ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" грудня 2014 р.
Справа № 911/3548/14

За позовом Вишневої міської ради
Києво -Святошинського району Київської
області

до відповідача Комунального
підприємства «Фонд сприяння залученню
інвестицій у

будівництво»,

Товариства з обмеженою
відповідальністю «Акварелі
девелопмент холдінг»,

Державної реєстраційної
служби Києво - Святошинського
районного

управління юстиції
Київської області

про визнання недійсним
договору, розірвання договору оренди
та зобов'язання

скасувати реєстрацію

Головуючий суддя Ейвазова А.Р.

Суддя Горбасенко П.В.

Суддя Рябцева О.О.

Представники сторін:

від позивача - Варшавець Я.Л.
(довіреність № 1/08-02 від 14.01.2014);

від відповідача 1 - Морозик Д.В.
(довіреність б/н від 03.03.2014);

від відповідача 2 - Махаєва О.О.
(довіреність б/н від 01.09.2014); Решко С.С,
(довіреність від 02.09.2014;

від відповідача 3 - не з'явився

СУТЬ СПОРУ: Вишнева міська рада Києво -
Святошинського району Київської
області звернулась до господарського
суду Київської області з позовом до
Комунального підприємства «Фонд
сприяння залученню інвестицій у
будівництво» (далі - КП «Фонд СЗІБ»),
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Акварелі
девелопмент холдінг» (далі - ТОВ
«Акварелі девелопмент холдінг») та до
Державної реєстраційної служби Києво -
Святошинського районного управління
юстиції Київської області та просить:

- визнати недійсним договір суборенди
земельної ділянки, укладений між КП
«Фонд СЗІБ» та ТОВ «Акварелі
девелопмент холдінг», від 24.02.2014, який
зареєстровано 27.02.2014, номер запису: 4820045;

- розірвати договір оренди земельної
ділянки, укладений між Вишневою
міською радою Києво - Святошинського
району Київської області та КП «Фонд
«СЗІБ», № 6-5/13 від 15.11.2013, який
зареєстровано 18.12.2013, номер запису: 3983372;

- зобов'язати Державну реєстраційну
службу Києво - Святошинського
районного управління юстиції
Київської області скасувати
реєстрацію вищевказаних договорів.

В обґрунтування заявлених вимог,
позивач посилається на те, що:

- спірний договір суборенди є
недійсним, оскільки укладений без
дозволу орендодавця на передачу в
суборенду земельної ділянки;

- порушення відповідачем істотних умов
договору оренди земельної ділянки
№6-5/13 від 15.11.2013, а саме передача
земельної ділянки в суборенду без
згоди орендодавця, є підставою для
розірвання відповідного договору (т.1
а.с3-7).

Відповідач у справі - КП «Фонд «СЗІБ» у
відзиві на позов просить у його
задоволенні відмовити. Відхиляючи
заявлені вимоги, відповідач
посилається на те, що:

- звертався до позивача шодо надання
дозволу на передачу в суборенду
земельної ділянки ТОВ «Акварелі
девелопмент холдінг», однак, відповіді
від позивача не отримав;

- оскільки протягом місяця жодних
письмових заперечень від позивача щодо
передачі в суборенду земельної ділянки
без зміни її цільового призначення не
надійшло, відповідно до ст.8 Закону
України «Про оренду землі», земельна
ділянка могла бути передана в
суборенду;

- підстави для розірвання договору
відсутні, так як порушень умов договору
оренди не допущено (т.1 а.с.53-59).

Відповідач у справі - ТОВ «Акварелі
девелопмент холдінг» у відзиві на
позов просить у задоволенні позову
відмовити, посилаючись на обставини,
які аналогічні обставинам, на які
посилається відповідач - КП «Фонд
СЗІБ». Окрім того, відповідач вказує на
те, що позивачем не доведено у чому саме
умови договору суборенди не
відповідають умовам основного
договору оренди земельної ділянки №
6-5/13від 15.11.2013 (т.1 а.с.72-78).

Відповідач у справі - Державна
реєстраційна служба Києво -
Святошинського районного управління
юстиції Київської області письмового
відзиву щодо заявлених вимог не надала;
в жодне із судових засідань
представник відповідача не з'явився.

В судовому засіданні представник
позивача заявлені вимоги підтримав у
повному обсязі, представники
відповідача 1,2 щодо заявленого позову
заперечували.

Вислухавши пояснення представників
позивача, відповідачів, дослідивши
матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

15.11.2013 між Вишневою міською радою
Києво-Святошинського району Київської
області (далі - орендодавець) та КП
«Фонд сприяння залученню інвестицій у
будівництво» (далі - орендар) укладено
договір оренди земельної ділянки, за
умовами якого першому відповідачу
надається у строкове платне
користування земельна ділянка для
будівництва і обслуговування
багатоквартирних житлових будинків із
вбудовано-прибудованим закладом
охорони здоров'я, площею 5,6000га
(кадастровий номер :01:005:5006), яка
розташована за адресою: м. Вишневе, вул.
Ватутіна, у межах населеного пункту (т.1
а.с.15-17, далі - договір оренди).

Відповідний договір укладено на
підставі рішення ХХХІІІ сесії УІ
скликання Вишневої міської ради від
29.08.2013 №1-01/ХХХІІ6-29 (т.1 а.с.60).

Право власності на відповідну
земельну ділянку, що є об'єктом оренди,
зареєстровано за територіальною
громадою в особі Вишневої міської ради
Києво-Святошинського району Київської
області 18.12.2013 (а.с.19), що
підтверджується витягом з Державного
реєстру прав на нерухоме майно (а.с.19).

Пунктом 4 договору визначено, що на
земельній ділянці знаходиться об'єкт
незавершеного будівництва - лікарняним
комплекс на 210 ліжок» з будівельною
готовністю менше 1%, фундаменти -
монолітні залізобетонні ростверки по
забивним палям, технічний стан несучих
конструктивних елементів аварійний, а
не несучих - дуже старий, знос на рівні -
75%.

Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки, що є об'єктом оренди, визначена
п.5 договору - 10 303 967,52грн на підставі
витягу з технічної документації про
нормативно-грошову оцінку земельної
ділянки (п.5 договору).

Розмір орендної плати визначений п.9
договору - 12% від нормативно-грошової
оцінки орендованої земельної ділянки
на рік; порядок оплати - п.10 договору.

Вказаний договір укладено строком на 10
років (п.7 договору) та відповідний
договір передбачає право орендаря на
придбання земельної ділянки, що
перебуває в оренді, за умови згоди
орендодавця на продаж цієї земельної
ділянки (п.8 договору).

Також, п.32 договору визначено, що
орендована земельна ділянка чи її
частина може передаватись в суборенду
за письмовою згодою орендодавця.

Земельна ділянка, яка орендується за
умовами договору, передана першому
відповідачу за актом прийому-передачі
15.11.2013 (а.с.20).

Право оренди земельної ділянки
зареєстровано 18.12.2013, що
підтверджується витягом з Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно
(а.с.18).

22.11.2013 листом за вих.№22-1/13 КП «Фонд
сприяння залученню інвестицій у
будівництво» звернувся до позивача
щодо дозволу на передачу земельної
ділянки, що є об'єктом оренди за
вказаним договором, другому
відповідачу - ТОВ «Акварелі
девелопмент холдінг» (а.с.21).

Відповідний лист зареєстрований в
Виконавчому комітету Вишневої міської
ради 25.11.2013 за вих.№3/01-3376 (а.с.21); доказів
направлення відповіді на такий лист
відповідачу 1 позивач не надав.

Як вбачається з витягу з протоколу
ХХХІУ сесії УІ скликання Вишневої
міської ради Києво-Святошинського
району Київської області, яка
відбулась 10.12.2013, питання про надання
згоди на укладення договору суборенди
знято, оскільки відповідний договір
оренди не був зареєстрований (а.с.22).

24.12.2013 КП «Фонд сприяння залученню
інвестицій у будівництво» вдруге
звернулось з клопотання про надання
згоди на передачу вищевказаної
земельної ділянки в суборенду ТОВ
«Акварелі девелопмент холдінг»;
зазначене звернення зареєстровано у
Виконавчому комітеті Вишневої міської
ради 24.12.2013 за вх.№3/01-3679 (а.с.23).

Включення до порядку денного питання
про передачу в суборенду відповідної
земельної ділянки було предметом
розгляду на ХХХУ позачерговій сесії УІ
скликання 23.01.2014 щодо якого вирішено
його не включати до порядку денного (т.1
а.с.24).

Фактично відповідне питання
розглядалось на другому пленарному
засіданні ХХХУІ сесії УІ скликання
Вишневої міської ради
Києво-Святошинського району Київської
області 01.04.2014, однак, як свідчить витяг
з протоколу, рішення не прийнято (т.1
а.с.25-26).

При цьому, 24.02.2014 між відповідачами - КП
«Фонд сприяння залученню інвестицій у
будівництво» та ТОВ «Акварелі
Девелопмент Холдінг» укладено договір
суборенди земельної ділянки, за
умовами якого надана першому
відповідачу земельна ділянка за
вищевказаним договором оренди,
передається в суборенду ТОВ «Акварелі
Девелопмент Холдінг» (а.с.29-31, далі -
договір суборенди).

Зазначена земельна ділянка за умовами
договору суборенди передана в
суборенду для будівництва і
обслуговування багатоквартирного
житлового будинку із
вбудовано-прибудованим закладом
охорони здоров'я, площею 5,6000га на 10
років; орендна плата встановлена
договором у розмірі 128 000грн з
урахуванням ПДВ 20% за місяць оренди.

Право суборенди земельної ділянки за
цим договором суборенди зареєстровано
27.02.2014 у Державному реєстрі речових
прав на нерухоме майно, про що свідчить
витяг з відповідного реєстру (а.с.32).

Більшість з відповідних обставин
встановлені рішення
Києво-Святошинського районного суду
Київської області від 29.07.2014 у справі
№369/6901/14-ц за позовом Лукянчука Сергія
Васильовича до КП «Фонд СЗІБ», Вишневої
міської ради Києво-Святошинського
району Київської області про захист
порушених речових прав на отримання
земельної ділянки в суборенду шляхом
визнання недійсним договору суборенди
земельної ділянки, зобов'язання
міської ради розглянути заяву на
пленарному засіданні (т.1 а.с.79-93).
Вказане рішення залишено без змін
ухвалою Апеляційного суду Київської
області від 18.09.2014 (т.2 а.с.5-10).

В силу ч.2 ст.35 ГПК України, обставини,
встановлені рішенням суду у
господарській, цивільній або
адміністративній справі, що набрало
законної сили, крім встановлених
рішенням третейського суду, не
доказуються при розгляді інших справ, у
яких беруть участь ті самі особи або
особа, щодо якої встановлено ці
обставини.

Одним із предметів спору у даній справі
є дійсність відповідного
вищевказаного договору суборенди.

Зазначені вимоги є обгрунтованими з
наступних підстав.

Як вбачається із змісту ч.2 ст.202 ЦК
України, договір є видом правочину.

Вимоги, додержання яких є необхідним
для чинності правочину, визначені ст.203
ЦК України, відповідно до якої, зокрема:
зміст правочину не може суперечити ЦК
України, іншим актам цивільного
законодавства (ч.1).

Недотримання зазначеної вимоги, за
змістом ст.215 ЦК України, є підставою
недійсності правочину.

При цьому, в силу ч.7 ст. 179 ГК України,
яка регулює відносини сторін, які
склались, господарські договори
укладаються за правилами,
встановленими ЦК України з урахуванням
особливостей, передбачених ГК України,
іншими нормативно-правовими актами
щодо окремих видів договорів.

Вважаючи відповідний договір
суборенди недійсним, позивач
посилається на те, що він укладений
всупереч ст. 93 ЗК України.

Так, відповідно до ч.5 ст.93 ЗК України,
орендована земельна ділянка або її
частина може за згодою орендодавця
передаватись орендарем у володіння та
користування іншій особі (суборенда).

Між тим, за спірним договором суборенди
в суборенду ТОВ «Акварелі девелопмент
холдінг» передана земельна ділянка за
відсутності на це згоди орендодавця -
Вишневої міської ради
Києво-Святошинського району Київської
області, в порушення п.32 договору
оренди, відповідно до якого орендовані
земельні ділянки чи їх частини можуть
передаватись в суборенду за письмовою
згодою орендодавця.

Відхиляючи заявлені вимоги у
відповідній частині, відповідачі
посилались на те, що позивач відповіді
на листи щодо дозволу на передачу в
оренду не надав, а тому, в силу ч.1 ст.8
Закону України «Про оренду землі»,
орендована земельна ділянка могла бути
передана в суборенду.

Однак, такі доводи відповідачів є
хибними з урахуванням наступного.

В силу ч.1 ст.8 Закону України «Про
оренду землі» (далі - Закон), орендована
земельна ділянка або її частина може
передаватися орендарем у суборенду без
зміни цільового призначення, якщо це
передбачено договором оренди або за
письмовою згодою орендодавця.

Отже, частина 1 ст.8 Закону визначає два
самостійних випадки, за наявності яких
орендована земельна ділянка може бути
передана в суборенду:

- це передбачено договором, тобто
сторонами за взаємною волею узгоджено,
що така земельна ділянка може бути
об'єктом суборенди;

- за письмовою згодою орендодавця,
тобто у тому випадку, якщо передача в
суборенду не узгоджена при укладенні
договору сторонами, сторона договору -
орендар має звернутись за отриманням
згоди на це.

При цьому, згідно другого речення ч.1
ст.8 Закону, якщо протягом одного місяця
орендодавець не надішле письмового
повідомлення щодо своєї згоди чи
заперечення, орендована земельна
ділянка або її частина може бути
передана в суборенду.

Разом з тим, друге речення ч.1 ст.8
Закону, визначає наслідки відсутності
повідомлення орендодавця на звернення
орендаря щодо його згоди чи
заперечення на передачу в суборенду,
якщо передача в суборенду не
передбачена договором оренди, тобто у
випадку відсутності домовленості
сторін щодо передачі в суборенду

Між тим, у договорі оренди, який уклали
позивач та відповідач - КП «Фонд СЗІБ
сторони визначились з питанням
передачі в суборенду земельної
ділянки, а саме за взаємною згодою
узгодили, що передача в суборенду
відбувається за письмовою згодою
орендодавця і така умова договору не
суперечить чинному законодавству.

Так, істотні умови договору оренди
землі визначені ст.15 Закону, відповідно
до якої умови передачі суборенду
земельної ділянки, не є істотними
умовами договору. Однак, за згодою
сторін у договорі оренди землі можуть
зазначатися інші умови, зокрема
якісний стан земельних угідь, порядок
виконання зобов'язань сторін, порядок
страхування об'єкта оренди, порядок
відшкодування витрат на здійснення
заходів щодо охорони і поліпшення
об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо.

Отже, положення відповідних норм
Закону надають можливість сторонам за
власним волевиявленням визначитись
щодо інших умов договору, що відповідає
загальним засадам укладення договорів,
які визначені діючим законодавством.

Зокрема, п. 4 ст.179 ГК України
встановлено основний принцип, який
визначає, що при укладенні
господарських договорів сторони
можуть визначати зміст договору на
основі, зокрема, вільного
волевиявлення, коли сторони мають
право погоджувати на свій розсуд
будь-які умови договору, що не
суперечать законодавству.

Аналогічні положення містять і норми
ЦК України, які визначають, що: сторони
є вільними в укладенні договору та
визначенні його умов (ст.627 ЦК України);
зміст договору становлять умови,
визначені на розсуд сторін і погоджені
ними (ст.628 ЦК України), сторони в
договорі можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства і врегулювати свої
відносини на власний розсуд (ст.6 ЦК
України).

Таким чином, оскільки сторонами
узгоджено, що передача в суборенду
здійснюється за згодою орендодавця,
при цьому, сторонами визначено форму
надання такої згоди - письмова, а
відповідної згоди не отримано, спірний
договір суборенди суперечить чинному
законодавству і вимоги про визнання
його недійсним є такими, що підлягають
задоволенню.

Окрім того, укладення такого договору
суборенди фактично надало можливість
передати ТОВ «Акварелі девелопмент
холдінг» право користуватись
земельною ділянкою, яка надавалась в
оренду КП «Фонд СЗІБ» не на
конкурентних засадах без проведення
земельних торгів у відповідності з ч.2
ст.134 ЗК України (як комунальному
підприємству).

Також, у відзиві на позов відповідач 2 -
ТОВ «Акварелі девелопмен холдінг»
посилалось на те, що судом мають
братись до уваги факти, встановлені
рішення Києво-Святошинського
районного суду Київської області від
29.07.2014 у справі №369/6901/14-Ц.

При цьому, в якості фактів, які не
потребують доведенню, відповідач 2
вказує не лише встановлені таким
рішенням суду обставини, але й їх
правову оцінку, здійснену судом при
розгляді іншої справи. Між тим, ч.2 ст.35
ГПК України вказує на преюдиційність
саме обставин, тобто фактів,
встановлених рішенням суду, а не їх
оцінки, здійсненої судом.

Також є обґрунтованими вимоги позивача
про розірвання договору оренди.

Так, в силу ст. 651 ЦК України договір
може бути змінено або розірвано за
рішенням суду на вимогу однієї зі
сторін у разі істотного порушення
договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або
законом.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору;
істотність порушення договору
визначається за об'єктивними ознаками
та обставинами, що вказують на значну
міру позбавлення того, на що особа
розраховувала при укладенні договору.

Згідно чч. 1, 2 ст. 188 ГК України, зміна та
розірвання господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором.

Як визначено спеціальною нормою, що
регулює відповідні відносини, а саме
ст.32 Закону України «Про оренду землі»,
на вимогу однієї із сторін договір
оренди землі може бути достроково
розірваний за рішенням суду в разі
невиконання сторонами обов'язків,
передбачених статтями 24 і 25 цього
Закону та умовами договору, в разі
випадкового знищення чи пошкодження
об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає
передбаченому договором використанню
земельної ділянки, а також на
підставах, визначених Земельним
кодексом України та іншими законами
України.

Умовами договору визначений обов'язок
сторони погодити передачу в суборенду
земельної ділянки, порушення якого, що
полягає у передачі в суборенду
земельної ділянки без згоди на те
орендаря, є істотним, оскільки
укладаючи договір, позивач надавав
таку земельну ділянку комунальному
підприємству, заснованому ним же та
сподівався на те, що така земельна
ділянка не буде без його письмової
згоди у подальшому передана іншій
особі та сподівався на повернення
такої земельної ділянки таким
підприємством після припинення дії
договору.

Отже, вимоги про розірвання
вищезазначеного договору оренди є
мотивованими та такими, що підлягають
задоволенню.

В частині вимог, заявлених позивачем до
Державної реєстраційної служби
Києво-Святошинського районного
управління юстиції Київської області,
про зобов'язання скасувати реєстрацію
спірного договору суборенди та
вказаного договору оренди провадження
у справі підлягає припиненню з
наступних підстав.

Відповідно до ст. 21 ГПК України,
сторонами у судовому процесі -
позивачами і відповідачами - можуть
бути підприємства та організації,
зазначені у ст.1 ГПК України.

Із змісту відповідної норми
вбачається, що такими особами, які
можуть бути сторонами у справі, є
фізичні та юридичні особи, тобто особи,
яка наділені цивільною
правосуб'єктністю (право- та
дієздатністю).

Між тим, залучена в якості відповідача
особа - Державна реєстраційна служба
Києво-Святошинського районного
управління Київської області таким
вимогам не відповідає, оскільки не є
юридичною особою, отже, не може бути
відповідачем в суді.

У п.1 Положення про Державну
реєстраційну службу України,
затвердженого Указом Президента
України від 06.04.2011 №401/2011, визначено, що
Державна реєстраційна служба України
(Укрдержреєстр) є центральним органом
виконавчої влади, діяльність якого
спрямовується і координується
Кабінетом Міністрів України через
Міністра юстиції України та входить до
системи органів виконавчої влади.

Згідно п.7 Положення, Укрдержреєстр
здійснює свої повноваження
безпосередньо та через структурні
підрозділи головних управлінь юстиції
Міністерства юстиції України в
Автономній Республіці Крим, в областях,
містах Києві та Севастополі, а також
районних, районних у містах, міських
(міст обласного значення),
міськрайонних, міжрайонних управлінь
юстиції, що забезпечують реалізацію
повноважень Укрдержреєстру.

Як визначено п.1 Положення про районні,
районні у містах, міські (міст
обласного значення), міськрайонні,
міжрайонні управління юстиції, яке
затверджено наказом Міністерства
юстиції України від 23.06.2011 №1707/5
(зареєстровано в Міністерстві юстиції
України 23.06.2011 за №760/19498), у складі
управлінь головних управлінь юстиції
діють реєстраційні служби, які є
структурними підрозділами головних
управлінь юстиції, що забезпечують
реалізацію повноважень Державної
реєстраційної служби (далі -
Укрдержреєстр) та підпорядковані
безпосередньо Укрдержреєстру.

З урахуванням зазначеного, вимоги до
такої особи, яка не може бути стороною у
справі, не можуть бути предметом
розгляду в суді і провадження у справі
в частині таких вимог підлягає
припиненню на підставі п.1 ч.1 ст.80 ГПК
України (також див. п.4.2.5 постанови
пленуму Вищого господарського суду
України від 26.12ю2011 №18 «Про деякі
питання практики застосування
Господарського процесуального кодексу
України судами першої інстанції).

Відповідно до ст. 49 ГПК України, судові
витрати, понесені позивачем у зв'язку з
оплатою позову судовим збором,
підлягають частковому відшкодуванню
позивачу за рахунок відповідачів - КП
«Фонд СЗІБ» та ТОВ «Акварелі
девелопмент холдінг», а саме по 1218грн.

В судовому засіданні оголошена вступна
та резолютивна частини рішення; повне
рішення складено 15.12.2014.

Керуючись ст. ст. 49, 80, 82-84, 85
Господарського процесуального кодексу
України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати недійсним договір суборенди
земельної ділянки, укладений між
Комунальним підприємством «Фонд
сприяння залученню інвестицій у
будівництво» та Товариством з
обмеженою відповідальністю «Акварелі
девелопмен холдінг», від 24.02.2014
(зареєстрований 27.02.2014 №4820045).

3. Розірвати договір оренди земельної
ділянки, укладений між Вишневою
міською радою Києво-Святошинського
району Київської області та
Комунальним підприємством «Фонд
сприяння залученню інвестицій у
будівництво», від 15.11.2013 №6-5/13
(зареєстрований 18.12.2013 за №3983372).

4. В інший частині позову провадження у
справі припинити.

5. Стягнути з Комунального підприємства
«Фонд сприяння залученню інвестицій у
будівництво» на користь Вишневої
міської ради Києво-Святошинського
району Київської області 1218грн в
рахунок відшкодування витрат по оплаті
позову судовим збором.

6. Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю «Акварелі
девелопмент холдінг» на користь
Вишневої міської ради
Києво-Святошинського району Київської
області 1218грн в рахунок відшкодування
витрат по оплаті позову судовим збором.

7. Накази видати після набрання
рішенням законної сили.

Головуючий суддя
Ейвазова А.Р.

Суддя
Горбасенко П.В.

Суддя
Рябцева О.О.