ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел. /0552/ 49-31-78
Веб сторінка : ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 грудня 2014 р.
Справа № 923/1369/14

Господарський суд Херсонської області
у складі судді Александрової Л.І. при
секретарі Кудак М.І., розглянувши у
відкритому судовому засіданні справу

за позовом Львівської сільської ради
Бериславського району Херсонської
області, с. Львово Бериславського
району Херсонської області

до Приватного підприємства "СКАЛА", смт.
Козацьке Бериславського району
Херсонської області

про розірвання договору оренди

за участю представників сторін:

від позивача - Купріянов В.І.,
довіреність № 126 від 10.09.2014 року; Варару
Л.В., посвідчення № 1, від 06.11.2010 року;

від відповідача - Ковальчук І.М.,
представник, дов. № 50 від 29.09.14 року.

Строк вирішення спору продовжено до
02.12.2014 року ухвалою суду від 13.11.2014 року
за клопотанням позивача.

В судовому засіданні оголошено вступну
та резолютивну частини рішення після
закінчення розгляду справи.

Львівська сільська рада
Бериславського району Херсонської
області (позивач) звернулась до
господарського суду Херсонської
області з позовом до приватного
підприємства "СКАЛА" (відповідач) про
розірвання договору оренди.

В обґрунтування позовних вимог позивач
посилається на положення ст.ст. 782, 783
Цивільного кодексу України, ст.ст.20, 188,
291 Господарського кодексу України, ст.1
Господарського процесуального кодексу
України, ст.ст. 18, 19, 21, 26, 27 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна".

Представники позивача підтримують
заявлені позовні вимоги у повному
обсязі та просять суд їх задовольнити
повністю з підстав зазначених у
позовній заяві та заяві про зміну
підстав позову.

Представник відповідача проти позову
заперечує, просить суд відмовити
позивачу в його задоволенні, з підстав,
які вказано у відзиві на позов.

Заслухавши пояснення учасників
судового процесу, що прибули в судове
засідання, дослідивши матеріали
справи, господарський суд

в с т а н о в и в:

05.08.2004 р. між Львівською сільською радою
Бериславського району та приватним
підприємством "СКАЛА" було укладено
договір № 001/9 оренди нерухомого майна,
що належить до комунальної власності
Львівської територіальної громади
строком на 25 років до 24.08.2029 р.

Пунктом 1.1 договору передбачено, що
орендодавець передає, а орендар
приймає в строкове платне користування
окреме індивідуальне визначене майно,
а саме оздоровчий комплекс, загальною
площею 820,9 м2, який розміщений на
території с. Львово та знаходиться на
балансі Львівської сільської ради.

Разом з будівлею оздоровчого комплексу
орендарю було передано також інше
майно, яке знаходилось безпосередньо в
оздоровчому комплексі за переліком,
який зазначений в Акті
приймання-передачі комунального майна
від 05.08.2004 р. та який був підписаний
орендарем (а.с. 30-31).

Відповідно до п. 3.1 договору оренди,
орендна плата становить за перший рік
оренди 30 грн. на місяць.

Пізніше сторони уклали додаткову угоду
до договору № 001/9 від 05.08.2004 р., в якій
погодились змінити розмір орендної
плати піднявши її до 60 грн. на місяць.
Дана додаткова угода вступила в закону
силу з 01.10.2006 р.

27.08.2013 р. 32 сесією шостого скликання
Львівської сільської ради
Бериславського району було прийнято
рішення № 362, яким встановлено розмір
орендної плати за договором оренди в
сумі 300 грн. на місяць терміном до 27.10.2013
р. включно.

Після зазначеної сесії Львівської
сільської ради, сторонами був
укладений договір про внесення змін до
договору від 05.08.2004 р. № 001/9. Згідно
цього договору, орендна плата
становить 300 грн. на місяць. Вказаний
розмір орендної плати орендар
зобов'язався сплачувати з 27.08.2013 р. по
27.10.2013 р.

Своє зобов'язання по сплаті орендної
плати орендар виконував не вчасно, що
на думку позивача є підставою для
розірвання договору оренди на підставі
ч. 2 ст. 651 ЦК України у зв'язку з істотним
порушенням умов договору.

28.10.2013 р., керуючись п. 3.2 договору
оренди, ст. 21 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна", 34
сесією шостого скликання Львівської
сільської ради Бериславського району
було прийнято рішення за номером 404,
яким встановлено розмір орендної плати
на рівні 2030 грн. на місяць.

Після прийняття сільською радою
такого рішення, орендареві було
запропоновано укласти договір про
внесення змін до договору від 05.08.2004 р.
№ 001/9, який передбачав підвищення
розміру орендної плати до 2030 грн.

Зазначений договір про внесення змін
орендар відмовився підписувати.

Відповідно до п. 5.3 договору оренди,
орендар зобов'язався забезпечувати
збереження орендованого майна.

16.12.2013 р. комісію сільської ради було
допущено до орендованої будівлі де
було зроблено інвентаризацію, під час
якої встановлено, що значна частина
рухомого майна, яка передавалась
згідно акту приймання-передачі від
05.08.2004 р. - відсутня. Результати
інвентаризації були відображені у
порівняльній відомості результатів
інвентаризації від 16.12.2013 р.

За результатами проведеної
інвентаризації позивач зробив
висновок, що оскільки орендоване майно
відсутнє в орендованій будівлі, то
відповідач не виконав своє
зобов'язання щодо забезпечення
збереження орендованого майна або
передав орендоване майно третім особам
без згоди орендодавця, що також
заборонено розділом 6 договору оренди і
є підставою для розірвання договору
оренди згідно ст. 783 ЦК України.

06.02.2014 р. орендарю було направлено
претензію з вимогою повернути передане
в оренду майно, яке відсутнє в
приміщеннях оздоровчого комплексу або
сплатити їх вартість згідно ринкових
цін.

Відповіді на претензію на адресу
позивача не надходило.

Пунктом 5.4 договору передбачено, що
орендар (наймач) взяв на себе обов'язок
своєчасно здійснювати капітальний,
поточний та інші види ремонтів
орендованого майна.

Відповідно до ст. 776 ЦК України поточний
ремонт речі, переданої у найм,
провадиться наймачем за його рахунок,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Капітальний ремонт речі,
переданої у найм, провадиться
наймодавцем за його рахунок, якщо інше
не встановлено договором або законом.
капітальний ремонт провадиться у
строк, встановлений договором. Якщо
строк не встановлений договором або
ремонт викликаний невідкладною
потребою, капітальний ремонт має бути
проведений у розумний строк.

Позивач стверджує, що з моменту
укладення договору оренди відповідач
не приступив до проведення будь якого
ремонту орендованого майна, тим самим
порушивши п. 5.4 договору та ст. 776 ЦК
України, що також є підставою для
розірвання договору згідно ст. 783 ЦК
України.

У зв'язку з вищевикладеним позивач
звернувся до суду з позовом про
розірвання договору оренди між
сторонами за вказаним договором
оренди.

Розглядаючи позовні вимоги, суд
виходить з наступного.

Організаційні відносини, пов'язані з
передачею в оренду майна державних
підприємств та організацій, або майна,
що перебуває у комунальній власності,
та майнові відносини між орендодавцями
та орендарями щодо господарського
використання державного майна, а також
майна, яке належить Автономній
Республіці Крим або перебуває у
комунальній власності, регулюються
Законом України "Про оренду державного
та комунального майна" від 10.04.92 року N
2269-XII (надалі - Закон).

Статтею 10 Закону визначено, що
істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з
урахуванням її індексації); термін, на
який укладається договір оренди;
орендна плата з урахуванням її
індексації; порядок використання
амортизаційних відрахувань, якщо їх
нарахування передбачено
законодавством; відновлення
орендованого майна та умови його
повернення; виконання зобов'язань;
забезпечення виконання зобов'язань -
неустойка (штраф, пеня), порука,
завдаток, гарантія тощо; порядок
здійснення орендодавцем контролю за
станом об'єкта оренди;
відповідальність сторін; страхування
орендарем взятого ним в оренду майна;
обов'язки сторін щодо забезпечення
пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до положень статті 651 ЦК
України зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом.

Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Відповідно до пункту 5.2. договору
орендар зобов'язаний своєчасно і у
повному обсязі сплачувати орендну
плату.

Законом, а саме частиною 1 статті 782 ЦК
України закріплюється підстава
односторонньої відмови наймодавця від
договору найму - це невнесення
наймачем плати за користування
майном протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до п. 5.1 постанови Пленуму
Вищого господарського суду України № 12
від 29.05.2013 р. "Про деякі питання практики
застосування законодавства про оренду
(найм) майна)" у вирішенні відповідних
спорів господарським судам слід
встановлювати, протягом яких конкретно
місяців і якого року орендар не вносив
орендну плату або вносив частково. При
цьому погашення орендарем
заборгованості до або після подання
позову орендодавцем не має правового
значення для вирішення такого спору,
оскільки законодавець пов'язує
виникнення права орендодавця
відмовитися від договору оренди саме з
фактом не внесення орендної плати
протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" одностороння відмова від
договору оренди не допускається.

Договір оренди припиняється в разі:
закінчення строку, на який його було
укладено; приватизації об'єкта оренди
орендарем (за участю орендаря);
банкрутства орендаря; загибелі об'єкта
оренди; ліквідації юридичної особи, яка
була орендарем або орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано за
погодженням сторін. На вимогу однієї із
сторін договір оренди може бути
достроково розірвано за рішенням суду
у разі невиконання сторонами своїх
зобов'язань та з інших підстав,
передбачених законодавчими актами
України.

Позивачем не надано до матеріалів
справи доказів про несплату
відповідачем орендної плати протягом
трьох місяців підряд. Крім того, наявна
в матеріалах справи довідка про
здійснення сплати за оренду цілісного
майнового комплексу (оздоровчого
комплексу) згідно договору оренди від
05.08.2004 р. № 001/9, видана бухгалтерією
Львівської сільської ради, свідчить
про відсутність факту нездійснення
відповідачем розрахунку протягом
трьох місяців підряд.

Суд не погоджується з висновком
позивача, що відповідач не виконав своє
зобов'язання щодо забезпечення
збереження орендованого майна або
передав орендоване майно третім особам
без згоди орендодавця, оскільки
належних доказів про передачу майна
третім особам позивачем не надано.

Також суд вважає передчасними вимоги
претензії позивача про повернення
орендованого майна, оскільки договір
оренди ще не припинив свою дію та не
розірваний у встановленому законом
порядку.

Слід зазначити, що відповідачем, на
спростування твердження позивача про
не проведення ПП "СКАЛА" будь-яких
ремонтних робіт, до матеріалів справи
надано докази, що підприємством
здійснені поліпшення даної будівлі та
повністю замінено вікна на суму 87953
грн., проведено косметичний ремонт.

Крім того, сторонами 19.11.2014 р. на вимогу
суду складено акт обстеження, згідно
якого комісією встановлено, що "в
будівлі дерев'яні вікна замінені на
пластикові в повному обсязі. Проведено
частковий ремонт покрівлі. У наявному в
приміщенні басейні здійснено обробку
шпакльовкою в один шар. Обладнано
парильню деревом, утеплювачем,
вагонкою та піччю. В будівлі замінено
двоє вхідних дверей на нові залізні
(металеві). Решта приміщень без ремонту.
Відкоси вікон не поремонтовані. Дані
роботи були проведені з моменту
оренди."

З метою проведення даних ремонтних
робіт ПП "СКАЛА" отримало відповідні
погодження від сільської ради (а.с.113,114).

Отже, посилання позивача на порушення
істотних умов договору, що є підставою
для його розірвання, є безпідставними.

Посилання позивача на порушення
відповідачем п. 5.5 договору, а саме
ненадання орендодавцю інформації про
перерахування орендної плати, що є
однією з підстав для розірвання
договору оренди у зв'язку з істотним
порушенням його умов (ч. 2 ст. 651 ЦК
України) не приймається судом до уваги
з огляду на наступне.

По-перше, протягом дії договору орендна
плата вносилася відповідачем готівкою
в касу сільради, що підтверджується
квитанціями до прибуткового касового
ордеру (а.с. 144-148).

По-друге, один лише факт ненадання
інформації орендодавцю про
перерахування орендної плати не може
вважатися істотним порушенням умов
договору та бути підставою для його
розірвання.

За правилами ч. 1 ст. 32, ст. 33 ГПК України
доказами у справі є будь-які фактичні
дані, на підставі яких господарський
суд у визначеному законом порядку
встановлює наявність чи відсутність
обставин, на яких ґрунтуються вимоги і
заперечення сторін, а також інші
обставини, які мають значення для
правильного вирішення господарського
спору. Кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 43 ГПК України суд
оцінює докази за своїм внутрішнім
переконанням, що ґрунтується на
всебічному повному і об'єктивному
розгляді в судовому процесі всіх
обставин справи в їх сукупності,
керуючись законом. Ніякі докази не
мають для господарського суду
зазделегіть встановленої сили.

З огляду на наведене, суд дійшов
висновку, що позивач не довів
визначених ст. 783 ЦК України обставин,
на які він посилається як на підставу
своїх вимог про розірвання договору
оренди № 001/9 від 05.08.2004 р.

Таким чином, дослідивши матеріали
даної справи, оцінивши відповідно до
вимог ст. 43 ГПК України надані
сторонами докази та проаналізувавши їх
згідно з вимогами діючого
законодавства, суд дійшов висновку про
відмову позивачу в задоволенні позову
з причин його необґрунтованості і
недоведеності.

Судові витрати покладаються на
позивача.

На підставі викладеного та керуючись
ст.ст.44, 49, 82-85 ГПК України,
господарський суд

в и р і ш и в:

В задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено 08.12.2014 р.

Суддя
Л.І. Александрова