ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"12" січня 2015 р.Справа № 916/3776/14

Господарський суд Одеської області у складі:

судді Брагіної Я.В.

секретаря судового засідання Галюк Т.В.

за участю представників:

від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): Брушньовська І.І. за довіреністю № 01-36/1 від 06.01.2015р.;

від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): Шпилєва О.В. згідно довіреності від 12.01.2015р.; Буряк Д.О. - директор Малого підприємства у вигляді ТОВ "Молодість-92" згідно спец.витягу з ЄДРПОУ від 17.09.14.;

від третьої особи: не з'явився.

Розглянув у відкритому судовому засіданні справу:

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (м. Одеса)

до відповідача: Малого підприємства у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю "Молодість-92" (м. Одеса)

про виселення

та за зустрічним позовом: Малого підприємства у вигляді ТОВ "Молодість-92" до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за зустрічним позовом: Одеська міська рада про спонукання продовження дії договору оренди

Спір розглядався у більш тривалий строк за клопотанням сторони на підставі ст. 69 ГПК України.

Ухвалою суду від 17 вересня 2014р. порушено провадження у справі № 916/3776/14 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Малого підприємства у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю "Молодість-92" про виселення.

31.10.14. відповідач за первісним позовом Мале підприємство у вигляді ТОВ "Молодість-92" подало зустрічний позов до позивача за первісним позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Одеська міська рада про спонукання продовження дії договору оренди в порядку ст.60 ГПК України, який ухвалою суду 04.11.14. був прийнятий для спільного розгляду із первісним позовом та залучено до участі у справу третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за зустрічним позовом Одеську міську раду (65004, м. Одеса, пл. Думська,1).

Згідно розпорядження керівника апарату господарського суду Одеської області від 03.11.14. щодо призначення повторного автоматичного розподілу справ справу №916/3776/14 передано на розгляд судді Брагіній Я.В., яка ухвалою суду від 04.11.14. прийняла зазначену справу №916/3776/14 до свого провадження.

Представник позивача за первісним позовом у судовому засіданні підтримав первісний позов в повному обсязі, заперечував проти зустрічного позову. Пояснив, що між сторонами було укладено договір оренди нежилого приміщення, яке розміщене на першому поверсі, загальною площею 24,9 кв.м. та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, 55. Додатковими угодами сторони погодили строк дії договору до 18.07.14. Оскільки позивач має намір передати спірне приміщення в оренду на конкурсній основі, то і було надіслано відповідачу за первісним позовом повідомлення 04.06.14. про не продовження дії договору, тому що провести конкурс неможливо без звільнення спірного приміщення відповідачем за первісним позовом. Також позивачем за зустрічним позовом 04.06.14. було надано позивачу за первісним позовом клопотання про продовження дії договору. Відповідач за первісним позовом належно виконує умови договору, сплачує вчасно орендну плату і немає заборгованості по орендних платежах станом на час розгляду справи. Позивач за зустрічним позовом має переважне право на укладення договору оренди спірного приміщення. Заяв на оренду спірного приміщення від інших юридичних осіб не надходило до позивача за первісним позовом.

Представники відповідача за первісним позовом у судовому засіданні заперечували проти первісного позову, підтримали зустрічний позов. Пояснювали, що позивач належним чином виконує умови договору, заборгованості по орендних платежах немає. Позивач за зустрічним позовом 04.06.14. звернувся до позивача за первісним позовом із заявою про продовженні дії спірного договору, але позивач не погоджується на його продовження. Згідно вимог чинного законодавства позивач за зустрічним позовом має переважне право на продовження дії договору при належному виконанні договору.

Представник третьої особи в засідання суду не з'явився, причини неявки в засідання суду не повідомив.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

05 серпня 2003р. між Приморською районною адміністрацією виконкому Одеської міської ради (надалі орендодавець) та відповідачем Малим підприємством у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю „Молодість-92" (надалі орендар, відповідач) був укладений договір № 119/А/2 оренди нежилого приміщення.

Додатковими погодженнями до зазначеного договору оренди, а саме: від 29.03.06., від 04.04.07., від 17.10.07., від 29.10.09., від 14.07.10., від 18.07.12. сторони погодили назву орендодавця: Департамент комунальної власності Одеської міської ради (позивач) та строк дії договору №119/А/2 від 05.08.03. продовжили до 18.07.14.

Предметом договору №119/А/2 є зобов'язання орендодавця передати, а орендаря прийняти у строкове платне користування нежиле приміщення першого поверху, загальною площею 24,9 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, 55.

Пунктом 2.2 договору передбачено, що за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, що становить за перший місяць після підписання договору оренди 164,02грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Відповідно до частини 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" № 2269 від 10.04.1992 р.).

Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст.628 ЦК України).

Договір є обов'язковий до виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Нормою ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України встановлено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Статтею 631 Цивільного кодексу України, зокрема, передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

З врахуванням вимог ст. 795 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно п.4.7 договору після закінчення дії договору орендар у 15-денний термін повинен передати орендодавцю за актом приймання передачі орендоване приміщення.

Проте, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні первісного позову, враховуючи наступне.

Як суд зазначав вище, представник позивача в попередніх судових засіданнях пояснював, що позивачу необхідне спірне приміщення для власних потреб, хоча доказів, які б підтверджували намір позивача використовувати спірне приміщення для власних потреб не надав, а також не надав повідомлення орендаря за три місяці до закінчення дії договору. А в засіданні суду 12.08.14. представник позивача за первісним позовом пояснив, що орендоване приміщення буде здаватися в оренду на конкурсній основі.

Згідно п.7.7 договору, після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право на його продовження у разі належного виконання умов договору.

За приписами ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Зазначена норма кореспондується із ст.285 ГК України та ч.3. ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", згідно яких орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Орендар - відповідач за первісним позовом належно виконує умови договору, про що не заперечував у засіданні суду представник позивача за первісним позовом. До того ж в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували неналежне виконання умов договору відповідачем за первісним позовом. Орендні платежі відповідач сплачує вчасно по день розгляду справи в суді. Будь-яких заяв про передачу в оренду спірного приміщення від інших юридичних осіб або фізичних осіб - підприємців про оренду спірного приміщення позивач не надав. Позивач за зустрічним позовом повідомив орендодавця, що має намір продовжувати договір оренди, що підтверджується матеріалами справи і не заперечується відповідачем за зустрічним позовом.

А оскільки, навіть, при проведенні конкурсу згідно вимог чинного законодавства, зокрема, ст.777 ЦК України, ст.285 ГК України та ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" відповідач має переважне право на оренду спірного приміщення, то відсутні підстави для виселення відповідача із спірного приміщення та задоволення первісного позову.

Така ж правова позиція і Вищого господарського суду України, викладена п.4.3 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.13. „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", згідно якого статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.

Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.

Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Згідно пункту 4.4. зазначеної вище постанови пленуму Вищого господарського суду України: „Пунктом 5 Прикінцевих положень Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні" від 15.12.2009року передбачено, що термін договорів оренди державного та комунального майна для суб'єктів малого підприємництва, укладених до набрання чинності цим Законом, слід вважати продовженим до п'яти років з дня укладення, якщо орендар не пропонує менший термін.

Обов'язковість виконання зазначеного законодавчого припису не ставиться у залежність від намірів орендодавця використовувати майно для власних потреб або від будь-яких інших обставин, за винятком пропонування орендарем меншого, ніж п'ять років, строку продовження договорів оренди державного та комунального майна.

Оскільки зазначена норма надає орендарю право продовжувати орендні відносини на строк до п'яти років, то визначення конкретного строку, на який продовжується строк договору, повинно бути здійснено шляхом внесення змін до договору. У зв'язку з цим орендар має право звернутися з відповідним позовом до суду на підставі пункту 5 Прикінцевих положень Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні" в будь-який час до припинення дії договору оренди.

Договір оренди №119/А/2 від 05.08.03. був укладений ще до прийняття Закону України „Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні", то суд вважає, що в будь- якому випадку договір є продовженим до закінчення п'ятирічного строку, тобто на момент звернення з первісним позовом до суду.

Отже, враховуючи вищевикладене суд відмовляє в задоволенні первісного позову.

Також суд відмовляє і в задоволенні зустрічного позову про зобов'язання позивача за первісним позовом продовжити термін дії договору оренди №119/А/2 від 05.08.03. укладеного між сторонами на тих же самих умовах і на той же строк, а саме до 18.07.16р., оскільки позивачем за зустрічним позовом неправильно визначено спосіб захисту порушеного права. Слід зазначити, що така правова позиція Вищого господарського суду викладена у зазначеній вище постанові Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.13. „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", згідно п.4.2 якого господарський суд відмовляє в позові і в тому разі, коли з'ясує, що договір оренди є поновленим (продовженим) на строк, який був раніше встановлений договором.

Як суд зазначав вище, згідно п.4.3. та 4.4 зазначеної постанови пленуму Вищого господарського суду України: „Статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором. Що ж до строку продовження дії договору, то повинно бути здійснено шляхом внесення змін до договору.

Проте, позивач не звернувся з позовом до суду про внесення змін до договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, суд відмовляє і в задоволенні зустрічного позову.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Таким чином, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні первісного та в задоволенні зустрічного позовів за безпідставністю.

На підставі ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивачів.

Керуючись ст. ст. 22, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 60, 82-85 ГПК України господарський суд

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні первісного позову відмовити.

2. В задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення підписано: 19.01.14.

Суддя Я.В. Брагіна