м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Виробничо
будівельна компанія "Максімус"
до Державного житлово-комунального
підприємства Національної академії
про стягнення 5 000 000 грн.
Суддя Ярмак О.М.
Від позивача: Стригун М.М. за дов., Мазур
Від відповідача:Морозов О.В. за дов.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ :
21.10.14 в засіданні суду оголошувалась
перерва на підставі ст. 77 ГПК України.
Пред'явлені вимоги про стягнення 5 000
000,00 грн. часткового відшкодування
вартості ремонту приміщення,
орендованого згідно типового договору
оренди нерухомого майна , що
знаходиться на балансі організацій,
які віднесені до відання НАН України
Ухвалою Господарського суду міста
Києва від 21.08.2014р. порушено провадження
призначено на 23.09.2014р.
23.09.2014р. через відділ діловодства суду
позивач подав заяву про збільшення
розміру позовних вимог, в якій збільшує
розмір позовних вимог та просить
стягнути з відповідача 8 000 000,00 грн.
часткового відшкодування вартості
проведеного ремонту об'єкту оренди за
типовим договором оренди нерухомого
майна, що знаходиться на балансі
організацій, які віднесені до відання
НАН України від 01.08.2006р. Заява прийнята
судом до розгляду.
Ухвалою суду від 23.09.2014р. у зв'язку з
неявкою представника відповідача,
розгляд справи відкладено на 07.10.2014р.
відповідно до ст. 77 ГПК України.
У зв'язку з перебуванням судді Ярмак
О.М. на лікарняному, судове засідання
07.10.2014р. не відбулося.
08.10.2014р. через канцелярію суду
представник позивача подав додаткові
У зв'язку з виходом судді Ярмак О.М.,
розгляду у судовому засіданні на 21.10.14.
Відповідач позов не визнає, свої
заперечення виклав у відзиві на
В судовому засіданні 28.10.14 представники
позивача позовні вимоги підтримали та
подали клопотання про призначення
судової будівельно - технічної
експертизи, яке судом відхилене, у
зв'язку з безпідставністю, оскільки
заявниками не доведено дійсної потреби
у призначенні судової експертизи у
справі.
Представник відповідача проти
задоволення клопотання та позову
Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
сторін, господарський суд,-
1 серпня 2006 року між позивачем -ТОВ «ВБК
«Максімус» та відповідачем - Державним
житлово-комунальним підприємством
Національної академії наук України
було укладено типовий договір оренди
нерухомого майна, що знаходиться на
балансі організацій, які віднесені до
відання НАН України (далі - договір
Відповідно до п. 1.1 договору оренду та
Акту приймання-передачі майна від
01.11.2006 року орендодавець передав, а
орендар прийняв в строкове платне
користування нерухоме майно, що
знаходиться на балансі ДЖКП НАН
України, загальною площею 1260,0 кв.м.,
розміщене за адресою м. Київ, проспект
Науки, буд. 42/1, вартість якого за
оцінкою станом на 31.07.2006 року складала
Згідно п.1.2 договору оренди нерухоме
майно передавалося в оренду для
використання під офіс.
Позивач стверджує, що на момент
прийому-передачі орендованого майна
воно не могло використовуватися
орендарем за цільовим призначенням,
оскільки перебувало у незадовільному
стані та потребувало ремонту, тому
сторони, укладаючи договір оренди, в
його положеннях передбачили, що
орендар може здійснити ремонт об'єкту
оренди для забезпечення можливості
його використання за цільовим
призначенням, який має бути
компенсований (відшкодований)
Орендар зазначає, що протягом 2007-2008
років здійснено ремонт орендованого
приміщення, загальна вартість
ремонтних робіт згідно експертного
висновку - Звіту про незалежну оцінку
вартості виконаного ремонту будівлі за
адресою м. Київ, проспект Науки 42/1
складає 11 430 579,00 грн. (в тому числі ПДВ 1
905 477,52 грн.), яка не була відшкодована
(компенсована) Орендодавцем.
Позивач звернувся з вимогами про
стягнення з відповідача вартості
проведеного ремонту об'єкта оренди в
сумі 8 000 000,00 грн., посилаючись на умови
договору оренди та ст.ст. 16, 601, 776 та 778
Дослідивши наявні в матеріалах справи
та надані в судовому засіданні докази і
їх сукупності, господарський суд
дійшов висновку, що в задоволенні
позовних вимог належить відмовити
повністю у зв'язку з їх та
необґрунтованістю та недоведеністю,
виходячи з наступного.
Відповідно до ст.1 ГПК України
підприємства, установи, організації,
інші юридичні особи мають право
звертатися до господарського суду
згідно з встановленою підвідомчістю
господарських справ за захистом своїх
порушених або оспорюваних прав і
охоронюваних законом інтересів.
Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна
особа має право на захист свого
цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання.
Способи захисту прав та інтересів
визначені у ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК
Обов'язок доказування та подання
доказів, відповідно до ст.33 ГПК України,
розподіляється між сторонами виходячи
з того, хто посилається на певні
юридичні факти, які обґрунтовують його
вимоги та заперечення. В даному випадку
це стосувалося позивача, що мав довести
факт порушення його права
відповідачем та надати відповідні
Відповідно до ст. 32 ГПК України
доказами у справі є будь-які фактичні
дані, на підставі яких господарський
суд у визначеному законом порядку
встановлює наявність чи відсутність
обставин, на яких ґрунтуються вимоги і
заперечення сторін, а також інші
обставини, які мають значення для
правильного вирішення господарського
Правовідносини, що склалися між
позивачем та відповідачем регулюються
нормами Цивільного кодексу України з
урахуванням положень Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» та Закону України «Про
особливості правового режиму
діяльності Національної академії наук
України, галузевих академій наук та
статусу їх майнового комплексу».
Відповідно до п. 2. ст. 1 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» відносини оренди рухомого та
нерухомого майна, об'єктів майнового
комплексу Національної академії наук
України та галузевих академій наук
регулюються цим Законом з урахуванням
особливостей, передбачених Законом
України «Про особливості правового
режиму майнового комплексу
Національної академії наук України».
ДЖКП НАН України створено Національною
академією наук України, відповідно
ДЖКП НАН України здійснює управління
майном, що обліковується на його
Сторонами укладено Типовий договір
оренди нерухомого майна, що
знаходиться на балансі організацій,
які віднесені до відання НАН України
Пунктом 6.1 договору сторони визначили,
що договір укладений строком на 7 років
та діє з 01.08.2006 р. по 01.08.2013 р.
Об'єкт оренди було передано орендарю за
актом приймання передачі нерухомого
майна від 01.11.2006 p., який підписаний
директором орендаря без жодних
зауважень щодо стану об'єкта оренди.
Позивач вказує, що на виконання п.п. 4.2.1
та 4.2.3 договору оренди він звернувся до
орендодавця за погодженням про
отримання дозволу на проведення
ремонту орендованого майна для
забезпечення подальшої можливості
використання його за цільовим
призначенням, орендодавець листом від
06.02.2007 року № 044 підтвердив орендарю
відсутність заперечень проти
проведення ремонту орендованого
Відповідно до умов договору оренди (п.
3.2.4) орендар зобов'язується утримувати
орендоване майно у належному стані,
своєчасно проводити за власний рахунок
поточний ремонт за погодженням з
балансоутримувачем (у разі
необхідності проведення ремонту
приміщення у договорі повинно бути
вписано конкретне зобов'язання зробити
ремонт з зазначенням терміну
проведення та закінчення). Забезпечити
належний технічний стан систем тепло-
та водопостачання в орендованих
приміщеннях. При оренді підвальних
приміщень дотримуватись правил
експлуатації та ремонту інженерних
комунікацій та вимог БНіП-11-104-76 по
зберіганню та складуванню
матеріальних цінностей в підвальних
приміщеннях, а також забезпечити
заходи щодо захисту аварій на
внутрішньо будинкових та зовнішніх
інженерних комунікаціях.
Переобладнання майна проводити лише на
підставі письмової згоди
балансоутримувача та оформлених
належним чином необхідних технічних
Аналогічне положення щодо проведення
поточного ремонту закріплене в ст. 18-1
Закону України «Про оренду державного
та комунального майна» та ч. 1 ст. 776 ЦК
Таким чином, відповідно до умов
договору оренди (п. 3.2.4, 7.1) та норм
чинного законодавства саме на орендаря
покладено обов'язок по здійсненню
поточного ремонту орендованого майна
Листом від 06.02.2007р. № 044 відповідач
надав позивачу погодження на
проведення поточного ремонту в
орендованому приміщенні за власні
кошти без будь - яких змін несучих
конструкцій будівлі.
Пунктом 4.2.1 договору оренди закріплено
право орендаря вимагати від
орендодавця створення умов, що не
перешкоджають використовувати
орендоване майно за призначенням,
зазначеним у договорі оренди.
Доказів звернення позивача до
орендодавця із вимогами про створення
таких умов суду не надано.
Пунктом 4.2.3 договору передбачено право
орендаря з письмового дозволу
орендодавця (та балансоутримувача у
разі, коли він не є орендодавцем) та за
наявності необхідної технічної
документації вносити зміни до складу
орендованого майна, проводи його
реконструкцію та технічне
переозброєння, що зумовлює підвищення
Орендар суду доказів звернення до
орендодавця із таким проханням та,
відповідно, надання орендодавцем
дозволу на здійснення таких робіт не
Тому посилання позивача на вказані
пункти в позовній заяві є
Частина 3 ст. 776 та ч. 3 ст. 778 ЦК України,
на які посилається позивач, стосуються
проведення орендарем капітального
ремонту майна, який можливий лише за
Положеннями ч. 3 ст. 773, ч. 1 ст. 778 ЦК
України передбачено, що обов'язковою
передумовою зміни (поліпшення) речі,
переданої в найм, є наявність на це
згоди наймодавця, і лише наявність
такої згоди надає право наймачеві на
відшкодування вартості необхідних
витрат на поліпшення речі (ч. 3 ст. 778 ЦК
При цьому, якщо наймач без згоди
наймодавця зробив поліпшення, які не
можна відокремити без шкоди для речі,
він не має права на відшкодування їх
вартості (ч. 5 ст. 778 ЦК України).
Аналогічні положення закріплені в ст.
ст. 18-1, 27 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна».
Статтею 18-1 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна»
встановлено, що капітальний ремонт
майна, переданого в оренду, проводиться
орендодавцем, або іншим
балансоутримувачем цього майна за його
рахунок, якщо інше не встановлено
Інше умовами спірного договору оренди
не встановлено, натомість, п.
2.4.договору передбачено, що при
припиненні дії договору всі проведені
орендарем переобладнання, які не
можуть бути демонтовані, переходять
орендодовцю безоплатно, якщо інше не
встановлено додатковими угодами,
оформленими належним чином.
Згідно з положеннями ч. 3 ст. 773 ЦК
України, наймач має право змінювати
стан речі, переданої йому у найм, лише
за згодою наймодавця. Так само виключно
за згодою наймодавця можуть бути
здійснені і поліпшення речі, переданої
в найм. Згода наймодавця може бути
зроблена в різних формах: або шляхом
включення такого положення до договору
найму, або шляхом видачі наймодавцем
окремого документу (листа,
повідомлення тощо). Якщо сторони
договору майнового найму домовляються
про певну форму надання наймодавцем
згоди наймач вправі вимагати
відшкодування вартості тільки тих
поліпшень, згода на які була надана в
Аналогічна правова позиція вказана в
постанові Верховного Суду України від
28.02.2006 р. N 20-3/133.
Згідно вимог статті 33 ГПК України
кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог та заперечень
Оскільки проведення капітального
ремонту чи зміни (поліпшення )
орендованого майна відповідачем не
погоджувались протягом існування
орендних правовідносин з позивачем
посилання позивача на положення ч. 3 ст.
778 ЦК України є безпідставними.
Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» вартість поліпшень
орендованого майна, зроблених
орендарем без згоди орендодавця, які не
можна відокремити без шкоди для майна,
компенсації не підлягає.
Проаналізувавши положення чинного
законодавства та наявні в матеріалах
справи докази, суд не знайшов підстав
для задоволення позовних вимог в
зв'язку з їх безпідставністю та
Відповідно до ст. 49 ГПК України, судові
витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 33, 34, 49, 82-84 ГПК України,
господарський суд, -
У задоволенні позову відмовити
Суддя