ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"29" жовтня 2014 р.Справа № 916/3226/14

За позовом Фізична особа-підприємець
ОСОБА_1;

ддо відповідача Одеська міська рада

3-тя особа відповідача: Департамент
комунальної власності Одеської
міської ради;

про розірвання договору оренди землі

Суддя Гуляк Г.І.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_3 - за дорученням;

Від відповідача: Асташенкова О.І. - за
дорученням;

Від третьої особи: не з'явився;

Суть спору: Фізична особа-підприємець
ОСОБА_1 звернулася до господарського
суду Одеської області з позовною
заявою до Одеської міської ради, третя
особа: Департамент комунальної
власності Одеської міської ради про
розірвання договору оренди землі.

Ухвалою суду від 13.08.2014 р. було порушено
провадження у справі №916/3226/14 та
залучено до участі у справі
Департамент комунальної власності
Одеської міської ради у якості третьої
особи, яка не заявляє самостійних вимог
на предмет спору на стороні
відповідача.

Позивач на заявлених позовних вимогах
наполягає, надав пояснення по суті
викладених позовних вимог.

У судових засіданнях з'ясовано, що
позовні вимоги заявлено про розірвання
договору від 03.06.2008 р. так як інших
договорів оренди на спірне майно між
відповідачами не укладалось. Так в
обґрунтування позовних вимог позивач
зазначає, що 13.07.2009 року на підставі
договору дарування власником будівлі,
розташованої в АДРЕСА_1 стала
корпорація «ПІК Ріелті ЮСА, ЛЛК» (PIC Realty
USA, LLC).

Листом департаменту комунальної
власності Одеської міської ради № 01-15/6
від 18.02.2014 року було повідомлено
позивача, про прийняття Одеською
міською радою рішення від 17.12.2013 р. №
4418-VІ «Про припинення договору оренди
землі укладеного між Одеською міською
радою та фізичною особою-підприємцем
ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 0,0611
га., за адресою: АДРЕСА_1, який
зареєстрований у Одеському міському
відділі ОРФ ДП «Центр ДЗК» 09.08.2010 року
за № 47, шляхом його розірвання».

Листом департамент комунальної
власності Одеської міської ради від
25.07.2014 року № 01-26/Е-37-931 повідомив ФОП
ОСОБА_1, що у зв'язку з набранням
чинності 01.01.2013 року Закону України
«Про Державний земельний кадастр» та
Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» процедура
розірвання договору оренди землі
ускладнюється необхідністю реєстрації
права територіальної громади на землю,
яка здійснюється органами
Міністерства юстиції, для чого
необхідно отримання Витягів з
Державного земельного кадастру про
земельну ділянку.

Тобто на даний час, договір оренди
землі не розірвано.

Відповідач ОМР, заявлений позивачем
позов не визнав, свою правову позицію
виклав у відзиві на позов, який було
долучено до матеріалів справи.

Третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору, на стороні
відповідача: Департамент комунальної
власності Одеської міської ради
пояснення по справі по суті спору не
надала.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши в судовому засіданні
пояснення представників сторін, суд
встановив.

03.06.2008 року між Одеською міською радою
та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1,
на підставі Закону України «Про оренду
землі» та рішення Одеської міської
ради № 3043-ІV від 26.08.2004 року був
укладений договір оренди земельної
ділянки загальною площею 611кв.м., а саме:
земельна ділянка площею 228 кв.м. - для
експлуатації та обслуговування кафе;
земельна ділянка площею 383 кв.м. - для
експлуатації та обслуговування
літнього майданчика, яка розташована
за адресою:

АДРЕСА_1, терміном на 47 років.

За умовами п. 12.2. договору від
03.06.2008 року цей договір може бути
достроково розірвано за взаємною
згодою сторін. На вимогу однієї зі
сторін договір може бути достроково
розірваний за рішенням суду у разі
невиконання сторонами їх обов'язків,
передбачених Законом України «Про
оренду землі», цим договором у разі
випадкового знищення чи пошкодження
об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає
передбаченому договором використанню
земельної ділянки, а також на
підставах, визначених Земельним
кодексом України та іншими законами
України.

Договір посвідчено приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу та зареєстровано
у Одеському міському відділі ОРФ ДП
«Центр ДЗК», про що у Державному
реєстрі земель вчинено запис від 09.08.2010
р. за № 47.

Як вбачається з п. 2.1. договору
надані в оренду земельні ділянки мають
наступні кадастрові номери
:51:005:0018; :51:005:0017.

На момент укладення договору
оренди землі - власником окремо стоячої
будівлі, була фізична
особа-підприємець ОСОБА_1 на підставі
договору купівлі-продажу

№ 11599, посвідченого 27.09.2002 р. приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_5 та
зареєстрованого Одеським міським бюро
технічної інвентаризації та
реєстрації об'єктів нерухомості в
книзі 19 неж на стр. 185 зареєстр.№ 448 від
18.10.2002 р.

13.07.2009 року на підставі договору
дарування, посвідченого приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_6,
зареєстрованого в реєстрі за № 202 та
витягу про реєстрацію права власності
на нерухоме майно виданого КП «ОМБТІ та
РОН» від 22.09.2009 року, реєстраційний
номер: 19132841, номер запису: 448; в книзі:
90-неж-88, власником будівлі,
розташованої в АДРЕСА_1 стала
корпорація «ПІК Ріелті ЮСА, ЛЛК» (PIC Realty
USA, LLC).

Листом департаменту комунальної
власності Одеської міської ради № 01-15/6
від 18.02.2014 року було повідомлено ФОП
ОСОБА_1, щодо розірвання договору
оренди землі, у зв'язку з тим, що
Одеською міською радою було прийнято
рішення № 4418-VІ «Про припинення
договору оренди землі укладеного між
Одеською міською радою та фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_1 на земельну
ділянку площею 0,0611 га., за адресою:
АДРЕСА_1, який зареєстрований у
Одеському міському відділі ОРФ ДП
«Центр ДЗК» 09.08.2010 року за № 47,
шляхом його розірвання», яким
припинено шляхом розірвання договір
оренди земельної ділянки, від 03.06.2008
року.

Пізніше департамент комунальної
власності листом від 25.07.2014 року

№ 01-26/Е-37-931 повідомив ФОП ОСОБА_1, що у
зв'язку з набранням чинності 01.01.2013 року
Закону України «Про Державний
земельний кадастр» та Закону України
«Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень»
процедура розірвання договору оренди
землі ускладнюється необхідністю
реєстрації права територіальної
громади на землю, яка здійснюється
органами Міністерства юстиції, для
чого необхідно отримання Витягів з
Державного земельного кадастру про
земельну ділянку.

Позивач, у своїй позовній заяві
посилається на вимоги ст. 31 Закону
України «Про оренду землі», згідно якої
набуття права власності на житловий
будинок, будівлю або споруду, що
розташовані на орендованій іншою
особою земельній ділянці, є підставою
припинення договору оренди землі.

Проаналізувавши наявні в матеріалах
справи документи, подані сторонами та
викладені їх правові позиції, суд
вважає заявлені позивачем позовні
вимоги такими, що не підлягають
задоволенню з огляду на наступні
положення законодавства.

Засадами чинного Цивільного кодексу
України в редакції від 16.01.2003 року
передбачено, що кожна особа має право
на захист свого цивільного права у разі
його порушення, невизнання або
оспорювання. Кожна особа має право на
захист свого інтересу, який не
суперечить загальним засадам
цивільного законодавства.(ст.. 15 ЦК
України).

За положеннями ч. 1, 2 ст. 792 ЦК України за
договором найму (оренди) земельної
ділянки наймодавець зобов'язується
передати наймачеві земельну ділянку на
встановлений договором строк у
володіння та користування за плату.
Земельна ділянка може передаватись у
найм разом з насадженнями, будівлями,
спорудами, водоймами, які знаходяться
на ній, або без них. Відносини щодо
найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Положення ч.. 1, 8 ст. 93 ЗК України
визначають, що право оренди земельної
ділянки - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі,
регулюються законом.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про
оренду землі» договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Зміна умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку. (ч.ч. 1,2
ст. 30 Закону України «Про оренду
землі»).

За положеннями ч. 1 ст. 31 Закону України
«Про оренду землі» договір оренди
землі припиняється в разі: набуття
права власності на житловий будинок,
будівлю або споруду, що розташовані на
орендованій іншою особою земельній
ділянці;

Відповідно ч.ч. 3, 4 ст. 31 Закону України
«Про оренду землі» договір оренди
землі може бути розірваний за згодою
сторін. На вимогу однієї із сторін
договір оренди може бути достроково
розірваний за рішенням суду в порядку,
встановленому законом. Розірвання
договору оренди землі в
односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено
законом або цим договором.

При цьому, згідно ч. 1 ст. 32 Закону
України «Про оренду землі» на вимогу
однієї із сторін договір оренди землі
може бути достроково розірваний за
рішенням суду в разі невиконання
сторонами обов'язків, передбачених
статтями 24 і 25 цього Закону та умовами
договору, в разі випадкового знищення
чи пошкодження об'єкта оренди, яке
істотно перешкоджає передбаченому
договором використанню земельної
ділянки, а також на підставах,
визначених Земельним кодексом України
та іншими законами України.

Згідно ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу
України зобов'язання мають
виконуватися належним чином
відповідно до умов договору та вимог
цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, а за відсутності таких
умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться. Одностороння
відмова від зобов'язання або
одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України
договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Згідно з ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі»,
істотними умовами договору оренди
земельної ділянки є:

1. об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки);

2. строк дії договору оренди;

3. орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату;

4. умови використання та цільове
призначення земельної ділянки, яка
передається в оренду;

5. умови збереження стану об'єкта
оренди;

6. умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю;

7. умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві;

8. існуючі обмеження (обтяження)
щодо використання земельної ділянки;

9. визначення сторони, яка несе
ризик випадкового пошкодження або
знищення об'єкта оренди чи його
частини;

10. відповідальність сторін;

11. умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

Існуюча судова практика, а саме
постанова Вищого господарського суду
України від 01.02.2011 року № 16/493-10
зазначає, що „відповідно до

ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України
договір може бути розірвано або
змінено за рішенням суду на вимогу
однієї зі сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною умов договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Оцінюючи критерій істотності,
слід враховувати, що завдання шкоди
може полягати як у грошових втратах,
так і неможливості для потерпілої
сторони внаслідок порушення
використати результати договору,
втраті для неї сенсу такого виконання.

Постановою пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
р. № 6 «Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин», а саме у п.п. 2.20,
2.21, 2.22, 2.23 встановлено, що у вирішенні
спорів про розірвання договору оренди
земельної ділянки судам слід
враховувати, що відповідно до статті 32
Закону України "Про оренду землі" на
вимогу однієї із сторін договір оренди
землі може бути достроково розірваний
за рішенням суду в разі невиконання
сторонами обов'язків, передбачених
умовами договору, та з підстав,
визначених статтями 24 і 25 Закону
України "Про оренду землі", у разі
випадкового знищення чи пошкодження
об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає
передбаченому договором використанню
земельної ділянки, а також з підстав,
визначених ЗК України та іншими
законами України.

У разі встановлення порушень,
передбачених статтею 143 ЗК України,
зокрема, коли земельна ділянка
використовується не за цільовим
призначенням, визначеним умовами
договору, та у спосіб, що суперечить
екологічним вимогам, суди мають
правові підстави для задоволення вимог
про розірвання договору оренди на
підставі статті 32 Закону України "Про
оренду землі".

Про невиконання відповідачем умов
договору щодо використання землі за
цільовим призначенням може свідчити,
зокрема, відсутність проведення
будь-яких будівельних робіт на об'єкті,
що може підтверджуватися, наприклад,
актом, складеним Державною
архітектурно-будівельною інспекцією.
Разом з тим слід звернути увагу на те,
що підставою для розірвання договору
оренди землі є саме факт використання
землі не за цільовим призначенням, а не,
наприклад, невикористання земельної
ділянки для забудови протягом трьох
років підряд.

Якщо підставою розірвання договору
оренди землі визначається невиконання
або несвоєчасне виконання орендарем
передбаченого договором обов'язку щодо
здачі об'єкта будівництва в
експлуатацію у встановлений граничний
строк, то господарським судам слід
виходити з положень Законів України
"Про основи містобудування" та "Про
регулювання містобудівної діяльності"
(Закон N 3038-VI) (набрав чинності з 12.03.2011) і
відповідних обставин, які впливають
або могли б вплинути на порушення
строків будівництва та введення в
експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких
спорів суди мають з'ясовувати, у чому
полягає шкода, завдана органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування у зв'язку з зазначеною
обставиною, та чим саме така обставина
порушує чи обмежує права орендодавця, а
відтак чи буде це істотним порушенням
умов договору оренди, що в подальшому
може потягнути його розірвання. При
цьому судами також повинні
досліджуватися якісні характеристики
об'єкта будівництва, обсяг будівництва,
а також реальні строки здачі в
експлуатацію об'єкта, що має
визначатися проектом будівництва, який
відповідно повинен бути предметом
вивчення судом.

Розглядаючи справи зі спорів про
розірвання договору оренди з підстав
заборгованості з орендної плати,
потрібно мати на увазі, що згідно зі
статтями 1, 13 Закону України "Про оренду
землі" основною метою договору оренди
земельної ділянки та одним з
визначальних прав орендодавця є
своєчасне отримання останнім орендної
плати у встановленому розмірі.

Разом з тим доводи про наявність
заборгованості з орендної плати мають
підтверджуватися належними доказами,
наприклад, довідкою, виданою державною
податковою інспекцією про наявність
(або відсутність) заборгованості за
земельним податком та орендною платою.

За положеннями ст. 654 ЦК України зміна
або розірвання договору вчиняється в
такій самій формі, що й договір, що
змінюється або розривається, якщо інше
не встановлено договором або законом
чи не випливає із звичаїв ділового
обороту.

Суд дослідивши договір оренди
земельної ділянки від 03.06.2008 року
укладений між Одеською міською радою
та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1
та правовідносини сторін, що склались
по ньому, встановив, що наявні у справі
документи, згідно положень ст.ст. 15, 32
Закону України «Про оренду землі» не є
підставами для розірвання даного
договору.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33
Господарського процесуального кодексу
України, кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підставу своїх вимог і
заперечень. Докази подаються сторонами
та іншими учасниками судового процесу.
При цьому, доказами у справі є будь-які
фактичні дані, на підставі яких
господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

За приписами ст. 43 ГПК України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладені обставини
справи, з урахуванням положень чинного
законодавства, суд вбачає недоведеними
фактичними даними та необґрунтованими
заявлені позовні вимоги ФОП ОСОБА_1, у
зв'язку з цим відмовляє у задоволені
позову повністю.

Згідно ст. 49 ГПК України витрати по
оплаті судового збору покладаються на
позивача.

Керуючись ст.ст. 44, 49, ст.ст. 82-85 ГПК
України суд, -

ВИРІШИВ:

1. У задоволені позову відмовити
повністю.

Рішення господарського суду Одеської
області набирає законної сили згідно
зі ст. 85 ГПК України.

Повний текст рішення складено та
підписано 3 листопада 2014 року.

Суддя
Г.І. Гуляк