ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" грудня 2014 р.
Справа № 908/3450/14

Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Горбачова Л.П., суддя
Барбашова С.В. , суддя Істоміна О.А.,

при секретарі Сіренко К.О.

за участю представників:

позивача - не з'явився,

відповідача - Зайцевої О.О. (дов.№05/2455
від 13.11.2014р.),

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу ПАТ "Приазовкурорт"
(вх.№3861З/3) на рішення господарського
суду Запорізької області від 13.10.2014
року по справі №908/3450/14

за позовом Бердянської міської ради,
м.Бердянськ,

до Приватного акціонерного товариства
"Приазовкурорт", м.Бердянськ,

про внесення змін до договору оренди
земельної ділянки, -

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду
Запорізької області від 13.10.2014 року
(суддя Алейникова Т.Г.) позовні вимоги
Бердянської міської ради, м. Бердянськ
до Приватного акціонерного товариства
"Приазовкурорт", м. Бердянськ про
внесення змін до договору оренди
земельної ділянки від 17.01.2004 р.
задоволено. Внесено зміни до договору
оренди землі укладеного між
Бердянською міською радою та Приватним
акціонерним товариством
„Приазовкурорт" від 17.01.2004р.,
зареєстрованого у Бердянському
районному відділі Запорізької
регіональної філії ДП „Центр ДЗК при
Держкомземі України" 23.01.2004 р. за № 2533
наступного змісту: В пункті розділу 3
Договору „Орендна плата" замість слів
„у розмірі 1% (одного відсотка) від її
нормативної грошової оцінки" читати:
„у розмірі 3% (трьох відсотків) від її
нормативної грошової оцінки" і далі
читати за текстом. Доповнено Договір
Розділом „Інші права та обов'язки
сторін" Договору наступного змісту:
„Розмір річної орендної плати за
земельну ділянку є несталим. У разі
зміни річної орендної плати за
земельну ділянку відповідно до вимог
чинного законодавства, розмір орендної
плати земельної ділянки
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього Договору." Стягнуто
з Приватного акціонерного товариства
"Приазовкурорт" (71100, м.Бердянськ,
Запорізької області,
вул.Котляревського/Волкова,12/24, ) на користь Бердянської
міської ради (71112, м. Бердянськ,
Запорізька область, пл. І Бердянської
ради, 2, , р/р 0011 у
ГУДКУ у Запорізькій області., МФО 813015,
код платежу 24060300) - 1218 (одна тисяча
двісті тридцять чотири) грн. 04 коп. -
судового збору.

Відповідач з рішенням суду першої
інстанції не погодився та звернувся до
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій просить
скасувати рішення господарського суду
Запорізької області від 13.10.2014 року у
справі №908/3450/14 та прийняти нове
рішення, яким відмовити позивачу в
задоволенні позовних вимог про
внесення до договору оренди Розділу
„Інші права та обов'язки сторін"
Договору наступного змісту: „Розмір
річної орендної плати за земельну
ділянку є несталим. У разі зміни річної
орендної плати за земельну ділянку
відповідно до вимог чинного
законодавства, розмір орендної плати
земельної ділянки змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
Договору." та не стягувати з
відповідача судові витрати, понесені
позивачем при подачі позовної заяви до
господарського суду Запорізької
області.

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 19.11.2014р.
прийнято апеляційну скаргу до
провадження. Розгляд апеляційної
скарги призначено на "17" грудня 2014 р. о
10:00 год. у складі колегії суддів:
головуючий суддя Горбачова Л.П., судді:
Істоміна О.А., Тарасова І.В.

Розпорядженням секретаря судової
палати №3 від 17.12.2014р. у зв'язку з
хворобою судді Тарасової І.В. для
розгляду справи сформовано колегію
суддів у складі: головуючий суддя
Горбачова Л.П., судді: Барбашова С.В.,
Істоміна О.А.

Представник апелянта у судовому
засіданні 17.12.2014р. вимоги апеляційної
скарги підтримала у повному обсязі.

Представник позивача у судове
засідання не з'явився, хоча належним
чином був повідомлений про час та місце
розгляду справи, що підтверджується
повідомленням про вручення поштового
відправлення. Заявою від 10.12.2014р. просив
суд

Дослідивши матеріали справи, а також
викладені в апеляційній скарзі доводи
апелянта, заслухавши у судовому
засіданні пояснення відповідача,
перевіривши правильність застосування
господарським судом першої інстанції
норм матеріального і процесуального
права в межах вимог, передбачених ст.101
ГПК України, а також повноту
встановлення обставин справи та
відповідність їх наданим доказам,
колегія суддів встановила наступне.

17.01.2004р. між Бердянською міською радою
та ЗАТ "Приазовкурорт" було укладено
договір оренди землі, яка знаходиться у
м. Бердянськ по бульв. Тінистому, 16,
площею 2,476 га.

Договір був зареєстрований у
державному реєстрі земель 23.01.2004р. за
№2533.

Термін дії договору згідно з розділом 2
Договору установлювався до 01.12.2028 р.

Відповідно до розділу 3 Договору
орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі у розмірі 1% (одного
відсотку) від її нормативної грошової
оцінки. Розмір орендної плати
переглядається, зокрема, у випадках,
передбачених законом.

Законами України "Про Державний бюджет
України на 2008рік" та "Про внесення змін
до деяких законодавчих актів України"
від 03.06.2008р. № 309-VI було внесено зміни до
ч.ч. 4, 5 ст.21 Закону України "Про оренду
землі" в частині встановлення розміру
орендної плати за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності та визначено
мінімальний розмір орендної плати за
землі державної та комунальної
власності на рівні трикратного розміру
земельного податку. Так, відповідно до
ст. 7 Закону України „Про плату за
землю" ставки земельного податку з
земель, грошову оцінку яких
встановлено, встановлюються у розмірі
одного відсотка від їх грошової оцінки.

Відповідно до ч.1 ст.21 ЗУ "Про оренду
землі" орендна плата за землю - це
платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою.

Законом України "Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України у
зв'язку з прийняття Податкового
кодексу України" від 02.12.2010р. №2756-VI
внесено зміни до ст.21 ЗУ "Про оренду
землі", у зв'язку з чим, частина 2 цієї
статті викладена у такій редакції:
"Розмір, форма і строки внесення
орендної плати за землю встановлюються
за згодою сторін у договорі оренди
(крім строків внесення орендної плати
за земельні ділянки державної та
комунальної власності, які
встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України)".

Статтею 288 Податкового кодексу України
встановлено, що розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою:
- для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом; - для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом.

У відповідності до ст.274 Податкового
кодексу України ставка податку за
земельні ділянки, нормативну грошову
оцінку яких проведено, встановлюється
у розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки.

Статтею 1 Закону України "Про оренду
землі" орендою землі є засноване на
договорі строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для проведення
підприємницької та інших видів
діяльності.

Відповідно до ст.632 ЦК України ціна в
договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У випадках,
установлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Статтею 2 Закону України "Про плату за
землю" встановлено, що використання
землі в Україні є платним. Плата за
землю справляється у вигляді
земельного податку або орендної плати,
що визначається залежно від грошової
оцінки земель. Розміри податку за
земельні ділянки, грошову оцінку яких
не встановлено, визначаються до її
встановлення в порядку, визначеному
цим законом. За земельні ділянки,
надані в оренду, справляється орендна
плата.

Відповідно до ст. 188 Господарського
кодексу України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено
або розірвано, договір вважається
зміненим або розірваним з дня набрання
чинності даним рішенням, якщо іншого
строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

Згідно з ч.1. ст.651 ЦК України
передбачено, що зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Договір може
бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом (ч.2
статті 651 ЦК України). Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору (ч.3 статті651 ЦК
України).

Відповідно до ст. 652 ЦК України
допускається зміна або розірвання
договору у зв'язку з істотною зміною
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
не випливає із суті зобов'язання. Якщо
сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов: 1) в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися; 3) виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок
істотної зміни обставин суд, на вимогу
будь - якої із сторін, визначає наслідки
розірвання договору виходячи з
необхідності справедливого розподілу
між сторонами витрат, понесених ними у
зв'язку з виконанням цього договору.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення такої згоди спір
вирішується в судовому порядку.

Відповідно до п.2.19 постанови Пленуму
Вищого господарського суду України №6
від 17.05.2011 року "Про деякі питання
практики розгляду справ у спорах, що
виникають із земельних відносин",
статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку. Оскільки орендна
плата за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати може бути підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору. При
цьому надсилання відповідачеві
пропозицій щодо внесення змін до
договору оренди є правом, а не
обов'язком позивача, тому недотримання
останнім вимог частини другої статті 188
Господарського кодексу України щодо
надсилання іншій стороні пропозицій
про зміну умов договору не позбавляє
його права звернутися до
господарського суду з позовом про
зміну умов договору за наявності спору
(тобто за відсутності згоди
відповідача на зміну умов договору).

Таким чином, за відсутності згоди
(домовленості) сторін про зміну умов
договору він може бути змінений на
вимогу однієї із сторін за рішенням
суду лише за наявності підстав,
передбачених договором або законом.

Листом від 25.03.2008 р. №471 фінансовим
управлінням виконавчого комітету
Бердянської міської ради
запропоновано ЗАТ "Приазовкурорт"
укласти додаткові угоди до діючих
договорів оренди землі у частині зміни
розміру орендної плати за землю (а.с.23).

ЗАТ "Приазовкурорт" листом від 03.04.2008р.
№ 08/379 повідомило фінансове управління
виконкому про відсутність підстав для
укладання додаткових угод до договорів
оренди земельних ділянок щодо
підвищення ставок орендної плати в три
рази (а.с.24).

Листом від 16.06.2008р. №907 позивачем
запропоновано відповідачу укласти
додаткові угоди до діючих договорів
оренди землі у частині зміни розміру
орендної плати за землю (а.с.25).

ЗАТ "Приазовкурорт" листом від 24.06.2008р.
№08/741 повідомило фінансове управління
виконкому, що законодавство про
підвищення орендних ставок за землю не
може мати для них зворотної дії.
Просило не наполягати на укладенні
додаткових угод до договорів оренди на
2008 рік (а.с.23).

Приписами ст.93 Земельного кодексу
України та ст.1 Закону України «Про
оренду землі» визначено, що право
оренди земельної ділянки - це засноване
на договорі строкове платне володіння
та користування земельною ділянкою,
необхідною орендарю для ведення
підприємницької та іншої діяльності.

За змістом ч.1 ст.124 Земельного кодексу
України передача в оренду земельних
ділянок, що перебувають у державній або
комунальній власності, здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування згідно з їх
повноваженнями, визначеними статтею 122
цього Кодексу, чи договору
купівлі-продажу права оренди земельної
ділянки (у разі продажу права оренди)
шляхом укладення договору оренди
земельної ділянки чи договору
купівлі-продажу права оренди земельної
ділянки.

Згідно ч.1 ст.210 Цивільного кодексу
України правочин підлягає державній
реєстрації лише у випадках,
встановлених законом. Такий правочин є
вчиненим з моменту його державної
реєстрації.

Статтею 18 Закону України "Про оренду
землі" встановлено, що договір оренди
землі набирає чинності після його
державної реєстрації.

Пунктом 5 рішення Бердянської міської
ради від 11.12.2008р. №9 "Про затвердження
Переліку розмірів орендної плати за
землю в м.Бердянськ" зазначено:
"Орендарям земельних ділянок м.
Бердянська, розмір орендної плати яких
не відповідає вимогам Закону України
"Про внесення змін до деяких
законодавчих актів" від 03.06.2008р. №309-VI,
тобто менший трикратного земельного
податку, до 01.01.2009 року укласти
додаткові угоди до договорів оренди
землі щодо приведення розміру орендної
плати за землю до вимог Закону".

В ході судового розгляду справи, було
з'ясовано, що відповідач погоджується з
внесенням змін до договору про зміну
розміру орендної плати, а саме: річної
орендної плати за земельну ділянку у
розмірі 3% від нормативної грошової
оцінки. Також зазначив, що додаткові
угоди із зазначенням в них розміру
орендної плати 3% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки не
зареєстровані не з вини відповідача,
посилаючись на те, що в матеріалах
справи міститься постанова
Запорізького окружного
адміністративного суду по справі
№808/7165/13-а від 03.10.2013р., якою зобов'язано
Управління Держземагентства у
Бердянському районі Запорізької
області розглянути (вирішити по суті)
документи надані ПрАТ «Приазовкурорт»
стосовно реєстрації земельних ділянок
у Державному земельному кадастрі з
урахуванням всіх змін у
правовстановлюючих (землевпорядних)
документах щодо їх використання
(а.с.102-а.с.112).

Відповідачем здійснено дії щодо
реєстрації додаткових угод із
зазначенням в них розміру орендної
плати 3% від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки.

Отже, оскільки сторонами в договорі
оренди земельної ділянки передбачено
можливість зміни розміру орендної
плати, а орендна плата за земельні
ділянки державної та комунальної
власності є регульованою ціною, то
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати є підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору.

Враховуючи викладені обставини, суд
першої інстанції обґрунтовано
задовольнив позовні вимоги
Бердянської міської ради про внесення
змін до договору, а саме: орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі у
розмірі 3% від її нормативної грошової
оцінки.

Щодо задоволення позовних вимог в
частині внесення змін до договору про
подальше внесення змін щодо розміру
орендної плати без оформлення
додаткових угод в односторонньому
порядку, то колегія суддів не
погоджується з таким висновком суду
першої інстанції, оскільки зазначені
зміни внесені в порушення прав
відповідача та з недотриманням вимог
частини 1 статті 651, 654 Цивільного
кодексу України, статей 21, 30 Закону
України «Про оренду землі», п.4 ст.179
Господарського кодексу України, змісту
Типового договору оренди землі,
затвердженого Постановою Кабінету
Міністрів України від 03.03.2004р. №220.

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу
України зміни до договору повинні
вчинятися у тій самій формі, яка
визначена для договорів певного виду
чинним на час погодження сторонами
умов правочину законодавством.

Таким чином, зміни в односторонньому
порядку з боку позивача порушують
права орендаря (відповідач), оскільки
договір є двостороннім, що породжує
права і обов'язки як для орендаря, так і
для орендодавця.

Враховуючи викладене, апеляційний
господарський суд приходить до
висновку про необґрунтованість
позовних вимог в частині доповнення
договору розділом наступного змісту:
„Розмір річної орендної плати за
земельну ділянку є несталим. У разі
зміни річної орендної плати за
земельну ділянку відповідно до вимог
чинного законодавства, розмір орендної
плати земельної ділянки
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього Договору."

Відповідно до вимог ст. 32
Господарського процесуального кодексу
України: доказами у справі є будь-які
фактичні дані, на підставі яких
господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень.

Згідно ч. 1 ст. 43 ГПК України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному та
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

На підставі викладеного, колегія
суддів дійшла висновку, що рішення
господарського суду Запорізької
області 13.10.2014 року по справі №908/3450/14
прийнято при неповному з'ясуванні
обставин, що мають значення для справи,
а тому оскаржуваний судовий акт
підлягає частковому скасуванню, а
апеляційна скарга - частковому
задоволенню.

Керуючись ст.ст.85, 99, 101, п.2 ст.103, п.1 ч.1
ст.104, ст.105 ГПК України, колегія суддів
Харківського апеляційного
господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити
частково.

Рішення господарського суду
Запорізької області від 13.10.2014 року по
справі №908/3450/14 скасувати в частині
абзацу 4 резолютивної частини рішення
та прийняти нове рішення, яким в цій
частині відмовити.

Стягнути з Бердянської міської ради
(71112, м. Бердянськ, Запорізька область,
пл.1 Бердянської ради, 2, ,
р/р 0011 у ГУДКУ у Запорізькій
області, МФО 813015, код платежу 24060300) на
користь Приватного акціонерного
товариства "Приазовкурорт" (71100,
м.Бердянськ, Запорізької області, вул.
Котляревського/Волкова, 12/24, ) - 609 грн. судового збору за розгляд
апеляційної скарги.

Доручити господарському суду
Запорізької області видати
відповідний наказ.

Повний текст постанови складений та
підписаний 19.12.2014 року.

Головуючий суддя
Горбачова Л.П.

Суддя
Барбашова С.В.

Суддя
Істоміна О.А.