ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

09 грудня 2014 р.
Справа № 918/1458/14

Господарський суд Рівненської області
у складі судді Бережнюк В.В.
розглянувши справу

за позовом прокурора м. Рівного в
інтересах держави в особі Рівненської
міської ради

до відповідача Управління
капітального будівництва виконавчого
комітету Рівненської міської ради

про внесення змін в договір оренди
землі

За участю представників сторін:

від позивача : не з'явився

від відповідача : Ремовський С.В.

від органу прокуратури: Ковальчук Л.В.

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2014 року прокурор м.Рівного
звернувся до господарського суду
Рівненської області з позовом в
інтересах держави в особі Рівненської
міської ради до відповідача Управління
капітального будівництва виконавчого
комітету Рівненської міської ради про
внесення змін в пункт 5 та пункт 9
Договору оренди землі від 23.04.2011 р.
№00046. Свої вимоги обґрунтовує тим,
що за умовами останнього Рівненська
міська рада для будівництва житлового
кварталу індивідуальної забудови
передала відповідачу у строкове платне
користування земельну ділянку,
розташовану у місті Рівному в районі
вулиць Скляренка та Холмської (ділянка
№ 4). Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки була визначена на
рівні 1 152 770 грн. 71 коп., а орендна плата -
1 037 грн. 49 коп., що становить 0,09 % від
нормативної грошової оцінки. У зв'язку
з набранням чинності Законом України
"Про запобігання фінансової катастрофи
та створення передумов для
економічного зростання в Україні", яким
було передбачено мінімальний розмір
орендної плати за землі державної та
комунальної власності у розмірі не
менше 3 відсотків від їх нормативної
грошової оцінки, Рівненською міською
радою був проведений перерахунок
орендної плати та встановлений її
розмір - 46 001 грн. 56 коп., що становить 3 %
від її нормативної грошової оцінки, яка
з 01 січня 2014 року складає 1 533 385 грн. 49
коп. Оскільки спірним договором було
передбачено перегляд розміру орендної
плати у зв'язку зі змінами нормативної
грошової оцінки, а відповідач
ухиляється від внесення відповідних
змін щодо збільшення розміру орендної
плати у цей правочин, Прокурор,
посилаючись на статті 632, 651, 759, 762, 792
Цивільного кодексу України (далі - ЦК
України), статті 93, 124, 206 Земельного
кодексу України (далі - ЗК України),
статті 15, 20 Закону України "Про оренду
землі" (далі - Закон), просить суд внести
зміни до пунктів 5 та 9 укладеного між
сторонами договору оренди, і викласти
їх у наступній редакції:

пункт 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить 1 533 385 (один
мільйон п'ятсот тридцять три тисячі
триста вісімдесят п'ять гривень сорок
дев'ять копійок) грн. 49 коп., - розрахунок
розміру орендної плати за земельну
ділянку виконаний управлінням
Держземагентства у м. Рівному
Рівненської області станом на 1 квітня
2014 року;

пункт 9. За оренду земельної ділянки
орендар сплачує орендодавцю орендну
плату виключно у грошовій формі. Розмір
орендної плати в рік за земельну
ділянку складає 46 001 (сорок
шість тисяч одна гривня п'ятдесят шість
копійок) грн. 56 коп., що становить 3 % від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, - розрахунок розміру орендної
плати за земельну ділянку 02-17/122-1,
виданий управлінням Держземагентства
у м. Рівному Рівненської області
відповідно до протоколу № 9 від 21
травня 2014 року засідання комісії по
встановленню розмірів орендної плати
за земельні ділянки.

24 жовтня 2014 року через канцелярію суду
надійшла спільна заява прокурора та
позивача про зміну предмета позову від
23 жовтня 2014 року № 56-8824вих14 (арк.с. 28),
відповідно до якої останні змінили
прохальну частину позовної заяви та
просили суд внести зміни у спірний
правочин, доповнивши пункту 9 даної
угоди словами такого змісту: "Орендар
зобов'язується вносити орендну плату
за новими ставками з 1 квітня 2014 року".

Однак, 08.12.2014 року до суду надійшла
заява органу прокуратури №56-9976вих14 від
05.12.2014 р., у якій просить не розглядати
подану заяву про зміну предмета позову
від 23 жовтня 2014 року № 56-8824вих14, та
вирішити даний спір по суті виходячи із
заявлених позовних вимог, що викладені
у прохальній частині позовної заяви
(арк.с 64).

Заява №56-9976вих14 від 05.12.2014 р. прийнята
судом, відтак вирішення даного спору
здійснюється в межах вимог, викладених
у тексті позовної заяви.

Від відповідача надійшов письмовий
відзив на позовну заяву (арк.с. 30-34), в
якому просить суд відмовити прокурору
та позивачу у задоволенні їх вимог з
огляду на те, що Рівненською міською
радою у встановленому законом порядку
разом з пропозицією внести зміни у
договір оренди землі не було надіслано
відповідачу витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель. Також у вказаному
відзиві відповідач пояснює, що
протокол засідання комісії по
встановленню розмірів орендної плати
за земельні ділянки №9 був складений
21.05.2014 р. Пропозиції про внесення змін
до відповідного договору оренди землі
були надіслані міським головою до УКБ
лише в червні 2014 року. Відтак договір
оренди землі не міг бути укладений в
день набрання чинності Законом України
"Про запобігання фінансової катастрофи
та створення передумов для
економічного зростання в Україні",
тобто 01 квітня 2014 року.

У судовому засіданні 08 грудня 2014 року
представник органу прокуратури
підтримав вимоги, викладені у позовній
заяві. Просить позов задоволити.

Представник Рівненської міської ради
явку свого повноважного представника
не забезпечив, проте надіслав
клопотання про розгляд даної справи
без його участі.

Представник Управління капітального
будівництва виконавчого комітету
Рівненської міської ради у даному
судовому засіданні проти задоволення
позову заперечив з підстав, зазначених
у відзиві на позовну заяву.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
органу прокуратури та відповідача,
повно та об'єктивно оцінивши всі
обставини справи в їх сукупності,
господарський суд прийшов до висновку,
що позов підлягає задоволенню. При
цьому суд виходив з такого.

Судом встановлено, що 26 квітня 2011 року
між Рівненською міською радою
(Орендодавець) та Управлінням
капітального будівництва виконавчого
комітету Рівненської міської ради
(Орендар) був укладений Договір оренди
№ 00046, за умовами якого позивач
надав, а відповідач прийняв у строкове
платне користування земельну ділянку
для будівництва житлового кварталу
індивідуальної забудови, яка
знаходиться у місті Рівному в районі
вулиць Скляренка та Холмської (ділянка
№ 4) з правом укладання договорів
суборенди (арк.с. 10-11).

Договір підписаний уповноваженими
представниками сторін, скріплений
печатками цих юридичних осіб та
зареєстрований в Управлінні
Державного земельного агентства у
місті Рівному, про що у Державному
реєстрі земель вчинено запис від 23
травня 2011 року №00046.

Пунктом 2 Договору встановлено, що в
оренду передається земельна ділянка
загальною площею 5 519м2 за рахунок
земель, які були надані в оренду
відповідачу.

Пунктом 5 даного правочину передбачено,
що нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 1 152 770 грн. 71 коп.
Витяг з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки № 04-09/20, виконаний управлінням
Держкомзему у місті Рівному станом на 16
березня 2011 року.

За умовами пункту 9 Договору за оренду
земельної ділянки орендар сплачує
орендодавцю орендну плату виключно у
грошовій формі. Розмір орендної плати в
рік за земельну ділянку складає 1 037 грн.
49 коп., що становить 0,09 % від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.
Розрахунок розміру орендної плати за
земельну ділянку № 04-09/20-1, виконаний
управлінням Держкомзему у місті
Рівному станом на 20 січня 2011 року.

Обчислення розміру орендної плати за
земельні ділянки державної або
комунальної власності здійснюється з
урахуванням їх цільового призначення
та коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством, за затвердженими
Кабінетом Міністрів України формами,
що заповнюються під час укладання або
зміни умов договору оренди чи
продовження його дії (пункт 10 Договору).

У пункті 8 цього Договору сторони
погодили, що останній укладено на 5
років. Після закінчення строку
договору орендар має переважне право
поновлення його на новий строк.

Передача земельної ділянки орендарю
здійснюється після державної
реєстрації цього Договору за актом
приймання - передачі (пункт 20 Договору).

Судом встановлено, що на виконання умов
Договору між сторонами було підписано
відповідний Акт приймання - передачі
земельної ділянки в оренду (арк.с. 16).

Правовідносини, які виникли між
сторонами у зв'язку з орендою згаданої
земельної ділянки, регулюються,
зокрема, Конституцією України, ЦК
України, ЗК України.

У той же час на вказані правовідносини
не поширюється дія ГК України, оскільки
статтею 4 цього кодексу прямо
передбачено, що до предмету його
регулювання не відносяться земельні
відносини.

Приписами частини 1, 2 статті 13
Конституції України унормовано, що
земля, її надра, атмосферне повітря,
водні та інші природні ресурси, які
знаходяться в межах території України,
природні ресурси її континентального
шельфу, виключної (морської)
економічної зони є об'єктами права
власності Українського народу. Від
імені Українського народу права
власника здійснюють органи державної
влади та органи місцевого
самоврядування в межах, визначених
цією Конституцією.

Кожний громадянин має право
користуватися природними об'єктами
права власності народу відповідно до
закону.

За статтею 1 Закону оренда землі - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності.

Статтею 13 Закону передбачено, що
договір оренди землі - це договір, за
яким орендодавець зобов'язаний за
плату передати орендареві земельну
ділянку у володіння і користування на
певний строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно зі статтею 206 ЗК України
використання землі в Україні є платним.
Об'єктом плати за землю є земельна
ділянка. Плата за землю справляється
відповідно до закону.

За частиною 2 статті 21 Закону розмір,
форма і строки внесення орендної плати
за землю встановлюються за згодою
сторін у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Відповідно до статті 288 Податкового
кодексу України (у редакції, чинній на
момент виникнення спірних
правовідносин) підставою для
нарахування орендної плати за земельну
ділянку є договір оренди такої
земельної ділянки.

Платником орендної плати є орендар
земельної ділянки. Об'єктом
оподаткування є земельна ділянка,
надана в оренду. Розмір та умови
внесення орендної плати
встановлюється у договорі оренди між
орендодавцем (власником) і орендарем.

Розмір орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом.

Розмір орендної плати не може
перевищувати: для земельних ділянок,
наданих для розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти, електричні
підстанції, електричні мережі) - 3
відсотки нормативної грошової оцінки;
для інших земельних ділянок, наданих в
оренду - 12 відсотків нормативної
грошової оцінки.

Так, з метою приведення рішень
Рівненської міської ради у галузі
земельних відносин у відповідність до
вимог чинного законодавства 4 липня 2013
року позивачем було прийнято рішення
від № 3122 "Про затвердження нормативної
грошової оцінки земель міста Рівного"
(арк.с. 9).

Вказаним рішенням, яке на час розгляду
даної справи не скасовано, у
встановленому законом порядку не
визнано недійсним та є чинним, крім
іншого, було затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки міста Рівного, введено в дію
нормативну грошову оцінку земель міста
Рівного з 1 січня 2014 року та
установлено, що нормативна грошова
оцінка земель міста Рівного підлягає
щорічній індексації відповідно до
вимог діючого законодавства.

Рішенням контрольної комісії
Рівненської міської ради з питань
встановлення розмірів орендної плати
за землю, оформленим протоколом
засідання даної комісії від 21 травня 2014
року № 9 було встановлено розміри
орендної плати за земельні ділянки
юридичним особам та підприємцям в рік
згідно доданого списку у кількості 28
(арк.с. 51-53).

Відповідно до додатку до вказаного
рішення "Перелік об'єктів які подаються
на комісію по встановленню розмірів
орендної плати відповідно до заяви
Управління земельних відносин" розмір
орендної плати, встановленої для
орендованої відповідачем земельної
ділянки (№ 4), що знаходиться у місті
Рівному в районі вулиць Скляренка та
Холмської, було встановлено - 46 001 грн. 56
коп. У матеріалах даної справи наявна
копія розрахунку № 02-17/122-1, яким був
визначений даний розмір орендної плати
(арк.с. 20).

Враховуючи дані обставини, листом від 2
червня 2014 року № 08-1418 Рівненська міська
рада звернулася до Управління
капітального будівництва виконавчого
комітету Рівненської міської ради з
пропозицією укласти додатковий
договір до Договору оренди щодо
збільшення розміру орендної плати за
орендовану відповідачем земельну
ділянку. До цієї пропозиції позивачем
було долучено проект зазначеної
додаткової угоди, відповідно до якого
відповідачу запропоновано внести
зміни до договору оренди землі від 26
квітня 2011 року № 00046 та викласти
його окремі пункти в наступній
редакції:

"...пункт 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить 1 533 385 (один
мільйон п'ятсот тридцять три тисячі
триста вісімдесят п'ять гривень сорок
дев'ять копійок) грн. 49 коп., - розрахунок
розміру орендної плати за земельну
ділянку виконаний управлінням
Держземагентства у м. Рівному
Рівненської області станом на 1 квітня
2014 року".

"...пункт 9. За оренду земельної ділянки
Орендар сплачує Орендодавцю орендну
плату виключно у грошовій формі. Розмір
орендної плати в рік за земельну
ділянку складає 46 001 (сорок шість тисяч
одна гривня п'ятдесят шість копійок)
грн. 56 коп., що становить 3 % від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, - розрахунок розміру орендної
плати за земельну ділянку 02-17/122-1,
виданий управлінням Держземагентства
у м. Рівному Рівненської області
відповідно до протоколу № 9 від 21
травня 2014 року засідання комісії по
встановленню розмірів орендної плати
за земельні ділянки".

У той же час відповідач у встановленому
законом порядку проект вказаного
додаткового договору не розглянув,
оферту позивача не акцептував,
протоколу розбіжностей на адресу
Рівненської міської ради не надіслав
та не повідомив позивача про причини
таких своїх дій.

Відповідно до пункту 13 укладеного між
сторонами Договору оренди від 26 квітня
2011 року №00046 розмір орендної
плати може змінюватись орендодавцем в
односторонньому порядку. Пропозиції
про перегляд розміру орендної плати
надсилаються не частіше, ніж один раз
на квартал. Зміна розміру орендної
плати при її індексації проводиться
без внесення змін до цього договору у
порядку та у випадках, передбачених
законодавством України.

Розмір орендної плати переглядається у
разі, зокрема, зміни нормативної
грошової оцінки земель у місті Рівному
та зміни розмірів земельного податку,
підвищення цін і тарифів, зміни
коефіцієнтів індексації, визначеної
законодавством.

Пунктом 34 вказаного договору
передбачено, що зміна умов договору
здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розглядається у судовому
порядку.

Слід зауважити, що вищезазначені
положення Договору оренди
узгоджуються з нормативними приписами
чинного законодавства.

Так, відповідно до статті 6 Цивільного
кодексу України сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента
та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості (частина 1
статті 627 ЦК України).

За статтею 629 ЦК України договір є
обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в
договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Статтею 30 Закону встановлено, що зміна
умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Частиною 1 статті 651 ЦК України
передбачено, що зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом (частина 2 даної
статті).

Частиною 3 статті 653 ЦК України
встановлено, що у разі зміни або
розірвання договору зобов'язання
змінюється або припиняється з моменту
досягнення домовленості про зміну або
розірвання договору, якщо інше не
встановлено договором чи не обумовлено
характером його зміни. Якщо договір
змінюється або розривається у судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Зміна або розірвання договору
вчиняється у такій самій формі, що й
договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК
України).

Як було зазначено вище, статтею 288
Податкового кодексу України (у
редакції, чинній на момент виникнення
спірних правовідносин) передбачено, що
річна сума платежу за оренду земельної
ділянки державної чи комунальної
власності не може бути меншою 3 %
нормативної грошової оцінки та не може
перевищувати 12 % нормативної грошової
оцінки такої земельної ділянки.

Судом встановлено, що розмір орендної
плати, який запропоновано позивачем,
визначено у межах граничних розмірів
платежу за оренду земельної ділянки
державної чи комунальної власності,
передбачених статтею 288 Податкового
кодексу України. Даний розмір також
узгоджується з приписами статті 21
Закону.

Оскільки сторонами у договорі оренди
землі від 26 квітня 2011 року №00046
передбачена можливість збільшення
розміру орендної плати, а орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Аналогічна правова позиція викладена у
постановах Верховного Суду України від
27 грудня 2010 року у справі № 27/15-10, від 23
травня 2011 року у справі № 7/105-10 (30/234-09),
від 4 липня 2011року у справі № 41/81пд.

Відповідно до статі 11128 ГПК України
рішення Верховного Суду України,
прийняте за наслідками розгляду заяви
про перегляд судового рішення з
мотивів неоднакового застосування
судом (судами) касаційної інстанції
одних і тих самих норм матеріального
права у подібних правовідносинах, є
обов'язковим для всіх суб'єктів владних
повноважень, які застосовують у своїй
діяльності нормативно-правовий акт, що
містить зазначену норму права, та для
всіх судів України. Суди зобов'язані
привести свою судову практику у
відповідність із рішеннями Верховного
Суду України.

Вирішення спорів про внесення змін до
договору пов'язане із застосуванням
положення частини першої статті 626 ЦК
України, відповідно до якої договір є
узгодженим волевиявленням двох або
більше сторін. Проте зацікавлена
сторона у випадках, передбачених
законом, може просити суд про внесення
зміни до договору згідно з рішенням
суду.

Аналогічна правова позиція викладена у
пункті 2.18 постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17
травня 2011 року № 6 "Про деякі питання
практики розгляду справ у спорах, що
виникають із земельних відносин".

Враховуючи, що запропонований
позивачем розмір орендної плати за
спірну земельну ділянку визначено у
межах граничних розмірів такого
платежу, передбачених статтею 288
Податкового кодексу України, і такі
зміни умов договору зумовлені
імперативними приписами чинного
законодавства, суд дійшов висновку про
те, що дані позовні вимоги є законними
та обґрунтованими, у зв'язку з чим даний
позов підлягає задоволенню.

За змістом частини 1 статті 49 ГПК
України витрати по сплаті судового
збору у спорах, що виникають при
укладанні, зміні та розірванні
договорів, покладаються на сторону, яка
безпідставно ухиляється від прийняття
пропозицій іншої сторони.

Судовий збір, від сплати якого позивач
у встановленому порядку звільнений,
стягується з відповідача в доход
бюджету пропорційно розміру
задоволених вимог, якщо відповідач не
звільнений від сплати судового збору
(частина 3 статті 49 ГПК України).

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити.

2. Внести зміни до пунктів 5 та 9 Договору
оренди від 26 квітня 2011 року №00046,
укладеного між Рівненською міською
радою і Управлінням капітального
будівництва виконавчого комітету
Рівненської міської ради та
зареєстрованого в Управлінні
Державного земельного агентства у
місті Рівному, про що у Державному
реєстрі земель вчинено запис від 23
травня 2011 року № 00046, виклавши
зазначені пункти у наступній редакції:

"...пункт 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить 1 533 385 (один
мільйон п'ятсот тридцять три тисячі
триста вісімдесят п'ять гривень сорок
дев'ять копійок) грн. 49 коп., - розрахунок
розміру орендної плати за земельну
ділянку виконаний управлінням
Держземагентства у м. Рівному
Рівненської області станом на 1 квітня
2014 року".

"...пункт 9. За оренду земельної ділянки
орендар сплачує орендодавцю орендну
плату виключно у грошовій формі. Розмір
орендної плати в рік за земельну
ділянку складає 46 001 (сорок
шість тисяч одна гривня п'ятдесят шість
копійок) грн. 56 коп., що становить 3 % від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, - розрахунок розміру орендної
плати за земельну ділянку 02-17/122-1,
виданий управлінням Держземагентства
у м. Рівному Рівненської області
відповідно до протоколу № 9 від 21
травня 2014 року засідання комісії по
встановленню розмірів орендної плати
за земельні ділянки.

3. Стягнути з Управління капітального
будівництва виконавчого комітету
Рівненської міської ради (33028, місто
Рівне, вулиця Лермонтова, будинок 6, ) в доход Державного бюджету
України судовий збір у розмірі 1 218 грн.
00 коп.

4. Видати наказ після набрання рішенням
суду законної сили.

Повне рішення складено "09" грудня 2014
року

Суддя
Бережнюк В.В.