ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" січня 2015 р.Справа № 923/1369/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Мирошниченко М.А. та суддів Воронюка О.Л. і Лашина В.В.

(склад колегії суддів сформовано на підставі автоматичного розподілу справ між суддями та розпорядження в.о. голови суду №3255 від 24.12.2014р.)

при секретарі судового засідання - Кияшко Р.О.

за участю представників:

Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області - не з'явився,

ПП «Скала» - не з'явився ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одеса апеляційну скаргу Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області на рішення господарського суду Херсонської області від 01.12.2014 р. по справі № 913/1369/14 за позовом Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області до Приватного підприємства «Скала» про розірвання договору оренди,

ВСТАНОВИЛА:

17.09.2014 р. Львівською сільською радою Бериславського району Херсонської області (далі позивач) у господарському суді Херсонської області пред'явлено позов до Приватного підприємства «Скала» (далі відповідач) про розірвання, укладеного між сторонами спору, договору оренди №001/9 нерухомого майна від 05.08.2004р. (а.с.2-5).

Свої позовні вимоги, з урахування заяви про зміну підстав позову (а.с.69-73), позивач мотивував тим, що відповідач, як орендар за спірним договором порушував його умови, а саме:

- несвоєчасно сплачував орендну плату (порушення п.5.2 договору);

- не забезпечив збереження орендованого майна, яке передавалось орендарю згідно акту приймання - передачі (п.5.3. договору);

- не приступив до проведення будь-якого ремонту орендованого приміщення (п.5.4. договору);

- жодного разу не надав орендодавцю інформацію про перерахунок орендної плати, тобто не надав копії платіжних доручень ( п.5.5. договору),

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач послався на умови договору, а також на норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч. 3 ст. 285 і ч. 3 ст. 291 ГК України, та на ч. 5 ст. 762, ч. 2 ст. 651 та ст. ст. 776, 782, 783 ЦК України.

Ухвалою господарського суду Херсонської області від 18.09.2014 р. (суддя Александрова Л.І.) за цим позовом порушено провадження по справі № 923/1369/14 (а.с. 1)

У письмових відзивах на позов, з урахуванням заяви позивача про зміну підстав позову, відповідач, позовні вимоги не визнав вважаючи їх необґрунтованими. Відповідач зазначив, що позивач не довів фактів порушення ним (відповідачем) умов договору, які (порушення) могли бути підставою, згідно його умов та вимог чинного законодавства, для його розірвання на вимогу позивача. (а.с.46-48,77-80).

Рішенням господарського суду Херсонської області від 01.12.2014 р. (повний текст якого складено суддею Александровою Л.І. 08.12.2014 р.) в задоволенні позову відмовлено.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що позивач не довів обставини на які він посилається в обґрунтування своїх вимог про розірвання договору. Місцевий суд дійшов висновку, що з матеріалів справи вбачається, що відповідач виконував умови договору, в т.ч. сплачував орендну плату, здійснював ремонт, а тому правові підстави для розірвання цього договору в судовому порядку відсутні.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції позивач звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційної скаргою в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

В обґрунтування своєї позиції скаржник посилається на те, що місцевий суд при розгляді спору неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, а саме не встановив чи здійснював відповідач капітальний та /або поточний ремонт приміщень, що знаходяться в нього в оренді, обов'язок проведення яких, згідно умов договору покладено на відповідача, а здійснення відповідачем будь-яких поліпшень, що встановлено судом, не є поточним або капітальним ремонтом.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 26.12.2014 р. зазначену апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 27.01.2015 р. об 11:00, про що сторони були належним чином повідомлені.

У письмовому відзиві на скаргу відповідач просив суд залишити її без задоволення, а рішення місцевого суду без змін зазначивши такі ж самі доводи що ним були викладені у відзивах на позов.

Представники сторін в судове засідання не з'явились, хоча були повідомлені належним чином про час дату та місце розгляду справи, що підтверджується повідомленнями поштових відділень про вручення їм поштових відправлень (копії ухвал суду про призначення справи до розгляду).

Клопотань про відкладення розгляду справи не заявили ,про причини свого нез'явлення суд не повідомили.

Враховуючи викладені обставини колегія суддів прийняла рішення про розгляд справи за їх відсутністю.

Оскільки сторони не з'явились в судове засідання фіксація судового процесу за допомогою технічних засобів не здійснювалась, але вівся протокол судового засідання.

Згідно ст. 85 ГПК України, в судовому засіданні оголошувались лише вступна та резолютивна частини судової постанови.

Обговоривши доводи, викладені в апеляційній скарзі, відзиві на неї, дослідивши обставини справи та наявні у матеріалах справи докази, а також перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи та ці обставини встановив та дослідив місцевий суд, 05.08.2004 р. між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) було укладено договір № 001/9 оренди нерухомого майна (далі - договір), що належить до комунальної власності Львівської територіальної громади строком на 25 років до 24.08.2029 р.(а.с.9-13)

Згідно п 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно, а саме оздоровчий комплекс, загальною площею 820,9 м2, який розміщений на території с. Львово та знаходиться на балансі Львівської сільської ради.

Разом з будівлею оздоровчого комплексу орендарю було передано в користування також інше майно, яке знаходилось безпосередньо в оздоровчому комплексі за переліком, що підтверджується Актом приймання-передачі комунального майна від 05.08.2004 р., підписаним сторонами договору.(а.с.30 -31)

Відповідно до п.п. 3.1 і 3.5. договору, орендна плата становить за перший рік оренди 30 грн. на місяць і зобов'язання орендаря по сплаті орендної плати забезпечується у вигляді грошових коштів.

Згідно умов договору орендар також зобов'язувався: використовувати орендоване майно за призначенням (п. 5.1.); несвоєчасно і повному обсягу сплачувати орендну плату (п. 5.2 договору); забезпечувати збереження орендованого майна (п. 5.3.); своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна (п. 5.4.); щоквартально надавати орендодавцю інформацію про перерахування орендної плати (копію платіжного доручення з відміткою обслуговуючого банку (п. 5.5.).

Матеріали справи свідчать, що пізніше сторони уклали додаткову угоду до договору, в якій погодились змінити розмір орендної плати піднявши її до 60 грн. на місяць. Дана додаткова угода вступила в закону силу з 01.10.2006 р. (а.с.14).

З матеріалів справи вбачається, що 27.08.2013 р. 32 сесією шостого скликання Львівської сільської ради Бериславського району було прийнято рішення № 362, яким встановлено розмір орендної плати за договором в сумі 300 грн. на місяць терміном до 27.10.2013 р. включно. (а.с.16).

Після зазначеної сесії, сторонами був укладений договір про внесення змін до договору від 05.08.2004 р. № 001/9. Згідно цього договору, орендна плата становить 300 грн. на місяць. Вказаний розмір орендної плати орендар зобов'язався сплачувати з 27.08.2013 р. по 27.10.2013 р. (а.с.15).

28.10.2013 р., керуючись п. 3.2 договору оренди ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", 34 сесією шостого скликання Львівської сільської ради Бериславського району було прийнято рішення за номером 404, яким встановлено розмір орендної плати на рівні 2030 грн. на місяць. (а.с.27).

Після прийняття позивачем цього рішення він листом від 01.11.2013 р. за № 02-36/437/13 запропонував відповідачу (орендарю) укласти договір про внесення змін до договору, який передбачав підвищення розміру орендної плати до 2030 грн.(а.с.17-19).

Однак як свідчать матеріали справи та визнається обома сторонами спору такі зміни (щодо збільшення розміру орендної плати) до договору не вносились і позивач не звертався до господарського суду с позовом про внесенні цих змін до договору в судовому порядку.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що відповідач повинен був сплачувати орендну плату відповідно до умов договору, тобто в розмірах визначених договором та додатковими угодами (договорами) до нього, підписаними сторонами договору, без урахування рішення сесії позивача №404 від 28.10.2013р.

Як зазначалось вище, позивач просив суд розірвати договір з посилання на те, що відповідач:

- несвоєчасно сплачував орендну плату (порушення п. 5.2 договору);

- жодного разу не надав орендодавцю інформацію про перерахунок орендної плати,тобто не надав копій платіжних доручень ( порушення п. 5.5. договору);

- не приступив до проведення будь-якого ремонту орендованого приміщення (порушення п.5.4. договору);

- не забезпечив збереження орендованого майна , яке передавалось орендарю згідно акту приймання - передачі ( порушення п.5.3. договору).

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач послався на умови договору, а також норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч.3 ст.285 і ч.3 ст.291 ГК України, та на ч.5 ст.762, ч.2 ст.651 та ст.ст. 776,782, 783 ЦК України.

Колегія суддів вважає за необхідне надати оцінку вищезазначеним вказаним позивачем підставам та висновкам місцевого суду по кожній з них окремо.

Щодо посилання позивача, в якості підстави для розірвання договору на несвоєчасну сплату відповідачем орендної плати.

Дійсно частиною 1 статті 782 ЦК України, на яку посилається позивач у позові, передбачена можливість односторонньої відмови наймодавця від договору найму у разів невнесення наймачем плати за користування майном протягом трьох місяців підряд.

У п. 5.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 12 від 29.05.2013 р. "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна)" роз'яснено, що при вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Матеріали справи, в т.ч. довідка бухгалтерії позивача (а.с.38), свідчать що відповідач дійсно не в повному обсягу і не щомісячно розраховувався з позивачем по орендній платі, а саме мали факти здійснення розрахунків не в повному обсягу (частково) або нездійснення її оплати за два місяця підряд.

Проте, як вірно зазначив місцевий суд позивачем не надано доказів про несплату відповідачем орендної плати протягом трьох місяців підряд, а відтак правові підстави для застосування ч. 1 ст. 782 ЦК України, тобто для припинення позивачем договору в односторонньому порядку або задоволення його позову про розірвання договору відсутні.

Крім того колегія суддів звертає увагу на те, що умовами договору сторони узгодили розмір орендної плати за місяць, однак не визначили (не узгодили) конкретні строки, в т.ч. кінцеві, в межах яких відповідач повинен здійснювати орендну плату.

За таких обставин на переконання колегії суддів несвоєчасна оплата відповідачем орендних платежів, без прострочення цієї оплати протягом трьох місяців підряд не є істотним порушенням умов договору та не може бути підставою для його розірвання.

Щодо посилання позивача, в якості підстави для розірвання договору, на те що відповідач (орендар) не надавав орендодавцю (позивачу) інформації про перерахунок орендної плати.

Дійсно згідно п. .5. договору передбачено, що орендар (відповідач) повинен щоквартально надавати орендодавцю (позивачу) інформацію про перерахування орендної плати (копію платіжного доручення з відміткою обслуговуючого банку).

Проте як вбачається з матеріалів справи відповідач здійснював оплату орендної плати позивачу не платіжними дорученнями, а шляхом внесення готівкових коштів безпосередньо в касу позивача по прибутковим ордерам, можливість чого передбачена п. 3.5 договору і позивач приймав ці оплати у вказаному порядку.

За таких обставин відповідач не міг щоквартально надавати орендодавцю (позивачу) інформацію про перерахування орендної плати ( копію платіжного доручення з відміткою обслуговуючого банку), оскільки платіжні доручення не оформлялись.

З огляду на викладене колегія суддів дійшла висновку, що місцевий суд обґрунтовано не прийняв до уваги цю підставу для розірвання договору.

Щодо посилання позивача, в якості підстави для розірвання договору, на те, що відповідач не приступив до проведення будь-якого ремонту орендованого приміщення.

Дійсно п.5.4. договору сторони передбачили, що орендар (відповідач) повинен своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна.

Проте умовами договору не визначено коли, у які строки з моменту укладання договору та з якою періодичністю відповідач зобов'язаний проводити ці ремонти.

Слід зазначити, що позивач не надав суду належних доказів які б підтверджували необхідність проведення вищевказаних ремонтів, у тому числі капітального.

Водночас з наданих відповідачем доказів вбачається, що ним були здійснені поліпшення орендованої будівлі, в т.ч. ремонтні роботи, а саме замінено дерев'яні вікна на пластикові в повному обсязі, проведено частковий ремонт покрівлі, у наявному в приміщенні басейні здійснено обробку шпакльовкою в один шар, Обладнано парильню деревом, утеплювачем, вагонкою та піччю, замінено двоє вхідних дверей на нові залізні (металеві).

Матеріали справи також свідчать, що з метою проведення вказаних даних ремонтних робіт відповідач отримував відповідні погодження від позивача. (а.с.113,114).

Викладене свідчать, що відповідач здійснював поточний ремонт та поліпшення орендованих приміщень, а тому при відсутності даних про необхідність проведення капітального ремонту та не встановлення договором строків та об'ємів проведення ремонтів не можна визнати що він порушив умови п. 5.4. договору.

Доводи скаржника про те, що поліпшення не є ремонтом і що такого поняття як «косметичний» ремонт не існує не можуть прийматись до уваги, оскільки вищезазначені здійснені відповідачем на орендуємому об'єкті роботи дійсно є ремонтними і відносяться до категорії поточного ремонту.

За таких обставин вказану підставу не можна приймати до уваги при вирішенні питання про розірвання договору.

Щодо посилання позивача, в якості підстави для розірвання договору, на те, що відповідач - не забезпечив збереження орендованого майна, яке передавалось йому згідно акту приймання - передачі.

Відповідно до п. 5.3 договору оренди, орендар зобов'язався забезпечувати збереження орендованого майна.

Матеріали справи свідчать, що 16.12.2013 р. комісію позивача було зроблено інвентаризацію майна що було передано відповідачу в оренду та встановлено значна частина рухомого майна, яка передавалась згідно акту приймання-передачі від 05.08.2004 р. - відсутня. Результати інвентаризації були відображені у порівняльній відомості результатів інвентаризації від 16.12.2013 р.

Враховуючи ці обставини позивач вважає, що оскільки орендоване майно відсутнє в орендованій будівлі, то відповідач не виконав своє зобов'язання щодо забезпечення збереження орендованого майна або передав орендоване майно третім особам без згоди орендодавця, що також заборонено розділом 6 договору оренди і є підставою для розірвання договору оренди згідно ст. 783 ЦК України.

Місцевий суд не погодився з цими доводами позивача, оскільки дійшов висновку що позивач не надав суду належних доказів про передачу майна третім особам.

Проте з цією позицією місцевого суду погодитись не можна з огляду на таке.

Так на виконання умов договору сторони склали акт приймання передачі рухомого майна, яке передавалось орендодавцем орендарю сумісно з приміщеннями в оренду, з визначенням у цьому акті назви (номенклатури) конкретних речей та їх кількості.

Згідно приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна», глави 58 ЦК України та параграфу п'ятому глави 30 ГК України, які регулюють відносини оренди (найму), в т.ч. державного і комунального майна, майно що передається в оренду (найм) залишається у власності орендодавця і орендар зобов'язаний використовувати це майно за призначенням та забезпечувати його збереження в належному стані.

Згідно вищевказаних правових норм орендар не має права розпоряджуватись орендованим майном без згоди на те орендодавця, оскільки орендар не є його власником.

Пунктами 5.3 і 6.2. договору також передбачено, що орендар зобов'язався забезпечувати збереження орендованого майна і може ним розпоряджатись лише за згодою Орендодавця, а п. 6.4 встановлено що орендар може ініціювати списання орендованого майна балансотримувачем.

Матеріали справи свідчать, що 16.12.2013 р. комісію позивача, відповідно на наданого позивачу п.8.1 договору права, було здійснено перевірку (інвентаризацію) рухомого майна, що знаходилось у відповідача в оренді за договором.

За результатами цієї перевірки було складено акт, з якого вбачається, що при перевірці (інвентаризації) частина майна яке передавалось згідно акту в оренду відсутня.

Відповідач, не визнаючи факту відсутності частини майна, у порушення приписів ст. 33 ГПК України, не надав ані суду першої, ані апеляційної інстанції будь-яких належних доказів того, що зазначене в акті перевірці рухоме майно визначене як відсутнє є в наявності в нього, тобто що данні вказані в цьому акті не відповідають дійсності.

Відповідач також не надав доказів того, що він на виконання умов договору погоджував з орендодавцем (балансоутримувачем) списання частини майна і що воно дійсно було списано з будь-яких причин, у тому числі у зв'язку зі знищенням, псуванням та/або закінчення строків експлуатації тощо.

Посилання відповідача у відзиві на позов не те, що частина рухомого майна-речей, що знаходилось в нього оренди є малоцінним та швидкозношуваним які (речі) давно мали бути списані не приймається до уваги, оскільки доказів такого списання їх позивачем або відповідачем за погодженням з позивачем він не надав, а тому ці речі слід вважати такими, що знаходяться на балансі позивача та в його власності.

Доводи скаржника, що у порівняній відомості не зазначено ані номери, ані рік випуску, ані вартості речей і тому незрозуміло яким чином позивач встановив їх відсутність не можна приймати до уваги, з огляду на таке.

Як вбачається з акту приймання-передачі майна в оренду в ньому зазначалось лише назва (номенклатура) речей їх функціональне призначення, з уточненням деяких властивостей, та їх кількість, тобто речи передавались без визнання інвентарний номерів, року випуску та їх вартості.

Перевірка (інвентаризація) здійснювалась також виходячи із вищевказаних в акті даних, тобто перевірялось чи є в наявності речі за назвою, їх функціональним призначенням та у тій кількості які були передані в оренду без урахування інвентарний номерів, року випуску та їх вартості .

Питання інвентарний номерів, року випуску та вартості цех речей необхідно було б визначати у разі якщо крім переданих в оренду речей в приміщенні знаходились речи які належать відповідачу (орендарю) на праві власності або з іншій правових підставі, тобто для розмежування їх з речами, що були передані його за договором в оренду у разі спору кому вони належать.

Посилання місцевого суду на те, що позивач не довів що відповідач передав це майно третім особам, не може прийматись до уваги, оскільки в даному випадку вирішується питання чи належним чином виконує свої зобов'язання за договором відповідач в частині зберігання майна.

В даному випадку на переконання колегії суддів має значення лише сам факт встановлення позивачем відсутності в орендованих приміщеннях речей зазначених в акті приймання передачі і недоведеності відповідачем їх в наявності, в т.ч. за межами орендованого приміщення та/або відсутність даних їх списання в установленому порядку.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що позивач довід належними та достатніми доказами факт відсутності в наявності у відповідача частини речей отриманих останнім за договором оренди, без будь-якого обґрунтування з боку відповідача причин їх відсутності, тобто матеріалами справи доведено що відповідач у порушення умов договору майна не зберіг частину переданого йому в оренду майна що є грубим істотним порушенням умов договору, приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна», глави 58 ЦК України та параграфу п'ятому глави 30 ГК України, які регулюють відносини оренди (найму), а також майнових прав позивача, як власника цього майна.

Згідно приписів ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи встановлені вищевказані обставини (відсутність у орендаря частини майна переданого в оренду), з урахуванням вищезазначених норм права колегія суддів дійшла висновку що у позивача були правові підстави звернутись до суду з позовом про розірвання цього договору і ці вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Місцевий суд не врахував цих обставин і як наслідок і дійшов помилкового висновку щодо необґрунтованості позовних вимог позивача, що згідно приписів ст.104 ГПК України є підставою для скасування рішення місцевого суду та ухвалення нового про задоволення позову.

Враховуючи, що суд апеляційної інстанції задовольняє позовні вимоги позивача та його апеляційну скаргу, то понесені ним витрати по сплаті судового збору при поданні позову і скарги відповідно до приписів ст. 49 ГПК України покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 99, 101-105 ГПК України, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду -

ПОСТАНОВИЛА:

1) Апеляційну скаргу Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області - задовольнити.

2) Рішення господарського суду Херсонської області від 01.12.2014 р. по справі № 913/1369/14 скасувати.

3) Позов Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області до Приватного підприємства «Скала» про розірвання договору оренди задовольнити.

Розірвати договір оренди № 001/9 нерухомого майна від 05.08.2004 р., укладений між Львівською сільською радою Бериславського району Херсонської області та Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області до Приватного підприємства «Скала».

Стягнути з Приватного підприємства «Скала» на користь Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області до Приватного підприємства «Скала» - 1218 (одна тисяча двісті вісімнадцять) грн. - відшкодування понесених витрат по сплаті судового збору при поданні позову.

4) Стягнути з Приватного підприємства «Скала» на користь Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області до Приватного підприємства «Скала» - 609 (шістсот дев'ять) грн. - відшкодування понесених витрат по сплаті судового збору при апеляційної скарги.

5) Зобов'язати господарський суд Херсонської області видати накази відповідно до резолютивної частини цієї постанови зі зазначенням у них всіх необхідних реквізитів сторін.

Постанова, згідно ст. 105 ГПК України, набуває законної сили з дня її оголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 27.01.2015 р.

Суддя-доповідач: М.А. Мирошниченко

Судді: О.Л. Воронюк

В.В. Лашин