ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2014 року Справа №908/2909/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Черленяк М.І., суддя
Ільїн О.В., суддя Хачатрян В.С.

при секретарі Новіковій Ю.В.

за участю представників сторін:

позивач - Сосновська А.Ю.;

відповідач - Гуліян Т.Г.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу відповідача (вх. №3576
ЗХ/1-35) на рішення господарського суду
Запорізької області від 30 вересня 2014
року по справі №908/2909/14

за позовом Запорізької міської ради, м.
Запоріжжя

до Публічного акціонерного товариства
"Укрнафта", м. Київ

про внесення змін до договору оренди
землі, -

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду
Запорізької області від 30 вересня 2014
року по справі №908/2909/14 ( суддя
Мірошниченко М.В.) позов задоволено.
Внесено зміни до п. 4 договору оренди
землі від 20.06.2006 року (зареєстрованого у
Запорізькій регіональній філії
Державного підприємства "Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах", про що у
державному реєсрі земель вчинено запис
від 20.06.2006 року за №67), укладеного
між Запорізькою міською радою та
Публічним акціонерним товариством
"Укрнафта" площею 0,1693 га, яка
знаходиться за адресою: м. Запоріжжя,
вул. Перемоги, 70-а, наданої для
розташування автозаправної станції,
виклавши його в такій редакції: "4.
Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 1668062,11 грн. в цінах 2003
року". Внесено зміни до п. 8 договору
оренди землі від 20.06.2006 року
(зареєстрованого у Запорізькій
регіональній філії Державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах", про що у державному реєсрі
земель вчинено запис від 20.06.2006 року за
№67), укладеного між Запорізькою
міською радою та Публічним акціонерним
товариством "Укрнафта" площею 0,1693 га,
яка знаходиться за адресою: м.
Запоріжжя, вул. Перемоги, 70-а, наданої
для розташування автозаправної
станції, виклавши його в такій
редакції: "8. Орендна палата вноситься
орендарем у грошовій формі та в розмірі
100083,73 грн., що складає 6% нормативної
грошової оцінки за календарний рік в
цінах 2003 року".

Відповідач з рішенням господарського
суду не погодився, звернувся до
апеляційного господарського суду зі
скаргою, в якій, посилаючись на
порушення норм матеріального і
процесуального права, просив рішення
суду скасувати, прийняти нове рішення,
яким у задоволенні позову відмовити.

Позивач надав відзив на апеляційну
скаргу, в якому зазначив, що вважає
рішення суду законним та
обґрунтованим, просить залишити його
без змін, а скаргу - без задоволення.

Перевіривши повноту встановлення
судом обставин справи та докази на їх
підтвердження, їх юридичну оцінку та
доводи апеляційної скарги в межах
вимог, передбачених статтею 101
Господарського процесуального Кодексу
України, колегія суддів встановила
наступне.

Позивач - Запорізька міська рада,
звернувся до господарського суду із
позовною заявою до Публічного
акціонерного товариства "Укрнафта" про
внесення змін до договору оренди землі
від 20.06.2006 року №67, кадастровий
номер :05:003:0025, загальною площею
0,1693 га, розташованої за адресою: м.
Запоріжжя, вул. Перемоги, 70а, виклавши
пункт 4 в такій редакції: "4. Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становить 1668062,11 грн. в цінах 2003 року".
Внесено зміни до п. 8 договору оренди
землі від 20.06.2006 року (зареєстрованого у
Запорізькій регіональній філії
Державного підприємства "Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах", про що у
державному реєсрі земель вчинено запис
від 20.06.2006 року за №67), укладеного
між Запорізькою міською радою та
Публічним акціонерним товариством
"Укрнафта" площею 0,1693 га, яка
знаходиться за адресою: м. Запоріжжя,
вул. Перемоги, 70-а, наданої для
розташування автозаправної станції,
виклавши його в такій редакції: "8.
Орендна палата вноситься орендарем у
грошовій формі та в розмірі 100083,73 грн.,
що складає 6% нормативної грошової
оцінки за календарний рік в цінах 2003
року".

Як встановлено господарським судом та
підтверджується матеріалами справи,
20.06.2006 року між позивачем (орендодавцем)
та відповідачем (орендарем) був
укладений договір оренди землі (надалі
- Договір), зареєстрований у
Запорізькій регіональній філії ДП
«Центр державного земельного кадастру
при Державному комітеті України по
земельних ресурсах», про що у
державному реєстрі земель вчинено
запис від 20.06.2006 року за № 67.

У відповідності до п. 1, п. 2 Договору
орендодавець надає, а орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку загальною площею 0,1693 га для
розташування автозаправної станції за
адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 70а.

Сторони пунктом 4 Договору визначили,
що нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 1038655,50 грн. в цінах 2006
року.

Пунктом 7 Договору встановлено, що він
укладається на 10 років.

Згідно пункту 8 Договору, орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі
та в розмірі 10386,56 грн. за календарний
рік в цінах 2006 року.

Пунктом 9 Договору передбачено, що
обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції.

У пункті 14 Договору зазначено, що
цільове призначення земельної ділянки:
землі іншого призначення.

Пунктом 11 Договору сторони обумовили,
що розмір орендної плати
переглядається один раз на рік у разі:
зміни умов господарювання,
передбачених договором оренди землі;
зміни розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів; прийняття
Орендодавцем рішення про збільшення
або зменшення орендної плати.

Як свідчить п. 32 Договору зміна умов
договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розглядається у судовому
порядку.

Факт передачі земельної ділянки за
Договором підтверджується Актом
прийому-передачі від 20.06.2006 року, згідно
якого земельна ділянка була фактично
передана у користування відповідачеві.

Між Запорізькою міською радою та ПАТ
"Укранафта" 15.05.2008 року укладена
додаткова угода до Договору,
зареєстрована у Запорізькій
регіональній філії Державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах", про що у державному реєстрі
земель вчинено запис від 15.05.2008 року за
№ 58.

В пункті 1 додаткової угоди сторони
домовились викласти пункт 8 Договору у
наступній редакції: "8. Орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі
та в розмірі 41546,22 грн., що складає 4 % від
нормативної грошової оцінки за
календарний рік в цінах 2007 року".

Статтею 60 Закону України «Про місцеве
самоврядування в Україні» закріплено,
що право комунальної власності на
землю належить територіальним
громадам сіл, селищ, міст, районів у
містах.

Частиною 1 ст. 10 Закону України «Про
місцеве самоврядування в Україні»
визначено, що міські ради є органами
місцевого самоврядування, що
представляють відповідні
територіальні громади та здійснюють
від їх імені та в їх інтересах функції /
повноваження місцевого
самоврядування, визначені
Конституцією України, цим та іншими
законами.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону
України «Про місцеве самоврядування в
Україні» виключною компетенцією
міської ради є вирішення відповідно до
закону питань регулювання земельних
відносин.

Згідно до ст. 59 Закону України «Про
місцеве самоврядування в Україні»
міська рада в межах своїх повноважень
приймає нормативні та інші акти у формі
рішень, які згідно до ст. 144 Конституції
України є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Запорізькою міською радою 03.03.2008 року
прийнято рішення №79 «Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель
міста Запоріжжя», згідно до якого
впроваджено оподаткування земель
міста на підставі проведеної
нормативної грошової оцінки землі.

Рішенням Запорізької міської ради № 16
від 27.07.2011 року «Про затвердження
розмірів орендної плати за земельні
ділянки певного функціонального
призначення у м. Запоріжжя»
затверджено розміри орендної плати за
земельні ділянки певного
функціонального призначення у м.
Запоріжжя згідно з додатком.

Запорізькою міською радою 26.06.2012 року
прийнято рішення №37 «Про внесення змін
до рішення міської ради від 27.07.2011 року
№16 «Про затвердження розмірів
орендної плати земельної ділянки
певного функціонального призначення у
м. Запоріжжя», яке було оприлюднене
24.07.2012 року в газеті «Запорозька Січ» та
набрало чинності 01.01.2013 року.

Пунктом 1 Рішення №37 від 26.06.2012 року
безпосередньо внесено зміни до
зазначеного рішення №16 (щодо
встановлення нових коефіцієнтів -
Додається) і встановлено, що при
розрахунку розміру орендної плати
земельної ділянки, наданої для
розташування автозаправної станції
використовується коефіцієнт 6.

Станом на час вирішення спору в
судовому засіданні зазначені рішення
Запорізької міської ради (в тому числі
п.1 Рішення № 37) не визнані недійсними
та не скасовані у встановленому
законом порядку, тобто є чинними і
породжують відповідні правові
наслідки, зокрема, для відповідача у
справі.

Відповідно до п.п. 14.1.147 ст. 14
Податкового кодексу України, плата за
землю - загальнодержавний податок, який
справляється у формі земельного
податку та орендної плати за земельні
ділянки державної і комунальної
власності.

На час вирішення спору в судовому
засіданні порядок визначення розміру
орендної плати врегульований статтею
288 Податкового кодексу України, який
набув чинності з 01.01.2011 року.

Так, підставою для нарахування
орендної плати за земельну ділянку є
договір оренди такої земельної ділянки
(ст. 288.1). Розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою 3
відсотків нормативної грошової оцінки
(стаття 288.5.1).

Пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу
України передбачено, що для визначення
розміру податку та орендної плати
використовується нормативна грошова
оцінка земельних ділянок.

Тобто, розмір земельного податку та
орендної плати за користування
земельними ділянками державної або
комунальної власності знаходиться у
прямому відношенні із розміром
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Згідно статті 270 Податкового кодексу
України об'єктом оподаткування є
земельні ділянки, які перебувають у
власності або користуванні та земельні
частки (паї), які перебувають у
власності.

Пунктами 271.1.1, 271.1 статті 271 Податкового
кодексу України передбачено, що базою
оподаткування земельних ділянок, які
перебувають у власності або в
користуванні, є нормативна грошова
оцінка земельних ділянок з урахуванням
коефіцієнта індексації, визначеного
відповідно до порядку, встановленого
цим розділом.

Статтею 274.1 Податкового кодексу
України встановлено, що ставка податку
за земельні ділянки, нормативну
грошову оцінку яких проведено,
встановлюється у розмірі 1 відсотка від
їх нормативної грошової оцінки.

Орендна плата за землю визначена
частиною 1 статті 21 Закону України «Про
оренду землі» як платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою.

Згідно зі ст. 18 Закону України «Про
оцінку землі» нормативна грошова
оцінка земельних ділянок, розташованих
у межах населених пунктів незалежно
від їх цільового призначення,
проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7
років.

Статтею 20 Закону України «Про оцінку
землі» визначено, що дані про
нормативну грошову оцінку землі
оформлюються, як витяг.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок не залежить від волевиявлення
сторін договору оренди землі, а є
способом регулювання державою плати за
користування землею. Зміна нормативної
грошової оцінки земельних ділянок не
може ототожнюватися зі зміною розміру
орендної плати, а є лише її передумовою.
Невнесення сторонами договору оренди
землі змін до його умов в частині, що
встановлюються у законодавчому
порядку, не звільняє сторін від
обов'язку їх виконання, оскільки
відповідно до положень статті 11
Цивільного кодексу України у випадках,
встановлених актами цивільного
законодавства, цивільні права та
обов'язки виникають безпосередньо з
актів органів державної влади або
місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земель є
основою для визначення розміру
орендної плати, а зміна грошової оцінки
земельної ділянки є підставою для
перегляду розміру орендної плати.

Також, абзацом 1 пункту 2.19 Постанови
Пленуму Вищого господарського суду
України від 17.05.2011 №6 «Про деякі питання
практики розгляду справ у спорах, що
виникають із земельних відносин», у
разі прийняття уповноваженим органом
рішення про внесення змін до ставок
орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів, що
використовуються для розрахунку
орендної плати за земельні ділянки,
такі обставини можуть не братися судом
до уваги лише у разі скасування
відповідного рішення органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування в установленому
законом порядку.

За даними витягу з технічної
документації щодо нормативної
грошової оцінки земельної ділянки,
наданого Головним управлінням
Держземагентства у Запорізькій
області, нормативна грошова оцінка
земельної ділянки кадастровий номер
:05:003:0025, загальною площею 0,1693 га,
яка знаходиться за адресою: м.
Запоріжжя, вул. Перемоги, 70а, складає
1668062,11 грн.

Таким чином, розмір орендної плати за
користування земельною ділянкою по
Договору оренди має розраховуватись:

1668062,11 х 1% х 6 = 100083,73 грн., де:

1668062,11 - нормативна грошова оцінка
земельної ділянки;

6 - коефіцієнт «К», згідно якого
визначається розмір орендної плати,
визначений пунктом 1 рішення ЗМР від
26.06.2012 р. № 37;

100083,73 - розмір орендної плати.

За умовами п. 11 Договору розмір
орендної плати переглядається один раз
на рік, зокрема, у разі зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів, у тому числі внаслідок
інфляції; прийняття орендодавцем
рішення про збільшення або зменшення
орендної плати.

Відповідно до статті 651 Цивільного
кодексу України зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Зокрема, договір
може бути змінено за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом; а
також у разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору, що передбачено статтею 652
Цивільного кодексу України.

У п. 32 Договору оренди сторони
домовились, що зміна умов договору
здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни
умов договору спір розглядається у
судовому порядку.

Відповідно до вимог ст. 188
Господарського кодексу України,
сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати
договір, повинна надіслати пропозиції
про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала
пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати її розгляду.

На виконання вимог вказаної норми,
Запорізькою міською радою направлено
на адресу відповідача пропозицію від
19.12.2013 р. за вих. № 01/02-32/04066 щодо внесення
змін до Договору оренди шляхом
викладення п. 8 договору наступним
чином: «Орендна плата вноситься
орендарем у грошовій формі та в
розмірі: 100083,73 грн., що складає
шестикратний розмір земельного
податку за календарний рік в цінах 2013
року». Направлення письмової
пропозиції підтверджується
Рекомендованим повідомленням про
вручення поштового відправлення.

Станом на момент розгляду спору,
додаткову угоду про внесення змін до
договору оренди сторонами не укладено,
відповідачем не вжито дій, що свідчать
про намір внести зміни до Договору
оренди.

Статтею 632 Цивільного кодексу України
передбачено застосування у
встановлених законом випадках цін
(тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому, зміна ціни
після укладення договору допускається
у випадках і на умовах, встановлених
договором або законом.

Згідно зі ст. 290 Господарського кодексу
України розмір плати за користування
земельною ділянкою, що державною або
комунальною власністю, не може бути
нижчим за встановлений відповіді до
закону.

Чинне законодавство пов'язує зміну
умов договору зі зміною нормативної
грошової оцінки землі, а тому цілком
законною є вимога про внесення
відповідної умови до договору.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін.

Оскільки, відповідно до частини першої
статті 188 Господарського кодексу
України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускається, внесення змін до
договору оренди землі у разі зміни
ставок орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів
уповноваженим органом повинно
здійснюватися з дотриманням порядку,
визначеного вказаною нормою
зазначеного Кодексу.

Виходячи із положень ст. 288, 289
Податкового кодексу розмір орендної
плати залежить від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки, а
тому, при її зміні, повинно бути змінено
і плату за землю у вигляді орендної
плати.

Статтею 653 ЦК України встановлено, що
якщо договір змінюється або
розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна
або розірвання договору вчиняється в
такій самій формі, що й договір, який
змінюється.

Частиною 3 статті 653 Цивільного кодексу
України передбачено, що у разі зміни
або розірвання договору зобов'язання
змінюється або припиняється з моменту
досягнення домовленості про зміну або
розірвання договору, якщо інше не
встановлено договором чи не обумовлено
характером його змін. Якщо договір
змінюється або розривається у судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

З аналізу вказаної норми вбачається, що
у разі зміни договору у судовому
порядку, зобов'язання змінюються з
моменту набрання рішенням законної
сили.

Вказана норма є імперативною та не
містить будь-яких інших застережень.

Відповідно до вимог ст. 32
Господарського процесуального кодексу
України доказами у справі є будь-які
фактичні дані, на підставі яких
господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

У відповідності до статті 33
Господарського процесуального кодексу
України кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підставу своїх вимог та
заперечень.

У відповідності до статті 34
Господарського процесуального кодексу
України господарський суд приймає
тільки ті докази, які мають значення
для справи. Обставини справи, які
відповідно до законодавства повинні
бути підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Таким чином, на думку місцевого
господарського суду, нормами чинного
законодавства передбачено можливість
зміни умов договору за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, і
оскільки укладений між сторонами
договір передбачає можливість зміни
розміру орендної плати, а орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленого умовами
договору.

Оскільки судом встановлено, що розмір
нормативної грошової оцінки землі
визначений п. 4 Договору та розмір
орендної плати за надану відповідачу
земельну ділянку, визначений діючим
пунктом 8 Договору, не відповідає
законодавчо встановленому, а умовами
п. 11 Договору передбачено внесення
змін до нього у разі зміни розміру
земельного податку та прийняття
орендодавцем рішення про збільшення
орендної плати, суд вважає, що наявні
достатні підстави для зміни умов
Договору у частині, що стосується
розміру орендної плати за користування
земельною ділянкою, виклавши пункти 4
та 8 Договору у редакції, викладеній в
позовній заяві.

На підставі викладеного, судова
колегія вважає, що висновки, яких
дійшов місцевий господарський суд є
обґрунтованими і підстави для його
скасування відсутні.

Керуючись статтями 99, 101, пунктом 2
статті 103, пунктами 1, 4 частини 1 та
статті 104, статтею 105 Господарського
процесуального кодексу України, судова
колегія, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача
залишити без задоволення.

Рішення господарського суду
Запорізької області від 30 вересня 2014
року по справі №908/2909/14 залишити без
змін.

Повний текст постанови підписаний
05.12.2014 року

Головуючий суддя
Черленяк М.І.

Суддя
Ільїн О.В.

Суддя
Хачатрян В.С.