КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" січня 2015 р. Справа№ 910/14122/13

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сухового В.Г.

суддів: Мальченко А.О.

Жук Г.А.

при секретарі судового засідання: Товстенку О.Ю.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш"

на рішення господарського суду міста Києва від 30.09.2014р.

у справі № 910/14122/13 (суддя Шкурдова Л.М.)

за позовом Українського державного підприємства поштового зв'язку ,,Укрпошта" в особі Київської міської дирекції УДППЗ ,,Укрпошта"

до Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш"

про врегулювання переддоговірного спору

ВСТАНОВИВ:

Українське державне підприємство поштового зв'язку ,,Укрпошта" в особі Київської міської дирекції УДППЗ ,,Укрпошта" (далі - позивач) звернулось в господарський суд міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш" (далі - відповідач) про врегулювання переддоговірного спору шляхом зобов'язання укласти п. 1.1, п. 1.2, п. 1.3, абз. 3 п. 2.1.1, п. 2.1.6, п. 2.2.4, п. 3.1.1, п. 3.1.4, п. 3.1.5, п. 3.1.7, п. 4.1, п. 4.1.1, п. 6.1 договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю в редакції запропонованій позивачем.

Рішенням господарського суду міста Києва від 23.12.2013р. у справі №910/14122/13 у позові відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.04.2014р. у справі № 910/14122/13 рішення господарського суду міста Києва від 23.12.2013р. у справі № 910/14122/13 скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено.

Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш" укласти п. 1.1, п. 1.2, п. 1.3, абз. 3 п. 2.1.1, п. 2.1.6, п. 2.2.4, п. 3.1.1, п. 3.1.4, п. 3.1.5, п. 3.1.7, п. 4.1, п. 4.1.1, п. 6.1 договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю в редакції, запропонованій Українським державним підприємством поштового зв'язку ,,Укрпошта" в особі Київської міської дирекції УДППЗ ,,Укрпошта".

Постановою Вищого господарського суду України від 02.07.2014р. постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.04.2014р. та рішення господарського суду міста Києва від 23.12.2013р. у справі № 910/14122/13 скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

В зазначеній постанові Вищий господарський суд України вказав на необхідність при новому розгляді справи дослідити відповідність п. 1.1, п. 1.2, п. 1.3, абз. 3 п. 2.1.1, п. 2.1.6, п. 2.2.4, п. 3.1.1, п. 3.1.4, п. 3.1.5, п. 3.1.7, п. 4.1, п. 4.1.1, п. 6.1 договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю пунктам примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774. Також даною постановою зазначено, що судом апеляційної інстанції не спростовано та не відхилено доводи відповідача щодо стоку дії договору.

Рішенням господарського суду м. Києва від 30.09.2014р. у справі № 910/14122/13 позов задоволено повністю. Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш" укласти з Українським державним підприємством поштового зв'язку ,,Укрпошта" в особі Київської міської дирекції УДППЗ ,,Укрпошта" договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю в наступній редакції:

Договір

про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю

Місто Київ 30 вересня 2014 року

Українське державне підприємство поштового зв'язку ,,Укрпошта", в особі Директора Київської міської дирекції УДППЗ ,,Укрпошта" Гуркова Володимира Геннадійовича, що діє на підставі Положення про дирекцію та довіреності від 16.09.2014р. посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козяриком В.М., зареєстрованого в реєстрі за номером 1035, (надалі - Балансоутримувач) з однієї сторони та Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш", в особі Генерального директора Квітницького Олександра Романовича (надалі - Орендар), що діє на підставі Статуту, з іншого сторони, уклали цей Договір про нижче зазначене:

1. Предмет Договору

1.1 Балансоутримувач Київська міська Дирекція Українського державного підприємства поштового зв'язку ,,Укрпошта" забезпечує утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території, що знаходиться за адресою: 03151, місто Київ, проспект Повітрофлотський, 75 (надалі - Будівля), загальна площа Будівлі разом з допоміжними приміщеннями складає 3 090,10 кв.м., а також забезпечує Орендаря тепловою енергією у вигляді гарячої води для потреб опалення орендованих приміщень, холодною водою, водовідведенням та утриманням водопровідних мереж (надалі - комунальні послуги), а Орендар своєчасно відшкодовує Балансоутримувачу витрати на утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території, комунальні послуги пропорційно до займаної ним площі в цій Будівлі та/або пропорційно кількості користувачів, якщо це випливає з характеру послуг, наданих Балансоутримувачем за цим Договором.

Утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території передбачає наступні послуги:

1. охорона

2. вивіз сміття

3.прибирання прибудинкової території

4. накладні витрати

5.обслуговування технічних та інженерних засобів загальногосподарського призначення.

1.2 п. 1.2. Орендар відшкодовує Балансоутримувачу податок на землю пропорційно до займаної ним площі в Будинку. (Додаток № 1 до договору).

1.3 Орендар приймає участь у витратах на поточний ремонт Будівлі та технічних внутрішніх мереж пропорційно до займаної ним площі в Будівлі, відповідно до ремонтно-кошторисної документації.

1.4 Орендар користується приміщеннями, загальною площею 195,5 кв.м., розміщені на першому поверсі(ах) Будівлі (надалі - орендоване Приміщення) відповідно до плану розміщення приміщень.

Орендовані Приміщення використовуються для виробництва металевих конструкцій.

2 Обов'язки Сторін

2.1 Балансоутримувач Будівлі зобов'язується забезпечити і створити необхідні умови для здійснення господарської діяльності Орендаря.

2.1.1 Виконання комплексу робіт та послуг (п.1.1), пов'язаних з утриманням орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та забезпеченням комунальними послугами Орендаря і його співробітників та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності Орендаря.

Перелік послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та комунальних послуг, порядок та умови їх оплати встановлюються цим Договором.

Розмір плати з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території, а також комунальних послуг, залежить від складу робіт і послуг, які надаються Балансоутримувачем Орендарю та/або житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб'єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів за утримання орендованого майна і прибудинкової території, комунальні послуги та інші послуги Балансоутримувача.

2.1.2 Надання Орендарю комунальних послуг за діючими розцінками, тарифами та нормами відповідного постачальника таких послуг.

2.1.3 Утримувати внутрішньо-будинкові мережі в належному технічному стані, здійснювати їх технічне обслуговування та ремонт.

2.1.4. Розглядати у визначений законодавством строк претензії та скарги Орендаря.

2.1.5 Проводити за власні кошти роботи з усунення пов'язаних з наданням послуг неполадок, що виникли з його вини, а також у зв'язку з фізичною та моральною зношеністю основних фондів.

2.1.6 Забезпечувати безперешкодний допуск на територію співробітників та транспорту, що прибуває до Орендаря

2.2. Орендар зобов'язується:

2.2.1 Дотримуватись вимог установлених правил користування Будівлею та Приміщенням за цим Договором.

2.2.2 Своєчасно інформувати Балансоутримувача про виявлені неполадки елементів Будівлі, Приміщення.

2.2.3 Своєчасно вносити плату на рахунок Балансоутримувача з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території, а також за комунальні послуги.

2.2.4 Забезпечити безперешкодний доступ в орендовані приміщення представникам Балансоутримувача в денний час, а при аваріях - цілодобово, для проведення огляду, технічної перевірки конструкцій та технічного обладнання Приміщення, усунення неполадок та ліквідації аварій.

2.2.5 Відшкодувати усі збитки від пошкодження елементів Будівлі та Приміщення, які сталися з вини Орендаря або осіб, які з ним працюють.

2.2.6 Дотримуватись санітарно-гігієнічних та протипожежних правил встановлених законодавством.

2.2.7 Своєчасно вживати заходи щодо усунення пов'язаних з отриманням послуг неполадок, що виникли з власної вини.

2.2.8 Дотримуватись вимог містобудівного законодавства, щодо проведення ремонту, реконструкції та переобладнання приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів Балансоутримувача та його працівників.

2.2.9 Здійснювати ремонт, реконструкцію та переобладнання приміщень або їх частин лише за згодою Балансоутримувача.

2.2.10 Вживати комплекс заходів, спрямованих на запобігання виникненню загрози життю або травматизму, пошкодженню обладнання та продукції, негативним екологічним наслідкам тощо, у разі отримання повідомлення про припинення надання передбачених цим Договором послуг відповідно до п. 3.1.6. Договору.

3. Права Сторін

3.1 Балансоутримувач Будівлі має право:

3.1.1 Стягнути в установленому порядку суми усіх збитків від пошкодження елементів Будівлі, які сталися з вини Орендаря або осіб, які з ним працюють.

3.1.2 Стягнути в установленому порядку прострочену заборгованість по платежах, відповідно до пункту 2.2.3 Договору.

3.1.3 Вимагати від Орендаря дотримання санітарно - гігієнічних та протипожежних вимог і правил.

3.1.4 Безперешкодного доступу в орендовані приміщення в денний час, а при аваріях - цілодобово, для проведення огляду та технічної перевірки конструкцій та технічного обладнання Приміщення, усунення неполадок та ліквідації аварій.

3.1.5 Попередивши Орендаря письмово, за 3 робочих дні припинити надання послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та забезпечення комунальними послугами у разі проведення планово-ремонтних робіт.

3.1.6 Вимагати від Орендаря своєчасного усунення пов'язаних з отриманням послуг неполадок, що сталися з його вини.

3.2. Орендар має право:

3.2.1 Вимагати при потребі від Балансоутримувача позапланового огляду з метою виявлення стану конструкцій і технічного обладнання Приміщення та Будівлі в цілому.

3.2.2 Своєчасно отримувати передбачені Договором послуги.

3.2.3 У випадку перерв у наданні комунальних послуг, окрім перерв у зв'язку з планово-ремонтними роботами чи роботами пов'язаними з ліквідацією аварій, зменшувати плату за комунальні послуги.

3.2.3 Вимагати від Балансоутримувача усунення виявлених недоліків у наданні послуг.

3.2.4 Вимагати від Балансоутримувача відшкодування збитків, понесених внаслідок неналежного виконання договірних обов'язків за цим Договором, в судовому порядку.

3.2.5 Отримувати від Балансоутримувача інформацію про перелік послуг, загальну суму місячного платежу, норми споживання комунальних послуг.

4.Оплата спожитих послуг

4.1 Оплата послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та компенсація плати податку на землю.

4.1.1 Розрахунковим періодом є календарний місяць. Платежі вносяться не пізніше ніж до 20 числа місяця, що настає за розрахунковим. (Додаток №1). Вартість послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та компенсація плати податку на землю може бути змінена, відповідно до фактичних витрат Балансоутримувача.

4.2 Оплата послуг з забезпечення тепловою енергією у вигляді гарячої води.

4.2.1 Розрахунковим періодом є календарний місяць. Платежі вносяться не пізніше ніж до 20 числа місяця, що настає за розрахунковим згідно розрахунку коефіцієнта споживання теплової енергії (Додаток №3 ).

4.3 Оплата послуг з забезпечення холодною водою, водовідведенням та утримання водопровідних мереж.

4.3.1 Розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата застосовується за нормативами (нормами) споживання холодної води відповідно до кількості користувачів (Додаток №2). Платежі вносяться не пізніше ніж до 20 числа місяця , що настає за розрахунковим.

4.4 Послуги оплачуються в безготівковій формі.

4.5 У разі закінчення терміну дії Договору оплата послуг з утримання орендованого майна і прибудинкової території, ремонту будівлі та комунальних послуг, що споживаються Орендарем, проводиться ним по день фактичної передачі Балансоутримувачу, за актом-приймання передачі орендованих приміщень.

4.6 Рахунки надаються орендарю щомісячно, до 10 числа місяця, що настає за розрахунковим. Якщо Орендар не згоден з виставленим рахунком, він повинен протягом 5 календарних днів, з моменту його отримання, надати Балансоутримувачу вмотивовану відмову від оплати рахунку, у іншому випадку рахунок вважається прийнятим Орендарем та підлягає оплаті.

У разі отримання Орендарем рахунка пізніше ніж до 10 числа місяця, що настає за розрахунковим, Орендар повинен протягом 10 календарних днів, з моменту його отримання здійснити оплату рахунку.

5. Відповідальність і вирішення спорів

5.1 За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим Договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України та умовами цього договору.

5.2 Усі спори, що пов'язані із цим Договором, його укладанням або такі, що виникають в процесі виконання умов цього Договору, вирішуються шляхом переговорів між представниками Сторін. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору у порядку, визначеному відповідним чинним в Україні законодавством.

5.3 У випадку порушення термінів оплати, Орендар виплачує Балансоутримувачу пеню та штрафні санкції в розмірі передбаченим чинним законодавством України.

5.4 Балансоутримувач несе відповідальність за ненадання послуг та робіт, у тому числі комунальних, з вини Балансоутримувача, що призвело до зупинки господарської діяльності підприємства орендаря та спричинило збитки, а також за ненадання інших послуг і робіт передбачених цим Договором.

6. Строк чинності, умови зміни та припинення Договору

6.1 Цей Договір укладено з моменту його підписання та діє по 12 травня 2015р. Включно.

Сторони встановили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, а саме з 01.01.2013 року.

6.2 Зміни або доповнення до цього Договору допускаються за взаємною згодою сторін, що оформляється додатковою угодою до цього Договору.

6.3 За ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано достроково у разі:

6.3.1 неналежного виконання та порушення умов Договору.

6.3.2 прострочення оплати послуг, відповідно до цього Договору, понад 3 (три) місяці.

При цьому Сторона - ініціатор розірвання Договору зобов'язана попередити іншу Сторону про це письмово за 20 днів.

6.4 У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору протягом одного місяця після закінчення строку його чинності, він вважається продовженим на кожний наступний календарний рік і на тих самих умовах.

6.5 Реорганізація Балансоутримувача чи Орендаря, або перехід права власності на Приміщення чи Будівлю до інших осіб, не визнається підставою для зміни або припинення чинності цього Договору і зберігає свою чинність для нового власника Приміщення та Будівлі (їх правонаступників), якщо інше не передбачається цим Договором або чинним законодавством.

6.6 Чинність цього Договору припиняється внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- загибелі орендованого майна;

- за взаємною згодою сторін або за рішенням суду;

- закінчення дії договору Оренди;

- в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

6.7 Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим Договором, регулюються чинним законодавством України.

6.8 Цей Договір укладено українською мовою в 2-х (двох) примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу для кожної із Сторін.

7. Форс-мажор

7.1 Сторони звільняються від відповідальності за повне чи часткове невиконання або неналежне виконання зобов'язань, передбачених цим Договором, якщо воно сталося внаслідок дії форс-мажорних обставин.

7.2 Під форс-мажорними обставинами в цьому Договорі слід розуміти будь-які обставини зовнішнього щодо Сторін характеру, що виникли без вини Сторін, поза їх волею або всупереч волі чи бажанню Сторін, і які не можна було ні передбачити, ні уникнути, включаючи стихійні явища природного характеру (землетруси, повені, урагани, руйнування в результаті блискавки тощо), лиха техногенного та антропогенного походження (вибухи, пожежі, вихід з ладу машин, обладнання тощо), обставини суспільного життя (воєнні дії, громадські хвилювання, епідемії, страйки, бойкоти тощо), а також видання актів органів державної влади чи місцевого самоврядування, інші законні або незаконні заборонні заходи названих органів, які унеможливлюють виконання Сторонами зобов'язань за цим Договором або перешкоджають такому виконанню тощо.

7.3 Сторона, що не має можливості належним чином виконати свої зобов'язання за цим Договором внаслідок дії форс-мажорних обставин, повинна письмово повідомити іншу Сторону про існуючі перешкоди та їх вплив на виконання зобов'язань за цим Договором.

7.4 Існування форс-мажорних обставин повинно бути підтверджено компетентним органом.

8. Інші умови

8 Додатки до цього Договору є його невід'ємною і складовою частиною.

До цього Договору додаються:

Додаток № 1. Розрахунок витрат на утримання нерухомого орендованого майна та компенсація плати податку на землю.

Додаток №2 Розрахунок споживання холодної води та водовідведення.

Додаток № 3 Розрахунок коефіцієнту споживання теплоенергії.

9. Місцезнаходження і реквізити сторін

Балансоутримувач

Українське державне підприємство поштового зв'язку ,,Укрпошта" Київська міська дирекція, 01001, Київ-1, вул. Хрещатик, 22, р/р № 928, в ТВБВ № 10026/0104 філії Головного управління по м. Києву та Київській обл. АТ ,,Ощадбанк" 1 типу, МФО 322669, ідентифікаційний код 01189979, ІПН 55, свід. пл. ПДВ 200079742, тел. 226 21 32, 230 08 91.

Директор КМД УДППЗ ,,Укрпошта" ______________ В.Г. Гурков

Орендар

Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш", 03150, Київ, вул. Велика Васильківська, 94 (юридична адреса), 03036, Київ, п-т Повітрофлотський, 7 (фактична адреса), р/р 6801 в Київській міській філії ПАТ ,,Укрсоцбанк", МФО 322012, ідентифікаційний код 30302238, ІПН 02, свід. пл. ПДВ 37088826, тел. 499 03 96

Генеральний директор ТОВ ,,Пластспецмаш" _____________ О.Р. Квітницький

Стягнуто з відповідача на користь позивача 1 147,00 грн. витрат по оплаті судового збору.

Мотивуючи зазначене рішення, суд першої інстанції, пославшись на встановлені ним обставини, положення ГК України і ЦК України, дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог у даній справі та наявність правових підстав для їх задоволення.

Не погодившись із зазначеним рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, у якій просить рішення господарського суду міста Києва від 30.09.2014р. у справі № 910/14122/13 скасувати в частині п.1.2; 1.3; 2.1.1; 2.2.4; 3.1.4; 3.1.5; 3.1.7; 4.1; 4.1.1; 6.1 та прийняти в цій частині нове рішення, яким викласти спірні пункти в редакції відповідача. В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник зазначає, що він не погоджується з прийнятим рішенням, оскільки воно прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зокрема, скаржник зазначає, що судом першої інстанції не було здійснено фактичне порівняння редакції договору позивача з нормами типового договору та змішано редакції договору сторін, що, на його думку, вказує на неповноту та необ'єктивність судового розгляду.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.10.2014р. апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено розгляд скарги у справі на 18.11.2014р.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач вказує на її необґрунтованість, просить залишити оскаржуване рішення без змін.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 18.11.2014р. розгляд скарги у справі № 910/14122/13 відкладено на 01.12.2014р. у зв'язку з неявкою представника відповідача та його клопотанням про відкладення розгляду справи на підставі ст. 77 ГПК України.

Ухвалою суду від 01.12.2014р. розгляд скарги у справі № 910/14122/13 відкладено на 23.12.2014р. у зв'язку з неявкою представника позивача на підставі ст. 77 ГПК України.

В судовому засідання 23.12.2014р. оголошено перерву до 12.01.2015р.

В судовому засіданні 12.01.2015р. представник відповідача підтримав доводи апеляційної скарги, представник позивача просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, рішення суду - без змін.

Згідно зі ст. 99 ГПК України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі ХІІ ГПК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Частиною 2 статті 101 ГПК України передбачено, що апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги та перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали апеляційної скарги, дослідивши наявні докази у справі, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила таке.

Як вбачається з матеріалів справи, Київська міська дирекція Українського державного підприємства поштового зв'язку ,,Укрпошта" (далі - КМД УДППЗ ,,Укрпошта") здійснює свою діяльність від імені Українського державного підприємства поштового зв'язку ,,Укрпошта" (далі - УДППЗ ,,Укрпошта") в межах наданих повноважень та закріплених Положенням про КМД УДППЗ ,,Укрпошта".

Відповідно до наказу № 705 від 03.09.2012 (зі змінами відповідно до наказів V від 28.09.2012 року та № 858 від 25.10.2012р.) 01.11.2012р. актом приймання - передачі УДППЗ ,,Укрпошта" було передано на баланс Київській міській дирекції УДППЗ ,,Укрпошта" будівлю за адресою: проспект Повітрофлотський, 75, яка знаходилась на балансі Дирекції оброблення та перевезення пошти УДППЗ ,,Укрпошта".

Вказана будівля є нерухомим майном, що належить до державної власності.

Частину приміщень вказаної будівлі займає Центр обробки корпоративних клієнтів № 1 КМД ,,Укрпошта" (далі - ЦОКК № 1) та відділення поштового зв'язку № 36 (далі - ВПЗ - 36), а частина, загальною площею 195,5 кв. м, перебуває в оренді та знаходиться в користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш" (далі - орендар, відповідач) на підставі Договору Оренди № 3848 від 12.07.2007р.

У зв'язку з передачею будівлі на баланс КМД УДППЗ ,,Укрпошта" попередній Балансоутримувач (Дирекція оброблення та перевезення пошти УДППЗ ,,Укрпошта" - ДОПП) листом № 5-03/17 від 19.02.2013р. повідомив Орендаря про зміну Балансоутримувача будівлі та про припинення дії Договору на відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг.

В свою чергу, ТОВ ,,Пластспецмаш" листом №2 від 19.02.2013р. підтвердило припинення дії Договору на відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг, що був укладений між відповідачем та ДОПП, та висловило прохання укласти з ним договір по відшкодуванню витрат на комунальні послуги і надати розрахунок по орендній платі починаючи з січня 2013р.

Згідно з ст. 10 Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна" укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Пунктом 5.13. Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 21.12.2000 за № 931/515 передбачено обов'язок орендаря здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна; протягом 15 робочих днів після підписання цього договору укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Виходячи з викладеного, відповідач взяв на себе обов'язок укласти з балансоутримувачем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю та компенсацію сплати земельного податку.

Однак, в порушення цих умов, Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг досі не укладено.

Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України ,,Про житлово-комунальні послуги" відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.

Відповідно до ч. 3 ст. 184 Господарського кодексу України укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.

Частинами 3 та 4 ст. 179 Господарського кодексу України передбачено обов'язкове укладання договору для сторін, якщо існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладання договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі:

вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству;

примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст;

типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови;

договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.

Форма та зміст (умови) Примірного Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю затверджені Наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774, який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 21.12.2000 за № 931/5152.

Саме на основі цього примірного договору сторони даного спору повинні укласти двосторонній договір, користуючись правом за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст.

Положеннями ч. 1 - 7 ст. 181 Господарського кодексу України закріплено, що господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов'язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони.

У разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо).

Якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов'язковим для сторін на підставі закону, або сторона-виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.

Як вбачається з матеріалів справи, балансоутримувачем (позивачем) листом від 19.06.2013р. № 13-12/105 були направлені орендарю (відповідачу) два примірники Договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг по 5 арк. кожний, а також відповідні додатки, які отримані останнім 20.06.2014р, що підтверджується відміткою головного бухгалтера відповідача на вказаному листі (т.1, а.с. 31).

01.07.2013р. листом вих. № 21 від 26.06.2013р. КМД УДППЗ ,,Укрпошта" було отримано від TOB ,,Пластспецмаш" один підписаний примірник Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 26.06.2013р. та підписані два примірники Протоколу розбіжностей №1 до Договору (т.1, а.с. 20-21).

Відповідно до протоколу розбіжностей № 1 від 26.06.2013р. орендар не погодився з п.п. 1.1 (абз.2), 1.2, 1.3, 2.1, 2.1.1 (абз. 3), 2.1.5, 2.2.4, 3.1.1, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7, 4.1, 4.1.1, 5.4, 6.1 (т. 1, а.с. 97 - 99).

Позивачем були розглянуті запропоновані відповідачем розбіжності та вжиті заходи щодо їх врегулювання, а саме узгоджені розбіжності стосовно пунктів 2.1, п. 2.1.5, п.5.4, частково узгоджено п. 1.1 (абз. 2) Договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, що підтверджується протоколом узгодження розбіжностей від 19.07.2013р., інші ж спірні пункти договору не було узгоджено (т.1, а.с. 100 - 104).

Не погоджуючись із частиною запропонованих розбіжностей та для їх врегулювання, позивач звернувся в господарський суд міста Києва з позовом про врегулювання переддоговірного спору, в якому просить зобов'язати відповідача укласти пункти 1.1, 1.2., 1.3, абз. 3 п.2.1.1, пункти 2.1.6, 2.2.4, 3.1.1, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7, 4.1, 4.1.1, 6.1 Договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю у редакції, запропонованій позивачем.

Згідно зі ст. 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону, і в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду, якщо це передбачене угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Проект договору, протокол розбіжностей та протокол узгодження розбіжностей є доказами щодо вжиття заходів досудового врегулювання господарського спору, вони є свідченням існування спору, котрий виник при укладанні договору.

У даному випадку, між сторонами виникли переддоговірні відносини, оскільки Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованою нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю є обов'язковим для сторін, але згоди щодо деяких пунктів не було досягнуто.

Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, виклав оспорювані пункти договору, за виключенням частково п. 2.1.6, 3.1.5, в редакції позивача.

Колегія суддів не може повністю погодитися з таким висновком суду першої інстанції зважаючи на таке.

Як зазначено вище, у даному випадку на основі Примірного Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю затверджених Наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774 сторони спору повинні укласти двосторонній договір, користуючись правом за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст.

Положеннями ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України визначено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, зокрема, примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст.

Вказана норма закону має імперативний характер, оскільки в ній зазначається, що для зміни окремих умов, передбачених примірним договором, або доповнення його змісту необхідна взаємна згода сторін договору.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони не дійшли згоди в частині пунктів 1.1, 1.2., 1.3, абз. 3 п.2.1.1, 2.1.6, 2.2.4, 3.1.1, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7, 4.1, 4.1.1, 6.1 Договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Суд першої інстанції, не врахувавши приписи ч. 4 ст. 179 ГК України зобов'язав укласти договір в редакції позивача, всупереч незгоди відповідача.

Щодо п. 1.1 договору слід зазначити, що запропонована позивачем редакція п. 1.1 договору не містить ч. 5 абз. 2.

Орендар запропонував доповнити п.1.1 частиною 5 в такій редакції:

,,5. обслуговування технічних та інженерних засобів загальногосподарського призначення, включаючи пожежну сигналізацію".

Позивачем частково погоджено ч. 5 абз. 2 п. 1.1 договору в наступній редакції:

,,5. обслуговування технічних та інженерних засобів загальногосподарського призначення".

Суд першої інстанції правильно зазначив про необхідність виключення слів ,,включаючи пожежну сигналізацію" з огляду на ч.5 ст.5 ЗУ ,,Про пожежну безпеку", де передбачено, що власники підприємств, установ та організацій або уповноважені ними органи (далі - власники), а також орендарі зобов'язані: утримувати в справному стані засоби протипожежного захисту і зв'язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням.

Крім того, у п.2.2 Правил пожежної безпеки України встановлено, що орендар зобов'язаний утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв'язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням.

Пунктом 5.3. Договору оренди № 3848 від 12.07.2007р. передбачено, що орендар зобов'язаний утримувати орендоване майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки відповідно до вимог Правил пожежної безпеки.

З огляду на ту обставину, що сторонами не погоджено умову включення до послуг щодо утримання орендованого нерухомого майна, які надаються балансоутримувачем, послугу по обслуговуванню пожежної сигналізації, даний пункт повинен бути викладений в редакції, частково погодженій позивачем, а не в редакції позивача (без ч. 5 абз. 2), як помилково зазначив у мотивувальній частині рішення суд першої інстанції.

Проте, наведене не вплинуло на правильність викладення редакції п.1.1 Договору в резолютивній частині рішення.

З огляду на обов'язковість дотримання умов примірного договору, та часткове погодження п.1.1 (абз. 2) договору, колегія суддів зазначає, що даний пункт має бути викладено в редакції, погодженій сторонами (т.1, а.с. 100), а саме:

,,5. обслуговування технічних та інженерних засобів загальногосподарського призначення".

Спірним є п. 1.2 договору, який в редакції балансоутримувача викладений наступним чином:

,,1.2 Орендар відшкодовує Балансоутримувачу податок на землю пропорційно до займаної ним площі в Будинку. (Додаток № 1 до договору).

Редакція орендаря: ,,Виключити п.1.2 договору".

Суд першої інстанції, у даному випадку, послався на п.п.286.6., 286.7 Податкового кодексу України, якими врегульовано, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному і них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території. У разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами, у тому числі зазначеними у пунктах 276.1, 276.4 статті 276, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).

Крім того, судом вказано, що відповідно до п. 5.8 Договору Оренди № 3848 від 12.07.2007р. орендар зобов'язаний укласти з Балансоутримувачем орендованого майна Договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг Орендарю та податку на землю. З огляду на вказані обставини, суд вказав, що, в даному випадку повинна бути застосована редакція позивача.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції та зазначає, що пункт 1.2 договору має бути виключено, з огляду на відсутність взаємної згоди сторін щодо його змісту та з огляду на те, що в примірному договорі про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю такий пункт відсутній.

Щодо пункту 1.3 договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, який також є спірним, колегія суддів зазначає про таке.

Як вбачається з даного договору, в редакції позивача п.1.3 викладений наступним чином:

,,1.3. Орендар приймає участь у витратах на поточний ремонт Будівлі та технічних внутрішніх мереж пропорційно до займаної ним площі в Будівлі, відповідно до ремонтно-кошторисної документації."

Редакція відповідача: ,,Виключити п.1.3 договору".

Суд першої інстанції виклав даний пункт в редакції позивача, вказуючи на приписи ч.1 ст.776 ЦК України, відповідно до якої поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом та зазначаючи, що обов'язок позивача вносить плату на ремонт приміщення передбачено п.2.2.3 Примірного договору.

Колегія суддів зазначає, що даний пункт договору також має бути виключений з тих самих підстав, що й п. 1.2.

Щодо абз. 3 п. 2.1.1 договору колегія суддів зазначає таке.

В редакції балансоутримувача п. 2.1.1 (абз. 3) викладено в такій редакції:

,,2.1.1 Розмір плати з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території, а також комунальних послуг, залежить від складу робіт і послуг, які надаються Балансоутримувачем Орендарю та/або житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб'єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів за утримання орендованого майна і прибудинкової території, комунальні послуги та інші послуги Балансоутримувача."

В редакції орендаря п. 2.1.1 викладений наступним чином:

,,2.1.1 Розмір відшкодування з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території, визначається відповідно до узгоджених між сторонами розрахунків з утримання майна."

Абзацом 3 п.2.1.1 Примірного Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю встановлено, що розмір плати за обслуговування і ремонт Будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень Будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються Балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно- будівельними організаціями та іншими суб'єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт Будівлі, комунальні та інші послуги Балансоутримувача.

Судом першої інстанції абз. 3 п. 2.1.1 договору викладено в редакції позивача та зазначено, що позивачем укладені договори з відповідними комунальними та енергопостачальними підприємствами на надання комунальних послуг в нежитловій будівлі за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 75, тому сума відшкодування залежить від тарифів та цін цих організацій та може змінюватись.

Однак, у даному випадку, колегія суддів зазначає, що спірний пункт договору має бути викладено в редакції примірного договору з огляду на обов'язковість дотримання його умов, оскільки в редакціях абз. 3 п. 2.1.1 позивача та відповідача існують непогоджені розбіжності, що унеможливлює застосування саме редакції позивача з огляду на приписи ч. 4 ст. 179 ГК України.

Таким чином, абз. 3 п. 2.1.1 має бути викладено в такій редакції:

- розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно- будівельними організаціями та іншими суб'єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.

Як вбачається з протоколу узгодження розбіжностей від 19.07.2013р. відповідач пропонував доповнити договір новим пунктом 2.1.6 в наступній редакції:

,,2.1.6 Силами ВОХОР забезпечити охорону майна Орендаря в період з моменту здавання під охорону до зняття з охорони, а також забезпечувати безперешкодний допуск на територію співробітників та транспорту, що прибуває до Орендаря."

Судом першої інстанції в резолютивній частині рішення викладено п. 2.1.6 договору в такій редакції:

- забезпечувати безперешкодний допуск на територію співробітників та транспорту, що прибуває до орендаря. Судом при цьому зазначено, що зобов'язання щодо забезпечення охорони силами ВОХОР є дискримінаційним та не дає можливості укладення договору з іншими охоронними компаніями, та погодився з редакцією відповідача в частині можливості безперешкодного доступу на територію співробітників та транспорту відповідача.

Колегія суддів зазначає, що доповнення договору новим пунктом 2.1.6 не погоджено позивачем, тому суд першої інстанції мав врахувати приписи ч. 4 ст. 179 ГК України щодо обов'язкової наявності взаємної згоди сторін на доповнення змісту договору. Оскільки така згода відсутня, суд необґрунтовано виклав даний пункт договору в редакції позивача. Даний пункт договору відсутній в Примірному договорі.

Таким чином, п. 2.1.6 договору підлягає виключенню з договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Крім того, колегія суддів зазначає, що п. 4 ч. 1 ст. 84 ГПК України унормовано, що резолютивна частина має містити висновок про задоволення позову або про відмову в позові повністю чи частково по кожній з заявлених вимог.

Суд першої інстанції в резолютивній частині рішення зазначив про повне задоволення позовних вимог, при цьому доповнив договір п. 2.1.6, запропонованим відповідачем, проти якого позивач заперечував, що виключає задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Щодо пункту 2.2.4 колегія суддів зазначає таке.

В редакції балансоутримувача вказаний пункт викладено в наступній редакції:

,,2.2.4 Забезпечити безперешкодний доступ в орендовані приміщення представникам Балансоутримувача, в денний час, а при аваріях - цілодобово, для проведення огляду, технічної перевірки конструкцій та технічного обладнання Приміщення, усунення неполадок та ліквідації аварій."

Редакція орендаря:

,,2.2.4 Забезпечити безперешкодний доступ в орендовані приміщення представникам Балансоутримувача, в денний час, а при аваріях - цілодобово, для проведення огляду, технічної перевірки конструкцій та технічного обладнання Приміщення, усунення неполадок та ліквідації аварій, на підставі переліку спеціалістів, що мають допуск до робіт, затвердженого Керівником Балансоутримувача."

Суд першої інстанції виклав п. 2.2.4 договору в редакції позивача, незважаючи на заперечення відповідача, що суперечить нормам ч. 4 ст. 179 ГК України. За таких обставин, п. 2.2.4 має бути викладено в редакції примірного договору, з огляду на обов'язковість його дотримання:

,,2.2.4 Не перешкоджати в денний час, а при аваріях і в нічний час, входженню в приміщення представникам балансоутримувача або працівникам організацій, що обслуговують будівлю, для проведення огляду конструкцій та технічного обладнання приміщення і усунення неполадок."

Також між сторонами договору виник спір в частині п. 3.1.1.

В редакції балансоутримувача п.3.1.1 договору викладений наступним чином:

,,3.1.1 Стягнути в установленому порядку суми усіх збитків від пошкодження елементів Будівлі, які сталися з вини Орендаря або осіб, які з ним працюють."

Редакція орендаря: ,,Виключити п.3.1.1 договору".

Згідно з п. 3.1.1 Примірного Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю Балансоутримувач має право, стягнути в установленому порядку суми усіх збитків від пошкодження елементів Будівлі, які сталися з вини Орендаря або осіб, які з ним працюють.

Відповідно до ст.224 ГК України, учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які б управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Пункт 3.1.1 договору в редакції позивача повністю відповідає Примірному договору, тому, незважаючи на незгоду відповідача, має бути викладений в редакції позивача (Примірного договору).

В редакції балансоутримувача п.3.1.4 викладений наступним чином:

,,3.1.4 Безперешкодного доступу в орендовані приміщення в денний час, а при аваріях - цілодобово, для проведення огляду та технічної перевірки конструкцій та технічного обладнання Приміщення, усунення неполадок та ліквідації аварій."

Редакція орендаря:

,,3.1.4 Забезпечити доступ в денний час в приміщення Орендаря співробітників Балансоутримувача для необхідного огляду та перевірки використання орендованого майна згідно умов договору оренди, а при аваріях - цілодобово. Балансоутримувач надає Орендарю письмовий перелік осіб, що уповноважені проводити перевірку технічного стану будівлі, а також осіб, відповідальних за електричне господарство, пожежну безпеку, водопостачання, теплопостачання, вентиляцію, водовідвід, а також вивіз твердих побутових відходів, повідомивши письмово Орендаря з наданням копії наказу про призначення відповідальних осіб."

Суд першої інстанції дійшов висновку про необхідність викладення даного пункту договору в редакції позивача, оскільки пунктом 5.10 Договору Оренди № 3848 від 12.07.2007р. передбачено, що Орендар зобов'язаний забезпечувати доступ в приміщення працівників Орендодавця та Балансоутримувача для необхідного огляду та перевірки використання орендованого майна.

Також між сторонами договору не погоджено редакції пунтів 3.1.5, 3.1.7.

В редакції балансоутримувача п. 3.1.5 викладено наступним чином:

,,3.1.5 Попередивши Орендаря письмово, за 3 робочих дні припинити надання послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та забезпечення комунальними послугами у разі проведення гіланово-ремонтних робіт, порушення законодавства та умов цього договору."

Редакція орендаря:

,,3.1.5 Планові ремонтні роботи, пов'язані з наданням комунальних послуг повинні бути узгоджені з Орендарем."

В частині викладення даного пункту суд першої інстанції погодився з редакцією позивача за виключенням слів ,,порушення законодавства та умов цього договору", оскільки вони не конкретизовані, договірні зобов'язання мають виконуватися належним чином, одностороння відмова від договору не допускається, якщо це не передбачено згодою сторін.

Пункт 3.1.7 в редакції балансоутримувача викладено наступним чином:

,,3.1.7. У разі виникнення аварійної ситуації, загрози життю або травматизму, пошкодженню обладнання та продукції, негативним екологічним наслідкам, припинити, без попередження, надання послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та забезпечення комунальними послугами"

Редакція орендаря: ,,3.1.7 виключити".

Суд першої інстанції в частині п. 3.1.7 зазначив, що проведення планово-ремонтних робіт затверджуються наказом підприємства, за поданням осіб відповідальних за комунальне господарство в залежності від передбачених правил експлуатації устаткування та необхідних строків проведення таких робіт, тому Балансоутримувач має лише попередити орендаря про проведення таких робіт (якщо необхідне відключення) оскільки нехтування проведенням планово-ремонтних робіт може призвести до аварій та негативних наслідків, як для Балансоутримувача так і для Орендаря, та вказав, що пункт повинен бути викладений в редакції позивача.

Однак, колегія суддів в частині пунктів 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7 зазначає, що доповнення договору новими пунктами 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7, які, зокрема, відсутні в Примірному договорі, їх редакція не погоджена сторонами, тому суд першої інстанції мав врахувати приписи ч. 4 ст. 179 ГК України щодо обов'язкової наявності взаємної згоди сторін на доповнення змісту договору. Оскільки така згода відсутня, суд необґрунтовано виклав зазначені пункти договору в редакції позивача.

З огляду на викладене, пункти 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7 договору підлягають виключенню з договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що згідно з приписами ч. 3 ст. 84 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору. Всупереч наведеним нормам, судом першої інстанції надано правову оцінку п. 3.1.7 договору та зазначено про необхідність його викладення в редакції позивача, а в резолютивній частині рішення п. 3.1.7 відсутній, що є порушенням норм процесуального права.

Щодо пунктів 4.1 та 4.1.1 договору, які також є спірними, колегія суддів зазначає таке.

В редакції балансоутримувача пункти 4.1 та 4.1.1 викладені наступним чином:

,,п.4.1 Оплата послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та компенсація плати податку на землю.

п.4.1.1 Розрахунковим періодом є календарний місяць. Платежі вносяться не пізніше ніж до 20 числа місяця, що настає за розрахунковим. (Додаток №1). Вартість послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території та компенсація плати податку на землю може бути змінена, відповідно до фактичних витрат Балансоутримувача. "

Редакція орендаря: ,,З тексту п. 4.1 та п. 4.1.1 виключити слова ,,компенсація плати податку на землю".

Суд першої інстанції виклав спірні пункти в редакції позивача, посилаючись на приписи п. 286.6, п. 287.7 Податкового кодексу України, якими закріплено порядок нарахування податку на землю.

Як вбачається з протоколу узгодження розбіжностей між сторонами від 19.07.2013р., між позивачем та відповідачем існує спір саме в частині словосполучення ,,компенсація плати податку за землю" в зазначених пунктах, в іншій частині редакції п.п. 4.1., 4.1.1 сторін співпадають.

Як неодноразово зазначалось, ч. 4 ст. 179 ГК України визначено право сторін за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст. Оскільки така згода відсутня, суд необґрунтовано виклав даний пункт договору в редакції позивача.

З огляду на обов'язковість дотримання умов примірного договору, та часткове погодження пунктів 4.1, 4.1.1 договору, колегія суддів зазначає, що даний пункт має бути викладено в редакції, погодженій сторонами, а саме:

,,4.1 Оплата послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території.

4.1.1 Розрахунковим періодом є календарний місяць. Платежі вносяться не пізніше ніж до 20 числа місяця, що настає за розрахунковим. (Додаток №1). Вартість послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території може бути змінена, відповідно до фактичних витрат балансоутримувача."

Щодо п.6.1 договору колегія суддів зазначає таке.

В редакції балансоутримувача: ,,6.1 Цей Договір укладено з моменту його підписання та діє по 12 травня 2015р. включно. Сторони встановили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, а саме з 01.01.2013р."

Редакція орендаря: ,,6.1 Цей Договір укладено з моменту його підписання та діє до закінчення строку дії Договору Оренди нерухомого майна № 3848/02 від 09.10.2012, а саме - до 12.05.2015р."

Судом першої інстанції спірний п. 6.1 договору було викладено в наступній редакції:

,,6.1 Цей Договір укладено з моменту його підписання та діє по 12 травня 2015р. Включно.

Сторони встановили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, а саме з 01.01.2013 року".

Тобто, судом першої інстанції поєднано редакції як позивача, так і відповідача, з посиланням на ті обставини, що орендар з 01.01.2013р. користується комунальними послугами в орендованому приміщенні, а відтак відносини між Балансоутримувачем та Орендарем щодо утримання орендованого майна та надання комунальних послуг виникли з 01.01.2013р.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції в частині п. 6.1 договору з огляду на таке.

Як зазначено в постанові Вищого господарського суду України від 02.07.2014р., в додаткових поясненнях до відзиву на апеляційну скаргу ТОВ ,,Пластспецмаш" звертало увагу суду апеляційної інстанції на те, що закінчення строку дії договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю має співпадати із закінченням строку дії договору оренди нерухомого майна № 3848/02 від 09.10.2012р., оскільки спірний договір є похідним по відношенню до договору оренди, однак суд апеляційної інстанції, в порушення вимог ст. 105 ГПК України не спростував та не відхилив доводи відповідача щодо строку дії договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 111-12 ГПК України вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Щодо строку дії договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, то строк дії вказаного договору має співпадати із закінченням строку дії договору оренди нерухомого майна №3848/02 від 09.10.12р., який п. 7 договору визначений до 12.05.2015р., оскільки договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю є похідним по відношенню до договору оренди.

Щодо застосування умов договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю до відносин між сторонами, які виникли до його укладення, а саме з 01.01.2013р. колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України, сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Однак, з огляду на незгоду відповідача з редакцією позивача в цій частині, суд першої інстанції, з врахуванням п. 7 договору оренди нерухомого майна №3848/02 від 09.10.12р. повинен був визначити строк дії спірного договору до 12.05.2015р., та, з огляду на приписи примірного договору, яким не передбачено можливості застосування умов договору до відносин сторін, які виникли до його укладення - відмовити в задоволенні позовних вимог в частині викладення п. 6.1 в редакції позивача та затвердити редакцію відповідача, яка відповідає примірному договору.

Крім того, виклавши п. 6.1 договору в змішаній редакції як позивача так і відповідача, суд першої інстанції не вказав про відмову в частині позовних вимог, що не відповідає приписам ст. 84 ГПК України.

Колегія суддів зазначає, що спірний пункт договору з огляду на вищенаведене має бути викладено в такій редакції:

,,6.1 Цей договір укладено з моменту його підписання та діє по 12 травня 2015 року включно."

З огляду на викладене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, п.п. 1.2, 1.3, 2.1.6, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7 підлягають виключенню з тексту договору з резолютивної частини рішення, а п.п. 2.1.1 (абз. 3), 2.2.4, 4.1, 4.1.1, 6.1 Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю викладені в іншій редакції згідно з даною постановою.

Судом першої інстанції наведеного вище не враховано, неповністю дотримано вказівок, викладених в постанові Вищого господарського суду України від 02.07.2014р. щодо дослідження відповідності п. 1.1, п. 1.2, п. 1.3, абз. 3 п. 2.1.1, п. 2.1.6, п. 2.2.4, п. 3.1.1, п. 3.1.4, п. 3.1.5, п. 3.1.7, п. 4.1, п. 4.1.1, п. 6.1 договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю пунктам примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774, що є підставою для зміни рішення суду в частині пунктів п.п. 1.2, 1.3, 2.1.1 (абз. 3), 2.1.6, 2.2.4, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7, 4.1, 4.1.1, 6.1.

Відповідно до ч. 1 статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, як встановлено статтею 34 ГПК України. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Доводи апеляційної скарги є обґрунтованими та підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 104 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, тому відповідно до приписів ст. 104 ГПК України, рішення господарського суду міста Києва від 30.09.2014р. у справі № 910/14122/14 підлягає зміні.

Судові витрати відповідно до ст. 49 ГПК України покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 33, 34, 43, 49, 99, 101, 103 - 105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш" задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду м. Києва від 30.09.2014р. у справі № 910/14122/13 змінити, задовольнивши позов частково.

Виключити з резолютивної частини рішення з тексту Договору п.п. 1.2, 1.3, 2.1.6, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.7.

Викласти абзац 3 п.п. 2.1.1, п.п. 2.2.4, 4.1, 4.1.1, 6.1 Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю в іншій редакції:

2.1.1 (абз. 3) Розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово - експлуатаційними, ремонтно - будівельними організаціями та іншими суб'єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.

2.2.4 Не перешкоджати в денний час, а при аваріях і в нічний час, входженню в приміщення представникам балансоутримувача або працівникам організацій, що обслуговують будівлю, для проведення огляду конструкцій та технічного обладнання приміщення і усунення неполадок.

4.1. Оплата послуг з утримання орендованогоо майна і прибудинкової території.

4.1.1 Розрахунковим періодом є календарний місяць. Платежі вносяться не пізніше ніж до 20 числа місяця, що настає за розрахунковим. (Додаток №1). Вартість послуг з утримання орендованого нерухомого майна і прибудинкової території може бути змінена, відповідно до фактичних витрат балансоутримувача.

6.1. Цей Договір укладено з моменту його підписання та діє по 12 травня 2015р. включно.

В іншій частині рішення залишити без змін.

3. Стягнути з Українського державного підприємства поштового зв'язку ,,Укрпошта" в особі Київської міської дирекції ,,Укрпошта" (код 01189979) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Пластспецмаш" (код 30302238) 609,00 грн. судових витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

4. Доручити господарському суду міста Києва видати наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий суддя В.Г. Суховий

Судді А.О. Мальченко

Г.А. Жук

Повний текст складено та підписано 15.01.2015р.