ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" березня 2015 р.Справа № 916/3035/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Будішевської Л.О.,

Суддів: Бєляновського В.В., Мишкіної М.А.,

при секретарі судового засідання Шитря О.М.

за участю представників сторін:

від позивача - Гришин М.В., за довіреністю,

від відповідача - не з'явився,

від третьої особи-1 - не з'явився

від третьої особи-2 - Браїловська А.А., за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Універс-Вин»

на рішення господарського суду Одеської області від 05 грудня 2014 року

у справі №916/3035/14

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Універс-Вин»

до відповідача Ізмаїльської районної державної адміністрації

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

1. Державної інспекції сільського господарства України;

2. Головного управління Держземагенства в Одеській області

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,

встановив:

У серпні 2014 року товариство з обмеженою відповідальністю «Універс-Вин» (далі-позивач) звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до Ізмаїльської районної державної адміністрації (далі-відповідач), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Державної інспекції сільського господарства України (далі-третя особа-1) та Головного управління Держземагенства в Одеській області (далі-третя особа-2) про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Ізмаїльською районною державною адміністрацією та ТОВ «Універс-Вин» 02.06.2008р., зареєстрованого 02.06.2008р. за №13 шляхом викладення п.3.1. та п.5.1. цього договору у наступній редакції:

Пункт 3.1. «Договір укладено строком на 49 років»;

Пункт 5.1. «Земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень».

Рішенням господарського суду Херсонської області від 05 грудня 2014 року (головуючий суддя Малярчук І.А., судді Панченко О.Л., Зайцев Ю.О.) у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.

Рішення суду мотивовано тим, що договір оренди земельної ділянки від 02.06.2008р. припинив свою дію з врахуванням п.3.1, оскільки відсутня його пролонгація, передбачена ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Позивачем при розгляді справи не доведено суду наявності для застосування до договору оренди земельної ділянки від 02.06.2008р. положень ст.ст.651, 652 ЦК України, а також не доведено наявності істотного порушення договору відповідачем та складових частин істотної зміни обставин, а саме: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона; наявності виняткового випадку, за якого розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом; відсутні докази істотного порушення відповідачем умов спірного договору.

Враховуючи викладене, господарський суд не знайшов підстав для задоволення позову.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 02.06.2008р.

Апеляційна скарга мотивована наступним.

За твердженнями скаржника є безпідставними доводи суду, що договір оренди земельної ділянки від 02.06.2008р. припинив свою дію з врахуванням п.3.1 у зв'язку з відсутністю його пролонгації, оскільки позивач звертався із проханням пролонгації до спливу терміну договору до Головного управління Держземагенства в Одеській області та отримало відмову.

Як вказано у скарзі, господарський суд невірно застосував норми матеріального права в частині того, що спірний договір оренди не міг містити інші пункти та умови ніж ті, що передбачені постановою КМУ №220 від 03.03.2004р., якою затверджено Типову форму укладення договір оренди.

Скаржник був зобов'язаний дотримуватись вимог статей 96, 211 Земельного кодексу України, які надають вичерпний перелік умов використання земельних ділянок. Інших додаткових умов передачі та використання відповідачем земельної ділянки площею 50 га розпорядження голови Ізмаїльської районної державної адміністрації №523/А-2008 від 02.06.2008р. не містить.

В спірному договорі оренди земельної ділянки, укладеному між ТОВ «Універс-Вин» та Ізмаїльською районною державною адміністрацією, в пунктах 3.1. та 5.1. безпідставно включені умови, які обмежують використання земельної ділянки Орендарем (позивачем).

Ізмаїльська районна державна адміністрація надала на підписання сторонами договір, що містив умови, які не були зазначені в самому розпорядженні, а саме умови садіння багаторічних насаджень в строк до 2011 року.

Скаржник стверджує, що відповідач весь час дії договору сумлінно сплачує орендну плату в повному обсязі, про що свідчать платіжні доручення про перерахування орендної плати за весь час дії договору.

Ізмаїльська районна державна адміністрація не зверталася до відповідача з листом про попередження останнього про намір розірвання договору оренди, а натомість весь час дії договору приймала орендну плату та приймає її до теперішнього часу.

Тобто, спірний договір оренди земельної ділянки є чинним на даний час.

Крім того, як вважає скаржник, на момент винесення оскарженого рішення, була відсутня інформація стосовно реєстрації договору оренду земельної ділянки, а також реєстрації щодо припинення цього договору. Між тим, така інформація про спірний договір є дуже важливою, а її знехтування не припустимим при розгляді даної справи.

Позивач в судовому засіданні наполягав на задоволенні апеляційної скарги.

Представник Ізмаїльської районної державної адміністрації заперечував проти апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві на неї.

Представники відповідача та третьої особи-1 в судове засідання не з'явилися та не сповістили суд про причини неявки, хоча про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників позивача та третьої особи-2, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Рішеннями Озернянської сільської ради №№79/У, 81/У від 18.01.2007р. «Про надання згоди на виділення земельної ділянки в оренду» дано згоду ПП «Універс-Вин» на отримання в оренду земельної ділянки площею 50 га строком на 49 років для садіння виноградника із земель резерву Озернянської сільської ради.

Згідно розпорядження Ізмаїльської районної державної адміністрації №115/А-2007 від 21.02.2007р. «Про дачу згоди ТОВ «Універс-Вин» на надання в оренду земельної ділянки із земель резервного фонду на території Озернянської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень» надано згоду відповідачем на оренду позивачем вказаної земельної ділянки строком на 49 років.

02.06.2008р. Ізмаїльською районною державною адміністрацією прийнято розпорядження №523/А-2008 «Про затвердження ТОВ «Універс-Вин» технічної документації та договору оренди земельної ділянки із земель резервного фонду на території Озернянської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень", згідно якого затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення в натурі меж земельної ділянки, наданої ТОВ «Універс-Вин» в довгострокову оренду строком на 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень на території Озернянської сільської ради та затверджено договір оренди цієї земельної ділянки.

02.06.2008р. між Ізмаїльською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ «Універс-Вин» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі розпорядження Ізмаїльської РДА №523/А-2008 від 02.06.2008р. надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, площею 50га, із земель сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на землях державної власності (землі резервного фонду) на території Озернянської сільської ради (п.п.1.1., 2.1. договору).

За умовами п.3.1. договору від 02.06.2008р. його укладено строком на 49 років - при виконанні умов п.5.1. цього договору, 5 років - при невиконанні умов п.5.1. цього договору.

У п.5.1. договору від 02.06.2008р. сторони погодили, що земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень за умовою обов'язкового садіння багаторічних насаджень в строк до 01.01.2011р.

Додатковою угодою до договору від 02.06.2008р., укладеною між Ізмаїльською РДА та ТОВ «Універс-Вин» на підставі розпорядження Ізмаїльської РДА №940/А-2011 від 24.10.2011р., внесено зміни до п.5.1. договору та викладено його у наступній редакції: земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень за умовою обов'язкового садіння багаторічних насаджень та переоформлення складу угідь земельної ділянки в строк до 01.06.2013р.

Договір оренди земельної ділянки від 02.06.2008р. зареєстровано в Ізмаїльському районному відділі ОРФ ДП «ЦДЗК» при Держкомземі України 02.06.2008р. за №13.

Фактично орендодавець передав орендарю земельну ділянку у користування за актом приймання-передачі від 02.06.2008р.

Нормативну грошову оцінку орендованої позивачем земельної ділянки визначено 27.05.2008р. на 2008 рік. у розмірі 532488грн. (ріллі) та 1646708грн. (багаторічні насадження).

На виконання умов договору оренди земельної ділянки від 02.06.2008р. позивачем було замовлено робочий проект створення виноградних насаджень на орендованій земельній ділянці згідно договору №4 від 26.03.2013р. на виконання проектно-вишукувальних робіт, укладеним із ОФ «Укрдніпросад», та отримано вказаний проект, про що свідчать кошторис №1 на виконання робіт, протокол погодження договірної ціни на виконання робіт, акт прийняття-передачі робіт від 22.05.2013р.

Крім того, на підставі договору №750 від 25.04.2013р., укладеного між ТОВ «Універс-Вин» та ДП «Одеський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою», замовлено та отримано ґрунтове обстеження орендованої земельної ділянки для закладки винограду.

Листом від 06.06.2013р. Ізмаїльська районна державна адміністрація повідомила ТОВ «Універс-Вин» про те, що у зв'язку з невиконанням орендарем умов п.5.1. договору оренди від 02.06.2008р., він є припиненим 02.06.2013р. згідно п.3.1. цього договору.

На звернення позивача №2 від 06.08.2013р. щодо затвердження проектної документації на створення виноградних насаджень Держсільгоспінспекція України відповіла відмовою з підстав не укладення додаткової угоди до договору оренди землі.

ТОВ «Універс-Вин» листом від 25.03.2014р. звернулось до ГУ Держземагентства в Одеській області з проханням про внесення змін до договору оренди від 02.06.2008р. Листами від 07.05.2014р., від 07.07.2014р. ГУ Держземагентства в Одеській області повідомило заявника про необхідність, з метою вирішення питання про внесення змін до договору, надання правовстановлюючих документів, оригіналів документації із землеустрою та рішення про її затвердження, оригінал договору, введену в дію нормативно-грошову оцінку та обґрунтування підстав невиконання умов обов'язкового садіння багаторічних насаджень у строк до 01.01.2011р.

На протязі дії договору оренди від 02.06.2008р. позивачем сплачувалась оренда плата, на підтвердження чого товариство надало платіжні доручення за 2008-2014р.р., виписки по рахунку у ПАТ КБ «Приватбанк», податкові декларації орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

На підтвердження відсутності реєстрації припинення спірного договору відповідач подав копію Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.

Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив з наступного.

Відповідно до ч.1 ст.654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України).

У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. (ч.ч.1, 2, 4 ст.652 ЦК України).

Договір оренди земельної ділянки від 02.06.2008р. припинив свою дію з врахуванням п.3.1., оскільки відсутня передбачена положеннями ст.33 Закону України "Про оренду землі" його пролонгація.

Позивачем не доведено суду наявності для застосування до договору оренди земельної ділянки від 02.06.2008р. положень ст.ст.651, 652 ЦК України, позаяк не доведено наявності істотного порушення договору відповідачем та складових частин істотної зміни обставин, а саме того, що: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона; наявності виняткового випадку, за якого розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом; відсутні докази істотного порушення відповідачем умов спірного договору.

Умови п.п.3.1., 5.1. договору оренди земельної ділянки від 02.06.2008р. правомірно визначені сторонами, спираючись на положення ст.627 ЦК України, які надають право сторонам правочину бути вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому, типова форма договору оренди, затверджена Постановою КМУ №220 від 03.03.2004р., не містить обмежень щодо визначення строку його дії, а, навпаки, передбачає, що у договорі можуть міститись інші умови, зокрема, порядок виконання зобов'язань сторін, обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди.

Розпорядження Ізмаїльської районної державної адміністрації від 02.06.2008р. №523/А-2008 вичерпало свою дію укладенням між сторонами договору оренди, тому посилання на нього позивачем в своє обґрунтування не заслуговує на увагу суду.

Позивач не надав та не довів, зокрема, наявності важкого фінансового стану, що впливав на можливість виготовлення проектної документації для садіння багаторічних насаджень та запровадження їх вирощування в обов'язковому порядку в обумовлені договором строки з огляду на цільове призначення орендованої земельної ділянки.

Судова колегія погоджується з рішенням суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову про внесення змін до спірного договору оренди земельної ділянки.

Разом з тим, проаналізувавши п.3.1 цього договору, судова колегія апеляційної інстанції приходить до наступних висновків.

Відповідно до ч.4 ст.93 Земельного кодексу України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

Відповідно до ч.1 ст.116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом або за результатами аукціону.

Рішенням сесії Озерянської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області №81/У від 18.01.2007р. та розпорядженням Ізмаїльської районної державаної адміністрації №115/А-2007 від 21.02.2007р. фактично надана згода на передачу ТОВ «Універс-Вин» земельної ділянки в довгострокову оренду строком на 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень.

Як вбачається із розпорядження Ізмаїльської районної державної адміністрації від 02.06.2008р. №523/А-2008р., спірна земельна ділянка передавалась ТОВ «Універс-Вин» в довгострокову оренду строком на 49 років.

Відповідно до пункту 3.1 спірного договору оренди земельна ділянка передана одночасно і короткострокову і в довгострокову оренду. При цьому, термін дії договору поставлений в залежність від виконання орендарем його умов.

Разом з тим, відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст.32 Закону України «Про оренду землі» неналежне виконання умов договору є підставою для його розірвання за рішенням суду.

Таким чином, положення п.3.1 спірного договору оренди земельної ділянки суперечать вимогам ст.93 Земельного кодексу України, ст. ст.13,32 Закону України «Про оренду землі» та не відповідають рішенням Озерянської сільської ради та Ізмаїльської райдержадміністрації.

Відповідно до ст.99 Господарського процесуального кодексу України в апеляційній інстанції справа переглядається за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі.

Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Відповідно до п.1 ст.83 Господарського процесуального кодексу України господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.

Судова колегія апеляційної інстанції, враховуючи обставини справи приходить до висновку про визнання недійсним п.3.1 спірного договору оренди земельної ділянки в частині встановлення наступної умови щодо строку договору: «...при виконанні умов п.5.1. договору

5 (п'ять років - при невиконанні умов п.5.1 цього договору).

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 83, 99, 101-105

Господарського процесуального кодексу України,

апеляційний господарський суд

постановив:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Універс-Вин» задовольнити частково.

Рішення господарського суду Одеської області від 05 грудня 2014 року у справі №916/3035/14 змінити, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:

«У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Універс-Вин» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Ізмаїльською районною державною адміністрацією та ТОВ «Універс-Вин» 02.06.2008р., зареєстрованого 02.06.2008р. за №13 відмовити.

Визнати недійсним п.3.1 договору оренди земельної ділянки, укладеного між Ізмаїльською районною державною адміністрацією та ТОВ «Універс-Вин» 02.06.2008р., зареєстрованого 02.06.2008р. за №13 в частині встановлення наступної умови щодо строку договору: «…при виконанні умов п.5.1 цього договору

5 (п'ять) років - при невиконанні умов п 5.1 цього договору».

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено та підписано 17.03.2015р.

Головуючий суддя: Будішевська Л.О.

Судді: Бєляновський В.В.

Мишкіна М.А.