ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" грудня 2014 р.Справа № 916/3285/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів Л.В. Поліщук, С.В. Таран

(на підставі розпорядження голови суду
від 20.11.2014р. № 2921)

при секретарі судового засідання: І.М.
Станковій

за участю представників сторін:

від позивача - О.С. Ліпська

від відповідача - А.О. Горовий

від третьої особи - Н.А. Десятова

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
Національного університету «Одеська
юридична академія»

на рішення господарського суду
Одеської області від 30.10.2014 року

у справі № 916/3285/14

за позовом Національного університету
«Одеська юридична академія»

до Учбово-виробничого центру «Академія
Краси» у вигляді Товариства з
обмеженою відповідальністю

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача - Регіонального
відділення Фонду державного майна
України по Одеській області

про розірвання договору оренди та
стягнення 44644,95 грн.

ВСТАНОВИВ:

В серпні 2014 року Національний
університет «Одеська юридична
академія» звернувся до місцевого
господарського суду з позовом (з
подальшими уточненнями від 10.09.2014 р.) до
Учбово-виробничого центру «Академія
Краси» у вигляді Товариства з
обмеженою відповідальністю про:

-стягнення 44644,95 грн. та судового збору у
розмірі 1827,00 грн.;

-розірвання договору оренди нерухомого
майна, що належить до державної
власності від 30.07.2004 р., укладеного між
Регіональним відділенням Фонду
державного майна України по Одеській
області та відповідачем (а.с. 2-8, 60-61).

Позовні вимоги обґрунтовані
недоотриманням від відповідача як
Орендаря орендної плати за спірним
договором оренди за період з 01.07.2012р. по
31.03.2014р.

Відповідач у відзиві на позов зазначив
про його необґрунтованість (а.с. 50-53).

Ухвалою суду першої інстанції від
10.09.2014р., за клопотанням позивача,
залучено до участі у справі в якості
третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, на
стороні позивача - Регіональне
відділення ФДМ України по Одеській
області (а.с. 66-67).

Третя особа у своїх письмових
поясненнях просила відмовити позивачу
у задоволенні позовних вимог (а.с. 102-103).

Рішенням господарського суду Одеської
області від 30.10.2014р. (суддя Никифорчук
М.І.), оформленим відповідно до вимог ст.
84 ГПК України 04.11.2014р., у задоволенні
позову відмовлено повністю з мотивів
його недоведеності (а.с. 117-126).

Не погодившись з рішенням суду, позивач
14.11.2014р. звернувся з апеляційною
скаргою, в якій просив його скасувати,
позов задовольнити, посилаючись на
порушення судом норм процесуального та
матеріального права (а.с. 135-139).

Ухвалою Одеського апеляційного
господарського суду від 21.11.2014р.
апеляційну скаргу прийнято до
провадження із призначенням до
розгляду (а.с. 129).

Відзиви на апеляційну скаргу від
сторін не надходили.

Заслухавши представників сторін,
дослідивши матеріали справи,
перевіривши правильність застосування
судом першої інстанції норм
процесуального та матеріального права,
судова колегія зазначає наступне.

30.07.2004р. між Регіональним відділенням
ФДМ України по Одеській області
(Орендодавець) та Учбово-виробничим
центром «Академія Краси» у вигляді ТОВ
(Орендар) укладено договір оренди
нерухомого майна, що належить до
державної власності, згідно умов якого
в оренду строком до 30.06.2005р. передані
нежитлові приміщення першого поверху
триповерхової будівлі загальною
площею 723,50 кв.м., що перебувають на
балансі Вищого професійного училища
сфери послуг (Балансоутримувач) та
розташовані за адресою: м. Одеса, вул.
Мельницька, 24а для розміщення закладу
освіти.

Відповідно до п.п. 2.2., 2.4. цього договору
передача об'єкту оренди в оренду не
тягне за собою виникнення у Орендаря
права власності на об'єкт оренди.
Власником об'єкту оренди залишається
держава, а Орендар користується ним
протягом строку оренди. Об'єкти оренди
залишається на балансі Вищого
професійного училища сфери послуг із
зазначенням того, що цей об'єкт є
орендованим.

За умовами п.п. 3.1., 3.2., 3.3. договору
орендна плата визначається на підставі
Методики розрахунку і порядку
використання плати за оренду
державного майна, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України
від 04.10.1995р. № 786 зі змінами, внесеними
постановою Кабінету Міністрів України
від 19.01.2000р. № 75 (далі - Методика) і
становить (без урахуванням ПДВ) за
базовий період розрахунку (березень
2014р.) - 629,83грн. Нарахування ПДВ на суму
орендної плати здійснюється у порядку,
визначеному чинним законодавством.
Орендна плата за перший місяць оренди -
липень 2004р. визначається шляхом
коригування орендної плати за базовий
місяць (березень 2004р.) на індекси
інфляції за квітень, травень, червень
та липень 2004р. включно. Оренда плата за
кожний наступний місяць визначається
шляхом коригування орендної плати за
попередній місяць на індекс інфляції
за поточний місяць.

Пунктами 3.4., 3.6. встановлено, що орендна
плата перераховується до Державного
бюджету та Балансоутримувачу у
співвідношенні 50% та 50% щомісячно, не
пізніше 12 числа місяця, наступного за
звітним місяцем. Одночасно копії
платіжних доручень на перерахування
орендної плати до Державного бюджету 50%
та 50% Балансоутримувачу надсилається
Орендодавцеві. Розмір орендної плати
підлягає перерахунку на вимогу однієї
із сторін у разі зміни чинного
законодавства, Методики її розрахунку,
змін цін і тарифів та в інших випадках.

Згідно п. 5.4. договору Орендар
зобов'язався своєчасно і в повному
обсязі сплачувати оренду плату.

У відповідності до п. 8.2. договору
Орендодавець та Балансоутримувач
мають право виступати з ініціативою
щодо внесення змін до цього договору,
стягнення збитків по заборгованості з
орендної плати, пені, неустойки, його
розірвання в разі погіршення стану
об'єкту оренди, а також його втрати
(повної або часткової) внаслідок
невиконання або неналежного виконання
умов цього Договору.

За приписами п. 9.3. Орендодавець має
право вимагати розірвання договору
та/або відшкодування збитків у разі,
зокрема затримання сплати орендної
плати протягом 3-х місяців підряд.

Пунктами 10.3., 10.4. договору передбачено,
що зміни і доповнення або розірвання
цього договору допускаються за
взаємною згодою сторін та
Баланстоутримувача. Зміни та
доповнення, що пропонуються внести
розглядаються протягом одного місяця з
дати їх подання до розгляду іншою
стороною. За ініціативою однієї із
сторін договір може бути розірвано
рішенням господарського суду у
випадках, передбачених чинним
законодавством (а.с. 16-20).

30.07.2004р. за актом приймання передачі,
зазначене нерухоме майно передано
відповідачу (а.с. 22).

В подальшому до вказаного договору
вносились зміни від 06.04.2007р.,07.11.2007р.,
23.12.2008р., 16.04.2010р., 04.05.2011р., 21.06.2012р. щодо
площі об'єкту оренди (331,4 кв.м.), режиму
використання об'єкту оренди з 08.30 до 14.30
(6 годин кожного дня, крім суботи і
неділі), вартості об'єкту оренди, зміни
розміру орендної плати (1575,14 грн.),
продовження терміну дії договору (до
31.05.2015р.) та зміни Балансоутримувача -
Вищого професійного училища сфери
послуг на Національний університет
«Одеська юридична академія» (а.с. 23-32).

Згідно акту приймання-передачі від
21.06.2012р. Орендар прийняв вказане
нерухоме майно з метою розміщення
закладу освіти (6 годин кожного дня,
крім суботи і неділі з 08.30 до 14.30) - а.с. 33.

В матеріалах справи наявна претензія
позивача від 27.06.2014р. №1778-3 на ім'я
відповідача, в якій позивач з
посиланням на розпорядження директора
Вищого професійного училища сфери
послуг НУ «ОЮА» від 03.09.2013р. №8,
від 02.09.2013р. №16, від 03.09.2013р. №19, від
02.09.2013р. №17 зазначив, що режим роботи
Училища на 2012-2013рр. та 2013-2014рр.
навчальні роки становить з 08.00 год. до
18.00 год., тобто 10 годин на добу (доступу
до об'єкту оренди) та відповідно до
розкладів занять теоретичного та
виробничого навчання Училища
застосовано робочий тиждень з
понеділка до п'ятниці. В результаті
застосування невірного режиму роботи
училища у кількості 30 календарних днів
на місяць та 24-х годинного дня,
погодинна орендна плата за перший
(базовий) місяць оренди, розрахована
Орендарем у розмірі 1575,14 грн., замість
належної 5155,00 грн., що призвело до того,
що Балансоутримувачем недоотримано
від Орендаря орендної плати за період з
01.07.2012р. по 31.03.2014р. на суму 44644,95 грн. з
ПДВ та Державним бюджетом на загальну
суму 3720372 грн. з ПДВ. Крім того, з 01.05.2012р.
по 01.04.2014р. Орендарем не в повному
обсязі враховані видатки на утримання
об'єкту оренди, а саме:10515,8 грн., що
загалом 55160,75 грн. з ПДВ (а.с. 34-38, 41-44, 46-48).

За твердженням позивача, Орендарем
відповідно до Методики невірно
визначено розмір суми орендної плати
за спірним договором оренди нерухомого
майна, що в свою чергу є порушенням прав
та законних інтересів позивача як
Баласноутримувача, умов договору та
норм чинного господарського і
цивільного законодавства.

На думку позивача, вищенаведене та п. 9.3
спірного договору є обґрунтованими та
законними підставами для
відшкодування заборгованості за
договором та його розірвання, у зв'язку
з систематичним порушенням положень
законодавства та суттєвих умов
договору в частині повноти та
своєчасності сплати орендної плати.

Як стверджував відповідач, останній
сплачує орендну плату у розмірі,
встановленому спірним договором, а
тому підстав для сплати іншого розміру
орендної плати не має. Крім того, умови
спірного договору погоджено як
сторонами цього договору (відповідачем
та третьої особою) так і
Балансоутримувачем (позивачем), який в
свою чергу, за умовами спірного
договору не вправі вимагати його
розірвання.

Третя особа зазначила, що спірний
договір оренди укладено у
відповідності до вимог чинного
законодавства; орендна плата за
договором оренди, визначена у
відповідності до вимог Методики та
сплачується орендарем у відповідності
до умов договору оренди - своєчасно та у
повному обсязі, станом на 13.10.2014р.
заборгованість з орендної плати до
Державного бюджету по спірному
договору оренди - відсутня.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного
кодексу України однією із підстав
виникнення цивільних прав та
обов'язків є договори та інші
правочини.

Спірний договір за своєю правовою
природою відноситься до договорів
найму, різновидом якого є оренда.

Частинами 1, 2 ст. 762 Цивільного кодексу
України, встановлено, що за
користування майном з наймача
справляється плата, розмір якої
встановлюється договором найму. Плата
за користування майном вноситься
щомісячно, якщо інше не встановлено
договором.

У відповідності до ст. 759 Цивільного
кодексу України у договорі найму є дві
сторони: наймодавець, який передає
майно та орендар, який приймає майно у
користування за плату на певний строк.

Об'єктом оренди за спірним договором є
державне майно, а тому до спірних
правовідносин застосовуються також
норми Закону України «Про оренду
державного та комунального майна»,
який в свою чергу є спеціальним законом
у сфері використання державного та
комунального майна на умовах оренди.

Згідно ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу
України зміст договору становлять
умови (пункти), визначені на розсуд
сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів
цивільного законодавства.

Статтею 629 Цивільного кодексу України,
встановлено, що договір є обов'язковим
для виконання сторонами.

За змістом ч. 7 ст. 180 Господарського
кодексу України господарські
зобов'язання, що виникли на основі
договору, існують впродовж його строку.

Зобов'язання в свою чергу, згідно
вимогам ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу
України, має виконуватись належним
чином відповідно до умов договору та
вимог цього Кодексу. Одностороння
відмова від виконання зобов'язання або
одностороння зміна його умов не
допускається.

Частинами 1, 2 ст. 193 Господарського
кодексу України, передбачено, що
суб'єкти господарювання та інші
учасники господарських відносин
повинні виконувати господарські
зобов'язання належним чином відповідно
до закону, інших правових актів,
договору, а за відсутності конкретних
вимог щодо виконання зобов'язання -
відповідно до вимог, що у певних умовах
звичайно ставляться. До виконання
господарських договорів
застосовуються відповідні положення
Цивільного кодексу України з
урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом. Кожна
сторона повинна вжити усіх заходів,
необхідних для належного виконання нею
зобов'язання, враховуючи інтереси
другої сторони та забезпечення
загальногосподарського інтересу.
Порушення зобов'язань є підставою для
застосування господарських санкцій,
передбачених цим Кодексом, іншими
законами або договором.

Відповідно до ч. 5 ст. 180 Господарського
кодексу України ціна у господарському
договорі визначається в порядку,
встановленому цим Кодексом, іншими
законами, актами Кабінету Міністрів
України.

З урахуванням особливості оренди
державного та комунального майна, ціна
визначається на основі Методики.

Отже, враховуючи, що спірний договір та
подальші зміни до нього, зокрема
стосовно визначення розміру орендної
плати погоджені як сторонами договору -
Орендарем (третя особа) і Орендодавцем
(відповідачем) та Балансоутримувачем
(позивач), орендна плата сплачується
відповідачем у розмірі визначеному
договором, тому судова колегія вважає,
що висновок суду першої інстанції щодо
безпідставності та необґрунтованості
позовних вимог в частині стягнення
недоотриманої орендної плати
(заборгованості) у розмірі - 44644,95 грн. є
цілком правомірним та відповідаючим
чинному законодавству, у зв'язку з чим
місцевий господарський суд
обґрунтовано відмовив в їх
задоволенні.

Щодо позовної вимоги про розірвання
договору оренди від 30.07.2004р. судова
колегія зазначає слідуюче.

Частиною 1 ст. 626 Цивільного кодексу
України визначено, що договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

За положеннями ст. 654 Цивільного
кодексу України зміна або розірвання
договору вчиняється в такій самій
формі, що й договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін договір оренди може
бути розірвано достроково у разі
невиконання сторонами своїх
зобов'язань та з інших підстав,
передбачених законодавчими актами
України.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу
України передбачено, що договір може
бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, з вимогою про розірвання
договору оренди нерухомого майна від
30.07.2004р. можуть звернутись тільки
сторони, між якими укладено спірний
договір, тобто у даному випадку це
виключно - Регіональне відділення ФДМ
України по Одеській області, як
Орендодавець та Учбово-виробничний
центр «Академія Краси» у вигляді ТОВ як
Орендар.

Спірним договором не передбачена
можливість його розірвання за вимогою
Балансоутримувача об'єкта оренди, яким
є Національний університет «Одеська
юридична академія».

Враховуючи викладене, висновок суду
першої інстанції щодо відмови у
задоволенні позовної вимоги про
розірвання спірного договору оренди
також відповідає чинному
законодавству, у зв'язку з чим судова
колегія не вбачає підстав для
задоволення апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України,
суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської
області від 30.10.2014р. у справі №916/3285/14
залишити без змін, а апеляційну скаргу -
без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції
набирає законної сили з дня її
прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України протягом
двадцяти днів з дня набрання постанови
законної сили.

Повний текст постанови складено 23.12.2014
р.

Головуючий суддя
В.Б. Туренко

Суддя
Л.В. Поліщук

Суддя
С.В. Таран