ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" березня 2015 р. Справа № 922/4880/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гончар Т. В. , суддя Гребенюк Н. В.

при секретарі Томіній І.В.

за участю представників сторін:

позивача - Добрелі О.В. за довіреністю № 08-11/4697/2-14 від 24.12.2014 р.

відповідача - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу ТОВ "Торгівельний будинок "Салтівський", м. Харків (вх. № 367Х/3-11) на рішення господарського суду Харківської області від 23.12.2014 р. у справі № 922/4880/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до ТОВ "Торгівельний будинок "Салтівський", м. Харків

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

В листопаді 2014 р. Харківська міська рада (позивач) звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний будинок "Салтівський", м. Харків про внесення змін до договору оренди землі від 04.07.2005 року за реєстраційним номером № 69100/05, шляхом визнання укладеною додаткову угоду до вказаного договору оренди землі у редакції позивача, викладеній у позовній заяві. В обґрунтування позовних вимог Харківська міська рада посилається на ст.13, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст. 179, 188, 193 ГК України. Також до стягнення позивачем заявлені судові витрати.

Рішенням господарського суду Харківської області від 23.12.2014 р. (суддя Жиляєв Є.М.) позов задоволено частково.

Внесено зміни до договору оренди землі від 04.07.2005 року № 69100/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в частині пунктів, визначених судом.

Стягнуто з ТОВ "Торгівельний будинок "Салтівський" на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, ) - судовий збір в розмірі 1218,00 грн.

Відмовлено у внесенні змін до договору оренди землі від 04.07.2005 року, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торгівельний будинок "Салтівський" у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 69100/05, шляхом визнання пунктів № 13,14,28 додаткової угоди.

Відповідач з рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати зазначене рішення та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Посилається на відсутність правових підстав для внесення орендодавцем змін у договір оренди землі в односторонньому порядку. Вважає, що ні Закон України «Про оренду землі», якою затверджено Типовий договір оренди землі, не містять положень щодо встановлення обов'язку перегляду розміру орендної плати, у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 21.01.2015 р. апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 18.02.2015 р.

16.02.2015 р. за вх. № 2522 позивач на виконання вимог ухвали суду, надав заперечення на апеляційну скаргу, в якому проти апеляційної скарги відповідача заперечує, просить її залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін, посилаючись на те, що судом першої інстанції повно та всебічно досліджені усі фактичні обставини справи, яким надана належна правова оцінка.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 18.02.2015 р. розгляд справи відкладено на 04.03.2015 р.

В судове засідання, призначене на 04.03.2015 р. представник відповідача не з'явився.

Натомість, надав клопотання про розгляд справи без участі його представника.

Враховуючи належне повідомлення представника відповідача про час та місце засідання суду, наявність клопотання представника відповідача, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу відповідача за відсутності його представника, за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та запереченнях на неї доводи сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 ГПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга відповідача задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено місцевим господарським судом, на підставі рішення Харківської міської ради від 24.11.2004р. ХХVІІ сесії Харківської міської ради IV скликання № 191/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" (а.с. 21-23, т.с. 1) 04.07.2005 року між Харківською міською радою (позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ТБ "Салтівський" (відповідач) укладено Договір оренди землі (далі-Договір) (а.с. 14-17, т.с. 1), відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, просп. Героїв Сталінграду - ріг пров. Шкільного.

Відповідно до п. 2 вищенаведеного Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0055 га.

Цей договір зареєстровано 04.07.2005 року за № 69100/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель.

В пункті 8 Договору сторони погодили, що його укладено строком: на період будівництва до 01.11.2007 року, на період експлуатації до 01.11.2029 року.

Відповідно до пункту 5 вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою № 839/05 від 24.03.2005 року становить 6074,00 гривень;

- на період експлуатації згідно з довідкою № 840/05 від 24.03.2005 року становить 30368,00 гривень.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 289 від 14.11.2013 року (а.с. 26, т.с. 1) нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 71154 гривень.

Згідно з умовами пункту 9 Договору, розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва:

2005 рік: 15,65 гривень;

2006 рік: 23,05 гривень;

з 2007 року: 43,48 гривень;

- на період експлуатації:

з 01.11.2007 року: 134,73 гривень.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 Договору).

Пунктом 11 Договору сторонами визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем (відповідачем) рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Згідно з пунктом 13 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" (а.с.39) встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (постанова від 03.12.2013 № 5009/3430/12, Про доповнення Інформаційного листа ВГСУ від 15.03.2011 № 01-06/249 "Про постанови ВСУ, прийняті за результатами перегляду судових рішень господарських судів" від 20.05.2014р.).

Згідно із п. 2.19 постанови Пленуму ВГС України від 17.05.2011р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

03.03.2014року Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача проект додаткової угоди до договору оренди землі від 104.07.2005 року за № 69100/05, разом із листами-пропозиціями (а.с. 27-29, т.с. 1), але відповідач додаткову угоду не підписав.

Відповідно до пункту 36 вказаного Договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" № 309-VI від 03.06.08р. внесені зміни до частин 4, 5 статті 21 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

- для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим законом.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині. Вказаний закон набрав чинності з моменту опублікування 04.06.2008р.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011р. Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом.

Згідно статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: - для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; - для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Мінімальний розмір річної орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, передбачений Податковим кодексом України, що діє на час вирішення спору, повністю відповідає мінімальному розміру річної орендної плати, який передбачала стаття 21 Закону України "Про оренду землі", в редакції, що діяв до 01.01.2011 р.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у частині 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Оскільки відповідно до частини першої статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного вказаною нормою зазначеного Кодексу.

У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Враховуючи встановлені обставини, колегія суддів вважає доведеним наявність у позивача права вимагати від відповідача приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача.

Щодо позовних вимог в частині зміни пунктів 13, 14 та 28 договору оренди землі від 04.07.2005 року, колегія суддів вважає за необхідне відмовити в задоволенні позовних вимог позивача в цій частині, виходячи із наступного.

Позивачем в позовній заяві не наведено обґрунтування позовних вимог щодо зміни п.13 договору, якими позивач просив доповнити перелік підстав для зміни орендної плати такою підставою як "зміна нормативної грошової оцінки землі".

Аналогічно пропоновані позивачем зміни до п. 28 договору оренди не обґрунтовані жодними посиланнями на норми права та докази.

Про неправомірність цих вимог позивача свідчить те, що в даному разі позивач просив суд врегулювати в договорі відносини, які вже врегульовані нормативними актами, при цьому просив зробити це у інший спосіб, ніж це передбачено цими актами. Але це неприпустимо, адже згідно частиною 2 статті Цивільного кодексу України сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

У відповідності до приписів частини 4 статті 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, в т.ч. типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Конкретизувати умови означає визначити ті умови договору, які мають змінюваний характер в залежності від конкретних умов відповідних правовідносин (стосовно договору оренди земельної ділянки, наприклад, це місцезнаходження, цільове призначення, площа та якісні характеристики земель, перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг, наявність обмежень, ставка та розмір орендної плати, строк дії договору тощо).

У даному ж випадку позивач, пропонуючи умови договору, котрих немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений Постановою КМУ від 30.03.2004р. N220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", насправді просить не конкретизувати, а змінити і доповнити умови типового договору, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, встановленій частиною 2 статті 630 Цивільного кодексу України та частиною 4 статті 179 Господарського кодексу України.

Так, зокрема, в Типовому договорі оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004р. N220, а саме, у вичерпному переліку підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні пропоновані позивачем у спірній додатковій угоді умови щодо зміни розміру орендної плати у разі "зміни нормативної грошової оцінки землі" (див. п. 13).

Відповідність таких пропонованих позивачем умов договору Типовому договору оренди землі, затвердженому самим позивачем, Харківською міською радою, не може бути прийняте до уваги, оскільки рішення органів місцевого самоврядування не можуть суперечити нормативним актам центральних органів державної влади.

Відсутність "зміни нормативної грошової оцінки землі" в переліку підстав перегляду розміру орендної плати, визначеному в п.13 чинної редакції договору, до речі, є додатковим доказом того, що наразі, на момент звернення позивача із позовом, зміна нормативної грошової оцінки землі не є підставою для зміни розміру орендної плати. У противному разі, потреби б в доповненні відповідного переліку цією додатковою підставою у позивача не виникало б.

Аналогічно намагання позивача доповнити умови договору пунктом 28, який передбачає спосіб захисту права тотожній тому, з яким позивач вже (за відсутності таких змін) звернувся з позовом до суду свідчить про юридичну неспроможність заявлених позовних вимог.

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що позивачем не доведено обставин, на які він посилається, як на підставу своїх позовних вимог у частині зміни пунктів 13,14 та 28 договору оренди землі від 04.07.2005 року та не доведено відповідність даних пунктів додаткової угоди вимогам Закону, а відтак позовні вимоги в цій частині є такими, що не підлягають задоволенню.

Не може бути підставою для скасування постанови у справі твердження скаржника про те, що зміна нормативно грошової оцінки землі не є підставою для внесення змін до вже укладеного договору, адже нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею при цьому, зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок є передумовою зміни розміру орендної плати.

Вказане відповідає позиції викладеній також в постанові Вищого господарського суду України від 03.07.2014 р. у справі № 922/533/14.

На підставі вищевикладеного колегія суддів вважає, що твердження відповідача, викладені ним в апеляційній скарзі ґрунтуються на припущеннях, не доведені належними доказами, тоді як господарським судом першої інстанції в повній мірі з'ясовані та правильно оцінені обставини у справі та ухвалене ним рішення є законним та обґрунтованим, у зв'язку з чим підстав для його скасування та задоволення апеляційної скарги колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст. ст. 99, 101, п. 1 ст. 103, ст. ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ТОВ "Торгівельний будинок "Салтівський", м. Харків на рішення господарського суду Харківської області від 23.12.2014 р. у справі № 922/4880/14 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 23.12.2014 р. у справі № 922/4880/14 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 10.03.15

Головуючий суддя Слободін М.М.

Суддя Гончар Т. В.

Суддя Гребенюк Н. В.