КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" грудня 2014 р. Справа№ 910/15335/14

Київський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тищенко А.І.

суддів: Михальської Ю.Б.

Отрюха Б.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Варицький Є.В. -
представник

від відповідача: Дорошенко О.С. -
представник

від третої особи: не з"явився

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
Публічного акціонерного товариства
"Холдингова компанія "Київміськбуд"

на рішення

Господарського суду м.Києва

від 02.10.2014р.

у справі № 910/15335/14 (суддя Ващенко Т.М.)

за позовом Публічного акціонерного
товариства "Холдингова компанія
"Київміськбуд"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
відповідача: Департамент земельних
ресурсів Виконавчого органу Київської
міської ради ( Київської міської
державної адміністрації)

про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Публічне акціонерне товариство
"Холдингова компанія "Київміськбуд"
звернулось до Господарського суду
м.Києва з позовом до Київської міської
ради, третя особа Департамент
земельних ресурсів Виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації) про
розірвання договору оренди земельної
ділянки будівництво на якій завершено.

Рішенням Господарського суду м.Києва
від 02.10.2014р. у справі № 910/15335/14 у
задоволенні позову відмовлено
повністю.

Не погодившись з прийнятим рішенням,
позивач звернувся до суду з
апеляційною скаргою, просить рішення
скасувати та прийняти нове рішення,
яким позов задовольнити повністю,
розірвати договір оренди земельної
ділянки від 16.12.2011р. укладений між
позивачем та відповідачем та
зареєстрований Головним управлінням
земельних ресурсів Київської міської
державної адміністрації від 05.01.2012р. за
№ 63-6-00642. Апелянт вважає, що судом
порушено норми матеріального права,
неповністю з»ясовано обставини, які
мають значення для справи.

В обґрунтування апеляційної скарги
позивач посилається на те, що
будівництво житлових будинків у 2-му
мікрорайоні житлового масиву Позняки у
Дарницькому районі м. Києва (житловий
будинок №4-В на вулиці Урлівській, З 6-А)
завершено, що підтверджується
сертифікатом відповідності від 21.12.2012
року (КВ 9), який виданий
Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Києві.

Крім того, відповідно до Акту
приймання-передачі від 31 липня 2013р
житловий будинок по вул. Урлівській,
З6-А у Дарницькому районі м. Києва було
передано на баланс експлуатуючій
організації TOB "Перший український
експертний центр".

Апелянт вважає, що у зв'язку з
завершенням будівництва житлового
будинку та передачею будинку на баланс
експлуатуючій організації, позивач, як
добросовісний орендар земельної
ділянки має право на припинення
(розірвання) договору оренди землі.
Також апелянт звертає увагу суду на те,
що пунктом 11.4 Договору оренди
земельної ділянки від I6.12.2011р.
передбачена можливість дострокового
розірвання цього договору за рішенням
суду в порядку, встановленому законом.

Розглянувши доводи апеляційної скарги,
дослідивши наявні матеріали справи у
повному обсязі, перевіривши повноту
встановлення обставин справи та їх
юридичну оцінку, проаналізувавши
правильність застосування судом
першої інстанції норм матеріального та
процесуального права, заслухавши
пояснення представників позивача та
відповідача, колегія встановила
наступне.

Відповідно до рішення Київської
міської ради від 06.10.11. № 331/6547 "Про
передачу акціонерному товариству
холдинговій компанії "Київміськбуд"
земельних ділянок для будівництва
житлових будинків та об'єктів
соціально-побутового призначення,
комплексного благоустрою території
для суспільних потреб у 2-му
мікрорайоні житлового масиву Позняки у
Дарницькому районі м. Києва" було
вирішено передати у короткострокову
оренду строком на 5 років земельну
ділянку.

На підставі зазначеного рішення, 16.12.11.
між Київською міською радою та
Акціонерним товариством холдинговою
компанією "Київміськбуд"
(правонаступником якого є Публічне
акціонерного товариства "Холдингова
компанія "Київміськбуд") було укладено
договір оренди земельної ділянки у 2-му
мікрорайоні житлового масиву Позняки у
Дарницькому районі м. Києва., який був
зареєстрований Головним управлінням
земельних ресурсів виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації) за №
63-6-00642 про що зроблений запис за № 63-6-00642
у книзі записів державної реєстрації
договорів.

Сертифікатом відповідності КВ №
9, виданого 21.12.12. Інспекцією
державного архітектурно-будівельного
контролю у місті Києві,
підтверджується, що будівництво
житлових будинків у 2-му мікрорайоні
житлового масиву Позняки у Дарницькому
районі м. Києва завершено.

24.12.2013року ПАТ «ХК «Київміськбуд»
направило лист № 07569/0/2-13 до Київської
міської ради про дострокове розірвання
договору оренди земельної ділянки від
16.12.2011р. № 63-6-00642.

Департамент земельних ресурсів
виконавчого органу Київської міської
ради (КМДА) листом № 0570223-389 від 16.01.2014
відмовив ПАТ «ХК «Київміськбуд» у
задоволені заяви Компанії про
дострокове розірвання договору оренди.

Позивач звернувся до Господарського
суду м.Києва з даним позовом, оскільки
вважає, що спірний договір оренди
земельної ділянки підлягає розірванню
у зв'язку із закінченням будівництва на
земельній ділянці, яку він орендує,
оскільки, житловий будинок по вул.
Урлівській, 36-А у Дарницькому районі м.
Києва було передано на баланс
експлуатуючій організації ТОВ "Перший
український експертний центр", а право
власності на будинок, на думку
позивача, перейшло до мешканців
будинку як і право користування на
земельну ділянку.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про
оренду землі" оренда землі - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за
яким орендодавець зобов'язаний за
плату передати орендареві земельну
ділянку у володіння і користування на
певний строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства (ст. 13 Закону
України "Про оренду землі").

Відповідно до ч. 3 ст. 31, ч. 3 ст. 32 Закону
України "Про оренду землі" договір
оренди землі може бути розірваний за
згодою сторін. У разі розірвання
договору оренди землі за погодженням
сторін кожна сторона має право
вимагати в іншої сторони відшкодування
понесених збитків відповідно до
закону.

Частиною 1 статтею 32 Закону України
"Про оренду землі" передбачено, що на
вимогу однієї із сторін договір оренди
землі може бути достроково розірваний
за рішенням суду в разі невиконання
сторонами обов'язків, передбачених
статтями 24 і 25 цього Закону та
умовами договору, в разі випадкового
знищення чи пошкодження об'єкта оренди,
яке істотно перешкоджає передбаченому
договором використанню земельної
ділянки, а також на підставах,
визначених Земельним кодексом
України та іншими законами України.

Таким чином, законодавство пов'язує
припинення дії договору оренди землі
шляхом розірвання після завершення
будівництва та прийняття об'єкта в
експлуатацію з належністю
(добросовісністю) виконання орендарем
всіх умов договору оренди земельної
ділянки. Відсутність заборгованості у
орендаря по орендній платі, є лише
одним із аспектів добросовісності
виконання умов договору оренди
земельної ділянки.

Як вбачається з умов договору оренди
земельної ділянки від 16.12.11. № 63-6-00642
сторони Договору погодили, що цей
Договір припиняється в разі "набуття
права власності на об'єкти нерухомості,
що розташовані на орендованих іншою
особою земельної ділянки. В даному
випадку в договорі про відчуження
об'єктів нерухомості, що розташовані на
земельній ділянці , що є предметом
цього договору визначається суб'єкт
(орендар за цим договором або новий
власник об'єктів нерухомості), який
сплачує орендну плату відповідно до
розмірів, встановлених цим договором
та несе відповідальність з
зобов'язаннями, передбаченими цим
договором для орендаря до моменту
оформлення новим власником
нерухомості правовстановлюючих
документів на дану земельну ділянки".

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу
України до особи, яка набула право
власності на житловий будинок (крім
багатоквартирного), будівлю або
споруду, переходить право власності,
право користування на земельну
ділянку, на якій вони розміщені, без
зміни її цільового призначення в
обсязі та на умовах, встановлених для
попереднього землевласника
(землекористувача).

Відповідно до ст. 120 Земельного
кодексу України у разі набуття права
власності на жилий будинок, будівлю або
споруду, що перебувають у власності,
користуванні іншої особи, припиняється
право власності, право користування
земельною ділянкою, на якій
розташовані ці об'єкти. До особи, яка
набула право власності на жилий
будинок, будівлю або споруду, розміщені
на земельній ділянці, що перебуває у
власності іншої особи, переходить
право власності на земельну ділянку
або її частину, на якій вони розміщені,
без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда
розміщені на земельній ділянці, що
перебуває у користуванні, то в разі
набуття права власності на ці об'єкти
до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на
якій вони розміщені, на тих самих
умовах і в тому ж обсязі, що були у
попереднього землекористувача. У разі
набуття права власності на жилий
будинок, будівлю або споруду фізичними
або юридичними особами, які не можуть
мати у власності земельних ділянок, до
них переходить право користування
земельною ділянкою, на якій
розташований жилий будинок, будівля
або споруда, на умовах оренди.

Аналізуючи положення ст.120 Земельного
кодексу України та ст. 377 Цивільного
кодексу України, колегія приходить до
висновку про те, що в чинному
законодавстві не йдеться про
автоматичний перехід до набувача майна
права користування ділянкою на
підставі договору придбання
нерухомості у фізичної або юридичної
особи, оскільки повноваження щодо
наділення правом на земельну ділянку
має виключно власник земельної
ділянки, яким в даному випадку є
відповідач, а не орендар ділянки.

Загальний порядок отримання у
користування земельних ділянок
передбачений ст.123 Земельного кодексу
України, однак зазначена норма не
містить імперативного обов'язку
прийняти рішення про укладення
договору оренди землі з особою, яка
придбала право власності на об'єкт
нерухомості на цій ділянці поза межами
встановленої у цій нормі процедури.

Тобто, для надання Київською міською
радою згоди на розірвання договору у
зв'язку з набуттям іншою особою права
власності на жилий будинок, будівлю або
споруду на підставі ст. 120 Земельного
кодексу України, необхідно, щоб ця
особа набула права на земельну ділянку
у встановленому порядку.

Відповідно до ст.382 Цивільного кодексу
України квартирою є ізольоване
помешкання в житловому будинку,
призначене та придатне для постійного
у ньому проживання. Власникам квартири
у дво- або багатоквартирному житловому
будинку належать на праві спільної
сумісної власності приміщення
загального користування, опорні
конструкції будинку, механічне,
електричне, сантехнічне та інше
обладнання за межами або всередині
квартири, яке обслуговує більше однієї
квартири, а також споруди, будівлі, які
призначені для забезпечення потреб
усіх власників квартир, а також
власників нежитлових приміщень, які
розташовані у житловому будинку.

Власникам квартир належать на праві
сумісної власності певні елементи
будинку, що забезпечують його
функціонування. Водночас жодним чином
не доведено, що власникам квартир
належить на праві спільної сумісної
власності будинок в цілому, оскільки
вони є лише власниками окремо
ізольованих приміщень.

Крім того, відповідно до ст. 384
Цивільного кодексу України, будинок,
споруджений або придбаний
житлово-будівельним (житловим)
кооперативом, є його власністю, а
згідно зі ст. 385 Цивільного кодексу
України, власники квартир для
забезпечення експлуатації
багатоквартирного житлового будинку,
користування квартирами та спільним
майном житлового будинку можуть
створювати об'єднання власників
квартир (житла).

Таким чином, особою, до якої може
перейти право власності на житловий
багатоквартирний будинок може бути
відповідний житлово-будівельний
кооператив або об'єднання
співвласників.

Будь-якого доказу про те, що право
власності на завершені будівництвом
будинки перейшли у власність
житлово-будівельного кооперативу або
об'єднання співвласників позивачем не
надано, а отже посилання позивача на ч. 2
ст. 382 та ст. 120 Земельного кодексу
України як підставу для розірвання
договору оренди є безпідставними.

Так, відповідно до ст. 331 Цивільного
кодексу України якщо право власності
на нерухоме майно відповідно до закону
підлягає державній реєстрації, право
власності виникає з моменту державної
реєстрації.

Згідно зі ст. 182 Цивільного кодексу
України право власності та інші речові
права на нерухомі речі, обмеження цих
прав, їх виникнення, перехід і
припинення підлягають державній
реєстрації.

Всупереч ст. 331 Цивільного кодексу
України та ст. 182 Цивільного кодексу
України матеріали справи не містять
жодного доказу реєстрації права
власності за новим власником будинку.

У відповідності до ст. 19 Закону України
"Про оренду землі" після завершення
будівництва та прийняття об'єкта в
експлуатацію добросовісний орендар
земельної ділянки, наданої для потреб
будівництва та обслуговування
відповідного об'єкта, має право на
першочергове укладення договору
оренди землі на строк до 50 років або
припинення дії договору оренди землі.

Статтею 32 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що "у разі
розірвання договору оренди землі з
ініціативи орендаря орендодавець має
право на отримання орендної плати на
землях несільськогосподарського
призначення - за рік, якщо протягом
зазначеного періоду не надійшло
пропозицій від інших осіб на укладення
договору оренди цієї ж земельної
ділянки на тих самих умовах, за
винятком випадків, коли розірвання
договору було обумовлено невиконанням
або неналежним виконанням
орендодавцем договірних зобов'язань".

Крім того, спірний договір оренди
земельної ділянки у 2-му мікрорайоні
житлового масиву Позняки у Дарницькому
районі м. Києва від 05.01.12. № 63-6-00642 було
укладено строком на п'ять років, тобто
до 04.01.2017 року. Таким чином,
орендодавець Київська міська рада
передбачила відповідні надходження
орендної плати до міського бюджету,
розірвання договору оренди потягне за
собою припинення запланованих
надходжень, а відтак нанесе збитки
бюджету міста.

На підставі вищевикладеного колегія
приходить до висновку про те, що
позивачем не надано суду належних
доказів на підтвердження порушення
відповідачем умов спірного договору, а
також не доведено порушення
відповідачем норм ст. 24, ст. 25 Закону
України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 32 ГПК України
доказами у справі є будь-які фактичні
дані, на підставі яких господарський
суд у визначеному законом порядку
встановлює наявність чи відсутність
обставин, на яких ґрунтуються вимоги і
заперечення сторін, а також інші
обставини, які мають значення для
правильного вирішення господарського
спору.

Відповідно до ст. 43 ГПК України
Господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтуються на всебічному та повному і
об»єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

Апелянтом не надано суду доказів, які б
свідчили про обґрунтованість позовних
вимог, а доводи викладені в апеляційній
скарзі не можуть бути підставами для
скасування рішення місцевого суду.

Статтями 33, 34 ГПК України передбачено,
що кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень,
докази подаються сторонами та іншими
учасниками судового процесу,
господарський суд приймає тільки ті
докази, які мають значення для справи,
обставини справи, які відповідно до
законодавства повинні бути
підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Оцінюючи вищенаведені обставини,
колегія приходить до висновку, що
рішення Господарського суду м.Києва
відповідає обставинам справи і чинному
законодавству, а отже підстав для його
скасування або зміни не вбачається, в
зв'язку з чим апеляційна скарга
задоволенню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 ГПК
України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства "Холдингова
компанія "Київміськбуд" на рішення
Господарського суду м.Києва від
02.10.2014р. у справі № 910/15335/14 залишити без
задоволення.

Рішення Господарського суду м.Києва
від 02.10.2014р. у справі № 910/15335/14 залишити
без змін.

Матеріали справи № 910/15335/14 повернути до
Господарського суду м.Києва.

Головуючий суддя
А.І. Тищенко

Судді
Ю.Б. Михальська

Б.В. Отрюх