ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел. /0552/ 49-31-78
Веб сторінка : ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 січня 2015 р. Справа № 923/1725/14

Господарський суд Херсонської області у складі судді Александрової Л.І. при секретарі Кудак М.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом комунального закладу "Цюрупинський центр первинної медико-санітарної допомоги" Цюрупинської районної ради Херсонської області, м. Цюрупинськ Херсонської області

до виробничо-комерційної фірми товариства з обмеженою відповідальністю "Спектр", м. Цюрупинськ Херсонської області

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Цюрупинської районної ради, м. Цюрупинськ Херсонської області

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ТОВ "ВІО-ФАРМ", м. Цюрупинськ

про визнання договору недійсним та виселення

за участю представників сторін:

від позивача - Яковлев О.А., представник, дов. №1084 від 04.12.2014 року;

від відповідача - Шуляк Д.Г., представник, дов. від 05.01.2015 року; Андреєва К.М., представник, дов. №86 від 15.12.2014 року; Кравченко В.В., директор, витяг з ЄДР від 04.12.2013 року, №693994 Серія АГ;

від 3-ї особи-1 - не прибув;

від 3-ї особи-2 - Сидоренко С.В., керівник, витяг з ЄДР від 13.06.2014 року; Сидоренко О.В., представник, дов. від 01.12.2014 року; Білецький О.В., представник, посвідчення адвоката від 17.12.2007 р, дов. від 01.12.2014 року.

Строк вирішення спору було продовжено ухвалою суду від 12.01.2015 року за клопотанням відповідача.

В судовому засіданні згідно з приписами ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення після закінчення розгляду справи.

Фіксація судового процесу здійснювалась за допомогою технічних засобів.

Комунальний заклад «Цюрупинський центр первинної медико-санітарної допомоги» Цюрупинської районної ради Херсонської області (позивач) звернувся до господарського суду Херсонської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційна фірма «Спектр» (відповідач), яким, з урахуванням уточнення позовних вимог від 16.12.2014 року (а.с. 146), просить визнати недійсним договір оренди від 23.01.2014 р. та виселення відповідача з незаконно займаного ізольованого приміщення, розташованого на першому поверсі двоповерхової нежилої будівлі Виноградівської амбулаторії загальною площею 18,1 кв. м, яка є власністю територіальних громад Цюрупинського району, знаходиться на балансі позивача та розташоване за адресою: 75114, Херсонська область, Цюрупинський район, с. Виноградове, вул. Поповича, 23.

Позовні вимоги обґрунтовані ст. ст. 203, 215 ЦК України, ст. ст. 7, 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а саме тим, що не проводилась процедура незалежної експертної оцінки об'єкту оренди, не давалося оголошення в друкарських засобах масової інформації про майбутню оренду та, як результат, не проводився сам конкурс.

Ухвалою господарського суду від 24.11.2014 р. порушено провадження у справі та призначено розгляд справи на 10.12.2014 р., допущено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Цюрупинську районну раду. Ухвалами суду від 10.12.2014 р., 12.01.2015 р. розгляд справи відкладався та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ТОВ «ВІО-ФАРМ».

Відповідач позовні вимоги не визнає посилаючись на те, що об'єкт оренди перебував у користуванні Відповідача ще з 2008р. на підставі відповідних угод, укладених з попереднім балансоутримувачем майна - Комунальним підприємством Цюрупинська районна лікарня, а статтями 7, 9 Закону «Про оренду державного та комунального майна» та Порядком проведення конкурсу, на які посилається позивач, не визначено, що договір оренди комунального майна укладений поза межами конкурсу є недійсним. Вважає, що конкурсний відбір орендаря проводиться виключно у випадку, якщо об'єкт оренди передається в оренду вперше або у тому випадку, якщо строк договору оренди такого майна закінчився і орендар не скористався переважним правом на продовження договору, тоді як відповідач є належним орендарем комунального майна, що є предметом спірного договору, вже на протязі тривалого часу, та укладення між сторонами договору відбулося у відповідності до вимог чинного законодавства.

Третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, ТОВ «ВІО-ФАРМ», у відзиві на позов вимоги вважає обґрунтованими та таким, що підлягають задоволенню у повному обсязі, оскільки спірний договір є новим договором та його було укладено в порушення ст. ст. 5, 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Порядку проведення конкурсу на право оренди спільної власності територіальних громад району (нова редакція), затвердженого рішенням №285 від 06.02.2012 р. Цюрупинської районної ради без проведення конкурсу, за відсутності експертної оцінки об'єкта оренди.

У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги у повному обсязі та просить суд їх задовольнити повністю з зазначених у позовній заяві підстав.

Представники відповідача проти позову заперечують, просять суд у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Представник третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача, у судове засідання не з'явився, відзиву на позов не надав.

Представник третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, заявлені позовні вимоги підтримує у повному обсязі та просить суд їх задовольнити.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд

в с т а н о в и в:

23 січня 2014 року між Комунальним закладом «Цюрупинський центр первинної медико-санітарної допомоги» (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційна фірма «Спектр» (орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення, предметом якого є передача в строкове платне користування комунального окремо індивідуально визначеного майна - окремо ізольоване приміщення, розташоване на першому поверсі двоповерхової нежилої будівлі Виноградівської амбулаторії загальної практики сімейної медицини площею 18, 1 кв. м, розміщене за адресою: Херсонська обл., Цюрупинський район, с. Виноградове, вул. Поповича, 23, що перебуває на балансі КЗ «Цюрупинський ЦПМСД», вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку/актом оцінки 06.12.2012р. і становить за незалежною оцінкою 13 406 грн. без урахування ПДВ (п. 1.1. договору). Договір укладено на строк з 23.01.2014р. до 05.12.2015р. включно (п. 10.1. договору).

Позивач стверджує, що після перевірки умов підписання спірного договору, було встановлено, що даний договір було укладено в порушення ст. ст. 7, 9 «Про оренду державного та комунального майна», після надходження письмової пропозиції від відповідача про бажання взяти приміщення в оренду, був порушений Порядок проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад району, затверджений рішенням №285 від 06.02.2012р. Цюрупинської районної ради ХХ сесії шостого скликання, розроблений на основі ч. 6 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», затверджену постановою КМУ №906 від 31.08.11р., а саме у тому, що не проводилась процедура незалежної експертної оцінки об'єкту майбутньої оренди, не давалося оголошення в друкарських засобах масової інформації про майбутню оренду та, як результат вищевказаних порушень не проводився сам конкурс.

У зв'язку з наведеним позивач вважає, що відповідно до положень ст. ст. 5, 7, 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. ст. 203, 215 ЦК України спірний договір оренди є недійсним та дія його має бути припинено на майбутнє з зобов'язанням повернути незаконно зайняте приміщення.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач посилається на те, що він є добросовісним орендарем спірного приміщення на протязі вже тривалого часу. З урахуванням наявності в орендаря передбаченого ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» переважного права на укладення відповідного договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, вважає твердження позивача про недійсність договору необґрунтованими.

На підставі договору від 22.01.2008р., укладеного між Виноградівською сільською радою та ТОВ ВКФ «Спектр», орендарю було передано приміщення загальною площею 18,1 кв. м для використання під аптечний пункт (пункти 1.1., 1.2.2., 2.1. договору), розташоване у дільничній лікарні (додаток до договору «Розрахунок орендної плати») за адресою с. Виноградове, вул. Поповича, 23 (Акт прийому-передачі комунального майна від 22.01.08р.). Термін дії договору було встановлено на один рік (п. 4.1. договору) з умовою про автоматичну пролонгацію на наступний рік, якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії не заявить про намір його розірвати (п. 4.3. договору).

Додатковою угодою №1 від 18.12.2008р. термін оренди було подовжено до 22.01.2010р., додатковою угодою від 04.01.2011р. було змінено орендодавця на КП «Цюрупинська центральна районна лікарня» у зв'язку зі зміною балансоутримувача, додатковою угодою від 21.01.2013р. затверджено вартість об'єкта оренди (13406,00 грн.) станом на 06.12.2012р. згідно висновку Українсько-молдовського ТОВ «УРС-САН», визначений розмір оренди 400,00 грн. на місяць згідно письмової пропозиції орендаря та встановлено термін оренди до 22.03.2013 р., додатковою угодою від 21.03.2013 р. встановлений термін оренди до 22.01.2014 р., збільшено розмір орендної плати до 800,00 грн. на місяць згідно письмової пропозиції орендаря.

Листом від 20.01.2014 р. за вих. №52/02-27 Виноградівська сільська рада Цюрупинського району повідомила КЗ «Цюрупинський центр первинної медико-санітарної допомоги» та ТОВ ВКФ «Спектр», що при укладені договору оренди нежитлового приміщення Виноградівської дільничної лікарні від 22.01.2008р. було допущена помилка, а саме: замість фактичної адреси: с. Виноградове, вул. Поповича, 23, було помилково вказано невірну адресу: с. Виноградове, вул. Поповича, 25.

17.12.2013 р. позивач надіслав відповідачу лист за вих. №597. в якому повідомив, що договір оренди від 22.01.2008р. втрачає силу з 23.01.2014 р., у зв'язку з чим відповідачу запропоновано здійснити заходи по приведенню договору оренди у відповідність до норм чинного законодавства. Відповідач звернувся до орендодавця з проханням подовжити діючий договір терміном на 2 роки 11 місяців, зазначивши, що орендує об'єкт ще з 2000р., за цей час зроблений капітальний ремонт нежилого приміщення та неодноразово надавалась благодійна допомога дільничній лікарні у вигляді товарно-матеріальних цінностей та повідомлено, що аптека «Спектр» стала переможцем конкурсних торгів на закупівлю ліків для безкоштовного забезпечення пільгової категорії населення Цюрупинського району в 2014 році. Прохання викладене у листі від 18.12.2013 р. за вих. №89, на копії якого, наданого до матеріалів справи, міститься віза позивача з вказівкою підготувати документи для пролонгації договору. Згідно з листом від 19.12.2013 р. за вих. №613 відповідачу було надіслано позивачем підписаний з його боку спірний договір від 23.01.2014 р.

У листі від 10.02.2014 р. за вих. №09-045/2-6-06, надісланому відповідачу Цюрупинською районною радою VІ скликання зазначено, що у зв'язку із порушеннями, допущеними при укладені первинних договорів оренди між ТОВ ВКФ «Спектр» та сільськими радами на приміщення у будівлях дільничних лікарень під розміщення аптечних пунктів, договори оренди продовжуватися не будуть та радою буде організовано проведення конкурсу на право оренди приміщень.

На підставі рішення конкурсної комісії від 29.05.14р. та розпорядження голови Цюрупинської районної ради VІ скликання №43 від 29.05.2014р. переможцем конкурсу на право оренди приміщення №№26, 27, 28, загальною площею 18,1 кв. м першого поверху будівлі (літ. А) Виноградівської дільничної лікарні за адресою: Херсонська область, Цюрупинський район, с. Виноградове, вул. Поповича, 23 визнано ТОВ «ВІО-ФАРМ», з яким позивачем укладено нотаріально посвідчений договір оренди нежитлового приміщення від 16.06.2014 р. У зв'язку з наведеним відповідачу були надіслані листи позивача від 18.06.14 р. №489, від 24.06.14 р. №520, від 03.09.14р. №763 про передачу спірного приміщення.

В той же час, позивачем надавались відповідачу рахунки на оплату комунальних послуг та орендних платежів (із зазначенням «Виноградове») за січень (№6 від 21.01.14р.), січень, лютий (№23 від 21.02.14р.), березень (№35 від 20.03.14р.), квітень (№50 від 22.04.14р.), травень (№66 від 19.05.14р.), які були оплачені ТОВ ВКФ «Спектр», що підтверджується наданими до матеріалів справи копіями платіжних доручень. Позивачем також було надані акти виконаних робіт про надання в оренду приміщення і комунальних послуг (аптека с. Виноградове) у січні (акт від 22.01.14р.), у лютому (акт від 22.02.14р.), у березні (акт від 31.03.14р.), у квітні (акт від 30.04.14р.), у травні (акт від 19.05.14р.). Відповідачем надані копії платіжних доручень про оплату орендних платежів й у подальшому, тоді як доказів неприйняття коштів орендодавцем та їх повернення до суду не надано.

У зверненні від 22.01.14р. депутатів Виноградівської сільської ради на ім'я сільського голови викладене прохання при вирішенні питання оренди приміщення, зважаючи на численні звернення громадян, жителів села Виноградове щодо їх тривоги за долю аптеки «Спектр», котра багато років реалізує ліки за найдешевшими цінами, надає знижки на ліки інвалідам війни, зважити на думку жителів села та продовжити співпрацю з ТОВ ВКФ «Спектр».

Згідно з Повідомленням №1163 від 22.12.2014р. та договором №05/01 від 05.01.2015р. відповідач став переможцем конкурсних торгів на закупівлю ліків для безкоштовного забезпечення пільгової категорії населення м. Цюрупинська та Цюрупинського району протягом 2015р.

Листом від 23.01.2014р. за вих. №56/02-27 Виноградівської сільської ради, адресованого Цюрупинській районній раді, також було викладене прохання при вирішенні питання щодо надання в оренду приміщення під розміщення аптеки у Виноградівській лікарській амбулаторії, прийняти до уваги репутацію нинішнього орендаря (суб'єкта підприємницької діяльності ТОВ ВКФ «Спектр»), як добросовісного та такого, що має найнижчі ціни на ліки, надає пільги на ліки інвалідам війни, клопотання депутатів сільської ради від імені громади села, унеможливлення монополії з продажу ліків на території села та підтримку здорової конкуренції, при тому, що на території села діє три аптеки: «ВІО-ФАРМ», «Мед-СІТІ», «Спектр».

Отже, згідно наданих сторонами документів, на дату закінчення договору оренди від 22.01.2008р. та протягом місяця після його закінчення (з 22.01.2008р. по 22.02.2008р.) були відсутні заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк. Всі дії позивача свідчили про наміри продовжити існуючі правовідносини щодо користування нежитловим приміщенням: надавалися рахунки на оплату орендних платежів та приймались кошти, складалися акти виконаних робіт, на листі ТОВ ВКФ «Спектр» від 18.12.13р. за вих. №89, копія якого надана позивачем до матеріалів справи (а. с. 29) міститься віза позивача з вказівкою підготувати документи для пролонгації договору, саме позивачем було запропоновано укладення спірного договору від 23.01.2014р. Майно не було передано позивачу та орендодавцем на дату закінчення та протягом місяця після закінчення договору не ставилась вимога про його повернення.

Оцінюючи у відповідності до ст. 43 ГПК України докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись чинним законодавством, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Статтею 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Підставою недійсності правочину у відповідності до ст. 215 ЦК України є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з пунктом 4 частини 1 ст. 287 ГК України, абзацом 5 ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями щодо комунального нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна є державні (комунальні) підприємства, установи та організації.

Стаття 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає від кого може виходити ініціатива (пропозиція) щодо оренди майна, обов'язок орендодавця повідомити трудовий колектив про наявність ініціативи щодо оренди цілісного майнового комплексу та формування органами, уповноваженими управляти майном переліків цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передано в оренду.

Статтею 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачений певний порядок укладення договору оренди.

У відповідності до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (частина 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

Статтею 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди. Оцінка спірного об'єкту оренди була проведена 06.12.2012 р. та затверджена рішенням №425/27-13 XXVII позачергової сесії Виноградівської сільської ради VI скликання від 21.01.2013р.

Згідно з п. 4.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Укладаючи спірний договір, відповідач фактично реалізував переважне право позивача на укладення договору на новий строк. У протилежному випадку, за відсутності заперечень з боку саме орендодавця, а не власника майна, для якого встановлений інший строк для попередження про припинення договору, вважався би продовженим договір оренди приміщення від 22.01.2008 року на строк, який був встановлений раніше та умовах, що були передбачені договором.

З системного аналізу норм чинного законодавства, зокрема ст. 285 ГК України, ст. 764 ЦК України, ст. ст. 9, 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», слідує, що конкурс з метою передачі об'єкту в оренду проводиться відносно майна, яке на момент оголошення конкурсу не перебуває в оренді та у орендаря відсутнє право на продовження дії договору.

За таких обставин позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Судові витрати по сплаті судового збору на підставі ст. 49 ГПК України покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

в и р і ш и в:

В задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено 03.02.2015 р.

Суддя Л.І. Александрова