ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2015 року Справа № 904/5020/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя : Корсак В.А.

судді: Данилова М.В., Данилова Т.Б. (доповідач)

розглянувши матеріали касаційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Єрмак"
на постановуДніпропетровського апеляційного господарського суду від 12.01.2015р.
у справі господарського суду№904/5020/14 Дніпропетровської області
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Єрмак"
доДніпропетровської міської ради
про за участю представників сторін: позивача - відповідача -внесення змін до договору оренди землі не з'явився не з'явився

В С Т А Н О В И В:

У липні 2014 року товариство з обмеженою відповідальністю "Єрмак" звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпропетровської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 24.09.2002р., посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б., зареєстрований в реєстрі за №2361, зареєстрований 27.09.2002р. у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №2245.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2014р. (суддя Мартинюк С.В.), залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 12.01.2015р. (судді Подобєд І.М., Величко Н.Л., Іванов О.Г.) в задоволенні позовних вимог відмовлено, посилаючись на те, що законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття рішення сесії, а зміни до договору оренди вносяться через підписання додаткової угоди, яка в свою чергу повинна бути посвідчена нотаріусом та зареєстрована в органах Держкомзему, тому, оскільки правовідносини щодо поновлення договору оренди земельної ділянки між сторонами виникли 29.08.2007р., тобто до внесення змін Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011р.) до ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а попередня редакція зазначеної статті Закону України "Про оренду землі" не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі, внесення на вимогу позивача у судовому порядку змін до спірного договору про продовження строку його дії без відповідного рішення Дніпропетровської міської ради є порушенням виключних прав відповідача, передбачених нормами чинного законодавства, щодо розпорядження землями в межах міста, а саме поновлення та продовження дії договорів оренди земельних ділянок та внесення змін до договорів.

Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, товариство з обмеженою відповідальністю "Єрмак" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати оскаржувані рішення і постанову та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права при винесенні рішення і постанови та доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 24.09.2002р. між Дніпропетровською міською радою (Орендодавець) і товариством з обмеженою відповідальністю "Єрмак" (Орендар) на виконання рішення господарського суду Дніпропетровської області від 28.08.2002р. у справі №17/142 був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду на умовах цього договору земельну ділянку площею 0,1097 га, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, Кіровський район, вул. Боброва для розміщення торговельного майданчика, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі м. Дніпропетровська за кодом 75024048 згідно з планом (схемою) земельної ділянки, що додається.

Вказаний договір оренди земельної ділянки 24.09.2002р. був посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б. і зареєстрований за №2361. У книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі договір був зареєстрований 27.09.2002р. за №2245.

Пунктом 2.1 договору оренди земельної ділянки обумовлено, що земельна ділянка передається до 29.08.2007р. Після закінчення терміну договору його дія скінчується.

За умовами пункту 2.3 вказаного договору, для продовження дії цього договору Орендар зобов'язаний у місячний термін до закінчення строку оренди звернутись до Орендодавця з відповідним клопотанням.

Відповідно до п.8.1 договору сторонами узгоджено, що зміна умов договору оренди можлива за взаємною згодою сторін.

Розглядаючи справу по суті, судами встановлено, що 30.07.2007р. за вих. №11 позивачем на адресу міського голови м. Дніпропетровська Куліченко І.І. був направлений лист про продовження договору оренди по вул. Боброва під розміщення торгівельних майданчиків з тимчасовими павільйонами. Цей лист був зареєстрований Дніпропетровською міською радою 31.07.2007р. за вхідним №11/6019 і Земельним управлінням Дніпропетровської міської ради 31.07.2007р. за вхідним №14/1304, але письмової відповіді на це звернення до матеріалів справи сторонами не надано.

Згідно із п.5.1 вказаного договору оренди землі, після закінчення строку дії договору в разі його не продовження "Орендар" зобов'язаний повернути земельну ділянку "Орендодавцю" у придатному для використання стані до 29.08.2007р.

Судами встановлено, що на думку позивача, оскільки він належно виконував свої обов'язки орендаря, на підтвердження чого надав суду докази сплати орендних платежів та податку на землю за період з вересня 2007 року по січень 2013 року, а письмових заперечень з приводу продовження дії вказаного договору оренди земельної ділянки він від відповідача не отримав, то в силу положень ст.33 Закону України "Про оренду землі" він вважав цей договір продовженим на новий строк - до 31.07.2012р. та продовжив користування означеною земельною ділянкою на тих самих умовах.

В подальшому у 2012 році позивач, вважаючи закінченим термін дії низки договорів оренди земельних ділянок, зокрема і спірного договору, направив 24.10.2012р. на адресу відповідача лист за вих. №40 з проханням дати вказівку відповідним службам міста підготувати документи по оформленню договорів оренди зазначених у цьому листі земельних ділянок, на яких фактично розташовані торгівельні ряди (майданчики) з тимчасовими павільйонами, та проведення реєстрації у Державному земельному кадастрі. Цей лист був зареєстрований Департаментом корпоративного права та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради 29.10.2012р. за №30/6920. Однак, письмові докази про результати розгляду відповідачем цього звернення позивача також до матеріалів справи не надані.

Вважаючи вказані обставини такими, що свідчать про те, що зазначений договір оренди землі був повторно поновленим до 02.07.2017р. що, на думку позивача є істотною обставиною, яка є підставою для внесення змін до договору оренди, він й звернувся із позовом до відповідача, в якому просив господарський суд внести зміни до договору, шляхом викладення в новій редакції п.2.1 договору: "2.1 Земельна ділянка передається до 02.07.2017р. Після закінчення терміну договору його дія скінчується". При цьому, необхідність подання даного позову і внесення змін до договору оренди в судовому порядку вмотивована позивачем також тим, що згідно поточної редакції Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", яка набрала чинності з 01.01.2013р., право оренди землі є речовим правом, яке захищається законом у випадку проведення його державної реєстрації у встановленому порядку, і підставою для проведення такої реєстрації є саме договір оренди земельної ділянки із визначеним строком дії.

Розглядаючи справу по суті, суд виходили з того, що за визначенням ч.1 ст.631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, останній може бути змінений за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Згідно із ст.654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору учиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст.30 Закону України "Про оренду землі" та п.8.1 укладеного сторонами договору оренди, зміна умов цього договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Отже, укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки міг бути змінений сторонами лише протягом строку його дії за згодою сторін або у судовому порядку за наявності передбачених законом підстав.

Статтею ст.33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 19.12.2006р., яка діяла на 29.08.2007р. - дату закінчення строку дії вказаного договору оренди земельної ділянки) передбачалось, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Також, суди виходили з того, що відповідно до абз.4 пп.2.17 п.2 постанови Пленуму від 17.05.2011р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" (із змінами і доповненнями) судам слід враховувати, що до спірних правовідносин має застосовуватися саме та редакція закону, яка була чинною на дату, з якої виникло переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки. При цьому, якщо відповідні правовідносини виникли між сторонами до внесення змін Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011р.) до статті 33 Закону України "Про оренду землі", судам слід брати до уваги, що попередня редакція зазначеної статті Закону України "Про оренду землі" не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності пов'язувалася з наявністю відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно із ч.1 ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п.34 ст.24 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішенні відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради - сесії.

Отже, виходячи з того, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. За відсутності такого рішення неможливо зобов'язати цей орган в судовому порядку укласти такий договір або поновити його, адже зобов'язання суперечитиме вимогам законодавства.

Таку ж позицію викладено в постанові Верховного Суду України від 20.11.2012р. у справі №44/69 та постанові Верховного Суду України від 11.11.2014р. у справі №912/1552/13, які є обов'язковими для застосування господарськими судами відповідно до ст.11128 Господарського процесуального кодексу України.

Таким чином, до спірних правовідносин має застосовуватись саме та редакція закону, яка була чинною на момент їх виникнення, оскільки згідно зі ст.58 Конституції України закон та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивач двічі звертався до відповідача із зверненнями про продовження строку означеного договору оренди землі: вперше - за один місяць до завершення строку, на який первісно був укладений цей договір, вдруге - після спливу п'ятирічного строку, який позивач самостійно обраховував як новий строк дії цього договору. На кожне із вказаних звернень відповідачем (орендодавцем) не було висловлено позивачу (орендарю) ані заперечень щодо поновлення договору оренди землі, ані прийнято рішення про укладення з позивачем договору оренди землі на новий строк.

Відтак, суди дійшли правильного висновку, що оскільки питання поновлення договору оренди земельної ділянки між сторонами виникли 29.08.2007р., тобто до внесення змін Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011р.) до ст.33 Закону України "Про оренду землі", тому до спірних правовідносин мають бути застосовані положення попередньої редакції зазначеної статті Закону України "Про оренду землі", яка не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі. При цьому, реалізація переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності пов'язується з наявністю відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а тому Дніпропетровська міська рада, як розпорядник земель відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" мала виключне право приймати відповідні рішення стосовно поновлення та продовження дії договорів оренди земельних ділянок та внесення змін до договорів, чого у даному випадку здійснено не було. Внесення ж змін до спірного договору оренди без відповідного рішення ради є порушенням прав відповідача, передбачених нормами чинного законодавства щодо розпорядження землями в межах міста, тому належних підстав для задоволення таких позовних вимог суди не встановили.

Стосовно посилань позивача в апеляційній скарзі на необхідність врахування судом та застосування до спірних правовідносин положень ст.764 Цивільного кодексу України, які визначають, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором, то такі доводи відхиляються колегією суддів як хибні, оскільки ці положення цивільного законодавства є загальними положеннями про найм (оренду) майна, а у даному випадку підлягають застосуванню спеціальні положення законодавства, які регулюють відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки, що віднесена до земель, розпорядження якими віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування.

Як встановлено ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 05.09.2012р.), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Згідно із ч.2 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 05.09.2012р.) орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Отже, обов'язковою умовою використання орендарем свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк є наявність раніше укладеного між сторонами договору оренди землі, строк дії якого ще не закінчився на момент висунення орендарем пропозиції орендодавцю щодо передачі йому у використання цієї ж земельної ділянки на умовах оренди на новий строк.

Натомість, як встановлено судами та свідчать матеріали справи, вказаний договір оренди припинив свою дію зі спливом строку, на який його було укладено, а саме з 29.08.2007р., що унеможливлює застосування до спірних правовідносин положень ст.33 Закону України "Про оренду землі" в редакції від 05.09.2012р.

Щодо доводів скаржника про необґрунтоване відхилення судами його клопотання про призначення у справі судової економічної експертизи з питання чи належним чином виконувало ТОВ "Єрмак" свої обов'язки за означеним договором оренди земельної ділянки щодо внесення всіх передбачених цим договором платежів, то колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновком судів попередніх інстанцій щодо відсутності потреб в призначенні у справі економічної експертизи, оскільки призначення судової експертизи є правом господарського суду, яке він використовує для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні спору і потребують спеціальних знань.

Зі змісту оскаржуваних рішень вбачається, що суди розглянули клопотання позивача про призначення судової економічної експертизи та мотивовано відхилили його з посиланням на те, що питання належності виконання обов'язків за договором оренди земельної ділянки в частині повноти та своєчасності внесення позивачем орендних платежів, не вплине на результати розгляду справи, оскільки обставини, які могли бути установлені у разі проведення такої експертизи, не відносяться до предмета доказування при розгляді цієї справи.

За таких підстав, суди дійшли висновку, що саме лише продовження використання позивачем зазначеної земельної ділянки після закінчення строку дії договору, на який її первісно було надано у користування на умовах договору оренди, як і сплата позивачем певних грошових коштів за таке використання, не має наслідком поновлення договору оренди, у разі не дотримання встановленого чинним законодавством порядку поновлення такого договору.

Статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Єрмак", оскільки доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів по справі, а судами було повно та всебічно з'ясовано обставини, що мають значення для даної справи, їм надано належну правову оцінку та прийнято рішення і постанову з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що дає підстави залишити їх без змін.

Судові витрати, сплачені касатором до бюджету під час подання касаційної скарги, у зв'язку з відмовою в задоволенні касаційної скарги на підставі ст.49 ГПК України залишаються на касаторі.

Враховуючи наведене, та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Єрмак" залишити без задоволення.

Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 12.01.2015р. у справі №904/5020/14 господарського суду Дніпропетровської області залишити без змін.

Головуючий суддя В. Корсак

Судді М. Данилова

Т. Данилова