КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" січня 2015 р. Справа№ 927/1014/14

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Власова Ю.Л.

суддів: Корсакової Г.В.

Федорчука Р.В.

при секретарі судового засідання Вага В.В.

за участю представників:

від позивача: ОСОБА_2, ОСОБА_3;

від відповідача : не з'явився;

від третьої особи 1: не з'явився;

від третьої особи 2: не з'явився;

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.11.2014р. у справі № 927/1014/14 (суддя Бобров Ю.М.)

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2

до Чернігівської міської ради

треті особи Управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради - Третя особа 1,Управління Держземагенства у Чернігівському районі Чернігівської області - Третя особа 2

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до господарського суду Чернігівської області з позовом до Відповідача (з урахуванням зміни предмету позову) про внесення змін до п.4 договору оренди земельної ділянки №4119 від 22.10.13р., змінивши слова та цифри "864476,75 грн. (566,87 грн. за 1 кв.м.)" на "3697663,75 грн. (242,47 грн. за 1 кв.м.)" з 01.01.2014р. та внесення змін до п.7 вказаного договору шляхом зміни слів та цифр "34579,07 грн. (22,6748 грн. за 1 кв.м.)" на "14790,67 грн. (9,6988 грн. за 1 кв.м.)" з 01.01.2014р.

Рішенням господарського суду Чернігівської області від 03.11.2014р. у справі №927/1014/14 у задоволені позовних вимог Позивачу відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що не здійснивши в установленому законодавством порядку зміни цільового призначення земельної ділянки площею 0,1164 га, кадастровий номер земельної ділянки :02:024:0096, Позивач почав використовувати її не за цільовим призначенням, розпочавши нове будівництво. Крім того, на підставі прохання, викладеного в заяві, Третя особа 2 видало Позивачу витяг, змінивши цільове використання всіх п'яти орендованих Позивачем земельних ділянок, загальною площею 0,1525 га, на цільове використання - для поточного будівництва, змінивши також коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони, що призвело до зміни нормативної грошової оцінки 1 кв. м земельної ділянки. А тому рішення Відповідача щодо відмови Позивачу у внесенні змін до договору є правомірним.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням Позивач звернувся до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду від 03.11.2014р. у справі №927/1014/14 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що висновки суду не відповідають нормам матеріального права, місцевий суд за власною ініціативою вийшов за межі позовних вимог Позивача та вважав встановленими фактами, які не є підставою для позову, а докази, підтверджені виключними засобами доказування проігнорував. Так суд не взяв до уваги норму ч.5 ст.20 Земельного кодексу України, яка встановлює, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Також, видача витягу з технічної документації про нормативну оцінку земельної ділянки та внесення передбачених законодавством відомостей в нього згідно з ст.20, 23 Закону України «Про оцінку земель» є виключною прерогативою центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а громадяни та суб'єкти господарювання не впливають на прийняті ними рішення, а тому у випадку отримання нової грошової оцінки з метою коригування ціни договору без зміни інших істотних умов цього договору є обов'язковим для сторін, проте суд не взяв це до уваги.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.11.2014р. апеляційну скаргу Позивача прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 23.12.13р.

12.12.2014р. Відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому Відповідач просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги у повному обсязі.

Розпорядженням секретаря судової палати Київського апеляційного господарського суду від 23.12.2014р. справу передано на розгляд колегії суддів у складі Власова Ю.Л. (головуючий), Станіка С.Р., Федорчука Р.В.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.12.2014р. розгляд справи відкладався на 13.01.2015р.

Розпорядженням заступника Голови Київського апеляційного господарського суду від 13.01.2015р. справу передано на розгляд колегії суддів у складі Власова Ю.Л. (головуючий), Корсакової Г.В., Федорчука Р.В.

Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу, заслухавши пояснення Позивача, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, суд встановив:

25.06.2013р. Третя особа 2 видала Позивачеві витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 01.01.2013р., відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1525 кв. м. для експлуатації об'єктів нерухомості за адресою АДРЕСА_1, під забудовою становить 864476,75 грн.

30.09.2013р. рішенням Відповідача Позивачу затверджено проект землеустрою щодо відведення та передано земельні ділянки у довгострокову оренду, строком до 30.09.2019р., загальною площею 0,1525 га по АДРЕСА_1 для експлуатації об'єктів нерухомості (прохідна, насосна, майстерня, мотопомпа, гаражі, вмивальня, побутова кімната, майстерня, ангар) (землі промисловості).

22.10.2013р. між Відповідачем та Позивачем був укладений договір оренди земельної ділянки №4119, відповідно до умов якого Відповідач надав, а Позивач прийняв в дострокове платне користування земельні ділянки в місті Чернігові для експлуатації об'єктів нерухомості (прохідна, насосна, майстерня, мотопомпа, гаражі, вмивальня, побутова кімната, майстерня, ангар) по АДРЕСА_1.

Відповідно до п.2 договору в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 0,1525 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,0020 га (кадастровий номер :02:024:0092); земельна ділянка площею 0,0235 га (кадастровий номер :02:024:0093); земельна ділянка площею 0,0049 га (кадастровий номер :02:024:0094); земельна ділянка площею 0,0057 га (кадастровий номер :02:024:0095); земельна ділянка площею 0,1164 га (кадастровий номер :02:024:0096).

Згідно з п.3 договору на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомості (прохідна, насосна, майстерня, мотопомпа, гаражі, вмивальня, побутова кімната, майстерня, ангар).

Відповідно до п.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 864476,75 грн. (566,87 грн. за 1 кв.м). Згідно з п.6 договору договір укладено до 30.09.2019р.

Відповідно до п.7 договору орендна плата вноситься Позивачем у грошовій формі в розмірі 4,0 відсотка нормативної грошової оцінки землі, що становить 34579,07 грн. (22,6748 грн. за 1 кв.м) на рік.

Згідно з п.10 договору розмір орендної плати переглядається не більше одного разу за рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; підвищення цін, тарифів, тощо, у тому числі внаслідок інфляційних процесів; збільшення розмірів ставки земельного податку та орендної плати; затвердження нормативної грошової оцінки; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до п.13-15 договору земельна ділянка передана в оренду для експлуатації об'єктів нерухомості, з цільовим (функціональним) призначенням земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення (промислове використання); умови збереження стану об'єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки; без погіршення корисних властивостей.

Згідно з п.16 договору інші умови передачі земельної ділянки в оренду: заборона зміни цільового призначення земельної ділянки без згоди Відповідача.

Відповідно до п.28 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Договір зареєстровано у Чернігівській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис 22.10.2013р. №4119.

22.10.2013р. між Відповідачем та Позивачем був підписаний акт прийому-передачі земельної ділянки, переданої в довгострокову оренду, відповідно до якого Віповідач передав, а Позивач прийняв земельні ділянки загальною площею 0,1525 га по АДРЕСА_1 для експлуатації об'єктів нерухомості.

15.11.2013р. Інспекцією ДАБК у Чернігівській області зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт, а саме, будівництво станції технічного обслуговування автомобілів на 6 постів з улаштуванням автономного джерела теплопостачання на орендованій земельній ділянці по АДРЕСА_1.

Відповідно до декларації про початок виконання будівельних робіт земельна ділянка використовується для будівництва на підставі договору оренди на землю №4119 від 22.10.2013р., кадастровий номер земельної ділянки :02:024:0096.

27.11.2013р. Інспекцією ДАБК у Чернігівській області була проведена позапланова перевірка дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, державних будівельних норм, стандартів і правил, а саме, перевірка достовірності даних у декларації про початок виконання будівельних робіт від 11.11.2013р., за результатами якої складено акт перевірки №1766. За результатами перевірки підтверджено дані у декларації; встановлено, що будівельні роботи розпочато.

30.04.2014р. Третя особа 2 на запит Позивача видала останньому витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 01.01.2014р., відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1525 кв. м., для поточного будівництва, за адресою АДРЕСА_1, під забудовою становить 369766,75 грн.

20.05.2014р. Позивач звернувся до голови Чернігівської міської ради з письмовою заявою, в якій просив укласти додаткову угоду щодо зміни редакції п.7 договору у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 01.01.2014р. на період будівництва.

До цієї заяви Позивачем було додано: додаткову угоду №1 до договору оренди земельної ділянки №4119 від 22.10.2013р.; розрахунок розміру орендної плати на земельну ділянку; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 01.01.2014р.; декларацію про початок виконання будівельних робіт, зареєстровану у Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області.

23.05.2014р. Третя особа 2 направила відповідь на адресу Позивача, в якій повідомила, що для підписання додаткової угоди №1 до договору немає законних підстав, а також зазначила, що питання внесення змін до договору оренди земельної ділянки №4119 від 22.10.2013р. буде внесено на розгляд найближчої сесії міської ради, пленарне засідання якої орієнтовно відбудеться у кінці червня 2014 року.

31.07.2014р. рішенням Відповідача «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок юридичним та фізичним особам та внесення змін до договору оренди земельної ділянки» Позивачу відмовлено у внесенні змін до договору оренди земельної ділянки №4119 від 22.10.2013р. площею 0,1525 га, по АДРЕСА_1 на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №1809 від 30.04.2014р.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що апеляційна скарга Позивача не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно з ст.651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст.652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку

Згідно з ст.20 Земельного кодексу України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Згідно з ст.18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Відповідно до ст.20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ст.23 Закону України «Про оцінку земель» технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до абз.3, 4 п.2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі". Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

З наведених норм права та встановлених судом обставин вбачається, що Позивач отримав в оренду п'ять земельних ділянок, загальною площею 0,1525 га, для експлуатації об'єктів нерухомості. В договорі оренди Позивач та Відповідач визначили розмір орендної плати в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 34579,07 грн. за рік, при цьому передбачили можливість перегляду останньої не більше одного разу за рік у разі, в тому числі затвердження нормативної грошової оцінки.

У позовній заяві Позивач просить внести зміни у вказаний договір в частині зменшення розміру орендної плати, мотивуючи тим, що змінились істотні обставини, оскільки Третьою особою 2 був виданий Позивачу витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель від 30.04.2014р. №1809 відповідно до якого зменшена нормативна грошова оцінка зазначених п'яти земельних ділянок, загальною площею 0,1525 га, для поточного будівництва до 369766,75 грн., тому Відповідач неправомірно відмовився вносити зміни до договору.

Разом із тим, згідно з ст.15, 23 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка вказаних земельних ділянок повинна проводитись та затверджуватись Відповідачем. І саме затвердження нормативної грошової оцінки цих земельних ділянок є підставою для перегляду розміру орендної плати згідно з п.10 укладеного сторонами договору оренди. Проте, сторонами не подано суду доказів затвердження Відповідачем нормативної грошової оцінки зазначених земельних ділянок станом на 01.01.2014р.

Сам витяг Третьої особи 2 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель від 30.04.2014р. №1809 апеляційний суд вважає неналежним доказом, оскільки: дана оцінка проводилась без рішення органу виконавчої влади або Відповідача, дана оцінка не затверджувалась Відповідачем (на підтвердження іншого суду доказів не подано); дана оцінка проведена виходячи з призначення земельних ділянок для поточного будівництва, хоча земельні ділянки надавались Позивачу для експлуатації об'єктів нерухомості, а будівництво Позивач здійснює лише на одній з п'яти земельних ділянок, тому віднесення Третьою особою 2 до поточного будівництва всіх 5 земельних ділянок та їх оцінка як земель поточного будівництва є неправомірним.

За вказаних обставин, апеляційний суд вважає, що Позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявності обставин для внесення спірних змін до договору, тому місцевий суд правомірно відмовив Позивачу у позові.

На підставі вищевикладеного, апеляційний суд приходить до висновку про відсутність підстав для зміни чи скасування рішення суду першої інстанції згідно з ст.104 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст.32-34, 36, 43, 49, 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.11.2014р. у справі №927/1014/14 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.11.2014р. у справі №927/1014/14 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 22.01.2015р.

Головуючий суддя Ю.Л. Власов

Судді Г.В. Корсакова

Р.В. Федорчук