ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" березня 2015 р.Справа № 916/5090/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Будішевської Л.О.,

Суддів: Мишкіної М.А., Таран С.В.,

при секретарі судового засідання Бєлянкіній Г.Є.

за участю представників сторін:

від прокуратури - Закернична І.П. - посвідчення №031666,

від позивача - Моджук І.О. - за довіреністю,

від відповідача - не з'явився,

від третьої особи - Польщіна Т.Л. - за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП»

на рішення господарського суду Одеської області від 09 лютого 2015 року

у справі №916/5090/14

за позовом Заступника прокурора Приморського району міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди,

встановив:

У грудні 2014 року заступник прокурора Приморського району міста Одеси (далі-прокурор) в інтересах держави в особі Одеської міської ради (далі-позивач) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП» (далі-відповідач) про внесення змін до договору оренди землі від 28.01.2005р., укладеного між сторонами у справі, зареєстрованого в Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 21.03.2005р. за №86, а саме:

- викласти п.2.3. договору у наступній редакції :«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 6515 кв.м становить 27133802,30 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2014р. №30/П, складеного управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області»;

- викласти п.4.1. договору у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку, експлуатації та обслуговування паркінгу на 696 м/місць з магазинами і складами, загальною площею 6515 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 21, розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 1356690,12 грн. на рік»;

- доповнити договір пунктом 9.4.2. у наступній редакції: «Самостійно, щороку обчислювати суму орендної плати станом на 1 січня, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки і не пізніше 20 лютого поточного року подавати до контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, визначеному Податковим кодексом України (з урахуванням нової нормативної грошової оцінки земель у разі введення її в дію)»;

- в договорі в частині назви підприємства замість слів «Товариство з обмеженою відповідальністю «Бізнес форум» замінити на «Товариство з обмеженою відповідальністю «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП».

Ухвалою господарського суду Одеської області від 22 грудня 2014 року було залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Рішенням господарського суду Одеської області від 09 лютого 2015 року (головуючий суддя Зайцев Ю.О.) позов прокурора Приморського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 28.01.2005р. задоволено в повному обсязі. Також стягнуто з ТОВ «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП» на користь Державного бюджету України витрат по сплаті судового збору в розмірі 1218,00 грн.

Рішення суду обґрунтовано положеннями ст.509, 629 Цивільного кодексу України, ст.21 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку земель», ст.ст.272, 273, 276, 288 Податкового кодексу України.

Приймаючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з наступного.

Згідно ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідач у встановлений законодавством термін належним чином не надав відповіді на пропозицію Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 25.07.2014р. №01-13/5401 про внесення змін до договору оренди землі вчастині розміру орендної плати.

Посилання відповідача стосовно неотримання ним вищевказаної пропозиції не були прийняті господарським судом до уваги, оскільки таке надсилання підтверджується наявною в матеріалах справи копією квитанції від 30.07.2014р. №8525 та копією реєстру вихідної кореспонденції № 01-13/5394.

Крім того, суд першої інстанції прийшов до висновку, що Департаментом комунальної власності вірно встановлено процентну ставку у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки при розробці проекту додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі від 28.01.2005р.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована наступним.

При розгляді справи в суді першої інстанції ані позивачем, ані прокурором не було доведено, що відповідачем було отримано пропозицію Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-13/5401 від 25.07.2014р. про внесення змін до договору оренди землі від 28.01.2005р. в частині розміру орендної плати.

Із наданих до матеріалів справи доказів не вбачається, що відповідачу направлялася саме пропозиція №01-13/5401 від 25.07.2014р., крім того, позивачем не надано доказів вручення відповідного поштового відправлення уповноваженим представникам відповідача - ТОВ «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП».

Чинним законодавством передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозицію про це другій стороні за договором, а сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Отже, на думку скаржника, з урахуванням того, що відповідачем не отримано вказаної вище пропозиції про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, позовна заява подана без встановлення факту, що між сторонами дійсно є спір щодо внесення змін до договору оренди землі від 28.01.2005р.

Із залученого до матеріалів справи витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не встановлено, яким саме чином визначений такий розмір, а також не зрозуміло на підставі чого Департаментом комунальної власності Одеської міської ради при розробці проекту додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі застосовано процентну ставку у розмірі 5%.

Також, як зазначає скаржник, позивачем не було надано доказів того, що територіальна громада в особі Одеської міської ради дійсно має право на сьогоднішній день реалізувати свої права власника землі шляхом внесення змін до договору оренди землі, оскільки фактично територіальна громада реалізувати свої права власника може лише тільки за умови попередньої реєстрації права власності на відповідну ділянку за територіальною громадою.

При розгляді справи позивачем не надано доказів того, що за територіальною громадою в особі Одеської міської ради зареєстровано право власності на земельну ділянку, кадастровий номер :30:015:0008 за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 21.

Таким чином, за твердженнями скаржника, вимоги заступника прокурора Приморського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 28.01.2005р. є необґрунтованими та неправомірними, а тому позовна заява задоволенню не підлягала.

Прокурор, позивач та третя особа не скористалися своїм правом надання відзивів на апеляційну скаргу, але в засіданні суду апеляційної інстанції заперечували проти її задоволення, вважаючи її вимоги безпідставними, а рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

Відповідач не направив свого представника в судове засідання та не повідомив суд про причини неявки, хоча про час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників позивача, третьої особи та прокурора, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 28.01.2005р. між Одеською міською радою (Орендодавцем) та ТОВ «Бізнес форум» (Орендарем) був укладений договір оренди землі, загальною площею 6515 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 21 терміном на 45 років, для експлуатації та обслуговування паркінгу на 696 м/місць з магазинами і складами.

Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу та зареєстровано в Одеському міському відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що 21.03.2005р. вчинено запис за №86.

П.1.1 договору сторони визначили, що орендодавець на підставі ЗУ «Про оренду землі» та рішення Одеської міської ради №3258-IV від 11.10.2004р. надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 6515 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 21, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.

П.2.1. договору встановлено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 6515 кв.м, у тому числі угіддя:

- під капітальною забудовою - 4366 кв.м;

- під проходами, проїздами та площадками - 2149 кв.м.

Як зазначено у п.2.2. договору, на земельній ділянці розташована будівля паркінгу на 696 машиномісць з магазинами та складами, яка належать ТОВ «Бізнес форум» на підставі свідоцтва про право власності зареєстрованого в ОМБТІ та РОН 19.01.2004р.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 13269947,00 грн. (п.2.3. договору).

Відповідно до п.3.1 договору оренди він укладений строком на 45 років.

Розділом 4 договору оренди землі сторони встановили умови орендної плати, а саме: орендна плата за земельну ділянку площею 6515 кв.м вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі у розмірі 197238,20 грн. на рік (п.4.1. договору).

Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р. №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель» (п.4.3. договору).

Пунктом 12.1 договору оренди землі сторони передбачили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п.12.4. договору).

28.12.2010р. Одеською міською радою прийнято рішення №41-VI «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси (п.1), введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси з 01.01.2011р., крім випадків, визначених у п.3 цього рішення (п.2), введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01 2011р. (п.3).

20.09.2011р. Одеською міською радою прийнято рішення №1268-VI «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.09.2010р. №41-VI «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», яким пункт 3 рішення викладений в редакції: «Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011р.».

20.09.2011р. Одеською міською радою прийнято рішення №1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі».

В наявних матеріалах справи міститься копія витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2014р. №30/П, який надано Управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області та відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 21, площею 6515 кв.м. та землекористувачем якої є ТОВ «Бізнес форум» становить 27133802,30 грн.

Відповідно до копії витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців 25.01.2013р. ТОВ «Бізнес форум» було припинено на підставі рішення засновників, а його правонаступником є ТОВ «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП».

Згідно копії Витягу з державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 29.03.2013р. паркінг на 696 машиномісць з магазинами та складами розташований за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 21 зареєстрований за ТОВ «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП».

Наявні матеріали справи свідчать про те, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради, який є виконавчим органом Одеської міської ради,

з метою приведення спірного договору у відповідність до положень ст.21 Закону України «Про оренду землі» звертався до ТОВ «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП» з пропозицією від 25.07.2014р. № 01-13/5401 про внесення змін до договору оренди землі 28.01.2005р. в частині розміру орендної плати. Також, до вказаної пропозиції було надано проект додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі.

Із змісту пропозиції вбачається, що відповідача було попереджено про необхідність надання відповіді на неї у встановлений законом термін та у разі неотримання такої відповіді про можливість вирішення зазначеного питання у судовому порядку.

Відповідачем пропозиція залишена без відповіді та задоволення.

Колегія суддів, дослідивши докази у справі, погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позову, з огляду на таке.

Згідно з ч.1 ст.628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статей 651, 652 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Ст.632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Ст.654 ЦК України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За приписами ст.13 вказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як визначено ст.15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

Згідно зі ст.21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до п.5 ст.16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідна ради.

Згідно до ст.142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, поряд з іншим, земля й природні ресурси, що є у власності територіальних громад.

Відповідно до ст.80 Земельного кодексу України суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

Статтею 83 цього Кодексу передбачено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності.

Підставою для набуття територіальною громадою в особі Одеської міської ради права комунальної власності на землю є безоплатна передача їй землі державою. Оскільки право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів, кожне порушення закону щодо безпідставного заволодіння комунальною власністю є порушенням державних інтересів.

У даному випадку органом, уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах є Одеська міська рада, оскільки згідно з п.34 ч.1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції сільський, селищних та міських рад відноситься вирішення питань регулювання земельних відносин.

Статтями 5, 13, 15, 18 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація.

Положенням статей 20, 23 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що дані про нормативно грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Як вже було зазначено, в матеріалах справи наявна копія витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 6515 кв.м., орендованої ТОВ «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП» становить 27133802,30 грн.

Ст.288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, а розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума не може бути меншою трикратного розміру земельного податку та не може перевищувати 12% нормативно грошової оцінки.

Отже, чинним законодавством передбачена можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, а оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати визначена підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Крім того, положеннями п.2.18 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» передбачено, що вирішення спорів про внесення змін до договору пов'язане із застосуванням положення частини першої статті 626 ЦК України, відповідно до якої договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього. Отже, зацікавлена сторона у випадках, передбачених законом, може просити суд про внесення зміни до договору згідно з рішенням суду, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни до договору.

Пунктом 2.19 цієї Постанови встановлено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Виходячи з викладеного, судова колегія апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди земельної ділянки від 28.01.2005р. у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає і вимогам чинного законодавства, і умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки.

При розгляді справи судом апеляційної інстанції відповідачем не надано ніяких додаткових пояснень та відповідних доказів, які б спростували висновки, викладені в рішенні суду першої інстанції, та всупереч вимог ст.33 Господарського процесуального кодексу України не доведені ті обставини, на які відповідач посилався, як на підставу своїх вимог.

На підставі викладеного, колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 99, 101-103, 105

Господарського процесуального кодексу України,

апеляційний господарський суд

постановив:

Рішення господарського суду Одеської області від 09 лютого 2015 року у справі №916/5090/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу ТОВ «БЛЕК СІ РІЕЛТІ ГРУП» без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено та підписано 06.04.2015р.

Головуючий суддя: Будішевська Л.О.

Судді: Мишкіна М.А.

Таран С.В.