність апарату Запорізької міської ради» від 06.04.2011 р. № 20 «Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об'єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя» сторони дійшли до згоди замінити сторону в Договорі оренди НОМЕР_1 від 04.12.2002р. нежитлового приміщення площею 116, 60 кв.м. по АДРЕСА_1, а саме Орендодавця з управління житлового господарства Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, про що уклали додаткову угоду від 01.06.2011р. (т. 1 а.с. 63).

Пунктом 3.3 договору встановлено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається орендарем самостійно, шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції.

У п. 3.4 договору визначено, що орендна плата, перераховується орендарем самостійно до місцевого бюджету м. Запоріжжя за місцезнаходженням об'єкта, що здається в оренду, щомісячно, не пізніше 5 числа місяця на рахунок місцевого бюджету Орджонікідзевського району.

01.04.2003 р., 27.02.2004р. та 11.06.2007р. додатковими угодами змінювалась площа орендованого приміщення, орендна ставка та розмір орендної плати.

Пунктом 11.1 договору сторони визначили, що договір НОМЕР_1 від 04.12.2002р. діє з 04.12.2002р. до 04.12.2007р.

22.04.2008р. додатковою угодою сторони продовжили строк дії договору оренди нежитлового приміщення від 04.12.2002р. НОМЕР_1 строком на три роки, та визначили, що орендна ставка згідно рішенням сесії Запорізької міської ради №31 від 28.04.2007р. встановлюється 25%, таким чином, розмір орендної плати за оренду за квітень 2008р. становить 1028, 68 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць перераховується Орендарем самостійно, шліхом коригування розміру місячної орендної плати на індекс інфляції попереднього місяця до місцевого бюджету м. Запоріжжя, щомісячно не пізніше 20 числа поточного місяця.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 11.03.2011р. договір оренди нежитлового приміщення від 04.12.2002р. НОМЕР_1 та додаткову угоду від 22.04.2008р. було визнано дійсними.

Як свідчать матеріали справи, 21.04.2011р. рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 158/121 договір оренди НОМЕР_1 від 04.12.2002 р. продовжено строком на 3 роки.

Додатковою угодою від 23.03.2012р., копія якої надана відповідачем 20.11.2014р, сторони визначили, що орендна ставка згідно з рішенням Запорізької міської ради № 47 від 28.02.2006р. складає 18%. Таким чином, розмір орендної плати орендованого приміщення за березень 2012р. становить 921, 53 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць перераховується Орендарем самостійно, шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць до місцевого бюджету м. Запоріжжя, що місячно до 10 числа місяця, наступного за тим, що підлягає оплаті.

Судом першої інстанції встановлено, що вказана додаткова угода підписана усіма сторонами без зауважень та заперечень та скріплена печатками, а тому приймається судом як діюча угода, за якою сторони узгодили орендну ставку 18%.

Посилання відповідача щодо наявності узгодженої додаткової угоди від 25.11.2013р. з іншою відсотковою ставкою орендної плати - безпідставні, оскільки надана відповідачем додаткова угода від 25.11.2013р. з протоколом розбіжностей до неї, як доказ зміни орендної ставки та орендної плати містить підписи та печатки орендодавця та орендаря, підпис та печатка балансоутримувача - відсутні, та протокол розбіжності не погоджений.

Судом першої інстанції правомірно встановлено, що розмір орендної плати за квітень 2008р. становить 1028, 68 грн. з подальшим перерахуванням на індекс інфляції, а з березня 2012р. розмір орендної плати становить 921, 53 грн. з подальшим коригуванням розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до ст.764 ЦК України встановлено, якщо наймач (орендар) продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця (орендодавця) протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений цим договором.

Згідно з ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, по закінченні строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому заперечення мають бути висловлені протягом одного місяця після закінчення строку договору.

В матеріалах справи відсутні докази звернення однієї із сторін з заявою про припинення або зміну умов договору оренди.

Судом першої інстанції обґрунтовано встановлено, що договір оренди нежитлового приміщення від 04.12.2002р. НОМЕР_1 був декілька раз пролонгований згідно Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та на день розгляду справи є дійсним.

Згідно з ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

За приписами ч.3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Пунктом 5.2 договору встановлено, що відповідач «орендар» взяв на себе зобов'язання своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату за користування орендованим приміщенням до місцевого бюджету м. Запоріжжя.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідач взятий на себе обов'язок сплачувати оренду плату у строки та розмірі визначені договором та додатковими угодами виконував неналежним чином, в результаті чого у останнього, згідно з наданих позивачем розрахунків, утворилась заборгованість за період з листопада 2011 р. по жовтень 2014р. в розмірі 28453,12 грн.

Позивачем, в порядку досудового врегулювання спору надсилалися претензії на адресу відповідача, які залишились останнім без задоволення, що стало підставою для позивача звернутися до суду з вимогою про стягнення з відповідача суми заборгованості з орендної плати за період з листопада 2011р. по жовтень 2014р. в загальному розмірі 28 453,12 грн., яка розраховувалася за відсотковою орендною ставкою 25 % на підставі 22.04.2008р. додаткової угоди від 22.04.2008р. до договору оренди нежитлового приміщення від 04.12.2002р. НОМЕР_1.

Судом першої інстанції обґрунтовано встановлено, що позовна вимога позивача про стягнення з відповідача суми боргу з орендної плати розрахована не вірно, оскільки згідно наданих розрахунків, заборгованості та пояснень позивача, останнім розраховується орендна плата за березень 2012 р. та в подальшому нарахування орендної плати здійснюється за додатковою угодою від 22.04.2008 р., а сторонами було укладено додаткову угоду від 23.03.2012 р., де змінилась орендна ставка (з 25% на 18%) та орендна плата за користування орендованим приміщенням.

Як свідчать матеріали справи 20.11.2014р., та повторно 08.12.2014р. ухвалами суду зобов'язано позивачів надати пояснення нарахування орендної плати за березень 2012р. за відсотковою ставкою 25 %, тоді як додатковою угодою від 23.03.2012р. встановлено 18%; обґрунтувати нарахування розміру орендної плати за березень 2012р. у розмірі 1283, 75грн., хоча вказаною додатковою угодою розмір орендної плати становить 921,53 грн., та здійснити помісячний, обґрунтований та детальний розрахунок суми боргу з урахуванням всіх додаткових угод що укладались.

Матеріали справи не містять обґрунтованого розрахунку, позивачі обґрунтованого розрахунку заборгованості з орендної плати не надали.

Суд першої інстанції правомірно визнав необгрунтованими пояснення позивача щодо нарахування відповідачу орендної плати з березня 2012 р. не за додатковою угодою від 23.03.2012р., в зв'язку з тим, що у Департаменті комунальної власності та приватизації дана додаткова угода відсутня, через неповернення відповідачем після її підписання екземпляра угоди позивачам. Оскільки, відсутність у позивачів даної додаткової угоди, не може бути підставою для здійснення нарахування відповідачу боргу за орендоване ним приміщення за іншими наявними в Департаменті комунальної власності та приватизації та КП «Основаніє» угод.

Крім того, позивачі є сторонами по договору оренди НОМЕР_1 від 04.12.2002 р. та один примірник всіх додаткових угод, які укладались між сторонами до даного договору оренди, повинні зберігатись у кожної сторони договору.

Відповідно до п. 5 ч.1 ст. 81 ГПК України, господарський суд залишає позов без розгляду, якщо позивач без поважних причин не подав витребувані господарським судом матеріали, необхідні для вирішення спору, або представник позивач не з'явився на виклик у засідання господарського суду і його нез'явлення перешкоджає вирішенню спору.

Пунктами 4.8, 4.9 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011р. № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" (із подальшими змінами), залишення позову без розгляду - це форма закінчення розгляду господарським судом справи без прийняття рішення суду в зв'язку з виявленням обставин, які перешкоджають розглядові справи, але можуть бути усунуті в майбутньому.

Отже, перш ніж залишити позов без розгляду господарський суд зобов'язаний з'ясувати причини невиконання його вимог позивачем і об'єктивно оцінити їх поважність.

Поважними, з урахуванням конкретних обставин справи, вважаються причини, які за об'єктивних, тобто не залежних від позивача, обставин унеможливлювали або істотно утруднювали вчинення ним відповідних процесуальних дій; при цьому береться до уваги й те, чи вживав позивач заходів до усунення цих обставин або послаблення їх негативного впливу на виконання позивачем процесуальних обов'язків, покладених на нього судом. Відповідні докази подаються позивачем і оцінюються господарським судом за загальними правилами статті 43 ГПК.

У разі неповідомлення позивачем таких причин суд вправі, в залежності від конкретних обставин справи, або залишити позов без розгляду, або розглянути справу за наявними в ній доказами.

Суд першої інстанції правомірно встановив, що позивачами не надано обґрунтованих пояснень з приводу нарахування орендної плати не у відповідності до укладених додаткових угод та ненадання обґрунтованого розрахунку заборгованості з орендної плати згідно з додатковими угодами до договору оренди 5/13 від 04.12.2002 р. які укладені між сторонами. Крім того, ніяких заходів по усуненню недоліків в розрахунку позивачами також не здійснено.

Колегія суддів вважає необгрунтованим посилання позивачів на обов'язок суду самостійно перерахувати суму заборгованості з орендної плати на 18%, так як підставою позову було невиконання умов договору та додаткової угоди від 22.04.2008р., якою орендна ставка встановлюється 25%, в установленому законом порядку позивачі не змінили підстави позову та не вважали підставою позову невиконаня додаткової угоди від 23.03.2012р., якою встановлено орендную ставку 18%.

Отже, суд першої інстанції не мав права самостійно змінювати підстави позову та проводити перерахунки розміру орендної плати та обґрунтовано залишив позовні вимоги в частині стягнення 28453,12 грн. заборгованості з орендної плати без розгляду.

Суд першої інстанції правомірно задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 від 04.12.2002р. та зобов'язання звільнити орендоване майно виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Посилання відповідача в апеляційній скарзі на те, що строк дії договору закінчився 04.12.2013р. необґрунтоване та спростовується матеріалами справи.

Судом першої інстанції правомірно встановлено, що договір оренди нежитлового приміщення від 04.12.2002 р. на момент розгляду справи є чинним.

Як свідчать матеріали справи, що відповідачем не надано до суду жодного доказу в підтвердження своєчасної та повної сплати орендної плати за користування орендованим приміщенням за період з листопада 2011 р. по жовтень 2014 р.

Суд першої інстанції правомірно встановив, що відповідач не виконував належним чином свої обов'язки щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за користування орендованим приміщенням відповідно до умов договору оренди, що призвело до виникнення заборгованості з орендної плати та не надходження коштів до державного бюджету.

Таким чином, порушення орендарем такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як своєчасне внесення орендної плати (істотне порушення), є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив вимогу позивачів про розірвання договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 від 04.12.2012р.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до ч.1 ст.785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Судом першої інстанції правомірно задоволено позовну вимогу про зобов'язання звільнити нежитлове приміщення площею 116,60 кв.м. в житловому будинку по АДРЕСА_1, шляхом виселення відповідача.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, що відповідачем не виконано.

Таким чином, висновки викладені в рішенні господарського суду, відповідають нормам матеріального та процесуального права та фактичним обставинам справи, а мотиви відповідача та позивачів не можуть бути підставою для його скасування, керуючись ст.ст. 525, 526, 629, 759, 762, 764, 785 ЦК України, ст.ст. 17, 18, 19, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"ст.ст. 81,101-105 ГПК України колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційні скарги відповідача та позивачів залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 19.01.2015 року у справі №908/2976/14 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до касаційної інстанції: Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 27.03.15

Головуючий суддя Могилєвкін Ю.О.

Суддя Пушай В.І.

Суддя Плужник О.В.