м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/18834/14 25.12.14

Господарський суд міста Києва у складі
головуючого судді Головіної К.І., при
секретарі судового засідання Мельник
Ю.О., розглянувши матеріали справи

за позовною заявою Товариства з
обмеженою відповідальністю
"Класик-Ход"

до Регіонального відділення Фонду
державного майна України по м. Києву

третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
відповідача - Державне підприємство
"Укркомунобслуговування"

про визнання договору продовженим
(пролонгованим)

за участю представників:

від позивача:не з'явився від
відповідача:Коваленко Ю.І.- представник
за довіреністю № 36 від 22.09.2014 р. від
третьої особи:Семененко Є.М.-
представник за довіреністю № 91 від
02.10.2014 р.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду м. Києва
звернулось Товариство з обмеженою
відповідальністю "Класик-Ход" (далі -
ТОВ "Класик-Ход") з позовом до
Регіонального відділення Фонду
державного майна України по м. Києву
(далі - РВ ФДМУ по м. Києву) про визнання
договору оренди № 616 від 24.05.2004 р.
продовженим (пролонгованим).

В обґрунтування своїх вимог позивач
зазначає, що п. 2 додаткової угоди № 616/07
від 27.05.2013 р. до вказаного договору, яким
передбачені умови припинення
основного договору оренди у разі не
проведення оцінки орендованого
державного майна, суперечить ст.ст. 11, 19
Закону України "Про оренду державного
та комунального майна", тому
невиконання цього пункту позивачем не
є підставою для його розірвання, та не
спростовує погодженої сторонами
пролонгації основного договору оренди
до 25.01.2016 р.

У позові Товариство з обмеженою
відповідальністю "Класик-Ход" просить
суд визнати договір оренди нерухомого
майна № 616 від 24.05.2004 р., укладений ним з
Регіональним відділенням Фонду
державного майна України по м. Києву,
продовженим (пролонгованим).

Ухвалою господарського суду міста
Києва від 08.09.2014 р. за вказаними
позовними вимогами порушено
провадження та залучено до участі у
справі в якості третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору, на стороні відповідача -
Державне підприємство
"Укркомунобслуговування".

Представник позивача в судове
засідання не з'явився, через канцелярію
суду подав клопотання про відкладення
розгляду справи, у якому судом було
відмовлено, як у небгрунтованому та не
підтвердженому належними доказами. У
минулих судових засіданнях
представник позивача позовні вимоги
підтримав та просив їх задовольнити.

У судовому засіданні представник
відповідача проти позовних вимог
заперечив, зазначив, що до договору
оренди № 616 від 24.05.2004 р. сторонами була
підписана додаткова угода від 27.05.2013 р.,
якою сторони досягнули згоди щодо
підстав продовження та розірвання
договору, а також припинення дії
договору, зокрема, у разі непроведення
оцінки орендованого майна.

Також зазначив, що оцінка предмета
оренди за погодженням сторін була вже
проведена суб'єктом оціночної
діяльності відповідно до вимог діючих
нормативно-правових актів, але у
зв'язку з несплатою позивачем послуг за
проведення оцінки, вказана умова
договору (п. 2 додаткової угоди від
27.01.2013 р.) залишилася невиконаною, у
зв'язку з чим договір оренди
припинився.

Представник третьої особи вважав, що
позов задоволенню не підлягає з
підстав, визначених відповідачем. Крім
того, просив припинити провадження у
справі на підставі ч. 1 ст. 80 ГПК України,
оскільки рішенням господарського суду
міста Києва від 26.06.2014 р. у справі №
910/7737/14 були задоволені позовні вимоги
Фонду державного майна України по м.
Києву до ТОВ "Класик-Ход" про розірвання
договору оренди нерухомого майна № 616
від 24.05.2004 р. та примусового звільнення
орендованої площі.

Заслухавши пояснення учасників
процесу, дослідивши наявні в
матеріалах справи докази, суд прийшов
до висновку, що позовні вимоги
задоволенню не підлягають з наступних
підстав.

Судом встановлено, що 24.05.2004 р. між
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Класик-Ход" (орендар)
та Регіональним відділенням Фонду
державного майна України по м. Києву
(орендодавець) був укладений договір
оренди нерухомого майна, що належить до
державної власності (далі - договір
оренди).

Відповідно до п. 1.1 договору
орендодавець передає, а орендар
приймає в строкове платне користування
державне нерухоме майно загальною
площею 1 408 кв.м., яке знаходиться за
адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки,
26, що знаходиться на балансі Інституту
"НДІпроектреконструкція".

Передача майна в оренду здійснюється
за вартістю визначеною у звіті про
експертну оцінку вартості об'єкта
оренди, складеного за Методикою,
затвердженою Кабінетом Міністрів (п. п.
2.3 договору).

Орендна плата визначається на підставі
Методики розрахунку орендної плати і
становить станом на березень 2004 р. - 9
376,75 грн. Розмір орендної плати
переглядається на вимогу однією із
сторін в разі зміни методики її
розрахунку, змін централізованих цін і
тарифів та інше (п.п. 3.1, 3.4 договору).

Відповідно до п. 10.1 договору цей
договір укладено строком на 11 місяців
та діє до 24.04.2005 р.

У разі відсутності заяви однієї із
сторін про припинення або зміну цього
договору після закінчення строку його
чинності протягом одного місяця,
договір вважається продовженим на той
самий термін і на тих самих умовах, які
були передбачені цим договором (п. 10.5
договору).

Судом встановлено, що на виконання умов
договору на підставі акту
приймання-передачі в оренду нерухомого
майна від 24.05.2004 р. Регіональне
відділення Фонду державного майна
України по м. Києву передало, а
Товариство з обмеженою
відповідальністю "Класик-Ход" прийняло
в користування нерухоме майно, яке
знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар
Лесі Українки, 26, загальною плащею 1408,8
кв. м.

15.10.2007 р. на підставі акту
приймання-передачі РВ ФДМУ по м. Києву
передало, а ТОВ "Класик-Ход" прийняло в
користування додаткове нежитлове
приміщення загальною площею 149,8 кв. м.,
яке знаходиться за адресою: м. Київ,
бульвар Лесі Українки, 26 (9 поверх).

У подальшому до договору оренди було
внесено зміни шляхом укладення
додаткових договорів про зміну умов
щодо орендної плати, яка станом на
січень 2007 р. становила 19035,79 грн., строку
оренди до 25.03.2010 р., балансоутримувача -
ДП
"Укркомунобслуговування", адреси
об'єкта оренди - м. Київ, бульвар Лесі
Українки, 26а, (додаткові договори від
10.02.2007 р., 25.04.2007 р., 15.10.2007 р., 23.01.2008 р.,
18.07.2011 р.).

Також у судовому засіданні
встановлено, що 29.11.2011 р. між ТОВ
"Класик-Ход" (первісний боржник),
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Джі Ді Сі" (новий
боржник) та Регіональним відділенням
Фонду державного майна України по м.
Києву (кредитор) був підписаний договір
про переведення боргу за вересень 2011 р.
у сумі 26 851,51 грн. за
договором оренди нерухомого майна від
24.05.2004 р. зі змінами до нього.

25.12.2012 р. РВ ФДМУ по м. Києву листом №
30-06/13111 надіслало ТОВ "Класик-Ход" заяву
про зміну умов договору оренди № 616 від
24.05.2004 р. щодо проведення незалежної
оцінки орендованого майна відповідно
до вимог Національного стандарту № 1
"Загальні засади оцінки майна і
майнових прав", затверджених
Постановою Кабінету Міністрів України
від 10.09.2003 р. № 1440 та продовження строку
дії договору.

04.01.2013 р. у відповідь на вказаний лист
ТОВ "Класик-Ход" листом № 104 погодилось
на запропоновані регіональним
відділенням умови та надало необхідні
документи для проведення оцінки майна.

21.02.2013 р. позивач направив до РВ ФДМУ по
м. Києву проект договору про внесення
змін до договору оренди № 616 від 24
травня 2004 р., яким просив продовжити дію
договору до 25.01.2016 р.

Крім того, 27.05.2013 р. між Товариством з
обмеженою відповідальністю
"Класик-Ход" (орендар) та РВ ФДМ України
по м. Києву (орендодавець) був укладений
договір № 616/07 про внесення змін до
договору оренди.

Відповідно до пунктів 1, 2 договору про
внесення змін сторони погодили, що
основний договір оренди продовжено
строком до 25.01.2016 р., а орендар
зобов'язується:

- провести незалежну оцінку
орендованого майна згідно договору
оренди нерухомого майна, що є державною
власністю на нову дату 31.01.2013 р.
відповідно до вимог Національного
стандарту № 1 "Загальні засади оцінки
майна і майнових прав";

- укласти договір про внесення
змін до договору оренди у зв'язку із
зміною вартості об'єкта оренди,
визначеного згідно з висновком про
вартість, та як наслідок зміною
орендної плати за базовий (перший)
місяць оренди;

- сплатити різницю в орендній платі,
якщо така виникне внаслідок переоцінки
орендованого державного майн, з дати на
яку зроблено звіт про незалежну оцінку.

Згідно з ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу
України за договором найму (оренди)
наймодавець передає або зобов'язується
передати наймачеві майно у
користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу
України договір вважається укладеним,
якщо між сторонами у передбачених
законом порядку та формі досягнуто
згоди щодо усіх його істотних умов.

Пунктом 2.6 Постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 29.05.2013
№ 12 "Про деякі питання практики
застосування законодавства про оренду
(найм) майна") передбачено, що
відповідно до статті 638 ЦК України
договір вважається укладеним, коли між
сторонами досягнуто згоди з усіх
істотних умов. Вичерпного переліку
умов, істотних для договорів оренди
(найму), ЦК України і ГК України не
містять. Однак, за змістом статтей 759 - 762
ЦК України слід дійти висновку, що
істотними для даного виду договорів є
умови про предмет договору, плату за
користування майном та строк такого
користування.

Стаття 10 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна"
визначає умови, які є істотними для
даних договорів, причому відповідно до
статті 12 цього Закону договір оренди
вважається укладеним з моменту
досягнення домовленості з усіх
істотних умов і підписання сторонами
тексту договору. Водночас не
виключається можливість передачі
розбіжностей, що виникають при
укладанні договору оренди, на
вирішення господарського суду. У
такому випадку договір оренди
вважається укладеним з моменту
набрання законної сили відповідним
рішенням господарського суду і на
умовах, зазначених у цьому рішенні.

Таким чином, лише за наявності у
договорі істотних умов, якщо їх не
врегульовано чинним законодавством,
договір оренди майна можна вважати
укладеним. При цьому умова договору
щодо вартості об'єкта оренди
державного або комунального майна
повинна відповідати Методиці оцінки
об'єктів оренди, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України
від 10.08.95 N 629 (з подальшими змінами та
доповненнями).

Дослідивши зміст договору оренди з
внесеними до нього змінами, зокрема,
договором про внесення змін № 616/07 від
27.05.2013 р., суд приходить до висновку, що
договір оренди містить всі необхідні
суттєві умови, передбачені законом:
предмет, порядок передачі приміщення
та майна в оренду, строк оренди, орендну
плату та порядок розрахунків, порядок
повернення приміщення, права, обов'язки
та відповідальність сторін,
періодичний перегляд, зміну
(індексацію) розміру плати за
користування майном, що узгоджується з
вимогами ст.ст. 638, 759 Цивільного кодексу
України, а також умови припинення
договору, його розірвання та
продовження. У подальшому зазначений
договір був скріплений підписами
повноважених осіб і печатками
підприємств, а протокол розбіжностей
щодо умов даного договору сторони не
підписували.

Отже, на час укладення договору оренди
з усіма змінами до нього сторони
досягли взаємної згоди щодо усіх його
істотних умов та ці договори були
укладені у повній відповідності із
вимогами законодавства.

Позивач вказує, що п. 2 договору про
внесення змін № 616/07 від 27.05.2013 р. до
договору оренди, яким його зобов'язано
провести незалежну оцінку майна,
суперечить вимогам ст.ст. 11, 19 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна".

Відповідно до ч. 3 статті 762 ЦК України
договором або законом може бути
встановлено періодичний перегляд,
зміну (індексацію) розміру плати за
користування майном.

Згідно зі ст. 11 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" оцінка об'єкта оренди
здійснюється за методикою,
затвердженою Кабінетом Міністрів
України.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна" методика розрахунку орендної
плати та пропорції її розподілу між
відповідним бюджетом, орендодавцем і
балансоутримувачем визначаються для
об'єктів, що перебувають у державній
власності, Кабінетом Міністрів
України.

У статті 21 Закону України "Про оренду
державного майна та комунального
майна" зазначено, що розмір орендної
плати може бути змінено за погодженням
сторін. Розмір орендної плати також
може бути змінено на вимогу однієї зі
сторін, якщо з незалежних від них
обставин істотно змінився стан об'єкту
оренди, а також в інших випадках,
встановлених законодавчими актами
України.

Пунктом 8 Методики розрахунку і порядку
використання плати за оренду
державного майна, затвердженої
Постановою Кабінету Міністрів України
від 04.10.1995 року № 786 передбачено, що
вартість орендованого нерухомого
майна повинна визначатись шляхом
проведення незалежної оцінки з
урахуванням місцезнаходження майна і
забезпеченість його інженерними
мережами.

При цьому розмір орендної плати за
користування нерухомим майном
визначається за формулами, наведеними
у п. п. 8, 12 вказаної Методики, з
урахуванням визначеної експертним
шляхом вартості орендованого майна та
відповідних орендних ставок.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні" проведення оцінки майна є
обов'язковим, зокрема, у випадку оренди
державного майна.

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" проведення оцінки необхідне при
закінченні строку дії договору та з
метою його продовження, та за умови, що
на момент продовження дії договору
оренди остання оцінка була зроблена
більш як три роки тому.

Як вбачається з матеріалів справи та не
заперечується сторонами, остання
оцінка об'єкта оренди була зроблена
станом на 31.03.2004 р.

При цьому судом встановлено, що 14.03.2013 р.
на адресу Регіонального відділенням
Фонду державного майна України по м.
Києву надійшов лист №7/25- 3862 від
Міністерства регіонального розвитку,
будівництва та житлово-комунального
господарства України - органу,
уповноваженого управляти об'єктом
оренди щодо приведення договору № 616
від 24.05.2004р. у відповідність до діючих
нормативно-правових актів з питань
оренди та проведення нової незалежної
експертної оцінки майна.

Відповідно до ст. 10 Закону України „Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні", ст. 5 Закону України „Про Фонд
державного майна України" відповідачем
було здійснено вибір оцінювача об'єкта
оренди на конкурсних засадах.

Проведення оцінки було погоджено з ТОВ
"Класик-Ход" (лист від 04.01.2013 р. № 104).

18.03.2013 р. між Товариством з обмеженою
відповідальністю "Класик-Ход" (платник),
Регіональним відділення Фонду
державного майна України по м. Києву
(замовник) та Фізичною
особою-підприємцем Шульгою О.М.
(виконавець) був підписаний договір на
проведення незалежної оцінки майна №
18/03/2013-2о.

Відповідно до п. 1 договору про оцінку
майна виконавець за завданням
замовника проводить незалежну оцінку
майна - нежитлових приміщень площею 1
558,6 кв. м., розташованих за адресою: м.
Київ, бул. Лесі Українки, 26 а, замовник
зобов'язується прийняти виконану
роботу, а платник зобов'язується
своєчасно провести розрахунки за
виконані роботи.

Ринкова вартість об'єкта визначається
відповідно до Методики оцінки вартості
об'єктів оренди, затвердженої
Постановою Кабінету Міністрів України
від 10.08.1995 року № 629, Національного
стандарту № 1 "Загальні засади оцінки
майна і майнових прав" (п. 3 договору про
оцінку майна).

Таким чином, підписавши вказаний
договір та скріпивши його своїми
печатками сторони погодились з умовами
проведення експертної оцінки предмета
оренди, а, отже доводи позивача, що
відповідач провів експертну оцінку без
його погодження є необґрунтованими.

Листом № 30-06/9647 від 23.08.2013 р. Регіональне
відділення проінформувало ТОВ
"Класик-Ход" про результати проведення
оцінки майна та направило зразок
договору про внесення змін до договору
оренди з урахуванням нової вартості
майна. Зазначеним листом Регіональне
відділення попередило орендаря про
наслідки непідписання орендарем
договору про внесення змін.

Також Регіональне відділення
неодноразово направляло на адресу ТОВ
"Класик-Ход" зразок договору про
внесення змін до договору оренди
нерухомого майни № 616 від 24.05.2004 р. з
урахуванням нової вартості майна
(листи № 30-06/9467 від 23.08.2013 р., № 30-06/105880
від 26.09.2013 р., № 30-10/10941 від 04.10.2013 р.).
Вказані листи були залишені
відповідачем без відповіді та
задоволення.

Враховуючи вищевикладене, відповідно
до ст. 11 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна",
проведення оцінки є необхідним при
закінченні строку дії договору, а для
його продовження необхідно, щоб на
момент продовження дії договору
остання оцінка була зроблена не більш
як три роки тому.

Однак, як встановлено судом, позивач не
сплатив послуги оцінювача з проведення
передбаченої законом оцінки, чим
відмовився виконувати умови договору
оренди, передбачені у п. 2 додаткового
договору № 616/07 від 27.05.2013 р.

Факт невиконання оплати за проведення
незалежної оцінки позивачем - ТОВ
"Класик-Ход" підтверджується листами
від суб'єкта оціночної діяльності - ФОП
Шульги О.М. (№ 290313/2 від 29.08.2013
р., № 300114/1 від 30.03.2014 р., № 19062014-2 від
19.06.2014 р.), який звертався до
регіонального відділення з приводу
порушення строків оплати з боку
позивача.

Отже, оскільки судом встановлено, що
позивач відмовився виконати умови
договору оренди щодо проведення нової
оцінки державного майна, договір
вважається припиненим в силу п. 2
договору про внесення змін № 616/07 від
27.05.2013 р., а відтак, позовні вимоги ТОВ
"Класик-Ход" про продовження дії
договори оренди задоволенню не
підлягають.

Окрім того, у судовому засіданні
встановлено, що рішенням
господарського суду міста Києва від
24.06.2014 р. у справі № 910/7737/14 розірвано
договір оренди нерухомого майна, що
належить до державної власності № 616
від 24.05.2004 р., укладений між РВ ФДМУ по м.
Києву та ТОВ "Класик-Ход" та виселено
останнього з орендованого державного
нерухомого майна загальною площею 1558,6
кв.м., розміщеного за адресою: м. Київ,
бульвар Лесі Українки, 26а, що перебуває
на балансі ДП "Укркомунобслуговування".

При цьому суд відхиляє доводи третьої
особи про те, що провадження у даній
справі необхідно припинити з огляду на
вищевказане судове рішення, оскільки
предмет спору у даній справі та у
справі № 910/7737/14 є різними, хоч і за
участю одних і тих самих сторін.

Згідно з ч. 5 статті 49 ГПК України
витрати по сплаті судового збору
покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 49, 32 35, 82 - 85 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Класик-Ход" до
Регіонального відділення Фонду
державного майна України по м. Києву, за
участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача - Державного
підприємства "Укркомунобслуговування"
про визнання договору продовженим
(пролонгованим).

Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та
проголошено його вступну та
резолютивну частини в судовому
засіданні 25 грудня 2014 року.

Повний текст рішення підписаний 30
грудня 2013 року.

Рішення може бути оскаржено в
апеляційному порядку до Київського
апеляційного господарського суду
через господарський суд міста Києва
шляхом подачі апеляційної скарги в
10-денний строк з дня підписання повного
тексту рішення.

Суддя
К.І.
Головіна