ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" січня 2015 р. Справа № 922/3720/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Здоровко Л.М., суддя Плахов О.В., суддя Шутенко І.А.,

при секретарі Міракові Г.А.,

за участю представників сторін:

позивача - Настусенка Д.Д. на підставі довіреності №08-11/4677/2-14 від 24.12.2014р.,

відповідача - ОСОБА_2 на підставі довіреності №2592 від 15.09.2014р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суд апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№3531Х/2) на рішення господарського суду Харківської області від 07.10.2014р. у справі № 922/3720/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, м. Харків

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовною заявою до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі від 18.03.2004р. №6330/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренду землі у редакції позивача, викладеній у позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 07.10.2014р. у справі №922/3720/14 (суддя Жиляєв Є.М.) в позові відмовлено повністю на тій підставі, що при розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку позивачем необґрунтовано зазначено функціональне використання земельної ділянки - "землі комерційного призначення" та застосовано коефіцієнт цільового використання 2,5, проте, позивачем не доведено проведення обстеження земельної ділянки та зміни цільового призначення земельної ділянки; позивачем не обґрунтовано розмір ставки орендної плати на рік - 5, 6% від нормативної оцінки землі; позивач пропонує умови договору, яких немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений постановою КМУ від 03.03.2004р. №220, отже, позивачем не дотримано вимог Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. №960/12.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, позивач звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись, що судом було невірно застосовано норми матеріального права, неповно досліджені обставини справи, просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що судом першої інстанції не наведено норм, які передбачають необхідність обстеження земельної ділянки під час оформлення витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки; Управлінням Держземагенства правомірно використало коефіцієнт цільового використання 2,5, оскільки відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі віднесені до категорії земель комерційного використання, до яких застосовується коефіцієнт 2,5; розмір поточної базової ставки орендної плати в м. Харкові становить 0, 08, тобто 8% від нормативної грошової оцінки земель, оскільки термін оренди за договором позивача є значним та підпадає під дію пункту 2.6. Порядку визнання розміру орендної плати, йому базова ставка була знижена та становить 70% від базової ставки, тобто 5, 6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки.

Також апелянт зазначає, що збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки призводить до збільшення розміру земельного податку, який складає 1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 29.10.2014р. у справі №922/3720/14 прийнято апеляційну скаргу до провадження.

21.11.2014р. ФОП ОСОБА_3 подав до Харківського апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу (вх.№10972), просить залишити рішення господарського суду Харківської області від 07.10.2014р. без змін, а апеляційну скаргу без розгляду.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 17.12.2014р. у справі №922/3720/14 продовжено строк розгляду апеляційної скарги на 15 днів, розгляд справи відкладено на 12.01.2015р.

У судовому засіданні Харківського апеляційного господарського суду 12.01.2015р. представник апелянта підтримав апеляційну скаргу, просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю. Представник відповідача проти апеляційної скарги заперечує, просить рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Враховуючи, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду апеляційної скарги по суті, що сторони у справі з'явились в судове засідання та надали пояснення щодо своїх вимог і заперечень стосовно апеляційної скарги, та зважаючи на строки розгляду апеляційної скарги на рішення суду, у відповідності до приписів статті 102 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів вважає за можливе розглянути скаргу в даному судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

18.03.2004р. між Харківською міською радою Харківської області (орендодавцем) та суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_3 (орендарем) укладено договір оренди землі (а.с.23-24), який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 18.03.2004р. за №6330/04.

Відповідно до пункту 1.1 даного договору орендодавець на підставі рішення 16 сесії Харківської міської ради 24 скликання від 24.09.2003р. №178/03 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_3, загальною площею 0, 0167га згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Пунктом 1.2. договору визначено, що земельна ділянка надається в оренду строком до 01.11.2028р. для будівництва та експлуатації магазину непродовольчих товарів.

Пункт 2.1. закріплює, що плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові, пунктом 2.2. встановлено, що розмір орендної плати за земельну ділянку на період експлуатації об'єкта згідно з довідкою №225/04 від 09.02.2004р. з 01.01.2007р. встановлюється у розмірі 906, 93грн.

Згідно з пунктом 2.3. орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

Відповідно до абзацу а) пункту 3.1.2. договору орендодавець має право вносити зміни в розділ 2 цього договору щодо розміру і строків внесення плати за землю в разі зміни ставки земельного податку в законодавчому порядку.

Пункт 4.1. закріплює, що зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди, спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах". Невід'ємною частиною цього договору є план земельної ділянки, акт встановлення меж земельної ділянки на місцевості, акт приймання-передачі земельної ділянки.

До договору оренди позивачем доданий план земельної ділянки (кадастровий номер :10:004:0015, площа 0, 0167га) (а.с.25) та акт встановлення меж земельної ділянки на місцевості за адресою: АДРЕСА_3) (а.с.26-27).

Факт передачі в оренду вказаної земельної ділянки підтверджується підписаним сторонами актом приймання-передачі (а.с.28).

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291, 18грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. застосовується з 01.01.2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." встановлено (пункти 2, 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." вводиться в дію з 01.01.2014р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно з пунктом 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. №960/12, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з пунктами 2.1., 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. №1269/13 Департамент земельних відносин на підставі пункту 4 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013р. №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Пункти 3.1, 3.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. №1269/13 визначають, що зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Як вбачається із матеріалів справи, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача направлено лист-пропозицію від 16.12.2013р. №1288/0/30-13 "Про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки" (а.с.43) з вимогою сплатити державне мито за проведення державної реєстрації прав та їх обмежень в сумі 51, 00грн., сплатити плату за надання витягу з Державного реєстру прав та внесення змін до Державного реєстру прав в сумі 120, 00грн., надати у 20-денний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин оригінали платіжних доручень щодо сплати платежів, а також лист-пропозицію від 16.12.2013р. №1260/0/30-13 "Про зміну договору оренди земельної ділянки" з доданим проектом додаткової угоди до договору оренди землі від 18.03.2004р. за №6330/04 та розрахунком орендної плати (а.с.44-45) з вимогою підписані та скріплені печаткою три примірника додаткової угоди до договору оренди землі від 18.03.2004р. за №6330/04 та три примірника розрахунку орендної плати повернути у 20-денний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин для подальшої їх передачі до Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

На зазначені листи-пропозиції ФОП ОСОБА_3 надав відповідь (а.с.40) щодо безпідставності вимог Харківської міської ради, зазначає, що нормами чинного законодавства не передбачено обов'язкове внесення змін до договорів оренди в частині зміни орендної ставки в разі зміни нормативної грошової оцінки землі, не передбачена така умова для зміни ставки орендної плати і умовами укладеного договору оренди.

Відмова ФОП ОСОБА_3 від укладення додаткової угоди до договору оренди стало підставою для звернення Харківською міською радою до господарського суду Харківської області з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 18.03.2004р. шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди в редакції, зазначеній у позовній заяві.

Згідно із частиною 2 статті 30 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно із розділом 2 договору, плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку з 01.01.2007р. становить 906, 93грн.

Умовами укладеного між сторонами договору оренди землі, а саме пунктом 2.3. та абзацом а) пункту 3.1.2. договору передбачено, що орендна плата за землю збільшується при розмірі земельного податку відповідно до законодавства України; орендодавець має право вносити зміни в розділ 2 цього договору щодо розміру і строків внесення плати за землю в разі зміни ставки земельного податку в законодавчому порядку.

Таким чином, сторони в договорі оренди землі, серед іншого, передбачили можливість внесення до нього змін щодо перегляду розміру орендної плати у разі зміни ставки земельного податку.

Відповідно до пункту 289.1. статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Пункт 274.1 Податкового кодексу України визначає, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно із частиною 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" визначає нормативну грошову оцінку земельних ділянок як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

У відповідності до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була затверджена та введена в дію з 01.03.2008 року рішеннями Харківської міської ради від 25.12.2007р. №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та від 27.02.2008 року №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року".

Враховуючи норми статті 18 Закону України "Про оцінку земель", позивач рішеннями від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова" затвердив нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова та ввів в дію з 01 січня 2014 року нову плату за землю.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно із пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." є чинними на момент розгляду справи. Доказів їх скасування матеріали справи не містять.

З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати та податку за земельні ділянки, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Вищого господарського суду України від 03.07.2014 року №922/533/14 та постановах Верховного суду України від 20.08.2013 року у справі №5017/781/2012 та від 03.12.2013 року у справі №5009/3430/12.

З урахуванням вищевказаних обставин справи та норм чинного законодавства, колегія суддів апеляційного господарського суду не погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно необґрунтованості позовних вимог Харківської міської ради щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Отже, позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі від 18.03.2004р. за №6330/04 в цій частині підлягають задоволенню.

Колегія суддів вважає необґрунтованим висновок суду першої інстанції щодо відмови позивачу змінити пункт 1 Договору, додавши кадастровий номер земельної ділянки, на тій підставі, що позивачем не надано довідки земельного кадастру, яка б підтверджувала присвоєння саме цій земельній ділянці саме цього номеру, виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи, невід'ємною частиною договору оренди від 18.03.2004р. за №6330/04 є план земельної ділянки, про що зазначено у договорі оренди. Позивачем надано до матеріалів справи план земельної ділянки, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки - :10:004:0015 та площа - 0, 0167га.

Згідно умов додаткової угоди до договору оренди, позивач просить доповнити розділ 1 договору пунктом 1.3. наступного змісту: "Кадастровий номер земельної ділянки :10:004:0015".

За наведених підстав, судова колегія вважає обґрунтованими вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди в частині зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки.

Колегія суддів не погоджується з доводами суду першої інстанції, що при розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку позивачем необґрунтовано зазначено функціональне використання земельної ділянки - "землі комерційного призначення" та застосовано коефіцієнт цільового використання 2,5, виходячи з наступного.

Відповідно до частини 1 статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Разом з тим, Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006р. №18/15/21/11 закріплені коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) та застосовуються при наданні даних та оформленні витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Вказані у цьому Порядку категорії земель за функцією використання прямо не співпадають з категоріями земель за основним цільовим призначенням, оскільки земельна ділянка з певним цільовим призначенням може бути віднесена до різних земель за функціональним використанням.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998р. №377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998р. за №788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Додатком 3 до вказаної Інструкції передбачена класифікація видів економічної діяльності на землях, що використовуються в комерційних цілях (у графі 42). Так, посередництво в торгівлі є видом економічної діяльності з кодом 51.4 та знаходиться у секція G - Оптова торгівля непродовольчими споживчими товарами.

Як вбачається із матеріалів справи, а саме договору оренди, земельну ділянку відповідачу надано для будівництва та експлуатації прибудови магазину непродовольчих товарів.

Згідно Додатку 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі (G) віднесені до категорії земель комерційного використання за функцією використання, щодо яких застосовується коефіцієнт функціонального використання 2,5.

Таким чином, Управлінням Держземагенства правомірно було застосовано коефіцієнт цільового використання 2,5.

Щодо доводів суду першої інстанції, що позивачем не обґрунтовано розмір ставки орендної плати на рік - 5, 6% від нормативної оцінки землі, колегія суддів зазначає наступне.

Як зазначено апелянтом в апеляційній скарзі та встановлено апеляційним господарським судом, рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008р. № 41/08 затверджено Порядок визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова

Відповідно до пункту 2.4. Порядку, орендної плати річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О = Ц * Б * К1 * К2, де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення:

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

Відповідно до пункту 2.5. Порядку розмір поточної базової ставки орендної плати становить 0,08.

Відповідно до пункту 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати:

Строк оренди, роки Відсоток від орендної плати

1-10 років 100%

11-15 років 90%

16-20 років 80%

21-25 років 70%

26-50 років 60%

Таким чином, відповідно до вказаного рішення сесії Харківської міської ради базовою річною ставкою орендної плати визначено 0,08 тобто, 8% від нормативної грошової оцінки земель.

Як зазначає апелянт, оскільки термін оренди за договором позивача є значним, та підпадає під дію пункту 2.6. Порядку визначення розміру орендної плати, йому базова ставка знижується та становить 70% від базової ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки.

Судом першої інстанції дані обставини досліджені не були, що призвело до неповного з'ясування обставин, що мають значення для справи та прийняття неправомірного рішення щодо відмови у задоволенні позовних вимог визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди в частині зазначення кадастрового номеру, визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Разом з цим, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції, що позивач пропонує умови договору, яких немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений постановою КМУ від 03.03.2004р. №220.

Досліджуючи надану Харківською міською радою додаткову угоду до договору оренду, колегія суддів приходить до висновку, що умови додаткової угоди стосуються не тільки змін, пов'язаних зі зміною розміру орендної плати, але й інших умов договору, а саме: абзац 1 пункту 2.1., пункти 2.2., 2.4., 2.5., 2.6. розділу 2 "Орендна плата", що стосуються порядку сплати орендної плати, випадки перегляду розміру орендної плати, відповідальність у разі невнесення орендної плати у визначені законодавством строки; пункти 3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5. розділу 3 "Інші права та обов'язки сторін", пункти 4.1., 4.2., 4.3., 4.4. розділу 4 "Зміна умов договору і припинення його дії", пункти 5.1., 5.2. розділу 5 "Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору", пункти 6.1., 6.2., 6.3., 6.4., 6.5. розділу 6 "Умови повернення земельної ділянки", пункт 8.1. розділу 8 "Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди чи його частини".

При цьому, позовні вимоги у цій частині не містять посилання на будь-які умови договору чи положення статей 651, 652 Цивільного кодексу України, що зумовлювали б виникнення підстав для внесення змін до укладеного договору оренди землі в судовому порядку за ініціативою однієї із сторін.

Судова колегія відзначає, що за приписами статті 33, 34 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані довести обставини справи, на які вони посилаються, як на підставу своїх вимог та заперечень, належними та допустимими доказами.

Враховуючи, що наведені пункти додаткової угоди до договору оренди землі від 18.03.2004р. за №6330/04 не відповідають положенням наведених правових актів, не регулюють питання розміру орендної плати, а обов'язковість їх внесення в судовому порядку позивачем не доведено, абзац 1 пункту 2.1., пункти 2.2., 2.4., 2.5., 2.6. розділу 2 "Орендна плата"; пункти 3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5. розділу 3 "Інші права та обов'язки сторін", пункти 4.1., 4.2., 4.3., 4.4. розділу 4 "Зміна умов договору і припинення його дії", пункти 5.1., 5.2. розділу 5 "Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору", пункти 6.1., 6.2., 6.3., 6.4., 6.5. розділу 6 "Умови повернення земельної ділянки", пункт 8.1. розділу 8 "Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди чи його частини" не підлягають визнанню укладеними.

Такої правової позиції дотримується Вищий господарський суд України у постанові від 23.12.2014р. у справі №922/1430/14.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд не забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об'єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та не надав належну правову оцінку всім наявним у матеріалах справи доказам, колегія суддів приходить до висновку апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково, рішення господарського суду Харківської області від 07.10.2014року у справі №922/3720/14 скасувати частково та прийняти нове рішення, яким позов Харківської міської ради задовольнити частково.

Враховуючи те, що вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди землі суд визнає частково обґрунтованими, суд апеляційної інстанції вважає за необхідне відповідно до приписів частини другої статті 49 Господарського процесуального кодексу України покласти судові витрати за розгляд позовної заяви та апеляційної скарги пропорційно на позивача та відповідача.

Керуючись ст.ст. 91, 99, 101, 102, п. 2 ч. 1 ст. 103, п.п. 1, 4 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 07.10.2014р. у справі №922/3720/14 скасувати частково та прийняти нове рішення, яким позов Харківської міської ради задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 18.03.2004р. за №6330/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 18.03.2004р. за №6330/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та СПД -ФО ОСОБА_3 (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013р. № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008р. № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" доповнити договір оренди земельної ділянки зареєстрованого 18.03.2004р. за №6330/04:

Пунктами 1.3., 1.4 Розділу 1. "Предмет договору" наступного змісту:

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :10:004:0015."

"1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 330 від 08.11.2013 становить 501 466 грн. (п'ятсот одна тисяча чотириста шістдесят шість гривень)".

Абзацом 3 пункту 2.2. розділу 2 "Плата за землю" наступного змісту: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 959/14 від 28.11.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 28 082,10 грн. (двадцять вісім тисяч вісімдесят дві гривні 10 копійок), або в місяць - 2 340, 18 грн. (дві тисячі триста сорок гривень 18 копійок)".

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 18.03.2004р. за № 6330/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ

Харківської області ОСОБА_3

м. Харків, м-н Конституції, 7 61058, АДРЕСА_2; код НОМЕР_1

В особі міського голови В особі фізичної особи-підприємця

__________________Г.А. Кернес _____________________ОСОБА_3 / підпис/ /підпис/

В іншій частині рішення господарського суду Харківської області від 07.10.2014р. у справі №922/3720/14 залишити без змін.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (61058, АДРЕСА_2; код НОМЕР_1) на користь Харківської міської ради (код 04059243, адреса: 61200, м. Харків, м-н. Конституції, 7; одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок 2986, ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО 851011) 913, 50грн. витрат на сплату судового збору за подання позову та апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 17.01.2015 року.

Головуючий суддя Здоровко Л.М.

Суддя Плахов О.В.

Суддя Шутенко І.А.