ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"09" грудня 2014 р.Справа № 916/3286/14

За позовом Національного університету
„Одеська юридична академія"

до Товариства з обмеженою
відповідальністю навчально -
виробничий центр „Академія ювелірного
мистецтва"

та до Регіонального відділення Фонду
державного майна України по Одеській
області

про стягнення 16364,53 грн. та розірвання
договору.

Суддя
Демешин О. А.

Представники:

від позивача: Ліпська О.С.-довіреність

від відповідача 1: Зеленков С.Л.
-директор, Горовий А.О., Зеленков К.Л. за
довіреностями

від відповідача 2: Десяткова Н.А. -
довіреність

СУТЬ СПОРУ: Національний університет
„Одеська юридична академія" (далі -
позивач) звернувся до суд з позовом до
Товариства з обмеженою
відповідальністю Навчально -
виробничий центр „Академія ювелірного
мистецтва" (далі відповідач 1) про
стягнення 16364,53грн. та розірвання
договору оренди державного нерухомого
майна № 61 від 29.10.2009 року.

11.09.2014 року суд залучив до участі
у справі в якості третьої особи на
стороні позивача, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору
Регіональне відділення Фонду
державного майна України по Одеській
області.

13.10.2014 року суд залучив
Регіональне відділення Фонду
державного майна України по Одеській
області до участі у справі, в якості
іншого відповідача.

Відповідач 1 - ТОВ НВЦ „Академія
ювелірного мистецтва" позов не визнав,
з підстав, викладених у відзиві на
позов від 02.09.2014 року та письмових
поясненнях від 30.09.2014 року.

Відповідач 2 - РВФДМ України по
Одеській області у відзиві на позов від
14.11.2014 року підтримав позицію
відповідача 1 та просить суд у
задоволені позову відмовити.

В С Т А Н О В И В :

29.10.2009 року між відповідачем 2 -
Регіональним відділенням Фонду
державного майна України по Одеській
області (орендодавець) та відповідачем
1 - ТОВ НВЦ „Академія ювелірного
мистецтва" було укладено Договір
оренди державного нерухомого майна.

Згідно умов п.1.1, п.1.2, п. 1.3., та п. 5.1
договору оренди нерухомого майна, що
належить до державної власності від
29.10.2009 року № 0, зі змінами від
01.03.2013 року, укладеного з Регіональним
відділенням Фонду державного майна
України по Одеській області, Орендар,
прийняв у строкове платне почасове
користування державне нерухоме майно
загальною площею 242, 5 кв.м., за адресою:
вул. Млинова, буд. 24, корпус А, під
розміщення закладу освіти (чотири
години на частину площі 91,7 кв. м. та три
години на частину площі - 81,6 кв.м.
кожного дня з 9.00 до 14.00, крім суботи та
неділі 10 місяців на рік з 01 вересня по 30
червня щорічно, тобто 21 робочий день на
місяць, решта приміщень постійна
оренда у кількості 69,2 кв.м.)

В обґрунтування наявності боргу у
відповідача 1 - ТОВ НВЦ „Академія
ювелірного мистецтва" в розмірі 16364,53
грн. та в якості підстав для розірвання
договору оренди державного нерухомого
майна № 61 від 29.10.2009 року позивач
посилається на те, що відповідно до
наказу Фонду державного майна України
№ 842 від 6 червня 2011 року „Про
затвердження Порядку затвердження
Фондом державного майна України, його
регіональними відділеннями та
представництвами розміру плати за
оренду державного майна" розрахунок
плати за оренду нерухомого (будівлі,
споруди, приміщення) та іншого окремого
індивідуально визначеного майна
подається орендарем у складі пакета
документів, визначеного Переліком
документів, які подаються орендарем
орендодавцеві для укладення договору
оренди майна, що належить до державної
власності, затвердженого наказом Фонду
державного майна України від 14
листопада 2005 р. N 2975 та зареєстрованого
в Міністерстві юстиції України 16 січня
2006 р. за N 29/11903.

Відповідно до п. 4 наказу Фонду
державного майна України № 1765 від 22.08.
2000 року „Щодо роз'яснень і
рекомендацій до Методики розрахунку і
порядку використання плати за оренду
державного майна" погодинна орендна
плата визначається під час укладання
договорів оренди у разі, коли термін
оренди є некратним добі і
розраховується шляхом ділення
відповідної добової орендної плати на
кількість годин роботи об'єкта оренди
(доступу до об'єкта оренди) протягом
доби відповідно до встановленого
режиму користування орендованим
майном.

Згідно розпоряджень директора Вищого
професійного училища сфери послуг
Національного університету „Одеська
юридична академія" „Про режим роботи
ОВПУ сфери послуг НУ „ОЮА" на 2012-2013 та
2013-2014 навчальні роки" від 03.09.2013 №18, від
02.09.2013 №16 та розпоряджень директора
Вищого професійного училища сфери
послуг Національного університету
„Одеська юридична академія" „Про
посилення відповідальності
працівників училища по збереженню
матеріальних коштовностей" від 03.09.2013
№19 та від 02.09.2013 №17, режим роботи
Училища на 2012-2013 та 2013-2014 навчальні роки
становить з 8.00 годин до 18.00 годин, тобто
10 годин на добу (доступу до об'єкту
оренди) та відповідно до Розкладів
занять теоритичного та виробничого
навчання Училища застосовано робочий
тиждень з понеділка до п'ятниці.

Отже, позивач зазначає, що згідно з
вищевказаних розпоряджень режим
роботи Училища на 2012-2013 та 2013-2014
навчальні роки з 8.00 годин до 18.00 годин,
тобто 10 годин на добу, тоді як при
розрахунку погодинної орендної плати
Орендарем за перший місяць погодинної
орендної плати застосовувався режим
роботи Училища у кількості 24 годин на
добу та п'ятиденного робочого тижня.
При цьому, розрахунок орендної плати за
перший (базовий) місяць, який поданий та
підписаний Орендарем, зроблений
виходячи з режиму роботи Училища на
протязі 12-ти годин роботи на добу та
п'ятиденного робочого тижня.

З наведеного позивач робить висновок,
що в результаті застосування невірного
розрахунку режиму роботи училища
виходячи з 12-ти годинного робочого дня,
замість 10-ти годинного робочого дня,
погодинна орендна плата за перший
(базовий) місяць оренди, розрахована
Орендарем у розмірі 2714,85 грн., замість
належної 3033,8 грн., що призвело до того,
що Балансоутримувачем - Національним
університетом „Одеська юридична
академія" недоотримано від Орендаря
орендної плати за період 01.03.2013 року по
31.03.2014 року на суму 3228,67 грн.

Крім того, позивач вважає, що за період
з 01.05.2012 по 01.03.2013 року Орендарем
цілодобово, а не почасово
використовувалося приміщення,
загальною площею 70,3 кв.м., під кабінет
директора, кабінет майстрів навчання
та підсобне приміщення, в яких
розташовано власне майно, про що також
викладено в попередньому акті ревізії
від 19.07.2012 року № 810-16/27. Однак, зміни до
вказаного договору оренди були внесені
з березня 2013 року.

У зв'язку з чим, на думку позивача, ним
недоотримано орендної плати на суму
7915,02грн.

Також, як стверджує позивач,
відповідно до п. 5. 11. договору Орендар
зобов'язаний здійснювати витрати,
пов'язані з утриманням орендованого
майна. Так, протягом 15 робочих днів
після підписання Договору з
Балансоутримувачем (Національним
університетом „Одеська юридична
академія") орендованого майна мав бути
укладений договір про відшкодування
витрат Балансоутримувача на утримання
орендованого майна та надання
комунальних послуг Орендарю.

Позивач також вважає, що Орендарем не в
повному обсязі враховані видатки на
утримання Об'єкту оренди в період з
01.05.2012р. по 01.04.2014р. і просить їх стягнути
з відповідача в розмірі 5220,84 гривень.

Враховуючи зазначене, позивач просить
стягнути з відповідача загальну
заборгованість перед
Балансотримувачем в розмірі 16364,53грн. (
3228, 67 грн. + 7915.02 грн. + 5220.84грн. = 16 364, 53
грн.)

Посилаючись на порушення суттєвих умов
договору позивач також просить суд
розірвати договір оренди державного
нерухомого майна № 61 від 29.10.2009
року.

Відповідач 1) позов не визнав, вказавши,
що Договір укладений між сторонами ним
виконується повністю, тому підстав для
перерахунку суми орендної плати
відповідач 1) не вбачає, як і підстав для
розірвання договору.

Відповідач 2) позов не визнав,
зазначивши, що орендна плата за
договором оренди від 29.10.2009 (згідно
розрахунку орендної плати від 01.03.2013)
розрахована відповідно до вимог
Методики з урахуванням звернення
орендаря (погодинно згідно наданого
графіку) та узгоджена з
Балансоутримувачем, у тому числі у
частині встановленого доступу до
об'єкта оренди та режиму користування
орендованим майном.

Заслухавши пояснення сторін надані під
час розгляду справи та дослідивши
матеріали справи, суд вважає, що у
задоволенні позову слід відмовити,
виходячи з наступного:

Однією із загальних засад цивільного
законодавства України є свобода
договору, відповідно ст. 3 ЦК України.

Згідно п. 1, ч. 2 ст. 11 ЦК України
підставами виникнення цивільних прав
та обов'язків, зокрема, є договори та
інші правочини.

Ч. 1 ст. 13 ЦК України передбачено, що
цивільні права особа здійснює у межах,
наданих їй договором або актами
цивільного законодавства.

В той же час, ч. 1, 2 ст. 14 ЦК України
встановлено, що цивільні обов'язки
виконуються у межах, встановлених
договором або актом цивільного
законодавства. Особа не може бути
примушена до дій, вчинення яких не є
обов'язковим для неї.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України Договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Згідно ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в
договорі можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства і врегулювати свої
відносини на власний розсуд.

Ст. 627 ЦК України встановлено, що
відповідно до статті 6 цього Кодексу
сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості.

Відповідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст
договору становлять умови (пункти),
визначені на розсуд сторін і погоджені
ними, та умови, які є обов'язковими
відповідно до актів цивільного
законодавства.

Договір є обов'язковим для виконання
сторонами, відповідно до ст. 629 ЦК
України.

Аналогічні положення містить і ГК
України.

Відповідно ч. 2 ст. 67 ГК України
підприємства вільні у виборі предмета
договору, визначенні зобов'язань, інших
умов господарських взаємовідносин, що
не суперечать законодавству України.

Відповідно до положень ст.759 Цивільного
кодексу України за договором найму
(оренди) наймодавець передає або
зобов'язується передати наймачеві
майно у користування за плату на певний
строк. Законом можуть бути передбачені
особливості укладення та виконання
договору найму (оренди).

Частиною першою ст. 526 ЦК України
передбачено, що зобов'язання має
виконуватися, належним чином
відповідно до умов договору та вимог
цього кодексу, інших актів цивільного
законодавства, а за відсутності таких
умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться. Одностороння
відмова від виконання зобов'язання не і
допускається.

К зазначалось вище, 29.10.2009р. між
регіональним відділенням Фонду
державного майна України по Одеській
області та ТОВ Навчально-виробничий
центр „Академія ювелірного мистецтва"
було укладено Договір оренди
нерухомого майна (обліковий №0),
що належить до Державної власності, за
яким Орендодавець - регіональне
відділення Фонду державного майна
України по Одеській області - передає, а
орендар - ТОВ Навчально-виробничий
центр „Академія ювелірного мистецтва"
- приймає у строкове платне почасове
користування державне нерухоме майно,
а саме: частину не житлових приміщень
другого та третього поверхів,
загальною площею 242,5 кв.м. що розміщені
за адресою: м. Одесса вул. Мельніцька.
24а, та перебувають на балансі
Державного професійно-технічного
закладу „Одеське вище професійне
училище сфери послуг", строком на один
рік одинадцять місяців.

Додатковим договором про внесення змін
до даного договору від 01.01.2012р.
Балансоутримувачем орендованого майна
було визначено Національний
університет „Одеська юридична
академія», а договором від 10.11.2014р.
термін дії договору оренди було
продовжено до 29.10.2015р. включно.

З матеріалів справи вбачається,
що Товариством з обмеженою
відповідальністю навчально -
виробничий центр „Академія ювелірного
мистецтва" (Відповідач 1 по справі)
умови Договору виконуються у повному
обсязі та своєчасно.

Так, Згідно п. 3.1. зазначеного Договору
визначено, що орендна плата
визначається на підставі Методики
розрахунку орендної плати,
затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від 04.10.1995р. № 786 (зі
змінами) та становить без урахування
ПДВ за базовий місяць 698,00 грн.
Додатковим договором про внесення змін
до даного договору від 01.03.2013р. за
базовий місяць розрахунку грудень 2012р.
орендна плата збільшена до 2714, 85 грн.

У відповідності до вимог ст. 19 Закону
України „Про оренду державною та
комунальною майна" Методика розрахунку
орендної плати та пропорції її
розподілу для об'єктів, що перебувають
у державній власності, визначаються
Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до Методики розрахунку
орендної плати за державне майно та
пропорції її розподілу, затвердженої
Постановою Кабінету Міністрів України
від 04.10.1995 №786 ( зі змінами та
доповненнями) та згідно з п.4 Роз'яснень
і рекомендацій до Методики,
затверджених наказом ФДМУ від 22.08.2000
№1765:

добова орендна плата розраховується
шляхом ділення відповідної місячної
орендної плати, визначеної за цією
Методикою, на кількість діб роботи
об'єкта оренди (доступу до об'єкта
оренди) протягом цього місяця
відповідно до встановленого режиму
користування орендованим майном;

погодинна орендна плата визначається
під час укладання договору оренди і
розраховується шляхом ділення
відповідної добової орендної плати на
кількість годин роботи об'єкта оренди
(доступу до об'єкта оренди) протягом
доби відповідно до встановленої о
режиму користування орендованим
майном.

Відповідно умов договору оренди від
29.10.2009 майно передано в оренду з метою
розміщення приватного навчального
закладу (згідно наданого графіку),
орендна ставка за використання майна
згідно Методики становить 10%.

Отже, Орендна плата за договором оренди
від 29.10.2009 (згідно розрахунку орендної
плати від 01.03.2013) розрахована
відповідно до вимог Методики з
урахуванням звернення орендаря
(погодинно згідно наданого графіку) та
узгоджена з Балансоутримувачем
(позивачем) у тому числі у частині
встановленого доступу до об'єкта
оренди та режиму користування
орендованим майном.

Крім того, орендна плата за договором
оренди від 29.10.2009, сплачується
орендарем у відповідності до умов
договору оренди - своєчасно та у
повному обсязі. Позивачем не заявлено
вимоги про стягнення боргу по орендній
платі, на підставі діючих умов
договору. При цьому, позивач
безпідставно вважає, що з відповідача
слід стягнути донараховану суму
орендної плати, в порушення умов,
укладеного між відповідачами
вищевказаного договору оренди.

Тобто, за діючим договором, підписаним
сторонами на визначених в ньому умовах,
заборгованості у відповідача перед
позивачем - не існує. У спірному
Договорі оренди, в якому позивач не є
стороною (ні Орендодавцем, ні
Орендарем), умови погоджено як
сторонами так і позивачем. Договір є
дійсним, його умови ніким не
оспорюються і він є обов'язковим до
виконання відповідно до вимог ст.526 ЦК
України.

За таких обставин, суд вважає, що у
задоволенні позовних вимог в частині
стягнення з відповідача донарахованої
орендної плати в розмірі 11143,62грн. (3228,
67 грн. + 7915.02 грн.) слід відмовити.

Також, не підлягають задоволенню
позовні вимоги про стягнення з
відповідача 5220,84грн. видатків на
утримання об'єкту оренди, оскільки
доданим до матеріалів справи Договором
про відшкодування витрат
балансоутримувача на утримання
орендованого нерухомого майна та
надання комунальних поваг орендарю від
01.01.2011р. не передбачено вартості таких
витрат. Навпаки, як встановлено абзацом
третім пункту 2.1.1. цього Договору -
розмір плати за обслуговування і
ремонт будівлі, прибудинкової
території, утримання допоміжних
приміщень будівлі залежить від складу
робіт і послуг, які надаються
балансоутримувачу
житлово-експлуатаційними,
ремонтного-будівельними організаціями
та іншими суб`єктами господарювання, і
визначається розрахунком щомісячних
платежів (кошторисом витрат) за
обслуговування та ремонт будівлі,
комунальні та інші послуги
балансоутримувача. Позивачем не
надано доказів узгодження з
відповідачем розмірів витрат на
утримання об`єкту оренди.

Крім того, вищевказаний договір від
01.01.2011р. про відшкодування витрат
балансоутримувача припинив дію з
27.10.2012р. оскільки пунктом 5.1. цього
договору було встановлено, що його
укладено строком до 26 жовтня 2012року.
Доказів продовження ції зазначеного
договору позивачем не надано.

Щодо позовних вимог про розірвання
Договору оренди від 29.10.2009 року, суд
зазначає, що на підставі п.п.„г" п.9.4
Договору, Орендодавець має право
вимагати розірвання договору оренди та
(або) відшкодування збитків в разі, якщо
Орендар не сплачує або несвоєчасно
сплачує орендну плату.

Проте, Орендодавцем (стороною) у
спірному договорі є Регіональне
відділення Фонду державного майна
України по Одеській області, а
Національний університет „Одеська
юридична академія" є лише
балансоутримувачем та відповідно до
умов договору не наділений правом
вимагати розірвання договору.

Крім того, посилання позивача на
істотне порушення умов договору
оренди, як на підставу для його
дострокового розірвання суд вважає
необгрунтованими.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна
або розірвання договору допускається
лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

У статті 26 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" встановлено, що одностороння
відмова від договору оренди не
допускається. Договір оренди може бути
розірвано за погодженням сторін. На
вимогу однієї із сторін договір оренди
може бути достроково розірвано за
рішенням суду у разі невиконання
сторонами своїх зобов'язань та з інших
підстав, передбачених законодавчими
актами України.

Позивачем не доведено невиконання та
істотних порушень цього договору з
боку Товариства з обмеженою
відповідальністю Навчально -
виробничий центр „Академія ювелірного
мистецтва"

На підставі викладеного, в
задоволенні позову слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України,
суд

ВИРІШИВ:

У задоволені позову
відмовити повністю

Рішення суду набирає законної сили, в
порядку ст. 85 ГПК України.

Повне рішення складено 15.12.2014р.

Суддя
О.А. Демешин