ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2015 року Справа № 5011-47/11946-2012

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б.- головуючого
Алєєвої І.В. Рогач Л.І.
за участю представників:
позивачаГоворов І.В. - довіреність від 13.01.2015 р. Карагезян Т.І. - директор, наказ № 1/03 від 01.03.2012 р.
відповідачівДорошенко О.С. - довіреність від 11.03.2015 р.; Масімова Е.Е. - довіреність від 26.11.2014 р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постановувід 13.01.2015 р. Київського апеляційного господарського суду
у справі№ 5011-47/11946-2012 господарського суду м. Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Компанія розвитку проектів"НІКА"
до - Київської міської ради; - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
прозобов'язання вчинити дії
Ухвалою Вищого господарського суду України від 20.02.2015 р. у складі колегії суддів: Дроботової Т.Б. - головуючого, суддів: Волковицької Н.О., Рогач Л.І. касаційна скарга Київської міської ради на постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.01.2015 р. у даній справі прийнята до розгляду та призначена на 17.03.2014 р.

Розпорядженням Секретаря другої судової палати Вищого господарського суду України № 03-05/360 від 16.03.2015 р. у зв'язку із відрядженням судді Волковицької Н.О., розгляд даної справи здійснюється колегію суддів у складі: головуючий суддя - Дроботова Т.Б., судді: Алєєва І.В., Рогач Л.І., про що повідомлено присутніх у судовому засіданні сторін. Відводів складу суду не заявлено.

В С Т А Н О В И В :

У серпні 2012 р. ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА" звернулось до господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради та Виконавчого органу Київської міської ради Головного управління земельних ресурсів про поновлення на п'ять років дії договору оренди земельної ділянки для будівництва житлових будинків за адресою: на перетині вул. Шолом - Алейхема та вул. Мілютенка у Деснянському районі м. Києва, загальною площею 0,3449 га, цільове призначення земельної ділянки - будівництво житлового будинку, кадастровий номер :62:033:0080, за договором оренди від 20.05.2005 р., шляхом укладання додаткової угоди (згідно із заявою позивача б/н від 29.10.2012 р. том 1 а.с. 85-88).

Позовні вимоги, з посиланням зокрема, на приписи статей 31, 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тим, що на підставі рішення Київської міської ради № 978/2388 від 23.12.2004 р. позивачу була передана в оренду земельна ділянка загальною площею 0,3449 га для будівництва житлових будинків за адресою: на перетині вул. Шолом - Алейхема та вул. Мілютенка у Деснянському районі м. Києва та 20.05.2005 р. укладено договір оренди землі, який за рішенням господарського суду м. Києва продовжувався на п'ять років шляхом укладення угоди.

Позивач зазначав, що у відповідності до вимог чинного законодавства та умов договору, ним було направлено до міськради заяву про продовження договору оренди землі за договором від 20.05.2005 р. (зареєстрований 27.05.2005 р.), у відповідь на яку отримано повідомлення про відмову у продовженні терміну дії договору, з підстав неналежного виконання орендарем умов договору та наявності заборгованості з орендної плати, проте, на думку позивача така відмова та зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі є незаконною.

Головне управління земельних ресурсів (правонаступником якого є Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у запереченнях на позовну заяву просило відмовити у її задоволенні вказуючи на те, що термін дії договору оренди землі закінчився 16.04.2012 р., а відповідно до частини 4 статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років, а земельна ділянка, передана позивачу за договором оренди землі ним не забудована вже протягом восьми років з моменту укладення договору.

Відповідач зазначав, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) має орендар, який належно виконував обов'язки за договором, проте, в даному випадку позивач втратив таке право, про що останнього було повідомлено листами від 24.04.2012 р. № 03-86/10596, № 03-86/10597 та від 03.07.2012 р. № 05-358/18250. При цьому, додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки укладається за відсутності заперечень орендодавця на підставі прийнятого рішення про поновлення такого договору, яке в даному випадку не приймалось, проект додаткової угоди не направлявся.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 13.02.2013 р. найменування відповідача - Виконавчий орган Київської міської ради Головного управління земельних ресурсів змінено на Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Рішенням господарського суду м. Києва від 03.07.2013 р., залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.01.2014 р. у задоволенні позовних вимог відмовлено, з посиланням на недоведення позивачем виконання вимог частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо надіслання орендодавцю проекту додаткової угоди до спірного договору оренди землі та ухилення міської ради від підписання додаткової угоди до договору.

Постановою Вищого господарського суду України від 18.03.2014 р. судові рішення у даній справі скасовані, а справа направлена на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА" подало до суду заяву про уточнення позовних вимог, у якій просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА", зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 27.05.2005 р. за № 62-6-00231, в редакції, викладеній позивачем у заяві про уточнення позовних вимог (том 3 а.с. 49-56).

Підтримуючи раніше заявлені позовні вимоги позивач вказував на те, що відповідно до пункту 11.7 договору, з метою виконання положень закону, керуючись своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки, 28.12.2011 р. товариством за вих. № 1/12-2011 вручено через канцелярію, а Київською міською радою отримано (про що свідчить відповідний штамп ради) лист - повідомлення про поновлення укладеного між сторонами договору оренди землі з проектом додаткової угоди, проте, в порушення частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" відповідачами в місячний строк звернення орендаря розглянуто не було, як й не було надано відповідної відповіді, і лише листом від 14.08.2012 р. № 03-86/24140 позивача було повідомлено про підготовку Головним управлінням земельних ресурсів проектів рішень Київської міської ради про відмову ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА" в поновленні договору оренди землі, що суперечить умовам договору та приписам чинного законодавства.

Київська міська рада просила відмовити у задоволенні позовних вимог вказуючи на те, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачене переважне право на поновлення договору оренди землі за умови належного виконання орендарем своїх зобов'язань за цим договором, проте, позивачем не надано доказів належного виконання ним зобов'язань за договором, зокрема, щодо сплати орендної плати та завершення будівництва, як й не доведено факту направлення Київській міській раді належного оформленого листа - повідомлення про намір продовжити договір оренди землі з доданим проектом додаткової угоди.

Рішенням господарського суду м. Києва від 13.10.2014 р. (судді: Босий В.П., Бойко Р.В., Цюкало Ю.В.) позовні вимоги задоволені в повному обсязі, визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 27.05.2005 р. за № 62-6-00231, в редакції, викладеній позивачем.

Мотивуючи рішення суд першої інстанції дійшов висновку щодо доведеності та обґрунтованості позовних вимог, встановивши обставини стосовно належного повідомлення позивачем орендодавця про намір поновити договір оренди землі та недотримання орендодавцем вимог закону щодо розгляду вказаного звернення, тобто встановлено обставини щодо про вчинення позивачем необхідних дій, направлених на укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

За апеляційною скаргою Київської міської ради Київський апеляційний господарський суд (судді: Коротун О.М., Гаврилюк О.М., Сулім В.В.), переглянувши рішення господарського суду м. Києва від 13.10.2014 р. в апеляційному порядку, постановою від 13.01.2015 р. залишив його без змін з тих же підстав.

Київська міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить судові рішення у даній справі скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судами норм матеріального та процесуального права, вказуючи на залишення судами поза увагою недотримання позивачем приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо направлення належно оформленого листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди та неналежне виконання орендарем своїх зобов'язань за договором оренди землі.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами під час розгляду справи, на підставі рішення Київської міської ради від 23.12.2004 р. № 978/2388, між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА" (орендар) 20.05.2005 р. було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавцем за актом приймання - передачі передано, а оренлдарем прийнято в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з характеристиками, визначеними у пункті 2.1 договору, а саме: місце розташування - перетин вул. Шолом - Алейхем та вул. Мілютенка у Деснянському районі м. Києва; розмір - 0,3449 га; цільове призначення - для будівництва житлового будинку; кадастровий номер - :62:033:0080.

Відповідно до пунктів 3.1 та 8.3 договору оренди, його укладено на 1 рік, і після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Пунктом 6.2 договору встановлено, що право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

27.05.2005 р. договір оренди було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 62-6-00231.

Рішенням господарського суду м. Києва від 02.04.2007 р. у справі № 32/158 було задоволено позов ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА" до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), а саме: поновлено на п'ять років договір оренди земельної ділянки від 27.05.2005 р. за № 62-6-00231, вважаючи укладеною угоду до договору оренди земельної ділянки від 27.05.2005р. за № 62-6-00231 (про поновлення) в редакції, яка підписана ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА"; зобов'язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати угоду до договору оренди земельної ділянки від 27.05.2005р. за № 62-6-00231 між орендодавцем - Київською міською радою та орендарем - ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА", у встановленому порядку (том 1, а. с. 206-210).

На виконання рішення господарського суду міста Києва від 11.04.2007 р. у справі № 32/158 між Київською міською радою та ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА" було укладено угоду до договору оренди земельної ділянки, яку 16.04.2007р. було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис за № 62-6-00403 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Умовами укладеної між сторонами угоди до договору оренди земельної ділянки встановлено, що дана угода є невід'ємною частиною договору, набуває чинності з дня її державної реєстрації та передбачено, що умови договору залишаються без змін, окрім терміну оренди земельної ділянки, який поновлено на п'ять років (том 1 а.с. 13).

Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору у даній справі є вимога ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА", зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 27.05.2005 р. за № 62-6-00231, в редакції, викладеній позивачем у заяві про уточнення позовних вимог (том 3 а.с. 49-56), з посиланням, зокрема, на приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону).

За приписами статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Як вбачається з матеріалів справи, розділом 8 договору оренди землі (з урахуванням угоди до нього) визначені права та обов'язки сторін та у пункті 8.3 встановлено, що орендар має переважне право на поновлення договору після закінчення строку, на який його було укладено, при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов цього договору.

Відповідно до пункту 11.7 договору після закінчення строку, на який цей договір було укладено орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Судами встановлено, що спірний договір оренди землі, з урахуванням угоди до нього, зареєстрованої 16.04.2007 р., закінчився 16.04.2012 р.

За приписами частин 1, 2 та 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Зі змісту частини 1 вказаної норми вбачається, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків.

Для застосування частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідним є наявність таких юридичних фактів, як-то: 1) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 2) орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; 3) до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

Крім того, відповідно до частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Здійснюючи судовий розгляд справи судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що листом-повідомленням № 1/12-2011 від 28.12.2011 позивач звернувся до Київської міської ради з проханням продовжити термін дії договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди в редакції додаткової угоди від 16.04.2007 (том 2 а.с. 272, том 3 а.с. 127-128).

Вказаний лист було отримано Київською міською радою, що підтверджується відбитком штампу із зазначенням назви організації - "Київська міська рада"; датою - "28 гру 2011" та реєстраційним вхідним номером - "вх. 57984", а також листом Київської міської ради від 17.01.2014 № 08/236-22 (том 3 а.с. 25-26).

У листі від 24.04.2012 р. № 03-86/10597 Головне управління земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зазначило, що позивачем не було виконано умов договору оренди щодо будівництва, а відтак позивачу буде відмовлено у поновленні договору оренди (том 2, а.с. 6).

18.05.2012 р. позивач повторно звернувся до Київської міської ради з листом № 12 про поновлення договору оренди, однак цей лист було надіслано пізніше, ніж за місяць до закінчення договору оренди земельної ділянки (том 1 а.с. 33).

Головне управління земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у запереченнях від 03.07.2012 № 05-358/18250 на лист від 18.05.2012 р. № 12 зазначило, що позивачем не було виконано умов договору оренди щодо будівництва та вказано про наявність у позивача заборгованості з орендної плати (том 1 а.с. 16).

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", на яку посилався позивач у позовній заяві, передбачено що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів, як-то: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Вказана правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 р. у справі № 6-219цс14.

Тобто, відповідно до частини 6 вказаної норми у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Згідно з частинами 8 та 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент виникнення права на поновлення договору) додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Разом з тим, як встановлено судом апеляційної інстанції, враховуючи своєчасне звернення позивача з листом № 1/12-2011 від 28.12.2011 р. про поновлення дії договору оренди з дотриманням вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.7 договору оренди землі, який був отриманий Київською міською радою, з огляду на відсутність протягом одного місяця заперечень орендодавця - Київської міської ради щодо користування позивачем земельною ділянкою, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку щодо наявності підстав для поновлення договору відповідно до частин 6, 8 та 9 статті 33 вказаного Закону України.

Доводи скаржника про залишення судами поза увагою невиконання позивачем своїх зобов'язань за договором, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки ці доводи могли бути предметом розгляду під час вирішення питання про поновлення дії договору з прийняттям орендодавцем відповідного рішення у встановлений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" строк, проте, як встановлено судами під час розгляджу справи, вказаного зроблено не було.

Крім того, матеріали справи містять документи на підтвердження вчинення позивачем дій, направлених на досягнення цілей, для яких товариству передавалась земельна ділянка у користування за спірним договором, зокрема, укладення з ТОВ Студія неординарного проектування (СНОП МАА) проекту житлового будинку на перетені вул. Шолом Алейхем та вул. Мілютенка, отримання висновків та погодження засідання президії архітектурно - містобудівної ради при Головному архітекторі м. Києва (том 3 а.с. 93-97, 89 - 90).

Судами під час розгляду справи також встановлено, що згідно інформації Державної податкової інспекції у Деснянському районі, викладеної у листах від 04.03.2013 р. та від 30.04.2014 р. (№ 4184/10/26-52-15-03-38, станом на 16.04.2012 ТОВ "Компанія розвитку проектів "НІКА" орендну плату за землю до бюджету сплачено в повному обсязі, а згідно з довідкою Державної податкової інспекції у Голосіївському районі від 28.04.2014 р. № 804/26-50-25-01-07, станом на 28.04.2014 у ТОВ "КРП "НІКА" не має заборгованості зі сплати податків, зборів, платежів, що контролюються Державною податковою інспекцією, що також вказано й у довідці про відсутність заборгованості з платежів до бюджету, що контролюються Державною податковою інспекцією у Деснянському районі м. Києва (том 1 а.с. 137- 184, том 3 а.с. 38, 39).

Враховуючи викладене, судова колегія вважає постанову суду апеляційної інстанції такою, що відповідає нормам матеріального та процесуального права, підстав для її зміни чи скасування не вбачається, а викладені у касаційній скарзі доводи скаржника судова колегія вважає непереконливими та такими, що спростовуються матеріалами справи та встановленими судами першої та апеляційної інстанції обставинами.

Керуючись статтями 1117, пунктом 1 статті 1119, статтями 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.01.2015 р. у справі № 5011-47/11946-2012 та рішення господарського суду м. Києва від 13.10.2014 р. залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: І. Алєєва

Л. Рогач