ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2015 року Справа № 925/62/15

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді - Васяновича А.В.,

секретар судового засідання - Гень С.Г.,

за участю представників сторін:

від позивача - Стойко А.Ю. - представник за довіреністю,

від відповідача - Мезенцев Ю.В. - директор,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Черкаської міської ради, м. Черкаси

до споживчого товариства "Будгарант 2000", м. Черкаси

про розірвання договору оренди землі,-

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Черкаської області з позовом звернулася Черкаська міська рада до споживчого товариства "Будгарант 2000" про розірвання договору оренди землі від 03 серпня 2005 року укладеного між сторонами, у зв'язку з порушенням відповідачем його умов щодо своєчасної сплати орендних платежів.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 17 січня 2015 року порушено провадження у справі та призначено розгляд справи на 03 лютого 2015 року.

Розгляд справи здійснюється після відкладення.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю з підстав викладених у позовній заяві.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначав, що відповідачем систематично порушуються умови договору оренди землі 03 серпня 2005 року, а саме: відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі здійснює оплату за орендовану земельну ділянку.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував, однак письмового відзиву на позов суду не надав.

Крім того представник відповідача надав суду докази сплати боргу за орендну плату за землю в сумі 8 022 грн. 61 коп.

В судовому засіданні, яке відбулося 12 березня 2015 року згідно ст. 85 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №925/62/15.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, суд вважає, що позов слід задовольнити повністю виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи, та встановлено судом під час розгляду даного спору, 03 серпня 2005 року між Черкаською міською радою (орендодавець) та споживчим товариством "Будгарант - 2000" (орендар) було укладено договір оренди землі.

Відповідно до п. 1.1. даного договору орендодавець на підставі рішення восьмої сесії від 07 липня 2005 року №8-404 зобов'язався передати, а орендар - прийняти в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, яка знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул. Котовського, 99/1.

В пункті 2.1. договору оренди вказано, що в оренду передається земельна ділянка площею 4 401,5 кв.м. За функціональним використанням земельну ділянку віднесено: на період будівництва - до земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, що зайняті поточним будівництвом), після завершення будівництва - до земель комерційного використання.

На земельній ділянці знаходиться незавершене будівництво багаторівневих гаражів (п. 2.2. договору).

Згідно п. 4.1. договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Розрахунок орендної плати:

- грошова оцінка земельної ділянки під незавершене будівництво багаторівневих га ражів по вул. Котовського, 99/1 згідно з витягом № 357-гр.- 2005 від 26 липня 2005 року з техні чної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси на час укладання цього договору складає: на період будівництва терміном 21 місяць з 07 липня 2005 року по 06 квітня 2007 року згідно довідки відкритого акціонерного товариства "Черкасцивільпроект" від 27 липня 2005 року №529/08, але не пізніше введення в експлуатацію - 308 369 грн. 00 коп., при комерційному використанні - 1 541 801 грн. 00 коп.;

- річна орендна плата за земельну ділянку під незавершене будівництво багаторівне вих гаражів по вул. Котовського, 99/1 встановлюється: на період будівництва терміном 21 місяць з 07 липня 2005 року по 06 квітня 2007 року згідно довідки відкритого акціонерного товариства "Черкасцивільпроект" від 27 липня 2005 року № 529/08, але не пізніше введення в експлуатацію у розмірі 1% від її грошо вої оцінки і на час укладання цього договору становить 3 084 грн. 00 коп., при комерційному використанні в розмірі 3% від її грошової оцінки і складає 46 254 грн. 00 коп.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства. В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору (п.4.2. договору).

Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним. Орендар бере на себе обов'язок уточнення зміни розмірів орендної плати та банківських реквізитів через фінансові та податкові органи на місцях (п. 4.3. договору).

В пункті 3.1. договору вказано, що договір укладено на 49 років.

Однак відповідач свої зобов'язання за договором оренди землі від 03 серпня 2005 року щодо своєчасної сплати орендної плати належним чином не виконував, в зв'язку з чим у відповідача виник борг зі сплати орендної плати в сумі 5 671 грн. 03 коп. за період з травня 2013 року по вересень 2014 року.

Згідно ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

В пункті 12.4 договору оренди землі зазначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

З урахуванням викладеного, позивач звернувся до суду з відповідним позовом.

Відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно ч. 2 ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний:

приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

Згідно п. в) ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.

В силу ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 3 ст. 291 ГК України встановлено, що договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України.

Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

В пункті 5 Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 21 листопада 2011 року, № 01-06/1624/2011 "Про практику застосування Вищим господарським судом України у розгляді справ окремих норм матеріального права" зазначено, що рішенням Конституційного Суду України від 09 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення частини другої статті 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Отже, недотримання позивачем вимог частини другої статті 188 ГК України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору в разі виникнення такої необхідності не позбавляє позивача права звернутися за захистом порушеного права шляхом вчинення прямого позову до відповідача про розірвання договору (див. постанову Верховного Суду України від 17 червня 2008 року N 8/32пд).

Відповідну правову позицію викладено також в інформаційних листах Вищого господарського суду України "Про деякі питання застосування норм Господарського процесуального кодексу України, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів у першому півріччі 2008 року" від 13 серпня 2008 року N 01-8/482 та "Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів окремих норм процесуального права" (за матеріалами справ, розглянутих Верховним Судом України) від 15 січня 2010 року N 01-08/12 і в постанові Вищого господарського суду України від 29 березня 2011 року N 22/110).

В пункті 5.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" зазначено наступне; вирішуючи питання щодо дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем (наймачем) платежів, господарським судам слід враховувати таке.

Законом (частина третя статті 291 ГК України, частина друга статті 651, стаття 783 ЦК України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 ЦК України, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.

У вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Таким чином погашення відповідачем боргу з орендної плати за землю після подання позову до суду не має правового значення для вирішення спору про розірвання договору.

Відповідно ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на момент укладання договору оренди від 03 серпня 2005 року), встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін.

Згідно зі ст. 31 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом з питань регулювання відносин оренди земельних ділянок, встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи - орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Стаття 32 Закону України "Про оренду землі" регулює порядок припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Так, згідно вказаної статті, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно п. 12.3 договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з підстав, визначених законом.

Систематична несплата земельного податку або орендної плати, з урахуванням положень ст. 141 Земельного кодексу України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Матеріалами справи підтверджується, що всупереч вимогам договору оренди землі, відповідач не сплачував орендну плату у встановленому договором розмірі та у визначені договором строки.

Зокрема, рішенням господарського суду Черкаської області від 25 вересня 2013 року зі справи №925/907/13 було частково задоволено позов та стягнуто з споживчого товариства „Будгарант-2000" на користь міського бюджету м. Черкаси орендну плату за землю в розмірі 975 грн. 50 коп. основного боргу та 7 грн. 15 коп. пені.

Під час розгляду спору зі справи №925/907/13 суд встановив, що оскільки сума боргу позивачем була розрахована станом на 01 травня 2013 року, враховуючи суму проплати відповідачем і залишок суми боргу в розмірі 975 грн. 50 коп., несплачена орендна плата складає:

- лютий 2013 року - 308,32 грн.;

- березень 2013 року - 333,59 грн.;

- квітень 2013 року - 333,59 грн.

Також місцевий господарський суд в своєму рішенні вказав, що з урахуванням індексації грошової оцінки землі, розмір орендної плати по договору починаючи з 01 січня 2010 року складає 333,59 грн. на місяць.

Відповідно до ч. 3 ст. 35 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Постановою Вищого господарського суду України від 04 червня 2014 року рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції від 16 січня 2014 року зі справи № 925/907/13 залишено без змін.

З розрахунку заборгованості, що міститься в матеріалах справи (а.с.8) вбачається, що заборгованість відповідача в розмірі 5 671 грн. 04 коп. виникла за період: травень 2013 року - вересень 2014 року. При цьому позивач здійснював нарахування орендної плати із розрахунку 333,59 грн. на місяць.

Тобто, після стягнення боргу з орендної плати за землю по рішенню суду зі справи №925/907/13 відповідач продовжував порушувати умови договору та не сплачував орендну плату протягом 17 місяців підряд.

Отже, суд приходить до висновку, що відповідач систематично порушував умови договору стосовно сплати орендних платежів.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачем всупереч ст. ст. 33, 34 ГПК України, під час розгляду даного спору, не було доведено факту своєчасного здійснення, на підставі умов договору оренди, розрахунку з позивачем за орендовану земельну ділянку в повному обсязі, а також не було спростовано доводи позивача, що викладені останнім в позові.

Оскільки матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем своїх зобов'язань у зв'язку з несплатою орендної плати більше трьох місяців підряд, суд дійшов висновку, що вимоги позивача про розірвання договору в судовому порядку є правомірними та обґрунтованими.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 49 ГПК України.

На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 49, 82 - 85 ГПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди землі №б/н від 03 серпня 2005 року, укладений між Черкаською міською радою та споживчим товариством "Будгарант 2000", зареєстрованого у Черкаській регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі" за №49 від 08 грудня 2006 року.

3. Стягнути з споживчого товариства "Будгарант 2000", вул. О.Дашковича, 34, м. Черкаси, ідентифікаційний код 31078695 на користь Черкаської міської ради, вул. Б.Вишневецького, 36, м. Черкаси, ідентифікаційний код 25212542, р/р 2229 УДК в Черкаській області, МФО 854018 - 1 218 грн. 00 коп. витрат зі сплати судового збору.

Видати відповідний наказ після набрання рішення законної сили.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ХІІ ГПК України.

Повне рішення складено 17 березня 2015 року.

Суддя А.В. Васянович