ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2014 року
Справа № 925/1762/14

Господарський суд Черкаської області в
складі:

головуючого -
судді Єфіменка В.В.,

з секретарем
судового засідання Макарченко Н.П.,

за участю представників сторін:

від позивача - Стойко А.Ю. за
довіреністю;

від відповідача - не з'явився ;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в приміщенні господарського
суду Черкаської області в м. Черкаси
справу

за позовом Черкаської міської ради м.
Черкаси до малого приватного
підприємства "ОРІЯНА-К" м. Київ

про внесення змін до договору, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачем заявлено позов, в
якому просить суд внести зміни до
договору оренди землі від 06 січня 2006
року, укладеного між Черкаською
міською радою та малим приватним
підприємством "ОРІЯНА-К", який
зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП "Центр ДЗК при
Держкомземі України" 20 січня 2006 року за
№ 22 на умовах Черкаської міської
ради, а саме:

Пункт 2.4 договору викласти в наступній
редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки, згідно довідки Управління
Держземагентства у Черкаському районі
Черкаської області від 17.03.2014 № 01-09/57
становить:

- 3 712 671,18 (три мільйони сімсот
дванадцять тисяч шістсот сімдесят одна
грн. 18 коп.) грн. - землі комерційного
використання.".

Пункт 4.1 договору викласти в наступній
редакції:

"Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул.
Пастерівська, 120/1 встановлюється у
розмірі 3 % від її нормативної грошової
оцінки, що становить 111 380,00 (сто
одинадцять тисяч триста вісімдесят 00
коп.) грн. - землі комерційного
використання».

Представник позивача у судовому
засіданні позовні вимоги підтримав
повністю посилаючись на те, що станом
на час розгляду спору відсутні докази
переходу права власності до інших осіб
на об'єкт нерухомості належний
відповідачу і договір є чинним.

Представник відповідача в судове
засідання повторно не з'явився, про
причини нез'явлення суд не повідомив.

Відповідач у відзиві на позов заявлені
позовні вимоги не визнав зазначивши, що
МПП "ОРІЯНА-К" не користується
орендованою земельною ділянкою,
оскільки адміністративна будівля
підлягає реалізації з прилюдних торгів
і відповідно п.п. "б" п.9.4. Договору
оренди землі від 06.01.2006 у разі
відчуження будівель та споруд (або їх
часток), розташованих на земельній
ділянці, наданій в оренду, орендар
зобов'язаний повідомити про це
орендодавця в 10-денний термін з дня
відчуження, а також повідомити нового
власника про необхідність оформлення
правових документів на землю.

Відповідач вважає, що оскільки він
фактично не користується арештованим
майном та орендованою земельною
ділянкою, а також враховуючи той факт,
що найближчим часом майно буде
реалізовано, підписувати зміни до
Договору є недоцільним, а після продажу
будівлі з прилюдних торгів, позивача
буде повідомлено в 10-денний строк для
оформлення документів на землю з новим
власником".

До початку судового засідання від
відповідача надійшло письмове
пояснення про те, що наказ
господарського суду м. Києва №65/162 від
25.02.2013 щодо звернення стягнення і
реалізації адміністративної будівлі,
виданий на підставі рішення
господарського суду м. Києва від 07.02.2013
у справі № 65/162, знаходиться на
виконанні Відділу примусового
виконання рішень Державного
виконавчої служби. На даний час
відповідач не володіє достовірною
останньою інформацією про хід
виконання рішення господарського м.
Києва від 07.02.2013 р. у справі № 65/162.

Справа розглядається за наявними
матеріалами в порядку визначеному ст.75
ГПК України.

Суд, вислухавши представника
позивача у судових засіданнях 28.10.2014 і
02.12.2014, дослідивши матеріали справи та
подані докази, приходить до наступного.

Ст.12 Земельного кодексу України
передбачає, що повноваження щодо
розпорядження землями в межах
населеного пункту здійснюють
відповідні сільські, селищні і міські
ради.

Ст.83 Земельного кодексу України
визначено, що землі які належать на
праві власності територіальним
громадам міст є комунальною власністю.

З матеріалів справи вбачається, що
рішенням Черкаської міської ради від
27.10.2005 № 8-666 малому приватному
підприємству «ОРІЯНА-К» надана в
оренду терміном на 49 років земельна
ділянка загальною площею 5466 кв.м., по
вул. Пастерівська, 102/1 під
адміністративну будівлю з
прибудованим спортивним залом та
підвалом.

За основним цільовим призначенням
земельну ділянку віднесено до земель
житлової та громадської забудови.

За функціональним використанням
земельна ділянка віднесена до
категорії земель комерційного
використання (а.с.9).

06 січня 2006 року між сторонами укладено
договір оренди цієї земельної ділянки,
який зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП "Центр ДЗК при
Держкомземі України" 20 січня 2006 року за
№ 22 (а.с.15-17).

Відповідно до п. 4.1 договору нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
згідно витягу Черкаського міського
управління земельних ресурсів від
14.11.2005 № 617-гр.-2005 з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель м. Черкаси на час
складання договору становила 1523866,00
грн.

Цим же пунктом договору визначено, що
річна орендна плата за земельну
ділянку встановлюється в розмірі 45716,00
грн.

Ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду
землі" визначено, що істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(місце розташування та розмір
земельної ділянки); строк дії договору
оренди; орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Ч.2 ст.21 Закону України "Про оренду
землі" передбачає, що розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди, крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України.

П. 288.5., 288.5.1. Податкового кодексу
України встановлено, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Враховуючи вищезазначене, розмір
орендної плати встановлюється за
згодою сторін, а законом лише
встановлено верхній та нижній ліміти, в
межах яких сторони мають право
визначити розмір орендної плати.

Рішенням Черкаської міської ради від
13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси» змінені показники грошової
оцінки земель в м. Черкаси, зокрема
базова вартість одного квадратного
метра земельної ділянки земель м.
Черкаси була встановлена в розмірі 127,48
грн., тоді як попередній розмір
становив 39,32 грн. (а.с.10-12).

Рішення набуло чинності 17.05.2011 з
прийняттям ухвали Київським
апеляційним адміністративним судом
від 17.05.2011 у справі № 2-а-791/11/2316.

З довідки Управління Держземагентства
у Черкаському районі Черкаської
області від 17.03.2014 № 01-09/57 про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки, якою користувався відповідач,
вбачається, що її розмір становить 3 712
671,18 грн. Розрахунок вказаної суми
виходячи із трьох відсотків від
грошової оцінки землі наступний: 3712671,18
х 3% = 111 380,00 грн. (орендна плата на рік)
(а.с.21).

Ч.2 ст.18 Закону України "Про оцінку
земель" встановлено, що нормативна
грошова оцінка земельних ділянок
проводиться: розташованих у межах
населених пунктів незалежно від їх
цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5 - 7 років; розташованих за
межами населених пунктів земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 5 -
7 років, а несільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 7 -
10 років. Приписами ст. 23 вказаного
Закону встановлено, що технічна
документація з грошової оцінки
земельних ділянок у межах населених
пунктів затверджується відповідною
сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України
"Про оцінку земель" дані про нормативну
грошову оцінку окремої земельної
ділянки оформляються як витяг з
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель.

Сторони договору від 06.01.2006 погодили у
п. 4.2 останнього, що обчислення розміру
орендної плати за землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції. Розмір
грошової оцінки та орендної плати не є
сталим і змінюється в зв'язку з
проведенням її щорічної індексації та
внесенням змін на підставі вимог
діючого законодавства. В таких
випадках розмір грошової оцінки
земельної ділянки та розмір щорічної
орендної плати змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
договору.

Ч.1 ст. 59 Закону України «Про місцеве
самоврядування в Україні» визначено,
що рада в межах своїх повноважень
приймає нормативні та інші акти у формі
рішень.

Відповідно до ч.1 ст. 79 Закону України
«Про місцеве самоврядування в Україні»
акти ради, прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

Законом України "Про оцінку земель"
передбачено періодичне здійснення
нормативно-грошової оцінки земель.
Така оцінка була здійснена у
встановленому законом порядку, що
підтверджується рішенням Черкаської
міської ради 13.05.2010 № 5-656 "Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси" та із
технічної документації про нормативну
грошову оцінку орендованої
Відповідачем земельної ділянки що є
предметом договору.

Суд приходить до висновку, що сторони у
договорі від 20.03.2006 погодили порядок
здійснення розрахунку орендної плати з
врахуванням індексів інфляції та змін
нормативної грошової оцінки протягом
дії договору, тому, починаючи з 17.05.2011 -
дати введення в дію рішення Черкаської
міської ради 13.05.2010 №5-656 "Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси" суму орендної
плати за землю Відповідач має
визначати виходячи із нової
нормативної грошової оцінки
орендованої ним земельної ділянки
згідно з технічною документацією
Держземагенства.

Частинами 1 і 2 ст. 651 Цивільного кодексу
України передбачено, що зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом;
договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Ст. 652 ЦК України визначено, що у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувались при укладенні договору,
останній може бути змінений за згодою
сторін. Зміна обставин є істотною, якщо
вони змінилися настільки, що якби
сторони могли це передбачити, вони не
уклали б договір або уклали б його на
інших умовах.

За змістом ст.654 ЦК України зміна умов
договору вчиняється в такій самій
формі, що й договір.

Роз'ясненнями постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
№ 6 "Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин" визначено, що
ст.30 Закону України "Про оренду землі"
передбачено, що зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку. Оскільки орендна плата за
земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати може бути підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору. При
цьому надсилання відповідачеві
пропозицій щодо внесення змін до
договору оренди є правом, а не
обов'язком позивача, тому недотримання
останнім вимог частини другої статті 188
ГК України щодо надсилання іншій
стороні пропозицій про зміну умов
договору не позбавляє його права
звернутися до господарського суду з
позовом про зміну умов договору.

З матеріалів справи вбачається, що
позивач 12.06.2014 направив на адресу
відповідача пропозицію щодо внесення
змін до договору оренди землі, на яку
відповідач не погодився, про що
повідомив листом № 6 від 19.06.2014.

Відповідно ч.3 ст. 653 ЦК України договір
змінюється або розривається у судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Відтак, позивач вправі вимагати
внесення змін до договору, які
стосуються назви відповідача, грошової
оцінки орендованої земельної ділянки
та розміру орендної плати, оскільки
такі зміни відповідають приписам
названого вище законодавства.

Ст.31 Закону України «Про оренду землі»
передбачено, що договір оренди землі
припиняється в разі набуття права
власності на житловий будинок, будівлю
або споруду, що розташовані на
орендованій іншою особою земельній
ділянці.

Ст. 120 Земельного кодексу України
визначено, що якщо жилий будинок,
будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, що перебуває у
користуванні, то в разі набуття права
власності на ці об'єкти до набувача
переходить право користування
земельною ділянкою, на якій вони
розміщені, на тих самих умовах і в тому
ж обсязі, що були у попереднього
землекористувача.

За приписами ст.33 ГПК України
кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень.

Ст.34 ГПК України визначено, що
господарський суд приймає тільки ті
докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до
законодавства повинні бути
підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Посилання відповідача на наявність
матеріалів виконавчого провадження, в
якому описана та арештована
адміністративна будівля по вул.
Пастерівська,120/1 у м.Черкаси, яка
належить відповідачу, суд оцінює
критично (а.с.39-44).

Суд вважає, що само по собі виконавче
провадження не є належним і допустимим
доказом зміни власника об'єкта
нерухомості. Зокрема, такими доказами
можуть бути відомості з Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно
та документи, визначені в Законі
України «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» та Порядком державної
реєстрації на нерухоме майно та їх
обтяжень» (затверджений Постановою
Кабінетом Міністрів України від 17.10.2013
№ 868).

Будь-яких доказів переходу права
власності на об'єкт нерухомості,
належний відповідачу до інших осіб,
відповідач суду не подав.

З огляду на викладене, суд приходить до
висновку, що вимоги позивача є
обґрунтованими і підлягають до
задоволення.

З відповідача на користь позивача
необхідно стягнути 1218 грн. витрат по
сплаті судового збору.

Керуючись ст. 49, ст.ст. 82-85 ГПК
України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Внести зміни до договору
оренди землі від 06 січня 2006 року,
укладеного між Черкаською міською
радою та малим приватним підприємством
"ОРІЯНА-К" (код 16287156,
вул.Кіровоградська,4, к.15, м.Київ), який
зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП "Центр ДЗК при
Держкомземі України" 20 січня 2006 року за
№ 22 на умовах Черкаської міської
ради, а саме:

Пункт 2.4 договору викласти в наступній
редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки, згідно довідки Управління
Держземагентства у Черкаському районі
Черкаської області від 17.03.2014 № 01-09/57
становить:

- 3 712 671,18 (три мільйони сімсот
дванадцять тисяч шістсот сімдесят одна
грн. 18 коп.) грн. - землі комерційного
використання.".

Пункт 4.1 договору викласти в наступній
редакції:

"Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул.
Пастерівська, 120/1 встановлюється у
розмірі 3 % від її нормативної грошової
оцінки, що становить 111 380,00 (сто
одинадцять тисяч триста вісімдесят 00
коп.) грн. - землі комерційного
використання».

Стягнути 1218 грн. витрат по сплаті
судового збору з малого приватного
підприємства "ОРІЯНА-К" (код 16287156,
вул.Кіровоградська,4, к.15, м.Київ) на
користь Черкаської міської ради (код
25212542, вул. Б.Вишневецького,36, м.Черкаси,
18000).

Рішення може бути оскаржене до
Київського апеляційного
господарського суду в порядку,
визначеному ГПК України після
складення повного тексту рішення.

Повне рішення складено і

підписано 05.12.2014.

СУДДЯ
В.В.Єфіменко