ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" березня 2015 р.Справа № 923/1805/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів Л.В. Поліщук, С.В. Таран

при секретарі судового засідання: Є.О. Бендерук

за участю представників сторін:

від позивача - ОСОБА_1

від відповідача 2 - ОСОБА_2 (ФОП ОСОБА_3)

Інші представники сторін в судове засідання не з'явились, про день, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

на рішення господарського суду Херсонської області від 02.02.2015 року

у справі № 923/1805/14

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4

до відповідачів:

1)Комунального підприємства «Генічеська житлово-експлуатаційна контора-1»;

2)Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів - Генічеської міської ради Херсонської області

про розірвання договору оренди та повернення комунального майна

ВСТАНОВИВ:

В грудні 2014 року Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернулась до місцевого господарського суду з позовом до Комунального підприємства «Генічеська житлово-експлуатаційна контора-1», Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 26.02.2014р. №1, укладеного між відповідачами, обґрунтовуючи таке розірвання нікчемністю (недійсністю) правочину, визнання якого недійсним, згідно ч. 2 ст. 215 ЦК України не вимагається та на підставі ч. 5 ст. 216 ЦК України позивач просив повернути комунальне майно Орендодавцю - КП «Генічеська житлово-експлуатаційна контора-1» (а.с. 2-4).

Позовні вимоги обґрунтовані ст. 793 ЦК України, якою встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а відтак згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України спірний договір є нікчемним, оскільки укладений строком на 5 років без нотаріального посвідчення. Відповідно до ч. 5 ст. 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Ухвалою господарського суду Херсонської області від 11.12.2014р. допущено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - Генічеську міську раду Херсонської області (а.с. 1).

26.01.2015р. позивач звернувся з заявою про уточнення позовних вимог, якою просив на підставах зазначених у позовній заяві застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме зобов'язати відповідачів повернути один одному все, що ними одержано на виконання договору оренди нерухомого майна від 26.02.2014р. №1 з посиланням на ст. ст. 215, 216 ЦК України, якими передбачено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (а.с. 58).

Відповідачі та третя особа у відзивах на позов зазначили про його необґрунтованість (а.с. 66-67, 70-71, 79).

Рішенням господарського суду Херсонської області від 02.02.2015р. (суддя Александрова Л.І.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 09.02.2015р., у задоволенні позову відмовлено повністю (а.с. 84-85).

Судове рішення мотивовано тим, що спірний договір підлягав і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, проте сторонами при укладенні договору не дотримано вимог ст. ст. 793, 794 ЦК України, а з урахуванням приписів ч. 1 ст. 210 ЦК України такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Правила ст. 220 ЦК України не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент їх вчинення відповідно до ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін договору прав та обов'язків, у зв'язку з чим позовна вимога про застосування наслідків нікчемного правочину є безпідставною.

Не погодившись з рішенням суду, позивач 19.02.2015р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, у задоволенні позову про застосування наслідків нікчемного правочину відмовити з підстав, викладених в апеляційній скарзі, зазначивши, що договір укладено строком на 2 роки 6 місяців, тобто менш ніж на 3 роки, а відтак відповідно до ст. 793 ЦК України спірний договір не підлягав обов'язковому нотаріального посвідченню, тому з урахуванням п. 2.9. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №12, яким встановлено, що якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України. На думку скаржника, в задоволенні позову необхідно було відмовити з підстав невірного застосування позивачем ст. ст. 209, 220, 236 ЦК України (а.с. 96-98).

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 02.03.2015р. апеляційну скаргу прийнято до провадження із призначенням до розгляду (а.с. 91).

Відзиви на апеляційну скаргу від сторін не надходили.

Заслухавши представників ФОП ОСОБА_4, ФОП ОСОБА_3, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, судова колегія зазначає наступне.

Рішенням Генічеської міської ради від 11.07.2013р. №685 з метою підвищення ефективності використання об'єктів комунальної власності територіальної громади міста вирішено затвердити порядок проведення конкурсу на право оренди об'єктів комунального майна територіальної громади міста та конкурсну комісію (а.с. 14).

Згідно протоколу засідання конкурсної комісії Генічеської міської ради від 04.12.2013р. №6 переможцем конкурсу на право оренди об'єкту комунальної власності - приміщення по АДРЕСА_1 визначено ФОП ОСОБА_3 Встановлено орендну плату за оренду приміщення у розмірі 6000,00 грн. Запропоновано сесії міської ради надати згоду на укладання договору оренди зазначеного майна строком на п'ять років (від дня надання відповідного дозволу) - а.с. 21.

Рішенням Генічеської міської ради від 26.12.2013р. №817 затверджено результати конкурсу на право оренди об'єкта комунального майна - нежитлового приміщення площею 153,5 кв.м., розташованого по АДРЕСА_1; надано дозвіл ФОП ОСОБА_3 на укладання договору оренди строком на п'ять років на вказаний об'єкт комунального майна (пункт 2); надано КП «Генічеська житлово-експлуатаційна контора-1» право бути орендодавцем цього об'єкту комунального майна (а.с. 18).

Рішенням Генічеської міської ради від 13.02.2014р. №853 внесено зміни до п. 2 рішення міської ради від 26.12.2013р. №817, а саме щодо строку укладання договору оренди з п'яти років на два роки шість місяців, з подальшим пролонгуванням даного договору на два роки шість місяців (а.с. 19).

26.02.2014р. на підставі вищезазначених рішень Генічеської міської ради між КП «Генічеська житлово-експлуатаційна контора-1» (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_3 (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (нежитлового приміщення), що належить до комунальної власності №1, згідно умов якого в оренду передано окреме індивідуально визначене нерухоме майно - нежитлове приміщення загальною площею 153,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 для розміщення об'єктів торгівлі. Майно знаходиться на балансі у Орендодавця.

Пунктом 9.1. договору встановлено, що останній укладено строком на 2 роки 6 місяців з 26.02.2014р. по 26.08.2017р. включно, з подальшим пролонгуванням даного договору на 2 роки 6 місяців з 27.08.2017р. по 27.02.2020р. включно (а.с. 14-17).

26.02.2014р. за актом прийняття-передачі вказане майно прийнято Орендарем (а.с. 34 зворотній бік).

Постановою Херсонського окружного адміністративного суду від 18.07.2014р. у справі №821/1971/14 позов ОСОБА_4 до Генічеської міської ради, виконкому Генічеської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення Генічеської міської ради від 26.12.2013р. №817, від 13.02.2014р. №853 в частині надання згоди на укладання договору оренди об'єкту комунальної власності - приміщення по АДРЕСА_1 ФОП ОСОБА_3 задоволено з мотивів не дотримання відповідачем процедури проведення конкурсу.

Постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 01.10.2014р. у справі №821/1971/14 постанову Херсонського окружного адміністративного суду від 18.07.2014р. скасовано з підстав порушення судом першої інстанції норм процесуального права (справа підсудна не Херсонському окружному адміністративному суду, а місцевому загальному суду як адміністративному суду, згідно ч. 1 ст. 18 КАС України). З огляду на правильність встановлених судом першої інстанції обставин справи та правильність застосування норм матеріального права, судом апеляційної інстанції прийнято нове рішення про задоволення позову (а.с. 23-24).

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позову, але з інших підстав з огляду на слідуюче.

Відповідно до ст. 202, ч. 4 ст. 203, ст. 204 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво - чи багатосторонніми (договори). Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно ч. 1 ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

За умовами ч. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Частиною 1 ст. 210 ЦК України встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

У відповідності до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За приписами ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Статтею 219 ЦК України встановлено, що у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним. Суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За умовами ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Абзацем 2 п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» передбачено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

За приписами ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 794 ЦК України встановлено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

У відповідності до ч. 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Як вбачається з оскарженого договору, останній укладено строком на 2 роки 6 місяців - з 26.02.2014р. по 26.08.2017р. включно (тобто цей строк ще продовжує діяти), з подальшим пролонгуванням даного договору на 2 роки 6 місяців з 27.08.2017р. по 27.02.2020р. включно.

Пролонгація - продовження строку чинності документа, договору, угоди, векселя, тощо. Пролонгація відбувається шляхом укладення спеціальної угоди чи доповнення або ж автоматично, в порядку, передбаченому самим договором.

Тобто, пролонгація не може входити в загальний строк, на який укладено договір (2 роки 6 місяців +2 роки 6 місяців = 5 років), оскільки пролонгація строку дії договору виникає за волевиявленням сторін, яке в свою чергу після закінчення первісного строку дії договору на 2 роки 6 місяців (26.08.2017р.) може не настати. Крім того, спірним договором порядок пролонгації не обумовлений. Тому на думку судової колегії, відповідачі уклали спірний договір на 2 роки 6 місяців у простій письмовий формі, без нотаріального посвідчення та державної реєстрації, чим не порушили норми Цивільного законодавства, зокрема ст. ст. 793, 794 ЦК України. Застереження щодо подальшої пролонгації договору на 2 роки 6 місяців не спростовує означений висновок судової колегії з огляду на п. 2.9. постанови пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013р. «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», яким встановлено, що якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України. У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Проаналізувавши спірний договір та вищенаведені приписи цивільного законодавства, судова колегія, дійшла висновку щодо відсутності підстав вважати спірний договір недійсним (нікчемним), оскільки нотаріальне посвідчення цього договору не було обов'язковим, а відтак і застосування наслідків недійсності правочину. Також не має підстав вважати оскаржений договір неукладеним, оскільки державна реєстрація не була обв'язкою для нього. А відтак позовна вимога щодо повернення майна є безпідставною. Тим більш, що ця вимога заявлена позивачем в інтересах відповідача 1 (КП «Генічеська житлово-експлуатаційна контора-1»), а повернення майна одним відповідачем іншому відповідачу взагалі не передбачено нормами ГПК України.

Враховуюче наведене, рішення господарського суду Херсонської області від 02.02.2015р. слід залишити без змін, проте з підстав наведених у даній постанові, а апеляційну скаргу без задоволення, у зв'язку з чим судовий збір за апеляційний перегляд скаржнику не відшкодовується.

Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Херсонської області від 02.02.2015р. у справі №923/1805/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови складено 24.03.2015р.

Головуючий суддя В.Б. Туренко

Суддя Л.В. Поліщук

Суддя С.В. Таран