РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.03.2015Справа №910/22158/13

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Алссан"
до Інституту надтвердих матеріалів імені В.М.Бакуля НАН України
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні
відповідачаНаціональна академія наук України
про стягнення коштів

Судді Васильченко Т.В. (головуючий)

Нечай О.В.

Марченко О.В.

в присутності представників сторін:

від позивачаРемарчук В.В., довіреність б/н від 12.01.2015; Косінов С.А., довіреність б/н від 12.01.2015;
від відповідачаСавченко Н.О., довіреність №7/2 від 22.03.2014; Пасічна Л.В., довіреність б/н від 06.02.2015; Березецька Т.О., довіреність б/н від 06.02.2015;
від третьої особиГусєва М.В., довіреність №17/1398-8 від 14.07.2014; Подлящук О.П., довіреність № 17/1782-12 від 30.09.2014.

Суть спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "Алссан" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Інституту надтвердих матеріалів імені В.М. Бакуля НАН України про зарахування вартості проведеного Товариством з обмеженою відповідальністю "Алссан" капітального ремонту в сумі 5029305,60 грн. в рахунок орендної плати за користування орендованим майном за договором оренди нерухомого майна №53 від 04.07.2003.

В обґрунтування позовних вимог Товариство з обмеженою відповідальністю "Алссан" посилається на те, що протягом 2004-2005 років ним, за згодою орендодавця, був проведений капітальний ремонт нерухомого майна, яке було передано в оренду Інститутом надтвердих матеріалів імені В.М. Бакуля НАН України Товариству з обмеженою відповідальністю "Алссан" згідно із договором оренди нерухомого майна №53 від 04.07.2003, а тому вартість виконаних робіт в сумі 5029305,60 грн. підлягає зарахуванню в рахунок орендної плати.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 18.11.2013 порушено провадження у справі №910/22158/13 та призначено до розгляду.

29.11.2013 відповідач, через відділ діловодства суду, подав відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечив з підстав того, що відповідно до п. 8.4 статті 8 Положення про порядок передачі в оренду нерухомого та іншого індивідуально визначеного майна НАН України, затвердженого Бюро Президії НАН України від 16.03.2012 №56 витрати, пов'язані з поліпшенням орендованого майна, не зараховуються в рахунок орендної плати та не підлягають компенсації.

В судовому засіданні 02.12.2013 у відповідності до вимог ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 13.12.2013.

11.12.2013 позивач, через відділ діловодства суду, подав заяву про зміну предмету позову, в якій просив стягнути з Інституту надтвердих матеріалів імені В.М.Бакуля НАН України на користь ТОВ "Алссан" 5029305,60 грн. вартості проведеного капітального ремонту.

Розпорядженням Голови господарського суду міста Києва від 13.12.2013 справу №910/22158/13 у зв'язку із перебуванням судді Васильченко Т.В. на лікарняному передано на розгляд судді Босому В.П.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 13.12.2013 справу №910/22158/13 на підставі ст.ст. 65, 86 ГПК України прийнято до провадження суддею Босим В.П. та призначено до розгляду.

Розпорядженням Голови господарського суду міста Києва від 16.12.2013 справу №910/22158/13 передано на розгляд судді Васильченко Т.В., у зв'язку із виходом судді Васильченко Т.В. з лікарняного.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 16.12.2013 справу №910/22158/13 прийнято до провадження суддею Васильченко Т.В. та призначено до розгляду.

17.01.2014 відповідач, через відділ діловодства суду, подав заяву про об'єднання справи №910/22158/13 зі справою №910/23918/13 в одне провадження.

В судовому засіданні 20.01.2014 у відповідності до вимог ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 03.02.2014.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 03.02.2014 прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову, продовжено строк вирішення спору на п'ятнадцять днів, на підставі ст. 27 Господарського процесуального кодексу України залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Національну академію наук України та відкладено розгляд справи.

В судовому засіданні 24.02.2014, в зв'язку зі складністю справи, суд дійшов висновку про призначення колегіального розгляду даної справи.

Розпорядженням Голови господарського суду міста Києва від 24.02.2014 призначено колегіальний розгляд справи № 910/22158/13 в наступному складі суду: Головуючий суддя: Васильченко Т.В., судді: Босий В.П., Любченко М.О.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 24.02.2014 справу №910/22158/13 прийнято до провадження колегією суддів у складі: Головуючий суддя: Васильченко Т.В., судді: Босий В.П., Любченко М.О. та призначено до розгляду.

24.03.2014 відповідач, через відділ діловодства суду, подав заяву про застосування строку позовної давності.

Розпорядженням Голови господарського суду міста Києва від 31.03.2014 справу №910/22158/13 передано на розгляд колегії суддів у складі: Головуючий суддя: Васильченко Т.В., судді Любченко М.О., Ломака В.С. у зв'язку з перебуванням судді Босого В.П. у відпустці.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 31.03.2014 справу №910/22158/13 прийнято до провадження колегією суддів у складі: Головуючий суддя: Васильченко Т.В., судді: Ломака В.С., Любченко М.О. та призначено до розгляду.

21.05.2014 третя особа, через відділ діловодства суду, подала відзив на позовну заяву, в якому заперечила проти задоволення позовних вимог в повному обсязі, оскільки сторонами не погоджено проведення капітального ремонту орендованих нежитлових приміщень з НАН України. Крім того, зауважила, що позивачем пропущено трирічний строк позовної давності.

Ухвалами господарського суду міста Києва від 02.06.2014 у справі №910/22158/13 призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз та зупинено провадження у справі №910/22158/13 до надання висновків судової будівельно-технічної експертизи.

Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України супровідним листом № 8046/8047/14-42 від 28.11.2014 за підписом директора інституту Рувіна О.Г. через відділ діловодства суду були повернуті матеріали справи №910/22158/13 разом з висновком судової експертизи.

Розпорядженням Голови господарського суду міста Києва від 06.01.2015 справу №910/22158/13 передано на розгляд колегії суддів у складі: Головуючий суддя: Васильченко Т.В., судді: Грєхова О.А., Марченко О.В., у зв'язку з перебуванням судді Ломаки В.С. у відпустці, а судді Любченко М.О. - на лікарняному.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 06.01.2015 справу №910/22158/13 прийнято до провадження колегією суддів у складі: Головуючий суддя: Васильченко Т.В., судді: Грєхова О.А., Марченко О.В. та призначено до розгляду.

06.02.2015 відповідач, через відділ діловодства суду, подав письмові пояснення по справі, в яких наголосив на тому, що на момент передачі Товариству з обмеженою відповідальністю "Алссан" приміщення в оренду, воно відповідало усім вимогам технічних та санітарних норм, а відповідно до п. 5.11 договору оренди позивач надав згоду своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна, що не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

10.02.2015 позивач, через відділ діловодства суду, подав письмові пояснення по справі, в яких зазначив, що використовувати об'єкт оренди за призначенням на момент передачі його в оренду було неможливо, оскільки будівля знаходилась в непридатному для цього стані. Крім того, зауважив на тому, що висновком експертизи підтверджено факт проведення саме капітального ремонту, а також повну відповідність переліку об'ємів та вартості проведених робіт з ремонту приміщень кошторисній документації та актам підтвердження виконаних підрядних робіт №№1-20.

В судовому засіданні 10.02.2015 у відповідності до вимог ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 05.03.2015.

04.03.2015 третя особа, через відділ діловодства суду, подала письмові пояснення по справі, в яких зауважила, що в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, які б підтверджували законність проведення капітального ремонту в орендованих приміщеннях, як і відсутні документи на підтвердження надання інститутом та академією дозволу на проведення такого ремонту.

В судовому засіданні 05.03.2015 у відповідності до вимог ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 23.03.2015.

Розпорядженням Голови господарського суду міста Києва від 23.03.2015 справу №910/22158/13 передано на розгляд колегії суддів у складі: Головуючий суддя: Васильченко Т.В., судді: Нечай О.В., Марченко О.В., у зв'язку з перебуванням судді Грєхової О.А. у відпустці.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 23.03.2015 справу №910/22158/13 прийнято до провадження колегією суддів в складі: Головуючий суддя: Васильченко Т.В., судді: Нечай О.В., Марченко О.В.

Розглянувши в судовому засіданні 23.03.2015 заяву відповідача про об'єднання справи №910/22158/13 зі справою №910/23918/13 в одне провадження, суд залишає її без розгляду в зв'язку з її відкликанням.

Представники позивача в судовому засіданні 23.03.2015 позовні вимоги підтримали в повному обсязі, просили задовольнити.

В свою чергу, представники відповідача та третьої особи проти позову заперечили в повному обсязі.

В судовому засіданні 23.03.2015 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, які брали участь під час розгляду справи, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, та оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) майновий комплекс Національної академії наук України складають усі матеріальні та нематеріальні активи (далі - об'єкти майнового комплексу), що обліковуються на балансах відповідно Національної академії наук України та організацій, віднесених до відання Національної академії наук України, та які закріплені державою за Національною академією наук України в безстрокове користування або придбані за рахунок бюджетних коштів, коштів від фінансово-господарської діяльності та/або набуті іншим шляхом, не забороненим законом. Об'єкти майнового комплексу Національної академії наук України належать Національній академії наук України на праві господарського відання та передаються нею організаціям, що віднесені до відання Національної академії наук України, на праві оперативного управління з урахуванням особливостей, встановлених цим Законом.

При цьому, статтею 3 вказаного Закону визначено, що Національна академія наук України надає дозвіл організаціям, що віднесені до відання Національної академії наук України, на укладення договорів оренди майна, у тому числі нерухомого, що обліковується на балансах їх організацій.

Згідно п.п. 1.1, 4.3 Статуту Інституту надтвердих матеріалів ім. В.М.Бакуля Національної академії наук України, затвердженого Віце-президентом НАН України 25.03.1996, інститут надтвердих матеріалів ім. В.М.Бакуля є самостійним статутним суб'єктом науково-дослідної діяльності НАН України, є головною організацією науково-технологічного алмазного концерну Алкон НАН України та наділений правом в установленому в НАН України порядку здавати в оренду споруди.

Так, постановою Президії Національної академії наук України №274 від 13.07.1998 «Про оренду майна НАН України» встановлено, що передача приміщень та іншого майна НАН України в оренду здійснюється за попереднім дозволом Бюро Президії НАН України на умовах типового договору оренди майна НАН України, як правило на один рік. Винятки щодо терміну оренди допускаються у випадках, зокрема, зобов'язань орендаря здійснити великі вкладення на капітальний ремонт, будівництво, благоустрій при наявності кошторису, погодженого сторонами та з зазначенням цього в додаткових умовах договору.

Постановою Бюро Президії Національної академії наук України від 01.07.2003 №184 було надано дозвіл відповідачу передати в оренду ТОВ «Алссан» приміщення, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Автозаводська, 2 площею 2951,3 кв.м, у зв'язку з великими капвкладеннями на 10 років.

На підставі вказаної постанови, 04.07.2003 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Алссан" (орендар) та Інститутом надтвердих матеріалів імені В.М. Бакуля НАН України (орендодавець) було укладено договір оренди №53 нерухомого майна, що знаходиться на балансі ІНМ ім. В.Н. Бакуля НАН України, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в орендне користування нерухоме майно (кімнати всі на вказаних поверхах: поверхи 1-9, корпус 2), надалі «майно», що розміщено за адресою: м. Київ, вул. Автозаводська, 2 площею 2951,3 кв. м, вартість якого визначена згідно з актом оцінки від 30.04.2003 і становить за експертною оцінкою станом на 30 квітня 2003 року 5352159,00 грн. (п.1.1 договору).

Майно передається в оренду з метою використання під офіси за актом приймання-передачі. При цьому, право користування та зобов'язання за цим договором з'являються у орендаря з моменту підписання акту приймання-передачі майна (п.п. 1.2, 2.1 договору).

Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення у орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, розпорядником - НАН України, а орендар лише користується ним протягом строку оренди (п. 2.3 договору).

Пунктом 2.4 договору сторони визначили, що при припиненні дії договору всі проведені орендарем переобладнання, які не можуть бути демонтовані, переходять орендодавцю безоплатно, якщо інше не встановлено додатковими угодами, оформленими належним чином.

При цьому, в п. 3.2.4 договору визначено, що орендар зобов'язується утримувати майно в належному стані, своєчасно проводити за власний рахунок поточний ремонт за погодженням з орендодавцем. Переобладнання переданого орендарю майна може проводитись на підставі письмової згоди орендодавця та оформлених належним чином інших необхідних документів.

В подальшому, до даного договору оренди укладались численні додаткові угоди, якими змінювались площа, ціна, строки оренди та умови договору.

Згідно акту приймання-передачі №1 від 28.07.2003 орендодавцем орендарю було передано в оренду нерухоме майно площею 18 кв.м. у задовільному стані; згідно акту приймання-передачі №2 від 01.03.2005 орендодавцем орендарю було передано у оренду нерухоме майно площею 828,0 кв.м. у задовільному стані; згідно акту приймання-передачі №3 від 01.10.2005 орендодавцем орендарю було передано в оренду нерухоме майно площею 494,0 кв.м. у задовільному стані після ремонту; згідно акту приймання-передачі №4 від 01.11.2005 орендодавцем орендарю передано в оренду нерухоме майно площею 944,9 кв.м. у задовільному стані після ремонту; згідно акту приймання-передачі №5 від 01.06.2006 орендодавцем орендарю передано в оренду нерухоме майно площею 147,0 кв.м у задовільному стані після ремонту.

Отже, орендоване приміщення було прийняте позивачем без зауважень щодо його технічного стану та наявності недоліків, які перешкоджають його використанню за призначенням.

Відповідно до акту повернення-приймання від 30.04.2012 орендарем повернуто орендодавцю частина приміщення площею 118,95 кв.м., а відповідно до акту повернення-приймання від 01.05.2013 орендарем повернуто орендодавцю частина приміщення площею 360,65 кв.м.

У відповідності до додаткової угоди №17 від 01.05.2013 до договору оренди, в орендному користуванні позивача знаходиться приміщення загальною площею - 1952,3 кв.м.

Згідно пунктів 6.7, 6.8 договору оренди, доповнених додатком 1 від 04.07.2003, орендар має право з дозволу орендодавця проводити поточний ремонт, що зумовлює підвищення його вартості на підставі оформлених належним чином необхідних документів (погоджених кошторисів, дозволів).

Втім, у випадку дострокового припинення дії цього договору з боку орендодавця, він зобов'язується відшкодувати орендарю кошти, витрачені на ремонт та переобладнання майна згідно погодженого сторонами кошторису, який є невід'ємною частиною даного договору.

01.01.2008 сторонами підписано додаткову угоду №8 про зміну тексту договору оренди майна НАН України, що знаходиться на балансі відповідача, в додатку №1 якої викладено договір оренди №53 в новій редакції. В даній редакції договору оренди сторони, зокрема, узгодили, що орендар зобов'язується своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (п.5.1.10 договору).

При цьому, в п. 10.8 договору визначено, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за власний рахунок, які можливо відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємні поліпшення власністю орендодавця.

Згідно додаткової угоди №15 від 01.12.2012 до договору оренди №53, у зв'язку з вимогою НАН України про те, що договори оренди, укладені до моменту затвердження нової типової форми договору оренди майна НАН України, повинні бути переукладені за формою, затвердженою постановою Бюро Президії НАН України від 16.03.2012 №56, договір оренди №53 від 04.07.2003 переукладено в новій реакції та визначено, що всі розрахунки, умови додатків та додаткових угод до договору оренди №53 від 04.07.2003 у попередній редакції переносяться на нову редакцію договору оренди та залишаються такими, що діють. Положення нової редакції договору в частині умов, що відрізняються від попередньої редакції вступають в силу з моменту підписання цієї угоди, тобто з 01.12.2012 (п.п. 1, 2, 3 додаткової угоди № 15).

У відповідності до додатку №1 до додаткової угоди №15 від 01.12.2012 договір оренди №53 викладений в новій редакції, яка визначає, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення у орендаря права власності на це майно, розпорядження ним. Орендар не має право викупу орендованого майна. Власником майна залишається держава, органом управління - НАН України, а орендар лише користується ним протягом строку оренди (п. 2.2).

В той же час, орендар зобов'язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (п. 5.11 договору).

За погодженням з орендодавцем за рахунок власних коштів, орендар має право здійснювати реконструкцію, технічне переозброєння, поліпшення орендованого майна, проводити його зміну та розширення, що зумовлює підвищення його вартості, без подальшої компенсації зі сторони орендодавця (п.6.3 договору).

При цьому, у разі здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна орендодавець зобов'язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень (п. 7.4 договору).

Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, після припинення договору оренди, орендодавцем не компенсується (п.10.8 договору).

Як вбачається з матеріалів справи, 15.05.2003 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Алссан" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будавтосервіс» (підрядник) укладений договір підряду №15-05/2003 на виконання будівельних та оздоблювальних робіт офісних приміщень ТОВ "Алссан" (договір підряду 1), згідно з умовами якого замовник доручає, а підрядник бере на себе зобов'язання у встановлені терміни виконати будівельні, ремонтні та оздоблювальні роботи в офісних приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Автозаводська, 2, корпус 2 згідно завданню замовника, здати об'єкт замовнику в експлуатацію, а також ліквідувати недоробки і дефекти, що виникли і виявлені в ході приймання робіт і в гарантійні строки експлуатації об'єкта.

Вартість робіт по даному договору визначається шляхом прямої домовленості між замовником та підрядником і становить згідно загального кошторису 5000000,00 грн. (п. 2.1 договору підряду 1).

В подальшому, 15.03.2004 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Алссан" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будавтосервіс» (підрядник) укладений договір підряду №15-03/2004 на виконання будівельних та оздоблювальних робіт офісних приміщень ТОВ "Алссан" (договір підряду 2), згідно з умовами якого замовник доручає, а підрядник бере на себе зобов'язання у встановлені терміни виконати будівельні, ремонтні та оздоблювальні роботи в офісних приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Автозаводська, 2, корпус 2 згідно замовленню замовника, здати об'єкт замовнику в експлуатацію, а також ліквідувати недоробки і дефекти, що виникли і виявлені в ході приймання робіт і в гарантійні строки експлуатації об'єкта.

Вартість робіт по даному договору визначається шляхом прямої домовленості між замовником та підрядником і становить згідно загального кошторису 200000 грн. (п. 2.1 договору підряду 2).

У відповідності до акту передачі-прийому приміщень інженерно-лабораторного корпусу №2 Інституту надтвердих матеріалів імені В.М. Бакуля НАН України від 22.03.2005 для виконання ремонтно-будівельних робіт згідно договору оренди №53 від 04.07.2003, відповідач передав, а позивач прийняв для виконання ремонтно-будівельних, демонтажно-монтажних та опоряджувальних робіт приміщення в інженерно-лабораторному корпусі №2.

На виконання умов договорів підряду №15-05/2003 від 15.05.2003 та №15-03/2004 від 15.03.2004, підрядник виконав роботи на загальну суму 5029305,60 грн., що підтверджується актами виконаних підрядних робіт, які підписані представниками Товариства з обмеженою відповідальністю "Алссан", Товариства з обмеженою відповідальністю «Будавтосервіс» та Інституту надтвердих матеріалів імені В.М. Бакуля НАН України без зауважень і скріплені печатками підприємств, а товариство з обмеженою відповідальністю "Алссан", в свою чергу, сплатило вартість виконаних робіт Товариству з обмеженою відповідальністю «Будавтосервіс».

Відповідно до акту від 07.12.2005 технічного стану приміщень та інженерних мереж після ремонту в дев'ятиповерховій частині корпусу №2 (башта) ІНМ ім. В.М. Бакуля НАН України, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Автозаводська, 2, затвердженого керівником Інституту надтвердих матеріалів імені В.М. Бакуля НАН України та підписаного представниками Інституту надтвердих матеріалів імені В.М. Бакуля НАН України та Товариства з обмеженою відповідальністю "Алссан" встановлено, що приміщення відповідає вимогам ДБН, ПТЕЕС і ПУЕ та вимог до стану будівель і споруд і відносяться до 2 категорії (стан задовільний). При цьому, в даному акті сторони погодили, що цей акт технічного стану приміщення не може слугувати документом для фінансових розрахунків орендаря і орендодавця.

04.07.2013 Товариство з обмеженою відповідальністю "Алссан" звернулося до відповідача з листом про зарахування вартості проведеного капітального ремонту в сумі 5029305,60 грн. в рахунок плати за користування об'єктом оренди за договором оренди №53 від 04.07.2003.

Втім, листом №Д-661 від 11.07.2013 відповідач відмовив позивачу в зарахуванні вартості проведеного капітального ремонту в рахунок орендної плати, у зв'язку чим Товариство з обмеженою відповідальністю "Алссан", з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просить стягнути з відповідача 5029305,60 грн. вартості проведеного капітального ремонту.

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди державного майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, Глави 30 Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки майно відноситься до державної власності.

Частиною 1 статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню, а наймач, в свою чергу, зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ст. 767 Цивільного кодексу України).

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач, виконуючи свої зобов'язання за договором оренди №53 від 04.07.2003, передав, а позивач прийняв в оренду визначене договором нерухоме майно за адресою: м. Київ, вул. Автозаводська, 2, з метою використання під офіс.

Втім, як зазначає позивач майно було передане йому в стані, який не дозволяв його використовувати за цільовим призначенням, у зв'язку з чим він був вимушений провести капітальний ремонт.

В той же час, ні в договорі оренди, ні в підписаних сторонами актах приймання-передачі орендованого майна не вказано на будь-які недоліки майна, що передається в оренду. Навпаки, в актах приймання-передачі майна в оренду, які підписані сторонами без заперечень, визначено, що технічний стан майна задовільний.

До того ж, у 2003 році перед укладанням договору оренди було проведено незалежну оцінку майна, що здавалось в оренду позивачу, де зазначено, що середньозважений фізичний знос майна становить 31,2%.

Під час розгляду справи, з метою повного, об'єктивного та всебічного з'ясування обставин справи ухвалою господарського суду міста Києва від 02.06.2014 у справі №910/22158/13 призначено судову будівельно-технічну експертизу, за результатами проведення якої у висновку експертів №8046/8047/14-42 від 28.11.2014 зазначено, що встановити за результатами обстеження в якому технічному стані перебували приміщення та конструктивні елементи до проведення будівельних робіт не вбачається за можливе, втім, враховуючи рік побудови, стан інших не відремонтованих на сьогоднішній день приміщень, а також наявні в матеріалах справи відомості, можливо стверджувати, що технічний стан приміщень та будівлі до моменту виконання робіт знаходився в задовільному стані (елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, що найдоцільніший на цій стадії), а окремі елементи зокрема, комунікації, електромережа та віконні рами - в аварійному). При цьому, за результатами проведеної судової експертизи встановлено, що виконані будівельні роботи відносяться до робіт капітального ремонту.

В той же час, висновків про неможливість використання спірної будівлі за цільовим призначенням без проведення капітального ремонту зазначені звіти та висновки експертних організацій не містять.

Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту чи розірвання договору та відшкодування збитків.

Отже, виходячи з аналізу даної норми права, наймач має право провести не будь-який капітальний ремонт, а лише такий, не проведення якого перешкоджає використанню речі відповідно до призначення та умов договору. При цьому, відповідне право виникає у наймача лише після відмови наймодавця від проведення такого ремонту.

Умовами договору не було погоджено, що без проведення саме капітального ремонту майно не могло бути використано відповідно до призначення і матеріалами справи не доведено, що відповідач відмовився від його проведення після відповідного звернення позивача, а отже, приписи даної статті не можуть бути застосовані до спірних правовідносин.

При цьому, оскільки як вбачається з матеріалів справи, першочерговою умовою передачі спірного майна в оренду позивачу терміном на 10 років було зобов'язання останнього здійснити великі капітальні вкладення на ремонт та благоустрій майна НАН України, суд не приймає до уваги посилання позивача на листи відповідача, які містили вимогу про необхідність проведення ремонту та робіт по благоустрою території.

Частиною 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом у даних правовідносинах, оскільки майно є державною власністю, визначено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди (ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

З аналізу вказаних норм права слідує, що орендар має право на відшкодування здійснених за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, якщо інше не визначено договором оренди.

В силу ст.ст. 626, 628, 627 Цивільного кодексу України зміст правочину становить визначену на розсуд сторін правочину і погоджену ними домовленість, спрямовану на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків; сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента, визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

При цьому, статтею 6 Цивільного кодексу України передбачено, що сторони мають право відступити в договорі від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд.

В даному випадку, сторони врегулювали свої відносини на власний розсуд та узгодили відсутність у орендодавця обов'язку на відшкодування вартості здійснених орендарем за власні кошти поліпшень, що не суперечить вимогам чинного законодавства.

Так, п. 2.4 договору оренди №53 від 04.07.2003, в первісній редакції, було визначено, що при припиненні дії договору всі проведені орендарем переобладнання, які не можуть бути демонтовані, переходять орендодавцю безоплатно, якщо інше не встановлено додатковими угодами, оформленими належним чином.

В подальшому до даного договору оренди укладались численні додаткові угоди, якими змінювались умови договору.

Зокрема, пунктами 6.7, 6.8 договору оренди, доповнених додатком 1 від 04.07.2003, сторони визначили, що орендар має право з дозволу орендодавця проводити поточний ремонт, що зумовлює підвищення його вартості на підставі оформлених належним чином необхідних документів і лише у випадку дострокового припинення дії цього договору з боку орендодавця, він зобов'язується відшкодувати орендарю кошти, витрачені на ремонт та переобладнання майна згідно погодженого сторонами кошторису, який є невід'ємною частиною даного договору.

Додатковою угодою №8 від 01.01.2008 сторони узгодили, що орендар зобов'язується своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна та передбачили, що ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (п. 5.1.10).

Додатковою угодою № 15 від 01.12.2012 договір оренди №53 викладений у новій редакції, відповідно до якої на орендаря покладено зобов'язання своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна та визначено, що ця умова договору не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (п. 5.11).

При цьому, в п.п. 6.3, 10.8 договору, в новій редакції, визначено, що за погодженням з орендодавцем за рахунок власних коштів орендар має право здійснювати реконструкцію, технічне переозброєння, поліпшення орендованого майна, проводити його зміну та розширення, що зумовлює підвищення його вартості, без подальшої компенсації зі сторони орендодавця; вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, після припинення договору оренди, орендодавцем не компенсується.

Отже, сторони умовами договору оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі ІНМ ім. В.Н. Бакуля НАН України №53 від 04.07.2003, з урахуванням подальших змін до нього, узгодили, що орендар зобов'язується здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонту орендованого майна без подальшої компенсації зі сторони орендодавця.

При цьому, неодноразово змінюючи умови договору, сторони не визначали права на компенсацію вже здійсненого ремонту, який, до того ж, враховуючи строк оренди понад 10 років, проведений в інтересах самого позивача.

З огляду на вищевикладене, враховуючи, що орендар взяв на себе зобов'язання провести ремонт за власний рахунок, вимоги позивача щодо відшкодування вартості проведеного капітального ремонту за умовами договору безпідставні.

Згідно ст. 43 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Зокрема, в силу вимог ст. ст. 33, 34 цього Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Втім, позивачем, під час розгляду справи, не доведено виникнення у відповідача зобов'язання з відшкодування понесених ним витрат на проведення капітального ремонту орендованого майна.

Враховуючи вищевикладене, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Алссан", з покладенням судових витрат в порядку ст. 49 Господарського процесуального кодексу України на позивача.

При цьому, судом не приймається до уваги заява відповідача про застосування строків позовної давності у зв'язку з необґрунтованістю позовних вимог (п. 2.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів" від 29.05.2013 №10).

Керуючись ст.ст. 43, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 06.04.2015.

Головуючий суддя Т.В. Васильченко

Судді О.В. Нечай

О.В. Марченко