ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2015 року Справа № 910/9775/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Карабаня В.Я.,

суддів: Ємельянова А.С.,

Ковтонюк Л.В.

за участю представника товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" - Литвин О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг"
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 26.01.2015
у справі № 910/9775/14господарського суду міста Києва
за позовомприватного підприємства "Ерідан"
до відповідачів: 1. товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" 2. товариства з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп"
провизнання попереднього договору оренди від 01.10.2010 року недійсним

Рішенням господарського суду міста Києва від 07.10.2014 (суддя Мудрий С.М.) позов задоволено повністю. Визнано недійсним з моменту укладання попередній договір від 01.10.2010, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" та товариством з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп".

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 26.01.2015 (колегія у складі суддів: Коршун Н.М., Алданової С.О., Дикунської С.Я.) рішення господарського суду міста Києва від 07.10.2014 залишено без змін.

Не погоджуючись із постановою Київського апеляційного господарського суду від 26.01.2015, товариство з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" звернулось із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.01.2015 та рішення господарського суду міста Києва від 07.10.2014 як такі, що прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Дослідивши матеріали справи, Вищий господарський суд України

В С Т А Н О В И В:

В травні 2014 року приватне підприємство "Ерідан" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" та товариства з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп" про визнання недійсним укладеного 10.06.2010 між відповідачами попереднього договору оренди. В обґрунтування вимог позивач вказав про те, що відповідно до вказаного договору товариство з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп" (майбутній орендар) та товариство з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" (майбутній орендодавець) домовились укласти до 01.11.2010 договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 326,9 кв.м, які знаходяться на першому та другому поверсі в будівлі № 4 Г по вул. Григорія Андрющенка у Шевченківському районі міста Києва (що складає 7/100 частин від нежилих приміщень в будівлі та належить орендодавцю на підставі договору купівлі-продажу приміщень, укладеного із приватним підприємством "Ерідан" як продавцем, посвідченого 10.06.2010 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим номером 1579), 02.12.2010 сторони попереднього договору погодились припинити його дію. Товариство з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг", зважаючи на відсутність зареєстрованого за ним права власності приміщення, що в майбутньому за основним договором оренди товариство з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" зобов'язалось передати в оренду товариству з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп" (право власності на приміщення за вказаною адресою було зареєстровано за товариством з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" 23.04.2012 згідно витягу Комунального підприємства Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна) не мало права здавати їх в оренду, а відповідно й укладати попередній договір.

Згідно клопотання від 29.09.2014 приватне підприємство "Ерідан" просило долучити до матеріалів справи:

- копію рішення господарського суду Рівненської області від 13.05.2009 у справі № 19/67 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Рівнеконсалтинг" до товариства з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія" та приватного підприємства "Ерідан" про визнання дійсним договору укладеного 30.12.2008 між приватним підприємством "Ерідан" як продавцем та товариством з обмеженою відповідальністю "Рівнеконсалтинг" і товариством з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія" як покупцями договору купівлі-продажу будівлі офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г, та за зустрічним позовом приватного підприємства "Ерідан" про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 30.12.2008 і визнання права власності на будівлі офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г, (т. 1 арк.с. 208-213), яким у первісному позові відмовлено, зустрічний позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу будівлі офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г, підписаний 30.12.2008 уповноваженими особами приватного підприємства "Ерідан", товариства з обмеженою відповідальністю "Рівнеконсалтинг", товариства з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія". Задоволено зустрічний позов та визнано за приватним підприємством "Ерідан" право власності на будівлю офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г (арк.с. 208-213);

- копію реєстраційного посвідчення № 006238, виданого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 23.09.2009 (арк.с. 214);

- копію декларації про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві за № КВ5 від 10.06.2011 (арк.с. 215).

У відзиві на позов товариство з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" не визнало позов, вказало про те, що 10.06.2010 між ним та позивачем було укладено договір купівлі-продажу частини нежитлового приміщення, що був посвідчений Насобіною Г.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований за № 1579, право власності на вказані приміщення перейшло до товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг". 01.10.2010 між товариством з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" та товариством з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп" було укладено попередній договір, за яким сторони зобов'язались укласти договір оренди цих же приміщень до 01.11.2010. Як стверджує товариство з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг", через неготовність приміщень до використання за цільовим призначенням договір оренди укладено не було.

Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним з моменту укладання попереднього договору від 01.10.2010, що укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" та товариством з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп", господарський суд міста Києва послався на те, що 10.06.2010 між приватним підприємством "Ерідан" (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" (покупець) укладено договір купівлі-продажу частини нежилих приміщень (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Насобіною Г.О., зареєстрований за №1579), відповідно до п.1.1 цього договору продавець передав, а покупець купив 7/100 частин нежилих приміщень в будівлі - яке знаходиться за адресою по вулиці Григорія Андрющенка, 4Г, у місті Києві, а саме нежилі приміщення на першому та другому поверхах загальною площею 326,9 кв.м. Відповідно до умов попереднього договору, що укладений 01.10.2010 між товариством з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" та товариством з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп", сторони домовились укласти до 01.11.2010 договір оренди, згідно з п. 1.2 договору приміщення, що повинні передаватися належать орендодавцеві на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу частини нежилих приміщень (посвідченого 10 червня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округа Насобіною Г.О.за реєстровим номером 1579). Адреса будівлі, у якій знаходяться приміщення, що будуть орендуватися: будівля № 4-Г (чотири літера "Г") по вулиці Григорій Андрющенка у Шевченківському районі міста Києва (п.1.3 договору оренди). Загальна площа приміщень, що орендуються, 326,9 кв. метрів. Приміщення, що орендуються, знаходяться на першому та другому поверсі будівлі та складаються із приміщення № 2 (два) першого поверху загальною площею - 168,0 кв. метрів, приміщення №13 (тринадцять) другого поверху загальною площею 21,2 кв. метри, приміщення № 12 (дванадцять) другого поверху загальною площею 22 кв. метри, приміщення №20 (двадцять) другого поверху загальною площею 73,9 кв. метрів, приміщення №19 (дев'ятнадцять) другого поверху загальною площею 41,8 кв. метрів (п.1.4 договору оренди). 02.12.2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Айсберг Груп" (сторона-1) та товариством з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" (сторона-2) укладено додаткову угоду №1 до попереднього договору від 01.10.2010, відповідно до умов якої сторони домовились припинити дію попереднього договору від 01.10.2010 року. Позивач просить визнати попередній договір недійсним, оскільки як він стверджує, відповідач 1 уклав його, не будучи власником нерухомого майна (право власності за товариством з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" на приміщення (7/100 частки будівлі офісного приміщення офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів заг.пл. - 4485,8 кв.м м. Київ, вулиця Андрющенка Григорія, будинок 4г) згідно з витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно зареєстроване 23.04.2012. Оскільки товариство з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" уклало спірний попередній договір, не маючи зареєстрованого за ним права чи інших речових прав на нерухоме майно, то вимоги позивача про визнання попереднього договору оренди від 01.10.2010 року недійсним є такими, що підлягають задоволенню.

Апеляційний господарський суд погодився з висновками місцевого господарського суду, в постанові від 26.01.2015 вказав про те, що, як встановлено судом, нежитлове офісне приміщення, яке знаходиться за адресою: вул. Григорія Андрющенка у Шевченківському районі міста Києва, будівля 4Г, було готове до експлуатації лише 10.06.2011, про що свідчить Декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 10.06.2011 № КВ 5.

Частка у праві власності може існувати тільки у відношенні до індивідуально визначеної речі (в даному випадку будівлі); згідно ч.2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

В даному випадку судами попередніх інстанцій не з'ясовано, що саме згідно реєстраційного посвідчення № 006238, виданого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 23.09.2009 (арк.с. 214), було зареєстровано за приватним підприємством "Ерідан"; чи було збудоване нерухоме майно, 7/100 часток якого було відчужено приватним підприємством "Ерідан" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" станом на 10.06.2010 (тобто чи існував будинок в якості обумовленого договором від 10.06.2010 об'єкту нерухомості, відповідно чи міг бути об'єктом права власності), чи був об'єктом незавершеного будівництва. Також не досліджено, чи могло бути визначено в договорі купівлі-продажу від 10.06.2010 площу (кількість квадратних метрів), без визначення її складу в натурі, відповідно, в чому полягають порушення прав та законних інтересів позивача у зв'язку із укладенням спірного договору між відповідачами.

Прийняті у справі постанова Київського апеляційного господарського суду від 26.01.2015 та рішення господарського суду міста Києва від 07.10.2014 підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Керуючись ст. ст. 1115, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвест консалтинг" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.01.2015 та рішення господарського суду міста Києва від 07.10.2014 скасувати, справу № 910/9775/14 направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Головуючий В.Карабань

судді: А.Ємельянов

Л.Ковтонюк