ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" грудня 2014 р.
Справа № 917/1538/14

Колегія суддів у складі: головуючий
суддя Пелипенко Н.М., суддя Івакіна
В.О. , суддя Камишева Л.М.,

при секретарі Пляс Л.Ф.,

за участю представників:

позивача - не з'явився;

відповідача - Жуков І.М., довіреність б/н
від 18.04.2014 р.;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу відповідача (вх. №
3380П/1-28) на рішення Господарського суду
Полтавської області від 25 вересня 2014
року у справі № 917/1538/14

за позовом Управління майном
комунальної власності міста Полтава,
м.Полтава;

до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Полтавська
інвестиційна компанія", м. Полтава;

про розірвання договору оренди, -

ВСТАНОВИЛА:

У липні 2014 р. Управління майном
комунальної власності міста Полтави
звернулось до Господарського суду
Полтавської області з позовною заявою
до ТОВ "Полтавська інвестиційна
компанія", в якій просить розірвати
договір оренди від 07.12.2004 р. № 197/25,
укладений між позивачем та
відповідачем, зі змінами та
доповненнями до цього договору, та
зобов'язати відповідача звільнити та
повернути з незаконного володіння
нерухоме майно загальною площею 648,4
кв.м. (в т.ч. 127,4 кв.м. загального
користування) в буд. № 31 по вул.
Жовтневій у м. Полтаві, з
посиланням на те, що позивач має право
відмовитись від договору найму і
вимагати повернення речі в порядку ч. 1
ст. 782 Цивільного кодексу України, у
зв'язку з невнесенням відповідачем
орендної плати більше ніж три місяці
поспіль.

Рішенням Господарського суду
Полтавської області від 25.09.2014 р. у
справі № 917/1538/14 (суддя Іваницький О.Т.)
позов задоволено повністю. Розірвано
договір оренди від 07.12.2004 р. № 197/25,
укладений між позивачем та
відповідачем, зі змінами та
доповненнями до цього договору.
Зобов'язано відповідача звільнити та
повернути з незаконного володіння
орендоване нерухоме майно загальною
площею 648,4 кв.м. (в т.ч. 127,4 кв.м.
загального користування) у буд. № 31 по
вул. Жовтневій у м. Полтаві, з
посиланням на порушення відповідачем
умов договору оренди в частині
виконання зобов'язань по оплаті
орендної плати в розмірі та строки,
встановлені умовами договору та
додатковими угодами до нього.

Відповідач звернувся до Харківського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій вважає
рішення суду першої інстанції таким, що
прийняте з порушенням норм
матеріального і процесуального права
та неповним з'ясуванням обставин
справи, просить рішення скасувати, та
прийняти нове рішення, яким відмовити у
задоволенні позовних вимог у повному
обсязі. Посилається на те, що зміни та
доповнення від 14.02.2006 р. № 20п/197, від
09.07.2007 р. № 118п/197, від 14.10.2010 р. № 704/197 та
від 21.06.2011 р. № 23/197 до договору оренди
від 07.12.2004 р. № 197/25 є нікчемними,
оскільки ці зміни та доповнення не були
нотаріально посвідчені. Вважає, що
судом першої інстанції неправильно
застосовані положення ст. 782 Цивільного
кодексу України, оскільки відповідно
до положень цієї статті договір
вважається розірваним з моменту
одержання орендарем повідомлення про
розірвання договору, але позивач
такого повідомлення відповідачу не
надсилав.

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 23.10.2014 р. у
справі № 917/1538/14 апеляційну скаргу
відповідача прийнято до провадження та
призначено до розгляду на 25.11.2014 р.

В судовому засіданні 25.11.2014 р.
оголошувалась перерва до 09.12.2014 р.

Представник відповідача в доповненнях
до апеляційної скарги від 09.12.2014 р. вх.
№ 11990 та в судових засіданнях 25.11.2014 р.
та 09.12.2014 р. підтримує вимоги, викладені
в апеляційній скарзі. Зазначає, що
відповідач виконав в повному обсязі
свої обов'язки щодо оплати орендованих
приміщень, оскільки передплата
відповідача по орендній платі по
договору оренди від 07.12.2004 р. № 197/25
складає 223185,64 грн.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу
відповідача від 17.11.2014 р. вх. № 10551 та в
судовому засіданні 25.11.2014 р. не
погодився з доводами, викладеними в
апеляційній скарзі відповідача,
просить відмовити у її задоволенні, а
рішення суду першої інстанції залишити
без змін. Зазначає, що ст. 782 Цивільного
кодексу України визначено право
наймодавця відмовитись в
односторонньому порядку від договору
оренди у разі невнесення наймачем
плати за користування річчю протягом
3-х місяців підряд, а ст. 651 Цивільного
кодексу України передбачає можливість
розірвання договору оренди за рішенням
суду на вимогу однієї з сторін у разі
істотного порушення договору іншою
стороною.

Представник позивача в судове
засідання 09.12.2014 р. не з'явився, надіслав
суду клопотання (вх. № 11877 від 08.12.2014 р.)
про розгляд апеляційної скарги без
його участі.

Представник відповідача проти
розгляду апеляційної скарги без участі
представника позивача не заперечував.

Колегія суддів визнала за можливе
розгляд справи за апеляційною скаргою
здійснити у відсутності представника
позивача за наявними у справі
документами.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
сторін в судових засіданнях,
дослідивши доводи апеляційної скарги в
межах вимог, передбачених ст. 101
Господарського процесуального кодексу
України, перевіривши повноту
встановлення судом першої інстанції
обставин справи та доказів на їх
підтвердження, а також правильність
застосування судом першої інстанції
норм матеріального та процесуального
права, колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду
прийшла до висновку про наявність
підстав для задоволення апеляційної
скарги відповідача, виходячи з
наступного.

Як вбачається з матеріалів справи,
07.12.2004 р. між Управлінням майном
комунальної власності міста Полтава
(орендодавцем) та ТОВ "Полтавська
інвестиційна компанія" (орендарем)
укладено договір оренди № 197/25, який був
нотаріально посвідчений 07.12.2004 р.
державним нотаріусом Четвертої
Полтавської державної нотаріальної
контори Оканенко Т.Є. та зареєстрований
в реєстрі за № 1-4161 (а.с. 12-13).

Згідно з вимогами вказаного договору,
орендодавець передав, а орендар
прийняв нежитлове приміщення за
адресою: м. Полтава, вул. Жовтнева, 31,
яке буде використовуватись під
демонстрацію кінофільмів і
знаходиться на балансі кінотеатру ім.
Котляревського. Право на оренду
орендар одержав на підставі
розпорядження Полтавського
міськвиконкому 882р від 10.11.2004 р.

Сторони визначили в п. 2.1 договору
оренди № 197/25 від 07.12.2004 р., що об'єктом
оренди є нежиле приміщення загальною
площею 494,30 кв.м.

В п. 7.1 договору оренди № 197/25 від 07.12.2004
р. сторони визначили строк дії договору
з 10.11.2004 р. по 31.12.2014 р.

Факт передання приміщення
підтверджується наявним у матеріалах
справи актом прийому-передачі в
орендне користування нежитлового
приміщення за адресою м. Полтава, вул.
Жовтнева, 31, від 07.12.2004 р. (а.с. 14).

Протягом дії договору оренди № 197/25 від
07.12.2004 р. сторони уклали кілька змін та
доповнень до нього.

Зокрема, змінами та доповненнями від
21.02.2005 р. до договору оренди № 197/25 від
07.12.2004 р. сторони внесли зміни в п.п. 5.2
розділу 5 щодо розміру орендної плати,
визначивши, що орендна плата з 14.01.2005 р.
встановлюється в розмірі 6444,77 грн.
Вказані зміни та доповнення від 21.02.2005
р. нотаріально посвідчені 21.12.2004 р.
державним нотаріусом Четвертої
Полтавської державної нотаріальної
контори Оканенко Т.Є. та зареєстровані
в реєстрі за № 1-334 (а.с. 15).

Змінами та доповненнями від 01.06.2005 р. до
договору оренди № 197/25 від 07.12.2004 р.
сторони змінили площу об'єкту оренди,
визначивши, що об'єктом оренди є
нежитлові приміщення в буд. А-2
загальною площею 648,40 кв. м. (в т.ч.127,4
кв.м. в загальному користуванні) та
змінили розмір орендної плати,
визначивши, що орендна плата з 28.03.2005 р.
встановлюється в розмірі 8498,58 грн.
Вказані зміни та доповнення від 21.02.2005
р. нотаріально посвідчені 01.06.2005 р.
державним нотаріусом Четвертої
Полтавської державної нотаріальної
контори Оканенко Т.Є. та зареєстровані
в реєстрі за № 2-1078 (а.с. 17).

Актом прийому-передачі в орендне
користування нежитлового приміщення
за адресою м. Полтава, вул. Жовтнева, 31,
від 01.06.2005 р. передано орендарю
нежитлове приміщення загальною площею
154,1 кв.м. (а.с. 19).

Крім того, сторонами до договору оренди
№ 197/25 від 07.12.2004 р. були укладені:

- зміни та доповнення № 20п/197 від
14.02.2006 р. (а.с. 20), згідно яких орендна
плата за перший місяць оренди
встановлена в розмірі 9141,00 грн.;

- зміни та доповнення № 118п/197 від
09.11.2007 р. (а.с. 22), згідно яких орендна
плата з 01.08.2007 р. складає 15176,08 грн.;

- зміни та доповнення № 704/197 від
14.10.2010 р. (а.с. 24), згідно яких орендна
плата з 01.01.2006 р. складає 9141,00 грн., з
01.08.2007 р. - 15176,08 грн., з 28.09.2010 р. - 23842,61 грн.;

- зміни та доповнення № 231/197 від
21.06.2011 р. (а.с. 26), згідно яких орендна
плата з 01.01.2006 р. складає 9141,00 грн., з
01.08.2007 р. - 15176,08 грн., з 28.09.2010 р. - 23842,61 грн.,
з 20.06.2011 р. - 26074,62 грн. х інфл. червня 2011 р.

Вказані зміни та доповнення № 20п/197 від
14.02.2006 р., № 118п/197 від 09.11.2007 р., № 704/197 від
14.10.2010 р. та № 231/197 від 21.06.2011 р. не були
нотаріально посвідчені та
зареєстровані у передбаченому законом
порядку.

Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 11
Цивільного кодексу України цивільні
права та обов'язки виникають із дій
осіб, що передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що
не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та
обов'язки. Підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема є
договори та інші правочини. Згідно з
вимогами ст. 209 Цивільного кодексу
України правочин, який вчинений у
письмовій формі, підлягає
нотаріальному посвідченню лише у
випадках, встановлених законом або
домовленістю сторін.

Так, у відповідності до положень ч. 2 ст.
793 Цивільного кодексу України, зі
змінами, внесеними Законом України від
20.12.2006 р. № 501-V, визначено, що договір
найму будівлі або іншої капітальної
споруди (їх окремої частини) строком на
три роки і більше підлягає
нотаріальному посвідченню.

Також, згідно зі ст. 794 Цивільного
кодексу України, зі змінами, внесеними
згідно із Законом України від 20.12.2006 р.
№ 501-V, договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини), укладений на строк не менше
ніж на три роки, підлягає державній
реєстрації.

Приписами ст. 188 Господарського кодексу
України та ст.ст. 651, 654 Цивільного
кодексу України встановлено, що зміна
або розірвання договору допускається
лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Зміна або розірвання договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту.

Порядок нотаріального посвідчення
визначено Інструкцією про порядок
вчинення нотаріальних дій нотаріусами
України, чинною на момент виникнення
спірних відносин, яка затверджена
наказом Міністерства юстиції України
від 03.08.2004 р. № 20/5 та зареєстрована в
Міністерстві юстиції України 03.08.2004 р.
за № 283/8882. Відповідно до положень п. 48
зазначеної інструкції договір сторін
про зміну або розірвання нотаріально
посвідченого договору оформляється
шляхом складання окремого договору.
Договір про зміну договору
підписується сторонами і
посвідчується нотаріусом. На всіх
примірниках основного договору
робиться відмітка про його зміну, у
якій зазначаються номер за реєстром та
дата посвідчення договору про зміну.
Відмітка підписується нотаріусом і
скріплюється його печаткою. Про зміну
договору робиться запис у реєстрі для
реєстрації нотаріальних дій, де
зареєстровано основний договір. Саме у
такій спосіб було внесені зміни 21.02.2005
р. та 01.06.2005 р. до договору оренди № 197/25
від 07.12.2014 р., які внесені до реєстру за
№ 1-334 та № 2-1078, відповідно.

Відповідно до положень ст. 210
Цивільного кодексу України правочин,
який підлягає державній реєстрації є
вчиненим з моменту його державної
реєстрації. Державна реєстрація
правочинів передбачається як
Цивільним кодексом, так і іншими
законами. При цьому державну
реєстрацію правочину не можна
ототожнювати з державною реєстрацією
речових прав на нерухоме майно або
самого нерухомого майна чи інших
об'єктів цивільного права. Порядок
реєстрації правочинів, на момент
підписання спірних угод, була
передбачена Тимчасовим порядком
державної реєстрації правочинів, який
затверджено Постановою Кабінету
Міністрів України від 26.05.2004 року № 671.

Виходячи з приписів ст.ст. 645, 793 та 794
Цивільного кодексу України
вимагається нотаріальне посвідчення
змін та доповнень № 20п/197 від 14.02.2006 р.,
№ 118п/197 від 09.11.2007 р., № 704/197 від 14.10.2010 р.
та № 23/197 від 21.06.2011 р. до договору оренди
№ 197/25 від 07.12.2004 р.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 220
Цивільного кодексу України, у разі
недодержання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
такий договір є нікчемним. Згідно з ч. 2
ст. 215 Цивільного кодексу України
недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається.

Враховуючи вищезазначене, оскільки
зміни та доповнення № 20п/197 від 14.02.2006 р.
та № 118п/197 від 09.11.2007 р. до договору
оренди № 197/25 від 07.12.2004 р. не були
нотаріально посвідчені, ці зміни та
доповнення є нікчемними.

Постановою Харківського апеляційного
господарського суду від 05.08.2014 р. у
справі № 917/757/14 за позовом ТОВ
"Полтавська інвестиційна компанія" до
Управління майном комунальної
власності міста Полтава встановлено
нікчемність змін та доповнень до
договору від 21.06.2011 р. за № 231/197 та від
14.10.2010 р. № 704/197 до договору оренди від
07.12.2004 р., у зв'язку з тим, що сторонами в
порушення вимог чинного законодавства
при вчиненні вказаних змін та
доповнень не було здійснено їх
нотаріального посвідчення та
державної реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 35 Господарського
процесуального кодексу України,
обставини, встановлені рішенням суду у
господарській, цивільній або
адміністративній справі, що набрало
законної сили, крім встановлених
рішенням третейського суду, не
доказуються при розгляді інших справ, у
яких беруть участь ті самі особи або
особа, щодо якої встановлено ці
обставини.

Оскільки, на момент розгляду даної
справи постанова Харківського
апеляційного господарського суду від
05.08.2014 р. у справі № 917/757/14 не скасована
та є чинною, то встановлені в ній
обставини мали обов'язкову силу для
вирішення даної справи судом першої
інстанції.

Пунктом 1 ст. 236 Цивільного кодексу
України передбачено, що нікчемний
правочин або правочин, визнаний судом
недійсним, є недійсним з моменту його
вчинення.

Таким чином, судом першої інстанції
необґрунтовано не прийнято до уваги, що
зміни та доповнення від 21.06.2011 р. за №
231/197 до договору оренди № 197/25 від 07.12.2004
р. є нікчемними, і цей факт не потребує
доказуванню.

Крім того, Постановою Харківського
апеляційного господарського суду
України від 01.12.2014 р. у справі № 917/224/14
за позовом Управління майном
комунальної власності міста Полтава до
ТОВ "Полтавська інвестиційна компанія"
відмовлено в позові про визнання
дійсними змін та доповнень від 21.06.2011 р.
за № 231/197 до договору оренди від 07.12.2004
р. та припинено провадження у справі в
частині позовних вимог про визнання
дійсними змін та доповнень № 20п/197 від
14.02.2006 р. та № 118п/197 від 09.11.2007 р. до
договору оренди № 197/25 від 07.12.2004 р., у
зв'язку з відсутністю доказів
здійснення сторонами дій щодо
нотаріального посвідчення спірних
угод.

Таким чином зміни та доповнення від
14.02.2006 р. за № 20п/197 та від 09.11.2007 р. за №
118п/197 також є нікчемними та не мають
юридичних наслідків для сторін.

Враховуючи вищезазначене, розрахунки
позивача щодо наявності
заборгованості відповідача з орендної
плати є необґрунтованими, оскільки
вони здійснені на підставі нікчемних
змін та доповнень № 20п/197 від 14.02.2006 р., №
118п/197 від 09.11.2007 р., від 14.10.2010 р. за № 704/197
та від 21.06.2011 р. за № 23/197 до договору
оренди № 197/25 від 07.12.2004 р.

Розмір орендної плати по договору
оренди № 197/25 від 07.12.2004 р. повинен
нараховуватись з урахуванням змін та
доповнень від 01.06.2005 р. до вказаного
договору оренди, які були нотаріально
посвідчені та внесені до реєстру за №
2-1078, відповідно до яких розмір орендної
плати становить 8498,58 грн.

Як вбачається з матеріалів справи,
відповідачем за період з грудня 2004 року
по березень 2014 р. було перераховано
1651424,81 грн., тобто передплата ТОВ
«Полтавська інвестиційна компанія» по
орендній платі за договором оренди від
07.12.2004 р. № 197/25 складає 223185,64 грн.

Відповідно до вимог ст. 651 Цивільного
кодексу України, зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
законом або договором. Договір може
бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладанні договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 Господарського
кодексу України, договір оренди може
бути розірваний за згодою сторін. На
вимогу однієї із сторін договір оренди
може бути достроково розірваний з
підстав, передбачених Цивільним
кодексом України для розірвання
договору найму, в порядку,
встановленому статтею 188
Господарського кодексу України.

Відповідно до вимог ч. 3 ст. 26 Закону
України «Про оренду державного та
комунального майна», договір оренди
може бути розірвано за погодженням
сторін. На вимогу однієї із сторін
договір оренди може бути достроково
розірвано за рішенням суду у разі
невиконання сторонами своїх
зобов'язань та з інших підстав,
передбачених законодавчими актами
України.

Тобто підставою зміни або розірвання
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін договору є істотне
порушення договору другою стороною.

Враховуючи, що відповідачем сплачено у
повному обсязі орендну плату за
договором оренди від 07.12.2004 р. № 197/25,
посилання позивача на невнесення
відповідачем орендної плати більше,
ніж три місяці поспіль, як на підставу
для розірвання укладеного між
позивачем та відповідачем договору
оренди від 07.12.2004 р. № 197/25 є
безпідставним.

Колегія суддів апеляційної інстанції
зазначає, що судом першої інстанції
неправомірно застосовані положення ст.
782 Цивільного кодексу України, якою
передбачено, право наймодавця
відмовитися від договору найму і
вимагати повернення речі, якщо наймач
не вносить плату за користування річчю
протягом трьох місяців підряд,
оскільки ч. 2 цієї статті передбачено,
що у разі відмови наймодавця від
договору найму договір є розірваним з
моменту одержання наймачем
повідомлення наймодавця про відмову
від договору.

Тобто з аналізу положень ст. 782
Цивільного кодексу України вбачається,
що моментом настання правових
наслідків є момент отримання наймачем
повідомлення орендодавця про відмову
від договору. Вказана норма є
імперативною. Інший варіант, коли
договір вважався б розірваним у момент
прийняття наймодавцем для себе
відповідного рішення про відмову, не
можна визнати прийнятним, оскільки
імплементація такого рішення ставить
наймача у вкрай несприятливе
становище, створює невизначеність,
породжує зайві витрати боржника і є
підставою виникнення нових спорів і
конфліктів.

З матеріалів справи вбачається, що
позивач повідомлення про відмову від
договору оренди відповідачу не
надсилав.

Наданий позивачем рекомендований лист
від 14.05.2014 р. № 01-05/01-17/479 (а.с. 30) не може
бути прийнятий судом в якості доказу
про направлення орендодавцем
повідомлення про відмову від договору
оренди, оскільки цим листом позивач
звернувся до відповідача з вимогою
терміново до 20.05.2014 р. погасити
заборгованість з орендної плати в сумі
152843,59 грн. та повідомив, що у зв'язку з
невиконанням орендарем істотних умов
договору Управління майном
комунальної власності міста Полтава
буде змушене звернутись до
Господарського суду Полтавської
області з позовом про стягнення
заборгованості та виселення з
орендованого приміщення.

Отже підстави вважати розірваним
договір оренди від 07.12.2004 р. № 197/25 на
підставі вимог ст. 782 Цивільного
кодексу України відсутні.

У зв'язку з необґрунтованістю вимоги
позивача про розірвання договору
оренди від 07.12.2004 р. № 197/25, вимога про
зобов'язання відповідача звільнити та
повернути нерухоме майно загальною
площею 648,4 кв.м. (в т.ч. 127,4 кв.м.
загального користування) в буд. № 31 по
вул. Жовтневій у м. Полтаві також
задоволенню не підлягає.

Відповідно до ст. 33 Господарського
процесуального кодексу України, кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог та заперечень.

Відповідно до п. 5 ст. 54 Господарського
процесуального кодексу України
позивач зобов'язаний викласти в
позовній заяві обставини, на яких
ґрунтуються його вимоги, надати докази,
що підтверджують позов.

На підставі вищезазначеного, колегія
суддів дійшла висновку, що рішення
Господарського суду Полтавської
області від 25 вересня 2014 року у справі
№ 917/1538/14 було прийнято при неповному
з'ясуванні обставин, що мають значення
для справи та неправильним
застосуванням норм матеріального
права, у зв'язку з чим рішення підлягає
скасуванню, а апеляційна скарга
відповідача підлягає задоволенню.

Враховуючи викладене та керуючись
ст.ст. 33, 34, 43, 99, 101, 102, п. 2 ст. 103, п.п. 1, 4 ст.
104, ст. 105 Господарсько процесуального
кодексу України, колегія суддів
Харківського апеляційного
господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача
задовольнити.

Рішення Господарського суду
Полтавської області від 25 вересня 2014
року у справі № 917/1538/14 скасувати та
прийняти нове рішення.

В задоволенні позовних вимог
відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття і може бути оскаржена
протягом двадцяти днів до Вищого
Господарського Суду України через
Харківський апеляційний господарський
суд.

Повний текст постанови складений та
підписаний 15.12.14 р.

Головуючий суддя
Пелипенко Н.М.

Суддя
Івакіна В.О.

Суддя
Камишева Л.М.