ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" грудня 2014 р.Справа № 916/1884/13
Одеський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Гладишевої Т.Я.

суддів Савицького Я.Ф., Головея В.М.

(склад судової колегії змінено
відповідно до розпорядження № 750 від
06.11.2014 року)

при секретарі судового засідання
Будному О.В.

за участю представників сторін в
судовому засіданні від 03.12.2014 року:

від позивача: Тарасов О.В., за
довіреністю;

від відповідача: Михайлюк М.С., за
довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу Компанії
„МЕГАТРАНС" Дочірнього підприємства
компанії „Палма Груп С.А." /Швейцарія/

на рішення господарського суду
Одеської області від 13.09.2013року

по справі № 916/1884/13

за позовом: Приватного акціонерного
товариства „Нова Лінія"

до відповідача: Компанії „МЕГАТРАНС"
Дочірнього підприємства компанії
„Палма Груп С.А." /Швейцарія/

про розірвання договору оренди

В судовому засіданні 03.12.2014 року згідно
ст. 85 Господарського процесуального
кодексу України оголошено вступну та
резолютивну частини постанови

ВСТАНОВИВ:

У липні 2013 року Приватне акціонерне
товариство «Нова Лінія» (далі - позивач,
ПАТ «Нова Лінія») звернулось до
господарського суду Одеської області з
позовом до Компанії „МЕГАТРАНС"
Дочірнього підприємства компанії
„Палма Груп С.А." /Швейцарія/ (далі
відповідачі, Компанія „МЕГАТРАНС" ДП
компанії „Палма Груп С.А." /Швейцарія/),
в якому просило розірвати договір
оренди від 30.05.2007 р., укладений між
Компанією „МЕГАТРАНС" ДП „ПАЛМА ГРУП
С.А." та ПАТ „НОВА ЛІНІЯ", посвідчений
державним нотаріусом Біляївської
державної нотаріальної контори
Одеської області Зезик В.А,
зареєстрований за реєстровим номером
2-3032.

В обґрунтування позовних вимог позивач
вказує на невиконання відповідачем
своїх зобов'язань щодо передачі в найм
речі належної якості, що є істотним
порушенням укладеного договору оренди,
з посиланням на ст. ст. 651, 784 ЦК України,
зазначаючи при цьому на низку
порушених зобов'язань, урегульованих
умовами укладеного між сторонами
договору оренди від 30.05.2007 р.
Обґрунтовуючи обставини передачі
відповідачем об'єкта в оренду
неналежної якості, що стало позивачу
відомо в процесі його експлуатації,
останній зазначає про недостатню
якість системи зливового
водовідведення, що супроводжується
частими затопленнями прилеглої
території об'єкту оренди, зокрема
паркувального майданчика, які мали
місце не тільки в поточному році, а й
25.06.11 р., 17.07.08 р.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 13.09.2013 року по справі №
916/1884/13 (суддя Малярчук І.А.) позов
задоволено. Розірвано договір оренди
від 30.05.07 р., укладений між Компанією
„МЕГАТРАНС" ДП „ПАЛМА ГРУП С.А." та ПАТ
„НОВА ЛІНІЯ", посвідчений державним
нотаріусом Біляївської державної
нотаріальної контори Одеської області
Зезик В.А, зареєстрований за реєстровим
№2-3032. Стягнуто з Компанії „МЕГАТРАНС"
ДП „ПАЛМА ГРУП С.А." на користь ПАТ
„НОВА ЛІНІЯ" 1147,00 грн. судового збору.

Задовольняючи позов, суд першої
інстанції вказав про доведеність
позивачем своєї позиції щодо численних
істотних порушень відповідачем
договору оренди від 30.05.2007 р.

Не погодившись з рішенням суду,
Компанія „МЕГАТРАНС" Дочірнього
підприємства компанії „Палма Груп С.А."
/Швейцарія/ звернулась до Одеського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій просить
рішення від 13.09.2013 року по справі №
916/1884/13 скасувати та прийняти нове
рішення, яким у позові відмовити.

Мотивуючи скаргу, Компанія „МЕГАТРАНС"
ДП компанії „Палма Груп С.А."
/Швейцарія/ вказує про неправильне
застосування судом норм матеріального
та процесуального права, неповне
з'ясовання судом обставин справи та
позбавлення скаржника можливості на
проведення відповідності експертизи в
межах заявлених позовних вимог.

Серед доводів апеляційної скарги
наведено наступні:

- скаржник не погоджується з висновком
суду першої інстанції щодо доведеності
істотного порушення відповідачем
договору від 30.05.2007 року, а саме
неналежної роботи системи зливового
водовідведення об'єкту оренди під час
дощів; порушення законодавства про
пожежну безпеку, неналежне
забезпечення позивача
електроенергією, в зв'язку з чим вважає,
що судом неправильно застосовано ст. 651
ЦК України;

- в порушення норм процесуального
права, судом безпідставно відмовлено в
задоволенні клопотання відповідача
про призначення судової експертизи у
справі для встановлення та з'ясування
обставин відповідності роботи системи
зливового водовідведення об'єкту
оренди під час дощів, порушення
законодавства про пожежну безпеку,
неналежного забезпечення позивача
електроенергією, для встановлення яких
необхідні спеціальні знання.

Одночасно з апеляційною скаргою
Компанія „МЕГАТРАНС" ДП компанії
„Палма Груп С.А." /Швейцарія/ просила
суд апеляційної інстанції призначити
будівельно-технічну експертизу для
з'ясування обставин, що мають значення
для справи і потребують спеціальних
знань у галузі науки та техніки.

В свою чергу, позивач - ПАТ «Нова Лінія»
надало відзив на апеляційну скаргу, в
якому просило залишити оскаржуване
рішення без змін,зазначивши про його
законність та обґрунтованість, а
апеляційну скаргу - без задоволення.

Ухвалою Одеського апеляційного
господарського суду від 15.10.2013 року
клопотання Компанії "МЕГАТРАНС" ДПК
"Палма Груп С.А." /Швейцарія/ про
призначення у справі № 916/1884/13 судової
будівельно-технічної експертизи
задоволено частково. Призначено у
справі № 916/1884/13 судову
будівельно-технічну експертизу,
проведення якої доручено Одеському
науково-дослідному інституту судових
експертиз. На вирішення судової
будівельно-технічної експертизи
поставлено наступні питання:

1) чи відповідає розроблена
проектно-технічна та кошторисна
документація системи зливового
водовідведення та систем
протипожежної безпеки об'єкту оренди
(приміщення магазину "Нова лінія" та
прилегла територія) вимогам
нормативно-правових актів у галузі
будівництва?;

2) чи відповідають виконані будівельні
роботи та побудовані система зливового
водовідведення та система
протипожежної безпеки об'єкту оренди
проектно-технічній документації та
вимогам нормативно-правових актів у
галузі будівництва?;

3) чи відповідає теперішній технічний
стан системи зливового водовідведення
та системи протипожежної безпеки
об'єкту оренди вимогам
нормативно-правових актів у галузі
будівництва?;

4) чи відповідає теперішній технічний
стан асфальтового покриття об'єкту
оренди вимогам нормативно-правових
актів у галузі будівництва?;

5) чи відповідає система
енергозабезпечення об'єкту оренди
вимогам нормативно-правових актів у
галузі будівництва?

28.01.2014 року провадження у справі №
916/1884/13 поновлено у зв'язку з
необхідністю розгляду клопотання
судового експерта про забезпечення
доступу до об'єкта дослідження.

В судовому засіданні від 06.02.2014 року
клопотання експерта задоволено;
зобов'язано Приватне акціонерне
товариство „Нова Лінія" та Компанію
„МЕГАТРАНС" Дочірнього підприємства
компанії „Палма Груп С.А." /Швейцарія/
забезпечити доступ
експерту-будівельнику Одеського
науково-дослідного інституту судових
експертиз Рапач К.В. до об'єкту
дослідження, розташованого за адресою:
Одеська область, Біляївський район,
км.462+828м.(праворуч) автодороги М-05
Київ-Одеса, орендована площа складає
18566,1 кв.м, шляхом присутності
уповноважених представників сторін та
надання безперешкодного доступу
судовому експерту до об'єкту
дослідження 14 лютого 2014 року з 11:00
години.

Ухвалою від 06.02.2014 року апеляційне
провадження у справі № 916/1884/13 зупинено
до закінчення проведення Одеським
науково-дослідним інститутом судових
експертиз судової
будівельно-технічної експертизи.

07.04.2014 року через канцелярію суду від
ПАТ «Нова Лінія» надійшло клопотання, в
якому позивач зазначає, що
відповідачем ліквідовано недоліки, які
заважали використовувати об'єкт
оренди, усі спірні питання сторін
врегульовані позасудовими засобами.

31.10.2014 року через канцелярію суду
апеляційної інстанції надійшов
висновок судової будівельно-технічної
експертизи № 5944 від 27.10.2014 року за
позовом ПАТ «Нова Лінія» до Компанії
„МЕГАТРАНС" Дочірнього підприємства
компанії „Палма Груп С.А." /Швейцарія/
про розірвання договору оренди.

Ухвалою від 07.10.2014 року у зв'язку з
проведенням судової
будівельно-технічної експертизи
провадження у справі № 916/1884/13
поновлено з призначенням дати
розгляду.

Перевіривши матеріали справи,
правильність застосування судом
першої інстанції норм матеріального та
процесуального права, повноту
встановлення обставин справи та
відповідність ним висновків суду,
заслухавши пояснення представників
сторін, колегія суддів дійшла
наступних висновків.

Як свідчать матеріали справи,
встановлено судом першої інстанції та
підтверджено в ході апеляційного
перегляду справи, 30.05.2007 р. між
Компанією „МЕГАТРАНС" Дочірнє
підприємство компанії „Палма Груп
С.А."/Швейцарія/ та Закритим акціонерним
товариством „Нова лінія",
правонаступником якого є Приватне
акціонерне товариство „Нова лінія",
укладений договір оренди, посвідчений
Зезик В.А.. державним нотаріусом
Біляївської державної нотаріальної
контори Одеської області,
зареєстрований в реєстрі за № 2-3032, за
умовами якого ЗАТ „Нова лінія"
(орендар) зобов'язується прийняти в
оперативну оренду, а Компанія
„МЕГАТРАНС" ДП компанії „Палма Груп
С.А." (орендодавець) зобов'язується
передати майно, розташоване за адресою
Одеська область, Біляївський район,
км.462+828м.(праворуч) автодороги М-05
Київ-Одеса (майно), площа, що
орендується, складає 18566,1 кв.м., що більш
детально показано у експлікації
приміщень до плану поверхів, що
міститься в технічному паспорті на
нежитлові приміщення зі складськими
приміщеннями, виданому КП ОМБТІ 16.04.07 р.,
реєстраційний № 18794748. Нежитлові
будівлі в цілому складаються з трьох
нежитлових будівель, зазначених на
плані літерами: „А" - будівля
торговельного комплексу, загальною
нежитловою площею 18615,70 кв.м., „Б"-
будівля насосної № 2, загальною
нежитловою площею 37,20 кв.м., „В" -
будівля насосної № 1, загальною
нежитловою площею 68,30 кв.м.,
розташованих на земельній ділянці
площею 3,8518 га, що належить Компанії
„МЕГАТРАНС" ДП компанії „Палма Груп
С.А." на підставі державного акту на
право власності на земельну ділянку
серії ЯА № 272904. В оренду передаються
нежитлові приміщення, що знаходяться в
будівлі торговельного комплексу,
зазначеної на плані літ. „А" - будівля
торговельного комплексу, загальною
нежилою площею 18615,70кв.м. за
виключенням приміщення № 3 та № 90
згдіно експлікації, що становить 99/100
частини нежитлових приміщень згідно
витягу з реєстру прав власності на
нерухоме майно, виданого 17.05.07 р. КП
ОМБТІ, номер витягу 14576918.(п.1.2. договору).

Згідно п.п. 1.3., 1.4., пп..1.5.1., 1.5.2. договору
строк оренди: з 30.05.07 р. та закінчується
30.05.17 р., включаючи обидві дати. Мета
оренди: майно, що орендується,
передається орендодавцем орендарю для
використання останнім в якості
торговельного комплексу з продажу
будівельних матеріалів, побутових
товарів та товарів для дому, саду,
городу. Ставка орендної плати дорівнює
еквіваленту 10,97 USD за один метр
квадратний орендуємої площі майна без
врахування ПДВ за курсом НБУ на день
виставлення рахунку; на день
підписання договору загальна
щомісячна сума орендної плати складає
1 028 534 грн. без ПДВ. До суми щомісячної
орендної плати входить плата за
користування орендарем прилеглою
територією, загальною площею 18000 кв.м.

Під час користування майном орендар
несе повну відповідальність за
дотримання вимог правил пожежної
безпеки та інших вимог щодо
використання та утримання нежитлових
приміщень встановлених чинним
законодавством України. Орендар також
несе повну відповідальність за
дотримання правил техніки безпеки
співробітниками орендаря, які
потребують чи знаходяться на території
майна та прилеглої території. Орендар
зобов'язується: утримувати орендоване
майно у справному стані, відповідно до
технічних та санітарних норм,
запобігати його пошкодженню та
псуванню, підтримувати належний
внутрішній стан майна, шляхом
проведення поточного ремонту за
потребою та/або до повернення майна
орендодавцю, в кінці строку оренди,
та/або у випадку пошкодження майна
внаслідок винних дій орендаря, з
використанням кольору та типу
оздоблення, що використовувався
раніше, за власний рахунок усувати
несправності та поломки комунікацій
майна, у випадку коли несправності
викликані винними діями орендаря (п.4.3.,
пп.6.1.1 договору).

Згідно пп. 6.2.1., 6.2.3., 6.2.4., 6.2.8., 6.2.11., п.6.2.,
п.п.6.3.6.4. базовий стан майна та
прилеглої території включає: системи
опалення, кондиціювання, вентиляції,
водопостачання та каналізації,
з'єднані в мережу, та/або локальні,
згідно технічного завдання, за
винятком систем вентиляції та опалення
приміщень буфету та офісної частини
другого поверху; системи автоматичного
пожежогасіння й пожежні крани,
обладнані рукавами у ящиках;
електромережа (розетки та світильники
внутрішні та зовнішні); система
охоронної та пожежної сигналізації,
система димовидалення; прилегла
територія з асфальтовим покриттям та
розміткою місць для стоянки та
направленнями руху. Базовий стан майна,
описаний в п.6.2. цього договору, включає
в себе компенсацію майна зазначеним
обладнанням та повинен відповідати
вимогам технічного завдання та
затвердженій сторонами проектній
документації. Характеристика
прилеглої території, право на
використання якої надається орендарю з
моменту набуття чинності договору
оренди майна: територія з твердим
асфальтовим покриттям і нанесеною
дорожньою розміткою, загальною площею
18000 кв.м. призначеною для: організації
стоянки автотранспорту; організації
руху вантажного транспорту; операцій
по завантаженню/розвантаженню товарів;
організації торгових площадок;
організації відкритого зберігання
товарів.

Орендодавець повинен виконувати
наступні обов'язки відносно майна:
підтримувати у належному технічному
стані (включаючи оздоблення), та за
потребою, оновлювати: корпус, зовнішній
вигляд (фасад), скло, фундамент, опорні
балки, підлогу, плити стін, що несуть
структурне навантаження, балки та
колони будинку, опори зовнішнього
освітлення; інженерні комунікації та
устаткування: насосну станцію
пожежегасіння та водопостачання,
трансформаторну підстанцію,
газопостачальну підстанцію, вузли
обліку (якщо не буде підписано прямих
договорів між орендарем та
організацією-постачальником). Нести
повністю витрати по ремонту доріг й
доріжок загального використання,
фундаментів, підлоги, несучих
конструкцій, покрівельного перекриття
та стінової огорожі, вікон, дверей,
дренажних труб, зовнішньої
каналізації, зовнішнього трубопроводу,
водопостачання й газопостачання,
вхідних проводів, кабелів (від тп до
електрощитової майна й опор
зовнішнього освітлення), внутрішньої
мережі водопостачання (від вузла
обліку) та запорної арматури,
внутрішньої мережі ливневої
каналізації, ремонту внутрішніх мереж
каналізації від прийомників до першого
колодязя, внутрішніх мереж та
обладнання автоматичної системи
пожежегасіння, системи пожежної
сигналізації, димовидалення, систем
вентиляції та кондиціювання, опалення,
ескалаторного обладнання, крім
випадків коли пошкодження виникли
внаслідок винних дій орендаря. Орендар
повинен за власний рахунок проводити
роботи стосовно поточного
обслуговування приладів споживання
газу та електричної енергії (у випадку
укладення прямих договорів з
постачальниками), внутрішніх мереж
каналізації від прийомників до першого
колодязя, внутрішніх мереж та
обладнання автоматичної системи
пожежегасіння, системи пожежної та
охоронної сигналізації, димовидалення,
систем вентиляції та кондиціювання,
опалення, внутрішніх систем
електропостачання й освітлення,
слаботочних мереж (пп. 12.1.1., 12.1.3., 12.1.4
п.12.1, п.12.2 договору).

Відповідно до п.п.15.1., 15.2., 15.3. договору
жодна сторона цього договору не несе
відповідальності перед іншою стороною
за невиконання або за несвоєчасне чи
неналежне виконання своїх зобов'язань
за цим договором, якщо таке
невиконання чи несвоєчасне або
неналежне виконання є виключним
наслідком форс-мажорних обставин,
таких як, наприклад, стихійні лиха,
катастрофи, аварії, заворушення, дії
урядових установ, військові дії, які є
поза можливим контролем з боку сторони
цього договору, яка заявляє про
форс-мажорні обставини. Будь-яка
сторона, що заявляє про форс-мажорні
обставини повинна надати повідомлення
про це іншій стороні в письмовому
вигляді протягом 5(п'яти) робочих днів
після виникнення форс-мажорних
обставин або протягом 5 (п'яти) робочих
дні з часу, коли такій стороні стало
відомо про форс-мажорні обставини. Якщо
протягом вказаного строку така сторона
не надсилає повідомлення про
форс-мажорні обставини іншій стороні,
то невиконання зобов'язань такою
стороною не вважається наслідком
впливу форм-мажорних обставин, і
відповідно, така сторона не
звільняється від відповідальності за
невиконання своїх зобов'язань.
Свідоцтва, видані торгово-промисловою
палатою України чи іншими
компетентними органами на території
вищевказаних форс-мажорних обставин,
слугуватимуть доказом, що підтверджує
існування таких обставин та їхню
тривалість.

За актом приймання-передачі нежитлових
приміщень за адресою автодорога
Київ-Одеса 462км+828 км, який є додатком до
договору оренди, було передано об'єкт у
фактичне орендне користування
позивача.

Звертаючись до господарського суду
Одеської області з позовом до Компанії
„МЕГАТРАНС" ДП компанії „Палма Груп
С.А." про розірвання договору оренди від
30.05.2007 року, позивач зазначив про не
виконання відповідачем зобов'язань за
вказаним договором оренди щодо
передачі в найм речі належної якості, а
також щодо належного утримання
торгового комплексу № 1, про що
свідчать виявлені під час експлуатації
недоліки в системі зливового
водовідведення; у невідповідності
технічного оснащення об'єкту оренди
вимогам законодавства про пожежну
безпеку; у нездійсненні відповідачем
ремонту покрівельного покриття та
дренажних труб та підтриманні у
належному технічному стані покрівлі та
системи стічних вод об'єкту оренди.

Згідно частин 1, 2 ст. 283 ГК України за
договором оренди одна сторона
(орендодавець) передає другій стороні
(орендареві) за плату на певний строк у
користування майно для здійснення
господарської діяльності. У
користування за договором оренди
передається індивідуально визначене
майно виробничо-технічного
призначення (або цілісний майновий
комплекс), що не втрачає у процесі
використання своєї споживчої якості
(неспоживна річ).

Відповідно до ст. 759 ЦК України за
договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк. Законом можуть
бути передбачені особливості
укладення та виконання договору найму
(оренди).

Статтею 760 ЦК України встановлено, що
предметом договору найму може бути річ,
яка визначена індивідуальними
ознаками і яка зберігає свій первісний
вигляд при неодноразовому
використанні (неспоживна річ). Законом
можуть бути встановлені види майна, що
не можуть бути предметом договору
найму. Предметом договору найму можуть
бути майнові права. Особливості найму
окремих видів майна встановлюються цим
Кодексом та іншим законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України
договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Місцевий господарський суд,
задовольнивши позов ПАТ «Нова Лінія»,
дійшов висновку про доведеність
позивачем численних істотних порушень
відповідачем договору оренди від 30.05.2007
року, що стало підставою для розірвання
судом вказаного договору.

Колегія суддів не погоджується з таким
висновком суду виходячи з наступного.

Згідно ч. 1 ст. 41 ГПК України для
роз'яснення питань, що виникають при
вирішенні господарського спору і
потребують спеціальних знань,
господарський суд призначає судову
експертизу.

Відповідно до ч. 1 ст. 43 ГПК України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

Як вже вказувалось вище, Одеським
апеляційним господарським судом було
призначено судову будівельно-технічну
експертизу для роз'яснення питань, що
виникли при вирішенні даного
господарського спору.

За висновком № 5944 від 27.10.2014 року
судової будівельно-технічної
експертизи наявна в матеріалах справи
проектно-технічна і кошторисна
документація з облаштування систем
зливового водовідведення та
протипожежної безпеки об'єкту оренди
(приміщення магазину «Нова лінія» та
прилегла територія) відповідають
вимогам ДБН А 2.2-3-2004 «Склад і зміст
проектної документації на
будівництво», ДБН В 1.1.-7-2002 «Пожежна
безпека об'єктів будівництва», БН і П 2.
04. 03-85 «Каналізація. Зовнішні мережі та
споруди».

Також, експерт робить висновок, що
асфальтове покриття прилеглої
території комплексу «Нова Лінія»
знаходиться у задовільному технічному
стані і відповідає основним вимогам
ДБН В.2.3-2007р. Автомобільні дороги. Крім
того, експертом встановлено, що
розташування конструкцій дощової
каналізації відповідає наданій
проектно-кошторисній документації.

Відтак, оцінюючи висновок судового
експерта, колегія суддів зазначає, що
викладені в ньому відповіді
спростовують висновок місцевого
господарського суду щодо істотного
порушення відповідачем договору
оренди від 30.05.2007 р., що зумовлює
скасування рішення від 13.09.2013 року та
прийняття нового рішення про відмову
ПАТ «Нова Лінія» в позові з підстави
недоведеності заявлених позовних
вимог.

Приймаючи до уваги викладене,
керуючись ст. ст. 99, 101 - 105
Господарського процесуального кодексу
України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської
області від 13.09.2013 року по справі №
916/1884/13 року скасувати.

В позові Приватного акціонерного
товариства „Нова Лінія" відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня
її проголошення та може бути оскаржена
в касаційному порядку.

Повний текст постанови складено та
підписано 05.12.2014 року.

Головуючий суддя:
Т.Я. Гладишева

Суддя:
Я.Ф. Савицький

Суддя:
В.М. Головей