РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 5011-48/18772-2012 23.12.14

За позовомЗаступника прокурора Печерського району міста Києва в інтересах держави в особі Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір"
пророзірвання договору та стягнення 944 376,00 грн.
за зустрічним
позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір"
доДепартаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
провнесення змін до договору
Суддя Полякова К.В.

Представники сторін:

від прокуратури:Половенко Л.В. (служб. Посв.№ 002638 від 05.09.2012)
від позивача за первісним позовом:не з'явився,
від відповідача за первісним позовом:Соломенко Н.О.(дов. б/н від 01.12.2013)

СУТЬ СПОРУ:

Заступник прокурора Печерського району міста Києва звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави в особі Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" про розірвання договору купівлі-продажу нежилих приміщень, укладений 06.07.2012 між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" та про стягнення з відповідача на користь позивача неустойки за невиконання умов Договору в розмірі 944376,00 грн.

Позовні вимоги Заступника прокурора обґрунтовані тим, що відповідач неналежним чином виконує взяті на себе грошові зобов'язання по сплаті за об'єкт приватизації в сумі 4721880,00 грн. за договором купівлі-продажу нежилих приміщень від 06.07.2012 №64/12, у зв'язку з чим прокурор вказує на наявність підстав для розірвання такого договору та стягнення неустойки у розмірі 944376,00 грн. за неналежне виконання його умов у відповідності до п. 7.1. договору купівлі-продажу та ст. 624 Цивільного кодексу України.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 21.12.2012 за наведеним позовом порушено провадження у справі.

11.02.2013 Товариство з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" подало зустрічну позовну заяву до Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про внесення змін до договору.

Зустрічний позов обґрунтовано тим, що встановлена в договорі купівлі-продажу нежилих приміщень від 06.07.2012 р. №64/12 ціна продажу спірного майна була визначена без урахування вартості здійснених Товариством невід'ємних поліпшень, у зв'язку з чим останній вказує на наявність підстав для внесення змін до договору в частині визначення його грошового зобов'язання по оплаті придбаного за таким договором майна з урахування вартості здійснених ним поліпшень.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 11.02.2013 р. прийнято до спільного розгляду з первісним позовом зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про внесення змін до договору та призначено її до розгляду на 11.02.2013 р.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.02.2014 у задоволенні позову заступника прокурора Печерського району м. Києва про розірвання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 06.07.2012 №64/12 та стягнення неустойки у розмірі 944376 грн. відмовлено. Вимоги за зустрічним позовом про внесення змін до договору від 06.07.2012 задоволено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.07.2014 рішення місцевого суду скасовано. Прийняте нове рішення, яким позовні вимоги заступника прокурора Печерського району м. Києва задоволені, а саме договір купівлі-продажу нежитлових приміщень розірвано, з відповідача стягнуто неустойку у розмірі 944 376,00 грн. У задоволенні зустрічних позовних вимог ТОВ "Маріїнський двір" про внесення змін до договору відмовлено.

14.10.2014 Вищим господарським судом України ухвалено постанову, якою рішення Господарського суду міста Києва від 05.02.2014 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.07.2014 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

За наслідками проведення повторного автоматичного розподілу справи, призначеного у відповідності до пункту 3.1.13 Положення про автоматизовану систему документообігу суду та пункту 2.10 рішення зборів Господарського суду міста Києва від 03.02.11, справа № 5011-48/18772-2012 передана до провадження судді Поляковій К.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.10.2014 справа № 5011-48/18772-2012 прийнята до провадження суддею Поляковою К.В. та призначена до розгляду на 06.11.2014 року.

05.11.2014 через відділ діловодства та документообігу Господарського суду міста Києва від позивача - Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

За наслідками судового засідання 06.11.2014, суд виніс ухвалу про відкладення розгляду справи на 18.11.2014 року.

У судовому засіданні 18.11.2014 оголошено перерву до 18.12.2014 року.

10.12.2014 через відділ діловодства та документообігу Господарського суду міста Києва від відповідача (позивача за зустрічним позовом) надійшли додаткові пояснення по справі.

18.12.2014 до судового засідання з'явились представники прокуратури та відповідача (позивача за зустрічним позовом) надали усні пояснення по сутті заявлених вимог за основним та зустрічним позовом.

Позивач (відповідач за зустрічною позовною заявою) не забезпечив явку свого представника до судового засідання, про дату час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.

Ухвалою суду від 18.12.2014 задоволено клопотання представників прокуратури та відповідача (позивача за зустрічним позовом) про продовження строку розгляду спору на п'ятнадцять днів та відкладення розгляд справи на 23.12.2014 року.

До судового засідання 23.12.2014 з'явились прокурор та представник відповідача (позивача за зустрічним позовом).

Прокурор надав пояснення стосовно суті спору, первісні позовні вимоги підтримав повністю, проти задоволення зустрічних позовних вимог заперечував з огляду на викладені у відзиві на зустрічну позовну заяву обставини.

Представник відповідача (позивача за зустрічним позовом) у судовому засіданні заперечував проти задоволення первісних позовних вимог та наполягав на задоволенні зустрічного позову, вважаючи, що ціна, яка вказана у договорі купівлі - продажу нежилих приміщень від 06.07.2012 №64/12, є завищеною, оскільки така ціна визначена без врахування вартості невід'ємних поліпшень приміщень, здійснених ТОВ «Маріїнський двір» за час оренди. Разом з тим, на момент розгляду даної справи ТОВ «Маріїнський двір» здійснило оплату за об'єкт приватизації згідно договору купівлі-продажу № 64/12 від 06.07.2012 у розмірі 2 625 745,31 грн., тобто за ціною, яку відповідач визначив з врахуванням вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за час оренди приміщень, про що до матеріалів справи надано належним чином завірену копію платіжного доручення.

Позивач (відповідач за зустрічним позовом) - Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), вдруге не забезпечив явку своїх представників до судового засідання, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.

Приписи статті 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язують сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами.

Нормами ст. 77 ГПК України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених ст. 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихсь обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Згідно із п. 3.9.2 постанови N 18 від 26.12.2011 р. Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

За таких обставин, незважаючи на те, що позивач (відповідач за зустрічною позовною заявою) - Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), не з'явився на виклик суду, за висновками суду, наявні у матеріалах справи документи достатні для прийняття повного та обґрунтованого судового рішення у відповідності до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, а неявка вказаного учасника судового спору не перешкоджає вирішенню справи по суті.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позови, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва -

ВСТАНОВИВ:

09.07.2010 між Центральним парком культури і відпочинку (орендодавець) та Товариством (орендар) укладено договір про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду №3, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Київради від 08.07.2010 р. №1016/4454 передає, а орендар приймає в оренду цілісний майновий комплекс підприємств, його структурний підрозділ; майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); частки у пакетах акцій або частки у статутних фондах юридичних осіб з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості, що належать до комунальної власності територіальної громади м. Києва; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та окреме індивідуально визначене майно за адресою: вул. М. Грушевського, 3, літ. Ф для розміщення кафе з реалізацією горілчаних виробів.(т.1 а.с. 66-73)

Пунктом 2.1 вказаного договору визначено, що об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 239,75 кв.м., в т.ч. на 1 поверсі 239,75 кв.м.

Нежилий будинок, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Грушевського № 3, літера «Ф», загальною площею 239,75 кв.м., та який передано в оренду ТОВ «Маріїнський двір» за договором оренди № 3 від 09.07.2010, станом на час укладання даного договору оренди перебувало на балансі Центрального парку культури і відпочинку міста Києва, що підтверджується додатком № 3 до Договору № 3 від 09.07. 2010 «Про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яка передається в оренду», а згідно з п. 2.2 Договору оренди - вартість об'єкта оренди згідно із затвердженим звітом про експертну (незалежну) оцінку станом на 30.06.2010 становить 1 515 980,00 грн ( т.1 а.с.76).

Як зазначено в договорі оренди, розмір орендної плати розраховано на підставі Звіту про оцінку майна: нежитлової будівлі-літературно-музичної вітальні, загальною площею 233,3 кв.м. (далі - будівля) від 30 червня 2010 року, що проводилася ПП «Академія Оцінки і Права» (Сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 9592/10 від 07.05.2010) (т.1 а.с.77-118).

Отже, за Договором оренди № 3 від 09.07.2010 ТОВ «Маріїнський двір» отримав в оренду об'єкт нерухомості - нежитлові приміщення, про що сторонами 09.08.2010 складено акт прийому - передачі в оренду нежилого приміщення, який є Додатком № 2 до договору оренди № 3 від 09.07.2010 року (т.1 а. с. 75).

У подальшому рішенням Київської міської ради від 01.12.2011 № 754/6990 "Про внесення змін до рішення Київради від 31.03.2011 №100/5487 "Про Програму приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2011-2012 роки" прийнято рішення про приватизацію шляхом викупу Товариством спірного нерухомого майна (т.2. а.с.7).

Наказом Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №62/2-ПР від 28.04.2012 прийнято рішення про приватизацію шляхом викупу нежилого будинку площею 239,70 кв.м, який орендується Товариством та перебуває на балансі Центрального парку культури і відпочинку за адресою: м. Київ, вул. Грушевського Михайла, 3 (літера Ф).(т.2 а.с.37)

06.07.2012 між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), правонаступником якого є Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), (продавець) та Товариством (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежилих приміщень №64/12, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шафаренко Ж.Ю. та зареєстрований в реєстрі правочинів за № 5087588 (надалі - "Договір") (т.1 а. с.18-21, 123-127).

За змістом п. 1.1 Договору продавець продав, а покупець купив нежилий будинок загальною площею 239,70 кв.м, який розташованих за адресою: м. Київ, вул. Грушевського Михайла, 3 (літера Ф). Покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі та зареєструвати право власності на об'єкт приватизації в установленому законодавством порядку.

Пунктом 1.6 Договору визначено, що згідно з висновком про вартість майна, що затверджений наказом Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.06.2012 р. №109/3-ПР вартість об'єкта приватизації становить 3 934 900,00 грн., крім того,податок на додану вартість сплачується в надлишок ціни продажу і становить 786 980,00 грн.

Відповідно до п. 1.7 Договору вказаний у цьому договорі об'єкт приватизації продано за 4 721 880,00 грн.

Згідно з п. 2.1 Договору покупець зобов'язаний внести за придбаний об'єкт приватизації 4 721 880,00 грн., в тому числі ПДВ 786 980,00 грн., протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору. Плата за об'єкт приватизації вноситься на підставі цього договору.

Пунктом 2.3 Договору визначено, що розрахунки за об'єкт приватизації здійснюються таким чином: власні кошти покупця в сумі 4 721 880,00 грн. перераховуються з рахунку покупця на рахунок Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Повідомлення про продаж об'єктів права комунальної власності територіальної громади м. Києва шляхом викупу, у тому числі нежилий будинок площею 239,70 кв.м. по вул.М.Грушевського 3, літ «Ф» 17 липня 2012 оприлюднене у періодичному виданні - Київській муніципальній газеті «Хрещатик» (т.2 а. с. 12).

Отже, з огляду на встановлені обставини справи та висновки суддів під час попереднього розгляду справи, слідує, що спір у справі фактично стосується законності визначеної Договором ціни викупу спірного майна.

При цьому, прокурор вказує на невиконання Товариством обов'язку щодо оплати об'єкту приватизації, що, на його думку, є підставою для розірвання Договору, а відповідач за первісним позовом заперечує проти наявності в нього обов'язку здійснювати оплату об'єкту приватизації за визначеною Договором вартістю викупу, оскільки встановлення такої ціни Договору відбулося з порушенням приписів чинного законодавства України.

Скасовуючи рішення судів першої та апеляційної інстанції та скеровуючи справу на новий розгляд Вищий господарський суд України у Постанові від 14.10.2014 звернув увагу на необхідність дослідження обставин, зокрема, щодо отримання ТОВ «Маріїнський двір» згоди орендодавця на проведення невід'ємних поліпшень майна; чи врахована вартість здійснених невід'ємних поліпшень майна Департаментом комунальної власності м. Києва; чи наявне у товариства право не сплачувати кошти за договором у зв'язку із тим, що ціна, на його думку, є завищеною та чи є доведеними обставини, які є обов'язковими для внесення змін до договору.

За таких обставин, заслухавши пояснення представників прокурора та відповідача (позивача за зустрічною позовною заявою), дослідивши матеріали справи, з'ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами, враховуючи зауваження Вищого господарського суду України, які викладені у постанові від 14.10.2014, суд дійшов наступного.

Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Враховуючи, що предметом Договору є майно територіальної громади міста Києва щодо якого прийнято рішення про його приватизацію шляхом викупу орендарем - Товариством, то визначення ціни його продажу мало бути здійснено у відповідності до норм Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

За змістом ч. 1 ст. 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

За змістом п. 66 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891, для визначення початкової вартості окремого індивідуально визначеного майна, що приватизується шляхом продажу на аукціоні (конкурсі), застосовується ринкова вартість, а спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції - залишкова вартість заміщення (відтворення).

З огляду на викладені норми вбачається, що у спірних правовідносинах, ціна договору визначається не за домовленістю сторін (вільним волевиявленням), оскільки приватизаційним законодавством встановлено особливий порядок визначення такої ціни - шляхом проведення незалежної оцінки та відповідності ринковій вартості такого майна.

Із матеріалів справи вбачається, що підставою для визначення ціни продажу спірного майна був затверджений наказом Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.06.2012 за № 109/3-ПР висновок суб'єкта оціночної діяльності - ТОВ "Консалтингове підприємство "Оріяна" про вартість майна - нежилого будинку, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Грушевського Михайла, 3 (літера Ф), відповідно до якого ринкова вартість об'єкта оцінки з урахуванням ПДВ станом на 30.04.2012 становить 4 721 880,00 грн.

Разом з тим, відповідач (позивач за зустрічним позовом) заперечуючи проти ціни продажу майна, визначеної у договорі купівлі-продажу, зауважив, що під час встановлення вартості спірного нерухомого майна не було враховано вартість здійснених Товариством невід'ємних поліпшення такого майна, що призвело до неправомірного завишення ціни продажу спірного майна.

Пунктом першим частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено право орендаря на викуп об'єкта оренди, якщо ним за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо виокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди.

Судом встановлено, матеріалами справи підтверджено, що за умовами пункту 4.13. Договору про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду №3 від 09.07.2010 орендар - ТОВ «Маріїнський двір», зобов'язався забезпечити інженерні комунікації (водопровід, каналізацію, електричні та опалювальні мережи), передані в оренду разом із об'єктом оренди. У випадку аварій та проведення планових будівельних робіт повідомляти про це орендодавця.

Згідно пункту 5.3. Договору оренди № 3 орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації та право проведення необхідного ремонту за письмовим дозволом Орендодавця.

Як вбачається з матеріалів справи, листом № 1 від 21.07.2010 Товариство звернулося до Орендодавця із проханням надати дозвіл на здійснення невід'ємних поліпшень будівлі, на що,листом Орендодавця від 27.07.2010 №93/1, отримав відповідну згоду (т.1 а.с.109-110).

Із наданих до матеріалів справи документів, судом встановлено та сторонами не спростовано, що протягом строку оренди Товариством здійснено поліпшення орендованого майна, зокрема: за договором підряду № 32 від 09.08.2010 між ТОВ «Маріїнський двір» та ТОВ «МЕТРО МТД» на загальну суму 444 000 (чотириста сорок чотири тисячі) гривень; за договором підряду № 1/0811 від 01 серпня 2011 (т.2 а.с. 151-210) між ТОВ «Маріїнський двір» та ТОВ «Поділля плюс» на загальну суму 1 906 733 (один мільйон дев'ятсот шість тисяч сімсот тридцять три) гривні 06 копійок. У підтвердженя винання робіт за договорами підряду, відвідачем (позивачем за зустрічним позовом) надано до суду локальні кошториси до говорів, акти виконаних робіт, акти огляду прихованих робіт, копії накладних на матеріали, вироби і конструкції (т.3 а.с. 18-145).

Також, до матеріалів справи, Товариством, у підтвердженняі проведення оплат за викоання робіт, передбачених вищезазначеними договорами, додано банківську виписку про рух коштів ТОВ «Маріїнський Двір» та квитанції прибуткового касового ордеру (т. а.с. 138-141).

Враховуючи здійснені Товариством поліпшення на суму, що перевищує 25 % вартості майна, що підтверджено Орендодавцем (лист від 07.07.2011 №95 (т.1 а.с. 111)), рішенням Київської міської ради від 01.12.2011 № 754/6990 «Про внесення змін до рішення Київради від 31.03.2011 №100/5487 «Про Програму приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2011-2012 роки» прийнято рішення про приватизацію, шляхом викупу ТОВ «Маріїнський двір» зазначеної будівлі.

Відповідно до п. 67 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. №1891, вартість орендованого нерухомого майна під час приватизації на аукціоні (конкурсі) або шляхом викупу у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди, визначається на підставі оцінки його ринкової вартості та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна. Для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем, та його ринковою вартістю на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна визнається у сумі, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря у здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень. Під час оцінки встановлюється питома вага часток держави та орендаря у ринковій вартості орендованого нерухомого майна. Для продажу нерухомого майна, яке перебуває в оренді, на аукціоні (конкурсі) та щодо якого прийнято рішення про компенсацію невід'ємних поліпшень, його ринкова вартість та ринкова вартість поліпшень, визначені на дату оцінки, є початковою вартістю такого майна.

Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. Згідно зазначеного Порядку вартість об'єкту приватизації визначається як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна.

Судом також прийнято до уваги, що на момент передачі на підставі договору №3 від 09.07.2010 спірного майна в оренду Товариства його вартість згідно звіту про експертну (незалежну) оцінку станом на 30.06.2010 становила 1 515 980,00 грн., а на момент укладення спірного Договору вартість такого майна згідно звіту про оцінку майна: нежилий будинок, що розташований за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Грушевського Михайла, 3, літ. "Ф", затвердженого наказом Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.06.2012 №109/3-ПР, станом на 30.04.2012 з урахуванням ПДВ становила 4 721 880,00 грн.

У свою чергу, Головним управлінням комунальної власності, м. Києва не доведено належними та допустимим доказами факту надсилання Товариству звіту про оцінку майна, складеного ТОВ «Консалтингове підприємство «Оріяна» та наказу Головного управління комунальної власності м. Києва від 27.06.2012 № 109/3-ПР, яким затверджений висновок про оцінку майна.

Отже, судом встановлено, що Товариство не знало і не могло знати яким чином була здійснена оцінка об'єкту приватизації і чи були враховані здійснені Товариством невід'ємні поліпшення, адже нормативно-правові акти, що регулюють правовідносини в частині підготовки об'єкту до приватизації, а саме - Закон України «Про приватизацію», Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Постанова Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 «Про затвердження Методики оцінки майна», Наказ Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, рішення Київської міської ради від 12 лютого 2004 року N 36/1246 «Про приватизацію комунального майна» не передбачає жодної можливості участі покупця у процесі підготовки об'єкта до продажу, у тому числі і у частині визначення ціни об'єкта.

У той же час вищезазначені законодавчі акти покладають обов'язок щодо проведення процедури приватизації саме на органи приватизації.

Відповідно до Положення про Головне управління комунальної власності м. Києва, затверджене рішенням Київської міської ради від 10 липня 2003 року N 584/744, на виконання своїх функцій та покладених повноважень Головне управління звертається до підприємств, установ та організацій із запитами щодо надання інформації та документів необхідних для виконання своїх функцій. Жодних доказів щодо відповідних звернень Головним управлінням до матеріалів справи не долучено.

Проте, не погодившись із визначенням розміру ціни продажу об'єкту приватизації після укладення договору купівлі-продажу та з метою підтвердження вартості витрат та джерел фінансування поліпшень орендованого майна, яке є предметом приватизації, Товариством замовлено відповідну аудиторську перевірку.

За результатами вказаної аудиторської перевірки, відповідно до висновку від 03 вересня 2012, підтверджено факт здійснення за час оренди приміщення невід'ємні поліпшення на загальну суму 2 350 733,00 грн., з яких вартість оплачених робіт становить 2 200 600,00 грн., що більш як на 25% перевищує вартість орендованого майна.

З огляду на наявні докази у підтвердження вартості здійснених невід'ємних поліпшень орендованого майна та, зважаючи на необґрунтованість ціни договору, Товариство на адресу Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) направило лист від 21.11.2012 із пропозицією внести зміни до договору у частині коригування вартості об'єкту приватизації та фінансових зобов'язань Товариства із врахуванням здійснених витрат на поліпшення майна.(т.1 а.с. 152,153).

Проте, листом від 04.12.2012 за вих. № 042/10/10-15736 (т. 1 а.с. 154) Головне управління комунальної власності м. Києва відмовило у внесені змін до Договору.

Разом з цим, з метою встановлення об'єктивності визначення ціни Договору, господарським судом, у межах попереднього розгляду справи, призначено будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Так, відповідно до Висновку від 21.11.2013 № 4557/13-43/10622/13-42 вартість здійснених Товариством у період користування за договором №3 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду від 09.07.2010, невід'ємних поліпшень нежитлового будинку загальною площею 239,70 кв.м, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Грушевського Михайла, 3, літ. «Ф», станом на 30.04.2012 становить 2 096 134,69 грн.

Згідно із ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів; поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі. В необхідних випадках на вимогу судді пояснення представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі, мають бути викладені письмово.

Частинами 1, 2 ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Відтак, наданий Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України Висновок є належним та допустимим в розумінні ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказом у справі.

За таких обставин, відповідач за зустрічним позовом при визначені ціни спірного об'єкта приватизації був зобов'язаний врахувати суму здійснених Товариством невід'ємних поліпшень такого нерухомого майна.

Проте, всупереч приписам Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891, під час затвердження ціни спірного об'єкта приватизації наказом Головного управління комунальної власності м. Києва не враховано ринкової вартості невід'ємних поліпшень будівлі.

У позовній заяві прокурор просить суд розірвати Договір з підстав того, що Товариством не виконано своїх зобов'язань щодо сплати коштів за умовами такого Договору.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін. Згідно зі статтею 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Положеннями статті 651 Цивільного кодексу України визначені підстави зміни або розірвання договору, зокрема, у частині 2 вказаної статті зазначено, що Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Під шкодою в контексті ч. 2 ст. 651 ЦК України слід розуміти комплекс негативних наслідків, які виникають у зв'язку з порушенням. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання чи зміну договору має довести наявність істотного порушення та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною.

Проаналізувавши наведену законодавчу норму, суд вважає за необхідно зауважити, що ціна у договорі купівлі-продажу є істотною умовою для такого виду договорів, порядок її визначення має істотне значення для даного правочину, однак процедура визначення розміру такої договірної ціни не є за своєю правовою природою істотним порушенням договірних зобов'язань, що за приписами ч.2 ст.651 зумовлює розірвання договору.

Таким чином, вимога прокурора про розірвання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 06.07.2012 №64/12, є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.

Наразі, суд зауважує на тому, що у подальшому, зокрема, у межах розгляду даного господарського спору, а саме 22.12.2014 Товариством з обмеженою відповідальністю «Маріїнський двір» платіжним дорученням №1 від 22.12.2014 сплачено 2 625 745,31 грн. на виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу нежилих приміщень №64/12 від 06.07.2012 року, тобто сплачено грошові кошти у розмірі ціни об'єкту приватизації, визначеної позивачем з врахуванням вартості невід'ємних поліпшень.

Стосовно заявленої прокурором вимоги про стягнення з відповідача за первісним позовом неустойки у розмірі 944 376,00 грн. суд відзначає наступне.

За приписами ч. 1 ст. 613 Цивільного кодексу України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку.

Із матеріалів справи вбачається, що листом від 21.11.2012 року вх.№31564 у порядку статті 188 Господарського кодексу України Товариство звернулося до Головного управління комунальної власності м. Києва із пропозицією щодо внесення змін до Договору.

У свою чергу, листом № 042/10/10-15736 від 04.12.2012 Товариству відмовлено у внесенні змін до Договору з огляду на відсутність належних доказів на підтвердження факту здійснення невід'ємних поліпшень придбаного нерухомого майна.

Відповідно до ч. 4 ст. 612 Цивільного кодексу України прострочення боржника не настає, якщо зобов'язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Оскільки судом встановлено, що Департамент комунальної власності м. Києва не виконав своє зобов'язання передбачене нормами цивільного законодавства у частині визначення ціни купівлі-продажу об'єкта та відмовився це зробити після звернення Товариства із відповідною пропозицією, тому й відсутні підстави для покладення відповідальності у вигляді сплати неустойки саме на Товариство з обмеженою відповідальністю «Маріїнській Двір».

З системного аналізу вищевикладеного, про відсутність підстав для задоволення позовних вимог Заступника прокурора Печерського району міста Києва в інтересах держави в особі Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та у задоволенні такого позову слід відмовити..

Щодо зустрічних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Маріїнський Двір» про внесення змін до Договору суд відзначає таке.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Як встановлено судом, Головне управління комунальної власності м. Києва порушило свої зобов'язання щодо встановлення ціни об'єкту приватизації у спосіб та порядок встановлений нормативно-правовими актами, внаслідок чого порушило права та інтереси товариства, неправомірно поклавши на останнього обов'язок сплачувати ціну визначену із порушеннями вимог законодавства.

Статтею 181 Господарського кодексу України визначено загальний порядок укладання господарських договорів, відповідно до якого господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Частиною 4 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду (ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України).

Таким чином, судом встановлено, що на виконання положень статей 181 та 188 Товариство на адресу відповідача за зустрічним позовом направило пропозиції щодо внесення змін до Договору в частині визначення ціни об'єкту приватизації з метою врахування вартості здійснених невід'ємних поліпшень нежитлового будинку загальною площею 239,70 кв.м, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Грушевського Михайла, 3, літ. "Ф".

З огляду на вище викладене, суд, визнає вимогу позивача за зустрічною позовною заявою такою, що підлягає задоволенню. Такого висновку суд дійшов, спираючись на вище встановлені обставини, зокрема, наявність порушення Головним управлінням комунальної власності м. Києва своїх зобов'язань щодо встановлення ціни об'єкту приватизації та дотримання Товариством процедури досудового внесення змін до договорів, передбачене статтею 188 Господарського кодексу України та статтею 651 Цивільного кодексу України.

Стосовно розподілу судових витрат суд відзначає наступне.

Частиною 3 статті 49 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судовий збір, від сплати якого позивач у встановленому порядку звільнений, стягується з відповідача в доход бюджету пропорційно розміру задоволених вимог, якщо відповідач не звільнений від сплати судового збору.

Згідно з п. 4.6 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України" №7 від 21.02.2013 р. приймаючи рішення зі справи, провадження в якій порушено за заявою прокурора, господарський суд у разі повного або часткового задоволення позову (скарги) стягує судовий збір з відповідача (повністю або пропорційно задоволеним вимогам), якщо він не звільнений від сплати судового збору; у разі ж повної або часткової відмови в позові судовий збір стягується з визначеного прокурором позивача (так само повністю або пропорційно задоволеним вимогам), за винятком випадків, коли останнього звільнено від сплати судового збору та коли позивачем у справі є сам прокурор. Стягнення відповідних сум судового збору здійснюється в доход державного бюджету України.

З урахуванням того, що судом у задоволенні позовних вимог Заступника прокурора Печерського району міста Києва відмовлено, а Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не звільнений від сплати судового збору у визначеному законом порядку, відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати в цій частині покладаються на позивача за первісним позовом.

Крім того, судові витрати за подання зустрічного позову покладаються на Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), оскільки спір виник з його вини.

На підставі викладеного та керуючись статтями 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні первісного позову Заступника прокурора Печерського району міста Києва в інтересах держави в особі Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" про розірвання договору купівлі-продажу нежилих приміщень, укладений 06.07.2012 між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" та про стягнення з відповідача на користь позивача неустойки за невиконання умов Договору в розмірі 944376,00 грн. - відмовити повністю.

Зустрічні позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про внесення змін до договору - задовольнити повністю.

Внести зміни до пунктів 2.1., 2.3. Договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №64/12, укладеного між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" від 06.07.2012, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шафаренко Ж.Ю. та зареєстрованого в реєстрі правочинів за № 5087588, виклавши їх у наступній редакції:

" 2.1. Сторони погодили, що сума у розмірі 2 096 134, 69 (два мільйони дев'яносто шість тисяч сто тридцять чотири) гривень 69 копійок в тому числі податок на додану вартість у розмірі 349 355 (триста сорок дев'ять тисяч триста п'ятдесят п'ять) гривень 78 копійок від ціни продажу Об'єкту вважається сплаченою Покупцем на дату цього Договору.

Покупець зобов'язаний внести за придбаний Об'єкт приватизації 2 625 745 (два мільйони шістсот двадцять п'ять тисяч сімсот сорок п'ять) гривень 31 копійок, в тому числі, податок на додану вартість 437 624 (чотириста тридцять сім тисяч шістсот двадцять чотири) гривень 21 копійок, протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору."

" 2.3. Розрахунки за Об'єкт приватизації здійснюються таким чином:

- власні кошти Покупця в сумі 2 625 745 гривень 31 коп. перераховуються з рахунку Покупця №0703 в ПАТ "ОТП Банк", код банку: 300528 код: 37175031 на рахунок Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №1052 в Головному Управлінні Державної казначейської служби України у м. Києві, код банку 820019, код: 19020407".

Стягнути з Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10; ідентифікаційний код 19020407) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріїнський двір" (03186, м. Київ, пр. Повітрофлотський, 38; ідентифікаційний код 37175031) судовий збір у розмірі 1 147 (одна тисяча сто сорок сім) гривень 00 копійок та витрати за проведення судової експертизи у розмірі 8 243 (вісім тисяч двісті сорок три) гривні 20 копійок.

Стягнути з Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10; ідентифікаційний код 19020407) у дохід Державного бюджету України судовий збір у розмірі 20 497 (двадцять тисяч чотириста дев'яносто сім) гривень 02 копійки.

Рішення постановлено у нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частину у судовому засіданні 23.12.2014 року.

Повний текст рішення буде складено протягом п'яти днів з дня проголошення вступної та резолютивної частини рішення.

Наказ видати відповідно до статті 116 Господарського процесуального кодексу України, після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено

та підписано 29.12.2014 року

Суддя К.В. Полякова