ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" грудня 2014 р.Справа № 916/1736/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді: Бєляновського В.В.,

суддів: Мишкіної М.А.,
Будішевської Л.О.

при секретарі - Шитря О.М.

за участю представників:

Від прокурора: Коломійчук І.О.

Від 1 відповідача: не з'явився

Від 2 відповідача: не з'явився

Від третіх осіб: Заболотна І.В.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в. м. Одесі

апеляційну скаргу заступника
прокурора Одеської області

на рішення господарського суду
Одеської області

від 13 жовтня 2014р.

по справі № 916/1736/14

за позовом: заступника Біляївського
міжрайонного прокурора Одеської
області

до відповідачів:

1. Біляївської районної державної
адміністрації Одеської області;

2. Дочірнього підприємства
«Борол»

за участю третіх осіб, які не заявляють
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача: Біляївської районної
ради та Управління Держземагенства у
Біляївському районі Одеської області

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача: Товариства з
обмеженою відповідальністю «Завод
«Галичина»

про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки та зобов'язання
повернути земельну ділянку.

ВСТАНОВИЛА:

У травні 2014 року заступник
Біляївського міжрайонного прокурора
Одеської області звернувся до
господарського суду Одеської області з
позовом (з урахуванням уточнень) до
Біляївської районної державної
адміністрації Одеської області та
Дочірнього підприємства «Борол» про
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки реєстраційний номер
04.06.516.00012, розташованої на території
Усатівської сільської ради за межами
населеного пункту, загальною площею 0,255
га, укладеного 07.07.2006 року між
відповідачами та повернення до земель
запасу Усатівської сільської ради
зазначеної земельної ділянки.

В обґрунтування пред'явлених
вимог заступник прокурора посилався на
те, що Біляївською районною державною
адміністрацією Одеської області
порушено положення ст. 123 Земельного
кодексу України, ст. 21 Закону України
«Про оренду землі», ст. ст. 13, 20, 23 Закону
України «Про оцінку земель», оскільки
орендну плату встановлено без
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, яка не проводилася та
Біляївською районною радою не
затверджувалася, у зв'язку з чим
оспорюваний договір як укладений з
порушенням вимог діючого земельного
законодавства підлягає визнанню
недійсним на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК
України.

При цьому заступник прокурора
вказував те, що Біляївською районною
державною адміністрацією, на яку
відповідно до ст. 21 Закону України «Про
місцеві державні адміністрації» та ст.
122 Земельного кодексу України
покладені повноваження щодо
розпорядження земельними ділянками
державної власності, самою порушені
вимоги діючого земельного
законодавства при укладанні спірного
договору оренди земельної ділянки, а
тому він вимушений самостійно
звернутися до суду за захистом
інтересів держави.

ДП «Борол» не визнало позов
посилаючись на те, що спірний договір
оренди земельної ділянки відповідає
вимогам чинного законодавства, в ньому
узгоджено всі істотні умови, визначена
орендна плата, яка сплачується
систематично в повному обсязі та
прокурором не доведено, що укладаючи
договір оренди відповідачі спричинили
шкоду державі.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 18.08.2014 року до участі у
справі в якості третіх осіб, які не
заявляють самостійних вимог на предмет
спору на стороні позивача залучено
Біляївську районну раду та Управління
Держземагенства у Біляївському районі
Одеської області.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 17.09.2014 року до участі у
справі в якості третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору на стороні відповідачів залучено
Товариство з обмеженою
відповідальністю "Завод "Галичина", яке
згідно з витягом про державну
реєстрацію прав є власником нежитлових
будівель, розташованих на спірній
земельній ділянці.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 13 жовтня 2014 року у справі
(головуючий суддя - Щавинська Ю.М., судді
- Шаратов Ю.А., Желєзна С.П.) у
задоволенні позову відмовлено з
мотивів недоведеності позовних вимог.

В апеляційній скарзі заступник
прокурора Одеської області просить
зазначене рішення скасувати та
прийняти нове рішення, яким
задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга обґрунтована
порушенням норм матеріального та
процесуального права, а саме: ст. ст. 215,
216 ЦК України, ст. ст. 13, 23 Закону України
«Про оцінку земель», ст. 21 Закону
України «Про оренду землі», ст. ст. 4-7, 43
ГПК України.

Про день, час і місце розгляду
апеляційної скарги усі учасники
судового процесу були заздалегідь
повідомлені належним чином, проте
16.12.2014 року до Одеського апеляційного
господарського суду від представника
ДП «Борол» надійшло клопотання про
відкладення розгляду апеляційної
скарги у зв'язку із неможливістю
присутності представника відповідача
у судовому засіданні. Вказане
клопотання судом відхилено з огляду на
неподання заявником доказів
неможливості бути присутнім у судовому
засіданні, а також з тих мотивів, що
чинний Господарський процесуальний
кодекс України (ст. 28) не обмежує
кількість представників сторони, які
можуть прийняти участь у засіданні
суду. З цих же підстав колегією суддів
визнано необґрунтованим та відхилено
клопотання представника третьої особи
ТОВ «Завод «Галичина» про відкладення
розгляду справи у зв'язку з
нез'явленням в судове засідання
представників відповідачів.
Нез'явлення представників
відповідачів та третіх осіб без
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача в судове засідання не
перешкоджає перегляду даної справи в
апеляційній інстанції відповідно до
ст. 101 ГПК України за наявними у справі
матеріалами.

Обговоривши доводи апеляційної скарги
та заперечення на неї, вислухавши
пояснення прокурора та представника
третьої особи, дослідивши матеріали
справи, перевіривши правильність
застосування судом норм матеріального
та процесуального права при прийнятті
оскаржуваного рішення, колегія суддів
вважає, що апеляційна скарга підлягає
задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та
встановлено місцевим господарським
судом, рішенням Усатівської сільської
ради Біляївського району Одеської
області від 27.07.2004р. за №613-XXIV надано
згоду ДП "Борол" на збір матеріалів
попереднього погодження місця
розташування земельної ділянки, площею
0,1849 га, яка розташована на території
Усатівської сільської ради автошлях
С.Петербург-Київ-Одеса, район
постаменту "Одеса-город-герой", для
розширення газової автозаправної
станції, а також зобов'язано ДП "Борол"
замовити проект відведення земельної
ділянки, площею 0,1849 га, та надати його
для розгляду та подальшого
затвердження у встановленому законом
порядку.

Рішенням Усатівської сільської ради
Біляївського рійну Одеської області
від 29.04.2005р. №795 - ХХIV погоджено проект
землеустрою щодо відведення земельної
ділянки ДП "Борол" для будівництва та
обслуговування АЗС та ГАЗС, погоджено
відведення ДП "Борол" в довгострокову
оренду строком на 25 років земельну
ділянку, площею 0,255 га пасовищ, за
рахунок земель запасу
сільськогосподарського призначення
для будівництва та обслуговування АЗС
та ГАЗС на території Усатівської
сільської ради.

Розпорядженням Біляївської районної
державної адміністрації Одеської
області від 25.07.2005р. за №528/2005 ДП "Борол"
погоджено місце розташування АЗС та
ГАЗС на земельній ділянці, загальною
площею 0,255 га пасовищ, за рахунок земель
запасу сільськогосподарського
призначення Усатівської сільської
ради Біляївського району Одеської
області, розташованої праворуч від
автодороги Київ-Одеса, км.461 (район
постаменту "Одеса - город герой").

Розпорядженням Біляївської
райдержадміністрації Одеської області
від 31.05.2006р. № 744/2006 затверджено проект
землеустрою щодо відведення земельної
ділянки ДП "Борол" для будівництва та
обслуговування АЗС та ГАЗС на
території Усатівської сільської ради
та передано в довгострокову оренду
терміном на 25 років ДП "Борол" для
будівництва та обслуговування АЗС та
ГАЗС земельну ділянку, площею 0,255 га
пасовищ, за рахунок земель запасу
сільськогосподарського призначення
Усатівської сільської ради (за межами
населених пунктів).

07.07.2006р. між Біляївською районною
державною адміністрацією Одеської
області (орендодавець) та Дочірнім
підприємством "Борол" (орендар) було
укладено договір оренди землі,
зареєстрований в Одеській
регіональній філії ДП «Центр
державного земельного кадастру», про
що у книзі записів реєстрації
договорів оренди землі вчинено запис
12.07.2006р. № 04.06.516.00012, за умовами якого
орендодавець передав, а орендар
прийняв в строкове платне користування
земельну ділянку
несільськогосподарського призначення,
загальною площею 0,255 га - пасовища за
рахунок земель запасу Усатівської
сільської ради, яка знаходиться за
адресою: територія Усатівської
сільської ради (за межами населеного
пункту) праворуч від автодороги
Київ-Одеса, км.461 (район постаменту
"Одеса - город герой") Біляївського
району Одеської області, для
будівництва та експлуатації
автозаправної станції та
газоавтозаправної станції строком на 25
років.

Відповідно до п. 4 договору нормативна
грошова оцінка земельної ділянки не
проводилась.

Згідно з п. 8 договору орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі у
розмірі 8 грн. за 1 кв.м., що становить 20 400
грн. в рік, згідно протоколу земельної
комісії.

Зазначену в даному договорі земельну
ділянку було передано орендареві від
орендодавця за актом приймання -
передачі від 12.07.2006р.

Предметом даного спору є вимога
заступника прокурора Біляївського
міжрайонного прокурора Одеської
області до відповідачів Біляївської
районної державної адміністрації
Одеської області та ДП «Борол» визнати
недійсним договір оренди землі від
07.07.2006р., укладений між відповідачами,
на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України та
повернути до земель запасу Усатівської
сільської ради земельну ділянку
загальною площею 0,255 га, що
орендувалася за цим договором.
Обґрунтована дана вимога тим, що
оспорюваний договір укладено з
порушенням вимог діючого земельного
законодавства. Підставами для визнання
оспорюваного договору оренди землі
недійсним заступник прокурора вказує
те, що всупереч імперативним приписам
частини першої ст. 13, ст. 23 Закону
України «Про оцінку земель» умовами
спірного договору орендну плату
визначено без нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, яка не
проводилася та Біляївською районною
радою не затверджувалася.

Приймаючи рішення про відмову у
задоволенні позову місцевий
господарський суд на підставі
встановлених обставин даної справи
виходив із того, що ні приписи Закону
України «Про оренду землі», ні
положення Закону України «Про плату за
землю», що діяв станом на час
виникнення спірних правовідносин, не
встановлювали конкретний розмір
орендної плати, зокрема й у процентному
співвідношенні до нормативної
грошової оцінки, а лише фіксувала його
граничні межі, залишаючи питання
визначення його на розсуд сторін. Також
суд дійшов висновку, що нормативна
грошова оцінка земельної ділянки, яка
передається в оренду, не входить до
вичерпного переліку істотних умов
договору оренди землі, встановленого
частиною першою статті 15 Закону
України «Про оренду землі», а тому
невизначеність нормативної грошової
оцінки земельних ділянок у спірному
договорі, а також, відповідно,
незатвердження такої оцінки районною
радою не породжує юридичних наслідків
та не тягне за собою його недійсність.

Проте, колегія суддів апеляційної
інстанції не може погодитися з такими
висновками суду першої інстанції,
оскільки вони не відповідають вимогам
закону, що регулює спірні
правовідносини.

Відповідно до частини другої статті 792
ЦК України відносини щодо найму
(оренди) земельної ділянки регулюються
законом.

Спеціальним законом, яким регулюються
відносини, пов'язані з орендою землі, є
Закон України "Про оренду землі".

В силу ст. 2 Закону України Про оренду
землі" відносини, пов'язані з орендою
землі регулюються Земельним кодексом
України, Цивільним кодексом України,
цим Законом, законами України, іншими
нормативно - правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

За змістом ч. 1 ст. 6 Закону України Про
оренду землі" орендарі набувають права
оренди земельної ділянки на підставах
і в порядку, передбачених Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим та іншими законами України
і договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду
землі" визначено, що договір оренди
землі - це договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону України "Про
оренду землі" (у редакції, яка була
чинною на момент виникнення спірних
правовідносин) істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(місце розташування та розмір
земельної ділянки); строк дії договору
оренди; орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Відповідно до частин першої та
четвертої статті 21 Закону України "Про
оренду землі" (у редакції, яка була
чинною на момент виникнення спірних
правовідносин) орендна плата за землю -
це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Річна орендна
плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, не може бути
меншою за розмір земельного податку, що
встановлюється Законом України «Про
плату за землю», та перевищувати 10
відсотків їх нормативної грошової
оцінки.

За визначенням наведеним у ст. 1 Закону
України «Про оцінку земель» нормативна
грошова оцінка земельної ділянки являє
собою капіталізований рентний дохід із
земельної ділянки (дохід, який можна
отримати із землі як фактора
виробництва залежно від якості та
місця розташування земельної ділянки),
визначений за встановленими і
затвердженими нормативами.

Частиною 1 ст. 13 Закону України «Про
оцінку земель» (у редакції, яка була
чинною на момент виникнення спірних
правовідносин) визначено випадки
обов'язкового проведення грошової
оцінки земельних ділянок. Так,
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться у разі: визначення
розміру земельного податку; визначення
розміру орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності.

При цьому, згідно з ч. 3 ст. 18 Закону
України "Про оцінку земель" нормативна
грошова оцінка земельних ділянок
проводиться юридичними особами, які є
розробниками документації із
землеустрою відповідно до Закону
України "Про землеустрій"; склад осіб,
що можуть бути замовниками та
розробниками документації із
землеустрою, визначено статтею 26
Закону України "Про землеустрій".
Статтею 22 зазначеного Закону
передбачено, що підставами здійснення
землеустрою можуть бути як рішення
органів виконавчої влади або місцевого
самоврядування щодо проведення робіт з
землеустрою, так і договори, укладені
між землевласниками
(землекористувачами) та розробниками
документації із землеустрою.
Земельно-оціночні роботи при
здійсненні землеустрою виконуються з
метою визначення якісних
характеристик, економічної цінності та
вартості земель у порядку,
встановленому законом. Оцінка земель
проводиться для порівняльного аналізу
і прогнозу ефективності використання
землі як природного ресурсу та
основного засобу виробництва, а також
при здійсненні цивільно-правових угод,
для визначення розміру земельного
податку, втрат сільськогосподарського
і лісогосподарського виробництва,
справляння державного мита та в інших
випадках, визначених законом (стаття 38
Закону).

Судом апеляційної інстанції
встановлено, що саме відповідач ДП
«Борол» на підставі договору № 07 від
11.11.2005р. замовив виготовлення Приватним
підприємством "Інститут досліджень
ринку та оцінки" проект землеустрою
щодо відведення земельної ділянки в
довгострокову оренду та надав у
подальшому виготовлену документацію
із землеустрою Біляївській районній
державній адміністрації для
затвердження.

З наведених вище положень вбачається,
що обов'язок зі сплати орендної плати є
нормативно регульованим і не може
визначатися чи змінюватися та
припинятися сторонами договору за
власним волевиявленням з порушенням
умов та порядку, передбачених чинним
законодавством; дотримання порядку
визначення орендної плати відповідно
до проведеної нормативної грошової
оцінки є чинником економічного
регулювання земельних відносин,
визначення економічно обґрунтованих
надходжень до місцевих бюджетів та
можливості подальшої індексації
відповідних надходжень, виконання
вимог статті 627 Цивільного кодексу
України щодо справедливості
укладеного договору шляхом
забезпечення застосування рівного
підходу при визначенні орендної плати
незалежно від особи - учасника
правовідносин; порушення цього порядку
суперечить частині 1 статті 13 Закону
України "Про оцінку земель".

Дотримання належного економічного
регулювання земельних правовідносин,
забезпечення надходжень платежів з
орендної плати до місцевих бюджетів у
законодавчо визначених межах шляхом їх
вірного правового (в тому числі
договірного) врегулювання, що виключає
невизначеність у правовідносинах
сторін, безпосередньо належить до
інтересів держави, що судом першої
інстанції не було враховано.

Згідно із частиною 1 ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьою, п'ятою та шостою статті 203
цього Кодексу. Зокрема, відповідно до
частини першої вказаної статті зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства.

Таким чином, оскільки Біляївською
районною державною адміністрацією
Одеської області орендну плату
визначено без нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, яка
передавалася в оренду, та в порушення
вищевказаних вимог законодавства, то
договір оренди землі від 07.07.2006 року є
недійсним у зв'язку з недодержанням
сторонами в момент вчинення цього
правочину встановленого законом
порядку, а спірна земельна ділянка
підлягає поверненню до земель запасу
Усатівської сільської ради
Біляївського району Одеської області.

При цьому, колегія суддів враховує, що
наведеної правової позиції
дотримується Верховний Суд України
(постанова Верховного Суду України від
22.05.2013р. № 6-11цс13). Відповідно до ст. 111-28
ГПК України рішення Верховного Суду
України, прийняте за наслідками
розгляду заяви про перегляд судового
рішення з мотивів неоднакового
застосування судом (судами) касаційної
інстанції одних і тих самих норм
матеріального права у подібних
правовідносинах, є обов'язковим для
всіх суб'єктів владних повноважень, які
застосовують у своїй діяльності
нормативно-правовий акт, що містить
зазначену норму права, та для всіх
судів України. Суди зобов'язані
привести свою судову практику у
відповідність із рішеннями Верховного
Суду України. Невиконання судових
рішень Верховного Суду України тягне
за собою відповідальність, установлену
законом.

Також помилковим є посилання місцевого
суду на те, що прокурором не доведено
порушення інтересів держави у зв'язку
із укладенням спірного договору та
наявності дотримання справедливої
рівноваги між інтересами суспільства
та правами власника (орендаря) при
визнанні недійсним спірного договору.

Так, у постанові Верховного Суду
України від 18.09.2013р. № 6-92цс13 вказано на
необхідність при вирішенні питання про
справедливу рівновагу між інтересами
суспільства і конкретної особи
враховувати, що правильне застосування
законодавства незаперечно становить
«суспільний інтерес».

Крім того, помилковим також визнається
посилання місцевого суду на те, що
розпорядження Біляївської
райдержадміністрації від 31.05.2006р. №
744/2006, яким затверджено проект
землеустрою та передано в оренду
спірну земельну ділянку, не скасовано
та не визнано недійсним у
встановленому законом порядку, що
свідчить про відсутність підстав для
визнання недійсним спірного договору.

Оскільки договір оренди укладається на
виконання рішення органу місцевого
самоврядування чи виконавчої влади, то
без скасування таких рішень у
встановленому законом порядку
відсутні правові підстави для визнання
відповідних договорів недійсними саме
з підстав відсутності повноважень у
відповідної місцевої ради чи органу
виконавчої влади на затвердження
проекту відведення та передачі спірної
земельної ділянки в оренду. Проте, у
даному випадку прокурором зазначено
підставою позову недодержання
сторонами в момент вчинення спірного
правочину встановленого законом
порядку.

З урахуванням наведеного колегія
суддів вважає, що приймаючи
оскаржуване рішення про відмову у
задоволенні позову місцевий
господарський суд надав невірну
юридичну оцінку обставинам справи та
неправильно застосував норми
матеріального права, у зв'язку з чим
зазначене рішення підлягає скасуванню
з прийняттям нового рішення про
задоволення позову.

Керуючись ст. ст. 99, 101-105 ГПК України,
Одеський апеляційний господарський
суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу заступника
прокурора Одеської області
задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської
області від 13 жовтня 2014 року у справі №
916/1736/14 скасувати.

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі
від 07.07.2006 року, укладений між
Біляївською районною державною
адміністрацією Одеської області та
Дочірнім підприємством «Борол»,
зареєстрований в Одеській
регіональній філії ДП «Центр
державного земельного кадастру», про
що у книзі записів реєстрації
договорів оренди землі вчинено запис
12.07.2006р. № 04.06.516.00012.

Повернути до земель запасу Усатівської
сільської ради Біляївського району
Одеської області земельну ділянку
загальною площею 0,255 га, розташовану на
території Усатівської сільської ради
Біляївського району Одеської області
за межами населеного пункту праворуч
від автодороги Київ-Одеса, км 461.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття і може бути оскаржена у
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України.

Повна постанова складена 17.12.2014р.

Головуючий суддя:
Бєляновський В.В.

Судді:
Мишкіна М.А.

Будішевська Л.О.