ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" березня 2015 р.Справа № 916/1227/14
Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Ігнатишена А.О.,

за участю представників учасників процесу:

від прокуратури: Вергін Д.С.,

від відповідача-1 (Біляївської РДА Одеської області): не з'явився,

від відповідача-2 (ТОВ „Арагон"): Асауленко Ю.С.,

від третьої особи: не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом заступника прокурора Одеської області до Біляївської районної державної адміністрації Одеської області та Товариства з обмеженою відповідальністю „Арагон", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Біляївська районна рада Одеської області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку,

встановив:

Заступник прокурора Одеської області (далі - Прокурор) звернувся в господарський суд Одеської області з позовною заявою до Біляївської районної державної адміністрації Одеської області (далі - РДА) та Товариства з обмеженою відповідальністю „Арагон" (далі - ТОВ „Арагон") про: визнання недійсним договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :01:001:0139), розташованої на території Біляівської та Яськівської сільських рад, загальною площею 2,8984 га, укладеного 26.09.2007 р. між Підприємством та РДА; повернення до земель запасу Біляівської та Яськівської сільських рад зазначеної земельної ділянки.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Прокурор посилається на те, що в порушення чинних на момент виникнення спірних правовідносин редакцій ч.ч.1,4 ст.21 Закону України „Про оренду землі" та ст.23 Закону України „Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки отриманої ТОВ „Арагон" в оренду земельної ділянки на розгляд до Біляївської районної ради Одеської області не передавалась та нею не затверджувалась, що підтверджується листами Управління Держземагенства у Біляївському районі Одеської області від 04.02.2014 р. № 01-05-11/569 та архівного відділу Біляївської районної ради Одеської області від 08.02.2014 р. № 18-43/1, у зв'язку з чим оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним на підставі ст.ст.203,215 ЦК України із застосуванням передбачених ст.216 ЦК України наслідків його недійсності у вигляді повернення об'єкту оренди.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 01.04.2014 р. прийнято позов Прокурора, порушено провадження у справі № 916/1227/14, залучено Біляївську районну раду Одеської області (далі - Райрада) до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача.

Рішенням господарського суду Одеської області від 03.09.2014 р. по справі № 916/1227/14, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 06.11.2014 р., у позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 24.12.2014 р. скасовано постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.11.2014 р. та рішення господарського суду Одеської області від 03.09.2014 р. по справі № 916/1227/14, останню передано на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Постанова касаційного господарського суду мотивована тим, що судами попередніх інстанцій:

- не враховано наявність в п.11 висновку державної експертизи землевпорядної документації від 10.09.2007 р. № А 456 (підсумкова оцінка результатів державної експертизи) посилань на неповну відповідність представленої на державну землевпорядну експертизу технічної документації вимогам земельного законодавства та нормативно-технічних документів, у зв'язку з чим вона підлягає доопрацюванню;

- не досліджено належним чином факт знаходження у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок слова „ПРОЕКТ".

Розпорядженням керівника апарату господарського суду Одеської області від 14.01.2015 р. № 37 призначено повторний автоматичний розподіл справи № 916/1227/14, за результатами якого її передано на розгляд судді господарського суду Одеської області Лічману Л.В.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 15.01.2015 р. справу № 916/1227/14 прийнято до свого провадження суддею Лічманом Л.В., призначено її до розгляду на 09.02.2015 р.

За правилами ст.77 ГПК України в судовому засіданні 09.02.2015 р. розгляд справи відкладено на 02.03.2015 р., у судовому засіданні 02.03.2015 р. - на 16.03.2015 р.

Учасники процесу повідомлені про час і місце засідань господарського суду, що підтверджується, зокрема, повідомленнями про вручення поштового відправлення.

Згідно із приписами ст.85 ГПК України в судовому засіданні 16.03.2015 р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Під час нового розгляду справи представник прокуратури позовні вимоги підтримав, зазначивши, що Вищий господарський суд України по справам №№ 916/2287/14 та 916/2124/14 виклав правову позицію, згідно якої затвердження технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки є обов'язковою умовою її легітимності. При цьому, на думку Прокурора, представлений товариством витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельних ділянок є лише проектом, про що свідчать письмові пояснення Саламахи A.B., котрим вказаний проект підписаний.

РДА та ТОВ „Арагон" проти задоволення позову заперечили з огляду на те, що, відправляючи справу на новий розгляд, господарський суд касаційної інстанції не в повній мірі дослідив висновок державної експертизи землевпорядної документації, а саме не врахував, що всі потрібні доопрацювання та виправлення технічної документації проведено. Крім того, відповідачі вважають, що розміщення слова „ПРОЕКТ" у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок пояснюється технічною помилкою, підтвердженням чому є та обставина, що витяг підписано начальником Відділу земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області Головного управління земельних ресурсів у Одеській області Саламахою А.В. та скріплено гербовою печаткою цього органу, в той час як погодження проекту витягу у будь-який спосіб законодавством не передбачено.

Райрада під час нового розгляду справи жодних пояснень по суті спірних правовідносин не надала.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників учасників процесу, перевіривши обґрунтованість їх доводів, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, враховуючи наступне.

Рішеннями Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської області від 27.10.2006 р. № 41/V та Біляївської міської ради Одеської області від 30.03.2007 р. № 312-11/ V ТОВ „Арагон" дозволено вибір земельних ділянок на території Яськівської сільської ради та Біляївської міської ради для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних з розведенням та ловлею риби та дичини.

Розпорядженнями РДА від 10.04.2007 р. № 393/2007 та № 394/2007 дозволено ТОВ „Арагон" збір матеріалів попереднього погодження по вибору земельної ділянки загальною площею 20,380 га за рахунок земель запасу Яськівської сільської ради та земельної ділянки загальною площею 15,72 га за рахунок земель запасу Біляївської міської ради в довгострокову оренду терміном на 35 років для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади.

Розпорядженням РДА від 11.05.2007 р. № 572/2007 затверджено акт вибору земельної ділянки площею 30,123 га для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади району ТОВ „Арагон" із земель водного фонду, що перебувають в запасі Яськівської сільської ради та Біляївської міської ради, в т.ч.: на території Біляївської міської ради - ділянка площею 9,813 га, на території Яськівської сільської ради - ділянка площею 20,380 га; дозволено ТОВ „Арагон" розробку проекту відведення в оренду вищевказаної земельної ділянки площею 30,123 га.

На підставі розпорядження від 11.05.2007 р. № 572/2007 ТОВ „Арагон" уклало з ТОВ „Інагро" як ліцензованим підприємством договір від 14.05.2007 р. № 14-4/V, на виконання якого розроблено проект із землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ „Арагон" для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади району в довгострокову оренду строком на 35 років на території Біляївської міської ради та Яськівської сільської ради.

Управлінням державної експертизи землевпорядної документації та ліцензування Державного агентства земельних ресурсів України проведено державну експертизу землевпорядної документації, за результатами якої складено висновок від 27.06.2007 р. № 357-07, згідно з яким поданий на державну експертизу проект із землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ „Арагон" в довгострокову оренду строком на 35 років в цілому відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленим нормам і правилам, оцінюється позитивно без зауважень.

Розпорядженням РДА від 02.07.2007 р. № 870/2007: затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ „Арагон" в довгострокову оренду терміном на 35 років, розроблений ТОВ „Інагро"; надано ТОВ „Арагон" в довгострокову оренду терміном на 35 років земельні ділянки загальною площею 30,123 га, у т.ч. і ділянку площею 2,8984 га, яка є об'єктом оренди за оспорюваним договором.

Після цього ТОВ „Арагон" замовлено та розроблено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок пройшла державну експертизу, що підтверджується висновком державної експертизи землевпорядної документації від 10.09.2007 р. № А 456.

19.09.2007 р. Відділом земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області Головного управління земельних ресурсів у Одеській області складено зареєстрований за № 6-6-03/803 витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що передаються в оренду ТОВ „Арагон".

26.09.2007 р. між РДА (орендодавець) та ТОВ „Арагон" (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у Біляївському районному відділі Одеської регіональної філії ДП „Центр державного земельного кадастру", про що у книзі записів реєстрації договорів землі вчинено запис від 03.10.2007 р. за № 04.07.516.00042, за умовами п.п.1 та 2 якого на підставі розпорядження РДА від 02.07.2007 р. № 870/207 орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування із земель запасу на території Біляївської міської ради (за межами населеного пункту) земельну ділянку несільськогосподарського призначення з кадастровим № :01:001:0139 площею 2,8984 га для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади району за рахунок земель водного фонду строком на 35 років.

Відповідно до п.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент будівництва з урахуванням коефіцієнту індексації становить 126045,08 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки після завершення будівництва з урахуванням індексації становить 393878,63 грн.

Згідно з п.8 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить на період здійснення будівництва 3781,35 грн., а після завершення будівництва 11816,36 грн. в рік.

Зазначену в договорі земельну ділянку передано орендареві за актом приймання-передачі від 03.10.2007 р.

Вказуючи на те, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки всупереч приписам ст.23 Закону України „Про оцінку земель" не затверджена Райрадою, у зв'язку з чим не може бути базисом для визначення орендної плати, Прокурор звернувся до господарського суду з позовом у рамках провадження у даній справі.

Відповідно до ст.1 Закону України „Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

В ст.13 Закону України „Про оренду землі" наведено поняття „договір оренди землі", під яким слід розуміти договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із ст.15 Закону України „Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст.4 - 6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Проаналізувавши текст договору оренди землі, іншої складеної в процесі його укладання документації на предмет відповідності правилам ст.15 Закону України „Про оренду землі", господарський суд зазначає, що контрагенти за орендною угодою дійшли згоди з усіх її істотних умов, що свідчить про відсутність підстав для застосування ч.2 названої статті щодо визнання договору оренди землі недійсним.

Відносно незатвердження Райрадою технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок спірної земельної ділянки потрібно відзначити, що, по-перше, з цією обставиною спеціальне законодавство з питань земельних відносин не пов'язує дійсність договору оренди землі.

По-друге, в ст.ст.20,23 Закону України „Про оцінку землі" закріплено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативно-грошової оцінки земель, який видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Як зазначено вище, Відділом земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області Головного управління земельних ресурсів у Одеській області 19.09.2007 р. видано зареєстрований за № 6-6-03/803 витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що передаються в оренду ТОВ „Арагон", в якому вказано розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначений з урахуванням розробленої ліцензованим підприємством (ТОВ „Інагро") технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка пройшла державну експертизу, про що свідчить висновок державної експертизи землевпорядної документації від 10.09.2007 р. № А 456. Наведені з цього приводу доводи Прокурора з посиланням на лист управління Держземагенства у Біляївському районі Одеської області від 04.02.2014 р. № 01-05-11/569 про те, що нормативно-грошова оцінка земельних ділянок, переданих у користування ТОВ „Арагон", не проводилась, прямо суперечать матеріалами справи, в зв'язку з чим визнаються судом хибними.

Відтак, датований 19.09.2007 р. витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі, яка (документація) пройшла державну експертизу, являється достатньою передумовою для визначення розміру орендної плати в договорі, зокрема і в тому випадку, якщо технічну документацію не затверджено Райрадою, з огляду на що підстави для визнання орендної угоди недійсною у суду відсутні.

Наведений висновок зроблено судом у т.ч. після перевірки обставин, про необхідність дослідження яких зазначено у викладених у постанові від 24.12.2014 р. вказівках Вищого господарського суду України, обов'язкових для суду першої інстанції під час нового розгляду справи згідно ст.111-12 ГПК України.

Так, господарським судом Одеської області з'ясовано, що недоліки та зауваження, про які йдеться в п.11 висновку державної експертизи землевпорядної документації від 10.09.2007 р. № А 456 (підсумкова оцінка результатів державної експертизи), усунуто, доказом чого являються проставлені посадовими особами підписи та печатки ТОВ „Інагро", а також Відділу земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області Головного управління земельних ресурсів у Одеській області, на який покладено обов'язок контролю за усуненням зауважень, виявлених в процесі проведення експертизи.

Крім того, судом встановлено, що розміщення слова „ПРОЕКТ" у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок пояснюється технічною помилкою, тому що законодавством не передбачено такої стадії погодження технічної документації як затвердження начальником відділу земельних ресурсів проекту витягу. У названому аспекті потрібно відмітити нормативну необґрунтованість викладених в письмових поясненнях Саламахи A.B., котрим як начальником Відділу земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області Головного управління земельних ресурсів у Одеській області підписано витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельних ділянок, тверджень про те, що він підписав тільки проект витягу.

Враховуючи викладене, в задоволенні позову слід відмовити.

Окремо потрібно вказати на те, що не приймаються до уваги посилання Прокурора на правові позиції Вищого господарського суду України по справам №№ 916/2287/14 та 916/2124/14, оскільки в рамках провадження по ним вирішувалось питання про визнання недійсним договору, укладеного взагалі без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки. При цьому про необхідність відмови у позові щодо визнання недійсним договору оренди землі у разі розроблення технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, однак незатвердження її районною радою, йдеться в постановах Вищого господарського суду України по справам №№ 916/1048/14, 916/1050/14, 916/1051/14, 916/1733/14 тощо.

Керуючись ст.ст.33,34,43,82-85 ГПК України, вирішив:

У позові відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання і може бути оскаржено в апеляційному порядку.

Повний текст рішення підписано 19 березня 2015 р.

Суддя Л.В. Лічман