ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5,
канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" листопада 2014 р.Справа № 922/3871/14

Господарський суд Харківської області
у складі:

судді Смірнової О.В.

при секретарі судового засідання
Ямщикової М.Ю.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради,
м. Харків до Товариства з
обмеженою відповідальністю "Центр
Прогрес", м. Харків про внесення змін
до договору оренди землі за участю
представників сторін:

позивача - Таран Д.П., довіреність №
08-11/5908/2-13 від 30.12.2013 р.;

відповідача - Яровій Л.І., довіреність
б/н від 06.09.2014 р.;

ВСТАНОВИВ:

10 вересня 2014 року Харківська міська
рада, м. Харків, звернулась до
господарського суду Харківської
області з позовною заявою до
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Центр Прогрес", м.
Харків, в якій просила суд внести зміни
до договору оренди землі від 19.04.2006 р. №
50 шляхом визнання укладеною
додаткової угоди до договору оренди
від 19.04.2006 р., зареєстрованого у
Харківській регіональній філії
Державного підприємства "Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах" в Державному
реєстрі земель за № 50. Свої вимоги
обґрунтовує тим, що Рішенням
Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №
1269/13 "Про затвердження порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013" встановлено, що плата за землю на
підставі даних "Технічної документації
з нормативної грошової оцінки земель
міста Харкова станом на 01.01.2013"
вводиться в дію з 01.01.2014 р., та зміни до
договору оренди, пов'язані зі зміною
розміру орендної плати оформлюються
додатковою угодою.

Ухвалою господарського суду
Харківської області від 12 вересня 2014
року було прийнято вказану позовну
заяву, порушено провадження у справі та
призначено її розгляд на 29 вересня 2014
року.

Ухвалою господарського суду
Харківської області від 29 вересня 2014
року було відкладено розгляд справи на
13 жовтня 2014 року.

13 жовтня 2014 року представник
відповідача надав заперечення проти
позову, в яких просив суд відмовити
позивачу в задоволенні позову,
посилаючись на те, що ані Порядок
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р., затверджений рішенням
позивача № 1269/13 від 25.09.2013 р., ані
Порядок оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові, затверджений
рішенням позивача № 960/12 від 29.12.2012 р. не
поширюється на правовідносини, які
виникли між сторонами на підставі
договору оренди землі, укладеного
19.04.2006 р., оскільки ці акти поширюються
на ті правовідносини, які виникають
після набрання чинності цими актами.
Крім того, відповідач зазначив, що
безпідставними є посилання позивача на
положення Податкового Кодексу України
та інших законів, в редакціях, що
набрали чинності після укладення
спірного договору. Крім того,
відповідач вказав, що за змістом
додаткової угоди, яку позивач просить
визнати укладеною, змінюється не лише
сума орендної плати в залежності від
зміни нормативної грошової оцінки, а й
збільшується ставка орендної плати з
2,6% на 4,8%, при цьому жодних обґрунтувань
такої зміни позивач не навів, як не
навів обґрунтувань інших змін до
договору оренди, що містить додаткова
угода.

В судовому засіданні 13 жовтня 2014 року
було оголошено перерву до 20 жовтня 2014
року.

20 жовтня 2014 року представник
відповідача надав додаткові
заперечення проти позову, в яких
зазначив, що оскільки в спірних
правовідносинах договором не
встановлено обов'язку орендаря та
орендодавця змінювати умови договору
оренди землі щодо розмірів орендної
плати у разі зміни нормативної
грошової оцінки, відповідно до
положень ч. 2 ст. 652 ЦК України, зміни
умов можливі лише у зв'язку з істотною
зміною обставин, втім, позивачем не
визначені ні самі обставини, ні докази
їх існування, а тому в позові має бути
відмовлено.

В судовому засіданні 20 жовтня 2014 року
було оголошено технічну перерву до 04
листопада 2014 року.

04.11.14 р. представник позивача у судовому
засіданні підтримував позовні вимоги.

Представник відповідача проти позову
заперечував з мотивів, наведених у
запереченнях та додаткових
запереченнях на позов.

Надаючи правову кваліфікацію
викладеним обставинам справи з
урахуванням фактичних та правових
підстав, суд виходить з наступного.

На підставі рішення ХХХV сесії
Харківської міської ради ІV скликання
від 27.04.2005 року № 78/05 "Про надання
юридичним та фізичним особам земельних
ділянок для будівництва
(реконструкції) та подальшої
експлуатації об'єктів" та рішення ХІІV
сесії Харківської міської ради ІV
скликання від 23.12.2005 р. № 255/05 "Про
внесення змін до рішень сесій
Харківської міської ради" між
Харківською міською радою (позивач) та
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Центр Прогрес"
(відповідач) був укладений договір
оренди землі від 19 квітня 2006 року. Даний
договір зареєстровано у Харківській
регіональній філії Державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах" в Державному реєстрі земель
від 19.04.2006 р. за № 50.

Відповідно до пункту 1 вказаного
договору, позивач надає, а відповідач
приймає в строкове платне користування
земельну ділянку
несільськогосподарського призначення
- землі житлової та громадської
забудови, яка знаходиться в м. Харкові,
пр. Московський, 257.

Пунктом 9 договору передбачено, що
плата за землю вноситься орендарем у
щомісяця у вигляді орендної плати у
грошовій формі у розмірі 3321,52 грн. у 2006
р., 6267,02 грн. з 2007 р., з 31.12.2007 р. - 11474,82 грн.
на визначений сторонами рахунок
Державного казначейства у м. Харкові.

Згідно п. 13 договору орендна плата за
землю збільшується при зміні розміру
земельного податку, підвищення цін,
тарифів.

Пунктом 15 договору сторони домовились
про те, що земельна ділянка передається
в оренду для реконструкції нежитлових
будівель літ. Б-2, літ. Я-1 з надбудовами
та прибудовами під торгівельний центр
(але не пізніше прийняття об'єкту до
експлуатації) та для подальшої
експлуатації об'єкту.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р. Згідно п. 1.1. вказаного рішення
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 грн., яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013 та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України. Пунктом 2
рішення встановлено, що це рішення
вводиться в дію з моменту оприлюднення
в установленому порядку, а нормативна
грошова оцінка земель міста Харкова
станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01
січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3),
що плата за землю на підставі даних
"Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013" вводиться в дію з
01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформлюються додатковою угодою
до договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові. Пунктом 5
зазначеного рішення Департамент
земельних відносин Харківської
міської ради зобов'язано попередити
всіх землекористувачів (орендарів)
земельних ділянок, реєстрація яких у
Державному земельному кадастрі не
здійснена, про необхідність приведення
розміру плати за землю відповідно до
вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012 р. № 960/12 затверджено Порядок
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові. Відповідно до пункту 16.4
вказаного Порядку зміни до договору
оренди землі, пов'язані зі зміною
розміру орендної плати, оформляються
додатковою угодою до договору оренди
землі. Розмір орендної плати,
передбачений договором оренди землі,
підлягає перегляду у випадку, також
зміни нормативної грошової оцінки
землі.

Відповідно до витягу про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки №754
від 30.10.2013 року ( а.с.29) нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
складає 11051143 гривень.

Департаментом земельних відносин
Харківської міської ради
рекомендованим поштовим відправленням
від 17.12.2013 р. № 5453/0/225-13 було направлено
на адресу відповідача проект
додаткової угоди до договору оренди
земельної ділянки №50 від 19.04.2006 р.
( а.с. 30), але відповідач запропоновану
додаткову угоду не підписав.

Такі обставини, на думку позивача,
свідчать про порушення його прав та
охоронюваних законом інтересів та
наявність підстав для їх захисту в
судовому порядку шляхом визнання
відповідної додаткової угоди
укладеною.

Надаючи правову кваліфікацію
викладеним обставинам, суд виходить з
наступного.

Конституція України (ст.19) встановлює,
що правовий порядок в Україні
ґрунтується на засадах, відповідно до
яких ніхто не може бути примушений
робити те, що не передбачено
законодавством.

До загальних принципів господарювання
відноситься заборона незаконного
втручання органів державної влади та
органів місцевого самоврядування, їх
посадових осіб у господарські
відносини (ст.6 ГК України).

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України однією із
загальних засад цивільного
законодавства є свобода договору.
Статтею 627 ЦК України (свобода договору)
встановлено наступне. Відповідно до
статті 6 цього Кодексу сторони є
вільними в укладенні договору, виборі
контрагента та визначенні умов
договору з урахуванням вимог цього
Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, звичаїв ділового
обороту, вимог розумності та
справедливості.

Свобода договору означає право
громадян або юридичних осіб вступати
чи утримуватися від вступу у будь-які
договірні відносини. Свобода договору
проявляється також у можливості
наданій сторонам за взаємною згодою
визначати умови договору, також за
взаємною згодою змінювати ці умови або
утримуватись від пропозицій про їх
зміну.

У відповідності до ст. 629 ЦК України
договір є обов'язковим для виконання
сторонами. Згідно ст.ст. 525, 526 ЦК України
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Згідно ч.1 ст.193 ГК України суб'єкти
господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні
виконувати господарські зобов'язання
належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за
відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до
вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться.

Положеннями ч.1 ст.651 ЦК України
встановлено, що зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Із цими
положеннями кореспондується норма ч.1.
ст.188 ГК України, якою також
встановлено, що зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором.

Норма ст.30 Закону України "Про оренду
землі" так само передбачає, що зміна
умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди
щодо зміни умов договору оренди землі
спір вирішується в судовому порядку.

Порядок зміни та розірвання договору
визначено частинами 2-5 ст.188 ГК України.
В підсумку цитовані норми права
встановлюють правило згідно якого
зміна договору можлива лише у двох
випадках: або добровільно за згодою
сторін, або примусово у разі, якщо
обов'язок внести зміни прямо
передбачений законом або договором.

З урахуванням ст. 4-3 та ст. 33 ГПК України
(судочинство у господарських судах
здійснюється на засадах змагальності;
сторони та інші особи, які беруть
участь у справі, обґрунтовують свої
вимоги і заперечення поданими суду
доказами; кожна сторона повинна
довести ті обставини, на які вона
посилається як на підставу своїх вимог
і заперечень) суд зазначає, що обов'язок
по доведенню існування в законі чи
договорі обов'язку відповідача внести
зміни у спірний договорі оренди
земельної ділянки покладений на
позивача.

Проте, в даному випадку цей тягар
доказування позивачем не витриманий.
Доказів існування обов'язку
відповідача укласти спірну додаткову
угоду до відповідного договору оренди
землі не надано.

Норми права, на які посилається позивач
у позові (ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК
України, ст.ст. 179, 188, 193 ГК України, ст.ст.
5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку
земель", ст.ст. 15, 30 Закону України "Про
оренду землі" та інші) містять правила,
котрі регулюють загальні засади зміни
та розірвання договорів, загальні
засади відносин пов'язаних із платою за
землю. Жодна з норм, вказаних позивачем,
не містить прямого припису про
обов'язковість зміни умов договору
оренди землі в частині розміру
орендної плати в разі прийняття
орендодавцем рішення про затвердження
нової нормативної грошової оцінки
переданих в оренду земель.

Так само немає таких приписів про
обов'язкову зміну розміру орендної
плати і в нормах Податкового кодексу
України, на які також посилається
позивач. Так, дійсно статтями 288, 289 ПК
України передбачено, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди з урахуванням
нормативної грошової оцінки (річна
сума платежу не може бути меншою 3
відсотків нормативної грошової оцінки
та не може перевищувати 12 відсотків
нормативної грошової оцінки). Проте,
наведене правило стосується саме
встановлення розміру орендної плати, а
не її зміни, тобто ці норми
застосовуються під час укладання
договору, а не протягом його виконання.

Стаття 289 ПК України, яка передбачає
індексацію нормативної грошової
оцінки земель також не містить жодного
припису, який би давав підстави для
висновку про те, що індексація
нормативної грошової оцінки
автоматично означає необхідність
збільшення розміру орендної плати
пропорційно збільшенню розміру
нормативної оцінки землі. Взагалі,
жодною з норм Податкового кодексу не
передбачено обов'язку вносити зміни в
договір у кожному разі, коли після його
укладення змінився розмір нормативної
грошової оцінки.

Посилання позивача на те, що орендна
плата за землю державної та
комунальної власності є регульованою
ціною не спростовують наведеного
висновку, адже державне регулювання
розміру орендної плати, як зазначалось
вище, здійснюється на стадії укладання
договору, а не на стадії його виконання.
Ні Закон України "Про ціни та
ціноутворення", ні Господарський
кодекс України (ст.191, зокрема) не
передбачають можливості зміни в
односторонньому порядку цін у вже
укладених договорах в обхід загального
порядку змін умов договору,
встановленого ч.1 ст.651 ЦК України, ст. 188
ГК України.

На неможливість органів місцевого
самоврядування скасовувати свої
попередні рішення, вносити в
односторонньому порядку до них зміни,
які погіршують становище інших
учасників відносин, вказує
Конституційний Суд України в рішенні
від 16.04.2009 р. №7рп/2009, де зокрема
зазначається, що в Конституції України
закріплено принцип, за яким права і
свободи людини та їх гарантії
визначають зміст і спрямованість
діяльності держави, яка відповідає
перед людиною за свою діяльність
(стаття 3). Органи місцевого
самоврядування є відповідальними за
свою діяльність перед юридичними і
фізичними особами (стаття 74 Закону).
Таким чином, органи місцевого
самоврядування не можуть скасовувати
свої попередні рішення, вносити до них
зміни, якщо відповідно до приписів цих
рішень виникли правовідносини,
пов'язані з реалізацією певних
суб'єктивних прав та охоронюваних
законом інтересів, і суб'єкти цих
правовідносин заперечують проти їх
зміни чи припинення. Це є "гарантією
стабільності суспільних відносин" між
органами місцевого самоврядування і
громадянами, породжуючи у громадян
впевненість у тому, що їхнє існуюче
становище не буде погіршене прийняттям
більш пізнього рішення.

Такі обставини, з урахуванням
конституційних гарантій прав і свобод
(ніхто не може бути примушений робити
те, що не передбачено законодавством
(ст.19 Конституції України),
унеможливлюють примушення відповідача
до укладення додаткової угоди, з
умовами якої він не згоден та
обов'язковість укладення якої
законодавством не передбачена.

При цьому суд зауважує, що в первісній
редакції Закону України "Про оренду
землі" в ньому містилося правило згідно
якого у разі збільшення відповідно до
законів України розміру земельного
податку орендодавець мав право
вимагати збільшення орендної плати,
якщо інше не передбачено умовами
договору оренди (ч.3 ст.21). Проте, Законом
України від 23 грудня 2004 року N 2285-IV це
правило було скасоване.

Чинним законодавством навпаки
закріплено принцип незмінності
визначеного під час укладання договору
розміру орендної плати, та скасовано
його залежність від розміру
земельного податку. Так, положеннями ч.1
ст. 23 Закону України "Про оренду землі"
встановлено, що, орендна плата за
земельні ділянки, що перебувають у
власності фізичних та юридичних осіб,
переглядається лише за згодою сторін.
Згідно ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу
України умови договору оренди
зберігають свою силу на весь строк дії
договору, а також у разі якщо після його
укладення законодавством встановлено
правила, що погіршують становище
орендаря.

Спірним договором також не
передбачено, що договір оренди землі
може бути змінений без згоди сторін у
разі збільшення нормативної грошової
оцінки землі.

Так, пунктом 13 договору оренди сторони
обумовили випадки за настання яких
переглядається розмір орендної плати, -
зміни умов господарювання,
передбачених договором; зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів; внаслідок інфляції - щорічно;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджується документами; в
інших випадках, передбачених законом.
Такої підстави, як зміна нормативної
грошової оцінки землі в договорі не
передбачено.

Приходячи до висновку про
невідповідність спірної додаткової
угоди вимогам Закону суд враховує
також те, що умови, які позивач просить
суд змінити, відносяться не тільки до
тих, зміна яких допускається пунктом 13
відповідного договору оренди землі, а й
до інших пунктів, зміна яких ні пунктом
13, ні іншими пунктами договору або
Закону не передбачена.

Так, позивач просить суд додати пункт 2
до договору, вказавши в ньому
кадастровий номер земельної ділянки,
хоча довідки з земельного кадастру, яка
б підтверджувала присвоєння саме цій
земельній ділянці саме цього номеру
позивач не надав.

Відсутні в позовній заяві також
обґрунтування позовних вимог щодо
доповнення договору п. 13, в якому
позивач просить доповнити перелік
підстав для зміни орендної плати такою
підставою як, "зміна нормативної
грошової оцінки землі".

Про незаконність цих вимог позивача
свідчить те, що в даному разі позивач
просить суд врегулювати в договорі
відносини, які вже врегульовані
нормативними актами, при чому просить
зробити це у інший спосіб, ніж це
передбачено цими актами. Але це
неприпустимо, адже згідно ч.2 ст.6 ЦК
України сторони мають право
врегулювати у договорі, який
передбачений актами цивільного
законодавства, лише ті свої відносини,
які не врегульовані цими актами.

У відповідності до ч.4 ст.179 ГК України
при укладенні господарських договорів
сторони можуть визначати зміст
договору на основі, в т.ч. типового
договору, затвердженого Кабінетом
Міністрів України, чи у випадках,
передбачених законом, іншим органом
державної влади, коли сторони не можуть
відступати від змісту типового
договору, але мають право
конкретизувати його умови.
Конкретизувати умови означає
визначити ті умови договору, які мають
змінюваний характер в залежності від
конкретних умов відповідних
правовідносин (стосовно договору
оренди земельної ділянки, наприклад, це
місцезнаходження, цільове призначення,
площа та якісні характеристики земель,
перелік, характеристика і стан
лінійних споруд, інших об'єктів
інфраструктури, у тому числі доріг,
наявність обмежень, ставка та розмір
орендної плати, строк дії договору
тощо).

В даному випадку позивач, пропонуючи
умови договору, котрих немає у типовому
договорі оренди землі, який
затверджений Постановою КМУ від
30.03.2004р. N220 "Про затвердження Типового
договору оренди землі", насправді
просить не конкретизувати, а змінити і
доповнити умови типового договору,
тобто просить врегулювати в договорі
відносини, які вже врегульовано в
нормативному акті, що прямо суперечить
забороні на відступ від умов типового
договору, встановленій ч.2 ст. ЦК
України та ч.4 ст.179 ГК України.

Так, зокрема, в Типовому договорі
оренди землі, затв. ПКМУ від 30.03.2004 р. N220,
а саме у вичерпному переліку підстав
для перегляду розміру орендної плати
відсутні пропоновані позивачем у
спірній додатковій угоді умови щодо
зміни розміру орендної плати у разі
"зміни нормативної грошової оцінки
землі".

Відповідність таких пропонованих
позивачем умов договору типовому
договору оренди землі, затвердженому
самим позивачем, Харківською міською
радою, не може бути прийнята судом,
оскільки рішення органів місцевого
самоврядування не можуть суперечити
нормативним актам центральних органів
державної влади.

Відсутність "зміни нормативної
грошової оцінки землі" в переліку
підстав перегляду розміру орендної
плати визначеному в п.13 чинної редакції
договору, до речі, є додатковим доказом
того, що наразі, на момент звернення
позивача із позовом, зміна нормативної
грошової оцінки землі не є підставою
для зміни розміру орендної плати. В
противному разі, потреби в доповненні
відповідного переліку цією додатковою
підставою у позивача не виникало б.

Необхідність зміни решти пунктів
договору також нормативно не
обґрунтована позивачем, наявність
законодавчих чи передбачених
договором підстав для примушення
відповідача погодитись із
пропонованими умовами, позивачем не
доведена.

На підставі викладеного, суд приходить
до висновку про те, що позивачем не
доведено обставин, на які він
посилається, як на підставу своїх
позовних вимог (існування обов'язку
відповідача щодо укладення спірної
додаткової угоди про зміну розміру
орендної плати за договором оренди
землі) та не доведено відповідність
пропонованої додаткової угоди вимогам
Закону, а відтак позовні вимоги є
безпідставними, такими, що не
ґрунтуються на Законі, а отже не
підлягають задоволенню.

Суд зауважує, що висловлений вище
висновок суду про неможливість
односторонньої зміни умов договору
внаслідок зміни нормативної оцінки
землі відповідає принципам
справедливості, добросовісності та
розумності цивільного законодавства,
принципам свободи договору (ст. 3 ЦК
України), принципам свободи
підприємницької діяльності у межах,
визначених законом; заборони
незаконного втручання органів
державної влади та органів місцевого
самоврядування, їх посадових осіб у
господарські відносини (ст.6 ГК
України). Суд також зауважує, що позивач
під час укладення спірного договору
оренди землі будучи вільним у обранні
його умов самостійно погодив і розмір
орендної плати у договорі і строк дії
договору. Тому у позивача відсутні
підстави перекладати власні ризики,
пов'язані із інфляційними процесами
та/або іншими несприятливими
економічними явищами на відповідача,
шляхом одностороннього коригування
умов договору на свою користь.

Враховуючи вище наведене, суд дійшов
висновку в позові відмовити в повному
обсязі.

Вирішуючи питання розподілу судових
витрат, суд керується ч. 1 ст. 49 ГПК
України і покладає їх на позивача.

На підставі ст.ст. 3, 6, 16, 525, 526, 627, 629, 640,
651, 654 Цивільного кодексу України,
ст.ст.179, 188, 284 Господарського кодексу
України, керуючись ст. ст. 1, 4, 12, 27, 32, 33, 43,
44-49, ст.ст. 82- 85 Господарського
процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові Харківської міської ради до
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Центр Прогрес" про
внесення змін до договору оренди землі
відмовити.

Повне рішення складено 07.11.2014 р.

Суддя О.В. Смірнова