ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"30" березня 2015 р.Справа № 916/1047/14

За позовом Заступника прокурора Одеської області;

до відповідачів: 1. Біляївської районної державної адміністрації Одеської області;

2. Товариства з обмеженою відповідальністю „Арагон";

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Біляївська района рада;

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку

Суддя: Погребна К.Ф.

У судових засіданнях приймали участь представники:

Від прокуратури: Вергін Д.С. на підставі посвідчення;

Від відповідача "1": Гончаров В.М. - довіреність;

Від відповідача "2": Асауленко Ю.С. - довіреність;

Від третьої особи: не з'явився

У судовому засіданні 30.03.2015р. приймали участь представники:

Від прокуратури: не з'явився;

Від відповідача "1": Гончаров В.М. - довіреність;

Від відповідача "2": Асауленко Ю.С. - довіреність;

Від третьої особи: не з'явився

СУТЬ СПОРУ: Заступник прокурора Одеської області звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Біляївської районної державної адміністрації Одеської області і Товариства з обмеженою відповідальністю "Арагон" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, розташованої на території Біляївської міської та Яськівської сільської рад, загальною площею 4,8996 га, укладеного 26.09.07 між відповідачами, та повернення до земель запасу Біляївської міської ради та Яськівської сільської ради вказаної земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.08.2014р. по справі №916/1047/14 (судді: Горячук Н.О., Гуляк Г.І., Щавинська Ю.М.) у задоволені позову було відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.10.2014р. рішення господарського суду Одеської області від 11.08.2014р. по справі №916/1047/14 було залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 15.01.2015р. касаційну скаргу Заступника прокурора Одеської області задоволено частково. Рішення господарського суду Одеської області від 11.08.2014р. та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.10.2014р. у справі №916/1047/14 скасовані, а справу передано на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Згідно з автоматизованим розподілом справ, в порядку ст.2-1 Господарського процесуального кодексу України, справу № 916/1047/14 передано на розгляд судді Погребній К.Ф.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 09.02.2015р. справу №916/1047/14 прийнято до провадження суддею Погребною К.Ф.

Прокурор на позовних вимогах наполягає.

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Арагон" проти позову заперечує з підстав викладених у відзиві на позов та просить суд у задоволенні позовних вимог відмовити.

Відповідач Біляївська районна державна адміністрація проти позову заперечує у повному обсязі та підтримує заперечення відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Арагон".

Третя особа, яка належним чином була повідомлена, в судове засідання не з'явилась, представників в судове засідання не направила.

У судовому засіданні 30.03.2015р. після виходу суду з нарадчої кімнати було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

На підставі рішення Яськівської сільської ради Одеської ради №41/V від 27.10.2006р. та рішення Біляївської міської ради №312-111 від 30.03.2007р., ТОВ „Арагон" отримано дозвіл на вибір земельних ділянок на території Яськівської сільської ради та Біляївської міської ради для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо - спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних з розведенням та ловлею риби і дичини за рахунок земель запасу відповідних рад.

Розпорядженням Біляївської РДА №393/2007 та №394/2077 від 10.04.2007р. надано дозвіл ТОВ „Арагон" на збір матеріалів попереднього погодження по вибору земельної ділянки пл. 20,380га. за рахунок земель запасу Яськівської сільської ради та земельної ділянки пл. 15,72 га за рахунок земель запасу Біляївської міської ради.

11.05.2007р. Біляївською РДА прийнято розпорядження №527/2007, яким затверджено акт вибору земельної ділянки пл. 30,123га із земель водного фонду, що перебувають в запасі Яськівської сільської ради та Біляївської міської ради (в тому числі пл. 9,813га на території Біляївської міської ради; 20,380га на території Яськівської сільської ради), а також надано ТОВ „Арагон" дозвіл на розробку проекту відведення в оренду вказаної земельної ділянки пл..30,123га.

Проект із землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ „Арагон" в довгострокову оренду строком на 35 років для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади району на території Біляївської міської ради та Яськівської сільської ради було розроблено ТОВ „Інагро" на замовлення ТОВ „Арагон" на підставі укладеного договору №14-4/ V від 14.05.2007р.

Державну експертизу землевпорядної документації землевпорядної документації проведено Управлінням державної експертизи землевпорядної документації та ліцензування Державного агентства земельних ресурсів України, за результатами якої отримано Висновок державної експертизи землевпорядної документації від 27.06.2007 №357-07, відповідно до якого вказаний проект в цілому відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленими правилами і нормам, оцінюється позитивно, зауваження відсутні.

Розпорядженням Біляївської РДА Одеської області від 02.07.2007р. №170/2007 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ „Арагон", надано в довгострокову оренду терміном на 35 років земельні ділянки загальною площею 30,123га, в тому числі і передане за спірним договором.

Як свідчать матеріали справи ТОВ „Арагон" також було замовлено та розроблено технічну документацію з нормативно-грошової оцінки вказаних земельних ділянок.

Технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок також пройшли державну експертизу, що підтверджується Висновком державної експертизи землевпорядної документації №А 456 від 10.09.2007р. Відділом земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області складено витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що передавалися в оренду ТОВ „Арагон".

26.09.2007р. між Біляївської РДА та ТОВ „Арагон" укладено договір оренди землі, зареєстрований у Біляївському райвідділі Одеської регіональної філії ДП „Центр державного земельного кадастру" 03.10.2007р. за №04.07.516.00044.

Відповідно до п.2 договору в оренду ТОВ „Арагон" із земель запасу на території Біляївської міської ради (за межами населеного пункту) передано земельні ділянки з кадастровим номером :01:001:0141 пл. 4,8996га., в тому числі, інших відкритих земель без рослинного покрову або з незначним рослинним покровом - 4,8996га.

Відповідно до п. 4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент будівництва становить 213072,89грн.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки після завершення будівництва становить 665832,09 грн.

Відповідно до п. 8 договору орендна плата встановлена в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Визначена сторонами в спірному договорі орендна плата розрахована на підставі вказаної нормативно-грошової оцінки землі, по якій була проведена державна експертиза.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що в порушення вимог ч.1 ст. 21 ЗУ „Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) технічна документація з нормативно-грошової оцінки зазначеної земельної ділянки на розгляд до Біляївської районної ради не надавалася, останньою не затверджувалася, а відтак спірний договір оренди земельної ділянки підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 203, 215 ЦК України із застосуванням передбачених ст.216 ЦК України наслідків його недійсності шляхом повернення земельної ділянки, що є об'єктом оренди, до земель запасу Біляївської міської та Яськівської сільських рад.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:

Підставою для визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки прокурор зазначав незатвердження Біляївською районною радою технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, тоді як згідно із ч.2 ст.23 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.

Відповідно до ч.2 ст.792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Так, згідно із ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент укладення спірного договору) встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Із змісту спірного договору оренди землі судом встановлено, що відповідачі дійшли згоди відносно всіх вищенаведених істотних умов договору оренди землі, які передбачені ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору), а також договір містить усі невід'ємні частини договору, що, в свою чергу, свідчить про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин частини другої вказаної статті щодо визнання договору оренди землі недійсним.

Натомість, незатвердження Біляївською районною радою технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок (у тому числі спірної земельної ділянки) не має своїм наслідком визнання договору оренди недійсним з цієї підстави з огляду на наступне.

Як встановлено судом, відповідно до ст.21 Закону України "Про оцінку земель" розроблена ТОВ "ІНАГРО" технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок пройшла державну експертизу, за результатом якої складено висновок державної експертизи землевпорядної документації №А456 від 10.09.2007р.

Скасовуючи рішення судів у даній справі із направленням справи на новий розгляд, Вищий господарський суд України у своїй постанові зазначив, що судами не досліджено і не з'ясовано чи отримано позитивний висновок державної експертизи землевпорядної документації спірної земельної ділянки та чи є чинним Витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельних ділянок № 6-6-03/803 від 19.09.2007 з огляду на те, що у верхній частині Витягу зазначено «Проект».

Під час нового розгляду справи судом встановлено, що згідно п.11 Висновку Державної експертизи №А456 від 10.09.2007р. технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок підлягає доопрацюванню.

Поряд з цим, суд завертає увагу на те, що, згідно Висновку, контроль за усуненням зауважень покладається на відділ земельних ресурсів у Біляївському районі.

Дослідивши зміст Висновку Державної експертизи №456 від 10.09.2007р., судом з'ясовано, що по усім пунктам, де потрібно було доопрацювання технічної документації, наявні записи про виправлення недоліків, вказано, що зауваження враховано та виправлено, записи засвідчено підписами Директора ТОВ «Інарго», яке здійснювало виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «Арагон» на підставі розпорядження Біляївської райдержадміністрації від 02.07.2007р. №870/2007 про надання ТОВ «Арагон» земельних ділянок в оренду, згідно замовлення, договору та завдання на виконання оцінки.

Як свідчать матеріали справи, Відділом земельних ресурсів у Біляівському районі Одеської області Головного управління земельних ресурсів у Одеській області 19.09.2007 року за реєстраційним № 6-6-03/803 видано витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельних ділянок, що передавались в оренду ТОВ «Арагон», який підписаний начальником та скріплений гербовою печаткою.

При цьому, ст.ст.18, 23 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, який видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Тобто, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, які використовуються при розрахунку розміру орендної плати, викладаються у відповідному витягу, що видається відповідним державним органом.

Відповідно зазначених приписів Закону, відділом земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області Головного управління земельних ресурсів у Одеській області виготовлено витяг № 6-6-03/803 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що передавались в оренду відповідачу - ТОВ "АРАГОН", в якому вказано розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Що стосується доводів Прокурора відносно того, що Витягу № 6-6-03/803 від 19.09.2007р. є лише проектом та на може прийматися судом до уваги із посиланням на письмові пояснення Саламахи А.В., то суд зазначає, що на час видачи Витягу, Саламаха А.В. займав посаду начальника Відділу земельних ресурсів у Біляївському районні Одеської області, і мав повноваження щодо підписання та надання Витягів з технічної документації про нормативно- грошову оцінку землі.

При цьому, надані позивачем в обґрунтування позовних вимог, пояснення Саламахи А.В. від 16.07.2014р. стосовно виданого Витягу № 6-6-03/803 від 19.09.2007р., не містять будь яких посилань на нормативні документи, згідно яких він у 2007 році, діючи як посадова особа засвідчив підписом, кріпленим печаткою, саме «Проект» Витягу.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що 10.09.2007р. була проведення державна експертиза технічної документації з нормативної грошової оцінки, після виданого Висновку№456 від 10.09.2007р. технічна документація була доопрацьована, про що в Висновку свідчать відповідні написи, у тому числі і Начальника відділу земельних ресурсів у Біляївському районні Одеської області Саламахи А.В. , засвідчені гербовою печаткою відділу.

Отже, 19.09.2007р. відділом земельних ресурсів у Біляївському районні Одеської області був виданий Витяг з нормативної грошової оцінки, завірений підписом начальника Саламахи А.В. та гербовою печаткою відділу. На думку суду, даним витягом Відділ земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області, надавши відповідні дані у передбаченій законі формі, виконав вимоги ЗУ «Про оцінку земель».

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що за умови наявності висновку державної експертизи технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок (у тому числі спірної земельної ділянки) та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, виготовленим Відділом земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області, незатвердження Біляївською районною радою цієї технічної документації не має своїм наслідком визнання договору оренди недійсним.

Крім того, суд зазначає, що виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24 червня 2003 року майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.

За висновком Європейського суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила". Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".

З огляду на вищезазначене, проаналізувавши зміст спірного договору оренди землі, суд встановив, що спірний договір оренди містить усі істотні умови, договору оренди землі, які передбачені частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент укладення спірного договору), що в свою чергу свідчить про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин частини другої цієї статті щодо визнання договору оренди землі недійсним.

З врахуванням зазначеного вище, суд дійшов висновку про недоведеність прокурором підстав з якими закон, зокрема, ст.215 ЦК України пов'язує недійсність правочинів, так само, як і порушення відповідачами інтересів держави або спричинення шкоди державі внаслідок укладення спірного договору, чим обумовлено звернення до суду із заявленим позовом з метою захисту інтересів держави.

При цьому вимоги заступника прокурора Одеської області щодо повернення до земель запасу Яськівської сільської ради спірної земельної ділянки (кадастровий номер :01:001:0141), розташованої на території Яськівської сільської ради за межами населеного пункту, загальною площею 4,8996га та нормативною вартістю 213072,89грн. не підлягають задоволенню, оскільки є похідними від вимог про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Рішення прийнято на підставі наданих сторонами доказів, оскільки згідно із ст.33, 38 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона: повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; самостійно визначити і надати суду ті докази на підтвердження своїх доводів, які вважає необхідними, належними і достатніми. Докази витребовуються судом у ході розгляду справи лише у разі подання відповідного клопотання - на суд не покладено обов'язку вказувати стороні, які докази вона повинна подати на підтвердження свої вимог чи заперечень, або проводити розшук тих чи інших доказів з власної ініціативи.

При цьому суд приймає до уваги строк розгляду справи, достатність часу у будь-якої із сторін для надання доказів на підтвердження власних доводів, для спростування обставин чи доводів протилежної сторони та для подання суду клопотання про витребування таких доказів у інших осіб.

За при приписами ст.43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Керуючись ст.ст.33, 43, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог заступника прокурора Одеської області до Біляївської районної державної адміністрації Одеської області, Товариства з обмеженою відповідальністю „Арагон", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Біляївської районної ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку - відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.85 Господарського процесуального кодексу України, після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Повне рішення складено 06 квітня 2015 р.

Суддя К.Ф. Погребна