ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" лютого 2015 р.Справа № 916/3286/14
Одеській апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Мирошниченко М.А. та суддів: Воронюка О.Л. і Лашина В.В.,

(Склад колегії суддів сформовано на підставі автоматичного розподілу справ між суддями та розпорядження в.о. голови суду № 11 від 13.01.2015 р.)

при секретарі судового засідання - Кияшко Р.О.

за участю представників:

НУ „Одеська юридична академія" - Ліпська О.С. (на підставі довіреності),

ТОВ навчально-виробничий центр „Академія ювелірного мистецтва" - Зеленков К.Л. (директор), Гаровий А.О.(на підставі довіреності),

РВ Фонду державного майна України по Одеській області - Дясткова Н.А.(на підставі довіреності),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеса апеляційну скаргу Національного університету „Одеська юридична академія" на рішення господарського суду Одеської області від 09.12.2014 р. по справі № 916/3286/14 за позовом Національного університету „ Одеська юридична академія" до Товариства з обмеженою відповідальністю навчально-виробничий центр „Академія ювелірного мистецтва" та Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області про стягнення 16 364,53 грн. та розірвання договору,

ВСТАНОВИЛА:

15.08.2014 р. Національний університет «Одеська юридична академія» (далі позивач) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю навчально-виробничий центр «Академія ювелірного мистецтва» (далі ТОВ) про розірвання договору оренди державного нерухомого майна № 61 від 29.10.2009 р. та стягнення 16 364,53 грн., з яких 3 228,67 грн. недоотриманої орендної плати за період 01.03.2013 р. по 31.03.2014 р., 7 915,02 грн. недоотриманої орендної плати за період 01.05.2012 р. по 01.03.2013 р., 5 220,84 грн. за повернення експлуатаційних видатків, на утримання об'єкту оренди за період з 01.05.2012 р. по 01.04.2014 р.

В обґрунтування своїх вимог з посиланням на норми чинного законодавства України, позивач зазначив, що між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (за договором орендодавець) та ТОВ (за договором орендар) укладено договір оренди державного нерухомого майна № 61 від 29.10.2009 р. (далі договір), згідно умов якого орендарю було передано в користування згідно акту приймання-передавання частину нежитлових приміщень другого та третього поверхів загальною площею 242,3кв.м (майно) за користуванням яким орендар повинен був сплачувати оренду плату до державного бюджету (50%) і балансоутримувачу (50%) яким є позивач.

Проте ТОВ у порушення п. 3.5 та п. 5.3 договору не сплачувало оренду плату у розмірах визначених Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами та доповненнями) що згідно п. 9.4. є підставою для його розірвання, стягнення заборгованості по орендній платі та заборгованості по поверненню експлуатаційних видатків балансоутримувача, на утримання об'єкту оренди

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.08.2014 р. за вказаним позовом порушено провадження у справі № 916/3286/14. (а.с.1)

05.09.2014 р. ТОВ до господарського суду надало відзив на позов, в якому просило суд відмовити у задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування своєї позиції відповідач зазначив, що вимоги викладені у позові є необґрунтованими, оскільки договором встановлено розмір орендної плати, а тому підстав для сплати іншого розміру орендної плати не має. Посилання позивача на те, що при розрахунку погодинної орендної плати, яка розраховується на підставі добової, необхідно використовувати не 24 години у добу, 10 на підставі розпоряджень директора училища, яка не є стороною в договорі, є безпідставним та необґрунтованим.

Твердження позивача щодо стягнення 7 915,02 грн. за цілодобове використання частини приміщень є безпідставним та необґрунтованим. Щодо стягнення 5 220,84 грн., також є безпідставним, оскільки відповідного договору на відшкодування витрат з утримання орендованого майна укладено не було з вини позивача.

Щодо розірвання договору, то за договором наймодавцем є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області, орендарем є ТОВ, а оскільки позивач не є стороною договору, то і відсутні правові підстави для пред'явлення такої вимоги.

Крім того позивачем не в повному обсязі сплачено судовий збір. (а.с. 57-62)

10.09.2014 р. від позивача до місцевого суду надійшло клопотання про залучення до участі у справі, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Фонд державного майна України по Одеській області. (а.с. 68-69)

Ухвалою господарського суду Одеської області від 11.09.2014 р. залучено до участі у справі в якості третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області (далі ФДМ). (а.с. 73-74)

30.09.2014 р. ТОВ надало до господарського суду пояснення, в яких зазначило, що істотні умови договору та додаткові умови договору узгоджені сторонами, договір є чинним, зміни до нього не вносились, таким чином вимоги позивача щодо необхідності перерахунку та сплати орендних платежів у більшому розмірі, ніж це передбачено договором, є необґрунтованим та незаконним. Орендовані приміщення використовувались виключно за умовами договору. Договору на відшкодування витрат з утримання орендованого майна з вини позивача не укладалось. (а.с.78-81)

13.10.2014 р. ФДМ до господарського суду надав пояснення в яких зазначив, що нарахування орендної плати повинно здійснюватись на підставі п. 3.1 договору. Щодо нарахування витрат за роботи та послуги по утриманню орендованого майна, то це питання повинно бути вирішене між орендарем та балансоутримувачем. Орендна плата за договором, орендарем сплачується у відповідності до умов договору своєчасно та у повному обсязі, станом на 13.01.2014 р. заборгованість з орендної плати - відсутня. Крім того ФДМ просив господарський суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. (а.с. 111-113)

Ухвалою господарського суду Одеської області від 13.10.2014 р. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області залучено до участі у справі в якості відповідача. (а.с. 115-116)

14.11.2014 р. ФДМ до місцевого господарського суду надав відзив на позов в якому просив господарський суд відмовити позивачу у задоволені позову з наступних підстав.

За умовами укладеного договору позивач є Балансоутримувачем, відповідно до нормами чинного законодавства України та умовами договору Балансоутримувач не наділений правом вимагати розірвання договору, тому вимога щодо розірвання договору є необґрунтованою. Щодо нарахування орендної плати та витрат за роботи та послуги по утриманню орендованого майна, ФДМ зазначив ті ж самі доводи, що і у поясненнях від 13.10.2014 р. (а.с. 151-154)

Рішенням господарського суду Одеської області від 09.12.2014 р. (повний текст складено та підписано суддею Демешиним О.А. 15.12.2014 р.) у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення господарського суду вмотивовано тим, що за діючим договором, підписаним сторонами на визначених в ньому умовах, заборгованості у відповідача перед позивачем - не існує. У спірному договорі, в якому позивач не є стороною (ні Орендодавцем, ні Орендарем), умови погоджено як сторонами так і позивачем. Договір є дійсним, його умови ніким не оспорюються і він є обов'язковим до виконання відповідно до вимог ст. 526 ЦК України.

За таких обставин, суд у задоволенні позовних вимог в частині стягнення з відповідача донарахованої орендної плати в розмірі 11 143,62 грн. (3228, 67 грн. + 7915.02 грн.) відмовив.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача 5 220,84 грн. видатків на утримання об'єкту оренди, суд зазначив, що доданим до матеріалів справи Договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 01.01.2011 р. не передбачено вартість таких витрат. Позивачем не надано доказів узгодження з відповідачем розмірів витрат на утримання об`єкту оренди.

Крім того, вищевказаний договір від 01.01.2011 р. про відшкодування витрат балансоутримувача припинив дію з 27.10.2012 р. оскільки пунктом 5.1. цього договору було встановлено, що його укладено строком до 26 жовтня 2012 року. Доказів продовження цього зазначеного договору позивачем не надано. (а.с. 180-185)

Не погоджуючись з цим судовим рішенням позивач звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою у який просить рішення місцевого суду скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

В обґрунтування вимог викладених в апеляційній скарзі скаржник послався на те, що судом при прийнятті рішення не прийнято до уваги та не досліджено належним чином матеріали справи в частині режиму доступу до об'єкту оренди та в частині застосування орендної ставки, що суттєвим чином впливає правильне та об'єктивне з'ясування обставин справи.

Судом не надано належної оцінки положень п. 4. Постанови № 786 та наказу Фонду Державного майна України від 22.08.2000 №1765 «Щодо роз'ясень і рекомендацій до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна».

Також місцевим господарським судом не було належним чином досліджено положення Акту ревізії фінансово - господарської діяльності Національного університету «Одеська юридична академія» за період з 1 травня 2012 року по 31 березня 2014 року.

Скаржник вважає, що місцевим господарським судом порушено приписи ст.. ст. 43, 82 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суд від 14.01.2015 р. апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 10.02.2015 р. о 11:30 год., про що сторони, згідно приписів ст. 98 ГПК України, були належним чином повідомлені.

Фіксація судового процесу здійснювалась за допомогою технічних засобів.

Представник скаржника (позивача) в судовому засіданні підтримав вимоги викладені в апеляційній скарзі та просив суд задовольнити апеляційну скаргу на підставі викладених у ній доводів, рішення місцевого господарського суду скасувати та ухвалити нове яким задовольнити позов в повному обсягу.

Представники ТОВ в усних поясненнях наданих суду просили суд залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представник ФДМ в усних поясненнях наданих суду також просив, рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Згідно ст. 85 ГПК України в судовому засіданні оголошувались лише вступна та резолютивна частини судової постанови.

Заслухавши пояснення учасників процесу, обговоривши доводи, викладені в апеляційній скарзі, дослідивши обставини справи та наявні у ній докази, а також перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи та встановлено місцевим судом, що 29.10.2009 р. між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (за умовами договору орендодавець) та ТОВ Навчально-виробничий центр „Академія ювелірного мистецтва" (за умовами орендар) було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності ( далі по тексту договір оренди), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне почасове користування державне нерухоме майно, а саме: частину нежитлових приміщень другого та третього поверхів, загальною площею 242,5 кв.м. (далі майно), що розміщені за адресою: м. Одеса вул. Млинова, буд 24, корпус А, та перебувають на балансі Державного професійно-технічного закладу „Одеське вище професійне училище сфери послуг" (балансоутримувач) вартість якого станом на 04.05.2009р. складає 540 000,00 грн., з метою розміщення закладу освіти (п'ять годин кожного дня з 9.00 до 14.00, крім суботи і неділі) (преамбула та п.п.1.1. і 1.2. договору)

Відповідно до вимог п. 2.1 договору оренди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати державної реєстрації договору та підписання акта приймання-передавання майна.

Пунктом 3.1. договору оренди сторони узгодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 (зі змінами) та становить без урахування ПДВ за базовий місяць 698,00 грн., а пунктом 3.4. визначили,що орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувача у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 12 числа місяця наступного відповідно до пропорцій розподілу, установлених КМ України.

Пунктом 3.7. договору оренди встановлено, що за ініціативою орендодавця стягнення заборгованості з орендної плати та пені вирішується в судовому порядку.

Розділами 5-8 договору оренди визначено права та обов'язки орендодавця, орендаря і балансоутримувача, а розділом 9 визначена відповідальність та порядок вирішення спорів за договором.

Відповідно до розділу 10 договору оренди цей договір укладено строком на один рік та передбачено, що за відсутності заяви однієї із сторін про припинення його або змін його умов він вважається продовженим на новий строк.(а.с.18-23).

Зі змісту цього договору оренди вбачається, що незважаючи на те, що у преамбулі договору оренди визначено що сторонами цього договору є лише орендодавець і орендар, тобто дві сторони, умовами договору оренди передбачені права та обов'язки не тільки цих сторін а й Балансоутримувача - Державного професійно-технічного закладу "Одеське вище професійне училище сфери послуг", який з поряд з сторонами договору підписав цей договір.

До договору оренди складено додаток в якому визначено розрахунок орендної плати з розрахунку п'ять годин кожного дня з 9.00 до 14.00, крім суботи і неділі (а.с.24).

Матеріали справи свідчать, що актом приймання передачі від 29.10.2009 р., підписаним та скріпленим печатками орендодавця , орендаря і балансоутримувача, майно, яке предметом є оренди за договором оренди було передано орендодавцем орендарю. При цьому в акті, як і в договорі оренди, зазначено що вартість об'єкту станом на 04.05.2009 р. складає 540 000,00грн і що мета використання об'єкту: розміщення закладу освіти (п'ять годин кожного дня з 9.00 до 14.00 , крім суботи і неділі). (а.с.25)

Матеріали справи свідчать, що 22.02.2010 р. орендодавець і орендар уклали договір про внесення змін до договору оренди яким продовжили дію договору оренди до 26.10.2012 р., включно. (а.с.26)

З матеріалів справи також вбачається, що 01.01.2012 р. орендодавець і орендар уклали договір про внесення змін до договору оренди згідно якого змінено зазначеного в ньому балансоутримувача на іншого а саме на Національний університет «Одеська юридична академія» та визначили нові реквізити сторін. Цей договір був підписаний орендодавцем, орендарем і новим Балансоутримувачем. (а.с.27-28).

01.03.2013 р. орендодавець і орендар уклали договір про внесення змін до договору оренди згідно якого: змінено данні про вартість об'єкту оренди, а саме визначено, що вартість об'єкту станом на 01.11.2012 р. складає 779 000,00 грн.; за базовий розрахунок орендної плати прийнято грудень 2012 р. в розмірі - 2714,85 грн.; продовжено дію договору до 29.10.2013 р., включно; також зазначено що раніше укладені розрахунок орендної плати і акт приймання передачі об'єкту в оренду втратили чинність. (а.с.29-30)

До цього договору сторони уклали розрахунок орендної плати і акт приймання передачі об'єкту в оренду в нових редакціях. (а.с.32-32, 33)

При цьому в акті приймання передачі об'єкту в оренду, викладеному в новій редакції сторони визначили, що вартість об'єкту станом на 01.11.2012 р. складає 779 000,00 грн. і що мета використання об'єкту: розміщення закладу освіти (п'ять годин кожного дня з 9.00 до 14.00, крім суботи і неділі), тобто такі ж данні що і у договорі від 01.03.2013 р.

Водночас у розрахунку орендної плати, викладеному в новій редакції, на відміну від умов договору оренди, з у рахуванням змін внесених вищевказаним договором від 01.03.2013 р., визначено інші (відмінні) часи (порядок) користування (оренди) приміщень, а саме зазначено, що частина приміщень загальною площею 173, 3 кв.м. орендується погодинно на десять місяців з 01.09 по 30.06. щорічно, а на частина приміщень загальною площею 69.2 кв.м. - знаходяться в постійній оренді.

Проте як зазначалось в умови самого договору оренди не вносились зміни щодо часу (порядку) використання орендарем об'єкту оренди, тобто п.1.2. і п.2.5. залишились в первісній редакції яка передбачає, що майно використовується орендарем під розміщення закладу освіти на протязі п'яти годин кожного дня з 9.00 до 14.00, крім суботи і неділі.

З викладено вбачається, що має місце колізія між даними зазначеними в самому договорі оренди і акті приймання передачі об'єкта в оренду, стосовно часу та порядку користування приміщеннями, з даними зазначеними в розрахунку до договору оренди, щодо часу (порядку) користування об'єктом оренди.

Колегія суддів вважає, що якщо б в договорі оренди не визначався проміжок часу яким кожного дня орендар використовує об'єкт оренди і робилось би посилання на те, що час визначається в розрахунку (додатку) до договору (відсильні умови), то тоді слід було б враховувати данні зазначені в розрахунку, оскільки це б були єдині узгоджені данні.

Однак якщо в договорі оренди чітко визначено проміжок часу (порядок) на протязі якого орендар використовує об'єкт оренди кожний день, за виключенням суботи та неділі, то колегія суддів вважає, що слід враховувати данні зазначені саме в договорі який є основним документом і який визначає права та обов'язки сторін та правила користування об'єктом що орендується, тобто при колії даних (умов) в договорі і розрахунку слід застосовувати данні (умови) основного, а не похідного документа, тобто договору оренди, а не розрахунку до нього і саме виходячи з умов договору оренди розраховувати орендну плату.

З матеріалів справи вбачається, що 19.11.2014 р. орендодавець і орендар уклали договір про внесення змін до договору оренди яким продовжили дію договору оренди до 26.10.2015 р.,включно. (а.с.155)

Позивач у позові просив суд розірвати договір оренди, стягнути з відповідача -ТОВ заборгованість по орендній платі та заборгованість по відшкодуванню його, як балансоутримувача, витрат на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю за спірним договором оренди.

Колегія суддів вважає за необхідне надати оцінку кожній з вищезазначених вимог окремо та зробленим місцевим судом по цим вимогам висновкам.

Щодо позовної вимоги позивача про розірвання договору оренди та висновків місцевого суду по цій вимозі.

Позивач просив розірвати договір оренди, оскільки ТОВ не сплачує орендну плату у встановлених законодавством розмірах, що підтверджується на думку позивача актом ревізії фінансово - господарської діяльності Національного університету «Одеська юридична академія» за період з 1 травня 2012 року по 31 березня 2014 року .

Згідно приписів ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно ст. 783 ЦК України розірвання договору найму на вимогу наймодавця можливо у разі у, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно приписів ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі:

закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди;

ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди;ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Аналіз вищезазначених правових норм надає можливість зробити висновок,що договір оренди (найму) може бути розірваний в судовому порядку на вимогу або Орендодавця або орендаря .

Будь-які норми ЦК України, ГК України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна», які регулюють відносини оренди (найму) не передбачають права балансоутримувача, якщо він не є орендодавцем, звертатись до суду з позовними вимогами про розірвання договору оренди(найму).

Умовами спірного договору оренди, а саме 8.2. Балансоутримувачу (позивачу) надано право ініціювати розірвання цього договору.

Однак право ініціювання розірвання договору на переконання колегії суддів не є тотожним праву на звернення до суду з таким позовом, а має на увазі, що Балансоутримувач у разі порушення орендарем умов договору може звернутись до орендодавця з такою пропозицією.

Слід зазначити, що право на звернення до суду з вимогою про розірвання спірного договору оренди згідно йому умов надано орендодавцю (п.9.4), а орендодавець, як вбачається з його письмових пояснень наданих суду першої інстанції заперечує проти розірвання договору та стягнення заборгованості по орендній платі.

Враховуючи викладене0 колегія суддів дійшла висновку, що позивач не мав правових підстав для звернення до суду з позовною вимогою про розірвання договору оренди, оскільки не має повноважень та прав, ні згідно умов договору ні згідно норм чинного законодавства, на таке звернення, а відтак місцевий суд обґрунтовано відмовив йому в задоволенні цієї позовної вимоги.

Щодо позовних вимог позивача про стягнення заборгованості по орендній платі та висновків місцевого суду по цій вимозі.

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Згідно ст. 19 вказаного Закону Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і Балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами та доповненнями) затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (далі Методика) .

Згідно ст. 21 вказаного Закону розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.

Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Як вбачається зі змісту спірного договору оренди, зі змінами внесеними до нього додатковими договорами, сторони узгодили в ньому розміри орендної плати порядок її нарахування та строки її здійснення з посиланням на приписи Методики.

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ здійснював орендні платежі у встановленому договором оренди розмірі і не має заборгованості по цій оплаті, що до речи визнає і підтверджує орендодавець.

Позивач у порушення приписів ст. ст. 33 і 34 ГПК України не довів що ТОВ має заборгованість по орендній платі визначеній умовами Договору оренди, тобто що ТОВ не сплачувало орендну плату у розмірі встановленому договором і має заборгованість по ній.

Слід зазначити, що представник скаржника в усних пояснення наданих суду апеляційної інстанції визнав, що орендар не має заборгованості по орендній платі нарахованій згідно умов договору, однак вважає, що цей розмір не відповідає Методики.

Колегія судді також звертає увагу на те, що матеріали справи не містять доказів, що скаржник звертався до орендодавця та/або д орендаря з пропозицією про внесення змін у умови договору щодо розміру орендної плати, в т.ч. приведення її розміру у відповідності до вимог визначених у Методики, як і не звертався до суду з позовом про внесення таких змін у договір оренди.

Викладене свідчить, що орендар сплачував орендну плату згідно умов договору і не має по ній заборгованість за визначений позивачем період часу.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що місцевий господарський суд обґрунтовано відмовив позивачу в задоволенні позовних вимог в частині стягнення з відповідача донарахованої орендної плати в розмірі 11 143,62 грн. (3228,67 грн. + 7915,02 грн.).

Оцінюючи посилання скаржника на те, що місцевим судом належним чином не досліджено положення Акту ревізії фінансово - господарської діяльності Національного університету «Одеська юридична академія» за період з 1 травня 2012 року по 31 березня 2014 року (далі Акт), колегія суддів апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити, наступне.

Дійсно місцевий господарський суд при прийнятті свого рішення на витяг з Акту не посилався і не надав йому оцінку.

Однак, колегія суддів звертає увагу на те, що цей Акт не є належним доказом порушення ТОВ договірних зобов'язань, оскільки він не змінює договірних відносин між сторонами, в т.ч. стосовно визначеного сторонами розміру орендної плати.

Слід зазначити, що ні орендодавець ні позивач, як балансоутримуч, не звертались до суду з позовними вимогами про зміну розміру орендної плати та порядку її нарахування, в т.ч. з урахуванням кількості часу та днів на тиждень на протязі яких використовуються приміщення що орендуються і відповідно по цьому питанню не приймалось судове рішення, а тому розмір та порядок нарахування орендної плати слід визначати виходячи з умов договору, а не висновків зроблених в Акті.

Таким чином, доводи скаржника з приводу того, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку з підстав неналежного дослідження положень Акту, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки це не призвело до прийняття господарським судом помилкового прийняття рішення.

Щодо позовних вимог позивача про стягнення 5 220,84 грн. відшкодування видатків на утримання об'єкту оренди та висновків місцевого суду по цій вимозі.

Дійсно згідно п. 5.11. договору оренди орендар зобов'язувався здійснювати витрати , пов'язані з утримання орендованого майна і протягом робочих 15 днів після підписання цього договору укласти з Балансоутримувачем договір на відшкодування Балансоутримувачу витрат на утримання орендованого майна на надання комунальних послуг орендарю.

З матеріалів справи вбачається, що 01.01.2011 р. між Балансоутримувачем (позивачем) та орендарем -ТОВ, на виконання п.5.11. договору оренди, було укладено Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю (далі по тексту: Договір про відшкодування витрат від 01.01.2011 р.).

Відповідно до п. 2.1.1. цього договору Балансоутримувач будівлі зобов'язується забезпечити: виконання всього комплексу робіт, пов'язаних з обслуговуванням та утриманням будівлі і прибудинкової території, у тому числі орендарю і його співробітникам згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями. Перелік робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюється цим договором. Розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються Балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтного-будівельними організаціями та іншими суб`єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.

Пунктом п.5.1 цього договору визначено що його укладено строком до 26.10.2012 р., а п.5.5. передбачено, що чинність договору припиняється внаслідок закінчення строку на який його було укладено. (а.с.35-37)

При цьому колегія суддів звертає увагу, що умовами цього договору не передбачена автоматична його пролонгація (продовження його дії) після настання строку на який його було укладено за мовчазною згодою сторін.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду, що Договір про відшкодування витрат від 01.01.2011 р. припинив свою дію з 27.10.2012 р..

Наявний в матеріалах справи примірник договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю від 30.09.2014р. з додатками (алгоритмами розрахунку відшкодування витрат) до нього (а.с.100-108), не підписаний зазначеними в ньому сторонами цього договору, а відтак він є неукладеним і відповідно зобов'язання та права сторін визначені в ньому не можна враховувати при вирішенні цього спору та він не може бути підставою для стягнення зазначеної позивачем заборгованості по відшкодуванню витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Аналіз позовних вимог позивача в частині періоду за який він просить стягнути вказану у позові заборгованість по відшкодуванню йому понесених ним витрат (з 01.05.2012 р. по 01.04.2014 р.) у співвідношенні зі строками дії договірних стосунків (відносин) надає можливість зробити висновок, що позивач просить стягнути заборгованість яка частково виникла під час дії Договору про відшкодування витрат від 01.01.2011 р., а саме з 01.05.2012 р. (визначена позивачем у позові дата початку виникнення заборгованості) по 26.10.2012 р. (закінчення дії договору який, як зазначалось вище, згідно його умов не передбачає автоматичну його пролонгацію, а встановлює що чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення строку на який його було укладено), а частину заборгованості за період після закінчення дії Договору про відшкодування витрат від 01.01.2011р. тобто за період коли між орендарем та Балансоутримувачем не було договірних стосунків щодо відшкодування вказаних позивачем витрат.

Проте аналіз умов Договору про відшкодування витрат від 01.01.2011 р., надає можливість зробити висновки, що в цьому взагалі не визначено послуги та роботи за надання (виконання) яких ТОВ повинно відшкодовувати витрати, порядок їх прийняття (узгодження), а також не визначено сам розмір цих витрат та порядок їх оплати.

Слід зазначити, що позивачем ані у суді першої інстанції, ані в апеляційній інстанції у порушення приписів ст. 33 і 34 ГПК України не надано будь-яких доказів узгодження з ТОВ переліку і об'ємів послуг та робот за надання (виконання) яких ТОВ повинно відшкодовувати витрати та розмірів витрат на утримання об`єкту оренди.

За таких обставин визначена позивачем заборгованість за період дії цього договору є необґрунтованою, а тому не підлягає стягненню, як є необґрунтованою і такою що не підлягає стягненню зазначена ним заборгованість за період з 27.10.2012р. по 01.04.2014р. тобто за період часу колі договірні відносини між орендарем та Балансоутримувачем щодо відшкодування витрат вже не існували (припинились), а нові не виникли.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що місцевий суд обґрунтовано відмовив позивачу в задоволенні всіх його позовних вимог.

Згідно Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 22.03.2012 р. Про судове рішення" рішення господарського суду повинно ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що бе руть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Відповідно до статті 104 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення суду є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи; 4) порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

На думку судової колегії місцевий суд повністю встановив та дослідив фактичні обставини справи дав повну та всебічну оцінку наявним у ній доказам та правильно застосував норми матеріального права, тобто рішення місцевого суду відповідає вищезазначеним вимогам.

Наведені скаржником в апеляційній скарзі доводи , які фактично повторюють його доводи викладені в позові та письмових поясненнях до нього і якім місцевий суд надав належну, не спростовують висновків місцевого суду та не доводять їх помилковість, а тому не можуть бути підставою для скасування судового рішення та ухвалення нового про задоволення позову.

На підставі викладеного колегія суддів дійшла висновку, що рішення місцевого суду відповідно до вимог статті 43 ГПК України ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду, а відтак підстав передбачених ст. 104 України для його скасування не вбачає.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів -

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарського Одеської суду області від 09.12.2014 р. по справі №916/3286/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу Національного університету „Одеська юридична академія" - без задоволення.

Постанова, згідно ст. 105 ГПК України, набуває законної сили з дня її оголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено і підписано 10.02.2015 р.

Суддя - доповідач: М.А. Мирошниченко

Судді О.Л. Воронюк

В.В. Лашин