КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" січня 2015 р. Справа№ 910/17290/14

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Ткаченка Б.О.

суддів: Зеленіна В.О.

Синиці О.Ф.

За участю секретаря судового засідання Ворони В.В.

Представників сторін:

від позивача - Мазур І.О., дов. б/н від 27.08.2013 року;

Стригун М.М., дов. б/н від 27.08.2013 року;

від відповідача - Кирик О.В., дов. б/н від 06.06.2014 року.

розглянувши матеріали

апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо

будівельна компанія «Максімус»

на рішення Господарського суду міста Києва

від 28.10.2014 року

у справі № 910/17290/14 (суддя Ярмак О.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо

будівельна компанія «Максімус»

до Державного житлово-комунального підприємства

Національної академії наук України

про стягнення 8 000 000,00 грн.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.10.2014 року по справі № 910/17290/14 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2014 року по справі № 910/17290/14 скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, а саме стягнути з Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» заборгованість у розмірі 8 000 000,00 грн. в якості часткового відшкодування вартості проведеного ремонту об'єкту оренди за типовим договором оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі організації, які віднесені до відання Національної академії наук України від 01.08.2006 року.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 року апеляційну скаргу було прийнято до провадження та призначено до розгляду на 14.01.2015 року.

14.01.2015 року через Відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» надійшли додаткові письмові пояснення до апеляційної скарги, у яких останній підтримав апеляційну скаргу.

Крім того, 14.01.2015 року через Відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» надійшло клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи.

14.01.2015 року через Відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду від Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просить апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

У судовому засіданні 14.01.2015 року було оголошено перерву в розгляді справи до 21.01.2015 року.

20.01.2015 року через Відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду від Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України надійшли письмові заперечення на клопотання про призначення експертизи.

У судовому засіданні 21.01.2015 року представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» повторно звернувся до суду з клопотанням про призначення судової експертизи.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що судом першої інстанції було неповно з'ясовано обставини, які мають значення для повного, всебічного та правильного вирішення справи, а також невірно застосовано норми матеріального і процесуального права, що призвело до прийняття невірного рішення по суті спору.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» у поясненнях, наданих у судовому засіданні, підтримав доводи, викладені в його апеляційній скарзі, просив суд рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2014 року по справі № 910/17290/14 скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, а саме стягнути з Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» заборгованість у розмірі 8 000 000,00 грн. в якості часткового відшкодування вартості проведеного ремонту об'єкту оренди за типовим договором оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі організації, які віднесені до відання Національної академії наук України від 01.08.2006 року.

Представник Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України у поясненнях, наданих у судовому засіданні, заперечував проти доводів апелянта, викладених в апеляційній скарзі, просив суд відмовити в задоволенні скарги та залишити без змін оскаржуване судове рішення місцевого господарського суду як таке, що прийняте з повним, всебічним та об'єктивним з'ясуванням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія встановила наступне.

01.08.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» (далі - позивач, орендар, ТОВ «ВБК «Максімус») та Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України (далі - відповідач, орендодавець, ДЖКП НАН України) було укладено типовий договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі організацій, які віднесені до відання НАН України (далі - Договір).

За умовами Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ДЖКП НАН України, за адресою м. Київ, проспект Науки, буд. 42/1, загальною площею 1 260,0 кв.м., вартість якого за оцінкою станом на 31.07.2006 року складала 449 947,00 грн.

Відповідно до п. 1.2 Договору майно передається в оренду з метою використання - офіс.

Пунктом 2.1 Договору встановлено, що майно передається орендодавцем орендарю за актом приймання-передачі. Право користування та зобов'язання за цим Договором з'являються у орендаря з моменту підписання акту приймання-передачі майна.

Згідно з п. 2.3 Договору, оренда майна не тягне за собою виникнення у орендаря права власності на це майно, розпорядженням ним. Орендар не має права викупу орендованого майна. Власником майна залишається держава, розпорядником - НАН України, а орендар лише користується ним протягом строку оренди.

Пунктом 2.4 Договору було визначено, що при припиненні дії Договору всі проведені орендарем переобладнання, які не можуть бути демонтовані, переходять орендодавцю безоплатно, якщо інше не встановлено додатковими угодами, оформленими належним чином.

Відповідно до п. 4.2.3 Договору було визначено, що орендар має право з письмового дозволу орендодавця (та балансоутримувача у разі, коли він не є орендодавцем) та за наявністю необхідної технічної документації вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію та технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Договір укладений, згідно з п. 6.1 Договору, строком на 7 років та діє з 01.08.2006 року по 01.08.2013 року.

01.11.2006 року ДЖКП НАН України передало ТОВ «ВБК «Максімус» об'єкт оренди за актом приймання-передачі нерухомого майна (т. 1, а.с. 21).

Звертаючись з позовом, ТОВ «ВБК «Максімус» стверджує, що на момент прийому-передачі орендованого майна воно не могло використовуватися орендарем за цільовим призначенням, оскільки перебувало у незадовільному стані та потребувало ремонту, тому сторони, укладаючи договір оренди, в його положеннях передбачили, що орендар може здійснити ремонт об'єкту оренди для забезпечення можливості його використання за цільовим призначенням, який має бути компенсований (відшкодований) орендодавцем.

Орендар зазначає, що протягом 2007-2008 років здійснено ремонт орендованого приміщення, загальна вартість ремонтних робіт згідно експертного висновку - Звіту про незалежну оцінку вартості виконаного ремонту будівлі за адресою м. Київ, просп. Науки, 42/1 складає 11 430 579,00 грн. (в тому числі ПДВ 1 905 477,52 грн.), яка не була відшкодована (компенсована) орендодавцем.

Враховуючи наведені твердження, вимогу про зарахування зустрічних однорідних вимог, ТОВ «ВБК «Максімус» звернулося до суду з вимогами про стягнення вартості проведеного ремонту об'єкта оренди з ДЖКП НАН України, з урахуванням збільшення позовних вимог, у розмірі 8 000 000,00 грн.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на умови договору оренди та ст.ст. 16, 601, 776 та 778 ЦК України.

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором найму (оренди).

Як передбачено частинами 1, 2, 6 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно із ч. 1, 3 ст. 767 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

01.11.2006 року ДЖКП НАН України передало ТОВ «ВБК «Максімус» об'єкт оренди за актом приймання-передачі нерухомого майна (т. 1, а.с. 21).

Жодних даних про будь-які недоліки об'єкту оренди, які перешкоджають його використанню за цільовим призначенням, ні Договір, ні Акт не містять.

Листом № 044 від 06.02.2007 року ДЖКП НАН України надало згоду ТОВ «ВБК «Максімус» на проведення поточного ремонту в орендованому приміщенні за власні кошти без будь-яких змін несучих конструкцій будівлі.

Частиною 3 ст. 773 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Міністерством регіонального розвитку та будівництва України у листі від 15.07.2009 року № 9/9-1056 було роз'яснено, що капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель, у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також поліпшення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності). Поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання.

Пунктом 3.2.4 Договору визначено, що орендар зобов'язується утримувати майно у належному стані, своєчасно проводити за власний рахунок поточний ремонт за погодженням з балансоутримувачем (у разі необхідності ремонту приміщення у договорі повинно бути вписано конкретне зобов'язання зробити ремонт з зазначенням терміну проведення та закінчення).

Як зазначалось вище, у матеріалах справи наявна згода відповідача на проведення саме поточного ремонту об'єкта оренди.

При цьому, доказів внесення на виконання п. 3.2.4. до Договору конкретного зобов'язання зробити ремонт з зазначенням терміну проведення та закінчення, - сторонами не було представлено, проте як у будь-якому випадку, з урахуванням змісту зазначеного пункту Договору проведення саме поточного ремонту відшкодуванню за рахунок орендодавця не передбачено.

Відповідно ст. 776 ЦК України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Аналогічні приписи передбачені ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Як вбачається з укладеного між сторонами Договору, обов'язку проводити капітальний ремонт (як і права здійснити його за рахунок орендодавця) на орендаря покладено не було, а лише відповідно до п. 4.2.3 Договору передбачено, що орендар має право з письмового дозволу орендодавця (та балансоутримувача у разі, коли він не є орендодавцем) та за наявністю необхідної технічної документації вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію та технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

У даному випадку, доказів надання згоди відповідача на внесення будь-яких змін до складу орендованого майна, проведення його реконструкції та технічного переозброєння, - позивачами не було представлено.

Позивач посилається на те, що спірна будівля була передана йому в стані, який не дозволяв її використовувати за цільовим призначенням, у зв'язку з чим він нібито був вимушений провести відповідні ремонтні роботи.

Як було досліджено вище, ні в Договорі, ні в підписному сторонами акті приймання-передачі не вказано на будь-які недоліки майна, що передається в оренду.

Представлені позивачем Звіти експертних організацій також не містять висновків про неможливість використання спірної будівлі за цільовим призначенням без проведення капітального ремонту чи поліпшень.

Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 776 ЦК України капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до зазначеної статті наймач має право провести не будь-який капітальний ремонт, а лише такий, не проведення якого перешкоджає використанню речі відповідно до призначення та умов договору (наприклад, заміна зірваного бурею даху на будинку тощо).

При цьому, відповідне право виникає у наймача лише після відмови наймодавця від проведення такого ремонту.

Умовами Договору обов'язок здійснити капітальний ремонт не був покладений на орендаря, відповідач не погодив його проведення позивачем, обставин того, що без його проведення майно не могло бути використано відповідно до призначення та умов договору та що відповідач відмовився від його проведення на звернення позивача - не доведено, а отже, приписи даної статті не можуть бути застосовані до спірних правовідносин.

Також судом першої інстанції обґрунтовано відхилено посилання позивача на приписи ч. 3 ст. 778 ЦК України.

Відповідно до ст. 778 ЦК України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

При цьому, Цивільний кодекс України не дає чіткого визначення поліпшень. У діловій практиці під поліпшеннями орендованої речі розуміється проведення певних її змін, завдяки яким істотно покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві (наприклад, проведення ремонту найнятого приміщення, встановлення на автомобілі додаткових приладів тощо). Здійснення поліпшень треба відрізняти від проведення наймачем ремонту, в результаті якого відновлюються якісні характеристики майна, втрачені ним під час найму.

Як передбачено п. 5.5. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», вирішуючи спори, пов'язані з використанням орендарем прав, визначених ч. 3 ст. 773 і ст. 778 ЦК України та ч. 3 ст. 23 Закону «Про оренду державного та комунального майна», господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на вчинення відповідних дій щодо орендованого майна має бути викладена у певній документальній формі, якщо така можливість не передбачена у самому договорі оренди (найму).

Як зазначалось вище, під час розгляду даного спору у суді першої інстанції, не було доведено ані згоди на проведення капітального ремонту, ані згоди на створення поліпшень орендованого майна чи відмови від їх проведення, відповідно наразі відсутні підстави для покладення на відповідача обов'язку з їх відшкодування.

На підставі вищезазначеного, місцевий господарський суд дійшов до вірного висновку про недоведеність заявлених позовних вимог, зокрема, в частині виникнення у відповідача зобов'язання з відшкодування понесених позивачем витрат на проведення ремонту орендованого майна.

Під час апеляційного розгляду справи позивачі заявили клопотання про призначення судово-будівельної технічної експертизи об'єкту нерухомості розташованою за адресою: м. Київ, просп. Науки, буд. 42/1.

Питання позивача до експерта зводяться до встановлення: чи можливо було експлуатувати приміщення без проведення даного ремонту, чи був даний ремонт капітальним.

Колегія суддів, дійшла висновку про залишення даного клопотання без задоволення, з огляду на те, що, по-перше, доказів перебування орендного майна у неналежному стані на момент його приймання позивачем суду не надано, по-друге, незалежно від того, чи був даний ремонт капітальним, на його здійснення дозволу орендодавця не надано, по-третє, доказів про погодження на проведення поліпшень або капітального ремонту чи відмови від їх проведення суду не надано.

Таким чином, встановлення того чи був даний ремонт капітальним чи ні, не буде істотним для вирішення справи, оскільки без відповідного дозволу орендар не мав права його проводити. А отже, будь-який ремонт або поліпшення, які не можуть бути відокремлені, має бути передано орендодавцю по закінченню Договору без їх компенсації.

Посилання апелянта на те, що суд першої інстанції порушив норми матеріального прав, ототожнивши поняття «ремонту» ст. 776 Цивільного кодексу України та «поліпшень» ст. 778 Цивільного кодексу України колегією суддів не вважається обґрунтованим.

Як вбачається з оскаржуваного рішення, судом було ототожнено порядок надання орендодавцем згоди на проведення орендарем ремонту та поліпшень. Крім того, суд першої інстанції дослідив посилання позивача як на ст. 776 Цивільного кодексу України, так і на ст. 778 Цивільного кодексу України.

З огляду на зазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог.

Згідно ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини справи, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Обставини, викладені Товариством з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» в апеляційній скарзі, не знайшли підтвердження під час розгляду даної справи.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2014 року по справі № 910/17290/14 прийнято з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» задоволенню не підлягає.

У зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» (апелянта).

Керуючись ст.ст. 32-34, 43, 49, 99, 101-103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. У задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» про призначення судової будівельно-технічної експертизи - відмовити.

2. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо будівельна компанія «Максімус» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2014 року по справі № 910/17290/14 залишити без змін.

3. Матеріали справи № 910/17290/14 повернути до Господарського суду міста Києва.

4. Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня її прийняття.

Головуючий суддя Б.О. Ткаченко

Судді В.О. Зеленін

О.Ф. Синиця

Повний текст рішення складено 26.01.2015 року.