ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" січня 2015 р. Справа № 917/1770/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Могилєвкін Ю.О., суддя Пушай В.І. , суддя Плужник О.В.

при секретарі Крупа О.О.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1

відповідача - Чернявський І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх.№4059П/3-9) на рішення господарського суду Полтавської області від 27.10.14 у справі №917/1770/14

за позовом ФОП ОСОБА_3, м.Комсомольськ

до Комсомольська міська рада Полтавської області, м.Комсомольськ

про визнання недійсним пункту додаткової угоди, застосування правових наслідків недійсності правочину та стягнення 15 010,57 грн.

ВСТАНОВИЛА:

В серпні 2014 року фізична особа-підприємець ОСОБА_3 звернувся до господарського суду Полтавської області з позовом до Комсомольської міської ради Полтавської області про визнання недійсним пункту 2.2 додаткової угоди № 3/13 до договору оренди землі № 31/08 від 12.03.2013р., укладеної між сторонами 08.04.2013р. в частині слів "без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва, що складає 16458 грн.58 коп. на рік (шістнадцять тисяч чотириста п'ятдесят вісім гривень 58 коп.» та застосування правових наслідків недійсності даного правочину шляхом стягнення 15 010,57 грн. зайво сплаченої орендної плати, посилаючись на те, що положення пункту 2.2 додаткової угоди №3/13 до договору в частині встановлення орендної плати без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва включено до додаткової угоди у відповідності до рішення тридцять першої сесії Комсомольської міської ради Полтавської області шостого скликання від 19.03.2013 р. "Про поновлення дії договору оренди землі ФОП ОСОБА_3 площею 0.0372га". Однак дане положення рішення Комсомольської міської ради визнано недійсним в судовому порядку, що є підставою для визнання недійсним цих же положень і у додатковій угоді.

Рішенням господарського суду Полтавської області від 27.10.2014 року по справі № 917/1770/14 ( суддя Кульбако М.М.) в задоволенні позову відмовлено повністю, з посиланням на те, що сторонами додержані вимоги законодавства при укладання додаткової угоди до договору, її умови не суперечать вимогам чинного законодавства.

Позивач не погодився з зазначеним рішенням, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення повністю та прийняти нове, яким позовні вимоги позивача задовольнити в повному обсязі.

В поясненнях до апеляційної скарги зазначив, що судом першої інстанції при прийнятті рішення порушено норми матеріального і процесуального права та неповно з'ясувано обставини, що мають значення для справи, а саме те, що додаткова угода в частині застереження щодо встановлення орендної плати без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва, суперечить положенням чинного законодавства України.

Позивач вважає помилковим висновок суду першої інстанції, що підставою відмови в задоволені позову є невірність визначеної позивачем суми передплати орендної плати, оскільки зазначена обставина може бути підставою для часткового задоволення позову, але не підставою відмови у позові повністю.

Відповідач вважає рішення суду законним та обґрунтованим, прийнятим відповідно до норм чинного законодавства, надав письмові пояснення, в яких просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

У письмових поясненнях зазначив, що при укладенні оспорюваної додаткової угоди № 3/13 від 08.04.2013р. сторони погодили всі її умови, які відповідають вимогам законодавства України, додаткова угода до договору підписана сторонами без зауважень, а тому відсутні правові підстави для визнання її частково недійсною.

Судова колегія, повторно розглянувши справу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення встановила, що 12.03.2008 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (Орендар) та Комсомольською міською радою (Орендодавець) укладено договір оренди землі № 31/08, який зареєстровано у Комсомольському міському відділі Полтавської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 19.03.2008р. за № 40.

Пунктом 1 договору встановлено, що Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 0, 0372 га для розташування дитячого кафе з літнім майданчиком, кадастровий номер :50:027:0274, яка знаходиться в м.Комсомольськ по АДРЕСА_2.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Як свідчать матеріали справи, в договорі сторони узгодили розмір орендної плати та порядок її обчислення, коригування та сплати, умови передачі, використання та повернення земельної ділянки, права та обов'язки сторін, а також інші умови, необхідні для даного виду договорів.

Судом першої інстанції встановлено, що договір неодноразово поновлювався шляхом укладання додаткових угод до договору, а саме: відповідно до додаткової угоди № 1/10 від 19.03.2010р. до договору оренди землі на період з 20.03.2010р. до 01.03.2012р. (а.с.18) та додаткової угоди № 2/12 від 24.02.2012 р. до договору оренди землі на період з 01.03.2012 р. до 01.03.2013 р.(а.с.19)

Рішенням тридцять першої сесії Комсомольської міської ради Полтавської області шостого скликання від 19.03.2013р. "Про поновлення дії договору оренди землі ФО-П ОСОБА_3 площею 0,0372 га" вирішено поновити дію договору оренди землі № 31/08 до 01.03.2014 р., встановивши орендну плату за земельну ділянку в розмірі 7 % від її нормативно-грошової оцінки без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва (а.с.24).

На підставі вказаного рішення, 08 квітня 2013 року між Комсомольською міською радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (орендар) було укладено додаткову угоду № 3/13 від 08.04.2013р. до договору оренди землі № 31/08.

Відповідно до п.2.2 додаткової угоди встановлено, пункт 9 договору сторони виклали в новій редакції, а саме: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки землі без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва, що складає 16 458, 58 грн. на рік (шістнадцять тисяч чотириста п'ятдесят вісім гривень 58 коп.)", також доповнили пункт 30 договору новими абзацами в частині обов'язків орендаря та в п.2.1 зазначили строк дії договору до 01.03.2014р. (а.с.20).

Рішенням господарського суду Полтавської області у справі №917/1474/13 від 07.10.2013 року, яке залишено без змін постановою Вищого господарського суду України від 27.02.2014р., визнано недійсним положення пункту 1 рішення тридцять першої сесії Комсомольської міської ради Полтавської області шостого скликання від 19.03.2013р. "Про поновлення дії договору оренди землі ФО-П ОСОБА_3 площею 0,0372 га" в частині встановлення орендної плати без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва.

Як свідчать матеріали справи, позивач звернувся до суду з позовом про визнання частково недійсною додаткової угоди та застосування наслідків недійсності правочину шляхом стягнення з орендодавця зайво сплаченої орендної плати.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на день укладення договору оренди) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю".

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі", однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

П. п. 14.1.136 та 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності та є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XIII ПКУ, а у разі, якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

Згідно з ст. 201 Земельного кодексу України грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Відповідно до абзацу 5 статті 5 Закону України від 11.12.2003 N 1378-IV "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно статей 13,18 Закону України "Про оцінку землі", обов'язковим є проведення нормативно грошової оцінки земель у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності і нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Постановою КМУ від 23.03.1995 р. № 213 затверджено Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, відповідно до якої нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 p. N 18/15/21/11 (зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2006 р. за N 388/12262), затверджений Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, який розроблено у відповідності до Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 N 213.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності, та становить: - для категорії земель за функцією використання - землі житлової забудови (склад категорії земель - землі індивідуального житлового будівництва і господарських будівель, землі малоповерхової і багатоповерхової не садибної забудови, землі сільськогосподарського призначення під господарськими будівлями і спорудами) Кф = 1,0 ; землі промисловості Кф - 1,2; землі комерційного використання Кф = 2,5; інші землі, до яких за функцією використання віднесено землі, зайняті поточним будівництвом та землі, відведені під майбутнє будівництво Кф = 0,5.

Додаток №1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів містить таку категорію земель за функцією використання як землі, зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво із значенням коефіцієнта Кф 0,5.

Пунктом 2.4. рішення Комсомольської міської ради від 19.03.2013 року ФОП ОСОБА_3 зобов'язано виконати організацію будівельного майданчика, що свідчить про використання земельної ділянки для будівництва. Про те саме свідчать і додаткові угоди №1/10 від 19.03.2010, №24.02.2012.

Згідно Акту перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 26.03.2013 та Довідки, наданої виконавчим комітетом Комсомольської міської ради №6/12/5-13 від 17.01.2013 будівництво не завершено, об'єкт в експлуатацію не здано.

Колегія суддів, враховуючи викладені обставини, приходить до висновку, що орендодавець має право встановлювати розмір орендної плати в межах, визначених законодавством України, однак орендна плата повинна розраховуватись виходячи з нормативної грошової оцінки, порядок обчислення якої (застосування відповідних коефіцієнтів) не віднесено до компетенції орендодавця (Комсомольської міської ради).

Отже, додаткова угода в частині застереження щодо встановлення орендної плати без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва, а саме: пункт 2.2. Додаткової угоди суперечить чинному законодавству України в частині: слова і цифри: «без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва, що складає 16458 грн. 58 коп. (шістнадцять тисяч чотириста п'ятдесят вісім гривен 58 коп.)».

Статтею 203 ЦК України передбачено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України - підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Колегія суддів вважає, що Комсомольська міська рада при прийнятті рішення про поновлення дії договору оренди землі та встановленні розміру орендної плати в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки діяла в межах повноважень, визначених законодавством України, але положення додаткової угоди №3/13/п.п.2/ щодо незастосування понижуючого коефіцієнта зазначено з перевищенням повноважень.

Суд першої інстанції зробив неправомірний висновок про неможливість застосування, в даному випадку, коефіцієнту функціонального використання 0,5, що суперечить нормам діючого законодавства, а тому рішення господарського суду в частині відмови у визнанні п. п. 2 додаткової угоди 33/13 недійсним не відповідає нормам чинного законодавства і підлягає скасуванню в цієї частині.

Відповідно до ч. 1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Відповідно до витягу від 24.01.2013 р. з технічної документації № 507 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :50:027:0273 остання становить 47024, 52 грн.

Отже, розмір річної орендної плати на період з 01.03.2013 р. по 01.03.2014 р. (період поновлення Договору на підставі Додаткової угоди) складає 3291,72 грн. (47 024, 52 х 7 %), а місячна орендна плата - 274, 31 грн.

Як свідчать матеріали справи, позивачем протягом дії Додаткової угоди за період з березня 2013р. по лютий 2014р. сплачено відповідачеві орендну плату на загальну суму 18702, 29 грн., тобто зайво сплачена сума орендної плати складає - 15010, 57 грн. (18 702,29 -3 291,72)

Відповідач не надав контррозрахунку зайво сплаченої плати та безпідставно вважав позов в цієї частині не підлягаючим задоволенню.

В зв'язку з чим позовні вимоги в частині стягнення зайво сплаченої суми орендної плати у сумі 15010, 57 грн. підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, що відповідачем не виконано.

Таким чином, висновки викладені в рішенні господарського суду, не відповідають нормам матеріального та процесуального права та фактичним обставинам справи, а мотиви позивача можуть бути підставою для його скасування, керуючись ст. ст. 203,215,236 ЦК України, ст. ст. 99, 101, 102, п. 2 ст. 103, п. 3 ч. 1 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду Полтавської області від 27.10.14 у справі №917/1770/14 скасувати та прийняти нове рішення.

Позов задовольнити.

Визнати недійсним пункт 2.2 додаткової угоди від 08.04.2013 р. № 3/13 до договору оренди землі № 31/8 від 12.03.2008 р. між Комсомольською міською радою Полтавської області та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 в частині, а саме: наступні слова та цифри «без застосування понижуючого коефіцієнта на період будівництва, що складає 16 458 грн. 58 коп. на рік (шістнадцять тисяч чотириста п'ятдесят вісім гривен 58 коп.)»

Стягнути з Комсомольської міської ради Полтавської області (39800, Полтавська обл., м.Комсомольськ, вул.Миру, 24, ) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (39800, АДРЕСА_1, ІПН НОМЕР_1) суму 15010,57 грн., 1218 грн. судового збору, 1522,5 грн. судового збору по скарзі.

Доручити господарському суду Полтавської області видати відповідний судовий наказ.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до касаційної інстанції: Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 22.01.15

Головуючий суддя Могилєвкін Ю.О.

Суддя Пушай В.І.

Суддя Плужник О.В.