ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 лютого 2015 року Справа № 922/1265/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Грейц К.В.,
суддів:Бакуліної С.В. (доповідач), Яценко О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Харківської міської ради
на постановувід 20.11.2014 Харківського апеляційного господарського суду
у справі№ 922/1265/14
господарського судуХарківської області
за позовомХарківської міської ради
до Будівельної компанії "Харківзалізобетон" - товариства з обмеженою відповідальністю
провнесення змін до договору,

у судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: не з'явились;

від відповідача: не з'явились;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 12.08.2014 у справі № 922/1265/14 (головуючий суддя Бринцева О.В., судді - Макаренко О.В., Лавренюк Т.А.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду (головуючий суддя Істоміна О.А., судді - Білецька А.М., Гребенюк Н.В.) від 20.11.2014, в позові відмовлено повністю.

У касаційній скарзі позивач просить скасувати ухвалені по справі судові акти та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі, посилаючись на порушення та неправильне застосування норм матеріального права, а саме ч.1 ст.623, ст.ст.651, 652 Цивільного кодексу України; ч.4 ст.179, ст.188 Господарського кодексу України; п.274.1 ст.274, ст.ст.288, 289 Податкового кодексу України; ст.30 Закону України "Про оренду землі". п.п.34, 35 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Позивач та відповідач не скористалися наданим процесуальним правом на участь у засіданні суду касаційної інстанції.

Перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого господарського суду та в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судами встановлено таке.

14.02.2008 між Харківською міською радою (орендодавець) та Будівельною компанією "Харківзалізобетон" - товариством з обмеженою відповідальністю (орендар) укладено договір оренди землі відповідно до п.1 якого орендодавець на підставі рішення ХХІ сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 28.04.2004 №54/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться за адресою м. Харків, пр. Гагаріна, 119.

У п.2 договору сторони узгодили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,8178 га у тому числі: під забудовою 0,2659 га, інших угідь 0,5519 га.

Згідно з п.5 вищезазначеного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3130323,00 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що його укладено строком: до 01.04.2054. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.35 вказаного договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

14.04.2008 вищевказаний договір зареєстровано за №34 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

21.04.2008 орендарю передано земельну ділянку в оренду строком до 01.04.2054 площею 0,8178 га для експлуатації та обслуговування адміністративно-побутового корпусу, допоміжних будівель, ремонтної бази та майданчика для збереження будівельної техніки, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки.

29.12.2012 рішенням Харківської міської ради №960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до п.16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

03.07.2013 рішенням Харківської міської ради №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 (п.1 рішення).

Відповідно до п.1.1 вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008.

25.09.2013 рішенням Харківської міської ради №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" затверджено Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013.

Пунктом 2 рішення встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014.

Відповідно до п.3 вищезазначеного рішення зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 рішення зобов'язано Департамент земельних відносин Харківської міської ради попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до витягу №935 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2013 нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 7264926,00 грн.

06.12.2013 Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив рекомендованим поштовим відправленням на адресу відповідача проект додаткової угоди до договору оренди землі №81 від 11.08.2006. Вищезазначений проект додаткової угоди відповідач не підписав.

У зв'язку з непідписанням відповідачем надісланої йому додаткової угоди до договору оренди землі №81 від 11.08.2006 Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Будівельної компанії "Харківзалізобетон" - товариства з обмеженою відповідальністю про внесення змін до договору. Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідно до вимог закону та умов договору оренди землі від 28.04.2004 зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для зміни розміру орендної плати за земельну ділянку. При цьому, відповідними рішеннями Харківської міської ради, які є обов'язковими на певній території, затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова та зобов'язано Департамент земельних відносин Харківської міської ради попередити всіх землекористувачів про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства. Однак, законні вимоги виконавчого органу Харківської міської ради щодо внесення змін до договору оренди землі відповідачем було проігноровано, що може завдати значних збитків територіальній громаді міста Харкова у вигляді неодержаного доходу за користування земельною ділянкою комунальної власності. Нормативно позов обґрунтовано посиланням на ст.144 Конституції України; ст.ст.651, 653, 654 Цивільного кодексу України; ст.188 Господарського кодексу України; ст.289 Податкового кодексу України; ст.ст.15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель".

Відмовляючи в задоволенні позову суди попередніх інстанцій виходили з того, що приписами чинного законодавства передбачено, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін, або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору за одночасної наявності передбачених у ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України умов. При цьому, позивачем не надано доказів існування обов'язку відповідача укласти спірну додаткову угоду до договору оренди землі, оскільки нормами чинного законодавства, в тому числі на які посилається позивач у позові, та умовами договору оренди землі не передбачено прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки землі. Позивачем також не надано доказів збільшення земельного податку, який розраховується на підставі нормативної грошової оцінки землі і впливає на розмір орендної плати. Запропонована позивачем додаткова угода не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки запропоновані зміни до договору оренди землі не передбачені положеннями самого договору оренди або приписами чинного законодавства. Крім того, пропонуючи умови договору, яких немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004 N220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", позивач фактично просив не конкретизувати, а змінити і доповнити умови типового договору, що суперечить приписам чинного законодавства.

Проте погодитись з наведеними висновками не можна з огляду на таке.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до абзацу другого частини першої статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Також за підпунктом 14.1.147. пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1., 288.4. статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з пунктом 288.4., підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України в редакції на дату звернення позивача з позовом до місцевого господарського суду розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів-чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" від 02.12.2010 №2756-VI, який набрав чинності з дня набрання чинності Податковим кодексом України, до частини другої статті 21 Закону України "Про оренду землі" внесені зміни, в силу яких розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Таким чином, з наведених вище положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Також, договором оренди землі мають визначатись форма, умови внесення орендної плати, при цьому строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності повинні встановлюватись відповідно до Податкового кодексу України.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

За частиною 2 статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років; частинами 1, 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин. Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Реалізовуючи виключні повноваження в земельних правовідносинах, Харківська міська рада прийняла рішення №1209/13 від 03.07.2013 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013" та від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", відповідно до яких розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема, зміни нормативної грошової оцінки землі; зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, підготовку якої здійснює Департамент земельних відносин.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Вказаними приписами законодавства передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

За змістом частин 4, 5 Господарського кодексу України сторони передають на вирішення суду спір, якщо вони не досягли згоди щодо зміни договору; якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З підстав та предмету поданого позову вбачається, що позивач звернувся до суду саме у зв'язку з необхідністю судового вирішення спору про внесення змін до договору, що відповідає способам захисту права, передбаченим законодавством.

В порушення положень ст.43 Господарського процесуального кодексу України судами не досліджено зміст додаткової угоди, витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку, розрахунок розміру орендної плати, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, акт обстеження земельної ділянки, засвідчені копії яких додані до позову і наявні в матеріалах справи.

Обґрунтованим визнається рішення суду, в якому повно відображені обставини, що мають значення для справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Оскільки зазначеним вимогам постановлені судові рішення не відповідають, вони не можуть залишатись в силі та підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд.

Під час нового розгляду справи господарському суду першої інстанції необхідно врахувати викладене, всебічно і повно встановити всі фактичні обставини справи на підставі об'єктивної оцінки наявних у ній доказів, з'ясувати дійсні права та обов'язки сторін, і залежно від встановленого, правильно застосувати норми матеріального права, що врегульовують спірні правовідносини.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, 1118, п.3 ч.1 ст.1119, ст. 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України ,-

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 20.11.2014 та рішення Господарського суду Харківської області від 12.08.2014 у справі № 922/1265/14 скасувати.

Справу № 922/1265/14 направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Головуючий-суддя К.В. Грейц

Судді С.В. Бакуліна

О.В. Яценко