ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" березня 2015 р.Справа № 922/238/15

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Буракової А.М.

при секретарі судового засідання Бабиніні Д.О.

розглянувши справу

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Харків
до Харківська міська рада, м. Харків
про про розірвання договору оренди землі від 16.07.2004 року,
за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1 (особисто), ОСОБА_3 на підставі договору про надання правової допомоги від 03.03.2015 року,

відповідача - Воронова Ю.В. за довіреністю № 08-11/4637/2-14 від 24.12.2014 року,

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, м. Харків (позивач) звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - Харківської міської ради, м. Харків про розірвання договору оренди землі від 16.07.2004 року. В обґрунтування позову позивач посилається на неналежне на положення ст.ст. 7, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 179, 188 Господарського кодексу України.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 15.01.2015 року було прийнято позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі та призначено її розгляд у відкритому судовому засіданні на 09.02.2015 року о 12:45 годині.

У судовому засіданні 09.02.2015 року було оголошено перерву до 10.03.2015 року о 12:15 год.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 10.03.2015 року строк розгляду справи продовжено на 15 днів до 27.03.2015 року.

У судовому засіданні 10.03.2015 року оголошено перерву до 24.03.2015 року о 11:00 год.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд їх задовольнити та розірвати укладений між позивачем та відповідачем договір оренди землі від 16.07.2004 року. Надав пояснення по суті справи.

Представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечував у повному обсязі з підстав викладених у наданому 24.03.2015 року відзиві на позовну заяву. Надав пояснення по суті справи.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення присутніх представників сторін, повністю, всесторонньо, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, оцінивши надані сторонами докази та надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог учасників судового процесу, користуючись принципом об'єктивної істини, принципами добросовісності, розумності та справедливості суд, виходить з наступного.

16.07.2004 року між Харківською міською радою (орендодавцем, відповідачем) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, м. Харків (орендарем, позивачем) було укладено Договір оренди землі (Договір), зареєстрований 16.07.2004 року за № 7570/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах" (арк.с.9-13).

Відповідно до умов п. 1.1 Договору, орендодавець на підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 року № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться АДРЕСА_2.

Пунктом 2-3 Договору, передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5992 га, у тому числі: ріллі - га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовищ - га, лісів - га. під забудовою 0,1596 га, інших угідь 0,4396 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, які належать орендареві на праві приватної власності - нежитлові будівлі літ. „Б-1". літ. ,,В-1 ", літ. „Г-1 ", а також інші об'єкти інфраструктури.

Відповідно до п.15 -16 Договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації. Цільове призначення земельної ділянки -землі житлової та громадської забудови

Пунктами 9 - 12 Договору, передбачені порядок, строки та розмір сплати орендних платежів.

Вказаний договір укладено строком: на період будівництва - до 01.04.2006 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.04.2029 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. (п.8. Договору)

Так, п. 38 Договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Крім того, пунктом 40 Договору, передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Як встановлено судом, 22.10.2013 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «САВА-21» було зареєстровано право власності на об'єкти нерухомого майна, що розташовані на орендованій позивачем земельній ділянці, про що свідчить копія свідоцтва про право власності та копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23.10.2013 року (арк.с. 26-27)

05.12.2014 року позивач звернувся до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради із заявою про розірвання договору оренди (арк.с. 28).

Так, відповідачем супровідним листом від 23.03.2015 року було надано до матеріалів справи лист-відповідь від Департаменту земельних відносин Харківської міської ради з переліком документів, які додатково необхідно надати позивачу. Разом з тим, доказів направлення вказаного листа позивачу, відповідачем не надано.

Станом на момент розгляду справи, Харківською міською радою жодних рішень щодо розірвання договору оренди земельної ділянки не прийнято, що і стало підставою для звернення з даним позовом до суду.

Надаючи правову оцінку викладеним обставинам, суд виходить з наступного.

Частина 1 статті 626 ЦК України визначає договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В статті 13 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) закріплено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до приписів частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як вже було зазначено, п. 38 Договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Зазначена умова кореспондується зі ст. 32 Закону, якою визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Наведене свідчить про те, що чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін цього договору. Таке розірвання може ініціюватися як з підстав, визначених сторонами у спірному договорі, так і у випадках, визначених законом.

В ч. 1 ст. 31 Закону зазначено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Згідно з ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти, до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Пунктом "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

В п. 2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень". Таке оформлення здійснюється з урахуванням законодавчих приписів, зазначених в абзацах другому - п'ятому підпункту 2.12 пункту 2 цієї постанови, і положень постанови Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 N 439 "Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку".

Пунктом 2.20 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Частиною першої статті 377 ЦК України також передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону, до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, виходячи із вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна переходять права на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування (оренди).

Крім того, як вже зазначалось вище, пунктом 40 Договору, передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Враховуючи викладене, беручи до уваги приписи ст.ст. 7, 31 Закону України "Про оренду землі", ст. 120 Земельного кодексу України, договір оренди землі, зареєстрований 16.07.2004 року за № 7570/04 у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру, є припиненим, а право користування земельною ділянкою перейшло до іншої особи - ТОВ «САВА-21».

Суд зазначає, що законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Тому, суд приходить до висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

Така ж правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.06.2011 у справі №11/227, а в силу приписів ст. 111-28 ГПК України, рішення Верховного Суду України прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Відповідно до вимог ст. 49 ГПК України, судовий збір відшкодовується за рахунок відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 525, 526, ч.1 ст.530, 610, 611 ЦК України, ст.ст.193,198, 233 Господарського кодексу України, статтями 1, 4, 12, 22, 32, 33, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі, укладений 16.07.2004 року між Харківською міською радою (61200, м. Харків, пл. Конституції, 7, ) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, м. Харків (61143, АДРЕСА_1, код НОМЕР_1), зареєстрований 16.07.2004 року за № 7570/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах"

Стягнути з Харківської міської ради (61200, м. Харків, пл. Конституції, 7, ) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Харків (61143, АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) судовий збір у розмірі 1218,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 30.03.2015 р.

Суддя А.М. Буракова

922/238/15