ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" лютого 2015 р.Справа № 922/6039/14

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Інте Т.В.

при секретарі судового засідання Федоровой К.О.

розглянувши справу

за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Харків
до приватного підприємства "Фірма "Доміно", м. Харків
про визнання недійсним договору
за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_3, дов. від 23.12.14 р.;

відповідача - Бурлаков С.Ю., дов. № 4 від 01.01.14 р.;

ВСТАНОВИВ:

Позивач - фізична особа-підприємець ОСОБА_2, звернувся до господарського суду Харківської області з позовом, в якому просить визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення № 01/04-13 від 01.03.2013 року, укладений між позивачем та відповідачем - приватним підприємством "Фірма "Доміно", у частині п. 1.1, п. 2.8, п. 2.9, п. 4.2.4, п. 4.2.6 та п.5.2.2, мотивуючи свої вимоги невідповідністю зазначених пунктів договору нормам чинного законодавства. Витрати по сплаті судового збору в сумі 1218,00 грн. позивач просить стягнути з відповідача.

Ухвалою господарського суду від 25.12.14р. прийнято вказану позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі та призначено її розгляд в судовому засіданні на 05.01.15р. о 12:10.

В судовому засіданні оголошувалась перерва з 21.01.15 р. по 04.02.15 р., для надання сторонами додаткових документів.

21.01.15 р. відповідач надав письмовий відзив, в якому проти задоволення позовних вимог заперечував та зазначив, що оскаржувані пункти спірного договору кореспондуються з приписами Цивільного кодексу України, а отже, підстави для визнання їх недійсними відсутні.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив позов задовольнити, через канцелярію суду надав заперечення на відзив відповідача, які були досліджені судом та долучені до матеріалів справи.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримав відзив, проти задоволення позову заперечував.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

01 березня 2013 року між позивачем (орендарем) та відповідачем (орендодавцем) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №01/04-13 (далі - договір)(а.с. 12-16), відповідно до умов якого (п.1.1), відповідач з належної йому на праві власності нежитлової будівлі літ. "А-2", загальною площею 255,9 кв.м., зобов'язався передати в оренду позивачу нежитлові приміщення загальною площею 200,00 кв.м., що розташовані у двоповерховій будівлі літ. "А-2", яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, а позивач зобов'язався прийняти вказані приміщення та сплачувати орендну плату згідно умов даного договору.

Згідно пункту 7.2 договору, строк договору оренди встановлений 2 роки 11 місяців з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі приміщення.

Відповідач, виконуючи свої зобов'язання за вказаним договором, передав позивачеві майно, що є предметом цього договору, а саме нежитлові приміщення загальною площею 200,00 кв.м., що розташовані у двоповерховій будівлі літ. "А-2", яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, що підтверджується двостороннім актом приймання-передачі орендованого майна 01.03.13 р. (а.с. 17), який був підписаний уповноваженими представниками сторін та скріплений печатками підприємств.

Пунктом 2.8 договору передбачено, що по закінченні терміну дії даного договору, а також у разі дострокового розірвання договору з ініціативи чи з вини орендаря, вартість поліпшень, які не можуть бути відокремлені без спричинення шкоди для приміщення і які орендар здійснив протягом дії договору, відшкодуванню з боку орендодавця не підлягають. При цьому, орендар має привести приміщення в стан, не гірший від того, в якому він отримав приміщення в оренду.

В п. 2.9 договору закріплено, що у разі дострокового розірвання договору з ініціативи чи з вини орендаря, останній зобов'язаний сплатити на користь орендодавця неустойку у формі штрафу у розмірі вартості орендної плати за цим договором за весь період невикористаної оренди, тобто за час з моменту розірвання цього договору до кінцевого строку дії договору, зазначеного у тексті договору чи додатках до нього.

Відповідно до п. 4.2.4 договору, позивач має право достроково розірвати даний договір до закінчення строку оренди:

- у разі особистих причин, повідомивши орендодавця за 30 календарних днів до розірвання даного договору та сплативши орендодавцю неустойку (штраф) в розмірі, передбаченому пунктом 2.9 цього договору;

- у разі невиконання зобов'язань орендодавцем, у результаті чого приміщення стає непридатним для використовування орендарем - у термін 10-ти календарних днів.

Згідно з п. 4.2.6 договору, орендар не має переважного права на купівлю приміщення у разі його продажу або іншого відчуження.

Пунктом 5.2.2 передбачено право відповідача достроково розірвати даний договір до закінчення строку оренди, повідомивши орендаря за 30 календарних днів, у разі невиконання орендарем умов цього договору, наявності заборгованості по орендній платі, платежам пов'язаних з володінням, користуванням, розпорядженням приміщенням, земельною ділянкою на якому воно розташоване та комунальним платежам більш ніж за один місяць, погіршення стану приміщення та/або земельної ділянки, на якій воно розташоване.

Позивач, в обґрунтування даного позову зазначає, що договір оренди нежитлового приміщення №01/04-13 від 01 березня 2013 року в частині п.1.1, п.2.8, п.2.9, п.4.2.4, 4.2.6 та п.5.2.2 є недійсним, на підставі ст.215 ЦК України.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Статтею 203 ЦК України передбачено загальні вимоги, додержання яких є для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із частиною 1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Нікчемний правочин є недійсним в силу закону, а тому також не створює інших наслідків, крім тих, що пов'язані із його недійсністю.

Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Частина 1 статті 626 ЦК України визначає договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 статті 760 ЦК України передбачено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Згідно ст.180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Згідно ст.284 ГК України істотними умовами договору оренди є:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

- строк, на який укладається договір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Позивач зазначає, що спірним договором не передбачено усі істотні умови договору оренди, а саме не передбачено об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), відновлення орендованого майна.

Так, позивач вважає, що спірним договором , а саме п. 1.1. відповідач передав в оренду частину нежитлового приміщення без виділу її в натурі. Інші частини приміщення були передані відповідачем третій особі також без виділу у натурі , що складає труднощі, а іноді неможливість сумісного користування приміщенням. У підписаному сторонами акті приймання-передачі також не має вищезазначених показників, також немає визначення частини приміщення в натурі, що порушує приписи ч. 1 ст. 760 ЦК України та ст. 180 ГК України та є підставою для визнання п. 1.1 договору недійсним.

Проте, з такими висновками позивача суд не погоджується, оскільки сторони спірного договору оренди в п.1.1 договору визначили, що орендодавець з належної йому на праві власності нежитлової будівлі літ. "А-2", загальною площею 255,9 м.кв., зобов'язується передати орендарю в оренду нежитлові приміщення загальною площею 200,00 (двісті) квадратних метрів, що розташовані у двоповерховій будівлі літ "А-2", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (надалі - Приміщення), а орендар зобов'язується прийняти приміщення та сплачувати орендну плату згідно умов даного договору.

Таким чином, відповідач зобов'язався передати в оренду позивачу річ, яка визначена індивідуальними ознаками - нежитлові приміщення загальною площею 200,00 (двісті) квадратних метрів, що розташовані у двоповерховій будівлі літ "А-2", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2), і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Вказані приміщення були в натурі передані позивачу за актом приймання-передачі від 01.03.2013 р.

Отже, посилання позивача на те що, умовами спірного договору не передбачений об'єкт оренди не відповідають дійсності та спростовуються матеріалами справи.

Крім того, в судовому засідання представник позивача зазначив, що спірний договір є укладеним та виконується сторонами. Відповідач також у відзиві зазначає про досягнення сторонами всіх істотних умов договір оренди та його укладення, що підтверджується підписаним сторонами актом приймання-передачі від 01.03.2013 р., за яким відповідач передав вказаний об'єкт позивачу. Суд зазначає, що в цій частині вказаний договір є укладеним і виконаним сторонами повністю. Крім того, позивач продовжує користуватись спірними приміщеннями та сплачувати відповідну орендну плату, що також свідчить про виконання сторонами умов спірного договору.

Враховуючи викладене, посилання позивача на недосягнення сторонами всіх істотних умов спірного договір оренди не відповідають дійсності, а отже, підстави для визнання недійсним п.1.1 договору, визначені ч. 1 ст.203, 215 ЦК України, відсутні.

Щодо вимоги про визнання недійсним п. 2.8 договору, в якому зазначено, що по закінченні терміну дії даного договору, а також у разі дострокового розірвання договору з ініціативи чи з вини орендаря, вартість поліпшень, які не можуть бути відокремлені без спричинення шкоди для приміщення і які орендар здійснив протягом дії договору, відшкодуванню з боку орендодавця не підлягають. При цьому, орендар має привести приміщення в стан, не гірший від того, в якому він отримав приміщення в оренду, суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Статтею 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими, відповідно до актів цивільного законодавства.

Отже, договір може містити будь-які умови, узгоджені сторонами на власний розсуд. Наявність таких умов не є підставою для визнання укладеного договору недійсним, якщо вони не суперечать нормам ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Суд наголошує, що вказаний пункт договору (п. 2.8) кореспондуються зі ст.776 ЦК України, за якою поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Відповідно до ч.ч. 1-4 ст.778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.5 ст.778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Отже, Цивільним Кодексом України та іншими актами цивільного законодавства не встановлена обов'язковість відшкодування з боку орендодавця вартості поліпшень, які не можуть бути відокремлені без спричинення шкоди для приміщення і які орендар здійснив протягом дії договору оренди.

На підставі викладеного, підстави для визнання недійсним п.2.8 договору, визначені ч.1 ст.203, 215 ЦК України, відсутні.

Щодо вимоги про визнання недійсним п. 2.9 договору, в якому зазначено, що у разі дострокового розірвання договору з ініціативи чи з вини орендаря, останній зобов'язаний сплатити на користь орендодавця неустойку у формі штрафу у розмірі вартості орендної плати за цим договором за весь період невикористаної оренди, тобто за час з моменту розірвання цього договору до кінцевого строку дії договору, зазначеного у тексті договору чи додатках до нього, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 549 ЦК України, штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання.

Таким чином кваліфікуючими ознаками штрафу є:

- можливість його встановлення, за майже будь-яке порушення зобов'язання: невиконання або неналежне виконання (порушення умов про кількість, якість товарів, робіт (послуг), виконання зобов'язання неналежним способом тощо).

- обчислення його у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання.

Проте, в п. 2.9 договору сторони встановили штраф не у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання, а у розмірі вартості орендної плати за цим договором за весь період невикористаної оренди, що суперечить припису ч. 2 ст. 549 ЦК України, є неправомірним та є підставою для визнання вказаного пункту недійсним, згідно з ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України.

Щодо вимоги про визнання недійсним п. 4.2.4 договору, в якому зазначено, що позивач має право достроково розірвати даний договір до закінчення строку оренди: у разі особистих причин, повідомивши орендодавця за 30 календарних днів до розірвання даного договору та сплативши орендодавцю неустойку (штраф) в розмірі, передбаченому пунктом 2.9 цього договору; у разі невиконання зобов'язань орендодавцем, у результаті чого приміщення стає непридатним для використовування орендарем - у термін 10-ти календарних днів, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, вказаною статтею передбачена можливість сторін встановлювати в договорі додаткові підстави для його розірвання, що кореспондується з статтею 6 Цивільного Кодексу України, відповідно до якої, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, в п. 4.2.4 договору сторони скористались своїм правом визначеним ч. 1 ст. 651 ЦК України та встановили додаткові підстави для розірвання спірного договору, а отже, підстави для визнання вказаного пункту договору, визначені ч. 1 ст. 203, 215 ЦК України, відсутні.

Щодо вимоги про визнання недійсним п. 4.2.6 договору, в якому зазначено, що орендар не має переважного права на купівлю приміщення у разі його продажу або іншого відчуження, суд зазначає наступне.

В ч. 2 ст. 777 ЦК України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

У рішенні Конституційного Суду України від 10.12.2009, № 31-рп/2009 "У справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна) зазначено, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Конституційний суд України також розтлумачив, що обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява N 8793/79" від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець, з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві, як складової публічного інтересу, може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Конституційний Суд України вважає, що положення частини другої статті 777 Кодексу щодо переважного права наймача на придбання майна у разі його продажу не порушує майнових прав власників.

Тому положення статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України, в аспекті конституційного звернення, треба розуміти так: наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму майна, що є річчю, яка не вилучена, не обмежена у цивільному обороті і може бути предметом договору найму (оренди), у разі продажу такого майна має переважне право перед іншими особами на його придбання.

Оскільки сторони, всупереч частини другої статті 777 Цивільного кодексу України, в п. 4.2.6 договору встановили, що орендар не має переважного права на купівлю приміщення у разі його продажу або іншого відчуження, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання вказаного пункту договору недійсним, згідно з ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України.

Щодо вимоги про визнання недійсним п. 5.2.2 договору, в якому закріплено право відповідача достроково розірвати даний договір до закінчення строку оренди, повідомивши орендаря за 30 календарних днів, у разі невиконання орендарем умов цього договору, наявності заборгованості по орендній платі, платежам пов'язании з володінням, користуванням, розпорядженням приміщенням, земельною ділянкою на якій воно розташоване та комунальним платежам більш ніж за один місяць, погіршення стану приміщення та/або земельної ділянки, на якій воно розташоване, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно з ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Як вже було зазначено, згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Керуючись принципом свободи договору сторони встановили право відповідача розірвати даний договір до закінчення строку оренди, повідомивши позивача за 30 календарних днів, у разі невиконання позивачем умов цього договору, наявності заборгованості по орендній платі, платежам пов'язаним з володінням, користуванням, розпорядженням приміщенням, земельною ділянкою на якій воно розташоване та комунальним платежам більш ніж за один місяць.

Таким чином, положення п. 5.2.2 договору цілком відповідають ст.ст. 651, 782, 783 ЦК України, а тому позовні вимоги у цій частині задоволенню не підлягають. Позивачем не наведено підстав визначених законом, за яких вказаний пункт може бути визнаний судом недійсним.

Доводи відповідача про те, що він не є належним відповідачем в зв'язку з продажем новому власнику будівлі літ. "А-2", загальною площею 255,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, безпідставні з причин того, що заява про зміну власника приміщення була направлена позивачу 13.01.2015 р., в той час, коли останній звернувся з даним позов 24.12.2014 року, отже, на момент звернення з даним позовом, позивач не був повідомлений про зміну власника спірного приміщення.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню в частині визнання недійсними п. 2.9 та п. 4.2.6 договору оренди нежитлового приміщення №01/04-13 від 01 березня 2013 року. В задоволенні решти позовних вимог суд відмовляє.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору у розмірі 1218,00 грн. відшкодовуються за рахунок відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. ст. 1, 4, 12, 33, 43, 44-49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсними пункти 2.9 та 4.2.6 договору оренди нежитлового приміщення №01/04-13 від 01 березня 2013 року, укладеного між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та приватним підприємством "Фірма "Доміно".

В задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Стягнути з приватного підприємства "Фірма "Доміно" (код 14112949, 61023, м. Харків, вул. Мироносицька, 93) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (код НОМЕР_1, АДРЕСА_1) судовий збір у розмірі 1218,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, оформленого відповідно до вимог ст. 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 09.02.2015 р.

Суддя Т.В. Інте