ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 березня 2015 року Справа № 906/1357/14
Вищий господарський суд України в складі колегії

суддів:Грейц К.В. - головуючого (доповідача), Бакуліної С.В., Глос О.І.,
розглянувши матеріали касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані"
на постановувід 28.01.2015
Рівненського апеляційного господарського суду
у справі Господарського суду Житомирської області № 906/1357/14
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані"
до Комунальне підприємство "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:1) Житомирської обласної ради 2) Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся"
пророзірвання договору оренди,
за участю представників: позивача - Паламарчук О.А.
Відповідача - Федосюк І.О.
третьої особи 1 - третьої особи 2 -Пасічник О.М. не з'явились
ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11.11.2014 у справі №906/1357/14 (суддя Давидюк В.К.), залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 28.01.2015 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Олексюк Г.Є., судді Гудак А.В., Сініцина Л.М.), відмовлено в задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (далі - позивач) до Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (далі - відповідач), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Житомирської обласної ради (далі - третя особа-1) та Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" (далі - третя особа-2), про розірвання договору №1 від 28.01.2013 оренди цілісного майнового комплексу Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області.

Позивач з рішенням та постановою у справі не згоден, в поданій касаційній скарзі просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. ст. 611, 651, 767, 784 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 43 Господарського процесуального кодексу України.

Зокрема, скаржник вважає, що відповідачем в порушення вимог законодавства, не було повідомлено орендаря, що майно, передане йому в користування, не відповідає істотним умовам договору оренди та не може бути використано за цільовим призначенням, у зв'язку з чим вказує на наявність підстав для дострокового розірвання укладеного між позивачем та відповідачем договору. Поряд з цим, скаржник також зазначає, що суди попередніх інстанцій не звернули увагу, що спірний правочин було припинено за згодою сторін шляхом направлення орендарем пропозиції щодо розірвання договору та згоди Житомирської облради на вчинення орендодавцем таких дій.

У відзиві на касаційну скаргу відповідач заперечує проти її задоволення.

Заслухавши пояснення присутніх у відкритому судовому засіданні представників позивача, відповідача та третьої особи-1, перевіривши доводи касаційної скарги, правильність застосування судами попередніх інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що 28.01.2013 між Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (орендар) укладено договір №1 оренди цілісного майнового комплексу Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради за адресою: м. Житомир, провулок Оздоровчий, 7, на земельній ділянці, розмір якої складає 4,1478 га, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (підприємство), склад і вартість якого визначено відповідно до акта оцінки, протоколу про результати інвентаризації та передавального балансу підприємства, складеного станом на 31.08.2012, становить 5466709,00 грн. без ПДВ, у тому числі: основні фонди за залишковою вартістю 5466709,00 грн. без ПДВ (п.1.1 договору); орендар зобов'язується своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого підприємства (п.5.6 договору); орендар має право з дозволу обласної ради та згідно зі встановленим порядком, проводити за власний рахунок невід'ємні поліпшення орендованого майна, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (п.6.3 договору); договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 28.01.2013 до 27.01.2016 включно (п.10.1 договору); зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін шляхом укладення відповідного договору. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншій стороні (п.10.3 договору); за ініціативою однієї із сторони цей договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством (п.10.4 договору).

28.02.2013 балансоутримувач ЦМК - Комунальне підприємство "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" передав орендарю - Товариству з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" цілісний майновий комплекс визначений умовами договору від 28.01.2013, що підтверджено актом приймання-передачі від 28.02.2013, в якому також зазначено, що стан орендованого майна незадовільний (згідно дефектного акту).

Після прийняття об'єкту в оренду, на замовлення позивача експертом Май-Маєвським В.В. проведеного технічне обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж орендованого об'єкта, за результатами якого складено звіт від 16.08.2013 про невідповідність стану будівлі вимогам надійної та безпечної експлуатації і вказано на необхідність проведення комплексу робіт, направлених на усунення дефектів і пошкоджень.

Посилаючись на вказані обставини позивач звернувся до Житомирської обласної ради за дозволом на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, втім, зазначене клопотання орендаря залишилося без задоволення, про що обласна рада повідомила його листом від 20.09.2013 №р -5-21/948.

Разом з тим, 17.09.2013 позивач надіслав на адресу відповідача лист №140/09 щодо дострокового припинення договору оренди, у відповідь на який листами від 04.10.2013 та від 07.11.2013 останнього повідомлено, що питання про дострокове припинення договору буде розглядатися на черговій сесії Житомирської обласної ради.

Рішенням Житомирської обласної ради від 19.11.2013 №1045 надано дозвіл на дострокове розірвання за згодою сторін договору оренди цілісного майнового комплексу КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, укладеного між Комунальним підприємством "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані", а також доручено орендодавцю та балансоутримувачу майна вжити заходів щодо повернення цілісного майнового комплексу з оренди в порядку, встановленому чинним законодавством України.

Листом від 22.11.2013 №227/12 відповідач повідомив позивача про згоду облради на розірвання договору оренди і у зв'язку з цим просив направити представника для участі в комісії з повернення орендованого майна балансоутримувачу, однак зазначені дії не були виконані позивачем.

Разом з тим, вказуючи, що орендодавцем не було повідомлено орендаря про неможливість використання цілісного майнового комплексу за цільовим призначенням та про невідповідність цього майна істотним умовам договору оренди, зазначаючи також, що Житомирською обласною радою не надано дозвіл на реконструкцію об'єкту оренди, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" звернулось до господарського суду з позовом про розірвання договору від 28.01.2013, вимоги якого обґрунтовані, зокрема, приписами ст. ст. 651, 784 Цивільного кодексу України.

Вирішуючи спір у справі, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що орендар був проінформований про незадовільний стан об'єкта оренди до моменту підписання спірного договору, а отже прийняття ним цілісного майнового комплексу в користування свідчить про узгодження з орендодавцем всіх істотних умов договору, в т.ч. і щодо стану майна. Судами відхилені доводи позивача про неможливість використання орендованого майна через неотримання згоди Житомирської обласної ради на здійснення невід'ємних поліпшень, оскільки, з хронології та змісту листування сторін вбачається, що орендар не мав дійсного наміру виконувати умови договору щодо здійснення капітального ремонту об'єкту оренди. Доводи позивача про припинення правовідносин сторін на підставі надісланої ним пропозиції про розірвання договору та прийнятого облрадою рішення про надання згоди на це, попередніми судовими інстанціями також відхилені з підстав невиконання позивачем дій, спрямованих на повернення орендованого майна балансоутримувачу, та не підписання додаткової угоди про дострокове розірвання договору за згодою сторін.

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, з огляду на таке.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України, яка кореспондується зі ст. 283 Господарського кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами ч. 2 ст.767 ЦК України наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування речі.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч.3 ст. 767 ЦК України).

Частиною 4 статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що для визначення вартості, стану майна і розрахунку орендної плати, в 2012 році ще до укладення договору оренди на замовлення Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради проведено оцінку майна, якою встановлено, що після зупинки роботи об'єктів, конструкціям будівлі було завдано значної шкоди: особливо демонтаж системи опалення, водогону зазнали значної шкоди, а слідом масово зруйновано підлогу на значних ділянках, опорядження, дерев'яні конструкції. Допоміжні приміщення (склади, гаражі, пральня мають теж значні пошкодження). Загальний стан будівель - незадовільний.

З врахуванням результатів проведеної оцінки була визначена відповідна вартість ЦМК і розрахована орендна плата.

Крім того, про незадовільний стан орендованого майна зазначено також в акті приймання-передачі від 28.02.2013, який підписаний позивачем без жодних зауважень.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 180 Господарського кодексу України передбачено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Отже, враховуючи, що до моменту підписання спірного договору позивач був обізнаний зі станом майна, яке планував отримати в оренду, тобто, уклавши договір та прийнявши майно за актом приймання-передачі в незадовільному стані (згідно дефектного акту), погодив всі істотні умови договору, усвідомлюючи всі обставини та труднощі, що можуть виникнути в зв'язку з його незадовільним станом, зобов'язавшись при цьому відповідно до умов п. 5.6 договору своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів, його посилання як на підставу позову на припис ч. 1 ст. 784 ЦК України, відповідно до якого наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі, колегія суддів вважає безпідставним.

Поряд із зазначеними вище обставинами, як на ще одну підставу заявленого позову позивач послався на неможливість використання орендованого майна внаслідок ненадання Житомирською обласною радою дозволу на реконструкцію об'єкту оренди.

Разом з тим, як вбачається з умов договору оренди, позивач зобов'язався провести капітальний ремонт майна, на що будь-якого дозволу облради не вимагалось, крім того, як встановлено попередніми судовими інстанціями, лист позивача №140/09 про припинення договору оренди датований 17.09.2013, тобто, ще до отримання відповіді облради від 20.09.2013 з цього питання, що, в свою чергу, свідчить про відсутність реального наміру на виконання орендарем ремонту.

Крім того, скаржник також посилається на неврахування судами попередніх інстанцій тієї обставини, що спірний договір припинений за взаємною згодою сторін шляхом направлення орендарем пропозиції щодо розірвання договору та прийняття Житомирською обласною радою рішення про надання згоди на вчинення сторонами правочину таких дій.

Втім, зазначені доводи скаржника колегія суддів не вважає такими, що можуть вважатись підставою для задоволення даного позову, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін.

Згідно з нормою ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Пунктом 10.3 договору передбачено, що зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін шляхом укладення відповідного договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, визначених договором оренди.

Аналогічний обов'язок орендаря щодо повернення орендованого майна передбачено також пунктами 2.4, 5.10 договору оренди.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішення облради від 19.11.2013 №1045 про надання дозволу на дострокове розірвання договору за згодою сторін не було реалізоване сторонами договору, адже додаткова угода про дострокове розірвання договору не укладалась і не підписувалась, пропозиція орендодавця у складі комісії передати орендоване майно балансоутримувачу залишена орендарем без задоволення, а отже дострокового припинення зобов'язань сторін за взаємною згодою не відбулося.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли ґрунтовного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, доводи касаційної скарги цього висновку не спростовують, а зводяться до намагання переоцінити встановлені судами обставини і досліджені докази, що згідно з приписами ст. ст. 1115, 1117 ГПК України перебуває поза процесуальними межами повноважень суду касаційної інстанції.

Наведене свідчить, що під час прийняття рішення та постанови у справі суди попередніх інстанцій не припустилися порушення або неправильного застосування норм чинного матеріального та процесуального законодавства, а, отже, підстави для їх скасування або зміни та задоволення вимог касаційної скарги відсутні.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" залишити без задоволення.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 28.01.2015 у справі Господарського суду Житомирської області № 906/1357/14 залишити без змін.

Головуючий суддя К.В. Грейц

Судді С.В. Бакуліна

О.І. Глос