м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/9775/14 07.10.14Суддя Мудрий С.М.,
розглянувши справу

за позовом приватного підприємства
"Ерідан"

до товариства з обмеженою
відповідальністю "АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ"

товариства з обмеженою
відповідальністю "АЙСБЕРГ ГРУП"

про визнання попереднього договору
оренди від 01.10.2010 року недійсним

Представники сторін:

від позивача: Хіміч Б.С. - представник
за довіреністю № б/н від 16.01.2013 року;

від відповідача-1: Литвин О.М. -
представник за довіреністю № б/н від
24.08.2014 року;

від відповідача-2: Веремієнко В.В. -
представник за довіреністю б/н від
01.10.2014 року.

встановив:

На розгляд господарського суду м. Києва
передані позовні вимоги приватного
підприємства "Ерідан" до товариства з
обмеженою відповідальністю
"АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ", товариства з
обмеженою відповідальністю "АЙСБЕРГ
ГРУП" про визнання попереднього
договору оренди від 01.10.2010 року
недійсним.

Свої позовні вимоги позивач
обґрунтовує тим, що 01.10.2010 року між
товариством з обмеженою
відповідальністю "АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ" та товариством з обмеженою
відповідальністю "АЙСБЕРГ ГРУП"
укладено попередній договір,
відповідно до умов якого сторони
домовились до 01.11.2010 року укласти
договір оренди приміщення.

Право власності на приміщення
зареєстровано за товариством з
обмеженою відповідальністю
"АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ" 23.04.2012 року.

Зважаючи на відсутність
зареєстрованого за відповідачем 1
права власності на приміщення та
відсутності інших речових прав,
необхідних для укладення договору
найму, останній не мав права здавати
приміщення в оренду, а відповідно й
укладати попередній договір. У зв'язку
з чим позивач звернувся в суд та
просить визнати недійсним з моменту
укладення попередній договір оренди.

Ухвалою господарського суду м. Києва
від 17.07.2014 року порушено провадження у
справі, розгляд справи призначено на
09.09.2014 року.

Ухвалою господарського суду м. Києва
від 09.09.2014 року розгляд справи
відкладено на 29.09.2014 року.

26.09.2014 року до загального відділу
діловодства господарського суду міста
Києва відповідач 1 подав відзив на
позовну заяву, документи по справі.

В судове засідання 29.09.2014 року
представник відповідача 2 не з'явився,
про поважні причини неявки суд не
повідомив, хоча про час та дату
судового засідання повідомлений
належним чином, що підтверджується
рекомендованими повідомленнями про
вручення поштового відправлення № 016, хоча 26.09.2014 року до загального
відділу діловодства господарського
суду міста Києва відповідач 2 подав
клопотання про відкладення розгляду
справи та відзив на позовну заяву,
документи по справі.

Представники позивача, відповідача 1 не
заперечували проти клопотання
відповідача 2 про відкладення розгляду
справи.

Ухвалою господарського суду м. Києва
від 29.09.2014 року розгляд справи
відкладено на 07.10.2014 року.

07.10.2014 року до загального відділу
діловодства господарського суду міста
Києва позивач подав заяву про
виправлення описки в позовній заяві.

В судовому засіданні 07.10.2014 року
представника позивача позовні вимоги
підтримав, просив суд задовольнити
позов.

Представник відповідача 1 заперечував
проти позову та просив відмовити у
задоволенні позовних вимог.

Представник відповідача 2 заперечував
проти позову та просив відмовити у
задоволенні позовних вимог.

Заслухавши пояснення представників
сторін, дослідивши наявні в матеріалах
справи докази, всебічно і повно
з'ясувавши всі фактичні дані, на яких
ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши
докази, які мають значення для розгляду
справи і вирішення спору по суті, суд
вважає, що позовні вимоги позивача
підлягають задоволенню.

Частина 1 статті 202 ЦК України
передбачає, що правочином є дія особи,
спрямована на набуття, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Згідно ч.1 статті 509 ЦК України,
зобов'язанням є правовідношення, в
якому одна сторона (боржник)
зобов'язана вчинити на користь другої
сторони (кредитора) певну дію (передати
майно, виконати роботу, надати послугу,
сплатити гроші тощо) або утриматися від
певної дії, а кредитор має право
вимагати від боржника виконання його
обов'язку.

Відповідно до ч. 2 статті 509 ЦК України,
зобов'язання виникають з підстав,
встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно п. 1 ч. 2 статті 11 ЦК України,
підставами виникнення цивільних прав
та обов'язків, зокрема, є договори та
інші правочини.

Частина 1 статті 626 ЦК України
передбачає, що договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

10.06.2010 року між приватним підприємством
«Ерідан» (продавець) та товариством з
обмеженою відповідальністю
«АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ» (покупець)
укладено договір купівлі-продажу
частини нежилих приміщень з додатками
№№ 1, 2 до нього. Зазначений договір
посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_4, зареєстрований за №1579.

Відповідно до п.1.1 договору, продавець
передав у власність покупцеві
нежитлове офісне приміщення загальною
площею 326,9 кв. м., яке знаходиться на
першому та другому поверсі в будівлі №
4 Г (чотири літера «Г») по вулиці
Григорія Андрющенка у Шевченківському
районі міста Києва, що складає 7/100
частин від нежилих приміщень в будівлі.

Як вбачається з матеріалів справи, у
листопаді 2012 року приватне
підприємство "Ерідан" звернулось до
Господарського суду міста Києва з
позовом до товариства з обмеженою
відповідальністю АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ» про стягнення 463 054, 45 грн.,
з яких: 459 123, 60 грн. - сума
заборгованості, 459, 12 грн. - сума
інфляційних втрат та 3 471, 73 грн. - сума
трьох відсотків річних. В
обґрунтування вимог позивач зазначав,
що відповідач в порушення умов
укладеного між ними договору
купівлі-продажу частини нежилих
приміщень від 10.06.2010р. не здійснив
повного розрахунку за придбане згідно
вказаного договору майно.

Рішенням господарського суду міста
Києва від 18.02.2013р. у справі № 5011-27/16537-2012
в задоволенні позовних вимог
відмовлено повністю. При цьому,
господарський суд виходив з того, що на
момент звернення позивача до суду з
позовом у даній справі строк виконання
відповідачем грошового зобов'язання зі
сплати другої частини вартості
придбаних за вказаним договором
нежитлових приміщень в розмірі 459 123, 60
грн. не настав та порушеного права
позивача по сплаті відповідачем
зазначеної суми заборгованості не
існувало, оскільки акт
приймання-передачі приміщення, який би
засвідчував фактичну передачу
приміщення та готовність приміщення до
його цільового використання,
передбачений умовами договору
купівлі-продажу від 10.06.2010р., між
сторонами не підписано, а в матеріалах
справи відсутні докази як виконання
позивачем свого договірного обов'язку
з введення будівлі в експлуатацію, так
і отримання та передачі відповідачу
зареєстрованого Держархбудінспекцією
Сертифікату відповідності.

Постановою Київського апеляційного
господарського суду від 31.10.2013р. у
справі №5011-27/16537-2012 апеляційну скаргу
ПП "Ерідан" задоволено частково.
Рішення Господарського суду м. Києва
від 18.02.2010р. скасовано. Позовні вимоги
задоволено частково, а саме: стягнуто з
ТОВ "Агроінвест консалтинг" на користь
ПП "Ерідан" 459 123, 60 грн. За висновком суду
апеляційної інстанції декларація про
готовність об'єкта до експлуатації
надсилалась відповідачу, приміщення
були передані відповідачу, ремонтні
роботи в них виконані, однак відповідач
взяті на себе зобов'язання з оплати
другої частини вартості придбаного за
договором купівлі-продажу від 10.06.2010р.
нежитлового офісного приміщення в
розмірі 459 123,60 грн. не виконав.

Постановою Вищого господарського суду
України від 24 грудня 2013 року у справі
№5011-27/16537-2012 касаційну скаргу
товариства з обмеженою
відповідальністю АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ» залишено без задоволення,
а постанову Київського апеляційного
господарського суду від 31.10.2013р. у
справі № 5011-27/16537-2012 - без змін.

У жовтні 2013 року товариство з обмеженою
відповідальністю АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ» звернулось до
Господарського суду міста Києва з
позовом до приватного підприємства
"Ерідан" про стягнення збитків
(неодержаного прибутку) в розмірі 1 291
871,14 грн.

Рішенням господарського суду м. Києва
від 22.01.2014 року у справі №910/20105/13 в
позові відмовлено повністю.

Постановою Київського апеляційного
господарського суду від 02.04.2014 року
апеляційну скаргу ТОВ «АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ» задоволено, рішення
Господарського суду міста Києва від
22.01.2014 року скасовано. Прийнято нове
рішення, яким позовні вимоги
задоволено. Стягнуто з ПП «ЕРІДАН» на
користь ТОВ «АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ»
збитки у вигляді неодержаного прибутку
в розмірі 1 291 871,14 грн.

Задовольняючи позов, Київський
апеляційний господарський суд виходив
з того, що 10.10.2010 року між ТОВ
«АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ» та ТОВ
«АЙСБЕРГ ГРУП» укладено попередній
договір оренди, відповідно до якого
сторони попереднього договору
домовились до 01.11.2010 року укласти
договір оренди приміщень. Невиконання
ПП «Ерідан» зобов'язань призвело до
завдання збитків у вигляді
неодержаного прибутку - суми орендної
плати, яку б могло отримати ТОВ
«АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ».

01.10.2010 року між товариством з обмеженою
відповідальністю "АЙСБЕРГ ГРУП"
(сторона-1) та товариством з обмеженою
відповідальністю "АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ" (сторона-2) укладено
попередній договір, відповідно до умов
якого сторона-1 (майбутній орендар) та
сторона-2 (майбутній орендодавець)
домовились укласти до 01 листопада 2010
року договір оренди (діла за текстом -
основний договір).

Відповідно до п.1.1 договору оренди, в
порядку та на умовах, визначених цим
договором, орендодавець передає за
плату орендареві у строкове
користування, а орендар приймає у
строкове користування нежилі офісні
приміщення, що визначені у цьому
договорі (надалі іменується
"приміщення, що орендуються"), та
зобов'язується сплачувати
орендодавцеві орендну плату.

Згідно з п.1.2 договору оренди,
приміщення, що орендуються, належать
орендодавцеві на праві приватної
власності на підставі договору
купівлі-продажу частини нежилих
приміщень, посвідченого 10 червня 2010
року приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округа ОСОБА_4
за реєстровим номером 1579.

Адреса будівлі, у якій знаходяться
приміщення, що орендуються: будівля №
4-Г (чотири літера «Г») по вулиці
Григорій Андрющенка у Шевченківському
районі міста Києва (п.1.3 договору
оренди).

Загальна площа приміщень що
орендуються, 326,9 кв. метрів. Приміщення,
що орендуються, знаходяться на першому
та другому поверсі будівлі та
складаються із приміщення № 2 (два)
першого поверху загальною площею - 168,0
кв. метрів, приміщення №13 (тринадцять)
другого поверху загальною площею 21,2 кв.
метри, приміщення № 12 (дванадцять)
другого поверху загальною площею 22 кв.
метри, приміщення №20 (двадцять) другого
поверху загальною площею 73,9 кв. метрів,
приміщення №19 (дев'ятнадцять) другого
поверху загальною площею 41,8 кв. метрів
(п.1.4 договору оренди).

Відповідно до п.5.7 договору оренди
протягом 5 днів з моменту підписання
даного договору орендар зобов'язаний
сплатити аванс у розмірі орендної
плати за один місяць оренди, який
орендодавець зобов'язується
зарахувати в рахунок орендної плати за
перший місяць оренди.

Згідно з п.5.1 договору, розмір орендної
плати за один календарний місяць
визначається у національній валюті
України - гривні. Гривневий еквівалент
орендної ставки складається з
розрахунку 20 доларів США з урахуванням
ПДВ 20% за 1 кв.м., відповідно до
офіційного обмінного курсу гривні щодо
долара США, встановленого Національним
Банком України на дату складання
рахунку. Загальна сума щомісячної
орендної плати визначається шляхом
помноження орендної ставки на загальну
кількість кв. м площі приміщень, що
орендуються (п. 1.4 даного Договору).

Орендна плата сплачується орендарем
авансом в безготівковому порядку на
поточний рахунок орендодавця не
пізніше 5 числа кожного місяця (п.5.2
договору оренди).

Як зазначено представниками
відповідачів аванс був сплачений
готівкою, проте докази зазначеного
факту в матеріалах справи відсутні.

02.12.2010 року між товариством з обмеженою
відповідальністю "АЙСБЕРГ ГРУП"
(сторона-1) та товариством з обмеженою
відповідальністю "АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ" (сторона-2) укладено
додаткову угоду №1 до попереднього
договору від 01.10.2010 року відповідно до
умов якої сторони домовились припинити
дію попереднього договору від 01.10.2010
року.

Позивач просить визнати попередній
договір недійсним, оскільки відповідач
1 уклав його не будучи власником
нерухомого майна. А також, зазначає, що
цей договір порушує його законні права
та інтереси, оскільки з нього стягнуті
збитки.

Як вбачається з витягу комунального
підприємства Київського міського бюро
технічної інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна про державну
реєстрацію прав, реєстрація права
власності на підставі договору
купівлі-продажу /1579/додаток №1, додаток
№2 до договору купівлі-продажу від
10.06.2010 року зареєстровано за
товариством з обмеженою
відповідальністю "АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ" 08.12.2011 року.

А, право власності на приміщення (7/100
частки будівлі офісного приміщення
офісного центру і пункту технічного
обслуговування автомобілів заг.пл. -
4485,8 кв.м м. Київ, вулиця Андрющенка
Григорія, будинок 4г) згідно з витягу з
реєстру прав власності на нерухоме
майно зареєстроване за товариством з
обмеженою відповідальністю
"АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ" 23.04.2012 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України до
нерухомих речей (нерухоме майно,
нерухомість) належать земельні
ділянки, а також об'єкти, розташовані на
земельній ділянці, переміщення яких є
неможливим без їх знецінення та зміни
їх призначення.

Згідно зі ст. 182 ЦК України право
власності та інші речові права на
нерухомі речі, обмеження цих прав, їх
виникнення, перехід і припинення
підлягають державній реєстрації;
державна реєстрація прав на
нерухомість і правочинів щодо
нерухомості є публічною, здійснюється
відповідним органом, який зобов'язаний
надавати інформацію про реєстрацію та
зареєстровані права в порядку,
встановленому законом; відмова у
державній реєстрації права на
нерухомість або правочинів щодо
нерухомості, ухилення від реєстрації,
відмова від надання інформації про
реєстрацію можуть бути оскаржені до
суду; порядок проведення державної
реєстрації прав на нерухомість та
підстави відмови в ній встановлюються
законом.

Частиною 4 статті 334 ЦК України
передбачено, що права на нерухоме
майно, які підлягають державній
реєстрації, виникають з дня такої
реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ч.3, 4 статті 3 Закону
України "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень" (в редакції, що була чинною на
день укладення попереднього договору)
права на нерухоме майно, які підлягають
державній реєстрації відповідно до
цього Закону, виникають з моменту такої
реєстрації.

Права на нерухоме майно, що виникли до
набрання чинності цим Законом,
визнаються дійсними у разі відсутності
їх державної реєстрації, передбаченої
цим Законом, за таких умов: якщо
реєстрація прав була проведена
відповідно до законодавства, що діяло
на момент їх виникнення, або якщо на
момент виникнення прав діяло
законодавство, що не передбачало
обов'язкової реєстрації таких прав.

Частиною 6 статті 3 Закону України "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень" (в
редакції, що була чинною на день
укладення попереднього договору)
встановлено, що будь-які правочини щодо
нерухомого майна (відчуження,
управління, іпотека тощо) укладаються,
якщо право власності на таке майно
зареєстровано згідно з вимогами цього
Закону.

Відповідно до статті 283 ГК України за
договором оренди одна сторона
(орендодавець) передає другій стороні
(орендареві) за плату на певний строк у
користування майно для здійснення
господарської діяльності.

Об'єктом оренди можуть бути: державні
та комунальні підприємства або їх
структурні підрозділи як цілісні
майнові комплекси, тобто господарські
об'єкти із завершеним циклом
виробництва продукції (робіт, послуг),
відокремленою земельною ділянкою, на
якій розміщений об'єкт, та автономними
інженерними комунікаціями і системою
енергопостачання; нерухоме майно
(будівлі, споруди, приміщення); інше
окреме індивідуально визначене майно
виробничо-технічного призначення, що
належить суб'єктам господарювання.

До відносин оренди застосовуються
відповідні положення Цивільного
кодексу України з урахуванням
особливостей, передбачених цим
Кодексом.

Згідно з ч. 1 статті 761 ЦК України право
передання майна у найм має власник речі
або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до ч.1 статті 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьою, п'ятою та шостою статті 203
цього Кодексу.

Частиною 3 статті 215 ЦК України якщо
недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним
(оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України передбачено, що
зміст правочину не може суперечити
Цивільному Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства. Особа,
яка вчиняє правочин, повинна мати
необхідний обсяг цивільної
дієздатності. Волевиявлення учасника
правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом. Правочин має
бути спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин, що вчиняється батьками
(усиновлювачами), не може суперечити
правам та інтересам їхніх малолітніх,
неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до абз. 4 п. 2.1 постанови
Пленуму Вищого господарського суду
України «Про деякі питання визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними» № 11 від 29.05.2013 року отже,
вирішуючи спори про визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними, господарський суд повинен
встановити наявність фактичних
обставин, з якими закон пов'язує
визнання таких правочинів
(господарських договорів) недійсними
на момент їх вчинення (укладення) і
настання відповідних наслідків, та в
разі задоволення позовних вимог
зазначати в судовому рішенні, в чому
конкретно полягає неправомірність дій
сторони та яким нормам законодавства
не відповідає оспорюваний правочин.

Враховуючи вищезазначене, оскільки ТОВ
«АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ» укладено
попередній договір не маючи
зареєстрованого права чи інших речових
прав на нерухоме майно, тому вимоги
позивача про визнання попереднього
договору оренди від 01.10.2010 року
недійсним є обґрунтованими та таким, що
підлягають задоволенню.

Відповідно до ч.1 статті 32 ГПК України,
доказами у справі є будь-які фактичні
дані, на підставі яких господарський
суд у визначеному законом порядку
встановлює наявність чи відсутність
обставин, на яких ґрунтуються вимоги і
заперечення сторін, а також інші
обставини, які мають значення для
правильного вирішення господарського
спору.

Згідно з ч.1 статті 33 ГПК України, кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень.

Статтею 34 ГПК України передбачено, що
господарський суд приймає тільки ті
докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до
законодавства повинні бути
підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Відповідно до статті 44 ГПК України,
судові витрати складаються з судового
збору, сум, що підлягають сплаті за
проведення судової експертизи,
призначеної господарським судом,
витрат, пов'язаних з оглядом та
дослідженням речових доказів у місці
їх знаходження, оплати послуг
перекладача, адвоката та інших витрат,
пов'язаних з розглядом справи. Розмір
судового збору, порядок його сплати,
повернення і звільнення від сплати
встановлюються законом.

Згідно ч. 5 статті 49 ГПК України, витрати
по сплаті судового збору покладаються
на відповідачів.

На підставі викладеного, керуючись ч.1
ст. 32, ч.1 ст. 33, ст.ст. 34, 44, ч. 5 ст. 49, ст.ст.
82 - 85 Господарського процесуального
кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним з моменту
укладання попередній договір від 01.10.2010
року украдений між товариством з
обмеженою відповідальністю
"АГРОІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ" та товариством
з обмеженою відповідальністю "АЙСБЕРГ
ГРУП".

3. Стягнути з товариством з обмеженою
відповідальністю "АГРОІНВЕСТ
КОНСАЛТИНГ" (01015, м. Київ, вулиця
Старонаводницька, будинок 13, квартира
112, ) на користь
приватного підприємства "Ерідан" (03035,
м. Київ, вул. Солом'янська, 1, к. 710,
ідентифікаційний код 30181190) 609 (шістсот
дев'ять) грн. 00 коп. судового збору.

4. Стягнути з товариством з обмеженою
відповідальністю "АЙСБЕРГ ГРУП" (03054, м.
Київ, вулиця Дмитрівська, будинок 13-А,
офіс 1, ) на користь
приватного підприємства "Ерідан" (03035,
м. Київ, вул. Солом'янська, 1, к. 710,
ідентифікаційний код 30181190) 609 (шістсот
дев'ять) грн. 00 коп. судового збору.

5. Після набрання рішенням законної
сили видати накази.

Відповідно до частини 5 статті 85 ГПК
України, рішення господарського суду
набирає законної сили після закінчення
строку подання апеляційної скарги,
якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи апеляційним господарським
судом.

Дата підписання рішення: 04.11.2014 року.

Суддя
С.М. Мудрий