ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.03.2015 року Справа № 904/7998/14

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді- Кузнецової І.Л. (доповідача),

суддів - Березкіної О.В., Пруднікова В.В.,

при секретарі судового засідання: Мацекос І.М.,

за участю:

прокурора: Фролової В.О., посвідчення № 028561 від 05.09.14р.;

від позивача: не з"явився, про час та місце судового засідання повідомлений належним чином;

від відповідача: Захарова Г.В. - представник, довіреність № б/н від 17.11.14;

від управління Держземагенства у м.Дніпропетровську: Козюк З.М. - представник, довіреність № 27/606 від 24.12.14.,

розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Консультативно-фінансова компанія" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 26.11.2014р. у справі №904/7998/14

за позовом Дніпропетровського міжрайонного прокурора з нагляду за додержанням законів у природоохоронній сфері Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ

до товариства з обмеженою відповідальністю "Консультативно-фінансова компанія", м.Дніпропетровськ

про зміну договору оренди земельної ділянки від 13.09.2007 загальною площею 0,8352 га

ВСТАНОВИВ:

- рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 26.11.2014р. у справі №904/7998/14 (суддя Ніколенко М.О.) позов Дніпропетровського міжрайонного прокурора з нагляду за додержанням законів у природоохоронній сфері Дніпропетровської області, пред"явлений в інтересах держави в особі Дніпропетровської міської ради задоволено, внесено зміни до п.2.3 договору оренди земельної ділянки від 13.09.2007р., укладеного між Дніпро-петровською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю (далі-ТОВ)"Консультативно-фінансова компанія", посвідченого приватним нотаріусом ДНМО Козиною А.В. та зареєстрованого в реєстрі за №2039, державна реєстрація якого відбулася за №54 від 28.09.2007р. шляхом викладення його в наступній редакції:

„п.2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.10.2014р. становить 6693534грн.84коп.";

пункт 4.1 договору оренди земельної ділянки виключено, а також внесено зміни до п.4.5 договору шляхом викладення його в наступній редакції:

"п.4.5. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у грошовій формі (у гривнях) у розмірі 200806грн.04коп., не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у мінімальному розмірі орендної плати, що встановлюється цим Кодексом.";

- приймаючи рішення, господарський суд виходив з того, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності відповідно до ст.ст.632, 759, 762 Цивільного кодексу України, ст.21 Закону України "Про оренду землі" є регульованою ціною, у зв"язку з чим, законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, а також з того, що надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов"язком позивача, у зв"язку з чим, недотримання вимог ч.2 ст.188 Господарського кодексу України щодо обов"язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору;

- не погодившись з прийнятим рішенням, ТОВ"Консультативно-фінансова компанія" подало апеляційну скаргу, в якій з посиланням на підстави скасування рішення місцевого господарського суду, встановлені ч.1 ст.104 Господарського процесуального кодексу України, просить це рішення скасувати, прийняти нове рішення та відмовити в задоволенні позовних вимог;

- у поданій скарзі йдеться про те, що норми ч.ч.4, 5 ст.21 Закону України "Про оренду землі", якими було встановлено мінімальний та максимальний розмір орендної плати набрали чинності 04.06.2008р., Податковий кодекс України набрав чинності 01.01.2011р., а зміни, згідно з якими розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди земельної ділянки, але річна сума орендної плати не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, внесені в п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 цього Кодексу Законом України "Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні" - 01.04.2014р., рішення Дніпропетровської міської ради №216/8 "Про приведення рішень міської ради та деяких проектів рішень міської ради, які погоджено виконавчим комітетом міської ради, у галузі земельних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства" було прийнято 02.02.2011р. в той час як договір оренди землі, який є предметом спору укладався у 2007 році і перелічені нормативні акти не містять вимог щодо зміни або перегляду узгодженої у відповідних договорах оренди земельної ділянки орендної плати, про те. що господарський суд в оскаржуваному рішенні не застосував положення ст.58 Конституції України, ст.654 Цивільного кодексу України, не навів доказів наявності спору між сторонами, про те, що опублікування в газеті "Наше місто" від 29.05.2014р. №26 відкритого листа Дніпропетровської міської ради стосовно необхідності приведення договорів оренди землі у відповідність до Податкового кодексу України не відповідає умовам спірного договору та вимогам ст.188 Господарського кодексу України, про помилковий висновок суду відносно наявності підстав вважати відповідача обізнаним про зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки внаслідок оприлюднення рішення міської ради, про те, що зміст нової редакції п.4.5 договору не відповідає вимогам ч.1 ст.30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.203, 651 Цивільного кодексу України, про те, що у першій частині цього пункту вказано на чіткий розмір орендної плати, однак друга його частині вказує на змінну складову цього розміру, про те, що орендна плата за землю не може обчислюватися відповідно до Податкового кодексу, згідно з цим Кодексом такий розмір встановлюється в договорі і Кодексом визначено лише його граничну межу, а також про ненадання господарським судом оцінки доводам відповідача відносно тяжкого матеріально-фінансового стану товариства внаслідок чого внесення змін в договір по збільшенню орендної плати може призвести до його банкрутства;

- прокурор вважає рішення суду обґрунтованим, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що з набранням чинності Податковим кодексом України розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності має відповідати п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 цього Кодексу, на те, що оскаржуваним рішенням зміни до спірного договору внесені лише на майбутнє і суд дійшов вірного висновку про відсутність порушень ст.58 Конституції України, а також на те, що як на час укладення договору так і на час виникнення спору обов"язковим елементом згідно зі ст.5 Закону України "Про оцінку земель" є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка не залежить від волевиявлення сторін договору, а є способом регулювання державою плати за користування землею, зміна вказаної оцінки не може ототожнюватись як зміна розміру орендної плати, а є лише її передумовою і невнесення сторонами договору змін до його умов в частини, що встановлюються у законодавчому порядку не звільняє сторін від обов"язку їх виконання;

- позивач також просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, вказуючи при цьому, що спірний договір суперечить положенням ст.288 Податкового кодексу України;

-26.03.2015р. представник позивача в судове засідання не з"явився, на адресу апеляційного суду позивачем направлено клопотання про розгляд справи без участі представника.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора, представників сторін, у тому числі, і в попередніх судових засіданнях та представника управління Держземагенства у м.Дніпропетровську, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню в силу наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 13.09.2007р. Дніпропетровською міською радою (орендодавцем) та ТОВ"Консультативно-фінансова компанія" (орендарем) укладено договір оренди землі, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул.Героїв Сталінграда,180 у Бабушкінському районі м.Дніпропетровська та зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером :02:41:0073. Підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 06.12.2006р. №134/8 та від 10.08.2007р. №124/18.

Відповідно до п.п.2.1, 2.2 договору в оренду передана земельна ділянка загальною площею 0.8352га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на час укладення договору становить 2648551 грн.75 коп..

Згідно з п.3.1 договір укладено на п"ятнадцять років.

В п.4.1 договору сторонами узгоджено, що річна орендна плата встановлюється у грошовій формі (у гривнях) в розмірі 1.5 відсотка її нормативної грошової оцінки.

П.4.2 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами і заповнюються під час укладення або зміни умов договору чи продовження його дії.

Згідно з п.4.5 договору орендна плата вноситься орендарем, незалежно від результатів діяльності орендаря, в розмірі однієї дванадцятої річної суми за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця на рахунок орендодавця і на майбутній період вноситься на термін не більше одного календарного року.

Відповідно до п.4.8 договору розмір орендної плати переглядається щорічно, або у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, змін у цільовому використанні земельної ділянки, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі, і внаслідок інфляції, коефіцієнтів індексації, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законодавством.

Укладений договір посвідчено 13.09.2007р. приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В., зареєстровано за №2039. Державна реєстрація договору відбулася 28.09.2007р. за №54.

02.02.2011р. Дніпропетровською міською радою прийнято рішення №216/8 "Про приведення рішень міської ради та деяких проектів рішень міської ради, які погоджено виконавчим комітетом міської ради, у галузі земельних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства".

В даному рішенні міською радою відзначено, що з 01.01.2011р. набрав чинності Податковий кодекс України.

У цьому зв"язку міською радою в п.1 рішення постановлено, що до моменту прийняття рішення про визначення розміру річної орендної плати за земельні ділянки залежно від їх функціонального використання встановити розмір річної орендної плати за користування цими ділянками у мінімальному розмірі орендної плати, визначеному Податковим кодексом України.

П.4 рішення встановлено, що всі нормативні акти, які було прийнято міською радою до прийняття цього рішення, діють в тих частинах, що не суперечать положенням цього рішення

29.05.2014р. в газеті "Наше місто" №26 опублікований відкритий лист Дніпропетровської міської ради до орендарів земельних ділянок, розташованих у м.Дніпропетровську про необхідність приведення договорів оренди землі у відповідність до вимог Податкового кодексу України.

Як було запропоновано у вказаному листі, позивач у двотижневий термін не з"явився до департаменту корпоративних прав та правового забезпечення міської ради з метою внесення відповідних змін до спірного договору.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :02:041:0073 станом на 01.10.2014р. така оцінка складає 6693534грн.84коп. (а.с.29).

Викладені обставини слугували визначальними для звернення прокурора з позовом по даній справі.

Відповідно до ч.8 ст.93 Земельного кодексу України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ст.15 цього Закону однією з істотних умов договору оренди землі визначено орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

П.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до ч.1 ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень, а згідно зі ст.73 цього Закону акти ради сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Ст.30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, враховуючи вищенаведені правові норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

У п.4.8 договору сторони передбачили, що розмір орендної плати переглядається у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів.

Відтак, оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, позовні вимоги в частині виключення з договору оренди земельної ділянки п.4.1 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Між тим, задовольняючи позовні вимоги в повному обсязі господарський суд, всупереч положенням ст.43 Господарського процесуального кодексу України, не в повному обсязі дослідив обставини справи та неправильно застосував норми матеріального права.

Так, відповідно до п.289.1 ст.289 Податкового кодексу України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджено наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 27.01.20106р. №18/15/21/11.

Відповідно до п.1.3 Порядку нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з п.3.1 Порядку в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Розділом 4 Порядку передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з додатком 2.

Відповідно до ст.23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Ст.ст.33.34 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Ухвалою апеляційного суду від 12.03.2015р. у даній справі на підставі ст.30 Господарського процесуального кодексу України викликано в судове засідання посадову особу управління Держземагенства у м.Дніпропетровську для дачі пояснень щодо складання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки.

Посадова особа управління з"явилася на виклик в засідання апеляційного суду та надала усні пояснення щодо складання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до названого вище Порядку.

Докази затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок міською радою відповідно до вимог ст.23 Закону України "Про оренду земель", прокурором, позивачем та посадовою особою управління Держземагенства у м.Дніпро-петровську не надані.

У цьому зв"язку представлений в матеріалах справи витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки в сумі 6693534грн.84коп. станом на 01.10.2014р. не може бути підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами в частині розміру орендної плати, який обчислено, виходячи з цієї суми нормативної грошової оцінки.

З огляду на викладене позовні вимоги в частині внесення змін до п.2.3 договору шляхом викладення його наступні редакції: "2.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.10.2014р. становить 6693534грн.84коп." задоволенню не підлягають.

Що стосується позовних вимог в частині зміни п.4.5 договору, то редакція вказаного пункту містить розмір річної орендної плати, що визначений з нормативної грошової оцінки земель станом на 01.10.2014р., яка не має доказової сили, тому даний розмір орендної плати не може бути внесеним до договору. В іншій частині запропонована прокурором редакція п.4.5 договору стосовно того, що річна орендна плата не є сталою, може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у мінімальному розмірі орендної плати, що встановлюється цим Кодексом, підлягає внесенню до договору як змінена редакція цього пункту.

За таких обставин рішення місцевого господарського суду слід скасувати частково.

Посилання прокурора та позивача на рішення Дніпропетровської міської ради від 26.12.2007р. №5/26 "Про затвердження проекту "Нормативна грошова оцінка земель м.Дніпропетровська"" визнані колегією суддів необґрунтованими, оскільки вказаним рішенням затверджено лише проект нормативної грошової оцінки земель з базовою вартістю 1кв.м землі в сумі 237грн.36коп. станом на 01.01.2007р. з введенням в дію з 01.01.2008р..

Проте, як зазначено вище, згідно з розділом 4 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку цієї ділянки, а технічна документація згідно з ст.23 Закону України "Про оцінку земель", у тому числі, з урахуванням коефіцієнтів, що характеризують функціональне викорис-тання земельної ділянки, регіональних та зональних коефіцієнтів, підлягає затвердженню міською радою.

Керуючись ст.ст. 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

- рішення господарського суду Дніпропетровської області від 26.11.2014р. у справі №904/7998/14 скасувати частково;

- позов задовольнити частково;

- п.4.1 договору оренди земельної ділянки від 13.09.2007р., укладеного між Дніпропетровською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Консультативно-фінансова компанія", посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козиною А.В. 13.09.2007р. за №2039, державна реєстрація якого відбулася 28.09.2007р. за №54 виключити;

- внести зміни до п.4.5 договору, виклавши його в наступній редакції: "Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у грошовій формі (гривнях) не є сталою, може змінюватися у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у мінімальному розмірі орендної плати, що встановлюється цим Кодексом.";

- в решті в позові відмовити;

- стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Консультативно-фінансова компанія" в доход Державного бюджету України судовий збір в сумі 609грн. за розгляд справи судом першої інстанції, видати наказ;

- стягнути з Дніпропетровської міської ради в доход державного бюджету судовий збір в сумі 609грн. за розгляд справи судом першої інстанції, видати наказ;

- стягнути з Дніпропетровської міської ради на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Консультативно-фінансова компанія" 304грн.50коп. судового збору за апеляційною скаргою, видати наказ;

- видачу наказів доручити господарському суду Дніпропетровської області

Головуючий І.Л.Кузнецова

Суддя В.В.Прудніков

Суддя О.В.Березкіна

Повна постанова складена 06.04.2015р.