м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/23242/13 17.11.14

Господарський суд міста Києва у складі
головуючого судді Головіної К.І., при
секретарі судового засідання Мельник
Ю.О., розглянувши матеріали справи

за первісною позовною заявою
Компанії «Естер Уан Ентерпрайзес
Лімітед»

до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Стан Капітал»

про звернення стягнення на предмет
іпотеки

та за зустрічною позовною заявою
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Стан Капітал»

до Компанії «Естер Уан Ентерпрайзес
Лімітед»

про зобов'язання внесення змін до
контракту № 1/К від 27.08.2009 р.

за участю представників:

від позивача (відповідача за
зустрічним):Сташків К.І. - представник
за довіреністю № 177742/14 від 28.07.2014 р.
від відповідача (позивача за
зустрічним):Тоцька Н.Є. - представник за
довіреністю № 22-01 від 01.09.2014 р.

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2013 р. до господарського
суду міста Києва звернулась Компанія
«Естер Уан Ентерпрайзес Лімітед» (далі
- Компанія) до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Стан Капітал» (далі -
ТОВ «Стан Капітал») з позовом про
звернення стягнення на предмет іпотеки
в рахунок погашення кредитної
заборгованості.

Позов мотивовано тим, що
відповідач порушив умови договорів
іпотеки нежитлових приміщень, які були
укладені сторонами з метою
забезпечення виконання відповідачем
зобов'язань за кредитним договором -
контрактом № 1/К від 27.08.2009 р. Порушення
виявились у тому, що ТОВ «Стан Капітал»
здійснило будівельні (ремонтні) роботи
в нежитлових приміщеннях, а також
передало в оренду нежитлові
приміщення, які є предметом іпотеки,
третім особам без попередньої
письмової згоди позивача, а, отже,
відповідач повинен достроково
повернути кредит.

У позові просили стягнути
кредитну заборгованість в сумі 500 000
доларів США, яка не була повернута
позивачу на його вимогу та яка на день
звернення позивача із позовною заявою
до суду була еквівалентна 3 996 500
гривень, шляхом звернення стягнення на
предмет іпотеки.

Рішенням господарського суду міста
Києва від 31.01.2014 року, залишеним без
змін постановою Київського
апеляційного господарського суду від
27.03.2014 року, в задоволенні позовних
вимог було відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду
України від 24.06.2014 р. вищевказані судові
рішення скасовано, а справу направлено
на новий розгляд до суду першої
інстанції.

Ухвалою господарського суду м. Києва
від 07.07.2014 р. справу прийнято до свого
провадження суддею Головіною К.І.

У судовому засіданні представник
позивача позов підтримав, уточнивши, що
станом на 19.09.2014 р. офіційний курс
гривні до іноземної валюти змінився, у
зв'язку із чим 500 000 доларів США за
курсом Національного банку України (12,95
грн. за 1 долар США) складає 6 475 000
гривень, в іншій частині позовні вимоги
залишились незмінними, просив їх
задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача проти позову
заперечив з тих підстав, що порушень
договорів іпотеки з боку ТОВ «Стан
Капітал» не було, а отже відсутні
підстави для задоволення позову.

До початку розгляду справи по суті
представник відповідача відповідно до
ст. 60 ГПК подав зустрічну позовну заяву
про зобов'язання внести зміни до
контракту № 1/К від 27.08.2009 р., вказана
заява була прийнята судом до спільного
розгляду з первісним позовом.

В обґрунтування зустрічної позовної
заяви позивач зазначає, що між ТОВ
«Стан Капітал» та Компанією «Естер Уан
Ентерпрайзес Лімітед» укладено
Контракт № 1/К про надання кредиту,
відповідно до якого відповідач отримав
кошти в сумі 500 000 доларів США на строк 30
років з цільовим призначенням:
придбання позичальником у власність за
договором купівлі-продажу офісних
нежитлових приміщень загальною площею
не менше 500 кв.м.

25 квітня 2014 р. позивачем за зустрічним
позовом було направлено на адресу
Компанії «Естер Уан Ентерпрайзес
Лімітед» проект додаткової угоди, якою
пропонувалось внесення змін до
контракту у зв'язку з істотною зміною
обставин, а саме - змінами
законодавства, що регулює відносини за
цією угодою (набрання чинності нової
Конвенції між Урядом України і Урядом
Республіки Кіпр про уникнення
подвійного оподаткування та
запобігання податковим ухиленням
стосовно податку на доходи, а також
Постановою Правління Національного
банку України № 328 від 30.05.2014 р,),
настання яких позичальник не міг
передбачити, а також не може усунути
дану обставину після її виникнення.

Проте відповідач за зустрічним
позовом ні зауважень, ні відповіді
стосовно змін до контракту не надав, що
свідчить про бездіяльність кредитора,
яка, в свою чергу, порушує права
позичальника та унеможливлює
приведення контракту у відповідність
до норм чинного законодавства.

У зустрічному позові, посилаючись на
ст. 652 ЦК України, ТОВ «Стан капітал»
просить зобов'язати Компанію «Естер
Уан Ентерпрайзес Лімітед» внести зміни
до п. 1.1 та п. 3.1 Контракту № 1/К про
надання кредиту від 27.08.2009 p. та викласти
його в редакції, запропонованій
позивачем за зустрічним позовом.

У судовому засіданні представник
позивача за зустрічним позовом свої
вимоги підтримав та просив їх
задовольнити.

Представник відповідача за зустрічним
позовом заявлені вимоги не визнав,
зазначив, що вказані позивачем
обставини не є істотною зміною
обставин та підставою для внесення
змін до контракту. Крім того, ТОВ «Стан
Капітал» не дотримало порядок внесення
змін до договору та порядок досудового
врегулювання спорів, що виникають у
разі зміни господарських договорів,
встановлених ст. 188 ГК України та ст. 11
ГПК України, просив відмовити у
задоволенні позовних вимог.

Заслухавши пояснення учасників
процесу, дослідивши наявні в
матеріалах справи докази, суд вважає,
що первісні позовні вимоги підлягають
задоволенню, а у зустрічних позовних
вимогах необхідно відмовити з
наступних підстав.

Судом встановлено, що 27.08.2009 року між
Компанією «Естер Уан Ентерпрайзес
Лімітед» та Товариством з обмеженою
відповідальністю «Стан Капітал» був
укладений контракт № 1/К про надання
кредиту.

Відповідно до п. 1.1 контракту кредитор
надає позичальнику кредит в сумі 500 000
дол. США на строк 30 років з цільовим
призначенням - на придбання
позичальником у власність за договором
купівлі-продажу офісних нежитлових
приміщень загальною площею не менше 500
кв. м. у будівлі офісного центру в
центральній частині м. Києва за ціною,
що не перевищує 4 000 000 грн. (з
урахуванням податку на додану
вартість) з метою подальшого
використання у статутній діяльності
відповідача, а відповідач
зобов'язується сплачувати відсотки за
користування отриманим кредитом та
повернути кредит в порядку і строки,
визначені кредитним договором.

Відповідно до п.п. 1.2 кредитного
договору за користування кредитом у
межах встановленого строку відповідач
щоквартально сплачує кредитору
фіксовану відсоткову ставку в розмірі 5
% річних.

25.09.2009 року Головним управлінням
Національного банку України по м. Києву
і Київській області було видане
реєстраційне свідоцтво № 11597, яким
засвідчується реєстрація контракту №
1/К про надання кредиту від 27.08.2009 року.

На виконання п. 2.1 кредитного договору
позивач перерахував відповідачу
грошові кошти в розмірі 500 000 доларів
США, що підтверджується банківською
випискою від 08.10.2009 року про
перерахування коштів.

Відповідно до п. 3.1 кредитного договору
кредит надається на строк 30 років з
моменту фактичного надходження коштів
на банківський рахунок позичальника.
День надходження коштів на банківський
рахунок позичальника є першим днем
користування кредитом.

Згідно із п. 5.2. кредитного договору цей
контракт може бути припинений
достроково за наявності взаємної згоди
сторін або у випадках, прямо
передбачених чинним законодавством
України або цим контрактом.

Відповідно до п. 5.3 кредитного договору
у випадку дострокового припинення дії
цього контракту, сума кредиту у повному
обсязі підлягає поверненню кредитору в
строки, встановлені цим контрактом, але
у будь-якому випадку, не пізніше 7
календарних днів від моменту такого
дострокового припинення, якщо інший
строк не буде встановлено цим
контрактом.

Згідно із п. 7.1 кредитного договору
сторони погодили, що з метою
забезпечення виконання зобов'язань
позичальника перед кредитором за цим
контрактом щодо повернення кредиту,
сплати процентів та неустойки,
позичальник укладає з кредитором
іпотечний договір щодо застави об'єкту
нерухомого майна, який буде придбаний
позичальником у власність за кошти,
залучені за цим контрактом.

Також судом встановлено, що 06.10.2009 року
відповідачем було придбано нежилі
приміщення на підставі договорів
купівлі - продажу, зокрема:

- договору купівлі-продажу нежилих
приміщень адміністративного будинку
№№ 1, 2 (групи приміщень № 5) (літера Б),
які розташовані в м. Києві, Киянівський
провулок, 7 а, від 06.10.2009 року між ЗАТ
«Полар-Україна» та ТОВ «Стан Капітал»;

- договору купівлі-продажу нежилих
приміщень адміністративного будинку з
№ 1 по № 5 (групи приміщень № 6)
(літера Б), які розташовані в м. Києві,
Киянівський пров. № 7а, від 06.10.2009 року
між ЗАТ «Центр реклами і сприяння
міжнародному співробітництву» та ТОВ
«Стан Капітал»;

- договору купівлі-продажу машиномісця
№ 13 (літера Б), яке розташоване в м.
Києві, Киянівський пров. № 7а, між ЗАТ
«Центр реклами і сприяння міжнародному
співробітництву» та ТОВ «Стан Капітал»
від 06 жовтня 2009 року;

- договору купівлі-продажу машиномісця
№ 14 (літера Б), яке розташоване в м.
Києві, Киянівський пров. № 7а, від 06.10.2009
року між ЗАТ «Центр реклами і сприяння
міжнародному співробітництву» та ТОВ
«Стан Капітал».

На виконання п. 7 кредитного договору, з
метою забезпечення виконання
зобов'язань відповідача перед
позивачем між сторонами 08.12.2009 року
були укладені договори іпотеки
вищевказаних нежитлових приміщень.

При укладенні іпотечних договорів
сторони керувались нормами Цивільного
кодексу України, Закону України «Про
заставу», Закону України «Про іпотеку».

Позивач за первісним позовом,
звертаючись до суду, мотивував свої
вимоги тим, що відповідно до п. 2.5
іпотечних договорів іпотекодержатель
має право достроково стягнути наданий
під забезпечення іпотекою кредит,
відсотки за користування при настанні
будь-якої з умов, передбачених п. 2.2 цих
договорів, а також на підставі ст. 12
Закону України «Про іпотеку»,
відповідно до якої передбачено право
іпотекодержателя у разі порушення
іпотекодавцем обов'язків, встановлених
іпотечним договором, вимагати
дострокового виконання основного
зобов'язання, а в разі його невиконання
- звернути стягнення на предмет
іпотеки.

При цьому відповідно до п.п. 2.7.3 та 2.7.4
іпотечних договорів відповідач за
первісним позовом зобов'язався не
здійснювати реконструкцію, перебудову,
перепланування майна без відповідного
письмового дозволу позивача, не
передавати його в оренду.

Разом з тим, судом встановлено, що ТОВ
«Стан капітал» у порушення вказаних
умов договору здійснювало ремонт
нежитлових приміщень без письмового
погодження з позивачем та передавав
офісні приміщення в оренду третім
особам.

Так, з актів перевірки майна, що є
предметом іпотеки від 21.07.2011 та від
24.01.2014, складених представниками
Компанії «Естер Уан Ентерпрайзес
Лімітед», вбачається, що в результаті
перепланування приміщень для їх
використання у якості офісних,
придбані відповідачем приміщення, не
відповідають технічним паспортам, які
були виготовлені 02.11.2009р.; в приміщеннях
проведений ремонт та перепланування,
здійснений демонтаж стіни в приміщенні
№ 5 (групи приміщень № 6), яка відділяла
його від приміщення № 4 (групи
приміщень №6), встановлено електричний
бойлер нагріву води.

Посилання ТОВ «Стан капітал» на
необхідність проведення у
новопридбаних приміщеннях
оздоблювального ремонту, роботи з
якого і провів відповідач, суд відхиляє
з огляду на наступне. Так, дійсно,
відповідно до умов договорів
купівлі-продажу нерухомих приміщень
від 06.10.2009, а також актів
приймання-передачі предметів продажу
до цих договорів, в приміщеннях, які
були в подальшому передані в іпотеку,
не проведені оздоблювальні роботи та
не встановлено санітарно-технічне та
електромонтажне обладнання, не
виконано планування приміщень, монтаж
перегородок, встановлення
електроарматури та підведення до неї
силових та слабкострумних мереж,
перенесення, за необхідності,
«фанкойлів» кондиціонування, монтаж
підвісних стель усіх типів, настилання
покриття підлог усіх типів, обладнання
індивідуальних робочих місць мережею
«Інтернет» та виконання монтажу
системи індивідуального охоронного
захисту приміщень. І, дійсно, вказані
роботи необхідно було повести
відповідачу за первісним позовом.

Разом з тим, відповідач здійснив не
вищевказані оздоблювальні роботи та
роботи з по встановленню технічного
обладнання, а виконав ремонтні роботи
та перепланування приміщень, про що
свідчать наявні в матеріалах справи
докази:

- дозвіл на перепланування
нежитлових приміщень (адреса об'єкта:
пров. Киянівський, 7А (літера Б) у
Шевченківському районі м. Києва) від
20.12.10 №008-339;

- декларація про початок виконання
будівельних робіт, а саме, капітальний
ремонт приміщень (група 5) другого
поверху адміністративного будинку №7А,
пров. Киянівський у Шевченківському
районі м. Києва, код 1120.9, категорія
складності - III, зареєстрована 22.11.2011. №
КВ 5;

- декларація про початок виконання
будівельних робі, а саме, капітальний
ремонт приміщень (група 6) другого
поверху адміністративного будинку №
7А, пров. Киянівський у Шевченківському
районі м. Києва, код 1102.9, категорія
складності - III, зареєстрована 22.11.2011, №
КВ 6.

При цьому судом встановлено, що
відповідач за первісним позовом не
звертався до позивача за отриманням
письмової згоди і не отримав його
попередньої згоди ні на проведення
оздоблювальних робіт, як він вказує, ні
на проведення робіт по ремонту та
переплануванню, що фактично було
зроблено, чим порушив умови іпотечних
договорів (п.п. 2.7.3 та 2.7.4).

Також на підтвердження своїх доводів в
цій частині позивач надав постанову
Окружного адміністративного суду м.
Києва від 21.02.2012 року у справі №
2а-264/12/2670 за позовом ТОВ «Стан Капітал»
до Інспекції Державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Києві про скасування постанови № 101/11
від 09.12.2011 року, якою встановлено факт
користування офісним приміщенням без
введення його в експлуатацію, що, в свою
чергу, свідчить про виконання
ремонтних робіт та робіт з
перепланування.

Крім того, судом встановлено, що в
порушення п. 2.7 іпотечних договорів
майно, що нежилі приміщення, які
знаходились в іпотеці (нежилі
приміщення адміністративного будинку
№№ 1,2 (групи приміщень № 5), загальною
площею 302,20 кв.м. і нежилі приміщення з №
1 по № 5 (групи приміщень № 6), загальною
площею 285,30 кв. м., які розташовані в м.
Києві, Киянівський провулок № 7А) та є
предметом іпотеки, здавались
відповідачем в оренду іншим особам.

Про вказані обставини свідчить наявний
у справі акт перевірки нерухомого
майна, що є предметом іпотеки, яким
підтверджено факт передання майна в
оренду, а саме - нежитлових приміщень
адміністративного будинку № 1, 2 в м.
Києві по пров. Киянівському,7а, третім
особам.

Також про передачу майна в оренду
третім особам свідчить надана
позивачем за первісним позовом копія
фотографії стенду, що знаходиться на
першому поверсі адміністративного
будинку № 1, 2 в м. Києві по пров.
Киянівському,7а, з якої вбачається, що
на другому поверсі будівлі знаходяться
дві юридичні особи - відповідач та ТОВ
«Ліра Сапр».

Крім того, на підтвердження
зазначеного факту позивач надав суду
витяг з Єдиного державного реєстру
юридичних осіб та фізичних
осіб-підприємців за № 18052945 від 29.01.2014
року, з якого вбачається, що ТОВ «Ліра
Сапр» знаходиться за адресою: м. Київ,
пров. Киянівський,7а.

Надані позивачем вищевказані докази
суд приймає у якості належних та
допустимих доказів у справі, як такі, що
у своїй сукупності узгоджуються із
встановленими фактичними обставинами
у справі. Про вказане зазначив Вищий
господарський суд України у постанові
від 24.06.2014 у даній справі.

Отже, факт передання відповідачем
іпотечного майна в оренду іншим особам
встановлено судом, а протилежного
відповідачем не доведено. При цьому
попередньої письмової згоди на
передання предмету іпотеки в оренду
відповідач не отримав.

Згідно із положеннями частини 2 ст. 586
Цивільного кодексу України
заставодавець має право, зокрема,
передавати предмет застави в
користування іншій особі лише за
згодою заставодержателя, якщо інше не
встановлено договором.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про
іпотеку» іпотекодавець має право
виключно на підставі згоди
іпотекодержателя передавати предмет
іпотеки в оренду.

У відповідності до п. 1.13 іпотечних
договорів з моменту набрання чинності
цим договором, іпотекодавець має право
відчужувати, передавати в наступну
іпотеку, оренду, лізинг, у спільну
діяльність, у позичку іншим особам
майно (предмет іпотеки), або іншим чином
розпоряджатися майном тільки за
письмовою згодою іпотекодержателя.

Згідно із п.п. 2.7.4 іпотечних договорів
іпотекодавець прийняв на себе
зобов'язання не відчужувати майно
(предмет іпотеки) у будь-який спосіб та
не обтяжувати його зобов'язаннями з
боку третіх осіб, зокрема не передавати
його в оренду, без отримання
попередньої письмової згоди на це від
іпотекодержателя.

Отже, відповідно до положень
законодавства та умов іпотечних
договорів наявність попередньої
письмової згоди іпотекодержателя на
передачу іпотекодавцем предмету
іпотеки в користування (оренду) іншій
особі є обов'язковою.

Доводи відповідача за первісним
позовом про те, що згідно з п. 2.2.31
статуту ТОВ «Стан капітал»
предметом діяльності відповідача в
Україні та за її межами, зокрема, є
купівля та перепродаж власного
нерухомого майна - нежитлових та
житлових будівель, земельних ділянок;
здавання в оренду власної житлової та
нежитлової нерухомості; здавання в
оренду земельних ділянок; управління
від імені власника житловою та
нежитловою нерухомістю, виконання
комплексу послуг із забезпечення
функціонування житлового та
нежитлового нерухомого майна суд
приймає до уваги, але зазначає, що
вказані обставини не свідчать про
виконання погоджених сторонами умов
іпотечних угод.

Договір - це документ, що фіксує угоду
сторін про встановлення між ними
господарсько-правових відносин і
регулює ці відносини. При цьому
відповідач був вільний у виборі
підписання договору, добровільно
прийняв на себе договірні зобов'язання
та погодився з умовами договору без
будь-яких зауважень.

З огляду на викладене, суд вважає, що
посилання відповідача на обізнаність
позивача під час укладення кредитного
договору та іпотечних договорів щодо
предмету статутної діяльності
відповідача, де, серед іншого, є
виконання комплексу послуг із
забезпечення функціонування житлового
та нежитлового нерухомого майна,
здавання в оренду власного нерухомого
майна, суперечить положенням ст. 9
Закону України «Про іпотеку» та п.1.13,
п.п. 2.7.4 іпотечних договорів, у
відповідності із якими має бути
отримана письмова згода
іпотекодержателя на виконання робіт із
забезпечення функціонування
нежитлових приміщень та передачу
іпотекодавцем в оренду саме предмету
іпотеки.

Отже, суд приходить до висновку, що
вищезазначені обставини є істотним
порушенням прав іпотекодержателя,
оскільки можуть позбавити позивача за
первісним позовом задовольнити свої
вимоги за рахунок майна, переданого в
іпотеку.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір
є обов'язковим для виконання сторонами.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що
зобов'язання має виконуватися належним
чином відповідно до умов договору та
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно
ставляться.

У відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 592 ЦК
України заставодержатель має право
вимагати дострокового виконання
зобов'язання, забезпеченого заставою, у
разі передання заставодавцем предмета
застави іншій особі без згоди
заставодержателя, якщо одержання такої
згоди було необхідним.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про
іпотеку» у разі порушення
іпотекодавцем обов'язків, встановлених
іпотечним договором, іпотекодержатель
має право вимагати дострокового
виконання основного зобов'язання, а в
разі його невиконання - звернути
стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до положень п. 2.2.1 іпотечних
договорів у випадку невиконання
іпотекодавцем зобов'язань за цим та/або
кредитним договором іпотекодержатель
має право достроково звернути
стягнення на майно незалежно від
настання термінів виконання будь-якого
зобов'язання за цим та/або за кредитним
договором в порядку, передбаченому
розділом 3 цього договору («Звернення
стягнення і реалізація майна»).

Пунктом 3.1 розділу 3 іпотечних
договорів встановлено, що у випадку
порушення кредитного договору
позичальником або цього договору
іпотекодавцем іпотекодержатель
направляє іпотекодавцю письмову
вимогу про усунення порушення. Якщо
протягом тридцятиденного строку
вимога іпотекодержателя залишається
без задоволення, іпотекодержатель
вправі почати звернення стягнення на
майно відповідно до цього договору.
Звернення стягнення на майно
здійснюється у випадках, передбачених
п.п. 2.2, 2.3, 2.4 цього договору, відповідно
до розділу Закону України «Про
іпотеку» на підставі рішення суду.

Крім того, пунктом 30 постанови Пленуму
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ «Про практику застосування
судами законодавства при вирішенні
спорів, що виникають із кредитних
правовідносин» від 30.03.2012 № 5,
встановлено, що вимога про дострокове
виконання кредитного договору навіть у
разі належного його виконання, а якщо
вимогу не буде задоволено - право
звернення стягнення на предмет
застави/ іпотеки може бути заявлено
заставодержателем лише в чітко
визначених законом або договором
випадках, наприклад при передачі
заставодавцем/іпотекодавцем предмета
застави/іпотеки іншій особі без згоди
заставодержателя, якщо одержання такої
згоди було необхідним (ч. 2 ст. 586, п.2 ч. 2
ст. 592 ЦК); порушення обов'язків,
установлених іпотечним договором (ч. 1
ст. 12 Закону України «Про іпотеку»);
порушення споживачем умов договору про
надання споживчого кредиту (ч. 10 ст. 11
Закону України «Про захист прав
споживачів»)

Як встановлено судом, позивач за
первісним позовом листом № 2011-0610 від
15.06.2011р. направив відповідачу вимогу
про усунення порушень, однак, виявлені
порушення у встановлений строк усунуті
не були та основне зобов'язання щодо
повернення кредиту відповідачем не
виконане.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про
іпотеку» іпотека - вид забезпечення
виконання зобов'язання нерухомим
майном, що залишається у володінні і
користуванні іпотекодавця, згідно з
яким іпотекодержатель має право в разі
невиконання боржником забезпеченого
іпотекою зобов'язання одержати
задоволення своїх вимог за рахунок
предмета іпотеки переважно перед
іншими кредиторами цього боржника у
порядку, встановленому цим Законом;

Частиною 1 статті 33 Закону України «Про
іпотеку» передбачено, що у разі
невиконання або неналежного виконання
боржником основного зобов'язання
іпотекодержатель вправі задовольнити
свої вимоги за основним зобов'язанням
шляхом звернення стягнення на предмет
іпотеки.

Отже, у зв'язку із встановленим фактом
порушень іпотечних договорів
(здійснення будівельних (ремонтних)
робіт та передання в оренду нежитлових
приміщень без попередньої письмової
згоди позивача) та невиконанням
відповідачем достроково основного
зобов'язання, позивач має право
звернути стягнення на нежилі
приміщення, передані в іпотеку, а
відтак первісний позов Компанії «Естер
Уан Ентерпрайзес Лімітед» підлягає
задоволенню.

Згідно із ч. 3 ст. 33 Закону України «Про
іпотеку» звернення стягнення на
предмет іпотеки здійснюється на
підставі рішення суду, виконавчого
напису нотаріуса або згідно з
договором про задоволення вимог
іпотекодержателя.

При цьому суд враховує, що відповідно
до ст. 39 Закону України «Про іпотеку» у
разі задоволення судом позову про
звернення стягнення на предмет
забезпечувального обтяження в рішенні
суду зазначаються:

- загальний розмір вимог та всі його
складові, що підлягають сплаті
обтяжувачу з вартості предмета
забезпечувального обтяження;

- опис рухомого майна, за рахунок якого
підлягають задоволенню вимоги
обтяжувача;

- заходи щодо забезпечення збереження
предмета забезпечувального обтяження
або передачі його в управління на
період до його реалізації, якщо такі
необхідні;

- спосіб реалізації предмета
забезпечувального обтяження шляхом
проведення публічних торгів або із
застосуванням однієї з процедур,
передбачених статтею 26 цього Закону;

- пріоритет та розмір вимог інших
обтяжувачів, на користь яких
встановлено зареєстроване обтяження,
які підлягають задоволенню з вартості
предмета забезпечувального обтяження;

- початкова ціна предмета
забезпечувального обтяження для його
подальшої реалізації на публічних
торгах у порядку виконавчого
провадження.

Якщо інше не передбачено рішенням суду,
реалізація предмета забезпечувального
обтяження проводиться шляхом продажу
на публічних торгах у порядку,
визначеному законом (ст. 25 Закону
України "Про забезпечення вимог
кредиторів та реєстрацію обтяжень").

Відповідно до ст. 41 Закону України "Про
іпотеку" реалізація предмета іпотеки,
на який звертається стягнення за
рішенням суду або за виконавчим
написом нотаріуса, проводиться, якщо
інше не передбачено рішенням суду,
шляхом продажу на прилюдних торгах у
межах процедури виконавчого
провадження, передбаченої Законом
України «Про виконавче
провадження», з дотриманням вимог
цього Закону.

Отже, з урахуванням викладеного суд
встановлює спосіб реалізації предмета
застави шляхом його продажу на
публічних торгах.

Щодо початкової ціни предмета
забезпечувального обтяження для його
подальшої реалізації суд зазначає, що
за умовами іпотечних договорів
предмети іпотеки були оцінені
сторонами наступним чином (п. 1.11
іпотечних договорів):

- за даними Київського міського
бюро технічної інвентаризації та
реєстрації права власності за об'єкти
нерухомого майна
(довідка-характеристика від 11
листопада 2009 року за № 1440030 ) балансова
вартість приміщення адміністративного
будинку №№ 1, 2 (групи приміщень № 5)
.літера Б), загальною площею 302, 20 кв. м.,
які розташовані в м. Києві, Киянівський
провулок, 7 а, яке заставляється,
вартість становить 1 536 183, 33 грн.;

- за даними Київського міського
бюро технічної інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна
(довідка-характеристика від 11
листопада 2009 року за № 1440031) балансова
вартість приміщення адміністративного
будинку з № 1 по № 5 (групи приміщень № 6)
(літера Б), загальною площею 285,30 кв. м.,
які розташовані в м. Києві, Киянівський
провулок № 7а, яке заставляється,
вартість становить 1 450 275,00 грн.;

- за даними Київського міського
бюро технічної інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна (
довідка-характеристика від 09 листопада
2009 року за № 1439488 ) балансова вартість
машиномісця № 13 (літера Б), загальною
площею 17,00 кв. м., яке розташоване в м.
Києві, Киянівський провулок, № 7а, яке
заставляється, вартість становить 86 416,
67 грн.;

- за даними Київського міського
бюро технічної інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна (
довідка-характеристика від 09 листопада
2009 року за № 1439496 ) балансова вартість
машиномісця № 14 (літера Б), загальною
площею 17,50 кв. м., яке розташоване в м.
Києві, Киянівський провулок, № 7а, яке
заставляється, вартість становить 88
958,33 грн.

При цьому в судовому засіданні у
сторін не виникло спору щодо ціни
іпотечного майна.

Разом з тим, суд вважає, що станом
на час розгляду справи вартість
переданого в іпотеку майна змінилась, у
зв'язку з чим приходить до висновку, що
початкова ціна предметів іпотеки має
бути визначена на підставі висновку
суб'єкта оціночної діяльності в межах
процедури виконавчого провадження.

Відповідно до п. 3.1.1 іпотечних
договорів звернення стягнення на майно
здійснюється відповідно до розділу 5
Закону України «Про іпотеку» на
підставі рішення суду або на підставі
виконавчого напису нотаріуса. В разі
продажу майна на публічних торгах
іпотекодержатель здійснює реалізацію
майна у порядку, передбаченому
Постановою КМУ № 1448 від 22.12.1997 р. «Про
затвердження Положення про порядок
проведення аукціонів (публічних
торгів) з реалізації заставленого
майна, якщо інше не передбачене
законодавством на день реалізації
майна.

При цьому, оцінка нерухомого
майна у виконавчому провадженні
регулюється Законом України «Про
виконавче провадження».

Відповідно до ч. 1 ст. 58 Закону
України «Про виконавче провадження»
визначення вартості майна боржника
проводиться державним виконавцем за
ринковими цінами, що діють на день
визначення вартості майна. Для
оцінки, зокрема, нерухомого майна,
державний виконавець залучає
суб'єкта оціночної діяльності -
суб'єкта господарювання, який
провадить свою діяльність відповідно
до Закону України «Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну
діяльність в Україні».

Також суд зазначає, що початкова
ціна встановлюється на рівні, не
нижчому за звичайні ціни на цей вид
майна, на підставі оцінки, проведеної
суб'єктом оціночної
діяльності/незалежним експертом на
стадії оцінки майна під час проведення
виконавчих дій (Постанова Пленуму
Вищого господарського суду України від
30.03.2012 № 5 «Про практику застосування
судами законодавства при вирішенні
спорів, що виникають із кредитних
правовідносин»).

За таких обставин, суд вважає, що
початкова ціна предмета іпотеки має
бути визначена на підставі висновку
суб'єкта оціночної діяльності в межах
процедури виконавчого провадження.

Крім того, розглядаючи зустрічну
позовну заяву ТОВ «Стан Капітал» до
Компанії «Естер Уан Ентерпрайзес
Лімітед» про зобов'язання внести зміни
до Контракт № 1/К, суд виходив з
наступного.

Як встановлено вже судом, між сторонами
був укладений контракт № 1/К про
надання кредиту від 27.08.2009 р., за яким (п.
1.1) кредитор надає позичальнику кредит
в сумі 500 000 дол. США на строк 30 років з
цільовим призначенням - на придбання
позичальником у власність за договором
купівлі-продажу офісних нежитлових
приміщень.

У відповідності до п. 3.1 вказаного
контракту кредит надається на строк 30
(тридцять) років з моменту фактичного
надходження коштів на банківський
рахунок позичальника.

Згідно з п. 4.1 контракту позичальник
зобов'язується повернути кредитору
отриманий від нього кредит не пізніше,
ніж на наступний день після закінчення
строку, який визначається у
відповідності до п.3.1 цього Контракту.

Додатком № 1, укладеним сторонами до
контракту про надання кредиту
встановлено, що основна сума кредиту
повертається єдиним платежем в розмірі
500 000,00 доларів США і датою такого
погашення кредиту є 07.10.2039 р.

Листом від 04.04.2014 р. ТОВ «Стан Капітал»
звернулось до відповідача за
зустрічним позовом з пропозицією
(проектом) підписати додаткову угоду до
контракту, в якому зазначало про те, що
у зв'язку з набранням чинності з 01.01.2014
р. Конвенцією між Урядом України і
Урядом Республіки Кіпр про уникнення
подвійного оподаткування та
запобігання податковим ухиленням
стосовно податку на доходи, підписаної
08.11.2012 р., виникла необхідність змінити
редакцію пунктів 1.2 та 13.10 контракту №
1/К про збільшення фіксованої
процентної ставки за користування
кредитом на користь кредитора.
Вказаний лист був отриманий Компанією
«Естер Уан Ентерпрайзес Лімітед» 28.04.2014
р., що не заперечується представником
відповідача.

Як вбачається з проекту вказаної
додаткової угоди, п. 2.1 було
запропоновано викласти в наступній
редакції:

« 1.2. За користування кредитом у межах
встановленого цим контрактом строку,
позичальник щоквартально сплачує
фіксовану процентну ставку в розмірі 5,1
% (п'ять цілих одна десята процента)
річних. Керуючись умовами Конвенції, з
процентної ставки підлягає утриманню
податок, встановлений в розмірі 2% (двох
відсотків) від загальної суми
процентів, що підлягають до сплати
кредитору. Проценти за користування
кредитом на користь кредитора
нараховуються і сплачуються у доларах
США»;

а п. 13.10 в наступній:

« 13.10. Кредитор підтверджує, що він є
податковим резидентом Республіки Кіпр
в термінах чинної в Україні і
Республіці Кіпр на момент виконання
цього Контракту «Конвенції між Урядом
України і Урядом Республіки Кіпр про
уникнення подвійного оподаткування та
запобігання податковим ухиленням
стосовно податків на доходи» від 08.11.2012
р., чинної з 01.01.2014 р., що підтверджується
відповідним сертифікатом
резидентності на кожен відповідний
податковий період».

Таким чином, пропозиція ТОВ «Стан
капітал» стосувалась внесення змін до
пункту 1.2 та пункту 13.10 діючого
контракту № 1/К про надання кредиту від
27.08.2009.

Разом з тим, позивач за зустрічним
позовом просить зобов'язати
відповідача внести зміни до п. 1.1. та п.
1.3 контракту. При цьому, судом
встановлено, що письмові пропозиції
щодо внесення змін саме до цих пунктів
контракту відповідачу за зустрічним
позовом не надсилались.

Відповідно до п. 7 ст. 179 ГК України
господарські договори укладаються за
правилами, встановленими Цивільним
кодексом України з урахуванням
особливостей, передбачених цим
Кодексом, іншими нормативно-правовими
актами щодо окремих видів договорів.

Згідно з п. 3 ст. 179 ГК України укладення
господарського договору є обов'язковим
лише для сторін, якщо він заснований на
державному замовленні, виконання якого
є обов'язком для суб'єкта
господарювання у випадках,
передбачених законом, або існує пряма
вказівка закону щодо обов'язковості
укладення договору для певних
категорій суб'єктів господарювання чи
органів державної влади або органів
місцевого самоврядування.

При цьому, при укладенні господарських
договорів, відповідно до п. 4 цієї норми,
зміст договору визначається на основі,
зокрема: вільного волевиявлення, коли
сторони мають право погоджувати на
свій розсуд будь-які умови договору, що
не суперечать законодавству; типового
договору, затвердженого Кабінетом
Міністрів України, чи у випадках,
передбачених законом, іншим органом
державної влади, коли сторони не можуть
відступати від змісту типового
договору, але мають право
конкретизувати його умови.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та
розірвання господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати
договір, повинна надіслати пропозиції
про це другій стороні за договором.

Наданий ТОВ «Стан капітал» у судовому
засіданні проект додаткової угоди від
20.01.2014 р. про внесення змін до п. 1.1 та п.
1.3 контракту суд не приймає до уваги,
оскільки вказаний проект відповідачу
не направлявся, що підтверджується
поясненнями представника - Компанії
«Естер Уан Ентерпрайзес Лімітед», а
подана позивачем копія поштової
квитанції від 23.01.2014 не свідчить про
направлення саме цього документу
відповідачу.

Таким чином, позивач за зустрічним
позовом не дотримав порядок внесення
змін до договору, що виникають у разі
зміни господарських договорів,
встановлених сг. 188 ГК України, що
свідчить про необґрунтованість
позовних вимог в цій частині.

Щодо доводів позивача за зустрічним
позовом про набрання чинності
постановою Правління Національного
банку України № 328 від 30.05.2014 р,, в силу
чого змінились істотні обставини, а
тому необхідно внести зміни в контракт,
суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна
або розірвання договору допускається
лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Згідно із ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання. Зміна
обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки, що, якби сторони
могли це передбачити, вони не уклали б
договір або уклали б його на інших
умовах.

Істотною зміною обставин позивач за
зустрічним позовом вважає набрання
чинності постановою Правління
Національного банку України № 328 від
30.05.2014, пунктом 1 якої запроваджено
заходи щодо діяльності банків, перелік
яких наведено в додатку до цієї
постанови (п. 8 Додатку), та фінансових
установ, а саме - дозволено резидентам
здійснювати погашення кредитів, позик
(у т.ч. фінансової допомоги) в іноземній
валюті за договорами з нерезидентами, у
тому числі в разі укладання додаткових
угод до кредитних договорів, не раніше
строку, передбаченого договорами.
Зазначена вимога поширюється на
випадки дострокового виконання
резидентом-позичальником зобов'язань
як за основною сумою кредиту/позики,
так і за іншими платежами,
установленими договором кредитування
(позики).

Утім, судом встановлено, що постанова
Правління Національного банку України
№ 328 від 30.05.2014р., на яку позивач за
зустрічним позовом посилається як на
істотну зміну обставин, втратила
чинність у зв'язку із закінченням
строку її дії (01.09.2014р.).

Твердження позивача за зустрічним
позовом про те, що постановою Правління
Національного банку України від 29.08.2014
№ 540 «Про введення додаткових
механізмів для стабілізації
грошово-кредитного та валютного ринків
України» продовжено дію вищевказаної
постанови Правління НБУ є
безпідставним, оскільки не
підтверджується змістом цих постанов.

Так, у пункті 1 Постанови Правління
Національного банку України № 540 від
29.08.2014 р. містяться аналогічні
положення стосовно запровадження
заходів діяльності банків та
фінансових установ, що і в пункті 1
постанови Правління НБУ № 328 від 30.05.2014.
Разом з тим, слід зазначити, що
запроваджені заходи носять тимчасовий
характер та діють, згідно із п. 2
постанови № 540 до 02.12.2014р..

При цьому суд вважає, що прийняття
Правлінням Національного банку
України постанови № 328 від 30.05.2014 не є
істотною зміною обставин та підставою
для внесення змін до контракту № 1/К від
27.08.2009.

Згідно з ч. 2 ст. 652 ЦК України якщо
сторони не досягай згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору
сторони виходили з того, що така зміна
обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена
причинами, які заінтересована сторона
не могла усунути після їх виникнення
при всій турботливості та обачності,
які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв
ділового обороту не випливає, що ризик
зміни обставин несе заінтересована
сторона.

Відповідно до ч. 4 ст. 652 ЦК України зміна
договору у зв'язку з істотною зміною
обставин допускається за рішенням суду
у виняткових випадках, коли розірвання
договору суперечить суспільним
інтересам або потягне для сторін шкоду,
яка значно перевищує затрати,
необхідні для виконання договору на
умовах, змінених судом.

Таким чином, зміна договору за рішенням
суду допускається лише у виняткових
випадках за наявності одночасно таких
підстав: істотної зміни обставин та
чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652
цього Кодексу.

Оскільки позивач за зустрічним позовом
не надав доказів на підтвердження
наявності одночасно всіх умов, які є
необхідними для зміни договору, то
відсутні й підстави, передбачені ст. 652
ЦК України, для внесення змін контракту
№ 1/К від 27.08.2014р., у зв'язку з чим у
задоволенні зустрічного позову
необхідно відмовити.

Згідно зі ст. 49 Господарського
процесуального кодексу України
витрати по сплаті судового збору
покладаються на сторони пропорційно
розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 49, 32 - 35, 82 - 85 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Компанії «Естер Уан Ентерпрайзес
Лімітед» («ESTER ONE ENTERPRISES LIMITED») до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Стан Капітал» про
звернення стягнення на предмет іпотеки
задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю «Стан Капітал» (м.
Київ, вул. Шота Руставелі, 38 Б, к. 12,
ідентифікаційний код 36387263) на користь
Компанії «ESTER ONE ENTERPRISES LIMITED» («Естер Уан
Ентерпрайзес Лімітед», Thiseos, 4, Egkomi, P.C.
2413, Nicosia, Cyprus) 500 000 (п'ятсот тисяч) доларів
США шляхом звернення стягнення на
предмет іпотеки, а саме:

- нежилі приміщення
адміністративного будинку №№ 1, 2
(групи приміщень № 5) .літера Б),
загальною площею 302, 20 кв. м., які
розташовані в м. Києві, Киянівський
провулок, 7 а, що належать ТОВ «Стан
капітал» на праві власності на
підставі договору купівлі-продажу,
посвідченого приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу Корсак А.Ю. 06.10.2009 р. і
зареєстрованого в реєстрі за № 2253;

- нежилі приміщення
адміністративного будинку з № 1 по № 5
(групи приміщень № 6) (літера Б),
загальною площею 285,30 кв. м., які
розташовані в м. Києві, Киянівський
провулок № 7а, що належать ТОВ «Стан
капітал» на праві власності на
підставі договору купівлі-продажу,
посвідченого приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу Корсак А.Ю. 06.10.2009 р. і
зареєстрованого в реєстрі за № 2254;

- машиномісце № 13 (літера Б),
загальною площею 17,00 кв. м., яке
розташоване в м. Києві, Киянівський
провулок, № 7а, що належать ТОВ «Стан
капітал» на праві власності на
підставі договору купівлі-продажу,
посвідченого приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу Корсак А.Ю. 06.10.2009 р. і
зареєстрованого в реєстрі за № 2255;

- машиномісце № 14 (літера Б),
загальною площею 17,50 кв. м., яке
розташоване в м. Києві, Киянівський
провулок, № 7а, що належать ТОВ «Стан
капітал» на праві власності на
підставі договору купівлі-продажу,
посвідченого приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу Корсак А.Ю. 06.10.2009 р. і
зареєстрованого в реєстрі за № 2256.

Встановити спосіб звернення стягнення
на предмети іпотеки шляхом проведення
аукціону (прилюдних торгів) з
початковою ціною предметів іпотеки,
яка визначається на підставі висновку
суб'єкта оціночної діяльності в межах
процедури виконавчого провадження.

У зустрічному позові Товариства з
обмеженою відповідальністю «Стан
Капітал» до Компанії «Естер Уан
Ентерпрайзес Лімітед» про зобов'язання
внести зміни до контракту № 1/К від
27.08.2009 р. - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю «Стан Капітал» (м.
Київ, вул. Шота Руставелі, 38 Б, к. 12,
ідентифікаційний код 36387263) на користь
Компанії «ESTER ONE ENTERPRISES LIMITED» («Естер Уан
Ентерпрайзес Лімітед», Thiseos, 4, Egkomi, P.C.
2413, Nicosia, Cyprus) судовий збір в розмірі 68820
(шістдесят вісім тисяч вісімсот
двадцять) гривень 00 копійок.

Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та
проголошено його вступну та
резолютивну частини в судовому
засіданні у присутності представників
сторін 17 листопада 2014 року.

Повний текст рішення підписаний 24
листопада 2014 року.

Рішення може бути оскаржено в
апеляційному порядку до Київського
апеляційного господарського суду
через господарський суд міста Києва
шляхом подачі апеляційної скарги в
10-денний строк з дня підписання повного
тексту рішення.

Суддя
К.І.
Головіна