ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" жовтня 2014 р.Справа № 916/2688/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів С.В. Таран, В.Б. Туренко,

при секретарі судового засідання -
І.М.Станковій,

за участю представників сторін:

від позивача: О.В.Орлова,

від відповідача: не з'явився,

від третьої особи: не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
Публічного акціонерного товариства
"ОДЕСЬКА ТЕЦ"

на рішення господарського суду
Одеської області від 18.09.2014р.

у справі № 916/2688/14

за позовом Публічного акціонерного
товариства "ОДЕСЬКА ТЕЦ"

до Товариства з обмеженою
відповідальністю "КОМБІНАТ"

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, на
стороні позивача - Регіонального
відділення Фонду державного майна
України по Одеській області

про розірвання договору та
зобов'язання повернути приміщення,

встановив:

Публічне акціонерне товариство
"ОДЕСЬКА ТЕЦ" звернулося з позовом та
уточненням до нього до Товариства з
обмеженою відповідальністю "КОМБІНАТ"
про:

-розірвання договору оренди
нежитлового приміщення загальною
площею 499,2кв.м., розташованого за
адресою: м.Одеса, вул.Загубанського
(Комітетська), 4/6, укладеного 04.01.1993р. між
правопопередником позивача - Одеською
теплоелектроцентраллю та
правопопередником відповідача - АТЗТ
"КОМБІНАТ ";

-зобов'язання відповідача повернути
вищевказане приміщення.

Позовні вимоги мотивовані тим, що в
результаті дій відповідача, які
полягали у самочинному демонтуванні
системи опалення, погіршено технічний
та санітарний стан переданого йому в
оренду приміщення, що у відповідності
до пункту 5.3. договору, частини 2 статті
651 Цивільного кодексу України є
підставою для дострокового його
розірвання.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 04.09.2014р. в порядку статті 27
Господарського процесуального кодексу
України до участі у справі залучено
Регіональне відділення Фонду
державного майна України по Одеській
області в якості третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору, на стороні позивача.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 18.09.2014р. у задоволенні
позову відмовлено з огляду на
відсутність вини відповідача в
погіршенні технічного стану
орендованого приміщення, тоді як у
відповідності до пункту 1 додаткової
угоди від 23.12.1998р. №3 саме на позивача
покладено обов'язок за свій рахунок
проводити капітальний ремонт
приміщення, а також усувати наслідки
аварій та пошкоджень, які стались не з
вини відповідача.

Не погодившись з рішенням суду, позивач
звернувся із апеляційною скаргою, в
якій просив рішення скасувати, позов
задовольнити, посилаючись на порушення
судом норм матеріального та
процесуального права. Доводи
апеляційної скарги ґрунтуються на
тому, що:

-при вирішенні даного господарського
спору суд у мотивувальній частині
рішення послався на статтю 188
Господарського кодексу України, не
врахувавши, що недотримання позивачем
вимог вказаної статті щодо обов'язку
надсилання іншій стороні пропозиції
про розірвання договору не позбавляє
позивача права звернутися до суду за
захистом порушеного права, про що
зазначено у рішенні Конституційного
Суду України від 09.07.2002р. (справа про
досудове врегулювання спорів);

-судом не враховано, що відповідачем
демонтовано систему опалення в
порушення Порядку відключення окремих
житлових будинків від мереж
централізованого опалення та
постачання гарячої води при відмові
споживачів від централізованого
теплопостачання, затвердженого
наказом Міністерства з питань
житлово-комунального господарства
України від 06.11.2007р. №169, у
відповідності до якого питання
відключення опалювальних приладів
вирішується на міжвідомчій комісії при
районній адміністрації за заявою
балансоутримувача приміщення.
Зазначені доводи судом не прийнято до
уваги з підстав того, що вказаний
Порядок регулює відключення окремих
приміщень житлових будинків, без
з'ясування того, що орендоване
відповідачем приміщення знаходиться
саме у житловому будинку;

-судом прийнято рішення у справі за
відсутності представника позивача,
хоча строк розгляду справи дозволяв
відкласти розгляд справи в порядку
статті 77 Господарського
процесуального кодексу України, що
призвело до порушення передбаченого
статтями 22, 74 цього Кодексу права
позивача щодо надання усних пояснень в
судовому засіданні.

29.10.14 р. від ТОВ "КОМБІНАТ" надійшло
клопотання про відкладення розгляду
справи у зв'язку з тим, що його
представник приймає участь 30.10.14 р. в
іншій справі, що розглядається в
Приморському районному суді м. Одеси.
Вказане клопотання судова колегія
розглянула в судовому засіданні і
відхилила, оскільки відповідач не
надав доказів вищевказаних обставин, і
явка представників сторін не була
визнана обов'язковою.

Регіональне відділення Фонду
державного майна України по Одеській
області про дату, час і місце розгляду
апеляційної скарги повідомлене
належним чином, але не скористалося
своїм процесуальним правом на участь у
судовому засіданні апеляційної
інстанції.

Заслухавши представника позивача,
дослідивши матеріали справи, доводи
апеляційної скарги, перевіривши
правильність застосування місцевим
господарським судом норм
матеріального і процесуального права,
апеляційна інстанція встановила
наступне.

04.01.1993р. між Одеською
теплоелектроцентраллю (орендодавцем,
правопопередником позивача) та АТЗТ
"КОМБІНАТ" (орендарем,
правопопередником відповідача)
укладено договір оренди нежитлового
приміщення, у відповідності до умов
якого орендарю передано в оренду
нежитлові приміщення у відомчому
будинку ТЕЦ-1 по вул.Загубанського, №4/6,
а саме: приміщення першого поверху
площею 300,14кв.м. та підвалу площею 83кв.м.,
для використання у виробничих цілях,
строком до 01.01.2018р. (а.с.10-13).

Додатковою угодою від 11.03.2008р. до
договору оренди від 04.01.1993р. сторонами
змінено площу орендованого майна та
викладено пункт 1.1. договору у новій
редакції, відповідно до якої орендарю
передано в оренду нежитлові приміщення
у відомчому будинку ВАТ "Одеська ТЕЦ" по
вул.Загубанського, №4/6 площею 499,2кв.м., а
саме: приміщення першого поверху
площею 260,5кв.м. та підвалу площею
238,7кв.м. (а.с.14).

07.11.2013р. АТЗТ "КОМБІНАТ" звернулося до
ПАТ "ОДЕСЬКА ТЕЦ" з листом №58 (копію
якого надіслано Комунальному
підприємству "Теплопостачання міста
Одеси"), в якому повідомило, що
орендовані нежитлові приміщення
09.10.2013р. відключені від систем гарячого
водопостачання та опалення на підставі
складеного представником ЖЕКу акту про
відключення, який додається.
Відключення відбулось у зв'язку з
проведенням робіт з капітального
ремонту частини нежитлових приміщень
підвалу та першого поверху (а.с.65, 66).

29.05.2014р. комісією у складі
представників ПАТ "ОДЕСЬКА ТЕЦ"
проведено перевірку технічного стану
орендованих відповідачем нежитлових
приміщень та виконання останнім пункту
3.4. договору щодо дотримання
встановлених у ньому умов
переобладнання та перепланування цих
приміщень, за результатами якої
складено акт від 02.06.2014р. (а.с.32-34).

Як вбачається із вказаного акту,
перевіркою встановлено, що у сьомій
кімнаті (за експлікацією) при вході в
нежитлове приміщення площею 85,7кв.м. (за
технічним паспортом від 21.04.1995р.)
збудована стінка, що не зазначена у
технічному паспорті та яка ділить
кімнату на два приміщення. У цих
приміщеннях знаходиться холодильне
устаткування та стелажі для торгівлі
кондитерськими виробами. Фактично це
два приміщення, які використовуються
АТЗТ "КОМБІНАТ". Усі інші приміщення
першого поверху та підвалу пустують
або завалені мотлохом та сміттям,
вкритті павутинням. В усьому
орендованому приміщенні самочинно
демонтована система центрального
опалення (радіатори відрізані, стояки
завалені). По всьому приміщенню
звисають електричні проводи,
знаходяться купи занедбаного
електричного обладнання, електричних
лічильників та електричних шкаф, що
може призвести до пожежі.
Спостерігається дуже велика вологість,
що призвела до набухання покриття стін
та стелі, особливо у підвальних
приміщеннях. Така вологість скоріше
всього виникла внаслідок самочинного
демонтажу системи центрального
опалення та недодержання орендарем
температурних норм у приміщенні. На
підставі викладеного комісією
встановлено, що в результаті дій
орендаря погіршено технічний та
санітарний стан приміщення, а
орендоване приміщення
використовується орендарем з
порушенням умов договору, а саме не
використовується у виробничих цілях.

Відповідач звертався до
Комунального підприємства
"Теплопостачання міста Одеси" з питання
відключення опалювальних приладів в
нежитлових приміщеннях, про що
свідчить лист останнього від 11.12.2013р.
№15/02-06-306 на адресу позивача. Це, в свою
чергу, стало підставою для звернення
ПАТ "ОДЕСЬКА ТЕЦ" до відповідача з
вимогою про відновлення системи
опалення в орендованих ним нежитлових
приміщеннях, зазначаючи при цьому, що у
відповідності до Порядку відключення
від мереж централізованого опалення та
постачання гарячої води при відмові
споживачів від централізованого
теплопостачання, затвердженим наказом
Міністерства будівництва, архітектури
та житлово-комунального господарства
України від 22.11.2005р. №4 (з подальшими
змінами, внесеними згідно із наказом
Міністерства з питань
житлово-комунального господарства
України від 06.11.2007р. №169), питання
відключення опалювальних приладів
вирішується на міжвідомчій комісії при
районній адміністрації за заявою
балансоутримувача (власника)
приміщення, а відключення виконується
після прийняття відповідного рішення
(а.с.44, 45).

Підставами для розірвання договору
оренди та повернення орендованих
приміщень позивач зазначає погіршення
технічного та санітарного стану цих
приміщень через демонтування
відповідачем системи опалення,
проведеного з порушенням
встановленого законодавством порядку.

Заперечуючи проти доводів позивача,
ТОВ "КОМБІНАТ" вказало про те, що саме
внаслідок невиконання умов договору зі
сторони орендодавця щодо проведення
капітального ремонту товариство, як
орендар, не має можливості
використовувати орендовані ним
нежитлові приміщення.

Частинами 2, 3 статті 776 Цивільного
кодексу України передбачено, що
капітальний ремонт речі, переданої у
найм, провадиться наймодавцем за його
рахунок, якщо інше не встановлено
договором або законом. Капітальний
ремонт провадиться у строк,
встановлений договором. Якщо строк не
встановлений договором або ремонт
викликаний невідкладною потребою,
капітальний ремонт має бути проведений
у розумний строк. Якщо наймодавець не
провів капітального ремонту речі, що
перешкоджає її використанню
відповідно до призначення та умов
договору, наймач має право:
1)відремонтувати річ, зарахувавши
вартість ремонту в рахунок плати за
користування річчю, або вимагати
відшкодування вартості ремонту;
2)вимагати розірвання договору та
відшкодування збитків.

Аналогічні положення містять частини 2,
3 статті 18-1 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна".

Обов'язок орендодавця здійснювати
капітальний ремонт майна, переданого у
найм, сторонами узгоджено у пункті 2.2.
договору оренди від 04.01.1993р. (в редакції
додаткової угоди від 23.12.1998р. №3), у
відповідності до якого орендодавець
зобов'язаний за свій рахунок проводити
капітальний ремонт приміщення, а також
усувати наслідки аварій та пошкоджень,
які стались не з вини орендаря (а.с.99).
При здійсненні капітальних ремонтів за
рахунок орендаря орендодавець
відшкодовує понесені орендарем
витрати.

Як зазначено відповідачем і
підтверджено представником позивача в
судовому засіданні апеляційної
інстанції, з 1993 року позивач не
здійснював капітальний ремонт
переданих в оренду нежитлових
приміщень, у зв'язку з чим використання
останніх стало практично неможливим. У
зв'язку із технічним зносом системи
каналізації і водовідведення
приміщення постійно затоплювало, що
підтверджується відповідними актами
від 19.04.2013р., 10.06.2013р., 08.07.2013р., 13.08.2014р.
(а.с.101, 105, 110, 114).

Зазначене стало підставою для
прийняття ТОВ "КОМБІНАТ" рішення про
здійснення капітального ремонту
орендованих приміщень.

З цією метою відповідач листом від
10.07.2013р. за вих.№28 звернувся до ТОВ
"Одеський регіональний центр
незалежних експертиз", у якому просив
провести експертне дослідження витрат
на проведення робіт з капітального
ремонту нежитлових приміщень підвалу і
першого поверху загальною площею
499,2кв.м., що розташовані за адресою:
м.Одеса, вул.Комітетська, 4/6 (а.с. 97).

Листом від 17.07.2013р. за вих.№0179 ТОВ
"Одеський регіональний центр
незалежних експертиз" повідомило, що з
урахуванням того, що капітальний
ремонт приміщення не здійснювався з 1993
року, для проведення експертного
дослідження потрібно надати копію
поверхневого плану будинку, геодезичну
зйомку у масштабі 1:500 будівлі,
забезпечити доступ у жилі квартири
будинку з представником власника
нежитлових приміщень, власників
житлових приміщень, що розташовані над
першим поверхом орендованих приміщень
для здійснення обстеження. До надання
витребуваної інформації проведення
експертного дослідження не вважається
можливим (а.с. 98).

У зв'язку з тим, що зазначені у
вказаному листі документи знаходилися
у позивача, 24.07.2013р. АТЗТ "КОМБІНАТ"
звернулося до ПАТ "ОДЕСЬКА ТЕЦ" з листом
за вих.№31, в якому сповістило про
проведення капітального ремонту
приміщення і просило надати відповідну
документацію для здійснення
обстеження будівлі (а.с. 90).

На зазначений лист відповідача ПАТ
"ОДЕСЬКА ТЕЦ" листом від 29.07.2013р. №13/10-1095
повідомило, що надати запрошувані
документи, а також направити
спеціаліста ЖКВ не вбачається можливим
до отримання письмового дозволу на
здійснення капітального ремонту
орендованих приміщень (а.с.91).

При цьому, листи відповідача з приводу
проведення капітального ремонту
направлялись ним також 05.08.2013р. за
вих.№34 та 18.09.2013р. за вих.№44 (а.с. 92-95, 96).

Таким чином, матеріали справи свідчать
про відсутність вини відповідача в
погіршенні технічного стану
орендованих приміщень, тоді як у
відповідності до умов укладеного між
сторонами договору оренди та чинного
законодавства саме на позивача
покладено обов'язок за свій рахунок
проводити капітальний ремонт
приміщення у строк, визначений в
договорі, а якщо такий строк не
визначено - у розумний строк.
Непроведення капітального ремонту з 1993
року призвело до того, що використання
орендарем нежитлових приміщень,
переданих йому у користування на
підставі договору від 04.01.1993р., стало
практично неможливим. У такому випадку
законодавством передбачено право
орендаря на здійснення капітального
ремонту, а тому відповідач, враховуючи
те, що технічний знос систем
каналізації і водовідведення
неодноразово спричиняло затоплення
орендованих приміщень, про що свідчать
відповідні акти, прийняв рішення про
проведення капітального ремонту
частини нежитлових приміщень підвалу
та першого поверху, у зв'язку з чим
орендовані нежитлові приміщення були
відключені від систем гарячого
водопостачання та опалення на підставі
складеного представником ЖЕКу акту про
відключення.

На підставі викладеного, судова
колегія погоджується з висновком
місцевого господарського суду про
відсутність вини відповідача в
погіршенні технічного стану
орендованого приміщення, тоді як
пунктом 5.3. договору передбачено право
орендодавця на розірвання договору
оренди у разі погіршення технічного чи
санітарного стану приміщень саме
внаслідок дій орендаря.

Відповідно до приписів частин 1, 2
статті 651 Цивільного кодексу України
зміна або розірвання договору
допускається за згодою сторін, якщо
інше не встановлено договором або
законом. Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення умов договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених законом або договором.

З урахуванням вищевикладеного,
позивачем не доведено в порядку статей
32-34 Господарського процесуального
кодексу України обставин, за наявності
яких згідно із пунктом 5.3. договору у
останнього виникло право на дострокове
розірвання договору, а, відтак,
відсутні підстави для такого
розірвання у розумінні частини 2 статті
651 Цивільного кодексу України.

Натомість, доводи позивача про те, що
відповідачем демонтовано систему
опалення в порушення встановленого
чинним законодавством порядку, не
впливає на вирішення даного спору по
суті, оскільки визначальним для
з'ясування підстав для розірвання
укладеного між сторонами договору є
встановлення факту погіршення
технічного чи санітарного стану
приміщень внаслідок дій орендаря, а не
дотримання відповідачем встановленого
порядку відключення від мереж
теплопостачання.

Посилання скаржника на неправильне
застосування судом у мотивувальній
частині рішення статті 188
Господарського кодексу України, яка
встановлює обов'язок сторони, яка
вважає за необхідне розірвати договір,
надіслати іншій стороні пропозицію про
розірвання договору, не є підставою для
скасування рішення суду у даній справі,
оскільки у позові відмовлено не з
підстав недотримання позивачем
порядку досудового врегулювання спору,
а у зв'язку з відсутністю передбачених
умовами договору та чинним
законодавством підстав для його
розірвання.

Доводи апелянта про порушення судом
норм процесуального права, оскільки
рішення прийнято за відсутності
представника позивача, судовою
колегією відхиляються з огляду на те,
що статтею 77 Господарського
процесуального кодексу України
передбачено можливість відкладення
розгляду справи в межах встановлених
статтею 69 цього Кодексу строків, коли
за якихось обставин спір не може бути
вирішено в даному засіданні. Між тим,
матеріали справи свідчать про те, що
розгляд справи неодноразово
відкладався, представник позивача
приймав участь у судових засіданнях
при вирішенні справи в суді першої
інстанції, надаючи докази і пояснення
по суті спору, у тому числі і в судовому
засіданні, яке відбулось 11.09.2014р., в
якому було оголошено перерву до 18.09.2014р.
(дати прийняття судового рішення), а
тому неявка представника позивача не
стало перешкодою для вирішення спору
по суті та не є порушенням
передбаченого статтями 22, 74
Господарського процесуального кодексу
України процесуального права щодо
надання усних пояснень. Крім того,
юридичні особи не позбавлені права
направити до суду іншого представника
для забезпечення захисту своїх
інтересів, надавши при цьому згідно із
статтею 28 Господарського
процесуального кодексу України
відповідну довіреність.

За таких обставин рішення суду слід
залишити без змін, а апеляційну скаргу -
без задоволення.

Керуючись ст.ст. 99, 103, 105 Господарського
процесуального кодексу

України, суд -

постановив:

Рішення господарського суду Одеської
області від 18.09.2014р. у справі №916/2688/14
залишити без змін, а апеляційну скаргу -
без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції
набирає законної сили з дня її
прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України протягом
двадцяти днів з дня набрання постанови
законної сили.

Повний текст постанови підписано
31.10.2014 р.

Головуючий суддя
Л.В. Поліщук

Суддя
С.В. Таран

Суддя
В.Б. Туренко