РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/26743/14 15.01.15

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Астеліт»

До Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача

Національний інститут стратегічних досліджень

Про зобов'язання укласти договір про внесення змін до договору оренди

№ 2762 від 22.02.2006

Суддя Сівакова В.В.

Представники сторін:

від позивача Середа Ю.В. - по дов. № 315/14-а від 26.08.2014

від відповідача Кошман А.С. - по дов. № 19 від 06.06.2014

від третьої особи не з'явився

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Астеліт» про зобов'язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву укласти додатковий договір про поновлення строку оренди приміщення площею 10 кв. м. технічного поверху будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 13 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2762 від 22.02.2006 заставкою 40%.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.12.2014 порушено провадження у справі № 910/26743/14 та призначено справу до розгляду на 16.12.2014.

Відповідач у поданому в судовому засіданні 16.12.2014 відзиві на позовну заяву проти позову заперечує повністю посилаючись на те, що сторонами неодноразово вносились зміни до договору, зокрема договором № 2762/07 від 19.01.2012 було продовжено строк дії договору до 22.10.2012. У зв'язку із закінченням строку дії договору відповідач листом № 30-06/8600 від 21.09.2012 повідомив позивача про можливість продовжити дію договору зі зміною умов договору щодо розміру орендної плати та необхідність проведення оцінки майна. Листом № 4883 від 16.10.2012 ТОВ «Астеліт» погодилось на запропоновані регіональним відділенням умови та надало лист - згоду балансоутримувача на продовження договору оренди та інформацію про об'єкт оренди. У регіональному відділенні ФДМУ по м. Києву було проведено конкурс з відбору суб'єктів оціночної діяльності, переможцем по даному конкурсу було визначено ТОВ «Джі-Бі-Ем-Фінанс», дату на яку необхідно провести оцінку 31.10.2012, але враховуючи клопітку та затяжну процедуру в оформлені матеріалів дату було перенесено на 28.02.2013. Так, відповідачем було направлено лист № 30-06/3221 від 19.03.2013 зі зразком договору про внесення змін до договору оренди № 2762 від 22.02.2006 на адресу позивача, про що просив в 3-денний термін розглянути даний лист та повернути до РВ ФДМУ по м. Києву. Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єкта оренди «Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки». Після довготривалої переписки між позивачем та відповідачем не досягнуто згоди про зміну орендної ставки. Так в зв'язку з закінченням терміну оцінки ТОВ «Астеліт» звернулось до РВ ФДМУ по м. Києву з проханням зробити новий звіт про незалежну оцінку. Регіональним відділенням ФДМУ по м. Києву було прорецензовано звіт про незалежну оцінку майна по об'єкту оренди вказаного договору оренди, як такий, що в цілому відповідає вимогам нормативно - правових актів з оцінки майна лише 19.12.2013. Листом № 6908 від 31.01.2014 орендар надав орендодавцеві проект додаткового договору про внесення змін до договору, проте даний проект містить ряд зауважень, які унеможливлюють підписання даного додаткового договору, а саме: в частині визначення базового та першого місяців оренди; в розрахунку орендної плати (запропоновані орендні ставки не є дійсними для даного договору та як наслідок - сума орендної плати невірна). Вищевикладене зауваження відповідач зазначив та направив на адресу позивача в листі № 30-06/2470 від 11.03.2014. У зв'язку із вищевикладеним, регіональне відділення направило повторно на адресу ТОВ «Астеліт» пропозицію № 30-06/11798 від 23.10.2013 про припинення договору оренди № 2762 від 22.02.2006 регіональним відділенням було зобов'язано ТОВ «Астеліт» повернути, а балансоутримувача - Національного інституту стратегічних досліджень прийняти майно з орендного користування, оформивши належним чином та направивши на адресу РВ ФДМУ по м. Києву підписані акти приймання-передачі (повернення). На сьогоднішній день орендоване приміщення орендарем не звільнено, по акту приймання-передачі (передачі) не повернуто, що є грубим порушенням права державної власності, оскільки позивач продовжує використовувати вищевказане майно не маючи на це ніяких законних підстав.

Ухвалою Господарського суду міста Києва № 910/26743/14 від 16.12.2014 залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача та відкладено розгляд справи на 15.01.2015.

Третя особа в судове засідання 15.01.2015 не з'явилась, вимог суду не виконала, письмові пояснення з приводу заявлених позивачем позовних вимог не надала.

Третя особа належним чином повідомлення про призначення справи до розгляду в засіданні господарського суду, про час і місце його проведення, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення 22.12.2014 третій особі ухвали суду від 16.12.2014.

В судовому засіданні 15.01.2015, відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

22.02.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Астеліт» (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2762 (далі - договір).

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно (далі - майно), площею 10 кв. м., що розміщено за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13, технічний поверх, що перебуває на балансі Інституту проблем національної безпеки (далі - балансоутримувач), вартість якого становить за експертною оцінкою станом на 31.08.2005 - 48 434,50 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення обладнання орендаря.

Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк встановлений договором найму.

Пунктом 7.1. договору встановлено, що орендодавець зобов'язаний передати орендарю в оренду майно згідно з цим договором по акту приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим договором.

Відповідно до п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання - передачі майна.

Згідно акту приймання-передачі в оренду нерухомого майна від 22.02.2006 орендодавець передав, а орендар прийняв в користування нерухоме майно загальною площею 10 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13, технічний поверх.

У відповідності до приписів ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Пунктом 10.1. договору сторонами встановлено, що договір укладено строком на 11 (одинадцять) місяців, що діє з 22.02.2006 по 22.01.2007.

Додатковим договором № 1 від 23.02.2007 внесено зміни до договору щодо мети використання орендованого майна - під розміщення базової станції мобільного зв'язку та змінено розмір орендної плати - становить без ПДВ за перший/базовий/місяць розрахунку-січень 2007р.: 1 398,71 грн.

Додатковим договором № 2762/02 від 19.06.2009 внесено зміни до п. 1.1. договору зазначивши вартість майна за оцінкою здійсненою станом на 31.05.2009 - 48 550,00 грн. та змінено розмір орендної плати - становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку-травень 2009р.: 1 213,75 грн.

Додатковим договором № 2762/03 від 13.10.2009 строк дії договору продовжено до 22.10.2011 включно.

Додатковими договорами № 2762/04 від 03.02.2011 та № 2762/05 від 25.05.2011 внесено зміни до договору та зазначено балансоутримувачем - Національний інститут стратегічних досліджень.

Додатковим договором № 2762/06 від 18.01.2012 змінено розмір орендної плати - становить без ПДВ за перший/базовий/ місяць розрахунку-вересень 2011р.: 1 924,78 грн.

Додатковим договором № 2762/07 від 19.01.2012 внесено ряд змін до договору, а також продовжено строк дії договору до 22.10.2012 включно.

У зв'язку із закінченням строку дії договору відповідач листом № 30-06/8600 від 21.09.2012 повідомив позивача про можливість продовження дії договору зі зміною його умов щодо розміру орендної плати та необхідність проведення оцінки майна.

Листом № 4883 від 16.10.2012 позивач погодився на запропоновані відповідачем умови та надав лист-згоду балансоутримувача на продовження договору оренди та інформацію про об'єкт оренди.

Стаття 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» однієї з істотних умов договору оренди визначає орендну плату з урахуванням її індексації.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України (п. 2 ст. 19 Закону).

За статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, тобто є вільною, за винятком випадків, визначених законом, у яких ціни (тарифи, ставки тощо) встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 2 зазначеної статті зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частиною 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Згідно п. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Так, пунктом 3.4. договору сторони дійшли згоди, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін в разі зміни Методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів, та в інших випадках передбачених чинним законодавством.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Згідно з п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995, оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Як вказує відповідач у Регіональному відділенні Фонду державного майна України по м. Києву було проведено конкурс з відбору суб'єктів оціночної діяльності для здійснення оцінки орендованого позивачем майна, переможцем якого було визначено ТОВ «Джі-Бі-Ем-Фінанс», дату на яку необхідно провести оцінку 31.10.2012, але враховуючи клопітку та затяжну процедуру в оформлені матеріалів дату було перенесено на 28.02.2013.

Згідно висновку про вартість майна, здійсненого Товариством з обмеженою відповідальністю «Джі-Бі-Ем-Фінанс» вбачається, що ринкова вартість об'єкта оцінки - частини приміщення технічного поверху загальною площею 10 кв. м. за адресою: м. Київ, бул. Чоколівський, 13, що підлягають передачі в оренду, станом на 28.02.2013 з урахуванням ПДВ становить 331 521,60 грн.

Згідно з п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Проте, як вбачається з висновку він затверджений Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву лише 16.12.2013 та як вказує сам відповідач прорецензований ним 19.12.2013.

Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Відповідно до частини 1 пункту 1 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Згідно п. 1 ст. 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Отже, з викладеного вбачається, що орендар має переважне право на продовження або укладення договору оренди на новий строк за умови належного виконання зобов'язань за договором.

Наявні матеріали справи свідчать, що позивачем на вимогу відповідача здійснено оцінку орендованого майна задля визначення орендної плати. Також позивач належним чином виконував свої зобов'язання по сплаті орендної плати у період з вересня 2012 року по квітень 2014 року.

При цьому відповідачем не заперечується факт неналежного виконання позивачем умов договору та основних обов'язків орендаря визначених ст. 18 закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна» (із змінами) встановлено ставку орендної плати за використання нерухомого державного майна за цільовим призначенням для розміщення операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мобільного) зв'язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до Інтернету в розмірі 40%.

Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 Господарського кодексу України.

Так, відповідно до п. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частина 2 ст. 188 Господарського кодексу України встановлює, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Як свідчать матеріали справи позивачем (лист № 6908 від 31.01.2014) дотримано порядок, передбачений ст. 188 Господарського кодексу України та надіслано відповідачу пропозицію разом з проектом договору про внесення змін до договору оренди майна, що належить до державної власності № 2762 від 22.02.2006.

Відповідно до ч. 3 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Проте, відповідач листом № 30-06/2470 від 11.03.2014 повідомив позивача про те, що наданий проект договору містить ряд зауважень, які не уможливлюють його підписання, а саме: щодо визначення базового і першого місяця оренди; запропоновані орендні ставки є недійсними і як наслідок сума орендної плати; термін оцінки сплинув 28.02.2014.

Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу України визначено що, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно з п. 10.11. договору усі зміни та доповнення до цього договору оформлюються в письмовій формі додатковим договором і вступають в силу після їх підсипання сторонами.

Оскільки, зміни до умов договору за взаємною згодою сторін не внесені, позивач передав спір на вирішення суду.

Судом не приймаються до уваги посилання відповідача, як на підставу для відмови від продовження дії договору, на те, що строк оцінки сплив, оскільки здійснена оцінка затверджена відповідачем лише 16.12.2013.

З огляду на те, що позивачем вчинено необхідні дії задля продовження дії договору та розмір ставки орендної плати визначений Методикою на даний час становить 40%, суд приходить до висновку про обґрунтованість вимог позивача щодо зобов'язання відповідача укласти додатковий договір про продовження дії договору № 2762 від 22.02.20106 за ставкою 40%.

Стаття 16 Цивільного кодексу України встановлює, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Таким чином, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Астеліт» обґрунтовані та підлягають задоволенню повністю.

Витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. 49, ст.ст. 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Зобов'язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (м. Київ, бул. Т.Шевченка, 50-Г, ) укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю «Астеліт» (м. Київ, вул. Солом'янська, 11-А, ) додатковий договір про поновлення строку оренди приміщення площею 10 кв. м. технічного поверху будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 13 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2762 від 22.02.2006 заставкою 40%.

3. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (м. Київ, бул. Т.Шевченка, 50-Г, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Астеліт» (м. Київ, вул. Солом'янська, 11-А, ) 1 218 (одна тисяча двісті вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

Повне рішення складено 21.01.2015.

СуддяВ.В.Сівакова