ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5,
канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" листопада 2014 р.Справа № 922/538/14

Господарський суд Харківської області
у складі:

судді Жельне С.Ч.

при секретарі судового засідання
Пустовалова І.С.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради,
м. Харків до Приватного підприємства
"Терем", м. Харків про треті особи
внесення змін до договору оренди землі.
третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
позивача - Департамент земельних
відносин Харківської міської ради за
участю представників сторін:

від позивача - не з'явився;

від відповідача - Шевченко Д.С.;

від третьої особи - не з'явився.

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (надалі -
позивач) звернулась до господарського
суду Харківської області з позовом до
Приватного підприємства "Терем", в
якому просила суд внести зміни до
договору оренди землі від 24.01.2004 року №
6304/04 шляхом визнання укладеною
додаткової угоди до вказаного договору
в редакції, що викладена у прохальній
частині позовної заяви. Витрати по
оплаті судового збору позивач просить
суд покласти на відповідача.

Позивні вимоги обґрунтовані тим, що на
теперішній час розмір орендної плати
за землю, яку сплачує відповідач по
зазначеному договору не відповідає
положенням пункту 289.1 ст. 289 Податкового
кодексу України та рішенням
Харківської міської ради від 03.07.2013
року № 1209/13 "Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2013 року", від 25.09.2013 року № 1269/13 "Про
затвердження "Порядку впровадження
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2013 року" та № 960/12
від 19.12.2012 року, яким затверджено
Порядок оформлення договорів оренди
землі у м. Харкові. Для приведення
розміру орендної плати у відповідність
з вимогами діючого законодавства в
укладений між позивачем та
відповідачем договір оренди землі
повинні бути внесені відповідні зміни
стосовно розміру орендної плати та
вартості нормативної грошової оцінки
земельної ділянки шляхом укладання
додаткової угоди до договору оренди
землі, як то передбачено Порядком
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові.

Рішенням господарського суду
Харківської області від 01.04.2014 року,
залишеним без змін постановою
Харківського апеляційного
господарського суду від 11.06.2014 року, в
задоволенні позову відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду
України від 06.08.2014 року вищезазначені
судові акти скасовано, а справу № 922/538/14
передано на новий розгляд до
господарського суду Харківської
області.

19 серпня 2014 автоматизованою системою
документообігу господарського суду
Харківської області справу № 922/538/14
призначено для розгляду судді Жельне
С.Ч.

Ухвалою господарського суду
Харківської області від 21.08.2014 року
справу призначено до розгляду у
відкритому судовому засіданні на 24.09.2014
року.

З метою забезпечення можливості
подання сторонами витребуваних судом
документів у справі оголошувалась
перерва з 24.09.2014 року до 14.10.2014 року, а
також з 14.10.2014 року до 21.10.2014 року до 12:30
годин.

Ухвалою суду від 21.10.2014 року, у зв'язку
із неприбуттям в призначене судове
засідання представників сторін,
розгляд справи було відкладено на
28.10.2014 року.

У судовому засідання 28.10.2014 року було
оголошено перерву до 04.11.2014 року до 12:00
год.

Після перерви представник позивача у
судове засідання 04.11.2014 року не
з'явився. Про причини неявки суд не
повідомив.

Присутній у судовому засіданні 04.11.2014
року представник відповідача проти
задоволення позовних вимог заперечив з
тих підстав, що зміна нормативної
грошової оцінки землі не зумовлює
обов'язку переглядати розмір орендної
плати, що визначений в договорі.

Представник Департаменту земельних
відносин Харківської міської ради у
судове засідання 04.11.2014 року не прибув.

Обставини справи свідчать про
наявність у справі матеріалів,
достатніх для її розгляду та ухвалення
законного і обґрунтованого рішення.
Крім того, суд приймає до уваги, що
сторонам були створені належні умови
для надання усіх необхідних доказів
(надано достатньо часу для підготовки
до судового засідання, розгляд справи
неодноразово відкладався для надання
можливості усім учасникам судового
процесу ознайомитись із матеріалами
справи, зняти з них копії, надати нові
докази тощо).

З огляду на викладене, суд розглядає
справу за відсутності представників
позивача та третьої особи за наявними в
ній матеріалами відповідно до статті 75
Господарського процесуального кодексу
України.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на
яких ґрунтуються позовні вимоги,
заслухавши пояснення представника
відповідача, всебічно та повно
дослідивши матеріали справи та надані
докази, суд встановив наступне.

Так, 22.12.2003 року на підставі рішення
Харківської міської ради №178/03 від
24.09.2003 року "Про надання юридичним та
фізичним особам у користування
земельних ділянок для будівництва
(реконструкції) та подальшої
експлуатації об'єктів" Харківська
міська рада (орендодавець) та ПП "Терем"
(орендар) уклали договір оренди
земельної ділянки загальною площею 0,1280
га за адресою: м. Харків, вул. Квітки -
Основ'яненка, 12 для будівництва та
експлуатації літнього майданчику кафе
з павільйоном. Договір зареєстрований
24.01.2004 року за № 6304/04 у Харківській
регіональній філії ДП "Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах".

Згідно п. 1.2 вказаного Договору
земельна ділянка надається в оренду до
31.12.2028 року.

Пунктом 2.1. Договору сторони обумовили,
що плата за землю вноситься орендарем
щомісячно у вигляді орендної плати у
грошовій формі у розмірі 439,73 грн. до
31.12.2004 року; 3 218,13 грн. з 31.12.2004 року на
зазначений у договорі рахунок відділу
державного казначейства у м. Харкові не
пізніше п'ятнадцятого числа наступного
місяця.

За п. 2.2 Договору орендна плата за землю
збільшується при зміні розміру
земельного податку відповідно до
законодавства України, при цьому
сторони укладають додаткову угоду, яка
є невід'ємною частиною цього договору
оренди.

Отже згідно умов договору оренди
земельної ділянки підставою для
збільшення розміру орендної плати є
збільшення ставок земельного податку
відповідно змін у чинному
законодавстві, тобто коли визначена у
договорі орендна плата є нижчою за
встановлений законом її граничний
розмір.

У відповідності до п. 4.1. Договору зміна
умов договору оренди землі можлива за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди, спір вирішується в
судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради
№1209/13 від 03.07.2013 року "Про затвердження
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013 року" затверджено
технічну документацію з нормативної
грошової оцінки землі станом на 01.01.2013
року, пунктом 1.1. якого затверджено
базову вартість одного квадратного
метра земель міста Харкова в сумі 291,18
грн.

Згідно п.2 вказане рішення вводиться в
дію з моменту оприлюднення у
встановленому порядку, а нормативна
грошова оцінка земель міста Харкова
станом на 01.01.2013 року застосовується з
01.01.2014 року.

Рішенням Харківської міської ради
№1269/13 від 25.09.2013 "Про затвердження
Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013 року" передбачено
внесення змін до договорів оренди
землі у зв'язку зі збільшенням
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2013 року, шляхом
укладення додаткових угод.

Пунктом 5 зазначеного рішення
Департамент земельних відносин
Харківської міської ради зобов'язано
попередити всіх землекористувачів
(орендарів) земельних ділянок,
реєстрація яких у Державному
земельному кадастрі не здійснена, про
необхідність приведення розміру плати
за землю відповідно до вимог чинного
законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012 року № 960/12 затверджено Порядок
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного
Порядку зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі. Розмір
орендної плати, передбачений договором
оренди землі, підлягає перегляду у
випадку, також зміни нормативної
грошової оцінки землі.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станам на
01.01.2013 рік, затвердженого рішенням
Харківської міської ради від 25.09.2013
року №1269/13, Департамент земельних
відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону
України "Про місцеве самоврядування в
Україні" є власником програмного
комплексу "Нормативна грошова оцінка
земель міста Харкова станом на 01.01.2013
року", здійснює загальну координацію
робіт з визначення орендної плати за
землю в місті Харкові згідно з рішенням
25 сесії Харківської міської ради 6
скликання від 03.07.2013 року №1209/13 "Про
затвердження "Технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель
міста Харкова станом на 01.01.2013" року,
здійснює розрахунки розміру орендної
плати за землю та безпосереднє
виконання робіт з укладання договорів
оренди землі та додаткових угод до них,
веде моніторинг виконання умов
договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м.
Харкові Харківської області надає
інформацію про нормативну грошову
оцінку окремої земельної ділянки у
формі витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки згідно з чинним
законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного
Порядку зміна нормативної грошової
оцінки земель є підставою для внесення
змін до договору оренди землі. Зміни до
договору оренди землі оформлюються
додатковою угодою. Підготовка
додаткової угоди здійснюється
Департаментом земельних відносин
відповідно до Порядку укладання
договорів оренди землі у м. Харкові.

Згідно з ч. 1 ст. 11 ГПК України
підприємство чи організація, які
вважають за необхідне змінити чи
розірвати договір, надсилають
пропозиції про це другій стороні за
договором.

На підставі вищевказаних положень
рішень Харківської міської ради
Департаментом земельних відносин
Харківської міської ради було:

- одержано витяг з державного
земельного кадастру про земельну
ділянку;

- виконано розрахунок розміру орендної
плати за земельну ділянку комунальної
власності станом на 01.01.2013 року;

- одержано витяг № 160 від 24.09.2013 з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки,
відповідно до якого нормативна грошова
оцінка земельної ділянки площею 1 280
кв.м по вул. Квітки - Основ'яненка, 12 в
місті Харкові склала 4 182 477 грн.;

На підставі вказаних документів
Департаментом підготовлено проект
додаткової угоди до договору оренди
землі від 24.01.2004 року № 6304/04, який разом
із листами-пропозиціями від 03.12.2013 року
№ 3868/0/225-13 та від 03.12.2013 року № 3812/0/225-13
рекомендованим поштовим відправленням
направлено на адресу Відповідача.

З метою забезпечення здійснення
реєстрації додаткових угод шляхом
внесення відповідних змін до
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно та надання інформації з
реєстру у формі витягу, на підставі
положень ст. 29 ЗУ "Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень" та постанови КМУ
від 21.11.2012 року № 1204 "Про затвердження
розміру і порядок використання плати
за внесення змін до записів Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно
та надання інформації із зазначеного
реєстру", Департаментом земельних
відносин було запропоновано
Відповідачеві сплатити кошти:

- в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до
записів Державного реєстру речових
прав на нерухоме майно;

- в розмірі 120,00 грн. за надання
інформації з Реєстру у формі витягу та
надати оригінали платіжних документів
до міської ради.

Між тим, вказані вимоги виконавчого
органу Харківської міської ради
Відповідачем виконані не були, у
встановлений термін відповідь на
лист-пропозицію до Харківської міської
ради направлено не було.

Так, вищезазначені обставини стали
підставою для звернення позивача до
господарського суду з даним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію
викладеним обставинам, суд виходить з
наступного.

Конституція України (ст.19) встановлює,
що правовий порядок в Україні
ґрунтується на засадах, відповідно до
яких ніхто не може бути примушений
робити те, що не передбачено
законодавством.

До загальних принципів господарювання
відноситься заборона незаконного
втручання органів державної влади та
органів місцевого самоврядування, їх
посадових осіб у господарські
відносини (ст.6 ГК України).

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України однією із
загальних засад цивільного
законодавства є свобода договору.
Статтею 627 ЦК України (свобода договору)
встановлено наступне. Відповідно до
статті 6 цього Кодексу сторони є
вільними в укладенні договору, виборі
контрагента та визначенні умов
договору з урахуванням вимог цього
Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, звичаїв ділового
обороту, вимог розумності та
справедливості.

Свобода договору означає право
громадян або юридичних осіб вступати
чи утримуватися від вступу у будь-які
договірні відносини. Свобода договору
проявляється також у можливості
наданій сторонам за взаємною згодою
визначати умови такого договору,
змінювати ці умови також за взаємною
згодою або утримуватись від пропозицій
про їх зміну.

У відповідності до ст. 629 ЦК України
договір є обов'язковим для виконання
сторонами. Згідно ст.ст. 525, 526 ЦК України
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Згідно ч.1 ст.193 ГК України суб'єкти
господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні
виконувати господарські зобов'язання
належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за
відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до
вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться.

Відповідно до ч.1 ст. 651 ЦК України зміна
або розірвання договору допускається
лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом. Із
цими положеннями кореспондується
норма ч.1. ст. 188 ГК України, якою також
встановлено, що зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором.

Норма ст.30 Закону України "Про оренду
землі" так само передбачає, що зміна
умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Порядок зміни та розірвання договору
визначено частинами 2-5 названої ст.188 ГК
України.

В підсумку цитовані норми права
встановлюють правило згідно якого
зміна договору можлива лише у двох
випадках: або добровільно за згодою
сторін, або примусово у разі, якщо
обов'язок внести зміни прямо
передбачений законом або договором.

З урахуванням ст. 4-3 та ст. 33 ГПК України
(судочинство у господарських судах
здійснюється на засадах змагальності;
сторони та інші особи, які беруть
участь у справі, обґрунтовують свої
вимоги і заперечення поданими суду
доказами; кожна сторона повинна
довести ті обставини, на які вона
посилається як на підставу своїх вимог
і заперечень) суд зазначає, що обов'язок
по доведенню існування в законі чи
договорі обов'язку відповідача внести
зміни у спірний договорі оренди
земельної ділянки покладений на
позивача.

Проте, в даному випадку цей тягар
доказування позивачем не витриманий.
Доказів існування обов'язку
відповідача укласти спірну додаткову
угоду до відповідного договору оренди
землі не надано.

Норми права, на які посилається позивач
у позові (ст.ст.11, 626, 651, 653, 654 ЦК України,
ст.ст. 15, 179, 188 ГК України, ст.ст. 2, 13, 15, 18
Закону України "Про оцінку земель", ст. 30
Закону України "Про оренду землі" та
інші) містять правила, котрі регулюють
загальні засади зміни та розірвання
договорів, загальні засади відносин
пов'язаних із платою за землю. Жодна з
норм, вказаних позивачем, не містить
прямого припису про обов'язковість
зміни умов договору оренди землі в
частині розміру орендної плати в разі
прийняття орендодавцем рішення про
затвердження нової нормативної
грошової оцінки переданих в оренду
земель.

Так само немає таких приписів про
обов'язкову зміну розміру орендної
плати і в нормах Податкового кодексу
України, на які також посилається
позивач.

Так, дійсно статтями 288, 289 ПК України
передбачено, що розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди з
урахуванням нормативної грошової
оцінки (річна сума платежу не може бути
меншою 3 відсотків нормативної
грошової оцінки та не може
перевищувати 12 відсотків нормативної
грошової оцінки).

Проте, наведене правило стосується
саме встановлення розміру орендної
плати, а не її зміни, тобто ці норми
застосовуються під час укладання
договору, а не протягом його виконання.

Стаття 289 ПК України, яка передбачає
індексацію нормативної грошової
оцінки земель також не містить жодного
припису, який би давав підстави для
висновку про те, що індексація
нормативної грошової оцінки
автоматично означає необхідність
збільшення розміру орендної плати
пропорційно збільшенню розміру
нормативної оцінки землі. Більше того,
жодною з норм Податкового кодексу не
передбачено обов'язку вносити зміни в
договір у разі, якщо після його
укладення змінився розмір нормативної
грошової оцінки.

Такі обставини, з урахуванням
конституційних гарантій прав і свобод
(ніхто не може бути примушений робити
те, що не передбачено законодавством
(ст.19 Конституції України),
унеможливлюють примушення відповідача
до укладення додаткової угоди, з
умовами якої він не згоден та
обов'язковість укладення якої
законодавством не передбачена.

При цьому суд зауважує, що раніше, в
первісній редакції Закону України "Про
оренду землі" в ньому містилося правило
згідно якого у разі збільшення
відповідно до законів України розміру
земельного податку орендодавець мав
право вимагати збільшення орендної
плати, якщо інше не передбачено умовами
договору оренди (ч.3 ст.21). Проте, Законом
України від 23 грудня 2004 року № 2285-IV це
правило було скасоване.

Зараз же навпаки, положеннями ч.1 ст. 23
Закону України "Про оренду землі"
встановлено, що, орендна плата за
земельні ділянки, що перебувають у
власності фізичних та юридичних осіб,
переглядається за згодою сторін.
Згідно ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу
України умови договору оренди
зберігають свою силу на весь строк дії
договору, а також у разі якщо після його
укладення законодавством встановлено
правила, що погіршують становище
орендаря.

В пункті п.2.19 постанови Пленуму Вищого
господарського суду України "Про деякі
питання практики розгляду справ у
спорах, що виникають із земельних
відносин" від 17.05.2011р. № 6 роз'яснено, що
оскільки орендна плата за земельні
ділянки державної та комунальної
власності є регульованою ціною, то
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати може бути підставою для
перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору.

Таким чином, сторони в договорі
підставою зміни орендної плати
визначили зміну розміру земельного
податку згідно зі змінами у діючому
законодавстві, тобто коли визначена у
договорі орендна плата є нижчою за
встановлений законом її граничний
розмір.

Але, зміна органом місцевого
самоврядування нормативної грошової
оцінки землі не є законодавчою зміною
граничного розміру орендної плати.

Спірним договором також не
передбачено, що договір оренди землі
може бути змінений без згоди сторін у
разі збільшення нормативної грошової
оцінки землі.

Так, пунктом 2.2. Договору, сторони
обумовили, що орендна плата за землю
збільшується при зміні земельного
податку відповідно до законодавства
України, при цьому сторони укладають
додаткову угоду, яка є невід'ємною
частиною цього договору оренди.

В той же час, жодних інших підстав для
перегляду розміру орендної плати
спірним договором оренди земельної
ділянки не передбачено.

Поряд із цим, суд зауважує, що Верховний
Суд України постановою від 20.08.2013 року
визнав обґрунтованими вимоги позивача
про збільшення орендної плати у зв'язку
зі збільшенням нормативної грошової
оцінки землі. Верховний Суд України
прийшов до такого висновку на підставі
пункту 3.4. договору оренди земельної
ділянки від 29.05.2003 року, укладеного між
Запорізькою міською радою та ПАТ
"Запорізький абразивний комбінат", яким
було визначено, що "орендна плата
підлягає індексації відповідно до
індексації грошової оцінки земель
згідно з чинним законодавством".

Тобто, в наведеному прикладі
збільшення нормативної грошової
оцінки землі було дійсно передбачено
відповідним договором в якості
підстави для збільшення розміру
орендної плати. Отже, вказаною
постановою Верховний Суд України
підтвердив, що дійсно, як це прямо
передбачено нормами ч.1 ст. 651 ЦК України
та ч.1. ст.188 ГК України, зміна умов
договору без згоди сторін
допускається, але лише у двох випадках -
коли це прямо встановлено Законом, або
договором. Наразі ж, на відміну від
наведеного прецеденту, такі підстави
відсутні.

Таким чином, всупереч вимог ст. 4-3 та ст.
33 ГПК України позивач не надав доказів
на підтвердження наявності підстав
зміни розміру орендної плати.

Посилання позивача на те, що нормативна
грошова оцінка є підставою для
розрахунку земельного податку і таким
чином, хоча б опосередковано, -
підставою для зміни орендної плати, суд
не може прийняти до уваги, оскільки
позивач не надав доказів збільшення
розміру земельного податку.

На підставі викладеного суд приходить
до висновку про те, що позивачем не
доведено обставин, на які він
посилається, як на підставу своїх
позовних вимог (існування обов'язку
відповідача щодо укладення спірної
додаткової угоди про зміну розміру
орендної плати за договором оренди
землі) та не доведено відповідність
пропонованої додаткової угоди вимогам
Закону, а відтак позовні вимоги є
безпідставними, такими, що не
ґрунтуються на Законі, а отже не
підлягають задоволенню.

Суд зауважує, що висловлений вище
висновок суду про неможливість
односторонньої зміни умов договору
внаслідок зміни нормативної оцінки
землі відповідає принципам
справедливості, добросовісності та
розумності цивільного законодавства,
принципам свободи договору (ст. 3 ЦК
України), принципам свободи
підприємницької діяльності у межах,
визначених законом; заборони
незаконного втручання органів
державної влади та органів місцевого
самоврядування, їх посадових осіб у
господарські відносини (ст.6 ГК
України). Суд зауважує, що позивач під
час укладення спірного договору оренди
землі будучи вільним у обранні його
умов самостійно погодив і розмір
орендної плати у договорі і строк дії
договору. Тому у позивача відсутні
підстави перекладати власні ризики,
пов'язані із інфляційними процесами
та/або іншими несприятливими явищами
на відповідача, шляхом одностороннього
коригування умов договору на свою
користь.

Судові витрати у даній справі
відповідно до ст. 49 ГПК України,
покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись
ст.ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України,
ст.ст. 1, 4, 12, 22, 33-34, 38, 43, 47-49, 75, ст. 82-85,
Господарського процесуального кодексу
України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено 06.11.2014 р.

Суддя С.Ч. Жельне

справа № 922/538/14