КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" лютого 2015 р. Справа№ 910/23201/14

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Власова Ю.Л.

суддів: Станіка С.Р.

Корсакової Г.В.

при секретарі судового засідання Вага В.В.

за участю представників:

від прокуратури: Вінник О.О.;

від позивача: Новак Є.Л.;

від відповідача: Чумакова А.В.;

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріївський плаза" на рішення Господарського суду м. Києва від 11.12.2014р. у справі №910/23201/14 (суддя Полякова К.В.)

за позовом Заступника прокурора Подільського району м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріївський плаза"

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Прокурор звернувся до Господарського суду міста Києва в інтересах держави в особі Позивача з позовом до Відповідача про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Рішенням господарського суду міста Києва від 11.12.2014р. задоволено позовні вимоги. Рішення суду мотивоване тим, що Відповідач із заявою про укладення додаткової угоди про збільшення розміру орендної плати за договором не звертався, сплата Відповідачем суми орендної плати у розмірі 2% від грошової оцінки земельної ділянки порушує інтереси Позивача, як розпорядника земельної ділянки, що належить до власності територіальної громади міста Києва та свідчить про недоотримання належної суми орендних платежів, розмір яких встановлений рішенням Позивача.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2014р., прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом не враховано, що рішення Позивача «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень статті 288 Податкового кодексу України» опубліковано без додатку, а тому не набрало законної сили. Відповідач не отримував жодних листів від Позивача про внесення змін до договору. Сплата Відповідачем суми орендної плати у розмірі 2% від грошової оцінки земельної ділянки не може вважатись порушенням інтересів Позивача.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.01.2015р. апеляційну скаргу Відповідача прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 17.02.2015р.

Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, суд встановив:

14.07.2005р. рішенням Позивача №730/3305 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Андріївський Плаза" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Фролівській, 9 - 11 у Подільському районі м. Києва» затверджено проект відведення земельної ділянки Відповідачу для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Фролівській, 9-11 у Подільському районі м. Києва; передано Відповідачу, за умови виконання пункту 4 цього рішення, в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,98 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Фролівській, 9-11 у Подільському районі, в тому числі: площею 0,95 га за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови; площею 0,03 га за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

Між Позивачем та Відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 02.10.2006р. за №85-6-00289 у книзі записів державної реєстрації договорів, за умовами якого Позивач передав, а Відповідач прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену договором.

Відповідно до п.2.1. договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - на вул. Фроловській, 9-11 у Подільському районі м. Києва; розмір - 9800 кв.м.; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом; кадастровий номер - :85:373:007.

Згідно з п.2.2. договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 07.08.2006р. становить 45340743,27 грн. Відповідно до п.3.1. договору останній укладено на 5років.

Згідно з п.4.2. договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі: на період будівництва - 1,5 відсотків від її нормативної грошової оцінки; після введення об'єкта в експлуатацію - 2,5 відсотків від її нормативної грошової оцінки.

Відповідно до п.4.5. договору розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору. Згідно з п.4.9 договору розмір орендної плати може переглядатись у випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз на рік.

Згідно з п.11.1 договору зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням Позивача на зміни та/або доповнення до договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Між Позивачем та Відповідачем була укладена угода до договору оренди земельної ділянки, яка зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 26.04.2007р. за №85-6-00321 у книзі записів державної реєстрації договорів, за умовами якої сторони погодили п.3.1. договору викласти в новій редакції: «договір укладено на 15 років».

08.07.2010р. рішенням Позивача №1158/4596 «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 02.10.2006 №85-6-00289» внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 02.10.2006р. №85-6-00289 (зі змінами та доповненнями, внесеними додатковою угодою від 26.04.2007р. №85-6-00321), укладеного на підставі рішення Позивача від 14.07.2005р. №730/3305 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Андріївський Плаза" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Фролівській, 9 - 11 у Подільському районі м. Києва", саме: підпункт 3.1 пункту 3 викладено у такій редакції: "Договір укладено на 25 (двадцять п'ять) років"; підпункт 8.4 пункту 8 викладено у такій редакції: "8.4. Питання пайової участі вирішити до початку будівництва відповідно до рішення Київради від 14.05.2010р. №793/4231 "Про бюджет міста Києва на 2010 рік". Зобов'язано Відповідача у місячний термін звернутись до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по внесенню змін до договору оренди земельної ділянки від 02.10.2006р. №85-6-00289.

11.10.2011р. між Позивачем та Відповідачем був укладений договір про внесення змін і доповнень до договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого сторони домовились підпункт 2.2 п.2 договору оренди викласти в такій редакції: «згідно з витягом з технічної документації №Ю-30786/2010 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 14.12.2010р. №319 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 77704037,97 грн.».

Відповідно до п.2 договору про внесення змін підпункт 3.1 п.3 договору оренди викладено в редакції: «договір укладено на 25 років».

Згідно з п.3 договору про внесення змін підпункт 4.9 п.4 договору оренди викласти в редакції: «розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Відповідача, що підтверджено документами, та у інших випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз на рік.»

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 02.11.2011р. за №85-6-00510 у книзі записів державної реєстрації договорів.

28.02.2013р. рішенням Позивача №89/9146 «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень статті 288 Податкового кодексу України» з метою приведення у відповідність до вимог законодавства істотних умов договорів оренди земельних ділянок, відповідно до ст.30 Закону України "Про оренду землі", ст.40, 41, 286, 288 Податкового кодексу України Позивач вирішив внести зміни до договорів оренди земельних ділянок згідно з додатком до цього рішення, встановивши річну оренду плату у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (справа N А-19747). Орендарів земельних ділянок, зазначеним у додатку до цього рішення, зобов'язано забезпечити оформлення внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) зобов'язано проінформувати про прийняття цього рішення: орендарів земельних ділянок, зазначених у додатку до цього рішення; органи державної податкової служби.

Зазначене рішення Позивача опубліковано в газеті «Хрещатик» №33 від 02.04.2013р.

25.05.2013р. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) звернувся з листом до Відповідача №05704-10341, в якому повідомив про прийняте Позивачем рішення №89/9146 та необхідність внесення змін до договору оренди щодо розміру орендної плати.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що апеляційна скарга Відповідача не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, в тому числі, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ст.288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до ст.289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Згідно з ст.5 Закону України «Про оцінку землі» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оцінку землі» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, в тому числі, визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з п.2.18. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» вирішення спорів про внесення змін до договору пов'язане із застосуванням положення частини першої статті 626 ЦК України, відповідно до якої договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього. Отже, зацікавлена сторона у випадках, передбачених законом, може просити суд про внесення зміни до договору згідно з рішенням суду, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни до договору.

Відповідно до п.2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі". Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору). При цьому згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Виходячи з аналізу наведених норм, у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку. Аналогічної позиції додержується Вищий господарський суд України у своїй постанові від 23.10.2014р. по справі №922/1915/14.

Враховуючи встановлені судом обставини, оскільки рішення Позивача від 28.02.2013р. №89/9146 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень статті 288 Податкового кодексу України" в судовому порядку не скасовано, суд зобов'язаний при розгляді даного спору брати до уваги відповідне рішення Позивача та затверджений ним розмір орендної плати за оренду земельної ділянки.

Разом з тим, на дату прийняття рішення місцевим господарським судом та на день розгляду справи апеляційним судом Відповідачем не надано суду доказів внесення змін до п.4.2 договору, що свідчить про невиконання обов'язку щодо оформлення внесення змін до договору оренди з метою приведення у відповідність до вимог законодавства істотних умов договорів оренди земельних ділянок, відповідно до ст.30 Закону України "Про оренду землі", ст.288 Податкового кодексу України та рішення Позивача від 28.02.2013р. № 89/9146.

Враховуючи викладене, а також те, що розмір орендної плати за землю законодавчо було змінено, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про наявність підстав зміни договору у частині, що стосується розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, а тому позовні вимоги Прокурора є обґрунтованими.

Як вказано в зазначеній постанові Пленуму Вищого господарського суду України надсилання Відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком Позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору). Тому, апеляційним судом не можуть бути прийняті доводи Відповідача, щодо неотримання від Позивача листів про внесення змін до договору.

Згідно з ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Відповідно до ст.73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Як встановлено судом, 02.04.2013р. в газеті «Хрещатик» №33 було опубліковано рішення Позивача від 28.02.2013р. №89/9146 «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень статті 288 Податкового кодексу України», відтак Позивач в межах своїх повноважень прийняв рішення, яке набрало чинності з дня його офіційного оприлюднення. Оскільки Відповідачем не надано доказів визнання незаконним зазначеного рішення Позивача з мотивів його невідповідності Конституції або законам України в судовому порядку, апеляційним судом не приймаються доводи Відповідача, що рішення Позивача «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень статті 288 Податкового кодексу України» опубліковано без додатку, а тому не набрало законної сили.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для зміни чи скасування рішення суду першої інстанції згідно з ст.104 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст.32-34, 36, 43, 49, 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріївський плаза" на рішення Господарського суду м. Києва від 11.12.2014р. у справі №910/23201/14 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду м. Києва від 11.12.2014р. у справі №910/23201/14 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 26.02.2015р.

Головуючий суддя Ю.Л. Власов

Судді С.Р. Станік

Г.В. Корсакова