ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 березня 2015 року Справа № 922/3534/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б. - головуючого, Волковицької Н.О., Рогач Л.І.
за участю представників сторін:
позивачане з'явився, про час і місце слухання справи повідомлений належним чином
відповідачаГоготова В.В. дов. від 02.03.2015
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу
Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз"
на постановувід 18.12.2014 Харківського апеляційного господарського суду
у справі№922/3534/14 господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доПриватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз"
провнесення змін до договору оренди землі
ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі від 11.10.2007 № 73, шляхом визнання укладеним договору про зміну цього договору, в редакції, наведеній в позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 15.10.2014 (суддя Шатерніков М.І.) у задоволенні позовних вимог відмовлено.

За апеляційною скаргою Харківської міської ради судове рішення переглянуте в апеляційному порядку і постановою Харківського апеляційного господарського суду від 18.12.2014 (головуючий суддя Істоміна О.А., судді Білецька А.М., Гребенюк Н.В.) скасоване з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

Внесено зміни до договору оренди землі від 11.10.2007 № 73 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції позивача.

Приватне акціонерне товариство "Харківський будівельний союз" звернулося до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 18.12.2014, а рішення господарського суду Харківської області від 15.10.2014 залишити без змін, оскільки вважає її незаконною та необґрунтованою, прийнятою з невідповідністю висновків, викладених у постанові обставинам справи, з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Скаржник зазначає, що згідно Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затв. рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 №960/12, цей Порядок не поширюється на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком.

Також, на думку скаржника, апеляційний господарський суд, вказавши, що в договір повинні бути внесені зміни стосовно розміру орендної плати та вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі, не звернув уваги на те, що витяг з технічної документації №894, на який посилається пункт 5 додаткової угоди до договору оренди землі, сформований з порушенням пунктів 3.3, 3.5, 3.6, 3.10 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затв. сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово - комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11.

Крім того, заявник зазначає, що збільшення ставки орендної плати до 5,6% від нормативної грошової оцінки землі є істотною зміною умов договору. При цьому, підставами для такої зміни позивач вказує не істотну зміну об'єктивних обставин, котрі не залежали від волі сторін договору (в порядку статті 652 Цивільного кодексу України), а рішення позивача, який в односторонньому порядку затвердив нові ставки орендної плати у місті Харкові вже після укладення спірного договору оренди землі.

Обговоривши доводи касаційної скарги, заслухавши суддю - доповідача та присутнього у судовому засіданні представника відповідача, перевіривши в межах вимог статей 108, 1117 Господарського процесуального кодексу України наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові у даній справі, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 06.03.2006 Харківською міською радою Харківської області (орендодавцем) та Приватним акціонерним товариством "Харківський будівельний союз" (орендарем) укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємельяновою І.Г. 27.08.2007 в реєстрі за № 1826, зареєстрований 11.10.2007 за № 73 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

Відповідно до даного договору орендодавець на підставі рішення XLVI сесії Харківської міської ради IV скликання від 06/03/2006 №61/06 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м.Харків, вул. Малом'ясницька, 2.

Відповідно до пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2207127,00 грн.

Згідно з пунктами 8, 9 договір укладено строком до 01.03.2031; орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку згідно з довідкою №346/07 від 26.02.207 становить 7541,02 грн.

У пункті 13 договору зазначено, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 14 договору передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України за кожний календарний день прострочення платежу. Пеня нараховується разом з заборгованістю.

Згідно з пунктом 28 договору, орендодавець має право вимагати: а) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; б) дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; в) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; г) своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Факт передачі в оренду вказаної земельної ділянки підтверджується підписаним сторонами актом приймання-передачі від 15.10.2007.

Також судами встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Пунктом 1.1 вказаного рішення, затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Крім того, рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, відповідно до якого зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною нормативної грошової оцінки землі, оформляються додатковою угодою до договору.

Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.11.2013 №НВ-013 (а.с.29), витягу №8255/08 від 24.09.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с.32), місце розташування якої Харків, вул. Малом'ясницька, 2, кадастровий номер 631013800:02:005:0027.

Судами враховано, що Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на виконання рішення позивача від 29.12.2012 № 960/12 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача разом з листом-пропозицією від 10.12.2013 № 4620/0/225-13 проект додаткової угоди до договору оренди землі № 73 від 11.10.2007.

Також, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на виконання рішення позивача від 29.12.2012 № 960/12 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача лист - пропозицію від 10.12.2013 № 4636/0/225-13 про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 грн за надання інформації з Реєстру у формі витягу, та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Проте, відповідач додаткову угоду не підписав та листом від 30.04.2014 за вих. № 28 повідомив про свою відмову від укладення цієї додаткової угоди, що стало підставою для звернення Харківською міською радою до господарського суду Харківської області з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 27.08.2007, шляхом визнання укладеної додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції, зазначеній у позовній заяві.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог місцевий господарський суд виходячи із положень статей 6, 627, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 88, 193 Господарського кодексу України, статті 30 Закону України "Про оренду землі", які містять правила та регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин пов'язаних із платою на землю, встановив, що жодна з норм вказаних позивачем (у тому числі норми Податкового кодексу України) не містить прямого припису про обов'язковість саме зміни умов договору оренди землі протягом його виконання в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель; позивачем не доведено обставин, на які він посилається, як на підставу своїх позовних вимог (існування обов'язку відповідача щодо укладення спірної додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі) та не доведено відповідність запропонованої додаткової угоди вимогам Закону.

Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого суду та задовольняючи позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі від 11.10.2007 №73 обґрунтовано зазначив, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок є передумовою зміни розміру орендної плати.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно абзацу 2 частини 1 статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Також за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України в редакції на дату прийняття місцевим господарським судом оскаржуваного рішення розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" від 02.12.2010 № 2756-VI, який набрав чинності з дня набрання чинності Податковим кодексом України, до частини другої статті 21 Закону України "Про оренду землі" внесені зміни, в силу яких розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Таким чином, з наведених вище положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Також, договором оренди землі мають визначатись форма, умови внесення орендної плати, при цьому строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності повинні встановлюватись відповідно до Податкового кодексу України.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

За частиною 2 статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років; частинами 1, 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин. Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Реалізовуючи виключні повноваження в земельних правовідносинах, Харківська міська рада прийняла рішення № 1209/13 від 03.07.2013 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013" та від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", відповідно до яких розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі; зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, підготовку якої здійснює Департамент земельних відносин.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Вказаними приписами законодавства передбачено, що оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

За змістом частин 4, 5 Господарського кодексу України сторони передають на вирішення суду спір, якщо вони не досягли згоди щодо зміни договору; якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З підстав та предмету поданого позову вбачається, що позивач звернувся до суду саме у зв'язку з необхідністю судового вирішення спору про внесення змін до договору, що відповідає способам захисту права, передбачених законодавством, а відтак апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка перебуває у користуванні відповідача є підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення змін у договір оренди.

Але, при цьому, суд апеляційної інстанції не врахував, що решта змін, які позивач просив внести у договір, безпосередньо не стосується зміни нормативної грошової оцінки землі та не навів норм права, які дозволяють вносити такі зміни в договір у судовому порядку на вимогу однієї із сторін.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що господарськими судами першої та апеляційної інстанції при розгляді справи та прийнятті судових рішень не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про порушення норм процесуального права, які унеможливлюють встановлення обставин, що є суттєвими для вирішення спору по суті, а касаційна інстанція позбавлена права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, правильно визначити норми матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, та прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Керуючись статтями 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Рішення господарського суду Харківської області від 15.10.2014 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 18.12.2014 у справі № 922/3534/14 господарського суду Харківської області скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Харківський будівельний союз" задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

С у д д і Н. Волковицька

Л. Рогач