Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
тел. (0412) 48-16-20,
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "11" листопада 2014 р.
Справа № 906/1357/14

Господарський суд Житомирської
області у складі:

судді Давидюка В.К.

за участю представників сторін:

від позивача: Паламарчук О. А.-
дов.№33/02-44 від 06.02.2014р.;

від відповідача: Федосюк І. О.- №340/12 від
02.06.14р.

від третьої особи 1: Пасічник О. М. - дов.
№ р-5 -22/813 від 24.06.2014 р.;

від третьої особи 2: Войналович Л. А. -
директор.

розглянув у відкритому судовому
засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю "Фаворит Девелопмент
Компані"

до Комунального підприємства "Агенція
з питань регіонального розвитку"
Житомирської обласної ради

за участю третіх осіб, які не заявляють
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача:

1) Житомирської обласної ради (м.
Житомир)

2) Комунальне підприємство "Обласний
лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся" (м.
Житомир).

про розірвання договору оренди №1 від
28.02.2013р.

В провадження господарського суду
знаходиться справа за позовом
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Фаворит Девелопмент
Компані" до Комунального підприємства
"Агенція з питань регіонального
розвитку" Житомирської обласної ради
про розірвання договору оренди №1 від
28.02.2013 р. з моменту його укладання.

Ухвалою господарського суду від
13.10.2014р. порушено провадження у справі
та призначено до розгляду на 30.10.2014р.

Ухвалою господарського суду від
30.10.2014р. залучено до участі у справі в
якості третіх осіб без самостійних
вимог на предмет спору на стороні
відповідача: Житомирську обласну раду
і Комунальне підприємство "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся".

11.11.2014 р. від представника позивача
надійшла заява Вх.№02-44/1086/14, в якій
просить суд врахувати зміни п.2
прохальної частини позовної заяви, а
саме розірвати договір оренди №1 від
28.02.2013 р. цілісного майнового комплексу
КП "Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради, що
перебуває у спільній власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області (а.с. 154).

В судовому засіданні представник
позивача як підставу розірвання
вказаного договору оренди зазначив про
неможливість використання
орендованого майна відповідно до його
цільового призначення, оскільки воно
не відповідає істотним умовам
договору.

Представник відповідача в засіданні
суду проти позову заперечив з підстав,
викладених у відзиві на позовну заяву
та додаткових поясненнях, які долучені
до матеріалів справи.

Представники третіх осіб -
Житомирської обласної ради та КП
"Обласний лікувально - оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся" - в
судовому засіданні позов не визнали,
підтримали доводи відповідача щодо
відмови в задоволенні позовних вимог.

Заслухавши пояснення учасників
судового процесу, дослідивши матеріали
справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

28.02.2013 р. між Комунальним підприємством
"Агенція з питань регіонального
розвитку" Житомирської обласної ради
(орендодавець) та Товариством з
обмеженою відповідальністю "Фаворит
Девелопмент Компані" (орендар) укладено
договір оренди №1 цілісного майнового
комплексу комунального підприємства
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради, що
перебуває у спільній власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області (а.с. 9-11)

Відповідно до п. 1.1. договору
орендодавець передав, а орендар
прийняв в строкове платне користування
цілісний майновий комплекс
комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради за адресою: м. Житомир, провулок
Оздоровчий, 7, на земельній ділянці,
розмір якої складає 4,1478 га, що
перебуває у спільній власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області (підприємство), склад і
вартість якого визначено відповідно до
акта оцінки, протоколу про результати
інвентаризації та передавального
балансу підприємства, складеного
станом на 31.08.12, становить 5466709,00 грн.,
без ПДВ, у тому числі: основні фонди за
залишковою вартістю 5466709,00 грн., без ПДВ.

Умовою надання даного майна в оренду є
його використання за цільовим
призначенням - розміщення центру
соціальної адаптації та реабілітації
людей (п.5.1. договору).

Згідно з актом приймання-передачі від
28.02.2013 р., який є додатком № 3 до
договору, складеного за участю сторін
та балансоутримувача - КП "ОЛОРЦ
"Полісся", балансоутримувач передав
орендарю цілісний майновий комплекс
комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради за адресою: м. Житомир, провулок
Оздоровчий, 7, в якому зазначено, що стан
орендованого майна незадовільний
(згідно дефектовочного акту).

Після підписання договору оренди ТОВ
"Фаворит Девелопмент Компані" замовило
експертне дослідження об'єкта оренди.
Відповідно до Звіту експерта
Май-Маєвського В.В. від 16.06.2013 р. про
проведення технічного обстеження
будівельних конструкцій та інженерних
мереж об'єкта: будівля обласного
лікувально-оздоровчого
реабілітаційного центру "Полісся"
клуб-їдальня, корпус № 2, корпус № 3 по
пров. Оздоровчому, 7, замовником якого
було ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані",
встановлено невідповідність стану
будівлі вимогам надійної та безпечної
експлуатації з необхідністю провести
комплекс робіт, направлених на
усунення дефектів і пошкоджень (а.с.14-26).

З огляду на дані обставини, а також на
виконання п. 6.3 договору орендар
звернувся до Житомирської обласної
ради за дозволом на здійснення
невід'ємних поліпшень орендованого
майна. При цьому, Житомирська обласна
рада залишила дане звернення без
задоволення.

В позовній заяві позивач стверджує, що
сплачуючи орендну плату за майно, не
може користуватися ним відповідно до
вимог договору оренди, а орендодавець
при цьому уникає дій, направлених на
належне виконання своїх зобов'язань по
договору, оскільки п. 7.2 договору
визначено обов'язок орендодавця не
вчиняти дій, спрямованих на
перешкоджання орендарю користуватися
орендованим майном підприємства на
умовах укладеного договору.

17.09.2013р. ТОВ "Фаворит Девелопмент
Компані" на адресу КП "Агенція з питань
регіонального розвитку" направлено
лист №140/09 щодо дострокового
припинення договору оренди ЦМК. Листом
від 04.10.2013 р. орендарю повідомлено, що
питання про дострокове припинення
договору буде розглядатися на черговій
сесії Житомирської обласної ради.

Рішенням Житомирської обласної ради
від 19.11.2013 р. №1045 надано дозвіл на
дострокове розірвання за згодою
сторін договору оренди цілісного
майнового комплексу КП "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради, укладеного між КП "Агенція з
питань регіонального розвитку"
Житомирської обласної ради та TOB
"Фаворит Девелопмент Компані", а також
доручено КП "Агенція з питань
регіонального розвитку" Житомирської
обласної ради, КП "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради вжити заходів щодо повернення
цілісного майнового комплексу з оренди
в порядку, встановленому чинним
законодавством України.

Проте, станом на даний час договір не є
розірваним, у зв'язку з чим ТОВ "Фаворит
Девелопмент Компані" звернувся до суду
з підставою істотного порушення умов
договору, а саме: передано майно в
неналежному стані, що унеможливило
його використання, а також не надано
дозвіл на реконструкцію об'єкта, що
виключає використання об'єкту оренди
за цільовим призначенням.

Заперечуючи щодо позовних вимог,
представник відповідача посилається
на те, що в газеті "Житомирщина" №138/2012
від 14.12.2012 р. було опубліковано
оголошення про намір передати в оренду
ЦМК КП "Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся". Для
визначення ринкової вартості для
розрахунку оренди було здійснено
оцінку цілісного майнового комплексу ,
що враховує його стан. До підписання
договору ТОВ "Фаворит Девелопмент
Компані" мало можливість ознайомитися
з об'єктом оренди, його станом, з
матеріалами оцінки майна та іншими
документами. На момент укладання
договору та при передачі ЦМК доведено
до відома орендаря про стан об'єкта
оренди, що підтверджується актом
приймання - передачі майна, де вказано
про незадовільний його стан.

Враховуючи те, що Житомирською
обласною радою надано дозвіл на
дострокове розірвання за згодою сторін
договору оренди цілісного майнового
комплексу, 22.11.2013р. представника ТОВ
"Фаворит Девелопмент Компані" було
запрошено для участі у комісії з
повернення балансоутримувачу
орендованого майна. Таку пропозицію
орендарем було проігноровано. Крім
того, 28.07.2014 р. у листі разом з проектом
додаткової угоди до договору оренди №1,
адресованому директору ТОВ "Фаворит
Девелопмент Компані", повідомлялося
про необхідність підписання сторонами
такої угоди для дострокового
розірвання договору оренди з актом
приймання - передачі орендованого
майна (а.с. 39-40). Даний лист залишився без
задоволення, майно за актом - приймання
передачі не передано. Тому, згоди щодо
дострокового розірвання договору
оренди не досягнуто.

Оцінивши матеріали справи та пояснення
учасників судового процесу,
господарський суд вважає, що позовні
вимоги не підлягають задоволенню з
наступних підстав.

Відповідно до ч.1,2 ст. 651 ЦК України,
зміна або розірвання допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути розірвано за
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін у разі істотного порушення
договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або
законом. Істотним є таке порушення
стороною договору, коли внаслідок
завданої цим шкоди друга сторона
значною мірою позбавляється того, на що
вона розраховувала при укладанні
договору.

За приписами ч. 2 ст.767 ЦК України,
наймодавець зобов'язаний попередити
наймача про особливі властивості та
недоліки речі, які йому відомі і які
можуть бути небезпечними для життя,
здоров'я, майна наймача або інших осіб
або призвести до пошкодження самої
речі під час користування речі. Наймач
зобов'язаний у присутності наймодавця
перевірити справність речі. Якщо
наймач у момент передання речі в його
володіння не переконається у її
справності, річ вважається такою, що
передана йому в належному стані (ч.3 ст.
767 КЦ України).

Як встановлено судом, для визначення
вартості розрахунку орендної плати
було проведено оцінку майна, копію
витягу звіту якого долучено до
матеріалів справи. Так, п.2.7. вказаного
звіту зазначено про технічний стан
оцінки об'єкта, де в третьому абзаці
міститься наступна інформація: "Після
зупинки роботи об'єктів, конструкціям
будівлі було завдано значної шкоди:
особливо демонтаж системи опалення,
водогону зазнали значної шкоди, а
слідом масово зруйновано підлогу на
значних ділянках, опорядження,
дерев'яні конструкції. Допоміжні
приміщення (склади, гаражі, пральня
мають теж значні пошкодження).
Загальний акт будівель - незадовільний
(а.с. 118). При цьому додатком 3 до
договором оренди №1 сторонами
підписаний акт приймання - передачі
від 28.02.2013 р. (а.с.13).

Виходячи з цього, орендар був
проінформований щодо незадовільного
стану об'єкта оренди.

Закон не передбачає, що стан майна,
якщо воно має якісь недоліки, не може
бути об'єктом відносин найму. Передача
такого майна можлива за умови
погодження цього в договорі. Тому,
доводи позивача стосовно передачі
орендованого майна в неналежному
стані, що унеможливило його
використання для мети, визначеної
договором, суд відхиляє та не вважає
дані обставини істотним порушенням
умов договору орендодавцем.

З приводу отримання дозволу на
реконструкцію об'єкта, що виключає
використання об'єкта оренди за
цільовим призначенням, суд виходить з
того, що з огляду на докази, надані
позивачем в обґрунтування на
проведення будівельних робіт, а саме
матеріалів Звіту експерта
Май-Маєвського В.В. від 16.06.2013 р. про
проведення технічного обстеження
будівельних конструкцій та інженерних
мереж об'єкта оренди, проведення таких
змін не пов'язані із здійсненням
невід'ємних поліпшень орендованого
майна, а вимагало проведення
капітального ремонту.

Згідно листа Державного комітету
України з будівництва та архітектури
від 30.04.03р. №7/7-401 "Щодо віднесення
ремонтно-будівельних робіт до
капітального та поточного ремонтів",
капітальний ремонт будівлі - це
комплекс ремонтно-будівельних, робіт,
який передбачає заміну, відновлювання
конструкцій і обладнання будівель в
зв'язку з їх фізичною зношеністю та
руйнуванням, поліпшення
експлуатаційних показників, а також
покращання планування будівлі і
благоустрою території без зміни
будівельних габаритів об'єкта.
Капітальний ремонт передбачає
призупинення на час виконання робіт
експлуатації будівлі в цілому або її
частин (за умови їх автономності).

Поточний ремонт - це комплекс
ремонтно-будівельних робіт, який
передбачає систематичне та своєчасне
підтримання експлуатаційних якостей
та попередження передчасного зносу
конструкцій і інженерного обладнання.
Якщо будівля в цілому не підлягає
капітальному ремонту, комплекс робіт
поточного ремонту може враховувати
окремі роботи, які класифікуються як
такі, що відносяться до капітального
ремонту (крім робіт, які передбачають
заміну та модернізацію конструктивних
елементів будівлі). Поточний ремонт
повинен провадитись з періодичністю,
що забезпечує ефективну експлуатацію
будівлі або об'єкта з моменту
завершення його будівництва
(капітального ремонту) до моменту
постановки на черговий капітальний
ремонт (реконструкцію).

Пунктом 5.6 договору передбачено, що
капітальний, поточний та інші види
ремонтів об'єкта оренди є обов'язком
орендаря.

Однак, позивач не мав наміру
здійснювати капітальний, поточний та
будь-які інші види ремонтів об'єкта
оренди.

Зокрема, позивач як на підставу
заявленого позову посилається на те, що
листом №р-5-21/948 від 20.09.13р. (а.с.28)
Житомирська обласна рада залишила без
задоволення клопотання позивача щодо
надання дозволу на здійснення
невід'ємних поліпшень орендованого
майна.

З цього приводу слід зазначити, що
02.08.13р. позивач дійсно звернувся до
відповідача з клопотанням про надання
згоди на проведення невід'ємних
поліпшень орендованого майна, а саме:
реконструкції зовнішніх мереж
каналізації та КНС, про що не
заперечували представники сторін в
засіданні суду.

Дане питання розглядалось постійною
комісією обласної ради з питань
бюджету та комунальної власності, на
якій проінформовано про те, що оскільки
товариство готує лист про розірвання
договору оренди, тому потреби у
розгляді питання погодження
невід'ємних поліпшень немає.

Крім того, слід звернути увагу, що лист
відповідача щодо розгляду звернення
позивача датований 20.09.13р., тоді як лист
ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" про
припинення договору оренди датований
17.09.13р.

Таким чином, лист про припинення
договору оренди цілісного майнового
комплексу ОЛОРЦ "Полісся" був
направлений ще до того, як позивачеві
було повідомлено про результати
розгляду звернення щодо погодження
здійснення поліпшень.

Такі дії позивача свідчать про те, що
орендар не мав дійсного наміру
виконувати умови договору, зокрема,
зобов'язання щодо здійснення
капітального ремонту об'єкту оренди.

Позивачем в позовній заяві як на
підставу заявленого позову також
зазначено, що отриманий ним об'єкт
оренди не є цілісним майновим
комплексом, а деякою кількістю
будівель і споруд, які не відповідають
визначенню ч.1 ст.4 Закону України "Про
оренду державного і комунального
майна" та призначенню договору оренди,
а саме: відсутні об'єкт оренди, земельна
ділянка, автономні інженерні
комунікації та системи
енергопостачання, водопостачання та
водовідведення.

Постановою Рівненського апеляційного
господарського суду від 25.06.14р. у справі
№906/25/14 за позовом Товариства з
обмеженою відповідальністю "Фаворит
Девелопмент Компані" до Комунального
підприємства "Агенція з питань
регіонального розвитку" Житомирської
обласної ради про визнання договору
оренди №1 від 28.02.2013р. недійсним, який є
предметом розгляду у даній справі,
встановлено, що предметом
оскаржуваного договору є цілісний
майновий комплекс комунального
підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради за адресою: м. Житомир, провулок
Оздоровчий, 7 на земельній ділянці,
розмір якої складає 4,1478 га (а.с.43-49).

Крім того, постановою Вищого
господарського суду України від 12.08.14р.
у вищезазначеній справі №906/25/14 (а.с.50-54)
також встановлено досягнення
сторонами згоди та фактичну передачу
позивачу майна підприємства в
розумінні статті 191 Цивільного кодексу
України, що забезпечує використання
сукупності переданих активів для
провадження окремої діяльності,
визначення розміру орендної плати в
договорі за даними акта оцінки
цілісного майнового комплексу
Комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради, що відповідає статті 19 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна", а також
розташування переданого об'єкта на
земельній ділянці відповідного
цільового призначення та з необхідним
документальним оформленням такого
розташування.

Відповідно до ст. 35 ГПК України,
обставини, встановлені рішенням суду у
господарській, цивільній або
адміністративній справі, що набрало
законної сили, крім встановлених
рішенням третейського суду, не
доказуються при розгляді інших справ, у
яких беруть участь ті самі особи або
особа, щодо якої встановлено ці
обставини.

Таким чином, доводи позивача про те, що
об'єктом оренди спірного договору є не
цілісний майновий комплекс
спростовуються вищевказаними
постановами.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень.

Позивач не довів обставини, на які
посилався в позовній заяві.

Враховуючи викладене, суд приходить до
висновку про відмову в задоволенні
позову.

Згідно з ст. 49 ГПК України, судові
витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК
України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення строку
подання апеляційної скарги, якщо
апеляційну скаргу не було подано. У
разі подання апеляційної скарги
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи апеляційним господарським
судом.

Апеляційна скарга подається на рішення
місцевого господарського суду
протягом десяти днів з дня його
оголошення. У разі якщо в судовому
засіданні було оголошено лише вступну
та резолютивну частину рішення,
зазначений строк обчислюється з дня
підписання рішення, оформленого
відповідно до статті 84 Господарського
процесуального кодексу України.

Дата
складання повного рішення: 17.11.14

Суддя
Давидюк В.К.

Віддрукувати:

1 - в справу;

2,3 - сторонам на вимогу.