ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" березня 2015 р.Справа № 922/117/15

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Присяжнюка О.О.

при секретарі судового засідання Кріциній В.Е.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Фізичної особи- підприємця ОСОБА_1, м. Харків
про внесення змін до договору оренди землі
за участю представників:

позивача - Каденко Н.М., дов.№ 08-11/4640/2-14 від 24.12.2014р.

відповідача - ОСОБА_3, дов.№ б/н від 22.12.2014р.

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада 06.01.2015 року звернулася до господарського суду Харківської області із позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Харків про внесення змін до договору оренди землі від 09.03.2005 року №6930/05, шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції, викладеній у позовній заяві. В обґрунтування позовних вимог посилається на 13, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст. 179, 188, 193 ГК України.

Ухвалою господарського суду від 12.01.2015року порушено провадження у справіі№922/117/15, розгляд справи призначено на 03.02.2015року.

В судовому засіданні оголошувались перерви з 03.02.2015року по 26.02.2015 року та з 26.02.2015року по 05.03.2015року.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі та наполягає на задоволенні позову, звернувся до суду із заявою про долучення до матеріалів справи поданих позивачем доказів, які досліджені та долучені судом до матеріалів справи.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечував проти заявлених, з підстав викладених у запереченнях поданих через канцелярію господарського суду (вх.№7953 від 02.03.2015року), зокрема, в яких вказував на те, що на теперішній час, актами Харківської міської ради не визначено порядок оформлення та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, які були укладені до 01 січня 2013 року, тобто до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19 грудня 2012 року №960/12. Зважаючи на відсутність Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди укладених до 01 січня 2013 року застосування рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" до спірних правовідносин оренди землі є незаконним, у зв*язку із вищевикладеним відповідач просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог .

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно та повно дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд установив наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради від 24.11.2004 р. № 191/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об"єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та Фізичною особою- підприємцем ОСОБА_1, м. Харків (орендар) укладено договір оренди землі від 09.03.2005 р., зареєстрований 09.03.2005 р. за № 6930/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (а.с. 13-15).

В пункті 8 договору сторони погодили, що його укладено строком: на період будівництва - до 01.12.2006 р. (але не пізніше прийняття об"єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029 року.

Відповідно до пункту 5 вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою № 100/05 від 20.01.2005 р. становить 420402,0 грн.;

- на період експлуатації згідно з довідкою № 101/05 від 20.01.2005 р. становить 2102010 грн.

Відповідно до витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 371 від 30.10.2013 року (а.с.27) нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 5484960 грн.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 договору).

Пунктом 11 договору сторонами визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем (відповідачем) рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Згідно з пунктом 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 (а.с. 33) затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 41/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р. (а.с. 40).

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" (а.с.36-37) встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до пункту 36 вказаного Договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

13.12.2013 року Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача проект додаткової угоди до договору оренди землі від 09.03.2005 року за № 6930/05, за листом-пропозицією , але відповідач додаткову угоду не підписав.

Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно із пунктом 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва: 2005 рік: 895,46 грн.;

- на період будівництва: 2006 рік: 1318,31 грн.;

- на період експлуатації: 2006 рік: 5197,22 грн.;

з 2007 року: 7532,20 грн.

Умовами укладеного між сторонами договору оренди землі, а саме пунктом 13, передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Таким чином, сторони в договорі оренди землі, серед іншого, передбачили можливість внесення до нього змін щодо перегляду розміру орендної плати у випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 289.1. статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно із частиною 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" визначає нормативну грошову оцінку земельних ділянок як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

У відповідності до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Як вже зазначалося вище, попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 41/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р. (а.с. 40).

Враховуючи норми статті 18 Закону України "Про оцінку земель", позивач рішеннями від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова" затвердив нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова та ввів в дію з 01 січня 2014 року нову плату за землю.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно із пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." є чинними на момент розгляду справи. Доказів їх скасування матеріали справи не містять.

З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Вищого господарського суду України від 03.07.2014 року №922/533/14 та постановах Верховного суду України від 20.08.2013 року у справі №5017/781/2012 та від 03.12.2013 року у справі №5009/3430/12.

З урахуванням вищевказаних обставин справи та норм чинного законодавства, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі від 09.03.2005р. за № 6930/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в цій частині підлягають задоволенню.

Вирішуючи спір в частині пунктів 13, 14 та 28 д) розділу І проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 09.03.2005р. за № 6930/05 суд виходить з наступного.

Ці пункти безпосередньо не стосуються зміни розміру орендної плати за договором у зв"язку зі зміною розміру нормативної оцінки землі, що відбулася.

Конституція України (ст.19) встановлює, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Позивачем не надано доказів того, що необхідність внесення запропонованих змін в ці пункти визначена законодавством.

До загальних принципів господарювання відноситься заборона незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини (ст.6 ГК України).

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Статтею 627 ЦК України (свобода договору) встановлено наступне. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

На цій підставі суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги в цій частині (в частині внесення змін до пунктів 13, 14, 28 д) договору) не обґрунтовані, не відповідають чинному законодавству і тому не підлягають задоволенню.

Судові витрати у даній справі, які складаються з витрат по сплаті судового збору, у відповідності до ст. 49 ГПК України, покладаються на сторін пропорційно задоволеним позовним вимогам.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 13, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 179, 187, 284 Господарського кодексу України, ст.ст. 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку землі", ст. 2 Закону України "Про плату за землю", ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", керуючись ст.ст. 1, 4, 4-3, 12, 33, 43, 47, 49, 75, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 09.03.2005р. за № 6930/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА до договору оренди землі, зареєстрованого «09» березня 2005 року за № 6930/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах»

«____» ________________2015

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ ОСОБА_1 (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 «Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові» (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 «Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові» пункти 5., 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого «09» березня 2005 року за № 6930/05 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

«2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :05:003:0013.»

«5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 371 від 30.10.2013 становить 5 484 960 грн. (п'ять мільйонів чотириста вісімдесят чотири тисячі дев'ятсот шістдесят гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.»

«9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 768/14 від 20.11.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 307 157,76 грн. (триста сім тисяч сто п'ятдесят сім гривень сімдесят шість копійок), або в місяць - 25 596,48 грн. (двадцять п'ять тисяч п'ятсот дев'яносто шість гривень сорок вісім копійок).»

Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого «09» березня 2005 року за №6930/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

_____________Г.А. Кернес

/ підпис/

ОРЕНДАР

ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ

ОСОБА_1

61024 АДРЕСА_1

код НОМЕР_1

В особі фізичної особи-підприємця

_____________ _______________

/ підпис/ /ПІБ/"

3. Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (61024 АДРЕСА_1 код НОМЕР_1) на користь Харківської міської ради (, майдан Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) 609,00 грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

4. Відмовити в позові щодо визнання додаткової угоди про зміну договору оренди землі від 09.03.2005р. за № 6930/05 в частині пунктів 13, 14, 28 д) проекту додаткової угоди.

Повне рішення складено 06.03.2015 р.

Суддя О.О. Присяжнюк