ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" лютого 2015 р. Справа № 922/4213/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Барбашова С.В. , суддя Білецька А.М.

при секретарі Полубояриній Н.В.

за участю:

прокурора - Ногіної О.М. (посв. № 008307 від 09.10.2012р.)

представника позивача - Бахолдіної М.А. (дов. № 08-11/4652/2-14 від 24.12.2014р.)

представника відповідача - Дребота І.А. (дов. № б/н від 07.11.2014р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Київ", м. Харків (вх. № 4112 Х/3-10) на рішення господарського суду Харківської області від 20.11.2014р. у справі № 922/4213/14

за позовом Заступника прокурора Фрунзенського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Київ", м. Харків

про внесення змін до договору, -

ВСТАНОВИЛА:

24 вересня 2014 року Заступник прокурора Фрунзенського району міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради позивача) звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди землі №2508, який було укладено 07 квітня 2004 року між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр КИЇВ" (відповідачем), шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору в редакції, викладеній в позовній заяві. Крім того, позивач просив суд стягнути з відповідача 1218,00 гривень судового збору.

Рішенням господарського суду Харківської області від 20.11.2014р. по справі № 922/4213/14 (суддя Аріт К.В.) у позові відмовлено частково. Внесено зміни до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. "07" квітня 2004 року в реєстрі за №2508, зареєстрованого "30" квітня 2004 року за №8526/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом

Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А.

"07" квітня 2004 року в реєстрі за №2508,

зареєстрованого "30" квітня 2004 року за №8526/04

у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного

земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"____" ________________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та товариство з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр КИЇВ" (Орендар) в особі керівника _____________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03 липня 2013 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27 лютого 2008 року №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19 грудня 2012 року №960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" доповнити розділ І. "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ" пунктами 1.3, 1.4 та п.2.1 розділу 2. "ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ" викласти у такій редакції:

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :07:005:0006."

"1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №206 від 24 вересня 2013 року становить 10525213 гривень (десять мільйонів п'ятсот двадцять п'ять тисяч двісті тринадцять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

"2.1. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у місті Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №502/14 від 11 листопада 2013 року на рік становить 7,2 % від її нормативної грошової оцінки і складає 757815,34, гривень (сімсот п'ятдесят сім вісімсот п'ятнадцять гривень тридцять чотири копійки), або в місяць 63151,28 гривень (шістдесят три тисячі сто п'ятдесят одна гривня двадцять вісім копійок ).".

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. "07" квітня 2004 року в реєстрі за №2508, зареєстрованого "30" квітня 2004 року за №8526/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада ТОВ "Кінотеатр КИЇВ"

Харківської області

м. Харків, м-н Конституції, 7 61091, м. Харків,

бульвар Юр'єва, 1,

код 04059243 код 32237564

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А. Кернес _________________ ___________

/підпис/ / підпис/ /ПІБ/

Директор Департаменту

земельних відносин _____________ Б.І. Баронін

Харківської міської ради /підпис/

В решті позову відмовлено.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр КИЇВ" (61091, м.Харків, бульвар Юр'єва, 1, ) на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, 7, код 04059243) 1218,00 гривень судового збору.

Відповідач з даним рішенням не погодився, звернувся до апеляційного суду із апеляційною скаргою, в якій просить дане рішення в частині внесення змін до договору оренди землі до розділу І (п. 1.3., 1.4.) та розділу ІІ (п. 2.1.) скасувати та прийняти нове, яким відмовити прокурору Фрунзенського району міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради в задоволенні позову про внесення змін до договору оренди землі посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. 07 квітня 2004 року в реєстрі за №2508, зареєстрованого "30" квітня 2004 року за №8526/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в повному обсязі.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 03.12.2014р. по справі № 922/4213/14 (головуючий суддя Істоміна О.А., судді Барбашова С.В., Білецька А.М.) апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження, а розгляд справи призначено до розгляду на 27 січня 2015 року о 10:00 год.

27.01.2015р. від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Харківська міська рада просить відмовити в задоволенні вимог апеляційної скарги та залишити рішення господарського суду Харківської області від 20.11.2014р. по справі № 922/4213/14 без змін, посилаючись на те, що чинним законодавством передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у спірних правовідносинах, а правомірність застосування ставки орендної плати для спірної земельної ділянки (відсоток від нормативно грошової оцінки землі) у розмірі 7,2 %, що запропонований у проекті додаткової угоди, підтверджена наявними у справі документальними матеріалами.

27.01.2015р. у судовому засіданні оголошено перерву до 29.01.2015р. о 10:00 год.

29.01.2015р. у судовому засіданні оголошено перерву до 03.02.2015р. о 14:45 год.

03.02.2015р. у судовому засіданні оголошено перерву до 12.02.2015р. о 12:00 год.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, дослідивши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права при винесенні оскарженого рішення, заслухавши прокурора та уповноважених представників сторін, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Київ", м. Харків підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За приписами статей 126, 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Як свідчать матеріали справи та встановлено господарським судом першої інстанції, відповідно до рішення XVIII сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24 грудня 2004 року №276/03 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" ТОВ "Кінотеатр КИЇВ" надано в оренду земельну ділянку загальною площею 1,492 Га для експлуатації та обслуговування цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр КИЇВ", по бульвару Юр'єва, 1 у місті Харків, строком до 12 лютого 2018 року.

На підставі вказаного рішення, 07 квітня 2004 року між Харківською міською радою (позивачем) та ТОВ "Кінотеатр КИЇВ" (відповідачем) було укладено договір оренди землі, який 30 квітня 2004 року зареєстровано у з Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №8526/04.

Відповідно до умов договору, орендодавець (позивач) зобов'язався надати, а орендар (відповідач), в свою чергу, зобов'язався прийняти в оренду до 12 лютого 2018 року земельну ділянку за адресою: місто Харків, бульвар Юр'єва, 1, загальною площею 1,492 га.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов спірного договору, позивачем було передано відповідачу земельну ділянку, що підтверджується підписаним та скріпленим печатками з обох сторін актом приймання-передачі земельної ділянки.

Відповідно до п.1.1 рішення Харківської міської ради від 03.07.2013р. № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 р.", базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова складає 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 Рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01.01.2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року за № 1269/13 «Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року" вводиться в дію з 01 січня 2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13 Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Прокурор в інтересах держави в особі Харківської міської ради просить внести зміни до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. 07 квітня 2004 року в реєстрі за №2508, зареєстрованого 30 квітня 2004 року за №8526/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору в редакції, наведеній у позовній заяві, посилаючись на те, що у зв'язку із прийняттям вказаного рішення збільшилась вартість одного квадратного метру переданої відповідачу за цим договором земельної ділянки та її нормативна грошова оцінка, яка відповідно до пунктів 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України та статті 13 Закону України використовується при визначенні орендної плати.

При цьому прокурор вказує на те, що пунктами 2, 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." та пунктом 16.4. Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, затвердженим рішенням Харківської міської ради № 960/12 від 29.12.2012 р. передбачено внесення змін до договорів оренди землі у зв'язку зі збільшенням нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року, шляхом укладення додаткових угод, а пунктом 13 спірного договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у тому числі "в інших випадках, передбачених законом".

Згідно п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. за №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. за №1209/13, здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

З матеріалів справи вбачається, що з метою приведення розміру орендної плати у відповідність до нової нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідні листи-пропозиції від 18.12.2013р. № 5661/0/225-13 та від 17.12.2013р. № 5576/0/225-13 з проектом додаткової угоди до спірного договору оренди землі. Також з метою забезпечення здійснення реєстрації додаткових угод шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових права на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу Департаментом також було запропоновано відповідачу сплатити кошти, а саме в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу, та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Вказані листи пропозиції залишено відповідачем без відповіді.

З урахуванням наведених обставин прокурор в інтересах держави в особі Харківської міської ради, посилаючись на норми на 13, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст. 179, 188, 193 ГК України, звернувся до суду із даним позовом, в якому просив суд прийняти рішення, котрим внести зміни до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. 07 квітня 2004 року в реєстрі за №2508, зареєстрованого 30 квітня 2004 року за №8526/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції, викладеній у позовній заяві.

Господарський суд розглянувши заявлені позовні вимоги дійшов висновку про їх задоволення в частині внесення змін до спірного договору оренди землі до Розділу 1 (п.1.4) та Розділу 2 (п.2.1) зокрема, в частині розміру орендної плати через зміну грошової оцінки землі, які запропоновані у доданій до позовної заяви додатковій угоді. Крім того, судом задоволені позовні вимоги щодо закріплення у п.1.2 договорі пріоритету орендаря про поновлення відповідного договору на новий строк та щодо внесення до пункту 1.3 договору відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Суд першої інстанції виходив з аналізу положень статей 2, 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі", статей 1, 5, 18, 20 Закону України "Про оцінку земель", частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України та частини 8 статті 93 Земельного кодексу України та визначився, що орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

Проте з даними висновками не може погодитись колегія суддів апеляційної інстанції.

Виходячи з положень статей 6, 627, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 88, 193 Господарського кодексу України, статті 30 Закону України "Про оренду землі", які містять правила та регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин пов'язаних зі палатою на землю, встановив, що жодна з норм вказаних позивачем (у тому числі норми Податкового кодексу України) не містить прямого припису про обов'язковість саме зміни умов договору оренди землі протягом його виконання в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель; у позовній заяві не доведені обставини, на які прокурор та позивач посилаються, як на підставу своїх вимог (існування обов'язку відповідача щодо укладення спірної додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі) та не доведено відповідність пропонованої додаткової угоди вимогам Закону.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи з урахуванням підстав та предмету позову, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню у повному обсязі, зважаючи на наступні підстави.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі-це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю -це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Предметом даного господарського спору є вимога позивача про внесення змін до договору оренди землі, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, викладеній у позовній заяві.

Згідно пункту 3 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Статтею 627 Цивільного кодексу України (свобода договору) встановлено наступне. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

У відповідності до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно частини 1 статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до пункту 2.2 спірного Договору, орендна плата за земельну ділянку на період експлуатації, згідно з довідкою №203/04 від 05 лютого 2004 року, встановлюється в розмірі:

- 6563,91 гривень по 31 грудня 2004 року;

- 8283,04 гривень з 01 січня 2005 року по 31 грудня 2005 року;

- 10783,57 гривень з 01 січня 2006 року по 31 грудня 2006 року;

- 15628,27 гривень з 01 січня 2007 року.

Пунктом 2.3. договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін, або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору за одночасної наявності передбачених у частині 2 статті 652 Цивільного кодексу України умов.

На будь які порушення умов договору ні прокурор ні позивач в підставах позову не посилався.

Отже, договором оренди землі не передбачено такої підстави для внесення змін до договору, як зміна нормативної грошової оцінки земель.

Позивачем також не доведено, що в даному разі мають місце або зміна умов господарювання, або зміна розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів тощо.

Слід зазначити, що норми права, на які посилається позивач у позові містять правила, котрі регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин пов'язаних із платою за землю. Однак, жодна з норм, вказаних позивачем, не містить прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель.

Так само немає таких приписів про обов'язкову зміну розміру орендної плати і в нормах Податкового кодексу України, на які також посилається позивач.

Статтями 288, 289 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки (річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки). Проте, наведене правило стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання.

Стаття 289 Податкового кодексу України передбачає індексацію нормативної грошової оцінки земель також не містить жодного припису, який би давав підстави для висновку про те, що індексація нормативної грошової оцінки автоматично означає необхідність збільшення розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативної оцінки землі.

Проте, жодною з норм Податкового кодексу не передбачено обов'язку вносити зміни в договір у разі, якщо після його укладення змінився розмір нормативної грошової оцінки.

Такі обставини, з урахуванням конституційних гарантій прав і свобод (ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством, стаття 19 Конституції України), унеможливлюють примушення відповідача до укладення додаткової угоди, з умовами якої він не згоден та обов'язковість укладення якої законодавством не передбачена.

При цьому суд зауважує, що раніше, в первісній редакції Закону України "Про оренду землі" в ньому містилося правило згідно якого у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець мав право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди (частина 3 стаття 21). Проте, Законом України від 23 грудня 2004 року N 2285-IV це правило було скасоване.

Натомість положеннями частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що, орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Згідно частини 2 статті 284 Господарського кодексу України умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

В пункті 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17.05.2011р. №6 роз'яснено, що оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, сторони в договорі підставою зміни орендної плати визначили зміну розміру земельного податку згідно зі змінами у діючому законодавстві, тобто коли визначена у договорі орендна плата є нижчою за встановлений законом її граничний розмір.

Але, зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.

Спірним договором також не передбачено, що договір оренди землі може бути змінений без згоди сторін у разі збільшення нормативної грошової оцінки землі.

Посилання позивача на те, що нормативна грошова оцінка є підставою для розрахунку земельного податку і таким чином, хоча б опосередковано, - підставою для зміни орендної плати, суд апеляційної інстанції не може прийняти до уваги, оскільки ні прокурор ні позивач не надали доказів збільшення розміру земельного податку.

Господарський суд встановив, що підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки позивач визначає Порядок оформлення договорів у м. Харкові, затверджений Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12.

Це підтверджується і тим, що в тексті спірної додаткової угоди та позовної заяви Департамент земельних відносин та Харківська міська рада посилається на рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, як на підставу укладення додаткової угоди до договору оренди землі.

Відповідно до пункту 29 даного Порядку його положення не поширюються на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком.

Таким чином, колегія суддів вважає, що дія Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року № 960/12 не поширюється на договір оренди землі від 07.04.2004 року, та не може бути застосована до вказаних правовідносин оренди. На даний час, актами Харківської міської ради не визначено порядок оформлення та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, які були укладені до 01.01.2013 року, тобто до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року № 960/12.

Зважаючи на відсутність Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди укладених до 01.01.2013 року, застосування рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» до спірних правовідносин оренди землі є безпідставним.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

За таких обставин, посилання прокурора та позивача на те, що орендна плата за землю державної та комунальної власності є регульованою ціною не спростовують наведеного висновку, адже договір оренди землі був підписаний міським головою до набрання чинності вказаним Порядком, а державне регулювання розміру орендної плати, як зазначалось вище, здійснюється на стадії укладання договору, а не на стадії його виконання, в зв'язку з чим в силу умов пункту 29 вказаного Порядку, останній не може застосовуватись до спірних правовідносин, та не може бути в даному випадку підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки, як вважають прокурор та позивач. Ні Закон України "Про ціни та ціноутворення", ні Господарський кодекс України, зокрема стаття 191, не передбачають можливості зміни в односторонньому порядку цін у вже укладених договорах в обхід загального порядку змін умов договору, встановленого частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України та статтею 188 Господарського кодексу України.

На неможливість органів місцевого самоврядування скасовувати свої попередні рішення, вносити в односторонньому порядку до них, які погіршують становище інших учасників відносин, вказує Конституційний Суд України в рішенні від 16.04.2009р. №7рп/2009, де зокрема зазначається, що в Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону). Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення.

Згідно частини 2 статті 6 Цивільного кодексу України сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

У відповідності до частини 4 статті 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, в тому числі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Конкретизувати умови означає визначити ті умови договору, які мають змінюваний характер в залежності від конкретних умов відповідних правовідносин (стосовно договору оренди земельної ділянки, наприклад, це місцезнаходження, цільове призначення, площа та якісні характеристики земель, перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг, наявність обмежень, ставка та розмір орендної плати, строк дії договору тощо).

В даному ж випадку позивач, пропонуючи умови договору, котрих немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений Постановою КМУ від 30.03.2004р. № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", насправді просить не конкретизувати, а змінити і доповнити умови типового договору, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, встановленій частиною 4 статті 179 Господарського кодексу України.

Так, зокрема, в Типовому договорі оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 30.03.2004р. № 220, а саме у вичерпному переліку підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні пропоновані позивачем у спірній додатковій угоді умови щодо зміни розміру орендної плати у разі "зміни нормативної грошової оцінки землі".

Відповідність таких пропонованих позивачем умов договору типовому договору оренди землі, затвердженому самим позивачем, Харківською міською радою, не може бути прийнятою до уваги, оскільки рішення органів місцевого самоврядування не можуть суперечити нормативним актам центральних органів державної влади.

Також, колегія суддів звертає увагу, що додана до позовної заяви додаткова угода містить положення щодо внесення змін до пункту 2.1. договору щодо зміни орендної плати із застосуванням коефіцієнту 7,2 % від нормативної грошової оцінки землі.

Колегія суддів зазначає, що встановлення коефіцієнту 7,2 % від нормативної грошової оцінки землі при розрахунку розміру орендної плати також не ґрунтується на договорі чи вимогах закону. Вимога стосовно встановлення орендної плати у розмірі 7,2 % від нормативної грошової оцінки не підлягає задоволенню у зв'язку із необґрунтованістю. Колегія суддів зазначає, що коефіцієнт у розмірі 7,2 % встановлено позивачем на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові , яке затверджене рішенням 19 сесії 5 скликання Харківської міської ради від 25.02.2008 року № 41/08. Однак, спірний договір було укладено 07 квітня 2004 року, а тому на час його укладення вказане Положення не діяло, а нормативно - правові акти розповсюджуються лише на ті договори, які укладено після набрання вказаними актами законної сили.

Законом не передбачено обов'язкову зміну ставки орендної плати до 7,2 %.

Так, в відповідності до п.2.4 "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 року №41/08 річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

O = Ц*Б*К1*К2, де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, (у гривнях);

Б - єдина для міста Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Відповідно до п.2.5 вказаного Положення, розмір поточної базової ставки орендної плати (Б), визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.

Проте, спірний договір оренди було укладено 07.04.2004р. та проведено його державну реєстрацію 30.04.2004р., а тому, на час його укладення, вказане Положення не діяло, а зазначені приписи Положення регулюють визначення розміру орендної плати саме при укладенні договорів оренди землі.

Нормативно-правові акти поширюють свою дію лише на договори, які були укладені після набрання цими актами законної сили, окрім випадків, коли в них зазначено про необхідність приведення вже укладених договорів у відповідність до цих актів.

Як вбачається з матеріалів справи, на час укладення спірного договору, діяло "Тимчасове положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у місті Харкові", затверджене рішенням Харківської міської ради від 24.12.2003 № 280/03.

Згідно п.2.6 вказаного Положення, річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О = Ц*Кс*К1*К2*К3, де:

Ц - грошова нормативна оцінка земельної ділянки, грн.;

С - строк оренди, (роки);

Кс - коефіцієнт строку оренди земельної ділянки, який визначається згідно з таблицею пункту 2.7. цього Положення;

К1 - коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього Положення;

К2 - коефіцієнт обмеженого використання, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього положення;

К3 - коефіцієнт площі земельної ділянки, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього Положення.

Відповідно до п.2.7. даного Положення до строку договору оренди землі на 14 років застосовується коефіцієнт КС у розмірі 0,053.

Відповідно до п.2.8 даного Положення безпосередньо до даної земельної ділянки коефіцієнт К3 застосовується у розмірі 0,90.

Таким чином, внаслідок затвердження органом місцевого самоврядування вже після укладення спірного договору оренди землі, нового порядку визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові, змінилась формула розрахунку річної орендної плати та відповідні коефіцієнти.

Але спірний договір оренди землі та чинне законодавство не передбачають такої підстави для зміни договору оренди землі, як зміна органом місцевого самоврядування порядку визначення розміру орендної плати, у разі зміни формули її розрахунку та відповідних коефіцієнтів.

Відповідно до частини 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Тобто, тільки строки внесення орендної плати чітко встановлюються Податковим кодексом України.

Податковий кодекс не встановлює розмір орендної плати, тільки граничні межі розміру - мінімальну та максимальну, а в цих межах сторони вільні за згодою визначити розмір орендної плати.

За таких обставин, у зв'язку з відсутністю передбачених законодавством та умовами договору оренди землі підстав для зобов'язання укласти додаткову угоду до договору про зміну розміру орендної плати без відповідного волевиявлення відповідача, наявні всі правові підстави для відмови в задоволенні позовних вимог.

Посилання позивача на те, що нормативна грошова оцінка є підставою для розрахунку земельного податку і таким чином, хоча б опосередковано, підставою для зміни орендної плати, колегія суддів суд не приймає до уваги, оскільки позивач не надав доказів збільшення розміру земельного податку, та не надав ні пояснень ні доказів стосовно розміру нормативної грошової оцінки на момент укладання договору та відсоткового значення орендної плати.

До того ж, відсутність документально підтверджених даних про розмір земельного податку, котрий існував на час укладення договору, роблять неможливим порівняння первісного і сучасного розмірів земельного податку, та, в підсумку, унеможливлюють висновок про його, податку, зростання. За таких обставин підстави для застосування пункту 2.2 Договору і для висновку про наявність підстав для перегляду розміру орендної плати, наразі відсутні.

Неможливість односторонньої зміни умов договору внаслідок зміни нормативної оцінки землі відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства, принципам свободи договору (ст. 3 ЦК України), принципам свободи підприємницької діяльності у межах, визначених законом; заборони незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини (ст. 6 ГК України). Суд зауважує, що позивач під час укладення спірного договору оренди землі будучи вільним у обранні його умов самостійно погодив і розмір орендної плати у договорі і строк дії договору. Тому у позивача відсутні підстави перекладати власні ризики, пов'язані із інфляційними процесами та/або іншими несприятливими явищами на відповідача, шляхом одностороннього коригування умов договору на свою користь.

Також, звертаючись до господарського суду із даним позовом щодо внесення змін до договору оренди землі в п.1.2 Розділу 1, п.п.2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 Розділу 2, Розділу 3, Розділу 4, Розділу 5, Розділу 6 та Розділу 8, прокурором та позивачем не доведено правового обґрунтування щодо зазначеної частини позовних вимог, адже ці вимоги фактично виходять за межі підстав позову та зводяться до покладення на відповідача додаткових обов'язків, не передбачених умовами договору оренди.

В договорі оренди землі сторони не погодили право на внесення зазначених змін до його положень, а чинне законодавство також не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких змін до договору оренди землі.

Типовим договором оренди землі, який відповідно до ч.2 ст.14 Закону України "Про оренду землі", було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220, також не передбачені такі умови.

Внесення змін до договору оренди землі в п.1.2 Розділу 1, п.п.2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 Розділу 2, Розділу 3, Розділу 4, Розділу 5, Розділу 6 та Розділу 8, не стосуються розміру орендної плати.

З цих обставин позовні вимоги в цій частині правомірно визнані господарським судом такими, що не підлягають задоволенню, оскільки вони частково дублюються з укладеними умовами Договору, та частково зводяться до покладення на відповідача додаткових обов'язків, не передбачених умовами спірного договору. Не обґрунтована в межах заявленого позову необхідність внесення змін до пунктів договору, які не стосуються зміни нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до приписів частини другої статті 14 Цивільного кодексу України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї, а відтак, колегія суддів при повторному розгляді справи також приходить до висновку про те, що позов в частині внесення змін до Договору в п.1.2 Розділу 1, п.п.2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 Розділу 2, Розділу 3, Розділу 4, Розділу 5, Розділу 6 та Розділу 8 задоволенню не підлягає.

На підставі викладеного колегія суддів приходить до висновку про те, що позивачем не доведено обставин, з якими закон пов'язує можливість примусового внесення зміни у спірний договір, тобто не доведено ані існування обов'язку відповідача щодо укладення спірної додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі, ані відповідності пропонованої додаткової угоди вимогам Закону.

За таких обставин, у зв'язку з відсутністю передбачених законодавством та умовами договору оренди землі підстав для зобов'язання відповідача укласти додаткову угоду до цього договору про зміну розміру орендної плати без відповідного волевиявлення відповідача, а також зважаючи на відсутність документального обґрунтування розміру земельного податку та документально необґрунтованого застосування коефіцієнту для розрахунку розміру орендної плати, відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Виходячи з викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги спростовують висновки господарського суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог щодо внесення відповідних змін до договору оренди землі, у зв'язку з чим оскаржуване рішення підлягає частковому скасуванню, з прийняттям по справі у цій частині нового рішення, яким у позові в частині внесення змін до договору оренди землі повинно бути відмовлено. В частині відмови в задоволенні позову щодо внесення змін до Договору в п.1.2 Розділу 1, п.п.2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 Розділу 2, Розділу 3, Розділу 4, Розділу 5, Розділу 6 та Розділу 8 рішення суду першої інстанції є законним та обгрунтованим, а тому залишається без змін.

Зважаючи на наведене, керуючись статтями 33, 43, 99, 101, пунктом 2 статті 103, пунктами 2, 4 статті 104, статтями 105, 110 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр Київ", м. Харків задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 20.11.2014р. у справі № 922/4213/14 в частині задоволення позовних вимог щодо внесення змін до договору землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. "07" квітня 2004 року в реєстрі за №2508, зареєстрованого "30" квітня 2004 року за №8526/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", скасувати та в цій частині прийняти нове рішення, яким у позові в цій частині відмовити.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Повний текст постанови складено та підписано 13.02.15р.

Головуючий суддя Істоміна О.А.

Суддя Барбашова С.В.

Суддя Білецька А.М.