ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" березня 2015 р. Справа № 922/4350/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Черленяк М.І., суддя Ільїн О.В., суддя Хачатрян В.С.

при секретарі Кузнєцовій І.В.

за участю представників сторін:

позивач - Лук'янчук І.В.;

відповідач - Тихоненко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №169Х/1-35) на рішення господарського суду Харківської області від 16 грудня 2014 року по справі №922/4350/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничого підприємства "Енерготехніка", м. Дергачі

про внесення змін до договору, -

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 16 грудня 2014 року по справі (суддя Лавренюк Т.А.) позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробниче підприємство "Енерготехніка", посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. 08.06.2000р. в реєстрі за № 4405, зареєстрованого 14.06.2000 за №126/00 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, та доповнено договір оренди земельної ділянки пунктом 1.3 наступного змісту:

"1.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 246 від 08.11.2013р. становить 584862,00грн. (п'ятсот вісімдесят чотири тисячі вісімсот шістдесят дві гривні)".

Внесено зміни до п.2.1 договору оренди землі, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробниче підприємство "Енерготехніка", посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. 08.06.2000р. в реєстрі за № 4405, зареєстрованого 14.06.2000 за № 126/00 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, та викладено його в наступній редакції:

"2.1 Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 1045/14 від 02.12.2013р. на рік становить 6,4% від її нормативної грошової оцінки і складає 37431,17грн. (тридцять сім тисяч чотириста тридцять одна гривень 17 копійок), або в місяць - 3119,26грн. (три тисячі сто дев'ятнадцять гривень 26 копійок)".

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничого підприємства "Енерготехніка" на користь Харківської міської ради 1 218,00грн. судового збору. В інший частині позову - відмовлено.

Відповідач з рішенням суду не погодився, звернувся до апеляційного господарського суду зі скаргою, в якій просив його скасувати, прийняти нове рішення, яким позов залишити без задоволення у зв'язку з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених у рішенні, обставинам справи.

Харківська міська рада надала відзив на скаргу, в якому зазначила, що рішення, на його думку, прийняте при повному з'ясуванні обставин справи, а тому його слід залишити без задоволення.

Товариство з обмеженою відповідальністю Науково-виробничого підприємства "Енерготехніка" у відзиві на скаргу зазначає, що рішення прийняте при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, при невідповідності висновків, викладених у рішенні суду обставинам справи, у зв'язку з чим просить рішення суду скасувати, прийняти нове, яким позов залишити без задоволення.

Перевіривши повноту встановлення судом обставин справи та докази на їх підтвердження, їх юридичну оцінку та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 101 Господарського процесуального Кодексу України, колегія суддів встановила наступне.

Господарським судом першої інстанції встановлено, що на підставі рішення ІІ сесії Харківської міської ради ХХІІІ скликання від 21.05.1998р. № 54/04 "Про передачу виконавчому комітету повноважень по передачі, наданню і вилученню земельних ділянок" та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" між Харківською міською радою (позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Енерготехніка" (відповідач) 08.06.2000 року укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. 08.06.2000р. в реєстрі за № 4405, зареєстрованого 14.06.2000р. за №126/00 у виконавчому комітеті Харківської міської ради.

Відповідно до умов п.1.1 договору позивач передав відповідачу (орендарю) в оренду в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Енгельса, 24, загальною площею 0,0245 га.

Згідно пункту 1.2 договору земельна ділянка надається відповідачу строком до 14.06.2020 року для експлуатації і обслуговування адміністративного приміщення та торгового центру.

Відповідно до п.2.1 договору плата за землю вноситься відповідачем щомісячно у вигляді орендної плати в розмірі 118,21грн. не пізніше 15 числа наступного місяця.

Пунктом 2.2 договору сторони передбачили, що орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01.01.2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 року на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 року №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року " встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 року.

Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення на Департамент земельних відносин Харківської міської ради покладено обов'язок попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 246 від 08.11.2013 року, виданого Управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є предметом спірного договору, складає 584 862,00гривень.

На підставі даного витягу Департаментом земельних відносин Харківської міської ради 02.12.2013 року був зроблений розрахунок розміру орендної плати за користування спірною земельною ділянкою та 16.12.2013 року рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача проект додаткової угоди до договору оренди землі № 126/00 від 14.06.2000 року.

У свою чергу, відповідач із запропонованими позивачем змінами до договору не погодився та 03.06.2014 року звернувся до позивача з листом за вих. № 125, яким просив зменшити розмір орендної плати або надати йому максимальну відстрочку.

Відповідно до п.4.1 вказаного договору оренди землі, зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Оскільки, між сторонами не було досягнуто згоди щодо зміни умов договору оренди позивач, звернувся до суду за захистом своїх інтересів.

Відповідно до ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно із ч.1 ст.15 Закону "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

За приписами ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до вимог ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

До виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад (п.п.34, 35 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування").

Як вже було встановлено судом попередньої інстанції, умовами п. 2.2 договору сторони погодили, що розмір орендної плати за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законів України.

В свою чергу, розмір земельного податку залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України базою оподаткування земельним податком є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінюється, відповідно, і розмір орендної плати за змелену ділянку та можливість зазначених змін сторони погодили пунктом 2.2 договору.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 року за № 309-VI внесено зміни до ч.ч.4, 5 ст.21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.

У зв'язку із введенням в дію з 01.01.2011 року Податкового кодексу України Закон України "Про плату за землю" втратив чинність (ч.2 Прикінцевих положень Податкового кодексу України).

Статтею 288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Рішенням позивача змінено нормативно грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати.

У матеріалах справи відсутні докази оскарження відповідачем даного рішення органу місцевого самоврядування і скасування його у встановленому законом порядку.

Отже, встановлення статтею 288 Податкового кодексу України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку та зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є предметом спірного договору.

Стосовно порядку внесення змін до договору, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України також встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених законом.

Про це ж йдеться у стаття 30 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, зазначені вище норми права встановлюють правило, згідно якого зміна договору можлива лише у двох випадках: або добровільно за згодою сторін, або примусово судом, однак лише у тому разі, якщо обов'язок внести такі зміни прямо передбачений законом.

Крім того, умовами п.2.2 договору сторони погодили, що розмір орендної плати за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законів України.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 20.11.2012р. у справі № 28/5005/640/2012, яка відповідно до приписів ст. 111-28 Господарського процесуального кодексу України є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень та всіх судів України, а суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

Отже, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позов в частині внесення змін до договору оренди землі в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та визначення розміру орендної плати за земельну ділянку підлягає задоволенню.

Заперечення відповідача з посиланням на той факт, що ним не було зареєстровано земельну ділянку у державному земельному кадастрі, а тому, на його думку, нормативна грошова оцінка його земельної ділянки не була проведена, та відповідно до цього, не має правових підстав для внесення змін до договору, суд, на думку судової колегії, правомірно не прийняв до уваги.

Проведення нормативної грошової оцінки землі здійснюється в порядку, встановленому Законом України "Про оцінку земель" від 11.12.2003р. № 1378-IV.

Згідно із ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться на підставі рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а також може проводитися на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності:

- розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше одного разу на 5- 7 років;

- розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше одного разу на 5- 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше одного разу на 7- 10 років.

Розрахунок нормативної грошової оцінки земельних ділянок за дорученням ініціатора її проведення здійснюють юридичні особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

При цьому, залежно від місцезнаходження земель та їх функціонального призначення законодавством закріплені різні правила проведення нормативної грошової оцінки. Так, для земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів існує Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95р. № 213, та Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом від 27.01.2006р. № 18/15/21/11.

Нормативна грошова оцінка всіх інших земель здійснюється за Методикою нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30.05.97р. № 525, та відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів), затвердженого наказом від 27.01.2006р. № 19/16/22/11/17/12.

Відповідно до ст. 20, 21, 23 Закону України "Про оцінку земель" за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка підлягає державній експертизі, після чого затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (в разі проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів) або районними радами (в разі проведення нормативної грошової оцінки земель, розташованих за межами населених пунктів).

Рішенням ради затверджується нормативна грошова оцінка не окремих земельних ділянок, а цілого масиву земель на території населених пунктів чи поза їх межами.

В подальшому на підставі такої затвердженої радою грошової оцінки розраховується нормативна грошова оцінка кожної окремої земельної ділянки.

Відповідно до ст. 20, 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, який видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Наразі таким органом є Державне агентство земельних ресурсів України, яке згідно з Указом Президента України від 08.04.2011 року № 445/2011 є правонаступником Державного комітету України із земельних ресурсів.

Таким чином, витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки № 246 від 08.11.2013 року, виданий Управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області, суд вважав належним та допустимим доказом факту проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є предметом спірного договору, з чим також погоджується колегія суддів.

Стосовно позовних вимог в частині внесення інших змін до договору, які не стосуються розміру орендної плати, колегія суддів зазначає наступне.

Статтею 627 Цивільного кодексу України (свобода договору) встановлено, що відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

Суд зазначає, що інші вимоги позивача частково дублюються укладеними умовами договору та частково зводяться до покладення на відповідача додаткових обов'язків, не передбачених умовами договору.

Що стосується запропонованих позивачем змін до договору в частині зазначення кадастрового номеру спірної земельної ділянки, то, як правомірно зазначив відповідач, позивач не надав належних та допустимих доказів реєстрації земельної ділянки у державному земельному кадастрі та присвоєння їй саме цього кадастрового номеру.

Так, в матеріалах справи відсутня довідка земельного кадастру, яка б підтверджувала присвоєння саме цій земельній ділянці саме цього номеру.

Відповідно до приписів ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивач не довів належними та допустимими доказами правомірність внесення запропонованих ним змін до договору оренди, окрім змін, що стосуються визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та визначення розміру орендної плати за земельну ділянку.

Тому, колегія суддів вважає, що позов в іншій частині внесення змін до договору оренди задоволенню не підлягає.

На підставі викладеного, судова колегія вважає, що висновки, яких дійшов місцевий господарський суд є підтвердженими матеріалами справи і відповідають вимогам чинного законодавства.

Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 16 грудня 2014 року у справі №922/4350/14 залишити без змін.

Повний текст постанови підписаний 20.03.2015 року

Головуючий суддя Черленяк М.І.

Суддя Ільїн О.В.

Суддя Хачатрян В.С.