ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2014 року Справа № 927/549/14

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

головуючого - судді
Карабаня В.Я.,

суддів
Жаботиної Г.В., Ковтонюк Л.В.,

у відкритому судовому засіданні за
участю представників сторін:

від позивача: у засідання не прибули

від відповідача: у засідання не
прибули

розглянувши касаційну скаргу
Чернігівської міської громадської
організації інвалідів "Благодіяння"

на постанову Київського апеляційного
господарського суду від 22.07.2014р.

у справі № 927/549/14 Господарського суду
Чернігівської області

за позовом Чернігівської міської
громадської організації інвалідів
"Благодіяння"

до Фонду комунального майна
Чернігівської міської ради

про визнання недійсним договору оренди
в частині орендної плати,

ВСТАНОВИВ:

Чернігівська міська громадська
організація інвалідів "Благодіяння"
звернулась до Господарського суду
Чернігівської області з позовом до
Фонду комунального майна
Чернігівської міської ради про
визнання недійсним з моменту укладення
п. 3.1 договору оренди №566 від 15.04.2013 у
частині встановлення розміру орендної
плати за базовий місяць березень 2013
року.

Рішенням Господарського суду
Чернігівської області від 11.06.2014 (суддя
Федоренко Ю.В.), яке залишено без змін
постановою Київського апеляційного
господарського суду від 22.07.2014 (колегія
суддів у складі: Сухового В.Г. -
головуючого, Жук Г.А., Мальченко А.О.), у
задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись в вказаними судовими
рішеннями, Чернігівська міська
громадська організація інвалідів
"Благодіяння" звернулась до Вищого
господарського суду України з
касаційною скаргою, в якій, посилаючись
на порушення судами норм матеріального
та процесуального права, заявила
вимоги про скасування рішення суду
першої інстанції та постанови суду
апеляційної інстанції, а також
прийняття нового рішення про
задоволення позову.

Розглянувши касаційну скаргу,
перевіривши правильність застосування
господарськими судами попередніх
інстанцій норм матеріального та
процесуального права, Вищий
господарський суд України дійшов
висновку, що касаційна скарга не
підлягає задоволенню з наступних
підстав.

Судами першої та апеляційної інстанцій
встановлено, що 15.04.2013р. між сторонами у
справі укладено договір №566 оренди
нерухомого майна, згідно з розділом 1.1
якого орендодавець (відповідач)
передає, а орендар (позивача) приймає у
строкове платне користування нерухоме
майно: нежитлове приміщення,
розташоване на першому поверсі та у
підвалі одноповерхової прибудови до
п'ятиповерхового житлового будинку (по
першому поверху: з літ. "1-13" по літ. "1-15";
по підвалу: з літ. "1-1" по літ. "1-12", згідно
з інвентаризаційною справою №17158), що
належить територіальній громаді м.
Чернігова. Місцезнаходження майна: м.
Чернігів, вул. Гагаріна, 4; загальна
площа 223м2; вартість майна згідно з
висновком про вартість майна станом на
21.12.2012р. становить 368238,87грн. Майно
передається в оренду для розміщення
громадської організації інвалідів.
Стан майна на момент укладення
договору визначається в акті
приймання-передачі.

Представниками сторін 17.04.2013р.
підписано додаток №1 до договору
оренди - акт приймання-передавання
майна, що надається в оренду. В цьому
акті сторонами визначено, зокрема, що
приміщення знаходиться у задовільному
стані; у наявності електро-,
водопостачання та водовідведення.

У ст. 5 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна"
орендодавцями визначено, зокрема,
органи, уповноважені Верховною Радою
Автономної Республіки Крим та органами
місцевого самоврядування управляти
майном, - щодо цілісних майнових
комплексів підприємств, їх структурних
підрозділів та нерухомого майна, яке
відповідно належить Автономній
Республіці Крим або перебуває у
комунальній власності.

Згідно з Положенням про Фонд
комунального майна Чернігівської
міської ради, затверджений рішенням
ради від 31.03.2011р., фонд здійснює
управління майном комунальної
власності в межах повноважень,
визначених міською радою. До завдань та
функцій фонду віднесено здійснення
повноважень орендодавця цілісних
майнових комплексів підприємств,
організацій, їх структурних
підрозділів, нерухомого та іншого
майна комунальної власності (п. 2.1.4). У
сфері оренди фонд виступає відповідно
до закону орендодавцем цілісних
майнових комплексів підприємств, їх
структурних підрозділів, нерухомого та
іншого комунального майна (п. 2.2.10).

З огляду на таке суди дійшли
правильного висновку про наявність у
відповідача повноважень на укладення
договору оренди спірного нерухомого
майна, що належить територіальній
громаді м. Чернігова.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" орендою є засноване на договорі
строкове платне користування майном,
необхідним орендареві для здійснення
підприємницької та іншої діяльності.

Тобто орендою є саме платне
користування майном, у зв'язку з чим
орендна плата з урахуванням її
індексації є істотною умовою договору
оренди в силу ч. 1 ст. 10 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна".

У п. 3.1 договору сторони погодили, що
орендна плата є платежем, який орендар
вносить орендодавцю незалежно від
наслідків господарської діяльності і
визначається на підставі Методики
розрахунку та порядку використання
плати за оренду майна комунальної
власності територіальної громади м.
Чернігова, затвердженої рішенням
міської ради від 30.07.2007 (19 сесія 5
скликання) зі змінами та доповненнями,
і становить без ПДВ за базовий місяць
розрахунку (останній місяць, за який є
інформація про індекс інфляції) -
березень 2013 року, 647,32 грн.

Відповідно до п. 3.3 договору орендна
плата за кожний наступний місяць
визначається шляхом коригування
орендної плати за попередній місяць на
індекс інфляції за наступний місяць, що
друкується Мінстатом України.

Звертаючись до господарського суду з
позовом у даній справі, Чернігівська
міська громадська організація
інвалідів "Благодіяння" заявила вимогу
про визнання недійсним з моменту
укладення п. 3.1 договору оренди №566 від
15.04.2013р. у частині встановлення розміру
орендної плати за базовий місяць
березень 2013 року.

Згідно зі ст. 217 ЦК України недійсність
окремої частини правочину не має
наслідком недійсності інших його
частин і правочину в цілому, якщо можна
припустити, що правочин був би вчинений
і без включення до нього недійсної
частини.

Як вже зазначалось, орендна плата є
істотною умовою договору оренди, а
відтак визнання недійсним пункту
договору, що встановлює цю умову,
спричиняє недійсність цього договору в
цілому, що не враховано позивачем у
позовній заяві.

Підставою недійсності правочину в силу
ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьою, п'ятою та шостою статті 203
цього Кодексу, згідно з якою зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам; особа, яка вчиняє правочин,
повинна мати необхідний обсяг
цивільної дієздатності; волевиявлення
учасника правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі;
правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним; правочин, що
вчиняється батьками (усиновлювачами),
не може суперечити правам та інтересам
їхніх малолітніх, неповнолітніх чи
непрацездатних дітей.

Заявлена позивачем вимога мотивована
тим, що вказана орендна плата
розрахована з порушенням вимог ст.ст. 10,
11 Закону України "Про оренду державного
та комунального майна" та Методики
оцінки об'єктів оренди, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України
від 10.08.1995 за №692 (далі - Методика оцінки
об'єктів оренди). За доводами позивача,
незалежна оцінка майна, переданого в
оренду за спірним договором, проведена
з порушенням законодавства, оскільки
при визначенні вартості цього майна не
враховано відсутність
електропостачання приміщення підвалу,
що є підставою для визнання незаконним
розрахунку орендної плати.

Згідно з положеннями ст.ст. 11, 19 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна" укладений
сторонами договір оренди в частині
істотних умов повинен відповідати
типовому договору оренди відповідного
майна. Оцінка об'єкта оренди
здійснюється за методикою,
затвердженою Кабінетом Міністрів
України. Оцінка об'єкта оренди передує
укладенню договору оренди. У разі якщо
на момент продовження дії договору
оренди остання оцінка об'єкта оренди
була зроблена більш як три роки тому,
для продовження (поновлення) договору
оренди провадиться оцінка об'єкта
оренди.

Згідно з п.п. 2, 19 Методики оцінки
об'єктів оренди оцінка об'єктів оренди
проводиться з метою визначення
вартості таких об'єктів згідно з
положеннями (національними
стандартами) оцінки майна та цією
Методикою з урахуванням положень
(стандартів) бухгалтерського обліку
для відображення її в договорі оренди
та використання під час розрахунку
орендної плати. Оцінка обов'язково
проводиться перед укладенням договору
оренди та перед продовженням
(поновленням) договору оренди у разі,
коли на момент продовження дії такого
договору остання оцінка об'єкта оренди
була проведена більш як три роки тому. У
разі оренди нерухомого та іншого
окремого індивідуально визначеного
майна здійснюється його незалежна
оцінка. У разі передачі в оренду
нерухомого майна, орендодавцем якого є
орган, визначений в абзацах другому і
третьому статті 5 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна", звіт про незалежну оцінку
рецензується і за наявності
позитивного загального висновку
рецензента про відповідність такого
звіту вимогам нормативно-правових
актів з питань проведення оцінки
висновок про вартість майна
затверджується зазначеним
орендодавцем.

Судами першої та апеляційної інстанцій
встановлено, що на виконання
викладених вимог звіт про оцінку
нерухомого майна, переданого в оренду
за спірним договором, було рецензовано
та затверджено орендодавцем 15.01.2013р., у
зв'язку з чим відповідні доводи
позивача відхилено.

Уклавши договір оренди, позивач взяв на
себе зобов'язання сплачувати фактичні
витрати за одержання послуг з електро-,
тепло-, газо-, водопостачання та
водовідведення (за наявності), для чого
у місячний термін оформити договори з
відповідними службами (п. 5.8 договору),
відтак, за висновком судів, позивач
взяв на себе обов'язок з укладення
договору з підприємством
електропостачання та вчинення усіх
дії, необхідних для його укладення. При
цьому факт наявності
електропостачання в орендованому
приміщенні підтверджується актом
приймання-передання майна та листом
Чернігівських електричних мереж від
23.12.2013 за №01/14154; та обставина, що
лічильник електроенергії, через який
здійснюється постачання
електроенергії до частини
орендованого приміщення - підвалу,
належить іншій особі, є лише
особливістю електропостачання.

У касаційній скарзі позивач наголошує
на помилковості такого висновку судів
щодо наявності електропостачання
орендованого приміщення, оскільки у
вищевказаному листі №01/14154 йдеться про
наявність мереж електромережі, а не
електропостачання відповідного
об'єкту. При цьому касатор посилається
на те, що відповідно до п. 8 Методики
розрахунку орендної плати за державне
майно та пропорції її розподілу,
затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від 04.10.1995 за №786,
незалежна оцінка вартості об'єкта
оренди повинна враховувати його
місцезнаходження і забезпеченість
інженерними мережами.

Однак, як вбачається з наведеної норми,
вказана методика не пов'язує оцінку
вартості об'єкта оренди зі здійсненням
електропостачання відповідного
об'єкта, а лише із забезпеченістю його
інженерними мережами.

Зважаючи на викладене, суди правильно
відхилили доводи позивача щодо
невідповідності оспорюваного пункту
договору оренди вищевказаним вимогам
закону щодо розрахунку орендної плати,
залежно від вартості орендованого
нерухомого майна, визначеної шляхом
незалежної оцінки, а відтак дійшли
правильного висновку про
недоведеність позивачем наявності
правових підстав для визнання
недійсним спірного пункту договору.

Отже, перевіривши відповідно до ч. 2 ст.
1115 Господарського процесуального
кодексу України юридичну оцінку
обставин справи та повноту їх
встановлення в оскарженій постанові,
касаційна інстанція не вбачає підстав
для її скасування та задоволення
касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Чернігівської
міської громадської організації
інвалідів "Благодіяння" залишити без
задоволення, а постанову Київського
апеляційного господарського суду від
22.07.2014р. у справі №927/549/14 Господарського
суду Чернігівської області - без змін.

Головуючий суддя
Карабань В.Я.

Судді
Жаботина Г.В.

Ковтонюк Л.В.