ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2015 року Справа № 922/527/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б. - головуючого, Волковицької Н.О., Рогач Л.І.
за участю представників сторін:
позивачане з'явився, про час і місце слухання справи повідомлений належним чином
відповідачаКривуц О.Ю. дов. від 22.09.2014
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу
Харківської міської ради
на постановувід 08.12.2014 Харківського апеляційного господарського суду
у справі№922/527/14 господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доФізичної особи - підприємця ОСОБА_5
провнесення змін до договору оренди землі
ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі від 04.07.2005 № 66144/05, шляхом визнання укладеним договору про зміну цього договору, в редакції, наведеній в позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 23.09.2014 (головуючий суддя Бринцев О.В., судді Лавренюк Т.А., суддя Макаренко О.В.) позов задоволено.

Внесено зміни до укладеного між сторонами договору оренди землі від 04.07.2005 № 66144/05, шляхом визнання укладеним договору про зміну цього договору, в редакції позивача.

За апеляційною скаргою Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 судове рішення переглянуте в апеляційному порядку і постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014 (головуючий суддя Потапенко В.І., судді Барбашова С.В., Плужник О.В.) змінено, резолютивну частину рішення викладено у наступній редакції:

"Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 04.07.2005 № 66144/05, укладеного між Харківською міською радою та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_5 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього в наступній редакції:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 5, 9, 13, 14 договору оренди землі, зареєстрованого 04.07.2005 за № 66144/05 змінити, доповнити пункт 2 словами та змінити пункти 5, 9, виклавши у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :08:001:0004."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 487 від 17.10.2013 становить 3021099,00 грн.

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки".

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 3% від її нормативної грошової оцінки і складає 66162,00 грн (шістдесят шість тисяч сто шістдесят гривень), або в місяць - 5513,50 грн (п'ять тисяч п'ятсот тринадцять гривень п'ятдесят копійок)."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 04.07.2005 року за № 66144/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору".

В іншій частині позову відмовлено.

Стягнуто з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 на користь Харківської міської ради 1218,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви.

Харківська міська рада звернулася до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014, а рішення господарського суду Харківської області від 23.09.2014 залишити в силі, посилаючись на порушення апеляційним судом статті 144 Конституції України, статті 632 Цивільного кодексу України, статті 26, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування", статті 14 Закону України "Про оренду землі", статей 179, 188 Господарського кодексу України, статей 632, 651, 652, 654 Цивільного кодексу України.

Скаржник, не погоджуючись із висновками апеляційного суду про те, що зміни до пункту 9 в частині зазначення коефіцієнту та пунктів 13, 14, 28 спірного договору виходять за межі підстав позову, зазначає, що актами Харківської міської ради передбачено необхідність приведення розміру орендної плати за діючими договорами оренди землі у відповідність до затвердженої нормативної грошової оцінки земель, а для того аби розрахувати розмір орендної плати необхідно визначити та застосувати ставку орендної плати, а відтак встановлений у тексті додаткової угоди її розмір не виходить за межі підстав позову.

Також, на думку заявника, суд апеляційної інстанції невірно визначив розмір ставки, що підлягає застосуванню, посилаючись на те, що її розмір було передбачено договором, оскільки сторонами у договорі було передбачено можливість збільшення розміру орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а відтак вчинена у встановленому порядку зміна граничного розміру цієї плати (ставки) є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Обговоривши доводи касаційної скарги, заслухавши суддю - доповідача та присутнього у судовому засіданні представника відповідача, перевіривши в межах вимог статей 108, 1117 Господарського процесуального кодексу України наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові у даній справі, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи на підставі рішення Харківської міської ради від ХХІI сесії Харківської міської ради ХХIV скликання від 23.06.2004 № 92/04 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" (а.с.22-25) між Харківською міською радою (орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди землі від 04.07.2005 (а.с. 16-17) строком до 01.06.2029 та з визначенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка згідно з довідкою №3137/04 від 28.12.2004 становить 12946,64 грн.

У пункті 13 договору зазначено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Факт передачі в оренду вказаної земельної ділянки підтверджується підписаним сторонами актом приймання-передачі від 04.07.2005.

Відповідно до витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 19.10.2013 №НВ-013 (а.с.27), з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с.28), місце розташування якої АДРЕСА_1 кадастровий номер :08:001:0004.

Також судами встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Пунктом 1.1 вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Попередня вартість 1 кв. м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м.Харкова станом на 01.01.2007" та була введена в дію з 01.03.2008.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" (а.с.39) встановлено (пункти 2, 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

З метою приведення передбаченого в договорі оренди землі від 04.07.2005 № 66144/05 розміру орендної плати у відповідність до нової нормативної грошової оцінки земель та укладення відповідної додаткової угоди до вказаного договору Департаментом земельних відносин Харківської міської ради 26.11.2013 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача проект додаткової угоди до договору оренди землі від 04.07.2005 за № 66144/05, разом із листами-пропозиціями (а.с. 31-33), але відповідач додаткову угоду не підписав.

Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції зазначив, що сторони в договорі передбачили можливість внесення змін до договору, а законодавча зміна граничного розміру орендної плати, яка є регульованою, є підставою для перегляду попередньо встановленого договором розміру орендної плати.

Суд апеляційної інстанції, змінивши рішення місцевого господарського суду, виключив із додаткової угоди до договору оренди землі від 04.07.2005 №66144/05 пункти 13, 14, 28 та змінив пункт 9 в частині підвищення коефіцієнту з 5,6% до 3% дійшов висновку, що вказані зміни виходять за межі підстав позову.

Проте з таким висновком не можна погодитися з наступних підстав.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно абзацу 2 частини 1 статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Також за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з пунктом 288.4., підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України в редакції на дату звернення прокурора з позовом до місцевого господарського суду розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), -3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів-чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України в редакції на дату прийняття місцевим господарським судом оскаржуваного рішення розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" від 02.12.2010 № 2756-VI, який набрав чинності з дня набрання чинності Податковим кодексом України, до частини другої статті 21 Закону України "Про оренду землі" внесені зміни, в силу яких розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Таким чином, з наведених вище положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Також, договором оренди землі мають визначатись форма, умови внесення орендної плати, при цьому строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності повинні встановлюватись відповідно до Податкового кодексу України.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

За частиною 2 статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років; частинами 1, 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин. Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Реалізовуючи виключні повноваження в земельних правовідносинах, Харківська міська рада прийняла рішення № 1269/13 від 03.07.2013 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013" та від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", відповідно до яких розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі; зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, підготовку якої здійснює Департамент земельних відносин.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Вказаними приписами законодавства передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

За змістом частин 4, 5 Господарського кодексу України сторони передають на вирішення суду спір, якщо вони не досягли згоди щодо зміни договору; якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З підстав та предмету поданого позову вбачається, що позивач звернувся до суду саме у зв'язку з необхідністю судового вирішення спору про внесення змін до договору, що відповідає способам захисту права, передбачених законодавством.

Також судова колегія зазначає, що при вирішенні спору щодо внесення змін до договору оренди, в тому числі шляхом визнання додаткової угоди укладеною суд повинен надати оцінку пропозиціям сторони, яка звернулась із позовом та задовольнити вимоги або відмовити у їх задоволенні. При цьому, суд за власної ініціативи не може вносити змін у редакцію сторін. Зокрема, апеляційний суд не мав підстав вносити зміни у пункт 9 договору щодо розміру відсотків.

Крім того, апеляційним судом не спростовані доводи позивача стосовно Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затв. Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 №960/12 та підпункту "б" пункту 13 договору в редакції Типового договору оренди землі, затв. Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 із змінами і доповненнями, внесеними постанова Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 №1724 та від 03.09.2008 №780.

Зазначені обставини не були досліджені і місцевим судом.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що господарськими судами першої та апеляційної інстанції при розгляді справи та прийнятті судових рішень не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про порушення норм процесуального права, які унеможливлюють встановлення обставин, що є суттєвими для вирішення спору по суті, а касаційна інстанція позбавлена права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, правильно визначити норми матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, та прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Керуючись статтями 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Рішення господарського суду Харківської області від 23.09.2014 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014 у справі № 922/527/14 господарського суду Харківської області скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

С у д д і Н. Волковицька

Л. Рогач