ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2015 року Справа № 925/6/15

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М. з секретарем судового засідання Волна С.В., за участю представників сторін:

від позивача: Луговський О.С. - за довіреністю;

від відповідача: не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом Черкаської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю "Гранбуд-Д" про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про внесення змін до договору оренди землі від 25 лютого 2009 року, укладеного між Черкаською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Грандбуд-Д", який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при держкомземі України" 31 березня 2009 року за № 31, на умовах Черкаської міської ради, а саме:

Пункт 5 договору позивач просить викласти в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно довідки Управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області від 17.03.2014 року № 01-09/57 становить:

- 958 282,52 грн. ( дев'ятсот п'ятдесят вісім тисяч двісті вісімдесят дві гривні 52 коп.) - землі житлової забудови". .

Пункт 9 договору викласти в наступній редакції:

"Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Ільїна, 226/3 встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, що становить 28 748,47 грн. ( двадцять вісім тисяч сімсот сорок вісім грн. 47 коп.) - землі житлової забудови.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просить суд їх задовольнити.

Відповідач, будучи належним чином повідомленим про час і місце розгляду справи, свого представника в останнє судове засідання не направив, заперечень проти позову суду не надав.

Суд вважає за можливе розгляд справи провести за відсутності представника відповідача в порядку ст. 75 ГПК України.

У відповідності до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Заслухавши доводи та пояснення представника позивача, дослідивши наявні в справі документи, суд вважає, що позов підлягає до повного задоволення, виходячи з наступного:

25 грудня 2008 року Черкаською міською радою було прийнято рішення № 4-866 (а.с. 7) про надання товариству з обмеженою відповідальністю "Грандбуд-Д" земельної ділянки в оренду площею 2236 кв.м. по вул. Ільїна, 226/3 в оренду на 49 років ( без права передачі її в суборенду) під розміщення та подальшу експлуатацію 12-14 поверхового двосекційного житлового будинку з підземно-наземним паркінгом за рахунок земель Черкаської міської ради та зобов'язано товариство з обмеженою відповідальністю "Грандбуд-Д" замовити перенесення проекту відведення земельної ділянки в натуру (на місцевість), укласти договір оренди землі з Черкаською міською радою та розробити проект озеленення та благоустрою земельної ділянки (включаючи прилеглу територію).

25 лютого 2009 року між Черкаською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Грандбуд-Д" було укладено договір оренди землі (а.с. 12-17) у відповідності до якого позивач (Орендодавець) на підставі рішення Черкаської міської ради від 25.12.2008 р. № 4-866 надав, а відповідач (Орендар) прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Черкаси, по вул. Ільїна, 226/3 (п. 1 договору).

Договір оренди землі від 25.02.2009 року зареєстрований в Черкаській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 31.03.2009 р. за № 31.

Відповідно до п. 9 Договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 4570,0 грн. (чотири тисячі п'ятсот сімдесят грн.).

В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі, орендна плата становить 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення або його виявлення (якщо момент вчинення встановити не можливо) і до моменту його усунення.

Пунктом 10 Договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладення або зміни умов договору, оренди чи продовження його дії.

Згідно з п. 11 Договору орендна плата вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним на р/р 0002 код 13050200 в Управлінні Державного казначейства в Черкаській області МФО 854018 ОКПО 22809222.

Відповідно до п. 13 Договору умови цього договору про розмір орендної плати можуть переглядатися також у випадках і з моменту:

- зміни умов господарювання, що тягне за собою зміну цільового призначення та (або) функціонального використання земельної ділянки або її частини;

- зміни розміру земельного податку підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- невиконання Орендодавцем обов'язків щодо повідомлення Орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, якщо це спричинило перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

В інших випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.

Доказів визнання недійсним договору оренди землі від 25.02.2009 року сторонами суду не подано.

У відповідності до частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно з ч.2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до ст. 288.5 Податкового кодексу України річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки.

13 травня 2010 р. з метою приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства, у зв'язку з внесенням змін до Закону України "Про оренду землі", Черкаською міською радою було прийнято рішення № 5-657 "Про плату за оренду землі" ( а.с. 10), згідно з яким ставка орендної плати була встановлена в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси» ( а.с. 8) змінені показники грошової оцінки земель в м. Черкаси, зокрема базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки земель в м. Черкаси була встановлена в розмірі 127,28 грн. Рішення набрало законної сили з 17.05.2011 року з прийняттям ухвали Київським апеляційним адміністративним судом від 17.05.2011 р. у справі № 2-а-791/11/2316.

Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років. Приписами ст. 23 вказаного Закону встановлено, що технічна документація з грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації грошової оцінки земель.

Сторони договору від 25.02.2009 року погодили у п. 10 договору оренди землі, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладення або зміни умов договору, оренди чи продовження його дії.

Отже, Законом України «Про оцінку земель» передбачено періодичне здійснення нормативно-грошової оцінки земель. Така оцінка була здійснена у встановленому законом порядку, що підтверджується рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси» та із технічної документації про нормативну грошову оцінку орендованої відповідачем земельної ділянки, що є предметом договору.

Таким чином, сторони у договорі від 25.02.2009 погодили порядок здійснення розрахунку орендної плати з врахуванням індексів інфляції та змін нормативної грошової оцінки протягом дії договору, тому, починаючи з 17.05.2011 - дата введення в дію рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 №5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси» суму орендної плати за землю відповідач має визначати виходячи із нової нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки згідно з новим витягом технічної документації про її нормативну грошову оцінку.

Частиною 1 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Відповідно до частини першої статті 79 цього ж Закону, акти ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно проживають на відповідній території.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Оскільки умови договору про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки та річної орендної плати за користування земельною ділянкою є істотними, то позивач має право наполягати на внесенні змін до цих умов договору в зв'язку із внесенням змін до чинного законодавства з приводу обрахунку розміру орендної плати за землю та в зв'язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно листа Управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області від 17.03.2014 року № 01-09/57 (а.с. 19), нова нормативна грошова оцінка за 1 кв. м орендованої відповідачем площі земельної ділянки становить 428,57 грн., що в цілому за договором складає 958 282,52 грн. (428,57 грн. х 2236,0 кв.м.).

Згідно з постановою Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ, що виникають із земельних відносин» розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Суд погоджується із доводами позивача в частині того, що надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача і обов'язкове досудове врегулювання спору у даній категорії справ не вимагається згідно вимог ГПК України.

Тому недотримання позивачем вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.

Отже, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість зміни розміру орендної плати (розділ 4), а орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності є регульованою, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору та внесення змін в частині визначення у договорі нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині встановлення орендної плати у розмірі 3% відсотка від нової нормативної грошової оцінки та визначення нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 958 282,52 грн.

Оскільки обов'язковим до виконання рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси», затверджено нову грошову оцінку землі, то визначення нового розміру орендної плати (виходячи з нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем землі у розмірі 958 282,52 грн., відповідає вимогам ст. 288 (п. 288.5) Податкового кодексу України. Отже, річний розмір орендної плати за орендовані відповідачем земельні ділянки повинен складати 28 748,47 грн. (958 282,52 грн. х 3% = 28 748,47 грн.).

Правомірність своїх позовних вимог позивач довів зібраними у справі доказами та обґрунтував нормами чинного законодавства, а тому позов підлягає до повного задоволення.

У відповідності до ч. 3 ст.653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

На підставі ст. 49 ГПК України, при задоволенні позову з відповідача на користь позивача слід також стягнути 1 218,00 грн. на відшкодування судового збору.

Керуючись ст. 49,82-85 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 25 лютого 2009 року, укладеного між Черкаською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Грандбуд-Д", який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при держкомземі України" 31 березня 2009 року за № 31, а саме:

Пункт 5 договору викласти в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно довідки Управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області від 17.03.2014 року № 01-09/57 становить:

- 958 282,52 грн. ( дев'ятсот п'ятдесят вісім тисяч двісті вісімдесят дві гривні 52 коп.) - землі житлової забудови".

Пункт 9 договору викласти в наступній редакції:

"Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Ільїна, 226/3 встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, що становить 28 748,47 грн. - землі житлової забудови.

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Грандбуд-Д" , ідентифікаційний код 35158805, м. Черкаси, вул. Героїв Дніпра, 53, кв. 10 на користь Черкаської міської ради, ідентифікаційний код 25212542, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36 - 1 218,00 грн. на відшкодування судового збору.

Наказ видати.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Повне рішення складено 09 лютого 2015 року

Суддя Н.М. Спаських