ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"25" грудня 2014 р.Справа № 916/2893/14

За позовом заступника прокурора
Приморського району м. Одеси в
інтересах держави в особі Одеської
обласної ради в особі Управління
обласної ради з майнових відносин

До відповідачів: 1) Спільного
українсько-амеріканського
підприємства товариства з обмеженою
відповідальністю "Чорна роза"

2) Управління
архітектури та містобудування
Одеської міської ради

про визнання недійсним договору та
виселення.

Суддя Цісельський О.В.

За участю представників сторін:

від прокурора: Доброжан Н.І. -
посвідчення №010038 від 17.10.2012р.

від позивача 1: Буравльова О.В. -
довіреність від 18.08.2014р.

від позивача 2: Хабарова А.Д. -
довіреність від 10.02.2014р.

від відповідача 1: не з'явився.

від відповідача 2: Орловська І.В. -
довіреність від 13.01.2014р.

СУТЬ СПОРУ: заступник прокурора
Приморського району м. Одеси в
інтересах держави в особі Одеської
обласної ради (Облрада) в особі
Управління обласної ради з майнових
відносин (Управління майна) звернувся
до господарського суду Одеської
області з позовом до Спільного
українсько-американського
підприємства товариства з обмеженою
відповідальністю "Чорна роза" (надалі -
СП "Чорна роза") за участю третіх осіб
без самостійних вимог на предмет спору
- Управління архітектури та
містобудування Одеської міської ради
та ФОП ОСОБА_5, в якому просить визнати
договір оренди нежитлового приміщення
за адресою: АДРЕСА_1 від 29.04.1996р.,
укладений між управлінням архітектури
та містобудування Одеської міської
ради та СП "Чорна роза" (правонаступник
ТОВ "Рестус") - недійсним та виселити СП
"Чорна роза" з незаконно займаного
приміщення, зобов'язати звільнити
нежитлове підвальне приміщення
загальною площею 222,3 м2 за адресою:
АДРЕСА_1 та повернути його власнику
Одеській обласній раді в особі
Управління обласної ради з майнових
відносин.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 22.07.2014р. позовну заяву (вх. №
2949/2014) прийнято до розгляду, порушено
провадження по справі № 916/2893/14 та
справу призначено до розгляду в
засіданні суду.

Розпорядженням керівника апарату
господарського суду Одеської області
від 17.09.2014р. за № 718 у зв'язку із
перебуванням судді Оборотової О.Ю. на
лікарняному відповідно до п.7.1. рішення
зборів суддів господарського суду
одеської області (протокол № 17-8/2014 від
17.04.2014р.) було призначено повторний
автоматичний розподіл справи № 916/2893/14.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 17.09.2014р. відповідно до
автоматичного розподілу справу №
916/2893/14 було прийнято до провадження
суддею Цісельським О.В. та розгляд
справи призначено в засіданні суду.

Також цією ухвалою до участі у справі
було залучено: в якості третьої особи,
яка не заявляє самостійних вимог на
предмет спору на стороні позивача
Управління архітектури та
містобудування Одеської міської ради
та в якості третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору на стороні відповідача фізичну
особу-підприємця ОСОБА_5.

21.10.2014р. від відповідача 1 - СП "Чорна
роза" надійшло клопотання (вх. № 2-4638/14)
про залучення до участі у справі в
якості співвідповідача - УАМ.

Крім того, так як договір оренди
нежитлового приміщення від 14.03.2012р.,
укладений між СП "Чорна Роза" та ФОП
ОСОБА_5 припинив свою 14.03.2013р., що
підтверджується актом
приймання-передачі (повернення)
нежитлового приміщення від 01.02.2013р., суд
дійшов висновку, що рішення у даній
справі жодним чином не зможе вплинути
на права або обов'язки ФОП ОСОБА_5 в
розумінні ст.27 ГПК України, а тому
останнього слід виключити зі складу
учасників судового процесу у даній
справі.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 06.11.2014р. клопотання СП
"Чорна Роза" було задоволено Управління
архітектури та містобудування
Одеської міської ради було залучено до
участі у справі в якості
співвідповідача та ФОП ОСОБА_5
виключено зі складу учасників судового
процесу у даній справі.

11.12.2014р. відповідно до ст.22 ГПК України
заступником прокурора Приморського
району м. Одеси було подано уточнену
позовну заяву, відповідно до якої
прокурор просить суд визнати договір
оренди нежитлового приміщення за
адресою: АДРЕСА_1 від 29.04.1996р., укладений
між управлінням архітектури та
містобудування Одеської міської ради
та СП "Чорна роза" (правонаступник ТОВ
"Рестус") - недійсним та виселити СП
"Чорна роза" з незаконно займаного
приміщення, зобов'язати звільнити
нежитлове підвальне приміщення
загальною площею 222,3 м2, за
адресою:АДРЕСА_1 та повернути його
власнику Одеській обласній раді в
особі Управління обласної ради з
майнових відносин, яка була прийнята
судом до розгляду

Представник прокурора заявлений позов
підтримує в повному обсязі, просить суд
його задовольнити.

Представники Позивачів позов
прокурора підтримують в повному
обсязі, просять суд його задовольнити.

Представник Відповідача 1 - СП "Чорна
роза" проти позову заперечує з підстав,
викладених у відзиві на позов та
додаткових поясненнях, наданих в
судових засіданнях, проте в останнє
судове засідання не з'явився, хоча був
належним чином повідомлений про його
час та місце проведення, що
підтверджується протоколом судового
засідання від 11.12.2014р., про поважність
підстав неявки суд не повідомив

Представник Відповідача 2 - УАМ позов
прокурора визнав в повному обсязі.

Як зазначено у п.3.9.1. Постанови Пленуму
ВГСУ № 18 від 26.12.2011р., особи, які беруть
участь у справі, вважаються
повідомленими про час і місце розгляду
судом справи у разі виконання останнім
вимог частини першої статті 64 та статті
87 ГПК. У разі присутності сторони або
іншого учасника судового процесу в
судовому засіданні протокол судового
засідання, в якому відображені
відомості про явку сторін (пункт 4
частини другої статті 811 ГПК), є
належним підтвердженням повідомлення
такої сторони (іншого учасника
судового процесу) про час і місце
наступного судового засідання.

В процесі розгляду справи учасниками
процесу були надані додаткові докази,
які оглянуті судом та залучені до
матеріалів справи.

Згідно з ст. 75 Господарського
процесуального кодексу України справу
розглянуто за наявними в ній
матеріалами.

Відповідно до ст.85 Господарського
процесуального кодексу України в
судовому засіданні оголошено вступну
та резолютивну частину рішення.

Дослідивши в відкритому судовому
засіданні матеріали справи, надані
сторонами докази, заслухавши пояснення
учасників судового процесу, суд
встановив:

15.08.1985р. на виконання положень Закону
Української РСР "Про охорону і
використання пам'яток історії та
культури" Одеською обласною радою
народних депутатів прийнято рішення №
480 "Про затвердження додаткового
переліку пам'яток архітектури
місцевого значення та меж заповідної
території у м. Одесі" будівлі
розташованій за адресою: АДРЕСА_1 було
надано статус пам'ятки архітектури
місцевого значення.

17.08.1992р. на підставі розпорядження
представника Президента України № 401
"Про передачу в користування пам'ятки
містобудування та архітектури"
Головному управлінню архітектури та
містобудування Одеського
міськвиконкому було передано в
користування пам'ятку містобудування
та архітектури - будівлю колишнього
будинку ОСОБА_7, 1850р. спорудження, арх.
ОСОБА_6, яка розташована в АДРЕСА_1 та
зобов'язано УАМ оформити в управлінні
архітектури та містобудування
обласної державної адміністрації
відповідні охоронно-орендні документи,
тощо.

04.03.1993р. між Управлінням архітектури та
містобудування Одеської обласної
державної адміністрації (держорган) та
Головним управлінням архітектури та
містобудування Одеського
міськвиконкому (Орендар) було укладено
охоронно-орендний договір на
користування пам'яткою містобудування
та архітектури.

Відповідно до п.2.1. договору держорган
передає, а Орендар приймає в орендне
користування колишній будинок ОСОБА_7
(будівлю в цілому) розташований за
адресою: АДРЕСА_1 для розміщення служб
Орендаря.

Згідно із п.3.1. договору оплата за
користування будівлею не передбачена.

У відповідності до п.4.1. договору
орендар приймає на себе повну
відповідальність за збереження
пам'ятки містобудування та
архітектури, зобов'язується
використовувати приміщення виключно
за призначенням з встановленим для
цього приміщення режимом використання,
обумовленого цим договором.

Як вбачається із тексту договору,
Орендар зобов'язаний, зокрема:
утримувати будівлю пам'ятки та все
пов'язане із ним майно та його зону
охорони, не допускати їх використання
під нове будівництво та господарські
потреби, а також не здійснювати ніяких
прибудов до орендуємої будівлі
пам'ятки й переробок як зовні та і в
нутрі її без спеціального письмового
дозволу Держоргану (п.4.2.2.); не проводити
без дозволу Держоргану будь-які роботи
по ремонту пам'ятки, тощо (п.4.2.4.); не
здавати в суборенду приміщення
орендуємої пам'ятки, а також не
передавати його другим організаціям
без письмової згоди Держоргану (п.4.2.5.).

Як вбачається із тексту договору він
укладений на необмежений термін.

Рішенням Одеської обласної ради
народних депутатів від 12.05.1993р. за №
449-ХХІ "Про заходи для охорони і
використання нерухомих пам'яток
історії та культури в Одеській області"
нерухомі пам'ятки історії та культури
Одеської області, які перебували у
державній власності прийняті у
комунальну власність Одеської
обласної ради народних депутатів.

Факт прийняття нерухомих пам'яток
історії та культури місцевого
значення, які розташовані на території
області, до комунальної власності
Одеської обласної ради у 1993 році вже
було встановлено судами при розгляді
інших справ.

Так, ухвалою Вищого адміністративного
суду України від 06.02.2008р. встановлено,
що на підставі вищезазначеного рішення
Одеської обласної ради від 1993р. № 449-ХХІ
обласна рада прийняла у комунальну
власність нерухомі пам'ятки історії та
культури.

Постановою Вищого господарського суду
України від 06.11.2008 р. по справі № 22/54-08-1109
також встановлено, що нерухомі пам'ятки
історії та культури, які перебували у
державній власності, на підставі
рішення обласної ради від 1993р. № 449-ХХІ
прийняті у комунальну власність
Одеської обласної ради.

Аналогічні висновки містяться у
постановах Вищого господарського суду
України від 29.07.2009 р. по справі №
30/231-08-4792 від 11 березня 2010р. по справі №
30/95-09-3018.

29.04.1996р. між Головним управлінням
архітектури та містобудування
Одеського міськвиконкому
(орендодавець) та ТОВ "Рестус" (Орендар)
було укладено договір оренди, за
умовами п.1.1. якого Орендодавець здає, а
Орендар приймає в оренду підвальні
приміщення (под. плямою будівлі
ГлавУАМ) площею 222,3 м2 строком на 49 років
з правом суборенди та наступного
викупу, розташовані за адресою: АДРЕСА_1
для розташування магазину-ресторану
згідно доданому плану, який є
невід'ємною частиною цього договору.

Пунктом 2.1. договору визначено, що
вартість орендної плати визначається у
відповідності до чинного
законодавства.

Зам умовами п.2.2. договору розрахунок
здійснюється шляхом перерахунку
орендної плати еквівалентно об'ємам,
виконаних ремонтно-реставраційних
робіт в нутрі будівлі ГлавУАМ, що
складає 8,28 млрд. крб.., що еквівалентно
47300 у.о. та об'ємам виконаних робіт по
реконструкції об'єктів (підвальних
приміщень), що складає 26,19 млрд. крб.., що
еквівалентно 149700 у.о.

Понад орендну плату Орендар
зобов'язаний сплачувати фактичні
витрати за користування водою,
електроенергією, центральним
опаленням, телефонною мережею, по
утриманню персоналу забезпечуючого
прибирання прилеглої території.

22.04.1996р. відповідно до акту
приймання-передачі ГлавУАМ (замовник)
прийняло, а ТОВ "Рестус" передало
виконані ремонтно-реставраційні
роботи по об'єкту внутрішніх приміщень
ГлавУАМ, розташованих у АДРЕСА_1.
Ремонтно-реставраційні роботи здані в
експлуатацію в повному об'ємі зі
кошторисною документацією на суму 8,28
млрд. крб.., що еквівалентно 47300 у.о.

Відповідно до експертного висновку № 24
від 15.04.1997р. Одеської обласної служби
Української державної інвестиційної
експертизи "Укрінвестекспертиза"
кошторисна документація на
реконструкцію приміщень за адресою:
АДРЕСА_1 під кафе-бар розглянута
Одеською обласною службою
"Укрінвестекспертизи" та рекомендовано
її для затвердження в сумі 261980 грн.

07.07.1997р. державною технічною комісією
про готовність закінченого
будівництвом об'єкту до експлуатації
було складено акт відповідно до якого
реконструкція підвального приміщення
площею 218м2 під кафе-бар та магазин
продтоварів готов до введення в
експлуатацію.

Рішенням Одеської обласної ради від
24.04.2003р. за № 154 - ХХІV "Про майно спільної
власності територіальних громад сіл,
селищ, міст області, управління якими
здійснює обласна рада» було
затверджено Перелік об'єктів спільної
власності територіальних громад сіл,
селищ, міст області станом на 10.04.2003р. У
розділі 11 цього переліку визначено
об'єкти культурної спадщини.

Згідно з п.11.1.49. Переліку до числа таких
об'єктів належить будинок ОСОБА_7,
розташований за адресою: АДРЕСА_1

Пунктом 2 вищезазначеного рішення було
передбачено, що обласна рада делегує
обласній державній адміністрації
повноваження щодо управління
об'єктами, визначеними у розділах 1-11
додатка до рішення. У тому числі, було
делеговано повноваження з управління
зазначеним вище об'єктом (п. 11.1.49.).

На підставі зазначеного 18.09.2003р.
Управлінням охорони об'єктів
культурної спадщини обласної
державної адміністрації (як органом,
якому делеговано відповідні
повноваження) було укладено охоронний
договір з управлінням архітектури та
містобудування Одеської міської ради
щодо передачі у користування приміщень
вищезазначеної будівлі-пам'ятки площею
1362,6 м2.

Рішенням обласної ради від 22.09.2006 р. №
73-V, яким затверджена нова редакція
Переліку об'єктів спільної власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області, даний розділ (об'єкти
культурної спадщини) залишено без змін.

27.01.2009р. було оформлено Свідоцтво про
право власності, відповідно до якого
власником будівлі, розташованої за
адресою: АДРЕСА_1, є територіальні
громади сіл, селищ, міст Одеської
області в особі Одеської обласної ради.
Право власності зареєстровано у
встановленому законодавством порядку.

Таким чином, зазначена будівля у цілому
(розташована за адресою: АДРЕСА_1) є
об'єктом спільної власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області в особі Одеської обласної ради.

28.11.2011р. обласною радою було прийнято
рішення № 383-VІ щодо включення будівлі,
розташованої за адресою: АДРЕСА_1, до
розділу 9 Переліку об'єктів спільної
власності територіальних громад сіл,
селищ, міст області, управління якими
здійснює обласна рада.

В свою чергу, відповідно до п. 1.1.
рішення обласної ради "Про
орендодавців майна спільної власності
територіальних громад області" від
28.10.2011р. № 288- VІ орендодавцем об'єктів,
включених до розділу 9 Переліку
об'єктів спільної власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області, управління якими здійснює
обласна рада, є управління обласної
ради з майнових відносин.

На підставі цього управління охорони
об'єктів культурної спадщини Одеської
обласної державної адміністрації
передало управлінню обласної ради з
майнових відносин вищезазначену
будівлю за актом приймання-передачі
від 30 грудня 2011 року.

З метою впорядкування відносин з
користувачем приміщень будівлі
управління обласної ради з майнових
відносин як орендодавець відповідно до
вимог чинного законодавства
організувало проведення їх оцінки.
Після проведення оцінки та розрахунку
орендної плати було укладено договір
оренди з управлінням архітектури та
містобудування Одеської міської ради
стосовно користування приміщеннями
підвалу, першого, другого поверхів
будівлі загальною площею 921,1 м2 .

Під час оформлення орендних відносин
працівникам управління обласної ради з
майнових відносин стало відомо, що у
приміщеннях будівлі також знаходиться
відповідач 1, який на думку позивачів та
прокурора безпідставно займає окремі
підвальні приміщення зазначеної
будівлі, чим порушує права обласної
ради як власника.

Управління обласної ради з майнових
відносин як уповноважений орган
власника неодноразово зверталось до
відповідача з вимогою звільнити
незаконно займані приміщення; проте,
відповідач 1 посилаючись на укладений
із ГлавУАМ договір оренди відмовився
звільняти підвальні приміщення.

У зв'язку із вищезазначеним, до
господарського суду м. Одеси звернувся
з позовом заступник прокурора
Приморського району м. Одеси для
захисту прав територіальних громад
області в особі Одеської обласної ради,
майно яких знаходиться у незаконному
користуванні відповідача.

Розглянувши матеріали справи,
проаналізувавши норми чинного
законодавства, суд дійшов висновку про
задоволення позову з наступних
підстав:

В силу ст. 124 Конституції України,
юрисдикція судів поширюється на всі
правовідносини, що виникають у державі.

Відповідно до ст. 1 ГПК України,
підприємства, установи, організації,
інші юридичні особи (у тому числі
іноземні), громадяни, які здійснюють
підприємницьку діяльність без
створення юридичної особи і в
установленому порядку набули статусу
суб'єкта підприємницької діяльності,
мають право звертатися до
господарського суду згідно з
встановленою підвідомчістю
господарських справ за захистом своїх
порушених або оспорюваних прав і
охоронюваних законом інтересів.

Завданням суду при здійсненні
правосуддя, в силу ст. 2 Закону України
"Про судоустрій і статус суддів" є,
зокрема, захист гарантованих
Конституцією України та законами, прав
і законних інтересів юридичних осіб.

За змістом положень вказаних норм,
правом на пред'явлення позову до
господарського суду наділені, зокрема,
юридичні особи, а суд шляхом вчинення
провадження у справах здійснює захист
осіб, права і охоронювані законом
інтереси яких порушені або
оспорюються.

Встановивши наявність у особи, яка
звернулася з позовом, суб'єктивного
матеріального права або охоронюваного
законом інтересу, на захист яких подано
позов, суд з'ясовує наявність чи
відсутність факту порушення або
оспорення і відповідно ухвалює рішення
про захист порушеного права або
відмовляє позивачу у захисті,
встановивши безпідставність та
необґрунтованість заявлених вимог.

Вирішуючи спір про визнання угоди
недійсною, господарський суд повинен
встановити наявність тих обставин, з
якими закон пов'язує визнання угод
недійсними та настання відповідних
наслідків: відповідність змісту угоди
вимогам закону, додержання
встановленої форми угоди,
правоздатність сторін за угодою, у чому
конкретно полягає неправомірність дій
сторони та інші обставини, що мають
значення для правильного вирішення
спору.

Статтею 5 Постанови Пленуму Верховного
Суду України від 06.11.2009 р. № 9 "Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними"
встановлено, що відповідно до статей 215
та 216 ЦК вимога про визнання
оспорюваного правочину недійсним та
про застосування наслідків його
недійсності, а також вимога про
застосування наслідків недійсності
нікчемного правочину може бути
заявлена як однією зі сторін правочину,
так і іншою заінтересованою особою,
права та законні інтереси якої
порушено вчиненням правочину.

У відповідності до ст.11 ЦК України
цивільні права та обов'язки виникають
із дій осіб, що передбачені актами
цивільного законодавства, а також із
дій осіб, що не передбачені цими актами,
але за аналогією породжують цивільні
права та обов'язки. Підставами
виникнення цивільних прав та
обов'язків, зокрема, є: 1) договори та
інші правочини.

Стаття 13 ЦК України встановлює, що
цивільні права особа здійснює у межах,
наданих їй договором або актами
цивільного законодавства.

При здійсненні своїх прав особа
зобов'язана утримуватися від дій, які
могли б порушити права інших осіб,
завдати шкоди довкіллю або культурній
спадщині.

Не допускаються дії особи, що
вчиняються з наміром завдати шкоди
іншій особі, а також зловживання правом
в інших формах.

При здійсненні цивільних прав особа
повинна додержуватися моральних засад
суспільства.

Не допускаються використання
цивільних прав з метою неправомірного
обмеження конкуренції, зловживання
монопольним становищем на ринку, а
також недобросовісна конкуренція.

У разі недодержання особою при
здійсненні своїх прав вимог, які
встановлені частинами другою - п'ятою
цієї статті, суд може зобов'язати її
припинити зловживання своїми правами,
а також застосувати інші наслідки,
встановлені законом.

Стаття 15 ЦК України встановлює, що
кожна особа має право на захист свого
цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання. Кожна
особа має право на захист свого
інтересу, який не суперечить загальним
засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 16. ЦК України кожна
особа має право звернутися до суду за
захистом свого особистого немайнового
або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та
інтересів можуть бути, зокрема,
визнання правочину недійсним.

Суд може захистити цивільне право або
інтерес іншим способом, що
встановлений договором або законом.

Суд може відмовити у захисті
цивільного права та інтересу особи в
разі порушення нею положень частин
другої - п'ятої статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним
засадам суспільства. Особа, яка вчиняє
правочин, повинна мати необхідний
обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі. Правочин має
вчинятися у формі, встановленій
законом. Правочин має бути спрямований
на реальне настання правових
наслідків, що обумовлені ним, тощо.

Відповідно до ст. 67 Господарського
кодексу України відносини
підприємства з іншими підприємствами,
організаціями, громадянами в усіх
сферах господарської діяльності
здійснюються на основі договорів.
Підприємства вільні у виборі предмета
договору, визначенні зобов'язань, інших
умов господарських взаємовідносин, що
не суперечать законодавству України.

Статтею 144 ГК України встановлено, що
майнові права та майнові обов'язки
суб'єкта господарювання можуть
виникати, зокрема, з угод, передбачених
законом, а також з угод, не передбачених
законом, але таких, що йому не
суперечать.

Згідно з ст. 204 ЦК України правочин є
правомірним, якщо його недійсність
прямо не встановлена законом або якщо
він не визнаний судом недійсним.

Пунктом 1 ст. 215 ЦК України встановлено,
що підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьою, п'ятою та шостою статті 203
цього Кодексу.

За змістом ст. 207 Господарського
кодексу України, господарське
зобов'язання, що не відповідає вимогам
закону, або вчинено з метою, яка
завідомо суперечить інтересам держави
і суспільства, або укладено учасниками
господарських відносин з порушенням
хоча б одним з них господарської
компетенції, може бути на вимогу однієї
із сторін, або відповідного органу
державної влади визнано судом
недійсним повністю або в частині.
Виконання господарського зобов'язання,
визнаного судом недійсним повністю або
в частині, припиняється повністю або в
частині з дня набрання рішенням суду
законної сили як таке, що вважається
недійсним з моменту його виконання.

Згідно із ч.1 ст. 628 ЦК України зміст
договору становлять умови (пункти),
визначені на розсуд сторін і погоджені
ними, та умови, які є обов'язковими
відповідно до актів цивільного
законодавства.

Частина 1 статті 203, частина 1 статті 215
ЦК України дають вичерпну підставу для
визнання правочину недійсним у всіх
випадках, коли він суперечить
імперативним нормам законів.

При цьому суд зазначає, що імперативною
нормою є норма, що виражає у
категоричних розпорядженнях держави
чітко позначені дії які не допускають
жодних відхилень від вичерпного
переліку прав і обов'язків суб'єктів.
Інакше: імперативні норми прямо
наказують на правила поведінки
суб'єкта правовідносин.

Окрім того, оскільки на момент
укладення оспорюваного договору
відповідні відносини регулювались
спеціальним законодавством - Законом
України "Про оренду державного майна"
від 10.04.1992р. з урахуванням змін від
15.09.1995 р., Законом УРСР від 30.07.1978 року
"Про охорону і використання пам'яток
історії та культури", а також загальним
законодавством, зокрема, Цивільним
кодексом УРСР 1963 року (у відповідній
редакції) до спірних правовідносин
слід застосовувати норми
законодавства України, які діяли на час
укладання оспорюваного договору.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про
оренду державного майна" від 10.04.1992 року
орендодавцями майна, що є у комунальній
власності, могли бути: "органи,
уповноважені Верховною Радою
Автономної Республіки Крим та
місцевими Радами народних депутатів
управляти майном".

Згідно із ч.2 ст. 22 Закону України "Про
оренду державного майна" орендар має
право передати в суборенду нерухоме та
інше окреме індивідуально визначене
майно (окремі верстати, обладнання,
транспортні засоби, нежилі приміщення
тощо), якщо інше не передбачено
договором оренди. При цьому строк
надання майна у суборенду не може
перевищувати терміну дії договору
оренди.

Матеріалами справи встановлено, що між
Управлінням архітектури та
містобудування Одеської обласної
державної адміністрації та Головним
управлінням архітектури та
містобудування Одеського
міськвиконкому (Орендар) було укладено
охоронно-орендний договір на
користування пам'яткою містобудування
та архітектури.

Відповідно до п.2.1. договору держорган
передає, а Орендар приймає в орендне
користування колишній будинок ОСОБА_7
(будівлю в цілому) розташований за
адресою: АДРЕСА_1 для розміщення служб
ГоловУАМ.

У відповідності до умов договору
орендар зобов'язаний, зокрема:
утримувати будівлю пам'ятки та все
пов'язане із ним майно та його зону
охорони, не допускати їх використання
під нове будівництво та господарські
потреби, а також не здійснювати ніяких
прибудов до орендуємої будівлі
пам'ятки й переробок як зовні та і в
нутрі її без спеціального письмового
дозволу Держоргану (п.4.2.2.); не проводити
без дозволу Держоргану будь-які роботи
по ремонту пам'ятки, тощо (п.4.2.4.); не
здавати в суборенду приміщення
орендуємої пам'ятки, а також не
передавати його другим організаціям
без письмової згоди Держоргану (п.4.2.5.).

Проте, Одеська обласна рада як власник
будівлі в якій розташовані підвальні
приміщення, що є об'єктом оренди, не
уповноважувала Головне управління
архітектури та містобудування
Одеського міськвиконкому управляти
майном, а тому, на думку суду,
Відповідач 2 не міг виступати
орендодавцем, не мав права погоджувати
будь-які ремонтно-реставраційні
роботи, оскільки не мав на це
повноважень. Окрім того, Відповідачу 1 -
УАМ власником будівлі не надавалося
письмової згоди передавати її частини
у суборенду.

Слід також зазначити, що відповідно до
ст. 21 Закону УРСР "Про охорону і
використання пам'яток історії та
культури" будинки і споруди, віднесені
до пам'яток історії та культури,
надаються в користування державним,
кооперативним, іншим громадським
підприємствам, організаціям,
установам, а також іншим організаціям і
особам виконавчими комітетами
обласних, міських (міст
республіканського підпорядкування)
Рад народних депутатів за погодженням
з спеціально уповноваженими
державними органами охорони пам'яток.

Однак, як випливає з матеріалів справи,
таке погодження з спеціально
уповноваженими державними органами
охорони пам'яток а ні ГоловУАМ, а ні ТОВ
"Ресмус" (правонаступником якого є СП
"Чорна роза") не отримували. Іншого
відповідачі у встановленому законом
порядку суду не довели.

Окрім зазначеного, умови оспорюваного
договору оренди в частині визначення
розміру орендної плати також не
відповідають приписам ч.2 ст.21 Закону
УРСР "Про охорону і використання
пам'яток історії та культури",
відповідно до якої ставки орендної
плати за користування зазначеними
будинками і спорудами встановлюються
Радою Міністрів Української РСР.
Докази встановлення розміру орендної
плати Радою Міністрів Української РСР
для оспорюваного договору в матеріалах
справи відсутні.

Відповідно до ст. 48 ЦК УРСР в редакції
що діяла на час укладання оспорюваного
договору, недійсною є та угода, що не
відповідає вимогам закону, в тому числі
ущемляє особисті або майнові права
неповнолітніх дітей. По недійсній
угоді кожна з сторін зобов'язана
повернути другій стороні все одержане
за угодою, а при неможливості повернути
одержане в натурі - відшкодувати його
вартість у грошах, якщо інші наслідки
недійсності угоди не передбачені
законом.

Стаття 63 ЦК УРСР в редакції що діяла на
час укладання оспорюваного договору
встановлює, що угода, укладена від
імені другої особи особою, не
уповноваженою на укладення угоди або з
перевищенням повноважень, створює,
змінює і припиняє цивільні права і
обов'язки для особи, яку представляють,
лише в разі дальшого схвалення угоди
цією особою.

Наступне схвалення угоди особою, яку
представляють, робить угоду дійсною з
моменту її укладення.

Матеріали справи не містять доказів
наступного ухвалення оспорюваного
правочину Одеською обласною радою.

За таких обставин суд дійшов до
висновку, що оспорюваний договір на
момент його укладання не відповідав
приписам чинного на той час
законодавства України, а саме, ГоловУАМ
уклало оспорюваний договір без
належних повноважень з боку власника
будівлі, та в супереч приписам а тому
його слід визнати недійсним.

Проте, як зазначено у п.2.7. Постанові
Пленуму Вищого господарського суду
України від 29 травня 2013 року № 11 "Про
деякі питання визнання правочинів
(господарських договорів) недійсними"
якщо зі змісту господарського договору
випливає, що зобов'язання за цим
договором може бути припинено лише на
майбутнє, оскільки неможливо повернути
усе одержане за ним (наприклад, вже
здійснене користування за договором
майнового найму (оренди), користування
електроенергією, спожиті послуги,
зберігання, здійснене за відповідним
договором, тощо), то господарський суд
одночасно з визнанням господарського
договору недійсним (за наявності
підстав для цього) зазначає в
резолютивній частині рішення, що
зобов'язання за договором припиняється
лише на майбутнє.

При цьому слід враховувати, що
зобов'язання припиняються на майбутнє
не на підставі відповідної вказівки в
рішенні суду, а в силу закону, тому при
визнанні недійсним правочину
(господарського договору) зобов'язання
його сторін припиняються на майбутнє з
моменту набрання чинності рішення суду
про визнання правочину (договору)
недійсним, хоча б у судовому рішенні й
не було зазначено про таке припинення.

Щодо заяви відповідача 1- СП "Чорна роза"
про сплив строку позовної давності, суд
зазначає наступне.

Відповідно до приписів ст. 256 чинного
Цивільного кодексу України, позовна
давність - це строк, у межах якого особа
може звернутися до суду з вимогою про
захист свого цивільного права або
інтересу.

Стаття 257 ЦК України встановлює, що
загальна позовна давність
встановлюється тривалістю у три роки.

За приписами п.1 ст. 261 ЦК України
перебіг позовної давності починається
від дня, коли особа довідалася або
могла довідатися про порушення свого
права або про особу, яка його порушила.

Як вбачається із матеріалів справи,
працівники управління обласної ради з
майнових відносин лише у червні-липні
2012р. при проведенні перевірки умов
використання майна будівлі-пам'ятки
містобудування та архітектури з
виїздом на місце встановили, що в
приміщеннях підвалу знаходиться СП
"Чорна роза".

Отже, власнику майна стало відомо про
порушення його прав лише у 2012р., у
зв'язку з чим він зверувся до
прокуратури Приморського району м.
Одеси, яка після здійснення перевірки
та встановлення фактів порушення СП
"Чорна роза" прав позивача звернулась
до суду із даним позовом.

З урахуванням наведеного, суд дійшов до
висновку, що прокурором при подачі
позову не порушено строки позовної
давності.

В частині вимоги прокурора про
виселення відповідача 1 на користь
позивача1 суд зазначає наступне.

Частина 1 статті 27 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" визначає, що у разі розірвання
договору оренди, закінчення строку
його дії та відмови від його
продовження або банкрутства орендаря
він зобов'язаний повернути
орендодавцеві об'єкт оренди на умовах,
зазначених у договорі оренди.

Відповідно до вимог ч.4 ст.291
Господарського кодексу України та
вимог ст.785 Цивільного кодексу України,
якими передбачено, що у разі припинення
договору найму наймач зобов'язаний
негайно повернути наймодавцеві річ у
стані, в якому вона була одержана, з
урахуванням нормального зносу, або у
стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи вищенаведене, а також
висновки суду щодо недійсності
договору оренди, укладеного між
управлінням архітектури та
містобудування Одеської міської ради
та СП "Чорна роза" (правонаступник ТОВ
"Рестус"), суд вважає що користування
відповідачем 1 підвальними
приміщеннями є безпідставним та
незаконним, а тому його слід виселити
СП "Чорна роза" з незаконно займаного
приміщення, зобов'язати звільнити
нежитлове підвальне приміщення
загальною площею 222,3 м2 за адресою:
АДРЕСА_1 та повернути його власнику
Одеській обласній раді в особі
Управління обласної ради з майнових
відносин.

Відповідно до вимог ст.ст.32, 33
Господарського процесуального кодексу
України, кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підставу своїх вимог і
заперечень. Докази подаються сторонами
та іншими учасниками судового процесу.
При цьому, доказами у справі є будь-які
фактичні дані, на підставі яких
господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

Відповідач 1 - СП "Чорна роза" в якості
заперечень на позов посилався на те, що
на час укладання оспорюваного договору
діяв так званий перехідний період, коли
в Україні ще не була прийнята
Конституція і нормативно-правові акти,
на які посилається прокурор, а сторони
при підписанні керувалися законами
колишньої Української РСР та України,
прийнятими до укладання оспорюваного
договору, за приписами яких не існувало
жодної заборони для укладання
оспорюваного договору, а також на те, що
вже існував спір з приводу розірвання
договору оренди який господарським
судом Одеської області вже було
вирішено.

Одночасно, суд, перевіривши доводи та
докази відповідача 1, якими він
обґрунтовує свою позицію щодо позову,
дійшов до висновку, що зазначені доводи
не заслуговують на увагу, оскільки, на
думку суду, вони зводяться до вільного
трактування представником відповідача
1 норм законодавства, що регулювали
правовідносини на час укладання
оспорюваного договору та щодо розгляду
господарським судом Одеської області
спору між УАМ та СП "Чорна роза" суд
звертає увагу на те, що спор у справі
№17/381-05-11865 між УАМ та СП "Чорна роза"
стосувався заборгованості СП "Чорна
роза" з орендної плати і жодним чином не
розглядав договір оренди на предмет
його відповідності законодавству та
недійсності.

Згідно зі ст.43 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

З огляду на досліджені матеріали
справи, проаналізувавши положення
чинного законодавства України, що
регулює спірні правовідносини, суд,
вбачає доведеними та обґрунтованими
заявлені прокурором позовні вимоги, а
тому дійшов до висновку про їх повне
задоволення.

Відповідно до приписів ст. 44, 49 ГПК
України слід стягнути з відповідачів
на користь державного бюджету України
витрати по сплаті судового збору, а
саме по 1218 грн.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 44, 49, 75, 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов заступника прокурора
Приморського району м. Одеси -
задовольнити повністю.

2. Визнати договір оренди нежитлового
приміщення за адресою: АДРЕСА_1 від
29.04.1996р., укладений між Управлінням
архітектури та містобудування
Одеської міської ради (65082, м. Одеса,
вул.. Гоголя, 10, код 02498820) та Спільним
українсько-американським
підприємством товариством з обмеженою
відповідальністю "Чорна роза" (65082,
АДРЕСА_1, код 3025670) (правонаступником
товариства з обмеженою
відповідальністю "Рестус") - недійсним
на майбутнє.

3. Виселити з незаконно займаного
приміщення та зобов'язати Спільне
українсько-американське підприємство
товариство з обмеженою
відповідальністю "Чорна роза" (65082,
АДРЕСА_1, код 3025670) звільнити нежитлове
підвальне приміщення загальною площею
222,3 м2, розташоване за адресою:АДРЕСА_1
та повернути його власнику - Одеській
обласній раді (65032, м. Одеса, проспект
Шевченка, 4, код 25042882) в особі Управління
обласної ради з майнових відносин (65032,
м. Одеса, проспект Шевченка, 4, код 23212638).

4. Стягнути з Спільного
українсько-американського
підприємства товариство з обмеженою
відповідальністю "Чорна роза" (65082,
АДРЕСА_1, код 3025670) на користь Державного
бюджету України (р/р 3008 отримувач
ГУ ДКСУ в Одеській області банк отримувача: ГУ ДКСУ в
Одеській області МФО 828011 код
класифікації: 22030001) 2 436 (дві тисячі
чотириста тридцять шість) грн. 00 коп. -
судового збору.

Рішення господарського суду набирає
чинності в порядку ст.85 ГПК України.

Наказ видати в порядку ст.116 ГПК
України.

Рішення підписане 30.12.2014 р.

Суддя
О.В. Цісельський

Повне рішення складено 30 грудня 2014 р.