ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

08 грудня 2014 р. Справа №
903/1187/14

за позовом Сільськогосподарського
товариства з обмеженою
відповідальністю "Україна", Луцький р-н,
с.Баїв

до відповідачів:

1) Луцької районної державної
адміністрації Волинської області,
м.Луцьк

2) Товариства з обмеженою
відповідальністю "Україна-Баїв",
Луцький р-н, с.Баїв

третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на стороні відповідачів:
Одерадівська сільська рада Луцького
району Волинської області, Луцький р-н,
с.Одеради

про визнання договору оренди землі
№7КТ від 28.02.2013р. недійсним

Суддя Пахолюк В.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Карпюк Л.В. - довіреність
№14 від 16.09.2014р.,

від відповідача - 1: Довганюк В.М. -
довіреність №2577/28/2-14 від 17.11.2014р.,

від відповідача - 2: не прибув,

від третьої особи: не прибув.

Суть спору:

Позивач - Сільськогосподарське
товариство з обмеженою
відповідальністю "Україна" звернувся
до суду з позовом до відповідачів:
Луцької районної державної
адміністрації Волинської області,
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Україна-Баїв", третя
особа, яка не заявляє самостійних вимог
на предмет спору на стороні
відповідачів - Одерадівська сільська
рада Луцького району Волинської
області про визнання договору оренди
землі №7КТ від 28.02.2013р. недійсним.

В обґрунтування підстав для визнання
договору оренди землі №7КТ від 28.02.2013р.
недійсним посилається на наступне:

- при укладенні договору оренди землі
№7 КТ від 28.02.2013 року між Луцькою
райдержадміністрацією в особі голови
Одерадівської сільської ради
Ковальчука А.М. та ТзОВ "Україна-Баїв"
Ковальчук А.М. не мав достатніх
повноважень, оскільки діяв на підставі
довіреності, що на час укладення
договору втратила чинність;

- в оспорюваному договорі не зазначено
жодної з істотних умов договору оренди
землі: детальних відомостей про об'єкт
оренди (кадастровий номер, місце
розташування та розмір земельної
ділянки), наявність яких є обов'язковою
для укладення договорів такого
характеру;

- при укладенні договору не було
дотримано процедури передачі в
користування земельної ділянки,
передбаченої ст. 123 Земельного кодексу
України.

Представник позивача в судовому
засіданні позовні вимоги підтримала в
повному обсязі.

У додаткових письмових поясненнях від
08.12.2014 р. (вх..№ 01-29/11733/14) позивач
повідомляє, що в СУ УМВС у Волинській
області перебуває кримінальне
провадження №0000273 від 17.06.2014р.,
внесене до Єдиного реєстру досудових
розслідувань за ознаками вчинення
кримінального правопорушення
передбаченого ч.2 ст. 364 КК України.
Вказане провадження внесено до ЄРДР у
зв'язку з тим, що голова Одерадівської
сільської ради Ковальчук А.М.
зловживаючи своїм службовим
становищем, в порушення вимог ст. 19
Конституції України, ст. ст.123,125,126,
Земельного кодексу України, ч.4 ст. 15, ст.
20 Закону України "Про оренду землі ",
незаконно уклав, підписав та скріпив
гербовою печаткою Одерадівської
сільської ради договори оренди землі з
ТОВ "Україна-Баїв" від 08.01.2014р. №№1КТ, 2,
3КТ, 4КТ та від 28.02.2014р. №7 КТ терміном на 1
рік на землі сільськогосподарського
призначення за межами населених з
пунктів Одерадівської сільської ради
загальною площею 151,8761 га. Крім того,
додатково звертає увагу суду на те, що
при укладенні договору оренди землі №7
від 28.02.2014 р. між Луцькою районною
державною адміністрацією та ТОВ
"Україна- Баїв" були порушенні норми ст.
123 Земельного кодексу України щодо
порядку надання земельних ділянок
державної або комунальної власності.

На підтвердження викладених обставни
до матеріалів справи долучає наступні
документи: ухвалу Луцького
міськрайонного суду Волинської
області від 06.07.2014 р. про відмову в
задоволенні клопотання слідчого про
накладення арешту на земельні ділянки
(поля), які знаходяться на території
Одерадівської та Баївської сільських
рад Луцького району Волинської
області; розрахунок витрат на
вирощення с/г продукції СГ ТзОВ
"України" за 2013-2014роки.

Відповідач-1 - Луцька РДА в письмових
поясненнях від 08.12.2014 р. (вх.. № 01-29/11793/13)
та представник в судовому засіданні в
задоволенні позову просить відмовити,
посилаючись на те, що у позовній заяві
позивач не обґрунтовує, у чому полягає
порушення його прав чи інтересів з боку
Луцької РДА.

Крім того, посилається на приписи ч. 5
ст. 6 "Про оренду землі" відповідно до
якої право оренди земельної ділянки
підлягає державній реєстрації
відповідно до закону; статті 125
Земельного кодексу України, відповідно
до якої право власності на земельну
ділянку, а також право постійного
користування та право оренди земельної
ділянки виникають з моменту державної
реєстрації цих прав. При цьому
зазначає, що договір щодо якого існує
судовий спір, не пройшов державну
реєстрацію, а відповідно до п. 8
постанови пленуму Верховного Суду
України від 06.11.2009 року "Про судову
практику розгляду цивільних прав про
визнання правочинів недійсними"
недійсним може бути визнано лише
укладений договір. На підтвердження
викладеного до матеріалів справи
долучив лист Реєстраційної служби
Луцького РУЮ від 08.12.2014 року №02-1.25/105
згідно якого з 01.01.2013 року по 13.10.2014 року
у Державному реєстрі прав на нерухоме
майно реєстрація права оренди на
земельні ділянки на підставі укладених
договорів оренди землі, зокрема, №7 від
28.02.2014 року між Луцькою РДА в особі
голови Одерадівської сільської ради та
ТзОВ "Україна-Баїв" не проводилась.

Представник Відповідача 2 - ТзОВ
"Україна-Баїв" в судове засідання не
прибув. У відзиві від 04.12.2014 року (вх..№
01-29/11685/14) у позові просить відмовити,
оскільки оспорюваний правочин
укладений сторонами у відповідності до
норм діючого законодавства, був
спрямований на строкове платне
володіння та користування земельної
ділянки сільськогосподарського
призначення строком на один рік.
Товариство з обмеженою
відповідальністю "Україна-Баїв" в
законний спосіб використовувало
орендовану землю відповідно до
призначення, сплачуючи за це до бюджету
орендну плату у відповідності до
договору та закону. Жодного відношення
до оспорюваного договору позивач -
Товариство з обмеженою
відповідальністю "Україна" не мало, а
отже будь-які його права та обов'язки
ним не порушувалися.

Представник третьої особи на стороні
відповідачів, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору в
судове засідання не прибув, письмових
пояснень на адресу суду не подав.

Заслухавши пояснення представників
сторін, дослідивши наявні матеріали
справи, господарським судом
встановлено наступне.

28.02.2014 року між Луцькою районною
державною адміністрацією Волинської
області в особі голови Одерадівської
сільської ради Ковальчука Анатолія
Михайловича, який діяв на підставі
довіреності голови
райдержадміністрації від 31.01.2011 року
№128 та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Україна-Баїв" в особі
директора Павловича Ігоря Івановича,
який діяв на підставі статуту
підписано договір оренди землі №7КТ.

Згідно з п.п.1, 2 договору №7КТ від
28.02.2014р. орендодавець надає, а орендар
приймає в строкове платне користування
земельну ділянку
сільськогосподарського призначення
загальною площею 32,38 га, яка
знаходиться на території
Одерадівської сільської ради Луцького
району за межами населених пунктів.

Відповідно до довіреності, виданої
Луцькою райдержадміністрацією 31.01.2011р.,
сільського голову Одерадівської
сільської ради Ковальчука А.М.
уповноважено укладати та підписувати
від імені Луцької
райдержадміністрації договори
купівлі-продажу земельних ділянок та
договори про передачу в оренду
земельних ділянок (в тому числі і
земельних ділянок водного фонду), що
розташовані за межами населених
пунктів Луцького району, Волинської
області.

Як зазначено в довіреності вона видана
без права передоручення повноважень
третім особам терміном на два роки і
дійсна до 31.01.2013 року.

Позивач - СТзОВ "Україна" звернувся з
позовом про визнання договору оренди
землі №7КТ від 28.02.2014р. недійсним,
оскільки він не відповідає вимогам
законодавства.

Надаючи правову оцінку договору №7КТ
від 28.02.2014р. на предмет дійсності
вимогам законодавства суд дійшов
висновку проте, що договір є
неукладеним. При цьому виходив із
такого.

Загальні положення укладення
короткотермінового договору оренди
землі встановлені статтею 181 ГК
України, а особливості врегулювання
таких відносин визначаються нормами
Земельного кодексу та ЗУ "Про оренду
землі".

Згідно з ч.4 ст.4 ЗУ "Про оренду землі",
(який діяв на момент укладення
правочину) орендодавцями земельних
ділянок, що перебувають у державній
власності, є районні, обласні,
Київська і Севастопольська міські
державні адміністрації, Рада
міністрів Автономної Республіки Крим
та Кабінет Міністрів України в межах
повноважень, визначених законом.

Тобто, Луцька районна державна
адміністрація була уповноваженим
державним органом на розпорядження
земель, які перебувають у державній
власності. По цій причині - саме цей
державний орган був обраний стороною
позивача по справі як відповідач.

При укладенні договору оренди землі №7
КТ були порушені норми ст.123 ЗК України
(порядок надання земельних ділянок
державної або комунальної власності):

- Надання земельних ділянок державної
або комунальної власності у
користування здійснюється Верховною
Радою Автономної Республіки Крим,
Радою міністрів Автономної Республіки
Крим, органами виконавчої влади або
органами місцевого самоврядування -
договір №7 КТ був підписаний особою,
яка не мала на те достатніх повноважень
(головою Одерадівської сільської ради
Ковальчуком А.М.), адже довіреність, на
яку він посилається при укладенні
договору, на момент його укладення
втратила чинність.

- Рішення зазначених органів
приймається на підставі проектів
землеустрою щодо відведення земельних
ділянок у разі: надання земельної
ділянки із зміною її цільового
призначення; формування нової
земельної ділянки (крім поділу та
об'єднання) - отже, орендар за договором
проігнорував дану законодавчу норму та
підписав договір без розроблення
проектів землеустрою щодо відведення
земельної ділянки.

- Надання у користування земельної
ділянки, зареєстрованої в Державному
земельному кадастрі відповідно до
Закону України "Про Державний
земельний кадастр", право власності на
яку зареєстровано у Державному реєстрі
речових прав на нерухоме майно, без
зміни її меж та цільового призначення
здійснюється без складення
документації із землеустрою.

Отже, з вище зазначеного вбачається, що
надання у користування земельної
ділянки здійснюється на підставі
технічної документації із землеустрою
щодо встановлення меж земельної
ділянки в натурі (на місцевості). У
такому разі розроблення такої
документації здійснюється на підставі
дозволу, наданого Верховною Радою
Автономної Республіки Крим, Радою
міністрів Автономної Республіки Крим,
органом виконавчої влади або органом
місцевого самоврядування, відповідно
до повноважень, визначених статтею 122
ЗК України.

Відповідно до ст.43 ЗУ "Про місцеве
самоврядування" сільський голова
укладає від імені територіальної
громади, ради та її виконавчого
комітету договори відповідно до
законодавства, а з питань, віднесених
до виключної компетенції ради, подає їх
на затвердження відповідної ради.

Отже, голова Одерадівської сільської
ради Ковальчук А.М., зловживаючи своїм
службовим становищем, в порушення
вимог ст.19 Конституції України, ст.ст.123,
125, 126 Земельного кодексу України, ч.4
ст.15, ст.20 ЗУ "Про оренду землі"
незаконно уклав, підписав та скріпив
гербовою печаткою Одерадівської
сільської ради договір оренди землі №7
КТ від 28.02.2014р. терміном на 1 рік на землі
сільськогосподарського призначення
за межами населених пунктів
Одерадівської сільської ради

Статтею 122 ЗК України передбачено, що
особа, яка зацікавлена в одержанні у
користування земельної ділянки із
земель державної або комунальної
власності за проектом землеустрою щодо
її відведення, звертається з
клопотанням про надання дозволу на
його розробку до відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування, які відповідно до
повноважень, визначених статтею 122
цього Кодексу, передають у власність
або користування такі земельні
ділянки. У клопотанні зазначаються
орієнтовний розмір земельної ділянки
та її цільове призначення…".
Клопотання про надання дозволу на
розробку проекту землеустрою щодо її
відведення до відповідного органу
виконавчої влади орендарем не
подавалося.

Крім порушення норм щодо отримання
необхідних дозволів та документації на
земельну ділянку орендарем було
порушено інші норми чинного земельного
законодавства, а саме:

- Пункт 2 статті 6 ЗУ "Про оренду землі"
згідно з якою "У разі набуття права
оренди земельної ділянки на
конкурентних засадах підставою для
укладення договору оренди є
результати аукціону". Аукціон, який є
обов'язковий згідно з законом, не
проводився.

- Пункт 5 статті 6 ЗУ "Про оренду землі"
згідно з яким "Право оренди земельної
ділянки підлягає державній реєстрації
відповідно до закону". Державна
реєстрація договору оренди землі № 7 КТ
не проводилася.

Відповідно до частини другої статті 792
Цивільного кодексу України відносини
щодо найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються
відносини, пов'язані з орендою землі, є
Закон України "Про оренду землі".

Відповідно до ст.ст. 6, 16 ЗУ "Про оренду
землі" орендарі набувають права оренди
земельної ділянки на підставах і в
порядку, передбачених Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим та іншими законами України
і договором оренди землі. Право оренди
земельної ділянки підлягає державній
реєстрації відповідно до закону.

Укладення договору оренди земельної
ділянки із земель державної або
комунальної власності здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування - орендодавця,
прийнятого у порядку, передбаченому
Земельним кодексом України, або за
результатами аукціону.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право
власності на земельну ділянку, а також
право постійного користування та право
оренди земельної ділянки виникають з
моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно п. 1 ч. 2 ст. 4 ЗУ "Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень" обов'язковій
державній реєстрації підлягають
речові права та обтяження на нерухоме
майно, розміщене на території України,
що належить фізичним та юридичним
особам, державі в особі органів,
уповноважених управляти державним
майном, іноземцям та особам без
громадянства, іноземним юридичним
особам, міжнародним організаціям,
іноземним державам, а також
територіальним громадам в особі
органів місцевого самоврядування, а
саме, зокрема, право постійного
користування та право оренди земельної
ділянки.

Пленум Вищого господарського суду
України в п. 2.6 постанови №11 від 29.05.2013
року "Про деякі питання визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними" зазначив таке: в силу
припису частини першої статті 215 ЦК
України підставою недійсності
правочину є недодержання стороною
(сторонами) вимог, встановлених
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 названого Кодексу,
саме на момент вчинення правочину.

Не може бути визнаний недійсним
правочин, який не вчинено (договір, який
не укладено).

Зокрема, не вважаються вчиненими
правочини (укладеними господарські
договори), в яких (за якими): відсутні
передбачені законом умови, необхідні
для їх укладення (не досягнуто згоди за
всіма істотними для даного правочину
умовами); не отримано акцепт стороною,
що направила оферту; не передано майно,
якщо відповідно до законодавства
необхідна його передача; не здійснено
державну реєстрацію або нотаріальне
посвідчення, необхідні для його
вчинення, тощо. Встановивши відповідні
обставини, господарський суд відмовляє
в задоволенні позовних вимог як про
визнання правочину недійсним, так і про
застосування наслідків недійсності
правочину. Водночас господарським
судам необхідно враховувати таке.
Визначення договору як неукладеного
може мати місце на стадії укладення
договору, а не за наслідками виконання
його сторонами. Отже, якщо дії сторін
свідчать про те, що оспорюваний договір
фактично було укладено, суд має
розглянути по суті питання щодо
відповідності його вимогам закону; це
правило не стосується випадків, коли
для вчинення правочину необхідні його
державна реєстрація або нотаріальне
посвідчення, оскільки за відсутності
відповідної реєстрації чи посвідчення
договір в будь-якому разі не вважається
укладеним.

Водночас, не є укладеними правочини
(договори), у яких відсутні встановлені
законодавством умови, необхідні для їх
укладення. Згідно із статтями 210 та 640 ЦК
не є вчиненим також правочин у разі
нездійснення його державної
реєстрації, якщо правочин підлягає
такій реєстрації.

Аналогічна правова позиція висвітлена
пленумом Верховного Суду України в
постанові №9 від 06.11.2009 року "Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними" пункт 8
якої говорить, що не може бути визнаний
недійсним правочин, який не вчинено.

Отже, судом встановлено, що договір
№7КТ від 28.02.2014р. укладений з порушенням
вимог норм Закону, а саме відсутністю
умов, необхідних для укладення
договору оренди землі, не здійснено
його державну реєстрацію або
нотаріальне посвідчення, необхідні для
його вчинення. Разом з тим, в порушення
приписів Закону України "Про місцеве
самоврядування в Україні" голова
Одерадівської сільської ради
Ковальчук А.М. уклав на підставі
довіреності, яка втратила чинність.

За таких обставин судом встановлено та
підтверджено матеріалами справи, що
договір №7КТ від 28.02.2014р. є неукладеним.

Враховуючи викладене та основні
положення закону і судової практики у
суду відсутні підстави для визнання
його недійсним, а отже в позові
Сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю "Україна"
до відповідачів Луцької районної
державної адміністрації Волинської
області, Товариства з обмеженою
відповідальністю "Україна-Баїв", третя
особа, яка не заявляє самостійних вимог
на стороні відповідачів: Одерадівська
сільська рада Луцького району
Волинської області слід відмовити.

Господарський суд, керуючись ст.19
Конституції України, ст. ст.4, 6, 15, 16, 20 ЗУ
"Про оренду землі", ст. 4 ЗУ "Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень", ст.ст.122, 123, 125, 126
Земельного кодексу України, ст. 181
Господарського кодексу України, ст.ст.
182, 203, 205 -210, 215, 640, 792 Цивільного кодексу
України, ст.ст. 82-85 Господарського
процесуального кодексу України, -

в и р і ш и в:

В позові Сільськогосподарського
товариства з обмеженою
відповідальністю "Україна" до
відповідачів: Луцької районної
державної адміністрації Волинської
області, Товариства з обмеженою
відповідальністю "Україна-Баїв", третя
особа, яка не заявляє самостійних вимог
на стороні відповідачів: Одерадівська
сільська рада Луцького району
Волинської області, про визнання
договору оренди землі №7КТ від 28.02.2013р.
недійсним відмовити.

Повне рішення складено 11.12.2014р.

Суддя
В. А. Пахолюк