Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "04" лютого 2015 р. Справа № 906/75/15

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Гансецького В.П.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, НОМЕР_1 від 13.07.98р., ОСОБА_2, дов.

від 04.02.15р.

від відповідача: Рябчук М.І. - голова правління (витяг з постанови загальних зборів

Лугинського РСТ від 20.11.13р.), НОМЕР_2 від 30.01.96р.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі справу

за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (смт.Лугини Житомирської області)

до Лугинського районного споживчого товариства (смт.Лугини Житомирської області)

про зобов'язання вчинення певних дій

Позивач звернулася з позовом про зобов'язання Лугинського районного споживчого товариства здійснити зарахування в рахунок орендної плати за договором оренди об'єкта нерухомості від 01.10.12р. на користь позивача понесених витрат в сумі 74135,84 грн. по заміні системи опалення та ремонту орендованого приміщення.

Позивач та її представник в судовому засіданні позов підтримали у повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві. Зокрема, посилаючись на доповнені абзаци 2 та 3 до пп.5.1 договору оренди об'єкта нерухомості від 01.10.12р. позивач зазначила, що протягом жовтня місяця 2012 року та по лютий місяць 2013 року включно нею було проведено заміну системи опалення та проведено ремонт орендованого приміщення загальною площею 240,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідач у відзиві від 29.01.15р. № 9 на позовну заяву та його представник в судовому засіданні проти позову заперечили, просили відмовити у його задоволенні у зв'язку з безпідставністю (а.с.23-26). Зокрема, зазначили, що позивачем на підтвердження своїх позовних вимог не подано будь-яких документів, які б свідчили про фактичне понесення нею витрат по заміні системи опалення та ремонту орендованого приміщення, зокрема, таких як: кошторисна документація, акт прийняття виконаних робіт, документ про сплату за виконані роботи, тощо.

Заслухавши учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, господарський суд,-

ВСТАНОВИВ:

01.10.12р. між Комбінатом громадського харчування Лугинського районного споживчого товариства, та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (позивачем) укладено договір оренди об'єкта нерухомості (а.с.10,11).

Згідно пп.1.1 Статуту Підприємства райспоживтовариства Лугинського комбінату громадського харчування, це підприємство створене районним споживчим товариством (далі райспоживтовариство), яке є його засновником та власником (а.с.28-33).

10.01.13р. правлінням Лугинського районного споживчого товариства прийнято рішення про реорганізацію комбінату громадського харчування Лугинського районного споживчого товариства шляхом приєднання до Лугинського райспоживтовариства, яке є його правонаступником.

Згідно п.1 договору, орендодавець передав, а позивач (орендар) прийняла у тимчасове платне користування частину нежитлової будівлі, (комбінату) загальною площею 240,0 кв.м. для проведення торгівельної діяльності, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що підтверджується актом прийому - передачі приміщення від 01.10.12р. (а.с.12,13).

Згідно пп.5.1 договору, орендна плата за користування одним квадратним метром об'єкта оренди становить 12,00 грн. за місяць в т.ч. ПДВ. Загальний розмір орендної місячної плати за користування об'єктом оренди складає 2880,00 грн. в т. ПДВ. На протязі 3-х місяців, на час проведення ремонту їдальні, котла водяного опалення, опалювальної системи орендну плату орендар не сплачує. Орендна плата сплачується в національній валюті України з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць за даними Держкомстату України.

Відповідно до пп.5.2 договору, орендна плата сплачується орендарем на рахунок орендодавця до 15-го числа кожного місяця, в якому здійснюється користування об'єктом оренди.

Згідно пп.5.3 договору, крім орендної плати орендар на підставі показників лічильника та після отримання рахунків орендодавця відшкодовує вартість енергопостачання, яке споживається орендарем.

Відповідно до пп.3.3.2 пп.3.3 договору, орендар зобов'язався вчасно і в повному обсязі, у відповідності до умов цього договору, сплачувати орендну плату.

Згідно пп.3.3.7 договору, орендар зобов'язався самостійно та за власні кошти здійснювати заходи щодо підтримання об'єкта оренди у стані не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду за цим договором, з урахуванням нормального фізичного зносу вказаного об'єкта.

Відповідно до пп.4.1 договору, договір діє з 1 жовтня 2012 року до 30 вересня 2015 року включно.

01.10.12р. на виконання умов договору сторони підписали акт приймання-передачі в оренду об'єкту нерухомості, в якому зафіксували, що об'єкт нерухомості, внутрішньобудинкові та зовнішні прибудинкові комунікації, які передаються в оренду, є в належному технічному стані, відповідають санітарним і протипожежним нормам, не мають механічних пошкоджень (а.с.12).

01.10.12р. представник орендодавця та орендар обстежили систему опалення орендованого приміщення та встановили, що вказана система вийшла з ладу і проведення її ремонту є недоцільним. Сторони дійшли згоди про повну заміну системи опалення. Всі роботи по заміні системи опалення мав виконати орендар з подальшим відшкодуванням понесених затрат відповідно до пп.5.1 договору за окремим доповненням сторін, про що було складено відповідний акт від 01.10.12р. (а.с.14).

10.10.12р. представники сторін склали акт про те, що в орендованому приміщенні демонтовано систему опалення (а.с.15).

За умовами пп.5.1 договору (в редакції додатку до договору (а.с.13)) та додатку від 10.10.12р. (а.с.16), орендна плата за користування одним квадратним метром об'єкта оренди становить 12,00 грн. за місяць в т.ч. ПДВ. Загальний розмір орендної місячної плати за користування об'єктом оренди складає 2880,00 грн. в т. ПДВ. На протязі 3-х місяців, на час проведення ремонту їдальні, котла водяного опалення, опалювальної системи орендну плату орендар не сплачує на термін з 01.11.2012р. по 31.01.2013р. включно. Орендна плата сплачується в національній валюті України з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць за даними Держкомстату України. Витрати по заміні системи опалення та ремонту їдальні, понесені орендарем, зарахувати в рахунок орендної плати.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 26.01.15р. у справі № 906/1532/14 за позовом Лугинського районного споживчого товариства до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про стягнення 22936,74 грн. та зобов'язання вчинення дій встановлено, що Лугинським РСТ ФОП ОСОБА_1 була повідомлена що з 01.06.14р. Товариство відмовляється від договору оренди і вимагає повернення об'єкта оренди (а.с.59-63). У зв'язку з цим, апеляційна інстанція дійшла висновку, що договір оренди є розірваним з 01.06.14р. (а.с.62).

Відповідно до ч.3 ст.35 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Отже, постанова Рівненського апеляційного господарського суду від 26.01.15р. у справі № 906/1532/14 в частині встановлення вказаних обставин має преюдиціальне значення для вирішення спору у даній справі.

Позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, посилається на те, що Лугинське районне споживче товариство в порушення умов договору оренди від 01.10.12р. неправомірно відмовляється зарахувати в рахунок орендної плати понесені позивачем витрати в сумі 74135,84 грн. по заміні системи опалення та ремонту орендованого приміщення.

На підтвердження понесених витрат в сумі 74135,84 грн. позивачем подано довідку про вартість виконаних будівельних робіт (та витрат) по ремонту орендованого приміщення за лютий 2013 року згідно договору № 1 від 10.10.12р. Дана довідка підписана 05.02.13р. ОСОБА_1 (замовником) та генпідрядником - ПАТ "Полісся" (а.с.17).

В судовому засіданні 04.02.15р. позивачем подано копію договору № 1 від 10.10.12р., укладеного між ОСОБА_1 (замовником) та ПАТ "Полісся" (підрядником), згідно якого замовник доручив, а підрядник прийняв на себе зобов'язання виконати за оплату згідно з проектно-кошторисною документацією, затвердженою будівельними нормами і правилами та умовами даного договору робіт на ремонт частини нежитлового приміщення комбінату АДРЕСА_1 (а.с.56,57).

Згідно пп.2.3 цього договору, загальна сума договору складає 74136,00 грн.

Згідно пп.3.2 договору, початок виконання робіт - жовтень 2012р., закінчення робіт - лютий 2013 р.

Відповідач, заперечуючи проти заявленого позову, вказав на його безпідставність.

Зокрема, вказав, що позивачем на підтвердження заявлених позовних вимог не подано будь-яких документів, які б свідчили про фактичне понесення нею витрат по заміні системи опалення та ремонту орендованого приміщення, зокрема, таких як: кошторисна документація, акт прийняття виконаних робіт, документ про сплату за виконані роботи, тощо.

Крім того, зазначив, що правління Лугинського РСТ, як власник нежитлової будівлі, (комбінату), розташованої за адресою АДРЕСА_1 зверталося з листом від 23.01.15р. № 6 до керівника ПАТ "Полісся" - ОСОБА_4 про надання копій наступних документів: копії договору № 1 від 10.10.12р. на проведення ремонту частини нежитлової будівлі, (комбінату) за вказаною адресою; копії кошторису на проведення ремонтних робіт; копії акта приймання виконаних підрядних робіт; копії документу про сплату вартості виконаних підрядних робіт (а.с.47).

Директор ПАТ "Полісся" у листі - відповіді на лист відповідача від 23.01.15р. № 6 повідомив, що договір на проведення ремонту частини нежитлової будівлі, (комбінату) за адресою: АДРЕСА_2 з замовником - ФОП ОСОБА_1 не укладався. Ремонтні роботи підприємством ПАТ "Полісся" не виконувалися, оскільки не було проведено попередньої оплати згідно наданого акту виконаних робіт та довідки про вартість виконаних будівельних робіт (та витрат) від 05.02.13р. (а.с.48).

Господарський суд вважає позовні вимоги безпідставними, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч.1 ст.762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частинами 1 та 2 ст.776 ЦК України передбачено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом; капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до пп.2.3 договору, у разі припинення або розірвання договору поліпшення об'єкта оренди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від об'єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, визначаються власністю орендаря, а поліпшення об'єкта оренди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, що не можуть бути відокремлені без пошкодження орендованого майна, переходять у власність власника об'єкта оренди без відшкодування орендарю вартості здійснених поліпшень.

Підпунктом 3.3.12 договору передбачено обов'язок орендаря проводити поточний ремонт об'єкта оренди за власний рахунок та без відшкодування понесених витрат.

Згідно пп.3.4.3 договору, орендар має право за власні кошти, за погодженням з орендодавцем, проводити капітальний ремонт, реконструкцію об'єкту оренди. Реконструкцію, пов'язану з переплануванням, перенесенням перегородок і т.д., що тягне необхідність зміни до поверхового плану, здійснювати відповідно до проектно-кошторисної документації (ПКД), погодженої з орендодавцем. Капітальний ремонт, реконструкція та перепланування об'єктів оренди проводяться за рахунок орендаря, не підлягають відшкодуванню орендодавцем та не зараховуються у вартість орендної плати. У випадку створення нової речі в результаті капітального ремонту або реконструкції об'єкту оренди її власником залишається орендодавець, а орендар не має бажання набути право власності на нову річ.

Відповідно до пп.3.3.9 договору, у випадку проведення реконструкції або капітального ремонту, чи будь-яких інших невід'ємних поліпшень орендар зобов'язаний в 30-ти денний термін після їх завершення і документального оформлення передати орендодавцю оригінали проектно-кошторисної документації, акту введення в експлуатацію, акту виконання скритих робіт, кошторисної документації, усіх дозвільних документів та іншої документації пов'язаної з дозволами і виконанням цих робіт.

Таким чином, з вказаних умов договору оренди видно, що сторони визначили, що вартість поточного чи капітального ремонту, будь-які здійснені орендарем поліпшення, проведення реконструкції об'єкту оренди не підлягають відшкодуванню орендодавцем та не зараховуються у вартість орендної плати.

При реалізації ФОП ОСОБА_1 визначеного пп.3.4.3 договору права на проведення ремонту, остання на виконання пп.3.3.9 договору була зобов'язана погодити з орендодавцем відповідну проектно-кошторисну документацію та передати йому оригінали таких документів, а також акт введення в експлуатацію, акт виконання скритих робіт, кошторисну документацію, усі дозвільні документи та іншу документацію пов'язану з дозволами і виконанням цих робіт.

Частиною 1 та 3 ст.778 ЦК України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Позивачем не подано ні відповідачу, ні господарському суду доказів проведення будь-якого ремонту орендованого приміщення та вартості понесених витрат на цей ремонт.

Довідка про вартість виконаних будівельних робіт (та витрат) за лютий 2013 року (а.с.17) та договір № 1 від 10.10.12р., укладений між ФОП ОСОБА_1 та ПАТ "Полісся" (а.с.56,57) судом до уваги не беруться, оскільки не підтверджують факту проведення ремонту орендованого приміщення, спростовуються вказаним листом директора ПАТ "Полісся" та не підтверджені обов'язковими, в таких випадках, Актом виконаних робіт та кошторисом ремонтних робіт.

Крім того, слід зазначити, що умови пп.5.1 договору оренди, яким погоджено зарахувати витрати по заміні системи опалення та ремонту їдальні в рахунок орендної плати на термін з 01.11.12р. по 31.01.13р. включно необхідно розглядати в сукупності умов, визначених пп.3.3.9, пп.3.4.3 договору оренди.

Але, враховуючи, що доказів погодження з відповідачем початку проведення робіт, так само як і проведення таких робіт взагалі, позивач не подала, а зміни в пп.3.3.9, пп.3.4.3 договору в частині права орендаря на непогодження із орендодавцем ремонту, сторони не вносили, зарахування орендної плати згідно пп.5.1 договору оренди об'єкта нерухомості від 01.10.12р. є неправомірним.

Також, господарський суд вважає за необхідне зазначити, що акт обстеження системи опалення орендованого приміщення від 01.10.12р. та акт демонтажу від 10.10.12р. не підтверджують проведення робіт по заміні системи опалення, а лише свідчать про факт проведення такого демонтажу, що згідно умов договору не зумовлює відшкодування його вартості чи зарахування в рахунок орендної плати.

Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно зі ст.34 ГПК України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст.43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Господарський суд вважає, що позивачем не надано належних доказів про наявність підстав зарахування в рахунок орендної плати за договором оренди об'єкта нерухомості від 01.10.12р. на її користь понесених витрат в сумі 74135,84 грн. по заміні системи опалення та ремонту орендованого приміщення.

У зв'язку з цим, господарський суд дійшов висновку про недоведеність позовних вимог, а тому в їх задоволенні відмовляє.

При відмові в позові судовий збір, згідно ст.49 ГПК України, покладається на позивача.

Керуючись ст.ст.35, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 05.02.15

Суддя Гансецький В.П.