ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" лютого 2015 р.Справа № 916/4155/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: : Величко Т.А.,

суддів Таран С.В., Разюк Г.П.

(на підставі розпорядження в.о. голови суду №3094 від 05.12.2014 р.)

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від позивача - Брушньовська І.І., довіреність № 01-36/28, дата видачі : 09.01.14;

від відповідача - Бойко Н.І., довіреність № б/н, дата видачі : 11.11.14;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 19.11.2014р.

у справі № 916/4155/14

За позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: ТОВ "Холдингова компанія "АО ОМК"

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 75446,48грн

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області із позовними вимогами до ТОВ "Холдінгова компанія "АО ОМК" про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №97/7 від 25.11.1999р., виселення відповідача з приміщення першого поверху загальною площею 520,9 кв.м.,що розташоване в м. Одеса, вул.. Пушкінська, 59, стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в сумі 69658,10грн. та пені в сумі 5788,38грн.

Позовні вимоги обґрунтовані недобросовісним виконанням відповідачем вимог чинного законодавства, а саме: порушенням вимог п.п. 2.2, 2.4 договору оренди щодо сплати орендної плати вчасно та в повному обсязі; ст. 762 ЦК України, ч. 3ст. 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», якими визначено обов'язок орендаря по сплаті орендної плати.

Станом на 10.10.2014р. заборгованість відповідача перед Департаментом становила 69658,10грн. за період з 01.11.2013р. по 31.10.2014р. Несплата орендної плати своєчасно та в повному обсязі є систематичною.

У відзиві на позов ТОВ "Холдінгова компанія "АО ОМК" зазначило про необґрунтованість позовних вимог і просило припинити провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі, в іншій частині позову - відмовити. При цьому відповідач посилається на сплату в повному обсязі заборгованості з орендної плати (платіжне доручення №18 від 10.10.2014р., №23, 24 від 14.10.2014р.), на проведення капітального ремонту орендованого приміщення, вартість якого склала 113469грн., бажання орендаря викупити орендоване приміщення, проти чого міська Рада не заперечувала, що підтверджується відповідними рішеннями.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.11.2014р. (суддя Никифорчук М.І.) припинено провадження у справі №916/4155/14 в частині стягнення з ТОВ "Холдінгова компанія "АО ОМК" заборгованості з орендної плати за договором оренди нежитлового №97/7 від 25.11.1999р. в розмірі 69658,10грн. та пені в сумі 5788,38грн. В іншій частині позову відмовлено. Стягнуто з ТОВ "Холдінгова компанія "АО ОМК" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради судовий збір в сумі 1100 грн.

Судове рішення мотивоване тим, що відповідач повністю сплатив заборгованість по орендній платі в сумі 75544,78грн., що підтверджується наданими до суду копіями платіжних доручень,а тому в цій частині спір між сторонами відсутній.

Також судом зазначено, що сума коштів, інвестованих відповідачем на поліпшення стану орендованого приміщення (113469грн.) значно перевищує заявлену позивачем до стягнення суму заборгованості по орендній платі, а тому не можна вважати, що несплата відповідачем орендної плати в повному обсязі значною мірою позбавила орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору.

До того ж Одеська міська рада своїми рішеннями в 2010, 2011, 2012р.р. підтверджувала свої наміри щодо продажу орендованого приміщення орендарю шляхом викупу.

За висновками суду, позивачем не доведено істотних порушень відповідачем умов договору оренди, які б привели до негативних наслідків для орендодавця, внаслідок яких останній значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору оренди.

В апеляційній скарзі, не погоджуючись з висновками суду, Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить рішення господарського суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо розірвання договору оренди та виселення - скасувати, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги в цій частині задовольнити.

Доводи скаржника ґрунтуються на допущених господарським судом порушеннях матеріального та процесуального права.

Висновок господарського суду про те, що Департамент отримав все, на що розраховував при укладенні договору, не відповідає обставинам справи. При укладенні договору з відповідачем Департамент розраховував на внесення орендної плати вчасно та в повному обсязі, проте орендар систематично порушував умови договору, а тому розмір заборгованості склав значну суму, що значною мірою позбавило Департамент можливості забезпечити ефективне надходження коштів до бюджету міста. Ці порушення є істотними та є підставою для розірвання договору. З аналізу розрахунку за період з 01.08.2011р. по 30.10.2014р. спостерігається систематична недоплата орендної плати. Сума коштів, яка була затрачена відповідачем на капітальний ремонт, була відшкодована йому за рахунок зниження орендної плати. Невизнання судом першої інстанції факту несплати орендної плати в повному обсязі в якості істотного порушення договору оренди через інвестування відповідачем значних коштів на поліпшення орендованого майна, які перевищують заборгованість з орендної плати, спростовується нормами чинного законодавства, позицією Вищого господарського суду України з аналогічних справ, положеннями постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013р. №12.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засіданні представників сторін, дійшла до висновку, що апеляційна скарга задоволенню - підлягає, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом, 25.11.99р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради, орендодавець) та АТ «ОМК» (правонаступником якого є ТОВ "Холдингова компанія "АО ОМК", орендар ) був укладений договір оренди нежитлового приміщення №97/7.

Відповідно по п.1.1 договору в строкове платне володіння та користування передано приміщення загальною площею 520,9 кв.м. першого поверху за адресою: вул..Пушкінська, 59.

Строк дії договору - з 25.11.1999р. по 25.11.2009р.

Згідно з п. 3.1 орендна плата перераховується орендодавцю щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції відносно суми орендної плати, визначеної за перший місяць після укладення договору оренди в розмитої 3461,16грн.

Додатковим положенням до Договору оренди від 31.01.2001р. орендна плата з 31.01.2001р. встановлена в розмірі 7681,42грн.

Додатковим положенням до Договору оренди від 01.06.2002р. на період капітального ремонту (з 01.06.2002р. по 01.06.2004р.) орендна плата встановлена у розмірі 1640,98грн.

Відповідно до наданого Департаментом розрахунку заборгованості, станом на 01.10.2014р. за відповідачем рахувалася заборгованість по орендній платі за період з 01.11.2013р. по 31.10.2014р. в розмірі 69658,10грн.

17.09.2014р. за вих.. №01-13/7061 Департамент направив на адресу ТОВ "Холдінгова компанія "АО ОМК" пропозицію про розірвання договору оренди №97/7 від 25.11.1999р., повернення приміщення Департаменту за актом приймання-передачі, сплату заборгованості з орендної плати в сумі 58629,4 грн. (станом на 15.09.2014р.), та пені в сумі 5242,82грн.

Платіжними дорученнями №18 від 10.10.2014р., №23 від 14.10.2014р., №24 від 14.10.2014р. орендарем було перераховано заборгованість по орендній платі та пеню за договором №97/7 - 75544,75грн.

Згідно Акту звірки, складеного 30.10.2014р. між орендодавцем та орендарем, заборгованість станом на 30.10.2014р. по оплаті орендної плати - відсутня.

З даним позовом Департамент звернувся до господарського суду 13.10.2014р., а справа порушена господарським судом 16.10.2014р.

В своїх письмових поясненнях від 03.11.2014р. Департамент вважає, що факт погашення заборгованості та пені не позбавляє права на розірвання договору та виселення відповідача із орендованого приміщення, оскільки заборгованість відповідачем була сплачена після подання позову.

Господарський суд, приймаючи рішення про припинення провадження в справі в частині стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення №97/7 від 25.11.1999р. в розмирі 69658,10грн. та пені в сумі 5788,38грн. і про відмову в іншій частині позовних вимог, послався на відсутність підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач в повному обсязі сплатив позивачеві всі кошти, а отже, позивачем не доведенно істотних порушень відповідачем умов договору, які б привели до негативних наслідків для орендодавця. Також господарським судом взято до уваги проведення відповідачем за згодою позивача поліпшень орендованого майна на значну суму (113469грн.) та підтвердження рішеннями Одеської міської ради намірів продати орендовані приміщення відповідачу та суборендарю.

З обґрунтованістю висновків суду погодитися не можна з огляду на таке.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч. 2 ст.651 ЦК України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Водночас, орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється дія спеціального закону, а саме ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», згідно з ч. 3 ст. 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань. При цьому,вказаною нормою, на відміну від ст.. 783 ЦК України, не визначено вичерпний перелік договірних зобов'язань, порушення яких тягне за собою розірвання договору оренди державного майна.

Таким чином, при вирішенні відповідних спорів господарський суд повинен встановити, протягом яких конкретних місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково.

Отже, з врахуванням особливостей регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, визначених ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», факт систематичного порушення орендарем такої істотної умови договору оренди комунального майна, як внесення орендної плати, є достатньою підставою для його розірвання в судовому порядку.

Колегія суддів враховує, що наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні перегляду судових рішень господарських судів у справах зі спорів про розірвання договорів оренди комунального майна (постанова ВСУ від 08.05.2014р. у справі №5021/966/2011), Вищий господарський суд України (постанова від 15.07.2014р. у справі №916/2807/13).

Статтею 530 ЦК України передбачено, що у разі, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Матеріалами справи, а саме - розрахунками заборгованості за період з 01.08.2011р. по 30.10.2014р., підтверджується, що заборгованість відповідача перед Департаментом на кінець 2011р. становила 10293,11грн., з серпня 2011р. - спостерігається систематична недоплата орендної плати, а в вересні та жовтні 2011р. орендар повністю не сплачував орендну плату;

- заборгованість на кінець 2012р. становила 20126,71грн., і спостерігається також систематична недоплата орендної плати протягом року;

- на квітень 2013р. заборгованість становить 20144,69грн., при цьому, спостерігається систематична недоплата орендної плати протягом року, а в вересні та листопаді - повна несплата орендної плати;

- з 01.01.2014р. по 30.10.2014р. - спостерігається систематична недоплата орендної плати, при цьому, в травні - повна несплата орендної плати.

Відповідачем не спростовано факти систематичного порушення ним своїх обов'язків щодо внесення орендної плати в період з 01.11.2013р. по 13.10.2014р., внаслідок чого створилася заборгованість з орендної плати, яка разом із пенею становила 75446,48грн. і що згідно з ч. 2 ст.651, ч. 1 ст. 785 ЦК України та ч. 3 ст.26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» це є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди та повернення орендованого майна орендодавцю.

Колегія суддів вважає, що тривала систематична недоплата, а іноді і несплата орендної плати в повному обсязі - є в розумінні ч.2 ст. 651 ЦК України істотним порушенням договору оренди, достатнім для його розірвання, оскільки в даному випадку порушення умов договору носило систематичний характер, заборгованість накопичувалася протягом тривалого часу, і була погашена після звернення орендодавця з позовом у даній справі.

За таких обставин, господарський суд дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди №97/7 від 25.11.199р. та виселення орендаря із займаного нежитлового приміщення.

Крім того, апеляційна інстанція вважає за необхідне зазначити таке.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 776 ЦК України, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

Чинним законодавством допускається зарахування вимог орендодавця щодо внесення орендної плати та зустрічних вимог орендаря щодо відшкодування вартості капітального ремонту орендованого майна у разі невиконання орендодавцем свого обов'язку по здійсненню капітального ремонту, оскільки такі зустрічні вимоги за своєю правовою природою є однорідними.

Як свідчать матеріали справи, листом від 11.04.2001р. №3 АТ «ОМК» просило Представництво по управлінню комунальної власності Одеської міської ради узгодити проведення капітального ремонту по вул.. Пушкінська, 59.

Представництво надало згоду на проведення капітального ремонту (лист №4381 від 18.05.2001р.) з одночасним наданням пільг по орендній платі на період окупності затрат, але не більше, ніж на 2 роки.

Відповідно до Додаткового погодження від 01.06.2002 до договору оренди нежитлового приміщення №97/7 від 25.11.1999р. на підставі рішення Одеської міської ради №1665-XXІІІ від 31.10.2000р. орендна плата за орендоване орендодарем приміщення, що розташоване за адресою: вул.. Пушкінська, 59, складає 20% від затвердженої орендної ставки на час окупності витрат на капітальний ремонт з 01.06.2002р. до 01.06.2004р. Тобто, сума коштів, яка була затрачена відповідачем на капітальний ремонт, була відшкодована за рахунок зменшення розміру орендної плати.

Будь-які інші дані про те, що сума понесених орендарем затрат не була зарахована орендодавцем в рахунок суми орендної плати - відповідачем не надані.

За таких обставин, помилковим є посилання господарського суду на інвестування відповідачем значних коштів на поліпшення стану орендованого приміщення, які перевищують заборгованість з орендної плати, в обґрунтування невизнання факту тривалого недовнесення орендних платежів в повному обсязі в якості істотного порушення договору оренди.

Наміри Одеської міської ради здійснити приватизацію спірного приміщення орендарем та суборендарем, про що приймалося рішення від 29.09.05р. №4410-ІV, від 22.01.2010 року №4961-V, від 28.02.2011 року №394-VI, від 28.02.2012 року №1730-VI, не звільняють відповідача від обов'язку по внесенню своєчасно і в повному обсязі орендної плати.

Таким чином, матеріали справи підтверджують факт систематичного порушення орендарем (протягом останніх 2 років) такої істотної умови договору оренди комунального майна, як внесення орендної плати, що в розумінні ч. 2 ст. 651, ч. 1 ст. 785 ЦК України та ч. 3 ст. 26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» є достатньою правовою підставою для розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

Господарський суд дійшов помилкових висновків, які не відповідають фактичним обставинам справи, допустився неправильного застосування норм матеріального права, що є підставою для скасування рішення господарського суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог та прийняття нового рішення, яким ці вимоги задовольняються.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вбачає достатні правові підстави для задоволення апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд постановив:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 19.11.2014 року у справі №916/4155/14 в частині відмови в задоволенні позовних вимог - скасувати. Позовні вимоги в цій частині задовольнити.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 97/7 від 25.11.1999р., укладений між Департаментом комунальної власності та ТОВ "Холдингова компанія "АО ОМК".

Виселити ТОВ "Холдингова компанія "АО ОМК" з приміщення першого поверху загальною площею 520,9кв.м., розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Пушкінська, 59 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Стягнути з ТОВ "Холдингова компанія "АО ОМК" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 3654 грн. судового збору ( в т.ч. за апеляційне провадження).

Доручити господарського суду Одеської області видати відповідні накази.

В решті рішення господарського суду залишити без змін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 04.02.2015р.

Головуючий суддя Т.А. Величко

Суддя С.В.Таран

Суддя Г.П.Разюк