РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.03.2015Справа №910/29387/14

за позовом Регіонального відділення Фонду Державного майна України по м. Києву

до Фізичної особи-підприємця Нечіпоренко Ганна Олександрівна

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Державний комітет телебачення і радіомовлення України

про розірвання договору та примусове звільнення орендованої площі

Суддя Полякова К.В.

Представники:

від позивача: Ємець Ю.В. (дов.№ 12 від 02.03.2015р.)

від відповідача: Ковальов О.М. (дов.б/н від 10.01.2015р.)

від третьої особи: Поливач К.П. (дов. № 5032/29/12 від 27.11.2014р.)

СУТЬ СПОРУ:

Регіональне відділення Фонду Державного майна України по м. Києву звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Фізичної особи-підприємця Нечіпоренко Ганна Олександрівна про розірвання договору та примусове звільнення орендованої площі.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач скориставшись своїм правом на дострокове розірвання договору оренди внаслідок несплати орендарем орендної плати,05.08.2014 направив на адресу ФОП Нечіпоренко Г.О. письмове повідомлення про дострокове розірвання договору оренди № 6528 від 26.07.2013року. Але, враховуючи, що відповідач залишив дане повідомлення поза увагою та не здійснив погашення заборгованості з орендної плати, позивач звернувся до суду з вимогами щодо розірвання договору оренди № 6528 від 26.07.2013 та виселення ФОП Нечіпоренко Г.О. з орендованого державного нерухомого майна.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.12.2014 порушено провадження у справі №910/29387/14, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, Державний комітет телебачення і радіомовлення України та призначено справу до розгляду на 10.02.2015 року.

Ухвалою суду від 10.02.2015 задоволено клопотання сторін про продовження строку розгляду справи на п'ятнадцять днів та відкладено судовий розгляд на 03.03.2015 року.

02.03.2015 через відділ документообігу та діловодства господарського суду від Державного комітету телебачення і радіомовлення України надійшли пояснення по справі з документами.

03.03.2015 до судового засідання з'явились представники позивача, відповідача та третьої особи.

Представник відповідача у судовому засіданні надав відзив на позовну заяву.

У судовому засіданні оголошено перерву до 12.03.2015 року.

12.03.2015 у судове засідання з'явились представники позивача, відповідача та третьої особи.

Представник позивача позивні вимоги підтримав у повному обсязі, з врахуванням доводів викладених у позові та письмових поясненнях, які подані через відділ документообігу та діловодства суду до початку судового засідання.

Представник відповідача проти позову заперечував, пославшись на обставини викладені у відзиві.

Представник третьої особи зауваживши на правомірності та обґрунтованості позовних вимог вважає, що договір оренди , укладений з відповідачем підлягає розірванню.

Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва,-

ВСТАНОВИВ:

26.07.2013 між регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву та фізичною особою - підприємцем Нечіпоренко Ганною Олександрівною укладено договір оренди (надалі - Договір) № 6528 нерухомого майна загальною площею 138,80 кв.м. у підвалі адміністративної будівлі, яке розміщене за адресою: м. Київ, вул. Прорізна 2, що перебуває на балансі Державного комітету телебачення та радіомовлення України (надалі - Балансоутримувач) та належить до державної власності.

Відповідно до п. 1.2 Договору майно передано в оренду з метою розміщення кафе, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців та діє з 26.07.2013 до 26.07. 2016 включно. (п.10.1 Договору).

За умовами зазначеного Договору відповідач, як Орендар, зобов'язаний , зокрема, своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату (п.5.3 Договору).

Пунктом 3.6 Договору сторони узгодили, що орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числі місяця, наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених КМУ і чинних на кінець періоду,за який здійснюється платіж.

Згідно п. 3.11. розділу 3 Договору, у разі розірвання за згодою сторін договору оренди, Орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, до державного бюджету та Балансоутримувачу.

Сторони п. 10.7.3. Договору встановили дострокове розірвання договору на вимогу Орендодавця, якщо Орендар систематично(більше трьох раз) порушує терміні здійснення будь яких платежів за цим договором та не надав платіжні доручення до регіонального відділення.

Відповідно п. 5.10. Договору, у разі припинення або розірвання Договору Орендар зобов'язаний повернути - Орендодавцеві/Балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини Орендаря.

За п. 10.9. Договору, у разі припинення або розірвання цього Договору Майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю/ Балансоутримувачу.

Відповідно до п.10.10. Договору, майно вважається поверненим Орендодавцю/Балансоутримувачу з моменту підписання Сторонами акта приймання-передавання. Обов"язок щодо складання акта приймання- передавання про повернення Майна покладається на Орендаря.

Оскільки, відповідач припустився порушення договореного зобов'язання щодо внесення орендної плати у період понад три місяця, тому РВ ФДМУ по м. Києву звернулось до ФОП Нечіпоренко Г.О. з пропозицією від 05.08.2014 №30-06/8512 про дострокове розірвання договору оренди № 6528 від 26.07.2014 та повернення державного майна в порядку, визначеному Договором та нормами законодавства.

Проте, відповідач перераховані вище зобов'язання не виконав так, як того вимагає Договір та законодавчі норми. Станом на 30.10.2014 за ФОП Нечіпоренко Г.О. значиться заборгованість з орендної плати до державного бюджету України, за 9 місяців, яка становить - 60 263,01 грн. (з січня 2014р. по вересень 2014р.), інфляційні нарахування - 4 441,95 грн., штраф - 1807,89 грн. та пеня - 4 762,96грн. Орендоване майно в порядку встановленому Договором орендодавцю не повернуто.

Зазначені обставини зумовили звернення орендодавця із даним позовом про розірвання договору та виселення з нежитлового приміщення.

Заперечуючи проти правомірності заявлених вимог, ФОП Нечіпоренко Г.О. наголошено , що з метою проведення поточного ремонту орендованого приміщення та благоустрою прилеглої території, за погодженням з керівництвом позивача та Балансоутримувачем, протягом 2012-2014 років витрачено на будівельні матеріали та ремонтні роботи понад 640 000,00 грн. Крім того, до листопада 2013 року відповідач неухильно виконував зі свого боку договірні зобов'язання орендаря зі сплати орендної плати. Але з середини листопада 2013 року у зв'язку зі проведенням національно-патріотичними силами України протестних акцій проти корупції, свавілля правоохоронних органів та сил спецпризначення, відповідач фактично був позбавлений можливістю користування орендованими приміщеннями за їх цільовим призначенням. Згідно проведеного внутрішнього аудиту сума загальних збитків, понесених відповідачем в період з листопада 2013 року по серпень 2014 року за обставин, що не залежали від ФОП Нечіпоренко Г.О. та не можливістю, як орендарем використовувати орендоване приміщення за призначенням, склала 539 258,38 грн.

З метою врегулювання питання щодо погашення заборгованості з орендної плати, відповідач шляхом проведення переговорів з керівництвом Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву, просив не розривати достроково Договір оренди № 6528, а надати можливість розрахуватись з наявною заборгованістю, посилаючись на відновлення використання орендованих приміщень за їх призначенням з серпня 2014 року.

Відповідачем також відмічено неможливість користування орендованими приміщеннями у період з 29.08.2014 по 09.09.2014 внаслідок відключення електропостачання до орендованих приміщень з боку балансоутримувача.

Виходячи з наведених обставин відповідач вважає безпідставне ігнорування позивачем вимог ч.6 ст. 726 Цивільного кодексу України, якими встановлено,що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Разом з тим, ФОП Нечіпуренко Г.О. наголосила на тому, що сьогодні позбавлена як орендар фактичного користування орендованим приміщенням, оскільки 10.11.2014 ці приміщення були зайняти невідомими особами шляхом злому вхідних дверей у нічний час.

В свою чергу, Державний комітет телебачення і радіомовлення України, як третя особа у справі, вважає позовні вимоги обґрунтованими та правомірними, одночасно повідомив, що під час дії Договору Відповідач неодноразово звертався до Держкомтелерадіо з проханням про зміну розміру орендної плати, про що свідчать листи від 07.02.14 та від 26.02.14 року. Свої звернення Відповідач мотивував тим, що він не міг використовувати орендовані згідно договору приміщення через події, що відбувалися у центральній частині м. Києва, починаючи з 30 листопада 2013 року.

На ці звернення Держкомтелерадіо інформував ФОН Нечіпоренко Г.О. (лист № 871/34/9 від 12.03.2014 та лист № 3098/34/9 від 16.07.2014) про те, що він не уповноважений приймати будь-які рішення стосовно зупинення нарахування орендної плати або звільнення орендаря від виконання інших зобов'язань згідно вказаного договору оренди, оскільки не с стороною договору.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав.

Нормами частини 1 статті 11 ЦК України передбачено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства.

За приписами статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.

Як передбачено нормами ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Так, у відповідності до вищезазначених вимог законодавства, 26.07.2013 між сторонами укладено Договір № 6528 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності.

За умовами зазначеного Договору відповідач, як Орендар, зобов'язаний своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату (п.5.3 Договору).

Пунктом 3.6 Договору сторони узгодили, що орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числі місяця, наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених КМУ і чинних на кінець періоду,за який здійснюється платіж.

Внаслідок невиконання відповідачем договірного обов'язку зі сплати орендної плати за останнім утворилась заборгованість за 9 місяців, яка станом на 30.10.2014 становить - 60 263,01 грн. (з січня 2014р. по вересень 2014р.), інфляційні нарахування - 4 441,95 грн., штраф - 1807,89 грн. та пеня - 4 762,96грн.

Сторони п. 10.7.3. Договору встановили дострокове розірвання договору на вимогу Орендодавця, якщо Орендар систематично(більше трьох раз) порушує терміні здійснення будь яких платежів за цим договором та не надав платіжні доручення до регіонального відділення.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін. Згідно зі статтею 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Маючи намір відмовитись від договору №6528, Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву направило на адресу ФОП Нечіпоренко Г.О. лист 05.08.2014 за вих. № 30-06/8512.

Положеннями статті 651 Цивільного кодексу України визначені підстави зміни або розірвання договору, зокрема, у частині 2 вказаної статті зазначено, що Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 2 статті 651 ЦК України встановлено право зміни договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, тобто йдеться про втрати та збитки, які вказана сторона понесла внаслідок порушення іншою стороною договору.

Під шкодою в контексті ч. 2 ст. 651 ЦК України слід розуміти комплекс негативних наслідків, які виникають у зв'язку з порушенням. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання чи зміну договору має довести наявність істотного порушення та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною. Така шкода може бути виражена як у вигляді реальних збитків та упущеної вигоди, так і моральної (немайнової) шкоди.

Однією з підстав розірвання договору найму є несплата орендарем орендної плати. У межах даного господарського спору, як встановлено судом та не спростовано сторонами, орендар не виконував свого обов'язку щодо внесення орендної плати, внаслідок чого утворилась заборгованість з орендної плати за дев'ять місяців, у зв'язку із чим позивач збавлений прибутку у вигляді орендної плати, на який міг розраховувати, укладаючи договір.

З системного аналізу вищевикладеного, суд дійшов висновку, що несвоєчасне внесення відповідачем орендної плати є істотним порушенням договірного зобов'язання, що є підставою для розірвання договору оренди.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Положеннями частини 2 статті 653 Цивільного кодексу України визначено, що у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Згідно ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", у разі розірвання договору оренди, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

З огляду на вищевикладене, враховуючи, що договір №6528 підлягає розірванню, та між сторонами відсутні договірні відносини, то користування відповідачем нежилими приміщеннями загальною площею 138,80 кв.м. у підвалі адміністративної будівлі, яке розміщене за адресою: м. Київ, вул. Прорізна 2, що перебуває на балансі Державного комітету телебачення та радіомовлення України (надалі - Балансоутримувач) та належить до державної власності, є протиправним.

Вказана позиція викладена у п. 5 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з судовим захистом права державної власності" від 02.04.1994 № 02-5/225, у якому вказано, що незаконним є володіння чужим майном без законних підстав або коли такі підстави були, а потім відпали.

Згідно з ч. 1 статті 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

За приписами ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Під час розгляду даного господарського спору, відповідач не надав суду жодних належних та допустимих доказів, які б спростовували доводи позивача, та які б підтверджували факт не використання відповідачем орендованого приміщення через обставини, за які він не міг відповідати і які не залежали від його дій, тому вимога Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву про виселення ФОП Нечіпуренко Г.О. з орендованого державного нерухомого майна загальною площею 138,80 кв. м. у підвалі адміністративної будівлі, яке розміщене за адресою: м. Київ, вул. Прорізна, 2, підлягає задоволенню.

За приписами частини 3 статті 652 Цивільного кодексу України, у разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

З'ясувавши обставини справи та надавши оцінку доказам за своїм внутрішнім переконанням, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Нормами статті 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Оскільки спір виник внаслідок неправомірних дій відповідача, то судові витрати - судовий збір - відповідно до приписів статті 49 ГПК України, покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись, ст.ст. 32-34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

Позов Регіонального відділення Фонду Державного майна України по м. Києву звернулось до Фізичної особи-підприємця Нечіпоренко Ганни Олександрівни про розірвання договору та примусове звільнення орендованої площі - задовольнити повністю.

Договір оренди № 6528 нерухомого майна, що належить до державної власності від 26.07.2013, укладений між регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву та Фізичною особою-підприємцем Нечіпоренко Ганною Олександрівною розірвати.

Виселити Фізичну особу-підприємця Нечіпоренко Ганну Олександрівну (02097, м. Київ, вул. Лісківська, 12, кв. 49, м. Київ, пр.-т Перемоги, 14; ідентифікаційний код ) з орендованого державного нерухомого майна загальною площею 138,80 кв. м. у підвалі адміністративної будівлі, яке розміщене за адресою: м. Київ, вул. Прорізна, 2.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Нечіпоренко Ганни Олександрівни (02097, м. Київ, вул. Лісківська, 12, кв. 49, м. Київ, пр.-т Перемоги, 14; ідентифікаційний код ) на користь регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву (01032, м. Київ, бульвар Шевченко, буд. 50-г, банк одержувача ГУ ДКСУ у м. Києві, код 19030825, МФО 820019, р/р 4093) судовий збір у розмірі 2 436 (дві тисячі чотириста тридцять шість ) гривень 00 копійок.

Рішення постановлено у нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частину у судовому засіданні 12.03.2015 року.

Повний текст рішення буде складено протягом п'яти днів з дня проголошення вступної та резолютивної частини рішення.

Наказ видати відповідно до статті 116 Господарського процесуального кодексу України, після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено

та підписано 17.03.2015 року

Суддя К.В. Полякова