ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

26.11.2014 Справа № 920/1661/14

за позовом: В.о. прокурора м. Суми в
інтересах держави в особі Сумської
міської ради та Управління майна
комунальної власності Сумської
міської ради, м. Суми,

до відповідачів: 1) комунального
підприємства "Сумижитло" Сумської
міської ради, м. Суми,

2) товариства з обмеженою
відповідальністю "БК-АЛЬПРОМ", м. Суми,

про визнання
недійсними договорів оренди
нерухомого майна,

Суддя Жерьобкіна Є.А.

Представники:

Від першого позивача - не з'явився;

Від другого позивача - Пейкова І.О.
(довіреність № 09.01.-27/26 від 01.07.2014 року);

Від 1-го відповідача - Гурнак С.О.
(довіреність б/н від 13.10.2014року);

Від 2-го відповідача - не з'явився;

Прокурор - Іванющенко О.А. (посвідчення
№ 002817 від 05.09.2012року);

При секретарі судового засідання
Вдовенко Д.В.,

Суть спору: прокурор в інтересах
держави в особі позивачів подав
позовну заяву, в якій просить суд
визнати недійсними з моменту укладення
договори оренди нерухомого майна № 32/1,
№ 32/2, № 32/3 від 08.04.2013року, укладені між
відповідачами, як такі, що укладені з
порушенням норм чинного законодавства.

Перший відповідач подав письмовий
відзив на позовну заяву від 19.11.2014року,
в якому позов визнає у повному обсязі.

Перший відповідач подав заяву від
19.11.2014року, в якій повідомляє, що
оголошення про намір передати в оренду
нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул.
Коротченка,19 в офіційних засобах
масової інформації та сайті КП
"Сумижитло" СМР в мережі Інтернет не
розміщувалось.

Другий відповідач подав клопотання (вх.
№ 14282 від 06.11.2014 р.), в якому просить суд
залишити позов без розгляду, оскільки
прокурором невірно застосовано
положення ст. 2 ГПК України та вважає, що
КП "Сумижитло" мало всі законні
підстави для передачі в оренду ТОВ
"БК-Альпром" нерухомого майна за
адресою: м. Суми, вул. Коротченка, 19.

Другий відповідач подав відзив (вх. №
14283 від 06.11.2014 р.) на позовну заяву, в
якому позов не визнає та просить суд
відмовити у задоволенні позовних вимог
повністю.

Прокурор підтримує позовні вимоги у
повному обсязі.

Управління майна комунальної
власності Сумської міської ради
наполягає на задоволенні позовних
вимог.

Управління майна комунальної
власності Сумської міської ради подало
додаткові письмові пояснення № 171/14юр
від 21.11.2014року в обґрунтування позовних
вимог.

Перший відповідач позовні вимоги
визнає.

Другий відповідач у судове засідання
не з'явився.

Другий відповідач не скористався своїм
правом на участь у судовому засіданні,
причину неявки суду не повідомив, про
час і місце судового засідання був
повідомлений належним чином, у дане
судове засідання клопотання про
відкладення розгляду справи не
надходило.

Згідно зі ст. 75 ГПК України справа
розглядається за наявними в ній
матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши
наявні у справі докази, заслухавши
повноважних представників сторін, суд
встановив:

Згідно зі ст. 121 Конституції України
прокуратура покликана захищати
інтереси держави і шляхом звернення до
суду з позовом реалізує ці
повноваження.

Статтею 36-1 Закону України «Про
прокуратуру» визначено підстави
представництва прокурором інтересів
держави, а саме наявність порушень або
загрози порушень інтересів держави.

Згідно з абзацом четвертим частини
першої статті 2 Господарського
процесуального кодексу України,
господарський суд порушує справи за
позовами прокурорів, які звертаються
до господарського суду в інтересах
держави. Частиною другою згаданої
статті передбачено, що у позовній заяві
прокурор самостійно визначає, в чому
полягає порушення інтересів держави,
та обґрунтовує необхідність їх
захисту, а також вказує орган,
уповноважений державою здійснювати
відповідні функції у спірних
відносинах, за відсутності ж такого
органу або відсутності у нього
повноважень зазначає про це в позовній
заяві.

Згідно з п. 2 резолютивної частини
рішення Конституційного Суду України
від 08.04.1999р. № 3-рп/99, щодо офіційного
тлумачення положень статті 2 ГПК
України, під поняттям "орган,
уповноважений державою здійснювати
відповідні функції у спірних
відносинах", потрібно розуміти орган
державної влади чи орган місцевого
самоврядування, якому законом надано
повноваження органу виконавчої влади.

Позов у даній справі заявлено
прокурором в інтересах держави в особі
Сумської міської ради та Управління
майна комунальної власності Сумської
міської ради, м. Суми, до відповідачів -
комунального підприємства "Сумижитло"
Сумської міської ради, м. Суми, та
товариства з обмеженою
відповідальністю "БК-АЛЬПРОМ", м. Суми,
про визнання недійсними договорів
оренди, предметом яких є майно, що
перебуває у комунальній власності.

Згідно з ч. 2 ст. 2 Закону України "Про
місцеве самоврядування в Україні",
місцеве самоврядування здійснюється
територіальними громадами сіл, селищ,
міст як безпосередньо, так і через
сільські, селищні, міські ради та їх
виконавчі органи, а також через районні
та обласні ради, які представляють
спільні інтереси територіальних
громад сіл, селищ, міст.

Частиною 5 ст. 16 Закону України "Про
місцеве самоврядування в Україні"
визначено, що від імені та в інтересах
територіальних громад права суб'єкта
комунальної власності здійснюють
відповідні ради.

Відповідно до Положення про управління
комунальної власності Сумської
міської ради, затвердженого рішенням
Сумської міської ради від 31 липня 2013
року № 2570-МР, управління є виконавчим
органом Сумської міської ради, їй
підзвітне та підконтрольне,
підпорядковане виконавчому комітету
Сумської міської ради та міському
голові м. Суми, оперативно
підпорядковане заступнику міського
голови з питань діяльності виконавчих
органів ради згідно з розподілом
обов'язків.

Відповідно до п. 1.4. положення,
управління здійснює управління майном
комунальної власності територіальної
громади міста Суми у межах, визначених
Сумською міською радою та цим
Положенням, і є її уповноваженим
органом з питань управління майном
комунальної власності.

З огляду на вказане, прокурор у спірних
правовідносинах правомірно звернувся
до суду з позовом в інтересах держави в
особі Сумської міської ради та
Управління майна комунальної
власності Сумської міської ради.

Згідно зі свідоцтвом про право
власності на нерухоме майно від
30.08.2005року у комунальній власності
територіальної громади м. Суми
перебувають будівлі
житлово-експлуатаційної дільниці
(нежиле приміщення) площею 1796,6 кв.м. за
адресою: вул. Д.Коротченка, буд. 19, м.
Суми (а.с. 82).

Відповідно до свідоцтва про право
власності на нерухоме майно від
12.11.2007року у комунальній власності
територіальної громади м. Суми
перебуває нежиле приміщення загальною
площею 53,3 кв.м. за адресою: вул.
Д.Коротченка, буд. 19, м. Суми (а.с. 89).

01.08.2011року між Управлінням майна
комунальної власності Сумської
міської ради та КП "Сумижитло" Сумської
міської ради укладено договір №
УМКВг-006, відповідно до умов якого
управління передало підприємству в
користування майно на праві
господарського відання відповідно до
додатку № 1 до договору.

Згідно з актом прийняття - передачі
майна від 08.01.2013року (зі змінами), що є
додатком № 1 до договору, першому
відповідачу, в тому числі передано у
господарське відання та на баланс
майно комунальної власності, що
знаходить за адресою: вул. Д.Коротченка,
буд. 19, м. Суми площею 292,5 кв.м. (№№ 23, 23а,
23б, 24, 25, 39-49, 55, 57-60, 87, 88, 88 а, 89), площею 335,7
кв.м. ( №№ 62, 62а, 63-75, 83, 84, 85), площею 18, 0
кв.м. (гараж). (а.с. 79).

Згідно з листом Управління майна
комунальної власності від 07.11.2014року
№ 162/14юр, приміщення, що
знаходяться за адресою: вул.
Д.Коротченка, буд. 19, м. Суми повернуті
на оперативний облік та на баланс
Управління майна комунальної
власності 25.09.2014року (а.с. 71).

Відповідно до п. 7.3. договору № УМКВг-006,
перший відповідач має право, за
письмовою згодою Управління майна
комунальної власності Сумської
міської ради здавати в оренду майно
фізичним та юридичним особам. Кошти,
отримані від оренди комунального майна
мають спрямовуватися на його
відновлення та утримання в належному
технічному стані у розмірі - 70 %, та до
міського бюджету у розмірі - 30 %,
про що укладається відповідна
додаткова угода.

З матеріалів справи вбачається, що
08.04.2013року, між відповідачами було
укладено договори оренди нерухомого
майна № 32/1, № 32/2, № 32/3, згідно з умовами
яких перший відповідач передає, а
другий відповідач приймає у строкове
платне користування (в оренду) на
умовах, визначених договором нежитлові
вбудовані приміщення за адресою: вул.
Д.Коротченка, буд. 19, м. Суми, в тому
числі за договором № 32/1 - приміщення
площею 88,8 кв.м. на першому поверсі
двоповерхової адміністративної
будівлі; за договором № 32/2 - приміщення
площею 300,1 кв.м., розташовані на другому
поверсі адміністративної будівлі, за
договором № 32/3 - приміщення площею 287,1
кв.м.

Майно передається в оренду для
розміщення суб'єктів господарювання,
що надають послуги з утримання
будинків і споруд та прибудинкових
територій (п. 1.1 договорів).

Строк дії договору встановлюється з 8
квітня 2013 року до 28 лютого 2016 року. (п.
10.1. договорів).

Факт передачі майна в оренду
підтверджується відповідними актами
прийняття передачі нерухомого майна
від 08.04.2013року (а.с. 18, 26, 34).

В обґрунтування позовних вимог
прокурор посилається на те, що
оспорювані договори оренди мають бути
визнані судом недійсними, оскільки
вони укладені з порушенням норм
чинного законодавства, зокрема ст. 9
Закону України «Про оренду державного
та комунального майна», ч. 1 ст. 287
Господарського кодексу України.

Дослідивши матеріали справи суд
встановив, що оспорювані договори за
своєю юридичною природою є договорами
оренди (найму), а враховуючи, що
передане в оренду нерухоме майно є
комунальною власністю, до спірних
правовідносин застосовуються
положення Закону України «Про оренду
державного та комунального майна».

Частинами 1 та 2 ст. 136 ГК України
передбачено, що право господарського
відання є речовим правом суб'єкта
підприємництва, який володіє,
користується і розпоряджається майном,
закріпленим за ним власником
(уповноваженим ним органом), з
обмеженням правомочності
розпорядження щодо окремих видів майна
за згодою власника у випадках,
передбачених цим Кодексом та іншими
законами. Власник майна, закріпленого
на праві господарського відання за
суб'єктом підприємництва, здійснює
контроль за використанням та
збереженням належного йому майна
безпосередньо або через уповноважений
ним орган, не втручаючись в
оперативно-господарську діяльність
підприємства..

Відповідно до ст. 287 Господарського
кодексу України орендодавцями щодо
державного та комунального майна є, в
тому числі органи, уповноважені
Верховною Радою Автономної Республіки
Крим або місцевими радами управляти
майном, - відповідно щодо майна, яке
належить Автономній Республіці Крим
або є у комунальній власності;
державні (комунальні) підприємства,
установи та організації - щодо
нерухомого майна, загальна площа якого
не перевищує 200 квадратних метрів на
одне підприємство, установу,
організацію, та іншого окремого
індивідуально визначеного майна, якщо
інше не передбачено законом.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» (у редакції станом на 02.10.2012року),
орендодавцями, в тому числі є органи,
уповноважені Верховною Радою
Автономної Республіки Крим та органами
місцевого самоврядування управляти
майном, - щодо цілісних майнових
комплексів підприємств, їх структурних
підрозділів та нерухомого майна, яке
відповідно належить Автономній
Республіці Крим або перебуває у
комунальній власності; підприємства,
установи та організації - щодо
нерухомого майна, загальна площа якого
не перевищує 200 квадратних метрів на
одне підприємство, установу,
організацію, та іншого окремого
індивідуально визначеного майна.

Згідно зі ст. 4 Закону, об'єктами оренди,
в тому числі є нерухоме майно (будівлі,
споруди, нежитлові приміщення) та інше
окреме індивідуально визначене майно
підприємств.

Статтею 9 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна» (у
редакції станом на 02.10.2012року)
передбачено порядок укладання
договору оренди, в тому числі:

- фізичні та юридичні особи, які
бажають укласти договір оренди,
направляють заяву, проект договору
оренди, а також інші документи згідно з
переліком, що визначається Фондом
державного майна України (далі -
матеріали), відповідному
орендодавцеві, зазначеному у статті 5
цього Закону (ч. 1 ст. 9 Закону);

- органи, уповноважені управляти
майном, що належить Автономній
Республіці Крим або перебуває у
комунальній власності, розглядають
подані матеріали і протягом
п'ятнадцяти днів після надходження
матеріалів повідомляють підприємство
про своє рішення (надання дозволу щодо
укладення договору оренди або відмову).
При розгляді матеріалів щодо передачі
в оренду нерухомого майна можуть
враховуватися пропозиції місцевої
державної адміністрації, відповідного
органу місцевого самоврядування щодо
розміщення бюджетних установ і
організацій (ч. 3 ст. 9 Закону);

- орендодавець протягом п'яти днів
після погодження умов договору оренди
з органом, уповноваженим управляти
відповідним майном (у випадках,
передбачених цим Законом, - органом
Антимонопольного комітету України), а в
разі якщо заява про оренду майна не
потребує узгодження (щодо оренди
окремого індивідуально визначеного
майна, крім нерухомого), протягом 15 днів
після дати її реєстрації розміщує в
офіційних друкованих засобах масової
інформації та на веб-сайтах
орендодавців оголошення про намір
передати майно в оренду або відмовляє в
укладенні договору оренди і повідомляє
про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після
розміщення оголошення орендодавець
приймає заяви про оренду відповідного
майна.

Протягом трьох робочих днів після
закінчення строку приймання заяв
орендодавець своїм наказом ухвалює
рішення за результатами вивчення
попиту на об'єкт оренди. У разі якщо
подано лише одну заяву, конкурс на
право оренди не проводиться і договір
оренди укладається із заявником. У разі
надходження двох і більше заяв
орендодавець оголошує конкурс на право
оренди (ч. 4 ст. 9 Закону).

Згідно з п.п. 3.1.-3.3. Порядку передачі в
оренду майна комунальної власності
територіальної громади м. Суми,
затвердженого рішенням Сумської
міської ради від 26 жовтня 2011 р № 896-МР,
фізичні та юридичні особи, які бажають
укласти договір оренди, направляють
заяву, проект договору оренди, а також
інші документи згідно з зазначеним у
цьому Порядку переліком орендодавцеві.
Орендодавець розглядає подані йому
матеріали щодо оренди окремого
індивідуально визначеного чи
нерухомого майна і протягом
п'ятнадцяти днів після надходження
матеріалів приймає рішення щодо
можливості укладення договору оренди
або відмову. При розгляді матеріалів
щодо передачі в оренду нерухомого
майна можуть враховуватися пропозиції
місцевої державної адміністрації,
відповідного органу місцевого
самоврядування щодо розміщення
бюджетних установ і організацій. У
разі, якщо орендодавець визнав за
можливе передати майно в оренду, він
протягом 15 днів після дати реєстрації
заяви про оренду окремого
індивідуально визначеного чи
нерухомого майна розміщує в офіційних
друкованих засобах масової інформації
та на веб-сайті Сумської міської ради
оголошення про намір передати майно в
оренду або відмовляє в укладенні
договору оренди і повідомляє про це
заявника.

Судом встановлено, що першим
відповідачем, як орендодавцем, в
офіційних друкованих засобах масової
інформації та на своєму веб-сайті не
розміщувалось оголошення по намір
передати в оренду нерухоме майно, що
підтверджується зокрема поясненнями
першого відповідача, які викладені у
листі № 1526/15.01.-04 від 30.05.2014року, у заяві
від 19.11.2014року, у відзиві на позовну
заяву від 19.11.2014року.

Будь-які докази на спростування
вказаного факту сторонами не подано,
такі докази відсутні у матеріалах
справи.

Оскільки орендодавець в порушення
приписів ч.4 ст. 9 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» та п. 3.3. Порядку передачі в
оренду майна комунальної власності
територіальної громади м. Суми, не
розмістив на веб-сайтах орендодавців
оголошення про намір передати майно в
оренду, що не заперечується позивачами
та першим відповідачем, суд приходить
до висновку, що останнім порушено
порядок укладання договору оренди
передбачений вищевказаною нормою
Закону, що фактично призвело до
порушення конкурсних засад передачі
комунального майна, звуження кола
потенційних орендарів.

Як вказано вище, за змістом положень ст.
287 Господарського кодексу України, ст. 5
Закону України «Про оренду державного
та комунального майна» (у редакції
станом на 02.10.2012року), орендодавцями
комунального майна є в тому числі
підприємства, установи та організації -
щодо нерухомого майна, загальна площа
якого не перевищує 200 квадратних метрів
на одне підприємство, установу,
організацію, та іншого окремого
індивідуально визначеного майна.

Судом встановлено, що загальна площа
нерухомого майна, яке за оспорюваними
договорами передавалось другому
відповідачу в оренду, складає 676
кв.м., в тому числі 300,1 кв.м. - за
договором № 32/2, 287,1 кв.м. - за договором
№ 32/3.

Зазначені обставини свідчать про
укладення договорів оренди № 32/1, № 32/2,
№ 32/3 від 08.04.2013року з порушенням
положень ст. 287 Господарського кодексу
України, ст. 5 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна».

Також слід зазначити, що згідно з п. 1.1.
договорів оренди, майно передається в
оренду для розміщення суб'єктів
господарювання, що надають послуги з
утримання будинків і споруд та
прибудинкових територій.

Разом з цим, згідно з інформацією,
наданою Сумською міською радою у листі
№ 469 від 04.05.2014року, протягом
2012-2014 років послуги з утримання
будинків, споруд та прибудинкових
територій житлового фонду комунальної
власності м. Суми надають тільки два
підприємства: КП «Сумижитло» Сумської
міської ради та ТОВ «КК
Коменерго-Суми». Вказане також
зафіксовано у акті ревізії Державної
фінансової інспекції у Сумській
області № 05-08/10 від 13.10.2014року (а.с. 121-135).

Орендна плата за спірними договорами
оренди встановлена з урахуванням
пільгової ставки у розмірі 5%, яка
передбачена для суб'єктів
господарювання, що надають послуги по
утриманню будинків, споруд та
прибудинкових територій житлового
фонду комунальної власності згідно з
Методикою розрахунку орендної плати за
майно територіальної громади м. Суми та
пропорції її розподілу та Типового
договору оренди нерухомого
комунального майна, затвердженою
рішенням Сумської міської ради № 1186-МР
від 01.02.2012року зі змінами внесеними
згідно з рішенням Сумської міської
ради № 1502-МР від 30.05.2012року.

В свою чергу, з вказаного вище
вбачається, що ТОВ «БК-Альпром» на
момент укладення спірних договорів у
встановленому законом порядку не
визначалось суб'єктом, що надає такі
послуги, органами місцевого
самоврядування з останнім не укладався
договір комунального замовлення на
послуги з утримання будинків і споруд
та прибудинкових територій
комунальної власності територіальної
громади м. Суми.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами
першою-третьою, п'ятою та шостою статті
203 цього Кодексу.

Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо
недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним
(оспорюваний правочин).

Відповідно до правової позиції,
викладеної у п. 2. 5. 1 постанови Пленуму
Вищого господарського суду від 29
травня 2013 року N 11 "Про деякі питання
визнання правочинів (господарських
договорів) недійсними" слід мати на
увазі, що визнання правочину
(господарського договору) недійсним
господарським судом є наслідком його
вчинення з порушенням закону, а не
заходом відповідальності сторін. Тому
для такого визнання, як правило, не має
значення, чи усвідомлювали (або повинні
були усвідомлювати) сторони
протиправність своєї поведінки під час
вчинення правочину; винятки з цього
правила можливі, якщо вони випливають
із закону.

Частина 1 ст. 203 Цивільного кодексу
України передбачає вимогу, що зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

Згідно зі ст. 216 Цивільного кодексу
України, недійсний правочин не створює
юридичних наслідків, крім тих, що
пов'язані з його недійсністю.

З огляду на вищевикладене, при
укладенні договорів оренди нерухомого
майна № 32/1, № 32/2, № 32/3 від 08.04.2013року
були порушені вимоги ст.ст. 5, 9 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна" та ст. 287
Господарського кодексу України, а тому
господарський суд дійшов висновку, що
позовні вимоги про визнання спірних
договорів недійсними є обґрунтованими,
правомірними та такими, що підлягають
задоволенню.

Виходячи з фактичних обставин справи,
судові витрати покладаються на
відповідачів порівну відповідно до ст.
ст. 44, 49 Господарського процесуального
кодексу України.

Враховуючи викладене, керуючись
статтями 44, 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним з моменту
укладення договір оренди нерухомого
майна № 32/1 від 08.04.2013року,
укладений між комунальним
підприємством "Сумижитло" Сумської
міської ради (вул. Горького, буд. 21, м.
Суми, ) та товариством з
обмеженою відповідальністю
"БК-АЛЬПРОМ" (вул. Привокзальна, буд. 15,
кв. 4, м. Суми, ).

3. Визнати недійсним з моменту
укладення договір оренди нерухомого
майна № 32/2 від 08.04.2013року,
укладений між комунальним
підприємством "Сумижитло" Сумської
міської ради (вул. Горького, буд. 21, м.
Суми, ) та товариством з
обмеженою відповідальністю
"БК-АЛЬПРОМ" (вул. Привокзальна, буд. 15,
кв. 4, м. Суми, ).

4. Визнати недійсним з моменту
укладення договір оренди нерухомого
майна № 32/3 від 08.04.2013року,
укладений між комунальним
підприємством "Сумижитло" Сумської
міської ради (вул. Горького, буд. 21, м.
Суми, ) та товариством з
обмеженою відповідальністю
"БК-АЛЬПРОМ" (вул. Привокзальна, буд. 15,
кв. 4, м. Суми, ).

5. Стягнути з комунального
підприємства "Сумижитло" Сумської
міської ради (вул. Горького, буд. 21, м.
Суми, ) в доход
державного бюджету (рахунок 3002,
МФО 837013, , отримувач - УДКС у
м. Суми (м. Суми), 22030001) 1827 грн. 00 коп.
судового збору.

6. Стягнути з товариства з
обмеженою відповідальністю
"БК-АЛЬПРОМ" (вул. Привокзальна, буд. 15,
кв. 4, м. Суми, ) в доход
державного бюджету (рахунок 3002,
МФО 837013, , отримувач - УДКС у
м. Суми (м. Суми), 22030001) 1827 грн. 00 коп.
судового збору.

7. Видати накази після набранням
рішенням законної сили.

Повне рішення складено 27.11.2014року

Суддя
Є.А. Жерьобкіна