КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" грудня 2014 р. Справа№ 911/2698/14

Київський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тищенко О.В.

суддів: Іоннікової І.А.

Тарасенко К.В.

при секретарі судового засідання -
Філімонова І.Є.

за участю представників: відповідно до
протоколу судового засідання від
04.11.2014р.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Армада-КВО"

на рішення Господарського суду
Київської області від 09.09.2014р. (повний
текст підписано - 26.09.2014р.)

у справі №911/2698/14 (суддя - Ейвазова А.Р.)

за позовом Інституту педагогіки
Національної Академії педагогічних
наук України

до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Армада-КВО"

про розірвання договору оренди

СУТЬ СПОРУ ТА СКАРГИ:

На розгляд Господарського суду
Київської області передані вимоги
Інституту педагогіки Національної
Академії педагогічних наук України до
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Армада - КВО" про
розірвання договору від 17.03.2012 оренди
цілісного майнового комплексу, що
належить до державної власності, який
укладено сторонами.

Позовні вимоги мотивовані неналежним
виконання стороною відповідача взятих
на себе договірних зобов'язань, що у
відповідності до положень ст.651 ЦК
України є підставою для розірвання
договору оренди цілісного майнового
комплексу у судовому порядку.

Рішенням Господарського суду
Київської області від 09.09.2014 року у
справі №911/2698/14 позов задоволено
повністю.

Розірвано договір оренди цілісного
майнового комплексу, що належить до
державної власності б/н від 17.03.2012 року,
посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського наторіального
округу Васильєвою Н.І., запис №107,
укладений між Інститутом педагогіки
Національної Академії педагогічних
наук України та Товариством з
обмеженою відповідальністю
"Армада-КВО".

Стягнуто з Товариства з обмеженою
відповідальністю "Армада-КВО" на
користь Інституту педагогіки
Національної Академії педагогічних
наук України 1218,00 грн. судового збору.

Вищезазначене рішення місцевого
господарського суду обґрунтовано тим,
що відповідач в порушення умов
договору оренди цілісного майнового
комплексу не вносив протягом двох
років жодних орендних платежів та не
здійснив у відповідності до умов
договору добровільного страхування
орендованого об'єкту, що у свою чергу є
підставою для розірвання спірного
договору.

Не погоджуючись із вказаним рішенням,
Товариство з обмеженою
відповідальністю "Армада-КВО"
звернулося до Київського апеляційного
господарського суду з апеляційною
скаргою, в якій просить скасувати
рішення Господарського суду Київської
області від 09.09.2014 року у справі №911/2698/14
та прийняти нове рішення, яким у
задоволені позовних вимог відмовити у
повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що
рішення Господарського суду Київської
області прийняте з порушенням норм
процесуального права, з недоведеністю
обставин, що мають значення для справи,
з невідповідністю висновків,
викладених у рішенні обставинам
справи.

На підставі апеляційної скарги
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Армада-КВО" на
рішення Господарського суду Київської
області від 09.09.2014 року, згідно ст. 98 ГПК
України, Київським апеляційним
господарським судом ухвалою від
06.10.2014р. порушено апеляційне
провадження.

Розгляд справи у відповідності до
положень ст. 77 ГПК України неоднаразово
відкладався.

У судовому засіданні апеляційної
інстанції 09.12.2014р. представник
відповідача вимоги апеляційної скарги
підтримав, просив апеляційну скаргу
задовольнити, рішення Господарського
суду Київської області від 09.09.2014 року у
справі № 911/2698/14 скасувати, та прийняти
нове рішення, яким відмовити в позові
повністю.

Представник скаржника в судовому
засіданні апеляційної інстанції
заперечував проти доводів апелянта,
викладених в апеляційній скарзі,
просив суд відмовити в задоволенні
скарги та залишити без змін
оскаржуване рішення Господарського
суду Київської області від 09.09.2014 року у
справі № 911/2698/14.

Відповідно до статті 101 Господарського
процесуального кодексу України (далі -
ГПК України) у процесі перегляду справи
апеляційний господарський суд за
наявними у справі і додатково поданими
доказами повторно розглядає справу,
також апеляційний господарський суд не
зв'язаний доводами апеляційної скарги
і перевіряє законність і
обґрунтованість рішення
господарського суду у повному обсязі.

Дослідивши доводи апеляційної скарги,
наявні матеріали справи та заслухавши
пояснення представників позивача та
відповідача, перевіривши правильність
застосування господарським судом при
прийнятті оскарженого рішення норм
матеріального та процесуального права,
Київський апеляційний господарський
суд, -

ВСТАНОВИВ:

Як вірно встановлено судом першої
інстанції 17.03.2012 між Інститутом
педагогіки НАПН України та ТОВ
"Армада-КВО" укладено договір оренди
цілісного майнового комплексу, що
належить до державної власності
посвідчений нотаріально та
зареєстрований у реєстрі за № 107 (далі -
договір оренди).

Згідно умов укладеного сторонами
договору, відповідачу у справі - ТОВ
"Армада-КВО" передається у строкове
платне користування цілісний майновий
комплекс, що є державною власністю -
нежитлове приміщення (далі - майно)
площею 2290кв.м (нежитлові приміщення,
які складаються з груп нежилих
приміщень №№61, 63а, 64, 65 та приміщень
місць спільного користування (сходи та
ін.) №№ XXI, XXIa, XXVI, XXVIII, XL, XLII), які
розташовані на 1, 2, 3, 4 та 5 поверхах
п'ятиповерхового будинку за адресою: м.
Київ, вул. Богдана Хмельницького, 10.
Об'єкт оренди перебуває на балансі
Інституту педагогіки НАПН України;
вартість відповідного об'єкту
визначена згідно зі звітом про оцінку
незалежного оцінювача УТБ "Національні
ресурси" (сертифікат суб'єкта оціночної
діяльності № 9441/10 від 18 березня 2010 року)
на 30 листопада 2011 року та становить
6564950,00грн, у тому числі ПДВ 1094158грн (п. 1.1
договору).

Майно передається в оренду з метою
використання його під офісний центр (п.
1.2 договору).

Стан майна на момент укладення
договору потребує ремонту, про що
зазначається в акті
приймання-передавання орендодавця і
орендаря (п. 1.3 договору).

Договір укладено на строк з 17 березня
2012 року до 17 березня 2061 року включно (п.
10.1 договору).

У п. 10.3 договору зазначено, що зміни до
умов цього договору або його
розірвання допускаються за взаємною
згодою сторін

Згідно п. 10.6 договору чинність цього
договору припиняється внаслідок,
зокрема, достроково за згодою сторін
або за рішенням суду.

Відповідне майно, яка є об'єктом оренди
за вказаним договором, передано
відповідачу за актом прийому-передачі
від 17.03.2012, у якому відображено, що
приміщення які передаються в оренду
потребують ремонту.

Оскільки відповідач добровільно не
виконав власні договірні зобов'язання
щодо сплати орендної плати та не
застрахував об'єкт оренди, позивач
звернувся до суду для розірвання
договору у судовому порядку.

Оцінюючи подані докази за своїм
внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на їх безпосередньому,
всебічному, повному і об'єктивному
дослідженні в судових засіданнях з
урахуванням всіх обставин справи в їх
сукупності, та враховуючи їх взаємний
зв'язок, Київський апеляційний
господарський суд дійшов висновку, що
апеляційна скарга задоволенню не
підлягає, а рішення суду першої
інстанції прийнято з дотриманням норм
матеріального і процесуального права,
є законним і обґрунтованим з наступних
підстав.

Згідно зі статтею 173 Господарського
кодексу України господарським
визнається зобов'язання, що виникає між
суб'єктом господарювання та іншим
учасником (учасниками) відносин у сфері
господарювання з підстав, передбачених
цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт
(зобов'язана сторона, у тому числі
боржник) зобов'язаний вчинити певну дію
господарського чи
управлінсько-господарського характеру
на користь іншого суб'єкта (виконати
роботу, передати майно, сплатити гроші,
надати інформацію тощо), або утриматися
від певних дій, а інший суб'єкт
(управнена сторона, у тому числі
кредитор) має право вимагати від
зобов'язаної сторони виконання її
обов'язку.

Стаття 193 Господарського кодексу
України встановлює, що суб'єкти
господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні
виконувати господарські зобов'язання
належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за
відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до
вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться і до виконання
господарських договорів
застосовуються відповідні положення
Цивільного кодексу України з
урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 статті 509 Цивільного
кодексу України зобов'язанням є
правовідношення, в якому одна сторона
(боржник) зобов'язана вчинити на
користь другої сторони (кредитора)
певну дію (передати майно, виконати
роботу, надати послугу, сплатити гроші
тощо) або утриматися від певної дії, а
кредитор має право вимагати від
боржника виконання його обов'язку.

Згідно ч.2 статті 509 Цивільного кодексу
України зобов'язання виникають з
підстав, встановлених статтею 11 цього
Кодексу.

Пункт 1 ч.2 статті 11 Цивільного кодексу
України передбачає, що підставами
виникнення цивільних прав та
обов'язків, зокрема, є договори та інші
правочини.

Відповідно до ч. 1 статті 202 Цивільного
кодексу України правочином є дія особи,
спрямована на набуття, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Згідно статті 759 Цивільного кодексу
України за договором найму (оренди)
наймодавець передає або зобов'язується
передати наймачеві майно у
користування за плату на певний строк.
Законом можуть бути передбачені
особливості укладення та виконання
договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 286 Господарського
кодексу України орендна плата - це
фіксований платіж, який орендар
сплачує орендодавцеві незалежно від
наслідків своєї господарської
діяльності.

Розмір орендної плати може бути
змінений за погодженням сторін, а також
в інших випадках, передбачених
законодавством.

Відповідно до статті 762 Цивільного
кодексу України за користування майном
з наймача справляється плата, розмір
якої встановлюється договором найму.

Закон України „Про оренду державного
та комунального майна" від 10 квітня 1992
року N 2269-XII регулює майнові відносини
між орендодавцями та орендарями щодо
господарського використання
державного майна, майна, що належить
Автономній Республіці Крим або
перебуває у комунальній власності.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна», орендою є засноване на
договорі, строкове, платне
користування майном, необхідним
орендареві для здійснення
підприємницької та іншої діяльності.

У відповідності до приписів ст. 10
Закону України «Про оренду державного
та комунального майна», орендна плата є
істотною умовою договору оренди.

Згідно ст. 19 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна" від 10
квітня 1992 року N 2269-XII орендар за
користування об'єктом оренди вносить
орендну плату незалежно від наслідків
господарської діяльності.

Згідно ч. 3 статті 18 вищевказаного
Закону України орендар зобов'язаний
вносити орендну плату своєчасно і у
повному обсязі.

Строки внесення орендної плати
визначаються у договорі (ч. 3 ст. 19 цього
ж Закону).

Як вбачається з матеріалів справи між
сторонами по справі 17.03.2012 укладено
договір оренди цілісного майнового
комплексу, що перебуває у державній
власності.

Згідно умовов договору, орендна плата
визначається на підставі Методики
розрахунку орендної плати,
затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від року 1995 № 786 (зі
змінами) (далі - Методика розрахунку) і
становить з ПДВ за перший місяць оренди
98 474,25грн (п.3.1 договору).

Договором визначено, що орендна плата
за кожний наступний місяць
визначається шляхом коригування
орендної плати за попередній місяць на
індекс інфляції за наступний місяць (п.
3.3 договору). Також, умовами договору
передбачено, що протягом місяця після
підписання договору відповідач
зобов'язується внести завдаток,
передбачений договором (пп.3.8,5.3
договору).

У відповідності до п. 3.6 договору,
орендна плата перераховується
орендодавцю щомісячно не пізніше 15
числа місяця (п. 3.6 договору); згідно п. 5.4
договору орендар зобов'язаний
щомісячно й у повному обсязі
сплачувати орендну плату до 15 числа за
попередній місяць відповідно до
виставлених рахунків.

Спір у справі виник у зв'язку з тим, що
відповідачем не сплачувалась оренда
плата за договором оренди починаючи з
17.03.2012 до цього часу.

Заперечуючи проти доводів позивача,
відповідачем у відзиві зазначено, що
ним перераховано позивачу завдаток -
орендний платіж за базовий (перший)
місяць, який повернуто банківською
установою позивача з відміткою
"уточнити реквізити отримувача". У
подальшому, як пояснив відповідач, ним
здійснювалась сплата орендних
платежів на рахунок, який уточнено у
телефонному режимі позивачем, при
цьому, доказів сплати орендних
платежів та завдатку відповідачем не
надано з посиланням на труднощі в
отриманні таких доказів, у зв'язку із
знаходженням відділення ПАТ
"Райффайзен Банк Аваль", через яке
здійснювалось перерахування орендної
плати, на окупованій території.

Колегія суддів вважає, що складнощі,
які виникли у відповідача з приводу
оплати оренди на протязі дії договору,
тобто неможливість виконання
зобов'язання зі своєчасного
перерахування грошових коштів на
рахунки орендодавця у зв'язку з
відсутністю вірних розрахункових
реквізитів банківських рахунків
позивача, на які мали б надходити
відповідні орендні платежі, можливо
було б взяти до уваги лише при
доведенні стороною відповідача
систематичного звернення до
фінансових установ з відповідними
платіжними дорученнями з цільовим
призначенням щомісячна сплата
орендних платежів. В такому випадку дії
відповідача свідчили б про справжнє
його волевиявлення щодо виконання
договірних зобов'язань, а неможливість
здійснення оплати за оренду приміщень
ставилася вже б у залежність від
несвоєчасного інформування
орендодавцем орендаря про зміну
розрахункових реквізитів. Натомість
матеріали справи свідчать як раз про
зворотнє.

З метою з'ясування дійсних обставин
справи, місцевим господарським судом
було витребувано інформацію у ПАТ
"Райффайзен Банк Аваль" ухвалою суду
від 22.08.2014, щодо здійснення
відповідачем оплати орендних платежів
на рахунки позивача протягом дії
строку договору (а.с.238-240). Як вбачається
з наданої інформації у відповідному
банку товариству відкрито три поточних
рахунки. З виписки з рахунку
відповідача (а.с.246-248) вбачається, що ТОВ
"Армада-КВО" перераховувало кошти у
сумі 118 169,10грн 13.04.2012, 20.04.2012 та 03.05.2014
отримувачу - позивачу у справі, проте
всі платежі повернуті на рахунок
відповідача, у зв'язку з необхідністю
уточнення реквізитів рахунку; з інших
рахунків перерахувань грошових коштів
у період з 17.03.2012 по 22.08.2014 на користь
позивача не здійснювалось, як свідчить
відповідь ПАТ "Райффайзен Банк Аваль"
(а.с.246).

Інших доказів сплати орендних платежів
за договором оренди відповідачем суду
не надано. Також відповідачем не надано
доказів внесення суми орендної плати
на депозит нотаріуса в рахунок
виконання зобов'язань за договором; не
надано доказів сплати орендних
платежів за відповідний період і під
час розгляду справи в суді.

Окрім того, позивачем направлено
відповідачу вимогу про сплату завдатку
та орендної плати (а.с.59-61, 74-81), що
підтверджується товарно-транспортною
накладною №5 від 23.04.2014. Вказані
вимоги містять реквізити рахунку, на
який потрібно перераховувати
відповідні платежі.

Проте ні на момент звернення позивача
до господарського суду з відповідною
позовною заявою ні під час судового
засідання у судах першої та
апеляційної інстанцій відповідачем не
було погашено наявну у нього
заборгованість з орендної плати, тобто
не було жодним чином усунено обставини
з якими законодавство України пов'язує
можливість дострокового розірвання
договірних відносин.

Таким чином місцевим господарським
судом було достовірно встановлено
обставини невиконання орендарем
зобов'язання щодо своєчасного (у
встановлені договором строки) внесення
у повному обсязі орендної плати за
орендоване приміщення, що свідчить про
доведеність орендодавцем правових
підстав для розірвання спірного
договору оренди майна державної
власності у зв'язку з невиконанням
орендарем зобов'язання з своєчасного
внесення у повному обсязі орендної
плати.

Крім того місцевим господарським судом
було вірно зазначено про наявність
також і інших підстав за якими спірний
договір оренди підлягає розірванню у
судовому порядку, а саме невиконання
відповідачем умов договору оренди щодо
страхування об'єкта оренди.

Частиною 3 статті 291 Господарського
кодексу України передбачено право
однієї із сторін вимагати розірвання
договору оренди з підстав,
передбачених ЦК України для розірвання
договору найму, в порядку,
передбаченому ст. 188 цього Кодексу.

Право наймодавця на відмову від
договору найму, передбачене частиною
першою статті 782 ЦК України, не є
перешкодою для звернення наймодавця
(орендодавця) до суду з вимогою
розірвати договір у разі несплати
наймачем (орендарем) платежів, якщо
вбачається істотне порушення умов
договору.

До переліку підстав, за яких договір
може бути розірвано за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін, є істотне
порушення договору другою стороною та
інші випадки, встановлені договором
або законом. При цьому, істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору (стаття 651 ЦК
України).

Отже, факт систематичного порушення
орендарем такої істотної умови
договору оренди державного
(комунального) майна, як внесення
орендної плати, є достатньою підставою
для його розірвання в судовому порядку
та повернення орендованого майна
орендодавцю (наймодавцю).

Відповідно до частини 1 статті 27 Закону
України «Про оренду державного
комунального майна», у разі розірвання
договору оренди, закінчення строку
його дії та відмови від його
продовження або банкрутства орендаря,
він зобов'язаний повернути
орендодавцеві об'єкт оренди на умовах,
зазначених у договорі оренди.

Згідно зі статтею 785 Цивільного кодексу
України, у разі припинення договору
найму наймач зобов'язаний негайно
повернути наймодавцеві річ у стані, в
якому вона була одержана, з урахуванням
нормального зносу, або у стані, який
було обумовлено в договорі.

Таким чином, суд першої інстанції,
встановивши факт заборгованості
відповідача по оплаті орендних
платежів, дійшов правомірного висновку
про наявність підстав для розірвання
договору оренди у зв'язку з несплатою
відповідачем орендної плати впродовж
тривалого періоду часу дії договору.

З даними висновками місцевого
господарського суду повністю
погоджується судова колегія, оскільки
вони відповідають матеріалам справи,
встановленим судом обставинам та
вимогам закону.

Відтак, під час розгляду справи
фактичні її обставини встановлені
місцевим господарським судом на
підставі всебічного, повного й
об'єктивного дослідження поданих
сторонами доказів, висновки суду
першої інстанції відповідають цим
обставинам, їм дана належна юридична
оцінка з правильним застосуванням норм
матеріального і процесуального права.

Доводи відповідача щодо відсутності
предмету спору в зв'язку з
недодержанням порядку його досудового
врегулювання не приймаються судовою
колегією до уваги з огляду на п. 3.1
постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 29.05.2013
№ 12 "Про деякі питання практики
застосування законодавства про оренду
(найм) майна", ч. 2 ст. 124 Конституції
України та рішення Конституційного
Суду України від 09.07.2012 № 15-рп/2002 у
справі №1-2/2002, згідно яких приписи ст. 188
ГК України та ст. 11 ГПК України не
позбавляють сторону договору права на
звернення до суду з вимогою про зміну
або розірвання договору оренди без
дотримання порядку досудового
врегулювання спору.

Зважаючи на відмову в задоволенні
апеляційної скарги, відповідно до
вимог ст.49 Господарського
процесуального кодексу України,
судовий збір за розгляд апеляційної
скарги покладається на відповідача
(апелянта).

Керуючись ст.ст. 99, 101-105 Господарського
процесуального кодексу України,
Київський апеляційний господарський
суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю
"Армада-КВО" залишити без задоволення,
рішення Господарського суду Київської
області 09.09.2014 року по справі № 911/2698/14
залишити без змін.

Матеріали справи № 911/2698/14 повернути до
Господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з
моменту її прийняття і може бути
оскаржена до Вищого господарського
суду України протягом двадцяти днів з
дня її прийняття.

Головуючий суддя
О.В. Тищенко

Судді
І.А. Іоннікова

К.В. Тарасенко