ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2014 року Справа № 910/1891/14

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

головуючого - судді
Карабаня В.Я.,

суддів
Жаботиної Г.В., Ковтонюк Л.В.,

у відкритому судовому засіданні за
участю представників сторін:

від позивача: Козлова Д.Д., дов.;

від відповідачів: Варфоломієв О.М.,
дов.;

розглянувши касаційні скарги
Приватного акціонерного товариства
"Дніпровська пристань" та Товариства з
обмеженою відповідальністю "Призма
Бета"

на постанову Київського апеляційного
господарського суду від 30.09.2014р.

у справі № 910/1891/14 Господарського суду
міста Києва

за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю "Призма Бета"

до Приватного акціонерного товариства
"Дніпровська пристань"

та до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Стілф"

про визнання недійсним договору
купівлі-продажу та визнання права
власності

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою
відповідальністю "Призма Бета"
звернулось до Господарського суду
міста Києва з позовом до Приватного
акціонерного товариства "Дніпровська
пристань" та Товариства з обмеженою
відповідальністю "Стілф" про визнання
недійсним укладеного між
відповідачами договору
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва від 10.08.2012, а також визнання
за позивачем права власності на об'єкт
незавершеного будівництва -
багаторівневий паркінг, який
знаходиться за адресою: м. Київ, пр.
Ватутіна Генерала, буд. 2 т, ІІ черга
(літ. К 1), готовністю 26%.

Рішенням Господарського суду міста
Києва від 20.06.2014 (колегія суддів у
складі: Васильченко Т.В., Бойко Р.В.,
Босий В.П.) позов задоволено.

Постановою Київського апеляційного
господарського суду від 30.09.2014 (колегія
суддів у складі: Тищенко О.В.,
Іоннікової І.А., Тарасенко К.В.) рішення
суду першої інстанції скасовано, в
позові відмовлено.

Не погоджуючись з постановою суду
апеляційної інстанції, Товариство з
обмеженою відповідальністю "Призма
Бета" та Приватне акціонерне
товариство "Дніпровська пристань"
звернулись до Вищого господарського
суду України з касаційними скаргами, в
яких заявили вимоги про її скасування
як такої, що прийнята з порушенням норм
матеріального права, та залишення без
змін рішення суду першої інстанції.

Товариство з обмеженою
відповідальністю "Стілф" у своїх
відзивах проти вищевказаних
касаційних скарг заперечило та просило
постанову суду апеляційної інстанції
залишити без змін.

Від Товариства з обмеженою
відповідальністю "Призма Бета" 17.11.2014
надійшло клопотання про призначення
колегіального розгляду справи у складі
п'яти суддів Вищого господарського
суду України. Порадившись, судова
колегія відхилила вказане клопотання з
огляду на відсутність підстав для його
задоволення. Крім того, 17.11.2014 від
Приватного акціонерного товариства
"Дніпровська пристань" надійшло
клопотання про відкладення розгляду
справи у зв'язку з неможливістю
направити свого представника в судове
засідання. В задоволенні цього
клопотання також відмовлено, оскільки
нез'явлення представників сторін у
судове засідання не є перешкодою для
розгляду касаційних скарг.

Розглянувши касаційні скарги,
перевіривши правильність застосування
господарськими судами попередніх
інстанцій норм матеріального та
процесуального права, Вищий
господарський суд України дійшов
висновку, що касаційні скарги не
підлягають задоволенню з наступних
підстав.

Господарськими судами попередніх
інстанцій встановлено:

15.05.2002р. між Київською міською радою
(орендодавець) та Закритим акціонерним
товариством "Дніпровська пристань",
після зміни найменування - ПАТ
"Дніпровська пристань" (орендар),
укладено договір оренди земельної
ділянки, за яким на підставі рішення
Київської міської ради від 27.12.2001р.
№178/1612 орендодавець передав, а орендар
прийняв в оренду строком на 25 років
земельні ділянки (кадастрові номери
66016003, 66016011) загальною площею 179100кв.м на
пр. Генерала Ватутіна у Дніпровському
районі м. Києва для будівництва,
подальшої експлуатації та
обслуговування житлових будинків з
об'єктами соціально-культурного та
побутового призначення в межах, які
перенесені у натуру (на місцевість) і
зазначені на планах, що є невід'ємною
частиною цього договору.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про
оренду землі" оренда землі - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності.

Отже, як випливає із встановлених
господарськими судами обставин,
відповідач - ПАТ "Дніпровська пристань"
взяв у платне володіння та
користування строком на 25 років
земельні ділянки площею 179100кв.м, які
були необхідні йому для будівництва,
подальшої експлуатації та
обслуговування житлових будинків з
об'єктами соціально-культурного та
побутового призначення.

Господарськими судами встановлено:

16.03.2007р. між Головним управлінням
економіки та інвестицій виконавчого
органу Київської міської ради (КМДА) та
ЗАТ "Дніпровська пристань" укладено
договір № 228, предметом якого було
зобов'язання ЗАТ "Дніпровська пристань"
сплатити пайовий внесок у зв'язку з
будівництвом житлових будинків з
об'єктами соціально-культурного і
побутового призначення, транспортної
розв'язки і тягової підстанції на пр.
Генерала Ватутіна у Дніпровському та
Деснянських районах м. Києва, зокрема,
ІІ черги будівництва
торговельно-розважального центру
загальною площею 96907кв.м (в тому числі:
торговельні приміщення - 40907кв.м,
ресторани - 880кв.м, кафе - 1557,7кв.м, бари -
1098кв.м, фітнес-центр - 6011,8кв.м, боулінг -
1990,7кв.м, басейн - 869кв.м, дитячі ігрові
кімнати - 540,7кв.м, кінотеатри - 7622,5кв.м,
ігорні заклади - 2438,7кв.м, пожежне депо -
589,6кв.м, трансформаторна підстанція -
151,1кв.м, паркінг - 32094,2кв.м, дахові
котельні - 156кв.м).

10.08.2007р. між Закритим акціонерним
товариством "Дніпровська пристань" та
ТОВ "Призма Бета" було укладено
інвестиційний договір №ДИ-10/08,
предметом якого є інвестування ТОВ
"Призма Бета" в будівництво другої
черги торгово-розважального центру по
пр. Генерала Ватутіна в м. Києві.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про
інвестиційну діяльність" інвестиціями
є всі види майнових та інтелектуальних
цінностей, що вкладаються в об'єкти
підприємницької та інших видів
діяльності, в результаті якої
створюється прибуток (доход) або
досягається соціальний ефект. Такими
цінностями можуть бути: кошти, цільові
банківські вклади, паї, акції та інші
цінні папери (крім векселів); рухоме та
нерухоме майно (будинки, споруди,
устаткування та інші матеріальні
цінності); майнові права
інтелектуальної власності; сукупність
технічних, технологічних, комерційних
та інших знань, оформлених у вигляді
технічної документації, навиків та
виробничого досвіду, необхідних для
організації того чи іншого виду
виробництва, але не запатентованих
("ноу-хау"); права користування землею,
водою, ресурсами, будинками, спорудами,
обладнанням, а також інші майнові
права; інші цінності. Інвестиції у
відтворення основних фондів і на
приріст матеріально-виробничих
запасів здійснюються у формі
капітальних вкладень. Отже, як випливає
із приписів даної правової норми,
інвестиціями є всі види цінностей, що
вкладаються в об'єкти підприємницької
та інших видів діяльності, в результаті
якої створюється доход або досягається
соціальний ефект. Такими цінностями,
зокрема, можуть бути кошти, право
користування землею.

Із встановлених господарськими судами
попередніх інстанцій обставин
випливає, що позивач як інвестор за
договором від 10.08.2007р. зобов'язався
здійснити повне фінансування
будівництва в порядку, в строк та на
умовах, передбачених даним договором, а
відповідач - ПАТ "Дніпровська пристань"
в інвестиційну діяльність за даним
договором вносив право користування
земельною ділянкою загальною площею
179100кв.м на пр. Генерала Ватутіна у
Дніпровському районі м. Києва з її
цільовим призначенням: для
будівництва, подальшої експлуатації та
обслуговування житлових будинків з
об'єктами соціально-культурного та
побутового призначення, яке було
набути ним за договором оренди від
15.05.2002р., укладеним з Київською міською
радою.

Згідно з ч. 2 ст. 5 Закону України "Про
інвестиційну діяльність" інвесторами є
суб'єкти інвестиційної діяльності, які
приймають рішення про вкладення
власних, позичкових і залучених
майнових та інтелектуальних цінностей
в об'єкти інвестування.

Оскільки відповідач - ПАТ "Дніпровська
пристань" вніс у діяльність за
укладеним з позивачем інвестиційним
договором земельну ділянку загальною
площею 179100кв.м на пр. Генерала Ватутіна
у м. Києва, то даний відповідач також, як
і позивач, має правовий статус
інвестора.

Господарськими судами встановлено:

Пунктом 2.1 укладеного між позивачем та
відповідачем - ПАТ "Дніпровська
пристань" інвестиційного договору
визначено, що об'єктом інвестування по
договору є друга черга будівництва, яка
включає в себе: будівництво
трьохповерхового
торгово-розважального центру
початковою загальною площею 96907кв.м та
будівництво інженерних мереж та
споруджень, благоустрою,
берегоукріплення, необхідних для
другої черги.

Пунктом 6.3 договору визначено ціну, яку
має внести позивач.

04.09.2008р. додатковою угодою до
інвестиційного договору сторонами
було внесено зміни до п. 6.3 та погоджено,
що орієнтовна ціна договору становить
610275090грн., що еквівалентно 125822132,65 дол.
США по курсу НБУ, що діє на момент
підписання даної додаткової угоди, а
також викладено графік внесення
інвестицій у новій редакції.

Як стверджує у позовній заяві позивач,
ним було внесено в об'єкт інвестування
інвестиції на суму 549879770,15грн.

Як встановлено господарським судом
першої інстанції, банківськими
виписками з рахунку позивача
підтверджується, що ТОВ "Призма Бета" на
виконання умов інвестиційного
договору від 10.08.2007р. здійснило
фінансування об'єкта будівництва ІІ
черги торгово-розважального центру на
суму більш як 500000000грн.

16.03.2010р. погоджено акт готовності
об'єкту до експлуатації, а саме:
будівництва торговельно-розважального
центру в складі другої черги проекту
будівництва житлових будинків з
об'єктами соціально-культурного та
побутового призначення, транспортної
розв'язки і тягової підстанції на пр.
Генерала Ватутіна у Дніпровському та
Деснянському районі м. Києва загальною
площею 66810,1кв.м, із якого випливає, що
інвестиційна вартість зазначеного
об'єкта будівництва за затвердженою
проектною документацією становить
669571851грн.

12.05.2010р. Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Києві був виданий сертифікат
відповідності серія КВ №000165, яким
засвідчено відповідність закінченого
будівництвом об'єкта ІІ черги
будівництва лише
торгово-розважального центру
загальною площею 66810,1кв.м.

Оскільки вищезгаданий об'єкт загальною
площею 66810,1кв.м було передано позивачу,
то спір щодо нього відсутній.

10.08.2012р. між відповідачами ПАТ
"Дніпровська пристань" та ТОВ "Стілф"
було укладено та нотаріально
посвідчено договір купівлі-продажу
об'єкта незавершеного будівництва,
відповідно до якого ПАТ "Дніпровська
пристань" зобов'язалося продати об'єкт
незавершеного будівництва -
багаторівневий паркінг, що знаходиться
за адресою: м. Київ, просп. Генерала
Ватутіна, 2-т, ІІ черга (літ. К1),
готовністю 26%, а ТОВ "Стілф"
зобов'язалося прийняти багаторівневий
паркінг та сплатити ціну, що зазначена
у п. 2.1 цього договору, а саме: 17757018,46 грн.

Пунктом 1.2 договору визначено, що
багаторівневий паркінг належить
продавцю на підставі договору оренди
земельної ділянки, посвідченого
15.05.2002р. приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу за реєстровим №4297
(зареєстрований Київським міським
управлінням земельних ресурсів, запис
у Книзі записів державної реєстрації
договорів №66-6-00055 від 10.07.2002р.), дозволу
на виконання будівельних робіт №0285-ДН,
виданого Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Києві 21.04.2008р., витягу з наказу №396,
виданого Виконавчим органом Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації) Головним
управлінням містобудування та
архітектури 03.08.2012р., зареєстрованих
Комунальним підприємством "Київське
міське бюро технічної інвентаризації
та реєстрації права власності на
об'єкти нерухомого майна" 06.08.2012р. в
книзі: 236п-84, номер запису: 10982-П,
реєстраційний номер 37307835, відповідно
до Витягу про державну реєстрацію прав
№35070768, виданого Комунальним
підприємством "Київське міське бюро
технічної інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна" 06.08.2012р.

Пунктом 1.3 договору визначено, що
багаторівневий паркінг розташований
на земельній ділянці площею 179100кв.м,
кадастрові номери 66016003, 66016011, за
адресою: м. Київ, просп. Генерала
Ватутіна, 2.

Пунктом 2.3 договору сторони погодили,
що частина ціни багаторівневого
паркінгу в розмірі 17757018,46 грн.
сплачується шляхом зарахування
зустрічних взаємних грошових вимог між
ними, а саме: ціни багаторівневого
паркінгу в розмірі 17757018,46 грн. та
частини грошових вимог продавця до
покупця за договором генерального
підряду №СТ-01 від 14.09.2007р. в розмірі
17757018,46 грн.

20.08.2012р. сторонами інвестиційного
договору: позивачем та відповідачем -
ПАТ "Дніпровська пристань" внесено
зміни у пункт 7.3 та викладено його в
іншій редакції, згідно з якою інвестор
набуває право власності на об'єкт після
завершення будівництва та прийняття
об'єкта в експлуатацію, з моменту
передачі об'єкта замовником інвестору
по акту приймання-передачі в порядку,
передбаченому в п. 7.6 договору. До
завершення будівництва, прийняття
об'єкту в експлуатацію та його передачі
інвестору по акту приймання-передачі
майнові права на проектну та робочу
документацію відносно будівництва
об'єкту, на використані в процесі
будівництва матеріали та обладнання,
на всі результати виконаних
будівельних робіт, в тому числі і на
незавершений будівництвом об'єкт в
цілому або його частини, належать
інвестору

Спір у справі виник у зв'язку з тим, що
на думку позивача договір укладений
між відповідачами з порушенням норм
законодавства, а тому існують підстави
для визнання його недійсним. Крім того,
позивач вважає, що як інвестору йому
належить право власності і на об'єкт
незавершеного будівництва - паркінг,
який є об'єктом купівлі-продажу та
просить визнати за ним право власності
на даний об'єкт.

Як вже було зазначено, відповідач - ПАТ
"Дніпровська пристань" відповідно до
приписів ч. 2 ст. 5 Закону України "Про
інвестиційну діяльність" за
інвестиційним договором №ДИ-10/08 від
10.08.2007р. має, як і позивач, правовий
статус інвестора.

Відповідно до ч. 5 ст. 7 Закону України
"Про інвестиційну діяльність" інвестор
має право володіти, користуватися і
розпоряджатися об'єктами та
результатами інвестицій, включаючи
реінвестиції та торговельні операції
на території України, відповідно до
законодавчих актів України. Як
випливає із приписів наведеної
правової норми, інвестор, який вклав
кошти (здійснив інвестування) в об'єкт
інвестування має правомочності щодо
володіння, користування та
розпорядження об'єктами та
результатами інвестицій відповідно до
законодавчих актів України.

Оскільки результати інвестиції
залежать від здійснення інвестиції -
вкладення матеріальних цінностей, то
праву щодо володіння, користування і
розпорядження об'єктами та
результатами інвестицій передує
внесення в інвестиційну діяльність
відповідної інвестиції.

Як вже було зазначено, за інвестиційним
договором від 10.08.2007р., який укладено
між Закритим акціонерним товариством
"Дніпровська пристань" та ТОВ "Призма
Бета", з урахуванням додаткової угоди
від 04.09.2008р., сторонами погоджено, що
орієнтовна ціна договору становить
610275090грн., що еквівалентно 125822132,65 дол.
США по курсу НБУ, який діяв на момент
підписання цієї додаткової угоди,
інвестиційна вартість закінченого
будівництвом у 2010р. об'єкту
торговельно-розважального центру на
пр. Генерала Ватутіна у м. Києві,
загальною площею 66810,1кв.м, переданого
позивачу, становила 669571851грн. Проте, за
твердженням позивача, ним було внесено
в об'єкт інвестування інвестиції на
суму 549879770,15грн., що значно нижче
договірної ціни об'єкту інвестування
та інвестиційної вартості закінченого
будівництвом об'єкту
торговельно-розважального центру
загальною площею 66810,1кв.м.

Враховуючи, що позивачем не
перераховано повністю інвестицію у
розмірі ціні договору, яка дорівнює
610275090грн., що еквівалентно 125822132,65 дол.
США по курсу НБУ, то у позивача відсутнє
право, визначене ч. 5 ст. 7 Закону України
"Про інвестиційну діяльність", щодо
володіння, користування і
розпорядження об'єктами та
результатами інвестицій, оскільки як
об'єктів, так і відповідних результатів
позивачем створено не було, тому що
передбаченої інвестиційним договором
діяльності (фінансування в об'єкт
інвестиційної діяльності) він не
здійснив.

Відповідно до ст. 317 ЦК України
правомочності щодо володіння
користування та розпорядження майном
належать власникові.

Правила набуття права власності на
новостворене майно та об'єкти
незавершеного будівництва встановлені
ст. 331 ЦК України, ч. 1 якої встановлено
право власності на нову річ, яка
виготовлена (створена) особою,
набувається нею, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Оскільки позивач не здійснив
фінансування об'єкту інвестиційної
діяльності, яке передує будуванню
(створенню) об'єкту інвестування -
паркінгу, то участі в його створенні
позивач не приймав. За таких обставин
право власності на даний об'єкт він не
набув.

Згідно з ч. 3 ст. 331 ЦК України до
завершення будівництва (створення
майна) особа вважається власником
матеріалів, обладнання тощо, які були
використані в процесі цього
будівництва (створення майна). У разі
необхідності особа, зазначена в абзаці
першому цієї частини, може укласти
договір щодо об'єкта незавершеного
будівництва, право власності на який
реєструється органом, що здійснює
державну реєстрацію прав на нерухоме
майно на підставі документів, що
підтверджують право власності або
користування земельною ділянкою для
створення об'єкта нерухомого майна,
дозволу на виконання будівельних
робіт, а також документів, що містять
опис об'єкта незавершеного
будівництва. Отже, як випливає із
приписів даної правової норми, на
підставі документів, що підтверджують
право власності або користування
земельною ділянкою для створення
об'єкта нерухомого майна, дозволу на
виконання будівельних робіт, а також
документів, що містять опис об'єкта
незавершеного будівництва органом, що
здійснює державну реєстрацію прав на
нерухоме майно може бути
зареєстровано.

Як вже було зазначено, орендарем
земельної ділянки загальною площею
179100кв.м на пр. Генерала Ватутіна у м.
Києві за договором оренди від 15.05.2002р. є
відповідач - ПАТ "Дніпровська пристань",
який має статус інвестора. За
відповідачем - ПАТ "Дніпровська
пристань" було зареєстровано право
власності на об'єкт незавершеного
будівництва - паркінг.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник
володіє, користується, розпоряджається
своїм майном на власний розсуд. Власник
має право вчиняти щодо свого майна
будь-які дії, які не суперечать закону.
При здійсненні своїх прав та виконанні
обов'язків власник зобов'язаний
додержуватися моральних засад
суспільства.

Як вже було зазначено, відповідачі ПАТ
"Дніпровська пристань" та ТОВ "Стілф"
10.08.2012р. уклали договір купівлі-продажу
об'єкту незавершеного будівництва, за
яким ПАТ "Дніпровська пристань" передав
у власність ТОВ "Стілф" об'єкт
незавершеного будівництва - паркінг, в
інвестуванні якого позивач участі не
приймав та передбаченого ч. 5 ст. 7
Закону України "Про інвестиційну
діяльність" права не набув.

Згідно ст. 658 ЦК України право продажу
товару, крім випадків примусового
продажу та інших випадків,
встановлених законом, належить
власникові товару. Якщо продавець
товару не є його власником, покупець
набуває право власності лише у випадку,
якщо власник не має права вимагати його
повернення.

Оскільки відповідач - ПАТ "Дніпровська
пристань" на час укладення спірного
договору був власником об'єкту
незавершеного будівництва - паркінгу,
то господарський суд апеляційної
інстанції дійшов правомірного
висновку щодо відсутності підстав для
задоволення позову в цій частині.

Отже, перевіривши відповідно до ч. 2 ст.
1115 Господарського процесуального
кодексу України юридичну оцінку
обставин справи та повноту їх
встановлення в оскарженій постанові,
касаційна інстанція не вбачає підстав
для її скасування та задоволення
касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Приватного
акціонерного товариства "Дніпровська
пристань" та Товариства з обмеженою
відповідальністю "Призма Бета"
залишити без задоволення, а постанову
Київського апеляційного
господарського суду від 30.09.2014 у справі
№910/1891/14 - без змін.

Головуючий суддя
Карабань В.Я.

Судді
Жаботина Г.В.

Ковтонюк Л.В.