ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" грудня 2014 р.
Справа № 922/3534/14

Колегія суддів у складі: головуючий
суддя Істоміна О.А., суддя Білецька А.М. ,
суддя Гребенюк Н. В.

при секретарі Сіренко К.О.

за участю представників:

позивача - не з'явився

відповідача - Гоготов В.В. за дов. б/н від
24.05.2014 року

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну Харківська міська рада (вх.
№3586 Х/3) на рішення господарського суду
Харківської області від 15.10.14 у справі
№ 922/3534/14

за позовом Харківська міська рада

до Приватного АТ "Харківський
будівельний союз"

про внесення змін до договору оренди
землі

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Харківська міська рада,
звернувся до господарського суду
Харківської області із позовною заявою
до ПАТ "Харківський будівельний союз", в
якій просить суд внести зміни до
договору оренди землі від 11.10.2007 р. №
73 шляхом визнання договору про
зміну до вказаного договору оренди
землі укладеним у редакції, викладеній
у позовній заяві. В обґрунтування
позовних вимог посилається на 13, 144
Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189
та п.12 Перехідних положень Земельного
кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону
України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15,
21 Закону України "Про оцінку земель",
ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст.
179, 188, 193, ГК України. Судовий збір у
розмірі 1218,00 грн. просить суд покласти
на відповідача.

Рішенням господарського суду
Харківської області від 15.10.2014 р. у
справі № 922/3534/14 (суддя Шатерніков М.І.) в
позові відмовлено.

Позивач звернувся до господарського
суду з апеляційною скаргою, в якій
посилаючись на порушення судом першої
інстанції норм матеріального та
процесуального права, просить
оскаржуване рішення скасувати та
прийняти нове рішення, яким
задовольнити позовні вимоги, судові
витрати просить покласти на
відповідача.

В обґрунтування викладених вимог
позивач зазначає про те, що нормами
чинного законодавства передбачена
можливість зміни умов договору за
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін у випадках, встановлених
договором або законом, і оскільки
укладений між сторонами договір
передбачає можливість зміни розміру
орендної плати, а орендна плата за
земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому зміна нормативної грошової
оцінки земельної ділянки є підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленого умовами договору. Крім
того, позивач вказує на те, що
відповідно до рішення Харківської
міської ради від 10.09.2008 р. № 242/08 «Про
внесення змін до рішення Харківської
міської ради від 27.02..2008 р. № 41/08 «Про
затвердження «Положення про порядок
визначення розмірів орендної плати при
укладанні договорів оренди землі м.
Харкові внесено зміни до переліку
земель, для яких встановлено особливий
режим розрахунку орендної плати,
зокрема для земель промисловості
встановлено ставку річної орендної
плати у розмірі 5,6% від нормативної
грошової оцінки землі. Таким чином,
позивач вважає, оскільки термін оренди
за договором позивача є значним, та
підпадає під дію п. 2.6 Порядку
визначення розміру орендної плати,
його базова ставка знижується та
становить 70% від базової ставки, тобто
5,6% від нормативної грошової оцінки
землі. Крім того, позивач посилається
на те, що класифікацію земель здійснено
саме за функцією використання з метою
визначення коефіцієнту
функціонального використання (Кф), який
застосовується при наданні даних та
оформлення витягу з нормативної
грошової оцінки земельної ділянки. При
цьому, позивач вважає неправомірними
висновки суду першої інстанції
відносно того, що в даному випадку має
бути застосований змішаний коефіцієнт
функціонального використання,
оскільки уся земельна ділянка була
надана для одного виду економічної
діяльності. Позивач спростовує
посилання суду на те, що п. 29 Порядку
оформлення договорів землі у м.
Харкові, затвердженого рішенням
Харківської міської ради від 19.12.2012 р. №
960/12, не поширюється на договори оренди
землі (додаткові угоди) та угоди про
розірвання договорів оренди землі, які
були підписані міським головою до
набрання чинності даним Порядком.
Позивач також вважає, що вимога щодо
зміни п. 2, п. 13 та п. 14 та доповнення п. 28
спірного договору оренди землі є
законною, так як такі зміни прямо
передбачені Типовим договором оренди
землі, затвердженим рішенням 21 сесії
Харківської міської ради 6 скликання
«Про затвердження порядку оформлення
договорів оренди землі у місті
Харкові» від 19.12.2012 № 960/12.

Відповідач у відзиві на апеляційну
скаргу з наведеними позивачем доводами
не погоджується, просить залишити
апеляційну скаргу без задоволення,
оскаржуване рішення - без змін. При
цьому, відповідач посилається на
необґрунтованість даних витягу з
технічної документації № 894 від 24.09.2013
р. про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки, в зв'язку з чим
вважає, що внесення у п. 5 додаткової
угоди є неправомірним. На думку
відповідача, зважаючи на відсутність
Порядку оформлення договорів оренди
землі в місті Харкові, який би діяв
стосовно договорів оренди, укладених
до 01.01.2013 р., застосування рішення 26
сесії Харківської міської ради 6
скликання від 25.09.2013 р. № 1269/13 «Про
затвердження «Порядку впровадження
нормативної грошової оцінки земель
міста Харкова станом на 01.01.2013 р.» до
спірних правовідносин оренди землі є
незаконним. Крім того, відповідач не
погоджується зі збільшенням ставки
орендної плати до 5,6% від нормативної
грошової оцінки землі, а також
обов'язковістю внесенні змін до
договору оренди землі у відповідності
з пунктами 2, 5, 9, 13, 14, 28 додаткової угоди.

В судовому засіданні 20.11.2014 р. оголошено
перерву до 02.12.2014 р.

01.12.2014 р. відповідач надав до суду
додаткові пояснення по справі, в яких
зокрема зазначив про те, що Харківським
окружним адміністративним судом
розглянуто адміністративну справу №
820/17147/14 за позовом ПРАТ «Харківський
будівельний союз» до Управління
Держземагенства у м. Харкові про
визнання дій протиправними та
скасування рішення, за результатами
розгляду якої визнано неправомірним
розрахунок нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, кадастровий
номер :02:005:0027, що знаходиться за
адресою: м. Харків, вул. Малом'ясницька,
2, здійснений Управлінням
Держземагенства у м. Харкові. Визнано
протиправним та скасовано Витяг
Держземагенства у м. Харкові за № 894 від
24.09.2013 р. щодо здійснення оцінки
земельної ділянки, яка знаходиться за
адресою: м. Харків, вул. Малом'ясницька,
2. Зобов'язно Управління
Держземагенства у м. Харкові провести
перерахунок нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, кадастровий
номер :02:005:0027, що знаходиться за
адресою: м. Харків, вул. Малом'ясницька,
2, що знаходиться у користуванні ПРАТ
«Харківський будівельний союз» із
застосування коефіцієнту
функціонального використання (Кф) у
розмірі 0,7, із застосуванням локальних
коефіцієнтів Км3, а аме: зони вулиць без
твердого покриття - в межах 0,9-0,95;
санітарно-захисні зони - в межах 0,8-0,96;
зони напруження електромагнітного
поля - в межах 0,9-0,95.

02.12.2014 р. позивач надав заперечення на
відзив на апеляційну скаргу, в яких
спростовує наведені відповідачем
доводи.

В судовому засіданні 02.12.2014 р. оголошено
перерву до 18.12.2014 р.

Відповідач в призначене судове
засідання свого уповноваженого
представника не направив, про час та
місце розгляду справи відповідач був
повідомлений належним чином та
завчасно, що підтверджується
матеріалами справи.

Оскільки, всі учасники судового
процесу були належним чином
повідомлені про час та місце розгляду
апеляційної скарги, проте відповідач
не скористався своїми правами,
передбаченими статтею 22 ГПК України та
виходячи з того, що явка сторін не
визнавалася обов'язковою судом, а
участь в засіданні суду (як і інші
права, передбачені статті 22 ГПК
України) є правом, а не обов'язком
сторони, колегія суддів дійшла
висновку про можливість розгляду
апеляційної скарги по суті за
відсутності представника відповідача
за наявними у справі доказами.

Дослідивши матеріали справи, повторно
розглянувши справу відповідно до вимог
статті 101 Господарського
процесуального кодексу України,
проаналізувавши доводи апеляційної
скарги, вислухавши пояснення
представника позивача, перевіривши
повноту встановлення місцевим
господарським судом обставин, що мають
значення для справи та правильність
застосування норм матеріального і
процесуального права, колегія суддів
дійшла висновку про задоволення
апеляційної скарги, виходячи з
наступного.

Як свідчать матеріали справи, У
відповідності з рішенням ХLVI сесії
Харківської міської ради IV скликання
від 06.03.2006 року № 61/06 "Про припинення та
надання у користування земельних
ділянок юридичним та фізичним особам
для експлуатації та обслуговування
будівель і споруд" між Харківською
міською радою (позивачем) та Приватним
акціонерним товариством "Харківський
будівельний союз" (відповідачем) було
укладено договір оренди землі,
посвідчений приватним нотаріусом
Харківського міського нотаріального
округу Ємельяновою І.Г. 27.08.2007 року в
реєстрі за № 1826. Вказаний договір
оренди землі було зареєстровано 11.10.2007
року за № 73 у Харківській
регіональній філії Державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах".

В пункті 1 договору оренди землі
сторони погодили, що в строкове платне
користування передається земельна
ділянка несільськогосподарського
призначення - землі житлової та
громадської забудови, яка знаходиться
у м. Харків, вул. Малом'ясницька, 2.

Відповідно пункту 2 договору оренди
землі загальна площа земельної ділянки
становить 0,1789 га, в тому числі під
забудовою 0,0485 га, інших угідь 0,1304 га.

Пунктом 8 договору оренди землі сторони
погодили, що його укладено строком до
01.03.2031 року.

Відповідно до п. 5 договору оренди землі
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 2207127 гривень.

Пунктом 9 договору оренди землі
передбачено, що розмір орендної плати
в місяць за земельну ділянку згідно з
довідкою № 346/07 від 26.02.2007 року
становить 7541,02 гривень.

Відповідно до пункту 13 договору оренди
землі розмір орендної плати
переглядається у разі: а) зміни умов
господарювання, передбачених
договором; б) зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно;
г) погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; д) в інших
випадках, передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013 року №1209/13 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 року.

Згідно із пунктом 1.1 вказаного рішення,
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 гривень, яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013 року та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01 січня 2013 року" встановлено,
що плата за землю на підставі даних
"Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01 січня 2013 року" вводиться в
дію з 01 січня 2014 року. Зміни до
договорів оренди землі, пов'язані зі
зміною розміру орендної плати,
оформлюються додатковою угодою до
договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення
Департамент земельних відносин
Харківської міської ради зобов'язано
попередити всіх землекористувачів
(орендарів) земельних ділянок,
реєстрація яких у Державному
земельному кадастрі не здійснена, про
необхідність приведення розміру плати
за землю відповідно до вимог чинного
законодавства.

Крім того, рішенням Харківської
міської ради від 29.12.2012 року № 960/12
затверджено Порядок оформлення
договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного
Порядку зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі. Розмір
орендної плати, передбачений договором
оренди землі, підлягає перегляду у
випадку, також зміни нормативної
грошової оцінки землі.

Департаментом земельних відносин
Харківської міської ради на виконання
рішення позивача від 29.12.2012 року № 960/12
рекомендованим поштовим відправленням
направлено на адресу відповідача разом
з листом-пропозицією від 10.12.2013р. №
4620/0/225-13 проект додаткової угоди до
договору оренди землі № 73 від
11.10.2007р., але відповідач додаткову угоду
не підписав та листом від 30.04.2014 року за
вих. № 28 повідомив про свою відмову від
укладення цієї додаткової угоди.

Також, Департаментом земельних
відносин Харківської міської ради на
виконання рішення позивача від 29.12.2012
року № 960/12 рекомендованим поштовим
відправленням направлено на адресу
відповідача лист - пропозицію від 10.12.2013
р. № 4636/0/225-13 про державну реєстрацію
договору оренди землі та додаткової
угоди до договору оренди землі, яким
було запропоновано відповідачеві
сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за
внесення змін до записів Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно,
в розмірі 120,00 грн. за надання
інформації з Реєстру у формі витягу, та
надати оригінали платіжних документів
до міської ради.

Відповідно до пункту 36 договору оренди
землі зміна умов договору здійснюється
у письмовій формі за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
умов договору оренди спір
розв'язується у судовому порядку.

З урахуванням наведених обставин
позивач, посилаючись на норми на 13, 144
Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189
та п.12 Перехідних положень Земельного
кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону
України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15,
21 Закону України "Про оцінку земель",
ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст.
179, 188, 193 ГК України, звернувся до суду із
даним позовом, в якому просив суд
прийняти рішення, яким внести зміни до
договору оренди землі від 24.01.2004 р. за №
6304/04, шляхом визнання договору про
зміну до вказаного договору оренди
землі укладеним у редакції, викладеній
у позовній заяві.

Вирішуючи даний господарський спір суд
першої інстанції, виходячи з положень
ст.ст. 6, 627, 629, 651 ЦК України, ст.ст. 88, 193 ГК
України, ст. 30 Закону України "Про
оренду землі", які містять правила та
регулюють загальні засади зміни та
розірвання договорів, загальні засади
відносин пов'язаних зі палатою на
землю, встановив, що жодна з норм
вказаних позивачем (у тому числі норми
Податкового кодексу України) не
містить прямого припису про
обов'язковість саме зміни умов
договору оренди землі протягом його
виконання в частині розміру орендної
плати в разі прийняття орендодавцем
рішення про затвердження нової
нормативної грошової оцінки переданих
в оренду земель; позивачем не доведено
обставин, на які він посилається, як на
підставу своїх позовних вимог
(існування обов'язку відповідача щодо
укладення спірної додаткової угоди про
зміну розміру орендної плати за
договором оренди землі) та не доведено
відповідність пропонованої додаткової
угоди вимогам Закону.

Крім того, суд першої інстанції вважав,
що оскільки на цей час відсутнє рішення
органу місцевого самоврядування про
віднесення земельної ділянки по вул.
Малом'ясницька, 2 до категорії земель
комерційного використання (тобто, до
категорії земель, коефіцієнт
функціонального використання яких
становить 2,5), новий договір оренди
землі між позивачем та відповідачем не
укладено, спірний договір оренди землі
діє в тій редакції, яка була узгоджена
та підписана сторонами, позивач не мав
права визначати у додатковій угоді
нормативну грошову оцінку землі на
підставі витягу № 894 від 24.09.2013 року, у
якому застосоване інше функціональне
використання земельної ділянки ніж те,
що встановлено в договорі оренди землі.
За висновками місцевого
господарського суду, застосування
управлінням Держкомзему в місті
Харкові при визначенні нормативної
грошової оцінки земельної ділянки,
переданої в оренду відповідачу,
коефіцієнта функціонального
використання 2,5, який встановлений для
земельних ділянок комерційного
використання, є не правомірним і не
відповідає положенням чинного
законодавства.

Також, суд першої інстанції дійшов
висновку про те, що рішення 26 сесії
Харківської міської ради 6 скликання
від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013" не можуть вважатись
підставою для внесення змін до
договору оренди землі в розумінні ч. 1
ст. 651 Цивільного кодексу України, а
посилання позивача на даний акт є
безпідставним. При цьому,
господарським судом відхилено
посилання Харківської міської ради на
рішення від 19.12.2012 року № 960/12, як на
підставу укладення додаткової угоди до
договору оренди землі, оскільки згідно
з п. 29 Порядку оформлення договорів
землі у місті Харкові, затвердженого
вказаним рішенням Харківської міської
ради, цей Порядок не поширюється на
договори оренди землі (додаткові угоди)
та угоди про розірвання договорів
оренди землі, які були підписані
міським головою до набрання чинності
даним Порядком. Разом з цим, суд першої
інстанції вважав, що позивач пропонує
умови договору, котрих немає у типовому
договорі оренди землі, який
затверджений Постановою Кабінету
Міністрів України від 30.03.2004 року N220
"Про затвердження Типового договору
оренди землі", чим фактично змінює та
доповнює умови типового договору, що
прямо суперечить забороні на відступ
від умов типового договору,
встановлений приписами Цивільного
кодексу України та ч.4 ст.179
Господарського кодексу України.

За таких обставин, виходячи з того, що
позивачем не доведено обставин, на які
він посилається, як на підставу своїх
позовних вимог, а саме наявності
обов'язку відповідача щодо укладення
спірної додаткової угоди про зміну
розміру орендної плати за договором
оренди землі та не доведено
відповідність пропонованої додаткової
угоди вимогам Закону, заявлені позовні
вимоги визнані судом першої інстанції
безпідставними та такими, що
задоволенню не підлягають.

Проте, колегія суддів не погоджується з
даними висновками місцевого
господарського суду.

Відповідно до п.2 Постанови Пленуму
Вищого господарського суду України № 6
від 23.03.2012р. «Про судове рішення»,
рішення господарського суду має
ґрунтуватись на повному з'ясуванні
такого:

чи мали місце обставини, на які
посилаються особи, що беруть участь у
процесі, та якими доказами вони
підтверджуються;

чи не виявлено у процесі розгляду
справи інших фактичних обставин, що
мають суттєве значення для правильного
вирішення спору, і доказів на
підтвердження цих обставин;

яка правова кваліфікація відносин
сторін, виходячи з фактів, установлених
у процесі розгляду справи, та яка
правова норма підлягає застосуванню
для вирішення спору.

Оцінюючи надані позивачем докази в
підтвердження правомірності заявлених
в апеляційній скарзі вимог, їх
документальне та матеріальне
обґрунтування; викладені відповідачем
заперечення, доводи наведені в
оскаржуваному рішенні, колегія суддів
визнає неправомірність висновків суду
першої інстанції щодо відсутності
підстав для задоволення позовних
вимог, оскільки, вирішуючи спір між
сторонами по справі, господарський суд
не з'ясував дійсні обставини справи в
їх сукупності, не надав належної
правової оцінки правовим положенням
ст.ст. 21, 30 Закону України «Про оренду
землі», ст.ст. 13, 18 Закону України «Про
оцінку земель» в контексті спірних
правовідносин, зокрема місцевим
господарським судом не враховано, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок не залежить від волевиявлення
сторін договору оренди землі, а є
способом регулювання державою плати за
користування землею, а зміна
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок є передумовою зміни розміру
орендної плати.

Надаючи в процесі апеляційного
перегляду оцінку обставинам справи з
урахуванням підстав та предмету
позову, колегія суддів виходить з
наступного.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про
оренду землі" відносини, пов'язані з
орендою землі, регулюються
Земельним кодексом України,
Цивільним кодексом України,
цим Законом, законами України,
іншими нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

За приписами статті 11 Цивільного
кодексу України цивільні права та
обов'язки виникають із дій осіб, що
передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що
не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та
обов'язки. Підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є
договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 628 вказаного
Кодексу зміст договору становлять
умови (пункти), визначені на розсуд
сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів
цивільного законодавства.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного
кодексу України зміна договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Зокрема, договір може бути
змінено або розірвано за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом; а
також у разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України
передбачено застосування у
встановлених законом випадках цін
(тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України
унормовано, що зміна договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, який змінюється, якщо інше не
встановлено договором або законом чи
не випливає зі звичаїв ділового
обороту.

Відповідно до статті 2 Закону України
"Про оренду землі" відносини, пов'язані
з орендою землі, регулюються Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим Законом, законами України,
іншими нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

За приписами статей 126, 206 Земельного
кодексу України використання землі в
Україні є платним, оренда землі
оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону.

Як визначено статтею 15 Закону України
"Про оренду землі" однією з істотних
умов договору оренди землі є орендна
плата. За приписами статті 13 Закону
України "Про оренду землі" договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про
оренду землі", орендна плата за землю -
це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Законом України "Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України" №
309-VI від 03.06.08р. внесені зміни до частин 4,
5 статті 21 Закону України "Про оренду
землі", згідно з якими річна орендна
плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і
використовується відповідно до закону
і не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського
призначення розміру земельного
податку, що встановлюється Законом
України "Про плату за землю";

- для інших категорій земель
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим законом.

Річна орендна плата за земельні
ділянки, які перебувають у державній
або комунальній власності, не може
перевищувати 12 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. При цьому
у разі визначення орендаря на
конкурентних засадах може бути
встановлений більший розмір орендної
плати, ніж зазначений у цій частині.
Вказаний закон набрав чинності з
моменту опублікування 04.06.08р.

У зв'язку з введенням в дію Податкового
кодексу України з 01.01.11р. Закон України
"Про плату за землю" втратив чинність, а
питання сплати податку на землю та
оплати орендної плати за користування
земельною ділянкою регулюється
виключно цим Кодексом.

Згідно статті 288 Податкового кодексу
України розмір та умови внесення
орендної плати встановлюються у
договорі оренди між орендодавцем
(власником) і орендарем. Розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: - для земель
сільськогосподарського призначення
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; - для
інших категорій земель трикратного
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом.

Мінімальний розмір річної орендної
плати за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, передбачений
Податковим кодексом України, що діє на
час вирішення спору, повністю
відповідає мінімальному розміру
річної орендної плати, який
передбачала стаття 21 Закону України
"Про оренду землі", в редакції, що діяв
до 01.01.2011 р.

За приписами статей 13, 15 Закону України
"Про оцінку земель" нормативна
грошова оцінка земельних ділянок
проводиться, зокрема, у разі визначення
розміру орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності. Підставою проведення
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок є рішення органу виконавчої
влади або органу місцевого
самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України
"Про оцінку земель" нормативна
грошова оцінка земельних ділянок
проводиться у межах населених пунктів
незалежно від їх цільового призначення
- не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі не
досягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством
передбачено можливість зміни умов
договору оренди землі за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.

Конституція України (ст.144) встановлює,
що органи місцевого самоврядування в
межах повноважень, визначених законом,
приймають рішення, які є обов'язковими
до виконання на відповідній території.

Закон України "Про місцеве
самоврядування в Україні" відповідно
до Конституції України визначає
систему та гарантії місцевого
самоврядування в Україні, засади
організації та діяльності, правового
статусу і відповідальності органів та
посадових осіб місцевого
самоврядування.

Положеннями ч. 1 ст. 73 Закону України
"Про місцеве самоврядування в Україні"
передбачено, що акти ради, сільського,
селищного, міського голови, голови
районної в місті ради, виконавчого
комітету сільської, селищної, міської,
районної у місті (у разі її створення)
ради, прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

Згідно із п. 2.19 постанови пленуму
Вищого господарського суду України від
17.05.2011 р. 2 № 6 «Про деякі питання
практики розгляду справ у
господарських судах, що виникають із
земельних відносин», у разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін до ставок орендної плати
за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть не
братися судом до уваги лише у разі
скасування відповідного рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування у
встановленому законом порядку.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3),
що плата за землю на підставі даних
"Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013" вводиться в дію з
01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформлюються додатковою угодою
до договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент
земельних відносин Харківської
міської ради зобов'язано попередити
всіх землекористувачів (орендарів)
земельних ділянок, реєстрація яких у
Державному земельному кадастрі не
здійснена, про необхідність приведення
розміру плати за землю відповідно до
вимог чинного законодавства.

За таких обставин, для приведення
розміру орендної плати у відповідність
з вимогами діючого законодавства в
укладений між позивачем та
відповідачем договір оренди землі
повинні бути внесені відповідні зміни
стосовно розміру орендної плати та
вартості нормативної грошової оцінки
земельної ділянки шляхом укладання
додаткової угоди до договору оренди
землі, як то передбачено Порядком
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові.

Враховуючи те, що відповідач
ухиляється від укладання додаткової
угоди до договору оренди землі
стосовно зміни розміру орендної плати,
Харківська міська рада у відповідності
до ст. 653 Цивільного кодексу України та
ст. 188 Господарського кодексу України
звернулась до господарського суду для
внесення змін до договору оренди землі
у судовому порядку.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі", а також пунктом 13 спірного
договору, встановлено, що розмір
орендної плати переглядається у разі
зміни розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного
кодексу України зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Зокрема, договір
може бути змінено або розірвано за
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін у разі істотного порушення
договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або
законом; а також у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України
передбачено застосування у
встановлених законом випадках цін
(тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у
частині 1 статті 21 Закону України "Про
оренду землі" як платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Статтею З0 Закону
України "Про оренду землі" передбачено,
що зміна умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін.

Оскільки відповідно до частини першої
статті 188 Господарського кодексу
України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускається, внесення змін до
договору оренди землі у разі зміни
ставок орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів
уповноваженим органом повинно
здійснюватися з дотриманням порядку,
визначеного вказаною нормою
зазначеного Кодексу.

У разі не досягнення згоди щодо зміни
умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Відповідно до пункту 274.1. Податкового
кодексу України ставка податку за
земельні ділянки, нормативну грошову
оцінку яких проведено, встановлюється
у розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки.

Таким чином збільшення нормативної
грошової оцінки земельної ділянки яка
перебуває у користуванні відповідача
призводить до збільшення розміру
земельного податку який складає 1% від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки. Так розмір земельного податку
на момент укладення цього договору
складав 1% від нормативної грошової
оцінки землі.

Таким чином збільшення нормативної
грошової оцінки земельної ділянки яка
перебуває у користуванні відповідача
призводить до збільшення розміру
земельного податку який складає 1% від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки. Так розмір земельного податку
на момент укладення цього договору
складав 1% від нормативної грошової
оцінки землі вказаної у пункті 5
спірного договору на період
експлуатації згідно з довідкою № 346/07
від 26.02.2007 року та дорівнював 22 071, 27 грн.
на рік, на момент подання позову
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки відповідно до витягу з
технічної документації № 894 від 24.09.2013
року становить 4 489102 грн. земельний
податок збільшився та складає
відповідно 4 4891 гривень 02 копійки на
рік.

Відповідно до підпункту б пункту 13
договору оренди землі зареєстрованого
розмір орендної плати переглядається
при зміні розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів.

Згідно пункту 3.1 та 3.2. Порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р., затвердженого рішенням
Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №
1269/13 зміна нормативної грошової оцінки
земель є підставою для внесення змін до
договору оренди землі, а зміни до
договору оренди землі оформлюються
додатковою угодою.

Таким чином, нормами чинного
законодавства передбачено зміну умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом,
Оскільки укладений між сторонами
договір передбачає можливість зміни
розміру орендної плати, а орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому зміна нормативної грошової
оцінки земельної ділянки є підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленого умовами договору.

Представник відповідача не згоден із
застосуванням у розрахунку розміру
орендної плати за земельну ділянку
комунальної власності коефіцієнту у
розмірі 5,6%, оскільки застосування
даного коефіцієнту у розрахунку,
оскільки вважає, що вказаний
розрахунок не підтверджується
матеріалами справи.

Вказане твердження відповідача не
відповідає обставинам справи та
спростовується наявними у справі
доказами, зокрема розрахунком орендної
плати від 18.11.2014 № 667/14, який здійснено у
відповідності до Положення про порядок
визначення розміру орендної плати,
плати за суперфіцій, земельний
сервітут при наданні земельних ділянок
у платне користування в місті Харкові,
затверджене рішенням сесії
Харківської міської від 27.02.2008 р. № 41/08,
із наступними змінами.

Відповідно до п. 1.1. вказану Положення
розроблено з метою створення єдиних
організаційно-правових та економічних
засад визначення та справляння
орендної плати за земельні ділянки,
орендодавцями яких згідно із земельним
законодавством виступає Харківська
міська рада.

Відповідно до пункту 2.6 Порядок
визначення розміру орендної плати
Орендна плата за земельну ділянку
розраховується в залежності від
терміну оренди із застосуванням
наступних відсотків від
розрахункового розміру орендної плати:

Строк оренди, роки
Відсоток від орендної плати

1-10 років
100%

11-15 років
90%

16-20 років
80%

21-25 років
70%

26-50 років
60%

Отже, реалізовуючи виключні
повноваження в земельних
правовідносинах, Харківська міська
рада прийняла рішення від 27.02.2008 р. №
41/08, яким визначено базовою річною
ставкою орендної 0,08 тобто 8% від
нормативної грошової оцінки земель.

Оскільки термін оренди за договором
позивача є значним, та підпадає під дію
п.2.6. Порядку визначення розміру
орендної плати, йому базова ставка
знижується та становить 70% від базової
ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від
нормативної грошової оцінки
орендованої ним земельної ділянки.

Відповідно до пункту 6.1. Положення про
порядок визначення розміру орендної
плати, плати за суперфіцій, земельний
сервітут при наданні земельних ділянок
у платне користування в місті Харкові,
рішенням сесії Харківської міської від
27.02.2008 р. № 41/08, із наступними змінами
розмір орендної плати, встановлений
договорами оренди, у тому числі
договорами тимчасового користування
на умовах оренди, укладеними до
набрання чинності цього Положення,
підлягає перерахунку.

Відповідно до пункту 6.4. це Положення
застосовується при розрахунку розміру
орендної плати при укладенні договорів
оренди земельних ділянок на підставі
рішень міської ради про надання
земельних ділянок відповідним
юридичним та фізичним особам в оренду:

а) прийнятих після набрання чинності
цим Положенням;

б) прийнятих до набрання чинності цим
Положенням.

Таким чином, оскільки рішення
Харківської міської ради від 27.02.2008 №
41/08, яким затверджено Положення про
порядок визначення розміру орендної
плати є чинним, докази його скасування
та/або визнання недійсним у
встановленому законом порядку
відсутні, а розрахунок розміру
орендної плати здійснюється після
набрання чинності вказаним Положенням,
тому воно підлягає застосування для
визначення ставки орендної плати у
спірних правовідносинах.

Посилання відповідача на довідку № 06
від 02.03.2006 Харківського міського
управління земельних ресурсів, в
якості застосування інших локальних
коефіцієнтів, колегія суддів до уваги
не приймає, оскільки розрахунок
розміру орендної плати при укладанні
договору здійснювався на підставі
рішення сесії Харківської міської ради
від № 280/03 від 24.12.2003 року. (чинне на
момент укладання договору). Про
затвердження «Тимчасового положення
про порядок визначення розмірів
орендної плати при укладанні договорів
оренди землі у м. Харкові.». Відповідно
до договору оренди землі зазначено
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки два мільйона двісті сім тисяч
сто двадцять сім гривень, що суперечить
копії довідки яка надана представником
відповідача. На підставі довідки № 346/07
від 26.02.2007 про розмір орендної плати за
користування земельною
ділянкою кадастровий номер
:02:005:0027 по вул. Малом'ясницька, 2
визначено розмір орендної плати за
користування земельною ділянкою з
застосуванням коефіцієнту 2,5 та з
зазначенням функціонального
використання земельною ділянки «землі
комерційного використання».

Колегія суддів вважає
необґрунтованими посилання суду на те,
що п. 29 Порядку оформлення договорів
землі у місті Харкові, затвердженого
рішенням Харківської міської ради від
19.12.2012 року № 960/12 не поширюється на
договорі оренди землі (додаткові угоди)
та угоди про розірвання договорів
оренди землі, які були підписані
міським головою до набрання чинності
даним Порядком.

Так, порядок що стосується внесення
змін та доповнень до договору оренди
землі зазначено у Розділі 3 «Порядок
внесення змін та доповнень до договору
оренди землі» в якому встановлено, п.п.
16.4 зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі, тоді як
посилання на п. 29 знаходиться у розділі
5 «Порядок припинення дії договору
оренди землі» та стосується припинення
та розірвання договорів оренди землі.

Відповідно до пункту 3.1 та 3.2. Порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р., затвердженого рішенням
Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №
1269/13 зміна нормативної грошової оцінки
земель є підставою для внесення змін до
договору оренди землі, а зміни до
договору оренди землі оформлюються
додатковою угодою.

Окрім того, колегія суддів вважає, що
вимога позивача щодо зміни п.2, п. 13 п.14
та доповнення п. 28 спірного договору
оренди землі є законною, так як такі
зміни прямо передбачені Типовим
договором оренди землі, затвердженим
рішенням 21 сесії Харківської міської
ради 6 скликання «Про затвердження
Порядку оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові» від 19.12.2012. № 960/12.

Посилання відповідача на постанову
Харківського окружного
адміністративного суду від 27.11.20104 р. у
справі № 820/17147/14, колегія суддів до
уваги не приймає, оскільки на час
прийняття оскаржуваного рішення у
справі дана постанова не існувала, а на
час розгляду справи в суді апеляційної
інстанції вона не набрала законної
сили, оскільки була оскаржена
Харківською міською радою до суду
апеляційної інстанції.

За таких обставин, колегія суддів
вважає, що позивачем доведено
наявність обставин, з якими закон
пов'язує можливість примусового
внесення зміни у спірний договір, та
правові підстави існування обов'язку
відповідача щодо укладення спірної
додаткової угоди про зміну розміру
орендної плати за договором оренди
землі, а також відповідність
пропонованої додаткової угоди вимогам
Закону.

Згідно з частиною 1 статті 33 та частиною
2 статті 34 ГПК України, кожна сторона
повинна довести ті обставини, на які
вона посилається як на підставу своїх
вимог і заперечень. Обставини справи,
які відповідно до законодавства
повинні бути підтверджені певними
засобами доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Приймаючи до уваги вищезазначене,
колегія суддів апеляційного
господарського суду вважає, що
апеляційна скарга позивача підлягає
задоволенню, а рішення господарського
суду Харківської області від 15.10.14 у
справі № 922/3534/14 скасуванню з
прийняттям нового рішення про
задоволення позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись
ст. ст. 32-34, 43, 99, 101, 102, п. 2 ст. 103, п.1,4 ч.1 ст.
104 ст. ст. 105 Господарського
процесуального кодексу України,
колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської
ради задовольнити.

Рішення господарського суду
Харківської області від 15.10.14 у справі
№ 922/3534/14 скасувати та прийняти нове
рішення, яким позов задовольнити.

Внести зміни до договору оренди землі
від 11.10.2007 року № 73 шляхом
визнання договору про зміну до
вказаного договору оренди землі
укладеним у такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, посвідченого
приватним нотаріусом Харківського
міського нотаріального округу
Ємельяновою І.Г. « 27» серпня 2007 року в
реєстрі за № 1826, зареєстрованого « 1 1»
жовтня 2007 року за № 73 у
Харківській регіональній філії
Державного підприємства «Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті
Українипоземельнихресурсах»

_---------------------------20________________

Харківська міська рада Харківської
області (Орендодавець) в особі міського
голови Кернеса Геннадія Адольфовича з
одного боку та ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ
ТОВАРИСТВО «ХАРКІВСЬКИЙ БУДІВЕЛЬНИЙ
СОЮЗ» (найменування якого було змінено
з ЗАКРИТОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА
«ХАРКІВСЬКИЙ БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ»
відповідно до вимог Закону України
«Про акціонерні товариства»)
(Орендар) в особі керівника
-------------------------------------- з
другого боку, домовились про
нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу
України, Закону України «Про оренду
землі», рішення 25 сесії Харківської
міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №
1209/13 «Про затвердження «Технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013», рішення 26 сесії Харківської
міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №
1269/13 «Про затвердження «Порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013», рішення 19 сесії Харківської
міської ради 5 скликання шд 27.02.2008 № 41/08
«Про затвердження Положення про
порядок визначення розміру орендної
плати, плати за суперфіцій, земельний
сервітут при наданні земельних ділянок
у платне користування в місті Харкові»
(з відповідними змінами та

доповненнями), рішення 21 сесії
Харківської міської ради 6 скликання
від 19.12.2012 № 960/12 «Про Порядок
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові» пункти 5., 9., 13., 14.
договору оренди землі, зареєстрованого
« 11» жовтня 2007 року за № 73 змінити,
доповнити пункт 2. словами та пункт 28.
підпунктом д) і викласти у такій
редакції:

« 2. (редакція по договору). Кадастровий
номер земельної ділянки :02:005:0027.»

« 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки відповідно до витягу
з технічної документації № 894 від 24.09.2013
становить 4489102 грн. (чотири мільйони
чотириста юсімдесят дев'ять тисяч сто
дві гривні).

При змінах в нормативній грошовій
оцінці земель за рішенням міської ради
Орендар за свій рахунок виконує
розрахунок оновленої грошової оцінки
земельної ділянки і направляє один
екземпляр відповідному органу
державної податкової служби за місцем
знаходження земельної ділянки.»

« 9. Орендна плата за земельну ділянку
вноситься Орендарем щомісячно у
грошовій формі на рахунок управління
Державної казначейської служби
України у м. Харкові Харківської
області. Інформація щодо реквізитів
отримується у відповідному органі
державної податкової служби за місцем
знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну
ділянку згідно з розрахунком № 667/14 від
18.1 1.2013 на рік становить 5,6 % від її
нормативної грошової оцінки і складає
251389,71 грн. (двісті п'ятдесят одна тисяча
триста вісімдесят дев'ять гривень
сімдесят одна копійка), або в місяць -
20949,14 грн. (двадцять тисяч дев'ятсот
сорок дев'ять гривень чотирнадцять
копійок).»

« 13. Розмір орендної плати
переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання,
передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного
податку, підвищення цін і тарифів,
зміни коефіцієнтів

індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативної грошової
оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини Орендаря,
що підтверджено

документами;

є) в інших випадках, передбачених
законом.»

« 14. У разі невнесення орендної плати у
строки, визначені законодавством,
справляється пеня згідно діючого
законодавства.»

« 28. д) в разі ухилення Орендаря від
перерахунку орендної плати при
настанні умов, передбачених п. 13
договору, Орендодавець має право
звернутися до суду для визнання
додаткової угоди до договору оренди
землі укладеною в зміненій редакції.»

II. Ця додаткова угода є невід'ємною
частиною договору оренди землі,
посвідченого приватним нотаріусом
Харківського міського нотаріального
округу Ємельяновою І.Г. « 27» серпня 2007
року в реєстрі за № 1826, зареєстрованого
« 11» жовтня 2007 року за № 73 у
Харківській регіональній філії
Державного підприємства "Центр
державного земельного кадастру три
Державному комітеті України по
земельних ресурсах» і складена та
підписана в чотирьох примірниках, один
з яких зберігається в справах
нотаріуса, другий залишається у органі,
що провів їх державну реєстрацію, а два
інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ПРИВАТНЕ
АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО

Харківської області «ХАРКІВСЬКИЙ
БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ»

м. Харків, м-н Конституції, 7
(найменування якого було змінено
з

код 04059243 ЗАКРИТОГО
АКЦІОНЕРНОГО

ТОВАРИСТВА «ХАРКІВСЬКИЙ

БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ» відповідно до вимог
Закону України «Про акціонерні
товариства»)

61058, м. Харків, майдан Свободи, буд.
8

код 33203929

В особі міського голови В особі
керівника

___________________________

___________________________

______________________Г.А. Кернес / підпис/
/ПІБ/

Стягнути з Приватного АТ "Харківський
будівельний союз" (61058, м. Харків, майдан
Свободи, 8, код 33203929) на користь
Харківської міської ради (61003, м. Харків,
м-н Конституції, 7, код 04059243) витрати по
сплаті судового збору за звернення з
позовною заявою в розмірі 1218,00 грн. та
609,00 грн. судових витрат за розгляд
апеляційної скарги.

Доручити господарському суду
Харківської області видати
відповідний наказ.

Постанова набирає чинності з дня її
проголошення і може бути оскаржена до
Вищого господарського суду України
протягом 20-ти днів.

Повний текст постанови підписано 23
грудня 2014 року

Головуючий суддя
Істоміна О.А.

Суддя
Білецька А.М.

Суддя
Гребенюк Н. В.