КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" грудня 2014 р.
Справа№ 910/12505/14

Київський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого: Ільєнок Т.В.

суддів: Авдеєва П.В.

Яковлєва М.Л.

при серетарі судового засідання:
Грабовському Д.А.

за участі представників сторін:

позивача - 1 Мазур І.О. - дов.
від 27.28.2013р. б/н

Стригун М.М. - дов.
від 27.08.2013р. б/н

позивача - 2 Вяльченко Д.В. -
дов. від 18.03.2014р. б/н

відповідача Кирик О.В. - дов.
від 06.06.2014.р б/н

розглянувши матеріали

апеляційної скарги позивачів:

1.Товариства з
обмеженою відповідальністю

"Виробничо-будівельна компанія
"Максімус"

2.Товариства з
обмеженою відповідальністю

"Виробничо-будівельна компанія "Атіс
Строй"

на рішення Господарського
суду міста Києва від 01.10.2014р.

у справі № 910/12505/14 (
суддя: Ломака В.С.)

за позовом:

позивача -1 Товариства з
обмеженою відповідальністю

"Виробничо-будівельна компанія
"Максімус"

позивача -2 Товариства з
обмеженою відповідальністю

"Виробничо-будівельна компанія "Атіс
Строй"

до відповідача Державного
житлово-комунального підприємства

Національної
академії наук України

про визнання
зобов'язаннь за договорами
припиненими

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "Виробничо-будівельна компанія
"Максімус" (далі - позивач-1) та ТОВ
"Виробничо-будівельна компанія "Атіс
Строй" (далі - позивач-2) звернулись до
Господарського суду міста Києва з
позовом до Державного
житлово-комунального підприємства
Національної академії наук України
(далі - відповідач) про:

- визнання припиненими зобов'язання
позивача-1 з оплати на користь
відповідача 2 109 772, 72 грн. орендних
платежів (в т.ч. орендна плата -
2 046 922, 70 грн., відшкодування
податку на землю - 62 850,02 грн.),
нарахованих за період з 01.09.2009р. по
01.07.2013р. згідно умов Типового договору
оренди нерухомого майна, що
знаходиться на балансі організацій,
які віднесені до відання НАН України
від 01.08.2006р.;

- визнання припиненими зобов'язання
позивача-2 перед відповідачем, які
виникли на підставі Договору поруки №
4/Н від 01.08.2013р.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивачі
вказували на те, що
01.08.2006р. між позивачем-1 як орендарем та
відповідачем було укладено Типовий
договір оренди нерухомого майна, що
знаходиться на балансі останнього,
загальною площею 1 260,0 кв.м.,
розташоване за адресою: м. Київ,
проспект Науки, 42/1, вартість якого
станом на 31.07.2006р. складала
449 947,00 грн. За умовами Договору вказане
майно передавалось для використання
під офіс, проте на момент передачі,
згідно з твердженням позивача-1, воно не
могло бути використане за цільовим
призначенням, оскільки перебувало в
незадовільному стані та потребувало
ремонту, з огляду на що при укладенні
Договору, як зазначає позивач-1, було
передбачено права орендаря здійснити
ремонт об'єкту оренди для можливості
його використання за цільовим
призначенням, який має бути
компенсований орендодавцем.
Враховуючи зазначене, позивач-1
звернувся до відповідача з заявою про
надання дозволу на проведення ремонту
орендованого майна, у відповідь на що
відповідач Листом від 06.02.20007р. за № 044
надав позивачу-1 дозвіл на проведення
ремонту. Як стверджує позивач, ним
протягом 2007 року здійснено ремонт
орендованого приміщення й загальна
вартість ремонтних робіт у
відповідності до експертного висновку
- Звіту про незалежну оцінку вартості
виконаного ремонту будівлі склала 11 430
579, 00 грн. В той же час, відповідно до
пояснень позивача-1, в подальшому
вартість ремонтних робіт не була
компенсована відповідачем. По
завершенню строку оренди, який
закінчився 01.08.2013р., позивач-1 повернув
орендодавцю орендоване майно. За час
користування вказаним майном у
позивача виникли зобов'язання перед
відповідачем зі сплати орендної плати,
і за їх виконання поручився позивач-2 на
підставі укладеного з відповідачем
Договору поруки № 4/Н від 01.08.2013р.
Відповідно до пояснень позивачів на
початку 2014 року ДЖКП НАН України
звернулось до господарського суду
міста Києва з позовом до ТОВ "ВБК "Атіс
Строй" про стягнення боргу в сумі 2 109 772,
72 грн., який виник у ТОВ "ВБК "Максімус"
за спірним Договором оренди.
Ознайомившись з матеріалами вказаної
справи, позивач-1 наразі вважає, що
вимоги ДЖКП НАН України є
безпідставними, оскільки зобов'язання
зі сплати орендної плати були
припинені внаслідок зарахування
зустрічних вимог. Так, позивач-1 звертає
увагу на те, що він не сплачував орендну
плату саме з огляду на понесені ним
витрати на ремонт спірного майна в сумі
11 430 579,00 грн. При цьому, стверджує, що в
силу ч. 1 та 2 ст. 11, ч. 3 ст. 776 та ч. 1 та ч. 3
ст. 778 ЦК України та положень п. п. 4.2.1. та
4.2.3. Договору призвело до виникнення у
відповідача зобов'язань перед
позивачем-1 з відшкодування
відповідної вартості ремонту. Також,
позивач-1 зауважує, що від'ємні
поліпшення, зроблені позивачем, в
процесі ремонту, не були демонтовані
ним під час повернення орендованого
майна орендодавцю по завершенню строку
дії оренди, на підтвердження чого надає
Висновок експертного
будівельно-технічного дослідження
щодо від'ємності поліпшень. Таким
чином, на думку позивачів, у зв'язку з
припиненням основного зобов'язання зі
сплати орендної плати, припинилось і
зобов'язання за Договором поруки. З
урахуванням всього вищенаведеного,
позивачі вирішили звернутись з даним
позовом до суду з метою захисту своїх
прав та законних інтересів.

25.07.2014р. через відділ діловодства
господарського суду міста Києва від
позивачів надійшла уточнена позовна
заява, відповідно до якої він просить
додатково до раніше заявлених позовних
вимог також стягнути з відповідача на
його користь заборгованість у сумі 5 000
000,00 грн.

Вказана заява обґрунтована тим, що
різниця між сумою, яку на думку
позивача-1 відповідач мав йому
відшкодувати за проведений ремонт на
об'єкті оренди, та сумою заборгованості
позивача-1 з орендної плати, складає
9 383 656, 30 грн. Наразі
позивач-1 вирішив заявити до стягнення
з відповідача частину від вказаної
суми в розмірі 5 000 000,00 грн.

У судовому засіданні від 12.08.2014 р. суд
першої інстанції відмовив у прийнятті
до розгляду Заяяу позивачів про
уточнення позовних вимог, у зв'язку з
чим позов розглядався судом в
первісній редакції.

01.09.2014 р. через відділ діловодства
господарського суду міста Києва від
відповідача надійшли додаткові
документи у справі та відзив на позовну
заяву, в якому він проти позову
заперечував, вказуючи на те, що жодних
претензій щодо неможливості
використання орендованого майна за
призначенням орендарем до орендодавця
не пред'являлось та в акті
приймання-передачі не зазначено. При
цьому, він звертає увагу на те, що
п. 3.2.4. Договору було передбачено
обов'язок позивача-1 утримувати
орендоване майно у належному стані та
своєчасно проводити за власний рахунок
поточний ремонт за погодженням з
балансоутримувачем. У свою чергу,
твердження про те, що позивач-1
звертався з заявою про отримання
дозволу на проведення ремонту для
забезпечення можливості використання
майна за цільовим призначенням,
відповідач вважає голослівними,
оскільки доказів такого звернення не
представлено. Також, відповідач
зазначає про те, що приписи ч. 3 ст. 776 та
ч. 3 ст. 778 ЦК України стосуються
капітального ремонту, проте як
орендодавцем ніколи згоди на
проведення такого ремонту не
надавалось. При цьому, відповідач
відзначає, що у відповідності до
ст. 18-1 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна"
капітальний ремонт проводиться саме
орендодавцем, якщо інше не встановлено
договором, проте як у даному випадку
іншого не передбачено. Також,
відповідач звертає увагу на те, що
відповідно до п. 2.4. Договору при
припиненні його дії всі проведені
орендарем переобладнання, які не
можуть бути демонтовані, переходять
орендарю безоплатно, якщо інше не
встановлено додатковими угодами, а
відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна" вартість поліпшень орендованого
майна, зроблених орендарем без згоди
орендодавця які не можна відокремити
без шкоди для майна компенсації не
підлягає. Крім того, відповідач
зазначає, що не зрозумілою є логіка
позивача-1 відносно того, навіщо було
укладати 01.08.2013р. Договір поруки
для забезпечення його зобов'язань
перед відповідачем, якщо позивач-1
вважає, що вони на той час вже не
існували.

Рішенням Господарського суду міста
Києва від 01.10.2014р. №910/12505/14 в
задоволенні позовних вимог відмовлено
повністю.

Не погоджуючись з прийнятим Рішенням,
позивач - 1 ТОВ "Виробничо-будівельна
компанія "Максімус" та позивач - 2
"Виробничо-будівельна компанія "Атіс
Строй" звернулись до Київського
апеляційного господарського суду зі
скаргою, за якою просили Рішення
Господарського суду міста Києва від
від 01.10.2014р. №910/12505/14 скасувати, та
прийняти нове судове рішення, яким
задовольнити позовні вимоги повністю,
посилаючись при цьому на те, що
висновки суду не відповідають
фактичним обставинам справи, а тому не
правильно застосовано норми
матеріального та процесуального права.

Ухвалою КАГС від 31.10.2014р. №910/12505/14
порушено апеляційне провадження за
скаргою позивачів та призначено
судове засідання (колегія суддів у
складі: головуючий суддя Ільєнок Т.В.,
судді: Авдеєв П.В., Куксов В.В.)

За Розпорядженням секретаря судової
палати КАГС від 09.12.2014р., враховуючи
перебування судді Куксова В.В. у
черговій відпустці, склад колегії
суддів змінено, для розгляду даної
скарги сформовано колегію суддів у
наступному складі: головуючий суддя
Ільєнок Т.В., судді: Авдеєв П.В., Яковлєв
М.Л..

Ухвалою КАГС від 09.12.2014р. №910/12505/14
колегією суддів у складі головуючий
суддя Ільєнок Т.В., судді: Авдеєв П.В.,
Яковлєв М.Л. прийнято апеляційну скаргу
до розгляду.

Колегія суддів, розглянувши матеріали
справи, обговоривши доводи апеляційної
скарги, перевіривши юридичну оцінку
обставин справи та повноту їх
встановлення, дослідивши правильність
застосування судом першої інстанції
норм матеріального та процесуального
права, заслухавши пояснення
представників сторін, дійшла висновку
апеляційну скаргу позивача -1 та
позивача -2 залишити без задоволення,
Рішення Господарського суду міста
Києва від 01.10.2014р. по даній справі
залишити без змін, приймаючи до уваги
наступне.

Відповідно ч.2 ст. 101 ГПК України
апеляційний господарський суд не
зв'язаний доводами апеляційної скарги
і перевіряє законність і
обгрунтованість рішення місцевого
господарського суду у повному обсязі.

Як встановлено судом першої інстанції
та підтверджується матеріалами справи,
01.08.2006р. між відповідачем (Орендодавець)
та позивачем-1 (Орендар) було укладено
Типовий договір оренди нерухомого
майна, що знаходиться на балансі
організацій, які віднесені до відання
НАН України (далі - Договір), відповідно
до умов якого Орендодавець передає, а
Орендар приймає в орендне користування
нерухоме майно, що знаходиться на
балансі позивача, розміщене за адресою:
м. Київ, проспект Науки, 42/1 площею
1 260,0 кв.м.

Відповідно до п. 1.2. Договору майно
передається в оренду з метою
використання - офіс.

Договір укладено строком на 7 років та
діє з 01.08.2006р. по 01.08.2013р. включно (п. 6.1
Договору).

Відповідно до п. 2.1 Договору майно
передається Орендодавцем Орендарю за
актом приймання-передачі. Право
користування та зобов'язання за цим
договором з'являються у орендаря з
моменту підписання акту
приймання-передачі майна.

Згідно з п. 2.3. Договору оренда майна не
тягне за собою виникнення у орендаря
права власності на це майно,
розпорядженням ним. Орендар не має
права викупу орендованого майна.
Власником майна залишається держава,
розпорядником - НАН України, а орендар
лише користується ним протягом строку
оренди.

Пунктом 2.4. Договору було визначено, що
при припинення дії Договору всі
проведені орендарем переобладнання,
які не можуть бути демонтовані,
переходять Орендодавцю безоплатно,
якщо інше не встановлено додатковими
угодами, оформленими належним чином.

Згідно з п. 3.2.2. Договору Орендар
зобов'язується своєчасно і у повному
обсязі сплачувати платежі за
договором.

Пунктом 5.1. Договору встановлено, що за
оренду майна Орендар сплачує
Орендодавцю:

- орендну плату, яка визначається в
установленому законом порядку і
становить без ПДВ за базовий місяць
розрахунку (останній місяць, по якому є
інформація про індекс інфляції)
серпень 2006 року 29,76 грн. за 1 кв.м., за всю
орендовану площу 37 497,60 грн. та ПДВ 7 499,52
грн., а всього 44 997,12
грн.;

- відшкодування комунальних платежів;

- відшкодування податку на землю;

- витрати на утримання будинку та
прилеглої території;

- інші витрати по розрахункам
орендодавця.

Відповідно до п. 5.2 Договору орендна
плата перераховується Орендарем
відповідно до вимог діючого
законодавства за весь час фактичного
користування приміщенням до його
звільнення щомісячно не пізніше 20
числа поточного місяця. Перерахування
інших платежів за рахунками
здійснюється орендарем не пізніше 20
числа наступного місяця.

Згідно п. 5.3 Договору орендна плата за
кожний наступний місяць визначається
шляхом коригування орендної плати за
попередній місяць на індекс інфляції
за наступний місяць.

На виконання умов Договору відповідач
передав позивачу-1 об'єкт оренди, що
підтверджується Актом
приймання-передачі нерухомого майна
від 01.11.2006р. Жодних даних про будь-які
недоліки об'єкту оренди, які
перешкоджають його використанню за
цільовим призначенням, вказаний Акт не
містить.

Відповідно до п. 4.2.3. Договору було
визначено, що орендар має право з
письмового дозволу орендодавця (та
балансоутримувача у разі, коли він не є
орендодавцем) та за наявністю
необхідної технічної документації
вносити зміни до складу орендованого
майна, проводити його реконструкцію та
технічне переозброєння, що зумовлює
підвищення його вартості.

Листом від 27.11.2006р. позивач-1 звернувся
до ТОВ "Медінжсервіс" з проханням
виконати інженерно-геологічні
вишукування та технічні дослідження
будівлі за адресою: м. Київ, проспект
Науки, 42/1 на предмет можливості
поверхової добудови.

На замовлення позивача-1 ТОВ
"Медінжсервіс" провело Технічне
обстеження спірного нежитлового
будинку й відповідні результати були
оформлені письмово у формі Технічного
звіту.

При цьому, метою проведення обстеження
було визначено: обстеження
інженерно-геологічних та
гідрогеологічних умов майданчика
забудови комплексу; визначення
фізико-механічних властивостей
ґрунтів під фундаментами і їх несучої
спроможності; визначення стану несучих
конструкцій будівлі для виявлення
можливості надбудови.

У зазначеному Технічному звіті
наведено опис конструкцій спірної
будівлі на 2006 рік, визначений шляхом
проведення технічного обстеження,
відповідно до якого в кінцевих
висновках зазначається: дефектів у
фундаментах не виявлено, стан
задовільний (ІІ); стан фасадів -
задовільний (ІІ); стіни, крім перемички
на 2-му поверсі (один з кінців перемички
дверного отвору опирається на масив
кладки без опори), - в задовільному
стані (ІІ); стан прогонів, колон і
пілястр - без виявлених дефектів,
задовільний (ІІ); при умові ремонту
покрівля в задовільному стані (ІІ); на
сходах є невеликі вибоїни, інших
дефектів не виявлено, стан -
задовільний (ІІ).

За результатами проведеного
обстеження було викладено наступні
висновки і рекомендації: "На підставі
візуальної оцінки та
інструментального обстеження
встановлено, що стан фундаментів, стін,
колон, прогонів, перекриття і покриття -
задовільний (ІІ). Оцінка фізичного
зносу будівлі виконана на основі
попереднього, детального і
спеціального обстежень і складає 49 %.
Відповідно нормативним розрахункам,
нормативний тиск під підошвою
фундаменту менший за початковий
просадковий тиск. Запас несучої
здатності фундаментів - 22 - 25 %.
Надбудову 4-го поверху з мансардою над
існуючою будівлею можна виконати без
підсилення фундаментів не
перевищуватиме початкового
просадкового тиску ґрунтів основи (при
природній вологості). При
реконструкції з надбудовою необхідно
передбачити виконання захисних
заходів від замокання ґрунтів основи
(при природній вологості). При
реконструкції з надбудовою необхідно
передбачати виконання захисних
заходів від замокання ґрунтів основи
(прокладка водоводів в спеціальних
каналах, контроль за можливими
протіканнями води). Для виконання
надбудови і забезпечення фізичного
довголіття основних конструктивних
елементів будівлі рекомендується
виконання наступних заходів:
демонтувати дах і венткамери на даху,
шари конструкції покрівлі; виконати по
периметру капітальних стін монолітний
з/б пояс по верху капітальних стін; по
внутрішніх осях навантаження від
надбудови передавати на колони без
ексцентрисету; забезпечити стійкість
надбудови від вітру; 6-метрові збірні
прогони рам по рядах "Б, Е" не
дозволяється завантажувати більше
розрахункової несучої здатності
кожного прогону 4 тс/пм; несуча
здатність панелей горищного
перекриття прийняти не більше 600
кгс/кв.м., що може бути достатнім для
сприйняття власної ваги конструкцій
підлоги і тимчасового навантаження;
при необхідності перекриття під
перегородками необхідно підсилити
металевими балками або каркасами в
порожнинах панелей покриття; підсилити
опору перемички на 2-му поверсі
цегляною кладкою; відремонтувати
віконні приямки, ганки, вибоїни у
віконних отворах; виконати сходові
марші для надбудованих поверхів,
огородження маршів; оздоблення фасадів
виконати із застосуванням сучасних
матеріалів з ефективними
теплозахисними властивостями.
Реконструкцію будівлі виконувати за
проектом, розробленим компетентною
організацією в передбаченому ДБН
А.2.2-3.2004 об'ємі з урахуванням вимог норм
та правил, що діють у будівництві, і
погодженим з відповідними інженерними
службами населеного пункту.

Листом за № 044 від 06.02.2007р. відповідач
повідомив позивача-1 про те, що той не
заперечує проти проведення поточного
ремонту в орендованому приміщенні за
власні кошти без будь-яких змін несучих
конструкцій будівлі.

Як стверджує позивач-1, в подальшому він
провів ремонтні роботи щодо
орендованої будівлі, вартість яких
згідно з його твердженням склала
11 430 579, 00 грн.

На підтвердження понесення витрат щодо
ремонту орендованої будівлі, позивач-1
надає до матеріалів справи Звіт про
незалежну оцінку вартості виконаного
ремонту будівлі за адресою: м. Київ,
проспект Науки, 42/1, складений 18.04.2013р.
суб'єктом оціночної діяльності ТОВ
"Імона-Експерт" (,
Сертифікат суб'єкта оціночної
діяльності, виданий Фондом державного
майна України 30.11.2012р. за № 14049/12), за
змістом якого оціночна вартість
об'єкту оцінки (виконаного ремонту
будівлі) станом на 18.04.2013 р. становить 11
430 579, 00 грн.

Також, позивач-1 звертає увагу на
Висновок експертного
будівельно-технічного дослідження №
31-07/009-13 від 05.08.2013р., складений ТОВ
"Сабі-дизайн", відповідно до якого
зазначається, що: влаштовані орендарем
поліпшення під час виконання
ремонтно-будівельних робіт в об'ємі
будівлі № 32/1 по проспекту
Науки у м. Києві в період з листопада 2006
року по липень 2013 року включно, за
винятком робіт по влаштуванню дахового
покриття, як не враховані до балансової
вартості даної будівлі, є надлишковими
і від'ємними поліпшеннями. Від'ємність
даних поліпшень технічно і
технологічно є можливою і
обґрунтовується у ресурсних
регламентних кошторисних нормах на
ремонтно-будівельні роботи (ДБН Д.2.4-2000)
відповідними одиничними розцінками за
виконані роботи. Демонтаж інженерного
обладнання, виробів, опоряджувальних
покриттів, покриттів підлоги та
елементів, які були влаштовані під час
виконання ремонтно-будівельних робіт,
є можливим, він не буде мати впливу на
зміну балансової вартості та стійкості
будівлі порівняно з листопадом 2006 року.
Технічний стан будівлі в частині
від'ємності, як її поліпшень,
влаштованих під час виконання ремонту,
буде відновлений до стану, який мала
будівля у листопаді 2006 року. При цьому,
загальний фізичний знос частково буде
зменшений за рахунок нових конструкцій
дахового покриття та опоряджувальних
покриттів, які не буде можливості зняти
у повному об'ємі.

Як вбачається з матеріалів справи, під
час взаємовідносин позивача-1 та
відповідача між ними виник спір, у
зв'язку з невиконанням позивачем
взятих на себе зобов'язань зі сплати
орендної плати.

При цьому, як зазначає позивач, він не
сплачував орендну плату саме з огляду
на понесені ним витрати на проведення
ремонтних робіт щодо орендованого
майна, які на його думку, мали бути
зараховані орендодавцем в оплату за
Договором.

У вересні 2012 року ДЖКП Національної
Академії Наук України звернулось до
господарського суду Київської області
з позовом до ТОВ "Виробничо-будівельна
компанія "Максімус" про стягнення 522 382,05
грн. боргу, у зв'язку з неналежним
виконанням останнім зобов'язань з
орендної плати в період з 01.01.2010р. по
01.05.2011р. за Типовим договором оренди
нерухомого майна, що знаходиться на
балансі організацій, які віднесені до
відання НАН України від 01.08.2006 р.

Рішенням господарського суду
Київської області від 11.09.2013р. у справі
№ 26/110-12 було вирішено стягнути з ТОВ
"Виробничо-будівельна компанія
"Максімус" на користь Державного
житлово-комунального підприємства
Національної Академії Наук України 522
382,05 грн. боргу, 10 447,65 грн. судового
збору.

01.08.2013р. між відповідачем (Кредитор) та
позивачем-2 (Поручитель) було укладено
Договір поруки № 4/Н (далі - Договір
поруки), згідно з умовами якого (п. 1)
Поручитель зобов'язався перед
Кредитором у повному обсязі
відповідати за виконання позивачем-1
(Боржник) всіх зобов'язань,
передбачених Договором з урахуванням
всіх додаткових угод до нього.

Згідно з п. 2 Договору поруки Поручитель
несе солідарну відповідальність з
Боржником перед Кредитором за
виконання усіх зобов'язань за
Договором.

Поручитель відповідає перед
Кредитором у тому ж обсязі, що і
Боржник, включаючи сплату основного
боргу, процентів, неустойки (штрафу,
пені), відшкодування збитків та ін (п. 3
Договору поруки).

Пунктом 4 Договору поруки сторони
погодили, що у разі невиконання
Боржником будь-якого зобов'язання у
визначений Договором строк, Поручитель
зобов'язується виконати таке
зобов'язання за Боржника на вимогу
Кредитора у порядку та строках,
погоджених з Кредитором.

Відповідно до п. 5 Договору поруки при
виконанні Поручителем зобов'язань,
забезпечених порукою, Кредитор
зобов'язується переуступити йому свої
права вимоги до Боржника та передати
документи, які підтверджують ці права в
розмірі виконання Поручителем
зобов'язання.

Згідно з п. 6 Договору поруки він
набуває чинності з дати його
підписання уповноваженими
представниками сторін (01.08.2013р.) та
чинний до моменту повного виконання
зобов'язань за Основним договором,
укладеного між Кредитором та
Боржником.

На початку 2014 року ДЖКП Національної
академії наук України звернулось до
господарського суду міста Києва з
позовом до ТОВ "Виробничо-будівельна
компанія "Атіс Строй" про стягнення 2 109
772,72 грн. Обґрунтовуючи свої позовні
вимоги ДЖКП Національної академії наук
України вказувало на те, що ТОВом
"Виробничо-будівельна компанія
"Максімус" не сплачено грошові кошти на
користь ДЖКП Національної академії
наук України за Типовим договором
оренди нерухомого майна від 01.08.2006р.

Рішенням Господарського суду міста
Києва від 22.05.2014р. у справі №
910/1562/14 позов було задоволено частково,
вирішено стягнути з ТОВ
"Виробничо-будівельна компанія "Атіс
Строй" на користь Державного
житлово-комунального підприємства
Національної академії наук України
1 630 725,71 грн. боргу, 32 614,50 грн.
витрат по сплаті судового збору. В
іншій частині в позові відмовлено.

Зокрема, суд відмовив в задоволенні
позовних вимог в частині стягнення
522 382,05 грн. орендної плати та
відшкодуванню податку на землю за
період з 01.01.2010р. по 01.05.2011р., оскільки
рішенням у справі № 26/110-12 від 11.09.2013 р.
вже було стягнуто з Боржника (ТОВ
"Виробничо-будівельна компанія
"Максимус") грошові кошти за Договором в
сумі 522 382,05 грн. за період з 01.01.2010р. по
01.05.2011р.

Вважаючи, що в дійсності зобов'язання
зі сплати орендної плати є припиненими
внаслідок зарахування зустрічних
вимог, позивачі у даній справі вирішили
звернутись з позовом до відповідача
про визнання припиненими зобов'язання
позивача-1 з оплати на користь
відповідача 2 109 772,72 грн. орендних
платежів (в т.ч. орендна плата - 2 046 922,70
грн., відшкодування податку на землю - 62
850,02 грн.), нарахованих за період з
01.09.2009р. по 01.07.2013р. згідно умов Типового
договору оренди нерухомого майна, що
знаходиться на балансі організацій,
які віднесені до відання НАН України
від 01.08.2006р.; визнання припиненими
зобов'язання позивача-2 перед
відповідачем, які виникли на підставі
Договору поруки № 4/Н від 01.08.2013р.

Зокрема, як зазначає позивач-1, він за
заявою № 06/05-14 від 06.05.2014р. звернувся до
відповідача та вказував на припинення
зобов'язань зі сплати орендних
платежів за Договором оренди на суму 2
109 772, 72 грн. (в т.ч. орендна плата - 2 046 922,70
грн., відшкодування податку на землю -
62 850,02 грн.) шляхом зарахування
вказаної суми в рахунок часткового
погашення зустрічних зобов'язань з
відшкодування вартості проведеного
ремонту об'єкта оренди.

Доказів вручення або направлення
вказаної заяви відповідачу позивач-1
суду першої інстанції не надав.

Відповідно до п. 2.3. Постанови Пленуму
ВГСУ № 18 від 26.12.2011 р. "Про деякі питання
практики застосування Господарського
процесуального кодексу України судами
першої інстанції", якщо стороною (або
іншим учасником судового процесу) у
вирішенні спору не подано суду в
обґрунтування її вимог або заперечень
належні і допустимі докази, в тому
числі на вимогу суду, або якщо в разі
неможливості самостійно надати докази
нею не подавалося клопотання про
витребування їх судом (частина перша
статті 38 ГПК), то розгляд справи
господарським судом може
здійснюватися виключно за наявними у
справі доказами, і в такому разі у суду
вищої інстанції відсутні підстави для
скасування судового рішення з мотивів
неповного з'ясування місцевим
господарським судом обставин справи.

Оцінюючи подані сторонами докази в їх
сукупності суд першої інстанції дійшов
висновку про те, що позовні вимоги не
підлягають задоволенню з огляду на
наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 2 ГПК
України підприємства, установи,
організації, інші юридичні особи мають
право звертатися до господарського
суду згідно з встановленою
підвідомчістю господарських справ за
захистом своїх порушених або
оспорюваних прав і охоронюваних
законом інтересів. Господарський суд
порушує справи за позовними заявами
підприємств та організацій, які
звертаються до господарського суду за
захистом своїх прав та охоронюваних
законом інтересів.

Захист цивільних прав - це передбаченні
законом способи охорони цивільних прав
у разі їх порушення чи реальної
небезпеки такого порушення.

Під способами захисту суб'єктивних
цивільних прав розуміють закріплені
законом матеріально-правові заходи
примусового характеру, за допомогою
яких проводиться поновлення (визнання)
порушених (оспорюваних) прав та вплив
на правопорушника.

Загальний перелік таких способів
захисту цивільних прав та інтересів
дається в ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК
України.

При цьому, положеннями ст. 16 ЦК України
визначено, що суд може захистити
цивільне право або інтерес іншим
способом, що встановлений договором
або законом.

У свою чергу, згідно зі змістом ч. 2 ст. 19
ЦК України встановлено, що способи
самозахисту мають відповідати змісту
права, що порушене, характеру дій, якими
воно порушене, а також наслідкам, що
спричинені цим порушенням.

Таким чином, звертаючись з позовом до
суду за захистом порушеного права,
позивач має обрати спосіб захисту, який
узгоджується з двома критеріями: (1) має
відповідати змісту права, що порушене й
здатний таке право відновити, а також (2)
має бути передбачений приписами ст. 16
ЦК України, ст. 20 ГК України, або ж
визначений іншим Законом чи укладеним
між сторонами Договором.

У даному випадку, положеннями ст. 16 ЦК
України (ст. 20 ГК України) визначено, що
способом захисту цивільних прав та
інтересів може бути припинення
правовідношення (установлення
припинення господарських
правовідносин).

В той же час, звертаючись до суду з
відповідними вимогами, спрямованими на
відновлення порушеного права та захист
законних інтересів, позивач має
довести обставини порушення його прав
відповідачем належними та допустимими
доказами.

Розглядаючи спір, що виник між
сторонами у даній справі, суд першої
інстанції зазначив, що позивачами не
доведено перед судом обставин
проведення ремонтних робіт на
орендованому об'єкті, зокрема, в
частині обсягу таких робіт, їх вартості
та понесення відповідних витрат саме
позивачем-1.

Так, даючи оцінку Звіту про незалежну
оцінку вартості виконаного ремонту
будівлі за адресою: м. Київ, проспект
Науки, 42/1, складеному 18.04.2013р. суб'єктом
оціночної діяльності ТОВ
"Імона-Експерт", як доказу у справі,
господарський суд звернув увагу на те,
що в розділі "Характеристика виконаних
робіт з ремонту будівлі" оцінювач
відзначає, що: "ремонт будівлі
відбувався протягом 2008 року. Будь-які
документи, що могли б охарактеризувати
обсяг та характер виконаних поліпшень,
такі як - проект ремонтних робіт,
дефектна відомість, кошторис витрат,
ресурсна відомість, договори підряду,
акти виконаних робіт і таке інше у
замовника відсутні.".

Таким чином, за підсумком суду першої
інстанції, із зазначеного випливає, що
при складенні Звіту від 18.04.2013р.
оцінювачем не аналізувались первинні
документи, що підтверджують обсяги
проведених ремонтних робіт, витрат, які
поніс замовник таких робіт та, зокрема,
й особу, яка виступила їх замовником.

Під час розгляду даної справи у суді
першої інстанції, вказані документи
суду з боку сторін не були надані.

Із зазначеного вбачається, що оцінювач,
роблячи висновок про оціночну вартість
об'єкту оцінки (виконаного ремонту
будівлі) станом на 18.04.2013р. взяв до уваги
лише результати візуального
обстеження будівлі, дані технічного
звіту, складеного ТОВ "Медінжсервіс" на
замовлення позивача-1 щодо технічного
стану будівлі, та пояснення
представників позивача-1, про що самим
оцінювачем і зазначено у тому ж розділі
Звіту.

Отже, за висновком суду першої
інстанції, оскільки оцінювачем не
досліджувались первинні документи, що
підтверджують реальні витрати
позивача-1 на ремонт спірної будівлі,
якщо такі ним були понесені, то всі
висновки оцінювача в означеному Звіті
носять характер припущення, а тому
відповідно не можуть бути прийняті в
якості належного і допустимого доказу
як вартості й обсягів ремонтних робіт,
так і понесення відповідних витрат
саме позивачем-1.

За вірним висновком суду першої
інстанції, без доведення вказаних
обставин заявлені позовні вимоги не
можна вважати обґрунтованими.

Крім того, господарський суд звернув
увагу і на те, що позивачами не було
представлено суду доказів вручення або
направлення заяви про зарахування
зустрічних вимог відповідачу.

Так, ч. 3 ст. 203 ГК України передбачено
припинення господарського
зобов'язання, зокрема, зарахуванням
зустрічної однорідної вимоги, строк
якої настав, або строк якої
невизначений чи визначений моментом
витребування. Для зарахування
достатньо заяви однієї сторони.

Аналогічні положення щодо зарахування
зустрічних однорідних вимог містить
частина 1 ст. 601 ЦК України.

Водночас, не зважаючи на те, що
зарахування є односторонньою
операцією, для якої достатньо заяви
однієї сторони, - для проведення
зарахування необхідна наявність
певних умов, а саме: вимоги повинні бути
зустрічними (тобто такими, що
випливають зі взаємних зобов'язань між
двома особами) та однорідними (як
правило, йдеться про взаємні вимоги
грошових сум в одній і тій самій
валюті); зобов'язання мають бути
реальними (тобто такими, що дійсно
виникли у взаємовідносинах між
сторонами та залишаються не
виконаними) та має настати строк
виконання за всіма зустрічними
вимогами.

В даному випадку, позивачі не лише не
представили належних доказів
виникнення у відповідача зобов'язання
з відшкодування вартості проведеного
ремонту, в тому числі в заявленому
розмірі, але й не надали доказів
пред'явлення вимог про здійснення
такого відшкодування та повідомлення
про зарахування зустрічних вимог.

Також, місцевий господарський суд
відзначив передчасність висновків
позивачів щодо наявності правових
підстав для відшкодування
відповідачем витрат на проведення
ремонту спірного майна.

Так, згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні
права та обов'язки виникають із дій
осіб, що передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що
не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та
обов'язки; підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є
договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або
більше сторін, спрямована на
встановлення, зміну або припинення
цивільних прав та обов'язків.

Укладений між сторонами договір за
своєю правовою природою є договором
найму (оренди).

Відповідно до ст. 776 ЦК України поточний
ремонт речі, переданої у найм,
провадиться наймачем за його рахунок,
якщо інше не встановлено договором або
законом.

Міністерством регіонального розвитку
та будівництва України у листі від
15.07.2009р. № 9/9-1056 було роз'яснено, що
капітальний ремонт будівлі - це
комплекс ремонтно-будівельних робіт,
який передбачає заміну, відновлювання
та модернізацію конструкцій і
обладнання будівель, у зв'язку з їх
фізичною зношеністю та руйнуванням,
поліпшення експлуатаційних
показників, а також поліпшення
планування будівлі і благоустрою
території без зміни будівельних
габаритів об'єкта. Капітальний ремонт
передбачає призупинення на час
виконання робіт експлуатації будівлі в
цілому або її частин (за умови їх
автономності). Поточний ремонт - це
комплекс ремонтно-будівельних робіт,
який передбачає систематичне та
своєчасне підтримання експлуатаційних
якостей та попередження передчасного
зносу конструкцій та інженерного
обладнання.

Відповідно до п. 3.2.4 Договору було
визначено, що орендар (позивач-1)
зобов'язується утримувати майно у
належному стані, своєчасно проводити
за власний рахунок поточний ремонт за
погодженням з балансоутримувачем (у
разі необхідності ремонту приміщення у
договорі повинно бути вписано
конкретне зобов'язання зробити ремонт
з зазначенням терміну проведення та
закінчення).

Як зазначалось вище, в матеріалах
справи наявна згода відповідача на
проведення саме поточного ремонту
об'єкта оренди.

При цьому, доказів внесення на
виконання п. 3.2.4. до Договору
конкретного зобов'язання зробити
ремонт з зазначенням терміну
проведення та закінчення, - сторонами
не було представлено, проте як у
будь-якому випадку, з урахуванням
змісту зазначеного пункту Договору
проведення саме поточного ремонту
відшкодуванню за рахунок орендодавця
не передбачено.

Відповідно ст. 776 ЦК України
капітальний ремонт речі, переданої у
найм, провадиться наймодавцем за його
рахунок, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Аналогічні приписи передбачені ст. 18-1
Закону України "Про оренду державного
та комунального майна".

Як вбачається з укладеного між
позивачем-1 та відповідачем Договору,
обов'язку проводити капітальний ремонт
(як і права здійснити його за рахунок
орендодавця) на орендаря покладено не
було, а лише відповідно до п. 4.2.3.
Договору передбачено, що орендар має
право з письмового дозволу орендодавця
(та балансоутримувача у разі, коли він
не є орендодавцем) та за наявністю
необхідної технічної документації
вносити зміни до складу орендованого
майна, проводити його реконструкцію та
технічне переозброєння, що зумовлює
підвищення його вартості.

В даному випадку, доказів надання згоди
відповідача на внесення будь-яких змін
до складу орендованого майна,
проведення його реконструкції та
технічного переозброєння, - позивачами
не було представлено.

В обґрунтування заявлених позовних
вимог позивач-1 посилається на те, що
спірна будівля була передана йому в
стані, який не дозволяв її
використовувати за цільовим
призначенням, у зв'язку з чим він нібито
був вимушений провести відповідні
ремонтні роботи.

В той же час, як зазначалось вище, ні в
Договорі, ні в підписному сторонами
Акті приймання-передачі не вказано на
будь-які недоліки майна, що передається
в оренду.

Представлені позивачем-1 Звіти
експертних організацій також не
містять висновків про неможливість
використання спірної будівлі за
цільовим призначенням без проведення
капітального ремонту.

Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 776 ЦК України
капітальний ремонт провадиться у
строк, встановлений договором. Якщо
строк не встановлений договором або
ремонт викликаний невідкладною
потребою, капітальний ремонт має бути
проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів
капітального ремонту речі, що
перешкоджає її використанню
відповідно до призначення та умов
договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши
вартість ремонту в рахунок плати за
користування річчю, або вимагати
відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та
відшкодування збитків.

Відповідно до зазначеної статті наймач
має право провести не будь-який
капітальний ремонт, а лише такий, не
проведення якого перешкоджає
використанню речі відповідно до
призначення та умов договору
(наприклад, заміна зірваного бурею даху
на будинку тощо).

При цьому, відповідне право виникає у
наймача лише після відмови наймодавця
від проведення такого ремонту.

Умовами Договору обов'язок здійснити
капітальний ремонт не був покладений
на орендаря, відповідачем не було
погоджено його проведення позивачем-1,
проте як і обставин того, що без його
проведення майно не могло бути
використано відповідно до призначення
та умов договору та що відповідач
відмовився від його проведення на
звернення позивача-1 - не доведено, а
отже, приписи даної статті не можуть
бути застосовані до спірних
правовідносин.

Судом першоїі інстанції відхилено
посилання позивачів на приписи
ч. 3 ст. 778 ЦК України.

Так, відповідно до ст. 778 ЦК України
визначено, що наймач може поліпшити
річ, яка є предметом договору найму,
лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення речі зроблено за
згодою наймодавця, наймач має право на
відшкодування вартості необхідних
витрат або на зарахування їх вартості в
рахунок плати за користування річчю.

Якщо наймач без згоди наймодавця
зробив поліпшення, які не можна
відокремити без шкоди для речі, він не
має права на відшкодування їх вартості.

Цивільний кодекс України не дає
чіткого визначення поліпшень. В
діловій практиці під поліпшеннями
орендованої речі розуміється
проведення певних її змін, завдяки яким
істотно покращується її стан,
корисність, комфортабельність,
зовнішній вигляд тощо у порівнянні з
тим станом, в якому річ знаходилася до
передачі наймачеві (наприклад,
проведення ремонту найнятого
приміщення, встановлення на автомобілі
додаткових приладів тощо). Здійснення
поліпшень треба відрізняти від
проведення наймачем ремонту, в
результаті якого відновлюються якісні
характеристики майна, втрачені ним під
час найму.

Як зазначалось вище, під час розгляду
даного спору у суді першої інстанції,
не було доведено ані згоди на
проведення капітального ремонту, ані
згоди на створення поліпшень
орендованого майна, а відповідно
наразі відсутні підстави для
покладення на відповідача обов'язку з
їх відшкодування.

На підставі вищезазначеного, місцевий
господарський суд дійшов до вірного
висновку про недоведеність заявлених
позовних вимог, зокрема, в частині
виникнення у відповідача зобов'язання
з відшкодування понесених позивачем-1
витрат на проведення ремонту
орендованого майна, обсягу таких
витрат, обставин понесення їх
позивачем-1, а відповідно і здійснення
зарахування між сторонами зустрічних
однорідних вимог.

Оскільки, як зазначалось вище, судом
першої інстанції було встановлено, що
заявлені позовні вимоги є
безпідставними та необґрунтованими,
тому Рішення суду щодо відмови в їх
задоволенні є правомірним.

При апеляційному перегляді справи
скаржники заявили Клопотання про
призначення судово-будівельної
технічної експертизи об'єкту
нерухомості розташованою за адресою: м.
Київ, просп. Науки, буд. 42/1.

Колегією суддів, назване Клопотання
було залишено без задоволення, з голяду
на його безпідставність.

Скаржником ТОВ "Виробничо-будівельна
компанія "Максімус" було заявлено
Клопотання про долучення доказів до
справи, а саме: Копії Договору ген
підряду від 27.02.20017р. на 8 арк., копії
локальних кошторисів на 73 арк., копії
актів приймання-виконання підрядних
робіт на 48 арк., копії довідок про
вартість виконаних підрядних робіт на 7
арк.

Назване Клопотання позивача - 1
залишено колегією суддів без
задоволення, як необґрунтоване.

У доводах апеляційного
оскарження позивачі наголошували та
стверджували про наявність тих
обставин, яким судом першої інстанції
надана належна правова оцінка.

Враховуючи вищевикладене, колегія
суддів встановила, що у даному випадку
скаржниками надано належних та
допустимих доказів на підтвердження
своєї правової позиції, а також не
наведено переконливих аргументів у
відповідності з нормами чинного
законодавства, щодо спростування
висновків суду першої інстанції. Таким
чином, апеляційні вимоги позивачів ТОВ
"Виробничо-будівельна компанія
"Максімус" та "Виробничо-будівельна
компанія "Атіс Строй" є
необгрунтованими та такими, що не
підлягають задоволенню, підстав для
зміни чи скасування оскарженого
Рішення у даній справі колегія суддів
не вбачає.

Керуючись ст.ст. 32-34, 43, 85, 99, 101-105
Господарського процесуального кодексу
України, Київський апеляційний
господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу позивача - 1 ТОВ
"Виробничо-будівельна компанія
"Максімус" залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу позивача - 2 ТОВ
"Виробничо-будівельна компанія
"Атіс Строй" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста
Києва від 01.10.2014р. №910/12505/14 залишити без
змін.

Постанова Київського апеляційного
господарського суду від 18.12.2014р. №
910/12505/14 набирає законної сили з дня її
прийняття.

Постанова Київського апеляційного
господарського суду від 18.12.2014р. №
910/12505/14 може бути оскаржена у
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України у 20-денний
строк.

Матеріали справи № 910/12505/14 повернути до
Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя
Т.В. Ільєнок

Судді
П.В. Авдеєв

М.Л. Яковлєв