ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"03" листопада 2014 р.Справа № 916/2421/14

За позовом: Біляївського міжрайонного
прокурора Одеської області;

до відповідачів: 1. Біляївської
районної державної адміністрації

2. Приватного
підприємства „Будресурс"

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача - Біляївську районну
раду Одеської області

про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки та зобов'язання
повернути земельну ділянку

Головуючий суддя Погребна К.Ф.

Суддя Літвінов С.В.

Суддя Горячук Н.О.

В судових засіданнях приймали участь
представник

Від прокуратури: Незовибатько О.В. на
підставі посвідчення;

Салманова Х.А. на
підставі посвідчення;

Доброжан Н.І. на
підставі посвідчення;

Петрова Г.В. на
підставі посвідчення;

Від відповідача 1: Гончаров В.М. -
довіреність;

Від відповідача 2: Прутян Ю.М. -
довіреність;

Від третьої особи: не з'явився.

В судовому засіданні 03.11.2014р. приймали
участь представники:

Від прокуратури: Петрова Г.В. на
підставі посвідчення;

Від відповідача 1: Гончаров В.М. -
довіреність;

Від відповідача 2: Прутян Ю.М. -
довіреність;

Від третьої особи: не з'явився.

СУТЬ СПОРУ: Біляївський міжрайонний
прокурор Одеської області звернувся до
господарського суду Одеської області
з позовом до Біляївської районної
державної адміністрації Одеської
області та Приватного підприємства
„Будресурс" про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки від
20.06.2007р. , укладеного між Біляївською
райдержадміністрацією та ПП
„Будресурс" (реєстраційний номер
04.07.516.00008) а також про повернення до
земель запасу Нерубайської сільської
ради земельної ділянки (реєстраційний
номер 04.07.516.00008),загальною площею 7,9 га,
розташованої на території
Нерубайської сільської ради за межами
населеного пункту, нормативною
вартістю 1394002,29 грн

Ухвалою господарського суду Одської
області від 23.06.2014р. було порушено
провадження по справі №916/2421/14 із
призначенням до розгляд в судовому
засіданні.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 20.07.2014р. строк розгляду
справи був продовжений на п'ятнадцять
днів в порядку ст. 69 ГПК України.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 01.09.2014р. справу № 916/2421/14
було призначено до колегіального
розгляду у складі трьох суддів
господарського суду Одеської області.

Згідно автоматизованої системи
документообігу суду та розпорядженням
керівника апарату суду №637 від 01.09.2014р.,
справу №916/2421/13 передано на розгляд
колегії суддів у складі: головуючий
суддя Погребна К.Ф., суддя Літвінов С.В.,
суддя Горячук Н.О., які своєю ухвалою
від 01.08.2014р. прийняти відповідну справу
до провадженні із призначенням до
розгляду в судовому засіданні.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 06.10.2014р. до участі у справі
в якості третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача було залучено
Біляївську районну раду.

Відповідач 1. в судове засідання
з'явився, відзив на позов не надав,
проте надав усні пояснення відповідно
яких проти позову заперечує.

Відповідач 2 в судове засідання
з'явився, надав відзив на позов
відповідно якого проти позову
заперечує, вважає позовні вимоги
необґрунтованими безпідставними та
спросить суд в задоволені позову
відмовити повністю.

Третя особа про місце та дату судових
засідань була повідомлена належним
чином, але її представник в судові
засідання не з'являвся, про поважність
причин нез'явлення суд не повідомив
своїх письмових міркувань щодо позову
не надав.

Справа розглядається в порядку ст. 75
Господарського процесуального кодексу
України, за наявними в ній матеріалами.

У судовому засіданні 03.11.2014р. було
проголошено вступну та резолютивну
частини рішення суду в порядку статті
85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши представників сторін, суд
встановив.

20 червня 2007 р. між Біляївською районною
державною адміністрацією Одеської
області (Орендодавець) та ПП
„Будресурс" (Орендар) був укладений
Договір оренди землі, згідно якого
Орендодавець надає, а Орендар приймає у
строкове, платне користування земельну
ділянку несільськогосподарського
призначення - забудовані землі, які
використовуються в комерційних цілях,
яка знаходиться за адресою: комплекс
будівель та споруд №8 (вісім),
Нарубайська сільська рада
Біляївського району Одеської області,
(за межами населених пунктів),
кадастровий номер :01:002:0273, строком
на 49 років. Нормативно грошова оцінка
земельної ділянки становить 1394002,29грн.,
згідно витягу з нормативно грошової
оцінки земельної ділянки за №6-6-03/4586
від 06.06.2007р., виданої Біляївським
районним відділом земельних ресурсів.

Договір зареєстровано Одеською
регіональною філією Державного
підприємства „Центр державного
земельного кадастру" 26.06.2007 р. за №
04.07.516.00008.

Згідно акту приймання - передачі
об'єкта оренди строком на 49 років ПП
„Будресурс" під розміщення будівель і
споруд цегельного заводу,
Орендодавець передав ПП „Будресурс"
згідно договору оренди землі та плану
землекористування земельну ділянку
загальною площею 7,90 га забудованих
земель що використовуються в
комерційних цілях, яка знаходиться за
межами населеного пункту, а Орендар
прийняв в оренду вищезгадану земельну
ділянку строком на 49 років, згідно
договору оренди землі під розміщення
будівель та споруд цегельного заводу.

Біляївський міжрайонний прокурор
Одеської області вважає, що зазначені
вище Договір оренди земельної ділянки
від 20.06.2007р. має бути визнані
недійсними, а земельна ділянка
загальною площею 7,9 га, розташована на
території Нерубайської сільської ради
за межами населеного пункту має бути
повернута до земель запасу
Нерубайської сільської ради ,
посилаючись на те, що в порушення
ст.ст.13, 20,21,23 Закону України „Про
оцінку земель" ( в редакції, що була
чинною на момент виникнення спірних
правовідносин) технічна документація з
нормативно-грошової оцінки переданої в
оренду ПП „Будресурс" земельної
ділянки на розгляд Біляївської
районної ради не надавалась, останньою
не затверджувалась, що підтверджується
листом Біляївської районної ради від
18.04.2014р. за №26-21-142/01-117 та листом
архівного відділу Біляївської
районної ради від 18.09.2014р. №18-43/10.

Відповідно ж до ст..216 Цивільного
кодексу України у разі недійсності
правочину кожна із сторін зобов'язана
повернути другій стороні у натурі все,
що вона одержала на виконання цього
правочину.

Біляївський міжрайонний прокурор
Одеської області зазначає, що про
факти порушення йому стало відомо лише
у квітні 2014р. в ході перевірки
дотримання вимог земельного та
податкового законодавства при
стягнення плати за землю на території
Одеської області, у зв'язку з чим
прокурор вважає, що строк, передбачений
ст..257 Цивільного кодексу України, ним
не пропущений.

Крім того, Біляївський міжрайонний
прокурор Одеської області зазначає, що
статтею 36-1 Закону України "Про
прокуратуру" передбачено, що
представництво прокуратурою інтересів
громадянина або держави в суді полягає
у здійсненні прокурорами від імені
держави процесуальних та інших дій,
спрямованих на захист у суді інтересів
громадянина або держави у випадках,
передбачених законом. Однією з форм
представництва є звернення до суду з
позовами або заявами про захист прав і
свобод іншої особи, невизначеного кола
осіб, прав юридичних осіб, коли
порушуються інтереси держави, або про
визнання незаконними правових актів,
дій чи рішень органів і посадових осіб.
Підставою представництва в суді
інтересів держави є наявність порушень
або загрози порушень інтересів
держави.Представництво інтересів
громадянина або держави здійснюється
прокурором також на підставі
заподіяння громадянину або державі
шкоди внаслідок вчинення
кримінального правопорушення чи
іншого суспільно небезпечного діяння,
передбаченого законом про кримінальну
відповідальність.

Ч.1 ст. 2 Господарського процесуального
кодексу України, в якій визначено
підстави порушення справ у
господарському суді, відносить до
таких підстав позовні заяви прокурорів
та їх заступників, які звертаються до
господарського суду в інтересах
держави. Відповідно до положень ч.3 цієї
статті прокурор, який звертається до
господарського суду в інтересах
держави, в позовній заяві самостійно
визначає, в чому полягає порушення
інтересів держави, та обґрунтовує
необхідність їх захисту, а також вказує
орган, уповноважений державою
здійснювати відповідні функції у
спірних відносинах. У разі відсутності
такого органу або відсутності у нього
повноважень щодо звернення до
господарського суду прокурор зазначає
про це в позовній заяві.

Враховуючи те, що Біляївська районна
державна адміністрація, на яку
відповідно до ст..21 Закону України „Про
місцеві державні адміністрації" та
ст..122 Земельного кодексу України
покладено повноваження щодо
розпорядження земельними ділянками
державної власності, є стороною за
оскаржуваним Договором і нею допущено
порушення законодавства при укладанні
Договору, прокурор самостійно
звернувся до суду з даним позовом за
захистом інтересів держави.

В обґрунтування позову прокурор
зазначає, що згідно ст.215 Цивільного
кодексу України підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами 1-3, 5 та 6 ст.203 цього Кодексу.
Відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного
кодексу України зміст правочину не
може суперечити цьому Кодексу , іншим
актам цивільного законодавства, а
також інтересам держави і суспільства ,
його моральним засадам.

Дослідивши матеріали справи,
проаналізувавши норми чинного
законодавства суд дійшов висновку про
відсутність підстав для задоволення
позовних вимог з наступних підстав.

Згідно ч.1 ст.215 Цивільного кодексу
України підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами 1-3, 5, 6 ст.203 цього Кодексу.

Загальні вимоги, додержання яких є
необхідним для чинності правочину
визначені статтею 203 Цивільного
кодексу України, ними зокрема є
наступні: зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства; особа,
яка вчиняє правочин, повинна мати
необхідний обсяг цивільної
дієздатності; волевиявлення учасника
правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі;
правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом; правочин має
бути спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним.

Пред'являючи позов в інтересах держави
щодо визнання недійсними Договору
оренди землі від 20.06.2007р. позивач -
прокурор послався на відсутність при
укладанні Договору затвердженої
Біляївською районною радою
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, що була надана в орендне
користування ПП „Будресурс", що , на
його думку, є порушенням ст..13 Закону
України „Про оцінку земель".

Але, з таким висновком прокурора
погодитися не можна, виходячи з
наступного:

Відповідно до частини другої статті 792
Цивільного кодексу України відносини
щодо найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються
відносини, пов'язані з орендою землі, є
Закон України "Про оренду землі".

Так, згідно положень статті 13 Закону
України "Про оренду землі" договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства. Стаття 21
Закону України „Про оренду землі" (в
редакції що була чинною станом на дату
укладання оспорюваного Договору)
передбачає, що орендна плата за землю -
це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Закону України "Про
плату за землю"). Обчислення розміру
орендної плати за землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції, якщо
інше не передбачено договором оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, 20
червня 2007 р. між Біляївською районною
державною адміністрацією Одеської
області (Орендодавець) та ПП
„Будресурс" (Орендар) був укладений
Договір оренди землі, згідно якого
Орендодавець надає, а Орендар приймає у
строкове, платне користування земельну
ділянку несільськогосподарського
призначення - забудовані землі, які
використовуються в комерційних цілях,
яка знаходиться за адресою: комплекс
будівель та споруд №8 (вісім),
Нарубайська сільська рада
Біляївського району Одеської області,
(за межами населених пунктів),
кадастровий номер :01:002:0273, строком
на 49 років.

Відповідно до розділу „Орендна плата"
Договору орендна плата вноситься
Орендарем у розмірі 3038грн. за 1 гектар
фізичної площі в рік згідно протоколу
земельної комісії від 12.06.2006р. №5. Через
два роки після завершення будівництва
орендна плата переглядається.
Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції. Орендна плата
переглядається щорічно у разі: зміні
умов господарюванню, передбачених
договором; зміни розмірів земельного
податку, підвищення цін, тарифів, у тому
числі в наслідок інфляції; погіршення
стану орендованої земельної ділянки не
з вини орендаря, що буде підтверджено
документами.

Згідно акту приймання - передачі
об'єкта оренди строком на 49 років
Орендодавець передав ПП „Будресурс"
згідно договору оренди землі та плану
землекористування земельну ділянку
загальною площею 7,90 га забудованих
земель що використовуються в
комерційних цілях, яка знаходиться за
межами населеного пункту, а Орендар
прийняв в оренду вищезгадану земельну
ділянку строком на 49 років, згідно
договору оренди землі під розміщення
будівель та споруд.

Згідно ст..15 Закону України „Про оренду
землі" (в редакції що була чинною станом
на дату укладання оспорюваного
Договору) істотними умовами договору
оренди землі є: об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін. Відсутність у
договорі оренди землі однієї з
істотних умов, передбачених цією
статтею, а також порушення вимог статей
4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для
відмови в державній реєстрації
договору оренди, а також для визнання
договору недійсним відповідно до
закону. За згодою сторін у договорі
оренди землі можуть зазначатися інші
умови, зокрема якісний стан земельних
угідь, порядок виконання зобов'язань
сторін, порядок страхування об'єкта
оренди, порядок відшкодування витрат
на здійснення заходів щодо охорони і
поліпшення об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо.
Невід'ємною частиною договору оренди
землі є: план або схема земельної
ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів; акт визначення
меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості); акт приймання-передачі
об'єкта оренди; проект відведення
земельної ділянки у випадках,
передбачених цим Законом. У разі якщо
договором оренди землі передбачається
здійснити заходи, спрямовані на
охорону та поліпшення об'єкта оренди,
до договору додається угода щодо
відшкодування орендарю витрат на такі
заходи.

Із змісту спірного договору оренди
землі вбачається, що відповідачі
дійшли згоди відносно всіх
вищенаведених істотних умов договору
оренди землі, які передбачені частиною
першою статті 15 Закону України "Про
оренду землі" (у редакції, чинній на
момент укладення спірного договору), а
також договір містить усі невід'ємні
частини договору, що, в свою чергу,
свідчить про відсутність підстав для
застосування до спірних правовідносин
частини другої цієї статті щодо
визнання договору оренди землі
недійсним.

Крім того, як вбачається з матеріалів
справи, Договір оренди землі від
20.06.2007р. зареєстровано Біляївському
районному відділі Одеської
регіональної філії Державного
підприємства „Центр державного
земельного кадастру" 26.06.2007 р. за №
04.07.516.00008.

За приписами ст.. 201 Земельного кодексу
України (в редакції що була чинною
станом на таку укладання оспорюваного
Договору) грошова оцінка земельних
ділянок визначається на рентній
основі. Залежно від призначення та
порядку проведення грошова оцінка
земельних ділянок може бути
нормативною і експертною. Нормативна
грошова оцінка земельних ділянок
використовується для визначення
розміру земельного податку, втрат
сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва,
економічного стимулювання
раціонального використання та охорони
земель тощо. Експертна грошова оцінка
використовується при здійсненні
цивільно-правових угод щодо земельних
ділянок. Грошова оцінка земельних
ділянок проводиться за методикою, яка
затверджується Кабінетом Міністрів
України.

Натомість, незатвердження Біляївською
районною радою технічної документації
з нормативно-грошової оцінки земельних
ділянок (у тому числі спірної земельної
ділянки) не має своїм наслідком
визнання договору оренди недійсним з
цієї підстави з огляду на наступне.

Статтями 18, 23 Закону України "Про оцінку
земель" передбачено, що дані про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки оформляються як
витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель,
який видається центральним органом
виконавчої влади, що реалізує державну
політику у сфері земельних відносин.
Тобто, дані про нормативну грошову
оцінку окремої земельної ділянки, які
використовуються при розрахунку
розміру орендної плати, викладаються у
відповідному витягу, що видається
відповідним державним органом.

Біляївським районним відділом
земельних ресурсів Одеського
обласного Головного управління
земельних ресурсів 12.05.2007р.
виготовлено витяг з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки, що
передавались в оренду відповідачу - ПП
„Будресурс", в якому вказано розмір
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Підсумовуючи вищенаведене, судова
колегія зазначає, що за умови наявності
витягу з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки, виготовленого Біляївським
районним відділом земельних ресурсів
Одеського обласного Головного
управління земельних ресурсів 12.05.2007р.
та незатвердження Біляївською
районною радою технічної документації
про нормативно-грошову оцінку
зазначеної земельної ділянки не має
своїм наслідком її недійсність, а,
відтак, підстави для визнання договору
оренди недійсним відсутні.

Відповідно до ст..17 Земельного кодексу
України (в редакції що була чинною
станом на дату укладання оспорюваного
Договору) до повноважень місцевих
державних адміністрацій у галузі
земельних відносин належить, зокрема,
розпорядження землями державної
власності в межах, визначених цим
Кодексом. Згідно ст.. 124 цього Кодексу
передача в оренду земельних ділянок, що
перебувають у державній або
комунальній власності, здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування шляхом укладення
договору оренди земельної ділянки.

За приписами п.12 Перехідних положень
Земельного кодексу України до
розмежування земель державної і
комунальної власності повноваження
щодо розпорядження землями в межах
населених пунктів, крім земель,
переданих у приватну власність, та
земель, на яких розташовані державні, в
тому числі казенні, підприємства,
господарські товариства, у статутних
фондах яких державі належать частки
(акції, паї), здійснюють відповідні
сільські, селищні, міські ради, а за
межами населених пунктів - відповідні
органи виконавчої влади.

Крім того, відповідно до ст..21 Закону
України „Про місцеві державні
адміністрації" місцева державна
адміністрація, зокрема,
розпоряджається землями державної
власності відповідно до закону.

Отже, виходячи з викладеного,
оспорюваний Договір був укладений
Біляївською райдержадміністрацією в
межах наданих їй законом повноважень.

Крім того, з наявних у матеріалах
справи документів вбачається, що ПП
„Будресурс" є власником будівель та
споруд, що розташовані на орендованій
земельній ділянці. Право власності ПП
„Будресурс" зареєстроване у
відповідності до норм чинного
законодавства, а отже, визнано Державою
Україна. Відповідно до ст..41
Конституції України кожен має право
володіти, користуватися і
розпоряджатися своєю власністю, ніхто
не може бути протиправно позбавлений
права власності. За таких обставин, на
думку колегії суддів, позбавлення ПП
„Будресурс" права користування
земельною ділянкою, на якій
розташовані належні йому на праві
власності об'єкти нерухомості, може
призвести до порушення його
конституційних прав, що є
неприпустимим.

Слід також звернути увагу на те, що
вимога Біляївського міжрайонного
прокурора Одеської області про
повернення до земель запасу
Нерубайської сільської ради земельної
ділянки загальною площею 7,9 га,
розташованої на території
Нерубайської сільської ради за межами
населеного пункту, нормативною
вартістю 1394002,29грн. є похідною від
вимоги про визнання недійсним договору
оренди землі від 20.06.2006, суд доходить
висновку про відмову у задоволенні
позову в цій частині.

При цьому вимоги Біляївський
міжрайонний прокурор Одеської області
щодо повернення до земель запасу
Нерубайської сільської ради спірної
земельної ділянки, розташованої на
території Нерубайської сільської ради
за межами населеного пункту, загальною
площею 7,9 га не узгоджуються із нормами
ГПК України, оскільки прокурор не
вказував Нерубайську сільську раду
позивачем.

Відповідно до ст. 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень.

Статтею 32 Господарського
процесуального кодексу України
визначено, що доказами у справі є
будь-які фактичні дані, на підставі
яких господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 43 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

За таких обставин, виходячи з
матеріалів справи, на думку суду,
позовні вимоги Біляївського
міжрайонного прокурора Одеської
області є недоведеними, не
підтвердженими матеріалами справи, у
з'вязку з чим не підлягають
задоволенню.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 44, 49, 75, 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. У задоволені позову відмовити
повністю.

Рішення набирає законної сили в
порядку ст. 85 ГПК України.

Повний текст рішення складено 10.11.2014р.

Головуючий
К.Ф. Погребна

Суддя
С.В. Літвінов

Суддя
Н.О. Горячук