ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" грудня 2014 р.
Справа № 911/4276/14

Господарський суд Київської
області у складі судді Рябцевої О.О.,
розглянувши справу

за позовом приватного
підприємства «Таня», Одеська обл., м.
Іллічівськ

до товариства з обмеженою
відповідальністю «Бел Оіл», Київська
обл., м. Обухів

про розірвання договорів
оренди

за участю представників:

від позивача: Монастиренко О.Ю. (дов. від
03.09.2014 р.);

від відповідача: не з'явився;

Обставини справи:

приватне підприємство «Таня» (далі -
позивач) звернулось до господарського
суду Київської області з позовом до
товариства з обмеженою
відповідальністю «Бел Оіл» (далі -
відповідач) про розірвання договорів
оренди № 20/06/13 від 20.06.2013 р. та № 20/06/13-1
від 20.06.2013 р.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач
посилається на те, що 20.06.2013 р. між
сторонами було укладено договори
оренди № 20/06/13 та № 20/06/13-1, відповідно до
умов яких позивач передає, а відповідач
приймає за плату об'єкти оренди -
автозаправні комплекси (АЗК). 20.06.2013 р.
за актами приймання-передачі позивачем
передано, а відповідачем прийнято
передбачені умовами договорів
автозаправні комплекси. Однак, як
зазначає позивач, відповідач порушив
умови договорів оренди № 20/06/13 та №
20/06/13-1, оскільки без дозволу позивача
розпочав роботи з реконструкції
об'єктів оренди та самовільно почав
виконувати будівельні та інші роботи,
які виходять за межі поняття
«поточного ремонту», «капітального
ремонту» та «поліпшення і
переоснащення Об'єкту оренди», що
передбачено та дозволено умовами
договорів оренди. Крім того,
відповідач, всупереч листам,
адресованим товариству, на момент
звернення позивача до суду повністю
закінчив реконструкцію обох заправних
станцій та продовжує незаконно
експлуатувати об'єкти будівництва без
відповідних дозвільних документів,
використовуючи орендоване майно
всупереч його цільовому призначенню. З
огляду на викладене, позивач на
підставі статей 610-611, 651 ЦК України
просить суд розірвати договори оренди
№ 20/06/13 від 20.06.2013 р. та № 20/06/13-1 від 20.06.2013
р.

В судовому засіданні 04.11.2014 р.
представником відповідача було надано
суду письмові пояснення, в яких він
підтвердив факт реконструкції об'єктів
оренди, переданих відповідачу за
договорами № 20/06/13 від 20.06.2013 р. та №
20/06/13-1 від 20.06.2013 р., та відсутності
письмового дозволу позивача на
проведення будівництва, проте
зазначив, що вказана реконструкція не
суперечить умовам укладених договорів,
оскільки пунктом 5.2. договорів
передбачено право орендаря проводити
переоснащення об'єкта оренди за
власний кошт та власними силами, при
цьому автозаправні комплекси, за
твердженням відповідача, неможливо
було експлуатувати в силу їх
застарілості.

04.12.2014 р. до господарського суду
Київської області від позивача
надійшли письмові пояснення, в яких він
зазначив, що відповідач всупереч умов
договорів оренди, які не передбачають
права відповідача проводити
будівельні роботи на об'єктах оренди,
здійснив будівництво на об'єктах
оренди без відповідних дозволів та з
порушенням санітарних і протипожежних
норм з експлуатації орендованих
об'єктів, що саме по собі є грубим
порушенням договорів. Крім того, як
зазначив позивач, в результаті
неправомірних дій відповідача щодо
реконструкції об'єктів оренди
автозаправні станції фактично без
отримання жодних дозволів та
відповідної документації перетворено
в автозаправні комплекси, що є зміною
цільового призначення об'єктів оренди,
суперечить умовам договорів № 20/06/13 від
20.06.2013 р. та № 20/06/13-1 від 20.06.2013 р. та
являється порушенням містобудівних
норм та правил, відповідальність за які
покладається на власника майна - ПП
«Таня».

В судових засіданнях 21.10.2014 р. та 04.11.2014
р. було оголошено перерву до 04.11.2014 р. та
25.11.2014 р. відповідно.

Представник позивача в судових
засіданнях 21.10.2014 р., 04.11.2014 р., 25.11.2014 р. та
04.12.2014 р. підтримав позовні вимоги з
підстав, викладених в позовній заяві.

Представник відповідача в судових
засіданнях 21.10.2014 р. та 04.11.2014 р.
заперечував проти позовних вимог, а в
судові засідання 25.11.2014 р. та 04.12.2014 р. не
з'явився, при цьому 20.11.2014 р. до
господарського суду Київської області
від відповідача надійшло клопотання
про розгляд справи без участі його
уповноваженого представника.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
позивача та відповідача, дослідивши
докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

20.06.2013 р. між приватним підприємством
«Таня» (орендодавець) та товариством з
обмеженою відповідальністю «Бел Оіл»
(орендар) було укладено договір оренди
№ 20/06/13 (договір 1), відповідно до п. 1.1.
якого орендодавець передає орендарю за
плату на певний строк автозаправний
комплекс (АЗК), який розташований за
адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул.
Овідіопольська дорога, 3а, та який
складається із: операторської з
магазином загальною площею 33,4 кв.м.,
убиральні-сараю, навісу, цінового
табло, резервуари для зберігання
палива, бензоколонки, огорожі,
вимощення (об'єкт оренди).

20.06.2013 р. між приватним підприємством
«Таня» (орендодавець) та товариством з
обмеженою відповідальністю «Бел Оіл»
(орендар) було укладено договір оренди
№ 20/06/13-1 (договір 2), відповідно до п. 1.1.
якого орендодавець передає орендарю за
плату на певний строк автозаправний
комплекс (АЗК), який розташований за
адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул.
Балківська, буд. 1, та який складається
із: операторської загальною площею 11,8
кв.м., убиральні, навісу для колонок,
цінового табло, резервуари для
зберігання палива, бензоколонок,
замащення, огорожі.

Відповідно до п. 1.2. договорів 1, 2
передача в оренду об'єкту оренди
оформлюється відповідним актом
приймання-передачі, який є невід'ємною
частиною договору.

Згідно з пунктами 2.1., 2.2. договорів 1, 2
право користування об'єктом оренди
виникає у орендаря з моменту
підписання та скріплення печатками
сторін акта приймання-передачі об'єкту
оренди. Об'єкт оренди повинен бути
переданий орендодавцем та прийнятий
орендарем протягом 10 робочих днів з
моменту підписання сторонами договору.

Пунктом 3.2. договорів 1, 2 передбачено, що
строк дії договору складає 35 місяців з
моменту передачі об'єкту оренди за
актом приймання-передачі.

На виконання умов договорів 1, 2 позивач
за актами приймання-передачі від 20.06.2013
р. передав, а відповідач прийняв
автозаправний комплекс (АЗК), який
розташований за адресою: Одеська обл.,
м. Одеса, вул. Овіділпольська дорога, 3а,
та який складається із: операторської з
магазином загальною площею 33,4 кв.м.,
убиральні, сараю, навісу, цінового
табло, резервуари для зберігання
палива, бензоколонки, та автозаправний
комплекс (АЗК), який розташований за
адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул.
Балківська, буд. 1, та який складається
із: операторської загальною площею 11,8
кв.м., убиральні, навісу для колонок,
цінового табло, резервуари для палива,
бензоколонок, замащення, огорожі.

Пунктом 2.3. договорів 1, 2 передбачено, що
об'єкт оренди потребує поточного
ремонту. Для використання об'єкта
оренди за цільовим призначенням
орендар проводить поліпшення та
переоснащення об'єкта оренди на умовах,
визначених договором (п. 2.4. договорів 1,
2).

Відповідно до п. 5.2. договорів 1, 2 об'єкт
оренди потребує проведення поточного
ремонту, а у разі неможливості
проведення ремонту, проведення
переоснащення об'єкта оренди, а саме:
переоснащення паливо-роздавальних
колонок; ремонт трубопроводів;
переоснащення резервуарного парку;
ремонт обшивки (зовнішнє оздоблення)
об'єкта оренди, переоснащення
внутрішнього оздоблення та елементів
освітлення; переоснащення
комп'ютерного та програмного
забезпечення; ремонт дорожнього
покриття; переоснащення рекламних
носіїв (цінове табло).

Згідно з п. 5.3. договорів 1, 2 орендар
проводить поточний ремонт, а у разі
неможливості проведення ремонту,
проводить переоснащення об'єкта оренди
за власний кошт та власними силами.

Пунктом 5.4. договорів 1, 2 встановлено, що
орендар утримує орендований об'єкт
оренди у порядку, передбаченому
санітарними нормами, протипожежними
вимогами, нормами з охорони праці,
встановленими нормативними актами
України, та несе відповідальність за їх
дотримання. У випадку недотримання
орендарем санітарних норм та
протипожежних правил, внаслідок чого
відповідними державними органами на
орендодавця буде накладено штраф
та/або інші стягнення, орендар
зобов'язаний компенсувати орендодавцю
суму штрафу та/або інші витрати в
повному обсязі.

Відповідно до п. 6.3. договорів 1, 2
орендар зобов'язаний використовувати
об'єкт оренди з урахуванням вимог
договору (пп. 6.3.1.), забезпечити належний
догляд за об'єктом оренди та їх
схоронністю, в тому числі пожежну
безпеку об'єкту оренди (пп. 6.3.2.), не
допускати пошкодження об'єкту оренди
та іншого погіршення їх технічного
стану (пп. 6.3.3.).

Згідно з п. 6.4. договорів 1, 2 орендар має
право проводити поточний, а у разі
необхідності капітальний ремонт
об'єкта оренди (пп. 6.4.5.) та проводити
поліпшення, переоснащення об'єкта
оренди без зміни його цільового
призначення (пп. 6.4.6.).

Відповідно до акта від 26.06.2014 р.,
складеного Інспекцією ДАБК в Одеській
області за результатами перевірки
дотримання вимог законодавства у сфері
містобудівної діяльності, державних
будівельних норм, стандартів і правил,
за місцезнаходженням об'єкта:
реконструкції автозаправної станції
за адресою: м. Одеса, вул.
Овідіопольська дорога, 3а, інспекцією
ДАБК в Одеській області встановлено
факт виконання будівельних робіт з
реконструкції автозаправної станції
без відповідних дозвільних документів
та експлуатації зазначеного об'єкту
без відповідних документів про
прийняття в експлуатацію, що є
порушенням ч. 1 ст. 34, ст. 37 та ч. 8 ст. 39
Закону України «Про регулювання
містобудівної діяльності».

Відповідно до акта від 26.06.2014 р.,
складеного Інспекцією ДАБК в Одеській
області за результатами перевірки
дотримання вимог законодавства у сфері
містобудівної діяльності, державних
будівельних норм, стандартів і правил,
за місцезнаходженням об'єкта
будівництва - реконструкції
автозаправної станції за адресою: м.
Одеса, вул. Балківська, 1, інспекцією
ДАБК в Одеській області встановлено
факт виконання будівельних робіт з
реконструкції автозаправної станції, а
саме: реконструйовано та самочинно
збудовано із металевих конструкцій
автозаправну станцію з магазином та
навісом та чотирма паливо
роздавальними колонками (вивіска БРСМ
нафта), без отримання дозволу на
виконання будівельних робіт за
вказаною адресою, чим ПП «Таня»
порушено ч. 1 ст. 37 Закону України «Про
регулювання містобудівної
діяльності». При цьому, перевіркою
встановлено, що реконструйована
автозаправна станція на момент
проведення перевірки експлуатувалась
ТОВ «Бел Оіл».

Отже, вищезазначеними актами від 26.06.2014
р. перевірки дотримання вимог
законодавства у сфері містобудівної
діяльності, державних будівельних
норм, стандартів і правил, складеними
Інспекцією ДАБК в Одеській області,
встановлено факт виконання
відповідачем будівельних робіт з
реконструкції автозаправних станцій,
що являються об'єктами оренди за
договорами № 20/06/13 та № 20/06/13-1.

30.10.2014 р. в ході проведення чергових
перевірок об'єктів оренди -
автозаправних комплексів (АЗК),
розташованих за адресою: Одеська обл.,
м. Одеса, вул. Овідіопольська дорога, 3а,
та вул. Балківська, буд. 1, позивачем
встановлено факт завершення
відповідачем будівництва
реконструйованих та перебудованих
автозаправочних комплексів, про що
комісією у складі представників
позивача в присутності представника
відповідача було складено відповідні
акти.

З вищезазначених актів вбачається, що
станом на час перевірки орієнтовна
загальна площа об'єкта оренди за
договором № 20/06/13 становила 240,00 кв.м., а
за договором № 20/06/13-1 - 140,00 кв.м.

Отже, факт здійснення відповідачем
будівельних робіт з реконструкції
об'єктів оренди за договорами № 20/06/13 та
№ 20/06/13-1 підтверджується також
складеними позивачем в результаті
проведених перевірок об'єктів оренди
актами.

Як вбачається з матеріалів справи,
позивач неодноразово звертався до
відповідача із претензіями про
усунення порушень договорів оренди
(претензії № 16/01/14-2пр від 16.01.2014 р., №
16/01/14-1пр від 16.01.2014 р., № 21/03/14-2пр від
21.03.2014 р., № 21/03/14-1пр від 21.03.2014 р.), в яких
вимагав припинити протиправно
розпочаті будівельні роботи з
реконструкції об'єктів оренди,
припинити їх експлуатацію та привести
об'єкти оренди у відповідність із їх
первісним станом.

Вказані претензії були отримані
директором ТОВ «Бел Оіл» Піроженком
Р.Ю., що підтверджується відміткою про
отримання на наявних у позивача
примірниках претензій, проте залишені
відповідачем без розгляду та
задоволення.

З огляду на викладене, позивач
звернувся до відповідача із
повідомленнями-пропозиціями про
розірвання договорів оренди (№ 12/05/14-2пр
від 12.05.2014 р. та № 12/05/14-1пр від 12.05.2014 р.),
які також не були задоволені
відповідачем.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за
договором оренди одна сторона
(орендодавець) передає другій стороні
(орендареві) за плату на певний строк у
користування майно для здійснення
господарської діяльності.

Згідно з п. 2 ч. 3 ст. 283 ГК України
об'єктом оренди може бути, зокрема
нерухоме майно (будівлі, споруди,
приміщення).

Відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК України
істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з
урахуванням її індексації); строк, на
який укладається договір оренди;
орендна плата з урахуванням її
індексації; порядок використання
амортизаційних відрахувань;
відновлення орендованого майна та
умови його повернення або викупу.

Згідно з ст. 773 ЦК України наймач
зобов'язаний користуватися річчю
відповідно до її призначення та умов
договору. Якщо наймач користується
річчю, переданою йому у найм, не за її
призначенням або з порушенням умов
договору найму, наймодавець має право
вимагати розірвання договору та
відшкодування збитків. Наймач має
право змінювати стан речі, переданої
йому у найом, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ч. 1 ст. 778 ЦК України
наймач може поліпшити річ, яка є
предметом договору найму, лише за
згодою наймодавця.

Пунктом 1 частини 1 статті 783 ЦК України
встановлено, що наймодавець має право
вимагати розірвання договору найму,
якщо наймач користується річчю
всупереч договору або призначенню
речі.

Згідно з приписами статей 525, 526
Цивільного кодексу України
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом. Зобов'язання має
виконуватися належним чином
відповідно до умов договору та вимог
цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, а за відсутності таких
умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться.

Враховуючи те, що умовами договорів №
20/06/13 та № 20/06/13-1 передбачено право
відповідача лише проводити ремонт,
поліпшення та переоснащення об'єктів
оренди на умовах, визначених п. 5.2.
договорів 1, 2, при цьому відповідач
самостійно без дозволу позивача
здійснив реконструкцію об'єктів
оренди, то суд дійшов висновку про
порушення відповідачем умов договорів
оренди № 20/06/13 та № 20/06/13-1.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України договір
може бути змінено або розірвано за
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін у разі істотного порушення
договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або
законом. Істотним є таке порушення
стороною договору, коли внаслідок
завданої цим шкоди друга сторона
значною мірою позбавляється того, на що
вона розраховувала при укладенні
договору.

Господарським судом досліджено
питання істотності порушення
відповідачем умов договорів оренди №
20/06/13 від 20.06.2013 р. та № 20/06/13-1 від 20.06.2013 р.
та встановлено, що оскільки відповідач
всупереч умов договорів самостійно без
дозволу позивача здійснив
реконструкцію об'єктів оренди, право на
яку договорами № 20/06/13 та № 20/06/13-1 не
передбачено, при цьому вказана
реконструкція здійснена відповідачем
з порушенням вимог законодавства у
сфері містобудівної діяльності,
наслідком чого являється притягнення
позивача, як власника вказаного майна,
до відповідальності, передбаченої
Законом України «Про відповідальність
за правопорушення у сфері
містобудівної діяльності», позивач
значною мірою позбавлений того, на що
він розраховував при укладенні
договору, що свідчить про істотність
порушення відповідачем умов договорів
оренди № 20/06/13 від 20.06.2013 р. та № 20/06/13-1
від 20.06.2013 р.

Таким чином, враховуючи те, що
відповідач без згоди позивача здійснив
реконструкцію об'єктів оренди, при
цьому право на здійснення відповідачем
реконструкції об'єктів оренди умовами
договорів № 20/06/13 від 20.06.2013 р. та №
20/06/13-1 від 20.06.2013 р. не передбачено, що
свідчить про користування річчю з
істотним порушенням умов договорів №
20/06/13 від 20.06.2013 р. та № 20/06/13-1 від 20.06.2013
р., та відповідно до ст.ст. 651, 773, 783 ЦК
України є підставою для їх розірвання,
суд дійшов висновку, що позовна вимога
про розірвання договорів оренди № 20/06/13
від 20.06.2013 р. та № 20/06/13-1 від 20.06.2013 р.
підлягає задоволенню.

Судовий збір відповідно до ст.ст. 44, 49
ГПК України покладається судом на
відповідача.

Керуючись ст. 124 Конституції України,
ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди № 20/06/13 від
20.06.2013 р., укладений між приватним
підприємством «Таня» та товариством з
обмеженою відповідальністю «Бел Оіл».

Розірвати договір оренди № 20/06/13-1 від
20.06.2013 р., укладений між приватним
підприємством «Таня» та товариством з
обмеженою відповідальністю «Бел Оіл».

Стягнути з товариства з обмеженою
відповідальністю «Бел Оіл» (08700,
Київська обл., м. Обухів, вул. Київська,
25, код 37361279) на користь приватного
підприємства «Таня» (68094, Одеська обл.,
м. Іллічівськ, с. Бурлача Балка, вул.
Центральна, 222, код 30129366) 1218,00 грн. (одну
тисячу двісті вісімнадцять грн. 00 коп.)
судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням
законної сили.

Суддя
О.О. Рябцева

Рішення підписано 15.12.2014 р.