РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" січня 2015 р. Справа № 906/1357/14

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючої судді Олексюк Г.Є.

суддів Гудак А.В.

суддів Сініцина Л.М.

при секретарі судового засідання Юрчук Ю.М.

розглянувши апеляційну скаргу позивача Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (м.Житомир) на рішення господарського суду Житомирської області від 11.11.14 р.

у справі № 906/1357/14 (суддя Давидюк В.К. )

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (м.Житомир)

відповідач Комунальне підприємство "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (м.Житомир)

про розірвання договору оренди №1 від 28.02.2013р.

за участю представників сторін:

позивача - Паламарчук О.А., Ляшенко Р.В., представники, довіреність в справі

відповідача - Федосюк І.О., представник, довіреність в справі

третьої особи 1 - Пасічник О.М., представник, довіреність в справі

третьої особи 2 - не з'явився.

Судом роз'яснено представникам сторін права та обов'язки, передбачені ст.ст.20, 22 ГПК України.

Клопотання про технічну фіксацію судового процесу не поступало, заяв про відвід суддів не надходило.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Житомирської області від 11 листопада 2014 року у справі № 906/1357/14(суддя Давидюк В.К.) в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" до Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради , за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Житомирської обласної ради, Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" про розірвання договору оренди №1 від 28.02.2013р. відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову з посиланням на ст. ст. 651,767 Цивільного кодексу України, звіту експерта від 16.08.2013р. суд першої інстанції вказав, що орендар був поінформований про незадовільний стан об'єкта оренди. Крім того, зазначив, що посилання позивача на те, що об'єкт оренди не є цілісним майновим комплексом спростовується обставинами, встановленими у постановах Рівненського апеляційного господарського суду та Вищого господарського суду у справі № 906/25/14.

Також, суд першої інстанції зазначив, що позивач не довів обставин , на які він посилався в позовній заяві.

Не погодившись із винесеним рішенням позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" звернувся із апеляційною скаргою, якою вважає його прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права та таким, що підлягає скасуванню з огляду на наступне.

Вказує, що після підписання договору оренди №1 ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" замовило експертне дослідження об'єкта оренди, оскільки попередній вигляд об'єкта був незадовільний та стан об'єкта оренди згідно акта приймання-передачі ЦМК був незадовільний. Згідно експертного звіту про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта - будівлі обласного лікувально-оздоровчого реабілітаційного центру "Полісся" - встановлено, що стан будівлі не відповідає вимогам надійної та безпечної експлуатації і його неможливо безпечно експлуатовувати. Для забезпечення надійної і безпечної експлуатації об'єкта необхідно усунути виявлені недоліки та провести реконструкцію об'єкта. Вказані обставини також підтверджує і акт приймання-передачі ЦМК від 28.02.2013 року, який підтверджує незадовільний стан майна, що передається в оренду.

На виконання п.6.3 договору, відповідно до якого Орендар має право лише з дозволу Обласної ради та згідно зі встановленим порядком, проводити за власний рахунок невід'ємні поліпшення орендованого майна, ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" звернулося до Житомирської обласної ради для надання останньою такого дозволу. Проте ,Житомирська обласна рада листом №р-5-21/948 від 20.09.2013 року повідомила про залишення даного звернення без задоволення,чим порушила п. 7.2 Договору,який визначає обов'язок Орендодавця не вчиняти дій, спрямованих на перешкоджання Орендарю користуватися орендованим майном.

Апелянт вважає, що станом на дату подачі позову ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" заплатило орендну плату за майно, яким не може користуватися у відповідності до вимог договору оренди.

Зазначає, що в оренду було передано майно, яке не відповідає істотним умовам договору оренди, унеможливлюють використання його за цільовим призначенням та орендар не був повідомлений про особливі властивості та недоліки майна, всупереч статті 13 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".

Вважає, що отриманий ним об'єкт оренди є не цілісним майновим комплексом, а деякою кількістю будівель і споруд, які не відповідають визначенню частини 1 статті 4 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" та призначенню договору оренди, а саме: відсутні - об'єкт оренди, земельна ділянка, автономні інженерні комунікації та системи енергопостачання, водопостачання та водовідведення.

Звертає увагу, що про факт передачі предмету оренди у неналежному стані, що унеможливлює його використання за цільовим призначенням було повідомлено КП "Агенція з питань регіонального розвитку" і Житомирську обласну раду листом №140/09 від 17.09.13р., у якому просили припинити дію договору та повернути (компенсувати) витрачені нами грошові кошти в сумі 307603 грн.

За результатами розгляду даного листа Рішенням Житомирської обласної ради №1045 від 19.11.13р. його було задоволено, а отже погоджено і розірвання договору і повернення (компенсація) коштів.

Також, суд неповно дослідив обставини справи та прийшов де передчасних висновків щодо визначення невід'ємних поліпшень майна капітальним ремонтом.

На думку апелянта, суд не звернув увагу на чинність договору станом на дату розгляду справи та не встановлено обставин, які мають значення у справі. А саме, те що договір припинено шляхом розірвання за письмовою згодою сторін, крім цього як стало відомо ТОВ "ФДК" на підставі того ж таки рішення Житомирської обласної ради від 19.11.2013 року ОЛОРЦ "Полісся" зареєструвало за собою право господарського відання на ЦМК, при цьому 01.12.2013 року встановивши там свою охорону. Вказані обставини підтверджують факт розірвання договору фактичними діями сторін, тобто з дати 19.11.2013 року, як ТОВ "ФДК" не користувався орендованим майном, так і КП "Агенція" (ОЛОРЦ "Полісся") не надавала його в оренду в силу того.

Просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області у справі №906/1357/14 від 11.11.2014 року в цілому. Прийняти постанову, якою задовольнити позов у повному розмірі.

У відзиві на апеляційну скаргу Комунальне підприємство "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної наводить свої міркування на спростування доводів скаржника та вказує на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції.

Серед іншого вказує, що до підписання договору ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" мало можливість ознайомитись з об'єктом оренди, його станом, з матеріалами оцінки майна та всіма документами. Представники ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" неодноразово оглядали та обстежували цілісний майновий комплекс до підписання договору і жодних зауважень щодо стану об'єкта оренди висловлено не було. Крім того, матеріали незалежної оцінки майна, переданого в оренду, містять дані про його стан на момент укладення договору. Розмір орендної плати за цілісний майновий комплекс КП "ОЛОРЦ "Полісся" Житомирської обласної ради розрахований на підставі даних акта оцінки цілісного майнового комплексу, що враховує стан майна.

Підтвердженням того, що ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" в момент підписання договору було ознайомлено зі станом майна- є підписання останнім договору про відшкодування витрат, пов'язаних із укладанням договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 28.02.13р. №1.

Зазначає, що на момент укладення договору оренди та передачі цілісного майнового комплексу, ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" було обізнано із станом об'єкта оренди, що підтверджується, актом приймання-передавання майна, в якому зазначено, що стан майна незадовільний. Жодних зауважень при прийманні-передачі об'єкту оренди щодо стану чи якості конкретних будівель чи споруд, каналізації чи будь-яких інших складових цілісного майнового комплексу, позивач не заявляв.

Обов»язок орендаря здійснювати капітальний,поточний та інші види ремонту передбачено п.5.6 Договору оренди і КП "Агенція з питань регіонального розвитку" не здійснювала будь-яких перешкод орендарю щодо проведення капітального ремонту.

Твердження позивача, що "об'єкт оренди є не цілісним комплексом, а деякою кількістю будівель і споруд, які не відповідають визначенню ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" та призначенню договору оренди, а саме відсутні - об'єкт оренди, земельна ділянка, не відповідають дійсності, оскільки вказані факти були досліджені Рівненським апеляційним господарським судом та Вищим господарським судом України при розгляді справи № 906/25/14 за позовом ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" до КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради про визнання договору оренди недійсним і відповідно до ч.3 ст.35 ГПК України не підлягають доведенню.

Щодо посилання ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" на ст. 611, 651, 653, 767 ч.1 ст. 784 ЦК України та листи про припинення договору від 17.09.13р. та від 04.11.13р., вказує ,що дійсно Рішенням Житомирської обласної ради від 19.11.13р. № 1045 надано дозвіл на дострокове розірвання, за згодою сторін, договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся",проте листом від 22 листопада 2013 року КП "Агенція з питань регіонального розвитку" повідомило орендарю про необхідність надати представника від ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" для участі у комісії з повернення орендованого майна. Відповіді на даний лист від позивача вони не отримали , представника для участі в комісії з повернення орендованого майна не надало.

Звертає увагу, що згідно з п. 10.3 Договору зміни і доповнення або розірвання цього Договору допускаються за взаємною згодою сторін шляхом укладення відповідного Договору.

Вказує, що враховуючи дозвіл Житомирської обласної ради між сторонами договору -КП "Агенція з питань регіонального розвитку" та ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані", мав бути укладений письмовий Договір (угода) про розірвання договору оренди №1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради від 28.02.13р.

Разом з тим, будь-яких дозволів на повернення коштів Житомирськеою обласною радою не надавалось.

28 липня 2014 року КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради направила ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" для узгодження проект додаткової угоди до Договору оренди №1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради про розірвання договору за згодою сторін, проте відповіді на вказаний лист не отримали, майно за актом-приймання передачі орендарем не передано. Вважає, що згоди щодо дострокового розірвання договору оренди №1 у встановленому чинним законодавством та договором оренди порядку, сторонами не досягнуто.

Щодо доводів апелянта про те, що останнє з 19.11.13р. не користувалось орендованим майном та стосовно реєстрації права господарського відання, повідомляє, що апелянт орендоване майно не повернув ,оскільки жодного документу, що вимагає договір та чинне законодавство, які б свідчили про повернення майна сторонами договору не підписано та відповідних дій направлених на повернення майна, відповідач не вчиняв.

Просить залишити рішення господарського суду Житомирської області від без змін, а апеляційну скаргу ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" без задоволення.

Відзивів на апеляційну скаргу від Житомирської обласної ради та Комунального підприємства "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" не надійшло, що відповідно до ч.2 ст.96 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення місцевого господарського суду.

У судовому засіданні представники апелянта підтримали доводи, викладені в апеляційній скарзі в повному обсязі. Просили скасувати рішення господарського суду Житомирської області та прийняти нове рішення про задоволення позову.

Представник відповідача проти доводів апеляційної скарги заперечував з підстав, викладених у відзиві. Просив залишити рішення господарського суду Житомирської області без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представник третьої особи Житомирської обласної ради проти доводів апеляційної скарги заперечував. Просив залишити рішення господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

В судовому засіданні 24.12.14р. представник Комунального підприємства "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" проти доводів, викладених в апеляційній скарзі заперечила. Просила рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

В подальшому представник третьої особи не скористався правом участі під час апеляційного перегляду справи та не забезпечив явку свого представника у судове засідання апеляційного господарського суду, хоча про час та місце апеляційного перегляду справи повідомлявся заздалегідь та належним чином, про що свідчить протокол судового засідання та розписка від 24 грудня 2014 року про відкладення розгляду справи на 28 січня 2015 року об 15 год. 00 хв. (а.с.192,196-197).

Абзацом другим підпункту 3.9.1 підпункту 3.9 пункту 3 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" №18 від 26.12.2011 року (із змінами та доповненнями) роз'яснено про те, що у разі присутності сторони або іншого учасника судового процесу в судовому засіданні протокол судового засідання, в якому відображені відомості про явку сторін (пункт 4 частини другої статті 81-1 ГПК), є належним підтвердженням повідомлення такої сторони (іншого учасника судового процесу) про час і місце наступного судового засідання.

Оскільки представник Комунального підприємства "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" належним чином повідомлявся про час та місце апеляційного перегляду справи, враховуючи обмеженість строків вирішення спору, явка сторін обов'язковою не визнавалась, судова колегія не вбачає підстав для відкладення розгляду справи та визнала за можливе розглянути справу у відсутність представника третьої особи.

Відповідно до статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі. У процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, дослідивши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права при винесенні оскарженого рішення, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Комапані" не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено судом першої інстанції, 28.02.2013р. між Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (орендар) укладено договір оренди №1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (а.с. 9-11).

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради за адресою: м. Житомир, провулок Оздоровчий, 7, на земельній ділянці, розмір якої складає 4,1478 га, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (підприємство), склад і вартість якого визначено відповідно до акта оцінки, протоколу про результати інвентаризації та передавального балансу підприємства, складеного станом на 31.08.12р., становить 5466709,00 грн., без ПДВ, у тому числі: основні фонди за залишковою вартістю 5466709,00 грн., без ПДВ.

В матеріалах справи міститься звіт про оцінку майна цілісного майнового комплексу, зроблений Приватним підприємством "Експерт - Сервіс - Консалт", в якому зазначено, що вартість будівель та споруд єдиного майнового комплексу становить - 5 444 503 грн. 00 коп. без ПДВ та вартість автомобілів, які входять до складу об'єкта оцінки складає - 22 206 грн. без ПДВ, разом - 5466709,00 грн., без ПДВ (а.с. 108-148).

Умовою надання даного майна в оренду є його використання за цільовим призначенням - розміщення центру соціальної адаптації та реабілітації людей (п.5.1. договору).

Згідно з актом приймання-передачі від 28.02.2013 р., який є додатком № 3 до договору, складеного за участю сторін та балансоутримувача - КП "ОЛОРЦ "Полісся", балансоутримувач передав орендарю цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради за адресою: м. Житомир, провулок Оздоровчий, 7, в якому зазначено, що стан орендованого майна незадовільний (згідно дефектовочного акту) (а.с. 13).

Після підписання договору оренди ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" замовило експертне дослідження об'єкта оренди. Відповідно до Звіту експерта Май-Маєвського В.В. від 16.08.2013 р. про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта: будівля обласного лікувально-оздоровчого реабілітаційного центру "Полісся" клуб-їдальня, корпус № 2, корпус № 3 по пров. Оздоровчому, 7, замовником якого було ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані", встановлено невідповідність стану будівлі вимогам надійної та безпечної експлуатації з необхідністю провести комплекс робіт, направлених на усунення дефектів і пошкоджень (а.с.14-26).

З огляду на дані обставини, а також на виконання п. 6.3 договору орендар звернувся до Житомирської обласної ради за дозволом на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна. При цьому, Житомирська обласна рада залишила дане звернення без задоволення (лист від 20.09.13р. № р -5-21/948, а.с. 28) .

17.09.2013р. ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" на адресу КП "Агенція з питань регіонального розвитку" направлено лист №140/09 щодо дострокового припинення договору оренди ЦМК. Листами від 04.10.2013 р. та від 07.11.13р. орендарю повідомлено, що питання про дострокове припинення договору буде розглядатися на черговій сесії Житомирської обласної ради (а.с. 56,60).

Рішенням Житомирської обласної ради від 19.11.2013 р. №1045 надано дозвіл на дострокове розірвання за згодою сторін договору оренди цілісного майнового комплексу КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, укладений між КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради та TOB "Фаворит Девелопмент Компані", а також доручено КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради, КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради вжити заходів щодо повернення цілісного майнового комплексу з оренди в порядку, встановленому чинним законодавством України (а.с. 30).

Комунальне підприємство "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради направило ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" лист про розірвання договору оренди від 22.11.2013р., яким представника ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" було запрошено для участі у комісії з повернення балансоутримувачу орендованого майна (а.с. 55).

Як вбачається із пояснень, наданих Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради як у суді першої, так і у суді апеляційної інстанції таку пропозицію орендарем було проігноровано.

Крім того, 28.07.2014 р. у листі разом з проектом додаткової угоди до договору оренди №1, адресованому директору ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані", повідомлялося про необхідність підписання сторонами такої угоди для дострокового розірвання договору оренди з актом приймання - передачі орендованого майна (а.с. 39-40).

Даний лист залишився без задоволення, майно за актом - приймання передачі не передано. Тому, згоди щодо дострокового розірвання договору оренди сторонами не досягнуто.

Оскільки станом на даний час договір не є розірваним, ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди №1 від 28.02.2013р. з підстав істотного порушення умов договору, а саме: передано майно в неналежному стані, що унеможливило його використання, а також не надано дозвіл на реконструкцію об'єкта, що виключає використання об'єкту оренди за цільовим призначенням.

Аналізуючи встановлені обставини справи, Рівненський апеляційний господарський суд вважає за необхідне застосувати наступні положення чинного законодавства .

Статтею 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

В силу вимог ч. 1 ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст. 509 ЦК України, - зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, ст.193 Господарського кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За змістом частини 1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 525 Цивільного кодексу України встановлено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.1,2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

За приписами ч. 2 ст.767 ЦК України, наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування речі. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч.3 ст. 767 ЦК України).

Частиною 4 статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено матеріалами справи, для визначення вартості розрахунку орендної плати було проведено оцінку майна, копію витягу звіту якого долучено до матеріалів справи.

Так, у п.2.7. вказаного звіту зазначено про технічний стан оцінки об'єкта, де в третьому абзаці міститься наступна інформація: "Після зупинки роботи об'єктів, конструкціям будівлі було завдано значної шкоди: особливо демонтаж системи опалення, водогону зазнали значної шкоди, а слідом масово зруйновано підлогу на значних ділянках, опорядження, дерев'яні конструкції. Допоміжні приміщення (склади, гаражі, пральня мають теж значні пошкодження). Загальний стан будівель - незадовільний (а.с. 118).

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

В матеріалах справи міститься звіт про оцінку майна, зроблений Приватним підприємством "Експерт - Сервіс - Консалт" у 2012 році, договір укладено у 2013 році, а отже оцінка об'єкта оренди відповідає вимогам чинного законодавства та є належним доказом вартості цілісного майнового комплексу та його стану.

Разом з тим, додатком 3 до договору оренди №1 сторонами підписаний акт приймання - передачі орендованого майна від 28.02.2013 р. в якому зафіксовано технічний стан цілісного майнового комплексу (стан орендованого майна незадовільний), зазначено його вартість, адресу та розмір земельної ділянки на якій він знаходиться (а.с.13).

За таких обставин Рівненський апеляційний господарський суд погоджується із місцевим господарським судом, що орендар був проінформований щодо незадовільного стану об'єкта оренди.

Рівненський апеляційний господарський суд звертає увагу, що закон не передбачає, що стан майна, якщо воно має якісь недоліки, не може бути об'єктом відносин найму. Передача такого майна можлива за умови погодження цього в договорі. Тому, доводи позивача стосовно передачі орендованого майна в неналежному стані, що унеможливило його використання для мети, визначеної договором, суд відхиляє та не вважає дані обставини істотним порушенням умов договору орендодавцем.

Разом з тим, колегія суддів зазначає, що визначення капітального та поточного ремонтів чітко прописано у листі Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.03р. №7/7-401 "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів", згідно якого капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

Пунктом 5.6 договору передбачено, що капітальний, поточний та інші види ремонтів об'єкта оренди є обов'язком орендаря.

Однак, позивач не мав наміру здійснювати капітальний, поточний та будь-які інші види ремонтів об'єкта оренди.

Зокрема, позивач як на підставу заявленого позову посилається на те, що листом № р-5-21/948 від 20.09.13р. (а.с.28). Житомирська обласна рада залишила без задоволення клопотання позивача щодо надання дозволу на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.

Разом з тим, колегія суддів звертає увагу ,що лист ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" про припинення договору оренди датований 17.09.13р, тоді як лист відповідача щодо розгляду звернення позивача датований 20.09.13р.(а.с. 28)

Таким чином, лист про припинення договору оренди цілісного майнового комплексу ОЛОРЦ "Полісся" був направлений ще до того, як позивачеві було повідомлено про результати розгляду звернення щодо погодження здійснення поліпшень.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції, що орендар не мав дійсного наміру виконувати умови договору, зокрема, зобов'язання щодо здійснення капітального ремонту об'єкту оренди.

Апелянтом в апеляційній скарзі також зазначено, що отриманий ним об'єкт оренди не є цілісним майновим комплексом, а деякою кількістю будівель і споруд, які не відповідають визначенню ч.1 ст.4 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" та призначенню договору оренди, а саме: відсутні об'єкт оренди, земельна ділянка, автономні інженерні комунікації та системи енергопостачання, водопостачання та водовідведення. Проте, колегія суддів апеляційної інстанції не може погодитися із даною позицією апелянта з огляду на наступне.

Відповідно до статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об'єктами оренди за цим законом є: цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 25.06.14р.,залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 12.08.2014р. у справі № 906/25/14 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" до Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради про визнання договору оренди №1 від 28.02.2013р. недійсним, який є предметом розгляду у даній справі, встановлено, що предметом оскаржуваного договору є цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради за адресою: м. Житомир, провулок Оздоровчий, 7 на земельній ділянці, розмір якої складає 4,1478 га (а.с.43-49).

Також, постановою Вищого господарського суду України від 12.08.14р. у вищезазначеній справі №906/25/14 (а.с.50-54) встановлено досягнення сторонами згоди та фактичну передачу позивачу майна підприємства в розумінні статті 191 Цивільного кодексу України, що забезпечує використання сукупності переданих активів для провадження окремої діяльності, визначення розміру орендної плати в договорі за даними акта оцінки цілісного майнового комплексу Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що відповідає статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також розташування переданого об'єкта на земельній ділянці відповідного цільового призначення та з необхідним документальним оформленням такого розташування.

Приписами ст. 35 ГПК України зазначено, що факти встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду , під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

З огляду на вищевикладене, Рівненський апеляційний господарський суд вважає правильним висновок місцевого господарського суду про те, що об'єкт оренди є цілісним майновим комплексом, а твердження апелянта такими, що спростовуються матеріалами справи.

Також, щодо твердження апелянта про припинення договору оренди 19.11.13р., за рішенням Житомирської обласної ради, колегія суддів вважає за необхідне вказати наступне.

Так, рішенням Житомирської обласної ради 19.11.13р. №1045 було надано дозвіл на дострокове розірвання договору оренди та доручено КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради, КП "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" вжити заходів щодо повернення цілісного майнового комплексу з оренди в порядку, встановленому чинним законодавством України.

Відповідно до ч. 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 27 цього Закону передбачено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 10.3. Договору передбачено, що зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін шляхом укладення відповідного договору.

Як вбачається із матеріалів справи та пояснень наданих стороною відповідача, на адресу позивача було направлено лист від 22.11.13р. з проханням надати представника для участі у комісії з повернення майна балансоутримувачу орендованого майна. Відповіді на лист матеріали справи не містять , а позивачем не надано будь-яких доказів про те, що він направляв свого представника для участі в комісії з повернення орендованого майна.

Також, як додатком до листа від 28.07.14р. було направлено проект додаткової угоди до договору про дострокове розірвання договору оренди (а.с.39-41). Даний лист було вручено адресату 04.08.14р., що вбачається із поштового повідомлення про вручення рекомендованої кореспонденції.

З огляду на вищенаведене, колегія суддів апеляційної інстанції вважає, що відповідач здійснив всі дії для дострокового розірвання договору оренди у відповідності до вимог чинного законодавством ,а згоди щодо дострокового розірвання договору оренди не досягнуто з вини позивача.

А тому, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду, про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.

В силу ст.ст. 33, 38, 43, 47 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності, коли кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, а суд, оцінивши подані по справі докази за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, повинен прийняти рішення за результатами обговорення усіх цих обставин.

Апеляційний господарський суд вважає, що судом першої інстанції в порядку статті 43 Господарського процесуального кодексу України всебічно, повно і об'єктивно досліджено матеріали справи та вірно застосовані норми процесуального і матеріального права, у зв'язку з чим відсутні правові підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування чи зміни рішення господарського суду Житомирської області від 11 листопада 2014 року у справі № 906/1357/14.

Судовий збір за подачу апеляційної скарги відповідно до ст. 49 ГПК України в зв'язку з відмовою в її задоволенні покладається на апелянта.

Керуючись ст.ст. 49,99,101,103,105 ГПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Житомисрької області від 11 листопада 2014 року у справі №906/1357/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" залишити без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуюча суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Сініцина Л.М.