ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 лютого 2015 року Справа № 925/8/15

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Скиби Г.М., за участю секретаря судового засідання Кенкеч О.С., в приміщенні суду розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом Черкаської міської ради, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36

до приватного підприємства «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант», м. Черкаси, вул. Чехова, 33 (для листування - м. Черкаси, а/с 31)

про внесення змін до договору оренди землі,

за участю представників сторін:

від позивача: Житнікова Т.А. - за довіреністю;

від відповідача: Полішкевич М.В. - за довіреністю,

Черкаська міська рада звернулась в господарський суд Черкаської області з позовом до приватного підприємства «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант» про внесення змін до договору оренди землі в частині ставок орендної плати з мотивів внесення змін до земельного та податкового законодавства. Представник позивача вимоги підтримав.

Представник відповідача вимоги заперечив. Вказав на безпідставність позову. Надав примірник рішення Київського апеляційного господарського суду про стягнення з відповідача заборгованості по землі за використання ділянки під поточне будівництво.

Позивач свої вимоги обґрунтовує тим, що після укладення між сторонами договору оренди землі, у зв'язку зі зміною законодавства та зміни оцінки землі виникла необхідність у перегляді нормативної оцінки та ставки оплати земельної ділянки, що використовується відповідачем.

Інших доказів сторонами не подано.

Судом встановлено такі взаємовідносини сторін:

Відповідно до положень ст. 12 ЗК України повноваження щодо розпорядження землями в межах населеного пункту здійснюють відповідні сільські, селищні і міські ради. Ст. 83 ЗК України визначено, що землі які належать на праві власності територіальним громадам міст - є комунальною власністю.

Рішенням Черкаської міської ради від 31.01.2006р. №9-86 приватному підприємству «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант» надана в оренду земельна ділянка загальною площею 8630 кв. м. в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30- річчя Перемоги, 8 на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку за рахунок земель Черкаської міської ради.

За основним цільовим призначенням земельна ділянка відноситься до земель житлової та громадської забудови.

За функціональним використанням земельна ділянка віднесена:

- на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі зайняті поточним будівництвом);

- після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови.

13.02.2006р. між сторонами було укладено договір оренди цієї земельної ділянки, який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 18.02.2006р. за №81.

Відповідно до п. 2.4 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- земель, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію - 519699,00 грн.;

- земель житлової забудови - 1039311,00 грн.

Пунктом 4.1 Договору встановлено, що:

- грошова оцінка земельної ділянки під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30-річчя Перемоги, 8 згідно з витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси від 07.02.2006р. №121 - гр.-2006 на час укладання цього договору становить:

- на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію - 519699,00 грн. ( п'ятсот дев'ятнадцять тисяч шістсот дев'яносто дев'ять) грн.;

- земель комерційного використання -1039311,00 грн. (один мільйон тридцять дев'ять тисяч триста одинадцять) грн.;

- річна орендна плата за земельну ділянку під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку в житлову районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 по вул. 30-річчя Перемоги, 8 встановлюється у розмірі:

- 1% (одного) відсотку від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 5197,00 грн. (п'ять тисяч сто дев'яносто сім) грн. - за землі, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу в експлуатацію;

- 1% (одного) відсотку від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 10393.00 грн. (десять тисяч триста дев'ятсот три) грн. - за землі житлової забудови.

У відповідності до частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно частини 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до Закону України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» внесено зміни до Податкового кодексу України.

Відповідно до п. 288.5., 288.5.1. Податкового кодексу України встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки ділянки. Отже, розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін, а законом лише встановлено верхню та нижню границі, в межах яких сторони мають право визначити розмір орендної плати.

Рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010р. №5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси» змінені показники грошової оцінки земель в м. Черкаси, зокрема базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки земель м. Черкаси була встановлена в розмірі 127,48 грн., тоді як попередній розмір становив 39,32 грн./1 м.кв. Рішення набуло чинності з 17.05.2011р. з прийняттям ухвали Київським апеляційним адміністративним судом від 17.05.2011р. у справі №2-а-791/11/2316.

Відповідно до витягу від 17.03.2014р. №01-09/57 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки грошова оцінка земельної ділянки, якою користується Відповідач, становить 2568805,80 грн., то розрахунок вказаної суми виходячи із трьох відсотків від грошової оцінки землі наступний: 2 568 805,80 х 3% = 77 064,00 грн.

Частиною 2 ст. 18 ЗУ «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

- розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років;

- розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Приписами ст. 23 вказаного Закону встановлено, що технічна документація з грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Сторони договору від 13.02.2006р. у п. 4.2 погодили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства.

В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Законом України «Про оцінку земель» передбачено періодичне здійснення нормативно-грошової оцінки земель. Така оцінка була здійснена у встановленому законом порядку, що підтверджується рішенням Черкаської міської ради 13.05.2010р. №5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси» та із технічної документації про нормативну грошову оцінку орендованої Відповідачем земельної ділянки, що є предметом договору.

Позивач вважає, що сторони у договорі від 13.02.2006р. погодили порядок здійснення розрахунку орендної плати з врахуванням індексів інфляції та змін нормативної грошової пінки протягом дії договору, тому, починаючи з 17.05.2011р. - дати введення в дію тішення Черкаської міської ради 13.05.2010р. №5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси» суму орендної плати за землю Відповідач має визначати виходячи із нової нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки згідно з новим витягом технічної документації про її нормативну грошову оцінку.

Частиною 1 ст. 59 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Відповідно до частини першої статті 79 цього ж Закону, акти ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 652 ЦК передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, останній може бути змінений за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За змістом статті 654 ЦК зміна умов договору вчиняється в тій самій формі, що й договір.

Згідно правових позицій, викладених у постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» визначено, що ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.

Згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Сторонами не заявлено клопотань про витребування додаткових доказів від сторін.

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності та за внутрішнім переконанням, враховуючи пояснення представників сторін, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають до задоволення.

Згідно положень Пленуму ВГСУ від 23.03.2012р. №6 «Про судове рішення» при прийнятті рішення суд має врахувати майнові інтереси сторін, не надаючи переваги одному учаснику над іншим. Рішення має ґрунтуватися на повній та всебічній оцінці доказів у конкретній справі.

Сторони у справі є суб'єктами господарювання та самостійними юридичними особами, що підтверджено витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Місце проведення господарської діяльності сторін відповідає місцю їх реєстрації згідно даних ЄДРПОУ - положення ст. 93 ЦК України.

Між сторонами наявні договірні відносини з користування земельною ділянкою, розташованою в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30- річчя Перемоги, 8 в м. Черкаси, що виникли з письмового двостороннього строкового консенсуального оплатного договору.

Орендодавцем виступає Черкаська міська рада на підставі положень ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні».

Використання землі в Україні є платним та врегульоване положеннями Конституції України, Земельним кодексом України, ЗУ «Про оренду землі», Податковим кодексом України в частині внесення оплати за користування землею тощо.

Відповідно до статті 12 Земельного кодексу України, повноваження щодо розпорядження землями в межах населеного пункту здійснюють відповідні сільські, селищні і міські ради. Статтею 83 визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю.

Позивач в межах своїх повноважень звернувся до суду з вимогою внесення змін в договір оренди земельної ділянки від 13.02.2006р., який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 18.02.2006р. за № 81.

Позивач самостійно визначив та усвідомлює, що згідно правових позицій, викладених у постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» визначено, що ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.

Згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, тому вимоги позивача належить задовольнити.

Правовідносини тривають у часі, договір оренди землі не припинений, не розірваний, не визнаний судом недійсним, орендна плата за використання землі є джерелом наповнення бюджету, тому порушене право позивача підлягає захисту.

Суд вважає за необхідне внести з моменту набрання рішенням суду законної сили зміни до договору оренди землі від 13.02.2006р., що укладений між Черкаською міською радою, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36,

та приватним підприємством «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант», м. Черкаси, вул. Чехова, 33, , та конкретизувати їх умови з метою стабільності суспільних відносин, виклавши п. 2.4 договору в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2014р. № 01-09/57 становить:

- 1 284 402, 90 (один мільйон двісті вісімдесят чотири тисячі чотириста дві) грн. 90 коп. - землі, зайняті поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію;

- 2 568 805, 80 (два мільйони п'ятсот шістдесят вісім тисяч вісімсот п'ять) грн. 80 коп. - землі житлової забудови».

- пункт 4.1 договору викласти в наступній редакції:

«За оренду земельної ділянки «Орендар» сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 по вул. 30-річчя Перемоги, 8 встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить:

- 38 532,00 грн. (тридцять вісім тисяч п'ятсот тридцять дві) грн. - на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію;

- 77 064,00 грн. (сімдесят сім тисяч шістдесят чотири) грн. - землі житлової забудови.

В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди, Орендар сплачує Орендодавцю штраф за кожен день з моменту вчинення порушення або його виявлення (якщо момент вчинення встановити неможливо) і до моменту його усунення. Штраф сплачується із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік».

Відповідно до ст.ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Обов'язок доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права.

Судові витрати належить покласти на відповідача повністю. Згідно ст. 49 ГПК України належить стягнути з Відповідача на користь позивача 1 218,00 грн. судового збору.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Внести з моменту набрання рішенням суду законної сили зміни до договору оренди землі від 13.02.2006р., що укладений між Черкаською міською радою, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36,

та приватним підприємством «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант», м. Черкаси, вул. Чехова, 33,

виклавши п. 2.4 договору в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2014р. № 01-09/57 становить:

- 1 284 402, 90 (один мільйон двісті вісімдесят чотири тисячі чотириста дві) грн. 90 коп. - землі, зайняті поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію;

- 2 568 805, 80 (два мільйони п'ятсот шістдесят вісім тисяч вісімсот п'ять) грн. 80 коп. - землі житлової забудови».

- пункт 4.1 договору викласти в наступній редакції:

«За оренду земельної ділянки «Орендар» сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 по вул. 30-річчя Перемоги, 8 встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить:

- 38 532,00 грн. (тридцять вісім тисяч п'ятсот тридцять дві) грн. - на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію;

- 77 064,00 грн. (сімдесят сім тисяч шістдесят чотири) грн. - землі житлової забудови.

В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди, Орендар сплачує Орендодавцю штраф за кожен день з моменту вчинення порушення або його виявлення (якщо момент вчинення встановити неможливо) і до моменту його усунення. Штраф сплачується із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік».

Стягнути з відповідача - приватного підприємства «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант», м. Черкаси, вул. Чехова, 33, , номер рахунку в банку невідомий

на користь позивача - Черкаської міської ради, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36, , номер рахунку в банку невідомий

1 218,00 грн. судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду є невід'ємною частиною договору оренди землі від 13.02.2006р., який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 18.02.2006р. за № 81.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня прийняття рішення. Сторони у справі протягом цього строку мають право подати апеляційну скаргу до апеляційного суду на вказане рішення через Господарський суд Черкаської області.

Повне рішення складено 27.02.2015р.

Суддя Г.М. Скиба