ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" лютого 2015 р.Справа № 916/4161/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Мишкіної М.А.,

суддів Будішевської Л.О., Бєляновського В.В.

(склад судової колегії сформований розпорядженням в.о. голови суду №3274 від 25.12.2014р.)

при секретарі судового засідання Шитря О.М.

за участю представників сторін:

від Одеської міської ради - Моджук І.О. - за довіреністю;

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - Польщіна Т.Л. - за довіреністю;

від ТОВ «Капітал Холдинг» - Нестерова І.В. - за довіреністю

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 05 грудня 2014 року

по справі №916/4161/14

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Холдинг»

до Одеської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Департамент комунальної власності Одеської міської ради

про визнання недійсним договору

Сторони та третя особа належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.

В судовому засіданні 12 .02.2015р. згідно ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

встановив:

У жовтні 2014 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Капітал Холдинг» (надалі - позивач, ТОВ «Капітал Холдинг») звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради (надалі - відповідач, Одеська міськрада), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департамент комунальної власності Одеської міської ради, про визнання недійсним договору на резервування (використання) місця розташування об'єкту №175, укладеного 09.04.2013р. між ТОВ «Капітал Холдинг» та Одеською міською радою.

В обґрунтування позовних вимог ТОВ «Капітал Холдинг» зазначило, що укладання договору резервування (використання) було однією з умов щодо винесення на сесію Одеської міської ради питання про укладання договору оренди землі з ТОВ «Капітал Холдинг», про що свідчить лист юридичного департаменту Одеської міської ради №119-з від 08.04.2013р. в якому викладені зауваження до проекту рішення Одеської міської ради «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «Капітал Холдинг» в оренду земельної ділянки, площею 2,0687га, за адресою м. Одеса, вул.Колонічна, 7». Серед переліку зауважень, які є перешкодою для винесення на розгляд сесії питання про укладення договору оренди, вказано на відсутність такого договору та рекомендовано «долучити до матеріалів під проект рішення відомості щодо укладання з ТОВ «Капітал Холдинг» договору на резервування (використання) місця розташування…". З метою укладення договору оренди земельної ділянки та недопущення використання земельної ділянки без відповідних документів, позивач був вимушений підписати спірний договір, який є удаваним, так як вчинений фактично для приховання договору оренди земельної ділянки з метою отримання відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою до моменту укладення в належній формі і за належною процедурою договору оренди землі, у зв'язку з чим спірний договір повинен бути визнаний недійсним у повному обсязі, оскільки при його укладанні не були додержані вимоги закону, додержання яких є обов'язковим при укладенні договорів оренди земельної ділянки.

Між тим у спірному договорі не визначені істотні умови договору оренди земельної ділянки, а саме: строк дії договору, інші істотні умови, встановлені ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі». Також договір укладено без прийняття органом місцевого самоврядування рішення про передачу земельної ділянки в оренду всупереч вимогам ч.1 ст.124 ЗК України.

З посиланням на норми.ч.2 ст.16, ч.1 ст.15, ст.ст.1,13,16,17, 19 ЗУ «Про оренду землі», ч.1 ст.235,251,252 ЦК України, ст.93, ч.1 ст.124 ЗК України, роз'яснення, які містяться у п.3.11 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» ТОВ «Капітал Холдинг» просило суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Рішенням господарського суду Одеської області від 05.12.2014р. (суддя Горячук Н.О.) позов задоволено у повному обсязі - визнано недійсним договір на резервування (використання) місця розташування об'єкту №175, укладений 09.04.2013р. між ТОВ «Капітал Холдинг» та Одеською міською радою; стягнуто з Одеської міської ради на користь ТОВ «Капітал Холдинг» 1218грн. судового збору.

Рішення суду обґрунтовано посиланнями на положення ст.ст.6,16, ч.ч.1-3,5 ст.203,215,235 ч.1 ст.377, стю182, ч.2 ст.331, ст.657 ЦК України, ст.116, ч.ч.2,6 ст.123 (у редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин), ч.1 ст.124 ЗК України, ст.13, ч.ч.1,2,4 ст.15, ст.ст.18,20 ЗУ «Про оренду землі», роз'яснення, які містяться у п.п.1,25 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику з розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009р. №9, та вмотивовано тим, що спірний договір №175 - це удаваний правочин, яким приховано договір оренди земельної ділянки, особливий порядок укладення якого визначено законодавством. Відтак, правовідносини сторін за спірним договором повинні регулюватися правилами щодо договору оренди земельної ділянки. Виходячи з викладеного, згідно з положеннями ст.203 ЦК України до загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, віднесено те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства. Проте з матеріалів справи вбачається, що спірний договір, який насправді є договором оренди землі, укладено з порушенням встановлених чинним законодавством України вимог, встановлених для договорів оренди землі з огляду на відсутність в ньому всіх істотних умов, необхідних для укладення договору оренди, що згідно законодавства є підставою для визнання цього договору недійсним (ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі»). Вчинений між сторонами правочин не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, адже знаходження на спірній земельній ділянці належних позивачу на праві власності будівель та споруд виключає можливість надання цієї земельної ділянки у користування третім особам, відповідно відсутня необхідність у резервуванні такої земельної ділянки. Таким чином, позовні вимоги ТОВ «Капітал Холдинг» є обґрунтованими, підтвердженими матеріалами справи та підлягають задоволенню у повному обсязі.

Не погодившись з рішенням суду від 05.12.2014р., Одеська міська рада звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

В обґрунтування апеляційної скарги Одеська міська рада зазначила, що оскаржене рішення є незаконним та необґрунтованим, та підлягає скасуванню з наступних підстав:

- спірний договір укладено на підставі обов'язкового до виконання рішення Одеської міської ради, яке встановлювало істотні умови договору на резервування (використання) місця розташування об'єкту. Під час укладення спірного договору не існувало заборон щодо укладання такого типу договорів. Крім того, на даний час рішення Одеської міської ради від 19.10.2011р. № 1396-УІ є чинним, законним та ніким не скасованим. Вказані твердження Одеської міської ради не були враховані господарським судом Одеської області, що призвело для неправильного вирішення справи.

- невірними є посилання суду на те, що оспорюваний договір є удаваним та укладений з метою приховання договору оренди землі, оскільки договір на резервування (використання) місця розташування об'єкту не є договором оренди земельної ділянки, а регулює саме питання плати за користування земельною ділянкою. Істотні умови, що притаманні договору оренди землі, не відповідають умовам для укладання договорів на резервування (використання) місця розташування об'єкту, зокрема, земельній ділянці за договором на резервування (використання) місця розташування об'єкту не присвоюється кадастровий номер, також плата за вказаним договором вноситься як «земельний податок» за місце розташування об'єкта по договору резервування, а не як орендна плата;

- договір на резервування (використання) місця розташування об'єкту від 09.04.2013р. №175 не підміняє договір оренди землі, а є укладеним, виходячи із закріпленого у ст.ст.3, 6 ЦК України принципу свободи договору, у зв'язку з чим умови цього договору є обов'язковими для виконання сторонами в силу вимог ст. 629 ЦК України.

Не погодившись з рішенням суду від 05.12.2014р., Департамент комунальної власності Одеської міської ради також звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову ТОВ «Капітал Холдинг» відмовити.

В обґрунтування апеляційної скарги Департамент комунальної власності Одеської міської ради зазначив, що оскаржуване рішення прийняте з порушенням норм матеріального і процесуального права, підлягає скасуванню виходячи з наступного:

- при прийнятті рішення господарського суду Одеської області від 05.12.2014р. порушено вимоги ст.ст. 6 та 19 Конституції України, якими визначено, що органи державно влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України;

- договір на резервування (використання) місця розташування об'єкту від 09.04.2013р. №175 укладено між сторонами на підставі рішень Одеської міської ради від 19.10.2011р. № 396-УІ та від 08.07.2011 р. №846-УІ (із змінами внесеними рішенням ОМР від 20.09.2011р. №1269- VI), якими врегульовані правовідносини щодо користування земельними ділянками на період оформлення права власності або права оренди земельною ділянкою. Таким чином оспорюваний правочин укладено на підставі обов'язкових до виконання рішень Одеської міської ради, якими встановлені процедура укладення та істотні умови договору на резервування місця розташування об'єкту;

- договір на резервування (використання) місця розташування об'єкту №175, укладений 09.04.2013 р. між ТОВ «Капітал Холдинг» та Одеською міською радою, не підміняє договір оренди землі, а є укладеним, виходячи із закріпленого у ст.ст. 3,6 ЦК України принципу свободи договору, у зв'язку із чим умови цього договору є обов'язковими для виконання сторонами в силу вимог ст. 629 ЦК України;

- судом не прийнято до уваги розділ 7 Положення «Про врегулювання земельних відносин та організації землеустрою у місті Одесі», затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2011р. №1396-УІ, де зазначається, що резервування (використання) місця розташування об'єкту - строкове, платне користування суб'єктом господарювання місцем розташування об'єкту на період виготовлення документації із землеустрою та реєстрації відповідного права власності (користування) земельною ділянкою. Вищевказане рішення Одеської міської ради на теперішній час є чинним, ніким не оскаржене та регулює земельні відносини у м. Одесі;

- судом не надано юридичної оцінки тому факту, що договір було укладено на підставі вільного волевиявлення позивача (ст. 203 ЦК України);

- висновки суду, який посилається на твердження позивача про те, що спірний договір по суті підміняє собою договір оренди землі, є безпідставними.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 26.12.2014р. прийнято апеляційні скарги до провадження; розгляд апеляційних скарг призначено до розгляду у судовому засіданні; зобов'язано Одеську міську раду у строк до 03.02.2015р. надати суду докази (підтвердження територіального органу Державного казначейства України) зарахування судового збору у розмірі 609грн. в доход Державного бюджету України, сплаченого за платіжним дорученням №691 від 11.08.2014р.; зобов'язано Департамент комунальної власності Одеської міськради у строк до 03.02.2015р. надати суду оригінал платіжного доручення №1904 від 12.12.2014р. про сплату судового збору у розмірі 609грн. та докази (підтвердження територіального органу Державного казначейства України) зарахування цього судового збору в доход Державного бюджету України.

03.02.2015р. Департамент комунальної власності Одеської міськради подав суду оригінал платіжного доручення №1904 від 12.12.2014р. з підтвердженням зарахування цього судового збору в доход Державного бюджету України.

03.02.2015р. ТОВ «Капітал Холдинг» подало суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, в якому просило залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржене рішення - без змін.

В засіданні суду апеляційної інстанції представники Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради підтримали доводи та вимоги апеляційної скарги.

Представник ТОВ «Капітал Холдинг» заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги з підстав законності та обґрунтованості оскарженого рішення.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення виходячи із наступного.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено в ході апеляційного перегляду справи, що ТОВ «Капітал Холдинг» є власником об'єкту, що знаходиться за адресою: м.Одеса, вул.Колонічна,7, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 28.04.2010р., виданим на підставі розпорядження Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради №657/01-06 від 24.11.2009р, замість свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради від 08.04.2010р., бланк серії САС №840351, зареєстрованого КП «ОМБТІ та РОН» від 13.04.2010р., номер запису:1097 в книзі 95неж-24.

02.02.2006р. ТОВ «Капітал Холдинг» звернулося до Одеського міського голови з заявою про надання підприємству в довгострокову оренду фактично зайняту ним земельну ділянку, що знаходиться за адресою: м.Одеса, вул.Колонічна, 7 для експлуатації складських будівель та споруд.

Рішенням Одеської міської ради №748-VI від 29.04.2011р. було надано дозвіл ТОВ «Капітал Холдинг» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 2,1га за адресою: м. Одеса, вул. Колонічна, 7 для експлуатації та обслуговування складських та офісних будівель.

04.04.2013р. Одеське міське управління земельних ресурсів спрямувало до юридичного департаменту Одеської міської ради низку проектів рішень Одеської міської ради та документації, у тому числі відносно ТОВ «Капітал Холдинг».

08.04.2013р. юридичний департамент Одеської міської ради листом №119-3/вих висловив зауваження до проекту рішення Одеської міської ради «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «Капітал Холдинг» в оренду земельної ділянки площею 2,0687га за адресою: м.Одеса, вул.Колонічна, 7, для експлуатації та обслуговування складських і офісних будівель», а саме:

1. Долучити до матеріалів під проект рішення відомості щодо укладання з ТОВ «Капітал Холдинг» договору на резервування (використання) місця розташування об'єкту відповідно до рішень Одеської міської ради від 08.01.2011р. №846-VI «Про затвердження Типового договору на резервування (використання) місця розташування об'єкту» та від 19.10.2011р. №139-VI «Про врегулювання земельних відносин та організації землеустрою у місті Одесі» зі змінами та доповненнями.

2. Долучити витяг про державну реєстрацію права комунальної власності на означену земельну ділянку за територіальною громадою міста Одеси відповідно до чинного законодавства.

3. В проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки визначені не всі суміжні землекористувачі (землевласники), таким чином необхідно вказати їх та надати відповідні погодження меж земельної ділянки, що проектується до відведення.

Після усунення вищезазначених зауважень проект рішення Одеської міської ради підлягає поверненню до юридичного департаменту для проведення юридичного аналізу щодо відповідності вимогам чинного законодавства.

09.04.2013р. між Одеською міською радою (Власник) в особі Одеського міського управління земельних ресурсів Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Холдинг» (Місцевикористовувач) укладено договір на резервування (використання) місця розташування об'єкту №175 (надалі - Договір від 09.04.2013р.)

Відповідно до п.п.1.1-1.3 Договору від 09.04.2013р. Власник надає, а Місцевикористовувач приймає у строкове платне користування місце розташування об'єкту, який знаходиться за адресою: м.Одеса, Малиновський району, вул.Колонічна, 7. Об'єкт під який надане місце розташування є нежитлові будівлі і споруди, які знаходяться на земельній ділянці за зазначеною адресою.

Згідно із п.п.3.1-3.2 Договору від 09.04.2013р. плата за місце розташування об'єкту вноситься Місцевикористовувачем виключно у грошовій формі. Плата за цим договором нараховується у розмірі п'яти відсотків від розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 1702705,59грн. на рік., вноситься рівними частками щомісячно, підлягає індексації згідно із щорічною індексацією нормативної грошової оцінки землі (п.3.4. Договору).

Договором встановлено також інші умови, зміст яких визначає спосіб передачі місця розташування об'єкту в оренду, повернення з оренди, цільове призначення місця розташування (для експлуатації та обслуговування складських та офісних будівель), тощо.

В обґрунтування позовних вимог ТОВ «Капітал Холдинг» посилалось на те, що спірний договір є удаваним, оскільки вчинений фактично для приховання договору оренди земельної ділянки з метою отримання Одеською міськрадою орендної плати за користування земельною ділянкою позивачем до моменту укладення в належній формі і за належною процедурою договору оренди землі, у зв'язку з чим договір повинен бути визнаний недійсним, так як при його укладанні не були додержані вимоги закону, додержання яких є обов'язковим при укладенні договорів оренди землі.

Суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог з огляду такого.

Згідно із ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до ст.6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості

Згідно із ч.ч.1-3 ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до ч.ч. 1-3,5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із ч.1 ст.377 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Виникнення права власності на об'єкт нерухомості тягне за собою необхідність оформлення права користування земельною ділянкою під цим об'єктом. Так, правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомий об'єкт, є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

Відповідно до ст.182, ч.2 ст. 331, ст.657 ЦК України покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно. При цьому, з виникненням прав власності на будівлю чи споруду у особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов'язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України підставою набуття громадянами та юридичними особами права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності є рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результати аукціону.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

За приписами ч. 2 та ч. 6 ст. 123 Земельного кодексу України (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.

Суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що спірний договір №175 насправді є договором, який за змістом своїх умов є договором оренди земельної ділянки, метою укладення якого було отримання плати за користування земельною ділянкою (п.3.2.,3.4. Договору №175), на якій, як і зазначено у п.1.3 знаходяться нежитлові будівлі та споруди, належні на праві власності ТОВ «Капітал Холдинг».

Вчинений між сторонами правочин не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Знаходження на спірній земельній ділянці належних ТОВ «Капітал Холдинг» на праві власності будівель та споруд виключає можливість надання цієї земельної ділянки у користування третім особам, відповідно відсутня необхідність у резервуванні такої земельної ділянки, натомість, при фактичному її використанні власником виникає необхідність в одержанні плати за землю, що наразі належить до комунальної власності.

Пунктом 1 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" визначено, що при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи.

Статтею 235 Цивільного кодексу України встановлено, що удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Згідно з приписами пункту 25 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. За удаваним правочином права та обов'язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Тобто, воля сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином. При цьому підлягає доведенню те, що правочин укладений з метою приховати інший правочин і який правочин насправді укладений сторонами.

Крім того, Пленум Верховного Суду України в зазначеній постанові також роз'яснив, що встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 Цивільного кодексу України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним. Аналогічні роз'яснення містяться у п. 3.11 Пленуму Вищого господарського суду України постанови від 29.05.2013р. №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними».

Колегія суддів повністю погоджується із висновками місцевого господарського суду, який взяв до уваги юридично спроможне обґрунтування ТОВ «Капітал Холдинг» удаваності спірного договору, зміст положень якого цілком співпадає із умовами Типового договору оренди землі, форма якого затверджена постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2014р. №220. Єдина відмінність - замість земельної ділянки спірний договір визначає об'єктом оренди «місце розташування об'єкта», при цьому щодо останнього Орендодавцем (Одеською міською радою) не обґрунтовано та не доведено, що такий об'єкт може виступати об'єктом оренди (майном, річчю) зокрема та об'єктом цивільних прав взагалі у розумінні ст.177 ЦК України.

Оскільки між сторонами у справі фактично був укладений договір оренди земельної ділянки, суд апеляційної інстанції звертає увагу на наступне.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Відповідно до ст.1 ЗУ "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно із ст.13 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.14 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Згідно зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент укладення спірного договору) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

З договору №175 від 09.04.2013р. вбачається, що він не містить таких істотних умов та невід'ємних частин (встановлених ст.15 ЗУ «Про оренду землі»), як:

- зазначення кадастрового номеру земельної ділянки;

- строк дії договору;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відсутні план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- відсутній кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів.

Крім того, згідно із ч. 1 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст.122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Як встановлено судом першої інстанції, відповідного рішення про передачу позивачу в оренду спірної земельної ділянки за адресою: м.Одеса, вул.Колонічна, 7, відповідачем не приймалось.

Посилання скаржників на рішення Одеської міської ради від 19.10.2011р. №1396-VI «Про врегулювання земельних відносин та організації землеустрою», яким затверджено Положення з регулювання земельних відносин та організації землеустрою у м.Одесі, колегією суддів до уваги не приймається, оскільки вказане рішення не є рішенням про передачу земельної ділянки ТОВ «Капітал Холдинг» в оренду згідно із вимогами ч.1 ст.124 Земельного кодексу України.

Якщо метою укладення спірного договору, як стверджують скаржники, є одержання місцевим бюджетом плати за землю у період, коли триває оформлення документів із землеустрою, то законодавством визначається тільки дві форми плати за землю: орендна плата та земельний податок.

Одержання плати за землю у формі плати за місце розташування об'єктів нерухомості чинним законодавством не передбачено.

Слід також зазначити, що спірний договір укладений Одеською міською радою в особі в.о. начальника Одеського міського управління земельних ресурсів на підставі рішення Одеської міської ради №846-VI від 08.07.2011р. (із змінами), а не на підставі рішення Одеської міської ради №1396-VI від 19.10.2011р.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, за встановлення обставини удаваності правочину у вигляді договору на резервування (використання) місця розташування об'єкту №175, укладеного 09.04.2013р., фактичного укладання договору оренди земельної ділянки з порушенням вимог ст.15 ЗУ «Про оренду землі», ч.1 ст.124 ЗК України, договір №175 від 09.04.2013р. підлягав визнанню недійсним на підставі ч.ч.1,3 ст.215 ЦК України.

Інші доводи апеляційних скарг не спростовують правильність висновків місцевого господарського суду та підставою для його скасування слугувати не спроможні.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення господарського суду Одеської області від 05.12.2014р. відповідає обставинам справи та нормам чинного законодавства, що є підставою для залишення рішення без змін.

Керуючись ст.ст.99,101-103,105 ГПК України, колегія суддів ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційні скарги залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Одеської області від 05.12.2014р. у справі №916/4161/14 залишити без змін.

Постанова в порядку ст.105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 17.02.2015р.

Головуючий суддя Мишкіна М.А.

Суддя Будішевська Л.О.

Суддя Бєляновський В.В.