ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" березня 2015 р.Справа № 916/3776/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Величко Т.А.,

суддів: Поліщук Л.В. Бєляновського В.В.

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від Департаменту комунальної власності ОМР - Брушньовська І.І.;

від Малого підприємства у вигляді ТОВ "Молодість-92"- Буряк Д.О.,

Шпилєва О.В.;

від третьої особи - Моджук І.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 12.01.2015р.

по справі №916/3776/14

за первісним позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Малого підприємства у вигляді ТОВ "Молодість-92"

про виселення

та за зустрічним позовом Малого підприємства у вигляді ТОВ "Молодість-92"

до відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Одеська міська рада

про спонукання продовження дії договору

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду з позовними вимогами до МП у вигляді ТОВ "Молодість-92" про виселення з нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 24,9 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул.. Рішельєвська, 55.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що строк дії договору оренди №119/А/2 від 05.08.2003р. - закінчився 18.07.2014р. Про відсутність наміру продовжити його на новий строк відповідача було повідомлено листом від 04.06.2014 №01-13/4196, але на момент подання позову (вересень 2014р.) відповідач у добровільному порядку не передав нежитлове приміщення.

У відзиві на позовну заяву МП у вигляді ТОВ "Молодість-92" вважає, що позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають. Позивач в порушення вимог ч. 3 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» не попередив письмово орендаря не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення терміну оренди. Крім того, за позивачем майно закріплене на праві оперативного управління, а отже, при переважному праві на подальшу оренду МП у вигляді ТОВ "Молодість-92" для заявлення таких позовних вимог необхідне рішення власника щодо реалізації або використання у власних потребах спірного майна. А таких доказів не існує, що доводить безпідставність заявлених позовних вимог і порушення встановленого законодавством порядку припинення орендних правостосунків.

17,09.2014р. ухвалою господарського суду Одеської області порушено провадження у справі за даним позовом.

31.10.2014р. до господарського суду Одеської області надійшла зустрічна позовна заява від МП у вигляді ТОВ "Молодість-92" до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Одеська міська рада - про зобов'язання Департамент комунальної власності Одеської міської ради продовжити термін дії договору оренди №119/А/2 від 05.08.2003р., укладений з МП у вигляді ТОВ "Молодість-92" на тих же умовах і на той же строк, а саме - до 18.07.2016р.

Як зазначає позивач, за весь час оренди спірного приміщення ним безумовно дотримувалися всі умови договору оренди і в червні 2014р. він звернувся до орендодавця з листом з приводу пролонгації договору оренди на черговий термін, однак листом від 04.06.2014р. №01-13/4196 орендодавець невмотивовано повідомив МП у вигляді ТОВ "Молодість-92" про те, що діючий понад 10 років договір оренди спірного приміщення продовжуватися не буде; аналогічна відповідь мала місце на повторне звернення МП у вигляді ТОВ "Молодість-92". Ще раз підприємство зверталося до орендодавця з письмовою пропозицією продовжити термін дії договору на 1 рік з додаванням проекту відповідної додаткової угоди 15.10.2014р., але немотивована відмова була отримана 30.10.2014р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 04.11.2014р. зустрічна позовна заява МП у вигляді ТОВ "Молодість-92" прийнята до спільного розгляду із первісним позовом.

У відзиві на зустрічну позовну заяву Департамент комунальної власності Одеської міської ради вважає ці вимоги безпідставними, а підстави по первісному позову законними та обґрунтованими. В письмових поясненнях Департамент зазначив, що ні на момент припинення договору оренди (18.07.2014р.), ні на сьогоднішній час (10.12.2014р.) у власника (Одеської міської ради) не має наміру використовувати об'єкт для власних потреб.

Рішенням господарського суду Одеської області від 12.01.2015р. (суддя Брагіна Я.В.) в задоволенні первісного та зустрічного позовів - відмовлено.

Судове рішення мотивоване таким:

- щодо первісного позову - договір оренди №119/А/2 від 05.08.2002р. був укладений до прийняття ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні», а тому в будь якому випадку договір є продовженим до закінчення п'ятирічного строку, тобто, на момент звернення з первісним позовом до суду;

- щодо зустрічного позову - позивачем за зустрічним позовом неправильно визначено спосіб захисту порушеного права. Господарський суд відмовляє в позові в тому разі, коли з'ясує, що договір оренди є поновленим (продовженим) на строк, який був раніше встановлений договором. Продовження дії договору здійснюється шляхом внесення змін до нього, а позивач не звертався до суду з позовом про внесення змін до договору оренди.

В апеляційній скарзі, не погоджуючись з висновками суду, Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить рішення господарського суду в частині відмови в задоволенні первісного позову скасувати, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Департамент комунальної власності Одеської міської ради задовольнити.

Доводи скаржника ґрунтуються на допущених господарським судом порушеннях норм матеріального та процесуального права. Договір оренди №119/А/2 від 05.06.2006р. припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку дії договору - 18.07.2014р. про що було повідомлено орендаря листом від 04.06.2014р. №01-13/4196 на підставі ч. 2 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», що спростовує висновок господарського суду про відсутність підстав для виселення орендаря, який добровільно не звільнив і не повернув орендоване майно на умовах, зазначених в договорі оренди.

Скаржник не погоджується із застосуванням господарським судом положень ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні». Відповідно до п. 5 Прикінцевих положень цього закону (від 15.12.2009р.) передбачено, що термін договорів оренди державного та комунального майна для суб'єктів малого підприємництва, укладених до набрання чинності цим Законом, слід вважати продовженим до 5 років з дня укладення, якщо орендар не пропонує інший термін. В даному випадку договір оренди був укладений ще в 2003р. і неодноразово продовжував строк дії відповідно до додаткових положень. В цілому він діяв 12 років з моменту укладення, а тому положення п.5 Прикінцевих положень вказаного вище Закону не відноситься до спірних правовідносин.

Колегія суддів, перевіривши наявні в матеріалах справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засідання представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню - підлягає, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи, 05.08.2003р. між Приморською районною адміністрацією виконкому Одеської міської ради (орендодавець) та МП ТОВ „Молодість-92" було укладено договір № 119/А/2 оренди нежилого приміщення, за яким (п.1.1) в строкове, платне користування передано нежиле приміщення розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, 55, перший поверх, загальною площею 24,9 кв.м. на підставі розпорядження райдержадміністрації №1505 від 05.08.2003р. для розміщення перукарні.

Строк дії договору оренди з 29.08.2003р. по 28.03.2006р.

Додатковими погодженнями від 29.03.2006р. до договору строк його дії було продовжено до 27.03.2007р.

Додатковим погодженням від 04.04.2007р. було змінено назву орендодавця на - Представництво по управлінню комунальної власності Одеської міської ради та строк договору продовжено до 04.10.2007р.

Додатковим погодженням від 17.10.2007р. строк дії договору продовжено до 17.04.2008р.

Додатковим погодженням від 29.10.2009р. строк дії договору було продовжено до 29.04.2010р.

Додатковим погодженням від 14.07.2010р. до договору, строк його дії було продовжено до 14.07.2012р.

Додатковим погодженням від 18.07.2012р. змінено назву орендаря на - Департамент комунальної власності Одеської міської ради, строк дії договору було продовжено до 18.07.2014р.

Відповідно до п.4.7 договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15 денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану.

Також п.7.7 договору визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його продовження у разі належного виконання ним умов договору.

Листом вих. №01-13/4196 від 04.06.2014р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради вказав МП ТОВ „Молодість-92" про те, що договір оренди №119/А/2 від 05.08.2003р. закінчується 18.07.2014р. та на новий строк продовжуватися не буде, в зв'язку з чим запропоновано до 04.08.2014р. передати Департаменту ключі та нежитлове приміщення пл.. 24,9 кв.м. по вул.. Рішельєвська, 55 за актом приймання-передачі.

Станом на 03.09.2014р. відповідач у добровільному порядку не передав нежитлове приміщення першого поверху загальною площею приміщення пл.. 24,9 кв.м. по вул.. Рішельєвська, 55 в м. Одесі, що і стало підставою для звернення Департаменту з даним позовом, провадження за яким розпочате ухвалою господарського суду від 17.09.2014р.

Підставами для звернення до господарського суду із зустрічною позовною заявою від 31.10.2014р. МП ТОВ „Молодість-92" про зобов'язання Департамент комунальної власності Одеської міської ради продовжити термін дії договору оренди №119/А/2 від 05.08.2003р. на тих же умовах і на той же строк, а саме - до 18.07.2016р. є те, що орендар за весь час оренди безумовно дотримувався всіх умов договору оренди; двічі (04.06.2014р. та 11.08.2014р.) звертався до Департаменту з приводу пролонгації договору оренди на черговий термін, але отримував невмотивовану відповідь про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде. 15.10.2014р. орендар знову звернувся до орендодавця з письмовою пропозицією продовжити дію договору на 1 рік та додав проект додаткової угоди, відповідь на яку отримав лише 30.10.2014р. (вих.№01-19/4033-06 від 27.10.2014р.) і згідно якої було відмовлено в продовженні договору оренди на новий строк.

Відповідно до ст.. 759, 763, 764 ЦК України, ч. 2 ст. 291 ГК України, ч. 2 ст. 17 та ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий саме строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Строк дії договору оренди закінчився 18.07.2014р. Листом від 04.06.2014р. №01-13/4196 Департамент повідомив орендаря, що на новий термін договір продовжуватися не буде. Ця позиція Департаменту була про дубльована в листах від 11.08.2014р. №01-13/5872, від 26.08.2014р. №01-13/6354, від 27.10.2014р. №01-19/4033-06, що підтверджує заявлене орендодавцем в строк заперечення щодо поновлення договору на новий строк.

Згідно статті 285 ГК України, ст.. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.

Переважне право орендаря відновити орендні відносини реалізується за умови належного виконання ним своїх обов'язків по раніше укладеному договору: використання об'єкту оренди за цільовим призначенням; збереження майна відповідно до умов договору; регулярна та вчасна оплата орендної плати та таке інше.

Орендар, який бажає продовжити орендні відносини, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця в термін, визначений у договорі, а якщо він не визначений, то в розумінні строк до закінчення дії договору.

У відповідності до ст.. 17 ЗУ «Про оренди державного та комунального майна», в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відмовляючи в задоволенні первісного та зустрічного позову, господарський суд, не погодившись з доводами сторін, зазначив, що договір оренди №119/А/2 від 05.08.2014р. був укладений до прийняття ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні», а тому договір оренди є продовженим до закінчення п'ятирічного терміну, тобто, на момент звернення з первісним позовом (03.09.2014р.). Продовження строку дії договору повинно бути здійснено шляхом внесення змін до нього, проте МП ТОВ „Молодість-92" з позовом до суду про внесення змін до договору оренди не звертався.

З висновками господарського суду погодитися - не можна, з таких підстав.

Відповідно до ст. 2 ЗУ «Про оренди державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Однією із істотних умов договору оренди, в силу ст.. 10 Закону, є термін, на який укладається договір.

Встановлено, що при укладені договору оренди від 05.08.2003р. сторони визначили термін оренди - з 05.08.2003р. по 28.03.2006р.

В подальшому дія договору оренди продовжувалася: до 04.10.2007р., 17.08.2008р., 29.04.2010р., 14.07.2012р., 18.07.2014р.

Відповідно до п.п. 2 п.3 р. 1 ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні», зі змінами та доповненнями, внесеними Кодексом цивільного захисту України від 02.10.2012р. №5403-VI, ч. 1 ст. 17 ЗУ «Про оренди державного та комунального майна» доповнено реченням такого змісту: «Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший строк».

Пунктом 5 Прикінцевих положень вказаного закону передбачено, що термін договорів оренди державного та комунального майна для суб'єктів малого підприємництва, укладених до набрання чинності цим Законом, вважати продовженим до п'яти років з дня укладення, якщо орендар не пропонує менший термін.

Обов'язковість виконання зазначених норм матеріального права не ставиться у залежність від намірів орендодавця використовувати майно для власних потреб або від будь яких інших обставин, за винятком пропонування орендарем меншого, ніж п'ять років, строку продовження договорів оренди державного та комунального майна.

Оскільки зазначена норма дає орендарю право продовжувати орендні відносини на строк до п'яти років, то визначення конкретного строку, на який продовжується строк договору, повинно бути здійснено шляхом внесення змін до договору. У зв'язку з цим орендар має право звернутися з відповідним позовом до суду на підставі п. 5 Прикінцевих положень ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні» в будь який час до припинення дії договору оренди.

Договір оренди був укладений в серпні 2003р. і з того часу неодноразово продовжував строк дії відповідно до додаткових погоджень. Вказаний договір діяв з 05.08.2003р. по 18.07.2014р., а тому положення п. 5 Прикінцевих положень Закону України №1759-VI від 15.12.2009р. не можуть бути застосовані до спірних правовідносин, тим паче, що орендар в своїх вимогах просить продовжити дію договору до 18.07.2016р. (за зустрічною позовною заявою) і до 18.07.2015р. (за проектом додаткової угоди).

Термін дії договору оренди закінчився 18.07.2014р., до закінчення цього терміну (а саме - 04.06.2014р.) орендодавець повідомив про відсутність наміру продовжити дію договору і необхідність повернути орендоване майно, а тому висновок господарського суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про виселення відповідача із орендованого приміщення є помилковим, як і помилковим є висновок про те, що договір оренди є продовженим до п'ятирічного строку, тобто, на момент звернення з первісним позовом до суду (03.09.2014р.).

Зі змісту ст.. 759, 763, 764 ЦК України, ч. 2 ст. 291 ГК України, ч. 2 ст. 17 та ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий саме строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Станом на 04.06.2014р. (тобто, до закінчення строку дії договору оренди -18.07.2014р.) МП ТОВ „Молодість-92" було повідомлено про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде, а отже, з 18.07.2014р. вказаний договір припинив свою дію. Та обставина, що 18.08.2014р. відповідач звернувся з листом про продовження строку дії договору оренди від 05.08.2003р. на три роки до уваги не може прийматися із урахуванням закінчення дії договору 18.07.2014р., про що останнього було попереджено ще 04.06.2014р.

Посилання відповідача на своє переважне право на укладення договору оренди на спірне приміщення, також не може бути взяте до уваги. Поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому, для набуття переважного права на укладання договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду.

Докази, які б підтверджували намір власника передати спірне приміщення в оренду (наявність заяв від інших осіб) матеріали справи не містять.

З огляду на зазначене, постановлене рішення не можна визнати законним, обґрунтованим, прийнятим у відповідності з нормами матеріального та процесуального права, фактичними обставинами та наявними матеріалами справи, а тому воно підлягає скасуванню в частині позовних вимог за первісним позовом з прийняттям рішення про задоволення позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та залишенню без змін вимог за зустрічною позовною заявою, але з підстав, визначених апеляційною інстанцією.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд постановив:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 12.01.2015 року у справі №916/3776/14 - в частині відмови в задоволенні первісного позову - скасувати. Позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - задовольнити.

Виселити МП ТОВ „Молодість-92" з нежилого приміщення першого поверху загальною площею 24,9 кв.м., що розташоване в м. Одеса, вул. Рішельєвська, 55 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

В решті рішення господарського суду залишити без змін.

Стягнути з МП ТОВ „Молодість-92" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 1218 грн. судового збору за подання позовної заяви, 609 грн. - судового збору за апеляційне провадження.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 25.03.2015р.

Головуючий суддя Т.А. Величко

Суддя Л.В. Поліщук

Суддя В.В. Бєляновський