ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2015 року Справа № 925/18/15

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М. з секретарем судового засідання Волна С.В., за участю представників сторін:

від позивача: Житнікова Т.А. - за довіреністю;

від відповідача: Дядюк Є.М. - за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом Черкаської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Прана"

про розірвання договору оренди від 14.08.2007 року

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про розірвання договору оренди землі від 14 серпня 2007 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Прана" та Черкаською міською радою і зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України, про що внесено запис у державний реєстр земель від 20 серпня 2007 року за № 06 з підстав наявності заборгованості у відповідача по сплаті орендної плати.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просить суд задовольнити їх повністю.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечує повністю, зокрема, з підстав припинення дії договору та відсутності боргу по орендній платі, про що надав суду відзив на позов ( а.с. 20-23).

Заслухавши доводи і пояснення представників сторін та дослідивши наявні у справі документи суд вважає, що позов підлягає до повного задоволення, виходячи з такого:

У відповідності до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З матеріалів справи вбачається наступне:

05 липня 2007 року Черкаською міською радою було прийнято рішення № 2-746 ( а.с. 8) про надання товариству з обмеженою відповідальністю "Прана" земельної ділянки в оренду по вул. Рози Люксембург, 216.

14 серпня 2007 року між сторонами по справі було укладено договір оренди землі (а.с. 9-12), у відповідності до умов якого позивач на підставі рішення Черкаської міської ради від 05.07.2007 № 2-746 надає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться по вул. Рози Люксембург, 216 ( п. 1 договору).

В оренду передається земельна ділянка в спільне користування з Черкаською міською радою площею 2747 кв.м. під гуртожиток з метою реконструкції під житловий будинок на 40 квартир з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями. Встановлено площу для нарахування відповідачу орендної плати в розмірі 2658 кв.м.

За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель змішаного використання ( п. 2 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.07.2007 № 873-25-01, становить:

- 137578,0 (сто тридцять сім тисяч п'ятсот сімдесят вісім) грн. - землі, зайняті поточним будівництвом, на період реконструкції до 31.12.2007 р. згідно довідки ПВКП "ЛОСК" від 20.07.2007 р. № 26, але не пізніше введення в експлуатацію;

- 275183 ( двісті сімдесят п'ять тисяч сто вісімдесят три) грн. - землі житлової забудови;

- 258,81 (двісті п'ятдесят вісім гривень 81 коп.) - за 1 кв.м. земель комерційного використання ( п. 5 договору).

За оренду земельної ділянки відповідач сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:

- у розмірі 2 % від її нормативної грошової оцінки на період реконструкції об'єкту ( до 31.12.2007 р. згідно довідки ПВКП "ЛОСК" від 20.07.2007 р. № 26 і на час укладення договору становить 2725,0 (дві тисячі сімсот п'ятдесят дві ) грн.;

- у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки земель комерційного використання і на час укладення договору становить 2752,0 (дві тисячі сімсот п'ятдесят дві ) грн.;

- у розмірі 7% від її нормативної грошової оцінки земель комерційного використання і на час укладення договору становить 18,12 ( вісімнадцять ) грн. 12 коп. за 1 кв.м.

В разі використання земельної ділянки з порушення земельного законодавства або умов договору оренди землі, у тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення або виявлення (якщо момент вчинення встановити не можливо) і до моменту його усунення (п. 9 договору).

Орендна плата вноситься відповідачем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним на р/р 0002 код 13050200 в Управлінні Державного Казначейства в Черкаській області МФО 854018 ОКПО 22809222 (п. 11 договору).

Укладений між сторонами договір за своїм правовим змістом відповідає вимогам ЗУ "Про оренду землі", яким визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 1,13,14 Закону).

Заперечень проти недійсності договору оренди землі від 14.08.2007 року його сторонами у справу не надано.

У відповідності до ст. 24 ЗУ "Про оренду землі", орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; своєчасного внесення орендної плати.

У відповідності до п. 8 договору оренди між сторонами укладено на 49 років.

Згідно п. 31 договору орендар зобов'язаний своєчасно та у повному обсязі вносити орендну плату.

У відповідності до ст. 32 ЗУ "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Також договором оренди між сторонами передбачено у п. 37, що дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

-викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку , встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи - орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за :

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу жодної із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом ( п. 38 договору).

Розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається (п. 39 договору).

Статтею 141 Земельного Кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою в т.ч. є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

З доводів та розрахунків позивача вбачається, що за договором оренди від 14.08.2007 року, укладеного між сторонами, заборгованість орендаря по орендній платі станом на грудень 2014 року становить 24 715,59 грн. з урахуванням нарахованої пені та відповідачем не сплачена.

Оскільки даним розрахунком позивача засвідчується, що відповідач допускав систематичне прострочення внесення платежів по орендній платі, накопичивши на час розгляду справи суму боргу в розмірі 24 715,59 грн., то суд вважає, що позивач довів правомірність своєї позовної вимоги про примусове розірвання договору оренди землі між сторонами.

У відповідності до ст. 651,653 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідач заперечує проти позову і вказує, що предмет спору між сторонами відсутній, оскільки договір оренди землі від 14.08.2007 року між сторонами вже припинено, бо відповідач передав позивачу до комунальної власності міста реконструйований ним гуртожиток. Оскільки у власності відповідача в будинку по вул. Рози Люксембург 216 є вбудовано-прибудовані торгівельні приміщення, то відповідач вважає, що лише пропорційно їх розміру він і повинен сплачувати орендну плату. Тому всі сплачені кошти позивачу як орендна плата, є сплатою відповідачем орендних платежів саме пропорційно розміру його власності у будинку за вказаною адресою і тому заборгованості по орендній платі у відповідача немає. Навпаки, відповідач вважає, що він переплатив позивачу орендну плату (50% замість 18%) і це у позивача виникла заборгованість перед відповідачем.

Суд відхиляє дані заперечення, виходячи з такого:

Як вказано у п. 37 договору оренди між сторонами, договір припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

-викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку , встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи - орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

В якості такого випадку, передбаченого законом, відповідач вказує на норму ст. 141 Земельного Кодексу України, якою визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є в т.ч. набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Однак дана стаття стосується лише випадків припинення права постійного користування земельною ділянкою, яке є відмінним від права оренди землі. Це випливає із глави 15 ЗК України про право користування землею, яка має окремі статті 92 і 93 про право постійного користування земельною ділянкою та право оренди земельної ділянки.

ЗУ "Про оренду землі" у ст. 31 визначає, що договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Таким чином, для доведення факту припинення дії договору оренди між сторонами від 14.08.2007 року, відповідач повинен довести настання обставини набуття іншою особою права власності на будинок, що розташований на орендованій ним земельній ділянці по вул. Р. Люксембург 216.

Для доведення цього факту відповідач надав суду копію рішення Черкаської міської ради від 10.08.2010 року № 5-1002 та акт приймання-передачі до комунальної власності міста на баланс КП "Соснівська служба утримання будинків" частини приміщень, розташованих на першому поверсі та призначених для обслуговування житлового будинку по вул. Р. Люксембург, 216 від 16.09.2010 року (а.с. 28, 29). У відповідності до цих документів реконструйований будинок по вул. Р. Люксембург, 216 у м. Черкаси було передано до комунальної власності міста Черкаси.

Однак ці документи не свідчать про набуття права власності на реконструйований будинок за вказаною адресою територіальною громадою м. Черкаси в особі Черкаської міської ради. Не підтверджує даного факту і представник позивача. При цьому суд виходить із наступного:

Як вказано вище і не оспорюється представниками сторін, будинок по вул. Р. Люксембург, 216 у м. Черкаси було реконструйовано із гуртожитку у житловий будинок, тобто має місце новостворене майно.

У відповідності до ст. 331 ЦК України якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Сторонами не надано у справу доказів реєстрації права власності на реконструйований житловий будинок по вул. Р. Люксембург 216 за Черкаською міською радою, тому немає підстав вважати, що позивач в установленому чинним законодавством порядку набув право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій відповідачем земельній ділянці по договору оренди від 14.08.2007 року.

Лише ця обставина у відповідності до ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" припинила б дію договору оренди землі між сторонами.

Суд не погоджується із доводами представника відповідача про те, що суду слід врахувати відсутність можливості у відповідача спонукати позивача до оформлення ним права власності на будинок, а тому для припинення дії договору оренди землі достатньо самого лише факту передачі будинку відповідачем на користь позивача.

У відповідності до ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Таким чином для припинення дії договору оренди на підставі ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" та п. 37 договору від 14.08.2007 року відповідач повинен надати суду саме докази набуття (державної реєстрації) іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Таких доказів у справу у справу не надано, а наявні документи у справі цих доказів не замінюють.

Направлення відповідачем пропозицій до часу порушення провадження у справі про припинення дії договору та про його розірвання у добровільному порядку, на що позивач не надав відповіді і сторони не вирішили ці питання у позасудовому порядку, також не надають відповідачу підстав вважати, що питання припинення дії договору оренди між ними вже вирішено.

У відповідності до ст. 13,15,16 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. Кожна особа має право на захист свого цивільного права чи інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути зміна або припинення правовідношення.

Ч. 4 ст. 188 ГК України визначає, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідач не скористався правом захистити свої інтереси та домогтися розірвання договору оренди від 14.08.2007 року чи припинення його дії шляхом звернення до суду ще до часу подачі позову у даній справі з боку Черкаської міської ради.

Таким чином у суду немає підстав вважати, що договір оренди землі між сторонами від 14.08.2007 року було припинено.

Суд також відхиляє доводи відповідача про те, що у ТОВ "Прана" немає боргу по орендній платі перед позивачем, оскільки відповідач повинен сплачувати орендну плату лише пропорційно 18% від загальної площі приміщень, власником яких у будинку по вул. Р. Люксембург, 216 є відповідач.

У відповідності до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідачем не надано доказів, що за згодою сторін у договір оренди землі від 14.08.2007 року було внесено зміни щодо іншого порядку сплати, розміру і обрахунку орендної плати, яку повинен сплачувати відповідач в залежності від площі вбудовано-прибудованих приміщень, власником яких він став у 2008-2009 роках.

Відповідач також не надав доказів, що саме у розмірі 18% він сплачував орендну плату з 2008-2009 років, а позивач її приймав, бо у справу не надано копій платіжних доручень відповідача із призначеннями платежів по сплаті орендної плати за період 2007-2011 років та розрахунку цих платежів.

Таким чином відповідач не спростував правомірності нарахування йому з боку Черкаської міської ради боргу по орендній платі та пені в загальній сумі 24 715,59 грн. за період 2009-2014 років згідно розрахунку ( а.с. 17), не надав доказів відсутності цього боргу, що є підставою для розірвання договору оренди у судовому порядку через невиконання відповідачем своїх обов'язків по договору щодо своєчасної сплати орендної плати ( п. 38).

Про наявність боргу по орендній платі відповідача було також проінформовано з боку Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради листом від 10.11.2014 року № 2711-01-20, який надав у справу представник відповідача. За результатами отримання даного листа відповідач не направляв позивачу заперечень проти неправильного обліку боргу по орендній платі, якщо відповідач вважає, що платити він повинен лише пропорційно площі належних йому на праві власності приміщень.

На підставі викладеного суд вважає, що зібраними по справі доказами позивач довів правомірність своїх позовних вимог про розірвання договору оренди між сторонами на підставі систематичного порушення відповідачем умов договору щодо щомісячного внесення орендної плати, а тому позов підлягає до повного задоволення.

На підставі ст. 49 ГПК України при задоволенні позову з відповідача на користь позивача слід стягнути 1 218,00 грн. сплаченого судового збору. Суд не погоджується із доводами відповідача, що у виникненні спору винною особою є позивач, оскільки відповідач не вжив заходів щодо захисту своїх прав у судовому порядку після неотримання відповіді від позивача на свою пропозицію про розірвання договору або його припинення ще до часу порушення провадження у даній справі за позовом Черкаської міської ради. У правах на такий захист своїх прав обидві сторони договору є рівними.

Керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди землі від 14 серпня 2007 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Прана" та Черкаською міською радою і зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України, про що внесено запис у ДРЗ від 20 серпня 2007 року за № 06.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Прана" (ідентифікаційний код 31927378, м. Київ, вул. Академіка Туполєва, 14-А) на користь Черкаської міської ради (ідентифікаційний код 25212542, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36) -- 1218,00 грн. на відшкодування сплаченого судового збору.

Наказ видати.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Повне рішення складено 05 березня 2015 року

Суддя Н.М. Спаських