ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"05" грудня 2014 р.Справа № 916/4161/14

за позовом: Товариства з обмеженою
відповідальністю "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ";

до відповідача: Одеської міської ради;

третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
відповідача Департамент комунальної
власності Одеської міської ради;

про визнання недійсним договору

Суддя Горячук Н.О.

Представники:

Від позивача: за дов. Ткач І.М.;

Від відповідача: за дов. Асташенкова
О.І.;

Від третьої особи: за дов. Польщіна Т.Л.;

В засіданні суду від 03.12.2014р. було
оголошено перерву по 05.12.2014р.
відповідно до ст.77 ГПК України.

Суть спору: Товариство з обмеженою
відповідальністю "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ"
звернулося до господарського суду
Одеської області з позовом до
відповідача Одеської міської ради про
визнання недійсним договору на
резервування (використання) місця
розташування об'єкту №175 укладеного
09.04.2013р. між Товариством з обмеженою
відповідальністю "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" та
Одеської міською радою.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 14.10.2014р. порушено
провадження у справі №916/4161/14 та
залучено до участі у справі в якості
третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача Департамент
комунальної власності Одеської
міської ради.

Позивач на позовних вимогах наполягає.

Відповідач проти позовних вимог
заперечує з підстав викладених у
відзиві на позов.

Третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
відповідача Департамент комунальної
власності Одеської міської ради проти
позову заперечує, але письмових
пояснень до суду не надано.

Розглядом матеріалів справи
встановлено наступне:

09.04.2013р. між Товариством з обмеженою
відповідальністю "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ"
(Позивач, ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ",
Місцекористувач) та Одеською міською
радою (Відповідач, Власник) в особі
Одеського міського управління
земельних ресурсів укладено договір на
резервування (використання) місця
розташування об'єкту №175 (далі договір)
відповідно до якого Відповідач надає, а
Позивач приймає у строкове платне
користування місце розташування
об'єкту, який знаходиться за адресою: м.
Одеса, вул. Колонічна, 7, Малиновський
ринок. Обєктом під який надане місце
розташування є нежитлові будівлі і
споруди, які знаходяться на земельній
ділянці за зазначеною адресою.

Власником зазначених нежитлових
будівель та споруд згідно Свідоцтва
про право власності від 28.04.2010р. серії
АС №921751 та Витягу про реєстрацію права
власності №26176785 від 20.05.2010р. є ТОВ
"КАПІТАЛ ХОЛДІНГ".

03.02.2006р., після придбання нерухомості, з
метою належного виконання права
користування земельною ділянкою
шляхом отримання її в оренду, ТОВ
"КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" звернулося до
Одеської міської ради з проханням
надати земельну ділянку на якій
знаходяться об'єкти нерухомості, у
довгострокову оренду.

Рішенням Одеської міської ради №748-VI
від 29.04.2011р. було надано дозвіл ТОВ
"КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" на розробку проекту
землеустрою щодо відведення земельної
ділянки в оренду орієнтовною площею
2,1га за адресою: м. Одеса, вул. Колонічна,
7 для експлуатації та обслуговування
складських та офісних будівель.

На замовлення ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ",
уповноваженою проектною організацією
був виготовлений проект землеустрою
щодо відведення земельної ділянки.

Позивач зазначає, що останньою
процедурою після цього мало бути
винесення на сесію Одеської міської
ради питання про надання згоди на
укладання договору оренди земельної
ділянки з ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ", однак
протягом тривалого часу відповідач не
виносить на сесію Одеської міської
ради питання про укладення договору,
натомість відповідачем замість
договору оренди було запропоновано
позивачу укласти договір на
резервування (використання) місця
розташування об'єкту.

Укладання договору резервування
(використання) було однією з умов щодо
винесення на сесію Одеської міської
ради питання про укладання договору
оренди з ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ", про що
свідчить лист юридичного департаменту
Одеської міської ради №119-з від 08.04.2013р.
в якому викладені зауваження до
проекту рішення Одеської міської ради
"Про затвердження проекту землеустрою
щодо відведення земельної ділянки та
надання ТОВ "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" в оренду
земельної ділянки, площею 2,0687га, за
адресою м. Одеса, вул. Колонічна, 7".
Серед переліку зауважень, які є
перешкодою для винесення на розгляд
сесії питання про укладення договору
оренди, вказано на відсутність
спірного договору та рекомендовано
"долучити до матеріалів під проект
рішення відомості щодо укладання з ТОВ
"КАПІТАЛ ХОЛДІНГ" договору на
резервування (використання) місця
розташування…".

Позивач звертає увагу суду на те, що з
метою укладення договору оренди
земельної ділянки та не допущення
використання земельної ділянки без
відповідних документів, він був
вимушений підписати спірний договір,
який є удаваним, так як вчинений
фактично для приховання договору
оренди земельної ділянки з метою
отримання відповідачем орендної плати
за користування земельною ділянкою до
моменту укладення в належній формі і за
належною процедурою договору оренди
землі, у зв'язку з чим спірний договір
повинен бути визнаний недійсним у
повному обсязі, оскільки при його
укладанні не були додержані вимоги
закону, додержання яких є обов'язковим
при укладенні договорів такого виду.

Відповідач проти позовних вимог
заперечує, посилаючись на те, що
рішенням Одеської міської ради від
19.10.2011р. №1396- VI "Про врегулювання
земельних відносин та організації
землеустрою в м. Одесі", яким
затверджено Положення з регулювання
земельних відносин та організації
землеустрою у місті Одесі, передбачено
укладання договору на резервування
(використання) місця розташування
об'єкту, тобто договір укладено на
підставі обов'язкового виконання
рішення Одеської міської ради, яке
встановлювало істотні умови договору
на резервування (використання) місця
розташування об'єкту. Договір на
резервування (використання) не є
договором оренди, як стверджує позивач,
а регулює саме питання плати за
користування земельною ділянкою. Під
час укладання спірного договору не
існувало заборон щодо укладання
договорів такого типу.

Відповідач посилаючись на ст.180
Господарського кодексу України, ч.1
ст.215, ч.1 ст.203 Цивільного кодексу
України, ст.ст.67, 144 Господарського
кодексу України, стверджує, що
посилання позивача на те, що договір
укладений з порушенням чинного
законодавства України, з огляду на
відсутність в ньому всіх істотних умов,
не відповідає дійсності.

Відповідач просить відмовити у позові
у повному обсязі.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу
України кожна особа має право на захист
свого цивільного права в разі його
порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст.16 Цивільного кодексу України
кожна особа має право звернутися до
суду за захистом свого особистого
немайнового або майнового права та
інтересу.

Статтею 628 Цивільного кодексу України
встановлено, що зміст договору
становлять умови (пункти), визначені на
розсуд сторін і погоджені ними, та
умови, які є обов'язковими відповідно
до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 6 Цивільного кодексу
України сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості (ч. 1 ст. 627 Цивільного
кодексу України).

Приписами ст. 6 ЦК України встановлено,
що сторони мають право укласти договір,
який не передбачений актами цивільного
законодавства, але відповідає
загальним засадам цивільного
законодавства. Сторони мають право
врегулювати у договорі, який
передбачений актами цивільного
законодавства, свої відносини, які не
врегульовані цими актами. Сторони в
договорі можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства і врегулювати свої
відносини на власний розсуд. Сторони в
договорі не можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства, якщо в цих актах прямо
вказано про це, а також у разі, якщо
обов'язковість для сторін положень
актів цивільного законодавства
випливає з їх змісту або із суті
відносин між сторонами.

Відповідно до ч.ч. 1-3,5 ст. 203 Цивільного
кодексу України зміст правочину не
може суперечити цьому Кодексу, іншим
актам цивільного законодавства, а
також інтересам держави і суспільства,
його моральним засадам; особа, яка
вчиняє правочин, повинна мати
необхідний обсяг цивільної
дієздатності; волевиявлення учасника
правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі;
правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного
кодексу України (в редакції, чинній на
момент укладення спірного договору) до
особи, яка набула право власності на
житловий будинок (крім
багатоквартирного), будівлю або
споруду, переходить право власності,
право користування на земельну
ділянку, на якій вони розміщені, без
зміни її цільового призначення в
обсязі та на умовах, встановлених для
попереднього землевласника
(землекористувача).

Виникнення права власності на об'єкт
нерухомості тягне за собою
необхідність оформлення права
користування земельною ділянкою під
цим об'єктом. Так, правочини, що тягнуть
перехід права власності на нерухомий
об'єкт, є підставою для переходу права
на землю, проте оформлення такого права
здійснюється у встановленому законом
порядку.

З огляду на приписи ст.182, ч.2 ст. 331, ст. 657
Цивільного кодексу України покупець
нерухомого майна вправі вимагати
оформлення відповідних прав на
земельну ділянку, зайняту нерухомістю,
з моменту державної реєстрації
переходу права власності на нерухоме
майно. При цьому, з виникненням прав
власності на будівлю чи споруду у особи
виникає право одержати земельну
ділянку в користування, а розглянути
таке питання та прийняти відповідне
рішення в строки, встановлені законом,
зобов'язаний відповідний повноважний
орган виконавчої влади або орган
місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу
України підставою набуття громадянами
та юридичними особами права власності
та права користування земельними
ділянками із земель державної або
комунальної власності є рішення
органів виконавчої влади або органів
місцевого самоврядування в межах їх
повноважень, визначених цим Кодексом,
або за результати аукціону.

Набуття права на землю громадянами та
юридичними особами здійснюється
шляхом передачі земельних ділянок у
власність або надання їх у
користування.

За приписами ч. 2 та ч. 6 ст. 123 Земельного
кодексу України (у редакції чинній на
момент виникнення спірних
правовідносин) особа, зацікавлена в
одержанні у користування земельної
ділянки із земель державної або
комунальної власності за проектом
землеустрою щодо її відведення,
звертається з клопотанням про надання
дозволу на його розробку до
відповідного органу виконавчої влади
або органу місцевого самоврядування,
які відповідно до повноважень,
визначених ст. 122 цього Кодексу,
передають у власність або користування
такі земельні ділянки. Відповідний
орган виконавчої влади або орган
місцевого самоврядування у
двотижневий строк з дня отримання
проекту землеустрою щодо відведення
земельної ділянки, а в разі
необхідності здійснення обов'язкової
державної експертизи землевпорядної
документації згідно із законом - після
отримання позитивного висновку такої
експертизи приймає рішення про надання
земельної ділянки у користування.

Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного Кодексу
України передача в оренду земельних
ділянок, що перебувають у державній або
комунальній власності, здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування згідно з їх
повноваженнями, визначеними ст.122 цього
Кодексу, чи договору купівлі-продажу
права оренди земельної ділянки (у разі
продажу права оренди) шляхом укладення
договору оренди земельної ділянки чи
договору купівлі-продажу права оренди
земельної ділянки.

Право оренди земельної ділянки - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
провадження підприємницької та іншої
діяльності (ст.93 Земельного кодексу
України).

Вимоги до форми та змісту договору
оренди землі встановлені в Законі
України "Про оренду землі" від 06.10.1998 р.
№ 161-XIV (зі змінами та доповненнями).

В ст. 13 Закону України «Про оренду
землі» (в редакції, чинній на момент
укладення спірного договору)
визначено, що договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

У ч. 1 ст. 15 цього Закону наведено
перелік істотних умов договору оренди
землі. Такими умовами є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4 - 6, 11, 17,19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону (ч.2 ст.15 Закону
України "Про оренду землі").

Водночас, згідно з ч.4 ст. 15 Закону
України "Про оренду землі" невід'ємними
частинами договору оренди землі є: план
або схема земельної ділянки, яка
передається в оренду; кадастровий план
земельної ділянки з відображенням
обмежень (обтяжень) у її використанні
та встановлених земельних сервітутів;
акт визначення меж земельної ділянки в
натурі (на місцевості); акт
приймання-передачі об'єкта оренди;
проект відведення земельної ділянки у
разі його розроблення згідно із
законом.

Відповідно до ст. ст. 18, 20 вказаного
Закону договір оренди землі набирає
чинності після його державної
реєстрації. Укладений договір оренди
землі підлягає державній реєстрації.

Враховуючи викладене, чинним
законодавством передбачені відповідні
вимоги, дотримання яких є необхідним
під час вчинення правочину щодо оренди
земельної ділянки.

За договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк (ст. 759 Цивільного
кодексу України, з якою
кореспондуються положення ст.283
Господарського кодексу України).

З аналізу спірного договору №175 та
вищенаведених норм чинного в Україні
законодавства на момент його
укладення, суд встановив, що між
сторонами по справі насправді був
укладений договір, який за своєю суттю
є договором оренди земельної ділянки,
метою укладення якого було отримання
орендної плати за користування
земельною ділянкою (п.3.2.,3.4. Договору
№175), на якій, як і погоджено сторонами у
п.1.3 знаходяться нежитлові будівлі та
споруди, належні на праві власності
Позивачу.

Згідно ст. 215 Цивільного кодексу
України підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається. Якщо недійсність
правочину прямо не встановлена
законом, але одна із сторін або інша
заінтересована особа заперечує його
дійсність на підставах, встановлених
законом, такий правочин може бути
визнаний судом недійсним (оспорюваний
правочин).

Пунктом 1 Постанови Пленуму Верховного
Суду України від 06.11.2009 №9 "Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними"
визначено, що при розгляді справ про
визнання правочинів недійсними суди
залежно від предмета і підстав позову
повинні застосовувати норми
матеріального права, якими регулюються
відповідні відносини, та на підставі
цих норм вирішувати справи.

Статтею 235 Цивільного кодексу України
встановлено, що удаваним є правочин,
який вчинено сторонами для приховання
іншого правочину, який вони насправді
вчинили. Якщо буде встановлено, що
правочин був вчинений сторонами для
приховання іншого правочину, який вони
насправді вчинили, відносини сторін
регулюються правилами щодо правочину,
який сторони насправді вчинили.

Згідно з приписами пункту 25 Постанови
Пленуму Верховного Суду України від
06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними" за удаваним
правочином сторони умисно оформляють
один правочин, але між ними насправді
встановлюються інші правовідносини. За
удаваним правочином права та обов'язки
сторін виникають, але не ті, що
випливають зі змісту правочину. Тобто,
воля сторін в удаваному правочині
спрямована на встановлення інших
цивільно-правових відносин, ніж ті, які
передбачені правочином. При цьому
підлягає доведенню те, що правочин
укладений з метою приховати інший
правочин і який правочин насправді
укладений сторонами.

Крім того, Пленум Верховного Суду
України в зазначеній постанові також
роз'яснив, що встановивши під час
розгляду справи, що правочин вчинено з
метою приховати інший правочин, суд на
підставі статті 235 Цивільного кодексу
України має визнати, що сторонами
вчинено саме цей правочин, та вирішити
спір із застосуванням норм, що
регулюють цей правочин. Якщо правочин,
який насправді вчинено, суперечить
закону, суд ухвалює рішення про
встановлення його нікчемності або про
визнання його недійсним. Аналогічної
правової позиції дотримується і Пленум
Вищого господарського суду України у п.
3.11 постанови від 29.05.2013р. №11 «Про деякі
питання визнання правочинів
(господарських договорів) недійсними».

Зважаючи на викладені вище обставини,
суд зазначає, що спірний договір №175 -
це удаваний правочин, яким приховано
договір оренди земельної ділянки,
особливий порядок укладення якого
визначено законодавством. Відтак,
правовідносини сторін за спірним
договором повинні регулюватися
правилами щодо договору оренди
земельної ділянки.

Виходячи з викладеного та як вже було
зазначено вище згідно з положеннями
ст.203 Цивільного кодексу України до
загальних вимог, додержання яких є
необхідним для чинності правочину,
віднесено те, що зміст правочину не
може суперечити цьому Кодексу та іншим
актам цивільного законодавства.

Проте з матеріалів справи вбачається,
що спірний договір, який насправді є
договором оренди землі, укладено з
порушенням встановлених чинним
законодавством України вимог,
встановлених для договорів оренди
землі з огляду на відсутність в ньому
всіх істотних умов, необхідних для
укладення договору оренди, що згідно
законодавства є підставою для визнання
цього договору недійсним (ч. 2 ст. 15
Закону України „Про оренду землі").

Вчинений між сторонами правочин не
спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним.
Адже знаходження на спірній
земельній ділянці належних позивачу на
праві власності будівель та споруд
виключає можливість надання цієї
земельної ділянки у користування
третім особам, відповідно відсутня
необхідність у резервуванні такої
земельної ділянки.

Відповідно до приписів ст.207
Господарського кодексу України
передбачено, що господарське
зобов'язання, що не відповідає вимогам
закону, або вчинено з метою, яка
завідомо суперечить інтересам держави
і суспільства, або укладено учасниками
господарських відносин з порушенням
хоча б одним з них господарської
компетенції (спеціальної
правосуб'єктності), може бути на вимогу
однієї із сторін, або відповідного
органу державної влади визнано судом
недійсним повністю або в частині.

Відповідно до ст. 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень.

Враховуючи викладене позовні вимоги
Товариства з обмеженою
відповідальністю "КАПІТАЛ ХОЛДИНГ" про
визнання недійсним договору №175 на
резервування (використання) місця
розташування об'єкту від 09.04.2013р.
обґрунтовані, підтверджені
матеріалами справи та підлягають
задоволенню у повному обсязі.

Судові витрати покладаються на
відповідача згідно ст. ст. 44, 49 ГПК
України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82 - 85
Господарського процесуального кодексу
України суд,

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити у повному обсязі.

2. Визнати недійсним договір на
резервування (використання) місця
розташування об'єкту №175 укладений
09.04.2013р. між Товариством з обмеженою
відповідальністю "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ"
(юридична адреса: 02088, м. Київ, вул.
Леніна, 42, поштова адреса: 02098, м. Київ,
вул. Дніпровська набережна, 23-В, ) та Одеською міською радою
(65004, м. Одеса, Думська площа, 1, ).

3. Стягнути з Одеської міської ради (65004,
м. Одеса, Думська площа, 1, ) на користь Товариства з обмеженою
відповідальністю "КАПІТАЛ ХОЛДІНГ"
(юридична адреса: 02088, м. Київ, вул.
Леніна, 42, поштова адреса: 02098, м. Київ,
вул. Дніпровська набережна, 23-В, ) 1218/одна тисяча двісті
вісімнадцять/грн. судового збору.

Наказ видати згідно зі ст. 116 ГПК
України.

Рішення набирає законної сили
відповідно до ст. 85 ГПК України.

Повне рішення складено 09 грудня 2014 р.

Суддя
Н.О. Горячук