РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

"01" квітня 2014 р. Справа № 906/779/13

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючий суддя Грязнов В.В.

суддя Філіпова Т.Л. ,

суддя Мельник О.В.

секретар судового засідання Чекеренда Т.М.,

за участі представників сторін:

від позивача - Коваль О.О. (довіреність 26/279 від 25.03.2014р.);

від відповідача - не з'явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Вдповідача-Товариства з обме-женою відповідальністю «Офіс Хаус» на рішення господарського суду Житомирської області від 17.02.2014р. у справі №906/779/13

за позовом Житомирської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Офіс Хаус»

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.03.2006р.,-

Представнику Позивача роз'яснено права та обов'язки, передбачені ст.ст.22, 28 Господар-ського процесуального кодексу України. Клопотання про здійснення технічної фіксації судового процесу стороною заявлено не було. Заяви про відвід суддів не надходило.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 17.02.2014р. у справі №906/779/ 13 (суддя Гансецький В.П.) задоволено позовні вимоги Житомирської міської ради (надалі в тексті - Міська рада) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Офіс Хаус» (надалі в тексті - Това-риство) про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 27.02.2006р.

Приймаючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами дого-вору. Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рі-шенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. (арк. справи 67-69).

Не погоджуючись із рішенням господарського суду Житомирської області від 17.02.2014р., Товариство подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в даній справі та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

Скаржник вважає, що оскаржуване рішення прийняте судом першої інстанції з порушен-ням норм матеріального права, оскільки не враховано тієї обставини, що договором оренди не ви-значено конкретної категорії земельної ділянки, яка орендується Скаржником з урахуванням по-ложень Земельного кодексу України. Скаржник вважає, що для застосування п.288.5.1 ст.288 По-даткового кодексу України важливо встановити категорію земельної ділянки. При цьому, Скарж-ник зауважує, що ст.19 ЗК України не передбачає такої категорії земельних ділянок, як «іншого комерційного використання», як це зазначено в укладеному сторонами договорі оренди земельної ділянки. Тому, на думку Апелянта відсутність визначення категорії земельної ділянки, яка оренду-ється Товариством згідно договору оренди унеможливлює застосування до спірних правовідно-син положень п.п.288.5.1 ст.288 ПК України.(арк.справи 75-82).

Ухвалою Рівненського апеляційного господарського суду від 12.03.2014р. у даній справі апеляційну скаргу Товариства прийнято до провадження, справу призначено до слухання.(арк. справи 73).

В судовому засіданні апеляційної інстанції 01.04.2014р. представник Позивача заперечив проти доводів та вимог апеляційної скарги та надав пояснення, вважаючи, що рішення суду пер-шої інстанції прийняте з дотриманням усіх встановлених норм чинного законодавства та просив залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, оскільки вважає її мотиви безпідс-тавними та необґрунтованими.

Представник Позивача також подав клопотання про долучення доказів до матеріалів спра-ви, а саме: копії постанови Вищого господарського суду від 25.02.2014р. та копії газети «Місто». Оскільки дані докази були предметом дослідження під час розгляду справи №906/1049/13 - коле-гія суддів, з підстав ст.101 ГПК України задовольняє зазначене клопотання та долучає їх до спра-ви.(арк.справи 85-91).

Явки свого представника в призначене на 01.04.2014р. судове засідання Відповідач не за-безпечив, хоч про час і місце розгляду скарги був повідомлений у встановленому порядку.(арк. справи 83-84). Проте, така неявка не перешкоджає розгляду справи, оскільки, ухвалою Рівненсь-кого апеляційного господарського суду у даній справі від 12.03.2014р. явка представників сторін не визнавалась обов'язковою і колегія суддів вважає за можливе розглянути скаргу по суті за наяв-них у справі матеріалів.

Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши представника, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм мате-ріального та процесуального права, Рівненський апеляційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, Житомирська міська рада-орендодавець та Закрите ак-ціонерне товариство «Офіс Хаус»-орендар 27.02.2006р. уклали договір оренди земельної ділянки (надалі в тексті - Договір оренди), згідно п.п. 1 та 2 якого, орендодавець на підставі рішення 28 сесії Житомирської міської ради 4 скликання від 09.12.2005р. №584 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,1369 га. для іншої комерцій-ної діяльності за адресою: м.Житомир, вул.Київська 79.

Цільове призначення земельної ділянки - для іншої комерційної діяльності. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 437 078 грн. 27 коп. Орендна плата у розмірі 10 489 грн. 88 коп. в рік вноситься орендарем у грошовій формі. (п.п. 3, 5, 11 Договору оренди).

Згідно п.8 Договору, розмір орендної плати щорічно переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інф-ляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено до-кументами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди підписано Міським головою та в.о.директора Товариства, скріплено відбит-ками печаток сторін.(арк.справи 10).

Матеріалами справи стверджено, що земельна ділянка, загальною площею 0,1369 га., яка розташована за адресою: м.Житомир, вул.Київська, 79 передана Відповідачеві у фактичне користу-вання за актом приймання-передачі від 14.03.2006р. і перебуває в користуванні останнього доте-пер.(арк.справи 13, 75).

Матеріали справи свідчать, що Житомирська міська рада 24.01.2013р. прийняла рішення «Про затвердження нових розмірів річної орендної плати та приведення у відповідність договорів оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення».

Пунктом 1.17 Додатку до зазначеного рішення міська рада затвердила нові розміри нор-мативної грошової оцінки та орендованої плати за використання земельними ділянками на умо-вах оренди в м.Житомирі, зокрема - землекористувачеві ЗАТ «Офіс Хаус» (договір оренди земе-льної ділянки площею 0,1369 га по вул.Київській, 79 від 14.03.2006р. №49).

Нормативна грошова оцінка становить 1 625 911 грн. 59 коп.;

Орендна плата становить 77 230 грн. 80 коп. в рік;

Коефіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить 4,750.(арк.справи 14, 18).

Пропозиції погодити внесення змін до Договору оренди в частині нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати, підписати і надіслати орендодавцю примірники додатко-вої угоди, які вбачаються з листа Міської ради від 22.02.2013р. - залишені Відповідачем без від-повіді та без задоволення.(арк.справи 15-19).

Як зазначено у витязі з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-під-приємців №384274 від 23.05.2013р., за рішенням власників Закрите акціонерне товариство «Офіс Хаус» 23.03.2011р. припинило свою діяльність та створено нове підприємство яке є правонаступ-ником - Товариство з обмеженою відповідальністю «Офіс Хаус».(арк.справи 20-22).

Перевіривши дотримання місцевим судом вимог чинного законодавства при ухваленні ос-каржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга безпідставна і не підлягає за-доволенню, з огляду на наступне:

Предметом даної справи є земельний спір.

Відповідно до ст.ст. 142-145 Конституції України, до матеріальної основи органів місцево-го самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють терто-ріальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Зазначеній нормі Основного закону кореспондує стаття 12 Земельного кодексу України (на-далі в тексті - ЗК України), яка визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього кодексу.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України від 06.10.1998р. «Про оренду землі», відносини, по-в'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом Украї-ни, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відпо-відно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з ч.1 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу ви-конавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст.122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі прода-жу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земель-ними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.(ч.ч. 1, 2 ст.116 ЗК України).

З матеріалів справи вбачається, що 27.02.2006р. з моменту затвердження рішенням Пози-вача права на оренду Відповідачем земельної ділянки площею 0,1369 га між сторонами виникли відносини оренди земель комунальної власності.

Позовні вимоги про внесення змін в частині розміру орендної плати Міська рада обґрун-товує п.29 Договору оренди, приписами ст.ст. 83, 96, 211 ЗК України та Розрахунком визначення нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки від 13.11.2012р., виконаним Кому-нальним підприємством «Житомирський міський центр земельних відносин».

Вирішуючи даний спір, колегія суддів приймає до уваги, що органи місцевого самовряду-вання відповідно до ст.144 Конституції України, в межах повноважень, визначених законом, при-ймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 274.1 Податкового кодексу України (надалі в тексті - ПК України) передбачено, що cтавка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1% від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу, при цьому до останніх віднесено: земельні ділянки сі-льськогосподарських угідь (незалежно від місцезнаходження); земельні ділянки, надані на землях лісогосподарського призначення (незалежно від місцезнаходження; земельні ділянки (в межах на-селених пунктів), зайняті житловим фондом, автостоянками для зберігання особистих транспор-тних засобів громадян, які використовуються без отримання прибутку, гаражно-будівельними, дачно-будівельними та садівницькими товариствами, індивідуальними гаражами, садовими і дач-ними будинками фізичних осіб, а також за земельні ділянки, надані для потреб сільськогоспо-дарського виробництва, водного та лісового господарства, які зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими та іншими будівлями і спорудами; земельні ділянки, надані для під-приємств промисловості, зайняті землями тимчасової консервації (деградовані землі).

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої зе-мельної ділянки.(ст.288 ПК України,).

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати органу державної податкової служби за місцезнаход-женням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточ-ний рік та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, вне-сення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою, зокрема, для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом та не може перевищувати для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12% нормативної грошової оцінки.

У даному випадку, встановлений Відповідачеві розмір орендної плати не перевищує 6% нормативної грошової оцінки.

Як стверджується матеріалами справи, рішенням Міської ради від 05.09.2007р. №369 зат-верджено матеріали коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки земель-них ділянок міста Житомира.(арк.справи 35).

Рішенням Міської ради від 21.11.2007р. №456 на підставі матеріалів коригування технік-ної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок міста Житомира, зокрема, введено в дію нові розміри плати за землю для юридичних та фізичних осіб суб'єктів підприєм-ницької діяльності та громадян міста з 01.01.2008р.

Пунктом 3 рішення №456 зобов'язано всіх орендарів в період з жовтня по грудень 2007р. зробити перерахунки розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки відповід-но прийнятої нормативної оцінки земель м.Житомира (матеріалів коригування) та привести у від-повідність розмір орендної плати за земельні ділянки згідно з чинним «Положення про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м.Житомирі, які пере-бувають у державній або комунальній власності» з послідуючим внесенням змін в діючи догово-ри оренди.

Пунктом 5 вказаного рішення зобов'язано орендарів надати матеріали коригування грошо-вої оцінки земельних ділянок м.Житомира для КП «Житомирський міський центр земельних від-носин» для використання в роботі.(арк.справи 36).

Враховуючи, що п.271.2 ст.271 ПК України передбачено офіційне оприлюднення рішення ради щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок до 15 липня року, що передує бюд-жетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період) - рішенням Міської ради від 24.01.2013р. №498 «Про затвердження нових роз-мірів річної орендної плати та приведення у відповідність договорів оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення» (п.3) доручено Управлінню регулювання земельних відно-син Житомирської міської ради, управлінню по зв'язках з громадськістю Житомирської міської ради та комунальному підприємству «Інформаційно-видавничий центр Житомирської міської ра-ди» проінформувати орендарів щодо прийнятого рішення.

Таким чином, спірна орендована земельна ділянка відноситься до земель комунальної влас-ності, розташована у межах населеного пункту і cтавка земельного податку становить 1% від її нормативної грошової оцінки, оскільки вона не відноситься до земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 ПК України.

Матеріали справи свідчать, що суд першої інстанції зупиняв провадження у даній справі у зв'язку з порушенням господарським судом Житомирської області провадження у справі №906/ 1049/13 за позовом ТзОВ «Офіс Хаус» до Житомирської міської ради про визнання недійсним рі-шення від 24.01.2013р. №498 в частині пп.1.17 п.1 щодо затвердження нового розміру нормативно-грошової оцінки орендованої ТзОв «Офіс Хаус» за договором оренди земельної ділянки від 14.03. 2006р. №49.(арк.справи 48).

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 11.12.2013р. у справі № 906/1049/13, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 25.02.2014 року - задоволено апеляційну скаргу Житомирської міської ради, скасовано рішення господарсь-кого суду Житомирської області від 01.12.2013р. про задоволення позову і прийнято нове рішення, яким в позові відмовлено повністю.(арк.справи 53-57, 86-87).

З огляду на зазначене, апеляційний суд враховує, що у разі прийняття уповноваженим ор-ганом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових кое-фіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обста-вини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу ви-конавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Такої ж практики дотримується Вищий господарський суд України, що знайшло відображення у пп.2.19 постанови Пленуму №6 від 17.05.2011р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин».

Як зазначалось вище, Міська рада листом №15/1471 від 22.02.2013р. повідомила Відпо-відача про встановлення розміру річної орендної плати за користування земельною ділянкою, на-діславши примірники проектів змін до Договору оренди, проте, останній залишив такі пропозиції без реагування.(арк.справи 16-17).

Судом першої інстанції з підстав ст.ст. ч.1 ст.632, ст.651, 653, 654, ч.2 ст.759, ч.3 ст.762 ЦК України ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», ст.18 Закону України «Про оцінку земель» вірно встановлено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, а у даному випад-ку застосовуються ціни/ставки, які встановлюються органами місцевого самоврядування, норма-тивна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років відповідно до держав-них стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Крім того, місцевим судом враховано, що відповідно до п.29 Договору оренди, недосягнення згоди щодо зміни розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі зумовлює розгляд спору в судовому порядку.

Таким чином, згідно наведених норм чинного законодавства, орендна плата за земельні ді-лянки комунальної власності є регульованою ціною.

Відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди зем-лі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно ч.2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших ви-падках, встановлених договором або законом.

Виходячи з викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що оскільки орендна плата за зе-мельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною - законодавча зміна граничного роз-міру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами догово-ру.(постанова Верховного Суду України від 06.12.2010р. у справі №2-1/10068-2008). За умови чин-ності на момент вирішення спору рішення Житомирської міської ради №498 від 24.01.2013р., ко-легія суддів повністю погоджується з висновком суду першої інстанції, що розмір орендної плати за землю підлягає зміні.

Відповідно до ч.3 ст.653 ЦК України, у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання дого-вору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо дого-вір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Наявні ж заперечення Скаржника зводяться передусім до посилань на відсутність в пере-ліку статті 19 ЗК України такої категорії земельних ділянок як «землі іншого комерційного вико-ристання» та віднесення Договором оренди спірної земельної ділянки (п.11) до такої ж категорії, що унеможливлює застосування до спірних правовідносин положень п.п.288.5.1 ст.288 ПК Украї-ни, на яких ґрунтується висновок місцевого суду про задоволення позову та неналежну оцінку су-дом доказів по справі.

Проте, такі твердження Скаржника не заслуговують на увагу, оскільки і перелік згаданої ним ст.19 ЗК України (пункт «ж») і ПК України (пункти 5.3, 9.1.10, 14.1.74, 14.1.78) передбачають таку категорію як «землі іншого призначення», крім того, предметом даного спору не є визнання Договору оренди недійсним в частині визначення категорії спірної земельної ділянки - земельна ділянка влаштовує Відповідача і використовується ним для комерційної діяльності по даний час.

Статтею 33 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ст.43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім пе-реконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на викладене, доводи Скаржника, зазначені в апеляційній скарзі, апеляційним су-дом не визнаються такими, що можуть бути підставою згідно ст.104 Господарського процесуаль-ного кодексу України для скасування чи зміни оскаржуваного рішення, тому суд апеляційної інс-танції вважає рішення місцевого господарського суду є таким, що прийняте у відповідності до норм матеріального та процесуального права і його належить залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Керуючись, ст.ст. 33, 34, 35, 43, 46, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Рівненський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Офіс Хаус» на рішення господарського суду Житомирської області від 17.02.2014р. у справі №906/779/13 - залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційно-му порядку згідно з Розділом ХІІ-1 Господарського процесуального кодексу України.

3. Справу №906/779/13 повернути до господарського суду Житомирської області.

Головуючий суддя Грязнов В.В.

Суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Мельник О.В.