ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

18 листопада 2014 р. Справа №
903/896/14

за позовом Сільськогосподарського
товариства з обмеженою
відповідальністю «Україна»

до відповідачів:1) Луцької районної
державної адміністрації Волинської
області

2) Товариства з обмеженою
відповідальністю «Україна-Баїв»

3-я особа: Одерадівська сільська рада

про визнання недійсним договору оренди
землі №2 від 08.01.2014 року

Суддя С.В.Костюк

ПРЕДСТАВНИКИ:

від позивача: Карпюк Л.В., дов.№14 від
16.09.2014 року

від відповідача-1: Довганюк В.М.,
дов.№2377/28/214 від 17.11.2014 року

від відповідача-2: н/з

3-я особа: н/з

Права та обов'язки учасникам судового
процесу роз'яснені відповідно до ст. ст.
20, 22 ГПК України.

Відводу складу суду не заявлено.

Клопотання про фіксацію судового
процесу технічними засобами не
поступило.

В судовому засіданні оголошено вступну
та резолютивну частину рішення.

Суть спору: Позивач звернувся з позовом
в якому просить визнати недійсним
короткостроковий договір оренди землі
№2 від 08.01.2014р.

Обгрунтовуючи позовну вимогу зазначає,
що:

- при укладенні договору оренди землі
№2 від 08.01.2014 року між Луцькою
райдержадміністрацією в особі голови
Одерадівської сільської ради
Ковальчука А.М. та ТзОВ "Україна-Баїв",
голова сільської ради не мав достатніх
повноважень, оскільки діяв на підставі
довіреності, яка втратила чинність,
оскільки строк її дії до 31.01.2013 року.

- в оспорюваному договорі не зазначено
жодної з істотних умов договору оренди
землі, відомостей про об'єкт оренди:
кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки, наявність
яких є обов'язковою для укладення
договорів оренди;

- при укладенні договору не дотримано
порядку передачі в користування
земельної ділянки, передбаченої ст. 123
Земельного кодексу України.

Відповідач-1 в поданому суду поясненні
позовні вимоги заперечив, просить на
підставі ст. 24 Господарського
процесуального кодексу України
замінити відповідача - Луцьку районну
державну адміністрацію на -
Одерадівську сільську раду, вказуючи,
що Луцька районна державна
адміністрація не приймала жодних
рішень відносно договору оренди землі
№2 від 08.01.2014р. з ТзОВ "Україна-Баїв" та
не уповноважувала на це голову
Одерадівської сільської ради
відповідно до ст.246 Цивільного кодексу
України, а тому є неналежним
відповідачем по справі.

Відповідач-2 у відзиві на позов вказує,
що оспорюваний правочин укладений
сторонами у відповідності до норм
діючого законодавства, був спрямований
на строкове платне володіння та
користування земельною ділянкою
сільськогосподарського призначення
строком на один рік. Товариство з
обмеженою відповідальністю
"Україна-Баїв" в законний спосіб
використовувало орендовану землю
відповідно до призначення, сплачуючи
за це до бюджету сільської ради орендну
плату у відповідності до умов договору
та закону. Позивач відношення до
оспорюваного договору не мав, а отже
його права та обов'язки не було
порушено при укладенні договору оренди
№2 від 08.01.2014 року.

Представник третьої особи на стороні
відповідачів, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, в
судовому засіданні 14.10.2014 року пояснив,
що він дійсно працював на посаді
Одерадівського сільського голови. При
укладені договору оренди землі, не
звернув уваги на закінчення строку дії
довіреності виданої Луцькою
райдержадміністрацією 31.01.2011 року

В додатковому поясненні від 14.11.2014 року,
позивач зазначає, що згідно діючого
законодавства Луцька
райдержадміністрація є повноважним
державним органом по розпорядженню
землями державної власності, тому
визначена відповідачем по даній
справі.

Щодо порушення інтересів позивача при
укладанні договору оренди землі №2 від
08.01.2014 року посилається на те, що
зазначена в договорі земельна ділянка
у 2013 році була засіяна позивачем
озимими культурами.

У 2014 році з даних посівів СГ ТзОВ
«Україна» мало намір зібрати урожай,
однак в зв'язку з укладенням договору
оренди від 08.01.2014 року збір врожаю
озимих здійснило ТзОВ «Україна-Баїв»,
чим фактично незаконно заволоділо
майном позивача на загальну суму 1291200
грн.

Також вказує на порушення при
укладенні оспорюваного договору ст.123
Земельного кодексу України. Зокрема,
підписання його головою Одерадівської
сільської ради без достатніх
повноважень, без розроблення технічної
документації із землеустрою щодо
встановлення меж земельної ділянки в
натурі, відсутністю клопотання про
надання дозволу на розробку проекту
землеустрою до відповідного органу
виконавчої влади. Також порушено п.п.2,5
ст.63 ЗУ «Про оренду землі», зокрема не
проведення аукціону та державної
реєстрації договору оренди землі.

В судовому засіданні представник
позивача підтримав заявлену вимогу,
представник відповідача-1 підтримав
викладене в поясненні від 14.10.2014 року
(а.с.65).

З матеріалів справи, пояснень
представників позивача, відповідача-1
вбачається, що 08.01.2014 року між Луцькою
районною державною адміністрацією
Волинської області в особі голови
Одерадівської сільської ради
Ковальчука Анатолія Михайловича, який
діяв на підставі довіреності голови
райдержадміністрації від 31.01.2011 року
№128 та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Україна-Баїв" в особі
директора Павловича Ігоря Івановича,
який діяв на підставі Статуту
підписано договір оренди землі №2(а. с.
14-15).

Згідно п.п.1, 2 даного договору
орендодавець надає, а орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку сільськогосподарського
призначення загальною площею 24,95 га,
яка знаходиться на території
Одерадівської сільської ради Луцького
району за межами населених пунктів.

Відповідно до довіреності №128, виданої
Луцькою райдержадміністрацією 31.01.2011р.,
сільського голову Одерадівської
сільської ради Ковальчука А.М.
уповноважено укладати та підписувати
від імені Луцької
райдержадміністрації договори
купівлі-продажу земельних ділянок та
договори про передачу в оренду
земельних ділянок (в тому числі і
земельних ділянок водного фонду), що
розташовані за межами населених
пунктів Луцького району, Волинської
області.

Довіреність видана без права
передоручення повноважень третім
особам терміном на два роки і дійсна до
31.01.2013 року (а.с.18).

Позивач - СТзОВ "Україна" звернувся з
позовом про визнання договору оренди
землі №2 від 08.01.2014р. недійсним, з
підстав невідповідності вимогам
чинного законодавства та відсутності у
Орендодавця повноважень на його
укладення.

Дослідивши наявні в матеріалах справи
докази, суд дійшов висновку, що
оспорюваний договір є неукладеним
виходячи із наступного.

Загальні положення укладення договору
оренди землі встановлені статтею 181
ГКУ, а особливості врегулювання таких
відносин визначаються нормами
Земельного кодексу та Закону України
"Про оренду землі".

Згідно з ч.4 ст.4 ЗУ "Про оренду землі",
(який діяв на момент укладення
правочину) орендодавцями земельних
ділянок, що перебувають у державній
власності, є районні, обласні,
Київська і Севастопольська міські
державні адміністрації, Рада
міністрів Автономної Республіки Крим
та Кабінет Міністрів України в межах
повноважень, визначених законом.

Тобто, Луцька районна державна
адміністрація була уповноваженим
державним органом на розпорядження
землями, які перебувають у державній
власності. По цій причині - саме цей
державний орган був обраний стороною
позивача по справі як відповідач-1.

При укладенні договору оренди землі №2
були порушені норми ст.123 Земельного
кодексу України (порядок надання
земельних ділянок державної або
комунальної власності). Зокрема, як
слідує з положень даної статті:

- надання земельних ділянок державної
або комунальної власності у
користування здійснюється Верховною
Радою Автономної Республіки Крим,
Радою міністрів Автономної Республіки
Крим, органами виконавчої влади або
органами місцевого самоврядування .

- рішення зазначених органів
приймається на підставі проектів
землеустрою щодо відведення земельних
ділянок у разі: надання земельної
ділянки із зміною її цільового
призначення; формування нової
земельної ділянки (крім поділу та
об'єднання). З матеріалів справи
вбачається, що договір було підписано
без розробки проектів землеустрою щодо
відведення земельної ділянки.

Надання у користування земельної
ділянки, зареєстрованої в Державному
земельному кадастрі відповідно до
Закону України "Про Державний
земельний кадастр", право власності на
яку зареєстровано у Державному реєстрі
речових прав на нерухоме майно, без
зміни її меж та цільового призначення
здійснюється без складення
документації із землеустрою.

Тобто, вищезазначене підтверджує, що
надання у користування земельної
ділянки здійснюється на підставі
технічної документації із землеустрою
щодо встановлення меж земельної
ділянки в натурі (на місцевості). У
такому разі розроблення такої
документації здійснюється на підставі
дозволу, наданого Верховною Радою
Автономної Республіки Крим, Радою
міністрів Автономної Республіки Крим,
органом виконавчої влади або органом
місцевого самоврядування, відповідно
до повноважень, визначених статтею 122
ЗК України.

Відповідно до ст.43 ЗУ "Про місцеве
самоврядування" сільський голова
укладає від імені територіальної
громади, ради та її виконавчого
комітету договори відповідно до
законодавства, а з питань, віднесених
до виключної компетенції ради, подає їх
на затвердження відповідної ради.

З матеріалів справи слідує, що голова
Одерадівської сільської ради
Ковальчук А.М. в порушення вимог ст.19
Конституції України, ст.ст.123, 125, 126
Земельного кодексу України, ч.4 ст.15,
ст.20 ЗУ "Про оренду землі" уклав,
підписав та скріпив гербовою печаткою
Одерадівської сільської ради договір
оренди землі №2 від 08.01.2014р. терміном на
1 рік на землі сільськогосподарського
призначення загальною площею 24,95 га. за
межами населених пунктів
Одерадівської сільської ради, без
належних повноважень, оскільки строк
довіреності на право укладати договори
закінчився 31.01.2013 року.

Статтею 122 ЗК України передбачено,що
особа, яка зацікавлена в одержанні у
користування земельної ділянки із
земель державної або комунальної
власності за проектом землеустрою щодо
її відведення, звертається з
клопотанням про надання дозволу на
його розробку до відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування, які відповідно до
повноважень, визначених статтею 122
цього Кодексу, передають у власність
або користування такі земельні
ділянки. У клопотанні зазначаються
орієнтовний розмір земельної ділянки
та її цільове призначення…". -
клопотання про надання дозволу на
розробку проекту землеустрою щодо її
відведення до відповідного органу
виконавчої влади орендарем не
подавалося.

Щодо порушення норм Закону України
«Про оренду землі».

Так, згідно з п.2 ст.6 даного Закону у
разі набуття права оренди земельної
ділянки на конкурентних засадах
підставою для укладення договору
оренди є результати аукціону.
Водночас аукціон, який є обов'язковий
згідно з законом, не проводився.

По пункту 5 данної статті право оренди
земельної ділянки підлягає державній
реєстрації відповідно до закону, однак
державна реєстрація договору оренди
землі № 2 не проводилася.

Відповідно до частини другої статті 792
Цивільного кодексу України відносини
щодо найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються
відносини, пов'язані з орендою землі, є
Закон України "Про оренду землі".

Відповідно до ст.ст. 6, 16 ЗУ "Про оренду
землі" орендарі набувають права оренди
земельної ділянки на підставах і в
порядку, передбачених Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим та іншими законами України
і договором оренди землі. Право оренди
земельної ділянки підлягає державній
реєстрації відповідно до закону.

Укладення договору оренди земельної
ділянки із земель державної або
комунальної власності здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування - орендодавця,
прийнятого у порядку, передбаченому
Земельним кодексом України, або за
результатами аукціону.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право
власності на земельну ділянку, а також
право постійного користування та право
оренди земельної ділянки виникають з
моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно п. 1 ч. 2 ст. 4 ЗУ "Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень" обов'язковій
державній реєстрації підлягають
речові права та обтяження на нерухоме
майно, розміщене на території України,
що належить фізичним та юридичним
особам, державі в особі органів,
уповноважених управляти державним
майном, іноземцям та особам без
громадянства, іноземним юридичним
особам, міжнародним організаціям,
іноземним державам, а також
територіальним громадам в особі
органів місцевого самоврядування, а
саме, зокрема, право постійного
користування та право оренди земельної
ділянки.

Пленум Вищого господарського суду
України в п. 2.6 постанови №11 від 29.05.2013
року "Про деякі питання визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними" зазначив таке: в силу
припису частини першої статті 215 ЦК
України підставою недійсності
правочину є недодержання стороною
(сторонами) вимог, встановлених
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 названого Кодексу,
саме на момент вчинення правочину.

Не може бути визнаний недійсним
правочин, який не вчинено (договір, який
не укладено).

Зокрема, не вважаються вчиненими
правочини (укладеними господарські
договори), в яких (за якими): відсутні
передбачені законом умови, необхідні
для їх укладення (не досягнуто згоди за
всіма істотними для даного правочину
умовами); не отримано акцепт стороною,
що направила оферту; не передано майно,
якщо відповідно до законодавства
необхідна його передача; не здійснено
державну реєстрацію або нотаріальне
посвідчення, необхідні для його
вчинення, тощо. Встановивши відповідні
обставини, господарський суд відмовляє
в задоволенні позовних вимог як про
визнання правочину недійсним, так і про
застосування наслідків недійсності
правочину. Водночас господарським
судам необхідно враховувати таке.
Визначення договору як неукладеного
може мати місце на стадії укладення
договору, а не за наслідками виконання
його сторонами. Отже, якщо дії сторін
свідчать про те, що оспорюваний договір
фактично було укладено, суд має
розглянути по суті питання щодо
відповідності його вимогам закону; це
правило не стосується випадків, коли
для вчинення правочину необхідні його
державна реєстрація або нотаріальне
посвідчення, оскільки за відсутності
відповідної реєстрації чи посвідчення
договір в будь-якому разі не вважається
укладеним.

Водночас, не є укладеними правочини
(договори), у яких відсутні встановлені
законодавством умови, необхідні для їх
укладення. Згідно із статтями 210 та 640 ЦК
не є вчиненим також правочин у разі
нездійснення його державної
реєстрації, якщо правочин підлягає
такій реєстрації.

Аналогічна правова позиція зазначена в
Постанові №9 пленуму Верховного Суду
України від 06.11.2009 року "Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними", в
пункті 8 якої вказано, що не може бути
визнаний недійсним правочин, який не
вчинено.

Суд встановив, що договір №2 від 08.01.2014р.
укладений з порушенням чинного
законодавства, в ньому відсутності
умови необхідні для договору оренди
землі, не здійснено його державну
реєстрацію. В порушення приписів
Закону України "Про місцеве
самоврядування в Україні" голова
Одерадівської сільської ради
Ковальчук А.М. уклав договір від 08.01.2014
року на підставі довіреності, яка
втратила чинність (чинна до 31.01.2013 року).

Оскільки суд дійшов висновку, що
договір оренди землі №2 від 08.01.2014 року
є неукладеним, правові підстави для
визнання його недійсним відсутні, а
тому в позові про визнання недійсним
договору слід відмовити.

Керуючись ст.19 Конституції України, ст.
ст.4, 6, 15, 16, 20 ЗУ "Про оренду землі", ст 4 ЗУ
"Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень", ст.122,
123, 125, 126 Земельного кодексу України, ст.
181 Господарського кодексу України,
ст.ст. 182, 203, 205 -210, 215, 640, 792 Цивільного
кодексу України, ст.ст. 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1.У позові відмовити.

Повний текст рішення складено

21.11.2014

Суддя
С. В. Костюк