ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" грудня 2014 р. Справа № 916/3002/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді С.В. Таран,

суддів Т.А. Величко, В.Б. Туренко

при секретарі судового засідання Г.М.
Альошиній

за участю представників сторін:

від прокуратури - С.П. Федосєєв,
посвідчення №029768 від 20.10.2014;

від позивача - О.І. Асташенкова,
довіреність №156/исх-гс від 18.06.2014;

від відповідача - В.М. Фурса,
довіреність №15/Д від 15.08.2014;

від третьої особи - М.І. Шкрібляк,
довіреність №015-лк від 02.06.2014;

розглянувши апеляційну скаргу
закритого акціонерного товариства
"Бі-Джі Ріелті"

на рішення Господарського суду
Одеської області від 09.10.2014

у справі №916/3002/14

за позовом: заступника прокурора
Приморського району м. Одеси в
інтересах держави в особі Одеської
міської ради

до відповідача: товариства з обмеженою
відповідальністю "Бі-Джі Ріелті"

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача: Одеського міського
управління земельних ресурсів
Одеської міської ради

про внесення змін до договору

В С Т А
Н О В И В:

Рішенням Господарського суду Одеської
області від 09.10.2014 у справі №916/3002/14
(суддя С.Г. Власова) з урахуванням
ухвали від 06.11.2014 про виправлення
описки позовні вимоги задоволено:
внесено зміни до договору оренди землі
від 28.10.2004, зареєстрованому в Одеському
міському управлінні ОРФ ЦДЗК від 14.12.2004
за №06, яким Одеською міською
радою передано ЗАТ "Бі-Джі-Ріелті" у
строкове, платне користування земельну
ділянку площею 1164 кв.м, за адресою: м.
Одеса, вул. Велика Арнаутська 53, для
експлуатації та обслуговування
адміністративної будівлі, в частині
розміру орендної плати, а саме: пункт 2.3
викладено у наступній редакції:
"Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить: 5 466 702, 72 грн, згідно
витягу з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки від 30.09.2013 №117/П, складеного
Одеським міським управлінням
земельних ресурсів Державного
комітету України по земельних
ресурсах"; пункт 4.1 викладено у
наступній редакції: "Орендна плата за
земельну ділянку площею 1164 кв.м.
розрахована у розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає: - 164 001,08
грн на рік (з урахуванням індексації за
2013 рік). Орендна плата вноситься
Орендарем у грошовій безготівковій
формі". Судове рішення мотивоване
наявністю підстав для внесення змін до
умов спірного договору.

Не погодившись з прийнятим рішенням,
закрите акціонерне товариство "Бі-Джі
Ріелті" звернулось з апеляційною
скаргою, в якій просить рішення
Господарського суду Одеської області
від 09.10.2014 у справі №916/3002/14 скасувати та
прийняти нове, яким у задоволенні
позову відмовити повністю.

Представники прокуратури, позивача та
третьої особи проти задоволення
апеляційної скарги у засіданні суду
25.11.2014 висловили заперечення.

У судовому засіданні 25.11.2014
оголошувалась перерва до 02.12.2014.

Заслухавши пояснення представників
прокуратури, позивача, відповідача та
третьої особи, обговоривши доводи
апеляційної скарги, перевіривши наявні
матеріали справи на предмет
правильності застосування місцевим
господарським судом норм
матеріального та процесуального права,
судова колегія дійшла висновку, що
апеляційна скарга не підлягає
задоволенню з наступних підстав.

28.10.2004 між Одеською міською радою
(„орендодавець") та закритим
акціонерним товариством "Бі-Джі Ріелті"
(„орендар"), правонаступником якого
відповідно до пункту 1.1 Статуту
товариства з обмеженою
відповідальністю "Бі-Джі Ріелті"
(а.с.49-66) є відповідач, було укладено
договір оренди землі (далі -договір від
28.10.2004), за умовами якого орендодавець
на підставі рішення Одеської міської
ради №1778-ХХIV від 26.09.2003 надав, а орендар
прийняв у строкове, платне володіння,
користування земельну ділянку площею
1164 кв.м, що знаходиться в м. Одесі
Приморському районі по вул. Велика
Арнаутська, 53 строком дії на 50 років для
експлуатації та обслуговування
адміністративної будівлі (а.с.14-19).

Даний договір посвідчений нотаріально
приватним нотаріусом Одеського
міського нотаріального округу та
зареєстрований в Одеському міському
управлінні ОРФЦДЗК, про що у державному
реєстрі земель вчинено запис від 14.12.2004
за №06.

Відповідно до пункту 2.2 договору від
28.10.2004 на земельній ділянці розташовані
будівлі та споруди, які належать ЗАТ
"Бі-Джі Ріелті" на підставі договору
купівлі-продажу від 07.08.2002.

Згідно з пунктом 2.3 договору від 28.10.2004
нормативна грошова оцінка орендованої
земельної ділянки становить 2461964,76 грн.

Пунктом 4.1 договору від 28.10.2004
встановлено, що орендна плата
вноситься орендарем у грошовій
безготівковій формі у розмірі: за
земельну ділянку площею 1164 кв.м: 27,5 * 1164
=32 010 грн на рік; де 27,5 - ставка орендної
плати за 1 кв.м земельної ділянки на рік.

Орендна плата, вноситься за
базовий податковий період, який
дорівнює календарному місяцю, щомісяця
протягом 30 календарних днів, слідуючи
за останнім календарним днем звітного
місяця на: банк -УДК в Одеській області,
МФО 828011, на рахунок одержувача - ВДК у м.
Одесі, , місцевий бюджет
Приморського району №0008, код
бюджетної класифікації 13050200. Орендна
плата, враховуючи невиплачену,
підлягає індексації відповідно до
постанови Кабінету Міністрів України
від 12.05.2000р. №783 "Про проведення
індексації грошової оцінки земель"
(пункт 4.3 договору від 28.10.2004).

У пункті 4.4 договору від 28.10.2004
сторонами узгоджено, що умови цього
договору щодо розміру орендної плати
можуть бути змінені за згодою обох
сторін, шляхом укладання відповідних
угод, які мають бути нотаріально
посвідчені та будуть невід'ємними
частинами цього договору. Орендодавець
має право вимагати збільшення орендної
плати у випадку збільшення відповідно
до законів України розміру земельного
податку

Положеннями пункту 12.1 договору від
28.10.2004 передбачено, що зміна умов
договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін.

28.12.2010 Одеською міською радою прийнято
рішення №41-VI „Про затвердження
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель м. Одеси" (а.с.176),
яким, зокрема, затверджено нормативну
грошову оцінки земель м. Одеси (пункт 1
рішення); введено в дію
нормативно-грошову оцінку земель м.
Одеси з 01.01.2011 (пункт 2 рішення); введено
в дію затверджену пунктом 1 цього
рішення нормативну грошову оцінку
земель м. Одеси для розрахунку річної
орендної плати і плати за дольову
участь у землекористуванні з 20.09.2011
(пункт 3 рішення в редакції рішення
Одеської міської ради від 20.09.2011 №1268-VI).

Рішенням Одеської міської ради від
20.09.2011 №1267-VI "Про затвердження
фіксованих відсотків при визначенні
ставок орендної плати за земельні
ділянки в м. Одесі" затверджено
фіксовані відсотки при визначені
орендної плати за землі м. Одеси
відповідно до технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Одеси, затвердженої рішенням Одеської
міської ради від 28.12.2010р. №41-VІ, що
наводяться у додатку до цього рішення;
введено в дію затверджені пунктом 1
цього рішення фіксовані відсотки
орендної плати за землі міста Одеси з
20.09.2011; доручено Одеському міському
управлінню земельних ресурсів
Одеської міської ради при підготовці
договорів оренди земельних ділянок з
20.09.2011 застосовувати затверджені
пунктом 1 цього рішення фіксовані
відсотки орендної плати за землі міста
Одеси; Одеському міському управлінню
земельних ресурсів Одеської міської
ради доручено вжити заходи щодо
внесення відповідних змін в договори
оренди земельних ділянок (а.с.178).

Оскільки сторони не дійшли згоди щодо
внесення змін до названого договору
оренди, прокурор в інтересах держави в
особі Одеської міської ради звернувся
з відповідним позовом до суду.

Колегія суддів Одеського апеляційного
господарського суду погоджується з
висновком місцевого господарського
суду щодо задоволення позовних вимог
виходячи з наступного.

Відповідно до статті 525 Цивільного
кодексу України одностороння відмова
від зобов'язання або одностороння
зміна його умов не допускається, якщо
інше не встановлено договором або
законом.

Аналогічне положення закріплено в
частині першій статті 188
Господарського кодексу України.

Згідно з приписами статей 651, 652
Цивільного кодексу України зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Зокрема, договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом, а також у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору.

Цивільний кодекс України у частинах
першій, другій статті 632 передбачає
застосування у встановлених законом
випадках цін (тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у
частині першій статті 21 Закону України
"Про оренду землі" як платіж, який
орендар вносить орендодавцеві за
користування земельною ділянкою.

Законом України "Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України"
№309-VI від 03.06.2008 внесені зміни до частин
четвертої, п'ятої статті 21 Закону
України "Про оренду землі", згідно з
якими річна орендна плата за земельні
ділянки, які перебувають у державній
або комунальній власності, надходить
до відповідних бюджетів,
розподіляється і використовується
відповідно до закону і не може бути
меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється Законом України "Про
плату за землю"; для інших категорій
земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим законом. Річна орендна плата за
земельні ділянки, які перебувають у
державній або комунальній власності,
не може перевищувати 12 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. При цьому
у разі визначення орендаря на
конкурентних засадах може бути
встановлений більший розмір орендної
плати, ніж зазначений у цій частині.
Вказаний Закон набрав чинності з
моменту опублікування 04.06.2008.

У зв'язку з введенням в дію Податкового
кодексу України з 01.01.2011 Закон України
"Про плату за землю" втратив чинність, а
питання сплати податку на землю та
оплати орендної плати за користування
земельною ділянкою регулюється
виключно цим Кодексом, згідно зі
статтею 288 якого розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом; для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом; не може перевищувати: а) для
земельних ділянок, наданих для
розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки; б) для інших земельних
ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Відповідно до частини другої статті 21
Закону України „Про оренду землі"
розмір, форма і строки внесення
орендної плати за землю встановлюються
за згодою сторін у договорі оренди,
крім строків внесення орендної плати
за земельні ділянки державної та
комунальної власності, які
встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України.

Статтею 144 Конституції України
передбачено, що органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

І тому у разі прийняття відповідною
радою рішення про внесення змін щодо
ставок орендної плати за земельні
ділянки та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть бути не
взяті до уваги лише у разі скасування
такого рішення органу місцевого
самоврядування у встановленому
законом порядку .

Саме такої правової позиції
дотримується Вищий господарський суд
України, зокрема в пункті 2.19 постанови
пленуму Вищого господарського суду
України від 17.05.2011 №6 „Про деякі
питання практики розгляду справ у
спорах, що виникають із земельних
відносин".

Рішення Одеської міської ради від
28.12.2010 №41- VI, від 20.09.2011 №1267-VI є чинними,
відповідачем не оскаржені та
підлягають виконанню.

Господарський суд Одеської області
вказану обставину з'ясував та звернув
увагу на те, що орендна плата за
земельну ділянку державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Аналогічну правову позицію викладено в
зазначеному вище пункті постанови
пленуму Вищого господарського суду
України від 17.05.2011 №6 „Про деякі
питання практики розгляду справ у
спорах, що виникають із земельних
відносин", а також в постановах
Верховного Суду України від 06.12.2010
№2-1/10068-2008, від 23.05.2011 №7/105-10(30/234-09), від
04.07.2011 №41/81ПД.

Стосовно доводів скаржника щодо
помилковості визначення в договорі
нормативно-грошової оцінки землі в
розмірі 5466702,72 грн колегія суддів
Одеського апеляційного господарського
суду зазначає наступне.

Правові засади грошової оцінки
земельних ділянок здійснюються
відповідно до положень Земельного
кодексу України, Закону України "Про
оцінку земель", інших
нормативно-правових актів, прийнятих
відповідно до них.

Відповідно до частини другої статті 201
Земельного кодексу України залежно від
призначення та порядку проведення
грошова оцінка земельних ділянок може
бути нормативною і експертною.

Із змісту частини третьої вказаної
вище статті, статей 5, 13 Закону України
"Про оцінку земель" вбачається, що
обов'язкова нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться,
зокрема, для визначення розміру
земельного податку, а також орендної
плати за земельні ділянки державної та
комунальної власності.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок - капіталізований рентний
дохід із земельної ділянки,
визначений за встановленими і
затвердженими нормативами (стаття 1
Закону України "Про оцінку земель").

В силу статті 18 Закону України "Про
оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних
ділянок проводиться відповідно до
державних стандартів, норм,
правил, а також інших
нормативно-правових актів на землях
усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться: розташованих у
межах населених пунктів незалежно
від їх цільового призначення - не рідше
ніж один раз на 5-7 років; розташованих
за межами населених пунктів земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 5-7
років, а несільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на
7-10 років. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться
юридичними особами, які є розробниками
документації із землеустрою
відповідно до Закону України "Про
землеустрій".

За результатами бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель
та нормативної грошової оцінки
земельних ділянок складається
технічна документація. Дані про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки оформляються як
витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація з бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель,
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок, а також звіти з експертної
грошової оцінки земельних ділянок
державної та комунальної власності у
разі їх продажу підлягають державній
експертизі відповідно до закону.
Технічна документація з бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель
та нормативної грошової оцінки
земельних ділянок у межах населених
пунктів затверджується відповідною
сільською, селищною, міською радою.
Витяг з технічної документації про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки видається
центральним органом виконавчої влади,
що реалізує державну політику у сфері
земельних відносин (статті 20, 21, 23
Закону України "Про оцінку земель").

Згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки від 30.09.2013 №117/П, що
була передана в тимчасове користування
ЗАТ «Бі-Джі Ріелті» нормативна грошова
оцінка вказаної земельної ділянки
станом на 30.09.2013 становить 5466702,72 грн
(а.с.94).

Дії органу, виконавчої влади, що
реалізує державну політику у сфері
земельних відносин по складанню
зазначеної нормативної грошової
оцінки землі, в передбаченому чинним
законодавством порядку неправомірними
не визнані; рішення органу місцевого
самоврядування, яким затверджено
технічну документацію з нормативної
грошової оцінки переданої в оренду
відповідачеві земельної ділянки,
недійсним або незаконним також не
визнано.

Відтак не можуть бути прийняті
колегією суддів до уваги посилання
скаржника в апеляційній скарзі на
помилковість визначення в договорі
нормативно-грошової оцінки земельної
ділянки в розмірі 5466702,72 грн.

Враховуючи викладені вище обставини,
зважаючи на положення названих
правових норм, умов договору від 28.10.2004,
колегія суддів апеляційного
господарського суду вважає
правомірним висновок місцевого
господарського суду про наявність
підстав для внесення до спірного
договору змін щодо розміру
нормативно-грошової оцінки земельної
ділянки та розміру орендної плати з
метою приведення цього договору у
відповідність до вимог чинного
законодавства.

Клопотання про зупинення провадження у
даній справі до вирішення
адміністративної справи №815/4956/14 за
позовом товариства з обмеженою
відповідальністю «Бі-Джі Ріелті» до
Управління Держземагенства у м.Одесі
Одеської області про визнання дій
незаконними та скасування витягу з
технічної документації про
нормативно-грошову оцінку земельної
ділянки, в суді апеляційної інстанції
скаржником не заявлялось. У разі
задоволення позовних вимог в
адміністративній справі №815/4956/14
відповідач не позбавлений можливості
звернутись до господарського суду з
заявою про перегляд оспореного
рішення за нововиявленими обставинами.

Доводи апеляційної скарги про те,
що заступник прокурора Приморського
району не уповноважений представляти
інтереси територіальної громади м.
Одеси до уваги Одеським апеляційним
господарським судом не приймаються,
оскільки системний аналіз приписів
Закону України "Про прокуратуру", норм
Господарського процесуального кодексу
України та положень рішення
Конституційного Суду України від 08.04.1999
№3-рп/99 зі справи за конституційним
поданням Вищого арбітражного суду
України та Генеральної прокуратури
України щодо офіційного тлумачення
положень статті 2 Арбітражного
процесуального кодексу України,
свідчить про наявність у прокурора у
спірних правовідносинах права на
звернення до господарського суду в
інтересах держави в особі Одеської
міської ради.

Інші доводи скаржника не
спростовують висновків суду першої
інстанції; твердження апелянта про
порушення Господарським судом
Одеської області норм матеріального та
процесуального права при прийнятті
рішення не знайшли свого
підтвердження.

За таких обставин підстави для
зміни чи скасування законного та
обґрунтованого судового акта
місцевого господарського суду колегія
суддів не вбачає.

Витрати по сплаті судового збору
відповідно до вимог статті 49
Господарського процесуального кодексу
України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 49, 99, 101, 103, 105
Господарського процесуального кодексу
України, Одеський апеляційний
господарський суд

П О С Т А Н
О В И В:

Апеляційну скаргу товариства з
обмеженою відповідальністю "Бі-Джі
Ріелті" залишити без задоволення,
рішення Господарського суду Одеської
області від 09.10.2014 у справі №916/3002/14 -
без змін.

Постанова набирає законної сили з
дня її прийняття і може бути оскаржена
у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено
та підписано 04.12.2014.

Головуючий суддя
С.В. Таран

Суддя
Т.А. Величко

Суддя
В.Б. Туренко