ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" січня 2015 р. Справа № 922/3499/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя Россолов В.В., суддя Тихий П.В.,

при секретарі Деппа-Крівіч А.О.,

за участю представників сторін:

позивача - Чигринова Н.В. - дов. № 08-11/4676/2-14 від 24.12.2014р.,

відповідача - Головань В.І. - дов. б/н від 10.11.2014р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №4119Х/1-9) на рішення господарського суду Харківської області від 17.11.2014 р. у справі № 922/3499/14,

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Екоті", м. Харків,

про внесення змін до договору, -

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 17.11.2014 р. (суддя Лаврова Л.С.) позов задоволено повністю. Внесено зміни до договору оренди землі від "26" серпня 2005 року за №82104/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, зазначеній в позові. Стягнуто з ТОВ "Екоті" на користь Харківської міської ради 1 218,00 грн. судового збору.

Відповідач, ТОВ "Екоті", з рішенням суду першої інстанції не погодився та подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 17.11.2014р. та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм чинного законодавства.

Позивач, Харківська міська рада, відзиву на апеляційну скаргу не надав, в судовому засіданні просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. Вважає, що доводи, викладені в апеляційній скарзі, є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції законним та таким, що прийняте у відповідності з нормами чинного законодавства.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 ГПК України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, на підставі рішення Харківської міської ради від 22.02.2005р. № 21/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Екоті" (відповідач) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Московський, 299А.

Відповідно до п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2989 га.

В п. 5 договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період реконструкції згідно з довідкою №1518/05 від 07.06.2005 року становить 44 6731 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою №1519/05 від 07.06.2005 року становить 1 072 154 грн.

Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком до 01.02.2030р.

Згідно з п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок державного казначейства у Харківській області у розмірі орендної плати в місяць: на період реконструкції: 2005 рік - 951,54 грн.; 2006 рік - 1400,87 грн.; з 2007 року 2643,16 грн.; на період експлуатації: з 01.12.2007 року - 3841,89 грн.

В пункті 13 договору сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Згідно з пунктом 14 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України за кожний календарний день прострочення платежу. Пеня нараховується разом з заборгованістю.

Підпункт д) у пункті 28 договору щодо права орендодавця звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі, укладеною в зміненій редакції, у разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених пунктом 13 договору, взагалі був відсутній.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно з п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." вводиться в дію з 01.01.2014р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013р.;

- одержано витяг № 531 від 17.10.2013р. з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки.

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативно-грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 26.08.2005р. № 82104/05 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача направлено відповідний лист-пропозиція від 13.12.2013р. № 5101/0/225-13, яким запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Листом-пропозицією від 13.12.2013р. №5052/0/225-13 Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до договору оренди землі від 26.08.2005р. та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною розміру орендної плати, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк після одержання пропозиції до Департаменту земельних відносин для подальшої їх передачі до Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

Вказані вимоги Харківської міської ради відповідачем були проігноровані, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради направлено не було. Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

З урахуванням наведених обставин позивач, посилаючись на ст. ст. 13, 144 Конституції України, ст. ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст. ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст. ст. 179, 188, 193 ГК України, звернувся до суду із даним позовом, в якому просив суд прийняти рішення, яким внести зміни до договору оренди землі від 26.08.2005 року шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції, викладеній у позовній заяві.

Вирішуючи даний господарський спір, суд першої інстанції, виходячи з положень ст. ст. 13, 144 Конституції України, ст. ст. 626, 632, 648, 651, 792 Цивільного кодексу України, ст. ст. 1, 5, 13, 15, 18, 20 Закону України "Про оцінку землі", ст. ст. 2, 13, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", задовольнив позовні вимоги Харківської міської ради та вніс зміни до спірного договору шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в їх сукупності, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно із частиною 2 статті 30 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю-це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди землі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

У відповідності до ст. 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (ч. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель").

Згідно зі ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Підставами проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ст. 15 Закону України "Про оцінку земель").

Відповідно до ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Частиною 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Відповідно до приписів статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Частиною 2 статті 648 Цивільного кодексу визначено, що зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України - договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч. 3 статті 6 Цивільного кодексу України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Положеннями частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Із цими положеннями кореспондується норма частини 1 статті 188 Господарського процесуального кодексу України, якою також встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п. 36 договору зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до п. 13 договору, сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати переглядається зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору, виникли обставини, передбачені п. 13 договору як підстава для обов'язкового перегляду (зміни) розміру орендної плати.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." є чинними на момент розгляду справи. Доказів їх скасування матеріали справи не містять.

З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Вищого господарського суду України від 03.07.2014 р. № 922/533/14 та постановах Верховного суду України від 20.08.2013 р. у справі № 5017/781/2012 та від 03.12.2013 р. у справі № 5009/3430/12.

З урахуванням вищевказаних обставин справи та норм чинного законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати через зміну грошової оцінки землі, а саме до пунктів 5 та 9 договору, які запропоновані в доданій до позовної заяви додатковій угоді є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Також, суд першої інстанції правильно задовольнив позовні вимоги про внесення до п. 2 договору відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Що стосується позовних вимог про внесення змін до п.п. 13, 14, 28 д) договору оренди землі, то суд першої інстанції неправомірно задовольнив ці позовні вимоги.

Так, позивачем в позовній заяві не наведено обґрунтування позовних вимог щодо зміни п.13 договору, якими позивач просить доповнити перелік підстав для зміни орендної плати такою підставою як "зміна нормативної грошової оцінки землі". Аналогічно пропоновані позивачем зміни до п. 28 договору оренди не обґрунтовані жодними посиланнями на норми права та докази.

Про незаконність цих вимог позивача свідчить те, що в даному разі позивач просить суд врегулювати в договорі відносини, які вже врегульовані нормативними актами, при цьому просить зробити це у інший спосіб, ніж це передбачено цими актами. Але це неприпустимо, адже згідно частиною 2 статті Цивільного кодексу України сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

У відповідності до приписів частини 4 статті 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, в т.ч. типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Конкретизувати умови означає визначити ті умови договору, які мають змінюваний характер в залежності від конкретних умов відповідних правовідносин (стосовно договору оренди земельної ділянки, наприклад, це місцезнаходження, цільове призначення, площа та якісні характеристики земель, перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг, наявність обмежень, ставка та розмір орендної плати, строк дії договору тощо).

У даному ж випадку позивач, пропонуючи умови договору, котрих немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений Постановою КМУ від 30.03.2004р. № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", насправді просить не конкретизувати, а змінити і доповнити умови типового договору, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, встановленій частиною 2 статті 630 Цивільного кодексу України та частиною 4 статті 179 Господарського кодексу України.

Так, зокрема, в Типовому договорі оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004р. № 220, а саме, у вичерпному переліку підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні пропоновані позивачем у спірній додатковій угоді умови щодо зміни розміру орендної плати у разі "зміни нормативної грошової оцінки землі" (див. п. 13).

Відповідність таких пропонованих позивачем умов договору Типовому договору оренди землі, затвердженому самим позивачем, Харківською міською радою, не може бути прийняте до уваги, оскільки рішення органів місцевого самоврядування не можуть суперечити нормативним актам центральних органів державної влади.

Відсутність "зміни нормативної грошової оцінки землі" в переліку підстав перегляду розміру орендної плати, визначеному в п.13 чинної редакції договору, до речі, є додатковим доказом того, що наразі, на момент звернення позивача із позовом, зміна нормативної грошової оцінки землі не є підставою для зміни розміру орендної плати. У противному разі, потреби б в доповненні відповідного переліку цією додатковою підставою у позивача не виникало б.

Аналогічно намагання позивача доповнити умови договору пунктом 28, який передбачає спосіб захисту права тотожній тому, з яким позивач вже (за відсутності таких змін) звернувся з позовом до суду свідчить про юридичну неспроможність заявлених позовних вимог.

Оскільки, колегія суддів вважає, що пункти 13, 14 та 28 д) додаткової угоди до договору оренди землі від 26.08.2005 року, не підлягають визнанню укладеними, в зв'язку з тим, що вони не регулюють питання розміру орендної плати, а обов'язковість їх внесення в судовому порядку позивачем не доведено, тому, позовні вимоги щодо цих пунктів не підлягають задоволенню.

На підставі вищевикладеного, доводи апеляційної скарги знайшли підтвердження в матеріалах справи частково, а тому, рішення господарського суду Харківської області від 17.11.2014 р. у справі № 922/3499/14 підлягає частковому скасуванню, а апеляційна скарга - задоволенню частково.

З огляду на зазначене та керуючись ст. ст. 99, 101, 102, п. 2 ст. 103, п. 4 ч. 1 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 17.11.2014 р. у справі № 922/3499/14 скасувати в частині задоволення позову шляхом визнання пунктів 13, 14, 28д додаткової угоди до договору оренди землі від 26.08.2005 року №82104/05 укладеними.

В цій частині прийняти нове рішення, яким в цій частині в позові відмовити.

В решті рішення господарського суду Харківської області від 17.11.2014 р. у справі №922/3499/14 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 15.01.2015р.

Головуючий суддя Бондаренко В.П.

Суддя Россолов В.В.

Суддя Тихий П.В.