ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" січня 2015 р. Справа № 922/1912/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя Россолов В.В. , суддя Тихий П.В.

при секретарі Комаровій М.М.,

за участю представників:

позивача - Баглікова В.С., за довіреністю від 24.12.2014 року №08-11/4678/2-14

відповідача-Дребот І. А.,за довіреністю від 28.10.2014 року б/н,

розглянувши апеляційну скаргу відповідача (вх. №3765 Х/1-42) на рішення господарського суду Харківської області від 16.06.14 у справі № 922/1912/14

за позовом Харківської міської ради,

до ТОВ "Атрібуд" ,

про внесеня змін до договору,

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 16 червня 2014 року (суддя Світличний Ю.В.) позов задоволено повністю. Внесено зміни до договору оренди землі від "19" квітня 2006 року за № 34 Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "АТРІБУД" (61057, м. Харків, вул. Римарська, буд. 20, код 33609520) на користь Харківської міської ради (61002, м. Харків, м-н Конституції, 7, р/р 2986 ГУДКСУ у Харківській області, МФО 851011, ) судовий збір у розмірі 1 218,00 грн.

ТОВ "Атрібуд" з вказаним рішенням не погодився, звернувся з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову Харківської міської ради відмовити повністю.

03 грудня 2014 року відповідачем було надано клопотання (вх.№11598) про відкладення розгляду справи, у зв'язку з необхідністю надання додаткових доказів.

03 грудня 2014 року позивач надав відзив (вх.№11601).

У судовому засідання, яке відбулось 03 грудня 2014 року, колегія суддів, розглянувши клопотання відповідача про відкладення розгляду справи з метою надання останнім додаткових документів, дійшла висновку про його задовлення, у зв'язку з чим, для забезпечення необхідних умов для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, з метою прийняття законного та обґрунтованого рішення у справі, вирішила відкласти розгляд справи.

31 грудня 2014 року відповідач надав суду пояснення по справі (вх.№13012).

У судове засідання, яке відбулось 05 січня 2015 року з'явились належні представники сторін.

Розглянувши матеріали справи колегія суддів встановила наступні обставини справи.

19 квітня 2006 року між Харківською міською радою та ТОВ "Атрібуд" було укладено договір оренди земельної ділянки за № 34, із терміном дії до 06.03.2031 р. Об'єктом оренди за зазначеним договором є земельна ділянка, що знаходиться за адресою: м. Харків, пров. Ващенківський ріг пров. Краснокутського, м. Харків, загальною площею 0,12900 га; кадастровий номер :03:009:0002.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 квадратного метру землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008 р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." вводиться в дію з 01.01.2014 р.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р.; одержано витяг № 755 від 24.09.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі від "19" квітня 2007 року за № 34, який разом із листами - пропозиціями від 07.12.2013р. № 42997/0/225-13 та від 07.12.13 року № 4397/0/225-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача, отримання відповідачем вказаних документів підтверджується поштовими відправленнями, які містяться у матеріалах справи.

Вказані вимоги виконавчого органу Харківської міської ради відповідачем було проігноровано, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради направлено не було.

Зазначене слугувало підставою для звернення з позовною заявою до суду першої інстанції.

Рішенням господарського суду першої інстанції позовні вимоги було задоволено повністю. Місцевий господарський суд мотивував дане рішення доведеністю наявності у позивача підстав та безпосереднього права вимагати від ТОВ "Атрібуд" приведення договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства шляхом внесення відповідних до нього змін.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи відповідача, заслухавши у судовому засіданні пояснення позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу у відповідності до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду вважає рішення суду першої інстанції прийнятим з порушенням норм законодавства враховуючи наступне.

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Відповідно до статті 6 Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Так свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

У відповідності до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до пункту 5 вказаного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою №2112/06 від 03.04.2006 року становить 231299,00 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою №2113/06 від 03.04.2006 року становить 1 156496,00 грн.

Згідно п. 9 договору розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва: 2006 рік - 745,75 грн.; з 2007 року: 1407,07 грн.; на період експлуатації: з 06.03.2008 року - 4 144,11 грн.

Пунктом 10 договору передбачено, що обчислення орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Зважаючи на наведені норми, судова колегія робить висновок, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін, або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору за одночасної наявності передбачених у ч. 2 статті 652 Цивільного кодексу України умов.

На будь які порушення умов договору позивач в підставах позову не посилався.

Так, згідно з пунктом 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Отже, договором оренди землі не передбачено такої підстави для внесення змін до договору як зміна нормативної грошової оцінки земель.

Також, позивачем не доведено, що в даному разі мають місце або зміна умов господарювання, або зміна розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів тощо.

Судова колегія зазначає, що норми права, на які посилається позивач у позові (ст.ст.11, 626, 651, 653, 654 ЦК України, ст.ст. 15, 179, 188 ГК України, ст.ст. 2, 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", ст. 30 Закону України "Про оренду землі" та інші) містять правила, котрі регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин пов'язаних із платою за землю. Однак, жодна з норм, вказаних позивачем, не містить прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель.

Так само немає таких приписів про обов'язкову зміну розміру орендної плати і в нормах Податкового кодексу України, на які також посилається позивач. Так, дійсно статтями 288, 289 ПК України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки (річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки). Проте, наведене правило стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання.

Стаття 289 ПК України, яка передбачає індексацію нормативної грошової оцінки земель також не містить жодного припису, який би давав підстави для висновку про те, що індексація нормативної грошової оцінки автоматично означає необхідність збільшення розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативної оцінки землі. Взагалі, жодною з норм Податкового кодексу не передбачено обов'язку вносити зміни в договір у разі, якщо після його укладення змінився розмір нормативної грошової оцінки.

Такі обставини, з урахуванням конституційних гарантій прав і свобод (ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством (ст.19 Конституції України), унеможливлюють примушення відповідача до укладення додаткової угоди, з умовами якої він не згоден та обов'язковість укладення якої законодавством не передбачена.

Таким чином, судова колегія, вказуючи на хибність правової позиції суду першої інстанції, наголошує на неприпустимості розгляду факту зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки в якості обов'язкової підстави зміни розміру орендної плати.

На думку суду апеляційної інстанції, розглядаючи спори з приводу перегляду розміру орендної плати виходячи зі зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок, судами повинно братися до уваги поєднаність в межах розгляду справи як безпосереднього факту зміни нормативної грошової оцінки так і факту визначеності самим договором такої підстави зміни орендної плати.

Аналогічність в баченні такого правового підходу можно споглядати в судовій практиці Верховного Суду України.

Так Верховний Суд України в постанові від 03.12.2014 року по справі за № 3-34гс13 зробив висновок (який в подальшому був відображен Вищим господарським судом України в Інформаційному листі від 20.05.2014 року №01-06/646/2014), що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. В той же час Верховним Судом України було прямо зазначено підставу для даного твердження - визначеність в договорах оренди, зобов'язання орендаря на самостійне щорічне індексування розміру орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.

А отже, Верховний Суд України пов'язує перегляд розміру орендної плати в разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки виключно з існуванням прямої вказівки в договорі на такий перегляд.

Враховуючи вищенаведене, судова колегія Харківського апеляційного господарського суду наголошує на неможливості задоволення позовних вимог виходячи з відсутності прямого застереження як в законодавстві так і в договорі оренди від 19 квітня 2006 року № 34 на необхідності перегляду розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки

Разом з тим, суд апеляційної інстанції вважає необхідним звернути увагу, що господарським судом Харківської області не було здійснено належного дослідження матеріалів справи, які слугували підставами задоволення позовних вимог.

Так відповідно до п.1 5 додаткової угоди, яку просив затвердити позивач, вказано, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №755 від 24.09.2013 року становить 3252916 грн.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік, (том 1 а. с. 38) затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку (том 1 а. с. 38), зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 року;

- одержано витяг № 755 від 24.09.2013 року №3255/08 (том 1 а.с. 29) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 1290 кв.м за адресою: м. Харків, пров. Ващенківський, ріг пров.Краснокутського , склала 3252916,00 грн.

При дослідженні витягу № 755 від 24.09.2013 року №3255/08 (том 1 а.с. 29) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею площею 1290 кв.м за адресою: м. Харків, пров. Ващенківський, ріг пров.Краснокутського, колегією суддів встановлено, що розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :03:009:0002, яка передана в оренду відповідачу, складено виходячи з того, що функціональне виростання земельної ділянки - землі комерційного використання, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 2,5 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 1290 кв.м., що в свою чергу, вплинуло на величину нормативно грошової оцінки.

Відповідно до статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 Земельного кодексу України.

Згідно із ч.1 ст. 20 Земельного кодексу України, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Як вже зазначалося, спірний договір оренди землі було укладено на підставі рішенням Харківської міської ради від 06.03.2006 р. № 61/06 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" Харківською міською радою договір оренди землі: від "19" квітня 2006 року за № 34 із терміном дії до 06.03.2031 р. Об'єктом оренди за зазначеним договором є земельна ділянка, що знаходиться за адресою: м. Харків, пров. Ващенківський ріг пров. Краснокутського, м. Харків, загальною площею 0,12900 га; кадастровий номер :03:009:0002.

Відповідно до умов спірного договору, земельна ділянка надається в оренду строком до 06.03.2031 року.

Судова колегія звертає увагу, що безпосередньо в рішенні органу місцевого самоврядування та у спірному договорі визначена категорія переданої в оренду земельної ділянки за функцією її використання. Інших рішень органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по. пров. Ващенківський, ріг пров.Краснокутського до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5) матеріали справи не містять.

У відповідності до положення ч. 1 ст. 144 Конституції України, рішення органів місцевого самоврядування, прийняті в межах визначених законом повноважень, є обов'язковими до виконання на відповідній території.

З огляду на вказане, колегія суддів дійшла висновку, що оскільки на цей час відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по пров. Ващенківський, ріг пров.Краснокутського до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5), а новий договір оренди землі між позивачем та відповідачем не укладено, спірний договір оренди землі діє в тій редакції, яка була узгоджена та підписана сторонами, позивач не мав права визначати у додатковій угоді нормативну грошову оцінку землі на підставі витягу витягу № 755 від 24.09.2013 року №3255/08, у яких застосоване інше функціональне використання земельної ділянки ніж те, що встановлено в договорі оренди землі.

У відповідності до положень Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року за №18/15/21/11 та зареєстрованим в Мін'юсті України 05.04.2006 року за №388/12262, затверджені величини коефіцієнта функціонального використання для земель різних категорій, зокрема, для земель житлової та громадської забудови застосовується коефіцієнт - 1.

За таких обставин, колегія суддів наголошує, що застосування управлінням Держкомзему в місті Харкові при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду відповідачу, коефіцієнта функціонального використання 2,5, який встановлений для земельних ділянок комерційного використання, є неправомірним і не відповідає положенням чинного законодавства.

Разом з тим, згідно з пунктом 3.5 Наказу Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, від 27.01.2006 року №18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.111998 року №377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998 року за №788/3228 відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

В той же час, судова колегія відзначає факт ненадання позивачем до суду форми №6-зем, № 6а-зем, №6б-зем, №2-зем для підтвердження правомірності розрахунку нормативної грошової оцінки.

За таких обставин, позивачем не доведено правомірність внесення змін до договору оренди землі шляхом доповнення його, зокрема, п.1 5 додаткової угоди, яку просив затвердити позивач, вказавши, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №755 від 24.09.2013 року становить 3252916 грн.

Крім того, апеляційна інстанція вважає, що суд першої інстанції не надав належної правової оцінки позовним вимогам стосовно внесення зміни до договору оренди земельної ділянки, а саме встановленню розміру орендну плату у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки.

Так господарським судом Харківської області не було враховано, що в обґрунтування зазначеної позовної вимоги, позивач посилається на "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові", затвердженого рішенням 19 сесії 5 скликання Харківської міської ради від 27.02.2008 року №41/08 (том 1 а.с.28).

Відповідно до п.2.4 даного положення, річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

O = Ц*Б*К1*К2, де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, (у гривнях);

Б - єдина для міста Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Відповідно до п.2.5 вказаного Положення, розмір поточної базової ставки орендної плати (Б), визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.

Внаслідок того, що термін оренди є значним, позивач застосовує знижку, у вигляді 70% від базової ставки для визначення ставки орендної плати безпосередньо для даного терміну оренди, а саме 8%*70%/100%= 5,6%.

Однак, спірний договір оренди було укладено 19.04.2006 року, а тому, на час його укладення, вказане Положення не діяло, а зазначене Положення регулює визначення розміру орендної плати саме при укладенні договорів оренди землі.

Так, нормативно-правові акти поширюють свою дію лише на договори, які були укладені після набрання цими актами законної сили, окрім випадків, коли в них зазначено про необхідність приведення вже укладених договорів у відповідність до цих актів.

Таким чином, внаслідок затвердження органом місцевого самоврядування вже після укладення спірного договору оренди землі, нового порядку визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові, змінилась формула розрахунку річної орендної плати та відповідні коефіцієнти.

Але спірний договір оренди землі та чинне законодавство не передбачають такої підстави для зміни договору оренди землі, як зміна органом місцевого самоврядування порядку визначення розміру орендної плати, у разі зміни формули її розрахунку та відповідних коефіцієнтів.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про неправомірність застосування позивачем ставки орендної плати у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки землі у запропонованих змінах до договору оренди землі.

Відповідно до п. 3 рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Таким чином, вказане рішення містить у собі імперативне посилання на інший нормативний документ, який визначає яким органом чи установою, в який спосіб, в якій формі та в якому порядку відбувається оформлення додаткової угоди до договору оренди землі, яка пов'язана із зміною розміру орендної плати.

Таким документом відповідно до рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 є Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Зважаючи на імперативний характер, норми п. 3 рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" укладення додаткової угоди до договору оренди про зміну розміру орендної плати у зв'язку із впровадженням нової нормативної грошової оцінки землі у м. Харкові станом на 01.01.2013 року здійснюється виключно і лише у відповідності до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, що затверджений рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 року №960/12, і який діє на сьогодні.

Це підтверджується і тим, що в тексті спірної додаткової угоди та позовної заяви Департамент земельних відносин та Харківська міська рада посилається на рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, як на підставу укладення додаткової угоди до договору оренди землі.

Однак, згідно з п. 29 Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, цей Порядок не поширюється на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком.

Вказаний порядок оформлення договорів оренди набрав чинності з 01.01.2013 року.

В договорі оренди землі від 19.04.2006 року зазначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі між позивачем та відповідачем укладено та зареєстровано 19.04.2006 року, а отже до набрання чинності Порядку затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Таким чином, дія Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12 не поширюється на договір оренди землі від 07.02.2001 року, та не може бути застосований до вказаних правовідносин оренди.

На даний час, актами Харківської міської ради не визначено порядок оформлення та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, які були укладені до 01.01.2013 року, тобто до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Зважаючи на відсутність Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди укладених до 01.01.2013 року, застосування рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" до спірних правовідносин оренди землі є неможливим та незаконним.

Разом з тим колегія суддів зазначає, що відповідно до підпункту 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі в порядку, передбаченому цим підпунктом.

У разі наявності зауважень до додаткової угоди до договору з боку заявника, відхилення ним пропозиції або неотримання відповіді на неї у 20-денний термін з дня її направлення (із врахуванням часу поштового обігу), відділ економічного регулювання управління земельних відносин у цей же термін готує та передає до Юридичного департаменту для вжиття заходів щодо врегулювання спору у судовому порядку наступні документи: копію договору оренди землі; копії документів справи документації із землеустрою (за необхідності); примірник акту обстеження земельної ділянки із відповідними фотоматеріалами; довідку державної податкової інспекції про стан розрахунків з бюджетом за використання земельної ділянки; копію витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; примірник розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку; примірники додаткової угоди до договору оренди землі; витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців відносно особи орендаря; копію супровідного листа про направлення примірників додаткової угоди на адресу орендаря та копії документів, які підтверджують його направлення орендареві; копію довідки (витягу) із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за певним орендарем права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці (за наявності); інші документи, які мають значення для вирішення спору.

Позивач, звертаючись до суду з позовною заявою не надав належних та допустимих доказів у підтвердження виконання ним умов Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, зокрема, щодо оформлення примірнику акту обстеження земельної ділянки із відповідними фотоматеріалами.

Разом з тим, колегією суддів зазначається, що редакція додаткової угоди до договору оренди від 19.04.2006 року містить положення щодо зміни до наступних пунктів договору оренди: пункту 13 - щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції.

В той же час вказані зміни до договору оренди землі від 19.04.2006 року позивач просить суд внести за відсутністю обґрунтування в позовній заяві. Так в позовній заяві відсутні мотивування щодо внесення змін в пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі від 19.04.2006 року.

При цьому колегія суддів наголошує, що позов складається з його підстав та предмету.

Під предметом позову розуміється певна матеріальна правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення.

Підставами позову є зазначені позивачем в позовній заяві обставини, якими він обґрунтовує свої матеріально-правові вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Таким чином зазначені зміни до пунктів 13, 14, 28 спірного договору виходять за межі підстав позову.

Колегія суддів наголошує, що господарський суд розглядає справи в межах позову, тобто в межах його підстав та предмету, виходити за які він має право лише у випадку, передбаченому п. 2 ч. 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України - за клопотанням заінтересованої сторони, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів позивача або третіх осіб із самостійними вимогами на предмет спору.

Статтею 22 Господарського процесуального кодексу України передбачено право позивача до початку розгляду господарським судом справи по суті змінити предмет та підставу позову.

Проте позивач не заявляв клопотання про вихід за межі позову та не змінював підстав позову в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, а тому у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про внесення вказаних змін до пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі від 19 квітня 2006 року.

Крім того, як зазначалось вище, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Натомість в договорі оренди землі від 19. 04. 2006 року сторони не погодили право на внесення змін до його положень щодо підстав перегляду орендної плати, сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки та права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Враховуючи, непередбаченість ані законодавством ані договором від 19 квітня 2006 року перегляду розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що предмет, заявленого позову та підстави не співвідносяться, а також те, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди не відповідають діючим нормам чинного законодавства, а саме щодо вірного розрахунку сум, коефіцієнтів, що підлягають застосуванню, порядку внесення відповідних змін та обставинам, які склалися між сторонами, колегія суддів дійшла висновку, що такі позовні вимоги не підлягають задоволенню, а суд першої інстанції не досліджуючи в повному обсязі обставини справи дійшов до передчасного і необґрунтованого висновку про внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди, запропонованої позивачем.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення місцевий господарський суд неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, а висновки викладені у рішенні місцевого господарського суду не відповідають обставинам справи, через що рішення господарського суду Харківської області від 16.06.14 у справі № 922/1912/14 підлягає скасуванню, а апеляційна скарга - задоволенню.

У відповідності до ст. 49, ч. 2 ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, вирішуючи питання про перерозподіл судового збору пропорційно задоволеним вимогам, враховуючи приписи абз. 4 п. 4.1 постанови пленуму Вищого господарського суду України №7 від 21.02.2013 року "Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України" з огляду на те, що апеляційний господарський суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції і прийняття нового рішення про відмову в задоволені позовних вимог, витрати позивача зі сплати судового збору за подання позовної заяви не підлягають відшкодуванню, а витрати відповідача зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги підлягають відшкодуванню за рахунок позивача у розмірі 609,00 грн.

Керуючись ст.ст. 43, 49, 99, 101, п.2 ст. 103, п. 1, 3 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ТОВ "Атрібуд" задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 16.06.14 у справі № 922/1912/14 скасувати.

Прийняти нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради (, пл. Конституції, 7, м.Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку:851011) на користь ТОВ "Атрібуд" (61057, м. Харків, вул. Римарська, 20, ) 609,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Повний текст постанови складено 10 січня 2015 року.

Головуючий суддя Бондаренко В.П.

Суддя Россолов В.В.

Суддя Тихий П.В.