ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" січня 2015 р.Справа № 916/2421/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Будішевської Л.О.,

Суддів: Бєляновського В.В., Мишкіної М.А.,

при секретарі судового засідання Бєлянкіній Г.Є.

від прокуратури - Коломійчук І.О. - посвідчення,

від відповідача-1 - не з'явився,

від відповідача-2 - Прутян Ю.М. - за довіреністю,

від третьої особи - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника прокурора Одеської області

на рішення господарського суду Одеської області від 03 листопада 2014 року

у справі №916/2421/14

за позовом Біляївського міжрайонного прокурора Одеської області

до відповідачів:

1. Біляївської районної державної адміністрації;

2. Приватного підприємства «Будресурс»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Біляївської районної ради Одеської області

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку,

встановив:

У червні 2014 року Біляївський міжрайонний прокурор Одеської області (далі-прокурор) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до відповідачів: Біляївської районної державної адміністрації (далі-відповідач-1) та приватного підприємства «Будресурс» (далі-відповідач-2) про:

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, реєстрацій номер (04.07.516.00008), розташованої на території Нерубайської сільської ради за межами населеного пункту, загальною площею 7,9 га, який укладено між ПП «Будресурс» та Біляївською районною державною адміністрацією 20.06.2007р.;

- зобов'язання повернути земельну ділянку, реєстрацій номер (04.07.516.00008), розташовану на території Нерубайської сільської ради за межами населеного пункту, загальною площею 7,9 га та нормативною вартістю 13940002,29 грн. до земель запасу Нерубайської сільської ради.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06 жовтня 2014 року залучено до участі у справі в якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Біляївську районну раду Одеської області.

Рішенням господарського суду Одеської області від 03 листопада 2014 року (головуючий суддя Погребна К.Ф., судді Літвінов С.В., Горячук Н.О.) у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення суду обґрунтовано положеннями ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України, ст.ст.17, 124 Земельного кодексу України, ст.ст.13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» та мотивовано тим, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, не входить до вичерпного переліку істотних умов договору оренди землі, встановленого ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», а тому невизначеність нормативної грошової оцінки земельної ділянки у спірному договорі не породжує юридичних наслідків та не тягне за собою його недійсність.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, заступник прокурора Одеської області звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована наступним.

Як зазначає заступник прокурора Одеської області, господарським судом при винесенні оскарженого рішення не були враховані положення ст.ст.215, 216 Цивільного кодексу України, ст.ст.13, 23 Закону України «Про оцінку земель», ст..21 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.4-7, 43 Господарського процесуального кодексу України.

Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, дійшов висновку про те, що відповідачі дійшли згоди відносно всіх істотних умов договору оренди землі, які передбачені ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору), а також те, що договір містить усі невід'ємні частини договору, що, в свою чергу, свідчить про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» щодо визнання договору оренди землі недійсним.

Як вказує прокурор в апеляційній скарзі, визначення розміру орендної плати, яка є істотною умовою договору, проводиться на підставі технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка пройшла державну експертизу та затверджена рішенням сесії відповідної районної ради.

Затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки є обов'язковою умовою легітимності вказаної технічної документації, що прямо передбачено Законом України «Про оцінку земель».

Проте, як стверджує прокурор, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки на розгляд Біляївської районної ради не надавалась, останньою не затверджувалась та відповідно не має юридично сили, що підтверджується листом Біляївської районної ради від 18.04.2014р. №26-21-142/01-117 та листом архівного відділу Біляївської районної ради від 15.04.2014р. №18-43/10, наданими на виконання вимог прокуратури.

Тобто, з урахуванням викладеного, при визначенні розміру орендної плати сторони керувалися технічною документацією з нормативної грошової оцінки, яка не мала юридичної сили, а тому розмір орендної плати за земельну ділянку визначено незаконно, і договір, укладений на підставі цієї технічної документації підлягає визнанню недійсним з урахуванням приписів ч.3 ст.15 Закону України «Про оренду землі» та ст.215 ЦК України.

Відповідачі та третя особа не скористалися своїм правом надання відзивів на апеляційну скаргу.

Прокурор в судовому засіданні наполягав на задоволенні апеляційної скарги з підстав, викладених в останній.

Представник ПП «Будресурс» в засіданні суду апеляційної інстанції заперечував проти задоволення апеляційної скарги, вважаючи її вимоги безпідставними, а рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

Відповідач-1 та третя особа в судове засідання не з'явилися та не сповістили суд при причини неявки та не повідомили суд про причини неявки їх представників, хоча про час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином, про що свідчать поштові повідомлення, які містяться в матеріалах справи.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників відповідача-2 та прокурора, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 20.06.2007р. між Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області (Орендодавець) та ПП «Будресурс» (Орендарем) було укладено договір оренди землі, згідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення-забудовані землі, загальною площею 7,9 га, які використовуються в комерційних цілях, що знаходиться за адресою: комплекс будівель та споруд №8 (вісім), Нарубайська сільська рада Біляївського району Одеської області, (за межами населених пунктів), кадастровий номер :01:002:0273, строком на 49 років.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1394002,29 грн., згідно витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки за №6-6-03/4586 від 06.06.2007р., виданої Біляївським районним відділом земельних ресурсів.

Вказаний договір було зареєстровано Одеською регіональною філією державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 26.06.2007 р. за №04.07.516.00008.

Пунктом 7 договору встановлено, що останній укладено строком на 49 років з правом викупу, для розміщення будівель і споруд цегельного заводу.

Відповідно до розділу «Орендна плата» договору орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 3038 грн. за 1 гектар фізичної площі в рік згідно протоколу земельної комісії від 12.05.2006р. №5. Через два роки після завершення будівництва орендна плата переглядається. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що буде підтверджено документами (п.8 договору).

Невід'ємними частинами договору є: план меж земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкта оренди.

На підставі акту приймання-передачі, Орендодавець передав ПП «Будресурс» на виконання умов договору оренди землі та плану землекористування земельну ділянку, загальною площею 7,90 га забудованих земель, що використовуються в комерційних цілях, яка знаходиться за межами населеного пункту, а Орендар прийняв в оренду вищезгадану земельну ділянку строком на 49 років, згідно договору оренди землі під розміщення будівель та споруд цегельного заводу.

Предметом даного спору є вимога заступника прокурора Одеської області до відповідачів: Біляївської районної державної адміністрації Одеської області та ПП «Будресурс» про визнання недійсним договору оренди землі від 20.06.2007р. на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України та повернення до земель запасу Нерубайської сільської ради земельної ділянки, загальною площею 7,9 га, що орендувалася за цим договором, в порядку ст.216 ЦК України.

Прокурор оспорює дійсність спірного договору оренди, вважаючи, що при його укладанні грубо порушені вимоги ст.ст.13, 23 ЗУ «Про оцінку земель», оскільки технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є об'єктом оренди за спірним договором, не затверджена Біляївською районною радою, а відтак не має юридичної сили.

З огляду на встановлені обставини справи колегія суддів погоджується з прийнятим судом першої інстанції рішенням про відмову у позові, з огляду на таке.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст.15 вказаного Закону (у редакції, яка була чинною на момент укладення спірного договору) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Із змісту спірного договору оренди землі вбачається, що відповідачі дійшли згоди відносно всіх вищенаведених істотних умов договору оренди землі, які передбачені ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору), а також договір містить усі невід'ємні частини договору, що, в свою чергу, свідчить про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин ч.2 цієї статті щодо визнання договору оренди землі недійсним.

Незатвердження Біляївською районною радою технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у тому числі спірної земельної ділянки) не має своїм наслідком визнання договору оренди недійсним з цієї підстави, з огляду на наступне.

Відповідно до ст.21 Закону України «Про оцінку земель» розроблена ПП «Будресурс» технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок пройшла державну експертизу, що підтверджується висновком державної землевпорядної експертизи №1052 від 20.07.2005р.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачена обов'язковість проведення оцінки землі у разі визначення розміру орендної плати земель державної та комунальної власності.

Відповідно до ст.18 Закону України «Про оцінку земель» розроблення відповідної документації проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

В силу ч.2 ст.26 Закону України «Про землеустрій» розробниками документації із землеустрою є юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою; фізичні особи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Саме розробники документації із землеустрою несуть відповідальність за відповідність технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, яка засвідчується підписом та печаткою даних осіб, державним стандартам, нормам, правилам, іншим нормативно-правовим актам на землях усіх категорій та форм власності.

Відповідно до ст.ст.20, 23 Закону України «Про оцінку землі» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються, як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, який видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

В матеріалах справи міститься копія витягу Біляївського районного відділу земельних ресурсів Одеського головного обласного управління земельних ресурсів №4104 від 12.05.2006р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що передавались в оренду ПП «Будресурс» та в якому вказано розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Вказаний витяг підписаний начальником Біляївського районного відділу земельних ресурсів та скріплений печаткою.

Таким чином, надавши витяг про нормативну грошову оцінку земельних ділянок Біляївський районний відділ земельних ресурсів Одеського головного обласного управління земельних ресурсів виконав вимоги ст.ст. 20, 23 Закону України «Про оцінку землі», надавши відповідні дані у передбаченій законом формі.

Право оренди спірної земельної ділянки виникло на підставі розпорядження Біляївської районної державної адміністрації №449/2006 від 30.03.2006р. щодо якого судом не встановлено його незаконність.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що за умови наявності висновку державної землевпорядної експертизи та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Біляївським районним відділом земельних ресурсів Одеського головного обласного управління земельних ресурсів, незатвердження Біляївською районною радою цієї технічної документації не має своїм наслідком її недійсність, а, відтак, підстави для визнання договору оренди недійсним відсутні.

Крім того, слід зазначити, що ПП «Будресурс» є власником будівель та споруд, що розташовані на орендованій земельній ділянці. Право власності ПП «Будресурс» зареєстроване у відповідності до норм чинного законодавства, а отже, визнано Державою Україна. Тобто, згідно до ст.41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

За таких обставин, на думку колегії суддів, позбавлення ПП «Будресурс» права користування земельною ділянкою, на якій розташовані належні йому на праві власності об'єкти нерухомості, може призвести до порушення його конституційних прав, що є неприпустимим.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що прокурором не доведено наявності підстав, з якими закон, зокрема ст.215 ЦК України, пов'язує недійсність правочинів, у зв'язку з чим відсутні правові підстави для задоволення вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та похідної вимоги про повернення земельної ділянки до земель запасу.

При розгляді справи судом апеляційної інстанції заступником прокурора не надано ніяких додаткових пояснень та відповідних доказів, які б спростували висновки, викладені в рішенні суду першої інстанції, та всупереч вимог ст.33 Господарського процесуального кодексу України не доведені ті обставини, на які прокурор посилався, як на підставу своїх вимог.

На підставі викладеного, колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 99, 101-103, 105

Господарського процесуального кодексу України,

апеляційний господарський суд

постановив:

Рішення господарського суду Одеської області від 03 листопада 2014 року у справі №916/2421/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу заступника прокурора без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено та підписано 26.01.2015р.

Головуючий суддя: Будішевська Л.О.

Судді: Бєляновський В.В.

Мишкіна М.А.