ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

12.02.15р. Справа № 904/8956/14

За позовом: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ

До: Публічного акціонерного товариства комерційного банку "Приватбанк", м. Дніпропетровськ

Третя особа без самостійних позовних вимог на стороні позивача : Товариство з обмеженою відповідальністю «Бовітон-ЛТД», м. Дніпропетровськ

Про: розірвання договору оренди

Суддя Васильєв О.Ю.

ПРЕДСТАВНИКИ :

Від позивача : ОСОБА_2 ( дов. від 07.07.14 р. ) ;

Від відповідча : не з'явився ;

Від третьої особи : Білий В.Ы. ( наказ №1 -к від 15.09.97 р. )

СУТЬ СПОРУ :

ФОП ОСОБА_1 ( позивач ) звернулася з позовом до ПАТ КБ «ПриватБанк» ( відповідач) про розірвання договору оренди частини приміщення б/н від 07.07.2011 р. в редакції , викладеній у Додатковому договорі № 2 від 16.07.2013 р., укладеному між ТОВ «Бовітон-ЛТД» ,ФОП ОСОБА_1 та ПАТ КБ «ПриватБанк» .

Позовні вимоги обґрунтовані ( поміж-іншим ) посиланням на наступні обставини : 07.07.2011 р. між ТОВ «Бовітон-ЛТД» (орендодавець) та ПАТ КБ «ПриватБанк» ( орендар) було укладено два договори оренди частини приміщення .Відповідно до п. 1.1 цих договорів ТОВ «Бовітон-ЛТД» в порядку та на умовах, визначених ними, зобов'язується передати орендареві, а орендар зобов'язується прийняти у тимчасове користування (оренду) приміщення, визначене у договорі, за плату та на обумовлений строк для здійснення господарської діяльності. Згідно до п. 1.2 цих договорів оренди приміщення, яке передається в оренду, знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, має загальну площу 139,20 кв.м. і належить ТОВ «Бовітон-ЛТД» на підставі права власності. Відповідно до пункту 7.1. першого договору його укладено на строк до 30.06.2013 р. Відповідно до п. 7.1. другого договору цей договір укладений на строк з 01 липня 2013 року по 31 грудня 2014 року. Цільове призначення орендованого нерухомого майна за обома договорами - для використання його у банківській діяльності орендаря . Факт прийняття приміщення в оренду за першим договором (зі строком дії до 30.06.2013р.) підтверджується актом приймання-передачі нежилих приміщень від 07.07.2011р., підписаним сторонами договору. Зі змісту означеного акту вбачається, що орендоване приміщення було передано орендодавцем і прийнято орендарем згідно плану орендованого приміщення .

В період дії першого договору (зі строком дії до 30.06.13 р.) 30.03.2013 р. між ТОВ «Бовітон-ЛТД» та гр. ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстровано в реєстрі за № 650 ( державна реєстрація прав на зазначене нерухоме майно було здійснена 30.03.2013р. , про що свідчить Витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності серії ЕАС № 436853 ) . Відповідно до умов цього договору ТОВ «Бовітон-ЛТД» передає у власність гр. ОСОБА_1, а гр.ОСОБА_1 приймає у власність та зобов'язується сплатити обумовлену грошову суму за нерухоме майно - торгівельний комплекс, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що складається з частини будівлі літ. А-1, А!-1, А2-1, А -1, А4-1: магазин продовольчих товарів - приміщення № 1 поз. 1-14, загальною площею 171,9 кв. м., кафе - приміщення № 2 поз. 1-4, загальною площею 71,0 кв. м. з підвалом під будівлями А-1, А2-1, А4-1, загальною площею 119,0 кв. м., тобто, приміщення, у якому відповідачем орендується його частина - площею 139,20 кв.м.

02 квітня 2013 року на загальних зборах учасників ТОВ «Бовітон-ЛТД» гр.ОСОБА_1 була прийнята до складу учасників товариства. На цих же зборах було прийняте рішення про внесення ОСОБА_1 (як учасником товариства ) частки у статутний капітал - право користування приміщенням, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, оцінене за взаємною згодою учасників у 10 000,00 грн.

Після закінчення строку дії першого договору оренди - 30.06.2013 р. , директором ТОВ «Бовітон-ЛТД» - ОСОБА_5 були підписані акти приймання-передачі нежилих приміщень: 30.06.2013 р.- про повернення нерухомого майна що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; із користування (оренди) ПАТ КБ «ПриватБанк» і 01.07.2013 р. - про передачу цього ж об'єкту оренди від орендодавця орендарю. При цьому позивач вказує , що зі змісту вищезазначених актів приймання-передачі вбачається, що нежилі приміщення в обох випадках оглянуті лише орендарем; недоліків, які б перешкоджали їх використанню за цільовим призначенням, на момент огляду не виявлено. В обох випадках орендоване приміщення було передано орендодавцем і прийнято орендарем без звіряння з планом орендованого приміщення, отож (на думку позивача) приймання-передача об'єкта оренди здійснена формально .

На початку липня 2013 р. ФОП ОСОБА_6 . (позивачем) було прийняте рішення про вихід зі складу учасників ТОВ «Бовітон-ЛТД» . За твердженням позивача , 12.07.13р. ним разом з директором ТОВ «Бовітон-ЛТД» був здійснений огляд орендованого відповідачем приміщення, в результаті чого було встановлено, що орендатором без письмового погодження з орендодавцем здійснена перебудова та перепланування орендованого приміщення .

15 липня 2013 року гр. ОСОБА_6 . була виведена зі складу учасників ТОВ «Бовітон ЛТД»; загальними зборами учасників товариства було прийняте рішення про повернення внесеної нею частки у статутному капіталі - права користування приміщенням, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпропетровськ, вул. Трофімових братів, буд. 36; що підтверджується протоколом № 3 загальних зборів учасників ТОВ «Бовітон-ЛТД», статутом товариства, відповідно до якого зміна до статутних документів була внесена у встановленому законом порядку 16.07.2013 р.

16.07.2013 р. між ТОВ «Бовітон-ЛТД», ФОП ОСОБА_1 та ПАТ КБ «Приватбанк» у зв'язку зі зміною власника приміщення було укладено додатковий договір № 2 до договору оренди частини приміщення б/н від 07.07.2011 р., яким були внесені зміни до основного договору: продовжений строк його дії до 30.06.2016 р.; розширене коло обов'язків орендодавця, встановлена додаткова відповідальність орендодавця у разі невиконання ним обов'язків, покладених договором оренди, тощо. Разом з тим, сторони погодили, що інші умови договору (основного) залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої обов'язки.

Як вказує позивач , під час підписання додаткового договору орендар запевнив, що внаслідок перебудови та перепланування було здійснене поліпшення орендованого приміщення; виконані роботи погоджені у відповідних державних установах (ДАБК), отже підстав для припинення договірних відносин не вбачається і пообіцяв надати погоджувальні документи.

Не отримавши від орендаря висновків ДАБК на відповідність виконаних робіт з перебудови та перепланування орендованого приміщення державним стандартам та будівельним нормам позивач звернувся до ПП «НВП ДНДІБВ» (ліцензія АД № 031060 «Господарська діяльність, пов'язана з об'єктами архітектури» від 29.02.2012 р. з проханням провести необхідні дослідження будівельних конструкцій будівлі торгового комплексу (літ. А-1) за адресою АДРЕСА_1 ; 05.09.2013 р. позивачу був виданий висновок за результатами інструментального технічного обстеження будівельних конструкцій будівлі торгового комплексу (літ. А-1) за адресою АДРЕСА_1 ; яким було встановлено , що виконані орендарем (відповідачем) нові прорізи ПІ, П2 знижують несучу здатність і жорсткість стіни, яка експлуатується в особливо складних умовах, а виконані перемички не можуть компенсувати демонтовані ділянки прорізів; виконані прорізи суттєво знижують строк експлуатації будівельних конструкцій; існує небезпека деформацій несучої стіни, які можуть призвести до обвалення конструкцій перекриття, що спираються на стіну, в приміщенні з постійним перебуванням людей.

Враховуючи вищезазначене, позивач вважає, що відповідач в порушення розділів 4.1. та 4.2 договору оренди частини приміщення від 07.07.11р. - без погодження та без письмової згоди позивача здійснив капітальний ремонт орендованого майна, під час якого було виконане перепланування приміщення та при виконанні робіт були зачеплені несучі конструкції (а саме: - віконний проріз поз. П1 в несучій цегляній стіні (250мм) перебудований в дверний проріз; виконаний новий дверний проріз поз. П2 в несучій цегляній стіні ((250мм) 1мх2.1м(Н).; перемички над отворами виконані з порушеннями типових технічних рішень; прорізи знижують несучу здатність і жорсткість стіни, яка експлуатується в особливо складних умовах, а виконані перемички не можуть компенсувати демонтовані ділянки прорізів; виконані прорізи в несучій стіні знижують термін експлуатації будівельних конструкцій; існує небезпека деформацій несучої стіни, які можуть привести до обвалення конструкцій перекриття, що спираються на стіну, в приміщенні з постійним перебуванням людей).

Зазначені обставини на переконання позивача свідчать про те , що внаслідок заподіяної відповідачем шкоди позивач значною мірою позбавився того, на що розраховував (на те, що у нього вже було) при укладанні договору оренди частини приміщення від 07.07.11р., оскільки отримані позивачем від відповідача після припинення договору оренди приміщення були не у тому стані , в якому вони передавалися відповідачу в оренду, що є істотнім порушенням умов договору. Тому, позивач 15.07.14р. , керуючись своїм правом на відмову від договору оренди ( п.3.2. договору) , повідомив відповідача про відмову від договору оренди частини приміщення від 07.07.11р. Однак відповідач не визнав за позивачем права на відмову від договору та просив переглянути своє рішення.

Внаслідок таких дій відповідача, позивач був змушений звернутися з позовом до суду про розірвання договору оренди части приміщення від 07.07.11р. в редакції , викладеній у додатковому договорі №2 від 16.07.13р. , укладеного між сторонами та третьої особою.

Окрім вищезазначеного - позивач в позові зазначає, що під час проведення ремонтних робіт у орендованому приміщенні, орендарем (відповідачем) було допущено помилку у підключенні електромереж, що призвело до порушень у приладі обліку електроенергії іншого орендатора - Фізичної особи-підприємця ОСОБА_7, в результаті чого їй було завдано шкоду у розмірі 2 649, 39 грн., про що директором ТОВ «Бовітон-ЛТД» на адресу орендаря було направлено листа від 11.03.2012 р. за вих. № 3.

Також за твердженням позивача відповідач неналежно виконує взяті на себе зобов'язання з своєчасної сплати орендної плати, що підтверджується даними бухгалтерського обліку ТОВ «Бовітон-ЛТД» та позивачем з приводу затримки у виплаті орендної плати більше, ніж на 2 місяці, а саме за період з липня по вересень 2013 р. та затримки у відшкодуванні плати за використання комунальних послуг більше, ніж на 3 місяці - за період з липня по жовтень 2013р. У зв'язку з чим, позивач вважає , що, в даному випадку має місце також порушення відповідачем ( як орендаря) пунктів 2.2,2.3 договору оренди.

ПАТ КБ «ПриватБанк» ( відповідач) проти задоволення позовних вимог заперечував, посилаючись на наступні обставини : за час існування договірних правовідносин будь-яких заперечень чи зауважень щодо використання орендарем майна від орендодавця не надходило; 30.03.13р. між третьою особою та позивачем було укладено договір купівлі-продажу орендованого відповідачем приміщення, при цьому у порушення вимог ст.777 ЦК України відповідач не був повідомлений про намір продажу вказаного майна; при укладанні додаткового договору № 2 від 16.07.13р. ( у зв'язку зі зміною власника приміщення) жодних заперечень сторін щодо технічного стану приміщення не надходило відповідачу; при підписанні актів здачі-приймання приміщення було оглянуто сторонами, про що свідчать підписи на актах; орендна плата за договором оренди вноситься відповідачем своєчасно, а тому підставі для розірвання договору не має. Окрім того - відповідач звертаю увагу суду на те, що відповідно до п.1.4. договору купівлі-продажу від 30.03.13р. відчужуване нерухоме майно оглянуте покупцем (позивачем); недоліків, які перешкоджають використанню нерухомого майна за цільовим призначенням , на момент огляду не виявлено. Тобто відсутні претензії позивача до продавця (третьої особи) щодо якісних характеристик відчужуваного майна.

Таким чином , однією із підстав для дострокового розірвання вищенаведеного договору оренди приміщень позивач зазначає порушення відповідачем розділів 4.1. та 4.2 договору оренди частини приміщення від 07.07.11р. - без погодження та без письмової згоди позивача здійснення капітального ремонту орендованого майна, під час якого було виконане перепланування приміщення та при виконанні робіт були зачеплені несучі конструкції (а саме: віконний проріз поз. П1 в несучій цегляній стіні (250мм) перебудований в дверний проріз; виконаний новий дверний проріз поз. П2 в несучій цегляній стіні (250мм) 1мх2.1м(Н).; перемички над отворами виконані з порушеннями типових технічних рішень; прорізи знижують несучу здатність і жорсткість стіни, яка експлуатується в особливо складних умовах, а виконані перемички не можуть компенсувати демонтовані ділянки прорізів; виконані прорізи в несучій стіні знижують термін експлуатації будівельних конструкцій; внаслідок чого існує небезпека деформацій несучої стіни, які можуть привести до обвалення конструкцій перекриття, що спираються на стіну, в приміщенні з постійним перебуванням людей). Але відповідач заперечує здійснення ним перепланування приміщень та стверджує , що стан орендованого ним приміщення відповідає вимогам будівельних норм та правил.

Але за наявними в справі матеріалами суд не в змозі визначити ,чи дійсно змінювалося первісне розташування дверних прорізів ( входів ) у спірних приміщеннях після передачі цих приміщень в оренду відповідачу ; чи дійсно відповідачем було здійснено капітальний ремонт орендованих приміщень без згоди власника , внаслідок чого було виконане перепланування приміщення та при виконанні робіт були зачеплені несучі конструкції (а саме: віконний проріз поз. П1 в несучій цегляній стіні (250мм) перебудований в дверний проріз; виконаний новий дверний проріз поз. П2 в несучій цегляній стіні (250мм) 1мх2.1 м(Н).; внаслідок чого існує небезпека деформацій несучої стіни, які можуть привести до обвалення конструкцій перекриття, що спираються на стіну, в приміщенні з постійним перебуванням людей ; тощо. Для роз'яснення цих питань , що виникли при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, виникла необхідність в призначені судової експертизи .

Судом пропонувалося представникам сторін надати перелік запитань ,які вони вважають за необхідне поставити на вирішення судової будівельно-технічної експертизи з метою встановлення факту відповідності /невідповідності орендованих відповідачем приміщень вимогам державних будівельних норм. Позивач скористався своїм правом та надав до суду перелік таких запитань, відповідач та третя особа наданим їм правом не скористалися та не надали запитання для судової експертизи .

Враховуючи, що розгляд справи є неможливим до роз'яснення експертом вищенаведених питань , що виникли при вирішенні господарського спору ; суд вважає за необхідне провадження у справі зупинити.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 41, 79, 86 ГПК України, господарський суд, -

У Х В А Л И В:

1.Призначити по справі судову будівельно-технічну експертизу , проведення якої доручити фахівцям Дніпропетровського НДІСЕ .

2. На вирішення експерта поставити наступні питання :

1) чи відповідає будівля торгового комплексу (літ. А-1) ,розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; проекту і вимогам державних будівельних норм (ДБН)? Якщо не відповідає, то які є відступи від вимог ДБН?

2) чи здійснювалися роботи по реконструкції та переплануванню приміщень будівлі торгового комплексу (літ. А-1) ,розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ; після передачі цих приміщень в оренду ПАТ КБ «ПриватБанк» на підставі договору оренди частини приміщення б/н від 07.07.2011 р.? Якщо так , то які саме роботи ?

3) який перелік та об'єми фактично виконаних будівельних робіт з будівництва (капітального ремонту, реконструкції) у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1 до теперішнього часу?

4) чи були зачеплені несучі конструкції при виконанні робіт з перебудови віконного прорізу поз. ПІ в несучій цегляній стіні (250 мм) в дверний проріз) у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу?

5) чи були зачеплені несучі конструкції при виконанні робіт з виконання нового дверного прорізу поз. П2 в несучій цегляній стіні (250мм) 1мх2 1 м (Н)) у період з 30.11.2004року(дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу?

6) чи здійснювались інші роботи, з перебудови існуючих прорізів в стінах або виконання нових прорізів окрім робіт з перебудови віконного прорізу поз. ПІ в несучій цегляній стіні (250 мм) в дверний проріз та з виконання нового дверного прорізу поз. П2 в несучій цегляній стіні (250мм) 1мх2 1 м (Н) ) у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу?

7) чи відносяться виконані у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу роботи з перебудови віконного прорізу поз. ПІ в несучій цегляній стіні (250 мм) в дверний проріз та з виконання нового дверного прорізу поз. П2 в несучій цегляній стіні (250мм) 1мх2 1 м (Н) і інші роботи з перебудови існуючих прорізів в стінах або виконання нових прорізів, якщо такі виконувалися до будівельних робіт, або до реконструкції або капітальних робіт?

8) чи була розроблена проектно-кошторисна документація на виконання робіт у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу з перебудови існуючих прорізів в стінах або виконання нових прорізів окрім робіт з перебудови віконного прорізу поз. ПІ в несучій цегляній стіні (250 мм) в дверний проріз та з виконання нового дверного прорізу поз. П2 в несучій цегляній стіні (250мм) 1мх2 1 м (Н) чи інших подібних робіт, якщо такі виконувалися?

9) чи відповідає проектно-кошторисна документація на виконання робіт у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу з перебудови існуючих прорізів в стінах або виконання нових прорізів окрім робіт з перебудови віконного прорізу поз. ПІ в несучій цегляній стіні (250 мм) в дверний проріз та з виконання нового дверного прорізу поз. П2 в несучій цегляній стіні (250мм) 1мх2 1 м (Н) чи

інших подібних робіт, якщо такі виконувалися, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?

10) чи відповідають виконані будівельні роботи у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу з перебудови віконного прорізу поз. ПІ в несучій цегляній стіні (250 мм) в дверний проріз та з виконання нового дверного прорізу поз. П2 в несучій цегляній стіні (250мм) 1мх2 1 м (Н) чи інші подібні роботи, якщо такі виконувалися, розробленій проектно-кошторисній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва? Якщо не відповідають, то в чому полягають невідповідності?

11) чи експлуатуються стіни, в яких у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу виконані прорізи поз. ПІ, П2 або інші прорізи, якщо такі здійснювалися у період з 30.11.2004 року до теперішнього часу, в особливо складних умовах?

12) яка вартість фактично виконаних у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу робіт в несучій стіні (прорізів поз. ПІ, П2 або інших прорізів/робіт, якщо такі здійснювалися у період з 30.11.2004 року до теперішнього часу?

13) чи відповідають обсяги та вартість фактично виконаних у період з 30.11.2004 року

до теперішнього часу робіт з виконання прорізів поз. ПІ, П2 або інших прорізів/робіт, якщо такі здійснювалися у період з 30.11.2004 року до теперішнього часу, обсягам та вартості, визначеним проектно-кошторисною або звітною документацією?

14) чи відповідає звітна документація (форми КБ-2в, КБ-3 тощо) з виконання у період з 30.11.2004 року до теперішнього часу прорізів поз. ПІ, П2 або інших прорізів/робіт, якщо такі здійснювалися у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу, за порядком складання і наведеними розрахунками вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?

15) до якого виду робіт (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо) належать фактично виконані у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу будівельні роботи з виконання прорізів поз. ПІ, П2 або інших прорізів/робіт, якщо такі здійснювалися у період з 30.11.2004 року до теперішнього часу?

16) з якою метою виконувалися прорізи поз. ПІ, П2 або інші прорізи/роботи, якщо такі здійснювалися у період з 30.11.2004 року (дата складання технічного паспорту на громадський будинок торгівельний комплекс АДРЕСА_1) до теперішнього часу (облаштування кімнати приймання їжі, облаштування окремого входу до якоїсь із кімнат тощо)?

3.Зобов'язати сторони на вимогу експерта надати документи, необхідні для проведення експертизи.

4. Попередити експерта про кримінальну відповідальність за статтями 384 та 385 КК України та направити йому копію ухвали та матеріали справи № 904/8956/14

5. Зупинити провадження у справі № 904/8956/14 до вирішення експертом вищенаведених питань.

6. Покласти на позивача - ФОП ОСОБА_6, часткову попередню оплату вартості експертних досліджень в розмірі 50 % від вартості її проведення ( з подальшим розподілом судових витрат відповідно до приписів ст.49 ГПК України ).

7. Покласти на відповідача - ПАТ КБ «Приватбанк», часткову попередню оплату вартості експертних досліджень в розмірі 50 % від її вартості ( з подальшим розподілом судових витрат відповідно до приписів ст.49 ГПК України ).

Суддя О.Ю.Васильєв