ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

25 березня 2015 р. Справа № 903/71/15

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агас"

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко Холдинг"

про стягнення 1 648 347,13грн.

Суддя Слупко В.Л.

Представники сторін:

від позивача: Чорний А.О., довір. №87 від 02.10.2014р.,

від відповідача: Мельничук В.В., довір. б/н, від 10.10.2010р., Сергієнко О.В., довір. б/н. від 20.03.2015р.

Суть спору: ТОВ"Агас" у позовній заяві та його представник в судових засіданнях просять стягнути з ТОВ "Пакко Холдинг" 1 648 347,13 грн., в тому числі: 1 583 841,56 грн. заборгованості по орендній платі за період з листопада 2012р. по грудень 2014р. та 64 505,57 грн. пені, нарахованої за прострочення сплати орендних платежів в період з лютого 2014 року.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що відповідач в порушення умов укладеного між ними договору повторної суборенди нерухомого майна від 23.09.2014р. №3914 з листопада 2012р. почав сплачувати орендну плату в меншому розмірі, ніж визначено в договорі, в результаті чого і виникла заявлена у позові до стягнення сума заборгованості,на яку в межах 6-ти місячного строку відповідно до ч.6 ст. 232 ГК України та п.9.4.1 договору повторної суборенди нараховано пеню.

Відповідач у відзиві на позов зменшення ним розміру орендних платежів пояснює тим, що умовами договору повторної суборенди передбачено норму про можливість перегляду розміру орендної плати та визначено чітку процедуру такого перегляду. Вважає, що передбачена підпунктами 4.8.1. - 4.8.7 п.4.8 договору процедура перегляду орендних платежів ним як ініціатором перегляду дотримана повністю, а тому місячна орендна плата сплачується в сумі 43 823,29 грн. згідно звіту експерта, який було отримано товариством "Пакко Холдинг" в листопаді 2012 року. Також зазначає, що жодного разу товариство не порушувало строку сплати орендних платежів, визначеного в п.4.7 договору.

На вимогу суду відповідачем надані докази, якими останній обґрунтовує відповідність експертної установи, яка визначала новий базовий розмір орендної плати, вимогам п.4.8.3 договору повторної суборенди.

Позивач у наданому в судове засідання 25.03.2015р. поясненні (лист №37 від 24.03.2015р.) зазначає, що ТОВ"Пакко Холдинг" не надав підтверджуючих документів про повну відповідність ТОВ"Українсько-німецьке підприємство" Декра експерт" вимогам компетентного експерта, передбаченим п.4.8.3 договору повторної суборенди нерухомого майна від 23.09.2010р. р.№3914.

Зауважує, що згідно Сертифікату суб'єкта оціночної діяльності №9962/10 від 14.09.2012р. ТОВ"Українсько-німецьке підприємство" Декра експерт" має право здійснювати практичну оціночну діяльність в межах наступних спеціалізацій:

1.1.Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі експертна грошова оцінка земельних ділянок;

1.3. Оцінка колісних транспортних засобів.

Однак, для визначення ринкового розміру орендної плати за користування приміщенням слід оцінювати не вартість нерухомого майна, як це зроблено у Звіті про оцінку №1/10/2012 від 11.10.2012р., а необхідно оцінити вартість права користування майном, на що експертна установа не мала дозволу.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши докази в їх сукупності суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Висновок суд ґрунтується на наступному:

Як встановлено судом ТОВ"Пакко Холдинг" з жовтня 2010р. орендує в ТОВ"Агас" нежитлове приміщення загальною площею 543,4 кв.м у м. Хмельницькому, проспект Миру, 78 згідно нотаріально посвідченого договору повторної суборенди нерухомого майна від 23.09.2010р. №3914(далі-Договір) та акта приймання-передачі об'єкта суборенди від 01.10.2010р.

Представники сторін підтвердили, що до листопада 2012р. відповідач сплачував орендну плату в розмірі згідно умов Договору.

Обставиною, яка стала підставою звернення позивача до суду є сплата відповідачем з листопада 2012р. орендної плати в значно меншому розмірі ніж раніше, а саме щомісячно сплачується 43 823,29 грн.

Суд зазначає, що в силу ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання.

За змістом ч.1 ст.651 ЦК України зміна умов договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 3 ст.762 ЦК України також передбачено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Пунктом 4.8 Договору сторони узгодили, що розмір орендної плати може переглядатися за згодою сторін та підпунктами вказаного пункту визначили наступний порядок такого перегляду:

п.4.8.1 Сторона - ініціатор перегляду інформує письмово про свій намір переглянути розмір орендної плати другу Сторону.

п.4.8.2 Не пізніше ніж через 10 календарних днів від дати отримання інформації другою Стороною, Сторони повинні дійти згоди про новий базовий розмір орендної плати або вибрати компетентного експерта. Якщо з будь-яких причин Сторони не дійшли згоди, вони звертаються до компетентного експерта в галузі комерційної нерухомості для визначення поточного рівня орендної плати на подібні об'єкти оренди в м. Хмельницький.

п.4.8.3 Визначення компетентного експерта проходить за погодженням Сторін. Але, у разі відсутності згоди Сторін, першочергове право на вибір експерта має Сторона, яка ініціює перегляд орендної плати. Компетентний експерт щонайменше повинен відповідати наступним вимогам - досвід роботи на ринку України більше трьох років, фактичне місце розташування експерта - м. Київ, штат не менше 10 чоловік, компетентний експерт повинен входити до міжнародної компанії (групи), що працює на ринку комерційної нерухомості Європи.

п.4.8.4 Сторони погоджуються, що висновок експерта буде обов'язковим і новий базовий розмір орендної плати буде встановлено на підставі такого висновку.

п.4.8.5 Новий базовий розмір орендної плати застосовується Сторонами з місяця, в якому Сторони досягнули домовленості або отримали висновок експерта.

Як вбачається із наданих відповідачем доказів ТОВ"Пакко Холдинг" виступив з ініціативою переглянути орендну плату по об'єкту і 04.09.2012 року надіслав на адресу ТОВ"Агас" відповідного листа з пропозицією щодо нового розміру орендної плати (а.с.20).

Вказаний лист було вручено ТОВ"Агас" 19.09.2012р., що підтверджується поштовим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с.24).

Проте позивач на вказаний лист не відреагував, що не заперечував його представник в судовому засіданні.

Відповідачем згідно умов п.4.8.2 договору для визначення нового розміру базової плати за користування об'єктом за адресою м. Хмельницький, пр. Миру, 78, було обрано експерта - ТОВ"Українсько-німецьке підприємство" Декра експерт" (код 34574315, місцезнаходження 02121, м. Київ, Дарницький р-н, пр. Бажана, 5-Е).

Про вибір експерта ТОВ"Пакко Холдинг" повідомило ТОВ"Агас" листом з описом вкладення від 04.10.2012р. вих.№11439, який ТОВ"Агас" отримало 12.10.2012р. (а.с.21, 25). Однак, як зазначає відповідач, жодних заперечень від позивача на вказаний лист не надходило.

Супровідним листом (цінним листом з описом вкладення) від 05.11.2012р. вих.№14789 ТОВ"Пакко Холдинг" надіслало на адресу ТОВ"Агас" Звіт про оцінку №1/10/2012 визначення вартості майна (для розрахунку орендної плати і визначення поточного рівня орендної плати на схожі об'єкти оренди в м. Хмельницький), факт отримання якого представник позивача підтвердив.

В даному Звіті зазначено, що орендна плата за вбудовані приміщення, які розташовані за адресою: Україна, м. Хмельницький, пр. Миру, 78 (443,4 м.кв. - приміщення першого поверху і 100 м.кв. - приміщення підвалу) становить 43 823,29 грн. з врахуванням ПДВ в місяць.

Крім того, у супровідному листі відповідач повідомив позивача про те, що з листопада місяця 2012р. новий базовий розмір орендної плати по Договору становить 43 823, 29 грн., який ним впродовж спірного періоду і сплачувався.

Проаналізувавши передбачений п.4.8 Договору порядок перегляду нового розміру орендної плати та надані відповідачем докази, суд вважає, що визначений пунктом порядок перегляду орендної плати був дотриманий відповідачем, а тому новий базовий розмір орендної плати за листопад 2012р. в сумі 43 823,29 грн. та його сплата в листопаді 2012р. товариством "Пакко Холдинг" відповідають умовам Договору.

Проте, відповідачем при подальшій сплаті зазначеного розміру орендної плати ( з грудня 2012р. по грудень 2014р.) не було враховано підпункт 4.8.7 п.4.8 Договору, відповідно до якого у разі зміни базового розміру орендної плати, для використання методики п.4.4 першим календарним місяцем суборенди буде вважатись місяць, в якому відбулась зміна базової орендної плати.

Як вбачається із редакції підпунктів 4.3., 4.4. п.4 Договору базовий розмір орендної плати сплачується за один календарний місяць, а в подальшому ( починаючи з другого календарного місяця суборенди) орендна плата за поточний місяць розраховується із врахуванням індексу інфляції попереднього місяця.

Проте, відповідачем у спірному періоді розмір орендної плати в порушення підп. 4.8.7 та підп. 4.4 Договору не індексувався, в результаті чого за період з грудня 2012р по грудень 2014р. виникла заборгованість в сумі 26 039,68 грн. ( із врахуванням індексів інфляції згідно даних Держкомстату).

Крім того, підпунктом 4.5 п.4 Договору сторони узгодили, що починаючи з січня 2012року орендна плата, розрахована з урахуванням п.4.4 збільшується на суму додаткової орендної плати, нарахування якої розпочинається з січня 2012 року та триватиме протягом 48 (сорока восьми) календарних місяців. Розрахунок додаткової орендної плати здійснюється за формулою:

21 042,00 грн.*1,006434Д+44, де

Д(степінь числа) - це кількість повних календарних місяців суборенди, включаючи поточний місяць суборенди. Добуток 1,006434Д+44 заокруглюється до четвертого знаку після десяткової коми.

Також визначено, що додаткова орендна плата за поточний місяць проводиться Суборендарем не пізніше 15 (п'ятнадцятого) календарного дня поточного місяця.

Зазначена умова Договору є чинною, а тому підлягає застосуванню при розрахунку орендної плати також і після перегляду нового базового розміру орендної плати.

Згідно розрахунку суду додаткова орендна плата, передбачена підп. 4.5 п.4 Договору, за період з листопада 2012 по грудень 2014 р., становить 929 715,52 грн., а саме:

14
Січень 33 391,5536 061,78
Лютий 33 606,1836 293,24
Березень 33 822,9136 526,81
Квітень 34 039,6436 762,48
Травень 34 258,4837 000,25
Червень 34 479,4237 238,03
Липень 34 700,3637 477,91
Серпень 34 923,4137 717,79
Вересень 35 148,5637 959,77
Жовтень 35 375,8138 205,96
Листопад32 964,4035 603,0638 450,05
Грудень 33 176,9235 832,4238 698,34

Відтак загальна сума заборгованості ТОВ"Пакко Холдинг" перед ТОВ"Агас" по орендній платі за період з листопада 2012р. по грудень 2014р. становить 955 755,20 грн. (26 039,68+929 715,52), яка підлягає стягненню.

За умовами Договору (п.4.7) орендна плата за поточний місяць повинна сплачуватись суборендарем не пізніше 15 календарного дня поточного місяця.

Відповідно до п.9.4.1. Договору у випадку прострочення по сплаті орендних платежів орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми простроченого боргу за кожен день прострочення.

Як вбачається із наданих відповідачем банківських виписок щомісячна сума платежів - 43 823,29 грн. ним сплачувалась без порушень строків, а тому передбачена пунктом 9.4.1 Договору пеня підлягає нарахуванню на недоплачені суми орендної плати. З врахуванням заявленого у позові періоду нарахування ( з лютого по грудень 2014р.) та ч.6 ст.232 ГК України пеня становитиме 39 617,07 грн. згідно наступного розрахунку

Місяць орендиНараховано згідно договору, грн.Фактично сплачено, грн.Сума несплати, грн.Дата початку прострочкиСума пені, нарахована за 6 місяців
Кількість днівОблікова ставка НБУ Розрахунок
Лют.1480 291,5743 823,2936 468,2817.02.201417.02.14-14.04.14576,50%36468,28*13%/365*57= 740,36
15.04.14-16.07.14939,50%36468,28*19%/365*93= 1 765,46
17.07.14-16.08.143112,50%36468,28*25%/365*31= 774,33
Бер.1480 657,1343 823,2936 833,8417.03.201417.03.14-14.04.14296,50%36833,84*13%/365*29= 380,45
15.04.14-16.07.14939,50%36833,84*19%/365*93= 1 783,16
17.07.14-16.09.146212,50%36833,84*25%/365*62= 1 564,18
Кві.1481 378,2443 823,2937 554,9516.04.201416.04.14-16.07.14929,50%37554,95*19%/365*92= 1 798,52
17.07.14-15.10.149112,50%37554,95*25%/365*91= 2 340,75
Тра.1482 352,1743 823,2938 528,8816.05.201416.05.14-16.07.14629,50%38528,88*19%/365*62= 1 243,48
17.07.14-12.11.1411912,50%38528,88*25%/365*119= 3 140,37
13.11.14-15.11.14314,00%38528,88*28%/365*3= 88,67
Чер.1483 451,6343 823,2939 628,3416.06.201416.06.14-16.07.14319,50%39628,34*19%/365*31= 639,48
17.07.14-12.11.1411912,50%39628,34*25%/365*119= 3 229,98
13.11.14-15.12.143314,00%39628,34*28%/365*33= 1 003,19
Лип.1483 922,5843 823,2940 099,2916.07.201416.07.14-16.07.1419,50%40099,29*19%/365*1= 20,87
17.07.14-12.11.1411912,50%40099,29*25%/365*119= 3 268,37
13.11.14-15.01.156414,00%40099,29*28%/365*64= 1 968,71
Сер.1484 255,3543 823,2940 432,0618.08.201418.08.14-12.11.148712,50%40432,06*25%/365*87= 2 409,31
13.11.14-15.01.156414,00%40432,06*28%/365*64= 1 985,05
Вер.1484 683,4843 823,2940 860,1916.09.201416.09.14-12.11.145812,50%40860,19*25%/365*58= 1 623,21
13.11.14-15.01.156414,00%40860,19*28%/365*64= 2 006,07
Жов.1485 607,1643 823,2941 783,8716.10.201416.10.14-12.11.142812,50%41783,87*25%/365*28= 801,33
13.11.14-15.01.156414,00%41783,87*28%/365*64= 2 051,42
Лис.1486 420,0743 823,2942 596,7817.11.201417.11.14-15.01.156014,00%42596,78*28%/365*60= 1 960,62
Гру.1487 124,0843 823,2943 300,7916.12.201416.12.14-15.01.153114,00%43300,79*28%/365*31= 1 029,73
РАЗОМ920 143,45482 056,19438 087,26Пеня станом на 15.01.15 - 39 617,07

Отже позовні вимоги ТОВ"Агас" підлягають задоволенню в сумі 995 372,27грн. (955 755,20+39 617,07).

Суд також зазначає, що наданими товариством "Пакко Холдинг" доказами, оглянутими в судовому засіданні 25.03.2015р. за участю представника позивача, підтверджується відповідність експертної установи - Товариства з обмеженою відповідальністю "Українсько-німецьке підприємство" Декра експерт" вимогам, які сторони визначили у п.4.8.3 Договору, а тому твердження позивача про невідповідність експертної установи цим вимогам, про що заявлено у листі №27 від 24.03.2015р., є надуманим. Крім того, позивач жодними доказами не спростував пред'явлені відповідачем суду докази щодо експертної установи та експертів, які проводили експертизу.

Згідно п. 4.8.2 Договору сторони визначили, якщо з будь-яких причин Сторони не дійшли згоди, вони звертаються до компетентного експерта в галузі комерційної нерухомості для визначення поточного рівня орендної плати на подібні об'єкти оренди в м. Хмельницький.

Як вбачається із Сертифіката №9962/10 від 11.10.2012 р., виданого ТОВ"Українсько-німецьке підприємство" Декра експерт", товариство має право здійснювати діяльність в галузі комерційної нерухомості.

Суд також зазначає, що Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" поняття "оцінка майна" та "оцінка майнових прав" в цьому законі застосовує як оцінка майна (ст.3), що свідчить про те, що ТОВ"Українсько-німецьке підприємство" Декра експерт" мало право згідно виданого у 2012 році Сертифіката здійснювати також оцінку майнових прав, оскільки закон повинен тлумачитись відповідно до визначеної в ньому термінології.

Крім того, ТОВ"Агас", отримавши від ТОВ"Пакко Холдинг" в листопаді 2012р. Звіт про оцінку від 11.10.2012р., а перед тим лист товариства про вибір експертної установи, не заявляв про свою незгоду з вибором відповідачем експертної установи. Фактично позивач самоусунувся від перегляду розміру орендної плати, яка згідно п.4.8 Договору повинна переглядатися сторонами спільно.

Із-за наведених мотивів суд вважає, що висновок експертної установи (звіт №1/10/2012 від 11.10.12р.) є обов'язковим для сторін в силу п.4.8.4 Договору.

Керуючись ст.ст. 629, 651, 762, Цивільного кодексу України, ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України,

господарський суд,-

вирішив:

1. Позов задоволити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю"Пакко Холдинг" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агас" 995 372,27грн., в тому числі: 955 755,20 грн. основного боргу та 39 617,07 грн. пені.

3. В решті позову відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю"Пакко Холдинг" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агас" 19 907,46грн. витрат по судовому збору.

Повний текст рішення складено

30.03.2015

Суддя В. Л. Слупко