ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 грудня 2014 року
Справа № 925/1756/14

Господарський суд Черкаської області в
складі: головуючого - судді Скиби Г.М.,
за участю секретаря судового засідання
Кенкеч О.С., розглянув у відкритому
судовому засіданні справу за позовом
Черкаської міської ради, м. Черкаси,
вул. Б. Вишневецького, 36

до приватного підприємства «Альп-Ком»,
м. Черкаси, вул. Сумгаїтська, 15

про внесення змін до договору,

та зустрічний позов приватного
підприємства «Альп-Ком», м. Черкаси,
вул. Сумгаїтська, 15

до Черкаської міської ради, м. Черкаси,
вул. Б. Вишневецького, 36

про внесення змін до договору,

за участю представників сторін:

від позивача: Житнікова Т.А. - за
довіреністю;

від відповідача: Смаглій В.М. - директор
- за посадою.

Черкаська міська рада звернулась в
господарський суд Черкаської області з
позовом до приватного підприємства
«Альп-Ком» про внесення змін до
договору оренди землі. Вимоги
обґрунтовані зміною нормативної
грошової оцінки земельної ділянки та
встановленням орендної плати в розмірі
3% від оцінки землі - за землі
комерційного використання.
Представник позивача вимоги підтримав.

Відповідач у зустрічному позові
просить внести зміни в нормативну
оцінку земельної ділянки та встановити
плату за ділянку, зайняту поточним
будівництвом, оскільки відповідач був
позбавлений можливості
використовувати ділянку за
призначенням, що підтверджено рішенням
загального суду і цей факт не потребує
доказування. Також вказав на
продовження строку планового
будівництва з цих же підстав. Просить
зустрічний позов задовольнити.

Позивач вимоги зустрічного позову
частково заперечив та вказав, що
встановлений договором строк
планового будівництва вже закінчився,
а відповідач не приступав до
будівництва об'єкта.

Інших доказів учасниками не подано.

Судом встановлено такі
взаємовідносини сторін:

За первісним позовом:

Рішенням Черкаської міської ради від
29.07.2008р. №4-653 приватному підприємству
«АЛЬП-КОМ» надана в оренду на 49 років
земельна ділянка по вул. Сумгаїтська, 15
- під розміщення торгівельного
комплексу. Площа земельної ділянки - 24658
кв.м.

За цільовим призначенням ділянка
віднесена до земель громадської та
житлової забудови.

За функціональним використанням
ділянка віднесена: на період
будівництва - до земель поточного
будівництва; після завершення
будівництва - до земель комерційного
використання.

Між сторонами 04.08.2008р. укладено договір
оренди земельної ділянки,
зареєстрований в Центрі ДЗК 12.09.2008р. за
№45.

Пунктом 9 договору визначено, що річна
орендна плата за земельну ділянку
встановлюється:

на нормативний термін будівництва
об'єкту (не більше ніж на 2 роки), але не
пізніше вводу об'єкту в експлуатацію - в
розмірі 36543 грн.;

на землі комерційного використання - у
розмірі 7% від її нормативної оцінки -
17,29 грн. за 1 кв.м.;

на землі комерційного використання - у
розмірі 12% від її нормативної грошової
оцінки і на час укладення договору
становить 29,64 грн. за 1 кв.м.

У відповідності до частини 1 статті 15
Закону України «Про оренду землі»
істотними умовами договору оренди
землі є в тому числі: орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків тощо.

Згідно вимог ЗУ «Про оренду землі»
внесення орендної плати за земельні
ділянки комунальної форми власності
встановлюється положеннями
Податкового кодексу України.
Відповідно до ЗУ «Про запобігання
фінансової катастрофи та створення
передумов для економічного зростання в
Україні» внесено зміни до Податкового
кодексу України.

Відповідно до п. 288.5, 288.5.1 Податкового
кодексу України розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою
3% нормативної грошової оцінки ділянки.

Рішенням Черкаської міської ради від
13.05.2010р. №5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси» змінені показники базової
вартості земельних ділянок у м.
Черкаси. Вартість одного квадратного
метра землі в м. Черкаси встановлена в
127,48 кв.м. Рішення набрало чинності з
17.05.2011р.

Нормативна грошова оцінка спірної
земельної ділянки у користуванні
відповідача складає 11556958,02 грн., що
підтверджено довідкою Управління
Держземагентства у Черкаському районі
від 17.03.2014р. №01-09/57. Таким чином річна
орендна плата з розрахунку 3% становить
346709 грн. за землі комерційного
використання.

Частиною 2 ст. 18 ЗУ «Про оцінку земель»
встановлено, що нормативна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться:
розташованих у межах населених пунктів
незалежно від їх цільового призначення
- не рідше ніж один раз на 5 - 7 років;
розташованих за межами населених
пунктів земельних ділянок
сільськогосподарського призначення -
не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а
несільськогосподарського призначення
- не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.
Приписами ст. 23 вказаного Закону
встановлено, що технічна документація
з грошової оцінки земельних ділянок у
межах населених пунктів
затверджується відповідною сільською,
селищною, міською радою.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України
«Про оцінку земель» дані про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки оформляються як
витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель.

Сторони договору від 04.08.2008р. у п. 13
погодили, що обчислення розміру
орендної плати за землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції. Розмір
грошової оцінки та орендної плати не є
сталим і змінюється в зв'язку з
проведенням її щорічної індексації та
внесенням змін на підставі вимог
діючого законодавства.

В таких випадках розмір грошової
оцінки земельної ділянки та розмір
щорічної орендної плати
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього договору.

Законом України «Про оцінку земель»
передбачено періодичне здійснення
нормативно-грошової оцінки земель.
Така оцінка була здійснена у
встановленому законом порядку, що
підтверджується рішенням Черкаської
міської ради 13.05.2010р. №5-656 «Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси» та із
технічної документації про нормативну
грошову оцінку орендованої
Відповідачем земельної ділянки, що є
предметом договору.

Позивач вважає, що сторони у договорі
від 04.08.2008р. погодили порядок
здійснення розрахунку орендної плати з
врахуванням індексів інфляції та змін
нормативної грошової оцінки протягом
дії договору, тому, починаючи з 17.05.2011р. -
дати введення в дію рішення Черкаської
міської ради 13.05.2010р. №5-656 «Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси» суму орендної
плати за землю Відповідач має
визначати, виходячи із нової
нормативної грошової оцінки
орендованої ним земельної ділянки
згідно з новим витягом з технічної
документації про її нормативну грошову
оцінку.

Частиною 1 ст. 59 ЗУ «Про місцеве
самоврядування в Україні» визначено,
що рада в межах своїх повноважень
приймає нормативні та інші акти у формі
рішень. Відповідно до частини першої
статті 79 цього ж Закону, акти ради,
прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного
кодексу України зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом; договір може
бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.

Статтею 652 ЦК передбачено, що у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувались при укладенні договору,
останній може бути змінений за згодою
сторін. Зміна обставин є істотною, якщо
вони змінилися настільки, що якби
сторони могли це передбачити, вони не
уклали б договір або уклали б його на
інших умовах.

За змістом статті 654 ЦК України зміна
умов договору вчиняється в тій самій
формі, що й договір.

Згідно правових позицій, викладених у
постанові Пленуму Вищого
господарського суду України від
17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин» визначено, що
ст. 30 Закону України «Про оренду землі»
передбачено, що зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку. Оскільки орендна плата за
земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати може бути підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору. При
цьому надсилання відповідачеві
пропозицій щодо внесення змін до
договору оренди є правом, а не
обов'язком позивача, тому недотримання
останнім вимог частини другої статті 188
ГК України щодо надсилання іншій
стороні пропозицій про зміну умов
договору не позбавляє його права
звернутися до господарського суду з
позовом про зміну умов договору.

Згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо
договір змінюється або розривається у
судовому порядку, зобов'язання
змінюється або припиняється з моменту
набрання рішенням суду про зміну або
розірвання договору законної сили.

Позивач просить внести зміни в договір
судовим рішенням,

виклавши п. 5 договору в наступній
редакції:

« 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки згідно витягу з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки від
17.03.2014р. №01-09/57 становить:

- 11 556 958,02 - землі комерційного
використання».

- пункт 9 договору викласти в наступній
редакції:

« 9. Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул.
Сумгаїтській, 15 встановлюється:

з дати набрання судовим рішенням
законної сили - у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 346709 (триста сорок шість тисяч
сімсот дев'ять) грн. - землі
комерційного використання».

Представник відповідача доводи
заперечив та пояснив, що позивач не має
права на внесення змін до договору за
минулі періоди, оскільки порушуються
принцип стабільності цивільних
відносин в суспільстві і у випадку
погіршення становища платника
нормативний документ індивідуальної
дії не має зворотної сили в часі.

За зустрічним позовом:

Приватне підприємство «АЛЬП-КОМ»
подало зустрічний позов для сумісного
розгляду в даній справі, оскільки спір
пов'язаний одним предметом і одним
способом доказування.

Просить судовим рішенням внести зміни
до спірного договору оренди землі та
викласти п. 5 договору оренди землі від
05.08.2008р. в такій редакції:

« 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки, згідно витягу з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки,
становить:

2311440,92 грн. - землі, зайняті поточним
будівництвом та відведених під поточне
будівництво;

11556958,02 грн. - землі комерційного
використання».

Пункт 9 договору оренди землі від
04.08.2008р. просить викласти в наступній
редакції:

« 9. За оренду земельної ділянки орендар
сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул.
Сумгаїтській, 15 встановлюється в
такому порядку і розмірах:

- з 29.05.2012р. за частину переданої по
договору земельної ділянки площею 19117
кв.м. у розмірі 3% від її нормативної
грошової оцінки, що становить 53760,83 грн.
земель, зайнятих поточним будівництвом
та відведених під поточне будівництво
до моменту передачі орендарю з чужого
незаконного володіння частини
переданої по Договору земельної
ділянки площею 5541 кв.м. та звільнення
цієї земельної ділянки від майна
третіх осіб;

- у розмірі 3% від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки площею 24658
кв.м., що становить 69343,23 грн. земель,
зайнятих поточним будівництвом та
відведених під поточне будівництво на
період нормативного терміну
будівництва з моменту передачі
Орендарю з чужого незаконного
володіння частини переданої по
договору земельної ділянки площею 5541
кв.м. та звільнення земельної ділянки
від майна третіх осіб;

- після введення об'єкту в експлуатацію
в розмірі 3% від нормативної грошової
оцінки за земельну ділянку площею 24658
кв.м. земель комерційного використання,
що становить 346708,74 грн.».

Вимоги обґрунтовує тим, що отримавши в
користування спірну земельну ділянку
за договором оренди землі від 04.08.2008р., з
них 5541 кв.м. за рахунок земель
Черкаської міської ради, а 19117 кв.м. за
рахунок користування Черкаської
обласної організації Всеукраїнської
спілки автомобілістів, - не змогли
приступити до використання спірної
ділянки за призначенням з незалежних
від ПП «АЛЬП-КОМ» обставин, оскільки
ділянка була обтяжена майном третіх
осіб.

Всеукраїнська спілка автомобілістів
використовувала частину земельної
ділянки до 13.06.2011р. на підставі чинного
строкового двостороннього оплатного
консенсульного договору оренди землі з
міською радою.

Тільки на підставі рішення
господарського суду Черкаської
області від 15.03.2012р. спірна ділянка була
витребувана з незаконного володіння
третіх осіб.

ПП «АЛЬП-КОМ» отримало доступ до 19117
кв.м. спірної ділянки лише з 29.05.2012р., що
підтверджено актом державного
виконавця, тому об'єктивно ПП
«АЛЬП-КОМ» не могло приступити до
використання ділянки за призначенням.

За твердженням представника ПП
«АЛЬП-КОМ», спірна земельна ділянка
площею 5541 кв.м. перебуває у
самовільному користування
підприємства «Фаворит» під розміщення
стоянки великовагових автомобілів і
порушення земельного законодавства не
усунуте, що підтверджено постановою
Київського апеляційного
господарського суду від 09.04.2012р. у
справі №15/5026/2088/2011.

Представник ПП «АЛЬП-КОМ» вважає, що
підприємство не отримувало ділянку в
належному стані належним чином. З-за
вказаних вище обставин та перешкод
підприємство не приступило до
запланованого будівництва об'єкту.

Міська рада вимоги заперечує та
вказує, що плановий термін будівництва
вже закінчився, а орендар не звертався
до власника землі з заявами про
усунення перешкод в користуванні
ділянкою та про встановлення чи
коригування термінів будівництва.

Інших доказів не подано.
Сторонами не заявлено клопотань про
витребування додаткових доказів від
сторін.

Оцінюючи докази у справі в їх
сукупності та за внутрішнім
переконанням, враховуючи пояснення
представників сторін, суд вважає, що
позовні вимоги за первісним і
зустрічним позовом підлягають до
часткового задоволення.

Згідно положень Пленуму ВГСУ від
23.03.2012р. №6 «Про судове рішення» при
прийнятті рішення суд має врахувати
майнові інтереси сторін, не надаючи
переваги одному учаснику над іншим.
Рішення має ґрунтуватися на повній та
всебічній оцінці доказів у конкретній
справі.

Сторони у справі є суб'єктами
господарювання та самостійними
юридичними особами, що підтверджено
витягом з Єдиного державного реєстру
юридичних осіб та фізичних осіб -
підприємців.

Місце проведення господарської
діяльності сторін відповідає місцю їх
реєстрації згідно даних ЄДРПОУ -
положення ст. 93 ЦК України.

Між сторонами наявні договірні
відносини з користування земельною
ділянкою, розташованою за адресою: м.
Черкаси, вул. Сумгаїтська, 15, що виникли
з письмового двостороннього
строкового консенсуального оплатного
договору від 04.08.2008р.

Орендодавцем виступає Черкаська
міська рада на підставі положень ЗУ
«Про місцеве самоврядування в
Україні».

Використання землі в Україні є платним
та врегульоване положеннями
Конституції України, Земельним
кодексом України, ЗУ «Про оренду
землі», Податковим кодексом України в
частині внесення оплати за
користування землею тощо.

Відповідно до статті 12 Земельного
кодексу України, повноваження щодо
розпорядження землями в межах
населеного пункту здійснюють
відповідні сільські, селищні і міські
ради. Статтею 83 визначено, що землі, які
належать на праві власності
територіальним громадам міст, є
комунальною власністю.

Позивач в межах своїх повноважень
звернувся до суду з вимогою внесення
змін в договір оренди земельної
ділянки від 04.08.2008р., який
зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП «Центр ДЗК при
Держкомземі України» 12.09.2008р. за
№45.

Суд критично оцінює доводи позивача
про право на внесення змін до договору
з наданням йому зворотної дії у часі в
частині розміру орендної плати та
періодів сплати. Позивач самостійно
визначив та усвідомлює, що згідно
правових позицій, викладених у
постанові Пленуму Вищого
господарського суду України від
17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин» визначено, що
ст. 30 Закону України «Про оренду землі»
передбачено, що зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку. Орендна плата за земельні
ділянки державної та комунальної
власності є регульованою ціною, тому
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати може бути підставою для
перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору. При
цьому надсилання відповідачеві
пропозицій щодо внесення змін до
договору оренди є правом, а не
обов'язком позивача, тому недотримання
останнім вимог частини другої статті 188
ГК України щодо надсилання іншій
стороні пропозицій про зміну умов
договору не позбавляє його права
звернутися до господарського суду з
позовом про зміну умов договору.

Суд критично оцінює і доводи
представника відповідача стосовно
неналежного отримання ділянки в
користування по вул. Сумгаїтській, 15 в
м. Черкаси, оскільки відповідач не
звертався до орендодавця за захистом
свого порушеного права чи з вимогами
про усунення перешкод у здійсненні
своєї діяльності на орендованій
земельній ділянці.

Спірний договір є чинним на момент
судового розгляду і відповідач
самостійно несе ризики своєї
господарської діяльності, в тому числі
і по використанню орендованого майна,
так користується правами власника для
захисту свого порушеного права
користувача ділянкою.

Згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо
договір змінюється або розривається у
судовому порядку, зобов'язання
змінюється або припиняється з моменту
набрання рішенням суду про зміну або
розірвання договору законної сили,
тому вимоги позивача належить
задовольнити частково.

Суд враховує цільове призначення
спірної земельної ділянки та
об'єктивну неможливість ПП «Альп-ком»
приступити до будівництва
запланованого об'єкту на спірній
земельній ділянці, а також відсутність
письмових звернень орендаря до
власника землі з клопотаннями стосовно
захисту прав на користування обтяженою
земельною ділянкою майном третіх осіб.

Суд вважає за необхідне внести з
моменту набрання рішенням суду
законної сили зміни до договору оренди
землі від 04.08.2008р., що укладений між
Черкаською міською радою, м. Черкаси,
вул. Б. Вишневецького, 36,

та приватним підприємством «АЛЬП-КОМ»,
м. Черкаси, вул. Сумгаїтська, 15, ,

виклавши п. 5 договору в наступній
редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки згідно витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки від 17.03.2014р.
№01-09/57 становить:

- 2 311 440,92 грн. - землі, зайняті поточним
будівництвом та відведених

під поточне будівництво;

- 11 556 958,02 - землі комерційного
використання».

пункт 9 договору викласти в наступній
редакції:

«Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул.
Сумгаїтській, 15 встановлюється:

з дати набрання судовим рішенням
законної сили - у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 69343,23 (шістдесят дев'ять тисяч
триста сорок три) грн. 23 коп. - земель,
зайнятих поточним будівництвом - на
період нормативного терміну
будівництва;

346709 (триста сорок шість тисяч сімсот
дев'ять) грн. - землі комерційного
використання - після введення об'єкту в
експлуатацію».

В решті вимог за первісним та
зустрічним позовами належить
відмовити за необґрунтованістю та
недоведеністю вимог заявниками.

Згідно ст. 49 ГПК України судові витрати
належить покласти на сторони
пропорційно задоволених вимог. З
відповідача за первісним позовом
належить стягнути на користь позивача
за первісним позовом 609 грн. судового
збору. З позивача за зустрічним позовом
належить стягнути на користь
відповідача за зустрічним позовом 609
грн. судового збору.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України,
господарський суд

В И Р І Ш И В:

Первісний позов задовольнити частково.

Зустрічний позов задовольнити
частково.

Внести з моменту набрання рішенням
суду законної сили зміни до договору
оренди землі від 04.08.2008р., що укладений
між Черкаською міською радою, м.
Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36, , номер рахунку в банку
невідомий

та приватним підприємством «АЛЬП-КОМ»,
м. Черкаси, вул. Сумгаїтська, 15, , номер рахунку в банку
невідомий

виклавши п. 5 в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки згідно витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки від 17.03.2014р.
№01-09/57 становить:

- 2 311 440,92 грн. - землі, зайняті поточним
будівництвом та відведених

під поточне будівництво;

- 11 556 958,02 грн. - землі комерційного
використання».

пункт 9 договору викласти в наступній
редакції:

«Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул.
Сумгаїтській, 15 встановлюється:

з дати набрання судовим рішенням
законної сили - у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 69343,23 (шістдесят дев'ять тисяч
триста сорок три) грн. 23 коп. - земель,
зайнятих поточним будівництвом - на
період нормативного терміну
будівництва;

346709 (триста сорок шість тисяч сімсот
дев'ять) грн. - землі комерційного
використання - після введення об'єкту в
експлуатацію».

В решті первісних та зустрічних вимог
сторонам відмовити.

Стягнути з відповідача - приватного
підприємства «Альп-ком», м. Черкаси,
вул. Сумгаїтська, 15, ,
номер рахунку в банку невідомий

на користь позивача - Черкаської
міської ради м. Черкаси, вул. Б.
Вишневецького, 36, , номер
рахунку в банку невідомий

609 грн. судового збору за первісним
позовом.

Стягнути з відповідача - Черкаської
міської ради м. Черкаси, вул. Б.
Вишневецького, 36, , номер
рахунку в банку невідомий

на користь позивача - приватного
підприємства «Альп-ком», м. Черкаси,
вул. Сумгаїтська, 15, ,
номер рахунку в банку невідомий

609 грн. судового збору за зустрічним
позовом.

Накази видати після набрання рішенням
законної сили.

Рішення суду є невід'ємною частиною
договору оренди землі від 04.08.2008р., який
зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП «Центр ДЗК при
Держкомземі України» 12.09.2008р. за
№45.

Рішення набирає законної сили після
закінчення десятиденного строку з дня
прийняття рішення. Сторони у справі
протягом цього строку мають право
подати апеляційну скаргу до
апеляційного суду на вказане рішення
через Господарський суд Черкаської
області.

Повне рішення складено 15.12.2014р.

Суддя
Г.М. Скиба